Voor de klant, de buurt en de stad

5

Inhoud

Voor de klant, de buurt en de stad

Voorwoord Colofon

pagina 6

Vormgeving Milja Oortwijn Redactie Perry Hoetjes, Maarten de Laat, Pim de Ruiter Fotografie Jan Freriks, Hans van der Vliet, Hollandse Hoogte

1

Voor de klant pagina 10

2

Voor de buurt pagina 20

Drukwerk Lecturis, Eindhoven Stadgenoot Postbus 700 1000 AS Amsterdam www.stadgenoot.nl

4

Door een bedrijf met focus Augustus 2014

pagina 30

5

Voortschrijdend inzicht pagina 38

3

Voor de stad pagina 26


6

7

Voorwoord

2013: de basis op orde brengen In 2013 heeft Stadgenoot belangrijke stappen gezet om de basis op orde te krijgen. Door de crisis worden er minder woningen verkocht, waardoor onze inkomsten zijn gedaald. Tegelijkertijd nemen de lasten van het beheren van woningen toe door de verhuurdersheffing. Er is de afgelopen jaren stevig bijgestuurd om financieel gezond te blijven. We zijn er daarom trots op dat we in 2013 een positief financieel resultaat hebben gehaald. We hebben onze schuld teruggebracht en zijn daarnaast blijven investeren in het onderhoud en de verbetering van onze woningen. Ook de nieuwbouw is niet stilgelegd. Aan het eind van het jaar ontvingen we zelfs de Gouden Bouwsteen als grootste woningbouwer van Amsterdam.

beroep gedaan op de zelfredzaamheid van huurders. Het is spijtig dat er minder nieuwe woningen worden gebouwd in Amsterdam, want er blijft een enorme vraag naar betaalbare woonruimte. Wij blijven ons inzetten voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben, zodat ook zij in onze stad kunnen wonen.

Ondanks de bezuinigen staan onze maatschappelijke doelen voorop. De huren worden verhoogd omdat we de verhuurdersheffing moeten betalen, maar we blijven zorgen voor voldoende ruimte voor woningzoekenden met een laag inkomen. We bezuinigen op de organisatie, maar verbeteren tegelijkertijd de dienstverlening aan de klant. Er wordt ook vaker een

In dit boekje blikken we terug op 2013. Dat doen we vanuit vier perspectieven: de klant, de buurt, de stad en ons eigen bedrijf. Amsterdam, juli 2014 Marien de Langen en Gerard Anderiesen bestuur Stadgenoot

Gerard Anderiesen bestuurder, Jacqueline van Ham directeur Strategie & Portefeuille, Peter Kramer directeur Vastgoed & Ontwikkeling, Roger Doomen directeur Financiën & Bedrijfsvoering, Franck Storm directeur Klant & Woning, Marien de Langen bestuursvoorzitter


10

1 Voor de klant Onze missie is het huisvesten van mensen die een steuntje in de rug nodig hebben om in Amsterdam betaalbaar te kunnen wonen. Dat zijn volgens ons in de eerste plaats huishoudens met een laag inkomen, de groep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Maar we helpen ook huishoudens met een middeninkomen. Ook zij hebben moeite om betaalbare woonruimte te vinden, omdat het huuraanbod in de prijsklasse die zij kunnen betalen zeer beperkt is. Bovendien zijn middeldure huurwoningen belangrijk om mensen in een sociale huurwoning met een wat hoger inkomen de mogelijkheid te bieden om door te stromen. Zo komen er sociale huurwoningen vrij voor de lage inkomens, de mensen voor wie die woningen uiteindelijk bedoeld zijn.

11

Voor de klant

Verdeelsleutel woningen

Streefhuurbeleid en realisatie (in procenten)

De vrijkomende woningen van Stadgenoot worden verhuurd met de volgende verdeelsleutel:

60%

50% goedkope sociale huur Sociale huur tot eerste aftoppingsgrens*, tot € 574

55 50%

25% dure sociale huur Sociale huur tussen € 574 en € 681

50

20% middeldure huur Vrijesectorhuur tot € 900

40%

5% dure huur Vrijesectorhuur vanaf € 900 Het verhuren volgens deze verdeling is in 2013 goed gelukt. Omdat we afhankelijk zijn van welke woningen vrijkomen, is het overigens lastig hier strikt op te sturen. Het hoge aandeel goedkope sociale huurwoningen werd in 2013 mede veroorzaakt door een groot aanbod van dit soort woningen in het getransformeerde GAK-gebouw.

30%

25 23

20% 20

14

7

*Aftoppingsgrens: voor de huur boven deze grens wordt geen huurtoeslag verstrekt. streefhuurbeleid realistatie 2013

10%

5 0% Goedkope sociale huur

Dure sociale huur

Middeldure huur

Dure huur


Verhuurde woningen Het aantal woningen dat jaarlijks via Woningnet beschikbaar komt voor ‘gewone’ woningzoekenden met een laag inkomen is de afgelopen jaren fors teruggelopen. Belangrijke oorzaken zijn een lagere mutatiegraad, aantrekkende verkoop van woningen en liberalisatie naar de vrijehuursector.

12

Het aantal woningen dat jaarlijks via Woningnet beschikbaar komt voor ‘gewone’ woningzoekenden met een laag inkomen is in de afgelopen jaren fors teruggelopen. Belangrijke oorzaken zijn een lagere mutatiegraad, aantrekkende verkoop van woningen en liberalisatie naar de vrijehuursector. Ook het aandeel woningen dat toegewezen werd aan voorrangskandidaten

droeg hieraan bij, al is dit aantal in 2013 teruggelopen. We verwachten echter weer een stijgende vraag van urgenten door het nieuwe beleid voor het scheiden van wonen en zorg. Het teruglopende aanbod voor lage inkomens maakt betaalbaarheid en beschikbaarheid een belangrijk onderwerp in de gesprekken over nieuwe prestatieafspraken met het nieuwe College.

13

Voor de klant

Mutaties en kengetallen verhuur* 2009 Mutatiegraad (nieuwe verhuringen)

2010

2011

2012

2013

7,1 % 6,3 % 5,9 %

%

5,6 %

Mutaties (in aantal woningen)

5,5 %

2.261 2.013

1.928

1.906 1.847

Aantal verhuurde woningen per categorie Aantal woningruilen

47

2500

39

37 34 23

Aantal verhuurde vrijesectorwoningen

2000

Aantal ontruimingen**

109 95

Aantal sociale huurwoningen verhuurd buiten Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan voorrangskandidaten via Woningnet Aantal sociale huurwoningen verhuurd aan ‘gewone woningzoekenden’ via Woningnet

X

1500

82

84

81

Gemiddelde huurprijs sociale huur € 430

€ 454

€ 419

1000 € 394

€ 405

Huurachterstand zittende huurders

500

%

X

1,12 % 1,06 % 1,00 %

0,99 % 0,93 %

0 2009

2010

2011

2012

2013

* Betreft huurwoningen in eigendom van Stadgenoot, exclusief dochterondernemingen. ** Vanwege huurschuld, onrechtmatige bewoning, overlast of een combinatie hiervan.


Onze doelgroepen Mensen met een laag inkomen vormen onze belangrijkste doelgroep. Daarnaast helpen we groepen die om andere redenen moeite hebben zich op de woningmarkt te redden. De jonge stedeling Jonge mensen, nieuwkomers van buiten Amsterdam, maar ook uit de stad zelf, zijn van groot belang voor de

‘Logisch dat mensen met een hoger inkomen meer betalen voor een sociale huurwoning.’

14

stad. Ze hebben echter grote moeite betaalbare woonruimte te vinden. Stadgenoot vindt dat jonge stedelingen sneller toegang tot de woningmarkt moeten hebben, maar alleen zolang ze dat ook echt nodig hebben. Wie voldoende inkomen heeft kan zich vervolgens zelf redden. In 2013 hebben we daarom meer studentenwoningen aangeboden (683), jongerenwoningen (299), Friends-woningen waar jonge mensen een woning kunnen delen (60) en kleine woningen in de vrije sector (36). Grote huishoudens Krap wonende gezinnen willen we beter huisvesten, maar grote woningen zijn schaars. In 2013 is het gelukt om méér grote woningen vrij te spelen dan in de jaren daarvoor. De teller stond op 52, terwijl de doelstelling 46 was. Er zijn twee woningen beschikbaar gekomen via de doorstroomregeling ‘Van groot naar beter’. Ook hebben we negen te krap wonende grote huishoudens bemiddeld naar een beter passende woning. Middeninkomens In 2013 heeft Stadgenoot om huishoudens met een middeninkomen te helpen 17% van de beschikbaar gekomen woningen tussen € 700 en € 900 verhuurd. Om ook in de populaire buurten aanbod in het middeldure segment te realiseren, vragen we hier niet de maximale markthuurprijs en toppen we de huur af tot onder de € 900.

Zorg, dienstverlening en bijzondere doelgroepen Een groot deel van onze woningen verhuren we aan senioren, mensen met een zorgbehoefte, handicap of psychische problemen. Ook gaan veel woningen met voorrang naar woningzoekenden met een medische of sociale urgentie. Hoewel we deze groepen vanzelfsprekend blijven huisvesten, merken we dat de druk op het woningaanbod steeds groter wordt en er minder woningen voor reguliere woningzoekenden beschikbaar zijn. Met het scheiden van wonen en zorg zal de druk nog verder toenemen. Wij zouden het aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen terug willen brengen tot 30% van het woningaanbod.

15

Voor de klant

Huurverhoging

6,5%

7%

inkomen > € 43.000

6%

4,5%

5%

inkomen € 33.614 - € 43.000

4,0%

4%

inkomen < € 33.614

3% 2% 1% 0% 2009

2010

2011

2012

2013

Voormalige sociale huurwoningen verkocht

De huren gaan omhoog 300

Na jaren van inflatievolgend huurverhogingsbeleid maakte de regering het in 2013 mogelijk om een huurverhoging boven inflatie in te voeren, een verhoging die bovendien inkomensafhankelijk is. Stadgenoot heeft deze huurverhoging doorgevoerd omdat we het logisch en rechtvaardig vinden dat mensen met een midden- of hoger inkomen meer betalen voor een sociale huurwoning. Vanwege de verhuurdersheffing die corporaties sinds 2013 aan het Rijk moeten betalen, was deze huurverhoging ook uit financieel oogpunt onontkoombaar.

250

296 290

274 253 253

200

207 214

215

210

203

150

Verkocht aan overige particulieren

100

50 67 0

6 2009

2010

4 2011

12 2012

2013

Verkocht aan zittende huurders


Ontruimingen voorkomen Mede door de crisis is de huurachterstand bij Stadgenoot licht opgelopen. Mensen die al betaalproblemen hadden, kwamen dieper in de problemen, onder andere als gevolg van de stijging van hun huur en energielasten. Om te voorkomen dat problemen verergeren, gaan we er vroeg op af. In 2013 hebben we ruim 900 huurders bezocht om via maatwerk tot een oplossing te komen, vaak ook voor gerelateerde sociale problemen. Desondanks zijn er in 2013 84 woningen ontruimd vanwege een huurschuld. Dat is minder dan in 2012, toen we om die reden 95 woningen moesten ontruimen.

Woonfraude aanpakken Tegen woonfraude wordt hard opgetreden. In 2013 is bij 188 woningen de huur opgezegd in verband met illegale onderhuur en ander onrechtmatig gebruik.

De woningverkoop trekt aan Stadgenoot verkoopt huurwoningen om een aantal redenen. Ten eerste voorzien koopwoningen in een behoefte op de Amsterdamse woningmarkt, met name in het betaalbare segment. Daarnaast draagt verkoop bij aan de gewens-

16

te differentiatie van het woningaanbod in de stad en in de buurten. Verkoop is voor Stadgenoot ook een belangrijke inkomstenbron voor het doen van investeringen in herstructurering en nieuwbouw. Na een aantal jaren met een dalende trend nam de verkoop in 2013 weer toe. We verkochten 274 voormalige sociale huurwoningen, met name aan starters. Er maakten 66 mensen gebruik van de StartersRenteregeling waarmee ze hun leencapaciteit konden vergroten.

Je eigen woning kopen Eind 2012 startte een pilot om zittende huurders te benaderen met de mogelijkheid hun woning te kopen. Ze kregen een aantrekkelijke korting op de prijs, gecombineerd met een anti-speculatiebeding. In 2013 hebben we 830 huurders op deze manier benaderd. De pilot van 2012 en het vervolg in 2013 hebben in totaal tot 70 verkopen aan zittende huurders geleid. In 2013 verkochten we naast bestaande huurwoningen 131 nieuwbouwwoningen.

Kwaliteit en duurzaamheid Basiskwaliteit 2014 Stadgenoot hanteert een minimum kwaliteitsnorm voor zijn woningen: de Basiskwaliteit 2014. Deze norm bevat eisen ten aanzien van ‘schoon, heel en veilig’. Eind 2014 moet de Basiskwaliteit in alle woningen gerealiseerd zijn, met uitzondering van de woningen die we op korte termijn gaan slopen. Daar geldt alleen de veiligheidseis. Om te controleren hoe de woningen er voor staan, zijn we in 2012 langs geweest bij alle 13.000 woningen die een serviceabonnement hebben (41% van onze woningvoorraad). In 2013 kwamen nog eens 3.000 woningen aan de beurt. Zo waren ultimo 2013 50% van alle woningen bezocht en op het niveau van de Basiskwaliteit 2014 gebracht. Zo’n 70% van de woningen blijkt bij inspectie reeds aan de basiskwaliteitseisen te voldoen. Dit betekent dat ongeveer 85% van alle woningen nu aan de Basiskwaliteitsnorm voldoet. In 2014 volgen de resterende 16.000 woningen. Eind dat jaar zal 95% van alle woningen voldoen aan de Basiskwaliteit 2014. De laatste vijf procent betreft huurders die niet mee willen werken. Als we een onveilige situatie vermoeden, zetten we alles op alles om toch binnen te komen.

17

Basiskwaliteit 2020 Voor de woningen die we langere tijd in bezit houden, hanteren we een hogere kwaliteitsnorm, de Basiskwaliteit 2020. Deze norm heeft vooral betrekking op veiligheid, gezondheid en energieprestatie. De doelstelling voor 2013 was dat 33% van onze woningen zou voldoen aan deze norm. Die doelstelling is gehaald. We hebben 731 woningen verbeterd in een projectmatige aanpak. Daarnaast zijn ook bij mutatie en planmatig onderhoud woningen verbeterd tot het niveau van de Basiskwaliteit 2020.

Voor de klant

vond het veiligheidsargument doorslaggevend en keurde de aanpak van Stadgenoot goed. Energiebesparing De energieprestatie van onze woningen is van belang vanuit het oogpunt van het milieu, de energielasten voor onze huurders en de waarde van ons bezit. In 2013 wilden we in ten minste 300 woningen een reductie van twee of meer labelstappen zien. Met 493 woningen zijn we hier ruimschoots in geslaagd.

Klanttevredenheid stijgt Geisers en gaskachels vervangen Onderdeel van de Basiskwaliteit 2014 is het verwijderen van open verbrandingstoestellen. In combinatie met slecht ventileren kunnen deze toestellen leiden tot koolmonoxidevergiftiging. Als gevolg van een dodelijk ongeval werd medio 2013 besloten om alle open verbrandingstoestellen (geisers en gaskachels) versneld te vervangen, óók de toestellen die eigendom zijn van huurders. Voor het eind van 2015 wil Stadgenoot ruim 3.700 open verbrandingstoestellen verwijderd hebben en vervangen door CV-installaties met HR-ketel. Huurders willen niet altijd meewerken aan deze verbetering, mede door een beperkte huurverhoging die betaald moet worden. In 2013 spanden negen huurders hiervoor een rechtszaak aan. De rechter

Stadgenoot streeft naar een rapportcijfer van minimaal een 7,5 voor alle klantprocessen die starten bij de Klantenservice en eindigen met de afhandeling van de vraag of het probleem. Die ambitie is geslaagd. Afhandelen van reparatieverzoeken: dit proces werd beoordeeld met een 7,3. De wachttijd aan de telefoon scoorde voldoende, maar blijven we nauwlettend in de gaten houden omdat deze in het laatste kwartaal behoorlijk steeg. De kwaliteit van de uitgevoerde reparatie kreeg het cijfer 7,6, de deskundigheid van de monteur scoorde een 8,0. Nieuwe verhuringen: dit proces werd beoordeeld met een 7,5.

Planmatig onderhoud: een 7,2. Er spelen hier twee aandachtspunten: de informatievoorziening over wijzigingen in de planning en de afhandeling van klachten. Vastgoedverbetering: een 7,0, met dezelfde aandachtspunten als bij planmatig onderhoud. Verkoop: de gehele verkoopprocedure werd door de kopers beoordeeld met een 7,7. Echte aandachtspunten zijn er niet. Over de gehele linie scoort het proces goed. De klanttevredenheid stijgt, maar kan nog beter. Er zijn te veel negatieve uitschieters. Daar maken we werk van in 2014.

‘De klanttevredenheid stijgt, maar kan beter. Er zijn nog te veel negatieve uitschieters.’


20

21

Voor de buurt


2 Voor de buurt

Nieuwbouw

Wonen is meer dan een dak boven je hoofd en vier muren om je heen. Ook de buurt bepaalt of je prettig woont. De tevredenheid is in Amsterdam sinds 2001 spectaculair gestegen: er is geen buurt meer die een onvoldoende scoort. Investeringen in stedelijke vernieuwing hebben daar een grote bijdrage aan geleverd. Noodgedwongen worden die investeringen nu teruggeschroefd. Bewoners verantwoordelijk maken De financiële situatie dwingt Stadgenoot zich te concentreren op zijn kerntaken: het verhuren, beheren en onderhouden van woningen en een goede huisbaas zijn. We steken minder tijd en geld in buurtactiviteiten en doen een groter beroep op de eigen verantwoordelijkheid van bewoners als het gaat om het schoonhouden van het complex en het aanspreken van medebewoners op overlast. We kunnen en willen het niet meer alleen doen. We noemen dit Het Nieuwe Beheren.

Aandachtsgebieden Een aantal gebieden blijft meer van Stadgenoot vragen. Hier zetten we actief in op leefbaarheid en het vergroten van de verscheidenheid in woningaanbod en bewoners. In een aantal buurten is daarnaast ook behoefte aan fysieke herstructurering door sloop-nieuwbouw en renovatie.

Meeste nieuwbouw De crisis op de woningmarkt en de financiële positie van Stadgenoot

maken het realiseren van nieuwbouw en renovatie niet gemakkelijk. Toch heeft Stadgenoot de Gouden Bouwsteen ontvangen, als prijs voor het opleveren van de meeste nieuwbouwwoningen in Amsterdam. In 2013 springen twee projecten in het oog. In het voormalige GAK-gebouw (Bos en Lommer) werden 150 sociale huurwoningen en 170 koopstudio’s gerealiseerd, in het Scheepvaartkwartier (Osdorp) 59 koopwoningen opgeleverd.

Geuzenveld 4 Gerealiseerd: Hasselaerhof (114 sociale huurwoningen, 44 vrijesectorhuurwoningen en 15 koopwoningen)

Bos en Lommer 1 Gerealiseerd i.s.m. AM: De Studio (320 studio’s: 170 koop en 150 huur) In aanbouw: commerciële ruimte en 331 studio’s waarvan maximaal 161 huur

16

Westerpark Afgestoten: 13 Houthavens (Blok 0)

13

*

11

Afgestoten

Amsterdam Noord 3 In uitvoering: Hart van Elzenhagen (57 eengezinswoningen)

3

9 8

12 Geuzenveld 12 Gerealiseerd: L. Couperusstraat (68 woningen)

Renovatie

Westpoort Afgestoten: 16 De Nieuwe Hemweg

Bos en Lommer 8 Gerealiseerd: Bosleeuw (90 woningen) 9 Gerealiseerd: Solebaystraat-west (52 woningen)

4

22

1

Oost 5 Gerealiseerd i.s.m. Ymere en Bouwfonds: Oostpoort (235 koop, 117 huur, 16.000 m2 commerciële ruimte, 874 parkeerplaatsen)

5

2

15 6

Osdorp 11 Gerealiseerd: Botteskerksingel (78 woningen)

7

Oost Afgestoten: 15 Parooltoren en Trouwgebouw

14 Oost 6 Gerealiseerd: Van der Kunstraat e.o (134 woningen) 7 Gerealiseerd: Louise Wenthuis (60 woningen)

Osdorp 2 Gerealiseerd: Caravella blok A5 in het Scheepvaartkwartier (59 koopappartementen) Zuidas Afgestoten: 14 De Complete Stad

10 Zuidoost 10 Gerealiseerd: Holendrecht (128 woningen)

*Uitgelicht >

23

Voor de buurt

< Uitgelicht

9

8

1

1

De Studio

De transformatie van het voormalige GAK-gebouw, van kantoor naar wooncomplex De Studio, verloopt succesvol. Samen met mede-eigenaar AM zijn 320 studio’s in de noordvleugel gerealiseerd, speciaal voor studenten en jongeren. Er zijn 170 appartementen verkocht, 150 worden door Stadgenoot verhuurd.

8

Bosleeuw

In 2013 zijn 90 woningen in Blok 1 van De Bosleeuw gerenoveerd. De woningen zijn energiezuiniger gemaakt, gemoderniseerd en krijgen een nieuwe gevel. Het opknappen in bewoonde staat vraagt veel van de bewoners, maar men is tevreden met de nieuwe situatie. Het rapportcijfer voor de buurt is inmiddels gestegen van 6,3 naar 6,9.

9

Solebaystraat-west

In dit wooncomplex zijn 52 woningen goed geïsoleerd en voorzien van centrale verwarming en mechanische ventilatie. Ook de riolering werd grotendeels vernieuwd. Voor de bewoners was het een ingrijpende operatie, omdat de verbouwing in bewoonde staat plaatsvond. Omdat het complex bovendien de monumentenstatus heeft, moest er met zeer veel zorg gewerkt worden.


26

3 Voor de stad Stadgenoot is een Amsterdamse corporatie. We voelen ons betrokken bij het sociaal en economisch functioneren van de stad. Amsterdam is populairder dan ooit en dat is mooi, maar het leidt tot grote drukte op de woningmarkt terwijl de doorstroming op een dieptepunt is beland. Daar zijn vooral jonge mensen en middeninkomens de dupe van. Het pakt ook nadelig uit voor de stad. De stad is gebaat bij instroom van jonge mensen die zich via opleiding en werk ontwikkelen en zo een bijdrage leveren aan de dynamiek en economie van de stad. Het bouwen van meer woningen in en om de stad is cruciaal om de blijvende vraag naar woonruimte van zowel starters als doorstromers op te vangen. Op verschillende plekken in de stad werkt Stadgenoot daarom aan uitbreidingsnieuwbouw, zoals in Nieuw Argentinië

aan het IJ, op IJburg en bij de transformatie van het GAK-gebouw in Bos en Lommer. De financiële positie en de crisis maken dat echter moeilijk. Bovendien is nieuwbouw alleen niet voldoende voor het functioneren van de woningmarkt. Daarvoor is vooral ook meer door-

stroming in de bestaande voorraad nodig. Een sociale huurwoning waar je lang op moet wachten en waar je vervolgens ongeacht je inkomen voor eeuwig goedkoop kan blijven wonen, vinden we niet meer van deze tijd. Dat gaat ten koste van de mensen voor wie sociale

27

Voor de stad

huur bedoeld is. Vandaar dat Stadgenoot actief werkt aan initiatieven en experimenten die gericht zijn op een betere doorstroming.

Flexibel huren In 2013 is Stadgenoot gestart met de Pilot Flexibel Huren. Samen met Eigen Haard en Ymere verhuren we woningen met korting, onder de marktprijs. De korting vervalt als het inkomen van de huurder boven de bepaalde inkomensgrens komt. Op die manier wordt de huurder gestimuleerd om door te stromen, of wordt een eerlijker prijs betaald. Ook worden zo meer woningen in het middensegment aangeboden.

Vijfjarencontract

verhuren en de beschikbaarheid en doorstroming te verhogen.

In 2013 is stevig campagne gevoerd voor het invoeren van het Vijfjarencontract: een huurcontract voor vijf jaar, bedoeld om de woningmarkt beter toegankelijk te maken voor jonge Amsterdammers en nieuwkomers. Veel jongeren zijn immers maar tijdelijk aangewezen op sociale huur en hebben na vijf jaar, door carrière of te gaan samenwonen, een inkomen waarmee ze zichzelf kunnen redden. Of ze hebben in die tijd voldoende wachttijd opgebouwd om een reguliere sociale huurwoning te bemachtigen. We streven ernaar om een aanzienlijk deel van de sociale huur op die manier te

Doorstromen naar middensegment Het verruimen van het aanbod van woningen in het middensegment helpt om de doorstroming vanuit de sociale sector op gang te brengen. Bij de toewijzing van de nieuw opgeleverde woningen van Piri Reïs en Nieuw-Argentinië hebben we voorrang gegeven aan mensen die een sociale huurwoning van ons huurden en dat heeft heel goed uitgepakt.

De roltrap loopt vast

Amsterdam werkt voor veel mensen als een roltrap. Je stapt onderaan op, als student of starter. Vervolgens ga je meer verdienen. Je sticht misschien een gezin en wilt stappen zetten op de woningmarkt. Op twee manieren gaat dat mis. Het ontbreekt in Amsterdam aan woningen in het middeldure segment. Vanuit de sociale huur kunnen je niet doorstromen. Maar ook en vooral is er te weinig betaalbaar aanbod voor starters. Jongeren uit de stad en nieuwkomers van buiten kunnen bijna nergens terecht.

Op zoek naar betaalbare woonruimte

Goedkope sociale huur

Dure sociale huur

Middeldure huur

Dure huur en koop


30

4 Door een bedrijf met focus

Verscherpt toezicht

De economische crisis heeft Stadgenoot stevig geraakt: de verkoop van huurwoningen en de prijzen daalden sterk, waardoor onze investeringsmiddelen in nieuwbouw en vernieuwing van de woningvoorraad fors terugliepen. Hier bovenop kwam in 2013 een heffing die alle corporaties jaarlijks aan het Rijk moeten gaan betalen. Toch hebben we aansprekende resultaten kunnen realiseren én sluiten we 2013 af met positieve cijfers. Winst: ¤ 19,2 miljoen Het financiële resultaat was € 19,2 miljoen, ondanks een waardevermindering van het vastgoed van € 19,6 miljoen.

ERV: 102% Stadgenoot streeft naar een kostendekkende exploitatie van haar vastgoedportefeuille. De Exploitatie-RenteVerhouding (ERV), de mate waarin de rentelasten worden gedekt door de operationele kasstroom, moet hoger zijn dan 100%. De ERV over 2013 kwam uit op 102%.

Solvabiliteit: 50,3% De solvabiliteit - de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen - komt uit op 50,3%. Dit is 0,4% punt hoger dan het streefcijfer was.

31

Schuld: -¤ 82,3 miljoen De schuldenlast is met € 82,3 miljoen afgenomen (exclusief dochterondernemingen).

De verbetering van onze financiële positie was nodig om onze strategische doelen te blijven realiseren: de basis op orde krijgen, de herstructurering afmaken en meer beweging op de woningmarkt brengen. De verbetering moest ook ingezet worden omdat we in 2013 onder verscherpt toezicht stonden van het CFV, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het CFV kijkt naar de toekomstplannen van een corporatie. En Stadgenoot is ambitieus. Als het kan, investeren we flink in renovatie, nieuwbouw en leefbare buurten. Als het even niet mogelijk is, stellen we onze plannen bij. Omdat we zo veel plannen hebben, moeten we investeringen boven enkele miljoenen euro’s vooraf aan het CFV voorleggen. Het verscherpte toezicht is een extra controle op wat we doen en dat houdt ons extra scherp, maar liever zijn we die status kwijt. Door vast te houden aan onze scherpe koers, verwachten we op afzienbare termijn het volledige vertrouwen van onze toezichthouders teruggewonnen te hebben.

Slank en lenig De positieve cijfers kwamen er niet vanzelf. Ze zijn het resultaat van een aantal stevige ingrepen. Ten eerste is het aantal plannen voor sloop en nieuwbouw terugge-

Door een bedrijf met focus

bracht. We voeren (afgezien van onomkeerbare verplichtingen) alleen projecten uit die aan strenge financiële en maatschappelijke eisen voldoen. Ook heeft Stadgenoot een aantal grondposities en bedrijfsruimten verkocht, zoals het bedrijventerrein aan de Hemweg, de Parooltoren en het Trouwgebouw. Daarnaast hebben we hard gewerkt aan een rendabele exploitatie van de portefeuille. In 2013 werden assetmanagers aangesteld die op complexniveau sturen op financieel rendement en maatschappelijke prestatie. Tot slot hebben we bezuinigd op de organisatiekosten. In vijf jaar tijd hebben we de bezetting teruggebracht van 450 tot 367 fte, een reductie met 83 fte. Tegelijkertijd wordt er geen gebruik meer gemaakt van externe projectontwikkelaars zoals Kristal, DeltaForte of Far West. De totale fte-reductie is daarmee ten minste twee keer zo groot.

gesprekmet metdedesamenleving samenleving InIngesprek Een corporatie is geen gewoon bedrijf maar een onderneming met een maatschappelijke opdracht. Daarom hechten we veel waarde aan onze verhouding met de huurders en onze stakeholders in de stad, zoals de gemeente en de partijen waar we mee samenwerken (bijvoorbeeld zorgen welzijnsinstellingen). We hebben veelvuldig overleg met de bewonerscommis-

sies. De belangen van de huurders worden ook vertegenwoordigd door Huurgenoot, de koepel van bewonerscommissies. Ook is de Maatschappijraad opgericht, om ons te voeden met de behoeften uit de samenleving.

Een integer bedrijf Stadgenoot moet en wil een organisatie zijn waar integer wordt gehandeld. Daarom wordt veel aandacht besteed aan het in beeld brengen van integriteitsrisico’s en het ‘inbedden’ van integriteit in de organisatie: met een gedragscode en door praktijksituaties te bespreken (‘wat zou jíj doen?’). Er is een commissie Integriteit, bedrijfsprocessen worden voortdurend onder de loep genomen en er is een klokkenluidersregeling. Desondanks heeft Stadgenoot in 2013 11 keer maatregelen moeten treffen: er is 1 geval van niet-integer handelen geconstateerd en in 10 gevallen was sprake van ongewenste houding en gedrag.

‘De positieve cijfers zijn het resultaat van stevig ingrijpen.’


32

Voor de klant, de buurt en dochterondernemingen) de stad Aantal FTE (inclusief

32

451

2009

421

2010

421

2011

396

2012

367

2013

Financiële kengetallen in miljoenen euro’s 2009 1941

1960

Eigen vermogen* x 1 miljoen 678

56,2

699

40,7

Maatschappelijke investeringen x 1 miljoen

Jaarresultaat** x 1 miljoen

34,6 18,7

21

12,0

26 19,2

-14,1

33

Door een bedrijf met focus

Stadgenoot in het nieuws De woningbouw is een onderwerp dat altijd volop in de belangstelling staat. Nu bovendien de rol van woningcorporaties ter discussie staat, volgen de media de activiteiten van Stadgenoot op de voet. Dat geldt voor de vakbladen, maar ook voor kranten als Parool, Telegraaf en Volkskrant. Een greep uit de pers. Crisis Het aantal berichten over de gevolgen van de crisis neemt toe. Geschreven wordt over de terugtrekkende beweging die corporaties maken. Ze stoten ontwikkelposities af en investeren minder in nieuwbouw. Stadgenoot neemt afscheid van de Houthaven, de Parooldriehoek en verkoopt Nieuw Argentinië aan een belegger. Het Parool kopt ‘Woningcorporatie in financiële moeilijkheden’, naar aanleiding van de belangstelling van diverse gegadigden voor de Van Gendthallen op Oostenburg. Marien de Langen reageert in een ingezonden brief met de titel ‘Stadgenoot heeft zaken op orde’, waarin hij betoogt dat door posities af te stoten juist voorkomen wordt dat we in de financiële problemen komen.

Ook de eerste opgeleverde woningen in Oostpoort en de opgeknapte Waterlandpleinbuurt (AmsterdamNoord) krijgen geregeld aandacht in de pers. Ondanks de crisis slaagt Stadgenoot erin veel te blijven bouwen. In 2013 wint Stadgenoot de Gouden Bouwsteen omdat we binnen Amsterdam de meeste nieuwe woningen opleverden.

Nieuwe contracten Met een ingezonden brief in De Volkskrant over tijdelijke huurcontracten lanceert Gerard Anderiesen het plan voor een vijfjarencontract. Huurdersorganisaties zijn er niet blij mee. De Woonbond reageert in Het Parool: ’De huurder schiet erbij in’. Anderiesen reageert in dezelfde krant met ‘Huurmarkt moet worden opengebroken’. Het is het begin van behoorlijk wat aandacht voor de am-

bitie van Stadgenoot om de Jonge Stedeling te faciliteren met een tijdelijk huurcontract. Ook krijgen de Friends-contracten van Stadgenoot veel aandacht.

Onderhoud In september komt het nieuws naar buiten dat Stadgenoot de HR-ketel verplicht gaat stellen. Als iemand zijn geiser of gaskachel niet wil laten vervangen, zal de zaak aan de rechter worden voorgelegd. Tot het eind van het jaar is er veel aandacht voor de zaak, zeker als het eerste proefproces (in januari 2014) in aantocht is. Stadgenoot houdt zijn rug recht en oogst daarmee bewondering, maar hier en daar ook ergernis, met name bij huurdersorganisaties die het onterecht vinden dat Stadgenoot een huurverhoging in rekening brengt.

Nieuwbouw -68,1 2009

2010

2011

2012

2013

Solvabiliteit

Solvabiliteit

Solvabiliteit*

Solvabiliteit

Solvabiliteit

27,4%

27,7%

51,7%

48,7%

50,3%

* De bijzondere stijging van het eigen vermogen en de solvabiliteit in 2011 zijn het gevolg van de nieuwe manier waarop het vastgoed wordt gewaardeerd, namelijk op marktwaarde in verhuurde staat in plaats van op bedrijfswaarde. ** Het fors negatieve resultaat van 2012 heeft te maken met die nieuwe waarderingsgrondslag: de waardevermindering van het vastgoed gaat direct ten koste van het jaarresultaat.

Het crisisgeluid wordt gedempt met de berichtgeving over het voormalige GAK-kantoor in Bos en Lommer dat Stadgenoot samen met AM in ontwikkeling neemt. Keer op keer wordt ‘De Studio’ opgevoerd als bewijs voor de mogelijkheid om kantoren te transformeren tot woningen.

Parool: ‘Stadgenoot in financiële moeilijkheden’. Stadgenoot: ‘We hebben onze zaken op orde’.


34

Toename en afname huureenheden 2013

–

0

0

150

Aankopen

Totaal 67

6

1

0

1

Herverdeling (splitsing)

221

1

38

1

46

25

146

192

Her(project)ontwikkeling

166

76

2013

Sociale huurwoningen

29.377

28.789

28.575

30.960

30.480

Vrijesector huurwoningen

530

661

741

1.107

1.371

Bedrijfsruimten

2.449

1.626

1.754

1.908

1.920

1.579

2.486

2.581

3.116

3.113

33.935

33.562

33.651

37.091

36.884

2010

2011

2012

2013

2

50

Portefeuilleontwikkeling

Naar voorraad onverkocht

32

0

68

Totaal 1

4

0

5

Aangekochte woningen

600

Nieuwbouw huurwoningen

300

Verkoop aan particulieren

114

18

1

19

Totaal 505

82

152

739

0

-300

Sloop Per saldo

Totaal 532

Verkoop aan marktpartijen

Totaal

Totaal

149

900

100

Herverdeling (samenvoegen)

Totaal

94

2009

Totaal

Totaal 3

Totaal

282

Her(project)ontwikkeling

Administratieve correcties

90

Parkeerplaatsen

40

Totaal

289

2012

Totaal

Totaal

21

2011

260

Verkoop aan marktpartijen

Van voorraad naar in exploitatie

48

73

Totaal

Totaal 24

2010

Verkoop aan overige particulieren Totaal

0

2009

Verkoop aan zittende huurder Totaal

150

Kengetallen in beeld

Vastgoed, exclusief dochters

+ Nieuwbouw

35

Totaal -216

12

-3

-207

Nieuwbouw koopwoningen particulieren

-600

-900

36

37


38

39

Voortschrijdend inzicht

5 Voortschrijdend inzicht In 2013 zijn forse stappen zijn gezet om de basis verder op orde te krijgen. De omgeving waarin Stadgenoot opereert verandert echter snel en het denken staat niet stil. Een aantal leerpunten uit 2013 nemen we mee naar 2014. Drastische koolmonoxideaanpak Vóór 2013 was er al een uitgebreid programma om geisers te vervangen door CV-installaties. We deden dat echter alleen wanneer huurders daarmee instemden. Na een dodelijk ongeval door koolmonoxidevergiftiging hebben we besloten dat veiligheid hier belangrijker is dan keuzevrijheid. Vandaar dat nu alle geisers, ook als ze in bezit zijn van de huurder, verplicht vervangen worden.

Afbouw verhuur bedrijfsruimtes Het verhuren van bedrijfsruimte is voor ons als woningcorporatie geen doel op zich, maar een middel om de woonkwaliteit voor onze huurders te verhogen. In buurten

waar we ons beperken tot het zijn van een goede huisbaas, beseffen we dat het vaak niet nodig is dat Stadgenoot die bedrijfsruimte verhuurt. Daar kunnen we het vastgoed verkopen. Onze benadering is nu dat we geen bedrijfsruimte meer willen verhuren, tenzij er belangrijke redenen zijn om het wél te doen.

Bouwen voor de jonge stedeling De jonge stedeling is een belangrijke doelgroep voor Stadgenoot. We willen een substantieel deel van de woningvoorraad aan deze groep verhuren, maar dan wel met tijdelijke contracten. De lobby voor een Vijfjarencontract heeft succes gehad. We hopen het instrument in 2015 actief

te kunnen inzetten. Besloten is om bij uitstek nieuwbouw en transformatie op de jonge stedeling te richten. Op die manier kan de voorraad woningen voor de jonge stedeling snel groeien en vermindert de druk op bestaande woningen.

Efficiënter verhuren Woningen voor de jonge stedeling hebben een hoge omloopsnelheid. Dat is precies de bedoeling. Die snelheid vraagt om een snel en efficiënt mutatie- en verhuurproces. In 2014 gaan we experimenteren met efficiëntere manieren van verhuren aan de jonge stedeling. Door onder andere meer werkzaamheden bij de huurder te leggen (die dat zelf graag wil) en door meer digitaal te gaan

communiceren, kunnen woningen sneller opnieuw verhuurd worden.

Betaalbaar en beschikbaarheid Ons huurbeleid is gebaseerd op een evenwicht tussen wat financieel noodzakelijk en maatschappelijk verantwoord is. We zetten op dit moment vraagtekens bij de houdbaarheid van dit beleid. We merken dat de grenzen van zowel de betaalbaarheid als de beschikbaarheid van betaalbare woningen in zicht komen. Huurders die net buiten de normen vallen, worden geconfronteerd met hoge woonlasten. Voor 2014 is met de gemeente Amsterdam afgesproken om gezinnen met kinderen, die langdurig afhankelijk zijn van de bijstand en

‘De grenzen van betaalbaarheid en beschikbaarheid komen in zicht.’

een huur hebben van meer dan € 596, te ontzien bij de huurverhoging. Ook de beschikbaarheid van sociale huurwoningen wordt een knelpunt. Door de lage mutatiegraad, de liberalisatie en verkoop van woningen komen er steeds minder sociale huurwoningen vrij. Anderzijds wordt er een steeds groter beroep op de betaalbare voorraad gedaan: door bijzondere doelgroepen, maatschappelijke opvang en met name door mensen met een zorgbehoefte die langer in hun eigen woning blijven wonen.

Dit boekje is de samenvatting van ons jaarverslag over 2013. Het volledige verslag vindt u op www.stadgenoot.nl

Voor de klant, de buurt en de stad

Recommend Documents