Regio Amersfoort Woningmarkt in regionaal perspectief
24 september 2012
Projectnr. 307.101/C
Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem Telefoon Telefax
(026) 3512532 (026) 4458702
E-mail Internet
[email protected] www.companen.nl
Regio Amersfoort Woningmarkt in regionaal perspectief
24 september 2012
Inhoud 1. 2.
Samenvatting Inleiding 2.1. Aanleiding 2.2. Vraagstelling 2.3. Aanpak 2.4. Onderzoeksbegeleiding 3. Korte karakteristiek van de regio 4. Een samenhangende woningmarktregio? 4.1. Wat verstaan we onder samenhang? 4.2. Enige kerncijfers vooraf 4.3. Externe samenhangen 4.4. Interne samenhang 4.5. Woonaantrekkelijkheid 4.6. Conclusie over samenhang 5. De koopwoningvraag op de korte termijn 5.1. De koopsector in de regio Amersfoort gekarakteriseerd 5.2. Inschatting kwantitatieve opnamecapaciteit koopwoningen in 2013 - 2016 5.3. Inzoomen op de vraag naar koopwoningen 6. De kwalitatieve woonbehoefte op langere termijn 6.1. Leefstijlen en woonmilieus in de regio Amersfoort 6.2. Demografische ontwikkeling 6.3. Bijsturing op werkelijk consumentengedrag 6.4. Ontwikkeling vraag naar woonmilieus 6.5. Ontwikkeling kwalitatieve woningvraag 7. De toekomst van de huursector……schuivende panelen? 8. Matching van woningvraag en woningbouwplanning 8.1. Woningbouwprogrammering op de korte termijn 8.2. Woningbouwprogrammering op de langere termijn 8.3. Feiten en verwachtingen op een rij Bijlage 1. Toelichting op onderzoeksaanpak Bijlage 2: De kracht van de regio Amersfoort Bijlage 3: Woonaantrekkelijkheidsscan naar 20 kenmerken per gemeente Bijlage 4: Gehanteerde leefstijlen Bijlage 5: Overzicht nieuwbouwlocaties Bijlage 6: Woonmilieus in de regio Bijlage 7: ABF Woonmilieutypologie
-1-
2 5 5 5 6 6 9 11 11 11 12 14 19 21 23 23 26 27 33 33 39 41 43 47 51 55 55 57 60 1 5 13 19 21 23 25
1. Samenvatting Aanleiding De samenwerkende gemeenten in de regio Amersfoort stellen zich de vraag: Is er sprake van een samenhangende regionale woningmarkt rondom Amersfoort. Dit is essentieel om te weten in hoeverre en op welke onderdelen regionale afstemming zinvol is. Feitelijk zicht op het functioneren van de woningmarkt in de regio is daarbij onontbeerlijk. Dat geeft immers inzicht in de samenhang tussen gemeenten, de waarde van (complementaire) woonmilieus en de regionale woonaantrekkelijkheid in ‘Noordvleugelverband’. Daarnaast is het van belang om te weten in welke mate de bouwproductie aansluit bij de korte termijn afzetbaarheid en de lange termijn behoefte. De regio wil in twee stappen komen tot een regionale woningmarktstrategie. In de eerste stap ‘inventarisatiefase’ wil de regio feiten over de woningmarkt in de regio in beeld brengen. Dit moet bruikbare transparante bouwstenen opleveren voor de volgende fase. De volgende stap wordt uitgewerkt door het Kernteam en Adviesteam en zal eerst met deze rapportage worden voorgelegd aan het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen Regio Amersfoort. Dit rapport heeft betrekking op de eerste fase, de onderzoeksfase. De belangrijkste conclusies zijn als volgt: Beperkt samenhangende regionale woningmarkt….. De regio Amersfoort is een open regio met een langjarig vestigingsoverschot. Aan dit positieve resultaat hebben met name Amersfoort en, in veel minder mate, Soest en Baarn bijgedragen. Voor de andere gemeenten geldt een dergelijke bijdrage niet of veel minder. De ligging in de Randstad en de complementaire woonmilieus maken de regio Amersfoort vooral aantrekkelijk voor gezinnen. Het grootste deel van de verhuizingen vindt binnen de gemeenten zelf plaats. Dat zegt uiteraard veel over de binding die men met de eigen woonplaats ervaart. Wat verder opvalt, is het beperkte aantal binnenregionale verhuizingen en het open karakter van de regio. De in- en uitgaande verhuizingen zijn bijna even groot als de binnengemeentelijke verhuizingen. In termen van migratierelaties zijn er wel samenhangen binnen de regio. Ten opzichte van de migratie van en naar buiten de regio zijn deze echter beperkt. Gemeten in migratierelaties vertoont de regio een slechts matige samenhang. De gemeente Amersfoort is uiteraard wel een spin in het regionale web. Amersfoort trekt jongeren aan vanuit de regiogemeenten en ziet gezinnen met kinderen in omgekeerde richting gaan. In absolute aantallen bestaan de grootste verhuisrelaties tussen Amersfoort-Leusden, Amersfoort-Soest en Amersfoort-Nijkerk. De belangrijkste verklarende factoren voor de migratie zijn de huishoudenfase en de leeftijd, de lokale cultuur en religie, de woningprijzen in vergelijking met concurrerende regio’s en de beschikbaarheid van een gevarieerd woningbestand. De woonaantrekkelijkheid is geen verklarende factor voor de verhuisrelaties binnen de regio, maar waarschijnlijk wel voor de migratie van buiten de regio naar de regio.
-2-
Woningvraag en productie op korte termijn Wij verwachten in de koopsector voor de korte termijn regionaal een marktopnamecapaciteit van 700 à 1.000 woningen per jaar, afhankelijk van het aanbod. Dit aantal is gebaseerd op: • de productie van afgelopen jaren; • het stijgende aanbod in de bestaande bouw; • het verminderde consumentenvertrouwen; • discussie over de hypotheekrenteaftrek en hypotheekvormen; • de strengere financieringsvoorwaarden. De vraag naar eengezinswoningen (76% van de totale vraag) betreft overwegend de categorie tot maximaal € 300.000. • 12% tot € 200.000; • 50% van € 200.000 tot € 300.000. Bij de appartementen is de opnamecapaciteit beperkt (ongeveer een kwart van de marktopnamecapaciteit). In zeer overwegende mate gaat het dan om appartementen tot € 200.000. Deze appartementen zijn het best afzetbaar in de stedelijke woonmilieus (Centrum-stedelijk en Buiten-centrum cf. ABF 5 type-indeling). De woningvraag op lange termijn is groter dan de eerder genoemde 700 - 1.000 koopwoningen, want niet alle huishoudens die willen verhuizen, kunnen of willen dit in de koopsector realiseren. De druk op steeds minder vrijkomende huurwoningen wordt naar verwachting op korte termijn hoger. Alle ontwikkelingen in de woningmarkt (crisiseffecten en maatregelen) duiden in deze richting. Kwantitatief gezien ligt er in de koopsector voor de korte termijn een knelpunt. De gemeenten gaan in hun bouwprogramma’s uit van het realiseren van gemiddeld 1.800 koopwoningen in de jaren 2012, 2013 en 2014. Echter, een afzetniveau van 700 tot 1.000 koopwoningen voor 2013 wordt haalbaar geacht (zie hoofdstuk 3). De plannen overstijgen de vraag ruimschoots. Dit overschot aan plannen heeft als risico dat ze elkaar in de weg zitten, stuk voor stuk het noodzakelijk percentage van 70% / 80% verkochte woningen niet halen, en de bouwproductie meer dan noodzakelijk terugvalt. Een gedoseerd aanbod van plannen of een uitbreiding van het aandeel huurwoningen kan dit risico beperken. Ook de gemeenten hebben er baat bij dat er in de regio Amersfoort een gedoseerd aanbod wordt gerealiseerd; dit om “kannibalisme” tussen de gemeenten te voorkomen. Bij de grotere bouwlocaties aan de noordzijde van Amersfoort (de projecten in Vathorst, Bunschoten en Nijkerk) kan gezien de verhuisrelatie en de type woonmilieus sprake zijn van kannibalisme. Woonbehoefte en productie op lange termijn Voor de vergelijking tussen de bouwproductie en de woonbehoefte op lange termijn is gebruik gemaakt van de leefstijlen van Companen en de woonmilieu-indeling van ABF. De vraag neemt in de periode 2018 tot 2030 nog toe met bijna 28.000 huishoudens. De bekende plancapaciteit omvat ruim 20.000 woningen. Er is dus in de periode 2012 - 2030 nog extra plancapaciteit van ca 8.000 woningen nodig.
-3-
Woonmilieus In de regio Amersfoort is sprake van een melange van woonmilieus die een brede groep consumenten kan aanspreken. Dit is een extra kracht van de regio Amersfoort. De gewenste groei van de woonmilieus is op een redelijk evenwichtige manier over de verschillende woonmilieus in de regio gespreid. De geplande bouwproductie sluit op hoofdlijnen (5 type-indeling van de woonmilieus) aan bij de gewenste groei in woonmilieus. In detail (13-type-indeling) is er wel degelijk sprake van een mismatch. En juist de details worden steeds belangrijker om als regio onderscheidend te zijn. In het “stedelijk naoorlogs grondgebonden woonmilieu” is bijvoorbeeld sprake van een forse overplanning. Met name in het “stedelijk vooroorlogs” en “stedelijk naoorlogs compact” is sprake van een onderplanning. Dit is echter een moeilijk te realiseren segment, omdat vanwege de gewenste ligging nabij het centrum van de stad veelal een herstructurering noodzakelijk is. Type woning De additionele vraag naar koopwoningen tot 2030 bedraagt ca 30.000 en is zelfs groter dan de groei van het aantal huishoudens in de regio Amersfoort die ca 28.000 bedraagt; het verschil wordt veroorzaakt door de afnemende vraag naar de (kwalitatief slechte) huurwoningen met 2.000 woningen (alleen voor de lange termijn). De koopsector kan dus groeien. Deze groei zal zich vooral voordoen in de sector grondgebonden koopwoningen, in met name het goedkope en middeldure segment (tot ca € 350.000). De goedkope koopappartementen zijn een kwetsbaar woningmarktsegment omdat de vraag hiernaar wat zal afnemen. Wel stijgt nog de vraag naar middeldure en dure koopappartementen (kwaliteitslag). Per saldo neemt de vraag naar appartementen regionaal niet meer toe. De vraag naar de kwetsbare segmenten in de huursector in met name het woonmilieu stedelijk naoorlogs compact (portieketagewoningen, galerijflats) neemt af. De vraag naar dure huurappartementen neemt nog wel wat toe, maar de appartementvraag doet zich met name voor in de koopsector. De beschikbare en gebruikte bronnen laten (nog) niets zien van een veranderende positie van de huurmarkt in de komende jaren. Niettemin sluiten wij een heroriëntatie van woningzoekenden, die meer vraag oplevert naar huurwoningen, ook in de vrije sector, niet uit. Nieuw veldonderzoek, zoals het thans in uitvoering zijnde WoON2012, zal op een dergelijke beweging nadrukkelijk geanalyseerd moeten worden.
-4-
2. Inleiding 2.1.
Aanleiding
De samenwerkende gemeenten in de regio Amersfoort stellen zich de vraag: Is er sprake van een samenhangende regionale woningmarkt rondom Amersfoort? En hoe functioneert die dan? De regio zoekt antwoorden op deze vragen. Afhankelijk van de antwoorden wil zij zo nodig een nieuwe regionale woningmarktstrategie overwegen. In 2011 hebben de Samenwerkende Woningbouwcorporaties Eemland en Gelderse Vallei onderzoek laten uitvoeren naar de aantrekkingskracht van de regio. Dit rapport gaf een waarschuwing af over de blijvende groeimogelijkheden van de regio. De regio heeft veel potentieel. Maar het benutten van de regionale kwaliteit is volgens dit onderzoek geen vanzelfsprekendheid. Samen met de hedendaagse praktijk van moeilijke afzetbaarheid van woningbouwplannen is dit één van de redenen voor de regio om samenwerking te zoeken.
De samenwerkende gemeenten
in
de
Regio Amersfoort: •
Amersfoort
•
Baarn
•
Barneveld
•
Bunschoten
•
Eemnes
•
Leusden
•
Nijkerk
•
Soest
•
Woudenberg
Essentieel is het dan, om te weten in hoeverre en op welke onderdelen regionale afstemming zinvol is. Feitelijk zicht op het functioneren van de woningmarkt in de regio is daarbij onontbeerlijk. Dat geeft immers inzicht in de samenhang tussen gemeenten, de waarde van (complementaire) woonmilieus en de regionale woonaantrekkelijkheid in ‘Noordvleugelverband’. De regio wil in twee stappen komen tot een regionale woningmarktstrategie. In de eerste stap ‘inventarisatiefase’ wil de regio feiten over de woningmarkt in de regio in beeld brengen. Dit moet bruikbare transparante bouwstenen opleveren voor de volgende fase. Het beoogde resultaat is een beeld van de mechanismen op de regionale woningmarkt. De volgende stap wordt uitgewerkt door het Kernteam en Adviesteam en zal eerst met deze rapportage worden voorgelegd aan het Bestuurlijk Overleg Ruimte en Wonen Regio Amersfoort. Dit rapport heeft betrekking op de eerste fase, de onderzoeksfase.
2.2.
Vraagstelling
De vraagstelling van het onderzoek is opgehangen aan de doelstellingen die het onderzoek moet dienen: Doelstelling 1: Inzicht krijgen in de mate waarin en de wijze waarop er sprake is van een regionale woningmarkt in de Regio Amersfoort. Onderzoeksvragen: a. Wat zijn de feitelijke bewegingen op de regionale woningmarkt binnen de regio en welke relatie bestaat er met regio’s en gemeenten buiten het Amersfoortse. b. In hoeverre verklaart de woonaantrekkelijkheid van de regio de regionale en bovenregionale bewegingen op de woningmarkt?
-5-
Doelstelling 2. Inzicht krijgen in mogelijkheden voor effectieve beleidsmaatregelen voor de regio Amersfoort als basis voor bestuurlijke besluitvorming en mogelijke samenwerkingsthema’s. Onderzoeksvragen: c. Wat zijn voor de korte en lange termijn relevante ontwikkelingen rond vraag en aanbod op de regionale woningmarkt? d. Welke woonkwaliteiten zijn op korte termijn afzetbaar? e. Welke demografische en economische ontwikkelingen en maatschappelijke trends zijn voor de verdere toekomst potentieel van invloed op de woningmarkt? Wat is hun effect op de lange-termijnwoningmarkt, kwantitatief en kwalitatief? f. Spelen de plannen (nieuwbouw en herstructurering) in op de (verwachte) marktomstandigheden; dat wil zeggen in hoeverre zorgen zij voor de versterking van de regionale aantrekkingskracht en voor een optimale afstemming tussen vraag en aanbod?
2.3.
Aanpak
Het onderzoek is voor het grootste deel uitgevoerd op basis van bestaande gegevens. Samengevat zijn als belangrijkste gegevensbronnen de volgende data gebruikt: • De woningmarktsamenhangen zijn geanalyseerd op basis van CBS-migratiegegevens, die door bureau Louter zijn bewerkt, en van woonaantrekkelijkheidsscans van hetzelfde bureau. • Voor de lange-termijnwoningmarktontwikkelingen zijn demografische prognoses van Primos2011 gehanteerd. Deze zijn met behulp van CBS-informatie naar leefstijlen vertaald. Daaraan is op basis van het WoON2009 de toekomstige woningbehoefte gekoppeld. • De gemeentelijke woningbouwprogramma’s. • Deze lange-termijnwoningbehoefte is te vergelijken met de bestaande plannen zoals die door de gemeenten zijn aangeleverd. • De korte termijnvraag is bepaald met recente transactie-informatie, terwijl tevens drie workshops met marktkenners zijn uitgevoerd. Voor een uitgebreidere beschrijving van de aanpak verwijzen wij naar bijlage 1.
2.4.
Onderzoeksbegeleiding
Het onderzoek is begeleid door: • Een kernteam, bestaande uit: o De heer Van de Velde / mevrouw Drupsteen van de Regio Amersfoort o De heer Schut en de heer De Joode van BZK o Mevrouw Wiggers en mevrouw Wessels van de provincie Utrecht o De heer Dee van de gemeente Amersfoort o Mevrouw Boekenoogen van O&S van de gemeente Amersfoort o De heer Van den Bedem van de gemeente Leusden o De heer De Jongh ven de gemeente Soest o Companen
-6-
•
De taak van het kernteam was met name de inhoudelijke en technische begeleiding van het onderzoek namens het AORW. Een adviesgroep, bestaande uit: o De heer Van de Groep van de Regio Amersfoort, (plv. mevrouw Oskam) o De heer Boeve van de gemeente Amersfoort o De heer Van Delden van BZK o De heer De Vries van de provincie Utrecht o De heer Van Hoek van het EIB De taak van de adviesgroep was met name het adviseren van de bestuurders in het BORW op grond van de bevindingen van de kerngroep.
-7-
-8-
3. Korte karakteristiek van de regio Voor we ingaan op de onderzoeksvragen schetsen we eerst in kort bestek de belangrijkste karakteristieken en kernkwaliteiten van de regio Amersfoort. In bijlage 2 geven we hiervan een uitgebreider overzicht.
Een regio met een groeikarakter Al vele decennia is er in de regio sprake van een vrijwel permanente, bovengemiddelde bevolkingsgroei. De vrijwel rechte lijn naar boven in de periode 1950 - 2012 werd slechts ‘verstoord’ door een tienjaars periode van relatief hoge groei rond 1970 en een tienjaars periode van relatief lage groei rond 1980. Uiteraard heeft de woningbouw in de regio deze ontwikkeling in belangrijke mate mogelijk gemaakt.
Een regio met gezinnen en relatief minder vergrijzing Het aandeel ouderen ligt in de regio, en zeker in Amersfoort, onder het nationaal gemiddelde. Niettemin is er uiteraard wel sprake van vergrijzing. Dat is immers een landelijk verschijnsel. Verder constateren we een duidelijk ‘gat’ in de leeftijdsopbouw bij de jonge twintigers (als gevolg van het beperkte aanbod van hoger onderwijs). Late twintigers en dertigers vestigen zich echter veelvuldig in de regio, mede als gevolg van de sterke economie, waarschijnlijk in samenhang met de vrij hoge woonaantrekkelijkheid. In de regio wonen, vergeleken met het nationaal gemiddelde, relatief veel jonge kinderen. De stad Amersfoort is, vergeleken met soortgelijke steden elders, als “gezinnenstad” te kenmerken.
Een hoogwaardige werkregio De regio is, als onderdeel van de noordvleugel van de Randstad, al lange tijd een sterke economische zone, die beter presteert dan vergelijkbare gebieden. Dat komt niet alleen door de stad Amersfoort met haar goede bereikbaarheid (spoor en snelwegen), maar ook door de bedrijvigheid in het ‘suburbane deel’ van de regio. Vergeleken met elders vervullen de andere regiogemeenten naast Amersfoort dan ook een relatief belangrijke werkgelegenheidsfunctie. De kwaliteit van de werkgelegenheid is in de regio relatief hoogwaardig. Dat ziet men terug in het relatief hoge opleidingsniveau van de inwoners. Uiteraard werken die niet allemaal in hun eigen regio en is er ook een belangrijke pendel van en naar de regio.
Sterke woonaantrekkelijkheid en gematigd prijsniveau Aan de hand van een aantal gegevens, waar we in hoofdstuk 4 nader op ingaan, concluderen we dat (belangrijke delen van) de regio Amersfoort een sterke woonaantrekkelijkheid hebben en verhoudingsgewijs een gematigd prijsniveau.
-9-
- 10 -
4. Een samenhangende woningmarktregio? 4.1.
Wat verstaan we onder samenhang?
In dit onderzoek definiëren we samenhang op de woningmarkt in termen van verhuisbewegingen. Daarbij onderscheiden we twee soorten samenhang: externe en interne. Van externe samenhang is sprake indien de verschillende gemeenten alle een bijdrage leveren aan de aantrekkingskracht van de regio als geheel, tot uitdrukking komend in de migratiebewegingen met gebieden buiten de regio. Van interne samenhang is sprake indien de regiogemeenten een relatief sterke samenhang vertonen in onderlinge verhuisbewegingen. Deze samenhangen bekijken we kwantitatief (aantal verhuisbewegingen), naar richting en kwalitatief. Bij dat laatste bezien we met name de leeftijdsklassen van de mensen die bij de verhuizingen zijn betrokken.
4.2.
Enige kerncijfers vooraf
We hebben de verhuisbewegingen over een langere periode bekeken, omdat dan pas structurele tendensen zichtbaar worden. Daarvoor hebben we het jaargemiddelde van de periode 1996 t/m 2010 genomen (15 jaar). Jaarlijks verhuizen een kleine 48.000 personen in, uit of binnen de regio Amersfoort. Deze zijn als volgt verdeeld: Tabel 4.1: Regio Amersfoort. Gemiddeld aantal jaarlijkse verhuizingen (personen) naar type 1996 - 2010 Type verhuizingen
Aantal gemiddeld per jaar
Verhuizingen van buiten de regio naar de regio Verhuizingen van regio naar buiten de regio Verhuizingen tussen de regiogemeenten (in en uit) Verhuizingen binnen de gemeenten zelf
10.100 ( 9.600 ( 7.400 ( 20.400 (
21%) 20%) 16%) 47%)
Totaal
47.500 (100%)
Bron: CBS, Bureau Louter.
Het is opvallend, maar niet ongewoon, dat het grootste deel van de verhuizingen binnen de gemeenten zelf plaatsvindt. Dat zegt uiteraard veel over de binding die men met de eigen woonplaats ervaart. Wat verder opvalt is het beperkte aantal binnenregionale verhuizingen en het open karakter van de regio. De in- en uitgaande verhuizingen zijn bijna even groot als de binnengemeentelijke verhuizingen. We gaan nu dieper op deze cijfers in, op zoek naar regionale samenhangen.
- 11 -
4.3.
Externe samenhangen
De regio als geheel vertoont jaarlijks gemiddeld een vestigingsoverschot van ca. 500 personen. Kunnen we dat alleen op het conto van Amersfoort schrijven of is dit een breder verspreid verschijnsel in de regio? Naar omvang Tabel 4.2: Regio Amersfoort. Bovenregionale migratie 1996 - 2010; aantal personen gemiddeld per jaar Gemeente (aandeel inwoners) Amersfoort (37%) Barneveld (14%) Nijkerk (11%) Baarn (7%) Bunschoten (5%) Eemnes (2%) Leusden (8%) Soest (13%) Woudenberg (3%) Totaal (100%)
Jaarlijkse vestiging van buiten de regio
Jaarlijks vertrek uit de regio
Jaarlijks saldo
4.547 ( 45%) 1.310 ( 13%) 719 ( 7%) 769 ( 8%) 172 ( 2%) 295 ( 3%) 621 ( 6%) 1.352 ( 13%) 322 ( 3%)
3.936 ( 41%) 1.294 ( 13%) 768 ( 8%) 717 ( 7%) 235 ( 3%) 311 ( 3%) 730 ( 8%) 1.266 ( 13%) 312 ( 3%)
+611 +16 -49 +52 -63 -16 -109 +86 +10
10.108 (100%)
9.570
+538
Bron: CBS, Bureau Louter.
Het is met name Amersfoort, dat in vergelijking met haar inwonertal bovengemiddeld bijdraagt aan de vestiging van buiten de regio. Verder is opvallend dat Bunschoten en Nijkerk ten opzichte van het inwonersaandeel weinig uitwisseling buiten de regio hebben. Leusden heeft in absolute aantallen een fors vertrek overschot naar buiten de regio. Per saldo zijn de bijdragen van Amersfoort, en in mindere mate Soest en Baarn, het belangrijkste voor het aantrekken van mensen van buiten de regio. Naar richting Waar komen de vestigers met name vandaan en waar gaan de vertrekkers naar toe? De regio heeft migratierelaties met 405 gemeenten. Het ligt dus voor de hand een selectie te maken. Onderstaand geven we de top 10 aan van de gemeenten waar de regio de meest omvangrijke migratierelaties mee heeft. Logischerwijs blijkt het vooral om de grote(re) steden te gaan. Dat geldt zowel voor de vestiging als het vertrek. Tabel 4.3: Regio Amersfoort. Top 10 externe migratierelaties 1996 - 2010 (jaarlijks gemiddelde omvang) De regio Amersfoort in
De regio Amersfoort uit
1. Utrecht (818) 2. Amsterdam (603) 3. Ede (393) 4. Zeist (365) 5. Hilversum (329) 6. Almere (231) 7. Rotterdam (221) 8. Utrechtse Heuvelrug (208) 9. Den Haag (199) 10. Apeldoorn (196)
1. Utrecht (807) 2. Amsterdam (620) 3. Ede (381) 4. Almere (290) 5. Hilversum (295) 6. Zeist (280) 7. Apeldoorn (208) 8. Rotterdam (206) 9. Zeewolde (204) 10. Den Haag (191)
Aandeel top10 in totale vestiging: 35%
Aandeel top10 in totaal vertrek: 36%
Bron: CBS; Bureau Louter.
- 12 -
Deze gemeenten leveren per stuk wel veel vestigers op en trekken veel vertrekkers aan, maar bij elkaar verklaren zij slechts 1/3 van de totale migratie. Het grootste deel (2/3) is verspreid over zeer veel andere gemeenten. Om een beter zicht te krijgen op het totaal heeft Bureau Louter de belangrijkste migratierelaties met gemeenten buiten de regio 1 bepaald op grond van de zogenoemde migratie-intensiteit . Dit geeft het volgende overzicht: Tabel 4.4: Regio Amersfoort. Bovenregionale migratie-intensiteiten Regiogemeente
Belangrijkste bovenregionale migratierelaties in volgorde van belangrijkheid
Amersfoort Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg
Utrecht, Amsterdam Putten, Scherpenzeel, Apeldoorn, Ermelo, Nunspeet Putten, Zeewolde, Ermelo, Ede, Utrecht Hilversum, Amsterdam, Utrecht, Huizen, Bussum, Laren Putten, Utrecht, Hilversum, Almere Laren, Blaricum, Hilversum, Huizen, Bussum, Amsterdam, Almere Scherpenzeel, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Zeist, Amsterdam Utrecht, Zeist, Hilversum, De Bilt, Amsterdam Scherpenzeel, Utrechtse Heuvelrug, Renswoude, Zeist, Utrecht, Ede, Veenendaal
Bron: CBS, Bureau Louter.
Dit overzicht geeft een genuanceerder beeld, waarin ook diverse kleinere gemeenten voorkomen. We zien binnen de regio een zekere tweedeling. Gemeenten als Amersfoort, Baarn en Soest hebben een sterke bovenregionale relatie met het randstedelijk wonen in Amsterdam, Utrecht en Hilversum. De overige gemeenten hebben veel meer relaties met omliggende gemeenten met een meer landelijk karakter. Gecombineerd met de feitelijke migratiecijfers kunnen we concluderen dat het met name Amersfoort, Baarn en Soest zijn die voor de aantrekkingskracht van de regio op de Randstad zorgen, terwijl de overige gemeenten per saldo een uitstroom kennen naar om de regio heen liggende dorpen. Naar leeftijd en huishoudensituatie Uit de migratiecijfers leiden we af dat de regio Amersfoort vooral gezinnen met kinderen op andere regio’s “verovert”. Het gaat om de leeftijdsgroepen 0 - 17 en 30 - 64 jaar. Tabel 4.5: Regio Amersfoort. Bovenregionale migratie naar leeftijd; 1996-2010 gemiddeld per jaar Vestiging uit overig Nederland
Vertrek naar overig Nederland
Saldo
0-17 jaar
1.832
1.623
+209
18-29 jaar 30-64 jaar 65+
3.798 3.903 575
4.063 3.430 454
-265 +473 +121
10.108
9.570
+538
Leeftijdscategorie
Totaal Bron: CBS, Bureau Louter.
1
Bepaling migratie-intensiteit
- 13 -
De groep 18 - 29 jaar vertrekt per saldo. Dit is de meest bewegelijke groep op de woningmarkt. Hun verhuismotieven hebben veelal te maken met studie, werk en relatievorming. Het ontbreken van grootschalige opleidingsmogelijkheden in Amersfoort is één van de verklaringen van het vertrekoverschot. De verhuismotieven van de gezinnen met kinderen zijn veelal meer gelegen in de waardering van het woonmilieu. Opvallend, maar niet onbekend, is de beperkte actieradius van de 65+-ers. Zij verhuizen minder en doen dat veelal binnen de eigen gemeente. Samengevat: 1. De vraag of de regio Amersfoort een samenhangende woningmarktregio is, wordt medebepaald door de mate waarin de regiogemeenten bijdragen aan de (woon)aantrekkelijkheid van de regio. Dit hebben wij gemeten aan de hand van de migratie. 2. Daaruit blijkt dat de regio Amersfoort een open regio is met een langjarig vestigingsoverschot. Aan dit positieve resultaat hebben met name Amersfoort en, in veel minder mate, Soest en Baarn bijgedragen. Voor de andere gemeenten geldt een dergelijke bijdrage niet of in veel mindere mate. 3. Bunschoten en Nijkerk zijn relatief ten opzichte van het inwonersaandeel weinig naar buiten de regio gericht, terwijl Leusden per saldo inwoners de regio uit ziet vertrekken. 4. Amersfoort, Baarn en Soest trekken met name Randstedelijke vestigers aan, terwijl de overige regiogemeenten met name vertrekkers “afstaan” aan meer landelijke gemeenten in de directe omgeving van de regio. 5. De aantrekkingskracht van de regio betreft vooral gezinnen met kinderen. 6. Al met al is Amersfoort de locomotief van de regio. Dit is uiteraard mede ingegeven door de daar beschikbare bouwlocaties. In directe zin dragen andere gemeenten daaraan in beperkte mate bij en is dus weinig sprake van regionale samenhang. Die regionale samenhang is er hooguit op indirecte wijze. Alleen als door verhuizingen vanuit Amersfoort naar de regio woonruimte vrijkomt dan ontstaat er ruimte voor vestigers in Amersfoort zelf.
4.4.
Interne samenhang
De vraag in hoeverre er binnen de regio woningmarktsamenhangen zijn beantwoorden we aan de hand van de migratierelaties. Kwantitatief Van alle verhuizingen (binnen de gemeenten, in en uit de gemeenten en in en uit de regio) blijken de verhuizingen binnen de regio een aandeel van zo’n 16% te hebben. Dat aandeel verschilt per gemeente.
- 14 -
Tabel 4.6: Regio Amersfoort. Procentueel aandeel verhuizingen naar type (1996 t / m 2010) Verhuizingen van en naar gemeenten binnen de regio (%)
Verhuizingen binnen de gemeenten (%)
Verhuizingen van en naar de regio (%)
Totaal (%)
Amersfoort Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg
13% 9% 20% 18% 18% 11% 32% 18% 16%
46% 47% 46% 37% 58% 28% 30% 38% 35%
41% 44% 34% 46% 24% 60% 39% 44% 49%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Totaal
16%
43%
41%
100%
Gemeente
Bron: CBS; Bureau Louter.
De volgende zaken vallen op: • Barneveld (9%) en Eemnes (11%) hebben een substantieel lagere binding met de regio dan de overige gemeenten. • Nijkerk (20%) en Leusden (32%) hebben een substantieel hogere binding met de regio dan de andere gemeenten. • Het aandeel binnenregionale verhuizingen van Amersfoort (13%) is lager dan het totale percentage (16%) . Dit is opvallend voor een centrumstad. • De overige gemeenten hebben een (ruime) gemiddelde binding met de regio. Vervolgens kijken we naar de exacte relaties binnen de regio, zoals blijkend uit de binnenregionale verhuizingen. In onderstaande tabel treft u de belangrijkste herkomstgemeenten aan als rode getallen.
Nijkerk
Baarn
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Soest
Woudenberg
Totaal
X
91
263
81
65
12
419
262
48
1.241 (34%)
Barneveld
107
X
101
5
4
1
30
9
10
267 (7%)
14%
Nijkerk
221
94
X
9
14
2
30
16
7
391 (11%)
11%
Baarn
117
5
10
X
17
22
7
140
2
321 (9%)
7%
Bunschoten
121
7
22
0
X
2
5
13
1
172 (5%)
5% 2%
Van:
Amersfoort
Barneveld
Naar:
Inwoneraandeel in de regio
Tabel 4.7: Regio Amersfoort. Binnenregionale verhuizingen 1996 t/m 2010 (aantal personen gemiddeld per jaar)
Amersfoort
37%
Eemnes
16
2
3
27
3
X
2
13
0
65 (1%)
Leusden
421
32
38
8
5
1
X
30
26
561 (15%)
8%
Soest
344
13
20
115
8
10
37
X
7
555 (15%)
13%
Woudenberg Totaal
56
10
6
2
1
0
25
4
X
104 (3%)
3%
1.403 (38%)
254 (7%)
463 (12%)
264 (7%)
117 (3%)
50 (2%)
555 (15%)
487 (13%)
101 (3%)
3.693 (100%)
100%
Bron: CBS; Bureau Louter.
Het is duidelijk dat bovenstaande migratiecijfers mede worden beïnvloed door de grootte van de gemeente. Daarom hebben we in de tabel ook het inwoneraandeel van elke
- 15 -
gemeente in de regio geplaatst. Op grond daarvan kunnen we de volgende conclusies trekken: • Amersfoort heeft een binnenregionaal vestigingsoverschot. Het trekt inwoners van alle regiogemeenten; alleen naar verhouding veel minder uit Barneveld. • Barneveld vertoont, zoals eerder gezegd, een zwakke relatie met de regio. Er is ongeveer een migratie-evenwicht. De belangrijkste relatie bestaat met Nijkerk. • Nijkerk wint inwoners van de overige regiogemeenten. De belangrijkste relaties heeft Nijkerk met Amersfoort en Barneveld. • Baarn verliest per saldo inwoners aan de overige regiogemeenten. Baarn heeft een sterke relatie met Soest, en verder met Amersfoort. • Ook Bunschoten heeft een vertrekoverschot. De belangrijkste relatie is die met Amersfoort. • Eemnes heeft een klein vertrekoverschot. De belangrijkste relaties zijn die met Baarn, Amersfoort en Soest. • Leusden heeft een krachtige relatie met Amersfoort. Deze gemeente heeft ongeveer een evenwicht tussen vestiging en vertrek binnen de regio. • Soest heeft een licht vertrekoverschot. De belangrijkste relaties bestaan met Baarn en Amersfoort. • Woudenberg heeft binnen de regio de meeste relaties met Amersfoort en Leusden. Binnenregionaal is er ongeveer een evenwicht tussen vestiging en vertrek. Het bovenstaande geven we ook nog eens in de volgende figuur weer. Hierin staat weergegeven wat de belangrijkste migratiestromen per gemeente met de regiogemeenten zijn. De dikte van de pijlen is een indicatie van de relatieve omvang van de stroom en de kleuren geven aan wat binnenkomend is (groen) en wat uitgaand is (rood). Figuur 4.1: Regio Amersfoort. Gemeenten waarmee de meest hechte migratierelaties bestaan, 1996 - 2010
Migratie Amersfoort
Migratie Barneveld
Migratie Nijkerk
Migratie Baarn
- 16 -
Migratie Bunschoten
Migratie Eemnes
Migratie Leusden
Migratie Soest
Migratie Woudenberg
Kwalitatief Amersfoort trekt in belangrijke mate jongeren in de leeftijd van 18 - 29 jaar aan uit de andere regiogemeenten. Per saldo verruilen gezinnen met kinderen de gemeente voor de rest van de regio. In de rest van de regio ligt dat net andersom. Het zijn per saldo de 18 - 29 jarigen die de gemeente verlaten richting Amersfoort en de gezinnen met kinderen die zich vestigen.
- 17 -
Tabel 4.8:Regio Amersfoort. Binnenregionale verhuizingen naar leeftijd 1996 t / m 2010 (aantal personen gemiddeld per jaar) Vanuit regio:
0-11 jaar
12-17 jaar
18-29 jaar
30-64 jaar
65+
Amersfoort in
122
70
628
504
79
Totaal 1.403
Amersfoort uit
184
49
405
522
78
1.238
Barneveld in
39
13
79
107
16
254
Barneveld uit
29
16
106
91
15
257
Nijkerk in
68
23
150
190
22
453
Nijkerk uit
38
23
166
139
25
391
Baarn in
31
12
89
101
30
263
Baarn uit
43
16
106
135
30
330
Bunschoten in
12
14
49
47
4
126
Bunschoten uit
20
10
83
68
8
189
Eemnes in
7
3
13
25
3
51
Eemnes uit
9
3
20
28
5
65
Leusden in
77
21
172
232
51
553
Leusden uit
52
27
237
212
34
562
Soest in
60
23
159
210
37
489
Soest uit
59
26
204
222
45
556
Woudenberg in
18
4
34
40
5
101
Woudenberg uit Totaal
10
5
46
37
7
105
878
358
2746
2910
494
7.386
Bron: CBS; Bureau Louter.
Amersfoort als regiostad Amersfoort heeft als provinciestad aan de rand van de Randstad een bijzondere positie. De stad heeft enerzijds een regiofunctie en maakt anderzijds onderdeel uit van de Randstad. De mensen die in “de grote stad” willen wonen vanuit de regio Amersfoort hebben een keuze tussen grote steden als Utrecht en Amsterdam en de provinciestad Amersfoort. Maar ook zien we dat gezinnen die een werkbinding hebben met de Randstad en in een relatief rustige omgeving willen wonen, zich vestigen in Amersfoort. Waarschijnlijk speelt dit ook bij jongeren. Jongeren uit de regio, die in een veilige/rustige stad willen wonen in de buurt van hun eigen denominatie, kiezen voor Amersfoort. Anderen kiezen voor Utrecht of Amsterdam. De migratiebewegingen zijn dus meer bovenregionaal (en binnengemeentelijk) dan regionaal. Dat is een totaal andere positie als vergelijkbare provinciesteden als Zwolle en Den Bosch.
Samengevat: 1. In termen van migratierelaties zijn er samenhangen binnen de regio. Ten opzichte van de migratie van en naar buiten de regio zijn deze beperkt. Amersfoort is uiteraard wel een spin in het regionale web. 2. Amersfoort en Leusden hebben de sterkste binnenregionale verbinding en Barneveld de zwakste. 3. Amersfoort trekt jongeren aan vanuit de regiogemeenten en ziet gezinnen met kinderen in omgekeerde richting gaan. Door deze laatste beweging komt er ruimte voor vestigers (ook van buiten de regio) in Amersfoort vrij. 4. Gemeten in migratierelaties vertoont de regio een matige samenhang. Wel zijn deelgebieden te onderscheiden, Amersfoort en Nijkerk, Amersfoort en Leusden en tot slot Amersfoort en Soest.
- 18 -
4.5.
Woonaantrekkelijkheid
Een innovatieve aanpak beproefd Bij de aanvang van het onderzoek hebben we de veronderstelling geuit dat de migratiebewegingen, zoals we die in het voorgaande hebben beschreven, mede door de woonaantrekkelijkheid van gemeenten wordt bepaald. Meer gespecificeerd luidden onze veronderstellingen: • Hoe groter de woonaantrekkelijkheid, des te groter het aandeel binnengemeentelijke verhuizingen. • Hoe groter de woonaantrekkelijkheid, des te groter het aandeel bovengemeentelijke migratie in het totaal van de verhuizingen. Nu we de migratie in beeld hebben gebracht, kunnen we deze veronderstelling toetsen. De “woonaantrekkelijkheid” van de gemeenten in de regio en daarbuiten (benchmarkgemeenten) is onderzocht door Bureau Louter. Dit bureau heeft voor Elsevier de 2 woonaantrekkelijkheid van alle gemeenten in Nederland vergeleken . Daarbij zijn voor alle gemeenten scores toegekend aan in totaal 101 indicatoren. Het gaat daarbij om andere kenmerken dan van de woning zelf, dus puur om ‘omgevingsfactoren’. Door middel van een enquête met 6.700 respondenten is op objectieve wijze bepaald welke ‘gewichten’ aan de verschillende elementen van de woonaantrekkelijkheid worden toegekend. Ook is bepaald wat de ‘distance-decay’ is: de kritische afstand waarbinnen een bepaalde voorziening of kenmerk van het woonmilieu bereikbaar moet zijn. Objectivering van het begrip ‘woonaantrekkelijkheid’ wordt daardoor mogelijk. In het kader van dit onderzoek is voor alle gemeenten in de regio Amersfoort een woonaantrekkelijkheidsscan uitgevoerd. De uitkomsten van die scan zijn samengevat rond de volgende acht rubrieken: woonomgeving, basisvoorzieningen, plusvoorzieningen, overlast en veiligheid, sociaal klimaat, economie, bereikbaarheid, gemeentelijke diensten. De resultaten zijn separaat aan de opdrachtgevers ter beschikking gesteld en in bijlage 3 worden deze in hoofdlijnen weergegeven. Woonaantrekkelijkheid en migratie In onderstaande tabel hebben we de woonaantrekkelijkheidsscore geplaatst naast het 2 gemiddelde prijsniveau per m woonoppervlakte en de verdeling over de typen verhuizingen.
2
Zie voor een uitvoerige rapportage over het onderzoek, met diverse statistische analyses: Louter, P.J. en W. van Eikeren (2012) Waar willen we wonen? Bureau Louter, in opdracht van weekblad Elsevier.
- 19 -
Tabel 4.9:
Regio Amersfoort. Procentueel aandeel verhuizingen naar typen (1996 t / m 2010), vergeleken met de woonaantrekkelijkheid en het gemiddeld prijsniveau (WOZ 2010, totale woningvoorraad)
Gemeente Amersfoort Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg Totaal
Positie op de Nederlandse ranglijst (418 gemeenten) woonaantrekkelijkheid
Gemiddeld prijsniveau woningen per m2 in € (2010)
Verhuizingen van en naar gemeenten binnen de regio (%)
Verhuizingen binnen de gemeente (%)
Verhuizingen van en naar de regio (%)
Totaal (%)
66 162 46 17 61 90 38 62 101
2.106 2.414 2.302 2.944 2.285 onbekend 2.367 2.652 2.517
13% 9% 20% 18% 18% 11% 32% 18% 16%
46% 47% 46% 37% 58% 28% 30% 38% 35%
41% 44% 34% 46% 24% 60% 39% 44% 49%
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
nvt
2.448
16%
43%
41%
100%
Bron: CBS; Bureau Louter; ABF Research; BAG.
Hieruit trekken we de volgende conclusies: • Er is geen verband waarneembaar tussen het percentage verhuizingen binnen de gemeenten en de positie op de ranglijst van woonaantrekkelijkheid. Zo resulteert de grote woonaantrekkelijkheid van Baarn (positie 17), Leusden (38), Soest (62) en Eemnes (90) niet in een bovengemiddeld aandeel in de binnengemeentelijke verhuizingen, terwijl dat in Bunschoten (58% binnengemeentelijk) en Nijkerk (46% binnengemeentelijk) wel het geval is. • Gemeenten met veel bovenregionale relaties zijn niet aantrekkelijker dan gemeenten met weinig bovenregionale relaties. Zie bijvoorbeeld Woudenberg (49% van en naar buiten de regio en positie 101 op de ranglijst) en Leusden. Voor Baarn geldt die relatie weer wel. • Ook is er niet steeds direct verband tussen woonaantrekkelijkheid en woningprijzen. Voor Baarn geldt dat wel, maar voor Leusden daarentegen weer niet. Voor Woudenberg geldt het wel, maar voor Soest weer niet. We concluderen dat naast de eventuele woonaantrekkelijkheid ook diverse andere factoren aanwezig (moeten) zijn die de migratierelaties verklaren. Vanuit onze ervaring en kennis van de regio zijn de belangrijkste: 1. De huishoudenfase en de leeftijd. Dat hebben we in het vorige hoofdstuk aangegeven, zowel voor de binnen- als buitenregionale verhuizingen. 2. De cultuur en denominatie. Het zijn met name Bunschoten, Barneveld en Nijkerk, waar deze factoren meer dan elders een verklaring vormen voor de hoge binnengemeentelijke en beperktere bovenregionale migratie. 3. De beschikbaarheid van woningen en woonmilieus. De stad Amersfoort blijkt stevige migratierelaties te hebben met vrijwel alle regiogemeenten. Het gevarieerde woningbezit in Amersfoort is ons inziens daar een belangrijke verklaring voor. De meeste andere migratierelaties in de regio zijn veel selectiever van aard vanwege de vaak eenzijdiger woningvoorraad. We richten ons hierbij met name op de bestaande woningvoorraad. Omdat die het belangrijkste is voor het accommoderen van woningbehoefte. De nieuwbouw is daarmee vergeleken beperkt in omvang.
- 20 -
4. De woningprijzen in vergelijking met potentiële concurrerende gemeenten of regio’s. In dit verband hebben we een vergelijking gemaakt tussen het prijsniveau in 2 de regio Amersfoort, waar het gemiddelde op € 2.448 / m ligt (zie onderstaande tabel) met de gemeenten waar de regio relatief veel migratierelaties mee heeft. Tabel 4.10: Woningprijzen/m2 (2010) in gemeenten met belangrijke migratierelaties met de regio Amersfoort Gemiddelde m2 prijs (obv BAG-VBO en WOZ waarde (2010)) [euro/m2] Utrecht
2.727
Haarlem
2.503
Breda
2.261
Amsterdam
3.100
Apeldoorn
2.193
Hilversum
2.593
Ede
2.788
Putten
2.626
Scherpenzeel
3.480
Laren
4.176
Blaricum
3.646
Huizen
2.575
Zeist
2.350
Utrechtse Heuvelrug
2.737
Renswoude
3.837
Gemiddeld
2.900
Bronnen: ABF Research; BAG.
Het blijkt dat het prijsniveau in deze gemeenten gemiddeld aanmerkelijk hoger ligt dan in 2 de regio Amersfoort, bijna € 500 / m . Samengevat 1. Anders dan de aanvankelijke veronderstelling laten de migratierelaties binnen de regio zich slechts in beperkte mate verklaren door de woonaantrekkelijkheid. De innovatieve werkwijze ter verklaring van de regionale woningmarktsamenhang heeft derhalve geen overtuigende resultaten opgeleverd. 2. De totale woonaantrekkelijkheid van de regio heeft wel invloed op de migratie van buiten de regio naar de regio. 3. De belangrijkste verklarende factoren zijn de huishoudenfase en de leeftijd, de lokale cultuur en religie, de woningprijzen in vergelijking met concurrerende regio’s en de beschikbaarheid van een gevarieerd woningbestand, inclusief de gerealiseerde nieuwbouw van afgelopen jaren.
4.6. •
•
Conclusie over samenhang
De regio Amersfoort is een open regio met een langjarig vestigingsoverschot. Aan dit positieve resultaat hebben met name Amersfoort en, in veel minder mate, Soest en Baarn bijgedragen. Voor de andere gemeenten geldt een dergelijke bijdrage niet of in veel mindere mate. De ligging ten opzichte van de Randstad en de complementaire woonmilieus maken de regio Amersfoort aantrekkelijk voor gezinnen.
- 21 -
• •
•
•
• •
•
Het grootste deel van de verhuizingen vindt binnen de gemeenten zelf plaats. Dat zegt uiteraard veel over de binding die men met de eigen woonplaats ervaart. Wat verder opvalt is het beperkte aantal binnenregionale verhuizingen en het open karakter van de regio. De in- en uitgaande verhuizingen zijn voor de totale regio bijna even groot als de binnengemeentelijke verhuizingen. In termen van migratierelaties zijn er wel samenhangen binnen de regio. Ten opzichte van de migratie van en naar buiten de regio zijn deze echter beperkt. Gemeten in migratierelaties vertoont de regio een slechts matige samenhang. De gemeente Amersfoort is uiteraard wel een spin in het regionale web. Amersfoort trekt jongeren aan vanuit de regiogemeenten en ziet gezinnen met kinderen in omgekeerde richting gaan. De aantrekkingskracht van de regio betreft vooral gezinnen met kinderen. Al met al is Amersfoort de locomotief van de regio. Dit is uiteraard mede ingegeven door de daar beschikbare bouwlocaties. In directe zin dragen andere gemeenten daaraan in beperkte mate bij en is dus weinig sprake van regionale samenhang. Die regionale samenhang is er hooguit op indirecte wijze. Alleen als door verhuizingen vanuit Amersfoort naar de regio woonruimte vrijkomt dan ontstaat er ruimte voor vestigers in Amersfoort zelf. De belangrijkste verklarende factoren voor de migratie zijn de huishoudenfase en de leeftijd, de lokale cultuur en religie, de woningprijzen in vergelijking met concurrerende regio’s en de beschikbaarheid van een gevarieerd woningbestand (inclusief de nieuwbouw).
- 22 -
5. De koopwoningvraag op de korte termijn De woningmarkt is landelijk flink door elkaar geschud in de afgelopen jaren. Lange tijd was sprake van een aanbodmarkt en werden de door de bouwers gerealiseerde woningen wel afgenomen door de consument. Meer dan ooit is nu sprake van een vragersmarkt en kan de consument bepalen wat voor woning hij / zij wil hebben. In een dergelijke situatie is het van groot belang om de nieuwbouw goed te laten matchen met de vraag die op korte termijn afzetbaar is. Om de jaarlijkse marktopnamecapaciteit te bepalen wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de woningvraag die er voor de korte termijn bestaat in de Regio Amersfoort.
5.1.
De koopsector in de regio Amersfoort gekarakteriseerd
Opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen In de regio Amersfoort zijn in de afgelopen jaren de volgende nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd: Tabel 5.1: Regio Amersfoort. Aantal opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Jaar Aantal 2006 2007 2008 2009 2010 2011
1.590 1.580 1.950 1.580 910 1.110
Gemiddeld
1.450
Cumulatief aantal 1.590 3.170 5.120 6.700 7.610 8.720
Bron: CBS (2012).
Uit de tabel komt het volgende naar voren: • In totaal zijn in de periode 2006 - 2011 ruim 8.700 nieuwbouwkoopwoningen in de regio opgeleverd. Gemiddeld komt dit neer op bijna 1.500 nieuwe koopwoningen per jaar. • In 2008 was de productie het hoogst, maar ook in 2009 bleef het aantal nieuwe koopwoningen op niveau (na-ijleffect van in 2008 verkochte woningen). Nadien is het aantal nieuwe koopwoningen afgenomen tot een niveau van ongeveer 1.000 koopwoningen per jaar in 2010 en 2011.
- 23 -
Ontwikkeling transacties naar woningtype Figuur 5.1: Regio Amersfoort. Ontwikkeling van het aantal transacties naar woningtype in de koopsector (nieuwbouw en bestaand) 2.500
2.000
1.500
1.000
500
0 2000
2001
2002
Tussenwoning
2003
2004
2005
Hoekwoning
2006
Tweekapper
2007
2008
Vrijstaand
2009
2010
Appartement
2011
2012*
Onbekend
*2012 betreft een prognose op basis van de feitelijke cijfers over het eerste kwartaal. Bron: Woningmarktcijfers, 2012. Bewerking Companen.
Het aantal transacties in de koopsector was in de jaren 2000 tot 2008 vrij stabiel. Na 2008 is het aantal transacties voor alle woningtypen fors afgenomen. Die afname was relatief gezien het grootst bij de tussenwoningen, 2^1-kapwoningen en de appartementen. Sinds 2008 is het aantal transacties in de koopsector (nieuwbouw en bestaand) met ruim 35% afgenomen. Dit aandeel geldt ruwweg voor zowel de nieuwbouw als de bestaande koopsector. Ontwikkeling transacties naar prijsklasse Figuur 5.2: Regio Amersfoort. Ontwikkeling van het aantal transacties naar koopsomklasse in de koopsector
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0%
20%
40% 0 - 200
60%
200 - 300
300 - 400
400 - 600
80%
100%
> 600
Bron: Woningmarktcijfers (2012).
Figuur 5.2. geeft de verdeling weer van het totaal aantal transactie over verschillende koopsomklassen. Hieruit blijkt dat in de periode 2006 tot en met 2008 het aandeel
- 24 -
goedkopere woningen tot € 300.000 geleidelijk afnam (de markt was booming) en sinds 2009 is dit aandeel weer toegenomen. Ruim 70% van de transacties heeft betrekking op het prijssegment tot € 300.000. Prijsontwikkeling koopsector Figuur 5.3: Regio Amersfoort. Ontwikkeling van de gemiddelde koopsom van verkochte woningen (x €1000) 700
600
500
400
300
200
100
0 2000
2001
2002
2003 Tussenwoning
2004
2005 Hoekwoning
2006
2007
2-onder-1-kap
2008 Vrijstaand
2009
2010
2011
2012
Appartement
Bron: Woningmarktcijfers / Kadaster.
Uit verkoopcijfers van het Kadaster blijkt, dat de gemiddelde koopsom voor alle woningtypen is gestegen tussen 2000 en 2008. Sinds 2009 zijn de prijzen gezakt met gemiddeld 8%. Landelijk is dat 9%. Er zijn gesprekken gevoerd met zo’n 15 makelaars die in de regio Amersfoort werkzaam zijn. Zij hebben het gevoel dat de prijsdaling veel groter is en rond de 15% ligt. Wellicht is dit als volgt verklaarbaar. Makelaars baseren zich voor de prijsdaling vermoedelijk meer op het verschil tussen de vraagprijs en de verkoopprijs, dan op een systematisch inzicht in de verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de afgelopen jaren. De prijsdaling in de regio Amersfoort is het grootst geweest bij appartementen en rijwoningen. Hierbij moet nog in aanmerking worden genomen dat het aantal transacties van die woningtypen het meest is gedaald.
- 25 -
Regio Amersfoort: iets minder woningen te koop dan gemiddeld Figuur 5.4: Regio Amersfoort. Aandeel te koop staande woningen in de regio Amersfoort per gemeente, juni 2012 Aandeel van eigen woningen te koop Amersfoort Baarn Barneveld Buschoten Eemnes Leusden Nijkerk Soest Woudenberg Regio Amersfoort Nederland 0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
Bron: Funda 2012.
Het aandeel “eigen” woningen (= koopwoningen van particulieren) dat te koop staat, ligt in de regio Amersfoort op 6% en daarmee iets onder het landelijk gemiddelde van 6,7%. Hierbij moet in aanmerking worden genomen dat niet alle woningen via de Funda-site worden aangeboden. In werkelijkheid ligt het aandeel woningen dat te koop staat hoger, mogelijk 2% hoger. Dit zou betekenen dat in de regio Amersfoort ongeveer 7.500 woningen te koop staan. Omdat het aantal transacties in de koopsector momenteel op ongeveer 3.000 per jaar ligt, staan woningen gemiddeld ongeveer 2,5 jaar te koop. Relatief veel woningen staan te koop in Soest, Baarn, Eemnes en Amersfoort.
5.2.
Inschatting kwantitatieve opnamecapaciteit koopwoningen in 2013 - 2016
De opnamecapaciteit van de nieuwbouw in 2013 zal ruim lager liggen dan de gemiddelde 1.450 woningen van de afgelopen jaren. In 2010 en 2011 lag het aantal opleveringen ongeveer een derde lager, op ongeveer 1.000 nieuwe koopwoningen per jaar. Bovendien is de woningmarkt nog verre van stabiel. We zien dat de hypotheekverlening steeds verder onder druk komt te staan doordat banken zich uit deze markt terugtrekken. Door de Europese schuldencrisis, de voorgenomen afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheken, en de verdere beperking van tophypotheken blijft er grote onzekerheid over het aantal te realiseren transacties in de komende jaren. De macro-economische vooruitzichten zijn niet positief. Begin 2012 heeft het EIB het rapport “Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid in 2012” uitgebracht en daarin wordt voor 2013 uitgegaan van een stabilisering van de nieuwbouw op het niveau van 2011. Nadien heeft het EIB de effecten van het Lenteakkoord doorgerekend en de cijfers naar beneden bijgesteld. We weten uiteraard niet wat het effect van maatregelen van het nieuw te vormen kabinet zal zijn. We zijn dan ook van oordeel dat we op grond van bovengenoemde factoren aan de voorzichtige kant moeten blijven met onze verwachtingen. Wij gaan er dan ook van uit dat
- 26 -
het marktopnameniveau de komende jaren zeker niet boven de 1.000 woningen per jaar zal uitkomen. Op welk niveau de bodem zal liggen is lastig in te schatten. Wij denken dat die op 700 à 800 zal liggen. Voor de korte termijn (zeg 2013 tot 2016) gaan wij uit van een bandbreedte van 700 tot 1.000 koopwoningen per jaar. Die bandbreedte is noodzakelijk omdat de werkelijke opnamecapaciteit ook afhangt van hetgeen aan woningen (type en prijsklasse) op de markt wordt gebracht.
5.3.
Inzoomen op de vraag naar koopwoningen
Om inzicht te krijgen in de afzetbaarheid van woningen zijn drie groepsgesprekken georganiseerd met makelaars in: Amersfoort, Barneveld / Leusden / Nijkerk / Woudenberg en Baarn / Bunschoten / Eemnes / Soest. Deze gesprekken laten zien dat de afzetbaarheid van koopwoningen per gemeente sterk kan verschillen, afhankelijk van locatie, prijsniveau bestaande voorraad, spaarzaamheid van starters en doorstromers, etc. Daarom worden de uitkomsten van deze gesprekken per groep van gemeenten beschreven. Amersfoort • Vathorst trekt veel mensen vanuit ’t Gooi en de regio Amsterdam, omdat de prijzen hier lager zijn. Een bezwaar is de grote afstand tot het centrum van Amersfoort waardoor de kwaliteit van het stedelijk wonen niet wordt ervaren. Dit leidt tot retourmigratie. • Er is sprake van een overweldigend aanbod van koopwoningen in de bestaande voorraad. Daarvan is minimaal 30% te hoog geprijsd en daardoor onverkoopbaar. Dit verstoort de markt. • Woningen met een exclusieve architectuur verkopen moeilijk. Voor de crisis werden deze nog redelijk verkocht door de schaarste die er toen heerste. Traditionele woningbouw valt in de smaak bij een brede groep consumenten. • De consument is kritisch en koopt een woning voor een langere termijn. Dus niet meer met het idee dat over een aantal jaren een volgende stap gemaakt gaat worden. De woning moet kant en klaar zijn maar ook aanpasbaar zijn, zodat deze op termijn naar de eigen wensen kan worden verbouwd. • Het zijn vooral starters die in de markt zijn. • Het is moeilijk aan te geven welk soort woningen afzetbaar is, omdat dit afhankelijk is van de locatie, prijs-kwaliteitverhouding, de woning “sleutelklaar” is, etc.. Amersfoort kent vele verschillende woonmilieus / locaties. 2 Voorbeeld: er worden startersappartementen aangeboden van 40 m voor € 140.000 2 die zeer moeizaam verkopen (prijsniveau € 3.500 per m ), maar ook appartementen 2 in de ring om het centrum van 80 m voor € 165.000 die goed verkopen (prijsniveau: 2 € 2.100 per m ). • Qua nieuwbouw moet de vraag vooral gezocht worden bij: eengezinswoningen voor met name starters (goedkoop), patiobungalows voor senioren, appartementen met een zeer goede prijs-kwaliteitverhouding rond het centrum.
- 27 -
Barneveld / Leusden / Nijkerk / Woudenberg • Er zijn verschillen qua oriëntatie: Barneveld is meer op de regio Ede georiënteerd dan op de regio Amersfoort. De overige gemeenten zijn veel sterker op de regio Amersfoort georiënteerd. • Qua prijsniveau ligt Nijkerk lager dan Amersfoort / Soest en Baarn en ook Barneveld. • Traditionele woningen verkopen het best, in tegenstelling tot woningen met platte daken, woningen met een moderne architectuur, etc. • Qua nieuwbouw moet de huidige vraag vooral gezocht worden bij: o Rijwoningen in Nijkerk / Barneveld voor rond de € 200.000 en in Leusden / Woudenberg voor € 240.000. o 2^1-kapwoningen verkopen in de huidige markt redelijk, mits niet te duur: Nijkerk / Barneveld maximaal € 350.000 en Leusden / Woudenberg rond € 400.000. o Beperkte vraag naar appartementen voor jongeren tot € 160.000 en voor senioren enige vraag naar dure huurwoningen. N.B.: Appartementen in het topsegment € 700.000 zijn in Leusden redelijk verkocht. o Naar patiowoningen bestaat veel vraag (het huidige aanbod in bestaande voorraad is verouderd). • In algemene zin wordt geconstateerd dat de vraag dun en veelzijdig is. Ontwikkelaars en gemeenten moeten de bouwprojecten verkleinen, zodat potentiële kopers niet afhaken omdat het definitieve besluit tot start bouw te lang duurt. Baarn / Bunschoten / Eemnes / Soest • Samenhang in de regio Amersfoort: Eemnes is op ’t Gooi en de regio Amsterdam georiënteerd en veel minder op de regio Amersfoort (denk ook aan samenwerking in BEL-verband). • Vooral starters zijn nog in de markt. De doorstroming zit vast. • De prijsdaling sinds 2008 is fors geweest en naar het oordeel van de makelaars bedraagt die minimaal 15%. Tussen de gemeenten is er sprake van enige prijsverschillen: Baarn is zo’n 6% duurder dan Soest, Soest is duurder dan Eemnes en Eemnes is duurder dan Bunschoten. • De regio Amersfoort is een geliefde woonregio. • Qua nieuwbouw moet de vraag vooral gezocht worden bij: o Voor rijkoopwoningen tot € 250.000 is de markt matig tot redelijk. Wel staat het prijssegment tot € 200.000 sterk onder druk als gevolg van de verkoop van huurwoningen door corporaties met KoopGarant-regeling. o Voor 2^1-kapwoningen tussen de € 350.000 en € 500.000 is de markt redelijk. o Nieuwe vrijstaande woningen boven de € 500.000 zijn slecht afzetbaar. o Voor koopappartementen zonder lift is de markt slecht tot zeer slecht. 2 o De vraag naar kleine (< 80 m ) appartementen met lift is slecht. Redelijk 2 afzetbaar zijn de grote appartementen met lift (> 120 m ) boven de € 400.000. o Grondgebonden nultredenwoningen in alle prijsklassen zijn redelijk afzetbaar. Regio Amersfoort Per gemeente is bekend hoeveel woningen er te koop staan in de verschillende prijsklassen. Tevens is bekend hoeveel transacties naar prijsklasse hebben plaatsgevonden. Op basis hiervan kan geschat worden hoe lang de koopwoningen naar verwachting te koop zullen staan per prijsklasse: de verkooptermijn uitgedrukt in aantal
- 28 -
maanden dat een woning te koop zal staan. De rekensom levert voor een aantal gemeenten in bepaalde marktsegmenten zulke lange verkooptermijnen op dat een en ander bijna gelijk staat aan onverkoopbaarheid, althans op de korte termijn. In de tabel geven we dit aan met een rode x. Tabel 5.2:
Regio Amersfoort. Verkooptermijn naar prijsklasse per gemeente, uitgedrukt in aantal maanden dat een woning te koop zal staan, situatie juni 2012 € 0 - 200.000
€ 200.000 300.000
€ 300.000 400.000
€ 400.000 600.000
> € 600.000
Totaal
Amersfoort
23
30
40
42
X
30
Baarn
31
27
37
44
X
38
Barneveld
14
18
39
X
X
30
Bunschoten
18
19
X
X
X
30
Eemnes
27
22
X
X
X
62
Leusden
32
22
27
X
X
32
Nijkerk
15
22
48
X
X
30
Soest
32
22
44
X
X
39
8
25
40
X
X
27
22
24
42
57
97
32
Woudenberg Regio
Bron: Woningmarktcijfers (2011), Funda (2012), bewerking Companen.
Naar verwachting staan de koopwoningen in de regio Amersfoort gemiddeld zo’n 32 maanden (2,5 jaar) te koop. Tussen de gemeenten zijn verschillen. Met name in de gemeenten Eemnes, Soest en Baarn staan relatief veel woningen te koop en daar zijn de verkooptermijnen langer dan gemiddeld. Voorts blijkt dat de woning langer te koop staat naarmate deze een hogere vraagprijs heeft. Ruwweg kan worden geconcludeerd dat de rij-, hoek- en 2^1-kapwoningen het best verkopen (gemiddelde verkooptermijn rond de 2 jaar), maar ook hier zijn gemeentelijke verschillen. Zo verkopen de goedkoopste prijssegmenten nog het best in de gemeenten Woudenberg, Nijkerk, Barneveld en Bunschoten. De duurdere prijssegmenten doen het nog redelijk in Amersfoort. Eengezinswoningen doen het beter dan meergezinswoningen (appartementen). Op basis van deze signalen, de groepsgesprekken met makelaars en de analyse van de transacties in de afgelopen jaren, is een indicatie opgesteld voor de korte-termijnvraag naar koopwoningen naar de verschillende typen. Deze wordt in figuur 5.5. gepresenteerd.
- 29 -
> 600
400-600
300-400
200-300
0-200
Figuur 5.5: Regio Amersfoort. Indicatie van de verdeling van de vraag naar koopwoningen voor 2013 - 2016 voor de regio Amersfoort Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: Companen.
Uit figuur 5.5. blijkt het volgende: • De vraag naar eengezinswoningen (76% van de totale vraag) in de regio Amersfoort heeft in overwegende mate betrekking op woningen tot maximaal € 300.000. 12% betreft eengezinswoningen tot € 200.000 en 50% van de vraag ligt in het segment € 200.000 tot € 300.000. • Voor de meergezinswoningen (appartementen) is de afname beperkt (ongeveer een kwart van het totaal). In zeer overwegende mate gaat het dan om appartementen tot € 200.000. Indicatief kan dit regionale beeld over de verdeling van de vraag naar koopwoningen voor 2013 - 2016 naar gemeenten worden gedifferentieerd. Dit gebeurt door middel van een kwalitatieve aanduiding: ++ = hoger aandeel dan regionaal, + = beperkt hoger aandeel dan regionaal, 0 = conform regionaal aandeel, - = beperkt lager aandeel dan regionaal, -- = lager aandeel dan regionaal. Tabel 5.3:
Regio Amersfoort. Indicatie van de verdeling van de vraag naar koopwoningen voor 2013 - 2016 per gemeente (hoger of lager dan de regionale verdeling uit figuur 5.5.) Amersfoort
Baarn
Barneveld
Bunschoten
Eemnes
Leusden
Nijkerk
Soest
Woudenberg
Eengezins 0 - 200.000
0
-
++
++
++
-
+
-
++
Meergezins 0 - 200.000
0
--
0
+
0
+
+
--
+
Eengezins 200.000- 300.000
0
+
+
++
++
0
0
+
0
Meergezins 200.000- 300.000
0
0
0
+
0
0
0
+
0
Eengezins 300.000- 400.000
0
++
+
-
--
++
0
0
0
Meergezins 300.000- 400.000
0
+
0
-
-
0
0
+
0
Eengezins 400.000- 600.000
+
+
-
--
--
0
0
0
-
Meergezins 400.000- 600.000
0
+
0
-
-
+
0
+
0
Eengezins > 600.000
+
0
-
--
--
--
--
0
-
Meergezins > 600.000
0
0
0
0
0
+
0
0
0
Bron: Companen.
- 30 -
Samengevat: • Wij verwachten in de koopsector voor de korte termijn regionaal een marktopnamecapaciteit van 700 à 1.000 woningen per jaar, afhankelijk van het aanbod. Dit aantal is gebaseerd op: o de productie van afgelopen jaren; o het stijgende aanbod in de bestaande bouw; o het verminderde consumentenvertrouwen; o discussie over de hypotheekrenteaftrek en hypotheekvormen; o de strengere financieringsvoorwaarden. • De vraag naar eengezinswoningen (76% van de totale vraag) betreft overwegend de categorie tot maximaal € 300.000 o 12% tot € 200.000; o 50% van € 200.000 tot € 300.000. • Bij de appartementen is de opnamecapaciteit beperkt (ongeveer een kwart van het totaal). In zeer overwegende mate gaat het dan om appartementen tot € 200.000 op een passende locatie/woonmilieu. • Bij deze inschattingen houden we rekening met het bestaande aanbod, waarvan wij een aanzienlijk deel overigens op de korte termijn als niet of erg moeilijk verkoopbaar beoordelen.
- 31 -
- 32 -
6. De kwalitatieve woonbehoefte op langere termijn In dit hoofdstuk brengen we de toekomstige behoefte aan woonmilieus en woningen in beeld. De economische ontwikkeling en de daarmee samenhangende ontwikkeling van de welvaart zijn van aanzienlijke invloed op de samenstelling van deze behoefte. Hoe de economie zich over een langere periode ontwikkelt is onzeker. De huidige economische malaise werpt een schaduw op de verwachtingen over de komende tijd. Dit effect is verwerkt in de verwachtingen op de korte termijn die in hoofdstuk 5 zijn beschreven. Hoe lang de problemen zullen aanhouden en tot welk niveau de economie zich zal herstellen is niet aan te geven. Langjarige gemiddelden in de economische ontwikkeling geven wel enig houvast voor de verdere toekomst. Daarom is voor het bepalen van de kwalitatieve woonbehoefte op langere termijn uitgegaan van een behoedzaam optimistisch scenario dat uitgaat van een economische groei van 1,2% op jaarbasis. Dit is een voorzichtig scenario en komt overeen met een lage variant van het Centraal 3 Planbureau (CPB) .
6.1.
Leefstijlen en woonmilieus in de regio Amersfoort
Leefstijltypering Een belangrijke component in de berekening van de toekomstige behoefte aan woonmilieus zijn de zogenoemde leefstijlen van huishoudens. Er is een sterk verband tussen de leefstijl waartoe een huishouden behoort en de voorkeur voor woonmilieus.
3
Zie rapport Welvaart en Leefomgeving, Scenariostudie voor Nederland in 2040, Centraal Planbureau, Milieuen Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau en CPB-notitie Actualiteit WLO-scenario’s (2012)
- 33 -
Het gedrag en de beleving van mensen verschillen onderling. Zeker in een individualiserende samenleving wordt deze differentiatie steeds groter. Dit laat onverlet dat er ook veel overeenkomsten zijn tussen mensen. We kunnen dan ook een afgebakend aantal groepen benoemen met in grote lijnen overeenkomstige woonwensen: de leefstijlen of ook wel woonstijlen genoemd. De belangrijkste factoren die de woonvraag bepalen, zijn traditionele kenmerken als levensfase en inkomenssituatie. De indeling in leefstijlen is dan ook op deze kenmerken gebaseerd. Deze leefstijlen kunnen we ook naar de toekomst doorvertalen op grond van demografische en economische prognoses. De onderscheiden leefstijlen zijn hiervoor gepresenteerd (een uitgebreidere beschrijving is in Bijlage 4 opgenomen). Woonmilieutypering Voor de indeling in woonmilieus wordt om praktische redenen aangesloten bij de bestaande indeling van ABF. Deze indeling wordt door het Ministerie van BZK en in de Provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland gebruikt. Hij heeft het voordeel dat de gegevens uit het landelijke WoON-onderzoek hieraan direct te koppelen zijn. Een beschrijving is opgenomen in bijlage 7. De indeling kent een typering in vijf verschillende woonmilieus, met een verfijning naar 13 verschillende woonmilieus. De indeling in 13 woonmilieus, is de indeling die doorgaans wordt gebruikt om vraag en aanbod naar woonmilieus in kaart te brengen.
Nijkerk
Soest
X
X
X
X
X
Kleinstedelijk
X
X
X
X
X
Groen-kleinstedelijk
X
X
X
X
X
Woudenberg
Leusden
Centrum-kleinstedelijk
Eemnes
Barneveld
Bunschoten
Baarn
Amersfoort
Tabel 6.1: Regio Amersfoort. De in de regio voorkomende woonmilieus, situatie 2012
Centrum-stedelijk Plus Centrum-stedelijk
X
Stedelijk vooroorlogs
X
Stedelijk naoorlogs compact
X
Stedelijk naoorlogs grondgebonden
X
Groen-stedelijk
X
Centrum-dorps
X
Dorps Landelijk bereikbaar
X
X X
X
X
Landelijk perifeer Bron: WoON2009.
- 34 -
X X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Figuur 6.1. Regio Amersfoort: De in de regio voorkomende woonmilieus
De woonmilieutypering kent een onderscheid tussen stedelijke, kleinstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus. Daarbinnen wordt een nader onderscheid gemaakt naar de ligging ten opzichte van centrumfuncties, naar bouwperiode (voor- en naoorlogs), naar dichtheid van de bebouwing (compact en grondgebonden) en naar bereikbaarheid (bereikbaar en perifeer). In de regio Amersfoort komen 11 van de 13 woonmilieus voor: het woonmilieu “Centrum-stedelijk Plus” (de vier grote steden) en het woonmilieu “Landelijk perifeer” komen in de regio Amersfoort niet voor. De stedelijke woonmilieus bevinden zich alleen in Amersfoort. Het stedelijk woonmilieu vooroorlogs bevindt zich vooral direct rond de binnenstad en in het gebied tussen de binnenstad en Leusden. Het stedelijk naoorlogs grondgebonden betreft met name de nieuwe uitbreidingsgebieden, waaronder Vathorst. De kleinstedelijke woonmilieus bevinden zich in Baarn, Barneveld, Leusden, Nijkerk en Soest, waar sprake is van een hoog (winkel-)voorzieningenniveau. Bunschoten en Woudenberg worden (grotendeels) getypeerd als een centrum dorps woonmilieu, met een heel behoorlijk voorzieningenniveau. Eemnes wordt als een dorps woonmilieu getypeerd met een relatief laag voorzieningenniveau. Binnen de indeling in 11 typen bestaat nog een grote verscheidenheid aan woonsferen. De onderstaande foto’s illustreren dit.
- 35 -
1. Centrum-stedelijk
Bron: Google Streetview
Het woonmilieu Centrum-stedelijk heeft een voorzieningenniveau dat sterk onderscheidend is van de andere stadscentra. Het betreft de centra van de middelgrote steden. 2. Stedelijk vooroorlogs
Bron: Google Streetview
Het woonmilieu Stedelijk vooroorlogs wordt gekenmerkt door een hoge bebouwingsdichtheid en bebouwing die overwegend voor de oorlog is gerealiseerd. 3. Stedelijk naoorlogs compact
Bron: Google Streetview
Het woonmilieu Stedelijk naoorlogs compact kenmerkt zich door woningen die overwegend na de oorlog zijn gebouwd, met een hoog aandeel meergezinswoningen.
- 36 -
4. Stedelijk naoorlogs grondgebonden
Bron: Google Streetview
Het woonmilieu Stedelijk naoorlogs grondgebonden kenmerkt zich door woningen die overwegend na de oorlog zijn gebouwd, met een hoog aandeel grondgebonden woningen. 5. Groen-stedelijk
Bron: Google Streetview
Het Groen-stedelijke woonmilieu wordt gekenmerkt door lage dichtheden en relatief veel groenvoorzieningen. 6. Centrum-kleinstedelijk
Bron: Google Streetview
De centra van Baarn, Barneveld, Nijkerk en Soest behoren tot dit woonmilieu. Op basis van de aanwezigheid van voorzieningen wordt een onderscheid gemaakt tussen het Kleinstedelijke en het Centrum-kleinstedelijke woonmilieu.
- 37 -
7. Kleinstedelijk
Bron: Google Streetview
Het Kleinstedelijke woonmilieu kent relatief hoge dichtheden. 8. Groen-kleinstedelijk
Bron: Google Streetview
Het Groen-kleinstedelijke woonmilieu kent juist wat lagere dichtheden. 9. Centrum-dorps
Bron: Google Streetview
Binnen de dorpen hebben de gebieden met relatief veel voorzieningen het Centrumdorpse woonmilieu. 10. Dorps
Bron: Google Streetview
Gebieden met naar verhouding weinig voorzieningen hebben het Dorpse woonmilieu.
- 38 -
11. Landelijk bereikbaar
Bron: Google Streetview
Landelijke gebieden binnen een reisafstand van 20 minuten ten opzichte van een centrum.
6.2.
Demografische ontwikkeling
Kwantitatief: De huishoudenontwikkeling 4 Voor de demografische ontwikkeling gaan wij uit van de Primos-prognose 2011 . Deze wordt door de Provincie Utrecht voor alle regio’s gehanteerd. Daarom sluiten wij daarbij aan. Deze raamt voor de regio Amersfoort een aanzienlijke groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2030. Het aantal huishoudens neemt in die periode toe van ongeveer 158.000 naar zo’n 185.400 huishoudens. Een toename met ruim 27.000 huishoudens, oftewel 17%. Dit komt neer op een jaarlijkse toename met ongeveer 1.500 huishoudens. Hoe was dit in de afgelopen jaren? Figuur 6.2: Regio Amersfoort. Jaarlijkse groei van de woningvoorraad, 1996 - 2011
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
Toename woningvoorraad
Gemiddelde toename
Bron: CBS.
Uit figuur 6.2. kan worden afgeleid dat de woningvoorraad in de regio Amersfoort vanaf 1996 gemiddeld met 2.000 woningen per jaar is toegenomen. De Primosprognose 2011 gaat er voor de komende jaren van uit dat de groei van het aantal huishoudens cq van de 4
Het is goed te beseffen dat de Primosprognose onder meer rekening houdt met de verwachte oplevering van woningen. Het reële bouwprogramma is daar dus in opgenomen. Als het bouwtempo in de praktijk blijkt tegen te vallen, heeft dat dus direct betekenis voor de uitkomsten van de prognose.
- 39 -
woningvoorraad iets minder fors zal zijn (1.500 per jaar). Dat komt overeen met de CBSprognose, die voor de periode 2012 - 2030 een huishoudentoename voorziet van 26.200 oftewel 1.541 gemiddeld per jaar. Het verschil met de 27.000 van Primos zit in het verschillende uitgangsjaar (2011 respectievelijk 2012) De verdeling van deze extra huishoudens (ruim 27.000 tot 2030) over de gemeenten is volgens de Primos-prognose als volgt. Figuur 6.3: Regio Amersfoort. Groei van het aantal huishoudens volgens Primos 2011 en bij migratiesaldo = 0 per gemeente, periode 2012 - 2030
14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000 Primos prognose 2011
Migratiesaldo = 0
Bron: Primosprognose 2011.
Het aantal huishoudens in de regio Amersfoort groeit als gevolg van de natuurlijke aanwas. De groei van het aantal huishoudens kunnen we vertalen in woningbehoefte. Dit genereert een eigen woningbehoefte (migratiesaldo=0) van ongeveer 21.800 woningen tot 2030. Tevens is er groei als gevolg van een vestigingssaldo en dat zou volgens de Primosprognose 5.600 huishoudens omvatten en dit ligt in de buurt van saldi die in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd. Dit betekent dat de groei van de regio Amersfoort voor 80% voor rekening komt van de eigen behoefte en voor 20% voor rekening komt van een vestigingssaldo. Baarn krijgt te maken met een sterfte-overschot. In de theoretische situatie dat het migratiesaldo gelijk is aan nul zou het aantal huishoudens dus afnemen. Voorts kan uit figuur 6.3. ook worden afgeleid dat alle gemeenten kunnen voorzien in de eigen woningbehoefte, met uitzondering van de gemeente Amersfoort. Dat ligt aan de plancapaciteit in de gemeente Amersfoort zelf. Amersfoort is voor de lange termijn voor de eigen woningbehoefte dus deels aangewezen op plancapaciteit elders. Kwalitatief: van huishoudens naar leefstijlen Om de huishoudenontwikkeling kwalitatief te kunnen differentiëren naar woonmilieus (paragraaf 6.4) en vervolgens woningtypen (paragraaf 6.5) is eerst een vertaling nodig naar leefstijlen. Zoals we in paragraaf 6.1. al hebben aangegeven bestaan de leefstijlen die wij hanteren uit een samenstel van de volgende kenmerken: • Gezinsfase • Samenstelling huishouden
- 40 -
• Leeftijd • Economische positie Dit zijn, los van de specifieke locatie, de doorslaggevende factoren voor de woningvraag. De Primosprognose omgezet in onze leefstijlen geeft het volgende resultaat: Figuur 6.4: Regio Amersfoort. Demografische ontwikkeling leefstijlen 2012 - 2030
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 Gehechte Mobiele kleine kleine huishoudens huishoudens
Gehechte gezinnen
2012
Mobiele gezinnen
2020
Gehechte senioren
Mobiele senioren
Bemiddelde senioren
2030
Bron: Primos prognose 2011, bewerking Companen.
Globaal zien we de volgende bewegingen: • Het totaal aantal kleine huishoudens (kleine huishoudens onder en boven de 65 jaar bij elkaar opgeteld) neemt toe. • Het aantal kleine huishoudens onder de 65 jaar neemt echter af. Dit geldt zowel voor de gehechte als de Mobiele Kleine Huishoudens. Dit zijn de huishoudens die er vaak voor kiezen om centraal te wonen. Zij willen alle voorzieningen bij de hand hebben. • Het aantal gezinnen neemt toe, deels ook door de vestiging van gezinnen van buiten de regio Amersfoort. Mobiele Gezinnen vormen nu en in de toekomst de grootste leefstijl in het onderzoeksgebied. • De senioren leefstijlen (ook kleine huishoudens) nemen allemaal in omvang toe. De grootste groep senioren is de leefstijl Gehechte Senioren. Dat is op dit moment het geval en zal ook in de toekomst zo blijven.
6.3.
Bijsturing op werkelijk consumentengedrag
De praktijk leert dat de woonwens van consumenten flink afwijkt van het werkelijke verhuisgedrag. Hier houden wij rekening mee bij het bepalen van de toekomstige samenstelling van de woningbehoefte. Generatie-effect Toekomstige generaties senioren bewonen veel meer een koopwoning dan de huidige senioren. Zij zijn dan ook meer op de koopsector gericht dan huidige generaties. Dit is een trend die in cijfers nog onvoldoende tot uitdrukking komt. Wij hebben deze trend geanalyseerd op basis van historische trends van vroegere WoON-onderzoeken.
- 41 -
Senioren in een koopwoning doen eerder investeringen om langer thuis te kunnen blijven wonen. Zij hebben meer binding met hun huis en soms kunnen ze simpelweg hun woning moeilijk verkopen. En zij zien op tegen de kloof in maandlasten. Deze trends worden in het model van Companen betrouwbaar doorgetrokken naar de toekomst. De betekenis van dit effect is fors: de vermeende behoefte aan veel extra vooral betaalbare huurwoningen voor ouderen zal zich in de toekomst niet voordoen. Ouderen hebben allemaal al een woning en het overgrote deel wil daarin zolang mogelijk blijven wonen. Inmiddels wordt deze ontwikkeling ook door anderen ingezien, zoals het Trendbureau 5 Overijssel . •
Mythe: er moet gebouwd worden voor senioren
•
Mythe: vergrijzing betekent toenemende behoefte aan appartementen in het huursegment
•
Feit: senioren verhuizen vooral niet
•
Feit: gezondheidstoestand bepaalt verhuisgeneigdheid op korte termijn
Bron: Feiten & Mythen, Toekomstverkenning Vergrijzing, Trendbureau Overijssel, 2010
Migratie-effect Migratie is per definitie selectief. Jonge huishoudens trekken naar stedelijke woonmilieus, gezinnen met kinderen zoeken ruimere woonmilieus. De inkomenspositie van huishoudens is zeer bepalend voor de mogelijkheden die huishoudens hebben hun woonwensen te realiseren. De migratiebewegingen van huishoudens naar leeftijd en samenstelling komen tot uitdrukking in de Primosprognose. Substitutie-effect Veel mensen realiseren in een gespannen woningmarkt of onder invloed van beperkingen door de financiële crisis (verkoopbaarheid huidige woning, lagere kredietverstrekking door de banken) niet hun ideale woonwens, maar accepteren een second-best-oplossing. Een belangrijke vorm van dit substitutiegedrag is dat huishoudens hun verhuiswens uitstellen. Een analyse van het WoON leert dat het uitstellen van de verhuiswens een aantrekkelijker alternatief wordt naarmate men ouder wordt.
5
Zie: http://www.trendbureauoverijssel.nl/userfiles/vergrijzing/FeitenMythenVergrijzing.pdf
- 42 -
Totaal
Bemiddelde senioren
Mobiele senioren
Gehechte senioren
Mobiele gezinnen
Gehechte gezinnen
Mobiele kleine huishoudens
Regio Amersfoort. Substitutiegedrag als men de eerste verhuiswens niet kan effectueren, naar leefstijl Gehechte kleine huishoudens
Tabel 6.2:
Elders zoeken naar gewenste woning
71%
72%
66%
63%
50%
45%
54%
Aanpassing woonwensen
10%
10%
8%
7%
11%
11%
5%
9%
Niet verhuizen
19%
18%
26%
30%
39%
44%
41%
26%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Legenda. Rode arcering: > 3% onder gemiddelde. Groene arcering > 3% boven gemiddelde. Bron: WoON2009.
100%
100%
65%
Jongere huishoudens zijn eerder geneigd een woning met de gewenste kwaliteit te zoeken op een andere locatie dan de eerste keus (in een andere wijk, maar vaak ook in een andere gemeente). Oudere huishoudens besluiten (voorlopig) niet te verhuizen. Het substitutiegedrag van huishoudens heeft geen effect op de bevolkingsprognose en de woningbehoefteprognose op lange termijn. Geboorte, sterfte, migratie en huishoudenvorming zijn structurele processen waarmee in de Primosprognose rekening is gehouden en problemen op de woningmarkt hebben in de basis weinig invloed op de ontwikkeling van de woningbehoefte op de langere termijn. Echter, vraaguitval op de kortere termijn, met name vanwege de financiële crisis, leidt er toe dat de woningbouwproductie sterk achterblijft bij de plannen waarop de prognose mede is gebaseerd. Dat kan er toe leiden dat het woningtekort op de wat langere termijn sterk oploopt, waarna een inhaalslag plaatsvindt. Een studie naar de mogelijke effecten van de financiële crisis op de ontwikkeling van de woningbehoefte in de Noordelijke Randstad op de langere termijn, laat zien dat de Primos-prognose 2011 op dit punt als robuust mag 6 worden verondersteld .
6.4.
Ontwikkeling vraag naar woonmilieus
Regio Amersfoort als geheel De toekomstige vraag naar woonmilieus hangt samen met de ontwikkeling van de verschillende leefstijlen. Figuur 6.5 laat zien hoe de toekomstige behoefte aan woonmilieus zich in de regio Amersfoort ontwikkelt.
6
Houdbaarheid Woningbehoefteprognoses Noordvleugel, ABF Research, 2011.
- 43 -
Figuur 6.5: Regio Amersfoort. Ontwikkeling behoefte woonmilieus, 2012 (huidige woonsituatie) tot 2030
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
2012
2020
2030
Bron: WoON 2009; bewerking Companen.
Uit Figuur 6.5. zou men kunnen concluderen dat er sprake is van een redelijk gespreide groei van de vraag over alle woonmilieus, uitgezonderd het centrum-stedelijke woonmilieu (in Amersfoort). Toch zijn er aanmerkelijke verschillen in het groeipercentage van de diverse woonmilieus. Stedelijke woonmilieus • De vraag naar wonen in een Centrum-stedelijk woonmilieu groeit nog maar weinig. Dit betreft met name de binnenstad van Amersfoort. Dit spreekt een naar verhouding beperkte groep aan. Hierbij speelt ook de doorwerking op langere termijn van het generatie-effect. De nieuwe senior woont veelal nu in een koopwoning en zal daarin zolang mogelijk blijven wonen tot de gezondheid het noodzakelijk maakt om te verhuizen. In dat geval gaat het om een verhuizing naar een verzorgde woonvorm of intramurale huisvesting. 7 • De vraag naar Stedelijk vooroorlogs wonen, neemt verhoudingsgewijs zeer fors toe. Dit zijn de wijken in Amersfoort die direct aan de binnenstad grenzen. Ook uit andere studies blijkt dat dit een gewaardeerd woonmilieu is: relatief rustige wijken met een hoog voorzieningenniveau dat op loopafstand bereikbaar is. Dit zijn de wijken uit de jaren dertig van de vorige eeuw: een geliefd woningtype en woonmilieu bij mobiele gezinnen; een groep die nog fors toeneemt in de regio Amersfoort. In de praktijk zal er in zekere mate sprake zijn van uitwisseling tussen het woonmilieu stedelijk vooroorlogs en het woonmilieu stedelijk naoorlogs grondgebonden. • De additionele vraag naar woningen in het stedelijk naoorlogs compacte woonmilieu en het stedelijk naoorlogse grondgebonden woonmilieu vindt met name zijn oorsprong in de vergrijzing. Immers, lang niet alle senioren zullen/kunnen in hun eengezinswoning blijven wonen. En dat geldt zeker ook voor huurders. Deze willen binnen de naoorlogse wijken, in de buurt van hun huidige woning waar zij hun sociale contacten hebben, zeker ook naar een appartement. 7
De realisatie van woonmilieus die vergelijkbaar zijn met de vooroorlogse woonmilieus is moeilijk. Dit type woonmilieu is alleen te realiseren in de schil rond het centrum, en zal dus in de herstructurering van woonbuurten of bedrijventerreinen moeten worden gevonden.
- 44 -
Kleinstedelijke woonmilieus • De behoefte aan Kleinstedelijk wonen, te vinden in de gemeenten Baarn, Barneveld, Nijkerk en Soest, groeit gemiddeld. Verhoudingsgewijs groeit het Centrum-kleinstedelijke woonmilieu het sterkst. Dorpse woonmilieus • Ook de vraag naar Dorpse woonmilieus groeit gemiddeld. Dit is een vraag waarin lastig is te voorzien, omdat het Centrum-dorpse woonmilieu zich moeilijk laat creëren of uitbreiden. Het is immers een woonmilieu dat zijn aantrekkingskracht voor een belangrijk deel ontleent aan een organisch en historisch gegroeid karakter. Een belangrijk deel van de aantrekkingskracht komt ook voort uit de aanwezigheid van voorzieningen in het Centrum-dorpse woonmilieu. In die zin is substitutie mogelijk met het Dorpse woonmilieu, als de beschikbaarheid of bereikbaarheid van voorzieningen geborgd kan worden. Al met al kan worden vastgesteld dat de raming naar gewenste woonmilieus uitwijst dat, met uitzondering van centrumstedelijke woonmilieu, er sprake is van een redelijk gespreide groei over de woonmilieus. De gewenste woonmilieus zijn enerzijds een weerslag van de aanwezige woonmilieus (de consument weet wat hij in de regio Amersfoort aan diverse woonmilieus kan vinden) en anderzijds van de wensen van consumenten. Die wensen blijken toch goed aan te sluiten op de diversiteit aan woonmilieus die nu al in de regio Amersfoort wordt geboden. In de regio Amersfoort is sprake van een melange van woonmilieus die een brede groep consumenten kan aanspreken. Dit is een extra kracht van de regio Amersfoort. Vraag naar woonmilieus per gemeente De groei in de vraag naar de diverse woonmilieus, die we in de voorgaande figuur hebben aangegeven hebben we toegedeeld aan de regiogemeenten op grond van: • De Primosprognose 2011 per gemeente; • Het WoON2009.
- 45 -
Dit resulteert in het volgende overzicht: Figuur 6.6: Regio Amersfoort. Additionele behoefte aan verschillende woonmilieus per gemeente, 2012 - 2030
5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
Woudenberg
Soest
Nijkerk
Leusden
Eemnes
Bunschoten
Barneveld
Baarn
Amersfoort
Bron: WoON 2009; bewerking Companen.
Figuur 6.6. moet niet al te letterlijk worden gelezen. Op basis van de ingevulde enquêtes in het WoON moeten in sommige gemeenten woonmilieus worden gecreëerd die er nu nog niet zijn en die vermoedelijk ook niet gerealiseerd kunnen worden, zoals centrumstedelijk wonen in Woudenberg of landelijk wonen in Amersfoort. Met deze kanttekening vooraf kunnen we de volgende belangrijke tendensen waarnemen: Stedelijke woonmilieus De vraag naar stedelijke woonmilieus is uiteraard geconcentreerd in Amersfoort. Maar ook in de gemeenten Barneveld en Nijkerk bestaat hiernaar enige vraag. Het gaat om kleine aantallen huishoudens, zeker als dit afgezet wordt tegen de huishoudengroei die deze gemeenten de komende jaren zullen doormaken. Kleinstedelijke woonmilieus De additionele behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus is met name in Barneveld, Nijkerk, Woudenberg en Soest geconcentreerd. Dit woonmilieu komt in Barneveld, Nijkerk en Soest al voor, aangezien die kernen over een flink voorzieningenniveau beschikken. Dit geldt niet voor Woudenberg, waar sprake is van een (centrum)dorps
- 46 -
woonmilieu. Het toevoegen van een grote uitbreidingslocatie in Woudenberg brengt daarin weinig verandering. Het woonmilieu van Woudenberg zal niet meteen van kleur verschieten. Dit leidt voor de woonconsumenten voor de keuze: kiezen voor Woudenberg (en dus niet kleinstedelijk) of kiezen voor een kleinstedelijk milieu elders en dus niet voor Woudenberg. Dorpse woonmilieus De additionele behoefte aan het dorps wonen is met name geconcentreerd in Barneveld (buiten de hoofdkern Barneveld), Bunschoten, Eemnes en Leusden.
6.5.
Ontwikkeling kwalitatieve woningvraag
Regio Amersfoort als geheel Naast de toekomstige vraag naar woonmilieus, hebben we op basis van het WoON2009 de leefstijlontwikkeling en de gewenste ontwikkeling in woonmilieus een vertaalslag gemaakt naar de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. De onderstaande tabel geeft een beeld van de gewenste verhoudingen naar bouwvorm, eigendomsklassen en prijsniveau van de woningvoorraad in het onderzoeksgebied in 2020 en 2030. Figuur 6.7: Regio Amersfoort. Ontwikkeling kwalitatieve woningbehoefte, 2012 - 2030
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000
Eengezins
Appartement
Eengezins
HUUR
Duur
Middelduur
Goedkoop
Duur
Middelduur
Goedkoop
vanaf 650
tot 650
vanaf 650
tot 650
0
Appartement KOOP
2012
2020
2030
Bron: WoON 2009; bewerking Companen. Goedkoop: < € 250.000 Middelduur: € 250.000 - € 400.000 Duur: > € 400.000
Er bestaat een spanningsveld tussen de verwachte afname van de woningbehoefte in de huursector op de lange termijn en druk op de huursector op de korte termijn. Deze paragraaf omvat de lange termijn perspectieven op basis van de huidige wet en regelgeving. In hoofdstuk 7 gaan we verder in op mogelijk ontwikkelingen voor de lange termijn op basis van mogelijke trends. Op korte termijn ligt er een forse druk op de huursector. Deze wordt ingegeven door de huidige woningmarktcrisis en recente aangepaste regels.
- 47 -
Tabel 6.3:Regio Amersfoort. Ontwikkeling additionele, kwalitatieve woningbehoefte, 2012 - 2030 2012
2030
Huur Eengezins, < € 650 Eengezins, > € 650 Appartement, < € 650 Appartement, > € 650
25.700 3.020 24.780 1.740
27.920 1.750 20.500 2.850
Subtotaal huur
55.240
53.020
Koop Eengezins, goedkoop Eengezins, middelduur Eengezins, duur Appartement, goedkoop Appartement, middelduur Appartement, duur
22.710 43.270 23.720 8.450 3.840 900
26.950 57.990 30.080 7.700 7.350 2.490
Subtotaal Koop
102.890
132.560
Totaal
158.130
185.580
Bron: WoON2009, Primos, bewerking Companen.
Huur en koop Momenteel heeft de regio Amersfoort ruim 55.000 huurwoningen. Dit aantal kan op de lange termijn (tot 2030) waarschijnlijk afnemen met ongeveer 2.000. Vooral de vraag naar sociale huurappartementen zal afnemen en in mindere mate zal ook de vraag naar dure eengezinshuurwoningen afnemen. Anderzijds zal de vraag naar sociale eengezinshuurwoningen nog wel toenemen. Dit is een uitkomst die afwijkt van de verwachte ontwikkeling in andere regio’s. De volgende factoren kunnen dit verklaren. In de regio Amersfoort is sprake van een forse groei van het aantal huishoudens en dan met name gezinnen; dat verklaart de groeiende behoefte aan sociale eengezinshuurwoningen. Anderzijds zal ook het aantal oudere huishoudens fors toenemen. Lange tijd werd aangenomen dat toekomstige ouderen, zoals veel huidige ouderen, wilden verhuizen naar een passende huurwoning (vooral appartementen). Echter, de toekomstige oudere woont nu veelal in een koopwoning en zal daar in belangrijke mate in blijven wonen (generatieeffect). Een afnemende huursector betekent een groeiende koopsector. De vraag naar koopwoningen bedraagt ca 30.000 woningen en is zelfs groter dan de groei van het aantal huishoudens in de regio Amersfoort die ca 28.000 bedraagt; het verschil wordt veroorzaakt door de afnemende vraag naar huurwoningen met 2.000 woningen. De koopsector kan groeien van 65% nu, naar 71% in 2030. Koop- en huursegmenten De vraag op lange termijn in de koopsector zal zich vooral voordoen in de sector grondgebonden koopwoningen, in met name het middeldure segment (€ 250.000 tot € 400.000). Maar ook de vraag naar dure eengezinskoopwoningen zal nog toenemen. De goedkope koopappartementen zijn een kwetsbaar woningmarktsegment omdat de vraag hiernaar wat zal afnemen. Wel stijgt nog de vraag naar middeldure en dure koopappartementen. Per saldo neemt de vraag naar appartementen niet meer toe in de regio Amersfoort. Er moet echter een omvangrijke transformatie plaatsvinden van huur naar koop en van goedkoop naar (middel)duur. Naar de kwetsbare segmenten in de huursector in met name het woonmilieu stedelijk naoorlogs compact (portieketagewoningen, galerijflats) neemt de behoefte af. De vraag
- 48 -
naar dure huurappartementen neemt nog wel wat toe, maar de vraaggroei doet zich met name voor in de koopsector. De goedkope koopappartementen zijn als kwetsbaar aan te merken, maar de behoefte aan middeldure en dure koopappartementen neemt fors toe. Ze moeten wel in het goede woonmilieu (stedelijk naoorlogs compact) gerealiseerd worden. Woningvraag per gemeente In onderstaande figuren wordt de ontwikkeling van de kwalitatieve woningvraag per gemeente voor de periode 2012 - 2030 weergegeven. Figuur 6.8: Regio Amersfoort. Ontwikkeling additionele, kwalitatieve woningbehoefte naar huur-koopverhouding per gemeente, 2012 - 2030
14.000 Huur
Koop
12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000
Bron: Companen.
Uit figuur 6.8 blijkt dat de vraag naar huurwoningen op de lange termijn afneemt, zodat het huuraanbod in diverse gemeenten kan afnemen. In de gemeenten Barneveld, Bunschoten, Eemnes en Nijkerk is het huidige aantal huurwoningen op lange termijn toereikend om in de toekomstige behoefte te voorzien. In Woudenberg bestaat op de lange termijn nog wel behoefte aan extra huurwoningen en dit is een gevolg van het feit dat deze gemeente verhoudingsgewijs nog sterk groeit. Figuur 6.9: Regio Amersfoort. Ontwikkeling additionele, kwalitatieve woningbehoefte naar eengezins / meergezins per gemeente, 2012 - 2030
12.000 Eengezins
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 -2.000
Bron: Companen.
- 49 -
Meergezins
Uit figuur 6.9 blijkt dat er per saldo nauwelijks meer meergezinswoningen hoeven te worden toegevoegd. Nadrukkelijk zij aangetekend dat het een saldo-gegeven betreft. De vraag naar appartementen in de sociale huursector neemt af, terwijl de vraag naar koopappartementen zal toenemen (kwaliteitslag). Samengevat (gehele regio): • In de regio Amersfoort is sprake van een melange van woonmilieus die een brede groep consumenten kan aanspreken. Dit is een extra kracht van de regio Amersfoort. • De gewenste groei van de woonmilieus is op een redelijk evenwichtige manier over de verschillende woonmilieus in de regio gespreid. • De additionele vraag naar koopwoningen tot 2030 bedraagt ca 30.000 en is zelfs groter dan de groei van het aantal huishoudens in de regio Amersfoort die ca 28.000 bedraagt; het verschil wordt veroorzaakt door de afnemende vraag naar huurwoningen met 2.000 woningen. De koopsector kan groeien van 65% nu, naar 71% in 2030. • Deze groei zal zich vooral voordoen in de sector grondgebonden koopwoningen, in met name het middeldure segment (€ 250.000 tot € 400.000). Maar ook de vraag naar dure eengezinskoopwoningen zal nog toenemen. • De goedkope koopappartementen zijn een kwetsbaar woningmarktsegment omdat de vraag hiernaar wat zal afnemen. Wel stijgt nog de vraag naar middeldure en dure koopappartementen (kwaliteitslag). • Per saldo neemt de vraag naar appartementen regionaal niet meer toe. Er moet echter een omvangrijke transformatie plaatsvinden van huur naar koop en van goedkoop naar (middel)duur. • De vraag naar de kwetsbare segmenten in de huursector in met name het woonmilieu stedelijk naoorlogs compact (portieketagewoningen, galerijflats) neemt af. De vraag naar dure huurappartementen neemt nog wel wat toe, maar de appartementvraag doet zich met name voor in de koopsector.
- 50 -
7. De toekomst van de huursector……schuivende panelen?
De conclusies die wij in het voorgaande hebben geformuleerd, zijn gebaseerd op het WoON2009. De dataverzameling daarvan heeft in de jaren 2008 / 2009 plaatsgehad en is uiteraard mede getekend door de toen geldende marktomstandigheden, economische perspectieven en inkomensverwachtingen. Thans is het WoON2012 in uitvoering en het is niet uitgesloten dat de veranderde woningmarktomstandigheden daar meer in tot uitdrukking komen. De resultaten kunnen daardoor anders uitpakken, met name voor de verhouding in huur en koop. Hier kunnen we uiteraard niet op vooruitlopen. Niettemin willen we maatschappelijke signalen, die (nog) niet door onderzoek gesteund worden, niet negeren. Deze hebben met name betrekking op de verhouding tussen huren en kopen en de mogelijke toename van het belang van huren. Huren meer algemeen geaccepteerd verschijnsel?! Het huren van woningen zit nog steeds in een belangrijke mate in de “sociale” hoek. Huren is met name bedoeld voor mensen die niet kunnen kopen. Huren is dus goedkoop. Dat zien wij bijvoorbeeld in onze onderzoeken op diverse plekken in het land. Daaruit blijkt onder meer dat veel senioren met een koopwoning bij verhuizing een huurwoning prefereren, maar dan wel voor rond de € 500 per maand. We achten het mogelijk dat de huidige economische terugslag ertoe gaat leiden dat huren meer in de breedte als volwaardig alternatief gezien gaat worden voor kopen. En dat de keuze tussen huren en kopen: 1. niet altijd een rigide keuze behoeft te zijn voor het één of het ander; 2. (nog) meer afhankelijk wordt van de levensfase waarin het huishouden verkeert; 3. vrije sector huren een veel meer voorkomend verschijnsel zal worden, ook buiten de grotere steden. Met andere woorden: door een flexibel aanbod (bijvoorbeeld een huur-koopconstructie) zal de huursector in een ander daglicht komen te staan. En zal de huursector lang niet alleen voor de lagere inkomens van belang zijn, maar zeker ook voor de huishoudens met een dikkere portemonnee of mensen die op termijn een dergelijke beurs verwachten. Mogelijk gaat het er naar toe dat mensen in verschillende fasen in hun leven een huurwoning gaan prefereren boven een koopwoning omdat dit meer gemak en flexibiliteit met zich meebrengt. De economische terugslag zal ons inziens een aantal veranderingen tot stand brengen van meer structurele aard. Deze worden vermoedelijk bij een economisch herstel niet zo snel ongedaan gemaakt. We denken daarbij aan de striktere hypotheekregels, aflossingsverplichtingen, mogelijk invoering van vormen van “Bausparen”, de neiging om in grotere mate in woningen te beleggen als alternatief voor aandelen. Verder is er natuurlijk de Europese regelgeving waardoor huishoudinkomens vanaf € 34.085 (prijspeil 2012) in beginsel niet meer sociaal mogen huren, terwijl deze categorie slechts beperkte kansen op de koopmarkt heeft. Ook zien we met de vergrijzing
- 51 -
een voortschrijdend aanbod van woon-service-arrangementen in het vrije sector huursegment. Diverse doelgroepen Naast de huishoudens met een laag inkomen is en wordt een woning huren interessant voor een diversiteit aan doelgroepen: • Jongere huishoudens, die zich (nog) niet op een plaats willen “settelen”, maar vanwege beroepsperspectieven of –ambities, tijdelijke arbeidscontracten of ook vanwege hun positie op de “partnerschapsmarkt” flexibel willen zijn en zich dus niet willen vastleggen op een koopwoning. • Startende huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.085, die bij een corporatie niet terecht kunnen en evenmin spaargeld hebben opgebouwd voor een koopwoning. • Huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.085 die nu in een sociale huurwoning zitten, die vanwege gezinsuitbreiding of andere omstandigheden niet meer geschikt is, en die willen verhuizen. • Ouderen met een koopwoning, die van de overmaat aan ruimte in huis en tuin afwillen en / of dichter bij voorzieningen willen wonen in een sociaal veiliger omgeving. • Oudere weduwen en weduwnaren, die nog vitaal zijn, maar na het overlijden van de partner niet meer in het grote eengezinskoophuis willen blijven wonen. • Gescheidenen die óf een te hoog inkomen voor de sociale sector hebben of snel een woning nodig hebben, terwijl een scheiding geen urgentiecriterium meer is. • Huishoudens van middelbare leeftijd met een beroep waarbij zij van tijd tot tijd naar een andere plaats of land moeten verhuizen (expats). Kwalitatief hoogwaardig en imago-versterking De mate waarin en de snelheid waarmee die herwaardering van het huren plaats zal kunnen vinden, hangt dus niet alleen van economische factoren af, maar zeker ook van sociaal-culturele. En daarmee zullen er ook belangrijke verschillen zijn tussen de ontwikkeling van het huren in de stad en op het platteland, waar veelal een koopcultuur heerst. Hoe het ook zij, versterking van het huren kan, los van min of meer tijdelijke economische omstandigheden, alleen maar structureel plaatsvinden, indien de kwaliteit van het aanbod de woningzoekenden aanspreekt en daarmee ook de basis vormt voor een imagoverandering. Corporaties lijken, gelet op hun expertise en ervaringen, in eerste instantie de aangewezen partij om hiermee samen met beleggers aan de slag te gaan, al zal dat in aparte ondernemingen buiten het sociale bestel moeten. Noodzakelijk is dit niet. Ook (andere) particuliere verhuurders / beleggers kunnen hun activiteiten wat dit betreft uitbreiden. Enkele cijfers over de regio Amersfoort Kijken we naar de regio Amersfoort dan zien we ter illustratie dat 36% van de huurders in de regio een inkomen heeft van € 34.085 of hoger. Zo’n 21% heeft zelfs een inkomen van meer dan € 43.000. Het ligt voor de hand dat een aanzienlijk deel van de huurders in de regio, zoals dat heet, “scheef woont”. Aan de hand van de in dit onderzoek beschikbare cijfers kunnen we de omvang daarvan niet bepalen. We weten namelijk de verhouding tussen vrije sector huurwoningen en sociale huurwoningen alsmede de
- 52 -
bewoning naar inkomen niet (noch in de corporatiesector noch in het particuliere segment). Wel kunnen we concluderen dat de regio qua inkomens voldoende potentie heeft voor vrije sectorhuren. En dan hebben we de koopwoningbezitters, die eventueel (later) willen gaan huren nog buiten beschouwing gelaten. Tabel 7.1: Bewoning huurwoningen in regio Amersfoort Aantal huurwoningen
54.000 (100%)
Primaire doelgroep in huurwoningen (< € 34.085)
34.430 (64%)
Middeninkomens in huurwoningen (€ 34.085 - € 43.000)
8.330 (15%)
Hogere inkomens in huurwoningen (> € 43.000)
11.240 (21%)
Aantal corporatiewoningen
37.000 (71%)
Aantal particuliere huurwoningen
17.000 (29%)
Bron: CBS / RIO en CBS Statline.
- 53 -
- 54 -
8. Matching van woningvraag en woningbouwplanning 8.1.
Woningbouwprogrammering op de korte termijn
Tabel 8.1. biedt inzicht in de woningbouwprogrammering van de gemeenten voor de korte termijn. Tabel 8.1: Regio Amersfoort. Bouwprogramma per gemeente voor de komende jaren, uitgesplitst naar huur en koop 2012 Amersfoort Baarn Barneveld Bunschoten Eemnes Leusden Nijkerk Soest Woudenberg Regio Amersfoort
2013
2014
Huur
Koop
Totaal
Huur
Koop
Totaal
Huur
Koop
Totaal
170 9
598 8 263 94 43 195 239 89 97
768 17 263 94 43 269 289 89 97
190 104 98
637 19 563 137 192 144 134 16
827 123 661 137 25 209 210 134 16
200 31 98 10 15 5 125 42 51
667 17 359 192 47 176 324 92 80
867 48 457 202 62 181 449 134 131
1.626
1.929
1.842
2.342
577
1.954
2.531
74 50
303
25 17 66
500
Bron: Opgave gemeenten, gemeente Amersfoort: verhouding huur-koop gebaseerd op verhouding van gehele productie tot 2030.
Vooraf zij opgemerkt dat de gemeenten lang niet voor alle bouwplannen al de woningdifferentiatie kunnen inschatten. Ontwikkelaars bepalen het liefst zo laat mogelijk in het bouwproces of de woning in de huur- of koopsector wordt geplaatst. De hier weergegeven huur-koopverhouding moet dan ook als een indicatie worden aangemerkt. De gemeenten is gevraagd om inzicht te bieden in de prijssegmenten waarin koopwoningen gerealiseerd zullen worden. Dit inzicht hebben de gemeenten niet kunnen bieden, vermoedelijk ook omdat dit niet systematisch wordt bijgehouden en geüpdate. Huursector Het aandeel huurwoningen voor de jaren 2012, 2013 en 2014 ligt rond de 20%. Een belangrijk deel hiervan zal binnen de sociale huursector worden gerealiseerd. Koopsector Het doseren van de bouwplanning heeft een kwantitatieve en kwalitatieve component: het aantal woningen moet aansluiten op een haalbaar afzetniveau en de woningdifferentiatie moet aansluiten op de woningvraag van de consument. Kwantitatief gezien ligt er in de koopsector voor de korte termijn een knelpunt. De gemeenten gaan in hun bouwprogramma’s uit van het realiseren van gemiddeld 1.800 koopwoningen in de jaren 2012, 2013 en 2014. Echter, een afzetniveau van 700 tot 1.000 woningen voor 2013 wordt haalbaar geacht (zie hoofdstuk 3). De plannen overstijgen de vraag ruimschoots. Dit overschot aan plannen heeft als risico dat ze elkaar in de weg zitten, stuk voor stuk het noodzakelijk percentage van 70% / 80% verkochte woningen niet halen en de bouwproductie meer dan noodzakelijk terugvalt. Een gedoseerd aanbod
- 55 -
van plannen kan dit risico beperken. De consument is weliswaar gebaat bij ruime keuzemogelijkheden, maar niet bij een te ruim keuze (de vraag vergroten met de leus “twee voor de prijs van één” werkt niet in de woningmarkt). Consumenten dreigen af te haken indien men een aantal keer teleurgesteld is, omdat een project niet in aanbouw wordt genomen. Ook de gemeenten hebben er baat bij dat er in de regio Amersfoort een gedoseerd aanbod wordt gerealiseerd; dit om kannibalisme tussen de gemeenten te voorkomen. Niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief moet de vraag aansluiten op het aanbod. De vraag voor de korte termijn is bekend. Het aanbod naar prijsniveau en woningtype is niet bekend, omdat de gemeenten dit in het kader van dit onderzoek niet hebben kunnen aanleveren. Wel zijn in dit onderzoek, onder meer uit de gesprekken met makelaars, de volgende opmerkingen naar voren gekomen. In onderstaand kader geven wij de reactie van de makelaars in het kort weer. • • • •
•
•
•
Bij ontwikkelaars dringt het besef door dat de prijs-kwaliteitverhouding in de nieuwbouw moet verbeteren. Zij verlagen dan ook hun verkoopprijzen. Naar het oordeel van de makelaars zijn de meeste gemeenten nog veel te optimistisch / ambitieus over de te realiseren omvang van de woningbouw. Om plannen financieel haalbaar te krijgen, zouden gemeenten hun grondprijzen (meer) moeten verlagen. Gemeenten stellen soms beeldkwaliteitseisen aan een bouwplan die de kosten opdrijven en de verkoop bemoeilijken. Maar ook omgekeerd wordt soms door gemeenten een bouwprogramma opgelegd dat niet of moeilijk afzetbaar is in de markt (bijvoorbeeld: bouwen van zeer goedkope appartementen zonder balkon). Gemeenten willen onderscheidende woonmilieus / woningen realiseren. De markt vraagt echter niet om exclusieve woningbouw, maar om traditionele woningbouw waarvoor een brede doelgroep belangstelling heeft. De regio Amersfoort kent een diversiteit aan woonmilieus en daardoor verschilt de woningmarkt lokaal sterk, mede ook door de verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. Nieuwbouw moet complementair zijn aan de bestaande woningvoorraad. Wat in de ene gemeente nog afzetbaar is op korte termijn, is in een andere gemeente niet afzetbaar (te duur, woningtype niet gewild, spaarzame starters waardoor er nog wel behoefte bestaat aan goedkope woningen). Vanuit dat gegeven is het voor de korte termijn in de eerste plaats belangrijk dat de samenwerkende gemeenten een gedoseerd aantal bouwplannen op de markt brengen (geen onderlinge concurrentie veroorzaken). De samenstelling van de bouwplannen moet vooral afgestemd worden op de lokale afzetmogelijkheden.
- 56 -
8.2.
Woningbouwprogrammering op de langere termijn
Naar woonmilieu
Figuur 8.1: Regio Amersfoort. Additionele behoefte woonmilieus versus nieuwbouw, 2012 - 2030, 13 typeindeling
6.000
Vraag
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Woudenberg Leusden Barneveld
Soest Eemnes Baarn
Nijkerk Bunschoten Amersfoort
6.000
Aanbod
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Woudenberg Leusden Barneveld
Soest Eemnes Baarn
- 57 -
Nijkerk Bunschoten Amersfoort
6.000
Saldo
5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
Vraag
Aanbod
Uit figuur 8.1. blijkt het volgende: • Voor de lange termijn sluit de plancapaciteit in de regio Amersfoort niet goed aan op de woningvraag, uitgesplitst in de 11 woonmilieus. Er is met name een tekort aan capaciteit in de stedelijk vooroorlogse en stedelijk naoorlogs compacte woonmilieus in Amersfoort. Er is een overschot aan het stedelijk naoorlogse grondgebonden woonmilieu. Voor een deel kan in het tekort worden voorzien door transformatie van bestaande woonwijken in Amersfoort (goedkope huurappartementen verminderen en middeldure / dure koopappartementen toevoegen). Het overschot aan plancapaciteit in de grote uitbreidingsgebieden is regionaal een aandachtspunt. Herontwikkeling tot een groen-stedelijk woonmilieu (ruimer van opzet) is mogelijk, aangezien aan dat woonmilieu een tekort bestaat. • De vraag neemt in de periode 2018 tot 2030 nog toe met bijna 28.000 huishoudens. De bekende plancapaciteit omvat ruim 20.000 woningen. Er is dus in de periode 2012 - 2030 nog extra plancapaciteit nodig. • Idealiter sluit het aanbod aan plancapaciteit aan op de vraag, vaak wordt daarbij een overcapaciteit van 20% aangehouden in verband met planuitval. Echter, een overschot aan plancapaciteit in een bepaald woonmilieu betekent niet per definitie dat dit leidt tot leegstand. In de praktijk betekent dit, dat meer huishoudens uit de regio Amersfoort genoegen nemen met een ander woonmilieu en een deel zal de regio Amersfoort verlaten om het gewenste woonmilieu elders te vinden (bijvoorbeeld richting BRU of ’t Gooi). Naast de gedetailleerde 13 type-indeling wordt door ABF ook een 5 type-indeling gebruikt. Op basis van deze 5 type-indeling komen we tot een andere figuur (8.2), deze laat een minder gedetailleerd beeld zien.
- 58 -
Figuur 8.2: Regio Amersfoort. Additionele behoefte woonmilieus versus nieuwbouw, 2012 - 2030, 5 typeindeling
12.000
Vraag
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Centrums tedel i jk
Bui ten-centrum Groen-s tedel i jk Centrum-dorps
12.000
La ndel i jk wonen
Aanbod
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Centrums tedel i jk
Bui ten-centrum Groen-s tedel i jk Centrum-dorps
12.000
La ndel i jk wonen
Saldo
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 Centrum-stedelijk Buiten-centrum
Groen-stedelijk
Vraag
Centrum-dorps
Aanbod
- 59 -
Landelijk wonen
Uit figuur 8.2. blijkt het volgende: • Voor de lange termijn sluit binnen de 5 type-indeling de plancapaciteit in de regio Amersfoort wel goed aan op de woningvraag. • Van overschotten is geen sprake. De extra benodigde plancapaciteit in de periode 2012 - 2030 wordt zichtbaar. • Dit betekent niet dat de gedetailleerde verschillen tussen woonmilieus (13 indeling) kunnen worden weggenuanceerd. Een goede relatie tussen woning, woonomgeving en gemeente blijft cruciaal voor de afzet en de kracht van de regio. Huur / koop De lange termijnprognose wijst uit dat de voorraad huurwoningen per saldo niet meer hoeft toe te nemen in de regio. Er zijn wel kwalitatieve fricties die echter in de vraagaanbod-balansen (saldo-cijfers) niet zichtbaar worden. Er zijn kwetsbare marktsegmenten, zoals de portieketagewoningen, verouderde seniorenwoningen uit de jaren zestig en zeventig, etc. De omvang van de veranderopgave is in het kader van dit onderzoek niet beoordeeld. De gemeenten hebben inzicht geboden in de samenstelling van hun bouwprogramma naar de verhouding huur-koopwoningen. Daaruit blijkt dat van de ruim 20.000 woningen aan plancapaciteit slechts 15% (netto toevoeging van ongeveer 3.000 woningen) in de huursector wordt gerealiseerd. Geconcludeerd moet echter worden dat die inventarisatie nog geen volledig beeld geeft van de werkelijke plannen op langere termijn, omdat voor veel plannen de differentiatie nog niet bekend is. Het is dan ook niet zinvol om een vergelijking te maken tussen de vraag en het aanbod naar huur-koopverhouding.
8.3.
Feiten en verwachtingen op een rij
Feiten • In de regio Amersfoort is het aantal transacties in de koopsector sinds de Europese krediet- en bankencrisis afgenomen met 35%. Sinds 2009 zijn de verkoopprijzen gemiddeld met 8% afgenomen. • In 2011 hebben ongeveer 3.000 kooptransacties plaatsgevonden. Er staan 7.500 woningen te koop (iets minder dan landelijk) en er staat dus voor ongeveer 2,5 jaar aan woningen te koop. Veel mensen willen een stap in hun wooncarrière maken, maar de markt zit tegen. • De gemeente Amersfoort is de “motor” van de regio. De gehele regio heeft baat bij een woontechnisch sterk Amersfoort. Verwachtingen korte termijn • De gemeenten gaan in hun woningbouwplannen uit van het opleveren van gemiddeld 1.800 koopwoningen per jaar in 2012, 2013 en 2014. Het verwachte afzettempo voor 2013 wordt geraamd op 700 tot 1.000 koopwoningen. • Nieuwbouw is complementair aan de bestaande woningvoorraad. Deze voorraad verschilt per gemeente sterk (qua prijsniveau, woningtype, woonmilieu) en daardoor verschillen ook de lokale afzetmogelijkheden. Wat in de ene gemeente nog afzetbaar is op korte termijn, is in een andere gemeente niet afzetbaar. Daarom moet de
- 60 -
samenstelling van de bouwplannen vooral afgestemd worden op de lokale afzetmogelijkheden. Verwachtingen lange termijn • De regio Amersfoort groeit tot 2030 met ruim 27.000 huishoudens: 21.800 eigen woningbehoefte en 5.600 vestigende huishoudens. Alle gemeenten kunnen (ruimschoots) voorzien in de eigen behoefte, uitgezonderd Amersfoort die deels aangewezen is op plancapaciteit in andere gemeenten in de regio. • Er is sprake van een evenwichtige groei van de vraag naar bijna alle woonmilieus. In de regio Amersfoort is sprake van een organisch gegroeide melange van woonmilieus die een brede groep consumenten kan aanspreken. Dit is een extra kracht van de regio Amersfoort. • Het aandeel huurwoningen in de regio Amersfoort kan afnemen van 35% nu tot 28 à 29% in 2030. Per saldo gaat het om een afname met ongeveer 2.000 huurwoningen. • Voor de lange termijn sluit de plancapaciteit qua woonmilieu (13 type-indeling) niet goed aan op de woningvraag. Ruwweg is er sprake van te veel uitbreidingslocaties (vooral in Amersfoort) en te weinig inbreidings- en herstructureringslocaties. • Voor de lange termijn sluit de plancapaciteit qua woonmilieu (5 type-indeling) wel goed aan op de woningvraag. • De vraag neemt in de periode 2018 tot 2030 nog toe met ruim 27.000 huishoudens. De bekende plancapaciteit omvat ruim 20.000 woningen. Er is dus in de periode 2012 - 2030 nog extra plancapaciteit nodig. Afgaande op de woonvoorkeuren van de consument, moet die extra plancapaciteit met name gevonden worden op herstructureringslocaties (aanpassing woonmilieus) in het woonmilieu “Buiten Centrum”.
- 61 -
- 62 -
Bijlage 1. Toelichting op onderzoeksaanpak Stap 1: Analyse huidig functioneren regionale woningmarkt Om mechanismen en verklaringen te leveren voor de aantrekkingskracht van woonmilieus in de regio, zijn verschillende facetten van belang. De analyse is gebaseerd op het volgende conceptuele kader. Figuur 1.1: Conceptueel kader demografische ontwikkeling en woonaantrekkelijkheid Locatiefactoren (zoals ligging)
Economie en Arbeidsmarkt
Omvang en kwaliteit voorzieningen Woonaantrekkelijkheid Demogr. ontwikkelingen Vraag op de woningmarkt
Natuurlijke en gebouwde omgeving
Sociaal-culturele factoren
Demografische ontwikkelingen (geboorte, sterfte en met name migratie) zijn bepalend voor de vraagontwikkeling en op de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen worden bepaald door de woonaantrekkelijkheid, die afhankelijk is van facetten als de economische kracht en arbeidsmarkt, de omvang en kwaliteit van voorzieningen, kenmerken van de natuurlijke en gebouwde omgeving en sociaal-culturele factoren. Andersom beïnvloedt de bevolkingsontwikkeling ook weer deze facetten. De volgende analyses zijn uitgevoerd: • Bevolkingssamenstelling. De bevolkingssamenstelling en -ontwikkeling zijn per gemeente geanalyseerd. • Migratie. Van belang in het onderzoek is het beschrijven en verklaren van migratiepatronen. Daarbij is het concept van ‘roltrapfuncties op de woningmarkt’ gevolgd. Op bovenregionaal niveau zijn motieven voor verhuizing onderwijs (vooral hoger onderwijs), werk en (in Nederland van relatief beperkt belang) pensionering. Migratie om onderwijsredenen en werkredenen is dus overheersend voor de bovenregionale migratie en het gaat hierbij vooral om hoog opgeleiden. Op regionaal niveau zijn veranderingen in huishoudenpositie en woonmotieven de belangrijkste verhuisredenen. Er is een diepgaande analyse uitgevoerd op de verhuizingen tussen gemeenten, naar leeftijd en huishoudensamenstelling. Aan de hand hiervan kan worden bepaald of de negen gemeenten inderdaad een ‘woonregio’ Amersfoort vormen (en dus als een regionale woningmarkt beschouwd kunnen worden). • Analyse woonaantrekkelijkheid Op basis van 101 indicatoren is de woonaantrekkelijkheid van gemeenten bepaald. Landelijk onderzoek heeft inzicht geboden in de ‘distance-decay’: de kritische afstand waarbinnen een bepaalde voorziening of kenmerk van het woonmilieu bereikbaar moet zijn. Een dergelijke analyse en de daaruit resulterende inzichten is uniek in
-1-
Nederland. Zodoende is een objectieve basis verkregen voor een vergelijking tussen delen van de regio wat betreft hun bijdrage aan de regionale woonaantrekkelijkheid. Uit de woonaantrekkelijkheidsscans kan ook worden afgeleid voor welke typen huishoudens de verschillende gemeenten in de regio Amersfoort aansluiten bij hun woonwensen. Stap 2: Analyse korte termijn afzetbaarheid Een essentieel onderdeel van het onderzoek moet zicht geven op de woonkwaliteiten die op korte temrijn afzetbaar zijn. Dit is gebaseerd op de volgende informatie-onderdelen: • Informatie uit bestaande onderzoeken Diverse gemeenten hebben onderzoek gedaan naar de huidige woningmarktsituatie. Nagegaan is of hierin uitspraken zijn gedaan over gewenste kwaliteiten bij het kiezen van woningen. Het gaat dan om omgevingskwaliteiten (ligging ten opzichte van voorzieningen, afslag snelweg, OV) en woningkwaliteiten (buitenruimte, architectuur, kavelgrootte, kamers). • Bepalen marktopnamecapaciteit Op basis van deze onderzoeken is de marktopnamecapaciteit van de regio bepaald. Welke aantallen woningen nieuwbouw zijn jaarlijks redelijkerwijs haalbaar in de regio Amersfoort? • Analyse verkoop- en verhuurgegevens De gerealiseerde recente verkoop- en verhuurgegevens zijn geanalyseerd. • Workshops marktkenners De uitkomsten van deze analyses zijn voorgelegd in drie bijenkomsten met marktkenners (makelaars) in de gebieden Amersfoort, Baarn / Bunschoten / Soest / Eemnes en Barneveld / Leusden / Nijkerk / Woudenberg. Stap 3: Analyse lange-termijnwoningbehoefte Voor het in beeld brengen van de langere-termijnwoningbehoefte is gebruik gemaakt van het volgende analysemodel. Demografie (Primos)
Huidige situatie Leefstijlen 2011 • Leeftijd (CBS) • Inkomen (CBS) • Leefstijlen (Companen) Oud alleen samen
Mobiele senioren Gebonden gezinnen
gezin
Mobiele gezinnen
Jong Alleen samen
Generatie
Woonvoorkeuren (lokale onderzoeken) • Prijsniveaus • Woonmilieus
Bemiddelde senioren
Gebonden senioren
Mobiele kleine huishoudens starters
Laag
Hoog Economische positie
•
Inkomensontwikkeling (CPB)
Vanuit leefstijlen in 2020 en 2030, gekwantificeerde overzichten van: • Gevraagde woonmilieus • Gewenste typen
Woningmarkttrends (analyses Companen) • Generatie-effecten • Agglomeratie-effecten • Substitutie-effecten
Huidige situatie Leefstijlen 2011 De huishoudens zijn ingedeeld naar een aantal leefstijlen. Dit is gebeurd op basis van socio-economische gegevens, die beschikbaar zijn via het CBS en WoON2009.
-2-
•
•
•
•
•
Demografie Voor de demografische ontwikkeling is gebruik gemaakt van de Primosprognose. Deze biedt inzicht in de toekomstige bevolking- en huishoudenontwikkeling. Inkomensontwikkeling De demografische prognoses zijn gekoppeld aan de verwachte inkomensontwikkeling, zodat inzicht wordt verkregen in de verschillende inkomensgroepen (tot modaal, modaal tot 1,5x modaal en vanaf 1,5x modaal). Woonvoorkeuren Op basis van de woonvoorkeuren van de diverse leefstijlen is per leefstijl een profiel opgesteld van hoe huishoudens zouden willen wonen. De profielen bestaan uit twee componenten: o De huidige woonsituatie van huishoudens die naar tevredenheid wonen. o De gewenste woonsituatie van huishoudens die zouden willen verhuizen (bron: lokale woningmarktonderzoeken, gevalideerd met gegevens uit WoON2009). Op basis van de woonvoorkeuren van deze twee groepen is een ‘foto’ gemaakt van de ideaaltypische woonsituatie (woonmilieus en woningtype) van de leefstijlgroepen. Dit vraagprofiel wordt vervolgens geprojecteerd op de leefstijlen van de toekomst (bepaald op basis van de demografische-, inkomens- en woningmarkttrends). Woningmarkttrends Het vraagprofiel van dit moment is niet per se ook dat van de toekomst. Op onderdelen voegen we bekende trends op de woningmarkt in bij het vraagprofiel; op basis van extrapolatie van historische trends: o Generatie-effect: Toekomstige generaties senioren zijn meer op de koopsector gericht dan huidige generaties. Wij hebben deze trend geanalyseerd op basis van historische trends van vroegere WoON-onderzoeken. o Agglomeratie-effect: Het functioneren van de regionale woningmarkt laat een steeds verdergaande bundeling van de woonfunctie in stedelijke gebieden zien. Ook dit effect mengen we bij op basis van historische verschuivingen per leefstijl. o Substitutie-effect: Veel mensen accepteren in de gespannen woningmarkt of onder invloed van de financiële crisis (verkoopbaarheid huidige woning, kredietverstrekking door de banken) een second-best-oplossing. Confrontatie vraag en aanbod Tot slot worden de uitkomsten van de behoefteraming geconfronteerd met het huidige aanbod aan woonmilieus en woningtypen. Hiermee ontstaat inzicht in de toekomstige tekorten (en eventueel overschotten).
Stap 4: Samenhangende analyse van verklarende mechanismen Regio Amersfoort en vergelijking met woningbouwplanning De bovenstaande analyses hebben een totaalbeeld opgeleverd van de kansrijke en kwetsbare woningmarktsegmenten voor de korte- en langere termijn. De uitkomsten van die analyses worden geconfronteerd met de beschikbare plancapaciteit. Hieruit kan worden afgeleid of de gemeentelijke woningbouwplannen voldoende aansluiten op de korte- en lange-termijnbehoefte.
-3-
-4-
Bijlage 2: De kracht van de regio Amersfoort Bevolkingsontwikkeling Lange-termijnontwikkeling bevolking In figuur B.2.1 staat de ontwikkeling van het aantal inwoners in de periode 1950 - 2012 (als index van 2012) voor Amersfoort, de rest van de regio en de regio als geheel. Tussen 1950 en 1974 nam het aantal inwoners van Amersfoort toe met gemiddeld ruim 1.000 inwoners per jaar, van 62.000 naar 88.000. In de daaropvolgende tien jaar stagneerde de ontwikkeling. In 1984 had Amersfoort 87.000 inwoners. Inmiddels had het Rijk Amersfoort in 1980 de status van groeistad toegekend. Met enkele jaren vertraging kwam de groei van de stad weer op gang. Er moesten 15.000 woningen worden gebouwd: wijken als Kattenbroek en Nieuwland verrezen. Tussen 1984 en 2012 nam het aantal inwoners toe met gemiddeld ruim 2.000 per jaar tot 148.000 in 2012. Recent heeft vooral Vathorst daaraan bijgedragen: een wijk met 11.000 woningen, ten noorden van de A1. Figuur B.2.1. Regio Amersfoort. Ontwikkeling inwonertal. Index 2012=100 120
Amersfoort
120
Rest Regio Amersfoort
120
100
100
100
80
80
80
60
60
60
40
40
40
20
20
20
0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2012
0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2012
Regio Amersfoort
0 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2012
Gemeente/gebied Benchmarkgebieden Nederland Bron: CBS, bewerking Bureau Louter.
Figuur B.2.1. laat zien dat de groei van Amersfoort en de rest van de regio tussen 1960 en 1970 ongeveer gelijke tred hield met de benchmarkgemeenten en Nederland. De vertraging in de bevolkingsgroei in Amersfoort in de periode 1974 - 1984 viel samen met een terugval in de woningbouw. Nadien heeft Amersfoort een groeispurt doorgemaakt; met name in de tweede helft van de jaren tachtig en in de jaren negentig lag de woningbouw zeer ruim boven het gemiddelde van de benchmarksteden en het nationaal gemiddelde. Ook in het afgelopen decennium was de groei van het aantal woningen bovengemiddeld. Voor 1980 lag het accent van de woningbouw in de overige gemeenten van de regio en nadien is de woningbouw sterker in Amersfoort geconcentreerd. Een soortgelijke ontwikkeling zien wij bij de benchmarkgemeenten. Het landelijk beleid komt hierin tot uitdrukking: van suburbanisatie, naar gebundelde deconcentratie, naar versterking van de steden. Conclusie: De conclusie luidt dat in de regio gedurende vrijwel de geheel periode sprake is geweest van een bovengemiddelde bevolkingsgroei. De vrijwel rechte lijn naar boven in de periode 1950-2012 werd slechts ‘verstoord’ door een tienjaars periode van relatief hoge groei rond 1970 en een tienjaars periode van relatief lage groei rond 1980.
-5-
Leeftijdsverdeling In figuur B.2.2. (de linker figuur) wordt de leeftijdsverdeling voor de regio Amersfoort vergeleken met Nederland en de benchmarkgebieden. In de tweede figuur wordt het verschil weergegeven tussen Amersfoort en het nationaal gemiddelde (de blauwe lijn) en tussen de benchmarksteden en het nationaal gemiddelde (de rode lijn). Tevens is dat gedaan voor de rest van de regio en de regio als geheel. Figuur B.2.2. Regio Amersfoort. Leeftijdsverdeling 2012 1988 2012 100
100 90
Leeftijd
100
Amersfoort
100
Rest regio Amersfoort
100
90
90
90
90
80
80
80
80
80
70
70
70
70
70
60
60
60
60
60
50
50
50
50
50
40
40
40
30
30
30
20
20
20
10
10
10
Regio 40 Amersfoort SG_Benchmark Amersfoort 30 Benchmarkgemeenten Nederland 20 Nederland
40 30 20 10
10
0
0 3%
2%
1%
0%
1%
2%
0 3% -0.4%
0.0%
0 0.4% -0.4%
0.0%
Regio Amersfoort
0 0.4% -0.4%
0.0%
Bron: CBS, bewerking Bureau Louter
De leeftijdsverdeling in de regio Amersfoort wijkt af van het nationaal gemiddelde en van het gemiddelde van de benchmarkgebieden. Van belang is dat sommige universiteitssteden zijn geselecteerd als benchmarksteden voor Amersfoort. En een aantal van de benchmarksteden kent een belangrijke functie als HBO-stad. Verwacht mag dan ook worden dat het aandeel van late tieners / jonge twintigers in de bevolking van de benchmarksteden hoger zal zijn. Dat blijkt inderdaad het geval te zijn. Het aandeel van ouderen is momenteel veel lager in Amersfoort en het aandeel van dertigers, veertiger en jonge kinderen is veel hoger. Door de aanwijzing van Amersfoort als groeistad hebben zich, in veel sterkere mate dan in de benchmarksteden, jonge gezinnen in Amersfoort gevestigd (die inmiddels voor een aanzienlijk deel al tot de veertigers behoren). Amersfoort heeft slechts een bescheiden HBO-functie, waardoor het aandeel van oude tieners / jonge twintigers duidelijk lager is dan in de benchmarksteden. In de overige gemeenten van de regio Amersfoort is het aandeel ouderen conform het landelijk gemiddelde en hoger dan de relatief jonge stad Amersfoort. Voor de regio als geheel zijn kinderen en (in lichte mate) veertigers oververtegenwoordigd, terwijl twintigers en ouderen zijn ondervertegenwoordigd. In afgezwakte vorm komt de leeftijdsopbouw van Amersfoort dus terug in de leeftijdsopbouw van de regio als geheel, terwijl dat in de benchmarkregio’s niet zo is. Gedeeltelijk is dat een ‘structureel verschil’, dat samenhangt met de relatief hoge geboortecijfers in (delen van) de regio Amersfoort - waardoor het aandeel van kinderen bovengemiddeld is, maar gedeeltelijk hangt het ook samen met het feit dat de groeistadstatus heeft geleid tot vestiging van inwoners (veelal jonge gezinnen) van buiten de regio. De groeistadstatus van de kernstad Amersfoort heeft dus per saldo voor extra bevolkingsgroei en een verandering in de leeftijdsopbouw van de bevolking gezorgd. Conclusie: Geconcludeerd kan worden dat Amersfoort en de regio zeker niet sterk vergrijsd zijn. Het aandeel ouderen ligt in de regio, en zeker in Amersfoort, onder het nationaal gemiddelde. Wel is er een duidelijk ‘gat’ in de leeftijdsopbouw onder jonge twintigers (als gevolg van het beperkte aanbod van hoger onderwijs). Late twintigers en
-6-
0.4%
dertigers vestigen zich echter veelvuldig in de regio, mede als gevolg van de sterke economie, waarschijnlijk in samenhang met de vrij hoge woonaantrekkelijkheid. Positie in huishouden In Amersfoort wonen relatief veel jonge kinderen, vergeleken met het nationaal gemiddelde (zie figuur B.2.3). Daarnaast is het aandeel van jonge samenwonenden in Amersfoort hoger dan het nationaal gemiddelde. Vergeleken met de rest van de regio wonen er in Amersfoort meer alleenstaanden en minder samenwonenden van 65 jaar en ouder. In de figuur staan geen scores voor de benchmarkgebieden. Uit achterliggende analyses blijkt echter dat er in Amersfoort vergeleken met de benchmarksteden relatief veel jonge gezinnen wonen. Amersfoort kan dus worden beschouwd als een ‘gezinnenstad’. Figuur B.2.3. Regio Amersfoort. Verdeling inwoners naar leeftijd en positie in huishouden, 2012
Aandeel
Aantallen (xdzd.) Am. Rest Regio 34 52 86 10 21 31 8 8 16 9 10 18 6 11 17 24 30 53 39 67 106 10 25 35 14 20 34
Kind 0-16 jaar Kind 17 jaar en ouder Alleenstaand 0-39 jaar Alleenstaand 40-64 jaar Alleenstaand 65 jaar en ouder Samenwonend 0-39 jaar Samenwonend 40-64 jaar Samenwonend 65 jaar en ouder Overig 0%
♦ ♦ ♦
10%
20%
Hoogste aandeel Barneveld Bunschoten Amersfoort Baarn Baarn Bunschoten Eemnes Woudenberg Baarn
30%
Regio Amersfoort Amersfoort Suburbs Amersfoort Nederland
Bron: CBS, bewerking Bureau Louter.
De economische positie De regio Amersfoort bestaat naast de kernstad Amersfoort uit de Utrechtse gemeenten Baarn, Soest, Eemnes, Bunschoten, Leusden en Woudenberg en de Gelderse gemeenten Nijkerk en Barneveld. Deze afbakening is voor de analyses in dit rapport als uitgangspunt aangehouden. Om de positie van de regio en de individuele gemeenten daarbinnen te bepalen, worden de volgende vergelijkingen gemaakt. • Vergelijking met het nationaal gemiddelde. • Vergelijking met “soortgelijke” gemeenten. Daarbij geldt dat Amersfoort enerzijds deel uitmaakt van de Randstad, maar anderzijds ook strategisch ligt tussen de grote steden in de Randstad en economische kerngebieden elders in het land. Als benchmarksteden zijn daarom geselecteerd de middelgrote kernsteden (niet de vier grote steden) van stadsgewesten in de Randstad en in de ring van steden rond de Randstad, namelijk Leiden, Hilversum, Alkmaar, Zwolle, Apeldoorn, Arnhem, Nijmegen, ’s-Hertogenbosch, Tilburg en Breda.
-7-
Voor de regio als geheel en voor de regio exclusief kernstad Amersfoort zullen de stadsgewesten van de benchmarksteden respectievelijk de suburbane delen daarbinnen als benchmark dienen. In figuur B.2.4 staat het aantal arbeidsplaatsen per inwoner van 15 - 64 jaar, uitgedrukt als index van het nationaal gemiddelde, dat op 1 is gesteld. Dat geeft aan hoe belangrijk de rol van een gemeente / gebied als werkgelegenheidscentrum is. Weergegeven zijn de score voor 2011 en (met wiebertjes) voor 1973 en 1995 (zodat ook ontwikkelingen in de tijd zichtbaar worden).
•
Figuur B.2.4. Regio Amersfoort. Arbeidsplaatsen per inwoner van 15-64 jaar (Nederland = 1) Amersfoort Rest regio Amersfoort Regio Amersfoort
Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg Benchmarksteden Benchmarkregio's Rest Benchmarkregio's
♦ ♦
0
0.5
1
2011 1995 1973 Nederland
1.5
Bron: CBS, bewerking Bureau Louter.
Economische prestaties Amersfoort vervult een werkgelegenheidsfunctie binnen de regio, maar het verschil tussen de ‘centrale stad’ en het ‘suburbane deel’ (de rest van de regio) is in Amersfoort aanzienlijk kleiner dan in de benchmarkregio’s. Dat geeft dus aan dat overige gemeenten in de regio Amersfoort, vergeleken met soortgenoten, een relatief belangrijke werkgelegenheidsfunctie vervullen. Sinds 1995 is de relatieve werkgelegenheidsfunctie van Amersfoort wat afgenomen. In de benchmarksteden was dat niet het geval. Overigens is de werkgelegenheidsfunctie in de rest van de regio toegenomen, waardoor uiteindelijk de werkgelegenheidsfunctie van de regio Amersfoort, na een toename in de periode 1973 - 1995, nog wat verder is toegenomen. De regio Amersfoort volgt daarmee de ontwikkeling in de benchmarkregio’s. Dat in de stad Amersfoort zelf de werkgelegenheidsfunctie iets is afgenomen sinds 1995, hangt overigens samen met de sterke groei van het aantal inwoners in die periode: de 8 werkgelegenheidsontwikkeling was hoog in Amersfoort in die periode , maar vergeleken met het nationaal gemiddelde, groeide het aantal inwoners van 15 tot 65 jaar nog sterker. Naast Amersfoort ligt ook in Barneveld, Baarn en Bunschoten de werkgelegenheidsfunctie boven het nationaal gemiddelde. Eemnes en, in mindere mate, Woudenberg en Soest hebben een duidelijk minder sterke werkgelegenheidsfunctie. 8
De ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen lag in de periode 1995 - 2010 gemiddeld bijna een procent per jaar boven het nationaal gemiddelde.
-8-
Conclusie: De belangrijkste conclusie luidt dat de regio Amersfoort economisch nog steeds sterk is, maar dat het gebied het afgelopen decennium is gezakt van een toppositie naar een subtoppositie. Naast de aantrekkelijkheid als woonregio is dus ook de aantrekkelijkheid als vestigingsplaats voor bedrijvigheid een belangrijk aandachtspunt.
Sociaal-economische situatie Voor het bepalen van de sociaal-economische situatie wordt niet geredeneerd vanuit bedrijven en instellingen, maar vanuit de bewoners van een gemeente of regio. Als indicatoren is hier uitgegaan van de netto participatiegraad: het percentage van de inwoners van 15 tot 65 jaar dat werkt, het gemiddeld inkomen per inwoner en het werkloosheidspercentage (zie figuur B.2.2). De sociaal-economische situatie kan afwijken van de economische prestaties. Zo is de sociaal-economische situatie in de gemeente Bloemendaal zeer hoog, maar staat die gemeente in de onderste regionen van de lijst van economische prestaties (omdat een groot deel van de inwoners werkt in goedbetaalde banen buiten de eigen gemeente). Figuur B.2.5. Regio Amersfoort. Netto participatiegraad, inkomen per inwoner en werkloosheidspercentage Netto participatiegraad Inkomen per inwoner Werkloosheidspercentage Amersfoort Rest regio Amersfoort Regio Amersfoort
Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg 55%
♦
65%
75%
10 11 12 13 14 15 16
0%
5%
Gebied/gemeente in regio Amersfoort Benchmarkgebieden Nederland
Bron: CBS, bewerking Bureau Louter.
De netto participatiegraad wordt gemeten naar de woonplaats en zegt dus vooral iets over de woon-werkbalans binnen de gemeente. De netto participatiegraad ligt in Amersfoort ruim boven het nationaal gemiddelde en boven het gemiddelde van de benchmarksteden. Tussen de gemeenten in de regio bestaan aanzienlijke onderlinge verschillen (zie bijvoorbeeld het verschil tussen Leusden enerzijds en Woudenberg en Bunschoten anderzijds). Ook het gemiddeld inkomen ligt in de regio Amersfoort boven het nationaal gemiddelde en het gemiddelde van de benchmarkregio’s. Meer dan in de benchmarkregio’s is dat vooral te danken aan de kernstad Amersfoort. Ook nu bestaan er binnen de regio weer gemeentelijke verschillen. Baarn, Leusden en Soest hebben een hoog inkomensniveau en voor Barneveld en Bunschoten geldt dat minder. Het werkloosheidspercentage ligt in de regio Amersfoort ruim onder het nationaal gemiddelde en het
-9-
10%
gemiddelde van de benchmarkregio’s. Opvallend is hier het lage werkloosheidspercentage in kernstad Amersfoort. Veelal ligt het werkloosheidspercentage in stedelijke kernen ruim hoger dan in de omliggende gemeenten (omdat steden concentratiepunten vormen van zowel kansrijke als minder kansrijke bevolkingsgroepen). Dat geldt ook voor de regio Amersfoort, maar veel minder dan in de benchmarkregio’s. In alle gemeenten in de regio is het werkloosheidspercentage lager dan het nationaal gemiddelde, met name in Woudenberg en Bunschoten. Conclusie: Geconcludeerd kan dus worden dat de regio Amersfoort op sociaaleconomisch gebied beter presteert dan de benchmarkgebieden. Dat geldt zowel voor Amersfoort als voor de overige gemeenten in de regio.
Opleidingsniveau van de bevolking De verdeling van de bevolking naar opleidingsniveau is van belang om twee redenen. Ten eerste kan daaruit worden afgeleid bij welk type bedrijvigheid het arbeidsaanbod vooral aansluit (in sommige economische sectoren werken vooral hoog opgeleiden, in andere economische sectoren vooral laag opgeleiden). Figuur B.2.6. Regio Amersfoort. Opleidingsniveau Verdeling opleidingsniveaus Amersfoort Barneveld Nijkerk Baarn Bunschoten Eemnes Leusden Soest Woudenberg
Opleidingsindex
Verandering opleidingsindex
Rest regio Amersfoort Regio Amersfoort Benchmarkgebieden Steden Rest regio Regio Ned. Nederland 0%
50%
100%
0
Ned. Gebied Basis Laag Middelbaar Hoog Wetenschappelijk
1
2
♦
3
0
0.5
1
2007/2009 1990
Bron: CBS, bewerking Bureau Louter.
In figuur B.2.6 staat links de verdeling over de vijf opleidingsniveaus van de in gemeente / gebied woonachtige werkzame beroepsbevolking. In het midden staat opleidingsindex. Dat is een gewogen gemiddelde over de opleidingsniveaus. wiebertjes geven de situatie in 1990 aan. Overal is het gemiddeld opleidingsniveau
- 10 -
een een De dus
toegenomen tussen 1990 en 2007 / 2009. De verandering in de opleidingsindex staat helemaal rechts. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat de opleidingsindex in Amersfoort iets sterker is toegenomen dan gemiddeld in Nederland. De opleidingsindex is in Amersfoort hoger dan het nationaal gemiddelde en in de rest van de regio ongeveer gelijk aan het nationaal gemiddelde. Per saldo ligt de index in de regio als geheel iets boven het nationaal gemiddelde. Dit patroon geldt ook in de benchmarkgebieden. De opleidingsindex is in Amersfoort en de benchmarksteden in de afgelopen twintig jaar sterker toegenomen dan in de overige gemeenten van de regio. Ook deze toegenomen populariteit van wonen in de stad onder hoog opgeleiden is een algemeen verschijnsel. Conclusie: In Amersfoort is het gemiddeld opleidingsniveau van de inwoners de laatste twintig jaar sterker toegenomen dan in overige gemeenten van de regio. Die ontwikkeling sluit aan op de ontwikkeling in de benchmarkregio’s.
- 11 -
- 12 -
Bijlage 3: Woonaantrekkelijkheidsscan naar 20 kenmerken per gemeente Amersfoort
Baarn
- 13 -
Barneveld
Bunschoten
- 14 -
Eemnes
Leusden
- 15 -
Nijkerk
Soest
- 16 -
Woudenberg
- 17 -
- 18 -
Bijlage 4: Gehanteerde leefstijlen Gehechte kleine huishoudens Eén- en tweepersoonshuishoudens tot 55 jaar, met een inkomen lager dan modaal (€ 1.650 netto per maand). Veel Starters op de woningmarkt behoren nadat zij een zelfstandig huishouden zijn gaan vormen tot de gehechte kleine huishoudens. Onder deze ‘Starters’ zijn wel de nodige huishoudens met een groeiend inkomensperspectief.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh >75 jr
Mobiele kleine huishoudens Eén- en tweepersoonshuishoudens tussen 35 en 55 jaar met inkomen tussen modaal en anderhalf keer modaal (€ 2.500 netto per maand) en één- en tweepersoonshuishoudens tot 35 jaar met inkomen vanaf modaal. Dit zijn huishoudens zonder kinderen met een behoorlijk inkomen, in de leeftijd tot 55 jaar.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Gehechte Gezinnen Gezinnen met kind(eren) met een inkomen lager dan anderhalf keer modaal en doorgaans een wat kleinere actieradius: gehechte gezinnen wonen dicht bij familie en vrienden en ook op de woningmarkt oriënteren zij zich vaak op de plaats of zelfs de buurt waar zij al wonen.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Mobiele Gezinnen Gezinnen met kind(eren), en één- en tweepersoonshuishoudens tussen de 35 en 55 jaar. Het inkomen ligt hoger dan anderhalf keer modaal. Mobiele gezinnen hebben een grotere actieradius, zowel sociaal als in de keuzen die zij maken op de woningmarkt.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Gehechte Senioren Eén- en tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen) tussen 55 en 75 jaar met een inkomen beneden modaal en van 75 jaar of ouder met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Deze groep heeft net als de gehechte gezinnen een kleinere actieradius.
- 19 -
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Mobiele Senioren Eénen tweepersoonshuishoudens (zonder thuiswonende kinderen) tussen de 55 en 75 jaar, met een inkomen hoger dan modaal. Net als de Mobiele Gezinnen hebben zij op basis van hun inkomen en eventueel vermogen de nodige keuzemogelijkheden op de woningmarkt.
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Bemiddelde Senioren Eén- en tweepersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder, met een inkomen hoger dan anderhalf keer modaal. De woonvraag van deze groep is doorgaans sterk op comfort gericht.
- 20 -
< 1x 1x -1,5x >1,5x modaal modaal modaal 1- en 2 phh < 35 jr 1- en 2 phh 35-55 jr Gezinnen +kinderen 1- en 2 phh 55-75 jr 1- en 2 phh > 75 jr
Bijlage 5: Overzicht nieuwbouwlocaties
- 21 -
- 22 -
Bijlage 6: Woonmilieus in de regio
- 23 -
- 24 -
Bijlage 7: ABF Woonmilieutypologie
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
