Voorwaardelijk openbaar bod tot aankoop van alle vastgoedcertificaten Immo-North Plaza door Banimmo 10 december 2007
Disclaimer
•
Kandidaat-beleggers worden verzocht zich een eigen mening te vormen over Banimmo en over de voorwaarden van het aanbod. Enige beslissing om in te gaan op het Aanbod mag uitsluitend zijn gebaseerd op de informatie opgenomen in dit Prospectus en niet op basis van deze presentatie. De houders van vastgoedcertificaten Immo-North Plaza worden bovendien verzocht om hun eigen adviseurs te raadplegen met betrekking tot de juridische, fiscale, economische, financiële en andere aspecten die gerelateerd zijn aan hun eventuele aanvaarding van het Aanbod. De houders van vastgoedcertificaten Immo-North Plaza nemen de eindverantwoordelijkheid met betrekking tot de analyse en beoordeling van de voordelen en risico’s die verbonden zijn aan de aanvaarding van het aanbod.
•
Niemand mag andere informatie geven of andere verklaringen afleggen over Banimmo dan deze vermeld in het Prospectus en niemand mag ervan uitgaan dat deze informatie of verklaringen door Banimmo werden toegestaan.
2
Agenda • • • • • • • • •
Kenmerken van het bod Beschrijving van het gebouw Immo-North Plaza Evolutie van de beurskoers Waardering van het gebouw Detail van de renovatiewerken Waardering van de certificaten Voordelen van het bod Beschikbaarheid van de documenten Foto’s van het gebouw Immo-North Plaza
3
Kenmerken van het bod •
Voorwaardelijk openbaar bod tot aankoop van alle 152.490 vastgoedcertificaten (coupon nr. 10 en volgende aangehecht) uitgegeven door Immo-North Plaza NV
•
Voorwaardelijk bod tot het bekomen van minstens 75% van alle certificaten waarbij de aanbieder kan afzien van deze voorwaarde
•
Aangeboden prijs van 169 € per certificaat
•
Kalender van het aanbod -
•
10 december 2007:
Opening van de aanvaardingsperiode en ter beschikking stelling van het prospectus 28 december 2007: Afsluiting van de aanvaardingsperiode van het aanbod 5 januari 2008: Publicatie van de resultaten van het aanbod 17 januari 2008: Betaling In geval van het verwerven van meer dan 90% van de certificaten, heropening van een tweede aanvaardingsperiode (van 18 tot 31 januari 2008)
Loketbank: ING België
4
Beschrijving van het gebouw ImmoNorth Plaza •
Immo-North Plaza NV eigenaar van het vastgoed gelegen aan de Koning Albert II-laan 9, 1210 Brussel (Noordwijk)
•
Gebouw opgeleverd in 1993
•
Gebouw met 13.630 m² kantooroppervlakte, 652 m² archiefruimte en 146 parkings
•
Waardering van het gebouw door de onafhankelijke vastgoedexpert van 39.95 miljoen in februari 2007 en van 37.825 miljoen in november 2007
•
Vertrek van een belangrijke huurder (Bank Card Company) op 31 maart 2007, waardoor extra 1.796 m² kantooroppervlakte vrijgekomen, of 13% van de totale kantooroppervlakte
•
Daling van de geschatte waarde over de laatste jaren :
•
Uitgiftedatum
December 2003
Februari 2005
Februari 2006
Februari 2007
November 2007
37.060.082 €
44.850.000 €
44.750.000 €
42.500.000 €
39.950.000 €
37.825.000 €
Daling van de uitgekeerde (netto) dividenden over de laatste jaren: 29/04/2002
30/04/2003
30/04/2004
28/04/2005
22/04/2006
30/04/2007
17,52 €
16,63 €
16,95 €
16,54 €
15,98 €
15,41 € 5
Beschrijving van het gebouw ImmoNorth Plaza •
Huurtoestand na het vertrek van Bank Card Company (op 31 maart 2007) : Huurder
Kantoor (m²)
Archieven (m²)
Parkings (#)
Begin huurcontract
Einde huurcontract
Eerstkomende opzegging
Regie der Gebouwen I
1.670
215
-
01/10/2001
30/09/2010
30/09/2010
Regie der Gebouwen II
1.320
-
10
01/04/2003
31/01/2010
31/01/2010
Fin-Force
7.904
215
81
01/11/2000
31/10/2009
31/10/2009
-
5
Andere Totaal verhuurd
10.894
430
96
Leegstand
2.736
222
50
Totaal gebouw
13.630
652
146
•
Leegstand van 2.736 m² kantooroppervlakte, of meer dan 20% van de totale kantooroppervlakte van het gebouw
•
Huurtoestand ongewijzigd sinds 31 maart 2007, ondanks de aanstelling van de belangrijkste vastgoedmakelaars
•
Geleidelijke verslechtering van de huurtoestand ook te wijten aan de veroudering van het gebouw (opgeleverd in 1993), aan de concurrentie van nieuwe gebouwen in de nabijheid, aan de degressiviteit van bepaalde huurinkomsten (bijvoorbeeld Fin-Force), aan de nadering van de vervaldagen van de contracten, enz.
•
Tegenover deze dubbele toestand, stelt de emittent geen actieve commercialisatiestrategie voor en 6 voorziet hij geen renovatie van het gebouw op korte termijn
Evolutie van de beurskoers Evolutie van de beurskoers en het volume van de certificaten sedert de uitgiftedatum* Volume (#)
Beurskoers (€)
2000 330 1800
310
1600
290
1400
270
1200
250
0 23 -o kt -0 7
130 ja n07
200
ja n06
150
ja n05
400
ja n04
170
ja n03
600
ja n02
190
ja n01
800
ja n00
210
ja n99
1000
26 -fe b98
230
•
Verslechtering van de huurtoestand ook zichtbaar in de evolutie van de beurskoers
•
Significante beurskoersdaling tussen uitgiftedatum (247,9 €) en dag voorafgaand aan de bekendmaking van het bod door Banimmo op 26 oktober 2007 (143,8 €)
•
Beperkte dagelijks verhandelde volume aan certificaten (tussen 39 et 138 certificaten in 2007) 7 * Bron: Bloomberg
Evolutie van de beurskoers Evolutie van de beurskoers van de vastgoedcertificaten Plejaden en Marcel Thiry * Plejaden
Beurskoers (€)
Marcel Thiry
7 t- 0 -o k
24
ja
n-
07
06 ja
nja
n-
05
04 ja
n-
03 ja
n-
02 ja
n-
01 nja
ja
n-
00
99 nja
26
-fe b
-9 8
330 310 290 270 250 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50
•
Zelfde koersdaling voor bepaalde andere vastgoedcertificaten (kantoor) met een belangrijke leegstand (Plejaden) of met hoog risico van leegstand (Marcel Thiry laan)
•
Huidige beurskoers lager dan uitgifteprijs te wijten aan: • • •
Tussentijdse terugbetalingen van het kapitaal van de vordering Veroudering van het gebouw Verslechtering van de huurtoestand
8 * Bron Bloomberg
Waardering van het gebouw •
Waardering van het gebouw gebaseerd op: Geschatte huurwaarde (GHW)
•
•
•
Geschatte huurwaarde van 2.516.820 € (huur van 170 €/m² voor de kantooroppervlakte)
•
Potentiële jaarlijkse huurinkomsten van 2.365.811 € op basis van een structurele huurleegstand van 6% gemiddeld per jaar (in lijn met Noordwijk*)
Potentiële jaarlijkse huurinkomsten
•
Kapitalisatievoet van 6,5% (in lijn met vergelijkbare transacties in de Noordwijk*)
Kapitalisatievoet
Investeringswaarde in nieuwe staat van 36.397.092 € ( in vergelijking met een waarde in huidige staat van onafhankelijke waardering van 37.825.000 € in november 2007) Renovatiewerken (450 €/m² exclusief BTW) nodig om het gebouw te herpositionneren en kosten gelinkt aan de leegstand moeten afgetrokken worden van deze waarde
Structurele huurleegsand
6% 2.365.811
6,50%
Investeringswaarde in nieuwe staat
36.397.092 €
Correcties voor te realiseren renovatiewerken
-7.421.535 €
Correctie voor commissies vastgoedmakelaars en huurleegstand Weerhouden investeringswaarde
•
2.516.820 €
-742.994 €
28.232.563 €
Weerhouden investeringswaarde van 28.232.563 €
9 * Bron: CBRE
Detail van de renovatiewerken •
Renovatiekosten gebaseerd op een prijs van 450 € (exclusief BTW) per m² kantooroppervlakte
•
Kost noodzakelijk voor de renovatie van alle verdiepingen van het gebouw
•
Kost verdeeld op volgende wijze : • • • • •
Structurele werken (o.a. zichtbare scheuren) : Renovatie van de verdiepingen (wanden, tapijt, plafonds, afwerkingen, sanitairs, schilderwerken) : Renovatie technieken (HVAC, electriciteit en liften) : Architectkosten en andere consultants : Onvoorzien (gelinkt aan bouwwerken en aan de onzekerheid ingevolge de afwezigheid van due diligence door Banimmo) :
60€/m² 175 €/m² 100€/m² 50€/m² 65€/m²
10
Waardering van de certificaten •
Waarde van het certificaat niet alleen in functie van de waarde van het gebouw maar ook van andere (wettelijke en statutaire) factoren: •
Vorm van overdracht en daaraan gelinkte registratierechten
•
Expertisekosten
•
Vastgoedmakelaarsloon
•
Erelonen van de notaris
•
Coupon (pro-rata) voor het jaar 2007-2008
•
Vergoeding van emittent en/of zijn aandeelhouders
•
Kosten van de financiële dienstverlening
•
Roerende voorheffing
•
Enz.
•
Netto saldo te verdelen onder de houders van certificaten van 25.654.072 € (op basis van een investeringswaarde van het gebouw van 28.232.563 € en mits aftrekking van de bovenvermelde elementen)
•
Netto saldo per certificaat van 168,2 €
•
Premie ten opzichte van beurskoers op 23/10/2007 (143,8€): 17,5%
11
Voordelen van het bod •
Aangeboden prijs gebaseerd op een complete en gedetailleerde waardering van het gebouw
•
Voordelig aanbod gezien de volgende elementen: • • • • •
Prijs van 169 € per certificaat, hetzij een premie van 17,5% ten opzichte van de beurskoers op 23 oktober 2007 Aangeboden prijs is een netto prijs Liquide uitstap voor de certificaathouders, gezien het zeer beperkt dagelijks verhandeld aantal certificaten op de beurs Directe uitstap zonder te moeten wachten op verkoop van het gebouw en liquidatie van de certificaten Onzekerheid over toekomstige evolutie van de vastgoedmarkt (crisis op de kredietmarkt) en van de genoteerde vastgoedaandelen
•
Sinds uitgiftedatum werd een bedrag in kapitaal van 9,29€ jaarlijks terugbetaald aan certificaathouders, wat overeenstemt met de afschrijving van het gebouw over een periode van 33 jaar en van uitgiftekosten over een periode van 10 jaar
•
Terugbetaling van het bedrag in kapitaal is inbegrepen in het jaarlijks uitgekeerde dividend
•
Gecumuleerd bedrag van de terugbetalingen van 83,59€ per certificaat sinds uitgiftedatum
•
Som van de aangeboden prijs van Banimmo (169 €) en het gecumuleerd bedrag reeds terugbetaald aan de certificaathouders (83,59 €) groter dan uitgifteprijs (247,89 €)
12
Beschikbaarheid van de documenten Het prospectus, de memorie van antwoord en het supplement bij het prospectus zijn gratis beschikbaar vanaf 10 december 2007 •Banimmo adres :
Hippokrateslaan 16, B-1932 Zaventem tel : +32 2 710 53 11 fax : +32 2 710 53 12 e-mail :
[email protected] website : www.banimmo.be (downloadbaar)
•ING België
tel : website :
+32 2 464 60 01 (nederlandstalige versie) +32 2 464 60 02 (franstalige versie) www.ing.be (downloadbaar)
13
Foto’s van het gebouw Immo-North Plaza
14
Foto’s van het gebouw Immo-North Plaza
15
