Verschillende initiatieven vragen om een integrale afweging

CVDR

Nr. CVDR27576_1 15 maart 2016

Officiële uitgave van Hulst.

Gemeente Hulst, Retailvisie Centrum In de kern Hulst zijn er verschillende initiatieven om het detailhandelsaanbod uit te breiden. Voor de duurzame vitaliteit van de kern Hulst als geheel is het van belang een integraal afwegingskader te hebben; een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van de Binnenstad en Buitenstad. In deze notitie is het afwegingskader verwoord en zijn de verschillende bekende initiatieven beoordeeld. 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel

Verschillende initiatieven vragen om een integrale afweging In de kern Hulst zijn er verschillende initiatieven om het detailhandelsaanbod uit te breiden. Voor de duurzame vitaliteit van de kern Hulst als geheel is het van belang een integraal afwegingskader te hebben; een visie op de ontwikkelingsmogelijkheden van de Binnenstad en Buitenstad. In deze notitie is het afwegingskader verwoord. Op hoofdlijnen wordt het ontwikkelingsperspectief voor verschillende locaties in het centrumgebied geschetst. Vervolgens zijn de bekende initiatieven op basis van dit perspectief beoordeeld.

Verschillende bouwstenen 1

De structuurvisie geeft richting aan de ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het centrum. Op basis hiervan is de afgelopen jaren gewerkt aan het versterken van de aantrekkelijkheid van het centrum. 2

Verschillende gemeentelijke nota's , de regionale detailhandelsstructuurvisie en een schriftelijke reactie 3

van de provincie op de door Morres gewenste doorontwikkeling zijn daarnaast ook als bouwstenen voor deze notitie gebruikt.

1.2 Leeswijzer

Kwaliteiten en ambities zijn leidend Voor het ontwikkelingsperspectief zijn de kwaliteiten van en ambities voor het centrum van belang. In het volgende hoofdstuk zijn de huidige kwaliteiten verwoord. Daarbij is ook de complementaire positie van Hulst in de regio benoemd. Het derde hoofdstuk geeft de ambities, het kwalitatief (ruimtelijk-functioneel) en het kwantitatief ontwikkelingskader (omvang en samenstelling van het winkelaanbod) weer. De ambities zijn vertaald naar profielen voor de verschillende ontwikkelingslocaties in het centrum.

Initiatieven beoordeeld op meerwaarde in de binnenstad zijn voor de Nieuwe Bierkaai en de omgeving Basiliek concrete plannen opgesteld. Deze initiatieven zijn beschreven en beoordeeld op hun meerwaarde voor het centrum. Voor Morres en het gebied tussen Morres en het Scharnier zijn eveneens plannen. Bij de beoordeling van deze plannen wordt de provinciale voorwaarde (versterking van de ruimtelijk functionele structuur) voor de ontwikkeling van Morres meegenomen. De confrontatie van de plannen met het ontwikkelingsperspectief levert een toetsingskader op voor de uiteindelijke invulling. Dit toetsingskader biedt eveneens uitgangspunten voor het bestemmingsplan. 2. ANALYSE HUIDIGE SITUATIE Dit hoofdstuk geeft de kwaliteiten van het meest Vlaamse centrum van Nederland weer. Daarvoor is allereerst het centrum in perspectief geplaatst ten opzichte van de overige winkelconcentraties binnen de gemeente en regionale centra in Zeeuws-Vlaanderen. Vervolgens zijn de bestaande kwaliteiten van het winkelaanbod in het centrum beschreven. Daarbij is ook gekeken naar het functioneren van het winkelaanbod. De gemiddelde vloerproductiviteit is daar een belangrijke indicator voor, deze is berekend. Ook de (economische) aantrekkingskracht is in beeld gebracht.

1

)

1.

Structuurvisie, gemeente Hulst, 26 maart 2001.

)

2.

Zoals de strategische keuzenotitie waarin de ambitie voor de Binnenstad en Buitenstad is benoemd.

)

3.

Brief d.d. 1 april met als onderwerp 'doorontwikkeling Morres'.

Cvdr 2016 nr. CVDR27576_1

15 maart 2016

2.1 Het centrum in perspectief geplaatst 2.1.1 Merendeel winkelaanbod in centrum Hulst

Winkelaanbod hoofdzakelijk in het centrum 2

Het winkelaanbod in de gemeente Hulst is met ruim 74.000 m VVO omvangrijk, zeker gezien het inwo4

nertal van circa 27.900 inwoners . Het merendeel van het winkelaanbod (circa tweederde) bevindt zich in het centrum van de kern Hulst met ruim 10.500 inwoners (inclusief Absdale). Het centrum bestaat in hoofdlijnen uit de Binnenstad en de Buitenstad met daarbinnen het Stationsplein en Morres Wonen als belangrijke winkelconcentraties. Het Stationsplein bestaat uit de BACK-locatie (Boerenbond, Aldi, C-1000 en Karwei) en winkelcentrum Stationsplein. De bezoeker ervaart dit als één gebied. Daarnaast is er nog wat (verspreide) bewinkeling in de Buitenstad aan de Absdaalseweg, de Zoetevaart, het Scharnier en de Stationsweg. De deelgebieden hebben ieder een eigen karakter. De nadruk ligt in de Binnenstad op winkelen in een historische ambiance, op het Stationsplein op doelgericht boodschappen en laagfrequente aankopen doen. Ook Morres Wonen richt zich op het laagfrequent aankopen doen door de consument.

Beperkt winkelaanbod buiten de kern Hulst Het winkelaanbod buiten de kern Hulst beperkt zich in de nietdagelijkse artikelensector tot verspreid winkelaanbod dat solitair functioneert (Bijvoorbeeld breedpakketzaak 't Hoeksken, Keukens Pieters, Van Belleghem Interieurs, Weemaes Elektro, Polspoel elektronica, Kringloopbeurs). In de dagelijkse artikelensector beschikken een aantal kernen over levensmiddelspeciaalzaken en (in een aantal gevallen verouderde) supermarkten. De winkels in deze sector in Kapellebrug hebben een belangrijke functie voor Belgische consumenten.

Vooral toename winkelaanbod in de buitenstad Sinds 2000 is het aanbod in het centrum toegenomen met ongeveer 2

7.000 m vvo. Karwei en de Boerenbond aan het Stationsplein zijn daar voor een belangrijk deel verantwoordelijk voor.

Van oudsher sterke aantrekkingskracht op het Belgische achterland Hulst heeft een duidelijke functie voor de eigen gemeente en de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen. Ook de consument uit België komt graag naar Hulst. Hulst onderscheidt zich nadrukkelijk van andere regionale centra in Zeeuws-Vlaanderen door: De grote keuzemogelijkheden binnen het totale winkelpakket (boodschappen, laagfrequente • aankopen én winkelen). De bovenregionale functie van Morres Wonen voor laagfrequente aankopen. Morres weet consu• menten tot ver buiten Hulst aan te trekken (de reikwijdte bedraagt 80 tot 100 km). Daarbij gaat het zowel om de Nederlandse consument als de Belgische consument (tot Antwerpen, BrusselNoord en Gent). De aantrekkelijke mix van voorzieningen in de Binnenstad binnen een historische ambiance die • niet alleen de lokale bevolking en de bevolking in Oost Zeeuws-Vlaanderen aanspreekt, maar ook toeristen (o.a. uit België). Het Stationsplein met een uniek cluster van winkelaanbod op het gebied van boodschappen en • laagfrequente aankopen. Belgen die van oudsher sterk georiënteerd zijn op Hulst mede door de zondagopenstelling van • de winkels. 2.1.2 Profilering regionale centra

Aantrekkingskracht Sluis op consumenten uit België 5

De gemeente Sluis telt begin 2004 ongeveer 24.500 inwoners, waarvan er 2.400 in de kern Sluis wonen. 2

Het winkelaanbod in de kern Sluis heeft een omvang van ruim 17.000 m vvo. Dit is zeer omvangrijk in 2

vergelijking tot plaatsen met hetzelfde aantal inwoners (gemiddeld 1.600 m vvo). Het aanbod is gro6

tendeels gevestigd in het centrum, met de nadruk op recreatief winkelen . Het centrum heeft een compacte structuur, kent diverse lokale ondernemers en is aantrekkelijk voor consumenten uit binnenen buitenland. Sluis vervult binnen Zeeuws-Vlaanderen (samen met Hulst) een belangrijke functie voor

)

2

4.

Peildatum 1 januari 2004, bron gemeente Hulst.


15 maart 2016

Belgische consumenten, met haar specifieke assortiment en zondagopenstelling. Belangrijke ontwikkelingen zijn de planvorming voor 'Sluis aan Zee' binnen het Zwingeulproject en de regiovisie voor West Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast is het centrum van Sluis heringericht.

Oostburg heeft vooral een verzorgingsfunctie voor de gemeente De kern Oostburg telt ongeveer 4.900 inwoners. Het winkelaanbod heeft een omvang van bijna 20.800 2

m VVO, wat ruim vier keer zoveel is als in plaatsen met hetzelfde aantal inwoners (gemiddeld 4.600 2

m vvo). Het ruime aanbod is terug te vinden in bijna alle branches. De grootste trekkers in het centrum zijn de supermarkten C1000 en Albert Heijn. Buiten het centrum ligt een perifeer detailhandelscluster, Stampershoek. Oostburg vervult met name een functie voor de eigen gemeente. De bezoekers zijn voor ruim driekwart afkomstig uit de eigen gemeente, waarvan de helft uit de eigen kern. Dit bezoekersprofiel is vergelijkbaar met Terneuzen. Oostburg zet met haar plannen in op een versterking van de regiofunctie door concentratie van het aanbod.

Functie Terneuzen beperkt tot eigen gemeente De gemeente Terneuzen telt bijna 55.400 inwoners en in de gelijknamige kern wonen ongeveer 24.100 2

inwoners. Het winkelaanbod in de kern Terneuzen heeft een omvang van ruim 55.000 m vvo. Ook hier 2

is het aanbod omvangrijk in vergelijking tot plaatsen met dezelfde omvang (gemiddeld 39.800 m vvo). Circa 50% van het aanbod ligt in Terneuzen-centrum, waaronder de Hema als trekker. Het filiaalbedrijf domineert het straatbeeld. 7

Terneuzen is ook sterk in winkels die zich richten op de laagfrequente aankopen , met onder andere PDV-locatie Kennedylaan (onder andere Leen Bakker, Super Keukens, Profijt Meubels, Trendhopper, Gamma, Naeije Verstraten, Mikro Electro). Wat betreft de omvang van het winkelaanbod is Terneuzen het belangrijkste centrum van Zeeuws-Vlaanderen. De functie voor West en Oost Zeeuws-Vlaanderen is echter beperkt. Ruim driekwart van de bezoekers van Terneuzen-centrum komt uit de eigen gemeente. Belgische consumenten maken maar beperkt deel uit van het totaal aan bezoekers. Plannen zijn verwoord in het Masterplan Axelsedam waarin een integrale opwaardering voor de zuidelijke Binnenstad en het gebied Schuttershof, Kennedylaan en Schependijk wordt voorgesteld.

2.2 Het winkelaanbod in het centrum 2.2.1 Ruimtelijk-functionele structuur op hoofdlijnen Kaart 1: Ruimtelijk-functionele structuur op hoofdlijnen

3

)

5.

)

6.

)

7.

Gemeente Sluis bestaat sinds 2003 uit Sluis-Aardenburg en Oostburg.

Recreatief winkelaanbod bestaat uit de branches: kleding en mode, schoenen en lederwaren, warenhuizen, juwelier en optiek, sport en spel, hobby, media, kunst en antiek. Het gaat daarbij om de branches; woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentra en tuinbenodigdheden, fietsen en autoaccessoires en bruin- en witgoed.


15 maart 2016

Brede palet van detailhandel wordt aangeboden Hulst is sterk op zowel het gebied van boodschappen (onder andere levensmiddelen), laagfrequente aankopen (onder meer wonen en doe-het-zelf) als winkelen (zoals de branches kleding en mode, huishoudelijke en luxe artikelen). Tabel 2.1 maakt dit duidelijk. De bezoeker treft daarmee een breed palet aan winkels.

Complementaire elementen binnen de structuur Kijken we vervolgens naar de detailhandelsstructuur binnen het centrum dan onderscheiden we de Binnenstad en de Buitenstad. De Binnenstad richt zich vooral op het kijken en vergelijken door de consument. De doelgroep bestaat uit zowel de inwoners van Hulst en Oost Zeeuws-Vlaanderen als bezoekers van elders (waaronder veel Belgen). In de Buitenstad zijn verschillende elementen met een geheel eigen karakter te onderscheiden: Het Stationsplein wordt vooral bezocht door de consument om boodschappen en laagfrequente • aankopen te doen. Het gebied heeft ruime parkeermogelijkheden en is goed bereikbaar. De doelgroep bestaat vooral uit inwoners van Hulst, consumenten uit Oost Zeeuws-Vlaanderen en Belgen. Morres richt zich ook voor een belangrijk deel op consumenten die met lage frequenties aankopen • doen in de branche 'wonen', maar weet vooral bezoekers van buiten Hulst en ZeeuwsVlaanderen te trekken (waaronder veel Belgen). Aan het Scharnier bevinden zich naast de Stuntmarkt diverse horecazaken. Daarnaast vindt de • consument er parkeerplaatsen. Ook aan de Stationsweg vindt de consument winkels. Solitair functionerende detailhandel bevindt zich aan de Absdaalseweg en de Zoetevaart. • Kaart 2: Trekkers en brondpunten in het centrum van Hulst

4


15 maart 2016

Gespannen parkeersituatie in het centrum Kaart 2 geeft de bronpunten weer in het centrum. Op dit moment is op zondagen (piekmomenten) de parkeersituatie in Hulst gespannen ondanks de realisatie van parkeervoorzieningen bij deBACK-locatie. Daarnaast vindt er vanuit de Binnenstad uitwijk plaats door het betaald parkeren naar het Havenfort. 9

Tabel 2.1: Branchering winkelaanbod Binnenstad en Buitenstad

5


15 maart 2016

8

Bron: Locatus, globale toets door BRO in juli 2004. 2.2.2 De Binnenstad

Omvangrijk en kwalitatief goed aanbod in een compact gebied In de Binnenstad van Hulst treft de bezoeker in een historische ambiance een omvangrijk pakket aan 2

winkelvoorzieningen: bijna 115 winkels met een totale omvang van ruim 15.000 m vvo. Het gaat 2

daarbij voor een deel om relatief kleine winkels met een omvang van 50 tot 100 m vvo. Wat de prijsstelling betreft onderscheidt de Binnenstad zich nadrukkelijk van de overige deelgebieden inhet centrum: eenderde bedient het bovengemiddelde marktsegment. Over het algemeen zien de winkels er netjes uit, met name aan de Gentsestraat en de Grote Markt onderscheiden de gevels zich in positieve zin.

Duidelijke hoofdwinkelroute De hoofdwinkelroute bestaat uit de Gentsestraat, de Steenstraat en de Overdamstraat. De winkelfunctie overheerst in deze straten. In de Steenstraat onderbreken een aantal kantoren en woningen echter het winkelfront. Nabij de Overdamstraat bevinden zich de verouderde winkelpassages het Trefpunt en het 2

10

's Gravenhof. In de eerste staan diverse units leeg (circa 1.100 m vvo) . Opvallend is dat alleen de Bierkaaistraat het domein is van de voetganger. In dit gebied is er veel leegstand en is de algemene presentatie van de panden slecht. Ook is er wat leegstand in de omgeving van de Basiliek. Plannen om de (ruimtelijke) kwaliteit in deze gebieden te verbeteren, verkeren overigens al in een vergevorderd stadium (meer daarover in hoofdstuk 4).

Kijken en vergelijken overheerst

6

)

8.

)

9.

)

10.

Het is de bedoeling ook op het Havenfort in de weekenden betaald parkeren in te voeren. Dit zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2005 worden geffectueerd. De Binnenstad is het gebied binnen de vesting en de Buitenstad is het overige aanbod in de kern Hulst. Winkelaanbod elders in de gemeente is niet opgenomen in de tabel. Sinds kort staat ook het pand van IT's leeg.


15 maart 2016

De branches die zich richten op het kijken en vergelijken door de consument, overheersen in het straatbeeld. Het gaat dan vooral om de branches warenhuis, kleding en mode, juwelier en optiek, huishoudelijke en luxe artikelen en antiek en kunst. Deze branches beslaan ongeveer 50% van het totale winkelaanbod. De branche huishoudelijke en luxe artikelen is sterk vertegenwoordigd, met onder andere Anno 2, Djess, De Rozenboog, Blokker, Buijsse en Holland House.

Couleur locale onderscheidend kenmerk Opvallend in de Binnenstad van Hulst is de 'couleur locale' door de aanwezigheid van verschillende zelfstandige ondernemers (ruim 70% van de winkels), zoals schoenenzaak Schirris, verswinkel Marlou Segers en Bosch Optiek. Daarnaast zijn er ook diverse landelijk bekende filiaalbedrijven (Hema, Xenos, Intersport) die zorgen voor herkenbaarheid bij de bezoeker.

Product Binnenstad is meer dan winkels alleen Naast de winkels zijn er ook andere voorzieningen in de binnenstad te vinden. Banken zijn vanwege het banktoerisme van oudsher goed vertegenwoordigd. Van banktoerisme is echter op dit moment nauwelijks meer sprake. Hierdoor sluiten enkele bankfilialen hun deuren. Ook de horeca is goed vertegenwoordigd. Het gaat daarbij onder meer om winkelondersteunende horeca (zoals lunchrooms) en terrassen die met name aan de Grote Markt (centraal gelegen in de vesting) bijdragen aan de sfeer in de Binnenstad.

Niet alleen bewoners en regiobezoekers slagen in Hulst De Binnenstad heeft een belangrijke verzorgende functie voor de inwoners van de gemeente Hulst. Daarnaast wordt de Binnenstad ook bezocht door consumenten uit Oost Zeeuws-Vlaanderen en toeristen van verder weg. Het gaat daarbij voor een belangrijk deel om Belgen. Onderzoek uit 2000 liet zien dat bijna 50% van de bezoekers van buiten Hulst afkomstig is. Ruim 20% komt uit België. De zondagopenstelling in combinatie met het aantrekkelijke winkelaanbod zijn daar debet aan; bijna 30% van de bezoekers komt dan uit België. Bezoekers aan Morres gaan slechts in beperkte mate ook naar de Binnenstad.

Historische setting draagt bij aan unieke ambiance De Binnenstad kenmerkt zich door de historische setting met het authentieke stratenpatroon, de vestingwerken, stadswallen en poorten en de vele oude gevels en gebouwen (met het monumentale Stadhuis en de vermaarde Sint Willibrordus Basiliek als belangrijkste iconen). Deze setting draagt voor een belangrijk deel bij aan de sfeer in de Binnenstad. Helaas zijn de entrees niet allemaal even aantrekkelijk.

Parkeren en bereikbaarheid zijn knelpunten De consument moet in de Binnenstad betalen om te parkeren met uitzondering van de parkeerplaatsen op de vier bolwerken. Verschillende bezoekers wijken daarom uit naar de gratis parkeervoorzieningen 11

op het Havenfort . Op zondagen staat echter (ook) de Binnenstad vol geparkeerd. Met het te realiseren parkeerverwijssysteem wordt beoogd de bestaande parkeerterreinen beter te benutten. Daarnaast verwijst dit systeem door naar beschikbare plaatsen buiten de binnenstad. Ook moet het systeem het zoekverkeer verminderen. De bereikbaarheid van de Binnenstad is op piekmomenten een knelpunt. 2.2.3 Het Stationsplein

Boodschappen en laagfrequente aankopen geclusterd In de beleving van de consument vormen het winkelcentrum Stationsplein en de zogenaamde BACKlocatie één gebied. In het 'winkelcentrum' bevinden zich naast de Edah-supermarkt een aantal winkels in de niet-dagelijkse artikelensector. Het winkelcentrum heeft een verouderde opzet, is introvert van karakter en heeft een matige presentatie. Er zijn plannen om het winkelcentrum op te waarderen om daarbij onder meer de presentatie sterk te verbeteren. Ook bevindt zich in dit gebied een modern cluster van supermarkten (C1000 en Aldi, beiden circa 1.000 2

2

m vvo) en een Karweibouwmarkt en de Boerenbond. In totaal gaat het om ruim 14.000 m vvo. Op 2

2

verdieping, boven de C1000, staat circa 1.400 m vvo (circa 1.700 m bvo) leeg (hiervoor zijn overigens wel kandidaten).

Link met de Binnenstad onvoldoende

)

7

11.

Hier zal zoals gezegd betaald parkeren worden ingevoerd.


15 maart 2016

Met een brug is een link gelegd naar de Binnenstad waardoor de parkeerplaatsen op het Stationsplein zich op loopafstand van de Binnenstad bevinden. Een goede aanduiding van de looproute naar de Binnenstad (met bestrating of bebording) ontbreekt echter.

Ruime parkeermogelijkheden direct bij de winkels De winkels zijn direct gelegen nabij parkeervoorzieningen die goed bereikbaar zijn.

Winkels vooral bezocht door inwoners van Hulst en de regio Het winkelaanbod is vooral gericht op de inwoners van de gemeente Hulst en bezoekers vanuit de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen en het Belgische achterland. De consument komt meestal voor zijn boodschappen en laagfrequente aankopen. Het winkelcentrum biedt weliswaar mogelijkheden om te kijken en vergelijken, maar het aantal zaken en de inrichting van het winkelcentrum nodigt daar niet toe uit. 2.2.4 Stationsweg en Scharnier

Leegstand aan de Stationsweg Aan de Stationsweg bevinden zich een beperkt aantal winkels waarbij een aantal met een sterk verouderde presentatie. Ook staan er een aantal panden leeg (Er zijn initiatieven om te komen tot herstructurering van dit gebied). Hierdoor is de ruimtelijkfunctionele relatie met zowel de Binnenstad als het Scharnier nauwelijks vormgegeven.

Horeca goed vertegenwoordigd aan Scharnier Het Scharnier vormt de ruimtelijk-functionele link tussen Binnenstad (via de Stationsweg) en Buitenstad. Dit wordt functioneel vorm gegeven door het parkeerterrein en de verschillende horecazaken aan de westelijke en noordelijke wand. De oostelijke wand bestaat uit woningen, de zuidelijke uit een winkel met een matige presentatie. Van een wand is aan de westelijke zijde slechts in beperkte mate sprake.

Link met Morres niet aanwezig De beoogde scharnierfunctie wordt in functioneel opzicht nog niet optimaal ingevuld omdat er ruimtelijk noch functioneel een relatie is met Morres. 2.2.5 Morres

Bovenregionale publiekstrekker van formaat 2

Met bijna 30.000 m vvo biedt Morres volop keuzemogelijkheden op het gebied van woninginrichting, keukens en woonaccessoires. Naast Morres zelf, bestaat het concept uit de formules Otak, Prenatal, Vivanti en Grandokeukens. Het winkelaanbod richt zich op consumenten die met een relatief lage frequentie aankopen in de branche 'wonen'. In de nabijheid van Morres Wonen is ook Beter Bed te vinden. Morres Wonen is van oudsher een publiekstrekker van formaat gezien de 750.000 tot 800.000 bezoekers op jaarbasis. Ongeveer 5% tot 10% van de bezoekers komt uit Hulst, circa 20% komt elders uit ZeeuwsVlaanderen en circa 30% elders uit Nederland. Het aandeel bezoekers uit België bedraagt 45% tot 50%. Morres trekt met name de Belgische consument omdat winkelconcepten zoals Morres en woonboulevards in België nauwelijks voorkomen. Morres heeft plannen om het concept door te ontwikkelen tot een Woonthemacentrum (meer daarover in hoofdstuk 4).

Goed bereikbaar Morres is vanuit België via de N403 en vanuit Oost ZeeuwsVlaanderen met de N60 goed bereikbaar. De verbinding naar Morres is echter wel een aandachtspunt. Inmiddels heeft een onderzoek oplossingsrichtingen aangedragen voor de ontsluitingsstructuur. Ook de parkeerbehoefte voor het nieuwe woonthemacentrum is onderzocht. Hier moeten ongeveer 1.100 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De vereiste parkeercapaciteit voor de voorgestelde invullingen van Opslag 7 en het Tussengebied moeten nog nader worden onderzocht. 2.2.6 Overige locaties in de Buitenstad

Verspreide bewinkeling aan de Absdaalseweg Aan de Absdaalseweg bevinden zich een aantal wat grotere winkels in verschillende branches. Deze zaken, zoals Tapijtwereld Hulst, Zaman Sport en Brugman Keukens, functioneren solitair en richten zich vooral op de consument die laagfrequente aankopen wil doen.

Verouderd aanbod aan de Zoetevaart Aan de Zoetevaart bevindt zich een sterk verouderde winkelconcentratie met de bloemenzaak Geba, Mikro Electro en Textielsuper Discount.

8


15 maart 2016

2.3 Huidig functioneren 2.3.1 Winkelaanbod in het centrum (excl. Morres)

Aantrekkingskracht van het winkelaanbod in het centrum Tabel 2.2 geeft de aantrekkingskracht van het centrum van Hulst in termen van koopkrachtbinding en -toevloeiing weer. Tussen de haakjes zijn de percentages over 2000 opgenomen.Verspreide bewinkeling aan de AbsdaalsewegAan de Absdaalseweg bevinden zich een aantal wat grotere winkels in verschillende branches. Deze zaken, zoals Tapijtwereld Hulst, Zaman Sport en Brugman Keukens, functioneren solitair en richten zich vooral op de consument die laagfrequente aankopen wil doen. Tabel 2.2: Koopkrachtbinding en -toevloeiing in 2004 (en 2000)

De koopkrachtbinding is het aandeel van de totale detailhandelsbestedingen door de inwoners van (de voormalige gemeente) Hulst dat wordt besteed in de winkels in het centrum. De koopkrachttoevloeiing geeft het aandeel in de totale omzet van alle winkels in het centrum weer, dat afkomstig is van consumenten van buiten Hulst. Het gaat daarbij voor een belangrijk deel om consumenten uit de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen en consumenten vanuit België. Daarnaast gaat het voor een deel om bezoekers 12

van Morres die ook naar de winkels in de Binnenstad komen . Voor 2005 is door BRO een inschatting gemaakt op basis van de dynamiek in het winkelaanbod sinds 2000. Hieronder wordt deze kort toegelicht.

Versterking dagelijkse artikelensector in de Buitenstad Sinds 2000 hebben zich verschillende ontwikkelingen voorgedaan die hebben geleid tot een versterking van de dagelijkse artikelensector in de Buitenstad. Samenvattend zijn de volgende zaken van belang om de aantrekkelijkheid in 2004 te bepalen: De Aldi-supermarkt is van de Binnenstad naar het Stationsplein verhuisd. • Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van supermarkten ontstaan met C1000 (voorheen • A&P aan de Absdaalseweg), Aldi en Edah. Het cluster is goed bereikbaar en beschikt over voldoende parkeerplaatsen. Het dagelijkse artikelenaanbod in de Binnenstad heeft ondanks het sterke aanbod aan levensmid• delen speciaalzaken en drogisterijen aan aantrekkelijkheid ingeboet door het vertrek van de Aldi. Het winkelaanbod van dagelijkse artikelen elders in de gemeente is vaak kleinschalig. In een • aantal gevallen gaat het om verouderd aanbod met een matige uitstraling. Consumenten zullen daardoor vaker dan voorheen de supermarkten aan het Stationsplein bezoeken voor de boodschappen. Door de prijzenslag in de Nederlandse supermarkten, is de aantrekkelijkheid van de dagelijkse • artikelensector voor Belgen toegenomen.

13

Laagfrequent aanbod sterk in de buitenstad Ook in de niet-dagelijkse artikelensector heeft zich dynamiek voorgedaan die van invloed is op de aantrekkingskracht van Hulst. De volgende zaken bepalen de aantrekkingskracht in 2004: Het winkelaanbod in de Binnenstad heeft geen substantiële impuls gekregen sinds 2000. • Aan het Stationsplein is een aantrekkelijk cluster van winkels ontstaan die zich richten op laagfre• quente aankopen door de consument (Karwei en Boerenbond). Belgen kwamen aanvankelijk vanwege het banktoerisme als vanzelfsprekend naar Hulst. Dit • banktoerisme is nagenoeg verdwenen en daarmee ook het combinatiebezoek met detailhandel

9

)

12.

)

13.

Van de bezoekers aan de Binnenstad en de Buitenstad (excl. Morres) kwam in 2000 respectievelijk circa 30% en circa 15% van buiten Zeeuws-Vlaanderen. Voor Morres bedroeg dit percentage circa 70%. 5% tot 10% van de bezoekers aan Morres gaat ook naar de Binnenstad. Uit cijfers van onderzoeksbureau GfK blijkt dat Vlamingen in de eerste zes maanden van 2004 ongeveer 130 procent meer besteden in Nederlandse supermarkten.


15 maart 2016

14

en horeca . Voorheen kwamen Belgen verspreid over de week naar Hulst, tegenwoordig komen zij vooral in de weekenden mede vanwege de zondagopenstelling. Ook het cluster van supermarkten op het Stationsplein trekt de Belgische consument aan.

Winkelaanbod functioneert goed Het winkelaanbod in Hulst functioneert op dit moment goed zoals de volgende tabel laat zien. In de eerste kolom is de omzet weergegeven, die de verschillende winkels per branche in het centrum gemiddeld nodig hebben om goed te functioneren. Confrontatie met de berekende vloerproductiviteit (de rechterkolom) in Hulst laat duidelijk het goede functioneren zien (de berekening van het economisch 15

functioneren is opgenomen als bijlage). Tabel 2.3: Economisch functioneren detailhandel

De gepresenteerde waarden zijn gemiddelden: per deelgebied, per branche en per winkel verschilt de vloerproductiviteit. Hoewel het totaal goed functioneert, blijft aandacht voor de aantrekkelijkheid van het product centrum Hulst noodzakelijk. Het bijna verdwenen banktoerisme, het toenemen van concurrentie met andere aankoopplaatsen en de algemene economische situatie zetten het functioneren namelijk wel onder druk. De ruimtelijk-functionele kwaliteiten en de dynamiek sinds 2000, vragen vooral aandacht voor de positie van de Binnenstad. 2.3.2 Morres

Aantrekkingskracht Morres op dit moment Op dit moment realiseert Morres Wonen naar inschatting van BRO een omzet van € 38,5 tot € 44,4 miljoen euro. Ongeveer 5% tot 10% van de omzet komt uit Zeeuws-Vlaanderen. Ongeveer 30% tot 40% van de omzet is afkomstig vanuit België waarbij het accent ligt op de driehoek Antwerpen, Gent en Brussel. De overige omzet (50% tot 65%) is afkomstig van consumenten die elders in Nederland wonen. 80% van deze bezoekers woont op een reisafstand tot 1 uur.

5% tot 10% van de bezoekers gaat ook naar de binnenstad Het totale bezoekersaantal bedraagt 750.000 tot 800.000 bezoekers op jaarbasis. Dit komt neer op een gemiddelde besteding van € 48,tot € 59,- per bezoeker. Een dagje 'Morressen' neemt gemiddeld 2 tot 4 uur in beslag. 5% tot 10% van de bezoekers gaat hierna nog naar de Binnenstad.

3. ONTWIKKELINGSPERSPECTIEF In dit hoofdstuk wordt het ontwikkelingsperspectief voor het totale centrum geschetst. De ambitie van de gemeente Hulst voor het centrum en de daarvan afgeleide doelstellingen zijn daarvoor vertaald naar een kwalitatief en kwantitatief ontwikkelingskader. Hiervan is voor verschillende locaties binnen het centrum een ontwikkelingsprofiel afgeleid.

3.1 Ambitie en doelstellingen voor het centrum Waarborgen verzorgingsfunctie Het centrum van Hulst heeft een verzorgingsfunctie voor de regio Oost Zeeuws-Vlaanderen en consumenten uit België. Morres heeft een verzorgingsfunctie die Zeeuws-Vlaanderen ver overstijgt.

)

14.

)

15.

Hulst in de peiling 2002, Kamer van Koophandel Zeeland en Bureau voor Toerisme Zeeland. In de regionale detailhandelsstructuurvisie zijn (zeer) globale inschattingen opgenomen van het functioneren van de detailhandel in de betreffende gemeenten. Deze inschattingen zijn niet goed vergelijkbaar

met die van BRO. BRO richt zich namelijk specifiek op het centrum.

10


15 maart 2016

De ambitie van deze functie van de gemeente is opgenomen in de strategische keuzenotitie en luidt: Het versterken van bestaande (ruimtelijk-functionele) kwaliteiten van het totale centrumgebied (Binnenstad en Buitenstad) door ruimte te bieden voor dynamiek om de huidige bovenregionale verzorgingsfunctie te waarborgen, met oog voor de regionale detailhandelstructuur. Daarbij mogen de stedenbouwkundige kwaliteiten en de samenhang tussen de complementaire elementen Binnenstad en Buitenstad niet uit het oog worden verloren.

Ruimtelijke doelstellingen Uit de structuurvisie volgen de onderstaande ruimtelijke doelstellingen: Het is van belang te investeren in de hoofdas van de voorzieningenstructuur in de Binnenstad • (vanaf de noordwesthoek met de Overdamstraat en de Bierkaaistraat, tot de zuidelijke poort bij de Gentsestraat). Prioriteiten worden gelegd bij het gebied rondom de aansluiting Stationsweg / Absdaalseweg. • De driehoek 'Tol-Morres' staat in het teken van doorontwikkeling van de woonformule. Uitgangs• punt daarbij is een goede buiten- (N60) en binnenpresentatie (relatie met Scharnier en Binnenstad). Herstructureren winkelcentrum Stationsplein. • Creëren van synergie tussen de Binnenstad en de Buitenstad met name in het directe fysieke • raakvlak tussen de Binnenstad en de punt van de Buitenstad. De Stationsweg is daarbij een belangrijke route. Zowel vanuit historisch perspectief als in de hoedanigheid van route naar belangrijke parkeerconcentraties. De omgeving waar de Absdaalseweg onlangs is heringericht, heeft een belangrijke functie als Scharnier.

Functionele doelstellingen Uit de strategische keuzenotitie volgen de volgende functionele doelstellingen voor het winkelaanbod in Hulst: Het winkelaanbod voor doelgerichte hoogfrequente aankopen (dagelijkse benodigdheden: super• marktaanbod, levensmiddelenspeciaalzaken en persoonlijke verzorging) moet volledig, sterk en evenwichtig zijn. Alle marktsegmenten moeten vertegenwoordigd zijn en de verschillende marktsegmenten moeten een optimaal volume hebben om de consument in Hulst, Oost ZeeuwsVlaanderen en de Belgische consument goed te kunnen bedienen. Winkels die zich richten op recreatief winkelen, kijken en vergelijken (impulsaankopen) moeten • goed vertegenwoordigd zijn om allereerst de inwoners van Hulst en de regio (Oost ZeeuwsVlaanderen en het Belgische achterland) te bedienen. Dit winkelaanbod moet ook zoveel mogelijk aanvullend zijn aan het laagfrequent aanbod om synergie in het verzorgingsbereik te bewerkstelligen. De winkels die zich richten op laagfrequente aankopen (zoals Morres) in Hulst hebben een aan• trekkingskracht die Hulst én Oost Zeeuws-Vlaanderen overstijgt. Dergelijke winkels moeten bijdragen aan de huidige bovenregionale functie en complementair zijn aan het aanbod dat zich richt op kijken en vergelijken. Daarnaast beschikt Hulst met de BACK-locatie in het centrumgebied over een aantrekkelijk PDV-cluster voor Oost Zeeuws-Vlaanderen.

11


15 maart 2016

3.2 Kwalitatief ontwikkelingsperspectief Versterken ruimtelijk-functionele samenhang is de opgave Hulst beschikt over een fantastisch product: ruime keuzemogelijkheden op het gebied van boodschappen, winkelen en laagfrequente aankopen. Binnen deze thema's kan de consument in Hulst prima slagen. Ook zijn de winkels binnen de thema's geclusterd in afzonderlijke deelgebieden die overwegend goed bereikbaar zijn. Kijkend naar de volgende overzichten die de kwaliteiten van het centrum weergeven dan bevindt de grootste uitdaging zich op het vlak van de ruimtelijk-functionele samenhang tussen de deelgebieden. De opgave is om het centrum van Hulst langs de centrale as te versterken zodat de ruimtelijk-functionele samenhang versterkt wordt. Daarbij hebben de verschillende deelgebieden ieder een eigen, onderscheidend, profiel. Het gebied tussen Morres en het Scharnier biedt daarbij kansen om deze samenhang te versterken. Het ontwikkelen van dit gebied sluit daarnaast ook aan bij de provinciale voorwaarde voor ontwikkeling van Morres; een betere ruimtelijk-functionele relatie tussen het Scharnier en Morres.

Kwaliteiten van de Binnenstad samengevat Sterk Ruime keuzemogelijkheden binnen de branches die zich richten op het kijken en vergelijken. • Kwalitatief (marktsegmentatie en presentatie) goed winkelaanbod. • Duidelijke hoofdwinkelroute. • Couleur locale door het grote aandeel zelfstandige ondernemers. • Meer dan winkels alleen: bijvoorbeeld horeca en terrassen aan de Grote Markt. • Historische setting en ambiance. • Ambiance door de combinatie van winkels en overige voorzieningen. • Sterk aanbod boodschappen, winkelen en laagfrequente aankopen. • Onderscheidend profiel t.o.v. regionale centra. • Zwak Verouderderde passages in het noordelijke deel van de Binnenstad. • Parkeren en bereikbaarheid zijn een aandachtspunt op piekmomenten. • Verdwijnen banktoerisme waardoor Belgen minder vaak naar Hulst komen. • Onderbroken winkelfront in de Steenstraat. • Uitstraling (leegstaande) panden achter de Basiliek. •

Kwaliteiten van de Buitenstad samengevat Sterk Clustering boodschappen en laagfrequente aankopen aan het Stationsplein. • Het Stationsplein heeft aantrekkingskracht op de bevolking Hulst en Oost Zeeuws-Vlaanderen en • het Belgische achterland. Morres trekt bezoekers van binnen en buiten Zeeuws-Vlaanderen en België. • Parkeren Stationsplein. • Horeca aan het Scharnier • Zwak Ruimtelijk-functionele link met de binnenstad en tussen Morres en het Scharnier en het Stations• plein en Binnenstad. Verouderde bewinkeling aan Zoetevaart. • Winkels aan Absdaalseweg functioneren relatief solitair. • Verouderde presentatie en introvert karakter winkelcentrum Stationsplein. •

3.3 Kwantitatief ontwikkelingsperspectief Benadering voor het centrum en voor Morres Voor het kwantitatief ontwikkelingsperspectief is een onderscheid gemaakt naar centrum en Morres. Waar Morres zich vooral richt op consumenten buiten Zeeuws-Vlaanderen, richt het centrum zich vooral op de inwoners van Hulst, inwoners van Oost ZeeuwsVlaanderen en Belgen.

12


15 maart 2016

Ambitie voor centrum vertaald in ontwikkelingsmogelijkheden Voor het centrum zijn als startpunt de gegevens uit het consumenten- en bezoekersonderzoek van 2000 gebruikt. Toen zijn namelijk de koopkrachtbinding en -toevloeiing gemeten. Deze gegevens gelden voor de toenmalige gemeente Hulst. Sinds 2003 behoort echter ook de voormalige gemeente Hontenisse tot de gemeente Hulst. Voor de vergelijkbaarheid wordt uitgegaan van de voormalige gemeente Hulst. Daarvoor is op basis van de dynamiek sinds 2000 de huidige koopkrachtbinding en -toevloeiing benaderd. Tot slot is de ambitie voor het centrum vertaald in kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden.

Aantrekkingskracht Morres benutten voor versterking detailhandel In het vorige hoofdstuk is de aantrekkingskracht van Morres in beeld gebracht. Morres weet nu op jaarbasis zo'n 750.000 tot 800.000 bezoekers naar Hulst te trekken. Een (beperkt) deel van deze bezoekers gaat ook naar winkels elders in het centrum. Door de doorontwikkeling naar een woonthemacentrum zal de aantrekkingskracht vergroot worden. Vanuit de mogelijkheden om deze aantrekkingskracht te benutten zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor (aanvullende) detailhandel in beeld gebracht. Dit houdt uiteraard ook verband met de door de provincie gestelde randvoorwaarde van het creëren van een ruimtelijk-functionele verbinding tussen de nieuwe ingang van Morres en het Scharnier. 3.3.1 Centrum (exclusief Morres) Hulst biedt ruimte aan dynamiek om de verzorgingsfunctie van het centrum te waarborgen. Daarbij ligt de nadruk op bezoekers uit Oost Zeeuws-Vlaanderen (inclusief Hulst) en de consumenten uit België. Ook zijn er bezoekers aan Morres die naast Morres ook de binnenstad aandoen.

Dagelijkse artikelensector Hieronder is de ambitie doorvertaald naar uitgangspunten die de ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse artikelensector bepalen. Het boodschappenaanbod moet modern, volledig, sterk en evenwichtig zijn. Wat dat betreft zijn • er nog mogelijkheden om het winkelaanbod te versterken. Daarmee kan de koopkrachtbinding verhoogd worden tot maximaal circa 85%. Het aantal consumenten van buiten Hulst dat in Hulst zijn boodschappen doet, zal in de toekomst • niet veel meer stijgen. Daarom is het aannemelijk dat het aandeel in de omzet van deze consumenten ongeveer gelijk zal blijven op 37,5%. In absolute zin zal de omzet daarmee wel beperkt toenemen (Dit betekent dat deze ambitie geen structuurverstorende effecten heeft op regionaal niveau). Het streven is de vloerproductiviteit te waarborgen op een niveau van € 7.000,- tot € 7.150,- zodat • het huidige en eventueel toekomstig aanbod goed kan blijven functioneren.

Niet-dagelijkse artikelensector Ook voor de niet-dagelijkse artikelensector is de ambitie doorvertaald naar uitgangspunten die de ontwikkelingsmogelijkheden bepalen. Het winkelaanbod gericht op het kijken en vergelijken door de consument moet divers zijn om de • inwoners van Hulst en de directe omgeving goed te binden. Het recreatieve winkelaanbod is al ruim vertegenwoordigd in de Binnenstad, de ambitie is om de • positie (in termen van gemiddelde vloerproductiviteit) te behouden. Om de positie te behouden moet Hulst investeren in de ruimtelijk-functionele kwaliteiten van de Binnenstad. Een dergelijke versterking kan leiden tot een hogere binding tot maximaal 65%. Het winkelaanbod dat door de consument wordt bezocht voor laagfrequente aankopen (exclusief • Morres) beschikt over een aantrekkingskracht die Hulst overstijgt. De doelstelling is om deze positie te behouden en waar dit kan te versterken zonder afbreuk te doen aan de regionale detailhandelstructuur. Enige groei in de koopkrachttoevloeiing door versterking van de ruimtelijk-functionele structuur • is mogelijk. Zeker wanneer er een voor de consument duidelijkere link wordt gelegd met Morres. Wanneer het aandeel Morres-bezoekers dat ook de binnenstad bezoekt gelijk blijft terwijl het aantal Morresbezoekers toeneemt, betekent dat een meerwaarde voor de binnenstad. Deze meerwaarde kan logischerwijs vergroot worden door de consument beter te geleiden naar de binnenstad door de ruimtelijk-functionele inrichting van het Tussengebied te verbeteren. Het aandeel van de bestedingen door consumenten van buiten Hulst zal naar verwachting gelijk blijven 16

•

13

(56%), absoluut neemt de koopkrachttoevloeiing daarmee wel toe. Het winkelaanbod moet ook in de toekomst goed blijven functioneren, een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.300,- tot € 2.500,- is daarbij het streven.


15 maart 2016

Indicatieve uitbreidingsruimte Hiervoor zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor de koopkrachtbinding en -toevloeiing verwoord. Deze ontwikkelingsmogelijkheden gaan uit van een toename van de detailhandelsomzet. De onderstaande figuur geeft aan wat dit betekent voor de uitbreidingsruimte die ontstaat door de extra omzet.

De uitbreidingsruimte is een indicatie De te benaderen uitbreidingsruimte is indicatief. De uitbreidingsruimte is namelijk sterk afhankelijk van de aard van het winkelaanbod dat wordt toegevoegd. Bijvoorbeeld: het toevoegen van verkoopvloeroppervlak in een branche met een gemiddelde vloerproductiviteit van € 1.500,- heeft een ander effect dan het toevoegen van winkels in een branche met een gemiddelde vloerproductiviteit van € 2.500,-.

Wanneer de ontwikkelingsmogelijkheden (toename koopkrachtbinding en -toevloeiing) worden vertaald naar extra omzet en vervolgens wordt gedeeld door de gemiddelde vloerproductiviteit ontstaat een indicatie voor de uitbreidingsruimte (De berekening is opgenomen in de bijlage). Daarnaast moet rekening worden gehouden met een beperkte toename van de bevolking in Hulst. Hierdoor zal het bestedingspotentieel toenemen. De onderstaande tabel geeft de indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010 weer. Tabel 3.1: Indicatieve uitbreidingsruimte tot 2010

)

14

16.

Combinatiebezoek met winkels in de dagelijkse artikelensector is naar de verwachting van BRO zeer beperkt.


15 maart 2016

Uitbreidingsruimte inzetten voor versterking Binnenstad Wat betreft de invulling van de berekende indicatieve uitbreidingsruimte heeft de Binnenstad prioriteit. Dit gezien de noodzaak om de ruimtelijk-functionele structuur van het centrum te versterken en de dynamiek sinds 2000. 3.3.2 Morres

Versterken positie door onderscheidend concept Morres wil haar vooraanstaande positie op de Nederlandse en Belgische markt versterken door de huidige vestiging door te ontwikkelen tot een woonthemacentrum. Onder andere om zich meer te onderscheiden van andere aankoopplaatsen, om de verblijfsduur te verlengen en het herhalingsbezoek te vergroten. Het verkoopvloeroppervlak binnen de branche 'wonen' wordt vergroot met 20.400 m vvo.

2

Omvang omzetclaim woonthemacentrum De totale omzet van het woonthemacentrum zal gezien de toekomstige invulling € 65,- tot € 70,9 miljoen euro bedragen. De volgende tabel geeft de berekening weer. Tabel 3.2: Benadering omzetclaim woonthemacentrum

Voor de berekening van het aantal bezoekers gaan we uit van een gemiddelde besteding van ongeveer € 60,- per bezoeker. Rekeninghoudend met de hiervoor berekende omzetclaim komt dat neer op een bezoekersaantal van 1 tot 1,2 miljoen bezoekers. De ontwikkeling van Morres tot een woonthemacentrum leidt dus tot 250.000 tot 450.000 extra bezoekers aan Hulst. Dat deze bezoekersaantallen reëel zijn, laat tabel 3.3 zien. Het is aannemelijk dat een deel van deze bezoekers ook overige winkels in het centrum zal bezoeken. In de optiek van BRO kan de aantrekkingskracht van het woonthemacentrum versterkt worden door het toevoegen van detailhandel. Deze winkels kunnen enerzijds profiteren van de autonome aantrekkingskracht van Morres. Anderzijds kan de combinatie met Morres zorgen voor extra bezoekers waar het centrum als geheel van profiteert. De mate waarin deze synergie bereikt kan worden hangt af van het aantal winkels, de aard (branche, formule) en de omvang van de detailhandel die wordt toegevoegd. Randvoorwaarden daarbij zijn: Het moet gaan om detailhandel met een bovenregionale aantrekkingskracht die aansluit bij het • profiel van het woonthemacentrum. De detailhandel moet naar aard en omvang aanvullend zijn aan het reeds aanwezige winkelaanbod. • Het gaat daarbij om relatief grote zaken. Het kan ook gaan om verplaatsing (en vergroting) van reeds in Hulst gevestigde bedrijven waarmee • wordt ingespeeld op de trend van schaalvergroting. Tabel 3.3: Bezoekersaantal Morres en Woonthemacentrum vergeleken

15


15 maart 2016

3.3.3 Kansrijke branches Hulst beschikt in het centrum over een breed palet aan winkelvoorzieningen. Het onderstaande vergelijk met plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (10.000 tot 15.000 inwoners) Iaat dat zien. Wanneer een vergelijk wordt gemaakt met grotere plaatsen, dan wordt duidelijk dat een aantal branches relatief in omvang minder goed vertegenwoordigd zijn. Deze branches zijn kansrijk om het winkelaanbod in Hulst aan te vullen. Op het gebied van kijken en vergelijken zijn de branches 'antiek en kunst', 'juwelier en optiek' en 'hobby' kansrijk. Wat betreft laagfrequente aankopen, geldt dat voor de branches 'fietsen en autoaccessoires' en 'bruin- en witgoed'. Tabel 3.4: Vergelijking winkelaanbod

Daarnaast zijn er mogelijkheden om ruimte te bieden voor de trend van schaalvergroting binnen de detailhandel. Branches waarbij zich dat het meest nadrukkelijk manifesteert zijn 'levensmiddelen', 'persoonlijke verzorging', 'sport en spel', 'dier en plant' en 'bruin- en witgoed', 'fietsen en autoaccessoires', 'doe-het-zelf' en 'wonen'.

3.4 Ontwikkelingsmogelijkheden locaties De opgave voor het centrum van Hulst is het versterken van de ruimtelijk-functionele structuur. In het centrum zijn verschillende ontwikkelingslocaties te onderscheiden zoals onderstaande kaart laat zien. Hierna is het ontwikkelingsperspectief vertaald naar ontwikkelingsmogelijkheden voor de afzonderlijke locaties in het centrum. Kaart 3: Ontwikkelingslocaties in het centrum

16


15 maart 2016

Ontwikkelingsperspectief Binnenstad De bestaande kwaliteiten van het product Binnenstad moeten worden gewaarborgd. Het gaat daarbij om het aandeel zelfstandige ondernemers, het onderscheidend vermogen qua marktsegmentatie en presentatie van de zaken. Daarnaast is een specifieke kwaliteit de functiemix. Blijvende aandacht voor de winkelfunctie en de diversiteit daarvan in met name het hoofdwinkelgebied is van belang. De primaire doelgroep voor de Binnenstad bestaat uit bewoners en bezoekers uit Oost Zeeuws-Vlaanderen. Daarnaast zijn ook de consumenten uit België belangrijke klanten. Hieronder is dit perspectief vertaald voor de ontwikkelingslocaties in de Binnenstad; de Nieuwe Bierkaai en de omgeving Basiliek. 1. Nieuwe Bierkaai Versterken van de hoofdwinkelroute in het noordelijke deel van Bierkaai de Binnenstad. • Kansrijk zijn de branches die zich richten op het kijken en vergelijken zoals 'kleding en mode', • 'schoenen en lederwaren', huishoudelijke artikelen', 'kunst en antiek' en bepaalde subbranches binnen de branche 'wonen' (zoals woninginrichting en woningdecoratie). Ook woningen en horeca vormen een goede invulling. • 2. Omgeving Basiliek Versterken ruimtelijke kwaliteit. • Winkels die zich richten op recreatief winkelen zijn kansrijk evenals horeca nabij kruising Kleine • Bagijnestraat. Kansen voor het toevoegen van woningen (op verdieping). •

Ontwikkelingsperspectief Buitenstad Voor de buitenstad ligt de uitdaging vooral in het versterken van de samenhang tussen de verschillende locaties. Enerzijds gaat het om de route Stationsplein - Scharnier - Stationsweg - Binnenstad. Anderzijds om de route Morres - Tussengebied - Scharnier - Stationsweg - Binnenstad. Door deze routes te versterken wordt de consument eerder uitgenodigd (meer dan nu het geval is) de verschillende gebieden aan de route te bezoeken. Hieronder is dit vertaald in perspectieven voor de afzonderlijke locaties. 3. Stationsplein Handhaven profiel 'boodschappen doen' en 'laagfrequente aankopen'. • Belangrijke parkeerlocatie. •

17


15 maart 2016

• • •

Beperkte ruimte voor verplaatsers binnen het huidige profiel. Het kan daarbij gaan om bedrijven gelegen buiten de centrale as. Verzorgende functie voor de lokale bevolking en bevolking Oost Zeeuws-Vlaanderen en het Belgische achterland. Verbeteren presentatie / uitstraling van winkelcentrum Stationsplein.

4. Stationsweg/Scharnier Verbeteren van de functionele link langs de centrale as met branches die zich richten op laagfre• quente aankopen, boodschappen en in mindere mate winkelen. Voorkeur gaat daarbij uit naar bedrijven gelegen buiten de centrale as. Woningen op verdieping zijn ook een goede aanvulling. • Horeca past eveneens in het gebied (vooral aan de west- en noordzijde) • Ook de functie van een hotel is in deze omgeving goed inpasbaar. • Versterken ruimtelijk-functionele samenhang met Morres is gewenst. • Verbeteren ruimtelijke kwaliteit zuidelijke en westelijke wand Scharnier. Voor de zuidzijde en • noordzijde vormen woningen (op verdieping) een goede aanvulling. 5. Tussengebied Geleiding van de consument van Morres via het Scharnier (en de Stationsweg) naar de Binnenstad • en vice versa. Aansluiten bij doorontwikkeling Morres naar woonthemacentrum. • Functionele link met winkels, horeca of leisure. • Kansrijk zijn branches 'bruin- en witgoed', 'fietsen en autoaccessoires', 'sport en spel' binnen het • gemiddelde en benedengemiddelde marktsegment. Voorkeur gaat uit naar relatief grote winkels. Verplaatsers of nieuwe onderscheidende formules • die passen bij het profiel van Morres (bovenregionaal verzorgingsbereik, branche 'wonen'). Mogelijkheden voor woningen. • 6. Morres Doorontwikkelen van Morres Wonen naar een woonthemacentrum. • Keuzemogelijkheden in hoofdzakelijk laagfrequente aankopen. • Belangrijke doelgroepen zijn Belgen, consumenten elders uit Nederland en bewoners van Zeeuws• Vlaanderen. Versterken ruimtelijk-functionele relatie met het Scharnier: gezicht naar de binnenstad. • Parkeervoorzieningen tijdens de piekmomenten blijven een aandachtspunt en zullen in samenhang • met de in ontwikkeling zijnde plannen nader moeten worden bezien.

7. Opslag 7 Versterken ruimtelijk-functionele samenhang met Tussengebied en Morres. • Invullingsmogelijkheden Outdoor-recreatie-centrum gericht op vrije tijd, kamperen, eventueel • PDV-branches (woninginrichting, doe-het-zelf, tuincentrum). Aandachtspunt parkeren in relatie tot ontwikkeling woonthemacentrum. •

Overige locaties in de Buitenstad Verdere ontwikkeling van de winkelfunctie aan de Absdaalseweg en Zoetevaart wordt niet nagestreefd. Winkels zijn verplaatsingskandidaten. Voor de Zoetevaart wordt sanering van de winkelfunctie en invulling met woningen nagestreefd. In het gebied Industrieweg / westelijke deel Absdaalseweg ligt de nadruk niet op winkelen. Ook deze winkels zijn verplaatsingskandidaten. Een mogelijk alternatieve invulling vormen bedrijvigheid of kantoren die qua uitstraling de entreefunctie van dit gebied versterken.

4. EFFECTEN INITIATIEVEN In dit hoofdstuk worden de bekende initiatieven beoordeeld. De voorgaande hoofdstukken worden daarvoor als toetsingskader gebruikt. Allereerst worden de initiatieven in de binnenstad beoordeeld. Voor zowel de Nieuwe Bierkaai als de omgeving Basiliek zijn concrete plannen om deze gebieden te versterken. Vervolgens komen de plannen voor het woonthemacentrum en het Tussengebied aan bod. Vanuit het ontwikkelingsperspectief wordt een toetsingskader opgesteld voor de uiteindelijke invulling.

18


15 maart 2016

4.1 De Binnenstad 4.1.1 De Nieuwe Bierkaai

Versterken structuur en vergroten ruimtelijke kwaliteit De gemeente Hulst wil in de historische Binnenstad het gebied dat wordt begrensd door het Godsplein, 17

de Vismarkt, de Van Waesberghstraat, de Kloostergang en de Vestingwal herontwikkelen . Essentieel element van de plannen is het opnieuw introduceren van water in dit deel van het centrum. Uitgangspunten voor de Nieuwe Bierkaai zijn: Het evenredig versterken van de functies wonen, werken en recreëren. • Vergroten van de aantrekkelijkheid voor de toerist, door aantrekkelijke functies en verbetering • van de kwaliteit en inrichting van de openbare ruimte. Versterking van de detailhandelstructuur. • Vergroting van het aanbod en de diversiteit aan woningen. •

Geen toevoeging extra verkoopvloeroppervlak Een deel van de bestaande commerciële ruimte in het gebied wordt gesloopt. Vervolgens wordt nieuwe commerciële ruimte gerealiseerd waarbij per saldo het aanbod in omvang afneemt. Het plan gaat er van uit dat het winkelaanbod hierbij min of meer gelijk blijft. Binnen de plannen wordt de Albert Heijnsupermarkt de mogelijkheid geboden om uit te breiden. De exacte invulling van de winkelmeters is nog niet bekend.

Plannen sluiten aan bij de ambitie De plannen voor de Nieuwe Bierkaai vormen een noodzakelijke ingreep om de ruimtelijk-functionele structuur te versterken en de ruimtelijke kwaliteit van de Binnenstad te vergroten. Deze versterking is ook nodig om de koopkrachtbinding en -toevloeiing voor de Binnenstad op peil te houden. De plannen dragen bij aan de realisatie van de door de gemeente geformuleerde ambitie en sluiten aan bij het ontwikkelingsperspectief voor de Binnenstad. Vooral het terugbrengen van het water in de Binnenstad versterkt haar toeristische functie.

Invullingsmogelijkheden Het plangebied heeft op dit moment geen duidelijke signatuur: winkelaanbod dat zich richt op zowel boodschappen doen als laagfrequente aankopen als winkelen door de consument is vertegenwoordigd. Het project biedt de mogelijkheid het gebied een duidelijker karakter te geven door het accent te leggen op een van deze 'thema's'. Variant 1: Accent op boodschappen Een eerste mogelijkheid om de functionele kwaliteit te verhogen is door bij de invulling het accent te leggen op boodschappen doen in het gemiddelde en bovengemiddelde marktsegment. Een moderne supermarkt als trekker vormt daarbij de basis. Essentiële randvoorwaarden daarbij zijn een moderne 2

maatvoering (vanaf circa 1.200 m vvo), voldoende parkeermogelijkheden en een goede bereikbaarheid. Speciaalzaken in de branches 'levensmiddelen' en 'persoonlijke verzorging' vormen een goede aanvulling. Variant 2: Accent op kijken en vergelijken Een tweede mogelijkheid is om het accent te leggen op het thema 'kijken en vergelijken' in het gemiddelde en bovengemiddelde marktsegment. Met deze invulling wordt aangesloten bij de toekomstige ruimtelijke kwaliteiten van het gebied, de toeristische functie en het profiel van de binnenstad. Kansrijke branches die zich richten op het kijken en vergelijken zijn 'kleding en mode', 'schoenen en lederwaren', huishoudelijke artikelen', 'kunst en antiek', maar ook bepaalde subbranches zoals woninginrichting en woningdecoratie. Variant 3: Conceptmatige ontwikkeling Een laatste mogelijkheid is om te kiezen voor een conceptmatige ontwikkeling. Op basis van de kwaliteiten en de identiteit van de locatie wordt een invulling gekozen waarbij het geheel meer is dan de som der delen. Een kleinschalige winkelformule van Morres zou een interessante (deel)invulling zijn, ook om de functionele relatie tussen de binnenstad en Morres vorm te geven.

)

19

17.

Bron: Stedenbouwkundig ontwerp 'De Nieuwe Bierkaai', 25 januari 2005 van de gemeente Hulst en Op ten Noort Blijdenstein, architecten en ingenieurs.


15 maart 2016

Bij de invulling van het project moet allereerst worden gekeken naar zittende ondernemers. Zij moeten de mogelijkheid krijgen hun zaak te moderniseren enlof uit te breiden. Naast de in de varianten genoemde branches is er natuurlijk ook ruimte voor reeds in de Binnenstad gevestigde winkels die een uitbreidingswens hebben. Ook is het denkbaar dat in het gebied gevestigde ondernemers (met uitbreidingswensen) elders in Hulst een plek krijgen. 4.1.2 Omgeving Basiliek Voor de omgeving van de Basiliek (Basiliekstraatje, de Korte Nieuwstraat en de Lange Nieuwstraat) wordt een planologische procedure gevoerd voor de realisering van een ondergrondse parkeergarage 2

(24 auto's), commerciële ruimte (circa 1.160 m vvo) en 18 exclusieve appartementen en maisonnettes. De plannen gaan uit van een algehele sloop (van nu leegstaande panden) en vervangende nieuwbouw. Gezien het kwalitatieve en kwantitatieve ontwikkelingsperspectief heeft invulling met winkels die zich richten op het kijken en vergelijken van de consument en horeca de voorkeur. Daarmee kan namelijk het beste de functionele relatie met de overige Binnenstad versterkt worden. Ook de geplande woningnen (op verdieping) zijn een goede invulling. 4.1.3 Toevoeging detailhandel in de binnenstad relatief beperkt Kijkend naar het voorgaande veronderstelt BRO dat er in de binnenstad een relatief beperkt aantal vierkante meters detailhandel zal worden toegevoegd. Het zal vooral gaan om de invulling van huidige 2

leegstaande panden. In totaal zal circa 1.000 m vvo wordt toegevoegd.

4.2 Woonthemacentrum en het Tussengebied 4.2.1 De plannen De onderstaande tabel en de figuur geven de invulling van de plannen voor het woonthemacentrum en het gebied tussen Morres en het Scharnier weer. De plannen voor het woonthemacentrum zijn redelijk concreet en bestaan uit meubels en woninginrichting, zoals keukens en sanitair, verlichting, woningtextiel, decoratie e.d. Voor het Tussengebied is de maatvoering bekend, maar de precieze invulling nog niet. De randvoorwaarden voor de invulling zijn geformuleerd vanuit het ontwikkelingsperspectief zoals dat in het voorgaande hoofdstuk is verwoord. Een ideeënschets voor de stedenbouwkundige uitwerking is in de bijlage opgenomen. Kaart 4: Plannen Woonthemacentrum / Tussengebied / Opslag 7 / Scharnier

20


15 maart 2016

Tabel 4.1: Woonthemacentrum Morres, Tussengebied en Opslag 7

21


15 maart 2016

Per deelgebied wordt een nadere toelichting gegeven in de hierna volgende paragrafen. 4.2.2 Effecten doorontwikkeling Morres tot Woonthemacentrum

Uitbreiding leidt tot een hogere omzetclaim 2

De extra omzetclaim door toevoeging van 20.400 m verkoopvloeroppervlak binnen de branche 'wonen' bedraagt circa € 26,5 miljoen euro. Het merendeel van de omzet zal gezien de bedrijfsstrategie van Morres afkomstig zijn van consumenten uit België en consumenten die tot op 1 uur rijden van Hulst wonen. Slechts een beperkt deel van de omzet zal afkomstig zijn uit Hulst en Zeeuws-Vlaanderen. Naar verwachting zal het aandeel in de omzet van deze consumenten gelijk blijven met de huidige situatie. Met andere woorden 5% tot 7,5% van de omzet. Dit betekent dat er ten opzichte van de huidige situatie € 1,3 tot € 2,0 miljoen euro extra uit Zeeuws-Vlaanderen komt.

Marktaandeel in Zeeuws-Vlaanderen neemt toe De onderstaande tabel geeft aan wat de gevolgen zijn voor het marktaandeel van Morres in de branche 'wonen' in Zeeuws-Vlaanderen. Tabel 4.2: Aandeel Morres in de totale detailhandelsbestedingen

22


15 maart 2016

Dynamiek leidt niet tot verstoring in de regio Het is duidelijk dat de doorontwikkeling van Morres tot een Woonthemacentrum leidt tot dynamiek in de regio. De consument in Zeeuws-Vlaanderen wordt beter aan het eigen aanbod gebonden door de realisatie van een woonthemacentrum. Hierdoor blijft een deel van de omzet die voorheen de regio als het ware verliet, nu in de regio. Anderzijds zal een deel van de omzet die voorheen bij gevestigde aanbieders terechtkwam, nu naar het nieuwe woonthemacentrum gaan. Nu is het de vraag wat dit betekent voor de omzet van reeds gevestigde aanbieders. Omdat de woonbranche in Nederland onder druk staat, zullen omzeteffecten vooral gevoeld worden bij verouderde winkelconcepten die op dit moment ook al onder druk staan. Daardoor zal er dynamiek binnen de detailhandelsstructuur ontstaan o.a. in de vorm van verplaatsingen. Dit leidt tot de conclusie dat het realiseren van een woonthemacentrum geen structuurverstorende effecten zal hebben. 4.2.3 Detailhandel in het Tussengebied

Versterken relatie tussen Scharnier en Woonthemacentrum Het gebied tussen het Scharnier en het nieuwe woonthemacentrum biedt de mogelijkheden de ruimtelijkfunctionele relatie te versterken. De plannen voor dit gebied gaan uit van het realiseren van een centrale (verkeers)as met winkels met een kindervermaakscentrum en woningen op verdieping. Ook zijn er woningen gedacht aan de oostelijke zijde van deze as. Daarbij wordt aan de zuidzijde van het Scharnier gedacht aan een hotel met woningen op verdieping.

Ruimte voor verplaatsers 2

Qua detailhandel gaan de gedachten uit naar 4.250 tot 5.100 m vvo ingevuld met verplaatsers uit Hulst passend binnen het profiel van dit gebied. Deze zaken krijgen daarbij de mogelijkheid desgewenst uit te breiden. Gezien de locatiekwaliteiten (bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, nabijheid tot trekker Morres, ligging aan de route Morres - Scharnier - Stationsweg - Binnenstad) is het volgens BRO aannemelijk dat winkels die op dit moment elders in Hulst gevestigd zijn interesse hebben voor verplaatsing. Zeker in combinatie met de mogelijkheid om uit te breiden. De winkel die zich nu aan het Scharnier bevindt, kan verplaatst worden naar de centrale as tussen dit gebied en het woonthemacentrum. De ruimte die daarmee vrijkomt, kan worden benut voor de realisatie van een hotel met woningen op verdieping.

Nieuwvestigers moeten aansluiten op profiel Woonthemacentrum 2

Nieuwvestigers (4.250 tot 5.100 m vvo) moeten aansluiten bij het verzorgingsprofiel van het woonthemacentrum. Dit betekent dat het merendeel van de omzet van deze zaken ook van buiten de regio moet komen. Daarvoor is het noodzakelijk dat het gaat om formules die zich nadrukkelijk onderscheiden van het winkelaanbod in Hulst en de regio. Het gaat met name om grootschalige formules binnen de branches 'sport en spel', 'bruin- en witgoed' en 'fietsen en autoaccessoires'. Hiermee wordt verstoring van de lokale en regionale detailhandelstructuur voorkomen. 4.2.4 Opslag 7

Invulling Opslag 7 Het is mogelijk in Opslag 7 Outdoor-recreatie-centrum gericht op vrije tijd, kamperen te realiseren door herstructurering van het aanwezige kampeeraanbod. Dit betekent versterking van het aanbod in de

23


15 maart 2016

regio. Het is hier uitdrukkelijk niet de bedoeling een sportwinkel te vestigen, aangezien dit beter past binnen het Tussengebied. Andere (eventuele) invullingen zijn (deels)detailhandelsinvullingen die naar aard en verzorgingsbereik aansluit bij de formule van het woonthemacentrum. Het kan daarbij gaan om een antiekmarkt, een veiling of een koopjeshal bijvoorbeeld op het gebied van woninginrichting. Invulling met bouwmarkten en/of tuincentrum is mogelijk als het gaat om verplaatsers. Voor de nieuwvestiging van een bouwmarkt en/of tuincentrum is nader onderzoek naar de effecten op de detailhandelsstructuur gewenst. 4.3 Resumé

Confrontatie met het kwantitatief ontwikkelingsperspectief 2

Voor het centrum (exclusief Morres) is indicatief circa 4.000 m vvo uitbreidingsruimte becijferd. In de 2

binnenstad wordt daarvan ongeveer 1.000 m vvo benut voor het invullen van leegstand. De uitbreiding van Morres tot een woonthemacentrum heeft geen effecten op deze berekende uitbreidingsruimte. BRO gaat er namelijk van uit dat het woonthemacentrum autonoom voldoende trekkracht kan genereren (in termen van extra consumentenbestedingen van buiten de regio) om de uitbreiding 2

van 20.400 m vvo te realiseren. De naar het Tussengebied te verplaatsen winkels nemen ook nauwelijks uitbreidingsruimte voor hun rekening. Verplaatsers dragen daarnaast ook bij aan het versterken van de ruimtelijk-functionele structuur. In de berekening van de indicatieve uitbreidingsruimte is dit een belangrijke factor. De toevoeging van nieuwe formules zal deels ten koste gaan van de resterende berekende uitbreidingsruimte. Deze formules zullen namelijk ook voor een deel consumenten uit Hulst, Oost ZeeuwsVlaanderen en Belgische consumenten aanspreken. Daarnaast moeten zij op basis van de trekkracht samen met het woonthemacentrum extra consumentenbestedingen van buiten de regio weten te genereren. Op basis van extra omzet kan een deel van de uitbreiding gerealiseerd worden. Kaart 5: Prioriteit in projectplannen en samenhang

24


15 maart 2016

Om ook in Opslag 7 detailhandel te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat deze qua invulling en doelgroepenbereik zich nadrukkelijk weet te profileren op de bovenregionale en Belgische markt. Immers, de marktruimte vanuit bestedingen door consumenten vanuit Hulst en de regio is beperkt. Mogelijkheden voor de invulling zijn Outdoor-recreatie-centrum gericht op vrije tijd, kamperen / een antiekmarkt / een veiling/ een koopjeshal / woninginrichting partijgoederen. Vestiging van bouwmarkten en/of een tuincentrum is alleen onder de hiervoor reeds aangegeven voorwaarden mogelijk.

Confrontatie met het kwalitatief ontwikkelingsperspectief De plannen leiden tot een versterking van de ruimtelijk-functionele structuur van het totale centrum. De centrale as wordt versterkt evenals het profiel van de afzonderlijke deelgebieden.

Aandachtspunten voor realisatie van de plannen Teneinde de structuur optimaal te versterken, hebben naast de locaties in de binnenstad (De Nieuwe Bierkaai en Achter de Basiliek), de locaties langs de centrale as Stationsweg-Scharnier-Tussengebied - Morres de hoogste prioriteit. Dat geldt ook voor een aanpak van het Edah-complex, dat met haar verouderde opzet en matige presentatie om een aanpak vraagt. Qua invulling van deze locaties langs de centrale as gaan verplaatsers vóór nieuwe formules. Naast de projectplannen hebben de meer op beheer gerichte locaties aan de centrale as (tussen de projectplannen gelegen) aandacht nodig. Het stimuleren van het behoud van de economische activiteiten is van belang voor de gehele ruimtelijkfunctionele structuur van de totale as. Totdat deze locaties zijn (her)ontwikkeld en hun economische waarde in voldoende mate hebben aangetoond, kan en mag er in de kern Hulst van het verlenen van

25


15 maart 2016

planologische medewerking voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen buiten deze locaties geen sprake zijn. Dit vereist een regisseursrol van de gemeente.Maar ook na realisatie is afstemming in het beheer, management en promotie / vermarkting van het product Centrum Hulst noodzakelijk (centrummanagement). In de ontwikkelingsfase kan daarvoor de basis worden gelegd. BIJLAGE

Huidige economisch functioneren Economisch functioneren Hieronder is het huidig en toekomstig economisch functioneren in beeld gebracht. Als startpunt zijn de gegevens uit het consumenten- en bezoekersonderzoek van 2000 genomen. Toen zijn namelijk de koopkrachtbinding en -toevloeiing gemeten met een consumenten- en bezoekersonderzoek. Deze gegevens gelden voor de toenmalige gemeente Hulst. Sinds 2003 behoort echter ook de voormalige gemeente Hontenisse tot de gemeente Hulst. Voor de vergelijkbaarheid gaan we uit van de voormalige gemeente Hulst. Op basis van de dynamiek sinds 2000 is de huidige situatie in beeld gebracht, deze is beschreven in hoofdstuk 2. Voor het toekomstig economisch functioneren is de ambitie voor het centrum doorvertaald in kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden. Tabel 1: Huidig economisch functioneren dagelijkse artikelensector

Tabel 2: Huidig economisch functioneren niet-dagelijkse artikelensector

)

26

18.

Het inkomensniveau in de gemeente Hulst ligt met € 11.200,- per inwoner per jaar ongeveer 2% boven het landelijk gemiddelde van € 11.000,-. Deze afwijking is minder dan 5%, er is dan ook geen correctie toegepast.


15 maart 2016

Toekomstig economisch functioneren Tabel 3: Toekomstig functioneren detailhandel

Ideeënschets Woonthemacentrum en Tussengebied

27


15 maart 2016

28


15 maart 2016

Verschillende initiatieven vragen om een integrale afweging

Recommend Documents