VOORWAARDELIJK OPENBAAR OVERNAMEBOD

22 juni 2007

VOORWAARDELIJK OPENBAAR OVERNAMEBOD op alle Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht) en alle Kapitalisatie-aandelen uitgegeven door de vennootschap

IMMO-CROISSANCE Société d'Investissement à Capital Variable naar Luxemburgs recht maatschappelijke zetel: 69, route d’Esch L-1470 Luxemburg Groothertogdom Luxemburg RCS Luxemburg B 28872

door

COFINIMMO Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal naar Belgisch Recht naamloze vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet Maatschappelijke zetel: Woluwelaan 58 B-1200 Brussel België Register van Rechtspersonen (ondernemingsnummer) (Brussel): 0426.184.049

Aangeboden prijs: Per Kapitalisatie-aandeel: een betaling in contanten van EUR 794,80 Per Distributie-aandeel (coupon n° 20 en volgende aangehecht): een betaling in contanten van EUR 282,47 Periode:

van 26 juni 2007 tot 27 juli 2007

Centralisatie-Agent:

Dexia Bank België

Loketinstelling: In België: In het Groothertogdom Luxemburg:

Dexia Bank België Dexia Banque Internationale à Luxembourg

De investeerders worden uitdrukkelijk verwezen naar sectie 2.5. "Voorwaarden en modaliteiten van het Bod" en sectie 2.5.4. "Opschortende voorwaarde ".

22 juni 2007

IN HET KADER VAN HUN BESLISSING MOETEN DE VERKOPERS ZICH BEROEPEN OP HUN EIGEN ONDERZOEK VAN DE VOORWAARDEN VAN HET BOD, MET INBEGRIP VAN DE OPPORTUNITEIT VAN HET BOD EN DE RISICO'S DIE DIT MET ZICH MEEBRENGT. ELKE SAMENVATTING OF OMSCHRIJVING VAN WETTELIJKE BEPALINGEN, VAN REGELS VAN HET VENNOOTSCHAPSRECHT OF CONTRACTUELE VERHOUDINGEN DIE VERVAT ZIJN IN DIT PROSPECTUS WORDT ENKEL TER INFORMATIE GEGEVEN EN KAN IN GEEN GEVAL WORDEN GEÏNTERPRETEERD ALS ZIJNDE JURIDISCH OF FISCAAL ADVIES BETREFFENDE DE INTEPRETATIE OF HET DWINGEND KARAKTER VAN DEZE BEPALINGEN, REGELS OF VERHOUDINGEN. DIT BOD WORDT NOCH DOOR DE COMMISSIE VAN ROERENDE WAARDEN, NOCH DOOR ENIG ANDERE REGLEMENTAIRE OF TOEZICHTHOUDENDE OVERHEID AANBEVOLEN. DE INVESTEERDERS WORDEN UITGENODIGD OM IN GEVAL VAN TWIJFEL BETREFFENDE DE INHOUD OF BETEKENIS VAN INFORMATIE IN DIT PROSPECTUS, EEN BEVOEGDE RAADGEVER TE CONSULTEREN OF EEN PROFESSIONAL DIE GESPECIALISEERD IS IN DE VERKOOP EN AANKOOP VAN FINANCIËLE INSTRUMENTEN. Het is mogelijk dat inlichtingen van het Prospectus niet correct zijn op datum van dit Prospectus. Elke wijziging in de zin van de Wet op de openbare overnamebiedingen en, meer in het algemeen, elk nieuw betekenisvol feit of elke materiële vergissing of onjuistheid betreffende de informatie vervat in dit Prospectus die zich voordoet voor het einde van de Aanbiedingsperiode zal het voorwerp uitmaken van een bijvoegsel bij het Prospectus, gepubliceerd volgens de toegelaten modaliteiten door de CBFA en de CSSF. Onder voorbehoud van wettelijke verplichtingen die voortvloeien uit artikel 8 van de Wet op de openbare overnamebiedingen of elke andere wettelijke verplichting, is de Aanbieder niet gehouden tot enige verplichting om het Prospectus te actualiseren of bij te werken. Dit Prospectus is geen Bod tot aankoop, noch een Bod tot verkoop, noch verzoek door een persoon die zich in een land bevindt waar zulk Bod of verzoek niet is toegelaten of aan elke persoon voor wie het onwettelijk is om zulk Bod of verzoek te doen. Geen stappen werden ondernomen (of zullen worden ondernomen) door de Aanbieder elders dan in België en het Groothertogdom Luxemburg om een openbaar Bod met betrekking tot de Aandelen mogelijk te maken. Noch dit Prospectus, noch enige bekendmaking of andere informatie die daarop betrekking heeft, mag worden ter beschikking gesteld van het publiek in een land anders dan België en het Groothertogdom Luxemburg. COFINIMMO wijst uitdrukkelijk elke verantwoordelijkheid af in geval van schending door wie dan ook van deze beperkingen. Dit prospectus mag niet circuleren zonder de bijlagen die hieraan gehecht zijn, en er integraal deel van uitmaken.

22 juni 2007

2

22 juni 2007

INHOUDSTAFEL DEFINITIES......................................................................................................................................................................... 5 HOOFDSTUK I : ALGEMENE INFORMATIE............................................................................................................. 8 1.1. PERSONEN VERANTWOORDELIJK VOOR DIT PROSPECTUS ...................................................................... 8 1.2. GOEDKEURING DOOR DE COMMISSION DE SURVEILLANCE DU SECTEUR FINANCIER........................ 8 1.3. ERKENNING DOOR DE COMMISSIE VOOR HET BANK-, FINANCIE- EN ASSURANTIEWEZEN........... 8 1.4. TALEN EN BESCHIKBAARHEID VAN HET PROSPECTUS ............................................................................. 8 1.5. TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN .......................................................................................................... 9 1.6. PRESENTATIE VAN FINANCIELE EN ANDERE INFORMATIE...................................................................... 9 1.7. MUNTEENHEID........................................................................................................................................................ 9 1.8. JURIDISCHE RAADGEVER .................................................................................................................................... 9 1.9. FINANCIELE RAADGEVER ................................................................................................................................. 10 1.10. VASTGOEDADVISEUR ......................................................................................................................................... 10 1.11. LOKETINSTELLINGEN EN CENTRALISATIE-AGENT................................................................................... 10 1.12. KOSTEN EN BELASTINGEN ................................................................................................................................ 10 1.13. GEDEFINIEERDE TERMEN.................................................................................................................................. 10 HOOFDSTUK II : INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET BOD............................................................. 11 2.1. FINANCIERING VAN HET BOD .......................................................................................................................... 11 2.2. WETTELIJK REGIME VAN HET BOD ................................................................................................................ 11 2.3. DOELSTELLINGEN VAN COFINIMMO ............................................................................................................. 11 2.4. INTENTIES VAN COFINIMMO ............................................................................................................................ 12 2.4.1. Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE ......................................................................... 12 2.4.2. Heropening ingeval van overschrijding van de grens van 33 1/3 % .......................................................... 15 2.4.3. Schrapping en Heropening ingeval van schrapping.................................................................................... 15 2.4.4. Verplichte terugtrekking en verplichte uitkoop .......................................................................................... 16 2.5. VOORWAARDEN EN MODALITEITEN VAN HET BOD................................................................................. 16 2.5.1. Doel van het Bod.......................................................................................................................................... 16 2.5.2. Prijs van het Bod .......................................................................................................................................... 16 2.5.3. Biedperiode .................................................................................................................................................. 17 2.5.4. Opschortende voorwaarde ........................................................................................................................... 17 2.5.5. Verbintenis om het Bod te volbrengen........................................................................................................ 18 2.5.6. Procedure - Aanvaarding van het Bod......................................................................................................... 18 2.5.7. Betaling van de Prijs van het Bod ............................................................................................................... 20 2.5.8. Publicatie van de resultaten van het Bod..................................................................................................... 20 2.6. VASTSTELLING EN VERANTWOORDING VAN DE PRIJS VAN HET BOD .............................................. 20 2.6.1. Vaststelling van de Prijs van het Bod.......................................................................................................... 20 2.6.2. Verantwoording van de prijs ....................................................................................................................... 23 2.7. FISCALE BEHANDELING VAN HET BOD......................................................................................................... 31 2.7.1. Fiscaal regime van toepassing in België ..................................................................................................... 31 2.7.2. Fiscaal regime van toepassing in Luxemburg ............................................................................................. 33 HOOFDSTUK III : INFORMATIE MET BETREKKING TOT COFINIMMO .................................................... 36 3.1. ALGEMENE INFORMATIE ................................................................................................................................... 36 3.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL......................................................................................... 42 3.3. INFORMATIE OVER DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VAN COFINIMMO...................................... 43 3.4. BEHEER, BESTUUR EN TOEZICHT.................................................................................................................... 43 3.4.1. Raad van bestuur.......................................................................................................................................... 43 3.4.2. Dagelijks bestuur.......................................................................................................................................... 44 3.4.3. Adviserende comités.................................................................................................................................... 44 3.4.4. Controle van de rekeningen ......................................................................................................................... 45 3.4.5. Waardering van de portefeuille – vastgoeddeskundigen ............................................................................ 45 3.4.6. Depothoudende bank ................................................................................................................................... 45 3.4.7. Corporate Governance Charter .................................................................................................................... 46 3.4.8. Technisch en administratief beheer ............................................................................................................. 46 3.4.9. Statutenwijzigingen...................................................................................................................................... 46 3.5. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN COFINIMMO ................................................. 46 3.5.1. Bedrijfsprofiel .............................................................................................................................................. 46 3

22 juni 2007

Geconsolideerde portefeuille op 31 maart 2007 ......................................................................................... 47 3.5.2. 3.5.3. Notering op Euronext Brussels.................................................................................................................... 48 3.6. FINANCIËLE INFORMATIE OVER COFINIMMO............................................................................................. 48 3.6.1. Kerncijfers.................................................................................................................................................... 48 3.6.2. Geconsolideerde balans op 31 maart 2007.................................................................................................. 49 3.6.3. Geconsolideerde jaarrekening op 31 maart 2007........................................................................................ 50 HOOFDSTUK IV: INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE............................................................................ 51 4.1. ALGEMENE INFORMATIE ................................................................................................................................... 51 4.2. ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL......................................................................................... 53 4.2.1. Kapitaal ........................................................................................................................................................ 53 4.2.2. Aandelen ...................................................................................................................................................... 54 4.2.3. Inschrijving op Aandelen............................................................................................................................. 55 4.2.4. Inkoop van Aandelen ................................................................................................................................... 55 4.2.5. Netto Inventariswaarde ................................................................................................................................ 56 4.3. RAAD VAN BESTUUR, BESTUUR EN TOEZICHT........................................................................................... 57 4.3.1. Raad van bestuur.......................................................................................................................................... 57 4.3.2. Dagelijks bestuur.......................................................................................................................................... 57 4.3.3. Financiële dienst Luxemburg en België...................................................................................................... 57 4.3.4. Investeringsadvies........................................................................................................................................ 57 4.3.5. Controle van de jaarrekeningen – Bedrijfsrevisor ...................................................................................... 58 4.3.6. Waardering van de vastgoedportefeuille – Vastgoeddeskundige ............................................................... 58 4.3.7. Depothoudende bank ................................................................................................................................... 58 4.3.8. Notering........................................................................................................................................................ 59 4.3.9. Evolutie van de beurskoers .......................................................................................................................... 59 4.3.10. Promotoren................................................................................................................................................... 62 4.4. ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN IMMO-CROISSANCE ..................... 64 4.4.1. Bedrijfsprofiel .............................................................................................................................................. 64 4.4.2. Geconsolideerde staat van de portefeuille op 31 december 2006............................................................... 64 4.4.3. Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007........................................................................................... 66 4.5. FINANCIËLE INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE .............................................................................. 67 4.5.1. Geconsolideerde staat van verrichtingen van netto activa .......................................................................... 67 4.5.2. Geconsolideerde staat van netto activa........................................................................................................ 68 BIJLAGE N° 1 .................................................................................................................................................................... 70 AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE......................................................... 70 BIJLAGE N° 2 .................................................................................................................................................................... 76 JAARREKENING 2006 VAN IMMO-CROISSANCE ................................................................................................. 76 BIJLAGE N°3 ..................................................................................................................................................................... 77 JAARREKENING 2006 VAN COFINIMMO ................................................................................................................ 77

4

22 juni 2007

DEFINITIES De termen en uitdrukkingen die gebruikt zijn in dit Prospectus beginnend met een hoofdletter, hebben de betekenis die hieronder wordt omschreven. Definities gebruikt voor termen in het enkelvoud zijn eveneens toepasselijk voor dezelfde termen gebruikt in het meervoud en omgekeerd. Aandeelhouder

Elke houder van een of meerdere Aandelen.

Aandelen

De Kapitalisatie-aandelen en de Distributie-aandelen.

Aanvaardingsformulier

Het formulier gehecht als Bijlage n° 1 bij dit Prospectus en dat dient te worden ingevuld door de Aandeelhouders die hun Aandelen in het kader van dit Bod willen aanbieden.

Bewijs van inschrijving

Certificaat afgeleverd door IMMO-CROISSANCE betreffende de inschrijving van de eigendom van de Aandelen op naam in de betreffende registers, overeenkomstig artikel 40 van de Luxemburgse wet van 10 augustus 1915 betreffende de handelsvennootschappen (zoals gewijzigd).

Bieder

COFINIMMO.

Biedperiode

De biedperiode beginnend op 26 juni 2007 en eindigend op 27 juli 2007 om 16u00 (uur van het Groothertogdom Luxemburg en Brussel).

Bod

Dit openbare overnamebod door COFINIMMO op het geheel van de Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehechte aandelen) en de Kapitalisatie-aandelen van IMMO-CROISSANCE, onder de voorwaarden en modaliteiten vastgesteld of waarnaar wordt verwezen in dit Prospectus, met inbegrip van, indien de context dit verreist, elke latere wijziging die hieraan wordt aangebracht overeenkomstig de toepasselijke wetgeving evenals elke Heropening van het Bod.

Cash-Flow

Nettoresultaat na belastingen, verhoogd met afschrijvingen.

CBFA

De Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

COFINIMMO

Cofinimmo, vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet, met maatschappelijke zetel te Woluwelaan 58 in 1200 Brussel, België ingeschreven in het register der rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0426.184.049.

CSSF

De Commission de Surveillance du Secteur Financier.

5

22 juni 2007

Dexia Bank België

Dexia Bank België, naamloze vennootschap naar Belgisch recht met maatschappelijke zetel te Pachecolaan 44 in 1000 Brussel, België, ingeschreven in het register der rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0403.201.185.

Dexia Banque Internationale

Dexia Banque Internationale à Luxembourg S.A. met maatschappelijke zetel te 69, route d’Esch in L-2953 Luxemburg, ingeschreven in het Registre de Commerce et de Sociétés de Luxembourg onder nummer RCS Luxemburg B 6307.

Distributie-aandelen

De distributie-aandelen uitgegeven door IMMO-CROISSANCE, hetzij 310.853 distributie-aandelen op 12 juni 2007, volgens de informatie ontvangen van IMMO-CROISSANCE.

FORTIS Bank NV

Fortis Bank NV, naamloze vennootschap naar Belgisch recht, met maatschappelijke zetel te Warandeberg 3, 1000 Brussel, België, ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0403.199.702.

Heropening van het Bod

De heropening van het Bod, georganiseerd hetzij overeenkomstig sectie 2.4.2., hetzij overeenkomstig sectie 2.4.3., hetzij beide secties, en waarvan de modaliteiten zijn omschreven in sectie 2.5.3.

IMMO-CROISSANCE

Immo-Croissance, Société d'Investissement à Capital Variable naar Luxemburgs recht, met maatschappelijke zetel te 69, route d’Esch in L-1470 Luxemburg, Groothertogdom Luxemburg, ingeschreven in het Registre de Commerce et de Sociétés de Luxembourg onder nummer RCS Luxembourg B 28872.

Jaarverslag

Het jaarverslag van COFINIMMO betreffende het boekjaar afgesloten op 31 december 2006.

Kapitalisatie-aandelen

De kapitalisatie-aandelen uitgegeven door IMMO-CROISSANCE, hetzij 46.084 kapitalisatie-aandelen op 12 juni 2007, volgens de informatie ontvangen van IMMO-CROISSANCE.

Loketinstellingen

Dexia Bank België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg handelend als loketinstellingen in het kader van het Bod respectievelijk in België en in Luxemburg.

Prijs van het Bod

De betekenis van deze term wordt bepaald in sectie 2.5.2.

NautaDutilh

NautaDutilh BVBA, met maatschappelijke zetel te Terhulpsesteenweg 177, 1170 Brussel, België, ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0479.249.878 en 6

22 juni 2007

NautaDutilh Avocats Luxembourg, met maatschappelijke zetel te rue Heinrich Heine, 4 in L-1720 Luxemburg. Prospectus

Dit Prospectus en alle bijlagen of appendices die er integraal deel van uitmaken, met inbegrip, in voorkomend geval, van elk supplement dat overeenkomstig het heersende recht wordt gepubliceerd.

Verkoper

Elke Aandeelhouder die geldig het Bod aanvaard heeft.

Werkdag

Elke werkdag in de banksector in België en het Groothertogdom Luxemburg.

Wetboek van vennootschappen

Het Belgische Wetboek van vennootschappen, gecoördineerd door de wet van 7 mei 1999, zoals herhaaldelijk gewijzigd.

Wet op de openbare overnamebiedingen

De Luxemburgse wet van 19 mei 2006 houdende omzetting van de richtlijn 2004/25/CE van het Europese Parlement en van de Raad van 21 april 2004 betreffende het openbaar overnamebod.

7

22 juni 2007

HOOFDSTUK I : ALGEMENE INFORMATIE

1.1.

PERSONEN VERANTWOORDELIJK VOOR DIT PROSPECTUS

1.1.1.

De Bieder, COFINIMMO vastgoedinvesteringsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, onder de vorm van een naamloze vennootschap die een publiek beroep op het spaarwezen doet, ingeschreven in het register van rechtspersonen (Brussel) en de Kruispuntbank voor Ondernemingen onder ondernemingsnummer 0426.184.049 en met maatschappelijke zetel te Woluwelaan 58 in 1200 Brussel (hierna, de "Bieder" of "COFINIMMO"), neemt de verantwoordelijkheid op zich voor de informatie vervat in dit Prospectus. Voor zover de Bieder weet, komt de informatie in dit Prospectus overeen met de werkelijkheid en wordt geen informatie weggelaten die de draagwijdte van de opgenomen informatie kan wijzigen.

1.2.

GOEDKEURING DOOR DE COMMISSION DE SURVEILLANCE DU SECTEUR FINANCIER De beslissing om een Bod te doen werd door de Bieder gepubliceerd overeenkomstig artikel 6 paragraaf (1) van de Wet op de openbare overnamebiedingen op de website van de Bieder op 21 mei 2007 en was het voorwerp van een mededeling onder de vorm van een persmededeling op 21 mei 2007. Het ontwerp van dit Prospectus werd voor onderzoek en goedkeuring voorgelegd aan de Commission de Surveillance du Secteur Financier ("CSSF") op 22 juni 2007. Na onderzoek werd het Prospectus goedgekeurd door de CSSF op 22 juni 2007, overeenkomstig artikel 6 paragraaf (2) van de Wet op de openbare overnamebiedingen. De goedkeuring van het Prospectus houdt geen appreciatie in van de CSSF betreffende de economische of financiële opportuniteit of verdiensten van het Bod en ze houdt geen enkele beoordeling in van de juridische situatie of solvabiliteit van de Bieder of IMMO-CROISSANCE. De aankondiging van het begin van het Bod zal worden gepubliceerd in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en L'Echo) op 26 juni 2007.

1.3.

ERKENNING DOOR ASSURANTIEWEZEN

DE

COMMISSIE

VOOR

HET

BANK-,

FINANCIE-

EN

Het Prospectus zal worden erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen ("CBFA") op 25 juni 2007 krachtens artikel 6 van de Richtlijn 2004/25/EU. De erkenning van dit Prospectus houdt geen enkele beoordeling in door de CBFA van de economische of financiële opportuniteit of verdiensten van het Bod, noch van haar kwaliteit, en ze houdt geen enkel oordeel in over de situatie van de personen die het Bod uitvoeren. 1.4.

TALEN EN BESCHIKBAARHEID VAN HET PROSPECTUS

1.4.1.

De Franse versie van het Prospectus is de officiële versie in het Groothertogdom Luxemburg. De Franse en Nederlandse versies van het Prospectus zijn beschikbaar in België. COFINIMMO heeft de twee versies van het Prospectus voorbereid en heeft zorg gedragen voor hun overeenstemming. Zij 8

22 juni 2007

neemt er de verantwoordelijkheid voor. 1.4.2.

Het publiek kan het Prospectus bekomen bij Dexia Banque Internationale à Luxembourg (T: +352 (0) 45.90.42.81 of +352 (0) 45.90.42.78) in het Groothertogdom Luxemburg en bij Dexia Bank België (T: +32 (0) 800 92 200) in België. Het kan worden geraadpleegd op de volgende website: www.dexiainvestor.be. De tekst van het Prospectus is ook toegankelijk, louter ter informatie, op de website van de Bieder op het adres www.cofinimmo.com.

1.5.

TOEKOMSTGERICHTE VERKLARINGEN Dit Prospectus bevat toekomstgerichte verklaringen, daaronder begrepen en zonder enige beperking, verklaringen die de termen "geloven", "voorzien", "verwachten", "de intentie hebben", "trachten", "schatten", "kunnen" en "voortduren" en andere gelijkaardige termen of die werkwoorden in de toekomstige tijd gebruiken. Deze toekomstgerichte verklaringen hebben betrekking op gekende en ongekende risico's, onzekerheden en andere factoren die kunnen leiden tot substantiële verschillen tussen de resultaten, de financiële situatie, de performantie of verwezenlijkingen van COFINIMMO of van IMMO-CROISSANCE, of resultaten van de sector en de resultaten, prestatie of toekomstige verwezenlijkingen die uitgedrukt of gesuggereerd zijn door deze toekomstgerichte verklaringen. Deze toekomstgerichte verklaringen gelden enkel op datum van het Prospectus. COFINIMMO wijst uitdrukkelijk elke verplichting van de hand om de toekomstgerichte verklaringen vervat in dit Prospectus te actualiseren om elke wijziging in haar verwachtingen hieromtrent, of elke wijziging van gebeurtenissen, voorwaarden of omstandigheden waarop deze verklaringen gesteund zijn, weer te geven, tenzij (en in de mate dat) zulke actualisering vereist zou zijn door enige toepasselijke wettelijke bepaling.

1.6.

PRESENTATIE VAN FINANCIELE EN ANDERE INFORMATIE Bepaalde financiële informatie in dit Prospectus werd afgerond en bijgevolg kunnen de getallen die voorkomen bij de totalen in dit Prospectus lichtjes afwijken van de exacte aritmetische som van de getallen die voorafgaan. Voor de berekening van de Prijs van het Bod op de Aandelen (sectie 2.5.2. van het Prospectus), zal de samengetelde som van de aankoopprijs voor elke Aandeelhouder die meerdere Aandelen aanhoudt, worden afgerond tot de dichtstbijzijnde eurocent. Voor elk bedrag in eurocent, zullen de decimalen die volgen op de eurocent die zich bevinden tussen x,00 tot x,49 worden afgerond naar de lagere eurocent. De decimalen die volgen op de eurocent die zich bevinden tussen x,50 tot x,99 zullen worden afgerond tot de hogere eurocent.

1.7.

MUNTEENHEID In dit Prospectus, verwijzen alle referenties naar "Euro" en "EUR" naar de eenheidsmunt van de Staten die deelnemen aan de Europese munteenheid.

1.8.

JURIDISCHE RAADGEVER NautaDutilh begeleidt COFINIMMO voor de juridische aspecten met betrekking tot Luxemburgs en Belgisch recht in het kader van het Bod. Deze diensten worden enkel geleverd ten bate van COFINIMMO en derden kunnen zich hierop niet baseren. NautaDutilh wijst elke 9

22 juni 2007

verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van NautaDutilh. 1.9.

FINANCIELE RAADGEVER De financiële raadgever van COFINIMMO in het kader van het Bod is Dexia Bank België, departement Corporate Finance. Dexia Bank België, departement Corporate Finance, wijst elke verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van Dexia Bank België, departement Corporate Finance.

1.10.

VASTGOEDADVISEUR De vastgoed adviseur van COFINIMMO is Jones Lang LaSalle, met zetel te Montoyerstraat 10, 1000 Brussel, België. Jones Lang LaSalle wijst elke verantwoordelijkheid af voor wat betreft de informatie vervat in dit Prospectus, en niets dat zich bevindt in dit Prospectus zal kunnen worden beschouwd als een advies, raad of verklaring van Jones Lang LaSalle.

1.11.

LOKETINSTELLINGEN EN CENTRALISATIE-AGENT Dexia Bank België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg handelen als loketinstellingen (de "Loketinstellingen") in het kader van het Bod respectievelijk in België en in Luxemburg. Dexia Bank België handelt als centralisatie-agent in het kader van het Bod.

1.12.

KOSTEN EN BELASTINGEN COFINIMMO zal alle lasten verbonden aan het Bod ten laste nemen, met inbegrip van de Belgische belasting op beursverrichtingen die verschuldigd is voor de aflevering van de aandelen als gevolg van het Bod. De Loketinstellingen zullen geen enkele commissie aanrekenen noch enige andere kost aan de Verkopers voor de noodwendigheden van het Bod. De Verkopers die het Aanvaardingsformulier voorleggen door tussenkomst van andere instellingen dan de Loketinstellingen moeten zich inlichten over eventuele bijkomende kosten veroorzaakt door de tussenkomst van zulke instelling en zijn gehouden alle kosten ten laste te nemen die kunnen worden aangerekend door zulke instelling of die kunnen voortvloeien uit de interventie van deze laatste.

1.13.

GEDEFINIEERDE TERMEN Bepaalde termen in dit Prospectus die beginnen met een hoofdletter of waarnaar dit Prospectus verwijst, zijn gedefinieerd in de sectie "Definities" hierboven.

10

22 juni 2007

HOOFDSTUK II : INFORMATIE MET BETREKKING TOT HET BOD

2.1.

FINANCIERING VAN HET BOD FORTIS BANK NV heeft verklaard dat COFINIMMO beschikt over de financiële middelen om het Bod integraal te financieren. Deze middelen zijn beschikbaar onder de vorm van een onvoorwaardelijke en onherroepelijke kredietlijn geopend voor de Bieder door FORTIS BANK NV en zijn enkel bestemd voor dit doel. COFINIMMO heeft aan de CSSF de beschikbaarheid van de fondsen die voor het Bod vereist zijn bevestigd.

2.2.

WETTELIJK REGIME VAN HET BOD Het voorliggende Bod is uitgebracht op vrijwillige basis en beantwoordt in dit opzicht aan de wettelijke vereisten opgelegd door de Wet op de openbare overnamebiedingen.

2.3.

DOELSTELLINGEN VAN COFINIMMO De strategie van COFINIMMO is gebaseerd op: 1. het operationele beheer van een portefeuille van gebouwen, voornamelijk kantoorgebouwen, en het actieve beheer van het cliënteel; 2. het aanbieden van een complete vastgoedoplossing, hierin begrepen het vervullen van alle diensten waaraan een gebruiker nood kan hebben, zoals onderhoudsdiensten, veiligheidsdiensten en het beheer van werkplaatsen; 3. het interne beheer van haar vastgoedportefeuille. De verwerving van IMMO-CROISSANCE kadert perfect binnen deze strategie en zal COFINIMMO toelaten om haar investeringspolitiek gebaseerd op de verwerving van kantoorgebouwen verder te zetten daar de vastgoedportefeuille van IMMO-CROISSANCE voornamelijk uit kantoorgebouwen is samengesteld. De portefeuille van IMMO-CROISSANCE omvat bovendien ontwikkelingsmogelijkheden voor eigen rekening. Onder ontwikkeling voor eigen rekening verstaat COFINIMMO de grondige renovatie van kantoorgebouwen die verhuurd worden en op lange termijn in portefeuille zullen blijven. Bij wijze van voorbeeld zal IMMO-CROISSANCE met name overgaan tot de volledige afbraak en heropbouw van haar gebouw "Arsenal", gebouw dat, opgericht in de jaren '70, niet meer voldoet aan de kwaliteitsstandaarden die door huurders met standing verwacht worden. Aldus beantwoorden de gebouwen precies aan de verwachtingen van het cliënteel, en worden de kosten van onderhoud beperkt dankzij een bestendige constructie. De verwerving van IMMO-CROISSANCE biedt aan COFINIMMO eveneens de mogelijkheid om waarde te creëren door een nieuwe actief commercialisatiebeleid toe te passen op de vastgoedportefeuille van IMMO-CROISSANCE, waarvan de bezetting door huurders nu lager is dan gangbaar op de markt. Deze nieuwe actieve commercialisatiepolitiek zal één van de voornaamste 11

22 juni 2007

kenmerken zijn van de operationele benadering van COFINIMMO. Ze omvat, onder andere, een dynamisch en soepel beheer van de bestaande huurcontracten, een versteviging van de relaties met de vastgoedmakelaars en hun cliënteel, een verhoogde zichtbaarheid van de te commercialiseren gebouwen, een continue opvolging en een aanpassing van het commerciële aanbod van gebouwen in verhouding tot de marktvoorwaarden, een permanent onderzoek van de tendensen en markindicatoren en een interne analyse evenals een opvolging van de huidige actoren op de markt, een onderzoek van de mogelijkheden voor ontwikkeling en groei van het vermogen, een rapporteringspolitiek in een SAP omgeving volgens de beste EPRA standaarden. COFINIMMO zal haar geografische diversificatie verstevigen door de verwerving van IMMOCROISSANCE. Het Groothertogdom Luxemburg vertoont vandaag positieve indicatoren en gunstige economische perspectieven die hoger liggen dan het Europese gemiddelde. De vastgoedmarkt in Luxemburg heeft de afgelopen jaren een kritische massa bereikt. De leegstand op de Luxemburgse vastgoedmarkt is laag in verhouding tot de Europese standaarden, en is lager dan op de Belgische markt. De Luxemburgse markt heeft eveneens bewezen dat hij reële groeimogelijkheden biedt voor de huurinkomsten en dat hij nu een stabiel evenwicht kent tussen de aanbod en vraag. De verwerving van IMMO-CROISSANCE zal COFINIMMO toelaten om haar toekomstige investeringsmogelijkheden te verhogen via dit nieuwe groeiplatform in het Groothertogdom Luxemburg. Ingeval het Bod succesvol is, zal COFINIMMO een systeem van intern beheer invoeren dat het huidige beheerssysteem van IMMO-CROISSANCE zal vervangen. 2.4.

INTENTIES VAN COFINIMMO

2.4.1.

Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE Ingeval van verwerving door COFINIMMO van de controle over IMMO-CROISSANCE, wenst COFINIMMO over te gaan tot de benoeming van de volgende bestuurders, die een meerderheid van ten minste twee derden van de nieuwe raad van bestuur zullen uitmaken: JEAN-EDOUARD CARBONNELLE / CHIEF FINANCIAL OFFICER heeft Cofinimmo vervoegd in november 1998. Voorheen werkte hij in de groep Société Générale de Belgique, eerst binnen de holdingvennootschap zelf, nadien als bestuurder en financieel directeur van de groep Diamond Boart (slijpproducten) en lid van het directiecomité van Sibéka (diamant) en tot slot kort als Investor Relations Manager bij Union Minière (non-ferro metalen). Hij begon zijn carrière in het domein van financiering van industriële projecten binnen de Wereldbank. Hij is handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business Administration (Wharton 1977). FRANÇOISE ROELS / SECRETARY GENERAL & GROUP COUNSEL vervoegde Cofinimmo in augustus 2004. Ze leidt het juridische departement en is verantwoordelijk voor het secretariaatgeneraal van de vennootschap. Ze houdt zich ook bezig met de aspecten verbonden aan het aandeelhouderschap en interacties met de Belgische financiële controleoverheden. Vooraleer zij Cofinimmo vervoegde, werkte Françoise Roels voor het advocatenkantoor Loyens, voor Euroclear / JP Morgan en voor de Belgacom groep. Ze werd er verantwoordelijke voor fiscale zaken en voor «Corporate Governance». Ze is licentiate in de rechten (RUG 1984) en kandidate in filosofie (RUG 12

22 juni 2007

1984) en heeft een fiscaliteitdiploma bekomen (École Supérieure des Sciences Fiscales 1986). XAVIER DENIS / HEAD OF PROJECT DEVELOPMENT & AREA MANAGER heeft Cofinimmo vervoegd in 2002. Voorheen was hij Project Manager bij HOK Sport (Londen) en Chapman Taylor (Londen). Hij heeft 10 jaar ervaring in de vastgoedontwikkelingssector en in het technische, financiële en commerciële beheer van een vastgoedportefeuille. Hij is burgerlijk ingenieur-architect (UCL 1996) en Master of Business Administration (INSEAD 2002). BENOIT MESSIAEN / GROUP TREASURER heeft Cofinimmo vervoegd in oktober 2003. Voorheen was hij Account Manager Technologies en Management Trainee bij ING (waaronder een stage van 6 maanden in Singapore binnen Corporate Financial Services). Hij heeft een licentie in Bedrijfsbeheer bij de UCL (1995-1999) behaald, een Master in International Finance te Londen (2000) en een Erasmus in Dublin (1999). COFINIMMO heeft de intentie om, ingeval van verwerving van de controle over IMMOCROISSANCE, aan de nieuwe door de algemene vergadering benoemde bestuurders te vragen het recht uit te oefenen om de adviseringsovereenkomst op te zeggen die IMMO-CROISSANCE heeft gesloten met de vennootschap IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A., in uitvoering waarvan deze laatste vennootschap IMMO-CROISSANCE raad geeft en bijstaat in het beheer van haar vastgoedportefeuille. De bedoeling is deze te vervangen door een interne beheersstructuur. Zelfs indien COFINIMMO de controle niet verwerft, zou de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE ook kunnen besluiten deze adviseringsovereenkomst met de vennootschap IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. op te zeggen. COFINIMMO kan onmogelijk een schatting geven van de weerslag van een opzegging van deze adviseringsovereenkomst op de tewerkstelling binnen IMMOCROISSANCE CONSEIL S.A. Deze vennootschap blijft inderdaad volledig buiten het Bod. Overeenkomstig artikel 25 van de gecoördineerde statuten van IMMO-CROISSANCE per 18 november 2003, is een meerderheid van twee derde vereist binnen de raad van bestuur voor elke wijziging of opzegging van deze adviseringsovereenkomst. De overeenkomst voorziet dat een schadevergoeding van 3% van de waarde van de bruto-activa van IMMO-CROISSANCE verschuldigd is aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. in geval van opzegging. Deze schadevergoeding wordt geschat op een maximaal bedrag van EUR 4.815.600 op basis van de financiële gegevens per 31 december 2006. Dit bedrag is in feite het resultaat van een actualisering van de onherroepelijke contractuele verbintenissen van IMMO-CROISSANCE jegens IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. op basis van een multiple van 10, en zonder rekening te houden met een groei van de portefeuille van de vennootschap. Deze multiple moet worden vergeleken met een multiple in de grootte van 16 op de activa van de vennootschap. De opzegging van deze overeenkomst zal bovendien toelaten om de volgende uitgavenposten te vermijden: (i)

(ii)

de betaling van de adviseringsvergoedingen aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. : deze vergoedingen zijn gelijk aan 0,25% van de bruto-activa van IMMO-CROISSANCE, hetgeen een jaarlijkse bedrag van EUR 482.327 vertegenwoordigt op basis van de financiële gegevens per 31 december 2006; en de betaling van een commissie aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. gelijk aan 5% op de netto-meerwaarden gerealiseerd bij de verkoop van gebouwen. 13

22 juni 2007

In de huidige stand van zaken worden de personeelskosten naar weten van de Bieder integraal gedragen door IMMO-CROISSANCE. De uitwerking van een interne beheersstructuur zal deze stand van zaken niet wijzigen. Het lijkt niettemin redelijk een verhoging van deze kosten te voorzien in de grootte-orde van EUR 100.000 per jaar. De Bieder is inderdaad voornemens een lokale structuur in te stellen die 4 Luxemburgse personen zal omvatten, en dit onder toezicht van de zetel in Brussel. De cumulatieve impact van de schadevergoeding voor de opzegging en de reorganisatie van het interne beheer zullen ten laatste na 9 jaar geneutraliseerd zijn, in de veronderstelling dat de portefeuille van IMMO-CROISSANCE jaarlijks met 15 % stijgt; de enige beheerkost die dan ten laste van IMMO-CROISSANCE blijft is de kost verbonden aan de opgezette interne beheersstructuur. Deze kost zal lager liggen dan de totale huidige kosten en vergoedingen. Het toekomstige beheer van IMMO-CROISSANCE zal worden toegespitst op het uitwerken van een model gelijkaardig aan dat van COFINIMMO en op het uitwerken van een nieuwe actieve commercialisatiepolitiek zoals beschreven in sectie 2.3 van het Prospectus. De nieuwe raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE zal belast zijn met de studie van een mogelijke uitbreiding van de portefeuille en om de investeringen te doen die verenigbaar zijn met de objectieven die het vastlegt. Het is dit interne beheer dat de toegevoegde waarde voor COFINIMMO zal scheppen. Het is om deze reden dat COFINIMMO de meerderheid van de stemrechten wenst te verkrijgen in de algemene vergadering, overeenkomstig de voorwaarde beschreven in sectie 2.5.4. van het Prospectus. Indien zij deze meerderheid niet behaalt, kan COFINIMMO beslissen afstand te doen van de voorwaarde om het Bod in te trekken, volgens de omstandigheden en het percentage dat ze zal verworven hebben bij afloop van het Bod of de Heropening van het Bod. Deze beslissing zal afhangen van de evenwichten die kunnen gevonden worden met de andere aandeelhouders van IMMOCROISSANCE, indien COFINIMMO bijvoorbeeld slechts 5 %, 20 % of 33 1/3 % zou behalen. In deze verschillende hypotheses, zal de mogelijkheid om een toegevoegde waarde te behouden afhangen van de controle die door COFINIMMO zal kunnen worden uitgeoefend over het toekomstige beheer van IMMO-CROISSANCE. Indien deze toegevoegde waarde onvoldoende lijkt, dan zal COFINIMMO hetzij de voorwaarde kunnen handhaven en dus geen participatie in IMMOCROISSANCE verwerven, hetzij hieraan verzaken en een participatie behouden die haar niet de gewenste graad van controle bezorgt, onder voorbehoud van latere overdracht indien het toekomstig beheer van IMMO-CROISSANCE niet meer aan haar wensen of doelstellingen beantwoordt. IMMO-CROISSANCE telt slechts twee werknemers ten laste in uitvoering van een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur. COFINIMMO wenst deze twee arbeidsovereenkomsten van onbepaalde duur te behouden. IMMO-CROISSANCE heeft eveneens krachtens een terbeschikkingstelling een werknemer van Dexia Banque Internationale à Luxembourg ten laste. De overeenkomst van terbeschikkingstelling zal minstens zes maanden behouden worden, en dan worden herbekeken in functie van de performantie van deze werknemer, diens capaciteit om zich te integreren in het model voorgesteld door COFINIMMO en de kost die deze terbeschikkingstelling met zich meebrengt. Het Bod zal dan ook een positieve weerslag hebben op de werkgelegenheid in de mate waarin COFINIMMO een lokale structuur met 4 personen in Luxemburg wenst te implementeren en zal geen andere weerslag hebben op de andere activiteitencentra dan de gebouwen

14

22 juni 2007

die op de actiefzijde van de balans van IMMO-CROISSANCE staan. Het Bod zal evenmin enige weerslag hebben op de werkgelegenheid of op de activiteitencentra van COFINIMMO. 2.4.2.

Heropening ingeval van overschrijding van de grens van 33 1/3 % Bij het verstrijken van het Bod en ingeval COFINIMMO ten minste 33 1/3 % van het totale aantal stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE zou verworven hebben bij de afsluiting van het Bod, overeenkomstig artikel 7 paragraaf (3) van de Wet op de openbare overnamebiedingen, dan zal het Bod worden heropend onder de voorwaarden en bepalingen vermeld in sectie 2.5.3. (i) van het Prospectus.

2.4.3.

Schrapping en Heropening ingeval van schrapping Indien bij de afsluiting van het Bod (eventueel na de Heropening van het Bod zoals bedoeld in sectie 2.4.2. van het Prospectus), COFINIMMO ten minste 80 % van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE behaalt, behoudt ze zich de mogelijkheid voor om, na bekendmaking van de definitieve resultaten van het Bod, de intrekking te vragen van de aandelen IMMOCROISSANCE van de markt Euronext Brussels en/of de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg, onder voorwaarde van goedkeuring door de bevoegde autoriteiten. Ingeval van goedkeuring van de schrapping door de bevoegde autoriteiten, zal het Bod eveneens worden heropend onder de modaliteiten en voorwaarden zoals bepaald in sectie 2.5.3. (ii) van het Prospectus. De schrapping van de notering op de markt van Euronext Brussels kan slechts worden bevolen door de autoriteiten van Euronext Brussels handelend in samenspraak met de CBFA. De CBFA kan zich verzetten tegen de schrapping of maatregelen voorstellen in het belang van de bescherming van investeerders. Ingeval van schrapping van de notering, zullen de Aandelen niet meer kunnen worden verhandeld op de markt Euronext Brussels in België. De schrapping van de notering op de markt van Euronext Brussels zal ook tot gevolg hebben dat IMMO-CROISSANCE niet meer onderworpen zal zijn aan de reglementering toepasselijk op vennootschappen waarvan de effecten op een Belgische gereglementeerde markt genoteerd zijn. Ingeval van schrapping van de notering op de markt Euronext Brussels, (i) zal de inschrijving van IMMO-CROISSANCE op de officiële lijst van de openbare instellingen voor collectieve belegging naar buitenlands recht bij de CBFA, (ii) de financiële dienst in België en (iii) de verspreiding van informatie in België niet meer verzekerd worden indien het aantal niet-institutionele aandeelhouders onder de 50 valt. De schrapping van de notering op de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg vereist de goedkeuring door de bevoegde instanties van de Beurs van Luxemburg. Bijgevolg, indien de schrapping plaatsvindt op de twee markten, zullen de investeerders alleen de mogelijkheid hebben om hun Aandelen over te dragen, (i) hetzij door middel van een onderhandse verkoop, (ii) hetzij op de openbare verkoopsmarkten, (iii) hetzij aan IMMO-CROISSANCE in het kader van een eventueel plan van inkoop van aandelen beslist door de algemene vergadering.

15

22 juni 2007

2.4.4.

Verplichte terugtrekking en verplichte uitkoop Indien, bij de afsluiting van het Bod of van de Heropening van het Bod, de participatie van COFINIMMO voor elk van de categorieën Aandelen minstens gelijk is aan 95% van de stemrechten, zal worden overgegaan overeenkomstig artikel 15 van de Wet op de openbare overnamebiedingen tot de gedwongen uitkoop van de overblijvende aandelen. De modaliteiten van deze uitkoop zullen worden bekendgemaakt hetzij in het persbericht dat zal verspreid worden overeenkomstig sectie 2.5.8. van het Prospectus, hetzij in een bericht dat afzonderlijk in de pers zal worden gepubliceerd in Luxemburg (d'Wort en Tageblatt) en België (De Tijd en l'Echo) binnen de termijn van drie maanden voorzien in artikel 15 (4) van de Wet op de openbare overnamebiedingen. Indien bij afloop van het Bod of de Heropening van het Bod blijkt dat de participatie van COFINIMMO voor elk van de categorieën van Aandelen minstens gelijk is aan 90% van de stemrechten, dan kunnen de houders van aandelen die niet zijn ingebracht in het Bod van COFINIMMO de verplichte aankoop van hun aandelen eisen, tegen de voorwaarden voorzien in artikel 16 van de Wet op de openbare overnamebiedingen. In deze hypothese zullen de houders van aandelen die niet zijn ingebracht in het Bod, worden ingelicht over deze mogelijkheid door een persbericht dat overeenkomstig sectie 2.5.8. van het Prospectus zal worden gepubliceerd. In de twee voormelde gevallen, zal IMMO-CROISSANCE toch ingeschreven blijven op de officiële lijst van instellingen voor collectieve belegging onderworpen aan het toezicht van de CSSF.

2.5.

VOORWAARDEN EN MODALITEITEN VAN HET BOD

2.5.1.

Doel van het Bod COFINIMMO biedt aan om alle Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht) en Kapitalisatie-aandelen aan te kopen onder de voorwaarden bepaald in het Prospectus, hetzij 310.853 Distributie-aandelen op 12 juni 2007 en 46.084 Kapitalisatie-aandelen op 12 juni 2007. COFINIMMO houdt op dit ogenblik geen enkele participatie in IMMO-CROISSANCE aan, noch alleen, noch met personen in onderling overleg.

2.5.2.

Prijs van het Bod Overeenkomstig de gestelde voorwaarden of waarnaar verwezen wordt in het Prospectus, wordt het Bod op de volgende basis geformuleerd : (i) per Kapitalisatie-aandeel: een betaling in contanten van EUR 794,80; (ii) per Distributie-aandeel (coupon n° 20 en volgende aangehecht): een betaling in contanten van EUR 282,47. Voor de toepassing van de regels inzake afrondingen op aandeelhouders die meerdere Aandelen houden, zie sectie 1.6. van het Prospectus.

16

22 juni 2007

2.5.3.

Biedperiode Het Bod kan worden aanvaard gedurende de normale bankopeningsuren vanaf 26 juni 2007 tot 27 juli 2007 om 16u00 (uur van Luxemburg en Brussel) ("Biedperiode "). (i)

Het Bod zal heropend worden indien COFINIMMO ten minste 33 1/3 % van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE heeft verworven bij het verstrijken van de Biedperiode (zie sectie 2.4.2. van het Prospectus). In dit geval zal het Bod worden heropend voor een termijn van vijftien dagen vanaf de publicatie van het aantal verworven effecten op de avond van de laatste dag van de aanvaardingsperiode, overeenkomstig artikel 7 van de Wet op de openbare overnamebiedingen. De voormelde data voor de Heropening van het Bod zullen worden bekendgemaakt op de website van COFINIMMO (www.cofinimmo.com) en door een bericht in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en l'Echo) vanaf de eerste Werkdag.

(ii)

Het Bod zal ook kunnen worden heropend indien COFINIMMO tenminste 80% van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE verwerft, hetgeen haar toelaat, zoals vermeld in sectie 2.4.3. van het Prospectus, om de schrapping van de aandelen van IMMOCROISSANCE te vragen van de markt Euronext Brussels en/of de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg. In dit geval zal het Bod worden heropend voor een termijn van vijftien dagen te rekenen vanaf de dag waarop de intentie om deze schrapping door te voeren, zal worden bekendgemaakt door een kennisgeving hetzij in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt), hetzij in de Belgische pers (De Tijd en l'Echo), hetzij in beide, naargelang de schrapping zal gebeuren op de eerste of de tweede of beide markten.

(iii) De facultatieve heropening zoals voorzien in paragraaf (ii) hierboven zal kunnen volgen op de verplichte opening voorzien in paragraaf (i) hierboven of zal gelijktijdig kunnen plaatsvinden. De ene of de andere van deze heropeningen of beiden zijn begrepen in de definitie van het begrip "Heropening van het Bod ", voor de doeleinden van dit Prospectus. 2.5.4.

Opschortende voorwaarde Het Bod is onderworpen aan de opschortende voorwaarde dat bij het aflopen van het Bod, COFINIMMO tenminste 51% van de stemrechten in het kapitaal van IMMO-CROISSANCE aanhoudt. Deze voorwaarde is de enige voorwaarde van het Bod. Bovenvermelde voorwaarde is enkel in het voordeel van COFINIMMO. Ingeval van nietverwezenlijking van deze voorwaarde, behoudt COFINIMMO zich het recht voor om afstand te doen van deze voorwaarde. De beslissing van COFINIMMO in dit verband zal worden bekendgemaakt in het persbericht waarin de resultaten van het Bod zullen worden bekendgemaakt, overeenkomstig sectie 2.5.8. van het Prospectus.

17

22 juni 2007

Dit betekent dat indien de voorwaarde niet verwezenlijkt is op de dag van afsluiting van het Bod en indien COFINIMMO niet heeft verklaard afstand te doen van het voordeel van deze voorwaarde in het persbericht waarin COFINIMMO de resultaten van het Bod zal bekendmaken, de voorwaarde zal geacht worden behouden te blijven, en zullen de aangeboden Aandelen niet worden aanvaard. COFINIMMO behoudt zich het recht voor om te verzaken aan deze voorwaarde, ongeacht het niveau van deelname dat bekomen werd bij de Heropening van het Bod. De criteria die COFINIMMO zullen toelaten zich uit te spreken over de verzaking aan de voorwaarde worden uiteengezet in sectie 2.4.1. van het Prospectus. 2.5.5.

Verbintenis om het Bod te volbrengen De beslissing om het Bod uit te brengen werd genomen op 21 mei 2007 door het directiecomité van COFINIMMO, handelend krachtens een bijzondere delegatie verleend door de raad van bestuur. Overeenkomstig Belgisch recht en de statuten van COFINIMMO, heeft de raad van bestuur de bevoegdheid om aan het directiecomité zulke delegatie over te dragen. COFINIMMO verbindt er zich toe om het Bod te volbrengen.

2.5.6.

Procedure - Aanvaarding van het Bod a)

Aandeelhouders

De aandelen zijn hetzij aan toonder, hetzij op naam en vertegenwoordigd door een Bewijs van inschrijving. Opdat een titularis van de Aandelen geldig en zonder kosten zijn effecten in het kader van dit Bod kan aanbrengen, moeten het aan dit Prospectus gehechte aanvaardingsformulier (het "Aanvaardingsformulier") en de documenten hierna vermeld en elke volmacht of ander vereist document, correct worden ingevuld en geldig ondertekend in twee exemplaren, en worden afgeleverd gedurende de openingsuren en ten laatste op 27 juli 2007 om 16u00 (tijd in Luxemburg en Brussel) voor de aandelen aan toonder bij Dexia Bank België of Dexia Banque Internationale à Luxembourg en voor de aandelen op naam bij RBC Dexia Investor Services Bank S.A., overboekingsagent van IMMO-CROISSANCE waarvan de zetel gevestigd is in Porte de France, 14 in L-4360 Esch-sur-Alzette, Groothertogdom Luxemburg. Het Aanvaardingsformulier moet worden vergezeld: 



voor de aandelen aan toonder, van het fysisch document van het Aandeel aan toonder of voor de Aandelen die worden gehouden op een rekening, van het bewijs van inschrijving en blokkering van het Aandeel aan toonder op een effectenrekening; en voor de aandelen op naam, van het Bewijs van inschrijving.

18

22 juni 2007

De Aanvaardingsformulieren kunnen ook worden neergelegd bij de loketten van voormelde instellingen of bij andere instellingen of financiële tussenpersonen1. Deze instellingen of tussenpersonen moeten de procedure beschreven in het Prospectus eerbiedigen. Indien de Aandelen gezamenlijk worden gehouden door twee of meer personen, dient elk van hen hetzelfde Aanvaardingsformulier te tekenen. Indien de Aandelen het voorwerp zijn van vruchtgebruik, moeten zowel de naakte eigenaar als vruchtgebruiker(s) hetzelfde Aanvaardingsformulier tekenen. Indien de Aandelen verpand zijn, moeten zowel de pandgever als de pandhoudende schuldeiser(s) het Aanvaardingsformulier tekenen, met dien verstande dat de pandhoudende schuldeiser(s) op onvoorwaardelijke en onherroepelijke manier moet(en) afstand doen van hun pand op de betrokken Aandelen. Indien de Aandelen op enige andere manier belast zijn of onderworpen zijn aan enig ander volgrecht, een zekerheid of enig ander recht, schuldvordering of belang ten voordele van een derde, dan moeten alle begunstigden van deze rechten, titels, schuldvorderingen of belangen op deze Aandelen het Aanvaardingsformulier ondertekenen en afstand doen op een onherroepelijke en onvoorwaardelijke wijze van alle rechten, titels, schuldvorderingen of belangen op deze Aandelen. De risico's met betrekking tot de eigendom van de Aandelen die geldig zijn aangebracht tijdens de Biedperiode zullen niet eerder worden overgedragen aan COFINIMMO dan op het ogenblik van de betaling van de Prijs van het Bod. b)

Aanvaarding - onherroepelijk en onvoorwaardelijk karakter

De aanvaarding van het Bod is onherroepelijk en onvoorwaardelijk. Evenwel, overeenkomstig artikel 13 van de Wet op de openbare overnamebiedingen, (i) zullen de Aandeelhouders bevrijd zijn van hun aanvaarding ingeval van concurrerend bod, (ii) elke verhoging van de Prijs van het Bod zal ten goede komen aan de Aandeelhouders die het Bod reeds aanvaard hadden voor deze verhoging, (iii) de intenties tot aanvaarding van het Bod vanwege de Aandeelhouders die zijn ingediend voor de publicatie van het Prospectus binden de Aandeelhouders niet, en (iv) de Aandeelhouders die het Bod aanvaard hebben, kunnen zich terugtrekken na de publicatie door de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE van zijn gemotiveerd advies over het Bod, en dit tot de sluiting van het Bod. c)

Toepasselijke recht - bevoegde rechtbanken

Het Luxemburgse recht zal de overeenkomsten beheersen die gesloten zijn tussen de Bieder en de Aandeelhouders en de rechtbanken van het Groothertogdom Luxemburg zullen bevoegd zijn.

1

De aandacht van de houder van een Aandeel die van deze mogelijkheid wenst gebruik te maken wordt gevestigd op sectie 1.12 van het Prospectus met betrekking tot kosten en belastingen van het Bod. 19

22 juni 2007

2.5.7.

Betaling van de Prijs van het Bod Onder voorbehoud van toepassing van artikel 13 van de Wet op de openbare overnamebiedingen, zal de betaling in contanten van de Prijs van het Bod voor de Aandelen die geldig werden aangeboden tijdens de Biedperiode overeenkomstig de procedure bedoeld in sectie 2.5.6. "Procedure - Aanvaarding van het Bod" gebeuren, behoudens overmacht of fout van een derde voor dewelke COFINIMMO niet verantwoordelijk is, binnen de 10 Werkdagen volgend op de publicatie van het Bod of de Heropening van het Bod besloten overeenkomstig sectie 2.4.2. van het Prospectus, door overdracht op de bankrekening vermeld door de Verkoper op het Aanvaardingsformulier.

2.5.8.

Publicatie van de resultaten van het Bod (i)

COFINIMMO zal aan de CSSF en aan de CBFA meedelen en zal op zijn website (www.cofinimmo.com), zonder afbreuk te doen aan (ii) hieronder, het aantal Aandelen (met precisering van het aantal stemrechten dat daaraan verbonden is) dat haar werd ingebracht in het kader van dit Bod, bekendmaken, en dit: 1. 2. 3.

(ii)

elke zeven dagen te rekenen vanaf de datum van dit Prospectus; elke ochtend van de laatste zeven dagen van de aanvaardingsperiode; en de avond van de laatste dag van de aanvaardingsperiode.

De resultaten van het Bod zullen bovendien worden bekendgemaakt in een persbericht dat zal verspreid worden in de Luxemburgse pers (d'Wort en Tageblatt) en de Belgische pers (De Tijd en l'Echo) vanaf de eerste Werkdag die volgt op het einde van de aanvaardingsperiode.

2.6.

VASTSTELLING EN VERANTWOORDING VAN DE PRIJS VAN HET BOD

2.6.1.

Vaststelling van de Prijs van het Bod Om de prijs vast te stellen heeft de Bieder, samen met haar vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle, een individuele waardering uitgevoerd van ieder gebouw van de portefeuille en daarbij rekening gehouden met alle gekende elementen op datum van het Prospectus, dit wil zeggen zowel de gunstige als ongunstige evoluties van de eerste maanden van 2007. Voor een overzicht van de opmerkelijke gebeurtenissen van 2007, verwijzen we naar sectie 4.4.3. "Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007". De voornaamste opmerkelijke evoluties voor 2007 zijn de volgende (zie sectie 4.4.3. van het Prospectus): x

IMMO-CROISSANCE heeft begin 2007 een huurovereenkomst voor lange termijn ondertekend voor een belangrijk deel van zijn gebouw K2 gelegen te Diegem (Keyberg), waarvan de renovatiewerken werden afgerond in de loop van de maand december 2006. IMMOCROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 8% bijkomende oppervlakte voor hetzelfde gebouw. In het kader van deze verhuring aan General Electric, schat de Bieder dat de door IMMO-CROISSANCE toegestane 20

22 juni 2007

x x

x

stimuli kunnen geraamd worden op EUR 1,5 miljoen. De huurovereenkomsten voor de gebouwen "Newton" en "Edison" gelegen te Strassen, hebben hun vervaltermijn bereikt. IMMO-CROISSANCE heeft in de loop van het eerste trimester van 2007 twee huurovereenkomsten ondertekend voor de verhuring van 2.000m² van het gebouw "Edison" dat 6.700m² omvat, hetzij 29,8%. Dit vertegenwoordigt eveneens 4 van de 10 verdiepingen. IMMO-CROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 20% (dit is 2 van de 10 verdiepingen) bijkomende ruimtes van het gebouw Edison gelegen te Strassen (Luxemburg). IMMO-CROISSANCE heeft een overeenkomst afgesloten voor de overdracht van het gebouw te Düsseldorf (Duitsland), hetgeen zou moeten worden gerealiseerd tegen einde juli 2007.

Deze recente positieve verhuurevoluties hebben als gevolg de verhuurleegstand gevoelig te verminderen, hetzij naar de beste schatting van de Bieder van 40% tot ongeveer 37%. Voor de waardering van het gebouw "Arsenal", heeft de Bieder rekening gehouden met de noodzakelijke renovatie, de verhuurleegstand tijdens de duur van de werken en verschillende verhuurhypotheses in lijn met de huidige marktvoorwaarden. Voor de waardering van het gebouw "Gutenberg" heeft de Bieder rekening gehouden met een herkwalificatie van m² bureelruimte in m² archiefruimte, hetgeen de totale oppervlakte in m² bureelruimte voor dit gebouw vermindert van 5.952 m² tot ongeveer 3.600 m². In het kader van door de Bieder gemaakte schatting, creëert deze vermindering van de totale oppervlakte in m² bureelruimte een minwaarde van meer dan EUR 6 miljoen. Deze waarderingsoefening houdt rekening met de specifieke opmerkingen van de vastgoedadviseur over deze significante evoluties van 2007 en hun effecten voor de jaren 2007 en volgende, beschreven als volgt : "1. De huurinkomsten in 2006 bedroegen op jaarbasis 15 212 382 €, zoals blijkt uit het jaarverslag van Immo-Croissance op 31 december 2006. 2. Volgens onze schattingen zullen deze huurinkomsten in 2007 op jaarbasis minder dan de helft van dit bedrag (minder dan 7 miljoen €) bedragen, en dit om de hierna volgende redenen: a. Dexia (*) betaalt geen huurgeld meer voor twee van de drie gebouwen gelegen te Strassen, aangezien de respectievelijke huurovereenkomsten verlopen zijn en niet hernieuwd werden. Voor het derde gebouw, de Gutenberg, betalen Dexia (*) en de uitbater van de cateringdienst nog tot oktober 2008 huurgeld, maar het is zeer onwaarschijnlijk dat er tegen de einddatum van deze betalingen een nieuwe huurder kan worden gevonden op de markt die dezelfde bedragen zou betalen, hetgeen tot een nog grotere terugval van de huurinkomsten zal leiden in vergelijking met deze van december 2006. b. Het Arsenal aan de Boulevard Royal, dat geniet van een gedeeltelijke verhuring tot einde juni 2007, zal grondig gerenoveerd worden. c. Het Central Park, en het César te Lyon werden verkocht. 3. Volgens onze schattingen zal de leegstand toenemen van +/- 25% op 31/12/06 naar +/- 40% van de huidige portefeuille (31/5/07). 4. Onze oorspronkelijke waardering van de Gutenberg op basis van de informatie vervat in het jaarverslag van 2006 moest grondig worden herzien in negatieve zin, aangezien we van de 5 952 m² aan kantoorruimte die werden vermeld in het jaarverslag slechts rekening kunnen houden met +/- 3 600 m² aan bestaande kantoorruimte (hierin begrepen de inkomhal) en met 21

22 juni 2007

een mogelijke omschakeling van het gelijkvloers van 700 m² in kantoorruimte, waarbij de resterende oppervlakte besteed is aan keukens, technische ruimtes en archieven (minder dan 500 m²). 5. In onze waardering hebben we rekening gehouden met een huurderving van 12 maanden voor de lege oppervlakte van de Edison en van 18 maanden voor de lege oppervlakte van de Newton. 6. Voor het Arsenal hebben wij rekening gehouden met een impact op de grond van 3 250 € per bebouwbare m² en rekenen wij erop een gebouw van 6 000 m² (her)op te richten. We schatten dat deze zware renovatie midden 2009 beëindigd zal worden." Bron : Jones Lang LaSalle, 18 juni 2007. * Dexia dient hier begrepen te worden als Dexia Banque Internationale à Luxembourg COFINIMMO heeft zich voor de berekening van de Aangeboden Prijs gebaseerd op de specifieke opmerkingen geformuleerd door Jones Lang LaSalle en op de door Jones Lang LaSalle aangegeven cijfergegevens. Bovendien heeft COFINIMMO rekening gehouden met de doelstellingen die ze nastreeft (zie sectie 2.3. "Doelstellingen van COFINIMMO") en toekomstige synergieën uit de activiteiten van COFINIMMO en IMMO-CROISSANCE (zie sectie 2.4.1. "Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE") bij de bepaling van de Aangeboden Prijs. De Aangeboden Prijs voor het geheel van de aandelen wordt op zijn beurt bepaald door, van de totale waarde van het onroerend vermogen, rekening gehouden met de specifieke opmerkingen van Jones Lang LaSalle, eerst de hierna volgende elementen af te trekken: - de financiële schulden op 31 december 2006; - de passiva van het bedrijfskapitaal op 31 december 2006, met toevoeging van de activa; - het bedrag aan dividenden betaald in mei 2007; - het bedrag van de schadevergoeding die moet worden betaald als gevolg van de opzegging van de overeenkomst van IMMO-CROISSANCE met IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. voor diens activiteiten inzake beleggingsadvies (zie sectie 2.4.1. « Toekomstig beleid en beheer van IMMO-CROISSANCE»). De overeenkomst voorziet dat een schadevergoeding van 3% zal moeten worden betaald aan IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. indien IMMOCROISSANCE deze overeenkomst opzegt. Deze schadevergoeding wordt geschat op EUR 4,8 miljoen; en vervolgens, door de volgende elementen bij te tellen: - de schatting door de Bieder op basis van de beschikbare informatie inzake het lopende huurresultaat dat werd behaald in de eerste maanden van 2007; - een strategische premie voor de verwerving van een portefeuille met de omvang en kwaliteit van dat van IMMO-CROISSANCE in Luxemburg. Zoals aangegeven in het voorgaand lid, heeft de Bieder zich bij het vaststellen van de Prijs van het Bod enkel gebaseerd op de intrinsieke waarde van IMMO-CROISSANCE. De externe elementen zoals de beurskapitalisatie van IMMO-CROISSANCE werden niet weerhouden als basis voor het vaststellen van de Prijs.

22

22 juni 2007

De beurskapitalisatie geeft immers niet noodzakelijk de waarde van een vennootschap weer. Dit geldt des te meer voor een vennootschap waarvan de liquiditeit2 van de effecten zeer zwak is, hetgeen het geval is voor het effect IMMO-CROISSANCE3. Evenwel, zoals aangegeven in sectie 2.6.2.2. van het Prospectus, blijft de verhouding tussen de premie en de beurskoers een pertinente vergelijkingsmethode. Het resultaat van deze oefening is dat het Bod tevens een premie betekent ten aanzien van de beurswaarde. 2.6.2.

Verantwoording van de prijs 2.6.2.1. Algemene opmerkingen Aangezien het om een vrijwillig Bod gaat, hangt de vaststelling van de Prijs af van een beoordeling van de markt die toekomt aan de Bieder. Er wordt benadrukt dat artikel 6.(3).(e) van de Wet op de openbare overnamebiedingen niet van toepassing is, aangezien de statuten van IMMOCROISSANCE niet voorzien in een opheffing van de beperkingen op de overdracht van effecten, noch in een buitengewoon recht voor de aandeelhouders aangaande de benoeming of herroeping van leden van het beheers- of bestuursorgaan. De geboden Prijs bedraagt EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributieaandeel (coupon n° 20 en volgende aangehecht). Het Bod voor het geheel van de Aandelen benadert een bedrag van EUR 124,40 miljoen. Dit bedrag wordt verkregen door de twee Prijzen, respectievelijk EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributie-aandeel, toe te passen op alle Kapitalisatie- en Distributie-aandelen. Om de Prijs van het Bod te kunnen verantwoorden werden 4 verschillende vergelijkingsmethoden gebruikt: (i) Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief; (ii) Analyse van vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen; (iii) Premie betaald bij vergelijkbare biedingen; en (iv) Premie in verhouding tot de beurskoers. Voor deze 4 methodes heeft de Bieder rekening gehouden met de hierna volgende elementen, indien van toepassing: 1. Het Bod vindt plaats na de onthechting van coupon n° 19, gebeurd op 8 mei 2007 (vóór opening van de beurs). Dit betekent dat de laatste netto-waarde van de referentie-balans (op 31 december 2006) van IMMO-CROISSANCE moet worden aangepast om rekening te houden met deze betaling. Derhalve moet de netto-waarde van de referentie-balans op 31 december 2006 (ten bedrage van EUR

2

De liquiditeit van een effect geeft de gemakkelijkheid weer waarmee de operators een tegenpartij kunnen vinden voor hun koop- of verkooporder. Zij wordt gedefinieerd door het totale volume van uitgewisselde effecten over een periode van één jaar te delen door het totale aantal effecten in circulatie.

3

Het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE heeft een liquiditeit van 3,3% voor het jaar 2006 en het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE heeft een liquiditeit van 9,9% voor datzelfde jaar. 23

22 juni 2007

110,3 miljoen) verminderd worden met het bedrag van het dividend (ten bedrage van EUR 5,5 miljoen). De gecorrigeerde netto-waarde van de balans bedraagt dus EUR 104,7 miljoen. 2. In vergelijking met de situatie op 31 december 2006 heeft het profiel van de portefeuille van IMMO-CROISSANCE bepaalde evoluties ondergaan. Meer bepaald staan de gebouwen Arsenal, Edison en Newton volledig leeg sedert 1 januari 2007, met uitzondering van 2.000 m² getekende huurovereenkomsten in het gebouw Edison. Deze hypotheses zijn identiek aan deze van Jones Lang LaSalle, die door de Bieder voor de leegstand worden weerhouden. 2.6.2.2. Resultaten van de verschillende methodes om de Prijs te verantwoorden (i) Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief De Netto-Inventariswaarde van de Balans («NIW») is gelijk aan het netto-actief, hetgeen op zijn beurt bepaald wordt door de waarde van de activa (gebouwen, effectenportefeuilles, contanten, enz.) van IMMO-CROISSANCE te berekenen, na de aftrek van de financiële schulden op 31 december 2006 en de passiva van het bedrijfskapitaal op 31 december 2006 en na opstelling van de activa van het bedrijfskapitaal. De NIW per 31 december 2006 is de door COFINIMMO laatste gekende. In het geval van IMMO-CROISSANCE bedroeg het netto-actief op 31 december 2006, zoals opgenomen in de jaarrekening van IMMO-CROISSANCE, EUR 110,3 miljoen. Dit stemt overeen met een NIW van EUR 668,52 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 255,59 per Distributie-aandeel. Kapitalisatie-aandeel

NIW op 31/12/2006 per aandeel (in euro)

Kapitalisatie-aandeel Prijs van het Bod per aandeel (in euro)

668,52

794,80

Premie

18,89%

Distributie-aandeel

NIW op 31/12/2006 (in euro) 255,59

Distributie-aandeel Gecorrigeerde NIW Prijs van het Bod per voor het dividend aandeel (in euro) 4 (in euro) 237,59

282,47

Premie

18,89%

(ii) Analyse van vergelijkbare vennootschappen De waarderingsmethode aan de hand van vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen bestaat erin de waarderingsmultiples die waargenomen worden bij een staal van vergelijkbare 4

De NIW per aandeel op 31/12/2006 werd aangepast teneinde rekening te houden met het dividend van EUR 18. 24

22 juni 2007

vennootschappen die in dezelfde sector actief zijn toe te passen op de financiële aggregaten van IMMO-CROISSANCE. De Bieder heeft op basis van de EPRA5 index een staal genomen van beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen in Europa waarvan de portefeuille qua samenstelling (kantoren vs. kleinhandel vs. industrie) en omvang het meest vergelijkbaar is met die van IMMO-CROISSANCE. Deze methode heeft echter als nadeel dat er grote verschillen kunnen bestaan tussen de weerhouden vennootschappen en IMMO-CROISSANCE, met name wat betreft bezettingsgraad, kwaliteit van huurders, enz. Voor de toepassing van deze methode wordt de waarde van de onderneming als volgt gedefinieerd: beurskapitalisatie vermeerderd met de meest recent gepubliceerde netto-financiële schuld. Voor de analyse van de vergelijkbare beursgenoteerde vennootschappen werden drie verhoudingen ("multiples") weerhouden, die gewoonlijk gebruikt worden om de vennootschappen van de sector te waarderen, met name: de verhouding tussen de beurskoers en de cash-flow per aandeel; de verhouding tussen waarde van de onderneming ("WO")6 en EBITDA7 («EBITDA multiple »); en de verhouding tussen de laatste NIW en de beurskoers.

-

De eerste twee aldus verkregen ratio's zijn gebaseerd op de vooruitzichten die de financiële analisten8 voor 2007 hebben geformuleerd. Deze multiples worden in de volgende tabellen voorgesteld: Vennootschap (multiple op 19/06/2007)

Intervest Offices Leasinvest Acanthe Developpement Affine Société de la Tour Eiffel Vastned Offices

Prijs van het aandeel 19/06/07

Cash-flow per aandeel 2007E

Prijs/ Cashflow (x) 2007E

Waarde van de onderneming (EUR miljoen)

EBITDA 2007E (EUR miljoen)

WO/ EBITDA (x) 2007E

Laatste NIW per aandeel

Prijs/ Laatste NIW

28.3

1.89

15.0

659

38

17.4

24.83

1.14

74.2

4.54

16.3

489

25

19.5

63.18

1.17

3.40

0.19

17.9

261

18

14.8

4.56

0.73

142.5

13.99

10.2

1 271

82

12.5

130

1.10

116.0

6.34

18.3

1 201

52

23.1

83.5

1.39

29.2

1.73

16.9

1 190

76

15.7

23.75

1.23

5

European Public Real Estate Association is een vereniging die als leden de omvangrijke beursgenoteerde vastgoedmaatschappijen in Europa telt.

6

Voor de toepassing van deze methode wordt de waarde van de onderneming als volgt gedefinieerd: beurskapitalisatie vermeerderd met de meest recent gepubliceerde netto-financiële schuld.

7

"Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation" of Winsten voor interesten, taksen en afschrijvingen.

8

Bron: Factset levert financiële schattingen aangaande vennootschappen op basis van de schattingen gemaakt door de financiële analisten. Voor een bepaalde vennootschap en voor een bepaalde ratio (vb. EV/EBITDA 07E), neemt Factset als basis de verschillende schattingen die door de financiële analisten werden gemaakt voor deze ratio en compileert een nieuwe waarde voor deze ratio die de verschillende waarden van de financiële analisten integreert. 25

22 juni 2007

Industrial Zueblin Immobilien Mediaan (x) Toepassing op Immo-Croissance Impliciete waarde van Immo Croissance (EUR miljoen) Waarde van het Bod (EUR miljoen) Impliciet aangeboden premie

7.3

0.81

9.1

997

56

16.3

17.8 17.4

7.1

1.03 1.14

Cash-flow:

EBITDA:

NIW:

7.6 miljoen9

9.9 mio10

104.7 mio

123.4

117.6

119.4

124.4

124.4

124.4

0.8%

5.8%

4.2%

Om de minder goede verhuurresultaten van 2007 in vergelijking met deze van 2006 te compenseren, heeft de Bieder een gemiddelde berekend van de verhuurinkomsten voor 2005, 2006 en 2007 en heeft de cash flow en de EBITDA berekend op basis van dit gemiddelde (zie de voetnoten onderaan de pagina nummers 9 en 10). De toepassing van de mediaan van de multiple Prijs/Cash-flow 2007 van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 leidt tot een waardering van IMMO-CROISSANCE van EUR 123,4 miljoen. De waarde van het Bod vertegenwoordigt aldus een premie van 0,8% ten aanzien van deze laatste waarde. De toepassing op IMMO-CROISSANCE van de mediaan van de multiple WO / EBITDA 2007 van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 resulteert anderzijds in een waarde van EUR 117,6 miljoen voor IMMO-CROISSANCE. De waarde van het Bod maakt aldus een premie uit van 5,8% ten aanzien van deze laatste waarde. Tenslotte resulteert de toepassing op IMMO-CROISSANCE van de mediaan van de multiple Prijs / Laatste NIW van de vergelijkbare ondernemingen op 19 juni 2007 in een waarde van EUR 119,4 miljoen voor IMMO-CROISSANCE. De waarde van het Bod vertegenwoordigt aldus een premie van 4,2% ten aanzien van deze laatste waarde. Het valt op te merken dat al deze vennootschappen groter of veel groter zijn dan IMMO-CROISSANCE. Hun premies in verhouding tot de NIW is verbonden aan de aanwezigheid van een interne sterk ervaren en omvangrijke ploeg. Deze methode op basis van een referentiestaal werd gebruikt en als pertinent erkend tijdens het overnamebod op de aandelen van de vennootschap Dexia Immo Lux door Leasinvest Real Estate in 2006 (pagina 36 van het Prospectus van 12 mei 2006, ter beschikking gesteld van het publiek via de website van de CBFA), wat het enige recente en vergelijkbare publiek bod in Luxemburg is. 9

Het bedrag van EUR 7,6 miljoen stemt overeen met de gemiddelde cash flow van 2005, 2006 en 2007, respectievelijk gebaseerd op huurinkomsten van EUR 15,3 miljoen, EUR 15,2 miljoen en EUR 6,7 miljoen (rekening houdend met de huurderving voor bepaalde gebouwen, zie sectie 2.6.1. « Vaststelling van de Prijs van het Bod»).

10

Het bedrag van EUR 9,9 miljoen stemt overeen met de gemiddelde EBITDA van 2005, 2006 en 2007, respectievelijk gebaseerd op huurinkomsten van EUR 15,3 miljoen, 15,2 miljoen en EUR 6,7 miljoen (rekening houdend met de huurderving voor bepaalde gebouwen, zie sectie 2.6.1. « Vaststelling van de Prijs van het Bod»). 26

22 juni 2007

Bovendien heeft de Bieder in deze berekeningen een illiquiditeitsminwaarde niet toegepast op de waarden die bekomen werden met de methode van de beursmultiples, aangezien de Aandelen van IMMO-CROISSANCE genoteerd zijn. Niettemin laat de analyse van de gemiddelde beursvolumes die verhandeld werden op een jaar, een beperkte liquiditeit van de Aandelen IMMO-CROISSANCE (kapitalisatie en distributie) uitschijnen. De toepassing van een illiquiditeitsminwaarde lijkt in die context gerechtvaardigd te zijn. De toepassing van zulke illiquiditeitsminwaarde zou een zeer belangrijke verhoging laten uitschijnen van de premie betaald door de Bieder.

(iii) Premie betaald bij vergelijkbare aanbiedingen De methode gebaseerd op de premie betaald bij vergelijkbare aanbiedingen bestaat erin de premies te analyseren die werden betaald bij vroegere openbare aanbiedingen in Luxemburg. Met uitzondering van de overname van Dexia Immo Lux door Leasinvest Real Estate in 2006 werd er recentelijk geen enkel ander openbaar bod uitgebracht in Luxemburg. De waarde van het bod van Leasinvest Real Estate op Dexia Immo Lux bestond uit een premie van 3,7% van het netto-actief van Dexia Immo Lux, te vergelijken met een premie van 18,89% in het geval van het Bod van COFINIMMO op IMMO-CROISSANCE (zie sectie 2.6.2.2. (i): "Premie in verhouding tot de waarde van het netto-actief"). Bovendien moet worden benadrukt dat de bezettingsgraad van de portefeuille van Dexia Immo Lux 95,21% bedroeg, hetgeen beduidend meer is dan de bezettingsgraad van de portefeuille van IMMO-CROISSANCE.

(iv)

Premie in verhouding tot de beurskoers Onderstaande tabel omvat de gemiddelde beurskoers over verscheidene periodes met 21 mei 2007 als referentiebasis (na correctie voor het dividend van EUR 18, indien van toepassing):

27

22 juni 2007

Gemiddelde maand april 2007 Gemiddelde tussen 8 april en 7 mei 200712 Gemiddelde 1 maand voor 21 mei 2007 Gemiddelde 3 maanden voor 21 mei 2007 Gemiddelde 6 maanden voor 21 mei 2007 Gemiddelde 12 maanden voor 21 mei 2007

Distributie-aandeel

Kapitalisatie-aandeel

Koers van het aandeel Immo-Croissance (in euro) na correctie voor het dividend van EUR 1811 265.9 267.4

Slotkoers (in euro)

277 266.7 263.2 264.8

726.8 718.5 718.2 714.7

716.7 718.4

Zoals de hierna volgende tabellen aangeven, blijkt uit de waarde13 van het Bod een premie ten aanzien van de verschillende referenties van de beurskoers van IMMO-CROISSANCE, zowel voor het Kapitalisatie-aandeel als voor het Distributie-aandeel, te bestaan. Kapitalisatie-aandeel

Gemiddelde maand april 2007 Gemiddelde tussen 8 april en 7 mei 2007 Gemiddelde 1 maand Gemiddelde 3 maanden Gemiddelde 6 maanden Gemiddelde 12 maanden

Kapitalisatie-aandeel Koers van het aandeel Premie IMMO-CROISSANCE (in euro) 716.7 10.9% 718.4 10.6% 726.8 9.4% 718.5 10.6% 718.2 10.7% 714.7 11.2%

11

De beurskoersen werden gecorrigeerd teneinde rekening te houden met de onthechting van de coupon. Het Bod vindt immers plaats na de onthechting van de coupon, hetgeen betekent dat de referentiekoers eveneens "exdividend" moet worden berekend. De beurskoersen werden dan ook gecorrigeerd voor de periode vóór 8 mei, datum van notering "ex-coupon".

12

Deze periode stemt overeen met de maand voorafgaand aan de onthechting van coupon n° 19.

13

De waarde van het Bod die als referentie werd genomen is de Prijs van het Bod, namelijk EUR 794,80 per Kapitalisatie-aandeel en EUR 282,47 per Distributie-aandeel. 28

22 juni 2007

Distributie-aandeel

Gemiddelde maand april 2007 Gemiddelde tussen 8 april en 7 mei 2007 Gemiddelde 1 maand Gemiddelde 3 maanden Gemiddelde 6 maanden Gemiddelde 12 maanden

14

Distributie-aandeel Koers van het aandeel Premie IMMO-CROISSANCE (in euro) na correctie voor het dividend van EUR 1814 265.9 6.2% 267.4 5.6% 277 2.0% 266.7 5.9% 263.2 7.3% 264.8 6.7%

De beurskoersen werden gecorrigeerd teneinde rekening te houden met de onthechting van de coupon. Het Bod vindt immers plaats na de onthechting van de coupon, wat betekent dat de referentiekoers eveneens "exdividend" moet worden berekend. De beurskoersen werden dan ook gecorrigeerd voor de periode vóór 8 mei, datum van notering "ex-coupon". 29

22 juni 2007

Evolutie van de beurskoers sinds 2007 De onderstaande grafieken geven de evolutie van de beurskoers weer van het Distributie-aandeel en het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE op Euronext Brussels, en dit over een periode van 01/01/2007 tot 21/05/2007, de dag vóór de publicatie van de persmededeling door de Bieder. Evolutie van de beurskoers van het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE

305 300 295 290 285 280 275 270

02 /0 1 09 /2 0 /0 07 1 18 /2 /0 007 1 29 /2 /0 007 1 05 /2 /0 007 2 13 /2 /0 007 2 20 /2 0 /0 07 2 27 /2 /0 007 2 06 /2 /0 007 3 19 /2 /0 007 3 26 /2 0 /0 07 3 03 /2 /0 007 4 13 /2 /0 007 4 23 /2 /0 007 4 30 /2 0 /0 07 4 10 /2 /0 007 5 18 /2 /0 007 5/ 20 07

265

Evolutie van de beurskoers van het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE.

765 755 745 735 725 715 705 695 685

03 /0 1/ 20 25 07 /0 1/ 20 08 07 /0 2/ 20 16 07 /0 2/ 20 22 07 /0 2/ 20 06 07 /0 3/ 20 19 07 /0 3/ 20 02 07 /0 4/ 20 10 07 /0 4/ 20 20 07 /0 4/ 20 30 07 /0 4/ 20 15 07 /0 5/ 20 21 07 /0 5/ 20 07

675

30

22 juni 2007

2.7.

FISCALE BEHANDELING VAN HET BOD De hierna volgende paragrafen aangaande de fiscale behandeling van het Bod vatten op ruime en algemene wijze de fiscale wetgeving samen die van toepassing is in België en in Luxemburg wat betreft de gevolgen van het Bod voor de houders van de Aandelen en, in het bijzonder, wat betreft de fiscale behandeling van meer- of minderwaarden op aandelen. Deze paragrafen zijn gebaseerd op de wet, de overeenkomsten, de rechtspraak en de andere rechtsbronnen, onder voorbehoud van elke wijziging die naderhand zou worden doorgevoerd, al dan niet met terugwerkende kracht. Deze beschrijving vormt geen volledige beschrijving van alle fiscale vragen die de houders van Aandelen die wensen deel te nemen aan het Bod kunnen interesseren. Uit deze samenvatting mogen overigens geen conclusies worden getrokken wat betreft onderwerpen die er niet uitdrukkelijk in behandeld worden, met name inzake vermogensbelasting, schenkingsrechten of successierechten. Huidig voorbehoud is van toepassing op alle secties van het Bod die betrekking hebben op aspecten van Luxemburgs of Belgisch fiscaal recht. Dit Prospectus richt zich ook niet specifiek op de fiscale regels die van toepassing kunnen zijn op bepaalde categorieën van houders van financiële instrumenten en kan niet beschouwd worden als zou het zich op indirecte wijze uitstrekken tot aspecten die er niet uitdrukkelijk in behandeld worden. Het houdt geen rekening met en behandelt niet het fiscaal recht van andere Staten dan België en Luxemburg en is onderhevig aan mogelijke wijzigingen van het Belgisch of Luxemburgs recht, hierin begrepen wijzigingen die terugwerkende kracht zouden hebben. Wat betreft de individuele gevolgen, wordt de houders van Aandelen die wensen deel te nemen aan het Bod gevraagd hun persoonlijke belastingsconsulent te raadplegen aangaande de fiscale gevolgen voor hun persoonlijke situatie.

2.7.1.

Fiscaal regime van toepassing in België a) Belasting van de overdracht van de Aandelen -

Natuurlijke personen met verblijfplaats in België

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in België die de Aandelen houden als private belegging zijn in principe niet onderworpen aan Belgische inkomstenbelasting. De minderwaarden zijn in principe niet fiscaal aftrekbaar. De natuurlijke personen met verblijfplaats in België kunnen evenwel onderworpen zijn aan een belasting van 33% (te verhogen met de bijkomende gemeentebelasting) indien de meerwaarde beschouwd wordt als "speculatief" of wanneer zij het resultaat is van een transactie die de grenzen van het normale beheer van hun privé-vermogen overschrijdt. De "speculatieve" minderwaarden kunnen slechts worden afgetrokken van andere speculatieve inkomsten en kunnen worden overgedragen gedurende 5 jaar.

31

22 juni 2007

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in België die de Aandelen beroepsmatig houden worden belast volgens het normale progressieve tarief van de belasting van natuurlijke personen. Indien de Aandelen worden gehouden gedurende meer dan 5 jaar, zal de meerwaarde belast worden aan een tarief van 16,5% (te verhogen met de bijkomende gemeentebelasting). De minderwaarden zijn fiscaal aftrekbaar en kunnen worden overgedragen. -

Vennootschappen met zetel in België

In principe worden de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door vennootschappen met zetel in België volledig belast, in de mate waarin de vennootschap die ze overdraagt niet geniet van het regime van de definitief belaste inkomsten omwille van één van de uitsluitingen voorzien in artikel 203 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen. De minderwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen zijn niet fiscaal aftrekbaar. -

Belastingplichtigen onderworpen aan de rechtspersonenbelasting

In principe worden de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door belastingplichtigen onderworpen aan de rechtspersonenbelasting vrijgesteld van belastingen en zijn de minderwaarden niet fiscaal aftrekbaar. -

Natuurlijke personen of vennootschappen met verblijfplaats resp. zetel buiten België

Natuurlijke personen of vennootschappen met verblijfplaats resp. zetel buiten België zijn in principe niet onderworpen aan de Belgische inkomstenbelasting voor de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen, behalve indien de aandelen beroepsmatig worden gehouden door middel van een vaste basis of een vaste inrichting in België. In dit geval gelden dezelfde principes als beschreven voor de natuurlijke personen met verblijfplaats in België (die de aandelen beroepsmatig houden) of de Belgische vennootschappen (zie hierboven). Natuurlijke personen met verblijfplaats buiten België zonder een vaste basis of een vaste inrichting in België die hun fiscale verblijfplaats in een land hebben waarmee België geen belastingsverdrag heeft afgesloten of waarmee België een belastingsverdrag heeft afgesloten dat de bevoegdheid toekent aan de bronstaat de meerwaarde op de Aandelen te belasten, kunnen onderworpen zijn aan een belasting van 33% onder dezelfde omstandigheden als diegene die hierboven worden beschreven. b) Taks op beursverrichtingen De aankoop, verkoop en elke andere verwerving of overdracht onder bezwarende titel, door tussenkomst van een professionele tussenpersoon, van bestaande aandelen (secundaire markt) is onderworpen aan de taks op beursverrichtingen, in principe aan een tarief van 0,07% van de verkoopprijs zonder vermindering van de provisie van de tussenpersoon. Het tarief bedraagt 0,5% wat betreft de Kapitalisatie-aandelen. De taks op beursverrichtingen bedraagt maximaal EUR 500 per transactie en per partij, behalve wat betreft de Kapitalisatie-aandelen, waarvoor het maximum EUR 750 bedraagt.

32

22 juni 2007

In elk geval zal de taks op beursverrichtingen niet verschuldigd zijn door (i) de professionele tussenpersonen bedoeld in artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, die voor eigen rekening handelen, (ii) de verzekeringsmaatschappijen bedoeld in artikel 2, § l van de wet van 9 juli 1975 betreffende het toezicht op verzekeringsmaatschappijen, die voor eigen rekening handelen, (iii) de pensioenfondsen bedoeld in artikel 2, §3, 6° van de wet van 9 juli 1975 betreffende het toezicht op verzekeringsmaatschappijen, die voor eigen rekening handelen, (iv) de instellingen voor collectieve belegging of (v) de personen met verblijfplaats buiten België. De taks op beursoperaties die verschuldigd is bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod zal worden gedragen door COFINIMMO (zie sectie 1.12. "Kosten en Belastingen"). c) Taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder Indien ter gelegenheid van het Bod aandelen aan toonder worden overgedragen en fysiek worden afgeleverd aan de Bieder en deze fysieke aflevering gebeurt door tussenkomst in België van een professionele tussenpersoon in de zin van artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten, die tussenkomt of overeenkomsten afsluit voor rekening van één van de partijen en de effecten aflevert aan de Bieder, zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder verschuldigd zijn. Het tarief van de taks bedraagt 0,6% en dit wordt verrekend op de bedragen die de verwerver moet betalen, met uitsluiting van de provisie van de tussenpersoon en de taks op beursverrichtingen. Deze taks kent geen bovengrens. In elk geval zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder niet verschuldigd zijn indien geen enkele professionele tussenpersoon bedoeld in artikel 2, 9° en 10° van de wet van 2 augustus 2002 betreffende het toezicht op de financiële sector en de financiële diensten tussenkomt of overeenkomsten afsluit voor rekening van één van de partijen. Indien verschuldigd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod, zal de taks op de fysieke aflevering van effecten aan toonder gedragen worden door COFINIMMO (zie sectie 1.12. "Kosten en Belastingen"). 2.7.2.

Fiscaal regime van toepassing in Luxemburg a) Belasting van de overdracht van de Aandelen -

Natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg die de Aandelen houden als private belegging (en niet in hun professionele vermogen) zijn in principe niet onderworpen aan de Luxemburgse inkomstenbelasting, behalve (i) wanneer de overgedragen Aandelen werden gehouden gedurende een periode kleiner dan 6 maanden of (ii) indien de Aandelen gehouden in hun private vermogen een belangrijke deelneming uitmaken (zie hieronder). Tegelijkertijd zijn de verliezen of minderwaarden bij de overdracht niet aftrekbaar of vatbaar voor fiscale compensatie wanneer de meerwaarden zelf niet belastbaar zouden zijn. 33

22 juni 2007

De meerwaarden die worden gerealiseerd door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg en die Aandelen houden in hun private vermogen en die de Aandelen overdragen in het kader van het Bod binnen 6 maanden volgend op de verwerving ervan, maken een speculatief voordeel uit dat in Luxemburg wordt belast aan het progressieve tarief van de inkomstenbelasting (het marginale belastingtarief in 2007 bedroeg 38,95%, bijdrage voor werkgelegenheidsfondsen inbegrepen). De speculatieve voordelen zijn echter niet belastbaar indien zij gedurende het burgerlijke jaar in totaal minder dan EUR 500 bedragen. De speculatieve verliezen of minderwaarden zijn niet aftrekbaar van het bruto inkomen van de belastingplichtige maar zijn vatbaar voor compensatie met eventuele andere speculatieve voordelen en, desgevallend, met bepaalde andere voordelen bij overdracht. De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg die een belangrijke deelneming15 houden in IMMO-CROISSANCE (d.w.z. meer dan 10% van het maatschappelijk kapitaal van IMMO-CROISSANCE) maken buitengewone inkomsten uit die belast worden aan de helft van het globale tarief dat overeenkomt met het gecorrigeerde belastbare inkomen. Deze buitengewone inkomsten zullen verminderd worden met een aftrek van EUR 50.000, verhoogd tot EUR 100.000 voor echtgenoten die gezamenlijk belast worden, zonder dat er een verlies uit kan voortvloeien. Deze aftrekken worden herleid in verhouding tot de aftrekken toegekend gedurende de tien voorgaande jaren. De verliezen of minderwaarden bij de overdracht zijn niet aftrekbaar van het bruto inkomen van de belastingplichtige, maar zijn vatbaar voor compensatie met eventuele andere meerwaarden bij overdracht en, desgevallend, met speculatieve voordelen. -

Collectieve instellingen met zetel in Luxemburg

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door collectieve instellingen met zetel in Luxemburg en onderworpen aan inkomstenbelasting voor collectieve instellingen en aan de gemeentelijke handelsbelasting (bijvoorbeeld, een kapitaalvennootschap met zetel te Luxemburg) zijn volledig belastbaar in hoofde van deze instellingen ten belope van de winst die werd gerealiseerd in het fiscale boekjaar van de overdracht en aan het tarief dat van toepassing is op dergelijke collectieve instellingen (het globale belastingtarief dat in Luxemburg van toepassing is op kapitaalvennootschappen bedraagt 29,63% in 2007 voor de kapitaalvennootschappen gelegen in de stad Luxemburg). Tegelijkertijd zijn de verliezen of minderwaarden bij overdracht die worden gerealiseerd bij de overdracht van Aandelen in het kader van het Bod in principe fiscaal aftrekbaar van de inkomsten van deze collectieve instellingen en op de gemeentelijke handelsbelasting. De meerwaarden die bij deze overdracht worden gerealiseerd door erkende Luxemburgse instellingen voor collectieve belegging zijn vrijgesteld van Luxemburgse inkomstenbelastingen aangezien deze instellingen voor collectieve belegging uit hun aard volledig vrijgesteld zijn van de inkomstenbelasting voor collectieve instellingen en van de gemeentelijke handelsbelasting.

15

Een deelneming in een kapitaalvennootschap dient als belangrijk te worden beschouwd, indien de overdrager, alleen of samen met zijn echtgeno(o)t(e) en zijn minderjarige kinderen, op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze, op enig moment gedurende vijf jaren voorafgaand aan de datum van de vervreemding, heeft deelgenomen voor meer dan 10% van het kapitaal of het maatschappelijk vermogen van de vennootschap. De drempel van 10% wordt verhoogd naar 25% tot het jaar 2007 inbegrepen voor de deelnemingen verworven vóór 1 januari 2002, indien deze niet werden verhoogd na deze datum. 34

22 juni 2007

-

Natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg en zonder vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg

Wanneer er een internationaal belastingsverdrag bestaat, is het recht op belasting van de meerwaarden bij overdracht op de Aandelen in het algemeen toegekend aan de Staat waar de natuurlijke persoon of collectieve instelling met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg die de meerwaarden realiseert (bijvoorbeeld een buitenlandse kapitaalvennootschap) zijn verblijfplaats heeft. In gevallen waarin een verdrag ondertekend door Luxemburg het recht op belasting toekent aan de bronstaat (Luxemburg), zullen de hierna beschreven principes toepassing vinden (onverminderd echter eventuele bijzondere bepalingen vervat in bijzondere belastingsverdragen). Wanneer er geen internationaal belastingsverdrag bestaat, zijn de meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod door natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg belastbaar in Luxemburg (i) indien de overdrager een belangrijke deelneming heeft of had en de overdracht gebeurt in een tijdspanne van 6 maanden na de verwerving of (ii) indien de overdrager een belangrijke deelneming houdt sedert meer dan 6 maanden op de dubbele voorwaarde dat de overdrager gedurende meer dan vijftien jaar in Luxemburg heeft verbleven en dat hij op het ogenblik van de overdracht sedert minder dan vijf jaren Luxemburg verlaten heeft. De belasting van de natuurlijke personen gebeurt naar het voorbeeld van het regime dat van toepassing is op natuurlijke personen met verblijfplaats in Luxemburg inzake de meerwaarde bij overdracht van aandelen. De vreemde kapitaalvennootschappen met zetel buiten Luxemburg zullen onderworpen zijn aan de inkomstenbelasting voor collectieve instellingen volgens het barema dat van toepassing is op kapitaalvennootschappen met zetel te Luxemburg (d.w.z. aan een tarief van 22,88% indien de inkomsten groter zijn dan EUR 15.000; hierin begrepen de bijdrage voor het fonds voor werkgelegenheid). -

Natuurlijke personen of collectieve instellingen met verblijfplaats resp. zetel buiten Luxemburg maar met een vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg

De meerwaarden die worden gerealiseerd bij de overdracht van de Aandelen in het kader van het Bod kunnen worden onderworpen aan de Luxemburgse inkomstenbelasting (evenals aan andere Luxemburgse belastingen, in functie van de aard van de belegger) in de mate waarin de Aandelen of de meerwaarden worden besteed of toegerekend aan een vaste inrichting, permanente vertegenwoordiging of vaste basis in Luxemburg, die deel uitmaakt of afhangt van een fysieke persoon of van een collectieve instelling met verblijfplaats buiten Luxemburg (bijvoorbeeld een buitenlandse kapitaalvennootschap zonder resp. zetel in Luxemburg). Deze sectie treedt echter niet in detail over de toepasselijke belasting in dergelijke speciale gevallen. Deze houders van Aandelen wordt aangeraden hun belastingsconsulent te raadplegen. b)

Andere taksen

Het fiscale regime van Luxemburg voorziet niet in taksen op beursverrichtingen. Bij de overdracht van Aandelen in het kader van het Bod is er overigens geen registratierecht, zegelrecht of ander gelijkaardig recht verschuldigd.

35

22 juni 2007

HOOFDSTUK III : INFORMATIE MET BETREKKING TOT COFINIMMO 3.1.

ALGEMENE INFORMATIE Bijlage n° 3 bevat het Jaarverslag 2006 van COFINIMMO met betrekking tot het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2006. De Aandeelhouders vinden hierin (i) een aantal kerncijfers, (ii) een gedetailleerde beschrijving van de vastgoedportefeuille en (iii) de resultaten van de Bieder van dat jaar. De geconsolideerde jaarrekeningen en het verslag van de commissaris van COFINIMMO met betrekking tot het boekjaar dat werd afgesloten op 31 december 2006 werden eveneens opgenomen in het Jaarverslag 2006. Het is tevens mogelijk de jaarrekeningen evenals het jaaverslag van COFINIMMO te consulteren op haar website op het adres www.cofinimmo.com onder de rubriek « investor relations ». Huidig hoofdstuk beoogt de informatie vervat in het Jaarverslag samen te vatten en, indien nodig, te actualiseren.

Maatschappelijke benaming

COFINIMMO, "Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht" of "bevak naar Belgisch recht".

Rechtsvorm

Naamloze Vennootschap.

Internet Adres

www.cofinimmo.com

Maatschappelijke zetel

Woluwelaan 58 1200 Brussel De maatschappelijke zetel kan verplaatst worden naar enige andere plaats in België door éénvoudige beslissing van de raad van bestuur.

Oprichting en duur

COFINIMMO werd opgericht voor onbepaalde duur op 29 december 1983 bij akte verleden voor notaris André Nerincx te Brussel, gepubliceerd in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad van 27 januari 1984, onder nummer 891-11. Sinds 1 april 1996 is COFINIMMO erkend als vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de CBFA. Zij is onderworpen aan het wettelijk regime van de collectieve beleggingsinstellingen met een vast aantal rechten van deelneming, zoals georganiseerd door de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles en heeft gekozen voor de belegging in vastgoed. 36

22 juni 2007

Rechtspersonenregister

COFINIMMO is ingeschreven in het rechtspersonenregister (Brussel) en bij de Kruispuntbank van ondernemingen met ondernemingsnummer 0426.184.049.

Maatschappelijk doel

Overeenkomstig artikel 3 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006: "De vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed. Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in artikel 120, eerste paragraaf tweede lid of artikel 137 van de wet van vier december negentienhonderd negentig, in vastgoedcertificaten als bedoeld in artikel 106 van deze wet, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is. Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor 37

22 juni 2007

zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven. De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in effecten die hierboven niet omschreven zijn, en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediversifieerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van vier maart negentienhonderd éénennegentig met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke effecten bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de effecten moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een lidstaat van de EuropeseUnie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is. Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van een zicht- of termijndeposito of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de wet toegelaten voorwaarden."

COFINIMMO kan haar maatschappelijk doel niet wijzigen overeenkomstig artikel 559 van het Wetboek van vennootschappen, aangezien dat artikel niet van toepassing is op vastgoedbevaks, overeenkomstig artikel 20 §4 van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van beleggingsportefeuilles. Boekjaar

Het boekjaar van de vennootschap begint op 1 januari en wordt afgesloten op 31 december van 38

22 juni 2007

elk jaar. Maatschappelijk kapitaal

Het maatschappelijk kapitaal van COFINIMMO bedraagt EUR 647.151.951,94. Het kapitaal is volledig volgestort en wordt vertegenwoordigd door 12.136.072 aandelen zonder nominale waarde die elk 1/12.136.072ste van het kapitaal vertegenwoordigen. De raad van bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van zeshonderd miljoen euro (EUR 600.000.000,00) op de data en op de wijze die door de raad van bestuur zal worden bepaald, conform artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalverhoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een emissiepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het toegestaan kapitaal. Deze machtiging wordt toegestaan voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van de notulen van de buitengewone algemene vergadering van 8 april 2005. Bij elke kapitaalverhoging stelt de raad van bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de algemene vergadering daar zelf zou over beslissen. De kapitaalverhogingen waarover de raad van bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone Aandelen of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten – al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht – die aanleiding kunnen geven tot het creëren van Gewone of 39

22 juni 2007

Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Zonder afbreuk te doen aan de machtiging verleend aan de raad van bestuur zoals uiteengezet in de hier voorafgaande alinea's, heeft de buitengewone algemene vergadering van 14 mei 2002 de raad van bestuur uitdrukkelijk ertoe gemachtigd conform de bepalingen van artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen, onder meer door inbrengen in natura, in geval van een openbaar overnamebod op de effecten van de vennootschap, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling voorzien door artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen door de raad van bestuur uitgevoerd ingevolge de hierboven vermelde machtiging worden aangerekend op het overblijvend toegestaan kapitaal zoals voorzien bij dit artikel. Deze machtiging beperkt niet de machten van de raad van bestuur om tot andere verrichtingen met gebruik van het toegestane kapitaal over te gaan, dan deze voorzien door het artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, "uitgiftepremies" genoemd, worden geplaatst, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij beslissing van de algemene vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal. Verkrijging van eigen aandelen

Overeenkomstig artikel 7, punt 3 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006: "De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door de vennootschap verkregen aandelen op de beurs 40

22 juni 2007

of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de raad van bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de algemene vergadering. Het is de raad van bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de buitengewone algemene vergadering van 3 juli 2006, voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden. Daarenboven, voor een periode van achttien maanden na het houden van voornoemde vergadering van 3 juli 2006, mag de raad van bestuur voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan vijfentachtig percent van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan honderd vijftien percent van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofinimmo niet meer mag bezitten dan tien percent van het totaal aantal uitgegeven aandelen. De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door een of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moedervennootschap door dochters. De hierboven bedoelde machtigingen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen." Deze machtiging werd hernieuwd tijdens de buitengewone algemene vergadering van 41

22 juni 2007

aandeelhouders van 27 april 2007. Beleggingsbeleid

Het beleggingsbeleid van COFINIMMO wordt bepaald in artikel 4 van de gecoördineerde statuten van 3 juli 2006: "De collectieve belegging in vastgoed van kapitaal dat ingezameld wordt door het publiek beroep op het spaarwezen in België of in het buitenland zal gebeuren: - hoofdzakelijk: in kantoorgebouwen, handelspanden, halfindustriële gebouwen en opslagruimten in België; - op bijkomende wijze : in vastgoed gelegen in Europa; in andere vastgoedtypes in België. Om het beleggingsrisico op een geschikte manier te spreiden, zullen de vastgoedbeleggingen van de bevak hoofdzakelijk verdeeld worden in vier types : - kantoorgebouwen verhuurd voor een lange duur aan regionale, federale of internationale overheidsinstanties; - andere kantoorgebouwen; - handelspanden; - halfindustriële gebouwen; - ten bijkomende titel: andere vastgoedtypes zoals deze bestemd voor huisvesting, gronden, bossen zonder dat deze opsomming limitatief is."

3.2.

ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL Voor een algemene voorstelling van het kapitaal van COFINIMMO, zie het Jaarverslag in Bijlage n°3 van het Prospectus.

42

22 juni 2007

3.3.

INFORMATIE OVER DE AANDEELHOUDERSSTRUCTUUR VAN COFINIMMO Naar het weten van de raad van bestuur van COFINIMMO, is de aandeelhoudersstructuur op datum van dit Prospectus als volgt: Naam Groep Dexia Compagnie du Bois Sauvage AGF Belgium Cofinimmo groep Totaal van aandelen in omloop Free float Totaal van aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat

Gewone Aandelen

%

861.688 430.163

8.10 4.04

585.648 764.277 10.636.306

5.50 7.18 100.00

3.4.

BEHEER, BESTUUR EN TOEZICHT

3.4.1.

Raad van bestuur

Bevoorrecht e Aandelen 295.184 209.500

Totaal

%

1.156.872 639.663

9.53 5.27

1.499.766

585.648 764.277 12.136.072

4.82 6.29 100.00

75.18

74.09

9.872.029

De rol van de raad van bestuur omvat de volgende aspecten: -

-

het nemen van besluiten omtrent de strategische koers van de vennootschap, hetzij spontaan, hetzij op voorstel van het directiecomité; het houden van toezicht op de kwaliteit van het beheer en van zijn overeenstemming met de gekozen strategie; het onderzoeken van de kwaliteit van de informatie die wordt verstrekt aan de beleggers en aan het publiek; het waken over de intellectuele onafhankelijkheid van alle bestuurders die individueel en gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het belang van de vennootschap en van de ontwikkeling van COFINIMMO; het behandelen van alle onderwerpen die tot zijn wettelijke bevoegdheid behoren (ontwikkeling van de strategie en van de begroting, het opstellen van de jaarrekening, de zesmaandelijkse en de driemaandelijkse resultaten, het gebruik van het toegestaan kapitaal, het nemen van fusiebesluiten en splitsingsbesluiten, het samenroepen van de algemene vergadering en de organisatie van de besluitvormingsorganen en de benoeming van hun leden).

De raad van bestuur wordt op dit moment voorgezeten door de heer André Dirckx.

43

22 juni 2007

De onafhankelijke bestuurders zijn: x x x x

de heer André Dirckx de heer Gilbert van Marcke de Lummen, bestuurder van D’Ieteren NV de heer Gaëtan Hannecart, CEO van Groep Matexi de heer Baudouin Velge, CEO van de Belgische federatie van de distributie VZW (FEDIS)

De uitvoerende bestuurders zijn: x x x x

de heer Serge Fautré, CEO de heer Jean-Edouard Carbonnelle, CFO de heer Jean Franken, COO mevrouw Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel

De bestuurders die de aandeelhouders vertegenwoordigen zijn: x x x x 3.4.2.

AGF, vertegenwoordigd door de heer Robert Franssen, Voorzitter van het directiecomité van AGF Belgium NV de heer Guido Roelandt, Voorzitter van het directiecomité van Dexia Insurance Belgium NV ridder Vincent Doumier, CEO van Compagnie du Bois Sauvage de heer Alain Schockert, Managing Director van Bank Degroof

Dagelijks bestuur Het directiecomité wordt voorgezeten door de gedelegeerd bestuurder, de heer Serge Fautré (CEO), die wordt bijgestaan door 3 uitvoerende bestuurders, de heren Jean-Edouard Carbonnelle (CFO) en Jean Franken (COO) en mevrouw Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel). Ieder lid van het comité heeft dus een welbepaalde bevoegdheid. Het comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk voor het operationele beheer van de vennootschap. In dit verband is zijn rol als volgt: -

Het voorleggen van de strategie van de vennootschap aan de raad van bestuur; Het uitvoeren van deze strategie, hierin begrepen de besluiten om vastgoed of aandelen in vastgoedmaatschappijen te verwerven of over te dragen; Het verzekeren van het dagelijks bestuur van de onderneming en het uitbrengen van verslag hierover bij de raad van bestuur.

De Curriculi vitae van de heren Serge Fautré, Jean-Edouard Carbonnelle, Jean Franken en van mevrouw Françoise Roels werden opgenomen in het Jaarverslag 2006 van de vennootschap dat als Bijlage n°3 van dit Prospectus geldt. 3.4.3.

Adviserende comités Binnen de raad van bestuur beschikt COFINIMMO over een auditcomité en een comité voor benoemingen en bezoldigingen.

44

22 juni 2007

3.4.4.

Controle van de rekeningen Een door de algemene vergadering van aandeelhouders aangestelde commissaris is belast met de taak om de jaarrekeningen voor echt te verklaren en de zesmaandelijkse rekeningen na te kijken, zoals voor elke naamloze vennootschap, en aangezien het om een bevak gaat, d.w.z. een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging, om bijzondere verslagen op te stellen op vraag van de CBFA. De commissaris van de vennootschap is de vennootschap Deloitte Bedrijfsrevisoren BV onder de vorm van een BVBA, met maatschappelijke zetel te 1050 Brussel, Louizalaan 240, vertegenwoordigd door de heer Ludo De Keulenaer, door de CBFA erkend bedrijfsrevisor. Hij werd aangesteld door de algemene vergadering van 29 april 2005 voor een duur van drie (3) jaar. De geconsolideerde jaarrekening van 31 december 2006 van COFINIMMO werd geauditeerd en kreeg een attest zonder voorbehoud van de commissaris.

3.4.5.

Waardering van de portefeuille – vastgoeddeskundigen De vastgoeddeskundigen die door COFINIMMO werden aangesteld en die de globale waarde van het onroerend vermogen van COFINIMMO bevestigen zijn de vennootschappen Winssinger & Vennoten en Cushman & Wakefield. Winssinger & Vennoten wordt vertegenwoordigd door de heren Philippe Winssinger en Benoît Forgeur. Winssinger & Vennoten (ondernemingsnummer 0422.118.165), met maatschappelijke zetel te Louizalaan 380, 1050 Brussel, werd op 20 november 1981 opgericht voor onbepaalde duur en is onderworpen aan de Belgische wetgeving. Winssinger & Vennoten is gespecialiseerd in de waardering van vastgoed in België en maakt deel uit van de Groep DTZ. De vennootschap is lid van het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Belux. Cushman & Wakefield wordt vertegenwoordigd door de heren Christian Karkan en Harry Chkolar. Cushman & Wakefield (ondernemingsnummer 0418.915.383) is een bijkantoor van een vennootschap die in Nederland werd opgericht (General Partnership existing under the laws of The Netherlands) met maatschappelijke zetel te Strawinskylaan, 3125, 1077 ZX Amsterdam. De kantoren en de maatschappelijke zetel van Cushman & Wakefield in België bevinden zich te Kunstlaan 58 B7, 1000 Brussel (de vennootschap is geregistreerd in Brussel, onder het nummer 416 303). Sedert haar oprichting op 4 december 1978, waardeert de vennootschap in heel België en in het Groothertogdom Luxemburg kantoorgebouwen, winkels en industrieel vastgoed. Cushman & Wakefield valt niet onder het toezicht van enige officiële instantie.

3.4.6.

Depothoudende bank Bank Degroof werd aangeduid als depothoudende bank van COFINIMMO in de zin van artikel 12 en volgende van het koninklijk besluit van 10 april 1995 betreffende vastgoedbevaks.

45

22 juni 2007

3.4.7.

Corporate Governance Charter Het Corporate Governance Charter van COFINIMMO kan worden geraadpleegd op de website van COFINIMMO op het adres www.cofinimmo.com, onder de rubriek « About Cofinimmo / Corporate Governance ».

3.4.8.

Technisch en administratief beheer COFINIMMO heeft het technisch en administratief beheer (het Property Management) van haar vermogen uitbesteed aan één van haar dochterondernemingen waarin zij 100% van de aandelen houdt, namelijk Cofinimmo Services NV. Cofinimmo Services NV heeft als doel het verzekeren van de duurzaamheid van het onroerend vermogen en de voldoening van de huurders van COFINIMMO door het organiseren van het dagelijkse onderhoud van de gebouwen en door verscheidene diensten te leveren aan de huurders (onderhoud van de technische installaties en van de liften, reiniging, enz.) Cofinimmo Services NV is ook belast met de administratieve en financiële opvolging die verband houdt met de bezetting van de gebouwen (uitnodiging om huur te betalen, afrekening van de lasten, betaling van belastingen, beheer van verzekeringen, enz.). Zij presteert niet voor rekening van derden.

3.4.9.

Statutenwijzigingen Tijdens een buitengewone algemene vergadering die plaatsvond op 27 april 2007, werden de volgende statutenwijzigingen goedgekeurd: -

aanpassing van het kapitaal (artikel 7), hernieuwing van de toelating om eigen aandelen te verwerven, in pand te nemen en te vervreemden (artikel 7, punt 3, alinea 2 en 3), aanpassing aan de nieuwe regels op vlak van dematerialisatie van titels (artikel 10), vereenvoudiging van de toelating tot de algemene vergadering (artikel 23, alinea 2), en hernieuwing van het winstdeelnemingsplan voor werknemers (artikel 30 alinea 4).

3.5.

ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN COFINIMMO

3.5.1.

Bedrijfsprofiel COFINIMMO is de belangrijkste investeerder in vastgoed bestemd ter verhuring in België. Haar belangrijkste activiteitensector is kantoorgebouwen. COFINIMMO is eigenaar van een portefeuille met ongeveer 150 gebouwen, verhuurd aan bijna 450 cliënten en op lange termijn beheerd door haar eigen commerciële en technische teams. De gebouwen, die hoofdzakelijk gevestigd zijn in Brussel, vertegenwoordigen een totale oppervlakte van meer dan één miljoen m² en een beleggingswaarde van bijna EUR 2,3 miljard. COFINIMMO is genoteerd op Euronext Brussels en maakt deel uit van de BEL20 index. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk particulieren en Belgische en buitenlandse institutionele beleggers die een beperkt risicoprofiel gecombineerd met een hoog dividendrendement opzoeken. Dankzij haar commercieel en investeringsbeleid in de traditionele kantorensector, in de bijzondere 46

22 juni 2007

sector van gebouwen ingenomen door openbare instanties of meer recentelijk in de rusthuizensector, ondersteund door innoverende financieringsstructuren, beoogt COFINIMMO waardecreatie voor haar aandeelhouders. COFINIMMO levert aan haar cliënten kwaliteitswerkplekken, een breed gamma aan vastgoeddiensten die erop gericht zijn om het beheer van kantoren te vergemakkelijken alsook een grote flexibiliteit betreffende de voorwaarden en de duur van de huurovereenkomsten. Voor een volledige voorstelling van COFINIMMO, zie het jaarverslag van 2006 in Bijlage n°3 van het Prospectus. Als gevolg van de publicatie van de resultaten op 31 maart 2007 bedraagt de reële waarde van de portefeuille EUR 2.207,24 miljoen en de investeringswaarde EUR 2.262,66 miljoen. 3.5.2.

Geconsolideerde portefeuille op 31 maart 2007 Geografische zone

Relatief belang van de zone in de portefeuille

KANTOREN Brussel Leopoldswijk Brussel Centraal/Noord Brussel Louiza Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie Brussel Satellieten Antwerpen Andere regio's RUSTHUIZEN

24,4 % 18,4 % 0,6 % 29,2 % 8,8 % 2,0 % 5,8 % 5,9 % 4,8 %

PORTEFEUILLE EVOLUTIE Uittreksel uit het rapport van de onafhankelijk vastgoeddeskundige Winssinger & Vennoten op basis van de investeringswaarde (x EUR 1.000.000) 31 maart 2007 31 december 2006 Investeringswaarde van de volledige portefeuille16 Projecten en grondreserve Totaal gebouwen in exploitatie Contractuele huurprijzen Rendement op gebouwen in exploitatie

16

2 262,66 -13,26 2 249,40

2 363,25 -50,47 2 312,78

150,07 6,67 %

156,08 6,75 %

De portefeuillewaarden opgenomen in de tabel hierboven zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun uitdrukking in reële waarde bekomt men door ze te delen door 1,025. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (hetzij EUR 2.207,24 miljoen op 31 maart 2007 tegenover EUR 2.306,83 miljoen op 31 december 2006), ligt het rendement van gebouwen in exploitatie op 6,84 % op 31 maart 2007 tegenover 6,77 % op 31 december 2006, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,21 % bedraagt op 31 maart 2007 tegenover 7,11 % op 31 december 2006. 47

22 juni 2007

Contractuele huren en geschatte huurwaarde van de op de waarderingsdatum niet bezette gebouwen Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie17 3.5.3.

158,18

164,07

7,11 % 94,88 %

7,09 % 95,13 %

Notering op Euronext Brussels COFINIMMO is genoteerd op Euronext Brussels en maakt deel uit van de BEL20 index, Euronext 150 en MSCI. Zij maakt ook deel uit van de vastgoedindices EPRA Europe en GPR.

3.6.

FINANCIËLE INFORMATIE OVER COFINIMMO De jaarrekening afgesloten op 31 december 2006 is opgenomen in Bijlage n°3 van het Prospectus.

3.6.1.

Kerncijfers Kerncijfers

31 december 2006

31 december 2005

Resultaat per gewoon aandeel (in EUR) Netto courant resultaat Gerealiseerd resultaat op de portefeuille Niet gerealiseerd resultaat op de portefeuille Totaal: Netto resultaat

8,69 1,39 3,65 13,73

8,60 0,28 0,33 9,21

Bruto dividend van het boekjaar (in EUR) Pay out ratio op het courant resultaat (%)

7,40 85 %

7,35 85 %

116,34 122,15

100,82 106,32

5,32 % 14,74 % 20,06 %

5,73 % 11,27 % 17,00 %

2 306 2 363

2 127 2 180

47,52 %

46,30 %

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel voor uitkering van het dividend van het boekjaar 2006 (in EUR) - in reële waarde - in investeringswaarde Return van het aandeel (%) - bruto dividend uitgekeerd tijdens het boekjaar - stijging van de beurskoers op 12 maand - totale bruto return Patrimonium (x EUR 1.000.000) - in reële waarde (18) - in investeringswaarde (19)

Schuldratio op totaal der activa (IAS) 17

Berekend op basis van de huuropbrengsten.

18

Boekhoudwaarde IAS/IFRS (zie voetnoot hierna).

19

Reële waarde = beleggingswaarde - transactiekosten. 48

22 juni 2007

3.6.2.

Geconsolideerde balans op 31 maart 2007 GECONSOLIDEERDE BALANS (x EUR 1.000)

31 maart 2007

31 december 2006

Vaste activa Immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen20 Projectontwikkeling Activa bestemd voor eigen gebruik21 Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop Vorderingen financiële leasing Financiële vlottende activa Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Overlopende rekeningen TOTAAL ACTIVA

2 406 855 568 2 161 498 12 478 10 072 1 629 21 963 198 628 19 99 489 23 194 3 676 2 562 7 215 18 779 15 280 28 783 2 506 345

2 385 517 517 2 103 988 41 765 10 074 1 400 27 017 200 737 19 222 666 151 004 3 407 2 292 9 009 18 857 15 264 22 833 2 608 183

Eigen vermogen Kapitaal Uitgiftepremies Reserves Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en –kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in reële waarde van financiële instrumenten Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden Overlopende rekeningen TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa

1 370 103 606 394 357 216 453 369 -54 713

1 306 026 606 394 357 216 388 282 -56 414

7 837 1 136 242 717 992 15 888 682 362 19 742 418 250 318 385 46 386 53 479 2 506 345

10 548 1 302 157 848 174 15 910 809 357 22 907 453 983 367 631 1 53 027 33 324 2 608 183

42,14 %

47,52 %

20

De waardering van vastgoedbeleggingen is berekend op de reële waarde.

21

Gebouw Woluwe 58, voor twee derden gebruikt als maatschappelijke zetel, en de inboedel. 49

22 juni 2007

3.6.3.

Geconsolideerde jaarrekening op 31 maart 2007 GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN (x EUR 1.000) Huurinkomsten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Met huur verbonden kosten Netto huurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen Operationeel vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen Beheerkosten vastgoed Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen Netto resultaat – aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel Netto resultaat – aandeel Groep (gewone aandelen)

31 maart 2007

31 maart 2006

34 399 2 525

35 129 2 433

-427 36 497 296 10 008

-560 37 002 53 12 822

-10 063

-12 870

-425

-780

36 312 -513 -195 -538 -2 482 32 584 -1 396 31 188

36 227 -1 433 -378 -452 -2 337 31 627 -1 265 30 362

15 612 24 066 70 866 10 670 -15 415

4 4 159 34 525 7 264 -8 025

-4 745 66 121 -988 -29 -1 017 65 104 2 356 62 749

-761 33 764 -435 -177 -612 33 152 2 356 30 796

50

22 juni 2007

HOOFDSTUK IV: INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE

4.1.

ALGEMENE INFORMATIE

Naam

IMMO-CROISSANCE.

Rechtsvorm

Investeringsmaatschappij met veranderlijk kapitaal onder Luxemburgs recht, opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap. IMMO-CROISSANCE is ingeschreven: 



op de officiële lijst van instellingen voor collectieve beleggingen onderworpen aan het toezicht van de CSSF, en op de officiële lijst van instellingen voor collectieve beleggingen naar buitenlands recht bij de CBFA.

Internet Adres

www.immocroissance.com

Maatschappelijke Zetel

69 Route d’Esch, L -1470 Luxemburg.

Rechtspersonenregister

Rechtspersonenregister Luxemburg B 28 872.

Datum van oprichting

22 september 1988.

Wetgeving waaronder IMMOCROISSANCE opereert

IMMO-CROISSANCE is een vennootschap naar Luxemburgs recht, onderworpen aan de wetten van het Groothertogdom Luxemburg.

Maatschappelijk doel

Overeenkomstig artikel 2 van de statuten van de vennootschap heeft IMMO-CROISSANCE als doel : « direct of indirect investeren in onroerende goederen in Luxemburg en in het buitenland, om de investeringsrisico's te spreiden en de aandeelhouders te laten voordeel halen uit het beheer van haar activa. Daartoe kan de Vennootschap deelnemingen verwerven, gelden plaatsen in afwachting van onroerende investeringen en elke handeling verrichten die zij nuttig zal achten ter verwezenlijking en realisering van haar 51

22 juni 2007

maatschappelijk doel, binnen de grenzen van de wet van 20 december 2002 op instellingen voor collectieve beleggingen. Maatschappelijk kapitaal

De statuten van IMMO-CROISSANCE bepalen dat: «Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap mag niet lager zijn dan EUR 1.250.000.» «Het kapitaal van de vennootschap is ten alle tijde gelijk aan de netto waarde van de Vennootschap berekend overeenkomstig artikel 12 van de statuten.» Op 31 december 2006 was de netto waarde gelijk aan EUR 110.268.495. Het totaal aantal aandelen was gelijk aan 354.380, waarvan 47.688 kapitalisatie-aandelen en 306.692 distributieaandelen. Op 12 juni 2007, bedraagt het totale aantal aandelen 356.937, waarvan 46.084 kapitalisatie-aandelen en 310.853 distributieaandelen. Het distributie-aandeel kent in principe aan de aandeelhouder het recht toe een dividend in cash te ontvangen toegekend door de algemene vergadering van aandeelhouders overeenkomstig het Luxemburgs recht en de statuten. Als gevolg van elke verdeling van dividenden aan de distributie-aandelen, daalt het totaal netto actief toe te kennen aan dergelijke distributie-aandelen evenredig met dergelijke toekenning van dividenden. Het kapitalisatie-aandeel zal niet genieten van dergelijk recht op betaling van dividenden, maar het deel van de resultaten dat hen toekomt, zal geïncorporeerd worden en de netto waarde van het aandeel verhogen. Elk distributie-aandeel en elke kapitalisatieaandeel geeft recht op een stem in de gewone algemene vergadering.

Inkoop van eigen aandelen

De Aandelen zijn niet voor inkoop vatbaar op eenzijdige vraag van de aandeelhouders. Niettemin kan IMMO-CROISSANCE haar eigen aandelen verwerven op Euronext Brussels en de Beurs van 52

22 juni 2007

Luxemburg of op elke andere gereglementeerde markt waarop de aandelen van IMMOCROISSANCE zouden verhandeld worden tijdens de periodes en ter waarde van het bedrag dat wordt bepaald door de algemene vergadering van aandeelhouders op voorstel van de raad van bestuur. Eens de periodes en het bedrag bepaald, zal de raad van bestuur overgaan binnen de grenzen gesteld door de Luxemburgse wet, in het belang van IMMO-CROISSANCE en met inachtneming van het gelijkheidsprincipe tussen de verschillende aandeelhouders – tot de inkoop op de beurs van een bepaald aantal Aandelen zonder dat de prijs van die verwerving van aandelen hoger mag zijn dan de meest recente netto balanswaarde. De raad van bestuur zal bovendien het maximum aantal aandelen te verwerven per dag bepalen. Bij beslissing genomen door de algemene vergadering van aandeelhouders van 11 april 2007 heeft de algemene vergadering de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE gemachtigd om over te gaan tot de inkoop van eigen aandelen gedurende een periode van 18 maanden vanaf de datum van de vergadering.

4.2.

ALGEMENE INFORMATIE OVER HET KAPITAAL

4.2.1.

Kapitaal Volgens de statuten van IMMO-CROISSANCE, is het minimum kapitaal van de vennootschap EUR 1.250.000 en het kapitaal dient op elk ogenblik gelijk te zijn aan de waarde van het netto-actief van de vennootschap berekend volgens artikel 12 van de statuten. IMMO-CROISSANCE werd opgericht op 22 september 1988 met een maatschappelijk kapitaal van EUR 2.478.935,25, hetzij het equivalent in euro van 100.000.000 Luxemburgse frank. Volgens de wet mag het kapitaal van IMMO-CROISSANCE niet lager zijn dan EUR 1.250.000. Het bedrag van het kapitaal van IMMO-CROISSANCE is te allen tijde gelijk aan de waarde van het netto-actief van de vennootschap.

53

22 juni 2007

4.2.2.

Aandelen IMMO-CROISSANCE is genoteerd op de Beurs van Luxemburg en Euronext Brussels. Zij geeft twee soorten aandelen uit: 1. distributie-aandelen (LU0006275720), en 2. kapitalisatie-aandelen (LU0006275696). De Distributie-aandelen, IMMO-CROISSANCE Distribution genoemd, worden vergoed door dividenden op het door de algemene vergadering van aandeelhouders goedgekeurde resultaat. Kapitalisatie-aandelen, IMMO-CROISSANCE Capitalisation genoemd geven geen recht op uitkering van een dividend, het deel van de resultaten dat hen toekomt wordt geïncorporeerd. IMMO-CROISSANCE biedt twee formules van investering aan. Distributie-aandelen kunnen omgezet worden in Kapitaal-aandelen, en vice-versa, twee keer per jaar op basis van de netto balanswaarden bepaald op de laatste werkdag van de maanden maart en september en dit voor de eerste keer vanaf 31 maart 2004. De eventuele deelrechten die voortvloeien uit dergelijke conversie zullen niet worden toegekend, maar worden verworven door IMMO-CROISSANCE en terugbetaald aan de aandeelhouder op basis van de hoger vermelde netto balanswaarden. Elk verzoek tot omzetting moet schriftelijk worden ontvangen door de overboekingsagent van IMMOCROISSANCE ten laatste de laatste werkdag van de respectievelijke maanden maart en september. Het verzoek tot omzetting moet vergezeld gaan van aandelencertificaten indien die werden uitgegeven. De netto-waarde van een aandeel van elk van de categorieën wordt bepaald de laatste werkdag van elke maand zoals omschreven in hoofdstuk 8 van het Prospectus. Elk Distributie-aandeel en elk Kapitaal-aandeel kent aan zijn houder een stem toe in elke algemene vergadering van aandeelhouders. Een aandeelhouder kan zelf stemmen of via een mandataris en deelnemen aan de deliberaties met het aantal stemmen die hij bezit, zonder beperking. De Aandelen van elke categorie zijn aan toonder of op naam naargelang de vrije keuze van de investeerders. Bij latere uitgiftes, hebben de bestaande aandeelhouders een voorkeurrecht bij de inschrijving op nieuwe aandelen. Dit recht zal geconcretiseerd worden door een op de beurs verhandelbaar inschrijvingsrecht. De aandelen op naam kunnen gewisseld worden tegen aandelen aan toonder en omgekeerd. IMMOCROISSANCE heeft het recht de aandeelhouder betaling te vragen van de kosten die dit met zich meebrengt. De functie van overboekingsagent worden waargenomen door RBC Dexia Investor Services Bank S.A. De aandelen aan toonder vertegenwoordigen één, vijf, vijfentwintig of honderd aandelen. De aandelen op naam worden ingeschreven in een aandeelhoudersregister die bewaard wordt op de zetel van IMMO-CROISSANCE.

54

22 juni 2007

4.2.3.

Inschrijving op Aandelen De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE kan op elk moment Aandelen uitgeven met in acht neming van de bepalingen opgenomen in hoofdstuk 4 van het SICAV-Prospectus. Zij kan elke financiële instelling machtigen om dit te doen. De uitgifteprijs kan verhoogd worden met een uitgiftepremie van maximum 3%. De raad van bestuur kan overgaan tot opeenvolgende uitgiftes met voorkeurrecht voor de bestaande aandeelhouders die zullen worden aangekondigd door persmededelingen in twee Luxemburgse en twee Belgische kranten en eventueel in andere kranten gekozen door de raad van bestuur. Deze inschrijvingen zullen gebeuren aan de laatste netto balanswaarde berekend op basis van een voorkeurrecht vertegenwoordigd door een aandelencoupon verhandelbaar tijdens een vaste periode van inschrijving bepaald door de raad van bestuur en die niet minder mag zijn dan 15 dagen vanaf de opening van de inschrijving. De inschrijvingsprijs en de betreffende uitgiftepremie zullen ten laatste betaald worden op de 5de werkdag na sluiting van de inschrijvingsperiode. De inschrijvingsrechten die niet zouden uitgeoefend zijn tijdens die vastgelegde periode, zullen enkel publiek verkocht worden op de Beurs van Luxemburg en Euronext Brussels volgens de reglementen van deze beurzen. Het betreffende verkoopproduct, na aftrek van opgelopen kosten, voorschotten en lasten van allerlei aard, zal ter beschikking worden gehouden van de houders van niet uitgeoefende rechten. De netto balanswaarde wordt berekend op de laatste werkdag van elke maand. Er wordt geen netto balanswaarde bepaald wanneer de inschrijvingen lopen. De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE zal beslissen over de uitgiftekalender volgens de onroerende investeringsmogelijkheden van IMMO-CROISSANCE en de situatie op de financiële markten. IMMO-CROISSANCE houdt zich het recht voor om elk verzoek tot het verwerven van Aandelen te weigeren alsook om op elk ogenblik de Aandelen te doen verkopen die worden aangehouden door aandeelhouders in niet regelmatige omstandigheden, waardoor zij niet gerechtigd zijn aandelen van IMMO-CROISSANCE te verwerven of te houden.

4.2.4.

Inkoop van Aandelen Volgens de bepalingen van de statuten heeft IMMO-CROISSANCE het recht om haar eigen Aandelen te kopen. De raad van bestuur kan mits voorafgaande toelating van de algemene vergadering van aandeelhouders, beraadslagend met gewone meerderheid van aanwezige of vertegenwoordigde aandeelhouders, overgaan tot verwerving van een bepaald aantal Aandelen gedurende een vastgelegde periode. Die toelating kan de achttien maanden niet te boven gaan en zal gepubliceerd worden door de raad van bestuur in "d'Wort" en een andere Luxemburgse krant, in "L'Echo", "De Tijd" in België en eventueel in andere kranten aan te duiden door de raad van bestuur. De bestuurders van IMMO-CROISSANCE hebben hun wil uitgedrukt om dit recht uit te oefenen indien de Aandelen op de beurs verkocht zouden worden aan een prijs die lager is dan de netto balanswaarde en indien een overschot aan liquide middelen binnen IMMO-CROISSANCE niet nuttig kan geïnvesteerd worden. De verwervingen dienen te gebeuren op de Luxemburgse beurs of op elke andere gereglementeerde markt waarop de Aandelen verhandeld worden. De raad van bestuur zal elke vrijheid hebben om dergelijke verwervingen te doen in het algemeen belang van de vennootschap en haar aandeelhouders. De raad van bestuur is niet gehouden om de totaliteit van de voor inkoop 55

22 juni 2007

toegestane Aandelen effectief in te kopen. De prijs van de verwerving mag de laatst berekende netto waarde niet overschrijden. De Aandelen die worden verworven door IMMO-CROISSANCE kunnen aangehouden worden in haar portefeuille of geplaatst worden op de Luxemburgse beurs of elke andere gereglementeerde markt waarop de Aandelen verhandeld worden. De Aandelen zijn niet terugbetaalbaar op eenzijdige vraag van de aandeelhouders. 4.2.5.

Netto Inventariswaarde De netto inventariswaarde van de Aandelen van IMMO-CROISSANCE wordt tenminste één keer per maand bepaald zoals hieronder beschreven, momenteel op de laatste werkdag van elke maand. De netto inventariswaarde van IMMO-CROISSANCE is gelijk aan het verschil tussen haar bruto actief en haar opeisbaar passief. Haar activa en passiva zullen als volgt geëvalueerd worden: •

De onroerende goederen zullen tenminste één keer per boekjaar geschat worden door één of meerdere vastgoeddeskundigen aan het einde van elk boekjaar. De raad van bestuur kan elke bijkomende bijzondere of algemene expertise eisen die zij nodig acht.

•

De te ontvangen huurprijzen aangaande een verlopen periode zullen toegevoegd worden aan de activa en aan het resultaat van IMMO-CROISSANCE volgens hun aan de marktrente geactualiseerde waarde, tenzij de raad van bestuur redenen heeft om te geloven dat deze niet zullen betaald worden.

•

De andere activa zullen door de raad van bestuur gewaardeerd worden aan hun marktwaarde of, bij gebreke daaraan, aan hun vermoedelijke verkoopprijs, met omzichtigheid en goede trouw.

•

De verbintenissen van IMMO-CROISSANCE zullen gewaardeerd worden aan hun nominale waarde en aangepast worden om rekening te houden met het prorata gedeelte van nog niet betaalde lasten van de voorbije periode.

•

De eventuele tegoeden of verbintenissen uitgedrukt in een andere munt dan de euro zullen omgezet worden in euro aan de laatste gemiddelde bekende koers.

•

De netto waarde van een Aandeel zal bepaald worden door de waarde van het beschikbaar gedeelte van de netto tegoeden van IMMO-CROISSANCE te delen door het totaal aantal Aandelen in omloop op dat ogenblik.

•

Het percentage van het totaal van de netto tegoeden toe te kennen aan elk Aandeel is, in beginsel, gelijk aan het percentage vertegenwoordigd door het totaal aantal Aandelen. Het wordt aangepast op volgende wijze: als gevolg van elke toekenning van dividenden aan Distributieaandelen (andere dan een gratis toekenning van aandelen), daalt het totaal van de netto tegoeden toe te kennen aan Distributie-aandelen evenredig met dergelijke toekenning van dividenden 56

22 juni 2007

(waardoor aldus een vermindering wordt teweeg gebracht van de netto tegoeden toegekend aan die aandelen) terwijl het totaal van de netto tegoeden toegekend aan Kapitalisatie-aandelen gelijk blijft (waardoor een verhoging wordt teweeg gebracht van het percentage van het totaal van de netto tegoeden toegekend aan die aandelen). Bij een Bod tot inschrijving op nieuwe Distributie-aandelen of Kapitalisatie-aandelen, genieten de tegoeden die aan elk van deze aandelen dienen te worden toegekend een verhoging gelijk aan het netto bedrag ontvangen door IMMO-CROISSANCE als gevolg van een dergelijk Bod of dergelijke verkoop. Bij verwerving door IMMO-CROISSANCE, ondergaan de netto tegoeden een gelijkaardige vermindering met de totale kost voor IMMO-CROISSANCE van de verworven aandelen.

4.3.

RAAD VAN BESTUUR, BESTUUR EN TOEZICHT

4.3.1.

Raad van bestuur De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE bepaalt het te volgen beleid voor de vennootschap. De leden werden benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders van 11 april 2007 voor de duur van één jaar. Dhr. Frank Wagener is voorzitter van de raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE. De andere leden van de raad van bestuur zijn: x x x x x

4.3.2.

Dhr. René Arnoldy Dhr. Benoît Dourte Dhr. Pierre Malevez Dhr. Richard Schneider Dhr. Henri Servais

Dagelijks bestuur Het dagelijks betuur van IMMO-CROISSANCE werd opgedragen aan Dhr. Karl Heinz Dick.

4.3.3.

Financiële dienst Luxemburg en België De raad van bestuur van IMMO-CROISSANCE heeft de financiële dienst van IMMOCROISSANCE Luxembourg opgedragen aan RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Porte de France 14, L-4360 Esch-sur-Alzette, en in België aan Fortis Bank NV, Warandeberg 3, 1000 Brussel, en Puilaetco Dewaay Private Bankers NV, Herrmann-Debrouxlaan 44-46, 1160 Brussel.

4.3.4.

Investeringsadvies IMMO-CROISSANCE wordt voor haar investeringen geadviseerd door IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. in uitvoering van een overeenkomst gesloten op 14 april 2004. Deze vennootschap wordt integraal aangehouden door Dexia Banque Internationale à Luxembourg, de verzekeringsgroep Foyer S.A. et Puilaetco Dewaay Private Bankers NV. IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. ontvangt advieshonoraria, betaalbaar op het einde van elk 57

22 juni 2007

semester, gelijk aan 0,25% van de bruto activa van IMMO-CROISSANCE, zoals geschat door onafhankelijke deskundigen. IMMO-CROISSANCE CONSEIL S.A. heeft eveneens recht op een commissie van 5% op de gerealiseerde meerwaarden bij het verkopen van onroerende goederen. IMMO-CROISSANCE kan de overeenkomst van 14 april 2004 op elk ogenblik beëindigen mits een schadevergoeding van 3% van de waarde van de bruto activa van IMMO-CROISSANCE. 4.3.5.

Controle van de jaarrekeningen – Bedrijfsrevisor De bedrijfsrevisor, PriceWaterhouseCoopers S.à.r.l., benoemd door de algemene vergadering van aandeelhouders, controleert de jaarrekeningen. PriceWaterhouseCoopers S.à.r.l., erkende bedrijfsrevisoren, lid van het Institut des Réviseurs d’Entreprises, met zetel te Route d'Esch 400 in L-1471 Luxemburg, werd benoemd tot commissaris van IMMO-CROISSANCE door de gewone algemene vergadering van 11 april 2007, en dit voor een duur van één jaar. De jaarrekening van IMMO-CROISSANCE met betrekking tot de boekjaren die werden afgesloten op 31 december 2004, 31 december 2005 en 31 december 2006 werden gecontroleerd en hebben een attest zonder voorbehoud gekregen van de vennootschap Ernst & Young S.A.

4.3.6.

Waardering van de vastgoedportefeuille – Vastgoeddeskundige De jaarlijkse waarderingen van de vastgoedportefeuille worden uitgevoerd door een onafhankelijk vastgoeddeskundige. De vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield, Consultants Immobiliers Internationaux, met zetel te 1000 Brussel, Kunstlaan 58, bus 7, werden voor deze opdracht aangesteld. De waardering door vastgoeddeskundige Cushman & Wakefield van de vastgoedportefeuille besluit tot een totale waarde van EUR 160,5M op 31 december 2006.

4.3.7.

Depothoudende bank Het bewaren van de aandelen van IMMO-CROISSANCE werd opgedragen aan depothoudende bank RBC Dexia Investor Services Bank S.A., Porte de France 14, L-4360 Esch-sur-Alzette, die de verplichtingen en taken vervult voorgeschreven door de wet. Overeenkomstig de bankgebruiken, kan de depothoudende bank, op haar verantwoordelijkheid, alle of een deel van de activa waarvan zij de bewaring heeft, toevertrouwen aan andere bankinstellingen of financiële tussenpersonen. De depothoudende bank moet er zich verder van verzekeren dat: a)

b) c)

de verkoop, uitgifte, verwerving en vernietiging van aandelen door IMMO-CROISSANCE of voor haar rekening gebeuren overeenkomstig de wet en de statuten van IMMOCROISSANCE; bij transacties betreffende de activa van IMMO-CROISSANCE, de tegenprestatie haar binnen de gebruikelijke termijn wordt geleverd; en de producten van IMMO-CROISSANCE de bestemming krijgen overeenkomstig de statuten.

58

22 juni 2007

4.3.8.

Notering De aandelen zijn genoteerd op de gereglementeerde markt van de Beurs van Luxemburg en op de markt van Euronext Brussels. De ISIN code voor het Kapitalisatie-aandeel is LU 0006275696 en voor het Distributie-aandeel is die code LU 0006275720.

4.3.9.

Evolutie van de beurskoers Evolutie van de beurskoers van het Distributie-aandeel van IMMO-CROISSANCE in Brussel (bovenste grafiek) en in Luxemburg (onderste grafiek).

320 310 300 290 280 270

02 /0 1 / 09 200 7 /0 1 / 18 20 07 /0 1 /2 29 00 /0 7 1 / 05 20 07 /0 2 /2 13 00 /0 7 2 / 20 200 7 /0 2 /2 27 00 /0 7 2 / 06 20 07 /0 3 /2 19 00 /0 7 3 / 26 200 7 /0 3 / 03 20 07 /0 4 /2 13 00 /0 7 4 / 23 20 07 /0 4 / 30 200 7 /0 4 / 10 20 07 /0 5 /2 18 00 /0 7 5 /2 00 7

260

Distributie-aandeel in Brussel Maand

Hoog

Laag

Jan 07

283.9

270.3

277.9

Feb 07

279.6

270.5

Maart 07

280

April 07

Distributie-aandeel in Luxemburg

Gemiddelde Maand

Hoog

Laag

Gemiddelde

Jan 07

283

279

277.8

275.6

Feb 07

279

274

276.6

275

277.9

Maart 07

284.5

274

277.8

289.9

277.1

283.9

April 07

290

274

282.8

Mei 07

300

277

285.4

Mei 07

310

270.1

287.4

2007

300

270.3

279.6

2007

310

270.1

280.4

59

03 /0 1 /2 00 25 7 /0 1 /2 00 08 7 /0 2 /2 00 16 7 /0 2 /2 00 22 7 /0 2 /2 00 06 7 /0 3 /2 00 19 7 /0 3 /2 00 02 7 /0 4 /2 00 10 7 /0 4/ 2 00 20 7 /0 4 /2 00 30 7 /0 4 /2 00 15 7 /0 5 /2 00 21 7 /0 5 /2 00 7

04 /0 1/ 20 07 22 /0 1/ 20 07 01 /0 2/ 20 07 13 /0 2/ 20 07 01 /0 3/ 20 07 08 /0 3/ 20 07 22 /0 3/ 20 07 02 /0 4/ 20 07 17 /0 4/ 20 07 26 /0 4/ 20 07 09 /0 5/ 20 07 16 /0 5/ 20 07

22 juni 2007

320

310

300

290

280

270

260

Evolutie van de beurskoers van het Kapitalisatie-aandeel van IMMO-CROISSANCE in Brussel (bovenste grafiek) en in Luxemburg (onderste grafiek).

770

760

750

740

730

720

710

700

690

680

670

60

22 juni 2007

Kapitalisatie-aandeel in Brussel

Kapitalisatie-aandeel in Luxemburg

Maand

Hoog

Laag

Gemiddelde

Maand

Hoog

Laag

Gemiddelde

Jan 07

720

714

715.3

Jan 07

715

714

714.5

Feb 07

714

702

709.9

Feb 07

735

715

720.7

Maart 07

712

711

711

Maart 07

735

714

729.8

April 07

740

707.5

716.7

April 07

760

710

728.8

Mei 07

760

710

734.7

Mei 07

745

678.5

726.1

2007

760

702

716.8

2007

760

678.5

724.7

770 750 730 710 690 670

27 /1 2/ 20 06 01 /0 2/ 20 07 08 /0 2/ 20 07 20 /0 2/ 20 07 22 /0 3/ 20 07 23 /0 4/ 20 07 03 /0 5/ 20 07 09 /0 5/ 20 07 15 /0 5/ 20 07

650

61

22 juni 2007

4.3.10. Promotoren

Drie promotoren liggen aan de basis van IMMO-CROISSANCE. 1. Dexia Banque Internationale à Luxembourg Dexia Banque Internationale à Luxembourg (Dexia BIL) is gesticht in 1856 en maakt deel uit van de pioniers op de financiële markt te Luxemburg en zij is de oudste bank van het Groothertogdom Luxemburg. Sinds haar oprichting heeft zij een actieve rol gespeeld in de ontwikkeling van de beslissende stadia van de Luxemburgse economie. In 1991 is het Gemeentekrediet toegetreden tot het kapitaal van Dexia BIL ten belope van 51%. In 1996, werd de Dexia groep opgericht door de alliantie tussen het Belgische Gemeentekrediet en Crédit local de France. Vandaag is de Dexia groep bijna enige aandeelhouder van Dexia BIL met 99,85% van het kapitaal. De modernisering van de beheersstructuren, gecombineerd met de kwaliteit van het vermogen en haar excellente solvabiliteitsratio, hebben Moody's en Standard and Poor's ertoe aangezet Dexia BIL in 1995 de rating AA3/AA-, daarna Aa2 en AA te geven in 1998 en 1999. Eind 2000 heeft Fitch IBCA de lange termijn notering van Dexia BIL verhoogd van AA tot AA+. Dit bericht bevestigt de geslaagde integratie van Dexia BIL binnen de Dexia groep en haar stabiele vooruitzichten op lange termijn. Zetel: Dexia Banque Internationale à Luxembourg route d'Esch, 69 L-2953 Luxemburg Groothertogdom Luxemburg Tel: + 352 4590 1 2. Puilaetco Dewaay Private Bankers NV De groep Dewaay oefent de klassieke functies uit van een geheel van financiële tussenpersonen, en in het bijzonder, het adviseren en beheren van vermogen voor rekening van privé en institutionele cliënten, bemiddeling bij marktactiviteiten, het opzetten van financiële operaties en het beheer van instellingen van collectieve beleggingen. In 1998, om haar uitbreiding te bewerkstellingen met behoud van haar persoonlijkheid, heeft de groep Dewaay het Crédit Commercial de France vervoegd en in 2000 zich geïntegreerd in de internationale bankgroep HSBC. Op 11 oktober 2005 werd de bank Dewaay geïntegreerd in KBL Group European Private Bankers. Zij vervoegt zo de bank Puilaetco om op de Belgische markt een nieuwe entiteit te vormen die voortaan optreedt onder de naam Puilaetco Dewaay Private Bankers NV. Zetel: Puilaetco Dewaay Private Bankers NV Herrmann-Debroux Laan, 44-46 B-1160 Brussel België Tel.: + 32 (0)2 227 88 11

62

22 juni 2007

3. Groupe Foyer S.A. De Groupe Le Foyer, leider in de verzekeringssector in het Groothertogdom Luxemburg, heeft een predominant deel van de markt in Niet-Leven en Leven. Gesticht in 1922, stelt Le Foyer heden 408 personen te werk en beschikt zij over een commercieel netwerk van 1.155 makelaars. Haar distributienetwerk biedt, zowel voor Leven als voor Niet-Leven, een breed gamma van verzekeringsproducten aangepast aan de specifieke noden van haar cliënteel (particulieren en bedrijven). De voornaamste vennootschappen van de groep zijn le Foyer Finance, le Foyer Assurances, le Foyer Vie en le Foyer International. De ontwikkeling van de verzekeringssector Vie op de locale markt wordt verzorgd door le Foyer Vie, een 100% dochter van le Foyer Finance. Haar ontwikkeling werd gedurende de laatste jaren versterkt door samenwerkingsakkoorden met eerste keus partners. Voorloper van één van de activiteiten die vandaag in Luxemburg een uitzonderlijke bloei kent, wordt de ontwikkeling van de levensverzekering over de grenzen heen, onder het vrij verkeer van diensten, verzorgd door le Foyer Vie International, opgericht in het begin van het boekjaar 1996 en 100% gehouden door le Foyer Finance. Zetel: Foyer S.A. rue Léon Laval, 12 L-3372 Leudelange Groothertogdom Luxemburg Tel.: + 352 4374 37

63

22 juni 2007

4.4.

ALGEMENE INFORMATIE OVER DE ACTIVITEITEN VAN IMMO-CROISSANCE

4.4.1.

Bedrijfsprofiel Het doel van IMMO-CROISSANCE bestaat erin privé- en institutionele beleggers de mogelijkheid te bieden te investeren in een portefeuille die gediversifieerd en gespecialiseerd is in onroerende goederen gelegen binnen de Europese Unie. De beleggingen kunnen van allerlei aard zijn, maar zullen vaak voor commerciële of kantoordoeleinden zijn. De beleggingspolitiek van IMMOCROISSANCE is gericht op de lange termijn en men heeft geen herhaalde aankopen/verkopen van goederen voor ogen. De raad van bestuur kan echter op elk moment onroerende goederen van IMMO-CROISSANCE verkopen omwille van o.a. de vooruitzichten van die goederen of markten.

4.4.2.

Geconsolideerde staat van de portefeuille op 31 december 2006

A. Vastgoedportefeuille Kantoor en residentiële gebouwen op 31 december 2006 Groothertogdom Luxemburg Gebouw

Datum van

Bouwjaar

aankoop

ARSENAL

22.11.88

1973

Kantoor

Residentiële en

Archief

Par-

oppervlakte

commerciële

opper-

kings

(in m²)

oppervlakte (in

vlakte

m²)

(in m²)

-

1.240

5.177

87

Av. E.Reuter, 6

Huurders

Overheidsadministratie

L-2420 Luxemburg ROYAL ARSENAL

23.05.89

1992

3.048

-

205

81

Av. E. Reuter, 12-14

Overheidsadministratie

L-2420 Luxemburg CENTRE MONTEREY

22.11.88

1965

1.668

-

252

21

29.06.89

1993

-

913

112

3

Fiduciaire

Av. Monterey, 23 L- 2163 Luxemburg RESIDENCE 22 MONTEREY

Commercieel, residentieel

Av. Monterey, 22 L-2163 Luxemburg AUF DER HART

27.10.88

1990

2.950

-

-

95

Multinational

10.02.99

2000

6.579

-

-

379

Bank

01.10.99

2001

6.150

-

192

313

Bank

13.09.99

2002

5.952

-

443

219

Overheids-

Ceinture Um Schlass, 1 L-5580 Hesperange EDISON Rue Thomas Edison,7 L- 1445 Strassen NEWTON Rue Thomas Edison, 5 L- 1445 Strassen GUTENBERG Rue des Primeurs, 3

administratie

L – 2361 - Luxemburg

64

22 juni 2007

Andere landen MORSENBROICH

10.01.90

1990

4.044

-

350

51

Munsterstrasse, 359

ondernemingen en

D-4000 Düsseldorf WATERLOO OFFICE

Grote KMO's

17.12.93

1993

2.331

-

60

67

PARK

Grote ondernemingen

Drève Richelle, 161 B-1410 Waterloo KEYBERG 2

31.03.95

1993

7.123

-

1.085

174

Kouterveldstraat, 2

Commercialisatie aan de gang

B-1831 Diegem LES COLLINES DE

27.11.95

1995

1.372

-

150

34

Multinational

26.06.98

1990

4.664

-

-

122

Grote

WAVRE CENTRE D’AFFAIRES Chaussée des Collines, 50 B- 1300 Waver MARCEL THIRY COURT

ondernemingen

Marcel Thirylaan, 200 B-1200 Sint Lambrechts Woluwe

EVALUATIE

Aankoopprijs (in EUR)

Geschatte waarde (in EUR)

% Netto actief

Groothertogdom Luxemburg

143.322.063

134.150.000

121,66

Andere landen

44.419.329

26.370.000

23,91

Totaal portefeuille Gebouwen

187.741.392

160.520.000

145.7

B. Onroerende Certificaten Portefeuille op 31 december 2006 Benaming EUR Marie-Thérèse

Aantal 565

Aankoopprijs

Geschatte waarde

% Netto actief

185.900

68.930

0.06

65

22 juni 2007

4.4.3.

Opmerkelijke evoluties in 2006 en begin 2007 Tijdens de algemene vergadering van 12 april 2006, heeft IMMO-CROISSANCE haar intentie bevestigd om zich opnieuw progressief te concentreren op de Luxemburgse markt. IMMOCROISSANCE heeft beslist zich terug te trekken uit beleggingen gesitueerd buiten het Groothertogdom Luxemburg. In die optiek heeft IMMO-CROISSANCE haar gebouw in Frankrijk "Le César", gevestigd in Lyon, verkocht. Deze operatie heeft een realisatie van een netto meerwaarde van EUR 2,6M opgeleverd ten opzichte van de aankoopprijs. IMMO-CROISSANCE heeft begin 2007 een huurovereenkomst voor lange termijn afgesloten voor de verhuur van een belangrijk deel van haar gebouw K2 gelegen te Diegem (Keyberg) en waarvan de renovatiewerken voltooid werden in de loop van de maand december 2006. IMMOCROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 8% bijkomende oppervlakte voor hetzelfde gebouw. In het kader van deze verhuring aan General Electric, schat de Bieder dat de door IMMO-CROISSANCE toegestane stimuli kunnen geraamd worden op EUR 1,5 miljoen. Tijdens 2006 heeft IMMO-CROISSANCE ook haar kantooroppervlakte "Central Park" gelegen in het Central Business District van Luxemburg verkocht. Dit heeft een netto meerwaarde opgeleverd van EUR 0,3M ten opzichte van de aankoopprijs. De huurovereenkomsten aangaande de gebouwen "Newton" en "Edison" te Strassen zijn beëindigd en IMMO-CROISSANCE heeft in de loop van het eerste trimester van 2007 twee huurovereenkomsten afgesloten voor de verhuur van 2.000 m² in het gebouw "Edison" dat in het totaal 6.700 m² telt, hetzij 29.8%. Dit vertegenwoordigt eveneens 4 van de 10 verdiepingen. IMMOCROISSANCE staat eveneens op het punt om een huurovereenkomst af te sluiten voor de verhuring van 20% (dit is 2 van de 10 verdiepingen) bijkomende ruimtes van het gebouw Edison gelegen te Strassen (Luxemburg). IMMO-CROISSANCE heeft een overeenkomst afgesloten voor de overdracht van het gebouw te Düsseldorf (Duitsland), hetgeen zou moeten worden gerealiseerd tegen einde juli 2007. De netto waarde van de activa op 31 december 2006 bedraagt EUR 176,4M, tegen een passief van EUR 66,1M, hetzij een netto balanswaarde van EUR 110,3M ten opzichte van EUR 117,5M in 2005. IMMO-CROISSANCE heeft het deel van het gebouw "Arsenal" gekocht dat het nog niet bezat.

66

22 juni 2007

4.5.

FINANCIËLE INFORMATIE OVER IMMO-CROISSANCE

4.5.1.

Geconsolideerde staat van verrichtingen van netto activa

Opbrengsten Huuropbrengsten Bankrente en diversen Dividenden op effecten Andere opbrengsten

Op 31 december 2006 in EUR 16.543.202 15.212.382 610.466 588 719.766

Op 31 december 2005 en EUR 16.857.670 15.329.244 725.163 4.204 799.059

Kosten Vergoeding adviseur en gelieerde partijen Vergoeding voor Bewaarder Bankkosten, debtrenten Operationele kosten Overige lasten

6.187.839 482.327 120.506 2.981.585 2.252.612 350.809

5.606.377 431.438 112.747 2.938.755 1.746.926 376.511

Geconsolideerde netto investeringsopbrengsten

10.355.363

5.606.377

(Minderwaarde) / meerwaarde gerealiseerd op 175.023 verkoop van effecten (Minderwaarde) / meerwaarde gerealiseerd op 1.427.267 verkoop van gebouwen Geconsolideerde gerealiseerde winst 11.957.653 Niet - gerealiseerde (minderwaarde) / meerwaarde (13.382.276) * op onroerende investeringen Niet - gerealiseerde (minderwaarde) / meerwaarde 1.424 op financiële activa (13.380.852) Resultaat voor belasting (1.423.199) Courante belasting (740.041) ** Passief uitgestelde belastingen (298.457) Actief uitgestelde belastingen – Geconsolideerd resultaat van de verrichtingen (2.461.697)

– –

11.251.293 (1.816.184) 6.015 (1.810.169) 9.441.124 (27.764) 176.367 (76.707) 9.513.020

* Deze niet-gerealiseerde minderwaarde op onroerende investeringen vloeit voort uit de schatting van hun reële waarde, na transactiekosten, zoals uiteengezet in voetnoot 2d, p. 20-21, van het jaarverslag van 2006 van IMMO-CROISSANCE (Bijlage 2 bij dit Prospectus). ** De post van courante belasting op 31 december 2006 van EUR 740.041 wordt verantwoord in voetnoot 15, p. 34, van het jaarverslag van 2006 van IMMO-CROISSANCE (Bijlage 2 bij dit Prospectus).

67

22 juni 2007

4.5.2.

Geconsolideerde staat van netto activa

ACTIVA Vaste activa Onroerende investeringen Materiële vaste activa Financiële activa beschikbaar bij de verkoop Deposito’s op lange termijn Uitgestelde belastingen

Op 31 december 2006 in EUR 176.377.431 173.802.982 160.520.000 1.854.406 68.930 11.359.646 –

Op 31 december 2005 in EUR 192.156.111 189.118.283 172.790.000 3.528.624 1.033.387 11.359.646 406.626

Vlottende activa Klanten en overige debiteuren Voorschotten Overige vlottende activa Kas en kasequivalenten

2.574.449 175.154 – 826.197 1.573.098

3.037.828 119.274 72.518 811.284 2.034.752

PASSIVA Vaste activa Interestdragende bankleningen Voorzieningen Uitgestelde belastingen

66.108.936 58.050.306 58.050.306 – –

74.641.767 28.170.470 28.059.780 2.521 108.169

Vlottende passiva Leveranciers en andere schuldeisers Kortetermijngedeelte van de bankleningen Overige vlottende passiva

8.058.630 3.523.211 rentedragende 4.372.453

Netto inventariswaarde Inventariswaarde per kapitalisatie-aandeel Aantal kapitalisatie-aandelen in omloop Inventariswaarde per distributie-aandeel Aantal distributie-aandelen in omloop

46.471.297 3.414.510 42.662.430

162.966

394.357

110.268.495 668,52 47.688 255,59 306.692

117.514.344 678,71 50.492 277,81 299.645

In 2006 heeft IMMO-CROISSANCE een winst gerealiseerd die boven de vooruitzichten lag. Het resultaat van het boekjaar bedraagt EUR 18M tegenover EUR 16,8M in 2005. Die verhoging van 7,6% is hoofdzakelijk te verklaren door de goede huuropbrengsten alsook door de verkoop van gebouwen. De kosten daarentegen bedragen EUR 6,1M tegen EUR 5,6M in 2005, hetzij een verhoging van 10,3%, te verklaren door de kosten van consultancy, metingen, diverse studies zoals testen voor het opsporen van asbest en marketing kosten.

68

22 juni 2007

Het geconsolideerde gerealiseerde bedrijfsresultaat in 2006 bedraagt EUR 11,9M tegen EUR 11,3M in 2005, hetzij een stijging van 6,3%. Op 31 december 2006, bedroeg de waarde van het vermogen, na notariskosten, EUR 160,5M tegenover EUR 172,7M op 31 december 2005, hetzij een daling van 7,1%. Het resultaat na het in rekening brengen van de niet-gerealiseerde minderwaarden en voor belastingen bedraagt EUR -1,4M.

69

22 juni 2007

BIJLAGE N° 1 AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE Exemplaar bestemd voor de Bieder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren Ik, ondergetekende (naam, voornaam) ……….……………...., met woonplaats te (volledig adres) ……….……………...., verklaar de mogelijkheid te hebben gehad kennis te nemen van het Prospectus zoals aangehecht bij dit formulier, alsook van de voorwaarden en modaliteiten van het Bod, en in het kader van bovenvermeld Bod, aanvaard onherroepelijk, tenzij concurrerend Bod overeenkomstig artikel 13 e) van de Wet op de openbare overnamebiedingen, om volgende aandelen onvoorwaardelijk te verkopen: …………………… Distributie-aandelen* (coupon n° 20 en volgende aangehecht), en …………………… Kapitalisatie-aandelen*. Verder geef ik volmacht aan de Loketinstellingen om deze Aandelen ofwel (a) in mijn naam en voor mijn rekening, ofwel (b) in geval van volmacht, in naam en voor rekening van mijn opdrachtgever, aan COFINIMMO over te dragen onder de bepalingen en voorwaarden zoals beschreven in het Prospectus. Voor de Aandelen aan toonder voeg ik aan dit formulier de betreffende Aandelen overeenkomstig het hieronder gevoegd borderel of, voor de Aandelen aan toonder gehouden op een rekening, voeg ik de opdracht om die Aandelen te deblokkeren ten voordele van COFINIMMO. Voor de Aandelen op naam, vraag ik dat een overeenstemmende verklaring van overdracht zou worden opgenomen in het aandeelhoudersregister van IMMO-CROISSANCE en geef ik volmacht aan elke bestuurder van IMMO-CROISSANCE (met macht van indeplaatsstelling) om dergelijke verklaring te doen in mijn naam. Ik verklaar en waarborg hierbij dat: x

Ik optreed ofwel (a) in eigen naam en voor eigen rekening, ofwel (b) in de hoedanigheid van mandataris van een derde, in welk geval ik verklaar en waarborg in het bezit te zijn van een volmacht of een geldig discretionair investeringsmandaat van die derde;

x

Ik begrijp dat de transactie zal plaatsvinden zonder kosten voor de aandeelhouders die hun Aandelen binnenbrengen bij de Loketinstellingen, zijnde Dexia Bank België in België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg in het Groothertogdom Luxemburg. De kosten die zouden worden aangerekend door andere financiële instellingen of tussenpersonen zijn ten laste van de verkopende aandeelhouder. De belasting op de beursoperaties wordt gedragen door COFINIMMO.

Tenzij anders bepaald in dit formulier, zullen de termen in dit formulier dezelfde betekenis hebben in dit formulier als beschreven in het Prospectus. Aangaande de Prijs van het hoger vermelde Bod voor de Aandelen, wens ik dat de betaling in cash gecrediteerd wordt op mijn rekening met nummer……….…………….... bij ………………………… op datum van betaling zoals aangegeven in het Prospectus.

70

22 juni 2007

De eigendomsoverdracht van de Aandelen gebeurt op het moment van betaling van de prijs en levering van de titels. Om geldig mijn Aandelen te kunnen aanbieden, moet dit Aanvaardingsformulier volledig ingevuld en ondertekend in twee exemplaren neergelegd worden met (i) de Aandelen of het bewijs van inschrijving en van blokkering van de Aandelen op mijn aandelenrekening en van de opdracht tot deblokkering van de Aandelen ten voordele van COFINIMMO (in geval van aandelen aan toonder) of van het Bewijs van inschrijving (ingeval van aandelen op naam) en (ii) alle mandaten en andere vereiste documenten, ten laatste op 27 juli 2007 voor 16u00 zoals voorzien in het Prospectus. Indien de Aandelen gehouden worden door twee of meer eigenaars, moet ieder van hen hetzelfde Aanvaardingsformulier ondertekenen. Indien de aandelen het voorwerp uitmaken van vruchtgebruik, moet(en) zowel de naakte eigenaar(s) als de vruchtgebruiker(s) hetzelfde Aanvaardingsformulier tekenen. Indien de Aandelen in pand zijn gegeven moet zowel de pandgevende schuldenaar als de pandhoudende schuldeiser het Aanvaardingsformulier ondertekenen, en moet de pandhoudende schuldeiser(s) onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan zijn/hun pand op de betreffende aandelen. Indien de Aandelen op enige andere manier belast zijn of onderworpen zijn aan een volgrecht, een voorrecht of enig ander recht, schuld of interest ten voordele van een derde, moeten alle begunstigden van dergelijke rechten, titels, schulden of interesten op de Aandelen het Aanvaardingsformulier ondertekenen en onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan al hun rechten, titels, schulden en interesten op die Aandelen. Opgemaakt in twee exemplaren te ……….……………...., op ……….…………….... 2007.

71

22 juni 2007

AANVAARDINGSFORMULIER VAN AANDELEN IMMO-CROISSANCE Exemplaar bestemd voor de verkopende aandeelhouder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren Ik, ondergetekende (naam, voornaam) ……….……………...., met woonplaats te (volledig adres) ……….……………...., verklaar de mogelijkheid te hebben gehad kennis te nemen van het Prospectus zoals aangehecht bij dit formulier, alsook van de voorwaarden en modaliteiten van het Bod, en in het kader van bovenvermeld Bod, aanvaard onherroepelijk, tenzij concurrerend Bod overeenkomstig artikel 13 e) van de Wet op de openbare overnamebiedingen, om volgende aandelen onvoorwaardelijk te verkopen: -

…………………… Distributie-aandelen (coupon n° 20 en volgende aangehecht), en …………………… Kapitalisatie-aandelen.

Verder geef ik volmacht aan de Loketinstellingen om deze Aandelen ofwel (a) in mijn naam en voor mijn rekening, ofwel (b) in geval van volmacht, in naam en voor rekening van mijn opdrachtgever, aan COFINIMMO over te dragen onder de bepalingen en voorwaarden zoals beschreven in het Prospectus. Voor de Aandelen aan toonder voeg ik aan dit formulier de betreffende Aandelen overeenkomstig het hieronder gevoegd borderel, of voor de Aandelen aan toonder gehouden op een rekening, voeg ik de opdracht om die Aandelen te deblokkeren ten voordele van COFINIMMO. Voor de Aandelen op naam, vraag ik dat een overeenstemmende verklaring van overdracht zou worden opgenomen in het aandeelhoudersregister van IMMO-CROISSANCE en geef ik volmacht aan elke bestuurder van IMMO-CROISSANCE (met macht van indeplaatsstelling) om dergelijke verklaring te doen in mijn naam. Ik verklaar en waarborg hierbij dat: x

Ik optreed ofwel (a) in eigen naam en voor eigen rekening, ofwel (b) in de hoedanigheid van mandataris van een derde, in welk geval ik verklaar en waarborg in het bezit te zijn van een volmacht of een geldig discretionair investeringsmandaat van die derde;

x

Ik begrijp dat de transactie zal plaatsvinden zonder kosten voor de aandeelhouders die hun Aandelen binnenbrengen bij de Loketinstellingen, zijnde Dexia Bank België in België en Dexia Banque Internationale à Luxembourg in het Groothertogdom Luxemburg. De kosten die zouden worden aangerekend door andere financiële instellingen of tussenpersonen zijn ten laste van de verkopende aandeelhouder. De belasting op de beursoperaties wordt gedragen door COFINIMMO.

Tenzij anders bepaald in dit formulier, zullen de termen in dit formulier dezelfde betekenis hebben in dit formulier als beschreven in het Prospectus. Aangaande de Prijs van het hoger vermelde Bod voor de Aandelen, wens ik dat de betaling in cash gecrediteerd wordt op mijn rekening met nummer……….…………….... bij ………………………… op datum van betaling zoals aangegeven in het Prospectus. De eigendomsoverdracht van de Aandelen gebeurt op het moment van betaling van de prijs en levering van 72

22 juni 2007

de titels. Om geldig mijn Aandelen te kunnen aanbieden, moet dit Aanvaardingsformulier volledig ingevuld en ondertekend in twee exemplaren neergelegd worden met (i) de Aandelen of het bewijs van inschrijving en van blokkering van de Aandelen op mijn aandelenrekening en van de opdracht tot deblokkering van de Aandelen ten voordele van COFINIMMO ( in geval van aandelen aan toonder) of van het Bewijs van inschrijving (ingeval van aandelen op naam) en (ii) alle mandaten en andere vereiste documenten, ten laatste op 27 juli 2007 voor 16u00 zoals voorzien in het Prospectus. Indien de Aandelen gehouden worden door twee of meer eigenaars, moet ieder van hen hetzelfde Aanvaardingsformulier ondertekenen. Indien de aandelen het voorwerp uitmaken van vruchtgebruik, moet(en) zowel de naakte eigenaar(s) als de vruchtgebruiker(s) hetzelfde Aanvaardingsformulier tekenen. Indien de Aandelen in pand zijn gegeven moet zowel de pandgevende schuldenaar als de pandhoudende schuldeiser het Aanvaardingsformulier ondertekenen, en moet de pandhoudende schuldeiser(s) onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan zijn/hun pand op de betreffende aandelen. Indien de Aandelen op enige andere manier belast zijn of onderworpen zijn aan een volgrecht, een voorrecht of enig ander recht, schuld of interest ten voordele van een derde, moeten alle begunstigden van dergelijke rechten, titels, schulden of interesten op de Aandelen het Aanvaardingsformulier ondertekenen en onherroepelijk en onvoorwaardelijk verzaken aan al hun rechten, titels, schulden en interesten op die Aandelen. Opgemaakt in twee exemplaren te ……….……………...., op ……….…………….... 2007.

73

22 juni 2007

Exemplaar bestemd voor de verkopende aandeelhouder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Numeriek borderel van neerlegging van de Distributie-aandelen coupon n° 20 en volgende aangehecht (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers

Aantal

tot tot tot tot Over te dragen

Nummers

Aantal

Totaal

Numeriek borderel van neerlegging van de Kapitalisatie-aandelen (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers tot tot tot tot Over te dragen

Aantal

Nummers

Aantal

Totaal 74

22 juni 2007

Exemplaar bestemd voor de Bieder of zijn mandataris Op te stellen in twee exemplaren

Numeriek borderel van neerlegging van de Distributie-aandelen coupon n° 20 en volgende aangehecht (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers

Aantal

tot tot tot tot Over te dragen

Nummers

Aantal

Totaal

Numeriek borderel van neerlegging van de Kapitalisatie-aandelen (de inschrijving moet op volgorde gebeuren)

Nummers tot tot tot tot Over te dragen

Aantal

Nummers

Aantal

Totaal

75

22 juni 2007

BIJLAGE N° 2 JAARREKENING 2006 VAN IMMO-CROISSANCE

76

J AARVERSLAG 2006

Beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal naar Luxemburgs recht

J AARVERSLAG 2006 Van het boekjaar eindigend op 31 december 2006

DEXIA BANQUE INTERNATIONALE À LUXEMBOURG Route d'Esch, 69 L-1470 Luxembourg

PUILAETCO DEWAAY PRIVATE BANKERS S.A. Herrmann Debrouxlaan 44-46 B-1160 Brussel FOYER S.A. Rue Léon Laval, 12 L-3372 Leudelange

Beleggingsinstelling met veranderlijk kapitaal naar Luxemburgs recht

J AARVERSLAG 2006

I NHOUDSOPGAVE Blz.

Raad van Bestuur

3

Beheer

4

Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur

5

Verslag van de Bedrijfsrevisor

8

Geconsolideerde staat van de netto activa

10

Geconsolideerde staat van de verrichtingen

11

Geconsolideerde staat van de cashflow

12

Ontwikkeling van de vaste activa

13

Staat van de wijzigingen die zich hebben voorgedaan in het aantal aandelen in omloop

13

Statistieken Voor de periode van 1 januari 2006 tot 31 december 2006

14

Geconsolideerde staat van de ontwikkeling van de Inventariswaarde

14

Ontwikkeling van de beurskoersen in Luxemburg en de netto inventariswaarde per aandeel

15

Geconsolideerde staat van de wijzigingen die zich hebben voorgedaan in de samenstelling van de portefeuille

16

Statistieken over de laatste drie boekjaren

16

Geconsolideerde staat van de portefeuille

17

Aantekeningen bij de geconsolideerde financiële staten

19

Informatie voor aandeelhouders

36

Er worden geen inschrijvingen aanvaard op basis van alleen de financiële verslagen. De inschrijvingen zijn slechts geldig als ze verricht zijn op basis van het prospectus, in combinatie met een afschrift van het laatste jaarverslag of, indien dat recenter is, het laatste halfjaarverslag. Inschrijvingen worden slechts aanvaard in het kader van een naar behoren bekendgemaakte uitgifte door de Raad van Bestuur. Het terugkopen van aandelen op eenzijdig verzoek van de aandeelhouders is niet mogelijk.

2

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

R AAD VAN B ESTUUR Hoofdkantoor Immo-Croissance SICAV Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg www.immocroissance.com

Raad van Bestuur De heer Frank WAGENER Voorzitter Voorzitter van het Bestuurscomité Dexia Banque Internationale à Luxembourg Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg

Bestuurders De heer Marcel DELL Directeur Foyer S.A. Rue Léon Laval, 12 L-3372 Leudelange De heer Benoît DOURTE Directeur Foyer S.A. Rue Léon Laval, 12 L-3372 Leudelange De heer Pierre MALEVEZ Lid van het Bestuurscomité Dexia Banque Internationale à Luxembourg Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg De heer Richard SCHNEIDER Bestuurder Puilaetco Dewaay Luxembourg S.A. Boulevard Emmanuel Servais, 2 L-2535 Luxembourg De heer Henri SERVAIS Bestuurder Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V. Herrmann Debrouxlaan, 44-46 B-1160 Brussel

IMMO CROISSANCE

3

J AARVERSLAG 2006

B EHEER Directie De heer Karl Heinz DICK IMMO-CROISSANCE SICAV Route d’Esch, 69 L-1470 Luxemburg Tel.: (352) 45 90 42 05 Fax: (352) 45 90 34 25 e-mail: [email protected] www.immocroissance.com Bedrijfsadviseur Immo Croissance Conseil S.A. Route d’Esch, 69 L-1470 Luxembourg Bewaarder RBC Dexia Investor Services Bank S.A. Porte de France, 14 L-4360 Esch-sur-Alzette Financiële Dienst RBC Dexia Investor Services Bank S.A. Luxemburg Porte de France, 14 L-4360 Esch-sur-Alzette België Fortis Bank N.V. Warandeberg, 3 B-1000 Brussel Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V. Herrmann Debrouxlaan, 44-46 B-1160 Brussel Bedrijfsrevisor Ernst & Young S.A. Bedrijfsrevisoren Parc d'Activité Syrdall, 7 L-5365 Munsbach Onroerend-Goedexpert Cushman & Wakefield Internationale Onroerend Goed Adviseurs Kunstlaan 58, bus 7 B-1000 Brussel

4

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

A CTIVITEITENVERSLAG VAN DE R AAD VAN B ESTUUR Geachte Aandeelhouders, Aan het eind van het boekjaar stelt de Raad van Bestuur u met genoegen zijn activiteitenverslag over het boekjaar 2006 voor. Tijdens de Algemene Vergadering van 12 april 2006 hebben we onze bedoeling herhaald om onze activiteiten geleidelijk meer op de Luxemburgse markt te concentreren. De activiteit van de bank- en financiële sector, de massale toename van de beleggingsfondsen en andere private equity fondsen alsmede alle overige verwante activiteiten bevestigen de status van Luxemburg als financieel centrum. De permanente ontwikkeling van deze sectoren verklaart dat het huurrendement in Luxemburg hoger is dan het Europese gemiddelde. Omdat wij ervan overtuigd zijn dat onze grondige kennis van de markten waarop wij actief zijn, een belangrijk strategisch pluspunt is voor het succes van onze activiteiten, en omdat wij ons ervan bewust zijn dat de investeringen in een gegeven markt van voldoende omvang moeten zijn, zijn wij overgegaan tot de verkoop van onze investeringen buiten het Groothertogdom Luxemburg. Wij zijn van mening dat het ogenblik goed gekozen is aangezien er momenteel veel liquide middelen beschikbaar zijn voor investering in de vastgoedsector. In deze optiek hebben wij ons enige gebouw in Frankrijk van de hand gedaan, nl. “Le César” in Lyon. Door deze transactie hebben we een nettomeerwaarde van € 2,6 miljoen kunnen boeken ten opzichte van de aankoopprijs. Wij hebben tevens contacten met investeerders die belangstelling tonen voor onze activa in België en Duitsland. In de loop van 2006 hebben we een heropleving kunnen vastsstellen voor gebouwen buiten het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, meer bepaald in Waterloo en Wavre. Bovendien hebben we begin 2007 een langetermijncontract ondertekend voor het verhuren van een groot deel van het gebouw K2 in Diegem, waarvan de renovatiewerken in de loop van december klaar waren. Al deze elementen zijn voor ons gunstig wat betreft ons beleid om onze activa in België te verkopen. In de loop van dit boekjaar zijn we tevens overgegaan tot de verkoop van ons kantoorgebouw “Central Parc” in het Central Business District in Luxemburg. Nadat de huurder die het volledige gebouw innnam, was verhuisd bleek dit gebouw, dat deel uitmaakt van een groot gemeenschappelijk eigendom, te klein om afzonderlijk op de huurmarkt te brengen. Verkopen was dus het beste alternatief; dat heeft ons ten opzichte van de aankoopprijs een nettowinst van € 0,3 miljoen opgeleverd. Over het boekjaar 2006 toont de Sicav een geconsolideerde gerealiseerde winst die iets hoger is dan verwacht. De opbrengsten van het boekjaar bedragen € 18 miljoen tegenover € 16,8 miljoen in 2005. Deze stijging met 7,6% dient voornamelijk te worden verklaard door het aanhoudend hoge niveau van de huurinkomsten en door de verkoop van gebouwen.

IMMO CROISSANCE

5

J AARVERSLAG 2006

De kosten bedragen € 6,1 miljoen tegenover € 5,6 miljoen in 2005, een stijging van 10,3% die kan worden verklaard door de kosten voor consultancy, opmetingen, diverse studies zoals asbesttests en tenslotte de verkoopkosten. Dit alles laat duidelijk zien dat alles in het werk werd gesteld nadat tal van huurders waren verhuisd. Het over 2006 gerealiseerde geconsolideerde bedrijfsresultaat bedraagt dientengevolge € 11,9 miljoen tegenover € 11,3 miljoen in 2005, hetzij een stijging met 6,3%. Op 31 december 2006 bedroeg de waarde van ons onroerend patrimonium, waarde vrij op naam, € 160,5 miljoen tegenover € 172,7 miljoen op 31 december 2005, een daling met 7,1%. Deze daling kan worden verklaard door de verkoop van gebouwen alsmede door het vervallen van de huurcontracten voor onze gebouwen “Newton” en “Edison” in Strassen. Om de commercialisering van deze leegstaande gebouwen te bespoedigen hebben wij onze relaties met de belangrijkste vastgoedkantoren van Luxemburg nauwer aangehaald. De aanhoudende vraag naar middelgrote gebouwen gekoppeld aan het feit dat ondernemingen die grotere kantoorgebouwen willen steeds meer naar de stadsrand verhuizen, sterkt ons in de overtuigen dat wij voor deze gebouwen snel een huurder zullen vinden. In de loop van het 1e kwartaal van 2007 hebben we trouwens reeds twee huurcontracten ondertekend voor een oppervlakte van het gebouw "Edison" dat in totaal 6.700 m2 kantoorruimte biedt. Dientengevolge bedraagt het resultaat rekening houdend met de nietgerealiseerde verliezen en voor belasting € -1,4 miljoen.

6

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Om dezelfde redenen bedroeg de waarde van onze activa op 31 december 2006 € 176,4 miljoen terwijl de waarde van de passiva € 66,1 miljoen bedroeg, hetzij een netto inventariswaarde van € 110,3 miljoen tegenover € 117,5 miljoen in 2005. In het kader van ons beleid om de portefeuille op Luxemburg te concentreren en naar aanleiding van de verkopen die in 2006 werden verricht, prospecteren en analyseren we regelmatig de Luxemburgse op zoek naar investeringsprojecten. We hebben van het gebouw “Arsenal” tevens het gedeelte verworven dat nog niet in ons bezit was. Omdat we voortdurende de kwaliteit van onze portefeuille willen verbeteren hebben wij, na diverse studies en de analyse van verschillende scenario's, besloten om over te gaan tot het afbreken en heropbouwen van onze gebouw "Arsenal". Dit bevindt zich aan de Boulevard Royal, een zeer gewaardeerde ligging in de stad Luxemburg. Het gebouw werd opgetrokken in de jaren '70 en voldoet momenteel niet langer aan de kwaliteitsnormen die huurders uit de hogere klasse verwachten. Dankzij dit project zullen wij een grotere oppervlakte tegen een hogere dan de momenteel gevraagde prijs per m2 kunnen verhuren. Op lange termijn betekent dat een hoger rendement. De werken starten in de loop van het tweede semester van dit jaar. Bijzondere aandacht zal worden besteed aan de aspecten duurzame ontwikkeling en zuinig energieverbruik, zowel voor dit nieuwbouwproject als voor het onderhoud van de verhuurde gebouwen. De Sicav wil voor alle gebouwen over een energiecertificaat beschikken, waarin wordt verklaard dat het desbetreffende gebouw in overeenstemming is met de geldende Europese wetgeving. Daardoor kan de Sicav ook aanspraak maken op de titel van vastgoedfonds dat zich inzet voor een duurzame ontwikkeling. Algemeen gesproken ziet 2007 er positief uit voor de Luxemburgse kantorenmarkt. In de laatste twee kwartalen van 2006 werd inderdaad een record aantal nieuwe huurcontracten geregistreerd. Deze trend zal in 2007 doorgaan. Bovendien wordt bevestigd dat de Luxemburgse markt aantrekkelijk en stabiel is, aangezien het BBP volgens de Statec in 2006 met 5,5% is gestegen tegenover 4% in 2005. Deze forse stijging zal de vraag naar kantoorruimte ondersteunen aangezien de in het Groothertogdom gevestigde ondernemingen in 2006 meer dan 11.000 nieuwe banen hebben gecreëerd. Uiteraard hoopt de Sicav van deze gunstige marktvoorwaarden te kunnen profiteren. Rekening houdend met de resultaten over het boekjaar 2006 en met de gunstige vooruitzichten voor 2007 stelt de Raad van Bestuur voor een dividend van € 18,00 per aandeel uit te keren, wat iets minder is dan het dividend van het voorgaande boekjaar (€ 19).

De Raad van Bestuur

IMMO CROISSANCE

7

J AARVERSLAG 2006

V ERSLAG VAN DE B EDRIJFSREVISOR Aan de aandeelhouders van Immo-Croissance SICAV Luxembourg Verslag over de geconsolideerde financiële overzichten Wij hebben de geconsolideerde financiële overzichten gecontroleerd, die bestaan uit de geconsolideerde staat van de netto activa, de geconsolideerde staat van de veranderingen in de netto activa, (hierbij inbegrepen het geconsolideerde resultaat van de verrichtingen), de geconsolideerde staat van de cashflow, de geconsolideerde staat van de portefeuille en de andere netto activa en de bijlage die een overzicht van de belangrijkste boekhoudkundige methodes en andere verklarende aantekeningen bevat. Verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur bij het opstellen en de presentatie van de geconsolideerde financiële staten De Raad van Bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen en de correcte presentatie van deze geconsolideerde financiële staten overeenkomstig de internationale standaarden voor financiële verslaglegging die door de Europese Unie werden goedgekeurd. Deze verantwoordelijkheid omvat: het ontwerp, het implementeren en opvolgen van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de correcte presentatie van geconsolideerde financiële staten die geen belangrijke afwijkingen bevatten, die het gevolg kunnen zijn van fraude of fouten, alsmede het vaststellen van boekhoudkundige schattingen die redelijk zijn gezien de omstandigheden. Verantwoordelijkheid van de bedrijfsrevisor Het is onze verantwoordelijkheid om, op basis van onze controles, een oordeel uit te spreken over deze financiële overzichten. Onze controles zijn verricht in overeenstemming met de Internationale Standaarden voor Financiële Verslaglegging die door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Volgens deze beginselen dienen wij ons te richten naar de ethische regels en moeten wij de controles plannen en op dusdanige wijze verrichten dat met een redelijke mate van zekerheid gesteld kan worden dat de geconsolideerde financiële staten geen belangrijke afwijkingen bevatten. Een controle bestaat uit controleprocedures op basis van steekproeven van de bewijsstukken die de grondslag vormen voor de bedragen en informatie in de geconsolideerde financiële staten. De keuze van de gehanteerde procedures wordt bepaald door de bedrijfsrevisor evenals de inschatting van het risico dat de geconsolideerde financiële staten belangrijke afwijkingen bevatten, die het gevolg kunnen zijn van fraude of fouten. Bij het inschatten van het risico houdt de bedrijfsrevisor rekening met de in de onderneming geldende interne controle met betrekking tot het opstellen en de correcte presentatie van de geconsolideerde financiële staten om de voor de omstandigheden gepaste controleprocedures te bepalen en niet om een oordeel over de doeltreffendheid van deze controle uit te spreken. Een controle beoogt eveneens een oordeel uit te spreken over de geschiktheid van de gevolgde boekhoudkundige methoden alsmede over de redelijkheid van de boekhoudkundige schattingen die de Raad van Bestuur heeft gedaan, alsmede een oordeel te geven over de totale presentatie van de geconsolideerde financiële staten.

8

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Wij zijn van mening dat wij ons oordeel op basis van de door ons verrichte controles kunnen uitspreken. Opinie Volgens ons geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële situatie van Immo-Croissance SICAV op 31 december 2006, alsook van de financiële resultaten en de cashflow voor het op deze datum afgesloten boekjaar overeenkomstig de Internationale Standaarden voor Financiële verslaglegging, die in de Europese Unie zijn goedgekeurd. Wij hebben tijdens onze controle de aanvullende informatie in het jaarverslag doorgenomen, maar deze niet gecontroleerd volgens de hierboven beschreven standaarden. Wij spreken over deze informatie derhalve geen oordeel uit. In het kader van de volledige financiële staten geeft deze informatie ons echter geen aanleiding tot enige op- of aanmerking. Verslag over andere wettelijke of reglementaire verplichtingen Het beheersverslag, dat onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur valt, is in overeenstemming met de geconsolideerde financiële staten.

ERNST & YOUNG Naamloze Vennootschap Bedijfsrevisor

Olivier LEMAIRE

Luxemburg, 7 maart 2007

IMMO CROISSANCE

9

J AARVERSLAG 2006

GECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE NETTO ACTIVA OPBRENGSTEN

Aantekeningen

op 31 dec. 2006 in EURO

op 31 dec. 2005 in EURO

2d 16

160.520.000 1.854.406 68.930 11.359.646 –

172.790.000 3.528.624 1.033.387 11.359.646 406.626

173.802.982

189.118.283

175.154 – 826.197 1.573.098

119.274 72.518 811.284 2.034.752

2.574.449

3.037.828

176.377.431

192.156.111

58.050.306 – –

28.059.780 2.521 108.169

58.050.306

28.170.470

3.523.211 4.372.453 162.966

3.414.510 42.662.430 394.357

8.058.630

46.471.297

66.108.936

74.641.767

110.268.495

117.514.344

668,52 47.688

678,71 50.492

255,59 306.692

277,81 299.645

Vaste activa Onroerende investeringen Materiële vaste activa (aantekening 2d) Financiële activa beschikbaar bij de verkoop Deposito's op lange termijn Uitgestelde belastingen

Vlottende activa Klanten en overige debiteuren Voorschotten Overige vlottende activa Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen

4 15

2e

2f, 5

Totaal van de activa PASSIVA Vaste passiva Rentedragende bankleningen Voorzieningen Uitgestelde belastingen

Vlottende passiva Leveranciers en andere crediteuren Kortetermijngedeelte van de rentedragende bankleningen Overige vlottende passiva

Totaal van de passiva Netto Inventariswaarde

6 15

9 6

Inventariswaarde per kapitalisatieaandeel Aantal kapitalisatieaandelen in omloop Inventariswaarde per uitkeringsaandeel Aantal uitkeringsaandelen in omloop De bijgevoegde aantekeningen maken integraal deel uit van de financiële staten.

10

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

G ECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE VERRICHTINGEN Aantekeningen

op 31 dec. 2006 in EURO

op 31 dec. 2005 in EURO

15.212.382 610.466 588 719.766

15.329.244 725.163 4.204 799.059

16.543.202

16.857.670

482.327 120.506 2.981.585 2.252.612 350.809

431.438 112.747 2.938.755 1.746.926 376.511

6.187.839

5.606.377

Geconsolideerde gerealiseerde netto investeringsopbrengsten

10.355.363

11.251.293

Gerealiseerde winst/(verlies) op de verkoop van effecten Gerealiseerde winst/(verlies) op de verkoop van gebouwen

175.023 1.427.267

– –

Geconsolideerde gerealiseerde winst

11.957.653

11.251.293

(13.382.276)

(1.816.184)

1.424

6.015

(13.380.852)

(1.810.169)

(1.423.199)

9.441.124

(740.041) (298.457) –

(27.764) 176.367 (76.707)

(2.461.697)

9.513.020

Opbrengsten Huurgelden Bankrente en diversen Dividenden op effecten Andere opbrengsten Totaal van de opbrengsten

Kosten Vergoeding adviseur en gelieerde partijen Vergoeding voor Bewaarder Bankkosten, debetrenten Operationele kosten Overige lasten

8 11 6 12 13

Totaal van de kosten

Niet-gerealiseerde winst/(verlies) op onroerende investeringen Niet-gerealiseerde winst/(verlies) op financiële activa

2d

Resultaat vóór belastingen

Belastingen Passief uitgestelde belastingen Actief uitgestelde belastingen Geconsolideerde resultaat van de verrichtingen

15 15

IMMO CROISSANCE

11

J AARVERSLAG 2006

G ECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE CASHFLOW op 31 dec. 2006 in EURO

op 31 dec. 2005 in EURO

(1.423.199)

9.441.124

13.382.276 319.930 (75.050) 1.724

1.810.169 312.406 (27.764) (396.766)

(122.689)

(1.224.606)

12.082.992

9.914.563

(6.628) (2.619.221) 976.131 (956.135)

(1.125.136) (1.496.184) – –

(2.605.853)

(2.621.320)

–

–

(12.910) (878.565) (5.757.342)

(15.163) (5.929.805)

(6.648.817)

(5.944.968)

2.828.322

1.348.275

Banktegoeden Bankschulden

2.034.752 (7.662.429)

2.729.287 (9.705.239)

Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen aan het begin van het jaar

(5.627.677)

(6.975.952)

Banktegoeden Bankschulden

1.573.098 (4.372.453)

2.034.752 (7.662.429)

Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen aan het eind van het jaar

(2.799.355)

(5.627.677)

Nettokasstromen afkomstig van operationele activiteiten Nettoresultaat van gewone activiteiten vóór belastingen Aanpassing voor: Vermindering/(vermeerdering) van de niet-gerealiseerde winst op onroerende investeringen en andere financiële activa Afschrijving van de materiële vaste activa Betaalde belastingen Vermindering/(vermeerdering) van Vlottende activa (Vermindering)/Vermeerdering van Vlottende en Vaste passiva buiten bankleningen en belastingen Nettokasstromen afkomstig van operationele activiteiten

Nettokasstromen afkomstig van investeringsactiviteiten Verwerving van materiële vaste activa Stijging van de kosten van de onroerende investeringen Verkoop van vastgoedcertificaten Verkoop van filiaal na aftrek liquide middelen Nettokasstromen afkomstig van investeringsactiviteiten

Nettokasstromen afkomstig van financieringsactiviteiten (Terugbetaling)/Verhoging van bankleningen Betaalde rente Inschrijving op/(Terugkoop van) deelbewijzen Verkoop van eigen aandelen Uitkeringen aan de aandeelhouders Nettokasstromen afkomstig van financieringsactiviteiten Netto (Vermindering)/Vermeerdering van de liquide en daaraan gelijkgestelde middelen

12

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

O NTWIKKELING VAN DE O NROERENDE I NVESTERINGEN Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

Beschrijving

Openingssaldo Waardeverschillen

Aanschaffingsprijs EURO

Niet-gerealiseerde meer (minder-) waarde EURO

Balanswaarde EURO

185.122.171

(12.332.171)

172.790.000

(13.382.276)

(10.763.055)

2.619.221*

(1.506.945)** Aflsuitingssaldo

187.741.392

(1.506.945)

(27.221.392)

160.520.000

* Netto vermeerdering van de verkopen ** Dit bedrag komt overeen met de tot 2005 geboekte niet-gerealiseerde winst met betrekking tot de verkoop van de gebouwen Central Parc en Le César die in de loop van het boekjaar 2006 heeft plaats gevonden.

Voor het boekjaar van 1 januari 2005 tot 31 december 2005 Beschrijving

Openingssaldo Waardeverschillen Aflsuitingssaldo

Aanschaffingsprijs EURO

Niet-gerealiseerde meer (minder-) waarde EURO

Balanswaarde EURO

183.625.987

(10.515.987)

173.110.000

1.496.184

(1.816.184)

(320.000)

185.122.171

(12.332.171)

172.790.000

S TAAT VAN DE WIJZIGINGEN DIE ZICH HEBBEN VOOR GEDAAN IN HET AANTAL IN OMLOOP ZIJNDE AANDELEN voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006 Kapitalisatieaandelen

Uitkeringsaandelen

50.492

299.645

Aantal aandelen waarop werd ingeschreven

1.543

10.990

Aantal teruggekochte aandelen

4.347

3.943

47.688

306.692

Aantal aandelen in omloop aan het begin van het boekjaar

Aantal aandelen in omloop aan het einde van het boekjaar

IMMO CROISSANCE

13

J AARVERSLAG 2006

S TATISTIEKEN Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006

Kapitalisatieaandelen

Uitkeringsaandelen

Uiterste netto inventariswaarde per aandeel: – hoogste – laagste

€ 704,09 € 667,96

(mei 2006) (juni 2006)

€ 286,11 (april 2006) € 255,38 (juni 2006)

Uiterste koersen op de Luxemburgse beurs: – hoogste – laagste

€ 760,00 (05.09.2006) € 651,00 (06.01.2006)

€ 320,00 (07.04.2006) € 268,00 (01.12.2006)

Uiterste koersen op de Brusselse beurs: – hoogste – laagste

€ 750,00 (30.08.2006) € 618,50 (22.05.2006)

€ 310,00 (07.04.2006) € 270,10 (16.06.2006)

G ECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE ONTWIK KELINGEN VAN DE I NVENTARISWAARDE Inventariswaarde per 1 januari Terugkoop van deelbewijzen Inschrijving op deelbewijzen Betaald dividend Geconsolideerd resultaat van de verrichtingen Niet-gerealiseerde (minder-)/meerwaarde op beschikbare activa bij de verkoop Schommeling in de perimeter – verkoop van filialen Verkoop van eigen aandelen Netto inventariswaarde per 31 december

2006 EURO

2005 EURO

117.514.344 (4.069.179) 4.056.269 (5.697.188) (2.461.697)

113.614.394 (8.594.052) 8.578.889 (5.869.651) 9.513.020

80.218 (32.837) 878.565* 110.268.495

271.744 – – 117.514.344

* In de loop van het boekjaar 2006 is Immo-Croissance overgegaan tot de verkoop van eigen aandelen. Boekhoudkundig gesproken wordt de waarde van de ingekochte eigen aandelen afgetrokken van de netto inventariswaarde. In de geconsolideerde staat van de verrichtingen wordt dan geen winst noch verlies geboekt.

14

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

O NTWIKKELING VAN DE BEURSKOERSEN IN L UXEMBURG EN VAN DE NETTO - INVENTARISWAARDE PER AANDEEL 780,00 730,00 680,00 630,00 580,00 530,00 480,00 430,00 380,00 330,00 280,00

juni 00

dec 00

juni 01

dec 01

juni 02

dec 02

juni 03

dec 03

juni 04

dec 04

juni 05

dec 05

juni 06

dec 06

dec 05

juni 06

dec 06

BEURSWAARDE KAPITALISATIEAANDELEN NETTO INVENTARISWAARDE KAPITALISATIEAANDELEN

340

320

300

280

260

240

220

200

juni 00

dec 00

juni 01

dec 01

juni 02

dec 02

juni 03

dec 03

juni 04

dec 04

juni 05

BEURSWAARDE UITKERINGSAANDELEN NETTO INVENTARISWAARDE UITKERINGSAANDELEN

Sinds 31/12/2004 wordt de netto-inventariswaarde berekend volgens de nieuwe boekhoudnormen IAS/IFR. De daling van de NIW kan worden verklaard door de toepassing van deze nieuwe berekeningsmethode.

IMMO CROISSANCE

15

J AARVERSLAG 2006

G ECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE WIJZIGINGEN IN DE SAMENSTELLING VAN DE PORTEFEUILLE Voor het boekjaar van 1 januari 2006 tot en met 31 december 2006 In de loop van het boekjaar eindigend op 31 december 2006 werden de gebouwen Central Parc en Le César verkocht met als gevolg een totale meerwaarde van EUR 2.934.212. Voor het jaar 2006 werd een bedrag van EUR 1.427.267 als gerealiseerde meerwaarde opgenomen.

S TATISTIEKEN Over de laatste drie boekjaren

Globale netto-inventariswaarde Netto inventariswaarde per kapitalisatieaandeel uitkeringsaandeel Tijdens het jaar betaald dividend op uitkeringsaandelen

16

IMMO CROISSANCE

2006 EURO

2005 EURO

2004 EURO

110.268.495

117.514.344

113.614.394

668,52 255,59

678,71 277,81

622,89 273,39

19,00

19,00

19,00

J AARVERSLAG 2006

G ECONSOLIDEERDE STAAT VAN DE PORTE FEUILLE PER 31 DECEMBER 2005 A. P ORTEFEUILLE ONROERENDE GOEDEREN Aanschaffingsdatum GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG Arsenal Av. E. Reuter, 6 • L-2420 Luxembourg Royal Arsenal Av. E. Reuter, 12-14 • L-2420 Luxembourg Centre Monterey Av. Monterey, 23 • L-2163 Luxembourg Résidence 22 Monterey Av. Monterey, 22 • L-2163 Luxembourg Auf der Hart Ceinture Um Schlass, 1 • L-5880 Hesperange Edison Rue Thomas Edison, 7 • L-1445 Strassen Newton Rue Thomas Edison, 5 • L-1445 Strassen Gutenberg Rue des Primeurs, 3 • L-2361 Luxembourg Andere Landen Mörsenbroich Münsterstraße, 359 • D-4000 Düsseldorf Waterloo Office Park Drève Richelle, 161 • B-1410 Waterloo Keyberg 2 Kouterveldstraat, 2 B-1831 Diegem-Zaventem Les Collines de Wavre - Centre d’affaires Chaussée des Collines, 50 • B-1300 Wavre Marcel Thiry Court Avenue Marcel Thiry, 200 B-1200 Woluwe Saint Lambert

Waardering

Bouwjaar

K ANTOOR - EN WOONGEBOUWEN

Kantooroppervlakte

Woon- en commerciële oppervlakte

Oppervlakte archieven

Parkeerplaatsen

(in m2)

(in m2)

(in m2)

(in m2)

Huurders

22.11.88

1973

5.177

–

1.240

87

overheid

23.05.89

1992

3.048

–

205

81

overheid

22.11.88

1965

1.668

–

252

21

trustee

29.06.89

1993

–

913

112

3

27.10.88

1990

2.950

–

–

95

handel, woning multinationale onderneming

10.02.99

2000

6.579

–

–

379

bank

01.10.99

2001

6.150

–

192

313

bank

13.09.99

2002

5.952

–

443

219

overheid

10.01.90

1990

4.044

–

350

51

17.12.93

1993

2.331

–

60

67

31.03.95

1993

7.123

–

1.085

174

27.11.95

1995

1.372

–

150

34

wordt gecommercialiseerd multinationale onderneming

26.06.98

1990

4.664

–

–

122

multinationale onderneming

Aanschaffingswaarde

Geschatte waarde

(in EURO)

(in EURO)

GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG

143.322.063

134.150.000

121,66

OVERIGE LANDEN

44.419.329

26.370.000

23,91

187.741.392

160.520.000

145,57

grote ondernemingen en KMO’s multinationale onderneming

% netto activa

TOTAAL PORTEFEUILLE ONROERENDE GOEDEREN

IMMO CROISSANCE

17

J AARVERSLAG 2006

B. P ORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN 31 december 2006 Benaming

Aantal

Aanschaffingsprijs

Geschatte waarde

% netto activa

EUR Marie-Thérèse

565

185.900

68.930

0,06

TOTAAL PORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN

565

185.900

68.930

0,06

31 december 2005

18

Benaming

Aantal

Aanschaffingsprijs

Geschatte waarde

% netto activa

EUR Marie-Thérèse EUR Metropolitan Buildings

565 5615

185.900 1.561.207

65.258 945.566

0,06 0,80

TOTAAL PORTEFEUILLE VASTGOEDCERTIFICATEN

6180

1.747.107

1.010.824

0,86

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

A ANTEKENINGEN BIJ DE G ECONSOLIDEERDE F INANCIËLE S TATEN PER 31 december 2006 Aantekening 1 – Algemeen Immo-Croissance is een beleggingsvennootschap in onroerende goederen die op 22 september 1988 is opgericht onder de vorm van een beleggingsvennootschap met variabel kapitaal (SICAV/BEVEK) krachtens de Luxemburgse wet van 10 augustus 1915 (gewijzigd) inzake handelsvennootschappen en de Luxemburgse wetten van 30 maart 1988 inzake instellingen voor collectieve beleggingen. Vanaf 13 februari 2004 wordt de BEVEK van rechtswege geregeld door de wet van 20 december 2002. De statutaire zetel van Immo-Croissance bevindt zich aan de route d'Esch 69 in L-1470 Luxemburg. Immo-Croissance is ingeschreven in het Handelsregister van Luxemburg onder het nummer RCS B 28872. De BEVEK heeft als doel particuliere en institutionele beleggers de mogelijkheid te bieden te beleggen in een gediversifieerde portefeuille gespecialiseerd in onroerende goederen van hoog niveau in de Europese Unie. Er mag worden belegd in allerlei soorten onroerende goederen, maar het gaat voornamelijk om winkels en kantoren. Het beleggingsbeleid van Immo-Croissance is gericht op lange termijn en voorziet niet in veelvuldige aan- en verkopen van goederen. De Raad van Bestuur mag echter te allen tijde onroerende goederen van de BEVEK verkopen omwille van o.a. de vooruitzichten van deze goederen of van de markten. De geconsolideerde financiële staten zijn opgesteld in Euro die de werk- en presentatievaluta is van de entiteit en de filialen daarvan. De financiële staten van de BEVEK worden op 7 maart 2007 goedgekeurd door de Raad van Bestuur. Zij worden ter goedkeuring voorgelegd aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 april 2007. Aantekening 2 – Voornaamste boekhoudkundige methoden De geconsolideerde financiële staten van de BEVEK en van alle filialen daarvan werden opgesteld overeenkomstig de Internationale Standaarden voor Financiële Verslaglegging (“IFRS”) die door de Europese Unie zijn goedgekeurd. 2a

Principes voor het opstellen van de geconsolideerde financiële staten

De geconsolideerde rekeningen van de BEVEK zijn opgesteld volgens het principe van de historische kostprijs, met uitzondering van de beleggingsgebouwen en de beschikbare financiële activa bij de verkoop die op hun reële waarde zijn begroot. 2b

Consolidatieprincipes Filialen

Een filiaal is een onderneming waarin de BEVEK een directe of indirecte controle heeft. De controle is de bevoegdheid om het financieel en operationeel beleid van deze onderneming te sturen om resultaat uit de activiteiten te halen. Een lijst met de filialen vindt u in Aantekening 3.

IMMO CROISSANCE

19

J AARVERSLAG 2006

De gecontroleerde financiële staten omvatten de financiële staten van ImmoCroissance SICAV en de filialen daarvan, die op 31 december van ieder jaar worden opgesteld. De filialen worden geconsolideerd vanaf het ogenblik dat de BEVEK er de controle over heeft, tot op het ogenblik dat de BEVEK ophoudt er de controle over te hebben. De filialen zijn opgenomen in de geconsolideerde financiële staten volgens de verwervingsmethode. Bijgevolg werd de verwervingsprijs bij de activa en passiva geboekt op basis van hun reële waarde op de datum van verwerving. Om de geconsolideerde financiële staten op te stellen worden de individuele financiële staten van de BEVEK en de filialen daarvan regel per regel gecombineerd door de gelijke elementen van het passief, actief, eigen vermogen, opbrengsten en lasten op te tellen. Om ervoor te zorgen dat de geconsolideerde financiële staten de financiële informatie van de groep weergeven alsof het om een enkele onderneming gaat, dienen de onderstaande stappen te worden gevolgd: (a) de boekwaarde van de deelneming van de BEVEK in ieder filiaal en het aandeel van de BEVEK in het eigen vermogen van ieder filiaal worden geëlimineerd, (b) de minderheidsbelangen in het netto resultaat van de voor het boekjaar geconsolideerde filialen worden geïdentificeerd en afgetrokken van het resultaat van de groep om het netto resultaat te bekomen dat aan de aandeelhouders van de BEVEK dient te worden toegeschreven. Eliminatie binnen de groep De saldi en de transacties binnen de groep, met inbegrip van de verkopen, de lasten en de dividenden, worden volledig geëlimineerd. 2c

Conversie van vreemde valuta's

In geval van transacties uitgevoerd in een andere valuta dan de EURO worden deze transacties in vreemde valuta's geboekt tegen de wisselkoers geldend op het ogenblik van de transactie. De in vreemde valuta's uitgedrukte monetaire activa en passiva zullen worden omgezet tegen de op de sluitingsdag geldende wisselkoers. Alle verschillen zullen worden geboekt in de geconsolideerde staat van de verrichtingen. 2d

Beleggingsgebouwen

De beleggingsgebouwen omvatten de onroerende goederen (terreinen en gebouwen) die de BEVEK in bezit houdt in het kader van een huurovereenkomst, hetzij om er de huurgelden van te ontvangen, hetzij om het kapitaal op te waarderen, of beide. De beleggingsgebouwen worden aanvankelijk gewaardeerd tegen hun verwervingsprijs. In de aanvankelijke waardering dienen de transactiekosten te worden opgenomen. De kostprijs van een aangekocht beleggingsgebouw omvat de aankoopprijs alsmede alle direct eraan toe te schrijven uitgaven. De direct toe te schrijven uitgaven zijn bijvoorbeeld de juridische kosten, de overdrachtskosten en de overige transactiekosten. Na de initiële boeking worden de beleggingsgebouwen tegen hun reële waarde gewaardeerd, die wordt bepaald als de beste prijs die de verkoper redelijkerwijze kan bekomen, en de voordeligste prijs die de koper redelijkerwijze kan bedingen bij een onderhandse verkoop, waarbij de partijen met

20

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

kennis van zaken, behoedzaam en ongedwongen zouden optreden. Sinds de overgang naar de IFRS-standaarden wordt deze reële waarde geraamd zonder de aan het verlijden van de akte verbonden kosten. De latere uitgaven voor een beleggingsgebouw dat reeds in de boekhouding is opgenomen, dienen te worden toegevoegd aan de boekwaarde van het beleggingsgebouw, indien de toekomstige economische voordelen, die uitstijgen boven het oorspronkelijk bepaalde performanceniveau van dit beleggingsgebouw, aan de onderneming ten goede zullen komen. De reële waarde van beleggingsgebouwen wordt bepaald aan de hand van een schatting die wordt uitgevoerd door een onafhankelijke, deskundige en erkende schatter met beroepskwalificatie, zoals Cushman & Wakefield, die over een ruime ervaring op het gebied van het schatten van beleggingsgebouwen beschikken. Het mandaat van de schatter wordt jaarlijks door de algemene vergadering van aandeelhouders hernieuwd. De reële waarde van de beleggingsgebouwen houdt rekening met de geactualiseerde projecties van de toekomstige kasstromen. Daarbij worden de bepalingen van de huurovereenkomsten en de overige bestaande contracten en andere externe indicaties in aanmerking genomen, zoals de op dat ogenblik op de markt gevraagde huurprijzen voor gelijksoortige gebouwen met eenzelfde ligging. Op de sluitingsdatum wordt daarop een door Cushman & Wakefield bepaald actualiseringspercentage toegepast. De ramingen van de reële waarde van de beleggingsgebouwen zijn subjectief en de reële waarde kan alleen bij verkooptransacties worden vastgesteld. De niet-gerealiseerde winst of verlies als gevolg van de schommelingen van de waarderingswaarde van de beleggingsgebouwen zijn opgenomen in de geconsolideerde staat van de verrichtingen van het boekjaar tijdens hetwelk deze schommelingen zich voordoen. Het verlies of de winst voortvloeiend uit de buitendienststelling of uit de realisatie van een beleggingsgebouw, dient te worden bepaald als het verschil tussen de netto opbrengst van de verkoop en de boekwaarde van het activum, en moet in het boekjaar tijdens hetwelk dit verlies of deze winst zich voordoet, in de geconsolideerde staat van de verrichtingen bij de opbrengsten of lasten worden geboekt. De gedetailleerde informatie met betrekking tot de beleggingsgebouwen wordt vermeld in de tabel met de ontwikkeling van de onroerende investeringen. 2e

Klanten en overige debiteuren

De vorderingen op klanten, met over het algemeen een vervaldag tussen 15 en 90 dagen, worden erkend en geboekt tegen het aanvankelijke factuurbedrag, waarvan de voorzieningen voor afschrijving van niet-terugvorderbare bedragen worden afgetrokken. Het bedrag van de dubieuze vorderingen wordt geraamd wanneer het weinig waarschijnlijk is dat de volledige vordering kan worden geïnd. De niet-invorderbare vorderingen worden als verlies geboekt wanneer zij als dusdanig worden ervaren.

IMMO CROISSANCE

21

J AARVERSLAG 2006

2f Liquide en gelijkwaardige middelen Liquide en gelijkwaardige middelen omvatten de banktegoeden alsmede de korte-termijndeposito's met een initiële looptijd van minder dan drie maanden. Omwille van de tabel met de geconsolideerde kasstromen omvatten de liquide en gelijkwaardige middelen de desbetreffende bedragen na aftrek van de courante bankkosten. 2g

Rentedragende leningen

Alle leningen worden initieel tegen de historische kostprijs geboekt. Deze is gelijk aan de reële waarde van het ontvangen bedrag min de aan de lening verbonden kosten. Na de initiële boeking worden de rentedragende leningen gewaardeerd tegen de afgeschreven kostprijs. Bij de berekening van de afgeschreven kostprijs worden alle uitgiftekosten en elke waardevermindering of aflossingspremie in aanmerking genomen. De winst en het verlies worden als resultaat geboekt wanneer de passiva worden geristorneerd of het voorwerp zijn van een waardeverlies, alsmede bij het afschrijvingsproces. 2h

Voorzieningen

De voorzieningen worden geboekt wanneer de BEVEK een actuele verplichting heeft (juridische of impliciete) die het resultaat is van een gebeurtenis in het verleden, waarbij ervan wordt uitgegaan dat een vergoeding zal moeten worden betaald om deze verplichting te doen vervallen. Het bedrag van deze vergoeding dient op betrouwbare wijze te worden geraamd. 2i

Huurinkomsten

Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten waarin de verhuurder aan de huurder gedurende een bepaalde periode het gebruiksrecht verleent van een volledig beleggingsgebouw of een gedeelte ervan, in ruil voor een huurprijs. Een niet-opzegbare huurovereenkomst is een huurovereenkomst dat alleen kan worden opgezegd: (a) als zich een weinig waarschijnlijke bijkomende omstandigheid voordoet; (b) met toestemming van de verhuurder; (c) als de huurder met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst voor hetzelfde beleggingsgebouw of voor een gelijkwaardig activum sluit; (d) wanneer de huurder vanaf de ondertekening van het contract een bijkomende som (een soort schadevergoeding) betaalt.

22

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

De looptijd van de huurovereenkomst is de niet-opzegbare periode waarvoor de huurder zich verbonden heeft het onroerend goed te huren, evenals iedere latere periode waarvoor de huurder de optie heeft zijn huurovereenkomst te verlengen, al dan niet met betaling van een bijkomende som, in de mate waarin men vanaf het begin van het huurovereenkomst, de redelijke zekerheid heeft dat de huurder zijn optie zal uitoefenen. De huurinkomsten voortvloeiend uit beleggingsgebouwen worden lineair over de duur van de lopende huurcontracten geboekt. 2j

Beheersdoelstellingen en –beleid van de financiële risico's

De belangrijkste instrumenten van de BEVEK zijn bankleningen. Met deze financiële instrumenten wordt ernaar gestreefd de activiteiten van de BEVEK te financieren. Deze beschikt over nog andere financiële instrumenten zoals vastgoedcertificaten. De belangrijkste risico's verbonden aan de financiële instrumenten van de BEVEK zijn het renterisico, het liquiditeitsrisico, het marktrisico en het kredietrisico. De BEVEK is evenwel niet blootgesteld aan een belangrijke concentratie van het kredietrisico. De raad van bestuur van de BEVEK controleert en waardeert deze risico's op regelmatige basis. 2k

Renterisico

De exposure van de groep aan de schommeling van de rentetarieven is gekoppeld aan de financiële schuldenlast op lange termijn van de BEVEK. De BEVEK streeft naar een beheersing van de rentelast door gebruikmaking van een combinatie van vastrentende leningen met leningen met veranderlijke rente. 2l

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico komt voort uit het feit dat de huurders in de onmogelijkheid zouden verkeren om hun huur binnen een aanvaardbare termijn te betalen. 2m Marktrisico Voor het marktrisico wordt een onderscheid gemaakt tussen het macro- en het micro-economisch niveau. Er wordt een analyse gemaakt van de Europese markten en meerbepaald van de markten waar onze gebouwen gevestigd zijn. In dit risico zit ook de blootstelling aan politieke risico's, met name de gevoeligheid van een vastgoedmarkt voor de internationale politieke beslissingen. 2n

Kredietrisico

De BEVEK onderhoudt uitsluitend commerciële relaties met derden die duidelijk financieel gezond zijn. Het beleid van de BEVEK is erop gericht de financiële gezondheid van alle huurders te controleren. Bovendien worden de saldi van de klanten permanent opgevolgd en bijgevolg heeft de groep een geringe exposure in niet-recupereerbare vorderingen. Er is geen concentratie van het kredietrisico.

IMMO CROISSANCE

23

J AARVERSLAG 2006

2o

Beleggingsbeperkingen

Overeenkomstig de Luxemburgse wetgeving van 10 augustus 1915 (met wijzigingen) met betrekking tot de handelsmaatschappijen, de wet van 20 december 2002 met betrekking tot de instellingen voor collectieve belegging en overeenkomstig het prospectus, zijn op de BEVEK bepaalde beleggingsbeperkingen van toepassing. De belangrijkste beperkingen worden hieronder in detail vermeld: – De BEVEK mag niet meer dan 20% van zijn netto vermogen beleggen in een enkel onroerend goed; deze beperking is van toepassing op het ogenblik van verwerving van het onroerend goed in kwestie. De onroerende goederen waarvan de economische levensduur onderling verbonden is, worden niet als aparte goederen beschouwd. – De BEVEK mag bovendien maximaal 20% van zijn netto vermogen beleggen in vastgoedcertificaten of in effecten van instellingen voor collectieve belegging van het open of gesloten type die beleggen in onroerende goederen. Deze instellingen dienen te zijn opgenomen op de officiële beurslijst van een effectenbeurs in een van de Europese staten, of dienen te worden verhandeld op een andere markt van een Europees land. De beleggingen in instellingen voor collectieve belegging mogen nooit meer dan 15% van het vermogen van de BEVEK bedragen. – De BEVEK mag de activa waarvan de belegging in onroerende goederen hangende is, beleggen in rekeningen-courant van termijndeposito's, en in andere liquide beleggingen op de korte of middellange termijn, zoals depositocertificaten en kasbons. 2p

Financiële instrumenten en het uit de balans verwijderen van financiële activa en passiva Activa beschikbaar bij de verkoop

De bij de verkoop beschikbare financiële activa zijn niet-afgeleide financiële activa die worden aangeduid als zijnde beschikbaar bij de verkoop of die in geen enkele andere categorie van financiële activa worden geklasseerd. Na de initiële boeking worden de bij de verkoop beschikbare financiële activa tegen reële waarde gewaardeerd, en de winst en het verlies op deze activa worden direct in de netto-inventariswaarde opgenomen, tot de belegging wordt afgeboekt of tot blijkt dat de waarde van de belegging dient te worden verminderd. In dit laatste geval wordt de gecumuleerde winst/verlies die voordien bij de netto-inventariswaarde werd geboekt, opgenomen in de staat van de verrichtingen. De reële waarde van de beleggingen die actief op de georganiseerde financiële markten worden verhandeld, wordt vastgesteld aan de hand van de marktkoersen die op de sluitingsdatum werden gepubliceerd. De volgende methodes en ramingen worden gebruikt om de reële waarde van financiële instrumenten te waarderen: Vlottende activa en passiva De reële waarde van de vlottende activa en passiva is ongeveer gelijk aan de in de financiële staten vermelde boekwaarde. Dit wordt verklaard door het feit dat deze activa en passiva op korte termijn kunnen worden gerealiseerd. De vlottende activa waarvoor een waardecorrectie nodig is, zijn opgenomen in de financiële staten tegen de waarde na correctie, die bijgevolg de geraamde realiseerbare waarde weerspiegelt.

24

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Schulden op korte termijn De boekwaarde van in de financiële staten opgenomen schulden op korte termijn is nagenoeg gelijk aan hun reële waarde, omdat deze schulden op korte termijn vervallen. Schulden op lange termijn De reële waarde van schulden op lange termijn is gebaseerd op de marktwaarde van genoteerde schulden die gelijkwaardige kenmerken hebben. Op 31 december 2006 en 2005 was de reële waarde van de schulden op lange termijn nagenoeg gelijk aan hun boekwaarde. Financiële activa Een financieel activum (of, indien toepasselijk, een deel van een financieel activum of een deel van een groep van gelijksoortige financiële activa) wordt afgeboekt indien: • de rechten op de aan het financieel activum gekoppelde kasstroom verstrijken, • de BEVEK haar rechten op de aan het financieel activum gekoppelde kasstroom heeft overgedragen, en hetzij nagenoeg de totaliteit van de risico's en voordelen verbonden aan het bezit van het financieel activum heeft overgedragen, of nagenoeg de totaliteit van de risico's en voordelen verbonden aan het bezit van het financieel activum niet heeft overgedragen noch behouden, maar de controle over het financieel activum heeft overgedragen. Financiële passiva Een financieel passivum wordt uit de balans verwijderd wanneer de aan het passivum gekoppelde verplichting heeft opgehouden, wanneer deze werd vernietigd of verstreken is. De uitwisseling tussen de BEVEK en een lener van leeninstrumenten waarvan de voorwaarden aanzienlijk verschillen, wordt in de boeken opgenomen als het delgen van het aanvankelijke financiële passivum en er wordt een nieuw financieel passivum geboekt. Hetzelfde geldt in geval van een belangrijke wijziging in de voorwaarden van een bestaand financieel passivum. Het verschil tussen de respectieve boekwaarden van het aanvankelijke financiële passivum en het nieuwe financiële passivum wordt als resultaat geboekt. 2q

Gebeurtenissen na de sluitingsdatum

Gebeurtenissen na de sluitingsdatum zijn zowel gunstige als ongunstige gebeurtenissen, die zich voordoen tussen de afsluitingsdatum en de datum waarop de financiële staten worden gepubliceerd. 2r

Sectorale informatie

De operationele activiteiten beperken zich uitsluitend tot de sector van beleggingsgebouwen voor kantoren of commercieel gebruik, die in de Europese Unie gelegen zijn.

IMMO CROISSANCE

25

J AARVERSLAG 2006

2s

Aandelen

De aandelen Immo-Croissance zijn uitkerings- of kapitalisatieaandelen. Op de uitkeringsaandelen, die Immo-Croissance Distribution worden genoemd, worden dividenden uitgekeerd die worden toegekend op basis van de door de algemene vergadering van aandeelhouders goedgekeurde resultaten. De kapitalisatieaandelen, die Immo-Croissance Capitalisation worden genoemd, geven geen recht op dividenduitkering. Het aan deze aandelen toekomende gedeelte van de resultaten wordt gekapitaliseerd. 2t

Verbonden partijen

Verbonden partijen worden bepaald als partijen die direct of indirect door de BEVEK of de beheersmaatschappij worden gecontroleerd. Wanneer sprake is van een controlesituatie worden inlichtingen verstrekt aangaande de relaties tussen de verbonden partijen, ongeacht of er al dan niet onderlinge transacties werden verricht. 2u

Belastingen

De invorderbare belastingen (actief en passief) van het boekjaar en de voorafgaande boekjaren worden gewaardeerd tegen het bedrag dat men verwacht van de administratie der belastingen te zullen terugkrijgen of dat men dient te betalen. De aanslagvoeten en de fiscale reglementeringen die worden gebruikt om deze bedragen vast te stellen, zijn deze welke op de balansdatum waren goedgekeurd of nagenoeg goedgekeurd. De uitgestelde belastingen worden geboekt tegen alle tijdelijke verschillen die op de balansdatum bestaan tussen de fiscale balans van activa en passiva en de boekhoudbalans. De boekwaarde van de te ontvangen uitgestelde belastingen wordt op iedere balansdatum herzien en verminderd in de mate dat het niet langer waarschijnlijk is dat een voldoende belastbare opbrengst beschikbaar zal zijn om het gebruik toe te laten van het voordeel van een deel van of de volledige uitgestelde te ontvangen belastingen. De niet erkende te ontvangen uitgestelde belastingen worden op iedere balansdatum opnieuw gewaardeerd en worden opgenomen in de mate dat het waarschijnlijk wordt dat deze belastingen via een belastbare toekomstige opbrengst zal kunnen worden gerecupereerd. De te ontvangen en te betalen uitgestelde belastingen worden gecompenseerd indien er een juridisch uitvoerbaar recht bestaat om de te ontvangen en te betalen invorderbare belastingen te compenseren, en indien deze uitgestelde belastingen dezelfde belastbare entiteit en dezelfde belastingoverheid betreffen. 2v

Gedurende het jaar ingevoerde internationale normen voor financiële verslaglegging (IFRS)

Voortijdige invoering De BEVEK heeft in de loop van 2006 de volgende herziene standaarden ingevoerd:

26

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Wijziging IAS 39 en IFRS 4 betreffende de financiële garantiecontracten. Het IASB heeft het toepassingsgebied van IAS 39 gewijzigd en er de contracten voor financiële garantie in opgenomen. Maar als een emittent van financiële garantiecontracten vooraf duidelijk te kennen heeft gegeven dat hij deze contracten als verzekeringsonctracten beschouwt en dat hij daarop de boekhoudkundige regels voor verzekeringscontracten heeft toegepast, heeft hij de keuze om op de desbetreffende financiële garantiecontracten IAS 39 (huidige wijzigingen) of IFRS 4 toe te passen. Volgens deze nieuwe wijzigingen van de IAS 39-standaard worden de financiële garantiecontracten aanvankelijk tegen hun reële waarde gewaardeerd en vervolgens tegen het hoogste bedrag van (a) het bedrag bepaald volgens IAS 37 “Provisies, eventuele passiva en eventuele activa” en (b) het aanvankelijk geboekte bedrag in voorkomend geval verminderd met de volgens IAS 18 “Opbrengsten uit gewone activiteiten” geboekte afschrijvingen. De emittent heeft voor ieder contract afzonderlijk de keuze uit IAS 39 of IFRS 4, maar de voor ieder contract gemaakt keuze is wel definitief. IFRIC 4: vaststellen of een contract een huurcontract bevat. De invoering van deze standaarden heeft geen weerslag gehad op de geconsolideerde financiële staten. IFRS-normen en interpretatie van de nog niet geldende IFRIC De BEVEK heeft de volgende reeds gepubliceerde maar nog niet geldende standaarden en interpretaties niet toegepast: IFRS 7 – financiële instrumenten: deze informatie moet nog worden ontvangen. IFRS 7 annuleert en vervangt de huidige IAS 30 “Informatieverschaffing in de jaarrekening van banken en soortgelijke financiële instellingen”, alsmede het gedeelte dat betrekking heeft op de informatie- (en niet presentatie-)verplichting vereist door IAS 32 "Financiële instrumenten: informatieverschaffing en presentatie”. Wijziging IAS 1 – Informatieverschaffing over het kapitaal De wijziging aan IAS 1 “Presentatie van de financiële staten” voegt bepalingen toe met betrekking tot de informatieverschaffing door een entiteit over het kapitaal, waardoor de gebruikers van deze financiële staten de doelstellingen, het beleid en de procedures gehanteerd bij het beheer van het kapitaal kan evalueren. IFRIC 9 met betrekking tot het opnieuw waarderen van in contracten besloten derivaten. IFRIC 10 met betrekking tot waardevermindering van activa en tussentijdse rekeningen. Deze standaarden en interpretaties moeten vanaf 1 januari 2007 worden toegepast voor alle nog open jaarperiodes. De BEVEK verwacht dat de invoering van de hierboven vermelde officiële standpunten voor de periode van hun eerste toepassing geen invloed zal hebben op de financiële staten van de BEVEK.

IMMO CROISSANCE

27

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 3 – Deelnemingen in de filialen De geconsolideerde financiële staten omvatten de financiële staten van de BEVEK en van de filialen vermeld in de onderstaande lijst: Naam

Ingeschreven in (land) België Luxemburg België België België Luxemburg Frankrijk

Immo Wavre Office Parc S.A. • Mail 3, bus 15 • B – 1083 Brussel Immo Diegem S.A. • 180, rue des Aubépines • L-1145 Luxembourg Estaks Properties N.V. • Mail 3, bus 15 • B-1083 Brussel Immo Thiry Avenue S.A. • Mail 3, bus 15 • B-1083 Brussel Immo Waterloo S.A. • Mail 3, bus 15 • B-1083 Brussel Immo Orléans S.A. • 180, rue des Aubépines • L-1145 Luxembourg Immo Neuilly S.A. • 40, boulevard Henri Sellier • F-92156 Suresnes

% van het belang en de controle 2006 2005 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Aantekening 4 – Deposito's op lange termijn Reële rentevoet %

Vervalddag

2006

2005

4,50% 8,50%

31 maart 10 30 nov 10

9.053.071 2.306.575

9.053.071 2.306.575

Estaks Properties N.V Immo Wavre S.A

Totaal

11.359.646 11.359.646

De deposito's op lange termijn zijn niet beschikbaar en die worden aangehouden als garantie voor bankleningen (Aantekening 6).

Aantekening 5 – Liquide en daaraan gelijkgestelde middelen

Banktegoeden en kas

2006

2005

1.573.098

2.034.752

Op de banktegoeden wordt een rente uitgekeerd tegen veranderlijke tarieven geïndexeerd op de rente op zichtdeposito's. De looptijd van korte-termijndeposito's gaat van een dag tot een maand, naargelang de groep behoefte heeft aan onmiddellijke liquide middelen.

Aantekening 6 – Rentedragende leningen Op 31 december 2006 had de BEVEK bankleningen voor een totaal bedrag van EUR 62.422.759 (2005 – EUR 70.722.210). Voor deze leningen zijn de gebouwen in Luxemburg en Diegem in hypotheek gegeven. Bovendien werden bepaalde huurinkomsten als waarborg gegeven. De rentelasten over het boekjaar bedragen EUR 2.981.585 (2005 – 2.938.755).

28

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Reële rentevoet % Kortlopend Bankschulden Kredietlijn – EUR 15.000.000 Kredietlijn – EUR 10.000.000 Kredietlijn – EUR 10.000.000 Kaskrediet – EUR 25.000.000

Langlopend Kredietlijn – EUR 15.000.000 Kredietlijn – EUR 10.000.000 Kredietlijn - EUR 10.000.000 Immo Neuilly S.A. Immo Neuilly S.A. Immo Thiry S.A. Immo Wavre S.A. Estaks Properties N.V. Overige leningen

3,82% 2,89% 3,37% 3,23% *

3,82% 2,89% 3,37% 3,53% 3,71% 5,42% 8,50% 4,50%

Vervaldag

2006

2005

19 jan 06 19 jan 06 19 jan 06

1.460 – – – 4.370.993

2.279.420 15.000.000 10.000.000 10.000.000 5.383.010

4.372.453

42.662.430

15.000.000 10.000.000 10.000.000 – – 11.690.659 2.306.575 9.053.072

– – – 3.885.387 1.124.087 11.690.659 2.306.575 9.053.072

58.050.306

28.059.780

62.422.759

70.722.210

19 jan 11 19 jan 11 19 jan 11 3 april 07 3 april 07 26 juni 08 30 nov 10 31 maart 10

(*) Banklening met veranderlijke rentevoet: deze rentevoet komt overeen met de reële tarief Euribor 1 maand over het jaar 2006.

De volgende tabel vermeldt de boekwaarde van de leningen per vervaldag: Bankleningen <1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar Totaal

2006

2005

4.372.453 58.050.306 – 62.422.759

42.662.430 28.059.780 – 70.722.210

Dexia Banque Internationale à Luxembourg alsmede Dexia Banque Bruxelles zijn de tegenpartij van de meeste door de groep aangegane leningen.

Boulevard Royal Luxembourg Foto: Carlo Hommel – © Fototheek: V.d.L.

IMMO CROISSANCE

29

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 7 – Verkoop van deelnemingen in de filialen Op 16 november 2006 verkocht de BEVEK zijn filialen Immo Orléans en Immo Neuilly voor een totaal bedrag van EUR 1.801.640. De volgende activa en passiva werden van de hand gedaan. Activa Vlottende activa Overige schulden Belastingschulden

3.024.477 (724.694) (664.191) Netto overgedragen activa

1.635.592

Winst op de verkoop

166.048

Aantekening 8 – Adviesvergoeding en verbonden partijen Voor haar beleggingen wordt Immo-Croissance geadviseerd door ImmoCroissance Conseil S.A.. Deze onderneming is volledig en in gelijke delen het bezit van Dexia Banque Internationale à Luxembourg, de verzekeringsgroep Foyer S.A. en Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V.. Zij werd speciaal voor dit doel op 22 september 1988 voor onbepaalde duur opgericht. Op 14 april 2004 werd tussen de bovenvermelde partijen een nieuwe overeenkomst ondertekend. Immo-Croissance Conseil S.A. ontvangt honoraria voor advies die betaalbaar zijn aan het eind van ieder kwartaal en die op jaarbasis gelijk zijn aan maximaal 0,25% van de door onafhankelijke experts geschatte bruto activa van de BEVEK. De Adviseur heeft eveneens recht op een vergoeding van 5% van de gerealiseerde netto meerwaarde op verkochte gebouwen. Immo-Croissance Sicav kan op elk moment de overeenkomst beëindigen mits een vergoeding van 3% van de waarde van de bruto activa van de BEVEK. Immo-Croissance Conseil S.A. is de enige verbonden partij waarmee transacties werden uitgevoerd. De lasten met betrekking tot de adviesvergoeding zijn als volgt:

Immo-Croissance Conseil S.A.

30

IMMO CROISSANCE

31 december 2006

31 december 2005

482.327

431.438

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 9 – Leveranciers en andere crediteuren 2006

2005

Adviesvergoeding (Aantekening 8)

210.300

431.437

Schulden aan leveranciers

305.268

190.977

Te betalen rente

1.817.186

1.624.456

Overige crediteuren

1.190.457

1.167.640

3.523.211

3.414.510

Aantekening 10 – Verplichtingen op huurovereenkomsten Op 31 december 2006 en 31 december 2005 zijn dit de toekomstige minimale huurprijzen die dienen te worden betaald voor gewone, niet-opzegbare huurovereenkomsten: 2006

2005

Minder dan een jaar

1.544.849

14.782.151

Meer dan een jaar maar minder dan vijf jaar

3.952.805

14.938.986

Meer dan vijf jaar

3.422.489

5.819.135

8.920.143

35.540.272

De toekomstige minimale huurprijzen zijn sinds 31.12.2006 gedaald vanwege het voortijdige vertrek van een belangrijke huurder. In de loop van het eerste kwartaal werden verscheidenen nieuwe huurcontracten ondertekend. Aantekening 11 – Provisie van de Bewaarder Op basis van de deposito-overeenkomst die op 23 september 1988 werd ondertekend tussen Immo-Croissance en Dexia Banque Internationale à Luxembourg (de "Bewaarder"), vertrouwt de BEVEK aan de Bewaarder de bewaring toe van de liquide middelen, effecten, overige activa en eigendomstitels die de BEVEK in bezit heeft of kan verwerven.

IMMO CROISSANCE

31

J AARVERSLAG 2006

De Bewaarder heeft het recht om op de activa van de BEVEK een vergoeding te heffen die betaalbaar is aan het eind van ieder kwartaal en die als volgt wordt berekend: (a) 0,10% per jaar op de bruto activa in effecten, liquide middelen en overige activa met uitzondering van iedere directe investering in vastgoed, aan het eind van ieder kwartaal; (b) 0,01% op de onroerende activa met een maximum van EUR 1.239,47 per gebouw. Bovendien krijgt de Bewaarder van de BEVEK alle kosten en provisies terugbetaald die hem door de correspondenten (clearing-systeem of banken) op de activa en effecten van de BEVEK worden aangerekend. Aantekening 12 – Operationele kosten De belangrijkste huurlasten betreffen de collectieve (onderhoud, verlichting, enz.) en individuele prestaties, de huurbelasting (schoonmaken, riolering, huishoudafval), de grondlasten, de kosten voor conciërge, beheerskosten en verzekeringskosten. De overige huurlasten zoals de individuele prestaties (warm water, huur van meters, verwarming) kunnen op de huurders worden verhaald. Vóór de vervaldag liggen bij de BEVEK de bewijzen ter inzage van de uitgaven die de groep heeft gemaakt, en van de berekening voor de kostenverdeling tussen de huurders. 2006

2005

415.730

324.247

en inrichtingswerken

319.930

312.406

Verzekeringskosten

24.723

105.321

Kosten voor onafhankelijk vastgoedexpert

62.328

58.906

1.429.901

946.046

2.252.612

1.746.926

Onderhoudskosten Afschrijving voor renovatie-

Exploitatiekosten

De BEVEK neemt de kosten van vastgoedmakelaar voor haar conto, alsmede alle exploitatiekosten (inclusief de bezoldiging en bepaalde uitgaven van de bestuurders, van het administratief beheer, het domiciliekantoor, de bedrijfsrevisoren en de vastgoedexperts, van de juridisch adviseurs, de overdrachtskosten, alsmede de druk- en distributiekosten van de jaar- en halfjaarverslagen en van het prospectus), alle provisies of makelaarslonen, door de BEVEK te betalen bijdragen en vennootschapsbelastingen alsmede de registratiekosten van de BEVEK en de kosten voor handhaving van deze registratie bij alle overheden en beurzen.

32

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 13 – Overige lasten

Abonnementskosten Overige diverse kosten

2006

2005

59.205

57.133

291.604

319.378

350.809

376.511

Overeenkomstig de momenteel geldende wetten en reglementen dient de BEVEK in Luxemburg een jaarlijkse belasting van 0,05% te betalen. Deze belasting is per kwartaal betaalbaar en wordt berekend op de netto activa van de BEVEK aan het eind van ieder kwartaal. Krachtens de op dit moment in Luxemburg geldende wetgeving is de BEVEK geen vennootschapsbelasting of belasting op meerwaarden verschuldigd, noch enige vorm van belasting op onroerende goederen, tenzij de grondbelasting, voor de onroerende goederen die zij in het Groothertogdom Luxemburg bezit.

Aantekening 14 – Uitgifte, terugkoop en omzetting van aandelen De raad van bestuur mag op ieder moment aandelen uitgeven mits daarbij de bepalingen worden nageleefd vermeld in het prospectus van mei 2004. De raad van bestuur kan daartoe om het even welke financiële instelling machtigen. De uitgifteprijs kan met een uitgifteprovisie van maximaal 3% worden verhoogd. De netto inventariswaarde wordt berekend op de laatste werkdag van iedere maand. Gedurende de inschrijvingen gebeurt geen berekening van de netto inventariswaarde. Immo-Croissance heeft het recht haar eigen aandelen terug te kopen. Deze terugkopen dienen te geschieden op de beursmarkt van Luxemburg of op iedere andere georganiseerde markt waar de aandelen zullen worden verkocht. De raad van bestuur mag dergelijke terugkopen uitvoeren in het algemeen belang van de BEVEK en de aandeelhouders. De raad van bestuur is echter niet verplicht om alle voor terugkoop toegelaten aandelen terug te kopen. De terugkoopprijs mag nooit hoger zijn dan de laatste berekende netto inventariswaarde. De door Immo-Croissance teruggekochte aandelen mogen in de portefeuille van de BEVEK worden gehouden en terug op de markt worden gebracht op de beurs van Luxemburg of op iedere andere georganiseerde markt waar de aandelen worden verhandeld. Uitkeringsaandelen kunnen tweemaal per jaar worden omgezet in kapitalisatieaandelen, en omgekeerd, op basis van de netto inventariswaarde die op de laatste werkdag van maart en september wordt bepaald.

IMMO CROISSANCE

33

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 15 – Belastingen op het resultaat De belastingen over de boekjaren afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2005 bestaan voornamelijk uit: Invorderbare belastingen Invorderbare belastingen Aanpassing uit hoofde van de invorderbare belastingen van de vorige jaren Uitgestelde belastingen Betrekking hebbend op het ontstaan en de ommekeer van de tijdelijke verschillen Belastingen geboekt op de geconsolideerde resultaatrekening

2006

2005

(740.041)

(27.764)

–

–

(298.457)

99.660

(1.038.498)

71.896

De becijferde vergelijking tussen de belastingen en het resultaat van de winst op basis van de boekresultaten vermenigvuldigd met het in Luxemburg gehanteerde belastingtarief is als volgt voor de boekjaren afgesloten op 31 december 2006 en 31 december 2005.

Resultaat vóór inkomstenbelastingen

2006

2005

(1.423.199)

9.441.124

Inkomstenbelastingen tegen het voor BEVEK's in Luxemburg geldende belastingtarief Aanpassing uit hoofde van de invorderbare belastingen van de vorige jaren Effecten van de belastingtarieven in andere rechtsgebieden

–

–

– (1.038.498)

(76.707) 148.603

Inkomstenbelastingen tegen het reële tarief

(1.038.498)

71.896

Op 31 december 2006 zijn dit de bronnen van uitgestelde belastingen: Geconsolideerde balans Geconsolideerde resultatenrekening 2006 2005 2006 2005 Uitgestelde belastingen op het passief Herwaardering van de terreinen en constructies tegen de reële waarde

–

108.169

108.169

176.367

Uitgestelde belastingen op het actief Verliezen die op de toekomstige fiscale opbrengsten kunnen worden overgedragen –

406.626

(406.626)

(76.707)

De te ontvangen uitgestelde belastingen uit hoofde van in België gegenereerde fiscale verliezen (EUR 1.215.690) werden niet erkend aangezien hun gebruik onzeker is. Overeenkomstig de fiscale wetgeving die van toepassing is op de vennootschappen van de groep, zijn de uitkeringen van de resultaten van de filialen die naar de BEVEK worden overgedragen, niet belastbaar. In deze context werden geen belastingen op het passief geboekt (2005: 0) voor de belastingen die verschuldigd zouden zijn op de niet uitgekeerde resultaten van de filialen.

34

IMMO CROISSANCE

J AARVERSLAG 2006

Aantekening 16 – Materiële vaste activa

Op 31 december 2004 Bruto boekwaarde Gecumuleerde afschrijving Netto boekwaarde Schommelingen 2005 Verwerving Overdracht Afschrijving Op 31 december 2005 Bruto boekwaarde Gecumuleerde afschrijving Netto boekwaarde Schommelingen 2006 Verwerving Overdracht Afschrijving Op 31 december 2006 Bruto boekwaarde Gecumuleerde afschrijving Netto boekwaarde

Technische installaties materieel en uitrustingen

Vaste activa in aanbouw

Totaal

3.106.373 (700.098) 2.406.275

309.619 – 309.619

3.415.992 (700.098) 2.715.894

64.617 – (312.406)

1.370.138 (309.619) –

1.434.755 (309.619) (312.406)

3.170.990 (1.012.504) 2.158.486

1.370.138 – 1.370.138

4.541.128 (1.012.504) 3.528.624

6.628 9.222 (319.930)

– (1.370.138) –

6.628 (1.360.916) (319.930)

3.186.840 (1.332.434) 1.854.406

– – –

3.186.840 (1.332.434) 1.854.406

IMMO CROISSANCE

35

J AARVERSLAG 2006

I NFORMATIE VOOR A ANDEELHOUDERS De waarde van de netto activa van Immo-Croissance en de netto inventariswaarde van haar aandelen zijn opvraagbaar bij het hoofdkantoor van ImmoCroissance, bij de Bank Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V. en bij Fortis Bank N.V. te Brussel. Indien zich een grote wijziging voordoet in de netto inventariswaarde of indien het niet mogelijk is om de waarde ervan vast te stellen, zal Immo-Croissance verzoeken om opschorting van de noteringen en een aantekening publiceren. De BEVEK publiceert jaarlijks een gedetailleerd verslag over haar activiteiten en het beheer van haar bezittingen. Bovendien publiceert zij op het einde van elk kwartaal een kwartaalverslag. Deze documenten zijn voor elke belanghebbende gratis verkrijgbaar bij het hoofdkantoor van de BEVEK, bij Dexia Banque Internationale à Luxembourg, bij Puilaetco Dewaay Luxembourg S.A., bij Puilaetco Dewaay Private Bankers N.V. en bij Fortis Bank N.V. te Brussel. Het boekjaar van de BEVEK eindigt op 31 december van elk jaar. De algemene jaarlijkse vergadering van aandeelhouders wordt elk jaar gehouden op het hoofdkantoor van Immo-Croissance of op elk ander adres in de gemeente Luxemburg dat in de oproeping voor deze vergadering genoemd wordt. Deze jaarlijkse algemene vergadering heeft plaats op de tweede woensdag van de maand april om 11.00 uur. Elke andere algemene aandeelhoudersvergadering wordt gehouden op de datum en tijd die in de oproeping voor deze vergadering genoemd wordt. De oproepingen worden gepubliceerd in de Luxemburgse "Mémorial", het "Belgisch Staatsblad", in de "Luxemburger Wort", in een andere Luxemburgse krant, in "l’Echo", in "De Tijd” (voorheen “De Financieel Economische Tijd") en eventueel in door de Raad van Bestuur aan te wijzen buitenlandse kranten. De uitnodiging tot bijwoning van de algemene vergadering wordt ten minste twee weken voor de vergaderdatum per post aan de houders van aandelen op naam gestuurd. In overeenstemming met de bepalingen van de wet van 10 augustus 1915 inzake de in het Groothertogdom Luxemburg gevestigde handelsondernemingen wordt in deze uitnodigingen duidelijk vermeld: de agenda van de vergadering, de voorwaarden voor toegang, het vereiste quorum en de vereiste meerderheid. De aandelen van de BEVEK worden genoteerd aan de beurzen van Luxemburg en Brussel. De uitkeringsaandelen geven recht op uitkering van een dividend waarvan het bedrag door de Raad van Bestuur ter goedkeuring aan de algemene vergadering van aandeelhouders wordt voorgelegd. De aan de kapitalisatieaandelen toekomende winst wordt systematisch en volledig opnieuw belegd. De Raad van Bestuur kan besluiten om met inachtneming van de wettelijke bepalingen ter zake een interimdividend uit te keren ten laste van het verstreken of het lopende boekjaar.

Boulevard Royal Luxembourg Foto: Carlo Hommel – © Fototheek V.d.L.

36

Elke mededeling aan aandeelhouders wordt geplaatst in de "Luxemburger Wort", in een andere Luxemburgse krant, in "l’Echo" en in "De Tijd" en eventueel in andere buitenlandse kranten.

IMMO CROISSANCE

22 juni 2007

BIJLAGE N°3 JAARREKENING 2006 VAN COFINIMMO

77

JA ARVERSL AG 2006

Ruimte en Vrijheid

Cofinimmo is de belangrijkste investeerder in vastgoed bestemd voor verhuring in België. De onderneming is vooral actief in de kantoorvastgoedsector. Cofinimmo is eigenaar van een portefeuille van 150 gebouwen, die verhuurd worden aan 450 klanten en op lange termijn beheerd worden door haar eigen commerciële en technische mensen. De totale oppervlakte van de gebouwen, die hoofdzakelijk gelegen zijn te Brussel, bedraagt 1 061 167 m², hun investeringswaarde om en bij ` 2,4 miljard. Cofinimmo is beursgenoteerd (Euronext Brussel) en maakt deel uit van de BEL20 index. Haar aandeelhouders zijn hoofdzakelijk particulieren en Belgische en buitenlandse institutionele investeerders, die een beperkt risicoprofiel gecombineerd met een hoog dividend opzoeken. Dankzij haar commercieel en investeringsbeleid in de traditionele kantorensector, de bijzondere sector van gebouwen ingenomen door openbare instanties en meer recentelijk de rusthuizensector, ondersteund door vernieuwende financieringsstructuren, beoogt Cofinimmo waardecreatie voor haar aandeelhouders. Cofinimmo streeft ernaar de huisvestingsvoorwaarden van haar klanten te optimaliseren en biedt haar klanten kwaliteitswerkplekken aan, een ruime flexibiliteit betreffende de voorwaarden en de duur van de huurovereenkomsten, evenals een uitgebreid gamma aan vastgoeddiensten met als doel het kantoorbeheer te vergemakkelijken.

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

Risicobeheer -2

Risico verbonden aan de economische context Cofinimmo’s kernactiviteit wordt beïnvloed door de economische cycli vermits deze een indirecte impact hebben op de take-up van kantooroppervlakte door de privésector. De impact van deze cycli op de resultaten en de waardering van Cofinimmo wordt echter afgezwakt door de looptijd van de huurovereenkomsten en door het feit dat

-1

meer dan één derde van haar klanten openbare instanties zijn.

Huurrisico De Groep beheert haar klantenbestand actief om zo de leegstand en het huurdersverloop in haar vastgoedportefeuille te minimaliseren. Het intern vastgoedbeheersteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van de klachten 0

van de huurders, terwijl het intern commercieel team op regelmatige basis contacten onderhoudt met de huurders om hen alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer zij behoefte hebben aan grotere of kleinere oppervlaktes. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand vastgoed kan verhuurd worden, omdat deze prijs afhankelijk is van de heersende marktomstandigheden.

1

Bijna 100% van de huurovereenkomsten bevatten een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de Belgische index der consumptieprijzen (gezondheidsindex). Alvorens een nieuwe klant te aanvaarden, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor of een andere organisatie. Meestal is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist voor

2

huurders van de niet-openbare sector, waarvan het bedrag overeenstemt met 6 maanden huur. In de regel is de huur vooraf betaalbaar, op kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een provisie aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die de Groep verschuldigd is maar contractueel kan doorrekenen. Het totaalbedrag van wanbetalingen, uitgezonderd recuperaties, bedraagt 0,09% van de totale omzet over de periode 1996-2006.

3

Risico verbonden aan investerings- en projectontwikkelingactiviteiten De groeistrategie van Cofinimmo staat borg voor een optimale risicospreiding en steunt hoofdzakelijk op de volgende 3 pijlers: de verwerving van kantoorgebouwen verhuurd op lange termijn aan eersterangs-huurders, diversificatie in de rusthuizensector en de ontwikkeling van partnerships met de overheid. In het kader van deze

4

strategie heeft Cofinimmo een beperkte activiteit als vastgoedontwikkelaar voor eigen rekening, wat toelaat haar nagestreefde rendementen op haar investeringen te optimaliseren. Deze activiteit wordt beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten. Vóór elke acquisitie voert de Groep een technische, administratieve, juridische, boekhoudkundige en fiscale due diligence uit, op basis van constante analyseprocedures en meestal met de ondersteuning van externe, gespecia-

5

liseerde consultants.

Risico van de operationele kosten De directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, die beide nauwgezet 6

worden opgevolgd door het team dat instaat voor het gebouwenbeheer, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed; het niveau van de leegstand en het huurdersverloop bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de verhuurkosten, de kosten voor opknapbeurten, de kortingen verleend aan nieuwe klanten, ... Het actieve commerciële portefeuillebeheer is bedoeld om deze kosten te minimaliseren.

7

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Bouwwerken en zware opknapwerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne project management

-1

team van de Groep, dat de taak heeft deze projecten tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt een beroep gedaan op externe specialisten in projectbeheer.

Risico op vernieling van de gebouwen Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere rampen, wordt verzekerd voor een totale waarde

0

van ` 1 681 309 468. Voor de leegstand van de huurgebouwen als gevolg van deze gebeurtenissen, werd eveneens een dekking voorzien.

Financieringsrisico - Renterisico

1

De Groep onderhoudt een duurzame en gezonde relatie met haar bankpartners die een gediversifieerde groep vormen, waaronder toonaangevende internationale financiële instellingen. Deze diversificatie verzekert aantrekkelijke financiële voorwaarden terwijl de Groep beschermd wordt tegen het liquiditeitsrisico, dat klein is. De Groep sluit bijna al haar financiële schulden af tegen een veranderlijke interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een variabele interestvoet. Terwijl dit beleid de Groep

2

de mogelijkheid biedt om voordeel te halen uit de lage korte termijn interestvoeten, worden de financiële kosten die door de Groep worden gedragen, blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, bestaat het beleid van de Groep erin de interestvoeten die betrekking hebben op 50 tot 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld veilig te stellen over een periode van minimum 3 jaar. Terwijl de Groep op deze manier voordeel kan halen uit de korte termijn interestvoeten, kan zij zichzelf gedeeltelijk over de gekozen periode indekken tegen

3

het effect van een sterke stijging van deze korte termijn interestvoeten. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, gezien de contractuele indexering van de huurprijs volgens de Belgische index der consumptieprijzen, een stijging van de inflatie die een effect heeft op de nominale interestvoeten tevens een positief netto effect heeft op het netto resultaat van de Groep. Deze invloed zou echter pas na een paar jaar merkbaar zijn. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect dat dit tijdsverschil op het netto resultaat zou

4

hebben te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging in België te voorkomen. Tenslotte zou een stijging van de reële interestvoeten waarschijnlijk gepaard gaan of snel gevolgd worden door een opleving van de hele economische activiteit, wat zou resulteren in betere voorwaarden op de huurmarkt wat uiteindelijk gunstig is 5

voor het netto resultaat van de Groep. Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het netto resultaat van de Groep niettemin gevoelig blijft voor renteschommelingen. Bij wijze van voorbeeld, en aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten, zou een gemiddelde stijging van de interestvoeten van 0,50% (50 basispunten) in 2007 ten opzichte van de gemiddelde rentevoet voor het budget 2007 leiden tot een stijging van de financieringskosten met ongeveer ` 525 000. De Groep kan ook geval per geval de waarde

6

van de financiële activa, zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd), indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. 7

Wisselkoersrisico De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico.

8

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Brief aan de aandeelhouders 0

ME VR OUW, MI JNHEER ,

22.03.2007

Een netto resultaat per aandeel van ` 13,73, een niveau dat Cofinimmo nog nooit in de loop van haar 23-jarig bestaan heeft bereikt, en een dividend van ` 7,40 per aandeel. Uw vennootschap is trots op deze resultaten, die werden gerealiseerd in een marktomgeving gekenmerkt door twee sterke maar tegenovergestelde trends. 1

De eerste is die van de kantoorhuurmarkt waarin het aanbod nog altijd hoger is dan de vraag, met huurprijzen in 2006 die door de concurrentie tussen de marktspelers nauwelijks verbetering hebben gekend, met uitzondering van een lichte opflakkering op het einde van het jaar. De huurders bleven bij de afloop van hun huurovereenkomsten genieten van huurprijsverminderingen of konden soms verhuizen naar nieuwe kantoren aan historisch lage huurprijzen. Hoewel de Belgische economische groei in 2006 (3%) hoger was dan in 2005, moet echter de verwachte opleving

2

(2,2%) in 2007 eerst worden bevestigd vooraleer ze een reële invloed op de vastgoedmarkt zal hebben. De opflakkerende economische groei heeft echter al gevolgen op de vraag naar kantooroppervlakte door de privésector. Het ziet er immers naar uit dat deze laatste in 2006 meer dan twee derde van de take-up in Brussel voor zijn rekening heeft genomen. Deze evolutie wordt ongetwijfeld bevorderd door het belang van de Europese

3

rol van onze hoofdstad en de invoering van het fiscaal concept van de notionele interesten, dat unaniem als een vooruitgang wordt beschouwd. Het blijft niettemin absoluut noodzakelijk om verder diepgaand onderzoek te verrichten naar de beweegredenen van privé-vennootschappen om zich in België te vestigen of er te blijven, wat onvermijdelijk de vraag van de vermindering van de fiscale druk en van de vereenvoudiging van de belastingheffingmechanismen zal doen rijzen.

4

De huurvraag van de openbare sector beperkte zich tot het inruilen van de ene oppervlakte voor de andere, waardoor het aanbod van nieuwe oppervlakte slechts tijdelijk kon worden geabsorbeerd. Deze mindere activiteit zal zich in 2007 bevestigen en de vraag van de Europese instellingen zal betrekkelijk constant blijven. Deze huurmarktsituatie verklaart ons netto courant resultaat, dat in 2006 quasi onveranderd bleef (` 8,69) in

5

vergelijking met 2005 (` 8,60). De tweede tendens is die van de bevestiging van het toestromen van kapitaal om overal in Europa in vastgoed te investeren. De groei van het wereldsparen en het zoeken naar solide beleggingen, dat gepaard gaat met het verschijnsel van de vergrijzing van de bevolking, hebben zeer aanzienlijke bedragen geld naar de vastgoedsector geleid. In ons

6

land gebeurde bijna 70% van de in 2006 verwezenlijkte acquisities door buitenlandse investeerders. Dit resulteerde in een vermindering van de vastgoedrendementen, wat een logisch gevolg is van de stijging van de prijzen. Cofinimmo heeft talrijke investeringsdossiers bestudeerd, maar besteedde eveneens aandacht aan de verkoopmogelijkheden die deze kapitaaltoestroom toeliet. Zo hebben wij verschillende gebouwen onder gunstige omstandigheden kunnen verkopen en gelijktijdig ons risicoprofiel kunnen verbeteren. Deze verkopen die eind 2006

7

en begin 2007 werden gerealiseerd, hadden betrekking op een totaal bedrag van ` 231,5 miljoen en leverden meerwaarden op van ` 29,6 miljoen ten opzichte van de laatste expertisewaarde (in investeringswaarde), d.w.z. ` 3,02 per aandeel. Dit bedrag komt bij het bedrag van ` 3,67 per aandeel, dat overeenstemt met de niet gerealiseerde meerwaarden door onze onafhankelijke deskundige bepaald.

8

9

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

1

Het totaal van de investeringen voor 2006 bedraagt ` 162,5 miljoen, waarvan ` 85 miljoen werd geïnvesteerd in rusthuizen in het kader van de realisatie van onze diversificatiestrategie die vorig jaar werd opgestart. Cofinimmo verheugt zich over deze eerste diversificatiefase en wil zich verder in dit domein inspannen om dit segment van haar portefeuille in 2007 blijvend te doen groeien.

2

In 2006 heeft onze vennootschap het dossier van de verkoop door de Belgische Staat van een portefeuille van een zestigtal gebouwen zeer nauwkeurig en professioneel bestudeerd. Gezien de wending die deze belangrijke operatie heeft genomen, hebben wij, rekening houdend met onze gebruikelijke normen van waardecreatie voor onze aandeelhouder, geen hoger bod uitgebracht dan onze strenge rentabiliteitscriteria toelaten. 3

In dezelfde optiek zullen wij in 2007 de investerings- en desinvesteringsmogelijkheden die zich voordoen op de voet volgen en zullen we in onze valorisatiemodellen hypotheses blijven toepassen die ernaar streven de degelijkheid van onze cashflows te beschermen. Onze commerciële aanpak blijft gericht op een dienstverlening op lange termijn aan onze klanten met concurrerende diensten op het gebied van prijs en kwaliteit. Onze groeistrategie zal continu worden aangepast aan de evolutie

4

en de behoeften van de markt. Wij bevestigen eveneens onze ambitie om op strikte wijze de aanbevelingen van de Belgische Corporate Governance Commissie te volgen. Dit beleid sluit volledig aan bij ons streven, dat we bij de publicatie van onze Gedragscode hebben herhaald, om fundamentele waarden te volgen, zoals eerlijkheid, striktheid, integriteit en respect voor anderen.

5

Wij bedanken onze aandeelhouders voor hun onafgebroken steun alsmede onze teams waarvan de motivatie en de inspanningen het mogelijk hebben gemaakt om onze doelstellingen te bereiken. Onze vennootschap werd in 2006 bekroond tot Beste Werkgever van België en maakte deel uit van de 10 beste Europese werkgevers. Deze bekroning weerspiegelt de aandacht die wij besteden aan de werkomstandigheden van onze medewerkers, zonder wie het onmogelijk zou zijn om de belangen van onze aandeelhouders en alle

6

andere marktspelers die voor ons werken te behartigen.

7

8

Serge Fautré Afgevaardigd Bestuurder

André Dirckx Voorzitter van de Raad van Bestuur 9

10

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Kerncijfers(1) 2

2006

2005

2004

2003

2002

Oppervlakte van de portefeuille (in m2) Kantoren

3

950 207

947 613

805 774

763 807

745 718

Handelspanden

28 534

28 534

29 532

29 532

29 532

Semi-industrieel

29 069

29 069

24 794

24 794

24 793

Rusthuizen

52 945

12 282

-

-

-

412

668

1 407

2 707

585

1 061 167

1 018 166

861 507

820 840

800 628

2 306,83

2 127,06

2 037,55

-

-

2 363,25

2 180,47

2 088,77

1 855,66

1 786,53

95,13%

95,76%

92,92%

94,68%

96,65%

Vastgoedresultaat

142,92

143,45

129,28

127,76

115,92

Resultaat van de bedrijfsactiviteiten (EBIT)(5)

120,13

119,20

105,88

106,36

92,92

Netto courant resultaat

93,96

93,17

81,54

77,64

64,59

9,55

9,55

9,55

-

-

-

-

-

3,93

3,83

Netto courant resultaat aandeel Groep (gewone aandelen)

84,41

83,62

71,98

73,71

60,76

Resultaat op de portefeuille

49,01

5,88

-5,35

-13,40

-4,13

133,42

89,50

66,64

60,31

56,63

1 137,42

1 049,25

974,72

920,62

851,13

168,61

168,61

168,61

-

-

Andere TOTAAL

Waarde van de portefeuille (x ` 1 000 000)

4

In reële waarde (2) In investeringswaarde

(3)

Bezettingsgraad (4)

Geconsolideerde resultaten (x ` 1 000 000)

5

Preferent dividend Voorstel

6

Minderheidsbelangen

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

7

Geconsolideerde balans (6) (x ` 1 000 000) Eigen vermogen gewone aandelen Eigen vermogen bevoorrechte aandelen

8

9

Schulden en passiva opgenomen in de schuldratio

1 239,39

1 114,04

1 038,08

978,57

961,71

Balanstotaal

2 608,18

2 406,06

2 251,19

2 051,70

1 977,64

Schuldratio

47,52%

46,30%

46,11%

47,70%

48,60%

In reële waarde

115,10

108,20

106,78

-

-

In investeringswaarde

120,91

113,70

112,38

111,10

111,43

In reële waarde op “fully diluted” basis (7)

114,74

108,55

107,58

-

-

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel (6) (in `)

10

11

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

2006

2005

2004

2003

2002

Vastgoedresultaat

14,70

14,76

14,58

14,41

16,26

Resultaat van de bedrijfsactiviteiten (EBIT) (5)

3

Geconsolideerde resultaten per aandeel (in `)

12,36

12,26

11,94

12,00

13,03

Netto courant resultaat aandeel Groep (gewone aandelen)

8,69

8,60

8,12

8,31

8,52

Resultaat op de portefeuille

5,04

0,61

-0,60

-1,51

-0,58

13,73

9,21

7,52

6,80

7,94

Gewoon bruto

7,40

7,35

7,30

7,25

7,00

Gewoon netto

6,29

6,25

6,21

6,16

5,95

Preferent bruto

6,37

6,37

6,37

-

-

Preferent netto

5,41

5,41

5,41

-

-

Gewone (8)

9 872 029

9 720 027

9 128 341

8 864 822

8 150 017

Gewone die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

9 720 027

9 720 027

8 864 822

8 864 822

7 128 283

Bevoorrechte die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

1 499 766

1 499 766

1 499 766

-

-

Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

4

Dividenden (in `)

5

Aantal aandelen (op 31.12)

7

Kernratio’s (in %) Bedrijfsresultaat (5) op vastgoedresultaat

6

84,05

83,10

81,90

83,25

80,15

Vastgoedresultaat op geherwaardeerde activa (9)

6,23

6,78

6,88

7,12

7,59

Netto courant resultaat op geherwaardeerd eigen vermogen (9)

7,86

8,13

7,77

8,32

8,22

Resultaat op de portefeuille op geherwaardeerd eigen vermogen (9)

4,56

0,49

-0,52

-1,51

-0,56

8

9

10

(1) 2006, 2005 en 2004 in IAS/IFRS; 2003 en 2002 in Belgian GAAP. (2) IAS/IFRS boekwaarde, i.e. de investeringswaarde gedeeld door 1,025. (3) De investeringswaarde is de waarde van portefeuille zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de transactiekosten niet werden afgetrokken. (4) Berekend in functie van de reële huren en de geschatte huurwaarde voor leegstaande gebouwen. (5) Vóór resultaat op de portefeuille. (6) Vóór verdeling, de jaren 2002 tot 2003 zijn herwerkt. (7) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5 de verjaardag van de emissie (2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een “fully diluted” basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. Deze aandelen werden uitgegeven tegen een prijs hoger dan de intrinsieke waarde van het gewoon aandeel. Hun conversie zal bijgevolg een gunstig effect hebben op de gemiddelde intrinsieke waarde. (8) Eigen aandelen van Cofinimmo niet inbegrepen. (9) Berekend op basis van het gemiddelde van de gebouwen in portefeuille in 2006.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

11

12

Corporate Governance 4

Cofinimmo waakt erover dat strenge normen inzake Corporate Governance nageleefd worden en blijft haar methodes continu toetsen aan de principes, praktijken en eisen. De Raad van Bestuur verklaart dat, bij zijn weten, Cofinimmo de Corporate Governance beginselen in volkomen overeenstemming met de Belgische Corporate Governance Code toepast.

5

Het “Corporate Governance Charter” met de Corporate Governance documenten kan geraadpleegd worden op www.cofinimmo.com. De Raad van Bestuur van 08.02.2006 heeft een geamendeerde versie van deze documenten goedgekeurd. De Raad van Bestuur verduidelijkt echter dat de samenstelling van de Raad, die naar aanleiding van een ontslag slechts 2 onafhankelijke Bestuurders telde onder zijn leden, tot 28.04.2006 niet meer volledig beantwoordde aan de

6

vereisten van de Corporate Governance Code. Deze situatie werd rechtgezet tijdens de Algemene Vergadering van 28.04.2006 (zie hieronder). Bijgevolg was tot op die datum de samenstelling van het Auditcomité en het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen niet langer hoofdzakelijk samengesteld uit onafhankelijke Bestuurders. De Buitengewone Algemene Vergadering van 03.07.2006 heeft een statutenwijziging goedgekeurd waarbij de kapi-

7

taalgrens vanaf dewelke een aandeelhouder voorstellen mag voorleggen aan de Algemene Vergadering werd verlaagd van 20 naar 5%.

BESLISSINGSORGANEN

8 Raad van Bestuur Samenstelling Krachtens de algemene principes betreffende de samenstelling van de Raad, zoals die werden aangenomen door de Raad op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen, is de Raad samengesteld 9

uit 11 Bestuurders waarvan 8 niet-uitvoerende Bestuurders, waaronder 4 onafhankelijke Bestuurders, en 3 uitvoerende Bestuurders (leden van het Directiecomité). Doordat de heer Eric De Vocht zijn mandaat niet wenste te verlengen en de heer Bernard Snoy zijn ontslag had ingediend, bestond de Raad slechts uit 10 leden, waarvan 2 onafhankelijke leden. Deze situatie bracht met

10

zich mee dat zolang niet minstens één nieuwe onafhankelijke Bestuurder benoemd werd, de samenstelling van de Raad niet langer in overeenstemming was met de Corporate Governance Code. Daarom werden 2 nieuwe onafhankelijke Bestuurders voorgesteld aan de Algemene Vergadering van 28.04.2006. Tijdens deze zelfde Algemene Vergadering werd de heer Vincent Doumier benoemd tot Bestuurder ter vertegenwoordiging van Compagnie du Bois Sauvage. Vanaf die datum beantwoorde de samenstelling van de Raad opnieuw volledig

11

aan de vereisten van de Corporate Governance Code. Dientengevolge en naar aanleiding van het ontslag van de heren Alain Siaens en Xavier de Walque, die niet vervangen werden, bestond de Raad van Bestuur op 31.12.2006 uit 11 leden.

12

13

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

De onafhankelijke Bestuurders beantwoorden strikt aan de volgende onafhankelijkheidscriteria:

5

geen salarisgerechtigde medewerker, kaderlid, lid van het Directiecomité of uitvoerend Bestuurder zijn van Cofinimmo of een verbonden onderneming, en geen soortgelijke functie hebben bekleed tijdens de laatste 3 jaren vóór hun benoeming; geen andere vergoedingen ontvangen of ontvangen hebben vanwege Cofinimmo of een verbonden onderne-

6

ming dan deze in het kader van hun mandaat; geen hoofdaandeelhouder of aandeelhouder van meer dan 10% van Cofinimmo zijn, noch bestuurder of kaderlid zijn van dergelijke aandeelhouder; geen betekenisvolle commerciële band hebben, noch tijdens het afgelopen jaar gehad hebben noch verwachten te hebben met Cofinimmo of met een verbonden onderneming, hetzij direct, hetzij als vennoot,

7

aandeelhouder, bestuurder of hoger kaderlid van een organisatie met dergelijke band; geen vennoot of salarisgerechtigde zijn of zijn geweest tijdens de laatste 3 jaren van de huidige of gewezen externe bedrijfscommissaris van Cofinimmo of een verbonden onderneming; geen kaderlid of algemeen directeur zijn van een andere onderneming waarvan een kaderlid of algemeen directeur van Cofinimmo algemeen directeur of niet-uitvoerend Bestuurder is, en geen andere betekenis-

8

volle banden hebben met de uitvoerende directeurs van Cofinimmo die voortvloeien uit een betrokkenheid in andere ondernemingen of organisaties; binnen Cofinimmo niet meer dan 3 mandaten hebben uitgevoerd van niet-uitvoerend Bestuurder; geen naast familielid zijn van een kaderlid, lid van het Directiecomité of van één van de personen omschreven in één van bovenvermelde situaties.

9

Hoewel de statuten een benoeming toestaan voor een periode van 6 jaar, worden bij Cofinimmo de Bestuurders gebruikelijk benoemd voor 3 jaar en zijn ze herverkiesbaar. De Raad van Bestuur komt tenminste 8 keer per jaar samen. Belangrijke operaties kunnen één of meerdere bijkomende bijeenroepingen van de Raad vereisen.

10

In 2006 heeft de Raad 9 maal vergaderd. Vóór de vergadering ontvangt elk lid van de Raad de documenten waarmee hij de voorstellen van het Directiecomité waarover hij zich zal moeten uitspreken, kan bestuderen. Bij een stemming worden de beslissingen genomen met eenvoudige meerderheid van stemmen. Bij staking van stemmen is de stem van de Voorzitter beslissend. 11

12 > M E C H E L E N STAT I O N , STAT I O N ST R A AT, 1 0 0 - 1 2 0 - 2 8 0 0 M E C H E L E N

13

14

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Corporate Governance

6

7

8

9

10

ANDRÉ DIRCKX / °1936 / Belg / Functie binnen de Raad en zijn Comités Voorzitter van de Raad, onafhankelijk Bestuurder,

11

Lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden (1) (9 / - / 9) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Euronext NV, Spullenhulp VZW, Warehouses De Pauw NV(2) SERGE FAUTRÉ / °1960 / Belg / Chief Executive Officer (CEO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) / Functie bin-

nen de Raad Afgevaardigd Bestuurder • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden (1) (9 / - / -) • Huidige en over 12

de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties La Mondiale (FR), Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), European Public Real Estate Association (EPRA) JEAN-EDOUARD CARBONNELLE / °1953 / Belg / Chief Financial Officer (CFO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brus-

sel) / Functie binnen de Raad Bestuurder Directeur • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden(1) (9 / - / -) • Huidige 13

en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Société Royale d’Économie Politique de Belgique VZW, SIGEFI Nord Gestion SAS (FR), Cofinimmo Lease Finance NV, Société d’Habitations de Tournai NV JEAN FRANKEN / °1948 / Belg / Chief Operating Officer (COO) van Cofinimmo NV (Woluwelaan, 58, 1200 Brussel) / Functie binnen

de Raad Bestuurder Directeur • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden (1) (8 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS)(2) 14

15

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

7 6 9

10 4

3 1

7

11 5

8 2

12

1 André Dirckx

5 Johannes-Frederikus Lisman

9 Robert Franssen

2 Gilbert van Marcke de Lummen 6 Jean-Edouard Carbonnelle

10 Serge Fautré

3 Jean Franken

7 Vincent Doumier

11 Gaëtan Hannecart

4 Guido Roelandt

8 Baudouin Velge

12 Françoise Roels

8

AGF(3) VERTEGENWOORDIGD DOOR ROBERT FRANSSEN / °1955 / Belg / Voorzitter van het Directiecomité van AGF Belgium NV

(Lakensestraat, 35, 1000 Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder, lid van het Auditcomité en van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen tot 28.04.2006 • Einde van het mandaat 25.04.2008 • Aanwezigheden (1)

9

(8 / 1 / 3) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Diverse ondernemingen van de Groep AGF [AGF Belgium Insurance NV, AGF Benelux NV, AGF Belgium Holding NV (2), Stanislas Haine NV(2)], Verbond van Ondernemingen te Brussel VZW, Anpi VZW, Assuralia Beroepsvereniging, Portima Coöperatieve Vennootschap, Union Wallone des Entreprises VZW (2), Assurcard NV(2) JOHANNES-FREDERIKUS LISMAN / °1952 / Nederlander / Vennoot van Robelco NV (Tour & Taxis, Havenlaan, 86c,

10

1000 Brussel) / Functie binnen de Raad Bestuurder • Einde van het mandaat 27.04.2007 • Aanwezigheden (1) (7 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties RB Management NV GUIDO ROELANDT / °1952 / Belg / Voorzitter van het Directiecomité van Dexia Insurance Belgium NV (Livingstonelaan, 6,

1000 Brussel) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Dexia Groep), Voorzitter van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het mandaat 24.04.2009 • Aanwezigheden (1) (9 / - / 9)

11

• Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Diverse ondernemingen van de Groep Dexia [Dexia Insurance Belgium NV, Dexia Insurance Belgium Invest NV, Audit en Ingénierie Sociale (AIS) Consulting (FR), Dexia Épargne Pension NV (FR), Dexia Insurance & Pensions Services NV (L), Dexia Life & Pensions NV (L), Dexia Prévoyance NV (FR), Dexia Asset Management Luxembourg NV (L)(2), Dexia Generali Santé NV (FR) (2), Artesia Bank NV (NL)(2), Dexia Versicherungsvermittlungs AG (D) (2), Dexia Insurance Services Deutschland AG (D)(2)], Auxipar NV, Corona NV,

12

Belstar NV, Realex NV, Assurance Asset Management Company NV, DVV Finance NV (L), Eurco NV (L), Eurcolux NV (L), Copharma Industries Unltd (IRL), Echo Unltd (IRL), Eurco Ltd (IRL), Eurco Re Ltd (IRL), Eurco Rück AG (CH), Livingstone Building NV, IBRO Holding Unltd (IRL) (2), Rekord AG (CH)(2), Rekord Finanzdienstleistung AG (CH) (2), Rekord Management und Consulting AG (CH) (2), Rainbow ICT-Services ESV(2), Société Espace Léopold NV(2), Eurco Belgium VZW(2), Grand Canal Brokerage Investments Ltd (IRL) (2), DVV Investment BV (NL)(2), DVV Verzekeringen NV(2)

13

GILBERT VAN MARCKE DE LUMMEN / °1937 / Belg / Bestuurder van D’Ieteren NV (Maliestraat, 50, 1050 Brussel) /

Functie binnen de Raad en zijn Comités Onafhankelijk Bestuurder, Voorzitter van het Auditcomité • Einde van het mandaat 27.04.2007 • Aanwezigheden (1) (8 / 5 / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties D’Ieteren NV, Avis Europe PLC (UK), Radiohuis van Flagey NV, Belron SA (L) 14

Nieuwe mandaten RIDDER VINCENT DOUMIER / °1955 / Belg / Chief Executive Officer (CEO) van Compagnie du Bois Sauvage NV (Wildewoud-

straat, 17, 1000 Brussel) / Beroepservaring Société de Développement des Marolles (SDM): Creatie van verschillende productie-eenheden en realisatie van verschillende studies omtrent de handel en de ambachten in de stedelijke economieën (1977-1979); Bank Nagelmackers 1747 NV: CFO (1979-1992); Nationale Bank van Parijs - Belgisch filiaal: Penningmeester

15

van de Groep BNP in België en lid van het Directiecomité (1992-1994): BR & Associés Banquiers NV Luxembourg: Bestuurder Directeur en lid van het Directiecomité (1994-1998); Compagnie du Bois Sauvage NV: Afgevaardigd Bestuurder (sinds 1998) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage), lid van het Auditcomité • Einde van het mandaat 24.04.2009 • Aanwezigheden (1) (5 / 1 / -) (1) Aantal aanwezigheden in 2006: (Raad van Bestuur / Auditcomité / Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen). (2) Beëindigde mandaten. (3) Aandeelhouder van Cofinimmo.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

16

Corporate Governance

8

• Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Vertegenwoordiger van Compagnie du Bois Sauvage NV (Afgevaardigd Bestuurder) [Compagnie du Bois Sauvage Services NV, Expobel VZW (curator), Metrobel NV, Compagnie Financière du Château NV, Bank Degroof NV, Fauchon Groep, Trade Credit Re Insurance Company (TCRé) NV], Neuhaus NV, Anchorage NV, Compagnie du Bois Sauvage NV (NL), Surongo America INC (USA), Surongo Deutschland AG (D), Parfina NV, CODIC International NV, Ter Beke NV, Nanocyl NV, Parfimmo NV, Finaspil NV,

9

Sanering en Verbetering voor de Volkshuisvesting CVBA, Spullenhulp VZW, Interdiocesaan Centrum VZW, Centre Royal Gaulois Artistique et Littéraire VZW GAËTAN HANNECART / °1964 / Belg / Chief Executive Officer (CEO) van de Matexi Groep (Franklin Rooseveltlaan, 180,

8790 Waregem) / Beroepservaring Kone: Assistant Country Installation Manager, London, United Kingdom (1988-1989); IBM: Project Manager Business Planning, Stuttgart (1989-1990) en Manufacturing Industries Specialist, Brussel (199010

1992); Matexi Groep: Managing Director (sinds 1994) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Onafhankelijk Bestuurder, lid van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen • Einde van het mandaat 24.04.2009 • Aanwezigheden (1) (5 / - / 5) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Home Invest Belgium NV, Vicevoorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVI), National Foundation for Teaching Entrepreneneurship VZW (NFTE Belgium), Matexi Groep evenals diverse ondernemingen van deze Groep

11

BAUDOUIN VELGE / °1955 / Belg / Chief Executive Officer (CEO) van de Belgische Federatie van Distributieondernemingen

VZW (FEDIS) (Edmond Van Nieuwenhuyselaan, 8, 1160 Brussel) / Beroepservaring Nationale Bank van België: Attaché, departement economische studies (1983-1987); Philips Groep: Special Projects Manager - Philips Consumer Products Belgium (1987-1991); Cobac Groep (nu Euler-Hermes): Algemeen Directeur van Cobac Services Belgium NV (1991-1996); Verbond van Belgische Ondernemingen (VBO): Hoofdeconomist van het VBO en lid van het Directiecomité (1996-2004);

12

Belgische Federatie van Distributieondernemingen (FEDIS): Afgevaardigd Bestuurder (sinds 2005) / Functie binnen de Raad en zijn Comités Onafhankelijk Bestuurder, Lid van het Auditcomité • Einde van het mandaat 24.04.2009 • Aanwezigheden (1) (5 / 2 / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Bekaert NV, BT Belux NV, EuroCommerce IVZW, FEDIS VZW, VBO VZW, Bernheim fonds, École pour le Management (EPM) NV

13

Beëindigde mandaten XAVIER DE WALQUE / °1965 / Belg / Lid van het Directiecomité van Dexia NV (Rogierplein, 11, 1210 Brussel) / Functie

binnen de Raad en zijn Comités Bestuurder • Einde van het mandaat 28.04.2006 • Aanwezigheden (1) (3 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Diverse ondernemingen van de Groep Dexia [Dexia Bank België NV, Dexia Banque Internationale à Luxembourg NV (L), Dexia Insurance Belgium NV, 14

Financial Security Assurance Holding Ltd (USA), Dexia Technology Services (L), Dexia Investments Ireland Ltd (IRL)(2), Dexia Capital Ireland Ltd (IRL)(2), Dexia Financial Services Ireland Unltd (IRL) (2), Pensioenfonds Artesia VZW(2), Bijkomend pensioenfonds Artesia VZW(2), Dexia Foundation VZW(2)], Edifi NV (L) (2), Radiohuis van Flagey NV(2), Zenitel NV(2), Zenitel Finance Netherlands BV (NL) (2), Zetes NV(2), Zetes Industries NV(2) ALAIN SIAENS / °1941 / Belg / Voorzitter van de Raad van Bestuur van Bank Degroof NV (Nijverheidsstraat, 44, 1040 Brussel) /

15

Functie binnen de Raad en zijn Comités Vicevoorzitter van de Raad • Einde van het mandaat 23.03.2006 • Aanwezigheden (1) (1 / - / -) • Huidige en over de laatste 5 jaren uitgeoefende mandaten in andere ondernemingen en organisaties Aliaxis NV, Bank Degroof Luxemburg NV (L), Bearbull NV, Brepols NV, Degroof Institutional Asset Management NV, Degroof Investissements NV, Guimard Finance NV, Levimmo NV, Philippe Patrimoine NV (FR), Privatbank NV (ES), Project 2 NV, Société Immobilière et Financière Industrie Guimard (IMOFIG) NV, Sopartec NV, Tessenderlo Chemie International NV

16

17 (1) Aantal aanwezigheden in 2006: (Raad van Bestuur / Auditcomité / Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen). (2) Beëindigde mandaten.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

9

Rol v an de Ra ad De rol van de Raad van Bestuur bestaat erin: op eigen initiatief of op voorstel van het Directiecomité de strategische richtlijnen van de vennootschap vast te leggen; toezicht te houden op de kwaliteit van het beheer en erover waken dat dit bij de gekozen strategie aansluit;

10

de kwaliteit van de informatie die aan de beleggers en aan het publiek wordt verschaft te controleren; erop toe te zien dat alle Bestuurders, die individueel en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het maatschappelijk doel en de uitbouw van Cofinimmo, zich te allen tijde op een onafhankelijke manier opstellen; alle onderwerpen te behandelen die onder zijn wettelijke bevoegdheid vallen (goedkeuring van de strategie en van het budget, neerlegging van de jaar-, halfjaar- en kwartaalrekeningen, aanwending van het maat-

11

schappelijk kapitaal, goedkeuring van de splitsing- en fusieverslagen, bijeenroeping van de Gewone en Buitengewone Algemene Vergaderingen, organisatie van de beslissingsorganen en benoemingen van hun leden). Activiteitenverslag van de Raad van Bestuur Naast de weerkerende onderwerpen, sprak de Raad van Bestuur zich uit over verschillende dossiers, waaronder:

12

de verwerving van een portefeuille van 6 rusthuizen (Zonneweelde te Rijmenam, Zonneweelde te Keerbergen, Zonnewende en Zonnetij te Aartselaar, Romana te Laken en Seigneurie du Val te Moeskroen) uitgebaat door Senior Living Group, die betrekking heeft op alle aandelen van 4 vastgoedondernemingen (zie p. 31); de indiening van een bindend voorstel met het oog op een vastgoedpartnership met de Belgische Staat in het kader van het dossier Sicafi/Vastgoedbevak 2006; de indiening van een bindend voorstel voor de verwerving van

13

90% van de aandelen van de onderneming Fedimmo NV; de fusie door overname van de volgende ondernemingen van de Cofinimmo Groep (1): > Dirana NV (deze fusie gebeurde door de uitgifte van 3 272 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen, deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2006); > MLM Immo NV (deze fusie gebeurde door de uitgifte van 1 255 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen,

14

deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2006); > Mechels Kantoren Vastgoed NV (deze fusie gebeurde door de uitgifte van 156 836 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen, deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2006); > MKV I NV (deze fusie gebeurde door de uitgifte van 42 403 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen, deel-

15

gerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2006); de gedeeltelijke splitsing door overname van Financière Belge d’Investissement NV (FBI), via dewelke Cofinimmo eigenaar geworden is van een patrimonium bestaande uit een grond waarop het kantorencomplex gebouwd is dat toebehoord aan Belgian European Properties NV (BEP) (de Meeûs Square - Luxemburgstraat). In ruil voor deze gedeeltelijke splitsing ontvingen de aandeelhouders van FBI NV, die niet ontbonden

16

werd, 152 002 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen, deelgerechtigd in het resultaat van Cofinimmo vanaf 01.01.2007 (1ste dividend betaalbaar in 2008); op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen de bijstelling van het Corporate Governance Charter en de documenten waaruit het bestaat in uitvoering van de Corporate Governance Code; op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen de invoering van een Stock Option Plan

17

bestemd voor de leden van het Directiecomité en de kaderleden van de onderneming; de beslissing om een nieuw informaticasysteem in te voeren binnen de onderneming; op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen het voorstel om aan de Algemene Vergadering de kandidaatstelling van 3 nieuwe Bestuurders waarvan 2 onafhankelijke Bestuurders voor te leggen. (1) Zie ook pagina 125.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

18

Corporate Governance

10

Vergoeding v an de Bes tuur der s De vergoeding van de Bestuurders wordt bepaald door de Algemene Vergadering op basis van de voorstellen van de Raad van Bestuur en volgens de aanbevelingen van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen. Overeenkomstig de beslissing van de Algemene Vergadering bestaat de vergoeding voor 2006, met ingang op

11

01.01.2006, uit: enerzijds, een basisvergoeding van ` 20 000 als lid van de Raad van Bestuur (voordien ` 9 000), ` 6 250 als lid van een Comité en ` 12 500 voor het Voorzitterschap van een Comité; en anderzijds, zitpenningen van ` 2 500 (voordien ` 1 500) per zitting voor deelname aan vergaderingen van de Raad van Bestuur en ` 700 per zitting voor deelname aan vergaderingen van de Comités van de Raad;

12

de vergoeding van de Voorzitter van de Raad is vastgelegd op ` 100 000 per jaar voor het geheel aan verantwoordelijkheden die hij draagt, zowel in de Raad van Bestuur als in de Comités van de Raad (voordien ` 62 000). VERGOEDINGEN (IN `) VAN BESTUURDERS EN AANDELEN AANGEHOUDEN TEN PERSOONLIJKE TITEL

13

14

15

Vergoeding RvB(1)

Vergoeding Comités (2)

TOTAAL

Aantal aandelen op 31.12.2006

André Dirckx

100 000

/

100 000

0

0

Serge Fautré

/

/

/

0

1 800

Jean-Edouard Carbonnelle

/

/

/

550

1 350

Jean Franken

/

/

/

100

1 350

Vincent Doumier (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Compagnie du Bois Sauvage NV)

25 833

4 867

30 700

70

0

Guido Roelandt (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Dexia Groep)

42 500

18 800

61 300

0

0

AGF Belgium NV (vertegenwoordigd door Robert Franssen)

40 000

6 967

46 967

865 648

0

Gaëtan Hannecart

25 833

7 667

33 500

0

0

Johannes-Frederikus Lisman

37 500

/

37 500

0

0

Gilbert van Marcke de Lummen

40 000

16 000

56 000

0

0

Baudouin Velge

25 833

5 567

31 400

0

0

Xavier de Walque (vertegenwoordiger van de aandeelhouder Dexia Groep) tot 28.04.2006

14 167

/

14 167

0

0

7 500

/

7 500

0

0

Alain Siaens (tot 23.03.2006)

Opties op nominatieve aandelen

16

Adviserende Comités Auditcomité Naar aanleiding van het ontslag van de heer Bernard Snoy als lid van het Auditcomité en van de heer Alain Siaens in 17

december 2005, bestond het Auditcomité op 01.01.2006 uit slechts 2 leden van de Raad van Bestuur, de heren Gilbert van Marcke de Lummen (Voorzitter) en Robert Franssen, waarvan één onafhankelijke Bestuurder. De samenstelling van het Auditcomité beantwoorde dientengevolge niet langer aan de vereisten van de Corporate Governance Code. Volgend op de benoeming van de nieuwe Bestuurders tijdens de Algemene Vergadering van 28.04.2006, werden 2 nieuwe leden van het Auditcomité aangesteld, de heren Vincent Doumier en Baudouin Velge, ter vervanging van de

18

heer Robert Franssen. Hierdoor telt het Auditcomité 2 onafhankelijke Bestuurders en vanaf die datum beantwoordt de samenstelling van het Auditcomité opnieuw aan de vereisten van de Corporate Governance Code. De leden van het Directiecomité maken geen deel uit van het Auditcomité maar de Chief Executive Officer woont de vergaderingen bij. De Voorzitter van de Raad van Bestuur beschikt over een permanente uitnodiging

19

voor alle vergaderingen van het Auditcomité. (1) RvB: Raad van Bestuur. (2) Comités: Auditcomité en Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

11

De rol van het Auditcomité bestaat eruit: de Raad van Bestuur bij te staan in de uitoefening van zijn toezichtverantwoordelijkheden, meer bepaald inzake de informatieverstrekking aan aandeelhouders en derden, en de werking van de interne controlemechanismen die de Raad en de Directie hebben ingevoerd; aanbevelingen te formuleren betreffende de benoeming van de externe auditor van de onderneming en het

12

bepalen van de aard en de draagwijdte van zijn extralegale opdrachten, het ramen van hun kostprijs en het goedkeuren van zijn vergoeding; de kwartaal-, halfjaar- en jaarrekeningen, alsook de statutaire verslagen te onderzoeken; de aanbevelingen van de externe auditor te onderzoeken en eventueel aanbevelingen aan de Raad van Bestuur te formuleren;

13

de strikte toepassing van de wetgeving, de reglementeringen en de interne voorschriften inzake belangenconflicten te waarborgen. In 2006 vergaderde het Auditcomité 5 maal. Daarbij werden de volgende thema’s behandeld: interne waardebepaling van een representatief staal van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo;

14

verslag van de opdracht van de interne auditor betreffende het thesauriedepartement; opvolging van de aanbevelingen geformuleerd door de interne auditor; algemene voorstelling van het informaticadepartement en het implementatieproject van een nieuw informaticasysteem.

15 Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen Op 01.01.2006 bestond het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen uit 3 leden van de Raad van Bestuur, de heren Guido Roelandt (Voorzitter), Robert Franssen (vertegenwoordiger van AGF Belgium) en André Dirckx, waarvan één onafhankelijke Bestuurder. Gezien de onafhankelijke Bestuurders niet langer in de meerderheid waren, beantwoordde de samenstelling van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen niet langer aan de

16

vereisten van de Corporate Governance Code. Volgend op de benoeming van de nieuwe Bestuurders tijdens de Algemene Vergadering van 28.04.2006 werd de heer Robert Franssen vervangen door de heer Gaëtan Hannecart, onafhankelijk Bestuurder. Vanaf die datum beantwoordt de samenstelling van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen opnieuw aan de vereisten van de Corporate Governance Code. De rol van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen bestaat eruit de Raad bij te staan door:

17

aanbevelingen te formuleren inzake de samenstelling van de Raad van Bestuur en zijn Comités en betreffende de bekrachtiging van de onafhankelijkheid van zijn leden; bijstand te verlenen bij de selectie, de beoordeling en de aanstelling van de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité;

18

bijstand te verlenen bij het bepalen van de vergoeding van de leden van de Raad van Bestuur en van het Directiecomité; aanbevelingen te analyseren en voor te bereiden aangaande alle onderwerpen die verband houden met Corporate Governance. 19

20

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Corporate Governance

12

In 2006 vergaderde het Comité 9 maal. De belangrijkste onderwerpen die werden besproken hadden betrekking op de volgende thema’s: het in overeenstemming brengen van de Corporate Governance toepassingen binnen de Cofinimmo Groep met de Corporate Governance Code;

13

de aanwerving van 2 onafhankelijke Bestuurders na afloop van een strikte procedure; het bepalen van de vergoeding van de uitvoerende Bestuurders opdat hun bezoldiging conform blijft met de marktpraktijken en de verantwoordelijkheden die ze dragen; de invoering van een aandelenoptieplan; de evaluatie van zijn werking;

14

de voorbereiding van een opleidingsprogramma voor de nieuwe Bestuurders.

Directiecomité Het Comité wordt voorgezeten door de Gedelegeerd Bestuurder, de heer Serge Fautré (CEO), bijgestaan door 2 Bestuurders Directeurs, de heren Jean-Edouard Carbonnelle (CFO) en Jean Franken (COO), en door mevrouw 15

Françoise Roels (Secretary General & Group Counsel). Elk lid van het Comité is dus bevoegd voor een specifiek domein. Het Comité vergadert wekelijks en is verantwoordelijk voor het operationele beheer van de onderneming. In dit kader bestaat zijn rol eruit: aan de Raad van Bestuur de strategie van de vennootschap voor te stellen;

16

deze strategie uit te voeren, met inbegrip van de beslissingen om gebouwen of aandelen van vastgoedvennootschappen te verwerven of te verkopen; in te staan voor het dagelijks bestuur van de onderneming en er verslag over uit te brengen aan de Raad van Bestuur. Samenstelling

17

SERGE FAUTRÉ / CHIEF EXECUTIVE OFFICER

trad in maart 2002 in dienst bij Cofinimmo. Voordien was hij

Financieel Directeur van de Internet Business Unit en Directeur van de Groep Thesaurie en Financiën van Belgacom. Van 1994 tot 1999 was hij Lid van het Directiecomité van JP Morgan Bank België en van 1992 tot 1994 was hij verantwoordelijk voor het departement Corporate Finance van de Groep Glaverbel. Daarvoor 18

werkte hij bij Citibank, eerst in Brussel en vervolgens in Londen. Hij begon zijn carrière in New York bij J. Henri Schroder Bank and Trust Company. Hij is licentiaat in de Economische Wetenschappen (UCL 1982) en Master of Business Administration (Chicago 1983). JEAN-EDOUARD CARBONNELLE / CHIEF FINANCIAL OFFICER

trad in november 1998 bij Cofinimmo in dienst.

Voordien werkte hij in de Groep van de Generale Maatschappij van België, eerst binnen deze holding zelf en 19

vervolgens als Bestuurder en Directeur Financiën van de Groep Diamant Boart (slijpproducten) en als Lid van het Directiecomité van Sibéka (diamant) en tenslotte voor korte tijd als Investor Relations Manager van Union Minière (non-ferrometalen). Hij begon zijn loopbaan bij de Wereldbank waar hij op de financiering van industriële projecten werkte. Hij is Handelsingenieur (Solvay Business School 1976) en Master of Business Administration (Wharton 1977).

20 JEAN FRANKEN / CHIEF OPERATING OFFICER

is sinds 1996 verantwoordelijk voor de vastgoedverrichtingen bij

Cofinimmo. Hij is sinds het begin van zijn carrière actief in de vastgoedsector en was achtereenvolgens verantwoordelijk voor de constructie van gebouwen, projectontwikkelaar, waaronder het Keiberg Business Park in Zaventem, en beheerder van portefeuilles met kantoorvastgoed. Hij is Burgerlijk Ingenieur (UCL 1971). 21

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

FRANÇOISE ROELS / SECRETARY GENERAL & GROUP COUNSEL

trad in augustus 2004 in dienst bij Cofinimmo. Zij is

13

lid van het Directiecomité sinds oktober 2005. Zij leidt het juridisch departement en is verantwoordelijk voor het Secretariaat Generaal van de onderneming. Zij is tevens belast met de verschillende aspecten die verband houden met het aandeelhouderschap en de wisselwerkingen met de Belgische financiële controleautoriteiten. Alvorens Cofinimmo te vervoegen, was Françoise Roels werkzaam bij het advocatenkantoor Loyens, bij Euroclear / JP Morgan en bij de Belgacom Groep. Zij was er verantwoordelijk voor de fiscale en Corporate

14

Governance aangelegenheden. Zij is licentiate in de Rechten (RUG 1984), kandidate in de filosofie (RUG 1984) en verwierf een fiscaliteitdiploma (École Supérieure des Sciences Fiscales 1986). Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité In het kader van de opdracht om in te staan voor het dagelijks beheer, heeft de onderneming met de Bestuurders

15

leden van het Directiecomité een bedrijfscontract afgesloten voor onbepaalde duur. Zij vervullen hun taak zonder enige ondergeschiktheid en in volle autonomie en onafhankelijkheid. Zij laten zich bij de uitvoering van hun taken echter leiden door de richtlijnen en strategische beslissingen die werden geformuleerd door de Raad van Bestuur en het naleven van de competentie- en werkingsregels van het Directiecomité. Het contract dat hen bindt met Cofinimmo kan worden opgezegd na een opzegtermijn van 24 maanden in geval van verbreking door

16

de onderneming en van 3 maanden in geval van verbreking door een Bestuurder lid van het Directiecomité, of door de uitbetaling van een opzegvergoeding die wordt berekend op basis van de geldende bezoldiging op het ogenblik van de verbreking. Ingeval de onderneming zou worden overgenomen of indien er binnen een termijn van 5 jaar te tellen vanaf deze overname een einde zou gesteld worden aan hun contract of de omvang van hun functie beperkt zou worden, zal

17

Cofinimmo aan de Bestuurders leden van het Directiecomité een vergoeding van 36 maanden betalen. Vergoeding v an de leden v an het Dir ec tiecomi té De Bestuurders leden van het Directiecomité hebben het sociaal statuut van zelfstandige. Zij genieten van vaste en veranderlijke vergoedingen die hun prestaties dekken als lid van het Directiecomité en als Bestuurder van

18

de onderneming. Het bedrag van de veranderlijke vergoedingen wordt bepaald op basis van de verwezenlijking van financiële en individuele kwalitatieve doelstellingen, meer bepaald de realisatie van het jaarlijks budget van de onderneming (60%), de groei van het inkomen per aandeel volgens criteria die jaarlijks worden bepaald door de Raad van Bestuur op voorstel van het Comité voor Benoemingen en Bezoldigingen (30%) en de globale waardering (10%). De betaling van het veranderlijke gedeelte van de emolumenten gebeurt onmiddellijk na de

19

goedkeuring van de jaarrekeningen door de Gewone Algemene Vergadering. De leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming, hebben het statuut van salarisgerechtigde en genieten eveneens van vaste en veranderlijke vergoedingen. De veranderlijke vergoeding wordt bepaald op basis van de verwezenlijking van financiële en individuele kwalitatieve objectieven, en is een veelvoud van het maandelijks salaris. De leden van het Directiecomité genieten van een spaar- en voorzorgsplan. Cofinimmo stelt hen een firma-

20

wagen ter beschikking waarvan de jaarlijkse kosten voor de onderneming maximum ` 15 000 bedragen. Cofinimmo betaalt hen alle kosten gemaakt voor rekening van de onderneming terug. De kosten met betrekking tot de medische dekking bedragen ` 2 660 voor de CEO en ` 6 329 voor de andere leden van het Directiecomité.

21

Indien de Bestuurders leden van het Directiecomité hun functie niet kunnen uitoefenen omwille van onbekwaamheid (ziekte of ongeval), blijft Cofinimmo hen, gedurende een periode van 12 maanden te tellen vanaf de 1ste dag van onbekwaamheid, het vaste deel van hun vergoedingen verder betalen. 22

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Corporate Governance

14

Indien de leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming hun functie niet kunnen uitoefenen omwille van werkonbekwaamheid (ziekte of ongeval), genieten zij van een invaliditeitsrente (gestort door een verzekeringsmaatschappij) gelijk aan 80% van hun vaste vergoeding. De leden van het Directiecomité genieten tevens van een aandelenoptieplan. De aandelen die kunnen verworven

15

worden in het kader van de uitoefening van de opties zijn beursgenoteerd op Euronext Brussels; ze zijn van dezelfde aard en genieten van dezelfde rechten als de gewone Cofinimmo aandelen die bestaan op het ogenblik van het bod. Het betreft nominatieve aandelen. De leden van het Directiecomité genieten niet van andere aan aandelen gekoppelde bezoldigingen.

16

BEZOLDIGING Serge Fautré - CEO

VAST(1)

VERANDERLIJK (1)

TOTAAL

E 354 500

E146 608

E501 108

1 800

1 800

E797 262

E260 183

E1 057 445

3 700

3 700

Aantal aandelenopties Andere leden van het Directiecomité Aantal aandelenopties

17

Management DIRECTIECOMITÉ Serge Fautré

Executive Director - Chairman of the Executive Committee - CEO

Jean-Edouard Carbonnelle Jean Franken

18

Françoise Roels

Executive Director - CFO Executive Director - COO Secretary General & Group Counsel

MANAGEMENT Sébastien Berden

Corporate Finance & Investor Relations Manager

Benjamin Bostoen Chantal Cabuy France Delobbe

19

Xavier Denis Jean Pierre D’haenens Andrée Doucet Marc Hellemans

Head of IT Human Resources Manager Corporate Legal Officer Head of Project Development & Area Manager Head of Accounting Department Corporate Legal Officer Head of Corporate Finance and Control

Dirk Huysmans

Area Manager

Benoît Messiaen

20

Domien Szekér Jean Van Buggenhout Séverine Van der Schueren

Group Treasurer Head of Project Management Internal Audit & Quality Manager Corporate Communications Manager

Tim Verschaffelt

Area Manager

21

R EGEL IN G VA N BEL A N GEN C O NF L IC T EN In toepassing van Artikelen 523 en 524 van het Wetboek van Vennootschappen mag een lid van de Raad van Bestuur dat rechtstreeks of onrechtstreeks een belang van patrimoniale aard heeft, dat in strijd is met een beslissing of een verrichting die tot de bevoegdheid van de Raad van Bestuur behoort, niet aan de beraadslagingen van 22

de Raad deelnemen. In toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen stelde de Raad van Bestuur volgend verslag op voor 2006 in het kader van de invoering van een aandelenoptieplan:

23 (1) Sociale werkgeversbijdragen niet bij inbegrepen voor de leden van het Directiecomité die geen Bestuurder zijn van de onderneming.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

“De heren Fautré, Carbonnelle en Franken, Bestuurders leden van het Directiecomité van Cofinimmo, melden u

15

dat er zich een belangenconflict voordoet in toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen. De Raad van Bestuur van 23.03.2006 werd opgeroepen zich uit te spreken over de presentatie van een aandelenoptieplan op de bestaande aandelen tijdens de Algemene Vergadering van 28.04.2006. Het aandelenoptieplan van Cofinimmo is bestemd voor de leden van het Directiecomité en de andere leden van het management team

16

van Cofinimmo. Het belang dat dit plan inhoudt voor het bedrijf en het geheel van de Aandeelhouders bevindt zich hoofdzakelijk op het niveau van de maximalisatie van de waarde van Cofinimmo op lange termijn met de nadruk op de belangenafweging van het management op de aandeelhouders, op de versterking van de lange termijn visie van de activiteiten door het management en op de mogelijkheid om essentiële talenten aan te trekken en des te beter te behouden. De basisregels van dit plan bevinden zich op de website van Cofinimmo.

17

De Raad van Bestuur is eveneens gehouden zich uit te spreken, onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering van 28.04.2006 over de basisprincipes van dit plan over het octrooi in 2006 van 1 800 opties aan de heer Fautré en van 1 350 opties aan de heren Carbonnelle en Franken. De kost voor het bedrijf van het geheel van deze toewijzingen kan geschat worden op ` 121 140. Laten we tenslotte opmerken dat Cofinimmo op eender welk ogenblik haar positie door middel van eigen aandelen zal dekken.

18

In toepassing van deze bepalingen: de verklaring van de heren Fautré, Carbonnelle en Franken komen voor in de notulen van de Raden die over deze operatie handelen; de heren Fautré, Carbonnelle en Franken hebben niet deelgenomen aan de vergaderingen m.b.t. dit onderwerp; en de Commissaris van Cofinimmo werd ingelicht over het bestaan van het rechtstreeks patrimoniaal belangen-

19

conflict in kwestie. De Commissaris zal in zijn Jaarverslag de patrimoniale gevolgen van deze operatie voor Cofinimmo beschrijven.” Naargelang van de concrete omstandigheden, zouden de volgende situaties eveneens aanleiding kunnen geven tot de toepassing van Artikel 523 van het Wetboek van Vennootschappen en als mogelijke belangenconflicten

20

beschouwd kunnen worden: uit hoofde van de heer Johannes-Frederikus Lisman indien er zich transacties voordoen tussen Cofinimmo NV en de vennootschap Robelco NV en/of Royal Properties NV waarvan de heer Johannes-Frederikus Lisman Afgevaardigd Bestuurder is en voor dewelke de belangen van Robelco en/of Royal Properties tegenstrijdig zijn met deze van Cofinimmo;

21

uit hoofde van de Bestuurder AGF en de Bestuurders benoemd op voorstel van Dexia indien er zich transacties voordoen tussen Cofinimmo NV en respectievelijk AGF en Dexia voor dewelke de belangen van deze ondernemingen tegenstrijdig zijn met deze van Cofinimmo; uit hoofde van de heer Gaëtan Hannecart indien er zich transacties voordoen tussen Cofinimmo NV en Matexi

22

Groep waarvan de heer Gaëtan Hannecart Afgevaardigd Bestuurder is en voor dewelke de belangen van Matexi Groep tegenstrijdig zijn met deze van Cofinimmo.

CER T IF ICER IN G VA N D E R EK ENIN GEN

23

Een door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders aangestelde Commissaris moet: de jaarrekeningen certificeren en de halfjaarrekeningen herzien, zoals voor iedere naamloze vennootschap; bijzondere verslagen opstellen op verzoek van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen, gezien Cofinimmo een Vastgoedbevak en dus een beursgenoteerde instelling voor collectieve belegging is. 24

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Corporate Governance

16

De vaste honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de maatschappelijke en geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo bedragen ` 93 000 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor de revisie van de maatschappelijke rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook de wettelijke opdrachten van de Commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedragen ` 62 675. De honoraria van de Groep Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedragen ` 73 840 voor het boekjaar.

17

DEPOTHOUDENDE BANK De jaarlijkse vergoeding is een als volgt berekende commissie: 0,05‰ van de waarde der activa, bepaald op grond van de driemaandelijkse waardering van de vaste activa door de deskundige (in investeringswaarde), en 18

van de boekwaarde van de overige activa. Ze bedraagt ` 121 095.

VA S T G O ED E X PER T ISE De waarde van het vastgoed wordt elk kwartaal vastgesteld door onafhankelijke experts. De honoraria van de 19

vastgoeddeskundigen bedragen ` 729 237 en worden berekend op basis van een vast bedrag per m² in portefeuille op de evaluatiedatum.

ONDERZOEK EN ONTWIKKELING

20

De Cofinimmo Groep heeft geen enkele onderzoeks- of ontwikkelingsactiviteit ondernomen tijdens het boekjaar 2006.

GEDR AGSCODE De Gedragscode van de onderneming voorziet uitdrukkelijk dat de leden van de Bedrijfsorganen en het Personeel 21

zich ertoe verbinden om af te zien van het vragen aan derden naar welke vorm van voordeel ook, contant of in natura, en om enig ander persoonlijk voordeel dat hen voorgesteld wordt in het kader van hun professionele banden met de onderneming te weigeren.

22

A A N - EN V ER KO O P VA N C O F INIMM O A A ND EL EN - INSID ER T R A DIN G Overeenkomstig de principes en de waarden van de onderneming, heeft Cofinimmo in haar Gedragscode regels (dealing code) opgenomen die moeten worden nageleefd door de Bestuurders en aangestelde personen die de financiële instrumenten uitgegeven door Cofinimmo willen verhandelen.

23

In het kader van de toepassing van de Belgische Corporate Governance Code binnen Cofinimmo, werden de regels van de Gedragscode herzien om ze af te stemmen op het Koninklijk Besluit van 05.03.2006 met betrekking tot marktmisbruik, de juiste voorstelling van beleggingsaanbevelingen en de bekendmaking van belangenconflicten.

GERECHTELIJKE EN ARBITR AGE PROCEDURES 24

Het Directiecomité van Cofinimmo NV verklaart dat er geen regeringstussenkomst bestaat, noch enig proces of arbitrageprocedure die een belangrijke invloed zou kunnen hebben, of in een recent verleden zou kunnen gehad hebben, op de financiële of rendabiliteitsituatie van de Vastgoedbevak en dat er, voor zover geweten, geen situaties of feiten zijn die deze regeringstussenkomsten, processen of arbitrageprocedures zouden kunnen veroorzaken.

25

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

17

COMPLIANCE OFFICER Françoise Roels, Secretary General & Group Counsel, is de Compliance Officer van Cofinimmo. Haar taak bestaat eruit toe te zien op het naleven van de Gedragscode en meer in het algemeen alle van toepassing zijnde wettelijke en reglementaire verplichtingen.

18

VERTEGENWOORDIGINGSBEVOEGDHEID De onderneming wordt geldig in al haar daden vertegenwoordigd door 2 Bestuurders. Onverminderd de beschikkingshandelingen die betrekking hebben op een vastgoed waarvoor de vennootschap vertegenwoordigd moet zijn door 2 Bestuurders die gezamenlijk optreden zoals bepaald in Artikel 18 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 over Vastgoedbevaks en Artikel 21 van de Statuten van de vennootschap, wordt de vennootschap

19

voor alle daden en alle verplichtingen tegenover derden of openbare en privé-besturen geldig vertegenwoordigd en kan ze geldig verbintenissen afsluiten die ondertekend zijn door 2 van de volgende personen: Serge Fautré, Gedelegeerd Bestuurder, Voorzitter van het Directiecomité; Jean-Edouard Carbonnelle, Bestuurder, lid van het Directiecomité;

20

Jean Franken, Bestuurder, lid van het Directiecomité; Françoise Roels, Secretary General, lid van het Directiecomité; Andrée Doucet, Corporate Legal Officer. Voor de aankoop van gebouwen, zakelijke vastgoedrechten en aandelen van vastgoedvennootschappen moet er echter minstens één van de handtekeningen van een Bestuurder zijn.

21

Er is tevens een specifieke delegatie voor de thesaurieverrichtingen.

S TAT U T E N VA N C O F I N I MM O

22

Uittreksels van de statuten van Cofinimmo zijn weergegeven op pagina 127 van het Jaarverslag. Hun laatste herziening dateert van de Buitengewone Algemene Vergadering van 03.07.2006.

HUMAN RESOURCES

23

Op 31.12.2006 stelde de onderneming 88 mensen tewerk (mediaan leeftijd 32 jaar). 65% heeft een universitaire opleiding en 15% is bovendien houder van een postuniversitair diploma. Zowat 55% werkt rechtstreeks op de klantendienst en het patrimoniumbeheer, de anderen hebben ondersteunende functies. Cofinimmo ziet er op toe dat er geen discriminatie tussen haar mannelijke (41%) en vrouwelijke (59%) werk24

nemers is. De bepalende criteria bij het vastleggen van het loon zijn identiek. Cofinimmo biedt een competitieve en motiverende bezoldiging. Ze omvat een voorzorgsplan en een winstdeelnameplan. Dit laatste bedroeg ` 339 335 in 2006, hetzij 0,25% van het geconsolideerde resultaat. Cofinimmo biedt haar werknemers professionele ontwikkelingsmogelijkheden via een opleidingsprogramma. In 2006 heeft meer dan 90% van de medewerkers een opleiding gevolgd. Het budget dat Cofinimmo hieraan

25

besteedde, bedroeg iets meer dan 2% van de loonmassa. In 2006, werd Cofinimmo verkozen tot “Employer of the year” van België door het “Great Place to Work Institute”. Elke onderneming wordt beoordeeld op haar geloofwaardigheid en integriteit van haar management, professionele ontplooiingskansen en respect voor de werknemers, rechtvaardigheid en onpartijdigheid, fierheid van het personeel om deel uit te maken van de onderneming en, tenslotte, werksfeer en teamgeest.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

26

Duurzame ontwikkeling 18

Cofinimmo is zich bewust van de mogelijke impact van haar activiteiten op het milieu in de ruime betekenis. Ze erkent dat ze zich moet gedragen als een verantwoordelijke onderneming met zin voor burgerschap en daarbij de doelstellingen inzake duurzame ontwikkeling moet naleven. Ze verbindt zich ertoe

19

om haar vastgoedpatrimonium te ontwikkelen en te beheren vanuit een respect voor het milieu en de natuurlijke rijkdommen. Dit milieubeleid werd vertaald in de invoering van een beheerssysteem aangepast aan een Milieumanagementsysteem (MME), dat gebaseerd is op de ISO 14001 norm. Met de invoering van dit MME kan het milieubeleid van de Groep worden

20

geformaliseerd en zal ze haalbare en meetbare jaardoelstellingen kunnen definiëren. Dankzij dit MME is Cofinimmo zeker van een optimale risicocontrole. Het maakt het tevens mogelijk om de risico’s voor haar huurders, aandeelhouders en uiteraard haar omgeving maximaal te beperken. Risicocontrole evenals een efficiëntere middelenbenutting dragen bij tot de continue verbetering van de concurrentiekracht van

21

Cofinimmo. Cofinimmo doet beroep op de volgende methodes:

Beroep op deskundigen Cofinimmo omringt zich met milieudeskundigen en gereputeerde ondernemingen om haar te helpen de risico’s

22

onder controle te houden.

Initiële beschrijving van het patrimonium / Bodem-, ondergrond- en grondwaterkwaliteit Vóór elke eventuele aankoop van een gebouw bestudeert Cofinimmo aandachtig de niet-conformiteiten en de milieurisico’s. Bij de effectieve integratie van de nieuwe gebouwen wordt het elimineren van deze risico’s gepland. Teneinde financiële en gezondheidsrisico’s te voorkomen, mocht dit risico bestaan, laat Cofinimmo een studie 23

uitvoeren naar de kwaliteit van de bodem, de ondergrond en het grondwater voor gebouwen waarin een risicoactiviteit is of was ondergebracht (stookolietank, stroomgenerator, transformator met PCB, ...). Bij een bewezen vervuiling doet Cofinimmo al het mogelijke om de eventueel eraan gekoppelde risico’s te beheren. Cofinimmo vergewist zich trouwens ook regelmatig van de conformiteit van haar installaties die een potentieel bodemrisico inhouden (dichtheidstests, opvangbekken, ...).

24

Milieuvergunning Cofinimmo heeft een milieuvergunning voor de exploitatie van de geklasseerde installaties van al haar gebouwen. Bij een wijziging van de wetgeving of van de technische installaties worden ze systematisch bijgewerkt.

Technische audit / Veiligheid van de huurders 25

De technische (verwarmingsketels, klimaatregelaars, transformatoren, liften, ...) en veiligheidsinstallaties (brandkranen, sprinklers, brandalarmsystemen, rookdetectoren, ...) van elk gebouw worden regelmatig gecontroleerd om elke panne en elk ongevallenrisico te voorkomen.

Koelmediums (CFC) 26

Cofinimmo voerde een actief beleid om airconditioningsinstallaties die met CFC’s werken te vervangen. De meeste van deze installaties gebruiken vandaag vloeistoffen van het type HFC, een gas dat de ozonlaag niet aantast, als koelmedium. De onderneming waakt eveneens over het goede onderhoud van haar airconditioningsinstallaties.

27

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

19

Asbest Alle asbesttoepassingen die een risico voor de mens inhouden, werden uit de gebouwen verwijderd. Voor de resterende onbelangrijke toepassingen werd een beheersplan opgesteld dat regelmatig door gereputeerde deskundigen wordt geëvalueerd. Indien het risico bij een nieuwe evaluatie mogelijk belangrijk wordt (verslechtering van het materiaal) of indien er onderhouds- of vernieuwingswerken gepland zijn, wordt de afgekeurde toepassing uiteraard volgens de geldende reglementeringen ingetrokken.

20

Afvalbeheer Cofinimmo moedigt haar huurders aan om hun afval te sorteren en stelt daarvoor aparte containers ter beschikking en biedt hen aangepaste afvalophalingsoplossingen aan. 21

Energiebeheer Cofinimmo ontwikkelde een rationeel investeringsbeleid in haar gebouwen om hun energieverbruik te beperken (aanpassingen van de verlichtings-, water- en verwarmingssystemen, structurele verbeteringen van de isolatie die werden gerealiseerd in het kader van de renovatiewerken, …). Er wordt speciale aandacht besteed aan de energiebesparende mogelijkheden voor de verwarmings-, airconditionings- en ventilatiesystemen.

22

Klimaatverandering Als logisch gevolg van het onder controle houden van het energieverbruik van haar activa is Cofinimmo gestart met denkpistes rond de emissie van CO2 en zijn invloed op klimaatveranderingen. Een eerste evaluatie voor een deel van haar vastgoedportefeuille werd gerealiseerd volgens het toepassingsdomein “ISO Scope 1” en de ISO 14064 norm.

23

In dit onderzoeksdomein bleek uit deze evaluatie dat: - 0,1% van de CO2-emissie gekoppeld is aan het gebruik van de voertuigen die het personeel gebruikt; - 79,6% van de CO2-emissie gekoppeld is aan het elektriciteitsverbruik (airconditioning, bureautica, ...); - 20,3% van de CO2-emissie gekoppeld is aan de verbranding van aardgas voor verwarming;

24

- de CO2-emissie van de geauditeerde gebouwen binnen het gemiddelde van het vastgestelde gebruik voor Brusselse kantoorgebouwen ligt: 55 kg CO2 /m2 kantoren (1).

Grote werken en renovaties Tijdens bouw- of renovatiewerken spant Cofinimmo zich in om duurzame materialen te gebruiken die een beperkt 25

milieurisico en een langere levensduur hebben. Cofinimmo werkt trouwens bouw- en renovatieprogramma’s uit die ernaar streven om in te spelen op de nieuwe wetgevingen inzake energieprestatie van gebouwen, waaronder de Europese Richtlijn.

In 2007 zullen de werkzaamheden die meer dan een jaar geleden gestart zijn, uitmonden in de certificatie voor

26

3 gebouwen van het MME volgens de ISO 14001 norm. Het is de bedoeling om de certificatie geleidelijk aan uit te breiden naar andere gebouwen van de portefeuille. In het kader van deze certificatie zal het milieubeleid van Cofinimmo worden vertaald in haalbare, meetbare milieudoelstellingen dankzij specifieke prestatie-indicatoren waarvan de kosten onder controle zullen zijn. Deze doelstellin-

27

gen worden bereikt via de invoering van milieu-acties die in het MME beschreven worden. In het algemeen heeft Cofinimmo de intentie om zich nog meer in te spannen op het vlak van duurzame ontwikkeling door op economisch rationele wijze haar milieu-impact te beperken. 28 (1) Bron: BIM.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

/4.07 AM /MAAN /252N°- 684W° /NORTH GALAXY

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

BEHEERSVERSLAG 21

22

23

26 Strategie 29 Belangrijke operaties in 2006 33 Realisaties van Cofinimmo 36 Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen 41 Beheer van de financiële middelen 45 Vooruitzichten 2007 49 Resultaatbestemming

24

25

26

27

28

29

30

Strategie 22

EEN KLANTGERICHTE ONDERNEMING Cofinimmo verzekert het operationeel beheer van een vastgoedpatrimonium en een klantenportfolio. De commerciële medewerkers en de teams die instaan voor het beheer van het patrimonium, onderhouden regelmatige en duurzame contacten met deze klanten. Zij streven er in de eerste plaats naar om hen een totale vastgoedoplossing

23

aan te bieden waarin kwaliteitsgebouwen, flexibiliteit en aanverwante vastgoeddiensten centraal staan. De onderneming beschikt over een Project Management team dat verantwoordelijk is voor het beheer van de ontwikkelingsprojecten voor eigen rekening, de grondige renovaties van de gebouwen en de decoratie en inrichting van kantoorruimtes. Het team stelt een renovatieplan op van de gebouwen en zorgt voor zijn uitvoering. Cofinimmo kan aldus aan haar klanten kwaliteitsgebouwen waarborgen, die op lange termijn een degelijk com-

24

fortniveau behouden. Cofinimmo biedt haar klanten flexibiliteit op het gebied van de voorwaarden en de termijn van de lopende huurovereenkomsten. Deze flexibiliteit is thans onmisbaar in een context waarin klanten zich steeds sneller moeten aanpassen aan wijzigingen (fusies, overnames, herstructureringen, …) en aan de evoluerende

25

functionele vereisten die ze aan hun gebouwen stellen (nieuwe technologieën, bereikbaarheid, comfort, …). Zo biedt Cofinimmo haar huurders de mogelijkheid om hun gehuurde ruimtes uit te breiden of te verhuizen binnen haar portefeuille. Daarbij worden de geldende modaliteiten en voorwaarden van de huurovereenkomst zo veel mogelijk gerespecteerd. De onderneming benut zo het competitief voordeel dat haar omvang haar biedt. Haar brede waaier aan vastgoeddiensten is erop gericht het beheer van de kantoorruimten te vereenvoudigen

26

en dus de tijd die klanten hieraan spenderen te beperken. Cofinimmo biedt diensten op het gebied van onderhoud (reiniging, technisch onderhoud, kleine herstellingen, …), veiligheid (bewakingspatrouilles en -agenten, …), kantoorruimtebeheer (design en inrichting van de kantoorruimtes, …), informatica en telecommunicatie. Elke klant kiest vrij van welke diensten hij gebruik wil maken. Eén enkele contactpersoon, de Property Manager van het gebouw, is verantwoordelijk voor de totale coördinatie van het vastgoedbeheer, waaronder de

27

aanbestedingen, de opvolging van de werken en de kwaliteitscontrole. Deze “one-stop shopping” biedt de klant een grotere doeltreffendheid en bevordert de klantenbinding van Cofinimmo. De stabiele en proactieve relatie die Cofinimmo onderhoudt met haar klanten is van essentieel belang, daar zij bijdraagt aan haar algemene performance en de welvaart van haar aandeelhouders.

28

C O MM E R C I A L I S E R I N G S T R AT E G I E Om nieuwe klanten gemakkelijker te benaderen, streeft Cofinimmo er continu naar om haar naam- en logobekendheid te vergroten. Naambekendheidcampagnes versterken het imago van Cofinimmo als belangrijkste 29

leverancier van totale vastgoedoplossingen. Voor de commercialisering van haar gebouwen doet Cofinimmo een beroep op de ervaring, de contacten en het werk van vastgoedmakelaars. De Groep ontwikkelde voor hen een aantal tools (intranet, newsletter, ...), diensten en incentives om hen te helpen de gebouwen van Cofinimmo in de meest optimale omstandigheden te commercialiseren.

30

31

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

GROEI, EEN RUGGENSTEUN VO OR DE FINANCIËLE PERFORMANCES

23

Cofinimmo analyseert talrijke investeringsdossiers, hoofdzakelijk in het segment van kantoorgebouwen, en hanteert hierbij zeer strikte investeringscriteria. De algemene investeringsstrategie van de Groep is gebaseerd op 5 pijlers:

Acquisities van kantoorgebouwen

24

De acquisitiedossiers worden enkel weerhouden indien ze financiële perspectieven bieden die een positieve impact zullen hebben op de resultaten en het risicoprofiel van Cofinimmo. De financiële doelstellingen berusten op het gebruik van strenge evaluatiemodellen en nauwgezette financiële criteria. Voor de aankoop van gebouwen die rond het gemiddelde van de portefeuille liggen en waarvoor geen specifieke financiering nodig is, geldt het criterium van de geactualiseerde waarde, tegen de gewogen gemiddelde

25

kostprijs van het kapitaal, van de lange termijn cashflow die voortvloeit uit de exploitatie van de investering, vergeleken met de aankoopprijs, kosten inbegrepen. Voor grootschalige operaties (> 7% van de waarde van het patrimonium) en/of operaties waarbij een specifieke financieringsstructuur vereist is, bestudeert de vennootschap de combinatie van het gemiddelde waardecreërende effect op 5 jaar (i) van het netto courant resultaat per aandeel en (ii) van het geherwaardeerd netto-actief per aandeel.

26

Naast de gebruikelijke due diligencestudies wordt aan elk bestudeerd gebouw een rating toegekend die de intrinsieke eigenschappen (grootte en opdeelbaarheid van de verdiepingen, parkingratio, vrije hoogte, daglicht, ...), de ligging (bereikbaarheid met de wagen, openbaar vervoer, activiteit van de deelmarkt, niveau van de lokale belastingen, ...) en de omgeving (aanwezigheid van handelszaken, hotels, aangenaam uitzicht, ...)

27

van het gebouw evalueert. De rating van elke nieuwe investering moet uiteraard het gemiddelde van de hele portefeuille verbeteren.

Duur van de huurovereenkomsten en kwaliteit van de huurders Cofinimmo besteedt vooral aandacht aan de kenmerken van de huurovereenkomsten, en meer in het bijzonder aan de resterende looptijd van de huurovereenkomst en de kwaliteit van de huurder. Door gebouwen aan

28

te kopen die op lange termijn volledig verhuurd zijn aan de overheid of aan eersterangs-huurders, verlengt Cofinimmo de gemiddelde looptijd van haar portefeuille, verhoogt zij de gemiddelde bezettingsgraad en vermindert zij het risico van eventuele insolventie van haar klanten.

Projectontwikkeling voor eigen rekening

29

Onder projectontwikkeling voor eigen rekening verstaat Cofinimmo grondige renovaties van kantoorgebouwen die op lange termijn verhuurd zullen worden en in de portefeuille zullen worden behouden. Deze activiteit, waarmee ze de nagestreefde rendementen voor haar investeringen kan optimaliseren, blijft beperkt tot 10% van de investeringswaarde van de portefeuille, om het risicoprofiel van de onderneming niet aan te tasten. Ontwikkeling voor eigen rekening is tevens een middel tot klantenbinding, vermits zo gebouwen kunnen worden

30

aangeboden die beter beantwoorden aan hun verwachtingen. Bovendien kan dankzij duurzame bouwmethodes op onderhoudskosten worden bespaard.

Partner van de overheid voor gebouwen met specifiek gebruik De overheid heeft meer en meer nood aan gerenoveerde of nieuwe gebouwen om er ruimtes voor collectief

31

gebruik van betere kwaliteit te hercreëren. Zij wil de bouw en het onderhoud van deze zeer specifieke panden uitbesteden, en daarbij ook de huisvestingscondities van de erin ondergebrachte diensten verbeteren. Dankzij de publiek-private samenwerkingsverbanden (PPS) kunnen deze behoeften op de kapitaalmarkten steun vinden, en dit aan attractieve voorwaarden. 32

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Strategie

24

Aangezien Cofinimmo voortdurend op zoek is naar stabiele en weinig risicovolle investeringen en zij haar rol op het gebied van de renovatie en de duurzame verbetering van het stedenbouwkundig patrimonium ernstig neemt, analyseert zij de PPS projecten, zelfs voor niet-traditionele gebouwen zoals gerechtsgebouwen, kazernes of politiecommissariaten. In het algemeen resulteren deze verrichtingen in financiële leasing operaties.

25

Diversificatie in de rusthuizensector Cofinimmo is zich bewust van het toenemend demografisch belang van de senioren en is overtuigd van de toegevoegde waarde die zij inzake comfort en kwaliteit van de bejaardeninfrastructuur kan inbrengen. Daarom heeft Cofinimmo haar investeringsstrategie deels toegespitst op het vastgoedsegment van de rusthuizen in België. Deze diversificatie gebeurt in partnership met de belangrijkste beheerder van serviceflats

26

en rusthuizen in België, Restel Résidences. Beide ondernemingen identificeren samen de acquisitie- en ontwikkelingsprojecten. In het kader van dit partnership huurt Restel de gebouwen die Cofinimmo verworven heeft. Indien Restel niet in staat is zich voor het gebouw te interesseren, kan Cofinimmo tevens investeren in gebouwen die verhuurd zijn aan andere beheerders.

27

De lange termijn huurovereenkomsten die werden afgesloten met de operationele beheerders leveren een rendement op dat overeenkomt met dat van kantoorvastgoed. De kwaliteitsligging van de gebouwen staat bovendien garant voor een aantrekkelijke grondwaarde. Op financieel vlak sluiten de investeringskenmerken van dit nieuwe segment dicht aan bij deze van de kantoorvastgoedsector. Op middellange termijn streeft Cofinimmo ernaar om dit segment uit te breiden tot 10% van haar totaal vastgoed-

28

patrimonium.

G R O E I , E E N S T I MUL A N S V O O R B EUR S P R E S TAT I E S Voor de groei van het patrimonium van Cofinimmo zijn kapitaalverhogingen onontbeerlijk. Bij de meeste 29

belangrijke acquisities wordt een deel van de investering betaald door kapitaal dat wordt verworven via de uitgifte van aandelen. Het is daarom belangrijk dat de onderneming een optimale valorisatie van haar beurskoers bereikt, de liquiditeit van haar aandeel op peil houdt en haar naambekendheid onder de Belgische en internationale beleggers nog vergroot. De verhoging van de maximaal toegestane schuldratio voor Vastgoedbevaks tot 65% biedt Cofinimmo meer

30

flexibiliteit en concurrentiekracht bij de verwerving van gebouwen, die nu deels met eigen middelen kunnen worden geherfinancierd na de realisatie van de acquisitie. Het snelle groeitempo van de beurskapitalisatie van Cofinimmo bevordert haar zichtbaarheid op de internationale financiële markten. Dankzij deze erkenning en de waardering van het aandeel kan de onderneming in goede

31

omstandigheden bijkomend kapitaal verwerven. Over de boekjaren 2000 tot en met 2006 heeft Cofinimmo ` 463,6 miljoen extra kapitaal kunnen verwerven, dat is meer dan 66,8% van haar eigen vermogen bij de aanvang van deze periode.

32

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Belangrijke operaties in 2006 25

ACQUISITIES

Kantoren Leuvenseweg 38 Op 10.02.2006 tekende Cofinimmo NV put- en calloptie-overeenkomsten op de aandelen van de onderneming Immo Parlement NV. Cofinimmo geniet inderdaad van een verkoopbelofte en heeft een koopbelofte op alle

26

aandelen van Immo Parlement toegestaan. Deze onderneming is eigenaar van een gebouw van ± 4 000 m² gelegen aan de Leuvenseweg, 38 en de Parlementsstraat te 1000 Brussel. Dit gebouw staat momenteel leeg en ondergaat een renovatie. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om na de renovatie van het gebouw en op voorwaarde dat het verhuurd

27

is, eigenaar te worden van Immo Parlement NV. De investeringswaarde bedraagt bij benadering ` 12,8 miljoen, afhankelijk van het niveau van de huurgelden. de Meeûs Square 2 3 - Luxemburg 40 Op 06.05.2006 heeft Cofinimmo NV een overeenkomst

28

afgesloten met de aandeelhouders van Belgian European Properties NV (BEP) omtrent de verwerving van alle aandelen van deze onderneming. BEP NV is eigenaar van een kantorencomplex van 16 500 m² bestaande uit 2 aangrenzende gebouwen. De gebouwen zijn gelegen in het hart van de

29

Leopoldswijk (de Meeûs Square, 23 - Luxemburg 40), op een boogscheut van het Europees Parlement. Het complex bestaat uit ongeveer 7 500 m² nieuwbouw die in vruchtgebruik zijn gegeven aan de Europese Commissie voor 15 jaar. De resterende 9 000 m² (de Meeûs Square, 23) worden momenteel gerestaureerd. De façades van dit 2de gebouw zijn geklasseerd en moeten dus behouden worden. Er

30

is een gemeenschappelijke parking met 90 plaatsen. Na renovatie zou de investeringswaarde van het gebouw ongeveer `60 miljoen bedragen wat neerkomt op een verwacht huurrendement van om en bij 6,5%. De grond waarop deze gebouwen staan zijn het voorwerp van een inbreng in Cofinimmo door middel van de gedeeltelijke splitsing van Financière Belge d’Investissement NV (FBI). In ruil voor deze gedeeltelijke splitsing ontvingen de aandeelhouders van FBI NV 152 002 nieuwe aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat

31

vanaf 2007.

32

33

34

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Belangrijke operaties in 2006

26

Publiek-Private Samenwerking (PPS) Brandweerkazerne Op 06.09.2006 werd Cofinimmo NV weerhouden in het kader van de openbare aanbesteding van de Stad Antwerpen voor

27

een PPS rond de bouw en het onderhoud van de nieuwe brandweerkazerne langs de Noorderlaan te 2030 Antwerpen. Het complex, dat binnen de 2 jaar zal worden gebouwd, bestaat uit een kazerne en kantoren voor een totale oppervlakte van 23 585 m². De Stad Antwerpen, die een erfpachtrecht van

28

40 jaar bezit op een terrein van 21 500 m², eigendom van een derde, zal een recht van opstal van 39 jaar overdragen aan Cofinimmo, die de constructie van het pand heeft toevertrouwd aan een aannemer, voor een vast bedrag betaalbaar bij de oplevering. Cofinimmo zal instaan voor het onderhoud van het gebouw. De Stad Antwerpen, van zijn kant, tekent een huurovereenkomst van 37 jaar met Cofinimmo die voorziet dat de kazerne in huur

29

wordt genomen aan een jaarlijkse huur van `1,70 miljoen, jaarlijks geïndexeerd aan 1,175%. Op het einde van het huurcontract zal de Stad Antwerpen automatisch de eigendom van de kazerne verwerven door natrekking en zonder vergoeding. Politiecommissariaat

30

Op 22.12.2006 werd Cofinimmo NV eveneens weerhouden voor een PPS met de Politie Zone HEKLA (groepering van de gemeentes Hove, Edegem, Kontich, Lint en Aartselaar). Hierbij verbindt Cofinimmo zich ertoe om tegen begin 2008 een kantorencomplex te bouwen van ± 3 800 m² op haar

31

site Prins Boudewijnlaan, 43 te 2650 Edegem, om er het nieuwe politiecommissariaat van de zone te huisvesten. De constructie werd toevertrouwd aan een aannemer voor een vast bedrag betaalbaar bij de oplevering. Cofinimmo heeft een erfpachtovereenkomst van 27 jaar ondertekend met de Politie Zone HEKLA, die een jaarlijkse huur van

32

` 460 000 zal betalen, geïndexeerd aan de gezondheidsindex. Deze huurprijs kan nog herzien worden in functie van de specifieke behoeftes van de gebruiker. Gedurende de erfpachtovereenkomst zal Cofinimmo het onderhoud van de daken en de gevels op zich nemen. Bij de afloop van de erfpachtovereenkomst geniet de Politie Zone HEKLA van een aankoopoptie op het gebouw aan de prijs van ` 213 000.

33

Het bedrag dat Cofinimmo zal investeren in deze projecten (brandweerkazerne en politiecommissariaat) zal rond `40 miljoen liggen en het verwachte interne rendement van deze financiële leasing overeenkomsten net boven 6%.

34

35

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

27

Rusthuizen In deze nieuwe investeringssector werkt Cofinimmo samen met de Groep Restel, die beheerder is van service flats en rusthuizen in België. Home Castel

28

Op 31.08.2006 verwierf de Groep Cofinimmo (1) alle aandelen van de vastgoedonderneming Romim NV, eigenaar van het rusthuis Home Castel. Het gebouw is gelegen te 1090 Jette, Graafschap Jettelaan, 1, telt 90 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van 4 133 m². De

29

investeringswaarde bedraagt ` 6,5 miljoen, of een geïndexeerd (gezondheidsindex) bruto initieel huurrendement van 6,15%. Cofinimmo heeft een erfpachtovereenkomst afgesloten van 27 jaar met de Groep Restel die de operationele uitbating van deze residentie voor haar rekening neemt.

30

Senior Living Group Op 22.09.2006 heeft de Groep Cofinimmo een overeenkomst afgesloten met een 2de operator Senior Living Group, betreffende de verwerving van alle aandelen van 4 vastgoedvennootschappen die samen een patrimonium van 6 rusthuizen

31

bezitten: Zonneweelde (te Rijmenam), Zonneweelde (te Keerbergen), Zonnewende (te Aartselaar), Zonnetij (te Aartselaar), Romana (te Laken) en Seigneurie du Val (te Moeskroen). Dit patrimonium heeft een totale bovengrondse oppervlakte van 32 230 m² en telt 992 erkende bedden. De

32

investeringswaarde bedraagt ` 71,4 miljoen wat de Groep Cofinimmo een geïndexeerd (gezondheidsindex) bruto initieel huurrendement van 6,20% zal opleveren. Het beheer van deze 6 rusthuizen blijft in handen van Senior Living Group met wie Cofinimmo erfpachtovereenkomsten van 27 jaar heeft afgesloten, voorzien van een koopoptie ten gunste van de erfpachter die kan uitgeoefend worden op het einde van de erfpacht aan de op dat ogenblik in de vastgoedmarkt heersende prijsvoorwaarden. De registratierechten zijn ten laste van de

33

koper. De kwaliteit van de rusthuizen, de omvang van Senior Living Group, haar expertise en reputatie op het gebied van het beheer van rusthuizen evenals de financiële en contractuele structuur die opgezet werd in het kader van deze operatie staan garant voor een veelbelovende operatie. Les 3 Couronnes

34

Op 24.10.2006 verwierf de Groep Cofinimmo alle aandelen van Immaxx NV, eigenaar van het rusthuis Les 3 Couronnes. Dit gebouw is gelegen te Esneux (Luik), avenue des 3 Couronnes, 1, telt 112 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van 4 300 m². De investeringswaarde bedraagt

35

` 7,2 miljoen wat een geïndexeerd (gezondheidsindex) initieel bruto huurrendement van 6,32% zal opleveren. Cofinimmo heeft eveneens een erfpachtovereenkomst van 27 jaar afgesloten met de Groep Restel die de uitbating van deze residentie voor haar 36

rekening neemt. (1) De consolidatiekring van de Groep Cofinimmo wordt gedefinieerd op pagina 106.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Belangrijke operaties in 2006

28

Over 2005 en 2006 heeft Cofinimmo in totaal voor ` 105,0 miljoen geïnvesteerd in 10 rusthuizen aan een gemiddeld bruto initieel huurrendement van 6,30%. De 10 rusthuizen (6 verhuurd aan Senior Living Group en 4 aan de Groep Restel) zijn samen goed voor bijna 1 500 erkende bedden en 53 000 m² bovengronds. Cofinimmo verstevigt als dusdanig haar positie in dit vastgoedsegment waarvan het ontwikkelingspotentieel hoog wordt ingeschat. Deze investeringen vertegenwoordigen 4,5% van haar geconsolideerde patrimonium en het streefdoel van 5%,

29

vooropgesteld in oktober 2005, wordt hiermee benaderd.

VERKOPEN Eind 2006 heeft Cofinimmo 6 gebouwen overgedragen (waarvan 5 onder de vorm van een toekenning van een 30

erfpachtrecht van 99 jaar) voor een totaalbedrag van ` 231,5 miljoen. Het betreft de gebouwen De Ligne (Bankstraat, 7 te 1000 Brussel), Twin House (Neerveldstraat, 107 te 1200 Brussel), Vorst 165 (Vorstlaan, 165 te 1170 Brussel), Avroy (Boulevard d’Avroy, 35-39 te 4000 Luik) en Prins Boudewijn 24 (Prins Boudewijnlaan, 24 te 2550 Kontich). De kopers zijn 3 Duitse fondsen, een Belgische en een Britse investeerder. Cofinimmo behoudt de naakte eigendom van deze gebouwen. De verkoopsakte van het 6de gebouw, Royal Atrium (Koningsstraat, 74-78

31

te 1000 Brussel), werd ondertekend op 16.01.2007. (x E 1 000 000) VERKOOPPRIJS

32

De Ligne

91,7

Royal Atrium

59,5

Avroy

29,0

Twin House

22,1

Prins Boudewijn 24

15,5

Vorst 165 TOTAAL

33

13,7 231,5

Dankzij deze verkopen werd een globale meerwaarde van ` 29,6 miljoen gerealiseerd, dat is 12,8% meer dan de investeringswaarde geschat door de deskundige en 16,0% meer dan de reële waarde. Aangezien 2 verkopen pas in 2007 zullen worden geconcretiseerd, zal de meerwaarde van ` 29,6 miljoen gespreid worden ten belope van ` 12,1 miljoen in 2006 (` 1,25 per gewoon aandeel) en van ` 17,5 miljoen in 2007 (` 1,77 per gewoon aandeel).

34 > B E L L I A R D I - I I , B E L L I A R D ST R A AT, 1 0 1 - 1 0 0 0 B R U S S E L

35

36

37

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Realisaties van Cofinimmo 29

C O M M E R C I Ë L E R E S U LTAT E N In een huurmarkt voor kantoorruimten waarin het aanbod nog steeds groter is dan de vraag en de huurprijzen onder lichte druk staan, waren de resultaten van de commerciële teams van Cofinimmo zeer bevredigend. Dankzij haar strategie die gericht is op klantenbinding, het versterken van de contacten met de vastgoedmakelaars en het afstemmen van de huren van de gecommercialiseerde gebouwen op de marktvoorwaarden, is Cofinimmo erin geslaagd haar commerciële doelstelling van 2006 te overschrijden. Hierdoor kon een bezettingsgraad van

30

95,13% worden gehandhaafd, wat ver boven het marktgemiddelde ligt (90,61%, bron: CB Richard Ellis). Door de klanten wiens huurovereenkomst weldra afloopt meerdere maanden vooraf te vragen om hun huurovereenkomst te vernieuwen en hen flexibiliteit en oplossingen op maat aan te bieden, kon Cofinimmo 66 806 m² heronderhandelen in 2006.

31

Dankzij naambekendheidcampagnes en het beleid gevoerd met de vastgoedmakelaars werden voor 22 532 m² oppervlakte-uitbreidingen ondertekend met bestaande klanten en werden 51 nieuwe klanten aangetrokken, die 27 598 m² in huur hebben genomen. Derhalve werden in totaal voor 50 130 m² nieuwe huurovereenkomsten afgesloten. 32

Samen waren de contractvernieuwingen en nieuwe verhuringen dus goed voor 116 936 m² waarmee de vooropgestelde commerciële doelstelling ruimschoots overschreden wordt. In 2006 heeft Cofinimmo tevens een toekomstig risico met betrekking tot 143 952 m² bij enkele belangrijke huurders kunnen veiligstellen. In totaal realiseerde Cofinimmo dit jaar 119 verhuringtransacties (huurcontracthernieuwingen en nieuwe

33

verhuringen).

EVOLUTIE VAN DE GEMIDDELDE ONDERHANDELDE HUREN MET NIEUWE KLANTEN

34

IN `/m²/JAAR

250

Leopoldswijk Gedecentraliseerd

200

Periferie 150 100 2003

2004

2005

35

2006

LEEGSTAND VAN COFINIMMO VS. DE MARKT 20%

Markt

36

Cofinimmo 10%

0% ANTWERPEN

LEOPOLD

LOUIZA

CENTRUM GEDECENTRALISEERD PERIFERIE & NOORD

37

BRUSSEL

38

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Realisaties van Cofinimmo

30

RISICOBEHEER VAN DE HUURLEEGSTAND (2003-2006) 100%

Effectieve vertrekken Heronderhandelingen

50%

31

70%

68%

58%

76%

Niet-uitgeoefende opzeggingen of hernieuwde huurcontracten

0% 2005

2004

2003

2006

Het risico van de huurleegstand waarmee Cofinimmo elk jaar geconfronteerd wordt, bedraagt 10 tot 15% van de 32

totale portefeuille. Dankzij de inspanningen van de commerciële teams kon het aantal vertrekken dit jaar beperkt worden en 76% van het huurleegstandrisico worden veiliggesteld. Van de overige 24% werd tijdens het jaar 8% gevrijwaard dankzij verhuringen aan nieuwe klanten.

33

EVOLUTIE VAN DE BEZETTINGSGRAAD 100%

95%

34

90%

2001

2002

2003

2004

2005

2006

De daling van de bezettingsgraad in 2006 is te wijten aan de acquisitie van een leegstaand kantorencomplex (de Meeûs Square, 23 - Luxemburg 40). Inmiddels (begin 2007) werd het gebouw Luxemburg 40 in vruchtgebruik 35

gegeven aan de Europese Commissie.

O N T W I K K E L I N G S - E N R E N O VAT I E P R O J E C T E N Het departement Project Management heeft de volgende bouwwerven voltooid: 36

Egmont II (nieuwbouw, vandaag ingenomen door de Federale Overheidsdienst Buitenlandse Zaken, Buitenlandse Handel en Ontwikkelingssamenwerking); Wet 56 (grondige renovatie en binnenhuisinrichting voor rekening van de Europese Commissie); Everegreen (renovatie en herstelling voor de Europese Commissie).

37

Het team beheert eveneens kleinere werven. In 2006 werden de volgende renovaties voltooid: Montoyer 14 (renovatie van de kantoorverdiepingen en de liften); Leuvensesteenweg 325 (binnenrenovatie, renovatie van de inkomhal, de liften en de oude gevels); Keiberg Park (renovatie van verschillende paviljoenen); Tervuren 270 (herinrichting van de huuroppervlakten en multi-tenant zones);

38

Kolonel Bourg 122 (binnenrenovatie en vernieuwing van de speciale technieken). De totale kost van de bouw- en renovatiewerken uitgevoerd in 2006 bedraagt bijna ` 70 miljoen.

39

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

31

A N A LY S E V A N D E V A S T G O E D D I E N S T E N Cofinimmo telt 440 klanten (zonder klanten die uitsluitend parkings en archieven huren), waarvan 141 in 2006 een beroep deden op één of meerdere vastgoeddiensten. In totaal werden 316 offertes opgesteld voor de inrichting van kantoorruimten, onderhoud en veiligheid. Bijna 70% hiervan werd aanvaard. Gezien grote multinationals en institutionele klanten vaak hun eigen Facility Management structuur hebben, zijn het meestal kleine en middelgrote ondernemingen die gebruik maken van de vastgoeddiensten van Cofinimmo.

32

Cofinimmo bezit eveneens een helpdesk service, die op vraag van haar klanten instaat voor de organisatie van de uitbestede uitvoering (in regie) van allerhande klusjes en herstellingen. In 2006 deden ongeveer 237 klanten een beroep op de diensten van de Handyman en werden bijna 840 interventies uitgevoerd. De kosten van deze dienstverlening worden op kwartaalbasis samen met de afrekening van hun

33

huurlasten aan de klanten gefactureerd. Deze dienstverlening beoogt in de eerste plaats de klantenbinding en de verbetering van het comfort van de klanten in het dagelijks gebruik van de kantoorruimten. Daarnaast kon Cofinimmo een operationele marge van bijna ` 170 000 realiseren op de vastgoeddiensten. Dit initiatief van dienstverlening aan klanten zal in 2007

34

worden verdergezet en uitgebouwd op basis van eventueel nieuw geïdentificeerde behoeften.

35

36

37

38 > L E O P O L D S Q U A R E , B O UR G E T L A A N , 4 2 - 5 0 - 1 1 3 0 B R U S S E L

39

40

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen 32

(x ` 1 000) GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN - ANALYTISCH SCHEMA

31.12.2006

31.12.2005

137 466

144 162

A. NETTO COURANT RESULTAAT Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

33

34

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

2 571

-1 662

-1 621

-2 043

-1 666

Vastgoedresultaat

142 921

143 446

Technische kosten

-3 893

-4 740

Commerciële kosten

-1 426

-1 922

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

-2 974

-3 195

Beheerkosten vastgoed

-9 916

-8 330

124 712

125 259

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Financiële kosten

35

9 160

Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

-4 586

-6 057

120 126

119 202

13 372

11 161

-39 523

-30 870

2 746

-3 399

Belastingen

-2 757

-2 924

Netto courant resultaat - aandeel Groep

93 964

93 170

Preferent dividend - Voorstel (1) Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

9 554

9 554

84 410

83 616

B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE

36

Resultaat op verkopen van onroerende activa

13 499

2 765

Herwaardering van de onroerende activa

35 699

3 150

Exit taks Resultaat op de portefeuille

-188

-34

49 010

5 881

C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

37

Aantal gewone aandelen in omloop

133 420

89 497

9 872 029

9 720 027

Aantal gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

9 720 027

9 720 027

Aantal bevoorrechte aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

1 499 766

1 499 766

8,69

8,60

13,73

9,21

NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in `) NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in `)

38

39

40

41 (1) Het voorstel komt overeen met het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van ` 6,37 per aandeel.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

33

Commentaar bij de geconsolideerde rekeningen Het vastgoedresultaat per 31.12.2006 van ` 142,92 miljoen is stabiel t.o.v. 31.12.2005 (-0,1%). Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door een bezettingsgraad boven 95%. De overgedragen en verdisconteerde huren betreffen de progressieve wederopbouw van de totale waarde van het North Galaxy gebouw, waarvan de huren aan een derde werden overgedragen.

34

De operationele marge bedraagt 84,1%, een stijging met 1,1% t.o.v. 2005. Dit goed resultaat werd bekomen dankzij een strikte controle van de technische kosten, de commerciële kosten, de beheerkosten vastgoed en de algemene kosten van de vennootschap. Globaal gezien bedragen de (rechtstreekse en onrechtstreekse) beheerkosten van het vastgoed op jaarritme 0,99% van de gemiddelde waarde van het patrimonium opgenomen in de balans in 2006, wat een stuk lager is

35

dan in 2005 (1,15%). De snelle groei van het patrimonium over de laatste jaren ging aldus vergezeld met het onder controle houden van de beheerkosten. De financiële opbrengsten per 31.12.2006 zijn hoofdzakelijk samengesteld uit de interestopbrengsten op de erfpachtvorderingen op het Belliard I-II gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen (` 9,57 miljoen).

36

De financiële kosten per 31.12.2006 stijgen met 28% t.o.v. 31.12.2005. De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot boekjaar 2006, is gestegen van 3,21% voor 2005 naar 3,43% per 31.12.2006. Ter herinnering, Cofinimmo’s constante beleid bestaat erin haar quasi totale financiële schuldkost aan te gaan aan een variabele rente waarbij de onderneming zich echter indekt tegen rentestijgingen door middel van rente-

37

indekkingoperaties. Dit beleid (1) liet de onderneming toe gedurende meerdere jaren voordeel te halen uit de historisch lage korte termijn rentevoeten. Na dit boekjaar zal de impact van de stijgende rentevoeten op de financiële lasten afgezwakt worden door de ingenomen posities op interestvoeten. Er werden Interest Rate Swaps afgesloten tegen 3,65% (exclusief bankmarge) voor notionele bedragen van respectievelijk ` 500 miljoen

38

voor de jaren 2007, 2008 en 2009. Er zijn bijkomende indekkingen onder de vorm van CAP opties voor dezelfde jaren en eveneens voor de jaren 2010 tot 2013, tegen 4,00% of 4,25%. De herwaardering van de financiële instrumenten door toepassing van de norm IAS 39 leidt tot een niet gerealiseerde netto opbrengst van ` 2,75 miljoen per 31.12.2006 t.o.v. een netto last van ` 3,40 miljoen per 31.12.2005. Deze opbrengst resulteert uitsluitend uit de positieve herwaardering van de tijdswaarde van de

39

indekkingsinstrumenten veroorzaakt door de stijging van de rentevoeten in 2006. De belastingen (` 2,76 miljoen) bevatten de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en de vennootschapsbelastingen van de dochterondernemingen die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak.

40

Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) per 31.12.2006 bedraagt ` 84,41 miljoen t.o.v. ` 83,62 miljoen per 31.12.2005 (+ 0,9%) en het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel op 31.12.2006 bedraagt ` 8,69 t.o.v. ` 8,60 in 2005. Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van ` 13,50 miljoen hoofdzakelijk resulterend uit de verkoop van 4 gebouwen in 2006. De verkoop van 2 andere gebouwen zal afgerond worden tijdens

41

het 1ste trimester van 2007.

42 (1) Zie ook pagina 41.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen

34

Het resultaat op de portefeuille omvat tevens een niet-gerealiseerde meerwaarde van ` 35,70 miljoen, t.o.v. een niet-gerealiseerde meerwaarde van ` 3,2 miljoen per 31.12.2005. Bij een onveranderde portefeuille is de reële waarde van de gebouwen in portefeuille gestegen met 1,85% per 31.12.2006. In 2005 steeg de waarde met 0,19%. Deze waardestijging wordt verklaard door het kwaliteitsbeleid dat Cofinimmo sinds vele jaren hanteert bij de keuze van haar investeringen, beleid dat hoofdzakelijk gebouwen die stabiele en recurrente huurcashflows

35

kunnen genereren bevoorrecht. Het is ook een weerspiegeling van het eigen karakter van de investeringsmarkt die weinig gevoelig is aan de dalende huurprijzen. Hieruit resulteert een stijging van de waarde van de portefeuille van ` 3,67 per aandeel (niet-gerealiseerde meerwaarde) tegen ` 0,33 per aandeel in 2005. De tabel hierna geeft de waardeschommelingen van de portefeuille weer per geografische zone, bij onveranderde samen-

36

stelling, tussen 31.12.2005 en 31.12.2006, evenals de geografische spreiding van de portefeuille (beiden in %). GEOGRAFISCHE ZONE

37

38

Waardeschommeling

Relatief gewicht van de zone binnen de portefeuille

Brussel Leopoldswijk

2,7%

23,1%

Brussel Centrum/Noord

3,4%

22,7%

Brussel Louiza

0,9%

0,6%

Brussel Gedecentraliseerd

0,1%

27,7%

Brussel Periferie

-2,1%

8,4%

Brussel Satellieten

0,6%

1,9%

Antwerpen

2,0%

5,5%

Andere regio’s

8,8%

5,5%

Rusthuizen

3,6%

4,5%

Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 31.12.2006 bedraagt ` 133,42 miljoen ten opzichte van ` 89,50 miljoen per 31.12.2005 en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van 39

het resultaat op de portefeuille) per 31.12.2006 bedraagt ` 13,73 ten opzichte van ` 9,21 vorig jaar. Dit is een stijging met 49,0%.

40

> T E R V UR E N 2 7 0 , T E R V UR E N L A A N , 2 7 0 - 1 1 5 0 B R U S S E L

41

42

43

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

(x ` 1 000) GECONSOLIDEERDE BALANS Vaste activa Immateriële vaste activa

31.12.2006

31.12.2005

2 385 517

2 332 634

517

285

2 103 988

2 076 859

Projectontwikkelingen

41 765

40 209

Activa bestemd voor eigen gebruik(2)

10 074

9 994

Vastgoedbeleggingen (1)

Andere materiële vaste activa Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa

1 400

490

27 017

10 939

200 737

193 812

19

46

Vlottende activa

222 666

73 426

Activa bestemd voor verkoop

151 004

Vorderingen financiële leasing

3 407

Financiële vlottende activa

2 292

Handelsvorderingen

9 009

10 100

18 857

17 205

Kas en kasequivalenten

15 264

16 274

Overlopende rekeningen activa

22 833

24 487

TOTAAL ACTIVA

2 608 183

2 406 060

Eigen vermogen

1 306 026

1 217 864

Kapitaal

606 394

598 287

Uitgiftepremies

357 216

346 701

Reserves

388 282

325 889

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-56 414

-53 411

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten

10 548

398

1 302 157

1 188 196

848 174

676 208

15 910

17 191

809 357

649 641

Langlopende verplichtingen Voorzieningen Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen

22 907

9 376

Kortlopende verplichtingen

453 983

511 988

Kortlopende financiële schulden

367 631

420 608

1

20 439

Andere kortlopende financiële verplichtingen Handelsschulden en andere kortlopende schulden

53 027

34 417

Overlopende rekeningen

33 324

36 524

2 608 183

2 406 060

47,52%

46,30%

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Schuldratio op totaal der activa

36

37

5 360

Belastingvorderingen en andere vlottende activa

Verplichtingen

35

38

39

40

41

42

43

44 (1) De waardering van de vastgoedbeleggingen wordt vastgelegd in reële waarde. Deze waarde stemt overeen met de investeringswaarde gedeeld door 1,025. (2) Het gebouw Woluwe 58, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Samenvatting van de geconsolideerde rekeningen

36

Commentaar op de geconsolideerde balans De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, bedraagt ` 2 363,25 miljoen per 31.12.2006 in vergelijking met ` 2 180,47 miljoen vorig jaar.

37

De reële waarde (“fair value”) van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de normen IAS 40 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 94) af te trekken. Eind 2006 bedraagt de reële waarde ` 2 306,83 miljoen, te vergelijken met ` 2 127,06 miljoen het jaar daarvoor. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt ` 115,10

38

per 31.12.2006, ten opzichte van ` 100,82 per 31.12.2005 (na bestemming van het voorgestelde dividend van het boekjaar 2005), of een stijging met 14,2%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt ` 120,91 per 31.12.2006 t.o.v. ` 106,32 per 31.12.2005 (na bestemming van het voorgestelde dividend van het

39

boekjaar 2005), hetzij een stijging met 13,7%. De financiële schuld is sinds 31.12.2005 met 10,0% gestegen omwille van de gerealiseerde acquisities. Per 31.12.2006 bedraagt de schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) 47,52%.

40

41

42

> G E R E C H T S G E B O U W, B O L I VA R P L A AT S , 2 0 - 2 0 0 0 A N T W E R P E N

43

44

45

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Beheer van de financiële middelen MARK TRISICO ’S EN FINANCIËLE INSTRUMENTEN

37

De marktrisico’s die aanleiding kunnen geven tot schommelingen in het financiële resultaat, blijven in het specifieke geval van de activiteit van Cofinimmo beperkt tot het liquiditeitsrisico en de renteschommelingen. De vennootschap is niet blootgesteld aan wisselkoersrisico’s. 38

LIQUIDITEITSRISICO Cofinimmo beschikt over kredietlijnen en alternatieve financieringsbronnen die aansluiten bij haar omvang en die aangepast zijn om haar verbintenissen na te komen. Haar beleid is gericht op het behoud van een duurzame en solide relatie met haar bankpartners, en daarbij de marktopportuniteiten te benutten. De bankpool van Cofinimmo is gediversifieerd en bestaat uit vooraanstaande internationale financiële instellingen. Deze diversificatie biedt een

39

aantrekkelijke financieringskost en behoedt de vennootschap voor een liquiditeitsrisico, hoe beperkt dit ook is. Cofinimmo heeft geen enkel gebouw in hypotheek gegeven of andere pandrechten aan haar schuldeisers verleend (1). Haar schuld en haar geconfirmeerde kredietlijnen zijn niet onderworpen aan vervroegde terugbetalingsnoch margevariatiesbedingen die gekoppeld zijn aan het financiële ratingniveau van de onderneming. Doorgaans

40

zijn ze gekoppeld aan het respecteren van de regels van de Vastgoedbevaks en de ratio’s inzake schulden, indekking van financiële lasten door cashflow en de netto-actiefwaarde. Op 31.12.2006 werden deze ratio’s gerespecteerd (2).

41

S T RUC T UUR VA N D E S CHUL D Na de verhoging van de toegelaten wettelijke schuldgrens voor de Vastgoedbevaks van 50 naar 65% op 21.06.2006, werden de looptijden en voorwaarden van alle kredietlijnen herzien met als doel de Groep toe te laten haar schuldratio eventueel op te trekken tot 55% of tijdelijk zelfs tot 60% voor een belangrijke investering. Het verhogen van de schuldgraad van de Groep boven de vroegere grens van 50% zal enkel worden overwogen

42

in het kader van het verwerven van activa met een beperkt risico. In het verleden heeft Cofinimmo continu haar eigen vermogen verhoogd parallel met de groei van haar activa. Op 31.12.2006 bedroeg de geconsolideerde financiële schuld op korte en lange termijn van de Groep Cofinimmo ` 1 173 miljoen. Ze kan als volgt worden uitgesplitst: ` 443,5 miljoen bilaterale bankkredieten op middellange en lange termijn, met een oorspronkelijke looptijd

43

van 3 tot 9 jaar, afgesloten bij 5 banken; ` 360,3 miljoen handelspapier, waarvan ` 337,8 miljoen met een looptijd van minder dan één jaar en ` 22,5 miljoen met een oorspronkelijke looptijd van meer dan 3 jaar; ` 200,0 miljoen van een gesyndiceerde banklening bij 16 banken en terug te betalen in 2011 en een 2de gesyndiceerde banklening voor ` 45,0 miljoen afgesloten bij 5 banken en terug te betalen in 2012;

44

` 101,8 miljoen van een obligatielening uitgegeven door Cofinimmo Luxembourg NV in 2004 en terug te betalen in 2014 voor een nominaal bedrag van ` 100,0 miljoen; ` 22,5 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening). 45

46 (1) Met uitzondering van bepaalde inpandgevingen verleend aan ondernemingen van de Cofinimmo Groep en deze vermeld op pagina 104. (2) Zie pagina 39.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Beheer van de financiële middelen

38

FINANCIËLE SCHULD OP KORTE EN LANGE TERMIJN (` 1 173 MILJOEN)

Bilaterale bankkredieten 37,81% Handelspapier 30,72%

39

Gesyndiceerde bankleningen 20,89% Obligatielening 88,68% Andere 81,91%

40

Op 31.12.2006 bedroeg de financiële schuld op korte termijn van Cofinimmo ` 367,8 miljoen, waarvan: ` 345,3 miljoen handelspapier; 41

` 22,5 miljoen andere leningen en voorschotten (debetbedragen op rekening).

KORTE TERMIJNSCHULDEN (` 367,8 MILJOEN) INGEDEKT DOOR BESCHIKBARE LANGE TERMIJN FACILITEITEN (` 412 MILJOEN)

42 Handelspapier 94% Andere 6% BESCHIKBARE

43

LANGE TERMIJN

KORTE TERMIJN

FACILITEITEN ` 412 MILJOEN

FINANCIËLE SCHULD ` 367,8 MILJOEN

44

De uitgiftes van handelspapier op korte termijn, die gebeuren in het kader van het programma van Cofinimmo dat geplafonneerd is tot ` 500 miljoen, zijn gekoppeld aan de beschikbaarheid van geconfirmeerde kredietlijnen op middellange en lange termijn voor een totaal bedrag van ` 412 miljoen. Cofinimmo geniet aldus van de aantrekkelijke kostprijs van een dergelijk programma terwijl zij de herfinanciering ervan waarborgt indien de 45

plaatsing van het nieuwe handelspapier duurder of onuitvoerbaar zou worden.

46

47

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

S I T UAT I E VA N D E V E R VA L D A G E N VA N D E FA C I L I T E I T E N

39

Tengevolge van de belangrijke herstructurering van de schuld in 2005, werden enkel de bilaterale kredietlijnen met vervaldag in 2006 verlengd voor een totaal bedrag van ` 85 miljoen. Voor één ervan werd de oorspronkelijke schuld verhoogd met ` 40 miljoen. De gemiddelde looptijd van de schuld van Cofinimmo (exclusief de korte termijn vervaldagen van het handelspapier

40

die volledig gedekt zijn door het beschikbaar gedeelte op de lange termijn faciliteiten) is stabiel gebleven op iets meer dan 5 jaar (5,3 jaar op 31.12.2006 t.o.v. 5,8 jaar op 31.12.2005). De vervaldagen van de lange termijn faciliteiten zijn homogeen verdeeld van 2009 tot 2014. De korte en middellange vervaltermijnen van de lange termijn faciliteiten vertegenwoordigen ` 3,5 miljoen in 2008, ` 91,7 miljoen in 2009 en ` 203,3 miljoen in 2010, ofwel 24,9% van de totale schuld. Meer dan de helft van de lange termijn faciliteiten (54,3% of ` 652 miljoen

41

op 31.12.2006) heeft een looptijd van minstens 5 jaar.

VERVALDAGEN VAN DE LANGE TERMIJN FACILITEITEN (`1 200,5 MILJOEN)

42

300

IN ` MILJOEN

250 200 150

43

100 50 0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

44

RENTERISICO De gemiddelde interestvoet van de schuld, bankmarges en afschrijvingskosten van de indekkingsinstrumenten van de betrokken periode inbegrepen, bleef in 2006 stabiel op 3,43%. De impact op de financiële lasten van de

45

stijging van de korte termijn interestvoeten, ten belope van 1,5% voor het boekjaar 2006, werd getemperd door het rente-indekkingsbeleid. Op 31.12.2006 was meer dan 99% van de schuld afgesloten met een vlottende rentevoet op korte termijn of met een vaste rentevoet die onmiddellijk werd omgezet in een vlottende rentevoet op korte termijn. De vennootschap kon aldus voordeel halen uit de historisch lage korte termijnrente van de voorbije jaren. Cofinimmo is echter wel

46

blootgesteld aan renteschommelingen. Een rentestijging zou tot een lager financieel resultaat kunnen leiden (zie hoofdstuk “Risicobeheer”). Teneinde de kost van haar schuld te optimaliseren en zich daarbij te beschermen tegen een eventuele rentestijging, maakt Cofinimmo gebruik van een gedeeltelijke indekking van haar globale schuld (hedging) via het

47

gebruik van indekkingsinstrumenten zoals de aankoop van CAP-contracten, eventueel in combinatie met de verkoop van FLOOR-contracten en het afsluiten van FRA- en IRS-contracten.

48

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Beheer van de financiële middelen

40

Op de afsluitingsdatum van dit Verslag zag de indekkingssituatie tegen het renterisico voor de volgende jaren er als volgt uit: de jaren 2007 tot 2009 zijn ingedekt met een CAP-optie tegen 4,00% voor een bedrag van ` 600 miljoen; het jaar 2010 met een CAP-optie tegen 4,25% voor een bedrag van ` 800 miljoen; het jaar 2011 met een CAPoptie tegen 4,25% voor een bedrag van ` 500 miljoen en een CAP-optie tegen 4,00% voor een bedrag van

41

` 300 miljoen; de jaren 2012 en 2013 met een CAP-optie tegen 4,00% voor een bedrag van ` 800 miljoen; FLOOR-opties werden verkocht voor een bedrag van ` 500 miljoen met een strike tegen 3,00% voor het jaar 2007, voor een bedrag van ` 600 miljoen met een strike tegen 3,50% voor het jaar 2008, en voor een bedrag van ` 600 miljoen met een strike tegen 3,25% voor de jaren 2009 tot 2013; voor de jaren 2007 tot 2009 werden IRS contracten afgesloten voor een bedrag van ` 500 miljoen tegen een

42

gemiddelde rente van 3,65%. Bij de bovenstaande interestvoeten moeten ook nog de bankmarges worden geteld. Simulaties tonen aan dat het resultaat van Cofinimmo hoe dan ook gevoelig is voor renteschommelingen (zie hoofdstuk “Risicobeheer”).

43

F I N A N C I Ë L E R AT I N G Sinds de herfst van 2001 geniet Cofinimmo van een financiële rating op lange en korte termijn van het ratingbureau Standard & Poor’s (1). Op de afsluitingsdatum van dit Verslag genoot Cofinimmo van een BBB rating op

44

lange termijn en een A-2 rating op korte termijn, beide met stabiele vooruitzichten. Dankzij deze goede rating ten opzichte van de andere Europese beursgenoteerde vastgoedvennootschappen, heeft Cofinimmo gemakkelijker toegang tot de kapitaalmarkten. Verder kan ze haar financieringsbronnen gemakkelijker diversifiëren en zich beter binnen de financiële gemeenschap profileren.

45

46

47

48

49 (1) www.standardandpoors.com.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Vooruitzichten 2007 41

HYPOTHESES

Waardering van het patrimonium De reële waarde, dat is de investeringswaarde van de gebouwen verminderd met de transactiekosten, wordt in de geconsolideerde balans opgenomen. Voor de balans van 2007 wordt deze waardering globaal voor de totale portefeuille opgenomen, vermeerderd met de uitgaven voor zware renovaties.

42

Onderhoud en herstellingen - Zware renovaties (1) De ramingen die per gebouw worden gemaakt, omvatten de uitgaven voor onderhoud en herstellingen die onder de bedrijfslasten worden geboekt en de uitgaven voor zware renovaties die onder de vaste activa worden geboekt

43

en door zelffinanciering of door leningen worden gedekt.

Huurprijzen Bij de ramingen van de huurprijzen wordt voor elk huurcontract rekening gehouden met hypotheses i.v.m. het vertrek van huurders die geval per geval geanalyseerd worden en, in geval van vertrek, de wederinstaatstellings-

44

kosten, een periode van huurleegstand, huurlasten en taksen op leegstaande ruimtes en makelaarcommissies bij de herverhuring. De ramingen i.v.m. de verhuur zijn gebaseerd op de huidige marktsituatie en houden geen rekening met een eventuele verbetering of verslechtering van deze situatie (zie pagina 60). Het vastgoedresultaat omvat eveneens de terugnemingen van overgedragen en verdisconteerde huren voor de progressieve wederopbouw van de volle marktprijswaarde van een gebouw waarvan de huren aan een derde werden overgedragen. Dit betreft

45

het North Galaxy gebouw. Een op- of neerwaartse schommeling met 1% van de bezettingsgraad leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van ` 0,16 per jaar. De lopende contracten zijn geïndexeerd.

Rentevoeten

46

Bij de berekening van de financiële kosten wordt uitgegaan van een rentestijging zoals die in de rentecurve geanticipeerd wordt vanaf 2007. Ze houdt eveneens rekening met de thans lopende leningen. Rekening houdend met de ingevoerde indekkingsinstrumenten werd de rentevoet voor 2007 gedeeltelijk vastgelegd op 3,75% voor leningen met veranderlijke rentevoet. Bij dit percentage komen ook nog de bankmarges en de indekkingspremies. De rente-indekkingen voor het jaar 2007 en de gevoeligheid van het resultaat aan renteschommelingen worden

47

beschreven op pagina 44 van het Jaarverslag.

Inflatie Bij de evolutie van de huurprijzen wordt een inflatieniveau gehanteerd van 1,9% voor 2007. De ramingen voor de beschouwde periode zijn slechts in geringe mate onderhevig aan schommelingen in het inflatieniveau. Een

48

opwaartse of neerwaartse schommeling met 0,5% van de voorziene inflatie leidt tot een cumulatieve stijging of daling van het netto courant resultaat per aandeel van ` 0,08 per jaar.

Dividenden Na afloop van elk boekjaar stelt de Raad van Bestuur het uitkeringsbeleid voor aan de Algemene Vergadering.

49

De vooruitzichten gaan uit van een gemiddelde uitkering van 92,8% van het geconsolideerd netto resultaat van het boekjaar.

50 (1) Deze hypothese wordt gecontroleerd door de onderneming, in de zin van het Europese Reglement 809/2004.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

Vooruitzichten 2007

42

C O U R A N T E G E C O N S O L I D E E R D E R E S U LTAT E N R E K E N I N G E N (x ` 1 000)

Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten

43

44

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash)

135 341

9 160

10 101 -183

Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade

-2 043

-1 608

Vastgoedresultaat

142 921

144 191

Technische kosten

-3 893

-4 769

Commerciële kosten

-1 426

-1 778

Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen

-2 974

-2 111

Beheerkosten vastgoed

-9 916

-10 214

124 712

125 319

Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Financiële kosten Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39)

-4 586

-5 333

120 126

119 986

13 372

15 574

-39 523

-45 464

2 746

Belastingen

-2 757

-1 301

Netto courant resultaat - aandeel Groep

93 964

88 795

9 554

9 554

84 410

79 241

Gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

9 720 027

9 872 029

Bevoorrechte aandelen

1 499 766

1 499 766

NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in %)

8,69

8,03

Bruto dividend - gewone aandelen (in E)

7,40

7,45

Netto dividend - gewone aandelen (in E)

6,29

6,33

Bruto dividend - bevoorrechte aandelen (in E)

6,37

6,37

Netto dividend - bevoorrechte aandelen (in E)

5,41

5,41

Preferent dividend - Voorstel (1)

47

137 466 -1 662

Algemene kosten van de vennootschap

46

31.12.2007 VOORUITZICHT

Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen

Operationeel vastgoedresultaat

45

31.12.2006 REËEL

Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen)

Er kunnen geen vermoedelijke voorspellingen worden gemaakt van de toekomstige marktwaarde van de gebouwen. Een huidige voorspelling van het resultaat van de portefeuille zou bijgevolg weinig betrouwbaar zijn. 48

Aan het hierboven voorgestelde netto courant resultaat per aandeel van ` 8,03 zal de nu reeds gerealiseerde meerwaarde op overdracht van gebouwen van ` 1,77 per aandeel, waarvan sprake op pagina 32 van dit Jaarverslag, worden toegevoegd.

49

50

51 (1) Het voorstel komt overeen met het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van ` 6,37 per aandeel.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

43

GECONSOLIDEERDE BALANS (x ` 1 000)

Vastgoedbeleggingen

31.12.2006 REËEL

31.12.2007 VOORUITZICHT

2 103 988

2 142 195

Projectontwikkelingen

41 765

55 900

Activa bestemd voor eigen gebruik(1)

10 074

10 657

Vorderingen financiële leasing

200 737

197 910

Andere activa op lange termijn

28 953

32 346

Activa bestemd voor verkoop

151 004

Overige vlottende activa

71 662

69 040

TOTAAL ACTIVA

2 608 183

2 508 048

Eigen vermogen

1 306 026

1 341 079

1 137 413

1 172 466

168 613

168 613

Eigen vermogen - gewone aandelen Eigen vermogen - bevoorrechte aandelen Voorzieningen

15 910

15 910

1 176 988

1 054 247

Overige financiële verplichtingen

22 907

25 779

Niet financiële schulden

53 028

38 074

Overlopende rekeningen

33 324

32 959

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

2 608 183

2 508 048

Aantal gewone aandelen in omloop die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

9 720 027

9 872 029

Aantal bevoorrechte aandelen

1 499 766

1 499 766

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde vóór verdeling van het dividend van het boekjaar (in E)

115,10

118,77

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde vóór verdeling van het dividend van het boekjaar op “fully diluted” basis (2) (in E)

114,74

117,93

Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel in reële waarde na winstverdeling (in E)

107,70

111,32

47,52%

44,04%

Financiële schulden

SCHULDRATIO

44

45

46

47

48

De rubriek “Vorderingen financiële leasing” omvat de herwaardering van de erfpachtvorderingen voor het gebouw Belliard I-II evenals de huurvordering met betrekking tot het Gerechtsgebouw van Antwerpen. Het eigen vermogen wordt voorgesteld vóór winstverdeling. De prognoses met betrekking tot de balans en geconsolideerde resultatenrekeningen zijn voorspellingen waarvan de

49

effectieve realisatie meer bepaald afhangt van de evolutie van de financiële- en vastgoedmarkten (zie pagina 120). Zij vormen geen verbintenis voor de onderneming en worden niet door de revisor gecertificeerd. De commissaris, Deloitte Bedrijfsrevisoren BV o.v.v.e. CVBA vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer, heeft bevestigd dat de vooruitzichten adequaat worden opgesteld op de aangegeven basis en dat de gebruikte boekhoudkundige basis voor deze vooruitzichten conform is met de door Cofinimmo gehanteerde boekhoudkundige methodes, in het

50

kader van de voorbereiding van haar geconsolideerde rekeningen conform het IFRS referentieel zoals door de Europese Unie toegepast.

51

(1) Het gebouw Woluwe 58, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt. (2) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar a rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel, te tellen vanaf de 5 de verjaardag van hun emissie (2009). Tot aan hun omzetting genieten de bevoorrechte aandelen van een prioritair recht dat voor de verdeling van de vereffening geplafonneerd is en dat overeenkomt met hun emissieprijs. Het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht (` 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief wordt hier vervolgens pro forma berekend op een fully diluted basis waarbij er wordt van uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden omgezet, teneinde nu al de impact van hun toekomstige omzetting op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel voor te stellen.

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

52

44 > L E S 3 C O UR O NNE S , AV ENUE D E S 3 C O UR O NNE S , 1 - 41 3 0 E SNEU X

> W E T 5 6 , W E T ST R A AT, 5 6 - 1 0 4 0 B R U S S E L

> N O R T H G A L A X Y, K O NIN G A L B ER T I I L A A N , 3 3 - 10 3 0 B RUS SEL

> A N T W ERP G AT E , UI T B R E I D IN G S T R A AT, 2 - 8 - 2 6 0 0 B ER CHEM

> W E T 5 6 , W E T ST R A AT, 5 6 - 1 0 4 0 B R U S S E L

> VORST 3 6 , VORSTL A A N, 3 6 - 1170 BRUS SEL

45

46

47

48

49

50

51

52

53

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Resultaatbestemming De Raad van Bestuur stelt aan de Gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27.04.2007 voor om

45

de jaarrekeningen per 31.12.2006 goed te keuren en de volgende dividenden uit te keren: ` 7,40 bruto, i.e. ` 6,29 netto per gewoon aandeel; ` 6,37 bruto, i.e. ` 5,41 netto per bevoorrecht aandeel. De hierop ingehouden roerende voorheffing bedraagt 15%.

46

Op basis van het aantal aandelen in omloop op 31.12.2006, i.e. met uitzondering van de 152 002 nieuw uitgegeven aandelen in het kader van de gedeeltelijke splitsing van Financière Belge d’Investissement NV die deelgerechtigd zijn in het resultaat vanaf 01.01.2007 en de 258 314 eigen gewone aandelen die Cofinimmo NV bezat op die datum, zou het resultaat van het boekjaar 2006 als volgt bestemd worden: 47 RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR (in `) Te bestemmen resultaat van het boekjaar Overgedragen resultaat

2006 107 103 377,46 + 100 819 598,13

2005 99 752 123,67

2004 90 385 585,32

+ 6 076 741,45 + 73 305 660,70

Te bestemmen resultaat

207 922 975,59

105 828 865,12

Onttrekking aan de onbeschikbare reserves

+ 5 381 642,38

+ 74 745 126,04

Toevoeging aan de onbeschikbare reserves

-33 811 566,95

Vergoeding van het kapitaal

-81 877 202,22

-81 360 848,52

-264 385,00

-220 800,00

-137 916,00

97 351 463,80

98 992 342,64

6 076 741,45

Winstdeelnameplan OVER TE DRAGEN RESULTAAT

163 691 246,02 -2 340 303,75 -78 260 000,00

48

-76 876 284,82

Het verschil tussen het Over te dragen resultaat 2005 en het Over te dragen resultaat 2006 komt voort uit het

49

overgedragen resultaat van de in juli 2006 overgenomen vennootschappen (MLM Immo NV, Dirana NV, Mechels Kantoren Vastgoed NV en MKV I NV). De Raad van Bestuur stelt voor het recht op dividend voor boekjaar 2006 van 250 314 eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo te annuleren. Het recht op dividend van de 8 000 andere eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo zal opgeschort worden.

50

De onttrekking aan de onbeschikbare reserves en de toevoeging aan dezelfde reserves komen voort uit de nietgerealiseerde min- en meerwaarden die voordien werden toegevoegd aan de onbeschikbare reserves, evenals de koop- en verkooptransacties van eigen aandelen. In naleving van Artikel 62 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot de Vastgoedbevaks ligt

51

de voorgestelde dividenduitkering boven het vereiste minimum van 80% van het nettobedrag verminderd met de impact van de schuldvermindering tijdens het boekjaar zoals dit blijkt uit de (niet-geconsolideerde) statutaire jaarrekeningen. Het gewoon dividend is vanaf 08.05.2007 betaalbaar aan de loketten van de banken Degroof, Dexia, Fortis, ING

52

en KBC, tegen afgifte van coupon nr. 15 voor de aandelen aan toonder. Daar de bevoorrechte aandelen uitsluitend nominatief zijn, zal hun dividend vanaf 22.05.2007 door bankoverdracht overgemaakt worden, tegen afgifte van coupons nr. 4 (COFP1) en nr. 3 (COFP2). 53

54

COFINIMMO 2006 BEHEERSVERSLAG

/7.14 AM /VENUS /436N°- 1287W° /ZONNEWEELDE

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

COFINIMMO OP DE BEURS 47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

Cofinimmo op de beurs 48

HET GEWOON A ANDEEL Het Cofinimmo aandeel (COFB) maakt deel uit van de BEL20, Euronext 150 en MSCI indexen en is tevens opgenomen in de vastgoedindexen EPRA Europe en GPR. Begin juni 2007, lanceren Euronext en het “Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière” (IEIF) de nieuwe

49

vastgoedindex “Euronext IEIF REIT Europe”, die samengesteld zal zijn uit de meest representatieve Europese vennootschappen met REIT-statuut, die op basis van hun beurskapitalisatie en liquiditeit zullen worden geselecteerd.

Europese beurscontext en evolutie van het Cofinimmo aandeel 50

Na een eerste moeilijk halfjaar dat meer bepaald werd gekenmerkt door liquiditeitcrisissen in de Duitse open fondsen en verschillende afgeblazen beursintroducties (1), begint de EPRA Europe index aan een groeiperiode waarmee het jaar met een zeer mooie totale prestatie van 49,36%(2) kan worden afgesloten (vs. 26,10% in 2005). Deze versnelling van de prestatie vanaf juni was met name te danken aan een consolidatiegolf op de Spaanse markt (3), een nieuwe periode van dalende rentevoeten (4) en de geboekte vooruitgang inzake de invoering

51

van de REIT-statuten in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk evenals de aankondiging van een gelijkaardig project in Italië. In deze over het algemeen positieve context verwezenlijkt het gewoon Cofinimmo aandeel een totale prestatie van 20,06%. Na een periode zonder markante evolutie, volgt voor het Cofinimmo aandeel, dankzij de aankondiging van de

52

kandidaatstelling van Cofinimmo en vervolgens de aanstelling op 15.09.2006 als partner van de Staat in het project Sicafi/Vastgoedbevak 2006, vanaf augustus een periode van sterke groei. Deze groei zal echter vanaf oktober licht afnemen als gevolg van het arrest van de Raad van State om de uitvoering van de beslissing om aan Cofinimmo het contract voor vastgoeddiensten voor de oprichting van deze nieuwe Vastgoedbevak toe te kennen, op te schorten.

54

EVOLUTIE VAN DE BEURSKOERS

IN `

53

220

EPRA total return index

200

BEL20 total return index

180

Cofinimmo total return (gewone aandelen)

160

Beurskoers Cofinimmo (gewone aandelen)

140 120 100

55

12.05

02.06

04.06

06.06

08.06

10.06

12.06

56

57

(1) De vennootschappen Crownstone European Properties, Vivacon German Properties, Dolmea Real Estate en Cordea Savills German Property Fund kondigden in mei aan dat zij hun beursintroductie annuleerden of uitstelden. (2) Dividend geherinvesteerd. (3) Grupo Sacresa bevestigde in mei zijn voornemen om Metrovacesa te kopen, Grupo Inmocaral kondigde zijn voornemen aan om Inmobiliaria Colonial te kopen en Construcciones Reyal stemde ermee in om Urbis te kopen. (4) Het rendement op een Europese staatsobligatie op 10 jaar is tussen juli en eind september met 0,40% gedaald.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

2006

2005

2004

2003

49

Beurskoers (in `)

158,50

135,20

122,00

110,20

Laagste

125,10

120,40

103,80

100,20

Bij afsluiting

152,20

133,70

120,40

110,20

Gemiddelde

139,01

128,30

114,45

105,54

Dividendrendement (1)

5,32%

5,73%

6,38%

6,87%

20,06%

17,00%

16,60%

17,35%

Hoogste

Bruto return (op 12 maanden) (2)

50

Dividend (3) (in `) Bruto

7,40

7,35

7,30

7,25

6,29

6,25

6,21

6,16

17 483

16 215

13 585

13 043

Jaarvolume

4 387 670

4 167 320

3 518 464

3 325 966

Aantal aandelen deelgerechtigd in de geconsolideerde resultaten bij de afsluiting

9 720 027

9 720 027

8 864 822

8 864 822

Beurskapitalisatie bij afsluiting (x ` 1 000)

1 502 523

1 299 567

1 067 325

976 903

85%

80%

75%

75%

Omloopsnelheid (4)

45,14%

42,87%

39,69%

37,52%

Aangepaste omloopsnelheid (4)

53,11%

53,59%

52,92%

50,02%

Pay out ratio

85,16%

85,47%

89,90%

87,24%

Netto Volume

51

Gemiddeld dagvolume

Free float zone (4)

52

53

Een competitieve risico-rendement verhouding Rekening houdend met de herbelegging van het dividend, heeft Cofinimmo over een periode van 5 jaar (tussen december 2001 en december 2006), een rendement van meer dan 101% gerealiseerd. Dit komt neer op een gemiddeld jaarlijks rendement van 14,98%. Tijdens dezelfde periode stegen de BEL20 en Euronext 100 indexen met respectievelijk 89% en 39%, hetgeen een gemiddeld jaarlijks rendement van 13,58% en 6,81% vertegenwoordigt. Deze prestatie is opvallend, rekening houdend met het conservatief en weinig risicohoudend karakter van het

54

Cofinimmo aandeel in vergelijking met het marktgemiddelde van de Belgische en Europese aandelen.

TOTALE RENDEMENTEN (DECEMBER 2001-DECEMBER 2006)

55 350%

EPRA Europe total return index

300%

Cofinimmo return (gewoon aandeel)

250%

BEL20 total return index

200%

Euronext 100 total return index

56

150% 100% 50%

6

6

.0 12

6

.0 09

6

.0 06

5

.0 03

5

.0 12

5

.0 09

5

.0 06

4

.0 03

4

.0 12

4

.0 09

4

.0 06

3

.0 03

3

.0 12

3

.0 09

3

.0 06

2

.0 03

2

.0 12

2

.0 09

2

.0 06

.0

.0 12

03

1

0%

57

58

(1) Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. (2) Koerswaardering + dividendrendement. (3) De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%. (4) Volgens de methode van Euronext.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 C O F I N I M M O O P D E B E UR S

Cofinimmo op de beurs

50

Over dezelfde periode verwezenlijkte de EPRA Europe index een groei van 231%, d.w.z. een gemiddelde jaarlijkse prestatie van 26,89%. Verschillende elementen verklaren dit resultaatsverschil ten opzichte van het Cofinimmo aandeel: de zeer goede prestaties van bepaalde subindexen dankzij speculatieve elementen in verband met de invoering van REIT-statuten in Frankrijk, Engeland, Duitsland en Italië;

51

het aanzienlijk hoger risicoprofiel van bepaalde Europese ondernemingen die actief zijn in zeer verschillende sectoren van de markt (promotie, trading) of projecten beheren in zeer verschillende geografische zones (Oostbloklanden, Zuid-Amerika). Bij de beurskoersen wordt dit verschillend risicoprofiel weerspiegeld in waardeschommelingen waaraan de koers

52

van de EPRA index onderhevig is. De Sharpe ratio methode maakt het mogelijk om bij de beoordeling van de prestatie van een aandeel of een index rekening te houden met de waardeschommelingen en dus van het risico dat deze voor de belegger met zich meebrengen. De tabel hieronder toont dat de prestatie van het Cofinimmo aandeel, rekening houdend met de verschillende risicoprofielen, volkomen vergelijkbaar is met die van de EPRA index.

53

Cofinimmo (gewone aandelen)

EPRA Europe

BEL20

Euronext 100

Gemiddeld jaarlijks rendement

14,98%

26,89%

13,58%

6,81%

Gemiddelde jaarlijkse rendementspremie ten opzichte van de risicovrije rentevoet (A)

10,04%

22,08%

8,67%

1,82%

7,55%

12,70%

16,44%

17,48%

1,33

1,74

0,53

0,10

BEREKENING VAN DE SHARPE RATIO (5 JAAR)

Koersschommelingen (standaardafwijking van het rendement) (B)

54

Sharpe ratio (A/B)

55

56

> K E I B E R G PA R K , E XC E L S I O R L A A N , 7 1 - 7 3 ( I I ) - 1 9 3 0 Z AV E N T E M

57

58

59

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Een waardering in de lijn van de sector en de rechtstreekse markt Het Cofinimmo aandeel werd in 2006 verhandeld met een gemiddelde premie van 27,86% ten opzichte van de

51

inventariswaarde per aandeel. Deze waardering ligt in de lijn van de waardering van de Belgische en Europese sector(1). Hiervoor zijn volgende verklaringen: een tijdelijke discrepantie tussen de waarderingen van de vastgoeddeskundigen (die als basis voor de boekwaarde dienen) en de waarderingen van de beleggers die onmiddellijk met elke evolutie op de rechtstreekse en onrechtstreekse markten rekening houden (2);

52

een aanzienlijke liquiditeitentoestroom om te worden belegd in de vastgoedsector waardoor de beleggers bereid zijn om premies te betalen voor een belegging die hen een gemakkelijke, omvangrijke en liquide toegang tot de sector geeft (3); de beleggers aanvaarden meer risico's en zijn bereid om nu reeds een premie te betalen voor een belegging die slechts op termijn een groei zal opleveren (3).

53

VERGELIJKING BEURSKOERS VS. GEHERWAARDEERD NETTO ACTIEF 170

Gewoon aandeel Cofinimmo

160

Geherwaardeerd netto actief (in reële waarde)

54

150 140 IN `

55

130 120 110 100 01.06

04.06

07.06

10.06

01.07

56

Het impliciete rendement van de portefeuille zoals dit door de beurs wordt geraamd, wordt bekomen door het vastgoedresultaat van een vastgoedonderneming te koppelen aan de marktwaarde van de vennootschap op basis van de beurskoers (“enterprise value”). Net zoals voor de meeste beursgenoteerde vastgoedaandelen (4), volgt het impliciete rendement van Cofinimmo sterk de tendensen die zich op de rechtstreekse investeringsmarkt aftekenen.

57

Bijgevolg is het impliciete rendement van het Cofinimmo aandeel niet alleen zeer vergelijkbaar met dat van de rechtstreekse Brusselse markt(5) maar volgde het tevens dezelfde neerwaartse trend.

58

59

(1) Volgens Kempen (december 2006) bedroeg de premie van de Belgische en Europese sector op 31.12.2006 respectievelijk 33% en 37%. (2) Bron: Merrill Lynch (januari 2007). (3) Bron: Kempen (december 2006). (4) Volgens een studie van Merrill Lynch (januari 2007) liggen de impliciete rendementen van een steekproef van Europese waarden tussen 4,3 en 4,6% en zijn ze sinds januari 2006 met 100 basispunten gedaald. (5) Zie eveneens hoofdstuk “Vastgoedverslag”, pagina 59.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 C O F I N I M M O O P D E B E UR S

60

Cofinimmo op de beurs

52

VASTGOEDRENDEMENT/ WAARDE VAN DE ONDERNEMING VS. RENDEMENTEN TE BRUSSEL 8,0%

Cofinimmo - impliciet rendement

7,5%

Bruto initieel beleggingsrendement Gecentraliseerde wijk(1)

7,0%

53

Bruto initieel beleggingsrendement Leopoldswijk(1)

6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5%

54

4,0% 12.01

06.02

12.02

06.03

12.03

06.04

12.04

06.05

12.05

06.06

12.06

Een continu groeiende liquiditeit en beurskapitalisatie 55

Het volume aandelen dat in 2006 werd verhandeld, steeg met 5,29% ten opzichte van 2005. De beurskapitalisatie van de onderneming heeft de kaap van ` 1,7 miljard overschreden, hetzij een groei van 13,84% vergeleken met vorig jaar. Cofinimmo is nog altijd de enige vastgoedonderneming van de BEL20 (18 de positie).

56 HET BEVOORRECHT A ANDEEL De bevoorrechte aandelen zijn aandelen op naam met stemrecht, converteerbaar in gewone aandelen vanaf 2009 (1 tegen 1). In 2019 kan Cofinimmo de niet geconverteerde aandelen aankopen tegen de uitgifteprijs. 57

COFP1 2006

COFP1 2005

COFP2 2006

COFP2 2005

Beurskoers (in `)

58

Bij afsluiting

140,20

135,00

132,00

131,00

Gemiddelde

135,31

128,55

129,95

124,79

Dividendrendement (2)

4,71%

4,96%

4,90%

5,10%

12,34%

16,75%

5,63%

13,76%

Bruto

6,37

6,37

6,37

6,37

Netto

5,41

5,41

5,41

5,41

Bruto return Dividend (3) (in `)

Volume Gemiddeld dagvolume

59

1 736

1 687

1 457

489

Jaarvolume

435 746

433 439

365 758

125 572

Aantal aandelen

702 490

702 490

797 276

797 276

98 489

94 836

105 240

104 443

Beurskapitalisatie bij afsluiting (x ` 1 000)

60

61

(1) Bron: DTZ Winssinger. (2) Bruto dividend op het jaargemiddelde van de beurskoers. (3) De roerende voorheffing op de uitgekeerde dividenden bedraagt 15%.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

53

D E O B L I G AT I E 2006

2005

2004

Beurskoers (in `) Bij afsluiting

103,35

108,72

106,05

Gemiddelde

104,96

108,54

103,28

Gemiddeld rendement tot de vervaldag (jaargemiddelde)

4,50%

4,09%

4,82%

5,064%

5,064%

5,064%

Bruto (per schijf van ` 100)

5,25

5,25

5,25

Netto (per schijf van ` 100)

4,46

4,46

4,46

1 000 000

1 000 000

1 000 000

55

56

Effectief rendement bij de uitgifte

54

Interestcoupon (in `)

Aantal effecten

A A N D E E L H O U D E R S S T R U C T U U R (1) Sector

Gewone aandelen

%

Bevoorrechte aandelen

Totaal aantal aandelen (stemrechten)

%

Verzekeringen

1 156 872

9,90

Onderneming

861 688

8,46

295 184

Compagnie du Bois Sauvage Gediversifieerde holdingvennootschap

430 163

4,22

209 500

639 663

5,47

Verzekeringen

585 648

5,75

585 648

5,01

Eigen aandelen

311 759

3,06

311 759

2,67

10 183 788

100,00

11 683 554

100,00

Dexia Groep (DVV-LAP)

AGF Belgium Cofinimmo Groep Aantal uitgegeven aandelen Free float (2)

1 499 766

78,51

57

76,95

58

AGENDA VA N D E A A ND EELH O UD ER DATUM Kwartaalresultaten per 31.03.2007

26.04.2007

Gewone Algemene Vergadering voor 2006

27.04.2007

59

Datum van dividendbetaling Gewoon aandeel: coupon nr. 15 (financiële dienst: Degroof, Dexia, Fortis, ING, KBC)

Vanaf 08.05.2007

Bevoorrecht aandeel: coupon nr. 3 (COFP2), coupon nr. 4 (COFP1)

Vanaf 22.05.2007

Halfjaarresultaten per 30.06.2007

31.07.2007

Kwartaalresultaten per 30.09.2007

25.10.2007

Jaarresultaten per 31.12.2007

14.02.2008

Gewone Algemene Vergadering voor 2007

25.04.2008

60

61

62 (1) Situatie op datum van afsluiting van dit Jaarverslag. (2) Deze free float berekening, die doorgaans wordt gebruikt door Euronext, omvat alle aandelen die individueel minder dan 5% van het kapitaal bezitten.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 C O F I N I M M O O P D E B E UR S

/8.04 PM /MARS /-258N°- 1694W° /WET 56

54

55

56

57

58

59

60

61

62

63

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

VASTGOEDVERSLAG 55

56

57

60 Vastgoedmarkt 63 Verslag van de vastgoeddeskundige 65 Evolutie van de portefeuille 66 Geconsolideerde vastgoedportefeuille 70 Analyse van de vastgoedportefeuille

58

59

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

Vastgoedmarkt 56

De take-up van kantoorruimten was zowel in Brussel als in Antwerpen bijzonder interessant in 2006. In Brussel bedraagt de bruto take-up meer dan 600 000 m². Hoewel dit minder is dan in 2005 ligt dit volume in elk geval boven het gemiddelde van de 5 laatste jaren. Er is echter nog een opmerkelijker element: het aandeel dat de privésector van deze take-up voor zijn rekening nam, is groter dan in het recente verleden, toen de take-up grotendeels bestond uit verhuizen van overheidsdiensten. Het ziet ernaar uit dat de privésector in 2006 meer dan twee derden

57

van de Brusselse take-up voor zijn rekening nam. De internationale ondernemingen waren daarbij actiever dan de Belgische. Dit is een verheugend resultaat, ondanks het feit dat dit dynamisme nog niet wordt weerspiegeld in een reële stijging van de huurprijzen of in een gevoelige terugval van de huurleegstand. Zoals elk jaar ligt deze opleving van het ondernemingsvertrouwen aan de basis van verhuizen naar nieuwe gebouwen en oppervlakte-uitbreidingen. Binnen

58

haar klantenportfolio kreeg Cofinimmo meer uitbreidingsaanvragen dan in het verleden.

TAKE-UP EN HUURLEEGSTAND IN BRUSSEL (1999-2006) (1)

59

12%

Take-up openbare sector

800 9,39%

Take-up privésector 700

Leegstand van de markt

10%

Leegstand Cofinimmo

600

HUURLEEGSTAND

60

500 6%

400 4,87% 300

4%

200

61

2% 100 0%

0 1999

2000

2001

2002

62

63

64

65 (1) Bron: CB Richard Ellis.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

2003

2004

2005

2006

TAKE-UP (x 1 000 m2)

8%

Dit take-up resultaat moet echter worden gerelativeerd. Het weerspiegelt immers eerder een doorstroming van

57

ondernemingen van het ene naar het andere gebouw en niet zozeer een bijkomende take-up. De netto take-up, m.a.w. de netto in gebruik genomen oppervlakten in de markt (verhuizen, verouderde staat van gebouwen of bestemmingswijzigingen buiten beschouwing gelaten) ligt rond 250 000 m², wat heel wat minder is dan de hiervoor aangekondigde resultaten. De analisten van Cushman & Wakefield en CB Richard Ellis zijn gestart met een innoverende studie over de netto absorptie in de Brusselse vastgoedmarkt. Hun inspanningen moeten worden

58

aangemoedigd want ze maken het mogelijk om op termijn een beter zicht te hebben op de reële behoeften in vierkante meters van de ondernemingen en de overheid.

59

NETTO TAKE-UP (1) 200

IN 1 000 m 2

150

100

Openbare sector

60

50

0

Privésector

-50 1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

61

2006

Ondanks de komst op de markt van meerdere grote ontwikkelingsprojecten die in 2004 en 2005 werden opgestart en dankzij een positieve netto absorptie is de leegstand gedaald van 10,48% eind 2005 tot 9,39% eind 2006. De totale Brusselse leegstand bedraagt ongeveer 1 200 000 m² (1).

62

2006 is ongetwijfeld één van de actiefste investeringsjaren, met waarschijnlijk meer dan ` 3 miljard transacties in de kantoorsector alleen al. Ondanks een stabilisatie en zelfs een stijging van de rente aan het einde van het jaar, bleven de rendementen onder druk in vergelijking met hun niveau in 2005. Dit fenomeen is niet eigen aan de Belgische markt. Andere markten kenden hetzelfde enthousiasme voor vastgoedinvesteringen. Momenteel bieden de vastgoedrendementen verhoogd met de inflatie inderdaad nog altijd een comfortabele marge in vergelijking

63

met de risicovrije rente. De lancering van de nieuwe investeringsindex IPD in België, waaraan Cofinimmo actief heeft meegewerkt, moet worden toegejuicht. Deze index zal immers beantwoorden aan de verwachtingen van de Belgische en internationale marktspelers op het vlak van analysetools voor vastgoedinvesteringen en zal bijdragen tot het

64

verbeteren van de transparantie. Een ontleding van de activiteit in de verschillende wijken toont aan dat hoewel de openbare sector dit jaar minder actief is geweest, het Central Business District (CBD) nog altijd de dominerende sector op het vlak van de take-up blijft. In de Leopoldswijk was er een bijkomende take-up van 19 000 m² door de Europese Commissie in de Wetstraat, en in de Belliardstraat namen de financiële instellingen Winterthur en Bank of New York een

65

gebouw van 35 000 m² in huur.

66 (1) Bron: CB Richard Ellis.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

Vastgoedmarkt

58

In de Noordwijk nam de Europese Commissie 15 000 m² in huur op het Rogierplein. Daarmee zet ze haar eerste stappen in deze belangrijke administratieve wijk. De Vlaamse Gemeenschap heeft enkele departementen samengebracht op 33 000 m² in dezelfde wijk. Deze fraaie transacties zijn echter nog niet voldoende om de leegstand te beperken. Hopelijk wachten de ontwikkelaars nog wat alvorens ze de belangrijke projecten, meer in het bijzonder in de Noordwijk en in het stadscentrum, die nu nog in een ontwerpfase zitten, daadwerkelijk opstarten. Er mag

59

niet vergeten worden dat sinds de belangrijke verhuizen van vorig jaar de behoeften van de Federale overheid bijna helemaal en voor lange tijd gedekt zijn en dat de in gebruik name van de vroegere Financietoren, die nu gerenoveerd wordt, gepland is voor 2007. Buiten het CBD is de aankoop door de Europese Commissie van 18 000 m² in Oudergem één van de belangrijkste

60

contracten van het jaar, net als het contract voor de bouw van 14 000 m² voor Ernst & Young in Diegem. De leegstand in deze regio loopt op tot 20%, daarom moeten ook hier de ontwikkelaars zeer behoedzaam zijn om de hoop op een marktherstel niet weg te nemen. Antwerpen tenslotte heeft eveneens een zeer goed jaar achter de rug, met een take-up van meer dan 100 000 m² en vooral indrukwekkende verkooptransacties zoals de 56 000 m² van het Kievitplein.

61

VOORUITZICHTEN VOOR 20 07 Ondanks de economische vertraging in de Verenigde Staten en een monetaire verstrakking op internationaal

62

niveau, zou de groei in de eurozone volgens de laatste vooruitzichten van de ECB in 2007 moeten standhouden rond 2,5%, tegenover 2,6% in 2006. De inflatie zou eveneens onder controle moeten blijven. De groei van de Belgische economie bedroeg 3% in 2006, het hoogste niveau sinds 6 jaar en 2 maal zo hoog als in 2005, en zou in 2007 op een comfortabel niveau van 2,2% moeten blijven volgens de laatste vooruitzichten van het Federaal Planbureau. Deze groei zou de arbeidsmarkt moeten ondersteunen en op middellange termijn eveneens

63

de vastgoedmarkt.

> P L A NT I N & M O R E T US , P L A NT I N & M O R E T US L E I , 2 1 6 - 2 1 8 - 2 0 1 8 A NT WER P E N

64

65

66

67

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Verslag van de vastgoeddeskundige(1) ME VR OUW, MI JNHEER

29.01.2007

59

Achtergrond Cofinimmo heeft ons aangesteld om over te gaan tot de waardering van haar vastgoedpatrimonium per 31.12.2006, in het kader van de voorbereiding van haar financiële staten op deze datum. Ons kantoor beschikt over voldoende

60

kennis van de vastgoedmarkten waarin Cofinimmo actief is, alsook over de vereiste en erkende beroepskennis om deze waardering uit te voeren. We hebben onze opdracht volledig onafhankelijk uitgevoerd. Zoals dat gebruikelijk is, hebben we onze opdracht uitgevoerd op basis van de door Cofinimmo verstrekte gegevens m.b.t. de huurstaat, de kosten en belastingen te dragen door de verhuurder, de uit te voeren werken, en ook alle andere factoren die de waarde van de gebouwen zouden kunnen beïnvloeden. Wij gaan ervan uit dat die inlichtingen juist en

61

volledig zijn. Zoals expliciet omschreven in onze schattingsverslagen, omvatten deze geen enkel onderzoek naar de structurele en technische kwaliteit van de gebouwen, noch naar de mogelijke aanwezigheid van schadelijke stoffen. Cofinimmo is goed op de hoogte van het eventuele bestaan van deze risicofactoren en laat daarom voor de aankoop van elk gebouw een technisch en juridisch due diligence onderzoek uitvoeren. 62

Opinie Wij bevestigen dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen IVS (International Valuation Standards) en hun toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de schatting van Vastgoedbevaks. De investeringswaarde wordt gedefinieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder normale verkoopsvoorwaarden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen,

63

instemmend en handelend in omstandigheden van normale concurrentie, voor aftrek van de transactiekosten. De investeringswaarde houdt geen rekening met de toekomstige investeringsuitgaven die het vastgoedpatrimonium zullen verbeteren, noch met de toekomstige voordelen verbonden aan deze uitgaven. Ze berust op de geactualiseerde waarde van de netto toekomstige huurprijzen van elk gebouw. Het rendement hangt voornamelijk af van het gangbare rendement op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging en de kwaliteit van het

64

gebouw en van de huurder op het ogenblik van de waardering. De toekomstige huurprijzen worden geschat op basis van de bestaande contractuele huurprijzen en van de verwachtingen op de vastgoedmarkt voor het desbetreffende gebouw in de toekomstige periodes. De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan transactiekosten die geïnd worden door de Overheid. Het bedrag van dit recht hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profiel van de koper en van de

65

geografische ligging van het goed. De eerste twee voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten is pas gekend wanneer de verkoop afgesloten is. Uit een overzicht van vroegere overdrachten uitgevoerd op de Belgische markt blijkt dat in de loop van de jaren 2003 tot 2005 inbegrepen, de gemiddelde transactiekost 2,5% bedraagt. De verkoopwaarde exclusief transactiekosten voor gebouwen van meer dan ` 2 500 000 overeenkomende met de reële waarde (“fair value”), zoals bepaald werd volgens het IAS/IFRS referentieel, kan bekomen worden door

66

aftrek van 2,5% transactiekosten van de investeringswaarde.

67

68 (1) Het gebouw Royal Atrium is niet opgenomen in dit expertiseverslag aangezien het begin 2007 werd verkocht.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

Verslag van de vastgoeddeskundige

60

Dit percentage zal, indien nodig, periodiek herzien en aangepast worden per schijf van 0,5%, voor zover die afwijking wordt waargenomen op de institutionele markt. Voor de andere gebouwen werden de registratierechten afgetrokken. Op basis van de opmerkingen uit de vorige paragrafen, bevestigen we dat de investeringswaarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo op 31.12.2006 ` 2 303 751 000 (twee miljard driehonderd en drie miljoen zevenhonderdeenenvijfttig duizend euro) bedraagt. De verkoopwaarde van het vastgoedpatrimonium

61

van Cofinimmo op 31.12.2006 overeenkomstig met de reële waarde (“fair value”) volgens het IAS/IFRS referentiesysteem van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo bedraagt ` 2 247 330 067 (twee miljard tweehonderdzevenenveertig miljoen driehonderddertig duizend zevenenzestig euro). Het globaal rendement van de portfolio op basis van de bekomen huurprijzen, met uitzondering van de projecten,

62

terreinen en gebouwen in renovatie, en na bepaling van een fictieve huurprijs voor de ruimten in gebruik door Cofinimmo, bedraagt 6,73%. Door een geschatte markthuurwaarde op de leegstand bij te voegen stijgt dit rendement naar 7,16%. De beleggingsgebouwen hebben hierbij een bezettingsgraad van 95,00%. De huidige huur voor de totale vastgoedportfolio (met uitzondering van projecten en renovaties) ligt gemiddeld ± 4,56% hoger dan de normale geschatte huurwaarde.

63 PATRIMONIUM

%

64

EVOLUTIE

71,25 (1)

BRUSSEL, 19 GEMEENTEN PERIFERIE EN SATELLIETWIJKEN VAN BRUSSEL

10,62

ANTWERPEN EN ANDERE REGIO’S

11,29

RUSTHUIZEN

4,64

PROJECTEN EN GRONDVOORRAAD IN BRUSSEL EN PERIFERIE

2,20 100,00

65

66

Winssinger & Vennoten NV

67

Benoît Forgeur

Philippe Winssinger

BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

BVBA, Gedelegeerd Bestuurder DTZ Partners NV

68

69 (1) Waarvan 27,58% verhuurd op lange termijn (= verhuurd > 12 jaar) aan de Belgische Staat, de Europese Commissie en Axa.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Evolutie van de portefeuille (x ` 1 000 000) (per 31.12) Investeringswaarde van de volledige portefeuille (1) Projecten en grondreserve (1) Totaal gebouwen in exploitatie (1)

2006

2005

2004

2003

2 363,25

2 180,47

2 088,77

1 855,66

1 786,53

-50,47

-41,21

-125,27

-103,15

-18,45

61

2002

2 312,78

2 139,26

1 963,50

1 752,51

1 768,08

Contractuele huurprijzen

156,08

154,91

139,65

128,67

130,90

Rendement op gebouwen in exploitatie

6,75%

7,24%

7,11%

7,34%

7,40%

Contractuele huren + GHW(2) van de op de waarderingsdatum niet bezette gebouwen

164,07

161,78

150,29

135,90

135,43

Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille

7,09%

7,56%

7,65%

7,75%

7,66%

Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie (3)

95,13%

95,76%

92,92%

94,68%

96,65%

62

63

64

65

66

67

> E G M O N T I , K A R M E L I E T E N ST R A AT, 1 5 - 1 0 0 0 B R U S S E L

68

69

(1) De portefeuillewaarden in deze tabel zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun reële waarde kan bekomen worden door ze te delen door 1,025. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (nl. ` 2 306,83 miljoen per 31.12.2006 t.o.v. `2 127,06 miljoen in 2005) ligt het rendement van de gebouwen in exploitatie op 6,77% per 31.12.2006 t.o.v. 7,28% in 2005, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,11% bedraagt per 31.12.2006 t.o.v. 7,61% in 2005. (2) Geschatte Huurwaarde. (3) Berekend op basis van de huuropbrengsten.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

70

Geconsolideerde vastgoedportefeuille 62 BRUSSEL Central Business District Centrum Noordwijk Leopoldswijk

63

Louizawijk

E19 Antwerpen

Gedecentraliseerd Brussels Airport

Periferie en Satellieten

64

Gebouwen Cofinimmo

E40 Gent/Oostende

65 E40 Luik

66

67

68

69

E411 Luxembourg

70

71

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

(per 31.12) Gebouwen

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x ` 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x ` 1 000)

63

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x ` 1 000)

KANTOREN Brussel Centrum Allard 40-42

1 763

290

100%

290

286

Sterrenkunde 28, 31-33

7 776

1 699

100%

1 699

1 392

De Ligne

25 624

5 291

100%

5 291

4 904

Egmont I

36 674

9 689

100%

9 689

8 577

Egmont II

22 616

4 050

100%

4 050

4 022

105 418

9 160

100%

9 160

9 160

Regentschap 55-65

11 622

1 777

100%

1 777

1 772

Royal Atrium

19 560

4 466

100%

4 466

3 664

North Galaxy

Royale 94 Totaal

1 917

445

100%

445

348

232 970

36 867

100%

36 867

34 126

64

65

Brussel Louizawijk Bosplein

1 580

317

100%

317

305

Louiza 140

4 133

738

99%

742

699

Totaal

5 713

1 056

99%

1 059

1 004 1 984

66

Brussel Leopoldswijk Kunst 19H

11 099

1 866

100%

1 866

Kunst 39

3 606

469

79%

593

621

Kunst 47

6 915

1 204

99%

1 215

1 112

Oudergem 22-28

5 853

1 463

99%

1 477

1 395

Da Vinci, Kortenberg 107

7 435

2 152

100%

2 152

1 828 2 208

Guimard 10-12

10 796

2 342

100%

2 342

Livingstone 6

35 189

7 259

100%

7 282

7 180

Wet 57

10 279

1 964

100%

1 968

2 155

Wet 227

5 615

979

100%

980

1 053

Luxemburg 40

7 927

57

4%

1 618

1 618

0

0

0%

153

153

Montoyer 14

3 807

638

100%

641

671

Montoyer 40

3 901

760

100%

760

723

12 798

3 401

100%

3 401

3 048

9 182

0

0%

0

1 754

17 722

2 968

100%

2 968

3 414

5 757

1 108

94%

1 182

1 107

157 881

28 629

94%

30 596

32 023

Maria van Bourgondië (parking)

Montoyer Wetenschap Nerviers 105 Wetenschap 15-17 Troon 98 Totaal

67

68

69

Brussel Gedecentraliseerd Horzel 100

10 299

471

84%

560

574

Bourget 40 Leopold Square

14 641

2 889

100%

2 889

2 475

Bourget 42 Leopold Square

25 753

5 164

100%

5 179

4 577

Bourget 44 Leopold Square

14 085

3 025

100%

3 025

2 473 864

Bourget 50 Leopold Square

5 043

722

81%

897

Brand Whitlock 87-93

6 066

1 144

100%

1 149

995

Kolonel Bourg 105

2 634

299

83%

359

340

Corner Building Everegreen Herrmann-Debroux 44-46 Papiermolen

3 424

535

100%

535

502

16 062

2 063

100%

2 063

2 508

9 666

1 585

100%

1 586

1 687

3 387

654

100%

654

501

Paepsem Business Park

26 597

2 190

79%

2 759

2 638

Serenitas

19 823

3 767

89%

4 256

3 709

Vorst 24

3 897

754

100%

756

753

Vorst 25

57 415

11 918

100%

11 918

10 755

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

70

71

72

Geconsolideerde vastgoedportefeuille

64

(per 31.12) Gebouwen

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x ` 1 000)

Bezettingsgraad

8 310

1 354

92%

1 474

1 695

20 773

3 269

96%

3 389

3 382

Vorst 36 Tervuren 270-272

65

7 825

1 417

100%

1 417

1 354

Woluwe 34

6 680

1 107

100%

1 109

996

Woluwe 58 (+ parking St-Lambertusplein) 3 868

772

96%

801

772

3 422

666

100%

666

585

7 018

772

85%

908

1 122

276 688

46 540

96%

48 352

45 252 960

Woluwe 106-108 Totaal

67

68

Brussel Periferie Keiberg Park 101-108

9 216

813

77%

1 057

Keiberg Park 111-112-113

3 456

340

85%

401

337

Keiberg Park 202-203-211

5 328

501

91%

552

493

Keiberg Park 408

2 236

36

15%

238

257

Keiberg Park 410

3 318

358

84%

429

419

Keiberg I Excelsiorlaan 28

2 200

338

100%

338

243

Keiberg II Excelsiorlaan 71-73

4 550

478

100%

478

490

Keiberg III Excelsiorlaan 89

3 702

247

55%

447

425

Leuvensesteenweg 325

6 059

343

76%

452

437

Luchthavenlaan 18-20-22

4 366

401

100%

401

427

Park Hill

17 861

1 862

80%

2 327

2 170

Park Lane

31 863

4 858

87%

5 607

5 205

Woluwe Garden 26

7 673

989

78%

1 274

1 195

Woluwe Garden 30

7 673

226

17%

1 325

1 373

Woluwelaan 145

9 530

436

100%

436

452

Woluwelaan 151 (kantoren)

4 759

893

100%

893

652

4 275

433

100%

433

322

128 065

13 552

79%

17 088

15 858

Woluwelaan 151 (opslagruimte)

69

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x ` 1 000)

Twin House Neerveld

Woluwe 62

66

Huren + GHW op leegstand (x ` 1 000)

Totaal Brussel Satellieten

70

Collines de Wavre F

3 021

394

100%

394

367

Collines de Wavre G

2 900

402

99%

406

358

Collines de Wavre H

2 686

391

99%

396

389

Collines de Wavre I

3 384

555

97%

573

502

Collines de Wavre J

2 686

374

92%

405

384

Collines de Wavre (Pasteur)

1 604

239

100%

239

218

Waterloo Office Park I

2 289

339

99%

341

375

Waterloo Office Park J

2 289

369

99%

371

374

Waterloo Office Park L

3 476

294

63%

464

563

24 335

3 357

94%

3 589

3 530

825 652

130 000

95%

137 552

147 651

Lemanstraat 27

8 656

1 302

98%

1 334

1 227

Plantin & Moretus

6 314

787

96%

817

736

Quinten

3 189

450

100%

452

403

Regent

3 276

349

77%

454

418

Royal House

3 436

476

97%

492

450

Uitbreidingstraat 2

5 657

989

100%

992

815

Uitbreidingstraat 10

1 741

201

100%

201

206

32 269

4 554

96%

4 742

4 254

Totaal

71

TOTAAL BRUSSEL Antwerpen Singel

72

Totaal

73

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

(per 31.12) Gebouwen

Bovengrondse oppervlakte (in m²)

Contractuele huurgelden (x ` 1 000)

Bezettingsgraad

Huren + GHW op leegstand (x ` 1 000)

Geschatte Huurwaarde (GHW) (x ` 1 000) 134

65

Antwerpen Periferie Cleydaellaan, Aartselaar

4 965

143

100%

143

Garden Square

7 464

865

94%

922

855

24 300

1 522

100%

1 522

1 622

Noorderlaan Prins Boudewijnlaan 41

6 007

924

100%

924

910

Prins Boudewijnlaan 43

6 007

805

81%

994

912

Veldkant 31-33

9 410

1 301

100%

1 301

1 111

Veldkant 35

4 096

537

100%

539

505

Totaal

62 249

6 096

96%

6 344

6 049

TOTAAL ANTWERPEN

94 518

10 650

96%

11 085

10 303

66

67

Andere Regio’s 18 823

2 970

100%

2 970

2 008

Audent 12-14, Charleroi

4 814

516

100%

516

502

Kortrijksesteenweg 39, Gent

5 755

582

100%

582

637

Ledeberg 438, Gent

4 234

104

100%

104

191

Maire 19, Doornik

3 460

854

100%

854

604 3 878

Albert I, Charleroi

Mechelen Station, Mechelen

28 711

4 005

100%

4 005

TOTAAL ANDERE REGIO’S

65 797

9 033

100%

9 033

7 819

985 967

149 682

95%

157 669

165 774

8 470

700

100%

700

700

Home Castel, Jette

4 133

400

100%

400

407

Seigneurie du Val, Moeskroen

1 500

925

100%

925

925

Zonneweelde, Rijmenam

9 644

1 168

100%

1 168

1 168

Zonnetij, Aartselaar

6 025

420

100%

420

420

Le Ménil, Eigenbrakel

4 479

480

100%

480

480

Zonneweelde, Keerbergen

2 216

272

100%

272

272

Romana, Laken

4 375

715

100%

715

715

Sebrechts, Molenbeek

7 803

870

100%

870

849

TOTAAL KANTOREN RUSTHUIZEN Zonnewende, Aartselaar

68

69

Les 3 Couronnes, Esneux

4 300

450

100%

450

453

TOTAAL RUSTHUIZEN

52 945

6 400

100%

6 400

6 389

TOTAAL BELEGGINGSGEBOUWEN

1 038 912

156 082

95,13%

164 070

172 162

8

8

70

71

Projecten & Renovaties de Meeûs Square 23

8 468

Kolonel Bourg 122

4 303

Wet 56

9 484

Grondreserve (1)

72

Prins Boudewijn 24a, Avroy 35-39, Meiboom 16-18, Vorst 165, Pacheco 34 TOTAAL PROJECTEN & GRONDRESERVE ALGEMEEN TOTAAL PORTEFEUILLE

22 255

9

9

9

1 061 167

156 091

164 079

172 171

Gebouwen in beheer

73

Belliard I-II, Belliard III-IV, Gerechtsgebouw (Antwerpen)

74 (1) Naakte eigendom van de gebouwen in erfpacht gegeven voor 99 jaar.

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

Analyse van de vastgoedportefeuille 66

SPREIDING IN INVES TER INGSWA ARDE

Spreiding per bestemming Het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo bestaat uit 150 gebouwen, hoofdzakelijk kantoren (93,6%). De overige gebouwen zijn rusthuizen (4,5%), handelspanden (1%) en semi-industriële gebouwen (0,7%). 67

Geografische spreiding %

m2

Investeringswaarde

(x ` 1 000) KANTOREN

68

Brussel

84,5

847 907

1 995 945

Central Business District

46,4

414 516

1 096 114

Leopoldswijk

23,1

175 833

544 986

Centrum/Noord

22,7

232 970

537 270

0,6

5 713

13 858

Brussel Gedecentraliseerd

27,7

280 991

655 137

Brussel Periferie en Satellieten

244 694

Louizawijk

69

10,4

152 400

Antwerpen

5,5

94 518

129 761

Andere regio’s

5,5

65 797

130 580

RUSTHUIZEN TOTAAL

4,5

52 945

106 966

100,0

1 061 167

2 363 252

70 RELATIEF BELANG VAN DE BELANGRIJKSTE GEBOUWEN

71

72

Egmont I

7%

Vorst 25

7%

60% Overige

Livingstone 6

5%

2%

Montoyer Wetenschap

North Galaxy

4%

3%

Mechelen Station

De Ligne

3%

3%

Bourget 42

Park Lane

3%

3%

Egmont I I

Eén van de hoofdkenmerken van de Vastgoedbevak is risicodiversificatie. De portefeuille van Cofinimmo is evenwichtig verdeeld. Het grootste gebouw vertegenwoordigt slechts 7% van de portefeuille. 73

74

75

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

67

S P R E I D I N G P E R C AT E G O R I E De spreiding van de gebouwen per categorie gebeurt op basis van welbepaalde criteria, zoals de technische en bouwkundige kwaliteiten, het comfort en de veiligheid, het aantal parkeerplaatsen, de flexibiliteit en de omvang van de plateaus, enz. Met de leeftijd en de ligging van het gebouw wordt geen rekening gehouden.

68 Superior 42% Middle 47% Standard 11%

69

Bij wijze van voorbeeld omvat de categorie Superior de gebouwen Egmont I en II, North Galaxy en Vorst 25, de categorie Middle de gebouwen Park Lane, Tour Albert en Woluwe 58 en de categorie Standard de gebouwen

70

Keiberg Park, Plantin & Moretus en Woluwelaan 151.

SPREIDING VOLGENS CONTR ACTUELE HUREN

71

Gegarandeerde huurinkomsten (2007-2033) 170

Gegarandeerde inkomsten tot aan het einde van de huurcontracten: 9,7 jaar Gegarandeerde inkomsten tot aan de volgende opzeggingsmogelijkheid: 8,4 jaar

130

72

Dexia Groep

90

Axa Groep Regie der Gebouwen Europese Unie

50

Senior Living Group en Restel Groep

73

33

32

20

31

20

30

20

29

20

28

20

27

20

26

25

20

20

24

20

23

20

22

20

21

20

20

20

19

20

18

20

17

20

16

20

15

20

14

20

13

20

12

20

11

20

10

20

09

20

08

20

20

07

10 0 20

IN ` MILJOEN

Andere

Een minimum van 56% van de huurinkomsten is contractueel verzekerd tot 2012. Dit percentage vermeerdert

74

tot 77% in geval geen enkele opzeggingsoptie zou worden uitgeoefend en dat alle huurders tot op het einde van hun huurcontract in hun gehuurde ruimtes zouden blijven. De gemiddelde resterende looptijd van alle geldende huurovereenkomsten op 31.12.2006 (dit is het aantal resterende jaren tot aan de vervaldag) bedraagt voor beide hierboven vermelde hypotheses respectievelijk 8,4 jaar

75

en 9,7 jaar. Dankzij de in 2006 ondertekende huurovereenkomsten nam de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille op 12 maanden tijd toe met 17%.

76

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

Analyse van de vastgoedportefeuille

68

Spreiding volgens ontvangen huurinkomsten (x ` 1 000) TOTAAL ONTVANGEN HUREN IN 2006(1) Brussel CBD

69

Brussel Gedecentraliseerd

Brussel Periferie & Satellieten

Antwerpen

Andere regio’s

TOTAAL

57 098

44 753

16 956

9 573

9 742

138 123

581

114

93

1 581

197

2 567

Semi-industrieel

-

523

60

-

-

583

Rusthuizen

-

1 014

-

-

1 578

2 591

Kantoren Handelspanden

243

93

369

262

66

1 033

57 923

46 497

17 479

11 415

11 583

144 898

Rating(2)

in % van de huurinkomsten

Andere TOTAAL

70

Belangrijkste klanten

71

AA+

Regie der Gebouwen (Belgische Federale Staat) Dexia Groep Europese Unie Axa Groep Comité van de Regio’s - Europees Economisch en Sociaal Comité Senior Living Group

72

73

IBM Belgium

19,9%

AA

7,9%

AAA

7,7%

A

7,7%

AAA

5,2%

-

2,5%

A+

2,4%

KPMG Support Services

-

1,7%

Cefic

-

1,3%

Restel Groep

-

1,3%

TOTAAL

57,6%

Andere huurders

42,4%

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten (tot aan de volgende opzeggingsoptie) van de 10 belangrijkste huurders bedraagt 13 jaar.

Spreiding per activiteitssector 74 Telecommunicatie 2,8% Retail 3,6% Rusthuizen 3,8%

75

Chemie, aardolie en farmacie 4,1%

22,8% Belgische overheidssector 22,7% Financiële sector 14,8% Internationale overheidssector 13,7% Andere 7,1%

Information Technology

Advocaten & consulting 4,6%

76

77 (1) Het verschil tussen de werkelijk ontvangen huren en de contractuele huren wordt verklaard door de huurgratuïteiten die worden toegekend aan het begin van sommige huurcontracten en de prorata temporis leegstand van gebouwen tijdens de 12 vorige maanden. (2) Bron: Bloomberg, 19.01.2007.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

69

Schatting van de vastgoedportefeuille in verzekerde waarde (x ` 1 000) Brussel CBD

Brussel Gedecentraliseerd

Brussel Periferie en Satellieten

Antwerpen

Andere regio’s

TOTAAL

538 128

477 039

367 246

138 625

160 272

1 681 309

70

Het bedrag van de verzekerde gebouwen werd met de verzekeraars onderhandeld op basis van het risico van de gelijktijdigheid van ongevallen en rekening houdend met de kosten om de gebouwen in nieuwe staat te herstellen en met een dekking van de huurleegstand. Dit bedrag omvat niet de verzekeringen die tijdens de werven werden afgesloten en de verzekeringen die door de huurders van de gebouwen werden afgesloten.

71

72

73

74

75 > W O L U W E G A R D E N 2 6 , W O L U W E D A L , 2 6 - 1 9 3 2 Z AV E N T E M

76

77

78

C O F I N I M M O 2 0 0 6 VA ST G O E D V ER S L A G

/2.37 PM /MERCURIUS /194N°- 716W° /VORST 25

70

71

72

73

74

75

76

77

78

79

JAARREKENINGEN 71

72

73

76 Geconsolideerde jaarrekeningen 80 Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen 111 Verslag van de commissaris 112 Statutaire jaarrekeningen

74

75

76

77

78

79

80

Geconsolideerde jaarrekeningen 72

GECONS OL IDEER DE RESULTATENREK ENINGEN Huurinkomsten

73

74

(x ` 1 000) Bijlagen 5 5

9 160

2 571

Met verhuur verbonden kosten

5

-2 507

-2 025

Netto huurresultaat

4

146 626

146 733

Recuperatie van vastgoedkosten

6

474

742

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

7

33 441

34 164

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

6

-2 517

-2 408

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

7

-35 785 143 446

8

-3 893

-4 740

Commerciële kosten

9

-1 426

-1 922

Beheerkosten vastgoed

10

Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten van de vennootschap

10

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-2 974

-3 195

-9 916

-8 330

124 712

125 259

-4 586

-6 057

120 126

119 202

11

13 499

2 765

4, 12, 19

35 699

3 150

169 324

125 117

Operationeel resultaat Financiële opbrengsten

13

21 868

11 473

Interestkosten

14

-36 992

-27 491

Andere financiële kosten

15

Financieel resultaat Resultaat vóór belastingen

77

-35 103 142 921

Technische kosten Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

76

2005 146 187

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

Vastgoedresultaat

75

2006 139 973

Vennootschapsbelasting

16

Exit taks Belastingen Netto resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel

-8 281

-7 090

-23 405

-23 108

145 919

102 009

-2 757

-2 924

-188

-34

-2 945

-2 958

142 974

99 051

9 554

9 554

NETTO RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

29

133 420

89 497

NETTO COURANT RESULTAAT - AANDEEL GROEP (GEWONE AANDELEN)

29

84 410

83 616

49 010

5 881

78 RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE (GEWONE AANDELEN)

79

RESULTATEN PER A ANDEEL Netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel

(in `) 29

Resultaat op de portefeuille per gewoon aandeel Netto resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel

80

81

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

29

2006

2005

8,69

8,60

5,04

0,61

13,73

9,21

GECONS OL IDEER DE BAL ANS

(x ` 1 000) Bijlagen

Vaste activa Immateriële vaste activa

31.12.2006

31.12.2005

2 385 517

2 332 634

517

285

Vastgoedbeleggingen

4, 17

2 103 988

2 076 859

Projectontwikkelingen

4, 18

41 765

40 209

4

10 074

9 994

Activa bestemd voor eigen gebruik Andere materiële vaste activa

20

1 400

490

Financiële vaste activa

22

27 017

10 939

Vorderingen financiële leasing

21

200 737

193 812

Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Activa bestemd voor verkoop

4, 23

19

46

222 666

73 426

21

3 407

Financiële vlottende activa

22

2 292

Handelsvorderingen

25

9 009

10 100

Belastingvorderingen en andere vlottende activa

26

18 857

17 205

Overlopende rekeningen

27

TOTAAL ACTIVA Eigen vermogen

15 264

16 274

22 833

24 487

2 608 183

2 406 060

1 306 026

1 217 864

28

606 394

598 287

Uitgiftepremies

28

357 216

346 701

388 282

325 889

17

-56 414

-53 411

22, 31

10 548

398

1 302 157

1 188 196

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Verplichtingen Langlopende verplichtingen

848 174

676 208

32

15 910

17 191

Langlopende financiële schulden

33

809 357

649 641

Andere langlopende financiële verplichtingen

34

22 907

9 376

453 983

511 988

Voorzieningen

Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden

33

367 631

420 608

Andere kortlopende financiële verplichtingen

34

1

20 439

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

35

53 027

34 417

Overlopende rekeningen

36

33 324

36 524

2 608 183

2 406 060

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

75

5 360

Kapitaal Reserves

74

151 004

Vorderingen financiële leasing

Kas en kasequivalenten

73

76

77

78

79

80

BEREK ENING VAN DE S CHULDR AT IO

(x ` 1 000) 31.12.2006

31.12.2005

809 357

649 641

Langlopende financiële schulden

+

Andere langlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten)

+

9 371

9 376

Kortlopende financiële schulden

+

367 631

420 608

Andere kortlopende financiële verplichtingen (met uitzondering van indekkingsinstrumenten)

+

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

+

53 027

34 417

Totale schuld

=

1 239 386

1 114 042

/

2 608 183

2 406 060

=

47,52%

46,30%

Totaal activa SCHULDRATIO

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

81

82

Geconsolideerde jaarrekeningen

74

75

76

77

78

79

80

81

82

83

K A S S TR O OMOVER Z ICHT KAS EN KASEQUIVALENTEN IN HET BEGIN VAN HET BOEKJAAR Netto resultaat Niet-kas elementen die worden toegevoegd aan /afgetrokken van het resultaat Afschrijvingen en waardeverminderingen Afschrijvingen/Waardeverminderingen (of terugnamen) op materiële en immateriële activa (+/-) Waardeverliezen op vlottende activa (+) Terugnamen waardeverliezen op vlottende activa (-) Andere niet-kas elementen Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen (+/-) Bewegingen in voorzieningen (+/-) Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren Spreiding van gratuïteiten (+/-) IAS 39 impact Eliminatie interestlasten Betaalde interesten Andere NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN VÓÓR VERANDERING IN VEREISTEN QUA WERKKAPITAAL Verandering in de vereisten qua werkkapitaal Bewegingen in activa posten Handelsvorderingen Terug te vorderen belastingen Andere kortlopende activa Over te dragen kosten en verworven opbrengsten Bewegingen in passiva posten Handelsschulden Belastingen, sociale lasten en schulden m.b.t. bezoldigingen Toe te rekenen kosten en over te dragen opbrengsten NETTO KASSTROOM UIT OPERATIONELE ACTIVITEITEN (A) Investeringsactiviteiten Acquisitie van immateriële vaste activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële activa Langlopende vorderingen financiële leasing Langlopende financiële activa Handelsvorderingen en andere langlopende activa Activa bestemd voor verkoop NETTO KASSTROOM UIT INVESTERINGSACTIVITEITEN (B) VRIJE CASHFLOW (A+B) Verandering in financiële verplichtingen en financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de financiële schulden Toename (+)/Afname (-) van de andere financiële verplichtingen Verandering in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere verplichtingen Toename (+)/Afname (-) in andere schulden Verandering in eigen vermogen Toename (+)/Afname (-) in kapitaal Toename (+)/Afname (-) in uitgiftepremies Toename (+)/Afname (-) in consolidatieverschillen Toename (+)/Afname (-) in variaties in de reële waarde van financiële activa/passiva Toename (+)/Afname (-) van de reserves Verkoop eigen aandelen Dividend ter betaling gesteld (+ winstdeelnameplan) Dividend van het vorige boekjaar (-) NETTO FINANCIËLE KASSTROOM (C) KAS EN KASEQUIVALENTEN OP HET EINDE VAN HET BOEKJAAR (A+B+C)

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

(x ` 1 000) 2006

2005

16 274 142 974 -50 405 1 035 1 035

447 99 051 -7 155 607 488 130 -11 -7 762 -3 150

-51 440 -37 836 -1 281 -9 160 668 -2 747 34 736 -34 140 -1 680

-2 571 -1 924

-117

92 569 19 003 3 384 900 -977 2 475 986 15 619 17 987 1 428 -3 796 111 572

91 896 -2 169 -16 987 -5 274 214 -4 443 -7 484 14 818 3 674 8 346 2 798 89 727

-410 -103 929 -13 770 -1 720 -14 759 -15 463 27

-1 215 -83 018 -1 027 -346 -38 580 1 442 4 894 923 -116 927 -27 200 65 109 76 350 -11 241 414 -4 093 4 507 54 277

-150 024 -38 452 118 723 112 824 5 899

-81 281 -81 281 37 442 15 264

-20 861 12 75 126 -76 773 -76 773 43 027 16 274

75

GECONS OL IDEERDE S TA AT VAN DE BE WEGINGEN VAN HE T EIGEN VERMO GEN

OP 01.01.2005

(x ` 1 000)

Kapitaal Uitgiftepremies

Reserves

314 415

292 091

566 736

Variaties Aftrek van in de reële mutatierechten waarde van en -kosten de financiële instrumenten -51 169 0

Eigen vermogen

76 1 122 073

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

77

Aankopen/Verkopen van eigen aandelen

566 736

314 415

31 551

32 286

Dividenden

292 103

-2 022

-53 191

1 120 461

12 398

11 289

75 126

-76 773

-76 773

99 270

Resultaat van het boekjaar OP 31.12.2005

-2 022 12

Andere SUBTOTAAL

398

398

Indekking financiële kasstroom

598 287

346 701

325 889

398

-220

99 050

-53 411

1 217 864

78

Elementen onmiddellijk erkend als eigen vermogen Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

79

Uitgifte van aandelen

598 287

346 701

8 107

10 515

325 362

-1 776

-55 187

1 225 711

Dividenden Resultaat van het boekjaar

144 201 606 394

357 216

-527 10 548

18 622 -81 281

OP 31.12.2006

-1 776 -527

Andere SUBTOTAAL

10 150

10 150

Indekking financiële kasstroom

388 282

-81 281 10 548

-1 227

142 974

-56 414

1 306 026

80

81

82

83

84

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen 76

B I J L A G E 1 . A L G E M E N E B E D R I J F S I N F O R M AT I E Cofinimmo NV (“de Onderneming”) is een Vastgoedbevak (Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal) die valt onder toepassing van de Belgische wetgeving, met administratieve zetel gevestigd in 1200 Brussel (Woluwelaan, 58).

77

De geconsolideerde jaarrekeningen van de onderneming voor het boekjaar afgesloten per 31.12.2006 omvatten de onderneming en haar dochterondernemingen (de “Groep”). De geconsolideerde jaarrekeningen werden door de Raad van Bestuur van 22.03.2007 afgesloten voor publicatie en zullen aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd op 27.04.2007.

BIJL AGE 2. BEL ANGRIJKE BOEKHOUDMETHODES 78

A. Verklaring van naleving De geconsolideerde jaarrekeningen zijn opgesteld conform het International Financial Reporting boekhoudsysteem zoals aangenomen door de Europese Unie.

79

De Groep heeft overigens gekozen om de toepassing van de nieuwe normen en interpretaties die werden uitgegeven voor de datum van goedkeuring van de publicatie van de financiële rekeningen maar die bij de afsluiting nog niet van toepassing waren, niet te anticiperen. Het betreft IFRS 6, IFRS 7, IFRS 8, IFRIC 4, IFRIC 5, IFRIC 6, IFRIC 7, IFRIC 8 en IFRIC 9. De toepassing van de norm IFRS 7, die in voege treedt vanaf het boekjaar 2007, zal de informatie betreffende de financiële instrumenten voorgesteld in de Bijlagen wijzigen. De Groep meent dat de toepassing van de hierboven vermelde normen en interpretaties geen significante impact zal hebben.

80

81

In het kader van de opstelling van haar geconsolideerde rekeningen moet de vennootschap bepaalde significante oordelen formuleren in de toepassing van de boekhoudprincipes (zoals bijvoorbeeld de vaststelling van de classificatie van huurcontracten) en tot bepaalde schattingen overgaan (onder meer de schatting van de voorzieningen). Om deze hypotheses te formuleren mag het management zich baseren op haar ervaring, de bijstand van derden (vastgoeddeskundige) en andere pertinente factoren. De reële resultaten kunnen verschillen van deze schattingen. Indien nodig worden deze laatste regelmatig herzien en bijgevolg gewijzigd.

B. Grondslag van opstelling De jaarrekeningen zijn opgesteld in euro, afgerond in duizenden. De jaarrekeningen zijn opgesteld op basis van de historische kostprijs, met uitzondering van volgende activa en verplichtingen die gewaardeerd zijn aan de reële waarde: vastgoedbeleggingen en afgeleide financiële instrumenten.

C. Grondslag van consolidatie 82

83

I Dochterondernemingen Dochterondernemingen zijn entiteiten waarover de onderneming controle uitoefent. Er is sprake van controle wanneer de onderneming de macht heeft om, rechtstreeks of onrechtstreeks, het financiële en operationele beleid van een entiteit te sturen teneinde voordelen te verkrijgen uit diens activiteiten. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen zijn opgenomen in de geconsolideerde jaarrekeningen vanaf de datum waarop de onderneming controle uitoefent tot de datum waarop de zeggenschap ophoudt. Waar nodig zijn de waarderingsregels voor dochterondernemingen aangepast om de consistentie met de door de Groep aangenomen principes te waarborgen. De jaarrekeningen van de dochterondernemingen beslaan dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming. De minderheidsbelangen zijn de belangen in de dochterondernemingen die noch rechtstreeks noch onrechtstreeks door de Groep worden aangehouden.

I I Gez amelijk gecontroleerde entiteiten 84

Gezamelijk gecontroleerde entiteiten zijn die ondernemingen waarover de Groep gezamelijke controle heeft, vastgelegd bij contractuele overeenkomst. De geconsolideerde jaarrekeningen bevatten het Groepsaandeel in de verworven winsten en verliezen van de gezamelijk gecontroleerde entiteiten in toepassing van de equity-methode. Dit is van toepassing vanaf de datum waarop de gezamelijke controle voor het eerst wordt uitgeoefend tot op de datum waarop deze ophoudt. De jaarrekeningen van de gezamelijk gecontroleerde entiteiten omvatten dezelfde boekhoudperiode als die van de onderneming.

85

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

77

I I I In de consolidatie geëlimineerde transacties Intra-groep saldi en transacties, en alle niet gerealiseerde winsten binnen de Groep, worden geëlimineerd bij het voorbereiden van de jaarrekeningen. De binnen de Groep niet gerealiseerde winsten worden geëlimineerd in verhouding met het Groepsbelang in de onderneming. Niet gerealiseerde verliezen worden op dezelfde manier geëlimineerd als de niet gerealiseerde winsten, maar enkel in die mate dat er geen indicatie is van waardeverlies (“Impairment”). Een lijst van de ondernemingen behorende tot de Groep is opgenomen in Bijlage 40 van de geconsolideerde jaarrekeningen.

78

D. Omzetting van vreemde munten I Buitenlandse entiteiten Er is geen dochteronderneming wiens jaarrekeningen worden opgesteld in een andere valuta op balansdatum dan de euro.

I I Vreemde valuta transacties

79

Vreemde valuta transacties worden initieel erkend aan de wisselkoers op de dag van de transactie. Op balansdatum worden vervolgens monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta omgerekend aan de slotkoers. Wisselkoersverschillen, resulterende uit de verrekening van vreemde valuta en van de verrichtingen van monetaire activa en verplichtingen uitgedrukt in vreemde valuta, worden in de resultatenrekeningen opgenomen als financiële opbrengst.

E. Financiële afgeleide instrumenten

80

De Groep gebruikt financiële afgeleide instrumenten (Interst Rate Swaps, Forward Rate Agreements, aankoop van CAP opties, verkoop van FLOOR opties) om zich in te dekken tegen renterisico’s afkomstig van operationele, financiële en investeringsactiviteiten. In overeenstemming met haar financieel beleid houdt de Groep geen afgeleide instrumenten aan of geeft er geen uit voor speculatieve doeleinden. Afgeleide instrumenten die evenwel niet in aanmerking komen voor hedge accounting worden erkend als “trading”- producten. Financiële instrumenten worden initieel aan hun kostprijs (de eventuele transactiekosten bij inbegrepen) erkend en worden geherwaardeerd aan hun reële waarde op de daaropvolgende rapporteringsdatum.

81

De reële waarde van Interest Rate Swaps, Forward Rate Agreements, CAP opties, FLOOR opties en andere afgeleide instrumenten is de geschatte waarde die de Groep zou ontvangen of betalen om de positie te sluiten op balansdatum, rekening houdende met de huidige spot en forward rentetarieven, de waarde van de optie en de kredietwaardigheid van de tegenpartijen. De boekhoudkundige verwerking is afhankelijk van de erkenning van het afgeleide instrument als een indekkingsinstrument en van het type indekking. Een indekkingsinstrument wordt als dus danig erkend enkel en alleen als aan elk van de volgende voorwaarden voldaan is:

82

bij de aanvang van de indekking, is er een formele identificatie en documentatie van de indekkingsrelatie alsook van de doelstellingen en van de indekkingsstrategie gevolgd door de onderneming en die tot het aan- of verkopen van het indekkingsinstrument heeft geleid; er wordt verwacht dat het indekkingsinstrument zeer efficiënt is in het bekomen van een compensatie van de fluctuaties van de reële waarde of van kasstromen die toegeschreven kunnen worden aan het in te dekken risico;

83

de efficiëntie van de indekking moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat; de indekking werd op een regelmatige basis beoordeeld en wordt als zeer efficiënt aanzien doorheen boekhoudperiodes waarvoor de indekking was aangegaan.

I Indekking van de reële waarde De winst of het verlies op het indekkingsinstrument wordt erkend in de resultatenrekeningen, indien dit afgeleide instrument de fluctuaties in reële waarde indekt van een erkende vordering, verplichting of van een niet erkende verbintenis of van een geïdentificeerd deel van een dergelijke vordering, verplichting of verbintenis dat toewijsbaar is aan een geïdentificeerd risico. Het onderliggend voorwerp van de indekking dient dan tevens gewaardeerd te zijn aan de reële waarde m.b.t. het risico waartegen de indekking dient, en fluctuaties van deze reële waarde worden opgenomen als winst of verlies in de resultatenrekeningen.

84

85

I I Kasstroomindekking Het gedeelte van de winst of het verlies op een instrument dat een indekking is tegen kasstroomschommelingen die het gevolg is van een geïdentificeerd risico op een actief of passief bestanddeel, van een verplichting of van een hoogst waarschijnlijk verwachte transactie, wordt in het eigen vermogen opgenomen. Het niet effectieve deel van de winst of het verlies van het indekkingsinstrument wordt echter onmiddellijk in de resultatenrekeningen opgenomen. Elk verlies of elke winst die voortkomt uit een schommeling van de tijdswaarde van het afgeleide instrument wordt in de resultatenrekeningen opgenomen.

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

86

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

78

79

Wanneer de verplichting of de verwachte transactie nadien leidt tot de boeking van een financieel actief of financieel passief, worden de bijhorende verliezen of winsten, die initieel in het eigen vermogen waren opgenomen, overgeboekt naar de resultatenrekeningen in dezelfde periode of periodes waarin het financieel actief of passief een invloed heeft op de resultatenrekeningen. Wanneer het indekkingsinstrument of de indekkingsrelatie wordt beëindigd maar de ingedekte transactie nog niet heeft plaatsgevonden, zal de gecumuleerde winst of verlies op dat moment in het eigen vermogen blijven en geboekt worden in overeenstemming met bovenstaande principes op het moment dat de transactie zich voordoet. Indien de ingedekte transactie niet langer waarschijnlijk is, wordt de gecumuleerde winst of verlies dat in het eigen vermogen opgenomen staat onmiddellijk overgeboekt naar de resultatenrekeningen.

F. Indekken van toekomstige interestlasten op leningen 80

81

82

Aangezien de Groep eigenaar is van een portefeuille gebouwen op lange termijn, is het zeer waarschijnlijk dat de leningen waarmee een groot deel van de portefeuille gefinancieerd is, op hun vervaldatum door nieuwe leningen geherfinancierd zullen worden. De totale schuldenlast van de onderneming zal bijgevolg waarschijnlijk verlengd worden voor een onbepaalde lange periode. Om redenen van kostenoptimalisatie bepaalt het financieringsbeleid van de Groep dat het afsluiten van leningen (liquiditeit en marges op variabele rentevoeten) gescheiden wordt van het beheer van interestlasten en -risico’s (vaste en indekking van toekomstige variabele rentevoeten). Ontleende fondsen worden normaal aangegaan aan variabele rentevoeten. Wanneer de lening echter aan vaste rentevoet is aangegaan, zal deze omgezet worden naar een variabele rentevoet via een Interest Rate Swap. De Groep dekt vervolgens bepaalde delen van haar totale schulden in gedurende bepaalde periodes door financiële instrumenten op rentevoeten af te sluiten met banken. Deze banken zijn gewoonlijk andere tegenpartijen dan de banken die de fondsen verlenen. De Groep zorgt er echter voor dat de periodes en fixing data van financiële instrumenten op rentevoeten overeenstemmen met de periodes van hernieuwing en de data voor het fixeren van de rentevoet van haar leningen teneinde efficiënte indekkingen te verkrijgen. Wanneer een indekkingsproduct een onderliggende schuld dekt die aangegaan was aan een variabele rente, wordt de indekkingsrelatie gekwalificeerd als een kasstroomindekking, terwijl wanneer het een schuld dekt met een vaste rente het gekwalificeerd wordt als een reële waarde indekking. Voor indekkingsstrategieën met gebruik van CAP of FLOOR opties worden de intrinsieke en tijdswaarden van de optie gescheiden. Hierbij wordt enkel het intrinsieke element aangewend als indekking.

G. Vastgoedbeleggingen 83

84

85

86

Vastgoedbeleggingen zijn beleggingen die worden aangehouden om huurinkomsten op lange termijn te verwerven. In toepassing van IAS 40 worden vastgoedbeleggingen aan reële waarde gewaardeerd. Een externe, onafhankelijke deskundige legt elke 3 maand een waardering van de vastgoedportefeuille vast. Elke winst of verlies, na de acquisitie van een gebouw, als gevolg van een wijziging in de reële waarde, wordt geboekt in de resultatenrekeningen. Huurinkomsten van vastgoedbeleggingen worden geboekt zoals beschreven in de boekhoudprincipes (R). De deskundigen voeren hun waardering uit op basis van de methode van de verdiscontering van de huurinkomsten in overeenstemming met de International Valuation Standards 2006, uitgegeven door het International Valuation Standards Committee en uiteengezet in het overeenkomstig rapport. Deze waarde, hierna “investeringswaarde” genoemd, stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder bereid zou zijn te betalen teneinde elk van de gebouwen van de portefeuille te verwerven, met het doel te genieten van de huurinkomsten mits het op zich nemen van de gerelateerde kosten, zonder aftrek van de transactiekosten. De verkoop van een vastgoedbelegging is gewoonlijk onderhevig aan de betaling aan de publieke overheden van de registratierechten of een belasting op de toegevoegde waarde. Deze belastingen variëren in België van 0 tot 12,5%, afhankelijk van de wijze van eigendomsoverdracht, de locatie van het vastgoed en de karakteristieken van de koper. Deze bedragen kunnen enkel worden vastgelegd wanneer de verkoop afgerond is en op voorhand kan dus geen enkele betrouwbare schatting gemaakt worden. Van de investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen werd een forfaitaire quotiteit registratierechten van 2,5% afgetrokken, om zo hun reële waarde te bekomen (zie Bijlage 17). Wanneer vastgoedactiva of uitrustingen door een wijziging in hun gebruik als een vastgoedbelegging kunnen worden erkend, zal elke winst voortkomend uit het verschil, op de dag van overboeking, tussen de boekhoudwaarde en de reële waarde onmiddellijk in het eigen vermogen geboekt worden. Wanneer de activa worden vervreemd, zal deze winst worden overgeboekt naar de reserves. Elk verlies wordt onmiddellijk in de resultatenrekeningen geboekt. Indien een vastgoedbelegging in gebruik wordt genomen door de eigenaar, wordt het overgeboekt als een materiële vaste activa en wordt de reële waarde op de dag van de overboeking de kost voor de boekhoudkundige verwerking erna.

87

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

79

H. Projectontwikkelingen Onroerende goederen die gebouwd of ontwikkeld zijn voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging worden aan kostprijs opgenomen in de rubriek “Projectontwikkelingen” totdat de ontwikkeling voltooid is. Op dat ogenblik worden de activa overgeboekt naar de rubriek “Vastgoedbeleggingen”. Het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde wordt, op de datum van overboeking, erkend als inkomst of verlies in de resultatenrekeningen. Op elke afsluiting wordt een schatting gemaakt of de marktwaarde van deze projecten al dan niet de boekhoudwaarde overschrijdt. Indien niet, wordt het verschil in de resultatenrekeningen genomen.

80

Alle rechtstreeks aan de aankoop of ontwikkeling gerelateerde kosten en alle daaropvolgende investeringen die als transactiekosten worden erkend, worden gekapitaliseerd. Indien de duur van het project één jaar overschrijdt, worden ook de interestkosten gekapitaliseerd. Hierbij wordt een interest ingeschat die de gemiddelde leningkost van de Groep tijdens die periode weerspiegelt. 81

I. Eigendom verhuurd voor langdurige periodes I Ty p e s v a n l a n g d u r i g e h u u r o v e r e e n k o m s t e n Onder Belgische wetgeving kan vastgoed onder 2 verschillende regimes langdurig worden verhuurd: langdurige gewone huurovereenkomsten: de verplichtingen van de verhuurder onder deze huurovereenkomst blijven in essentie gelijk aan deze in andere huurovereenkomsten, i.e. verzekeren dat de bezette ruimte beschikbaar blijft voor de huurder gedurende de volledige termijn van de huurovereenkomst. Aan deze verplichting is door de verhuurder voldaan als hij het deel van de kosten eigen aan de eigenaar en de kost van de verzekering tegen brand en andere oorzaken van schade draagt; langdurige huurovereenkomsten die gepaard gaan met de overdracht van een zakelijk recht door de rechtverschaffer aan de begunstigde: in dit geval zal het eigendomsrecht tijdelijk overgedragen worden aan de begunstigde die o.a. de onderhouds- en verzekeringskosten zal dragen. Drie types contracten vallen onder deze categorie (a) de erfpachtovereenkomst, die minimaal 27 jaar en maximaal 99 jaar duurt, en van toepassing kan zijn op terreinen en gebouwen of enkel op braakliggend terrein, (b) het opstalrecht, dat de termijn van 50 jaar niet mag overschrijden en geen minimumduur heeft en een braakliggend terrein betreft, (c) het recht van vruchtgebruik, dat de termijn van 30 jaar niet mag overschrijden en geen minimumtermijn heeft, en toepasbaar is op terreinen en gebouwen of braakliggend terrein. Onder al deze contracten behoudt de rechtverschaffer het residueel recht, in de mate dat hij het volledige eigendomsrecht van het gebouw op het einde van de overeenkomst herkrijgt, inclusief het eigendomsrecht van de constructies opgericht door de begunstigde, met of zonder schadeloosstelling voor deze constructies afhankelijk van de contractuele voorwaarden. Er kan echter een aankoopoptie verleend worden voor het residueel recht, die de begunstigde gedurende of op het einde van de overeenkomst kan uitoefenen.

82

83

84

I I L angdurige huurover eenkoms ten die k w alificer en als financiële lea sing Indien deze huurovereenkomsten aan de voorwaarden van een financiële leasing volgens de norm IAS 17 § 10 voldoen, zal de Groep, als rechtverschaffer, de huurovereenkomst bij zijn aanvang in de balans erkennen als een vordering voor een bedrag gelijk aan de netto investering in de huurovereenkomst. Het verschil tussen dit laatste bedrag en de boekwaarde van de verhuurde eigendom (exclusief de waarde van het residueel recht gehouden door de Groep) bij de aanvang van de huurovereenkomst zal erkend worden in de resultatenrekeningen van die periode. Elke verrichte periodieke betaling door de leasingnemer zal door de Groep gedeeltelijk erkend worden als een terugbetaling van kapitaal en gedeeltelijk als een financiële opbrengst, gebaseerd op een constante periodieke return voor de Groep. Het residueel recht gehouden door de Groep zal, op elke afsluitdatum, erkend worden aan zijn reële waarde. Deze waarde zal elk jaar stijgen en zal op het einde van de huurovereenkomst overeenstemmen met de marktwaarde van het volledige eigendomsrecht. Deze toenames zullen erkend worden onder de rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de resultatenrekeningen. Indien, anderzijds, Cofinimmo de begunstigde is van een financiële leasing, zoals vastgelegd door de norm IAS 17, zal Cofinimmo een actief erkennen aan een waarde gelijk aan de reële waarde van het gehuurde goed of, indien deze lager is, aan de verdisconteerde waarde van de minimale huurbetalingen. Dezelfde waarde wordt opgenomen als een financiële schuld. De geïnde huren van huurders worden onder “Huurinkomsten” geboekt. De betalingen aan de rechtverschaffer tijdens de duur van het contract worden gedeeltelijk onder “Financiële lasten” geboekt en gedeeltelijk als afschrijving van de gerelateerde financiële schuld. Op elke afsluitdatum zal het tijdelijk verkregen recht geherwaardeerd worden aan zijn reële waarde in overeenstemming met de norm IAS 40 - Vastgoedbeleggingen. Het progressieve waardeverlies resulterende uit de doorlooptijd, wordt hierbij geboekt als “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” in de resultatenrekeningen.

85

86

87

88

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

80

81

I I I Verkoop v an toekoms tige huurbet alingen in het k ader v an een langdurige huurover eenkoms t die niet k w alificeer t als financiële lea sing Het bedrag door de Groep verkregen na de verkoop van de toekomstige huren zal geboekt worden in mindering van de waarde van het gebouw, in de mate waarin de verkoop van deze huren inroepbaar is aan derden en dat bijgevolg de marktwaarde van het gebouw verminderd is met het bedrag van de verkochte toekomstige huren. De progressieve hersamenstelling van de verkochte huren zal in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek “Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren”. De variatie in de reële waarde van het gebouw zal afzonderlijk in de resultatenrekeningen opgenomen worden onder de rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen” (zie eveneens Bijlage 12).

J. Andere activa 82

I Activa a angehouden voor eigen gebruik In overeenstemming met de alternatieve methode toegestaan door de normen IAS 40 § 60 en IAS 16 § 31 wordt het deel van het gebouw dat door de onderneming zelf als hoofdzetel wordt gebruikt, geboekt aan marktwaarde. Het is opgenomen onder “Activa bestemd voor eigen gebruik”.

I I Da aropvolgende uitgaven 83

Opgelopen uitgaven om een gebouw te renoveren dat afzonderlijk wordt geboekt, worden gekapitaliseerd. Andere uitgaven worden enkel gekapitaliseerd wanneer zij de toekomstige economische winsten van het gebouw verhogen. Alle andere uitgaven worden als kost in de resultatenrekeningen erkend (zie S II).

I I I Afschrijving

84

85

Vastgoedbeleggingen, zij het terreinen of constructies, worden niet afgeschreven maar geboekt aan hun reële waarde (zie G). Een afschrijving wordt erkend in de resultatenrekeningen op lineaire basis over de verwachte economische levensduur van de volgende items: installaties 5-10 jaar; meubilair 8-10 jaar; computer hardware 3-4 jaar; software 3-4 jaar.

I V Activ a bes temd voor verkoop De activa bestemd voor verkoop (Vastgoedbeleggingen) worden in de balans afzonderlijk voorgesteld aan een waarde die overeenstemt met hun reële waarde eventueel verminderd met de transactiekosten.

V Impairment De andere vaste activa zijn enkel onderworpen aan een “impairment-test” wanneer er een index bestaat die aantoont dat hun boekwaarde niet invorderbaar zal zijn door hun gebruik of hun verkoop. 86

K. Langlopende verplichtingen

87

Langlopende verplichtingen worden gewaardeerd op basis van hun verdisconteerde waarde volgens de geldende marktrentevoet op het tijdstip van hun uitgifte. Indien ze geïndexeerd worden aan de inflatie, worden conservatieve hypotheses genomen voor de bepaling van hun verdisconteerde waarde. Indien beroep wordt gedaan op een afgeleid financieel indekkingsinstrument, zal de marktrente voor dit instrument tevens als discontovoet dienen voor het berekenen van de marktwaarde van de betrokken vorderingen op het einde van elke boekhoudperiode. In dit geval zal de volledige latente winst van de waardering aan marktwaarde van de vordering beperkt worden tot het latent verlies resulterend uit de waardering aan marktwaarde (zie E I) van het indekkingsinstrument. Anderzijds zal elk latent verlies op de waardering van de vordering integraal in de resultatenrekeningen worden opgenomen.

L. Kas en kasequivalenten 88

Kas en kasequivalenten bevatten de bankrekeningen, geldmiddelen en korte termijn beleggingen.

M. Kapitaal I Gewone aandelen Gewone aandelen worden opgenomen als eigen vermogen. De externe kosten die onmiddellijk toewijsbaar zijn aan de uitgifte van nieuwe aandelen worden afgetrokken, verminderd van belastingen, van de verzamelde bedragen. 89

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

81

I I Bevoorrechte a andelen Bevoorrechte aandelen worden opgenomen als eigen vermogen indien deze aan de definitie van instrumenten van eigen vermogen onder de norm IAS 32 voldoen.

I I I I nkoop v an eigen a andelen Wanneer de Groep overgaat tot de inkoop van eigen aandelen wordt het betaalde bedrag, inclusief de direct toewijsbare kosten, erkend als een wijziging van het eigen vermogen. Ingekochte eigen aandelen worden als een vermindering van het eigen vermogen voorgesteld. De opbrengst van de verkoop van eigen aandelen wordt rechtstreeks opgenomen in het eigen vermogen, zonder dat dit enige impact heeft op de resultatenrekeningen.

82

I V Dividenden Dividenden worden erkend als schuld wanneer ze goedgekeurd worden door de Algemende Vergadering van Aandeelhouders. 83

N. Interestdragende leningen Interestdragende leningen worden initieel aan kostprijs erkend, verminderd met de toewijsbare transactiekosten. Vervolgens worden interestdragende leningen gewaardeerd aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi, waarbij elk verschil tussen deze laatste en de aflossingswaarde erkend wordt in de resultatenrekeningen over de periode van de lening op basis van de effectieve rente. Als voorbeeld worden erelonen betaald aan de uitlener of wettelijke erelonen geïntegreerd in de berekening van de effectieve rente. Vastrentende effecten worden geboekt aan de huidige waarde van de nog af te lossen saldi. Indien echter de lening met vaste rente ingeruild wordt tegen een lening met vlottende rente d.m.v. een Interest Rate Swap, zal, in conformiteit met de hedge accounting (IAS 39 § 86), de variatie van de reële waarde van de Interest Rate Swap in de resultatenrekeningen gecompenseerd worden met de variatie van de reële waarde van de vastrentende lening (zie E I).

O. Voordelen aan het personeel De Groep voorziet in een toegezegde pensioenbijdrageregeling voor haar personeel. Deze regeling werd toevertrouwd aan een verzekeringsonderneming en is dus onafhankelijk van de Groep. Bijdragen betaald gedurende het boekjaar worden ten laste genomen.

84

85

P. Voorzieningen Een voorziening wordt geboekt in de balans wanneer de Groep een wettelijke of een contractuele verplichting heeft naar aanleiding van een gebeurtenis uit het verleden, en waarbij het waarschijnlijk is dat er een uitgaande kasstroom vereist zal worden om aan de verplichting te voldoen. Voorzieningen worden gewaardeerd door de verdisconteerde waarde te berekenen van de verwachte toekomstige kasstromen aan de marktrente en, indien toepasbaar, het weerspiegelen van het specifiek risico gelinkt aan de verplichting.

86

Q. Handels- en andere schulden 87

Handels- en andere schulden worden aan kostprijs gewaardeerd.

R. Opbrengsten Opbrengsten omvatten bruto huurinkomsten en opbrengsten resulterend uit de diensten en het beheer van de gebouwen. Kosten van gratuïteiten en voordelen verleend aan de huurders worden erkend in mindering van de huurinkomsten over de looptijd van het huurcontract (deze wordt gedefinieerd als de periode tussen de inwerkingtreding en de eerste verbrekingsoptie). 88

S. Kosten I Kos ten v an diens ten De kost van betaalde diensten, inclusief deze die worden gedragen voor rekening van de huurders, worden meegerekend met rechtstreekse kosten verbonden aan verhuur. Hun recuperatie bij de huurders wordt afzonderlijk voorgesteld. 89

90

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

82

I I Uitgevoerde werken in de gebouwen Uitgevoerde werken die onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar vallen worden op 3 verschillende manieren geboekt, afhankelijk van het type werken: onderhouds- en herstellingskosten die geen bijkomende functionaliteit verlenen of die het niveau van comfort in het gebouw niet verbeteren, worden geboekt als courante kosten van de boekhoudperiode en als vastgoedkosten;

83

84

uitgebreide renovatiewerken: deze worden normaal om de 25 tot 35 jaar uitgevoerd en gaan gepaard met een praktisch volledige heropbouw van het gebouw waarbij, in de meeste gevallen, het bestaande geraamte herbruikt wordt en stateof-the-art bouwtechnieken toegepast worden. Bij de voltooiing van dergelijke renovatiewerken kan de eigendom als nieuw worden aanzien. De kosten van deze renovatiewerken worden gekapitaliseerd; verbeteringswerken: dit zijn werken die op een occasionele basis worden uitgevoerd om functionaliteiten aan de eigendom toe te voegen of het comfort aanzienlijk te verbeteren. Deze moeten het mogelijk te maken om de huur, en op die manier de verwachte huurwaarde, te verhogen. De kosten van deze werken worden gekapitaliseerd voor zover de deskundige normaliter zijn waardering van de eigendom pro tanto verhoogt. Voorbeeld: installatie van een air conditioning systeem waar er voorheen nog geen bestond. De werven waarvoor kosten worden gekapitaliseerd worden geïdentificeerd in overeenstemming met de hierboven vermelde criteria gedurende het stadium van voorbereiding van het budget. Kosten die worden gekapitaliseerd omvatten materialen, vergoedingen van aannemers, technische studies, interne kosten, architectenvergoedingen en interesten gedurende de constructieperiode.

85

I I I Commissies bet a ald a an v a s tgoedmakela ar s en ander e tr ans actiekos ten

86

Commissies m.b.t het verhuren van gebouwen worden geboekt in de uitgaven van het lopende jaar in de rubriek van de “Commerciële kosten”. Commissies m.b.t. de aankoop van gebouwen, registratierechten, notariskosten en andere bijkomende kosten worden aanzien als transactiekosten en opgenomen in de acquisitiekost van het aangekochte gebouw. Deze kosten worden ook aanzien als een deel van de acquisitiekost wanneer de aankoop is gedaan via een bedrijfscombinatie. Commissies betaald bij het verkopen van gebouwen worden in mindering gebracht van de verkregen verkoopsprijs om de gerealiseerde winst of verlies te bepalen. De waarderingskosten van een gebouw en de technische waarderingskosten worden altijd in courante uitgaven opgenomen.

I V Financieel resultaat

87

De netto financieringskosten omvatten de te betalen interesten op leningen berekend volgens de effectieve rentemethode, alsook de winsten en verliezen op indekkingsinstrumenten die worden geboekt in de resultatenrekeningen (zie F). Renteinkomsten worden prorata temporis opgenomen in de resultatenrekeningen, rekening houdende met het effectieve rendement van het actief. Dividendinkomsten worden in de resultatenrekeningen geboekt op de dag dat het divididend wordt bekendgemaakt.

T. Vennootschapsbelasting 88

De belasting op het resultaat van het boekjaar omvat de courante belastingslast. De belasting op het resultaat wordt geboekt in de resultatenrekeningen met uitzondering van de elementen die rechtstreeks in het eigen vermogen geboekt worden. In dit laatste geval worden zij tevens in rekening gebracht via het eigen vermogen. De courante belastingslasten zijn de verwachte belastingsschulden op het belastbaar inkomen van het jaar, gebaseerd op belastingstarieven die gelden op de balansdatum, en elke aanpassing aan belastingsschulden aangaande voorgaande jaren.

U. Exit taks 89

De exit taks is de belasting op de meerwaarde als gevolg van een fusie van een Vastgoedbevak met een onderneming die geen Vastgoedbevak is. Wanneer deze laatste voor het eerst in de consolidatiekring van de Groep wordt opgenomen, wordt een voorziening voor exit taks geboekt terzelfdertijd dan een herwaarderingsmeerwaarde gelijk aan de marktwaarde van het gebouw, en dit rekening houdend met een voorziene fusiedatum. Elke daaropvolgende aanpassing aan deze exit taks verplichting wordt geboekt in de resultatenrekeningen.

90

91

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

B I J L A G E 3 . O P E R AT I O N E E L E N F I N A N C I E E L R I S I C O B E HE E R De Groep beheert haar klantenbestand actief om zo leegstand en huurdersverloop in haar portefeuille te minimaliseren: het intern vastgoedbeheersteam is verantwoordelijk voor het snel oplossen van klachten van huurders, terwijl het intern commercieel team op regelmatige basis contacten onderhoudt met huurders om hen alternatieve mogelijkheden in de portfolio aan te bieden wanneer de behoefte voor een grotere of kleinere oppervlakte zich voordoet. Hoewel dit fundamenteel is voor de bescherming van de huurinkomsten, heeft het weinig invloed op de prijs waartegen een leegstaand vastgoed kan verhuurd worden, welke afhankelijk is van overheersende marktomstandigheden. Bijna alle huurovereenkomsten bevatten een clausule waarbij de huur jaarlijks wordt aangepast op basis van de Belgische index der consumptieprijzen (de zogenaamde Gezondheidsindex). Vooraleer een nieuwe klant wordt aangenomen, wordt een kredietrisicoanalyse uitgevoerd door een extern beoordelingskantoor of andere organisatie. Meestal is vooraf een voorschot of bankwaarborg vereist voor huurders van de niet-publieke sector, dat overeenstemt met een huurprijs van 6 maanden. De huur is in het algemeen vooraf betaalbaar, op kwartaal- of jaarbasis. Ook wordt op kwartaalbasis een provisie aan de huurders gevraagd voor huurkosten en belastingen die verschuldigd zijn door de Groep maar contractueel doorrekenbaar zijn. Het totaalbedrag van wanbetalingen, verminderd met recuperaties, bedraagt 0,09% van de totale omzet over de periode 1996-2006. Directe operationele kosten worden hoofdzakelijk beïnvloed door 2 factoren: de leeftijd en kwaliteit van de gebouwen bepalen de onderhouds- en herstellingskosten, beiden nauwgezet opgevolgd door het intern vastgoedbeheersteam, terwijl de uitvoering van de werken wordt uitbesteed en; het niveau van de leegstand en het huurdersverloop bepalen de kosten voor onverhuurde oppervlakte, de verhuurkosten, kosten voor opknapbeurten, voordelen verleend aan nieuwe klanten, ... Het actieve commerciële beheer van de portefeuille is bedoeld om deze te minimaliseren.

83

84

85

86

Bouwwerken en zware opknapwerken worden voorbereid en opgevolgd door het interne project management team van de Groep. Dit team heeft als opdracht deze projecten tijdig en binnen het budget te voltooien. Voor de grotere projecten wordt beroep gedaan op externe specialisten. Het risico dat gebouwen worden vernield door brand of andere catastrofes, wordt verzekerd voor een totale waarde van ` 1 681 309 468 die de heropbouw als nieuw moet dekken. Er is tevens een indekking voorzien tegen huurleegstand die door deze gebeurtenissen zou worden veroorzaakt. De Groep onderhoudt een sterke en duurzame relatie met haar partner banken, die een gediversifieerde groep vormen van toonaangevende internationale financiële instellingen. Deze diversificatie verzekert aantrekkelijke financiële voorwaarden, terwijl de Groep tevens beschermd wordt tegen het liquiditeitsrisico, ook al is deze beperkt. De Groep sluit bijna al haar financiële schulden af tegen een variabele interestvoet. Indien dit tegen een vaste interestvoet gebeurt, wordt deze onmiddellijk omgezet naar een variabele interestvoet. Terwijl dit beleid de Groep de mogelijkheid biedt voordeel te halen uit de lage korte termijn interestvoeten, worden de financiële kosten die door de Groep worden gedragen, blootgesteld aan renteschommelingen. Om dit risico te beperken, bestaat het beleid van de Groep erin de interestvoeten die betrekking hebben op een gedeelte tussen 50 en 90% van de totale geconsolideerde financiële schuld veilig te stellen over een periode van minimum 3 jaar. Terwijl de Groep op deze manier voordeel kan halen uit de korte termijn interestvoeten, kan zij zichzelf gedeeltelijk over de gekozen periode indekken tegen het effect van een sterke stijging van deze korte termijn interestvoeten. Dit beleid wordt gerechtvaardigd door het feit dat, als gevolg van de contractuele indexering van de huurinkomsten in functie van de Belgische index der consumptieprijzen, een stijging van de inflatie die een effect heeft op de nominale interestvoeten, tevens een positief netto effect heeft op het netto resultaat van de Groep. Deze invloed zou echter pas na een paar jaar merkbaar zijn. De indekkingsperiode van minimum 3 jaar werd enerzijds gekozen om het negatieve effect van dit tijdsverschil op het netto resultaat te compenseren en anderzijds om de ongunstigere impact van een eventuele stijging van de Europese korte termijn interestvoeten die niet zou gepaard gaan met een inflatiestijging in België te voorkomen. Een stijging van de reële interestvoeten zou waarschijnlijk gepaard gaan met of snel gevolgd worden door een algemene economische heropleving. Dit zou op zijn beurt voorwaarden creëren op de huurmarkt, wat later ten goede zou komen aan het netto resultaat van de Groep. Uitgevoerde simulaties tonen aan dat het nettoresultaat van de Groep niettemin gevoelig blijft voor renteschommelingen. Bij wijze van voorbeeld, en aannemend dat de structuur en het niveau van de schuld constant blijven en rekening houdend met de bestaande indekkingsinstrumenten, zou een gemiddelde stijging van de interestvoeten van 0,50% (50 basispunten) in 2007 ten opzichte van de gemiddelde rente voor het budget 2007 leiden tot een stijging van de financieringskosten met ongeveer `525 000.

87

88

89

90

91

De Groep kan ook geval per geval de waarde van de financiële activa zoals vorderingen uit huurcontracten op lange termijn (meestal geïndexeerd) indekken tegen schommelingen van de onderliggende interestvoeten door Interest Rate Swap contracten aan te gaan. Het onderliggende inflatierisico is evenwel niet ingedekt. De Groep is momenteel niet blootgesteld aan enig wisselkoersrisico. 92

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

84

B I J L A G E 4 . S E C T O R I N F O R M AT I E Kantoren vertegenwoordigen 93,6% van de portefeuille en rusthuizen 4,5%. Een opsplitsing van de overige sectoren is niet significant. De Groep is operationeel in 7 grote geografische gebieden. (x ` 1 000) RESULTATENREKENINGEN

Sectoriële opbrengsten: netto huurresultaat 2006

2005

2006

2005

Kantoren

142 386

145 015

130 685

131 932

85

86

Brussel Centrum

26 083

22 722

25 569

21 486

Brussel Leopold

27 770

31 989

25 395

29 247

Brussel Louiza

907

1 310

821

972

Brussel Noord

9 157

8 464

8 330

7 929

Brussel Gedecentraliseerd

42 501

47 131

37 778

42 225

Brussel Periferie en Satellieten

16 380

18 045

14 262

16 167

8 666

8 678

8 143

7 512

10 922

6 676

10 387

6 394

Antwerpen Andere regio's

87

Sectoriële resultaten: operationeel vastgoedresultaat(1)

Rusthuizen

2 667

80

2 626

72

Andere

1 573

1 638

1 317

1 585

146 626

146 733

134 628

133 589

TOTAAL

(x ` 1 000)

88

89

2006

2005

2 178 153

2 084 709

Brussel Centrum

428 338

366 987

Brussel Leopold

531 084

470 305

Brussel Louiza

13 520

13 406

Brussel Noord

97 278

89 424

Brussel Gedecentraliseerd

638 575

646 965

Brussel Periferie en Satellieten

238 726

240 239

Antwerpen

105 242

118 864

Andere regio's

125 390

138 519

Rusthuizen

104 356

19 787

24 322

22 565

2 306 831

2 127 061

REËLE WAARDE VAN DE PORTEFEUILLE (2) Kantoren

Andere

90

TOTAAL

(x ` 1 000) VARIATIE IN DE REËLE WAARDE VAN VASTGOEDBELEGGINGEN Kantoren

91

2005

32 393

4 199

Brussel Centrum

13 076

14 176

Brussel Leopold

14 584

12 087

Brussel Louiza

110

232

Brussel Noord

-1 347

5 500

Brussel Gedecentraliseerd Brussel Periferie en Satellieten Antwerpen

92

2006

Andere regio's

-126

-22 343

-3 604

-5 458

-86

-1 171

9 786

1 176

838

140

Andere

2 468

-1 189

TOTAAL

35 699

3 150

Rusthuizen

93 (1) Exclusief beheerkosten vastgoed. (2) Vastgoedbeleggingen, Projectontwikkelingen, Activa bestemd voor eigen gebruik, Activa bestemd voor verkoop.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

BIJL AGE 5. HUURINKOMSTEN EN MET VERHUUR VERBONDEN KOSTEN

85

(x ` 1 000) 2006

2005

154 873

159 466

Huurinkomsten Bruto potentiële opbrengsten Leegstand Huurgelden

-9 540

-10 355

145 333

149 111

1 239

819

Kosten van gratuïteiten

-6 209

-4 414

Voordelen verleend aan huurders

-1 000

-595

610

1 266

139 973

146 187

9 160

2 571

-2 244

-1 906

-263

-130

-2 507

-2 025

Opbrengsten gewaarborgd door ontwikkelaars in plaats van huur

Ontvangen schadevergoedingen voor vroegtijdige beëindiging van huurovereenkomsten TOTAAL Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

86

87

Met verhuur verbonden kosten Te betalen huur op gehuurde lokalen Waardeverminderingen op handelsvorderingen

11

Terugnemingen waardeverminderingen op handelsvorderingen TOTAAL

88

De Groep verhuurt zijn vastgoedbeleggingen op grond van gewone huurovereenkomsten en van financiële leasings. Enkel de inkomsten gegenereerd door gewone huurovereenkomsten verschijnen onder huurinkomsten. Het bedrag vermeld onder “Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren” stemt overeen met het verschil in de verdisconteerde waarde van de toekomstige inflatiegekoppelde betalingen van de huurovereenkomsten met de Regie der Gebouwen voor de North Galaxy torens op 31.12.2005 en op 31.12.2006. De terugneming via de resultatenrekeningen laat een graduele heropbouw van de bruto initiële waarde van het gebouw toe op het einde van de huurovereenkomst. Het betreft een recurrent niet-kas inkomstenitem.

89

De variatie in de reële waarde van het North Galaxy gebouw zelf wordt bepaald door de onafhankelijke deskundige en wordt hernomen onder de rubriek “Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen”. Het betreft deze keer een niet-recurrent item, daar het afhankelijk is van de hypotheses van de deskundige met betrekking tot de toekomstige marktvoorwaarden. 90

To t a l e h u u r i n k o m s t e n Wanneer een huurcontract geclassificeerd wordt als een financiële leasing wordt verondersteld dat het gebouw vervreemd werd en dat de Groep in de plaats een financiële leasing vordering heeft. Ontvangen betalingen in het kader van een financiële leasing worden uitgesplitst in “kapitaal” en “interesten”: het kapitaalsgedeelte wordt afgeboekt van de financiële leasing vordering aangehouden door de Groep; het interestgedeelte wordt in het resultaat opgenomen. Bijgevolg gaan niet alle huren door de resultatenrekeningen. (x ` 1 000) TOTAAL INKOMEN GEGENEREERD VANUIT DE VASTGOEDBELEGGINGEN VAN DE GROEP VIA GEWONE HUUROVEREENKOMSTEN EN DE FINANCIËLE LEASING CONTRACTEN Huurinkomsten van gewone huurovereenkomsten

2006

2005

139 973

146 187

Interestinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

9 572

7 766

Kapitaalinkomsten m.b.t. financiële leasing contracten

2 475

647

152 020

154 600

TOTAAL

91

92

(x ` 1 000) TOTAAL BEDRAG VAN DE TOEKOMSTIGE MINIMUM HUREN M.B.T. DE NIET-OPZEGBARE GEWONE HUUROVEREENKOMSTEN EN DE FINANCIËLE LEASING CONTRACTEN IN VOEGE OP 31.12 Op minder dan 1 jaar

2006

2005

156 602

155 998

93

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar

372 626

323 824

Op meer dan 5 jaar

882 128

693 884

1 411 356

1 173 706

TOTAAL

94

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

86

B I J L A G E 6 . N E T T O HE R D E C O R AT I E K O S T E N (x ` 1 000) Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur Recuperatie van vastgoedkosten

87

TOTAAL

2006

2005

-2 517

-2 408

474

742

-2 043

-1 666

De recuperatie van vastgoedkosten omvat enkel de vergoedingen op huurschade.

88

B I J L A G E 7. H U U R L A S T E N E N B E L A S T I N G E N G E D R A G E N D O O R D E EIGENA AR OP VERHUURDE GEBOUWEN (x ` 1 000)

89

2006

2005

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

33 441

34 164

Doorfacturatie van huurlasten

12 337

16 125

Doorfacturatie van belastingen

21 104

18 039

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

-35 103

-35 785

Huurkosten gefactureerd aan de eigenaar

-12 337

-16 125

Belastingen

-22 766

-19 660

-1 662

-1 621

TOTAAL

90 Normale huurvoorwaarden voorzien meestal dat deze lasten en belastingen gedragen worden door de huurder via doorfacturatie door de eigenaar. Een aantal huurcontracten van de Groep stellen echter dat belastingen ten laste blijven van de eigenaar.

91

BIJL AGE 8. TECHNISCHE KOSTEN (x ` 1 000)

92

2006

2005

Recurrente kosten

3 419

3 975

Onderhoud

2 759

3 321

Verzekeringspremies

660

654

Niet recurrente kosten

474

765

Uitgaven met betrekking tot de verbetering van de installaties van de gebouwen

392

935

Verliezen door schadegevallen die gedekt worden door verzekeringscontracten

387

311

Ontvangen vergoedingen van verzekeringsmaatschappijen voor verliezen door schadegevallen TOTAAL

93

94

95

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

-305

-481

3 893

4 740

87

BIJL AGE 9. COMMERCIËLE KOSTEN (x ` 1 000) Makelaarscommissies Marketingkosten met betrekking tot de gebouwen Technische expertisekosten TOTAAL

2006

2005

933

1 514

58

58

435

350

1 426

1 922

88

BIJL AGE 10. BEHEERKOSTEN Beheerkosten worden opgedeeld in deze m.b.t. het beheer van de portefeuille en de andere.

89

Beheerkos ten v a s tgoed Deze kosten omvatten hoofdzakelijk de kosten van het personeel verantwoordelijk voor deze activiteit, de operationele kosten van de hoofdzetel van de onderneming en erelonen betaald aan derde partijen. De van de huurders ontvangen beheervergoedingen die gedeeltelijk de beheerkosten van het vastgoed dekken, worden in mindering gebracht. (x ` 1 000) Kantoorkosten

2006

2005

1 423

1 404

Informatica

579

522

Andere

844

882

Erelonen betaald aan derde partijen

2 666

1 613

Recurrente

1 192

1 063

Vastgoeddeskundigen Advocaten Andere Niet recurrente Fusies en overnames (andere dan bedrijfscombinaties)

729

743

69

127

394

193

1 474

550

1 474

550

547

457

Personeelskosten

6 680

6 251

Bezoldigingen

5 179

4 772

Sociale zekerheid

1 019

1 020

Public relations, communicatie en advertenties

482

459

Beheervergoedingen ontvangen van de huurders

-1 625

-1 637

Vergoedingen met betrekking tot de huurovereenkomsten

Pensioenen en andere uitkeringen

-1 430

-1 478

Vergoedingen voor bijkomende diensten

-195

-159

Taksen en wettelijke kosten

125

102

Afschrijvingskosten op kantoormeubilair, informaticauitrusting & software TOTAAL

100

140

9 916

8 330

90

91

92

93

94

95

96

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

88

89

90

A lgemene kos ten v an de vennootschap Deze kosten dekken de algemene kosten van de vennootschap als een juridische beursgenoteerde entiteit en die geniet van het Vastgoedbevak statuut. Deze kosten worden opgelopen om volledige en continue informatie te verschaffen, economisch vergelijkbaar te zijn met andere types van investeringen en om aan beleggers de mogelijkheid te bieden om op een liquide manier onrechtstreeks deel te nemen aan een vastgoedbelegging. Een deel van de kosten die gemaakt worden in het kader van de strategische groei van de Groep vallen tevens onder deze categorie. (x ` 1 000) 2006

2005

Kantoorkosten

418

397

Informatica

166

115

Andere

252

282

Erelonen betaald aan derde partijen

293

1 934

Recurrent

293

434

Advocaten

24

139

Revisoren

201

181

Andere

68

Niet recurrent

91

Public relations, communicatie en advertenties

668

527

Personeelskosten

2 215

2 221

Bezoldigingen

1 897

1 911

Sociale zekerheid Pensioenen en andere uitkeringen Taksen en heffingen

92

114 1 500

TOTAAL

227

210

91

100

992

978

4 586

6 057

De vaste honoraria van de Commissaris voor het onderzoek en de revisie van de maatschappelijke en geconsolideerde rekeningen van Cofinimmo bedragen ` 93 000 (zonder BTW). De honoraria van Deloitte, Bedrijfsrevisoren voor de revisie van de maatschappelijke rekeningen van de dochterondernemingen van Cofinimmo, alsook de wettelijke opdrachten van de Commissaris (bijv. verslagen voor fusies), bedragen ` 62 675. De honoraria van de Groep Deloitte & Touche voor studie- of bijstandsopdrachten, meer bepaald inzake fiscaliteit, bedragen ` 73 840 voor het boekjaar. 93

B I J L A G E 1 1 . R E S U LTA AT V E R K O O P VA S T G O E D B E L E G G I N G E N (x ` 1 000)

94

2006

2005

Netto opbrengst van vastgoedbeleggingen (verkoopprijs - transactiekosten)

64 868

18 209

Reële waarde van de vervreemde activa

-50 116

-15 067

Terugneming van de impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen TOTAAL

95

96

-377 2 765

De aftrek van 2,5% in de reële waarde, die overeenstemt met de toekomstige hypothetische transactiekosten, wordt rechtstreeks van het eigen vermogen gedebiteerd bij de acquisitie van gebouwen. Om de effectief gerealiseerde meerwaarde te kunnen berekenen, moet, bij hun verkoop, dit bedrag dus worden afgetrokken van het verschil tussen de bekomen prijs en de boekwaarde van deze gebouwen.

B I J L A G E 1 2 . VA R I AT I E S I N D E R E Ë L E WA A R D E VA N VA S T G O ED BEL EG GIN GEN (x ` 1 000) 2006

2005

Positieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

55 785

44 419

Negatieve variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

-20 086

-41 269

35 699

3 150

TOTAAL

97

-1 253 13 499

Op basis van een constante portefeuille, vertegenwoordigt de variatie in de reële waarde een winst van K` 39 474 i.e. 1,85%.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

89

BIJL AGE 13. FINANCIËLE OPBRENGSTEN (x ` 1 000) 2006

2005

Interesten m.b.t. vorderingen financiële leasing

9 572

7 766

Interesten bevat in de kost van de betrokken activa (1)

1 223

1 223

Positieve wijziging in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten

8 496

312

Opbrengsten m.b.t. afgeleide financiële instrumenten

1 202

535

Ontvangen dividenden en gelijkaardige inkomsten

90

487

Ontvangen interesten m.b.t. financiering van werken voor rekening van huurders

525

377

Netto verkoopopbrengsten m.b.t. gerealiseerde vorderingen financiële leasing

263

171

Interesten ontvangen op deposito's Andere TOTAAL

2

28

585

574

21 868

11 473

91

BIJL AGE 14. INTERESTKOSTEN (x ` 1 000) 2006

2005

Nominale interest op leningen

36 803

26 557

Bilaterale leningen - variabele rente

13 563

11 796

6 514

3 925

12 651

7 623

Gesyndiceerde leningen - variabele rente Handelspapier - variabele rente Investeringskredieten - variabele of vaste rente Obligaties - vaste rente Kosten m.b.t. afgeleide financiële instrumenten TOTAAL

311

227

3 764

2 986

189

934

36 992

27 491

De effectieve interestkost van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, bedraagt K` 37 621, wat overeenstemt met een gemiddelde effectieve interestvoet op financiële schuld van 3,43%.

92

93

94

BIJL AGE 15. ANDERE FINANCIËLE KOSTEN (x ` 1 000) 2006

2005

Bankkosten en andere commissies

2 531

3 379

Negatieve wijziging in tijdswaarde van afgeleide financiële instrumenten

5 750

3 711

TOTAAL

8 281

7 090

BIJL AGE 16. VENNOOTSCHAPSBEL ASTING (x ` 1 000) 2006 Moedervennootschap

96

2005

2 233

2 781

Resultaat vóór belastingen

147 826

104 273

Resultaat vrijgesteld van belasting dankzij het Vastgoedbevak regime

147 826

104 273

Belastbaar resultaat als gevolg van verworpen uitgaven

6 570

5 202

Belasting aan het tarief van 33,99%

2 233

1 769

Correctie van vorig boekjaar

95

97

1 012

Dochterondernemingen TOTAAL

524

143

2 757

2 924

De verworpen uitgaven bevatten hoofdzakelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest evenals de vennootschapsbelasting zelf. Dochterondernemingen genieten niet van het Vastgoedbevak regime. (1) Het bedrag dat gebruikt wordt voor het kapitaliseren van interestkosten op de betrokken activa bedraagt 5%.

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

98

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

90

B I J L A G E 1 7. V A S T G O E D B E L E G G I N G E N (x ` 1 000) OP 01.01 Kapitaaluitgaven Aankopen

91

Overdrachten van/(naar) projectontwikkelingen Overdrachten van/(naar) activa bestemd voor verkoop Reële waarde van de vervreemde activa Stijging/(daling) van de reële waarde OP 31.12

92

93

94

2006

2005

2 076 859

1 904 618

67 026

1 573

113 047

412 141

18 333

84 028

-151 004 -50 116

-327 576

29 843

2 075

2 103 988

2 076 859

Vastgoedbeleggingen worden geboekt tegen reële waarde, gebruik makend van het model van reële waarde overeenkomstig de norm IAS 40. Deze reële waarde is gelijk aan het bedrag waaraan een gebouw zou kunnen worden verhandeld tussen goed geïnformeerde en bereidwillige partijen die in normale mededingingsomstandigheden handelen. Het werd bepaald door de onafhankelijke deskundigen in 2 fases. In een eerste fase bepalen de deskundigen de investeringswaarde van elke eigendom, op basis van de verdisconteerde waarde van de toekomstige netto huurinkomsten. Het gebruikte discontotarief hangt voornamelijk af van de in de vastgoedinvesteringsmarkt waargenomen discontotarieven die rekening houden met de locatie van het goed, de kwaliteit van de gebouwen en van de huurder op de datum van de waardering. De toekomstige huurgelden komen neer op de contractuele huurinkomsten over de periode van de geldende huurovereenkomst en aanvaardbare en redelijke hypotheses wat betreft de huurinkomsten van toekomstige huurovereenkomsten, in het licht van de huidige voorwaarden. Deze waarde stemt overeen met de prijs die een derde partij investeerder (of hypothetische koper) zou betalen om het goed te verwerven met als doel te genieten van de huurinkomsten en een rendement op zijn investering te genereren. In een tweede fase hebben de deskundigen van de investeringswaarde van de vastgoedportfolio een geschat bedrag voor transactiekosten (registratietaksen en/of meerwaarde taksen) ingehouden die de koper of verkoper moet betalen om een eigendomsoverdracht te kunnen uitvoeren. De investeringswaarde min de geschatte transactiekosten wordt dan de reële waarde volgens de betekenis van de norm IAS 40.

95

96

97

98

99

In België is de overdracht van eigendom van een vastgoed onderworpen aan overdrachtsrechten. Het bedrag van deze taksen is afhankelijk van de overdrachtsmethode, de hoedanigheid van de koper en de geografische ligging van het goed. De eerste 2 elementen, en bijgevolg het totale bedrag van de te betalen taksen, zijn dus slechts gekend eens de eigendomsoverdracht werd voltooid. De waaier aan vastgoedoverdrachtmogelijkheden en hun overeenstemmende taksen zijn de volgende:  verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen: 12,5% voor goederen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in het Waals Gewest, 10% voor goederen gelegen in het Vlaams Gewest; verkoop van onroerende goederen onder het makelaarsregime: 5,0 tot 8,0% volgens de Gewesten; erfpachtovereenkomsten voor onroerende goederen (tot 50 jaar voor het opstalrecht en tot 99 jaar voor het erfpachtrecht): 0,2%; verkoopsovereenkomsten voor onroerende goederen waarbij de koper een instantie van publiek recht is (bvb. een entiteit van de Europese Unie, van de Federale Regering, van een regionale regering of van een buitenlandse regering): vrijstelling van rechten; inbreng in natura van onroerende goederen tegen uitgifte van nieuwe aandelen ten voordele van de inbrenger: vrijstelling van rechten; verkoopsovereenkomst voor aandelen van een vastgoedonderneming: afwezigheid van rechten; fusie, splitsing en andere reorganisaties van vennootschappen: afwezigheid van rechten; enz. Hierdoor varieert het effectieve percentage van de overdrachtsrechten van 0 tot 12,5%, waarbij het onmogelijk is te voorspellen welk percentage van toepassing is bij de overdracht van een gegeven Belgisch vastgoed vooraleer de overdracht werkelijk plaatsvond. In januari 2006 werd aan alle deskundigen die betrokken zijn bij de waardebepaling van de Belgische Vastgoedbevaks (1) gevraagd om een gewogen gemiddeld percentage van de effectieve taksen voor de vastgoedportefeuilles van Vastgoedbevaks te bepalen. Voor transacties van eigendommen met een waarde van meer dan ` 2,5 miljoen en gezien de waaier aan methodes van eigendomsoverdracht (zie hierboven) hebben de deskundigen, op basis van een representatief staal van 220 markttransacties die plaatsvonden tussen 2003 en 2005 voor een totaalbedrag van ` 6,0 miljard, de gewogen gemiddelde taksen berekend op 2,5%.

(1) Cushman & Wakefield, de Crombrugghe & Partners, DTZ en Winssinger & Vennoten, Stadim en Troostwijk-Roux.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Dit percentage wordt jaarlijks herzien en, indien nodig, aangepast per schijf van 0,5%. Wat betreft de transacties van gebouwen waarvan de totale waarde kleiner is dan ` 2,5 miljoen, wordt er rekening gehouden met overdrachtsrechten van 10,0 tot 12,5% volgens het Gewest waarin de gebouwen gelegen zijn. Op 01.01.2004 (datum van de eerste toepassing van de IAS/IFRS normen) bedroegen de transactiekosten die afgetrokken zijn van de investsteringswaarde ` 45,5 miljoen. Dit bedrag werd geboekt onder een aparte rubriek van het eigen vermogen: “Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen”.

91

92

De aftrek van 2,5% werd toegepast bij de latere acquisities van gebouwen, en op 31.12.2006 bedraagt de rubriek ` 56,41 miljoen of ` 5,80 per gewoon aandeel. Het is vermeldenswaardig dat de gemiddelde meerwaarde ten opzichte van de investeringswaarde gerealiseerd bij de uitgevoerde verkopen van activa sinds de overgang naar het stelsel van Vastgoedbevak in 1996 8,52% bedroeg. Sinds deze wijziging heeft Cofinimmo 44 activa verkocht voor een totaal bedrag van ` 733,3 miljoen. Deze meerwaarde zou 11,02% bedragen hebben indien de aftrek van 2,5% reeds sinds 1996 werd geboekt.

93

Nor th Gala x y : gedeel telijke afboeking volgend op de verkoop v an hur en Op 21.04.2005 heeft de Groep Cofinimmo het saldo van de aandelen die zij nog niet bezat van North Galaxy NV, eigenaar van de North Galaxy torens in de Brusselse Noordwijk, verworven en diezelfde dag 100% van de toekomstige huren met betrekking tot het 18-jarig huurcontract afgesloten met de Regie der Gebouwen voor dit gebouw, doorverkocht aan een bank. De huurovereenkomst kwalificeert niet als financiële leasing. De reële waarde van het gebouw na de verkoop van zijn huurinkomsten stemt overeen met het verschil tussen zijn marktwaarde, met hierin begrepen de verkoop van de huren (hierna de bruto waarde), en de verdisconteerde waarde van de verkochte toekomstige huren, omwille van het feit dat een derde partij die het gebouw van Cofinimmo zou willen kopen op grond van Artikel 1690 van het Belgische Burgerlijk Wetboek ontzegd zou zijn van het recht om huurinkomsten te ontvangen tot het einde van de huurovereenkomst. Alhoewel dit niet specifiek voorzien noch verboden wordt door de norm IAS 40, laat, naar mening van de Raad van Bestuur van Cofinimmo, de afboeking van de brutowaarde van de eigendom van de (rest-)waarde van de verkochte toekomstige huren een ware en eerlijke weergave toe in de geconsolideerde balans van de waarde van het gebouw, wat tevens overeenstemt met de waardering door de onafhankelijke deskundige van het gebouw zoals opgelegd door Artikel 56 § 1 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995. Indien deze afboeking niet was opgenomen, zou de waarde van het gebouw op 31.12.2006 ` 309,5 miljoen meer bedragen hebben en zou een equivalent financieel passief herkend geworden zijn. De onderhouds- en verzekeringskosten van het gebouw werden op een correcte wijze ingedekt door contracten met derde partijen.

94

95

96

BIJLAGE 18. PRO JECTONTWIKKELINGEN (x ` 1 000) 2006

2005

OP 01.01

40 209

122 058

Kapitaaluitgaven

13 770

1 027

-18 333

-84 028

Aankopen Overdracht van/(naar) vastgoedbeleggingen

97

Verkopen Stijging/(daling) van de reële waarde OP 31.12

6 119

1 152

41 765

40 209

98

B I J L A G E 19. R E C O N C I L I AT I E VA N D E N I E T- G E R E A L I S E E R D E MEER- EN MINDERWA ARDEN (x ` 1 000) Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Activa bestemd voor eigen gebruik Gebouwen bestemd voor verkoop

2006

2005

29 843

2 075

6 119

1 152

80

45

99

1 794

Andere

-2 137

-122

VARIATIES IN DE REËLE WAARDE VAN DE GEBOUWEN

35 699

3 150

100

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

92

B I J L A G E 2 0 . A N D E R E M AT E R I Ë L E A C T I VA (x ` 1 000) 2006

2005 88

Meubilair en kantoormateriaal

580

381

Andere

820

21

1 400

490

Installaties, machines en uitrusting

93

TOTAAL

Het gebruikte afschrijvingspercentage hangt af van de economische levensduur (10 tot 33%) - Restwaarde: 0%.

94

BIJL AGE 21. VORDERINGEN FINANCIËLE LEASING De Groep heeft 2 financiële leasing contracten afgesloten met betrekking tot het Belliard I-II gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen voor respectievelijk 27 en 36 jaar. De Groep heeft eveneens aan bepaalde huurders financieringen toegestaan verbonden aan werken. In 2006 heeft zij erfpachtrechten toegestaan op bepaalde gebouwen.

95

De gemiddelde impliciete rentevoet van deze financiële leasing contracten bedraagt 4,65% per jaar (2005: 4,47%). Tijdens het boekjaar 2006 werden voorwaardelijke huurgelden geboekt in de resultaten van de periode voor een bedrag van ` 0,2 miljoen (2005: ` 0,2 miljoen). (x ` 1 000) Op minder dan 1 jaar Op meer dan 1 maar minder dan 5 jaar

96

Op meer dan 5 jaar

62 475

47 611

332 395

344 374

406 621

404 090

Niet verworven financiële opbrengsten

-202 478

-205 591

Huidige waarde van de minimale betalingen krachtens verhuring

204 143

198 499

Langlopende financiële leasing vorderingen

200 737

193 813

Op meer dan 5 jaar Kortlopende financiële leasing vorderingen

98

2005 12 105

Minimale betalingen krachtens verhuring

Op meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar

97

2006 11 751

62 043

47 796

138 694

146 017

3 407

4 686

Cofinimmo heeft 2 renteswaps afgesloten m.b.t. de financiële leasing vordering voor het Belliard I-II gebouw voor het bedrag van de in 2005 niet-geïndexeerde vordering, en dit voor een periode lopende tot 2030: een renteswap met afnemend notioneel bedrag voor een initieel notioneel bedrag van ` 58,13 miljoen (saldo ` 53,47 miljoen) aan een vaste rentevoet van 5,6917% tegen 1 jaar Euribor voor een periode van 29 jaar beginnend op 12.12.2001; een renteswap met afnemend notioneel bedrag voor een initieel notioneel bedrag van ` 64,05 miljoen (saldo ` 62,51 miljoen) aan een over de periode gemiddelde vaste rentevoet van 4,04% tegen 1 jaar Euribor voor een periode van 25 jaar beginnend op 03.01.2005. De marktwaarde van de financiële leasing vorderingen per 31.12.2006 wordt geschat op ` 206,6 miljoen, netto van de reële waarde van de renteswaps.

99

100

101

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

93

BIJL AGE 2 2. AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN Het risicobeleid van Cofinimmo is uiteengezet op pagina 87 van dit Jaarverslag. Deze bijlage beschrijft de positie van de afgeleide financiële instrumenten op 31.12.2006, die verschilt van die op de afsluiting van dit Jaarverslag (zie pagina 44). (x ` 1 000) INDEKKING VIA AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN VOOR DE TOEKOMSTIGE JAREN (1) Periode

94 Optie

Uitoefenprijs

Bedrag

2007

CAP gekocht

4,00%

800 000

2008-2009

CAP gekocht

4,00%

300 000

2010

CAP gekocht

4,25%

800 000

2011

CAP gekocht

4,25%

500 000

2011

CAP gekocht

4,00%

300 000 800 000

2012-2013

CAP gekocht

4,00%

2007

FLOOR verkocht

3,00%

500 000

2010-2013

FLOOR verkocht

3,25%

600 000

Afgeleide

Vaste rentevoet

Bedrag

2007-2011

IRS

3,67%

500 000

2008-2009

IRS

3,66%

500 000

Periode

95

96

Cofinimmo Luxembourg heeft een Interest Swap contract afgesloten tegen Euribor 3 maand met betrekking tot de obligatielening van ` 100 miljoen (5,25%), met vervaldatum op 15.07.2014, die zij heeft uitgegeven. (x ` 1 000) REËLE WAARDE VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN

2006 Activa

2006 Passiva

2005 Activa

2005 Passiva

97

Kasstroomindekking CAP opties gekocht

16 014

FLOOR opties verkocht Interest Rate Swap - Forward Rate Agreement

3 057 4 338

4 801

11 092

1 606

-432

2 203

7 592

Indekking van reële waarde Interest Rate Swap

7 865

16 070

98

Trading CAP opties gekocht

17

FLOOR opties verkocht Interest Rate Swap TOTAAL

29 309

13 536

10 939

LANG- EN KORTLOPENDE ONDERDELEN VAN DE REËLE WAARDE VAN DE INDEKKINGSINSTRUMENTEN

2006 Activa

2006 Passiva

2005 Activa

Langlopende

27 017

13 536

10 939

Kortlopende

2 292

20 439

99

(x ` 1 000)

TOTAAL

29 309

2005 Passiva

20 439 13 536

10 939

100

20 439

Op de afsluitingsdatum omvatte het eigen vermogen het effectieve deel van de variatie van de reële waarde van de financiële instrumenten die betrekking hebben op de afgeleide financiële instrumenten, erkend als kasstroomindekking. (x ` 1 000) EFFECTIEF DEEL VAN DE VARIATIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP 01.01

2006

101

398

Variaties in het effectieve deel van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten

12 237

Overdracht naar de resultatenrekeningen

-2 087

OP 31.12

10 548

102 (1) De Renteswaps die het risico van variatie in de reële waarde van financiële leasing vorderingen met betrekking tot het gebouw Belliard I-II dekken, worden beschreven in Bijlage 21.

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

94

(x ` 1 000) 2006

NIET-EFFECTIEF DEEL VAN DE VARIATIE VAN DE REËLE WAARDE VAN DE AFGELEIDE FINANCIËLE INSTRUMENTEN OP 01.01

-1 694

Variaties in het niet-effectieve deel van de reële waarde van de afgeleide financiële instrumenten

12 306

OP 31.12

10 612

95

B I J L A GE 2 3 . A C T I VA BE S T EMD VO O R V ER K O O P (x ` 1 000) 2006

96

Brussel Centrum Koningsstraat 74/78 te Brussel (Royal Atrium)

59 500

Bankstraat 7 te Brussel (De Ligne)

72 415

Brussel Gedecentraliseerd 19 089

Neerveld 107 (Twin House)

151 004

TOTAAL

97

BI J L AGE 2 4 . A C T I VA IN V ER HUR IN G GEN O MEN (x ` 1 000)

98

2006

2005

Op minder dan 1 jaar

1 901

1 854

Tussen 1 en 5 jaar

5 753

7 654

Quota huur ten laste genomen (waarvan 50% ten laste van een derde)

Op meer dan 5 jaar

99

Het betreft de verhuring van het gebouw Victoria Regina gelegen te Brussel. Het huurcontract loopt ten einde op 13.11.2009 en is niet hernieuwbaar.

BIJLAGE 25. KORTLOPENDE HANDELSVORDERINGEN (x ` 1 000)

100

Bruto handelsvorderingen Min: voorzieningen voor dubieuze vorderingen TOTAAL

2006

2005

9 681

10 581

-672

-481

9 009

10 100

De Groep heeft een kost erkend van K` 191 (2005: K` 119) voor waardevermindering op haar handelsvorderingen gedurende het boekjaar 2006. De Raad van Bestuur schat dat de boekwaarde van de handelsvorderingen hun reële waarde benadert. 101

(x ` 1 000) VOORZIENINGEN VOOR DUBIEUZE VORDERINGEN

2006

2005

OP 01.01

481

362

Bedragen toegerekend aan inkomsten

198

130

Terugnemingen gecrediteerd aan inkomsten

102

OP 31.12

103

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

-7

-11

672

481

95

BIJL AGE 2 6. BEL ASTINGVORDERINGEN EN ANDERE V L O T T END E A C T I VA (x ` 1 000) Belasting op toegevoegde waarde (BTW)

2006

2005

12 575

9 559

Inkomstenbelastingen

1 616

2 390

Vastgoedkosten door te rekenen aan huurders

3 515

3 065

Andere TOTAAL

1 151

2 191

18 857

17 205

96

97

B I J L A G E 2 7. O V E R L O P E N D E R E K E N I N G E N - A C T I V A (x ` 1 000) 2006

2005

Gratuïteiten en voordelen verleend aan huurders te spreiden over de vaste duurtijd van de huurovereenkomst

7 299

7 967

Voorafbetaalde vastgoedkosten

6 043

8 391

Over te dragen interesten en andere financiële lasten TOTAAL

9 491

8 129

22 833

24 487

98

B I J L A GE 2 8 . K A PI TA A L E N UI T G I F T EP R EMIE S Gewone aandelen

Bevoorrechte converteerbare aandelen

2006

2005

2006

9 828 020

9 816 817

1 499 766

99

2005

Aantal aandelen (A) OP 01.01

1 499 766

Kapitaalverhoging in cash

100

Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng in natura Kapitaalverhoging als vergoeding van fusies en gedeeltelijke splitsingen met derden Kapitaalverhoging als vergoeding van fusies met dochterondernemingen

152 002 203 766

11 203

10 183 788

9 828 020

OP 01.01

107 993

688 476

Kapitaalverhoging als vergoeding van fusies met dochterondernemingen

203 766

OP 31.12

1 499 766

1 499 766

101

Eigen aandelen aangehouden door de Groep (B)

11 203 -591 686

(Verkoop)/aankoop eigen aandelen - netto

102

311 759

107 993

OP 01.01

9 720 027

9 128 341

1 499 766

1 499 766

OP 31.12

9 872 029

9 720 027

1 499 766

1 499 766

OP 31.12 Aantal aandelen in omloop (A-B)

103

104

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

96

(x ` 1 000) Gewone aandelen

Bevoorrechte converteerbare aandelen

TOTAAL

2006

2005

2006

2005

2006

2005

518 313

486 762

79 974

79 974

598 287

566 736

Kapitaal

97

OP 01.01 Kapitaalverhoging in cash Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng in natura Kapitaalverhoging als vergoeding van fusies en gedeeltelijke splitsingen met derden

98

OP 31.12

8 107

8 107

Verkoop/(aankoop) eigen aandelen - netto

31 551

31 551 526 420

518 313

79 974

79 974

606 394

598 287

267 616

235 330

79 085

79 085

346 701

314 415

Uitgiftepremies OP 01.01 Kapitaalverhoging in cash Kapitaalverhoging als vergoeding van inbreng in natura

99

Kapitaalverhoging als vergoeding van fusies en gedeeltelijke splitsingen met derden OP 31.12

100

10 515

10 515

Verkoop/(aankoop) eigen aandelen - netto

32 286

32 286 278 131

267 616

79 085

79 085

357 216

346 701

A. Aandelencategorieën De Groep heeft 2 aandelencategorieën uitgegeven: Gewone aandelen: de houders van gewone aandelen hebben recht op het ontvangen van gedeclareerde dividenden en hebben recht op één stem per aandeel op de Algemene Vergaderingen van de onderneming. De nominale waarde van elk gewoon aandeel bedraagt ` 53,33. De gewone aandelen zijn genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussel.

101

102

103

Converteerbare bevoorrechte aandelen: de bevoorrechte aandelen werden uitgegeven in 2 verschillende series die beide de volgende belangrijkste kenmerken vertonen: prioritair recht op een jaarlijks vast bruto dividend van ` 6,37 per aandeel, begrensd op dit niveau en niet cumulatief; prioritair recht, ingeval van liquidatie, op een verdeling gelijk aan de uitgifteprijs, begrensd op dit bedrag; optie voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen te converteren in gewone aandelen vanaf de 5de verjaardag van hun uitgiftedatum (2009), in de verhouding van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel; optie voor een derde partij aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen terug te kopen in geldmiddelen en aan hun uitgifteprijs, vanaf de 15de verjaardag vanaf hun uitgifte; de bevoorrechte aandelen zijn nominatief, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussel en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen. De eerste serie van bevoorrechte aandelen werd uitgegeven aan ` 107,89 en de tweede aan ` 104,40 per aandeel. De nominale waarde van beide series is ` 53,33 per aandeel. Aandelen aangehouden door de Groep: per 31.12.2006 hield de Groep 311 759 gewone aandelen aan in Cofinimmo, waarvan 258 314 door Cofinimmo zelf en 53 445 door dochterondernemingen (31.12.2005: respectievelijk 107 993 58 314 - 49 679).

B . To e g e s t a a n k a p i t a a l 104

De Algemene Vergadering heeft op 08.04.2005 de Raad van Bestuur toegestaan om kapitaalverhogingen door te voeren voor een bedrag van ` 600 000 000 voor een periode tot 24.05.2010. Per 31.12.2006 heeft de Raad van Bestuur gebruik gemaakt van deze toestemming voor een totaal bedrag van ` 0. Vandaar dat het overblijvende toegestaan kapitaal ` 600 000 000 bedraagt op die datum. Dit toegestaan kapitaal is van toepassing op de nominale waarde van de gewone of bevoorrechte aandelen van ` 53,33 per aandeel.

105

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

97

B I J L A G E 2 9 . R E S U LTA AT P E R A A N D E E L De berekening van het resultaat per aandeel op de afsluitingsdatum is gebaseerd op het netto courant resultaat/netto resultaat toewijsbaar aan de gewone aandeelhouders van K` 84 410 (2005: K` 83 616)/K` 133 420 (2005: K` 89 497) en op een aantal uitstaande gewone aandelen die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode afgesloten op 31.12.2006 van 9 720 027 (2005: 9 720 027). (x ` 1 000) 2006 Netto courant resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen

84 410

2005 83 616

Netto courant resultaat van het boekjaar

93 964

93 170

Preferent dividend - Voorstel

9 554

9 554

Netto resultaat toewijsbaar aan gewone aandelen

133 420

89 497

Netto resultaat van het boekjaar

142 974

99 051

9 554

9 554

Preferent dividend - Voorstel

98

99

(x ` 1 000) 2006

2005

9 828 020

9 816 817

Aantal gewone aandelen Gewone aandelen uitgegeven op 01.01

100

Aandelen uitgegeven in 2005 Aandelen uitgegeven op 03.07.2006

11 203 355 768

Eliminatie van aangehouden eigen aandelen

-311 759

-107 993

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12

9 872 029

9 720 027

Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die niet deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode Aantal gewone aandelen in omloop op 31.12 die deelgerechtigd zijn in het resultaat van de periode

101

-152 002 9 720 027

9 720 027

(in `) Netto courant resultaat per gewoon aandeel Netto resultaat per gewoon aandeel

2006

2005

8,69

8,60

13,73

9,21

102

Ver w a ter d r esul t a a t per a andeel De berekening van het verwaterd resultaat per aandeel is niet relevant aangezien enerzijds bevoorrechte aandelen niet kunnen worden geconverteerd in gewone aandelen vóór 2009 en anderzijds het dividend van bevoorrechte aandelen begrensd is.

103

Indien de conversie van de bevoorrechte aandelen en de aandelenopties toch mogelijk zou zijn, zou het verwaterd resultaat per aandeel ` 12,73 (31.12.2005: ` 8,83) bedragen.

104

105

106

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

98

BIJLAGE 30. DIVIDEND PER A ANDEEL (in `) Bruto dividend toewijsbaar aan gewone aandeelhouders

99

100

101

Betaald in 2006

Betaald in 2005

71 807 339,10

64 994 075,40

Bruto dividend per gewoon aandeel

7,35

7,30

Netto dividend per gewoon aandeel

6,25

6,205

9 553 509,42

9 553 509,42

Bruto dividend toewijsbaar aan bevoorrechte aandeelhouders Bruto dividend per bevoorrecht aandeel

6,37

6,37

Netto dividend per bevoorrecht aandeel

5,4145

5,4145

Op de Gewone Algemene Vergadering van 27.04.2007 zal voor het boekjaar 2006 een bruto dividend voor gewone aandelen van ` 7,40 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel ` 6,29), of een totale dividenduitkering van ` 72 323 692,80. Het aantal gewone aandelen dat recht heeft op het dividend betreffende boekjaar 2006 bedraagt 9 773 472. Inderdaad, aan het aantal gewone aandelen per 31.12.2006 (9 720 027) worden de gewone aandelen aangehouden door de dochterondernemingen toegevoegd. De Raad van Bestuur stelt voor het recht op dividend voor boekjaar 2006 van 250 314 eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo te annuleren. Het recht op dividend van 8 000 andere eigen gewone aandelen aangehouden door Cofinimmo zal opgeschort worden. Op de Gewone Algemene Vergadering van 27.04.2007 zal voor het boekjaar 2006 een bruto dividend voor bevoorrechte aandelen van `6,37 per aandeel voorgesteld worden (netto dividend per aandeel ` 5,4145), of een totale dividenduitkering van ` 9 553 509,42. De financiële staten registreren deze bedragen niet als te betalen dividenden.

102

B I J L A G E 3 1 . VA R I AT I E S I N D E R E Ë L E WA A R D E VA N F I N A N C I Ë L E INSTRUMENTEN (x ` 1 000) 2006

2005

Afgeleide financiële instrumenten

10 548

398

TOTAAL

10 548

398

103 Deze reserve bevat het effectieve deel van de cumulatieve netto variatie in reële waarde van de kasstroomindekkingsinstrumenten waar de ingedekte transactie nog niet is voorgekomen.

104

BIJL AGE 32. VOORZIENINGEN (x ` 1 000)

OP 01.01 Voorzieningen ten laste van de resultatenrekeningen

105

Aanwendingen Terugnemingen van voorzieningen in de resultatenrekeningen OP 31.12

106

Projectontwikkelingscontracten

Andere

TOTAAL

13 083

4 108

17 191

-192

-943

3 916

15 910

69

69 -751

-407

-407 11 994

Er worden voorzieningen aangelegd die overeenstemmen met een bijkomstig evenredig bedrag van de kost van de werken waartoe de Groep zich verbonden heeft in verschillende gebouwen. Bovendien heeft de Groep voorzieningen aangelegd om te kunnen inspelen op potentiële verbintenissen ten aanzien van huurders of derden. De aangelegde voorzieningen stemmen overeen met de beste schatting van aanwending van middelen die de Raad van Bestuur waarschijnlijk acht.

107

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

99

BIJL AGE 33. FINANCIËLE SCHULDEN (x ` 1 000) Interest dragende leningen

2006

2005

1 174 117

1 067 783

Andere TOTAAL

2 871

2 466

1 176 988

1 070 249

809 357

649 641

Langlopende Kortlopende TOTAAL

367 631

420 608

1 176 988

1 070 249

Interestdragende leningen

100

(x ` 1 000)

CATEGORIEËN VAN DE FINANCIËLE SCHULDEN VAN DE GROEP

2006

2005

101

Langlopende Bilaterale leningen - variabele rente

443 471

269 119

Gesyndiceerde leningen - variabele rente

245 000

245 000

15 000

22 500

Handelspapier - variabele rente

616

1 483

Obligaties - vaste rente

102 399

109 073

SUBTOTAAL

806 486

647 175

345 300

382 250

Investeringskredieten - variabele of vaste rente

102

Kortlopende 25 000

Bilaterale leningen - variabele rente Handelspapier - variabele rente Investeringskredieten - variabele of vaste rente Voorschotten op rekening courant - variabele rente SUBTOTAAL

1 861

2 575

20 470

10 783

367 631

420 608

103

(x ` 1 000) MATURITEIT VAN DE LANGLOPENDE LENINGEN

2006

Tussen 1 en 2 jaar

3 471

2005

Tussen 2 en 5 jaar

321 233

73 662

Meer dan 5 jaar

481 782

573 513

104

(x ` 1 000) SPREIDING TUSSEN (LANG- EN KORTLOPENDE) LENINGEN AAN VARIABELE EN VASTE RENTE OP BALANSDATUM Leningen aan variabele rente

2006

2005

1 069 241

954 652

104 876

113 131

Leningen aan vaste rente

105

De obligaties uitgegeven aan vaste rente werden onmiddellijk geconverteerd naar variabele rente. (x ` 1 000) LANGLOPENDE NIET GEBRUIKTE KREDIETFACILITEITEN

2006

Vervallend binnen het jaar

2005 100 000

Vervallend na één jaar

412 000

106

461 352

BIJLAGE 3 4. ANDERE FINANCIËLE VERPLICHTINGEN (x ` 1 000) Afgeleide financiële instrumenten

2006

2005

13 537

20 439

Andere (1)

9 371

9 376

TOTAAL

22 908

29 815

Langlopende

22 907

9 376

Kortlopende

1

20 439

22 908

29 815

TOTAAL (1) Het betreft voornamelijk te betalen registratierechten op Egmont II.

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

107

108

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

100

BIJL AGE 35. HANDELSSCHULDEN EN ANDERE KORTLOPENDE SCHULDEN (x ` 1 000) 2006

2005

13 056

5 103

Andere

24 676

19 922

Leveranciers

13 796

14 107

Exit taks

101

102

Voorschot ontvangen op verkoop van gebouw

5 998

Stedenbouwkundige kosten

3 403

Dividenden

1 479

1 011

Belastingen, sociale lasten en bezoldigingen

15 295

9 392

Belastingen

14 334

8 600

Sociale lasten

274

190

Schulden m.b.t. bezoldigingen

687

602

53 027

34 417

TOTAAL

103

4 804

BI JL AGE 3 6 . OV ER L O PENDE R EK ENIN GEN - PA S SI VA (x ` 1 000) 2006

2005

Op voorhand ontvangen huurinkomsten

17 726

23 492

Verlopen niet vervallen interesten en andere financiële kosten

13 469

11 723

Andere

104

TOTAAL

2 129

1 309

33 324

36 524

B I J L A G E 3 7. B U I T E N B A L A N S R E C H T E N E N V E R P L I C H T I N G E N 105

106

Cofinimmo heeft het gebouw Tour Victoria Regina gehuurd van Finest NV voor een periode die aanvangt op 01.01.2000 en eindigt op 13.11.2009. Bepaalde renovatiekosten vallen ten laste van Cofinimmo, 50% van de in het kader van deze operatie overeengekomen verbintenissen vallen ten laste van een derde. Dit goed wordt onderverhuurd aan de Regie der Gebouwen en wordt betrokken door de Federale Politie. In het kader van het huurcontract tussen Finest NV enerzijds en Cofinimmo NV en deze derde anderzijds, heeft Cofinimmo NV de uitgifte van een bankgarantie verkregen ten voordele van Finest NV. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om een koper te vinden voor de Notes die werden uitgegeven door Cofinimmo Lease Finance en die in 2027 vervallen (zie pagina 42 van het Jaarverslag 2001) indien er een roerende voorheffing op de interesten zou worden geheven als gevolg van een wijziging in de belastingwetgeving voor in België of Nederland gevestigde houders van deze Notes. De aandelen van de onderneming Belliard III-IV Properties NV die in handen zijn van Cofinimmo vallen onder een koopoptie. De uitoefening van deze optie is onderworpen aan de uitvoering van een aantal specifieke voorwaarden.

107

In het kader van de bouwwerken van het Egmont II gebouw die eind 2006 werden beëindigd, blijft Cofinimmo een bankwaarborg verschuldigd ten voordele van de Regie der Gebouwen om de goede uitvoering van de werken tot aan de definitieve oplevering te waarborgen. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om onder bepaalde voorwaarden de aandelen te verwerven van Leopold Basement NV en Immo Parlement NV.

108

In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het North Galaxy gebouw, werden onder bepaalde voorwaarden de aandelen van Galaxy Properties NV evenals een deposito van ` 15,2 miljoen op 31.12.2006 ter dekking van de toekomstige onderhouds- en verzekeringskosten ten laste van de eigenaar in pand gegeven ten voordele van een bank.

109

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

In het kader van de stedenbouwkundige kosten verbonden aan het North Galaxy gebouw heeft Cofinimmo de uitgifte van een waarborg ten voordele van de Gemeente Schaarbeek verkregen met als doel de betaling ervan te verzekeren. In het kader van de bouw van de North Galaxy torens heeft de tijdelijke vennootschap van aannemers een waarborg tot het goed ten einde brengen van de werken uitgegeven. In het kader van de overdracht aan een externe fiduciaire (JPA Properties BVBA beheerd door MeesPierson Intertrust) van de financiële leasingschuld tegenover Justinvest Antwerpen NV die betrekking heeft op de bouwkost van het Gerechtsgebouw, werden de overgedragen geldmiddelen aan JPA in pand gegeven ten voordele van Cofinimmo NV. De opbrengst van de waarborg werd onder bepaalde voorwaarden doorgestort aan een bank. In het kader van de verkoop van de huurvorderingen met betrekking tot de lopende huurovereenkomst afgesloten met de Regie voor het Gerechtsgebouw van Antwerpen, werd onder bepaalde voorwaarden het saldo van de niet overgedragen vorderingen in pand gegeven aan een bank. Er wordt tevens onderhandeld over het verstrekken van een hypotheek en een hypothecair mandaat op de grond. Belgian European Properties NV heeft een erfpachtrecht van 27 jaar toegestaan aan de vennootschap Nouvelle Imter NV voor de volgende gebouwen: Albertine (Albertinaplein, 2 te Brussel), Terhulpsesteenweg, 181 (te Watermaal-Bosvoorde), Floralies (Sint-Lambertusstraat, 141 te Sint-Lambrechts-Woluwe), TZZ (Karveelstraat, 8 te Brugge) en Soignies (chaussée de Roeulx, 10 te Soignies). Nouvelle Imter NV beschikt over een overdrachtsoptie op deze goederen aan een conventionele waarde. Intussen geniet BEP NV van een jaarlijkse bijdrage op deze conventionele waarde van 6%, die geïndexeerd is. Cofinimmo is onder bepaalde voorwaarden een prijssupplement verschuldigd aan de verkopers van de aandelen van BEP NV.

101

102

103

104

Cofinimmo heeft put en call optie-overeenkomsten ondertekend op de aandelen van de vennootschap Immo Parlement NV. Colt Telecom NV heeft aan Cofinimmo NV een koopoptie overgedragen op het gebouw gelegen Mercuriusstraat, 30 te Zaventem dat zij bezet. Zij heeft zich ertoe verbonden dit gebouw te huren.

105

In het kader van de renovatiewerken van de gebouwen Everegreen, Wet 56 en Luxemburg 40 die eind 2006 werden aangevangen, heeft Cofinimmo de uitgifte van 3 bankgaranties ten voordele van de Europese Commissie bekomen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan hun respectieve definitieve oplevering. In het kader van de bouwwerken van de nieuwe brandweerkazerne in Antwerpen heeft Cofinimmo de uitgifte van een bankgarantie verkregen ten voordele van de Stad Antwerpen om de goede uitvoering van de werken te waarborgen tot aan de definitieve oplevering voorzien eind 2009.

106

Cofinimmo heeft verschillende voorkeurrechten en/of aankoopopties toegekend aan de erfpachter op een deel van haar portefeuille van rusthuizen. In het algemeen geniet Cofinimmo van passivawaarborgen vanwege de verkopers van de aandelen van de vastgoedondernemingen die zij verwerft. Cofinimmo geniet van een verkoopbelofte op de door haar uitgegeven bevoorrechte aandelen (Artikel 10bis van de statuten).

BIJL AGE 3 8. VERPLICHTINGEN

107

108

De Groep heeft investeringsverplichtingen van K` 54 616 (2005: K` 50 683) met betrekking tot investeringsuitgaven reeds toegezegd op de afsluitingsdatum maar nog niet uitgevoerd in het kader van de constructie van nieuwe gebouwen of renovatiewerken.

109

110

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

102

103

B I J L A G E 3 9. G E B EUR T E N I S S E N N A B A L A N S D AT UM Begin 2007 heeft Cofinimmo 3 verkopen afgerond. De verkoopakte van Royal Atrium (Koningsstraat 74/78 te 1000 Brussel) werd ondertekend op 16.01.2007, voor De Ligne (Bankstraat 7 te 1000 Brussel) gebeurde dit op 07.02.2007. De verkoopakte voor Twin House (Neerveldstraat 107 te 1200 Brussel) zal eind maart 2007 ondertekend worden. De verkoopprijzen bedragen respectievelijk ` 59,5 miljoen, ` 91,7 miljoen en ` 22,1 miljoen. De totale gerealiseerde meerwaarde voor 2007 is ` 17,5 miljoen, of ` 1,77 per gewoon aandeel.

B I J L A G E 4 0 . C O N S O L I D AT I E C R I T E R I A E N - K R I N G Consolidatiecriteria 104

105

De geconsolideerde jaarrekeningen groeperen de jaarrekeningen van de moedervennootschap en die van de dochterondernemingen zoals opgemaakt op het einde van het boekjaar. De consolidatie gebeurt door toepassing van de volgende consolidatiemethodes. De integrale consolidatiemethode voorziet in de integrale opname van zowel de activa en passiva als de kosten en de opbrengsten van de filialen. De minderheidsbelangen komen in een afzonderlijke rubriek voor zowel op de balans als in de resultatenrekeningen. De methode van integrale consolidatie wordt toegepast wanneer de moedervennootschap een exclusieve controle uitoefent en de deelneming een duurzaam karakter vertoont. De geconsolideerde jaarrekeningen werden opgemaakt op dezelfde datum als die waarop de geconsolideerde ondernemingen hun jaarrekeningen opmaken.

106

Consolidatiekring NAAM EN ADRES VAN DE ADMINISTRATIEVE ZETEL

107

108

109

110

111

BTW of nationaal nummer

Rechtstreeks of onrechtstreeks deel van het kapitaal in bezit en stemrechten (in %)

Lijst van de integraal geconsolideerde deelnemingen COFINIMMO SERVICES NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 437 018 652

100,00

LEOPOLD SQUARE NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 465 387 588

100,00

BELLIARD III-IV PROPERTIES NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 475 162 121

100,00

COFINIMMO LUXEMBOURG NV Boulevard Royal, 59, L-2449 Luxemburg

BE 450 927 165

99,92

GALAXY PROPERTIES NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 872 615 562

100,00

EXPRESS PROPERTIES NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 878 010 643

100,00

BOLIVAR PROPERTIES NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 878 423 981

100,00

BELGIAN EUROPEAN PROPERTIES (BEP) NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 431 511 428

100,00

ROMIM NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 451 026 244

100,00

THE GREENERY NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 438 567 187

100,00

ROMINVEST NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 414 392 611

100,00

GERINVEST NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 431 765 608

100,00

SEIGNEURIE DU VAL NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 437 429 814

100,00

IMMAXX NV Woluwelaan, 58, 1200 Brussel

BE 480 264 024

100,00

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

103 COFINIMMO NV

100%

BELLIARD III-IV PROPERTIES NV

49,96%

99,92% 50,04%

LEOPOLD SQUARE NV

COFINIMMO LUXEMBOURG NV

100%

COFINIMMO SERVICES NV

104 1,0%

10,0%

99,0%

GALAXY PROPERTIES NV

90,0%

EXPRESS PROPERTIES NV

105 10,0%

90,0% BOLIVAR PROPERTIES NV

5,0%

95,0%

BEP NV

106 90,0%

89,6%

90,0%

90,0%

90,3%

99,2%

10,0%

ROMIM NV

10,4%

THE GREENERY NV

10,0%

ROMINVEST NV

107

10,0%

GERINVEST NV

9,7%

SEIGNEURIE DU VAL NV

108

0,8%

IMMAXX NV

109 Cofinimmo Services NV staat in voor het beheer van de gebouwen van Cofinimmo. Ze treedt heden niet op voor rekening van derden. Leopold Square NV is eigenaar van 2 bebouwde terreinen. Belliard III-IV Properties NV bezit de resterende rechten op dit gebouw dat bezwaard is met een erfpachtrecht. Cofinimmo Luxembourg NV gaf een obligatielening op 10 jaar uit die gewaarborgd is door Cofinimmo NV. Deze middelen worden gebruikt voor de financiering van de overige ondernemingen van de Groep.

110

Galaxy Properties NV is houder van een erfpachtrecht voor een termijn van 27 jaar op het gebouw North Galaxy. Express Properties NV bezit geen andere activa en passiva dan die met betrekking tot het oprichtingskapitaal. Bolivar NV bezit geen andere activa en passiva dan die met betrekking tot het oprichtingskapitaal. Belgian European Properties NV is eigenaar van een kantorencomplex bestaande uit 2 gebouwen. Romim NV is eigenaar van het rusthuis Home Castel te Jette. The Greenery NV is eigenaar van 2 rusthuizen gelegen te Rijmenam en Keerbergen.

111

Rominvest NV is eigenaar van het rusthuis Romana te Laken. Gerinvest NV is eigenaar van 2 rusthuizen gelegen te Aartselaar. Seigneurie du Val NV is eigenaar van een rusthuis gelegen te Moeskroen. Immaxx NV is eigenaar van een rusthuis gelegen te Esneux. 112

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

104

105

Synthese van de resultaten van de dochterondernemingen 2006

2005

2004

Vaste activa

3 818

3 771

3 877

Vlottende activa

9 424

9 934

6 878

Eigen vermogen

1 733

1 729

1 781

11 509

11 976

8 974

26

77

186

-22

-64

4

13

-70 116

Schulden Courant resultaat vóór belastingen Belastingen RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

106

(x ` 1 000) ANDERE DOCHTERONDERNEMINGEN OP 31.12.2006 Vaste activa Vlottende activa Eigen vermogen

107

(x ` 1 000)

COFINIMMO SERVICES NV

Schulden Courant resultaat vóór belastingen

Leopold Square

Belliard III-IV Properties

Cofinimmo Luxembourg

83 003

59

75 1 023

59

82 055 153

1

Express Properties

100 662

1 361

61

3 460

16 504

61

144

16 594

103 978

1 271

81

-527

-1 -1

-37

Belastingen RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

Galaxy Properties

153

1

44

-527

Bolivar Properties

BEP

Romim

The Greenery

Rominvest

55

18 506

5 906

4 947

1 436

2 978

35

532

754

14 982

3 802

898

2 105

(x ` 1 000)

108

ANDERE DOCHTERONDERNEMINGEN OP 31.12.2006 (vervolg) Vaste activa Vlottende activa Eigen vermogen

109

55

Voorzieningen voor uitgestelde belastingen

3 925

34

Schulden

2 577

2 105

4 581

85

-1 094

145

949

249

Courant resultaat vóór belastingen

-7

Heffingen op de uitgestelde belastingen

-214

Belastingen

-135

-19

-329

-31

-1 443

126

620

218

Gerinvest

Seigneurie du Val

Immaxx

Vaste activa

3 139

1 564

4 701

Vlottende activa

5 391

318

28

Eigen vermogen

7 950

1 616

141

RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

-7

110

(x ` 1 000) ANDERE DOCHTERONDERNEMINGEN OP 31.12.2006 (vervolg)

111

Schulden Courant resultaat vóór belastingen Belastingen RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

112

113

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

580

266

4 588

1 323

394

17

-460

-143

-4

863

251

13

105

B I J L A GE 4 1 . B E TA L I N GE N GE S T EUN D O P A A N D EL E N Aandelenoptieplan In 2006 heeft Cofinimmo een aandelenoptieplan gelanceerd waarbij 8 000 opties op aandelen werden toegestaan aan het management van de Groep. Cofinimmo past de norm IFRS 2 toe door de reële waarde van de opties op aandelen te bepalen op de datum van de toekenning over de duurtijd van de verwerving van de rechten (namelijk 3 jaar) volgens de methode van progressieve acquisitie. De reële waarde van de opties toegekend in 2006 bedraagt ` 0,2 miljoen. De jaarlijkse kost van de progressieve acquisitie wordt opgenomen in de personeelskosten van de resultatenrekeningen en bedraagt ` 0,04 miljoen voor 2006.

106

Op het ogenblik van de uitoefening zullen de begunstigden de uitoefeningsprjis van ` 129,27 per aandeel betalen voor het plan van 2006, in ruil voor de levering van de aandelen. De opties voor het plan 2006 zullen uitoefenbaar zijn tot uiterlijk 13.06.2016. Het plan 2006 biedt aan de begunstigden een recht op gedeclareerde dividenden na de toekenning van de opties. Ingeval van vrijwillig of onvrijwillig vertrek (met uitzondering van een contractbreuk voor dringende reden) van een begunstigde zullen de aanvaarde en verworven opties op aandelen enkel nog uitgeoefend kunnen worden tijdens de eerste uitoefeningsperiode volgend op de datum van de contractbreuk. De niet verworven opties worden geannuleerd. Ingeval van onvrijwillig vertrek van een begunstige voor dringende reden worden de aanvaarde opties op aandelen, verworven of niet, geannuleerd.

107

108

Deze verwervingsvoorwaarden en de uitoefeningsperiodes van de opties ingeval van vertrek, vrijwillig of niet, zullen toepasbaar zijn zonder afbreuk te doen aan de autoriteit van de Raad van Bestuur om voor de leden van het Directiecomité (of de autoriteit van het Directiecomité voor de andere deelnemers) uitzonderingen toe te staan op deze bepalingen, ten voordele van de begunstigde, op basis van objectieve en pertinente criteria. Plan 2 0 0 6

EVOLUTIE VAN HET AANTAL AANDELENOPTIES OP 01.01

0 8 000

Toegestaan Geannuleerd

0

Uitgeoefend

0

Verlopen

0

OP 31.12

8 000

Uitoefenbaar op 31.12.2006

`129,27

GEBRUIKTE HYPOTHESES OM HET GEWOGEN GEMIDDELDE VAN DE REËLE WAARDE VAN AANDELENOPTIES TE BEPALEN OP DE DATUM VAN DE TOEKENNING Contractuele duur van de opties Geschatte duur Uitoefeningsprijs Volatiliteit (gemiddelde van de laatste 3 jaren) Interestvoet zonder risico

110

0

Uitoefeningsprijs

Waarderingsmodel van de prijs

109

Plan 2 0 0 6

111

Black & Scholes 10 jaar 8 jaar ` 129,27 8,84% «Euro Swap Annual Rate»

112

113

114

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Bijlagen bij de geconsolideerde jaarrekeningen

106

B I J L A GE 4 2 . G E M I D D E L D A A N TA L P E R S O N E E L S L E D E N G E B O N D E N DOOR EEN ARBEIDS- OF BEDRIJFSOVEREENKOMST 2006

107

88

81

Werknemers

84

77

Directieleden VOLTIJDSE EQUIVALENTEN

108

2005

Gemiddeld aantal personeelsleden gebonden door een arbeidsof bedrijfsovereenkomst

4

4

81

76

BI JL AGE 4 3. TR A NS AC T IES ME T VER B O NDEN PA R T I JEN De emolumenten en verzekeringspremies, die door Cofinimmo en haar dochters gedragen worden, ten gunste van de leden van de Raad van Bestuur, en ten laste genomen worden van de resultatenrekeningen, bedragen ` 1 545 274. Het verschil tussen deze bedragen en de bedragen vermeld op pagina 14 van het Jaarverslag komt voort uit aanwendingen en toevoegingen aan voorzieningen.

109

De Bestuurders genieten niet van het winstdeelnameplan, dat enkel voor de werknemers van de Groep is opgezet.

110

111

112

113

114

115

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Verslag van de commissaris 107

A AN DE A ANDEELHOUDERS, Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris dat ons werd toevertrouwd. Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde financiële staten evenals de vereiste bijkomende vermelding.

Verklaring over de geconsolideerde financiële staten zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde financiële staten van Cofinimmo NV (“de vennootschap”) en haar dochterondernemingen (samen “de Groep”), opgesteld in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften voor beursgenoteerde vennootschappen. Deze geconsolideerde financiële staten bestaan uit de geconsolideerde balans op 31.12.2006, de geconsolideerde winst- en verliesrekening, het geconsolideerde mutatieoverzicht van het eigen vermogen, het geconsolideerde kasstroomoverzicht en een overzicht van de belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en toelichtingen. Het geconsolideerde balanstotaal bedraagt ` 2 608 183 (000) en de geconsolideerde winst van het boekjaar bedraagt ` 142 974 (000). Het opstellen van de geconsolideerde financiële staten valt onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten zodat deze geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van fouten, bevat; het kiezen en toepassen van geschikte grondslagen voor financiële verslaggeving; en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze geconsolideerde financiële staten tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde financiële staten geen afwijkingen van materieel belang bevatten. Overeenkomstig deze controlenormen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter verkrijging van controle-informatie over de in de geconsolideerde financiële staten opgenomen bedragen en toelichtingen. De selectie van deze controlewerkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling welke een inschatting omvat van het risico dat de geconsolideerde financiële staten afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van onze risico-inschatting houden wij rekening met de bestaande interne controle van de Groep met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de geconsolideerde financiële staten ten einde in de gegeven omstandigheden de gepaste werkzaamheden te bepalen maar niet om een oordeel over de effectiviteit van de interne controle van de Groep te geven. Wij hebben tevens de gegrondheid van de grondslagen voor financiële verslaggeving, van de consolidatiegrondslagen, de redelijkheid van de boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de geconsolideerde financiële staten als geheel beoordeeld. Ten slotte, hebben wij van de Raad van Bestuur en van de verantwoordelijken van de vennootschap de voor onze controlewerkzaamheden vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie een redelijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.

108

109

110

111

112

113

Naar ons oordeel, geven de geconsolideerde financiële staten een getrouw beeld van de financiële toestand van de Groep per 31.12.2006, en van haar resultaat en kasstromen voor het boekjaar eindigend op die datum, in overeenstemming met de International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie.

Bijkomende verklaring

114

Het opstellen en de inhoud van de geconsolideerde financiële staten vallen onder de verantwoordelijkheid van de Raad van Bestuur. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde financiële staten te wijzigen: het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde financiële staten. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op hun toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat.

115

Brussel, 23.03.2007 De commissaris 116

DELOITTE Bedrijfsrevisoren, BV o.v.v.e. CVBA Vertegenwoordigd door Ludo De Keulenaer

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

(1)

Statutaire jaarrekeningen 108

RESULTATENREK ENINGEN Huurinkomsten

2 571 -2 253

144 949

146 423

474

742

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

28 612

38 194

Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur

-30 274

-40 993

Netto huurresultaat Recuperatie van vastgoedkosten

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen

-2 517

-2 408

141 244

141 958

Technische kosten

-3 082

-4 761

Commerciële kosten

-1 396

-1 939

Kosten en taksen van niet verhuurde goederen

-2 657

-3 154

Vastgoedresultaat

111

Andere vastgoedkosten

-35

Beheerkosten vastgoed

-9 914

-8 434

124 160

123 670

Operationeel vastgoedresultaat

-4 514

-5 998

119 646

117 672

Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen

12 592

6 652

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

34 298

3 978

4 654

-1 061

171 190

127 241

Algemene kosten van de vennootschap Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

112

Variaties in de reële waarde van de deelnemingen Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Interestkosten

45 586

51 443

-67 379

-61 117

-671

-13 295

Financieel resultaat

-22 464

-22 969

Resultaat vóór belastingen

148 726

104 272

-2 432

-1 603

Andere financiële kosten

113

146 105

9 160

Met verhuur verbonden kosten

110

2005

138 224 -2 435

Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren

109

(x ` 1 000) 2006

Vennootschapsbelasting Exit taks Belastingen NETTO RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

-239 -2 671

-1 603

146 055

102 669

114

115

116

117

(1) De resultatenrekeningen van Cofinimmo bevatten de resultaten van de ondernemingen Dirana NV, MLM Immo NV, Mechels Kantoren Vastgoed NV en MKV I NV, overgenomen op 03.07.2006 met terugwerkende kracht op 01.01.2006. De boekhoudkundige terugwerkende kracht in geval van fusie van een filiaal met Cofinimmo bestaat eruit vanuit boekhoudkundig oogpunt alle door het filiaal gerealiseerde operaties sinds 1 januari van het lopende boekjaar als voltooid te beschouwen voor rekening van Cofinimmo.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

TE VERWERK EN RESULTA AT Resultaat van het boekjaar

(x ` 1 000) 2006

2005

146 055

102 669

-38 952

-2 917

107 103

99 752

109

Bestemming van de marktwaarde van de portefeuillebestanddelen Overboeking naar een onbeschikbare reserve Onttrekking aan de onbeschikbare reserve TE BESTEMMEN RESULTAAT VAN HET BOEKJAAR

RESULTA AT SVERWERK ING

(x ` 1 000) 2006

2005

207 923

105 829

Te bestemmen resultaat van het boekjaar

107 103

99 752

Overgedragen resultaat

100 820

6 077

5 382

74 745

5 382

74 745

A. Te bestemmen resultaat

B. Ontrekking aan het eigen vermogen Van de onbeschikbare reserve C. Toevoeging aan het eigen vermogen Aan de onbeschikbare reserve

-33 812 97 352

98 992

Over te dragen resultaat

97 352

98 992

Uit te keren dividenden

111

-33 812

D. Over te dragen resultaat E. Uit te keren resultaat

110

-82 141

-81 582

-81 877

-81 361

-264

-221

112

Uit te keren dividenden (aandelenoptieplan) Winstdeelnemingsplan

113

114

115

116

117

118

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

Statutaire jaarrekeningen

110

BAL ANS Vaste activa Immateriële vaste activa

208 2 000 061

Projectontwikkelingen

37 458

40 209

Activa bestemd voor eigen gebruik

10 074

9 994

Financiële vaste activa Vorderingen financiële leasing Handelsvorderingen en andere vaste activa

1 282

305

91 041

50 803

190 219

193 812

17

24

Vlottende activa

188 596

41 109

Activa bestemd voor verkoop

151 004

Vorderingen financiële leasing

3 406

Financiële vlottende activa

2 292

Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa

113

2 295 416

2 002 660

Andere materiële vaste activa

112

31.12.2005

2 333 218 467

Vastgoedbeleggingen

111

(x ` 1 000) 31.12.2006

6 045

2 534

3 566

11 119

10 821

Kas en kasequivalenten

7

6

Overlopende rekeningen

18 234

20 671

TOTAAL ACTIVA

2 521 814

2 336 525

Eigen vermogen

1 313 388

1 224 493

Kapitaal

623 019

604 046

Uitgiftepremies

378 780

352 737

Ingekochte eigen aandelen

-39 315

-7 797

Reserves

145 797

217 624

Resultaat

246 875

108 746

Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen

-52 316

-51 261

(x ` 1 000)

114

115

Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten Verplichtingen Langlopende verplichtingen Voorzieningen

116

Langlopende financiële schulden Andere langlopende financiële verplichtingen

10 548

398

1 208 426

1 112 032

774 798

612 823

15 910

16 884

735 981

586 568

22 907

9 371

Kortlopende verplichtingen

433 628

499 209

Kortlopende financiële schulden

367 146

420 035

Andere kortlopende financiële verplichtingen

117

20 439

Handelsschulden en andere kortlopende schulden

39 235

27 970

Overlopende rekeningen

27 247

30 765

2 521 814

2 336 525

TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN

118

119

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

111

112

113

114

115

116

117

118

119

120

COFINIMMO 2006 JAARREKENINGEN

/6.37 AM /PLUTO /1487N°- 2975W° /EGMONT II

112

113

114

115

116 116

117

118

119

120

121

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

PERMANENT DOCUMENT 113

114

115

118 Algemene inlichtingen 122 Maatschappelijk kapitaal 127 Uittreksels statuten 134 Belangrijke gebeurtenissen 1983-2006 136 Lexicon

116

117

118

119

120

121

122

COFINIMMO 2007 PERMANENT DOCUMENT

Algemene inlichtingen 114

Firmanaam Cofinimmo: Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal naar Belgisch recht, of Vastgoedbevak naar Belgisch recht.

Zetel van de vennootschap - Administratieve zetel 115

De zetel van de vennootschap en de administratieve zetel zijn gevestigd te 1200 Brussel, Woluwelaan, 58. De zetel van de vennootschap kan naar iedere andere plaats in België worden overgebracht bij eenvoudige beslissing van de Raad van Bestuur.

Register van Rechtspersonen De vennootschap is ingeschreven in het Register van Rechtspersonen (R.R.P.) van Brussel onder het nummer 0426 184 049. Haar BTW-nummer is BE 0426 184 049. 116

Oprichting, rechtsvorm en bekendmaking De naamloze vennootschap naar Belgisch recht Cofinimmo werd opgericht op 29.12.1983, bij akte verleden voor notaris André Nerincx te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 27.01.1984, onder het nummer 891-11. De vennootschap heeft de rechtsvorm van een naamloze vennootschap naar Belgisch recht. Sinds 01.04.1996 is Cofinimmo erkend als Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal naar Belgisch recht, afgekort Vastgoedbevak naar Belgisch recht, ingeschreven bij de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

117

118

Ze is onderworpen aan het wettelijke stelsel van de instellingen voor collectieve belegging met een vast aantal deelbewijzen, zoals geregeld door de Wet van 20.07.2004 op de financiële transacties en de financiële markten, en ze heeft gekozen voor de belegging in vastgoed, zoals toegestaan door Artikel 122 § 1, 1ste lid, 5° van die Wet. De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd, en voor de laatste maal op 03.07.2006 bij akte verleden voor Notaris vennoot Gérald Snyers d’Attenhoven te Brussel, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 01.08.2006, onder het nummer 2006-08-01/0124339. De onderneming doet openbaar beroep op het spaarwezen in de zin van Artikel 538 van het Wetboek van Vennootschappen.

Duur De vennootschap is opgericht voor onbepaalde duur. 119

Doel van de vennootschap Ar tikel 3 van de statuten De vennootschap heeft tot hoofddoel het collectief beleggen in vastgoed.

120

121

122

Bijgevolg bestaat haar hoofdactiviteit erin te beleggen in vastgoed, dit wil zeggen, in onroerende goederen zoals gedefinieerd door de Artikelen 517 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, in zakelijke rechten op onroerende goederen, in aandelen met stemrecht uitgegeven door verbonden vastgoedvennootschappen, in optierechten op onroerende goederen, in rechten van deelneming in andere vastgoedbeleggingsinstellingen die ingeschreven zijn op de lijst als bedoeld in Artikel 120, 1ste paragraaf, 2de lid of Artikel 137 van de Wet van 04.12.1990, in vastgoedcertificaten als bedoeld in Artikel 106 van deze Wet, in rechten voortvloeiend uit contracten waarbij aan de Bevak één of meer goederen in onroerende leasing worden gegeven, alsook in alle andere goederen, aandelen of rechten die door de genoemde Wet of ieder uitvoeringsbesluit als zijnde onroerende goederen omschreven zijn, of in alle andere activiteiten die zouden toegelaten zijn door de reglementering die op de vennootschap van toepassing is. Als bijkomende activiteit mag de vennootschap alle verrichtingen en studies uitvoeren die betrekking hebben op alle onroerende goederen zoals hiervoor beschreven, en mag zij alle handelingen stellen die betrekking hebben op onroerende goederen, zoals de aankoop, de verbouwing, de inrichting, de verhuur, de onderverhuring, het beheer, de ruil, de verkoop, de verkaveling, het onderbrengen onder het stelsel van mede-eigendom, zich inlaten binnen de toegelaten grenzen met alle ondernemingen met een doel dat soortgelijk of aanvullend is aan het hare door middel van fusie of anderszins, voor zover deze handelingen toegelaten zijn door de van toepassing zijnde reglementering voor Vastgoedbevaks en, in het algemeen, alle handelingen verrichten die rechtstreeks of onrechtstreeks verbonden zijn met haar doel. De vennootschap mag slechts occasioneel optreden als projectontwikkelaar. De vennootschap mag eveneens onroerende goederen, met of zonder aankoopoptie, in leasing geven.

123

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

De vennootschap mag tevens als bijkomende of tijdelijke activiteit beleggen in roerende waarden andere dan hierboven omschreven en zij mag liquide middelen bezitten. Deze beleggingen zullen zodanig gediversifieerd zijn dat een geschikte spreiding van het risico is gewaarborgd. Deze beleggingen dienen tevens te geschieden overeenkomstig de criteria die door het Koninklijk Besluit van 04.03.1991 met betrekking tot bepaalde instellingen voor collectieve beleggingen, bepaald zijn. Ingeval dat de vennootschap dergelijke vastgoedwaarden bezit, moet dit overeenstemmen met de voortzetting op korte of middellange termijn van het beleggingsbeleid van de vennootschap en de vastgoedwaarden moeten bovendien opgenomen zijn in de notering van een effectenbeurs van een lidstaat van de Europese Unie of verhandelbaar zijn op een gereglementeerde, regelmatig werkende, erkende en voor het publiek toegankelijke markt, en waarvan de liquiditeit gewaarborgd is. Zij mag liquiditeiten bezitten in alle munten in de vorm van zicht- of termijndeposito’s of in de vorm van een ander gemakkelijk verhandelbaar monetair instrument. De vennootschap mag effecten lenen volgens de door de Wet toegelaten voorwaarden. Cofinimmo mag haar maatschappelijk doel niet wijzigen krachtens Artikel 559 van het Wetboek van Vennootschappen, daar dit Artikel niet van toepassing is op de vastgoedvennootschappen met vast kapitaal, Vastgoedbevaks genoemd, overeenkomstig Artikel 119 § 4 van de Wet van 04.12.1990 op de financiële transacties en de financiële markten.

115

116

117

Boekjaar Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.

Plaatsen waar de documenten door het publiek kunnen worden ingezien

118

De statuten van de vennootschap kunnen worden ingezien bij de Griffie van de Handelsrechtbank van Brussel evenals op de website www.cofinimmo.com. Overeenkomstig de wettelijke bepalingen terzake worden de niet-geconsolideerde en de geconsolideerde rekeningen van de vennootschap gedeponeerd bij de Nationale Bank van België. De beslissingen inzake benoemingen en afzettingen van leden van de Raad van Bestuur worden gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad.

119

De oproepingen tot de Algemene Vergaderingen verschijnen in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad en in 2 financiële dagbladen. De oproepingen en alle documenten betreffende de Algemene Vergaderingen zijn simultaan beschikbaar op de website www.cofinimmo.com. Alle persberichten en andere financiële informatie die de Groep Cofinimmo bekend maakte sinds 2003 kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden. De Jaarverslagen zijn op haar maatschappelijke zetel verkrijgbaar of kunnen op de website www.cofinimmo.com geraadpleegd worden. Zij worden ieder jaar verzonden aan de houders van aandelen op naam en aan de personen die erom verzoeken. Deze Jaarverslagen bevatten tevens de verslagen van de vastgoedexpert en de Commissaris.

120

Commissaris De Commissaris is de heer Ludo De Keulenaer, door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen Erkend Revisor, c/o Deloitte, Bedrijfsrevisoren, met maatschappelijke zetel te 1050 Brussel, Louizalaan, 240.

121

Depothoudende bank Bank Degroof werd aangewezen als depothoudende bank van Cofinimmo in de zin van de Artikelen 12 en volgende van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

Vastgoeddeskundige

122

Identiteit De door Cofinimmo aangewezen vastgoeddeskundigen die de globale waarde van het vastgoedpatrimonium van Cofinimmo verzamelen en het certificaat afleveren, zijn de vennootschappen Winssinger & Vennoten en Cushman & Wakefield. Winssinger & Vennoten wordt vertegenwoordigd door de heren Philippe Winssinger en Benoît Forgeur. Winssinger & Vennoten NV (ondernemingsnummer BE 0422 118 165), met maatschappelijke zetel te Louizalaan, 380, 1050 Brussel, werd op 20.11.1981 opgericht voor onbepaalde duur en ressorteert onder de Belgische wetgeving. Winssinger & Vennoten is in België gespecialiseerd in de schatting van onroerende goederen en maakt deel uit van de Groep DTZ. Winssinger & Vennoten is lid van de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) BeLux.

123

124

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

Algemene inlichtingen

116

117

118

119

Cushman & Wakefield wordt vertegenwoordigd door Christian Karkan en Harry Chkolar. Cushman & Wakefield (ondernemingsnummer BE 0418 915 383) is een bijhuis van het kantoor in Nederland (General Partnership existing under the laws of The Netherlands), met als zetel te Strawinskylaan, 3125, 1077 ZX Amsterdam. De kantoren en maatschappelijke zetel van Cushman & Wakefield zijn gelegen Kunstlaan, 58 B7, 1000 Brussel (het bedrijf is geregistreerd te Brussel, onder het nummer 416 303). Sinds haar oprichting op 04.12.1978 schat het bedrijf over heel België en Luxemburg zowel kantoren, winkels als industrieel vastgoed. Cushman & Wakefield staat niet onder toezicht van een officiële instantie.

Opdracht Overeenkomstig Artikel 56 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 waardeert de deskundige op het einde van elk boekjaar alle gebouwen van de Vastgoedbevak en haar dochterondernemingen. De waardering is dan de boekwaarde van de op de balans voorkomende gebouwen. Bovendien actualiseert de deskundige op het einde van elk van de eerste 3 kwartalen de totale waardering die op het einde van het jaar voordien werd opgesteld, in functie van de marktevolutie en de eigen kenmerken van de betrokken goederen. Tenslotte wordt elk door de Vastgoedbevak (of door een vennootschap waarover zij de controle heeft) te verwerven of over te dragen vastgoed door de deskundige gewaardeerd vooraleer de verrichting plaatsvindt. De verrichting moet tegen de door de deskundige bepaalde waarde gebeuren wanneer de tegenpartij een promotor van de Vastgoedbevak is, de bewaarnemer of elke vennootschap waarmee de Vastgoedbevak, de bewaarder of een promotor van de Bevak is verbonden of een deelnemingsverhouding heeft, dan wel wanneer bij de bedoelde verrichting enig voordeel wordt verkregen door één van de hierboven vermelde personen.

Schattingsmethoden De schatting van een gebouw of van een vastgoedcomplex bestaat in het bepalen van zijn investeringswaarde, dit wil zeggen, de beste prijs die een koper kan betalen, wetende dat: het gebouw vrij en met voldoende openbaarheid te koop wordt aangeboden; de transactie op de datum van de schatting gebeurt; geen rekening is gehouden met enige bijzondere subjectieve waarde;

120

de waarde wordt uitgedrukt in de totale te betalen prijs, zonder de registratierechten of de BTW af te trekken, als het om een aankoop gaat die aan de BTW is onderworpen.

De reële waarde, in de zin van het referentieschema IAS/IFRS, kan worden verkregen door van de investeringswaarde een aangepaste quotiteit van de registratierechten en de notariserelonen en/of de BTW af te trekken. Andere transacties dan verkopen kunnen leiden tot de mobilisering van het patrimonium of van een deel ervan, zoals blijkt uit de transacties die Cofinimmo heeft uitgevoerd sedert ze een Vastgoedbevak is geworden. 121

De schattingswaarden hangen met name af van de volgende parameters: de ligging; de leeftijd en de aard van het gebouw; de staat van onderhoud en het geboden comfort; het architectonische uitzicht;

122

de verhouding tussen netto- en bruto-oppervlakten; het aantal parkeerplaatsen; de huuromstandigheden.

Verklaringen 123

124

125

Ver an t woor delijke per sonen De Raad van Bestuur van Cofinimmo NV draagt de verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit Jaarverslag, onder voorbehoud van de informatie verstrekt door derden, de verslagen van de Commissaris en de vastgoeddeskundige inbegrepen. De Raad van Bestuur verklaart dat naar zijn beste weten de informatie vervat in dit Jaarverslag met de werkelijkheid overeenstemt in al zijn wezenlijke aspecten en geen weglatingen bevat die de draagwijdte van enige verklaring in dit Jaarverslag op significante wijze zouden wijzigen.

Prognostische informatie Dit Jaarverslag bevat prognostische informatie. Deze informatie is gebaseerd op plannen, ramingen en extrapolaties van de onderneming en op haar redelijke verwachtingen omtrent gebeurtenissen en externe factoren. Prognostische informatie houdt, gezien haar aard, risico’s, onzekerheden en andere factoren in die tot gevolg kunnen hebben dat de resultaten, de financiële situatie, de prestaties en de huidige verwezenlijkingen gevoelig afwijken van deze vermeld of verondersteld volgens de prognostische informatie. Rekening houdend met deze onzekere factoren, bieden de toekomstige verklaringen geen enkele waarborg.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

117

Gerechtelijke en arbitr ageprocedures De Raad van Bestuur van Cofinimmo NV verklaart dat er geen regeringstussenkomst bestaat, noch enig proces of arbitrageprocedure die een belangrijke invloed zou kunnen hebben, of in een recent verleden zou kunnen gehad hebben, op de financiële of rendabiliteitsituatie van de Vastgoedbevak en dat er, voor zover geweten, geen situaties of feiten zijn die deze regeringstussenkomsten, processen of arbitrageprocedures zouden kunnen veroorzaken.

Verklaringen betr ef fende de Bes tuur der s De Raad van Bestuur van Cofinimmo NV verklaart dat, voor zover geweten:

118

geen enkele Bestuurder ooit veroordeeld werd voor een fraudemisdrijf, geen enkele officiële en/of publieke beschuldiging werd uitgesproken en dat geen enkele sanctie ooit werd opgelegd door een wettelijk of toezichthoudend gezag en dat zij in hun hoedanigheid van Bestuurder nog nooit in verband werden gebracht met een faillissement; geen enkele arbeidsovereenkomst afgesloten werd met de Bestuurders, noch met de Vastgoedbevak, noch met zijn Directiecomité, die de uitbetaling van vergoedingen voorziet in geval van beëindiging van de arbeidsovereenkomst onder voorbehoud van de vermelding in de rubriek “Contractuele bepalingen van de leden van het Directiecomité” van het hoofdstuk Corporate Governance.

119

His torische financiële informatie door ver wijzing opgenomen De Jaarverslagen van de boekjaren 2002, 2003 en 2004, die de niet-geconsolideerde en geconsolideerde jaarrekeningen en de Verslagen van de Commissaris bevatten, alsook de Halfjaarverslagen, kunnen geraadpleegd worden op de website www.cofinimmo.com (investor relations - company reports).

120

De Vastgoedbevak De Vastgoedbevak (Vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal - Vastgoedbevak), die door de Wet van 04.12.1990 werd ingevoerd, maakt de oprichting in België mogelijk van instellingen voor de belegging in vastgoed, zoals die in tal van andere landen bestaan: de Real Estate Investments Trusts (REITs) in de Verenigde Staten, de Beleggingsinstellingen (BI) in Nederland, de G-REITs in Duitsland, de Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) in Frankrijk en de UK REITs in Engeland.

121

Dit statuut was het voorwerp van een Koninklijk Besluit tot uitvoering van 10.04.1995, dat voor het laatst gewijzigd werd door het Koninklijk Besluit van 21.06.2006. De Wet van 23.12.1994 regelde de fiscale gevolgen van de erkenning voor de bestaande vennootschappen. De voornaamste kenmerken van de Vastgoedbevak zijn:

122

vennootschap met vast kapitaal en een vast aantal aandelen; notering op de beurs; activiteit beperkt tot vastgoedbeleggingen, bijkomstig kan de onderneming activa plaatsen in roerende waarden; diversificatie van het risico: maximum 20% van het vermogen belegd in één enkel gebouw; schuldenlast beperkt tot 65% van de marktwaarde der activa. De verlening van zekerheden en hypotheken is beperkt tot 40% van het totaal actief en tot 75% van een individueel gebouw;

123

zeer strenge regels inzake strijdigheid van belangen; geregelde waardering van het patrimonium door een onafhankelijke vastgoeddeskundige; boeking van de onroerende goederen tegen hun reële waarde; geen afschrijvingen; de resultaten (huurinkomsten en verkoopmeerwaarden, verminderd met de bedrijfsuitgaven en de financiële kosten) zijn vrijgesteld van belasting; minstens 80% van deze resultaten moeten worden uitgekeerd; de vermindering van de schuld tijdens het boekjaar mag echter worden afgetrokken van het uit te keren bedrag;

124

roerende voorheffing van 15%, bevrijdend voor natuurlijke personen verblijvend in België. Er wordt geen roerende voorheffing ingehouden voor de niet-ingezeten beleggers die geen winstgevende activiteit uitoefenen.

De vennootschappen die hun erkenning als Vastgoedbevak aanvragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan een belasting (exit taks), die met een liquidatieheffing gelijk te stellen is, op de latente meerwaarden en op de belastingsvrije reserves, en die 16,5% bedraagt (vermeerderd met 3% bijkomende crisisbelasting, of in totaal 16,995%).

125

Cofinimmo heeft op 01.04.1996 haar erkenning als Vastgoedbevak gekregen.

126

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

Maatschappelijk kapitaal 118

Geplaatst kapitaal Het kapitaal is volledig volgestort.

Maatschappelijk kapitaal De aandelen hebben geen nominale waarde. 119 EVOLUTIE Bedrag (BEF) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

29.12.1983

235 000 000

Beginkapitaal via inbreng in contanten bij de oprichting (KB 15 en 150)

2 500

AFV 94 000

03.10.1986

+ 352 500 000

Kapitaalverhoging via inbreng in contanten

2 770

+ 141 000

17.12.1987

+ 1 529 780 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura en inbreng in contanten

3 000

+ 611 912

06.10.1989

+ 1 750 000 000

Kapitaalverhoging via inbreng in contanten

4 264

+ 700 000

18.12.1990 (2)

+ 301 665 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA)

4 500

+ 120 666

22.03.1991(2)

+ 277 777 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Eberstein Corp.)

4 500

+ 111 111

09.07.1991(2)

+ 394 445 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Assubel)

4 500

+ 157 778

27.09.1991(2)

+ 565 417 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AGF)

4 731

+ 226 167

10.12.1991(2)

+ 375 970 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (IBM)

4 761

+ 150 388

29.09.1993

+ 1 199 645 000

Fusie door overname van Codofin NV

3 713

+ 479 858

30.11.1994

+ 125 000 000

Fusie door overname van Lillois Holdings NV

2 000

30.11.1994

+ 104 742 796

Fusie door overname van E.I.I. NV

Datum

120

121

122

123

30.11.1994

182,5

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen (1)

Aantal aandelen

120 316 482(3)

+ 62 500

322 021 666 (4)

+ 360 488 + AFV 213 386

Kapitaalverhoging via integratie van de emissiepremies en beschikbare reserves

+ 88 057 204

124

AFV = VVPR

Omzetting van AFV aandelen in VVPR aandelen

19.12.1994

125

Emissieprijs (BEF)

28.04.1995

-100 000 000

Kapitaalvermindering via overdracht naar belastingvrije reserves

28.04.1995

+ 1 297 541

Kapitaalverhoging uit de omzetting van 309 converteerbare obligaties

+ 53 524 800

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (GAN)

+ 54 589

Kapitaalverhoging uit de conversie van 13 converteerbare obligaties

+ 161 836 500

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Cisman)

3 730

287 452 450

+ 77 065

+ 67 000 000

Fusie door overname van Mancis NV

3 730

228 164 100

+ 61 170

20.06.1995 (2) 12.12.1995

126 23.01.1996 (2) 29.03.1996

127

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

+ VVPR 618 3 649

93 005 712

+ 25 488

+ VVPR 26

Bedrag (BEF) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

29.03.1996

+ 486 250 000

29.03.1996 (2)

+ 133 413 042

Datum

Emissieprijs (BEF)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen (1)

Aantal aandelen

Fusie door overname van Irish European Properties NV

3 821

1 452 996 386

+ 380 266

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Tractebel)

3 759

249 999 813

+ 66 507

29.03.1996 (2)

+ 61 369 558

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Korexpa)

3 759

114 999 087

+ 30 593

29.03.1996 (2)

+ 71 947 196

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AXA)

3 764

134 999 624

+ 35 866

29.03.1996 (2)

+ 593 639 592

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

1 113 888 048

+ 295 932

29.03.1996 (2)

+ 198 786 576

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

372 997 344

+ 99 096

29.03.1996 (2)

+ 179 067 596

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Rodamco)

3 764

335 997 224

+ 89 266

29.03.1996 (2)

+ 570 374 004

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (P&V)

3 728

1 059 999 997

+ 284 334

26.04.1996

+ 23 475 600

Fusie door overname van Hannover Investments NV

2 500

23 593 514

+ 9 391

26.04.1996

+ 23 700 000

Fusie door overname van Park Leopold Investment NV

531

25 764 499

+ 44 584

26.04.1996

+ 24 876 900

Fusie door overname van Immo Keiberg - Kontich NV

763

35 435 030

+ 32 593

26.04.1996

+ 113 988 600

Fusie door overname van Certificaat Charlemagne NV

4 999

113 712 499

+ 22 800

+ 41 581 800

Fusie door overname van Cisman NV

2 000

33 589 889

+ 20 791

03.12.1996 (2)

+ 118 882 529

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (AP Fonden Properties Belgium)

3 901

231 996 371

+ 59 471

25.04.1997(2)

+ 408 335 730

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Voorzorgkas voor Artsen, Tandartsen en Apothekers)

3 795

775 204 650

+ 204 270

07.10.1997

+ 110 144 900

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (de NV Comifra en Bellim, en mevrouw C. Delacroix)

3 902

215 000 200

+ 55 100

24.04.1998

+ 48 450 000

Fusie door overname van Eupic-Montoyer NV

3 818

31 648 000

+ 13 527

24.04.1998

+ 107 116 392

Fusie door overname van Luchtbal NV

3 818

227 035 000

+ 59 458

24.04.1998

+ 3 765 000

Fusie door overname van Studiopro NV

3 697

64 497 000

+ 17 442

26.04.1996

119

120

121

122

123

124

125

126

127

(1) Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. (2) Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. (3) Lager dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van het verlies van Lillois Holdings dat in het eigen vermogen van Cofinimmo werd geïntegreerd. (4) Hoger dan het bedrag van de kapitaalverhoging omwille van de integratie in het eigen vermogen van Cofinimmo van het aandeel van de reserves van E.I.I. in bezit van derden.

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

128

Maatschappelijk kapitaal

120

121

Emissieprijs (BEF)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen (1)

Aantal aandelen

Fusie door overname van Lumaprojects NV

3 706

47 461 000

+ 12 805

+ 945 000

Fusie door overname van Mimapro NV

3 736

12 106 000

+ 3 240

24.04.1998

+ 5 272 500

Fusie door overname van Videovil NV

3 717

30 062 000

+ 8 087

24.04.1998

+ 405 971 042

Fusie door overname van Clairière Promotion NV

3 774

387 118 000

+ 102 551

24.04.1998

+ 3 000 000

Fusie door overname van Logistical NV

3 810

27 206 000

+ 7 140

23.06.1998

+ 54 594 000

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Athelean)

4 021

108 507 000

+ 27 000

30.04.1999

+ 488 410 094

Fusie door overname van ATCI NV

4 098

1 576 257 677

+ 384 676

30.04.1999

+ 112 340 856

Fusie door overname van Immo Bourget I NV

4 022

997 116 634

+ 247 949

30.04.1999

+ 133 976 513

Fusie door overname van Immo Bourget II NV

4 132

421 174 837

+ 101 930

30.04.1999

+ 91 121 234

Fusie door overname van Park Hill A NV

4 082

417 876 307

+ 102 368

30.04.1999

+ 55 324 597

Fusie door overname van Park Hill B NV

3 765

164 148 950

+ 43 601

Emissieprijs (`)

Bedrag (BEF) van de netto inbreng in het eigen vermogen (1)

Aantal aandelen

Datum

Bedrag (BEF) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

24.04.1998

+ 945 000

24.04.1998

122

123

124

Datum

Bedrag (`) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

30.04.1999

301 309 107,88

Omzetting van het kapitaal in euro

30.04.1999

+ 690 892,12

Kapitaalverhoging via integratie van de reserves

19.05.1999

+ 40 605,04

Kapitaalverhoging via omzetting van 434 obligaties

117,75

102 206

+ 868

10.06.1999

+ 30 206 407,36

Openbare inschrijving van aandelen

99,75

64 414 098

+ 645 712

23.11.1999

+ 21 986,60

Kapitaalverhoging via omzetting van 235 obligaties

117,75

55 343

+ 470

18.09.2000

+ 198 315,00

Fusie door overname van Immo Pluyseghem NV

99,80

462 872

+ 4 638

18.09.2000

+1 487,00

Fusie door overname van Woluwe Invest NV

99,80

181 337

+ 1 817

18.09.2000

+ 66 931,00

Fusie door overname van Immo Express NV

99,80

618 161

+ 6 194

12.07.2001

+ 24 533,78

Fusie door overname van Primaedis NV

101,99

53 545

+ 525

24.06.2002

+ 991,58

Fusie door overname van Leopold III laan NV

103,17

322 509

+ 3 126

24.06.2002

+ 313 585,62

Fusie door overname van Immobilière Agriland NV

103,17

895 309

+ 8 678

19.12.2002

+ 45 944 614,65

Gedeeltelijke scheiding-fusie DVV Verzekeringen NV

104,22

48 099 927

+ 461 523

125

126

127

128

129

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Bedrag (`) van het maatschappelijk kapitaal

Modaliteiten van de operatie

19.12.2002

+ 55 769 005,05

25.04.2003

+ 2 449 873,54

Datum

Emissieprijs (`)

Bedrag (`) van de netto inbreng in het eigen vermogen (1)

Aantal aandelen

Gedeeltelijke scheiding-fusie van Livingstone Building NV

104,22

58 385 190

+ 560 211

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Archimedes)

105,73

4 857 025

+ 45 938

30.07.2003

+ 35 670 677,11

Kapitaalverhoging via inbreng in natura (Longview Holdings BV)

104,65

70 000 000

+ 668 867

30.04.2004 (3)

+ 37 459 675,11

Fusie door overname van Belgian Office Properties NV

107,89

75 791 646

0 (3)

30.04.2004

+ 36 712 390,82

Fusie door overname van Benelux Immo Loi NV

107,89

74 279 676

+ 688 476

19.05.2004 (2)(4)

+ 42 514 057,04

Kapitaalverhoging door creatie van bevoorrechte aandelen

104,44

83 267 505,44

0 (4)

(2)

+ 5 079 309 19

Kapitaalverhoging door inbreng in natura van Immobilière de Location du Quartier Léopold NV

108,82

10 363 759,00

+ 95 243

23.12.2004 (2)

+ 8 974 159,08

Verhoging door inbreng in natura van Beta Invest BVBA

112,91

19 000 000

+ 168 276

08.04.2005

+ 7 412,87

Fusie door overname van ILQL NV

112,91

15 694,49

+ 139

08.04.2005

+ 91 247,63

Fusie door overname van Beta Invest BVBA

112,91

193 189,01

+ 1 711

08.04.2005

+ 217 533,07

Fusie door overname van North Galaxy NV

112,91

450 559,89

+ 4 079

30.09.2005

+ 281 262,42

Fusie door overname van Espace Saint Catherine NV

129,53

683 141,22

+ 5 274

30.09.2004

03.07.2006

+ 8 364 063,88

Fusie door overname van Mechels Kantoren Vastgoed NV

129,53

20 314 967,08

+ 156 836

03.07.2006

+ 2 261 351,99

Fusie door overname van MKV I NV

129,53

5 492 460,59

+ 42 403

03.07.2006

+ 66 929,15

Fusie door overname van MLM Immo NV

129,53

162 560,15

+ 1 255

03.07.2006

+ 174 495,76

Fusie door overname van Dirana NV

129,53

423 822,16

+ 3 272

03.07.2006

+ 8 106 266,66

Gedeeltelijke splitsing zonder ontbinding van Financière Belge d'Investissement NV

122,51

18 621 765,02

+ 152 002

Evolutie in 2006 Situatie op 31.12.2006

+ 18 473 107,44

+ 355 768

623 019 167,00

10 183 788

Bevoorrechte aandelen 1ste reeks COFP1 Bevoorrechte aandelen 2de reeks COFP2 TOTAAL GEWONE + BEVOORRECHTE AANDELEN

121

122

123

124

125

126

127

+ 702 490 + 797 276

128

11 683 554

129

(1) Volgens de specifieke boekhoudkundige regels van de Vastgoedbevaks naar Belgisch recht. (2) Operaties waarover de Raad van Bestuur heeft beslist in het kader van het maatschappelijk kapitaal. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders besliste over de overige kapitaalverhogingen. (3) Creatie van 702 490 bevoorrechte aandelen COFP1 (4) Creatie van 797 276 bevoorrechte aandelen COFP2.

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

130

Maatschappelijk kapitaal

122

Omschrijving van de types aandelen Op 31.12.2006 had Cofinimmo 10 183 788 gewone aandelen uitgegeven. Om de rechten van deze aandelen te wijzigen, is de wijzigingsprocedure, zoals voorzien door de Wet, van toepassing. Naast de gewone aandelen, heeft Cofinimmo 2 reeksen bevoorrechte aandelen uitgegeven in 2004. De belangrijkste kenmerken van bevoorrechte aandelen zijn:

123

prioritair recht op een jaarlijks vast dividend van ` 6,37 bruto per aandeel dat begrensd is tot dit bedrag, wat neerkomt op een bruto rendement van 5,90% ten opzichte van de inschrijvingsprijs of een nettorendement van 5,02% na aftrek van de roerende voorheffing van 15%; prioritair recht, in geval van liquidatie, op een uitkering gelijk aan de emissieprijs, begrensd tot dit bedrag; de mogelijkheid voor de houder om zijn bevoorrechte aandelen in gewone aandelen te converteren vanaf de 5de verjaardag van hun emissie (2009), in de verhouding van één nieuw gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel;

124

de mogelijkheid voor een derde aangeduid door Cofinimmo (bijvoorbeeld één van haar dochterondernemingen) om tegen contanten de bevoorrechte nog niet geconverteerde aandelen vanaf de 15de verjaardag van hun emissie terug te kopen tegen hun emissieprijs; ze zijn op naam, genoteerd op de Eerste Markt van Euronext Brussel en beschikken over dezelfde stemrechten als de gewone aandelen.

125

De 1ste reeks van 702 490 bevoorrechte aandelen (Euronext code: COFP1) werd uitgegeven op 30.04.2004, de 2de (797 276 nieuwe bevoorrechte aandelen, Euronext code: COFP2) op 26.05.2004. De kenmerken van deze 2 reeksen bevoorrechte aandelen zijn identiek, met uitzondering van de uitgifteprijs (` 107,89 voor de COFP1 vs. ` 104,44 voor de COFP2), die de aankoopprijs vertegenwoordigt.

Toegestaan kapitaal

126

Op 31.12.2006 bedroeg het toegestane kapitaal ` 600 000 000,00.

Evolutie van de eigen aandelen Volgend op de fusies door overname van de ondernemingen Mechels Kantoren Vastgoed NV, MKV I NV, MLM Immo NV en Dirana NV in juli 2006, bezit de Groep Cofinimmo 311 759 eigen aandelen in autocontrole, wat neerkomt op 2,67%. Al deze aandelen zijn deelgerechtigd in de resultaten vanaf 01.01.2006. 127

Er werden geen eigen aandelen verkocht in 2006.

Tabel van de aangiften van deelneming (op datum van afsluiting van dit Jaarverslag) Datum van de laatste aangifte

Gewone aandelen(1)

%

Converteerbare bevoorrechte aandelen

128

129

COFP1(2)

COFP2(3)

Totaal aantal converteerbare bevoorrechte aandelen

Totaal aantal stemrechten

%

Dexia Groep (DVV-LAP) 20.12.2006

861 688

8,46

126 431

168 753

295 184

1 156 872

9,90

Compagnie du Bois Sauvage 23.11.2006

430 163

4,22

75 000

134 500

209 500

639 663

5,47

AGF Belgium 17.01.2007

585 648

5,75

-

-

-

585 648

5,01

702 490

797 276

1 499 766

11 683 554

100,00

Aantal uitgegeven aandelen

10 183 788

De Raad van Bestuur verklaart dat de bovenvermelde aandeelhouders van geen verschillend stemrecht genieten.

130

131 (1) BE0003593044. (2) BE0003811289. (3) BE0003813301.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Uittreksels statuten S A M E N VAT T I N G VA N D E B E L A N G R I J K S T E S TAT UU T W I J Z I G I N G E N I N 2 0 0 6

123

Hernieuwing van de toestemming om eigen aandelen te verkrijgen of te vervreemden (Artikel 7, Punt 3); Wijziging van de drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een Algemene Vergadering mogen eisen (Artikel 22).

124

K A PI TA A L

Artikel 7, Punt 2 - Toegestaan kapitaal De Raad van Bestuur is uitdrukkelijk gemachtigd om het maatschappelijk kapitaal in één of meerdere keren te verhogen ten belope van een maximum bedrag van ` 600 000 000,00 op de data en op de wijze die door de Raad van Bestuur zal worden bepaald, conform Artikel 603 van het Wetboek van Vennootschappen. Bij een kapitaalverhoging die vergezeld gaat van een storting of een boeking van een emissiepremie, wordt enkel het bij het kapitaal ingeschreven bedrag afgetrokken van het bruikbaar blijvend bedrag van het statutair kapitaal.

125

Deze machtiging wordt toegestaan voor een periode van vijf jaar te tellen vanaf de bekendmaking in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van de notulen van de Buitengewone Algemene Vergadering van 08.04.2005. Bij elke kapitaalverhoging stelt de Raad van Bestuur de prijs, de eventuele uitgiftepremie en de voorwaarden van uitgifte van de nieuwe aandelen vast, tenzij de Algemene Vergadering daar zelf zou over beslissen. De kapitaalsverhogingen waarover de Raad van Bestuur aldus heeft beslist, kunnen gebeuren door inschrijving tegen contanten of door inbrengen in natura in naleving van de wettelijke bepalingen, of door incorporatie van reserves of van uitgiftepremies met of zonder creatie van nieuwe effecten. De kapitaalsverhogingen kunnen aanleiding geven tot de uitgifte van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Deze kapitaalsverhogingen kunnen ook gebeuren door de uitgifte van converteerbare obligaties of van inschrijvingsrechten - al dan niet aan een andere roerende waarde gehecht - die aanleiding kunnen geven tot het creëren van Gewone of Bevoorrechte Aandelen of aandelen met of zonder stemrecht. Zonder afbreuk te doen aan de machtiging verleend aan de Raad van Bestuur zoals uiteengezet in de hier voorafgaande alinea’s, heeft de buitengewone Algemene Vergadering van 08.04.2005 de Raad van Bestuur uitdrukkelijk ertoe gemachtigd conform de bepalingen van Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen, over te gaan tot één of meer kapitaalverhogingen, onder meer door inbrengen in natura, in geval van een openbaar overnamebod op de effecten van de vennootschap, na ontvangst door de vennootschap van de mededeling voorzien door Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. De kapitaalverhogingen door de Raad van Bestuur uitgevoerd ingevolge bovenvermelde machtiging worden aangerekend op het overblijvend toegestaan kapitaal zoals voorzien bij dit Artikel. Deze machtiging beperkt niet de machten van de Raad van Bestuur om tot andere verrichtingen met gebruik van het toegestane kapitaal over te gaan, dan deze voorzien door het Artikel 607 van het Wetboek van Vennootschappen. Wanneer de kapitaalverhogingen waartoe ingevolge die machtiging is beslist, een uitgiftepremie bevatten, moet het bedrag ervan, na eventuele aanrekening van de kosten, op een speciale onbeschikbare rekening, “uitgiftepremies” genoemd, geplaatst worden, die zoals het kapitaal de waarborg uitmaakt voor derden en die niet zal kunnen verminderd of afgeschaft worden, tenzij bij een beslissing van de Algemene Vergadering die vergadert volgens de voorwaarden van aanwezigheid en meerderheid voorzien voor een kapitaalvermindering, onder voorbehoud van haar incorporatie in het kapitaal.

126

127

128

129

Artikel 7, Punt 3 - Verkrijging en vervreemding van eigen aandelen De vennootschap mag onder de voorwaarden bepaald door de Wet haar eigen aandelen aankopen of in onderpand nemen. Ze mag de door de vennootschap verkregen aandelen op de beurs of buiten beurs vervreemden onder de voorwaarden bepaald door de Raad van Bestuur, zonder voorafgaande machtiging vanwege de Algemene Vergadering. Het is de Raad van Bestuur in het bijzonder toegestaan om, voor een duur van drie jaar vanaf de publicatie van de Buitengewone Algemene Vergadering van 03.07.2006, voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap te verwerven, in onderpand te nemen en te verkopen zonder voorafgaande beslissing van de algemene vergadering, wanneer deze verwerving of deze verkoop nodig is om ernstige en dreigende schade voor de vennootschap te vermijden. Daarenboven, voor een periode van achttien maanden na het houden van voornoemde vergadering van 03.07.2006, mag de Raad van Bestuur voor rekening van Cofinimmo de eigen aandelen van de vennootschap verwerven, in onderpand nemen en verkopen (zelfs buiten de beurs) aan een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan 85% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving, verkoop en in onderpand nemen) en die niet hoger mag zijn dan 115% van de beurskoers van de slotnotering van de dag vóór de datum van de transactie (verwerving en in onderpand nemen) zonder dat Cofinimmo niet meer mag bezitten dan 10% van het totaal aantal uitgegeven aandelen.

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

130

131

132

Uittreksels statuten

124

De hierboven bedoelde machtigingen strekken zich uit tot de verkrijgingen en vervreemdingen van aandelen van de vennootschap door één of meer rechtstreekse dochters van de vennootschap, in de zin van de wettelijke bepalingen betreffende de verkrijging van aandelen van hun moedervennootschap door dochters. De hierboven bedoelde machtigen gelden zowel voor Gewone als voor Bevoorrechte Aandelen.

125

Artikel 7, Punt 4 - Kapitaalverhoging Elke kapitaalverhoging zal gebeuren conform Artikelen 581 en volgende van het Wetboek van Vennootschappen, zonder afbreuk te doen aan Artikel 11 hierna. Daarenboven zal de vennootschap zich moeten gedragen naar de regels voorgeschreven in het geval van openbare uitgifte van aandelen van de vennootschap voorzien bij Artikel 125 van de Wet van 04.12.1990 en naar de Artikels 28 en volgende van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks.

126

De kapitaalverhogingen door inbreng in natura zijn onderworpen aan de voorschriften van Artikelen 601 en 602 van het Wetboek van Vennootschappen. Daarenboven moeten ingevolge Artikel 11, paragraaf 2 van het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 met betrekking tot Vastgoedbevaks, de volgende voorwaarden nageleefd worden: de identiteit van de inbrenger moet worden vermeld in het verslag bedoeld in Artikel 602 alinea 1 van het Wetboek van Vennootschappen alsook in de oproeping tot de Algemene Vergadering die voor de kapitaalverhoging bijeengeroepen wordt;

127

de uitgifteprijs mag niet minder bedragen dan de gemiddelde beurskoers gedurende de 30 dagen voorafgaand aan de inbreng; het in punt 1 hierboven bedoelde verslag moet tevens de weerslag vermelden van de voorgestelde inbreng op de toestand van vroegere aandeelhouders in het bijzonder wat hun aandeel in de winst en in het kapitaal betreft.

A ANDELEN

128

Artikel 10 - Aard van de effecten De aandelen dragen geen vermelding van nominale waarde. De aandelen zijn verdeeld in twee soorten: de gewone aandelen (in deze statuten de “Gewone Aandelen” genoemd) en de Bevoorrechte Aandelen (in deze statuten de “Bevoorrechte Aandelen” genoemd). De door de Bevoorrechte Aandelen verleende rechten en de kenmerken van deze aandelen worden beschreven in Artikel 10bis van deze statuten.

129

De Gewone aandelen zijn op naam of aan toonder, naar keuze van de aandeelhouder. Ze kunnen naargelang van de keuze van de aandeelhouder, aandelen onder gedematerialiseerde vorm zijn bij het van kracht gaan van de daartoe vereiste wettelijke en reglementaire bepalingen. Ze zijn hoe dan ook op naam zolang ze niet volledig volgestort zijn en zolang ze het voorwerp zijn van een inpandgeving. De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven op naam.

130

131

Er wordt op de maatschappelijke zetel een register van de aandelen op naam gehouden waar elke aandeelhouder inzage van kan nemen. De bewijzen van inschrijving op naam worden aan de aandeelhouders afgeleverd op hun verzoek. De aandelen aan toonder zijn getekend door twee Bestuurders en die handtekeningen kunnen vervangen worden door hun naamstempel. De aandelen aan toonder kunnen uitgegeven worden in de vorm van eenheidseffecten of van collectieve coupures die meerdere aandelen vertegenwoordigen. De aandelen kunnen omgezet worden in gedematerialiseerde effecten dit alles volgens de vormen te bepalen door de Raad van Bestuur.

Artikel 10bis - Bevoorrechte aandelen Naast de Gewone Aandelen kan de vennootschap ook Bevoorrechte Aandelen uitgeven, tegen inbreng in natura of in contanten, of in het kader van een fusie. De door de Bevoorrechte Aandelen verleende rechten en de kenmerken van deze aandelen worden hieronder beschreven: 132

1. Preferente dividenden 1.1. Elk Bevoorrecht Aandeel geniet van een dividend dat eerst dient betaald te worden, vóór het voor de Gewone Aandelen uit te keren dividend (hierna het “Preferent Dividend”). Het jaarlijks bruto bedrag van het Preferent Dividend bedraagt zes euro zevenendertig cent (` 6,37) per Bevoorrecht Aandeel.

133

Het Preferent Dividend is slechts in zijn geheel of gedeeltelijk verschuldigd in zoverre er uitkeerbare winsten bestaan zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen en in zoverre de Algemene Vergadering van de vennootschap beslist om dividenden uit te keren.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen zouden zijn of de Algemene Vergadering zou beslissen om geen dividenden uit te keren, zal bijgevolg geen enkel Preferent Dividend betaald worden aan de houder van Bevoorrechte Aandelen. Bovendien, in de veronderstelling dat tijdens een jaar het niveau van de uitkeerbare winsten zoals bedoeld in Artikel 617 van het Wetboek van Vennootschappen het niet zou toelaten om het Preferente Dividend voor zijn integrale bedrag uit te keren, of de Algemene Vergadering zou beslissen om een dividendbedrag uit te keren dat ontoereikend is om de Preferente Dividenden voor hun integrale bedrag uit te keren, ontvangen de houders van Preferente Aandelen enkel een Preferent Dividend ten belope van de uitgekeerde bedragen.

125

126

1.2. De Bevoorrechte Aandelen verlenen geen andere rechten in de winstuitkering dan het Preferent Dividend, onder voorbehoud van voorkeursrecht in geval de vennootschap wordt vereffend, zoals vermeld in punt 5 hieronder. Bijgevolg kan het dividend dat aan de Bevoorrechte Aandelen toebedeeld wordt, nooit hoger zijn dan het jaarlijkse bruto bedrag van het Preferent Dividend, hetzij zes euro zevenendertig cent (` 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. 127 1.3. Het Preferent dividend wordt op dezelfde dag betaalbaar gesteld als het dividend dat verschuldigd is aan de Gewone Aandelen, behoudens de vereisten met betrekking tot de Markt of tot de naleving van de wettelijke bepalingen, maar zonder dat dit mag resulteren in een vertraging van meer dan tien werkdagen. De uitkeerbare winst waarvoor de uitkeringsbeslissing genomen werd, zal eerst betaald worden aan de houders van Bevoorrechte Aandelen ten belope van een bedrag van zes euro zevenendertig cent (` 6,37) per Bevoorrecht Aandeel. Het eventuele saldo van de uitkeerbare winst waarvoor de beslissing voor de uitkering genomen werd, zal vervolgens betaald worden aan de houders van Gewone Aandelen.

128

In de veronderstelling dat er tijdens een jaar geen enkel dividend betaalbaar zou worden gesteld wat betreft de Gewone Aandelen, wordt het Preferent Dividend betaalbaar gesteld op 1 juni van datzelfde jaar. 1.4. Het Preferent Dividend is niet cumulatief. Bijgevolg, in de veronderstelling dat er tijdens één of meerdere jaren geen of slechts een gedeeltelijk Preferent Dividend zou worden uitgekeerd, kunnen de houders van de Bevoorrechte Aandelen het verschil tussen het (de) eventueel betaalde bedrag(en) en het bedrag van zes euro zevenendertig cent (` 6,37) per Bevoorrecht Aandeel niet tijdens (een) later(e) boekja(a)r(en) recupereren.

129

1.5. Indien de Algemene Vergadering tijdens een bepaald jaar zou beslissen om een dividend op de Gewone Aandelen uit te keren dat anders dan in contanten betaalbaar is, is het Preferent Dividend ofwel betaalbaar in contanten ofwel op dezelfde wijze als voor de Gewone Aandelen, naargelang de keuze van elke houder van Bevoorrechte Aandelen.

2. Conversie

130

In de volgende gevallen zijn Bevoorrechte Aandelen converteerbaar in Gewone Aandelen, in één of meerdere keren, naargelang van de keuze van hun houders: vanaf het vijfde jaar na hun uitgiftedatum, van één tot tien mei van dat jaar en vervolgens in de loop van de tien laatste dagen van elk burgerlijk trimester; op elk ogenblik gedurende een periode van één maand die volgt op de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop waarvan hierna sprake is; en

131

in geval van vereffening van de vennootschap, gedurende een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening.

De conversieverhouding is één Gewoon Aandeel voor één Bevoorrecht Aandeel. De conversie gebeurt via de uitgifte van nieuwe Gewone Aandelen, zonder verhoging van het kapitaal van de vennootschap. De Raad van Bestuur van de vennootschap kan de uitgevoerde conversies mits authentieke akte laten vaststellen. Deze vaststellingen in een authentieke akte kunnen worden gegroepeerd aan het einde van elk trimester van het burgerlijk jaar daar de conversie van kracht zal gaan op de datum van de verzending van de conversie-aanvraag.

132

De houder van de Bevoorrechte Aandelen moet de conversie-aanvraag per aangetekend schrijven via de post aan de vennootschap richten. Dit schrijven moet vermelden voor hoeveel Preferente Aandelen de conversie wordt aangevraagd.

3. Belof te tot verkoop Vanaf het vijftiende jaar na hun uitgifte, kan de derde hiertoe aangewezen door de vennootschap, de nietgeconverteerde Bevoorrechte Aandelen geheel of gedeeltelijk tegen contanten aankopen. Deze aankoop zal echter pas mogelijk zijn:

133

ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder en; pas nadat de eventuele Preferente Dividenden die betrekking hebben op het boekjaar dat voorafgaat aan de uitoefening van de belofte tot verkoop werden uitgekeerd aan de houders van de Bevoorrechte Aandelen.

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

134

Uittreksels statuten

126

127

Indien de aankoop betrekking heeft op enkel een deel van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen, is deze aankoop van toepassing op elke houder van Bevoorrechte Aandelen, in verhouding tot het aantal Bevoorrechte Aandelen die hij bezit. Bovendien kan de derde die werd aangewezen door de vennootschap, vanaf het vijfde jaar te rekenen vanaf de uitgifte en, ten vroegste vijfenveertig dagen nadat de Raad van Bestuur van de vennootschap de uitoefening van de belofte tot verkoop heeft bekendgemaakt en voor zover de desbetreffende Bevoorrechte Aandelen ondertussen niet werden geconverteerd in Gewone Aandelen door hun houder, het saldo van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen aankopen, als op welke wijze ook blijkt dat de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen niet meer dan twee en een half percent (2,5%) van het oorspronkelijk aantal uitgegeven Bevoorrechte Aandelen vertegenwoordigen. De aankoop van de niet-geconverteerde Bevoorrechte Aandelen gebeurt tegen een prijs die overeenkomt met hun uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie).

128

129

130

De belofte tot verkoop wordt uitgeoefend aan de hand van een bekendmaking via aangetekend schrijven per post door de door de vennootschap aangestelde derde en die gericht is aan elk van de betrokken houders van de Bevoorrechte Aandelen, van zijn beslissing om de Bevoorrechte Aandelen te kopen. Deze bekendmaking vermeldt het aantal Bevoorrechte Aandelen dat de betrokken houder van de Bevoorrechte Aandelen moet verkopen. De eigendomsoverdracht gebeurt vijfenveertig dagen na deze bekendmaking via betaling van de prijs door overschrijving op de bankrekening die de houders van Bevoorrechte Aandelen als antwoord op deze bekendmaking moeten meedelen. De inschrijving op of de verwerving om welke reden ook, van Bevoorrechte Aandelen, houdt in dat de houder van de Bevoorrechte Aandelen zich ertoe verbindt de Bevoorrechte Aandelen te verkopen indien de aankoopbeslissing rechtmatig genomen werd krachtens deze bepaling, binnen de vijfenveertig dagen na de hiervoor vermelde bekendmaking aan de door de vennootschap aangestelde derde. Deze inschrijving of deze verwerving heeft trouwens tot gevolg dat er een onherroepbare volmacht aan de vennootschap wordt gegeven om de vereiste vermeldingen in het register van aandeelhouders ter vaststelling van de overdracht van de Bevoorrechte Aandelen te realiseren. Indien de houder van Bevoorrechte Aandelen de Bevoorrechte Aandelen waarvan de aankoopbeslissing wettig werd genomen binnen een termijn van vijfenveertig dagen na de bekendmaking van de uitoefening van de belofte tot verkoop niet aanbiedt, worden de niet-aangeboden effecten verondersteld van rechtswege overgedragen te zijn aan de door de vennootschap aangeduide derde, via een consignatie van de prijs bij de Deposito- en Consignatiekas.

4. Stemrecht 131

Elk Bevoorrecht Aandeel verleent een stemrecht voor de Algemene Vergadering van aandeelhouders, dat identiek is aan het stemrecht dat aan een Gewoon Aandeel wordt verleend.

5 . Vo o r r a n g b i j v e r e f f e n i n g In geval van vereffening van de vennootschap ontvangt elk Bevoorrecht Aandeel op basis van het overblijvend netto-actief van de vennootschap na de aanzuivering van alle schulden, lasten of vereffeningkosten prioritair een bedrag in contanten dat gelijk is aan de volgestorte uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van het Bevoorrechte Aandeel in kwestie. 132

133

De Bevoorrechte Aandelen komen niet in aanmerking bij de verdeling van het eventuele saldo van de liquidatieboni. Bijgevolg kan het bedrag dat bij de vereffening aan de Bevoorrechte Aandelen wordt uitgekeerd, nooit meer bedragen dan de uitgifteprijs (in kapitaal en eventueel uitgiftepremie) van de Bevoorrechte Aandelen. In geval van vrijwillige of gerechtelijke vereffening van de vennootschap hebben de houders van Bevoorrechte Aandelen automatisch het recht om de Bevoorrechte Aandelen te converteren in Gewone Aandelen tijdens een periode die aanvangt vijftien dagen na de bekendmaking van de beslissing tot vereffening en die eindigt op de vooravond van de Algemene Vergadering tot sluiting van de vereffening, in de veronderstelling dat de houders van de Bevoorrechte Aandelen voor deze Vergadering door de vereffenaar op de hoogte worden gebracht van de vereffeningverrichtingen. Tenzij alle Bevoorrechte Aandelen werden geconverteerd in Gewone Aandelen gebeurt er voor het verstrijken van deze conversietermijn geen enkele uitkering aan de aandeelhouders.

6. Ma ximum percentage bevoorrechte a andelen 134

135

De Bevoorrechte Aandelen kunnen na hun uitgifte samen niet meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elke aandelencategorie anders wordt beslist. De vennootschap kan bovendien geen Bevoorrechte Aandelen uitgeven of het maatschappelijk kapitaal verlagen tot een niveau waarbij de Bevoorrechte Aandelen samen meer dan vijftien percent (15%) van het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap vertegenwoordigen of enige andere operatie verrichten die dit tot gevolg zou hebben, tenzij bij meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen binnen elk soort aandelen anders wordt beslist.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

7. W i j z i g i n g e n v a n d e a a n d e v e r s c h i l l e n d e s o o r t e n a a n d e l e n g e k o p p e l d e r e c h t e n

127

Overeenkomstig Artikel 560 van het Wetboek van Vennootschappen kan elke beslissing om de rechten van Bevoorrechte Aandelen te wijzigen of deze Bevoorrechte Aandelen te vervangen door effecten van een andere soort, enkel worden genomen wanneer bij elk soort aandelen voldaan wordt aan de vereiste aanwezigheids- en meerderheidsvoorwaarden, voorgeschreven voor een wijziging van de statuten.

8 . Vo r m

128

De Bevoorrechte Aandelen zijn en blijven op naam.

Artikel 11 - Voorkeurrecht Er mag ingeval van uitgifte van aandelen tegen inbreng in geld niet afgeweken worden van het voorkeurrecht bepaald in Artikel 596 van het Wetboek van Vennootschappen. 129

A ANDEELHOUDERSCHAP

Artikel 12 - Aangifte en openbaarheid van de belangrijke deelnemingen Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemgerechtigde effecten van de vennootschap verwerft, die al dan niet het kapitaal vertegenwoordigen, moet aan de vennootschap en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen het aantal effecten meedelen die hij bezit, wanneer de aan die effecten verbonden stemrechten vijf procent (5%) of meer bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven. Die kennisgeving is eveneens verplicht ingeval van bijkomende verwerving van de effecten voorzien in de eerste alinea wanneer, ingevolge deze verwerving, het stemrecht verbonden aan de effecten in bezit vijf procent (5%) of een veelvoud van 5% van het totaal aantal bestaande stemrechten bereikt op het ogenblik waarop de feiten zich voordoen die tot de kennisgeving aanleiding geven.

130

131

Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van overdracht van aandelen wanneer, ingevolge deze overdracht, het aantal stemrechten daalt onder de drempels voorzien in de eerste of tweede alinea. Voor de toepassing van dit Artikel wordt er verwezen naar de Wet van 02.03.1989, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 24.05.1989. 132

BESTUUR EN TOEZICHT

Artikel 13 - Samenstelling van de Raad van Bestuur De vennootschap wordt bestuurd door een Raad samengesteld uit tenminste vijf leden die voor een maximale duur van zes jaar benoemd zijn door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, die hen te allen tijde kan afzetten. Ze zijn herverkiesbaar.

133

De Algemene Vergadering moet, onder de leden van de Raad van Bestuur, ten minste drie onafhankelijke Bestuurders benoemen. Onder onafhankelijk Bestuurder dient te worden verstaan, een Bestuurder die beantwoordt aan de criteria voorzien in Artikel 524 § 4, alinea 2 van het Wetboek van Vennootschappen. De opdracht van de uittredende en niet herverkozen Bestuurders eindigt onmiddellijk na de Algemene Vergadering die in die nieuwe benoemingen heeft voorzien.

134

Ingeval één of meerdere mandaten openvallen kunnen de overblijvende Bestuurders, bijeengekomen in Raad, voorlopig in diens vervanging voorzien tot aan de eerstvolgende bijeenkomst van de Algemene Vergadering die dan in de definitieve aanstelling voorziet. Dit recht wordt een verplichting telkens het aantal Bestuurders effectief in functie niet langer het statutaire minimum bereikt. Indien een rechtspersoon tot Bestuurder is benoemd van de vennootschap, is de vennootschap ertoe gehouden onder haar vennoten, zaakvoerders, Bestuurders of werknemers, een vaste vertegenwoordiger te benoemen die belast wordt met de uitvoering van deze opdracht in naam en voor rekening van deze rechtspersoon.

135

De Bestuurder die benoemd wordt ter vervanging van een ander, voltooit het mandaat van degene die hij vervangt. De Bestuurders moeten over een noodzakelijke professionele betrouwbaarheid en de voor die functies passende ervaring bezitten. Een eventuele vergoeding mag rechtstreeks noch onrechtstreeks verband houden met de door de Vastgoedbevak verwezenlijkte verrichtingen.

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

136

Uittreksels statuten

128

Artikel 17 - Controle De controle van de vennootschap wordt toevertrouwd aan één of meerdere Commissarissen erkend door de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.

Artikel 19 - Vergoeding 129

Behalve andersluidende beslissing van de Algemene Vergadering is het mandaat van Bestuurder onbezoldigd.

Artikel 21 - Vertegenwoordiging van de vennootschap - Ondertekening van akten

130

131

Behoudens bijzondere bevoegdheidsoverdracht door de Raad van Bestuur, wordt de vennootschap vertegenwoordigd in al haar handelingen, onder meer diegene waaraan een openbaar of ministerieel ambtenaar zijn medewerking verleent, door twee Bestuurders of, binnen de beperkingen van de bevoegdheden toegekend aan het Directiecomité, door twee leden van dit Directiecomité die hiertoe gezamenlijk optreden of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen die hierbij [alleen of] gezamenlijk optreden. De vennootschap is daarenboven geldig vertegenwoordigd door bijzondere mandatarissen van de vennootschap binnen de beperkingen van het mandaat dat hun daartoe is toegekend door het Directiecomité of, bij diens afwezigheid, door de Raad van Bestuur of, binnen de beperkingen van het dagelijks bestuur, door de personen die dit dagelijks bestuur waarnemen. Overeenkomstig het Koninklijk Besluit van 10.04.1995 echter, zal de vennootschap, bij elke akte van beschikking aangaande een onroerend goed in de zin van het voormelde Koninklijk Besluit, geldig vertegenwoordigd zijn door ten minste 2 Bestuurders die gezamenlijk optreden.

ALGEMENE VERGADERING

132

Artikel 22 - Bijeenkomst De Jaarvergadering wordt van rechtswege gehouden op de laatste vrijdag van de maand april om 15 uur 30. Indien deze dag een wettelijke feestdag is, wordt de Vergadering op de eerstvolgende werkdag gehouden op hetzelfde uur, met uitzondering van een zaterdag of een zondag. De Gewone of Buitengewone Algemene Vergaderingen worden gehouden op de plaats aangeduid in de oproeping.

133

De drempel vanaf wanneer één of meerdere aandeelhouders een oproeping van een Algemene Vergadering mogen eisen om er één of meerdere voorstellen voor te leggen, en dit conform het Artikel 532 van het Wetboek van Vennootschappen, is vastgelegd op 5% van het geheel van de aandelen die stemrecht hebben.

Artikel 23 - Neerlegging van de effecten - Toelating tot de Algemene Vergadering 134

Om toegelaten te worden tot de Algemene Vergadering moet elke eigenaar van aandelen aan toonder zijn effecten neerleggen op de maatschappelijke zetel of bij de instellingen aangeduid in de oproepingen drie werkdagen vóór de datum vastgesteld voor de Algemene Vergadering. De eigenaars van aandelen aan toonder moeten op de plaats die in het oproepingsbericht is vermeld, een bewijs van deponering van hun effecten voorleggen dat tenminste drie werkdagen vóór de datum van de Algemene Vergadering gedateerd is.

135

De eigenaars van aandelen op naam moeten tenminste drie werkdagen vóór de datum van de Algemene Vergadering ofwel hun certificaten op naam in de maatschappelijke zetel deponeren, ofwel de Raad van Bestuur per aangetekend schrijven in kennis stellen van hun voornemen om aan de Algemene Vergadering deel te nemen. De eigenaars van gedematerialiseerde aandelen moeten, drie werkdagen vóór de Vergadering, een attest neerleggen bij de door de Raad van Bestuur aangeduide instellingen, dat door de erkende rekeninghouder of door de vereffeningsinstelling wordt opgesteld en dat de onbeschikbaarheid van voormelde aandelen tot de datum van de Algemene Vergadering vaststelt.

136

Artikel 24 - Vertegenwoordiging Elke eigenaar van effecten die recht geven op deelname aan de Vergadering, kan zich laten vertegenwoordigen door een volmachthouder, die al of niet een aandeelhouder kan zijn. De Raad van Bestuur kan de bewoordingen van de volmachten vastleggen en eisen dat ze ten minste drie werkdagen voor de Algemene Vergadering neergelegd worden op de door hem aangeduide plaats.

137

De mede-eigenaars, de vruchtgebruikers en blote eigenaars, de pandhoudende schuldeisers en schuldenaars moeten zich respectievelijk laten vertegenwoordigen door één en dezelfde persoon.

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

129

Artikel 24bis - Stem per brief De aandeelhouders zullen per brief kunnen stemmen door middel van een formulier opgemaakt door de vennootschap, indien de Raad van Bestuur hiertoe de toelating heeft gegeven in zijn oproepingsbrief. Voormeld formulier moet datum en plaats van de Algemene Vergadering vermelden, evenals de agendapunten, en voor elk van deze punten, een blanco ruimte voorzien, toelatende voor of tegen de resolutie te stemmen, of zich te onthouden. Het formulier zal uitdrukkelijk vermelden dat deze moet worden getekend, dat de handtekening moet worden gelegaliseerd en dat het geheel per aangetekend schrijven moet worden bezorgd, en dit ten minste drie dagen vóór de Vergadering.

130

Artikel 25 - Bureau Alle Algemene Vergaderingen worden voorgezeten door de Voorzitter van de Raad van Bestuur of bij zijn ontstentenis door de Afgevaardigde Bestuurder of bij diens afwezigheid door degene aangeduid door de aanwezige Bestuurders. De Voorzitter duidt de secretaris aan. De Vergadering kiest twee stemopnemers. De overige leden van de Raad van Bestuur vervolledigen het bureau.

131

Artikel 26 - Aantal stemmen Elk aandeel, ongeacht of het een Gewoon of een Bevoorrecht Aandeel is, geeft recht op één stem, onder voorbehoud van de gevallen van opschorting van het stemrecht voorzien in het Wetboek van Vennootschappen. 132

J A A R R E K E N I N G - R E S U LTAT E N V E R W E R K I N G

Artikel 30 - Verdeling De vennootschap dient, als vergoeding van het kapitaal, tenminste 80% van de netto-opbrengst uit te keren, verminderd met de bedragen die overeenstemmen met de nettovermindering van de schulden van het lopende boekjaar. Voor de toepassing van dit Artikel wordt de netto-opbrengst omschreven als de winst van het boekjaar, met uitsluiting van de waardeverminderingen, de meerwaarden bij de realisatie van de vaste activa in zoverre deze in de resultatenrekening opgenomen werden.

133

De meerwaarden bij de realisatie van de vaste activa worden evenwel slechts uitgesloten van opneming in de netto-opbrengst zoals bedoeld in alinea 1 in de mate dat zij herbelegd worden binnen een termijn van vier jaar vanaf de eerste dag van het lopende boekjaar waarin de meerwaarden zijn gerealiseerd. Het deel van de verwezenlijkte meerwaarden dat na de periode van vier jaar niet is herbelegd wordt gevoegd bij de nettoopbrengst zoals omschreven in het boekjaar dat volgt op deze periode. Krachtens beslissing van een Buitengewone Algemene Vergadering gehouden op 24.06.2002, werd de Raad van Beheer aangesteld te beslissen over een deelname in de winst, tegen een maximum bedrag van nul komma vijfenzestig percent (0,65%) van de winst van het boekjaar voor een periode van vijf jaar, voor de werknemers van de vennootschap. De eerste verdeelbare winst zal deze zijn van het boekjaar tweeduizend en twee.

134

135

De bepalingen van dit Artikel 30, alinea’s 1 tot 4 kunnen enkel worden gewijzigd indien de beslissingen voor elke soort aandelen een meerderheid van minstens vijfenzeventig percent (75%) van de stemmen krijgt en op voorwaarde dat een dergelijke wijziging enkel kan gebeuren indien ze conform is met de op de vennootschap van toepassing zijnde reglementering.

ONTBINDING - VEREFFENING

136

Artikel 32 - Verlies van kapitaal Ingeval het kapitaal met de helft of drie vierden verminderd is, moeten de Bestuurders aan de Algemene Vergadering de vraag tot ontbinding voorleggen ingevolge en volgens de vormen bepaald in Artikel 633 van het Wetboek van Vennootschappen. 137

138

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

Belangrijke gebeurtenissen 1983-2006 130

1983 Oprichting van Cofinimmo NV met een kapitaal van ` 6 miljoen.

1994 Notering op de Beurs van Brussel na de fusie met Études et Investissements Immobiliers (E.I.I.). 131

1996 Cofinimmo krijgt het statuut van Vastgoedbeleggingsvennootschap met Vast Kapitaal (Vastgoedbevak).

1997-1998 132

Renovatie van het Karel de Grote gebouw (56 202 m²) • Effectisering van de erfpachtovereenkomst ondertekend met de Europese Commissie.

1999 Interne overname van het vastgoedbeheer van de gebouwen • Kapitaalverhoging via openbare emissie ( ` 64 miljoen). 133

2000 Cofinimmo (41%) en Belgian Office Properties (59%) verwerven Primaedis NV (28 gebouwen - 280 000 m², 663 miljoen) • Ondertekening van 2 erfpachtovereenkomsten met de Europese Commissie voor Belliard I-II en III-IV.

2001

134

Cofinimmo verwerft de resterende 59% van Primaedis NV • Effectisering van de erfpachtovereenkomst van Belliard III-IV.

2002 Verwerving van een vastgoedportefeuille van de Groep Dexia (5 gebouwen - 76 236 m² - ` 211 miljoen). 135

2003 Cofinimmo doet haar intrede in de BEL20, MSCI World en GPR 15 indexen • Kapitaalverhoging van ` 70 miljoen gekoppeld aan de overname van Longview Holdings BV • Verwerving van 25% van North Galaxy NV voor ` 20 miljoen (2 torens 105 400 m² - ` 389,8 miljoen).

136

2004 Fusie door overname van Belgian Office Properties NV • Verwerving van het Egmont complex (Egmont I en II - 88 000 m² `173,7 miljoen) • Uitgifte van ongeveer 1,5 miljoen bevoorrechte aandelen voor een bedrag van om en bij ` 160 miljoen.

137

138

139

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

131

2005 Afronding van de verwerving van North Galaxy NV (105 400 m²) en effectisering van de huren • Diversificatie door investering in de sector van serviceflats en rusthuizen (2 acquisities) • Overname van de rechten en plichten van de Regie der Gebouwen (Belgische Staat) op het nieuwe Gerechtsgebouw van Antwerpen (72 131 m²).

2006

132

Verwerving van de Meeûs Square 23 en Luxemburg 40 (2 gebouwen - 16 500 m² - ` 60 miljoen) en 8 rusthuizen (40 663 m² ` 85 miljoen) • 2 belangrijke Publiek-Private Samenwerkingen (28 000 m² - brandweerkazerne van de Stad Antwerpen en Politiecommissariaat van de Zone HEKLA) • Oplevering van het Egmont II gebouw (16 000 m² - ` 37,8 miljoen).

Terugblik 1996-2006

(x ` 1 000 000)

PORTEFEUILLE PER 01.01.1996 IN INVESTERINGSWAARDE

133

608,57

Investeringen

2 154,15

Acquisities

1 853,52

Constructies en renovaties

300,63

Verkopen Realisatiewaarde

-733,85

Gerealiseerde meer- en minderwaarden ten opzichte van de laatste driemaandelijkse geschatte waarde Vroeger geboekte en gerealiseerde latente meer- en minderwaarden Niet gerealiseerde latente meer- en minder waarden PORTEFEUILLE PER 31.12.2006 IN INVESTERINGSWAARDE

134

58,16 48,85 227,37 2 363,25

135

136

137

138

139

140

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

Lexicon 132

Aangepaste omloopsnelheid Omloopsnelheid vermenigvuldigd met de free float band die met de berekening van Euronext overeenstemt. Bedrijfsmarge Bedrijfsresultaat op de netto huren.

133

Bedrijfsresultaat EBIT (Earnings Before Interests and Taxes). Netto courant resultaat vóór rentelasten en belasting. Onder haar statuut van Vastgoedbevak moet Cofinimmo haar gebouwen niet afschrijven. De EBIT is dus gelijk aan de EBITDA (Earnings Before Interests, Taxes, Depreciation and Amortisation). Beurskapitalisatie Beurskoers (slotkoers) vermenigvuldigd met het totale aantal aandelen (aan het einde van het jaar).

134

135

136

CAP De CAP is een rente-optie. De koper van de CAP koopt het recht om tijdens een bepaalde periode tegen een vaste rente te lenen. De koper oefent zijn recht enkel uit indien de korte termijnrente boven het niveau van de CAP staat. Bij de aankoop van een CAP moet de koper een premie aan de tegenpartij overmaken. Met de aankoop van een CAP bekomt Cofinimmo een gewaarborgde maximumrente waartegen ze kan lenen. De CAP dekt haar dus in tegen ongunstige rentestijgingen. Cashflow Netto resultaat (aandeel Groep) + toevoegingen aan de afschrijvingen, waardeverminderingen op de handelsvorderingen en toevoegingen en onttrekkingen aan de voorzieningen - negatieve en positieve variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen, de projectonwikkelingen alsook de andere activa en passiva - de andere niet cash elementen zoals de spreiding van de gratuïteiten en de voordelen verleend aan de huurders. Compound Annual Growth Rate (CAGR) Groeiniveau jaar na jaar van een belegging tijdens een bepaalde periode. Contractuele huren per 31.12.2006 De huurprijzen zoals contractueel bepaald in de huurovereenkomsten per 31.12.2006, vóór aftrek van de huurvrije periodes of andere voordelen die aan de huurders zijn verleend.

137

Correlatie van de waarde der beleggingen De correlatie meet de wijze waarop de waarden van de verschillende beleggingen in de tijd ten opzichte van elkaar evolueren. 1 betekent dat ze sterk gecorreleerd zijn, -1 dat ze tegen elkaar in evolueren en 0 betekent dat ze niet gecorreleerd zijn. Derivaten - afgeleide producten Als kredietnemer wenst Cofinimmo zich in te dekken tegen een eventuele stijging van de rente op korte termijn. Dit renterisico kan in beperkte mate worden ingedekt met het gebruik van derivaten (de aankoop van CAP, met eventueel de verkoop van FLOOR, FRA of IRS contracten).

138

139

140

Dividendrendement Bruto dividend gedeeld door de gemiddelde beurskoers van het aandeel over het jaar. Effectisering Effectisering is een specifieke financieringstechniek waarmee een financiering mogelijk is van bepaalde activa die een zeer voorspelbare inkomstenstroom voortbrengen. Deze activa, die aan een effectiseringsvehikel worden overgedragen, maken het de cedent mogelijk om de toekomstige opbrengsten onmiddellijk te innen. De verkoper beschikt dus onmiddellijk over liquide middelen. Voor de financiering van deze aankoop geeft het effectiseringsvehikel effecten uit die door de gekochte activa gewaarborgd worden. De beleggers die de effecten hebben gekocht, worden terugbetaald en vergoed op basis van de inkomsten die de activa hebben voortgebracht. EPRA European Public Real Estate Association is een vereniging die alle beursgenoteerde Europese vastgoedvennootschappen groepeert, teneinde de sector te promoten en aantrekkelijker te maken t.o.v. een rechtstreekse belegging in vastgoed dankzij een grotere liquiditeit, toegankelijkheid en transparantie van de vennootschappen. Daarom richtte de EPRA een doeltreffend forum op om de kernproblemen via de organisatie van conferenties en meetings te bespreken. Ze beveelt gedragsregels aan, zoals de toepassing van de IFRS in het kader van de vastgoedondernemingen, de transparantie van de rapportering, een eenvoudige fiscaliteit en Corporate Governance. Ze tracht ook de verschillende grensoverschrijdende inefficiënties op te lossen, teneinde de ontplooiing van de genoteerde vennootschappen, het vrije kapitaalverkeer tussen landen en de vrije toegang voor de buitenlandse spaarders in de hand te werken. Zij heeft ook indexen gecreëerd, te raadplegen op www.epra.com, die als benchmark dienen voor de vastgoedsector.

141

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

Erfpachtrecht Tijdelijk zakelijk recht dat het volle genot verleent van een gebouw dat aan iemand anders toebehoort, waarvoor aan de eigenaar ter erkenning van zijn eigendomsrecht een jaarlijkse vergoeding moet worden betaald (canon). De erfpacht kan niet worden aangegaan voor een periode korter dan 27 of langer dan 99 jaar. Exit taks De vennootschappen die hun erkenning als Vastgoedbevak vragen of die met een Vastgoedbevak fuseren, zijn onderworpen aan de zogenaamde exit taks. Deze taks wordt gelijkgesteld met een liquidatiebelasting op de latente nettomeerwaarden en op de belastingvrije reserves. Hij bedraagt 16,5% (verhoogd met 3% bijkomende crisisbelasting, hetzij 16,995% in totaal). FLOOR Een FLOOR is een rente-optie. De koper van de FLOOR koopt het recht om tijdens een bepaalde periode een minimum rente te ontvangen. Hij oefent dit recht enkel uit wanneer de korte termijnrente onder het niveau van de FLOOR ligt. Met de verkoop van een FLOOR ontvangt Cofinimmo rechtstreeks van de koper een premie. Enerzijds beperkt deze ontvangen premie de onmiddellijk op de CAP te betalen premie. Anderzijds is de minimumrente van de lening gekend, ongeacht de rente-evolutie.

133

134

135

FRA (Forward Rate Agreement) Een FRA is een rentetermijncontract, in tegenstelling tot een CAP of een FLOOR die rente-opties zijn. Met een FRA legt Cofinimmo haar rente vast voor toekomstige vervaldagen van haar leningen met vaste termijn en dit voor een bepaald bedrag en een bepaalde periode. 136 Free Float Percentage van de aandelen in het bezit van het publiek. Volgens de definitie van EPRA en Euronext gaat het om alle aandeelhouders die individueel minder dan 5% van het totale aantal aandelen bezitten. Free Float band De marge waarin de free float zich volgens de berekeningsmethode van Euronext bevindt.

137

Geherwaardeerd nettoactief (GNA) Netto-inventariswaarde = Geherwaardeerd eigen vermogen. IAS-normen De internationale boekhoudnormen (IAS, International Accounting Standards/IFRS, International Financial Reporting Standards) zijn opgesteld door de International Accounting Standards Board (IASB), die internationale normen voor het opstellen van de jaarrekeningen uitwerkt. De Europese genoteerde vennootschappen moeten deze regels in hun geconsolideerde rekeningen toepassen voor de boekjaren die beginnen vanaf 01.01.2005.

138

Initieel investeringsrendement De verhouding tussen de initiële huur van een verworven goed en de acquisitiewaarde (transactiekosten inbegrepen). Interest Rate Swap (IRS) Is het equivalent van een FRA maar voor een periode van gebruikelijk meer dan 1 jaar.

139

Investeringswaarde Waarde van de portefeuille geschat door de onafhankelijke vastgoeddeskundige en waarvan de transactiekosten niet zijn afgetrokken. Netto courant resultaat Bedrijfsresultaat, plus financieel resultaat (financiële opbrengsten en lasten), minus belastingen op het resultaat.

140

Netto-inventariswaarde Geherwaardeerd nettoactief = Geherwaardeerd eigen vermogen. Omloopsnelheid Totaal volume van de over het jaar verhandelde aandelen, gedeeld door het totale aantal aandelen. Pay out Percentage van de courante netto-opbrengst dat onder de vorm van een dividend wordt uitgekeerd.

141

PPS (Publiek-Private Samenwerking) Het betreft een samenwerkingsverband waarin de publieke en de private sector gezamenlijk een project realiseren van collectief belang: stedelijke vernieuwingsprojecten, openbare gebouwen, … 142

COFINIMMO 2006 PERMANENT DOCUMENT

Lexicon

134

135

Realisatiewaarde Boekwaarde van de gebouwen voor de IAS/IFRS balans, berekend door van de investeringswaarde een forfaitair bedrag van registratierechten af te trekken, die door de deskundigen vastgesteld is op 2,5%. Voor gebouwen die minder dan ` 2,5 miljoen waard zijn, liggen de transactiekosten echter op het niveau van registratierechten gewoonlijk gedragen door de koper en afhankelijk van de ligging van het gebouw (10 of 12,5%). Deze realisatiewaarde wordt gebruikt als reële waarde in de IAS/ IFRS financiële staten van Cofinimmo. Reële waarde Realisatiewaarde in de zin van de boekhoudnormen IAS/IFRS. Rentedekking Bedrijfsresultaat op netto interestkosten.

136

Resultaat op de portefeuille Gerealiseerde en niet-gerealiseerde meer- of minderwaarden t.o.v. de recentste waardebepaling door de deskundige, inclusief de exit taks die verschuldigd is omdat het patrimonium van de overgenomen vennootschappen in het stelsel van de Vastgoedbevaks wordt opgenomen. Schuldratio Schulden op het totaal der activa.

137

Sharpe Ratio Bij deze ratio voorgesteld door W.F. Sharpe wordt het extra rendement tegenover de risicovrije rente gedeeld door de volatiliteit (standaardafwijking van het bruto rendement; is -1 indien dit rendement negatief is) van het effect. Hoe hoger de Sharpe ratio, hoe beter de risico/rentabiliteit verhouding van de belegging. Omgekeerd, hoe lager de Sharpe ratio, hoe minder deze verhouding interessant is voor de belegger.

138

Transactiekosten De eigendomsoverdracht van een vastgoed in België is in principe onderworpen aan de inning door de Staat van registratierechten, die het belangrijkste deel uitmaken van de transactiekosten. Het bedrag van deze rechten is afhankelijk van de wijze van overdracht, van de hoedanigheid van de koper en van de geografische ligging van het vastgoed. De eerste twee voorwaarden, en dus het bedrag van de te betalen rechten, zijn slechts gekend eens de eigendomsoverdracht is afgesloten. In België, en naargelang de bestaande methodes van eigendomsoverdracht, varieert het effectieve tarief van de registratierechten van 0 tot 12,5%.

139

Uitkeringswaarde Iedere vennootschap waarvan het verwachte rendement grotendeels als dividend wordt uitgekeerd, in tegenstelling tot de kapitalisatiewaarden.

140

141

142

143

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG

135 Woluwelaan, 58 B - 1200 Brussel Tel. +32 2 373 00 00 Fax +32 2 373 00 10 R.R.P. van Brussel BTW: BE 0426 184 049 www.cofinimmo.com

136

STUUR ONS UW OPMERK INGEN O F VR AGEN

[email protected]

137

B I J K O M E N D E I N F O R M AT I E

Sébastien Berden Corporate Finance & Investor Relations Manager Séverine Van der Schueren Corporate Communications Manager UI TGEVERS

138

Ingrid Schabon • Séverine Van der Schueren O N T W E R P E N R E A L I S AT I E

www.landmarks.be A FBEELDINGEN

Gebouwen: Yvan Glavie Planeten: Getty Images - Arthur & Pix Portret: David Plas Gerechtsgebouw Antwerpen: Regie der Gebouwen (Projectauteur: tijdelijke vereniging Richard Rogers Partnership/VK Studio, architects, planners and designers/ Ove Arup and Partners) DRUK

139

140

Drukkerij Van der Poorten CE R APPORT ANNUEL EST ÉGALEMENT DISPONIBLE EN FR ANÇAIS THIS ANNUAL REPORT IS ALSO AVAIL ABLE IN ENGLISH

Dit Jaar verslag is een regis tratiedocument in de zin van Ar tikel 28 van de Wet van 16.06.2006 op de openbare aanbieding van beleggingsins trumenten en de toelating van beleggingsins trumenten tot de verhandeling op een gereglementeerde mark t . Het werd goedgekeurd door de CBFA over eenkoms tig Ar tikel 23 van de voormelde Wet, op 20.03.2007.

141

142

143

144

COFINIMMO 2006 JAARVERSLAG