Huurdersmanifest Huurdersvereniging Zuidwest-Friesland Dit manifest is een puntsgewijze weergave van standpunten en/of uitgangspunten van de huurdersvereniging Zuidwest-Friesland. Dit vanuit oogpunt en belangen van de huurders die zij vertegenwoordigt. Onder deze puntsgewijze opsomming van standpunten vindt u de uitgebreide toelichting en verantwoording t.a.v. doelen en gemaakte keuzes. 1.
BETAALBAARHEID De huurdersvereniging kiest voor betaalbaarheid boven beschikbaarheid, binnen duidelijk gestelde kaders.
2.
-
Een gemiddelde huurstijging tot 60 à 62% van de maximaal toegestane huur wordt als bovengrens aangehouden.
-
Bij een eventuele huurharmonisatie mag, bij mutatie, de huur alleen dan verhoogd worden als dat te billijken is op basis van de voorzieningen die in de woning zijn of worden aangebracht.
-
Kwaliteitsverbetering die leidt tot huurverhoging moet een redelijke prijs/kwaliteitsverhouding hebben en dient eerst met de huurdersvereniging te worden overlegd.
WOONKWALITEIT EN SERVICENIVEAU De huurdersvereniging stelt het huidige kwaliteits- en serviceniveau als norm. Het jaar 2015 dient daarbij als referentiepunt. -
Het woningbestand van de corporatie moet zoveel mogelijk energiezuinig en duurzaam zijn of worden.
-
Energiebesparende voorzieningen mogen niet gaan ten koste van wooncomfort en/of leefklimaat.
-
Investeringen voorvloeiend uit individuele wensen voor kwaliteitsverbetering van de woning mogen niet leiden tot een verplichte huurverhoging.
-
Investeringen voortvloeiend uit individuele wensen voor kwaliteitsverbetering worden als eenmalige bijdrage in rekening gebracht bij de huurder. Dit eventueel verminderd met een subsidie van de corporatie.
-
Huurders treden in overleg met de corporatie alvorens zij zelf aanpassingen en voorzieningen (laten) aanbrengen in de huurwoning. Toestemming is nodig om achteraf problemen te voorkomen.
-
Aan nieuwe huurders mag een vergoeding in rekening worden gebracht voor, door vertrekkende huurder aangebrachte voorzieningen.
-
De corporatie hanteert in voorkomende gevallen een overnameclausule bij het aanbieden van woningen.
-
Met de vertrekkende huurder wordt een redelijke waarde van de zelf aangebrachte voorzieningen en over te dragen verbetering(en) vastgesteld.
3.
WONINGTOEWIJZING Woningen worden toegewezen op basis van zoekduur.
4.
-
Bij toewijzing van een woning wordt rekening gehouden met de regels en bepalingen t.a.v. toewijzing van een woning en urgentiebepalingen (wettelijke regelgeving).
-
Huidige huurders hebben alleen bij uitzonderlijke situaties voorrang bij toewijzing van een woning.
-
Aanvullende voorwaarden kunnen worden gesteld t.a.v. het aanbieden van woningen in kleine kernen of weinig voorkomende woningtypes en/of nieuwbouw .
WOONOMGEVING EN LEEFKLIMAAT De corporatie beschermt te allen tijde het woongenot en draagt bij aan de zorg voor een veilige woonomgeving voor zowel individuele huurders als de woonomgeving. Hiertoe moet of mag de corporatie A. Eigenhandig overgaan tot ruiming wanneer de huurder na aanzegging in gebreke blijft. De kosten van ruiming zijn voor rekening van de huurder. B. De verantwoordelijkheid van de corporatie wordt begrensd door het eigen bezit, dus tot het tuinhekje. C. Overgaan tot uitzetting wanneer sprake is van: a. een aanzienlijke huurachterstand b. het aantreffen van wietplantages c. D.
aanhoudend veroorzaken van overlast door gedragingen in en om de woning
De corporatie is niet aansprakelijk voor feitelijke stoornis van het woongenot door derden.
Ten aanzien van voornoemde punten kan de corporatie bepalingen opnemen in het huurcontract, bijvoorbeeld t.a.v. tuinonderhoud en gebruik van de ruimte om de woning als open stalling, opslag of werkplaats c.q. hobbyruimte.
5.
FONDS KLEIN ONDERHOUD De budgetten voor dit fonds moeten zo laag mogelijk worden gehouden -
Oneigenlijk gebruik van dit fonds wordt voorkomen door voldoende toezicht.
-
Deelname aan dit fonds is niet verplicht.
-
Deelname aan dit fonds wordt standaard aangeboden bij het aangaan van een huurdersovereenkomst.
6.
VERKOOP VAN WONINGBEZIT Voorwaarden ten aanzien van verkoop van eigen woningbezit van de corporatie:
7.
-
Opbrengsten uit verkoop van woningen worden niet gebruikt om de begroting sluitend te maken.
-
Verkoop van huurwoningen mag niet leiden tot een langere wachttijd (moet binnen de marges blijven van bijv. 24 maanden).
-
De huurder krijgt de eerste gelegenheid tot aankoop van de woning.
-
Opbrengsten uit verkoop worden voor tenminste 80% geïnvesteerd in de bouw van huurwoningen, woningverbetering c.q. -renovatie.
MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN De corporatie blijft in eerste instantie verantwoordelijk voor onderhoud en beheer van de woningen.
8.
-
Van de corporaties worden investeringen in de leefomgeving verwacht (tot het tuinhekje).
-
Voor de corporatie is geen rol weggelegd in commercieel vastgoed.
DE WONINGWET VAN 2015 Huurdersvereniging en corporatie leven de regels, gesteld in de (herziene) woningwet van 2015 na.
9.
-
De huurdersvereniging is een volwaardige partij in het kader van deze wet
-
Rechten en plichten uit deze wet worden door beide partijen geëerbiedigd en nageleefd
VERHUURDERSHEFFING Het mogelijke extra percentage van 1,5 % (de doelgroep) op de basishuurverhoging dient door de overheid z.s.m. te worden geschrapt . -
De huurdersvereniging zet zich ten volle in om huren betaalbaar te houden.
-
De huurdersvereniging streeft naar een beleid waarbij Betaalbaarheid belangrijker is dan Beschikbaarheid.
10.
TOEZICHT Minimaal 2x per jaar vindt er overleg plaats tussen de huurdersvereniging en (leden van) de Raad van Toezicht.
11.
-
De huurdersvereniging wordt betrokken bij (her)benoeming van het, namens onze vereniging zittende lid.
-
Er mag op generlei wijze sprake zijn van of de schijn bestaan van belangenverstrengeling t.a.v. zittende en te benoemen leden van de Raad van Toezicht.
SAMENWERKING -
12.
De huurdersvereniging werkt waar mogelijk, noodzakelijk of gewenst samen met collegahuurdersverenigingen.
KLACHTENCOMMISSIE Afhandeling klachten: -
De huurder neemt bij een klacht in eerste instantie contact op met de woningcorporatie.
-
De woningcorporatie is verantwoordelijk voor een correcte afhandeling van de klacht.
-
De huurder kan zich wenden tot de klachtencommissie wanneer niet tot overeenstemming wordt gekomen met de verhuurder.
OVERWEGINGEN EN VERANTWOORDING -
De huurdersvereniging realiseert zich dat de toekomst op vele onderdelen ongewis is. De politieke keuzes van het kabinet zijn cruciaal voor de woningmarkt, de sociale woningbouw, de positie van de corporatie, de huurontwikkeling en voor de rol van de huurdersvereniging.
-
De huurdersvereniging onderschrijft onderstaande doelstelling en motto van de corporatie. o
De corporatie Wonen Zuidwest Friesland heeft als doel op klantgerichte wijze woondiensten te leveren aan huurders in een prettige en gezonde leefomgeving.
o
Het motto van de corporatie is: “ Fantastisch betaalbaar wonen”.
Geldigheidsduur van het huurdersmanifest. Dit huurdersmanifest heeft een geldigheidsduur van vijf jaar. (tussentijdse wijzigingen voorbehouden). Aldus vastgesteld: Balk, 13 januari 2016
TOELICHTING EN VERANTWOORDING OP HET HUURDERSMANIFEST AD.1 BETAALBAARHEID -
De huurdersvereniging kiest voor betaalbaarheid boven beschikbaarheid, binnen duidelijk gestelde kaders.
Uitgangspunt is dat de jaarlijkse huurverhoging inflatievolgend mag zijn. Om aan de kwaliteitseisen te kunnen blijven voldoen zal in de toekomst aan een beperkte stijging van de huren niet te ontkomen zijn. De huurdersvereniging acht daarbij een stijging tot een gemiddelde van 60 à 62% van het maximaal toegestane als redelijk. Het is niet uitgesloten dat in de toekomst huurharmonisatie door de rijksoverheid wordt opgelegd. Huurverhoging bij mutatie is alleen te billijken op basis van de voorzieningen die in de woning zijn aangebracht. Plannen die een kwaliteitsverbetering opleveren en tot huurverhoging leiden, dienen eerst met de huurdersvereniging te worden overlegd. De corporatie dient een goede kwaliteit tegen een redelijke prijs te leveren. Een en ander hangt af van het feit of je woningzoekende bent of zittende huurder. Er dient een goede balans zijn tussen deze twee componenten. De huurdersvereniging ziet een zoekduur van gemiddeld 24 maanden als een acceptabele grens. AD.2 WOONKWALITEIT EN SERVICENIVEAU -
De huurdersvereniging stelt het huidige kwaliteits- en serviceniveau als norm. Het jaar 2015 dient daarbij als referentiepunt.
Investeringen voorvloeiend uit individuele wensen voor kwaliteitsverbetering van de woning mogen niet in de vorm van een huurverhoging, maar als een eenmalige bijdrage in rekening gebracht worden, eventueel verminderd met door de corporatie verstrekte subsidies. Dit om te voorkomen dat de prijs/kwaliteitverhouding op termijn uit balans raakt. Om de veiligheid van de bewoners en de constructie van de woning te waarborgen is het een vereiste dat de huurder eerst in overleg treedt met de corporatie alvorens zelf voorzieningen in de woning aan te (laten) brengen. Bij aanvaarding van een bestaande woning mag aan de nieuwe huurder, naar alle redelijkheid, een vergoeding in rekening worden gebracht door de vertrekkende huurder voor de zelf aangebrachte voorzieningen. Hierbij kunnen ook onderhoudsniveau en aangebrachte voorzieningen worden meegenomen. Huurders moeten een en ander in goed overleg onderling regelen. Bij uitblijven van een overeenstemming treedt de corporatie bemiddelend op. Hierover kunnen in het huurcontract bepalingen worden opgenomen. Omdat huurders worden gestimuleerd om zelf woningverbeteringen aan te brengen en (deels) te betalen, hanteert de corporatie in voorkomende gevallen een overnameclausule bij het aanbieden van woningen aan woningzoekenden. Met de vertrekkende huurder wordt een redelijke waarde van de aangebrachte en over te dragen verbetering(en) vastgesteld. Dit bedrag wordt in de woningadvertentie genoemd voor de verplichte overname. Als de oude en de nieuwe huurder hierover geen overeenstemming bereiken, wordt de aanbieding ingetrokken of de acceptatie geannuleerd. Het woningbestand van de corporatie moet zoveel mogelijk energiezuinig en duurzaam zijn of worden. Hierbij wordt een redelijke afweging gemaakt t.o.v. de betaalbaarheid, eventueel rekening houdend met berekenbare besparingen op de energiekosten. Energiebesparende voorzieningen mogen niet gaan ten koste van wooncomfort en/of leefklimaat. In dit kader valt daarbij te denken aan: vloer- en dakisolatie, dubbele beglazing, energiezuinige verwarming, HR-ketels die efficiënt worden aangebracht, isolatie van bergingen, waterbesparende toiletten, goede afvoeren, zonnepanelen en andere toekomstige innovaties.
AD. 3 WONINGTOEWIJZING -
Woningen worden aangewezen op basis van zoekduur.
Huidige huurders hebben voorrang bij toewijzing van een woning. Hiervan mag worden afgeweken als er sprake is van: A. Een urgentiebepaling. B. Het aanbieden van woningen in kleine kernen of weinig voorkomende woningtypes. C. Nieuwbouw, waarbij aanvullende voorwaarden mogen worden gesteld. Woningzoekenden die aan de voorwaarden van een urgentieverklaring voldoen, hebben voorrang. In deze categorie vallen o.a.: statushouders en personen met een medische indicatie en/of sociaalmaatschappelijke problemen.
AD. 4
WOONOMGEVING EN LEEFKLIMAAT -
De corporatie dient te allen tijde het woongenot te beschermen en bij te dragen aan de zorg voor een veilige woonomgeving zowel voor individuele huurders als de woonomgeving.
Hiertoe kan de corporatie bepalingen opnemen in het huurcontract, bijvoorbeeld t.a.v. tuinonderhoud en gebruik van de ruimte om de woning als open stalling, opslag of werkplaats c.q. hobbyruimte. De corporatie mag eigenhandig overgaan tot ruiming wanneer de huurder na aanzegging in gebreke blijft. De kosten van ruiming zijn voor rekening van de huurder. -
Hinder en overlast.
Tot op heden heeft de corporatie weinig te maken met overlastveroorzakers. Uitzetting vindt plaats bij huurachterstand. Ook bij het aantreffen van wietplantages hoeft de corporatie geen clementie te tonen. De huurdersvereniging is van mening dat de corporatie te allen tijde het woongenot van de huurder c.q. buurt dient te beschermen. Ten aanzien van voornoemde punten moet de corporatie bepalingen in het huurcontract opnemen. Tuinen mogen bijvoorbeeld niet structureel als opslagplaats worden gebruikt. Onvoldoende of achterstallig onderhoud van tuinen mag niet leiden tot het verminderen/beperken van het woongenot van de buren en de buurt. Huurders worden in voorkomende gevallen daarop door de corporatie aangesproken. Bij het niet-nakomen van daarbij gemaakte afspraken onderneemt corporatie actie en zijn eventuele daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder. Komt een huurder van buiten de regio, dan moet naar een huurdersverklaring gevraagd worden. De corporatie hanteert een “tweede kans”-beleid onder voorbehoud van medewerking van betreffende huurder en onder voorwaarden die, per geval, in een overeenkomst worden opgenomen. De woningcorporatie blijft open staan voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. -
Gedragsaanwijzing.
De huurdersvereniging is van menig dat bij overlast, veroorzaakt door huurder(s), het gewenst is dat de corporatie meer en samen met andere bevoegde instanties (bijv. gemeente), de mogelijkheden gebruikt om passende maatregelen te kunnen nemen die kunnen leiden tot bijv. de opzegging van de huur.
AD. 5
FONDS KLEIN ONDERHOUD -
De corporatie houdt de budgetten voor dit fonds zo laag mogelijk.
Uit dit fonds worden uitsluitend kosten betaald voortvloeiend uit en ten behoeve werkzaamheden aan of voor hang- en sluitwerk, schoonmaak goten, ontstoppen riolering, kranen, stopcontact/schakelaar, deurbel, wcbril/stortbak, schoorsteenvegen en preventief klein onderhoud. De budgetten voor het fonds worden zo laag mogelijk gehouden, o.a. door erop toe te zien dat er geen oneigenlijk gebruik van dit fonds wordt gemaakt, bijvoorbeeld door verwijtbaar gedrag van de huurder. De huurder kan een groot deel van de "geringe en dagelijkse reparaties" afkopen door deelname aan dit fonds. Deelname is niet verplicht, maar wordt samen met de collectieve glasverzekering standaard aangeboden bij het aangaan van een huurdersovereenkomst. AD. 6
VERKOOP VAN WONINGBEZIT -
Voorwaarden ten aanzien van verkoop van eigen woningbezit van de corporatie:
-
Opbrengsten uit verkoop van woningen mogen niet worden gebruikt om de begroting van de corporatie sluitend te maken.
-
Opbrengsten uit verkoop van huurwoningen moeten voor tenminste 80% worden geïnvesteerd voor realisatie van huurwoningen. In 2014 zijn er 6 woningen verkocht. De huurdersvereniging wil in overleg met de corporatie betrokken worden bij de besluitvorming over de besteding van gelden verkregen uit de verkoop.
-
Woningen die verkocht worden zijn vaak minder goed verhuurbaar. Te denken valt aan woningen die niet meer aan de huidige wooneisen kunnen voldoen. De woning wordt daarbij aangeboden tegen taxatieprijs.
Momenteel zijn er nog ± 90 woningen met het label "verkoop". In de komende jaren zal getracht worden deze woningen te verkopen. Dit aantal mag niet verder stijgen. Er moet er een minimale voorraad aan huurwoningen van ca. 2100 eenheden voor verhuur beschikbaar blijven. Soms bouwt de corporatie huur- en koopwoningen in één plan. Vaak gaat dat in opdracht van of in samenwerking met de gemeente. Op deze manier is er voor de corporatie een aanbestedingsvoordeel te behalen. De huurwoningen hebben dezelfde basiskwaliteit als de koopwoningen. De laatste categorie kan aan de extra wensen van de kopers worden aangepast. Bij sloop van woningen bestaat de nieuwbouw uit 20% koop en 80% huur, dit vanwege fiscale regels. Samen met de corporatie en de gemeente(n) worden er prestatieafspraken gemaakt v.w.b. de sociale woningbouw. AD. 7
MAATSCHAPPELIJK ONDERNEMEN -
De corporatie blijft in eerste instantie verantwoordelijk voor onderhoud en beheer van de woningen.
Daarnaast worden van de corporaties steeds meer investeringen in de leefomgeving verwacht. Mocht in het werkgebied iets op het gebied van wonen en zorg, multicultureel centrum of sociaal-maatschappelijke doeleinden gerealiseerd kunnen worden, dan staat de huurdersvereniging daar in principe positief tegenover, mits DAEB. Te denken valt dan aan accommodaties voor organisaties die zich bezighouden met zorg, welzijn, onderwijs, cultuur of leefbaarheid, mits er een kostendekkende exploitatie is. De huurdersvereniging is van mening dat voor de corporatie geen rol is weggelegd in het investeren in commercieel vastgoed.
AD. 8
DE WONINGWET VAN 2015 -
De corporatie leeft de regels na zoals gesteld in de (herziene) woningwet van 2015.
Per 1 juli 2015 is de nieuwe (herziene) woningwet in werking getreden. Hierin staan de aangescherpte regels over het taakgebied van de woningcorporaties, het toezicht en de versterkte invloed van gemeenten en huurders op het beleid van de corporaties. Ook wordt de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen verruimd. Huurdersverenigingen in de corporatiesector krijgen meer zeggenschap zoals instemmingsrecht bij fusies, voordracht leden van de Raad van Toezicht, betrokken bij begroting en jaarrekening, leefbaarheid, huisvesting statushouders, kostenontwikkeling/-beheer. De corporatie erkent de rechten en plichten t.a.v. de huurdersvereniging en zorgt ervoor dat die worden nageleefd. De huurdersvereniging is een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken tussen de gemeente(n) en de corporatie(s).
AD.9
VERHUURDERSHEFFING -
Het extra percentage van 1,5 % (de doelgroep) op de basishuurverhoging dient z.s.m. geschrapt te worden.
Vanaf 2013 is de verhuurdersheffing van toepassing; deze heeft een enorme stijging van de huren tot gevolg gehad. De huurdersvereniging heeft als taak zich in te zetten om de huren betaalbaar te houden en samen met de corporatie naar een beleid te streven dat Betaalbaarheid belangrijker is dan Beschikbaarheid. Het extra percentage van 1,5 % (de doelgroep) op de basishuurverhoging dient geschrapt te worden c.q. niet meer van toepassing te zijn.
AD. 10 TOEZICHT -
Minimaal 2x per jaar vindt er overleg plaats tussen de huurdersvereniging en (leden van) de Raad van Toezicht.
Reglementair worden leden van de Raad van Toezicht benoemd voor maximaal twee zittingstermijnen van vier jaar. Bij een herbenoeming van het, namens onze vereniging zittende lid, moet de huurdersvereniging betrokken worden. Bij benoeming van leden van de RvT mag op generlei wijze sprake zijn van (of de schijn bestaan van) belangenverstrengeling.
AD. 11 SAMENWERKING -
De huurdersvereniging huurdersverenigingen.
werkt
waar
mogelijk
en
noodzakelijk
samen
met
collega-
-
De huurdersvereniging werkt samen met de collega-huurdersverenigingen van De Fryske Marren en Súdwest-Fryslân met als doel een gezamenlijke aanpak van problemen die de verenigingen aangaan. Daartoe vindt regelmatig overleg plaats, bijvoorbeeld als het gaat om het maken van prestatieafspraken. Ook draagt dit bij aan het optimaal functioneren van het verenigingsbestuur en de belangen van de vereniging.
AD. 12 KLACHTENCOMMISSIE Afhandeling klachten: Bij een klacht neemt de huurder in eerste instantie contact op met de woningcorporatie. Deze laatste is verantwoordelijk voor een correcte afhandeling van de klacht. Wanneer huurder en verhuurder niet tot overeenstemming komen kan de eerstgenoemde zich tot de klachtencommissie wenden. Deze commissie wordt op provinciaal niveau georganiseerd op basis van eisen van de overheid. Het postadres van de klachtencommissie is: Wonen Zuidwest Friesland, Postbus 29, 8560 AA Balk. Landelijke huurcommissie: Er is een landelijke huurcommissie tot wie de huurder zich kan richten met vragen over de hoogte van de huren, servicekosten, en dergelijke. Op www.huurcommissie.nl kunt u alle informatie vinden. Telefoon 0800-4887243
