Verslag van de Algemene Vergadering van Huurdersvereniging Arcade van 7 april 2015

Verslag van de Algemene Vergadering van Huurdersvereniging Arcade van 7 april 2015 5

10

15

Aanwezig: Bestuur Arcade: Henk Geurtsen (voorzitter), Ria Koimans, Jaabir Errahmouni Alice van der Niet, Bart Vredebregt, Teresa Mok Hans Nieuwendijk(adviseur), Alex Leenders, Cok Oostveen(vrijwilligers) Johanna Heyde (secretariaat Arcade) Gasten: Koen Elferink en Jean Louis Renooij (Hospitaverhuur.nl) en Huub de Boer (ASW) Notulist: Petra Mars (ASW) Bewonerscommissies: zie (presentie-)lijst Afmeldingen: zie lijst 1. Opening en vaststelling agenda Henk Geurtsen opent de vergadering om 19.30 uur en heet een ieder welkom. 2. Thema: hospitaverhuur.nl Koen Elferink en Jean Louis Renooij, oprichters van hospitaverhuur.nl geven een presentatie.

20

25

30

35

40

45

50

Ad. 3 t/m 7 Overbruggingsverhuur.nl, historie In 2009 is overbruggingsverhuur.nl bedacht om mensen die hun koopwoningen niet verkocht konden krijgen de mogelijkheid te geven om de woning te verhuren. Destijds gaf geen enkele bank toestemming voor tijdelijke verhuur, maar ze werkten wel mee met overbruggingsverhuur.nl. De banken wilden wel onder bepaalde voorwaarden toestemming verlenen, nl. om mensen uit de financiële problemen te helpen. Ad. 11 t/m 18 Hospitaverhuur.nl/huurachterstanden Net als kopers zijn er ook huurders met betalingsmoeilijkheden, dus daarom is het concept hospitaverhuur.nl bedacht. Huurders met betalingsachterstanden krijgen de gelegenheid dit op te lossen door een kamer in hun woning te verhuren. Ad. 21 Hospitaverhuur.nl: nieuwe oplossing Eigenlijk gaan we hiermee 50 jaar terug in de tijd: in de jaren ’60 was het heel gewoon om een kamer te verhuren. Ad. 22 Hospitaverhuur.nl: Tijdelijke kamerverhuur De huurovereenkomst wordt voor maximaal 12 maanden aangegaan, met 3 maanden opzegtermijn.  Gevraagd wordt of het geen gevolgen heeft voor de bijstandsuitkering, worden de huurinkomsten niet gekort op je uitkering?  Antwoord: het heeft geen consequenties, want de huurder wordt hospitaverhuurder en is klant bij hospitaverhuur.nl. En er hoeft geen inkomstenbelasting te worden betaald over de huurinkomsten. Uitgezocht wordt of het echt geen consequenties heeft op een bijstandsuitkering. Ad. 30 Hospitaverhuur.nl onze rol Er moet altijd toestemming aan de corporatie worden gevraagd. De beëindiging van een contract kan zelf bepaald worden, ook na 8 maanden bijvoorbeeld, maar er is wel een opzegtermijn van 3 maanden.  Gevraagd wordt of de verhuring van de kamer door mag blijven gaan als de huurachterstand weg is?  Antwoord: ja, dat mag. Wel mag het maar één keer aan dezelfde huurder worden verhuurd. Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

1

55

60

65

70

 Vraag: heeft het invloed op de inkomensafhankelijke huurverhoging en op huurtoeslag?  Antwoord: ja dat kan, want de inkomens op één adres worden bij elkaar opgeteld. Met Ymere is echter overeengekomen dat huurders die een kamer verhuren een apart label krijgen, dat betekent dat bij deze adressen de inkomens niet bij elkaar worden opgeteld. Voor de toekenning van huurtoeslag worden de inkomens niet opgeteld Ad. 36 Hospitaverhuur.nl kosten verhuurder De kosten €95,00 worden alleen berekend als er daadwerkelijk een huurder is. Er is een standaard huurcontract wat gebruikt moet worden. Dit contract wordt in overleg met de corporatie en de huurdersorganisatie vastgesteld.  Vraag: bemiddelingskosten zijn toch verboden?  Antwoord: dit zijn geen bemiddelingskosten, het zijn redelijke kosten die gevraagd mogen worden voor inschrijven en contract. Ad. 38 Hospitaverhuur.nl: wanneer nog meer een optie? Er kan ook ter voorkoming van betalingsproblemen of bijvoorbeeld tegen vereenzaming gevraagd worden of je een kamer mag verhuren. De corporatie moet wel altijd om toestemming gevraagd worden. Ad. 39 Hospitaverhuur.nl vervolg De Key heeft dezelfde presentatie ook gehad, maar moet er nog een besluit over nemen.

75

80

Ad. 40 Vragen  Waarom mag je als huurder niet zelf een kamer verhuren?  Antwoord: omdat dit volgens het huurcontract niet mag. Mensen doen het soms wel, maar dan zonder toestemming.Hospitaverhuur.nl verzorgt de toestemming bij de corporatie en de corporatie heeft liever dat het gereguleerd gebeurt.  Wie bepaalt de hoogte van de huur?  Antwoord: de hoogte van de huur wordt bepaald door het puntensysteem. Maximum bedrag is €410,00.

85

 Kunnen huurders met een betalingsachterstand verplicht worden om een huurder in huis te nemen?  Antwoord: nee, dat kan niet verplicht worden gesteld.

90

95

100

3. Thema: nieuwe Woningwet Huub de Boer vertelt over de herziene woningwet, de wijzigingen gaan in per 1 juli 2015. Ad. 2 Voorgeschiedenis Zo’n 14 jaar geleden werd de discussie gestart over wat een corporatie eigenlijk zou moeten doen. Tussendoor kwamen de discussies over de hoge salarissen van de directeuren en over de aankopen van andere zaken dan woningen, zoals een schip in Rotterdam en bij De Key het aankopen van natuurgebieden. Ad. 4 Kerntaken  Passend toewijzen: corporaties verhuren woningen steeds vaker te hoog aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen. Dit mag van de minister niet meer. Vanaf 2018 mag 95% niet hoger dan de aftoppingsgrenzen toegewezen worden.

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

2

  

Maatschappelijk Vastgoed: corporaties mogen dit wel bouwen, maar niet diensten leveren. Leefbaarheid: mag nog wel, maar gezamenlijk met de Gemeente en de huurdersorganisaties Diensten aan bewoners: bijvoorbeeld regelingen als Koopgarant.

105

Ad. 6 Prestatieafspraken Nieuw is dat Huurdersorganisaties moeten worden uitgenodigd. Het is niet meer vrijblijvend.

110

Ad. 8 Huurders DAEB = Diensten Algemeen Economisch Belang Ad. 9 Regio De Key is alleen actief in Amsterdam, Diemen en Zandvoort. De vraag is of het logisch is dat Zandvoort is gekoppeld aan Amsterdam?

115

120

125

Ad. 10 DAEB en niet DAEB DAEB: sociale huurwoningen (tot €710,00). Elke woning met 141 punten of meer zou tot niet-Daeb kunnen worden gerekende. Bij het bepalen van sociaal of niet sociaal geldt echter de huurprijs en niet de puntentelling. Anders zou 52% onder Niet-Daeb vallen. Corporaties moeten hun bezit gaan splitsen in Daeb/niet-Daeb. Als ze het juridisch gaan scheiden dan lijkt de stap om dit bezit in de toekomst van de corporatie af te pakken groter. Ad. 11 Governance  Aan de Bestuurders en leden van RvC worden meer eisen gesteld, gevraagd wordt wie deze eisen stelt? En geldt dit ook voor de huurdersleden van de RvC?  Antwoord: deze eisen komen van het Ministerie en worden getoetst door de Autoriteit. Dit geldt ook voor de leden die door de huurders zijn voorgedragen.

130

Ad. 12 Externe toezicht en sanering ILT = Inspectie Leefomgeving en Transport CFV = Centraal Fonds Volkshuisvesting WSW = Waarborgfonds Sociale Woningbouw

135

 Gevraagd wordt of de corporatie door deze wet meer maatwerk kan leveren bij woning toewijzen.  Antwoord: de wet gaat meer over de taken van de corporaties. De toewijzing wordt door de huisvestingswet geregeld.

140

Nieuwe huisvestingswet - Woningnet Er is ook een nieuwe huisvestingswet per 1 januari 2015. Tot 1 juli 2015 geldt nog de oude verordening. Per 1 juli geldt voor de Regio Amsterdam een nieuwe verordening. Er vindt een belangrijke verandering plaats, nl. dat de woonduur wordt afgeschaft, in plaats daarvan gaat de inschrijfduur gelden. Voor mensen die voor 1 juli 2015 stonden ingeschreven geldt wel dat de woonduur tot15 jaar wordt omgezet in inschrijfduur. Daarom is het verstandig dat iedereen zich voor 1 juli inschrijft, ook al is men niet van plan om te verhuizen of is het inkomen nu te hoog voor een sociale huurwoning. Het inschrijfgeld is €50,00 en daarna €10,00 per jaar. De HA probeert nog deze kosten omlaag te krijgen.

145

150

Inschrijven kan via: www.woningnetregioamsterdam.nl

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

3

4. 155

Mededelingen Ria Koimans meldt nogmaals dat het van belang is dat iedereen zich aanmeldt bij Woningnet. Ze adviseert om in eerste instantie alleen de basisgegevens in te voeren via de website. De overige gegevens (woonwensen, contract etc.) kunnen op een later moment altijd nog worden ingevoerd. Gevraagd wordt of dit ook voor Zandvoort geldt. In Zandvoort is een ander toewijzingssysteem, maar inwoners uit Zandvoort kunnen zich ook inschrijven bij Woningnet.

160

-

165

170

Henk Geurtsen meldt dat er binnenkort weer een digitale nieuwsbrief wordt gestuurd en deze zal ook op de website worden geplaatst.

5. Verslag van ALV van 19 november 2014 Correctie: Bewonerscommissie Lorentzlaan moet zijn Bewonerscommissie Lorentzstraat. Het verslag wordt met deze wijziging vastgesteld. 6. Adviezen Zolderkamers Dit loopt nog. De Key heeft toegezegd dat per situatie bekeken zal worden of het om zolderkamers of bergingen gaat. Als in een complex in het verleden zolderkamers waren, dan kunnen deze nu ook zo gebruikt worden. Dhr. Oostveen meldt dat hij dit in de nieuwsbrief van de BC zo had opgenomen, maar dat hij dit van de gebiedsbeheerder moest rectificeren, want dit klopte niet volgens hem. Opgemerkt wordt dat dit erg op willekeur blijft lijken. Het is beter om algemeen geldende regels te maken. Hier moet nog verder over overlegd worden met De Key.

175

Verkoopbeleid-atelierwoningen Er wordt een rechtszaak voorbereid en er komt weer een overleg met De Key. Mw. Thijsen wijst er op dat De Key beleid aan het voeren is dat alle grote woningen in de verkoop gaan, ze staan allemaal op de verkooplijst. De Key wil alleen nog woningen tot 34 m2 aanbieden. 180

Woningnet Dit is al bij punt 3 aan de orde geweest.

185

190

195

200

Airbenb/vakantieverhuur Arcade heeft in het advies opgenomen dat De Key bepaalde richtlijnen en termijnen moet instellen; er gelet moet worden op overlast; waar bewoners terecht kunnen met klachten en hoe er toezicht wordt gehouden. Er is nog geen antwoord van De Key. Vraag: waarom is dit advies niet besproken met de bewonerscommissie? Antwoord: er was nog geen ALV. De adviezen worden wel op de website en in de nieuwsbrieven gezet. Mw. Thijsen merkt op dat de Gemeente wil dat mensen hun woningen gaan delen, is dit een voorbode daar op? Antwoord: Arcade is er op tegen dat mensen gedwongen zouden moeten worden om hun woning te delen. Missie en visie Dit is tijdens de vorige ALV besproken. Het vervolg hiervan wordt in een kleinere commissie besproken. Dhr. Oostveen merkt op dat De Key verder gaat dan in deze notitie, hij refereert aan uitspraken van de Directie in de pers. Het Woonwelzijn van de huurder is geen doelstelling meer. De Key heeft nu al de hoogste huurprijs per m2. De Key is bezig met rendementsdenken: starters en studen-

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

4

ten betalen de maximale huur, daarom wordt daar op ingezet. Andere corporaties moeten zich maar op de andere doelgroepen richten, is de mening van De Key. Hij adviseert om nog geen advies uit te brengen, maar dit eerst af te stemmen met de Gemeente en de andere corporaties en op het koepeloverleg van de HA te bespreken met de andere Koepels. 205

Huurverhoging Arcade heeft een succes behaald bij de besprekingen over de huurverhoging, nl. dat de laagste inkomens (€ 34.229,-) die een netto huur hebben van €618,34 of meer een huurverhoging krijgen van 1%. 210

215

220

225

230

Komende adviezen: - Warmtewet: voor blokverwarming, nog onduidelijk wat het gaat worden. - VvE: over gemengde complexen - Campuscontracten: studenten hebben na hun studie een half jaar de tijd om een andere woning te vinden, daarna moeten zij er uit. In het advies komen suggesties zoals een kortingsregeling voor vrije sectorhuurwoningen en een voorstel om flexibeler om te gaan met dit gegeven. - Coöptatie woongroepen: bij mutatie zoekt de woongroep zelf een nieuwe huurders, maar De Key wil de huur aanpassen. Voorstel om meer maatwerk te leveren. - Dhr. Koster (Oranje Nassaukazerne) geeft aan dat er twee woongroepen in zijn complex zijn. Misschien goed om met hen contact op te nemen. - Asbest sanering: handhavingsbeleid onderzoeken. De Key houdt zich niet aan het protocol. - Opgemerkt wordt dat De Key op een balkon plaatjes voor de gaten wil doen. Is het niet beter om het asbest helemaal te verwijderen? Raadzaam is inderdaad om asbest zoveel mogelijk te verwijderen - Onderhoudsstrategie: er komt een adviesaanvraag over het proces/protocol wanneer wat gedaan wordt. . 7. Huurdersplatform  Zandvoort: er zijn geen nieuwe ontwikkelingen te melden.  Diemen: Het platform in Diemen is nieuw. Trekkers namens het bestuur zijn Alex Leenders en Ria Koimans. De gemeente kwam in januari met 10 vragen over de Visie. Deze was aan de drie betrokken corporaties (naast de Key, ook Stadgenoot en Rochdale) voorgelegd en nu voor het eerst ook aan de huurders. Vooruitlopend op de nieuwe Woningwet hebben Arcade en de Gemeente Diemen dit dus al in praktijk gebracht.

235

240

245

8. Rondje bewonerscommissie  BC Oranje Nassaukazerne: de BC wil informatie over de financiering van de Huismeesters. Er is echter nog steeds geen informatie van de Key. Het beheergebied en takenpakket van de Huismeesters is vergroot, dus logisch zou zijn dat de kosten voor de huismeester omlaag zouden gaan, maar deze zijn juist omhoog te gaan. Het bestuur zal dit punt meenemen naar het overleg met De Key.  BC Silodam heeft op 15 januari jl. een mail gestuurd met het doorgeven van nieuwe leden, maar zij hebben nog steeds geen mails ontvangen van Arcade. Dit wordt uitgezocht. Verder loopt de zaak over de warmte in het complex (in de zomer is het boven de 30 graden) bij de Kantonrechter nog. Deze zaak was al bij de Huurcommissie gewonnen.  Naar aanleiding van bovengenoemde zaak wordt opgemerkt dat er eens bij De Key nagevraagd moet worden hoeveel processen zij aan het voeren zijn. Het bestuur zou ook graag zien dat de bewonerscommissies dergelijke kwesties naar Arcade mailen, zodat deze op de website gezet kunnen worden of in de digitale nieuwsbrief.

250

9.

WVTTK

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

5

255

260

 Dhr. Leenders vertelt over het duurzaamheidsproject wat door Arcade en De Key i.s.m. met Zon op Nederland is opgestart. De Key heeft vijf daken beschikbaar gesteld om zonnepanelen op te plaatsen. Er zijn twee complexen als pilots uitgekozen, nl. Entrepotbrug en Oranje Nassaukazerne. Bewoners uit dit postcodegebied kunnen intekenen. De Key financiert voor. De kosten liggen tussen de €100,00 – 120,00 per paneel. Gevraagd wordt of Zandvoort daarbij zat. Antwoord: nee, maar in de toekomst kan Zandvoort ook meedoen.  Dhr. Oostveen meldt dat De Key het terugtrekbeleid nooit als advies heeft voorgelegd aan Arcade. De Key stelt dat de andere corporaties met bezit in Zuid: zoals de Alliantie en Eigen Haard, de sociale verhuur moeten gaan regelen. Maar ook deze corporaties lijken zich terug te trekken uit Zuid, want ook zij verkopen hun bezit. De vraag is of dit niet wordt afgestemd tussen de corporaties onderling? Hij adviseert dit punt te agenderen op het Koepeloverleg van de HA. 10. sluiting

265

De vergadering wordt om 22.30 uur gesloten. Presentielijst ALV 18 november 2014

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Arcade

Commissie/vereniging Bewonerscommissie Albatros VvE Bewonersvereniging Columbusplein/Admiralengracht Bewonerscommissie Entrepot West 3 Bewonerscommissie Karel Klinkenbergstraat Bewonersvereniging Mesdagstraat Bewonerscommissies Rode Kruislaan Bewonersvereniging Silodam Bewonerscommissie Valkhoff 1 & 2 Bewonersvereniging Oranje Nassaukazerne en Boogbok Bewonersvereniging Haarlemmer Houttuinen 555597 Bewonerscommissie De Groene Pieter Bewonerscommissie Zomerdijkstraat Bewonerscommissie De Noordkop Bewonerscommissie de Blauwe Flat Bewonerscommissie Van Lennepstate Bewonerscommissie Linnaeusstraat Bewonerscommissie Frankendael Bewonerscommissie Pittig Belegen Bewonerscommissie Complex13 HPZ Zandvoort

Aanwezig H. Kesteloo, G. Tuininga, C. Peters, Van Teefelen J. de Wilde H. Bouwmeester T. Meyer C. Oostveen B. Vredebregt T. Wortman, M. Greiner E. de Kleijn, B. Beukenkamp G. Koster A. Batelaan, M. Stark T. Visserman, A. vd. Niet A. Thijsen H. Cassa E. Koning Trees?? T. Mok E.F. Bul H. Karioen, A. Cornelissen G H Geurtsen V. van Koningsbruggen

Henk Geurtsen (voorzitter), Ria Koimans, Jaabir Errahmouni, Alice van der Niet, Bart Vredebregt (bestuur) Hans Nieuwendijk, Alex Leenders, Cok Oostveen – vrijwillige medewerkers Johanna Heyde (secretariaat Arcade) M.k.: Dini vd Werff-vd Mije, Louis Jonkergouw

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

6

Notulist

Petra Mars (ASW) BC Afwezig met kennisgeving BC Fiep, BC Bloemhof, BC Spaarndammer Noord, BC Gasthuis hofje, BC K-Torens, BC Soestdijkhof, BC Pieter Caland, Spaarndammerbuurt Noord, Entrepot West.

270

Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 7 april 2015

7