VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE
Bakalářská práce
2009
Štěpán Trousil
Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Obor: Podniková ekonomika a management
Název bakalářské práce:
Osobní a rodinné finance Financování bydlení
Vypracoval: Štěpán Trousil Vedoucí bakalářské práce: Ing. Luboš Smrčka, CSc.
2
Prohlášení
Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma „Osobní a rodinné finance“ jsem vypracoval samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.
V Praze dne 2. ledna 2009
Podpis
3
OBSAH 1
Úvod ......................................................................................................................... 6 TEORETICKÁ ČÁST…………………………………………………………………………..7
2
Hypoteční úvěry ...................................................................................................... 8 2.1 Typy hypoték……………………………………………………………………………………….9 2.1.1 Rozdělení hypoték podle způsobu splácení ....................................................……10 2.2 Možnosti kombinování s jinými finančními produkty ............................................ ………11 2.3 Americká hypotéka...........................................................................................................11 2.3.1 Hlavní výhody americké hypotéky ……………………………………………………12 2.4 Podmínky a doklady pro získání hypotečního úvěru ...................................................... 12 2.4.1 Přípravná etapa ............................................................................................................ 12 2.4.2 Schavlovací etapa ...................................................................................................... .14 2.4.3 Realizační etapa........................................................................................................... 16 2.5 Poplatky za vyřízení hypotéky.............................................................................................. 17 2.6 Novomanželská hypotéka ................................................................................................... 17 2.7 Daňové odpisy ....................................................................................................................... 17
3
Stavební spoření .................................................................................................... 18 3.1 Cílová částka .......................................................................................................................... 19 3.2 Spořící fáze .............................................................................................................................. 20 3.3 Úvěrová fáze........................................................................................................................... 21 3.3.1 Hodnotící číslo ............................................................................................................... 21 3.4 Výše spoření ............................................................................................................................ 21 3.5 Nevýhody úvěru ze stavebního spoření ............................................................................ 22 3.6 Použití úvěru ze stavebního spoření.................................................................................... 22 3.7 Překlenovací úvěr .................................................................................................................. 23 3.7.1 Výhody překlenovacích úvěrů................................................................................... 24
4
Pronájem nemovitosti ........................................................................................... 24 4.1 4.2 4.3 4.4
Bydlení v obecních bytech.................................................................................................. 25 Bydlení v komerčně pronajímaných bytech .................................................................... 25 Družstevní bydlení .................................................................................................................. 25 Deregulace nájemného....................................................................................................... 26
5
RPSN........................................................................................................................ 27
6
Složené úročení a cena peněz v čase................................................................ 27
7
Hypoteční krize...................................................................................................... 28 PRAKTICKÁ ČÁST…………………………………………………………………………..29
8
Hypoteční úvěry .................................................................................................... 30
9
Stavební spoření .................................................................................................... 32
10
Ceny nemovitostí .................................................................................................. 34
11
Ceny nájemného .................................................................................................. 35
12
Modelová situace ................................................................................................. 36
12.1 Hypoteční úvěr ....................................................................................................................... 36 12.2 Překlenovací úvěr .................................................................................................................. 38 12.3 Budoucí cena bytu ................................................................................................................ 41
4
12.4 Pronájem bytu ........................................................................................................................ 42 12.5 Shrnutí výpočtů....................................................................................................................... 43
13
Bezdomovec na hradě ......................................................................................... 44
14
Závěr....................................................................................................................... 46 LITERATURA………………………………………………………………………………….48 PŘÍLOHY………………………………………………………….......................................49
5
1 Úvod Jako téma pro svou bakalářskou práci jsem si vybral problematiku osobních a rodinných financí. Tato problematika je velice obsáhlá a proto se pokusím zaměřit na otázku bydlení. Střecha nad hlavou je základ každé rodiny. Rád bych se věnoval možnostem financování bydlení, především pak pro mladé lidi. Většinou nevlastní takový finanční obnos, aby si mohli koupit vilu za několik milionů a začít svůj spokojený život. Nemovitosti, základ pro každou rodinu, dosahují v dnešní době velmi vysokých cen. Pomoci s tímto problémem jim mohou bankovní instituce. Ty půjčí rodině finance, ale požadují za ně úrok. Zadlužení na několik let je tedy jedna možnost jak vyřešit svou situaci s bydlením. Druhá možnost je pronajímat si nemovitost. Každá z těchto variant má své klady a zápory, které se pokusím v následujících částech své práce odhalovat. V první části své bakalářské práce popíši produkty, kterých můžeme využít při financování bydlení. V dnešní době jsou nejrozšířenějšími možnostmi financování bydlení hypoteční úvěry a stavební spoření. V první části se pokusím vymezit základní pojmy spojené s těmito možnostmi. Ve druhé části budu nejprve porovnávat hypoteční úvěry mezi sebou. O to samé se pokusím i u stavebních spořitelen. Porovnám také ceny bytů a výše cen nájemného v závislosti na lokalitě. Poslední část se bude zabývat problémem, zda je v časovém horizontu několika let výhodnější investovat do hypotéky či stavebního spoření a pořídit si vlastní nemovitost, nebo si pronajímat nemovitost a volné finanční dispozice investovat.
6
TEORETICKÁ ČÁST
7
2
Hypoteční úvěry Rekonstrukce bytu, koupě bytu, koupě domu, stavba domu. Všechny tyto činnosti
představují velmi vysoké náklady. Existuje však možnosti specializovaných úvěrů pro tyto příležitosti – hypoteční úvěry. Požádat o hypoteční úvěr může každý občan české republiky, který je starší 18 let. Horní hranice pro poskytnutí úvěru bývá nastavena tak, aby žadatel splatil úvěr dříve, než dosáhne 65 let. O hypoteční úvěry mohou žádat také právnické osoby, města a obce. Tato problematika však není v oblasti osobních a rodinných financí stěžejní. Některé banky poskytují hypoteční úvěry i cizincům, musejí ale mít trvalé bydliště na území České republiky. Sbírka zákonů vykazuje o hypotečních úvěrech toto:
„Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“1
V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky:
1
•
BAWAG Bank CZ
•
Citibank
•
Česká spořitelna
•
ČSOB
•
GE Money Bank
•
ING Bank
•
Hypoteční banka
•
Komerční banka
•
mBank
§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb.
8
•
Raiffeisenbank
•
UniCredit Bank
•
Volksbank
•
Wüstenrot
Jak je vidět z tabulky, počet uzavřených hypotečních úvěrů stále mírně roste. Dále jde vyčíst, že červen bývá na hypoteční úvěry nejhojnější.
Obrázek 1 - Počty a objemy sjednaných hypoték (2006 - 2007)2
2.1 Typy hypoték Hypotéky dělíme na účelové a neúčelové. Podmínkou u účelové hypotéky je využití úvěru na investici do nemovitosti. U neúčelových hypoték je možné použít úvěr na cokoli, ale za úvěr se ručí zástavním právem k nemovitosti. Tato hypotéka se nazývá též Americká hypotéka.
2
Zdroj: http://www.idnes.cz/
9
Použití účelových hypotečních úvěrů
Úvěr u účelových hypotečních úvěrů může být použit k následujícím způsobům. •
Koupě bytu, rodinného domu, koupě družstevního bytu při zástavě jinou nemovitosti v osobním vlastnictví nebo přistoupení druhé osoby (ručitele) při převodu do osobního vlastnictví do 12 měsíců
•
Převod družstevního/obecního bytu do osobního vlastnictví do 24 měsíců
•
Koupě stavebního pozemku
•
Výstavba, přestavba, rekonstrukce nemovitosti
•
Koupě spoluvlastnického podílu na nemovitosti
•
Vypořádání spoluvlastnického podílu na nemovitosti
•
Vypořádání dědických nároků k nemovitosti
•
Vypořádání společného jmění manželů po rozvodu
•
Splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček, použitých na investici do nemovitosti i na jiné účely (spotřební úvěry)
2.1.1 Rozdělení hypoték podle způsobu splácení •
Anuitní - Při anuitním splácení je výše splátek v každém období stále konstantní. Výše anuitní splátky se vypočítá podle následujícího vzorečku:
s =ú⋅
i r
⋅ (1 +
)
i n r
(1 + ri )n − 1
,
kde s je výše anuitní splátky, ú je výše hypotečního úvěru, i je roční úroková sazba v %, r je počet splátek za rok a n je počet splátek celkem. •
Progresivní – Výše splátek postupem času roste. První splátka je nejnižší a poslední nejvyšší.
10
•
Degresivní – Výše splátek se postupně snižuje. První splátka je nejvyšší a poslední nejnižší.
2.2 Možnosti kombinování s jinými finančními produkty •
Životní pojištění – Nejčastější kombinace. Některé banky dokonce vyžadují, aby si klient sjednal životní pojištění, zpravidla u konkrétní pojišťovny.
•
Stavební spoření – Spoření hromadí finanční prostředky, aby mohla být dlužná částka po uplynutí doby fixace naráz splacena.
•
Hypoteční zástavní listy – Jedná se o dluhopisy vydávané bankou, které bance pomáhají krýt náklady na poskytování hypotečních úvěrů a zabraňují případným finančním potížím bank.
2.3 Americká hypotéka Jak jsem již zmínil v úvodu o typech hypoték, existují dva základní druhy hypoték. Účelové a neúčelové. Při účelových typů hypoték nemůže být úvěr použit na nic jiného než je financování nemovitosti, kterou má klient, jež si hypotéku zřizuje, v osobním vlastnictví. Oproti tomu americká hypotéka má oproti klasické hypotéce rozdíl v bezúčelnosti. Proto je také někdy nazývána bezúčelnou. Není nutné dokládat účel, ke kterému se hypotéka vztahuje. Jinak jsou všechny okolnosti stejné, zástavou musí být nemovitost v klientově vlastnictví, úvěr je možné poskytnout pouze do 70 % výše ceny nemovitosti. Americká hypotéka se v České republice stává stále běžnější formou půjčky. Některé banky však i u této hypotéky zajímá účel, na který klient finance použije. I přesto si může klient svobodně vybrat, co se získanými penězi udělá. Americká hypotéka má také výhodu v tom, že ji může většinou klient jednorázově splatit, a to bez postihu. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně. Americkou hypotéku může uzavřít občan České republiky nebo osoba s povolením pobytu, která dosáhla 18 let, pouze u GE Money je to 21 let. V době poslední splátky je určena horní hranice věku na 70 let. Výše půjčky je u každé banky trochu jiná. Většinou ale bývá maximálně 70 % z ceny nemovitosti. Výjimkou je Česká spořitelna, která poskytuje
11
půjčku ve výši až 90 % ceny nemovitosti. Korunové omezení bývá také u různých bank rozdílné. Většinou se pohybuje v rozmezí od 200 000 Kč do 5 000 000 Kč. Maximální doba splácení je většinou stanovena na 20 let. V minimální hranici splácení se banky liší. Hranice bývá od 3 do 5 let.
2.3.1 Hlavní výhody americké hypotéky •
možnost splatit úvěr kdykoliv bez jakýchkoli sankcí
•
nemovitost s americkou hypotékou lze kdykoliv prodat
•
finance na cokoliv bez nutnosti dlouhodobého spoření
•
není třeba zakládat nový bankovní účet
•
měsíční splátku americké hypotéky si můžete výrazně snížit rozložením úvěru do delšího časového období až 20-ti let
•
úroková sazba je výhodná oproti běžným spotřebitelským úvěrům
•
není vyžadováno životní pojištění
2.4 Zajištění hypotéky Zajištění hypotéky má 3 fáze: •
Přípravná etapa
•
Schvalovací etapa
•
Realizační etapa
2.4.1 Přípravná etapa Prvním krokem při získávání hypotéky je výběr instituce, která poskytuje hypoteční úvěr. Pro výběr jsou klíčová dvě kritéria – výše úrokové sazby a doba její fixace. Doba fixace představuje dobu, po kterou nemůže instituce měnit úrokovou sazbu sjednanou ve smlouvě. Existují dva druhy doby fixace – krátkodobá a dlouhodobá, která je nad 5 let.
12
Krátkodobá doba fixace Dvě výhody krátkodobé fixace jsou nižší úrokové sazby než u dlouhodobých fixací a možnost po skončení fixace splatit buď rovnou celý úvěr, anebo jeho část, která může být vyšší než obvyklá splátka. Nevýhodou této krátkodobé fixace je v podstatě pouze nejistota toho, jaká bude další úroková míra, až tato fixace vyprší. Dlouhodobá doba fixace Hlavní výhoda dlouhodobé doby fixace je skutečnost, že má klient po celou dobu jistou výši úrokové sazby. Nevýhodou je vyšší výše úrokových sazeb než u krátkodobé doby fixace. Dalším negativem je, že klient nemůže většinou splatit bez postihu větší částku, i kdyby měl finanční prostředky na splacení. Záleží tedy na rozhodnutí klienta, zda podstoupí riziko krátkodobé doby fixace s nižší úrokovou mírou, než představuje dlouhodobá doba fixace, a bude spoléhat na to, že úrokové sazby příliš neporostou. Dnes se však lze setkat i s hypotečními produkty, které nabízejí fixaci na všechna období se stejnou úrokovou mírou či dokonce s nižší úrokovou mírou u dlouhodobé fixace. Proto je výběr instituce a porovnání možností klíčovou otázkou. Dokumenty potřebné k získání hypotečního úvěru Klient musí při podávání žádosti o hypoteční úvěr předložit následující doklady:3
Obecné dokumenty
- průkaz totožnosti - potvrzení o plné moci - potvrzení o příjmu - výplatní pásky - daňové přiznání
Doklady o příjmu a majetkových
- potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní
poměrech
- výpis z účtu - dohoda o zúžení či zrušení společného jmění manželů - doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a požadovanou výší úvěru (povinná akontace)
3
Zdroj: http://www.mesec.cz/
13
- nájemní smlouvy - potvrzení o sociálních dávkách Doklady o závazcích a
- smlouvy o stavebním spoření
pohledávkách
- smlouvy o životních a jiných pojistkách - smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu - ručitelská prohlášení - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy či geometrický plán - odhad - pojistná smlouva k nemovitosti
Doklady k nemovitosti
- doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) - souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost - fotografie nemovitosti
KOUPĚ (zvláštní dokumenty)
- kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí - stavební povolení
STAVBA či REKONSTRUKCE (zvláštní dokumenty)
- projektová dokumentace, rozpočet - smlouva o dílo, smlouva o výstavbě - soupis potřebného materiálu a prací svépomocí - časový harmonogram stavby
SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU (zvláštní dokumenty)
- původní úvěrová smlouva - původní zástavní smlouva - souhlas původní banky s refinancováním
Některé bankovní instituce ale nabízejí, že obstarají některé podklady samy.
2.4.2 Schvalovací etapa Banka zpracovává a kontroluje dokumenty, které přijala od klienta. Kontroluje, zda jsou vyplněné informace pravdivé, správné a úplné, zda je klient schopen splácet a posuzuje se i zástava, tedy nemovitost. Jedno z klíčových kritérií je posouzení bonity klienta. To znamená, zda má dostatek finančních prostředků, aby byl schopen dostát svých závazků vůči
14
bance. Banka schopnost klienta splácet posuzuje odečtením splátek a dalších závazků od příjmu klienta a vyžaduje, aby zbylo dost finančních prostředků na živobytí. To většinou bývá udáváno jako několikanásobek životního minima a k tomu finanční rezerva, většinou 25% ze splátky. Zde je tabulka s požadavky bank na minimální příjem:4 Banka
Požadavek
Česká spořitelna
čistý žadatelův příjem musí dosahovat výše dvojnásobku splátky úvěru
Českomoravská
čistý příjem žadatele musí přesahovat životní minimum plus ostatní
hypoteční banka
výdaje plus měsíční anuitní splátku násobenou koeficientem 1,25 banka má speciální program pro výpočet bonity, který bohužel
GE Capital Bank
nezveřejňuje. Proto je u této banky nejlepší dát si udělat prescoring na její pobočce. klientovi musí zbýt po zaplacení splátky 20 % přebytku příjmů nad
HVB Bank Czech
výdaji, min. však 3 000 Kč, pokud však po zaplacení splátky zbyde
Republic
klientovi více než 10 000 Kč jeho procentní vyjádření činit naopak méně než 20 %
Komerční banka
po odečtení 1,2 násobku životního minima, ostatních výdajů a anuitní splátky musí zbýt žadateli minimálně 10 % čistého příjmu stanovuje bonitu podle následujícího vzorce - čistý příjem minus životní
Raiffeisenbank
minimum násobené koeficientem 1,3 pro žadatele z Prahy a 1,2 pro nepražské žadatele, minus ostatní výdaje, minus anuitní splátka násobená 1,2 se rovná minimálně 2000 korun
Živnostenská banka
čistý příjem minus životní náklady krát 1,2 minus anuitní splátka musí dávat v součtu alespoň nulu.
Pokud klient splňuje všechny podmínky, může se přistoupit k vyhotovení smlouvy. Jsou navrhovány 3 druhy smluv:
4
•
Úvěrová smlouva
•
Zástavní smlouva
Zdroj: http://www.mesec.cz/
15
•
Smlouva o vedení účtu V úvěrové smlouvě je uvedena konečná výše úvěru, úrokové míry a doba fixace.
V zástavní smlouvě je zakotveno, že v případě neplacení ze strany klienta může banka čerpat z nemovitosti, kterou klient zastavil. Zástavní právo musí být zaznamenáno v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že je zástavou nemovitost, je potřeba její cenu vyčíslit, nelze to učinit pouze na základě kupní smlouvy, ale na základě znaleckého rozhodnutí, kdy tento znalec je znalcem uznaným, tedy zplnomocněným provádět odhad ceny nemovitostí. Je pak už na bance, kdo ponese náklady znaleckého posudku. V praxi se lze setkat s oběma přístupy, tedy jak s tím, kdy náklady na znalce platí klient, tak s tím, kdy veškeré náklady zaplatí banka.
2.4.3 Realizační etapa K tomu, aby mohl být čerpán úvěr, musí být splněny tyto podmínky: •
Musí být podepsána úvěrová smlouva
•
Musí dojít k podpisu zástavní smlouvy nemovitosti ve prospěch hypoteční banky
•
Musí dojít ke vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí
Další podmínky, které mohou být u některých institucí požadovány: •
Doložení pojištění zastavené nemovitosti a vinkulace pojistného plnění z tohoto pojištění ve prospěch úvěrující banky
•
Uzavření životní pojistky dlužníka a vinkulace ve prospěch úvěrující banky
Úvěr může být čerpán jednorázově nebo postupně. Dochází k němu bezhotovostní formou proplacení faktur či uhrazení kupní částky prodávajícímu. Po vyčerpání úvěru je klientovi oznámeno bankou ukončení čerpání a dochází k přesnému výpočtu měsíční splátky. V ten okamžik také začíná běžet fixace. Když skončí doba fixace, lze přijmout novou fixaci, nebo zbylou částku jednorázově splatit. Klient má též možnost, pokud mu nevyhovuje nová výše úrokové sazby, přejít na jiný produkt u jiné banky. To by ale bylo spojené s dalšími
16
finančními výdaji. Klient může zvážit více možností a rozhodnout se, zda je pro něj výhodnější zůstat u stejného produktu nebo ho změnit.
2.5 Poplatky za vyřízení hypotéky Nejvýznamnější poplatek spojený s pořízením hypotéky se týká poplatku za zpracování hypotečního úvěru. Pohybuje se v rozmezí půl až jednoho procenta z celkové výše úvěru. Mívá svou minimální a maximální hodnotu. Minimální bývá 3 – 5 tisíc korun a maximální 20 – 30 tisíc korun. Poplatek je jednorázový a nevratný. Další poplatek je poplatek za vedení účtu. Každý měsíc se za vedení účtu platí 100 – 250 korun. Jednou v roce zasílá klientovi banka potvrzení o výši zaplacených úroků. Většinou poskytují tuto službu banky zdarma, jiné si za tuto službu účtují maximálně 300 korun. Dalším poplatkem je pojištění. Nemovitost, na kterou je hypoteční úvěr poskytnut, musí být pojištěna. Jak už jsem zmínil v dalších podmínkách, které mohou být u některých institucí požadovány, banka může požadovat životní pojištění dlužníka. Pojistné hradí dlužník, tj. jedná se v podstatě o náklad navíc.
2.6 Novomanželská hypotéka Novomanželská hypotéka je typ úvěru na bydlení se zvýhodněním na začátku splácení. Jsou nabízeny mladým manželům a párům nebo mladým svobodným lidem do 36 let s jedním nezletilým dítětem v péči. U manželské hypotéky se v prvních letech splácení splácejí menší částky. Novomanželům tak zůstane větší množství finančních prostředků na chod rodiny. To se odrazí na délce splácení. Novomanželská hypotéka se může splácet až 30 let. K novomanželské hypotéce je možné požádat o státní půjčku ve výši 300 000 Kč, která je velmi výhodně úročena. Tato půjčka usnadní schválení hypotéky. Z bankovních institucí nabízí novomanželskou hypotéku například Česká spořitelna.
2.7 Daňové odpisy Ze základu daně z příjmu fyzických osob lze odečíst částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru. Maximálně lze odečíst 300 000 korun na jednu domácnost. Podmínkou je trvalé bydliště v úvěrované nemovitosti.
17
3
Stavební spoření Než jsem si vybral jako téma své bakalářské práce financování bydlení, vybavila se mi
při vyslovení slovního spojení stavební spoření především část písně od Tří sester, která zní následovně:
Vzali jsme si s liškou spoření, liška totiž nenosí jenom koření! Jezdíme na vandry, stavíme vigvam, snad mi liška pomůže, hnůj teď kydám.
Jak jsem se dozvěděl v průběhu psaní své práce, nejen liška ale i jiné produkty stavebních spořitelen opravdu mohou pomoci vyřešit situaci s bydlením. Předpokládám, že se mi v budoucnu při vyslovení slovního spojení stavební spoření vybaví spíše termíny jako státní podpora, překlenovací úvěr či cílová částka. Nejen těmito termíny se bude zabývat teoretická část.
Stavební spoření upravuje zákon 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Produkt spojuje spoření a účelový úvěr v jeden celek. Obsahuje 3 různé funkce: přijímání vkladů, poskytování úvěrů a rozdělování a poskytování příspěvku fyzickým osobám ve formě státní podpory. Státní podporu může získat: 5 •
Občan české republiky
•
občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,
•
fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Má-li účastník splňující výše uvedené podmínky uzavřeno v jednom kalendářním roce více smluv, přísluší státní podpora na ty smlouvy, u kterých o její přiznání písemně požádal. Přitom se postupně poukazují zálohy státní podpory přednostně z uspořených částek u dříve uzavřených smluv, přičemž celkový součet záloh státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout částku 3 000 Kč.
5
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen http://www.acss.cz/cz/
18
Úspory u stavebních spořitelen jsou velmi bezpečné. Stavební spořitelny musí mít bankovní licenci od České národní banky, která také na jejich činnost dohlíží. V určitých případech stavební spoření přinese více než 6,5 % roční výnos. Zároveň umožňuje získat i velmi levný úvěr pro bytové potřeby. Účastníkem stavebního spoření může být fyzická nebo právnická osoba. Na státní podporu má však právo pouze fyzická osoba. V současné době činí státní podpora 15% z ročně naspořené částky (maximálně 3 000 Kč ročně). Nárok na státní podporu se posuzuje vždy k 31. prosinci každého kalendářního roku. U smluv uzavřených do 31.12.2003 platí, že má nárok na státní podporu účastník stavebního spoření, který je fyzickou osobou s trvalým pobytem na území české republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Účastníkovi, který uzavřel více smluv, přísluší státní podpora jen na jednu z nich. Výše státní podpory u smluv uzavřených do 31.12.2003 byla 25 % z roční naspořené částky (maximálně 4 500 Kč ročně). Stavební spoření smí být poskytováno na základě povolení pouze stavebními spořitelnami. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, jež má povoleny v bankovní licenci. V současné době podniká v české republice čest stavebních spořitelen: •
Českomoravská stavební spořitelna
•
Stavební spořitelna České spořitelny
•
Modrá pyramida stavební spořitelna
•
Raiffeisen stavební spořitelna
•
Wüsternrot – stavební spořitelna
•
HYPO stavební spořitelna K uzavření smlouvy o stavebním spoření je potřeba u fyzických osob platný občanský
průkaz, průkaz o povolení k pobytu nebo doklad o trvalém pobytu účastníka nebo zákonného zástupce nezletilého dítěte. U nezletilého je potřeba doložit i rodný list. Součástí smlouvy jsou Všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření. Ve smlouvě nebo ve Všeobecných obchodních podmínkách musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi těmito úrokovými sazbami nesmí být vyšší než 3 procentní body.
19
3.1 Cílová částka Každý účastník stavebního spoření si zvolí při uzavírání smlouvy o stavebním spoření výši cílové částky. Cílová částka představuje částku, kterou bude mít účastník při splnění podmínek spořitelny k dispozici k řešení bytových potřeb, resp. hodnotu úvěru, o který může ve stavební spořitelně požádat. Pokud by byla cílová částka již běžící smlouvy nižší, než jaká je výše budoucího úvěru, lze ji kdykoliv navýšit. Stavební spoření se dá rozdělit do dvou fází: •
Spořící fáze
•
Úvěrová fáze
Obrázek 2 – Vývoj výše uspořené částky a úvěrů 1997 - 20076
6
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj http://www.mmr.cz/
20
3.2 Spořící fáze Tato fáze představuje ukládání měsíčních splátek na svůj spořící účet. Aby mohl klient zažádat o úvěr ze stavebního spoření, nastavuje většina stavebních spořitelen výši měsíční částky tak, aby měl klient po pěti až šesti letech naspořeno 40 – 50 % z cílové částky. Během doby spoření se nemění podmínky spoření. To znamená, že se nemění úrokové míry či výše státní podpory. Doba spoření začíná dnem, kdy je uzavřena smlouva.
3.3 Úvěrová fáze Následuje po spořící fázi. Spočívá v poskytnutí výhodného úvěru ze stavebního spoření. Jestliže klient naspořil 40 – 50 % z cílové částky, prokázal schopnost splatit úvěr a získal požadovanou hodnotu takzvaného hodnotícího čísla, dostane k dispozici požadovanou částku finančních prostředků, která je menší nebo rovna cílové částce. Je možné kdykoliv splatit větší část nebo zbývající jistinu.
3.3.1 Hodnotící číslo7 Hodnotící číslo je specifický číselný ukazatel, pomocí něhož spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr. Každá spořitelna má trochu jinou metodu výpočtu tohoto ukazatele.Ovlivňuje ho především doba, po kterou leží vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Úvěr můžete získat až po dosažení určité minimální hodnoty hodnotícího čísla.
3.4 Výše spoření Základní konstrukce produktu včetně úročení bývá u všech spořitelen stejná, naspořená částka se tak u různých spořitelen příliš neliší. Jednotlivé produkty jsou rozdílné především v úvěrových podmínkách. Klíčová otázka při výběru stavební spořitelny tedy spočívá v tom, zda klient využije úvěr ze stavebního spoření či nikoli. Při výběru možnosti pouze spoření je důležité zohlednit poplatky spojené s uzavřením a vedením smlouvy. Některé spořitelny nabízejí pro uživatele, kteří nevyužijí úvěru, různá úroková zvýhodnění. Kromě výběru spořitelny je velmi důležitým faktem také správné nastavení produktu, 7
Zdroj: http://www.finance.cz/
21
plánování vkladů a cílové částky. Za zřízení stavebního spoření se zpravidla platí 1% z cílové částky. Proto je dobré zvážit výši cílové částky, zvláště v případě možnosti nevyužití úvěru ze stavebního spoření. V případě nadhodnocené cílové částky se klient zbytečně připravuje o peníze. Výnosnost stavebního spoření je dána především státní podporu. Jak už jsem zmínil v kapitole o státní podpoře, v současné době činí státní podpora 15% z ročně naspořené částky (maximálně 3 000 Kč ročně). Pro maximální státní podporu je tedy potřebné spořit ročně částku 20 000 Kč. Nejvyšší výnos představuje první rok, protože v dalších letech se státní podpora rozpouští do stále větší částky a tím dobou spoření klesá výnos. Za několik let spoření by byla částka státní podpory oproti zůstatku tak nepatrná, že by se výnos mohl téměř rovnat úrokové sazbě, tj. 2 %. Není tedy účelné spořit déle, než je povinná doba, a stejně tak nemá cenu ukládat více, než 20 000 Kč ročně. Produkt má ale oproti jiným bankovním produktům ještě jednu výhodu. Připsané úroky ze stavebního spoření jsou osvobozeny od daně z příjmu fyzických osob.
3.5 Nevýhody úvěru ze stavebního spoření Spořící fáze trvá minimálně šest let. Pokud se klient rozhodne, že chce peníze vybrat dříve, je jejich výběr relativně drahý. V první řadě přijde klient o celou státní podporu a částku z naběhnutých úroků. Dále je povinen zaplatit sankci za předčasné vypovězení smlouvy. Poplatek za tuto operaci představuje 0,5 % z cílové částky.
3.6 Použití úvěru ze stavebního spoření Případný úvěr ze stavebního spoření je podobný jako účelová hypotéka. Lze jej použít na bytové potřeby:8 •
výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,
•
změna stavby na bytový dům, rodinný dům, nebo byt,
•
koupě bytového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů, nebo bytu,
8
Zákon č. 423/2003 Sb.
22
•
koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb,
•
splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby,
•
změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na: o
bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, jejímž je účastník členem nebo společníkem, a účastník je nájemcem bytu v takovém bytovém domě nebo rodinném domě, nebo užívá-li byt v uvedeném domě z jiného právního důvodu,
o
bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údržbě nebo udržovacích pracích týkajících se společných částí domu,
o
bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo užívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu
•
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené v prvních 4 bodech
•
úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo užívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká,
•
řešení bytové potřeby uvedené v třetí a čtvrté odrážce úplatným převodem nebo přechodem podle zvláštního právního předpisu,
•
připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby,
•
splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování bytových potřeb uvedených výše s výjimkou pokut nebo jiných sankcí 23
3.7 Překlenovací úvěr Jedná se o historicky ne příliš starý produkt. Vznikl s úmyslem spořitelen odstranit nevýhody oproti hypotečním bankám, jako dlouhá čekací doba, nutnost naspoření nezanedbatelné částky a nepravděpodobnost poskytnutí vyšších půjček. Aby si bylo možné půjčit vyšší částku, než nabízí většina stavebních spořitelen, je potřeba při žádání o překlenovací úvěr navýšit svou cílovou částku na spoření, aby odpovídala výši překlenovacího úvěru. Překlenovací úvěry jsou nabízeny ihned po uzavření smlouvy a díky nim se může klient dostat až k několikamilionovým obnosům na vlastní bydlení, ale i například na družstevní byty. Celkový průběh splácení se dá rozdělit do tří fází: •
platba za smlouvu o stavebním spoření a překlenovacím úvěru
•
platba úroků za překlenovací úvěr, přitom se dál spoří
•
platba standardních úroků za úvěry a splácení jistiny
Nejprve se několik let platí pouze úroky, a až po uplynutí určitě doby začne klient splácením snižovat jistinu úvěru.
3.7.1 Výhody překlenovacích úvěrů Hlavní výhoda překlenovacích úvěrů je, že dostane žadatel úvěr ihned, aniž by měl naspořeno. Jediná podmínka je uzavřené stavební spoření, které může být uzavřeno dokonce i u jiné spořitelny. Další výhodou je možnost splacení překlenovacího úvěru bez jakýchkoliv sankcí. Ručení bývá benevolentnější než u hypoték a většinou se dá obejít bez nemovitosti. Dalšími výhodami jsou možnost sloučit více smluv stavebního spoření v jedné rodině a o několik tisíc nižší požadovaný měsíční příjem než u hypotečních úvěrů.
4
Pronájem nemovitosti Zatím jsem se zabýval pouze možností financování si vlastního bydlení. Existuje však
možnost, která je ve většině evropských zemích častější. Jedná se o bydlení jako náklad, tedy nájemné bydlení. Bydlení v pronajímané nemovitosti představuje určitě několik výhod i nevýhod. Pokud se nebudeme bavit o finanční stránce, představuje určitě výhody pro ty, kteří často mění místo svého zaměstnání. Nemusí kupovat nemovitost a při pracovní příležitosti na
24
jiném místě nemovitost prodávat a shánět jinou. Nevýhodou naopak je, že nájemník nikdy není ve svém. Nájemní bydlení představuje několik různých forem: •
Bydlení v obecních bytech
•
Bydlení v komerčně pronajímaných bytech
•
Družstevní bydlení
4.1 Bydlení v obecních bytech Největší výhodou bydlení v obecních bytech jsou nulové pořizovací náklady. Je však velmi obtížné je získat. Bývají přidělovány na základě sociální potřebnosti. Další výhodou je, že do nájemného je většinou započítáno i vybavení nemovitosti. Případné rekonstrukce navíc plně hradí obec. Mezi nevýhody patří především nemožnost úprav v nemovitosti a nájemné, jehož velikost není v budoucnu garantována.
4.2 Bydlení v komerčně pronajímaných bytech Výše nájemného bývá o několik tisíc vyšší než u podnájmu v obecním bytě. Výše nájemného se velmi liší v různých lokalitách. V Praze se pohybují ceny měsíčního nájemného zhruba o 6 000 Kč výše než například v Ústní nad Labem.
4.3 Družstevní bydlení Jedná se také o nájemní bydlení. Nájemce bytu je součástí bytového družstva, které je vlastníkem příslušného domu. Předpokládá se vstupní investice. Náklady na převod práv k družstevním bytům rostou rok od roku, přesto zůstávají nižší, než u koupě vlastního bytu. Nájemné v pravém slova smyslu se u družstevního bydlení neplatí. Platí se pouze zálohy na opravy domu, odměny samosprávy apod.
Rozlišujeme dva druhy nájemného – regulované a neregulované. Neregulované nájemné bývá několikanásobně vyšší než nájemné regulované.Bytů s regulovaným nájemným
25
ale stále ubývá, protože většina vlastníků bytů přešla na neregulované nájemné. Od roku 2007 vstupuje na scénu deregulace nájemného.
4.4 Deregulace nájemného Nájemné v bytech s dosud regulovanými nájmy se od ledna 2007 začala zvyšovat. Deregulace bude trvat 4 roky a od roku 2011 bude výše nájemného záviset pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem.Vývoj nájemného v letech 2007 – 2010 by měl vypadat následovně:9
Obrázek 3 – Vývoj nájemného v letech 2007 – 2010 při deregulaci
Podle lokality by se mělo zvýšit nájemné v rozpětí od 0 % až do 24,7 % ročně. V korunách je to vyjádřeno 0 až 43,66 Kč na. Cílová cena, které by mělo být dosaženo v lednu 2010, se pak bude pohybovat od 182,76 Kč do 1075,92 Kč za m2 ročně. Zákon majitelům domů s byty s regulovaným nájemným umožňuje, tedy nikoli nařizuje, čtyřikrát jednostranně zvýšit nájemné, a to pomocí pevně stanoveného algoritmu výpočtu maximálního zvýšení nájemného. Ministerstvo pro místní rozvoj navrhlo tento zákon proto, aby napravilo 9
Zdroj: http://www.penize.cz/
26
dlouhodobě neřešenou hlubokou cenovou i právní deformaci v oblasti nájmu bytu a vytvořilo podmínky pro využití smluvního přístupu k nájemnému od roku 2011. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného by v průběhu přechodného období měl sblížit hladinu současného regulovaného nájemného s tzv. tržním nájemným.
5
RPSN RPSN (Roční procentní sazba nákladů) vypovídá o platebních podmínkách úvěru.
Přesněji popisuje úvěr z pohledu celkových nákladů věřitele. Obsahuje více informací, než je pouze úroková sazba. Ukazatel slouží hlavně k porovnání jednotlivých úvěrů, které jsou spotřebitelům nabízeny. V úroku, který je sám o sobě nákladem nejvyšším, tedy nejsou zahrnuty ostatní náklady. Ostatní náklady spojené s úvěrem mohou být například:
6
•
poplatky vztahující se k posouzení žádosti o úvěr
•
poplatky za uzavření smlouvy
•
poplatky za správu úvěru
•
poplatky za vedení účtu
•
poplatky vážící se k převodu peněžních prostředků
•
první navýšená splátka (ne zcela správně nazývaná akontace)
•
pojištění schopnosti splácet apod.
Složené úročení a cena peněz v čase Složené úročení se objeví v modelové situaci při výpočtu budoucí hodnoty bytu i při
investování volných finančních dispozic. Proto se pokusím vysvětlit jeho princip. Při složeném úročení se úrok počítá nejen z jistiny, ale i z již realizovaných úroků.
FV = PV (1+i)n kde
FV je budoucí hodnota PV je současná hodnota i je úročitel n je počet období, v němž probíhá úročení
27
7
Hypoteční krize Hlavním důvodem vzniku hypoteční krize byla pohyblivá úroková sazba. Člověk,
který si vezme hypotéku s pohyblivou úrokovou sazbou si nemůže být jistý, že bude schopen za určitý počet let po zvýšení úrokové sazby dále úvěr splácet. Po roce 2001 začala klesat úroková sazba americké centrální banky a následně i úvěrová sazba hypotečních úvěrů. To mělo za následek, že hypotečních úvěrů využívali i lidé, kteří by za normálních podmínek neměli dostatek financí na vlastní bydlení. V USA se v roce 2002 prodalo 973 000 nových rodinných domů, v roce 2003 1 086 000 a v dalších pěti letech se jejich počet vyšplhal až na 1 203 000. Politika levných peněz skončila ve Spojených státech amerických v roce 2004. Centrální banka Spojených států (FED) zvedla základní úrokovou sazbu z 1 % na 2,25 %. Zvyšování stále pokračovalo. V prosinci 2006 půjčovala peníze americkým komerčním bankám s ročním úrokem 5,25 %. Zvýšení sazeb FEDu se s několikatýdenním zpožděním promítlo do výše hypotečních úrokových sazeb. Sazba hypotéky s jednoletou fixací vzrostla během tří let z rekordně nízkých 3,50 na 5,50 procentních bodů, hypotéka s 15-ti letou fixací podražila z 5 na 6 %, hypotéka z 30-ti letou fixací z 5,50 na 6,50 %. Tento nárůst úrokových sazeb měl za následek počet žádostí o hypotéku, uvadal totiž zájem o nákup nemovitostí. Vlivem přebytku rodinných domů skončilo období růstu cen nemovitostí v USA. S růstem úrokových sazeb logicky narůstala výše měsíčních splátek hypotéky. Důsledkem výše splátek hypoték a s růstem cen pohonných hmot byly domácnosti nuceny snižovat výdaje na spotřební zboží a zbytné služby. To mělo za následek pokles poptávky po automobilech, elektronice, nábytku, stavebním materiálu a zahradní technice. Lidé, kteří již neměli ve svých silách dále platit hypotéku, se musely vzdát svých rodinných domů, které jim byly zabaveny. Je velmi složité tvrdit, v jakém rozsahu se podepíše hypoteční krize v České republice. Podobné krizi, jaká postihla USA se však obávat zřejmě nemusíme. České banky jsou v půjčování peněz rizikovým klientům opatrnější. V České republice je lidem s nižším příjmem hypoteční úvěr nedostupný, a proto musí hledat cestu ve financování bydlení jinde. Směr vývoje hospodářské krize se dá odhadnout jen těžko. Jednotlivé státy se snaží tuto situaci zmírnit, nebo zastavit úplně. Až čas nám ukáže, jak tyto opatření pomohly.
28
PRAKTICKÁ ČÁST
29
8
Hypoteční úvěry Na území České republiky je několik bank poskytujících hypoteční úvěry.
V následující tabulce jsou porovnány produkty u vybraných z nich
Banka
Produkt
min. úr.sazba
doba splác.úvěru min.
max.
výše úvěru (Kč) min.
max.
max.doba fixace
Česká spořitelna
Hypotéka na bydlení
5,19%
1 rok
30 let
0
neomez.
20 let
ČSOB
ČSOB Hypotéka 2 v 1
5,69%
5 let
30 let
200 000
neomez.
30 let
ČSOB
ČSOB Hypotéka
5,69%
5 let
30 let
200 000
neomez.
30 let
GE Money Bank
Standard
5,25%
5 let
30 let
300 000
neomez.
10 let
Hypoteční banka
Hypoteční úvěr 100
6,20%
5 let
30 let
300 000
neomez.
15 let
Hypoteční banka
Hypoteční úvěr 85
5,49%
5 let
30 let
300 000
neomez.
15 let
Hypoteční banka
Hyp.úvěr pro cizince
5,89%
5 let
30 let
300 000
neomez.
15 let
Hypoteční banka
Hyp.úvěr na druž.byt
5,49%
5 let
30 let
300 000
neomez.
5 let
Komerční banka
Hyp.úvěr Klasik
5,59%
5 let
30 let
200 000
neomez.
15 let
Komerční banka
Hyp.úvěr Plus
6,49%
5 let
30 let
200 000
neomez.
15 let
Raiffeisenbank
Hypotéka KLASIK
5,94%
5 let
40 let
300 000
3 miliony
15 let
UniCredit Bank CZ
Hypotéka INDIVIDUAL
5,61%
5 let
30 let
400 000
neomez.
15 let
Wüstenrot
Hypotéka Wüstenrot
5,34%
5 let
30 let
300 000
neomez.
10 let
Tabulka 1 – Porovnání hypotečních bank
Pro praktické využití je však více vypovídající než úroková sazba roční procentní sazba nákladů – RPSN. Ta je závislá především na době splácení a na výši úvěru. V následující části se pokusím porovnat RPSN několika bank při změnách doby splácení a výše úvěru. Pro zjednodušení budu předpokládat stále stejnou úrokovou sazbu a poplatky za vedení účtu. Dále nebudu předpokládat daňové zvýhodnění. Pro modelový případ, který se nachází níže, jsem zvolil výši úvěru 2 000 000 Kč a dobu splatnosti 20 let. Porovnával jsem hodnoty RPSN v závislosti na těchto dvou proměnných. Předpokládám dobu fixace 5 let, která je v současné době nejčastěji využívaná. V prvním grafu je pevně daná doba splatnosti, tj. 20 let. Jako proměnná je výše úvěru, která se pohybuje od 0,5 do 3 milionů Kč.
30
Citibank
Česká spořitelna
ČSOB
GE Money Bank
Hypoteční banka
Komerční banka
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Wüstenrot
6,60% 6,40% 6,20%
RPSN
6,00% 5,80% 5,60% 5,40% 5,20% 5,00% 4,80% 0,5
1
1,5
2
2,5
3
výše úveru v milionech
Graf 1 – RPSN v závislosti na výši úvěru při době splácení 20 let
Jako nejvýhodnější se podle grafu jeví hypoteční úvěr od GE Money Bank a české spořitelny, které jsou téměř shodné. Podobně se chová RPSN i u Wüstenrot. Naopak nejvyšší roční procentní sazbu nákladů můžeme vidět u Raiffesenbank, ČSOB a UniCredit Bank. Ovšem jak jsem již zmínil, je velmi důležité si uvědomit, že počítám s úrokovou sazbou, která je stále fixní a že není měněna doba splatnosti v průběhu splácení. Ve druhém grafu je pevně daná velikost úvěru – 2 000 000 Kč. Jako proměnná je tentokrát doba splatnosti. Výsledky jsou podobné jako v předchozím grafu. Nejvýhodnější i nejméně výhodné jsou stejné produkty. Zajímavostí je, že velikost RPSN se u GE Money Bank téměř nemění v závislosti na změně doby splatnosti. Opět ale musím připomenout, že jsem nezahrnul celou řadu faktorů, takže může být velikost RPSN zkreslená.
31
Citibank
Česká spořitelna
ČSOB
GE Money Bank
Hypoteční banka
Komerční banka
Raiffeisenbank
UniCredit Bank
Wüstenrot
6,60% 6,40% 6,20%
RPSN
6,00% 5,80% 5,60% 5,40% 5,20% 5,00% 4,80% 5
10
15
20
25
30
doba splácení úvěru v letech
Graf 2 - RPSN v závislosti na době splácení při výši úvěru 2 000 000 Kč
9
Stavební spoření Stavební spoření nabízí vedle hypotečních úvěrů druhou další možnost, jak financovat
bydlení. Spořitelny nabízejí mnoho produktů. V následující tabulce jsou uevdeny úrokové sazby některých produktů vybraných spořitelen. V prvním sloupci jsou úrokové sazby z vkladu. Úroková sazba se zde pohybuje od 1 % - 2,10 %. Ve skutečnosti to znamená, že pokud například vkládáte měsíčně u spořitelny s úrokovou sazbou 2 % částku 2000 Kč, budete mít za 6 let uspořeno 171 603 Kč, přičemž vaše vklady z této částky budou činit 144 000 Kč. Pro financování bydlení je ale pro můj případ důležitější 2. a 3. sloupec, tedy úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr. Pokud si chcete vzít úvěr ze stavebního spoření, musíte předtím naspořit alespoň minimální danou částku, a až po naspoření této částky dostanete požadovaný úvěr. U úvěru ve výši 2 000 000 Kč se pohybuje minimální naspořená částka v rozmezí 600 000 – 1 000 000 Kč. Pro získání překlenovacího úvěru není potřeba nejprve spořit. Úvěr je poskytnut zároveň se spořením. Podmínky pro přidělení překlenovacího úvěru jsou plně v kompetenci stavební spořitelny. Úroková sazba
32
překlenovacího úvěru je velmi variabilní a závisí na mnoha faktorech jako např. na době do přidělení řádného úvěru, na době trvání smlouvy o stavebním spoření atd.
spořitelna
produkt
spoření
úvěr ze SS
překlenovací úvěr
úr.sazba
úr. sazba
úr. Sazba
z vkladu
z úvěru
z úvěru
Invest - standardní
2.00%
4.80%
2.30% - 7.30%
ČMSS
Atraktiv - standardní
1.00%
3.70%
2.30% - 7.30%
HYPO
NADSTANDARDní spoření - A
2.00%
4.70%
3.90% - 6.90%
HYPO
Smart
2.00%
4.90%
3.90% - 6.90%
HYPO
NADSTANDARDní úvěr - A
1.00%
3.90%
3.90% - 6.90%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 5%
2.00%
5.00%
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 4%
2.00%
4.00%
4.70% - 7.10%
Raiffeisen
SPOŘÍCÍ TARIF
2.00%
4.90%
2.99% - 6.70%
Raiffeisen
ÚVĚROVÝ TARIF
1.00%
3.50%
2.99% - 6.70%
SS ČS
standardní
2.00%
4.75%
2.95% - 6.95%
SS ČS
rychlá
2.00%
4.75%
2.95% - 6.95%
Wüstenrot
Optimální finanční 2,1%
2.10%
4.80%
2.50% - 6.60%
Wüstenrot
Optimální normální 2,1%
2.10%
4.80%
- n.a.
Wüstenrot
Optimální finanční 1,0%
1.00%
3.70%
2.50% - 6.60%
Wüstenrot
Optimální normální 1,0%
1.00%
3.70%
- n.a.
ČMSS
Tabulka 2 – úrokové sazby spořitelen Pro můj příklad, kterým se budu zabývat později je klíčový překlenovací úvěr. V následující tabulce jsou zobrazeny informace spojené s překlenovacími úvěry. Vybral jsem několik základních produktů, které se objevili již v tabulce s úrokovými sazbami stavebních spořitelen. Kromě úrokových sazeb překlenovacích úvěrů uvádím minimální naspořenou částku z cílové částky (částka, po které dojde k překlenutí úvěru), poplatek za poskytnutí úvěru a minimální měsíční splátku. spořitelna
produkt
min.naspořená částka(% z CČ)
Invest - standardní
10% - 38/40%
ČMSS
Atraktiv - standardní
HYPO
NADSTAN. spoření - A
HYPO
Smart
HYPO
NADSTAN. úvěr - A
Modrá pyr.
Kredit - standardní 5%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 4%
Raiffeisen
SPOŘÍCÍ TARIF
Raiffeisen
ÚVĚROVÝ TARIF
SS ČS SS ČS Wüstenrot
Optimální finanční 2,1%
-
Wüstenrot
Optimální finanční 1,0%
0%
ČMSS
poplatek za poskytnutí úvěru
úroky
min. měsíční
z úvěru
splátka
1%
2.30% - 7.30%
úroky z úvěru
10% - 38/40%
1%
2.30% - 7.30%
úroky z úvěru
40%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
úroky z úvěru
0%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
úroky z úvěru
40%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
úroky z úvěru
0%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
úr.z úv.+0,3% z ČC
0%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
úr.z úv.+0,3% z ČC
0%
0%-1%, max. 15.000,-
2.99% - 6.70%
úroky z úvěru
0%
0%-1%, max. 15.000,-
2.99% - 6.70%
úroky z úvěru
standardní
0% - 30% 1%, min. 500,-, max. 10.000,-
2.95% - 6.95%
úroky z úvěru
rychlá
0% - 30% 1%, min. 500,-, max. 10.000,-
2.95% - 6.95%
úroky z úvěru
1% z CČ
2.50% - 6.60%
úroky z úvěru
1% z CČ
2.50% - 6.60%
úroky z úvěru
Tabulka 3 – srovnání překlenovacích úvěrů 33
10 Ceny nemovitostí Pokud jsem již zmínil možnosti financování nemovitostí, je určitě na místě napsat něco o cenách nemovitostí. Od devadesátých let rostly ceny nemovitostí napříč všemi segmenty. Toto období nedávno skončilo v důsledku finanční a hypoteční krize. V budoucnu bude třeba daleko lépe rozlišovat, o jaký se jedná druh nemovitosti, v jaké lokalitě a jaké trendy lze v takovém segmentu nemovitostí očekávat Ceny nemovitostí ovlivňuje především poloha. U bytů je další pořadí důležitosti následující: velikost/výměra bytu, forma vlastnictví, stav a charakter domu, použité materiály(cihla/panel...), umístění bytu v domě (přízemí, druhé patro, poslední patro), stav bytu a jeho vybavení, doprava a parkování, dispozice a orientace bytu (světové strany, do ulice, do dvora nebo vnitrobloku), občanská vybavenost místa. U domů je to podobné, s rozdílem vah některých parametrů, např. velikost, orientace nebo svažitost pozemku, vybavení inženýrskými sítěmi a další, jako otázky statiky, radonu apod. Ceny domů jdou navzájem hůře srovnávat, takže i procentuelní cenové rozpětí, v kterém se konkrétní dům nechá prodat, je znatelně větší než u bytu. Poloha je tedy nejdůležitější kritérium v ceně nemovitostí. Zaměřím se na polohu bytů. Uvedu dvě tabulky srovnání cen, nejvyšší a nejnižší ceny bytů podle polohy. Jako kritérium pro srovnání mi pomůže tzv. standardní byt. Jedná se o byt v osobním či družstevním vlastnictví s podlahovou plochou 68 m2 a opotřebením cca 40 %. Nebude žádným překvapením, že nejvyšší cenu představuje byt v Praze. Naopak nejlevněji dopadl byt v Chebu. Tyto ceny byly aktuální v prosinci 2008.
Město
Cena bytu
Most Teplice Chomutov Semily Děčín Prachatice Bruntál Česká Lípa Ústí nad Labem Cheb
704 000 Kč 729 000 Kč 781 000 Kč 832 000 Kč 928 000 Kč 928 000 Kč 969 000 Kč 983 000 Kč 988 000 Kč 989 000 Kč
Tabulka 4 – nejlevnější standardní byty
34
Město
Cena bytu
Praha Hradec Králové Brno Beroun Benešov Kladno Mladá Boleslav Plzeň Pardubice Karlovy Vary
3 357 000 Kč 2 136 000 Kč 2 133 000 Kč 2 057 000 Kč 2 045 000 Kč 2 024 000 Kč 1 998 000 Kč 1 962 000 Kč 1 917 000 Kč 1 868 000 Kč
Tabulka 5 – nejdražší standardní byty
11 Ceny nájemného Jak jsem již zmínil v kapitole o deregulaci nájemného, v roce 2007 se začalo zvedat nájemné v bytech s regulovaným nájmem. Od roku 2011 bude výše nájemného záviset pouze na dohodě mezi pronajímatelem a nájemníkem. Podle předpokladu Ministerstva pro místní rozvoj se nájemné po čtyřech letech jednostranného zvyšování přiblíží své tržní hodnotě. Roční výše nájemného u bytu první kategorie by do roku 2010 měla dosáhnout 5 % z tržní hodnoty konkrétního bytu (což je systém obvyklý v zemích EU). Výjimkou jsou tři lokality: Praha 1, Praha 2 a Praha 6. Tam bude roční nájem činit 2,9 %, 3,65 % a 4,6 % z ceny nemovitosti. Pokusím se srovnat ceny nájemného v různých lokalitách v prosinci 2008. Opět použiji standardní byt, který jsem vysvětlil již dříve. Ceny jsou aktuální v prosinci 2008. Nejvyšší ceny opět představuje Praha, jako nejlevnější způsob nájemního bydlení vychází Semily.
Město
Nájemné
Nájemné st.bytu
Semily
62 Kč/m2
4 216 Kč
Bruntál
68 Kč/m2
4 624 Kč
Prachatice
68 Kč/m2
4 624 Kč
Most
71 Kč/m2
4 828 Kč
Děčín
71 Kč/m2
4 828 Kč
Sokolov
72 Kč/m2
4 896 Kč
Tábor
72 Kč/m2
4 896 Kč
Cheb
74 Kč/m2
5 032 Kč
Jindřichův Hradec
76 Kč/m2
5 168 Kč
Jeseník
77 Kč/m2
5 236 Kč
Tabulka 6 – nejnižší ceny nájemného 35
Město
Praha Kladno Brno Benešov Mladá Boleslav Frýdek-Místek Beroun Kolín Ostrava Zlín
Nájemné
Nájemné st.bytu
162 Kč/m2
11 016 Kč
133 Kč/m2
9 044 Kč
132 Kč/m2
8 976 Kč
128 Kč/m2
8 704 Kč
126 Kč/m2
8 568 Kč
122 Kč/m2
8 296 Kč
122 Kč/m2
8 296 Kč
118 Kč/m2
8 024 Kč
115 Kč/m2
7 820 Kč
114 Kč/m2
7 752 Kč
Tabulka 7 – nejvyšší ceny nájemného
12 Modelová situace V poslední části své bakalářské práce se zaměřím na konkrétní modelový příklad. Pokusím se porovnat možnosti financování bydlení. Budu porovnávat hypoteční úvěr u vybrané bankovní instituce s vybraným stavebním spořením. Jako poslední porovnávanou možnost jsem zvolil pronájem bytu. Zvolil jsem pár, dva mladé lidi, pana Jarolíma a slečnu Růžičkovou. Stálý plat má pouze pan Jarolím. Ve své modelové situaci se ale nebudu zabývat příjmy a výdaji, protože při porovnávání hypotečního úvěru, stavebního spoření a pronájmu nehrají žádnou roli. Důležité je pouze to, že mají natolik vysoký příjem, že si mohou dovolit splácet úvěr v předpokládané výši. Dva mladí lidé mají k dispozici 1 000 000 Kč a hledají byt v Praze. Za tuto částku ale není téměř možné sehnat vlastní kvalitní bydlení. Jejich cílový byt má hodnotu 3 000 000 Kč. Proto si potřebují půjčit 2 000 000 Kč, nebo si byt pronajímat. Potřebují peníze na byt hned, což znamená, že u stavebního spoření připadá v úvahu pouze překlenovací úvěr. Pokud by pan Jarolím a slečna Růžičková zvolili možnost pronájmu, mohli by sumu 1 000 000 Kč investovat. Na závěr je důležité říci, že nemají dosud žádné stavební spoření.
12.1 Hypoteční úvěr Z produktů hypotečních bank jsem vybral pro tento modelový příklad produkt od GE Money Bank. Hlavní výhodou této banky jsou nízké útokové sazby, o čemž se můžeme
36
přesvědčit v Grafu 1 a Grafu 2 ve srovnání hypotečních úvěrových produktů. V následující tabulce jsou základní charakteristiky vybraného produktu u GE Money Bank.
Tabulka 8 – Charakteristika vybraného hypotečního produktu Zvolil jsem Soubor pojištění A, se kterým získá klient jistotu, že bude mít na hypoteční splátky i v případě: •
pracovní neschopnosti
•
ztráty zaměstnání
•
plné invalidity nebo úmrtí
Tento soubor pojištění dále poskytuje slevu na úrokové sazbě 0,10 % p.a. Aby mohl žadatel získat toto pojištění, musí být mladší 60 let a musí pravdivě vyplnit lékařský dotazník. Tabulka níže shrnuje již uvedené údaje:
Tabulka 9 – Údaje o hypotéce
37
Důležité jsou náklady spojené s hypotékou. Jak je vidět v následující tabulce, pojištění, které jsem vybral, představuje měsíční náklad v podobě 553 Kč. Celkové měsíční náklady jsou pak 14 573 Kč při RPSN 5,75 %. Poplatek za zpracování činí 8 000 Kč.
Tabulka 10 – Náklady na hypotéku
Celkové měsíční náklady činí 14 573 Kč. Pokud budu předpokládat, že zůstanou poplatky za vedení účtu a pojištění po celou dobu splácení stále stejné, budou se roční náklady na hypotéku rovnat částce 174 876 Kč. Za 20 let by tedy zaplatili včetně poplatku za zpracování hypotečního úvěru 3 505 520 Kč. To by platilo ale pouze za předpokladu, že by byla úroková sazba stále stejná., což je nepravděpodobné. Výsledné náklady na hypotéku na 20 let se tedy dají jen těžko určit, proto je můj výsledek pouze orientační. Nezabývám se navíc otázkou úspory na daních.
12.2 Překlenovací úvěr Kromě možnosti hypotečního úvěru může náš pár využít úvěr ze stavebního spoření. Jak jsem se ale již zmínil, pan Jarolím a slečna Růžičková potřebují úvěr hned. Proto připadá v úvahu překlenovací úvěr. Mezi stavebními spořitelnami je velice obtížné vybrat tu, která je nejvýhodnější. Vybral jsem Stavební spořitelnu České spořitelny. Hovoří pro ni především nízké úrokové sazby a dobré reference od uživatelů. Překlenovací úvěr má v první fázi 2 části. Zároveň se rozběhne stavební spoření a překlenovací úvěr. Po určité době, kdy je dosažena požadovaná naspořená částka (v našem
38
případě 40 % z cílové částky), se úvěr překlopí a nastává pouze fáze úvěru ze stavebního spoření.
Pokud zažádáte o překlenovací úvěr na 2 000 000 Kč ve Stavební spořitelně České spořitelny, nabídnou vám jako nejvýhodnější tento produkt. Konec spoření je systémem Stavební spořitelny daný na 31.5.2024, což je 186 měsíců. Po této době dojde k překlopení úvěru a nastává úvěr ze stavebního spoření. K datu 31.5.2024 bude celkem naspořeno 805 132,40 Kč ( vklady celkem + úroky celkem – úhrady celkem + státní podpora). Jak jsem již zmínil, se stavebním spořením zároveň běží překlenovací úvěr.
39
Zvolil jsem Soubor pojištění A, který je téměř totožný s pojištěním v předchozím případě s hypotečním úvěrem u GE Money Bank. 31.5.2024 je datum, kdy zároveň skončí stavební spoření (je dosažena požadovaná naspořená částka) a překlenovací úvěr se překlopí na úvěr ze stavebního spoření. Políčko maximální daňová úspora pro můj příklad není důležité. Podobně jako u hypoték se daňovými úsporami nebudu zabývat. V měsíčním vyjádření by náš pár platil úrok z překlenovacího úvěru 8 748 Kč, částka 3 452 Kč by šla na stavební spoření, pojištění by činilo 666 Kč. Celkové měsíční náklady by tak byly 12 866 Kč. Za dobu před překlopením úvěru , tj. 186 měsíců, by zaplatili 2 393 076 Kč. Úhrada za vedení účtu představuje 4 930 Kč a úhrada za projednání úvěru 9 500 Kč. Tyto poplatky jsou ale již obsaženy v úhradách ve stavebním spoření.
Po uplynutí 186 měsíců se překlenovací úvěr překlopí a nastává fáze úvěru ze stavebního spoření.
Úvěr ze stavebního spoření začne být platný 1.6.2024. To znamená ihned po ukončení fáze stavebního spoření a překlenovacího úvěru. Jako datum ukončení úvěru je stavební spořitelnou dán rok 2034. Je však možné ukončit splácení úvěru dříve splacením větší částky najednou. Není proto problém splatit úvěr v prosinci roku 2028, aby byla doba splácení úvěru stejná jako v příkladě s hypotečním úvěrem. Výše úvěru činí 1 197 867,60 Kč, což je rozdíl mezi celkovou výší úvěru 2 000 000 Kč a naspořenou částkou. Při RPSN 5,77 % činí měsíční splátka úvěru 12 200Kč a pojištění 666 Kč. Měsíční náklady jsou tedy 12 866 Kč. Délka
40
úvěru ze stavebního spoření je 124 měsíců, což nám při součtu se 186 měsíci před překlopením úvěru stanoví dobu splácení na necelých 26 let. Aby byla doba splácení totožná s příkladem s hypotečním úvěrem, musela by dvojice mladých lidí splatit úvěr jednorázovou splátkou o necelých 6 let dříve, což je u tohoto úvěru možné. Pokud by spláceli úvěr po celou dobu, tj. 124 měsíců, činila by celková suma nákladů za úvěr ze stavebního spoření 1 595 384 Kč. Po přičtení poplatku za vedení účtu dostáváme částku 1 598 284 Kč. Splacením jednorázové částky v prosinci roku 2028 by snížili celkové předpokládané úroky. Za 124 měsíců by tvořili celkové zaplacené úroky 319 767,40 Kč. Pokud by chtěli splatit úvěr v prosinci roku 2028, trvala by doba splácení pouze 54 měsíců. Za tuto dobu by tvořili úroky přibližně 139 253,50 Kč. Můžeme tedy předčasným splacením snížit celkové náklady na úvěr ze stavebního spoření (1 598 284 Kč) o rozdíl mezi úroky za 124 měsíců a úroky za 54 měsíců. Po odečtení vychází celkové náklady na úvěr ze stavebního spoření na 1 417 770 Kč. Sečtením této částky a částky za náklady za překlenovací úvěr dostaneme částku 3 810 846 Kč, která představuje celkové náklady na úvěr 2 000 000 Kč.
12.3 Budoucí cena bytu Jestliže má byt, který pan Jarolím se slečnou Růžičkovou koupili hodnotu 3 000 000 Kč, je nutné spočítat podle vzorečku složeného úročení (FV = PV (1+i)n ) jeho hodnotu za 20 let. Za i dosadím míru inflace, kterou budu předpokládat 3 % ročně. Po dosazení do vzorečku vychází budoucí hodnota bytu na 5 418 333 Kč. Musíme však počítat s opotřebením. Pro zjednodušení budu počítat životnost nově koupeného bytu na 60 let, za dvacet let se tak opotřebí o třetinu, což je 1 806 11 Kč. Hodnota bytu po opotřebení za 20 let bude tedy 3 612 222 Kč. Opominul jsem daň z nemovitosti. U nových staveb se platí od pátého roku po kolaudaci. Tato daň je však velmi nízká a neměla by zásadní vliv na výsledky.
41
12.4 Pronájem bytu Jako poslední vyřešení situace s bydlením navrhuji možnost nájemního bydlení. Pro dobré srovnání se pokusím využít byt, který bude mít podobnou hodnotu jako byt, který by si pan Jarolím a slečna Růžičková koupili, kdyby si vzali úvěr na 3 000 000 Kč. U nájemního bydlení se podobně jako u cen bytů velmi liší lokalita. Opět zvolím možnost bydlení v Praze. Za částku 3 000 000 Kč se dá pořídit byt 3+1, panel, 75 m2 v Praze 10 – Hostivař. Pronájem podobného bytu v podobné lokalitě přijde v současné době přibližně na 13 000 Kč bez poplatků. Je ale velice obtížné odhadnout, jak se bude vyvíjet výše nájmu v následujících 20ti letech. V současné době proti sobě stojí dvě skutečnosti. Poptávka po nájemním bydlení může klesat z důvodu vysokého počtu dokončovaných bytů v osobním vlastnictví a rozestavěnosti. Do roku 2010 má počet bytů v soukromém a obecním vlastnictví vysoce stoupnout. To by znamenalo snížení cen pronájmů. Na druhé straně je však nutné zvážit, že v důsledku finanční a hypoteční krize se lidé nechtějí zadlužovat úvěry a mohli by dávat přednost spíše pronájmům, což by cenu pronájmu naopak zvýšilo. Nikdo neví, jak se bude finanční krize vyvíjet a jak budou lidé reagovat. Proto budu počítat každý rok pouze s nárůstem cen činží o 3 %, což představuje očekávanou průměrnou roční míru inflace. V horizontu 20-ti let by se pak roční výše nájemného vyvíjela následovně:
2009:
156 000 Kč ( 13 000 Kč * 12)
2010:
160 680 Kč
2011:
165 500 Kč
2012:
170 465 Kč
2013:
175 579 Kč
2014:
180 847 Kč
2015:
186 272 Kč
2016:
191 860 Kč
2017:
197 616 Kč
2018:
203 545 Kč
2019:
209 561 Kč
2020:
215 940 Kč
2021:
222 419 Kč
42
2022:
229 091 Kč
2023:
235 964 Kč
2024:
243 043 Kč
2025:
250 334 Kč
2026:
257 844 Kč
2027:
265 580 Kč
2028:
273 547 Kč
Celkem:
4 191 687 Kč
Celkem by tedy zaplatili pan Jarolím a slečna Růžičková za pronájem bytu 4 191 687 Kč. Zároveň by ale nevydali vlastních 1 000 000 Kč za pořízení bytu. Tuto sumu by mohli zhodnotit pomocí termínovaného vkladu. Vybral jsem opět GE Money Bank, která nabízí roční výnos 4 %. Pomocí vzorečku pro výpočet budoucí hodnoty složeného úročení FV = PV (1+i)n dostaneme po dosazení částku 2 191 123 Kč. Za 20 let by tedy získali tuto částku. To by ovšem platilo v případě, že nepočítáme se zdaněním. Pro zjednodušení i v tomto případě nebudu brát zdanění v úvahu. Náklady za pronájem bytu tedy můžeme o částku získanou z čtyřprocentního úroku snížit. Dostaneme se tedy na částku 2 000 564 Kč.
12.5 Shrnutí výpočtů V této části se pokusím zodpovědět na otázku, zda je v časovém horizontu 20-ti let pro pana Jarolíma a slečnu Růžičkovou výhodnější vlastní bydlení a využití úvěru, nebo možnost nájemního bydlení a investování volných finančních prostředků. Dalo by se také spekulovat, zda by nebylo výhodnější, kdyby si vzal každý z nich úvěr na menší částku. Tato problematika ale zachází příliš do hloubky a její vyřešení si případně nechám pro svou diplomovou práci. Za hypoteční úvěr u GE Money Bank by mladý pár vynaložil částku 3 505 520 Kč, na počátku investovali vlastních 1 000 000 Kč do pořízení nemovitosti. Celkově tak vynaložili 4 505 520 Kč. Disponovali by však bytem, který by měl za dvacet let hodnotu 3 612 222 Kč. Za překlenovací úvěr u Stavební spořitelny České spořitelny by zaplatili 3 810 846 Kč, pokud tuto částku sečteme s 1 000 000 Kč, které vynaložili na pořízení bytu, dostaneme celkové náklady 4 810 846 Kč. Opět by ale disponovali bytem, který by měl hodnotu 3 612 222 Kč. Při využití nájemního bydlení by zaplatili za 20 let 4 191 687 Kč. Zároveň by ale neutratili
43
1 000 000 Kč za pořízení nemovitosti. Tuto částku by zhodnotili na termínovaném vkladu na částku 2 191 123 Kč. Během 20-ti let by tedy vynaložili za nájemní bydlení 2 000 564 Kč. Jako jednoznačně lepší se tedy ukazuje možnost vlastního bydlení s využitím úvěru. Při porovnání úvěru na 2 000 000 Kč mezi hypotečním úvěrem u GE Money Bank a překlenovacím úvěrem u Stavební spořitelny České spořitelny vychází výhodněji přes všechna zjednodušení, která jsem při výpočtech použil, hypoteční úvěr. Z podrobnějších rozborů vyplývá, že při úvěru do výše 1 500 000 Kč je výhodnější překlenovací úvěr a při úvěru nad 1 500 000 je výhodnější hypoteční úvěr.
13 Bezdomovec na hradě Existuje jedna možnost, jak si bez finančních prostředků nebo úvěru pořídit "kvalitní" bydlení. S touto možností přišel bezdomovec Jarda, který si pod Barrandovským mostem postavil luxusní hrad. Šestapadesátiletý muž žije ve svém hradu už tři roky a ze zbytků prken a trámů postupně stále zdokonaluje svou střechu nad hlavou. Podle jeho slov netrpí ani v chladných měsících zimou. Izolace je zajištěna pomocí sádrokartonu a tří centimetrů polystyrenu. Dává přednost bydlení ve "svém". Vybral si tuto možnost před variantou života na ubytovnách, které pro něj představují příliš vysoké měsíční poplatky.
Obrázek 4 – Bezdomovec Jarda10 10
Zdroj: http://tn.nova.cz/
44
Po zveřejnění článku o bezdomovci Jardovi na www.tn.cz se o jeho osobě strhla obrovská diskuze a v následujících týdnech ho každý den v jeho obydlí pod Barrandovským mostem navštívilo několik lidí. Většinou mu nabízeli oblečení či jídlo. Jak ale přiznává Jarda, uvítal by spíše materiály na dostavování svého hradu. Jak je vidět, i bez vysokého nájemného a vysokých úroků u úvěrů a při trošce pracovitosti a šikovnosti jde sehnat slušné bydlení. Navíc bez investice volných finančních prostředků lze získat cenné prostředky v podobě potravy a oblečení. Touto malou úsměvnou kapitolkou jsem si dovolil odlehčit předchozí pasáže plné nejrůznějších částek a úrokových sazeb.
45
14 Závěr Jako téma pro svou bakalářskou práci jsem si vybral problematiku bydlení. Soustředil jsem se na dvě možnosti. První z nich je financování vlastního bydlení. K tomu nám v současné době může pomoci především hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Druhou možností, kterou jsem se zabýval, je bydlení jako náklad, tedy nájemní bydlení. V první části své práce jsem se zabýval teoretickou podstatou. Snažil jsem se vymezit základní pojmy spojené s hypotečními úvěry, stavebním spořením a nájemním bydlením. V současné době hýbe světem finanční krize. Dovolil jsem si v několika větách nastínit základní příčiny vzniku této krize a jeho možné dopady na trh nemovitostí v České republice. Ve druhé části jsem se zaměřil na praktickou podstatu. Nejprve jsem mezi sebou porovnával několik hypotečních úvěrů, potom jsem se o to samé pokusil u stavebního spoření. V otázce financování vlastního bydlení je klíčová cena nemovitosti, proto jsem porovnal ceny nemovitostí v jednotlivých krajích České republiky. U možnosti nájemního bydlení je stěžejní výše činže. Proto jsem nabídl porovnání výše nájemného v různých lokalitách. Poté jsem se zaměřil na modelovou situaci dvou mladých lidí, kteří disponují 1 000 000 Kč a řeší otázku bydlení. Porovnával jsem již zmíněné a pro tento pár nabízející se možnosti: hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, nájemní bydlení. Během výpočtů jsem kvůli těžko odhadnutelnému vývoji na finančním a nemovitostním trhu a vzhledem ke zjednodušení použil několik odhadů a některé ukazatele jsem záměrně vynechal. To by ale nemělo nic měnit na situaci, že se jako jednoznačně výhodnější ukázala možnost financování vlastního bydlení, tedy bydlení jako investice. Při úvěru na 2 000 000 Kč se ukázal o něco výhodněji hypoteční úvěr. Jak jsem však již napsal, použil jsem během výpočtů řadu zjednodušení, proto je potřeba brát přesnost výpočtů s menší rezervou. Těžko se dá například odhadnout, jakým směrem se budou vyvíjet úrokové sazby. Je také velmi důležité, zda má člověk již stavební spoření. Pokud má již naspořenou nějakou částku, je pak zřejmě výhodnější upřednostnit možnost úvěru ze stavebního spoření před hypotečním úvěrem. Možnost nájemního bydlení se tedy ukázala jako nevýhodnější. To platí obecně, určitě však existuje skupina lidí, kteří možnost nájemního bydlení spokojeně využívají. Například lidé s flexibilním místem zaměstnání tuto možnost mohou volit. Častým případem je kombinace hypotéky i stavebního spoření. Klient si vezme na větší část potřebných financí hypoteční úvěr a na menší část úvěr ze stavebního spoření. Tato
46
možnost se stává stále populárnější. Doporučuji tedy všem zájemcům, kteří se rozhodují mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření, aby svou situaci dobře zvážili, případně se poradili s nějakým finančním poradcem. Produktů nabízejí hypoteční banky a stavební spořitelny opravdu hodně a vybrat ten správný může být velmi složité. Myslím si ale, že investice do bydlení mají výhodu, kterou žádné jiné finanční investice nemají. Pokud se rozhodnete investovat do nemovitosti, máte velkou šanci, že vaše vlastnictví přežije různé politické režimy. I v tom nejhorším možném případě mohou dům restituovat vaši potomci.
47
Literatura [1]
FILIP, Miloš Osobní a rodinné bohatství-Jak chytře investovat. Praha : C. H. Beck, 2006. ISBN 80-7179-523-2
[2]
LUX, Martin, SUNEGA, Petr. Jak dobře investovat do bydlení. 1. vydání. Praha: Sociologické nakladatelství, 2006
[3]
SYROVÝ, P., NOVOTNÝ M. Osobní a rodinné finance, Grada Publishing 2005, ISBN 80-247-1098-6
[4]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Grada. 2004. ISBN 80-247-1097-8
[5]
SMRČKA, L., Osobní a rodinné finance, Professional Publishing 2007, ISBN 978-8086846-41-2
Internetové zdroje: •
http://finance.idnes.cz/
•
http://hypoteky.nadisi.cz/
•
www.acss.cz
•
www.burinka.cz
•
www.callido.cz
•
www.cmss.cz
•
www.csas.cz
•
www.finance.cz
•
www.gemoney.cz
•
www.hypotecnibanka.cz
•
www.hypoteky.name
•
www.kb.cz
•
www.kurzy.cz
•
www.mesec.cz
•
www.modrapyramida.cz
•
www.penize.cz
•
www.rsts.cz
•
www.tn.cz
•
www.stavebni-sporeni.com
•
www.wuestenrot.cz/cz/cz
48
Přílohy
banka
minimální
poplatek
vedení účtu
úr. sazba
za úvěr
(měsíčně)
RPSN v závislosti na době splácení při úvěru 2 miliony Kč 5
10
15
20
25
30
Citibank
5.49%
14 000,-
150,-
5,90%
5,76%
5,70%
5,67%
5,65%
5,64%
Česká spořitelna
5.19%
18 000,-
150,-
5,68%
5,49%
5,43%
5,39%
5,37%
5,35%
ČSOB
5.69%
14 000,-
150,-
6,10%
5,96%
5,90%
5,87%
5,85%
5,84%
GE Money Bank
5.25%
0,-
150,-
5,41%
5,40%
5,39%
5,38%
5,38%
5,37%
Hypoteční banka
5.49%
14 000,-
150,-
5,90%
5,76%
5,70%
5,67%
5,65%
5,64%
Komerční banka
5.59%
16 000,-
100,-
5,99%
5,82%
5,77%
5,74%
5,72%
5,70%
Raiffeisenbank
5.94%
16 000,-
100,-
6,33%
6,17%
6,11%
6,08%
6,07%
6,05%
UniCredit Bank
5.61%
16 000,-
150,-
6,06%
5,89%
5,83%
5,80%
5,78%
5,76%
Wüstenrot
5.34%
16 000,-
150,-
5,79%
5,63%
5,57%
5,53%
5,51%
5,50%
RPSN při době splácení 20 let a proměnnou v podobě výše úvěru
minimální
poplatek
vedení účtu
úr. sazba
za úvěr
(měsíčně)
banka Citibank
5.49%
14 000,-
150,-
Česká spořitelna
5.19%
18 000,-
150,-
ČSOB
5.69%
14 000,-
150,-
GE Money Bank
5.25%
0,-
150,-
Hypoteční banka
5.49%
14 000,-
150,-
Komerční banka
5.59%
16 000,-
100,-
Raiffeisenbank
5.94%
16 000,-
100,-
UniCredit Bank
5.61%
16 000,-
150,-
Wüstenrot
5.34%
16 000,-
150,-
RPSN v závislosti na výši úvěru při době splácení 20 let 0,5
6.10% 5.86% 6.30% 5.78% 6.10% 6.07% 6.36% 6.26% 5.93%
1
5.81% 5.53% 6.00% 5.52% 5.81% 5.83% 6.17% 5.94% 5.66%
1,5
5.72% 5.44% 5.92% 5.43% 5.72% 5.77% 6.11% 5.84% 5.58%
RPSN při úvěru 2 000 000 Kč a proměnnou v podobě době splatnosti
49
2
5.67% 5.39% 5.87% 5.38% 5.67% 5.74% 6.08% 5.80% 5.53%
2,5
5.65% 5.36% 5.85% 5.36% 5.65% 5.72% 6.07% 5.77% 5.51%
3
5.63% 5.34% 5.83% 5.34% 5.63% 5.71% 6.06% 5.76% 5.49%
spoření spořitelna
produkt
úr.sazba
za vedení
poplatek
z vkladu
účtu ročne
za zřízení
ČMSS
Perspektiv - dlouhodobá
2.00%
290,-
1.00%
ČMSS
Invest - standardní
2.00%
290,-
1.00%
ČMSS
Invest - rychlá
2.00%
290,-
1.00%
ČMSS
Atraktiv - rychlá
1.00%
290,-
1.00%
ČMSS
Atraktiv - standardní
1.00%
290,-
1.00%
HYPO
NADSTANDARDní spoření - A
2.00%
360,-
1.20%
HYPO
NADSTANDARDní spoření - B
2.00%
360,-
1.80%
HYPO
Smart
2.00%
360,-
0.90%
HYPO
NADSTANDARDní úvěr - B
1.00%
360,-
1.20%
HYPO
NADSTANDARDní úvěr - A
1.00%
360,-
1.80%
Modrá pyr.
Kredit - rychlá 5%
2.00%
300,-
1.00%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 5%
2.00%
300,-
1.00%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 4%
2.00%
300,-
1.00%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 5%
2.00%
300,-
1.00%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 4%
2.00%
300,-
1.00%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 3%
2.00%
300,-
1.00%
Raiffeisen
SPOŘÍCÍ TARIF
2.00%
284,-
1.00%
Raiffeisen
ÚVĚROVÝ TARIF
1.00%
284,-
1.00%
SS ČS
standardní
2.00%
285,-
1.00%
SS ČS
rychlá
2.00%
285,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální finanční 2,1%
2.10%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální normální 2,1%
2.10%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální kreditní 2,1%
2.10%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální speciální 2,1%
2.10%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální finanční 1,0%
1.00%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální speciální 1,0%
1.00%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální normální 1,0%
1.00%
250,-
1.00%
Wüstenrot
Optimální kreditní 1,0%
1.00%
250,-
1.00%
Úrokové sazby a jiné poplatky u stavebního spoření
50
úvěr spořitelna
produkt
Překlenovací úvěr
poplatek
úr. sazba
poplatek
úr. sazba
za úvěr
z úvěru
za úvěr
z úvěru
ČMSS
Perspektiv - dlouhodobá
zdarma
4.80%
1%
2.30% - 7.30%
ČMSS
Invest - standardní
zdarma
4.80%
1%
2.30% - 7.30%
ČMSS
Invest - rychlá
zdarma
4.80%
1%
2.30% - 7.30%
ČMSS
Atraktiv - rychlá
zdarma
3.70%
1%
2.30% - 7.30%
ČMSS
Atraktiv - standardní
zdarma
3.70%
1%
2.30% - 7.30%
HYPO
NADSTANDARDní spoření - A
2%
4.70%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
HYPO
NADSTANDARDní spoření - B
2%
4.70%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
HYPO
Smart
2%
4.90%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
HYPO
NADSTANDARDní úvěr - B
2%
3.90%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
HYPO
NADSTANDARDní úvěr - A
2%
3.90%
2%, min. 500,- Kč
3.90% - 6.90%
Modrá pyr.
Kredit - rychlá 5%
zdarma
5.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 5%
zdarma
5.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - standardní 4%
zdarma
4.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 5%
zdarma
5.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 4%
zdarma
4.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Modrá pyr.
Kredit - pomalá 3%
zdarma
3.00%
1%, max. 5.000,- Kč
4.70% - 7.10%
Raiffeisen
SPOŘÍCÍ TARIF
zdarma
4.90%
0%-1%, max. 15.000,-
2.99% - 6.70%
Raiffeisen
ÚVĚROVÝ TARIF
zdarma
3.50%
0%-1%, max. 15.000,-
2.99% - 6.70%
SS ČS
standardní
0,3%
4.75%
1%, min. 500,-, max. 10.000,-
2.95% - 6.95%
SS ČS
rychlá
0,3%
4.75%
1%, min. 500,-, max. 10.000,-
2.95% - 6.95%
Wüstenrot
Optimální finanční 2,1%
zdarma
4.80%
1% z CČ
2.50% - 6.60%
Wüstenrot
Optimální normální 2,1%
zdarma
4.80%
-
- n.a.
Wüstenrot
Optimální kreditní 2,1%
zdarma
4.80%
1% z CČ
2.50% - 4.80%
Wüstenrot
Optimální speciální 2,1%
zdarma
4.80%
1% z CČ
2.50% - 4.50%
Wüstenrot
Optimální finanční 1,0%
zdarma
3.70%
1% z CČ
2.50% - 6.60%
Wüstenrot
Optimální speciální 1,0%
zdarma
3.70%
1% z CČ
2.50% - 4.50%
Wüstenrot
Optimální normální 1,0%
zdarma
3.70%
-
- n.a.
Wüstenrot
Optimální kreditní 1,0%
zdarma
3.70%
1% z CČ
2.50% - 4.80%
Úrokové sazby a poplatky za úvěr u úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru
51
