Ontwikkeling sociale huur in de regio Amersfoort

Ontwikkeling sociale huur in de regio Amersfoort

2

Uitgave en rapportage in opdracht van: Bestuurlijk Overleg Ruimte & Wonen Regio Amersfoort Onderzoek en Statistiek, gemeente Amersfoort Marc van Acht Walrick Huurdeman Dymphna Meijneken Dorien de Bruijn juni 2015

Inhoudsopgave 3

Inhoudsopgave ........................................................................................................................................ 3 Samenvatting........................................................................................................................................... 5 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Inleiding ........................................................................................................................................... 9 1.1

Aanleiding en achtergrond ...................................................................................................... 9

1.2

Onderzoeksvraag ................................................................................................................... 10

1.3

Begrippen .............................................................................................................................. 10

1.4

Onderzoeksmethode ............................................................................................................. 11

Regio Amersfoort .......................................................................................................................... 14 2.1

Inleiding ................................................................................................................................. 14

2.2

Woningvoorraad.................................................................................................................... 14

2.3

Huishoudenssamenstelling.................................................................................................... 17

2.4

Laag inkomenhuishoudens .................................................................................................... 19

2.5

Woningvoorraad naar oppervlakte ....................................................................................... 24

Betaalbaarheid .............................................................................................................................. 25 3.1

Achtergrond........................................................................................................................... 25

3.2

Betaalrisico’s.......................................................................................................................... 26

Doelgroep en kernvoorraad .......................................................................................................... 30 4.1

Inleiding ................................................................................................................................. 30

4.2

Doelgroep 2013 - 2020 .......................................................................................................... 30

Middeninkomens in de knel? ........................................................................................................ 38 5.1

Inleiding ................................................................................................................................. 38

5.2

Woningmarktpositie .............................................................................................................. 38

5.3

Middeninkomens in de regio................................................................................................. 41

Vergrijzing en de regionale woningmarkt ..................................................................................... 44 6.1

Inleiding ................................................................................................................................. 44

6.2

Verhuisgedrag van ouderen nu en in de toekomst ............................................................... 44

6.3

Effect van vergrijzing op de woningmarkt............................................................................. 46

6.4

Betekenis vergrijzing voor woningcorporaties ...................................................................... 47

Conclusie ....................................................................................................................................... 48

Bijlage 1

Begrippenlijst ..................................................................................................................... 51

Bijlage 2

Tabellen regio Amersfoort ................................................................................................ 54

Bijlage 3

Gemeente Amersfoort ...................................................................................................... 56

Woningvoorraad................................................................................................................................ 56 Lage inkomenshuishoudens .............................................................................................................. 58 Bijlage 4

Gemeente Baarn................................................................................................................ 60

Woningvoorraad................................................................................................................................ 60 Lage inkomenshuishoudens .............................................................................................................. 62

4

Bijlage 5

Gemeente Barneveld......................................................................................................... 64


Gemeente Bunschoten ...................................................................................................... 68


Gemeente Eemnes ............................................................................................................ 72


Gemeente Leusden............................................................................................................ 76


Gemeente Nijkerk.............................................................................................................. 80


Gemeente Soest ................................................................................................................ 84


Gemeente Woudenberg .................................................................................................... 88

Woningvoorraad................................................................................................................................ 88 Lage inkomenshuishoudens .............................................................................................................. 90

Samenvatting 5

In alle gemeenten in de regio Amersfoort - soms wat minder, soms wat meer - neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen de komende jaren toe. De oorzaak daarvan: achterblijvende economische groei en demografische veranderingen. Er komen meer kleine, oudere huishoudens en die hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen (BORW), bestaande uit de regionale wethouders Wonen, en de Samenwerkende Woningcorporaties in de regio Eemland en de Gelderse Vallei (SWEV) hebben aan het team Onderzoek & Statistiek (O&S) van de gemeente Amersfoort gevraagd om de ontwikkelingen van de vraag naar sociale huurwoningen en de omvang van het aanbod in de verschillende marktsegmenten nader te onderzoeken. Woningen en huishoudens in beeld De woningvoorraad in de regio Amersfoort bestaat voor 64% uit koopwoningen, 33% gereguleerde huurwoningen (huur beneden de huurtoeslaggrens van € 680) en 3% geliberaliseerde huurwoningen (huur boven de huurtoeslaggrens van € 680). Van de huurwoningen is 72% in bezit van de corporaties – iets lager dan landelijk. Vrijwel alle corporatiewoningen (95%) behoren tot de gereguleerde voorraad. Bij de particuliere huurwoningen in de regio heeft 78% van de woningen een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dat is iets meer dan landelijk (70% gereguleerd). De gereguleerde corporatiewoningen met de laagste huurprijzen (een huurprijs tot de kwaliteitskortingsgrens van € 374) worden vaak bewoond door alleenstaanden. Dit zijn vaak ook de lage inkomenshuishoudens (tot € 33.614). Maar ook de middeninkomens (€ 33.614 tot € 43.000) die een woning huren, huren in 95% van de gevallen een woning onder de liberalisatiegrens. Naarmate de huurprijzen oplopen – boven de liberalisatiegrens - worden de woningen vaker bewoond door tweepersoonshuishoudens (tot 55 jaar) of gezinnen. Dit zijn veelal ook de huishoudens met hogere inkomens. Lage inkomenshuishoudens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment, terwijl middeninkomens vooral in woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en liberalisatiegrens wonen. Hoeveel lage inkomenshuishoudens zijn er in de regio? In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dat is minder dan het landelijk gemiddelde van 41%. Lang niet alle huishoudens met een laag inkomen wonen in een sociale huurwoning. In de regio Amersfoort woont bijna een derde (31%) van hen in een koopwoning, de helft in corporatiewoningen en bijna 20% in particuliere huurwoningen. Lage inkomens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment. Het goedkoopste huurprijssegment wordt voor 80% bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Van de particuliere huurders met een laag inkomen bewoont 72% een woning onder de liberalisatiegrens.

Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen is een actueel thema. Door de economische crisis, oplopende werkloosheid en achterblijvende koopkrachtontwikkeling is het aantal huishoudens met een betaalachterstand de afgelopen jaren toegenomen. In de regio Amersfoort loopt 7% van de huishoudens een betaalrisico. Het maandelijks besteedbaar inkomen van deze huishoudens is onvoldoende om de netto woonlasten en minimale uitgaven voor het eigen levensonderhoud te betalen. Ook landelijk heeft ongeveer 7% van de huishoudens een betaalrisico. Dat de regio gemiddeld scoort is opvallend, omdat er relatief minder lage inkomens zijn dan landelijk. Mogelijk houdt dit verband met het hoge prijsniveau in de regio.

6

Het zijn vooral de huishoudens met een laag inkomen die risico lopen. Dit is begrijpelijk omdat deze huishoudens een relatief laag inkomen hebben. De grootste problemen doen zich voor bij de huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. De oorzaak hiervan zit niet alleen in het huurbeleid van de woningcorporaties, maar ook in de gestegen kosten van levensonderhoud, de achtergebleven inkomensontwikkeling en de verhoging van de normhuur. Van deze groep laagste inkomens loopt in de regio Amersfoort bijna één op de vier een risico om bij een beetje extra tegenslag de huur niet langer op te kunnen brengen. Toch is het ook opvallend dat de grootste problemen bij deze huurders zitten, omdat het doel van de huurtoeslag is dat het wonen voor huishoudens betaalbaar blijft. Het gaat relatief vaak om zeer jonge huishoudens, eenoudergezinnen en alleenstaanden. Huurders lopen een hoger risico dan eigenaren-bewoners om in de knel te komen met het betalen van de woonlasten. In de huursector heeft 12% van de huishoudens een betaalrisico tegenover 4% in de koopsector. Dat huurders meer met betaalrisico’s te maken hebben, komt deels doordat in huurwoningen vaker huishoudens met een laag inkomen wonen. Een andere mogelijke verklaring heeft te maken met hoe de toegankelijkheid is geregeld in de huur- en koopmarkt. In de (sociale) huursector zagen we de afgelopen jaren de poortwachterfunctie afnemen. Minimale eisen aan het inkomen worden eigenlijk niet meer gesteld. De verantwoordelijkheid om een woning te huren met een bij het inkomend passende huur ligt bij de woningzoekenden zelf. De betaalrisico’s in huurwoningen in de regio Amersfoort zijn relatief groot in de goedkoopste en in de duurste woningen. Vooral in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en in geliberaliseerde woningen hebben relatief veel huishoudens moeite om de huur te betalen (19% respectievelijk 15%). Voor huurders met een betaalrisico aan de bovenkant van de huursector geldt vaak dat de huur relatief hoog is vergeleken met het inkomen. Gezien de typen huishoudens en segmenten van de woningvoorraad waar de betaalrisico’s zich vooral voordoen, kan worden beredeneerd dat in de regio de gemeente Amersfoort, Baarn en Soest waarschijnlijk meer huishoudens met betaalrisico’s hebben dan gemiddeld. In Bunschoten doen zich naar verwachting minder betaalrisico’s voor doordat deze gemeente zich kenmerkt door veel eigenwoningbezit en weinig lage inkomenshuishoudens. Doelgroep en kernvoorraad In de negen regiogemeenten wonen momenteel ruim 58.000 huishoudens met een dusdanig inkomen dat ze tot de doelgroep behoren (op een totaal van bijna 159.000 huishoudens). De verwachting is dat de groep met lage inkomens de komende jaren zal toenemen, tot ongeveer 67.000 in 2020. Waar moeten corporaties dan mee rekening houden als het gaat om de omvang van de kernvoorraad in de toekomst?

De benodigde kernvoorraad om deze doelgroep te huisvesten in 2020 wordt berekend op 42.800 woningen. Vergeleken met de bestaande kernvoorraad op dit moment van 38.700 woningen, is er in 2020 een tekort van 4100 woningen. Het gaat bij deze berekening uitdrukkelijk niet om een prognose, maar om een inschatting van de orde van grootte. Voor het opstellen van een bruikbare prognose zijn er teveel en veelal erg onzekere factoren die een rol spelen, zoals de toekomstige koopkrachtontwikkeling of welke kant het uit gaat op de koopwoningmarkt.

7

Bij de berekening van de minimaal benodigde kernvoorraad hiervan is uitgegaan van in de tijd gelijkblijvende verhoudingen tussen de omvang van de doelgroep en de voor hun huisvesting benodigde aantallen woningen. Een gelijkblijvende krapte op de sociale huurwoningmarkt dus. Wanneer men de afgelopen jaren flink opgelopen wachttijd voor een huurwoning zou willen terugbrengen, zou de omvang van de kernvoorraad in 2020 nog groter moeten zijn. Ook de toegenomen taakstelling om vluchtelingen te huisvesten en de herstructureringsplannen van de corporaties hebben invloed op de benodigde kernvoorraad. Voor een inkrimping van de kernvoorraad is de komende jaren geen ruimte. Integendeel. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog wat uit te breiden. Middeninkomens in de knel? Onder de partijen die op een of andere manier bij de woningmarkt zijn betrokken bestaat een redelijke overeenstemming over de problematische positie van de middeninkomens. De huurmarkt werkt niet goed en sluit onvoldoende aan op de koopsector. Een middensegment ontbreekt, waardoor de middeninkomens vanwege een tekortschietend woningaanbod in de knel komen te zitten. De wettelijke taak van de woningcorporaties beperkt zich grotendeels tot de laagste inkomens. Toch is het zinvol om ook stil te staan bij de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. In de regio heeft ongeveer 11% van de huishoudens een middeninkomen. Bijna vier op de tien huurt een woning, waarvan twee derde van een woningcorporatie. Middeninkomens vormen een aanzienlijk deel van de scheefwoners in sociale huurwoningen, 40%. Voor een groot deel van hen is een geliberaliseerde woning geen optie. Een huishouden met een inkomen rond de €34.000 kan volgens het Nibud maximaal €595 betalen en dat bedrag ligt flink onder de liberalisatiegrens van €680. Formeel gezien wonen de middeninkomens scheef, maar gezien hun financiële armslag is daar eigenlijk geen sprake van. Een hogere huur valt voor het merendeel van hen niet op te brengen. Bijna 18.000 huishoudens hebben een middeninkomen. Ook qua kenmerken anders dan het inkomen nemen ze een middenpositie in, al vertoont de groep meer overeenkomsten met de lagere, dan met de hogere inkomenscategorie. Alleenstaanden zijn sterk vertegenwoordigd. Bestaat bij de hogere inkomens ongeveer één op de tien huishoudens uit één persoon, bij de middeninkomens is dat bijna de helft. Ongeveer een kwart van de middeninkomens betreft een gezin. De huidige woonsituatie levert de middeninkomens in de regio Amersfoort nauwelijks betaalrisico’s op (minder dan 3%). Maar hun mogelijkheden om naar een andere woning om te zien, zijn in de regio Amersfoort beperkt. Zo is de koopsector beperkt toegankelijk voor hen, hoewel de rente momenteel laag is, net als het prijsniveau. De middeninkomens aan de lage kant (net boven de inkomensgrens van de doelgroep) kunnen ongeveer 5% van de woningvoorraad eventueel financieren. En dat zijn vrijwel uitsluitend meergezinswoningen. Huishoudens met een hoger middeninkomen hebben wat meer ruimte maar toch ook beperkt. Hierbij speelt mee dat in de regio Amersfoort het prijsniveau in de koopsector relatief hoog ligt.

Ook de (gereguleerde) particuliere huurmarkt is alleen in theorie een alternatief. De particuliere huurmarkt is in de regio Amersfoort vrij klein. Verder is het zo dat de particuliere verhuurders veelal strengere inkomenseisen stellen. De prijskwaliteitverhouding is bovendien slechter dan in de sociale huursector. In de praktijk zal de particuliere huur op korte termijn daarom weinig kunnen betekenen bij bijvoorbeeld het verminderen van het scheefwonen. De middeninkomens kunnen ook minder gebruik maken van corporatiewoningen met goedkopere huren (onder de liberalisatiegrens). De corporaties dienen minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van €34.000. Hierdoor is het moeilijker geworden om met een middeninkomen naar een goedkopere huurwoning te verhuizen.

8 Vergrijzing en de regionale woningmarkt Door demografische veranderingen komen er meer kleine, oudere huishoudens. Deze hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Deze ontwikkeling samen met een achterblijvende economische groei leidt tot groei van huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep van corporaties. Wat betekent de groei van deze oudere doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Ouderen zijn weinig geneigd tot verhuizen. Hoewel de nieuwe generatie ouderen er anders uitziet - hoger opgeleid, welvarender en vitaler - , wordt verwacht dat de honkvastheid van ouderen in de (nabije) toekomst verder toeneemt. De ouderen van de toekomst zijn vaker huiseigenaar. Ze zijn vitaler en welvarender en willen steeds langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Ook het beleid van het Rijk is hierop gericht en de technologische mogelijkheden hiervoor nemen toe. De vergrijzing heeft op de korte termijn waarop ons onderzoek betrekking heeft nog weinig gevolgen. Een relatief groot deel van de oudere huishoudens woont in een sociale huurwoning. De meeste ouderen willen als het even kan niet verhuizen. Zij blijven zitten waar ze zitten. De ouderen in de wat verdere toekomst, de babyboomers, verhuizen naar verwachting zelfs nog wat minder. Een verschil is dat van deze toekomstige ouderen een veel groter deel in een koopwoning woont. Relatief zal daardoor het beroep op de sociale huursector van ouderen gaan afnemen. Aangezien de meeste ouderen in hun huidige woning willen blijven wonen, óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt, is de opgave voor de woningvoorraad er eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw. In de sociale huursector is het de verantwoordelijkheid van corporaties om woningen levensloopgeschikt te maken, in de koopsector zijn de huiseigenaren zelf aan zet. Vanwege het verwachte toenemende eigenwoningbezit onder ouderen, verschuift de aanpassingsopgave dus meer en meer van de corporaties naar de huiseigenaren. Het ingrijpendste effect van de vergrijzing zien we pas op het moment dat de babyboomgeneratie langzaam van de woningmarkt begint te verdwijnen, over zo’n tien tot vijftien jaar, vanwege overlijden of verhuizing naar een zorginstelling. Hierdoor komen vanaf dat moment relatief grote aantallen koopwoningen vrij, wat hoogstwaarschijnlijk het prijsniveau naar beneden drukt. Ook voor lage en middeninkomens komt een koopwoning dan sneller binnen bereik. En zo ontstaat er vervolgens eveneens wat meer ruimte in de sociale huursector.

1.

Inleiding

9 1.1

Aanleiding en achtergrond

Woningcorporaties en gemeenten hebben samen de verantwoordelijkheid voor een goede huisvesting en een goed woonklimaat in de regio. Daarbij hebben de corporaties een specifieke taak zorg te dragen voor goede huisvesting voor huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep. Om beter zicht te krijgen op de toekomstige omvang van die taak, hebben het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen (BORW) bestaande uit de regionale wethouders Wonen en de Samenwerkende Woningcorporaties in de regio Eemland en de Gelderse Vallei (SWEV) eind 2013 onderzoek laten doen naar de ontwikkeling van de doelgroep in de verschillende regiogemeenten.1 De conclusie van dat onderzoek was vrij helder. In alle gemeenten - soms wat minder, soms wat meer - neemt het aantal huishoudens met een laag inkomen de komende jaren toe. De oorzaak daarvan: achterblijvende economische groei en demografische veranderingen. Er komen meer kleine, oudere huishoudens en die hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Maar wat betekent de groei van de doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Die vraag is veel lastiger te beantwoorden. Niet elk huishouden met een laag inkomen doet immers een beroep op de sociale huursector. Wie van de huidige doelgroep in een sociale huurwoning woont dat weten we, maar hoe zit dat met de doelgroep van de toekomst? Moeilijk te zeggen. In ieder geval zegt inkomen niet alles. De noodzaak van meer inzicht in de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen wordt nog vergroot door de zeer beperkte speelruimte van woningcorporaties. De verhuurdersheffing trekt een zware wissel op de mogelijkheden om de woningvoorraad uit te breiden. Terwijl striktere Europese regels voor de corporaties een belemmering vormen bij het bedienen van huishoudens met een middeninkomen. Wat corporaties nog wel aan mogelijkheden hebben vraagt dus een zorgvuldige afweging. Om dat afwegingsproces te kunnen ondersteunen, hebben BORW en SWEV aan de afdeling Onderzoek & Statistiek (O&S) van de gemeente Amersfoort gevraagd om de ontwikkelingen van de vraag naar sociale huurwoningen en de omvang van het aanbod in de verschillende marktsegmenten nader te onderzoeken.

1

O&S (2013), ‘Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort: periode 2013-2020’

1.2

Onderzoeksvraag

Doel van het onderzoek is om enerzijds beter inzicht te krijgen in het woningaanbod in de huursector van de verschillende regiogemeenten2 en anderzijds in de samenstelling en de woningvraag van de doelgroep. Het onderzoek brengt de huurwoningvoorraad in kaart en hoe die is onderverdeeld in verschillende prijssegmenten en type woningen. Ook geeft het inzicht in de huishoudens die in deze woningen wonen: hoe is die groep opgebouwd qua leeftijd en huishoudensamenstelling, en welk deel van hen behoort tot de doelgroep. En waar woont de doelgroep en zijn er voor hen knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen.

10 De omvang van de doelgroep groeit naar verwachting de komende jaren. Deze toekomstige doelgroep woont voor een groter deel in een koopwoning en bestaat meer uit oudere huishoudens. Het onderzoek werpt haar licht op de gevolgen hiervan en wat dat betekent voor de vraag naar sociale huurwoningen.

1.3

Begrippen

De doelgroep De definitie van de doelgroep is die van de Europese regel die sociale verhuurders verplicht minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een lager inkomen. Het inkomensafhankelijke huurbeleid van het kabinet Rutte II is gebaseerd op deze inkomensgrens. Dat levert twee doelgroepgrenzen op (prijspeil 2013): 1. huishoudens met een inkomen tot € 33.614 (laag inkomen, strikte definitie doelgroep); 2. huishoudens met een inkomen tot € 43.000 (midden inkomen, ruime definitie doelgroep). Huishoudens met een inkomen boven €43.000 behoren niet tot de doelgroep (hoog inkomen). Huurprijsgrenzen De woningvoorraad kan naar drie vormen van eigendom worden ingedeeld: koop, particuliere huur en corporatie huur. De huurwoningen worden ingedeeld volgens drie huurprijsgrenzen, te weten (prijspeil 2013): 1. kwaliteitskortingsgrens €374,44 per maand 2. aftoppingsgrens €535,91 per maand 3. liberalisatiegrens (ook wel huurtoeslaggrens) €681,02 per maand Voor huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (‘gereguleerde huur’) kan huurtoeslag worden aangevraagd. Huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (‘geliberaliseerde huur’) behoren tot de vrije sector. De kernvoorraad De kernvoorraad bestaat uit alle corporatiewoningen waarvoor huurders eventueel huurtoeslag kunnen krijgen. Op dit moment ligt de toeslaggrens op €681,02. Corporaties hebben de opdracht om de lagere inkomens met voorrang een woning in de kernvoorraad te verschaffen. Huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens die in de kernvoorraad wonen, wonen in beginsel ‘scheef’.

2

Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest en Woudenberg.

1.4

Onderzoeksmethode

Het fundament van het onderzoek is voor een groot deel gelijk aan dat van het onderzoek naar de doelgroep uit 2013. Belangrijkste verschil zit in de wijze waarop we de woningvoorraad in kaart brengen. Indertijd moesten we ons baseren op inschattingen van de opbouw van de woningvoorraad met behulp van Syswov en het WoON. Voor dit onderzoek hebben we een veel gedetailleerdere inventarisatie gemaakt, gebaseerd op de WOZ-bestanden van de gemeenten en de VHE-bestanden van de regionale woningcorporaties.

11

Regionale woningvoorraad in beeld Hoe ligt de verhouding tussen huur- en koopwoningen in de verschillende regiogemeenten? Welk deel van de huursector is in handen van particuliere verhuurders? En hoe is het woningbezit van de regionale corporaties opgebouwd naar prijsniveau en woningtype? Om dergelijke vragen gedetailleerd en betrouwbaar te kunnen beantwoorden hebben we voor alle gemeenten in de regio de voorraad op woningniveau geïnventariseerd. De corporaties leverden VHE-bestanden met gegevens over onder andere de huurprijs, de woninggrootte en het woningtype van hun woningen in de regio. Deze bestanden hebben we vervolgens gematcht met de bij de negen gemeenten opgevraagde WOZ-bestanden met daarin ook de koopwoningen en de particuliere huurwoningen. Het doel van WOZ-registraties is primair het innen van belastingen. Dat heeft als gevolg dat de gegevens uit deze registraties niet altijd de eenduidige informatie opleveren die voor onze inventarisatie van belang is. Zo is het in veel gevallen lastig om van een woning te bepalen of het een koopwoning betreft of een woning in het bezit van een particuliere verhuurder. En van particuliere huurwoningen staat wel de WOZ-waarde geregistreerd, maar natuurlijk niet de prijs waarvoor die woning wordt verhuurd. Omdat het om belastinggegevens gaat, manifesteren zich verder privacyvraagstukken. De ene gemeente gaat daar strikter mee om dan de andere. En om die reden varieert het detailniveau van de beschikbaar gestelde WOZ-bestanden enigszins per gemeente. Daar waar het niet mogelijk was woningkenmerken exact vast te stellen hebben we deze met wél bekende statistieken bijgeschat. Bijschatten heeft vooral plaatsgevonden bij het voor een aantal gemeenten bepalen van de eigendomsverhouding (koop of particuliere huur). Voor het schatten van het huurniveau van particuliere huurwoningen hebben we een per gemeente berekende verhouding gebruikt tussen WOZ-waarde en maandhuur, gebaseerd op gegevens uit het WoON. Onze inventarisatie is voor de sociale huurwoningvoorraad vrijwel volledig en van een hoog betrouwbaarheidsniveau. Voor de koopwoningvoorraad en vooral de particuliere huursector ligt het betrouwbaarheidsniveau lager en is er bovendien enig verschil tussen de regiogemeenten onderling. Huishoudens in woningen: WoON voor de regiogemeenten verrijken en wegen Statistische gegevens over huishoudens in combinatie met hun inkomen en hun woning zijn er niet. Het is wel mogelijk om daar op gemeenteniveau een gedegen inschatting van te maken met behulp van het WoON (Woon Onderzoek Nederland). Het WoON is een in opdracht van de Rijksoverheid om de 3 of 4 jaar gehouden onderzoek onder een kleine 70.000 Nederlanders. In het voorjaar van 2013 is de meest recente versie gepubliceerd. Wat het WoON voor ons bruikbaar maakt, is dat het gegevens bevat over de combinatie van huishoudenssamenstelling, inkomen en woonsituatie. Voor de vertaling naar een individuele gemeente ijken we het WoON aan bekende statistieken over de huishoudensopbouw (Primos) en de woningvoorraad (WOZ en VHE-gegevens).

12

Berekening ontwikkeling doelgroep en minimaal benodigde kernvoorraad Voor de prognose van de ontwikkeling van de doelgroep baseren we ons onder andere op demografische en economische ontwikkelingen. Voor de demografische ontwikkelingen gebruiken we de huishoudensprognose van Primos. Voor de economische ontwikkelingen is vooral de koopkrachtontwikkeling van belang. Die baseren we op de middellange en lange termijnprognose van het CPB voor de periode 2013-2017. Omdat er over de koopkracht na 2017 weinig valt te zeggen en het CPB dat ook niet doet houden we die na 2017 gelijk (koopkrachtontwikkeling 0%). Om vervolgens de minimaal benodigde kernvoorraad in te schatten gebruiken we een rekenmethode van onderzoeksbureau RIGO waarbij in een aantal stappen de minimaal benodigde kernvoorraad wordt berekend. Deze wordt in eerste instantie voor 2013 berekend en vervolgens wordt de verhouding die hier uit komt tussen omvang van de doelgroep en de minimaal benodigde kernvoorraad doorgetrokken naar 2020. Bij de bepaling van de toekomstige benodigde kernvoorraad spelen een groot aantal factoren een rol. Van veel van die factoren is de ontwikkeling tot 2020 onzeker. Ook deze onzekerheden en waarschijnlijke ontwikkelingsrichtingen worden benoemd.

Resultaten

13

2. 14

2.1

Regio Amersfoort

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de woningvoorraad, onderverdeeld naar eigendom, prijs en woningtype. Het betreft een gedetailleerde inventarisatie, gebaseerd op de WOZadministraties van de regiogemeenten en de VHE-bestanden van de corporaties in de regio. Ook brengen we in beeld het aantal en de samenstelling van de huishoudens naar verschillende inkomensklassen en hun huidige woonsituatie. We onderscheiden hierbij inkomens onder de huurtoeslaggrens lager dan € 34.000, middeninkomens met een inkomen tussen de € 34.000 en € 43.000 en de hogere inkomens. Hoewel gegevens over het inkomen niet in de WOZ-administraties of de VHE-bestanden zitten, is een gedegen inschatting hiervan gemaakt door gebruik te maken van het WoON (Woon Onderzoek Nederland). Het hoofdstuk geeft de situatie weer voor de regio Amersfoort als geheel. Wanneer afzonderlijke gemeenten opvallend afwijken van dit beeld wordt dit ook vermeld. In de bijlagen zijn tabellen en figuren voor de afzonderlijke gemeenten opgenomen.

2.2

Woningvoorraad

De woningvoorraad in de regio Amersfoort bestaat voor tweederde (64%) uit koopwoningen en een derde gereguleerde huurwoningen (33%) en drie procent geliberaliseerde huurwoningen (voor de aantallen zie tabel 1). Amersfoort is de gemeente in de regio met relatief iets minder koopwoningen, gevolgd door Soest. Bunschoten kent juist meer koopwoningen (77%). Van de huurwoningen behoort 72% tot de corporatie – iets lager dan landelijk3 - en is 28% in het bezit van particulieren.

3

Landelijk is het aandeel corporatiewoningen 75% tot 80%. Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties - Blijie, B., Groenemeijer, L., Gopal, K., & Hulle R. van (2013). Wonen in ongewone tijden: de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012. Den Haag.

Tabel 1

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, regio Amersfoort gereguleerd

corporatie

huurprijs t/m kwaliteitskortingsgrens

huurprijs t/m aftoppingsgrens

huurprijs t/m liberalisatiegrens

≤ €374,44

€ 374,45 ≤ € 535,91

€ 535,92≤ € 681,02

5.570

20.640

12.500

particulier

15

geliberaliseerd

totaal

sub totaal

> € 681,02

38.710

1.950

40.660

12.190

3.460

15.650

koop

98.150

totaal

154.480

Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen. Bron: WOZ en VHE, bewerking O&S

Woningtype De woningvoorraad in de regio bestaat voor driekwart uit eengezinswoningen. Dit zijn voor een groot deel koopwoningen (zie figuur 1). In de gemeenten Amersfoort en Soest ligt het aandeel eengezinswoningen iets lager en in Eemnes iets hoger. Wanneer we naar de huurwoningen kijken dan is het aandeel eengezins- en meergezinswoningen vrijwel gelijk. Alleen de woningen op particuliere huurmarkt met een hogere huurprijs (geliberaliseerd) zijn vooral eengezinswoningen (76%). Aangezien eengezinswoningen meestal groter zijn dan meergezinswoningen, is het logisch dat vooral deze woningen in het duurdere huursegment zitten. Figuur 1

Eigendom en type woning, regio Amersfoort

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 corporatie

particulier

eengezins

Bron: WOZ en VHE, bewerking O&S

koop

meergezins

Huurprijzen bij corporatiewoningen Vrijwel alle corporatiewoningen (95%) behoren tot de gereguleerde voorraad (Eemnes wijkt hier iets van af met een wat lager percentage, 86%). Het merendeel van deze corporatiewoningen in het gereguleerde segment heeft een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en de aftoppingsgrens (zie tabel 1). Maar tussen de individuele gemeenten in de regio doen zich hier wel verschillen voor. Zo bevinden zich in Bunschoten, Eemnes en Woudenberg vaker woningen in met een huurprijs aan de top van de gereguleerde markt. Ook in Leusden bevinden de woningen zich vaker aan de top van het gereguleerde segment, maar in deze gemeente hebben toch de meeste corporatiewoningen, net als in de regio, een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens.

16 Bij de corporatiewoningen behoren bijna alle woningen tot het gereguleerde segment (zie figuur 2). Bij de particuliere huurwoningen in de regio heeft 78% van de woningen (78%) een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Bij 22% van de particuliere huurwoningen ligt de huurprijs dus hoger, boven de liberalisatiegrens. Landelijk is de verdeling van particuliere huurwoning circa 70% gereguleerd en 30 geliberaliseerd4.

Figuur 2

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, regio Amersfoort

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% corporatie gereguleerd

particulier geliberaliseerd

De particuliere huurgrenzen zijn gebaseerd op een inschatting via de WOZ-waarde van de woning. Bron: WOZ en VHE, bewerking O&S

Binnen de regio bestaan er tussen de individuele gemeenten wel verschillen. De gemeente Amersfoort kent, vergeleken met de regio en Nederland, relatief veel particuliere huurwoningen met een hogere huurprijs boven de liberalisatiegrens (34%). Ook Nijkerk kent een relatief grote geliberaliseerde huurmarkt (25%). De gemeenten Baarn, Barneveld en Eemnes kennen juist een kleine particuliere geliberaliseerde huurmarkt: meer dan 90% van de particuliere huursector zit onder de liberalisatiegrens. De particuliere huur bevindt zich in deze gemeenten dus, net als bij corporatiewoningen het geval is, vrijwel uitsluitend in het gereguleerde segment. In Eemnes hebben particuliere huurwoningen zelfs vaker een huurprijs in het gereguleerde segment dan bij de corporatiewoningen het geval is. 4

bron: WoON 2012

Huishoudenssamenstelling

2.3

Wie wonen er in de corporatiewoningen en de particuliere huurwoningen en in welke prijsklasse? De woningen met de lagere huurprijzen worden vaker bewoond door alleenstaanden. Zo wordt bijna 70% van de corporatiewoningen in het laagste huursegment bewoond door alleenstaanden. Naarmate de huurprijzen oplopen worden de woningen vaker bewoond door tweepersoonshuishoudens of gezinnen.

17

Figuur 3

Huurwoningvoorraad naar prijsklasse en type huishouden, regio Amersfoort

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot € 374

€ 374 - € 536 € 536 - € 681 corporatie 1p tot 55 jaar 2p 55+

Bron: WoON 2012; bewerking O&S

boven € 681

tot € 681

boven € 681

particulier 1p 55+ gezin

2p tot 55 jaar eenoudergezin

Tabel 2 Verdeling huishoudentypes over huurprijssegmenten corporatiewoningen, regio Amersfoort corporatiewoningen t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 2575

t/m aftoppingsgrens ≤ € 535,91 4700

t/m liberalisatiegrens ≤ € 681,02 1100

Geliberaliseerd > € 681,02 100

gereguleerd 4225

Geliberaliseerd 850

1p 55 jaar of ouder 2p tot 55 jaar

1300

5550

3750

550

2950

625

350

1125

725

300

1325

575

2p 55 jaar of ouder gezin

650

3725

2375

150

1425

625

375

3100

2725

550

1500

500

eenoudergezin

350

2375

1825

300

750

275

5.570

20.640

12.500

1950

12.190

3460

1p tot 55 jaar

18

particuliere woningen

totaal

Bron: WOZ en VHE, WoON 2012; bewerking O&S Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen

Bovenstaande tabel geeft de absolute aantallen weer per huishoudentype per soort huurwoning. Het laat zien dat, hoewel bijvoorbeeld eengezinshuishoudens relatief vaak in het goedkopere segment wonen, er ook aanzienlijke aantallen gezinnen (al dan niet compleet) en stellen in dit segment wonen. Dit omdat het segment van corporatiewoningen met een prijsklasse tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens zo groot is. Percentages als in figuur 3 moeten dus wel in perspectief worden gezien van de grootte van de verschillende segmenten.

Tabel 3 Verdeling huishoudentypes over huurprijssegmenten corporatiewoningen, regio Amersfoort corporatiewoningen

particuliere woningen

t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 19%

t/m aftoppingsgrens ≤ € 535,91 35%

t/m liberalisatiegrens ≤ € 681,02 8%

Geliberaliseerd > € 681,02 1%

gereguleerd 32%

Geliberaliseerd 6%

1p 55 jaar of ouder 2p tot 55 jaar

9%

38%

25%

4%

20%

4%

8%

25%

17%

7%

30%

13%

2p 55 jaar of ouder Gezin

7%

42%

27%

2%

16%

7%

4%

36%

31%

6%

17%

6%

eenoudergezin

6%

40%

31%

5%

13%

5%

10%

37%

22%

3%

22%

6%

1p tot 55 jaar

Totaal

Bron: WOZ en VHE, WoON 2012; bewerking O&S

In tabel 3 zijn dezelfde gegevens gebruikt als in tabel 2, maar gepercenteerd per huishoudentype. Het maakt inzichtelijk hoe een bepaald huishoudensoort verdeeld is over de verschillende soorten huurwoningen, en over- of ondervertegenwoordigd is. Een voorbeeld hoe de tabel te lezen: In de onderste regel kunnen we lezen dat 22% van alle huishoudens tezamen in een gereguleerde corporatiewoning woont net onder de liberalisatiegrens. In diezelfde kolom zien we ook dat 31% van de gezinnen en 31% van de eenoudergezinnen in dat prijssegment woont. Een oververtegenwoordiging dus, net als de oudere tweepersoonshuishoudens.

19

Uit deze tabel zijn een aantal onder- en oververtegenwoordigingen op te merken: - T/m de kwaliteitskortingsgrens: een forse oververtegenwoordiging van eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar, - Van kwaliteitskortingsgrens t/m aftoppingsgrens: een lichte oververtegenwoordiging van oudere tweepersoonshuishoudens boven de 55 jaar en een forse ondervertegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens onder de 55 jaar, - Van aftoppingsgrens t/m liberalisatiegrens: een forse ondervertegenwoordiging van eenpersoonshuishoudens tot 55 jaar en een forse oververtegenwoordiging van gezinnen (al dan niet compleet), - Geliberaliseerde corporatiewoningen: een forse oververtegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en gezinnen. Opvallendheden over de particuliere sector: - Gereguleerde particuliere woningen: een forse oververtegenwoording van eenpersoonshuishoudens en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar en een ondervertegenwoordiging van eenoudergezinnen, - Geliberaliseerde particuliere woningen: een forse oververtegenwoordiging van tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar. De oververtegenwoordiging van sommige huishoudentypes in bepaalde prijssegmenten hangen logischerwijs samen met het huishoudinkomen en met de al dan niet benodigde ruimte. Een deel van bovenstaande opvallende over- en ondervertegenwoordigingen zijn hiermee te verklaren. Zo hebben gezinnen (al dan niet compleet) veelal een grotere ruimtebehoefte. Gezinnen zijn dan ook fors oververtegenwoordigd in het duurdere segment van de gereguleerde corporatiewoningen en in de geliberaliseerde corporatiewoningen. Deze woningen zijn duurder, maar veelal ook groter en meer geschikt voor gezinnen. Bij eenoudergezinnen zien we om diezelfde reden waarschijnlijk ook een oververtegenwoordiging in het duurdere segment van de gereguleerde corporatiewoningen, maar niet in het - nog duurdere – geliberaliseerde segment. Het inkomen van eenoudergezinnen is daar waarschijnlijk vaak niet toereikend voor. De tweepersoonshuishoudens onder de 55 jaar hebben gemiddeld een hoger inkomen er vanuit gaande dat één of allebei de partners werken. Dit verklaart ook hun forse oververtegenwoordiging bij de duurdere woningen boven de liberalisatiegrens.

2.4

Laag inkomenhuishoudens

Hoe ziet de inkomensverdeling er uit in de regio en de individuele regiogemeenten? In een eerder rapport van O&S Amersfoort5 is ook de inkomensverdeling in de regio in kaart gebracht. Voor het huidige onderzoek was het mogelijk een meer gedetailleerd en betrouwbaarder beeld te vormen doordat we nu beschikten over de WOZ-administraties van de regiogemeenten en de VHE-bestanden 5

Gemeente Amersfoort, afdeling Onderzoek & Statistiek - Huurdeman, W. (2013). Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort: periode 2013-2020. Amersfoort.

van de corporaties in de regio. Deze herberekening levert op enkele punten een paar procentpunt verschil op met het eerdere rapport. Inkomensverdeling

20

De inkomensverdeling in een notendop: In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens (zie figuur 4). Dat is lager dan het landelijk gemiddelde van 41%6. Binnen de regio zijn er verschillen. Amersfoort is met 40% de gemeente met het grootste aandeel huishoudens met een laag inkomen. Ook in Baarn en Soest is het aandeel lage inkomens net boven het regiogemiddelde (respectievelijk 39% en 38%). De overige gemeenten hebben een lager aandeel lage inkomens, iets boven de 30%. In Bunschoten wonen de minste huishoudens met een laag inkomen (27%). In het algemeen wonen de lagere inkomens vaker in de grotere steden. Dat is in de regio niet anders. De stad Amersfoort is echter in vergelijking met de meeste andere steden met meer dan 100.000 inwoners relatief welvarend. Het aandeel lagere inkomens ligt in de meeste 100.000+ gemeenten ruim boven het landelijk gemiddelde, terwijl Amersfoort net onder dat gemiddelde blijft. Figuur 4

Verdeling inkomensgroepen, regio Amersfoort

37% 52%

11%

laag

midden

hoog


De lage inkomenshuishoudens zijn vooral alleenstaanden en, in mindere mate, samenwonenden 55plussers. Dit is begrijpelijk aangezien deze huishoudens moeten rondkomen van één inkomen, of na het pensioen te maken krijgen met dalende inkomsten. De midden inkomenshuishoudens zijn vooral alleenstaanden tot 55 jaar en samenwonenden 55-plussers. De hoge inkomenshuishoudens worden voor meer dan de helft gevormd door gezinnen. Deze jongere huishoudens hebben vaker meer dan één inkomen, waardoor het huishoudeninkomen relatief hoog is. Vanzelfsprekend is er een verband tussen de hoogte van het huishoudeninkomen en het type woning waarin men woont. De lagere inkomens huren vaker, terwijl hogere inkomens meestal in een koopwoning wonen (zie tabel 4). In de regio woont 50% van de lage inkomenshuishoudens in corporatiewoning. Bijna een derde (31%) van hen woont in een koopwoning. Wanneer we naar de individuele gemeenten kijken, zien we dat in de stad Amersfoort het aandeel huishoudens met een laag inkomen dat in corporatiewoningen woont iets hoger ligt (56%) dan gemiddeld in de regio. 6

bron: WoON 2012

Tabel 4

Inkomensgroepen naar eigendom, regio Amersfoort huur corporatie

huur particulier

7

koop

laag

50%

19%

31%

midden

25%

13%

62%

9%

7%

84%

hoog Bron: WoON 2012; bewerking O&S

21

En het eigen woningbezit onder deze huishoudens ligt hier iets lager (24%). In gemeenten als Barneveld en Bunschoten wonen deze huishoudens met een laag inkomen juist minder vaak in een corporatiewoning (respectievelijk 41% en 39%) in vergelijking met de hele regio. En Bunschoten is ook de gemeente met het hoogste eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens (45%) in de regio, gevolgd door Eemnes (43%), Woudenberg (40%) en Barneveld (39%).

Inkomensgroepen en type woning Huishoudens met een laag inkomen huren iets vaker meergezinswoningen bij corporaties dan eengezinswoningen (zie tabel 5). Bij huishoudens met een hoog inkomen ligt dit andersom; zij huren vaker eengezinswoningen bij corporaties. Tabel 5

Inkomensgroepen naar eigendom en woningtype, regio Amersfoort corp huur mg

corp huur eg

part huur mg

part huur eg

koop mg

koop eg

16.250

12.400

4.325

4.050

4.075

13.500

midden

2.275

2.275

1.250

900

2.925

8.075

hoog

2.400

5.050

1.825

3.300

5.250

64.350

totaal

20.925

19.725

7.400

8.250

12.250

85.900

laag

Vanwege afronding tellen de afzonderlijke aantallen niet altijd op tot de totalen. Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S

Inkomensgroepen en huurprijzen Corporatiewoningen De kernvoorraad in de regio Amersfoort (de corporatiewoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens) wordt vooral bewoond door lage inkomenshuishoudens (71%). Middeninkomens (12%) en hoge inkomens (17%) wonen minder vaak in de kernvoorraad. Ruim 95% van zowel de lage als midden inkomens huurt een woning onder de liberalisatiegrens.

7

Deze percentages moeten met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd omdat de steekproef waarop deze percentages zijn gebaseerd klein is. Dit geldt niet voor de andere percentages op basis van het WoON omdat deze groepen (‘sociale huur’ en ‘koop’) groter zijn.

In de duurdere huurwoningen van corporaties (geliberaliseerd) – dit zijn er veel minder in aantal vinden we meer huishoudens met een hoog inkomen (44%). Maar toch wordt ook in dit duurdere segment 47% verhuurd aan huishoudens met een laag inkomen (zie figuur 5). Figuur 5

Inkomensgroepen en huurprijsgrens, regio Amersfoort

40.000 35.000 30.000 25.000

22 20.000 15.000 10.000 5.000 0 gereguleerd

geliberaliseerd

gereguleerd

corporatie laag

geliberaliseerd

particulier midden

hoog

Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S

Particuliere woningen Particuliere huurwoningen worden minder vaak door lage inkomenshuishoudens bewoond dan corporatiewoningen (zie figuur 5). Toch bestaat nog de helft van de huurders (54%) uit een huishouden met een laag inkomen. Verhoudingsgewijs wonen zij vooral in de woningen met een lage huurprijs, de gereguleerde woningen (61%). De woningen met een hogere huurprijs, de geliberaliseerde woningen, worden zowel door hoge (46%) als lage inkomens (40%) bewoond. Hoewel dus de meeste mensen met een laag inkomen ook in het lagere huursegment wonen, woont er ook nog een deel in bijvoorbeeld de duurdere geliberaliseerde woningen. In hoofdstuk 3 schetsen we voor zover mogelijk een beeld over mogelijke betaalbaarheidsproblemen bij deze groep lage inkomens. Inkomensgroepen en huurprijssegmenten in de kernvoorraad Wanneer we meer in detail kijken naar de huurcategorieën binnen het gereguleerde deel van de corporatiewoningen (de kernvoorraad) dan vallen een paar zaken op (figuur 6). Lage inkomenshuishoudens wonen iets vaker in het goedkoopste huurprijssegment. Het goedkoopste huurprijssegment wordt voor 80% bewoond door huishoudens met een laag inkomen. Middeninkomens en ook hoge inkomens wonen vooral in woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en liberalisatiegrens.

Figuur 6

Inkomensgroepen en huurprijssegmenten kernvoorraad, regio Amersfoort

25.000

20.000 19%

23

10%

15.000

18%

10.000

16% 71%

5.000

12% 8%

66%

80%

0 tot € 374 lage inkomens

€ 374 - € 536

€ 536 - € 681

midden inkomens

hoge inkomens

Bron: WOZ, VHE en WoON 2012; bewerking O&S

Gebruik huurtoeslag Binnen de groep lage inkomens is het mogelijk om ook de huishoudens in beeld te krijgen met de laagste inkomens. Het gaat om de huishoudens die aanspraak kunnen maken op huurtoeslag (afhankelijk van huishoudengrootte en leeftijd varieert hun inkomen tussen € 21.000 en € 29.000). Minstens de helft van de lage inkomens ontvangt huurtoeslag. Waar wonen deze huishoudens met die huurtoeslag ontvangen? Het aandeel huurtoeslagontvangers is voor alle huurprijssegmenten beneden de liberalisatiegrens min of meer gelijk (rond de 39%). Boven de liberalisatiegrens bestaat er in beginsel geen recht op toeslag. Maar huishoudens die al toeslag ontvingen voordat hun huur boven de liberalisatiegrens kwam te liggen behouden hun recht. Nog 14% van de huurders boven deze grens ontvingen huurtoeslag. Het aandeel huishoudens dat kijkend naar hun inkomen een beroep zou kunnen doen op huurtoeslag ligt hoger dan het aandeel daadwerkelijke gebruikers (48% tegenover 38%). Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn, bijvoorbeeld omdat men te veel vermogen heeft. Ook kan het zijn dat men ten onrechte denkt geen recht op toeslag te hebben of omdat het maar om een klein bedrag gaat.

2.5

Woningvoorraad naar oppervlakte

In voorgaande paragrafen hebben we gezien in welke prijssegment welke huishoudenstypes wonen. We stelden dat de woonkeuze medebepaald is door het huishoudinkomen en de behoefte aan ruimte/oppervlakte. We bekeken in hoeverre het huishoudinkomen ook passend is bij het huurprijssegment waarin men huurt. In grote lijnen bleek dat de lage inkomens ook in het gereguleerde segment huurden, maar we zagen ook dat een deel alsnog in duurdere geliberaliseerde woningen woont.

24

Het liefst zouden we ook in beeld brengen in hoeverre het huishoudtype ook passend is bij de grootte van de woning. Wonen de gezinnen nu in de grotere woningen en de eenpersoonshuishoudens in kleinere? Het feit dat de gezinnen vaak in het duurdere segment huren, lijkt daar wel op te duiden. Toch wonen in de corporatiewoningen in het laagste huursegment en het middensegment (van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens) 6250 gezinnen, eenoudergezinnen meegerekend (tabel 2). Helaas is het niet mogelijk om met behulp van het WoON-bestand dit in beeld te brengen8. Wel kunnen we op basis van de WOZ en VHE-bestanden een overzicht geven van de woninggrootte van de woningen per prijssegment (tabel 6). In dit overzicht zien we dat er in het laagste huursegment en het huursegment t/m de aftoppingsgrens er ongeveer 8.000 grotere woningen zijn die theoretisch geschikt zouden zijn voor gezinsbewoning (vier of meer kamers en eengezins). Dit aantal lijkt passend bij de omvang van het aantal gezinnen dat feitelijk huurt in deze prijscategorieën.

Tabel 6

Woningvoorraad corporaties naar oppervlakte en huurprijsgrens gereguleerd

eengezins 1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers onbekend Totaal

geliberaliseerd

t/m aftoppingsgrens ≤ € 535,91

t/m liberalisatiegrens ≤ € 681,02

subtotaal

350

2.190

1.190

3.720

150

3.870

1.360

5.060

4.640

11.050

480

11.540

180

1.250

2.000

3.420

350

3.770

2.100

7.500

2.970

12.570

580

13.150

1.020

3.620

1.290

5.930

280

6.200

570

1.020

430

2.020

110

2.130

5.570

20.640

12.500

38.710

1.950

40.660

> € 681,02


8

totaal

t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44

De steekproefomvang van de betreffende groepen is te laag om er betrouwbare uitspraken over te kunnen doen.

3. 25

Betaalbaarheid

De betaalbaarheid van het wonen is een actueel thema. Door de economische crisis, oplopende werkloosheid en achterblijvende koopkrachtontwikkeling is het aantal huishoudens met een betaalachterstand de afgelopen jaren toegenomen. Eigenaar-bewoners lopen steeds vaker een maand of meer achter met de hypotheek. Maar de meeste betaalbaarheidsproblemen doen zich voor in de huursector. Landelijk heeft zo’n 13% van de huurders een inkomen dat eigenlijk ontoereikend is om de kosten van het wonen en de meest basale uitgaven voor levensonderhoud te dragen9. Dat er sprake is van een groeiend probleem blijkt wel uit de stijging van 8 procentpunt ten opzichte van 2002, toen slechts ongeveer 5% van de huurders een betaalbaarheidsrisico liep. De oorzaak hiervan ligt in een combinatie van stijgende huren (huurstijgingen van jaarlijks 1,5% tot 4% boven inflatie en grote sprongen bij huurharmonisatie) en een daarbij achterblijvende inkomensontwikkeling, vooral voor de lagere inkomens. In de regio Amersfoort verwachten we voor de komende jaren een verdere toename van de aantallen huishoudens met een laag inkomen. Veel ruimte voor een terughoudend huurbeleid lijkt er bovendien niet te zijn. Betaalbaarheidsrisico’s blijven dan ook nog wel even de aandacht vragen. Hoe en waar doen zich knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen in de regio voor?

3.1

Achtergrond

Woonquote versus budgetbenadering voor bepalen problemen met betaalbaarheid Een betaalrisico doet zich voor als een huishouden moeite heeft de huur of hypotheeklasten te betalen. Traditioneel wordt dit vaak in kaart gebracht met behulp van de woonquote. De woonquote geeft aan welk deel van het netto besteedbaar inkomen een huishouden uitgeeft aan de netto woonlasten. Als vuistregel geldt dan dat een woonquote van 30% waarschijnlijk het maximum is dat een huishouden zonder problemen kan opbrengen. Boven dat percentage is dan sprake van een risico. Een beperking van woonquotes is dat geen rekening wordt gehouden met het absolute bedrag dat na betaling van de woonlasten overblijft voor andere noodzakelijke uitgaven, zoals kleding en voeding. Bijvoorbeeld: bij eenzelfde woonquote houdt een huishouden met een hoog inkomen na het betalen van de woonlasten meer geld over dan een huishouden met een laag inkomen. Een hoge woonquote leidt daardoor vooral onder hoge inkomenshuishoudens niet zonder meer tot een betaalrisico. Een betere manier voor het in kaart brengen van betaalrisico’s is de budgetbenadering. De budgetbenadering werkt in vergelijking met de woonquote precies andersom. Hij begint met een 9

Planbureau voor de Leefomgeving (2014), ‘Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten: financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt’. Voor de berekening van de betaalbaarheidsproblemen is gebruik gemaakt van de in dit rapport beschreven methodiek.

berekening van de minimaal noodzakelijk uitgaven van een huishouden, en wat daarna overblijft is beschikbaar om aan huur of hypotheek te besteden. Huishoudens met een hoog en middeninkomen krijgen volgens deze berekening dan ook minder snel met een betaalbaarheidsrisico te maken dan volgens de methode met maximale woonquote’s. Vanwege de realistischere uitkomsten hebben wij gekozen om de betaalbaarheidsproblematiek niet met woonquote’s, maar met de budgetbenadering in kaart te brengen. Berekening betaalrisico’s via budgetbenadering De budgetbenadering stelt vast of het besteedbaar huishoudensinkomen toereikend is voor zowel woonlasten als overige noodzakelijke uitgaven. Schematisch ziet dat er als volgt uit:

26 budgetruimte = huishoudensinkomen - minimaal basisbudget - woonlasten Het minimale basisbudget is het bedrag waarvan het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting ) heeft berekent dat minimaal noodzakelijk is om in het levensonderhoud te voorzien. Het omvat uitgaven die voor iedereen onvermijdbaar en noodzakelijk zijn, zoals kleding en voeding. Bij het vaststellen van dit budget wordt rekening gehouden met de huishoudensamenstelling en de eigendomssituatie van de woning10. Als de berekening van de budgetruimte negatief is (‘in de min’), dan is het besteedbaar huishoudensinkomen feitelijk ontoereikend voor de woonlasten. Deze huishoudens lopen betaalrisico’s.

3.2

Betaalrisico’s

Ongeveer 7% van de regionale huishoudens heeft een potentieel probleem met de hoogte van de woonlasten. De regio Amersfoort verschilt hierin niet van Nederland als geheel. Ook landelijk heeft ongeveer 7% van de huishoudens een betaalrisico. Dat de regio op dit punt gemiddeld scoort, is wel opvallend daar de regio relatief iets minder lage inkomens kent. Minder lage inkomens leidt dus niet zondermeer tot een lager niveau van betaalrisico’s. Mogelijk dat het hoge prijsniveau in de regio hier verband mee houdt. Knelpunten in de betaalbaarheid van het wonen zien we bij: • Huishoudens met een laag inkomen, en dan vooral bij huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. • Jongeren, alleenstaanden en eenoudergezinnen. • Huurders, en in verhouding dan vaker aan de onder- en de bovenkant van de huursector. Hieronder gaan we op deze punten uitvoeriger in. Huishoudens Huishoudens met laag inkomen In de regio Amersfoort kennen vooral lage inkomenshuishoudens knelpunten qua betaalbaarheid van het wonen. Bijna één op de vijf van deze huishoudens loopt het risico dat ze moeite hebben om de 10

Het Nibud rekent met een vast bedrag voor energie. Maar energielasten maken een steeds groter deel uit van de totale woonlasten en de verschillen tussen woningen en huishoudens nemen bovendien toe. Energiebesparende maatregelen vormen een belangrijke mogelijkheid om betaalbaarheidsproblemen aan te pakken.

huur of hypotheek te betalen (zie figuur 7). Huishoudens met een midden en hoog inkomen komen beduidend minder vaak in de knel met het betalen van woonlasten en andere noodzakelijke uitgaven. Figuur 7

Betaalrisico’s per inkomensklasse, regio Amersfoort

laag midden hoog

27

totaal 0%

20%

40%

huishoudens met betaalrisico

60%

80%

100%

huishoudens zonder betaalrisico


De regio Amersfoort verschilt hierin niet van de landelijke situatie. Ook het PBL komt tot de conclusie dat met name lage inkomenshuishoudens betaalrisico’s lopen en stelt bovendien dat huishoudens met een laag middeninkomen (tussen €33.614 en €38.000) al nauwelijks betaalrisico’s hebben. Het inkomen van de meeste huishoudens is (in theorie) dus voldoende voor de huidige woonlasten en overige noodzakelijke uitgaven. Huishoudens met inkomen onder huurtoeslaggrens De grootste problemen doen zich voor bij de huurders met de allerlaagste inkomens: huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens (die inkomensgrens ligt afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte op een ander niveau, maar in ieder geval onder €29.000). Van deze groep loopt in de regio Amersfoort bijna één op de vier een risico om bij een beetje extra tegenslag de huur niet langer te kunnen opbrengen. Aan de ene kant is het begrijpelijk dat de problematiek zich bij de allerlaagste inkomens concentreert. Immers, hoe minder inkomen, hoe minder bewegingsruimte om (te) hoge woonlasten te voorkomen. Maar het blijft opvallend dat het vooral huurtoeslagontvangers zijn die betaalrisico lopen, omdat huurtoeslag juist een beleidsinstrument van de Rijksoverheid is om dergelijke problemen te voorkomen. De oorzaak hiervan kan volgens het PBL niet alleen gevonden worden in het huurbeleid van de woningcorporaties. Minstens een deel van de verklaring zit in de (in reële termen) gestegen kosten van het levensonderhoud. Voeg dat bij de achtergebleven inkomensontwikkeling en dan is het duidelijk dat ook bij gelijkblijvende (netto) huuruitgaven de budgetruimte van huishoudens afneemt, met oplopende betaalrisico’s als gevolg. Verder biedt de verhoging van de ‘normhuur’ een verklaring voor het hoge aandeel huurtoeslagontvangers met een betaalrisico. De ‘normhuur’ is het bedrag dat iedere huurder moet betalen, ongeacht het inkomen, en niemand ontvangt hier huurtoeslag over. Dit bedrag is de afgelopen jaren verhoogd. Het is goed denkbaar dat vooral huurtoeslagontvangers moeite hebben om deze hogere kosten te betalen en daardoor vaker een betaalrisico lopen. Jongeren, alleenstaanden en eenoudergezinnen We zien ook een verband tussen betaalrisico’s en de samenstelling van het huishouden. Vooral zeer jonge huishoudens, onder de 25 jaar, lopen het risico dat ze moeite hebben om de huur of hypotheek te betalen. Ongeveer 29% van hen bevindt zich in die situatie. Na het 25e jaar neemt het aandeel sterk af. Veel jonge huishoudens bestaan uit één persoon, en kunnen daarom de woonlasten

28

niet met een ander inkomen delen. Onder oudere alleenstaanden en eenoudergezinnen blijven de betaalrisico’s dan ook vaker bestaan dan bij gezinnen of oudere paren. De kwetsbaarheid van jonge huishoudens zit niet alleen in het feit dat ze het als alleenstaande vaker met één inkomen moeten rooien. Jonge huishoudens staan nog aan het begin van hun wooncarrière en zijn vaak relatief kort geleden naar hun nieuwe huur- of koopwoning verhuist. Bij de jonge kopers gaat het in veel gevallen om starters. Starters hebben geen of weinig eigen geld en hebben nog geen mogelijkheid gehad om de gecreëerde overwaarde van hun vorige huis mee te nemen naar de nieuwe hypotheek. Aan maandlasten betalen ze het volle pond. Een enigszins vergelijkbare slechtere concurrentiepositie zien we bij de jonge huurders. Voor de aantrekkelijkste goedkope eengezinswoningen komen ze als starter niet in aanmerking. Terwijl ze vaak te maken hebben gekregen met een recente forse verhoging van de huur, toen de verhuurder bij de nieuwe verhuring de mogelijkheid kreeg om het huurniveau in één keer flink op te trekken. Woningvoorraad Huurders Huurders lopen een aanmerkelijk hoger risico dan eigenaar-bewoners om in de knel te komen met hun maandelijkse woonlasten. In de huursector heeft 12% van de huishoudens een betaalrisico, tegenover 4% in de koopsector (figuur 8). Ook landelijk lopen huurders (13%) beduidend meer betaalrisico’s dan eigenaren-bewoners (3%). Figuur 8

Betaalrisico’s voor huurders en eigenaren-bewoners, regio Amersfoort

huur koop 0

20000

40000

huishoudens met betaalrisico

60000

80000

100000

huishoudens zonder betaalrisico


Dat huurders meer met betaalrisico’s te maken hebben, komt deels doordat in huurwoningen vaker huishoudens met een laag inkomen wonen. En zoals we hierboven hebben gezien, zijn lage inkomens veel kwetsbaarder dan huishoudens met een middeninkomen of hoger. Een andere mogelijke verklaring heeft te maken met hoe de toegankelijkheid is geregeld in de huur- en koopmarkt. In de (sociale) huursector zagen we de afgelopen jaren de poortwachtersfunctie afnemen. Minimale eisen aan het inkomen worden eigenlijk niet meer gesteld. De verantwoordelijkheid om een woning te huren met een bij het inkomend passende huur ligt bij de woningzoekenden zelf. Aan de andere kant zagen we in de koopsector de bescherming tegen te hoge woonlasten juist toenemen. De eisen van NHG en de banken zijn nu aanmerkelijk strenger dan een jaar of vijf geleden. In verhouding is het in de huursector dan ook gemakkelijker geworden om te duur te gaan wonen. Betaalrisico’s aan onder- en bovenkant huursector De betaalrisico’s in huurwoningen in de regio Amersfoort zijn relatief groot in de goedkoopste en in de duurste woningen. Vooral in het huursegment tot de kwaliteitskortingsgrens en in geliberaliseerde woningen hebben relatief veel huishoudens moeite om de huur te betalen (19% respectievelijk 15%). Voor huurders met een betaalrisico aan de bovenkant van de huursector geldt vaak dat de huur relatief hoog is vergeleken met het inkomen. Toch komen in absolute zin veruit de meeste betaalrisico’s voor in het middensegment van de huurmarkt (tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens). Dit hangt samen met de

samenstelling van de huurwoningvoorraad in de regio: bijna de helft van de huurwoningen valt in het middensegment, terwijl de vrije sector slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad vormt.

Betaalrisico’s voor individuele gemeenten in regio Amersfoort Zoals gezegd loopt 7% van de huishoudens in de regio Amersfoort een betaalrisico. Hoe die huishoudens precies verdeeld zijn over de verschillende gemeenten weten we niet. Wat we wel weten is, bij welke typen huishoudens betaalbaarheidsrisico’s het vaakst voorkomen. En op basis van gemeentelijke karakteristieken qua huishoudenopbouw en woningvoorraad kunnen we zodoende een inschatting maken over de geografische spreiding van de problematiek.

29 Huishoudens met een laag inkomen en huurders ondervinden in het algemeen het meest problemen met de hoogte van de woonlasten. In de gemeenten Amersfoort, Baarn en Soest zijn er meer lage inkomenshuishoudens dan gemiddeld in de regio. Ook kennen deze drie gemeenten een relatief grote huurwoningvoorraad. Het aantal huishoudens met theoretisch te hoge woonlasten zal hier daarom royaal boven het gemiddelde van de regio liggen. Bunschoten kenmerkt zich juist door veel eigenwoningbezit en weinig lage inkomens. De betaalbaarheidsproblematiek zal in Bunschoten daarom juist minder groot zijn dan in de regio als geheel.

4. 30

4.1

Doelgroep en kernvoorraad

Inleiding

De regionale woningcorporaties hebben tot taak zo goed mogelijk te voorzien in huisvesting voor die huishoudens die op de reguliere woningmarkt daar zelf onvoldoende toe in staat zijn. Grotendeels gaat het dan om huishoudens met een laag inkomen: de doelgroep. Hoe groot die doelgroep momenteel is, en wat de verwachtingen zijn over hoe de doelgroep zich de komende jaren gaat ontwikkelen hebben we in kaart gebracht11. Het is echter nog niet eenvoudig om aantallen huishoudens met een laag inkomen te vertalen naar een taakstelling voor de corporaties. Hoeveel woningen in de kernvoorraad zijn er minimaal noodzakelijk? De prognose over de ontwikkeling van de doelgroep zelf bevat al de nodige onzekerheden. We gaan uit van de op dit moment meest waarschijnlijke demografische en economische ontwikkelingen, maar die zijn zeker voor de wat verdere toekomst natuurlijk niet in beton gegoten. Bij de inschatting van welke consequenties de groeiende doelgroep heeft voor de opgave van de corporaties, komen daar nog wat onzekerheden bij. Wat gaat er op de koopmarkt gebeuren, bijvoorbeeld? Wordt een koopwoning misschien een beter bereikbaar alternatief, zodat de druk op de sociale huursector kan afnemen? Een steeds groter deel van de doelgroep woont straks in een koopwoning. Wie van hen gaat een beroep doen op de huursector? Wat blijft er over aan mogelijkheden om scheefwonen terug te dringen als de doorstroming nog verder stagneert? Het zal duidelijk zijn dat het bestaan van al die onzekerheden verhindert om op een onderzoekstechnisch verantwoorde manier een minimaal noodzakelijk kernvoorraad te bepalen. Toch kunnen we wel iets zeggen over de relatie doelgroep en kernvoorraad. Een serieuze prognose is het dan weliswaar niet, de cijfers geven wel degelijk een richting aan.

4.2

Doelgroep 2013 - 2020

In het vorige onderzoek naar de doelgroep in de regio Amersfoort uit 2013 moesten we ons baseren op een inschatting van de samenstelling van de woningvoorraad12. Nu beschikken we over de veel nauwkeuriger gegevens uit de WOZ-administraties van de gemeenten en de VHE-bestanden van de corporaties13. Daaruit komen een aantal verschuivingen naar voren. De kernvoorraad in de regio blijkt iets kleiner dan gedacht. Bovendien blijkt deze in verhouding wat meer uit meergezinswoningen te bestaan.

11

O&S (2013), ‘Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort’ Hiervoor gebruikten we het Systeem Woning Voorraad (Syswov) van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Syswov is een rekenmodel en geen statistiek. Het geeft per gemeente een inschatting van de omvang en de samenstelling van de woningvoorraad. 13 Gegevens hieruit zijn niet alleen nauwkeuriger maar ook betrouwbaarder omdat het niet om een inschatting gaat maar om bestanden met gegevens per woning. 12

Nieuw cijfermateriaal over de woningvoorraad heeft ook gevolgen voor onze inschatting van de omvang van de doelgroep. We gebruiken deze cijfers immers om de data uit het landelijke WoON te ijken aan de individuele gemeentelijke situaties. De doorrekening op basis van de nieuwe woningvoorraadgegevens geeft overigens geen totaal ander beeld. In de regio als geheel ligt het aantal huishoudens met een laag inkomen een fractie hoger dan volgens het vorige onderzoek. In de gemeente Amersfoort gaat het dan bijvoorbeeld om 200 huishoudens. Voor de middeninkomens heeft de nieuwe berekening niet of nauwelijks consequenties. Op wat afrondingsverschillen na blijven de aantallen huishoudens met een middeninkomen gelijk. In figuur 8 staan de resultaten van de doorrekening per gemeente. Het gaat om de huidige situatie van de omvang van de doelgroep, afgezet tegen de omvang in 2020. Het prognosemodel zelf en de daarin gehanteerde parameters over de demografische en economische ontwikkelingen hebben we gelijk gehouden (zie kader).

31 Uitgangspunten prognosemodel ‘Ontwikkeling van de doelgroep in de regio Amersfoort’, O&S 2013 Demografische ontwikkeling Voor de demografische ontwikkelingen hebben we gebruik gemaakt van de huishoudensprognoses van Primos. Onzekerheid over de toekomst speelt op het demografische vlak een kleinere rol, omdat huishoudensontwikkelingen over het algemeen robuuster zijn te voorspellen dan economische. De grootste demografische onzekerheden liggen bij gemeenten met een relatief omvangrijk nieuwbouwprogramma. Koopkrachtontwikkeling De ontwikkeling van de koopkracht is gebaseerd op de middellange en lange termijnprognoses van het CPB. Deze bestrijkt de periode 2013 – 2017. Over de koopkracht na 2017 valt weinig te zeggen. Ook het CPB doet dat niet. Om die reden houden we voor de periode daarna de koopkracht gelijk. Het CPB heeft ook nog een meer recente prognose, namelijk de korte termijn prognose. Deze prognose kijkt maar één jaar vooruit en fluctueert nogal per jaar. Daarom is deze prognose voor ons doel niet bruikbaar. De inkomensgrenzen voor de doelgroep past de Rijksoverheid jaarlijks aan met de consumentenprijsindex (CPI). Waar die grenzen uitgedrukt in euro’s de komende jaren precies zullen liggen weten we niet. Wat we wel weten is dat de koopkracht van dat inkomen gelijk blijft. Prognose koopkrachtontwikkeling 2012-2018 per inkomstenbron, % per jaar 2012*

2013

2014

2015-2018

loon

-0,4

-1

0

0

pensioen/AOW

-1,2

-2,5

-1,5

-0,25

uitkering

-1,2

-2

-0,5

0

* realisatie Bron: CBS, CPB; bewerking O&S Verder moeten we rekening houden met het gegeven dat bij het bepalen of een huishouden tot de doelgroep behoort, uitgegaan wordt van het inkomen over het belastingjaar van twee jaar terug. Dat heeft een praktische reden. Het inkomen is voor de meeste mensen immers pas dan definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor ons onderzoek heeft deze werkwijze als consequentie dat de vaststaande koopkrachtdaling van 2012 en 2013 pas de komende twee jaar doorwerkt in de cijfers. We kunnen dan ook met zekerheid zeggen dat de doelgroep in die tijd groeit.

Figuur 9

Ontwikkeling huishoudens met een laag en middeninkomen 2013–2020, per gemeente

Amersfoort 40,0 30,0

Baarn 8,0 6.925

7.625

20,0

8.200

10,0

17.625

20.525

2013

2020

6,0

2.350 1.875 1.200

1.225

5.175

6.150

2013

2013

2020

3,0

850 475

2,0

875 375

1,0

1.625

1.925

2013

2020

2020

Eemnes 2,0

Leusden 8,0 425 400 325

375

775

950

2013

2020

0,0

6,0 4,0 2,0

1.575 1.000

1.500 1.250

3.100

3.725

2013

2020

0,0

Nijkerk 10,0

Soest 16,0

8,0

1.850

12,0

1.825

4,0

1.600 1.625

8,0

2,0

3.550

4.375

4,0

6,0

3.550

0,0

0,0

1,0

3.100

Bunschoten 4,0

4,0 2,0

2,0

1.375 1.375

0,0

Barneveld 10,0 8,0

1.550 1.250

4,0

0,0

32

6,0

8.500

0,0

2.675 2.025

2.500 2.450

5.600

6.525

2013

2020

0,0 2013

2020

Woudenberg 3,0 2,0 1,0

600 475 450

625

1.025

1.325

2013

2020

middeninkomens tot doelgroepgrens tot huurtoeslaggrens

0,0

Bron: O&S

x 1.000 huishoudens

In de doorrekening hebben we deze keer ook de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens onderscheiden. De inkomensgrens voor huurtoeslag varieert afhankelijk van leeftijd en grootte van het huishouden, en het inkomen wordt ook nog eens op een andere wijze berekend dan bij de bepaling van de doelgroep (zie de begrippenlijst in de bijlage). In ieder geval liggen de inkomens van huishoudens met huurtoeslag beneden de €29.000 en behoren zij in vrijwel alle gevallen ook tot de doelgroep. Figuur 10

Ontwikkeling doelgroep 2013-2020, regio Amersfoort

33

Bron: O&S

Wat direct opvalt aan de uitkomsten van de prognose, is dat de groei van het aantal lagere inkomens vooral voor rekening komt van de huishoudens onder de huurtoeslaggrens. Binnen de groep lagere inkomens neemt dus het aandeel van de onderste regionen toe (figuur 10). Minimaal noodzakelijke kernvoorraad? In de negen regiogemeenten wonen momenteel ruim 58.000 huishoudens met een dusdanig inkomen dat ze tot de doelgroep behoren (van totaal 158.700 huishoudens). De verwachting is dat dit aantal de komende jaren nog zal toenemen, tot ongeveer 67.000 in 2020. Om te bepalen in wat voor orde van grootte van de kernvoorraad we moeten denken om dergelijke aantallen te kunnen huisvesten gebruiken we een eenvoudige rekenmethode van onderzoeksbureau RIGO14. De methode bestaat uit een aantal stappen. Met de gemeente Amersfoort als voorbeeld lichten we de werkwijze hieronder toe (tabel 7). Amersfoort heeft een doelgroep van net iets minder dan 26.000 huishoudens (A in tabel 7). Maar die wonen niet allemaal in een goedkopere woning van een corporatie. Een deel, vooral bestaande uit studenten en andere jongere huishoudens, woont in onzelfstandige woonruimte. Een ander deel is eigenaar van een koopwoning of huurt van een particulier. Het gaat om grotere aantallen dan veelal wordt gedacht. In 2013 woonde in Amersfoort slechts iets meer dan de helft van de doelgroep in de kernvoorraad: 13.525 huishoudens (C).

14

Zie bijvoorbeeld RIGO (2010), ‘De ijzeren voorraad in Maastricht’,

Tabel 7

Berekeningsvoorbeeld minimale kernvoorraad

Amersfoort

34

2013

A

doelgroep

25.850

100%

B

onzelfstandig, in koop, particuliere of dure huur

12.325

48%

C=A–B

in kernvoorraad

13.525

52%

D

kernvoorraad

E

bewoond door niet-doelgroep

F=E/D

scheefheidspercentage

G

niet verhuisgeneigde niet-doelgroep

3.925

H=G/D

gecorrigeerd scheefheidspercentage

21%

I=E/C

opslagpercentage scheefheid

35%

J=G/C

gecorrigeerd opslagpercentage scheefheid

29%

K = C + (J * C)

benodigde kernvoorraad

L=D–K

potentieel tekort/overschot

15

18.300 4.775 26%

17.425 875

Toch mag je daaruit niet concluderen dat de kernvoorraad wel kan slinken tot 13.525 woningen. Het terugdringen van de ‘scheefheid’ naar 0% is alleen een theoretische mogelijkheid, in werkelijkheid moeten we rekening houden met het feit dat een deel van de kernvoorraad bewoond blijft door mensen die daar gezien hun inkomen niet passend wonen. Bijvoorbeeld omdat een inkomenstoets alleen plaats vindt bij de verhuring zelf, zodat zonder tijdelijke huurcontracten de huurders ook met een ondertussen boven de doelgroepgrens gestegen inkomen kunnen blijven zitten. Verder zijn momenteel de alternatieven voor veel scheefwoners gering. Huishoudens met een middeninkomen hebben een matige positie op de woningmarkt (zie hoofdstuk 5). Zelfs al zouden ze best willen, dan is een verhuizing naar een duurdere huur of koopwoning lastig. Doorstroming bevorderende maatregelen als inkomensafhankelijke huurverhogingen zullen daaraan waarschijnlijk weinig veranderen. De Amersfoortse kernvoorraad wordt bewoond door 4.775 scheefwoners (E). Voor het huisvesten van de doelgroep hebben we bovenop de woningen die zij in de kernvoorraad bewonen dus 4.775 woningen extra nodig, oftewel een opslag van 35% (I). Een deel van de scheefwoners heeft echter verhuisplannen16. Als we er van uit gaan dat zij hun wens kunnen realiseren, dan houden we 3.925 niet-verhuisgeneigde scheefwoners over (G) en kan het opslagpercentage omlaag naar 29% (J). De minimaal benodigde kernvoorraad komt daarmee op 13.525 + (29% * 13.525) = 17.425 (K). Afgezet tegen de bestaande voorraad in Amersfoort komt dat neer op een theoretisch overschot van 875 woningen (L).

15

De kernvoorraad zijn de huurwoningen in bezit van corporaties met een huur onder de liberalisatiegrens. Hoeveel scheefwonende huishoudens verhuisgeneigd zijn, hebben we berekend op basis van de per gemeente geijkte bestanden van het WoON.

16

Tabel 8 2013 Amersfoort

35

Minimale kernvoorraad 2013, per gemeente doelgroep

kernvoorraad


tekort/overschot

25.850

18.300

17.425

875

Baarn

4.350

2.650

2.600

50

Barneveld

6.375

3.875

3.600

275

Bunschoten

2.000

1.100

1.075

25

Eemnes

1.100

675

675

0

Leusden

4.125

2.475

2.350

125

Nijkerk

5.175

3.575

3.475

100

Soest

7.625

5.000

4.825

175

Woudenberg

1.475

1.050

1.025

25

Regio totaal

58.075

38.700

37.050

1.650

Bron: O&S

We hebben voor alle regiogemeenten op deze wijze een inschatting gemaakt van de minimaal noodzakelijke kernvoorraad (tabel 8). Regionaal blijkt er een bescheiden theoretisch overschot te zijn van ruim 1.600 goedkopere sociale huurwoningen op een totaal van bijna 39.000. Ook op het niveau van de individuele gemeenten zien we - met uitzondering van Eemnes, waar de kernvoorraad krap aan groot genoeg is - overal een klein overschot.

Minimale kernvoorraad 2020 voor regio en gemeente De komende jaren neemt de doelgroep in de regio verder toe. Wat betekent dat dan voor de minimale kernvoorraad in de verschillende gemeenten in 2020? Indien we uitgaan van gelijkblijvende verhoudingen tussen de omvang van de doelgroep en de voor hun huisvesting benodigde aantallen woningen kunnen we dat als volgt inschatten. We gebruiken hier weer de gemeente Amersfoort als rekenvoorbeeld. In 2020 bestaat de doelgroep in Amersfoort naar verwachting uit 29.025 huishoudens. Iets meer dan de helft daarvan, 52%, zal een beroep doen op de kernvoorraad. Dat zijn 15.775 woningen. Verder moeten we rekening houden met het bestaan van scheefheid, waardoor niet de hele kernvoorraad aan doelgroephuishoudens kan worden toegewezen. Het (gecorrigeerde) opslagpercentage dat we daarvoor hebben berekend bedraagt 29%, wat resulteert in 29% * 15.575 = 4.400 woningen extra. De benodigde kernvoorraad in 2020 in Amersfoort komt in totaal zo op 15.575 + 4.400 = 19.575 woningen. Vergeleken met de bestaande kernvoorraad op dit moment van 18.300 woningen, verandert het theoretische overschot in 2020 in een tekort van een kleine 1.300 woningen (tabel 9). Voor de regio als geheel zijn er in 2020 bijna 4.100 goedkopere sociale huurwoningen meer nodig dan er op dit moment zijn. In alle gemeenten verandert het overschot in een tekort. Opmerkelijk is dat deze ontwikkeling in de gemeente Amersfoort zich minder sterk voordoet dan in de andere gemeenten. Het berekende tekort voor Amersfoort bedraagt in 2020 zo’n 7% van de kernvoorraad. Voor de regio gemiddeld gaat het om 11%, met uitschieters voor Bunschoten, Eemnes, Leusden en Nijkerk met meer dan 15% (Woudenberg houden we hier even buiten beschouwing, omdat de berekeningen sterk beïnvloed worden door het ambitieuze nieuwbouwprogramma en de onzekere gevolgen die dat heeft voor de omvang van de doelgroep).

Tabel 9 2020 Amersfoort

36

Minimale kernvoorraad 2020, per gemeente doelgroep

kernvoorraad


tekort/ overschot

% van de kernvoorraad 2013

29.025

18.300

19.575

-1.275

-7%

Baarn

4.925

2.650

2.950

-300

-11%

Barneveld

7.400

3.875

4.200

-300

-8%

Bunschoten

2.400

1.100

1.275

-175

-16%

Eemnes

1.325

675

800

-125

-19%

Leusden

4.950

2.475

2.825

-350

-14%

Nijkerk

6.225

3.575

4.175

-600

-17%

Soest

8.950

5.000

5.675

-675

-14%

Woudenberg

1.950

1.050

1.350

-300

-29%

Regio totaal

67.150

38.700

42.800

-4.100

-11%

Bron: O&S

Zoals al opgemerkt gaat het bij de berekening van de minimale kernvoorraad niet om een prognose, maar om een inschatting van de orde van grootte. Voor het opstellen van een bruikbare prognose zijn er teveel factoren die een rol spelen, terwijl voor een groot aantal van die factoren de ontwikkelingen bovendien erg onzeker zijn. Denk aan de toekomstige koopkrachtontwikkeling of welke kant het uit gaat op de koopwoningmarkt.

Figuur 11

Minimaal benodigde kernvoorraad en factoren die hierop van invloed zijn

Bron: O&S

Daar komt nog bij dat de benodigde omvang van de kernvoorraad ook afhankelijk is van de beleidskeuzes die worden gemaakt. Zo zijn wij in onze berekening uitgegaan van een gelijkblijvende krapte op de sociale huurwoningmarkt. De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning is in de regio de afgelopen jaren flink opgelopen, in de gemeente Amersfoort bijvoorbeeld tot meer dan vijf jaar.

Er valt dus best wat te zeggen voor een beleid gericht op het terugdringen van de wachttijden. Maar zo’n ambitie trekt vanzelfsprekend een nog wat zwaardere wissel op de omvang van de kernvoorraad.

37

In figuur 11 zetten we een aantal belangrijke beïnvloedende factoren nog eens op een rij. De minimaal benodigde kernvoorraad kan lager worden als: - de koopkracht van de lage inkomens zich overwegend positief blijkt te ontwikkelen tot 2020; - er meer ruimte komt op de koopwoningmarkt waardoor koopwoningen meer bereikbaar worden voor lagere inkomens; - de scheefheid verder afneemt wanneer bijvoorbeeld middeninkomens andere mogelijkheden op de woningmarkt zouden krijgen die er nu niet of nauwelijks zijn. De minimaal benodigde kernvoorraad kan hoger worden als: - corporaties meer woningen verkopen of slopen dan dat er nieuw gebouwd worden; - de huisvesting door corporaties van vluchtelingen verder toeneemt; - de wachttijd terug gebracht wordt; - ouderen langer thuis blijven wonen onder andere als gevolg van extramuralisatie in de zorg. Ondanks alle onzekerheden blijft één conclusie overeind: Voor een inkrimping van de kernvoorraad is de komende jaren geen ruimte. Integendeel. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog wat uit te breiden. Deze conclusie wordt ook ingegeven door het asymmetrische karakter van de beleidsrisico’s. Stel dat onze inschatting van de minimale kernvoorraad over een aantal jaar te royaal blijkt, waardoor er dan dus meer goedkopere sociale huurwoningen zijn dan noodzakelijk om de lagere inkomens te huisvesten. Dit is wellicht niet de meest efficiënte, maar zeker ook geen onoverkomelijke situatie. Andersom ligt dat anders. Als de corporaties hun voorraadbeleid gaan baseren op een te krappe raming van de noodzakelijke kernvoorraad en daarom misschien zelfs goedkopere woningen afstoten, dan zijn de problemen een stuk lastiger op te lossen.

5. 38

5.1

Middeninkomens in de knel?

Inleiding

Ons onderzoek is in eerste instantie gericht op de huisvestingssituatie en woningmarktpositie van de lagere inkomens. Dat blijkt wel uit het veelvuldig gebruik van de begrippen doelgroep en kernvoorraad. En het is natuurlijk zo dat de wettelijke taak van de woningcorporaties zich grotendeels tot de laagste inkomens beperkt. Toch is het zinvol om niet zomaar voorbij te gaan aan de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. Het simpele feit dat deze middeninkomens17 niet direct onder de verantwoordelijkheid van de sociale verhuurders vallen wil geenszins zeggen dat zij dan ook in alle gevallen wel prima hun weg op de woningmarkt zullen vinden. Integendeel. Er lijkt reden voor zorg. Deze zorg hangt vooral samen met de opsplitsing van de Nederlandse woningmarkt in een huur- en een koopsegment en de - enigszins merkwaardige uitwerking die dat op de middeninkomens heeft. In zijn advies ‘Open deuren, dichte deuren’ (RLI, 2010) beschrijft de VROM-raad hoe sterk het overheidsbeleid op de woningmarkt de eigendomskeuze van burgers beïnvloedt. Huishoudens met een laag inkomen worden via de huurtoeslag in de richting van de huursector gestuurd, waarbij ze minder subsidie ontvangen naarmate ze meer verdienen. Huishoudens met een wat hoger inkomen worden via de hypotheekrenteaftrek in de richting van de koopsector geleid, waarbij ze juist meer subsidie ontvangen naarmate ze meer verdienen. De middeninkomens vallen hierdoor enigszins tussen de wal en het schip: geen huursubsidie en relatief weinig vraagondersteuning als ze op zoek gaan naar een koopwoning. Hun positie lijkt met recente veranderingen in de beleidscontext zelfs nog wat meer in de knel te komen.

5.2

Woningmarktpositie

Onder de partijen die op een of andere manier bij de woningmarkt zijn betrokken bestaat een redelijke overeenstemming over de problematische positie van de middeninkomens18. De huurmarkt werkt niet goed en sluit onvoldoende aan op de koopsector. Een middensegment ontbreekt, waardoor de middeninkomens vanwege een tekortschietend woningaanbod in de knel komen te zitten. Over de omvang van het probleem en de oorzaken daarvan lopen de meningen wél sterk uiteen. En die onenigheid werkt vanzelfsprekend door in de oplossingen die men voorstaat. We geven hieronder een overzicht van de voornaamste gesignaleerde belemmeringen voor de middeninkomens op de woningmarkt.

17

Voor dit onderzoek bestaan de middeninkomens uit huishoudens met een inkomen tussen €34.000 en €43.000, prijspeil 2013. 18 Planbureau voor de Leefomgeving (2012), ‘Effecten van de staatssteunregeling voor de middeninkomensgroepen op de woningmarkt’.

Huursector •

•

39

•

•

Voor sociale verhuurders als woningcorporaties behoren de middeninkomens niet tot de primaire doelgroep. Ook in het verleden was dat het geval. De meest corporaties hanteerden bij de toewijzing van woonruimte passendheidscriteria voor de verhouding inkomen en huur, waardoor huishoudens met een middeninkomen maar beperkt toegang hadden tot hun woningbezit. De Europese Commissie maakt een onderscheid tussen sociale en commerciële activiteiten van organisaties. Alleen bij sociale activiteiten - de zogenaamde diensten van algemeen economisch belang (DAEB) - kan voor de commissie een vorm van overheidssteun door de beugel. Concreet betekent dat voor corporaties dat zij hun sociale status moeten bevestigen door minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen beneden de grens van €34.000. Door deze in 2011 ingevoerde staatssteunregeling is het nog wat moeilijker geworden om met een middeninkomen naar een goedkopere huurwoning te verhuizen. Huishoudens met een middeninkomen die al in een sociale huurwoning wonen, hoeven volgens de staatssteunregeling niet te verhuizen. Maar zij kunnen wel te maken krijgen met extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen. De afgelopen jaren bedroeg de maximale huurverhoging voor hen 2,5% boven inflatie, tegen 1,5% boven inflatie voor de doelgroep zelf. De nieuwe Woningwet maakt het voor sociale verhuurders lastig om investeringen te doen waarmee zij middeninkomens zouden kunnen helpen. Daar komt nog bij dat de financiële armslag van de corporaties afneemt door de vanaf 2014 jaarlijks te betalen verhuurdersheffing (oplopend tot een kleine €2 miljard voor alle verhuurders gezamenlijk in 2017).

Tabel 10

Maximaal op te brengen basishuur voor middeninkomens, uitgesplitst naar huishoudenstype

inkomen en huishoudenstype

ongeveer overeenkomend besteedbaar inkomen per maand

maximale basishuur

€34.000 2 persoons < 65 jaar

€2.050

€595

Gezin

€2.375

€591

65+

€2.300

€716

2 persoons < 65 jaar

€2.475

€818

Gezin

€2.725

€763

65+

€2.650

€896

€43.000

Bron: Nibud, RLI; bewerking O&S

•

Dat middeninkomens buiten de doelgroep van de sociale huursector vallen, wil niet zeggen dat zij dan ook geliberaliseerde huurprijzen kunnen opbrengen. Voor een groot deel van de middeninkomens is een geliberaliseerde woning geen optie. Een huishouden met een inkomen rond de €34.000 kan volgens het Nibud maximaal €595 betalen (tabel 10), en dat bedrag ligt flink onder de liberalisatiegrens van €680. Alleen voor middeninkomens aan de bovenkant zijn de duurdere woningen wellicht bereikbaar. Al zal het aanbod betaalbare en geschikte woningen

•

40 •

voor gezinnen, die op zoek zijn naar gemiddeld wat grotere en daarom duurdere woningen, ook dan beperkt blijven19. Middeninkomens die willen huren zijn steeds meer aangewezen op de particuliere huursector. Dat is ook expliciet de bedoeling van de staatsteunregeling en de recente herziening van de Woningwet. Het met deze regelingen creëren van een gelijk speelveld moet bijvoorbeeld institutionele beleggers stimuleren te investeren in woningaanbod voor de middeninkomens. Maar of ze dat ook daadwerkelijk gaan doen wordt sterk betwijfeld. Ondanks het gelijke speelveld blijven er belemmeringen bestaan, bijvoorbeeld omdat de gemaximeerde huren in de gereguleerde sector een drukkend effect hebben op een aantrekkelijk rendement. Voor investeringen in de wat duurdere woningen (het geliberaliseerde deel) lijkt het klimaat wél enigszins te verbeteren. Het huurniveau is hier de afgelopen jaren gestegen, terwijl alternatieve beleggingen - denk bijvoorbeeld aan de overcapaciteit in het commerciële vastgoed - aan attractiviteit hebben ingeboet20. Ook in de particuliere huursector wordt de toegankelijkheid beperkt door inkomenseisen. Sterker nog, verhuurders zijn hier veelal strenger dan woningcorporaties.

Koopsector •

•

•

Of een koopwoning voor een huishouden met een middeninkomen bereikbaar is, hangt niet alleen af van de koopprijs en het inkomen, maar ook van het feit of men al of niet over eigen geld, overwaarde van een vorige woning of een starterslening kan beschikken. Voor doorstromers uit een koopwoning zijn de kansen op het vinden van een koopwoning beduidend hoger dan voor doorstromers uit een huurwoning of voor starters. Maar er is vanzelfsprekend veel individuele variatie. Welk deel van de koopsector bereikbaar is met een middeninkomen verschilt, anders dan bij huurwoningen, sterk van regio tot regio. Het maakt nogal wat uit of je een koopwoning zoekt in Zeeuws-Vlaanderen of in Utrecht. De rente is momenteel relatief laag, net als het prijsniveau. Toch heeft dat slechts een beperkt effect op de toegankelijkheid van de koopsector voor de middeninkomens. De afgelopen jaren stegen bijvoorbeeld de pensioenpremies en kwam er een inkomensafhankelijke premie voor de zorgverzekering. Omdat huishoudens hierdoor minder over houden om aan het wonen te besteden heeft de NHG de normen aangescherpt om de maximale hypotheeklast te bepalen (tabel 11). Vooral tweeverdieners met een lager middeninkomen kunnen nu aanmerkelijk minder lenen dan een jaar of vijf geleden - het bedrag daalde met zo’n 10% tot 20%.

Tabel 11

Maximaal financieringscapaciteit van middeninkomens (vier huishoudentypen, twee renteniveaus, < 65 jaar, zonder eigen geld of overwaarde vorige woning) maximale financiering bij hypotheekrente van:

totaal huishoudinkomen

inkomen persoon 1

inkomen persoon 2

A.

€34.000

€20.000

€14.000

€158.000

€139.000

B.

€34.000

€34.000

€0

€171.000

€151.000

C.

€43.000

€30.000

€13.000

€217.000

€191.000

D.

€43.000

€43.000

€0

€217.000

€191.000

3%

4%

Bron: NHG (kladbloktoets); bewerking O&S 19

Dat huishoudens boven de 65 aanmerkelijk meer aan huur kunnen besteden dan jongere huishoudens met hetzelfde inkomen heeft te maken met de gebruikte inkomensdefinitie. Het gaat hier om bruto inkomens. En gepensioneerden houden van hun bruto inkomen netto meer over. Feitelijk komt dit er op neer dat de inkomensgrens voor de doelgroep bij 65-plussers hoger ligt dan voor niet-gepensioneerden. Vreemd genoeg wordt er bij de inkomensgrenzen voor de huurtoeslag wél rekening gehouden met de verandering in belastingen premiedruk bij pensionering. 20 Platform31 (2015), ‘Kansen voor particuliere huur in Nederland’

•

•

Ook de banken zelf zijn terughoudender geworden bij het verstrekken van hypotheken. Voor bijvoorbeeld ZZP’ers of in een situatie met particuliere erfpacht, is het nu zeer moeilijk om een hypotheek te krijgen. Verder verdwijnt langzaam maar zeker de mogelijkheid voor het nemen van een hypotheek boven de woningwaarde. Bij nieuwe hypotheken is de rente inmiddels alleen nog fiscaal aftrekbaar als de hypotheek in 30 jaar annuïtair of lineair wordt afgelost. In veel gevallen heeft dat als consequentie dat bij gelijkblijvende (aanvangs) maandlasten, het maximale hypotheekbedrag daalt.

5.3

Middeninkomens in de regio

41 Van de huishoudens in de regio heeft ongeveer 11% een middeninkomen (tabel 12). In absolute aantallen gaat het dan om een kleine 18.000 huishoudens. Ook qua kenmerken anders dan het inkomen nemen ze een middenpositie in, al vertoont de groep meer overeenkomsten met de lagere, dan met de hogere inkomenscategorie. Alleenstaanden zijn sterk vertegenwoordigd. Bestaat bij de hogere inkomens ongeveer één op de tien huishoudens uit één persoon, bij de middeninkomens is dat bijna de helft. Ongeveer een kwart van de middeninkomens betreft een gezin. Tabel 12

Kenmerken van de verschillende inkomensgroepen, regio Amersfoort laag

aantal huishoudens

midden

hoog

totaal

58.075

17.900

82.725

158.700

37%

11%

52%

100%

1p tot 55 jaar

29%

28%

5%

16%

1p 55 jaar of ouder

31%

16%

5%

16%

4%

7%

14%

10%

18%

24%

19%

20%

gezin

9%

19%

53%

33%

eenoudergezin

9%

6%

4%

6%

100%

100%

100%

100%

6%

1%

1%

3%

corporatie huur

49%

25%

9%

26%

particuliere huur

15%

12%

6%

10%

koop

30%

61%

84%

62%

totaal

100%

100%

100%

100%

in kernvoorraad

48%

24%

8%

24%

koop, dure of particuliere huur

52%

76%

92%

76%

100%

100%

100%

100%

in % samenstelling huishouden

2p tot 55 jaar 2p 55 jaar of ouder

totaal marktsegment onzelfstandig

kernvoorraad

totaal Bron: WoON 2012; bewerking O&S

Als we kijken naar de huidige huisvestingsituatie van de middeninkomens dan valt allereerst op dat middeninkomens zelden in onzelfstandige woonruimte wonen. Onzelfstandige woonruimte is duidelijk het domein van de groep lagere inkomenshuishoudens. Een kleine 40% van de middeninkomens huurt, waarvan twee derde van een woningcorporatie. Ook hier is de tussenpositie die de middeninkomens innemen helder. Volgens de 90%-norm van de staatssteunregeling horen huishoudens met een middeninkomen niet thuis in de kernvoorraad. Toch woont momenteel een kwart van hen in een goedkopere sociale huurwoning. Daarmee vormen zij een flink deel van de regionale scheefwoners. Van alle scheefwonende huishoudens in de kernvoorraad heeft ongeveer 40% een middeninkomen.

42

Ondanks de geconstateerde knelpunten op de woningmarkt voor de middeninkomens, levert de huidige woonsituatie nauwelijks betaalbaarheidsproblemen op (zie hoofdstuk 4). Minder dan 3% van de huishoudens met een middeninkomen heeft woonlasten die hun draagkracht feitelijk te boven gaan. Zo lang men niet verhuist, lijkt er dan weinig aan de hand. Maar de mogelijkheden om naar een andere woning om te zien, zijn in de regio Amersfoort beperkt. Figuur 12

Deel van de koopwoningvoorraad dat bereikbaar is voor middeninkomens, regio Amersfoort

5% 12%

eg 8% mg 4%

± €34.000

± €43.000

Bron: O&S

Het prijsniveau in de koopsector ligt relatief hoog, met als gevolg dat slechts een beperkt deel van de koopwoningen voor de middeninkomens bereikbaar is (figuur 10). Zeker met een inkomen net boven de inkomensgrens van de doelgroep is in de regio Amersfoort het kopen van een woning feitelijk geen alternatief. Voor deze groep is ongeveer 5% van de woningvoorraad eventueel te financieren. Dat zijn vrijwel uitsluitend meergezinswoningen. Huishoudens met een hoger middeninkomen hebben wat meer ruimte. Maar ook voor hen blijft het aandeel bereikbare woningen beperkt tot één op de vijf. Voor veel doorstromers vanuit een koopwoning zal dat aandeel overigens hoger liggen. Zij hebben meer te besteden dan waarvan wij hier uit gaan, omdat ze eigen geld kunnen inbrengen. Van de ambitie om het scheefwonen in de kernvoorraad terug te dringen moeten we niet al te veel verwachten. 40% van de scheefwoners heeft een middeninkomen. En hoewel zij formeel scheefwonen, is daar gezien hun financiële armslag eigenlijk geen sprake van. Een hogere huur valt voor het merendeel van hen niet op te brengen, en ook de mogelijkheden op de regionale koopmarkt zijn op dit moment voor middeninkomens uiterst beperkt. Verhuizen naar een (gereguleerde) particuliere huurwoning is in theorie een alternatief. Maar de particuliere huursector is ook in de regio Amersfoort vrij klein. De prijs-kwaliteitverhouding is bovendien slechter dan in de sociale huursector, terwijl de particuliere verhuurders strengere inkomenseisen hanteren. In de

praktijk zal de particuliere huur daarom weinig kunnen betekenen bij het verminderen van het scheefwonen - hooguit op de wat langere termijn.

43

6.

Vergrijzing en de regionale woningmarkt

44 6.1

Inleiding

Door demografische veranderingen komen er meer kleine, oudere huishoudens. Deze hebben gemiddeld genomen een wat lager inkomen. Deze ontwikkeling samen met een achterblijvende economische groei leidt tot groei van huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep van corporaties. Ouderen van nu huren vaker dan gemiddeld en zijn in de sociale huursector oververtegenwoordigd. In de regio Amersfoort huurt 26% van alle huishoudens een corporatiewoning. Onder 75-plussers is dat percentage een stuk hoger, namelijk 41%. Maar wat betekent de groei van de doelgroep voor de taak van woningcorporaties? Wat is het huidige verhuisgedrag van ouderen en wat zijn hun woonwensen in de toekomst? In hoeverre gaan de ouderen van de toekomst een beroep doen op de sociale huursector? Landelijk is er op dit terrein veel onderzoek gedaan. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft deze onderzoeken op een rijtje gezet en de belangrijkste bevindingen verder geanalyseerd. In dit hoofdstuk maken we gebruik van deze onderzoeksresultaten en kijken we wat deze betekenen voor de regio Amersfoort.

6.2

Verhuisgedrag van ouderen nu en in de toekomst

Oudere huishoudens zijn zeer honkvast. In de regio Amersfoort geeft 86% van de 65-plussers aan beslist niet binnen twee jaar te willen verhuizen. Dit betekent dat slechts 14% van de ouderen wel wil verhuizen tegenover bijna een op de drie huishouden onder de 65 jaar. Hoe komt het dat ouderen zo weinig geneigd zijn te verhuizen? Ouderen zitten veelal op de top van hun wooncarrière, verhuizen betekent meestal een neerwaartse stap in de wooncarrière . Vanwege ongemakken waarmee ouder worden gepaard gaat, sluit de feitelijke woonsituatie minder goed aan op bij de meest praktische woonsituatie21. Maar toch is er sprake van een hoge woontevredenheid: van de 75-plussers is 94% tevreden met de woning en 91% met de woonomgeving (landelijke cijfers). Ouderen geven hun verworvenheden niet zonder meer op alleen omdat ze een bepaalde leeftijd bereikt hebben of het huishouden kleiner geworden is. En hoe langer mensen ergens wonen (gemiddelde woonduur 65-plussers is 25 jaar), hoe groter de weerstand tegen verhuizen en hoe groter de gehechtheid aan de woning en de directe woonomgeving. Wanneer ouderen aangeven wel te willen verhuizen, wordt dit vaak niet gerealiseerd. Discrepantie tussen willen en doen is vooral groot onder ouderen. Dat is ook het geval in de regio Amersfoort: hoewel 14% wel zou willen verhuizen, is in een periode van twee jaar een kleine 7% van de 65plussers verhuisd. Dit is wel iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 5%. 21

Dit hoofdstuk is voor een groot deel gebaseerd op de publicatie ‘Vergrijzing en Woningmarkt’ van het PBL (2013).

Waarom ligt het daadwerkelijk verhuisd aandeel ouderen zoveel lager? Het PBL constateert uiteenlopende redenen: • In het algemeen ontbreekt het aan aanbod in de gewenste (vaak huidige) buurt. • Men is in afwachting van de verkoop van de eigen woning. • Voor hogere en middeninkomens zijn de mogelijkheden in de sociale huursector beperkt. • Ook voor de ouderen in lage inkomensgroepen die willen verhuizen is het aanbod beperkt vanwege lange wachtlijsten en schaars aanbod in de sociale huur. Verhuisgedrag ouderen in de toekomst

45

De nieuwe generatie ouderen geboren tussen 1945 en 1960 (babyboomgeneratie) is in het algemeen hoger opgeleid, welvarender, vitaler, mobieler en actiever dan eerdere generaties ouderen. Deze kenmerken zijn van grote invloed op het woningmarktgedrag. Het PBL verwacht dat de honkvastheid van ouderen in de (nabije) toekomst verder toeneemt. Hoewel juist hoger opgeleiden vaker verhuizen en de ouderen van de toekomst een hoger opleidingsniveau hebben, worden de factoren die het verhuizen afremmen groter geacht. De ouderen zijn vaker huiseigenaar. Ze zijn vitaler en welvarender en willen steeds langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Doordat ook het beleid van het Rijk hierop gericht is, zullen ouderen op latere leeftijd zorg in huis halen. Met institutionele en technologische ontwikkelingen die het ook mogelijk maken tot hoge leeftijd thuis te wonen, zal dit naar verwachting de verhuismobiliteit afremmen. Overigens blijven er grote verschillen bestaan tussen ouderen. De ene oudere is de andere niet, of het nu gaat om gezondheid, vitaliteit of inkomen. Op dat laatste vlak lijken de verschillen zelfs toe te nemen. Meeste ouderen van de toekomst verhuizen weer naar koopwoning Waarheen verhuizen ouderen? Hierover zijn veel misverstanden. Het clichébeeld van oudere huiseigenaren die de koopsector en masse de rug toekeren wordt namelijk niet gesteund door de feiten. Op de eerste plaats verhuist het merendeel van oudere huiseigenaren helemaal niet en worden de meesten oud in de eigen woning. ( ze verhuizen alleen als er een urgente noodzaak is zoals overlijden van de partner of een sterk verslechterde gezondheid). Op de tweede plaats blijkt dat als oudere huiseigenaren al verhuizen, zij vrij vaak en in toenemende mate binnen de koopsector blijven. ‘Neerwaarts‘ verhuizen gaat eigenlijk vooral op voor 75-plus huiseigenaren en voor oudere huiseigenaren met een lager inkomen c.q. goedkopere koopwoning. De gemeenplaats van welgestelde ouderen die hun ruime, bewerkelijke koopwoning inruilen voor een luxe, compacte huurwoning met alle denkbare service lijkt daarmee inderdaad niet op te gaan. Het zijn vooral de minder welgestelde huiseigenaren die uitwijken naar de huursector. Dit kan ook eigenlijk niet anders, omdat de sociale huursector (met huurwoningen tot de liberalisatiegrens) minder goed toegankelijk is voor midden- en hogere inkomens. Het stereotype beeld dat ouderen op een gegeven moment hun eengezinswoning inruilen voor een appartement klopt wel: als oudere huiseigenaren al verhuizen, verruilde bijna tweederde de eengezinswoning voor een flat of appartement. Als oudere huishoudens verhuizen is dat vaak naar een voor ouderen geschikte woning: van de 55-64 jarigen 66%, 65-74 jarigen 87% en van de 75-plussers meer dan 90%.

6.3

46

Effect van vergrijzing op de woningmarkt

Vergrijzing heeft nu nog een drukkend effect op de doorstroming op de woningmarkt, maar resulteert op langere termijn in een groot vrijkomend woningaanbod. Het grootste deel van de babyboomgeneratie22 bevond zich namelijk reeds in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw in een levensfase waarin nog maar weinig wordt verhuisd. De geringe verhuismobiliteit van ouderen vormt een hindernis voor jongere huishoudens die naar een (grotere) koop- of eengezinswoning willen verhuizen, ook in de regio Amersfoort waar de druk op de woningmarkt relatief hoog is. In de komende tien jaar blijft het dempende effect van de vergrijzing op de doorstroming nog wel voortduren ook omdat het aantal en aandeel ouderen verder stijgt. Het sterkste effect van de veranderde leeftijdsopbouw van de bevolking op deze doorstroming lijkt echter inmiddels achter de rug. Op de langere termijn – over tien, vijftien jaar – gaan veel woningen vrijkomen wanneer de babyboomgeneratie door overlijden of verhuizing naar een zorginstelling de woningmarkt gaat verlaten. Dan neemt de uitstroom flink toe, in het bijzonder uit de koopsector (zie tabel 13). In de loop van zo’n vijftien jaar komen er naar verwachting meer dan 40.000 woningen vrij in de regio Amersfoort. Dit zijn er gemiddeld 2.600 per jaar. Tabel 13

Huidige woonsituatie babyboomers (55-70 jaar) regio Amersfoort woningen

koop eengezins

% 26.375

63%

koop meergezins

2.375

6%

huur corporatie eengezins

6.425

15%

huur corporatie meergezins

3.550

9%

huur particulier eengezins

2.175

5%

750

2%

41.650

100%

huur particulier meergezins Totaal bron: WoON 2012 ; bewerking O&S

In de krappe woningmarkt van de regio Amersfoort leidt de toenemende uitstroom van ouderen tot evenwichtiger vraag-aanbod verhoudingen op de regionale woningmarkt, in het bijzonder in het segment van de eengezins(koop)woningen. De grote toename van het woningaanbod door de uitstroom van babyboomers kan in de regio Amersfoort leiden tot afname van de groei van de huizenprijzen of zelfs neerwaartse prijseffecten. Hierdoor zouden op langere termijn ook huurders met een laag of middeninkomen mogelijk meer instapmogelijkheden in de koopsector kunnen krijgen. Verhuizen stimuleren Sommige gemeenten proberen ouderen te stimuleren naar kleinere woningen te verhuizen, zodat er meer (eengezins)koopwoningen vrijkomen voor jongere huishoudens. De vraag is in hoeverre een dergelijke strategie succesvol kan zijn; de meeste oudere huiseigenaren willen immers helemaal niet verhuizen. In de periode 2009-2012 verhuisde in Nederland nog geen 4 procent van de oudere huiseigenaren, van wie ook nog eens bijna de helft opnieuw voor een koopwoning koos. In de periode 2009-2012

22

De generatie die geboren is na de tweede wereldoorlog, toen er gedurende langere tijd een geboortegolf plaatsvond. We definiëren hier babyboomgeneratie als degenen die geboren zijn in de periode 1945-1960.

kwamen zo naar schatting landelijk nog geen 15.000 koopwoningen beschikbaar van ouderen die naar een sociale of geliberaliseerde huurwoning zijn verhuisd.

Aanpassing woningvoorraad

47

Aangezien de meeste ouderen in hun huidige woning willen blijven wonen, óók wanneer zij minder mobiel en vitaal worden en de behoefte aan zorg toeneemt, is de opgave voor de woningvoorraad er eerder een van aanpassing van de bestaande voorraad dan van uitbreiding door nieuwbouw. In 2012 woont ongeveer driekwart van de 75-plussers in een voor ouderen geschikte woning23 en daarmee woont een kwart in een woning wonen die niet specifiek geschikt is voor ouderen24. In de regio Amersfoort gaat het dan om ongeveer 4.400 woningen van de ruim 18.000 zelfstandig wonende 75-plussers. Zonder extra inzet op woningaanpassingen loopt dit aantal verder op tot ruim twee maal het huidige aantal zelfstandig wonende 75-plus huishoudens in 2040. In de sociale huursector is het de verantwoordelijkheid van corporaties om woningen levensloopgeschikt te maken, in de koopsector zijn de huiseigenaren zelf aan zet. Vanwege het verwachte toenemende eigenwoningbezit onder ouderen, verschuift de aanpassingsopgave dus meer en meer van de corporaties naar de huiseigenaren.

6.4

Betekenis vergrijzing voor woningcorporaties

Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een woning van een corporatie. Zij blijven daar wonen en zullen slechts verhuizen als de omstandigheden daartoe noodzaken. Op de korte termijn (tot 2020) heeft de vergrijzing daarom beperkte consequenties voor de corporaties. Op de wat langere termijn – over 10, 15 jaar – gaat het grote aantal ouderen wel zijn stempel drukken op de woningmarkt. De oudere huishoudens van dan verschillen aanmerkelijk met de oudere huishoudens van nu. Ook zij zullen niet veel of zelfs minder gaan verhuizen en wonen voor een veel groter deel in een koopwoning. Van een groot beroep op de sociale huurwoningvoorraad door ouderen zal geen sprake zijn. De babyboomgeneratie (de ouderen van de toekomst) gaat vanaf 2025-2030 de woningmarkt verlaten door overlijden of vertrek naar een zorginstelling. Door het hogere eigen woningbezit onder toekomstige ouderen komen er veel koopwoningen vrij. Hierdoor ontstaat meer ruimte op de koopmarkt en dit heeft wellicht een drukkend effect op het prijsniveau. Ook voor huishoudens met lage en middeninkomens worden koopwoningen zo sneller bereikbaar. En dit kan op zijn beurt weer vanwege doorstroming ruimte creëren op de sociale huurmarkt.

23

Hierbij gaat het om nultredenwoningen, aangevuld met specifiek voor ouderen bestemde woningen en woningen waarbij ingrijpende aanpassingen zijn aangebracht. 24 WoON 2012

7. 48

Conclusie

In 2013 had ongeveer 37% van alle huishoudens in de regio Amersfoort een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dat is lager dan het landelijk gemiddelde van 41%. De helft van hen woont in een corporatiewoning, bijna allemaal met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (kernvoorraad). Hoewel de regio relatief iets minder lage inkomens kent, liggen de betaalbaarheidsrisico’s in de regio gewoon op het landelijk gemiddelde van 7%. Minder lage inkomens leidt dus niet zondermeer tot een lager niveau van betaalrisico’s. Mogelijk dat het hoge prijsniveau in de regio hier verband mee houdt. Potentiële problemen met onbetaalbaar hoge woonlasten zien we vooral voor bij de groep lage inkomens, en daar weer specifiek in de laagste regionen. In de regio Amersfoort loopt 12% van de huurders een betaalrisico, tegenover 4% in de koopsector. Dit is aan de ene kant begrijpelijk vanwege het relatief lage inkomen van deze huishoudens, met minder ruimte om stijgende woonlasten op te kunnen vangen. Aan de andere kant is het toch ook opvallend. De laagste inkomens komen immers in aanmerking voor huurtoeslag en die is er juist om betaalbaarheidsproblemen te voorkomen. De komende jaren zal naar verwachting de groep met lage inkomens in de regio Amersfoort toenemen. Het is echter nog niet eenvoudig om aantallen huishoudens met een laag inkomen te vertalen naar een taakstelling voor de corporaties voor een minimale kernvoorraad. Wat gebeurt er bijvoorbeeld werkelijk met de koopkracht aan de onder kant? Komen er veranderingen op de koopmarkt, en hoe precies? Het zal duidelijk zijn dat het bestaan van al die onzekerheden verhindert om op een onderzoekstechnisch verantwoorde manier een minimaal noodzakelijk kernvoorraad te bepalen. Toch kunnen we wel iets zeggen over de relatie doelgroep en kernvoorraad. Een serieuze prognose is het dan weliswaar niet, de cijfers geven wel degelijk een richting aan. Voor 2020 schatten we de minimaal benodigde kernvoorraad in op 42.800 woningen, een tekort van bijna 4100 woningen ten opzichte van het huidige aantal. Gemeenten en corporaties in de regio zullen gezamenlijk alle zeilen moeten bijzetten om de voorraad goedkopere woningen minstens op peil te houden en waar mogelijk zelfs nog uit te breiden. Wanneer men de afgelopen jaren flink opgelopen wachttijd voor een huurwoning zou willen terugbrengen, zou de omvang van de kernvoorraad in 2020 nog groter moeten zijn dan de berekende 42.800. De wettelijke taak van de woningcorporaties beperkt zich grotendeels tot de laagste inkomens. Toch is er ook reden voor zorg voor de huishoudens met een inkomen net boven de doelgroepgrens. Niet alleen omdat 40% van de scheefwoners in corporatiewoningen bestaat uit huishoudens met een middeninkomen. Zou men deze woningen beschikbaar willen laten komen voor de lage inkomens dan dienen er voor deze middeninkomens voldoende mogelijkheden te zijn om naar andere woningen om te zien. En juist daar ontbreekt het aan. Zowel de particuliere markt als een koopwoning zijn voor hen beperkt toegankelijk. Dit geldt logischerwijs nog meer voor de middeninkomens aan de lage kant, dan voor de middeninkomens aan de bovenkant.

49

De toenemende vergrijzing heeft op de korte termijn waarop ons onderzoek betrekking heeft nog weinig gevolgen. Een relatief groot deel van de oudere huishoudens woont in een sociale huurwoning. De meeste ouderen willen als het even kan niet verhuizen. Zij blijven zitten waar ze zitten. De ouderen in de wat verdere toekomst, de babyboomers, verhuizen naar verwachting zelfs nog wat minder. Een verschil is dat van deze toekomstige ouderen een veel groter deel in een koopwoning woont. Relatief zal daardoor het beroep op de sociale huursector van ouderen gaan afnemen. Het ingrijpendste effect van de vergrijzing zien we pas op het moment dat de babyboomgeneratie langzaam van de woningmarkt begint te verdwijnen, over zo’n tien tot vijftien jaar, vanwege overlijden of verhuizing naar een zorginstelling. Hierdoor komen vanaf dat moment relatief grote aantallen koopwoningen vrij, wat hoogstwaarschijnlijk het prijsniveau naar beneden drukt. Ook voor lage en middeninkomens komt een koopwoning dan sneller binnen bereik. En zo ontstaat er vervolgens eveneens wat meer ruimte in de sociale huursector.

Bijlagen

50

Bijlage 1 Begrippenlijst Doelgroep

De definitie van de doelgroep is die van de Europese regel die sociale verhuurders verplicht minimaal 90% van hun woningen toe te wijzen aan huishoudens met een lager inkomen. In 2013 lag de doelgroepgrens op € 33.614.

Doorstromer

Een huishouden dat van de ene zelfstandige woonruimte naar de andere verhuist. De achtergelaten woning komt als aanbod beschikbaar.

Gereguleerd en geliberaliseerd

Een woning is gereguleerd als die een huur heeft beneden de huurtoeslaggrens van € 680 (2013). De woning valt dan onder het huurprijsbeleid van de rijksoverheid. Dit houdt onder andere in dat de huur gebonden is aan een maximum, afhankelijk van het aantal woningwaarderingspunten. De overheid stelt daarnaast jaarlijks de maximale huurstijging vast. Huurders in een gereguleerde woning komen eventueel in aanmerking voor huurtoeslag. Heeft de woning een huur boven de grens van € 680, dan heet die woning geliberaliseerd. Er geldt dan geen maximale huurprijs, geen maximale jaarlijkse huurstijging en er is geen mogelijkheid voor huurtoeslag.

Huurtoeslag

De huurtoeslag is de vervanger van de aloude individuele huursubsidie (IHS). Het gaat om een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Iedere huurder moet een bepaald bedrag aan huur sowieso zelf betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de Basishuur, en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de Basishuur en de zogenaamde Kwaliteitskortingsgrens bedraagt de toeslag 100%. Van de Kwaliteitskortingsgrens tot de Aftoppingsgrens (die is verschillend voor kleine en grote huishoudens) wordt slechts een bepaald percentage van de huur door huurtoeslag gedekt, en voor het deel daarboven tot aan de Liberalisatiegrens is de toeslag 0%. Huurders in een woning boven de liberalisatiegrens kunnen geen beroep doen op huurtoeslag.

51

kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens (1 of 2 pers.) aftoppingsgrens (3+ pers) liberalisatiegrens

2013 € 374,44 € 535,91 € 574,35 € 681,02

Inkomensgrens huurtoeslag

Om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag geldt een maximum aan het huishoudensinkomen. Afhankelijk van de huishoudensgrootte en of men al of niet ouder is dan 65 jaar varieert deze grens. De inkomensgrenzen huurtoeslag zijn dezelfde als die voor de voormalige ‘aandachtsgroep’ voor sociale verhuurders. De aandachtsgroep was de voorloper van de huidige doelgroep (zie Doelgroep) bij de afbakening van het primaire werkterrein van corporaties. 2013

52

eenpersoons huishouden meerpersoons huishouden

€ 21.025 € 28.550

eenpersoons oudere-huishouden meerpersoons oudere-huishouden

€ 21.100 € 28.725

Inkomensgrenzen (laag, midden en hoog) en inkomensafhankelijk huurbeleid

Het inkomensafhankelijke huurbeleid houdt in dat verhuurders voor huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens een hogere jaarlijkse huurverhoging mogen doorvoeren. Voor de lage inkomens (de doelgroep tot € 33.614) geldt het standaard maximum, voor de middeninkomens (tot € 43.000) mag daar een bepaald percentage bovenop, en voor de hoge inkomens (€ 43.000) nog wat meer.

Kernvoorraad

De kernvoorraad bestaat uit de goedkopere huurwoningen die eigendom zijn van een sociale verhuurder. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet men aan bepaalde voorwaarden voldoen – meestal gaat het dan om een inkomen beneden de doelgroepgrens. De maximale huur voor de kernvoorraad is gelijk aan de huurtoeslaggrens: € 680 (2013). De kernvoorraad is primair bedoeld voor het huisvesten van de doelgroep. eigenaar/prijs sociale verhuurder particuliere verhuurder

tot €680 gereguleerd (kernvoorraad) gereguleerd

boven €680 geliberaliseerd geliberaliseerd

Particuliere verhuurder

Institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen) en particuliere personen die woningen verhuren. Iedereen behalve sociale verhuurders.

Scheefwonen

Huishoudens die niet tot de doelgroep behoren, maar wel in een woning uit de kernvoorraad wonen (woningen van sociale verhuurders onder € 680) wonen volgens de definitie ‘scheef’.

53

Sociale huurwoning

Sociale huurwoning is een enigszins verwarrend begrip. Bij een sociale huurwoning gaat het om woningen van een sociale verhuurder met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens, maar soms wordt de term ook gebruikt voor alle woningen van sociale verhuurders. Om verwarring te voorkomen gebruiken wij in het rapport de term Kernvoorraad.

Sociale verhuurder

Een sociale verhuurder is een woningcorporatie of een andere vereniging of stichting die zonder winstoogmerk zorg draagt voor de huisvesting van specifieke groepen (lagere inkomens, studenten, ouderen).

Starter

Een starter is een huishouden dat voor verhuizing naar zelfstandige woonruimte niet zelfstandig woonde, maar bijvoorbeeld thuis, op kamers of bij een ander huishouden in. Anders dan een doorstromer laat een starter bij een verhuizing geen lege woning achter.

Bijlage 2 Tabellen regio Amersfoort Tabel 14

Woningvoorraad naar type woning en huurprijsgrens gereguleerd t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44

54



geliberaliseerd

totaal

subtotaal > € 681,02

corporatie eengezins

1.900

8.680

8.090

18.670

1.060

19.730

meergezins

3.680

11.960

4.410

20.040

880

20.930

eengezins

5.630

2.620

8.250

meergezins

6.550

850

7.400

particulier


Tabel 15

Woningvoorraad naar eigendom, per gemeente Amersfoort

Baarn

Barneveld

Bunschoten

31%

25%

21%

15%

22%

22%

24%

26%

24%

26%

11%

13%

11%

8%

6%

8%

6%

13%

5%

10%

koop

58%

62%

68%

77%

72%

70%

69%

60%

71%

64%

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

huur corporatie huur particulier

Eemnes

Leusden

Nijkerk

Soest

W’berg

regio


Tabel 16

kwaliteitskortings1 grens aftoppings2 grens liberalisa3 tiegrens geliberali4 seerd totaal 1

Woningvoorraad corporaties naar huurprijsgrens, per gemeente Amersfoort

Baarn

Barneveld

Bunschoten

15%

17%

11%

4%

4%

10%

13%

17%

3%

14%

50%

54%

56%

34%

36%

46%

53%

55%

45%

51%

29%

26%

29%

59%

47%

39%

29%

25%

49%

31%

6%

2%

3%

3%

14%

6%

6%

3%

4%

5%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

tot en met kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 2 tot en met aftoppingsgrens ≤ € 535,91 3 tot en met liberalisatiegrens ≤ € 681,02 4 boven liberalisatiegrens (‘geliberaliseerd’) > € 681,02 Bron: WOZ en VHE, bewerking O&S

Eemnes

Leusden

Nijkerk

Soest

W’berg

regio

Tabel 17

Woningvoorraad corporaties naar toegankelijkheid en huurprijsgrens gereguleerd

totaal



subtotaal

1.900

8.680

8.090

18.670

1.060

19.730

1.880

4.140

1.210

7.220

230

7.450

1.000

6.350

2.830

10.180

590

10.770

790

1.470

370

2.640

70

2.710

5.570

20.640

12.500

38.710

1.950

40.660

eengezins

55

geliberaliseerd

t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 meergezins zonder lift meergezins met lift of begane grond meergezins verdieping/ lift onbekend totaal

> € 681,02


Tabel 18

Lage inkomenshuishoudens naar eigendom, per gemeente Amersfoort

Baarn

Barneveld

Bunschoten

56%

47%

41%

39%

45%

45%

47%

50%

49%

50%

20%

22%

20%

16%

12%

18%

15%

21%

11%

19%

koop

24%

31%

39%

45%

43%

37%

38%

29%

40%

31%

totaal

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

100%

huur corporatie huur particulier


Eemnes

Leusden

Nijkerk

Soest

W’berg

regio

Bijlage 3 Gemeente Amersfoort Woningvoorraad •

56

•

De Amersfoortse woningvoorraad bestaat voor 58% uit koopwoningen. Dit is lager dan gemiddeld in de regio (64%). De huurwoningvoorraad in de gemeente is vooral in het bezit van corporaties (75%).

Tabel 19

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Amersfoort gereguleerd

corporatie

t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 2.940

t/m aftoppingsgrens ≤ € 535,91 9.720

t/m liberalisatiegrens ≤ € 681,02 5.640

particulier

geliberaliseerd

totaal

18.300

> € 681,02 1.070

19.370

4.300

2.240

6.540

subtotaal

koop

35.910

totaal

61.810


Tabel 20


eengezins 1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers onbekend totaal

geliberaliseerd

totaal




subtotaal

170

840

510

1.520

100

1.620

1.100

2.010

2.030

5.150

260

5.410

130

490

660

1.270

190

1.460

820

3.890

1.310

6.020

310

6.320

580

2.080

950

3.610

180

3.790

140

420

180

740

30

770

2.940

9.720

5.640

18.300

1.070

19.370

> € 681,02


Tabel 21


totaal



subtotaal

1.400

3.420

3.310

8.130

580

8.700

1.080

2.430

800

4.310

190

4.490

330

3.510

1.450

5.290

300

5.590

140

360

80

580

10

590

2.940

9.720

5.640

18.300

1.070

19.370

eengezins

57

geliberaliseerd


> € 681,02


De woningvoorraad bestaat voor tweederde (66%) uit eengezinswoningen. Dit komt vooral door het hoge aandeel eengezins koopwoningen (82%). De meeste meergezinswoningen (51%) zijn huurwoningen van de corporaties.

• •

Figuur 13

Eigendom en type woning, Amersfoort

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• •

De corporatiewoningen in Amersfoort behoren, net als in de regio, vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (94%). De gereguleerde woningvoorraad van corporaties bevat vooral veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens (50%).

Figuur 14

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Amersfoort

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

58

30% 20% 10% 0% corporatie gereguleerd



• •

Van de particuliere woningmarkt kent 66% een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit is lager dan gemiddeld in de regio (78%). De gereguleerde voorraad bestaat vooral uit meergezinswoningen, terwijl de huishoudens met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vaker in eengezinswoningen wonen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Amersfoort heeft 40% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Hiermee is Amersfoort de gemeente met het grootste aandeel huishoudens met een laag inkomen in de regio. Figuur 15

Huishoudens en inkomen, Amersfoort

40% 49%

11%

laag

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Amersfoort wonen de lage inkomens vooral in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is in de gemeente vaker het geval dan gemiddeld in de regio (50%). • Bijna een kwart van de doelgroephuishoudens woont in een koopwoning. Vergeleken met het gemiddelde van de andere regiogemeenten (31%) is dit aandeel laag. Amersfoort is zelfs de gemeente met het kleinste eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens in de regio. Tabel 22

Inkomensgroepen naar eigendom, Amersfoort huur corporatie

59

huur particulier

25

koop

laag

56%

20%

24%

midden

28%

15%

57%

hoog

11%

7%

82%


25

Vanwege het lage absolute aantal particuliere huurwoningen in het WoON-bestand moeten deze percentages met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd.

Bijlage 4 Gemeente Baarn Woningvoorraad

60

• •

De woningvoorraad in Baarn bestaat voor 62% uit koopwoningen. De huurwoningvoorraad is voor tweederde (66%) in het bezit van de corporaties. Dit is lager dan gemiddeld in de regio (72%).

Tabel 23

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Baarn gereguleerd

corporatie

t/m kwaliteitskortingsgrens ≤ €374,44 470



particulier

geliberaliseerd

totaal

2.650

> € 681,02 50

2.700

1.310

100

1.410

subtotaal

koop

6.600

totaal

10.710


Tabel 24



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

40

170

110

320

0

320

110

380

160

640

0

640

20

240

180

430

10

440

270

470

230

970

10

980

10

190

40

240

0

240

30

30

0

60

30

90

470

1.470

710

2.650

50

2.700

> € 681,02


Tabel 25


totaal



subtotaal

170

780

440

1.390

30

1.420

110

220

50

380

0

380

160

380

190

730

0

730

20

100

40

150

20

170

470

1.470

710

2.650

50

2.700

eengezins

61

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

De meerderheid van de woningvoorraad (71%) in Baarn bestaat uit eengezinswoningen. Er zijn vooral relatief veel eengezins koopwoningen (83%). De meeste meergezinswoningen (41%) zijn huurwoningen van de corporaties, maar in ruim een derde (35%) gaat het om koopwoningen.

Figuur 16

Eigendom en type woning, Baarn

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• • •

Vrijwel alle corporatiewoningen (98%) in Baarn hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Net als in de regio bevat de gereguleerde woningvoorraad van corporaties vooral veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens (54%). Meergezinswoningen hebben vaker dan eengezinswoningen een huurprijs aan de onderkant van het gereguleerde segment.

Figuur 17

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Baarn

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

62




•

•

De particuliere huur bevindt zich, net zoals bij corporatiewoningen het geval is, vrijwel uitsluitend in het gereguleerde segment (93%). Baarn wijkt hierbij duidelijk af van het gemiddelde van de regio (78%). Het duurste huursegment (‘de geliberaliseerde voorraad’) bestaat vooral uit eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Baarn heeft 39% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. • Baarn is hiermee na de gemeente Amersfoort (40%), de gemeente met het grootste aandeel huishoudens met een laag inkomen in de regio (gemiddeld: 37%). Figuur 18

Huishoudens en inkomen, Baarn

39% 47%

14%

laag

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Baarn woont bijna de helft van de lage inkomenshuishoudens in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio (50%). • Toch woont in de regio lang niet elk huishouden dat tot de doelgroep van de sociale huursector behoort, ook daadwerkelijk in een huurwoning van de corporaties. In Baarn woont bijna een derde van de doelgroephuishoudens in een koopwoning. Dit eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens is vergelijkbaar met de regio (31%). Tabel 26

Inkomensgroepen naar eigendom, Baarn huur corporatie

63

huur particulier

26

koop

laag

47%

22%

31%

midden

19%

15%

66%

8%

9%

83%


26


Bijlage 5 Gemeente Barneveld Woningvoorraad

64

• •

De woningvoorraad in Barneveld bestaat voor 68% uit koopwoningen. De huurwoningvoorraad in de gemeente is voor tweederde (66%) in het bezit van de corporaties. In de regio is het woningbezit door corporaties hoger (72%).

Tabel 27

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Barneveld gereguleerd

corporatie




particulier

geliberaliseerd

totaal

3.880

> € 681,02 140

4.020

1.830

210

2.040

subtotaal

koop

12.950

totaal

19.020


Tabel 28



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

40

310

130

490

10

490

70

930

470

1.480

40

1.510

20

250

190

460

10

470

220

640

290

1.140

70

1.210

50

20

40

100

20

120

50

120

40

210

0

220

460

2.260

1.160

3.880

140

4.020

> € 681,02


Tabel 29


totaal



subtotaal

140

1.500

800

2.440

50

2.490

180

240

140

560

40

590

10

230

180

410

50

460

140

300

40

470

0

470

460

2.260

1.160

3.880

140

4.020

eengezins

65

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

De woningvoorraad bestaat in Barneveld grotendeels uit eengezinswoningen (84%). Meergezinswoningen zijn vooral huurwoningen in het bezit van corporaties (50%).

Figuur 19

Eigendom en type woning, Barneveld

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• •

Net als in de regio, behoren de corporatiewoningen in Barneveld vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (97%). De gereguleerde woningvoorraad van corporaties bevat vooral veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens (56%).

Figuur 20

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Barneveld

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

66




•

•

Ook de ruime meerderheid van de particuliere huurwoningen heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens (90%). Barneveld wijkt hierbij duidelijk af van het gemiddelde van de regio (78%). De geliberaliseerde huurvoorraad bestaat in de gemeente uitsluitend uit eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Barneveld heeft 33% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dit aandeel huishoudens met een laag inkomen is iets lager dan gemiddeld in de regio (37%). Figuur 21

Huishoudens en inkomen, Barneveld

33%

58%

laag

9%

midden

hoog


Woningtype • Opvallend is dat in de gemeente Barneveld bijna evenveel lage inkomenshuishoudens een corporatiewoning huren als eigenaar zijn van een koopwoning. Deze doelgroephuishoudens huren vergeleken met de regio (50%) relatief weinig een corporatiewoning. • Het eigenwoningbezit onder Barneveldse lage inkomenshuishoudens is juist hoog vergeleken met het gemiddelde van de regiogemeenten (31%). Tabel 30

Inkomensgroepen naar eigendom, Barneveld huur corporatie

67

huur particulier

27

koop

laag

41%

20%

39%

midden

27%

13%

60%

8%

8%

84%


27


Bijlage 6 Gemeente Bunschoten Woningvoorraad •

68

•

De woningvoorraad bestaat in Bunschoten voor driekwart (77%) uit koopwoningen. Hiermee is Bunschoten de gemeente met het hoogste aandeel eigenwoningbezit in de regio. De huurwoningvoorraad is vooral in het bezit van corporaties (66%). Dit is lager dan gemiddeld in de regio (72%).

Tabel 31

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Bunschoten gereguleerd

corporatie




geliberaliseerd

totaal

1.090

> € 681,02 30

1.130

460

120

580

subtotaal

particulier koop

5.680

totaal

7.390


Tabel 32


geliberaliseerd

totaal




subtotaal

0

10

50

60

0

60

0

20

220

240

0

240

0

0

250

260

0

260

0

210

110

320

20

340

> € 681,02

eengezins 1-3 kamers eengezins 4 kamers eengezins 5+ kamers meergezins 1-3 kamers meergezins 4+ kamers onbekend

0

80

40

110

0

120

40

60

10

110

10

120

totaal

40

380

670

1.090

30

1.130


Tabel 33


totaal



subtotaal

0

40

520

560

0

560

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

40

350

150

540

30

570

40

380

670

1.090

30

1.130

eengezins

69

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

In de gemeente is 83% van de woningvoorraad een eengezinswoning. Dit komt vooral door het hoge aandeel eengezins koopwoningen (92%). Bij corporatiewoningen is het aandeel een- en meergezinswoningen in evenwicht.

Figuur 22

Eigendom en type woning, Bunschoten

6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop meergezins


• •

•

De corporatiewoningen in Bunschoten behoren, net als in de regio, vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (97%). De samenstelling van de gereguleerde woningvoorraad van corporaties wijkt duidelijk af van de regio. In Bunschoten bevinden de woningen zich vaker in een duurder prijssegment. Van de corporatiewoningen heeft 59% een huurprijs tussen de aftopping- en liberalisatiegrens, terwijl dit in de regio gemiddeld 31% is. De woningmarkt in Bunschoten wordt dus gekenmerkt door relatief weinig huurwoningen, waarbij de corporatiewoningen vaak een huurprijs aan de top van de gereguleerde markt heeft.

Figuur 23

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Bunschoten

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

70




• •

De particuliere woningmarkt in Bunschoten heeft voor 79% woningen in het gereguleerde segment. Dit is vergelijkbaar met de regio (78%). De geliberaliseerde voorraad bestaat uitsluitend uit eengezinswoningen. De huishoudens met een huurprijs onder de liberalisatiegrens wonen ongeveer even vaak in een- of meergezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Bunschoten heeft 27% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Hiermee is Bunschoten de gemeente met het laagste aandeel huishoudens met een laag inkomen in de regio (gemiddeld: 37%). Figuur 24

Huishoudens en inkomen, Bunschoten

27%

12% 61%

laag

midden

hoog


71

Woningtype • Het verband tussen de hoogte van het huishoudeninkomen en het type woning waarin men woont is in Bunschoten minder duidelijk dan in de regiogemeenten. • Het eigenwoningbezit onder hoge inkomens is dan wel het hoogste van alle regiogemeenten, maar dit geldt ook voor het eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens. Bijna de helft van de doelgroephuishoudens woont in een koopwoning, terwijl dit in de regio gemiddeld 31% is. • In de gemeente Bunschoten wonen de huishoudens met een laag inkomen zelfs iets vaker in een koopwoning dan in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Lang niet elk huishouden dat tot de doelgroep van de sociale huursector behoort, woont dus ook daadwerkelijk in een huurwoning van de corporaties. Tabel 34

Inkomensgroepen naar eigendom, Bunschoten huur corporatie

huur particulier

28

koop

laag

39%

16%

45%

midden

16%

8%

76%

5%

5%

90%


28


Bijlage 7 Gemeente Eemnes Woningvoorraad •

72

•

De woningvoorraad in Eemnes bestaat voor ongeveer driekwart (72%) uit koopwoningen. Dit is hoger dan gemiddeld in de regio (64%). De huurwoningvoorraad is, net als in de regio, vooral in het bezit van corporaties (78%).

Tabel 35

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Eemnes gereguleerd

corporatie




geliberaliseerd

totaal

670

> € 681,02 110

780

210

10

220

subtotaal

particulier koop

2.580

totaal

3.580


Tabel 36



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

0

140

60

200

10

210

0

70

200

270

30

300

0

10

90

90

40

140

20

60

30

110

0

110

0

0

0

0

30

30

0

0

0

0

0

0

30

280

370

670

110

780


> € 681,02

Tabel 37


totaal



subtotaal

0

220

340

560

70

640

20

40

20

70

0

80

0

20

10

30

30

70

0

0

0

0

0

0

30

280

370

670

110

780

eengezins

73

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

De woningvoorraad bestaat vrijwel uitsluitend uit eengezinswoningen (92%). Eemnes is hiermee de gemeente met het hoogste aandeel eengezinswoningen in de regio. De meergezinswoningen zijn bijna even vaak corporatiewoningen (50%) als koopwoningen (40%).

Figuur 25

Eigendom en type woning, Eemnes

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 corporatie

particulier

eengezins

koop meergezins


• •

De meeste corporatiewoningen in Eemnes behoren tot het gereguleerde segment (86%). Dit aandeel is wel lager dan gemiddeld in de regio (95%). De samenstelling van de woningvoorraad wijkt af van de regio. In Eemnes bevinden de woningen zich vaker in een duurder prijssegment. Van de corporatiewoningen heeft 47% een huurprijs tussen de aftopping- en liberalisatiegrens, terwijl dit in de regio gemiddeld 31% is. De voorraad van corporaties heeft dus vaak een huurprijs aan de top van de gereguleerde markt.

Figuur 26

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Eemnes

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

74




• • •

Van de particuliere woningmarkt kent 95% een huurprijs onder liberalisatiegrens. Dit is duidelijk hoger dan gemiddeld in de regio (78%). Het valt op dat corporatiewoningen vaker een huurprijs boven de liberalisatiegrens hebben dan particuliere woningen. Zowel de gereguleerde als geliberaliseerde particulier huur bestaat (vrijwel) uitsluitend uit eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • Eemnes kent een klein aandeel huishoudens met een laag inkomen (31%). In de regio heeft 37% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Figuur 27

Huishoudens en inkomen, Eemnes

31%

58%

laag

11%

midden

hoog


Woningtype • Opvallend is dat in de gemeente Eemnes bijna evenveel lage inkomenshuishoudens een corporatiewoning huren als eigenaar zijn van een koopwoning. Deze doelgroephuishoudens huren vergeleken met de regio (50%) iets minder vaak een corporatiewoning. • Relatief veel huishoudens met een laag inkomen wonen in een koopwoning. Het eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens in Eemnes is, na Bunschoten, zelfs het hoogste van de regiogemeenten. Lang niet elk huishouden in Eemnes dat tot de doelgroep van de sociale huursector behoort, woont dus ook daadwerkelijk in een huurwoning van de corporaties.

75

Tabel 38

Inkomensgroepen naar eigendom, Eemnes huur corporatie

huur particulier

29

koop

laag

45%

12%

43%

midden

29%

7%

65%

8%

3%

88%


29


Bijlage 8 Gemeente Leusden Woningvoorraad •

76

•

De woningvoorraad in Leusden bestaat voor 70% uit koopwoningen. Dit is iets hoger dan gemiddeld in de regio (64%). De huurwoningvoorraad in de gemeente is vooral in het bezit van corporaties (72%).

Tabel 39

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Leusden gereguleerd

corporatie




geliberaliseerd

totaal

2.470

> € 681,02 160

2.630

870

140

1.010

subtotaal

particulier koop

8.490

totaal

12.130


Tabel 40



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

0

180

130

310

10

320

10

320

340

660

60

710

0

20

250

270

30

300

150

680

260

1.090

50

1.140

0

0

50

50

10

60

80

0

10

90

10

100

250

1.200

1.030

2.470

160

2.630

> € 681,02


Tabel 41


totaal



subtotaal

10

510

720

1.240

100

1.340

0

210

50

260

0

260

0

400

230

630

60

690

240

80

20

340

0

340

250

1.200

1.030

2.470

160

2.630

eengezins

77

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

De meerderheid (83%) van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. In de regio is dit aandeel iets kleiner (74%). De meergezinswoningen zijn vooral huurwoningen in het bezit van de corporaties (58%).

Figuur 28

Eigendom en type woning, Leusden

9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• •

•

De corporatiewoningen in Leusden behoren, net als in de regio, vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (94%). In Leusden bevinden de woningen zich vaker aan de top van het gereguleerde segment; 40% van de woningen heeft een huurprijs tussen de aftopping- en liberalisatiegrens vergeleken met 31% in de regio. Toch hebben in Leusden, net als in de regio, de meeste corporatiewoningen een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens.

Figuur 29

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Leusden

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

78




• •

Ook de meeste particuliere huurwoningen (86%) hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dit is hoger dan gemiddeld in de regio (78%). De gereguleerde voorraad bestaat uit ongeveer evenveel een- als meergezinswoningen. In de geliberaliseerde particuliere huurmarkt bevinden zich vooral eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Leusden heeft 33% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dit aandeel huishoudens met een laag inkomen is iets lager dan gemiddeld in de regio (37%). Figuur 30

Huishoudens en inkomen, Leusden

33%

54% 13%

laag

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Leusden woont 45% van de lage inkomenshuishoudens in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is iets lager dan het gemiddelde in de regio (50%). • Toch woont ook ruim een derde van de doelgroephuishoudens in een koopwoning. Hiermee is het eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens in Leusden iets hoger dan gemiddeld in de regio (31%). Tabel 42

Inkomensgroepen naar eigendom, Leusden huur corporatie

79

huur particulier

30

koop

laag

45%

18%

37%

midden

18%

10%

72%

6%

6%

88%


30


Bijlage 9 Gemeente Nijkerk Woningvoorraad

80

• •

In Nijkerk bestaat de woningvoorraad voor ruim tweederde (69%) uit koopwoningen. De huurwoningvoorraad is vooral in het bezit van corporaties (79%). Dit bezit door woningcorporaties is hoger dan gemiddeld in de regio (72%).

Tabel 43

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Nijkerk gereguleerd

corporatie




geliberaliseerd

totaal

3.580

> € 681,02 210

3.790

740

250

990

subtotaal

particulier koop

10.770

totaal

15.550


Tabel 44



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

80

370

110

560

10

570

20

690

500

1.210

60

1.270

0

130

120

260

40

290

310

420

210

940

80

1.020

10

150

10

170

0

170

80

230

140

450

20

460

500

1.990

1.090

3.580

210

3.790

> € 681,02


Tabel 45


totaal



subtotaal

100

1.280

850

2.240

120

2.360

120

110

20

260

10

260

190

460

200

850

80

930

70

140

20

230

10

240

500

1.990

1.090

3.580

210

3.790

eengezins

81

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

Het grootste deel (84%) van de woningvoorraad is een eengezinswoning. Dit is hoger dan gemiddeld in de regio (74%). De meeste meergezinswoningen zijn huurwoningen van de corporaties (57%).

Figuur 31

Eigendom en type woning, Nijkerk

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• • •

De corporatiewoningen in de gemeente Nijkerk hebben, net als in de regio, vrijwel altijd een huurprijs onder de liberalisatiegrens (94%). De gereguleerde woningvoorraad van corporaties is bevat vooral veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens (53%). Eengezinswoningen hebben vaker dan meergezinswoningen een huurprijs iets meer aan de top van de gereguleerde markt.

Figuur 32

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Nijkerk

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

82

20% 10% 0% corporatie gereguleerd



•

•

Een kwart (25%) van de particuliere huurmarkt kent een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hiermee is Nijkerk, na de gemeente Amersfoort, de gemeente met relatief de grootste geliberaliseerde particuliere huurmarkt. De geliberaliseerde voorraad omvat vooral eengezinswoningen. De gereguleerde voorraad bestaat uit ongeveer evenveel een- als meergezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • Bijna een derde (32%) van de huishoudens in Nijkerk heeft een inkomen beneden de doelgroepgrens. In de regio ligt dit aandeel huishoudens met een laag inkomen hoger (37%). Figuur 33

Huishoudens en inkomen, Nijkerk

32%

58%

laag

10%

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Nijkerk woont bijna de helft van de lage inkomenshuishoudens in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio (50%). • Het eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens is in Nijkerk iets hoger dan gemiddeld in de regio (31%). Dus niet elk huishouden dat tot de doelgroep van de sociale huursector behoort, woont ook daadwerkelijk in een huurwoning van de corporaties. Tabel 46

Inkomensgroepen naar eigendom, Nijkerk huur corporatie

83

huur particulier

31

koop

laag

47%

15%

38%

midden

30%

6%

64%

hoog

10%

3%

87%


31


Bijlage 10 Gemeente Soest Woningvoorraad •

84

•

De woningvoorraad in Soest bestaat voor 60% uit koopwoningen. Hiermee is Soest, na de gemeente Amersfoort, de gemeente met het kleinste aandeel koopwoningen in de regio. De huurwoningvoorraad is voor tweederde (66%) in het bezit van corporaties. Dit is lager dan gemiddeld in de regio (72%).

Tabel 47

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Soest gereguleerd

corporatie




particulier

geliberaliseerd

totaal

5.010

> € 681,02 140

5.150

2.280

360

2.640

subtotaal

koop

11.910

totaal

19.710


Tabel 48



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

10

90

60

160

10

170

50

520

460

1.020

40

1.060

0

60

230

290

40

330

290

930

410

1.630

30

1.660

370

1.100

130

1.600

10

1.600

150

140

20

310

10

320

870

2.840

1.310

5.010

140

5.150

> € 681,02


Tabel 49


totaal



subtotaal

60

670

740

1.480

110

1.580

350

840

120

1.310

0

1.320

310

1.190

420

1.920

30

1.950

150

140

20

310

0

310

870

2.840

1.310

5.010

140

5.150

eengezins

85

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

Tweederde (66%) van de woningvoorraad in Soest bestaat uit eengezinswoningen. Dit komt vooral door het hoge aandeel eengezins koopwoningen (84%). De meeste meergezinswoningen (54%) zijn huurwoningen van de corporaties.

Figuur 34

Eigendom en type woning, Soest

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 corporatie

particulier

eengezins

koop

meergezins


• • •

Net als in de regio, behoren de corporatiewoningen in Soest vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (97%). De gereguleerde woningvoorraad van corporaties bevat vooral veel woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskorting- en aftoppingsgrens (55%). Meergezinswoningen hebben vaker dan eengezinswoningen een huurprijs aan de onderkant van de gereguleerde markt.

Figuur 35

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Soest

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

86




•

•

De huurprijs van de meeste particuliere huurwoningen (86%) bevindt zich onder de liberalisatiegrens. In de regio is de gereguleerde particuliere huurmarkt gemiddeld kleiner (78%). De gereguleerde voorraad bestaat in Soest uit evenveel meer- als eengezinswoningen. Huishoudens in woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens wonen vaker in eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • In Soest heeft 38% van de huishoudens een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dit aandeel huishoudens met een laag inkomen is vergelijkbaar met de regio (37%). Figuur 36

Huishoudens en inkomen, Soest

38% 49%

13%

laag

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Soest woont de helft van de lage inkomenshuishoudens in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is even vaak het geval als gemiddeld in de regiogemeenten (50%). • Soest is, na de gemeente Amersfoort, de gemeente met het kleinste eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens in de regio. 29% van de doelgroephuishoudens in Soest woont in een koopwoning. Tabel 50

Inkomensgroepen naar eigendom, Soest huur corporatie

87

huur particulier

32

koop

laag

50%

21%

29%

midden

24%

14%

63%

8%

10%

83%


32


Bijlage 11 Gemeente Woudenberg Woningvoorraad •

88

•

De woningvoorraad in Woudenberg bestaat voor 71% uit koopwoningen. Dit is hoger dan gemiddeld in de regio (64%). In de gemeente zijn de huurwoningen vooral in het bezit van corporaties (83%).

Tabel 51

Woningvoorraad naar eigendom en huurprijsgrens, Woudenberg gereguleerd

corporatie




geliberaliseerd

totaal

1.050

> € 681,02 40

1.090

180

40

220

subtotaal

particulier koop

3.260

totaal

4.580


Tabel 52



geliberaliseerd

totaal




subtotaal

0

70

40

110

0

110

10

130

270

400

0

400

10

60

30

90

0

100

10

210

130

350

20

370

0

10

40

50

20

70

0

20

30

50

0

50

30

490

530

1.050

40

1.090

> € 681,02


Tabel 53


totaal



subtotaal

10

260

360

640

0

640

10

50

10

80

0

80

0

170

160

320

40

360

0

10

0

10

0

20

30

490

530

1.050

40

1.090

eengezins

89

geliberaliseerd


> € 681,02


• •

Het grootste deel (83%) van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Meergezinswoningen zijn vooral huurwoningen van de corporaties (60%).

Figuur 37

Eigendom en type woning, Woudenberg

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 corporatie

particulier

eengezins

koop meergezins


• •

De corporatiewoningen in Woudenberg behoren, net als in de regio, vrijwel uitsluitend tot het gereguleerde segment (96%); De samenstelling van de gereguleerde woningvoorraad van corporaties wijkt in Woudenberg af van de regio. In de gemeente heeft de helft van de corporatiewoningen (49%) een huurprijs in het hoogste prijssegment van de gereguleerde voorraad, vergeleken met 31% in de regio. De corporatiewoningen in Woudenberg hebben dus vaak een huurprijs aan de top van de gereguleerde markt.

Figuur 38

Huurwoningvoorraad naar prijssegment, Woudenberg

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

90




• •

De particuliere woningmarkt bestaat in Woudenberg voor 82% uit huurwoningen in het gereguleerde segment. Zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde voorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen.

Lage inkomenshuishoudens Inkomensverdeling • Bijna een derde (32%) van de huishoudens in Woudenberg heeft een inkomen beneden de doelgroepgrens. Dit aandeel huishoudens met een laag inkomen is lager dan gemiddeld in de regio (37%). Figuur 39

Huishoudens en inkomen, Woudenberg

32%

58%

laag

10%

midden

hoog


Woningtype • In de gemeente Woudenberg woont ongeveer de helft van de lage inkomenshuishoudens in een huurwoning in het bezit van de corporaties. Dit is vergelijkbaar met het gemiddelde in de regio (50%). • 40% van de doelgroephuishoudens woont in een koopwoning. Hiermee is het eigenwoningbezit onder lage inkomenshuishoudens in Woudenberg hoger dan gemiddeld in de regio (31%). Lang niet elk huishouden dat tot de doelgroep van de sociale huursector behoort, woont dus ook daadwerkelijk in een huurwoning van de corporaties. Tabel 54

Inkomensgroepen naar eigendom, Woudenberg huur corporatie

91

huur particulier

33

koop

laag

49%

11%

40%

midden

29%

6%

66%

9%

3%

89%


33


Ontwikkeling sociale huur in de regio Amersfoort

Recommend Documents