Voorstel raad NUMMER
de gemeenteraad 6 0043/14
RAADSVERGADERING
30 oktober 2014
COMMISSIE
Commissie RZ Ruimte David Moolenburgh Mark Compeer 291586
AAN AGENDAPUNT
ORGANISATIEONDERDEEL PORTEFEUILLEHOUDER BEHANDELEND AMBTENAAR TOESTELNUMMER
GEWIJZIGD
REGISTRATIENUMMER TER INZAGE BIJLAGE(N)
14G0000078 Ja Rapport W/E Adviseurs “energie voor Westerheul” (openbaar) Memo onderbouwing beëindiging WKO (geheim) Businesscase WKO Westerheul IV 2013 (geheim)
Onderwerp Westerheul IV: warmte- en koudeopslag en ambitie duurzaamheid
Voorstel 1.
In te stemmen met het beëindigen van de overeenkomst met Kropman Installatietechniek B.V. ten aanzien van de realisatie van de Warmte- en Koudeopslag.
2.
Kennis nemen van de betere en goedkopere alternatieve maatregelen om van Westerheul IV een duurzame woonwijk te maken, zonder Warmte- en Koudeopslag.
3.
De door het college van burgemeester en wethouders in zijn vergadering van 23 september 2014 en 15 oktober 2014 opgelegde geheimhouding op basis van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet en op grond van artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur te bekrachtigen met betrekking tot de bijlage “Businesscase WKO Westerheul IV 2013” en de gemarkeerde stukken in de bijlage “Onderbouwing beëindiging WKO en inzetten op duurzame maatregelen” en dat deze geheimhouding geldt voor de duur van het project .
Inleiding De gemeente De Ronde Venen wil een duurzame gemeente zijn. De ambitie die wij ons als gemeente voor de nieuwbouwprojecten hebben gesteld is om minimaal 10% duurzamer te zijn dan de voorschriften uit het Bouwbesluit en het gebruik van fossiele brandstoffen te beperken. Deze ambitie is vastgelegd in het gemeentelijk beleid Duurzaamheidsambitie voor projecten . Om deze ambitie waar te maken is er in 2006 voor gekozen om in Westerheul een collectief systeem van Warmte Koude Opslag (WKO) aan te leggen. In 2010 heeft de gemeenteraad besloten de
Voorstel raad - documentnummer: 1136429
opdracht tot aanleg en (technisch) beheer van het WKO-systeem inclusief een Warmte Kracht Koppeling (WKK) te gunnen aan installatiebedrijf Kropman. De WKK genereert door middel van een gasverbrandingsmotor zowel elektriciteit (voor de pompen van de WKO) als warmte (voor warm water). Met de ontwikkelende partijen in Westerheul IV is overeengekomen dat zij de WKO / WKK als extra duurzaamheidsmaatregel meenemen in het ontwerp van de woningen. De woningen zouden moeten voldoen aan het Bouwbesluit zonder vooraf (in de berekeningen) rekening te houden met de WKO/WKK. De aanname was dat de 270 woningen in drie jaar gerealiseerd zouden worden waarbij de laatste woningen in 2014 gebouwd zou worden. Deze aanname lag onder de gemeentelijke businesscase van de WKO/WKK en de koopovereenkomsten met de ontwikkelende partijen. Medio 2013 hebben ontwikkelende partijen in het project Westerheul IV kenbaar gemaakt niet in staat te zijn om de getekende koop- en realisatieovereenkomst conform planning en inhoudelijk ongewijzigd uit te kunnen voeren. Het niet kunnen uitvoeren van de Koop- en Realisatieovereenkomst heeft drie gevolgen voor Westerheul die van directe invloed zijn op de WKO: 1. Het woningaantal wordt zeer waarschijnlijk minder: van 270 woningen naar circa 180 tot 200 woningen. 2.
De bouw start later en de doorlooptijd is langer.
3.
De klantgerichte manier van werken vraagt om flexibiliteit.
Deze drie gevolgen voor het plan zijn aanleiding geweest om te kijken naar de financiële gevolgen voor de businesscase van de WKO/WKK en naar de financiële gevolgen van het stopzetten van de WKO / WKK. In aansluiting op het scenario stopzetten van de WKO/WKK is onderzocht of de duurzaamheidsambitie op een andere wijze kan worden bereikt, dus zonder WKO/WKK. Dit onderzoek naar alternatieve maatregelen is uitgevoerd door W/E Adviseurs (zie bijlage 1). In dit rapport “energie voor Westerheul”, zijn diverse oplossingen onderzocht en onderling vergeleken op energieprestatie. In dit raadsvoorstel zijn alleen de belangrijkste conclusies overgenomen. Voor de onderbouwing verwijzen wij graag naar de rapportage.
Beoogd effect Het beoogd effect is dat Westerheul IV een duurzame wijk wordt zonder collectieve WKO/WKK. Het voorstel is om de ambitie om in ieder geval 10% duurzamer te zijn dan het Bouwbesluit te handhaven, maar deze ambitie op een andere manier te bereiken. Voor het uitvoeren van het Projectplan Westerheul IV is het van belang dat u als gemeenteraad ook akkoord gaat met het onderhavige voorstel. Na uw instemming als raad kan namelijk aan de toekomstige bewoners duidelijkheid worden gegeven over de energievoorziening. Uw gemeenteraad ontvangt separaat een voorstel om het projectplan vast te stellen.
Voorstel raad - documentnummer: 1136429 - pagina 2
Argumenten 1.1
Collectieve energievoorziening op basis van WKO niet meer de beste oplossing. In 2006 is besloten om in Westerheul IV een collectieve WKO te realiseren. Een logische keuze op dat moment. Echter, met de kennis van nu kan worden gesteld dat deze collectieve voorziening niet meer past bij het plan. Dit zijn de achterliggende redenen waarom een collectieve voorziening niet goed meer past: • Er is behoefte aan flexibiliteit. Het is op voorhand niet duidelijk welke woningen precies gebouwd worden, op welke plek deze woningen staan en hoe snel de woonwijk ontwikkeld zal worden. Een WKO kan niet voorzien in deze noodzakelijke flexibiliteit. De businesscase ging oorspronkelijk uit van de •
realisatie van Westerheul IV in drie jaar. Goedkopere en betere alternatieven Duurzame maatregelen in gebouwen zijn veel gebruikelijker geworden dan acht jaar geleden en vooral ook veel goedkoper. Klantgerichte (individueel of mini-collectief) oplossingen zijn duurzamer, resulteren in een lagere energierekening, zorgen voor een grotere bewustwording voor minder of hetzelfde geld.
1.2
Realisatie en exploitatie van de WKO leidt tot een negatieve businesscase en meer risico’s Er zitten in totaal 142 appartementen in het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Er blijkt veel minder behoefte en vraag te zijn naar appartementen dan in de oorspronkelijk opzet van Westerheul IV werd aangenomen. Door deze gedaalde behoefte daalt ook het totale aantal woningen in het project. Voor een optimaal rendabele WKO/WKK zijn circa 250 woningen nodig. Doordat het aantal woningen zal dalen in combinatie met een latere start en langere verkooptijd, leidt dit tot een negatieve businesscase voor de WKO (zie geheime bijlage “Businesscase WKO Westerheul IV 2013”). Als de gemeente de WKO/WKK zou willen verkopen aan een private partij dan loopt het tekort op de businesscase verder op. Het is ook zeer de vraag of een private partij interesse zou hebben in een collectief systeem die energetisch en economisch niet optimaal ingericht kan worden vanwege het lagere aantal woningen.
1.3
Beëindiging van de basisovereenkomst met Kropman past binnen de financiële kaders van de grondexploitatie Westerheul IV. In overleg met Kropman Installatietechniek B.V. is de hoogte van de afkoopsom voor het beëindigen van het contract bepaald. Dit resultaat blijft binnen de vooraf geraamde financiële kaders. Op basis van dit resultaat is het college voornemens om over te gaan tot beëindiging van de overeenkomst met Kropman Installatietechniek B.V.. Wij vragen u als gemeenteraad om hiermee akkoord te gaan.
2.1
De aangescherpte normen voor energieprestatie uit het bouwbesluit kunnen beter gerealiseerd worden zonder WKO. De eisen voor de energieprestatie in het wettelijke Bouwbesluit worden aangescherpt. Vanaf 1 januari 2015 gaat de minimale energieprestatie (EPC) van woningen naar een EPC van 0,4. Momenteel geldt een EPC van 0,6. Bij een aangescherpte EPC-norm zijn oplossingen op maat beter, logischer en goedkoper dan een collectieve oplossing met een WKO.
Voorstel raad - documentnummer: 1136429 - pagina 3
2.2
Met dezelfde financiële middelen kan een betere energieprestatie worden geleverd Door de beschikbare financiële middelen voor de WKO op een andere manier in te zetten kan een betere energieprestatie worden geleverd. Hoeveel beter de energieprestatie kan worden, is nog onderwerp van onderzoek. Hiervoor zijn diverse oplossingen denkbaar.
2.3
Individuele duurzaamheidssystemen passen beter bij de wensen van de klant De WKO is een collectief systeem waarop de klant geen invloed heeft. Bij een klantgerichte aanpak gaat de voorkeur uit naar systemen die de klant zelf kan kiezen, individuele of beperkt collectieve systemen. Voorbeelden zijn zonnecellen of individuele warmtepompen.
2.4
De aanleg van een gasnet gecombineerd met woninggebonden duurzame maatregelen leidt tot lagere energielasten voor de bewoner De woninggebonden energielasten (exclusief persoonlijke energieverbruik) van een woning met een collectieve WKO liggen hoger dan een vergelijkbare woning aangesloten op een gasnet.
2.4
De aanleg van een gasnet leidt tot minder gebruik van fossiele brandstoffen dan bij realisatie van de collectieve WKO / WKK De collectieve WKO/WKK verbruikt meer gas in vergelijking met de situatie dat individuele HR(107)ketels in de woningen zouden worden geïnstalleerd. Het WKO/WKK systeem 3
3
verbruikt 300.000 m gas (per jaar) en ongeveer 200.000 m gas (per jaar) wordt verbruikt wanneer alle woningen met een individuele HR107-ketel zijn voorzien. 3.1
Financiële en strategische informatie mag niet openbaar worden In het document dat genoemd staat onder dit beslispunt staat informatie van financiële en strategische aard die voor onbepaalde tijd niet openbaar mag worden. Indien deze informatie beschikbaar komt voor derden dan heeft dit effect op de economische en financiële belangen van de gemeente.
Kanttekeningen 2.1
De ambitie om in ieder geval 10% duurzamer te zijn dan het Bouwbesluit is afhankelijk van afspraken met ontwikkelende partijen en individuele keuzes. De ontwikkelende partijen zijn volgens het Bouwbesluit (2015) verplicht om een woning te ontwikkelen met een EPC van 0,4. Het streven is om met ontwikkelende partijen de afspraak te maken dat ze een basiswoning ontwikkelen die al 10% duurzamer is dan het Bouwbesluit, dus met een EPC van 0,36. Stel dat, om wat voor reden dan ook, deze afspraken niet tot stand komen, dan kan de gemeentelijke ambitie alleen gehaald worden door individuele keuzes van kopers. Als kopers geen geld over hebben voor duurzame maatregelen, dan bereikt de gemeente haar doelstelling niet. Deze situatie zal zich zeer waarschijnlijk niet voordoen. Bij verkoop van woningen in nieuwbouwlocaties is de ervaring dat kopers bereid zijn te investeren in duurzaamheid als er een goed aanbod is vanuit de ontwikkelaar, er inspirerende en duidelijke voorbeelden zijn, terugverdientijden helder zijn en zeker als er sprake is van gerichte subsidies.
Voorstel raad - documentnummer: 1136429 - pagina 4
2.2
Nog meer investeren in duurzaamheid bij nieuwbouw is relatief kostbaar terwijl de woningen al zeer duurzaam zijn. Het is daarom beter om de huidige woningvoorraad te verduurzamen. Het verduurzamen van de huidige woningvoorraad kan leiden tot een efficiëntere besteding van subsidiegelden. Deze mogelijkheid staat echter los van de vraag of Westerheul IV een echt duurzaam project zou moeten worden. U als raad heeft de mogelijkheid om door middel van subsidies duurzaamheid te stimuleren. Hiervoor kunnen echter geen projectgelden worden gebruikt, dat zou pas kunnen zodra het project is afgesloten en de winst kan worden genomen. Het realiseren van duurzame maatregelen bij een nieuwbouwwoning is relatief goedkoop. Er hoeft onder andere geen rekening te worden gehouden met de bestaande situatie. Een voorbeeldproject, waartoe Westerheul IV kan uitgroeien, kan bewoners van De Ronde Venen inspireren. Daarbij vergroot het duurzame profiel van Westerheul IV (wonen met een lage energierekening) de verkoopbaarheid. Oftewel, het risicoprofiel neemt af.
Financiën De financiële gevolgen van dit raadsvoorstel passen binnen de grondexploitatie Westerheul IV. Er zijn drie financiële effecten van dit raadsvoorstel op de grondexploitatie. Ten eerste moet het bedrijf Kropman worden betaald om de overeenkomst te kunnen ontbinden. Ten tweede moeten de gemaakte investeringskosten van de WKO afgeboekt worden ten laste gebracht van de grondexploitatie. Als laatste effect zijn de beschikbare bijdragen ter dekking van de businesscase van de WKO niet meer nodig. De kosten zijn lager dan de beschikbare bijdragen aan de WKO. De gemeenteraad heeft € 2.500 per woning ter beschikking gesteld voor duurzaamheid. Van dit bedrag was € 1.000 per woning bestemd als bijdrage aan de WKO en € 1.500 bestemd voor aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. Het bedrag van € 1.500 per woning blijft beschikbaar voor duurzaamheidsmaatregelen. Over de inzet van dit beschikbare budget ontvangt uw gemeenteraad een raadsvoorstel (zie Vervolg). Er zijn geen gevolgen voor het begrotingsresultaat van 2014 en 2015 omdat de WKO budgetneutraal in beide jaren is opgenomen. De begroting 2014 en 2015 zullen worden aangepast vanwege het opheffen van de WKO. Ook kan de egalisatiereserve WKO worden opgeheven.
Communicatie Over vaststelling van het projectplan en het opheffen van de WKO wordt een persbericht uitgedaan.
Kernenbeleid Niet van toepassing.
Voorstel raad - documentnummer: 1136429 - pagina 5
Vervolg Uw gemeenteraad ontvangt eind 2014/begin 2015 een voorstel over de uitvoering van de duurzame ambities. Dit voorstel wordt opgesteld zodra de raad ingestemd heeft ten aanzien van de ontbinding van de overeenkomst met Kropman. In dit voorstel krijgt u als raad inzicht in: •
De manier waarop duurzaamheid gestimuleerd wordt. Hierbij kan gedacht worden aan inspirerende voorbeelden voor kopers, actieve communicatie en een gerichte subsidie.
•
De kosten en baten (financieel, milieu, afzet) voor het halen van de vastgestelde reductie van 10% scherper dan bouwbesluit.
•
De kosten en baten voor het aanscherpen van deze ambitie en het op de kaart kunnen zetten van Westerheul IV als duurzame woonwijk.
Evaluatie Over de grondexploitatie Westerheul IV wordt periodiek gerapporteerd.
Het ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van De Ronde Venen, de secretaris,
Voorstel raad - documentnummer: 1136429 - pagina 6
de burgemeester,
De raad van de gemeente De Ronde Venen gelezen het voorstel van (raadsvoorstel nr. 0043/14 van 30 oktober 2014).
Besluit
1.
Geen wensen of bedenkingen te uiten tegen het beëindigen van de overeenkomst met Kropman Installatietechniek B.V. ten aanzien van de realisatie van de Warmte- en Koudeopslag.
2.
De beschikbare bijdragen ter dekking van de business case van de WKO die vrij komen door het niet door gaan van de WKO na afronding van het project Westerheul IV terug te laten vloeien naar de algemene reserve.
3.
De door het college van burgemeester en wethouders in zijn vergadering van 23 september 2014 opgelegde geheimhouding op basis van artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet en op grond van artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur te bekrachtigen met betrekking tot de bijlage “Businesscase WKO Westerheul IV 2013” en de gemarkeerde stukken in de bijlage “Onderbouwing beëindiging WKO en inzetten op duurzame maatregelen” en dat deze geheimhouding geldt voor de duur van het project .
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente De Ronde Venen, d.d. 30 oktober 2014.
De raad voornoemd, de griffier,
de voorzitter,
