Conceptverslag van de Algemene Vergadering van Huurdersvereniging Arcade van 26 maart 2014 Aanwezig: Gastsprekers: Eef Meijerman, Huub de Boer (ASW) Bestuur Arcade: Henk Geurtsen (voorzitter), Alex Leenders, Hans Visser J. Errahmouni, A. Kranenburg (aspirant bestuursleden), R. Koimans (vrijwillige medewerker), Johanna Heyde (secretaresse) Notulist: Justus Jonkman (ASW) Bewonerscommissies: zie presentielijst
1. Opening en vaststelling agenda
5
De voorzitter heet een ieder welkom. Het bestuur bestaat op dit moment uit 3 personen, Henk Geurtsen, Alex Leenders en Hans Visser. Het secretariaat wordt verzorgd door Johanna Heyde. Daarnaast zijn er 3 vrijwilligers actief, Cristel Fritz, Hans Nieuwendijk en Ger de Visser. Er zijn 4 bestuurs-/werkgroepleden afgetreden; Bernard Lemmens vanwege andere werkzaamheden, Cok Oostveen om persoonlijke redenen en Hans van Dooren en Frits Strik allebei om gezondheidsredenen. Het eerste deel van de vergadering zal gaan over het thema huurverhoging. Daarna volgt een huishoudelijk deel.
10
2. Thema Huurverhoging
15
20
25
30
35
Eef Meijerman, directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW), geeft een inleiding. Freek Ossel heeft een werkgroep dynamisering woningmarkt ingesteld. Daarin staat de verhuurderslogica tegenover de huurderslogica. Volgens de verhuurders hebben de corporaties weinig geld. Door de belastingen kan er niet geïnvesteerd worden. Volgens de huurders dalen de inkomens, terwijl de lasten stijgen. De kerntaak van de sociale verhuurder is het zorgen voor het wonen van mensen die er zelf niet in kunnen voorzien. Er bestaat spanning tussen de logica van de verhuurder en de huurder. De verhuurder wil waar mogelijk de huur verhogen om deze taak uit te kunnen voeren. De individuele huurder is er mee geholpen dat de huur laag blijft. Het NIBUD heeft een model dat aangeeft wat iemand aan huur kan betalen, maar rekent met erg krappe budgetten. Op individueel niveau is er meer informatie beschikbaar op de website huurders.info. Dit jaar is het laatste jaar van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Volgend jaar zal er een huursombenadering worden ingevoerd. In het verleden heeft de huursombenadering ook bestaan. De huurverhoging is dan onafhankelijk van het inkomen. De afstand tot de maximaal redelijke huur is dan van invloed op de huurverhoging. Moet een verhuurder voor de maximale huurverhoging gaan? De corporaties doen dat nu, maar er wordt ook bezuinigd op de ontwikkelafdelingen en er wordt minder gedaan aan sloop/nieuwbouw. Veel mensen vinden dat positief. Er wordt ook bezuinigd op de dienstverlening en sociaal beheer, wat minder positief is. Het huurbeleid van De Key is half af. Enerzijds is De Key er trots op dat de huur bij de toewijzing wordt afgetopt. Tegelijkertijd passen ze wel een boven inflatoire huurverhoging toe. Voor woningen die na 2011 zijn afgetopt is dat niet logisch. vraag: Wat gebeurt er als de huur door de huurverhoging boven de aftoppingsgrens gaat? antw.: Volgend de wet mag dat. Bij bestaande gevallen houd je ook recht op huurtoeslag. Dat is niet zo bij een terugval in inkomen.
Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 26 maart 2014
1
40
45
Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging is de wet aangepast, zodat er met terugwerkende kracht huurverlaging mogelijk is. Je kunt dat pas aantonen na 1 jaar. De koepel kan voor de overbruggingsperiode aanvullende afspraken maken. In Amsterdam zijn er afspraken gemaakt over flankerend beleid in de regelingen van hoog naar laag en van klein naar beter. Het kernpunt is of de corporatie meer dan inflatie mag vragen aan mensen die al aan het maximum zitten. Voor de koepel zijn voorraadafspraken belangrijk. Hoeveel houd je over voor de doelgroepen. Beschikbaarheid en betaalbaarheid zijn de kernpunten. vraag: Speelt kwaliteit geen rol? antw.: Door de wijzigingen van het Woningwaarderingssysteem met Donnerpunten en WOZpunten is er weinig relatie met kwaliteit. De verhoging is gereguleerd. De basishuur niet en het maximum ligt zo hoog dat je daar niet aan komt. Er is dus geen relatie met kwaliteit. Welke voorraad houdt je binnen welke grenzen?
50
55
60
65
70
75
80
85
In december 2013 heeft De Key advies gevraagd. Arcade is teleurgesteld over de wijze waarop De Key met het advies over de huurverhoging voor 2013 is omgegaan. Nu willen ze hetzelfde als vorig jaar. De aanwezigen verdelen zich in 3 groepen. Groep 1 buigt zich over markt-reële huur en de argumentatie van De Key over de huurverhoging. Groep 2 heeft het over de inkomstenontwikkeling van de groepen en die van De Key. Wat is de financiële noodzaak? Groep 3 heeft het over flankerend beleid en het ontzien van doelgroepen. vraag: De Key luistert toch niet. Hebben we niet al voldoende argumenten? antw.: De vorige keer luisterde De Key niet en deze keer misschien ook niet. Arcade moet wel aan blijven dringen. Als er maar druppels blijven vallen op een steen, zal de steen uiteindelijk wegslijten. En misschien zijn er nog meer argumenten te vinden. vraag: Bij een nieuwbouwcomplex met WIBO-woningen was er een afspraak tussen het stadsdeel en De Key. De Key heeft deze afspraak naast zich neergelegd. antw.: Het bestuur wil graag weten om welke afspraak het gaat. vraag: Wat kan Arcade nu doen? De Key volgt gewoon het beleid van Aedes. antw.: Niet alle corporaties volgen het beleid van Aedes. Groep 1 Er is veel gesproken over de verschillen tussen Zandvoort en Amsterdam. Er is niet zo veel over de huurverhoging gezegd. In Zandvoort moeten er opnieuw prestatieafspraken worden gemaakt. Daarin moet worden vastgelegd dat de “goede” woningen behouden blijven. De differentiatie moet blijven bestaan. Men is al 3 jaar bezig met het verkopen van woningen. Er is veel gesproken over jongeren en ouderen. De ouderenpartij heeft in Zandvoort 5 van de 13 raadszetels. Het flankerend beleid gaat met name over ouderen. Er moeten voldoende woningen zijn naar type, zowel voor ouderen als jongeren, en naar inkomenscategorie. Voor jongeren zijn er geen woningen of ze zijn te duur. Groep 2 De reële huur moet een aanvaardbaar percentage van het inkomen zijn. De inkomensgrenzen moeten ter discussie worden gesteld. Ze zijn arbitrair. Er is een te lage grens voor de sociale huur. De financiële problemen heeft De Key deels aan zichzelf te wijten en deels aan de verhuurdersheffing. De Key heeft een inspanningsverplichting om inkomstenverhoging uit andere bronnen te halen dan de huurverhoging. Dit kan bijvoorbeeld door de leegstand te minimaliseren. De kosten per verhuureenheid, waaronder de personeelslasten, moeten bewaakt worden. Er moet meer inzicht zijn in de besluitvorming over geldstromen en soorten financiering en huurders moeten
Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 26 maart 2014
2
hier invloed op hebben. Huurders moeten in VvE’s meer zeggenschap krijgen, omdat dat leidt tot meer efficiency. 90
95
100
105
110
115
Groep 3 Er is een poging gedaan om iedereen tot uitzondering te bestempelen. 1. Bij te krap wonende gezinnen met een inkomen onder de € 34.000,= moet de huur bevroren worden. Bij verhuizing naar een passende woning dient de huur afgetopt te worden. Er moeten voorraadafspraken zijn op buurtniveau (cohesie/netwerk). 2. Als de HA de procedure tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging wint, dan moet De Key volgen. 3. De bewoners worden gemiddeld steeds ouder. Men moet steeds langer zelfstandig blijven wonen. Tegelijk worden pensioenen gekort en gaan de zorgkosten en de eigen bijdrage omhoog. De huurverhoging moet je daarom beperken of er moet budget uit de huurverhoging beschikbaar komen voor steun of aanpassingen door sociaal te investeren. 4. Huren mogen ook in de vrije sector niet boven de maximaal redelijke huur stijgen. 5. Bij huurtoeslagontvangers mogen de huren niet stijgen boven de huurtoeslaggrens of aftoppingsgrens. 6. Er moet specifiek beleid komen voor jongeren. Je kunt daarbij denken aan de ombouw van kantoren, sociale koop en huurkoop. De woningen dienen klein en betaalbaar te zijn. Het moet buurtgericht. Er dient voorrang te zijn op binding aan de buurt of de stad. 7. Bij woningruil moet er minder of helemaal niet geharmoniseerd worden net zoals bij de regelingen van hoog naar laag en van klein naar beter. 8. Er moet meer geïnvesteerd worden in het onderhoud van de slechtste complexen. Wat is de verhouding tussen de meerjarenplanning en de planning van een VvE-complex? Er moet een korting komen op de huur bij slecht onderhoud en hoge energielasten. 9. Het budget voor leefbaarheid moet omhoog. Er is een totaalmenu opgesteld waar Arcade uit kan kiezen. Groep 2 is juist niet zo tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. In groep 3 was er meer een brainstormsfeer. Alle ideeën zijn meegenomen zonder ze ter discussie te stellen.
3. Mededelingen 120
125
* De financiële overeenkomst met De Key is in orde. Voor het vernieuwingstraject wordt een extra begroting ingediend. Dat kan na de zomer starten. * Er komt een herziening van het Huishoudelijk Reglement en het Financieel Statuut. * Er komt een rooster van aftreden voor de bestuursleden.
4. Notulen van 13 november 2013 Op de presentielijst ontbreekt abusievelijk de heer Marius van Manen (Mesdagstraat) Het verslag wordt vastgesteld. Eric de Lange is in gesprek met Ymere en De Key over het aanbrengen van zonnepanelen. Het is voor De Key kostenneutraal. Er is wel een regeling nodig voor het in gebruik geven van het dak.
130
5.
135
Benoeming nieuwe bestuursleden
Voorgedragen als nieuwe bestuursleden worden: - Jaabir Errahmouin, penningmeester; - Ad Kranenburg, Zandvoort, Arcade aan Zee. Er zijn geen bezwaren tegen de kandidaten, die daarmee benoemd zijn. Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 26 maart 2014
3
140
Verder hebben zich aangemeld: - Joop de Ram, huurzaken; - Ria Koimans, algemene zaken, Diemen; en - Malika Dahmaza, communicatie en website. Verder is er nog een kandidaat die zich bezig wil houden met duurzaamheid.
6. Rondje bewonerscommissies 145
150
155
160
Zolderkamers De Key wil vanwege de (brand-)veiligheid van de zolderkamers bergingen maken, terwijl het altijd kamers waren. De bewonerscommissie Mesdagstraat wil graag een werkgroep. Arcade heeft op 21 maart een advies gestuurd. Deze brief zal aan iedereen verstuurd worden. Het bestuur stelt voor om eerst de reactie van De Key af te wachten. Daarna kan eventueel een werkgroep geformeerd worden van bewonerscommissies die hiermee te maken hebben. Er is een voorbeeld dat De Key onder druk is gezet om elektraleidingen te repareren. Uiteindelijk deden ze dat wel, maar niet die op de zolderkamers, want dat zijn bergingen. De Key creëert daarmee zelf brandgevaarlijkheid. Huub de Boer wijst erop dat als De Key hierover geen adviesaanvraag heeft gedaan dit in strijd is met de Overlegwet. Buurtbeheerder De bewonerscommissie Pieter Calandlaan vraagt wat nu onder de taken van de buurtbeheerder valt. Voor alles wat bij de woning hoort dien je contact op te nemen met De Key. Voor de woonomgeving kun je terecht bij de buurtbeheerder.. vraag: Als een zolderraam open staat kun je daar dan zelf iets aan doen? antw.: Nee, want dat is een onderdeel van de woning. Het bestuur zal op het reguliere overleg met De Key vragen om het takenpakket van de buurtbeheerder. De wijkbeheerder werkt in een groter gebied en heeft extra werkzaamheden, waardoor die minder tijd heeft. Dat is ingevoerd zonder een verlaging van de servicekosten.
165
De bewonerscommissie Silodam deelt mee dat de voorzitter om gezondheidsredenen is afgetreden. 170
De bewonerscommissie Pieter Calandlaan vraagt waarom De Key niet mee doet aan de buurtveiligheidsteams in West. Dat is niet bekend. In het Oostelijk Havengebied doet De Key wel mee.
7. Rondvraag 175
vraag: Waarom duurt het zo lang voordat huurders bericht krijgen dat ze lid zijn geworden van Arcade? antw.: Dat ligt aan de achterstand bij De Key. Het bestuur zal dit bij De Key aankaarten. vraag: Hoe staat het met de website? antw.: De website is klaar. Er moet nog wel iemand de website gaan bijhouden. Zandvoort wil graag een pagina vullen
180
Henk Geurtsen bedankt een ieder voor zijn aanwezigheid en sluit de vergadering.
Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 26 maart 2014
4
Presentielijst ALV 26 maart 2014
1
Commissie/vereniging Bewonerscommissie Oetgenstraat
2 3
Bewonerscommissie Mesdagstraat Bewonerscommissie Pieter Callandlaan
4 5
Bewonerscommissie Rooseveltlaan Bewonerscommissie De Fiep
6
Bewonersvereniging Entrepotplus (West I en II) Bewonersvereniging Oranje Nassaukazerne Bewonerscommissie Complex 13 Bewonerscommissie Pittig Belegen Bewonerscommissie Silodam Bewonerscommissie Hoogeweg 60 Bewonerscommissie Zorg aan Zee Bewonerscommissie Bennoheim Bewonerscommissie Darwinhof Bewonerscommissie de Blauwe Flat Bewonerscommissie Duindoorn Bewonerscommissie Lorentzstraat Bewonerscommissie Fahrenheitstraat/Musschwenbroekstraat Bewonerscommissie Gasthuishofje Bewonerscommissie LDC Bewonerscommissie Linnaeusstraat Bewonerscommissie De Schelp
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 2 Gastspreker Bestuur Arcade
Notulist
Aanwezig Hr. G. Pijpers Mevr. E. Weers Mevr. Goenefelt Mevr. J. Smit Mevr. A. ten Oever Hr. P. van den Dungen Hr. C. Oostveen Hr. H. Hettema Hr. P. Duijst Hr. H. Visser Mevr. A. Berends Hr. M. Monsées Mevr. M. de Vries Hr. H. Houtbeckers Hr. G. Koster Hr. H. Geurtsen Mevr. H. V. Karioen Hr. T. Wortman Mevr. P. Koning Hr. A. Kranenburg Mevr. D. v.d. Werf-v.d. Mije Mevr. V. Koningsbrugge Mevr. T. Mok Mevr. F. den Boer
Hr. Eef Meijerman – directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen Hr. H. de Boer – adviseur van het Amsterdam Steunpunt Wonen Henk Geurtsen (voorzitter), Alex Leenders, Hans Visser Hr. J. Errahmouni, Hr. A. Kranenburg – aspirant bestuursleden Mevr. R. Koimans – vrijwillige medewerker Johanna Heyde (secretaresse) Hr. J. Jonkman
Conceptverslag Algemene Ledenvergadering Arcade 26 maart 2014
5
