Vysoká škola ekonomická v Praze Diplomová práce

Vysoká škola ekonomická v Praze

Diplomová práce

2012

Lucie Svobodová

Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra finančního účetnictví a auditingu Obor: Účetnictví a finanční řízení podniku

Název diplomové práce:

Hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek

Autor diplomové práce: Lucie Svobodová Vedoucí diplomové práce: prof. Ing. Libuše Müllerová, CSc. Rok obhajoby: 2012

Prohlášení: Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek“ jsem vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze dne

Podpis

Poděkování:

Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. Ing. Libuši Müllerové, CSc. za vedení a cenné připomínky k této diplomové práci. A dále především paní Márii Křížové, předsedkyni družstva, za poskytnutí podkladů a informací pro vypracování této práce, bez nichž by tato práce nevznikla.

Obsah: 1. Úvod.............................................................................................................................. 1 2. Historie bytových družstev ........................................................................................... 2 3. Současná právní úprava bytových družstev.................................................................. 3 4. Založení, vznik bytového družstva ............................................................................... 4 4.1 Vznik členství v bytovém družstvu ........................................................................ 8 4.1.1 Práva a povinnosti členů v bytovém družstvu ................................................ 9 5. Správa bytových družstev........................................................................................... 11 5.1 Členská schůze...................................................................................................... 12 5.2 Představenstvo ...................................................................................................... 12 5.3 Předseda představenstva ....................................................................................... 13 5.4 Kontrolní komise .................................................................................................. 13 6. Zánik členství v bytovém družstvu............................................................................. 14 7. Zrušení a zánik družstva ............................................................................................. 15 8. Ekonomické a účetní aspekty bytového družstva ....................................................... 15 8.1 Účetní předpisy bytového družstva....................................................................... 16 8.2 Náklady bytového družstva .................................................................................. 17 8.3 Výnosy bytového družstva.................................................................................... 26 8.4 Daňové přiznání, účetní výkazy bytového družstva ............................................. 29 9. Společenství vlastníků bytových jednotek.................................................................. 32 9.1 Ekonomické aspekty hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek ..... 36 10. Bytové družstvo versus společenství vlastníků ........................................................ 42 Praktická část .................................................................................................................. 44 11. Popis bytového družstva ........................................................................................... 44 12. Stanovy, předpisy družstva ....................................................................................... 45 13. Hospodaření družstva ............................................................................................... 49 13.1. Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010........................................................... 49 13.1. Výnosy bytového družstva................................................................................. 52 13.2 Náklady bytového družstva ................................................................................ 53 13.3 Účetní aspekty BDO ........................................................................................... 56 13.4 Výkaz zisku a ztráty, rozvaha ............................................................................. 60 14. Závěr ......................................................................................................................... 67 15. Použité zdroje ........................................................................................................... 69 16. Seznam tabulek ......................................................................................................... 71 17. Seznam příloh ........................................................................................................... 72

1. Úvod Jako téma své diplomové práce jsem zvolila hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek. K výběru tohoto tématu mě přivedla má současná bytová situace, která mi umožnila přestěhování z obecního bytu do družstevního bytu. Právě v tomto okamžiku jsem začala přemýšlet o tom, jak takové bytové družstvo funguje a proč vlastně lidé volí tento druh bydlení, a to například v porovnání s bydlením ve společenství vlastníků bytových jednotek. Právě volba mezi družstevním bydlením a společenstvím vlastníků bytových jednotek bývá často diskutována. Proto se v této práci pokusím provést porovnání těchto dvou druhů bydlení. Práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. V teoretické části práce se zaměřuji na obecné aspekty hospodaření malých bytových družstev, a to od úplného začátku, tedy vzniku bytového družstva, až po finanční hospodaření bytového družstva. Následně se zaměřím na teoretický popis společenství vlastníků bytových jednotek a porovnání výhod a nevýhod mezi těmito druhy bydlení. Tato část práce vychází z veřejně dostupné literatury a také především ze zákonů, které s touto problematikou souvisejí. Cílem této části práce je podat všeobecný přehled o této problematice. V praktické části práce budou aplikovány teoretické poznatky na konkrétní bytové družstvo. Veškeré informace budou čerpány z interních zdrojů družstva, bude tedy možné porovnat, jak takové malé bytové družstvo skutečně funguje, například oproti zmínkám v literatuře nebo všeobecným požadavkům na hospodaření družstva. Závěr práce je věnován mému zhodnocení celkového hospodaření družstva a zároveň se pokusím shrnout své názory na bydlení jak v družstevním domě, tak v domě ve společenství vlastníků.

1

2. Historie bytových družstev

Bytová družstva mají svou dlouholetou tradici. První bytové družstvo bylo založeno přibližně v roce 1903 již za doby Rakouska – Uherska, toto družstvo bylo nazváno jako Společenstvo pro zřizování bytů. Následně docházelo k rozvoji bytových družstev a o patnáct let později, tedy v roce 1918, bylo v tehdejším Československu vytvořeno 165 různých bytových sdružení. Postupem času se počet různých bytových sdružení neustále rozrůstal, a to zejména mezi lety 1947 – 1948, po druhé světové válce, kdy v roce 1948 bylo zaznamenáno 942 Stavebně bytových družstev. I přes tento velký nárůst bytových družstev, však stále nebyla pokryta poptávka po tomto druhu bydlení, a to díky poválečnému období a nedostatku materiálových a stavebních kapacit. Po roce 1948 byl družstevní majetek chápán jako socialistické vlastnictví, činnost těchto družstev byla podřízena politikám tehdejší Československé socialistické republiky. Znamenalo to například, že výběr předsedy družstva nebyl plně v kompetenci členů družstva. Zároveň docházelo k výstavbě velkých nájemních domů, dnes bychom je lidově nazvali paneláky, a to převážně v oblastech s rozšířeným průmyslem. V roce 1954 se dosavadní bytová družstva v rámci okresů sloučila a takto bylo vytvořeno 82 okresních bytových družstev, která byla jednotně nazývána Lidová bytová družstva. Další významný rozvoj bytových družstev nastal v roce 1959, kdy bylo vytvořeno 381 takzvaných Stavebních bytových družstev. Tento nárůst vedl v roce 1969 k založení Českého svazu bytových družstev. Svaz má svou působnost dodnes. Jeho cílem je zastupovat členská družstva při jednání s vládou, Parlamentem ČR a dalšími organizacemi. Zároveň se prostřednictvím územních pracovišť snaží bytovým družstvům poskytnout veškeré potřebné informace pro jejich činnost. Postupem času byla snaha zefektivnit správu těchto družstev a docházelo ke slučování menších družstev do větších celků. V následujících obdobích stále docházelo k vytváření nových bytových družstev, a to až do roku 1989, kdy došlo k politickému převratu a tím i k útlumu rozvoje bytových družstev.

2

Dá se říci, že tento útlum trvá dodnes, a to hlavně v poměru k soukromé výstavbě nebo z důvodu převodu družstevních jednotek do osobního vlastnictví. V následující tabulce je zobrazen vývoj malých bytových družstev v České republice mezi lety 2002 – 2009.

8922

9116

9514

2007

2008

2009

8489 2005

8692

8120 2004

2006

7922 2003

2002

7435

Tabulka 1: Vývoj malých bytových družstev mezi lety 2002 - 2009

Zdroj: http://www.czso.cz

3. Současná právní úprava bytových družstev

Bytová družstva mají svou právní úpravu zastoupenou převážně v zákoně č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník. Zde se bytovým družstvům věnuje část druhá, O obchodních společnostech a družstvech. V paragrafech 221 až 260 jsou popsány základní podmínky pro vznik bytových družstev, ustavení kontrolních orgánů, členství v družstvu, zánik družstva a povinnosti pro sestavení roční účetní závěrky. Dalšími zákony, upravujícími hospodaření bytových družstev, jsou zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník a zákon č. 72/1994 Sb., O vlastnictví bytů. Tyto zákony se zaměřují na nájemní a právní vztahy bytových družstev, najdeme zde například informace o převodu družstevních bytů. Neméně významnými zákony jsou zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. a zákon č. 338/1992 Sb., O dani z nemovitosti. Oba tyto zákony popisují způsob výpočtu daně a základní pojmy, týkající se příslušné daně. 3

Bytová družstva jsou sice v legislativě charakterizována, ale jak bude i z následujících kapitol patrné, každé bytové družstvo se při svém hospodaření řídí převážně svými stanovami, které jsou v každém bytovém družstvu individuální a jedinou podmínkou je, že tyto stanovy nesmí být v rozporu s příslušným právním předpisem.

4. Založení, vznik bytového družstva Bytové družstvo může založit jak fyzická, tak právnická osoba. Důvodů pro založení družstva může být mnoho a bývají subjektivní. Podstatnými důvody pro založení bytového družstva jsou převážně finanční kritéria a možnost aktivně se podílet na činnostech družstva. Základním předpokladem bytových družstev je totiž otevřenost, demokracie a prospěch pro všechny členy bytového družstva. Konkrétně bychom tyto předpoklady mohli specifikovat jako právo na informace, právo rozhodovat o činnostech družstva a preferenci kvalitního bydlení před dosažením zisku. V kapitole o historii bytových družstev byly zmíněny různé typy družstev, proto se následně ve zkratce zaměřím na popis těchto družstev, abychom si ujasnili případné rozdíly mezi těmito družstvy a navázali na tuto kapitolu. Jako první byla zmíněná takzvaná Lidová bytová družstva. Tato družstva jsou nejstarším typem. Jak již bylo zmíněno, Lidová bytová družstva vznikala sloučením dosavadních bytových družstev a různých sdružení. V devadesátých letech však došlo k transformaci, kdy občanům vznikl zákonný nárok na převod domů nebo jednotlivých bytů do vlastnictví a tito lidé tohoto nároku využili. Znamená to, že v dnešní době bývá Lidové bytové družstvo kombinací družstevních jednotek a jednotek v osobním vlastnictví. Druhým typem jsou Stavební bytová družstva. Již ze samotného názvu je patrné, že tato družstva byla zřízena za účelem výstavby.

4

Tato etapa je zaznamenána převážně po roce 1958, kdy se lidé začali sdružovat a společnou prací a prostředky postavili domy a byty, kterých byl v této době nedostatek. Svou úlohu zde sehrál i stát, který nabídl finanční a úvěrovou pomoc na tuto výstavbu.

Pro tuto diplomovou práci je však nejvýznamnější třetí typ bytového družstva, a to Privatizovaná bytová družstva. V tomto případě dochází k privatizaci obecního majetku, a to pouze právnické osobě. Zde může nastat situace, že někteří občané se stanou členy družstva a jiní ne. Pro případné nečleny platí, že dochází pouze ke změně pronajímatele. Jinak jsou jim zachována původní práva a povinnosti.

V dnešní době existují všechny tyto typy bytových družstev. Nicméně nová družstva vznikají převážně jako privatizovaná bytová družstva, proto jsou podmínky pro vznik družstva směřovány především na ně. Tyto podmínky jsou upraveny obchodním zákoníkem.

Pokud se tedy rozhodneme založit bytové družstvo, musíme splnit základní podmínky dané obchodním zákoníkem. V § 221 až § 223 jsou stanoveny obecné podmínky pro založení družstva, jimiž například jsou1: •

Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým.

•

Firma družstva musí obsahovat označení "družstvo".

•

Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby.

•

Družstvo je právnickou osobou. Za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem.

•

Základní kapitál družstva tvoří souhrn členských vkladů.

1 http://obchodni-zakonik.eu/druzstvo-zakladni-ustanoveni/

5

•

Stanovy určují výši základního kapitálu družstva, který se zapisuje do obchodního rejstříku (zapisovaný základní kapitál). Zapisovaný základní kapitál musí činit nejméně 50 000 Kč.

Samotné založení družstva je rozděleno do dvou etap, a to na založení bytového družstva a vznik bytového družstva, tedy nabytí právní subjektivity. Pokud se zaměřím na první etapu, tedy založení bytového družstva, musíme splnit tři podmínky dle § 224 obchodního zákoníku, a to2: •

určit výši zapisovaného základního kapitálu,

•

schválit stanovy bytového družstva,

•

ustanovit představenstvo a kontrolní komisi.

Jak již bylo řečeno, základní kapitál je tvořen souhrnem členských vkladů a jeho minimální výše je stanovena na 50 000 Kč. Zakládající členové si tak sami mohou určit jeho výši, pokud bude činit více jak 50 000 Kč. Dalším krokem je vytvoření a schválení stanov bytového družstva. Na vytváření stanov by se měl podílet každý zakládající člen, protože jak již bylo řečeno v kapitole o legislativě bytových družstev, pro většinu družstev jsou při rozhodování podstatné stanovy. Důsledkem vlivu stanov mohou být ovlivněna důležitá rozhodnutí. Poté, co jsou tedy vytvořeny stanovy družstva, je svolána schůze členů družstva. Lépe řečeno, tedy schůze budoucích členů družstva. Tito členové by si měli zvolit svého předsedu, který by tuto schůzi řídil. Volba předsedy není konečná a neznamená to, že tato osoba bude předsedou družstva i po vzniku družstva. Předseda vzniklého družstva bývá často volen představenstvem, které, spolu s kontrolní komisí, musí být zvoleno na této zakládající členské schůzi. Pokud má nově vznikající družstvo méně jak 50 členů, je také možné, aby funkce představenstva a kontrolní komise byla plněna členskými schůzemi. 2 http://obchodni-zakonik.eu/druzstvo-zakladni-ustanoveni/

6

Volba představenstva a kontrolní komise by tedy nebyla nutná. Založení družstva je následně splněno, pokud se členové shodnou na výši zapisovaného základního kapitálu, schválí stanovy a zvolí si své představenstvo a kontrolní komisi. Zároveň je také nutné podotknout, že tito členové musí základní kapitál, tedy svou výši členského vkladu, zaplatit do 15ti dnů od konání této schůze, a to dle způsobu určeným na této schůzi. Neméně důležitým prvkem vyústění této členské schůze je takzvané usnesení. Toto usnesení je vlastně zápisem, ve kterém je popsán průběh schůze a zaznamenáno hlasování jednotlivých členů. Zároveň platí, že každý člen má v tomto případě jeden hlas a usnesení ze schůze musí být odhlasováno většinou přítomných členů.

Následně je možné přejít k dalšímu kroku, a to ke vzniku družstva.

Vznik družstva je podmíněn zápisem do obchodního rejstříku. V tomto okamžiku také platí, že před podáním návrhu na zápis do obchodního rejstříku musí být splacena alespoň polovina základního kapitálu a vytvořen tzv. nedělitelný fond. Jak již bylo zmíněno, základní kapitál je tvořen členskými vklady. Jeho výše je dle obchodního zákoníku stanovena na minimálně 50 000 Kč, při podání návrhu na zápis do obchodního rejstříku tak musí být splaceno alespoň 25 000 Kč. Nedělitelný fond musí být ve výši 10% základního kapitálu. Tento fond je však tvořen ze zisku, proto při vzniku družstva není požadováno doložení o jeho vytvoření, nicméně v následujících letech musí být tento fond doplňován o 10% ročního čistého zisku do té doby, dokud nedosáhne výše poloviny zapisovaného základního kapitálu. Obecně však v obchodním zákoníku není stanovena minimální výše a způsob čerpání tohoto fondu, takže lze předpokládat, že družstva by měla tvořit tento fond na úhradu případné ztráty.

7

Při zápisu do obchodního rejstříku musí být doloženo, výše zmíněné, notářsky ověřené, usnesení ze zakládající členské schůze. Pokud by družstvo chtělo vykonávat také jiné činnosti, než správu a údržbu svého majetku, muselo by doložit také příslušné živnostenské oprávnění. Toto se týká převážně velkých bytových družstev, která například provádějí výstavbu nových domů. V této práci se však zaměřuji na malé bytové družstvo, které se zaměřuje pouze na správu a údržbu svého majetku, a tak se o této problematice nebudu dále více zmiňovat. Den vzniku družstva je spojen s dnem zápisu do obchodního rejstříku. Od této doby má tedy družstvo právní subjektivitu a s tím spojená veškerá práva a povinnosti. Následně se tedy zaměřím na členství ve vzniklém bytovém družstvu.

4.1 Vznik členství v bytovém družstvu Vznik členství v družstvu nelze jednoznačně popsat. Výchozím bodem jsou vždy stanovy příslušného družstva, které jasně specifikují, kdy a za jakých okolností se fyzická či právnická osoba může stát členem družstva. Je však samozřejmé, že požadavky na vznik členství nesmějí být v rozporu s obchodním zákoníkem dle § 227 - § 234. Obecně bychom mohli shrnout, že vznik členství je možný čtyřmi způsoby.

V prvním případě je vznik členství spojen se vznikem bytového družstva, členem družstva se tedy stáváme dnem vzniku družstva, tedy dnem zapsání družstva do obchodního rejstříku. Ve druhém případě může členství vzniknout za trvání družstva, a to na základě, členskou schůzí schválené, přihlášky. O této přihlášce bývá hlasováno na členské schůzi. V obou těchto případech je podmínkou vzniku členství zaplacení členského vkladu. 8

Třetí možností je případný převod členství v družstvu na jinou osobu. Možnosti převodu bývají jasně stanoveny ve stanovách bytového družstva. Případný převod vždy podléhá souhlasu představenstva nebo souhlasu členské schůze, a to v případě, že dochází k převodu členství na již stávajícího člena družstva. Pokud by převod byl uskutečněn na jinou osobu, resp. nečlena družstva, tento převod nepodléhá souhlasu představenstva nebo členské schůze a tento úkon se jim dá pouze na vědomí. Poslední možností je vznik členství jiným způsobem stanoveným zákonem. V tomto případě se vlastně jedná o přechod členství na základě úmrtí původního člena a přechod členských práv na dědice. Souhlas představenstva s tímto přechodem členství není potřeba.

4.1.1 Práva a povinnosti členů v bytovém družstvu Každé členství s sebou nese určitá práva a povinnosti. Co se týče práv členů v bytovém družstvu, jejich škála je poměrně široká. Už ze samotné podstaty bytových družstev lze odvodit základní práva, kterými jsou, ve zkrácené verzi, například3: •

právo podílet se na činnosti družstva,

•

právo na přístup k informacím ohledně činnosti družstva a svého členství,

•

právo účastnit se členských schůzí a právo na možnost zvolení do orgánů bytového družstva,

•

právo předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva,

•

právo vystoupit z družstva a obdržet vypořádací podíl, případně právo na likvidační zůstatek, při zániku družstva likvidací.

3 Taraba Milan, Rádce pro členy bytových družstev a vlastníků bytů. 3. přeprac. vyd., Grada, 2006, s. 44

9

Co se týče povinností, mezi základní povinnost každého člena patří uhrazení členského vkladu a následně i uhrazovací povinnost během trvání členství, tedy platba nájemného a s tím souvisejících výdajů. Ostatní povinnosti jsou, dá se říci, obecné, jako například dodržování stanov a příslušných řádů. Případně, pokud je člen v jakémkoliv kontrolním orgánu družstva, musí plnit své povinnosti, které mu z dané funkce vyplývají. Všechna práva a povinnosti jsou blíže specifikována ve stanovách příslušného družstva.

Zde je také důležité zmínit, že jednotliví členové neručí za závazky družstva, tato „priorita“ je přenechána na statutární orgán družstva, této problematice se budu věnovat v kapitole o správě družstev.

Pronájem bytové jednotky v bytovém družstvu Každé bytové družstvo má určitý počet bytových jednotek, ne vždy však musí být tyto jednotky plně obsazeny členy družstva. Může se stát, že určitá bytová jednotka zůstává pouze pronajímána, a to nečlenům družstva. Tak jako členové družstva, i nájemníci bytových jednotek mají svá práva a povinnosti. Obecné povinnosti zůstávají stejné, tedy dodržování stanov a příslušných řádů. Oproti členům družstva však nedochází k povinnosti uhrazení členského vkladu, je pouze uzavírána nájemní smlouva. Práva nájemníků jsou oproti členům trochu jiná. Nájemníci družstevních bytů nemají právo podílet se na činnosti družstva, účastnit se členských schůzí, ani nemají právo na informace ohledně členů družstva. Vztahy s těmito nájemníky se řídí především občanským zákoníkem, ve kterém jsou definována práva a povinnosti všech nájemníků, ať už se jedná o bytové družstvo nebo např. o obecní byt.

10

V případě pronájmu bytu je pro nájemníka důležité nařízení vlády 258/1995 Sb., ve kterém je jasně specifikováno, které úpravy hradí sám nájemník a které jsou prováděny na náklady pronajímatele.

5. Správa bytových družstev Bytová družstva sice nebývají chápána jako obchodní společnosti, které mívají za hlavní cíl maximalizaci zisku, přesto však, tak jako u obchodních společností, i u bytových družstev je potřeba zabezpečit organizační a ekonomické aspekty. Každý člen má právo podílet se na činnostech družstva, nicméně pro efektivní a hospodárné vedení družstva je potřeba vymezit organizační strukturu a přidělené pravomoci. Celková organizace se odvíjí od velikosti a činnosti družstva. V následující části práce se tak zmíním o orgánech bytového družstva a rozsahu jejich činností, pravomocí.

Orgány družstva Orgány družstva a vymezení jejich pravomocí bývá určeno ve stanovách. Orgánem družstva může být pouze člen družstva. Funkční období pro všechny orgány nesmí překročit pět let, dle stanov může být tato doba kratší. Výjimkou je první funkční období, které je stanoveno maximálně jako tříleté. Každý člen může být do své funkce zvolen vícekrát. U kontrolních orgánů vždy platí, že nesmí být narušena nezávislost těchto orgánů. Člen představenstva tedy nemůže být členem kontrolní komise apod. Tak jako u obchodních společností, i zde platí pro všechny členy orgánů družstva zákaz konkurence. Nesmí tedy podnikat nebo být členem statutárního, dozorčího, orgánu v podniku, který podniká v příbuzném oboru jako družstvo. Každý člen má právo požádat o odvolání ze své funkce. 11

Postup jednání orgánů družstva bývá ustanoven v jednacím řádu. Každé jednání orgánů družstva musí být zaznamenáno v zápisu ze schůze. Tento dokument je velmi důležitý, protože je případným důkazním prostředkem při řešení různých problémů.

5.1 Členská schůze Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Členové družstva se scházejí dle termínů určených ve stanovách, případně dle potřeb. Dle obchodního zákoníku je určeno, že se členská schůze musí sejít alespoň jednou ročně. Pokud požádá třetina všech členů družstva o konání mimořádné členské schůze, musí být tomuto požadavku do 40ti dnů vyhověno. Po této lhůtě jsou tito členové oprávněni uspořádat členskou schůzi sami. Konání členské schůze musí být všem členům včas a řádně oznámeno. Na členské schůzi jsou probírány veškeré potřebné skutečnosti a zároveň i důležité aspekty fungování družstva, jako změny stanov, jednací řád či volba členů představenstva a kontrolní komise aj. Program členské schůze bývá oznámen předem. Případně, pokud požádá třetina členů družstva nebo kontrolní komise o projednání jiné záležitosti, musí být tomuto požadavku vyhověno. Ve stanovách musí být vždy určeno, za jakých okolností je členská schůze usnášeníschopná. Často bývá požadována nadpoloviční většina přítomných členů.

5.2 Představenstvo Představenstvo je výkonným orgánem družstva, znamená to tedy, že rozhoduje o všech záležitostech družstva, které nejsou v kompetenci jiných orgánů. Činnost představenstva obvykle zahrnuje jednodušší, často se opakující činnosti. Zároveň prezentuje družstvo navenek, je tedy i statutárním orgánem. V tomto případě je vhodné, aby si zvolilo svého předsedu, který by dané představenstvo prezentoval. 12

V písemných dokumentech družstva bývá požadován podpis dvou členů představenstva, v praxi tedy většinou předsedy a místopředsedy nebo jiného člena představenstva. Představenstvo bývá svoláváno dle potřeb, případně, při nesplnění námětů kontrolní komise, do deseti dnů od podnětu kontrolní komise. Za svá rozhodnutí je představenstvo odpovědné členské schůzi. A jak již bylo výše zmíněno, představenstvo ručí za závazky družstva celým svým majetkem.

5.3 Předseda představenstva Předseda představenstva není v zákoně přímo stanoven, jak jsem však již zmínila v kapitole o založení družstva, je vhodné, aby tato funkce byla v družstvu zastoupena. Jako v každé organizaci, i v bytovém družstvu je potřeba, aby zde byla osoba, která by se starala o organizační záležitosti a řídila činnosti jednotlivých orgánů. Funkce předsedy bývá stanovena již ve stanovách družstva. Zároveň je zde určeno, jakými činnostmi se předseda zabývá a jaké má rozhodovací pravomoci nebo případnou odpovědnost za svá rozhodnutí. Činnost předsedy často spočívá v zajištění administrativní agendy družstva, v komunikaci s dodavateli apod. Družstvo by také mělo zvolit svého místopředsedu, který by zastupoval předsedu v jeho nepřítomnosti tak, aby nebyl narušen chod družstva.

5.4 Kontrolní komise Z názvu je patrné, že kontrolní komise je kontrolním orgánem družstva. Kontrolní komisi tvoří nejméně tři členové. Tato komise si volí svého předsedu, pokud není dle stanov určen členskou schůzí. Cílem kontrolní komise je kontrola veškeré činnosti družstva, za svá rozhodnutí je odpovědná členské schůzi. Zároveň kontrolní komise přijímá případné stížnosti od členů družstva a má právo se vyjadřovat k tvorbě účetní závěrky a k otázkám ohledně hospodaření družstva. 13

Své podněty předává představenstvu družstva, které je povinno reagovat, pokud by se tak nestalo, má kontrolní komise právo na svolání členské schůze. Hlavním požadavkem na kontrolní komisi je její nezávislost, aby byl splněn účel této komise.

6. Zánik členství v bytovém družstvu Zánik členství v bytovém družstvu je specifikován v obchodním zákoníku v § 231. Způsobů zániku členství je mnoho, mezi nejčastější formy zániku patří dohoda, vystoupení nebo vyloučení, případně i zánik členství v důsledku zániku družstva.4

Tak jako obecně, i zde platí, že dohoda o zániku členství musí být uzavřena ze svobodné vůle, bez nátlaku a musí být srozumitelná a jasně formulována. Zároveň platí, že v tomto případě musí mít dohoda vždy písemnou formu a musí být zřejmý den, ke kterému členství zaniká.

Vystoupení je, oproti dohodě, pouze jednostranný právní akt. Znamená to tedy, že v tomto případě člen oznamuje své vystoupení z družstva kontrolnímu orgánu a okamžik jeho vystoupení je dán buď lhůtou danou ve stanovách nebo uplynutím šesti měsíců od písemného oznámení.

Vyloučení člena je také jednostranný právní akt, nicméně v tomto případě není postup družstva jednoduchý a vyloučení člena bývá spojováno s opětovným porušováním členských povinností nebo spácháním trestného činu vůči družstvu.

Pro všechny výše uvedené příklady platí, že při zániku členství má bývalý člen právo na tzv. vypořádací podíl, který v podstatě tvoří majetková účast člena, tedy jeho vklady. Zánik členství je také popsán ve stanovách družstva a zde je konkrétně uvedeno, jaké jsou povinnosti člena a družstva při ukončení členství. 4 Kolektiv autorů SČMBD, Co je dobré vědět o bytovém družstvu, 1998

14

7. Zrušení a zánik družstva Tak jako vznik družstva je rozdělen na dvě části, tedy založení a vznik družstva, i zrušení družstva je možné ve dvou fázích. První fází je zrušení družstva. Zrušení družstva je možné například na základě usnesení členské schůze, prohlášením konkurzu nebo na návrh soudu. Zánik družstva je okamžikem, kdy dojde k výmazu z obchodního rejstříku. Je potřeba věnovat velkou pozornost, zda se jedná o zánik družstva s likvidací nebo bez likvidace. Pokud družstvo zaniká bez likvidace, tedy například převodem majetku na jiného právního nástupce, a to fúzí nebo splynutím, není vyplácen vypořádací podíl a členství přechází. Pokud by se jednalo o zánik družstva s likvidací, v tomto případě má každý člen právo na takzvaný likvidační zůstatek, kterým se rozumí čistý majetkový zůstatek, který je možné rozdělit.

8. Ekonomické a účetní aspekty bytového družstva Nejprve bychom si měli uvědomit, co ovlivňuje ekonomiku družstva. Jedná se již například o samotný pojem družstvo a z toho plynoucí povinnosti. Bytové družstvo je vždy právnickou osobou. To znamená, že i pro družstvo, které je zapsané v obchodním rejstříku, platí podmínky jako pro ostatní právnické osoby. Jedná se například o povinnost vést účetnictví. Jako pro každou jinou společnost, jež se řídí zákonem o účetnictví, i zde platí, že účetnictví musí odpovídat skutečnosti, být srozumitelné a průkazné.

Jak jsem již zmínila v kapitole o právní legislativě bytových družstev, výchozím právním předpisem, který upravuje hospodaření bytových družstev, je obchodní zákoník. 15

Zde je v paragrafu § 252 - § 253 věnována pozornost účetní závěrce a výroční zprávě. Nicméně účetní závěrka zobrazuje finanční pozici za určité účetní období. Vypracování účetní závěrky musí předcházet určité kroky, a to například sledování různých finančních aspektů, které jsou zde zobrazeny. Proto je vhodné si vymezit základní účetní předpisy a postupy, kterými se družstva musí řídit.

8.1 Účetní předpisy bytového družstva Jak jsem výše zmínila, družstvo je vždy právnickou osobou a zároveň má povinnost vést účetnictví, a to po dobu od svého vzniku až do okamžiku zániku. Vedením účetnictví může být pověřena i externí osoba, odpovědnost za vedené účetnictví má však družstvo. Prvotním předpisem, kterým se musí družstvo řídit, je zákon o účetnictví č. 563/1991 Sb. Zde jsou upravena veškerá základní pravidla pro vedení účetnictví. Dalším účetním předpisem, jímž se družstvo musí řídit, je vyhláška č. 500/2002 Sb. Tato vyhláška je prováděcí vyhláškou k účetnictví podnikatelů a upravuje některá ustanovení zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. Přesněji řečeno, v této vyhlášce je vymezena účetní závěrka a s tím související označování a uspořádání položek rozvahy. V neposlední řadě se družstvo řídí Českými účetními standardy pro podnikatele, které jsou vydávány Ministerstvem financí. Tyto standardy jsou pouze doporučující a jsou zde upraveny základní způsoby účtování. Konkrétní položky, které zachycují hospodaření družstva, jsou náklady a výnosy.

16

8.2 Náklady bytového družstva

Náklady bytového družstva bychom mohli spojit s životním cyklem družstva, a to tedy náklady spojené se vznikem družstva, náklady související s fungováním družstva a náklady vzniklé při zániku družstva. V následující části práce se zaměřím na náklady související se vznikem a fungováním družstva. Zánik družstva nebude v praktické části práce řešen, proto tyto náklady vynechám a zaměřím se především na položky související s praktickou částí.

Náklady spojené se vznikem družstva

Již před samotným vznikem družstva musí budoucí členové uskutečnit určitá opatření, která vedou k nabytí právní subjektivity, tedy k zapsání do obchodního rejstříku. Výše jsem zmínila, že součástí návrhu na vklad do obchodního rejstříku je například notářsky ověřený zápis z ustavující členské schůze. Následně tedy vyvstává otázka, zda je budoucí družstvo oprávněno zahrnout poplatek za toto ověření do svého účetnictví jako náklad. Ano je.

Tyto poplatky bývají nazývány jako zřizovací výdaje a jsou popsány ve vyhlášce č. 500/2002 Sb., a to konkrétně v § 6 Dlouhodobý nehmotný majetek5.

„Dlouhodobý nehmotný majetek obsahuje zejména zřizovací výdaje. Podle odstavce 1 jsou zřizovacími výdaji souhrn výdajů vynaložených na založení účetní jednotky do okamžiku jejího vzniku, zejména soudní a správní poplatky, výdaje na pracovní cesty, odměny za zprostředkování a poradenské služby a nájemné. Zřizovací výdaje se odpisují nejvýše po dobu pěti let“

5 http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ucto-v2002-500/cast2h2.aspx

17

Abychom tyto zřizovací výdaje mohli zahrnout do dlouhodobého nehmotného majetku, je potřeba, aby si družstvo stanovilo finanční hranici, od které je možné zařadit tyto výdaje do dlouhodobého nehmotného majetku. Do roku 2002 byla tato hranice stanovena zákonem o účetnictví na 60 000 Kč, nyní je stanovení této výše plně v kompetenci družstva. Pokud by tyto zřizovací výdaje byly zahrnuty do dlouhodobého nehmotného majetku, účtovali bychom následně:

Notářské služby

MD 041/ Dal 221

Zřizovací výdaje

MD 011/ Dal 041

Odpisy zřizovacích výdajů6

MD 551/Dal 071

V opačném případě, pokud by výdaje nedosáhly stanovené hranice, družstvo by tuto položku účtovalo přímo do nákladů, tedy například:

Ostatní služby (notář)

MD 548/ Dal 011

Jak již bylo zmíněno, při vzniku družstva je potřeba uhradit zapisovaný kapitál v minimální výši 50 000 Kč. Tento kapitál je tvořen členskými vklady, o kterých bychom účtovali následně:

6

Pohledávka z titulu zapisovaného vkladu

MD 353/ Dal 411

Úhrada pohledávky

MD 221/ Dal 353

Odpis těchto výdajů je možný po dobu pěti let.

18

Účet 411 – Základní kapitál, je vhodné dělit v analytické evidenci, a to například na:

411 – Zapisovaný základní kapitál 411 – Základní členský vklad 411 – Dodatečný členský vklad aj.

Ve své práci se zaobírám bytovým družstvem, které bylo založeno formou privatizace bytového domu, a tak i náklady, související se vznikem družstva, budou zaměřeny na tento způsob vzniku družstva. Prodej domu bytovému družstvu se uskutečňuje na základě sepsání řádné kupní smlouvy. Tato kupní smlouva musí být dle § 46 občanského zákoníku písemná a podepsána oběma smluvními stranami. Poté musí být smlouva doručena na katastr nemovitostí, který zaznamená převod vlastnického práva. Tento převod má právní účinek dnem vkladu na katastru nemovitostí. Nicméně katastr nemovitostí má na tento vklad lhůtu 30 dnů, v tomto období může být tedy kupující strana v nejistotě a není zde zaručeno, že dojde k převodu vlastnických práv. S tím také souvisí zaplacení kupní ceny. V tomto případě se doporučuje, aby kupní cena byla zaplacena až po uskutečnění vkladu a do té doby byly finanční prostředky v notářské úschově nebo vázány na účtu banky. Poplatky za případnou notářskou úschovu jsou součástí pořizovací ceny majetku. Často bývá nákup budovy financován z úvěru. Málokteré družstvo má dostatečné finanční prostředky na úhradu z vlastních zdrojů, z tohoto důvodu budou následující účetní transakce zobrazovat nákup domu za použití úvěru.

19

O celé transakci bychom účtovali následovně: Kupní cena budovy

MD 042/ Dal 4797

Notářská úschova finančních prostředků na nákup budovy

MD 042/ Dal 479

Kupní cena pozemku

MD 042/ Dal 479

Zařazení domu do užívání

MD 021/ Dal 042

Zařazení pozemku do užívání

MD 031/ Dal 042

Splátky domu a pozemku

MD 479/ Dal 221

V případě pronájmu pozemku – předpis nájemného

MD 518/ Dal 379

- úhrada nájemného

MD 379/ Dal 221

Náklady související s fungováním družstva

V souvislosti s fungováním družstva vzniká mnoho nákladů. Výše těchto nákladů ovlivňuje významnou položku družstva, a to nájemné. Zde může vyvstat otázka, proč je zde uvedeno nájemné, když členové družstva již za svůj byt zaplatili a nájemné by tedy nemělo být již placeno. Členové družstva totiž nejsou vlastníci bytu, tím je družstvo. Zároveň také musí být provoz družstva nějak financován a proto se platí nájemné, jímž se uhradí provozní náklady a zároveň dochází ke kumulaci prostředků na případné větší výdaje. Výše nájemného je dána předpokládanými, vynaloženými náklady a samozřejmě také ovlivňuje výši výnosů a tím celkové hospodaření družstva. Nyní se tedy nejprve zaměřím na náklady, které bývají nazývány jako ekonomicky oprávněné náklady domu.

7

Účet 479 – Dlouhodobé závazky vyjadřuje splácení kupní ceny domu a pozemku obci, od které je majetek pořízen

20

Náklady na opravu a údržbu Náklady na opravu a údržbu bytového družstva nelze jednoznačně specifikovat. Největší finanční výdaje jsou však spojeny s renovací samotné nemovitosti. Proto je pro družstvo důležité mít pro tyto případy určitou finanční rezervu. Tvorba této rezervy by měla vycházet z plánu oprav, a to pro delší časové období. Způsob tvorby a účel užití bývá popsán ve stanovách družstva. Nicméně je důležité zmínit, že tvorba rezervy na opravu a údržbu není daňově uznatelným nákladem, a to v případě, že má družstvo příjem z nájemného pouze od členů družstva. Pokud má družstvo příjem i od nečlenů družstva, může vytvářet tzv. zákonnou rezervu. Tato rezerva bývá nazývána jako Rezerva na opravu dlouhodobého hmotného majetku a podmínky pro tvorbu a čerpání jsou uvedeny v zákoně o účetnictví č. 563/1991 Sb. Tvorba této rezervy je daňově uznatelným nákladem. Za nejznámější položku je považován tzv. fond oprav, který je znám i široké veřejnosti a v podvědomí lidí utkvěl právě v souvislosti s bytovými družstvy. V podstatě nahrazuje možnost tvorby rezerv, jeho vytváření je plně v kompetenci družstva a bližší specifikace jsou popsány ve stanovách družstva. Obecně však platí, že příspěvky do tohoto fondu jsou součástí výpočtu nájemného a úhrada probíhá formou měsíčních záloh, proto i v účetnictví je zobrazen na účtu 475 – Dlouhodobé zálohy. Ostatní náklady zahrnují běžné provozní náklady, jakými mohou být například drobné opravy.

Účetně: Tvorba rezervy

MD 554/ Dal 459

Rozpuštění rezervy

MD 459/ Dal 554

Tvorba zákonné rezervy

MD 552/ Dal 451

Rozpuštění zákonné rezervy

MD 451/ Dal 552

Tvorba fondu oprav

MD 311/ Dal 475

Čerpání z fondu oprav

MD 475/ Dal 648

Provozní náklady

MD 5xx/ Dal 221, 321

21

Náklady související s užíváním zastavěného pozemku Mezi další významnou nákladovou položku patří náklady související s užíváním pozemku. V našem případě bude daný pozemek pouze v nájmu, souvisejícím nákladem je zde tedy nájemné.

Účetně: Předpis nájemného za pozemek

MD 518/ Dal 379

Úhrada nájemného

MD 379/ Dal 211

Osobní náklady nebo-li náklady na správu domu Osobní náklady v bytovém družstvu představují mzdy správních orgánů družstva. Předsedovi družstva je pravidelně vyplácena měsíční mzda, z níž je povinnost odvádět zdravotní pojištění. Dále se jedná o mzdy pracovníků, kteří vykonávají činnost pro družstvo na základě různých dohod. Výše těchto odměn není samozřejmě zákonně stanovena.

Účetně: Zúčtování hrubé odměny

MD 523/ Dal 366

Vyplacení odměny

MD 366/ Dal 221

Předpis pojistného

MD 524/ Dal 336

Odvod pojistného

MD 336/ Dal 221

22

Pojištění družstva Každý vlastník jakéhokoliv majetku by měl učinit potřebné kroky pro ochranu tohoto majetku. Mnohým škodám však nelze předejít, ať už se jedná o živelné pohromy, vandalismus apod. To platí i pro družstvo, proto by pojištění nemělo být opomenuto. Družstvo v sobě váže velké finanční prostředky, z tohoto důvodu by měla být odpovídající i výše a způsoby pojištění. Ráda bych také ráda upozornila na pojištění představenstva družstva. V tomto případě se sice nejedná o pojištění družstva jako takového a jsou pojištěny konkrétní osoby, nicméně fakt, že představenstvo ručí celým svým majetkem, by mělo být dostačující pro volbu pojištění i pro tyto osoby.

Účetně: Pojištění družstva

MD 548/ Dal 221

Odpisy Majetek družstva je postupem času opotřebováván. Toto opotřebení vyjadřují odpisy majetku. Tyto odpisy rozlišujeme na účetní a daňové, účetní odpisy vyjadřují skutečné opotřebení majetku a rozvrh odpisování je v kompetenci účetní jednotky. Oproti tomu výpočet daňových odpisů je dán zákonem a slouží ke stanovení daně z příjmů.

Dle §24 a zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, má každá účetní jednotka povinnost oceňovat svůj majetek, tedy i povinnost zobrazovat snížení hodnoty majetku, což se děje právě prostřednictvím odpisů. Nicméně zde je důležité zmínit, že bytové družstvo zde má výjimku, a to díky vyhlášce č. 500/2002 Sb., kde je napsáno8:

8 http://portal.gov.cz/wps/portal/_s.155/701?kam=zakon&c=500/2002

23

„Dlouhodobý hmotný majetek ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytových družstev se nemusí odpisovat. Právnické osoby založené k tomu, aby se staly vlastníkem domu s byty v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů a lidová bytová družstva nemusí tento dlouhodobý hmotný majetek odpisovat.“

Proto bych zde ráda zmínila, že bytová družstva nejsou povinna svůj majetek odepisovat. Uplatnění daňových odpisů do daňově uznatelných nákladů je na rozhodnutí každé účetní jednotky, nicméně daňové odpisy slouží k optimalizaci výše daně z příjmů, proto, pokud to jde, jsou uplatňovány jako daňově uznatelný náklad. Při uplatňování odpisů však musíme být obezřetní, protože daňově uznatelné jsou pouze odpisy prostor členů družstva, znamená to tedy, že například v případě pronájmu nečlenovi družstva, by odpisy musely být kráceny v poměrné výši, a to dle velikosti podlahové plochy.

Účetně: Odpisy domu

MD 551/ Dal 081

Pozemky

neodepisují se

Daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti Ze zákona je družstvo právoplatným vlastníkem dané nemovitosti. Z této podstaty mu také vyplývají určité povinnosti, a to dle zákona č. 338/1992 Sb., O dani z nemovitostí. Každoročně je družstvo povinno zaplatit tuto daň, a to jak daň z nemovitosti, tak daň z pozemku. V případě, že je pozemek pouze v nájmu, družstvo tuto daň samozřejmě neplatí. Výše daně se odvíjí dle základních zákonných pravidel. Zjednodušeně, u staveb dle výměry půdorysu nadzemní části stavby v m2 , u bytu dle výměry podlahové plochy bytu v m2 . Takto vypočítaná a zaplacená daň bývá rozpočítána mezi jednotlivé členy družstva.

24

Případně, kdyby byla nemovitost používána pro podnikání, byla by zaplacená daň z nemovitostí v souladu s § 24 zákona o dani z příjmu daňově uznatelným výdajem. V našem případě však tato daň nebude daňově uznatelným výdajem.

Účetně: Předpis daně z nemovitosti

MD 532/ Dal 345

Zaplacení daně z nemovitosti

MD 345/ Dal 221

Co se týče daně z převodu nemovitosti, tak ta se u bytových družstev neplatí. Pokud chceme prodat družstevní byt, dochází zde k tzv. převodu členského podílu. Z tohoto převodu se však daň neplatí.

Daň z příjmů Neméně významnou položku tvoří i daň z příjmů. Jak již bylo řečeno, bytové družstvo je právnickou osobou, hospodářský výsledek družstva tedy podléhá dani z příjmů právnických osob. Výše vypočtené daně je samozřejmě dána výší základu daně, který je odvozen od hospodářského výsledku.

Účetně: Předpis daně z příjmů:

MD 591/ Dal 341

Zaplacení daně z příjmů:

MD 341/ Dal 221

Na závěr této kapitoly by bylo vhodné malé shrnutí problematiky nákladů. Většina specifikovaných nákladů vzniká družstvu během roku a jejich úhrada probíhá průběžně, a to například dle splatnosti faktur nebo na základě výdajových pokladních dokladů. Tyto náklady jsou tedy hrazeny z finančních prostředků, které družstvo již má k dispozici. Na konci roku se provede vyúčtování, tedy souhrn, co vše bylo hrazeno a následně se provede analýza budoucích, potřebných úhrad a takto vytvořený souhrn tvoří podklad pro výpočet budoucích potřebných finančních prostředků, tedy pro určení 25

výše nájemného, které budou jednotliví obyvatelé družstva hradit. Tento rozpočet se provádí dle velikosti obývané plochy, zjednodušeně tedy řečeno, čím větší byt, tím větší nájemné. Pro družstvo je nájemné výnosem a proto navážeme další kapitolou, nazvanou Výnosy bytového družstva.

8.3 Výnosy bytového družstva V návaznosti na předchozí kapitolu je patrné, že hlavním výnosem družstva je nájemné a jak jsem již několikrát zmínila, jeho výše je dána výší vynaložených nákladů. Kalkulace nájemného tedy vychází z těchto nákladů: •

Náklady na opravu a údržbu

•

Náklady související s užíváním zastavěného pozemku

•

Osobní náklady nebo-li náklady na správu

•

Pojištění domu

•

Daň z nemovitosti

Nájemné je stanoveno na rok dopředu a je placeno na měsíční bázi formou záloh. Pro družstvo je rozhodující, zda je tento příjem od člena nebo nečlena družstva. Nájemné, od členů družstva, je pro družstvo osvobozeno od daně z příjmů, a to dle § 19 zákona č. 586/1992 Sb. Oproti tomu nájemné od nečlenů družstva je zdanitelné.

Pokud se zaměřím na účetní aspekty nájemného, tak jsem již několikrát zmínila, že jeho výše se odvíjí od předpokládaných a vynaložených nákladů, které jsem specifikovala v předchozí kapitole. V této kapitole však nebyly zmíněny náklady, které vznikají každému obyvateli družstva, a tím jsou dodávky tepla, vodné a stočné, elektřina, odvoz odpadu aj. 26

U těchto služeb vystupuje družstvo jako zprostředkovatel a je zde předpoklad, že tyto položky by se neměly projevit v nákladech družstva. V podstatě se jedná o pohledávky za jednotlivými obyvateli, které jsou vyúčtovány na konci roku, a to na základě faktur od jednotlivých dodavatelů.

Účetně tedy následně:

Předpis měsíčního nájemného

MD 311/ Dal 602

(Vhodné doplnit analytickou evidencí na členy a nečleny družstva z důvodu výpočtu daně z příjmu) Úhrada nájemného

MD 221/ Dal 311

Předpis zálohy na služby od nájemníků

MD 311/ Dal 324

Úhrada záloh na služby

MD 221/ Dal 311

Zaplacené zálohy dodavatelům (platí družstvo)

MD 314/ Dal 221

Vyúčtování od dodavatele (na nájemníky)

MD 315/ Dal 321

Zúčtování faktury k zaplaceným zálohám

MD 321/ Dal 314

Vyúčtování plateb (přijaté zálohy vs. platby)

MD 324/ Dal 315

Výsledek vyúčtování - nedoplatek

MD 311/ Dal 324

- přeplatek

MD 324/ Dal 311

Výše uvedené účtování vypadá složitě, ale v podstatě jde jen o přeúčtování placených záloh od dodavatele, přes družstvo k nájemci.

V souvislosti s nájemným mohou výnosy družstva obsahovat i úroky z prodlení za opožděnou platbu nájemného. Této problematice se věnuje nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků a poplatku z prodlení dle občanského zákoníku.

27

Zde je uvedeno9:

§1 „Výše úroků z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou zvýšené o sedm procentních bodů. V každém kalendářním pololetí, v němž trvá prodlení dlužníka, je výše úroků z prodlení závislá na výši repo sazby stanovené Českou národní bankou a platné pro první den příslušného kalendářního pololetí.“

§2 „Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení.“

Účetně: Předpis poplatku z prodlení

MD 311/ Dal 644

Úhrada poplatku z prodlení

MD 221/ Dal 311

Přijaté úroky

MD 221/ Dal 66x

Neméně významným výnosem, a to převážně při ziskovém hospodaření, mohou být i úroky z vkladů na běžném nebo termínovaném účtu. Tyto příjmy jsou však u družstva zdaněny a dochází k tzv. vnitřnímu dvojímu zdanění, kdy je z úroků odvedena nejprve srážková daň a následně je tento příjem zdaněn i na úrovni právnické osoby, tedy družstva.

Účetně: Přijaté úroky

MD 221/ Dal 662

9 http://portal.gov.cz/

28

Pro celkové výnosy bytového družstva je takový předpoklad, že musí být alespoň v takové výši, aby pokryly veškeré náklady, které družstvu vznikají. V opačném případě by se družstvo mohlo lehce dostat do ztráty a mít existenční problémy.

8.4 Daňové přiznání, účetní výkazy bytového družstva Bytová družstva jsou dotčena daňovými zákony, tak jako každý jiný poplatník. Každé bytové družstvo musí k 31. březnu předložit svému správci daně daňové přiznání a s tím souvisí i sestavení účetní závěrky, která musí obsahovat rozvahu, výkaz zisku a ztráty a přílohu, ve které jsou podrobněji vysvětleny údaje v rozvaze a výkazu zisku a ztráty. V případě využití služeb daňového poradce a nutnosti ověření účetní závěrky auditorem, je lhůta prodloužena až do 30. června daného roku.

Pro výpočet daně z příjmu je nutné nejprve provést inventarizaci majetku a závazků. V případě malých bytových družstev je inventura prováděna ve zjednodušeném rozsahu, a to v následujících etapách10:

1. Fyzická inventura •

Inventura pokladny – Cílem inventury pokladny je kontrola zůstatku finančních prostředků, a to v souladu s příslušnými účetními doklady. Poslední inventura pokladny by měla být provedena k poslednímu dni účetního období. Obecně je četnost inventur dána vnitřními předpisy družstva.

•

Inventura ostatního majetku – Tato inventura zahrnuje kontrolu budovy a jejího příslušenství. Na základě kontroly budovy mohou být sestaveny budoucí plány oprav a potřebných finančních prostředků.

10 Neplechová Marta, Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků bytových jednotek od A do Z 4. aktualizované vyd., Anag, 2008, s. 58

29

2. Dokladová inventura – kontrola dokladů a faktur by měla být prováděna průběžně během celého účetního období, a to také z důvodu kontroly plateb nájemného a s tím souvisejících případných pohledávek. Součástí této inventury, a v návaznosti na inventuru ostatního majetku, je také kontrola rezerv na opravu hmotného majetku, jejímž cílem je zhodnocení potřebných oprav a s tím související způsob tvorby finančních prostředků.

3. Prověření vybraných hospodářských operací – v případě složitějších, méně často se opakujících operací, je vhodné prokonzultovat uskutečněné postupy s odborníky, jedná se například o transakce, které musí být v souladu s příslušnými ustanoveními, např. zvýšení základního kapitálu.

Výpočet daně z příjmu se odvíjí od výše daňového základu. Tento daňový základ je stanoven rozdílovým způsobem, a to rozdílem mezi výnosy a náklady družstva s tím, že v základu daně jsou zahrnuty pouze ty výnosy a náklady, které mají daňový charakter, nejsou tedy od daně osvobozeny. V případě bytového družstva tvoří osvobozené příjmy převážně nájemné členů družstva, od nečlena družstva je nájemné daňovým příjmem. Při výpočtu daně z příjmu musíme brát v úvahu velikost prostorů, které jsou užívány členy a nečleny družstva. Toto členění je důležité z důvodu rozčlenění nákladů na daňově uznatelné či neuznatelné. Blíže bude tato problematika patrná v praktické části práce.

Účetní závěrka podává přehled o hospodaření družstva. Rozsah účetní závěrky se odvíjí od povinnosti ověření auditorem. Pokud má družstvo povinnost ověřit svou účetní závěrku auditorem, účetní závěrka musí být vypracována v plném rozsahu. Pokud tuto povinnost družstvo nemá, závěrka může být sestavena ve zjednodušeném rozsahu.

30

Jak již bylo v předchozích kapitolách zmíněno, vznik družstva je podmíněn zápisem do obchodního rejstříku. V souladu s tímto krokem plyne bytovým družstvům povinnost, a to dle § 21 zákona o účetnictví, zveřejnit svou účetní závěrku. Toto zveřejnění se uskutečňuje předáním účetní závěrky, výkazu zisku a ztrát a přílohy v elektronické podobě rejstříkovému soudu a následně jsou tyto dokumenty uloženy ve sbírce listin obchodního rejstříku. Tato sbírka listin je veřejně dostupná na internetu. Samotnému vypracování účetní závěrky předchází uzavření účetních knih. Účty nákladů a výnosů jsou převedeny na účet 710 - Účet zisku a ztrát. Tento účet zobrazuje výsledek hospodaření družstva a následně se převede na rozvahový účet 702 Konečný účet rozvažný, kde jsou již zobrazeny účty aktiv a pasiv. V tomto okamžiku by tento účet měl být vyrovnán, pokud bylo účetnictví vedeno správně. Účetní závěrka je souhrnem těchto účtů. Účet zisku a ztráty je přehledně a podrobně zobrazen ve výkazu zisku a ztráty, stejně tak Konečný účet rozvažný, který tvoří rozvahu. Takto sestavené výkazy tvoří účetní závěrku družstva. Tímto však veškeré povinnosti ke konci účetního období nekončí.

Povinnost odevzdat daňové přiznání a zveřejnit účetní závěrku již byla zmíněna. Zároveň však družstvo musí zhodnotit své hospodaření, a to hlavně schválením hospodářského výsledku. Hospodaření družstva může skončit ziskem či ztrátou. V případě zisku musí být část převedena nejprve do nedělitelného fondu, a to pokud stále nebyla naplněna zákonem stanovená podmínka, tedy polovina zapisovaného základního kapitálu. Zbylá výše zisku je rozdělována dle stanov družstva. Obdobně i v případě vykázané ztráty se postupuje dle stanov, případně je na rozhodnutí představenstva družstva, jak se s vykázanou ztrátou naloží. Ztráta by měla být uhrazena právě z nedělitelného fondu, případně převedena do následujících let. Pokud toto není možné, může dojít k situaci, že ztráta je předepsána k uhrazení členům družstva, a to např. dle výše svého členského vkladu. Tato situace se však v praxi příliš nevyskytuje. Obecně platí, že veškeré úkony, související s hospodářským výsledkem družstva, musí být schváleny členskou schůzí, pokud není ve stanovách stanoveno jinak.

31

Pokud družstvo není povinno svolat členskou schůzi a seznámit tak své členy o svém hospodaření, je vhodné, aby se každý člen sám zajímal o to, jak družstvo hospodaří, jelikož je v zájmu každého člena, aby bylo dosaženo dobrých výsledků a každý by měl vědět, jak je nakládáno s jeho prostředky, které do družstva vložil.

Touto kapitolou jsem zakončila teoretické poznatky o fungování bytového družstva a následně se ve stručnosti zaměřím na společenství vlastníků bytových jednotek a na porovnání odlišností mezi těmito druhy účetních jednotek

9. Společenství vlastníků bytových jednotek Z důvodu rozsahu a v návaznosti na praktickou část této práce, bude tato část, týkající se společenství vlastníků bytových jednotek, probrána stručněji a v závěru kapitoly se pokusím shrnout nejdůležitější odlišnosti mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků.

Založení, vznik společenství vlastníků jednotek

První odlišnost vzniká již při založení společenství vlastníků jednotek, dále jen SVJ. Vznik bytové družstva je formován do dvou etap, založení, tedy splnění podmínek daných zákonem a poté vznik, který je datován ke dni zápisu do obchodního rejstříku. Vznik společenství vlastníků jednotek je jednodušší a odvíjí se hlavně od vlastnického vztahu. Musí být vyznačena budova, jednotky a vlastnické podíly. Pro vznik společenství je požadováno, aby v domě bylo vymezeno nejméně pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví různých vlastníků. Společenství vlastníků vznikne zápisem do katastru nemovitostí a následně dnem doručení tohoto zápisu poslednímu

32

z vlastníků, tedy, v případě minimální počtu, dnem doručení třetímu vlastníkovi.11 U SVJ jsou tedy zapisováni do katastru nemovitostí jednotliví vlastníci, v případě družstva to bylo družstvo jako celek. Odlišnost je také u určení výše zapisovaného základního kapitálu, schválením stanov a určení orgánů společenství. Tyto kroky probíhají až následně, a to tak, že po vzniku společenství musí být do 60 dnů konáno shromáždění vlastníků a teprve zde, na tomto shromáždění, dochází ke schválení stanov a k volbě orgánů. Tak jako u družstva, i zde musí být zápis z této schůze notářsky ověřen. Následně dochází k zápisu do rejstříku společenství vlastníků jednotek, kam se dokládá výpis z katastru nemovitostí, ověřený notářský zápis, který dokládá, že byly schváleny stanovy a orgány společenství. SVJ tedy mají svůj rejstřík a nezapisují se do obchodního rejstříku. Z výše uvedeného plyne, že vznik společenství vlastníků je oproti družstvu jednodušší a povinnosti přicházejí až následně.

Práva a povinnosti vlastníků jednotek Práva a povinnosti členů společenství jsou dány občanským zákoníkem, a to co se týče vlastnictví bytu. Člen SVJ je tedy oprávněn byt užívat, nakládat s ním v mezích zákona a případně ho i pronajímat. Pokud jde o správu domu a celkovou činnost společenství, jsou tyto vztahy upraveny v Zákoně o vlastnictví bytů, č. 72/1994 Sb. Zde je v jednotlivých paragrafech a odstavcích popsáno, jaká práva a povinnosti vlastníci jednotek mají. Jedná se například o:12

•

právo a povinnost podílet se na správě domu,

•

právo účastnit se na činnosti společenství,

•

právo podílet se na rozhodování,

11 Judr. Zbyněk Pražák, Společenství vlastníků jednotek, 1. vyd., Linde Praha a.s., 2004, s. 71-72 12 Josef Holejšovský, Marta Neplechová, Květa Olivová, Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, 1.vyd., Aleš Čeněk, 2008, s. 287-299

33

•

právo vykonávat funkci v orgánech společenství,

•

právo domáhat se soudní ochrany – neplatnost usnesení shromáždění, neplatnost stanov,

•

povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu,

•

povinnost skládat určené zálohy,

•

povinnost řídit se stanovami,

•

oznamovací povinnost vůči společenství – počet osob v domácnosti apod.

Jak je patrné, práva a povinnosti člena ve společenství vlastníků jsou podobné právům a povinnostem člena družstva. Tito vlastníci však mají větší pravomoci při nakládání se svým bytem, a to například v případě pronájmu. U družstva může pronájem podléhat souhlasu družstva a zároveň může být vyžadován i poplatek za tento pronájem. U SVJ tento souhlas vyžadován není a případný pronájem je plně v pravomoci vlastníka. Oproti družstvu je zde však rozdíl při placení daně z nemovitosti a daně z převodu nemovitosti.U družstva byla daň z nemovitosti placena za družstvo jako celek a následně rozpočítána do výše nájemného mezi jednotlivé členy. U SVJ platí tuto daň každý jednotlivý vlastník sám, vzniká mu tedy povinnost podat daňové přiznání. Stejně tak je rozdíl u daně z převodu nemovitosti, u družstva byl převod členství od daně osvobozen, v případě SVJ osvobození není. Prodávající musí zaplatit daň ve výši 3% z odhadní nebo kupní ceny, a to té, která je vyšší.

Správa společenství vlastníků jednotek Orgány, které jsou ve společenství vlastníků voleny, se nazývají výbor a shromáždění. Výbor společenství je obdobou představenstva družstva. Tento výbor tedy tvoří alespoň tři členové společenství a v jeho kompetenci jsou podobné činnosti jako u družstva. Jedná se o statutární orgán a zastupuje společenství navenek.

34

Jeho činnost se zaměřuje především na rozhodování o jednodušších úkonech, týkajících se správy domu. Ve výboru je také zvolen předseda, který svolává výbor a měl by se zaměřovat především na organizační činnosti, týkající se správy domu a dále by v jeho kompetenci měla být administrativní agenda společenství.

Shromáždění je v podstatě stejné jako členská schůze u družstva. Jedná se o nejvyšší orgán společenství a ze zákona je povinnost svolat shromáždění vlastníků alespoň jednou ročně. Shromáždění rozhoduje o složitějších úkonech, a to například o rozsáhlejších opravách apod. Tak jako u družstva, i u společenství vlastníků je vhodné zřídit kontrolní orgán, který by řešil případné nesrovnalosti, stížnosti vlastníků, ale zároveň také kontroloval činnost ostatních orgánů. V návaznosti na orgány společenství je také vhodné zmínit rozsah hlasovacích práv jednotlivých vlastníků. V družstvu platilo, že každý člen má jeden hlas. Zde však toto pravidlo neplatí. Váha hlasu je dána velikostí podlahové plochy vlastníka. Dá se tedy říci, že čím větší vlastněná plocha, tím větší váhu má hlasovací právo. Ve stanovách společenství by mělo být jasně dáno, kolik hlasů je potřeba, aby bylo shromáždění usnášeníschopné. Většinou se jedná o nadpoloviční většinu hlasů, při uzavírání stanov, rozhodování o zisku z hospodaření aj. bývá požadováno 3/4 přítomných hlasů a při složitějších úkonech může být vyžadován souhlas všech vlastníků, a to například při změně účelu užívání stavby (nebytové prostory aj.).

V souhrnu je tedy správa SVJ podobná správě družstva a významnější rozdíl zde není.

35

9.1 Ekonomické aspekty hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek

Hospodaření společenství vlastníků je podobné jako hospodaření družstva. I zde je společenství bráno jako právnická osoba, která musí vést účetnictví. Účetní předpisy, kterými se společenství musí řídit, jsou podobné jako u družstva. Rozdíl je u vyhlášky, která je zaměřena na nepodnikatelské subjekty, u družstva se jednalo o vyhlášku určenou pro podnikatele.

Účetní předpisy: •

Zákon č, 563/1991 Sb. , o účetnictví

•

Vyhlášku č. 504/2002 Sb.

•

České účetní standardy č. 401 - 414

Způsob, jakým bude společenství vést účetnictví, je opět plně v jeho kompetenci. Neexistuje žádná právní úprava, která by striktně udávala, jakým způsobem musí být účetnictví a jednotlivé položky znázorněny. Vždy však platí, že účetnictví nesmí být v rozporu s danými předpisy a mělo by být vedeno tak, aby bylo jasné a srozumitelné. Odpovědnost za účetnictví má vždy společenství, a to i v případě, že vedením účetnictví je pověřena externí osoba, což je v praxi běžné. Výsledek hospodaření společenství je znázorněn v účetní závěrce, která tvoří souhrn nákladů a výnosů za předchozí účetní období. Pokud budu postupovat stejně jako v kapitole o bytových družstvech, i zde bychom mohli rozčlenit náklady, které souvisejí se vznikem společenství, s trváním společenství a zánikem společenství. Vznik a zánik společenství v této práci nebude řešen, proto se zaměřím na položky, které souvisejí s trváním společenství, aby poté bylo patrné, jaké jsou odlišnosti při hospodaření těchto dvou účetních jednotek. 36

Náklady, související s trváním společenství, jsou hodně podobné nákladům u družstva. I zde se jedná o náklady na opravu a údržbu, náklady, související s užíváním pozemku, osobní náklady, odpisy, pojištění, daň z nemovitosti a daň z příjmu. V tomto okamžiku však dochází k rozdílu, a to v případě určení, kdo tyto náklady musí hradit a zda se objeví v účetnictví společenství. Jak jsem výše zmínila, placení daní z nemovitosti a z převodu nemovitosti je ponecháno na jednotlivých vlastnících jednotek. Je zde také rozdíl v případě uplatnění odpisů. Společenství může odepisovat pouze majetek, který je v jeho vlastnictví, jednalo by se například o nákup počítače na vedení účetnictví apod. V tomto případě by odpisy byly zobrazeny v nákladech. Ostatní položky, opravy a údržba, pojištění a osobní náklady, jsou zobrazeny v účetnictví společenství a poté tvoří základ pro výpočet měsíčních záloh, které vlastníci musí během roku hradit. Výpočet probíhá stejně jako u bytového družstva, kdy je proveden souhrn nákladů a tyto náklady jsou dle velikosti obývané plochy rozpočítány na jednotlivé vlastníky. Úhrada opět probíhá formou záloh na měsíční bázi. U SVJ už nebudeme používat pojem nájemné, a to z toho důvodu, že členové společenství již jsou vlastníky jednotek, které obývají. Dále zde opět dochází ke zprostředkování služeb, jako je elektřina, vodné a stočné, odpad apod. Tak jako u družstva, i zde dochází k platbě a následnému vyúčtování těchto záloh. V souhrnu je tedy účetnictví SVJ hodně podobné bytovému družstvu a následující účetní příklady jsou toho důkazem:

Náklady na opravu a údržbu: Tvorba fondu oprav (dl.zálohy)

MD 311/ Dal 955

Čerpání z fondu oprav

MD 955/ Dal 649

Provozní náklady

MD 5xx/ Dal 221, 321

37

Osobní náklady Zúčtování hrubé odměny

MD 521(523)/ Dal 331

Vyplacení odměny

MD 331/ Dal 221

Předpis pojistného

MD 524/ Dal 336

Odvod pojistného

MD 336/ Dal 221

Pojištění společenství vlastníků

Pojištění společenství

MD 549/ Dal 221

V souhrnu platby záloh během roku:

Předpis krátkodobých záloh

MD 311/ Dal 324

Úhrada krátkodobých záloh

MD 221/ Dal 311

Předpis zálohy na služby od nájemníků

MD 311/ Dal 324

Úhrada záloh na služby

MD 221/ Dal 311

Provozní náklady

MD 5xx/ Dal 321,221

Dodavatelé – služby

MD 315/ Dal 321

Zúčtování krátkodobých záloh

MD 324/ Dal 649

Vyúčtování služeb

MD 324/ Dal 315

Výnosy společenství vlastníků tvoří převážně úroky z bankovních účtů, a to běžného nebo termínovaného. Tyto příjmy bývají brány jako příjmy jednotlivých vlastníků, a to z toho důvodu, že společenství pouze spravuje majetek těchto vlastníků, a tak příjmy, plynoucí z tohoto majetku, by měly být příjmem těchto vlastníků.

38

Tato skutečnost by měla být ujednána na shromáždění vlastníků a zakomponována do vnitřních předpisů společenství.

Účetně: Přijaté úroky

MD 221/ Dal 644

Poplatky za vedení BÚ

MD 549/ Dal 221

Podíl úroků k vyplacení vlastníkům

MD 549/ Dal 379

Výplata úroků

MD 379/ Dal 221

Dalším příjmem společenství může být například příjem z reklamní plochy na budově apod. Tento příjem opět může být brán jako příjem jednotlivých vlastníků nebo příjem společenství, který se ponechá na případné opravy aj. Ve druhém případě je tato částka převedena do dlouhodobých záloh.

Účetně: Příjem z reklamy

MD 221/ Dal 379

a) Vyplacení příjmu vlastníkům

MD 379/ Dal 221

b) Převedení do dlouhodobých záloh

MD 379/ Dal 955

Tak jako u družstva, i zde může dojít k situaci, že ne všechny osoby řádně a včas plní své povinnosti. Proto příjmem společenství může být i případné penále, úrok. Zde je důležité rozeznat, zda jde o penále, plynoucí od člena společenství, či zda jde o úrok z opožděné platby od dodavatele, nájemce apod. Penále od člena je vždy příjmem společenství a úrok z prodlení příjmem jednotlivých vlastníků.

Účetně: Penále od člena společenství

MD 378/ Dal 641

Úrok z prodlení od dodavatele

MD 378/ Dal 379

39

Po vymezení nákladů a výnosů společenství přejdeme k hospodářskému výsledku.

Jak již bylo z účetnictví společenství patrné, tak výsledek hospodaření se odvíjí od výše výnosů společenství, protože náklady jsou hrazeny z přijatých záloh od jednotlivých členů. Ve většině případů by tak společenství mělo vytvářet zisk ve výši výnosů společenství. Výnosy společenství byly specifikovány výše, jsou to právě zmíněné úroky, penále a ostatní výnosy, které nebyly vyplaceny společníkům, ale ponechány ve společenství na další účely. Výsledek hospodaření je vykázán ve výkazu zisku a ztráty a v rozvaze, které jsou součástí účetní závěrky. Nyní tedy navazujeme na povinnost sestavení účetní závěrky a její zveřejnění. SVJ má povinnost sestavit svou účetní závěrku ke konci kalendářního roku. Schválení účetní závěrky probíhá na shromáždění vlastníků a zde je také rozhodnuto, jak bude naloženo z případným ziskem, zda bude rozdělen mezi vlastníky nebo například převeden do dlouhodobých záloh na případné opravy, údržbu aj. Oproti družstvu je zde však rozdíl v povinnosti tuto závěrku zveřejnit, resp. dle zákona není úplně jasné, zda SVJ tuto povinnost má či ne. U družstva tato povinnost vyplynula již z nutného zápisu do obchodního rejstříku, SVJ se však zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek a není zde žádný jiný předpis, který by tuto povinnost SVJ ukládal. Je tedy možné se domnívat, že společenství není ze zákona povinné svou závěrku zveřejnit. Z mnohých diskuzí je však patrné, že mnohá SVJ svou závěrku raději zveřejňují, aby předešly případným neshodám. V tom případě je postup stejný jako u bytového družstva, a to, že závěrku je nutné doručit na zmíněný rejstřík v elektronické podobě.

40

Mezi další povinnosti SVJ patří i registrace k dani z příjmů, a to v případě, že SVJ má daňové příjmy nebo má povinnost srážet daň nebo zálohy na ni. Registrace je nutná do 30 dnů od vzniku této skutečnosti. 13 Samotná registrace však nezakládá povinnost platit daň z příjmu právnických osob, jde jen o to, že z výše uvedených odměn musí být odvedena daň a případně i zdravotní pojištění. Placení daně z příjmu právnické osoby se odvíjí od základu daně, který je odvozen z hospodářského výsledku SVJ. Jak již bylo zmíněno, příjmy, vstupující do daňového základu, budou tvořeny výnosy z úroků, ostatními příjmy a penály, které zůstávají ve společenství. Oproti družstvu jsou zde však určitá osvobození, a to se týká úroků z běžného bankovního účtu. Tento příjem je od daně osvobozen. Je tedy patrné, že základ daně u SVJ nebývá vysoký, leckdy nulový, pokud jsou příjmy rozdělovány mezi členy společenství. Je-li základ daně nulový, SVJ nemá povinnost podávat daňové přiznání, což u družstva neplatí, to musí daňové přiznání podat vždy. Pokud by základ daně byl přece jen kladný, daňové přiznání se podává v obvyklé lhůtě, a to do 31. března. Dále je tedy vhodné zmínit, jak jsou tyto příjmy zdaňovány, pokud je nezdaňuje společenství. Příjmy jsou rozpočítány mezi jednotlivé vlastníky, a to ve výši podílu jimi vlastněné podlahové plochy. Každý tento vlastník musí podat daňové přiznání sám za sebe a následně odvést daň. U SVJ se tedy může stát, že většina povinností je převedena na vlastníky bytových jednotek.

V tomto okamžiku jsem se dostala ke konci teoretické části své práce. Následně tedy shrnu své poznatky v hospodaření bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek.

13 Neplechová Marta, Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků bytových jednotek od A do Z 4. aktualizované vyd., Anag, 2008, s. 104

41

10. Bytové družstvo versus společenství vlastníků

Z teoretické části práce je patrné, že tyto dva druhy bydlení jsou si velmi podobné a přesto jsou velmi diskutované. Nejzásadnější rozdíl zde vidím v pojmu „vlastnictví“. Bydlení v družstevním domě bychom laicky mohli brát jako kombinaci bydlení v osobním a nájemním bytě. Družstevní byt je stále ve vlastnictví družstva jako celku, můžeme se pouze stát členy družstva a tím získat určité výhody, a to oproti nájemnímu bytu. Naopak ve společenství vlastníků máme byt v osobním vlastnictví a jsme tedy jeho právoplatným majitelem. Výhoda osobního vlastnictví je možnost volného nakládání s bytovou jednotkou, aniž bychom potřebovali souhlas statutárního orgánu, tak jak je tomu u bytového družstva.

Hospodaření družstva a společenství vlastníků si je velmi podobné. Zde nebyly patrné žádné významnější rozdíly. Avšak povinnosti, související s bytovou jednotkou, jsou významnější u společenství vlastníků, jedná se například o placení daně z nemovitosti, daně z převodu nemovitosti, podávání daňové přiznání v případě výnosů, rozpočítaných na jednotlivé vlastníky apod. Zde se mi tedy jeví členství v bytovém družstvu jako „méně náročné“, tyto transakce jsou ponechány ve správě družstva jako celku. Vyvstává tedy otázka, proč je tak často diskutováno, zda pořídit družstevní byt nebo naopak byt v osobním vlastnictví. Jedná se o aspekty, které jsem v předchozích kapitolách nezmínila, a to především financování pořízení bytové jednotky. Pořídit byt v osobním vlastnictví je mnohem jednodušší, než u družstevního bytu. Banky totiž nejsou ochotny poskytovat hypoteční úvěry na družstevní byty, a to z toho důvodu, že nejsme vlastníci této jednotky, jak již bylo zmíněno, tím je družstvo jako celek a my jsme pouze členy družstva.

Pokud je banka ochotna přeci jen poskytnout úvěr, často vyžaduje zajištění jinou nemovitostí, což málokdo má nemovitost, kterou by mohl zastavit.

42

Zároveň ani není možné využít družstevní byt jako zástavu, opět proto, že nejsme vlastníci. Naopak jako výhoda pořízení družstevního bytu bývá zmiňována cena, která bývá nižší, než u bytu v osobním vlastnictví.

Závěrem teoretické části mé práce uvádím souhrnnou tabulku, ve které jsou patrné nejvíce diskutované rozdíly mezi bytovým družstvem a SVJ.

Tabulka č. 2: Rozdíly mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků Bytové družstvo Zápis do rejstříku Zápis do katastru nemovitostí Možnost získání úvěru na byt.potřeby

Společenství vlastníků

Zápis do obchodního rejstříku

Zápis do rejstříku společenství vlastníků

Družstvo jako celek Složitý proces, často podmíněn zástavou jiné nemovitosti

Jednotliví vlastníci

Jednodušší proces

Možnost zástavy jednotky Nakládání s bytovou jednotkou Platba daně z převodu nemovitosti

Ne Často vyžadován souhlas představenstva

Libovolně

Ne

Ano

Zveřejnění účetní závěrky Zdroj: Vlastní práce autorky

Ano

Ze zákona není jisté

43

Ano

Praktická část

11. Popis bytového družstva Bytové družstvo, oficiální název "Bytové družstvo občanů“, dále jen BDO, bylo založeno za účelem privatizace obecního domu. Ustavující členská schůze se konala dne 20.3.1995. Vznik družstva je datován ke dni 20.4.1995, kdy došlo k zápisu do obchodního rejstříku. Družstvo je založeno za účelem14:

a) koupě, prodeje, nájmu, pronájmu a podnájmu bytů, nebytových prostor, nemovitostí a pozemků, b) správy, provozu, péče, údržby a zvelebení bytového a domovního fondu a společně vložených prostředků, c) společné péče o bytový fond v domech a oblastech společného zájmu dle rozhodnutí členské schůze družstva, d) zabezpečování služeb spojených s bydlením, e) přidělování družstevních bytů a uzavírání příslušných nájemních smluv, f) uzavírání smluv o nájmu a podnájmu nebytových prostor, g) zajišťování převodu bytů do vlastnictví dle příslušných zákonných předpisů.

Pro všechny členy družstva platí, že byli přijati na základě členské přihlášky. Před podáním přihlášky uhradili zápisné a základní členský vklad a poté také svůj členský podíl. Pro nečleny družstva je BDO vlastníkem domu a tedy pronajímatelem. Vztahy mezi bytovým družstvem a nečleny družstva se řídí především občanským zákoníkem. 14 Stanovy BDO Dubečská

44

Zapisovaný základní kapitál BDO činí 50 000 Kč. Celkový základní kapitál je tvořen členskými vklady.

V současné době má družstvo 55 bytových jednotek a 51 členů, 3 bytové jednotky jsou obsazeny nájemníky - nečleny a jedna bytová jednotka je na prodej.

Základní informace o BDO jsou veřejně dostupné na internetové stránce.

12. Stanovy, předpisy družstva Než přejdu na kapitolu o hospodaření BDO, ráda bych se zaměřila na stanovy a řády družstva, protože, jak již bylo zmíněno, stanovy a řády družstva jsou stěžejními dokumenty při jeho hospodaření.

Stanovy družstva jsou rozděleny do šesti částí, z nichž každá je dále rozdělena na jednotlivé články, ve kterých jsou postupně popsány jednotlivé aspekty fungování družstva.

Část I – Základní ustanovení První část obsahuje základní údaje o BDO, jako je název, adresa, IČO a dále předmět činnosti družstva.

Část II – Členství v družstvu Ve druhé části jsou popsány základní údaje o možnosti vzniku a zániku členství a dále práva a povinnosti členů.

45

Nového člena lze přijmout na základě písemné přihlášky, která musí být schválena členskou schůzí, zároveň musí být splacen základní členský vklad ve výši 1 500 Kč a také zápisné, a to ve výši 1 000 Kč. Nový člen má povinnost doplatit členský podíl a dodatečný vklad, u něhož lhůtu a výši určí členská schůze.

Část III – Orgány družstva V této části jsou specifikovány orgány BDO, jež jsou tvořeny členskou schůzí, představenstvem, předsedou představenstva a kontrolní komisí. Charakteristika těchto orgánů je velmi podobná teoretické části práce, přesto bych zde ráda některé informace upřesnila. Co se týče členské schůze, tak ta je schopna se usnášet, pokud je přítomna nadpoloviční většina členů družstva. Pokud ale členská schůze není usnášeníschopná, je svolána náhradní členská schůze a zde je již možné přijmout usnesení nadpoloviční většinou přítomných členů. Pokud by byly řešeny změny stanov, zánik družstva nebo jiné podstatnější aspekty, tak v tomto případě je vždy potřebné usnesení 2/3 členů družstva. Je tedy zřejmé, že by mělo být v zájmu každého člena, aby se těchto schůzí účastnil. Představenstvo tvoří 3 – 5 členů družstva a 1 náhradník. Představenstvo se schází nejméně dvakrát ročně, ale zpravidla jednou za dva měsíce. Kontrolní komise má 3 členy a 1 náhradníka a schází se zpravidla jednou za tři měsíce, jinak dle potřeby.

Část IV – Hospodaření družstva Zde je specifikován základní kapitál, fondy a nájemné. Zaměřím se především na fondy, protože v teoretické části byl zmíněn pouze nedělitelný fond, ale družstvo tvoří nebo může tvořit mnohem více fondů. Dále se jedná o fond členských vkladů a fond dodatečných členských vkladů, fond členských podílů, rezervní fond, správní fond, případně další fondy podle usnesení členské schůze.

46

Nedělitelný fond je tvořen na úhradu ztrát družstva a během trvání družstva se nesmí použít na rozdělení mezi členy družstva. Jeho minimální výše, jak již bylo zmíněno v teoretické části, je polovina zapisovaného základního kapitálu, tedy 25 000 Kč. Fond členských podílů je tvořen na úhradu nákladů spojených s koupí domu a k vypořádání při zániku členství. Z tohoto fondu tedy byly hrazeny splátky obci za domy, které od ní byly odkoupeny. Výše členského podílu se určí jako poměr podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše domu a následně je toto číslo vynásobenou cenou budovy na jeden metr čtvereční. Rezervní fond je tvořen pravidelnými i mimořádnými příspěvky členů družstva a je používán na úhradu nákladů na opravy a údržbu domu. Nevyčerpaná částka se převádí do následujícího roku. Správní fond opět tvoří pravidelné a mimořádné příspěvky od členů družstva. Finanční prostředky by měly sloužit na úhradu správních poplatků, poplatků za vedení účtů, mzdy, odměny aj. Z názvu je patrné, že fond členských vkladů a fond dodatečných členských vkladů je tvořen těmito členskými vklady, případně dodatečnými vklady, které vznikají v případě přijetí nového člena za trvání družstva.

Co se týče nájemného, tak to je stanoveno formou záloh a na rok dopředu, aby byly pokryty předpokládané náklady. V případě prodlení platby více jak tři měsíce je přistoupeno na vymáhání právní cestou, jak ale bude v následujících částech práce patrné, družstvo zatím nikdy k tomuto kroku nepřistoupilo.

Část V – Zrušení a likvidace družstva Předposlední část se soustřeďuje na zrušení a likvidaci družstva. V podstatě jsou zde popsány základní informace, a to že družstvo zaniká výmazem z obchodního rejstříku a likvidace je upravována obchodním zákoníkem. O zrušení družstva musí být rozhodnuto na členské schůzi, ze které musí být pořízen a notářsky ověřen, zápis.

47

Část VI – Závěrečná ustanovení V poslední části je podána informace, že právní vztahy, které zde nejsou upraveny, jsou specifikovány v občanském a obchodním zákoníku. Dále, pokud by došlo ke změně stanov, je družstvo povinno doručit změny na rejstříkový soud, a to do 30ti dnů od schválení na členské schůzi.

Dalšími významnými dokumenty jsou jednací a domovní řád.

Jednací řád je taktéž rozdělen do jednotlivých částí a v podstatě tvoří přílohu stanov. Zde se blíže specifikuje jednání orgánů a členů družstva, zpracování účetnictví a úschovu účetních dokladů, hospodaření družstva, způsob stanovování odměn a mezd, obecné informace o platbě nájemného aj. Mnoho věcí již bylo popsáno ve stanovách, proto se zaměřím na ty, které dosud nebyly zmíněny. Výše jsem zmiňovala fondy, které družstvo tvoří nebo které může tvořit. Nebyla zde však zmínka o, laicky řečeno, fondu oprav. Tento fond je v podstatě tvořen dlouhodobými zálohami na opravy a dodatečné investice. Tvorba je formou příspěvkem z nájemného. Dále jsou zde informace o podnájmu bytu. Jedná se v podstatě o případ, kdy člen družstva pronajme svou bytovou jednotku další osobě. Na tento podnájem musí být písemná smlouva, která podléhá souhlasu představenstva a samotný podnájem je zpoplatněn. Co se týče účetnictví, tak to je přenecháno jiné právnické osobě, a to na základě mandátní smlouvy. Odpovědnost za správné a průkazné účetnictví má však předseda družstva.

V domovním řádu jsou popsána pravidla užívání bytu, domu, nebytových prostorů aj. Tento řád je opět rozdělen do částí, které upravují jednotlivá pravidla. Jedná se například o chov zvířat, požární řád, domovní klid atd. V podstatě je zde popsáno, jak by se měl každý občan chovat, aby nezpůsobil újmu sobě, jiné osobě nebo nepoškodil majetek družstva. 48

13. Hospodaření družstva Tato kapitola bude nejzajímavější částí této práce. Uvidíme zde, jak ve skutečnosti takové malé bytové družstvo hospodaří a vede své účetnictví. Sledovaným rokem zde bude rok 2010. Nejprve zobrazím celkový rozbor hospodaření družstva, který je vypracováván na konci účetního období a v souhrnu zobrazuje celkové výnosy a náklady, o kterých bylo během roku účtováno. Následně se zaměřím na analýzu základních položek, které jsou zobrazeny v tomto závěrečném rozboru hospodaření, a to z toho důvodu, že samotný souhrnný rozbor má velmi malou vypovídací schopnost a i z daňového a účetního hlediska je velmi důležité, aby byly pozorně sledovány jednotlivé položky. Tento rozbor je po skončení účetního období předkládán všem členům družstva, aby si každý mohl zkontrolovat, jak družstvo hospodaří. Ve druhém oddílu praktické části práce se pokusím probrat jednotlivé položky z účetního hlediska, a to dle poskytnuté hlavní knihy analytické evidence za rok 2010. Závěrem této kapitoly se zaměřím na rozvahu a výkaz zisku a ztráty, jež družstvo musí každoročně sestavit. V těchto výkazech budou v souhrnu zobrazeny položky, které byly součástí rozboru hospodaření a zachyceny v hlavní knize analytické evidence.

13.1. Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010 Jak jsem již výše zmínila, souhrnný rozbor hospodaření je sestavován každý rok na konci účetního období. Jsou zde v souhrnu zobrazeny náklady a výnosy, o kterých bylo během roku účtováno. Tento rozbor je v podstatě přehledem o tom, jak si družstvo během předchozího roku vedlo ve své činnosti a zobrazený výsledek hospodaření může být podkladem pro budoucí rozhodnutí o potřebě finančních prostředků.

49

Níže je zobrazen rozbor, který družstvu poskytla t účetní firma po skončení roku 2010.

Tab. 3: Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010 Celkový rozbor hospodaření Výnosy Výnosy ovlivňující hosp. výsledek Celkem zdanitelné výnosy Výnosy neovlivňující hosp. výsledek Celkem nezdanitelné výnosy Náklady Náklady neovlivňující hosp. výsledek Celkem daňově neuznatelné náklady Náklady ovlivňující hosp. výsledek Odpisy domu - komerční část Daň z příjmů z běž. činnosti splatná Celkem daňově uznatelné náklady +Zisk, - ztráta ( před zdaněním ) Daň z příjmu právnických osob +Zisk, -ztráta ( po zdanění ) Zisk, ztráta ke schválení čl. schůzí Fond oprav Zdroj: Pramen družstva

475 772,26 475 772,26 1 657 139,47 1 657 139,47 486 447,74 486 447,74 32 447,26 24 004,00 66 880,00 123 331,26 352 441,00 66 880,00 285 561,00 285 561,00 5 741 359,44

Jak je z rozboru patrné, BDO musí rozdělovat své výnosy a náklady na ty, které ovlivňují hospodářský výsledek a jsou zdanitelné a na ty, které naopak dani nepodléhají. Položka „+Zisk, - ztráta (před zdaněním)“ je stanovena rozdílovým způsobem, a to následně: Výnosy ovlivňující hospodářský výsledek - Daňově uznatelné náklady

Zisk, - ztráta (před zdaněním)

50

Zde si můžeme povšimnout, že v daňově uznatelných nákladech je zahrnuta i vypočtená daň z příjmu právnických osob ve výši 66 880 Kč, nicméně i výsledná vypočtená daň z příjmu právnických osob je ve výši 66 880 Kč. V tomto okamžiku tedy není zřejmé, jak účetní mohl k této sumě dojít, protože nejen, že tato daň z příjmu nemůže být v daňově uznatelných nákladech, ale hlavně není možné, aby tímto způsobem mohly být vypočtené daně ve stejné výši, viz příklady:

Př. 1 Výpočet daně z příjmu při zahrnutí daně do daňově uznatelných nákladů Zdanitelné výnosy

475 772,26 Kč

Daňově uznatelné náklady

123 331,26 Kč

Daňový základ

352 441,00 Kč

Daň 19 % z 352 000

66 880,00 Kč

Př. 2 Výpočet daně z příjmu bez zahrnutí daně do daňově uznatelných nákladů Zdanitelné výnosy

475 772,26 Kč

Daňově uznatelné náklady Daňový základ

56 451,26 Kč 419 321,00 Kč

Daň 19% z 419 000

79 610,00 Kč

Jak je tedy patrné, pokud by daň z příjmu byla v rozboru hospodaření zahrnuta do daňově uznatelných nákladů omylem a šlo jen o administrativní pochybení, výsledná daň by byla ve výši 79 610 Kč. V tomto případě tedy nevím, jak k danému výpočtu došlo a bohužel, pan účetní nedokázal na tuto otázku odpovědět, lze se tedy domnívat, že mohlo při výpočtu dojít k chybě v počítačovém programu nebo se jedná o pochybení lidského faktoru. Nicméně tento rozbor byl prvním krokem k tomu, abych svou pozornost zaměřila na jednotlivé položky nákladů a výnosů, které tento rozbor tvoří. Nejprve se tedy zaměřím na položky výnosů.

51

13.1. Výnosy bytového družstva

Veškeré výnosy BDO musí být rozděleny na ty, které ovlivňují hospodářský výsledek družstva a ty, které do hospodářského výsledku nevstupují a jsou osvobozeny od daně z příjmu právnických osob. Výnosy, které jsou zdanitelné, jsou tvořeny převážně nájemným od nečlenů družstva. Toto nájemné je zákonně regulováno a výše celkových výnosů je ovlivněna počtem pronajatých bytových jednotek. V roce 2010 bylo pronajato 5 bytových jednotek. Dále jsou to přijaté úroky z běžného a termínovaného účtu a posledním příjmem je tzv. Bonifikace poj. smlouvy SČMBD15. Bonifikace zde vyjadřuje „odměnu“ za bezeškodní průběh v daném pojistném období.

Tab.4: Zdanitelné výnosy Zdanitelné výnosy Výnosy základního nájemného Přijaté úroky Bonifikace poj. smlouvy SČMBD Celkem výnosy ovlivňující hosp. výsledek

405 406,00 64 388,26 5 978,00 475 772,26

Zdroj: Vlastní práce autorky

Naopak výnosy, které nejsou zdanitelné a neovlivňují výsledek hospodaření, jsou tvořeny výnosy od členů družstva. Tyto výnosy jsou rozděleny na výnos z pronájmu družstevních bytů a na příjem do fondu oprav.

15 SČMBD – Svaz českých a moravských bytových družstev

52

Tab.5: Osvobozené výnosy Osvobozené výnosy Výnosy do fondu oprav - z předpisu Výnosy za pronájem družstevních bytů Celkem výnosy neovlivňující hosp. výsledek Zdroj: Pramen družstva

1 572 539,47 84 600,00 1 657 139,47

Výnosy z pronájmu družstevních bytů jsou vlastně tvořeny poplatky za pronájem bytu. Lépe řečeno, pokud člen družstva pronajímá svůj byt a ve stanovách družstva je to nazváno jako „podnájem“, je povinen z tohoto pronájmu odvést poplatek, jehož výše je určena velikostí podlahové plochy bytu, viz tabulka.

Tab.6: Poplatky za podnájem m² do 50 nad 50 nad 60 nad 70

Kč 500 650 800 1000

Zdroj: Vlastní práce autorky

Výnosy z fondu oprav jsou tvořeny pravidelnými platbami od členů družstva. Výše platby do tohoto fondu je stanovena pevnou sazbou a násobkem podlahové plochy bytové jednotky. Na 1 m² je stanoveno 30 Kč. Výše platby každého člena se tedy odvíjí od velikosti obývané podlahové plochy.

13.2 Náklady bytového družstva V případě zobrazení nákladů je postup trochu odlišný. Nejprve jsou na základě faktur a výdajových pokladních dokladů zachyceny veškeré náklady a poté jsou tyto náklady přepočítány na základě podlahové plochy, která je určena členům a nečlenům družstva. Tento postup je z toho důvodu, že musí být patrné, které náklady ovlivňují hospodářský výsledek a které ne. 53

Pro výpočet daně z příjmu právnických osob je podstatná výše nákladů, která je určena koeficientem podlahové plochy nečlenů družstva, a to z tohoto důvodu, že pouze tyto náklady jsou daňově uznatelné. Náklady, které souvisejí s osvobozeným výnosem, tedy výnosy od členů družstva, nejsou při výpočtu daně uplatňovány. Níže je zobrazen podrobný přehled nákladů roku 2010.

Tab.7: Náklady bytového družstva za rok 2010

Náklady Položka Spotřeba materiálu Opravy - výškové práce Opravy - zámečník Výpis z KN a OR Správní odměna Poplatky SIPO Předplatné časopisu Byt magazín Příspěvek ČSMBD Nájem sálu schůze Mobil předseda Poštovné e Stránky Nájem pozemku Mzdové náklady DPP Sociální, zdravotní pojištění - organizace Zákonné pojištění úrazové Daň z nemovitosti Pojištění domu Bankovní poplatky za vedení účtů Odborné semináře Povinné revize Celkem náklady Z toho náklady ovlivňující hosp. výsledek - koef. podílu komerč. bytů Zdroj: Pramen družstva

54

Kč 24 437,00 13 100,00 8 804,00 100,00 146 520,00 4 644,00 290,00 8 640,00 486,00 2 000,00 932,00 504,00 79 645,00 122 400,00 15 000,00 41 616,00 688,00 23 425,00 11 883,00 8 071,50 1 090,00 4 620,00 518 895,50 34 939,00

Výpočet nákladů, které ovlivňují hospodářský výsledek, probíhá následně:

Náklady celkem

518 895,50

Podlahová plocha celkem

3 570,50 m²

Podlahová plocha užívaná členy družstva

3 220,9 m²

Podlahová plocha – ostatní (komerční)

349,60 m²

Koeficient komerční plochy

349,60/3 570,5 = 0, 0979

Dle vypočteného koeficientu by tedy daňově uznatelné náklady měly být ve výši 9,79 % z celkových nákladů, tedy 50 806, 85 Kč. Zde je patrné, že mnou vypočtená výše nákladů se neshoduje s výší nákladů, které byly zobrazeny v rozboru hospodaření. Tedy v rozboru hospodaření, který je zobrazen v této kapitole, protože pozorný čtenář si mohl všimnout, že v úvodu této kapitoly byl také zobrazen rozbor hospodaření, nicméně zde byla výše daňově uznatelných nákladů ve výši 32 447,26 Kč, viz kopie nákladů z předchozího rozboru.

Tab.8: Náklady ze souhrnného rozboru Náklady Náklady neovlivňující hosp. výsledek Celkem daňově neuznatelné náklady Náklady ovlivňující hosp. výsledek Odpisy domu - komerční část Daň z příjmů z běž. činnosti splatná Celkem daňově uznatelné náklady

486 447,74 486 447,74 32 447,26 24 004,00 66 880,00 123 331,26

Zdroj: Pramen družstva

Při psaní této práce se lehce může stát, že může dojít k záměně výpočtů, nicméně v tomto případě se nejedná o mou chybu, takto vypočtené náklady mi byly poskytnuty v oficiálním rozboru hospodaření. Bohužel se zde tedy opět jedná o chybu účetního programu nebo chybu lidského faktoru.

55

Nicméně pokud bychom při výpočtu daňově uznatelných nákladů vzali v úvahu tuto druhou částku ve výši 32 447,26 Kč, stále by tato částka neodpovídala vypočtenému koeficientu. Mnohými výpočty a pokusy jsem se pokoušela dospět ke stejné částce, jako účetní firma, nicméně stále se to nedařilo a až díky nahlédnutí do daňového přiznání za rok 2010, jsem se přiblížila k vypočteným, daňově uznatelným, nákladům ve výši 34 939 Kč, tedy k té druhé výši vypočtených nákladů, které nebyly uplatněny při výpočtu daně z příjmu právnických osob. Upřesnění výpočtu bude v následující kapitole, kde také navážu na daňové přiznání, které mi bylo nápomocné.

13.3 Účetní aspekty BDO

Co se týče účetnictví, tak družstvo přenechává tuto činnost externí účetní firmě, přesto však odpovědnost za správné a průkazné účetnictví je na bytovém družstvu, tedy přesněji řečeno, na předsedkyni družstva. Samotné účtování probíhá průběžně, a to na základě předložených faktur a pokladních dokladů. Tyto doklady jsou předávány předsedkyní družstva, jež má na starosti družstevní pokladnu a zároveň, spolu s ostatními členy představenstva, přístup k bankovním účtům BDO. Pro družstvo je sestaven účtový rozvrh, dle kterého se dané transakce účtují. Celá verze účtového rozvrhu je přiložena v příloze této práce. Pro potřeby mé práce mi byla poskytnuta kniha analytických účtů za rok 2010. I když jsem studentkou oboru účetnictví, studování této knihy pro mne bylo velmi náročné a přiznám se, že ne vždy mi bylo jasné, co zde vlastně bylo zobrazeno. V podstatě zde vůbec nebylo patrné, jak jsou položky podvojně zaúčtovány a pouze jsem se dle „shodných částek“ domnívala, jak je daná transakce zaúčtována. Bohužel zde tedy nemohu poskytnout podrobné podvojné účtování výše uvedených nákladů a výnosů a zobrazím pro dané položky pouze jednotlivé analytické účty. 56

Tab.9: Zdanitelné výnosy účetně Zdanitelné výnosy Položka Výnosy základního nájemného Přijaté úroky Bonifikace poj. smlouvy SČMBD

Účet 602 662 602

Zdroj: Vlastní práce autorky

Tab.10: Osvobozené výnosy účetně Osvobozené výnosy Položka

Účet

Výnosy do fondu oprav - z předpisu

475

Výnosy za pronájem družstevních bytů

324

Zdroj: Vlastní práce autorky

Jak je z tabulek patrné, zdanitelné výnosy se účtují na výnosové účty 602 a 662 a výnosy, které jsou osvobozené od daně z příjmu právnických osob, jsou zachyceny na pasivních účtech 475 a 324. Účet 475 zde představuje dlouhodobě přijaté zálohy od členů družstva, tedy fond oprav a jeho zůstatek by měl korespondovat se zveřejněným zůstatkem v rozboru hospodaření a následně by se tato položka měla projevit v rozvaze. Účet 324 jsou přijaté provozní zálohy. Na tomto účtu se také účtují veškeré služby, tedy vodné, stočné, elektřina, úklid aj. Proto je u tohoto účtu potřeba, aby byl analyticky rozčleněn nejen na jednotlivé nájemníky, aby mohlo na konci účetního období dojít k vyúčtování těchto záloh a vrácení přeplatků nebo předpisu nedoplatků, ale zároveň by mělo dojít k převodu poplatku z podnájmu do výnosů, a předpokládám, že finanční úřad by tuto částku raději viděl ve zdanitelných výnosech.

57

Tab.11: Náklady účetně Náklady Položka Spotřeba materiálu Opravy - výškové práce Opravy - zámečník Výpis z KN a OR Správní odměna Poplatky SIPO Předplatné časopisu Byt magazín Příspěvek ČSMBD Nájem sálu schůze Mobil předseda Poštovné e Stránky Nájem pozemku Mzdové náklady DPP Sociální, zdravotní pojištění - organizace Zákonné pojištění úrazové Daň z nemovitosti Pojištění domu Bankovní poplatky za vedení účtů Odborné semináře Povinné revize

Účet 501 511 511 518 518 518 518 518 518 518 518 518 521 521 524 524 524 532 518 568 518 518

Zdroj: Vlastní práce autorky

Co se týče nákladů, tak ty jsou zachyceny na příslušných nákladových účtech a dle vyjádření předsedkyně družstva, jsou veškeré náklady hrazeny z fondu oprav, v účetnictví by tedy mělo dojít k jeho čerpání. Z hlavní knihy však tyto transakce patrné bohužel nejsou a tak se domnívám, že tyto náklady jsou v hlavní knize zachyceny souvztažně s bankovním účtem či pokladnou. Nyní navážu daňovým přiznáním a vrátím se k předchozí kapitole, kde jsem popisovala výpočet koeficientu pro určení daňově uznatelných nákladů. Družstvo musí každý rok k 31.3. podat daňové přiznání za předcházející účetní období, a to i v případě, pokud by nemělo žádné zdanitelné příjmy. 58

V tomto daňovém přiznání jsou také zobrazeny částky daňově neuznatelných nákladů. Na základě celkové hodnoty daňově neuznatelných nákladů jsem se pokusila vypočítat, kde jsme se s účetní firmou odlišili od výpočtu koeficientu daňově uznatelných nákladů, které byly zmíněny v předchozích kapitolách. Níže je zobrazena výše daňově neuznatelných nákladů z daňového přiznání.

Tab.12: Daňově neuznatelné náklady z DAP Daňově neuznatelné náklady Účet Název účtu 501 Spotřební materiál 511 Opravy a udržování 518 Ostatní služby 521 Mzdové náklady 524 Zákonné soc. a zdr. pojištění 532 Daň z nemovitosti Celkem Zdroj: Vlastní práce autorky

Částka 22 766 20406 243 478 128 002 39411 21823 475 886

Zde je celková výše 475 886 Kč, v rozboru hospodaření byla tato výše 518 895,50 Kč, rozdíl je tedy 43 009,50 Kč. Tato částka se sice neshoduje s žádnou, v předchozích kapitolách uvedenou, hodnotou daňově uznatelných nákladů. Pro připomenutí částka 34 939 Kč nebo 32 447,26 Kč. Nicméně dle uvedených účtů je patrné, že zde není účet číslo 568, tedy bankovní poplatky za vedení účtu. Bohužel se mi od účetní firmy nedostalo odpovědi, proč zde tento účet není zastoupen. Nicméně pokud bychom z celkových nákladů 518 895,5 Kč odečetli výši bankovních poplatků, tedy 8 071,50 Kč, dostaneme částku 510 824 Kč. Pro výpočet daňově neuznatelných nákladů, které byly zobrazeny v DAP, jsem od této částky odečetla nejprve sumu 32 447,26 Kč, ale výsledná částka je 478 376,74 Kč a neshoduje se tedy s výše uvedenou celkovou hodnotu daňově neuznatelných nákladů 475 886 Kč. Avšak druhý výpočet, tedy odečtení částky 34 939 Kč, se této částce velmi přiblížil – 475 885 Kč. Po složitých výpočtech se lze tedy domnívat, že skutečná částka daňově uznatelných nákladů je 34 939 Kč. 59

Výpočet daně z příjmu právnických osob však vycházel z částky 32 447,26 Kč. Opět zde tedy není jisté, jak se k těmto výpočtům dospělo. Samozřejmě se poté s účetní firmou lišíme i ve vypočteném koeficientu podlahové plochy, u účetní firmy 0,931, při mých výpočtech 0, 0979 a není zřejmé, kde odchylky nastaly. Jak bylo tedy z výpočtů patrné, účetní firma rozpočítává náklady bez zahrnutí bankovních poplatků, osobně si však myslím, že by tato částka měla být zahrnuta v nákladech a následně rozpočítána na daňově uznatelný/neuznatelný náklad.

Nyní přistoupím k poslední kapitole o hospodaření družstva, a tou je zhodnocení účetních výkazů, které by v souhrnu měly zobrazit výše uvedené skutečnosti.

13.4 Výkaz zisku a ztráty, rozvaha Družstvo má možnost sestavit výkazy ve zjednodušeném rozsahu a také této možnosti využívá. Zároveň je povinno každoročně odevzdat tyto výkazy na rejstříkový soud, aby byly uloženy do sbírky listin. Zde musím družstvu vytknout, že tuto povinnost neplní a dané výkazy ve sbírce listin nenajdeme. Mělo by toto pochybení napravit a dané dokumenty doložit dříve, než dojde k upomínání rejstříkového soudu a vyměření případné pokuty.

Níže uvedu zkrácenou verzi výkazu zisku a ztráty a rozvahy, aby byly znázorněny pouze položky, které jsou v těchto výkazech zobrazeny, a zároveň vysvětlím, co které položky zahrnují.

60

Tab.13: Zkrácená verze výkazu zisku a ztráty ve zjednodušeném rozsahu Výkony Výkonová spotřeba Přidaná hodnota Osobní náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Provozní výsledek hospodaření Výnosové úroky Ostatní finanční náklady Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost Výsledek hospodaření za běžnou činnost Výsledek hospodaření za účetní období (+/-) Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-)

831 308 523 180 23 24 296 64 8 56 67 285 285 352

Zdroj: Pramen družstva

Tento výkaz zisku a ztráty vychází z rozboru hospodaření, z něhož jsou položky zaokrouhleny na tis. Kč a následně sloučeny do odpovídající položky ve výkazu zisku a ztráty. Hned u první položky, tedy výkonů, jsem si nebyla zcela jistá, co si pod touto položkou vlastně představit. Od účetní firmy mi bylo sděleno, že tuto položku tvoří výnosové účty, a to:

Tab.14: Výnosové účty Účet Název 601 Tržby za vlastní výrobky 602 Tržby z prodeje služeb 611 Změna stavu nedokončené výroby 612 Změna stavu polotovarů 613 Změna stavu výrobků 614 Změna stavu zvířat 621 Aktivace materiálu a zboží 623 Aktivace dlouhodobého nehmotného majetku 624 Aktivace dlouhodobého hmotného majetku Zdroj: Vlastní práce autorky

61

V kapitole o výnosech však byly zmíněny pouze tyto výnosové účty:

Tab.15: Zdanitelné výnosy účetně Zdanitelné výnosy Položka Výnosy základního nájemného Přijaté úroky Bonifikace poj. smlouvy SČMBD

Účet 602 662 602

Zdroj: Vlastní práce autorky

Výkony by v tomto případě představovaly součet částek základního nájemného a bonifikaci pojistné smlouvy, tedy celkem 411 384 Kč. Ve výkazu zisku a ztráty jsou však výkony v zaokrouhlené částce zobrazeny ve výši 831 000 Kč. Bohužel nevím, jak se k této částce dospělo a ani mi na mou otázku nebylo odpovězeno, proto bohužel tato položka zůstane bez vysvětlení. Výkonová spotřeba je tvořena veškerými náklady, které byly uvedeny v rozboru hospodaření, bez zahrnutí odpisů, mzdových nákladů a bankovních poplatků.

Tab.16: Výkonová spotřeba Účet Položka 501 Spotřební materiál 511 Opravy a udržování 518 Ostatní služby 532 Daň z nemovitosti Zdroj: Vlastní práce autorky

Kč 22 766 20 406 243 478 21 823

Odpisy jsou počítány ze zůstatkové ceny domu daného roku a následně přepočítány koeficientem podlahové plochy, jež je užívána nečleny družstva, pouze tato část odpisů je daňově uznatelným nákladem. Osobní náklady jsou tvořeny mzdovými náklady, dohodami o provedení práce a zdravotním pojištěním, které je placeno ze mzdy předsedkyně družstva. Položka daně a poplatky je tvořena pouze daní z nemovitostí. 62

Výnosové úroky tvoří úroky z běžného a termínovaného bankovního účtu. Ostatní finanční náklady tvoří bankovní poplatky.

V příloze této práce je zobrazen výkaz zisku a ztráty v takové podobě, v jaké ho družstvo zpracovává. Zde bych ráda upozornila, že zde vůbec není zobrazeno minulé období, tedy hodnoty z roku 2009. Na první pohled tedy není zřejmé, jak se hodnoty meziročně změnily a v případě zájmu, vysledovat meziroční změny, je třeba nahlédnout do výkazu z roku 2009.

Nyní přistoupím k rozvaze a jejím jednotlivým položkám.

Tab. 17: Rozvaha 2010 – Aktiva - ve zjednodušeném rozsahu AKTIVA

Běžné účetní období Brutto 9695

AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný základní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky Krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení

Korekce 642

616

63

Netto 8096

616

1015

2858

642

2216

2240

2858

642

2216

2240

6221

0

6221

4841

54 6167

35 4806

54 6167

Zdroj: Pramen bytového družstva

Netto 9053

Min.obd.

Pohledávky za upsaný základní kapitál vyjadřují splácení dodatečných členských vkladů sedmi členů družstva, kteří byli do družstva přijati až po vzniku BDO. Pokud dojde k přijetí dalšího nového člena, tato položka se opět navýší o jeho výši dodatečného členského vkladu a postupem let se bude snižovat o zaplacené roční částky. Dlouhodobý hmotný majetek je tvořen pouze budovou, která je odepisována, a to přesto, že družstvo tuto povinnost nemá. Odepisování se však jeví jako vhodný krok, a to z toho důvodu, že část odpisů, připadající na komerční části podlahové plochy, sníží základ daně. Pohledávky z obchodního styku a dále poskytnuté provozní zálohy tvoří Krátkodobé pohledávky. Zde bych také ráda zmínila, že obyvatelé družstva jsou velmi spolehliví při placení svých závazků, tedy nájemného, a družstvo neevidovalo žádné pohledávky z titulu nezaplaceného nájemného. Krátkodobý finanční majetek zahrnuje pokladnu a bankovní účty. Jak je na první pohled zřejmé, družstvo je v současné době ve velmi dobré finanční situaci. Výše této částky je také ovlivněna postupným prodejem bytových jednotek. Jak bylo uvedeno v úvodu praktické části práce, v současné době má BDO 51 členů, 3 bytové jednotky pronajímá a 1 bytová jednotka je na prodej. V roce 2010 bylo 50 členů. Dá se tedy předpokládat, že ke konci roku 2012 bude zůstatek finančních prostředků ještě navýšen, a to o uskutečněný prodej jedné bytové jednotky.

64

Tab.18: Rozvaha 2010 – Pasiva – ve zjednodušeném rozsahu PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Kapitálové fondy Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku Výsledek hospodaření minulých let Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-) Cizí zdroje Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení

Běžné účetní období 9053 3244 75 2859

Minulé účetní období 8096 3357 75 2859

25

25 147

285

251

5809 0 5741 68 0 0

4739 0 4504 235 0 0

Zdroj: Pramen bytového družstva

Základní kapitál zahrnuje základní zapisovaný kapitál zakládajících členů družstva a následně i členské vklady přistupujících členů, a to ve výši 1 500 Kč. Členské vklady a dodatečné členské vklady jsou zobrazeny v položce Kapitálové fondy. Zde si nejsem jistá, zda by výše této položky neměla být rovna hodnotě budovy v její pořizovací ceně, tedy 2 858. Členské vklady totiž v podstatě vyjadřují podíl na budově, a tak by tyto částky měly být rovny. Otázkou zůstává, kam se v účetnictví ztratil rozdíl ve výši 1 000 Kč.

Položku Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku tvoří pouze nedělitelný fond, který je pouze v minimální zákonně stanové výši, a to v jedné polovině zapisovaného základního kapitálu, tedy 25 000 Kč. Tento fond je v družstvu určen především na úhradu případné ztráty. Na opravy a jiné větší investice je fond oprav, který je zde zobrazen v položce Dlouhodobé závazky . 65

Výše příspěvku do tohoto fondu je stanovena pevnou sazbou a násobkem podlahové plochy bytové jednotky. Na 1 m² je stanoveno 30 Kč. Zde bych ráda zmínila, že v hlavní knize analytické evidence je zůstatek účtu 475, tedy fondu oprav, ve výši 6 062 276,68 Kč. Je zde tedy značný rozdíl a není zřejmé, za jakých okolností tento rozdíl vznikl. Teoreticky by se výše fondu měla snížit o náklady, které jsou z tohoto fondu hrazeny. Přesto si myslím, že by tato transakce měla být zaúčtována a zůstatek fondu oprav na účtu 475 by měl korespondovat se zobrazením v rozvaze. Výpočet výsledku hospodaření běžného účetního období byl zobrazen v analýze rozboru hospodaření. Poslední položkou jsou Krátkodobé závazky, které zobrazují závazky z obchodních vztahů, tedy závazky k dodavatelům.

Jak je z rozvahy patrné, toto malé bytové družstvo se opravdu zaměřuje pouze na činnosti, spojené se správnou vlastního majetku, proto je zde zastoupeno poměrně málo položek. Například družstvo netvoří zákonné rezervy, a to z toho důvodu, že je pro jeho potřeby dostačující fond oprav a v podstatě i z administrativního hlediska je tento způsob jednodušší, a to i přesto, že část rezerv by mohla být daňově uznatelným nákladem, a to v podílu komerčních bytů. Dle vyjádření předsedkyně družstva, je pro jejich potřeby dostačující sledovat zůstatek finančních prostředků, protože se v předkládaných účetních podkladech bohužel nevyznají a tak nemohou kontrolovat, zda je účetnictví vedeno správně. Nejsem si jistá, zda je tento přístup vhodný, ale k této problematice se vyjádřím v následující, poslední, kapitole, tedy závěru práce.

66

14. Závěr Psaní této diplomové práce pro mne bylo velkým přínosem. Původně jsem se chtěla zaměřit na teoretický popis hospodaření družstva, následně také popsat hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek a v praktické části navázat porovnáním těchto dvou subjektů, a to při jejich hospodaření. Nicméně, při psaní praktické části a studování účetních dokumentů bytového družstva, jsem dospěla do stádia, kdy jsem se snažila přijít na to, jak vlastně hospodaření v bytovém družstvu funguje. I když jsem studentkou účetnictví a mé znalosti by měly být větší, než mají běžní členové družstva, bohužel jsem nedokázala předkládaným informacím jasně porozumět a následně je v této práci aplikovat. Teoretická část práce vycházela z veřejně dostupných informačních pramenů a v podstatě se příliš neodlišovala od informací, které jsem popsala v praktické části práce, tedy aplikace těchto obecných požadavků na fungování bytových družstev je totožná s tím, jak družstvo vede svou činnost. Jedná se o základní požadavky na výši základního kapitálu, vypracování stanov, domovního a jednacího řádu, sestavování účetní závěrky aj. Problém vyvstal při zpracovávání praktické části práce, kdy jsem měla možnost nahlédnout do interních dokumentů družstva, tedy především do účetních dokumentů. V tomto okamžiku nestačilo pouze nahlédnout do příslušného dokumentu a zhodnotit, co vlastně dané transakce představují a případně porovnat daný postup se společenstvím vlastníků bytových jednotek. Musela jsem strávit mnoho času zkoumáním daných položek a konzultacemi s předsedkyní družstva, abych vůbec měla představu o tom, co si pod danou položkou představit. Proto jsem se v praktické části práce odchýlila od porovnání hospodaření bytového družstva se společenstvím vlastníků a zaměřila pouze na analyzované bytové družstvo. Jak bylo sice patrné, družstvo nemá finanční problémy a zatím tedy nehrozí, že by se dostalo do nějakých finančních obtíží, a to i v případě, pokud by bylo zapotřebí větších investic.

67

Nicméně povinností družstva je vést přehledné a průkazné účetnictví, a to i přesto, že tuto činnost přenechává účetní firmě, protože odpovědnost je na bytovém družstvu, zde na předsedkyni družstva, která ručí za hospodaření družstva celým svým majetkem. Jak již bylo zmíněno v předchozí kapitole, pro družstvo je stěžejní sledovat, jaká je výše finančních prostředků na bankovních účtech. Osobně bych se s tímto požadavkem nespokojila, a to z toho důvodu, že družstvo disponuje finančními prostředky svých členů a má k nim určité závazky, proto, pokud by člen družstva chtěl, mělo by mu být vysvětleno, co které transakce zahrnují a jak bylo patrné, z takto vedeného účetnictví to patrné opravdu není. Zároveň i účetní firma nebyla schopna odpovědět na položené otázky a nebyli příliš ochotni danou situaci řešit. Doposud nebyly při vedení družstva žádné problémy a všichni nájemníci jsou zde spokojeni, a to právě díky předsedkyni družstva, která se o dům velmi dobře stará a je vždy ochotna vyjít všem nájemníkům vstříc. Přesto bych závěrem této práce dala doporučení na změnu účetní firmy, protože platit za účetní služby, které neodpovídají kvalitou poskytovaných informací, mi přijde nepřijatelné.

68

15. Použité zdroje

Knižní publikace: •

Taraba Milan, Rádce pro členy bytových družstev a vlastníků bytů. 3. přeprac. vyd., Grada, 2006, s. 44

•

Kolektiv autorů SČMBD, Co je dobré vědět o bytovém družstvu, 1998

•

Neplechová Marta, Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků bytových jednotek od A do Z. 4.aktualizované vyd., Anag, 2008, s. 58

•

Josef Holejšovský, Marta Neplechová, Květa Olivová, Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí, 1.vyd., Aleš Čeněk, 2008, s. 287-299

•

Judr. Zbyněk Pražák, Společenství vlastníků jednotek, 1. vyd., Linde Praha a.s., 2004, s. 71-72

•

Neplechová Marta, Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků bytových jednotek od A do Z. 4. aktualizované vyd., Anag, 2008, s. 104

Internetové zdroje: •

http://www.czso.cz

•

http://obchodni-zakonik.eu/druzstvo-zakladni-ustanoveni/

•

http://portal.gov.cz/

•

http://business.center.cz/business/pravo/zakony/ucto-v2002-500/cast2h2.aspx

69

Právní předpisy: •

České účetní standardy č. 401 - 414

•

Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví

•

Vyhláška č. 504/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, u kterých není hlavním předmětem činnosti podnikání, ve znění pozdějších předpisů

•

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

•

Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

•

Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů

70

16. Seznam tabulek

Tabulka 1 Tabulka 2 Tabulka 3 Tabulka 4 Tabulka 5 Tabulka 6 Tabulka 7 Tabulka 8 Tabulka 9 Tabulka 10 Tabulka 11 Tabulka 12 Tabulka 13 Tabulka 14 Tabulka 15 Tabulka 16 Tabulka 17 Tabulka 18

Vývoj malých bytových družstev mezi lety 2002 - 2009 Rozdíl mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010 Zdanitelné výnosy Osvobozené výnosy Poplatky za podnájem Náklady bytového družstva za rok 2010 Náklady ze souhrnného rozboru Zdanitelné výnosy účetně Osvobozené výnosy účetně Náklady účetně Daňově neuznatelné náklady z DAP Zkrácená verze výkazu zisku a ztráty ve zjednodušeném rozsahu Výnosové účty Zdanitelné výnosy účetně Výkonová spotřeba Rozvaha 2010 - Aktiva - ve zjednodušeném rozsahu Rozvaha 2010 - Pasiva - ve zjednodušeném rozsahu

71

17. Seznam příloh 1. Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010 2. Výkaz zisku a ztráty ve zjednodušeném rozsahu 2010 3. Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu za rok 2010 4. Kniha analytické evidence za rok 2010 5. Účtový rozvrh BDO

72

1. Souhrnný rozbor hospodaření roku 2010

Přehled hospodaření BD občanů za rok 2010 Druh položky

Příjmy

Náklady

1. Příjmy 1. 1 Příjmy neovlivňující hospodářský výsledek 1.1.1 Příjmy do fondu oprav - z předpisu

1 572 539,47

1.1.2 Příjmy za pronájem družstevních bytů

84 600,00

Celkem příjmy neovlivňující hosp. výsledek

1 657 139,47

1.2 Příjmy ovlivňující hosp. výsledek 1.2.1 Příjmy základního nájemného

405 406,00

1.2.2 Přijaté úroky

64 388,26

1.2.3 Bonifikace poj. smlouvy SČMBD

5 978,00

Celkem příjmy ovlivňující hosp. výsledek

475 772,26

2. Náklady 2.1 Spotřeba materiálu

24 437,00

2.2 Opravy - výškové práce

13 100,00

2.3 Opravy - zámečník

8 804,00

2.4 Výpis z KN a OR

100,00 146 520,00 4 644,00

2.5 Správní odměna 2.6 Poplatky SIPO 2.7 Předplatné časopisu Byt magazín

290,00

2.8 Příspěvek ČSMBD

8 640,00

2.9 Nájem sálu schůze

486,00

2.10 Mobil předseda

2 000,00

2.11 Poštovné

932,00

2.12 e Stránky

504,00

2.13 Nájem pozemku

2.15 DPP

79 645,00 122 400,00 15 000,00

2.16 Sociální, zdravotní pojištění - organizace

41 616,00

2.14 Mzdové náklady

2.17 Zákonné pojištění úrazové

688,00

2.18 Daň z nemovitosti

23 425,00

2.19 Pojištění domu

11 883,00

2.20 Bankovní poplatky za vedení účtů

8 071,50

2.21 Odborné semináře

1 090,00

2.22 Povinné revize

4 620,00 518 895,50

Celkem náklady Z toho náklady ovlivňující hosp. výsledek - koef. podílu komerč. bytů

73

34 939,00

3. Rekapitulace hospodaření 3.1 Příjmy 3.1 Příjmy ovlivňující hosp. výsledek

475 772,26

Celkem příjmy

475 772,26

3.2 Náklady 3.1 Náklady ovlivňující hosp. výsledek

32 447,26

3.2 Odpisy domu - komerční část

24 004,00

3.3 Daň z příjmů z běž. činnosti splatná

66 880,00

Celkem náklady

123 331,26

+Zisk, - ztráta ( před zdaněním ) Daň z příjmu právnických osob +Zisk, -ztráta ( po zdanění ) Zisk, ztráta ke schválení čl. schůzí 4. Stavy bankovních účtů a pokladny k datu 31.12.2010

352 441,00 66 880,00 285 561,00 285 561,00

Běžný účet Komerční banka

402 083,10

Běžný účet ČSOB druž. konto

113 848,86

Spořící účet ČSOB

5 640 632,84

Pokladna

10 142,00

Pokladna H-AMBRA, s.r.o. Celkem účty a pokladna

432,00 6 167 138,80 6 167 138,80

5. Stavy fondů k datu 31.12.2010 Fond oprav

5 741 359,44

Splátky dodatečných vkladů

1 014 582,44

Přehled hospodaření zpracoval:

ing. Jan Seifert jednatel společnosti

74

předpis

2. Výkaz zisku a ztráty ve zjednodušeném rozsahu 2010 Skutečnost v účetním období Označení

TEXT

Číslo řádku

a

b

c

I.

A.

Tržby za prodej zboží

1

Náklady vynaložené na prodané zboží

2

minulém 2

+

Obchodní marže 02)

II.

Výkony

4

831

Výkonová spotřeba

5

308

6

523

B.

+

(ř. 01 -

sledovaném 1

Přidaná hodnota 05)

(ř. 03 + 04 -

0

3

C.

Osobní náklady

7

180

D.

Daně a poplatky

8

23

E.

Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku

9

24

Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu

10

F.

Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu

11

G.

Změna stavu rezerv a opravných položek v provozní oblasti a komplexních nákladů příštích období

12

Ostatní provozní výnosy

13

Ostatní provozní náklady

14

Převod provozních výnosů

15

Převod provozních nákladů

16

*

Provozní výsledek hospodaření [ř. 06 - 07 - 08 - 09 + 10 - 11 - 12 + 13 - 14 + (-15) - (-16)]

17

VI.

Tržby z prodeje cenných papírů a podílů

18

Prodané cenné papíry a podíly

19

VII.

Výnosy z dlouhodobého finančního majetku

20

VIII.

Výnosy z krátkodobého finančního majetku

21

III.

IV.

H.

V.

I.

J.

75

296

0

0

Skutečnost v účetním období Označení

TEXT

Číslo řádku

a

b

c

sledovaném 1

minulém 2

Náklady z finančního majetku

22

Výnosy z přecenění cenných papírů a derivátů

23

L.

Náklady z přecenění cenných papírů a derivátů

24

M.

Změna stavu rezerv a opravných položek ve finanční oblasti

25

Výnosové úroky

26

Nákladové úroky

27

Ostatní finanční výnosy

28

Ostatní finanční náklady

29

Převod finančních výnosů

30

Převod finančních nákladů

31

Finanční výsledek hospodaření [ř. 18 - 19 + 20 + 21 - 22 + 23 - 24 - 25 + 26 - 27 + 28 - 29 + (-30) - (31)]

32

56

Daň z příjmů za běžnou činnost

33

67

34

285

0

0

0

K.

IX.

X.

N.

XI.

O.

XII.

P.

*

Q.

**

Výsledek hospodaření za běžnou činnost 32 - 33)

XIII.

Mimořádné výnosy

35

R.

Mimořádné náklady

36

S.

Daň z příjmů z mimořádné činnosti

37

*

T.

(ř. 17 +

Mimořádný výsledek hospodaření 36 - 37)

(ř. 35 -

Výsledek hospodaření za účetní období (+/-) 38 - 39)

****

Výsledek hospodaření před zdaněním (+/-) 33 + 39)

8

0

39

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům (+/-)

***

38

64

(ř. 34 +

40

285

0

(ř. 40 + 37 +

41

352

0

76

3.Rozvaha ve zjednodušeném rozsahu za rok 2010 Minulé úč. období

Běžné účetní období

Označení

AKTIVA

Číslo řádku

a

b

c

Brutto 1

Korekce 2

Netto 3

Netto 4

001

9695

642

9053

8096

002

616

616

1015

003

2858

2216

2240

AKTIVA CELKEM

(ř. 02 + 03 + 07 + 12)

A.

Pohledávky za upsaný základní kapitál

B.

Dlouhodobý majetek

B. I.

Dlouhodobý nehmotný majetek

004

B. II.

Dlouhodobý hmotný majetek

005

B. III.

Dlouhodobý finanční majetek

006

C.

Oběžná aktiva

C. I.

Zásoby

008

0

C. II.

Dlouhodobé pohledávky

009

0

C. III.

Krátkodobé pohledávky

010

54

54

35

C. IV.

Krátkodobý finanční majetek

011

6167

6167

4806

D. I.

Časové rozlišení

012

(ř. 04 až 06)

(ř. 08 až 11)

007

2858

642

2216

2240

0 6221

0

6221

4841

0

Minulé účetní období

5

6

013

9053

8096

014

3244

3357

PASIVA

Číslo řádku

a

b

c (ř.14 + 20 + 25)

0

Běžné účetní období

Označení

PASIVA CELKEM

642

A.

Vlastní kapitál

A. I.

Základní kapitál

015

75

75

A. II.

Kapitálové fondy

016

2859

2859

A. III.

Rezervní fondy, nedělitelný fond a ostatní fondy ze zisku

017

25

25

A. IV.

Výsledek hospodaření minulých let

018

A. V.

Výsledek hospodaření běžného účetního období (+/-)

019

285

251

B.

Cizí zdroje

020

5809

4739

B. I.

Rezervy

021

B. II.

Dlouhodobé závazky

022

5741

4504

B. III.

Krátkodobé závazky

023

68

235

B. IV.

Bankovní úvěry a výpomoci

024

C. I.

Časové rozlišení

025

(ř. 15 až 19)

(ř. 21 až 24)

77

147

78

79

80

81

82

83

84

85