Passie voor de klant
Woningbedrijf Velsen realiseert zich dat de klant belangrijk is. Niet elke klant heeft dezelfde wensen, behoeften en gewoonten. Wij spelen daarop in door goed naar de klant te luisteren en deze te betrekken bij ons werk.
Passie voor de maatschappelijke opgave
Passie voor (werken bij) de organisatie
Woningbedrijf Velsen zoekt Woningbedrijf Velsen naar oplossingen voor de complexe investeert in haar medewerkers. (woon)vraagstukken in de gemeente De veranderende processen vragen Velsen. We ondernemen actie waar nieuwe competenties, samenwerking het gaat om de kwaliteit van en initiatief van de medewerkers. wonen en de leefomgeving. We geven hen de kans te leren, Samenwerken is nodig zich te ontwikkelen en om het gewenste te blijven groeien. Passie voor de resultaat te gemeente en de regio bereiken. Woningbedrijf Velsen is er van overtuigd dat de unieke kenmerken van de gemeente Velsen, zee, strand, Corus, het Noordzeekanaal en de zeven woonkernen, kansen bieden. Wij leveren graag een bijdrage aan discussies en initiatieven die zorgen dat die kansen benut worden.
Beleidsvisie 2008-2011
1
Inhoud Passie voor wonen in Velsen Onze missie Meer dan wonen alleen Ambitie Verantwoordelijk Maatschappelijk Investeren Samenwerken Speerpunten
Herstructurering en nieuwbouw
Beheer van woningen en woonomgeving
Dienstverlening
Interne organisatie
Uitdaging
2
3
Passie voor wonen in Velsen! 4
Woningbedrijf Velsen is de grootste woning-
Wij voelen ons verantwoordelijk voor duurzame
corporatie in Velsen en dat schept verplichtingen.
kwaliteit van wonen in de verschillende kernen.
Het woningbezit is verdeeld over een aantal
We zijn ons er van bewust dat het belangrijk is
woonkernen met grote onderlinge verschillen:
dat we maatwerk leveren met respect voor de
de ‘stad’ IJmuiden met een zeer eenzijdige
eigenheid van de verschillende woonkernen.
woningvoorraad, het boven het Noordzeekanaal
Om deze uitdaging succesvol aan te gaan, is
gelegen Velsen-Noord, het bijna monumentale
overtuiging, gedrevenheid en enthousiasme
Velsen-Zuid, Velserbroek met veel nieuwbouw en
nodig. Van alle betrokkenen, van onze mede-
Driehuis, Santpoort-Noord en Santpoort-Zuid
werkers en van onze partners vragen we de
als dorpse kernen met een aantrekkelijk
komende jaren in elk geval één ding:
woonklimaat.
Passie voor wonen in Velsen!
5
De missie
Woningbedrijf Velsen investeert als maatschappelijk ondernemer in vastgoed en klantgerichte producten en dienstverlening om voor een diversiteit aan doelgroepen, en met name voor mensen in een kwetsbare positie, goed wonen en leven in de woonkernen en wijken van de gemeente Velsen te realiseren.
6
7
Meer dan wonen alleen
Woningbedrijf Velsen ontwikkelt zich tot ‘woon’-
nieuwe en moderne vormen van sociaal beheer.
corporatie. Het gaat om meer dan wonen alleen.
Wij richten ons niet alleen op het bouwen en
De omgeving is voor veel huurders een belang-
beheren van huurwoningen. De afgelopen jaren
rijke factor als het gaat om de tevredenheid.
hebben we ook woningen gebouwd en direct
Net zoals het contact met de buurt. Anderen
verkocht. In beide gevallen is het doel inwoners
voelen zich juist minder betrokken bij het wel
van Velsen meer keus te bieden. Ook onze andere
en wee van de buurt. Het gemeenschapsgevoel
activiteiten staan in dienst van de inwoners van
in de buurt of het dorp komt onder druk te
Velsen. Dit doen we door voor meer keuzemoge-
staan en het draagvlak voor voorzieningen op
lijkheden te zorgen. En ook door onze inspan-
buurtniveau vermindert. Tegelijkertijd zien we
ningen op het gebied van ondersteuning van de
dat vooral mensen met een laag inkomen en
zeggenschap van huurders, kopers en woning-
ouderen steeds afhankelijker worden van deze
zoekenden te vergroten.
voorzieningen. Deze ontwikkelingen vragen om
8
9
Ambitie Woningbedrijf Velsen is een vooruitstrevende, ambitieuze woningcorporatie, die zich veel gelegen laat liggen aan haar sociale doelstelling. We zijn nuchter, maar zetten ons met passie in voor de volkshuisvesting in de gemeente Velsen. Weten waar we vandaan komen, weten voor wie we het doen en weten met wie we kunnen en willen samenwerken. En het gaat niet alleen om de woningen, het gaat ook om de omgeving waar die woningen in staan.
10
11
Verantwoordelijk 12
Woningbedrijf Velsen voelt zich verantwoorde-
Mede door het uitblijven van passende nieuw-
lijk voor de duurzame woonkwaliteit van de
bouw is er weinig doorstroming. Het woning-
verschillende woonkernen. Wij zijn ons er van
marktonderzoek laat dit in cijfers zien. Er is een
bewust dat van doelgerichte investeringen en
overschot van 500 portiekflats en 300 goedkope
adequaat beheer slechts sprake is als we maat-
huurwoningen, terwijl er een tekort is van 400
werk leveren. Maatwerk dat aansluit op een
appartementen en 700 specifieke senioren-
brede ontwikkelingsvisie voor de IJmond
woningen. De belangrijkste conclusie uit het
en met respect voor de eigenheid van de
onderzoek is dan ook dat het realiseren van voor
verschillende woonkernen.
ouderen geschikte woningen een doorstroming
Veel jonge mensen en gezinnen vertrekken
op gang brengt, waarvan gezinnen kunnen
omdat er geen goede woonruimte voor hen is.
profiteren.
13
Woningbedrijf Velsen heeft een maatschappelijke opgave. Bij het realiseren daarvan zijn de financiële mogelijkheden een belangrijke randvoorwaarde. Onze financiële positie is momenteel relatief sterk maar kent voor de langere termijn duidelijk haar grenzen. De omvangrijke investeringsopgave vraagt om een hoge prioriteit voor het vaststellen van de gewenste
Maatschappelijk 14
samenstelling van de vastgoedportefeuille en het realiseren van een woningvoorraad die kwalitatief goed is en is afgestemd op de vraag.
15
Investeren Woningbedrijf Velsen stelt de komende periode vast wat de gewenste omvang van het eigen vermogen dient te zijn in relatie tot onze maatschappelijke opdracht in Velsen. We gaan uit van het handhaven van een minimaal noodzakelijk weerstandsvermogen op basis van de bedrijfswaarde van 12,5%. Het eigen vermogen is een belangrijke waarde voor de herstructurering van de eenzijdige en kwalitatief verouderde woningvoorraad in veel delen van Velsen. We hebben grote plannen en er is dus veel geld nodig. In financiële zin blijft ons motto dan ook ‘verdienen waar het kan, uitgeven waar het moet’.
16
17
Woningbedrijf Velsen zet in op samenwerking met organisaties uit zorg, welzijn en onderwijs. Ook vinden we samenwerking nodig met partijen op buurt- en wijkniveau om in te kunnen zoomen op de problematiek van leefbaarheid en veiligheid. Om onze doelstellingen te kunnen realiseren, zullen we vaker het initiatief nemen met deze en andere partijen samen te werken.
Samenwerken 18
19
Speerpunt
Vastgoed in herstructurering en nieuwbouw
Woningbedrijf Velsen wil meer variatie binnen de
Op dit moment is 56% van de huurders van
gemeente. De herstructurering biedt ons de kans
onze woningen ouder dan 55 jaar. Deze situatie
meer differentiatie in woningtypen te realiseren.
heeft gevolgen voor de ontwikkeling van de
We bouwen huur- en koopwoningen in verschil-
woningvoorraad, waarbij veiligheid, zorgniveau
lende prijsklassen. Wij houden daarbij vast aan
en comfort de sleutelwoorden zijn. Het tekort
de prestatieafspraken met de gemeente en
aan woningen die geschikt zijn voor senioren
garanderen zo dat er voldoende huurwoningen
leidt ertoe dat we 30% van het woningbouw-
blijven waarvoor huurtoeslag mogelijk is.
programma op deze groep richten.
Een andere manier waarop we onze huurders meer keuze willen geven, is het te koop aanbieden
We investeren in vastgoed dat past bij de brede
van bestaande woningen.
benadering van wonen. Het gaat hierbij in het bijzonder om vastgoed zoals multifunctionele
Als eigenaar van een kwart van de woningen in
centra, wijksteunpunten, brede scholen, opvang-
de gemeente Velsen spelen wij een belangrijke
faciliteiten voor dak- en thuislozen en mensen
rol in deze gemeente. Een rol die we ook in de
die in (acute) woningnood komen. We intensi-
toekomst willen vervullen. Wij willen daarom
veren daarom onze relaties met organisaties
de komende jaren beheerst in omvang groeien.
die werkzaam zijn op de terreinen onderwijs, werkgelegenheid, opvang, welzijn en zorg.
20
21
Speerpunt
Woningbedrijf Velsen is van mening dat de
contacten ontwikkelen, kan er (meer) ruimte
samenstelling van ons onroerend goed
ontstaan voor buurtgevoel, onderlinge betrok-
het hart vormt van de strategie en de bedrijfs-
kenheid en andere positieve ontwikkelingen.
voering. De manier waarop we bestaande com-
Wij ondersteunen het opzetten van zulke net-
plexen beheren is belangrijk voor een kwalita-
werken en investeren in buurtprojecten, onder
tief goede woningvoorraad in de toekomst.
andere door het aanstellen van sociaal wijkbe-
Onze voornemens voor dit beheer leggen we
heerders. Wij zijn betrokken bij het wijkgericht
vast in complexbeheerplannen. Deze plannen
werken in Zee- en Duinwijk en Velserbroek. Het
geven bondige informatie over de kenmerken
gaat hierbij om het verbeteren van de leefbaarheid.
van de woningen, de omgeving en de voorzie-
Beheer van woningen en woonomgeving 22
ningen. Ze vormen ook de basis voor de wijze
Wij ondernemen actie als het gaat om het
waarop wij alle werkzaamheden uitvoeren op
bestrijden en oplossen van problemen die
het gebied van verhuur, klantenbeheer, tech-
huurders ervaren. Of dat nu komt door een
nisch beheer, sociaal - en strategisch beheer.
alledaagse ruzie, criminaliteit, vandalisme of psychosociale factoren. Ook hier zoeken
De komende jaren maken wij meer werk van
we samenwerking met andere organisaties,
het inzetten van eigentijdse vormen van sociaal
vooral bij het oplossen van de zwaardere
beheer. Wanneer bewoners onderlinge
vormen van overlast.
23
Speerpunt
Dienstverlening
Woningbedrijf Velsen voert sinds enige jaren
Wij denken aan tussenvormen van huur en
het KWH-huurlabel, de norm voor onze presta-
koop, schuldhulpverlening en afkoop van
ties en dienstverlening. Onze onderhoudsdienst
onderdelen van het huurdersonderhoud.
(Aannemerij) werkt hard aan het behalen van het MQM-label. Dit certificaat staat garant voor
Om de betrokkenheid over en weer te vergro-
het leveren van kwaliteit specifiek op het gebied
ten, blijven wij investeren in de contacten met
van het dagelijks onderhoud. We willen het
bewonerscommissies. Wij spreken met hen over
certificaat in 2009 halen.
de planning van het onderhoud, de beheerplannen per complex en de wijkontwikkelingen. Het
Onze huurders kunnen gebruik maken van
overleg met de Huurdersraad, als overkoepelende
verschillende diensten, zoals het serviceabonne-
bewonersorganisatie, vormt het platform voor
ment, de schoonmaakcontracten voor portieken
zaken van meer algemene en beleidsmatige
en de begeleiding bij de aanvraag van woning-
aard. Dit zijn het huur- en investeringsbeleid,
verbetering. Ook noemen we (medische) aan-
nieuwbouw- en herstructureringsplannen en
passingen aan de woning, hulp bij de aanvraag
het vormgeven van de interactie- en overleg-
van huurtoeslag en advies bij urgentieaanvragen.
structuur. Ook gaan wij aan de slag met het opzetten van een klantenpanel en met
Naast het bestaande aanbod aan activiteiten en
vormen van participatie, zoals interactieve
producten, willen we in kaart brengen wat we
planvorming bij herstructurering.
onze huurders nog meer kunnen bieden.
24
25
Woningbedrijf Velsen vindt het belangrijk
verband aan te gaan met een regionale praktijk-
het beleid en de activiteiten die daaruit voort-
opleidingen, waarvoor we stage- en leerwerk-
vloeien op transparante wijze te verantwoorden.
plaatsen inrichten.
Dat stelt eisen aan de bedrijfsvoering, inrichting van de organisatie en beheersing van de
Onze doelstellingen zijn ambitieus. Onze organi-
werkprocessen.
satie en werkwijze passen we daarop aan. Wij beseffen dat deze ambitie door onze medewer-
Speerpunt
Interne organisatie 26
Wij zijn ons er van bewust dat we werken met
kers gedragen moet worden. We verwachten van
maatschappelijk kapitaal. Een stevige maat-
hen meer initiatief, nieuwe competenties voor
schappelijke inbedding is dus belangrijk.
de veranderende bedrijfsprocessen en een grote
Wij willen de deuren open zetten, transparant
mate van samenwerking. Hiervoor is meer nodig
zijn, onze doelstellingen ter discussie stellen en
dan alleen informatie. De medewerkers hebben
ons verantwoorden over de realisatie ervan.
recht op goede begeleiding en op de mogelijk-
Bij projecten ter verbetering van de leefbaar-
heid ontbrekende competenties te verwerven.
heid, veiligheid en openbare ruimte vormt de
Essentieel is de aandacht voor de motivering, de
wijk of de buurt het ideale schaalniveau. Voor
begeleiding, coaching, (bij)scholing en training
de belangrijke vraagstukken van werkgelegen-
van medewerkers. Het voortdurend investeren
heid zijn stedelijke en regionale netwerken
in de gewenste bedrijfscultuur is van groot
nodig om tot resultaten te komen. Wij spannen
belang.
ons op dit gebied in door een samenwerkings-
27
Woningbedrijf Velsen gaat de uitdaging aan de opmerkelijke combinatie van verscheidenheid in de woonkernen enerzijds en de eenzijdigheid en veroudering in IJmuiden anderzijds het hoofd te bieden. Dat doen
Uitdaging 28
wij met overtuiging, gedrevenheid en enthousiasme. En bovenal Passie!
29
Tekst
Woningbedrijf Velsen
Opmaak
Ozingavorm BNO
Fotografie
Foto Hans de Groot
Hans van der Mast Fotografie
FritsdeBeer.com
Is Maatwerk
Woningbedrijf Velsen
Drukwerk
CSL
Oplage
750
Dit is een eenmalige uitgave van Woningbedrijf Velsen. november 2008
30
Colofon
