Verkennend onderzoek naar mogelijke alternatieve vestigingsmogelijkheden McDonalds

Verkennend onderzoek naar mogelijke alternatieve vestigingsmogelijkheden McDonalds

Eemnes, mei 2014.

1. Inleiding 1.1 Aanleiding McDonalds Nederland B.V. is voornemens een nieuwe horecavoorziening, bestaande uit twee bouwlagen te realiseren in de gemeente Eemnes. Op 24 februari 2014 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Buitenrand 2012 vastgesteld. Het was de wens van McDonalds om in dit plan een vestiging te doen opnemen aan de Eemweg 74. Gelet op de onduidelijke situatie heeft de raad besloten de wens van McDonalds niet in het bestemmingsplan te honoreren. Wel heeft de raad aan het college van burgemeester en wethouders gevraagd te onderzoeken of er mogelijke alternatieve locaties voor de vestiging van een McDonaldsrestaurant zijn aan te wijzen. Voor dit doel is een globaal onderzoek ingesteld, op basis waarvan zou kunnen worden besloten om een mogelijke alternatieve locatie nader uit te werken.

1.2. Leeswijzer In totaal zijn 7 locaties – inclusief de locatie Eembrugge – onderzocht. De meeste van deze locaties zijn ook aangegeven in de presentatie van McDonalds d.d. 3 december 2013. Alle locaties zijn voorzien van een tekening van de ligging en zijn verder beoordeeld op een aantal criteria. Bij elke locatie is steeds een conclusie verwoord over de ingeschatte haalbaarheid. Aan het einde van de rapportage is een samenvatting opgenomen en is aangegeven welke locatie in principe in aanmerking komt voor een nadere uitwerking in overleg met McDonalds, het rijk, de provincie, waterschap, gemeente Laren en de diverse grondeigenaren en andere belanghebbenden. Tot slot kan worden opgemerkt, dat globaal nog is gekeken naar een locatie ten zuiden van de A1 in de gemeente Baarn Noord aan de Minervaweg, in de nabijheid van de Nijhoff vestiging. We hebben deze locatie echter niet gerelateerd aan de diverse criteria.

2. Locaties 2. 1 Zoeklocatie één: Eemweg 74 2.1.1 Ligging locatie De locatie bevindt zich aan de zuidrand van het bedrijventerrein ‘Eembrugge’ en grenst direct aan rijksweg A1. Het perceel is kadastraal bekend als sectie I, nummer 379 en heeft een oppervlakte van 2.175 m2. In de onderstaande afbeelding is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven. De grond is eigendom van Jachthaven ‘de Watermolen’. Het terrein wordt nu gebruikt voor opslag van boten Er is een watersportwinkel aanwezig en de haven heeft enkele ligplaatsen. De locatie is gelegen in het op 24 februari 2014 vastgestelde bestemmingsplan Buitenrand 2012 en heeft daarin de bestemming ‘Recreatie’ met de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Ondanks het feit, dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan deze locatie vanwege de onduidelijke situatie buiten het plan is gelaten, is toch naar de potentiele mogelijkheden gekeken.

Fi guur 2.1: Li gging zoeklocatie en bestemming (Bron: Google Ma ps ©2014/Bel-Combinatie – bestemmingsplan Buitenrand 2012)

2.1.2. Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Een McDonalds valt volgens de VNG ‘Handreiking Bedrijven en milieuzonering’ onder een restaurant. Er wordt geen onderscheid gemaakt in de zwaarte van de horeca. Dit betekent dat voor een McDonalds restaurant een afstand van 10 meter tot geluidgevoelige gebouwen (lees ”woningen”) aangehouden moet worden. Binnen deze afstand bevinden zich geen woningen. Geluid In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor onder andere wegverkeerslawaai opgenomen. Voor de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) op een locatie waar nog geen geluidsgevoelige functies aanwezig zijn en binnen de geluidszones van het we gverkeer komen

te vallen, moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek voor de inrichting zelf is niet nodig. Wel moet nog worden bezien of andere geluid gevoelige gebouwen of woonboten in de omgeving (ernstige) hinder van de vestiging zouden kunnen ervaren. Bodem In de Wet bodembescherming zijn bepalingen opgenomen voor het behoud en verbetering van de milieu hygiënische bodemkwaliteit. In geval van nieuwe ontwikkelingen waarvoor graafwerkzaamheden nodig zijn, moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Duidelijk moet zijn dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de gewenste functie. Luchtkwaliteit Een McDonalds vestiging heeft een verkeer aantrekkende werking. Het merendeel van de klanten zijn passerende automobilisten langs de N414 en de A1. Het is moeilijk te zeggen of hiermee een verslechtering optreedt van de luchtkwaliteit. Hiervoor zal nog nader onderzoek moeten plaatsvinden. Archeologie In de Nota Archeologiebeleid is het zoekgebied aangewezen als een gebied met hoge archeologische verwachting. Bij nieuwe ontwikkelingen waar in de bodem wordt gegraven, is een verkennend archeologisch onderzoek door een KNA-bevoegd bureau vereist. Flora en fauna Op de locatie staan enkele bedrijfsgebouwen die gesloopt en vervangen zullen worden door een nieuw gebouw. Een quickscan ecologie is noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast rijksweg A1, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. Daarnaast liggen in de directe omgeving twee hogedruk buisleidingen (methaan). Een risico onderzoek zal moeten worden uitwijzen dat er geen veiligheidsrisico’s bestaan. Water De zoeklocatie ligt in het werkgebied van het waterschap Vallei en Veluwe. Het waterschap heeft in 2009 voor haar hele grondgebied de Keur vastgesteld. De locatie is gelegen naast een primaire waterkering van de Eem. De locatie ligt voor een deel binnen de beschermingszone van de kering. In overleg met het waterschap zal moeten blijken of een watervergunning nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in het open gebied van de Eemzone. Kenmerkend voor de directe omgeving van de zoeklocatie is de nadrukkelijke aanwezigheid van de rijksweg A1 en de overgang naar het industrieterrein. Het restaurant komt tegen het weglichaam te liggen van de rijksweg A1, waardoor de zichtbaarheid in de omgeving als het ware ‘wegvalt’. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijker aanwezig zijn in het relatief open landschap. De vraag is of een dergelijke mast in het kader van de openheid aanvaardbaar is.

Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op een goed bereikbare plek, nabij de A1, afslag 11 ‘Eembrugge’ welke aan beide kanten is ontsloten en de provinciale weg N414 van en naar Baarn. Er zal onderzocht moeten worden of de N414 en de parallelweg er op zijn berekend om het extra verkeer te kunnen afwikkelen. 2.1.3 Conclusie In de onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten onder elkaar gezet en is de ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek voor nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als ‘+/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving Geurafstanden tot gevoelige functies Luchtkwaliteit Bodem Geluid Milieuzonering bedrijven VNG Externe veiligheid Verkeersontsluiting Verkeersveiligheid Water Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden Flora en fauna

Weging +/+ + +/+ + +/++ +/+/+/+ +/-

De locatie voldoet aan de criteria bereikbaarheid en zichtbaarheid. Er is een directe ontsluiting door afrit 11 ‘Eembrugge’ en de provinciale weg N414 van en naar Baarn. De locatie heeft voldoende potenties, maar er zijn veel aspecten die nog nader onderzocht moeten worden. Een groot pluspunt van deze locatie is de tweezijdige ontsluiting van de rijksweg A1 en de ligging naast de provinciale weg N414. De eigendomsverhoudingen liggen misschien lastig. Wel zal de maatschappelijke weerstand groot zijn. Ruimtelijk is de locatie goed in te passen, ook al omdat een en ander niet in strijd is met het provinciale ruimtelijke beleid.

3.1 Zoeklocatie twee: A27 Witte Bergen 3.1.2 Ligging De tweede zoeklocatie is gelegen in de gemeente Laren. Ook deze locatie is vanaf de rijksweg A27 goed ontsloten. Zowel vanuit Utrecht als Almere is de locatie via de open afritten goed bereikbaar. Het gehele perceel is kadastraal bekend als sectie A, nummer 5315. De zoeklocatie heeft een oppervlakte van 1.832 m2. In figuur 3.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven. De grond is eigendom van hotel ‘Witte Bergen’. Het terrein wordt gebruikt als parkeerplaats. De zoeklocatie is gelegen in het bestemmingsplan Natuurgebied 2009 van de gemeente Laren en heeft de bestemming ‘Verkeer-Snelverkeer’. Daarnaast is het perceel op de plankaart aangeduid als ‘vrijwaringszone - straalpad’. De rode lijn op de afbeelding laat de gemeentegrens zien. De zoeklocatie is aan de linkerzijde van de rode lijn in het blauw weergegeven.

Fi guur 3.1: Li gging zoeklocatie 2 (Bron: Geoviewer BEL-Combinatie, 2014)

3.1.3. Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Zoals dat voor alle locaties geldt dient voor een McDonalds restaurant een afstand van 10 meter tot geluid gevoelige gebouwen (bijv. woningen) te worden aangehouden. Binnen die afstand zijn er geen geluid gevoelige gebouwen aanwezig. Geluid Onder Bedrijven en milieuzonering is al aangegeven dat er geen geluidgevoelige gebouwen in de directe omgeving aanwezig zijn. Geluidstechnisch bestaan er geen problemen. Bodem Omdat er moet worden gegraven dient een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Daarbij spelen eventuele gevolgen van het huidige gebruik als parkeerterrein een rol. De kwaliteit van de bodem dient aantoonbaar geschikt te zijn voor de gewenste voorziening. Luchtkwaliteit Een McDonalds vestiging heeft een verkeer aantrekkende werking. Het merendeel van de klanten zijn passerende automobilisten langs de Goyergracht en de A1. Het is moeilijk te zeggen of hiermee een verslechtering optreedt van de luchtkwaliteit. Een eerste inschatting is dat de luchtkwaliteit door een restaurant niet in betekenende mate zal verslechteren. Nader onderzoek zal dat moeten uitwijzen. Archeologie De zoeklocatie ligt niet in gebied met hoge archeologische verwachtingen. Een verkennend archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Flora en fauna De zoeklocatie heeft geen gebouwen op het perceel die gesloopt en vervangen moeten worden door een nieuw gebouw. Een quickscan ecologie is noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. De l ocatie grenst aan de zuidwestzijde aan de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Toetsing aan de natuurwetgeving moet uitsluitsel geven of er significante negatieve effecten optreden voor de EHS. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt direct naast rijksweg A1, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Water De zoeklocatie ligt niet in de nabijheid van een waterkering of watergang. Op de locatie ligt nu een geasfalteerde parkeerplaats. De vestiging van een restaurant zal tot een toename van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in een bosrijk gebied op het terrein van het hotel De Witte Bergen. De grond wordt momenteel gebruikt als parkeerterrein. Niet bekend is of De Witte Bergen het terrein beschikbaar zou willen stellen of dat een combinatie met McDonalds denkbaar is. Dat laatste geldt

ook voor de vraag of de beide soorten restaurants elkaar zouden kunnen “bijten”. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijk aanwezig zijn in het bosrijke landschap. Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op een goed bereikbare plek nabij de A1 en heeft een ontsluiting aan beide zijden van de rijksweg. Nader onderzoek moet uitwijzen of de zoeklocatie de extra verkeerscapaciteit aan kan. 3.1.4 Conclusie In onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten onder elkaar gezet en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek voor nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als ‘+/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging +

Geurafstanden tot gevoelige functies Luchtkwaliteit Bodem

+ +/+/-

Geluid Milieuzonering bedrijven VNG Externe veiligheid Verkeersontsluiting Verkeersveiligheid Water

+ + + ++ +/+/-

Cultuurhistorie/archeologie

+

Natuurwaarden Flora en fauna

+/+/-

Opmerkingen Omgeving is bosrijk en restaurant valt minder op. Geen gevoelige functies aanwezig. Nader onderzoek nodig. Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Geen gevoelige functies aanwezig. Idem. Lijkt niet problematisch Aan twee zijden ontsloten. Nader onderzoeken. Geen watergangen en/of keringen aanwezig. Wel toename verhard oppervlak. Geen archeologische verwachtingswaarde. Zuidwestzijde grenst aan de EHS. Samen met natuurwaarden meenemen in quickscan.

Deze locatie scoort wat beter dan de locatie langs de Eem. De reden hiervoor is dat er veel minder aspecten zijn waarvoor nog meer onderzoek nodig is. Een groot pluspunt van deze locatie is de tweezijdige ontsluiting van de rijksweg A1. Als de combinatie met het hotel ‘Witte Bergen’ mogelijk zou zijn behoeven er nauwelijks infrastructurele voorzieningen te worden getroffen. Een nadeel is dat de locatie is gelegen in de gemeente Laren. De gemeente Eemnes heeft daarom geen “planologische” zeggenschap over deze locatie. Planologisch kan het restaurant op deze plaats worden ingepast omdat er geen strijd is met het provinciale ruimtelijke beleid. Wel moet Laren medewerking verlenen en moet de combinatie van McDonalds met de Witte Bergen mogelijk zijn. Nog niet duidelijk is of Laren bereid zou zijn deze bedoelde planologische medewerking te verl enen. Op het oog lijkt er niet te veel maatschappelijke weerstand te bestaan.

4.1 Zoeklocatie drie: A27 HOV-halte/ Kringloop Eemnes 4.1.1 Ligging De derde zoeklocatie is gelegen aan de rand van de kern van Eemnes. Ook deze locatie is vanaf rijksweg A27 goed ontsloten en goed bereikbaar van zowel vanuit Utrecht als vanuit Almere. Het gehele perceel is kadastraal bekend als sectie G, nummer 3523. In figuur 4.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven. De potentiële locatie is eigendom van het rijk. Het terrein is onbebouwd en bestaat hoofdzakelijk uit natuurlijke begroeiing en maakt een bosachtige indruk. De zoeklocatie is gelegen in het op 24 februari 2014 vastgestelde bestemmingsplan Buitenrand 2012 en heeft de bestemming ‘Verkeer’. Aan de noordzijde van het perceel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de HOV-halte.

Fi guur 4.1: Li gging zoeklocatie en bestemming (Bron: GeoViewer2014/Bel-Combinatie – bestemmingsplan Buitenrand 2012)

4.1.2. Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Voor een potentiele McDonalds vestiging moet een afstand van tenminste 10 meter tot geluidsgevoelige gebouwen (bijvoorbeeld woningen) aangehouden worden. Dat gegeven leidt niet tot problemen. De dichtst bijstaande woningen bevinden zich op ruim 100 meter afstand. De gemeentewerf, de kringloopwinkel en de bedrijven in de omgeving zijn niet als geluidsgevoelige gebouwen aan te merken. Geluid Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie, maar komt wel dicht tegen de rand van een woonwijk aan te liggen. Hoewel er geen woningen in de directe omgeving aanwezig zijn is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Aangetoond moet worden dat de wettelijke geluidsnormen niet worden overtreden. Zie ook het onderdeel verkeer en verkeersveiligheid. Bodem Omdat er gegraven moet worden is een dergelijk onderzoek nodig. Uit het onderzoek moet blijken dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de gewenste functie. Verwacht mag worden dat hierin geen problemen liggen omdat de grond al (gedeeltelijk) is geroerd vanwege het viaduct over de rijksweg. Luchtkwaliteit Een McDonalds vestiging heeft een verkeer aantrekkende werking. Het merendeel van de klanten zijn passerende automobilisten langs de Zuidersingel en de A27. Het is moeilijk te zeggen of hiermee een verslechtering optreedt van de luchtkwaliteit. Wellicht is dat niet het geval omdat de gevolgen van een eventuele vestiging van het restaurant worden opgenomen in de bestaande luchtkwaliteit van de rijksweg. Ook al omdat er meestal een westenwind waait dient te worden aangetoond dat de luchtkwaliteit voor omliggende woningen niet in betekenende mate wordt aangetast. Archeologie De zoeklocatie ligt niet in gebied met hoge archeologische verwachtingen. Een verkennend archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. De grond is in het verleden al geroerd. Flora en fauna Op de zoeklocatie staan geen (bestaande) gebouwen die gesloopt en vervangen zullen worden door een nieuw gebouw. Een quickscan ecologie is noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast de rijksweg A27, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Dit aspect is dus niet relevant voor een mogelijke vestiging van McDonalds. Water De zoeklocatie ligt in de nabijheid van een tertiaire watergang, die niet in de Keur van het waterschap Vallei en Veluwe is opgenomen. De vestiging van een restaurant zal wel tot een toename

van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in een bebouwd gebied, aan de zuidkant begrensd door het bedrijventerrein Zuidbuurt. Aan de noordzijde hebben wij de kringloopwinkel en de gemeentewerf. Aan de oostzijde bevinden zich op ruimere afstand woningen. Op het terrein is binnen de bestemming “Verkeer” een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de HOV-halte. De combinatie van deze twee functies is slim ruimtegebruik. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijk aanwezig zijn in het landschap. Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op een goed bereikbare plek, nabij de A27 en is bereikbaar van beide kanten van de rijksweg. Gebruik kan worden gemaakt van het viaduct van de Verlegde Laarderweg over de rijksweg. Nader onderzoek moet uitwijzen of de zoeklocatie de extra verkeerscapaciteit aan kan en of er verkeerstechnische ingrepen moeten worden uitgevoerd om de doorstroming te kunnen garanderen. Daarin zal moeten worden betrokken of de nabijgelegen woningen hinder (geluid, geur en licht) ondervinden van een McDonalds. Ook kan worden onderzocht of de zogenaamde “Haarlemmermeervariant”, mogelijkheden kan bieden waarbij de HOV-lijn met de rijksweg meeloopt, omhoog gaat naar het viaduct en vervolgens weer naar beneden naar de rijksweg. In dat onderzoek kan ook worden betrokken in hoeverre McDonalds financieel kan bijdragen in de kosten van de openbare voorzieningen. 4.1.3 Conclusie In de onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten onder elkaar gezet en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek naar nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als ‘+/-‘.

Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging +

Geurafstanden tot gevoelige functies

+/-

Luchtkwaliteit Bodem

+/+/-

Geluid

+/-

Milieuzonering bedrijven VNG

+/-

Externe veiligheid Verkeersontsluiting

+ ++

Opmerkingen Aankondigingsmast zichtbaar. Het restaurant zelf minder vanwege een lage ligging en de redelijk grote afstand tot de omliggende woningen Nabij een woonwijk (gevoelige functies) gelegen. Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Gevoelige functies aanwezig in de omgeving 10 meter afstand tot geluidgevoelige gebouwen aanhouden Verkeersveiligheid i.v.m. HOV en

Verkeersveiligheid Water Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden Flora en fauna

+/+/+ + +/-

open afritten van de rijksweg aan de orde Zie verkeersontsluiting Toename verhard oppervlak Lijkt niet problematisch Lijkt niet problematisch. Meenemen in quickscan.

Planologisch lijkt deze locatie redelijk goed inpasbaar. Op het eerste gezicht zijn er geen zwaarwegende planologische beletselen. Het zoekgebied is een interessante locatie mede omdat het restaurant misschien gecombineerd kan worden met de HOV-halte. De grond is eigendom van het rijk, dat aan het plan medewerking moet verlenen. Verder moet een plan voor een McDonalds kunnen worden ingepast in de plannen voor de HOV. Er moeten op dit punt de nodige onderzoeken worden verricht, zeker als voor de Haarlemmermeervariant zou worden gekozen. Deze variant heeft uiteraard ook de nodige gevolgen voor de kringloopwinkel en de gemeentewerf. In dat kader kan ook een financiële bijdrage van McDonalds voor infrastructurele maatregelen aan de orde zijn. Al met al een tijdrovende (planologische) procedure. Gelet op de ligging van deze locatie dient wel rekening te worden gehouden met maatschappelijke weerstand vanuit de omliggende woonbebouwing.

5.1 Zoeklocatie vier: A1 Eikenlaan nabij huisnummer 4 5.1.2 Ligging De vierde zoeklocatie is gelegen nabij knooppunt Eemnes binnen het gebied van het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2011. Deze locatie is vanaf de rijksweg niet bereikbaar. Er zal een extra afslag moeten worden gemaakt om het restaurant bereikbaar te maken vanaf de A1. De locatie van het zoekgebied is kadastraal bekend als sectie L, nummer 302 en 715. De gronden zijn in eigendom van een particuliere eigenaar. In figuur 5.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven. Het perceel is in gebruik voor agrarische doeleinden. De zoeklocatie is gelegen in het op 24 februari 2014 vastgestelde bestemmingsplan Buitenrand 2012 en heeft de bestemming ‘Agrarisch met waarden’. Daarnaast heeft het perceel de aanduiding ‘Archeologie hoge verwachting”.


5.1.3 Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Voor een McDonalds restaurant moet een afstand van tenminste 10 meter tot geluidgevoelige gebouwen (bijv. woningen) worden aangehouden. Binnen deze afstand bevinden zich geen woningen. Geluid In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor onder andere wegverkeerslawaai opgenomen. Voor de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige functies (bijvoorbeeld woningen) op een locatie waar tot op heden geen geluidsgevoelige functies aanwezig zijn en binnen de geluidszones van het wegverkeer komen te vallen, moeten een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd. Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie waarvoor akoestisch onderzoek noodzakelijk is. Toch zal moeten worden aangetoond dat geluidhinder niet tot problemen voor de omgeving zal leiden. Bodem Omdat voor een restaurant graafwerkzaamheden benodigd zijn, is een verkennend bodemonderzoek nodig. Aangetoond moet worden dat de kwaliteit van de bodem geschikt is voor de gewenste functie. Luchtkwaliteit Een McDonalds vestiging heeft een verkeer aantrekkende werking. Het is moeilijk te zeggen of hiermee een verslechtering optreedt van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is nodig. Archeologie In de Nota Archeologiebeleid is het zoekgebied aangewezen als een gebied met hoge, archeologische verwachting. Een verkennend archeologisch onderzoek door een KNA-bevoegd bureau is daarom vereist. Flora en fauna Op de zoeklocatie staan geen gebouwen die gesloopt en vervangen worden door een nieuw gebouw. Een quickscan ecologie is noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast de rijksweg A1, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Water De zoeklocatie ligt in de nabijheid van een watergang binnen de Keur van het waterschap Vallei en Veluwe. De vestiging van een restaurant zal tot een toename van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in het open poldergebied, nabij het knooppunt Eemnes waar de A1 en de A27 bij elkaar komen. De locatie komt vol in het zicht te liggen van de nieuwe woonwijk Zuidpolder en het bebouwingslint van de Wakkerendijk – Meentweg. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal zeer nadrukkelijk storend aanwezig zijn in het open landschap.

Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op een slecht bereikbare plek. Er is geen ontsluiting op de rijksweg. De locatie is nu toegankelijk middels een 60-kilometer weg. Nader onderzoek moet uitwijzen of de zoeklocatie de extra verkeerscapaciteit aan kan en of welke verkeerstechnische ingrepen moeten worden uitgevoerd om de ontsluiting te verbeteren. 5.1.4 Conclusie In de tabel hieronder zijn de ruimtelijke aspecten onder elkaar gezet en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek naar nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als ‘+/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging -


+ +/+/-

Geluid Milieuzonering bedrijven VNG Externe veiligheid Verkeersontsluiting Verkeersveiligheid Water Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden Flora en fauna

+ + + -+/+/+/+ +/-

Opmerkingen Aantasting open karakter landschap. Strijd met het provinciaal planologisch beleid Niet van toepasssing Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Lijkt niet problematisch idem idem moeilijk Nader onderzoek nodig. Toename verhard oppervlak. Keur. Hoge verwachting archeologie Lijkt niet problematisch Meenemen in quickscan.

Deze locatie is niet geschikt om een McDonalds restaurant te vestigen in vergelijking tot de andere drie locaties. De reden hiervoor is de slechte bereikbaarheid vanaf de rijksweg A1 en het zicht in het open polderlandschap. Om deze locatie geschikt te maken zullen (ingrijpende) maatregelen moeten worden genomen, zoals een extra ontsluiting vanaf de A1. Een vestiging van McDonalds op deze plek is ook strijdig met het provinciale planologische beleid. In de omgeving is weinig (woon)bebouwing aanwezig zodat vanuit die hoek niet veel maatschappelijke weerstand behoeft te woerden gevreesd. Dat zal anders liggen bij de natuurbeschermingsorganisaties.

6.1 Zoeklocatie vijf: A27 Tankstation ’t Veentje 6.1.1 Ligging De zoeklocatie is gelegen langs de rijksweg A27, nabij het tankstation ’t Veentje. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied 2011 en heeft daarin de bestemming ‘Verkeer’. De locatie is alleen bereikbaar vanaf Almere. Om de locatie aan twee zijden bereikbaar te maken zal een verbinding moeten worden gemaakt over de rijksweg heen. Het perceel is kadastraal bekend als sectie K, nummer 136. De gronden zijn in eigendom van het Rijk. Daarnaast heeft het perceel de aanduiding ‘Archeologie lage verwachting”. In figuur 6.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven.


6.1.2 Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Voor een McDonalds restaurant moet een afstand van 10 meter tot geluidsgevoelige gebouwen worden aangehouden. Aan dit criterium wordt voldaan nu er geen woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen in de directe omgeving zijn. Geluid Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek lijkt niet noodzakelijk voor deze zoeklocatie omdat eventuele geluidhinder van het restaurant als het ware oplost in de geluidsbelasting van de rijksweg. Bodem Bij de vestiging van het restaurant zullen graafwerkzaamheden op de zoeklocatie moeten plaatsvinden. Een verkennend bodemonderzoek zal nodig zijn om uit te beoordelen of de kwaliteit van de grond geschikt is voor de gewenste functie. Luchtkwaliteit Deze locatie is slechts aan één zijde bereikbaar. In eerste aanleg lijkt het dat de luchtkwaliteit niet in betekenden mate verslechtert als gevolg van de vestiging van het restaurant. Een onderzoek daartoe zal een en ander uitwijzen. Archeologie In de Nota Archeologiebeleid is het zoekgebied aangewezen als een gebied met lage, archeologische verwachting. Er is geen verkennend archeologisch onderzoek nodig. Flora en fauna De zoeklocatie heeft geen gebouwen op het perceel die gesloopt en vervangen zullen worden door een nieuw gebouw. Om te voldoen aan de zorgplicht is een quickscan ecologie noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast de rijksweg A27, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Water De zoeklocatie ligt in de nabijheid van een tertiaire watergang die niet in de Keur is verwoord. De vestiging van een restaurant zal wel tot een toename van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in een semi-open gebied, direct langs de A27 van Almere naar Utrecht. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijk aanwezig zijn in het landschap. Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op goede locatie langs de A27 en is goed bereikbaar vanuit Almere. Er is echter geen tweezijdige ontsluiting met de rijksweg.

6.1.3 Conclusie In de onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten aangegeven en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek voor nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als +/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging +


+ +/+/-

Geluid Milieuzonering bedrijven VNG Externe veiligheid Verkeersontsluiting Verkeersveiligheid Water Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden Flora en fauna

+ + + + +/+/+ + +/-

Opmerkingen Hoge mast verstoort open landschap Lijkt geen probleem Nader onderzoek nodig. Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Lijkt geen probleem Idem Idem Idem Nader onderzoek nodig. Toename verhard oppervlak. Geen onderzoek nodig Niet aan de orde Meenemen in quickscan.

Deze locatie is in vergelijking tot de andere locaties minder geschikt om een McDonalds restaurant te vestigen. De reden hiervoor is de eenzijdige bereikbaarheid en de onbekendheid van instemming van het rijk. Het is bovendien de vraag of de provincie planologische medewerking zou willen verlenen. Voor maatschappelijke weerstand behoeft niet te worden gevreesd. Er is nog gekeken naar een mogelijke vestiging aan de andere kant van de rijksweg richting Almere. Vanwege de aanwezigheid van de LPG-tanks is deze locatie niet in beeld vanwege de ligging in de contouren van de gevarenzone.

7.1 Zoeklocatie zes: Gemeentewerf/kringloopwinkelnabij Verlegde Laarderweg 7.1.1 Ligging De zoeklocatie is gelegen aan de rand van de kern van Eemnes, aan de overzijde van zoeklocatie drie (zie hoofdstuk 4.1) Ook deze locatie is vanaf rijksweg A27 goed ontsloten en goed bereikbaar van zowel vanuit Utrecht als vanuit Almere. De locatie is gelegen deels in het bestemmingsplan Kern Eemnes 2012 en deels in het bestemmingsplan Buitenrand 2012. De zoeklocatie heeft in deze bestemmingsplannen de bestemmingen: ‘Verkeer’, ‘Bedrijven’ en ‘Groen’. Een groot gedeelte van deze bestemmingen he eft ook de waarde ‘Archeologie – hoge verwachting’. Het perceel is kadastraal bekend als sectie G, nummer 3522 en nummer 3200. De gronden zijn voor een groot deel in eigendom van de gemeente Eemnes. Het deel langs de A27 is in eigendom van de Rijkswaterstaat. In figuur 7.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven.

Fi guur 7.1: Li gging zoeklocatie en bestemming (Bron: GeoViewer2014/Bel-Combinatie – bestemmingsplan Kern Eemnes 2012)

7.1.2 Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Voor een McDonalds restaurant moet een afstand van 10 meter tot geluidsgevoelige gebouwen worden aangehouden. Aan dit criterium wordt voldaan omdat de woningen en andere geluidsgevoelige gebouwen in de directe omgeving op een grotere afstand gelegen zijn dan 10 meter. Geluid Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek lijkt niet noodzakelijk voor deze zoeklocatie omdat eventuele geluidhinder van het restaurant als het ware oplost in de geluidsbelasting van de rijksweg. Bodem Bij de vestiging van het restaurant zullen graafwerkzaamheden op de zoeklocatie moeten plaatsvinden. Een verkennend bodemonderzoek zal nodig zijn om uit te beoordelen of de kwaliteit van de grond geschikt is voor de gewenste functie. Luchtkwaliteit Deze locatie is slechts aan één zijde bereikbaar. In eerste aanleg lijkt het dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechtert als gevolg van de vestiging van het restaurant. Een onderzoek daartoe zal een en ander uitwijzen. Archeologie In de Nota Archeologiebeleid is een deel van het zoekgebied aangewezen als een gebied met hoge, archeologische verwachting. Een verkennend archeologisch onderzoek is noodzakelijk om eventuele archeologische bodemvondsten uit te kunnen sluiten. Flora en fauna Voor een nieuw restaurant zullen gebouwen moeten worden afgebroken. Om te voldoen aan de zorgplicht is een quickscan ecologie noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast de rijksweg A27, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Water De zoeklocatie ligt in de nabijheid van een tertiaire watergang die niet in de Keur is verwoord . De vestiging van een restaurant zal wel tot een toename van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in een semi-open gebied, direct langs de A27 van Almere naar Utrecht. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijk aanwezig zijn in het landschap.

Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op goede locatie langs de A27 en is goed bereikbaar vanuit zoals A. Er is echter geen tweezijdige ontsluiting met de rijksweg. 7.1.3 Conclusie In de onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten aangegeven en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek voor nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als +/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging +


+/-


+/+/-

Geluid

+/-


+/-


+ ++

Verkeersveiligheid

+

Water

+/-

Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden

+/+/-

Flora en fauna

+/-

Opmerkingen Aankondigingsmast zichtbaar. Het restaurant zelf minder vanwege een lage ligging en de redelijk grote afstand tot de omliggende woningen Nabij een woonwijk (gevoelige functies) gelegen. Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Gevoelige functies aanwezig in de omgeving 10 meter afstand tot geluidgevoelige gebouwen aanhouden Verkeersveiligheid i.v.m. HOV en open afritten van de rijksweg aan de orde Aankondigingsmast zichtbaar. Het restaurant zelf minder vanwege een lage ligging en de redelijk grote afstand tot de omliggende woningen; Nabij een woonwijk (gevoelige functies) gelegen. Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Gevoelige functies aanwezig in de omgeving

Deze locatie is in vergelijking tot de andere locaties iets minder geschikt om een McDonalds restaurant te vestigen. De gevolgen voor de gemeentewerf zijn groot. Verplaatsing zal zeer waarschijnlijk nodig zijn. De maatschappelijke weerstand wordt groot ingeschat in verband met de nabijheid van een woonwijk.

8.1 Zoeklocatie zeven: Terrein tuincentrum De Bruijn nabij Verlegde Laarderweg. 8.1.1 Ligging De laatste zoeklocatie is gelegen nabij de ‘oksel’ langs de rijksweg A27, aan de Verlegde Laarderweg. De locatie is gelegen in het bestemmingsplan Buitenrand 2012 en heeft daarin de bestemming ‘Detailhandel’ (voor tuinartikelen). De locatie is zowel bereikbaar vanaf Almere als Utrecht. Het perceel is kadastraal bekend als sectie L, nummer 994, 160 en 2. De gronden zijn in eigendom van ‘Buitenrand B.V.’. Daarnaast heeft het perceel de aanduiding ‘Archeologie hoge verwachting”. In figuur 8.1 is de locatie ten opzichte van de omgeving weergegeven.


8.1.2 Ruimtelijke aspecten Bedrijven en milieuzonering Voor een McDonalds restaurant moet een afstand van 10 meter tot geluidsgevoelige gebouwen worden aangehouden. Aan dit criterium wordt voldaan nu er geen woningen of andere geluidsgevoelige gebouwen binnen deze afstand staan. Geluid Een McDonalds restaurant zelf is geen geluidsgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek lijkt niet noodzakelijk voor deze zoeklocatie omdat eventuele geluidhinder van het restaurant als het ware oplost in de geluidsbelasting van de rijksweg. Niettemin zal een onderzoek wenselijk zijn om de maatschappelijke weerstand van de woningen aan de Goyergracht zuid in de gemeente Laren te verminderen. Bodem Bij de vestiging van het restaurant zullen graafwerkzaamheden op de zoeklocatie moeten plaatsvinden. Een verkennend bodemonderzoek zal nodig zijn om uit te beoordelen of de kwaliteit van de grond geschikt is voor de gewenste functie. Luchtkwaliteit Deze locatie is slechts aan één zijde bereikbaar. In eerste aanleg lijkt het dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate verslechtert als gevolg van de vestiging van het restaurant. Een onderzoek daartoe zal een en ander uitwijzen. Archeologie In de Nota Archeologiebeleid is een deel van het zoekgebied aangewezen als een gebied met hoge, archeologische verwachting. Een verkennend archeologisch onderzoek is noodzakelijk om eventuele archeologische bodemvondsten uit te kunnen sluiten. Flora en fauna De zoeklocatie heeft geen gebouwen op het perceel die gesloopt en vervangen zullen worden door een nieuw gebouw. Om te voldoen aan de zorgplicht is een quickscan ecologie noodzakelijk om aan te tonen dat de flora en fauna niet worden aangetast en/of verstoord op en nabij de locatie. Externe veiligheid De zoeklocatie ligt naast de rijksweg A27, waar onder meer transporten plaatsvinden met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving liggen geen buisleidingen. Water De zoeklocatie ligt in de nabijheid van een tertiaire watergang die niet in de Keur is verwoord. De vestiging van een restaurant zal wel tot een toename van het verhard oppervlak leiden. Een watertoets is noodzakelijk om te bepalen of compensatie nodig is. Zichtbaarheid in de omgeving De zoeklocatie is gelegen in een semi-open gebied, direct langs de A27 van Almere naar Utrecht. De plaatsing van de verwijsmast van maximaal 35 meter zal nadrukkelijk aanwezig zijn in het landschap.

Verkeer – ontsluiting en bereikbaarheid De zoeklocatie bevindt zich op goede locatie langs de A27 en is goed bereikbaar vanuit Almere en Utrecht. Er is echter geen tweezijdige ontsluiting met de rijksweg. Er ligt wel een directe relatie tussen deze locatie en de aanleg van de HOV lijn. De ontsluiting zal moeten plaatsvinden op de Verlegde Laarderweg, waar ook al een bestaande bushalte is. 8.1.3 Conclusie In de onderstaande tabel zijn de ruimtelijke aspecten aangegeven en is er een ingeschatte zwaarte aangegeven. Aspecten waar meer onderzoek voor nodig is worden onder het kopje ‘weging’ weergegeven als +/-. Ruimtelijke aspecten Zichtbaarheid in de omgeving

Weging +


+/-


+/+/-

Geluid

+/-


+/-


+ ++

Verkeersveiligheid

+

Water

+/-

Cultuurhistorie/archeologie Natuurwaarden

+/+/-

Flora en fauna

+/-

Opmerkingen Aankondigingsmast zichtbaar. Het restaurant is zelf minder zichtbaar vanwege de groenstrook tussen de locatie en de woningen aan de Goyergracht in Laren Nabij een woonwijk (gevoelige functies) gelegen. Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Gevoelige functies aanwezig in de omgeving; onderzoek wellicht wenselijk 10 meter afstand tot geluidgevoelige gebouwen aanhouden Verkeersveiligheid i.v.m. HOV en open afritten van de rijksweg aan de orde Aankondigingsmast zichtbaar. Het restaurant is zelf minder zichtbaar vanwege de groenstrook tussen de locatie en de woningen aan de Goyergracht in Laren Nabij een woonwijk (gevoelige functies) gelegen. Nader onderzoek nodig Quickscan noodzakelijk, i.v.m. graafwerkzaamheden. Gevoelige functies aanwezig in de omgeving

Deze locatie is in vergelijking tot de andere locaties op zich geschikt om een McDonalds restaurant te vestigen. De locatie ligt echter dicht op de woningen aan de Goyergracht, als het ware geprojecteerd voor de entree van het dorp Laren. Deze zoeklocatie zal tot veel maatschappelijke weerstand leiden.

De locatie heeft al een voorgeschiedenis waar het gaat om de uitbreiding van het tuincentrum De Bruin. Vanuit de gemeente Laren is bekend dat er bestuurlijk bezwaren waren/ zijn tegen de verplaatsing van het benzinestation van Zanoli. Verwacht mag worden dat deze bezwaren er ook zijn tegen de mogelijke komst van een McDonalds vestiging.

9. Samenvattende conclusies Alle onderzochte locaties brengen een bestemmingsplanwijziging met zich mee. Voor de aanpassing van het bestemmingsplan dient een ruimtelijke onderbouwing met de daarbij behorende onderzoeken te worden aangeleverd. Ondanks het feit, dat de locatie Eembrugge niet in het bestemmingsplan Buitenrand 2012 is opgenomen scoort deze locatie toch hoog. Er is sprake van een goede ligging, de zichtbaarheid en bereikbaarheid zijn goed.(2 zijdig) en de locatie is planologisch inpasbaar. Er is wel sprake van een niet geringe maatschappelijke weerstand. Ook scoort de HOV locatie goed. De ligging, zichtbaarheid en bereikbaarheid zijn goed. Een combinatie met de HOV lijn lijkt mogelijk en de locatie is planologisch goed inpasbaar. Wel moet rekening worden gehouden met maatschappelijke weerstand van de woningen in de omgeving. Wel zijn we afhankelijk van de medewerking van provincie den rijk. De locatie Witte Bergen is ook goed planologisch inpasbaar. De zichtbaarheid, ligging en bereikbaarheid (2 zijdig) zijn goed te noemen. Niet duidelijk is of de combinatie met de Witte Bergen “bijtende” functies oplevert. Een nadeel is dat de locatie in Laren ligt en Eemnes dus niet “beslissingsbevoegd” is. De maatschappelijke is wellicht wat minder groot. De locatie bij het tankstation aan de A 27 scoort op zich zelf wel goed. Ligging en zichtbaarheid zijn goed, maar de bereikbaarheid is iets minder (1 zijdig slechts vanuit de richting Almere). Grote mate van afhankelijkheid van de kant van het rijk en provincie. Voor maatschappelijke weerstand behoeft niet te worden gevreesd. De locatie aan de Eikenlaan is de minst geschikte. Zichtbaarheid is goed, maar bereikbaarheid en verkeerkundig scoort deze locatie niet goed. Bovendien is er strijd met het provinciale planologische beleid ten aanzien van de openheid van het landschap. Minder kans op maatschappelijke weerstand. Het terrein van de gemeentewerf/kringloopwinkel is op zich ook aanvaardbaar maar in vergelijking tot andere locaties toch iets minder geschikt om een McDonalds restaurant te vestigen. De gevolgen voor de gemeentewerf zijn groot. Verplaatsing zal zeer waarschijnlijk nodig zijn. De maatschappelijke weerstand wordt groot ingeschat in verband met de nabijheid van een woonwijk. Deze locatie kan ook een rol spelen in het kader van de aanleg van de HOV lijn. Het terrein van tuincentrum De Bruin is op zich aanvaardbaar om een McDonalds restaurant te vestigen. De zichtbaarheid is iets minder, maar de bereikbaarheid is goed te noemen. De locatie ligt echter dicht op de woningen aan de Goyergracht, als het ware geprojecteerd voor de entree van het dorp Laren. Deze zoeklocatie zal tot veel maatschappelijke weerstand leiden. De locatie heeft al een voorgeschiedenis waar het gaat om de uitbreiding van het tuincentrum. Vanuit de gemeente Laren is bekend dat er bestuurlijk bezwaren waren/ zijn tegen de verplaatsing van het benzinestation van Zanoli. Verwacht mag worden dat deze bezwaren er ook zijn tegen de mogelijke komst van een McDonalds vestiging.

Verkennend onderzoek naar mogelijke alternatieve vestigingsmogelijkheden McDonalds

Recommend Documents