Voorwoord. Spirit, de nieuwe zekerheid

Voorwoord Spirit, de nieuwe zekerheid 15 jaar “Vastgoedrapportage Arnhem Nijmegen!!”. Een niet meer weg te denken instrument voor zowel overheid als bedrijfsleven. De rapportage laat ook nu weer zien dat deze regio zich blijft ontwikkelen en vernieuwen. De aanwas van nieuwbouwwoningen, het vernieuwen en aanpassen van de kantoren voorraad, grote investeringen in mobiliteit, waarbij een nieuwe brug over de Waal en verbreding van de A12 in het oog springende projecten zijn. Allemaal vooruitgang die nodig is om de toekomst van deze regio veilig te stellen. Daarnaast is de stadsregio Arnhem Nijmegen gezegend met een omgeving die zijn gelijke niet kent in Nederland. Die natuur draagt misschien wel meer bij aan ons dagelijks welzijn dan wij ons realiseren. Die natuur is er mede oorzaak van dat wij ons nu meer dan ooit realiseren daar zuinig mee om te gaan. Nieuwbouw ontwikkelingen zonder oog voor duurzaamheid is dan ook als kansloos te typeren. Beste stad, groenste stad, beste winkelaanbod, beste evenementen. De superlatieven voor Arnhem en Nijmegen stapelden zich de laatste jaren op. Dat moeten we vasthouden en nog meer uitbreiden. Maar de crisis is niet voorbij. Zeker niet in vastgoedland, waar de waarde van gebouwen door veroudering en onmogelijkheid voor herinvulling, nog een groot financieel probleem gaat opleveren. Het nieuwe werken geeft de werknemer in veel gevallen de mogelijkheid op andere tijden en op een andere manier zijn werk te doen. Werkgevers zullen minder gebouwen nodig hebben om hun mensen te huisvesten. Mobiel Internet gecombineerd met de mogelijkheden van onder andere smartphones en tablets geven de mogelijkheid 24 uur per dag online te zijn. De heilige werkplek zullen velen van ons straks niet meer hebben. Een eigen kantoorkamer al helemaal niet. Binnen de stadsregio zal in dat segment de nodige roering blijven bestaan. Maar als werker biedt HNW ook voordelen: minder in de file, andere werktijden. Anderzijds ook minder oogcontact met collega’s. Ook voor managers zal het aansturen vanuit dat perspectief anders moeten gaan plaatsvinden.

Rob Hengeveld

Werken en wonen, vastgoed en dus financieren. Het ligt ook de komende jaren in elkaars verlengde. Het één kan niet zonder het andere. Banken zoeken naar nieuwe zekerheden. Hoe om te gaan met flexibele huurcontracten en met minder vraag. Vastgoed vormt voor de pessimisten geen asset meer, maar een bedreiging. Maar kijk om je heen. Ondernemingen zijn geen eendagsvliegen. De spirit, die ons zo kenmerkt, zal de grootste garantie gaan vormen als nieuwe zekerheid. Daar zullen alle betrokken sectoren en instituties, inclusief de banken, toch echt in moeten gaan geloven.

Rob Hengeveld Voorzitter stuurgroep Directeur MVGM Bedrijfshuisvesting Gelderland

INLEIDING

|

1

Samenvatting Inleiding

2

Mobiliteit

Sociaal Economische Ontwikkelingen

Een betere regionale bereikbaarheid, aantrekkelijker openbaar vervoer en het beter op elkaar aansluiten van auto, trein, bus en fiets. Deze mobiliteitsdoelstellingen uit de Regionale Nota Mobiliteit van 2007 (bundelen en verknopen) zijn nog steeds onverminderd van kracht. Doordat een groot gedeelte van de maatregelen inmiddels of op bestuurlijke agenda’s staat of is geïmplementeerd, heeft er een actualisering van de projecten plaatsgevonden. Om deze actualisering vorm te geven, streeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen ernaar een zo goed mogelijke aansluiting tussen ruimtelijke ontwikkelingen te creëren en het mobiliteitssysteem verder te ontwikkelen. Een evenwichtig mobiliteitssysteem is nodig voor de aantrekkelijkheid en de concurrentiekracht van de regio. Hiervoor zijn investeringen nodig in OV-infrastructuur, wegen en snelfietsroutes. Belangrijke projecten hierbij zijn: het doortrekken van de A15 (cruciaal voor de bereikbaarheid en economische ontwikkeling van de regio), het realiseren van het programma StadsregioRail, de ontwikkeling van een regionaal Hoogwaardig Openbaar Vervoer-netwerk (HOV-netwerk), het stimuleren van het gebruik van de fiets en het toepsassen van mobiliteitsmanagement.

De financiële crisis is ook aan de Stadsregio Arnhem Nijmegen niet voorbijgegaan. Met name de bouw en de industrie hebben een forse tik gehad. In Nijmegen zijn deze sectoren sterker vertegenwoordigd dan in Arnhem. Dit heeft er ook voor gezorgd dat de werkgelegenheid in Nijmegen met circa 1.600 banen is gekrompen sinds het uitbreken van de financiële crisis. Daarentegen is de werkgelegenheid in Arnhem licht toegenomen, voornamelijk als gevolg van een flinke groei in de energiesector. Voor de gehele stadsregio geld dat de gunstige ontwikkelingen van de sectoren gezondheidszorg (+6,5%) en het onderwijs (+4,7%) voor een positieve impuls van de werkgelegenheid hebben gezorgd.

|

DE VASTGOEDRAPPORTAGE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN 2011

In 2010 bereikt het aantal starters in de stadsregio een recordhoogte van 5.323 bedrijven. Dat is een toename van bijna 21% ten opzichte van 2009. Het aantal nieuwe nevenvestigingen en dochterondernemingen is daarentegen gedaald. Als gevolg van de crisis is het aantal opheffingen in 2010 toegenomen. Al met al is het beeld van de stadsregio in 2010 positief. Ook de toekomstverwachtingen voor de stadsregio zijn over het algemeen positief te noemen. De werkgelegenheid zal volgens het Bureau Economisch Onderzoek van de Provincie Gelderland tot 2015 licht toenemen en het aantal werklozen zal naar verwachting afnemen tot 19.000 in 2015 (2010: 25.000). Door de concentratie van de verstedelijking in het gebied Arnhem-Nijmegen, blijft de groei van de beroepsbevolking alhier in de komende decennia op een iets hoger peil dan landelijk. Hierdoor steekt de regio wat betreft groeimogelijkheden in de toekomst enigszins gunstig af tegen Nederland als geheel.

Kantorenmarkt De financiële crisis heeft net als in 2009 ook in 2010 haar stempel op de kantorenmarkt van de stadsregio gedrukt. Arnhem kent een omvangrijkere kantorenmarkt dan Nijmegen. Dit komt doordat de sectoren overheid, financiële en zakelijke dienstverlening en de overige dienstverlening in Arnhem beter zijn vertegenwoordigd. Doordat bedrijven ervoor kiezen om in economisch mindere tijden in het huidige pand gehuisvest te blijven, blijft de opname van kantoorruimte met name in Arnhem erg achter bij voorgaande jaren. Nijmegen daarentegen kende in 2010 een goed jaar met een verdubbeling van de opname ten opzichte van vorig jaar. Voor bedrijven die toch verhuizen in economisch mindere tijden geldt, dat zij over het algemeen minder vierkante meters kantoorruimte opnemen dan dat ze daarvoor in gebruik hadden. Dit is onder andere terug te zien in de gemiddelde transactiegrootte. De gemiddelde transactiegrootte in Nijmegen is door de gestegen opname ongeveer op hetzelfde niveau als in

Arnhem uitgekomen. De kantorenmarktratio (de verhouding tussen de opname en het aanbod van kantoorruimte) is in zowel Arnhem als in Nijmegen onder het gezond geachte niveau van 55-60% uitgekomen. Nijmegen geeft met een stijgende opname en een geringe stijging van het aanbod een iets positiever beeld. Wat de leegstand betreft is het beeld in zowel Arnhem als Nijmegen somber. De structurele leegstand (langer dan 3 jaar) is in beide kantorenmarkten de afgelopen jaren toegenomen. De verwachting is dat de structurele leegstand door toedoen van veranderende werkprocessen (Het Nieuwe Werken) en technologische vernieuwingen (voortgaande automatiseringen) waarschijnlijk verder op zal lopen. Als er geen actie wordt ondernomen, zullen deze lege kantoorruimtes naar alle waarschijnlijkheid ook niet meer door de markt worden opgenomen.

SAMENVATTING

|

3

Woningmarkt In 2010 heeft de woningmarkt zich niet noemenswaardig kunnen herstellen. Dit blijkt onder andere uit een daling van het aantal transacties, een daling van de gemiddelde koopsom en een stijging van de gemiddelde verkooptijd. De strengere financieringseisen die banken stellen en de maatregelen die op initiatief van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) worden ingevoerd, zijn ervoor om overkreditering te voorkomen. Een negatieve bijwerking is dat de woningmarkt verder op slot raakt. In tegenstelling tot de koopmarkt is de sociale huurmarkt in de stadsregio volop in beweging. De mutatiegraad is vergelijkbaar met die van voorgaande jaren. Europese maatregelen zorgen wel voor problemen voor huishoudens met een hoger gezamenlijk inkomen. Deze groep huishoudens dreigt tussen wal en schip te geraken. De stadsregio richt zich specifiek op een integrale benadering van de vraag naar wonen, werken en infrastructuur. Centraal hierin staan: ontwikkeling en afronding van de Vinex-locaties, vraaggericht bouwen, het verkiezen van inbreiding boven uitbreiding, de nadruk leggen op bestaande bouw, omslag van aanbodgericht naar vraaggericht bouwen en de betaalbaarheid van woningen.

Bedrijfsruimte en bedrijventerreinen In 2010 heeft de bedrijfsruimtemarkt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen wat betreft opname een forse teruggang laten zien in vergelijking met 2009. Het opnameniveau is weer terug op het niveau van 2008. In 2010 is de kloof tussen aanbod en opname in beperkte mate groter geworden. Op een aantal plaatsen in de regio hebben nieuwe ontwikkelingen geleid tot onttrekkingen aan het aanbod. Nijmegen is bijvoorbeeld begonnen met de voorbereidingen van de aanleg van de nieuwe Stadsbrug, de transformatie van het Waalfront tot woonwerkgebied en de herinrichting van het bedrijventerrein Noord- en Oostkanaalhavens. De bedrijfsruimtemarktratio (de verhouding tussen het aanbod en de opname van bedrijfs-

4

|


matig vastgoed) is in 2010 uitgekomen op 25%. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. Iedere regio kent haar eigen problematiek en de oorzaken van de leegstand zijn verschillend, maar overal heeft de financiële crisis de al aanwezige problemen verder aan de oppervlakte gebracht of juist verergerd. Zo heeft de logistieke sector te maken gehad met een forse terugslag. Terreinen met ruimte die te koop wordt aangeboden, hebben het moeilijk, mede omdat ondernemers moeite hebben de financiering rond te krijgen. Het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) is een ‘dynamisch’ document dat is opgesteld door gemeenten onder regie van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het doel van het RPB is voldoende kwalitatieve ruimte voor bedrijfsontwikkeling te realiseren en overaanbod en leegstand te voorkomen. Daarnaast heeft herstructurering van bedrijventerreinen een hoge prioriteit, omdat er door herstructurering ruimte ontstaat voor nieuwe bedrijven en bedrijven die uit willen breiden op de huidige locatie. In het Provinciaal Herstructureringsplan en het RPB is een inventarisatie van de herstructureringsprojecten opgenomen, waardoor het geplande aanbod met ruim 300 ha is afgenomen. Daardoor is er nu nagenoeg overeenstemming tussen de vraag en het aanbod tot 2025.

Winkelmarkt De detailhandelsbestedingen in winkels zijn in 2010 landelijk met -1,3% verder afgenomen. De online consumentenbestedingen zijn daarentegen gegroeid met 10%. Voor winkeliers is het dus van belang om meer in te spelen op de kansen die deze ontwikkelingen met zich meebrengen. De verwachting is dat winkeliers die in de toekomst het winkelen op internet en het winkelen in de fysieke winkels goed kunnen combineren, de winnaars zullen zijn. Tevens worden sociale media als Facebook, Twitter en Hyves steeds belangrijker.

In 2010 vonden in de binnenstad van Arnhem 34 winkeltransacties (5.524 m² winkelvloeroppervlak) plaats. Hiermee komt het aantal transacties lager uit dan in 2009; toen werden er 40 transacties geregistreerd. Het merendeel van de transacties (22) vond plaats op de B- en C-locaties. De voorraad winkelvloeroppervlak in de binnenstad van Arnhem bedraagt nu in totaal ruim 125.235 m². Het grootste gedeelte hiervan bevindt zich op B1- en C-locaties. In de binnenstad van Nijmegen vonden er in 2010 43 winkeltransacties (8.142 m²) plaats, tegen 38 in 2009. Het merendeel van de transacties (37) voltrok zich op de B- en C-locaties. De B-locaties zijn de aanloopstraten direct van en naar de A-locaties zoals de lange Hezelstraat en Ziekerstraat. De voorraadwinkelvloeroppervlak in de binnenstad van Nijmegen is vrijwel gelijk gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar en bedraagt nu in totaal ruim 113.583 m². Door het recent opgeleverde project Hessenberg en de nieuwbouwontwikkeling op Plein 1944 wordt de komende jaren een toename van de totale voorraad winkelruimte verwacht.

Het Nieuwe Werken Het Nieuwe Werken (HNW) staat volop in de schijnwerpers. De klassieke, hierarchische organisatievormen hebben naar verwachting hun langste tijd gehad. De economische, technologische en maatschappelijke veranderingen van nu vragen om nieuwe organisatievormen en manieren van werken, die zijn gebaseerd op vrijheid, eigen regelruimte, zelfsturing, vertrouwen, innovatie en flexibiliteit. Voor organisaties die optimaal zijn toegerust op de nieuwe realiteit, zijn 4 werkprincipes kenmerkend. Deze principes staan voor een meer gelijkwaardige en gepersonaliseerde relatie tussen werkgever en werknemer. De gebruikersbehoefte en de veranderende vastgoedconcepten staan centraal in de gebruikersenquete die is uitgevoerd onder 250 bedrijven in de stadsregio. Wat is hun kijk voor HNW, wat zijn hun verwachtingen rond kantoor- en bedrijfsruimtes op de regionale vastgoedmarkt in het algemeen en wat is hun behoefte aan kantoor- en bedrijfsruimte in het bijzonder? De uitkomsten van deze enquête leest u in hoofdstuk 7.

INLEIDING

|

5

Inhoud Voorwoord

5

Winkelmarkt

Samenvatting

2

Inleiding

7

Inleiding 5.1 Marktontwikkelingen 5.2 Toekomstige plannen en ontwikkelingen 5.3 Trends

1

52

8

6

9 9 13

2

14

Inleiding 6.1 Aanbod en opname bedrijfsruimte 6.2 De stadsregio 6.2.1 Aanbod 6.2.2 Opname 6.3 Uitgifte bedrijventerreinen en uitgeefbare voorraad 6.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen 6.5 Trends

53 53 53 53 53 55 55 57

7

58

Sociaal-economische ontwikkelingen

Mobiliteit

Inleiding 2.1 Integrale aanpak 2.2 Maatregelen 2.2.1 Openbaar vervoer 2.2.1.1 Ontwikkeling OV-RO-knopen 2.2.1.2 Ontwikkeling van het HOV-netwerk 2.2.1.3 RijnWaalsprinter 2.2.1.4 DRIS 2.2.1.5 StadsregioRail 2.2.1.6 OV-Chipkaart 2.2.2 Benutten: Offensief bereikbaarheid en SLIM prijzen 2.2.3 Snelfietsroutes 2.2.4 Uitbreiding auto-infrastructuur

15 15 16 16 16 17 18 18 18 18 19 20 20

3

22

Woningmarkt

Inleiding 3.1 Marktontwikkelingen koopsector 3.2 Marktontwikkelingen huursector 3.3 Woningbeleid 3.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen 3.5 Trends

23 23 27 29 31 33

4

34

Kantorenmarkt

|

35 36 36 37 39 39 40 42


Bedrijfsruimten en bedrijventerreinen

43 44 45 49 51

Inleiding 1.1 Algemene typering stand van zaken 1.2 Toekomstbeeld

Inleiding 4.1 Aanbod en opname 4.1.1 Aanbod 4.1.2 Opname 4.2 Leegstand 4.3 Prijsniveau 4.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen 4.5 Trends

6

1

Het Nieuwe Werken

Inleiding 7.1 Het Nieuwe Werken, een vorm van sociale innovatie 7.1.2 Conclusie 7.2 Gebruikersenquête 7.2.1 Resultaten 7.2.2 Conclusie

Bijlage 1

59 60 63 63 63 67

Bronnen, begrippenlijst en onderzoeksverantwoording

70

Bijlage 2

Totstandkoming

71

Bijlage 3

Presentatie Participanten 2011

72

Colofon

75

Sponsors

75

Inleiding De Vastgoedrapportage 2011 van de Stadsregio Arnhem Nijmegen geeft een overzicht van de ontwikkelingen van verschillende vastgoedmarkten in de stadsregio over het jaar 2010 en de stand van zaken bij aanvang van het jaar 2011. De rapportage is een resultaat van samenwerking tussen overheden en marktpartijen uit de stadsregio: De Stadsregio Arnhem Nijmegen, gemeente Arnhem, gemeente Nijmegen, MVGM Bedrijfshuisvesting, Strijbosch Thunissen Makelaars Arnhem en Nijmegen en de Radboud Universiteit Nijmegen. Het Nieuwe Werken is het centrale thema van de Vastgoedrapportage 2011. Er is een compleet hoofdstuk gewijd aan dit thema. Wat houdt Het Nieuwe Werken precies in? Wat zijn de toekomstverwachtingen van Het Nieuwe Werken in de stadsregio? Deze en nog meer vragen komen in dit hoofdstuk aan bod. Daarnaast worden de resultaten van het gebruikers onderzoek aan u gepresenteerd. In de rapportage worden ook de ontwikkelingen op de woningmarkt, kantorenmarkt, winkelmarkt en bedrijfsruimte beschreven. Aan deze vier hoofdstukken gaat een hoofdstuk algemene sociaal economische ontwikkelingen in de stadsregio vooraf. Het onderwerp mobiliteit komt ook in een apart hoofdstuk aan de orde.

De Stadsregio Arnhem Nijmegen omvat de onderstaande 4 deelgebieden, die in deze rapportage uitgebreid met elkaar worden vergeleken. De Liemers (gemeenten Doesburg, Duiven, Montferland, Rijnwaarden, Westervoort en Zevenaar) Overbetuwe (gemeenten Lingewaard en Overbetuwe) Veluwezoom (gemeenten Arnhem, Renkum, Rheden en Rozendaal) Zuidwaal (gemeenten Beuningen, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Ubbergen en Wijchen). De twee grote steden Arnhem en Nijmegen worden op de verschillende vastgoedmarkten specifiek belicht. Met het in beeld brengen van de ontwikkelingen op de stadsregionale vastgoedmarkt van het afgelopen jaar wil De Vastgoedrapportage bijdragen aan het maken van de juiste plannen voor de toekomst. Wij denken daarom dat deze Vastgoedrapportage voor u ook dit jaar weer een waardevolle bron van informatie en inspiratie zal zijn.

INLEIDING

|

7

Sociaal-economische ontwikkelingen

1

STIJGINGEN/DALINGEN INDICATOREN

STADSREGIO

INWONERS

WERKGELEGENHEID

WERKLOOSHEID

NIEUWE ONDERNEMINGEN

0,4%

-0,8%

-2,4%

20,9%

736.107

357.200

27.016

5.323

0,5%

-0,7%

0,0%

18,1%

16.654.979

8.033.520

589.764

123.022

LANDELIJK

BRON :

8

|


P ROVINCIE G ELDERLAND /LISA, CBS, K AMER

VAN

K OOPHANDEL

Inleiding

1.1 Algemene typering en stand van zaken

Het jaar 2010 staat nog steeds in het teken van de economische crisis. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen is het afgelopen jaar de werkloosheid toegenomen. De stadsregio telde in 2010 opnieuw meer inwoners dan in het voorgaande jaar, waarbij binnen de stadsregio wel behoorlijke verschillen werden genoteerd. Tevens is de beroepsbevolking in de stadsregio licht toegenomen en het aantal starters is in 2010 naar een recordhoogte gestegen.

De 20 stadsregiogemeenten hebben op 1 januari 2011 736.107 inwoners (CBS). Hiermee realiseert de Stadsregio Arnhem Nijmegen sinds 1 januari 2006 een iets hogere bevolkingsgroei dan landelijk (+ 2,3% in 5 jaar tegen 2,0% landelijk).

Dit hoofdstuk beschrijft de sociaal-economische ontwikkelingen in 2010 in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en maakt een vergelijking daarvan met de rest van Nederland. In de eerste paragraaf wordt de sociaal-economische ontwikkeling van de stadsregio beschreven aan de hand van een aantal onderwerpen. Dat zijn onder andere de ontwikkeling van de bevolking, van het aantal huishoudens, van de werkloosheid, van de verdeling van de werkgelegenheid over bedrijfssectoren en de ontwikkeling van het aantal starters. De tweede paragraaf schetst een beeld van de sociaal-economische ontwikkeling van de Stadsregio Arnhem Nijmegen in de toekomst.

Binnen het gebied van de stadsregio tekent zich de verstedelijkingsas tussen Arnhem en Nijmegen af als groeigebied. In dit gebied (Arnhem, Lingewaard, Overbetuwe en Nijmegen) woont ruim de helft van de inwoners van de stadsregio. Dit inwonertal nam in 5 jaar tijd toe met 4%; dat is fors boven het totaal van de stadsregio en van Nederland. In Arnhem is de bevolkingsgroei het hoogst (+5.850), Nijmegen volgt daar direct op met +4.650. Overbetuwe en Lingewaard telden begin 2011 3.225 respectievelijk 2.875 meer inwoners dan begin 2006. De 4 groeigemeenten samen zien het inwonertal groeien met ruim 15.600 mensen. De overige gemeenten groeien met slechts 750 mensen. In totaal dus een groei met 16.350 mensen in 5 jaar tijd in de hele stadsregio. De krimp vindt plaats in het noorden (-0,4%) van de stadsregio. In de noordoostelijke en zuidoostelijke regio is het bevolkingsaantal in 2011 vrijwel gelijk aan dat van 2006. In het zuidwesten is de ontwikkeling benedengemiddeld, maar nog wel positief (+1,3%).

F IGUUR 1 B EVOLKINGS - EN HUISHOUDENSONTWIKKELING , N EDERLAND , INDEX : 2000=100.

STADSREGIO

EN

110

SR huishoudens NL huishoudens SR bevolking NL bevolking

108 106 104 102 100 98

00

B RON : CBS,

01 BEW .

02 03 04 05

06 07

08

09

O&S-N IJMEGEN

H1 - SOCIAAL-ECONOMISCHE ONTWIKKELINGEN

|

9

BEVOLKINGSGROEI

2006-2011

STADSREGIO ARNHEM - NIJMEGEN

Rheden

Rozendaal

PER GEMEENTE

Arnhem

Doesburg

Renkum

krimp

Zevenaar

benedengemiddelde groei Westervoort

bovengemiddelde groei

Duiven Overbetuwe

Montferland Lingewaard Rijnwaarden

Beuningen Ubbergen Millingen aan de Rijn

Nijmegen Wijchen Groesbeek Heumen

Mook en Middelaar

Sinds 2000 stijgt het inwonertal van de stadsregio binnen de huidige begrenzing met 5%. Het aantal particuliere huishoudens (van belang voor de woningbehoefte) stijgt ongeveer 2 keer zo snel. In Figuur 1 is ook te zien dat de huishoudensontwikkeling in de stadregio een wat hoger groeipad kent dan de landelijke ontwikkeling. De beroepsbevolking is in het afgelopen decennium in de stadsregio met 11% gegroeid. Dat is boven het landelijke gemiddelde van 9%. Landelijk, maar ook regionaal is te zien dat de ontwikkeling van de beroepsbevolking reageert op de conjunctuur. In de periode 2005-2008 versnelt de groei flink tot 1,9% per jaar. Na 2008 wordt daarentegen een lichte krimp genoteerd.

F IGUUR 3 W ERKLOOSHEIDSPERCENTAGE 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 01

BRON :

F IGUUR 2 O NTWIKKELING BEROEPSBEVOLKING , N EDERLAND , INDEX : 2000=100. 114 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 01

B RON : CBS,

STADSREGIO EN

Stadsregio Nederland

02

BEW .

03

04

05

06

07

08 09

10

O&S-A RNHEM

Ondanks de redelijk uitbundige groei van het aantal mensen dat actief is op de arbeidsmarkt, neemt de werkloosheid met enkele conjunctuurhobbels af tot een historisch lage 4,2% eind 2008. Wat langer terugkijkend is te zien dat het verschil tussen de stadsregio en het landelijke beeld steeds kleiner is geworden. Na 2008 stijgt in Nederland en in deze regio de werkloosheid weer.

10

|


N EDERLAND

Stadsregio Nederland

02

03

CBS; ( GEREVISEERDE

B RON : CBS,

STADSREGIO EN

BEW .

04

05

REEKS VANAF

06

07

08 09

10

2001)

O&S N IJMEGEN

In de stadsregio treffen we 357.2001 banen aan bij meer dan 50.000 bedrijven en instellingen. Tussen 2006 en 2010 is dit aantal banen met 5,4% (18.000 banen) gegroeid (landelijk +4,8%). 2009 liet een bescheiden krimp van 0,3% zien, in 2010 is de werkgelegenheid op peil gebleven. Dit zijn relatief gunstige scores binnen Gelderland. Banenverlies zit na 2008 vooral in de industrie en bouw. Het banenverlies wordt voor een groot deel gecompenseerd door de gunstige ontwikkelingen in de gezondheidszorg (+6,5%) en het onderwijs (+4,7%). Daarnaast geldt dat de nutssector sterk gegroeid is (+16%, m.n. in 2009). Veel werkgelegenheid in de nutssector wordt geregistreerd in Arnhem.

1 Bron: PWE-Gelderland, Stadsregio (nb: incl. Montferland, Mook en Middelaar, excl. Druten)

F IGUUR 4 B ANEN

NAAR BEDRIJFSACTIVITEIT IN DE STADSREGIO ,

2006, 2008

EN

2010. 2006

Landbouw/Visserij Industrie/Delfstoffenwinning Nutsbedrijven Bouwnijverheid Groothandel Detailhandel/autohandel Vervoer, opslag en communicatie Horeca Financiële instellingen Zakrelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige dienstverlening 0

B RON : PWE-G ELDERLAND ,

BEW .

2008

2010

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000

O&S-N IJMEGEN .

Een groot deel van de banen in de stadsregio (56%), vinden we in Arnhem (101.000) en Nijmegen (99.000). Beide steden kennen economische specialisaties waarmee ze landelijk spelers van formaat zijn. Zo kent Arnhem een veel sterkere aanwezigheid van financiële instellingen, zakelijke dienstverlening en overheid. Deze belangrijke dragers van de kantorensector omvatten 35% van de banen in Arnhem en 17% in Nijmegen. In Nijmegen zijn het onderwijs-gezondheidszorgcluster en de naar verhouding grotere industrie de dragers. In Arnhem zit 31% van de banen in deze sectoren, in Nijmegen meer dan de helft (52%). Andere belangrijke sectoren in Arnhem zijn Energie- en Milieutechnologie (EMT), mode en vormgeving. In Nijmegen is de halfgeleidersindustrie, waar NXP Semiconductors toe behoort, een belangrijke sector naast het onderwijs-gezondheidszorgcluster. In veel steden kan niet elk bedrijf binnen de gemeentegrenzen worden gehuisvest. In Arnhem spelen bedrijventerreinen in de regio al wat langer een rol (bijvoorbeeld Duiven) dan in Nijmegen (Bijsterhuizen, deels op Wijchens grondgebied). Banengroei in een stad brengt daarom maar deels de economische werkelijkheid in beeld.

F IGUUR 5 B ANENGROEI A RNHEM EN N IJMEGEN , STADSREGIO EN LANDELIJK VERGELEKEN , 2001-2010 MET INDEX 2001=100. 110

Arnhem Nijmegen Stadsregio Nederland

105

100

95

01

02

03

04

B RON : PWE-G ELDERLAND , LISA,

05

BEW .

06

07

08 09

10

O&S-N IJMEGEN

Als we beide steden desondanks vergelijken zien we dat het groeipercentage tussen 2001 en 2010 identiek is geweest (+5,2%). Alleen is die groei wel langs een totaal ander pad bereikt. Nijmegen kende tot 2008 een gunstiger ontwikkeling, maar heeft duidelijk een zwaardere tik van de recessie gehad. Na 2008 krimpt de werkgelegenheid in de Waalstad met 1.600 banen. In Arnhem blijft de ontwikkeling tussen 2001 en 2006 achter, maar daarna groeit de werkgelegenheid weer flink. Na 2008 zet de groei in Arnhem zich nog met 15.000 banen door, onder andere door een flinke groei in de energiesector (EMT).


|

11

Over het algemeen is te zien dat wat groeit in de ene stad, ook groeit in de andere. Maar er zijn ook verschillen. Opvallend is het grote banenverlies in de Nijmeegse industrie (-4.300 banen tussen 2001 en 2010). Ook in de financiële dienstverlening moet de stad een veer laten. Daartegenover staat een zeer sterke groei van de gezondheidszorg (+8.000) en in mindere mate onderwijs, zakelijke dienstverlening en horeca. Arnhem noteert alleen in de bouw en in mindere mate in de industrie een wezenlijk verlies van banen. Het verlies van financiële dienstverlening en de winst van zakelijke dienstverlening zijn in feite hoofdzakelijk omboekingen door outsourcing. Flinke plussen zijn er in de gezondheidszorg, de nutsbedrijven2 en de overige dienstverlening. 2 waarschijnlijk spelen hier ook registratie-effecten een rol.

F IGUUR 6 B ANEN NAAR ECONOMISCHE A RNHEM VERGELEKEN , 2010

Landbouw/Visserij Industrie/Delfstoffenwinning Nutsbedrijven Bouwnijverheid Handel Vervoer, opslag en communicatie Horeca Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige dienstverlening

ACTIVITEIT ,

N IJMEGEN

EN

Arnhem

F IGUUR 8 O NTWIKKELING AANTAL S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN

6000

Nijmegen

5000

STARTENDE ONDERNEMINGEN IN DE

overig

vervoer/communicatie

bouw nijverheid

zakelijke diensten

horeca

industrie

financiele instellingen

handel/reperatie

landbouw/visserij

4000 3000 2000 1000 0

0

5000

10000

15000


BEW .

20000

25000

30000

35000

O&S-N IJMEGEN

Landbouw/Visserij Industrie/Delfstoffenwinning Nutsbedrijven Bouwnijverheid Handel Vervoer, opslag en communicatie Horeca Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur Onderwijs Gezondheidszorg Overige dienstverlening

Arnhem Nijmegen

-6000 -4000

-2000

0


|

2000

BEW .

4000

6000

96

98

B RON : K V K C ENTRAAL G ELDERLAND ,

F IGUUR 7 O NTWIKKELING VAN HET AANTAL BANEN NAAR ECONO MISCHE ACTIVITEIT 2001-2010, N IJMEGEN EN A RNHEM VERGELEKEN .

12

Door toedoen van de financiële crisis is er de afgelopen jaren een record aantal bedrijven failliet gegaan. Bedrijven hebben ook veelal reorganisaties door moeten voeren om het hoofd boven water te kunnen houden. Een relatief groot gedeelte van de mensen die zonder baan zijn komen te zitten, heeft een eigen bedrijf opgestart. Dit is goed terug te zien in de groei van het aantal startende ondernemingen3. In 2010 bereikt het aantal starters in de stadsregio (grotendeels door wijzigingen in regelgeving)4 een recordhoogte van 5.323 bedrijven. Dat is een plus van 20,9% ten opzichte van 2009 (landelijk +18,1%%). In nieuwe nevenvestigingen en dochterondernemingen zien we daarentegen juist een daling (-17%) die ook sterker is dan landelijk (-10%). Tegenover deze nieuwe bedrijven staan ook opheffingen. Dit aantal stijgt in 2010 in de stadsregio met 8% en dat is vrijwel identiek aan het landelijke beeld. Onder de streep is het beeld van de stadsregio in 2010

8000

10000

O&S-N IJMEGEN


00

BEW .

02

04

06

08

10

O&S-N IJMEGEN

positief. De aanwas van ondernemingen (saldo van oprichtingen en opheffingen) neemt toe met 10%. Landelijk is de groei iets sterker met +11,5%. Sectoraal zien we, wanneer we langer terugkijken, een sterke groei in de bouw en zakelijke dienstverlening. De laatste jaren is de groei sterk in overig/algemene dienstverlening. Dit komt onder andere door uitbreiding van de inschrijvingsplicht in het nieuwe handelsregister en de toename van het aantal ZZP-ers in de zorg.

3 Ondernemerschapsmonitor 2010 Stadsregio Arnhem Nijmegen; Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, februari 2011 4 NHR: vrije beroepen zijn sinds 2010 inschrijvingsplichtig

1.2 Toekomstbeeld Korte termijn: meevallende dip tot dusver Nederland heeft een forse recessie meegemaakt. Aanvankelijk (tot september 2008) zijn de effecten onderschat, vervolgens zijn tot aan juni 2009 steeds somberder toekomstverwachtingen afgegeven, met uiteindelijk een maximaal arbeidsmarkteffect van 730.000 werklozen landelijk in 2010. Inmiddels is gebleken dat de werkloosheid onder de 400.000 terecht is gekomen, een enorm verschil. Voor de komende 2 jaar verwacht het CBP een werkloosheidsdaling die uitkomt op 355.000 werklozen in 20125.

overige gemeenten in de stadsregio is het beeld totaal anders. Daar is de beroepsbevolking nu al aan het dalen. Tot 2020 blijft die beroepsbevolking nog redelijk op niveau, maar daarna zet de daling flink in naar een niveau in 2040 dat 15% lager is dan nu. F IGUUR 9 G ROEI VAN

DE BEROEPSBEVOLKING VERGELEKEN : KERNGEBIED

STADSREGIO , OVERIGE STADSREGIO ( EXCL .

N EDERLAND ;

INDEX

2004=100;

M ONTFERLAND ) EN S TRONG E UROPE .

SCENARIO

120 115

Voor 2011-2015 verwacht het Bureau Economisch Onderzoek van de Provincie Gelderland6 op basis van de CPB-raming van maart 2010 een groei van het aantal banen in de stadsregio met 0,8% per jaar (Nederland +0,6%). De werkloosheidsontwikkeling blijft tot dusver achter ten opzichte van de eerder genoemde grimmige voorspellingen. Vanaf een top van 25.000 werklozen in 2010 in de stadsregio wordt een daling verwacht tot onder de 19.000 in 2015.

110 105 100 95 Kerngebied Stadsregio Nederland overige stadsregio’s

90 85 80

01

02

03

04

05

B RON : P ROVINCIE G ELDERLAND , H EDENMORGEN ,

06

BEW .

07

08 09

10

O&S-N IJMEGEN

Lange termijn: groeigebied binnen ‘krimpend Nederland’ Op lange termijn (tot 2040) zal landelijk en regionaal de beroepsbevolkingsgroei afnemen. Door de concentratie van verstedelijking in het gebied Arnhem-Nijmegen blijft de groei van de beroepsbevolking in dit gebied in de komende decennia op een iets hoger peil dan landelijk. Hierdoor steekt de regio wat betreft groeimogelijkheden in de toekomst enigszins gunstig af tegen Nederland als geheel. Binnen de stadsregio zijn de verschillen in groeitempo groot. Als we het ‘middenscenario’ Strong Europe nemen, dan blijkt dat de 4 gemeenten op de verstedelijkingsas (Arnhem, Nijmegen, Overbetuwe en Lingewaard) een zeer hoge groei kennen, zelfs tot voorbij 2040. De groei in dit kerngebied ligt ook ver boven de landelijke verwachting (2020: +14% versus + 5%; 2040: +18% versus +3%). In de

5 concept raming 2011 2012; CPB, februari 2011 6 Provinciale Economische Verkenning 2010-2015; Bureau Economisch Onderzoek, Menno Walsweer, maart 2010.


|

13

Sociaal-economische ontwikkelingen Mobiliteit

2

OVERZICHT VAN INFRASTRUCTURELE ONTWIKKELINGEN (planning onder voorbehoud)

2011

Hoofdwegen (2011) • Start verbreding A12 Waterberg-Velperbroek 2x2 naar 2x3 • Groot onderhoud A325 Nijmeegseplein-Ressen • Verbreding A50 Valburg-Grijsoord gereed (2x3) • Doortrekking N322 (Druten-Prins Willem Alexanderbrug) gereed

(H)OV tot 2020 • HOV Netwerk Arnhem-Nijmegen • Regiotram Centrum Nijmegen-Kleve (langere termijn) • Spoorlijn Arnhem-Doetinchem (langere termijn)

Fiets • Snelfietsroute Nijmegen-Arnhem (RijnWaalpad) • Snelfietsroute Arnhem-Zevenaar • Snelfietsroute Nijmegen-Beuningen

OV-knopen • Fietsenstalling Nijmegen CS (3.000 plaatsen) • Stationsomgeving Nijmegen Goffert • Stationsomgeving Nijmegen Lent • Stationsontwikkeling Wijchen West • Station Zevenaar Oost • Vrije spoorkruising Arnhem Westzijde gereed

2012

• Start verbreding A12 Ede-Grijsoord 2x2 naar 2x3 • Start bouw A15 (Ressen-Zevenaar) • Vierde perron Arnhem Centraal gereed • Ongelijkvloerse kruising Arnhem Westzijde

2013

• Tweede stadsbrug Nijmegen gereed (De Oversteek) • Verbreding A12 Ede-Grijsoord gereed (2x3) • OV-Terminal Arnhem Centraal gereed

2014

• Verbreding A12 Waterberg-Velperbroek gereed (2x3) • Verbreding A50 Ewijk-Valbrug gereed (2x4) • Groot onderhoud Waalbrug Nijmegen

2015

• Groot onderhoud oude Waalbrug bij Ewijk (A50) • Doortrekking A15 gereed (Ressen-Zevenaar)

14

|


Inleiding Een betere regionale bereikbaarheid, aantrekkelijker openbaar vervoer en het beter op elkaar aansluiten van auto, trein, bus en fiets. Deze mobiliteitsdoelstellingen uit de Regionale Nota Mobiliteit van 2007 (bundelen en verknopen) zijn nog steeds onverminderd van kracht. Doordat een groot gedeelte van de maatregelen inmiddels op bestuurlijke agenda’s staat of is geïmplementeerd, heeft er een actualisering van de projecten plaatsgevonden. Daarnaast is natuurlijk ook de nog steeds groeiende mobiliteit een belangrijke reden voor deze actualisering. De financiële crisis heeft weliswaar voor een kleine dip gezorgd in de mobiliteitsgroei, maar naar verwachting is de groei snel terug op het niveau van voor de financiële crisis. Om deze actualisering vorm te geven, wil de Stadsregio Arnhem Nijmegen een zo goed mogelijke aansluiting tussen ruimtelijke ontwikkelingen creëren en het mobiliteitssysteem verder ontwikkelen. Een evenwichtig mobiliteitssysteem is nodig voor de aantrekkelijkheid en de concurrentiekracht van de regio. Hiervoor zijn investeringen nodig in OV-infrastructuur, wegen en snelfietsroutes. Tot 2015 staan vooral de vergroting van de capaciteit (wegen, fietspaden en OV) en verbetering van de doorstroming centraal. Dat geldt zowel voor het wegverkeer (inclusief goederenvervoer), het openbaar vervoer als het fietsverkeer. Door middel van mobiliteitsmanagement wordt er ingespeeld op ‘Het Nieuwe Werken’. Tevens wordt in deze periode de StadsregioRail gerealiseerd. Voor de middellange termijn richt de stadsregio zich vooral op het aanleggen van nieuwe verbindingen (A15, Hoogwaardig Openbaar Vervoer-netwerk: HOV-netwerk), het verbeteren van bestaande verbindingen en daarnaast op het verbeteren van de aansluitingen tussen de verschillende systemen. De ambitie voor de lange termijn is een robuust mobiliteitssysteem te creëren, waarin alle modaliteiten vertegenwoordigd zijn en waarin bij verstoringen op belangrijke locaties overgestapt kan worden op andere modaliteiten. De komende jaren neemt de druk op het wegennet verder toe. Met name in de periode waarin grote infrastructurele

werkzaamheden zijn gepland, zal alles uit de kast moeten worden gehaald om de regio bereikbaar te houden. Dat is van belang voor zowel het economisch als het maatschappelijk functioneren van de regio.

2.1 Integrale aanpak Om de bereikbaarheid van de stadsregio op korte termijn te verbeteren gaat de stadsregio een pakket uitvoeren dat bestaat uit de volgende maatregelen: Mobiliteitsmanagement Het Offensief Bereikbaarheid werkt met publieke en private partijen aan een bereikbare Stadsregio Arnhem Nijmegen. Inmiddels nemen meer dan 75 organisaties deel aan het Offensief Bereikbaarheid. Door het intensiveren van de bestaande initiatieven, zoals het Offensief Bereikbaarheid, kan het effect van Mobiliteitsmanagement verder worden vergroot. Ook een toename van Het Nieuwe Werken, waarin slim gebruik wordt gemaakt van nieuwe ICT-mogelijkheden, zal hieraan bijdragen. Het Nieuwe Werken maakt plaatsen tijdonafhankelijk werken mogelijk, waardoor er in de spits minder autokilometers gereden hoeven te worden. Ook de mogelijkheid om te kiezen voor bijvoorbeeld autodelen of voor één van de vervoersmodaliteiten draagt bij tot een sterk Mobiliteitsmanagement op stadsregionale schaal. Daarnaast zet de stadsregio in op gedragsverandering van de automobilist. Daartoe zet de stadsregio samen met werkgevers in op kennisvergaring, kennisdeling en participatie. Cruciaal hierbij is dat werkgevers randvoorwaarden scheppen. Het Offensief Bereikbaarheid neemt hierin een cruciale rol. Verkeersmanagement Het samenwerkingsverband SLIM is opgezet om de mogelijkheden van het wegennet en de verschillende maatregelen zo effectief mogelijk te gebruiken. SLIM is een voortzetting van BBKAN! Doel is het verkeer in beweging te houden zodat de regio bereikbaar blijft. Ingezette middelen zijn het regionaal dynamisch verkeersmanagement, het Uitvoeringsprogramma (55 maatregelen), communicatie en afstemming van de grootschalige werkzaamheden.

H2 - MOBILITEIT

|

15

(H)OV en fietsmaatregelen De Stadsregio Arnhem Nijmegen kiest voor een focus op de regionale bereikbaarheid en zet met name in op het optimaliseren en verbeteren van het regionale openbaar vervoer. De 3 uitgangspunten hierbij zijn: • Er moet sprake zijn van een integraal netwerk waarin openbaar vervoer en het verkeer over de weg op elkaar zijn aangesloten; • Openbaar vervoer, met name stations, moet ruimtelijke en economische ontwikkelingen aanjagen; • De reiziger moet meer dan tevreden zijn over het regionale openbaar vervoersproduct. Daarnaast wordt het gebruik van de fiets gestimuleerd. De komende jaren wordt fors geïnvesteerd in de realisatie van snelfietsroutes en in stallingscapaciteit op knooppunten, zodat meer mensen voor de korte afstanden de fiets pakken in plaats van de auto. Door de opkomst van de elektrische fiets zal de fietsafstand in de komende periode groter worden. De stadsregio richt haar aanpak op 3 speerpunten: • Het ontwikkelen van een regionaal netwerk van drie snelfietsroutes voor woonwerkverkeer; • Het versterken van ketenmobiliteit door uitbreiding van de stallingscapaciteit op de belangrijkste knooppunten; • Het stimuleren en faciliteren van werknemers en werkgevers om voor de fiets te kiezen.

2.2 Maatregelen In de stadsregio wordt een groot aantal mobiliteitsprojecten uitgevoerd of in de nabije toekomst gestart. In deze paragraaf beschrijven we de verschillende projecten. Eerst komt de invloed van Het Nieuwe Werken op de mobiliteit van overheden en het bedrijfsleven aan bod. Daarna worden de kleinere infrastructurele ingrepen en vervolgens de grote infrastructurele projecten beschreven (op volgorde van aanvangsdatum).

2.2.1 Openbaar vervoer 2.2.1.1 Ontwikkeling OV-RO-knopen De S-as is de centrale spooras en tevens de ruimtelijkeconomische ontwikkelingsas van Zevenaar/Didam naar Wijchen via de 2 economische motoren Arnhem en

16

|


Nijmegen (inclusief Heijendaal). Op de S-as bevinden zich belangrijke knooppunten en schakels van openbaar vervoer. Het verbinden van de S-as met de gebieden buiten de stadsregio, zoals Schiphol en Brabant, staat hoog op de agenda om de positie van de stadsregio verder uit te bouwen. Doel is de ontwikkelingen rond wonen, economie en mobiliteit te concentreren langs de S-as die dan drager wordt van de kwaliteit van de stadsregio als geheel. De stadsregio kiest ervoor deze bestaande knopen te benutten en verder te ontwikkelen door te investeren in openbaar vervoer (onder andere de aanleg van het HOV-netwerk), verkeersstromen te bundelen en ruimte te bieden aan nieuwe woon- en werklocaties. De afgelopen twee jaar is intensief gewerkt aan het project ‘Knooppunten OV/RO’. Het doel van dit project is om beter inzicht te krijgen in de kansen en mogelijkheden voor het ontwikkelen van openbaar vervoersknooppunten in de regio. Hiervoor hebben de gemeenten in samenwerking met de stadsregio een nadere verkenning uitgevoerd naar 13 knooppunten, zowel wat betreft kansen voor openbaar vervoer als voor het bundelen en intensiveren van ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat om de volgende knooppunten: • Arnhem-Pleij • Arnhems buiten • Arnhem-Zuid • Beuningen • Didam • Elst • Nijmegen-Goffert • Ressen • Oosterbeek • Wijchen-Westpoort • Wolfheze • Zetten-Andelst • Zevenaar-Oostpoort. Ketenmobiliteit – het gebruik van de verschillende modaliteiten – speelt een belangrijke rol bij deze knooppunten. De vervoerskundige meerwaarde ontstaat door gemakkelijke en snelle overstapmogelijkheden van bus op trein, van fiets en auto op openbaar vervoer (P+R en fietsenstallingen). Overstapmogelijkheden op de knooppunten,

serviceconcepten en afstemming van de verschillende openbaar vervoerexploitaties zijn daarom noodzakelijk. Mensen zetten bijvoorbeeld hun fiets bij het station om daarna met de trein naar hun eindbestemming te gaan (of vice versa). Het eerder genoemde bundelen en verknopen is van essentieel belang om de ketenmobiliteit te verbeteren en de bereikbaarheid van de stadsregio te optimaliseren. Een aantal belangrijke projecten zijn: het doortrekken van de A15 als cruciale verbinding voor de bereikbaarheid en economische ontwikkeling van de regio (zie par 2.2.4), het realiseren van StadsregioRail, de ontwikkeling van een regionaal HOV-netwerk, het stimuleren van het gebruik van de fiets en het toepassen van mobiliteitsmanagement. Verschillende knooppunten op de S-as dragen bij aan verdere verknoping van de ruimtelijke functies (met name woon- en werklocaties). 2.2.1.2 Ontwikkeling van het HOV-netwerk De koers voor de gewenste ontwikkeling van het openbaar vervoer in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is in 2008 al door de Stadsregioraad bepaald in het Masterplan OV. Hierin wordt gesteld dat het belangrijk is om een regionaal HOV-netwerk (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) te realiseren, dat naast StadsregioRail een tweede drager wordt van het samenhangend OV-netwerk van de stadsregio. Op basis van het Masterplan is een rapportage HOV-netwerk opgesteld, waarbij de Stadsregioraad in 2009 onder meer akkoord is gegaan met de nadere uitwerking van het HOV-netwerk en met het inbrengen van het HOV-netwerk als één van de vaste uitgangspunten voor de openbaar vervoerconcessie 2013 en verder. Binnen de stadsregio is ervoor gekozen om samen met de regio een Verstedelijkingsvisie op te stellen. In deze Verstedelijkingsvisie geeft de stadsregio een nadere uitwerking van de regionale verstedelijkingsopgave voor de periode 2010-2020. In deze periode moeten circa 26.000 woningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen worden gebouwd. Deze visie is in nauwe samenwerking met gemeenten, provincie en Rijk tot stand gekomen. De focus ligt op de ruimtelijke en functionele samenhang tussen wonen, mobiliteit en ruimtelijke economie.

Het proces om te komen tot deze integrale verstedelijkingsvisie kent 3 fasen: Koersnota, Verstedelijkingsvisie en Bestuurlijke Overeenkomsten. In februari 2010 is de Koersnota opgeleverd. De Koersnota stelt de kaders vast waarbinnen de Verstedelijkingsvisie wordt opgesteld. De Verstedelijkingsvisie wordt in het tweede kwartaal van 2011 ter besluitvorming aan de Stadsregioraad voorgelegd. De Verstedelijkingsvisie geldt als leidraad voor de ontwikkeling van het HOV-netwerk. In de periode tot 2020 wordt alvast gestart met de uitwerking van de eerste fase: de HOV-busverbinding. Daarbij worden doorstroming, halteinfrastructuur en dienstregeling op HOV-niveau gebracht. De huidige stand van zaken hieromtrent is op de volgende HOV-corridors: • Heijendaal-Bemmel-Huissen-Arnhem CS (RijnWaalsprinter). Sinds eind augustus 2010 rijdt de Breng direct RijnWaalsprinter; • Westelijke HOV-as middengebied Arnhem-Nijmegen. Hiervoor wordt momenteel een verkennende studie uitgevoerd naar het gewenste tracé en de benodigde infrastructuur; • Zevenaar-Arnhem (IJsselsprinter). Dit project wordt niet uitgevoerd wegens te lage marktverwachting en te hoge kosten; • RW73-Malden-Nijmegen. In 2010 is er een verkenning uitgevoerd naar de gewenste routevoering en de benodigde infrastructuur; • (Ede) Wageningen-Arnhem. Hiervoor is een gebiedsverkenning uitgevoerd naar de mobiliteit. De gebiedsverkenning wordt verder uitgewerkt in deelprojecten, waaronder de HOV-as Wageningen-Arnhem; • Nijmegen-Groesbeek-Kleef-Weeze Airport. Hiervoor werd samen met Duitse overheden en ProRail een verkenning uitgevoerd in het kader van Sintropher. De studie is afgerond in december 2010. Na het vaststellen van de Verstedelijkingsvisie volgt het uitwerken van het HOV-netwerk met als doel Rijksgeld binnen te halen (waarbij uitgangspunt is dat 112,5 miljoen euro door de regionale partijen bijeen moet worden gebracht). De stadsregio zal de regie over de uitwerking van het netwerk voeren, voorstellen voor exploitatie en financiering ontwikkelen en de contactpartner voor het Rijk en de provincie zijn.

H2 - MOBILITEIT

|

17

Met de gemeenten zullen overeenkomsten worden gesloten en in de nieuwe concessies zal een directe link worden gelegd met het gereed komen van delen van het HOV-netwerk. 2.2.1.3 RijnWaalsprinter De Rijnwaalsprinter is de nieuwste lijn in het HOVnetwerk. Het is een snelle frequente (op werkdagen en op zaterdag rijdt de RijnWaalsprinter 4 keer per uur) busverbinding tussen Arnhem, Huissen, Bemmel en Nijmegen. Deze bussen rijden, veelal via vrije busbanen, vlot langs de file en doen bewust minder haltes aan. Op het traject van de RijnWaalsprinter is daar waar die nog ontbrak, een vrije busbaan gerealiseerd. Naast de reeds geplande of al gerealiseerde aanpassingen bij Heijendaal en de uitbreiding van P+R Waalsprinter waren belangrijke ingrepen: • Aanleg van een vrijliggende Busbaan John Frostbrug Arnhem; • Aanleg van een vrije busbaan langs de Ir. Molsweg in Huissen tussen de kruising Nielant/Molsweg en de aan te leggen aansluiting op de Oude Huissenseweg; • Verbeteren van bushaltes in Arnhem, Lingewaard en Nijmegen. Haltes zijn extra toegankelijk gemaakt met looproutes. Er zijn fietsvoorzieningen, abri’s, dynamische reisinformatie (DRIS) en waar mogelijk parkeerplaatsen aangebracht. 2.2.1.4 DRIS In de stadsregio is het DRIS sinds 2009 operationeel. DRIS staat voor Dynamisch Reizigers Informatie Systeem. Digitale displays op de halteplaatsen tonen de actuele vertrekinformatie van de bussen. Inmiddels zijn 85 haltes in de stadsregio en het busstation Nijmegen voorzien van DRIS en dat heeft bijgedragen aan de kwaliteitsimpuls van het stadsregionale openbaar vervoer. Om meer reizigers comfortabel en vertrouwd te laten reizen, wordt in 2011 gestart met de tweede fase van het DRIS: uitbreiding van het aantal dynamische displays. 2.2.1.5 StadsregioRail StadsregioRail streeft naar meer reizigers, meer treinen en meer stations. De ambitie daarbij is: minimaal vier keer per uur een stoptrein op alle routes in de stadsregio.

18

|


Dit is voor de trajecten Arnhem-Nijmegen, ArnhemDoetinchem en Venray-Nijmegen inmiddels gerealiseerd. Binnen het programma StadsregioRail wordt gewerkt aan de realisering van infrastructuur. Voor 2013 moeten er twee nieuwe stations klaar zijn: station Westervoort en station Nijmegen Goffert. Bovendien zijn er op enkele plekken infrastructurele ingrepen nodig om meer treinen te kunnen laten rijden: een goederenwachtspoor en een keervoorziening bij station Elst en een keervoorziening bij station Wijchen. Op 6 mei 2009 is onder grote belangstelling station Mook-Molenhoek geopend. Op dit station stopt in de spits 4 keer per uur per richting een trein. Dit geeft een impuls aan de bereikbaarheid van de gemeente Mook en Middelaar en het Rijk van Nijmegen. De planvorming voor de andere stations en ingrepen verloopt voorspoedig. De stadsregio is trekker en opdrachtgever voor het programma StadsregioRail. De stadsregio werkt daarin nauw samen met ProRail (verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het spoor), vervoerders (NS, Veolia en Syntus) en betrokken gemeenten. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de stationsomgevingen. 2.2.1.6 OV-Chipkaart Vanaf 1 juli 2009 kunnen reizigers in de Stadsregio Arnhem Nijmegen gebruik maken van de OV-chipkaart op de bussen van Connexxion, Novio en Breng. De OV-chipkaart is een nieuw betaalmiddel voor het openbaar vervoer. Het is een pasje met een onzichtbare chip, die kan worden opgeladen met een saldo in euro’s, of met een reisproduct zoals een enkele reis, retour of abonnement. De KAN- en DAL-kaartjes zijn met ingang van 1 november 2010 dan ook afgeschaft. Als vervanger van het KANkaartje in de regio Nijmegen en het Dalkaartje in de regio Arnhem heeft de stadsregio samen met de vervoerders een tweetal alternatieven ontwikkeld. Voor reizigers die in de daluren goedkoper willen reizen is een ‘Dalkortingpropositie’ ontwikkeld. Tegen betaling van een jaarlijks vast bedrag van 7,50 euro krijgen deze reizigers in de daluren 20% korting op het totale tarief. Voor reizigers die voor hun gemak in het voertuig een kaartje willen kopen, is er het papieren RIT-kaartje.

2.2.2 Benutten: Offensief bereikbaarheid en SLIM prijzen Het Offensief Bereikbaarheid is op 23 mei 2008 opgestart door de initiatiefnemers VNO-NCW regio ArnhemNijmegen, MKB-Midden, Stadsregio Arnhem Nijmegen en Kamer van Koophandel Centraal Gelderland. Op 28 oktober 2008 ondertekenden deze partijen het Regionaal Convenant Mobiliteitsmanagement en dat maakt de regio Arnhem Nijmegen tot één van de voorbeeldregio’s. De Taskforce Mobiliteitsmanagement is de landelijke koepel die de regio´s aanstuurt om met concrete voorstellen te komen ter structurele verbetering van de bereikbaarheid en leefbaarheid structureel te verbeteren. Het Offensief Bereikbaarheid is onderdeel van mobiliteitsmanagement. Het is een samenwerkingsverband van inmiddels 75 organisaties uit zowel de publieke als de private sector. Doel van het Offensief is een betere bereikbaarheid van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Speerpunten van het Offensief zijn: • Verbeter uw bereikbaarheid; • Bespaar op werkplekken; • Bespaar op parkeerkosten; • Verbeter uw bedrijfs- en werkgeversimago; • Spaar het milieu; • Verlaag het ziekteverzuim. In de Stadsregio Arnhem Nijmegen werken werkgevers, overheden en belangenorganisaties van werknemers en werkgevers samen in het Offensief Bereikbaarheid. Zij kiezen nadrukkelijk voor een gezamenlijke aanpak in de strijd tegen de files en vertragingen op de weg. Bewustwording en gedragsverandering staan hierin centraal. Dus de auto als het moet, en filealternatieven, openbaar vervoer, flexen telewerken zo veel als het kan. Het parool is dus: slim werken én slim reizen. Het resultaat zal zijn: een betere bereikbaarheid, een economisch vitale regio en een leefbaar woon- en werkgebied. Slim werken en slim reizen in de regio Arnhem-Nijmegen moet ook leiden tot afname van de spitsfiles met 5% in 2012. Het verminderen van de spits in de regio is geen vrijblijvende actie. Om de overheid en het bedrijfsleven hierbij te ondersteunen, is er de mobiliteitsmakelaar. Zijn voornaamste taak is het werven, enthousiasmeren,

adviseren en informeren van publieke en private partijen die met mobiliteitsmanagement aan de slag willen. Het Offensief Bereikbaarheid heeft tevens regionale afspraken vastgelegd in een convenant en daarnaast is er een overeenkomst met de rijksoverheid om de eerder genoemde doelen te realiseren, in eerste instantie voor de periode 2009-2011. De stadsregio ziet op langere termijn na het traject met de Taskforce Mobiliteitsmanagement en het platform Slim Werken Slim Reizen de rollen in het mobiliteitsmanagementlandschap veranderen. Tegelijkertijd streeft de stadsregio ernaar om het Offensief Bereikbaarheid te laten functioneren als denktank. Ideeën en kennis vanuit het regionale bedrijfsleven komen via het Offensief Bereikbaarheid direct bij de betrokken overheden terecht. Decentrale overheden (regio’s) bieden in de toekomst een goed platform om mobiliteitsmanagementmaatregelen in de collectieve sfeer te faciliteren en te ontwikkelen. Voor wat betreft projectondersteuning en financiering van initiatieven op werkgeversniveau zal het bedrijfsleven het stokje langzaamaan moeten overnemen. De stadsregio wil ook ná 2012 de samenwerking rondom het Offensief Bereikbaarheid en de inzet van een mobiliteitsmakelaar continueren. SLIM Om de doorstroming van het verkeer op het huidige regionale hoofdwegennet te verbeteren, zijn samen met de 22 wegbeheerders onder de noemer BBKAN! ruim 100 maatregelen uitgewerkt. In 2010 zijn de laatste maatregelen, die zijn uitgevoerd op de Pleijroute en het knooppunt Velperbroek bij Arnhem, afgerond. BBKAN! is inmiddels voortgezet en verbreed met het programma ‘SLIM’. SLIM staat voor Samen Leidend in Mobiliteit en is gericht op het moderniseren, updaten en uitbouwen van dynamisch verkeersmanagement voor de periode 2010-2015. Tevens ligt de nadruk op afstemming en uitvoering van grote wegwerkzaamheden in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. SLIM heeft tot doel reizigers in de Stadsregio Arnhem Nijmegen met slimme maatregelen en innovatieve projecten te verleiden tot de juiste keuze van vervoermiddel en tijdstip van reizen. Daarbij wordt de hulp ingeschakeld van het bedrijfsleven dat voor een belangrijk deel is georganiseerd binnen het Offensief Bereikbaarheid.

H2 - MOBILITEIT

|

19

SLIM Prijzen Deelnemers aan het project Slim Prijzen Waalbrug hebben van september 2009 tot en met mei 2010 veelvuldig de Waalbrug gemeden in de spits. Zij werden tijdens het project beloond met een bedrag van 4 euro als zij tijdens de ochtend- en/of avondspits de Waalbrug richting Nijmegen meden. Het aantal spitsritten nam daardoor af met circa 45%. Hierdoor bleef de verwachte verkeershinder door werkzaamheden aan de Prins Mauritssingel/A325 uit. Wie denkt dat automobilisten dit uitsluitend doen als er een financiële beloning tegenover staat, heeft het mis. Uit de nameting, die onderdeel is van het project Slim Prijzen Waalbrug, is gebleken dat de deelnemers ook zonder beloning de spitsen op de Waalbrug blijven mijden. De deelnemers realiseren nog steeds ruim 35% minder spitsritten. De Stadsregio Arnhem Nijmegen ziet hierin de aanwijzing dat het Nieuwe Werken ook in haar regio voet aan de grond krijgt. Geënt op het succesvolle Waalbrugproject is in september 2010 het project Slim Prijzen RegioRing gestart. Dit heeft als doel de doorstroming op de RegioRing (A12, A50, A325, A73 en A15) gedurende twee jaar te bevorderen. Omdat het RegioRing-project complexer is dan het Waalbrugproject, is gestart met een leer- en testfase met 400 vrijwillige deelnemers. De resultaten van de leer- en testfase zijn nog niet allemaal bekend, maar een tussenbalans leert dat ze hoopgevend zullen zijn: de deelnemers maken aanzienlijk minder spitsritten.

van de verharding en verlichting wordt verbeterd en er komen nieuwe routegedeeltes voor de snelfiets zodat de huidige routes worden verkort. Daarnaast krijgt de fietser op verschillende plaatsen voorrang op het autoverkeer. Zo worden de routes veiliger en sneller. De nieuwe snelfietsroute De Liemers loopt van Arnhem (Airborneplein) via Westervoort en Duiven naar het station van Zevenaar. De snelfietsroute Nijmegen-Beuningen bestaat uit twee routes. De eerste route loopt van Beuningen via de Van Heemstraweg naar het centrum van Nijmegen, de tweede route loopt van Ewijk via Beuningen naar Kinderdorp Neerbosch in Nijmegen. Daar wordt onder de A73 een nieuwe fietstunnel aangelegd, zodat fietsers snel en veilig via de Neerbosschebrug Winkelsteeg en Goffert kunnen bereiken. De snelfietsroute eindigt op de campus Heyendaal in Nijmegen. De 2 nieuwe snelfietsroutes vormen samen met het RijnWaalpad en de snelfietsroute Nijmegen-Wijchen het begin van een regionaal netwerk van snelfietsroutes in de stadsregio. Dit netwerk biedt forensen een comfortabele, snelle en veilige fietsverbinding zodat zij makkelijker met de (elektrische) fiets naar het werk of naar school kunnen reizen. De ontwikkeling van snelfietsroutes past binnen het landelijke programma van ‘Fiets filevrij’. Tenslotte werkt de Stadsregio Arnhem Nijmegen samen met de Provincie Gelderland in het Gelders Fietsnetwerk.

2.2.4 Uitbreiding auto-infrastructuur 2.2.3 Snelfietsroutes Samen met de twintig gemeenten, de Provincie Gelderland, het Rijk en de Fietsersbond werkt de Stadsregio Arnhem Nijmegen aan de verbetering van het fietsnetwerk in de regio. Dankzij subsidies kunnen er twee nieuwe snelfietsroutes gerealiseerd worden, tussen Arnhem en Zevenaar en tussen Nijmegen en Beuningen. Daarnaast wordt er een snelfietsroute tussen Arnhem en Nijmegen gerealiseerd, het RijnWaalpad. In totaal wordt er ongeveer 10 miljoen euro geïnvesteerd in de aanleg van de routes. Bestaande fietspaden worden breder, de kwaliteit

20

|


Doortrekken A15 Het doortrekken van de snelweg A15 naar de A12 is van cruciaal belang voor de bereikbaarheid en economische ontwikkeling van de regio. Een doorgetrokken A15 zorgt voor een directe (inter)nationale verbinding van de Rotterdamse haven met het Ruhrgebied en het Europese achterland. Vooral het goederenvervoer kan hiervan veel profijt hebben. Naast deze (inter)nationale functie zorgt de doortrekking voor een enorme verbetering van de interne bereikbaarheid binnen de stadsregio. Het biedt een snelle, veilige ontsluiting van het mid-

dengebied, waarbij de knelpunten bij de steden worden vermeden. Een doorgetrokken A15 is noodzakelijk voor de ontwikkeling van de Vinex-locaties, die in het verleden al in gang is gezet. Een extra bouwopgave na 2020 zou de urgentie alleen maar vergroten. Tevens is de doorgetrokken A15 noodzakelijk om het huidige economische kerngebied van de regio bereikbaar te houden. Bovendien ontstaat er een directe relatie tussen de Liemers en Nijmegen omdat de reistijd fors wordt verkort. Duiven en Zevenaar komen ‘centraler’ in het economisch kerngebied van de regio te liggen, wat ook gevolgen zal hebben voor de positie van Arnhem. Met name knooppunt Ressen krijgt een centrale ligging in de regio, hetgeen grote kansen biedt voor nieuwe ontwikkelingen. De doortrekking van de A15 moet er komen om het Regionaal Plan uit te kunnen voeren, maar ook vanwege de (inter)nationale bereikbaarheid van de Randstad én de economische concurrentiepositie van de stadsregio waarin de A15 een onmisbare schakel is. De Oversteek Met de aanleg van de Waalsprong bij Lent zal de bestaande Waalbrug extra belast worden. Daarom is al enkele jaren een tweede stadsbrug in ontwikkeling. Dit proces is inmiddels zo ver gevorderd dat begin 2011 is begonnen met de bouw van de brug, genaamd ‘De Oversteek’. Deze naam is een eerbetoon aan de heldhaftige oversteek van de geallieerden in september 1944 op de plek waar de brug komt. De Oversteek landt in de Waalsprong iets ten westen van het toekomstige centrumgebied (Citadel/Hof van Holland). De nog aan te leggen Graaf Alardsingel loopt vanaf dat punt door tot aan de Prins Mauritssingel/A325. Op de zuidoever landt de brug ten oosten van de Vasim. De Energieweg wordt aangepast en verbreed en doorgetrokken vanaf het Industrieplein tot aan de Waal, door het bestaande bedrijventerrein dat opnieuw verkaveld wordt en Mercuriuspark gaat heten. Naar verwachting wordt de brug in november 2013 opgeleverd.

H2 - MOBILITEIT

|

21

Sociaal-economische ontwikkelingen Woningmarkt

3

STIJGINGEN/DALINGEN INDICATOREN AANBOD

STADSREGIO

4,2%

7.104 woningen

LANDELIJK

6,7%

193.000 woningen

KOOPSOM

TRANSACTIES

-1,5%

-1,6%

€ 229.698

5.714

0,5%

-1,1%

€ 239.530

126.127

MEDIANE VERKOOPTIJD

20,7%

140 dagen

22,5%

125 dagen

NIEUWBOUW

-56,7%

2.336 woningen -20,6%

56.000 woningen

BRON : STRIJBOSCH THUNNISSN RESEARCH , MVGM BEDRIJFSHUISVESTING , NVM , KADASTER , DE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN , WOONNIEUWS . NL

22

|


Inleiding

3.1 Marktontwikkelingen koopsector

De Nederlandse woningmarkt heeft zich in 2010 niet noemenswaardig kunnen herstellen. Dit komt onder andere tot uiting in het aantal transacties dat ver onder het langjarig gemiddelde ligt en door de prijsontwikkeling van de woningen die nog steeds zwaar onder druk staat. De top van de gemiddelde woningprijzen werd in 2008 bereikt met 253.500 euro. Sindsdien is de gemiddelde koopsom gedaald met 5,5% tot 239.500 euro in 2010. Ten opzichte van 2009 steeg de gemiddelde koopsom daarentegen met 0,5%. Dit was echter voornamelijk het gevolg van meer verkopen van half vrijstaande en vrijstaande woningen. Het aantal geregistreerde transacties daalde met 1,1% tot 126.127. Ten opzichte van het topjaar 2006, toen er bijna 210.000 woningen van de hand gingen, is het aantal woningtransacties in Nederland gedaald met 40%.

Aanbod

Wat betreft het aantal gedwongen verkopen springt de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van andere welvarende landen er zeer positief uit: het aantal executies neemt namelijk niet spectaculair toe. Anderhalf jaar geleden leek de stemming op de woningmarkt al op het dieptepunt te zijn, maar in de peilingen van december 2009 en juni 2010 waren makelaars optimistischer over de ontwikkeling van met name hun omzet en winstgevendheid. Intussen is de stemming weer omgeslagen. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen in 2010 genoemd voor zowel de koop- als de huurmarkt in de Stadsregio Arnhem Nijmegen en in Nederland. Daarna worden de grootste nieuwbouwprojecten in de stadsregio beschreven om een beeld te geven van wat er hier in de komende periode te gebeuren staat. Vervolgens wordt ingegaan op het woningbeleid en de actuele trends in de woningmarkt. Dit hoofdstuk sluit af met een verdieping van het onderwerp stedelijke vernieuwing.

Het aanbod van koopwoningen is in 2010 nog altijd hoog. Over geheel 2010 werden er in Nederland 193.000 woningen aangeboden, dit is een stijging van 6,7% ten opzichte van 2009 (180.900). Kenmerkend aan de huidige Nederlandse woningmarkt is het gebrek aan vertrouwen bij kopers. Al sinds het begin van de financiële crisis leidt dit tot een duidelijk lager aantal transacties. Wisselende oorzaken dragen bij aan dit gebrek aan vertrouwen. In 2009 ging het vooral om de angst voor baanverlies en voor dubbele woonlasten. Vorig jaar kwam daar nog onduidelijkheid over de effecten van het overheidsbeleid op de positie van huizenkopers bij. Tevens stellen banken strengere financieringseisen dan in de periode voor de financiële crisis. Deze terughoudendheid van banken met het verstrekken van hypotheken én de oplopende rente hebben een negatief effect op de woningmarkt. In de stadsregio steeg het (geregistreerde) aanbod afgelopen jaar met ruim 4% tot zo’n 7.104 woningen. Opvallend is dat het aandeel appartementen in vergelijking met 2009 is toegenomen tot ruim 28% van het totale aanbod en dat het aandeel 2-onder-1-kapwoningen is afgenomen met circa 2%.

F IGUUR 1 A ANDEEL

TYPE WONING TEN OPZICHTE VAN HET TOTALE

WONINGAANBOD IN

S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN (2010)

Appartementen Tussenwoning 22,8%

28,6%

Hoekwoning 2 onder 1 kapwoning Vrijstaand

16,7%

19,8% 12,1%

B RON : NVM

H3 - WONINGMARKT

|

23

Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen 7 jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in 7 jaar tijd de bovenste 12% van de hypotheek moet worden afgelost. De nieuwe regels en wetgeving die er gaan komen, zijn bedoeld om de zogenoemde overkreditering te voorkomen. Overkreditering komt namelijk niet alleen voor bij consumptieve kredieten, maar kan ook een ongewenst gevolg zijn van een te hoge hypotheekverstrekking.

O VERZICHT

Gemiddelde koopsom en prijsindex De gemiddelde koopsom die kopers over geheel 2010 in Nederland voor een bestaande koopwoning hebben betaald, is uitgekomen op 239.500 euro. De woningmarkt is in 2010 niet verder verslechterd, maar zeker ook niet verbeterd. Het verschil tussen de duurste provincie (Utrecht) en Gelderland is opgelopen tot circa 40.000 euro.

G EMIDDELDE Jaar

KOOPSOM

GEMIDDELDE KOOPSOM

Provincie

P ROVINCIES , 2010

Gemiddelde koopsom

T.o.v. 2009

283.900

1,3%

Noord Holland

275.900

0,7%

Noord Brabant

254.900

-1,6%

4

Gelderland

246.000

-0,6%

5

Zuid Holland

230.500

1,5%

6

Overijssel

211.100

-0,6%

7

Flevoland

206.500

0,3%

8

Drenthe

205.300

3,0%

9

Zeeland

197.800

0,6%

10

Friesland

195.300

1,2%

11

Limburg

195.200

-0,9%

12

Groningen

177.900

-1,9%

Nederland

239.500

0,5%

1

Utrecht

2 3

B RON : H ET K ADASTER

S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN , 2005 - 2010

Gemiddeld totaal

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

2 onder 1 kap

2005

220.595

165.821

209.996

195.344

285.530

Vrijstaand 426.547

2006

233.181

171.968

223.907

205.668

292.380

448.388

2007

241.542

177.883

231.520

210.272

296.549

466.101

2008

248.582

177.435

235.497

214.180

312.451

474.487

2009

233.112

171.645

221.399

207.038

296.008

456.176

2010

229.698

169.424

218.017

205.949

286.996

428.968

-1,5

-1,3

-1,5

-0,5

-3,0

-6,0

B RON : K ADASTER

G EMIDDELDE Jaar

KOOPSOM

N EDERLAND , 2005 - 2010

Gemiddeld totaal

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

2 onder 1 kap

Vrijstaand

2005

222.705

164.914

220.914

208.205

257.004

369.986

2006

235.843

173.973

233.086

220.218

271.937

389.411

2007

248.324

185.747

243.055

228.597

283.259

413.739

2008

254.917

195.120

248.317

235.041

294.736

424.607

2009

238.258

186.370

233.981

225.890

270.606

393.149

2010

239.530

189.543

235.424

224.593

271.991

386.784

0,5

1,7

0,6

-0,6

0,5

-1,6

B RON : K ADASTER

24

|


Rozendaal* -7,6%

€ 519.700

-9,5% -10,0%

GEMIDDELDE KOOPSOM VAN GEMEENTEN BINNEN DE STADSREGIO ARNHEM NIJMEGEN

2010

EN ONTWIKKELING T . O . V .

Rheden

24,5%

€ 214.722

Arnhem

-0,5%

€ 169.750

2009:

€ 194.583

€ 250.750

€ 200.000 tot € 250.000

€ 180.778

Westervoort

-11,7%

-8,8%

Overbetuwe

-3,4%

> € 250.000 € 217.000

* Waarden zijn gebaseerd op minder dan

Duiven -6,1%

B RON : NVM

€ 236.950

-11,2%

Beuningen € 220.750

Nijmegen

-10,1%

€ 194.600

Wijchen € 214.889

In vergelijking met de landelijke cijfers presteert de stadsregio ondermaats. Landelijk is de gemiddelde koopsom licht toegenomen (0,5%), maar in de stadsregio heeft er een daling plaatsgevonden (-1,5%) van de gemiddelde koopsom. Wanneer we onderscheid maken naar segmenten op de stadsregionale woningmarkt, valt op dat er in alle categorieën woningen sprake is van een lichte daling van de gemiddelde koopsom. Alleen in de categorie vrijstaande woningen is de daling steviger (-6,0%). Hierboven is voor elke gemeente in de stadsregio de gemiddelde koopsom van woningen weergegeven. Tevens is aangegeven of er sprake is van een stijging of daling ten opzichte van 2009. Net als vorig jaar geldt voor het merendeel van de gemeenten dat de gemiddelde koopsom van woningen is gedaald. Alleen de gemeente Heumen (+0,4%) laat een stijging noteren. Een andere manier om prijsveranderingen te meten bij woningen is de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het Kadaster. Deze prijsindex wordt jaarlijks bijgehouden op provinciaal niveau. De rekenmethode hanteert indexcijfers om de prijzen van verkochte bestaande woningen weer te geven. Onderstaande tabel geeft de prijsindex weer. Ook hier is de prijsdaling – sinds het uitbreken van de financiële crisis – voor Gelderland goed terug te zien.

-7,7%

0,4%

Heumen € 313.800

-0,3%

€ 205.400

Lingewaard

25 waarnemingen

€ 192.395

Zevenaar

Renkum

< € 200.000

-8,6%

Doesburg

Montferland

-27,8%

€ 238.365

Rijnwaarden € 162.500

Ubbergen -0,5%

€ 233.250

10,2%

Millingen aan de Rijn* € 209.800

-10,4%

Groesbeek € 284.225

-9,2%

Mook en Middelaar € 310.700

Verkooptijd Het aanbod van woningen in de stadsregio is hoog (7.104 woningen). Daarentegen is de vraag naar woningen laag, omdat die nog steeds erg wordt beïnvloed door de periode van laagconjunctuur. De woningen staan daarom ook langer te koop dan in 2009. Mensen die de intentie hebben om te verhuizen, wachten met de aankoop van woning totdat de eigen woning is verkocht. De reden hiervoor is dat mensen niet met dubbele woonlasten geconfronteerd willen worden. Het gevolg is dat de markt in de afgelopen jaren op slot is geraakt en dat is ook terug te zien in de gemiddelde verkooptijd van een woning. In Nederland stonden in 2010 woningen gemiddeld 125 dagen te koop; dit is een stijging van 22% ten opzichte van 2009 (102 dagen). In de stadsregio ligt dit cijfer hoger, namelijk 140 dagen (2009: 116 dagen). Met name de gemiddelde verkooptijd van een vrijstaande woning (221 dagen) en van een 2-onder-1-kapwoning (205 dagen) is enorm toegenomen sinds het uitbreken van de financiële crisis.

P RIJSINDEX P ROVINCIE G ELDERLAND , 2006 - 2011 Jaar

Alle woningtypen

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

2 onder 1 kap

Vrijstaand

1-1-2006

102,9

102,8

101,4

104,4

104,6

104,3

1-1-2007

105,7

104,3

104,6

105,0

105,2

108,1

1-1-2008

109,3

107,5

108,6

108,5

109,5

111,4

1-1-2009

110,5

106,7

109,0

108,5

109,0

116,4

1-1-2010

104,0

102,3

101,0

103,4

105,2

106,2

1-1-2011

104,0

102,2

103,1

102,5

105,2

105,7

-

-0,1

2,1

-0,9

-

-0,5

B RON : K ADASTER

H3 - WONINGMARKT

|

25

F IGUUR 2 G EMIDDELDE

VERKOOPTIJD IN DAGEN PER TYPE WONING IN DE

S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN , 2007-2010

Tussenwoning 2010 Hoekwoning

2009 2008

2 onder 1 kap

2007 Vrijstaand

Appartementen 0

50

100

150

200

250

B RON : NVM

Bovenstaande grafiek geeft per type woning de gemiddelde verkooptijd in dagen aan. In vergelijking met 2009 staan, op de appartementen na, alle type woningen langer te koop.

een positiever beeld zien in vergelijking met het landelijke niveau. Het aantal transacties is in de stadsregio gestegen met 1,6% (5.714) ten opzichte van 2009. Met name de 2-onder-1-kapwoningen (+10,2%) en de vrijstaande woningen (+10,1%) doen het relatief gezien beter in vergelijking met 2009. Dit komt overeen met de landelijke tendens van een stijgend aantal transacties van 2-onder1-kapwoningen (+2,2%) en vrijstaande woningen (+1,7%) ten opzichten van 2009.

Transacties Het aantal transacties van bestaande woningen in Nederland en in de stadsregio heeft de afgelopen jaren te lijden gehad onder de gevolgen van de financiële crisis. In 2009 was de daling van het aantal transacties in Nederland met bijna eenderde teruggevallen tot 127.532 (2008: 182.392). Deze daling heeft zich voortgezet maar in veel minder sterke mate. In 2010 zijn er ruim 126.000 woningen verkocht in Nederland (-1,1%). De stadsregio laat T RANSACTIES

IN DE

Anders dan het aantal transacties van bestaande woningen op landelijk niveau is het aantal transacties van nieuwbouw woningen in 2010 gestegen. In 2010 zijn er in Nederland circa 26.500 nieuwbouw woningen verkocht,


Jaar

Totaal

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

2 onder 1 kap

2005

8.667

2.191

1.302

2.939

1.071

Vrijstaand 675

2006

8.794

2.212

1.258

2.881

1.150

708

2007

8.646

2.309

1.268

2.731

1.091

804

2008

7.557

2.106

1.148

2.438

967

677

2009

5.624

1.666

886

1.748

678

447

2010

5.714

1.682

795

1.765

747

492

1,6

1,0

-10,3

1,0

10,2

10,1

B RON : K ADASTER

T RANSACTIES Jaar

IN

N EDERLAND , 2005-2010 Totaal

Appartement

Hoekwoning

Tussenwoning

2 onder 1 kap

Vrijstaand

2005

206.629

54.353

26.844

68.513

21.525

21.839

2006

209.767

52.657

26.136

71.305

22.092

22.258

2007

202.401

54.608

25.862

64.656

21.609

22.861

2008

182.392

54.117

23.949

59.689

19.303

19.968

2009

127.532

39.555

17.055

41.551

13.095

12.651

2010

126.127

39.037

16.585

40.160

13.379

12.861

-1,1

-1,3

-2,8

-3,3

2,2

1,7

B RON : K ADASTER

26

|


F IGUUR 3 V ERHOUDING KOOP

TUSSEN KOOP EN HUUR PER GEMEENTE

HUUR

100

80

60

40

dit is een stijging van bijna 50% in vergelijking met 2009 (17.700). Er lijkt dus enig herstel gaande op de markt van nieuwbouwwoningen. Toch ligt het aantal verkochte woningen nog ver onder het niveau van vóór het uitbreken van de financiële crisis. Kenmerkend voor de samenstelling van het aantal verkochten nieuwbouwwoningen is, dat het aandeel goedkopere woningen de overhand heeft en het duurdere segment maar moeizaam stijgt. Vooral starters profiteerden daarvan; zij konden in 2010 de stap van de huur- naar de koopsector maken. Het streven naar betaalbare woningbouw is een van de speerpunten in het woningbeleid van de stadsregio (zie ook de Verstedelijkingsvisie ‘Van koers naar keuze: Integrale visie op de gebundelde kracht van stad en land’). Hieromtrent is de afspraak gemaakt dat 50% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn. Dit houdt in dat ofwel de huurprijs onder de huurtoeslaggrens 652,52 euro moet liggen ofwel de woning voor maximaal 172.000 euro vrij op naam verkocht moet worden (met uitzondering van de gemeenten Arnhem, Nijmegen en Doesburg; na vaststelling van de Verstedelijkingsvisie geldt dat ook voor Rheden en Westervoort). De Stadsregio Arnhem Nijmegen wil ook voor de komende jaren weer inzetten op betaalbaarheid, maar wel op een andere wijze dan voorheen, namelijk door middel van woonlasten. De afspraak dat 50% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, blijft hierbij van kracht. Ondanks de stijging van het aantal verkochte woningen viel de nieuwbouwproductie in Nederland (56.000 woningen) en in de stadsregio (2.336 woningen) vorig jaar fors lager uit. De nieuwbouwproductie in Nederland ligt op het laagste niveau in de afgelopen 15 jaar. De effecten van de crisis worden zo vertraagd zichtbaar in de woningbouwsector. Aangezien het aantal verkochte nieuwe woningen in de afgelopen 2 jaar duidelijk onder het langjarige gemiddelde lag, zal dit lage niveau van nieuwbouwproductie de komende jaren aanhouden. Dat zien we terug in het aantal verleende bouwvergunningen in Nederland (61.028) en in de stadsregio (3.028) voor woningen. Dit is een daling in Nederland (-16%) en in de stadsregio ten opzichte van 2009. Deze daling zal in de komende jaren waarschijnlijk leiden tot een productieniveau van circa 50.000 tot 60.000 woningen in Nederland.

0

ARNHEM BEUNINGEN DOESBURG DUIVEN GROESBEEK HEUMEN LINGEWAARD MILLINGEN AAN DE RIJN MOOK EN MIDDELAAR MONTFERLAND NIJMEGEN OVERBETUWE RENKUM RHEDEN RIJNWAARDEN ROZENDAAL UBBERGEN WESTERVOORT WIJCHEN ZEVENAAR

20

B RON : K ADASTER

3.2 Marktontwikkelingen huursector Regionale huurmarkt Gemiddeld genomen is zo’n 30% tot 40% van alle woningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen een huurwoning. Bovenstande grafiek laat de verhoudingen tussen koop en huur zien per gemeente. De 2 grote steden Arnhem en Nijmegen huisvesten de meeste huurders; hier is de verhouding tussen koop en huur evenredig. Rozendaal is de gemeente met het laagste percentage huurwoningen: circa 10%. Het aantal woningen in de stadsregionale huursector is ruim 95.000. De regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening 2007. Van de ruim 95.000 huurwoningen is 90% in bezit van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Stichting Enserve. Onder de naam Entree verzorgt de stichting namens de aangesloten corporaties het aanbod en de verdeling van de beschikbare huurwoningen met behulp van een regionaal aanbodmodel. De Stadsregio Arnhem Nijmegen houdt toezicht op de woonruimteverdeling. Enserve registreert jaarlijks hoe de dynamiek op de markt voor sociale huurwoningen zich ontwikkelt. In de tabel op bladzijde 28 is dit weergegeven voor de jaren 2003 tot en met 2010. De tabel laat zien dat de dynamiek in 2010 ongeveer op eenzelfde peil als in voorgaande jaren is gebleven. Het gemiddelde aantal reacties op een sociale huurwoning is de laatste 3 jaar redelijk stabiel. Het aantal nieuw getekende huurcontracten is iets lager dan in het voorgaande jaar. In tegenstelling tot de koopmarkt is de sociale huurmarkt volop in beweging de mutatiegraad is vergelijkbaar met die van voorgaande jaren. Het aantal actief woningzoekenden (mensen die gedurende dit jaar minstens één keer op een advertentie hebben gereageerd) is in 2010 weer licht gedaald.

H3 - WONINGMARKT

|

27

Landelijke huurmarkt

dezelfde periode vorig jaar was de huurprijs 1.128 euro. Een stijging van 1,7%.

De Nederlandse corporatiesector beschikte begin 2009 over ruim 2,4 miljoen woningen. In totaal werden er 40.500 nieuwe woningen opgeleverd. Daarvan waren er 30.096 bestemd als huurwoning. Van overige nieuwbouwwoningen had 53% een verkoopprijs < 200.000 euro en 47% een prijs van 200.000 euro of meer. Daarnaast verkochten de corporaties nog eens 13.400 woningen van hun bestaande bezit.

Woningcorporaties voorzien met name in de bouw van sociale woningen en zij kunnen daarmee sociaal achtergestelde huishoudens met lagere inkomens helpen. De overheid beschouwt dit als dienst van algemeen economisch belang en financiert de corporaties ook in dat verband met behulp van staatssteun. Nederlandse woningcorporaties ontvangen jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro aan subsidies uit onder meer het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Soms verleent de overheid hierbij ook garanties aan woningcorporaties die daarmee tegen gunstige voorwaarden geld kunnen lenen. Dit levert de woningcorporaties rentevoordeel op, wat in bepaalde gevallen als staatssteun kan worden beschouwd.

De gemiddelde huurprijs van woningen in Nederland is met 4,7% gestegen ten opzichte van een jaar geleden. In oktober 2010 werd voor een huurwoning gemiddeld 752 euro per maand betaald. In dezelfde periode vorig jaar was de gemiddelde huurprijs 718 euro. Voor huurwoningen in de prijsklasse tot 800 euro bedraagt in oktober 2010 de gemiddelde huurprijs 505 euro. Een daling van 0,6% ten opzichte van een jaar geleden. Het duurdere segment (huurwoningen vanaf 800 euro) laat een gemiddelde huurprijs noteren van 1.147 euro. In

K ENGETALLEN

Na lang onderhandelen met de Europese Commissie is er in december 2009 een akkoord bereikt over het verlenen

VOOR DE DRUK OP DE MARKT VOOR SOCIALE HUURWONINGEN IN DE

Reacties per woning Aantal nieuwe huurcontracten Mutatiegraad Actief woningzoekend


2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

125

109

83

82

86

101

102

2010 100

5990

6432

7094

6589

5998

6056

6346

6257

6,8%

7,3%

8,0%

7,7%

6,8%

6,9%

6,9%

6,8%

40.068

38.228

36.748

36.647

33.870

32.442

35.054

34.054

B RON : E NSERVE

M UTATIES

VAN DE VOORRAAD SOCIALE HUURWONINGEN IN DE STADSREGIO

VAN CORPORATIES DIE DEELNEMEN AAN

Jaar

A RNHEM N IJMEGEN

IN

2010

E NTREE Nieuwbouw

Gesloopt

Verkocht

Aangekocht

Totaal per 31-12-2010

2009

1.180

825

701

24

92.531

2010

837

488

750

32

92.162

B RON : E NSERVE

M UTATIES

VAN DE LANDELIJKE VOORRAAD SOCIALE HUURWONINGEN ,

Nieuwbouw Verkoop B RON : A EDES B RANCHE

28

|

IN

2004-2010

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

10.710

15.820

18.495

23.386

21.027

31.944

40.500

12.000(±)

18.390

18.720

16.895

17.747

16.222

13.400

B EELD , 2010


van compensatiesteun aan woningcorporaties voor het verrichten van een Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB). De Commissie heeft deze afspraken vastgelegd in een besluit. Het gaat om huurwoningen met een huur onder de 652,52 euro. Huishoudens met een hoger inkomen kunnen in beginsel nog steeds worden gehuisvest door corporaties. Corporaties kunnen namelijk 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs tot 652,52 euro toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de 33.614 euro. Ook kunnen woningcorporaties huurwoningen met een huurprijs boven de 652,52 euro aan deze huishoudens verhuren. Woningzoekende huishoudens met een belastbaar inkomen vanaf 33.614 euro zijn vanaf 1 januari 2011 aangewezen op woningen met een huur vanaf 652,52 euro per maand of een koopwoning. Er zijn maar weinig woningen in deze vrije sector huur waardoor de wachttijden zullen toenemen. Het betekent dat de woonlasten voor deze huishoudens fors omhoog gaan. Vooral voor huishoudens met een inkomen tussen 33.614 en 45.000 euro kan deze door Europa opgelegde regelgeving een fors probleem worden. Huishoudens met een inkomen van 33.614 euro bruto per jaar betalen ongeveer 1.800 euro netto per maand aan woonlasten. Huishoudens met een hoger gezamenlijk inkomen komen sinds 1 januari 2011 dus bijna niet meer voor een sociale huurwoning in aanmerking.

ruime keuzemogelijkheden gegeven om kritisch rond te kijken voor een woning die voldoet aan de wensen en kwaliteitseisen. De woningmarkt is van een aanbodmarkt veranderd in een vraagmarkt. Hierin is alleen woningbouwontwikkeling (zowel uitleg als inbreiding) die goed inspeelt op de woonbehoeften en woonwensen van de consument, nog succesvol. Ontwikkeling en afronding Vinex-locaties In heel Nederland is de afgelopen jaren gewerkt aan nieuwe stedelijke uitbreidingen op de Vinex-locaties. Dat zijn de locaties die in het kader van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra eind 1993 zijn aangewezen als gewenste uitbreidingslocaties van de steden. In de stadsregio zijn er 3 Vinex-locaties: Schuytgraaf in Arnhem, Waalsprong in Nijmegen en Westeraam in de gemeente Overbetuwe. Ze liggen centraal en vormen een essentiële schakel in het realiseren van de doelstellingen uit het Regionaal Plan 2005-2020 van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. De locaties worden ontwikkeld vanuit een integrale visie op wonen, mobiliteit en economie. Daarnaast hebben diverse overheden reeds grote investeringen gedaan in de bijbehorende infrastructuur zoals de tweede stadsbrug bij Nijmegen en de aanleg van een HOV-netwerk. De stadsregio zet zich dan ook blijvend in om deze Vinex-locaties volledig te realiseren, ook gelet op het feit dat ze het merendeel van de vestigers in de stadsregio huisvesten.

3.3 Woningbeleid Stadsregio Met betrekking tot wonen is het benutten van de bestaande, veelzijdige kwaliteiten van de Stadsregio Arnhem Nijmegen belangrijk. Die kwaliteiten vormen de basis voor zowel nieuwe als bestaande woningen en woonmilieus. De stadsregio richt zich hierbij specifiek op de integrale vraag naar wonen, werken en infrastructuur. Deze 3 aspecten wil de stadsregio optimaal met elkaar verbinden. Centraal hierin staan: Omslag van aanbodgericht naar vraaggericht Als gevolg van de huidige woningbouwcrisis en veranderingen op de woningmarkt heeft de woonconsument een sterkere positie, is het aanbod niet langer bepalend en worden woningen niet even gemakkelijk afgezet. De vraag is bepalend geworden en die situatie heeft de consument

Nadruk op bestaande voorraad De afgelopen jaren heeft de focus sterk gelegen op het aanvullen van de woningvoorraad met nieuwe nieuwe woningen. Maar vanuit kwaliteit gedacht zijn ook de bestaande wijken en dorpen essentieel. Zij beslaan veruit het grootste gedeelte van de woningvoorraad. Ter illustratie: de nieuwbouwopgave van 26 duizend woningen in de komende jaren zorgt voor een groei van de woningvoorraad van 8%. Kortom: 92% van de woningvoorraad die er in 2020 is, staat er nu al! De bestaande voorraad verdient daarom evenredig veel aandacht. Belangrijk aandachtspunt is dat nieuwbouw een versnelling van de herstructureringsopgave teweeg kan brengen. Inwoners vertrekken dan naar de nieuwbouwwoningen, wat kan resulteren in leegstand en verpaupering van bepaalde wijken. Herstructurering is vanzelfsprekend een brede opgave waarin nadrukkelijk ook beheer en de veranderende posi-

H3 - WONINGMARKT

|

29

tionering van beheer tot uitdrukking zal komen. Inspelen op de veranderende rollen van corporaties en bewoners van herstructureringswijken past bij de huidige markt en samenleving. De kunst is de kwaliteiten van bestaande wijken, dorpen en woningen te behouden, te benutten en te versterken. Uitgangspunt is daarbij dat inbreiding (stimuleren van herstructurering en transformatie van bestaande woningen en woonmilieus) prioriteit krijgt ten opzichte van uitbreiding. Betaalbaarheid De programmering van de woningbouw dient plaats te vinden met inachtneming van de kwalitatieve afspraken over betaalbaar woningen uit het Regionaal Plan. Daarbij geldt dat gemeenten een inspanningsverplichting hebben om het totale aantal nieuwe woningen op subregionaal niveau voor 50% in het betaalbare segment te bouwen (tot 172.000 euro vrij op naam of tot de huurtoeslaggrens binnen de huursector). Dit betreft alle nieuwe woningen binnen de ‘Contour woningbouw’(zie ook de Verstedelijkingsvisie ‘Van koers naar keuze: Integrale visie op de gebundelde kracht van stad en land’) en overige toevoegingen aan de woningvoorraad in het landelijk gebied, inclusief nieuwe woningen door verbouwing van bestaande voorraad. De gemeenten Nijmegen, Arnhem en Doesburg (hetzelfde zal straks gelden voor Rheden en Westervoort) vallen buiten dit subregionale kader aangezien zij minimaal 35% van de nieuwbouw in de betaalbare huur en koopsector bouwen.

Arnhem Onderwerpen van het woningbeleid van de gemeente Arnhem waren nieuwbouw, leningen voor starters en aandacht voor de Krachtwijken. In maart 2011 heeft de gemeenteraad de Arnhemse Woonagenda 2015 vastgesteld. Op basis hiervan zullen nieuwe afspraken met de corporaties worden gemaakt over hun bijdrage aan de uitvoering van de Woonagenda. In 2010 zijn er in Arnhem 330 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Verbouwing (bijvoorbeeld van kantoor naar woningen) en woningsplitsing meegerekend (143 stuks) brengt het totaal aan nieuwe woningen op 473. Dit is een weerspiegeling van hoe de crisis in de woningbouw in Arnhem is neergeslagen; in 2009 was het totaal aan nieuwe woningen namelijk 1.503. Er zijn maatregelen genomen om deze ernstige terugval in de nieuwbouw-

30

|


productie tot staan te brengen en om te buigen naar een hoger peil. De Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouw (TSW), waarvoor de minister van het toenmalige ministerie van Wonen, Werken en Integratie in 2009 bijna 400 miljoen euro beschikbaar stelde, heeft voor diverse Arnhemse projecten de impuls gegeven om de bouw te starten. De gemeente Arnhem heeft met TSW-gelden en met eigen middelen het instrument Koperssubsidie ontwikkeld om de verkoop te stimuleren. Kopers kunnen tot 10.000 euro subsidie ontvangen als zij een woning kopen waarvan de bouw in 2010 start. De verwachting is dat door deze stimuleringsmaatregelen de nieuwbouwproductie van 2010 in 2011 zich verdubbelt. De gemeenteraad heeft in oktober 2007 besloten startersleningen te verstrekken aan kopers die voor het eerst een eigen woning kopen. Deze regeling is zo succesvol gebleken dat het beschikbaar gestelde budget inmiddels is uitgeput. Hoewel de gemeente flink moet bezuinigen op haar begroting, is de raad in maart 2011 akkoord gegaan met het voorstel opnieuw budget beschikbaar te stellen. Het effect van de starterslening is immers optimaal: elke bestaande koopwoning die aan een starter wordt verkocht, genereert een keten van nog eens 3 à 4 verkopen. De komende jaren wordt in Schuytgraaf nog volop gebouwd. Hetzelfde geldt voor de herstructurering in Malburgen, die reeds vanaf 2004 in volle gang is. In Presikhaaf is in 2008 het eerste project opgeleverd, ook hier wordt de komende jaren veel gebouwd. In en om het Centrum is de voorbereiding van Rijnboog, Arnhem Centraal en Centrum-Oost gaande. Elders in en aan de randen van de stad zijn de Tuin van Elden, Saksen Weimar, Arnhems Buiten en het Akzo-terrein locaties waar vanaf 2010 250 of meer nieuwe woningen verrijzen. De ombouw van het prostitutiegedeelte van het Spijkerkwartier is gestart met de verkoop van panden aan particulieren. Ook is hier ruimte voor nieuwbouw van 40 à 50 woningen.

Nijmegen Het woningbouwbeleid van de gemeente Nijmegen, dat de afgelopen jaren onder meer was gericht op meer tempo in de woningbouw, heeft zichtbaar resultaat opgeleverd. In de periode 2005 tot en met 2009 zijn in totaal zo’n 5.000 woningen opgeleverd. De gemeente zorgt voor voldoende planologische capaciteit om de productie op tempo te

houden. Door de economische crisis is realisatie van het woningbouwprogramma echter onzeker. Tot 2015 staan er zo’n 5.700 woningen geprogrammeerd, waarvan 2.000 in de Waalsprong. Of dit aantal gehaald wordt, is vooral afhankelijk van veranderende omstandigheden op de woningmarkt. Om de productie op peil te houden heeft de gemeente diverse (financiële) maatregelen genomen. Mede daardoor zijn er op dit moment 1.600 woningen in aanbouw. Ook in de Waalsprong zijn de eerste projecten in Laauwik gestart. De Woonvisie is in 2009 geactualiseerd. Centraal hierin staat een ongedeelde stad die bewoners aan zich bindt. Nijmegen stuurt op wijken met een prettig woonklimaat en op variatie in het aanbod, die wooncarrières binnen de wijk mogelijk maakt. Er worden 6 opgaven uitgewerkt: het inlopen van het woningtekort, doorgaan met de wijkaanpak, betaalbaarheid en kwaliteit, huisvesten van doelgroepen, woonruimteverdeling en segregatie, en continuering van de aanpak van de particuliere voorraad. Recent is de Woningmarktverkenning Nijmegen 2010-2020 vastgesteld. Hierin worden de kaders voor de woningbouwprogrammering voor de komende jaren vastgesteld. Er moeten in Nijmegen nog gemiddeld 1.000 woningen per jaar worden gebouwd. De belangrijkste andere uitkomst is enerzijds dat er een grote vraag is naar (goedkope) etagehuurwoningen in en rond het centrum van de stad. Anderzijds blijkt dat er in het programma een teveel aan etagekoopwoningen in alle woonmilieus staat. Er ligt een nieuwe overkoepelende raamovereenkomst tussen gemeente en corporaties voor de periode 2010-2014. Op basis hiervan worden nieuwe bilaterale prestatieafspraken gemaakt. De gemeente blijft de ontwikkelingen op de woningmarkt scherp monitoren en bespreekt ze periodiek met alle betrokken partijen.

3.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen ARNHEM, Schuytgraaf In de nieuwe Arnhemse wijk Schuytgraaf zijn inmiddels zo’n 2.300 woningen verkocht en 400 verhuurd. In totaal worden er zo’n 6.250 woningen in 25 buurten gerealiseerd. Elke buurt heeft zijn eigen identiteit; zo zijn er in de Amerikaanse Wijk woningen gebouwd in Amerikaanse

stijl. Van de geplande 25 buurten zijn er reeds 8 opgeleverd, 4 andere buurten zijn grotendeels gereed of volop in aanbouw. Ook zijn momenteel voorzieningen als het medisch centrum en een brede school gerealiseerd.

ARNHEM,Centrum-Oost Het gebied ten oosten van de John Frostbrug en ten westen van de Van Oldenbarneveldtstraat zal in een reeks van jaren veranderen van een voormalig industriegebied in een aantrekkelijke woonwijk op een steenworp afstand van de binnenstad. Op het terrein van de voormalige Cobercofabriek zijn de sloopwerkzaamheden reeds voltooid. Verderop is Fluvium-Noord, op de plek van onder andere de voormalige gasfabriek, in ontwikkeling; recent zijn tussen gemeente en provincie afspraken gemaakt over de bodemsanering van dit ernstig vervuilde gebied. Na deze schoonmaakoperatie kunnen in Fluvium-Noord onder andere de bewoners van de kleine woonenclave Rijnwijk worden geherhuisvest. Daarna komen GrootRijnwijk (het oude Rijnwijk en de omliggende bedrijven) aan de beurt. Als eerste wordt het voormalige pand van de dienst Stadsbeheer op de hoek van de Broekstraat en de Van Oldenbarneveldtstraat (onder de toepaslijke naam ‘De Transformatie’) verbouwd tot een centrum met ateliers en woningen voor kunstenaars.

ARNHEM, Klarendal, Geitenkamp, Het Broek en Zuid In de Arnhemse krachtwijken en de GSO III-wijken (Gelders Stedelijk Ontwikkelingsbeleid) zijn in 2010 de wijkuitvoeringsplannen verder uitgevoerd door gemeente, corporaties en bewoners samen. In Klarendal/St. Marten is verder gewerkt aan de voorbereiding van het Multifunctioneel Centrum en woonzorgwoningen. Verder is de verbetering van de uitstraling van de Hommelsestraat/Hommelseweg van start gegaan. In Presikhaaf en Malburgen heeft de uitvoering van de ontwikkelplannen voortgang gevonden. In Het Broek zijn ook in 2010 grootscheepse werkzaamheden verricht ter verbetering van meerdere woonblokken. In de Geitenkamp loopt het ontwikkelingsplan ‘GeitenkampGildewijk’ en wordt het Multi Functioneel Centrum (MFC) gerealiseerd. In Arnhem-Zuid ten slotte (Elderveld, de Laar, Vredenburg, Kronenburg) is met de bewoners gewerkt aan de uitvoering van een sociaal programma en is gepeild hoe de mening is van de bewoners over hun eigen woon- en leefsituatie. In de wijkenaanpak worden ook de

H3 - WONINGMARKT

|

31

herontwikkeling van cultureel erfgoed en de realisering van groenvoorzieningen meegenomen. Ondernemers en investeerders worden ook betrokken bij de ontwikkeling van de GSO-III-wijken waar het uiteindelijk goed wonen, opgroeien en ondernemen zal zijn. In het algemeen is in de wijkenaanpak veel aandacht besteed aan de toegankelijkheid van voorzieningen in wijk en buurt. In toenemende mate is geconstateerd dat het netwerk aan (fysieke) voorzieningen te massaal en fijnmazig is geworden. Daardoor is er bij zowel de burger als de professional nog steeds behoefte aan brede, herkenbare, goed geoutilleerde en goed bereikbare voorzieningen.

ARNHEM, Malburgen en Presikhaaf In de wijken Malburgen en Presikhaaf, die beide een gedifferentieerder woonmilieu moeten krijgen, is de herstructurering in volle gang. De woningvoorraad in deze wijken bestond vooral uit goedkope huurwoningen; door sloop, verkoop en nieuwbouw in andere segmenten ontstaat over enkele jaren een evenwichtiger mix. In Malburgen zijn al 1.600 nieuwe woningen verrezen, in Presikhaaf zijn de eerste 350 nieuwe woningen opgeleverd. In Malburgen en Presikhaaf samen zijn al ruim 1.700 woningen gesloopt. De komende jaren staat hier de sloop van nog eens 750 woningen op het programma. Na de herstructureringsoperatie zijn in Malburgen ruim 3.500 nieuwe woningen gebouwd en in Presikhaaf bijna 2.000.

NIJMEGEN, Waalfront Onder de noemer ‘Waalfront’ wordt in Nijmegen gewerkt aan een nieuwe invulling van het gebied tussen het spoor, de Waal en de Weurtse- en Winselingsweg. Op deze plek komt een nieuwe – volgens de gemeente spraakmakende en inspirerende – stadswijk aan de Waal, met woningen, voorzieningen en veel openbare ruimte. Er is ook voorzien in een plek aan de rivier, die voor iedereen toegankelijk is. Het Waalfront wordt zo een waardevolle aanvulling voor Nijmegen West en, door de ligging vlakbij het centrum, ook voor de hele stad. In het Masterplan Waalfront, dat in maart 2007 is vastgesteld, staat op hoofdlijnen beschreven hoe het gebied er in de toekomst uit kan zien. Het programma omvat circa 2.600 woningen en 27.500 m2 aan voorzieningen en werkruimten. Het plan is samen met omwonenden, ondernemers in het gebied en andere betrokkenen opgesteld. Aan de concrete invulling van de

32

|


eerste fase van het gebied ‘Handelskade’ wordt momenteel gewerkt (met circa 600 appartementen, mogelijkerwijs aangevuld met één of 2 hotels). De gebouwen van de Gelderlander worden gesloopt en medio 2011 wordt gestart met nieuwe kademuren.

NIJMEGEN, Waalsprong Dit is de grootste uitbreidingslocatie in Nijmegen. In totaal komen in dit nieuwe stadsdeel circa 12.000 woningen. In Oosterhout staan al 1.400 woningen, in totaal zullen er ruim 4.000 woningen worden gebouwd. Rondom de bestaande kern Lent zullen circa 8.000 woningen komen. Hier staan nu ruim 1.000 nieuwbouwwoningen. De Waalsprong wordt de komende jaren verder ontwikkeld volgens het Ontwikkelingsbeeld dat met de nieuwe kaart van de Waalsprong de basis vormt voor verdere uitwerking in stedenbouwkundige plannen. Recent zijn de nieuwe wijken Visveld en Woonpark Oosterhout gebouwd. In Laauwik is gestart met de bouw van de eerste complexen. Positief is de komst van de voorzieningenharten De Klif in Oosterhout en de Ster in Lent. Beide hebben een impuls hebben gegeven aan bewonersactiviteiten. In Laauwik is gestart met de verbouwing van het Thermioncomplex tot een multifunctioneel centrum voor Laauwik. Verder is de Prins Mauritssingel gereed en is de bouw van de nieuwe stadsbrug gestart. Daarnaast zijn de bestemmingsplannen voor de Landschapszone en Groot Oosterhout vastgesteld. De uitwerking ervan wordt nu ter hand genomen. Nog dit jaar wordt een start gemaakt met de zandwinning ten behoeve van de plassen in de Landschapszone. Om meer tempo in de woningbouw te krijgen is inmiddels het eerste CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeversschap) project gestart en wordt invulling gegeven om op meer plekken (C)PO’s te realiseren.

NIJMEGEN, Willemskwartier Het Willemskwartier wordt ingrijpend geherstructureerd. De wijkvisie Willemskwartier vormt hiervoor de grondslag. Na de oplevering van de woningen aan de Genestetlaan zijn recentelijk de woningen aan de Brederostraat opgeleverd (sloop en vervangende nieuwbouw van 57 woningen). De komende jaren worden in het Willemskwartier nog circa 300 woningen vervangen door nieuwe woningen in meerdere prijsklassen. De bouw van de tweede fase in de Brederostraat is gestart. De openbare ruimte wordt

geheel nieuw ingericht. Met dit omvangrijke project, dat in fasen wordt uitgevoerd, wordt een flinke vernieuwing en versterking van het Willemskwartier beoogd. Daarnaast is centraal in de wijk een voorzieningenhart gebouwd waar maatschappelijke voorzieningen gezamenlijk een plek krijgen.

NIJMEGEN, Hatert De wijk Hatert is voor de rijksoverheid nog steeds een aandachtswijk die in aanmerking komt voor extra geld, te besteden aan de verbetering van de leefbaarheid. In 2007 is deze wijk door minister Vogelaar aangewezen als probleemwijk. In het wijkactieplan ‘Ongedeeld Hatert’ zijn maatregelen om de wijk te versterken uitgewerkt. De uitvoering van een aantal fysieke plannen is al gestart. Het gaat om de bouw van totaal circa 600 nieuwe woningen op verschillende locaties. Het worden woningen voor iedereen: goedkope huurwoningen, middeldure huur- en koopwoningen en dure huur- en koopwoningen. Ook woonzorgconcepten voor ouderen en mensen met een functiebeperking krijgen nu gestalte. De eerste fase in de centrale zone van Hatert is gerealiseerd: hier staan nu 96 huur- en koopappartementen voor diverse doelgroepen. Ook is zorgcomplex Nieuw Malderborgh herontwikkeld; het complex is inmiddels opgeleverd. Op de oude locatie van het verzorgingshuis worden nu appartementen gerealiseerd (in aanbouw). Nog dit jaar zullen nog 3 andere appartementengebouwtjes in aanbouw worden genomen. Ook hier is gedeeltelijk sprake van een combinatie van wonen en zorg (Plurijn). In de centrale zone worden naast woningen ook zorgen welzijnsvoorzieningen gerealiseerd.

NIJMEGEN, Waterkwartier Ook het Waterkwartier heeft te maken met veel veranderingen. De wijkvisie ‘Waterkwartier aan het roer’ heeft hiervoor de koers uitgezet. Grote delen van de wijk worden de komende jaren geherstructureerd. Sloop en vervangende nieuwbouw van 98 woningen aan de Rijn- en Lekstraat zijn in uitvoering. Ook het gebied rondom de Marialaan/ Kievitstraat/Koekoekstraat wordt ingrijpend aangepakt. Dit is een ‘functieveranderingslocatie’ waar in totaal 320 woningen komen waarvan 98 zorgwoningen. Het plan voorziet verder in 500 m2 zorgvoorzieningen en 4.900 m2 commerciële ruimte, parkeergarages en herinrichting van de woonomgeving. Een groot gedeelte hiervan is in aanbouw.

Aangrenzend aan deze locatie ligt het Hartmannterrein. Hier worden ongeveer 300 woningen gebouwd: ruim 200 studenteneenheden, 26 PG-woningen (wooneenheden voor bewoners met psychogeriatrische aandoeningen, bijvoorbeeld dementie) en voor de rest betaalbare huurwoningen en koopwoningen. Centraal in de wijk worden plannen voor een voorzieningenhart gemaakt waar een aantal maatschappelijke voorzieningen een plek krijgen. In 2012 moet dit gerealiseerd zijn.

NIJMEGEN, Wolfskuil In de Wolfskuil, waar veel corporatiewoningen staan, zullen op de locatie Nachtegaalplein en omstreken tot 2013 ruim 300 woningen worden gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw. Daarnaast zijn er plannen gemaakt voor 111 nieuwbouwwoningen met zorgvoorzieningen op het terrein van een tuincentrum aan de Molenweg. Dit jaar nog gaat de bouw van deze woningen start.

3.5 Trends • Gelet op de huidige prognoses is de verwachting dat in de periode 2010-2020 een uitbreiding van de huidige regionale woningvoorraad met circa 26.000 woningen nodig is. Rekening houdend met een gemiddelde planuitval van 30% is het streven om op regionaal niveau niet meer dan 34.000 woningen plancapaciteit te ontwikkelen. • Het ontwikkelen van woonzorgcomplexen blijft in de toekomst een rendabele investering. Door de toenemende vergrijzing ontstaan er meer doelgroepen van ouderen die specifieke wooneisen hebben. Op dit moment komen weinig woningen daaraan tegemoet. De combinatie van wonen en zorgvoorzieningen is een gewild concept; marktpartijen proberen hier op in te spelen, soms met meer, soms minder succes. • Binnenstedelijke herstructurering zal een steeds grotere rol gaan spelen in de ontwikkeling van de woningvoorraad. Financieel gezien maakt dit de woningbouwopgave er niet gemakkelijker op. Herstructurering is duur en kan niet altijd op een rendabele manier gerealiseerd worden. • In de stadsregio gaan inbreiding, herstructurering en transformatie vóór uitbreiding. Woningbouw vindt zoveel mogelijk plaats op door openbaar vervoer goede bereikbare locaties.

H3 - WONINGMARKT

|

33

Sociaal-economische ontwikkelingen Kantorenmarkt

4

STIJGINGEN/DALINGEN INDICATOREN

STADSREGIO

VOORRAAD

AANBOD

OPNAME

LEEGSTAND

HUURPRIJZEN

+3,5%

+17,0%

-22,8%

+12,8%

0,0%

1.558.000 m2

253.705 m2

52.500 m2

198.437 m2

€ 120 € 95 - € 190

-1,1%

+15,7%

-3,9%

+3,3%

-1,0%

6.397.000 m2

1.015.000 m2

6.500.000 m2

LANDELIJK

46.760.000 m2

€ 144 € 95 - € 350

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSMAKELAARS , V ASTGOEDMARKT . NL

34

|


Inleiding De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2010 een forse tik gehad. Het gevolg was een stijging van het aanbodcijfer en een drastische daling van het opnameniveau. De toekomstige vraag naar kantoorruimte vertoont ook een trendbreuk. De groei van dienstverlenende sectoren en de overheid stagneert onder invloed van een op termijn afnemende beroepsbevolking (vergrijzing en ontgroening). Ook risico’s worden nauwkeuriger geïdentificeerd en scherper gekwalificeerd en investeringsbeslissingen worden zorgvuldiger genomen. Het Nieuwe Werken (plaatsen tijdonafhankelijk werken in een cultuur die gebaseerd is op vertrouwen) speelt een belangrijke rol in de trendbreuk. Het Nieuwe Werken, mede mogelijk gemaakt met behulp van internettechnologie, verhoogt de effectiviteit, zo blijkt uit onderzoek. Tevens blijkt uit onderzoek dat deze trend er naar verwachting voor zorgt dat de benodigde kantooroppervlakte met 25-30% afneemt. De grote, massale kantoorgebouwen in kantoorwijken worden minder interessant voor klanten. Zij zijn in toenemende mate geïnteresseerd in de kleinere, flexibele en multifunctionele kantoorruimten nabij voorzieningen en openbaar vervoer. Wat betreft de opname en het aanbod van kantoorruimte in Nederland geeft 2010 eenzelfde beeld te zien als 2009. In 2010 is het landelijke opnamecijfer ten opzichte van 2009 met 3,9% gedaald tot 1.015.000 m² tegen 1.055.000 m² in 2009. Daarentegen steeg het aanbodcijfer. In totaal wordt er per 1 januari 2011 6.397.000 m² kantoorruimte aangeboden, dit is een stijging van 15,7% ten opzichte van 2009. Het verschil tussen aanbod en opname van kantoorruimte is net als in 2009 groter geworden. Door de stijging van het aanbod en de daling van de opname is de markt voor kantoorruimte als zeer ruim te typeren.

Het groeimodel is ten einde gekomen en heeft plaats gemaakt voor kleinschaligheid, flexibiliteit en duurzaamheid. Op de kantorenmarkt was dit in 2010 zichtbaar aan het relatief hoge aantal verhuisbewegingen met kleine metrages, de flexibilisering van huurcontracten en duurzame nieuwbouw. Bedrijven die toch verhuizen in deze economisch mindere tijden, nemen over het algemeen minder meters op dan dat ze voordien in gebruik hadden. Reorganisaties en kostenbesparingen zijn de belangrijkste redenen voor bedrijven om te verhuizen. Daarnaast laten bedrijven die verhuizen veelal ’oudere’ panden achter die moeilijker te verhuren zijn. Dit leidt in eerste instantie tot meer frictieleegstand; op de langere termijn zullen deze panden aan de structurele leegstand worden toegevoegd. Op dit moment staat er structureel 4 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Nederland leeg. En door de eerder genoemde trendbreuk in de vraag naar kantoren zal een deel van deze kantoorruimte niet meer worden opgenomen door de markt. De verwachting is dat er een tweedeling zal ontstaan op de kantorenmarkt: enerzijds de hoogwaardige, moderne kantoorpanden op toplocaties (A-locaties) en anderzijds de overige categorieën. De kantoren op de A-locaties zullen de komende jaren nog steeds in trek zijn, omdat onder andere door de stagnerende nieuwbouwproductie de hoogwaardige kantoorpanden op toplocaties schaars zijn geworden. Aan de andere kant ontstaan er kantoren waar geen vraag meer naar is. Dat komt doordat ze ofwel verouderd zijn, op perifere locaties (veelal verouderde bedrijventerreinen) zijn gelegen ofwel simpelweg niet meer voldoen aan de huidige (duurzaamheids)eisen van de kantoorgebruikers. De oplossing voor deze incourante kantoorpanden moet gevonden worden in renovatie, transformatie of sloop en nieuwbouw. Dit hoofdstuk gaat in op het aanbod en de opname van kantoorruimte en op leegstand en prijsniveau in de stadsregio. Daarna worden toekomstige plannen toegelicht en een aantal relevante trends genoemd.

H4 - KANTORENMARKT

|

35

4.1 Aanbod en opname

4.1.1 Aanbod

De kantorenmarkt van Arnhem heeft een slecht jaar achter de rug in 2010. Net als in 2009 kende de kantorenmarkt ook in 2010 een stijging van het aanbodniveau van respectievelijk 38% en 20%. Deze stijging kan voor een belangrijk deel worden verklaard, doordat er op de markt een aantal grote kantoorpanden beschikbaar kwam, onder andere aan het Gildemeesterplein (14.000 m²), Meander (6.500 m²), Rijksweg-West (3.000 m²) en aan de IJssellaan (5.000 m²). Per 1 januari 2011 wordt er ruim 186.000 m² kantoorruimte aangeboden in Arnhem.

Arnhem

Nijmegen kende een stijging van het aanbodcijfer van 8,2%. In Nijmegen wordt per 1 januari 2011 67.400 m² kantoorruimte aangeboden. Dit is onder andere te verklaren uit het feit dat het kantoorpand Metterswane (8.000 m²) weer in het aanbod is opgenomen.

A ANBOD

VAN KANTOORRUIMTE PER DEELGEBIED

Bij het totale aanbod kantoorruimte in Arnhem (186.305 m²) is de verhouding bestaande bouw/nieuwbouw ten opzichte van 1 januari 2010 vrijwel onveranderd gebleven. Op 1 januari van dit jaar is de verhouding 92%-8% (2010: 91%-9%). Alle deelgebieden in Arnhem laten een stijging van het aanbod zien. Voor Arnhem Oost noteren we de grootste stijging (met 11.600 m²): van 40.800 m² naar 52.400 m² kantoorruimte. Het aanbod op de Arnhemse kantorenmarkt bestaat uit 124 objecten met een metrage van meer dan 250 m². Het centrum van Arnhem kent niet alleen het grootste aanbod wat vierkante meters betreft (55.900 m²) maar ook wat betreft het aantal objecten (38). Het centrum wordt op de voet gevolgd door Arnhem Noord (30), Arnhem Zuid (27) en Arnhem Oost (26). Tot slot worden er 3 objecten aangeboden in Arnhem West.

A RNHEM , 2007 - 2011

1-1-2007

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010

1-1-2011

Stijging/Daling

Arnhem Centrum

33.300

37.400

27.500

47.400

55.219

16,5%

Arnhem Noord

24.800

26.300

22.600

26.500

30.471

15,0%

Arnhem Oost

52.700

49.200

32.300

40.700

54.876

34,8%

Arnhem West

5.300

7.100

1.300

400

1.385

246,3%

Arnhem Zuid

28.500

30.500

27.900

39.400

44.354

12,5%

144.600

150.500

111.600

154.400

186.305

20,7%

Totaal

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING

A ANBOD


N IJMEGEN , 2007 - 2011

1-1-2007

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010

1-1-2011

Stijging/Daling

Nijmegen Centrum

15.100

15.900

15.200

5.700

17.000

198,2%

▲

Nijmegen Oost

5.700

4.600

5.800

5.100

4.300

-15,7%

▼

Nijmegen West

23.200

9.100

12.400

14.200

18.000

26,8%

▲

Nijmegen Zuid (incl. Brab. Poort)

24.700

34.800

25.000

37.300

28.100

-24,7%

▼

Totaal

68.700

64.400

58.400

62.300

67.400

8,2%

▲


36

|


Nijmegen Het aanbod kantoorruimte in Nijmegen (67.400 m²) is ten opzichte van 2009 met 8,2% gestegen. Nijmegen Brabantse Poort laat met ruim 9.000 m² (-24,7%) de grootste daling van het aanbod zien. Dit valt te verklaren doordat de top-3-transacties van 2010 in dit deelgebied hebben plaatsgevonden (zie par 4.1.2). Tevens valt op dat het aanbod in Nijmegen Centrum is toegenomen naar 17.000 m². De oorzaak hiervan is dat het pand Metterswane (8.000 m²) door de huidige eigenaar Talis weer in de markt is gezet. Reden hiervoor was dat de plannen die Talis had met Metterswane volgens de nieuwe directie niet meer in de visie van Talis passen. Een andere oorzaak voor de grote stijging van het aanbod kantoorruimte in het Centrum van Nijmegen is dat SNS Bank (3.000 m²) is vertrokken uit het kantoorpand aan het Keizer Karel Plein. SNS Bank heeft haar dienstverlening nu ondergebracht in zogenaamde bankwinkels in de verschillende stadscentra. Het aantal objecten dat in Nijmegen wordt aangeboden is in 2010 afgenomen van 89 naar 80. Hiervan is 25% groter dan 1.000 m². Het grootste object dat aangeboden wordt

O PNAME


4.1.2 Opname Arnhem De opname van kantoorruimte in Arnhem bevindt zich sinds 2008 - vlak na het uitbreken van de financiële crisis - in een neerwaartse spiraal. In het topjaar 2008 werd er nog 84.500 m² kantoorruimte opgenomen. In 2009 is het opnameniveau al gedaald met 39,2% naar ruim 51.000 m². Voor 2010 geldt dat de opname van kantoorruimte is blijven steken op 22.000 m², dit is een halvering ten opzichte van 2009. Met name de deelgebieden Arnhem Centrum en Arnhem West laten een minder gunstig beeld zien. Hier is respectievelijk circa 1.600 m² en circa 3.000 m² kantoorruimte opgenomen door de markt. In vergelijking met 2009 is dit een daling van bijna 85% in beide deelgebieden. De kanttekening die geplaatst dient te worden bij het opnameniveau van Arnhem West is dat in 2009 Tennet nog 20.000 m² heeft aangehuurd in dit deelgebied. Dat was tevens ook de grootste transactie in 2009.

A RNHEM , 2006 - 2010

2006 Arnhem Centrum

omvat 8.000 m². Het totale aanbod kantoorruimte in Nijmegen bestaat voor circa 95% uit bestaande bouw en voor circa 5% uit nieuwbouw.

2007

2008

2009

2010

Stijging/Daling

16.200

15.400

24.800

10.101

1.600

-84,2%

Arnhem Noord

3.700

14.600

17.900

4.386

5.500

25,4%

Arnhem Oost

5.500

7.100

29.700

4.311

6.700

55,4%

Arnhem West

4.100

5.600

9.000

21.371

3.000

-86,0%

Arnhem Zuid

26.000

3.800

3.100

11.191

5.200

-53,5%

Totaal

55.500

46.500

84.500

51.360

22.000

-57,2%


O PNAME


N IJMEGEN , 2006 - 2010

2006

2007

2008

2009

2010

Stijging/Daling

Nijmegen Centrum

2.300

2.800

4.900

2.600

6.100

134,6%

Nijmegen Oost

5.000

2.000

1.500

5.200

2.700

-48,1%

Nijmegen West

5.000

3.900

3.900

1.200

2.500

108,3%

Nijmegen Zuid (incl. Brab. Poort)

13.800

11.700

14.000

7.700

19.200

149,4%

Totaal

25.300

26.100

20.400

16.700

30.500

82,6%


H4 - KANTORENMARKT

|

37

In 2010 heeft Stichting Internet Domeinregistratie Nederland (SIDN) met 2.700 m² de grootste transactie voor haar rekening genomen: SIDN laat op businesspark IJsseloord 2 een nieuw kantoorpand bouwen. Wat de verdere opname betreft valt Arnhem Centrum op door de beperkte opname in dit deelgebied. Dit is enigszins vreemd te noemen, omdat uit onderzoek blijkt dat juist kantoren op centrumlocaties met optimale, multimodale bereikbaarheid in een multifunctioneel gebied erg in trek zijn. Een verklaring hiervoor zou kunnen zijn dat een deel van de beschikbare kantoorruimten niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de potentiële kantoorgebruikers, waaronder duurzaamheid en indeelbaarheid van een kantoorpand. De verwachting is dat de teruggang in de opname van kantoorruimte in het centrumgebied van Arnhem voorlopig is, gezien de huidige ontwikkelingen.

T OP 5 T RANSACTIES A RNHEM , 2010

Opmerkelijk is dat in Arnhem het aantal transacties hetzelfde is gebleven als in 2009, hoewel er wel aanzienlijk minder kantoorruimte opgenomen is door de markt; de transactiegrootte is gemiddeld dus kleiner dan voorgaande jaren. Normaliter vinden er in Arnhem één of 2 grote transacties plaats. Een verklaring voor het uitblijven van de grotere transacties zou kunnen zijn, dat als gevolg van de economische situatie er in de huidige markt met name een verplaatsingsbehoefte bestaat en geen uitbreidingsbehoefte. Door onder andere reorganisaties is de vervangingsbehoefte wat betreft omvang (m²) ook beperkter geworden. De opnamedaling wordt mede veroorzaakt door het uitblijven van deze omvangrijke transacties. Voor 2010 betekent dit een transactiegrootte van gemiddeld 760 m²; in 2009 was dit nog circa 1.775 m².

Het aantal transacties is in 2010 ook gestegen. Zijn er in 2009 nog 29 transacties gedaan, in 2010 is dit aantal gestegen naar 39. Opvallend is dat de top-3 van de grootste transacties in deelgebied Nijmegen-Zuid plaats heeft gevonden. De grootste transactie, circa 5.000 m² kantoorruimte, kwam voor rekening van Alliander. Strukton Rail Regio BV (4.000 m²) en Scholten Awater (3.000 m²) completeren de top-3. De gemiddelde transactiegrootte is ten opzichte van 2009 (575 m²) met 36% toegenomen tot 782 m².

Nijmegen Nijmegen kende een relatief goed jaar wat betreft de opname van kantoorruimte in 2010. Er is 30.500 m² kantoorruimte opgenomen, dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2009 (16.700m²). Positieve uitschieters in Nijmegen zijn deelgebieden Nijmegen Brabantse Poort (19.200m²) en Nijmegen Centrum (6.100m²). Deze deelgebieden nemen tezamen bijna 85% van de totale opname in de regio Nijmegen voor haar rekening.

38

|


1 2

SIDN NRG

Arnhem Oost Arnhem Oost

2.700 m² 2.300 m²

3

Dirkzwager Advocaten & Notarissen

Arnhem Noord

1.700 m²

4 5

PriceWaterhouseCoopers Agens

Arnhem Oost Arnhem Zuid

1.279 m² 1.100 m²


T OP 5 T RANSACTIES N IJMEGEN , 2010 1 2

Alliander Struction Rail Regio B.V.

Nijmegen Zuid Nijmegen Zuid

5.000 m² 4.000 m²

3 4 5

Scholten Awater

Nijmegen Zuid

3.000 m²

Blixem Gibo groep

Nijmegen Centrum Nijmegen Centrum

1.500 m² 1.000 m²


Kantorenmarktratio De kantorenmarktratio geeft de verhouding weer tussen de opname en het aanbod van kantoorruimte. De ratio is het percentage van de opname ten opzichte van het huidige metrage aanbod. Een percentage van circa 55-60% wordt als een gezonde ratio beschouwd. De kantorenmarktratio van de Nederlandse kantorenmarkt komt uit op 15% in 2010. Voor zowel Arnhem als voor Nijmegen geldt dat de kantorenmarkt relatief ongezond is wanneer we de kantorenmarktratio als graadmeter nemen. In Arnhem ligt de kantorenmarktratio op 12% en in Nijmegen op 45%. Dit betekent voor Arnhem dat de kloof tussen aanbod en opname nog verder verruimd is dan in 2009 (20%) en hiermee wordt de trend van de afgelopen jaren doorgezet.

4.2 Leegstand

4.3 Prijsniveau

Arnhem

De hoogst gerealiseerde huurprijzen in Arnhem komen voor rekening van het stationsgebied. Daar zijn huurprijzen tot 180 euro per m² per jaar (exclusief btw) niet ongewoon. De mediane huurprijs voor Arnhem is 140 euro per m² per jaar (exclusief btw). Het stationsgebied spant de kroon met 160 euro per m² kantoorruimte. De huurprijzen in de overige deelgebieden liggen gemiddeld ongeveer op een vergelijkbaar niveau (145 tot 150 euro).

Arnhem kende op 1 januari 2011 een leegstand op de kantorenmarkt van 151.227 m². In vergelijking met 2009 (130.900 m²) is dit een stijging van 15,5%. Deze leegstand is onder te verdelen in frictie- en langdurige leegstand. Frictieleegstand houdt in dat de kantoorruimte minder dan 1 jaar leegstaat. Hieronder vallen bijvoorbeeld ook de nieuwbouwprojecten die op risico gebouwd zijn en momenteel nog leegstaan. De frictieleegstand op de Arnhemse kantorenmarkt is in vergelijking met 2009 (53.800 m²) met ruim 34% afgenomen naar 35.152 m². De overige leegstand valt in de categorie langdurige leegstand (>1 jaar). In Arnhem behelst dit 116.075 m² kantoorruimte. Dit is een stijging van circa 50% ten opzichte van 2009 (77.100 m²). Van deze langdurige leegstand staat 48.746 m² structureel leeg. Dit betekent dat deze kantoorruimte al langer dan 3 jaar niet meer is opgenomen door de markt. Circa 5% van de totale voorraad kantoorruimte van Arnhem staat dus structureel leeg (2009: 3,6%). De structurele leegstand zal door toedoen van demografische ontwikkelingen (vergrijzing en dalende beroepsbevolking), veranderende werkprocessen (Het Nieuwe Werken) en technologische vernieuwingen (voortschrijdende automatisering) waarschijnlijk verder oplopen. Als er geen actie wordt ondernomen, zullen deze leegstaande vierkante meters ook niet meer opgenomen worden door de markt.

Nijmegen In Nijmegen stond op 1 januari 2011 circa 47.210 m² kantoorruimte leeg. Dit is een stijging van circa 2.110 m² (+4,7%) ten opzichte van 2009, toen er nog circa 45.100 m² kantoorruimte leegstond. Ongeveer 17.426 m² behoort tot de categorie frictieleegstand. Dit is een daling van circa 6.500 m² (-27,4%). In 2009 stond er namelijk 9.000 m² kantoorruimte structureel leeg. Dit is een stijging van ongeveer 45% in 1 jaar tijd. De kanttekening die hier geplaatst dient te worden is dat de Nijmeegse kantorenmarkt een ad-hoc-markt is. Hiermee wordt bedoeld dat door toedoen van een grote opname of vergroting van het aanbod de cijfers omhoog dan wel omlaag schieten en daarmee een vertekend beeld geven.

De huurprijzen in Nijmegen liggen in vergelijking met Arnhem op een lager niveau. In Nijmegen Centrum worden tophuurprijzen gerealiseerd van 170 euro per m² per jaar (exclusief btw). De huurprijzen in de overige deelgebieden liggen tussen 95 en 120 euro. De trend op het gebied van huurprijzen – die in de voorgaande Vastgoedrapportages ook al is genoemd – zien we ook in 2010 terugkomen. De huurprijzen op zichzelf worden in vergelijking tot de vastgoedmarkt minder transparant. Dit komt onder andere door de incentives die er gegeven worden aan huurders. Incentives zijn maatregelen die een potentiële huurder (of koper) moeten overhalen het object te huren zonder dat er grote concessies moeten worden gedaan aan de huurprijs. Incentives zijn er in verschillende vormen, zoals een huurvrije periode, investeringsbijdrage aan het gehuurde of verhuiskostenvergoeding. Door het geven van incentives blijft de huurwaarde van het vastgoedobject gehandhaafd en kunnen verhuurders de potentiële huurder of koper toch een interessant aanbod doen.

K ANTORENMARKTRATIO Arnhem Nijmegen Nederland

2005 38% 26% 25%

VAN

A RNHEM

2006 38% 31% 32%

EN

2007 31% 32% 36%

N IJMEGEN , 2005 - 2010 2008 76% 41% 33%

2009 20% 27% 19%

2010 12% 45% 15%


H4 - KANTORENMARKT

|

39

4.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen ARNHEM, Centraal Onder de noemer Arnhem Centraal worden station Arnhem en directe omgeving tot 2015 vernieuwd. Het project is een van de grootste naoorlogse ontwikkelingen in de stad. Er wordt 160.000 m² gebouwd op 40.000 m² grondoppervlakte, een knap staaltje meervoudig bodemgebruik. De totale investering bedraagt zo’n 625 miljoen euro en wordt opgebracht door de gemeente Arnhem, NS, de ministeries van VROM en Verkeer en Waterstaat, Provincie Gelderland en de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Het totale plangebied zal circa 80.000 m² kantoorruimte bevatten. De meeste van deze kantoorpanden zijn reeds voltooid: circa 45.000 m2, met onder andere Rijn- en Parktoren (inclusief WTC), hoofdkantoor UVIT Verzekeringen en hoofdkantoor Cito. Arnhem Centraal wordt vooral ook een nieuw knooppunt voor het openbaar vervoer. In 2020 maken 110.000 reizigers per dag gebruik van de Arnhemse OV-terminal. Zij vinden er naast goede overstapmogelijkheden ook diensten als winkels, horeca en ontspanning. Arnhem Centraal is straks één van de 6 internationale halteplaatsen voor de hogesnelheidstrein naar Duitsland. Rondom de OV-Terminal verrijzen kantoren en woningen in een openbare ruimte waar innovatie en investeren in architectuur en uitstraling sleutelwoorden zijn. De omringende wegen worden sterk verbeterd en uitgebreid.

M EDIANE

HUURPRIJZEN PER DEELGEBIED

A RNHEM , 2009 - 2010

ARNHEM, Arnhems Buiten Arnhems Buiten is het voormalige KEMA-terrein. Het voormalige Businesspark Arnhem is nu een open park waar gewoond en gewerkt wordt. Arnhems Buiten ligt zowel in de gemeente Renkum als in de gemeente Arnhem. De ontwikkelingscombinatie BGB (BAM, Giesbers, Business Park Arnhem) heeft op basis van de randvoorwaarden van beide gemeenten de structuurvisie opgesteld. Er zijn plannen om op Arnhems Buiten circa 40.000 m² kantoor te ontwikkelen. Inmiddels is gestart met de nieuwbouw van het hoofdkantoor van Tennet; de voorbereidingen voor een nieuw hoofdkantoor van Kema zijn in een ver gevorderd stadium. Deze twee hoofdkantoren hebben gezamenlijk een kleine 30.000 m2 vloeroppervlak. Naast nieuwbouw vormt de herontwikkeling en renovatie van de bestaande, spraakmakende panden een belangrijk onderdeel in de ontwikkeling van Arnhems Buiten.

ARNHEM, IJsseloord 2 IJsseloord 2 is een businesspark aan de Pleyroute en A12. De parkachtige omgeving en de exclusieve architectuur kenmerken IJsseloord 2. Duurzame kwaliteit staat hoog in het vaandel. IJsseloord 2 biedt bedrijven verschillende mogelijkheden: een kantoor met bedrijfshal, bebouwing met open ruimtes en verschillende kantooreenheden. In 2010 werd de bouw van het nieuwe hoofdkantoor van Eiffel afgerond. Momenteel wordt hard gewerkt aan het nieuwe kantoor van SIDN.

M EDIANE

HUURPRIJZEN PER DEELGEBIED

N IJMEGEN , 2009 - 2010

2009 175

2010 160

Arnhem Noord

150

140

Nijmegen Zuid (incl. Brabantse Poort)

120

115

Arnhem Oost

150

150

Nijmegen Oost

120

120

Arnhem West

165

140

Nijmegen West

92

95

Arnhem Zuid

150

135

Arnhem Centrum

Nijmegen Centrum

2009 150

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING

40

|


2010 150

PLANVOORRAAD NIEUWBOUWKANTOREN ( M ² BVO ) ARNHEM

Aanbod Programma Projecten

Korte Termijn

Midddellange Termijn

Lange Termijn

(t/m 2014)

(2015-2020)

(na 2020)

m2 bvo

m2 bvo

23.000

21.000

Arnhem-Centraal

Centrum

Rijnboog-Coehoorn

44.000

0

0

74.000

74.000

21.000

74.000

118.000

Schuytgraaf

0

30.000

0

30.000

Oostlocaties

0

10.000

0

10.000

Centrum-Zuid

0

20.000

0

20.000

0

60.000

0

60.000

30.000

60.000

0

90.000

8.000

0

0

8.000

38.000

60.000

0

98.000

subtotaal aanbod Zuid IJsseloord 2

Oost

m2 bvo 0

23.000

subtotaal aanbod Centrum Zuid

Totaal

Westervoortsedijk subtotaal aanbod Oost

27.000

13.000

0

40.000

subtotaal aanbod West

Arnhems Buiten

27.000

13.000

0

40.000

Totaal

88.000

154.000

74.000

316.000

West

B RON :

GEMEENTE

A RNHEM , 2011

PLANVOORRAAD NIEUWBOUWKANTOREN ( M ² BVO ) NIJMEGEN

NIJMEGEN, Metterswane Planvoorraad nieuwbouw

Het gebouw Metterswane aan het stationsplein in Nijmegen is in 2006 aangekocht door Talis. Momenteel is het in de verkoop voor herontwikkeling, omdat het object niet meer in de vernieuwde visie van Talis valt. Er zijn diverse plannen met het gebouw, in 2011 zal duidelijk worden wat er met het gebouw gaat gebeuren en of het zijn huidige functie als kantoorruimte behoudt of deels een herbestemming krijgt. De herontwikkeling van Metterswane is de eerste ontwikkeling rond de spoorzone.

Locatie

Totaal

Binnen 5 jaar op de markt*

Centrum

10.000

0

Noord

65.000

0

Zuid (Brab. Poort)

12.000

12.000

0

0

5.000 92.000

0 12.000

Oost West Totaal *

FASERING AFHANKELIJK VAN MARKTONTWIKKELINGEN

H4 - KANTORENMARKT

|

41

NIJMEGEN, Waalsprong Voor het nieuwe stadsdeel Waalsprong was voor het centrumgebied Citadel een kantorenprogramma gedefinieerd van 110.000 m². In de huidige marktomstandigheden is dat niet meer realistisch. In het Masterplan Citadel is het programma daarom teruggebracht tot 65.000 m², verdeeld over de Graaf Allardsingel (noordkant) en het Stationsgebied. Daarmee continueert gemeente Nijmegen haar terughoudende gronduitgiftebeleid voor kantoren en dat draagt bij aan vermindering van de leegstand.

4.5 Trends De verwachting is dat het aantal kantoorhoudende organisaties de komende 3 jaar gaat afnemen. Een direct gevolg is natuurlijk dat het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte navenant zal dalen. Gemiddeld wordt een afname van het benodigde kantooroppervlak van 12% verwacht. Daarvan wordt 7% veroorzaakt door de afname van het aantal medewerkers; de overige 5% wordt veroorzaakt door efficiencyslagen (denk hierbij aan Het Nieuwe Werken). Daarnaast zijn er de demografische ontwikkelingen die indirect een rol (gaan) spelen op de kantorenmarkt. Op lange termijn, tot 2040, zal zowel landelijk als regionaal de groei van de beroepsbevolking afnemen. Door de concentratie van de verstedelijking in het gebied Arnhem-Nijmegen blijft de groei van de beroepsbevolking hier in de komende decennia op een iets hoger peil dan landelijk. Hierdoor steekt de regio wat betreft groeimogelijkheden in de toekomst enigszins gunstig af tegen Nederland als geheel. Voor de kantorenmarkt op zichzelf zijn de toekomstverwachtingen zowel positief als negatief. Het kantooroppervlak zal naar verwachting met 25-30% teruglopen. Daarnaast zal het begrip ‘kantoor’ ook op een andere manier benaderd worden. De trend wordt: kantoorlandschappen met een meer open en flexibel karakter. De inrichting van werkplekken wordt steeds beter afgestemd op de aard van de uit te voeren werkzaamheden. Er zal dus behoefte aan andere kantoorconcepten ontstaan, waardoor de huidige voorraad verouderd raakt en bij leegstand niet meer opnieuw in gebruik zal worden genomen. Hierdoor zal de leegstand op de kantorenmarkt, met name de structurele leegstand, groeien; de kwaliteit van de verlaten panden zal afnemen.

42

|


Om aan die veranderende vraag van de eindgebruiker te kunnen voldoen en om flexibiliteit in de ruimtebehoefte van organisaties te faciliteren, blijft er op beperkte schaal behoefte aan nieuwbouw bestaan. De bouw van nieuwe kantoren moet wel zeer selectief, gefaseerd en in nauwe afstemming met de vraagdynamiek op de markt gebeuren; anders lopen ontwikkelaars en beleggers het risico leegstand te creëren voor de toekomst. De lokale overheid moet bovendien keuzes maken waar ze nieuwbouw nog toestaat. De centrale regie moet in handen liggen van de Rijksoverheid, met de provincies in een gebiedsgerichte regisseursrol. Tegelijkertijd zal aan de onderkant een aanzienlijk deel van de voorraad van de markt moeten worden gehaald. Dit kan door sloop, transformatie of herbestemming. Duurzaamheid is ook een belangrijke ontwikkeling op de kantorenmarkt. Er is namelijk grote behoefte bij eindgebruikers om zich te profileren als bedrijf dat duurzaamheid hoog in het vaandel heeft staan. Daarnaast is een ‘groen’ kantoorpand voor investeerders ook extra aantrekkelijk, omdat de beleggingswaarde ervan op de langere termijn hoger ligt dan die van een ‘klassiek’ kantoorpand. Tevens is uit onderzoek gebleken dat er een causaal verband is tussen energiezuinige kantoorpanden en leegstand. Kantoorpanden die namelijk niet voldoen aan de duurzaamheidseisen, zullen naar alle waarschijnlijkheid gaan behoren tot de structurele leegstand van de kantorenmarkt.

5

Winkelmarkt

H5 - WINKELMARKT

|

43

Inleiding In 2010 is de dynamiek op de Nederlandse winkelmarkt groter dan ooit. Voor winkeliers is het heel erg belangrijk om zich aan te passen aan de consument en met hen mee te bewegen. Essentieel is bijvoorbeeld om een sterk online kanaal te realiseren. Tevens is de rol van sociale media als Facebook, Twitter en Hyves steeds groter aan het worden. Sociale Media worden steeds belangrijker omdat winkeliers via deze kanalen de doelgroep sneller en makkelijker kunnen bereiken. Daarnaast worden sociale media door consumenten gebruikt om onderling hun mening te geven over producten. Dit levert winkeliers natuurlijk een enorme hoeveelheid aan informatie op. In de (nabije) toekomst zullen retailers steeds meer gebruik gaan maken van sociale media en zullen deze sociale netwerken mede bepalend zijn voor het succes van retailers. Uit de Thuiswinkel Markt Monitor 2010 blijkt dat landelijk in 2010 de online consumentbestedingen naar schatting met 10% zijn gegroeid (2010: 8 miljard euro) ten opzichte van 2009. De verwachting is dat deze markt de komende jaren gemiddeld met 10% per jaar doorgroeit. Het internet is vooralsnog in belangrijke mate een oriëntatiekanaal voor de consument. Uit onderzoek van Blauw Research is gebleken dat aan 41% van de winkelaankopen oriëntatie op het internet vooraf gaat. In totaal vindt ongeveer 71% van alle retailaankopen toch nog in fysieke winkels plaats en is internet goed voor ongeveer 20% van de aankopen.

44

|


Wat de detailhandelsbestedingen in fysieke winkels betreft is er sinds 2008 een daling ingezet. Voor 2010 geldt dat er 1,3% (80 miljard euro) minder besteed is door de consument. Door toedoen van de plannen van de overheid om te bezuinigen op de kinderopvang en onder andere het verhogen van de zorgpremies zal de druk op de koopkracht toenemen. Daarnaast baren de ontwikkelingen omtrent de pensioenen menigeen zorgen. Dit alles heeft een negatieve invloed op het consumentenvertrouwen en naar verwachting zal de detailhandel in 2011 daarom geen sterk herstel door gaan maken. Een belangrijk aspect voor het herstel van de detailhandel is de ontwikkeling op de woningmarkt. De dynamiek in deze markt is grotendeels verdwenen en dit wordt met name gemerkt in de winkels in de woonbranche en andere duurzame consumptiegoederen. De food-sector heeft daarentegen minder last van de overheidsbezuinigingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt. De producten in de food-branche zijn namelijk minder conjunctuur gevoelig. De verwachting voor 2011 is dat er een beperkte stijging van de detailhandelsomzetten wordt verwacht. In dit hoofdstuk wordt voornamelijk ingegaan op de binnensteden van Arnhem en Nijmegen. Op deze manier worden gegevens van de winkels met een klein metrage in de binnenstad niet vertroebeld door gegevens van de grotere perifere winkels. Zo tracht De Vastgoedrapportage een accuraat beeld te geven van de ontwikkelingen in de detailhandel in de binnensteden van Arnhem en Nijmegen. Als eerste komen de marktontwikkelingen aan de orde, daarna de toekomstige plannen en ontwikkelingen en trends.

HUURPRIJZEN IN ARNHEM PER

1-1-2011

HUURPRIJZEN IN NIJMEGEN PER

1-1-2011

Legenda:

Legenda:

€ 900 - 1.250 n

€ 900 - 1.250 n

€ 700 -

900 n

€ 500 -

900 n

€ 400 -

700 n

€ 350 -

500 n

€ 250 -

400 n

€ 250 -

350 n

€ 150 -

250 n

€ 150 -

250 n

€ 90 -

150 n

€ 90 -

150 n

5.1 Marktontwikkelingen

de A-locaties geldt dat deze in 2010 meer in trek waren. Hier openden 9 nieuwe winkels hun deuren en dit is een verdrievoudiging van het aantal transacties in 2009. De binnenstad van Arnhem is dus volop in beweging. Met name de Bakkerstraat (A-locatie) kende een goed jaar. Hier hebben grote namen als Tommy Hilfiger, Fred de la Bretonière en MarcCain zich gevestigd.

Arnhem In 2010 vonden in de binnenstad van Arnhem 34 winkeltransacties plaats met een totaal metrage van ongeveer 5.524 m² winkelvloeroppervlak. Hiermee komt het aantal transacties lager uit dan in 2009, toen werden er 40 transacties geregistreerd. Het merendeel van de transacties (22) vond plaats op de B- en C-locaties. De B-locaties zijn meestal de aanloopstraten van en naar de A-locaties. Deze aanloopstraten komen vaak uit op parkeerplaatsen, stopplaatsen van het openbaar vervoer, fietsenstallingen en dergelijke en hebben minder passanten omdat er meerdere aanlooproutes zijn. Bij C-locaties gaat het om de uitlopers van het winkelbestand. Voor de kleine ondernemers op B- en C-locaties is het nodig om onderscheidend te zijn om te kunnen concurreren met de A-locaties. Voor

VOORRAAD , AANBOD EN LEEGSTAND IN DE ARNHEMSE BINNENSTAD PER

De voorraad in de binnenstad van Arnhem bedraagt nu in totaal ruim 125.235 m². winkelvloeroppervlak. Het grootste gedeelte hiervan bevindt zich op B1- en C-locaties met respectievelijk 168 en 196 verkooppunten. Over het algemeen geldt dat de leegstand en het aanbod zich voornamelijk op de B- en C-locaties bevindt. In 2010 is er met name een toenemende leegstand op C-locaties geconstateerd. Het leegstandspercentage kwam uit op 13% (2009: 8%). Voor een belangrijk deel is dit veroorzaakt door de vertrekkende

1-1-2011

Arnhem

A1

A2

B1

B2

C

Totaal

Voorraad aantal winkels

54

38

168

109

196

583

Metrage voorraad

24.683 m²

8.832 m²

42.406 m²

15.843 m²

33.731 m²

125.495 m²

Aanbod aantal winkels

2

0

9

6

34

51

Metrage aanbod

750 m²

0 m²

1.956 m²

626 m²

6.191 m²

9.523 m²

Leegstand aantal winkels

2

0

3

2

24

31

Metrage leegstand

750 m²

0 m²

676 m²

267 m²

4.465 m²

6.158 m²


VOORRAAD , AANBOD EN LEEGSTAND IN DE NIJMEEGSE BINNENSTAD PER

1-1-2011

Nijmegen

A1

A2

B1

B2

C

Totaal

Voorraad aantal winkels

65

65

305

160

206

801

Metrage voorraad

15.500 m²

16.010 m²

43.846 m²

21.007 m²

17.304 m²

113.583 m²

Aanbod aantal winkels

0

3

12

16

19

50

Metrage aanbod

0 m²

943 m²

2.316 m²

3.508 m²

2.337 m²

9.104 m²

Leegstand aantal winkels

0

2

4

9

8

23

Metrage leegstand

0 m²

713 m²

1.018 m²

2.309 m²

1.526 m²

5.566 m²


H5 - WINKELMARKT

|

45

winkeliers aan het Gele Rijders Plein, de Looierstraat en de Jansbinnensingel. Ook is te zien dat de huurprijzen in de afgelopen jaren zijn gestegen en dat die, in combinatie met de hierboven genoemde factoren, zorgen voor een toegenomen aantal mutaties op de B- en C-locaties.

Nijmegen In 2010 vonden er 43 winkeltransacties plaats in de binnenstad van Nijmegen met een totaal metrage van 8.142 m² winkelvloeroppervlak. Hiermee komt het aantal transacties hoger uit dan in 2009, toen er 38 werden geregistreerd. Het merendeel van de transacties (37) vond plaats op de B- en C-locaties. De B-locaties zijn meestal de aanloopstraten direct van en naar de A-locaties zoals de lange Hezelstraat en Ziekerstraat. Bij C-locaties gaat het om de uitlopers van het winkelbestand zoals de overige ringstraten. Voor de kleine ondernemers op B- en C-locaties is het nodig om onderscheidend te zijn om te kunnen concurreren met de grotere winkelketens op de A-locaties. Voor de A-locaties geldt dat deze in 2010 in trek waren bij landelijke winkelketens. Hier openden 6 nieuwe winkelketens hun deuren en dit is een verdubbeling van het aantal transacties in 2009. Hier hebben grote namen als T-mobile, Mango, Esprit en Free Record Shop zich gevestigd. Ook de ringstraten hebben een relatief goed jaar achter de rug met vooral zelfstandige detaillisten.

De voorraad in de binnenstad van Nijmegen is vrijwel identiek als het voorgaande jaar en bedraagt nu in totaal ruim 113.583 m² winkelvloeroppervlak. Door het onlangs opgeleverde project Hessenberg en de nieuwbouwontwikkeling op Plein 1944 wordt de komende jaren een toename van de totale voorraad winkelruimte verwacht. Het grootste gedeelte van het totale winkeloppervlak in de Nijmeegse binnenstad bevindt zich op B- en C-locaties met respectievelijk 465 en 206 verkooppunten. Over het algemeen geldt dat ook de leegstand en het aanbod zich voornamelijk op de B- en C-locaties bevindt. In 2010 is er met name een toenemende leegstand op B en C-locaties geconstateerd. Het leegstandspercentage kwam uit op bijna 6%; in 2009 was dat ruim 2%. Voor een deel is dit veroorzaakt door faillissementen en (voortijdige) contractbeëindigingen omdat in de huidige economische tijden veel detaillisten het zwaar hebben. Dat komt mede doordat de huurprijzen in de afgelopen jaren zijn gestegen. In combinatie met de dalende omzetten zorgt dat voor een toegenomen aantal mutaties op de B- en C-locaties.

Filialiseringsgraad De filialiseringsgraad geeft aan hoeveel procent van het totaal aantal winkels tot een filiaalbedrijf of andere samenwerkinsvorm behoort (en dus niet zelfstandig is). De A-locaties in Arnhem worden nagenoeg geheel (96%) gedomineerd door ketens. Voor veel zelfstandige ondernemers geldt dat zij door de formules met grote winkels

FILIALISERINGSGRAAD B - EN C - LOCATIES IN DE BINNENSTEDEN VAN ARNHEM EN NIJMEGEN ,

1-1-2006

1-1-2007

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010

Arnhem B1

36%

37%

41%

42%

53%

56%

Arnhem B2

13%

13%

16%

15%

28%

28%

|

1-1-2011

Arnhem C

18%

18%

17%

17%

23%

27%

Nijmegen B1

29%

28%

28%

29%

31%

36%

Nijmegen B2

29%

29%

17%

34%

38%

36%

Nijmegen C

14%

14%

14%

12%

14%

16%

B RON : L OCATUS

46

2006-2011


uit de hoofdstraten worden weggeconcurreerd. In deze rapportage wordt hierna uitsluitend naar de filialiseringsgraad van de B- en C-locaties gekeken, dit om de eerder genoemde verdrukking van zelfstandigen uit de stadscentra in Nijmegen en Arnhem inzichtelijk te krijgen.

F IGUUR 1

ONTWIKKELING FILIALISERINGSGRAAD B 1- LOCATIES ARNHEM

EN NIJMEGEN ,

2006-2011

60

Arnhem Nijmegen

50

Filialiseringsgraad is niet per definitie iets negatiefs. Er zijn mensen die geen waarde hechten aan een uitgebreid en gedifferentieerd winkelaanbod. Aan de andere kant van het spectrum vinden veel mensen het jammer dat de ondernemers die uniek zijn voor de stad, steeds vaker uit het straatbeeld verdwijnen. De filialiseringsgraad in Arnhem is in 2010 wederom toegenomen op de B-locaties. Op B1-locaties zijn dit jaar de ketens met een percentage van 56% voor het tweede jaar op rij in de meerderheid. Op de B2-locaties steeg de filialiseringsgraad naar 28%. Arnhem heeft in de laatste jaren veel prijzen gewonnen op het gebied van de kwaliteit van de binnenstad. Veel winkelketens willen zich graag vestigen in een zich ontwikkelende binnenstad. De stijgende filialiseringsgraad lijkt dus niet alleen veroorzaakt te worden door zelfstandigen die het zwaar hebben, maar tevens door de ketens die zich graag in Arnhem willen vestigen. Opvallend is dat op de C-locaties het percentage wederom is toegenomen. Hier is nu 27% van de winkelpanden gehuurd door ketens. Dit is onder andere te verklaren doordat het aantal leegstaande winkels op C-locaties toeneemt. Stel: het aantal winkels is 100, er is geen leegstand en er zijn 20 ketens vertegenwoordigd, dan is de fillialiseringsgraad 20%. Stel: het aantal winkels is 100, 15 winkels staan leeg en er zijn wederom 20 ketens actief, dan is de fillialiseringsgraad 26,5%. De filialiseringsgraad in Nijmegen is in 2010 redelijk stabiel gebleven op de B alsmede C-locaties. Op B1-locaties is dit jaar een kleine toename te zien van de filiaalketens met een percentage van 36%. Nijmegen heeft de laatste jaren veel prijzen gewonnen op het gebied van de diversiteit van de binnenstad. Dit is ook goed te zien in de cijfers waar veel zelfstandige detaillisten met speciaalzaken op B2 en C-locaties zich gevestigd hebben. Hierin zien we dan ook geen grote verschuivingen gebeuren de aankomende jaren.

40 %

30 20 10 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

B RON : L OCATUS

F IGUUR 2

ONTWIKKELING FILIALISERINGSGRAAD B 2- LOCATIES ARNHEM

EN NIJMEGEN ,

2006-2011

40

Arnhem Nijmegen

30 %

20 10 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

B RON : L OCATUS

F IGUUR 3

ONTWIKKELING FILIALISERINGSGRAAD C - LOCATIES ARNHEM

EN NIJMEGEN ,

2006-2011

30

Arnhem Nijmegen

25 20 %

15 10 5 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

B RON : L OCATUS

H5 - WINKELMARKT

|

47

De grafische weergave van de cijfers over de afgelopen 6 jaar laat duidelijk zien dat zelfstandige ondernemers op B- en C-locaties steeds meer concurrentie krijgen van filiaalwinkels en winkelketens op de B- en C-locaties. A-locaties worden veelal door filliaalwinkels en winkelketens gedomineerd. Hun aantal begint ook op te lopen bij de overige locaties in de binnensteden van Arnhem en Nijmegen. Zelfs op de C-locaties stijgt de filialiseringsgraad. Nijmegen is enkele jaren geleden begonnen met het initiatief om de ringstraten weer aantrekkelijk voor ondernemers te maken. Dit initiatief lijkt zijn vruchten af te werpen: de passantenaantallen en het aantal banen in de ringstraten stegen in 2010.

Passantenstromen Huurprijzen worden in de winkelmarkt grotendeels bepaald door standplaatskwaliteit, wat weer deels wordt bepaald door passantenstromen. Retailers zijn namelijk bereid meer huur te betalen op locaties met een hoge passantenstroom, hetgeen logischerwijs een hogere omzet kan betekenen. De A1-locaties zijn de gebieden – meestal gelegen tussen 2 publiektrekkers – waar de meeste passanten dagelijks voorbij komen. In Arnhem is dit de Ketelstraat met gemiddeld circa 40.000 passanten per dag. In Nijmegen is de Broerstraat met ruim 38.000 passanten gemiddeld per dag de drukste winkelstraat. Alle locaties die tussen de 50 en 70% van het aantal passanten hebben van de A1-locaties worden als A2-locaties bestempeld. B1-locaties hebben een passantenstroom tussen de 25 en 50% van de A1-locaties en bij B2-locaties ligt dit percentage tussen 10 en 25%. De overige locaties zijn C-locaties. Het aantal passanten blijft, ondanks de economische omstandigheden, vrijwel op peil in de binnensteden.

48

|


Wel is te merken dat de klantenbestedingen achteruitgaan. Ook zijn er enkele looprouteverschuivingen te verwachten, die ook een effect hebben op de detailhandelmarkt. In Arnhem heeft enkele jaren geleden een looprouteverschuiving plaatsgevonden door de realisatie van het Musiskwartier en de opening van de Media Markt. In Nijmegen is in de toekomst door de herontwikkeling van Plein 44 en de Bloemerstraat een looprouteverschuiving te verwachten. De kwaliteit van een winkelgebied wordt dus onder andere bepaald door passantenstromen. Er zijn echter ook andere factoren die meewegen in de aantrekkelijkheid van een winkelgebied. Het beeld dat mensen hebben van een winkelgebied kan ook bijdragen aan de kwaliteit van een gebied. Deze perceptie is te beïnvloeden door bijvoorbeeld exclusievere winkels te groeperen. Als daarnaast de openbare ruimte aantrekkelijk wordt ingericht, in samenhang met fraaie architectuur zodat er bijvoorbeeld een cluster winkels in een historische setting ontstaat, kun je hiermee de beeldvorming van het winkelend publiek beïnvloeden. Dit is een andere manier om naar kwaliteit in winkelgebieden te kijken dan de gebruikelijke passantenstromen, branches en vierkante meters te analyseren. Locatus onderzoekt sinds enkele jaren deze ‘zachte’ data en kwam tot de conclusie dat dergelijke clusters in het exclusieve segment er nog niet zijn. Het hoogwaardig winkelaanbod is er wel, maar het is ruimtelijk versnipperd. Aan de onderkant van de markt is echter wel de aanwezigheid van ‘discountstraten’ te herkennen.

5.2 Toekomstige plannen en ontwikkelingen Voor detailhandel zijn de volgende nieuwe ontwikkelingen te signaleren:

ARNHEM, Centraal Met de opening van de Stationstunnel zullen in dit gebied winkels en horeca komen. Voor een belangrijk deel is dit een vervanging en verplaatsing van de detailhandel in het tijdelijke station. In de Stationstunnel zal circa 1.500 m2 detailhandel worden gevestigd. Daarmee ontstaat meer ruimte dan in de tijdelijke situatie.

ARNHEM, Centraal Oost In een eerder neergelegde visie waren wonen en detailhandel de belangrijkste functies voor het gebied. Nu er geen markt lijkt te zijn voor woningen in dit gebied, wordt er opnieuw gestudeerd op de gewenste functies en de stedenbouwkundige invulling van het gebied. In het gebied zal detailhandel worden geprogrammeerd. De aard en omvang hangen af van de functies en de stedenbouwkundige invulling (de routing).

ARNHEM, Rijnboog Voor Rijnboog is een nieuw schetsplan vastgesteld. Dit heeft géén gevolgen voor de omvang van de geplande detailhandel. Wel is de ligging en de routing in het gebied aangepast. De detailhandel is voor een belangrijk op het Kerkplein en aan de Nieuwstraat gesitueerd en versterkt de verbinding tussen de hierop uitlopende winkelstraten in de binnenstad.

ARNHEM, BK40 De renovatie van de panden aan de Weverstraat is gestart. Hier wordt 1800 m2 aan commerciële ruimte gerealiseerd. Over de verdere ontwikkelingen op het achterterrein bestaat nog geen duidelijkheid.

In de koers die nu wordt voorgesteld stapt het college af van het gelijktijdig ontwikkelen van de 3 deelgebieden (Gelredome, Rijnhal, Kronenburg), die in dit gebied worden onderscheiden. Er komt op die manier ruimte om kansrijke initiatieven snel en voortvarend mogelijk te maken. De eerdere plannen die voor het gebied zijn gemaakt gingen nog uit van het realiseren van onder andere 54.000 m2 woonwinkels (Woonmall) en 60.000 m2 kantoren evenals maatschappelijke voorzieningen en ongeveer 300 woningen. In de nieuwe koers is geen gedetailleerd programma opgenomen om op die manier de markt de gelegenheid te geven om met eigen plannen te komen. Wel zijn er ontwikkelrichtingen aangegeven per gebied. Zo wordt voor het gebied rondom Kronenburg ruimte geboden aan uitbreiding van het winkelcentrum. Voor het gebied rondom de Rijnhal wordt gedacht aan campusachtige ontwikkelingen rond het thema vrije tijd. Bij het Gelredome gebied is nog ruimte voor kantoorontwikkeling bij het stadion zelf.

ARHEM, Kronenburg De eigenaren van winkelcentrum Kronenburg hebben initiatief genomen om de uitbreiding van het winkelcentrum, dat al sinds de laatste 10 jaar is voorzien, te gaan oppakken. De gemeente heeft opdracht gegeven aan een adviesbureau om de uitbreidingsruimte voor detailhandel en andere functies, gezien vanuit marktruimte, inzichtelijk te maken. In 2008 werd nog uitbreidingsruimte voor circa 8.000 m2 detailhandel voorzien.

ARNHEM, Woonboulevard Heerlenstraat De eigenaar van de woonboulevard Heerlenstraat heeft het plan opgevat om de woonboulevard te gaan verbeteren. In het kader van Buitengewoon Beter De Laar-Oost pakt de gemeente de eerste verbeteringen op. De eigenaar wil horeca op de woonboulevard vestigen. Daarnaast wil de eigenaar de straat die over de boulevard loopt, anders inrichten en er meer tweezijdige bewinkeling realiseren.

ARNHEM, Centrum Zuid Aan de gemeenteraad is een gebiedsvisie voorgelegd. De eerder ingezette ontwikkeling waarbij sprake was van het toevoegen van grootschalige ontwikkelingen, zoals een Woonmall, nieuwe kantoren en woningbouw, is achterhaald door de actualiteit. De gemeente vraagt aan marktpartijen om met initiatieven te komen.

ARNHEM, Presikhaaf Voor Presikhaaf, dat in het verleden tot de modernste winkelcentra van Nederland behoorde, is al een aantal jaren een opknapbeurt en uitbreiding voorzien. Op dit moment is er (nog) geen zicht op uitvoering van deze plannen. Wel

H5 - WINKELMARKT

|

49

is er op kleinere schaal overgegaan tot een verbetering van de uitstraling.

Nijmegen stadscentrum Het stadscentrum is het belangrijkste winkelgebied van de regio Nijmegen. Het centrale winkelgebied is herkenbaar als een gebied met dominante detailhandel. Het Nijmeegse stadscentrum biedt een gevarieerd aanbod aan winkels en winkelmilieus. Het gaat hier om circa 100.000 m2 verhuurbare vloeroppervlakte aan winkelruimte. Dit winkelaanbod is continu sterk in beweging. Ook in de toekomst is veel dynamiek te verwachten. Allereerst door de oplevering van het vernieuwde Plein 1944 in 2013. Maar ook de concurrentie van internet zal haar invloed doen gelden. Het valt te verwachten dat, als de langjarige trend zich doorzet, dat winkelaanbod voor doelgerichte aankopen verdwijnt en de binnenstad zich meer specialiseert in vergelijkend winkelen in mode en luxe artikelen. Naast winkels treffen we in het centrum veel horeca en commerciële dienstverleners aan. Bij commerciële dienstverlening gaat het om zaken als een kapper, schoonheidssalon, uitzendbureau, reisbureau. Nieuwe aanbieders zijn de ’winkels’ van banken en zorgverzekeraars. Al deze aanbieders hebben met elkaar gemeen dat ze geen product maar een dienst verkopen. Voor het Nijmeegse stadscentrum komen bij de gemeente steeds meer aanvragen van commerciele dienstverleners die zich willen vestigen in het stadscentrum. Nu gelden er nog beperkende maatregelen: maximaal 10% aan dienstverlening in de hoofdwinkelstraten, maximaal 30% in de omliggende straten1. De gemeente wil deze maatregelen deels loslaten, zodat dienstverleners beter terecht kunnen in de binnenstad. Ook gelden er eenvoudiger regels voor het vestigen van een bed en breakfast, hotel of ambacht in het stadscentrum. Nieuwe beleidsregels worden opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan Stadscentrum, dat begin 2012 van kracht wordt. Uitgangspunt bij de nieuwe regels is meer ruimte voor dynamiek: de markt bepaalt waar een functie het best terecht kan.

1 Beleidsdocument: Strategische Notitie Detailhandel 2005

50

|


NIJMEGEN, Plein 1944 Plein 1944 wordt deels ontwikkelend en deels herontwikkeld. In het nieuwe plan is plaats voor ongeveer 12.160 m² ruimte voor winkels, horeca en leisure. In de tweede helft van 2010 is er begonnen met de bouwwerkzaamheden op de locatie. Er zijn positieve ontwikkelingen met betrekking tot de verhuur na de herontwikkeling. In november 2009 werd 6.900 m² winkelruimte verhuurd aan het Britse Primark. Primark is een grootschalige kledingwinkel en de verwachting is dat de aanwezigheid van Primark een positieve invloed zal hebben op de passantenstromen aldaar, alsmede op de Augustijnenstraat waarnaar de looproute wordt verlegd. Naar verwachting wordt de eerste winkel aan de noordzijde van het plein in 2013 geopend.

NIJMEGEN, West Nijmegen In Nijmegen wordt gewerkt aan de herontwikkeling van enkele winkelcentra in het westelijk deel van de stad. De huidige ontwikkeling betreft een nieuw buurtwinkelcentrum aan de Marialaan. Hier wordt momenteel ruim 4.500 m² winkelvloeroppervlak vernieuwd in het kader van het plan ‘Nieuwe voorstad’. De oplevering is naar verwachting in 2011/2012. Het plan is in de afrondende fase en er zijn inmiddels 2 supermarkten gecontracteerd. Ook aan het programma van het Waalfront en parkeergarage Hezelpoort zal - in zeer beperkte mate - de functie detailhandel worden toegevoegd.

NIJMEGEN, Dukenburg Ter vervanging van de huidige buurtwinkelcentra in Malvert en Meijhorst wordt in de wijk Meijhorst een nieuw winkelcentrum gerealiseerd van 4.500 m2. Er komen 2 supermarkten, overige detailhandel en dienstverlening. De bouw start in 2011/2012.

NIJMEGEN, Waalsprong Aan de overkant van de Waal, schuin tegenover de Nijmeegse binnenstad, komt het winkelcentrum van de Waalsprong. In dit centrum, de Citadel, komt maximaal 30.000 m² aan vloeroppervlak voor detailhandel. Hiervan is 20.000 m² reguliere detailhandel en de overige 5.000 tot 10.000 m² grootschalige detailhandel. Het winkelcentrum in de Citadel krijgt Nijmegen-Noord, dat ongeveer 30.000 inwoners zal tellen, als verzorgingsgebied. Er zal worden begonnen met de bouw in 2014/2015. Er zullen

ook nog een tweetal kleinere buurtwinkelcentra worden gerealiseerd in Nijmegen-Noord. In Lent (Laauwik) wordt in 2011 gestart met de bouw van een supermarkt. In 2013 start men met de bouw van nieuwe woningen in GrootOosterhout, waarna in een later stadium een winkelcentruw wordt toegevoegd.

NIJMEGEN, Stationsomgeving De afgelopen jaren is vooral aan de oostzijde van het station Nijmegen geïnvesteerd omdat hier de ingang van het station ligt. Het spoor vormt nu nog een barrière tussen Nijmegen-West en het centrum. Op dit moment is de bereikbaarheid van het station vanaf de westzijde niet optimaal. De westkant heeft echter de mogelijkheid om zich te ontwikkelen tot een levendig gebied waar ruimte is voor vervoer, werk, onderwijs, winkelen, ontspanning en wonen. De gemeente vindt het belangrijk om te investeren in de westelijke spoorzone vanwege de komst van de stadsbrug en de ontwikkeling van het Waalfront. De gemeente, het ministerie VROM, Prorail en de NS hebben een mobiliteitsvisie en marktonderzoek opgesteld voor het hele gebied rondom het Centraal Station. Daarnaast wordt een stedenbouwkundig plan gemaakt. Op basis van de uitkomsten hiervan wordt besloten of en welke plannen worden uitgevoerd.

5.3 Trends Enkele trends die zich voordoen op de winkelmarkt zijn: • Het aantal single-brand en flagship stores zal naar verwachting verder toenemen. Steeds meer merken openen een eigen winkel om hun merk te profileren en naamsbekendheid te vergroten. Een aantal voorbeelden in de stadsregio zijn Tommy Hilfiger, Scotch&Soda, Nomad en Pandora, Mango en Esprit. • Een toename van het combineren van winkelen en leisure. Hiermee wordt meer het accent gelegd op de beleving van de consument tijdens het winkelen. Winkelen wordt geen doel maar een activiteit, funshoppen is de term die hierbij past. In plaats van slechts het verkopen van het product, nemen winkels steeds vaker de ‘belevingsfactor’ mee in hun winkelbeeld. Voorbeelden hiervan zijn single brand stores zoals Apple, Heineken, Nespresso en Rituals.

• Zakelijke dienstverlening wordt steeds vaker gecombineerd met detailhandel. Veel banken, verzekeraars et cetera willen als een vorm van service aan de klanten dichter bij de klant staan. Hiervoor gebruiken ze steeds vaker een winkelformule waardoor klanten gemakkelijk binnen kunnen lopen en zaken kunnen regelen. Voorbeelden hiervan zijn de SNS Bank en de ING Bank die zich in bankwinkels hebben gevestigd in de verschillende stadscentra. • Steeds meer producten worden online verkocht. Het aantal e-tailers groeit explosief. In 2011 zal naar schatting 10% meer omzet gemaakt worden in webshops dan in 2010. De verwachting is dat de onlineverkoop de komende jaren ieder jaar met 10% blijft groeien. Deze groei gaat ten koste van de fysieke winkels in de steden. De verwachting is dat winkeliers die in de toekomst het winkelen op internet en het winkelen in de fysieke winkels goed kunnen combineren, de winnaars van de toekomst zullen zijn. • Een trend is dat er op A1-locaties in deze tijden vaker outlet formules zijn te vinden. Wanneer panden tijdelijk leegstaan kunnen deze winkels er tijdelijk in. Outlet winkels zijn sterk afhankelijk van passantenstromen dus voor kortere perioden is het voor hen interessant om op A1-locaties te zitten. • Sociale Media worden steeds belangrijker omdat winkeliers via deze kanalen de doelgroep sneller en makkelijker kunnen bereiken. Tevens worden sociale media door consumenten gebruikt om onderling hun mening te geven over producten. Dit levert winkeliers natuurlijk een enorme hoeveelheid aan informatie op. In de (nabije) toekomst zullen retailers steeds meer gebruik gaan maken van sociale media en zullen deze sociale netwerken bepalend zijn voor het succes van retailers.

H5 - WINKELMARKT

|

51

Sociaal-economische ontwikkelingen Bedrijfsruimten en Bedrijventerreinen

6

STIJGINGEN/DALINGEN INDICATOREN UITGEEFBARE VOORRAAD

STADSREGIO

AANBOD

OPNAME

UITGIFTE

+20,5%

+2,1%

-50,5%

-21,3%

293 ha

572.402 m2**

141.000 m2**

14 ha

-15,9%

+4,2%

+34,8

-51,8%

11.600 ha*

9.100.000 m2**

2.500.000 m2**

575 ha*

LANDELIJK

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING , VOORLOPIGE CIJFERS S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN ,P ROVINCIE G ELDERLAND , FGH B ANK * 1 JANUARI 2010 | ** B IJ DE LANDELIJKE CIJFERS GELDT EEN ONDERGRENS VAN 750 M 2, BIJ DE CIJFERS VAN DE STADSREGIO GELDT EEN ONDERGRENS VAN 500 M ².

52

|


Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft allereerst het aanbod en de opname van bedrijfsruimte in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Vervolgens wordt beschreven wat er in 2010 is gebeurd op het gebied van de bedrijventerreinen. Hierin komen cijfers aan bod over de uitgeefbare voorraad, de uitgifte van bedrijventerreinen in 2010 en tot slot de plannen en ontwikkelingen op dit gebied. Ter afsluiting wordt het toekomstperspectief van de bedrijfsruimtemarkt geschetst aan de hand van de huidige trends.

6.1 Aanbod en opname bedrijfsruimte De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt toont dezelfde tendens als de kantorenmarkt. Bekend is dat de bedrijfsruimtemarkt met een vertraging van circa anderhalf tot 3 jaar reageert op de economische ontwikkelingen. Het landelijke aanbod is ten opzichte van een jaar geleden met 4,2% gestegen, waarmee het aanbodniveau uitkomt op 9,1 miljoen vierkante meter. Leegstand is in de bedrijfsruimtemarkt moeilijk te bepalen, maar de verhouding tussen het aanbod en de voorraad bedrijfsruimte neemt zeer licht toe. Over heel 2010 is landelijk 34,8% meer bedrijfsruimte opgenomen dan in 2009. In totaal werd circa 2,5 miljoen vierkante meter aan de markt onttrokken. Een belangrijke ontwikkeling die afgelopen jaar is ingezet, is de accentverschuiving van ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen naar herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.

6.2 Stadsregio 6.2.1 Aanbod In 2010 is het aanbod van bedrijfsruimte in de stadsregio met circa 2% gestegen. Daarentegen is de opname gedaald (zie paragraaf 6.2.2) waardoor het verschil tussen aanbod en opname groter is geworden. Met name het deelgebied Overbetuwe laat een buitenproportionele stijging noteren voor wat betreft het aanbod. Dit kan worden verklaard door het feit dat een gedeelte van de voormalige Bloemenveiling in Huissen (gemeente Lingewaard) in 2010 wederom aan de markt is toegevoegd. In het overgrote deel van de Stadsregio Arnhem Nijmegen is een daling van het aanbodniveau geconstateerd, alleen in deelgebied

Overbetuwe niet. In zijn totaliteit komt dit neer op een kleine stijging van het aanbodniveau in de stadsregio. Op een aantal plaatsen in de regio hebben nieuwe ontwikkelingen geleid tot onttrekkingen aan het aanbod. Nijmegen is bijvoorbeeld begonnen met de voorbereidingen van de aanleg van de nieuwe Stadsbrug, de transformatie van het Waalfront tot woonwerkgebied en de herinrichting van het bedrijventerrein Noord- en Oostkanaalhavens. Door deze gebiedsontwikkelingen moesten de daar gevestigde bedrijven op zoek naar andere werklocaties. De laatste bedrijven zijn inmiddels verhuisd naar andere bedrijventerreinen. Zo zijn Machinefabriek de Boer en Swartjes Transport vanuit het ontwikkelingsgebied naar Bijsterhuizen verhuisd. Iedere regio kent haar eigen problematiek en de oorzaken van de leegstand zijn verschillend. Wat de regio’s gemeen hebben, is dat de financiële crisis de al aanwezige problemen verder aan de oppervlakte heeft gebracht of heeft verergerd. Zo heeft de logistieke sector te maken gehad met een forse terugslag. We zien ook dat de uitgifte van bedrijventerreinen is teruggelopen. Eén van de oorzaken ligt in het feit dat ondernemers moeite hebben om de financiering rond te krijgen. Tevens zien we dat ontwikkelaars te kampen hebben met langdurige leegstand; zij kiezen er vervolgens voor om bouwplannen uit te stellen. Veelvoorkomend is ook dat bedrijven eerder geneigd zijn bedrijfsruimte te huren, dan zelf grond te kopen en een nieuw bedrijfspand te bouwen. Wanneer bedrijven toch uit moeten breiden dan kiezen zij er eerder voor om op de bestaande locatie uit te breiden. In Nijmegen heeft bijvoorbeeld Synthon ervoor gekozen om op de huidige locatie uit te breiden.

6.2.2 Opname In 2010 heeft de stadsregionale bedrijfsruimtemarkt wat betreft opname een forse teruggang laten zien in vergelijking met 2009. Waar in 2009 nog 285.000 vierkante meter bedrijfsruimte werd opgenomen, werd er in 2010 de helft minder bedrijfsruimte opgenomen. Per saldo is het opnameniveau op de bedrijfsruimtemarkt weer terug op het niveau van 2008. Met name het opnameniveau in de deelgebieden De Liemers en Overbetuwe is enorm gedaald.

H6 - BEDRIJFSRUIMTEN EN BEDRIJVENTERREINEN

|

53

Rozendaal

Rheden INDELING STADSREGIO IN DEELGEBIEDEN

Arnhem

Doesburg

Renkum

Veluwezoom Liemers Overbetuwe Zuidwaal

Zevenaar West ervoort Duiven

Overbetuwe

Montferland Lingewaard Rijnwaarden

Beuningen Ubbergen Millingen aan de Rijn

Nijmegen Wijchen Groesbeek Heumen

Voor Overbetuwe moet echter een kanttekening worden geplaatst: hier heeft in 2009 een grote transactie (75.500 m²) plaatsgevonden die een wat vertekend beeld geeft. Zonder deze transactie daalde het opnameniveau met eenderde ten opzichte van 2009. In deelgebied Zuidwaal is de daling van het opnameniveau het kleinst, hier is in 2010 nog 91.100 vierkante meter bedrijfsruimte opgenomen, maar dit is wel een daling van ruim 11% ten opzichte van 2009.

Mook en Middelaar

Dit betekent dat er extra financiële middelen beschikbaar zijn gekomen deze bedrijventerreinen te herstructureren en beter in de markt te zetten. Belangrijk onderdeel van de herstructurering van Mercuriuspark is de verplaatsing van bedrijven naar onder andere bedrijventerrein Bijsterhuizen.

Bedrijfsruimtemarktratio De grootste transacties in de Stadsregio Arnhem Nijmegen hebben plaatsgevonden in het deelgebied Zuidwaal. In vergelijking met de andere deelgebieden is Zuidwaal koploper wat betreft de opname van bedrijfsruimten (91.110 m²), op afstand gevolgd door De Liemers waar in 2010 ruim 28.000 m² bedrijfsruimte door de markt is opgenomen. In deelgebied Zuidwaal is het masterplan A73zone van kracht waarin herstructurering van Mercuriuspark (de herstructurering van een deel van Noord- en Oostkanaalhavens) en Revitalisering Wijchen Oost zijn opgenomen. Beide terreinen zijn door het ministerie van Economische Zaken aangewezen als topproject. A ANBOD

IN DE

Deelgebied

S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN

De bedrijfsruimtemarktratio is in 2010 uitgekomen op 25%. Deze ratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en de opname van bedrijfsmatig vastgoed. Alle opnames van het jaar worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod aan het eind van het jaar. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. In 2010 is de kloof tussen aanbod en opname in beperkte mate groter geworden. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat 2 uitzonderlijk grote transacties buiten beschouwing zijn gelaten in de bedrijfsruimtemarktratio van 2009.

ONDERVERDEELD NAAR DEELGEBIED ,

(2006-2011)

1-1-2006

1-1-2007

1-1-2008

1-1-2009

1-1-2010

1-1-2011

Liemers

52.224

79.176

66.958

114.255

117.988

111.627

% t.o.v. 1-1-2010 -5,4%

Overbetuwe

56.485

63.661

55.796

65.151

53.770

129.165

140,2%

56.899

41.158

26.302

63.783

70.385

54.710

-22,3%

Zuidwaal

245.652

218.697

245.526

286.684

318.679

276.900

-13,1%

Totaal

372.052

411.260

402.692

394.582

529.873

560.822

5,8%

Veluwezoom

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING ,

O PNAME

IN DE

Deelgebied

S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN

ONDERVERDEELD NAAR DEELGEBIED ,

2005

2006

2007

2008

2009

2010

24.035

17.474

51.389

40.186

70.500

28.114

-60,1%

6.053

30.817

10.608

17.691

85.818

6.940

-91,9%

Veluwezoom

17.649

30.961

33.668

10.999

25.639

14.836

-42,1%

Zuidwaal

42.228

71.293

106.802

67.860

103.146

91.110

-11,7%

Totaal

89.965

150.545

202.467

136.736

285.103

141.000

-50,5%

Liemers Overbetuwe


54

|

(2005-2010)


% t.o.v. 2009

T OP 5 T RANSACTIES

BEDRIJFSRUIMTE REGIO

N IJMEGEN , 2010

1 Oriënt Plaza

Zuidwaal

15.700 m²

2 Langeveld Sleegers

Zuidwaal

13.000 m²

3 Machinefabriek de Boer

Zuidwaal

13.000 m²

4 Kuehne + Nagel Logistics

Zuidwaal

9.000 m²

5 Bouten Nederland

Zuidwaal

7.000 m²


T OP 5 T RANSACTIES

BEDRIJFSRUIMTE REGIO

1 Carlisle Europe BV

A RNHEM , 2010

Liemers

4.355 m²

2 Ferox Solutions

Liemers

2.775 m²

3 Euro Events

Liemers

2.220 m²

4 Cito Benelux BV

Liemers

2.040 m²

5 Bopita

Overbetuwe

2.000 m²

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING .

B EDRIJFSRUIMTEMARKTRATIO 2005

2006

2007

2008

2009

Stadsregio

24

37

50

26

28

2010 25

Nederland

33

33

45

36

21

22*

B RON : S TRIJBOSCH T HUNNISSEN R ESEARCH , MVGM B EDRIJFSHUISVESTING , * DE LANDELIJKE CIJFERS HANTEREN EEN ONDERGRENS VAN 750 M 2, DE CIJFERS VAN DE S TADSREGIO HANTEREN EEN ONDERGRENS 500 M ².

VAN

6.3 Uitgifte bedrijventerreinen en uitgeefbare voorraad De uitgifte van bedrijventerreinen in de stadsregio heeft de dalende lijn van 2009 in 2010 doorgezet. Volgens de voorlopige cijfers van de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de cijfers van de Provincie Gelderland is er in totaal 14 ha uitgegeven, dit is een daling van circa 21% ten opzichte van 2009. In de Overbetuwe (5,1 ha) en Zuidwaal (3,7 ha) is in 2010 het meest uitgegeven. Het overig deel van circa 5,2 ha werd uitgegeven in De Liemers (2,9 ha) en Veluwezoom (2,3 ha). Daarmee is de verdeling van de totale uitgifte over de deelgebieden van de stadsregio ietwat veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Met name in het deelgebied De Liemers is er een sterke daling ingezet sinds 2008 (-88%). De afname concentreerde zich vooral in de deelgebieden De Liemers (-57,3%) en Zuidwaal (-45,6%). De daling van

de uitgifte van bedrijventerreinen is in 2008 al ingezet. In het algemeen kan de financiële crisis worden aangewezen als oorzaak hiervan. Bedrijven hadden, zoals eerder aangegeven, minder behoefte aan uitbreidingsruimte, stelden plannen uit vanwege de onzekere toekomst of kregen de financiering niet rond. In Overbetuwe en Veluwezoom is de uitgifte van bedrijventerreinen weer terug op het niveau van voor de financiële crisis. Een vergelijking van de uitgifte van bedrijventerreinen met Nederland als geheel kan niet worden gemaakt, omdat de benodigde nationale gegevens nog niet beschikbaar zijn. De totale hoeveelheid uitgeefbaar bedrijventerrein per 1 januari 2011 bedroeg volgens de voorlopige cijfers van de Stadsregio Arnhem Nijmegen 293 ha (300 ha inclusief gemeente Montferland) Dit betreft terstond (bouwrijp) uitgeefbaar aanbod en niet-terstond (nog niet bouwrijp) aanbod van bedrijventerreinen. Een (groot) deel van het aanbod was eind 2010 te vinden in De Liemers (82 ha exclusief gemeente Montferland 7 ha) en Overbetuwe (121 ha). In Zuidwaal bedroeg het terstond en niet-terstond uitgeefbare aanbod 46 ha en in Veluwezoom 44 ha. Een groot deel van het aanbod was te vinden in Zevenaar (BusinessPark 7Poort), Nijmegen (Bijsterhuizen) en een aantal terreinen in Arnhem, Duiven, Lingewaard en Overbetuwe (Park15).

6.4 Toekomstige plannen en ontwikkelingen Het Regionaal Programma Bedrijventerreinen (RPB) is een ‘dynamisch’ document dat is opgesteld onder regie van de Stadsregio Arnhem Nijmegen in samenwerking met de gemeenten. Het doel van het RPB is het realiseren van voldoende kwalitatieve ruimte voor bedrijfsontwikkeling en het voorkomen van overaanbod en leegstand. Realiseren van dit doel wordt bewerkstelligd door op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen in te zetten op de volgende punten: zorgvuldig ruimtegebruik, intensivering, fasering, profilering/segmentering, kwaliteit en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. In de stadsregio is er sprake van 3 subregio’s: de A12-zone, A15-zone en de A73-zone. In het RPB wordt het volgende per subregio weergegeven: de afstemming van de vraag en het aanbod, het juiste bedrijf op de juiste plaats, de


|

55

grondprijssystematiek, de herstructurering, zorgvuldig ruimtegebruik. De instrumenten hiervoor zijn de monitoring, de SER-ladder en de wegwijzer duurzaamheid. De SER-ladder betekent dat eerst ontwikkeling op de huidige locaties wordt gestimuleerd. Als dit niet mogelijk is, moet er worden uitgeweken naar bestaande locaties in de subregio. Is ook deze optie niet haalbaar, dan kan er naar een nieuwe locatie gezocht worden teneinde die te ontwikkelen. Iedere 2 jaar wordt het RPB geactualiseerd.

of deze status blijft gehandhaafd of dat de plannen moeten worden ontwikkeld.

OVERBETUWE, Park15 Grenzend aan de A15 bij Oosterhout zal op termijn een bedrijventerrein van circa 85 ha netto worden ontwikkeld. Park15 krijgt een bovenregionale functie en de ambitie is dat het een voorbeeld voor de rest van Nederland wordt op het gebied van nieuwe, duurzame bedrijfslocaties. Wanneer in de toekomst de A15 wordt doorgetrokken naar de A12 bij Zevenaar, ligt Park15 aan een directe verkeersas tussen Rotterdam en het Ruhrgebied in Duitsland. De aanvang van de realisatie van dit project wacht nog op de goedkeuring van het bestemmingsplan. De verwachting is dat hier in de tweede helft van 2011 meer duidelijkheid over is; er loopt nog een procedure bij de Raad van State. Bedrijventerrein De Grift komt na 2015 tot ontwikkeling.

De herstructurering van bedrijventerreinen heeft een hoge prioriteit, zowel landelijk als in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Door herstructurering ontstaat er namelijk ruimte voor nieuwe bedrijven en voor bedrijven die op de huidige locatie willen uitbreiden. Tevens wordt door herstructurering de continuïteit van bedrijventerreinen en van de bedrijven gewaarborgd op de langere termijn, waardoor het niet nodig is dat bedrijven zich naar andere, nabij gelegen terreinen verplaatsen. In het Provinciaal Herstructureringsplan (PHP) en het RPB is een inventarisatie van de herstructureringsprojecten opgenomen zoals hieronder weergegeven.

NIJMEGEN, WIJCHEN EN BEUNINGEN, A73 zone Tussen Nijmegen, Wijchen en Beuningen in ligt, goed ontsloten door de A73, bedrijventerrein Bijsterhuizen. Bijsterhuizen is met 240 ha bruto en 166 ha netto het grootste bedrijventerrein van Gelderland. Hier vindt momenteel de laatste fase van realisatie en uitgifte plaats; er is nog circa 25 ha uitgeefbare grond. In de A73-zone neemt de herstructurering van een gedeelte van de Noorden Oostkanaalhavens (Mercuriuspark) en bedrijventerrein Wijchen-Oost een belangrijke plaats in. Het ministerie van Economische Zaken heeft beide bedrijventerreinen samen met Westkanaaldijk/De Sluis uitgeroepen tot Topproject voor herstructurering. Hierdoor kwamen extra financiële middelen beschikbaar voor de herstructurering van deze gebieden. De verwachting is dat de revitalisering van

Door het RPB is het geplande overaanbod met ruim 300 ha afgenomen. Er is nu nagenoeg overeenstemming tussen vraag en aanbod tot 2025. Er kunnen nog plannen worden ontwikkeld in Arnhem (Koningspleij Noord), Duiven (Seingraaf), Westervoort (Het Ambacht V), Overbetuwe (eerste fase Aamse Plas), Nijmegen (De Grift), Groesbeek (eerste fase Hulsbeek), Heumen (Sluispoort) en Ubbergen (Lieskens Wengs). De andere plannen worden on-hold gezet, wat betekent dat voor die plannen elke 2 jaar op grond van de monitoring en de SER-ladder wordt bepaald

U ITGIFTE

IN HECTARES PER DEELGEBIED IN

2008, 2009

EN

2010 ( INCLUSIEF

OPTIES )

Deelgebied

2008*

2009*

2010**

% t.o.v. 2009

Liemers ***

14,1

6,8

2,9

-57,3%

Overbetuwe

5,6

2,8

5,1

82,1%

2,3

1,4

2,3

64,3%

Zuidwaal

12,9

6,8

3,7

-45,6%

Totaal

34,9

17,8

14,0

-21,3%

Veluwezoom

B RON : P ROVINCIE G ELDERLAND , IBIS 2010 * C IJFERS 2008

56

|

EN

2009 IBIS ** C IJFERS 2010 RPB S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN *** I NCLUSIEF G EMEENTE M ONTFERLAND ,


CIJFERS GEMEENTE

M ONTFERLAND

VAN DE

P ROVINCIE G ELDERLAND

Z ONE A15, A73

EN

A12

B RON : D E S TADSREGIO A RNHEM N IJMEGEN

bedrijventerrein Wijchen-Oost (Bijsterhuizen) in 2011 wordt afgerond.

feit dat Arnhem EMT in haar Economische Agenda tot een van de speerpunten heeft benoemd.

NIJMEGEN, Novio Tech Campus

6.5 Trends

De gemeente Nijmegen, NXP Semiconductors en Ontwikkelingsmaatschappij Oost NV werken samen aan de ontwikkeling van een nieuw technologisch bedrijvenpark: Novio Tech Innovation Center Nijmegen. De komende 30 jaar wordt daartoe bedrijventerrein Winkelsteeg herontwikkeld tot een aantrekkelijke, toekomstgerichte werklocatie voor hoogtechnologische en kennisintensieve bedrijven. Binnen 5 jaar vinden de eerste ontwikkelingen plaats in een gebied van ongeveer 10 ha, dat deels toebehoort aan NXP Semiconductors en deels aan de gemeente. Het gebouw ‘M’ (7.000 m2) op het terrein van NXP wordt een bedrijfsverzamelgebouw met bijzondere faciliteiten voor innovatieve bedrijvigheid, waaronder cleanrooms. Op termijn is er al ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Novio Tech Innovation Center Nijmegen moet een broedplaats worden voor innovatieve bedrijvigheid op het snijvlak van high tech en gezondheidszorg.

ARNHEM, Kleefse Waard / Koningspleij Noord In het gebied tussen de Westervoortsedijk, Pleyroute en de Nieuwe Haven is het bestaande industrieterrein geherstructureerd en wordt het bedrijventerrein uitgebreid met Koningspleij Noord. De combinatie van bestaande industriële bebouwing en nieuwbouw maakt het tot een dynamisch gebied. De ruimte op het bedrijventerrein is exclusief gereserveerd voor (innovatieve) bedrijven in de Energie- en Milieutechnologie (EMT). Dit sluit aan bij het

Enkele trends op de markt voor bedrijfsruimten en bedrijventerreinen zijn: • De bedrijventerreinenmarkt is in de toekomst meer gericht op herstructurering van bestaande terreinen dan op ontwikkeling van nieuw aanbod; • De ontwikkeling van nieuwe terreinen zal steeds meer in relatie worden gebracht met het voorkomen van overprogrammering; • Marktpartijen krijgen een actievere rol op de bedrijventerreinenmarkt. In deze trend van verzakelijking van deze markt, naar Brits model, zullen bedrijvenparken vaker door een ontwikkelaar/belegger worden gerealiseerd, die er vervolgens individuele bedrijfsruimten gaat verhuren. Deze verzakelijking die ook het beheer van het park betreft, is nog niet gebruikelijk in Nederland waar het eerder traditie is dat de eigenaar meestal ook de gebruiker is; • Toename van verzoeken om andere functies te realiseren dan de functies die gebruikelijk zijn op bedrijfsterreinen. Het gaat hier met name om kantoorfuncties, detailhandelvormen, leisure (sportscholen, kinderspeelparadijzen) en maatschappelijke/zorg functies (tandartsen, kinderopvang).


|

57

Het Nieuwe Werken

7

58

|


“it is not the strongest of the species that survives, nor the most intelligent, but the one most responsive to change.” Charles Darwin

Inleiding Als we de organisatieliteratuur mogen geloven, hebben de klassieke, hiërarchische organisatievormen hun langste tijd gehad. Met name in de kantoren verandert de structurering van het werkproces en dat heeft gevolgen voor de vastgoedmarkt. Met de jongste organisatietrend Het Nieuwe Werken (HNW) doet zich een nieuwe realiteit op de vastgoedmarkt voor: bedrijven die minder of anders ingedeelde kantoorruimte nodig hebben omdat hun werknemers tijden plaatsonafhankelijk werken, waartoe ze zijn uitgerust met diverse mobiele ict-faciliteiten.

Medewerkers hebben meer verantwoordelijkheid en zelfsturing, managers sturen op output en het kantoor is ingericht als ontmoetingsplek voor een grote variëteit aan contactmomenten met collega’s, managers en klanten. Speciaal voor deze editie van De Vastgoedrapportage is een gebruikersenquête onder ruim 250 bedrijven in de Stadsregio Arnhem Nijmegen gehouden over hun kijk op HNW, wat zij hiervan voor de toekomst verwachten en wat de gevolgen kunnen zijn voor de kantorenmarkt in de stadsregio. De resultaten van de enquête worden in paragraaf 7.2 gepresenteerd. Maar eerst komt in paragraaf 7.1 aan de orde wat HNW precies inhoudt.

H7 - HET NIEUWE WERKEN

|

59

7.1 Het Nieuwe Werken, een vorm van sociale innovatie Het Nieuwe Werken is een containerbegrip dat veelal gebruikt wordt om de verschillende initiatieven op het gebied van sociale innovatie te benoemen. De Sociaal Economische Raad (SER) gebruikt de volgende omschrijving: “Het systematisch verbeteren van de manier van werken in organisaties”. F IGUUR 1: D E

VERSCHILLEN TUSSEN HET ‘ OUDE EN HET NIEUWE WERKEN ’ EN TUSSEN TRADITIONELE EN NIEUWE ORGANISATIEVORMEN

“Het Oude Werken”

“Het Nieuwe Werken”

Traditionele organisatievorm

Nieuwe organisatievorm

Focus op input

Focus op output

Doelformulering

Top-down

Decentraal

Werken op basis van opdrachten

Werken op basis van verantwoordelijkheden

Macht

Geconcentreerd op 1 plek

Verspreid over organisatie

Vastgestelde werkplek en werktijden

Werken waar en wanneer het schikt

Omvang van bedrijfsonderdelen

Groot

Klein

Uniforme arbeidsrelaties en veel regelingen

Maatwerk en variëteit in arbeidsrelaties ofwel I-deals

Functie van leiderschap

Command en control

Richting geven, conflict management

Vrijheid

Controle op aanwezigheid

Organisatievisie

Opgelegd

Ontstaat spontaan

Proces centraal

Mens centraal

Structuur

Formele hiërarchie

Team en werkgroepstructuren

De mens is vervangbaar

De mens is een kritische productiefactor

Grenzen

Duidelijk aangeven, duurzaam

Permeabel, fuzzy

Uniformiteit, geslotenheid, vaste lijnen en controle

Pluriformiteit, transparantie, flexibiliteit en vertrouwen

Doelstelling

Betrouwbaarheid, repliceerbaarheid

Flexibiliteit

Werk en privé gescheiden

Werk en privé lopen meer door elkaar

Regulering

Verticaal

Horizontaal

Functionele verbinding met organisatie

Bredere ruilrelatie: persoonlijke doelen sluiten aan bij collectieve ambitie (Missie, organisatie doelen, waarden, normen)

Activa en middelen

Aan specifieke Onafhankelijk van eenheden gekoppeld eenheid; gedeeld

Nuchtere kijk op het werk

Werken mag leuk zijn en moet voldoening opleveren

Roldefinitie

Gespecialiseerd, helder

Generiek, fuzzy

Directe communicatie van persoon tot persoon, eindpunt is bekend.

Naast directe communicatie veel broadcasting; uitzenden zonder te weten wie ontvanger is (Twitter, wiki’s etc.)

Onzekerheid

Proberen het te absorberen

Proberen zich hieraan aan te passen

Synchrone communicatie, zender wacht op ontvanger

Asynchrone communicatie, ontvanger onderbreekt zender

Rechten en plichten

Permanent toegewezen

Tijdelijk toegewezen

Integriteit

Op regels gebaseerd

Op relaties gebaseerd

Motivatie

Efficiency

Innovatie

B RON : WJ R EDDIN (2011), H ET N IEUWE W ERKEN

60

|

HNW is niets anders dan een nieuwe, slimme manier om het werk te organiseren met het doel efficiënter te zijn. Het boek ‘Het Nieuwe Werken ontrafeld’ (Ruurd Baane e.a., 2010) laat het verschil tussen de oude, traditionele manier van werken en HNW treffend zien in Figuur 1.

ONTRAFELD

(2010)


Flexibele arbeidsrelaties

Tijd en plaatsonafhankelijk werken

Sturen op resultaat

F IGUUR 2: V IER

PRINCIPES VAN

H ET N IEUWE W ERKEN

B RON : B RIGHT & C OMPANY , 2010

Op dit moment kennen veel organisaties een traditionele organisatievorm en dito manier van werken; de kenmerken ervan staan genoemd in Figuur 1. Hoewel de traditionele organisatievorm zeker zijn nut heeft in een specifieke bedrijfscontext, is het de vraag of die organisatievorm anno 2011 voor het merendeel van de organisaties nog steeds een passend model is. De economische, technologische en maatschappelijke veranderingen van nu hebben nieuwe organisatievormen en manieren van werken doen ontstaan gebaseerd op vrijheid, eigen regelruimte, zelfsturing, vertrouwen, innovatie en flexibiliteit. Dat is ook waar HNW voor staat. Matthieu Weggeman, hoogleraar in Eindhoven en specialist in kennismanagement en innovatiemanagement zegt: “Professionals hebben geen sturing nodig, maar concrete afspraken over projecten en resultaten. Ze willen voortdurend feedback. Bovendien willen ze afgerekend worden op output in plaats van controle op aanwezigheid, planning et cetera!” (Hooiveld, 2009)

Vrije toegang tot kennis, ervaring en informatie en vrij gebruik daarvan

Vier werkprincipes Volgens Bright & Company (2010) zijn 4 werkprincipes (Figuur 2) kenmerkend voor organisaties die optimaal zijn toegerust op de nieuwe realiteit: • medewerkers zijn in staat onafhankelijk van tijd en plaats te werken; • de organisatie stuurt haar medewerkers consequent aan op resultaat; • medewerkers hebben vrije toegang tot kennis, ervaringen en ideeen, waarvan ze vrij gebruik kunnen maken; • er zijn flexibele arbeidsrelaties tussen werkgever en werknemer die tot uitdrukking komen in verschillende contractvormen. Hieronder volgt een toelichting van de 4 principes.

Tijd- en plaatsonafhankelijk werken Het kantoor is één van de werkplekken van de werknemer. Maar het is niet meer per definitie de belangrijkste werkplek. Waar en wanneer hij het meest productief is, dat bepaalt de werknemer in belangrijke mate zelf. Dit kan thuis zijn, op kantoor, in het café of in de trein, als het werk maar afkomt. Dat vraagt om een moderne ICTinfrastructuur en faciliteiten als laptops, smartphones en videoconferencingsystemen. HNW en ICT zijn dus onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat grote groepen medewerkers dankzij de ict-technologie zelf kunnen bepalen waar en wanneer zij hun taken uitvoeren, betekent dat zij een betere balans tussen werk en privé kunnen creëren. Dat maakt werknemers productiever, bespaart reiskosten en vraagt minder kantoorruimte die bovendien anders is ingericht. Hier zit het organisatiebelang. Als je de huidige werkomgeving in Nederland vergelijkt met die van 25 tot 30 jaar geleden, dan springen de verschillen onmiddellijk in het oog. De klassieke, analoge wereld is vrijwel volledig vervangen door een nieuwe digitale werkomgeving, met internet en e-mail als drijvende krachten. Volgens Verbeek-Van Angelen (2010) vertaalt HNW zich meestal in een flexibel werkplekconcept, waarbij niet de mens maar de werkprocessen centraal staan. De verschillende werkplektypen die uiteindelijk worden aangeboden in de werkomgeving, sluiten aan bij deze profielen, maar stuiten op weerstand van de medewerkers. Zij staan wantrouwend tegenover flexibel werken en vinden dat de nieuwe werkomgeving niet voldoet om optimaal H7 - HET NIEUWE WERKEN

|

61

te kunnen functioneren. Werkplekconcepten in het kader van tijden locatie-ongebonden werken met activiteitenprofielen als grondlegger en kijken naar wat medewerkers doen. In een passende werkomgeving faciliteren deze concepten de werkprocessen; ze voorzien ook in een goede technische en fysieke omgeving. Er is alleen geen aandacht voor hóe mensen hun werk uitvoeren: “Aan de mentale omgeving wordt voorbijgegaan. De mentale omgeving is een vertaling van de invloed van human resource management op de werkplek. Het is enerzijds een weerspiegeling van de cultuur van de organisatie. Anderzijds is het een vertaling van de competenties, capaciteiten en het gedrag van de medewerkers, die samenkomen in de persoonlijke voorkeurswerkstijl van werknemers. Er moet een juiste balans ontstaan tussen de technische, fysieke en de mentale omgeving om de juiste werkplek te creëren.” (Verbeek-Van Angelen, 2010)

Sturen op resultaat Het feit dat medewerkers minder op kantoor zijn, vermindert voor de manager hun ‘zichtbaarheid’. Daarom worden er met medewerkers concrete afspraken gemaakt over de te behalen resultaten. Er wordt dus niet meer op aanwezigheid gestuurd maar vooral op ‘output’. Niet het bedrijfsproces staat centraal, maar de mens en de manier waarop hij zijn resultaten kan realiseren. In goed overleg wordt bepaald hoeveel vrijheid een medewerker daarin wil, teneinde zich te kunnen aanpassen aan HNW. De rol van de manager verandert hierdoor van controleren naar coachen en inspireren op afstand, maar zonder het zicht op de afgesproken resultaten te verliezen. Medewerkers krijgen zo een grotere verantwoordelijkheid, kunnen op deze manier met meer autonomie werken en dat stimuleert weer de ontwikkeling van hun inzicht en professionaliteit. Het idee hierachter is dat medewerkers productiever zijn wanneer ze meer direct betrokken zijn bij het besluitvormingsproces.

62

|


Vrije toegang tot kennis, ervaring en informatie en vrij gebruik ervan De ICT-infrastructuur maakt vrije toegang tot kennis en informatie mogelijk. Doel is onder meer dat die door medewerkers onderling wordt gedeeld. Ook gebruik maken van elkaars ervaring en kwaliteiten wordt gestimuleerd, digitaal maar ook op kantoor. Er vinden in HNW veel meer verschillende interacties tussen medewerkers plaats. Daarom is het kantoor ook ingericht volgens nieuwe concepten die de verschillende interacties mogelijk maken: algemene ruimtes met werkplekken, woonkamers, café-achtige ruimtes, stilteplekken en overlegruimtes. Dit bevordert de creativiteit en zorgt ervoor dat kennis, expertise en ideeën makkelijker productief kunnen worden gemaakt. Resultaat is een ‘plattere’ organisatie waarin meer saamhorigheid en betrokkenheid bij het bedrijf wordt ervaren. Medewerkers hebben meer plezier in hun werk en dat heeft weer een positieve uitwerking op de kwaliteit van het werk. Uit onderzoek blijkt ook dat 61% van de medewerkers gelukkiger wordt van HNW (Koenen e.a., 2010).

Flexibele arbeidsrelaties HNW gaat uit van een volwassen arbeidsrelatie tussen werkgever en werknemer. Doordat medewerkers flexibiler ingezet kunnen worden, kunnen flexibeler arbeidscontracten worden gesloten. Er kunnen arbeidsvoorwaarden in worden opgenomen die beter zijn afgestemd op de persoonlijke levensstijl en –fase van de medewerkers. De beloning zal meer direct gekoppeld zijn aan de waarde van de eigen bijdrage of die van het team waarvan de medewerker deel uitmaakt. De achterliggende gedachte is dat dit de medewerker uitnodigt zich meer als een ‘ondernemer’ op te stellen. Omdat de medewerker een rendement op zijn investering verwacht en dit rendement fluctueert, brengt dit een flexibele beloning met zich mee. Deze flexibiliteit van de medewerker en van het contract prikkelt de medewerker om een positieve(re) bijdrage te leveren aan zijn of haar (team)prestaties.

7.1.2 Conclusie HNW is een samenspel tussen de 4 werkprincipes: tijden plaatsonafhankelijk werken, sturen van medewerkers op resultaat, vrije toegang tot en gebruik van kennis, en flexibele arbeidsrelaties. Medewerkers bepalen zelf waar en wanneer ze werken. Medewerkers maken concrete afspraken met de managers over het te leveren eindresultaat. Medewerkers kunnen altijd en overal beschikken over informatie die zij nodig hebben. Medewerkers zijn in een groot aantal organisaties flexibel inzetbaar en worden naar rato van de bijdrage aan de (team)prestatie beloond. Medewerkers ontwikkelen de competentie ondernemendheid. Kortom de medewerkers staan centraal en niet het proces.

7.2.1 Resultaten Thuiswerken Uit het onderzoek blijkft dat meer dan de helft van de ondervraagden al gebruik maakt van de mogelijkheid om thuis te werken. De dienstensector en de overheidssector lopen wat dit betreft voorop. In beide sectoren maakt 70% van de ondervraagden organisaties al van deze mogelijkheid gebruik. Bij bijna de helft (45%) van alle bedrijven die al bekend zijn met de principes van het HNW, maakt een kwart van de medewerkers gebruik van de mogelijkheid om thuis te werken. Bij ruim de helft (52%) van de kleine bedrijven (1-9 werknemers) maakt het merendeel van de medewerkers van die mogelijkheid gebruik.

7.2 Gebruikersenquête Uit allerlei studies blijkt dat HNW op termijn leidt tot een daling van de behoefte aan kantoorruime per werknemer. Dat betekent dat de kantorenmarkt in Nederland in de toekomst in omvang zal afnemen, ook in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Maar HNW betekent ook dat gebruikers andere eisen gaan stellen aan hun werkruimte. Denk aan nieuwe kantoorconcepten, andere locaties en meer flexibiliteit in huurcontracten. HNW zou er wel eens voor kunnen zorgen dat de kantorenmarkt er op termijn heel anders uit gaat zien. Naar een deel van de bestaande kantoren zal er straks geen vraag meer zijn, maar de trend biedt nieuwe kansen. De vastgoedmarkt zal zich altijd blijven vernieuwen op basis van veranderende behoeften van gebruikers en nieuwe vastgoedconcepten.

Hoeveel procent van de werknemers maakt gebruik van de mogelijkheid om thuis te werken?

Naar die gebruikersbehoefte in de stadsregio hebben wij voor deze thema-editie van De Vastgoedrapportage onderzoek gedaan onder 250 bedrijven. Wat is hun kijk op HNW, wat zijn hun verwachtingen rond kantoor- en bedrijfsruimtes op de regionale vastgoedmarkt in het algemeen en was is hun behoefte aan kantoor- en bedrijfsruimte in het bijzonder?

Als we een onderverdeling maken naar sectoren, wordt duidelijk dat er bij 57% van de organisaties in de dienstensector meer dan driekwart van de medewerkers wel eens thuiswerkt. In de sector industrie liggen deze verhoudingen anders. In het merendeel van de organisaties maakt maximaal een kwart van de medewerkers van de mogelijkheid gebruik om thuis te werken. Thuiswerken wordt door de helft van de bedrijven in de dienstensector ook als beste alternatief gezien voor de traditionele aanwezigheid op kantoor. Het bedrijfsverzamelgebouw (31%) wordt door de ondervraagde bedrijven uit de dienstensector op de tweede plaats gezet. Voor de middelgrote bedrijven (21%) geldt dat nieuwe vergaderformules zoals Seats2meet als

80

diensten

70

industrie

60

overheid

50 40 30 20 10 0

tot 25%

25-50%

50-75%

meer dan 75%


|

63

interessant alternatief concept worden gezien. Belangrijk voor ruim een derde van de ondervraagde bedrijven is daarbij, dat deze alternatieve formules een goede ICTinfrastructuur bieden; voor een kwart van de ondervraagden is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer een belangrijk aspect.

Effecten De effecten van HNW op de huisvesting zijn tot nu toe beperkt. Ongeveer 18% van de kleine en middelgrote bedrijven geeft aan dat zij door toedoen van HNW minder vierkante meters in gebruik hebben. Het merendeel van de ondervraagden ziet nog geen effecten van HNW op de Welke alternatieven typen werklocaties zullen het meest succesvol worden?

huisvesting. Een mogelijke verklaring kan zijn dat organisaties gebonden zijn aan (lang)lopende huurcontracten die geen mogelijkheden bieden reductie van het gehuurde vloeroppervlak. Wij verwachten dat de effecten op grote schaal pas in de komende jaren merkbaar zullen worden, omdat veel HNW-projecten nog maar recentelijk zijn opgestart.

Stimuleren HNW Er is een aantal belangrijke redenen waarom bedrijven en organisaties HNW stimuleren. Voor bijna 80% van de ondervraagde kleine bedrijven die al volgens HNWprincipes werken, is efficienter werken een van de belangrijkste drijfveren. Een ruime meerderheid van de middelgrote bedrijven deelt deze mening. Nog eens 31% van de middelgrote bedrijven neemt efficienter werken mee in het keuzeproces rond HNW.

thuis koffiecorner bedrijfsverzamelgebouw cafe bibliotheek locatie in de buitenlucht (bv. park) nieuwe vergaderformules (bv. Seats2meet)

kleine bedrijven middelgrote bedrijven 0

10

20

30

40

50

60

Welke locationele aspecten zijn het meest belangrijk voor het succes van kantoorconcepten die zich richten op Het Nieuwe Werken?

HNW heeft in meerdere opzichten een positieve invloed op het milieu. Denk hierbij aan: lagere CO2-uitstoot, minder benodigd vloeroppervlak, lagere energiekosten, minder woonwerkverkeer (daling van de autokilometers) et cetera. Voor ruim een derde van de kleine bedrijven is zorg voor het milieu een belangrijke reden voor HNW. Bij de middelgrote bedrijven die al volgens HNW-principes werken, is dat een kwart. Ruim de helft van de ondervraagde middelgrote bedrijven geeft aan milieu enigszins belangrijk te vinden. Wat zijn de effecten van Het Nieuwe Werken op de huisvesting tot nu toe?

nabijheid van voorzieningen geen effecten bereikbaarheid met het ov minder vierkante meters

nabijheid van het stedelijk centrum congestievrije aansluiting op de hoofdtransportassen

meer vierkante meters

aanwezigheid telecommunicatiemiddelen (bv. WiFi)

kleine bedrijven kleine bedrijven middelgrote bedrijven

goede voorwaarden voor gebruik van de fiets

0

64

|

5

10

15

20

25

30

35


weet niet

middelgrote bedrijven 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Het terugdringen van ziekteverzuim speelt een grotere rol bij middelgrote bedrijven dan bij kleine bedrijven in de keuze voor het stimuleren van HNW. Ongeveer 17% van de kleine bedrijven geeft aan dit belangrijk te vinden. Voor de middelgrote bedrijven geldt dat 40% een lager ziekteverzuim een belangrijke drijfveer vindt voor het stimuleren van HNW. Uit onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt, dat mensen die een hoge mate van zelfstandigheid in hun werk hebben, zich minder vaak ziek melden dan hun collega’s. Hoe meer autonomie, hoe lager het ziekteverzuim. Voor bijna 60% van de kleine bedrijven is het behoud van personeel geen reden om HNW te stimuleren. De middelgrote bedrijven daarentegen vinden het behouden van personeel wel degelijk een belangrijke reden om HNW in te voeren. Ruim 55% van de ondervraagden middelgrote bedrijven deelt deze mening. Kortere reistijden is voor ruim 60% van alle ondervraagden bedrijven eveneens een belangrijke reden om HNW te stimuleren. HNW brengt een vermindering van de reisbewegingen van medewerkers met zich mee. Als er gereisd moet worden, biedt HNW de mogelijkheid files en spitstijden te mijden. Vermindering van de huisvestingskosten is voor bijna 40% van alle ondervraagde bedrijven en organisaties een belangrijke reden om HNW te stimuleren. Vermindering van de huisvestingskosten wordt vooral verwezenlijkt met nieuwe, efficiënter werkplekconcepten. Ter illustratie: bij KPN moest de invoering van HNW leiden tot een omvangrijke inkrimping van het aantal kantoren en van het gebruik van het aantal vierkante meters per persoon. KPN heeft momenteel een vermindering van de huisvestingsgebonden kosten met 30% bereikt. Het gemiddelde ruimtegebruik is teruggebracht tot 6,2 m2 nuttige ruimte per persoon (Twynstra Gudde, 2010). Tot slot wordt een betere balans tussen werk en prive door 71% van de kleine bedrijven als belangrijk ervaren in de keuze om HNW te stimuleren. Dit geldt ook voor ruim 50% van de middelgrote bedrijven. Ongeveer 40% van de middelgrote bedrijven vindt een betere balans tussen werk en prive enigszins belangrijk en neemt dit dan ook mee in de overwegingen.

Wat zijn de belangrijkste redenen dat bedrijven en organisaties Het Nieuwe Werken stimuleren? E FFICIENTER

WERKEN

belangrijk

enigszins belangrijk

Kleine bedrijven

B ETER

Middelgrote bedrijven

VOOR HET MILIEU

belangrijk


Kleine bedrijven

L AGER

niet belangrijk

niet belangrijk


ZIEKTEVERZUIM

belangrijk


Kleine bedrijven

niet belangrijk



|

65

Niet stimuleren HNW Onderzoek van TNS Nipo toont aan, dat flexibel kunnen werken voor meer dan de helft van de werkende Nederlanders een belangrijke of doorslaggevende voorwaarde is bij het zoeken naar een nieuwe baan. Andersom: ook om personeel vast te houden blijkt flexibel werken B EHOUD

PERSONEEL

belangrijk


Kleine bedrijven

K ORTERE

niet belangrijk


REISTIJDEN

belangrijk


Kleine bedrijven

niet belangrijk


H UISVESTINGSKOSTEN belangrijk

|

Uit het gebruikersonderzoek blijkt dat er 3 belangrijke redenen voor bedrijven en organisaties zijn om niet volgens HNW principe te werken. Ten eerste is dat de ongeschiktheid ervoor van het type werk. Zowel kleine bedrijven (40%) als middelgrote bedrijven (60%) geven dit aan. De tweede reden om niet te kiezen voor HNW wordt genoemd door kleine bedrijven: er vinden minder sponB ETERE


Kleine bedrijven

66

belangrijk. Als dat niet mogelijk is, ziet een kwart van de mensen dat als reden om misschien op zoek te gaan naar een andere baan. ‘De organisatie die geen mogelijkheden biedt voor flexibel werken, krijgt geen nieuw talent’, is dan de harde maar logische conclusie. Er zijn overigens altijd organisaties en sectoren waarop de principes van HNW niet van toepassing zijn. Denk bijvoorbeeld aan de hulpdiensten, ziekenhuizen, de bouw, de detailhandel. Sommige bedrijven en organisaties geven aan bezwaar te hebben tegen HNW. Men noemt bijvoorbeeld dat het gezin en de sociale activiteiten er juist meer onder zouden lijden, in plaats van minder. Doordat mensen geïsoleerd werken, vaak ook ’s avonds, lopen ze een verhoogd risico op een burnout, zo stelt dr. Pascale Peters van de Radboud Universiteit te Nijmegen in een van haar onderzoeken. Werknemers hebben bij het HNW minder formele verplichtingen. Maar de aanwezigheid op kantoor heeft ook veel ‘verborgen’ voordelen. Een stimulerende omgeving en teamwork dagen werknemers bijvoorbeeld uit om zich te ontwikkelen. Volgens recent promotie-onderzoek van arbeids- en organisatiepsychologe Etty Wielenga-Meijer is het gevaar van te veel vrijheid dat de leercurve van de werknemer daalt.

niet belangrijk



BALANS TUSSEN WERK EN PRIVÉ

belangrijk


Kleine bedrijven

niet belangrijk


Wat zijn de belangrijkste redenen dat bedrijven en organisaties niet volgens Het Nieuwe Werken principe werken? isolement, minder spontane ontmoetingen

kleine bedrijven middelgrote bedrijven

werkplek van onvoldoende kwaliteit grotere kan op stress door onduidelijke afspraken vermenging werk/prive fiscale aspecten additionele ICT- en inrichtingskosten ARBO wetgeving niet geschikt voor organisatie (bv. soort werkzaamheden) anders

0

10

20

tane ontmoetingen plaats, denken ze, en medewerkers lopen de kans in een isolement te raken. Uit een ander onderzoek blijkt dat voor 63 procent van de werknemers het missen van de collega’s een reden is om niet thuis te werken. Ook het zelf niet ‘zichtbaar’ zijn voor collega’s, wordt door velen als onprettig ervaren. Tot slot geldt voor de kleine bedrijven (14%) en voor de middelgrote bedrijven (9%) de vermenging van werk en privé als een negatief gevolg van HNW. Uit onderzoek van het Platform voor de InformatieSamenleving (ECP-EPN) blijkt dat een groot deel van de werknemers buiten reguliere arbeidstijden bereikbaar is voor collega’s via telefoon en e-mail. Dit kan leiden tot vergaande vermenging van werk en privé. Zo vindt 10% dat het privéleven eronder lijdt en voelt een kwart zich onrustig als hij buiten reguliere werktijd onbereikbaar is. De emotionele betrokkenheid van de medewerkers bij het werk heeft tot gevolg dat het werk continu een rol speelt in hun leven.

Toekomstverwachting De toekomstverwachting omtrent HNW is voor zowel de kleine als de middelgrote bedrijven positief. Een deel van de ondervraagde bedrijven verwacht een verdere uitbreiding van HNW binnen de organisatie. Voor ruim driekwart van de kleine bedrijven en ruim 60% van de middelgrote bedrijven geldt echter, dat zij verwachten dat HNW en de invloed ervan op de organisatie gelijk blijft. De

30

40

50

60

bedrijven in de dienstensector zijn positiever wat betreft de toekomstverwachting omtrent HNWen de invloed ervan op de organisatie. Ongeveer een derde van de bedrijven in dienstensector ziet HNW in de toekomst van meer betekenis worden voor hun organisatie. De industrie (77%) daarentegen verwacht dat de invloed van HNW binnen de organisatie nihil blijft. Met betrekking tot de huisvesting voorziet ruim 80% van alle ondervraagden tot circa 10% te kunnen besparen op de huisvesting. Volgens Henk Seij, directeur van kantoorhuisvestingsspecialist Desenco, kunnen bedrijven zelfs tot wel 30% besparen op hun huisvesting. Uit onderzoek van Twynstra Gudde blijkt dat de huisvestingsgebonden kosten per persoon met 25-30% per jaar kunnen dalen vanwege de lagere benodigde kantooroppervlakte per persoon in HNW-kantooromgevingen. Kleine bedrijven (41%) verwachten ook dat de indeling van kantoren gaat veranderen, met name de kantoortuinen zullen volgens hen minder interessant worden. De middelgrote bedrijven (48%) verwachten dat het kamerkantoor (1-3 werkplekken) minder interessant wordt.

7.2.2 Conclusie Wat kunnen we uit de gebruikersenquête nu afleiden ten aanzien van de kantoren- en bedrijfshuisvestingsmarkt in de regio Arnhem-Nijmegen?


|

67

Ten eerste: de invloed van HNW binnen de organisatie van bedrijven zal de komende jaren toe gaan nemen. HNW kan bedrijven in de komende jaren een besparing opleveren van circa 10% op de totale huisvestingslasten. Ter illustratie: de gemiddelde gerealiseerde huurprijs voor kantoorruimte in de stadsregio is circa 140 euro per m2 per jaar. Voor een gemiddelde kantoorgebruiker met 1.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) in gebruik, betekent dit een jaarlijkse huursom van €140.000,-. Bij een vraaguitval van 10% wordt de huidige gehuurde oppervlakte teruggebracht tot 900 m2. Derhalve levert dit een jaarlijkse besparing op van €14.000,- op alleen de huurlasten; naar rato zullen ook de overige huisvestingslasten dalen. Bij gebruikers met omvangrijkere kantoorruimten hebben we het over aanzienlijk grotere besparingen.

Wat is de toekomstverwachting omtrent Het Nieuwe Werken binnen bedrijven en organisaties?

stijging

blijft gelijk

Kleine bedrijven

daling


100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

daling blijft gelijk stijging

diensten

68

|

industrie

overheid


Hoeveel procent denken bedrijven en organisaties te kunnen besparen op de huisvestingskosten als gevolg van het nieuwe werken?

100

kleine bedrijven middelgrote bedrijven

80 60 40 20 0

0-10%

10-25%

25-50%

meer dan 50%

Het tweede belangrijk aspect wordt gevormd door de veranderingen in vestigingsplaatseisen van bedrijven. We kunnen op basis van het gebruikersonderzoek concluderen dat voor kantoorhoudende bedrijven een aantal argumenten steeds belangrijker wordt bij de keuze van een nieuwe vestiging in de stadsregio. Die argumenten zijn: de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de aansluiting op het hoofdwegennetwerk, het aanbod van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte, de nabijheid van voorzieningen en de aanwezigheid van telecommunicatiemiddelen (bijvoorbeeld glasvezel benodigd voor een goede ICT-infrastructuur). Locaties zoals Nijmegen Zuid, Nijmegen Centrum en Arnhem Centrum voorzien hierin; hier liggen dus kansen. Deze locaties zullen zich daarom naar alle waarschijnlijkheid steeds beter positioneren en zich gaan onderscheiden van de overige locaties in de stadsregio. Nieuwe vergaderformules, die in dit onderzoek als een van de beste alternatieven worden beschouwd, zijn veelal gevestigd op de genoemde locaties. De verwachting is dat zij steeds meer van betekenis worden op de kantorenmarkt. Daarnaast is de verwachting dat er meer vraag ontstaat naar nieuwe, kleinschalige plekken waar ZZP-ers kunnen werken en waar mensen elkaar zakelijk kunnen ontmoeten. Het traditionele kantoor met een lage bezettingsgraad en een inrichting met kamers aan gangen, met scheidingswanden et cetera zal aan belang inboeten. Wél past hierbij een nuancering: hoewel we een verschuiving

kantoren op monofunctionele kantoorlocaties, die nu leegstaan of de komende jaren leeg komen te staan, zal niet meer worden opgenomen door de markt. Oorzaak is dat ze niet meer voldoen aan de belangrijkste locationele aspecten, zoals bereikbaarheid met het openbaar vervoer, nabijheid van voorzieningen en gedegen telecommunicatiemiddelen. Ook is de indeling van deze kantoren niet flexibel. Gevreesd moet worden dat voor dit deel van de kantoren transformatie en herstructurering onvermijdelijk is – een ontwikkeling die op de hele Nederlandse kantorenmarkt zichtbaar is. HNW is daar niet de oorzaak van, maar draagt er wel aan bij. Positief is dat er tegelijkertijd nieuwe kansen voor kantoorontwikkelingen op binnenstedelijke locaties ontstaan. Het gaat dan deels om nieuwe concepten: kleinschalig, flexibiliteit in huurvoorwaarden, gezamenlijke voorzieningen, in een stedelijke omgeving. naar nieuwe kantoorconcepten verwachten, is de vraag daarnaar nog relatief klein. Het onderzoek laat zien dat het merendeel van de kantoorhoudende organisaties tevreden is met hun huidige kantoor en de locatie waar ze gevestigd zijn. De derde conclusie luidt, dat een groot gedeelte van de bedrijven in de stadsregio al gebruik maakt van flexplekken. Deze bedrijven verwachten ook dat HNW in de toekomst belangrijker wordt voor de organisatie, onder andere om personeel aan te trekken. Kamerkantoren en kantoortuinen worden minder interessant. Tegenwoordig hebben werknemers meerdere taken uit te voeren en werken ze meer samen. Dit vereist een aanpassing van de ‘oude’ kantoorinrichting met een juiste balans tussen (flex)werkplekken, vergaderruimtes, ontmoetingsplekken en plekken waar projectwerk uitgevoerd kan worden. Kortom: plekken die geschikt zijn voor de vele verschillende activiteiten van werknemers. We verwachten dat veel bedrijven die fysieke aanpassingen op de huidige vestiging kunnen uitvoeren. Als vierde conclusie noemen we de veranderende vraag naar kantoorruimte die naar verwachting consequenties heeft voor de leegstaande kantoorruimte in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. De leegstand bedroeg in 2010 circa 200.000 vierkante meter kantoorruimte. Een deel van de


|

69

Bijlage 1 Bronnenlijst

Websites

• Arcadis, De stand van zaken in planning en uitgifte van

www.AFM.nl

werklocaties op 1 januari 2010 en de uitgifte in 2009, december

www.arnhem.nl

2010

www.arnhemcentraal.nu

• Baane, R. & Houtkamp,P. & Knotter, M. (2010) Het nieuwe werken ontrafeld; over Bricks, Bytes & Behavior”, Van Gorcum, 2010 • Blauw Research en GfK Retail & Technology, Thuiswinkel Markt Monitor 2010-2, maart 2011 • Direct Wonen Nederland, Huurmarktrapport Nederland, oktober 2010 • Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars, Sprekende Cijfers, februari 2011

www.bedrijvenlocaties.nl www.cbs.nl www.coolregion.nl www.directwonen.nl www.europadecentraal.nl www.gelderland.nl www.hetnieuwewerkendoejezelf.nl www.kadaster.nl

• FGH Bank, Vastgoedbericht 2011

www.lisa.nl

• Gemeente Arnhem, Arnhemse Woonagenda 2011-2015

www.locatus.nl

conceptversie, maart 2011 • Gemeente Nijmegen, Directie Grondgebied, Afdeling Bouwen & Wonen, Wonen Leeft!; Woonvisie Nijmegen 2009-2020, april 2009 • Gemeente Nijmegen, Directie Grondgebied; Afdeling Bouwen & Wonen,Woningmarktverkenning Nijmegen 2010-2020, maart 2011 • Hooiveld, A (2009) Het Nieuwe Werken: over Werknemer 2.0, geraadpleegd op 25 januari 2011. • Koenen, B. Vieira, V. Verhue, D. (2010) Nederland klaar voor het Nieuwe Werken; onderzoek in het kader van de ‘week van het

www.nieuwsbank.nl www.nijmegen.nl www.nvb-bouw.nl www.nvm.nl www.propertynl.com www.slimopweg.info www.vastgoedjournaal.nl www.vastgoedmarkt.nl www.woonnieuws.nl

Nieuwe Werken’, oktober 2010 • Locatus, Retail Facts Nederland, 2010

Begrippenlijst

• NVM, Structurele leegstand van kantoren; een analyse van het probleem en de mogelijke oplossingen, 2010 • NVM, Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt, februari 2011 • NVM, Stand van zaken Nederlandse markt voor bedrijfsruimte, maart 2011 • NVM, Leegstand op Nederlandse bedrijventerreinen, 2010 • Provincie Gelderland, Provinciale Werkgelegenheidsenquête Gelderland, 2010 • Provincie Gelderland, Bureau Economisch Onderzoek, Provinciale Economische Verkenning 2010-2015, maart 2010 • Provincie Gelderland, Bureau Economisch Onderzoek; Afdeling Economische Zaken,Hedenmorgen 2006-2040, januari 2006 • Stadsregio Arnhem Nijmegen, EPO conceptversie, juni 2009 • Stadsregio Arnhem Nijmegen, Mobiliteitsaanpak conceptversie, februari 2011 • Stadsregio Arnhem Nijmegen, Verstedelijkingsvisie conceptversie, februari 2011 • Stadsregio Arnhem Nijmegen, Masterplan openbaar vervoer 20082020, februari 2008 • Stadsregio Arnhem Nijmegen; Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, Ondernemerschapsmonitor 2010, februari 2011 • Strijbosch Thunissen Makelaars, Retailscan Arnhem, december 2010 • Twynstra Gudde, Nationaal Kantorenmarkt Onderzoek 2010; De economische crisis voorbij?, 2010 • Verbeek-Angelen, F. van (2010) Het nieuwe werken; niet alleen wat, maar ook hoe, FMI, volume 11, 2010

70

|


De begrippenlijst behorende bij deze rapportage is terug te vinden op www.devastgoedrapportage.nl

Bijlage 2 Onderzoeksverantwoording

Totstandkoming

Het basiscijfermateriaal dat ten grondslag ligt aan de

De Vastgoedrapportage 2011 is tot stand gekomen door samen-

Vastgoedrapportage 2011, is afkomstig uit gemeentelijk

werking van de partners van de Vastgoedrapportage, onder

en provinciale bronnen en uit databestanden van MVGM

algehele coördinatie van de Stadsregio Arnhem Nijmegen.

Bedrijfshuisvesting en Strijbosch Thunnissen Makelaars. Het onderzoek vond plaats in samenwerking met: Voor het hoofdstuk over de woningmarkt werd gebruik gemaakt van cijfermateriaal van de Nederlandse Vereniging van Makelaars

Mevrouw J. van Rensch en mevrouw F. Rademaker

in onroerende goederen (NVM) betreffende het aanbod, de

Stadsregio Arnhem Nijmegen

vraagprijs en de verkooptijd. Tevens is gebruik gemaakt van kaart- en databestanden van het Kadaster betreffende het aantal

De heren J.H. Vogelaar, M.S. Kalverla en S.G.A.H. Roelofs

woningtransacties en de gemiddelde verkoopprijs. Voor de huur-

Strijbosch Thunissen Makelaars

woningmarkt werd gebruik gemaakt van tekst- en cijfermateriaal van stichting Enserve. Deze stichting verzorgt voor 15 woningcor-

De heer J.C. Stroet

poraties in de stadsregio onder andere de woonruimteverdeling.

MVGM Bedrijfshuisvesting

Enserve beschikt over cijfers betreffende circa 85.000 huurwoningen in de stadsregio en heeft een dekking van 90% van de wonin-

Mevrouw L. Eijkhout en de heer B. Verhoef

gen in de sociale (huur)sector; al deze woningen zijn in bezit

Gemeente Nijmegen

van de bij Enserve aangesloten woningcorporaties. Daarnaast is gebruik gemaakt van cijfermateriaal van het Centraal Bureau

De heer A.F.W. Verschuren

voor de Statistiek, PropertyNL, Vastgoedmarkt.nl, de Stadsregio

Gemeente Arnhem

Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland. In de tabellen en grafieken wordt verwezen naar de onderliggende bronnen.

De heer E. Van der Krabben Radboud Universiteit Nijmegen

Onderzoeksverantwoording gebruikers enquête

De heer F.P.H. Aalbers Radboud Universiteit Nijmegen

Het onderzoek is via een online enquête uitgevoerd, waarbij gebruik is gemaakt van de tools en data van de Kamer van

De heer W.H. Willemsen

Koophandel Centraal Gelderland.

Kadaster de auteur: dhr. F. Aalbers

De online enquête is per e-mail verzonden en bedrijven hebben de mogelijkheid gehad deze digitale enquête vanaf 4 februari tot en

De heer H. Van Dijk

met 25 februari in te vullen.

Enserve

In totaal hebben 261 respondenten aan het onderzoek meegedaan. Het betrof een a-selecte steekproef uit alle bij de Kamer

De heer P. Belo

van Koophandel Centraal Gelderland ingeschreven bedrijven en

Kamer van Koophandel Centraal Gelderland

organisaties, waarbij rekening is gehouden met een goede verdeling over de sectoren waarin bedrijven actief zijn, de omvang en de vestigingsplaatsen van de bedrijven. De gegevens ten behoeve van De Vastgoedrapportage 2011 zijn met de grootst mogelijke zorgvuldigheid verzameld. Hierbij is een zo compleet mogelijke dekking van de markt nagestreefd. Desondanks stellen wij kritische kanttekeningen zeer op prijs.

Bovenste rij (vlnr): Jolanda van Rensch, Michele Kalverla, Sjoerd Roelofs, Lizzy Eijkhout, Toon Verschuren, Hans Stroet. Onderste rij (vlnr): Francien Rademaker, Corine Janssen, Frank Aalbers.

BIJLAGE 2

|

71

Bijlage 3

- Presentatie Participanten 2011

Gemeente Arnhem

Altijd Nijmegen: bouwen aan de toekomst

Naast een groeiende, verantwoorde en duurzame economie kiest Arnhem voor een sterke sociale samenhang met volop kansen voor het individu. Met de komst van de Hogesnelheidslijn (HSL), het World Trade Center Arnhem Nijmegen en het volop in ontwikkeling zijnde Arnhem Centraal-gebied vormt Arnhem een belangrijke schakel in het Europees netwerk van economisch sterke regio’s. Arnhem benadrukt in economisch opzicht de kansen voor de clusters energie- en milieutechnologie en mode en vormgeving. De stad wil haar sterke positie in zakelijke dienstverlening, toerisme en vrije tijd en zorg en welzijn verder versterken. Ook zet Arnhem aan de hand van haar citymarketingcampagne ‘Made in Arnhem’ sterk in op de marketing van de stad. ‘Made in Arnhem’ benadrukt uiteraard ook dat het om zaken gaat die uit de stad zelf voortkomen of er plaatsvinden. Daarbij ligt het accent niet alleen op Arnhem als bron van toonaangevende vernieuwingen en creatieve inspiratie, maar vooral ook op Arnhem als groene stad. Deze unieke Arnhemse kwaliteiten worden mede via de stadsmarketingcampagne uitgedragen. Bekende Arnhemse bedrijven en instellingen als ArtEZ, Burgers’ Zoo, Introdans, het Museum voor Moderne Kunst Arnhem en GelreDome ondersteunen de campagne dan ook. Als ambassadeurs van Arnhem als stad én van onze citymarketingcampagne dragen deze bedrijven en instellingen enkele van de bijzondere dingen die Arnhem te bieden heeft uit. Dingen waar de stad trots op mag zijn en die we nog meer mogen uitdragen. De groene stad Arnhem is een bron van toonaangevende vernieuwing en creatieve inspiratie!

Nijmegen is de oudste stad van Nederland. Gelegen op een heuvelrug aan de oevers van de Waal, was de stad 2000 jaar geleden al voor de Romeinen een bijzondere vestigingsplaats. Nu nog trekt de stad met haar Bourgondische sfeer mensen van over de hele wereld. Nijmegen is een innovatieve kennisstad met een aantrekkelijk aanbod aan cultuur, bedrijvigheid, opleidingen, winkels, horeca, natuurgebieden en evenementen. De stad is trots op de geschiedenis, maar bouwt met allerlei ontwikkelingsprojecten aan haar toekomst. Nijmegen telt ruim 160.000 inwoners. Om alle Nijmegenaren en ondernemers in de stad geschikte leef-, woon- en bedrijfsruimte te kunnen bieden, werkt Nijmegen aan een aantal grote ruimtelijke projecten onder het motto ‘Nijmegen omarmt de Waal’. In dat kader wordt aan de noordoever van de Waal gebouwd aan het nieuwe stadsdeel Nijmegen-Noord, waar tot 2020 bijna 12.000 woningen worden gerealiseerd. Ook komt daar een centrumgebied (met woningen, voorzieningen, winkels en kantoren), bedrijventerreinen, een water- en recreatiegebied, sportterreinen, scholen en wegen. Een tweede stadsbrug over de Waal zorgt in de toekomst voor een extra verbinding tussen Noord en Zuid; met een dijkteruglegging bij Lent ontstaat bij hoog water meer ruimte voor de rivier. Op de zuidoever, in Nijmegen-West, staat het Waalfront gepland: een nieuwe, spraakmakende en inspirerende stadswijk aan de Waal, met woningen, voorzieningen, openbare ruimte en een plek aan de rivier waar iedereen kan recreëren. Ook in het stadscentrum staat de tijd niet stil: centrale locaties als Plein 1944, de Hessenberg en de Ringstraten blijven de komende jaren in ontwikkeling.

Gemeente Arnhem Afdeling Economische Zaken Postbus 99 6800 AB ARNHEM

De oudste stad van Nederland bouwt aan haar toekomst.

Tel. (026) 377 34 53

Altijd Nijmegen.

Fax (026) 377 34 50 Internet: www.arnhem.nl

Gemeente Nijmegen Directie Wijk en Stad, Ontwikkelingsbedrijf Postbus 9105, 6500 HG Nijmegen Tel. (024) 329 94 93 Fax (024) 329 96 10 Internet: www.nijmegen.nl

72

|


MVGM

Strijbosch Thunnissen Makelaars (Arnhem-Nijmegen)

MVGM bestaat uit de bedrijfsonderdelen MVGM Vastgoedmanagement, MVGM Bedrijfshuisvesting en MVGM Vastgoedtaxaties. Met meer dan 500 medewerkers en vanuit 20 kantoren ondersteunt MVGM eigenaren van en investeerders in vastgoed in de breedte bij hun exploitatie- en huisvestingsvraagstukken.

Strijbosch Thunnissen Makelaars is een full-service makelaarskantoor met een team van hoog opgeleide specialisten. Met kantoren in Arnhem-Noord, Arnhem-Zuid, Beuningen en Nijmegen is Strijbosch Thunnissen Makelaars uitgegroeid tot een regionale marktleider in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Tevens is Strijbosch Thunnissen Makelaars landelijk aangesloten bij een samenwerkingsverband van 13 regionale marktleiders in Nederland genaamd Dynamis. Strijbosch Thunnissen Makelaars kenmerkt zich door haar enthousiaste aanpak, kennis en innovatie. Strijbosch Thunnissen Makelaars heeft circa 40 medewerkers: woningmakelaars, bedrijfsmakelaars, nieuwbouwmakelaars, hypotheek- en verzekeringsadviseurs, vastgoedmanagers, taxateurs & consultants.

MVGM Vastgoedmanagement werkt in opdracht van particuliere en institutionele beleggers zoals verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, bedrijven en overheidsinstellingen. MVGM heeft als grootste vastgoedbeheerder van Nederland 50.000 woningen, meer dan 2 miljoen vierkante meter bedrijfsruimten en kantoren, een ruime anderhalf miljoen vierkante meter winkelruimte, 40.000 eenheden VvE en tal van andere projecten in beheer. MVGM Bedrijfshuisvesting en MVGM Vastgoedtaxaties behoren al jaren tot de top van de vastgoedsector in Nederland en combineren een sterk landelijk netwerk met zeer uitgebreide kennis van zowel de lokale als de regionale vastgoedmarkt. Hierdoor is MVGM Bedrijfshuisvesting uitstekend op de hoogte waar vraag en aanbod zich bevinden.

Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat 27 Postbus 588 6800 AN ARNHEM Tel. (026) 355 21 00 Fax. (026) 355 21 01

MVGM Vastgoedtaxaties verzorgt voor uiteenlopende opdrachtgevers een grote verscheidenheid aan taxaties van kantoren, winkels, bedrijfsruimten of bijzondere objecten, leeg of in gebruik. MVGM Vastgoedtaxaties werkt voor de meeste institutionele beleggers, de banken en financiers, voor woningcorporaties, ondernemers, DGA’s, maar ook voor verzekeringsmaatschappijen, overheden en overheidsinstanties.

E-mail: [email protected] Internet: www.stmakelaars.nl Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel 22 Postbus 1005 6501 BA NIJMEGEN Tel. (024) 365 10 10

Eind 2010 is het certificaat ‘Regulated by RICS’ verkregen, de allerhoogste integriteitstandaard van bedrijfsvoering in de vastgoedbranche. Het is een unieke bevestiging van professionaliteit en vertrouwen.

Fax. (024) 365 10 20 E-mail: [email protected] Internet: www.stmakelaars.nl

MVGM Bedrijfshuisvesting Arnhem Mr. E.N. van Kleffensstraat 4 6842 CV Arnhem Postbus 4100 6803 EC Arnhem Tel. (026) 400 11 88 Fax. (026) 400 11 80 E-mail: [email protected] Internet: www.mvgm.nl

BIJLAGE 3

|

73

Radboud Universiteit Nijmegen

Stadsregio Arnhem Nijmegen

Radboud Universiteit Nijmegen: één in weten

De Stadsregio Arnhem Nijmegen is een samenwerkingsverband van 20 gemeenten in het meest verstedelijkte deel van de provincie Gelderland. Samen vormen die gemeenten één van de 7 stadsregio’s: de belangrijkste stedelijke regio’s in Nederland. De Stadsregio Arnhem Nijmegen werkt namens en voor de regiogemeenten aan een aantrekkelijke, goed bereikbare en internationaal concurrerende regio. Samen met de twintig gemeenten in de stadsregio worden plannen ontwikkeld voor een betere bereikbaarheid, goed openbaar vervoer en een aantrekkelijke woon-, werken leefomgeving. De stadsregio vertaalt dit beleid in concrete uitvoeringsplannen en start of stimuleert de uitvoering ervan. Ook zet de stadsregio belangrijke zaken van bovenregionaal belang op de agenda van Den Haag en van Brussel. De stadsregio werkt veel samen met andere partijen. Met overheden, maar ook met maatschappelijke organisaties (van actiegroepen tot Kamer van Koophandel) en marktpartijen in de regio. Gezamenlijk wordt er gewerkt aan een aantrekkelijke regio voor inwoners, maar ook een aantrekkelijke regio voor bedrijven en instellingen. Het doel is ‘verbinden en faciliteren’ van uitvoeringskracht en de belangen behartigen van de volgende twintig stadsregiogemeenten:

De Radboud Universiteit Nijmegen werd in 1923 opgericht als Katholieke Universiteit Nijmegen. Op 1 september 2004 is de naam van de universiteit veranderd in Radboud Universiteit Nijmegen. De universiteit bevindt zich op het landgoed Heyendael. De universiteit en het Universitair Medisch Centrum St Radboud tellen zo’n 10.000 medewerkers en ruim 18.000 studenten. De Radboud Universiteit Nijmegen is een studentgerichte onderzoeksuniversiteit. De universiteit is een instelling waar uitwisseling en overdracht van kennis centraal staan en wetenschappers communiceren met collega’s over de hele wereld. Kenmerkend zijn de onderlinge samenwerking en de vele dwarsverbanden. Het onderwijs vindt vooral plaats in kleine groepen, waarin studenten en docenten persoonlijk en intensief contact met elkaar hebben.

Radboud Universiteit Nijmegen Comeniuslaan 4 6525 HP Nijmegen Postbus 9102 6500 HC Nijmegen Tel. (024) 361 61 61

Arnhem Beuningen Doesburg Duiven Groesbeek Heumen Lingewaard Millingen aan de Rijn Montferland Mook en Middelaar

Nijmegen Overbetuwe Renkum Rheden Rozendaal Rijnwaarden Ubbergen Westervoort Wijchen Zevenaar

Stadsregio Arnhem Nijmegen Stationsplein 26 6512 AB Nijmegen Postbus 6578 6503 GB Nijmegen tel (024) 329 79 79 fax (024) 329 79 70 Email: [email protected] Internet: www.destadsregio.nl

74

|


Fax (024) 356 46 06 Internet: www.ru.nl

Colofon

Sponsors

De Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen is een gezamenlijke uitgave van de gemeente Arnhem, de gemeente Nijmegen, MVGM Bedrijfshuisvesting, Strijbosch Thunissen Makelaars, de Stadsregio Arnhem Nijmegen en de Radboud Universiteit Nijmegen.

De totstandkoming van De Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen 2011 werd mede mogelijk gemaakt door:

Coördinatie copywriting

J. van Rensch, Stadsregio Arnhem Nijmegen Eindredactie G. Schoot, Actorion Communicatie Begeleiding en ondersteuning C. Janssen, Actorion Communicatie

Dirkzwager advocaten en notarissen Heijmans Vastgoed B.V. regio Oost en Zuid FGH Bank N.V. Dura Vermeer Bouw Ede B.V. TCN Arnhems Buiten Giesbers Gebiedsontwikkeling (IJsseloord 2 en Park 15) Bouwfonds Ontwikkeling B.V. Regio Midden Art Effects, Vastgoedmarkt Hotel en Congrescentrum Papendal Bas Honcoop visuele communicatie bv Kamer van Koophandel Centraal Gelderland Het Kadaster Zakelijke Markt Gelderland.

Vormgeving en print Coers & Roest ontwerpers bno | drukkers, Arnhem

Fotografie Omslag: Fotografie Hans Morren vof Binnenzijde: Luuk van der Lee Fotografie

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk of fotokopie of op welke wijze dan ook zonder toestemming van de auteur (024 329 79 70).

Internet www.devastgoedrapportage.nl Oplage 50 exemplaren Verschijning Mei 2011

Een initiatief van:

Radboud Universiteit Nijmegen

COLOFON & SPONSORS

|

75

Voorwoord. Spirit, de nieuwe zekerheid

Recommend Documents