Voorstel raad en raadsbesluit Gemeente Landgraaf
Programma Documentnummer: B.15.0453 B.15.0453
Landgraaf, 10 maart 2015 ONDERWERP: Overname opstallen en zakelijke rechten
Stichting Sport & Leisurepark
Landgraaf Raadsvoorstelnummer: 11 PROGRAMMA 4. Leefbaarheid in de wijk Verantwoordelijke portefeuillehouder(s): K. Regterschot Behandelend ambtenaar voor technische vragen: S. Kockelkorn / R. Stevens Telefoonnummer: 045-5695262 Organisatieonderdeel: Maatschappelijke Ontwikkeling Behandeld in BenW d.d.: 10 maart 2015 Behandeling in oordeelvormende raad d.d.: 24 maart 2015 Ruimtelijk en Fysiek Behandeling in besluitvormende raad d.d.: 24 maart 2015
1. Samenvatting Stichting Sport en Leisurepark (SLP) Landgraaf heeft financiële problemen. Het stichtingsbestuur heeft besloten om de stichting te liquideren. Het stichtingsbestuur doet afstand van het recht van erfpacht van de aan de gemeente Landgraaf in eigendom toebehorende gronden. De gemeente Landgraaf heeft in het accommodatiebeleid een drietal gebieden, met concentratie van maatschappelijk vastgoed onder andere, gebieden met buiten- en binnensport, vastgelegd. Het gebied van het SLP is er een van. Die verantwoordelijkheid noodzaakt de gemeente regie te voeren in dit gebied. Vanuit de verantwoordelijkheid om regie te voeren op dit gebied wordt voorgesteld de zakelijke rechten over te nemen en de opstallen aan te kopen, alsmede de daarmee gemoeide kosten te dekken uit de algemene reserve en voor een klein gedeelte uit de beschikbare middelen voor accommodatiebeleid, wat betreft de rentelasten. 2. Waarom naar de raad? In 2007 is het visiedocument toekomstig accommodatiebeleid vastgesteld. Een kader stellend document gericht op revitalisering van de gemeentelijke accommodaties. In deze visie wordt onder andere uitgegaan van één kwalitatief en kwantitatief goed geoutilleerd sportcomplex per wijk. In de Wijk Schaesberg is hieraan invulling gegeven in de vorm van Park Strijthagen (Sport & Leisurepark Landgraaf). De gemeente is aan de slag met het ontwikkelen van een nieuw afwegingskader integraal accommodatiebeleid. In dat kader is het belangrijk om de ontwikkelingen rond SLP mee te nemen in het nieuwe beleid. Die opdracht is ook geformuleerd tijdens de
Pagina 1 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
werkconferentie over het toekomstig accommodatiebeleid, die recent (3 februari 2015) is gehouden. 3. Doelstelling en beoogd meetbaar effect Het feit dat het gebied van SLP één van de drie A-locaties voor het maatschappelijk vastgoed is, noodzaakt de gemeente regie te voeren. Wat gevraagd wordt, is een toekomstbestendige oplossing welke strookt met de gemeentelijke visie op park Strijthagen. 4. Argumentatie en alternatieven Uitgangspunt in het toekomstige accommodatiebeleid is een integrale afweging. Door daar nu al op voor te sorteren wordt deze integrale afweging doorkruist, in die zin dat de accommodaties waarover vergaande besluiten zijn genomen daarvan geen deel meer uitmaken en ook beschikbare budgetten al grotendeels zijn opgesoupeerd, waardoor de keuzemogelijkheden ernstig beperkt worden c.q. uitgesloten. Vanuit deze optiek is het onverstandig de opstallen en zakelijke rechten van SLP over te nemen. Het tweede argument om niet te kopen is gelegen in het feit dat het SLP is opgezet als een particulier initiatief. Het is eerder aan de vrije markt om de doelstellingen van sport- en Leisure centrum daar te realiseren. Tegenover de argumenten om de opstallen en zakelijke rechten niet over te nemen staan argumenten die daar juist wel voor pleiten. De gemeente Landgraaf heeft in het accommodatiebeleid een drietal A-locaties vastgelegd. Het gebied van het SLP is er één van. Die verantwoordelijkheid noodzaakt regie te voeren op dit gebied. Ten tweede is de gemeente aan de slag met het ontwikkelen van een nieuw afwegingskader integraal accommodatiebeleid. Wanneer een andere partij eigenaar is van (een deel van) de accommodatie, is de gemeente minder in staat de regie te voeren. Alles afwegende wegen de argumenten om de opstallen en zakelijke rechten van SLP over te nemen zwaarder, en zijn door het college de onderhandelingen met SLP gevoerd. 5. Hoe gaan we dat bereiken en is er evaluatie nodig? Het college van B&W beperkt het overnemen van de opstallen en zakelijke rechten van SLP tot (voorlopig) een periode van drie jaar. De periode van drie jaar biedt de ruimte om een duurzame ontwikkeling in het gebied te laten ontstaan. Bij mislukking van de nieuwe ontwikkeling kan het gebouw alsnog worden verkocht. Op deze wijze kan het gebied onderdeel uit maken van het nieuwe afwegingskader accommodatiebeleid. Van SLP is verzoek ontvangen om over te gaan tot gezamenlijke ontbinding van het erfpachtrecht dat ten behoeve van SLP gevestigd is op de BMX baan aan de Hofstraat. De gevraagde ontbinding heeft tot gevolg dat de exploitatiekosten en het feitelijk gebruik van het terrein voor rekening en risico van de gemeente komt. Vooruit lopende op de
B.15.0453
Pagina 2 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
notariële ontbinding van de erfpacht is door het stichtingsbestuur van SLP een afstandsverklaring afgegeven, waarmee de gemeente per direct kan beschikken over de BMX-baan. Met TWC Maaslandster worden de mogelijkheden besproken voor het huren van de BMX-baan. Het beachveld is in eigendom van de gemeente. De status quo blijft gehandhaafd. 6. Communicatie Het stichtingsbestuur van SLP is door het college van het besluit tot overname van de opstallen en zakelijke rechten van SLP op de hoogte gesteld, onder voorwaarde van instemming van de raad. 7. Kosten, baten, dekking, risico's In opdracht van de gemeente zijn de opstallen van SLP door een makelaar getaxeerd op een bedrag van € 400.000,-. De ondergrond is eigendom van de gemeente Landgraaf en SLP heeft op 29 december 2009 het recht van erfpacht en opstal verkregen. Met het stichtingsbestuur is overeengekomen dat het bestuur bij aankoop door de gemeente afstand doet van het recht van erfpacht. Uit het taxatierapport blijkt verder, dat de dakbedekking toe is aan vervanging en daar zou een bedrag van € 25.000,- mee gemoeid zijn. Twee offertes zijn dezerzijds omtrent de vervanging van het dak opgevraagd, die in prijs variëren van € 40.185,15 tot € 44.056,80 exclusief BTW. Rekening moet worden gehouden met een bedrag van € 55.000,- inclusief BTW. Het stichtingsbestuur wenst de opstallen aan de gemeente over te dragen voor een bedrag van € 300.000,-. Delen van de opstallen zijn thans verhuurd. Het betreft hier huurovereenkomsten voor bepaalde tijd. De totale huuropbrengst bedraagt circa € 22.000,- op jaarbasis. Ten aanzien van de huurovereenkomsten wordt opgemerkt, dat deze geen lange looptijd kennen (opzegging per 6 of 12 maanden), met het gevolg dat de huuropbrengsten op enig moment lager uit kunnen vallen. Op basis van het vorenstaande is onderstaand een te verwachten exploitatie van de opstallen van SLP opgesteld.
B.15.0453
Pagina 3 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
Lasten
2015
2016
2017
2018
kapitaallast gebouw
rente
€ 10.920
€
10.374
€ 9.828
(invest 312.000)
aflossing
€ 15.600
€
15.600
€ 15.600
kapitaallast dak
rente
€
1.925
€
1.829
€ 1.733
(invest 55.000)
aflossing
€
totale kapitaallast
2.750
€
2.750
€ 2.750
€ 31.195
€
30.553
€ 29.911
€ 25.000
€
25.000
€ 25.000
€
4.500
€
4.500
€ 4.500
onderhoud
€
18.750
belastingen en verzekeringen
€
3.375
gas water licht
€
12.994
€ 17.325
€
17.325
€ 17.325
schoonmaakkosten
€
6.000
€
8.000
€
8.000
€ 8.000
onderhoud BMX baan
€
3.000
€
4.000
€
4.000
€ 4.000
verlichting BMX baan
€
879
€
1.172
€
1.172
€ 1.172
afvalverwerking/containers
€
2.700
€
3.600
€
3.600
€ 3.600
totale lasten
€
47.698
€ 94.792
€
94.150
€ 93.508
baten
€
18.525
€ 24.700
€
24.700
€ 24.700
te dekken in exploitatie
€
29.173
€ 70.092
€
69.450
€ 68.808
+
+
-/-
In het eerste volledige jaar van exploitatie, tevens het eerste jaar waarin de kapitaallasten opkomen, bedragen de totale lasten € 70.092,- daarna langzaam aflopend vanwege lagere rentelasten op de investering. Hierbij moet worden opgemerkt dat zowel de baten als de exploitatielasten niet zijn geïndexeerd, waardoor het effect van de lagere rentelasten nagenoeg zal worden geëlimineerd. Globaal zullen de uiteindelijke lasten circa € 70.000,- op jaarbasis blijven bedragen. Deze lasten worden onvoldoende door verhuur afgedekt. Indien de dekking voor de resterende lasten moet worden gevonden binnen de beschikbare budgetten voor het accommodatiebeleid, heeft dit het volgende tot gevolg:
Circa € 4,9 miljoen reserve economische structuurversterking. Deze is alleen in te zetten
voor
afschrijvings-lasten,
niet
voor
rentelasten
en
exploitatielasten).
Afschrijving is in dit geval € 15.600,- + € 2.750,- = € 18.350,-;
€ 0,985 miljoen investeringskrediet Heigank. Hieruit kunnen in dit geval de totale kapitaallasten van de investering ad € 31.195,- in het eerste jaar, daarna aflopend, worden gedekt;
€ 18.000,- restant structureel begrote exploitatielasten Carré.
Afhankelijk van welke keuze wordt gemaakt voor de dekking van de kapitaallasten, leidt tot de volgende dekkingen en resterende tekorten:
variant reserve ter dekking afschrijving dekking afschrijving uit reserve restant expl. Carre totaal aanwezige dekking
€ €
2016 2017 2018 € 18.350 € 18.350 € 18.350 18.000 € 18.000 € 18.000 € 18.000 18.000 € 36.350 € 36.350 € 36.350
tekort
€
11.173 € 33.742 €
B.15.0453
2015
33.100 € 32.458
Pagina 4 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
variant investering Heigank ter dekking kapitaallast 2015 2016 2017 2018 dekking kapitaallasten € 31.195 € 30.553 € 29.911 restant expl. Carre € 18.000 € 18.000 € 18.000 € 18.000 totaal aanwezige dekking € 18.000 € 49.195 € 48.553 € 47.911 tekort
€
11.173 € 20.897 €
20.897 € 20.897
Uit beide varianten blijkt dat het structureel jaarlijks tekort van circa € 34.000,respectievelijk € 21.000,-
dat niet uit de voor het accommodatiebeleid beschikbare
budget kan worden gedekt. Hiervoor is ook geen andere dekking beschikbaar binnen de begroting. Alles overziend – in relatie tot de onder punt 4 geschetste argumentatie en alternatieven - wegen de argumenten voor overname van de opstallen en zakelijke rechten zwaarder. Door de aankoop kunnen de opstallen van SLP en zakelijke rechten onderdeel uitmaken van het nieuwe integrale afwegingskader accommodatiebeleid en is de regie op zowel sport-, grond- en accommodatiebeleid geborgd. Wanneer bij de integrale afweging blijkt dat de opstallen van SPL niet passen binnen het nieuwe accommodatiebeleid cq. hiervoor niet nodig zijn, zal tot verkoop ervan worden overgegaan. Het verkooprisico, zowel in negatieve als in positieve zin, is daarbij voor de gemeente. Indien de opstallen van SLP passen binnen het toekomstige accommodatiebeleid zal worden bekeken of deze zelf in beheer worden genomen dan wel worden verkocht aan een partij die het gewenste beleid voortzet. Voorgesteld wordt daarom om de aan de aankoop verbonden lasten, zowel kapitaallasten (rente en afschrijving) als exploitatielasten vooralsnog voor de duur van drie jaar te financieren. In onderstaand overzicht zijn deze lasten weergegeven:
Lasten kapitaallast gebouw (i nves t 312.000)
2015 rente aflossing
totale kapitaallast onderhoud belastingen en verzekeringen gas water licht schoonmaakkosten onderhoud BMX baan verlichting BMX baan afvalverwerking /containers onderzoekskosten totale lasten
€ € € € € € € € €
18.750 3.375 12.994 6.000 3.000 879 2.700 20.000 67.698
baten
€
te dekken
€
B.15.0453
€ € € € € € € € € €
2016 10.920 15.600 26.520 25.000 4.500 17.325 8.000 4.000 1.172 3.600
€ € € € € € € € € €
2017 10.374 15.600 25.974 25.000 4.500 17.325 8.000 4.000 1.172 3.600
+
+ € 90.117
€
89.571
18.525
€ 24.700
€
24.700
49.173
€ 65.417
€
64.871
-/-
Pagina 5 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
In bovenstaande opstelling is geen rekening gehouden met de vervanging van het dak in afwachting van besluitvorming over het nieuwe accommodatiebeleid. Vervanging per direct ligt niet voor de hand indien de opstallen uiteindelijk worden afgestoten. Wel is rekening gehouden met mogelijke onderzoekskosten voor herbestemming van het SLP. Zoals reeds eerder is vermeld, bestaat het risico dat tussentijds huurovereenkomsten worden beëindigd, zodat de baten niet volledig gerealiseerd worden. De financiering kan, zoals hierboven aangekondigd, niet (volledig) uit de huidige beschikbare middelen voor het accommodatiebeleid worden gedekt. Dit is niet wenselijk omdat dit de te maken keuzes binnen de integrale afweging ernstig beperkt. Binnen de begroting is eveneens geen dekking voor de lasten aanwezig. Een mogelijkheid om de kosten, met uitzondering van de rentelasten, te dekken kan worden gevonden door deze gedurende drie jaar ten laste te brengen van de algemene reserve. Wat de rentelasten betreft, schrijft het vigerende activabeleid voor dat rentelasten op investeringen niet uit een reserve mogen worden gedekt. Deze rentelasten dienen daarom binnen de exploitatie te worden gedekt. Hiervoor is binnen de voor het accommodatiebeleid beschikbare budgetten nog voldoende ruimte. De dekking ziet er dan als volgt uit:
dekking exploitatie Carre (rentelasten) algemene reserve
2015 € €
2016 2017 € 10.920 € 10.374 49.173 € 54.497 € 54.497 + 49.173 € 65.417 € 64.871
In totaal wordt daarmee in de periode 2015 – 2017 een bedrag van € 179.461,onttrokken aan de algemene reserve. Opgemerkt wordt, dat wanneer uiteindelijk een besluit wordt genomen over het nieuwe accommodatiebeleid, de financiering van de opstallen en exploitatie SLP uit de algemene reserve eindigt. Dit betekent dat bij verkoop de kosten, zij het in sterk afgeslankte vorm, in de exploitatie moeten worden ingebed, zoals dat ook bij de overige af te stoten panden
gebeurt.
Wanneer
de
opstallen
SLP
deel
gaan
uitmaken
van
de
toekomstbestendige accommodatiebeleid, de kosten uiteindelijk gedekt zullen moeten worden uit de hiervoor beschikbare budgetten. 8. Het voorstel
Voor de aankoop van de opstallen van de Stichting Sport & Leisurepark Landgraaf en overname van de zakelijke rechten een bedrag beschikbaar te stellen van € 312.000,-;
De opkomende lasten gedurende de jaren: -
2015 ad € 49.173,- te dekken uit de algemene reserve;
-
2016 ad € 65.417,- te dekken uit de algemene reserve voor bedrag van
-
2017 ad € 64.871,- te dekken uit de algemene reserve voor bedrag van
€ 54.497,- en uit de exploitatiebudgetten Carré voor een bedrag van € 10.920,-; € 54.497,- en uit de exploitatiebudgetten Carré voor een bedrag van € 10.374,-.
B.15.0453
Pagina 6 van 8
Raadsvoorstelnummer:11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
Burgemeester en wethouders van Landgraaf, de secretaris,
de burgemeester,
ir. J.M.C. Rijvers
mr. R.J.H. Vlecken
9. a. Stukken behorende bij het besluit n.v.t. b. Onderliggende stukken -
Taxatierapport Horsch Makelaardij
-
Offertes Dakbedekkingsbedrijf Dreessen
-
Huurovereenkomsten SLP
-
Afstandsverklaring SLP BMX baan
B.15.0453
Pagina 7 van 8
Raadsvoorstelnummer: 11 Onderwerp: Opstallen Sport & Leisurepark
Besluit
Voor de aankoop van de opstallen van de Stichting Sport & Leisurepark Landgraaf en overname van de zakelijke rechten een bedrag beschikbaar stellen van € 312.000,-;
De opkomende lasten gedurende de jaren: -
2015 ad € 49.173,- dekken uit de algemene reserve;
-
2016 ad € 65.417,- dekken uit de algemene reserve voor bedrag van € 54.497,- en uit de exploitatiebudgetten Carré voor een bedrag van € 10.920,-;
-
2017 ad € 64.871,- dekken uit de algemene reserve voor bedrag van € 54.497,- en uit de exploitatiebudgetten Carré voor een bedrag van € 10.374,-.
Aldus besloten in de openbare besluitvormende raad, gehouden op 24 maart 2015. De griffier,
B.15.0453
De voorzitter,
Pagina 1
