VERSLAG van de openbare huurdersavond Vereniging Bewonersraad Parteon d.d. 19 april 2013 Datum Aanwezig Spreker Discussieforum Avondvoorzitter Notulist(e)
19 april 2013 Bestuur Bewonersraad, huurders Parteon De heer R. Meijrink (Directeur Wonen Parteon) De heren R. Meijrink voornoemd, F. Agterkamp (Consulent Woonbond), R. Kiburg (HOZ) en J. Olthof (Wethouder Wonen Zaanstad). De heer J. Paternotte mevrouw T. van der Aart (MKW secretariaatsservices)
1.
Welkom Discussieleider de heer Paternotte heet namens de Bewonersraad Parteon de aanwezigen om 20.00 uur welkom op de openbare huurdersavond. Hij is blij met de grote opkomst. Hij vraagt een aantal aanwezigen waarom ze naar de huurdersavond zijn gekomen. De antwoorden variëren. Een van de aanwezigen denkt dat Parteon een zware dobber krijgt om alle aanwezigen met een goed gevoel naar huis te laten gaan want het is niet mis wat er te wachten staat. De meesten hebben een vraag over de huurverhoging. Met name de vraag wat je moet doen als het inkomen vermindert, overheerst.
2.
Terugblik De heer Wessel, de voorzitter van de Bewonersraad krijgt het woord voor een terugkoppeling van het afgelopen jaar. In 2012 is de huurverhoging in eerste instantie ingezet op 5%. Vanuit het rijk is toch besloten dat het huurbeleidsplan op 2,3% zou blijven zitten. Er is gesproken over het asbestbeleid. Er waren geen uniforme regels over de behandeling en verwijdering van asbest. Daarom heeft Parteon een beleidsplan opgesteld. Een belangrijke paragraaf is de communicatie. Bewoners en omwonenden moeten van te voren goed worden geïnformeerd over het asbest. Hierover heeft de Bewonersraad positief geadviseerd. De verhoogde toiletpot. Bij de vervanging van een toilet vragen bewoners vaak een hogere toiletpot aan. Deze potten zijn duurder. Parteon heeft besloten dat bewoners alleen een verhoogd toilet ontvangen als een medische verklaring kan worden overlegd. Mevrouw Renooij geeft aan dat een verhoogd toilet soms nodig is voor bezoek dat afhankelijk is van een verhoogd toilet. De heer Wessel begrijpt dit maar Parteon hanteert het standpunt dat een dergelijk toilet voor de bewoner noodzakelijk moet zijn. Bezoek doet niet ter zake. Een van de aanwezigen stelt voor overal standaard verhoogde toiletten neer te zetten. Het is niet alleen prettig voor oudere mensen maar zijn zoon is 2,05 meter lang, die stelt een hoog toilet ook op prijs. Mensen worden steeds langer. De heer Meijrink, directeur Wonen Parteon, geeft aan dat in principe bij nieuwbouw de vrije toiletpotten iets hoger worden opgehangen. Het is terecht, mensen worden steeds groter. Maar bij bestaande woningen krijgen bewoners alleen een hoger toilet uit medische noodzaak. Dit om te voorkomen dat onnodig geld wordt uitgegeven. Gevraagd wordt waarom tijdens de renovatie de potten niet direct worden verhoogd. De heer Meijrink vindt dit een goed punt. Als er bij de renovatie zwevende potten worden gebruikt kunnen deze iets hoger worden afgesteld. Hij neemt deze goede suggestie mee.
1
De heer Wessel noemt het klachtenreglement. Met Parteon is een heldere klachtenprocedure opgesteld. Vrije verkoop naar Koopgarant. Parteon moet per jaar een aantal woningen verkopen om geld te genereren want de vrije verkoop zat op slot. Daarom heeft Parteon de Bewonersraad toestemming gevraagd om de Koopgarantregeling door te voeren. Dit houdt in dat je als koper maar 75% betaalt van de getaxeerde waarde van de woning. Bij verkoop is 50% van de winst of het verlies voor Parteon. Dit om te zorgen dat aspirant-kopers lagere maandlasten krijgen. Opgemerkt wordt dat de huizen vrij duur zijn. Mevrouw heeft zelf een hoekwoning en overwogen om deze te kopen maar er zat zoveel achterstallig onderhoud aan dat ze beter een andere woning kon kopen. Het onderhoud van de woningen staat in een meerjarenonderhoudsplan. Dit behelst vijf jaar. Ieder jaar moet de Bewonersraad advies uitbrengen over de op handen zijnde werkzaamheden. De werkgroepleden zijn speciaal opgeleid om dit MJOP te kunnen lezen. Gevraagd wordt waarom Parteon zich zo inzet voor koopwoningen. De heer Wessel legt uit dat koopwoningen voor een deel de sociale huurwoningen betalen. Een andere huurder vindt het vervelend dat er door de crisis veel onderhoudswerkzaamheden worden doorgeschoven. In haar huis zijn nog geen energiebesparende maatregelen getroffen, ze verstookt meer dan 2000 m3 gas. Nu blijkt dat de werkzaamheden weer doorschuiven. De heer Wessel weet dit, door de crisis lopen een aantal dingen vast door de bezuinigingen van Parteon. Een aanwezige begrijpt dat er werkgroepen zijn die discussiëren over een adviesaanvraag. Maar waarom gaat de Bewonersraad niet direct naar de bewoners toe? De heer Wessel legt uit dat alle mensen uit de Bewonersraad huurder zijn. Er zijn ongeveer 20 werkgroepen, de werkgroepleden zijn gespecialiseerd in dat onderwerp. Een van de aanwezigen is lid van de bewonerscommissie Albert Meijnsstraat. Hij heeft vorig jaar al vragen gesteld over de bouw en sloop. Hij heeft geconstateerd dat de Bewonersraad verzuimt te informeren naar de wensen van de bewoners van de Albert Meijnsstraat. Hij is niet tevreden over de communicatie tussen bewoners en de Bewonersraad. De heer Wessel weet dat recent een brief van deze bewonerscommissie is behandeld. De werkgroep Sloop en nieuwbouw krijgt van Parteon veel informatie maar kan deze informatie soms nog niet naar buiten brengen. Parteon moet een aantal sloop- en nieuwbouwplannen door de crisis uitstellen. Hij zegt toe dat bewonerscommissie nog schriftelijk antwoord krijgt op de brief. Parteon heeft het KWH-label gekregen omdat ze goed met de huurders omgaan. Dit is positief. Parteon maakt jaarlijks een jaarverslag. Hierin staan de afspraken over bijvoorbeeld milieu,energiebeleid en de huurverhoging. De huurverhoging 2013 is door de inkomensafhankelijke methode een ingewikkeld verhaal. Een deel van de verhoging vloeit terug naar het rijk en niet naar het onderhoud van de woningen. De Bewonersraad heeft besloten een negatief advies te geven over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een aanwezige vindt dat zijn huurwoning op instorten staat. Er zijn bakstenen weggevallen, hij voelt zich niet veilig in de woning. Hij vindt de huurverhoging niet reëel. De heer Wessel legt uit dat bij Parteon altijd bezwaar kan worden gemaakt. Hij noemde al de klachtenprocedure. Als Parteon de klacht niet honoreert, kan de huurder zich wenden tot de Huurcommissie. Mevrouw Renooij vraagt waarom de Bewonersraad zich niet sterk heeft gemaakt voor de actie die de Woonbond heeft georganiseerd over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ze vindt dit een gemiste kans. De heer Wessel legt uit dat in eerste instantie via internet bezwaar kan worden gemaakt. Verder is er uitgebreid geflyerd. Helaas is een actie niet doorgegaan maar hierover is duidelijk gecommuniceerd.
2
Mevrouw Renooij heeft een andere ervaring, zeker wat betreft de vergadering die in Het Wapen zou plaatsvinden en aangekondigd is maar nooit meer afgekondigd. Mevrouw Mulderij, bestuurslid Bewonersraad, interrumpeert mevrouw. De Bewonersraad heeft zich juist ingezet voor de actie. De vergadering is van hogerhand afgeblazen. Er zijn flyers rondgedeeld, de website gaf goede informatie en er was een mogelijkheid om bezwaar te maken. Ook de krant heeft melding gedaan. Het lijkt haar dat er genoeg aandacht aan is besteed. De heer Huisman heeft bericht gekregen van Parteon over de energiezuinige woningen van A t/m G. Hij vraagt zich af of een hoger label, bijvoorbeeld een A-label, betekent dat de huur dan weer wordt verhoogd. De heer Wessel legt uit dat deze brief eigenlijk gezamenlijk met de huurverhogingbrief verstuurd moet worden. Er wordt ook verwezen naar de huurverhogingbrief. De woningen worden opnieuw gelabeld. De vraag over de huurverhoging wordt straks voorgelegd aan de heer Meijrink. 3.
Toelichting op huurverhogingen door Rob Meijrink, Directeur Wonen Parteon De heer Meijrink geeft een toelichting op de huurverhoging van het komend jaar. Parteon is voor een groot deel afhankelijk van het rijksbeleid. Parteon mag niet zelf de huurverhoging bepalen maar is gebonden aan een aantal regels die de rijksoverheid opstelt. In het verleden waren het alleen regels van de rijksoverheid maar met ingang van dit jaar stelt het rijk niet alleen regels op maar gaat ook met zijn handen in de portemonnee van Parteon, daarmee eigenlijk ook in de portemonnee van de huurders. Het kabinet Rutte II heeft besloten om bij alle woningcorporaties uiteindelijk in 2017 € 1,7 miljard op te halen. Dat hebben ze nodig om de tekorten op de begroting van de rijksoverheid te dekken. Het is zeker niet gebruikelijk dat een overheid een greep in de kas doet bij corporaties. Zij kunnen dat doen omdat Parteon een toegelaten instelling is en banden heeft met de rijksoverheid. Om de € 1,7 miljard te kunnen bekostigen krijgen de woningbouwcorporaties de mogelijkheid dit terug te halen bij de huurders. De mogelijkheid biedt de jaarlijkse huurverhoging. Het ziet er naar uit dat per 1 juli a.s. de volgende huurverhogingen ingaan: 4% voor inkomens tot € 33.614,00 (2,5% inflatie + 1,5%) 4,5% voor inkomens tussen € 33.614,00 en € 43.000,00 (2,5% inflatie + 2%) 6,5% voor inkomens boven de € 43.000,00 (2,5% inflatie + 4%). Corporaties zijn ooit opgericht voor mensen die niet zelfstandig aan een woning kunnen komen. Maar er zitten in de woningen relatief veel mensen met een hoger inkomen waarbij de huur kunstmatig laag is gehouden omdat het een sociale huurwoning is, de zogenaamde scheefwoner. De woningbouwcorporaties mogen dit jaar aan deze groep extra huur vragen. De gedachte erachter is dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Uitgerekend is dat huurders met een laag inkomen 24% van het inkomen aan huur betalen. Huurders met een hoger inkomen, boven de € 33.000 besteden 21% van het inkomen aan huur. En boven de € 43.000 is dit zelfs maar 16% van het inkomen. Het is niet onlogisch om de lagere inkomens te ontzien en de hogere inkomens die in een goedkope woning zitten iets extra's te vragen. De extra huurinkomsten en hetgeen bij de hogere inkomens gevraagd gaat worden doet Parteon uit pure financiële noodzaak. De overheid doet een financieel beroep op de woningcorporaties en Parteon moet dit afdragen maar wil ook blijven investeren in de nieuwbouw en bestaande bouw. Verder is een aantal woningcorporaties de afgelopen jaren in de problemen gekomen. Als voorbeeld noemt hij de financiële problemen van Vestia, de grootste woningcorporatie in Nederland. Binnen de corporatiesector zit een solidariteitsprincipe dat corporaties in nood worden geholpen, daar gaat van Parteon ook geld naar toe. De gevolgen voor Parteon zijn dat de komende jaren beginnend van € 3,5 miljoen tot bijna € 14 miljoen in 2017 afgedragen moeten worden aan de rijksoverheid. Dit betekent dat voor elke woning die Parteon in beheer heeft de eerste twee maanden, € 800,00, terugvloeit naar het rijk. Hij ziet dit als een verkapte belasting. Die € 800,00 per jaar kan Parteon niet volledig terugverdienen uit de huurverhoging. Ongeveer de helft, € 400,00, komt terug uit de huurverhoging. Er is dus nog een financieel gat van € 400,00. Om dit op te lossen, moet bezuinigd worden op de investeringen. Er wordt dan ook heel zorgvuldig gekeken naar het onderhoud, er is een stevige pas op de plaats nodig. Verder wordt kritisch naar de eigen organisatiekosten gekeken. Er zijn al bezuinigen op bedrijfskosten.
3
In 2010 is Parteon in een reorganisatie 15% in kosten teruggegaan en per 1 januari 2013 is er weer een bezuiniging doorgevoerd en zijn er medewerkers vertrokken bij Parteon. Gevraagd wordt hoeveel mensen zijn vertrokken bij Parteon. De heer Meijrink geeft aan dat Parteon in 2009 230 medewerkers had. Op dit moment werken nog 180 mensen bij Parteon. De reorganisatie van januari jl. is voornamelijk in de projectontwikkelingkant doorgevoerd, dus de mensen die zich bezighouden met nieuwbouw. Voor Parteon is het van belang een gezonde financiële positie te houden. Parteon kan dan ook niet anders dan de extra huurverhoging doorvoeren. Hij noemt nogmaals de verhogingen: 4% voor inkomens tot € 33.614,00 4,5% voor inkomens tussen € 33.614,00 en € 43.000,00 6,5% voor inkomens boven de € 43.000,00 Woningen in de vrije sector krijgen 4% huurverhoging en bedrijfsonroerend goed wordt met 2,5% verhoogd. Op een aantal complexen krijgen mensen geen huurverhoging. Dat zijn complexen die voor sloop in aanmerking komen en huurders die bezwaar hebben aangetekend in verband met onderhoudgebreken. Er wordt druk gespeculeerd in het land of de woningcorporaties de belastinggegevens op tijd ontvangen. Parteon heeft de gegevens ontvangen, of ze daadwerkelijk goed zijn kan Parteon niet controleren. De belastingdienst kijkt naar het inkomen van 2011. Verder kijken ze naar het gezamenlijk inkomen van iedereen die op dat adres woont. Een kind met een inkomen telt ook mee, uitgezonderd kinderen onder 23 jaar met een salaris lager dan € 20.000,00. De gegevens betreffen niet een exact bedrag maar alleen wordt gemeld in welke categorie de persoon zit. Een huurder kan bezwaar aantekenen als: het inkomen hoger of lager is en in een andere categorie valt; de gezinssamenstelling is veranderd tussen 2011 en nu; de huurder chronisch ziek of gehandicapt is. Daarbij maakt het inkomen niet uit. Als het inkomen is gedaald, kan de extra huurverhoging worden teruggedraaid. Als op termijn de huur boven de huurtoeslaggrens is uitgegroeid en het inkomen zit onder de € 33.000,00 dan is er een mogelijkheid dat de huur teruggebracht kan worden naar de huurtoeslaggrens. Dit punt is ook uitgebreid in de Bewonersraad besproken. Bezwaar aantekenen dient schriftelijk te gebeuren en dient gericht te worden aan Parteon. Als het inkomen onjuist is, moet Parteon nogmaals de gegevens opvragen bij de belastingdienst. Als de belastingdienst van mening is dat het wel klopt, krijgt de klager bericht van Parteon. De klager kan dit wederom aangeven bij Parteon en dan moet Parteon naar de Huurcommissie. Dat is gek want Parteon moet dit op basis van gegevens van de belastingdienst verdedigen. Als het inkomen is gedaald ten opzichte van 2011 is de huurder verplicht zelf een bewijs mee te sturen dat de inkomsten verminderd zijn. Hiervoor moet een IB60-formulier worden opgevraagd bij de belastingdienst. Hierop staat het inkomen uit 2012. Als het een gezamenlijk inkomen betreft, moeten alle gezinsleden een IB60-formulier inleveren. Als geconstateerd wordt dat de huurder daadwerkelijk minder verdient, wordt de huurverhoging teruggedraaid. Als het verzoek wordt afgewezen, wordt het bezwaar doorgezet naar de Huurcommissie. 4.
Discussie over huurverhoging met huurders en drie gasten: Frank Agterkamp, Ron Kiburg en Jeroen Olthof De heer Paternotte introduceert de drie sprekers. Hij vraagt of alle corporaties hetzelfde huurprijzenbeleid hebben. De heer Kiburg legt uit dat zowel ZVH als Rochdale het regeringsbeleid volgen. Het enige is dat zowel ZVH als Rochdale onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds staan. Ze verkeren dus in zwaar weer. Parteon is gelukkig nog een gezonde corporatie. De heer Paternotte vraagt of de Woonbond zich verzet tegen de verhuurderheffing en de gevolgen hiervan.
4
De heer Agterkamp beaamt dit. De verhuurderheffing is een probleem want nu zijn verhuurders gedwongen om de huurverhogingen door te voeren. Er zijn met name in Noord-Holland veel corporaties die de inkomensafhankelijke huurverhoging niet invoeren omdat het een lastige en omslachtige administratie betreft. De heer Paternotte vraagt de heer Olthof of hij zich zorgen maakt of corporaties nog wel nieuwe woningen kunnen bouwen. Wethouder Olthof beaamt dat dit een grote discussie is. Er is een opgave over de kwaliteitsverbetering van huurwoningen maar ook een opgave om toch te blijven bouwen. Door alle maatregelen vanuit het rijk ziet hij dat die investeringen onder druk komen te staan. Hierna volgen de vragen vanuit de zaal. De heer De Leeuw vraagt wat de maximale huurverhoging wordt bij de liberalisatiegrens. Houdt dit een keer op? De heer Meijrink legt uit dat de huurverhoging bij een woning boven de € 43.000,00 ophoudt bij 100% maximaal. Je kunt niet boven de 100% maximaal komen. De heer Kiburg benadrukt dat de maximale grens voor huurtoeslag lager ligt dan de maximale sociale huurgrens. Voor een alleenstaande is dit € 21.000,00. Voor een drie- of meerpersoonshuishouden ligt dit op € 27.000,00. Daar zit een gat van € 6.000,00. Als je met een huurverhoging boven de grens uitkomt, raak je in een keer de huurtoeslag kwijt. Dat is een forse aanslag op de financiën. De heer Meijrink antwoordt dat Parteon daar geen regeling voor heeft getroffen. De overheid moet zorgen voor de betaalbaarheid. Als mensen geen huurtoeslag meer ontvangen, is blijkbaar het inkomen te hoog om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. De heer Markus wil graag het verslag. De heer Paternotte zegt toe dat het verslag binnenkort op de website staat. Huurders kunnen dit dan downloaden. Mensen die een hardcopy willen kunnen naam en adres straks achterlaten. De heer Markus vraagt zich af hoe de woningcorporaties onderling communiceren omdat er verschil in beleidsuitvoering is. De heer Meijrink legt uit dat woningcorporaties verenigd zijn in de koepelorganisatie Aedes. Hierbinnen is overleg over dit soort thema's. De sector is niet blij met de verhuurderheffing, dat is de bron van al het gedoe. Binnen Aedes is, samen met de Woonbond, ernstig bezwaar aangetekend tegen deze verhuurderheffing. Het is onredelijk dat de corporaties financieel zo aangepakt worden. Nu past de ene corporatie het wel toe en de andere niet. Dat komt omdat de situaties van de woningcorporaties onderling verschillen. Hij denkt aan de financiële positie, de opgave en de ligging. Verder is het zo dat de Woonbond, Aedes en nog een aantal organisaties een beter plan op de plank hadden liggen. De heer Markus denkt dat huurders het verschil in beleidsuitvoering aanvoelt als onrechtvaardig beleid. De heer Paternotte antwoordt dat de ene corporaties er nu eenmaal beter voor staat dan de andere. In het oosten van het land zal de woningopgave veel lager liggen. Dit zijn allemaal elementen die meespelen. De heer Markus begrijpt dat onderdelen van het groot onderhoud vooruit geschoven worden. Wat gebeurt er als huurders in beroep gaan omdat Parteon het onderhoud doorschuift terwijl er wel een huurverhoging wordt doorgevoerd? De heer Meijrink legt uit dat Parteon helaas keuzes moet maken. Als je het geld niet hebt, kun je het niet uitgeven. Bij sommige complexen worden grote onderhoudsplannen meer naar achter in de tijd geschoven. Het is wel zo dat mensen veilig moeten kunnen blijven wonen. Toch wil hij niet te veel somberen want van de € 100 miljoen huurinkomsten gaat ongeveer € 45 miljoen naar het onderhoud. De heer Klaver weet dat zijn inkomen over twee jaar fors zakt. Hij kan dan vanaf 2015 gaan middelen. Wordt dan de 6,5% teruggestort? De heer Agterkamp antwoordt dat de inkomensafhankelijke huurverhoging maar twee jaar geldt, je betaalt twee maal 6,5%. In het akkoord staat dat als je te maken krijgt met een inkomensdaling de extra
5
procenten die je hebt betaald op grond van je inkomen weer van de huur afgaan. Als je teruggaat naar de categorie van 4,5% zou over de twee jaar twee maal 2% van de huur af gaan. Het staat cryptisch in het akkoord want er worden geen termijnen bij genoemd. Er staat alleen dat de mogelijkheid er is. De huurder kan een verzoek voor huurverlaging indienen bij Parteon. Als Parteon op basis van de regelgeving tot de conclusie komt dat de huurder daadwerkelijk een lager inkomen heeft dan kan de 2 x 2,5% van de huur worden afgehaald zodat de huurder op het juiste niveau komt te zitten. Het is heel ingewikkeld. Daarom zien verhuurders soms af van de twee jaar inkomensafhankelijke huurverhoging. Hij denkt dat dit tot een administratieve chaos gaat leiden. Een van de aanwezigen merkt op dat het verschil tussen bewoners die al heel lang wonen en een nieuwe huurder soms € 100,00 verschilt. Hij vindt het voor zichzelf zielig. De heer Paternotte begrijpt niet dat het beleid er staat als iedereen het ingewikkeld en vervelend vindt. Wethouder Olthof legt uit dat hij als wethouder Wonen een speelbal is tussen de corporaties, de ontwikkelaars en rijksoverheid. De gemeente bouwt zelf geen woningen en heeft weinig instrumenten om te sturen. Hij snapt het systeem ook niet meer. Het is nu zo ingewikkeld en duur. Om hier uit te komen moet wat hem betreft de hele woningmarkt schoongeveegd moet worden. Hij wil dan een heel nieuw systeem introduceren. Via de inkomstenbelasting kan de inkomenspolitiek worden gevoerd. Iedereen betaalt dan een maximale huur en via de inkomstenbelasting wordt dan de huurtoeslag geregeld. Mensen moeten gewoon in een kwalitatief goede woning kunnen wonen. Verder kan en mag iemand met een inkomen van € 50.000,00 meer betalen dan iemand met een inkomen van € 25.000,00. Daar gaat het systeem steeds verder van af. Hij pleit voor een nieuw systeem. De heer Agterkamp noemt het nieuwe systeem waar Aedes, de Woonbond, de Vereniging van Makelaars en de Vereniging Eigen Huis al over hebben nagedacht. Het plan is Wonen 4.0 genoemd. Het was een integraal plan voor de woningmarkt, dus ook de koopsector. De bedoeling was dat de heffing er niet in zou zitten. Belangrijk in Wonen 4.0 was dat de grondslag voor de huren niet langer het woningwaarderingstelsel zou zijn maar de WOZ-waarde van de woning. De huur zou op jaarbasis maximaal 4,5% van de WOZ-waarde mogen bedragen. Dat gaf wel scheefheid want Amsterdam vergeleken met Groningen gaf een raar beeld. Maar belangrijk was dat de hypotheekrente zou worden afgebouwd in dertig jaar met als gevolg dat de huizenprijzen omlaag zouden gaan en koophuizen ook voor huurders bereikbaar zouden worden. Wethouder Olthof weet dat rondom het havengebied in Zaanstad veel mensen een normale woning hebben gekocht voor rond de € 180.000,00 met een hypotheek van € 200.000,00. Door de marktwerking zitten ze nu in een woning die maximaal nog maar € 150.000,00 oplevert. Dan spreekt hij nog niet eens over het funderingsherstel dat moet gebeuren. Hij noemt die mensen technisch failliet. De hele woningmarkt is verziekt. De heer Van Gelder woont in Paukehof, hij is een tevreden scheefwoner. Soms schaamt hij zich zelfs voor het scheefwonen. Wat hem stoort is dat bij een mutatie de flats in de vrije sector gaan. Die logica snapt hij niet, het tekort aan sociale huurwoningen wordt alleen maar groter zo. Hij wil daarom protest aantekenen tegen de verhoging. De heer Meijrink geeft hem mee dat dit protest geen grond heeft om bezwaar aan te tekenen. De gedachte achter het feit dat mensen met een hoger inkomen extra huurverhoging krijgen, is om de doorstroming te bevorderen en uit de sociale huurwoning naar een koop- of vrije sectorwoning gaan. Maar een scheefwoner kan er ook voor kiezen om te blijven zitten en de extra huurverhoging voor lief te nemen. Het is wel gek dat het in sommige complexen voorkomt dat bij een mutatie een woning een zodanig huurniveau heeft dat de woning in de vrije sector terecht komt. Huur en inkomen moeten eigenlijk meer met elkaar in overeenstemming zijn. De doelstelling is dat mensen huur betalen die past bij hun inkomen. Wethouder Olthof beaamt dat scheefwonen geen vies woord mag worden. Het maakt hem niet uit dat mensen scheefwonen, het gaat er om dat huurders een huur betalen die past bij het inkomen. Scheefwonen is waarschijnlijk goed voor een buurt. Misschien is een scheefwoner bereid meer te betalen. Daarom pleit hij voor een meer inkomensafhankelijke huur.
6
De heer Paternotte begrijpt dat de wethouder de mensen wil steunen en niet de stenen. Piet Hos woont in Assendelft. Hij legt uit dat de Schermerstraat een verouderde buurt is. Tot zijn verbazing zijn ook daar de woningen naar de vrije sector overgeheveld. Ook hij vindt het belachelijk. Gevraagd wordt of er een verplicht aantal sociale huurwoningen moet blijven bestaan. Wethouder Olthof antwoordt dat in het sociale segment een deel bereikbare koop is, dat is 50%. Bereikbare koop ligt ongeveer op een woning rond de € 150.000,00. Het aantal sociale huurwoningen wordt afgestemd met de woningcorporaties. Dat is een flexibel aantal omdat de maatschappij verandert. Door heel Zaanstad is 30% sociale bouw en 70% is de rest. Hoeveel er ook wordt bijgebouwd, het sociale deel kan niet onder een derde zakken. De heer Meijrink vult aan dat niet elke sociale huurwoning bij een mutatie naar de vrije sector wordt overgeheveld. Dat is maar een beperkt aantal woningen die meer punten hebben volgens het woningwaarderingssyteem dan 147 punten. Deze woningen gaan naar de vrije sector. Met de Bewonersraad is een afspraak gemaakt over het aantal sociale huurwoningen. De Bewonersraad wil proberen zoveel mogelijk sociale huurwoningen te behouden. Daarnaast wordt geprobeerd een beperkt aantal woningen in de vrije sector te brengen, met name voor mensen met de middeninkomens die niet kunnen kopen maar die wel op zoek zijn naar een woning die voor hen betaalbaar is. Op dit moment is 1%, (1000 woningen) in de vrije sector, dat wordt maximaal 7% in de vrije sector. De rest moet sociale huurwoning blijven. De heer Kiburg noemt de kernvoorraad, dat waren de goedkopere sociale huurwoningen. Het huurderoverleg had afspraken over de hoeveelheid woningen in Zaanstad die tot de kernvoorraad zou moeten behoren. In die tijd werd er fors gesloopt in de kernvoorraad. De federatie wilde graag dat de kernvoorraad werd losgelaten en dat er een aanbiedingsafspraak gemaakt zou worden. Er zou een x-aantal goedkope sociale huurwoningen per jaar via Woningnet aangeboden worden. Daar is twee jaar achter elkaar over gerapporteerd, daarna werd het stil. Het begrip kernvoorraad is helemaal losgelaten. Het HOZ betreurt dit. Er zijn veel sociale huurwoningen gesloopt maar elke sociale huurwoning die je sloopt krijg je nooit meer terug. Hij wil dit toch weer als punt inbrengen bij de federatie en de gemeente. De heer Agterkamp legt uit dat het landelijk beleid zorgt dat corporaties gedwongen worden sociale huur te verkopen om aan die heffing te voldoen. De VVD wil de sociale huurwoningen terugbrengen naar 1,5 miljoen sociale huurwoningen, die dreiging is er wel degelijk. Hij denkt dat er meer sociale huurwoningen nodig zijn door de vergrijzing, het levensloop bestendig maken van de huurwoningen en de financiële zware periode. Een van de leden vraagt hoe de verhoging van de huurprijs wordt bepaald. Wordt er rekening gehouden met de kwaliteit van de woning? De heer Kiburg legt uit dat de woning wordt bepaald middels het woningwaarderingssysteem, het zogenaamde puntenwaarderingsysteem. Dat is een objectief systeem waarmee je nauwkeurig de kwaliteit van de woning kunt waarderen. Punten zijn bijvoorbeeld de oppervlakte van de woning, veel zorgvoorzieningen of energiebesparende elementen. Dit is na te lezen op www.woonbond.nl, bij het kopje service. Een van de huurders heeft geconstateerd dat een woning bij mutatie is doorgeschoven naar de vrije sector en vervolgens zeven maanden leeg stond. Dan had je beter iemand met een lagere huurprijs kunnen laten wonen. De heer Meijrink vindt dit een terechte opmerking want het is huurderving. Parteon heeft een groot aantal maatregelen getroffen om er voor te zorgen dat de komende periode de leegstand zo kort mogelijk is. Er zijn twee problemen: de Zaanstreek moet nog een beetje wennen aan de vrije sectorwoningen. Daarnaast neemt in de sociale huurwoningensector de leegstand toe. Dat ligt niet aan Parteon maar aan het feit dat mensen die op zoek zijn naar een woning in de sociale sector heel kritisch zijn omdat ze woonduur hebben opgebouwd. Verder gebeurt het vaak dat bij een bezichtiging de mensen die zich hebben ingeschreven op de kijkdag niet komen opdagen. Woningnood? Het komt voor dat er wel drie of vier keer een ronde is en bijvoorbeeld kandidaat 30 of 40 de woning pas accepteert. Dat zorgt dat de huizen langer leeg staan.
7
Een van de aanwezigen woont in bejaardencomplex Lambert Melis. In de recreatiezaal worden regelmatig voor de bejaarden klaverjas- en sjoelwedstrijden georganiseerd. Als penningmeester van de ANBO moet ze elke maand aan de SMW € 173,33 betalen voor het gebruik van de ruimte. Ze vraagt of de heer Meijrink hier iets aan kan doen. Ze heeft al een brief geschreven aan de directeur van de SMW, die adviseerde haar dan maar een andere locatie te zoeken. De heer Meijrink geeft aan dat hij niets kan doen. SMW huurt van Parteon. Vervolgens stellen ze de ruimte beschikbaar aan andere partijen, dat is hun vrijheid. Binnenkort heeft hij een gesprek met Evian, hij zegt toe dit punt ter sprake te brengen. Een van de huurders vraagt of Parteon het braafste jongetje of het stoutste jongetje van de klas is. De heer Meijrink vindt dat Parteon geen van beiden is. Hij zit bij de meerderheid van de corporaties die de inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Een van de leden laat een krantenknipsel zien. Hierin wordt gemeld dat het de komende jaren noodzakelijk is om te investeren in onderhoud en energiebesparende middelen van woningen omdat voldoende investeringsruimte voor de woningcorporaties nadrukkelijk een rol speelt. Ook een besparing op de energielasten kan compensatie bieden in een relatie tussen de aanvaardbare huurprijsontwikkeling. Hij denkt dat er volgend jaar weer een andere chaos komt. De heer Agterkamp beaamt dat er in 2015 een ander huurbeleid komt, op grond van de huursombenadering. In hoeverre dan de inkomensafhankelijke huur wordt losgelaten, is nog niet bekend. In het sociaal akkoord staat inderdaad dat verhuurders moeten kunnen investeren. Dan kan het zijn dat de discussie over de hoogte van de verhuurderheffing weer zal oplaaien. Na de zomer is meer duidelijk. Mevrouw Renooij denkt dat energiebesparende maatregelen een goede manier zijn om de huurverhoging te compenseren. De heer Meijrink beaamt deze redenatie. De som van de woonlasten is huurprijs plus energielasten. De energielasten zullen weer stijgen, wellicht zullen ze op enig moment hoger zijn dan de huurprijs. Investeren in duurzaamheid is van belang en Parteon heeft hier beleid op geformuleerd. Ook is er samen met de Bewonersraad een werkgroep ingesteld. Over een x-aantal jaren wil Parteon een forse labelstijging hebben doorgevoerd. Een van de aanwezigen vindt dat de sommige collega-corporaties er een rommeltje van hebben gemaakt. Moet Parteon hieraan meebetalen? Ook de huurders moeten er indirect aan meebetalen. Verder adviseert hij niet pessimistisch te zijn want deze regering zit er volgend jaar toch niet meer. De heer Meijrink merkt dat de vragensteller heel boos is over het gedrag van een aantal andere woningbouwcorporaties, hij deelt de boosheid want Parteon stoort zich daar ook mateloos aan. Maar tegelijkertijd is het ook een stukje solidariteit. Het is heel vervelend maar er zijn 450 woningbouwcorporaties, de overgrote meerderheid probeert op een goede manier zijn werk te doen en een bijdrage te leveren aan de leefbaarheid van wijken en buurten in de regio waarin ze werkzaam zijn. Gevraagd wordt hoeveel ten goede komt aan de Vestia-woningen. De heer Agterkamp legt uit dat de heffing van het Centraal Fonds 4% van de totale huursom is. De totale huursom is de opbrengst van alle corporatiewoningen, dit is € 12 miljard. Daar wordt 4% op geheven, dit is € 480 miljoen. Gemiddeld betaalt een huurwoning per jaar € 16,00 voor de heffing van het Centraal Fonds. Komend jaar gaat de heffing wel omlaag. Een aanwezige merkt op dat haar zus ooit de huur voor tien jaar heeft vastgezet, ze noemt dit ook scheefwonen. De heer Meijrink kent het systeem, je kunt per vijf jaar de huur vastzetten. Van de 16.000 huurders hebben maar 25 huurders hier gebruik van gemaakt. De keuze om de huur vast te zetten is een goede beslissing van haar zus geweest. Hij benadrukt dat de regeling is gestopt. Een van de leden adviseert Parteon extra personeel aan te nemen want ze verwacht veel administratief werk door de inkomensgerelateerde huurverhoging. Wethouder Olthof complimenteert de huurders met een zeer actieve Bewonersraad maar ook met ver-
8
huurder Parteon die ondanks de moeilijk tijd zijn verantwoordelijkheid neemt. De aanwezigen ondersteunen dit met een applaus. Er zijn bloemen voor de sprekers maar ook voor mevrouw van Westrop die op Secretaressedag per ongeluk geen attentie heeft gekregen. 8.
Sluiting Om 22.20 uur sluit de voorzitter deze openbare huurdersavond onder dankzegging voor de levendige discussie en aanwezigheid en nodigt de aanwezigen uit een drankje te drinken.
9
