ARCHIEF VLBAMSE RAAD Tl% UGBEZORGEN
Stuk 49 (1980-1981) - Nr. 1
VLAAMSE RAAD 12 NOVEMBER 1980
ZITTING 1980-1981
VOORSTEL VAN DECREET -
van de heer A. CLAES C.S. -
houdende subsidiëring van de gemeentelijke grondregies met het oog op de vermindering van de prijs van bouwgronden en steun aan de bouwnijverheid
TOELICHTING DAMES EN HEREN,
Ingevolge de voortdurende verhoging van de prijs van de bouwgrond, van de bouwkosten en van het geld, worden veel gezinnen in de onmogelijkheid gesteld om een eigen woning te verwerven. De vermindering van de bouwactiviteit en de hieropvolgende vermeerdering van de concurrentie tussen de aannemers, is van aard om de bouwkosten stilaan terug te brengen tot een normaal peil. De interest waartegen thans hypothecaire leningen worden toegestaan, is eveneens stilaan aan het dalen; daarenboven zijn er nog een aantal mogelijkheden waarbij bouwlustigen, vooral deze met een bescheiden inkomen, goedkoper geld kunnen vinden.
43
49 (1980-1981) - Nr. 1
Alleen de prijs van de bouwgronden schijnt deze trend niet te volgen. Waarschijnlijk spelen hierbij twee factoren een rol. Enerzijds de onzekerheid van alle andere beleggingen waardoor vooral , ,kleine speculanten”, of liever diegene die niet wensen dat hun ,,appeltjes tegen de dorst” door munterosie en belastingen een klein zielig ,,nootje” wordt, nog denken een zekere veiligheid te vinden in beleggingen in onroerende waarden; anderzijds de gewestplannen die het aanbod van bouwgrond in ruime mate verminderd hebben. Deze toestand en ook het feit, dat men tracht uit deze omstandigheden profijt te trekken om zeer drastische maatregelen aanvaardbaar te maken, hebben aanleiding gegeven tot de indiening van dit voorstel dat van aard is om, binnen het systeem van de markteconomie en mits eerbiediging van de grondregelen van de Grondwet en van ons burgerlijk recht, een oplossing te brengen voor de moeilijkheden waarmede sommige bouwlustigen te kampen hebben om een eigen woonst te verwerven. Hierbij mag ook worden aangestipt dat dit voorstel van aard is om zeer stimulerend te werken voor de bestrijding van de zware crisis die heerst in een belangrijke economische sector, deze van de bouwnijverheid. Andere voorstellen gaan verder en hebben eigenlijk tot doel de eigenaars van bouwgrond ertoe te verplichten deze te verkopen aan om ‘t even wie die nog geen eigenaar is van een onroerend goed, tegen een prijs die merkelijk lager is dan de huidige waarde ervan; dit zogezegd omdat deze eigenaars zeer grote en, in deze optiek, onrechtvaardige winsten zouden verwezenlij kt hebben. Deze voorstellen vertonen echter zeer belangrijke nadelen : 1. Zij onttrekken een belangrijke sector van de economische bedrijvigheid aan de beginselen van de markteconomie. Weliswaar mogen aan deze beginselen, wanneer dit om speciale redenen noodzakelijk blijkt en er geen andere oplossing is, correcties aangebracht worden. Het gaat ter zake echter klaarblijkelijk niet om een correctie, doch om de vernietiging van het beginsel zelf. Daarenboven is er hiervoor geen enkele noodzakelijkheid, vermi.ts hetzelfde doel kan bereikt worden zonder aan de beginselen van de markteconomie in belangrijke mate afbreuk te doen. 2. De last van de bestaande voorstellen wordt volledig gelegd op een bepaalde klasse van de bevolking: de grondeigenaars. Dit is hoogst onbillijk. Vooreerst moet opgemerkt worden dat wie geld belegd heeft in gronden, minder winst verwezenlijkte dan wie bijvoorbeeld goud aankocht of sommige beleggingen in financiële waarden verrichtte. En eindelijk moet toch het beginsel geëerbiedigd blijven dat, zo de gemeenschap bepaalde sociale doeleinden wil bereiken, de last hiervan moet verdeeld worden over geheel de bevolking, wat voor gevolg heeft dat, door het belastingstelsel, eenieder bijdraagt al naar gelang van zijn inkomen. 3. Het systeem ingevoerd door andere voorstellen laat niet toe enige zinnige bouwpolitiek te voeren, doch zal aanleiding geven tot een volledige anarchistische groei van de woningen en van de woonwijken, zonder dat enig ernstig gemeentelijk beleid op dit gebied nog mogelijk is. Aldus mag onder meer verwacht worden dat de politiek van stadsvernieuwing van talrijke steden - waarvoor belangrijke uit-
[21
[31
49 (1980-1981) - Nr. 1
gaven bereikt zijn - niet het minste nut zal hebben doordat de bevolking meer en meer zal aangetrokken worden door het aankopen van bouwloten buiten de stadskern. Ook zullen bepaalde kwartieren waarin bewoningsfuncties minder gepast voorkomen, een ongebreidelde ontwikkeling kennen tenzij de gemeentebesturen alles aankopen wat klaarblijkelijk ver boven hun financiële mogelijkheden ligt. 4. Er werd beweerd dat investeringen in bouwgronden improduktief zijn en daarom terecht worden beknot. Men vergeet echter dat zogezegde produktieve investeringen ook risicodragende investeringen zijn. Voor sommige personen, en dit zijn dan meestal de zwakkeren in onze maatschappij (ouderen, zieken, gehandicapten, kleine spaarders), die door kleine investeringen hun toekomst enigszins willen vrijwaren, zijn risicodragende investeringen weinig aangewezen. Waarom hier een maatregel nemen die vooral minstbedeelden treffen zal? Daarbij komt nog dat de grond bouwrijp maken met wat dit inhoudt aan initiatief, kennis, risico’s, en dergelijke, voor de maatschappij toch niet zo improduktief is. Het systeem dat door de auteur wordt voorgesteld, wordt reeds door sommige gemeenten toegepast, in deze zin dat gronden die zij bezitten of aankopen, tegen een lagere prijs dan de kostprijs verkocht worden. Dergelijke politiek kon echter slechts op zeer beperkte schaal toegepast worden, zodat zij geen invloed kon uitoefenen op de prijzen van de bouwgrond. De evolutie van de financiële toestand van de gemeenten laat niet toe te verhopen dat deze met eigen middelen iets belangrijks zullen kunnen doen. Er is dan ook geen ander middel dan een financiële tussenkomst van de Vlaamse gemeenschap te voorzien, wat de gemeenten er ongetwijfeld toe brengen zal zelf een bijkomende inspanning te leveren. Men kan laten opmerken dat dit beduidt dat nog eens de centrale overheid aangesproken wordt, daar waar de financiële toestand van het Rijk dit niet toelaat. Bepaalde kredieten worden voortaan krachtens de wet overgeheveld naar de gemeenschappen. Elke gemeenschap zal een keuze moeten doen over de aanwending ervan. Voor de Vlaamse gemeenschap is het ongetwijfeld van belang, een trouwens gering aandeel van de aan haar overgehevelde kredieten aan te wenden voor de verwerving van een eigen woonhuis door degene voor wie dit thans onmogelijk geworden is.
Commentaar bij de artikelen Artikel 1 Conform artikel 19, 6 1, 2e lid van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen vermeldt dit artikel dat het een aangelegenheid regelt zoals bedoeld in artikel 107quater van de Grondwet. Artikel 2 Dit artikel bepaalt dat het decreet enkel toepasselijk is op de gemeenten die een grondregie hebben opgericht.
49 (1980-1981) - Nr. 1
Het oprichten van een grondregie is een zeer eenvoudige operatie en laat toe op een duidelijke wijze, door een afzonderlijke boekhouding, inzage te hebben op de ontworpen operaties en op de prijsvorming; zonder deze maatregel is alles gespreid tussen verschillende posten van de begroting en van de rekeningen, zodat het niet mogelijk is een duidelijke en overzichtelijke toestand te scheppen. Daar de maatregelen noch het burgerlijk recht noch het strafrecht wijzigen en anderzijds gericht zijn op het grondbeleid, meent de auteur dat ze een gemeenschapsaangelegenheid zijn. Artikel 3 Het bedrag van 30 070 houdt in dat naast de toelage van de Vlaamse gemeenschap die 25 % van de kostprijs bedraagt, de gemeenten een inspanning die minstens gelijk is aan 5 070 van deze kostprijs, dienen te verrichten. Artikel 4 De kostprijs die als basis moet dienen voor de toelagen en voor het vaststellen van de verkoopprijs, omvat de prijs van de grond, de kosten van de aankoop, de kost van de infrastructuurwerken en de intrest van de voor de operatie ontleende kapitalen. Hiervan dienen natuurlijk toelagen die door andere openbare besturen zouden kunnen verleend worden (provinciale toelagen, toepassing van de wet Brunfaut), enz. afgetrokken te worden. Artikel 5 De toelage van de Vlaamse gemeenschap bedraagt 25 070 van de kostprijs. Zij wordt natuurlijk slechts eisbaar door de verkoop van de grond, dit om het oppotten van gronden door gemeenten te beletten. Artikel 6 Om alle betwistingen te vermijden, dient te worden bepaald dat de gemeenten met het oog op de verwezenlijking van deze politiek, gronden moeten kunnen onteigenen, dit echter natuurlijk met al de waarborgen voor de eigenaars, die men terug vindt in de bestaande wettelijke bepalingen betreffende het recht op onteigening, zowel voor wat de modaliteiten, de prijs, als de effectieve betaling van de prijs betreft. Artikel 7 Het lijkt nuttig de beneficiarissen van het decreet en de gebeurlijk te eerbiedigen prioriteiten bij decreet vast te leggen, dit opdat de gemeenten geen te disparate en wellicht minder rechtvaardige regelen zouden stellen. Niets belet trouwens dat gemeenten andere normen toepassen, doch dan buiten de voordelen van dit decreet om. Artikel 8 Het spreekt vanzelf dat de koper het inzicht moet hebben de grond aan te wenden voor het verwerven van een woonst, en in beginsel de grond niet mag verder verkopen. c Artikel 9 Enkele maatregelen zijn nodig ten einde bedrog, hetzij doordat niet binnen de 5 jaar gebouwd wordt, hetzij door-
Vl
[51
49 (1980-1981) - Nr. 1
dat binnen de 10 jaar verkocht wordt, te vermijden. Deze sancties zijn best louter burgerrechtelijk en niet strafrechtelijk. Artikel 10 De uitvoering van de wet dient te worden toevertrouwd aan de Minister of de Staatssecretaris, bevoegd in zake grondbeleid, die dan ook over de nodige middelen dient te beschikken. A. CLAES
VOORSTEL VAN DECREET Artikel 1 Dit decreet regelt een aangelegenheid bedoeld in artikel 107quater van de Grondwet. Artikel 2 Dit decreet is toepasselijk op de gemeenten van het Vlaams gewest, die, op grond van artikelen 147bis en 147ter van de gemeentewet, een grondregie hebben opgericht en deze grondregie aanwenden om onder meer bouwgronden tegen verminderde prijs ter beschikking van de inwoners te stellen. Artikel 3 Wanneer gemeenten al dan niet verkavelde gronden aankopen, gelegen in de door het koninklijk besluit van 28 december 1972 omschreven woongebieden of woonuitbreidingsgebieden, ten einde deze te verkopen aan natuurlijke personen tegen prijzen die minstens 30% lager zijn dan de kostprijs ervan, nadat zij bouwrijp geworden zijn, kunnen zij de voordelen van dit decreet genieten. Artikel 4 De kostprijs omvat de aankoopprijs van de grond en de gebeurlijke aankoopkosten, de prijs van de infrastructuurwerken, noodzakelijk om de grond bouwrijp te maken, en de interest betaald aan het Gemeentekrediet van België voor de leningen aangegaan met het oog op de aankoop van de grond en de uitvoering van de infrastructuurwerken. Van dit bedrag worden afgetrokken alle toelagen door de openbare besturen aan de betrokken gemeenten toegekend bij aankoop van de gronden of uitvoering van de infrastructuurwerken. Artikel 5 De Vlaamse gemeenschap kent aan de gemeenten die volgens de hierna bepaalde modaliteiten overgaan tot verkoop van de gronden, bij de verkoop een toelage toe gelijk aan 25 070 van de kostprijs van de gronden als bepaald in artikel 4.
49 (1980-1981) - Nr. 1
Met de prijsvermindering door de gemeente zelf ten laste genomen, wordt geen rekening gehouden bij het bepalen van de toelage. Artikel 6 Met het oog op de verwezenlijking van de doeleinden van dit decreet, worden de gemeenten ertoe gemachtigd om ofwel tot minnelijke aankoop van de gronden over te gaan, ofwel tot onteigening ervan, volgens de modaliteiten van de artikelen 25 tot en met 34 van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedebouw. Artikel 7 De kavels mogen enkel verkocht worden aan natuurlijke personen die geen onroerend goed in eigendom, vruchtgebruik of gebruik hebben. Wanneer verschillende personen wensen een zelfde kavel aan te kopen, wordt de voorkeur gegeven aan de persoon met het grootst aantal personen ten laste; bij gelijke personenlast heeft de oudste kandidaat voorrang; bij gelijke leeftijd wordt de kavel bij loting aangewezen. Vooraleer tot verkoop wordt overgegaan, dient de gemeente deze aan te kondigen, minstens drie maanden vóór de verkoop van de eerste kavel, in het Staatsblad en in drie dagbladen. Het bericht duidt de ligging, de oppervlakte, de voorwaarden voorzien in artikel 8, en de verkoopprijs van de kavel aan. De kandidaat-kopers dienen binnen de drie maanden na de publicatie van dit bericht, hun aanbod mede te delen per aangetekende brief of deurwaardersexploot, gericht tot het College van burgemeester en schepenen. Voor de toepassing van dit artikel geldt een gehandicapt gezinslid van de koper, met een werkonbekwaamheid van minstens 66 %, voor twee personen ten laste, en wordt de leeftijd van de oudste echtgenoot in aanmerking genomen wanneer beide echtgenoten kandidaat-koper zijn. Metechtgenoten worden gelijkgesteld, personen die sedert minstens drie jaar samen wonen. De gemeenten zijn ertoe gehouden gedurende de drie maanden lopende vanaf de aankondiging op het gemeentehuis een register, dat door alle inwoners kan worden ingezien, neer te leggen, waarin de te verkopen kavels beschreven worden met aanduiding van de juiste ligging, en de kadastrale en stedebouwkundige gegevens zoals deze laatste blijken uit een stedebouwkundig attest; bovendien zal op dezelfde plaats een exemplaar van het huidig decreet ter beschikking gesteld worden. Na de verkoop zullen op ditzelfde register de namen, voornamen en adressen van de kopers aangeduid worden. Artikel 8 De gemeente is ertoe gehouden tot verkoop over te gaan, zodra zich minstens één kanditaat-koper aanbiedt. De kandidaat-kopers moeten er zich toe verbinden om binnen de 5 jaar na de aankoop een woning op te richten op de grond en om noch de grond noch het huis te verkopen, in vruchtgebruik of in gebruik te geven, of te bezwaren met hypotheek, binnen een termijn van tien jaar na de aankoop. In zeer uitzonderlijke omstandigheden kan de gemeente de
EU
Vl
49 (1980-1981) - Nr. 1
verkoop, het geven in vruchtgebruik of in gebruik of het hypothekeren toestaan, tegen de voorwaarden door hen vastgesteld, en minstens mits terugbetaling van de toegestane toelagen. Artikel 9 De koper die niet tot het bouwen van een woning overgaat binnen de 5 jaar zoals bepaald in artikel 8, dient de prijsvermindering op de kostprijs toegestaan door de Vlaamse gemeenschap onder vorm van toelage en de gebeurlijke prijsvermindering toegestaan door de gemeente, terug te betalen, binnen de drie maanden na verIoop van de termijn van vijf jaar; dit bedrag wordt verhoogd in verhouding tot de verhoging van het indexcijfer van de consumptieprijzen tussen het ogenblik van de aankoop en van de terugbetaling. De koper die de grond en desgevallend de erop opgerichte woning verkoopt binnen de termijn bepaald in artikel 8, is ertoe gehouden om binnen de drie maanden na de verkoop, buiten het bedrag vermeld in het eerste lid, op dit aldus vastgesteld bedrag een intrest te betalen van 8 070 te rekenen vanaf het ogenblik van de aankoop tot de terugbetaling. De gemeenten zijn ertoe gerechtigd bij de verkoop een ambtshalve inschrijving te nemen op het goed, ten einde de terugbetaling van de bedragen waarvan sprake in dit artikel, te verzekeren. In de hierboven aangehaalde gevallen worden de toelagen door de Vlaamse gemeenschap aan de gemeenten uitbetaald, door deze laatste terug aan de Vlaamse gemeenschap overgemaakt, samen met de op dit bedrag geïnde indexverhogingen en intresten. Artikel 10 De Minister of de Staatssecretaris van de Vlaamse Gemeenschap bevoegd inzake grondbeleid, wordt belast met de uitvoering van dit decreet. A. CLAES K. POMA R. BONNEL A. DUCLOS-LAHAYE L. BRIL A. DE CORDIER
