Toelichting op Financieringsregeling sociale huur Onderdeel van de maatregelen uit het Aanvalsplan Woningmarkt is de Financieringsregeling sociale huur, waarvoor een bedrag van € 20 miljoen voorwaardelijk door PS beschikbaar is gesteld. Op 24 september 2014 besluit PS of het voorstel van GS (en ook van de Vereniging Friese Woningcorporaties) voor inzet van deze middelen kan worden vrijgegeven. Doel van de regeling In het Aanvalsplan Woningmarkt is onder de Financieringsregeling sociale huur de volgende doelstelling opgenomen: “Het vrijmaken van vastgelegd vermogen van corporaties ten behoeve van inzet in de kwaliteitsverbetering en verduurzaming van sociale huurwoningen (herstructurering)”. De reden hiervoor is dat corporaties lastiger middelen kunnen vrijmaken dan voorheen voor de kwaliteitsverbetering en verduurzaming van de sociale huurwoningen. Dit komt door de stagnerende verkoop van bestaande woningen en wet- en regelgeving vanuit het Rijk en Europa. Co-creatie met corporatie In het Aanvalsplan Woningmarkt is voor de invulling van de Financieringsregeling sociale huur opgenomen dat de Friese corporatiesector gedurende een half jaar de mogelijkheid werd geboden om zelf met voorstellen te komen voor de verdere invulling van de regeling. Daartoe heeft uitwerking van een aantal maatregelen plaatsgevonden door de Vereniging Friese Woningcorporaties (VFW). Met de in Friesland actieve corporaties welke geen deel uitmaken van de VFW is door de VFW afzonderlijk overleg gevoerd over de betreffende voorstellen en bestaat overeenstemming over de ingediende voorstellen). Door de VFW zijn 3 maatregelen voorgesteld ter invulling van de Financieringsregeling sociale huur: 1. Financiering dorps- en wijkcoöperaties 2. Stimulering van de energetische kwaliteit van de sociale huurvoorraad 3. Aanpak “ rotte kiezen” De regeling stimuleert de verkoop van bestaande voorraad om daarmee middelen vrij te maken voor renovatie en vervanging. Daarmee voldoet maatregel 1 direct aan het beoogde doel van de regeling. Maatregel 3 is bij de verdere uitwerking van maatregel 1 opgenomen (zie onder nadere invulling voorstellen). Gelijktijdig biedt de regeling de mogelijkheid voor andere partijen dan de woningcorporaties om de sociale huurvoorraad op peil te houden. In het Aanvalsplan Woningmarkt werd uitgegaan van de corporaties als specifieke doelgroep voor de regeling. De corporaties opteren voor de inzet van de regeling voor het marktsegment “ sociale huur’’. Daarmee richt de regeling zich op investeerders / beleggers / samenwerkingsverbanden in huurwoningen in het sociale huursegment. Daarnaast stelt de VFW met maatregel 2 voor om versneld verduurzaming en renovatie van haar bestaande huurvoorraad mogelijk te maken. Deze maatregel maakt geen direct vermogen vrij bij corporaties. Het draagt wel direct bij aan de kwaliteitsverbetering en verduurzaming van de sociale woningbouw. Nadere invulling voorstellen Met de VFW is in een aantal bijeenkomsten nader overleg gevoerd over de betreffende voorstellen, hetgeen heeft geleid tot de nadere invulling van de corporatieregeling zoals hieronder omschreven:
Ad 1: financiering dorps- en wijkcoöperaties. VFW stelt voor de overname van bestaande woningbezit te stimuleren, onder meer in kleine kernen. Hierdoor komen vastgelegde middelen van de corporaties vrij. Deze worden ingezet in de herstructurering en vervanging elders in Friesland. Geconstateerd is dat dit niet noodzakelijkerwijs door dorps- wijkcoöperaties behoeft te gebeuren. Dit kunnen ook andere partijen zijn. Daarnaast hoeft niet noodzakelijkerwijs sprake te zijn van overname van bestaande huurvoorraad. Het kan ook gaan om nieuwbouw, renovatie of herbestemming van panden van andere eigenaren. Het gaat hierbij wel om ontwikkelingen in de sociale huursector. Tevens is naar voren gekomen dat in verband met onder meer regelgeving over de verhuurdersheffing onderscheid gemaakt zou moeten worden tussen kleine projecten (< 10 eenheden) en projecten met 10 of meer eenheden. Ad 2: stimulering kwaliteit van de verhuurvoorraad Het voorstel van de VFW richt zich op de financieringsmogelijkheden voor het versneld verduurzamen van bestaand corporatiebezit. Het leidt tot woonlastenverlaging voor de huurders, maar tot investeringslasten bij de corporaties. De VFW pleit voor het financieren van z.g. ESCO’s (Energy Service Companies). In beginsel maakt deze financiering deel uit van de maatregelen in het kader van het Fûns Skjinne Fryske Enerzjy (FSFE). We stellen u voor om een vangnet op te nemen voor projecten welke mogelijk net buiten FSFE vallen. Dit heeft de volgende redenen: bij FSFE is sprake van een externe, onafhankelijke fondsbeheerder die verantwoordelijk is voor zowel de duurzaamheidsdoelstelling als een rendementsdoelstelling. Dat maakt het mogelijk dat plannen weliswaar hoog kunnen scoren, maar in vergelijking met andere projecten worden beoordeeld en alsnog buiten de boot vallen. Gezien het doel van de financieringsregeling sociale huur en de mogelijkheid om versneld kwaliteitsverbetering in de sociale huurvoorraad door te voeren is dit onwenselijk en wordt voorgesteld een vangnet op te nemen binnen de specifieke doelstellingen van het Aanvalsplan Woningmarkt. Ondanks het woord vangnet betekent het wel dat projecten die hiervoor in aanmerking komen een financierbare business-case kunnen overleggen. Deze maatregel leidt strikt genomen niet tot het vrijmaken van vastgelegd vermogen bij de corporaties, maar ontlast het kapitaalbeslag bij de corporaties, waardoor meer ruimte ontstaat voor andere maatregelen in bijvoorbeeld de herstructurering Ad 3: Rotte kiezen De VFW stelt een financieringsmogelijkheid voor “ rotte kiezen” voor die zich vooral op verpauperde woningen van particulieren richt. Voor de opkoop, renovatie en verhuur van deze panden kan financiering beschikbaar worden gesteld. Deze financiering geldt voor partijen genoemd onder ad 1. In het overleg is geconstateerd dat dit niet alleen woningen van particulieren betreft. Het kan ook gaan om bedrijfspanden, scholen etc. Indien deze worden aangekocht en gerenoveerd voor de sociale verhuur bestaat inhoudelijk geen verschil met de onder ad 1 beschreven situatie. Deze maatregel wordt dus ondervangen door maatregel 1.
Financieringsregeling sociale huur: uitgangspunten De invulling van de corporatieregeling heeft er toe geleid dat de titel van de regeling is gewijzigd in Financieringsregeling sociale huur omdat niet alleen corporaties gebruik kunnen maken van de regeling maar ook andere initiatiefnemers in de sociale huur. Er kunnen drie typen maatregelen worden onderscheiden: 1. Financiering kleine projecten sociale huur minder dan 10 eenheden 2. Financiering projecten sociale huur 10 eenheden of meer 3. Vangnetfinanciering verduurzaming bestaande voorraad corporaties (aanvulling op FSFE) Binnen de Financieringsregeling sociale huur wordt steun verleend aan investeerders door het verstrekken van een lening. Daarbij gaat het om een lening tot een hoogte van: Ad 1: Financiering kleine projecten sociale huur < 10 eenheden
maximaal 25% van de totale subsidiabele kosten
indien sprake is van hypothecaire zekerheid voor de provinciale lening in de vorm van een eerste hypotheekrecht ophoging naar maximaal 50% van de subsidiabele activiteiten
een maximum van € 1.0 miljoen per aanvrager
De daartoe te rekenen posten zijn onder meer voorbereidingskosten, bouw- en verkoopkosten en bouwbegeleiding alsmede de verwervingskosten. Indien sprake is van overname van bestaande voorraad van de Friese corporaties worden door de verkopende corporaties de navolgende faciliteiten verstrekt: financiering ter hoogte van 25% van de verwervingskosten in de vorm van duokoop, koopgarant of participatie met tenminste dezelfde looptijd als de provinciale ondersteuning.
uitvoeren van de verhuuradministratie gedurende tenminste de looptijd van de provinciale ondersteuning.
de verkopende corporaties verplichten zich tot herinvestering van 75% van de verkoopopbrengst te investeren in herstructurering of vervanging elders in Friesland, binnen 1 jaar na verkoop.
De overige financiering dient te worden verstrekt door derden dan wel te worden voldaan uit eigen vermogen. Ad 2: Financiering sociale huur 10 eenheden of meer • maximaal 25% van de totale subsidiabele kosten. • met een maximum van € 2.5 miljoen per aanvrager. De daartoe te rekenen posten zijn onder meer voorbereidingskosten, bouw- en verkoopkosten en bouwbegeleiding. Indien sprake is van overname van bestaande voorraad van de Friese corporaties worden door de verkopende corporaties de navolgen de faciliteiten verstrekt:
financiering ter hoogte van 25% van de verwervingskosten in de vorm van duokoop, koopga-
rant of participatie met tenminste dezelfde looptijd als de provinciale ondersteuning. uitvoeren van de verhuuradministratie gedurende tenminste de looptijd van de provinciale on-
dersteuning. de verkopende corporaties verplichten zich tot herinvestering van 75% van de verkoopopbrengst te investeren in herstructurering of vervanging elders in Friesland, binnen 1 jaar na verkoop.
De overige financiering dient te worden verstrekt door derden dan wel te worden voldaan uit eigen vermogen. Ad 3: Vangnetfinanciering verduurzaming bestaande voorraad corporaties (aanvulling op FSFE) De regeling is bedoeld als vangnet op het FSFE. Daartoe zal worden aangesloten op de voorwaarden van het FSFE met een nadere uitwerking naar de sociale huursector. Dit komt neer op de volgende voorwaarden:
De financiering is bedoeld voor verduurzamingsprojecten voor sociale huurwoningen Er vast staat dat geen ondersteuning vanuit het FSFE mogelijk is (waarbij opgemerkt moet worden dat de beoordeling van de business-case op dezelfde zakelijke grondslag plaats vindt).
Minimale projectomvang € 50.000 Financiering bedraagt maximaal 50% van de projectkosten.
Maximale financiering binnen de vangnetregeling bedraagt € 2.5 miljoen per aanvrager.
Voorwaarden Naast de eisen ten aanzien van de doelgroep en de aard van de projecten, is een aantal voorwaarden aan de steunverlening verbonden: Het moet gaan om tenminste 3 wooneenheden.
Het inzetten van opleidingsplaatsen bij de realisatie (tenminste 1 plaats per € 500.000 toegekende lening).
Er dienst sprake te zijn van een haalbaar project met voldoende ruimte voor het kunnen vol-
doen aan de verplichtingen ten aanzien van het voldoen van rente en aflossing. Er dient sprake te zijn van “ obstakelvrije” projecten welke op korte termijn kunnen worden gerealiseerd.
Budgetplafonds Voor de afzonderlijke onderdelen van de Financieringsregeling sociale huur worden de navolgende budgetten voorgesteld:
Financiering kleine projecten sociale huur < 10 eenheden: Budgetplafond € 2.0 miljoen. Financiering projecten sociale huur 10 eenheden of meer: Budgetplafond € 5.0 miljoen.
Vangnetfinanciering verduurzaming bestaande voorraad corporaties (aanvulling op FSFE): Budgetplafond € 13.0 miljoen.
De praktijk kan er toe leiden dat de budgetplafonds anders verdeeld kunnen worden mocht daar vanuit het veld vraag naar zijn. GS heeft hiervoor de bevoegdheid. Leningcondities Voor de vaststelling van de leningscondities wordt aangesloten bij de mededeling van de Commissie over de herziening van de methode waarmee de referentie- en disconteringspercentages worden vastgesteld (2008/C/14/02) ter voorkoming van staatssteun. Daarbij wordt op basis van de door de aanvrager te stellen zekerheid en de kredietwaardigheid van de aanvrager een marktconforme rente bepaald. Indien er steun wordt verleend dient het verschil te worden vastgesteld tussen de rente die conform de Mededeling is vastgesteld en de rente die daadwerkelijk wordt betaald door de aanvrager, waarbij van dit verschil de contante waarde moet worden berekend. De resulterende netto contante waarde zal echter niet uit kunnen komen boven de grenzen van de de-minimissteun. Tevens zal de te hanteren rente nooit onder de door de hoofdfinancier te hanteren rente liggen. Als zekerheid worden in dit kader
opgevat hypotheek- en borgstellingen. Voor de aflossing geldt een looptijd van maximaal 15 jaar en wordt uitgegaan van een lineaire aflossing. Procedure Na vrijgave van het budget voor de regeling en een positief besluit over uitgangspunten en randvoorwaarden door Provinciale Staten (24 september 2014) zal door GS zo spoedig mogelijk daarna een uitvoeringsregeling worden vastgesteld (gepland voor 30 september 2014). Vervolgens zal de regeling worden opengesteld voor aanvragen, welke kunnen worden ingediend tussen 1 november tot en met 14 november 2014. Op de aanvraag volgt in eerste instantie een besluit van GS over het al dan niet beschikbaar stellen van een lening onder opschortende voorwaarden. Op basis van het betreffende besluit vindt vervolgens het opstellen van de leningsovereenkomst plaats, waarin opgenomen de resulterende condities, invulling van de zekerheden en de wijze van beschikbaarstelling van de middelen
