opbrengst raming

Definitief

Investerings/ opbrengst raming Projectnaam

Stedelijke Windenergie Overstad Projectlocatie

Deelgebied Overstad te Alkmaar Opdrachtgever

Energiebeheer Gemeente Alkmaar Datum

28 April 2005 Projectgroep

WindINHolland 1 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55

e-mail: [email protected]

1811 KG Alkmaar

http://www.windinholland.tk

Inleiding Uit deze kosten/opbrengst raming wordt duidelijk wat het gebouw gaat kosten en opbrengen. Deze raming is gemaakt met behulp van het marktonderzoek. Vanuit het marktonderzoek zijn de functie/ doelgroep en vraagprijzen ontstaan. In deze kosten/ opbrengst raming zijn de volgende onderdelen opgenomen: -

Appartementen opbrengsten

-

Kantooropbrengsten

-

Grondkosten

-

Bouwkosten

-

Inrichtingskosten

-

Bijkomende kosten

-

Parkeren

Voor de appartementen, kantoor en parkeergarage hebben wij de verkoopprijs berekend van hieruit hebben wij de grondkosten kunnen bepalen door middel van de grondprijsquote.

2 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Inhoud Inleiding

Blz. 2

Inhoud

Blz. 3

Projectopdracht

Blz. 4

Grondprijs

Blz. 5

Kavel

Blz. 6 Groen en openbare weg Kaveloverzicht

Verkoopopbrengsten

Appartementen

Kantoor

Parkeergarage Infocentrum/ Restaurant

Totaal opbrengst

Kosten

Blz. 6

Blz. 7 Blz. 8

Blz. 9 Blz. 10

Blz. 10

Blz. 11

Blz. 11

Blz. 12 Grondprijs

Conclusie

Blz. 13-14 Blz. 15

3 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


De projectopdracht In de toekomst zal er steeds meer gebruik moeten worden gemaakt van duurzame energie. De fossiele brandstof raakt op. Nederland moet volgens het verdrag van Kyoto 6 procent minder CO2 gaan uitstoten dan ze deed in 1990. In 2010 zal ongeveer 10% van alle gebruikte energie duurzame energie moeten zijn. Op dit moment is dat nog maar 4%. Om dit gebruik te stimuleren gaan wij als afstudeeropdracht onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van stedelijke windturbines gekoppeld aan een woon-/kantoor

gebouw. De gemeente Alkmaar is op dit moment bezig met de herstructurering van stadsdeel Overstad. Hierin heeft de gemeente de Hogeschool INHolland betrokken om onderzoek te doen naar de mogelijke duurzame oplossingen passend in het masterplan van dit stadsdeel. Dit afstudeerproject zal als adviesdocument dienen voor de gemeente Alkmaar bij de toepassing van stedelijke windturbines.

4 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Grondprijs De grondprijzen worden vastgesteld op basis van de markt voor het onroerend goed dat op de grond gebouwd mag worden. Om de bedrijfsvoering van de gemeente

veilig te stellen wordt daarnaast voor de diverse soorten grondgebruik een kostendekkende minimumprijs per m² grond of B.V.O. vastgesteld.

Voor deze woon/kantoor toren zullen wij een combinatie moeten maken tussen de verschillende grondprijzen en grondprijsquote’s. We zullen de appartementen opdelen in twee verschillende

categorien nl. middensegment hoog en duur. Dit hebben wij gedaan omdat het gebouw niet uit één

bepaalde categorie bestaat.

Volgens de links staande tabel zal er een combinatie gemaakt worden tussen een grondprijsquote van 23% en 28%. De woningen van de eerste t/m de tiende verdieping zullen in de categorie

middensegment hoog vallen. De appartementen van de elfde t/m de twintigste verdieping zullen in het segment duur vallen. Door deze twee-deling zal de grondprijsquote uitkomen op 25,5% van de V.O.N. prijs.

Vastgestelde grondprijzen 2005 Alkmaar

5 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Kavel Het kantoor/ woongebouw zal zich toespitsen op windenergie. Hiervoor hebben wij binnen het nieuwe masterplan van overstad een kavel uitgezocht direct naast het Noord-Hollands kanaal. Dit locatie onderzoek is beschreven in het document ‘definitief schetsontwerp’ van 21 maart 2005.

Hier is in geel de locatie aangegeven van het kantoor/ woongebouw. Het netto grondgebruik is 371 m². Het bruto grondoppervlak 2297 m²

Het totale kaveloppervlak zal 2297 m² zijn. Dit stuk zal bestaan uit een gedeelte groen naast het gebouw en een stuk openbare weg. Groen en openbare weg Op deze kavel zal het grootste gedeelte openbaar zijn. Deze twee openbare gedeelten zijn opgebouwd uit een gedeelte groen en een gedeelte openbare weg. -

Groen 480 m²

Openbare weg 1446 m²

Deze twee openbare gedeelten zullen ook worden gekocht en later teruggegeven worden aan de gemeente met een wens. De gemeente zal moeten zorgen voor het

onderhoud van het groen en van de openbare weg. Op de volgende pagina zal een indeling gegeven worden van de kavel. Locatie kantoor/woongebouw.

6 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


kaveloverzicht

7 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Verkoop opbrengsten Voor de verkoop opbrengsten hebben wij rekening gehouden met de volgende onderdelen: -

Locatie;

-

Referentie projecten;

-

Doelgroep;

-

M² B.V.O.

-

Oriëntatie

De locatie, referentie projecten en doelgroep staan beschreven in het marktonderzoek. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er een gemiddelde verkoopprijs

gevraagd kan worden van € 2850,- per m² b.v.o. Echter in dit project zal de m² iets hoger liggen dit heeft te maken met de exclusiviteit van het project. De gemiddelde verkoopprijs van de appartementen zal liggen op € 3215,- en voor de kantoren op € 2360,-. Met deze gegevens hebben wij de prijsdifferentiatie voor de appartementen kunnen maken. Bij deze prijsdifferentiatie hebben wij rekening gehouden met de oriëntatie.

Voor de kantoren ligt dit iets anders hiervan zullen wij de verkoopprijs uitrekening door middel van het bruto aanvangs rendement ( B.A.R.). Dit ligt voor kantoren op 7 %. Met het B.A.R. hebben wij op de volgende manier de waarde van het kantoor uitgerekend: Waardeobject

= markthuur/ B.A.R. * aantal m² b.v.o.

Waardeobject

= € 1.871.429,-

Waardeobject

= €125/0.07 * 1048

Dit komt neer op een m² prijs van € 1786,-, maar door de exclusiviteit van het project hebben wij deze m² prijs 25 % verhoogd tot € 2360,- per m². Dit gaf de volgende

prijsdifferentiatie.

8 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Appartementen

Prijsdifferentiatie Makelaar verd.

bouwnummer

verd. 5

bn1

verd. 6 verd. 7 verd. 8 verd. 9

m² B.V.O.

berging oppervlak

m² balkon

ligging balkon

Koopsom vrij op naam

148

9

10

west

€ 392.500,00

bn2

148

9

10

oost

€ 382.500,00

bn3

148

9

10

west

€ 408.200,00

bn4

148

9

10

oost

€ 398.200,00

bn5

148

9

10

west oost

€ 423.900,00

€ 413.900,00

bn6

148

9

10

bn7

148

9

10

west

€ 439.600,00

bn8

148

9

10

oost

€ 429.600,00

bn9

148

9

8

west oost

€ 451.300,00

€ 443.300,00

bn10

148

9

8

verd. 10 bn11

153

9

12

zuid-west

€ 492.200,00

bn12

153

9

12

oost-zuid-west

€ 502.200,00

verd. 11 bn13

153

9

12

zuid-west

€ 508.400,00

bn14

153

9

12

oost-zuid-west

€ 518.400,00

verd. 12 bn15

153

9

12

zuid-west

€ 524.600,00

bn16

153

9

12

oost-zuid-west

€ 534.600,00

verd. 13 bn17

153

9

12

zuid-west

€ 540.800,00

bn18

153

9

12

oost-zuid-west

€ 550.800,00

verd. 14 bn19

153

9

12

zuid-west

€ 557.000,00

bn20

153

9

12

oost-zuid-west

€ 567.000,00

verd. 15 bn21

153

9

12

zuid-west

€ 573.200,00

bn22

verd. 16 bn23

153

153

9

9

12

12

oost-zuid-west zuid-west

€ 583.200,00 € 589.400,00

bn24

153

9

12

oost-zuid-west

€ 599.400,00

verd. 17 bn25

153

9

12

zuid-west

€ 621.800,00

bn26

153

9

12

oost-zuid-west

€ 631.800,00 9

WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


verd. 18 bn27

221

bn28

Totaal

9

221

9

4370

252

12

12

zuid-west

oost-zuid-west

€ 887.000,00

€ 897.000,00 € 14.861.800,00

Kantoor

Kantoor verd. 1 2

m² B.V.O. 160

€ 2.360,00

296

€ 2.360,00

296

3 4

296 totaal

€ 2.360,00 € 2.360,00

1048

koopsom V.O.N. € 377.600,00 € 698.560,00 € 698.560,00

€ 698.560,00

€ 2.473.280,00

Parkeergarage

Parkeergarage verd. -1 -2

Totaal

aantal p.p.

koopsom per p.p.

57

29500

54

29500

koopsom

€ 1.593.000,00

€ 1.681.500,00

€ 3.274.500,00

10 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Infocentrum/ Restaurant Infocentrum/ Restaurant

Verd.

Beganegrond 19

m² B.V.O. 108

307

€ 2.360,00

Koopsom V.O.N.

€ 2.360,00

Totaal

€ 254.880,00

€ 724.520,00

€ 979.400,00

Totale opbrengst

Totale opbrengst Parkeergarage

€ 3.274.500,00

Kantoor

€ 2.473.280,00

Infocentrum

€ 254.880,00

Appartementen

€ 14.861.800,00

Restaurant

€ 724.520,00

Totaal

€ 21.588.980,00

Hierdoor komt de totaal opbrengst van het project op € 21.588.980,Gemiddelde m² prijs app.

€ 3215,-

Gemiddelde m² prijs kantoor

€ 2360,-

Gemiddelde m³ prijs app. Gemiddelde m³ prijs kantoor

€ 1204,€ 884,-

11 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Kosten De kosten van het gebouw zijn opgebouwd uit de volgende hoofdzaken: -

Bouwkosten gebouw

-

Bouwkosten parkeergarage

-

Bijkomende kosten

-

Inrichtingskosten

Voor de bouwkosten hebben wij ons aan standaard kostentabellen gehouden. Uit deze tabel halen wij dat er per m² appartement gerekend kan worden met € 1190,- en met dit bedrag kan er ook gerekend worden voor luxe kantoren. Van de totale bouwkosten zijn 25% van de kosten voor de constructie en 20% voor de installaties.

De bouwkosten van de parkeergarage staat er een bedrag gegeven van € 22500,- per plaats. Door deze kosten te berekenen en van de opbrengst af te halen kunnen we het bedrag achterhalen wat wij op de grond kunnen bieden. Bouwkosten

€ 10.919.948,25

Constructie kosten

€ 2.434.662,50

Gemiddelde m² kostprijs app.

€ 1190,-

Gemiddelde m³ kostprijs app.

€ 446,-

Gemiddelde m² kostprijs kantoor

€ 1190,-

Aankoopbedrag grond 2008

€ 5.505189,90

Waarvan:

Installatie kosten

Gemiddelde m³ kostprijs kantoor

€ 1.947.730,-

€ 446,-

12 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Een complete kostenopzet op de volgende pagina. Grondprijs investerings/ opbrengsten tabel Opbrengst

Opbrengst Parkeergarage Opbrengst Infocentrum

m²

111 pl.

€ 29.500,00

€ 3.274.500,00

Opbrengst Kantoor

1048

108

€ 2.360,00

€ 2.360,00

€ 2.473.280,00

Opbrengst Appartementen

4622

€ 3.215,45

€ 14.861.800,00

Opbrengst Restaurant

307

€ 2.360,00

Verkoopprijs V.O.N.

€ 254.880,00

€ 724.520,00

€ 21.588.980,00 percentage

BTW Verkoopprijs excl. BTW

19%

€ 4.101.906,20 € 17.487.073,80

percentage

Resultaat Wind INHolland

6%

€ 1.049.224,43 € 16.437.849,37

Bouwkosten

Bouwkosten parkeergarage

111

m²

kosten per m² € 22.500,00

€ 2.497.500,00

Bouwkosten infocentrum

108

€ 1.190,00

€ 128.520,00

Bouwkosten Kantoor

1048

€ 1.190,00

€ 1.247.120,00

Bouwkosten Appartementen

4622

€ 1.190,00

€ 5.500.180,00

Bouwkosten restaurant

307

€ 1.190,00

€ 365.330,00 € 9.738.650,00

constructiekosten

25,00%

Van de bouwkosten

€ 2.434.662,50

installatiekosten

20,00%

Van de bouwkosten

€ 1.947.730,00

13 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


architect

7,50%

Van de bouwkosten

€ 730.398,75

Bijkomende kosten

1,05%

Van de bouwkosten

€ 102.255,83

Verzekering (CAR)

0,33%

8,00%

Van de bouwkosten

Van de constructiekosten

€ 32.137,55

Installateur

5,00%

Van de installatiekosten

Aansluitkosten (W+G+E) Constructeur

0,25%

Van de bouwkosten

Totale bouwkosten

€ 24.346,63

€ 194.773,00 € 97.386,50 € 10.919.948,25

Bieding Grondkosten

€ 5.517.901,13

Samenvatting Verkoopprijs V.O.N.

€ 21.588.980,00

Gem. prijs per m² app.

€ 3.215,45

Gem. prijs per m² kant.

€ 2.360,00

Verkoopprijs parkeerplek

€ 29.500,00

Totale bouwkosten Grondprijsquote

€ 10.919.948,25 25,50%

van V.O.N. verkoopprijzen

Bieding grondprijs

€ 5.505.189,90 € 5.517.901,13

Tekort/ overschot grondprijs

+ € 12.711,23

Wij kunnen de gemeente € 5.517.901,13 bieden voor de grond. Volgens de grondkostenquote moeten wij 25.5% van de v.o.n. opbrengst betalen voor de grond dit zou

een bedrag zijn van € 5.505.189,90. Dit geeft een verschil van +12.711,23.

14 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


Conclusie We kunnen de gemeente een bedrag van € 5.517.901,13 bieden voor de grond. Dit is 12.711,23 meer dan er uit de berekening van de grondprijsquote komt. Hierdoor voldoen wij aan de grondkostenquote. De grond rond het gebouw zullen wij later terug geven aan de gemeente in ruil voor onderhoud en kwaliteitsbehoud. Mocht de gemeente deze grond niet terugnemen zal dit opgenomen worden in de vereniging van eigenaren.

Mochten de appartementen te groot zijn en hierdoor te duur is het mogelijk om het indelingsplan aan te passen.

15 WindINHolland

Tel: 06-23072096

Paternostestraat 55


1811 KG Alkmaar


opbrengst raming

Recommend Documents