Verkenning bouwkundige staat raming restauratiekosten

Verkenning bouwkundige staat raming restauratiekosten

Kaathoven 26 Vinkel 23 augustus 2013

Inhoudsopgave

Doelstelling

blz. 3

Algemene projectgegevens

blz. 4

Omschrijving object

blz. 5

Insteek van het plan

blz. 7

Bouwtechnische staat

blz. 8

Programma van eisen restauratieplan

blz.16

Uitgangspunten raming

blz.20

Raming

blz.21

Bijlagen: Tekening plattegrond

blz.27

Tekening rechter zijgevel

blz.28

Tekening voorgevel

blz.29

Tekening linker zijgevel

blz.30

Tekening achtergevel

blz.31

Bijgebouwen

blz.32

2

Doelstelling Het doel van dit rapport is het verkrijgen van inzicht in de bouwkundige staat van de leegstaande boerderij, en tevens het verkrijgen van inzicht in de te verwachten kosten voor herstel en wegwerken van achterstallig onderhoud. Dit met het oog op een mogelijke herbestemming als woning.

3

Algemene projectgegevens

Opdrachtgever: Naam:

Fam. Dollevoet

Adres:

p.a. Kaathoven 26

Postcode:

5383 KV

Plaats:

Vinkel

Telefoon:

073-5327631

Object: Adres:

Kaathoven 26

Postcode:

5383 KV

Plaats:

Vinkel

Gemeente:

Maasdonk

Bouwjaar:

1842

Inspectiedatum:

21 juli 2013

Inspecteur:

Pedro Schamp, Monumentenhuis Brabant

Type object:

boerderij, leegstaand

Monumentaal:

nee

Ligging van het object: vrij Bruto inhoud:

± 650 m³

4

Omschrijving object Het betreft hier een kleine krukhuisboerderij uit 1842. De boerderij staat op enkele meters vanaf de weg en is gelegen met de nokas van het hoofdvolume haaks op de weg gericht. De boerderij heeft ter plaatse van het woonhuis een uitbouw in zijwaartse richting, met een eigen dak en afgesloten door een schild. Deze uitbouw is zoals af te lezen is aan de bouwsporen in diverse fasen tot stand gekomen. De hoofdbouw bestaat uit 5 traveeën, niet allemaal even diep en de opzet van de hoofdbouw is driebeukig. De gebintconstructie is van eiken, en voorzien van spanten. De constructie stamt uit verschillende bouwtijden. Het ankerbalkgebint ter plaatse van de schouw, met de ankerbalk die functioneert als schouwbalk, zal het oudste zijn. Deze is volledig met pen- en gatverbindingen uitgevoerd en aan de bovenzijde nog voorzien van enkele stukken oorspronkelijke gebintplaten. Deze gebintplaten hebben aan de bovenzijde nog de uitkepingen waarop de oorspronkelijke sporenspantjes stonden. De overige gebintconstructie is een vrij rechte constructie, met een soort van dekbalkgebint, opgebouwd uit recht gezaagde eiken balken en voorzien van schoren. Deze verbindingen zijn genageld uitgevoerd. Op de gebintconstructie zijn A-spantjes gezet van eiken. Deze rusten op (!) de gebintplaten. Op deze spanten rusten de gordingen (rondhout, naaldhout), hierop de sporen (rondhout, naaldhout). Ter plaatse van de buitengevels rusten deze sporen op een muurplaat. Ter hoogte van de gebintplaat is het dak licht opgehoogd, waardoor deze sporen ook hier op een gording rusten die op het spant is aangebracht. De buitengevels zijn volledig opgetrokken uit baksteen, uit verschillende bouwperioden. De e e achtergevel is gestukt, hier is in de 2 helft van de 20 eeuw een stal tegenaan gebouwd. Deze aangebouwde stal is verder buiten beschouwing gelaten. Geadviseerd wordt om deze te verwijderen. De huidige boerderij bevat een dwarsdeel, met deeldeuren in een verhoging in de rechter zijgevel. Het voorhuis is voorzien van een herd in de middenbeuk en voorzien van een schouw. Voorheen heeft zich vanuit de schouw bereikbaar een broodoven (naar de zijkant uitgebouwd) en een sopketel (op de stal) bevonden. In de achterwand van de schouw is een raampje aangebracht naar de stal. De smalle zijbeuk van het voorhuis is voorzien van een (op)kamertje en een keldertje met tongewelf. Aan de andere zijde, ter plaatse van de zijdelingse uitbouw, bevindt zich momenteel één ruimte. De beganegrondvloer is volledig voorzien van een betonnen vloer. Ter plaatse van de herd zijn vloertegels (plavuizen) diagonaal aangebracht. Het dak is volledig gedekt met asbestverdachte golfplaten.

5

Foto links: rechter zijgevel (gevel op as 1) Foto rechts: voorgevel (gevel op as A)

Foto links: linker zijgevel voorhuis (gevel op as 7) Foto rechts: achtergevel voorhuis (gevel op as D)

Foto links: linker zijgevel achterhuis (gevel op as 5) Foto rechts: achtergevel boerderij (gevel op as H)

6

Insteek van het plan De insteek van het plan voor Kaathoven 26 te Vinkel is om de bestaande historisch waardevolle boerderij te behouden. Hiervoor dient het al decennia leegstaande boerderijtje, dat in een slechte staat verkeert, volledig gerestaureerd te worden. De onderhoudstoestand van het object is slecht, doordat in de afgelopen halve eeuw weinig aan onderhoud is gedaan. Echter, doordat er de laatste eeuw weinig mee gebeurd is, is er ook weinig gewijzigd of verwijderd. Hierdoor is het oorspronkelijke karakter goed behouden gebleven. Mooi is ook dat aan de bouwsporen te zien is hoe het boerderijtje zich ontwikkeld heeft tot het krukhuis dat het nu is. Om de restauratie haalbaar te maken, zal er een nieuwe functie voor het object nodig zijn. Uitgangspunt bij deze rapportage is dat het boerderijtje een woonbestemming gaat krijgen. Bij het aanpassen van het gebouw aan de nieuwe woonbestemming zal, naast restauratie van de te behouden onderdelen, het boerderijtje voorzien moeten worden van een nieuwe indeling. Verder zijn technische installaties vereist en zijn maatregelen nodig die de woning verbeteren, zoals vochtwering en isolatie. Deze rapportage behelst niet het plan en de kostenraming voor de woningverbeteringen, enkel het in een goede staat brengen van de huidige boerderij (de restauratie). De voornaamste wijzigingen ten opzichte van de huidige situatie zijn: het verwijderen van de hier achter aangebouwde schuur uit de tweede helft van de vorige eeuw (sloopkosten hiervan niet meegecalculeerd) en het vervangen van de huidige asbestverdachte dakplaten door rieten dakbedekking, conform de situatie zoals die voor het aanbrengen van deze golfplaten geweest moet zijn.

Plattegrond van de huidige boerderij met hierop aangegeven de stramienverdeling met nummering waarnaar in de tekst wordt verwezen.

7

Bouwtechnische staat Algemeen: De boerderij bevindt zich in een matige staat. Aan deze oude historische boerderij is al enkele decennia geen onderhoud gepleegd. Het achterstallig onderhoud is bekend. Het grootst punt van zorg zijn de buitenmuren, met name ter hoogte van het maaiveld. De conditie van de buitengevels ter hoogte van het maaiveld is op diverse plaatsen slecht. Ter voorkoming van meer schade dient op deze stukken nodig herstel te gebeuren. 21. betonwerk 21.10 betonvloer beganegrond De gehele boerderij is voorzien van een betonvloer. De verwachting is dat ook onder de vloertegels van de herd een betonvloer aanwezig zal zijn. De vloer zal in verschillende stadia gestort zijn. Bij latere aanpassingen zoals het aanleggen van gierkelders (E-F) en wijzigingen van de stal zal deze vloer telkens aangeheeld en gewijzigd zijn. De vloer heeft geen historische waarde. 22. metselwerk 22.10 poeren De bestaande poeren (4 stuks) op as E2, F2, F4 en G4 zijn constructief niet te controleren, met name als hierop bij een herbestemmingssituatie extra belasting van nieuw aan te brengen bouwonderdelen komt. Poeren van het voorste gebint (as C) ontbreken. De krachten worden hier overgebracht op de fundering middels de muren waarop dit gebint rust. De poer nabij as E4 ontbreekt in zijn geheel, evenals de oorspronkelijke gebintstijl. Op as G2 zijn poer en stijl vervangen door een dragende muur met hierop een los houten staandertje dat het gebint ondersteunt. 22.20 fundering bestaande buitengevels Op diverse plaatsen is de samenhang van de gevelstenen ter plaatse van het maaiveld grotendeels of volledig verdwenen, doordat de mortel weggespoeld is tussen de stenen. Plaatselijk zakken de stenen zelfs ten opzichte van de hierboven hangende geveldelen. Het uitspoelen van de gevel ter plaatse van het maaiveld veroorzaakt her en der scheuren in de hierboven gelegen bestaande gevels. Een deel van de gevel is aan het overhellen. Deze gevel is inmiddels tijdelijk afgeschoord door middel van stutten en stempels. (gevel op as 1, tussen F en D) Plaatsen waar het voegwerk deels uitgespoeld is: 1/G-H, 1 / E-F, 1 / E-A, 7 / A-D, D / 5-7. Delen waarvan de samenhang tussen de stenen op maaiveldniveau deels is verdwenen: 1 / E-F, 7 / A-D, D / 6-7. 22.30 bestaande buitengevels De buitengevels van het voorhuis (op as A, 7 en D) zijn dragend, evenals de achtergevel (as H). De sterkte van de gevels op as A, 7 en D is direct van belang voor de stabiliteit van het gehele voorhuis van de boerderij. De overige zijgevels (as 1 en 5) dragen enkel het onderste gedeelte (+/- 2 m1) van de sporen van het dak. Algemeen geldt dat de bovenste metselwerklaag onder de muurplaat vaak los gekomen is. Verdeeld over de gevels van de boerderij bevinden zich scheuren, als gevolg van zettingen door het slecht geworden metselwerk onderaan deze gevels. Deze scheuren volgen telkens de voegen

8

(muizentrapjes) of volgen oude bouwnaden (bouwsporen). Het en der in de gevels zijn stenen afgevroren. Plaatselijk ontbreken stenen, zijn doorvoeren gemaakt of stenen afgebroken. Rollagen, zowel boven als onder de ramen, zijn veelal losgekomen. In de voorgevel bevinden zich sporen, mogelijk afkomstig van granaat- of kogelinslagen. In de voorgevel is het geveldeel boven de ramen door verzakkingen en scheurvorming van de gevel hieronder en door het inrotten en zakken van de dragende kozijnen deels los komen te liggen. Het rechterdeel van deze gevel rechts van de voordeur (tussen 1 en 2) is deels wat gezakt. Hierdoor is scheurvorming boven de voordeur ontstaan. Boven het opkamerraam (as A nabij 1) liggen de stenen los ter plaatse van de aansluitingen met het dak. Het geveldeel op as 1 tussen E en F is in zijn geheel scheefgezakt. Dit is tijdelijk gefixeerd met schoren. 22.40 Voegwerk bestaande gevels Het voegwerk van de bestaande gevels is op veel plaatsen licht tot diep uitgespoeld. De toegepaste mortel voor zowel metselwerk als voegwerk lijkt kalkmortel te zijn, behoudens een reparatie boven in de voorgevel tussen stramien 5 en 6. De gevel van het achterhuis op as 5 is ooit met cementmortel hervoegd. Onduidelijk is of deze gevel ook met cement gemetseld is, of met kalkmortel. 22.50 schoorsteen en schouw Bovendaks ontbreekt de schoorsteen in zijn geheel. Op de plaats van de voormalige oven (naast de schouw op de kruisingen van stramien 4 en C-D) en sopketel (D-3) bevinden zich nu grove onafgewerkte gaten in het metselwerk. Tevens is de binnenmuur op as D tussen 4 en 5 voor een groot gedeelte weggebroken. In de schoorsteenmantel op zolder ontbreken enkele stenen. 24. ruwbouwtimmerwerk 24.10 hoofddraagconstructie, gebintconstructie De huidige hoofddraagconstructie is het resultaat van diverse verbouwingen en wijzigingen. De diverse constructieonderdelen stammen uit verschillende bouwperioden. Mogelijk is zelfs een deel van de constructie hergebruikt. In de huidige constructie ontbreken een aantal onderdelen: de gebintstijlen op as E4 en G2, en de schoren op as F2 ri. (richting) G, 3 schoren op as G2, de schoor op as G4 ri. 2, op as F4 ri. E en Ri. G, op as E4 ri. 5 en ri. 2. De schoren van het gebint op as C zijn niet compleet, maar omdat dit gebint grotendeels ondersteund wordt en ingemetseld is in de binnenmuren van en rond de schouw, is dat hier constructief geen probleem. De ervaring leert dat bij dergelijke houtconstructies de verbindingen niet allemaal meer even goed gefixeerd zijn door uitscheuring of afgebroken pennen en wiggen. Tevens zit er actieve houtworm in de constructie.

9

De gebintplaat ter plaatse van B4 heeft een zwakke plek: deze fungeert ook als trekbalk van het spant op as 4 in het voorhuis en is daar voorzien van een las, welke lijkt opengetrokken. Op dit zelfde punt steunt het haaks hierop geplaatste spant (op as B tussen 2 en 4). Deze constructie komt hiermee instabiel over, echter, de constructie staat toch al een hele tijd. De genoemde trekbalk op as 4 lijkt ook deels ingerot nabij de schoorsteen. De spanten lijken op het eerste oog in een goede staat te zijn. e

24.20 verdiepingsvloer 1 verdieping De balklaag van het voorhuis (as A-D/1-7) is in een redelijke staat. Door het iets wegzakken van de zijwaartse uitbouw is dit vloerveld in deze uitbouw iets losgetrokken van het oorspronkelijke vloerveld. Dit is op de bouwnaad gebeurd; hierdoor is de eerstvolgende balk mee kromgetrokken. De vloerplanken zijn ernstig aangetast door houtworm en plaatselijk door lekkages. De betrouwbaarheid van de vloerplanken is minimaal. Op de voornoemde losgetrokken bouwnaad liggen de planken aan een zijde niet meer op de balklaag, doordat zij op deze las losgetrokken zijn. De balklaag van het achterhuis (D-H/1-5) bestaat deels uit gezaagd balkhout en deels uit rondhout. Hierop ligt een laag hooi. De eerste verdieping en de kap zijn enkel geïnspecteerd vanaf de trap en rond het trapgat ter plaatse van D2, in verband met onbetrouwbaarheid van de draagkracht van deze vloer. 24.30 dak De muurplaten zijn plaatselijk ingerot. De gordingen van het voorhuis zijn vrij recht, die van het achterhuis plaatselijk (ver) doorgezakt. Deze bestaan uit rondhout, naaldhout, evenals de sporen. Op deze sporen zijn deels nog de rietlatten aanwezig. Aan de buitenkant zijn op deze sporen balken bevestigd, waarop de golfplaten aangebacht zijn. Zowel sporen als gordingen zijn aangetast door actieve houtworm. 25. metaalconstructie 25.10 constructieonderdelen metaal In de gevels van het voorhuis, en de achtergevel bevinden zich muurankers. Enkele muurankers ontbreken. Overige muurankers vertonen roestvorming. 30. kozijnen 30.10 buiten deurkozijnen en deuren hout De bestaande houten buitendeuren bevinden zich alle in een niet al te beste staat. Met name de onderzijden zijn ingerot. De kozijnstijlen van de voordeur en deeldeuren zijn aan de onderzijde ingerot. De gehengen zijn roestig, zitten deels los en ontbreken deels. 30.20 buiten raamkozijnen en ramen hout Over het algemeen geldt dat zowel de kozijnen als de ramen, met name aan de onderzijde, ingerot zijn. Hierdoor zijn de meeste (dragende) kozijnen gaan zakken, wat weer scheurvorming in het metselwerk hierboven tot gevolg heeft. Raamhout en roeden zijn deels gebroken, roeden ontbreken soms. 30.30 luiken Bestaande luiken zijn in een slechte staat; de meeste luiken ontbreken.

10

30.40 ijzerwerk Bestaand ijzerwerk is deels (zeer) roestig. Voor een deel ontbreekt dit ijzerwerk. (duimen, gehengen, veren, wervels, luiksluitingen, tralies, raamsluitingen). 30.50 binnendeuren Binnendeuren zijn niet werkend, de meeste ontbreken. 30.60 ramen metaal Van de bestaande ijzeren ramen ontbreekt er bij een de volledige roedenindeling (E-5). Alle stalen ramen vertonen roestvorming. 32. trappen 32.10 houten trap De houten ladder naar de zolder (D-2) is in een redelijke staat. Overige trappen zijn niet aanwezig. 33. dakbedekking 33.10 rietbedekkingen: niet meer aanwezig. 33.20 golfplaten dakbedekking Golfplatendakbedekking is vermoedelijk asbesthoudend. Op sommige plaatsen ontbreken stukken, met name ter plaatse van de dakvoet, waardoor regenwater inwatert en kapcontructie, muurplaten en vloeren sporen van houtrot vertonen. 34. beglazing 24.10 vensterglas De huidige enkele beglazing is op veel plaatsen kapot, zit los of ontbreekt in zijn geheel. 40. stucadoorwerk 40.10 stucadoorwerk Aan de binnenzijde van de buitengevels en op de binnenmuren is stucwerk van kalk aangebracht. Op deze kalklaag bevinden zich vele, deels afgeschilferde lagen schilderwerk. In het algeheel geldt dat het stucwerk deels ontbreekt, scheuren vertoont en deels los zit. Stucwerk van de achtergevel aan de buitenzijde vertoont scheurvorming en aan de onderzijde deels slijtage.Stucwerk aan de binnenzijde van de achtergevel is deels op cementbasis. 46. schilderwerk 46.10 buitenschilderwerk Buitenschilderwerk op kozijnen, ramen, deuren en luiken is in een zeer slechte staat, plaatselijk zelfs geheel verdwenen. 46.20 binnenschilderwerk Binnenschilderwerk is in een slechte staat.

11

Foto links: scheefgezakt en tijdelijk gefixeerd geveldeel op as 1 tussen E en F. Eveneens stenen die ter hoogte van het maaiveld de samenhang missen en hierdoor zelfs gezakt zijn. Foto rechts: geveldeel waarbij rond het maaiveld de mortel voor een groot deel is weggespoeld. (gevel op as 1, ter hoogte ven D)

Foto links: ter hoogte van het maaiveld uitgespoelde gevel. Gevel op as 7 tussen as B en D Foto rechts: deel van de gevel ter hoogte van het maaiveld zonder samenhang. Gevel op as D tussen 6 en 7.

Foto links: scheurvorming in het metselwerk over een bouwnaad. Hierbij is het rechter deel van de aanbouw op de foto wat gezakt. Tevens een scheur in het metselwerk over de voeg boven het raam. (muizentrapje). Gevel op as D op stramien 6. Foto rechts: het bovendeel van de voorgevel boven de kozijnen dat los zit en ooit hermetseld is. Gevel op as A tussen 4 en 6.

12

Foto links: scheurvorming boven de voordeur. Het rechter deel is wat weggezakt. Gevel op as A tussen 1 en 3. Foto rechts: gevels waarvan het voegwerk diep is uitgespoeld. Gevel op as 7 tussen B en D.

Foto links: gevels van het achterhuis waarbij ooit met een cementmortel is hervoegd. Gevel op as 5 tussen G en H. Foto rechts: schoorsteen onderdaks, met stenen die ingeboet moeten worden.

Foto links: gebintstijl en resten van de voormalige broodoven op as 4-C. Foto rechts: achterzijde van de schouw met de opening van de weggebroken sopketel gezien vanaf de stal. As D tussen 2 en 4.

13

Foto links: linker zijde van het achterhuis met gebintconstrucie. Links in beeld plaats van de onbrekende stijl. Tevens de ophoging op de spanten waardoor het dak vlakker is komen te liggen. Foto genomen vanaf punt D2. Gebintplaat op as 4 van E tot H. Foto rechts: rechterzijde van het achterhuis. Foto genomen vanaf punt D2. Gebintplaat op as 2, van E tot H.

Foto links: gedeelte van de oorspronkelijke gebintconstructie boven de kelder met de stijl nabij as C2, de gebinplaat op as 2 van D naar B. Foto rechts: zicht op de zolder van de zijwaartse uitbouw van het woongedeelte. Onderin beeld de oorspronkelijke gebintplaat op as 4 tussen A en C, met hierop rustend (op B4) het spantbeen van het spant op as B tussen 2 en 4.

Foto links: plafond / vloer 1e verdieping in de kamer van de uitbouw.Foto genomen richting de voorgevel. Hier te zien de losgekomen vloerdelen ter plaatse van de bouwnaad op as 6. Foto rechts: de schouw gezien vanuit de herd.

14

Foto links: ontbrekend muuranker. Gevel op as 7 tussen A en B. Foto rechts: oorspronkelijke voordeur met rollaag dorpel.

Foto links: te herstellen kozijn van de opkamer op as A tussen 1n en 2. Foto rechts: te herstellen kozijn van de voordeur en het raam van de herd. (tevens lekkage als gevolg van kapotte dakplaten, boven in beeld.)

Foto links: te vervangen kozijnen van de zijwaartse uitbouw van het voorhuis. Compleet met duimen, gehengen, sluitingen, wervels, gevelankers. Foto rechts: raampje in de achterwand van de schouw.

15

Programma van eisen “restauratieplan” 21. betonwerk 21.10 betonvloer beganegrond Verwijderen (ook in verband met graafwerkzaamheden binnen ten behoeve van herstelwerkzaamheden aan de buitengevels) 22. metselwerk 22.10 poeren Bestaande en ontbrekende poeren in metselwerk van het achterhuis vervangen / aanbrengen. (op as E2, E4, F2, F4, G2 en G4). Bij de poerafmetingen van de nieuwe poeren rekening houden met extra toe te voegen belasting door verbouw en herbestemming van de boerderij op de bestaande constructie. Dit door een ervaren constructeur laten berekenen. Tussen de poer en de stijl een eiken slof aanbrengen van zo’n 5 à 8 cm dikte. De stijl uit het zicht fixeren aan de nieuwe poeren. 22.20 fundering bestaande gevels Funderingen herstellen met behoud van de hierboven gelegen geveldelen. Gevels stutten en zowel binnen als buiten de fundering stukje voor stukje versterken door over een afstand van bijvoorbeeld een halve meter de bestaande fundering zowel binnen als buiten vrij te graven en van de bestaande funderingen slechte muurdelen te verwijderen. Vervolgens een nieuwe fundering op voldoende diepte en met voldoende breedte metselen en de gevel onderstromen. Boven het maaiveld met schoonmetselwerk aan de buitengevel met gebruikmaking van uitkomende gebikte stenen. Na uitharden het volgende deel aanpakken. Een en ander uitvoeren in nauw overleg met een gespecialiseerde bouwkundige en constructeur. Het overhellend geveldeel (gevel op as 1 tussen F en D) fixeren, in een frame inpakken en langzaam in de oorspronkelijke uitgangspositie terugdraaien middels draaistempels. Vervolgens definitief fixeren, bijvoorbeeld door aan de binnenzijde een stalen constructie bestaande uit enkele L-vormige constructiedelen te bevestigen, enerzijds vast te maken aan de muur, anderzijds in de nieuwe vloer te storten. Een en ander uitvoeren in nauw overleg met een gespecialiseerde bouwkundige en constructeur. 22.30 bestaande buitengevels Algeheel: na het versterken van de fundering de scheuren in het bestaande metselwerk fixeren middels rvs-ankers en epoxi-techniek in de lintvoegen. Het bovenste deel van de voorgevel boven de ramen verwijderen, stenen bikken en hermetselen met kalkmortel. Steenverband als bestaand (halfsteensverband), bestaande patina weer aan de buitenzijde houden. Waar nodig met rvs-voegankers in de voegen toepassen. Bovenste lagen metselwerk onder de muurplaten: de losliggende stenen weer vast metselen, tevens gevelmetselwerk aanmetselen boven het opkamerraam en middels metselwerk zorgen dat het riet hier “geknepen” wordt. Algeheel: de beschadigde stenen uitnemen middels hakken en passende stenen inboeten. (beschadigingen van granaatscherven of kogelinslagen in de voorgevel handhaven). Loszittende stenen en rollagen hermetselen met uitkomende stenen. Indien nodig in de lintvoeg rvs-voegankers aanbrengen.

16

De achtergevel (op as 4) kan indien gewenst vervangen worden door een gevel in bijpassende stenen, in kruisverband gemetseld. Deze gevel kan dan direct worden voorzien van nieuwe gevelopeningen ten behoeve van de nieuwe functie. 22.40 voegwerk bestaande gevels Bestaande voegen verwijderen middels zorgvuldig uithakken. Vervolgens reinigen met warm water onder gematigde druk. Gevels nooit stralen. Aan te brengen voegwerk dient een kalkmortel te zijn, waarbij de kleur en hardheid op de steen en de achterliggende voeg zijn aangepast. De voeg iets verdiept aanbrengen. Bij diep ingesleten plekken moet men het voegwerk afbramen, ook wel inkanten genoemd. Afbramen voorkomt een brede voeg, wat zowel esthetisch als technisch niet wenselijk is. Ook de nazorg verdient de nodige aandacht. Voegwerk bij zo’n zachte steen en metselmortel nooit op cementbasis. Het gevelvoegwerk uit laten voeren door een ervaren restauratievoeger. 22.50 schoorsteen Bovendaks de schoorsteen herstellen. Niet te fors uitvoeren: ongeveer een halve meter bij een halve meter, ongeveer een meter hoog, uitvoeren in halfsteens verband. Onderdaks de schoorsteen herstellen, hiervoor enkele stenen inboeten. Bij de schouw op de beganegrond: de gaten van de sopketel en de oven dichtzetten, bij voorkeur herkenbaar houden. (eventueel met nieuw ovendeurtje). Ook het “lampengat” handhaven en herstellen. 24. ruwbouwtimmerwerk 24.10 hoofddraagconstructie, gebintconstructie De bestaande hoofddraagconstructie (eiken) compleet maken door het aanbrengen van de ontbrekende gebintstijlen en schoren (de gebintstijlen op as E4 en G2, en de schoren op as F2 ri. (richting) G, 3 schoren op as G2, de schoor op as G4 ri. 2, op as F4 ri. E en Ri. G, op as E4 ri. 5 en ri. 2). Het geheel nazien en alle verbindingen controleren. Indien nodig verbindingen herstellen middels het vervangen en aanbrengen van de pennen en wiggen die gebroken zijn of ontbreken. Indien nodig het versterken van de constructie middels glasvezelbewapening en epoxi-technieken. Indien gewenst het geheel schoonmaken door de gehele constructie licht te stralen. e

24.20 verdiepingsvloer 1 verdieping e

Bij de bestaande balken van de 1 verdiepingsvloer in het voorhuis (as A-D/1-2) de balkkoppen nazien op inrotten en indien nodig herstellen. De bestaande vloerdelen verwijderen en vervangen door nieuwe exemplaren van gelijke afmeting en houtsoort als de bestaande. De balken van het achterhuis verwijderen (D-H/1-5). De gehele constructie behandelen tegen gewone houtworm en tevens controleren op aanwezigheid van actieve boktor. 24.30 dak De bestaande asbestverdachte dakplaten verwijderen, evenals de onderregels waarmee het dak is uitgelijnd en waarop de huidige dakplaten bevestigd zijn. De bestaande muurplaten handhaven, rotte delen vervangen. Gordingen (rondhout) vervangen door nieuwe rondhout delen. Sporen vervangen door nieuwe sporen (rondhout)

17

25. metaalconstructie 25.10 constructieonderdelen metaal De ontbrekende muurankers aanvullen naar oorspronkelijk model (tweedehands of nieuw). Overige ankers uitnemen. Muurankers stralen, scooperen, voorbehandelen en tweemaal aflakken. Vervolgens weer aanbrengen. 30. kozijnen 30.10 buitendeuren en deurkozijnen hout De bestaande voordeur is nog een authentieke opgeklampte deur. Met name aan de onderzijde is deze deur ingerot. Voordeur aan de onderzijde aanscherven. Weldorpel namaken en aanbrengen. Sluitingen herstellen. Voordeur voorzien van tochtwering. Kozijnstijlen zijn aan de onderzijde ingerot. Nieuwe stijldelen aanlassen, houtsoort, houtzwaarte en profilering als bestaand. Kozijn is dragend. De dorpel (rollaag) handhaven en fixeren, met het metselwerk meevoegen. De deeldeuren (opgeklampte deuren) aan de onderzijde aanscherven. Kozijnstijlen aanlassen. Gehengen afnemen, staalen en scooperen, voorbehandelen en twee maal aflakken. Herplaatsen met rvs-bouten en moeren. Dorpel (rollaag) handhaven, fixeren en voegen. De overige loopdeuren zijn niet erg oud, maar zijn wel aan onderhoud toe. Deze overige loopdeuren vervangen door passende nieuwe opgeklampte deuren. 30.20 raamkozijnen en ramen hout Houtrotherstel raamkozijnen. Houtrotherstel bij kozijnen op as 1/B-C (kelderraam), as A/1-2 (opkamerraam), as 1/3-4 (herd), as D/5-6. Onderdorpel en onderste stukken van de stijlen uitnemen en vervangen. Stijlen aanlassen. (kozijnen zijn dragend). Onderdorpel en nieuwe stijlen, afmeting en profilering als bestaand, onderdorpel van eiken. Houtrotherstel bij kozijnen op as 1/B-C (kelderraam), as A/1-2 (opkamerraam), as 1/3-4 (herd), as D/5-6. Vervangen van kozijnen. Kozijnen op as A/4-5 en as A/6-7 en 2 stuks zolderraampjes op as A. Houtsoort, afmeting en profilering als bestaand, onderdorpel van eiken. Kozijnen zijn dragend. Bestaande ramen houtrotherstel. Ramen as A/1-2 (opkamerraam), as A/2-3 (bovenlicht voordeur), as D/5-6, as D/6-7. Alle ramen voorzien van tochtwering. Vervangen van ramen. Ramen op as A/3-4, as A 4-5 en as A/6-7. Vast bovenraam, schuivend onderraam, alle ruitjes per venster even groot. Profilering en houtsoort als bestaand. Aandacht voor de uitvoering van de wisseldorpel. Alle ramen voorzien van tochtwering. 30.30 luiken Bestaande luiken vervangen. Luiken aanbrengen bij kozijnen op as A/1-2, as A/3-4, as A/4-5, as A/6-7 en as D/5-6. Ontbrekende luiken aanvullen. Luiken bestaande uit twee delen per luik, in het midden een naad voorzien van messing en groef. Luiken maken van goede niet kromtrekkende planken met een dikte van 30mm. Bovenzijde luik afdekken met een loodstrook. 30.40 ijzerwerk hang- & sluitwerk Wervels, duimen, gehengen, luiksluitingen, tralies (kelderraam). Bestaand ijzerwerk waar mogelijk uitnemen. Ontbrekend ijzerwerk aanvullen. (tweedehands of door een smid bij laten maken, exact als

18

bestaand). IJzerwerk stralen en scooperen, voorbehandelen en twee maal lakken. Vervolgens aanbrengen. Niet te verwijderen ijzerwerk: in situ ontroesten, voorbehandelen en aflakken. 30.50 binnendeuren en binnendeurkozijnen 4 deuren in de herd en de kelderdeur. Binnendeuren en binnendeurkozijnen herstellen en compleet maken. 50.60 metalen ramen Metalen ramen: aan de binnenzijde vrijhakken en uitnemen. Glas verwijderen en ramen herstellen (door ervaren smid). Ontbrekende ramen tweedehands aanvullen of nieuw laten maken. Ramen stralen en scooperen, voorbehandelen en twee maal aflakken, vervolgens herplaatsen. 32. trappen 32.10 houten trap Houten ladder inspecteren en indien nodig herstellen. 33. dakbedekking 33.10 rietbedekkingen De gehele kap voorzien van riet, dikte onder/boven 32/28 cm. Nok voorzien van blauw gesmoorde keramische nokvorsten, gelegd in de kalkspecie. Rieten kap traditioneel uitvoeren, riet gebonden op rietlatten. 34. beglazing 34.10 vensterglas Glas uitnemen, sponningen schoonmaken en enkel floatglas herplaatsen in de stopverf. Indien gewenst in de plaats van enkel floatglas monumentenglas in stopverfvervanger toepassen. (Ruijsdael isolerende enkele beglazing, dikte 8mm) 40. stucadoorwerk 40.10 stucadoorwerk Loszittend stucwerk verwijderen en stucwerk herstellen met stuc op kalkbasis. 46. schilderwerk 46.10 schilderwerk Algeheel: geheel nieuw verfsysteem opzetten, zowel binnen als buiten. Wanden sausen. Eventueel een kleuradvies door een historisch kleurenadviseur op laten stellen.

19

Uitgangspunten raming Uitgangspunten voor deze raming is het in een goede staat brengen van de huidige boerderij. Wijzigingen ten opzichte van het bestaande zijn: het vervangen van de huidige golfplaten door riet en het losmaken van de achteraanbouw. In deze raming is geen rekening gehouden met kosten voor renovatie en aanpassingen ten behoeve van de herbestemming. Echter, na uitvoering van de omschreven werkzaamheden, is van het bestaande boerderijtje zowel de buitenzijde, de binnenzijde als de constructie in een goede staat. Door de renovatie gelijk op te laten lopen met de restauratiewerkzaamheden, zijn de kosten voor de nieuwe aanpassingen voornamelijk de kosten voor de inbouw. Kosten zoals constructieve beganegrondvloer, stucwerk en schilderwerk zijn al in deze raming opgenomen. Wijzigingen die denkbaar zijn, zijn bijvoorbeeld het uitvoeren van het dak als geïsoleerd dak met riet als schroefdak in plaats van de nu gerekende sporen met een traditioneel rieten dak. Wel dient er dan de nodige aandacht besteed te worden aan de aansluitdetails met de gevels. Een ruwe schatting voor het restauratiewerk en renovatiewerk is dat dit in totaal zo’n vier ton zal kosten inclusief BTW. Uitgangspunt is dat alle werkzaamheden dan door een aannemer uitgevoerd worden. Het is wel aan te bevelen om een deskundige op het gebied van boerderijrestauraties en renovaties een compleet plan te laten maken, in samenwerking met een op dit gebied gespecialiseerd constructeur.

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

Bijgebouwen Als de historische boerderij gerestaureerd en voor bewoning gebruikt gaat worden, kan het erf versterkt worden middels een passende erfinrichting en erfbeplanting. Ook de te bouwen bijgebouwen bepalen in hoge mate de uitstraling en het karakter van het uiteindelijke geheel. Op oude kaarten is de zien dat achter de boerderij nog een schuur heeft gestaan. Het zou een optie kunnen zijn om op deze locatie een oude schuur van elders te herplaatsen. Een historische schuur uit de omgeving die op dit erf zou passen en elders gesloopt gaat worden hierheen verplaatsen, kan een positieve toevoeging zijn voor het erf en de uitstraling van het geheel.

Foto’s van een herbouw van een historische schuur op een nieuwe locatie (Kapelweg 26 Best).

Voorbeeld van een historische schuur (van vòòr 1832) in de omgeving van Oss die op termijn op de huidige locatie gesloopt moet gaan worden en die mogelijk bij de boerderij in Vinkel niet zou misstaan. Suggestie: in verband met het niet passen in het bestemmingsplan: direct met de aanvraag van de boerderij-herbestemming van Kaathoven 26 laten meelopen?

32