Vlaardingen verkent …. de toekomst van de galerijflats Stadsgehoorzaal, 28 oktober 2014 Dit document bevat factsheets (pagina 2-3) over de bijna 5.000 galerijwoningen met lift in de sociale woningvoorraad van Waterweg Wonen. Verder hebben we informatie opgenomen over enkele renovaties van galerijflats Waterweg Wonen (pag. 4-8). Deze themamiddag over de galerijflats vindt plaats in de context van het Actieplan Wonen en het strategisch voorraadbeleid van Waterweg Wonen. Dit algemene kader lichten we hieronder toe. Waterweg Wonen hanteert de ambities van het gemeentelijk Actieplan Wonen 2008-2030 als leidraad voor haar voorraadbeleid. In het Actieplan Wonen hebben wij een concrete aanpak afgesproken om de woningvoorraad van de stad te transformeren. We willen een aantrekkelijkere woonstad maken. Minder goedkope, kwaliteitsarme, vroeg-naoorlogse woningen. Vanaf 2008 tot 2030 is het de bedoeling om circa 6.800 woningen te slopen en circa 8.450 nieuwe en comfortabele woningen te bouwen. Ook is het streven om zeker 5.900 woningen te renoveren. Delen van de stad ondergaan door nieuwbouw, renovatie en sloop een metamorfose, waarbij woningen worden gebouwd waar vraag naar is. Bijvoorbeeld eengezinswoningen voor gezinnen en appartementen voor senioren. Betaalbare woningen voor starters en luxere woningen voor mensen met een ruime beurs, zowel in de huur- als koopsector. Waterweg Wonen neemt een groot deel in de uitvoering van het Actieplan Wonen voor haar rekening. Wij voeren de afspraken uit zoals die met de gemeente en Woningstichting Samenwerking Vlaardingen zijn overeengekomen. Sinds 2008 heeft Waterweg Wonen ruim 6.000 woningen gerenoveerd en verduurzaamd, en is met name de herstructurering van Babberspolder-Oost goed op gang gekomen. In geld uitgedrukt heeft Waterweg Wonen in die periode circa 290 miljoen euro in haar huurwoningvoorraad geïnvesteerd. In de komende tijd staan er weer nieuwe projecten op stapel. Minder renovaties, want daarvan is de grote bulk achter de rug. Het accent zal meer op regulier onderhoud komen te liggen en op het verduurzamen van ons vastgoed. Het onderhoud zal de komende jaren efficiënter worden, en meer klantgestuurd. Onderhoudsmomenten grijpen we aan om verdere verduurzaming van de woningvoorraad te bereiken. De herstructurering in Holy-Zuidoost/ De Nieuwe Vogelbuurt zal vanaf volgend jaar gestalte krijgen met de eerste nieuwbouwwoningen. De visieen planvorming in de Westwijk is erop gericht om in het centrumdeel van de wijk uiterlijk 2018 aan de slag te gaan met de transformatie van het vastgoed van Waterweg Wonen. Daarmee wordt met continuïteit in vernieuwing het stokje overgenomen vanuit het herstructureringsgebied Babberspolder-Oost. Ik wens u een plezierige en leerzame middag toe! Harrie Bosch, directeur-bestuurder Waterweg Wonen
1
FACTSHEETS SOCIALE HUUR GALERIJWONINGEN MET LIFT,
WATERWEG WONEN (oktober 2014)
Galerijflats met lift vormen met circa 4.950 woningen de ruggengraat van de sociale woningvoorraad van Waterweg Wonen (42%). De sociale huurwoningen van Waterweg Wonen zijn voor circa 70% gebouwd in de periode 1946-1974. Veel gestapelde bouw en slechts 17% eengezinswoningen. Van de woningen in galerijflats met lift is ruim 62% gebouwd in de periode 1965-1974. Bijna 360 woningen liggen hoger dan de 10e etage. Naam Beneden-/bovenwoning Eengezinswoning Galerijwoning (zonder lift) Galerijwoning met lift (t/m 10e etage) Galerijwoning met lift (10e etage en hoger) Maissonnettewoning Portiekwoning Overig Totaal
Voor 1946 339 236 0 0 0 2 29 1 607
1946-1964 113 830 117 657 0 79 2.730 0 4.526
Bijna 2/3 deel van de galerijflats met lift ligt in Holy, het noordelijk stadsdeel van de gemeente Vlaardingen. Circa 17% ligt in de Westwijk. 4% 4%
2%
Centrum
1965-1974 356 135 2.774 304 4 86 0 3.659
1975-1991 173 205 119 609 54 357 423 0 1.940
1992-2005 36 179 0 306 0 1 6 2 530
Na 2005 0 138 0 244 0 51 58 0 491
Totaal 661 1.944 371 4.590 358 494 3.332 3 11.752
% 6% 17% 3% 39% 3% 4% 28% 0% 100%
Bijna 80% van de galerijwoningen met lift heeft drie of vier kamers. Een vijfde deel heeft twee kamers (vaak woningen in seniorencomplexen, of woningen bij een liftschacht).
De verhuurbaarheid is over het algemeen goed, maar bij een kwart van de geadverteerde woningen wordt er gemiddeld minder dan 10 keer gereageerd. De frictieleegstand was begin deze maand 1,2% en wijkt niet af. Aantal reacties per advertentie < 10 10 tot 25 25 tot 50 50 tot 100 100 tot 150 150 of meer Verhuurleegstand 8 okt
26% 5% 26% 35% 8% 0% 1,22%
Waterweg Wonen zal deze woningen over het algemeen doorexploiteren. Circa 10% heeft een verkoopstrategie, en 7% wordt voor 2030 gesloopt.
2%
Rivierzone 26%
8% 17%
Ambacht Westwijk
38%
21%
Indische Buurt
max. 2 kamers
10%
7% Doorexploiteren
3 kamers
41%
4 kamers 36%
Holy-Zuid Holy-Noord
2
5 of meer
83%
Verkoop (incl. Te Woon) Sloop
Bijna de helft van de galerijwoningen heeft een energielabel A, B of C. Een kwart heeft een label E, F of G. De komende jaren wordt de woningvoorraad verder verduurzaamd. 3% 4%
2%
A
Nu heeft ruim 90% van de galerijwoningen een huurprijs onder de € 596,75 (aftoppingsgrens huurtoeslag). Bij mutatie stijgen de huurprijzen omdat veel kwaliteitsverbeteringen niet aan de huidige huurders zijn doorberekend en vanwege het huurprijsbeleid.
B 10%
6%
C
29%
14%
D
12%
< € 389,05
E 79%
> € 596,75
G
In geen enkel ander woningtype wonen zoveel senioren als in de galerijwoning met lift. Ruim de helft van de hoofdbewoners van galerijwoningen is 65 jaar of ouder. Slechts een kwart is jonger dan 50 jaar. tot 35 jaar 13%
10%
35 tot 50 jaar
0-5 jaar
12%
37%
5-10 jaar 10-15 jaar
10%
12% 54%
50 tot 65 jaar 21%
15-20 jaar
12%
65 jaar of ouder
20-35 jaar 19%
< € 389,05 € 389,05 - € 596,75
56%
€ 596,75 - € 699,48 > € 699,48
onbekend
Bijna een derde deel van de bewoners woont er langer dan 15 jaar, 10% zelfs langer dan 35 jaar (WaWo: 8%). Ruim een derde deel van de bewoners woont er korter dan vijf jaar. Dit wijkt niet af van het gemiddelde van Waterweg Wonen.
13% 31%
€ 389,05 - € 596,75
F
16%
23%
Als streefhuurprijs hanteert Waterweg Wonen 90% van het wettelijk maximum, begrensd op € 699. Als we op dit moment voor deze woningen de streefhuurprijs zouden rekenen, dan heeft 69% van de galerijwoningen met lift nog steeds een huurprijs onder de € 596,75.
meer dan 35 jaar
3
De flats hebben invloed op het imago van bijv Holy-Noord. Hieronder staat hoe bewoners van andere wijken Holy-Noord beleven.
HOLY: RENOVATIE VAN FAZANTLAAN EN AALSCHOLVERLAAN Renovatie van 304 appartementen (2008-2009) De totaal 304 gerenoveerde appartementen aan de Fazantlaan en Aalschovlerlaan zijn door Waterweg Wonen in 2008 en 2009 opgeleverd. De ingrepen maken de appartementen moderner, comfortabeler en energiezuiniger. De investering bedroeg € 18,8 mln (€ 62.000 per woning). Zo zijn de huurwoningen bijvoorbeeld geïsoleerd en de keuken, het toilet en de badkamer gemoderniseerd en is de groepenkast uitgebreid. Het ventilatiesysteem is vervangen en ieder appartement kreeg een eigen cv-installatie. Ook de voordeuren en balkondeuren zijn vervangen. Verder is er een nieuwe entree gemaakt, waarbij de hoofdhal is uitgebouwd om de entree ruimer en lichter te maken. Ook zijn de trappenhuizen en hallen opgefrist, de galerijen opgehoogd, de liften aangepast en de galerij- en balkonhekken vervangen. Verder zijn de parkeerplaatsen bij de hoofdentree aangepast. Door de uitbouw van de entree kwamen parkeerplaatsen te vervallen en daarom moet een nieuwe indeling worden gemaakt. Senioren Bij deze renovatie zijn voorzieningen aangebracht die het gebruiksgemak, de veiligheid en de toegankelijkheid van woningen vergroten voor senioren en mensen met een beperking. Zo zijn alle woningen volledig doorgankelijk gemaakt voor een rolstoel en rollator en in de entreehal is er ruimte voor de stalling van scootmobielen. Bovendien zijn er automatische deuropeners op de galerijen.
Fazantlaan
Aalscholverlaan
4
HOLY: RENOVATIE HOOFDSTEDENBUURT Renovatie van 1.150 appartementen (2008-2013) Waterweg Wonen voerde een grootscheepse opknapbeurt uit in de huurwoningen in de Hoofdstedenbuurt in Holy en gaf daarmee niet alleen een nieuwe uitstraling aan de woongebouwen, maar ook aan de wijk. De investering bedroeg € 59,3 mln (€ 51.600 per woning). Binnenkort wordt de woonomgeving opgeknapt. De Hoofdstedenbuurt bestaat voornamelijk uit grote galerijflats. Het aantal woningen per galerijflat varieert van 91 tot 150 stuks. Daarnaast is er een kleinschalig complex met 46 kleine woningen. De ingrepen maken de appartementen moderner, comfortabeler en energiezuiniger. Zo zijn onder meer de keuken, de badkamer en het toilet vernieuwd en kregen de bewoners een collectieve mechanische ventilatie en een eigen CV-installatie. De voordeuren zijn vernieuwd en de woningen kregen hang- en sluitwerk volgens het politiekeurmerk. Er is voor energiebesparing gezorgd, door het aanbrengen van isolatieglas en tochtwering. Ook de buitenkant van de flat onderging een grote opknapbeurt: de entree is ruimer, mooier en lichter geworden, de lift kreeg schuifdeuren, de trappenhuizen zijn opgeknapt en het gebouw is geschilderd in nieuwe kleuren. Verder is de galerij opgehoogd, zijn de balkon- en galerijhekken mooier en moderner en is de buitenverlichting vernieuwd. Ook zijn bij een enkel complex de parkeerplaatsen verbeterd. Om te zien wie er aanbelt beneden, hebben een aantal appartementen een videofoontoestel gekregen.
Voor de renovatie
Na de renovatie
5
Drie woongebouwen hebben aanvullende specifieke voorzieningen gekregen die zorgen voor meer gebruiksgemak, veiligheid en toegankelijkheid voor senioren en mensen met een fysieke beperking. Twee woongebouwen kennen een verkoopstrategie. Na de renovatie is de verkoop gestart.
6
HOLY: RENOVATIE EKSTERLAAN Renovatie van 270 appartementen (2014) Eksterlaan 10-hoog (140 appartementen) In september 2013 startte de renovatie van 140 woningen aan de Eksterlaan. De woningen ondergingen een grondige verbouwing om zo het wooncomfort van de bewoners te optimaliseren. De investering bedroeg € 8,4 mln (€ 60.000 per woning). In alle 140 woningen werden de badkamer en het toilet vervangen. Daarnaast kreeg 80% van de bewoners een nieuwe keuken. De andere keukens bleken nog niet aan vervanging toe. De woonkamer, keuken en slaapkamers werden voorzien van isolerend glas en de borstwering werd geïsoleerd. Daarnaast bracht Waterweg Wonen een mechanisch ventilatiesysteem aan in het woongebouw. Standleidingen werden vervangen en elke woning kreeg een eigen cvketel. Ook de balkonhekken werden vernieuwd, wat het complex meteen een fris aanzien heeft gegeven. De renovatie aan de Eksterlaan 10-hoog werd afgerond in het voorjaar van 2014. Eksterlaan 13 hoog (130 apartementen: 85 huur en 45 koop) Eerst moet asbest worden verwijderd, pas daarna starten de werkzaamheden. In deze flats is een investering geraamd van € 3,8 mln (€ 44.700 per huurwoning). Sfeerimpressie Eksterlaan:
7
HOLY: CASCO-RENOVATIE TOEKOMST-ZUID Casco-renovatie van 292 woningen De Toekomst (2008-2009) In het complex De Toekomst in Holy-Zuidoost zijn in 2008 en 2009 door Waterweg Wonen in totaal 292 gerenoveerde huurwoningen opgeleverd. Oorspronkelijk waren er 288 woningen. Alleen het betonnen geraamte bleef staan en hierin zijn ruime en moderne appartementen gebouwd. In twee van de zes flats, de zogenaamde korte blokken, zijn de woningen door samenvoegingen groter gemaakt. Deze complexen kregen er ook een verdieping bovenop. Door de volledige cascorenovatie zijn de woningen zo goed als nieuw. De investering bedroeg € 39,5 mln (€ 135.000 per woning). Alle flats kregen nieuwe ingangen met lift, de galerijen zijn opgehoogd en de hekwerken vervangen. Bovendien is een groot aantal woningen geschikt gemaakt voor senioren. De toegankelijkheid van de woningen is verbeterd, waardoor bewoners langer in hun eigen huis kunnen blijven wonen, ook als ze wat slechter ter been worden. De woningen sluiten nu beter aan op de behoeften van de bewoners. Architectonische metamorfose De flats ondergingen een architectonische metamorfose, waarmee het project in 2012 een nominatie voor De Gulden Feniks verdiende, een prestigieuze jaarlijkse prijs voor de beste renovatie- en transformatieprojecten van Nederland. Bovendien is het energieverbruik van de woningen verlaagd, door onder meer het plaatsen van dubbelglas, het isoleren van de muren en het plaatsen van een HR-ketel. Na het afronden van de renovatie zijn gemeenschappelijke tuinen aangelegd. De woonomgeving kreeg een groene en vriendelijke uitstraling.
8
