Volkshuisvestelijk verslag 4. Inleiding 5. 1 Algemeen Toelating en inschrijving 1.2 Organisatie 1.3 Externe contacten

Jaarstukken

2013

Inhoudsopgave Volkshuisvestelijk verslag

4

Inleiding

5

Kengetallen 7 1 Algemeen 1.1 Toelating en inschrijving 1.2 Organisatie 1.3 Externe contacten 2 Leefbaarheid en sponsorbeleid 2.1 Leefbaarheid 2.2 Sponsorbeleid

11

3 De Kwaliteit van de woongelegenheden 3.1 Onderhoudsbeleid 3.2 Niet planmatig onderhoud 3.3 Planmatig onderhoud 3.4 Uitvoering en uitgaven onderhoud 3.5 Vervreemden van woningen 3.6 Vervreemden overig onroerend goed 3.7 Aankopen onroerend goed 3.8 Nieuwbouw

12

4 Wonen en Zorg 4.1 Algemeen 4.2 Bijzondere doelgroepen

21

5 Het verhuren van woningen 5.1 Woningvoorraad 5.2 Toewijzingsbeleid 5.3 Huurprijsbeleid 5.4 Huurtoeslag 5.5 Huurachterstand 5.6 Henneplantages 5.7 Leegstand 5.8 Verhuiskostenvergoeding

22

6 Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer 6.1 Huurders 6.2 Huurdersraad 6.3 Informatieverstrekking 6.4 Geschillen

2

9

25

Jaarverslag 2013

7 Financiën 7.1 Resultaat 7.2 Financiering 7.3 Solvabiliteit 7.4 Liquiditeitspositie 7.5 Rentabiliteit 7.6 Beleggingen en deelnemingen 7.7 Onrendabele investeringen 7.8 Vennootschapsbelasting 7.9 Financiële continuïteit 7.10 Stresstest

27

8 Ondernemingsbestuur 8.1 Governance en integriteit 8.2 Bericht van Directie-Bestuur 8.3 Bericht van Raad van Commissarissen

30

Jaarrekening 39 1 Balans per 31 december

40

2 Winst- en verliesrekening

43

3 Kasstroomoverzicht

44

4 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 4.1 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat 4.2 Toelichting op de balans 4.3 Toelichting op de winst- en verliesrekening 4.4 Overige toelichting Overige gegevens

45 45 53 64 70 74

3

Volkshuisvestelijk verslag

4

Jaarverslag 2013

Inleiding Door de ingevoerde verhuurderheffing hebben we ons genoodzaakt gezien de inkomensafhankelijke huurverhogingen in 2013 door te voeren zoals de mogelijkheid in het woonakkoord is geboden. Enerzijds gezien het feit dat de heffing leidt tot substantiële afboekingen op de balans, maar anderzijds ook om gevolg te geven aan et ingenomen standpunt van het regeringsbeleid. Realiserende dat dit aanzienlijke huurverhogingen inhouden voor onze klanten ben ik van mening dat, rekening houdende met de streefhuur, de woonlasten betaalbaar blijven. Daarnaast heeft de woningstichting het afgelopen jaar (en de jaren daarvoor) flinke investeringen gedaan gericht op energiebesparende maatregelen, met als gevolg dat het energieverbruik (woonlasten) van de woningen gedaald is. Zo heeft Woningstichting Kessel nagenoeg haar totale cv-ketelbezit teruggebracht naar een maximale leeftijd van 15 jaar. Samen met het jaarlijkse programma van casco-matig onderhoud waarbij dak, gevel en kozijnen worden aangepast aan de huidige isolatiewaarden zijn de gemiddelde energielabels in het verslagjaar sterk verbeterd. Branchevergelijkingen leveren op dat de doelstelling, in 2020 gemiddeld een B-label te hebben, voor Woningstichting Kessel als haalbaar wordt geacht. Na enkele jaren Slimmer Kopen te hebben toegepast is intern de discussie gevoerd over het effect van dit kortingsproduct op de verkoopmarkt. Naast de doelstelling dat kopen ook voor minder draagkrachtigen mogelijk wordt gemaakt, heeft Slimmer Kopen ook het neveneffect dat door, soms snelle, inkomensgroei van kopers scheefwonen in de koopmarkt is ontstaan. Door de nationale discussie die al langer gevoerd wordt over het scheefwonen in het huursegment, is Woningstichting Kessel van mening dat Slimmer Kopen niet langer te handhaven is en heeft dit kortingsproduct dan ook vanaf 2014 gestopt. In 2013 is het samenwerkingsverband “Connect” met 2 collega-corporaties verder geïntensiveerd. Dit heeft ertoe geleidt dat in verslagjaar binnen diverse afdelingen de werkprocessen op elkaar zijn afgestemd waarbij het verminderen van de kwetsbaarheid en het verhogen van de professionaliteit en effectiviteit centraal stonden. Tevens is definitieve aanzet gemaakt naar het digitaal werken. Overige samenwerkingen die in 2013 hun aandacht hebben gekregen zijn op gemeentelijk niveau met de gemeente Peel en Maas en de in de gemeente werkzaam zijnde corporaties. Deze samenwerking heeft zich met name op operationeel vlak gericht in het kader van uitvoerende beleidsstukken zoals het huisvesten van specifieke doelgroepen zoals asielzoekers en woonurgente doelgroepen. In het verslagjaar is begonnen om samen met medewerkes, RvC en steakholders in overleg te gaan voor het nieuw te bepalen ondernemingsplan dat voor de jaren 2014-2018 de koers bepaalt voor de woningstichting. In een aantal bijeenkomsten hebben partijen zich uitgesproken over sterke en minder sterke punten van de Woningstichting, met daarbij de kansen en bedreigingen die op haar afkomen. Ik heb de bijeenkomsten als prettig en onderbouwend ervaren en heb in ieder geconstateerd dat de woningstichting op een zeer positieve wijze is verankert is de directe samenleving. Ric Leenders, directie-bestuur

5

6

Jaarverslag 2013

1 Kengetallen Gegevens woningbezit goedkope sociale huurwoningen < € 374,44 betaalbare sociale huurwoningen dure sociale huurwoningen > € 574,35 dure huurwoningen > € 681,02 totaal woningen Onzelfstandige wooneenheden (proteion, daelzicht, schijfweg 8a) maatschappelijk vastgoed (kdv bobo, bibliotheek) overig vastgoed (tandarts, fysiotherapeut) NIET DAEB totaal vastgoed gemiddelde OZB waarde per woning in e gemiddelde verzekerde waarde per woning in e gemiddelde bedrijfswaarde per woning in e gemiddelde boekwaarde per woning in e Mutaties in het woningbezit aantal opgeleverd aantal gekocht aantal uit roulatie aantal verkocht

2013 2012 2011 2010 2009 40 49 56 56 59 373 393 408 392 401 51 25 6 4 2 1 1 1 1 0 464 468 471 453 462 30 30 30 0 2 2 2 3 2 2 2 2 3 499 502 505 458 465 136.164 142.466 147.493 145.816 147.467 87.705 85.755 85.595 92.867 90.148 65.114 73.303 67.678 48.353 49.081 53.752 44.034 44.242 39.249 39.071

0 2 0 5

2 0 0 5

43 5 10 0 1 5 12

0 0 4

Kwaliteit van het woningbezit groot onderhoud per woning in e planmatig onderhoud per woning in e vraaggestuurd onderhoud per woning in e dagelijks onderhoud per woning in e totaal onderhoud per woning in e

428 36 850 0 2191 997 1166 438 202 346 242 260 227 351 0 323 345 321 354 676 1990 1807 1836 906 3213

Verhuur van woningen gem. netto huurprijs per woning per maand in e huurstijging in % per 1 juli mutaties in % totaal aantal woningen huurachterstand in % jaarhuur huurderving in % jaarhuur

479 457 442 432 418 4,37 2,24 1,26 1,19 2,47 7,52 8,33 5,52 7,08 10,39 0,18 0,27 0,23 0,25 0,23 0,54 0,80 0,98 0,85 1,10

Financiën solvabiliteit in % 34,9 36,8 35,5 31,5 31,9 liquiditeit, current ratio 1,3 1,0 1,1 1,5 1,2 rentabiliteit totaal vermogen in % -2,66 3,0 9,1 7,7 3,8 eigen vermogen per woning in e 19.008 21.192 20.738 18.686 15.612 jaarresultaat per woning in e -2827 330 3.791 2.121 351 Personeelsbezetting aantal personeelsleden 7 6 7 6 7 full time formatieplaatsen 3,9 3,6 3,8 3,6 4,2

7

8

Jaarverslag 2013

1. Algemeen 1.1

Toelating en inschrijving

Naam: Toelating: Inschrijving: Werkgebied:

Woningstichting Kessel Keverbergstraat 2b; 5995 XW Kessel Bij koninklijk besluit nr. 74 d.d. 24 april 1939; verlengd bij koninklijk besluit d.d. 19 november 1969. Laatstelijk is goedkeuring verleend door het ministerie van VROM op de huidige statuten d.d. 10 februari 2006. In het openbare handelsregister bij de Kamer van Koophandel te Venlo onder nummer 12012549 en in het stichtingen- en verenigingsregister onder nummer V165168. De gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Peel en Maas, Venlo en Venray.

1.2 Organisatie 1.2.1 Ondernemingsbestuur Voor een nadere uiteenzetting van het ondernemingsbestuur wordt verwezen naar hoofdstuk 9. 1.2.2 Werkapparaat Het personeelsbestand bestaat ultimo verslagjaar uit 7 personen (in totaal 3,9 fte). Er is één directeur-bestuurder, die verantwoordelijk is voor de dagelijkse gang van zaken. Hij wordt daarin ondersteund door een financieel directeur, een financieel administratieve medewerkster, een woonconsulente, een technisch administratief medewerkster, een onderhoudsopzichter en een huismeester die allen een parttime dienstverband hebben. De arbeidsvoorwaarden van het personeel van Woningstichting Kessel zijn conform de cao Woondiensten. Om de werkzaamheden goed te kunnen verrichten is aanvullende scholing nodig. Hiervoor wordt jaarlijks een inventarisatie van wensen gemaakt. In het verslagjaar zijn in totaal 23 cursussen en seminars bezocht. Er waren in het verslagjaar drie ziekmeldingen hetgeen leidde tot een ziekteverzuim van 1,42 %. Externe contacten

1.3

Externe contacten

1.3.1 Samenwerking Woningstichting Roermond, Woningstichting Kessel en Woonservice Urbanus: In december 2012 is de samenwerkingsovereenkomst gesloten met Woonservice Urbanus en Woningstichting Domus. Intern heeft deze samenwerking de naam “Connect” gekregen. Het belangrijkste doel van de samenwerking is de kwetsbaarheid te verminderen. Naast het verminderen van de kwetsbaarheid zal voor iedere partij een slag worden gemaakt naar een professionelere, kwalitatief betere en effectievere organisatie. De drie corporaties hopen daarmee een nog stevigere basis te krijgen om in de toekomst zelfstandig door te kunnen gaan, waardoor de klanten bij hun eigen “vertrouwde” verhuurder hun woonvragen kunnen blijven stellen. Het beoogde doel van de samenwerking is niet een fusie van de corporaties, maar is gericht op de interne organisatie.

9

Om tot een goede basis te komen waarop de samenwerking is gefundeerd is in 2012 eerst een business-case gemaakt van de samenwerking. Hieruit zijn het bestuurlijk statuut en de samenwerkingsovereenkomst voortgekomen. Eind 2012 (en de eerste helft van 2013) zijn een aantal werkgroepen gestart om de bedrijfsprocessen van de financiële administratie en het technisch bedrijfsbureau op elkaar af te stemmen. Ook de ICT speelt hierin een grote rol, waarbij “het nieuwe werken” centraal zal staan. Hieronder valt dan met name het virtualiseren van de servers, het digitaliseren van het facturatie- en postproces en het op termijn digitaliseren van het dynamisch en statisch archief. Om een goede afstemming en informatieverstrekking te borgen met de Raad van Commissarissen is een RvCberaad ingesteld. Hierin hebben de voorzitters van de afzonderlijke RvC’s, samen met de gezamenlijke bestuurders zitting/ Het RvC-beraad komt jaarlijks 2 maal bij elkaar om de voortgang en procesvorming onderling af te stemmen en te monitoren. Dit is additioneel aan de bestaande verantwoordelijkheden van elke deelnemende corporatie in Connect. 1.3.2 Overige samenwerking: Op 9 juni 2011 zijn de kwaliteitsafspraken tussen de gemeente Peel en Maas, Woningstichting Kessel, Wonen Helden en Antares voor de periode 2011-2015 ondertekend. Hieruit voortvloeiend is er regelmatig overleg tussen partijen over de uitwerking van bovengenoemde afspraken. Woningstichting Kessel neemt deel aan het project wonen welzijn en zorg regio Peel en Maas (Leven in het Dorp) en heeft op 9 januari 2003 het convenant mede ondertekend. Inhoudelijk wordt medewerking verleend aan diverse projecten. Deze projecten zijn nader omschreven in het hoofdstuk over Wonen en Zorg. Woningstichting Kessel is aangesloten bij de regionale geschillencommissie Woningcorporaties Noord- en Midden-Limburg. Woningstichting Kessel participeert verder in: • Domaas (Samenwerkingsverband 20 kleine, zelfstandige woningcorporaties in Limburg). • Samenwerkingsverband woningcorporaties Noord- en Midden Limburg. • Aedes, branche organisatie van woningcorporaties. • Platform Limburgse Woningcorporaties. • Financiële managerskring zuid-oost. • MKW, platform voor woningcorporaties. • Vereniging Ons Limburg.

10

Jaarverslag 2013

2 Leefbaarheid en Sponsorbeleid 2.1 Leefbaarheid Woningstichting Kessel vindt het belangrijk dat haar woningen van goede kwaliteit zijn en dat ze zich bevinden in buurten waar het aangenaam leven en vertoeven is. Jaarlijks was tot 2011 voor leefbaarheid een bedrag van € 50.000 beschikbaar, echter in 2012 t/m 2016 is dit bedrag verlaagd (in 2014 teruggebracht naar € 23.000 ) in verband met bezuinigingen die noodzakelijk waren om de gestegen heffingen van de gemeente Peel en Maas te kunnen bekostigen. In 2013 is in de meerjarenbegroting meegenomen dat de post Leefbaarheid vooralsnog weer aangroeit tot de helft van de oorspronkelijke omvang van vóór 2012, zijnde € 25.000. In 2013 zijn uitgaven gedaan aan de volgende activiteiten: • Project ‘Leven in het Dorp’. • Gedeeltelijke aanleg en onderhoud van de algemene groenvoorzieningen en bij de woongebouwen Hof van Kessel en aan het Beukenpad. • Bewonersvereniging De Merwijck. • Restauratie aan kasteel De Keverberg in Kessel. • Servicekosten WoZoCo: de Woningstichting draagt substantieel bij aan de energiekosten, onderhoudskosten en schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke ruimten en installaties. Dit is afbouwend en wordt bij nieuwe verhuringen niet doorgevoerd. 2.2 Sponsorbeleid Woningstichting Kessel heeft als uitgangspunt dat er geen afzonderlijke verenigingen of stichtingen worden gesponsord. Wel kunnen in het kader van leefbaarheid bijdragen worden verleend aan initiatieven die van algemeen nut zijn voor de gehele gemeenschap in het werkgebied van Woningstichting Kessel of alle huurders van de woningstichting raakt. Het sponsorbeleid zal geactualiseerd worden in 2014. In 2013 zijn door Woningstichting Kessel sponsorbijdragen verleend die staan omschreven onder artikel 2 ‘leefbaarhied’.

11

3

De kwaliteit van de woongelegenheden

Aangezien onze verdiencapaciteit grotendeels wordt bepaald door ons woningbezit en de kwaliteit daarvan, blijft dit voortdurend de aandacht hebben. Hiertoe is een simpel, doch doeltreffende onderhoudsbeleid binnen onze corporatie vastgesteld. 3.1 Onderhoudsbeleid, eenvoudig doch doeltreffend Woningstichting Kessel stelt zichzelf tot doel de kwaliteit van de woningvoorraad continu te verbeteren. Hierdoor stijgt het woongenot en dalen op termijn de onderhoudskosten. De kwaliteit zal hierbij zo hoog mogelijk, grenzend aan nieuwbouwkwaliteit, worden nagestreefd. Er worden 2 soorten onderhoud gehanteerd, te weten “niet planmatig onderhoud” en “planmatig onderhoud”. 3.2 Niet planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud, ook wel dagelijks onderhoud genoemd, is sterk afhankelijk van het moment dat er aanspraak op wordt gedaan. Dit is meestal afhankelijk van de klant/huurder. Niet planmatig onderhoud is grotendeels te onderscheiden in: Herstel- onderhoudswerkzaamheden bij reparatieverzoeken en woningmutaties enerzijds en vraaggestuurd onderhoud (zie verder) op verzoek van de klant anderzijds. 3.2.1 Reparatieverzoeken Het onderhoud bij reparatieverzoeken kenmerkt zich hoofdzakelijk als curatief onderhoud; Bij reparatieverzoeken is het belangrijk snel bij de klant ter plekke te zijn en de reparatie vakkundig uit te voeren. Hierbij geldt dat de klant minstens dezelfde kwaliteit krijgt bij reparatie als vóór de reparatie. Is dit niet mogelijk dan wordt het betreffende onderdeel vervangen. Ook bij reparaties is de service erg belangrijk. Zodoende streven we ernaar altijd met plaatselijk betrokken partijen te werken die eveneens in de directe omgeving een goede naam hebben en de klant kent. Controle op de uitvoering borgt hierbij de objectiviteit en kwaliteit. 3.2.2 Woningmutaties Bij mutaties is het onderhoud veel vaker gebaseerd op preventief onderhoud; Bij preventief onderhoud

12

wordt zoveel mogelijk de huidige standaard nagestreefd dat overeenkomt met de nieuwbouweisen en de huidige gebruiksnormen. Zo wordt tijdens een woningmutatie de woning op een 3-tal aspecten beoordeeld en vergeleken aan huidige eisen en gebruiksnormen: • Voldoet het afwerkingsniveau aan deze uitgangspunten? • Voldoen de isolatie- en ventilatievoorzieningen aan deze uitgangspunten? • Voldoen de veiligheidsvoorzieningen aan deze uitgangspunten? Indien nodig wordt een woning vervolgens inpandig gerenoveerd en aangepast aan de genoemde uitgangspunten. Het is dan mogelijk dat een woning tijdens een bewonerswisseling voorzien wordt van nieuw sanitair, spouwisolatie, dubbel glas en bijvoorbeeld een mechanisch ventilatiesysteem. Op deze wijze wordt ook het energielabel van de woningen continu zoveel mogelijk op bouwkundige wijze verbeterd. De woningen worden vervolgens met de aangepaste labelwaardering in het wws-systeem opnieuw in de verhuur gezet met bijpassende geharmoniseerde huurprijs. 3.2.3 Vraaggestuurd onderhoud Het uitgangspunt van het middel ‘vraaggestuurd onderhoud’ is dat zittende huurders altijd een aanpassing/vernieuwing en/of verbetering van hun huurwoning kunnen laten realiseren. Individueel wordt bekeken hoe de aanvraag gehonoreerd kan worden. Uitgangspunt daarbij is dat alle wensen kunnen worden ingevuld door middel van een vervroegde renovatie. Hierbij zal de huurder dan wel een éénmalige bijdrage moeten leveren ter dekking van de restant afschrijving die noodzakelijk is bij vroegtijdige vervanging (voordat het technisch en financieel is afgeschreven). Daarnaast zal, afhankelijk van de mate van geriefverbetering die voortkomt uit het gelijktrekken van de kwaliteit van de woning aan de huidige eisen en gebruiksnormen (zie ook het kader mutatieonderhoud), al dan niet een huurverhoging worden toegepast. Dit heeft er toe geleid dat in 2013 bij 30 woningen een aanpassing/renovatie heeft plaatsgevonden al dan niet met een huurverhoging. Onder deze aanpassingen en renovaties vallen grote, maar ook kleine aanpassingen. Voorbeelden hiervan zijn doucherenova-

Jaarverslag 2013

ties, waarbij o.a. naar keuze van de huurder een zwevend toilet bijgeplaatst wordt met inbouwreservoir en moderne tegelkeuzes mogelijk zijn. Een kleinere aanpassing kan zijn dubbel glas plaatsen in een slaapkamerkozijn of het volblazen van de spouw met spouwmuurisolatie. Bij de introductie van het vraaggestuurd onderhoud kennen we geen projecten meer waarbij planmatig hele complexen voorzien worden van een nieuwe badkamer of toilet. Het principe is geheel gericht op klantgerichte aanpak. Als de klant iets wenst kan het worden ingevuld en als de klant geen renovatie wenst gaan we dat ook niet doorvoeren. 3.2.4 Overige niet planmatig onderhoud Verder vallen onder de noemer dagelijks onderhoud de kosten ten gevolge van woningaanpassingen op basis van een medische noodzaak ingevolge de Wet Maatschappelijke Ondersteuning en het verhelpen van schades ten gevolge van calamiteiten zoals bv. storm- en brandschade. 3.3 Planmatig onderhoud Om de kwaliteit te realiseren die de woningstichting zich tot doel heeft gesteld heeft de woningstichting in 2001 een grote inventarisatie uitgevoerd waaruit een 10-jarig onderhoudsplan is voortgekomen. Hierin was het uitgangspunt om groot onderhoud uit te voeren bij de woningvoorraad ouder dan 30 jaar. Bij het groot onderhoud werden bij woningen het dak, de gevel en de kozijnen gerenoveerd en tevens de binnenkant van de woningen zoals plafonds, wanden, binnendeuren, douches, keukens en toiletten. In totaal zijn er circa 200 woningen voor in aanmerking gekomen in een periode van 10 jaar. Vanaf 2011 wordt het onderhoud al meer cyclusmatig uitgevoerd en is er, door de leeftijd van de woningen, in principe geen sprake meer van groot onderhoud maar van cyclusmatig onderhoud, oftewel planmatig onderhoud. In 2011 is het totale bezit opnieuw in kaart gebracht door middel van een conditiemeting. Alle complexen zijn bezocht, beoordeeld en geclassificeerd in een meetbare onderhoudskwaliteit. Deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door een extern adviesbureau, in combinatie met de woningstichting en voldoen aan de NEN-normering van

conditieafhankelijk onderhoud. Aan de feitelijke meetbare onderhoudstoestand van diverse bouwonderdelen zijn kwaliteitsniveaus toegevoegd. Door deze 2 grootheden met elkaar te matchen rolt er een onderhoudsplanning uit. Hieraan zijn vervolgens de normkosten gekoppeld die Woningstichting Kessel hanteert in haar meerjarenonderhoudsbegroting (mjob). De onderhoudsbegroting die vervolgens met behulp van het software pakket Ibis-Main, hieruit voortkwam is vergeleken met de reguliere (eigen) onderhoudsbegroting. Deze weken niet noemenswaardig van elkaar af. Binnen de samenwerking Connect wordt in 2014 bekeken of gezamenlijk verder gegaan wordt met het begrotingspakket “Ibis Main”. Door de samenwerking vallen de aanschafkosten van het softwarepakket lager uit dan bij een eenzijdige aankoop. In 2013 zijn binnen de afdeling technisch onderhoud de procedures en werkprocessen op elkaar afgestemd. In 2014 zal dit zo mogelijk eveneens voor het onderhoudsbeleid en de meerjarenbegroting gelden. Planmatig onderhoud wordt verder gekenmerkt door cyclusmatige vervangingen en contractwerkzaamheden. 3.3.1 Cyclusmatig onderhoud Hierbij valt te denken aan terugkerend schilderwerk, vervangingen van dakbedekking, kozijnen en cv-ketels, maar ook het onderhouden van achterpaden, galerijen en trappenhuizen. 3.3.2 Contractwerkzaamheden Het regelmatig onderhouden en verhelpen van storingen aan met name installaties is veelal vastgelegd in onderhoudscontracten met leveranciers en installateurs. Voorbeelden hiervan zijn zonweringen, cv-ketels, liftinstallaties, maar ook groen- en schoonmaakonderhoud. Hierbij geldt voor diverse soorten contracten dat deze niet worden meegenomen in de onderhoudsbegroting, maar worden doorbelast als servicekosten voor de huurders. 3.4 Uitvoering en uitgaven onderhoud De splitsing in het onderhoud zoals hiervoor omschreven in het onderhoudsbeleid, leidt eveneens tot een scheiding in de begroting en de wijze

13

waarop de begroting tot stand komt. De werkelijke onderhoudsuitgave in 2013 bedraagt e 935.300 (in 2012: e 867.522, in 2011: e 923.229, en in 2010: e 415.047) inclusief de geactiveerde investeringen bij geriefverbeteringen en planmatige investeringen zoals levensduur verlengende ingrepen. De totale uitgave is e 2.000 hoger dan begroot. 3.4.1 Niet planmatig onderhoud Onderhoudsuitgaven bij niet planmatig onderhoud zijn meer onderhevig aan onvoorspelbare gebeurtenissen. Zowel reparatieverzoeken als ook de aantallen mutaties zijn het best te bepalen aan de hand van gemiddelde ervaringscijfers uit het verleden. Daarbij zal rekening gehouden worden met de gevolgen van bv. nieuwbouwprojecten die de mutaties doen beïnvloeden. De kosten voor de woningaanpassingen zijn niet begroot aangezien deze in principe kostendekkend door de gemeente worden vergoed. De kosten voor vraaggestuurd onderhoud (geriefverbeteringen) zijn in 2013 begroot en vastgesteld op een maximaal budget, waarin bij de totstandkoming van de onderhoudsbegroting sterk is bezuinigd ten gevolge van extra onvoorziene lastenverzwaringen van gemeentelijke heffingen in de jaren 2012 t/m 2016. Gezien het onderhoudsbeleid en het besluit hieraan vast te houden is op vraaggestuurd onderhoud een overschreiding geweest in 2013. Onder vraaggestuurd onderhoud/geriefbeteringen vallen verbeteringen die op wens van de huurder worden aangebracht, waarvan het onderhoudsniveau uitstijgt boven de oorspronkelijke kwaliteit van het betreffende onderdeel dat aanwezig was. De kosten worden geheel of gedeeltelijk doorberekend aan de huurders middels een, vooraf overeengekomen huurverhoging. Aangezien deze onderhoudssoort pas vanaf 2010 voor het eerst is toegepast is het budget voor dit soort onderhoud nog niet gebaseerd op een voortschrijdend gemiddelde van de afgelopen jaren. In 2010 is een startverwachting uitgesproken die enerzijds herleid is uit aantallen en kosten van geriefverbeteringen van de voorgaande jaren en anderzijds is rekening gehouden met de geplande vervangingen van sanitair en keukens.

14

3.4.2 Uitgaven niet planmatig onderhoud De uitgaven voor het totaal niet planmatig onderhoud bedragen in 2013 e 265.525 en vallen daarbij ca. 25% hoger uit dan begroot ten gevolge van een overschrijding op het reparatieonderhoud in 2013. Oorzaak ligt in het feit van een groot aantal reparaties aan het casco in de woningen, zoals stukadoorwerkzaamheden. De totale uitgaven van niet planmatig onderhoud vertonen een dalende trend in de laatste 4 jaar.

aantal uitgaven gemiddeld

Reparatieverzoeken 2011 537 e 99.011

e 184

2012 436 e 71.967

e 165

2013 513 e 85.660

e 167

Mutaties 2011 26 e 56.620

e 2.177

2012 39 e 93.529

e 2.398

2013 31 e 66.358

e 2.140

vraaggest. onderh. 2011 38 e 51.703

e 1.360

2012 51 e 121.764

e 2.387

2013 30 e 113.507

e 3.783

totaal uitgaven 2011 e 315.594 2012 e 287.260 2013 e 265.525 gemiddeld / vhe 2011 e 625 2012 e 570 2013 e 567

Jaarverslag 2013

3.4.3 Planmatig onderhoud Het woord ‘planmatig’ zegt het al, dit betreft onderhoud dat te plannen is en dus te begroten op noodzaak en hoeveelheden. De uitgaven zijn gepland en begroot weergegeven in de meerjaren onderhoudsbegroting. Jaarlijks vind een opname plaats van de onderdelen die het daaropvolgende jaar zijn begroot. Op basis van deze opname zijn de uitgaven definitief vastgesteld voor het jaar 2013. Planmatig onderhoud is te verdelen in 3 soorten onderhoud. cycli gebonden onderhoud; renovatie/groot onderhoud. Begrotingstechnisch spreken we gemakshalve van planmatig onderhoud en groot onderhoud. Contractwerken. Ad 1: Ad 2: Ad 3:

Cycli gebonden onderhoud bestaat uit het vervangen en/of uitvoeren van onderhoud aan \ bijvoorbeeld cv-ketels, ventilatie units, kitwerken, schilderwerk, etc. Renovatie/groot onderhoud bestaat uit het vervangen van daken, goten, kozijnen, voegwerk etc. Bij deze werkzaamheden wordt veel aandacht besteed aan de isolatie aan dak, gevel en kozijnen. Isolerende voorzieningen aan daken en glas wordt kosteloos voor de huurder uitgevoerd. Bij de contracten bedragen de kosten de prijzen voor de onderhoudscontracten. Het in 2011 volledig opgezette contractenbeheer geeft een grote nauwkeurigheid van de uitgaven van bijvoorbeeld cv-storingen en onderhoud, liftonderhoud en onderhoud aan o.a. groenvoorzieningen.

In verslagjaar 2013 zijn in het kader van het planmatig onderhoud de volgende werkzaamheden uitgevoerd: • Alle onderhouds- en installatietechnische contractwerkzaamheden zoals o.a. cv-ketels reinigen en liftonderhoud. • Alle reguliere cyclusmatige werkzaamheden zoals o.a. schilderwerkzaamheden aan kozijnen en deuren. • In 2012 is een start gemaakt met het versneld vervangen van de cv-ketels. Dit traject is in 2013 doorgezet, waarbij ca. 115 cv-ketels in het verslagjaar zijn vervangen. Tot 2012 was de technische vervangingscyclus van cv-ketels afgestemd op 20 jaar. In het belang van het beperken van de CO-2 uitstoot en het beperken van de woonlasten voor onze klanten is besloten de vervangingscyclus van cv-ketels op 15 jaar te zetten. Een bijkomend voordeel voor de woningstichting is dat het storingenonderhoud hierdoor wordt terug gedrongen, hetgeen voor de klanten eveneens een comfortverbetering is. In een periode van 3 jaar wordt een inhaalslag doorgevoerd om dit te bereiken. In het verslagjaar zijn de cv-ketels met een leeftijd van 17 en 18 jaar vervangen. (in 2012 zijn de cv-ketels met een leeftijd van 19 en 20 jaar vervangen). Met deze in greep is bovendien het energielabel van al deze woningen met 1 labelstap (en een enkele met 2 labelstappen) verbeterd. • Bij 8 woningen is cascomatige renovatie uitgevoerd waarbij alle daken en kozijnen zijn vervangen. Hierbij zijn de daken en het glas optimaal geïsoleerd, waardoor ook deze woningen 2 labelstappen hebben gemaakt. • In het voorjaar van 2013 is bij de appartementen aan het Beukenpad de groenvoorziening rondom het complex vernieuwd en aangelegd als algemene tuin. 3.4.4 Uitgaven planmatig onderhoud De werkelijke uitgaven voor het planmatig onderhoud in 2013 vielen met € 669.758 7% lager uit dan begroot. Deze onderschrijding is te verklaren ten gevolge van behaalde aanbestedingsresultaten en het lagere btwtarief op arbeidskosten in bestaande bouw.

15

3.5

Vervreemden van woningen

3.5.1 verkoopbeleid In het huidige verkoopbeleid (in 2009 vastgesteld en in 2010 geactualiseerd) zijn in totaal ca. 120 woningen opgenomen die momenteel te koop zijn. De inzet van verkoop van bestaande en nieuwe woningen moet verantwoord worden vanuit de bedrijfsstrategie en getoetst aan de ontwikkelingen in de huidige en toekomstige woningmarkt. De beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden kunnen herleid worden vanuit 2 aanleidinggebieden: Volkshuisvestelijke en markttechnische benadering: • De gewenste opbouw van het woningbestand aan de hand van de prognoses in het kader van de demografische ontwikkelingen en de gevolgen daarvan op de woningmarkt; • De verhouding tussen het aantal goedkope versus het aantal dure huurwoningen; • De gewenste verhouding tussen huur- en koopwoningen ten aanzien van de leefbaarheid en de betrokkenheid van de bewoners in de woonomgeving; • Het aantal koopaanvragen van huurders voor hun eigen huurwoning; • Het bevorderen van de doorstroming in zowel de huur- en de koopmarkt; • Het aanbieden van koopwoningen voor de doelgroep die graag wil kopen, maar voor wie de huidige woningmarkt net niet bereikbaar is; Financiële aspecten tijdens met name onderhoudstechnische- en beheersaspecten: • Het totale financiële beleid van de corporatie op basis van de financiële meerjarenbegroting en de borgstellingen. • De alsmaar toenemende bedrijfskosten van de corporatie door eveneens toenemende regelgeving op financieel gebied in de volkshuisvestingssector; • Toenemende kosten door stijgende bouwkosten hetgeen is terug te vinden in het hoge onrendabele toppen bij nieuwbouw en niet kostendekkende huurverhogingen bij verbeteringen van bestaand bezit bij zittende huurders en tijdens mutatie. • Het achterblijven van inkomstenstijgingen t.o.v. de kostenstijgingen; De woningen die in het verkoopbeleid zijn opgenomen zijn te koop voor de zittende huurder(s). Gaat deze groep niet over tot aankoop van hun huurwoning dan wordt de woning bij mutatie te koop aangeboden op de vrije markt. Om ook de mensen met de smalle beurs te bereiken heeft Woningstichting Kessel zich tot doel gesteld dat iedereen, met een vast inkomen, zoveel mogelijk in staat moet zijn een woning te kunnen kopen. Zij hanteert daartoe 2 kortingsproducten, die weliswaar niet gelijktijdig toegepast kunnen worden, waarvan een koper gebruik kan maken binnen de richtlijnen die hiervoor zijn opgesteld. 3.5.2 Toegepaste kortingsmogelijkheden De huurderskorting: Voor huurders van de Woningstichting geldt een korting van de huidige maandhuur vermenigvuldigd met het aantal aaneengesloten gehuurde jaren met een maximum van 12 jaar. Deze aaneengesloten gehuurde jaren zijn de laatste jaren tot en met de woning die ze op dat moment huren. Hierbij geldt een speculatiebeding om te voorkomen dat woningen, verkocht aan huurders met dit kortingspakket, met winst worden doorverkocht binnen een termijn van 5 jaar na aankoop.

16

Jaarverslag 2013

Slimmer Kopen: Voor huurders en niet huurders geldt een korting binnen de toepassing van het product Slimmer Kopen®. Dit houdt in dat de woning met een maximale korting van 25 % wordt verkocht. Deze korting kan men zelf bepalen zolang minstens voldaan wordt aan een vooraf door de Woningstichting vastgestelde koppeling tussen het kortingspercentage en het bruto jaarinkomen van de koper(s). Ter meerdere zekerheid vestigt de Woningstichting een 2de hypotheek met daaraan gekoppeld een deelname in het verkoopresultaat t.o.v. de aanschafwaarde volgens de faire-value methode. De kopers hebben bij verkoop een aanbiedingsplicht aan de Woningstichting en de Woningstichting heeft hierbij het recht tot aankoop. Voor verdere toelichting op deze constructie wordt verwezen naar de informatie en procedure van dit product. Implementatie van dit product binnen de bedrijfsvoering van de corporatie vond plaats medio 2009. In 2013 zijn 5 woningen verkocht waarvan 4 met toepassing van Slimmer Kopen®. Aangezien per 1 november 2011 de regels omtrent verkoop van huurwoningen, met meer dan 10% korting, door corporaties zijn gewijzigd, hoeft in bepaalde gevallen geen toestemming vooraf te worden aangevraagd bij het ministerie BZK. Voor 1 woning, die dit jaar verkocht is geldt deze nieuwe regel, waarvan bij deze verslag wordt gedaan. Overigens zal met ingang van 1 januari 2014 het product Slimmer Kopen worden afgeschaft.

17

18

Jaarverslag 2013

3.6 Vervreemden overig onroerend goed In 2013 zijn verder geen andere panden verkocht. 3.7 Aankopen onroerend goed In 2013 zijn een 2-tal woningen aangekocht die terugaangeboden zijn conform het beleid Slimmer Kopen. Deze woningen zijn getaxeerd en per direct weer in de verkoop geplaatst. 3.8 Nieuwbouw: De nieuwbouw zal erop gericht zijn om aan te laten sluiten op het aanbod van de (toekomstige) vraag. Dit betekent in de gemeente Peel en Maas met name de bouw van woningen voor senioren en starters. Omdat in de toekomst de vraag naar eerder genoemde woningen zal toenemen zal een gedeelte van de eengezinswoningen moeten worden omgezet naar levensloopbestendige woningen. Verkoop van bestaande eengezinswoningen zal hierbij een belangrijke rol spelen, hetgeen aansluit op ons vigerende verkoopbeleid. In Kessel-Eik heeft de Woningstichting een grondpositie verworven door in 2005 en 2006 ruim 2,1 ha landbouwgrond aan te kopen. Het plan ‘Het Veldje’ in Kessel-Eik is als mogelijk uitbreidingsgebied aangekocht, waarin ruimte wordt geboden voor de doelgroepen starters en senioren in de koop- en huursfeer. Ten gevolge van diverse factoren heeft het plan forse vertragingen opgelopen en staat te bezien of er nog sprake kan zijn van financiële haalbaarheid. Dit noodzaakt Woningstichting Kessel tot maatregelen om het totale plan in 2014 opnieuw te beoordelen naar financiële en maatschappelijke haalbaarheid.

19

20

Jaarverslag 2013

4

Wonen en zorg

4.1 Algemeen In 2003 heeft de ondertekening van het convenant wonen welzijn en zorg in de regio Helden, genaamd Leven in het Dorp, plaatsgevonden. Woningstichting Kessel heeft het convenant mede ondertekend. In 2008 is ook het hernieuwde convenant ondertekend. In 2013 is het laatste leegstaande appartement in het project De Merwijck verhuurd. Er waren geen kopers voor dit appartement. Het project is in 2011 in gebruik genomen en daarmee heeft de woningstichting maximale zorg voor de kesselse gemeenschap gerealiseerd. Er zijn nu 14 appartementen verhuurd en 7 appartementen verkocht. In dit multifunctionele project is intramurale verpleeghuiszorg, intramurale gehandicaptenzorg, een tandartsenpraktijk, een bibliotheek en kinderopvang aanwezig. In 2013 is een vereniging opgericht van gebruikers van de multifnctionele ruimte. Bewonersvereniging De Merwijck draagt de zorg voor het beheer hiervan. Woningstichting Kessel participeert actief in een aantal onderwerpen binnen Leven in het Dorp. Zo is er maandelijks het Netwerkoverleg met professionals in de gemeente Peel en Maas die zich bezig houden met de integrale aanpak van multi-probleem situaties. Vanaf 2011 neemt Woningstichting Kessel deel aan het project BuurtBemiddeling Peel en Maas. De woningstichting is actief op de deelgebieden Wonen, Maatschappelijke opvang breed, Housing First (in 2012 overgenomen door

Leger des Heils), Regionaal Kompas ketenzorg (Centrumgemeente), Blijvend thuis in eigen huis, gemeentelijke invulling WMO, wonen met zorg en garanderen 24-uurs zorg. Eind 2013 zijn gesprekken gevoerd met de Katholieke Bond voor Ouderen (KBO). Begin 2014 wordt een info loket geopend in het kantoor van Woningstichting Kessel. 4.2 Bijzondere doelgroepen Ten aanzien van maatschappelijke opvang van bijzondere doelgroepen is in het samenwerkingsverband van woningcorporaties Noord- en Midden Limburg afgesproken dat dit gezamenlijk wordt opgepakt, waarbij de gemeente Venlo als centrumgemeente de regie voert. In december 2011 is in Kessel de eerste woning in de regio Noorden Midden-Limburg in gebruik genomen door Housing First, een project dat onderdak biedt aan daklozen. In 2012 is ten behoeve van dit project een 2e woning ter beschikking gesteld. Eind 2011 is het voormalige politiekantoor van Kessel geschikt gemaakt voor urgent woningzoekenden en arbeidsmigranten. Na het beëindigen van de huurcontracten met 2 bewoners is eind 2012 het pand verhuurd aan een ondernemer met als doelstelling het huisvesten van arbeidsmigranten met een middellange verblijfswens. De huurder heeft het contract beëindigd per 1 december 2013. Sindsdien staat het pand leeg en is er geen belangstelling voor.

21

5

Het verhuren van woningen

5.1 Woningvoorraad In 2013 zijn 5 sociale huurwoningen verkocht. Sociale huurwoningen Dure huurwoning Kamers bijzondere doelgroep Kamers intramurale zorg Bedrijfsruimten (tandarts en fysiotherapie) Maatschappelijk vastgoed (bibliotheek en kinderopvang)

01-01-2013 467 1 4 26 2 2

31-12-2013 463 1 4 26 2 2

Het maatschappelijk vastgoed, de dure huurwoning en 377 sociale huurwoningen staan in Kessel-Dorp, 76 sociale huurwoningen in Kessel-Eik en 10 sociale huurwoningen in Baarlo. De sociale huurwoningen kunnen onderverdeeld worden in 300 eengezinswoningen (64,8%), 116 ouderenwoningen (25%) (waarvan 26 in het WoZoCo Hof van Kessel en 14 in de Merwijck) en 47 HAT-woningen (10,2). Van de sociale woningen behoren er 39 tot de categorie goedkoop (huur tot e 374,44), 373 zijn er betaalbaar (huur tussen e 374,44 en e 574,35) en 51 zijn er duur (huur tussen e 574,35 en e 681,02). Er is 1 eengezinswoning met een huurprijs boven de maximale huurgrens (huur hoger dan e 681,02).

5.2 Toewijzingsbeleid De woningen van Woningstichting Kessel worden verhuurd op basis van een marktgericht verhuurmodel. Via de website www.wskessel.nl en advertenties voor seniorenwoningen in het weekblad ”Op den Baum” kunnen kandidaten reageren. De kandidaten staan als woningzoekenden ingeschreven bij Woningstichting Kessel. De woning wordt toegewezen aan de kandidaat met een verzamelinkomen beneden de EU-grens (norm 2013 e 34.229,00) en met de langste vastgestelde inschrijftijd. Bij een goede reactie op een advertentie wordt de inschrijftijd verlengd met 1 maand, bij weigering van een toegewezen woning wordt de inschrijftijd verkort met 2 maanden. In 2013 zijn er 31 mutaties bestaande woningen geweest; 26 in Kessel-Dorp, 4 in Kessel-Eik en 1 in Baarlo; 12 eengezins- woningen, 7 ouderenwoningen, 11 HAT-woningen en het voormalige politiekantoor aan de Schijfweg Zuid 8a in Kessel-Dorp. 2 woningen zijn toegewezen met urgentie en 30 woningen zijn geadverteerd. Hierop kwamen 229 reacties binnen (gemiddeld 7,6 reacties per woning) waarvan 142 reacties (gemiddeld 4,7 reacties per woning) van woningzoekenden met een binding met gemeente Peel en Maas. Er zijn 5 bestaande eengezinswoningen verkocht. Er staan 6 bestaande woningen ultimo verslagjaar te koop.

22

Jaarverslag 2013

5.3 Huurprijsbeleid Jaarlijkse huuraanpassing. Woningstichting Kessel indexeert jaarlijks de huren per 1 juli. Hierbij wordt het algemene huurprijsbeleid van ministerie BKZ in acht genomen. De maximale jaarlijkse huurverhoging was van 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging weer hoger dan de inflatie. Het inflatiepercentage was 2,5%. De overheid wil inkomensafhankelijke huurverhogingen om huurders te stimuleren door deze maatregel eerder te verhuizen en het scheef-wonen tegen te gaan. Woningstichting Kessel moet reserveren en inkomsten genereren om de verhuurdersheffing voor woningcorporaties in 2017 mee te kunnen betalen. Daarom per 1 juli 2013 voor de niet geliberaliseerde woningen de inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast: Inflatie 2,5 + 1,5 = 4% max. voor huishoudinkomens tot e 33.614; Inflatie 2,5 + 2 = 4,5% max. voor huishoudinkomens van e 33.614 tot e 43.000; Inflatie 2,5 + 4 = 6,5% max. voor huishoudinkomens boven e 43.000. De huurprijzen mogen de maximale huurgrens van de woning niet overschrijden. Incidentele huuraanpassing. Op 23 augustus 2012 heeft het bestuur besloten om bij mutatie de huur van een woning aan te passen naar 65% van de maximaal redelijke huurprijs, waarbij de huurprijs beneden de maximale huurgrens voor huurtoeslag van 23 jaar en ouder blijft.

5.4 Huurtoeslag Op 31 december 2013 ontvingen 91 huurders (2012: 93 huurders) een bijdrage middels geclusterd betalen via de Woningstichting in het kader van de huurtoeslagwet. Dit is 20% van de huurders. Het gemiddelde huurtoeslagbedrag per huurder bedroeg e 192 (2012: e 185) per maand.

5.5 Huurachterstand De huurachterstand van zittende huurders bedroeg op het einde van het jaar € 4.961 (in 2012 € 8.232) en had betrekking op 12 huurders (in 2012: 16 huurders). Het percentage van de huurachterstand is gedaald van 0,27% ultimo 2012 naar 0,16% eind 2013. De huurachterstand van 3 vertrokken huurders is € 5.910. Het incassobeleid is er op gericht om de achterstand in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en aan de huurder kenbaar te maken. Indien mogelijk wordt met de huurder een betalingsregeling getroffen middels schriftelijke afspraken. Als dit niet mogelijk blijkt wordt de vordering na ruim 2 maanden ter incasso en eventueel ter ontbinding van de huurovereenkomst in handen van een deurwaarder gegeven; daarnaast heeft de huurder de keuze om een schuldhulpverlening traject in te gaan. In 2013 hebben 2 huisuitzettingen plaatsgevonden.

23

5.6 Hennepplantages In 2013 is geen woning ontruimd vanwege de aanwezigheid van een hennepplantage. Zodra in een woning van Woningstichting Kessel de aanwezigheid van een hennepplantage wordt geconstateerd, volgt een ontruimingsprocedure.

5.7 Leegstand Incidenteel is er sprake van leegstand als bij een mutatie de woning wordt verkocht of wordt gerenoveerd. Het huurdervingpercentage over het verslagjaar bedroeg 0,54% van de jaar-huur (in 2012: 0,80%). 30% heeft betrekking op mutatiewoningen, 0% op nieuwbouwwoningen en 70% op bij mutatie verkochte woningen.

5.8 Verhuiskostenvergoeding In 2005 is het BBSH op enkele onderdelen gewijzigd. Een van de wijzigingen betreft de verplichting voor toegelaten instellingen om in bepaalde gevallen aan huurders een verhuiskostenvergoeding te betalen en om ter zake een reglement op te stellen. Woningstichting Kessel heeft conform deze nieuwe bepaling in 2005 een reglement opgesteld waarin is vastgelegd welke tegemoetkoming huurders ontvangen indien zij gedwongen moeten verhuizen als gevolg van renovaties (vernieuwing door verandering of toevoeging dan wel sloop met vervangende nieuwbouw met voortzetting van de huurovereenkomst). Het reglement is na overleg met de huurdersraad vastgesteld op 26 augustus 2005 door een besluit van het bestuur van Woningstichting Kessel en is met ingang van 1 oktober 2005 in werking getreden.

24

Jaarverslag 2013

6

Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer

6.1 Huurders Huurders kunnen invloed uitoefenen op het beleid van de Woningstichting op meerdere manieren. Op voordracht van de huurdersraad zijn twee commissarissen benoemd in van de Raad van Commissarissen.

6.2 Huurdersraad In 2003 is de huurdersraad Kessel opgericht. Het bestuur bestaat uit 5 personen. De huurdersraad telt 8 leden en behartigt de belangen van huurders van Woningstichting Kessel als bedoeld in artikel 17 en 17a van het BBSH. De huurdersraad wordt erkend en gesteund door de Woningstichting. Overeenkomstig artikel 18 van het BBSH wordt de huurdersraad geïnformeerd over onderwerpen die voor huurders van wezenlijk belang zijn zoals: • Samenwerkingsovereenkomst verhuurder en huurdersorganisatie • Toekomst huurdersraad • Woonvisie en structuurvisie gemeente Peel en Maas • Prestatie afspraken met gemeente Peel en Maas • Samenwerking met Woningstichting Domus en Woonservice Urbanus • Onderhoud en beheer van woningen en woonomgeving • Nieuwbouwprojecten • Energiebeleid • Leefbaarheid • Huisvesting voor ouderen • Invulling huismeester zorgcomplexen • Verkoopbeleid • Toewijzingsbeleid wijzigingen als gevolg van EU regels • Beleid woningruil • Huurprijsbeleid • Voorwaarden huurovereenkomst • Servicekosten • Jaarrekening 2011 en begroting 2012 huurdersraad • ZAV-beleid • WMO-beleid van de gemeente • Geriefverbeteringen / Vraaggestuurd onderhoud • Bewonersmagazine • BBSH

25

In 2013 is er 2 maal overleg geweest tussen directie-bestuur en de voltallige huurdersraad en heeft de plaatsvervangend voorzitter van de RvC en 1 directeur-bestuurder inleidingen gehouden op de jaarvergadering van de huurdersraad.

6.3 Informatieverstrekking In 2013 zijn huurders geïnformeerd over SEPA (Single Euro Payments Area). Hiermee zijn alle automatische incasso’s van de huren overgegaan naar de 1e van de maand. In mei 2013 is in de multifunctionele ruimte van De Merwijck een informatie avond gehouden voor Poolse huurders, Poolse woningzoekenden en Poolse inwoners in Kessel. Ook is in verslagjaar overleg geweest met de bewoners van de woon-zorgcomplexen De Merwijck en Hof van Kessel.

6.4 Geschillen Woningstichting Kessel is aangesloten bij de regionale geschillencommissie woningcorporaties Noord- en Midden- Limburg. In 2013 1 klacht ingediend bij de geschillencommissie over Woningstichting Kessel. Bij de huurcommissie zijn geen bezwaren ingediend inzake de huuraanpassing per 1 juli 2013, ook zijn geen verzoeken tot tijdelijke verlaging van de huurprijs in verband met ernstige onderhoudsklachten ingediend.

26

Jaarverslag 2013

7 Financiën Woningstichting Kessel baseert haar financieel beleid op een meerjarenbegroting over een periode van 10 jaar. Het accountantskantoor Deloitte te Maastricht draagt zorg voor de externe controle van de jaarstukken. De Raad van Commissarissen wordt per kwartaal op de hoogte gebracht van de voortgang van de bedrijfsvoering middels managementrapportages.

7.1 Resultaat Over 2013 is een resultaat geboekt van circa e -1.416.000 (in 2012: e 165.000). De afname van het resultaat met e 1.581.000 wordt met name veroorzaakt door een afwaardering op de activa (e 1.436.000) door toetsing van de bedrijfswaardeberekeningen aan de boekwaarde van het sociaal vastgoed, een lager netto verkoopresultaat (e 212.000), stijging van de personeelskosten (e 43.000), stijging van de onderhoudslasten (e 20.000), niet gerealiseerde waardeveranderingen van de vastgoedportefeuille (e 48.000), hogere afschrijvingslasten (e 24.000) en stijging van de heffingen van het CFV (e 108.000). Een positieve bedrage aan het resultaat wordt met name veroorzaakt door een hogere huuropbrengst (e 102.000), mutatie belastinglatenties (e 182.000), lagere rentelasten (e 20.000) en een lagere OZB en gemeentelijke heffingen (e 34.000).

7.2

Eigen vermogen

De afname in het eigen vermogen wordt veroorzaakt door het negatieve resultaat over het boekjaar van e 1.416.000. Dit negatieve resultaat is onttrokken aan de overige reserves. Daarnaast is, als gevolg van de 4 woningen die Woningstichting Kessel in 2013 onder voorwaarden heeft verkocht,  een ongerealiseerde herwaardering toegevoegd aan het eigen vermogen van e 320.000

7.3 Financiering De restantschuld van de langlopende schulden bedraagt op het einde van het boekjaar e 15.517.000 (eind 2012: e 16.112.000). De gemiddelde rentevoet over 2013 bedroeg 4,22 % (in 2012 3,69 %). De uitstaande leningen zijn ofwel aangetrokken via de gemeente Kessel, of zijn geborgd door het WSW.

7.4 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan de verhouding tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Per het einde van het boekjaar bedraagt de solvabiliteit 34,9 % (in 2012 36,8 %).

7.5 Liquiditeitspositie Onder de liquiditeitspositie wordt verstaan de mate waarin op korte termijn aan de betalingsverplichtingen kan worden voldaan. Het werkkapitaal (vlottende activa – schulden op korte termijn – kortlopend deel voorzieningen en langlopende schulden) bedraagt per einde boekjaar e 435.000 negatief (in 2012: e 608.000 negatief). De current ratio (vlottende activa / kortlopende schulden) bedraagt 1,3 (in 2012 1,0).

7.6 Rentabiliteit De rentabiliteit is de verhouding tussen de opbrengst van het vermogen en het vermogen waarmee de opbrengst is behaald. De rentabiliteit van het eigen vermogen is de procentuele verhouding tussen het jaarresultaat en het eigen vermogen op het einde van het boekjaar en bedraagt -14,8 % (in 2012 1,6 %). De rentabiliteit van het totale vermogen geeft de verhouding aan tussen de som van jaarresultaat en rentelasten èn het totale vermogen op het einde van het boekjaar en bedraagt -2,66 % (in 2012 3,0 %).

27

28

Jaarverslag 2013

7.7

Beleggingen en deelnemingen

Woningstichting Kessel heeft in 2013 geen beleggingen en deelnemingen bij respectievelijk in andere rechtspersonen. In dit jaar heeft geen risicovolle belegging van middelen plaatsgevonden en zijn geen risicovolle financiële transacties aangegaan. Woningstichting Kessel hanteert geen derivatenportefeuille of andere vormen van termijnfinanciering.

7.8

Onrendabele investeringen

Gedurende het verslagjaar zijn geen onrendabele investeringen gepleegd.

7.9

Vennootschapsbelasting (vpb)

Met ingang van 2008 zijn woningcorporaties integraal vpb-plichtig. Door de branche zijn hierover collectieve afspraken gemaakt met de belastingdienst welke zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO II). Aan Deloitte Belastingadviseurs B.V. is de opdracht verstrekt om de fiscale positie 2013 te bepalen. De te betalen vennootschapsbelasting over 2013 bedraagt e 0 (in 2012: e 0).

7.10

Financiële continuïteit

In 2013 is de aandacht voor de financiële continuïteit van toegelaten instellingen in Nederland onverminderd groot gebleven. De financiële problemen in de sector stapelen zich op. In 2012 kwam de grootste woningcorporatie in Nederland, Vestia, in liquiditeitsproblemen door een grote derivatenpositie die als gevolg van de lage rente sterk in waarde was gedaald. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een sanering van ongekende omvang van Vestia. De saneringsheffing die vervolgens bij de gehele sector wordt opgelegd leidt voor Woningstichting Kessel tot een additioneel beslag op de operationele kasstromen van circa e 0,28 miljoen in de jaren 2014-2017. In februari 2013 is overeenstemming bereikt over een samenhangend pakket van maatregelen voor de woningmarkt met de verhuurderheffing als gevolg. Het niveau van de verhuurderheffing loopt hierbij geleidelijk op en bereikt in 2017 zijn maximale niveau van e 1,7 miljard. De verhuurderheffing voor WS Kessel loopt op tot circa e 0,32 miljoen in 2017. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) maakt als gevolg van de onzekerheid over de financiële positie van woningcorporaties ook terugtrekkende bewegingen. Met name als gevolg van de invoering van de verhuurderheffing is het faciliteringsvolume, dat normaal gesproken voor een periode van drie jaar wordt afgegeven, teruggebracht naar een periode van één jaar. Voor WS Kessel is voor de periode 2013-2015 een faciliteringsvolume van e 1,1 miljoen afgegeven. Dit is het maximale bedrag waarvoor WS Kessel in 2013 geborgde financiering ten behoeve van DAEB activiteiten kan aantrekken.

7.11 Stresstest Alle corporaties zijn door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting verzocht een stresstest derivaten in te vullen. Woningstichting Kessel maakt gebruik van een 2-tal basisrenteleningen die door het CFV in 2012 als categorie betrokken werden in deze test. In 2013 worden de marktwaarden van de embedded derivaten in basisleningen niet meer opgevraagd. De totale nominale waarde van onze basisrenteleningen bedraagt per 31 december 2013 e 5 miljoen. Conform de definitie van het WSW beschikken wij niet over derivaten.

29

8 Ondernemingsbestuur 8.1

Governance en integriteit

8.1.1 Governance Sinds januari 2007 is de AedesCode van kracht, in november 2010 is de inhoud ervan nogmaals bekrachtigd op het Aedescongres. Daarin is onder meer een Governancecode ondergebracht, waarin normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties zijn gepresenteerd. Het streven van Woningstichting Kessel is om de voor een kleine corporatie van toepassing zijnde bepalingen van de Governancecode zoveel als mogelijk toe te passen dan wel uit te leggen waarom de betreffende best practices niet worden toegepast. 8.1.2 Integriteit Het integriteitbeleid wordt verwoord in het beleidsstuk Integriteitscode, waarin aan de orde komen: de werkingssfeer van het beleid, wiens belangen veilig gesteld worden, algemene gedragslijnen, bewustwordingsproces en onderlinge dialoog, de wijze van omgang met klanten en collega’s, de scheiding tussen werk en privé, de omgang met relatiegeschenken en uitnodigingen van derden alsmede de mogelijkheid van sancties bij handelen in strijd met het beleid. Gezien de beperkte omvang van de corporatie (4,1 fte’s) leidt een voortdurende onderlinge dialoog en openheid naar elkaar en tussen Bestuur, Raad van Commissarissen, medewerkers en externe vertegenwoordigers van de corporatie tot veel betere resultaten dan het neerleggen van regels in beleidsstukken. Een aparte klokkenluiderregeling of een vertrouwenspersoon in deze is niet nodig omdat organisatie breed is vastgelegd hoe te handelen bij niet overbrugbare meningsverschillen (in eerste instantie onderling bespreken, daarna bespreken met het bestuur, daarna of bij betrokkenheid van een bestuurder bespreken met de voorzitter van de Raad van Commissarissen). Deze werkwijze is ook goed hanteerbaar bij integriteitvraagstukken. In het verslagjaar zijn geen integriteitschendingen geconstateerd.

30

Jaarverslag 2013

8.2

Bericht van de Directie-bestuur

8.2.1 Werkzaamheden Directie-bestuur legt, zoals vastgelegd in art.10 van de statuten, vooraf ter goedkeuring/voorgelegd aan de Raad van Commissarissen: • Vaststelling en wijziging van de opgestelde beleidsplannen en beleidsuitgangspunten: - Wijziging en vaststelling huurbeleid; - Wijziging en vaststelling verkoopbeleid; - Opzeggen deelname aan Slimmer Kopen licentie m.i.v. 1-1-2014; - Opstarten ontwikkeltraject Ondernemingsplan 2014-2018; • Overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding of bezwaring van registergoederen: - Afzien van terugkoop verkochte woningen onder licentie Slimmer kopen. - Aankoop van terug aangeboden woningen onder licentie Slimmer Kopen. - Verkoop diverse woningen. • Aanpassingen bestuur en de organisatie; - De aanpassing van de bestuurlijke organisatie m.i.v. 1-1-2013; - De aanpassing van het werkapparaat m.i.v. 1-9-2013; - Aanstelling definitieve arbeidsovereenkomst huismeester; - Voortzetting tijdelijke aanstelling onderhoudsopzichter; • Het aangaan of verbreken van een duurzame samenwerking; - Voortgang ten aanzien van de samenwerking met Woningstichting Domus en Woonservice Urbanus; • De vaststelling van de begroting, het volkshuisvestingverslag, de jaarrekening en het jaarverslag; - Jaarstukken van 2012. - Financiële meerjarenbegroting 2014 e.v. - Technische meerjarenbegroting 2014 e.v. • Aanwijzing van de accountant voor de jaarstukken en het afgeven van een accountantsverklaring voor 2013; • Overigen: - Diverse sponsoringen; - Besluit deelname aan Portal Kessel, digitaal dorpsplein;

31

8.2.2 Samenstelling en visie Directie-bestuur bestond in 2013 uit dhr. H.P.J. Leenders, welke naast bestuurstaken ook managementtaken binnen Woningstichting Kessel uitvoert. Per 1 januari 2013 is de heer Keijsers teruggetreden als bestuurder van Woningstichting Kessel. Hij blijft (vanaf 1-9-2013 parttime) werkzaam als financieel directeur. Het bestuur is belast met het besturen van Woningstichting Kessel, wat inhoudt dat de bestuurder verantwoordelijk is voor de continuïteit van de woningcorporatie en voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid en de resultaten. De ambities, strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in de in 2007, in samenspraak met stakeholders, ontwikkelde toekomstvisie. De toekomstvisie heeft in 2008 een vervolg gekregen in het ondernemingsplan. In 2013 is gestart met de ontwikkeling van een nieuw ondernemingsplan. Dit zal in het eerste kwartaal 2014 gereed zijn. Bij de totstandkoming van het beleid en de uitvoering ervan weegt zij de belangen van betrokkenen af. Het bestuur is daarnaast verantwoordelijk voor de financiering van de corporatie, de naleving van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. 8.2.3 Visitatie In 2010 heeft Woningstichting Kessel, conform de AedesCode, een onafhankelijke gezaghebbende visitatie laten uitvoeren door Raeflex. De visitatiecommissie stelt: ”Woningstichting Kessel weet op een rolbewuste manier haar doelen en ambities in haar werkgebied te formuleren en in te vullen. Zij heeft daarbij gekozen voor een brede oriëntatie op de opgaven in het werkgebied; niet alleen georiënteerd op vastgoed maar ook op leefbaarheid, dienstverlening en de voorzieningen in de kernen. De corporatie toont zich daarbij eerder ambitieus dan behoudend, maar houdt daarbij wel de beperkingen van haar eigen mogelijkheden in het vizier. Haar werkwijze naar stakeholders is transparant met een open communicatieve houding. Stakeholders vinden Woningstichting Kessel dan ook een plezierige samenwerkingspartner. Zij neemt initiatieven en is meer als proactieve corporatie dan als reactieve corporatie binnen haar werkgebied te kenmerken. De corporatie luistert goed naar de signalen uit het werkgebied en anticipeert op de ontwikkelingen die zich voordoen. De corporatie is zich goed bewust van de beperkingen en de kwetsbaarheid, die de omvang van de corporatie (4 fte) met zich mee brengt. Ook daarop weet zij door samenwerking met collega-corporaties goed te anticiperen”. Samengevat kwam de commissie tot de conclusie dat Woningstichting Kessel een goed presterende corporatie is binnen het werkgebied waarin ze actief is en gezien de opgave waar ze voor staat. Het visiteren zal volgens de code herhaald worden in 2014.

32

Jaarverslag 2013

8.2.4 Beloning De Raad van Commissarissen stelt het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van het bestuur vast. Gezien de kleine omvang van de corporatie is het merendeel van de taken van directie-bestuur overlappend met het uitvoerende werkapparaat. Derhalve is besloten om, in afwijking van de Governancecode doch in overeenstemming artikel 2.3 eerste lid van de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties (waar is vermeld dat de code geldt voor alle bestuurders van woningcorporaties voor wie die functie de hoofdfunctie is), het bestuur te honoreren conform CAO woondiensten, schaal M ( e 4.531 tot e 6.125 bruto per maand), vermeerderd met een 13e maand, een vergoeding gelijk aan de basispremie zorgverzekering en een reiskostenvergoeding voor zakelijk verkeer (niet woon-werkverkeer) van e 0,50 bruto per kilometer. De totale beloning van de bestuurder (bestuurlijke taken alsmede uitvoerende taken omvattend) bedraagt over het gehele jaar 2013 overeenkomstig de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW) e 115.138 (zijnde bruto loon e 88.587 vermeerdert met de sociale lasten en pensioenpremie e 26.551). In relatie tot de WNT dient vermeld te worden dat het bestuur en de RvC hebben besloten gebruik te maken van de overgangsregeling die geboden wordt binnen de regels van de WNT. Dhr. Keijsers vervult vanaf 1 januari 2013 geen bestuurlijke taken meer en zal medio 2013 nog parttime werkzaam zijn bij Woningstichting Kessel als financieel directeur. Daarnaast zal Dhr. Keijsers, gezien zijn leeftijd voor afloop van de 4 overgangsjaren, die de WNT biedt, gebruik gaan maken van de AOW. Dhr. Leenders vormt vanaf 1 januari 2013 dus nog een eenhoofdig bestuur en zal als zodanig volledig gebruik maken van de overgangsregeling die de WNT biedt. De overlappende werkzaamheden niet in ogenschouw nemende, bedraagt de beloning van het bestuur meer dan de huidige norm binnen de WNT (passend bij de omvang van deze corporatie). Mocht blijken dat de beloningen, na afloop van de overgangsperiode, moeten worden aangepast conform de huidige uitgangpunten van de WNT dan maken het bestuur en de RvC zich grote zorgen over de kwalitatieve invulling en continuïteit van zowel het bestuur als ook van de RvC bij Woningstichting Kessel. Dit kan op termijn grote gevolgen hebben op de bedrijfsvoering van het totale bedrijf.

33

8.2.5 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directie-bestuur. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur haar besluitvorming over het wel of niet accepteren van nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC indien er een vermoeden van belangenverstrengeling kan zijn. In 2012 bekleedde directie-bestuur geen nevenfuncties die strijdig met de statuten zijn. 8.2.6 Verklaring De activiteiten die in 2013 zijn ondernomen passen binnen de doelstelling van de Woningstichting Kessel als toegelaten instelling. Directie-bestuur verklaart dan ook dat alle uitgaven, gedaan in het verslagjaar, in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest. De jaarstukken 2013 met de daarbij behorende bijlagen zijn door ons opgesteld, rekening houdend met de geldende voorschriften van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.

H.P.J. Leenders Directeur/bestuurder

34

Jaarverslag 2013

8.3

Bericht van de Raad van Commissarissen

8.3.1 Algemeen De Raad van Commissarissen heeft tot taak het toezicht houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de corporatie en staat tevens het bestuur met raad terzijde. Ook vervult zij ten opzichte van directiebestuur de rol van werkgever. Het toezicht richt zich onder andere op de realisatie van doelstellingen, het lopen van risico’s, ontwikkeling van beleid en algemene bedrijfsvoering. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in de statuten van Woningstichting Kessel omschreven en nader uitgewerkt in het huishoudelijk reglement. 8.3.2 Samenstelling De huidige Raad van Commissarissen is in functie sinds 2 maart 2006 en wordt in 2013 gevormd door de volgende personen:

Commissaris (functie) Leeftijd Voordracht Hoofdfunctie Benoemd Aftredend Dhr. T.M.M. Sieben 63 huurdersraad Belastingdeur- 2008 2016 (voorzitter) waarder Belastingdienst Limburg Dhr. J.W.G. Selen 47 huurdersraad Supply Chain 2006 2014 (vice-voorzitter) Manager bij Jekill & Hyde Mevr. A.W. Meijer-van 52 coöptatie Maatschappelijk 2006 2013 Huffelen (lid) werkende bij De Zorggroep Mevr. R.C.M. Wernink 56 coöptatie Beleidsadviseur 2009 2015 (lid) maatschappelijke opvang en huiselijk geweld bij de gemeente Venlo Dhr. H.R. Talen 58 coöptatie Zonder beroep 2013 2018

35

De leden zijn geselecteerd op basis van objectief vastgestelde profielen. Dit heeft geleid tot de volgende samenstelling van de RvC: T.M.M. Sieben bestuurlijk J.W.G. Selen volkshuisvestelijk/bouwkundig A.W. Meijer-van Huffelen zorg/welzijn (sociaal maatschappelijk) R.C.M. Wernink management & organisatie H.R. Talen financieel Met ingang van het jaar 2013 wordt het secretariaat van de Raad van Commissarissen verzorgd door Mevr. Bouwman. De zittingsperiode van de commissarissen is (na een overgangsperiode van 3 jaar) 5 jaar. Aftredende leden zijn terstond herkiesbaar. Herbenoeming is slechts tweemaal mogelijk. per 31 december 2013 treedt mevr. Meijer - van Huffelen terug als lid van de Raad van Commissarissen, zij is niet herkiesbaar. De heer Heldens volgt haar op als lid van de Raad van Commissarissen met ingang van 1-1-2014, met het profiel zorg/welzijn (sociaal maatschappelijk). De voorzitter is in beginsel permanent aanspreekbaar voor de overige leden van de Raad van Commissarissen en directie-bestuur. De voorzitter onderhoudt nauw en frequent contact met directie-bestuur en houdt de Raad van deze contacten nauwkeurig en regelmatig op de hoogte. De voorzitter treedt namens de Raad naar buiten toe op. Hij streeft naar optimale participatie van de overige leden van de Raad bij de werkzaamheden van de Raad en coördineert alle activiteiten van de Raad. Er zijn geen afzonderlijke commissies ingesteld. 8.3.3 Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties In artikel 4 van het reglement RvC zijn de onverenigbaarheden van Commissarissen benoemd. In 2013 hebben zich geen transacties voorgedaan waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, directiebestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)-functies die tegenstrijdig zijn aan het belang van Woningstichting Kessel.

36

Jaarverslag 2013

8.3.4 Werkzaamheden In de loop van 2013 heeft de Raad van Commissarissen 8 keer vergaderd. Het betrof hier 1 bijeenkomst met alleen de Raad van Commissarissen, 6 bijeenkomsten met directie-bestuur en 1 bijeenkomst met directiebestuur en externe accountant. De voorzitter of diens plaatsvervanger heeft 1 bijeenkomst van de stuurgroep samenwerking Connect bijgewoond. De voltallige raad van Commissarissen heeft een evaluatie-bijeenkomst met de voltallige Raden van Commissarissen van Connect gehad. In januari 2013 hebben functioneringsgesprekken met directie bestuur plaatsgevonden. De Raad van Commissarissen verkrijgt haar informatie uit de bestuursnotulen, formeel overleg tussen de voorzitter van de Raad van Commissarissen met directie-bestuur, informeel overleg en informatie vanuit de directe/indirecte omgeving, politiek, bewoners en het eigen netwerk. 8.3.5 Toezicht De diversiteit aan vakkennis en werkgebieden van de leden van de Raad van Commissarissen stelt de Raad in staat om het beleid van de Woningstichting op alle mogelijke gebieden te toetsen en te beoordelen. In de loop van 2013 heeft de Raad van Commissarissen de volgende besluiten genomen: • Vaststellen jaarrekening 2012; • Vaststellen definitief volkshuisvestingverslag 2012 en accountantsverslag; • Lidmaatschap VTW en NVBW samenwerking • Aanwijzing accountant jaarrekening 2013 - 2016; • Benoeming nieuwe commissaris L. Heldens na sollicitatieprocedure. • Vaststellen meerjarenonderhoudsbegroting 2014 - 2023 • Goekeuring treasurystatuut • Vaststellen meerjarenbegroting 2014 - 2023; / Treasury jaarplan 2014 • Procedure opstarten nieuw ondernemingsplan • Goedkeuring stopzetten kortingsregeling “Slimmer Kopen “ • Vaststellen vergaderschema 2014; • Vaststellen vergaderschema 2014; • Vaststellen salaris directie-bestuur 2014;

37

8.3.6 Beloning Uitgangspunt voor de beloning van de leden van de Raad van Commissarissen is een geschatte tijdsbesteding van 105 uur per jaar voor een gewoon lid en van 165 uur voor de voorzitter. Aan de leden van de Raad van Commissarissen is conform SBBW in totaliteit een bedrag van e 27.514 uitgekeerd. De vastgestelde vergoeding voor de Raad van Commissarissen bedroeg in 2013e 382 per maand voor de leden en e 598 per maand voor de voorzitter. De Raad werkt niet met een vooraf vastgesteld budget. De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties. Commissaris (functie) Dhr. T.M.M. Sieben (voorzitter) Dhr. J.W.G. Selen (vice-voorzitter) Mevr. A.W. Meijer-van Huffelen (lid) Mevr. R.C.M. Wernink (lid) Dhr. H.R. Talen (lid)

Honorering e 7.185 e 4.590 e 4.590 e 4.590 e 4.590

Zorgverzekeringswet e 548 e 356 e 356 e 353 e 356

Totaal e 7.733 e 4.946 e 4.946 e 4.943 e 4.946

8.3.7 Jaarrekening De jaarrekening 2013 is door de directeur-bestuurder van Woningstichting Kessel opgemaakt. De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening laten onderzoeken door Deloitte Accountants te Maastricht. Hun goedkeurende verklaring is opgenomen in dit jaarverslag. 8.3.8 Verklaring De Raad van Commissarissen verklaart dat voldaan is aan artikel 10 van de statuten en stelt voor de jaarrekening 2013 vast te stellen en het bestuur te dechargeren.

Kessel, 26 juni 2014

T.M.M. Sieben Voorzitter J.W.G. Selen Vice-voorzitter R.C.M. Wernink Lid H.R. Talen Lid L.A. Heldens Lid

38

Jaarrekening

39

Activa

balans per

31 - 12 - 2013

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa (1)

31 - 12 - 2012

0 7.140

Materiële vaste activa (2) Sociaal vastgoed in exploitatie 23.077.258 24.685.701 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 233.609 490.752 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 436.761 423.416 23.747.628 25.599.869 Vastgoedbeleggingen (3) Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële vaste activa (4) Latente belastingvordering

259.787 192.500 259.787 192.500 26.626.811 28.240.979

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden (5) Vastgoed bestemd voor de verkoop

212.255

Vorderingen (6) Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa

4.961 8.232 7.435 12.893 6.059 7.429 18.455 28.554

Liquide middelen (7)

488.445 529.177 719.155 685.714

TOTAAL

40

970.907 1.004.170 1.648.489 1.437.300 2.619.396 2.441.470

27.345.966

127.983

28.926.693

Jaarverslag 2013

31 december 2013 Passiva Eigen vermogen (8) Overige reserves Voorzieningen (9) Voorziening latente belastingverplichtingen Langlopende schulden (10) Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onr. zaken verkocht onder voorwaarden Kortlopende schulden (11) Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

TOTAAL

31 - 12 - 2013

31 - 12 - 2012

9.541.868 10.638.281 9.541.868 10.638.281

37.823 40.857 37.823 40.857

4.717.487 10.799.064

5.056.994 11.054.513

1.696.703 1.437.300 17.213.254 17.548.807

166.516 151.178 82.461 226.233 42.960 43.982 261.085 277.355 553.022 698.748

27.345.966

28.926.693

41

Winst- en verliesrekening

42

Jaarverslag 2013

Winst- en verliesrekening over 2013

Bedrijfsopbrengsten (12) Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten (13) Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (14) Financiele baten en lasten (15) Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

Boekjaar Boekjaar 2013 2012 2.981.577 2.879.915 41.352 42.729 63.857 275.581 2.763 8.342 3.089.549

3.206.567

1.041.318 1.017.166 1.436.362 0 299.556 279.674 32.732 14.003 52.128 46.965 421.150 400.849 13.283 5.676 44.824 37.577 503.876 425.769 3.845.229

2.227.679

-755.680 978.888

-48.214 0

6.063 0 -688.581 -682.518

7.648 0 -708.648 -701.000

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen -1.486.412 277.888 Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (16) 70.321 -112.466 Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoeringen na belastingen -1.416.091 165.422 Buitengewone baten/lasten RESULTAAT NA BELASTINGEN

0

0

-1.416.091

165.422

43

Kasstroomoverzicht

2013 2012

Opgesteld volgens indirecte methode Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

-755.680 978.888

Aanpassingen voor: * Afschrijvingen * Waardeverandering materiële vaste activa

1.041.318 1.436.362

* Verandering in werkkapitaal - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

8.729 48.399 -143.714 64.585 -134.985 112.984

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

1.587.015

Ontvangen interest Betaalde interest Buitengewone baten Belastingen

7.433 7.648 -690.593 -708.648 0 0 0 0 -683.160 -701.000

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.017.166 0

2.109.038

903.855

1.408.038

(Des)investeringen in immateriële vaste activa 0 Investeringen in materiële vaste activa -742.241 Desinvesteringen in materiële vaste activa 157.205 (Des)investeringen in vastgoed bestemd voor de verkoop -84.272 (Des)investeringen in onr.zaken verkocht onder voorwaarden 319.676 Kasstroom uit investeringsactiviteiten -349.632

0 -956.204 515.445 0 0 -440.759

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

44

Ontvangen leningen Beëindigde leningen Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0 0 -594.956 -594.956

0 0 -921.890 -921.890

MUTATIE GELDMIDDELEN

-40.732

45.389

Saldo Liquide Middelen primo boekjaar Mutatie geldmiddelen Saldo Liquide middelen Ultimo boekjaar

529.177 40.732- 488.445

483.788 45.389 529.177

Jaarverslag 2013

4. TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINST- EN VERLIESREKENING 4.1

Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseeerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in Euro’s, tenzij anders vermeld. WS Kessel is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij beschikt niet over een nevenstructuur, ook is er geen sprake van een duurzame financiele band met een andere entiteit door een verstrekte lening. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord Limburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Kessel. Schattingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens WS Kessel zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom project- ontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en daarvan afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

45

Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva IMMATERIELE VASTE ACTIVA Gekochte licenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en lineair afgeschreven over de geschatte economische levensduur. MATERIELE VASTE ACTIVA Sociaal vastgoed in exploitatie Naar typologie zijn conform de RJ 645 de materiële vaste activa onderverdeeld in sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen. Het sociaal vastgoed omvat de huurwoningen waarvan de huurprijs beneden de grens voor de huurtoeslag ligt ( 2013: e 681,02- p.m.) en het maatschappelijk vastgoed dat voldoet aan de definitie-eisen uit de bijlage van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Al het overige is getypeerd als vastgoedbeleggingen. Het sociaal vastgoed kan gekwalificeerd worden als bedrijfsmiddel of belegging. Van belegging is sprake indien de corporatie o.a. een exploitatiebeleid voert dat is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijk rendement (maximaliseren van de huuropbrengsten en/of minimaliseren van de kosten). Het huidige beleid is niet gericht op het behalen van een maximaal rendement op de sociale huurwoningen. Derhalve is dit deel van het bezit gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Het sociale vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs verminderd met lineaire afschrijvingen, bepaald op basis van economische levensduur, danwel tegen lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager zal zijn. Belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief welke zijn te onderscheiden en verschillen in gebruiksduur worden afzonderlijk afgeschreven (componentenmethode). Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. VASTGOEDBELEGGINGEN Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (2013: e 681,02), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De waarderingsgrondslag is gelijk aan het sociaal vastgoed. Met dien verstande dat de reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op reële waarde, zijnde de hoogste van de bedrijfswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat. De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie.

46

Jaarverslag 2013

Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningstichting Kessel heeft een aantal woningen met korting verkocht, gebruikmakend van de constructie Slimmer kopen©. Aangezien deze regeling voorziet in een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment, worden deze transacties aangemerkt als financieringscontructie. Deze onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Indien een woning onder voorwaarden wordt verkocht, wordt voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs een herwaarderingsreserve gevormd als onderdeel van de ‘Overige reserve’. FINANCIELE VASTE ACTIVA Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter. De nettorente bestaat uit de rente welke ook gehanteerd wordt als disconteringsvoet bij de bedrijfswaardeberekening (5,25%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief van 25%. VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen welke Woningstichting Kessel heeft aangekocht en welke een verkoopbestemming hebben. Vastgoed bestemd voor verkoop wordt gewaardeerd tegen de aankoopprijs of lagere netto- opbrengstwaarde. Deze lager netto-opbrengstwaaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de onder de voorraad opgenomen woningen en is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. HUURVORDERINGEN Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. LIQUIDE MIDDELEN Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

47

VOORZIENINGEN Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de langlopende leningen, voorzover deze verschillen in de toekomst in de belastingheffing zullen worden betrokken. De voorziening is opgenomen tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de nettorente. De nettorente bestaat uit de rente welke ook gehanteerd wordt als disconteringsvoet bij de bedrijfswaardeberekening (5,25%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief van 25%. LANGLOPENDE EN KORTLOPENDE SCHULDEN Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Woningstichting Kessel heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

RESULTAATBEPALING Huren Betreft de te ontvangen nettohuren, exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van huurderving. Opbrengsten servicecontracten Betreft van huurders (boven de netto-huurprijs) ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten en onder aftrek van eventueel gederfde vergoedingen. Netto opbrengsten verkoop woningen De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet als gerealiseerde verkoopopbrengstverantwoord, aangezien deze transacties kwalificeren als financieringstransactie en derhalve niet alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder zijn voornamelijk verantwoord de aan derden doorberekende kosten voor administratie en dienstverlening en de opbrengsten uit de verkoop van woningen. De winstname bij nieuwbouw t.b.v. verkoop is een evenredig deel van de voorgecalculeerde winst t.o.v. het uitgevoerde deel van het werk.

48

Jaarverslag 2013

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van geschatte economische levensduur. Afschrijvingen van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijk component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de componenten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Dit betreft de afwaardering van de materiële vaste activa naar lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager is dan de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Lonen en salarissen Lonen, Salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenen De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert als een toegezegd-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde- bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat a) de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b) de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen danwel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) verkeert per ultimo jaar niet in onderdekking, derhalve is er geen sprake van een bijstortingsverplichting.

49

Lasten onderhoud Hierop worden de jaarlijkse uitgaven wegens dagelijks en mutatieonderhoud alsmede de uitgaven inzake planmatig en groot onderhoud, verminderd met het geactiveerde deel van het groot en planmatig onderhoud. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Rentebaten en lasten De rentebaten betreffen de werkelijke rente ontvangsten uit hoofde van (tijdelijke) belegging van onder de vlottende activa begrepen liquide middelen. Onder de rentelasten zijn de betaalde rentelasten verantwoord. Opbrengsten financiële vaste activa Betreft de bijgeschreven rente van de onder financiële vaste activa opgenomen BWS-vordering. Belastingen naar de winst Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig geworden voor de heffing van de vennootschapsbelasting. In het kader van de integrale belastingplicht zijn Aedes en de Belastingdienst op 23 januari 2007 een nieuwe vaststellingsovereenkomst (VSO II) overeengekomen. In VSO II is o.a. voorgeschreven op welke wijze de activa en passiva die in 2006 en 2007 op grond van VSO I niet waren belast voor de heffing van de vennootschapsbelasting op de openingsbalans per 1 januari 2008 dienen te worden gewaardeerd. Verder regelt VSO II op welke wijze het resultaat op projectontwikkeling ingeval van gemengde projecten en het resultaat op kooptussenvormen dient te worden verantwoord. De belastingen in de winst- en verliesrekening worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt daarbij rekening gehouden met wijzigingen in latente belastingvorderingen en verplichtingen uit hoofde van wijzigingen in het belastingtarief, een herbeoordeling van de realisatie mogelijkheid van latente belastingvorderingen of een wijziging in de verwachte realisatie van een actief.

50

Jaarverslag 2013

Financiele instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van WS Kessel dient het gebruik van financiële intrumenten ter beperking van inherente (rente-,looptijden- en markt-)risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan ot de positie van de totale leningen/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Wij wijzen op de in het jaarverslag te vermelden doelstellingen en het beleid van WS Kessel inzake risicobeheer. Daarbij wordt aandacht besteed aan het beleid voor de afdekking van risico’s verbonden aan alle belangrijke soorten voorgenomen transacties en aan de door de woningstichting gelopen prijs-, krediet-, liquiditeits- en kasstroomrisico’s (art. 391.3 BW). Er is geen sprake van derivaten. Marktrisico WS Kessel heeft geen effecten in haar bezit en loopt derhalve geen marktrisico. Valutarisico WS Kessel is alleen werkzaam in Nederland en loopt derhalve geen valutarisico. Prijsrisico WS Kessel heeft geen effecten in haar bezit en loopt derhalve geen prijsrisico. Renterisico WS Kessel loopt renterisico over liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen).

KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen..

51

52

Jaarverslag 2013

4.2

TOELICHTING OP DE BALANS

VASTE ACTIVA (1) IMMATERIELE VASTE ACTIVA Licentie slimmer kopen Boekwaarde 01 - 01 - 2013 Afschrijving Boekwaarde 31 - 12 - 2013

7.140 -7.140 0

(2) MATERIELE VASTE ACTIVA Het verloop in 2013 is als volgt: Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed Onroerende in ontwikkeling en roerende bestemd zaken ten voor eigen dienste van de exploitatie exploitatie

Boekwaarde aanvang boekjaar: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde

30.062.011 490.752

555.841

-5.376.310 0 -132.425 24.685.701 490.752 423.416

Mutaties in 2013 Investeringen 682.649 17.857 Desinvesteringen -239.597 Afschrijvingen desinvestering 82.393 Afschrijvingen -972.526 Herclassificatie 275.000 -275.000 Waardevermindering -1.436.362 -1.608.443 -257.143

41.735 -27.870 27.869 -28.389

13.345

Boekwaarde ultimo boekjaar: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde

30.780.063 233.609

569.706

-7.702.805 0 -132.945 23.077.258 233.609 436.761

53

Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed in exploitatie per ultimo boekjaar bestaat uit 463 huurwoningen met een huurniveau onder de huurtoeslaggrens, 30 onzelfstandige wooneenheden en 2 eenheden maatschappelijk vastgoed. De investeringen in het sociaal vastgoed in exploitatie hebben vooral betrekking op activeerbaar planmatig onderhoud. De desinvesteringen betreft de boekwaarde van de 5 verkochte woningen (waarvan 4 woningen onder voorwaarden zijn verkocht). De waardevermindering betreft de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde van een viertal complexen. Vastgoed in ontwikkeling De herclassificatie van vastgoed in ontwikkeling naar sociaal vastgoed in exploitatie heeft betrekking op een woning die in het verleden is aangekocht als potentiële ontwikkelingslocatie / uitbreidingsplan, maar waarvan in 2013 het besluit is genomen om deze voorlopig te verhuren. De resterende positie vastgoed in ontwikkeling betreft slechts één grondpositie die in het verleden is afgewaardeerd tot e 10 per m2. Verkoopprogramma Er zijn in totaal 112 woningen van het sociaal vastgoed in exploitatie aangemerkt voor verkoop. Hiervan worden naar verwachting binnen 1 jaar 2 verkopen gerealiseerd. De verwachte opbrengst hiervan bedraagt e 220.000. Afschrijvingstermijnen De afschrijvingen zijn bepaald op basis van de volgende levensduur (jaren): lineair Grond Woningen 50 C.V. installaties 20 Warmwaterinstallaties 20 Vervanging CV -ketels 15 Garages 25 Woningaanpassingen 25 Gasleidingen 25 Isolatie 25 Woningverbetering 25 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie lineair Kantoorgebouw 50 Keuken 15 Inventarissen 10 Automatiseringsapparatuur 3

54

Jaarverslag 2013

Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekerde som bedraagt op balansdatum e 41.133.800,-. Voor de complexen 63, 64, 92 en 93 is de verzekering ondergebracht bij de vereniging van eigenaren. De laatste wijziging van de verzekerde som heeft plaatsgevonden per 1 januari 2013. Op de betreffende polissen is de indexclausule van toepassing, zodat de verzekerde som op de premievervaldatum automatisch wordt aangepast aan de gewijzigde herbouwkosten. De waardering van het woningbezit voor de Onroerende Zaak Belasting bedraagt per 1 januari 2013 e 63.861.000,-. De specificatie van de verzekeringen van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Soort Verzekerde verzekering som Kantoorgebouw Kantoorinventaris Premier Risque

uitgebreide voorwaarden uitgebreide voorwaarden uitgebreide voorwaarden

e 373.600 e 111.800 e 50.000

Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De parameters en uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2.013 Parameter jaarlijkse huurverhogingen 2014 4,35% 2015-2018 2,5% vanaf 2019 2% Parameter jaarlijkse huurderving 1% Parameter jaarlijkse stijging variabele lasten 3% Parameter jaarlijkse stijging onderhoudskosten 3% Parameter jaarlijkse stijging exploitatielasten 3% Disconteringsvoet 5,25% Moment van contant-maken medio numerando

55

Overige exploitatiekosten De overige exploitatiekosten (beheer, verzekeringen en belastingen) zijn genormeerd op € 1.528 per vhe / jaar. Aangezien de rioolheffing de komende jaren daalt, neemt deze norm stapsgewijs af tot e 1.377 in 2017. Onderhoud De onderhoudsuitgaven zijn ingerekend volgens de meerjarenonderhoudsbegroting voor de periode 2014-2023. Voor de jaren na deze periode is per complex een onderhoudsnorm bepaald, waarbij voor de laatste tien exploitatiejaren in deze norm enkel instandhoudingsuitgaven zijn opgenomen. Huurharmonisatie In de bedrijfswaardeberekening wordt voor de eerste vijf exploitatiejaren (2014-2018) rekening gehouden met het huurbeleid van Woningstichting Kessel, waarbij de huurprijs van woongelegenheden bij mutatie wordt geharmoniseerd tot 65% van de maximaal redelijke huur. Restwaarde De restwaarde in de bedrijfswaardeberekening is gebaseerd op een inschatting van de contante waarde van de sociale kavelprijs (e 15.000) minus de verwachte sloopkosten en uitplaatsingskosten (beide e 5.000). Verhuurdersheffing In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Deze is voor de gehele exploitatieperiode ingerekend. Aangezien de tarieven vanaf 2018 nog niet bekend zijn, is voor de exploitatiejaren 2018 en verder het tarief van 2017 gehanteerd. De ontwikkeling van de WOZ-waarde voor deze exploitatiejaren is op nihil ingeschat. Woningverkopen In de bedrijfswaardeberekening is rekening gehouden met 2 woningverkopen per jaar. Overeenkomstig de verslaggevingsrichtlijnen zijn deze woningverkopen alleen voor de eerste vijf exploitatiejaren (2014-2018) ingerekend. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie per ultimo 2013 bedraagt € 26,5 miljoen. Ultimo 2012 bedroeg deze bedrijfswaarde e 42,2 miljoen. WS Kessel beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Deze toetsing vindt plaats op het niveau van de kleinste kasstroomgenererende eenheid (complexniveau). Voor een viertal complexen ligt de bedrijfswaarde per ultimo 2013 lager dan de historische kostprijs. Derhalve is een afwaardering van e 1.436.362 ten laste van het resultaat doorgevoerd. Deze afwaardering wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

56

Jaarverslag 2013

(3) Vastgoedbeleggingen Commercieel Onroerende Vastgoed vastgoed zaken verkocht in ontwikkeling in exploi- onder bestemd tatie voorwaarden voor eigen exploitatie Boekwaarde aanvang boekjaar: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde

1.084.638 1.499.125 -80.468 -61.825 1.004.170 1.437.300

Mutaties in 2013 Investeringen 446.165 Desinvesteringen -185.250 Afschrijvingen desinvestering Afschrijvingen -33.263 Afb. onrend. Investering Waardevermindering -49.726 -33.263 211.189 Boekwaarde ultimo boekjaar: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen en overige waardeveranderingen Boekwaarde

1.084.638 1.760.040 -113.731 -111.551 970.907 1.648.489

0

0

0 0 0

Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie bestaat uit 1 huurwoning met een huurniveau boven de huurtoeslaggrens en twee bedrijfsruimtes (fysiotherapeut en tandarts). De bedrijfswaarde voor commercieel vastgoed bedraagt circa e 1.059.000. De uitgangspunten en parameters zoals gehanteerd bij de bedrijfswaardeberekening van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn gelijk aan de uitgangspunten zoals gehanteerd bij de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie. De reële waarde voor commercieel vastgoed bedraagt circa e 0,6 miljoen. Aangezien de bedrijfswaarde hoger ligt dan de historische kostprijs is geen afwaardering aan de orde. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Woningstichting Kessel heeft in de periode 2008-2013 een aantal woningen met korting verkocht, gebruikmakend van de constructie Slimmer kopen©. Aangezien deze regeling voorziet in een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment, worden deze transacties aangemerkt als financieringsconstructie en op de balans verantwoord onder de vastgoedbeleggingen. In 2013 heeft Woningstichting Kessel gebruik gemaakt van haar terugkooprecht door 2 woningen, die in het verleden onder dit regime verkocht zijn, terug aan te kopen. Aangezien Woningstichting Kessel voornemens is deze woningen wederom te verkopen, zijn deze per ultimo 2013 op de balans opgenomen onder de post ‘voorraad bestemd voor de verkoop’. Daarnaast heeft Woningstichting Kessel in 2013 4 woningen onder voorwaarden verkocht. Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs van deze woningen is een herwaarderingsreserve gevormd van € 319.677 als onderdeel van de ‘Overige reserve’.

57

Per ultimo 2013 heeft Woningstichting Kessel het terugkooprecht voor 11 woningen die zij verkocht heeft, gebruikmakend van de constructie Slimmer kopen©. De actuele waarde van deze woningen, rekening houdend met de verleende korting en de waardeontwikkeling van deze woningen bedraagt e 1.648.489. De waardevermindering van deze woningen is bepaald aan de hand van NVM-cijfers ten aanzien van de marktwaardeontwikkeling van woningen in de regio Noord-Limburg. Deze waardeontwikkeling wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Latente belastingvordering 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Stand per 1 januari 192.500 308.000 Mutaties in het boekjaar: - onttrekkingen 0 -115.500 - toevoegingen 67.287 0 67.287 -115.500 Stand per 31 december 259.787 192.500 Voor belastbare tijdelijke verschillen inzake het vastgoed in exploitatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voorzover binnen een beleidshorizon van de corporatie voor de komende vijf jaar de latentie door verkoop wordt afgewikkeld. Voor de komende vijf jaren zijn 10 woningen voor verkoop bestemd. De latentie is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële waarde en de fiscale waarde van het voor verkoop bestemd vastgoed. De contante waarde van dit verschil wordt berekend uitgaande van een nettodisconteringsvoet van 3,94%, waarbij de latentie berekend wordt op basis van het huidige vennootschapsbelastingtarief van 25%. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt e 56.000. VLOTTENDE ACTIVA

31 - 12 - 2013

31 - 12 - 2012

(5) VOORRADEN Vastgoed bestemd voor de verkoop

212.255

127.983

Woningstichting Kessel heeft in 2013 gebruik gemaakt van haar terugkooprecht om 2 woningen aan te kopen, die zij in het verleden onder voorwaarden verkocht had. Deze woningen zijn bestemd voor de verkoop, maar ultimo boekjaar nog niet verkocht. (6) VORDERINGEN Huurdebiteuren 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 De specificatie is als volgt: Zittende huurders: - te vorderen huren 4.961 8.232 - voorziening dubieuze debiteuren 0 0 4.961 8.232

58

Jaarverslag 2013

De van “zittende” huurders te vorderen huren zijn naar maand van ontstaan en aantal huurders als volgt te specificeren: Achterstand tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 en meer maanden

Aantal huurders Bedrag achterstand dit vorig dit vorig boekjaar boekjaar boekjaar boekjaar 11 1 - - - - 12

14 1 - 1 - - 16

3.955 1.006 - - - - 4.961

6.560 738 934 8.232

De van “zittende” huurders te vorderen huren ultimo boekjaar bedragen 0,19 % (ultimo vorig boekjaar: 0,27 %) van de bruto jaarhuur (12x huur over december 2013). Overige vorderingen

31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012

Vooruitbetaalde kosten Debiteuren Doorberekening kosten Rekening Courant samenwerking Vooruitbetaalde abonnementen Overlopende activa

219 5.185 1.865 0 166

1.240 2.541 5.886 802 2.424

31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012

Nog te ontvangen rente

6.059 6.059

7.429 7.429

7) LIQUIDE MIDDELEN 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Direct opvraagbaar Kas 372 394 ING Zakelijke Rekening 5.382 6.401 Rabo Rekening-courant 32.691 69.874 Rabo BedrijfsTelerekening 450.000 452.508 488.445 529.177 De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan Woningstichting Kessel.

59

(8) EIGEN VERMOGEN Overige Reserve 2013 2012 Saldo per aanvang boekjaar 10.638.281 10.472.859 Ongerealiseerde herwaardering woningen verkocht onder voorwaarden 319.677 0 Jaarresultaat -1.416.091 165.422 Saldo ultimo boekjaar 9.541.868 10.638.281 Overeenkomstig de voorgestelde resultaatbestemming wordt het jaarresultaat van e 1.416.091 negatief onttrokken aan de overige reserve. Daarnaast wordt aan de overige reserve de ongerealiseerde herwaardering toegevoegd van de 4 woningen die Woningstichting Kessel in 2013 onder voorwaarden heeft verkocht. De overige reserve per ultimo boekjaar bedraagt e 9.541.868. Hierin is een ongerealiseerd deel inbegrepen als gevolg van de herwaardering van 15 woningen die Woningstichting Kessel in de periode 2009-2013 onder voorwaarden heeft verkocht. Dit ongerealiseerde deel bedraagt per ultimo 2013 e 1.004.000. In de statuten van Woningstichting Kessel zijn geen andere bepalingen opgenomen omtrent de bestemming van eigen vermogen.

(9) VOORZIENINGEN VOORZIENING LATENTE BELASTINGVERPLICHTINGEN Het verloop van de voorziening latente belastingverplichtingen is als volgt: Boekwaarde per 01 - 01 - 2013 Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Boekwaarde per 31 - 12 - 2013

2013 2012 40.857 0 -3.034 0 37.823

43.891 0 -3.034 0 40.857

De voorziening latente belasting verplichtingen heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de leningenportefeuille. De voorziening wordt berekend op basis van de contante waarde van dit verschil, uitgaande van een netto-disconteringsvoet van 3,94% en rekeninghoudend met een vennootschapsbelastingtarief van 25%. Het kortlopend deel van deze post dat naar verwachting komend boekjaar zal vrijvallen bedraagt e 3.000, het deel met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt e 23.000.

60

Jaarverslag 2013

(10) LANGLOPENDE SCHULDEN De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld:

31 - 12 - 2013

31 - 12 - 2012

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Totaal

4.717.487 10.799.064 15.516.551

5.056.994 11.054.513 16.111.507

Waarvan langer dan 5 jaar

11.118.916

11.667.407

Van de langlopende schulden vervalt in het volgend boekjaar:

e 600.682 595.065

Rentevoet De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt circa 4,22% (2012: circa 3,69%) SCHULDEN/LENINGEN OVERHEID Het verloop van de leningen overheid is als volgt: Saldo per 01 - 01 - 2013 Aflossingen boekjaar Saldo per 31 - 12 - 2013

5.056.994 -339.507 4.717.487

SCHULDEN/LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN Het verloop van de leningen is als volgt: Saldo per 01 - 01 - 2013 Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Beëindiging leningen Aflossingen boekjaar Saldo per 31 - 12 - 2013

0 0 -255.449 10.799.064

Het totaal van de langlopende leningen (overheid en kredietinstellingen) bedraagt:

15.516.551

11.054.513

Van bovenstaand bedrag wordt e 10.343.333 geborgd door WSW. Er zijn geen andere zekerheden verstrekt of hypotheken afgesloten. WS Kessel heeft twee basisrenteleningen afgesloten. Dit betreft langlopende financiering waarbij op een bepaald moment de kredietopslag herzien gaat worden. Op het moment van renteherziening zal de kredietopslag worden herzien. Indien de bank en de corporatie geen overeenstemming bereiken over de aanpassing van de kredietopslag zal de leningovereenkomst worden beëindigd. Er vindt op de herzieningsdatum een verrekening plaats tussen de basisrente en de rente op de kapitaalmarkt over de rest van de looptijd. Dit bedrag en de hoofdsom moeten worden afgerekend. Dit betekent een herfinancieringsrisico voor de betreffende corporatie. Voor WS Kessel betreft dit de volgende twee leningen: Verstrekker NWB NWB

Hoofdsom e 2.500.000 e 2.500.000

Einde looptijd 3 juni 2059 2 maart 2060

Herzieningsdatum Huidig rentepercentage 3 juni 2015 3,85% basisrente, kredietopslag 0,21% 2 maart 2014 3,93% basisrente, kredietopslag 0,11%

61

Terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. De samenstelling en het verloop is als volgt: 2013 Terugkoopverplichting bij aanvang boekjaar 1.437.300 Mutaties Bij: terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 446.164Af: vervallen verplichting in verband met terugkoop woningen 185.250Af: waardeontwikkeling 1.512 259.403 Terugkoopverplichting ultimo boekjaar

1.696.703

Per ultimo 2013 heeft Woningstichting Kessel het terugkooprecht voor 11 woningen die zij verkocht heeft, gebruikmakend van de constructie Slimmer kopen©. De terugkoopverplichting van deze woningen, rekeninghoudend met de verleende korting en het aandeel van Woningstichting Kessel ‘in de waardeontwikkeling van deze woningen, bedraagt e 1.696.703. De waardevermindering van deze woningen is bepaald aan de hand van NVM-cijfers ten aanzien van de marktwaardeontwikkeling van woningen in de regio Noord-Limburg. Deze waardeontwikkeling wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

62

Jaarverslag 2013

(11) KORTLOPENDE SCHULDEN SCHULDEN AAN LEVERANCIERS 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Crediteuren 166.516 151.178 166.516 151.178 BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING De kortlopende post belastingen en premies sociale verzekering in de balans is als volgt te specificeren: 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Loonheffing 20.819 18.542 Omzetbelasting 57.334 28.056 Waterschapsheffing 0 296 Gemeente OZB 4.308 179.339 OVERIGE SCHULDEN Een specificatie van de overige schulden is als volgt: 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Waarborgsommen 150 150 Rekening Courant Rabobank 357 396 Rekening Courant samenwerking 0 170 SPW 6.195 5.348 Kosten NCCW 1.200 1.200 Accountants- en advieskosten 15.413 17.000 Terug te betalen servicekosten 4.540 6.423 Reservering verlofuren 15.105 13.295 OVERLOPENDE PASSIVA De specificatie van deze post is als volgt: 31 - 12 - 2013 31 - 12 - 2012 Niet-vervallen rente 250.815 252.827 Vooruitontvangen huurtoeslag 0 17.625 Vooruitontvangen huur en kosten 10.270 6.903 261.085 277.355 NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN 1. Voorwaardelijke verplichtingen: Obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw uit hoofde van door het Fonds geborgde lening(en). Het obligo wordt opeisbaar indien blijkt dat het aan het Fonds betaalde disagio en achtergestelde lening(en) bij elkaar niet voldoende zijn om de aanspraken op het Fonds te dekken. Ultimo van het jaar bedraagt het obligo € 398.205 betreffende nieuwbouw en groot onderhoud. 2. Volmacht In december 2013 heeft Woningstichting Kessel een onvoorwaardelijke en onherroepelijke volmacht verstrekt aan het WSW tot het vestigen van hypotheek op het WSW onderpand. Deze volmacht houdt niet in dat het WSW direct overgaat tot hypotheekvestiging, maar biedt WSW wel de mogelijkheid daartoe op een moment in de toekomst, wanneer daar aanleiding toe is.

63

4.3 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING (12) BEDRIJFSOPBRENGSTEN HUUROPBRENGSTEN Nettohuur: Woningen en woongebouwen Af: huurderving: - wegens leegstand Per saldo netto huur OPBRENGST SERVICECONTRACTEN Glasverzekering Af: vergoedingsderving wegens leegstand Servicekosten appartementen Karreweg Zuid Servicekosten gemeenschappelijke ruimte Hof van Kessel Af: vergoedingsderving wegens leegstand Servicekosten gemeenschappelijke ruimte Merwijck Servicekosten Schijfweg Zuid 8a Af: vergoedingsderving wegens leegstand

2013 2012 2.654.127 343.538 -16.088 2.981.577

2.567.262 335.764 -23.111 2.879.915

2013

2012

7.943 7.748 -67 -78 758 758 14.860 14.613 -4 -14 13.990 16.056 4.224 7.707 -352 -4.061 41.352 42.729

De vergoedingen zijn gebaseerd op de werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk, aangepast. NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: direct toerekenbare kosten AF: boekwaarde OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN Vergoedingen voor algemeen beheer en administratie: - afsluiten huurcontracten - diverse baten

64

2013 135.679 41.106- 30.716- 63.857

2012 418.072 -29.536 -112.955 275.581

2013

2012

2.703 60 2.763

3.674 4.668 8.342

Jaarverslag 2013

(13) BEDRIJFSLASTEN AFSCHRIJVINGEN OP (IM)MATERIELE VASTE ACTIVA

2013

2012

Immateriele activa 7.140 3.570 Sociaal vastgoed in exploitatie 972.526 987.740 Commercieel vastgoed in exploitatie 33.263 0 Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie 28.389 25.856 1.041.318 1.017.166 OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIELE VASTE ACTIVA 2013 Sociaal vastgoed in exploitatie: - Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde (2013: 4 complexen) 1.436.362 1.436.362 LONEN EN SALARISSEN Bruto salarissen Overige salariskosten Vergoedingen Raad van Commissarissen

2013 274.525 -2.483 27.514

2012 0 0 2012 263.207 -12.572 29.039

Werknemers: Bij de aanvang het boekjaar had WS Kessel, incl. directie/bestuur 6 werknemers in dienst. Aan het einde van het boekjaar heeft WS Kessel, incl. directie/bestuur 7 werknemers in dienst. Dit is 3,9 werknemers (2012: 3,6) herleid op full-time basis, waarvan 1 directie/bestuur. De Raad van Commissarissen bestaat uit 5 leden. Alle werknemers zijn in 2013 enkel in Nederland werkzaam geweest. SOCIALE LASTEN 2013 2012 32.732 14.003 32.732 14.003 PENSIOENLASTEN 2013 2012 52.128 46.965 52.128 46.965 LASTEN ONDERHOUD 2013 2012 Kosten planmatig onderhoud 224.069 215.481 Kosten niet-planmatig onderhoud 197.081 185.368 421.150 400.849 LEEFBAARHEID 2013 Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 11.314 Mens gerelateerde leefbaarheid 1.969 13.283

2012 5.000 676 5.676

65

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN:

2013

2012

BEHEERSKOSTEN Algemene beheer- en administratiekosten: Directe bedrijfskosten 12.910 19.260 Kosten verhuur 3.149 5.882 Huisvestingskosten 25.530 20.115 Overige personeelskosten 24.840 19.495 Algemene kosten 85.600 103.552 152.029 168.304 Automatiseringskosten: 46.178 26.858 Bestuurskosten:

4.598

5.089

HEFFINGEN Belastingen: 161.169 195.071 Verzekeringen: 17.864 16.707 Heffing CFV: 117.017 8.725 Contributie landelijke federatie: 5.021 5.015 Servicekosten: 44.824 37.577 OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Nadere specificaties van de overige bedrijfslasten: BEHEERSKOSTEN Algemene beheer- en administratiekosten: Directe bedrijfskosten 2013 2012 Erfpacht Gemeente Kessel Complex 39 0 11 Verenigingen van Eigenaren 8.935 8.875 Energieprestatiecertificaat 3.975 10.374 12.910 19.260 Kosten verhuur 2013 2012 Advertentiekosten woningen 3.244 5.968 Deurwaarderskosten -95 -86 3.149 5.882 Huisvestingskosten 2013 2012 Onderhoud kantoorgebouw 9.471 6.154 Belastingen 1.131 1.114 Verzekeringen 3.705 3.281 Schoonmaakkosten 6.184 4.779 Gas, water en elektra 5.039 4.787 25.530 20.115

66

Jaarverslag 2013

Overige personeelskosten

2013

2012

Reis- en verblijfkosten 107 2.848 Arbodienst 772 814 Scholing 14.405 8.532 Ziektewetverzekering 8.283 6.485 Overige 1.273 816 24.840 19.495 Algemene kosten 2013 2012 Onderhoud en verzekering inventaris 1.537 4.580 Huurdersraad 2.596 2.780 Drukwerk en kantoorbenodigdheden 6.900 6.511 Advertentiekosten 4.636 4.180 Porti en telefoon 7.639 6.345 Contributies en abonnementen 6.832 5.775 Kantinekosten 762 748 Kosten controle jaarstukken 16.500 20.477 Kosten fiscale adviezen 1.810 2.569 Overige advieskosten 24.163 9.723 Afschrijving dubieuze debiteuren 8.240 -196 Kosten samenwerking 1.799 39.374 Overige algemene kosten 2.186 686 85.600 103.552 Totaal 152.029 168.304 Automatiseringskosten: Kosten automatisering 46.178 26.858 46.178 26.858 Bestuurskosten: Vergader- en representatiekosten 1.706 5.089 Overige bestuurskosten 2.892 0 4.598 5.089 HEFFINGEN Belastingen: 161.169 195.071 161.169 195.071 Verzekeringen: Verzekeringen 10.537 10.351 Glasverzekering 7.327 6.356 17.864 16.707 Heffing CFV: Heffing CFV 40 wijken 0 Heffing CFV verhuurdersheffing 8.342 Heffing CFV saneringssteun 108.675 117.017

8.725 0 0 8.725

Contributie landelijke federatie: Contributie Aedes

5.015 5.015

5.021 5.021

67

OVERIGE BEDRIJFSLASTEN Servicekosten: Servicekosten appartementen Karreweg Zuid 735 740 Servicekosten gemeenschappelijke ruimte Hof van Kessel 17.244 17.032 Servicekosten gemeenschappelijke ruimte Merwijck 26.191 14.792 Servicekosten Schijfweg Zuid 8a 654 5.013 44.824 37.577 Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten voor de externe accountant en de accountantsorganisatie, genoemd in artikel 1, eerste lid, onder a en e, van de Wet toezicht accountantsorganisaties, zijnde Deloitte Accountants B.V. voor boekjaar 2013 en PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. voor 2012 zijn als volgt: 2013 2012 Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 11.798 6.200 Totale honoraria voor andere controle opdrachten 1.815 7.000 Totale honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein 1.800 3.800 Totale honoraria voor andere niet-controlediensten 0 0 Totaal accountantskosten 15.413 17.000

(14) NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOED-PORTEFEUILLE 2013 2012 Niet-gerealiseerde waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden -49.726 0 Niet-gerealiseerde waardeverandering terugkoopverplichting vov 1.512 0 Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille -48.214 0

(15) FINANCIELE BATEN EN LASTEN RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN Rente uitgezette liquide middelen

2013 6.063

2012 7.648

RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN 2013 2012 Rente leningen o/g -684.795 -704.991 Rente en kosten rekening courant/WSW -3.786 -3.657 -688.581 -708.648

68

Jaarverslag 2013

(16) BELASTINGENRESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING 2013 2012 Belastingen over resultaat huidig en vorig boekjaar 0 0 Mutatie actieve latentie voor verkoop bestemd bezit 67.287 115.500Mutatie voorziening latente belastingverplichting 3.034 3.034 70.321 112.466Aansluiting Commercieel en fiscaal resultaat: Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting

2013 -1.486.412

Af: fiscale aanpassing onderhoudslasten fiscale aanpassing verkoopresultaat disagio leningen investeringsaftrek

-427.627 -150.648 -12.136 -11.689

Bij: fiscale aanpassing afschrijvingen fiscale aanpassing overige waardeveranderingen iscale aanpassing overige bedrijfskosten Fiscale aanpassing niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed niet aftrekbaar gemengde kosten

889.291 1.436.362 108.675 48.214 4.400

Belastbaar bedrag 2013 voor verliesverrekening

398.430

Belastbaar bedrag 2013 (na verliesverrekening voorgaande jaren)

329.640

Ofschoon er voor boekjaar 2013 (na verliesverrekening) sprake is van een positief belastbaar bedrag van e 329.640, zal naar verwachting geen sprake zijn van een acute belastinglast. Deze omstandigheid wordt veroorzaakt doordat er naar verwachting bij het indienen van de aangifte over 2013 gebruik kan worden gemaakt van fiscale mogelijkheden (zoals bijvoorbeeld de afwaardering naar lagere WOZ-waarde, fiscale onderhoudsvoorziening), waardoor het belastbaar bedrag teruggebracht kan worden tot nihil. Derhalve is de acute belastinglast voor 2013 op nihil gesteld.

69

4.4 OVERIGE TOELICHTINGEN Bezoldiging bestuur en toezichthouders De bezoldiging van de bestuurders conform de jaarverslaggeving omvat de periodiek betaalde beloningen (salarissen, doorbetaling bij vakantie en ziekte, sociale lasten en vakantiegeld) alsmede de beloningen betaalbaar op termijn (pensioenlasten). De bezoldiging van de bestuurder en toezichthouders van de woningcorporatie is als volgt: 2013 2012 Naam H.P.J. Leenders H.P.J. Leenders Periodiek betaalde beloning 97.624 96.955 Beloningen betaalbaar op termijn 17.514 16.981 Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband 0 0 Winstdelingen en bonusbetalingen 0 0 Crisisheffing 0 0 115.138 113.936 Functie In dienst per Uit dienst per Omvang dienstverband

Directeur - bestuurder 1-Aug-08 n.v.t. voltijds

Directeur - bestuurder 1/Aug/08 n.v.t. voltijds

De bezoldiging van de commissarissen van de woningcorporatie is als volgt: Bezoldiging 2013 e Naam Dhr. T.M.M Sieben 7.734 Dhr. J.W.G. Selen 4.946 Mevr. A.W. Meyer - van Huffelen 4.946 Mevr. R.C.M. Wernink 4.944 Dhr. H.R. Talen 4.946

70

2012 e

Functie

Periode actief

4.916 4.916 4.916 4.916 -

Voorzitter (m.i.v. 2013) Vice-voorzitter Lid Lid Lid

2008-2013 2006-2013 2006-2013 2009-2013 2013-2013

Jaarverslag 2013

Bezoldiging o.g.v. de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT) De WNT is op 6 december 2011 door de Tweede Kamer aangenomen en is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden. De WNT kent een openbaarmakingsregime en een maximale bezoldigingsnorm. Onder de WNT geldt een publicatieverplichting in de jaarrekening evenals een opgave daarvan bij de vakminister. Onderstaand is de bezoldiging volgens de WNT opgenomen van alle topfunctionarissen van Woningstichting Kessel. WNT H.P.J. Leenders T.M.M. Sieben J.W.G. Selen functie directeur-bestuurder voorzitter R.v.C. Vice-voorzitter R.v.C Datum in dienst 2008 2008 2006 Datum 1e herbenoeming - - Datum 2e herbenoeming - - Datum beeindiging werkzaamheden als topfunctionaris nvt nvt nvt bruto beloning 91.591 7.185 4.590 kostenvergoeding 3.493 - beloningen betaalbaar op termijn 16.981 - Looptijd actuele dienstbetrekking/ benoeming (jaren) - 5,0 7,0 Wijzigingen tussen 6-12-2011 en 1-1-2013 nvt nvt nvt Wijziging afspraken na 1-1-2013 nvt nvt nvt Overgangsrecht - - bonussen of andere variabele beloning nvt nvt nvt onverschuldigd betalingen nvt nvt nvt A.W. Meyer-v. WNT Huffelen R.C.M. Wernink H.R. Talen functie lid R.v.C. lid R.v.C. lid R.v.C. Datum in dienst 2006 2009 2013 Datum 1e herbenoeming - - Datum 2e herbenoeming - - Datum beeindiging werkzaamheden als topfunctionaris nvt nvt nvt bruto beloning 4.590 4.590 4.590 kostenvergoeding - - beloningen betaalbaar op termijn - - Looptijd actuele dienstbetrekking/ benoeming (jaren) 7,0 4,0 1,0 Wijzigingen tussen 6-12-2011 en 1-1-2013 nvt nvt nvt Wijziging afspraken na 1-1-2013 nvt nvt nvt Overgangsrecht - - bonussen of andere variabele beloning nvt nvt nvt onverschuldigd betalingen nvt nvt nvt I n bovenstaande tabel zijn de bezoldigingsgegevens opgenomen van de topfunctionarissen van Wonigstichting Kessel. De maximale bezolding volgens de WNT bedraagt voor 2013 e 228.599. Voor leden van de Raad van Commissarissen geldt een maximum van 5% van dit bedrag en voor de voorzitter 7,5% van dit bedrag. Woningstichting Kessel concludeert dat alle topfunctionarissen in 2013 een bezoldiging hebben ontvangen die binnen de WNT-grenzen blijft.

71

72

Jaarverslag 2013

4.5

ONDERTEKENING VAN DE JAARREKENING

1. Opmaken van de jaarrekening

H.P.J. Leenders Directeur-bestuurder Kessel, 26 juni 2014.

2. Vaststellen van de jaarrekening Raad van Commissarissen:

T.M.M. Sieben

J.W.G. Selen

L.A. Heldens

R.C.M. Wernink

H.R. Talen

Kessel, 26 juni 2014.

73

Overige gegevens Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Woningstichting Kessel is geen nadere regeling opgenomen inzake de resultaatbestemming. Voorstel resultaatbestemming 2013 Door de directeur-bestuurder wordt voorgesteld om het behaalde resultaat volledig te onttrekken aan de overige reserve. Dit voorstel is als zodanig in de jaarrekening verwerkt. Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2012 De jaarrekening 2011 is vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen gehouden op 6 juni 2013. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen relevante gebeurtenissen na balansdatum die nadere informatie geven over de in deze jaarrekening opgenomen balansposities en het jaarresultaat. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Bij deze jaarrekening heeft Deloitte Accountants B.V. een goedkeurende controleverklaring afgegeven. Voor deze controleverklaring verwijzen wij naar de volgende pagina.

74

Jaarverslag 2013

75

76

Jaarverslag 2013

77

78

Jaarverslag 2013

79

© artline.nl

Woningstichting Kessel Keverbergstraat 2b 5995 XW Kessel t (077) 462 23 76 f (077) 462 30 47 [email protected] www.wskessel.nl