Visie
Huurdersvereniging
Aalsmeer-Kudelstaart m.b.t.
Prestatieafspraken
Adres kantoor: Zwarteweg 133, 1431 VL Aalsmeer Telefoon: 064 555 40 67
Inleiding Als gevolg van de nieuwe Woningwet worden prestatieafspraken over de opgaven in het domein van sociale woningbouw voortaan gemaakt in tripartiet overleg tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie. In deze inzetnotitie zet Huurdersvereniging Aalsmeer Kudelstaart (HAK) de hoofdpunten uiteen waarmee zij binnenkort aan de overlegtafel zal plaatsnemen. In dit overleg wil HAK zich constructief opstellen om tot goede afspraken te komen in het belang van huurders en alle andere stakeholders in de lokale gemeenschap. De visie die HAK kiest is gebouwd op de informatie verzameld uit ‘het activiteitenplan Eigen Haard 2016-2019’ en ‘de Woonvisie Aalsmeer 2011-2020’ inclusief actualisatie daarvan zoals uiteengezet in een gesprek met wethouder Verlaan op 6 oktober j.l. Verder put HAK uiteraard uit informatie van haar achterban en de meest actuele vastlegging daarvan in ‘jaarplan HAK 2016’. HAK ziet uit naar de gedachtenwisseling in het binnenkort te organiseren tripartiet overleg en wil graag op korte termijn data daarvoor vastleggen. Opsomming van hoofdpunten 1) Het werkgebied In de gemeente Aalsmeer zijn als sociale verhuurders actief: Eigen Haard, Habion en enkele particuliere verhuurders. * Het huidige woningbezit van Eigen Haard is bekend, maar hoe strategisch belangrijk is Aalsmeer voor Eigen Haard op de middellange termijn. Voor HAK is de vraag of het woningaanbod van Eigen Haard op lange termijn gegarandeerd is? * Hoe groot (en passend) is het bezit van de andere verhuurders. Habion heeft één groot complex en particulieren hebben tezamen plus minus 500 woningen. Voor HAK is niet duidelijk hoe overleg en afstemming met deze partijen plaatsvindt. HAK heeft daarin zelf geen (mede) zeggenschapspositie. * Zouden andere investeerders (bijv. buitenlandse) kunnen toetreden tot de markt in Aalsmeer. Naar verluidt is dit voor de gemeente eventueel een optie bijvoorbeeld in geval van faillissement van projectontwikkelaars. HAK laat haar standpunt in deze afhangen van het huurbeleid dat zulke investeerders zouden willen volgen en of zij bereid zijn een (mede) zeggenschapspositie aan huurders te geven. Standpunt HAK Er is meer inzicht nodig in de lokale en regionale huurmarkt. HAK wil de afspraak maken dat belangrijke invalshoeken t.a.v de regionale markt benoemd worden en dat nader onderzoek plaatsvindt. Dit onderwerp moet terugkomen in het overleg over prestatieafspraken 2017.
Toelichting De Aalsmeerse woningmarkt is wél, maar de situatie op de regionale markt is níet geheel duidelijk. In het kader van de nieuwe Woningwet is dit juist een belangrijk onderwerp. Hoe ruim definiëren de gemeente en Eigen Haard de regio (hoe groot is het gebied) en hoe zijn de statistieken voor dit gebied (woningvoorraad en bezettingsgraad naar doelgroepen). Meer onderzoek is nodig. 2) De ambitie De gemeente gaat voor Aalsmeer uit van beheerste bevolkingsgroei, behoud dorpse karakter, verbeteren bestaande bouw en tegengaan veroudering woningen. Zij wil de sociale woningvoorraad op peil houden en extra inzetten op: - Meer aanbod verzorgen voor middeninkomens; - Extra woningen verzorgen voor ouderen; - Extra aanbod doen van jongerenwoningen op korte termijn (evt een soort containerwoningen). In het gesprek met de wethouder is aangegeven dat het college bij nieuwbouw tussen 20% en 30% van de te realiseren woningen bestemd wil zien voor inkomens < € 34.200 en 10% tot 20% voor de groep met een inkomen tussen €34.200 en € 45.000. Voor deze laatste groep is nu maar 3% aanbod. Bij sloop of bij mutatie van woningen naar de vrije sector moeten er sociale woningen en goedkope woningen in het segment middeninkomens voor terugkomen. Eigen Haard formuleert als enkele doelstelling de sociale voorraad op peil te houden. Standpunt HAK De voorraad sociale huurwoningen mag niet ongemerkt uitgehold worden door verkoop van woningen en/of plaatsen van sociale huurwoningen in het segment middeninkomens. De voorraad sociale huurwoningen moet minstens netto gelijk blijven. HAK gaat ervan uit dat de voorraad zelfs enigszins moet groeien, gelet op het aantal woningzoekenden. Toelichting Is voorraad socale huurwoningen op peil houden wel een houdbare stelling in het licht van de situatie in Aalsmeer en de bredere situatie in de regio. * Er waren in 2014 in Aalsmeer 6800 aanvragen voor een sociale huurwoning. Hoeveel daarvan uit de bredere regio (buiten Aalsmeer) komen is niet duidelijk. * HAK meent te constateren dat voor de groep woningzoekenden uit Aalsmeer al een tekort is aan passend aanbod in de sociale voorraad. * Er is meer aan de hand dan alleen een gebrek aan doorstroming zoals gemeente en EH stellen. In het bijzonder is er ook gebrek aan aanbod voor specifieke doelgroepen als ouderen, jongeren en middeninkomens. HAK gaat ervan uit dat de sociale woningvoorraad naast gerichte maatregelen voor betere/ passende toewijzing nu al vergroot moet worden.
3) De frictie op dit moment op onze huurmarkt HAK constateert dat er sprake is van acute knelpunten op de huurmarkt. a) Mensen in dure huur woningen (huurprijs tot €950) willen bij inkomensval doorschuiven naar het lagere middensegment, maar daarvoor is onvoldoende aanbod. Behalve de intentie dat doorstromen belangrijk is, noemen gemeente en Eigen Haard geen concrete aantallen. Eigen Haard spreekt van 20% woningen liberaliseren, maar de vraag is of dat wel genoeg is. b) V oor ouderen is verhuizen naar een andere kleinere woning vaak moeilijk omdat de huur van een nieuw huurcontract hoog is. Behoeftige ouderen kunnen niet uit hun huidige woning weg omdat er geen voldoende aanbod is van aangepaste woningen. Zij hebben vaak zelf onvoldoende financiële middelen om aangepaste voorzieningen zelf te bekostigen en zo te kunnen blijven wonen in de huidige woning. Bij het college bestaat de wens van het uitbreiden van senioren- en zorgwoningen. Het aantal van 200 is genoemd. HAK betwijfelt dit aantal speciale woningen, temeer daar hier ook ouderen die een aangepaste woning in het middensegment zoeken meegeteld moeten worden. c) S tarters met een inkomen onder € 34.200 komen niet aan de bak. Er is op dit moment te weinig aanbod. De gemeente geeft aan dat ze de achterstand snel wil wegwerken en een aantal nieuwe goedkope woningen wil realiseren. Standpunt HAK Extra prestaties afspreken voor specifieke doelgroepen op korte termijn. Middensegment - Meer aandacht voor aanbod van middensegment huurwoningen, in het bijzonder in het onderste prijsdeel van dat segment. De gemeente en Eigen Haard moeten expliciete doelstellingen hiervoor aangeven. Ouderen - Meer alternatieve woningen in de eigen buurt beschikbaar maken. - De professionele verhuurmakelaars van Eigen Haard actiever inschakelen (met speciale begeleiding voor ouderen). - Het Woonlastenmodel actief gebruiken. Jongeren Meer aanbod realiseren voor jonge starters, niet over 5 of 10 jaar maar nu. Nagaan of het mogelijk is om bijvoorbeeld semi-permanente (container) woningen te realiseren of kantoren aan te passen tot woningen.
4) Beheer Het is duidelijk dat er buurten / woningen zijn in Aalmeer, die een kwaliteitsimpuls hard nodig hebben, zoals onderhoud/renovatie en realiseren van hogere energielabels. Ook komen uit de twee-jaarlijkse tevredenheidsonderzoeken van Eigen Haard duidelijke aandachtspunten naar voren. Zoals: gehorigheid, isolatie, inbraakveiligheid, beveiliging trappenhuizen-galerijen. Eigen Haard stippelt op dit terrein een duidelijk beleid uit: - Bij nieuwbouw energielabel A realiseren - Bij renovatie 2 energielabel-stappen omhoog maken - Huurders de mogelijkheid geven PV systemen te huren - Energie coaches in de buurten inzetten - Specifieke maatregelen onder de noemer van leefbaarheid Standpunt HAK In grote lijnen kan dit beleid op instemming rekenen. Apart aandachtspunt is dat te lange leegstand van woningen voorkomen moet worden. In geval een sociale huurwoning die voor de vrije sector is voorbestemd, binnen een half jaar niet verhuurd of verkocht blijkt te kunnen worden, deze terugplaatsen als aanbod in de sociale huursector. 5) Leefbaarheid Dit is een terugkerend aandachtspunt, dat per buurt sterk verschilt. Eigen Haard stippelt op dit terrein een duidelijk beleid uit: - Streven naar diversiteit in buurten - Wijkbeheerders inzetten gericht op: schoon, heel, veilig - Aandacht voor inbraakgevoelige plaatsen - Woningaanpassing gericht op zo lang mogelijk blijven wonen - Zelfbeheer, eigenaarschap van bewoners - Aanmoediging bewonerscommissies en bewoners initiatieven Standpunt HAK HAK steunt de grote lijn achter deze beleidsinzet. HAK signaleert een aantal vragen: - Worden de kosten van de wijkbeheerder doorberekend aan huurders en zo ja hoe ziet die berekening er uit. Zijn dit wel kosten die doorberekend moeten/mogen worden. - Is er sprake van begeleiding als huurders de keuze maken voor vormen van zelfbeheer. - In algemene zin m.b.t. leefbaarheid vraagt HAK aandacht voor de praktische uitwerking van de beleidsinzet t.a.v. diversiteit en spreiding in buurten. HAK steunt die benadering maar vraagt Eigen Haard en de gemeente wel zeer attent te zijn op bijeffecten.
Bijvoorbeeld bij de verkoop van woningen dat geen scheve situatie ontstaat van een groeiende eenzijdige buurtsamenstelling. 6) Specifieke gebieden in Aalsmeer Speciale aandacht voor Stommeer. Een deel van deze buurt dreigt te verloederen door de verslechterende toestand van de woningen met lage huren. De vraag is wat het perspectief is van deze buurt op de middellange termijn en in welk tijdsbestek hier bouwactiviteiten gaan plaatsvinden. Alle eerder genoemde thema’s als differentiatie, duurzaamheid en leefbaarheid zijn hier aan de orde. Overigens kampt delen van deze wijk ook met een hardnekkige vochtproblematiek. Standpunt HAK Helderheid op korte termijn over aanpak van de buurt Stommeer 7) Particulier domein Verkoop van sociale huurwoningen is ook in Aalsmeer aan de orde. Het kan interessant zijn voor doorstroming van middeninkomens en differentiatie in wijken. Echter zulke woning verdwijnen dan uit het sociale domein. Eigen Haard geeft aan te willen verkopen en spreekt over een doelstelling van 10 á 15 woningen per jaar. Zij is hierbij afhankelijk van toestemming van de gemeente (erfpacht / kettingbeding). De gemeente noemt geen concrete aantallen voor verkoop. Standpunt HAK De opbrengst van verkoop moet minstens geherinvesteerd worden in het sociale domein. Belangrijk is te waarborgen dat niet zogenaamde ‘goede’ en ‘slechte’ wijken ontstaan. Over omgaan met zgn. gespikkeld bezit wil HAK in de toekomst graag nader spreken. 8) Sturing Het is na invoering van de nieuwe Woningwet de eerste keer dat in tripartiet verband gesproken wordt over prestatieafspraken. HAK vraagt zich af of het totale instrumentarium van gemeente en Eigen Haard voldoende toegesneden is op deze nieuwe situatie. Standpunt HAK Een open discussie hebben met de drie partijen over de nieuwe rolverdeling en het beschikbare instrumentarium. Vooralsnog ziet HAK twee aandachtspunten: - Is het mogelijk /wenselijk extra onderscheid aan te brengen bij de indeling van inkomensgroepen. In het bijzonder een extra tussenstap aan te brengen in de middeninko-
mencategorie € 750 - € 900. Dit kan in de vorm van de tussengroep € 750 - € 810 en € 811 - € 900. Het maakt het mogelijk om verfijnder te kunnen sturen in vraag en aanbod in het middensegment. Zodoende zijn grensgevallen (de groep die net uit het sociale domein valt) beter te hanteren. En het kan de momenteel hortende doorstroming bevorderen. - Eigen Haard geeft aan met voorrang te willen liberaliseren en woningen toe te wijzen aan middeninkomens. Hoe wil Eigen Haard dat organiseren als zij geen woningen hebben in het segment tot € 800. 9) Beleid Ook hier geldt dat na invoering van de nieuwe Woningwet het de eerste keer is dat in tripartiet verband gesproken wordt over prestatieafspraken. Standpunt HAK Voorstel is een open discussie te hebben van drie partijen over de nieuwe rolverdeling en het beschikbare instrumentarium. HAK vraagt aandacht voor een aantal zaken, in willekeurige volgorde: - Mogelijkheden om de zgn. vangnetregeling te verbeteren - Duidelijkheid over welke afspraken gelden t.a.v. onderhoud van kapotte WMO- voorzieningen, bijvoorbeeld een oudere bewoner met een kapotte douchekraan - Is er voldoende beeld van de woonwensen van de toekomstige generatie - Individuele huurders van zowel Eigen Haard als particuliere verhuurders mogelijkheden bieden om met problemen bij een Wijksteunpunt Wonen aan te kloppen - Afspraken maken over periodieke monitoring van uitgezet beleid en geboekte resultaten 10) Overig Eigen Haard formuleert een aantal voorbehoudens bij het activiteitenplan 2016 mbt. meerjarenbegroting (financiering) en de nog in te vullen nieuwe beleidscontext van de overheid (Woningwet, nieuw puntenstelsel, scheiding DEAB-niet DEAB). Eigen Haard kondigt aan dat het kan leiden tot een nieuw portefeuilleplan voor haar bezit (waardering bezit op marktwaarde) en tot een nieuwe invulling van haar doelgroepenbeleid. In de Nieuwe Woningwet is sprake van een nieuwe (gezags) verhouding van gemeente naar corporaties en van te voeren beleid gericht op zgn. ‘betaalbaarheid’. Standpunt HAK HAK wil met haar partners aan de overlegtafel van prestatieafspraken van gedachten wisselen en zonodig tot afspraken komen over deze en mogelijk andere aspecten die nieuw zijn voor partijen als gevolg van de nieuwe Woningwet.
=•=•=•=
9 november 2015
Voorzitter HAK
Bea Van Doorn
Adres kantoor: Zwarteweg 133, 1431 VL Aalsmeer Telefoon: 064 555 40 67
