Gemeente Amersfoort
Collegebesluit
Opsteller:
SOB/RO/VHV Mw. N.F. Bink
User-id:
binn
Org. onderdeel:
Tel:
4685
Onderwerp:
BEANTWOORDING RAADSVRAGEN JOUW AMERSFOORT INZAKE HUUR OP MAAT Toelichting:
Reg.nr. Datum
2879866 10-10-2008
verantwoordelijken Het college besluit:
De beantwoording van de raadsvragen van Jouw Amersfoort inzake Huur op Maat (2008, nr 89) vast te stellen.
datum
paraaf
……….. sectorcontroller directeur sector directeur sector …… juridisch advies gemeentecontroller staf ROVH
d.d. 22-9-2008
Collegebehandeling agendastuk hamerstuk geheim embargo datum: vergadering
tijd: datum
agd.pnt paraaf
secretaris
Hamerstuk
akkoord
secretaris burgemeester weth. Luchtenveld weth. Hekman weth. Eerdmans weth. Van Daalen weth. Kruyt weth. Boeve Advies De Raad De Ronde Het Besluit Raadsinformatiebrief geen
Collegebesluit d.d.:
conform aangehouden vervallen
Peiling Voorbereiding besluit
Gemeente Amersfoort
Vragen 2008, nummer 89
DOCS.nr. 2866407 __________________________________________________________________________________
VRAGEN van de raadslid de heer Van den Berg (Jouw Amersfoort) inzake Huur op Maat gedaan overeenkomstig artikel 43 van het reglement van orde voor vergaderingen van de gemeenteraad van Amersfoort (SOB, nr. 2857202; ontvangen d.d. 2 september 2008). ANTWOORD van burgemeester en wethouders (verzonden d.d. 14 oktober 2008) __________________________________________________________________________________
Inleiding: Kort voor de zomervakantie is aan de gemeenteraad een toelichting gegeven over het onderwerp Huur op Maat. Dit initiatief van de woningcorporaties behelst een experiment onder het toezicht van het Ministerie van VROM dat vanaf 1 oktober dit jaar voor drie jaar zal worden ingevoerd. Kort gezegd komt het experiment hier op neer dat de huur van huizen voortaan afhankelijk zal zijn van het inkomen van de huurder. Huurders met een hoger inkomen zullen voor hetzelfde huis (veel) meer huur gaan betalen dan huurders met een lager inkomen. De doelstellingen van dit driejarig experiment zijn onder andere: • • • • •
Het terugdringen van scheef wonen Het betaalbaar maken en houden van woningen Het bieden van meer keuze voor alle woningzoekenden Het effectief en doelmatig besteden van de middelen Het weer op gang brengen van de doorstroming.
De woningcorporaties hebben het initiatief genomen om de regio Amersfoort aan te melden voor dit experiment, dat in rudimentaire vorm al eerder binnen de prestatieafspraken volkshuisvesting opgenomen is, toen nog onder de naam vouchers. De raad heeft indertijd om meer informatie gevraagd, welke vraag uiteindelijk gehonoreerd is door de presentaties dit voorjaar. De gemeente Amersfoort zal – als dit experiment slaagt – dit beleid opnemen in de reguliere afspraken met de corporaties en het zal een onderdeel zijn van haar volkshuisvestingsbeleid. De financiële grenzen die binnen het experiment gehanteerd zullen worden, zullen echter volgens landelijke regels worden vastgesteld, net zoals bij het reguliere huurbeleid. De corporaties zijn in samenwerking met de gemeente Amersfoort verantwoordelijk voor het informeren van de betrokken inwoners over dit nieuwe beleid. De fractie van Jouw Amersfoort heeft na bestudering van alle informatie die tot nu toe beschikbaar is de volgende vragen: 1. Het is ons opgevallen dat tot nog toe de inhoud van dit experiment slechts aan een kleine groep huurders bekend (gemaakt) is en bij de huurdersorganisaties. De voorlichting aan het grote publiek is echter pas zeer recent op gang gekomen, terwijl de normale jaarlijkse huurverhoging altijd voor 1 april dient te worden aangekondigd. Waarom wordt pas sinds enkele weken – midden in de zomervakantie - in enkele publicaties aandacht besteed aan dit experiment, terwijl het om een ingrijpende verandering voor een grote groep (aspirant-) huurders gaat?
1
Antwoord 1 Huur op Maat zal alleen gaan gelden voor mensen die een nieuw huurcontract aangaan. Voor de zittende bewoners wijzigt er niets. De afgelopen jaren is de ontwikkeling van Huur op Maat regelmatig in het nieuws geweest. Portaal en De Alliantie hebben bewust gekozen voor een intensieve communicatie kort voor de start van Huur op Maat om de mensen te informeren op het moment dat het voor hen relevant is. Eerder informeren is niet zinvol omdat mensen dan lezen dat het vanaf 1 oktober van start gaat. Zij zullen de informatie dan naast zich neerleggen.
2. Hoeveel procent van de Amersfoortse huurders/adressen is aangesloten bij een van de stedelijke huurdersorganisaties? Op welke manier is het draagvlak gemeten onder deze georganiseerde huurders? En op welke manier onder de niet-georganiseerde huurders? Op welke manier is dit gebeurd onder de woningzoekenden? Wat was hiervan de uitkomst? Antwoord 2 Voor de Vereniging Huurdersbelangen (VHB) is dat 26% van de huurders van De Alliantie Eemvallei en voor Hestia is dat 21 % van de huurders van Portaal Eemland. Via diverse overleggen met de VHB en Hestia is draagvlak gemeten onder de georganiseerde huurders. De VHB en Hestia staan positief tegenover Huur op Maat en zullen het verloop kritisch volgen. De niet-georganiseerde huurders en woningzoekenden zijn in het voorstadium geïnformeerd door bewonersbladen en de pers. Deze maand zijn zij persoonlijk geïnformeerd. Tot slot zijn er een tweetal bijeenkomsten met een klantenpanel geweest waarbij onderzocht is hoe de klant het beste bediend kan worden. Naar aanleiding hiervan zijn aanpassingen gedaan in de communicatie en de automatisering.
3. Op 22 september a.s. zal door de SEV en de corporaties een ‘startbijeenkomst’ gehouden worden over dit onderwerp, terwijl het experiment zoals bekend per 1 oktober in gaat. Waarom is deze bijeenkomst niet in een (veel) eerder stadium gehouden zodat alle betrokkenen, waaronder niet in de laatste plaats de betrokken huurders, zich een mening er over hadden kunnen vormen ruim vóór het huidige ‘point of no return’? Volgen er nog vervolgbijeenkomsten na 22 september? Antwoord 3 a) De startbijeenkomst wordt gehouden ten behoeve van relaties, professionals en de pers. Deze bijeenkomst is bedoeld als moment om de start van Huur op Maat te markeren. Het creëren van draagvlak is in het voorstadium gebeurd. b) Er zijn op dit moment geen voornemens voor een vervolgbijeenkomst. Wel zal de raad op de hoogte gebracht worden van tussentijdse evaluaties (zie antwoord 14). 4. In het verleden werd bij wijzigingen in het woningtoewijzingsbeleid (bijv. van woonduur naar inschrijvingsduur als wachtlijstcriterium) is steeds gewerkt met een overgangsperiode. Waarom is daar bij deze verandering niet ook voor gekozen, zodat zittende huurders en woningzoekenden de gelegenheid hadden gehad om – indien wenselijk - zich voor ingang van het experiment hierover te beraden en evt. te verhuizen? Antwoord 4 De afweging voor een overgangsperiode is gemaakt, maar er is besloten om dit niet te doen. Bij een overgangsperiode kan voor twee varianten gekozen worden. Ten eerste een officiële vooraankondiging met de boodschap dat mensen hun inschrijfduur moeten gaan verzilveren. In dit geval wordt er een negatief signaal afgegeven, terwijl deze ontwikkeling naar verwachting voor 80% van de huurders positiever uitwerkt dan het huidige huurbeleid. Daarnaast wordt er dan gestimuleerd wat met Huur op Maat juist voorkomen wordt. De huren van de sociale huurwoningen worden op dit moment laag gehouden. Er wordt nu feitelijk te weinig betaald in relatie tot de kwaliteit van de woning.
2
Ten tweede kan ervoor gekozen worden om twee systemen naast elkaar te laten draaien, dit is echter verwarrend en niet goed te communiceren.
5. Hoe verhoudt het Huur-op-Maat plan zich tot het enkele jaren geleden ingevoerde beleid om bij het toewijzen van sociale huurwoningen de huur- inkomenstabel geheel los te laten? Dit werd indertijd ingevoerd om de keuzevrijheid voor huurders te verhogen (t.a.v. de vraag hoe veel of weinig zij voor wonen wilden uitgeven), mede omdat in het KAN- experiment was gebleken dat 80 procent van de mensen vanzelf “passend" (qua verhouding huur/inkomen) ging wonen. Op basis van welke statistische gegevens omtrent verhuisbewegingen in Amersfoort kan onderbouwd worden dat dit principe nu losgelaten moet worden? Antwoord 5 Dit principe van keuzevrijheid wordt niet losgelaten maar juist uitgebouwd. Door het loslaten van de zogenaamde passendheidsnormen is er meer keuzevrijheid voor woningzoekenden ontstaan. Echter, de huurgrenzen die er van Rijkswege zijn voor de huurtoeslag, beperken de lagere inkomensgroepen om naar duurderde woningen te verhuizen. Huur op Maat zorgt ervoor dat deze stap wel mogelijk is. Bv. Nu zijn eengezinswoningen in Vathorst op termijn niet bereikbaar voor de lage inkomens en onder Huur op Maat wel. Binnen het huidige huurbeleid wordt bij de eerste verhuring van een nieuwbouwwoning de huur laag gehouden, maar bij de volgende verhuring stijgt de huur en is de woning niet meer bereikbaar voor de lagere inkomensgroep.
6. Wanneer de doelstelling o.m. is om de doorstroming te bevorderen, hoe zullen dan de verhuisbewegingen en de motivatie daartoe worden gemonitord gedurende het experiment? Antwoord 6 De doorstroming is geen doel van huur op maat maar een middel om ervoor te zorgen dat mensen meer passend gaan wonen. Om de doorstroming te monitoren zal met name gekeken worden naar de mutatiegraad en de verhuisbewegingen. Het project Huur op Maat bevindt zich niet in een vacuum. Factoren als economische ontwikkelingen, oplevering van nieuwbouwwoningen en Amersfoort Vernieuwt zullen ook een effect hebben op de woningmarkt. Bijvoorbeeld: Als de rente plotseling stijgt, dan zal dit negatieve gevolgen hebben voor de doorstroming naar koopwoningen. Hierdoor zullen de effecten van Huur op Maat niet exact aantoonbaar zijn.
7. Mocht dit experiment niet de gewenste verhuisbewegingen op gang brengen, kan het dan als mislukt beschouwd worden? Antwoord 7 De drie hoofddoelstellingen zijn: vergroten van keuzevrijheid, betaalbaar maken en houden van woningen en het doelmatig gebruik van de middelen. Het op gang brengen van doorstroming is geen doel op zich maar een middel. De voornaamste doelstelling is om woningzoekenden meer keuzemogelijkheden te bieden en om ervoor te zorgen dat bijvoorbeeld de nieuwbouwwoningen toegankelijk blijven voor de lagere inkomensgroepen (voor toelichting, zie antwoord vraag 5).
8. Op welke wijze zullen de andere doelstellingen worden gemonitord en geëvalueerd? Welke zullen de concrete en meetbare criteria zijn op basis waarvan het experiment als ‘geslaagd’ of ‘mislukt’ beoordeeld zal worden? En wat zal de weging zijn van deze criteria? Antwoord 8 Huur op Maat wordt geëvalueerd op basis van de gestelde doelen: 1 meer keuzevrijheid 2 betaalbaar maken én houden van woningen 3 doelmatig besteden van middelen Door Huur op Maat in te voeren wordt de keuze voor woningzoekenden vergroot. Nu is ca. 74%
3
van de huurwoningvoorraad betaalbaar voor de doelgroep. Met Huur op Maat is dat ca. 95%. Meer woningen worden dus betaalbaar, met name de grotere (eengezins)woningen en nieuwbouwwoningen. Voor het project is het daarnaast erg belangrijk in hoeverre er draagvlak is voor Huur op Maat: weten huurders en woningzoekenden hoe het systeem werkt? Is het goed werkbaar in de organisaties? Zijn overige stakeholders (lokale en landelijke overheid) tevreden over Huur op Maat? Voor het college is het van belang om te zien hoe de diverse inkomensgroepen (m.n. de lagere en middeninkomens) zich kunnen huisvesten onder Huur op Maat. In de evaluatie -die in opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting wordt gedaan- wordt antwoord gegeven op deze vragen.
9. In dit experiment is het de bedoeling dat de totale huursom die de corporaties binnen krijgen niet hoger wordt. Op welke wijze zal dit gemonitord en geëvalueerd worden? Antwoord 9 De corporaties monitoren op financieel gebied in combinatie met het monitoren van de doelstellingen. Eén van de doelen is het doelmatig omgaan met middelen. De huursom is een onderdeel van het totale huishoudboekje van een corporatie. In dat huishoudboekje zitten bijvoorbeeld ook investeringen in de stad, zoals bijvoorbeeld in Vathorst en Amersfoort Vernieuwt. Het college is met name geïnteresseerd of de doelstellingen worden gehaald. Overigens behoort op dit moment 80% van de nieuwe huurders tot de lagere inkomensgroep. Er wordt dan ook niet verwacht dat de huursom hoger zal worden.
10. Op welke wijze zal na afloop van het experiment aangetoond worden dat de meerdere huurinkomsten van de huurders met een wat ruimere beurs daadwerkelijk en rechtstreeks ten goede komen aan de huurders met een smallere beurs? Zal dit landelijk, regionaal of lokaal gemeten worden? Antwoord 10 Uit studies die vooraf zijn gedaan is gebleken dat Huur op Maat een budgetair neutraal project zal zijn. De corporaties zullen monitoren hoe dit loopt. Mocht het scheef lopen dan wordt er onderzocht hoe dit komt. Dit wordt lokaal gemonitord.
11. Onder het Huur op maat systeem kan het gebeuren dat huurders in bijv. 1 straat of complex verschillende huren voor het zelfde type woning gaan betalen. Mocht het experiment na 3 jaar niet voortgezet worden, wat gebeurt er dan met de huurcontracten van hen die inmiddels onder Huur op Maat afgesloten zijn? Mocht het experiment na 3 jaar niet voortgezet worden, dan houden de bewoners de huurhoogte die zij op dat moment hebben. Overigens betalen huurders nu ook al verschillende huurprijzen voor dezelfde woning. Een bewoner die 20 jaar in de woning woont betaalt minder dan iemand die het huurcontract vandaag aangaat wegens huurharmonisatie.
12. Een van de gevolgen van het experiment zal zijn dat de hogere inkomensgroepen meer huur gaan betalen, zonder dat de daadwerkelijke kwaliteit van hun huurhuis toeneemt. Voor deze groep (veelal gezinnen met een inkomen vanaf de huursubsidiegrens t/m ca. 40.000 per jaar) zijn weinig alternatieven voorhanden: te weinig kwalitatief goede huurwoningen in het iets duurdere segment, terwijl kopen lang niet altijd een reële optie is voor deze groep met de huidige huizenprijzen. Is het College met ons van mening dat dit experiment gepaard zou moeten gaan met maatregelen om de keuzevrijheid voor deze groep te vergroten? Zo ja, welke maatregelen denkt u te kunnen nemen naast de bestaande (landelijke en regionale) instrumenten van Koopgarant en Startersleningen om de keuzevrijheid ook voor deze groep daadwerkelijk verder te bevorderen? Zo nee, waarom niet?
4
Antwoord 12 De huren van de sociale huurwoningen worden op dit moment laag gehouden. Er wordt nu feitelijk te weinig betaald in relatie tot de kwaliteit van de woning. Voor de lagere inkomens vinden we dat een goede zaak, voor de hogere inkomens is dit niet nodig. Het college is van mening dat de bestaande regelingen voldoende mogelijkheden bieden. Naast Koopgarant en de Startersleningen kunnen mensen gebruik maken van de Koopsubsidie vanuit het Rijk (Wet Bevordering Eigen Woningbezit) en vanaf 2009 Duurzaamheidslening (t.b.v. energetische verbetering aan de woning waardoor woonlasten bespaard worden). Er zal zeker gemonitord worden hoe het de middeninkomensgroep vergaat op de woningmarkt. 13. In de aankondiging van de bijeenkomst van 22 september a.s. noemt de SEV (St. Experimenten Volkshuisvesting) dit experiment een ‘opmaat voor een nieuwe woontoeslag’ en zij is van mening dat de hypotheekrenteaftrek en de huurtoeslag geleidelijk moeten worden omgevormd tot een eigendomsneutrale woontoeslag. Aangezien de landelijke politiek grotendeels afwijzend staat t.o.v. wijzigingen aan de hypotheekrenteaftrek zal dit experiment vooralsnog alleen een hervorming betreffen t.a.v. het huurbeleid van sociale huurwoningen. Wat vindt het College ervan dat eenzijdig in de huursector deze stap gezet wordt terwijl daar voorlopig geen stappen t.a.v. de hypotheekrenteaftrek tegenover staan? Welke consequenties zijn te verwachten en wat vindt u daarvan? Antwoord 13 Het één kan zonder het ander tot stand gebracht worden. Zowel Huur op Maat als de hypotheektrenteaftrek zijn landelijke politieke discussies. Wij wachten deze discussies af.
14. Dit experiment zal geëvalueerd worden door de betrokken corporaties met het ministerie van VROM. Wanneer zal de gemeenteraad de evaluatie van dit experiment naar verwachting ter bespreking aangeboden krijgen? Welke zal de rol zijn van lokale betrokkenen hierin? Antwoord 14 Evaluatiemomenten: - In het eerste half jaar van 2009: eerste resultaten - Eind 2009 zal de tussenevaluatie gereed zijn. - Eind 2011 zal de eindevaluatie gereed zijn. De raad zal tenminste op deze drie momenten geïnformeerd worden. De Vereniging Huurdersbelangen en Hestia zijn zeer nauw betrokken. Met hen is afgesproken dat zij door de corporaties geïnformeerd worden.
5
