Algemene gegevens I. Inleiding... 4 Algemeen... 5

Jaarverslag 2011

• De Vlijt 30 • Postbus 103

9781 NR 9780 AC

Bedum Bedum

• Telefoon • Fax

050-4023750 050-4023760

• E-mail [email protected] • Internet www.wierdenenborgen.nl

Jaarverslag 2011 • Woningstichting Wierden en Borgen te Bedum

Inhoudsopgave:

Pagina:

Algemene gegevens .............................................................................................................................................. 3 I.

Inleiding ............................................................................................................................................................ 4

Algemeen ................................................................................................................................................................ 5 II. De Organisatie................................................................................................................................................ 12 A.

Bestuurlijke structuur en intern toezicht................................................................................................... 13

B.

Organisatie-ontwikkeling ......................................................................................................................... 20

C.

Personeel ................................................................................................................................................ 25

III. Volkshuisvestingsverslag ............................................................................................................................. 28 A. De woningvoorraad .......................................................................................................................................... 29 1.

Woningbezit ............................................................................................................................................ 29

2.

Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden.................................................. 33

3.

Het in stand houden en treffen van voorzieningen aan woningen in 2011………………………………… 40

4.

Het in stand houden en verbeteren van de woongelegenheden en de woonomgeving .......................... 42

5.

Klachten- en mutatieonderhoud .............................................................................................................. 47

B. Het verhuren van woningen ............................................................................................................................. 49 1.

Algemeen ................................................................................................................................................ 49

2.

Toewijzing van woningen ........................................................................................................................ 51

3.

Huurtoeslag ............................................................................................................................................. 54

4.

Mutaties................................................................................................................................................... 55

5.

Woningzoekenden................................................................................................................................... 56

6.

Opvang statushouders ............................................................................................................................ 58

C. Leefbaarheid .................................................................................................................................................... 59 D. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid ................................................................................................. 61 E. Wonen en Zorg ................................................................................................................................................ 64 F. Het waarborgen van de financiële continuïteit ................................................................................................. 66 G. Kengetallen ...................................................................................................................................................... 74 Vaststelling jaarstukken door het bestuur en goedkeuring door de Raad van Commissarissen ................ 76 IV. Jaarrekening 2011.......................................................................................................................................... 77 A. Balans .............................................................................................................................................................. 78 B. Winst- en Verliesrekening ................................................................................................................................ 80 C. Kasstroomoverzicht ........................................................................................................................................ 81 D. Waarderingsgrondslagen ................................................................................................................................. 82 E. Toelichtingen op de balans en de winsten verliesrekening over 2011 ........................................................... 86 V. Overige gegevens ........................................................................................................................................ 104 A. Resultaatbestemming .................................................................................................................................... 105

VI. Bijlage jaarrekening 2011 ............................................................................................................................ 108 A. Bijlage specificatie kostensoorten .................................................................................................................. 109

2


Jaarverslag 2011

Algemene gegevens Datum oprichting 24 maart 1914

Inschrijvingsnummer Kamer van Koophandel te Groningen: 02033956 Inschrijvingsnummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen: 13847

De stichting is toegelaten als instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, bij Koninklijk Besluit van 12 juli 1976 nummer 62, in de gemeenten Bedum, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Winsum, Ten Boer, Appingedam en Delfzijl. De statuten zijn laatstelijk gewijzigd op 16 oktober 2003 na verkregen goedkeuring van de Minister op 23 juli 2003.

3


I. Inleiding

4


Algemeen Voor u ligt het jaarverslag over 2011 van Wierden en Borgen. Wierden en Borgen is als woningcorporatie met een bezit van ruim 5 000 woningen werkzaam in zes gemeenten in Noord-West Groningen, te weten Bedum, Winsum, Ten Boer, De Marne, Loppersum en Eemsmond. De woningstichting bouwt en beheert woningen om in de huisvesting te voorzien van mensen die dat niet op eigen kracht kunnen maar ook voor mensen die een bijdrage leveren aan de pluriformiteit in complexen en buurten. Met het jaarverslag leggen wij rekening en verantwoording af over het gevoerde beleid en de financiële en volkshuisvestelijke prestaties. Soms in detail maar ook in vogelvlucht willen wij u laten zien wat voor beleid wij hebben gevoerd en hoe wij daar verantwoording over af leggen. Hoewel de financiële verantwoording een belangrijk onderdeel is van de jaarrekening, wordt ook veel plaats ingeruimd voor het volkshuisvestingsverslag, met daarin de prestatievelden die opgenomen zijn in het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen ( BBSH). De balans en de winsten verliesrekening vormen het financiële hart van het jaarverslag terwijl in het volkshuisvestingsverslag de volkshuisvestelijke prestaties nader worden belicht. De jaarrekening is bij uitstek een verantwoordingsinstrument, bedoeld voor interne en externe organen. Het moet daarbij voldoen aan wettelijke voorschriften zoals deze zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek en aan de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaglegging. Wij hopen met dit jaarverslag alle betrokkenen en belangstellenden op een goede en uitgebreide wijze te informeren over de gang van zaken in het jaar 2011. Uiteraard proberen wij onze middelen zo goed mogelijk in te zetten voor onze huurders en hun woonomgeving. Wij zijn trots op ons bedrijf en willen dat ook graag laten zien. Daarbij is het belangrijk te weten wat anderen van ons vinden. Daarom nodigen wij huurders, toezichthouders, gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen en alle andere stakeholders uit om kennis te nemen van onze activiteiten, waarbij wij een reactie gaarne tegemoet zien. Goede en betaalbare huisvesting Door de invoering per 1 januari 2011 van de Europese regelgeving, het toewijzen van 90% van de vrijgekomen woningen aan personen met een inkomen lager dan € 33 600, is meteen duidelijk geworden dat de corporaties het moeilijker krijgen om de nieuwbouw af te zetten. De huidige nieuwbouw is van een hoge kwaliteit en wordt in de markt gezet voor een huurprijs onder de huurtoeslaggrens. Onze nieuwbouw heeft over het algemeen een hogere huur dan de bestaande bouw. Daarmee was het gerechtvaardigd deze woningen ook toe te wijzen aan mensen met een hoger inkomen. Nu dat niet meer kan wordt het moeilijker om deze woning tijdig te verhuren. Een oplossing zou zijn om de zelfde woning te verhuren tegen een hogere huurprijs. Reactie van de klant zou kunnen zijn dat zij ook meer kwaliteit willen indien zij meer moeten betalen. Bovendien zou de woning met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens niet meer met corporatiegeld of een W.S.W. geborgde lening gefinancierd mogen worden. Dergelijke woningen worden aangemerkt als niet D.A.E.B. (Diensten Algemeen en Economisch Belang) Voor 2011 hebben wij voldaan aan de norm en hebben wij 92% van de beschikbaar gekomen woningen toegewezen aan mensen met een inkomen lager dan € 33 600. Rijksbeleid De problemen die in 2012 zijn ontstaan met de derivatenportefeuille van de grootste woningcorporatie Vestia, zullen door de overheid aangegrepen worden om te trachten nog meer invloed te krijgen op de inzetbaarheid van 5


de vermogens en het functioneren van de corporaties. Daarnaast zal het verlies dat Vestia uiteindelijk op de derivaten lijdt grotendeels door de corporaties opgevangen moeten worden. Op dit moment is nog niet bekend wat de eventuele bijdrage voor onze corporatie zal zijn. Ook zal dit in 2012 leiden tot een extra heffing saneringssteun door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, en extra kosten voor het in liquide vorm beschikbaar houden van een gedeelte van het vermogen om direct te kunnen bijspringen wanneer het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hier om zou vragen. De overheid heeft besloten om de heffing voor de betaalbaarheid van de huurtoeslag eerder in te voeren, namelijk al in 2013 in plaats van het eerst genoemde jaar 2014, terwijl de mogelijkheid om extra huurverhoging te kunnen opleggen niet is gerealiseerd in 2012. Dit zal nu mogelijk worden in 2013. Door de integrale heffing van vennootschapsbelasting in combinatie met de andere jaarlijkse heffingen, brengt de overheid de vorming c.q. de instandhouding van onze vermogensbuffer in gevaar. Dit alles zal op termijn invloed krijgen op de fasering van onze bouwplannen. In de nieuwe meerjaren prognose zal dit verder worden uitgewerkt. Marktontwikkelingen De verhuurbaarheid van ons bezit in 2011 is redelijk tot goed te noemen. De huurderving van voor verhuur bestemde woningen bedroeg ongeveer 1,3 % en is daarmee t.o.v. 2010 licht gedaald met 0,1%. Van structurele leegstand was geen sprake, hetgeen een positieve uitwerking heeft op de leefbaarheid in de dorpen. Het aantal woningzoekenden is in het afgelopen jaar gestegen tot 1 946, een toename van 70 ofwel circa 4% t.o.v. 2010, voor sommige delen van ons werkgebied zijn er dan ook aanzienlijke wachtlijsten. In 2012 gaan wij over op het aanbodmodel. Wij hopen dan nog meer inzicht te krijgen in de daadwerkelijke vraag naar plaats, soort en type woning. Het aantal mutaties laat al een aantal jaren een dalende lijn zien. De mutatiegraad is in 2011 verder gedaald van 10,2 tot 9,9%. In 2009 was al sprake van een afname van 11,6 tot 10,5%. Deze afname maakt zichtbaar dat mensen minder snel geneigd zijn te verhuizen. De verkoop van bestaande huurwoningen stagneert, met name als gevolg van de financiële crisis. In 2011 zijn uiteindelijk 11 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. In 2011 is ons beleid voortgezet om door nieuwbouw en herstructurering te komen tot een kwaliteitsverbetering van het woningbezit en een betere afstemming tussen vraag en aanbod. Bij het ontwikkelen en het realiseren van nieuwe plannen houden wij rekening met de demografische ontwikkelingen in onze regio. In sommige delen van ons gebied zal het inwoneraantal gaan dalen, terwijl in andere delen het inwoneraantal stabiel zal blijven, dan wel dat sprake zal zijn van een (lichte) toename. Daarbij zal de markt zich niet evenwichtig ontwikkelen, want het werkgebied van Wierden en Borgen in de regio Noord-West Groningen kenmerkt zich door een groot aantal grotere en kleinere kernen. De gevolgen van de bevolkingsdaling zijn op korte termijn maar beperkt zichtbaar en kenmerkt zich specifiek door een afname van het aantal jongeren (ontgroening), alsmede door een toename van het aantal ouder wordende ouderen (de dubbele vergrijzing). De verwachting is dat in de gemeenten Winsum, Bedum en Ten Boer nog sprake zal zijn van een lichte stijging van de bevolkingsomvang. De daling van het aantal inwoners zal zich voordoen in de gemeente Eemsmond en zich naar verwachting in sterkere mate manifesteren in de gemeenten De Marne en Loppersum. In alle gemeenten is overigens sprake van ontgroening en vergrijzing. Vooral het aandeel senioren zal toenemen.

6


Wierden en Borgen houdt bij haar beleid uiteraard rekening met deze ontwikkelingen en is al vele jaren bezig met een groot herstructureringsprogramma. De uitvoering zal de komende jaren een vervolg krijgen maar het tempo zal wellicht aangepast worden als gevolg van het opleggen van allerlei heffingen aan de corporatie. Gezien de geschetste ontwikkelingen zijn wij in bepaalde delen van ons werkgebied terughoudend bij zowel de realisatie van vervangende nieuwbouw, maar zeker bij nieuwbouw op uitbreidingslocaties. Wierden en Borgen ziet niet alleen de risico's maar ziet ook kansen en heeft de ambitie om zich in de krimpgebieden te profileren als een partij die, in samenwerking met andere partijen, wil werken aan de vitaliteit van en de leefbaarheid in de dorpen. Dit gaat verder dan de kwaliteit en de omgeving van de woning. In een gezamenlijke woon- en leefbaarheidsvisie zal die rol van Wierden en Borgen en de andere in het gebied werkzame corporaties duidelijk gaan worden. In dat kader is Wierden en Borgen ook in 2011 onderdeel geweest van het overleg met diverse partijen in het Eemsdeltagebied om te anticiperen op de gevolgen van de krimp en vergrijzing is dit gebied. De zeven in de Eemsdelta werkzame woningcorporaties hebben met de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam, Loppersum en de Provincie Groningen afspraken gemaakt om de komende jaren voor 200 miljoen euro in de sociale huurwoningvoorraad te investeren. In 2012 zal door de gemeenten, provincie en corporaties een convenant over de toekomst van het Eemsdeltagebied worden getekend, samen met het onderwijs, de detailhandel en de zorgen welzijnsorganisaties. De woningcorporaties spreken hiermee hun vertrouwen uit in een gezamenlijke en regionale aanpak van de woningvoorraad en voorzieningen tegen de achtergrond van de krimp van de bevolking in het Eemsdeltagebied. Het is een uniek feit dat de gezamenlijke corporaties hun strategisch voorraadbeleid naast elkaar hebben gelegd om daarmee een gezamenlijk woonprogramma af te spreken. Hieruit spreekt vertrouwen in de potentie van het gebied, wat voldoende kansen biedt voor wonen en werk in een aantrekkelijk en leefbaar gebied, zowel op het platteland in de dorpen als in de kleine stedelijke centra. De investeringen in de huurwoningen zijn vooral gericht op woningverbetering en aanpassingen voor het langer zelfstandig kunnen blijven wonen van ouderen. Daaronder vallen ook de investeringen in energiemaatregelen; de corporaties hebben de ambitie de bestaande huurwoningen op een energielabel C te brengen. Verder zullen er nieuwe woningen worden gebouwd en oudere woningen worden gesloopt. Een deel van de huurwoningen wordt verkocht, om de investeringen te kunnen bekostigen. Ook binnen deze kring van corporaties leeft de gedachte dat de investeringsplannen kunnen worden ingehaald door de aangekondigde bezuinigingsmaatregelen van het vorige en huidige kabinet. Als deze daadwerkelijk doorgaan heeft dit grote gevolgen voor de financiële positie van woningcorporaties, zoals de bekostiging van de huurtoeslag en een nieuwe heffing voor in nood verkerende corporaties. De mogelijkheid om via extra toegestane huurverhogingen meer inkomsten te verkrijgen, biedt voor de corporaties in het Eemsdeltagebied nauwelijks ruimte, gezien de lage inkomenspositie van veel huurders. De huren kunnen in de regio nauwelijks extra stijgen. De mogelijkheid tot meer differentiatie in de huren zou meer kansen bieden voor de leefbaarheid. Omdat de verkopen van huurwoningen erg terug zijn gelopen, vallen ook de opbrengsten hiervan tegen. Bouwen en ontwikkelen In de afgelopen jaren heeft de aandacht zich vooral gericht op de bouw van levensloopbestendige woningen met een goed uitrustingsniveau. In de komende jaren zal dit beleid niet wijzigen omdat ook in ons werkgebied het aantal senioren verder zal toenemen.

7


Daarnaast hanteert Wierden en Borgen als uitgangspunt dat ook in de toekomst sprake dient te zijn van een voldoende gedifferentieerd woningaanbod, passend bij de feitelijke vraag- en aanbodverhoudingen en afgestemd op de doelgroepen van beleid. Er is dan ook ruime aandacht voor huisvesting van verstandelijk en lichamelijk gehandicapten. In 2011 zijn 25 zorgappartementen voor begeleid wonen voor de stichting ’s Heeren Loo in Bedum opgeleverd voor deze doelgroep. Daarnaast is er in 2011 gestart met de bouw van 41 zorgappartementen in het nieuwe Centrumplan van Leens. Deze worden verhuurd aan de zorginstelling de Zonnehuisgroep Noord. Tevens is er opdracht verstrekt voor de bouw van 14 zorgappartementen voor het particulier ouderinitiatief “De Kameleon” in Leens. In voorbereiding zijn 12 zorgappartementen voor verstandelijk gehandicapten t.b.v. Zorginstelling “De Zijlen” op de locatie Colpende in Middelstum. In dit complex zullen eveneens 15 seniorenappartementen worden gerealiseerd. Hier is een traject gestart tot wijzigen van het bestemmingsplan. Ook de andere doelgroepen worden niet vergeten. Zo is in uitvoering de bouw van 20 appartementen in centrumplan Loppersum. Daarnaast is opdracht verstrekt voor de bouw van 19 gezinshuurwoningen en 28 huurappartementen in Winsum. In het boekjaar 2011 zijn 80 nieuwe huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. In Bedum zijn 11 koopwoningen omgezet naar de huursector. Daarnaast zijn de 25 zorgappartementen in Bedum opgeleverd. In Roodeschool zijn 10 woningen opgeleverd en verhuurd. Oorspronkelijk waren hier twee woningen bestemd voor verkoop. Gezien de slechte marktomstandigheden en te weinig animo is besloten om deze in de verhuur te nemen. Eind 2011 zijn in Middelstum 6 levensloopbestendige woningen opgeleverd in combinatie met twee woningen die bestemd zijn voor de verkoop. Als laatste zijn in de gemeente Ten Boer 28 huurwoningen opgeleverd. Hiervan bevinden zich 26 in Ten Boer en twee woningen in Garmerwolde. Ondanks de economische crisis is nog een aanzienlijk aantal projecten in voorbereiding en ontwikkeling. Los van die crisis merken we overigens dat het ontwikkelen van plannen vaak minder voorspoedig verloopt dan we zouden willen. Er treedt veelvuldig en soms zelfs langdurige vertraging op door planologische procedures, ingediende bezwaarschriften etc. Ook de overheidsmaatregelen laten zich langzamerhand gelden en gaan steeds meer invloed krijgen op de verwezenlijking van onze plannen. Slopen In 2011 zijn 66 woningen als gevolg van sloop aan de exploitatie onttrokken. De door afbraak vrijgekomen locaties zijn in principe bestemd voor de realisatie van nieuwe huur en/of koopwoningen. Veelal gaat het daarbij om vervanging door levensloopbestendige woningen in geringere aantallen en woningen voor andere doelgroepen. Er zijn echter ook al enkele locaties waar niet teruggebouwd gaat worden. Verkopen In de afgelopen jaren heeft Wierden en Borgen in totaal 642 woningen uit de bestaande huurvoorraad verkocht. In procenten van het woningbezit per 31 december 2011 komt dit neer op bijna 13%. De overheid streefde naar een omvang van het eigen woningbezit in 2011 van gemiddeld circa 65%. De door het rijk gewenste gemiddelde verhouding is in ons werkgebied al ruimschoots aanwezig. In ons werkgebied is het aandeel huurwoningen gemiddeld nog maar 28% van de woningvoorraad. (bron: Primos)

8


Niettemin zal de verkoop van huurwoningen ook in de komende jaren doorgaan. Enerzijds om het eigen woningbezit te bevorderen, anderzijds als financieel en markttechnisch instrument om de transformatie opgave van het woningbezit verder vorm te geven. Wel speelt de economische recessie hierbij een rol. Verder zijn starters onzeker daar er momenteel nog steeds sprake is van dalende koopprijzen. In 2011 zijn 11 bestaande huurwoningen verkocht aan particulieren. In 2010 waren dit 10 woningen. Het sinds 1995 verkochte aantal woningen komt daarmee zoals al genoemd op 642. Het wordt wel moeilijker om bestaande huurwoningen te verkopen. Overigens komen niet alle woningen voor verkoop in aanmerking, omdat wij voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar willen houden om de primaire doelgroep te kunnen huisvesten. Verkoop aan eigen huurders Voor verkoop bestemde woningen zijn c.q. worden in eerste instantie aangeboden aan de zittende huurders. De te betalen prijs is gelijk aan 100% van de taxatiewaarde in onbewoonde staat. Verkoop van woningen beneden de markt c.q. taxatiewaarde vindt, gezien de relatief lage marktprijzen in onze regio, niet plaats. Als de betreffende huurder geen belangstelling heeft, wordt de woning na mutatie op de vrije markt aangeboden. Kwaliteit Wierden en Borgen vindt het belangrijk dat woningen, die blijvend in exploitatie worden gehouden, bouwtechnisch en woontechnisch op een bepaald kwaliteitsniveau worden gebracht en gehouden. Blijvend wil zeggen dat de woning niet binnen 10 jaar uit exploitatie worden genomen door sloop. In het strategisch voorraadbeheerplan zijn hiervoor nadere kwaliteitsniveaus geformuleerd. Het onderhouds- en verbeteringsprogramma is en wordt hierop gebaseerd. Overigens is het strategisch voorraadbeheer geen statisch proces, maar vindt periodiek actualisatie plaats. In 2011 is wederom grote aandacht geschonken aan de kwaliteit van de bestaande voorraad. Er is voor bijna 6,2 miljoen euro besteed aan planmatig en dagelijks onderhoud. Daarnaast is voor ruim 3,9 miljoen euro besteed aan renovatie en woningverbetering, douche- ,toilet- en keukenrenovatie, de aanleg van nieuwe cv-installaties en het vervangen van ketels, aanbrengen van isolerende beglazing en de renovatie van daken. Bij vervanging worden bestaande cv-ketels vervangen door Hoog Rendement combiketels, waardoor ook een bijdrage wordt geleverd aan het terugdringen van het energieverbruik en het verbeteren van het binnenmilieu in de woning. Energiebeleid Uitgangspunt voor de energiebesparing voor ons woningbezit is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector, zoals Aedes, Rijk en Nederlandse Woonbond dit zijn overeengekomen. Hierin zijn afspraken gemaakt over een energiebesparing van 20% in de bestaande woningvoorraad in 2018. Voor al onze woningen is inmiddels het energielabel beschikbaar gekomen. Als beleidsuitgangspunt is vervolgens geformuleerd om onze woningen minimaal op C-niveau te brengen dan wel twee niveaus te laten stijgen. Van onze woningvoorraad kent ultimo maart 2012 30% van het aantal woningen een A, B of C-label. Dat betekent dat bij 70% van ons woningbezit energiebesparende maatregelen gewenst zijn. Naast de gebruikelijke investeringen in vervanging door HR-ketels en het aanbrengen van isolerende beglazing tijdens de schildercyclus zal de komende jaren gemiddeld in 450 woningen een totale investering van 2,5 miljoen euro per jaar in energiebesparende maatregelen plaatsvinden. Het doel om in 2011 een grote slag te maken is niet gelukt. Het is gebleken dat de voorbereiding, inspecties en aanbesteding veel tijd hebben gekost. In 2011 is gestart met de uitvoering van 59 woningen in Winsum. De ener9


getische verbeteringen betreffen hier het isoleren van daken, aanbrengen van warmte-isolatie in de kruipruimten en in de spouwmuur van de buitengevels. Een tweede project (69 woningen in Ten Boer) is in 2011 in opdracht gegeven. De uitvoering van beide projecten zal grotendeels plaatsvinden in 2012. Sociaal incassobeleid - vroegsignalering huurschulden en tegengaan ontruimingen Wierden en Borgen hanteert een sociaal incassobeleid en heeft daarvoor convenanten afgesloten met drie gemeenten, Bedum, De Marne en Winsum, de Stichting Welzijn Dienstverlening en de Groninger Kredietbank. Het doel is om vroegtijdig financiële en/of andere problemen bij huurders te signaleren en hulp te bieden om uiteindelijk een ontruiming te voorkomen. Het aantal ontruimingen en deurwaarderszaken is hiermee tot de helft gereduceerd, terwijl het aantal huurders dat gebruik maakt van schuldhulpverlening via de GKB sterk is gestegen. Maatschappelijke contacten Wierden en Borgen is een maatschappelijke onderneming. Dat betekent dat wij ons bij het maken van keuzes laten leiden door de markt, de klant, de overheid en de samenleving. Het zal duidelijk zijn dat wij niet alle problemen op de woningmarkt, in de samenleving of voor onze klanten kunnen oplossen. Wij dienen dit te doen samen met anderen (gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen, commerciële ontwikkelaars, verhuurders, en dergelijke). Wierden en Borgen onderhoudt en streeft dan ook naar goede contacten met diverse organisaties, die werkzaam zijn in dan wel in het belang van de sector. Zo is er periodiek overleg met de drie huurdersorganisaties en de portefeuillehouders Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieuzaken van de gemeenten in ons werkgebied. Daarnaast zijn er goede contacten op ambtelijk niveau met diverse disciplines binnen de gemeentelijke werkorganisaties en vindt overleg plaats met relevante maatschappelijke organisaties en collega-corporaties, al dan niet in georganiseerd verband. Wierden en Borgen is aangesloten bij Aedes, en ingeschreven bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te Huizen. Regelmatig worden symposia en voorlichtingsbijeenkomsten bezocht en wordt deelgenomen aan vergaderingen van het Aedes Kennisnetwerk Groningen-Drenthe. Verder neemt Wierden en Borgen deel aan het ODW-overleg (overleg directeuren woningcorporaties in Groningen en Drenthe) en is Wierden en Borgen vertegenwoordigd in de Regionale Klachtencommissie Noord-Groningen. AedesCode /Governance Code Woningcorporaties De woningstichting is lid van Aedes, vereniging van woningcorporaties. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes is tevens de werkgeversvereniging. Woningcorporaties die lid zijn van Aedes zijn verplicht zich te houden aan de AedesCode en aan de Governance Code Woningcorporaties (GCW). Met de code laten corporaties zien waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. De AedesCode kent een onafhankelijke klachtencommissie; een ieder die daarbij een redelijk en direct belang heeft kan een klacht indienen bij deze commissie. In de Governance Code Woningcorporaties zijn de normen van Goed Bestuur en Intern Toezicht vastgelegd. De code omvat principes en concrete bepalingen. Hoewel handelen in de geest van de GCW voorop staat, is de code zeker niet vrijblijvend. 10


Bestuur en Raad van Commissarissen van Wierden en Borgen onderschrijven de AedesCode en de Governance Code. We passen de codes toe of leggen uit waarom wij afwijken. Visitatie Op grond van de Aedes code dienen corporaties zich één maal per vier jaar te laten visiteren. Deze visitatie, die uitgevoerd is door Raeflex uit Utrecht, heeft plaatsgevonden in mei 2011. De visitatie betrof de periode 2007-2010. De corporatie is daarbij op de volgende onderdelen getoetst: . Presteren naar ambities . Presteren naar opgaven . Presteren volgens belanghebbenden . Presteren naar vermogen . Governance De visitatiecommissie heeft al deze onderdelen gemiddeld gewaardeerd op een cijfer 7. De commissie heeft presteren naar ambities hoger dan gemiddeld gewaardeerd. Dan hebben wij het over de huisvesting van de primaire doelgroep. Met name wordt het passend toewijzen, het voorkomen van huisuitzettingen en de keuzepakketten voor huurders voor het aanpassen van de woning als heel positief ervaren. De financiële continuïteit wordt door de commissie met name bovengemiddeld gewaardeerd. De commissie is van mening dat de corporatie op goede wijze stuurt op haar kasstromen. De door de commissie aangegeven verbeterpunten van andere onderdelen zullen o.a. in het nieuwe beleidsplan veel aandacht krijgen.

11


II. De Organisatie

12


A. Bestuurlijke structuur en intern toezicht Verslag van de Raad van Commissarissen Via dit verslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over het functioneren van de Raad in 2011. Samenstelling Raad van Commissarissen op 31 december 2011 van Woningstichting Wierden en Borgen Naam en Functie

Geboren

Benoemd (*)

Rooster van aftreden

J.F.K.D. Martini (Voorzitter)

15-02-1959

14-11-2003

01-01-2014

8 320,--

24-02-1947

14-11-2003

01-01-2013

7 320,--

07-12-1949

06-06-2006

01-01-2014

6 655,--

26-03-1968

14-04-2009

01-01-2013

6 655,--

05-09-1949

02-03-2010

01-01-2014

6 655,--

07-04-1967

01-03-2011

01-01-2015

5 546,--

05-03-1952

01-03-2011

01-01-2015

5 546,--

Honorering jaar 2011 (€)

Beroep: Beleidsmedewerker gemeente Groningen Nevenfuncties: - Voorzitter sportvereniging N.D.B. van der Molen (Vice voorzitter) Beroep: Gepensioneerd plv. rector scholengemeenschap Nevenfuncties: - Lid Stichtingsbestuur Marenland (primair onderwijs) - Secretaris Stichting Dorpshuis Leermens Mevr. Mr. A.E. Schiphuis-Piël 1) Beroep: Directeur/bestuurder St. Residentie Buitenzorg Nevenfuncties: - Voorzitter van Rekenkamercommissie bij 2 gemeenten Mevr. drs. M.A. de Visser Beroep: Hoofd afdeling Verkeer en Vervoer Provincie Groningen Nevenfuncties: - Voorzitter Vereniging Dorpsbelangen Eenrum Drs. K. Keestra Beroep: Adviseur Nevenfuncties: - President commissaris Nedmag Industries Mining&Manufacturing Holding BV, - Commissaris Volharding Shipyards Holding BV, - Bestuurslid Stichting Martinus, - Lid Raad van Advies Wedeka, - Voorzitter Ir. G.J. Smid Fonds, - Lid Raad van Toezicht Kunstencentrum Groep, - Bestuurslid Stichting Centrum Particuliere Bouw J. Poorta Beroep: Bedrijfseconomisch adviseur Groenling BV Nevenfuncties: E. Wiersma MPM 1) Beroep: Regiomanager GGD Groningen Nevenfuncties: - Visitator Raeflex, Utrecht - Auditor Perspekt Keurmerk, Utrecht - Penningmeester Stichting Stiel, Groningen - Voorzitter bewonersvereniging De Hunze/Van Starkenborgh, Groningen (*) Onder het kopje ‘benoemd’ is de datum aangegeven waarop de leden zijn aangetreden bij Woningstichting Wierden en Borgen, c.q. de rechtsvoorganger Woningstichting De Borgen. 1)

Door de Raad benoemd op voordracht huurdersorganisaties

13


Personele ontwikkelingen Mevrouw H.A. van der Molen en de heer B.L. Jacobs waren per 1 januari 2011 volgens rooster aftredend en kwamen op grond van het bereiken van de maximaal toegestane zittingstermijn niet voor herbenoeming in aanmerking. Eind 2010 is een open sollicitatieprocedure gestart voor de invulling van de ontstane vacatures. Voor één van deze vacatures konden de huurdersorganisaties gezamenlijk een bindende voordracht doen van drie kandidaten. Uiteindelijk zijn in de vergadering van 1 maart 2011 de heren J. Poorta (Winsum) en E. Wiersma (Groningen) benoemd tot lid van de Raad van Commissarissen, waarvan laatstgenoemde is benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. Inhoudelijk toezicht De Raad van Commissarissen heeft tot taak het toezicht houden op het beleid van het bestuur, de algemene gang van zaken bij de woningstichting en het met raad terzijde staan van het bestuur. De Raad houdt toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van de stichting; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de stichting; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke weten regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in de artikelen 5 en 11 van de statuten van Woningstichting Wierden en Borgen omschreven. De rol van de commissaris is te streven naar een vertrouwensrelatie met het bestuur. De commissaris handelt vanuit een houding van betrokkenheid, waarbij hij zich breed oriënteert en zich niet uitsluitend op het bestuur richt, hij gaat de dialoog aan met medetoezichthouders en het bestuur. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • Ondernemingsplan / beleidsplan • Kwartaalrapportages, met daarin voortgang van de ontwikkeling van de organisatie • Besluit Beheer Sociale Huursector • Toezichtbrief en prestatieoordeel ministerie • Strategisch Voorraadbeleid • Begroting en meerjarenprognose • Financiering- en beleggingsstatuut • Calculatiestatuut • Beoordeling en gesprek accountant • Financiële beoordeling Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) • Financiële beoordeling Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) • Governancecode • Jaarverslag en jaarrekening • Zelfevaluatie 14


Bij nieuwe projecten krijgt de Raad van Commissarissen een investeringsvoorstel met onder andere een berekening van de af te boeken onrendabele investeringen. De uitgangspunten voor de berekening van de onrendabele investering zijn opgenomen in het calculatiestatuut, welke laatstelijk is geactualiseerd in de vergadering van de RvC van 15 juni 2010. De beleidsmatig gezien maximale onrendabele top is daarbij bepaald op € 60.000 per woning op basis van een gemiddelde vermogenskostenvoet van 4,5%. Alle projecten in 2011 voldoen aan de eisen en voorwaarden van het calculatiestatuut. Voor de verwerking in het financieel jaarverslag wordt uitgegaan van de onrendabele topberekening op basis van de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Bij het aantrekken van nieuwe financieringsmiddelen wordt de Raad van Commissarissen in kennis gesteld van de voorwaarden waaronder deze middelen worden aangetrokken. Vervolgens neemt de Raad een instemmingbesluit op het bestuursvoorstel. De Raad beschikt over accountantsverklaringen en rapportages (inclusief managementletter). Ook de prestatiebeoordeling van het Ministerie van VROM, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (inclusief benchmarkcijfers) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw wordt ter kennis gebracht. In de vergaderingen worden bovengenoemde items besproken en waar nodig beslissingen genomen. De Raad van Commissarissen functioneert als één geheel, er zijn geen aparte commissies werkzaam geweest. Wel heeft de Raad eind 2011 besloten om uit hun middelen een drietal commissies te benoemen, die met ingang van 2012 operationeel zullen zijn. Het gaat daarbij om een Auditcommissie, een commissie HRM en een commissie Kerntaken. Woningstichting Wierden en Borgen wil zich manifesteren als een kwaliteitsverhuurder in Noord-West-Groningen. Binnen de randvoorwaarden, zoals financiële continuïteit, is er ruimte voor maatschappelijk rendement. In de vergaderingen van de Raad van Commissarissen wordt met regelmaat veel gediscussieerd over de aanvaardbaarheid van onrendabele investeringen in relatie tot de kwaliteit van de woningen en het huurniveau. De ondergrens van de solvabiliteit is voor de middellange termijn bepaald op 10%. De Raad is bereid om onrendabele investeringen toe te staan mits dit ten goede komt aan de doelstelling van de corporatie. Naast de realisatie van nieuwe woningen voor meerdere doelgroepen is er ook aandacht voor wonen en zorg. Bij herstructurering moet zorgvuldig worden omgegaan met de belangen van de zittende huurders. Met de huurderorganisaties is een ‘Sociaal Plan bij Sloop’ opgesteld dat de instemming heeft van de Raad. In de komende jaren zal het zwaartepunt liggen op de bouw van nieuwe woningen op zowel bestaande als nieuwe locaties. Bij de ontwikkeling en de voortgang is de Raad nadrukkelijk betrokken. De ontwikkeling van de financiële positie zal daarbij onderwerp van discussie zijn, waarbij ook aan maatschappelijk rendement een hoge prioriteit wordt toegekend.

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake ontwikkelingen over de herstructurering, nieuwbouwprojecten, financiële resultaten in relatie tot de begroting, fiscale- en sectorale ontwikkelingen. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen bij Woningstichting Wierden en Borgen: • overleg met het bestuur; • overleg met de accountant over de jaarrekening en de volkshuisvestelijke ontwikkelingen; • overleg van de huurdersvertegenwoordigers met de huurdersorganisaties; • volgen van cursussen en bijeenkomsten door individuele leden van de Raad; • het beschikken over vakliteratuur en lidmaatschap VTW.

15


In 2011 zijn door de Raad vijf reguliere vergaderingen gehouden in aanwezigheid van het bestuur. Daarnaast heeft de Raad in een besloten vergadering, buiten aanwezigheid van het bestuur, het functioneren van de Raad van Commissarissen als collectief en als individuele leden beoordeeld. Deze zelfevaluatie is voorbereid door de voorzitter van Raad. Overigens zijn geen leden frequent afwezig geweest bij vergaderingen. Uiteraard is ook het functioneren van het bestuur besproken en beoordeeld. Naast reguliere vergaderingen zijn themabijeenkomsten georganiseerd, waarbij ondermeer de effecten van de krimpende bevolkingsomvang in delen van ons werkgebied aan de orde zijn geweest. Ook is het totale proces van projectontwikkeling bij nieuwbouw onderwerp van gesprek geweest. Aansluitend aan dit laatste thema is samen met het managementteam een excursie gehouden waarbij diverse projecten

in

ons

werkgebied

zijn

bezocht. Ook hebben meerdere commissarissen in 2011 deelgenomen aan een door het Kennisnetwerk DrentheGroningen georganiseerd werkbezoek aan een collega woningcorporatie. Uiteraard mag niet onvermeld blijven dat de voltallige Raad van Commissarissen betrokken is geweest bij het in 2011 door Raeflex uitgevoerde visitatietraject, wat als een positief en voor de toekomst waardevol proces is ervaren. Belangrijke besluiten / Gespreksonderwerpen Op grond van de statuten dient de Raad van Commissarissen goedkeuring te verlenen dan wel in te stemmen met bepaalde besluiten. Als belangrijkste besluiten zijn te vermelden (deze besluiten zijn vastgelegd in een besluitenlijst): -

benoeming van de heer J. Poorta uit Winsum en de heer E. Wiersma uit Groningen tot lid van de Raad van Commissarissen per 1 maart 2011. aankoop pand Blauwe Schuit te Winsum inclusief besluit tot beschikbaar stellen verbeteringsbudget.

-

instemming investeringsbesluit voor 41 zorgappartementen in het Centrumplan Leens.

-

instemming met huurbeleid en huurverhoging 1 juli 2011.

-

-

-

-

instemming investeringsbesluit nieuwbouw 8 woningen Stafpad in Ten Boer. instemming investeringsbesluit nieuwbouw 20 woningen plan Dijkshorn in Ten Boer. goedkeuring jaarverslag 2010. instemming investeringsbesluit nieuwbouw 8 woningen Boerdamsterweg te Middelstum. instemming besluit tot omzetten nieuwbouw koopwoningen naar huur voor: 2 woningen Westerdijkstraat te Roodeschool; 11 woningen Boerma-Ridderbosstraat te Bedum, inclusief afboeking onrendabele investering.

-

instemming voorverkoopeisen bij realisatie koopwoningen. instemming investeringsbesluit nieuwbouw 14 appartementen project begeleid wonen Kameleon Leens. instemming investeringsbesluit nieuwbouw 4 woningen Hildebrandstraat te Garmerwolde.

-

begrotingswijziging extra budget vervanging 220 cv-installaties.

-

diverse besluiten renteconversie leningen en vervroegde aflossing van leningen.

-

-

instemming investeringsbesluit nieuwbouw 47 huur- en 8 koopwoningen plan Obergum Winsum. goedkeuring begroting 2012.

16


Daarnaast is gesproken over fiscaliteiten, het door het ministerie van VROM afgegeven prestatieoordeel, de managementletter van de accountant, de beoordeling van het Centraal Fonds en verdere ontwikkelingen binnen de sector. Verder heeft de Raad besloten om deel te nemen aan het Experiment De Aanspreekbare Commissaris, een initiatief van het SEV en de VTW met als doelstelling de maatschappelijke aanspreekbaarheid van de commissarissen te intensiveren. De feitelijke voorbereiding en uitvoering van dit experiment zal grotendeels in 2012 plaatsvinden.

Integriteit De leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van de woningstichting. Er is geen sprake van (transacties met) tegenstrijdige belangen. Geen van de commissarissen is of was in dienst van Woningstichting Wierden en Borgen of haar voorgangers en heeft een directe of indirecte band met toeleveranciers van Wierden en Borgen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad. De organisatie heeft een bedrijfscode integriteit waarin staat omschreven hoe medewerkers met klanten, met elkaar, met bedrijfseigendommen en met leveranciers omgaan. Tevens beschikt de organisatie over een klokkenluiderregeling die evenals de integriteitscode te vinden is op de website. De Raad beschikt over een reglement dat, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels geeft met betrekking tot aangelegenheden van de Raad van Commissarissen, welke regels door de Raad, dan wel door ieder lid afzonderlijk, dienen te worden nageleefd. Onverminderd het bepaalde in dit reglement zal ieder lid van de Raad van Commissarissen voor zijn functioneren als uitgangspunt hanteren de Aanbevelingen van de Commissie Intern Toezicht Woningcorporaties.

Profiel leden Voor de leden van de Raad van Commissarissen is het van belang, dat zij bestuurlijk in staat zijn goed te kunnen oordelen over de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen die ten grondslag liggen aan bestuursbesluiten, zoals die zijn opgenomen in de voorstellen van het bestuur. Hiervoor is interesse in volkshuisvestelijke vraagstukken en algemene bedrijfskundige kennis een voorwaarde. Verder is van belang dat de leden van de Raad van Commissarissen zich kunnen inleven in de maatschappelijke taakstelling van een woningcorporatie. Eén van de belangrijkste taken van de Raad van Commissarissen is de signaal- en klankbordfunctie voor het bestuur. Voor de leden van de Raad van Commissarissen houdt dit in, dat zij over de juiste kwaliteiten beschikken om deze functie goed uit te oefenen zoals: inlevingsvermogen, het bewaren van de juiste afstand en overzicht kunnen hebben in de grote lijnen. De Raad van Commissarissen moet in staat zijn het bestuur met gezag en respect te begeleiden en waar nodig een spiegel voor te houden. Naast de genoemde kwaliteiten dienen de leden te beschikken over een persoonlijke instelling die gericht is op een afstandelijke opstelling ten aanzien van uitvoering van taken. Ze moeten zich onafhankelijk ten opzichte van personen en deelbelangen kunnen opstellen, zorgvuldig zijn en bereid zijn tot goed overleg en samenwerking. Om aan bovenstaande doelstelling te kunnen voldoen is in de Raad van Commissarissen kennis aanwezig over sociaal-maatschappelijke, financieel economische, juridische en bedrijfsorganisatorische aspecten. Binnen de Raad van Commissarissen zijn tot dit moment geen commissies actief. Zoals eerder genoemd is ultimo 2011 een drietal commissies geïnstalleerd, die vanaf 2012 ook daadwerkelijk actief zullen zijn. Alle vergaderingen vinden plaats met de voltallige Raad en besluiten worden genomen door de voltallige Raad.

17


Op 31 december 2011 bestaat de Raad uit 7 personen, waarvan 5 mannen en 2 vrouwen. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurderorganisaties. Op grond van de statuten wordt een lid van de Raad benoemd voor vier jaren, waarbij elk lid maximaal twee keer voor een periode van vier jaren herbenoembaar is. In de geactualiseerde Governance Code Woningcorporaties is vastgelegd dat bij nieuwe benoemingen nog maximaal één keer een herbenoeming mogelijk is. De Raad dient nog een besluit te nemen om de statuten dienovereenkomstig aan te passen.

Werkgeversrol De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2011 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. De huidige bestuurders hebben een arbeidscontract voor onbepaalde tijd. Zij zijn in dienst bij Woningstichting Wierden en Borgen, dan wel haar rechtsvoorgangers, sinds 1 februari 1984 respectievelijk 1 september 1990. De Raad heeft uit continuïteitsoverwegingen gekozen voor een benoeming voor onbepaalde tijd. De beloning is gebaseerd op de C.A.O. Woondiensten. In de beloning is geen sprake van een variabel deel. Het pensioen van de bestuurders is ondergebracht bij het Pensioenfonds voor Woningcorporaties. De pensioenkosten worden gefinancierd door de werkgever. Het ligt niet in de rede om de beloningsstructuur aan te passen. In het contract met de bestuurders is vastgelegd dat bij een ontslag, op instigatie van de Raad van Commissarissen, een ontslagvergoeding zal worden berekend op basis van de zogenaamde ‘kantonrechtersformule’. Jaarlijks wordt een evaluatie gesprek gehouden tussen de individuele leden van het bestuur en de voorzitter van de Raad over de prestaties van Wierden en Borgen van het voorgaande jaar en het functioneren van de bestuursleden. De voorzitter van de Raad heeft de resultaten met de leden van het bestuur besproken en vastgesteld dat de prestatie eisen in 2011 in voldoende mate zijn gerealiseerd. Overigens is, vooruitlopend op de voorgenomen pensionering van de heer J.G. Kuiters, besloten om reeds per 1 januari 2012 een rolwisseling binnen de directie tot stand te brengen. Per genoemde datum zal de heer R.T. Kramer als algemeen directeur functioneren, waarbij de heren gezamenlijk het statutaire bestuur c.q. de statutaire directie van Wierden en Borgen blijven vormen. Over 2011 heeft het bestuur de volgende beloning ontvangen: Naam

Functie 2011

J.G. Kuiters R.T. Kramer

Algemeen directeur Directeur Woondiensten

Totaal vast inkomen 112 105

Variabel inkomen

Pensioenkosten

Vergoedingen Werkgeverslasten

Totaal

17 384

Uitkering bij beëindiging dienstverband 0

0

32 757

106 037

0

32 659

16 464

0

155 160

De beloning van de bestuursleden past binnen de aanbevelingen van de commissie Izeboud. Nevenfuncties J.G. Kuiters Onbezoldigde nevenfuncties die niet voortvloeien uit de functie, maar daar wel mee samenhangen: -

Bestuurslid van het Aedes Kennisnetwerk Drenthe-Groningen;

-

Bestuurslid (penningmeester) van de Stichting Mondiale Woonhulp.

18

162 246


Verantwoording van het beleid honorering commissarissen De commissarissen van Woningstichting Wierden en Borgen worden gehonoreerd op basis van de rapportage van de Adviesgroep Honorering Toezichthouders. Met ingang van 2011 is dat op basis van het minimum adviesbedrag voor de klasse van 5 000 tot 10 000 woningen. ( In 2010 was dit nog op basis van de klasse tot 5 000 woningen). Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de vergoedingen voor de voorzitter ad € 8 320,--, de vicevoorzitter ad € 7 320,-- en de overige leden ad € 6 655,--. Genoemde bedragen zijn op jaarbasis voor 2011. Naast deze vergoeding worden ook opleidingskosten etc. vergoed.

Verantwoording honorering leden van de Raad van Commissarissen In het boekjaar 2011 is totaal € 53 372,-- besteed aan de Raad van Commissarissen. Hiervan heeft € 46 697,-betrekking op de vaste vergoedingen en € 3 542,-- contributies (VTW) en abonnementen. Het resterend deel betreft voornamelijk opleidings- en excursiekosten. De Raad heeft zich voor een oordeelsvorming ten behoeve van de rolwisseling in de directie laten adviseren door een extern deskundige. De daarmee gepaard gaande kosten zijn verantwoord onder de overige bedrijfslasten.

19


B. Organisatie-ontwikkeling Algemeen Woningstichting Wierden en Borgen is in zijn huidige omvang ontstaan na de fusie tussen Bouwstichting De Wierden en Woningstichting De Borgen, waarin vervolgens ook de Woningstichting Ten Boer is opgegaan. Door de schaalvergroting is een gedegen organisatie ontstaan die 5 000 woningen beheert in zes gemeenten in het noordwesten van de provincie Groningen. De directie van de werkorganisatie is tevens het bestuur van de stichting en met ondersteuning van het managementteam verantwoordelijk voor het beleid, de beleidsontwikkeling en de dagelijkse leiding van het werkapparaat van de woningstichting. In het algemeen kan gesteld worden dat die werkorganisatie over voldoende kennis, draagvlak en continuïteit beschikt om de opgedragen taken naar behoren te vervullen en de gestelde doelen, zoals het leveren van kwalitatief goede, betaalbare producten en diensten, te realiseren. In de afgelopen jaren is een ontwikkeling in gang gezet van een uitvoerende naar een meer ontwikkelende werkorganisatie, om zodoende als woningcorporatie te kunnen voldoen aan de toenemende eisen en wensen die, sociaal-maatschappelijk en politiek gezien, aan woningcorporaties worden gesteld. In 2011 is een start gemaakt met het opstellen van het beleidsplan 2013 -2017 en is ook gestart met de actualisatie van het strategische voorraadbeleid. Het visitatierapport en het stakeholdersoverleg in oktober is gebruikt om een basis te leggen voor een nieuw beleidsplan. Dit heeft geleid tot een aantal speerpunten: 

duurzame woningen



vitale dorpen



betrokken bewoners



goede dienstverlening

Deze speerpunten zullen in 2012 verder worden uitgewerkt en er zullen concrete doelen worden benoemd. V

r

het vaststellen van het beleidsplan gaan we opnieuw in gesprek met onze stakeholders. Het strategisch voorraadbeleid zal onderdeel worden van het beleidsplan. Dit beleid is er op gericht dat ons bezit over 10 jaar kan voldoen aan de toekomstige vraag. De bevolkingsontwikkeling en het doelgroepenbeleid, wel of niet door de overheid opgelegd, spelen daarbij een belangrijke rol. Vervolgens zal dit beleid per gemeente worden uitgewerkt tot een uitvoeringsplan met prestatieafspraken voor de komende vijf jaar. Het strategisch voorraadbeleid voorziet in het benoemen van een toekomstige strategie per complex of deelcomplex uit de bestaande woningvoorraad. Daarbij is het van belang dat er een geactualiseerde meerjarenonderhoudsbegroting wordt opgesteld voor de complexen die we willen door exploiteren. Ook hiermee is in 2011 een start gemaakt en dit zal in 2012 een beeld moeten geven van de onderhoudsopgave voor de komende jaren. Bovengenoemde stukken zullen de basis vormen voor de financiële meerjarenprognose voor de periode 2013-2017. Ons streven blijft daarbij gericht op goede en betaalbare huisvesting, in een leefbare woonomgeving met aandacht voor zorg en welzijn in de regio Noord-West Groningen.

20


Samenwerking met derden Gemeenten Periodiek vindt bestuurlijk en ambtelijk overleg plaats met de zes gemeenten( Bedum, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum) waarin wij werkzaam zijn. Gesproken wordt dan over onderwerpen als leefbaarheid, krimp, projecten, opvang statushouders, woningmarkt, prestatieafspraken etc. Collega corporaties Met corporaties uit de regio en de provincie wordt met regelmaat, al dan niet in structureel verband, op meerdere vakgebieden collegiaal overleg gevoerd. Stichting Seniorenhuisvesting Bederawalda Deze stichting beheert in Bedum een complex met 80 seniorenappartementen en welzijnsruimten. In samenwerking met Wierden en Borgen hebben zij besloten een ontwikkelingsplan op te stellen, die voorziet in de sloop op termijn van het huidige gebouw om vervolgens nieuwbouw te realiseren. De nieuwe huisvesting moet aansluiten bij de wensen op het gebied van wonen, welzijn en zorg van de huidige en de toekomstige senioren. In 2011 is de architect van start gegaan met ontwerpen en hebben diverse besprekingen plaatsgevonden met de huidige bewoners en omwonenden. Maatschappelijke opvang Wij hebben een convenant ondertekend, waarin afspraken zijn gemaakt met de gezamenlijke Ommelander Woningcorporaties en de in dat gebied werkzame instellingen voor maatschappelijke opvang. Dit convenant heeft tot doel dat eerder hulp van instanties wordt gevraagd en geboden om huurders bij problemen te begeleiden, ten einde uitzettingen te voorkomen. Ook zijn afspraken gemaakt om huisvesting te bieden voor begeleid zelfstandig wonen voor mensen die daardoor hun opvanghuis kunnen verlaten. Als afgeleide hiervan zijn in regionaal verband met corporaties afspraken gemaakt over de uitwerking van een tweede kansbeleid. OGGZ overleg Bijna elke gemeente in ons werkgebied kent dit overleg, waarin naast Wierden en Borgen ook instanties als de GGZ, gemeente, politie, maatschappelijk werk, zorginstellingen, verslavingszorg e.d. aan deelnemen om specifieke probleemsituaties te bespreken en escalatie te voorkomen door oplossingen aan te dragen. Stichting NOVO Stichting NOVO begeleidt verstandelijk gehandicapten in situaties van wonen en werken, waarbij het beleid erop gericht is deze mensen zo zelfstandig mogelijk in de samenleving te huisvesten. Door het beschikbaar stellen van woningen op daartoe geschikte locaties, leveren wij hieraan een bijdrage. Aan het Hooge Heem in Winsum is voor deze stichting een woonlocatie gerealiseerd, die onderdak biedt aan 19 cliënten. Ook zijn er ruimten voor dagbesteding voor de wat oudere bewoners en heeft het personeel een goede werkplek gekregen. Stichting Noorderbrug Stichting Noorderbrug verleent intramurale en extramurale zorg aan mensen met een lichamelijke handicap. In gezamenlijke opdracht is voor deze stichting een woon-zorgcomplex in Bedum gerealiseerd. Ook huurt deze stichting woningen van Wierden en Borgen en biedt zorg aan de betreffende bewoners. Teneinde voor haar cliënten in onze regio dagbesteding dicht bij huis te kunnen verzorgen is ons voormalig kantoor in Winsum als activiteitencentrum voor deze stichting verbouwd. De ruimte wordt gebruikt voor creatieve activiteiten, computergebruik en koken.

21


Stichting Sprank Stichting Sprank begeleidt mensen met een handicap in situaties van wonen en werken, waarbij het beleid erop gericht is deze mensen zo zelfstandig mogelijk te huisvesten. Op drie locaties in Bedum is in de loop der jaren voor deze stichting nieuwbouw gepleegd. In het woongebouw “De Reiger” in Bedum, waar Sprank reeds 8 appartementen huurde, is gestart met de verbouw van de bovengelegen appartementen. Stichting Sprank huurt vanaf 1 april 2011 het gehele appartementencomplex. Na verbouw is er ruimte ontstaan voor 15 appartementen voor begeleid zelfstandig wonen. Stichting Zorginstellingen De Hoven Aan De Hoven is in het recente verleden een locatie in Bedum overgedragen voor de bouw van een nieuw verzorgingstehuis. Wierden en Borgen heeft het oude verzorgingstehuis gekocht en na amovatie zijn op deze locatie 51 appartementen gebouwd, bestemd voor senioren en gehandicapten. Voor de zorginfrastructuur zijn de appartementen fysiek met het verzorgingstehuis verbonden.

Stichting Begeleid Wonen Bedum Dit ouderinitiatief heeft er toe geleid dat Wierden en Borgen aangrenzend aan het verzorgingstehuis van De Hoven in Bedum 6 appartementen met een gemeenschappelijke ruimte voor verstandelijk gehandicapte jongeren heeft gerealiseerd. Dit complexje heeft heel passend van de bewoners de naam “Ons Stee“ gekregen. Zorginstelling De Zonnehuisgroep In het Centrumplan van Leens worden voor de Stichting Zonnehuisgroep Noord 41 zorgappartementen gerealiseerd in combinatie met een aantal commerciële ruimten. Wierden en Borgen zal deze appartementen in eigendom verwerven en op basis van een langdurig huurcontract beschikbaar stellen aan deze zorginstelling. Stichting Kids2b Kids2b is in ons werkgebied actief op het terrein van kinderdagopvang en buitenschoolse opvang. In Loppersum wordt een woning aan deze stichting verhuurd. Daarnaast is in Appingedam een school verbouwd tot kinderdagverblijf. Aan De Vlijt te Bedum is het voormalig gezinsvervangend tehuis 'De Burcht' verbouwd tot kinderdagverblijf voor de opvang van 80 kinderen in de leeftijd van 0 tot 12 jaar. In 2011 is De Blauwe Schuit in Winsum aangekocht van gemeente Winsum. Met Kids2b zijn afspraken gemaakt over huur van een groot deel van dit pand, na verbouwing voor kinderdagopvang, peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang. Stichting Steunpunten De Marne Deze stichting zet zich in voor het vergroten van de leefbaarheid in de diverse dorpen in de gemeente De Marne. Daarbij maken zij om niet gebruik van door de Woningstichting gerealiseerde gemeenschappelijke ruimten in seniorenappartementen in Leens, Eenrum en Zoutkamp. Het zijn ontmoetingspunten voor de dorpsbewoners en ook gaan hier zogenaamde dorpsconciërges aan de slag die als vraagbaak dienen en als contactpersoon voor de gemeente fungeren. Dorpelingen kunnen ook een beroep doen op deze dorpsconciërges voor kleine klussen in en om de woning. Overigens heeft Stichting Steunpunten De Marne medio 2011 besloten geen gebruik meer te maken van de huisvestingsfaciliteiten in het Aikeshof in Eenrum.

22


Stichting ’s Heeren Loo ’s Heeren Loo is een landelijke zorginstelling die gericht is op het bieden van zorg, begeleiden en dagbesteding aan mensen met een verstandelijke beperking. In Bedum huurt deze stichting vier grote woningen waar twintig mensen gehuisvest zijn. Ondanks dat dit complex pas in 1995 gebouwd is voldoet het niet meer aan de eisen van deze tijd. In 2009 werden plannen ontwikkeld voor nieuwbouw van 25 appartementen. De oplevering van dit project heeft in het eerste halfjaar 2011 plaatsgevonden. Stichting De Zijlen Voor Stichting De Zijlen, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking, zijn plannen ontwikkeld voor de bouw van 12 appartementen in Middelstum. De Zijlen heeft de samenwerkingsovereenkomst getekend. In dit complex zullen eveneens 15 appartementen worden gerealiseerd voor senioren. Naar verwachting zal in de loop van 2012 met de bouw een aanvang worden gemaakt. Stichting Kameleon Dit is een particulier ouderinitiatief. Deze groep ouders wil voor hun kinderen, en uiteraard voor andere kinderen, (totaal 14 personen) een wooncomplex voor begeleid zelfstandig wonen realiseren in Leens. Stichting Sprank zal als zorgverlener en huurder optreden. Met Stichting Sprank is overeenstemming over het ontwerp en de randvoorwaarden. Met de bouw is inmiddels een aanvang gemaakt. De Blauwe Schuit Wierden en Borgen heeft in 2011 De Blauwe Schuit in Winsum gekocht. Wij hechten belang aan het investeren in de Blauwe Schuit vanwege de maatschappelijke waarde van het gebouw. Wij hebben het gebouw energiezuiniger gemaakt en daarnaast met name geïnvesteerd in aanpassingen van het gebouw voor Kids2b. Zij verzorgen kinderopvang en waren al in het gebouw gevestigd met peuterspeelzalen en naschoolse opvang voor leerlingen van het basisonderwijs. Na de verbouwing bieden ze ook plaats aan een kinderdagverblijf zodat ze nu optimale kwaliteit kunnen bieden aan kinderen en ouders. De Blauwe Schuit vervult een belangrijke functie in de gemeente Winsum, voor het dorp en de wijk in het bijzonder. De gemeente heeft besloten dit pand aan te kopen van de stichting Welzijn om vervolgens over te doen aan een geschikte koper. De gemeente Winsum heeft een beroep gedaan op onze verantwoordelijkheid om te investeren in maatschappelijk vastgoed. Een aantal afzonderlijke ruimten worden op dit moment verhuurd aan zes structurele huurders, te weten: -

Noorderpoortcollege

-

Kunststation C

-

Stichting Welzijn en Dienstverlening

-

Kids2b Peuterspeelzaal

-

Kids2b Naschoolse Opvang

-

Verloskundige Aine

-

Jeugd Theaterschool De Wonderboom

De overige ruimten worden verhuurd aan diverse partijen als: -

Vluchtelingen Werk Inburgering Noord Nederland

-

Weefkring Het Hogeland

-

Dans en Yoga

-

EHBO

-

Sacred Dance

-

Stichting Muziekopleiding

-

Molenstichting Winsum 23


Organisatie werkapparaat De werkorganisatie van Wierden en Borgen heeft in 2011 in de structuur geen wijzigingen ondergaan. Wel is op basis van het ondernemingsplan een verdere uitbreiding doorgevoerd. Zo is de afdeling managementondersteuning uitgebreid met een junior beleidsmedewerker en is de afdeling verhuur versterkt met een woonconsulent. Daarnaast zijn binnen de afdeling technisch beheer drie vacatures ingevuld. Naast een all-round schilder betreft het een opzichter voor het Dagelijks Onderhoud en een opzichter voor het Planmatig Onderhoud. Inclusief vervangingen zijn uiteindelijk 6 nieuwe medewerkers in dienst getreden en hebben we van 2 medewerkers afscheid genomen. Op 31 december 2011 waren er 48 medewerkers in dienst, die 44,3 formatieplaatsen vervullen.

Organisatiestructuur De actuele organisatiestructuur van Woningstichting Wierden en Borgen ziet er schematisch als volgt uit:

Raad van Commissarissen

Directie - bestuur

Management Nieuwbouw & ondersteuning Directie - bestuur

Nieuwbouw & proj. ontwikkeling

Directie - bestuur Automatiseringsysteembeheer

Receptie en secretariaat

Financieel beheer & admin. registratie

Woondiensten verhuur

Dagelijks onderhoud

Planmatig onderhoud

- financieel beheer - vermogensbeheer - administratieve registratie - huuradministratie

- verhuur/huurtoeslag - bewonerszaken

- klachten onderhoud - mutatie onderhoud

- planmatig onderhoud - woningverbetering

De organisatiestructuur van Woningstichting Wierden en Borgen 24


C. Personeel Aantal formatieplaatsen (fulltime) per afdeling

31-12-2011

31-12-2010

Directie

2,0

2,0

Management ondersteuning

2,6

1,6

Verhuur - Bewonerszaken

5,7

4,7

Automatisering / Administratie Verhuur

0,7

0,7

Algemeen / Receptie en Secretariaat

2,2

2,2

Financieel Beheer / Administratieve Registratie

5,0

5,0

Nieuwbouw en Projectontwikkeling

2,0

2,0

Technisch Beheer / Planmatig Onderhoud

6,0

6,0

5,3

4,5

• direct productief

11,8

10,8

• algemene dienst

1,0

1,0

44,3

40,5

Dagelijks Onderhoud • staf / toezicht

Totaal formatieplaatsen (op fulltime basis)

Op peildatum 31 december 2011 waren 48 werknemers in dienst van de woningstichting (eind 2010 waren dit 44). Personeelsmutaties In 2011 hebben zich diverse mutaties voorgedaan in ons personeelbestand.

De

groepsleider

administratieve

registratie is op 1 juni 2011 met vroegpensioen gegaan, na een dienstverband van meer dan 25 jaar. Hiervoor is In deze functie een nieuwe collega aangesteld. De technisch administratief medewerker heeft onze organisatie verlaten maar is niet vervangen. Verder is onze organisatie in 2011 uitgebreid met een opzichter dagelijks onderhoud, een junior beleidsmedewerker, een assistent opzichter planmatig onderhoud, een all-round schilder en een woonconsulent.

Personeelsverdeling naar leeftijd

12,5% 20-30 jaar

45,8%

20,8%

31-40 jaar 41-50 jaar 50+ jaar

20,8%

Personeelsverdeling naar leeftijd op 31-12-2011

25


15,9% 20-30 jaar

15,9%

52,3%

31-40 jaar 41-50 jaar 50+ jaar

15,9%

Personeelsverdeling naar leeftijd op 31-12-2010

Personeelsverdeling naar aantal dienstjaren

25,0%

0-5 jaar 6-10 jaar

45,8%

11-15 jaar

8,3% 6,3%

16-20 jaar >20 jaar

14,6%

Personeelsverdeling naar aantal dienstjaren op 31-12-2011

Personeelsoverleg Naast het reguliere overleg is in september 2011 een vergadering belegd met het gehele personeel. In deze bijeenkomst heeft de directie het personeel geïnformeerd over de ontwikkelingen in de organisatie en de algemene gang van zaken. Dit jaar is in het bijzonder stilgestaan bij de uitvoering en de resultaten van het visitatietraject. Daarnaast is het personeel in kennis gesteld van de voorgenomen pensionering van de huidige algemeen directeur-bestuurder en de effecten daarvan voor de toekomstige organisatiestructuur. In deze bijeenkomst, waarin de gezamenlijke inspraak van werknemers op het beleid van de corporatie invulling krijgt, kunnen medewerkers alle gewenste onderwerpen aan de orde stellen en agenderen. Overigens vindt op afdelingsniveau met verschillende frequentie structureel overleg plaats. Arbeidsomstandigheden De medewerkers van Wierden en Borgen vallen onder de C.A.O. Woondiensten. Ten behoeve van de bedrijfsgezondheidszorg en de begeleiding van zieke personeelsleden wordt gebruik gemaakt van de dienstverlening van Maetis Ardyn in Groningen. In het kader van de Arbowet vindt met enige regelmaat actualisatie plaats van de risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E). Dit is een inventarisatie van de risico's en gevaren die werknemers tijdens de werkuitvoering lopen op het gebied van veiligheid, gezondheid en welzijn. Laatstelijk heeft in 2010 een actualisatie van de RI&E plaatsgevonden, waarna een plan van aanpak voor de risicobeheersing is opgesteld. 26


Ook is een zogenaamd protocol voor Agressie en Geweld opgesteld. Beide stukken zijn besproken met alle medewerkers en zijn in 2011 de leidraad geweest voor een verdere implementatie. Medewerkers met relevante externe contacten zijn in de gelegenheid gesteld om een cursus “omgaan met agressie” te volgen en binnen onze organisatie zijn zogenaamde huis- of gedragsregels ingesteld. Hiermee willen wij een veilige en vertrouwde werkomgeving voor onze medewerkers realiseren. Daarnaast komen onze vaklieden in aanmerking voor een periodiek arbeidsgeneeskundig onderzoek, een zogenaamde Pago, teneinde tijdig en preventief te kunnen inspelen op specifieke uit de functie voortvloeiende gezondheidsdreigingen. De afdeling Dagelijks Onderhoud is V.C.A.-gecertificeerd en in dat kader worden periodiek de nodige toolboxmeetings georganiseerd, veelal gericht op veilig en verantwoord werken. Onze organisatie heeft een enthousiast team van bedrijfshulpverleners, bestaande uit negen gediplomeerde collega's, die periodiek herhalingscursussen volgen op het gebied van eerste hulpverlening, brandbestrijding en werken met de AED (externe defibrillator). Een actueel Plan voor Bedrijfshulpverlening voorziet in de organisatorische maatregelen die nodig zijn bij ongevallen, brand, ontruiming of calamiteiten in het bedrijf.

Ziekteverzuim

•

ziektepercentage

2011

2010

2009

2008

2007

5,0%

6,5%

6,0%

3,7%

4,9%

Het ziekteverzuim bedroeg in 2011 5,0%. Ten opzichte van 2010 een afname met 1,5%.

Ziektemeldingen en duur van het verzuim 2011 totaal aantal meldingen • • •

langer dan 6 weken > 1 week tot 6 weken t/m 1 week

gemiddelde verzuimduur in dagen

2010

2009

2008

2007

88

84

83

55

52

3 8 77

4 31 49

3 9 71

1 14 40

1 12 39

5,9

11,6

6,4

6,0

8,3

In 2011 was de gemiddelde verzuimduur 5,9 dagen. Opleidingen Onze maatschappij, het bedrijfsleven en uiteraard ook de volkshuisvesting zijn continu in beweging. In combinatie met de voortschrijdende technische ontwikkelingen is het noodzakelijk dat werknemers van de woningstichting opleidingen blijven volgen. Jaarlijks reserveert Wierden en Borgen circa 1,5 % (2011 € 31.000) van de personeelskosten ten behoeve van het opleidingsbudget. In 2011 zijn voornamelijk opleidingen gevolgd in het kader van diverse vakgerichte cursussen. Maatschappelijke taken Wij geven invulling aan onze maatschappelijke rol in opleidings- en re-integratietrajecten door ondermeer het bieden van stagemogelijkheden. In 2011 zijn stageplaatsen ingevuld ten behoeve van bouwkundige opleidingen en een secretariële opleiding. Daarnaast stimuleren wij dat voor ons werkzame aannemers eveneens mogelijkheden bieden voor een bepaald aantal opleidings- en of re-integratieplaatsen. 27


III. Volkshuisvestingsverslag In dit volkshuisvestingsverslag zijn de volgende hoofdstukken opgenomen:

A.

De woningvoorraad

B.

Het verhuren van woningen

C.

Leefbaarheid

D.

Het betrekken van bewoners bij beleid en verhuur

E.

Wonen en zorg

F.

Het waarborgen van de financiële continuïteit

28


A. De woningvoorraad 1. Woningbezit Aantal woningen in eigendom Aantal woningen in eigendom per 1 januari 2011 Af:

5 049

• verkocht

-11

• gesloopt

-66 4 972

Bij:

• nieuwbouw

69

• omzetting van koop naar huur

11

Aantal woningen per 31 december 2011

5 052

Aantal garages per 31 december 2011

280

Aantal bedrijfsruimtes per 31 december 2011

6

Aantal verhuureenheden per 31 december 2011

5 338

Aantal woningen per gemeente Gemeente

31-12-2010

31-12-2011

• Bedum

1 027

1 013

• De Marne

1 152

1 179

• Eemsmond

406

396

• Loppersum

670

676

• Ten Boer

422

396

• Winsum

1 375

1 389

Totaal

5 052

5 049

5250 5000 4750 4500 4250 4000 2001

2002

2003

2004

2005

2006

Het verloop van het woningbezit in de jaren 2001-2011

29

2007

2008

2009

2010

2011


Mutaties in het woningbezit in 2011 Gemeente - complex

Perceeladres

Aantal

Gemeente Bedum Omzetting van koop naar huur 079 Nieuwbouw 080

Boermastraat 3 t/m 17 Bedum Ridderbosstraat 2 t/m 6 Bedum Almastraat 72 t/m 98 Bedum Mensemastraat 2 t/m 18 en 20 t/m 28 Bedum

Aan exploitatie onttrokken wegens sloop 013 AV 1798 Almastraat 1 t/m 43 Bedum

8 3

25

-22

subtotaal gemeente Bedum

14

Gemeente De Marne Aan exploitatie onttrokken wegens sloop 805 ASV 121 Spoorstraat 32 t/m 66 Ulrum Verkoop 202 ASV 155 811 ASV 1085 829 AV 1995 878 AV 1961

Kaakhornsterweg 5-9-11-15-19-23 Westernieland Bernardstraat 32 Zoutkamp Lauwerstraat 6 Zoutkamp Cleveringstraat 41 Wehe den Hoorn

-18

-6 -1 -1 -1

subtotaal gemeente De Marne

-27

Gemeente Eemsmond Nieuwbouw 524

Westerdijkstraat 27 t/m 33 en 51 t/m 61 Roodeschool

10

Gemeente Loppersum Nieuwbouw 357

Boerdamsterweg 7 t/m 17 Middelstum

Aan exploitatie onttrokken wegens sloop 324 AP 43954 Hilmaarweg 14 t/m 36 Stedum subtotaal gemeente Loppersum

30

6

-12 -6


Gemeente - complex

Perceeladres

Aantal

Gemeente Ten Boer Nieuwbouw 186

187 187

Dijkshorn Ten Boer : -Jannes de Vriesstraat 4 t/m 12 -Hendrik Werkmanstraat 13 t/m 21 en 14 t/m 22 -Jan Altinkstraat 13 t/m 21 Stafpad 1 t/m 11 Ten Boer Hildebrandstraat 9 en 11 Garmerwolde

Aan exploitatie onttrokken wegens sloop 154 ASV 123 Hildebrandstraat 13 en 15 Garmerwolde

20

6 2

-2

subtotaal gemeente Ten Boer

26

Gemeente Winsum Aan exploitatie onttrokken wegens sloop 703 ASV 140 Wilhelminastraat 44 t/m 62 Baflo 703 ASV 140 Irenestraat 1 en 3 Baflo Verkoop 903 ASV 122a 918 AV 1824

Dominicanerstraat 12 Winsum Houtzagerij 1 Winsum subtotaal gemeente Winsum

Totaal-generaal

-10 -2

-1 -1 -14

3

31


Verdeling van de woningen van Wierden en Borgen naar bouwjaar in aantallen en procenten Bouwjaar

2009

2010

aantallen in % • voor 1945

2011

aantallen

in %

aantallen

in %

192

4

192

4

192

4

• 1945 -1974

2.896

57

2.851

56

2.777

55

• 1975 – 1991

1.275

25

1.267

25

1.264

25

687

14

739

15

819

16

5.050

100

5.049

100

5.052

100

• vanaf 1992

Totaal

Verdeling van de woningen naar bouwjaar in %

Verdeling woningbezit naar netto huurprijs Indeling naar huurprijsklasse, met aantallen woningen en percentages 2011 Prijsklasse: 0

2010

aantal

%

2009

aantal

%

aantal

%

- 200

0

0,0

1

0,0

3

0,1

200 - 250

81

1,6

121

2,4

168

3,3

250 - 300

370

7,3

435

8,6

473

9,4

300 - 350

730

14,5

911

18,0

1 069

21,2

350 - 400

1 278

25,3

1 333

26,4

1 349

26,6

400 - 450

1 055

20,9

1 074

21,3

1 110

22,0

450 - 500

846

16,7

706

14,0

554

11,0

500 - 550

371

7,3

277

5,5

186

3,7

>550

321

6,4

191

3,8

138

2,7

5 052

100,0

5 049

100,0

5 050

100,0

Totaal

32


2. Het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden Algemeen Met de gemeenten Bedum, De Marne, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum zijn convenanten afgesloten, waarin wederzijdse inspanningsverplichtingen zijn opgenomen over de transformatie van de woningvoorraad. In de komende jaren zal de aandacht vooral gericht zijn op de herstructurering. De plannen voorzien tot en met 2015 in een sloopprogramma van ruim 200 woningen en de bouw van bijna 500 huur- en koopwoningen. Een groot deel van de beoogde nieuwe huurwoningen zal in de categorie seniorenwoningen of levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. Door de vergrijzing van de bevolking en de tendens om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen wonen, is er steeds meer behoefte aan goed uitgeruste, permanent rolstoeltoegankelijke woningen. Kortom, levensloopbestendige woningen. Daarnaast is er toenemende aandacht voor het bouwen van appartementen voor mensen met een lichamelijke dan wel verstandelijke handicap. In 2011 zijn 69 huurwoningen opgeleverd en zijn 11 woningen omgezet van koop naar huur. Op 31 december 2011 waren 20 woningen in aanbouw en is opdracht verstrekt voor de bouw van 28 appartementen, 19 gezinswoningen en 56 zorgappartementen.

De activiteiten in de nieuwbouw 2011 zijn te verdelen in de onderwerpen: a.

Gereedgekomen nieuwbouwprojecten

b.

Nieuwbouwprojecten in uitvoering en opdracht

c.

Nieuwbouw in voorbereiding

d.

Het verwerven, bezwaren en slopen van woningen

e.

Overzicht onrendabele investeringen

a. Gereedgekomen nieuwbouwprojecten Gemeente Bedum 1. Bedum – locatie Riekele Prinsstraat/Ridderbosstraat/Boermastraat In dit project zijn in eerste instantie 46 huurwoningen en 11 koopwoningen gerealiseerd. De huurwoningen zijn eind 2010 opgeleverd. Als gevolg van de vastzittende woningmarkt was verkoop van de 11 woningen niet mogelijk. Daarom is in de loop van 2011 besloten om de woningen gereed te maken voor verhuur. Momenteel zijn alle woningen verhuurd. 2. Bedum – locatie Mensemastraat (voormalig Almastraat) Op deze herstructureringslocatie zijn met de zorgstichting ’s Heeren Loo plannen ontwikkeld om 25 zorgappartementen te bouwen voor begeleid wonen. Eind mei is het complex verhuurd aan ’s Heeren Loo. De aannemer is overigens op de naastgelegen locatie voor eigen risico gestart met een bouwplan voor 6 koopwoningen, type twee onder één kap, waarvoor wij de bouwkavels zullen leveren. Deze woningen zijn ondertussen gerealiseerd maar nog niet allemaal verkocht. De aannemer heeft tot dusver twee kavels afgenomen.

33


Gemeente Eemsmond 3. Roodeschool – locatie Westerdijkstraat In april 2011 is de bouw afgerond van 10 levensloopbestendige twee-onder-één kapwoningen, die gebouwd zijn volgens het 1-2-3 systeem. Hiervan waren twee woningen bestemd voor de verkoop. Ondanks de scherpe verkoopprijzen was er geen animo en zijn deze woningen omgezet naar de huur. Alle woningen zijn verhuurd.

Gemeente Loppersum 4. Middelstum – locatie Boerdamsterweg Op deze herstructureringslocatie is in mei 2011 gestart met de bouw van 8 levensloopbestendige twee-onder-één kapwoningen, waarvan twee bestemd zijn voor de verkoop. In november 2011 zijn de woningen opgeleverd en verhuurd. In 2012 is inmiddels 1 koopwoning verkocht. Gemeente Ten Boer 5. Ten Boer - Uitbreidingsplan Dijkshorn Op deze locatie zijn 20 gezinswoningen gerealiseerd. De overdracht van de grond heeft op 16 februari 2011 plaatsgevonden. In november en december zijn de woningen opgeleverd en ze zijn allemaal verhuurd. 6. Ten Boer – locatie Stafpad Rondom het Stafpad zijn in 2008 10 woningen gesloopt. In oktober 2011 is het nieuwbouw project opgeleverd. Hier zijn 8 levensloopbestendige woningen van het type twee-onder-één kap gebouwd. 6 woningen zijn bestemd voor de huur en 2 voor de koop. Alle huurwoningen zijn verhuurd. 7. Garmerwolde – locatie Hildebrandstraat Op deze locatie stonden 4 woningen. In december 2011 zijn 2 levensloopbestendige huurwoningen en 2 levensloopbestendige koopwoningen, allen met garage, opgeleverd. De huurwoningen zijn beide verhuurd. In 2012 is inmiddels 1 koopwoning verkocht.

.

34


b. Nieuwbouwprojecten in uitvoering en opdracht

Gemeente Loppersum 1. Loppersum - Centrumplan In het centrum van Loppersum wordt door ons een complex met twintig seniorenappartementen gebouwd. De werkzaamheden zijn inmiddels in een eindfase en de woningen kunnen naar verwachting in de maand mei 2012 door de nieuwe bewoners worden betrokken. Op dit moment zijn reeds 19 van deze appartementen daadwerkelijk verhuurd. We zijn blij dat na jaren van voorbereiding het centrum van Loppersum wordt opgesierd door dit fraaie appartementencomplex.

Gemeente De Marne 2. Leens - Centrumplan In november 2011 is gestart met de werkzaamheden van de nieuwbouw centrumplan Leens. Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan het afronden van de funderingswerkzaamheden. Dit project van zorgappartementen en commerciële ruimten is door Leyten ontwikkeld. Hierin neemt Wierden en Borgen 41 zorge

appartementen op de 1 verdieping in eigendom voor bewoners van de Zonnehuisgroep Noord. Op de begane grond zullen winkels zoals Jumbo, Aldi en DA zich vestigen. Daarnaast zijn er door Leyten meters gereserveerd voor zakelijke dienstverlening en eerstelijnsvoorzieningen. Het gaat hier om een turnkey project. 3. Leens- uitbreiding Leens – Oost de Kameleon Hier worden 14 zorgplaatsen gerealiseerd voor jongeren met een verstandelijke beperking. Met Stichting Sprank is overeenstemming over het ontwerp en de randvoorwaarden. Een en ander is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. De bouw van het wooncomplex is gestart. Het heiwerk is gereed. De oplevering van het complex wordt verwacht in december 2012. Samen met de toekomstige bewoners wordt de binnenafwerking geïnventariseerd.

Gemeente Winsum 4. Winsum - locatie Obergum Noord Begin 2012 is gestart met de werkzaamheden voor de nieuwbouw. Het project bestaat uit 28 huurappartementen voor senioren, 19 gezinshuurwoningen en 8 2-onder-1 kap koopwoningen. Alle woningen worden in één

bouwstroom

uitgevoerd.

De

oplevering

staat gepland voor begin 2013. 35


c. Nieuwbouwprojecten in voorbereiding Voor de komende jaren staat een aantal nieuwbouwplannen op stapel, te weten:

Gemeente Bedum 1. Bedum - locatie voormalige gasfabriek Het voorlopige ontwerp voorziet in de bouw van 32 appartementen waarvan 10 bestemd voor de koop. De architect werkt het voorlopige ontwerp verder uit. De gemeente heeft ook een ontwerp gemaakt van de openbare inrichting rond de Gasfabriek locatie. De gemeente heeft een grondaanbieding gedaan en is begonnen met het opstellen van het voorontwerp bestemmingsplan.

2. Bedum - locatie Vogelzang De door de gemeente opgezette stedenbouwkundige invulling gaat uit van de bouw van 5 vrijstaande woningen ( particuliere bouw ) als entree vanaf het Boterdiep, gevolgd door twee blokjes met respectievelijk 7 en 8 geschakelde grondgebonden levensloopbestendige woningen. Ook zal er een marktverkenning naar de vraag naar levensloopbestendige koopwoningen worden gedaan en wordt het risico geanalyseerd. Dan zal worden gezocht naar een opzet om financiële risico’s zo veel mogelijk te beperken. 3. Bedum – locatie Bederawalda Met het bestuur van de stichting Bederawalda is een intentieovereenkomst gesloten om de voorbereiding en ontwikkeling van een nieuw project voor senioren huisvesting op de huidige locatie te kunnen realiseren. Het voorlopig ontwerp van Architectenbureau Adema uit Dokkum voorziet in de bouw van 41 appartementen en 12 grondgebonden levensloopbestendige woningen. Drie stedenbouwkundige bureaus wordt gevraagd om een offerte uit brengen voor het opstellen van het ontwerp bestemmingsplan.

e

e

4. Bedum – locatie Almastraat 2 en 3 fase De uitplaatsing van de Almastraat 1 t/m 43, fase 2 is in december 2011 afgerond en hierna is er direct gesloopt. Binnenkort wordt gestart met het opstellen van een programma voor de invulling van de locatie. Hierbij wordt gedacht aan een combinatie van grondgebonden, levensloopbestendige woningen en eengezinswoningen.

36


Gemeente De Marne 5. Ulrum – locatie Spoorstraat Samen met de gemeente en dorpsbelangen wordt gezocht naar een groene invulling van het sloopgebied, mogelijk met wat in het groen geïntegreerde vrije kavels. Wanneer het plan is uitgewerkt wordt door de gemeente subsidie aangevraagd bij het waddenfonds en bij fondsen om de krimpproblematiek te financieren. Bij fase 2, Spoorstraat 2 t/m 24, zijn op twee na alle huurders uitgeplaatst. De sloopvergunning is verleend. Zodra ook de laatste twee huurders zijn uitgeplaatst worden de twee blokken gesloopt. 6. Leens - locatie van Iperensingel Het ingediende projectvoorstel, voor de nieuwbouw van 14 levensloopbestendige woningen, verdient heroverweging en wordt aangepast. De verwachting is dat begin 2012 een nieuw ontwerp kan worden ingediend voor het verkrijgen van de gewijzigde bouwvergunning.

Gemeente Eemsmond 7. Uithuizermeeden – locatie Oranjebuurt Voor de Oranjebuurt heeft stedenbouwkundig bureau HKB uit Groningen een stedenbouwkundige uitwerking gemaakt. Het ontwerp met 8 levensloopbestendige woningen wordt verder uitgewerkt voor de Julianastraat en er wordt zo spoedig mogelijk bouwvergunning aangevraagd. De locatie is bouwrijp. 8. Uithuizermeeden – locatie Lijnbaan Het nieuwe plan voor Lijnbaan bestaat uit de bouw van 13 levensloopbestendige woningen en er is er meer ruimte voor groen bestemd. De provincie heeft, na bestuurlijk overleg, een verklaring van geen bezwaar afgegeven op het voorontwerp bestemmingsplan. Er wordt binnenkort een bouwvergunning aangevraagd. De uitplaatsing van huurders uit de 10 bestaande woningen is, op 2 na, gereed. De asbestinventarisaties voor de sloopaanvraag worden binnenkort uitgevoerd.

37


Gemeente Loppersum 9. Middelstum – locatie Colpende In overleg met de gemeente Loppersum is het traject voor het wijzigen van het bestemmingsplan ingezet voor het bouwen van 12 zorgappartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en 15 reguliere huur appartementen. Verwachting is dat op zijn vroegst in december 2012 gestart kan worden met de nieuwbouw. Een en ander is afhankelijk van eventuele bezwaren tijdens de bestemmingsplan procedure. .

10. Stedum – locatie Weemweg In het bestuurlijk overleg is afgesproken om ons te beperken tot de bouw van 6 levensloopbestendige woningen. De gemeente heeft inmiddels een voorstel gedaan om de grond te ruilen. 12 van de 18 bestaande woningen zijn gesloopt en de weg is vrij om te starten met de bouw. Het project wordt gekoppeld aan de uitvoering van de Vogelzang locatie in Bedum.

Gemeente Ten Boer 11. Ten Boer – locatie Homanstraat Er worden aan de Homanstraat in Ten Boer 6 leegstaande verouderde huurwoningen gesloopt. De sloopvergunning is hiervoor in februari 2012 afgegeven. Hiervoor worden 6 nieuwe levensloopbestendige woningen teruggebouwd. De verwachting is dat de afronding van de planvorming en het indienen van de bouwvergunning voor de zomervakantie kan worden gerealiseerd.

Gemeente Winsum 12. Ezinge – locatie Schoolstraat Aan de Schoolstraat in Ezinge worden 12 woningen gesloopt. De uitplaatsing van de huurders is in volle gang en inmiddels zijn 6 huurders uitgeplaatst. Er is een stedenbouwkundig model voor 8 half vrijstaande levensloopbestendige woningen als input voor het bestemmingsplan aan de gemeente aangeleverd. d. Het verwerven, bezwaren en slopen van woningen In 2011 zijn twee panden aangekocht. Het gaat om de aankoop van een pand aan de Schoolstraat 18 in Bedum. De Raad van Commissarissen heeft hiervoor in 2008 reeds goedkeuring verleend maar levering heeft, zoals overeengekomen, pas in 2011 plaatsgevonden. Het betreft een strategische aankoop. Het pand wordt momenteel verhuurd. Daarnaast is in Winsum het pand De Blauwe Schuit aangekocht voor € 350.000. Dit betreft maatschappelijk vastgoed welke na een grootscheepse verbouwing verhuurd wordt aan diverse maatschappelijke organisaties.

38


Het bestaande bezit van Woningstichting Wierden en Borgen is niet bezwaard. In 2011 zijn 66 woningen gesloopt. Begroot was dat 54 woningen zouden worden gesloopt. Dit betekent dat 12 woningen meer zijn gesloopt. De reden hiervan is dat enkele woningen zijn gesloopt die in 2010 begroot waren en dat een project eerder leeg is gekomen dan verwacht. In de gemeente Bedum zijn 22 woningen gesloopt, 2 woningen in de gemeente Ten Boer, 18 woningen in de gemeente De Marne, 12 woningen in de gemeente Loppersum en12 woningen in de gemeente Winsum. e. Overzicht onrendabele investeringen In 2011 is € 4 307 550 aan overige waardeveranderingen afgeboekt. Deze onrendabele investeringen hebben betrekking op de financiële afwikkeling van de nieuwbouw van 36 woningen in Bedum, 10 woningen in Roodeschool, 6 woningen in Middelstum, 2 woningen in Garmerwolde en 26 woningen in Ten Boer. Daarnaast hebben de onrendabele investeringen betrekking op de in opdracht gegeven projecten van 47 woningen en appartementen in Obergum Noord te Winsum, 14 zorgplaatsen aan de Kameleon in Leens en 41 zorgappartementen te Leens. Overzicht van het verloop van de totale onrendabele investeringen van de woningen die in 2011 in exploitatie zijn genomen.

Onrendabel 2009/2010 • 11 woningen Boermastr./Ridderbosstr. te Bedum

Onrendabel 2011

Totaal

421 014

421 014

• 25 zorgappartementen Mensemastraat te Bedum

447 000

33 718

480 718

• 10 woningen Westerdijkstraat te Roodeschool

425 472

120 410

545 882

228 098

228 098

28 026

28 026

147 739

147 739

-128 455

668 104

• 6 woningen Boerdamsterweg te Middelstum • 2 woningen Hildebrandstraat te Garmerwolde • 6 woningen Stafpad te Ten Boer • 20 woningen Dijkshorn te Ten Boer

796 559

39


3.

Het in stand houden en treffen van voorzieningen aan woningen in 2011

Dagelijks en Planmatig Onderhoud De laatste jaren verwachten de bewoners van ons steeds meer flexibiliteit bij het plannen en uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden. Bewoners willen zoveel mogelijk duidelijkheid over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden en het tijdstip waarop de feitelijke uitvoering gaat plaatsvinden. Door gebruik te maken van een digitale planningsmodule kunnen wij voor een groot deel aan deze wensen tegemoet komen. Verder bieden wij onze bewoners keuzepakketten aan bij interieurwijzigingen van keuken, douche- en toiletruimten in de woning. Bewoners kunnen kiezen uit diverse kleuren wand- en vloertegels en keukenblokken. Ook kan tegen een verhoging van de huur gekozen worden voor luxe thermostaatkranen, hr++ isolerende beglazing en het plaatsen van een cv-installatie. Sinds enkele jaren moeten er beheerplannen aanwezig zijn voor legionellabeheer in woongebouwen en woningen waar zorg wordt verricht. Doel hiervan is het risico op legionellabesmetting van leidingwater zoveel mogelijk te beperken. Tevens wordt er veel aandacht besteed aan duurzaamheid en energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. Voor 2012 zijn er nieuwe regels van toepassing voor de aanwezigheid van asbest in de woningen van woningcorporaties en de eventuele werkzaamheden die daaraan zullen plaatsvinden. De sloopvergunning wordt vervangen door een melding, het landelijk volgsysteem zal zijn intrede doen en diverse normen worden verscherpt. Tevens zijn wij verplicht een beleid te hebben op het gebied van asbest. Als corporatie moeten wij bewoners op de hoogte brengen van de aanwezigheid van asbest. Wij streven er naar om de bouwtechnische kwaliteit van onze woningen zo veel mogelijk te laten voldoen aan de normen van het bouwbesluit. Aan het onderhoud wordt jaarlijks veel tijd en aandacht geschonken. Een goed onderhouden bezit is een vereiste om huurders met een goed product van dienst te kunnen zijn en waar voor hun geld te geven. Ook willen we als Wierden en Borgen zoveel mogelijk duurzame materialen toepassen. De afdeling Technisch Beheer bestaat uit twee disciplines te weten een sectie Dagelijks Onderhoud en een sectie Planmatig projectonderhoud. De sectie Dagelijks Onderhoud is verantwoordelijk voor het goed en efficiënt uitvoeren van het klachten-, mutatieen contractonderhoud. Tevens houdt de afdeling zich bezig met het afwikkelen van WMO aanpassingen, Z.A.V. (Zelf aangebrachte Voorzieningen), legionella beheer en geriefverbeteringen. Uitgangspunt is om het merendeel van het onderhoud in eigen beheer uit te voeren en meer specialistische werkzaamheden bij derden in opdracht te geven. Per 31 december 2011 waren tien vaklieden, twee schilders en één algemeen medewerker in dienst. Ons beleid is erop gericht om onderhoudsklachten direct te verhelpen. Een en ander is afhankelijk van de aard van de klacht en de te gebruiken materialen en/of weersomstandigheden. Spoedeisende klachten, onder andere op het gebied van cv-installaties of riolering, worden dezelfde dag verholpen. Buiten kantoortijden kunnen calamiteiten worden doorgebeld aan een extern bedrijf. Daarvoor zijn contracten afgesloten met gespecialiseerde bedrijven die (vrijwel) permanent beschikbaar zijn. Mutatieonderhoud richt zich meer op het verhuurbaar maken van vrijgekomen woningen. Dit betekent dat de woning veilig, schoon en zonder achterstallig onderhoud is. Contractonderhoud betreft onder andere schoonmaakwerk van algemene ruimtes, tuinonderhoud, rioolontstoppingen, cvketels, automatische deuren- en liftonderhoud. De sectie Planmatig Onderhoud is verantwoordelijk voor de voorbereidingen en het uitvoeren van periodiek en preventief onderhoud. Hieronder valt het onderhoud aan de buitenschil van de woningen, het schilderwerk, even40


als het vervangen en moderniseren van keukens en sanitaire voorzieningen. De afdeling houdt zich ook bezig met het doorvoeren van energetische verbeteringen. Onze woningen worden periodiek gecontroleerd, een zogenaamde APK-keuring, waarbij de elektrische installatie en de gasinstallaties beoordeeld worden. De uitvoerende werkzaamheden worden vrijwel geheel uitgevoerd door derden. Planmatig onderhoud is het voorziene onderhoud dat in een meerjaren onderhoudsplanning is opgenomen. De laatste jaren wordt er hard gewerkt om de basiskwaliteit en de energetische kwaliteit van ons bezit, vooral het bezit uit de jaren 1945 – 1979, op peil te krijgen en te houden. De onderlegger van het jaarlijks uit te voeren planmatig onderhoud is de technische inventarisatie van het bezit. De inventarisatiegegevens worden technisch en financieel vertaald en op basis van beschikbare budgetten worden prioriteiten gesteld. Uitgangspunt is dat de budgetten voor planmatig onderhoud jaarlijks een gelijkmatig verloop hebben. Bij de vaststelling van de benodigde budgetten wordt rekening gehouden met de financiële draagkracht van de woningstichting. In 2011 is nog geprofiteerd van de tijdelijke btw verlaging die tot 1 oktober van toepassing was. Bij deze maatregel werden de loonkosten van onderhoudswerkzaamheden met 6% btw belast in plaats van 19% btw.

Realisatie onderhoud in 2011 In 2011 is voor bijna 6,2 miljoen aan onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, volgens onderstaande verdeling: Soort onderhoud

Eigen beheer

Derden

Totaal

•

klachtenonderhoud

578

681

1 259

•

mutatie onderhoud

645

328

973

•

contractonderhoud

37

858

895

•

planmatig onderhoud

5

3 033

3 038

1 265

4 900

6 165

Totaal

Overzicht onderhoudskosten

Verhouding van kosten inclusief de eigen onderhoudsdienst

41


4.

Het in stand houden en verbeteren van de woongelegenheden en de woonomgeving

Jaarlijks worden aanzienlijke budgetten besteed aan het in standhouden en het verbeteren van zowel de woningen als de woonomgeving. Bepaalde werkzaamheden, zoals het klachten- en mutatie onderhoud, worden op woningniveau verricht, terwijl het planmatig onderhoud voornamelijk op complexniveau wordt uitgevoerd. De woninginventarisatie is een belangrijke basis voor het uit te voeren planmatig onderhoud. Maar ook uit de klachtenmeldingen komt jaarlijks informatie beschikbaar. Door inspectie wordt het juiste tijdstip bepaald voor het vervangen van onderdelen bij de bouwkundige en installatietechnische onderdelen. Uitgangspunt bij de uitvoering van dit onderhoud is dat technische elementen die door slijtage zijn aangepast, worden vervangen. Elementen die verouderd, maar technisch goed zijn, worden gehandhaafd. De uitvoering van planmatig onderhoud wordt grotendeels gekoppeld aan het meerjaren schilderschema. In dit schema is het buitenschilderwerk van de woningen vastgelegd met een cyclus van zes jaar. Door de overige onderhoudsactiviteiten te plannen in het jaar waarin wordt geschilderd, wordt de overlast voor de bewoners tot een minimum beperkt en kunnen de werkzaamheden zo efficiënt mogelijk worden uitgevoerd. Bovengenoemde werkzaamheden worden uitgevoerd om het bezit op een goed kwaliteitsniveau te houden en het klachtenonderhoud te beperken. Het planmatig onderhoud wordt uitbesteed aan aannemers, terwijl het dagelijks onderhoud zoveel mogelijk door de eigen vaklieden wordt uitgevoerd. Voor specialistische werkzaamheden worden externe aannemers ingeschakeld. Alle werkzaamheden worden door Wierden en Borgen in eigen beheer voorbereid, begeleid en opgeleverd. Als normaal planmatig onderhoud wordt aangemerkt: buitenschilderwerk, houtrotherstel en timmerwerk aan buitenkozijnen, bestrating- riolering- en drainagewerk, dakbedekkingen en zinkwerk, renovatie van gevelvoegwerk, en het vervangen van keukenblokken, wand- en vloertegels en sanitair. Het schilderwerk wordt uitgevoerd om de levensduur van het materiaal te verlengen, en zeker zo belangrijk de woningen esthetisch op het gewenst niveau te houden. Het schoonmaken van kunststof is hier ook een onderdeel van. Voor jaarlijks terugkerende werkzaamheden zoals het onderhouden van cv-installaties, kunststofkozijnen, tuinen, trappenhuizen en centrale ruimten, en het schoonhouden van dakgoten en schouwsloten, zijn onderhoudscontracten afgesloten. De huurders worden schriftelijk of via een bewonersoverleg in kennis gesteld van de geplande werkzaamheden, waarbij globaal het uitvoeringstijdstip wordt aangegeven. Hierdoor is het voor de bewoners mogelijk om hun eigen activiteiten op de geplande werkzaamheden af te stemmen.

Planmatig onderhoud In 2011 is aan planmatig onderhoud besteed

€ 2 643 000

Voorbereiding en toezicht

-

Totaal planmatig onderhoud 2011

€ 3 038 000

395 000

Jaarlijks wordt aan een deel van het woningbezit periodiek schilderwerk uitgevoerd aan houten buitenkozijnen, ramen en deuren. Afhankelijk van de onderhoudskwaliteit worden de woningen geschilderd met een cyclus van

42


zes jaar of langer. Voordat wordt geschilderd, wordt alle houtwerk grondig geïnspecteerd. Eventueel aanwezige houtrot wordt volgens de Repare Care-methode hersteld. Het schilderwerk wordt uitgevoerd in overeenstemming met technische verfadviezen die in samenwerking met Wierden en Borgen door verschillende verfleveranciers worden samengesteld. Kosten normaal planmatig onderhoud 2011 (inclusief voorbereiding en toezicht) In 2011 is bij 668 woningen een grote schilderbeurt uitgevoerd in het kader van de schildercyclus. De totale kosten hiervan bedroegen € 854 000 (inclusief houtrotreparaties), wat neerkomt op een gemiddeld bedrag van € 1 278 per woning. In totaal zijn in 2011 bij 778 woningen (waarvan 668 schilderwerk) werkzaamheden uitgevoerd in het kader van de cyclus planmatig onderhoud. Het betreft hier werkzaamheden aan de buitenschil, zoals metsel- en voegwerk, goten en hemelwaterafvoeren, ramen en deuren en timmerwerk. Het totaalbedrag van deze werkzaamheden bedraagt € 1 613 000 wat neerkomt op een gemiddeld bedrag van circa € 2 075 per woning. Kosten aanvullende projecten 2011 Naast het reguliere planmatig onderhoud zijn in 2011 ook een aantal aanvullende projecten uitgevoerd. De kosten van deze projecten hebben € 202 000 bedragen (incl. opslag). De kosten zijn besteed aan de keuring van de elektrische- en gasinstallaties (APK keuring) en het opheffen van gebreken die naar aanleiding van de keuring aan het licht kwamen. Kosten planmatig onderhoud, overloop uit voorgaande jaren In 2011 is een bedrag van € 369 000 (incl. voorbereiding en toezicht) besteed aan planmatig onderhoud, waarvan de uitvoering al gepland was in voorgaande jaren. Hierbij gaat het om dezelfde werksoorten als het normaal planmatig onderhoud van 2011, die om verschillende redenen niet of slechts gedeeltelijk in 2010 zijn uitgevoerd. Recapitulatie Cyclus schilderwerk inclusief houtrot reparaties

€

854 000

Cyclus werkzaamheden overig planmatig onderhoud

-

1 613 000

Aanvullende projecten 2010

-

202 000

Planmatig onderhoud, overloop uit voorgaande jaren

-

369 000

Totaal planmatig onderhoud 2011

€

3 038 000

Contractonderhoud Totaal uitgaven contractonderhoud Voorbereiding en toezicht

€ -

779 000 116 000

Totaal uitgaven contractonderhoud

€

895 000

Het contractonderhoud heeft grotendeels betrekking op het cv onderhoud, zoals het storingsonderhoud aan de installaties en de periodieke schoonmaakbeurten van de ketels. Ook de kosten van het schoonmaken van dakgoten en rioolontstoppingen zijn in het contractonderhoud verwerkt. De kosten van de afgelopen twee jaar zijn hoger dan voorgaande jaren omdat naast riool ontstopping ook het inmiddels opgezegde prestatiecontract hierin was opgenomen.

43


Woningverbeteringsprojecten In 2011 is voor een bedrag van € 4 060 000 aan verbeteringen geactiveerd. Het gaat hierbij om nieuwe cvinstallaties en het vervangen van cv-ketels (€ 642 000), daken binnenrenovaties (€ 2 680 000), het vervangen van door zwam aangetaste vloeren door schuimbeton vloeren (€ 25 000), het aanbrengen van (voornamelijk) glasisolatie (€ 326 000), verbouw De Reiger te Bedum (€ 373 000) en overige zaken zoals het aanbrengen van dakvensters, extra radiatoren etc. (€ 14 000). Vervanging van cv-ketels Algemeen uitgangspunt is dat cv-ketels worden vervangen wanneer deze circa twintig jaar oud zijn. Ook slecht functioneren en het eventueel afnemen van het rendement tot onder een bepaalde grens kunnen leiden tot vervanging. Jaarlijks wordt, op basis van deze criteria, door Wierden en Borgen een cv verketelingsprogramma opgesteld. De woningen worden voorzien van een Hoog Rendementsketel met warmwatervoorziening. Bij vervanging van een standaardketel door een dergelijke HR-combiketel wordt een geringe huurverhoging gevraagd voor de warmwatervoorziening. De geiserhuur komt vervolgens te vervallen, terwijl tevens bezuinigd wordt op de stookkosten. In 2011 zijn 107 ketels vervangen door een HR-combiketel en is bij 5 ketels de warmwatervoorziening aangesloten. In 2011 is tijdens onderhoudswerkzaamheden aan cv-ketels van het merk Nefit bij het type Turbo en FC2000 geconstateerd dat er sprake was van rookgas lekkage (Co2). Dit zorgde voor een hoog Co2 gehalte in het vertrek waar de ketel stond opgesteld. Om niet het risico te lopen dat de gezondheid van onze bewoners in gevaar kwam, is besloten alle risico ketels met spoed te vernieuwen. Het betreft circa 230 cv-ketels. Tot en met 31 december zijn 197 cv-ketels met rookgas lekkage vervangen. Aanleg nieuwe cv-installaties in bestaande bouw Op verzoek van bewoners zijn in 20 bestaande woningen nieuwe cv-installaties met warmwatervoorziening aangelegd. De totale investering bedroeg ruim € 100 000. De installaties worden standaard voorzien van HRcombiketels. Per 31 december 2011 zijn 4 657 woningen voorzien van een individueel gestookte cv-installatie, waarvan 4 391 (94%) zijn voorzien van warmwatervoorziening. Hiervan zijn 85 woningen niet aangesloten op de warmwatervoorziening. Naast individueel gestookte cv-installaties zijn nog 127 woningen voorzien van een collectieve installatie. Per 31 december 2011 is dus bijna 95 % van het woningbezit voorzien van centrale verwarming.

Aantal.Cv-installaties in verhouding tot het totaal aantal woningen (2011)

44


Renovaties Dakrenovaties In 2011 is aan renovatiekosten een bedrag van bijna € 900 000 geactiveerd voor diverse soorten verbeteringen. Bij 11 woningen Wilhelminalaan te Baflo zijn, gelijk met het vernieuwen van het interieur, de daken vervangen inclusief de betonnen goten. Voor de overige complexen, totaal 52 woningen, zal de oplevering van de laatste woningen gepland zijn in het voorjaar van 2012. De traditionele niet geïsoleerde daken zijn vervangen door daken die zijn voorzien van geïsoleerde dakplaten en nieuwe dakpannen. Het isoleren van de daken wordt kosteloos voor de bewoner uitgevoerd. Hierdoor bespaart de bewoner, met de steeds stijgende energieprijzen, op de woonlasten. Binnenrenovaties In 2011 zijn in diverse verouderde woningen complete binnenrenovaties uitgevoerd, waardoor deze woningen weer voldoen aan de eisen van deze tijd. In totaal is € 198 000 aan deze renovaties besteed. In Bedum hebben 4 woningen aan de Walfriduslaan en de Coenderstraat een complete metamorfose ondergaan voor een totaal bedrag van bijna € 200 000. Het interieur van deze woningen is compleet gestript waarbij douche, toilet en keuken zijn gemoderniseerd en de houten vloeren zijn vervangen. Deze karakteristieke woningen staan in het centrum van Bedum en behoren tot het oudste bezit van Wierden en Borgen. Het renoveren van douche- en toiletruimten is dit jaar, evenals vorig jaar, opgenomen bij woningverbeteringen. In 2011 is in totaal voor € 1 800 000 aan douche- en toiletrenovaties uitgevoerd, waarvan € 920 000 overloop van de projecten van 2010 is. De Reiger 36 t/m 72 is verbouwd voor Stichting Sprank. Deze huurder heeft na verbouwing het gehele complex ter beschikking gekregen. De totale investering bedraagt ruim € 400 000, waarvan in 2011 ongeveer € 373 000 is gerealiseerd. Balkons Aikeshof te Eenrum De gemeente heeft begin 2011 de omgevingsvergunning geweigerd naar aanleiding van bezwaren van enkele bewoners. De nieuwe aanvraag is eind van 2011 gehonoreerd door de gemeente. Na het schrijven van het werkbestek en het maken van werktekeningen vindt in april 2012 de aanbesteding plaats voor het aanbrengen van de hangende balkons. De verwachting is dat rond juni 2012 gestart kan worden met de werkzaamheden. Individuele verbeteringen Bij de woningen die nog niet voorzien zijn van isolatieglas en waar een grote schilderbeurt wordt uitgevoerd, krijgen de bewoners het aanbod om tegen huurverhoging dubbelglas te laten plaatsen. Daarnaast wordt ook isolatieglas aangebracht op verzoek van de huurder buiten de schildercyclus om. Met ingang van 2010 worden bij mutatie alle woningen voorzien van dubbele beglazing, zowel op de begane grond als op de verdieping. In 2011 is bij 320 woningen voor een bedrag van € 326 000 aan glasisolatie aangebracht. Verder is voor het plaatsen van dakramen, extra radiatoren en extra toiletten op verzoek van de bewoners een bedrag geactiveerd van ruim € 14 000. Aanbrengen van isolerende voorzieningen voor energetische verbetering van de woningen Naast de gebruikelijke investeringen bij vervanging van verouderde cv-ketels door hoogrendementsketels, het aanbrengen van isolerende beglazing en isolatie bij dak vervanging, is in het jaar 2011 een start gemaakt met de voorbereiding en uitvoering voor het projectmatig energetisch verbeteren van ons woningbezit. Duurzame ontwikkeling is de laatste jaren een belangrijk thema geworden. In grote lijnen komt het er op neer dat Wierden en

45


Borgen haar activiteiten duurzamer wil maken voor een beter milieu en het beperken van de woonlasten van onze huurders. Het streven van Wierden en Borgen is dan ook om onze woningen binnen zes jaar op het niveau van label C te krijgen, dan wel twee niveaus te laten stijgen. Uitgangspunt voor de energiebesparing voor ons woningbezit is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector, zoals Aedes, Rijk en de Nederlandse Woonbond zijn overeengekomen. Het doel om in 2011 zoveel mogelijk meters te maken is helaas niet gelukt omdat de voorbereiding, de inspecties en aanbesteding veel tijd hebben gekost. In november is gestart met ons eerste grootschalig project in Winsum (59 woningen in de Bloemenbuurt). Vooraf aan de werkzaamheden zijn in twee sessies de bewoners geïnformeerd. Deze reageerden positief. De energetische verbeteringen bij dit project betreffen het isoleren van de daken, aanbrengen van warmte isolatie in de kruipruimten en in de spouwmuur van de buitengevels. Om deze werkzaamheden uit te voeren dienen er ook noodzakelijke bouwkundige werkzaamheden te worden uitgevoerd, zoals; het herstellen van warmtelekken, voorbeelden zijn de betonvloer die in aanraking komt met de buitenmuur en valspecie in de spouwmuur waardoor er contact is tussen binnen- en buitenmuur. De investeringen die hiervoor worden gedaan komen volledig voor rekening van Wierden en Borgen. Tevens wordt naar de bewoners, waar nodig, nog een aanbieding gestuurd voor het vervangen van enkelglas door Hr++ beglazing. Voor deze investeringskosten zal de bewoner een huurverhoging moeten betalen. Het tweede grootschalige project (69 woningen) in de gemeente Ten Boer is geheel geïnspecteerd en geïnventariseerd en is eind 2011 in opdracht gegeven. De uitvoering zal in het voorjaar van 2012 worden gestart. Ook hier zijn twee overlegsessies met bewoners geweest en proefde men ook de positieve inbreng en medewerking van mensen van de huurdersorganisaties. Mensen van de huurdersorganisatie hebben bewoners bezocht om deze te overtuigen om Hr++ beglazing te plaatsen tegen een redelijke huurverhoging. De overige investeringskosten voor de energetische verbeteringen komen volledig voor rekening van Wierden en Borgen.

01-03-2012

Label A 6% 4%

9%

17%

22%

Label B Label C

16% 26%

Label D Label E Label F Label G

46


5.

Klachten- en mutatieonderhoud

Algemeen Het klachten- en mutatie onderhoud wordt zowel uitgevoerd door eigen vaklieden als door derden, waarbij het streven is om het reguliere aanbod zoveel mogelijk in eigen beheer te verzorgen. Op 31 december 2011 zijn daarvoor tien allround timmerlieden, twee schilders en een algemeen medewerker werkzaam in dienst. De algemeen medewerker wordt ingezet bij aanvullende werkzaamheden, onder meer ten behoeve van de woonomgeving. Analyse meldingen en kosten De ontwikkeling van het aantal meldingen geeft het volgende beeld: Meldingen (*)

2011

2010

2009

2008

2007

• Totaal aantal meldingen

6 065

5 957

5 789

5 946

6 046

• Klachtenmeldingen

5 431

5 296

5 046

5 261

5 329

634

661

743

685

717

• Mutatiemeldingen

•

Klachtenmeldingen Het totaal aantal klachtenmeldingen was in 2011: 5 431. In 2010 was dit aantal 5 296.

•

Mutatiemeldingen Het aantal mutatiemeldingen bedroeg in 2011: 634. In 2010 was dit aantal 661.

Het aantal klachtenmeldingen is ten opzichte van 2010 gestegen met bijna 2,5% en het aantal mutatiemeldingen is afgenomen met 4,1% Overzicht klachten en mutatiemeldingen

Totaal aantal meldingen 2007 - 2011

47


Kosten klachten- en mutatie onderhoud In 2011 is door de afdeling Dagelijks Onderhoud € 2 232 000 aan klachten- en mutatie onderhoud besteed (inclusief opslagen voor kosten van voorbereiding en toezicht).

Kosten

Eigen dienst

Externe aannemers

Totaal 2011

Totaal 2010

•

klachten

578 000

681 000

1 259 000

1 072 000

•

mutatie

645 000

328 000

973 000

1 136 000

1 223 000

1 009 000

2 232 000

2 208 000

2011

2010

249

212

193

225

Totaal

Resultaat per eenheid Resultaat per eenheid in euro's Klachtenonderhoud •

per woning, totaal bezit

Mutatie onderhoud •

per woning, totaal bezit

48


B. 1.

Het verhuren van woningen Algemeen

De Europese regelgeving inzake woningtoewijzing. Vanaf 1 januari 2011 moeten de corporaties zich bij woningtoewijzing houden aan de Europese regelgeving wat inhoudt dat wij 90% van de woningen passend moeten toewijzen. Dit betekent dat wij geen sociale huurwoningen meer mogen verhuren aan huishoudens met een gezinsinkomen van > € 33 614. Indien niet aan deze 90% norm wordt voldaan zullen sancties worden opgelegd, waardoor wij voor onze financiering niet meer voor borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw in aanmerking komen. De uitvoering van dit voorschrift in de praktijk Overzicht toegewezen woningen Uit onderstaand overzicht blijkt dat de toewijzingen binnen het gestelde kader zijn gebleven. Wel zijn de marges klein, met name als gevolg van het opleveren van de nieuwbouw complexen. Het zijn vooral onze eigen doorstromers met een hoger inkomen die opteren voor een nieuwbouwwoning. Overzicht toegewezen woningen 2011 Aantal Inkomen < € 33 614 1e kwartaal

% van aantal

Aantal Inkomen ≥ € 33 614

% van aantal

95

91,3

9

8,7

104

2e kwartaal

97

88,3

13

11,7

110

3e kwartaal

105

97,2

3

2,8

108

4e kwartaal

130

91,5

12

8,5

142

Totaal

427

92,0

37

8,0

464

Totaal toegewezen

Op grond van de kleine marges met betrekking tot de toewijzing aan huishoudens met een gezinsinkomen lager dan € 33 614 blijven wij zeer terughoudend met het inschrijven van woningzoekenden met een hoger inkomen. Op verzoek van de woningzoekenden schrijven wij ze wel in maar met de volgende beperkingen: • •

De woningzoekende wordt verteld, dat de kans op het verkrijgen van een sociale huurwoning bij Wierden en Borgen klein is. Men kan zich wel laten inschrijven voor een woning boven de maximale huurtoeslaggrens.

Huisvestingsbeleid Wierden en Borgen voert een huisvestingsbeleid, zoals door de overheid is voorgeschreven en dat recht doet aan haar taak als corporatie. Het beleid is erop gericht om goedkope woningen bij voorrang te verhuren aan personen die vanwege hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. In het BBSH zijn inkomens- en huurprijsgrenzen opgenomen voor het bepalen van de doelgroepen van beleid en de voorraad goedkope woningen.

49


De huurprijsgrenzen zijn gebaseerd op de huurtoeslagenwet. Op 1 januari 2011 zijn de huurtoeslaggrenzen aangepast. Goedkope woningen zijn de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens (per 1 januari 2011 € 361,66 was € 357,37), betaalbare woningen zijn woningen tot de aftoppingsgrens voor één- en tweepersoons huishoudens (€ 517, 64 was € 511,50) en meerpersoonshuishoudens (€ 554,76 was € 548,18) en dure woningen zijn woningen met een huurprijs boven deze aftoppingsgrenzen. Per 31 december 2011 behoort 30% van onze woningen tot de categorie 'goedkoop' en 64% wordt als 'betaalbaar' aangemerkt. Ten slotte behoren 310 woningen, wat neerkomt op 6%, tot de zogenaamde 'dure voorraad'. Deze toename wordt met name veroorzaakt door de oplevering van 80 nieuwbouw woningen.

Overzicht woningbezit naar huurklasse per 31 december 2011 (conform de grenzen huurtoeslagenwet) 2011

%

2010

%

• Goedkope voorraad

tot € 361,66 per maand

1 503

30

1 698

34

• Betaalbare voorraad

€ 361,66 tot € 554,76 per maand

3 239

64

3 147

62

• Dure voorraad

meer dan € 554,76 per maand

310

6

204

4

In de verhouding tussen de verschillende huurklassen is ten opzichte van 2010 het aandeel goedkope voorraad afgenomen met 4% en het aandeel dure woningen toegenomen met 2%. Van het totale aantal woningen van Wierden en Borgen kan 94% worden gekwalificeerd als goedkoop dan wel betaalbaar. Ook uit de cijfers van het Centraal Fonds “Corporatie in perspectief” uit 2010 komt dit duidelijk naar voren. Aandeel 2010 in % woningbezit naar huurklasse per 31 december 2010 volgens Corporatie in perspectief Corporatie

Referentie

Landelijk

• Goedkope voorraad

33,6

23,8

23,2

• Betaalbare voorraad

62,3

68,7

67,2

• Dure voorraad < huurtoeslaggrens

3,8

5,5

7,2

• Dure voorraad > huurtoeslaggrens

0,3

2,0

2,4

Uit deze cijfers blijkt dat vrijwel het volledige woningbezit van Wierden en Borgen goedkoop c.q. betaalbaar is en daardoor wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke taak. Bewonerszaken e

In het 2 kwartaal van 2011 is de afdeling Woondiensten uitgebreid met een woonconsulent. Door deze uitbreiding kan er meer tijd en aandacht besteed worden aan bewonerszaken, bewonersparticipatie, overleg met diverse maatschappelijke (hulpverlening)organisaties en OGGZ.

50


2.

Toewijzing van woningen

Door opzegging leegkomende woningen worden toegewezen op basis van de inschrijvingsgegevens en het urgentiesysteem. Naast de puntenopbouw wordt bij het toewijzen gelet op: • de verhouding te betalen huur en het inkomen van de aanvrager; • de voorkeur voor een bepaalde gemeente; • het woonklimaat binnen straat of dorp; • de aan- of afwezigheid van voorzieningen. De herhuisvesting vanuit medisch/sociale urgentie en herstructurering blijven een grote claim leggen op de beschikbaar gekomen woningen. Daarnaast is de druk vanuit de gemeenten om woningen voor statushouders aan te bieden enorm toegenomen. In de loop van het tweede half jaar 2011 is op de afdeling woondiensten extra aandacht geschonken aan de als urgent ingeschreven woningzoekenden. Urgentie bij woningtoewijzing kan bij Wierden en Borgen verkregen worden als de huurder een verklaring heeft van een erkende instantie (maatschappelijk werk, GGD etc. ) en hij/zij inwoner is van één van de gemeenten waar Wierden en Borgen werkzaam is. In totaal zijn er in 2011 ruim 50 aanvragen met medisch/sociale urgentie binnengekomen en zijn er ongeveer 30 urgente woningzoekenden aan vervangende huisvesting geholpen. In 2012 wordt door ons het urgentiebeleid aangescherpt. Verder staan eind 2011 nog 43 herstructurerings urgenten op de lijst van woningzoekenden. Toewijzing voor het gehele jaar 2011 op basis BBSH éénpersoonshuishoudens: Huur ≤ € 361,66

> € 361,66 tot ≤ € 517,64

Leeftijd

Inkomen

< 65

≤ € 21 625

74

> € 21 625

13

25

9

≤ € 20 325

3

16

8

> € 20 325

0

3

3

90

122

36

≥ 65

Totaal

78

> € 517,64 16

tweepersoonshuishoudens: Huur ≤ € 361,66

> € 361,66 tot ≤ € 517,64

Leeftijd

Inkomen

< 65

≤ € 29 350

13

47

15

>€ 29 350

2

8

13

≤ € 27 750

0

6

5

>€ 27 750

0

1

8

15

62

41

≥ 65

Totaal

51

> € 517,64


drie en meerpersoonshuishoudens: Huur ≤ € 361,66

> € 361,66 tot ≤ € 517,64

Leeftijd

Inkomen

< 65

≤ € 29 350

2

55

17

> € 29 350

0

13

10

≤ € 27 750

0

0

0

> € 27 750

0

1

0

2

69

27

≥ 65

Totaal

> € 517,64

De doelstelling vanuit het beleidsplan om minimaal 90% van de woningen toe te wijzen aan onze doelgroep, is in 2011 gehaald. Hiermee hebben wij ook voldaan aan de Europese richtlijn. Aantal toewijzingen / opzeggingen in 2011 In 2011 zijn 400 bestaande en 64 nieuwe woningen ( in 2011 zijn 80 nieuwe woningen opgeleverd, waarvan 64 woningen zijn verhuurd per 31 december 2011), ofwel totaal 464 woningen toegewezen en geaccepteerd. Ten opzichte van 2010 (526 toewijzingen) is dit een afname van 62 woningen. In 2011 zijn 502 woningen opgezegd. In vergelijking met 2010 (516 opzeggingen) is dit een afname van 14 opzeggingen. In het afgelopen jaar zijn 102 bestaande woningen meer opgezegd dan toegewezen. In 2011 zijn 11 woningen verkocht waarvan 7 aan de zittende huurders en 66 woningen aan de exploitatie onttrokken wegens sloop. Ultimo 2011 stonden 152 woningen leeg (op 31 december 2010: 126 stuks). Van de eind december 2011 leegstaande woningen hebben 55 woningen sloopbestemming en 24 woningen verkoopbestemming. Er waren daarom 73 woningen beschikbaar voor verhuur. Dit is 1,4% van het totale woningbezit per 31 december 2011 (in december 2010 was dit 1,3%). Per gemeente is het overzicht als volgt: Gemeente

leeg per 31-12-2011

bestemming verkoop

sloop

verhuur

• Bedum

26

1

3

22

• De Marne

47

15

15

17

• Eemsmond

18

2

9

7

• Loppersum

18

1

6

11

• Ten Boer

23

0

16

7

• Winsum

20

5

6

9

152

24

55

73

Totaal

De woningmarkt heeft zich de afgelopen jaren redelijk ontwikkeld. Er is sprake van een stabiele marktsituatie zonder structurele leegstand. Ten opzichte van december 2010 is in 2011 het aantal lege woningen van voor verhuur bestemde woningen licht toegenomen, namelijk van 67 naar 73. 52


Overzicht aantal toewijzingen per maand

Toewijzing per gemeente per maand in 2011 jan feb mrt

apr

mei

jun jul

aug

sep

okt

nov

dec

gem. p/mnd.

Totaal

Totaal

34

27

43

43

34

33

41

31

36

38

60

44

39

464

• Bedum • De Marne • Eemsmond • Loppersum • Ten Boer • Winsum

7 11 6 1 1 8

9 9 2 1 0 6

6 8 6 6 2 15

9 10 8 4 2 10

8 11 2 3 3 7

8 4 4 5 4 8

5 13 7 4 3 9

7 4 3 5 3 9

5 14 0 2 5 10

6 11 1 6 8 6

8 8 10 6 18 10

12 8 5 4 7 8

8 9 5 4 5 9

90 111 54 47 56 106

20 15 10 5 0 Bedum

De Marne

Eemsmond

Loppersum

Gemiddeld aantal woningtoewijzingen per gemeente per maand in 2011

53

Ten Boer

Winsum


3.

Huurtoeslag

De huurtoeslag wordt uitbetaald door de belastingdienst en niet door het ministerie van Volkshuisvesting. Huurders kunnen zelf bepalen of de toeslag op hun eigen rekening wordt gestort of op rekening van de verhuurder. Het aantal huurtoeslag ontvangers, dat de huurtoeslag via Wierden en Borgen verrekent, daalt de afgelopen jaren gestaag. In december 2011 is een afname ten opzichte van december 2010 te constateren van ruim 80 huurtoeslagontvangers. Daaruit kan worden geconcludeerd dat een aantal huurders heeft besloten om de huurtoeslag zelf te ontvangen. Door deze ontwikkeling geven onderstaande cijfers steeds minder informatie over het gebruik van huurtoeslag en de inkomenspositie van onze huurders.

Jaar

2011

2010

• totaal aantal huurders

5 052

5 049

972

1 057

• huurders met huurtoeslag per 31 december • percentage huurtoeslag van totaal

19%

21%

€ 164 000

€ 172 000

Gemiddelde toeslag per maand

2011

2010

• Wierden en Borgen

€ 169

€ 163

• totaal bedrag per maand

De gemiddelde huurtoeslag per woning van huurders die de toeslag verrekenen via Wierden en Borgen is in 2011 ten opzichte van 2010 gestegen van € 163 tot € 169.

54


4.

Mutaties

In 2011 zijn in totaal 502 woningen opgezegd. Hierdoor bedraagt de mutatiegraad dit jaar 9,9%. (in 2010 was dit aantal 516, ofwel een mutatiegraad van 10,2%) In twee gemeenten (Loppersum en Winsum) is de mutatiegraad lager dan het gemiddelde van 9,9%. In de gemeente Bedum is de mutatiegraad gelijk aan het gemiddelde, in de drie andere gemeenten is de mutatiegraad hoger dan gemiddeld. Dit betreft de gemeente De Marne 11,7%, de gemeente Eemsmond 12,6% en de gemeente Ten Boer 12,4%. Ten opzichte van 2010 is de mutatiegraad in 2011 gedaald van 10,2% naar 9,9%. Mutatiegraad per gemeente

2011

2010

9,9%

7,5%

• De Marne

11,7%

13,7%

• Eemsmond

12,6%

9,8%

• Bedum

• Loppersum

8,3%

11,1%

• Ten Boer

12,4%

5,8%

• Winsum

7,8%

10,2%

9,9%

10,2 %

Totaal Wierden en Borgen

20

20

15

15

10

10

5

5

0

0 Bedum

De Marne

Eemsmond

Loppersum

De mutatiegraad per gemeente in procenten 2011

55

Ten Boer

Winsum

Mutatiegraad per gemeente Mutatiegraad totaal gemiddeld


5.

Woningzoekenden

Het aantal bij Wierden en Borgen geregistreerde woningzoekenden per 31 december 2011 is 1 946. Dit aantal is ten opzichte van 2010 (1 876) toegenomen met 70, wat neerkomt op 3,6 %. Het overzicht van ingeschreven woningzoekenden is als volgt te specificeren:

Omschrijving/ leeftijd

2011 aantal %

Per gewenst type • eengezinswoning

2010 aantal %

875

45

839

45

• één- en tweepersoonswoning

591

30

562

30

• woning voor ouderen

480

25

475

25

1 946

100

1 876

100

372

19

358

19

• van 25 tot 35 jaar

382

20

347

19


254

13

263

14


249

13

241

13


234

12

245

13


273

14

249

13

• 75 jaar en ouder

182

9

173

9

1 946

100

Naar huidige woonsituatie • zelfstandig

832

43

814

43

• inwonend bij ouders

451

23

415

22

25

1

21

1

Naar leeftijd • tot 25 jaar

• op kamers • inwonend elders • koopwoning • overige

1876

100

82

4

90

5

509

26

492

26

47

3

44

3

1 946

100

1 876

100

50 40 30 20 10 0 Eengezinswoning

1 en 2 persoonswoning

Woning voor ouderen

Het aantal woningzoekenden per woningtype in procenten in 2011 Van de woningzoekenden is 45% op zoek naar een eengezinswoning, 30% wenst een éénpersoonswoning en 25% geeft de voorkeur aan een woning voor ouderen. Deze verdeling is de laatste jaren redelijk stabiel. 56


Het aantal woningzoekenden per gemeente Gemeente

Aantal

Aantal

Aantal

In percentage

woningzoekenden

woningzoekenden

woningen

van bezit

2011

2010

2011

2011

• Bedum

632

583

1 027

62 %

• De Marne

252

207

1 152

22 %

• Eemsmond

100

95

406

25 %

• Loppersum

219

212

670

33 %

• Ten Boer

197

222

422

47%

• Winsum

511

524

1 375

37%

35

33

1 946

1 876

5 052

39%

• Geen voorkeur Totaal

Leeftijd woningzoekenden per 31 december 2011 tot 35 jaar

35 tot 55 jaar

55 jaar en ouder

754 woningzoekenden 39%



tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 jaar en ouder

Indeling van woningzoekenden naar leeftijd in 2011 Populariteitsgraad Overzicht van de populariteitsgraad per gemeente Gemeente

aantal

aantal

mutatie-

populariteits-

gemiddelde

woning-

woningen

graad in

graad in %

wachttijd in

zoekenden

%

jaren

• Bedum

632

1 027

9,9

62

6,2

• De Marne

252

1 152

11,7

22

1,9

• Eemsmond

100

406

12,6

25

2,0

• Loppersum

219

670

8,3

33

3,9

• Ten Boer

197

422

12,4

47

3,8

• Winsum

511

1 375

7,8

37

4,8

5 052

9,9

39

3,9

• Geen voorkeur Totaal

35 1 946

57


80 60 40 20 0 Bedum

De Marne

Eemsmond

Loppersum

Ten Boer

Winsum

Populariteitsgraad per gemeente in procenten in 2011

Bovenstaande grafiek dient als volgt te worden geïnterpreteerd: De eerste woonwens van woningzoekenden wordt getotaliseerd en in relatie gebracht tot het aantal beschikbare woningen in de gevraagde gemeente. Een score van 100% betekent dat het aantal ingeschreven woningzoekenden even groot is als het aantal huurwoningen dat de woningstichting in die gemeente in eigendom heeft. Bij een mutatiepercentage van 9,9 % betekent een populariteitsgraad van 62 % (gemeente Bedum) een theoretisch gemiddelde wachttijd van ongeveer 6,2 jaren. Voor de gemeenten Bedum en Winsum bestaat de grootste belangstelling met een theoretische gemiddelde wachttijd van respectievelijk 6,2 en 4,8 jaren. De gemeente Ten Boer hoorde hier ook bij maar door de grote nieuwbouw productie heeft de druk op de vraag aanzienlijk verlicht. De gemeente De Marne kent in 2011 een populariteitsgraad van 22% bij een mutatiegraad van 11,7%. Deze gemeente bevindt zich in de gevarenzone, waarbij leegstand niet uitgesloten is. Voor de gemeente Loppersum en Eemsmond zijn de cijfers iets gunstiger dan voor De Marne, maar ook voor deze gemeenten geldt dat oppassen geboden is. Onze gemiddelde theoretische wachttijd in jaren is 3,9.

6.

Opvang statushouders

Voor de huisvesting van statushouders en personen die onder de pardonregeling vallen worden woningen aangeboden aan de gemeenten. Over 2011 zijn 14 woningen verhuurd aan statushouders. Het aantal woningen dat in 2011 in dat kader is aangeboden is groter maar daar werden geen kandidaten voor gevonden. Het aantal verhuurde woningen is als volgt verdeeld over de volgende gemeenten: Winsum zes woningen, Bedum en Eemsmond elk drie woningen, Loppersum en De Marne één woning.

58


C. Leefbaarheid Voor woningcorporaties is het bevorderen van de leefbaarheid in buurten en dorpen al meer dan 10 jaar één van de kerntaken. Leefbaarheid gaat met name over het aanpakken van de directe woonomgeving en het verrichten van werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot. Het onderscheid tussen leefbaarheidsactiviteiten en overige activiteiten is niet altijd duidelijk aan te geven aangezien veel uitgaven een relatie hebben met de leefbaarheid van de woning en de woonomgeving. Wij streven naar een schone en veilige leefomgeving, dit komt de leefbaarheid voor onze huurders ten goede. Een goed onderhoudsbeleid, waarbij op adequate wijze klachten worden verholpen en aan woningen tijdig planmatig onderhoud wordt uitgevoerd, heeft ook een positieve uitwerking op de leefbaarheid. Naast de genoemde onderhoudsactiviteiten kunnen nog een aantal specifieke activiteiten worden benoemd waaraan in 2011 aandacht is besteed. In geld uitgedrukt gaat het hierbij om ruim € 134 700. Leefbaarheidsactiviteiten: a. tuinonderhoud / onderhoud woonomgeving b. leefbaarheid bevorderende maatregelen c. donaties en bijdragen aan sociaal maatschappelijke organisaties d. woongenot bevorderende maatregelen e. Stichting Steunpunten De Marne

a. Tuinonderhoud / onderhoud woonomgeving

in €

in €

Specificatie uitgaven: • contract onderhoud en onderhoud woonomgeving werk derden

50 600

• tuinonderhoud en onderhoud woonomgeving eigen dienst

20 700

Totaal onderhoud tuinen en woonomgeving

71 300

b. Leefbaarheid bevorderende maatregelen Specificatie uitgaven Algemeen • snoeiwerk rondom bestaande bouw

1 300

• bijeenkomsten met stakeholders

5 300

• bijdrage in de groenvoorziening in Bedum

1 200

Totaal leefbaarheid bevorderende maatregelen

7 800

Transporteren

79 100

59


in € Transport

in € 79 100

c. Donaties en bijdragen aan sociaal maatschappelijke organisaties

8 800

Het gaat hierbij om instellingen zoals Stichting Mondiale Woonhulp Haïti, Stichting Opvanghuis, Leerstoel Maatschappelijk Ondernemen, Flexbus, Molenstichting, diverse scholen en dorpscommissies.

d. Woongenot bevorderende maatregelen Specificatie: • bijdrage verbouw Wongema in Hornhuizen

10 000

• bijdrage Jeugdsoos Eagle in Baflo

5 000

• bijdrage dorpshuis Agricola in Baflo

5 000

• bijdrage boothelling aan Dorpsvereniging in Wehe den Hoorn

1 000

• bijdrage aan inrichting speeltuin in Thesinge

1 000

• bijdrage aan speellocatie in Dijkshorn

1 000

Totaal kosten woongenot bevorderende maatregelen

23 000

e. Stichting Steunpunten De Marne • kosten om niet beschikbaar stellen van gemeenschappelijke ruimtes

23 800

De gemeenschappelijke ontmoetingsruimte in drie senioren appartementencomplexen in Eenrum, Leens en Zoutkamp zijn in beheer gegeven bij de Stichting Steunpunten De Marne. Deze stichting hoeft geen huur te betalen voor het gebruik van de ruimtes aan de woningstichting. De stichting Steunpunten organiseert vanuit deze ontmoetingsruimten diverse activiteiten die open staan voor alle inwoners van de dorpen. De activiteiten beperken zich dus niet alleen tot de bewoners van het gebouw. Naar onze mening wordt hierdoor ook een sterke impuls gegeven aan de leefbaarheid in de betreffende dorpen.

Totaal generaal leefbaarheidactiviteiten 2011

134 700

Het beleid dat in het bijzonder gericht is op donaties en bijdragen aan sociaal maatschappelijke instellingen en woongenot bevorderende maatregelen is geënt op leefbaarheid. Ons doel is om in de dorpen waar wij bezit hebben en waar door instellingen die leefbaarheid hoog in het vaandel hebben staan en een beroep op ons doen, op verzoek een donatie te doen. De hoogte is altijd afhankelijk van wat er in totaliteit benodigd is. Ook moeten er naast ons ook andere instanties zijn die bijdragen. De kosten van de leefbaarheidsactiviteiten zijn verantwoord onder overige bedrijfslasten.

60


D. Betrekken van bewoners bij beheer en beleid a. Algemeen De huurders van Woningstichting Wierden en Borgen worden vertegenwoordigd door drie huurdersorganisaties. De huurdervereniging 'De Huurder' vertegenwoordigt de huurders in de gemeenten Loppersum en Eemsmond, de huurdervereniging 'De Marne - De Terpen' komt op voor de belangen van de huurders in de gemeenten De Marne en Winsum en de huurders uit de gemeenten Bedum en Ten Boer worden vertegenwoordigd door de Stichting 'Huurdersplatform Bedum - Ten Boer'. De bijdrage voor het huurderplatform, alsmede de contributie voor de huurdersverenigingen, wordt geïnd via het huurincasso systeem van Wierden en Borgen, waardoor het werk van de besturen van deze organisaties aanmerkelijk wordt verlicht. b. Onderwerpen In 2011 zijn vijf overlegvergaderingen gehouden welke in een goede sfeer zijn verlopen. De volgende onderwerpen zijn onder meer besproken: • Het huurbeleid en de huuraanpassingen in 2011 • Begroting 2011 • Jaarrekening en jaarverslag 2010 • Ontwikkeling van een nieuw woonruimte verdeel systeem (aanbodmodel) • Ontwikkelingen rondom Bederawalda • Visitatie • Nieuwbouw en herstructurering • Nieuw beleidsplan • Organisatie Huurdersmarkt Bedum Tijdens het overleg waarin de huurverhoging per 1 juli 2011 van 1,3% aan de orde kwam lieten de huurdersorganisaties weten niet akkoord te gaan met deze verhoging. De huurdersorganisaties konden slechts akkoord gaan indien Wierden en Borgen € 600 000 extra aan woningverbeteringen zou besteden. Zo niet dan ging men akkoord met een huurverhoging van maximaal 0,3%. De directie van Wierden en Borgen heeft besloten niet op de eisen in te gaan en heeft uitvoering gegeven aan het oorspronkelijke beleid van 1,3%. In 2011 heeft periodiek overleg plaatsgevonden tussen medewerkers van de afdeling Technisch Beheer en enkele bestuursleden van de drie huurdersorganisaties. Belangrijkste item vanuit Wierden en Borgen betrof het energiebeleid van de woningstichting. Er is aan de hand van een 4-tal projecten uitgelegd hoe Wierden en Borgen in de praktijk vertaling geeft aan het energiebeleid. Dit overleg is door beide partijen als positief ervaren. Jaarlijks verzorgt Wierden en Borgen op de jaarvergaderingen van de huurdersorganisaties presentaties over onderwerpen als krimp, overlast, energiebesparing e.d. c. Bewonersinformatie Op Stee Vier keer per jaar verschijnt het bewonersblad 'Op Stee'. Dit blad wordt door de huurders bijzonder gewaardeerd. Woningstichting Wierden en Borgen draagt de kosten van het blad en biedt elke huurdersorganisatie de gelegenheid om eigen informatie in het blad te publiceren.

61


Het 'Huurderplatform Bedum' en de huurdervereniging 'De Marne - De Terpen' maken gebruik van dit aanbod en brengen de achterban zo op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen, meningen, standpunten etc. Huurdersvereniging 'De Huurder' maakt hier geen gebruik van. Huurdersmarkt In 2011 heeft het Huurdersplatform in Bedum-Ten Boer samen met Wierden en Borgen een Huurdersmarkt georganiseerd voor alle huurders van Wierden en Borgen en belangstellenden. Bezoekers konden informatie krijgen over zaken als veiligheid, onderhoud, thuiszorg en nieuwe projecten. Website De Website van Wierden en Borgen voorziet in informatie voor bewoners en woningzoekenden. Op deze site wordt informatie gegeven over inschrijving, reparatieverzoeken, onderhoud en nieuwe projecten. Via de site kunnen bewoners reparatieverzoeken doen. Woningzoekenden kunnen inschrijvingsformulieren aanvragen. Op de site is het uit te voeren planmatig onderhoud opgenomen. Aan nieuwe projecten van Wierden en Borgen wordt veel aandacht besteed. Voor de meest recente informatie over onder andere de huurverhoging, kunnen de bewoners op de site terecht. Beurzen, Open Huis en Inloopbijeenkomsten Wierden en Borgen participeert in het organiseren van woonbeurzen en houdt open huis en inloopbijeenkomsten om bewoners en woningzoekenden te informeren over plannen op het gebied van geplande nieuwbouw en verbeteringen die uitgevoerd gaan worden. Zo is er met name voor de bewoners uit Bederawalda een inloopmiddag georganiseerd om appartementen te bezichtigen in de Arendshorst. Dit is door de bewoners als heel nuttig ervaren. Verder zijn er informatieavonden georganiseerd voor bewoners waar wordt gestart met energiebesparende maatregelen/investeringen.

d. Financiële ondersteuning De huurdersorganisaties worden door Wierden en Borgen financieel ondersteund met een jaarlijkse bijdrage. Het kantoor van de huurdersvereniging 'De Marne - De Terpen' wordt door de woningstichting om niet beschikbaar gesteld. Dit geldt ook voor een ruimte die m.i.v. 2012 beschikbaar is gesteld aan Huurdersplatform BedumTen Boer. Zonodig wordt geld beschikbaar gesteld voor projectmatige activiteiten en de gezamenlijke uitgave van het bewonersblad wordt volledig door de corporatie betaald. De contributie-inning wordt door de werkorganisatie van Wierden en Borgen verzorgd.

e. Bewonerscommissies Bij meerdere specifieke woonvormen voor ouderen zijn bewonerscommissies actief. Deze commissies, onder meer bij de seniorencomplexen De Ding'n te Baflo, De Brake te Winsum, Aikeshof te Eenrum en Koningsstaete te Leens, Walfridushof, De Horst en Schoolstraat te Bedum en Noorderschans in Zoutkamp, zijn namens de bewoners nadrukkelijk betrokken bij het beheer van de betreffende complexen.

f. Regionale Klachtencommissie Samen met vijf toegelaten instellingen in Noord-West Groningen participeert Woningstichting Wierden en Borgen in een Regionale Klachten Commissie (R.K.C.). Deze onafhankelijke commissie bestaat uit drie leden, te weten een huurder, een werknemer van één van de deelnemende corporaties en een externe voorzitter.

62


Op deze wijze worden huurders in de gelegenheid gesteld klachten over het handelen of nalaten van de corporatie in te dienen. In 2011 is één klacht aangemeld van een huurder van Wierden en Borgen bij de R.K.C. Voordat het behandeld kon worden was er overeenstemming bereikt met de huurder en is de zaak ingetrokken. Daarnaast zijn twee klachten gemeld bij de klachtencommissie. Deze klachten zijn niet behandeld omdat zij niet volgens de procedure van de commissie zijn aangemeld. Deze klachten zijn doorgespeeld naar de betreffende corporaties en zijn naar tevredenheid van alle partijen afgehandeld.

63


E. Wonen en Zorg Voor woningstichting Wierden en Borgen is wonen en zorg een belangrijk aandachtspunt. Wij willen ouderen en gehandicapten een kans bieden om zo geriefelijk mogelijk te wonen. Dit doel trachten wij te bereiken door niet alleen nieuwe woningen of appartementen te realiseren, maar ook door voorzieningen te treffen aan bestaande woningen. Zoals al eerder in dit jaarverslag is verwoord werkt Wierden en Borgen hiervoor actief samen met meerdere op deze gebieden gespecialiseerde organisaties. Op het gebied van wonen en zorg is de Woningstichting Wierden en Borgen actief op de volgende gebieden: a.

seniorenhuisvesting

b.

voorzieningen ten bate van gehandicapten in bestaande woningen

c.

bijzondere woonvormen voor gehandicapten

d.

kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang

a. Seniorenhuisvesting Door de woningstichting wordt veel aandacht besteed aan het huisvesten van senioren. Nagenoeg alle recente nieuwbouwprojecten hebben betrekking op levensloopbestendige seniorenwoningen, zodat senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Doordat de woningen permanent rolstoelgeschikt zijn, kunnen ook gehandicapten in deze woningen worden gehuisvest. Door de gehanteerde maatvoering van deze woningen kunnen de thuiszorginstanties maximale zorg verlenen in de individuele woonsituaties van ouderen en gehandicapten. In Roodeschool, Ten Boer, Garmerwolde en Middelstum zijn in 2011 totaal 24 levensloopbestendige woningen opgeleverd. Deze complexen zijn niet exclusief bedoeld voor seniorenhuisvesting maar de woningen zijn wel uitermate geschikt voor bewoning door senioren.

b. Voorzieningen ten bate van lichamelijk gehandicapten in bestaande woningen In 2011 is voor ruim € 21 000 geïnvesteerd in het aanpassen van individuele woningen op grond van WMO. Overzicht van aangepaste woningen Overzicht van aangepaste woningen

2011

tot en met 2010

ten bate van gehandicapten •

categorie 1

( > € 4 500)

•

categorie 2

( € 900 tot € 4 500)

•

categorie 3

( < € 900)

Totaal

0

82

3

257

30

889

33

1 228

Het aantal aanvragen voor het uitvoeren van WMO uitvoeringen neemt steeds verder af. De belangrijkste oorzaak hiervoor is de versobering van de regeling. Ook gaat een aantal gemeentes de aanvragen in eigen beheer uitvoeren. Wel wordt dit bij ons gemeld en/of wordt er toestemming gevraagd om bepaalde werkzaamheden uit te voeren.

64


c. Bijzondere woonvormen voor gehandicapten Tot en met 2010 zijn in samenwerking met diverse zorginstellingen voor lichamelijk en verstandelijk gehandicapten, zes woonvormen gerealiseerd met totaal 72 appartementen die voorzien in de huisvesting van meerdere bewoners met een handicap. De zorg varieert van intensieve zorg tot begeleiding bij het zelfstandig wonen. De complexen zijn op diverse locaties te midden van bestaande en nieuwe woonwijken gerealiseerd. Ook worden bestaande woningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen aangewend. In 2011 zijn aan de Almastraat in Bedum 25 zorgappartementen met de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen aan de voorraad toegevoegd. In 2011 is een start gemaakt met de bouw van de bouw van 14 zorgplaatsen op de voormalige IJsbaanlocatie in Leens. De verwachting is dat medio december 2012 het complex kan worden opgeleverd. In november 2011 is gestart met de bouwwerkzaamheden voor de nieuwbouw centrumplan Leens. Hier worden naast commerciële ruimten 41 zorgappartementen gerealiseerd. Met de Zonnehuisgroep Noord is een huurovereenkomst aangegaan voor afname van deze appartementen. Oplevering wordt verwacht in 2013. d. Kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang Op dit terrein is Wierden en Borgen ook actief. Op meerdere plaatsen in ons werkgebied worden speciaal voor kinderopvang aangepaste gebouwen verhuurd aan hiervoor gekwalificeerde organisaties. In 2010 hebben de gemeente Winsum en Wierden en Borgen overleg gevoerd over de overdracht van De Blauwe Schuit in Winsum. De Blauwe Schuit is een verzamelgebouw waar diverse instellingen die werkzaam zijn op maatschappelijk en cultureel gebied gebruik van maken. Voor de gemeente vormde de verkoop van de Blauwe Schuit een kans om de huisvesting van welzijnsinstellingen, culturele activiteiten en maatschappelijke voorzieningen voor de lange termijn te behouden. In maart 2011 heeft dit geleid tot overname van de Blauwe Schuit door Wierden en Borgen. Gelijk hierna is gestart met een grootscheepse verbouwing en het aanpassen van het pand aan de huidige eisen. Ook zijn er aanpassingen gemaakt ten behoeve van Kids2b, de grootste gebruiker van het pand.

65


F. Het waarborgen van de financiële continuïteit Algemeen Zoals voor elke organisatie geldt, is het handhaven van de financiële continuïteit een voorwaarde om het voortbestaan op langere termijn te waarborgen. Op woningcorporaties wordt zowel intern als extern toezicht uitgeoefend, om te beoordelen of de inkomsten en uitgaven op een juiste manier zijn verantwoord en of de uitgevoerde activiteiten in overeenstemming zijn met de doelstelling van de organisatie. Als intern toezichthouder laat de Raad van Commissarissen zich bijstaan door een externe accountant om te beoordelen of de onderneming voldoende solvabel is om de activiteiten in de toekomst te kunnen voortzetten. Als extern toezichthouder beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting aan de hand van de zogenaamde gegevens opvraag (verantwoordingsinformatie) de ontwikkeling van de financiële positie van het afgelopen jaar. Tenslotte beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw de financiële positie, om te kunnen bepalen of de corporatie zonder risico's geborgd kan worden bij het aantrekken van vreemd vermogen. Het maken van winst is voor woningcorporaties geen doel op zich. Eventuele winsten worden weer ingezet voor de volkshuisvesting, zodat naast het financiële rendement ook gesproken wordt over een maatschappelijk rendement, dat zeker van belang is. Om de financiële continuïteit te handhaven, zal een zeker evenwicht tussen inkomsten en uitgaven moeten bestaan. Bewaking van de inkomsten en uitgaven in de loop van het jaar is belangrijk. Daarbij wordt gebruik gemaakt van bewakingsinstrumenten om afwijkingen tijdig te signaleren en om zonodig te corrigeren. Voor de bewaking van de financiële positie op langere termijn wordt gebruik gemaakt van de financiële meerjarenprognose en een meerjaren kasstroomprognose. De financiële positie op de korte termijn wordt bewaakt door de jaarbegroting te vergelijken met de werkelijke ontwikkelingen van inkomsten en uitgaven en tussentijdse resultaten zichtbaar te maken via kwartaalrapportages. Jaarresultaat Het jaarresultaat over 2011 is 0,3 miljoen euro positief. In dit resultaat is aan overige waardeveranderingen een bedrag opgenomen van 4,3 miljoen euro. Dit betreft de onrendabele top van nieuwbouwwoningen die in 2011 in opdracht gegeven zijn en op de financiële afwikkeling van de complexen die in 2011 in exploitatie zijn genomen. Daar er op grond van fiscale jurisprudentie woningcorporaties vanaf 2008 tot en met 2011 gebruik gemaakt kan worden van de fiscale herbestedingsreserve is er over deze jaren geen vennootschapsbelasting verschuldigd. De in 2010 toegerekende vennootschapsbelasting is aangepast en ook op nihil gesteld. Deze vrijval van vennootschapsbelasting is verwerkt in het resultaat over 2011. Ten opzichte van 2010 is het resultaat gedaald van 3,7 miljoen euro naar 0,3 miljoen euro in 2011. Op onderdeel niveau zijn er grote verschillen ten opzichte van 2010. De grootste en belangrijkste verschillen betreffen een hogere afschrijving op de materiele vaste activa van 2,5 miljoen euro als gevolg van wijziging van systematiek. Vanaf 2011 schrijven wij nu lineair af, dit was annuïtair. Verder is er een toename van de overige waarde veranderingen met 1,7 miljoen.

66


Reserves Door het positieve jaarresultaat zijn de reserves in 2011 toegenomen met ruim 0,3 miljoen euro naar een niveau van 43 miljoen per 31 december 2011. Dit leidt tot de volgende kerngegevens per woning:

Kerngegevens per woning •

Jaarresultaat

•

Reserves

2010 *)

2011

2010

niet weergegeven

66

737

9 126

8 528

8 467

*) Landelijke cijfers, bron: Bedrijfstakinformatie 2010: Provincie Groningen Solvabiliteit Het kengetal solvabiliteit wordt gebruikt om aan te geven in welke mate de corporatie in staat is om aan de financiële verplichtingen op lange termijn te voldoen. Dit cijfer wordt berekend door de reserves te delen door het balanstotaal. De solvabiliteit is in de afgelopen jaren gestegen van 21,7% in 2003 tot 30,5% in 2011. Uit het 'Corporatie in perspectief 2010' blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen hoger is dan de referentie en landelijke cijfers. Volkshuisvestelijk vermogen in 2010 als % van het balanstotaal 2010

2009

•

Corporatie

50,4

50,7

•

Referentie

32,6

34,2

•

Landelijk

27,2

29,3

Liquiditeit De liquiditeit (current ratio) geeft aan of wij op korte termijn aan de verplichtingen tegenover derden kunnen voldoen. De current ratio wordt berekend door het totaal van de vlottende activa te delen door de kortlopende schulden. Is deze ratio groter dan 1, dan wordt de corporatie aangemerkt als liquide. In tegenstelling tot de current ratio wordt bij de quick ratio geen rekening gehouden met de voorraden en onderhanden werken. Het verloop van de current- en quick ratio is als volgt: 2011

2010

2009

•

Current ratio

0,9

4,4

2,0

•

Quick ratio

0,7

3,8

1,9

Ultimo 2011 is de current ratio 1,1. Ten opzichte van 2010 is dit kengetal afgenomen met 3,5. De quick ratio is ten opzichte van 2010 afgenomen met 3,1. De reden hiervoor is dat gekozen is om de nieuwbouw zo lang mogelijk zelf te financieren en gebruik te maken van de kredietfaciliteiten bij de huisbankiers omdat de kosten van kort krediet goedkoper zijn dan die van lang krediet. Dit ook gezien in combinatie met het feit dat op overtollige middelen praktisch geen rentevergoeding meer word ontvangen. De liquiditeitspositie wordt bewaakt aan de hand van een maandelijkse liquiditeitsprognose.

67


Financiële risico's Leegstand en rentekosten op het vreemd vermogen vormen, in financiële zin, de grootste risico's voor de woningstichting. In 2011 is de leegstand 1,3% van de huuropbrengst en is daarmee binnen de geldende norm gebleven, terwijl de rentekosten op vreemd vermogen gelijk zijn gebleven. In 2011 waren de rentekosten uitgedrukt in een percentage van de huuropbrengst 17,5% (in 2010 was dit 17,4%). Beheersing van de renterisico's zullen trouwens voortdurend de aandacht blijven vragen. De risico's met betrekking tot de leningenportefeuille zijn in kaart gebracht. Uit oogpunt van risicobeheersing zal worden gestreefd naar een evenwichtige opbouw. Het streven is om de leningenportefeuille zodanig in te richten dat per jaar circa 10% van het bedrag, waarover risico wordt gelopen, aan renteaanpassing onderhevig is. Woningstichting Wierden en Borgen zal geen gebruik maken van rente-instrumenten met een open-einde karakter. Het speculatieve karakter van dergelijke instrumenten achten wij in strijd met de aard van een toegelaten instelling en de daarvoor geldende regels.

68


Rentelasten

2011

2010

•

per woning

832

801

•

in % van de huur

17,5

17,4

In 2011 zijn drie leningen afgelost op grond van een niet markt conform aanbod bij renteconversie. Dit betrof leningen verstrekt door I.N.G. bank. Het blijkt dat zij zich terug trekken uit onze sector. De leningen konden zonder boete worden afgelost. De leningen hadden een totaal volume van 2,3 miljoen euro. Daarnaast was bij drie leningen met een volume van 2,6 miljoen euro renteconversie van toepassing. De gemiddelde rente van de drie renteconversie leningen is gedaald van 5,61% naar 3,81%. De liquiditeitspositie wordt bewaakt aan de hand van een maandelijkse liquiditeitsprognose. Ter financiering van onze activiteiten is gebruik gemaakt van onze rekening courant faciliteiten die wij hebben bij onze huisbankiers. In 2011 is er daarom geen lening aangetrokken. Overzicht activiteit beleggingen In 2011 zijn uitsluitend gelden belegd op korte termijn. Doelstelling van Wierden en Borgen is om de beschikbare gelden zoveel mogelijk te benutten voor het aflossen van leningen en in te zetten voor projecten. Overzicht verbindingen Er zijn in 2011 geen verbindingen.

69


Huurbeleid en huuraanpassingen in 2011 Huurbeleid Sinds een aantal jaren bepaalt de rijksoverheid het huurbeleid van woningcorporaties door de huurverhoging te maximeren op het inflatiepercentage van het afgelopen jaar. Hierdoor is het voor woningcorporaties niet mogelijk om een eigen huurbeleid te voeren. Voor een gezonde bedrijfsvoering is, gelet op de stijgende kosten voor onderhoud en gemeentelijke heffingen, een huurverhoging noodzakelijk die hoger ligt dan de inflatie. Ook voor 2012 is dit weer niet gelukt daar de overheid opnieuw te positief de loop van processen inschat. De geplande wetswijziging die er voor 1 mei 2012 had moeten zijn is er niet gekomen en nu het kabinet is gevallen is het de vraag wanneer deze uiteindelijk wel door de Eerste Kamer zal zijn aangenomen. De huurverhoging van 2011 is gekoppeld aan het inflatiecijfer van het voorafgaande kalenderjaar. Over 2010 bedroeg de inflatie 1,3%. Dit percentage is de basis voor de huurverhoging in 2011. Uitwerking Per 1 juli 2011 zijn de huren voor het merendeel van het woningbezit verhoogd met 1,3%. Om markttechnische redenen zijn bij 176 woningen de huurprijzen bevroren. Per saldo zijn de huurprijzen per 1 juli 2011 gemiddeld gestegen met 1,25% (per 1 juli 2010 was dit 1,17%). Bezwaarschriften huurverhoging In 2011 zijn drie bezwaarschriften tegen de huurverhoging per 1 juli 2011 ingediend. Deze zijn echter alle drie weer ingetrokken omdat ze op ondeugdelijke motieven waren gebaseerd. Huurincasso - huurachterstand Van de huurders betaalt ruim 61% de verschuldigde huurprijs door middel van automatische incasso (in 2010: 62%). Ongeveer 31% van de huurders ontvangt maandelijks een acceptgirokaart. Ongeveer 7% van de huurders betaalt via derden zoals gemeenten, VKG en GKB. De overige huurders betalen op andere wijze (o.a. periodieke overschrijving). e

De periode van huurbetaling is maandelijks. De huur dient voor de 1 van de maand te zijn voldaan. Bij achterstand in huurbetaling vindt met de huurder, na schriftelijke aanmaningen, zonodig een gesprek plaats om te trachten tot een oplossing van de financiële problemen te komen, voordat de vordering wordt overgedragen aan een deurwaarder. Doorverwijzing naar instanties die door begeleiding of het aanbieden van een lening mogelijk een oplossing kunnen bieden, vindt eveneens plaats. De huurachterstand heeft het afgelopen jaar gefluctueerd tussen 1,8% (december 2010) en 1,6% (december 2011). Deze achterstand heeft betrekking op zowel zittende als vertrokken huurders. De achterstand van zittende huurders bedroeg ultimo december 2011 0,9%.

70


2 1,5 1

in % van de jaarhuur

0,5 0 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Ontwikkeling huurachterstanden, zittende en vertrokken huurders.

Huurachterstand in €

2011

2010

2009

•

Bruto maandhuur

2 145 000

2 054 000

1 979 000

•

Voorstand

336 909

330 078

304 305

•

Achterstand

393 232

434 632

383 680

•

Achterstand in % van de jaarhuur

1,6%

Opbouw huurachterstand •

> = 3 maanden

•

2 maanden

•

1 maand

146

• •

165

151

72

79

61

201

241

201

419

485

413

Opbouw huurachterstand > = 3 maanden

1,6%

aantal huurders

Totaal

•

1,8%

bedragen in € 293 127

333 624

301 684

2 maanden

47 161

49 606

37 192

1 maand

52 944

51 402

44 804

393 232

434 632

383 680

Huurachterstand totaal

Uitgedrukt in een percentage van de huuropbrengst is de huurachterstand in 2011 gedaald. Het risico van oninbaarheid blijft onverminderd hoog. In voorgaande jaren is al een voorziening voor dubieuze debiteuren gevormd van € 36 000. Op de balans per 31 december 2011 is aan huurdebiteuren een bedrag opgenomen van € 357 232.

71


Huurders met achterstand (ultimo boekjaar) in % 2011

2010

2009

91,7

90,4

91,8

•

geen achterstand

•

1 maand achterstand

4,0

4,8

4,0

•

2 maanden achterstand

1,4

1,6

1,2

•

meer dan 3 maanden achterstand

2,9

3,2

3,0

Het percentage huurders met achterstand is ten opzicht van 2010 gedaald van 9,6% naar 8,3%. Ten opzichte van 2009 is de toename gering, van 8,2% tot 8,3%. Bovenstaand aantal huurders betreft het totaal van actieve en niet actieve contracten. Van de actieve contracten heeft in 2011 94,1% geen achterstand.

100% 80% meer dan 3 maanden 60%

2 maanden 1 maand

40%

geen achterstand 20% 0%

2011

2010

2009

2008

Huurachterstand 2008-2011 in % van de huurders naar aantal maanden

Ontruimingen In 2011 zijn 14 woningen ontruimd (in 2010: 10 woningen ). De woningen zijn ontruimd op basis van het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door de huurders. Van de veertien ontruimingen bleken uiteindelijk al 5 bewoners te zijn vertrokken op het moment dat er ontruimd moest worden. Het aantal ontruimingen per gemeente is als volgt: •

Bedum

1 (in 2010: 3)

•

De Marne

5 (in 2010: 5)

•

Eemsmond 1 (in 2010: 0)

•

Loppersum 3 (in 2010: 1)

•

Ten Boer

1 (in 2010: 1)

•

Winsum

3 (in 2010: 0)

72


Huurderving netto huur Totaal in €

2011

2010

312 000

% derving

333 000

1,3%

2009 225 000

1,4%

1,0%

2009

2010

2008 211 000 1,0%

5 4 3 2 1 0 2007

2008

2011

De huurderving als percentage van de jaarhuur 2007 - 2011 De huurderving bedroeg in 2011 1,3%. Deze derving heeft betrekking op de woningen die bestemd zijn voor verhuur. Leegstand als gevolg van sloop en verkoop is niet in deze post verwerkt.

De specificatie van de huurderving is als volgt: Huurderving woningen in € •

verkoop

87 152

0,4%

(2010: 0,2%)

•

sloop

252 284

1,0%

(2010: 0,9%)

•

verhuur

312 098

1,3%

(2010: 1,4%)

651 534

2,7%

Totaal huurderving 2011

De leegstand bij de verhuurwoningen is in 2011 in percentage licht gedaald van 1,41% in 2010 tot 1,28% in 2011.

73


G. Kengetallen Omschrijving / Boekjaar

2011

2010

2009

2008

2007

5 052

5 049

5 050

4 983

5 050

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: • Woningen / Woongebouwen • Garages

280

280

280

280

286

• Bedrijfsruimten

2

2

2

2

2

• Overige verhuureenheden

6

4

3

2

2

5 340

5 335

5 335

5 267

5 340

-

84 500

83 500

79 000

78 000

115 800

117 300

116 800

115 000

106 000

80

52

75

31

51

Totaal Gemiddelde verzekerde waarde per woning (*) Gemiddelde grondslag O.Z.B. per woning Mutaties in woningbezit • Aantal opgeleverd • Aantal aangekocht (**)

2

-

1

-

-

• Aantal verkocht (***)

11

10

6

11

16

• Aantal gesloopt (****)

66

43

3

87

31

• Laag (huur ≤ 362)

1 503

1 698

1 936

1 980

2 093

• Overig (huur > 362)

3 549

3 351

3 114

3 003

2 957

1,1

1,1

1,0

1,1

1,1

0,08

0,09

0,09

0,11

0,11

0,13

0,04

0,07

0,06

0,05

• Kosten niet-planmatig onderhoud / woning

435

435

424

427

404

• Kosten planmatig onderhoud / woning

653

810

1 137

995

861

• Groot onderhoud woningverbetering / woning

710

127

265

232

172

1 798

1 372

1 826

1 724

1 437

• Gemiddeld aantal punten WWS

140,63

136,98

139,1

135,3

134,0

• Gemiddelde netto huurprijs

410,20

393,19

381,04

369,97

361,19

Aantal woningen naar huurprijsklasse

Kwaliteit • Aantal reparatieverzoeken / woning • Aantal gevallen mutatieonderhoud / woning • Aantal woningen groot onderhoud en woningverbetering / woning

Totaal kosten onderhoud / woning Prijs- kwaliteitsverhouding

(*)

Per 2011 is overgegaan naar een andere opstal verzekeraar. Deze hanteert geen verzekerde waarden.

(**)

Aankoop 2011 Schoolstraat 18; 18a; 18b te Bedum en het object Blauwe Schuit te Winsum.

(***)

Verkoop vijf woningen uit het reguliere verkoopprogramma en zes woningen van het project Kaakhornsterweg Westernieland.

(****)

Sloop in 2011: werkelijke sloop 66 woningen. Sloop in 2010: werkelijke sloop 43 woningen. Sloop in 2009: werkelijke sloop 6 woningen, waarvan 3 woningen die in 2006 aan de exploitatie zijn onttrokken en 3 woningen in het verslagjaar 2009.

74


Omschrijving / Boekjaar

2011

2010

2009

2008

2007

• Mutatiegraad

9,9

10,2

10,5

11,6

13,0

• Aantal huurders huurtoeslag

972

1 057

1 163

1 262

1 343

• Huurachterstand in %

1,6

1,8

1,6

1,7

1,5

• Huurderving in %

1,3

1,4

1,0

1,0

1,2

Het verhuren van woningen

Financiële continuïteit 30,5

29,8

28,9

28,8

28,1

• Liquiditeit

• Solvabiliteit

0,9

4,4

2,0

1,7

2,8

• Rentabiliteit eigen vermogen

0,8

8,7

5,3

1,3

10,9

• Rentabiliteit vreemd vermogen

4,6

4,2

4,5

4,8

4,8

• Rentabiliteit totaal vermogen

3,2

5,4

4,4

3,6

6,3

• Interne financiering / woning

8 866

6 434

6 686

6 843

6 106

• Cash flow / woning

1 318

1 490

1 141

798

1 515

Balans en winsten verliesrekening • Eigen vermogen / woning

8 529

8 467

7 729

7 417

7 221

• Totaal opbrengsten / woning

4 978

5 000

4 699

4 729

4 647

• Afschrijving / woning

1 251

753

731

699

727

• Overige bedrijfslasten / woning

3 154

2 756

2 928

2 852

2 387

• Saldo rentebaten / lasten/ woning

800

765

740

710

735

• Vennootschapsbelasting / woning

-293

-11

-111

370

10

66

737

411

98

788

1,5

1,3

1,0

1,0

1,0

• Jaarresultaat / woning

Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1 000 woningen gesplitst naar activiteiten: • Algemeen beheerzaken • Verhuur- en bewonerszaken

1,1

0,9

0,9

0,7

0,7

• Financieel- economische zaken

1,0

1,0

1,0

1,0

1,0

• Onderhoud / projecten

5,2

4,8

4,9

5,0

4,5

• Totaal formatieplaatsen per 1 000 woningen

8,8

8,0

7,8

7,7

7,2

9,5

8,7

8,5

8,4

7,9

• Werkelijk aantal personeelsleden per 1 000 woningen

75


Vaststelling jaarstukken door het bestuur en goedkeuring door de Raad van Commissarissen Als Raad van Commissarissen hebben wij de door de directie vastgestelde jaarstukken (jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening) over 2011 onderzocht en hebben wij kennis genomen van de door BDO Audit & Assurance BV afgegeven accountantsverklaring. Wij verklaren dat Woningstichting Wierden en Borgen uitsluitend werkzaam is geweest en haar middelen heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. De bovengenoemde jaarstukken zijn door de directie vastgesteld en vervolgens door ons goedgekeurd conform artikel 24, lid 5 van de statuten van Woningstichting Wierden en Borgen. Bedum, 19 juni 2012

Goedkeuring jaarstukken door Raad van Commissarissen:

J.F.K.D. Martini

voorzitter

N.D.B. van der Molen

vice-voorzitter

K. Keestra

lid

J. Poorta

lid

A.E. Schiphuis - Piël

lid

M.A. de Visser

lid

E. Wiersma

lid

Vaststelling jaarstukken door directie: Bedum, 12 juni 2012

J.G. Kuiters

directeur-bestuurder

R.T. Kramer

directeur-bestuurder

76


IV. Jaarrekening 2011

77


A. Balans Balans per Activa

Balans 31-12-2011

Balans 31-12-2010

Vaste Activa Materiële vaste activa: • Onroerende en roerende zaken in exploitatie

130 318 011

122 059 102

• Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

3 808 629

4 716 813

• Onroerende en roerende zaken t.d. der exploitatie

1 769 693

1 791 604

135 896 333

128 567 519

• Latente belastingvoorziening

208 000

238 000

Subtotaal financiële vaste activa

208 000

238 000

136 104 333

128 805 519

Voorraden

156 900

159 600

Onderhanden projecten

748 993

1 677 523

357 232

398 632

Subtotaal materiële vaste activa Financiële vaste activa:

Totaal duurzaam vastgelegde middelen

Vlottende Activa

Vorderingen: • Huurdebiteuren • Overige vorderingen

3 083 087

412 597

• Overlopende activa

110 778

148 974

Liquide middelen

535 929

11 843 341

4 992 919

14 640 667

141 097 252

143 446 186

Totaal vlottende activa

Totaal-generaal

78


Balans 31 december 2011 (na resultaatbestemming) Passiva

Balans 31-12-2011

Balans 31-12-2010

Eigen vermogen Overige reserves

43 086 688

42 750 852

1 295 302

1 281 490

148 000

0

1 443 302

1 281 490

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening jubilea

Langlopende schulden Leningen: • overheid

98 619

102 334

• kredietinstellingen

91 005 144

95 980 313

Totaal leningen

91 103 763

96 082 647

135 633 753

140 114 989

• Schulden aan leveranciers

1 964 987

1 276 188

• Belastingen en premies sociale verzekeringen

1 573 247

121 632

• Overlopende passiva

1 925 265

1 933 377

Totaal schulden op korte termijn

5 463 499

3 331 197

141 097 252

143 446 186

Vermogen op lange termijn

Kortlopende schulden

Totaal-generaal

79


B.

Winst- en Verliesrekening

Omschrijving

2011

2010

24 044 538

23 168 693

459 169

457 960

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Bijdragen overheid

0

232 868

Verkoop onroerende zaken

534 339

798 145

Overige bedrijfsopbrengsten

112 114

587 734

Som der bedrijfsopbrengsten

25 150 160

25 245 400

Afschrijvingen op materiële vaste activa

6 320 999

3 801 780

Overige waardeveranderingen

4 307 545

2 642 166

Lonen en salarissen

2 291 810

2 001 321

Sociale lasten

276 876

234 062

Pensioenlasten

410 704

399 260

Lasten onderhoud

4 551 849

4 771 152

Overige bedrijfslasten

4 093 359

3 868 540

Som der bedrijfslasten

22 253 142

17 718 281

Exploitatieresultaat

2 897 018

7 527 119

Rentelasten

-4 202 500

-4 042 666

Rentebaten

162 084

178 693

-1 143 398

3 663 146

1 479 234

56 283

335 836

3 719 429

Bedrijfslasten

Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting

Resultaat na belastingen

80


C. Kasstroomoverzicht Operationele kasstromen

(x € 1 000)

Jaarresultaat

336

Afschrijvingen

6 321

Cash Flow

6 657

Waardeveranderingen

4 307 10 964

Mutatievoorraad

3

Mutatie onderhanden projecten

929

Mutatie vorderingen

-2 590

Mutatie kortlopende schulden

2 132 474

Toename voorzieningen

162

Saldo operationele kasstromen

11 600

Investeringskasstromen Investering in woningen en woongebouwen

-19 128

Desinvesteringen

376

Afname onroerende zaken in ontwikkeling

908 -114

Mutatie activa ten dienste Mutatie financiële vaste activa

30

Saldo investeringskasstromen

-17.928

Financieringskasstromen Nieuwe leningen

0

Aflossing leningen

-4 979

Saldo financieringskasstromen

-4 979

Totaal mutatie liquide middelen

-11 307

Liquide middelen begin boekjaar

11 843

Liquide middelen einde boekjaar

536

Afname liquide middelen

-11 307

81


D. Waarderingsgrondslagen Algemeen De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens BW2 titel 9 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in de jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor balans en winsten verliesrekening zoals opgenomen in de RJ 645.

Aangegane verplichtingen Als gevolg van de RJ 252 is het niet langer toegestaan om aangegane verplichtingen inzake projecten te verwerken op de balans. De aangegane verplichtingen worden voortaan aangegeven onder niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Bedrijfswaarde Voor de berekening van de bedrijfswaarde zijn de complexen (per voormalige gemeenten), die binnen een tijdsbestek van vijf jaren zijn gebouwd, samengevoegd. Ter toetsing van het totaal op de balans verantwoorde boekwaarde zijn bedrijfswaardeberekeningen per samengevoegd complex voor het gehele bezit opgesteld. Voor de berekening van deze bedrijfswaarden zijn de volgende parameters gehanteerd (gebaseerd op uitgangspunten Waarborgfonds Sociale Woningbouw): • een rentevoet van 5,25%; • een exploitatietermijn van maximaal 50 jaar; • voor door te exploiteren complexen is een minimum levensduur van 10 jaar ingesteld; • variabele beheerlasten € 916 per woning per jaar en € 1 523 per woning per jaar voor dagelijks- en planmatig onderhoud; • huurstijgingen 2,25% voor de eerste vijf jaar, daarna 2,0% per jaar; • stijging variabele lasten 2,25% en onderhoud 3,25% voor de eerste vijf jaar, daarna 3,0% per jaar; • gemiddelde huurderving in alle jaren 2,0%. De op deze wijze, op basis van kasstromen, berekende bedrijfswaarde bedraagt: • woningen en woongebouwen

€ 155 215 000

• boekwaarde grond

-

16 979 000

• overige verhuureenheden

-

2 618 000

Totaal bedrijfswaarde per 31 december 2011

€ 174 812 000

De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie een overwaarde van ruim 44 miljoen euro. De waarde van de materiële vaste activa volgens de aanslag onroerende zaakbelasting over 2011 bedraagt ruim 585 miljoen euro.

82


De bedrijfswaarde is in 2011 toegenomen van € 163 871 000 tot € 174 812 000, het geen een toename is van € 10 941 000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo 2010.

Balanswaardering Materiële vaste activa De roerende zaken en overige zaken in exploitatie, met de daarbij behorende installaties, zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. Hierbij wordt als levensduur aangehouden voor: • bouwkosten

40 c.q. 50 jaar

• centrale verwarming

25 jaar

• groot onderhoud / woningverbetering

20 / 25 jaar

• voorzieningen

variabel

• kinderdagverblijf te Appingedam

15 jaar, lineair

• kinderdagverblijf te Bedum

30 jaar, lineair

• basisschool te Middelstum

20 jaar, lineair

• verzamelgebouw Blauwe Schuit te Winsum

20 jaar, lineair

Op grondkosten wordt niet afgeschreven. De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten, of lagere bedrijfswaarde. Activa ten dienste der exploitatie Waardering vindt plaats op basis van historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen en gebaseerd op een geschatte levensduur. De activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven. Financiële vaste activa Opgenomen voor de nominale waarde.

Vlottende activa Berekend en opgenomen tegen de nominale waarde, waarbij voor de voorraden de gemiddelde inkoopprijzen zijn gehanteerd.

Vermogen op lange termijn Eigen vermogen Het eigen vermogen (de reserve) komt tot stand door de toepassing van de vigerende regelgeving. Voor zover thans bekend, rusten op het eigen vermogen geen toekomstige claims.

Schulden op lange termijn Leningen De geldleningen zijn opgenomen tegen nominale waarden. Zij worden hetzij ineens afgelost (fixe-leningen), hetzij in gedeelten en wel op basis van het annuïteitensysteem of het systeem van lineaire aflossing.

83


Schulden op korte termijn Deze posten zijn gewaardeerd tegen nominale waarden.

Grondslagen voor Resultaatbepaling Algemeen Als baten worden die bedragen verantwoord, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die bedragen die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke voor de samenstelling van de balans worden toegepast. Huren Het huurniveau is gebaseerd op de wettelijke regels met betrekking tot de huurprijsvaststellingen en de algemene jaarlijkse aanpassingsregels. Huurderving De op te nemen huurderving bestaat uit de volgende componenten: mutatieleegstand en oninbaarheid. Vergoedingen Dit betreft de naast de netto huur van huurders te ontvangen vergoedingen voor: energielevering, klein onderhoud, glasbreuk, etc. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening c.q. verrekening plaats, behalve voor het fonds klein onderhoud en het glasfonds. Overheidsbedragen In 2010 heeft eenmalige afkoop plaatsgevonden van de bijdragen BWS complexen. Verkoopopbrengsten Dit betreft het netto resultaat van verkochte woningen en grond. Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs. Met ingang van 2011 vinden de afschrijvingen plaats volgens de lineaire methode. Tot en met 2010 werd afgeschreven volgens de annuitaire methode. De basis blijft de geschatte economische levensduur. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is. Kosten onderhoud Hieronder worden de totale kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud en het planmatig onderhoud, uitgevoerd door derden opgenomen. De onderhoudskosten zijn gebudgetteerd en wel zodanig dat de budgetten over de jaren verdeeld worden. Van de totale kosten worden de kosten van de eigen onderhoudsdienst in de winsten verliesrekening verantwoord onder de posten lonen en salarissen, sociale lasten, pensioenpremie en overige bedrijfslasten.

84


Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de bedrijfsvoering, waaronder huisvestings-, algemene en overige personeelskosten, alsmede zakelijke belastingen, assurantiepremie en kosten voor de levering van goederen en diensten. Rentelasten Hieronder worden de op het boekjaar betrekking hebbende rentelasten verantwoord die verschuldigd zijn over het vreemd vermogen. Rentebaten Dit betreft de op het boekjaar betrekking hebbende ontvangen rente, voortvloeiend uit rekeningen-courant, vorderingen en beleggingen. Belastingen In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering een latente belastingpost dient te worden gevormd tot het bedrag dat het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden is ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiele vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 25%. Latente belastingvorderingen, uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie, worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

85


E.

Toelichtingen op de balans en de winsten verliesrekening over 2011

Toelichting op de balans

Activa Vaste activa

31-12-2011

31-12-2010

Materiële Vaste Activa Deze post is als volgt samengesteld: 130 318 011

122 059 102

2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie

3 808 629

4 716 813

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1 769 693

1 791 604

135 896 333

128 567 519

Ad. 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onder het hoofd woningen en woongebouwen zijn begrepen de grondkosten, de stichtingskosten en geactiveerde rendabele verbeteringskosten van de woningen en de woongebouwen, alsmede de hiertoe behorende cv-installaties, warmwatervoorzieningen etc. Garages en kinderdagverblijven zijn opgenomen onder onroerende zaken niet zijnde woningen.

Stand per 1 januari 2011 • aanschafwaarde

Woningen en

Onroerende zaken

woongebouwen

niet zijnde woningen

Totaal

168 945 098

1 156 353

170 101 451

47 727 489

314 860

48 046 349

121 217 609

841 493

122 059 102

• investeringen

13 349 245

1 470 889

14 820 134

• afschrijvingen

-5 291 083

-108 682

-5 399 765

• des-investeringen

-1 161 460

0

-1 161 460

6 896 702

1 362 207

8 258 909

• cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:

Saldo

Stand per 31 december 2011 • aanschafwaarde • cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

Woningen en

Onroerende zaken

woongebouwen

niet zijnde woningen

Totaal

181 132 882

2 627 243

183 760 125

53 018 572

423 542

53 442 114

128 114 310

2 203 701

130 318 011

86


De investeringen ad. € 13 349 245 hebben betrekking op: • Oplevering nieuwbouw 25 appartementen te Bedum

€

2 837 757

• Oplevering nieuwbouw 10 woningen te Roodeschool

€

1 054 304

• Oplevering nieuwbouw 20 woningen te Ten Boer

€

2 422 344

• Oplevering nieuwbouw 6 woningen te Ten Boer

€

695 095

• Oplevering nieuwbouw 2 woningen te Garmerwolde

€

255 319

• Oplevering nieuwbouw 6 woningen te Middelstum

€

644 583

• Oplevering nieuwbouw 8 + 3 woningen te Bedum

€

1 504 264

• Renovatie en woningverbetering

€

1 704 485

• Douche- , toilet- en keukenrenovatie

€

1 356 910

• Cv aanleg

€

639 796

• Radiatoren

€

1 438

• Glas isolatie

€

204 883

• Isolatie en overige verbeteringen

€

28 067

Desinvesteringen ad. € 1 161 460 De desinvesteringen zijn het gevolg van de verkoop van 5 woningen en afbraak van 66 woningen. Bedrijfswaarde ad € 174 811 954 De bedrijfswaarde per 31 december 2011 bedraagt € 155 214 708 voor de woningen en € 2 618 411 voor onroerende zaken niet zijnde woningen. Totaal met de boekwaarde grond ad. € 16 978 835 bedraagt de totale bedrijfswaarde per 31 december 2011 € 174 811 954. Zekerheden De vaste activa zijn niet tot zekerheid van leningen gesteld. Actuele waarde De woningen zijn verzekerd tegen brand- en stormschade. Tevens is het risico van onderverzekering afgedekt. De waarde van de woningen volgens de aanslag onroerende zaak belasting over 2011 bedroeg € 585 209 000. Verkoop woningen komend jaar Van de woningen in exploitatie zijn 10 woningen verspreid over alle gemeenten geclassificeerd voor verkoop binnen één jaar. De verwachte boekwinst is 0,8 miljoen euro. Het beleid is gericht op verkoop van woningen bij mutatie. Ad. 2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 31-12-2011

31-12-2010

• Project te Roodeschool

0

1 006 741

• Project plan bouw appartementen Kameleon Leens

0

185 492

404 928

10 462

0

68 191

67 105

59 743

• Project seniorenwoningen te Stedum

251 477

50 260

• Project Colpende te Middelstum

435 860

381 212

1 159 370

1 762 101

Specificatie per project:

• Project Bederawalda te Bedum • Project plan Boerdamsterweg te Middelstum • Project 12 woningen te Stedum

Transporteren 87


31-12-2011

31-12-2010

1 159 370

1 762 101

35 889

13 382

0

24 689

• Project Vogelzang te Bedum

429 058

428 935

• Project Gasfabriek te Bedum

30 000

0

• Project Almastraat te Bedum

163 677

1 557 414

• Project renovatie 2 woningen te Westernieland

119 398

0

• Project Spoorstraat te Ulrum

128 924

23 452

• Sloop van woningen te Leens

252 773

126 043

Transport • Project Wilhelminalaan te Baflo • Project te Garmerwolde

• Project Blauwe Schuit te Winsum

0

25 000

• Sloop van 20 woningen te Winsum

0

608 729

156 368

0

• Sloop van woningen te Westernieland

24 212

28 207

• Uitplaatsing huurders te Ezinge

18 883

21 138

0

97 723

965 847

0

6 700

0

• Project woningen te Winsum

• Uitplaatsing huurders te Ten Boer • Project Centrumplan te Loppersum • Project Wirdumerweg te Loppersum • Sloop woningen te Ten Post • Sloop woningen te Uithuizermeeden • Project Lange Akker te Uithuizermeeden Totaal

75 654

0

186 789

0

55 069

0

3 808 629

4 716 813

Ad. 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Stand per 1 januari 2011 • aanschafwaarde • cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

Bedrijfs-

Inrichting en

Transport-

panden

inventaris

middelen

Totaal

2 344 375

285 349

404 433

3 034 157

790 418

185 159

266 976

1 242 553

1 553 957

100 190

137457

1 791 604

Mutaties in het boekjaar: • investeringen

0

51 097

62 932

114 029

• afschrijvingen

-54 690

-56 185

-25 064

-135 939

Saldo

-54 690

-5 088

37 868

-21 910

88


Stand per 31 december 2011 • aanschafwaarde

Inrichting en

Transport-

panden

inventaris

middelen

Totaal

2 344 375

336 446

465 365

3 148 186

845 108

241 344

292 041

1 378 493

1 499 267

95 102

175 324

1 769 693

• cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde

Bedrijfs-

De activa ten dienste van de exploitatie worden lineair afgeschreven, waarbij de volgende afschrijvingstermijnen worden gehanteerd: • bedrijfspand

40 jaar

• transportmiddelen

5 / 8 jaar

• automatiseringsapparatuur

3 / 5 jaar

• inrichting en inventaris

3 / 10 jaar

De verzekerde waarde van het bedrijfspand te Bedum bedraagt € 2 368 600 en het pand te Winsum € 1 443 800. De inventaris heeft een verzekerde waarde van € 731 400, terwijl de aanwezige voorraden zijn verzekerd voor € 227 700. Jaarlijks worden deze waarden op indexbasis aangepast. De transportmiddelen zijn verzekerd op basis van w.a. en casco. De onroerende zaakbelasting waarde van de bedrijfspanden in Bedum en Winsum bedraagt € 1 687 000.

Financiële vaste activa

31-12-2011

31-12-2010

Actieve belastinglatentie

208 000

238 000

Totaal financiële vaste activa

208 000

238 000

Vorming actieve belastinglatentie inzake leningen per 1-1-2011

238 000

268 000

Vrijval ten laste van het resultaat 2011

-30 000

-30 000

Totaal per 31 december

208 000

238 000

Actieve belastinglatentie inzake leningen

De actieve belastinglatentie is gevormd voor de tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de leningen.

89


Vlottende activa

31-12-2011

31-12-2010

Materiaalvoorraad

156 900

159 600

Materiaalverbruik

310 462

293 269

0,51

0,54

0

1 667 523

• Bouw 2 woningen Schout de Boerstr. Ten Boer

246 965

0

• Bouw 2 woningen Boerdamsterweg Middelstum

252 547

0

• Bouw 2 woningen Hildebrandstraat Garmerwolde

249 481

0

Totaal

748 993

1 667 523

393 232

434 632

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-36 000

- 36 000

Saldo huurdebiteuren

357 232

398 632

3 083 087

412 597

110 778

148 974

3 551 097

960 203

Voorraden

Omloopsnelheid van de voorraad in jaren

Onderhanden projecten • Bouw 11 woningen R. Prinsstraat te Bedum

Vorderingen: A. Huurdebiteuren

B. Overige vorderingen C. Overlopende activa Totaal

90


31-12-2011

31-12-2010

Ad. A. Huurdebiteuren Uitgedrukt in een percentage van het totaal bedrag van de huren en vergoedingen is deze achterstand 1,6% (2010: 1,8%). Deze vordering is als volgt opgebouwd: aantal maanden

aantal huurders

bedrag

1

201

52 944

2

72

47 161

3 of meer

146

293 127

af: voorziening dubieuze debiteuren

- 36 000

Totaal

357 232

(In de totale achterstand is een bedrag opgenomen van € 170 131 dat betrekking heeft op vertrokken bewoners)

Ad. B. Overige vorderingen • Belastingen

2 941 135

258 901

141 952

153 696

3 083 087

412 597

• Vennootschapsbelasting 2010

1 768 135

258 901

• Vennootschapsbelasting 2011

1 173 000

0

2 941 135

258 901

• Overige vorderingen Totaal

Specificatie van belastingen:

Een specificatie van overige vorderingen is onder berusting van de financiële administratie.

Ad. C. Overlopende activa Specificatie: • Rente banken • Te activeren posten

103 180

107 263

0

16 977

• Termijnen kopers nieuwbouw Zoutkamp

5 352

5 352

•. Overige

2 246

16 749

• Vooruit ontvangen facturen

0

1 368

•. Te verrekenen btw

0

1 265

110 778

148 974

91


31-12-2011

31-12-2010

956

622

Liquide middelen Direct opvraagbaar • Kasgelden • Rabobank huurrekening • Rabobank betaalrekening • Rabobank Bedrijfs Telerekening

348 382

712 549

-830 440

1 770 437

0

2 400 000

31 316

3 424

• ABN - AMRO

5 107

51 390

• ABN - AMRO

50

30

0

2 000 000

900 000

4 900 000

80 558

4 889

535 929

11 843 341

• Rabobank Bedrijfs Telerekening (rente bijschrijving)

Op termijn uitgezet • ABN -Amro depositorekening • Rabobank depositorekening • Rabobank depositorekening (rente bijschrijving) Totaal liquide middelen

92


Passiva Eigen vermogen

31-12-2011

31-12-2010

Overige reserves Beginsaldo

42 750 852

39 031 423

335 836

3 719 429

Eindsaldo

43 086 688

42 750 852

Voorzieningen

31-12-2011

31-12-2010

Bedrijfsresultaat

Voorziening onrendabele investeringen 86 640

0

Project zorgappartementen te Leens

Project Kameleon te Leens

261 315

0

Project huurwoningen Obergum Noord te Winsum

947 347

0

Project Dijkshorn te Ten Boer

0

751 393

Project Centrumplan Loppersum

0

530 097

1 295 302

1 281 490

148 000

0

1 443 302

1 281 490

31-12-2011

31-12-2010

98 619

102 334

• Overige leningen

91 005 144

95 980 313

Totaal

91 103 763

96 082 647

96 082 647

90 955 955

0

8 000 000

96 082 647

98 955 955

2 643 924

2 873 308

2 334 960

0

91 103 763

96 082 647

Eindsaldo

Voorziening Jubilea Dotatie Saldo voorzieningen ultimo boekjaar

Langlopende schulden Leningen • Gemeentelijke leningen

Resumé leningen Begin saldo Opgenomen geldleningen

Aflossingen: regulier algehele aflossing Saldo ultimo boekjaar Aflossingsverplichting komend jaar: € 3 212 663. Het eindsaldo van 2011 is als volgt nader te specificeren: • kapitaalmarkt leningen

91,0 miljoen

• gemeentelijke leningen

0,1 miljoen

Totaal generaal

91,1 miljoen

93


Uitsplitsing kapitaalmarkt leningen naar herzieningsdatum rente: • korter dan 1 jaar

2,0 miljoen

• van 1 jaar tot 5 jaar

15,6 miljoen

• langer dan 5 jaar

6,7 miljoen

• geen herzieningsdatum (geen renterisico)

18,9 miljoen

• geen renteherziening fixe leningen

34,6 miljoen

• geen renteherziening gedeeltelijke aflossing

13,3 miljoen

Totaal generaal

91,1 miljoen

Het gemiddelde rentepercentage over de leningen portefeuille ultimo boekjaar is in 2011 4,3% (2010: 4,3%).

94


Kortlopende schulden

31-12-2011

31-12-2010

A. Schulden aan crediteuren

1 964 987

1 276 188

B. Belastingen en premies sociale verzekering

1 573 247

121 632

C. Overlopende passiva

1 925 265

1 933 377

5 463 499

3 331 197

• Schulden aan leveranciers conform sub-administratie

1 784 010

1 088 802

• Per 31 december vervallen rente / aflossing leningen

180 977

187 386

1 964 987

1 276 188

Deze post is als volgt samengesteld:

Ad. A. Crediteuren

Ad. B. Belastingen en sociale premies • Loonheffing • Omzetbelasting • Sociale lasten en afdracht Zorgverzekering • Pensioenpremies • Af te dragen BTW Nieuwbouw

64 237

57 542

462 969

38 676

25 897

21 473

5 491

3 941

1 014 653

0

1 573 247

121 632

1 194 858

1 206 435

Ad. C. Overlopende passiva • Nog niet vervallen rente leningen • Afrekeningen stookkosten bewoners

0

-3 091

336 909

330 078

26 670

36 000

153 936

150 325

• Overige

11 841

13 871

• Saldo niet opgenomen vakantiedagen

79 500

58 600

0

13 983

• Af te dragen btw op FKO 2011

14 488

0

• Te verwachten ontruimingskosten deurwaarder

25 000

25 000

• Nog te betalen kosten nieuwbouw Bedum

82 063

102 176

1 925 265

1 933 377

• Huurvoorstanden • Kosten accountantscontrole • Ontvangen voorschotten Huurtoeslag

• Af te rekenen nieuwbouwprojecten

Totaal

95


Niet uit de balans blijkende verplichtingen Aangegane verplichtingen nieuwbouw De aangegane verplichtingen op 31 december 2011 voor nieuwbouwwoningen in aanbouw c.q. in opdracht bedragen € 14 350 000. Aangegane verplichting planmatig onderhoud In 2012 wordt uitgesteld planmatig onderhoud uitgevoerd dat betrekking heeft op het boekjaar 2011 voor een bedrag van € 376 000. Aangegane verplichting woningverbetering In 2012 wordt uitgesteld woningverbetering uitgevoerd dat betrekking heeft op het boekjaar 2011 voor een bedrag van € 2 230 000. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) De post obligo WSW betreft de verplichting voor woningstichting Wierden en Borgen om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds onder het niveau van 0,25% van het garantievolume daalt (voorwaardelijke verplichting). De obligo bedraagt 3,85% van het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen. Het obligobedrag voor woningstichting Wierden en Borgen per ultimo 2011 bedraagt € 3 573 570 .

96


Toelichting op de Winst- en Verliesrekening Bedrijfsopbrengsten

2011

2010

24 120 304

23 324 806

236 332

176 907

24 356 636

23 501 713

307 082

327 262

5 016

5 758

312 098

333 020

24 044 538

23 168 693

Huren • Woningen en woongebouwen • Onroerende goederen, niet zijnde woningen Subtotaal Af: Huurderving • Woningen en woongebouwen • Onroerende goederen, niet zijnde woningen Subtotaal Totaal per saldo Ad. Huren: Verantwoord zijn de over 2011 te ontvangen huren. Per 1 juli 2011 is een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 1,25%. De stijging van de huren van woningen en woongebouwen ad. € 795 000 is als volgt te verklaren: Toename: Jaarlijkse huurverhoging

299 000

Huurharmonisatie

174 000

Aanvulling nieuwbouw

555 000

Geriefsverbeteringen

38 000 1 066 000

Afname:

Verkoop / Sloop

271 000 795 000

Ad. Huurderving Uitgedrukt in een percentage van de te ontvangen netto huur is de huurderving over 2011: 1,3% ( in 2010: 1,4%). De huurderving heeft betrekking op de woningen die voor verhuur bestemd zijn. De huurderving van verkoopwoningen wordt ten laste van de verkoop gebracht en huurderving van woningen die leegstaan in verband met voorgenomen sloop wordt in mindering gebracht op de huuropbrengst. Vergoedingen • Overige goederen leveringen en diensten • Verrekeningen energieverbruik

Af: Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal

473 454

470 239

0

0

473 454

470 239

-14 285

-12 279

459 169

457 960

Dit betreft de bedragen die de huurders boven de netto huurprijs betalen voor stookkosten, glasfonds, fonds klein onderhoud etc. 97


2011

2010

Overheidsbijdragen Bijdragen in het exploitatietekort •

Subsidie BWS

•

Afkoop Subsidie BWS

85 501 147 367

Totaal

0

232 868

809 000

1 164 000

Opbrengsten verkoop Specificatie: Verkoop opbrengst woningen

183 672

281 232

Af: Verkoopkosten

Af: Boekwaarde en renovatiekosten Westernieland

74 675

39 867

Af: Huurderving verkoopwoningen

88 000

51 000

462 653

791 901

0

6 244

Saldo verkoopopbrengst woningen Verkoopopbrengst grond te Bedum en Stedum Verkoopopbrengst grond Hildebrandstraat Garmerwolde Verkoopopbrengst kavels te Bedum Totaal opbrengst verkopen

500

0

71 186

0

534 339

798 145

In het boekjaar 2011 zijn 5 woningen regulier verkocht . (2010: 10 woningen). Daarnaast zijn uit het project Kaakhornsterweg te Westernieland een zestal woningen verkocht.

Overige Bedrijfsopbrengsten Resultaat grondexploitatie 46 woningen Bedum Resultaat afwikkeling faillissement

0

447 214

0

45 069

Doorberekening eigen dienst

46 967

42 908

Ontvangen doorberekening derden

14 592

4 067

Beheervergoedingen VvE's

23 211

20 114

Overige

27 344

28 362

112 114

587 734

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

98


Bedrijfslasten

2011

2010

6 076 378

3 615 903

108 682

47 069

6 185 060

3 662 972

135 939

138 808

6 320 999

3 801 780

0

-43 682

421 014

0

33 713

0

120 410

425 472

0

725 441

335 000

0

• Project 47 woningen in Obergum Noord te Winsum

1 952 000

0

• Project 41 zorgappartementen te Leens

1 170 000

0

28 026

0

• Project 6 woningen Boerdamsterweg te Middelstum

228 098

0

• Project 17 woningen Wilhelminastraat te Zoutkamp

0

-11 566

Afschrijvingen • Woningen en woongebouwen • Onroerende goederen, niet zijnde woningen Totaal activa ter exploitatie • Afschrijving activa t.d.v. exploitatie Totaal afschrijving materiële vaste activa

Overige waardeveranderingen Onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten: • Project 46 woningen te Bedum • Project 8 + 3 woningen te Bedum • Project 25 appartementen te Bedum • Project 8 + 2 huurwoningen Roodeschool • Project 20 appartementen Loppersum • Project 14 zorgplaatsen Kameleon te Leens

• Project 2 woningen Hildebrandstraat te Garmerwolde

• Project 15 woningen IJsbaanlocatie te Leens

0

-10 205

• Project 6 woningen Stafpad te Ten Boer

147 739

0

• Project 20 woningen Dijkshorn Ten Boer

-128 455

796 559

• Project 6 woningen te Westernieland

0

12 147

• Correctie waarde bestaand bezit

0

748 000

4 307 545

2 642 166

2 291 810

2 001 321

Totaal onrendabele investeringen nieuwbouwprojecten

Lonen en salarissen Bruto salarissen

In 2011 is het bedrag inclusief een dotatie aan de Voorziening Jubilea ad € 148 000. De salarislasten (inclusief pensioen- en sociale lasten) van de bestuurders van Woningstichting Wierden en Borgen bedroegen in 2011 € 296 659. Aan de leden van de Raad van Commissarissen is een vergoeding betaald van € 46 697.

99


2011

2010

271 946

229 577

4 930

4 485

276 876

234 062

12,1

11,7%

410 704

399 260

Sociale lasten Sociale lasten Afdracht loonheffing op spaarloon

In procenten van de bruto salarissen is dit: Pensioenlasten Pensioen- en VUT-premie

De pensioenregeling van Wierden en Borgen is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties (S.P.W.). • De pensioenregeling van S.P.W. is een toegezegde pensioenregeling. • In het geval van een tekort bij S.P.W. heeft de werkgever geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. • Het huidige draagvlak van S.P.W. is voldoende om toekomstige afspraken te financieren. • Er is geen objectieve sleutel te bepalen voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve of negatieve risico's aan aangesloten werkgevers.

Kosten onderhoud • Onderhoudskosten werk derden • Onderhanden werk Totaal werk derden

4 241 387

4 477 883

0

0

4 241 387

4 477 883

• Klein materiaal

106 531

97 296

• Groot materiaal

203 931

195 973

Totaal materiaalverbruik

310 462

293 269

4 551 849

4 771 152

4 241 387

4 477 883

• Toezicht werk derden

658 878

604 746

• Verbruik groot materiaal

203 931

195 973

• Verbruik klein materiaal

106 531

97 296

• Magazijnkosten groot materiaal

26 437

27 284

• Magazijnkosten klein materiaal

13 808

13 546

• Uren eigen dienst

960 795

911 871

• Af: -Doorberekening uren en materiaal eigen dienst

-46 967

-42 908

6 164 800

6 285 691

Resultaat onderhoud

Overzicht totale kosten onderhoud • Onderhoud derden

Totaal kosten onderhoud

100


Overige Bedrijfslasten

2011

2010

2 063 054

1 992 527

• Verzekeringen (brand en storm)

45 820

64 389

• Contributie landelijke federatie

50 308

51 047

174 695

181 675

2 333 877

2 289 638

112 091

117 328

54 295

97 940

• Algemene kosten

616 674

588 021

Subtotaal interne bedrijfslasten

783 060

803 289

62 678

25 386

134 649

118 699

Zakelijke bedrijfslasten • Belastingen (*)

• Overige directe exploitatielasten (*) Subtotaal zakelijke bedrijfslasten Interne bedrijfslasten • Overige personeelskosten • Huisvestingskosten

Overige bedrijfslasten • Afboeking dubieuze debiteuren • Leefbaarheid • Afdracht btw fonds klein onderhoud

14 488

15 245

• Servicebijdrage VvE De Horst te Bedum

14 133

14 133

• Servicebijdrage VvE Agessingel te Leens

23 873

23 873

• Servicebijdrage VvE Marskramer te Ten Boer

18 108

18 108

• Servicebijdrage VvE Hunsingokade te Zoutkamp

29 321

29 321

• Servicebijdrage Koopmansplein te Ten Boer

20 208

20 040

• Overige

24 950

39 872

• Nacalculatie materiaalverbruik

32 885

21 262

• Kosten energielabel

38 417

36 157

• Kosten wisselwoning Winsum

0

10 324

• Wijziging bestemming De Reiger te Bedum

0

7 960

• Kosten externe dienstverlening

22 972

44 842

• Kosten aangifte vennootschapsbelasting

24 597

22 443

• Afwikkeling nieuwbouw

23 787

10 712

• Kst niet geactiveerde investeringen isolatie en geriefsverb.

133 832

0

• Kosten bijdrage Wijken aanpak

154 800

238 514

• Bijdrage heffing Saneringssteun

121 176

0

45 590

19 134

0

8 314

35 958

40 345

0

21 640

976 422

775 612

• Kosten beleidsplan / visitatie/ organisatieontwikkeling • Kosten representatieve en publicitaire doeleinden • Afboeking kosten niet gerealiseerde projecten • Kosten project Kaakhorn Subtotaal overige bedrijfslasten

101


2011

2010

2 333 877

2 289 638

• Interne bedrijfslasten

783 060

803 290

• Overige bedrijfslasten

976 422

775 612

4 093 359

3 868 540

775 521

736 813

1 015 224

970 899

• Waterschapslasten

272 003

284 498

• Landhuur / Erfpacht

306

317

2 063 054

1 992 527

• vervolgingskosten

25 039

14 899

• energiekosten lege woningen

38 747

27 643

110 241

138 479

668

654

174 695

181 675

Recapitulatie overige bedrijfslasten • Zakelijke bedrijfslasten

Totaal overige bedrijfslasten (*) Nadere specificaties Specificatie belastingen: • Onroerend goed belasting • Rioolrechten

Specificatie overige directe exploitatielasten Woningen en woongebouwen

Leveringen goederen en diensten • gas, water en elektra • schoonmaakkosten

Rentelasten Specificatie verschuldigde rente • Rente leningen gemeenten • Rente leningen institutionele beleggers • Rente rekening-courant banken • Disagio leningen

4 052

4 205

4 186 601

4 025 611

109

5 817

11 738

7 033

4 202 500

4 042 666

145 417

113 981

Rentebaten Specificatie ontvangen rente • Rente rekening-courant banken • Overige rentebaten • Rente belastingdienst

102

2 423

1 664

14 244

63 048

162 084

178 693


Vennootschapsbelasting De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: Commercieel resultaat conform de winsten verliesrekening over 2011 Bij:

-1 173 398

Fiscaal lagere afschrijving MVA

6 139 550

Fiscaal geen overige waardeveranderingen

4 307 545

Bijdrageheffing bijzondere projectsteun wijkenaanpak

154 800

Bijdrageheffing saneringssteun Centraal Fonds

121 176

Beperkt aftrekbare kosten

8 314 10 731 384

Af:

Fiscaal geen opbrengst woningverkopen/toevoeging HIR Fiscaal hogere lasten onderhoud

622 339 2 203 027

Investeringsaftrek

14 196

Vrijval (dis)agio op leningen overheid en kredietinstellingen Herbestedingsreserve

148 830 6 569 595 9 557 986

Belastbaar resultaat 2011

0

Te betalen vennootschapsbelasting over 2011

0

Mutatie actieve belastinglatentie inzake leningen

30 000 30 000

Vrijval vennootschapsbelasting 2010

-1 509 234

Belastingen volgens winsten verlies rekening

-1 479 234

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De vrijval van de vennootschapsbelasting 2010 is veroorzaakt door toepassing van de herbestedingsreserve op basis van fiscale regelgeving. 2011 Jaarresultaat

335 836

Het jaarresultaat is ten gunste gebracht van de reserve.

103

2010 3 719 429


V.

Overige gegevens

104


A. Resultaatbestemming Vooruitlopend op de vergadering van de Raad van Commissarissen op 19 juni 2012 is het resultaat over 2011 ad. € 335 836 ten gunste van de overige reserves gebracht.

105


VI.

Bijlage jaarrekening 2011

108


A. Bijlage specificatie kostensoorten Omschrijving

Realisatie 2011

Begroting 2011

Realisatie 2010

2 291 810

2 250 600

2 001 321

687 580

676 000

633 322

Personeelskosten Salarissen Sociale lasten en pensioenlasten

Reis- en verblijfskosten

42 428

56 000

44 012

Externe opleidingen

19 673

36 000

16 899

Overige personeelskosten

49 990

34 400

56 417

112 091

126 400

117 328

3 091 481

3 053 000

2 751 971

20 903

29 800

23 057

7 532

8 500

8 099

Totaal personeelskosten

Huisvestingskosten Gas, water en elektra Belastingen en assurantie

16 166

135 000

53 808

Overige huisvestingskosten

Onderhoudskosten

9 694

11 300

12 976

Totaal huisvestingskosten

54 295

184 600

97 940

109


Omschrijving

Realisatie 2011

Begroting 2011

Realisatie 2010

Portikosten

33 165

33 000

31 843

Algemene kosten

Telefoon

38 696

32 000

39 563

Drukwerk en kantoorbehoeften

26 769

22 500

23 410

Accountantscontrole

27 655

35 000

34 087

7 709

10 000

7 871

222 949

246 000

202 452

3 695

3 000

861

Onderhoud machines en gereedschappen

21 659

11 500

19 377

Exploitatiekosten vervoermiddelen

67 351

67 200

63 084

Advertentiekosten

32 009

90 000

31 822

9 754

8 000

7 391

Kosten huurdersvereniging

26 248

24 500

26 847

Bankkosten

10 868

10 800

11 966

Contributies en abonnementen Kosten automatisering Onderhoud kantoorinventaris

Kosten kopieerapparaat

Verzekeringen Kosten bewonersblad Publiciteit/ representatiekosten

7 749

13 700

12 586

25 354

33 500

27 325

9 668

0

0

Kantinekosten

11 605

10 300

11 123

Container / stortingsrechten

15 658

11 500

15 943

Overige algemene kosten

18 113

13 700

20 470

Totaal algemene kosten

616 674

676 200

588 021

3 762 450

3 913 800

3 437 932

Subtotaal kostensoorten Klein materiaal

106 531

95 000

97 296

Groot materiaal

203 931

200 000

195 973

Werk derden onderhoud

4 241 387

5 156 000

4 477 883

Totaal - generaal

8 314 299

9 364 800

8 209 084

110

Algemene gegevens I. Inleiding... 4 Algemeen... 5

Recommend Documents