Verblijfsrecreatieve ontwikkeling op de scheidslijn van de Achterhoek en Veluwezoom

Verblijfsrecreatieve ontwikkeling op de scheidslijn van de Achterhoek en Veluwezoom Toelichting bij de aanvraag tot ontheffing op de ruimtelijke verordening Gelderland 28 februari 2011

1

Inhoudsopgave: Pagina 1.

Dorado Beach, naar een nieuwe levenscyclus

3

2.

De verblijfsrecreatieve markt in de omgeving van Dorado Beach

4

3.

Verblijfsrecreatieve trends in Nederland

5

4.

Indeling vakantiewoningen

8

5.

Regeling bestemmingsplan

11

6.

Dorado Beach, hoogwaardige ontwikkeling in de omgeving

13

Bijlagen: Voorbeelden maatvoeringen / indelingen

2

1.

Dorado Beach, naar een nieuwe levenscyclus

Camping en jachthaven Dorado Beach werd in de jaren ‟70 ontwikkeld op het terrein van een voormalige steenfabriek aan de boorden van de IJssel. De camping groeide in enkele jaren naar een omvang van 410 vaste en 25 toeristische standplaatsen op een terrein met een oppervlakte van circa 20 ha. De jachthaven biedt plaats aan circa 200 vaartuigen. In de regio, met name langs de IJssel, ontstonden meerdere vergelijkbare terreinen. De laatste jaren is door een verschuiving in het gedrag van de “reisconsument”, verouderend accommodatie aanbod op de camping en daarmee gepaard gaande verandering van het gastenbestand de exploitatie steeds verder onder druk komen te staan. Een nieuwe koers is dan ook nodig. Om een rendabele exploitatie voor de langere termijn weer te kunnen garanderen dient goed ingespeeld te worden op de ontwikkelingen in de markt. Als bedrijfsfilosofie dient gedacht te worden aan de kenmerken kwaliteit, authenticiteit en beleefbaarheid. Kwaliteit kan na realisatie worden gevonden in het hoge afwerkingsniveau van de woningen, authenticiteit in de aansluiting bij de bouwstijl (en zelfs benadering van een “tweede Bronkhorst”) en beleefbaarheid in de omgeving (Veluwezoom, Achterhoek en Ijssel).

Ruimtelijke verordening Gelderland Op 15 december 2010 is de ruimtelijke verordering Gelderland (RVG) vastgesteld. De RVG geeft aan dat een willekeurige recreatiewoning, dus ongeacht het aantal onder te brengen gasten, een maximale inhoud mag hebben van 300 m 3. Om in een bestemmingsplan af te wijken van deze maatvoering kan door het bevoegd gezag, in dit geval de gemeente Bronckhorst, een ontheffing van deze regel worden aangevraagd. De ontheffingsaanvraag dient vergezeld te gaan van een beschrijving van het project, een motivering en een kaart. In de motivering zal moeten worden ingegaan op de criteria die de verordening aan toepassing van de betreffende ontheffing stelt. De beschrijving van het project in samenhang met de kaart dient voor Gedeputeerde Staten voldoende duidelijk te zijn om op de aanvraag te beslissen. Vervolgens zal binnen maximaal 8 weken na ontvangst van de aanvraag worden besloten of ontheffing al dan niet wordt verleend. Op (het uitblijven van) een besluit op een ontheffingsaanvraag is de Wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen van toepassing. Tegen een besluit op een ontheffingsaanvraag staat op grond van de Awb een normale bezwaar- en beroepsprocedure open.

3

2.

De verblijfsrecreatieve markt in de omgeving van Dorado Beach

De verblijfsrecreatieve markt in de omgeving van Dorado Beach kan in hoofdlijnen worden onderscheiden in de Veluwezoom en De Achterhoek. Veluwezoom De Veluwezoom staat vanzelfsprekend bekend om haar (goed beleefbare) natuurgebieden, maar steden als Arnhem en Apeldoorn zijn ook op korte afstand van Dorado Beach gelegen. Uit onderzoek bij de lokale VVV‟s blijkt dat het aanbod aan overnachtingsmogelijkheden zich aan de westzijde van de Ijssel voornamelijk beperkt tot bed & breakfast, hotels en campings. Deze sectoren zijn sterk afwijkend van het toekomstige concept van Dorado Beach. Van de grote aanbieders (Roompot, Landal en Centerparcs) is slechts één vakantiepark van Landal (Coldenhove) op circa 5 kilometer afstand van Dorado Beach gelegen. Deze locatie met circa 363 kenmerkt zich als een typisch begin jaren ‟80 park met beperkte faciliteiten in en kwaliteit van de recreatiewoningen. Qua sfeer en beleving scoren deze woningen ruim onder de huidige maatstaf (gebrek aan authenticiteit, thematisering, interieur). De gebruikers van de woningen zijn min of meer verplicht terug te vallen op een grote centrumvoorziening die kenmerkend is voor dergelijke parken. De Achterhoek De Achterhoek kenmerkt zich door de aanwezigheid van prachtige oude (hanze)steden zoals Zutphen en Doesburg, maar ook door haar uitgestrektheid. De Achterhoek is daarmee door deze kenmerken daarmee in alle aspecten een tegenhanger van de Veluwezoom. De verblijfsvoorzieningen kenmerken zich hier voornamelijk door verspreid gelegen recreatiewoningen en bed & breakfastbedrijven. Het zijn typische kleinschalige familiebedrijven. Ook zijn, met name langs de Ijssel, campings gesitueerd. Deze worden gekenmerkt door de eigenschap dat ze vrijwel alleen gebruikt worden voor het faciliteren van stacaravaneigenaren. De grote aanbieders zijn in De Achterhoek wel vertegenwoordigd, maar meer in oostelijke richting gesitueerd. Ook hier is in de parken veelal sprake van de typische jaren ‟80 stijl (zie boven).

4

3.

Verblijfsrecreatieve trends in Nederland

De samenstelling van de maatschappij, in Nederland en omringende landen, is in de laatste decennia sterk veranderd. Een toenemende vergrijzing en een toename van het aantal tweeverdieners vraagt om een meer luxe vakantie op een toplocatie. De toename van het individualisme vertaalt zich in de wens naar „privé-‟voorzieningen zoals sauna‟s en bruisbaden in de woningen en niet centraal op het park. De vraag naar grote centrumvoorzieningen daalt: recreanten trekken erop uit en genereren daardoor meer (financiële) spin-off in de regio. Daarnaast is er in de verblijfsrecreatie, wellicht als reactie op deze individualisering, een tendens zichtbaar van meer groepsgericht op stap gaan, zowel in familiesfeer (de bekende drie generaties, maar ook familiereünies) als in de vorm van informele groepen (vrienden en bekenden, sport- en hobbyclubs, personeelsverenigingen). Recreatieondernemers willen op deze veranderende vraag in kunnen spelen. Dit vraagt binnen de algemeen ruimtelijke kaders om meer flexibiliteit. Daarbij worden consumenten steeds kritischer en is ook het aanbod nog eens veel overzichtelijker en sneller (internet). Recreanten willen geen “Vinex locatie” maar zijn steeds meer op zoek naar beleving, sfeer en authenticiteit en switchen eenvoudiger naar een andere bestemming (ook het buitenland) als dat minder aanwezig is. Deze trends en de verschuivingen in de vraag hebben een directe invloed op de verblijfsrecreatieve markt. Gesteld kan worden dat een sterke behoefte bij recreanten bestaat voor grotere en luxueuzere recreatiewoningen. De kwaliteit en uitstraling van de recreatiewoning en het recreatiepark bepalen in grote mate reeds het ‘vakantiegevoel’. De laatste jaren beweegt de consument zich in de richting van kortere en veelvuldige vakanties, waarbij luxe en comfort voorop staan (men zoekt minimaal wat met thuis heeft). De consument is daarbij bereid om meer te betalen voor een vakantie die aan specifieke eisen voldoet. Door die kortere vakanties, meerdere keren per jaar, en de hogere eisen die de consument stelt, wordt ook een grotere diversiteit in het aanbod gevraagd, waarbij de kwaliteit en authenticiteit hoog worden gewaardeerd. Het is van belang voor de sector om hierop in te kunnen spelen, teneinde te voorkomen dat de consument andere wegen zoekt om invulling te geven aan de toenemende behoefte aan vrijetijdsbesteding. De recreatieondernemers moeten de trends zoveel mogelijk kunnen volgen binnen de randvoorwaarden, die door de gemeente en provincie worden opgesteld. Het bestemmingsplan en het streekplan bieden de ruimtelijke kaders waarbinnen deze ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Het bevoegde gezag ziet toe op een verantwoorde relatie tussen natuur, landschap, recreatie en andere economische activiteiten. De gemeente borduurt voort op de richtlijnen die in het streekplan zijn vastgelegd. Een belangrijke zinsnede daarbij is dat initiatieven niet alleen gerelateerd moeten worden aan de omgevingskenmerken, maar ook aan hun bijdrage aan het regionale toeristisch recreatieve product. Vanuit deze laatste opgave geredeneerd lijkt het op voorhand vastleggen van maximale maatvoeringen voor verblijfsrecreatieve accommodaties in het streekplan dan ook een tegenstrijdigheid. In het streekplan zijn b.v. ook geen maximale maten opgenomen voor agrarische bebouwing.

5

Te hanteren maatvoering dient afhankelijk te zijn van de gebruiksfunctie van de bebouwing, eisen uit het bouwbesluit en de locatie (relatie met omgevingsfactoren: mens, dier, landschap). Dit betekent dat ieder initiatief uniek is en ook als zodanig benaderd moet worden, maar natuurlijk niet dat ongewenste ontwikkelingen nu ineens mogelijk moeten zijn. Initiatieven dienen beoordeeld te worden op hun bijdrage aan de in het streekplan beschreven gewenste ontwikkelingen. Een voorbeeld van zo‟n ongewenste ontwikkeling is de permanente bewoning van recreatiebungalows. Eenduidige bestemmingen, bedrijfsmatige exploitatie van complexen en woningen primair voor verhuur ten behoeve van wisselend recreatief gebruik zijn richtlijnen die door gemeenten in bestemmingsplannen kunnen worden verwerkt. De primaire verantwoordelijkheid bij het voorkomen en bestrijden van onrechtmatig gebruik van recreatiewoningen ligt bij de gemeenten, in samenwerking met de ondernemers. Er blijkt geen causaal verband te bestaan tussen de omvang van een recreatiewoning en de omvang van het verschijnsel permanente bewoning. Een goed handhavingsbeleid van de gemeente draagt bij aan de kansen voor een gezonde exploitatie van de recreatie onderneming, welke op zijn beurt weer bij draagt aan de regionale economie. Rendabele exploitatie van verblijfsrecreatiecomplexen is een belangrijke drager voor regionale ontwikkeling. Het flexibel kunnen inspelen op sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen vormt hiervoor de basis. Kwaliteit Van belang is dat de kwaliteitseisen van de consument zich in de eerste plaats in de verblijfsgelegenheden zelf manifesteren, maar ook in de specifieke waarden van de omgeving en de mogelijkheden van een divers aanbod in vrijetijdsbesteding. De authenticiteit kenmerkt zich bijvoorbeeld in het karakter van de omgeving. De toenemende bewustwording van de consument leidt tot een grotere betrokkenheid bij de natuur (milieubewust), de keuze van consumeren en de daarmee deels gerelateerde toename in lifestyle gerichte vakanties. De recente ontwikkelingen geven een beeld te zien van een recreatieve sector die reageert met kwaliteitsimpulsen. Veelal is er voldoende kwantiteit om de consument op te vangen, echter de kwaliteit voldoet in veel situaties niet meer aan de eisen die de huidige consument vraagt. In veel situaties is een verzadiging opgetreden, terwijl er ook vele situaties zijn waarbij een „ingeslapen‟ indruk bestaat dan wel een hoge mate van eigen gebruik tot negatieve ontwikkelingen heeft geleid, zoals daling van de exploitatieomzet. Dit laatste geldt bijvoorbeeld ook voor de locatie in Olburgen die gekenmerkt wordt door enkel stacaravans die alleen voor eigen gebruik benut worden. Van een kwaliteitsimpuls gaat een stimulerend en vernieuwend effect uit. Kortom, alle beleidsvoornemens, alsmede de ontwikkelingen in de toeristisch-recreatieve sector, leiden naar een onvermijdelijk versterken van de kwaliteit en van de bestaande capaciteit aan recreatieve voorzieningen. Voor deze notitie vraagt dat om een invulling van de kwaliteitsversterking in het aanbod van vakantiewoningen en chalets, zodanig dat deze kunnen voldoen aan de eisen die de consument heden ten dage stelt aan recreatiegelegenheden als ook voor de toekomst.

6

Diversiteit in het accommodatie aanbod Zoals eerder in deze notitie reeds aangegeven kenmerkt de vakantiemarkt zich steeds meer door een individuelere invulling van het vakantieproduct. Het is dan ook belangrijk dat er een breed pallet aan mogelijkheden wordt aangeboden, waaruit de gast zelf zijn combinaties kan vormen. Dit geldt niet alleen voor de accommodatie zelf, maar ook voor het recreatieve aanbod in de regio. Samenwerking tussen toeristisch recreatieve ondernemers op lokaal en regionaal niveau geeft belangrijke meerwaarde niet alleen aan het vakantieproduct maar ook aan een positieve beleving van de eigen omgeving door de inwoners van die regio. In de plannen voor Dorado Beach wordt getracht een breed scala aan mogelijkheden te bieden op accommodatieniveau zodat de geselecteerde doelgroepen optimaal bediend kunnen worden. Nieuw in dit kader is het voornemen om binnen het park een centrumfunctie te creëren, die het karakter en sfeer van een echt dorpsplein heeft. Rond dit plein worden verblijfsrecreatie en dienstverlening (retail, horeca, diensten) gecombineerd. Dit vraagt om een flexibele invulling van de normen. Bij de uitwerking van de plannen wordt uitgegaan van specifieke doelgroepkenmerken van gewenste gastgroepen. In de verschillende seizoenperiodes kan de focus op specifieke doelgroepen wisselen. De diversiteit in het accommodatie aanbod vertaald zich in de verdeling van het type woningen. Dorado Beach zou een bijzonder onaantrekkelijk park worden als alleen woningen geschikt voor 4 personen gerealiseerd worden. De locatie zou niet kunnen inspelen op de markt voor bijvoorbeeld 3 generatievakanties, groepsvakanties etc.

7

4.

Indeling vakantiewoningen

Zoals eerder vermeld verlangen consumenten meer gemak (convenience), het „alles bij de hand hebben‟ wanneer zij op vakantie zijn. Zij zijn gewend en gehecht aan luxe en comfort en ze vinden het niet nodig om daarop te besparen op hun vakantie. Liever moet het niveau van luxe zelfs hoger zijn dan hetgeen men thuis gewend is. Naast meer luxe, wensen de vakantiegangers ook een grotere verblijfsruimte (passend in de huidige tijd) tot hun beschikking te hebben. Dit vertaalt zich in de volgende eisen voor de huidige standaard recreatiewoning; Maximaal 2 personen per slaapkamer; Separaat toilet op de begane grond en verdieping; Berging, diverse opslag; Keuken met vaatwasser, koelkast, magnetron, 4 pits kooktoestel (dit in tegenstelling tot de oudere recreatiewoningen die in ieder geval niet beschikken over vaatwasser en vaak slechts een 2 pits kooktoestel); In luxe woningen zijn buiten voornoemde zaken de volgende onderdelen belangrijk: De aanwezigheid van een 2e badkamer; Mogelijkheid/aanwezigheid van een wasmachine en droger; Ruime badkamer met bad en douche; Ruime badkamer met bad, douche en eventueel stoomcabine of sauna. In de bijlage zijn een aantal voorbeelden gegeven met maatvoeringen van recent (2010) gerealiseerde recreatiewoningen.

De maatvoering van de slaapkamers wordt precies aangepast aan de maat van het bed 2 x 90 cm bij 210 cm, de mogelijkheid van nachtkastjes naast het bed en een (garderobe)kast in de kamer. Zo heeft bijvoorbeeld een standaard 6-persoonswoning derhalve 3 slaapkamers op de bovenverdieping met een ruime badkamer. Dit is de maatvoering die minimaal noodzakelijk is (anders is de woning niet verhuurbaar door te krappe ruimtes). De benedenverdieping wordt op de minimaal benodigde oppervlakte van de verdiepingsvloer aangepast. Voor de uitstraling (authenticiteit, thematisering) wordt doorgaans een schuine kap op de huidige recreatiewoning gemaakt welke relatief veel ruimte in beslag neemt. Door eisen uit het Bouwbesluit wordt daarnaast het noodzakelijke volume vergroot. In onderstaande figuur van een recent project is dit geïllustreerd.

8

Figuur 1. Doorsnede van een recent (2010) gebouwde 6 persoons vakantiewoning (Klein Vink, Arcen), bruto inhoud woning 364 m3 bij een bebouwd oppervlak van 70 m2

De eisen uit het Bouwbesluit bepalen de hoogte van de plafonds, vrije ruimtes voor deuren (draairichting), toegankelijkheid etc. Zeer bepalend voor de verdiepingsvloer is de noodzakelijke minimale hoogte van de kap van 1,0 m. Deze verplichte hoogte van 1,0 m moet voorzien worden in verband met toegankelijkheid van bedden etc. Dit houdt automatisch in dat de kap 1,0 m “gelift” wordt met gevolgen voor de inhoud van een woning. Het Bouwbesluit is in 2003 (en ook weer recent, 2011) ingrijpend gewijzigd ten opzichte van het destijds uit 1992 geldende besluit, met steeds wisselende gevolgen voor de bouwmethode. Zoals aangegeven heeft ook voor 2011 weer een wijziging plaatsgevonden. Een bekend voorbeeld daaruit is de aanscherping van de EPC. Alle wijzigingen die in de loop der jaren hebben plaatsgevonden in de regelgeving van het Bouwbesluit zijn gedocumenteerd te vinden via http://www.omgevingsvergunning.com/documenten/bouwbesluit/historisch_onderzoek_b ouwbesluit.pdf Het eisenpakket zorgt voor de volgende verdeling voor de noodzakelijke inhoud van een recreatiewoning, zoals vermeld in onderstaande tabel. Globaal kan voor de tegenwoordige recreatiewoning als rekenregel worden gehanteerd dat per persoon circa 55-60 m³ benodigd is, afhankelijk van het aantal personen en het luxeniveau. Het luxeniveau is een belangrijke factor in het noodzakelijk aantal m3. In types voor minder personen (tot 6 personen) is de inhoud per persoon hoger omdat algemene onderdelen van een woning (berging, hal ed) ook hierin noodzakelijk zijn. Voor zeer specifieke types recreatiewoningen (maatwerk, afhankelijk van de vraag in de markt) kan hiervan worden afgeweken, maar is ook sterk afhankelijk van eisen in bestemmingsplan en beeldkwaliteit (een recreatiewoning met plat dak kan met minder m³ volstaan, maar is vanwege beeldkwaliteit niet altijd toegestaan en vanwege gethematiseerde uitstraling niet altijd wenselijk).

9

Uit bovenstaande kan worden afgeleid dat een recreatiewoning voor 4 personen circa 240 m3 inhoud zou moeten hebben. Door de algemene onderdelen zoals bovenvermeld loopt deze inhoud voor de kleinste 4 persoonswoning op tot circa 284 m3. Voor de gemiddelde 4 persoonswoning is het dus niet noodzakelijk een ontheffing aan te vragen. Opgemerkt moet wel worden dat in geen van de in dit document genoemde inhoudsmaten is rekening gehouden met luifels ed, alhoewel deze vormen van uitbouw wel wenselijk kunnen zijn. In onderstaande tabel zijn voor de verschillende typen recreatiewoningen de (gemiddeld) benodigde m3 opgenomen. Deze tabel is gebaseerd op recent gebouwde (2010) en nog te bouwen (2011 en later) woningen op verschillende recreatieparken. Door optimalisatie van plattegronden kan het bijvoorbeeld voorkomen dat een 10 persoons woning een nagenoeg even grote oppervlakte beslaat als een 9 persoons. In sommige gevallen betekent het verschil slechts de mogelijkheid tot het bijplaatsen van een bed. Aantal personen

Inhoud ca. in m³

Recent gebouwde woningen/ in 2011 te bouwen woningen (inhoud m3)

4-5

300

284,6 – 300,2

6

370

356,9 - 373,5

8

400

379,8 – 406,6

9-10

450 - 600

463,1*

12-16

650 - 880

730,4 - 791,0

Inhoud typen recreatiewoningen, zonder uitbouw zoals luifels. *:

voor 9 persoons woningen

Het plan voor Dorado Beach gaat dus uit van een hoge kwaliteitsstandaard. Deels wordt deze kwaliteitsstandaard gegarandeerd door de eisen uit het Bouwbesluit. Vanzelfsprekend zal gebruik gemaakt worden van duurzame materialen die zorg dragen voor een goede, onderhouden uitstraling, waarbij een kwalitatief topproduct voor jaren gegarandeerd is. Belangrijk voor de kwaliteitsstandaard is echter ook dat voldaan wordt aan de eisen van de hedendaagse recreant wat zich vertaald in recreatiewoningen op ruime kavels die van alle gemakken zijn voorzien. Als kwaliteit wordt ook gezien de thematisering/authenticiteit die wordt nagestreefd. Chalets Behalve recreatiewoningen zijn er ook nog 210 chalets (2-4-6 pers.) voorzien op „Dorado Beach‟. Ook hier wordt flexibiliteit en diversiteit nagestreefd. Om een goede mix in het accommodatie aanbod te kunnen realiseren en daardoor een goede verhuurexploitatie, is flexibele toepassing van de huidige normen gewenst. In het Streekplan 2005 is voor stacaravans en chalets een maximum norm van 55 m2 vloeroppervlak vastgelegd. In de concept tekst van de WABO is de volgende omschrijving van toepassing op een chalet: een op de grond staand bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf, niet hoger dan 4,5 meter en een oppervlak van maximaal 70 m2.

10

5.

Regeling bestemmingsplan

In het voorontwerp bestemmingsplan is de volgende regeling opgenomen, waarbij als basiseenheid een recreatiewoning van 300 m3 tot 370 m3 geldt. Voor de berekening van het maximum aantal recreatiewoningen wordt uitgegaan van recreatie-eenheden, met inachtneming van het volgende: a. het maximum aantal recreatie-eenheden mag niet meer bedragen dan 200; b. maximaal 30 recreatiewoningen met een inhoud van minimaal 370 m³ en maximaal 650 m³ zijn toegestaan; c. maximaal 5 recreatiewoningen met een inhoud van minimaal 650 m³ en maximaal 1000 m³ zijn toegestaan. Het aantal recreatiewoningen is volgens deze regeling in absolute zin gemaximeerd op 200 reguliere recreatiewoningen van 300 m3, of een combinatie met grotere recreatiewoningen tot 370 m3, waarbij een totaal maximaal aantal van 200 recreatieeenheden mag worden opgericht. Eén recreatie-eenheid is daarbij de 'maateenheid' voor een reguliere recreatiewoning van maximaal 370 m3 inhoud. -

Woningen bedoeld voor een groep tot 12 personen kennen een inhoud van meer dan 370 m3 maar minder dan 650 m3. Hiervan mogen er maximaal 30 worden gebouwd. Aan deze woningen worden 2 recreatie-eenheden toegekend.

-

Woningen bedoeld voor een groep tot 18 personen kennen een inhoud van meer dan 650 m3 maar minder dan 1.000 m3. Hiervan mogen er maximaal 5 worden gebouwd. Aan deze woningen worden 3 recreatie-eenheden toegekend.

Voorbeeld Indien op het terrein de maximaal toegestane aantallen van 5 recreatiewoningen tot 1.000 m3 en 30 recreatiewoningen tot 650 m3 worden gerealiseerd, dan betreft dit in totaal 75 recreatie-eenheden van de toegestane 200. Aldus kunnen dan nog 125 recreatiewoningen tot 370 m3 worden gerealiseerd, ofwel in totaal 160 recreatiewoningen. Productadvies Door Arcus Projectontwikkeling is voor Dorado Beach een locatie/productadvies opgesteld. Dit productadvies is in de tweede kolom van navolgende tabel weergegeven. Op basis van de regeling in het bestemmingsplan is een extra kolom aan deze tabel toegevoegd waarin de aantallen zijn herberekend. Belangrijk in deze is dat er op deze wijze een vrije uitwisseling blijft tussen 4- en 6 persoons recreatiewoningen, belangrijke categorieën in de verhuurmarkt (en de overige woningtypen).

11

In onderstaande tabel zijn de aantallen omgerekend conform de bestemmingsplanregeling.

Advies aantal woningen (locatie/productana lyse)

Aantal recreatieeenheden

Aantal recreatieeenheden conform regeling bestemmingsplan

Aantal woningen op basis regeling

95 75 20 8 2

1 1 2 2 3

63 75 40 16 6 200

63 75 20 8 2

Recreatiewoningen 3 4/5 personen (≤ 300 m ) 3 3 6 personen (≥ 300 m - ≤ 370 m ) 3 3 8/10 personen (≥ 370 m - ≤ 650 m ) 3 3 12 personen (≥ 370 m - ≤ 650 m ) 3 3 18 personen (≥ 650 m - ≤ 1.000 m ) Totaal recreatie-eenheden Totaal recreatiewoningen

200

168

Camperplaatsen

25

25

Chalets 2 2 4 tot 6 personen (45 m tot 70 m )

210

210

Totaal eenheden

435

403

12

6.

Dorado Beach, hoogwaardige ontwikkeling in de omgeving

Dorado Beach ligt op de scheidslijn van de Veluwezoom en De Achterhoek en is daarmee een unieke uitvalsbasis naar deze gebieden. Uit voorgaande analyse en beschrijving van de markt blijkt dat de realisatie zoals voorgestaan hoogwaardig kan worden genoemd om de volgende redenen: -

-

-

-

Aansluiting bij de hedendaagse recreatieve marktontwikkelingen door de bouw van voldoende grote, luxueus uitgevoerde recreatiewoningen (die door deze uitvoering een andere maatvoering nodig hebben, zie hoofdstuk 4). Uitgebreid aanbod aan types vakantiewoningen en chalets waardoor Dorado Beach een breed publiek kan trekken (van gezinnen tot groepen). Ontbreken van een dergelijk park in de ruime omgeving. Andere recreatieve bedrijven bestaan met name uit hotels en bed & breakfast (Veluwezoom) en op zich staande recreatiewoningen van particulieren cq grote campings met stacaravans (Ijssel en Achterhoek). De parken in de omgeving van de grote aanbieders in de omgeving bestaan vooral uit 4 persoons woningen uit begin jaren tachtig. Met de door Dorado Beach voorgestane wijze van herontwikkeling van het park wordt ingesprongen in een duidelijke niche in de markt. Unieke ligging, op de scheidslijn van twee gebieden waardoor een overweldigend recreatief aanbod ontstaat. Authenticiteit: het park zal een vergaande thematisering ondergaan en zal de sfeer uitademen van het pittoreske Bronkhorst, gecombineerd met een weidse blik over de Ijssel door het realiseren van een aantal unieke dijkwoningen. Milieu: Dorado Beach zal volgens principes van duurzaam bouwen gerealiseerd worden. In onderzoek is bijvoorbeeld gebruikmaking van de restwarmte van de op circa 1 km gelegen RWZI.

13

Bijlagen: maatvoering diverse recreatiewoningen

14

“Doorsneden”

Woningtype“Knokke-1”

6910+

MV unit

5100+ VR

H-1 G-1

G-1

2700 +

VR

B-1

slaapkamer 1

sauna

G-1

1560

G-1

1000

VR

VR

B-1

D-1 A-1

rechtergevel

wonen

P=0.00

E-1

C-1

voorgevel

berging

D-1

linkergevel

achtergevel

Woningtype“DeHaan-2”

doorsnede A-A Knokke 1

6910+

MV unit

5100+

G-4

G-4

sauna

G-4

2700 +

VR

B-4

VR

B-4 D-4 A-5

berging

D-4

rechtergevel

linkergevel

achtergevel

240

6100

240

hwa Ø80

6100

240

3000

240

100

3000

6740

240

320

320

6100

320

hwa Ø80

hwa Ø80

doorsnede A-A De Haan-2

hwa Ø80

A

A

A

A

hwa Ø80

6580

wonen

P=0.00

E-4 C-5

voorgevel

240

slaapkamer 1 1000

G-4

F-4

VR

1560

VR

6100

320

3000

320

100

3000

320

hwa Ø80

g.s.Ø50

berging

2000

luifel

luifel

f.Ø32

1500

100 920

1575

toilet 1.2 1.1 m2

320

100

2430

320

320 930 100 1300 100

240

320 930 100 1300 100 1140 100

2430

320

320

3290

1725

1625 1725

6740

A

verdieping

1725

4250 100

2.2 m2

320 550

240

1780

90

sauna

badkamer 1.4 5.5 m2

st.l.Ø110

1500

1780

6400

dg=850 mv

1500

dg=850 mv mv

o.s.

vwa

hwa

6700 170

r.m.

hwa Ø80

aansluiten op hoofdriool

begane grondvloer + riolering berekeningen en tekeningen vlgs. opgave konstrukteur

100 920

1790 1575

100

1780

320

100

1780

320

3290

1725

Duynburgh, 4 persoons

verdieping st.l.Ø110

f.Ø32

begane grond 0.1 verkeersruimte 0.2 toiletruimte 0.3 onben.ruimte 0.4 badruimte 0.5 meterruimte 0.6 verblijfsruimte 0.7 verblijfsruimte 0.8 verblijfsruimte 0.9 verblijfsruimte

gevelsteen gevel-isolatiesysteem met sierpleister prefabwand lichte scheidingswand isolatie centrale verwarming + warm water hemelwater afvoer standleiding aansluitpunt wasautomaat aansluitpunt wasdroger rookmelder

d.Ø50

verdiepingsvloer + riolering berekeningen en tekeningen vlgs. opgave konstrukteur

1e verdieping 1.1 verkeersruimte 1.2 toiletruimte 1.3 onb.ruimte 1.4 badruimte 1.5 verblijfsruimte 1.6 verblijfsruimte 1.7 verblijfsruimte 1.8 verblijfsruimte 1.9 verblijfsruimte

- Rc-waarde wanden en dak volgens EPC berekeningen; - trap aantrede minimaal 185mm,optrede maximaal 210mm, vrije hoogte 2100mm.

wijz. D:

afm: 594 x 923 proj.no.:

wijz. C:

tek.no.:

get:

wijz. B:

4E1-1

schaal:

1 : 100

datum:

14-10-'10

w.t.Ø50 w.t.Ø50

“PlattegrondentypeDeHaan-2”

FUNKTIE VAN ONDERDELEN

RENVOOI

- De tijdsduur van de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de hoofddraagkonstruktie dient minimaal 60 minuten te bedragen; - eis bijdrage tot brandvoortplanting algemeen klasse 4, vloer en trap klasse T3; - iedere woning is één volledige brand- en rookcompartiment, een en ander conform artikel 2.13 en 2.16 van het Bouwbesluit; - rookmelders zijn niet-ioniserende rookmelders, die voldoen aan de primaire product- en inrichtingseisen conform NEN 2555:2006; - woningentreedeuren zonder sleutel van binnenuit te openen (knopcilinder). w.c.Ø110

“PlattegrondentypeKnokke-1”

standleiding afvoer gootsteen afvoer toilet afvoer fonteintje afvoer wasautomaat afvoer overstort cv ketel afvoer wasdroger afvoer wastafel afvoer douche afvoer bad

c.v.+w.w. h.w.a. st.l. w.a. w.d. r.m.

6740

beganegrond

st.l. g.s. w.c. f. w.a. o.b. w.d. w.t. d. ba.

700

320 930 100 1020 100 1000 100

7040

2100 100 1785 320

overloop 1.1 4.2 m2

2100


dg=850

100

3570

hwa Ø80

o.s.

cv+ww

700

dg=800

w.d. opstelplaats

hwa Ø80

st.l.Ø110

r.m.

hal 0.1 5.6 m2

berging 0.3 4.0 m2

eigenaarskast

mv

dg=850

mv w.a. opstelplaats

mk 0.5 dg=700

dg=800

mv

hwa Ø80

170

3150

2415 4515

3820 6700 980 100 465

mv

toilet 0.2 1.1 m2

slaapk. 1 1.5 11.4 m2

dg=850

100

6660

beganegrond

7040

7740 1790

A

6580

90

1625

o.b.Ø32 slaapk. 2 1.6 9.5 m2

A

240

1725

sparing meterkast

2100

A

240 930 100 1300 100

240

koken

dg=900

700

240

2430

3130

2.2 m2

240 550

2430

1725

badkamer 1.4 5.5 m2

st.l.Ø110

1500

100

3570

sauna

wonen 0.6 24.9 m2

320 1035

toilet 1.2 1.1 m2

dg=850 mv

100

dg=850 mv

2100

4250

r.m.

240 930 100 1300 100 1140 100

240

“Plattegronden”

dg=850

overloop 1.1 4.2 m2

mv

6700

dg=850

700

90

240 700

240 930 100 1020 100 1000 100

6880

2100 cv+ww

hwa Ø80

hwa Ø80

dg=800

w.d. opstelplaats

eigenaarskast

r.m.

hal 0.1 5.6 m2

berging 0.3 4.0 m2

slaapk. 1 1.5 11.4 m2

1500

2415

3150

slaapk. 2 1.6 9.5 m2

4515 mv w.a. opstelplaats

1785

dg=850

mv st.l.Ø110

240 1035

dg=700

dg=800

mv

st.l.Ø110

1500

2100

100

6700 465

mv

toilet 0.2 1.1 m2

mk 0.5

700

90

koken

dg=900

980 100

6880

7580

3820

wonen 0.6 24.9 m2

320

170

w.a.Ø50

320

320

170

320

240

90

240

240

w.c.Ø110

240

90

2000

berging

wijz. A:

project: i.o.v.: ond.:

09.12.15

MD

“Cavelot” Cadzand -Bad Arcus Projectontwikkeling 4 persoons woning bouwaanvraag type: 4P-Exellent type 1

5100+

MV unit

VR

“Doorsneden”


6820+

VR

ZA-1 G-1

G-1

slaapkamer

G-1

hal

toilet

1000

G-1

VR

VR

2700 +

VR

B-1 K-1 J-1

D-1

wonen

D-1 E-1

A-1

voorgevel

rechtergevel

berging

P=0.00

C-1

linkergevel

achtergevel


doorsnede A-A Knokke

VR

achtergevel

VR

ZA-3

G-3

G-3

G-3

VR

VR

G-3

VR

B-3 K-3 J-3

D-3

D-3 E-3

A-3

rechtergevel

240

7400

240

4000 1500

3880

90

7700

240

linkergevel

achtergevel

A

A

voorgevel

C-3

3760

240

90

240

3400

3650

100

3650

240

240 hwa Ø80

hwa Ø80

hwa Ø80

toilet 1.2 1.2 m2

2100

dg=850

100 MV

MV st.l.Ø110 badkamer

1.4 3.9 m2

4300

240 930

100

3000

240

1270 100 900 100 1000 100

3000

240

2070

2910

2900

7400

90

7880

240 100 850 100

1850

o.s.

240 90


d.Ø50

hwa Ø80

o.s.





A

A

2070 7700

7880

beganegrond

ba.Ø50

hwa Ø80

verdieping

begane grondvloer + riolering


RENVOOI

w.t.Ø50

st.l.Ø110

w.a.Ø50

1.9 m2

240 930 100 1300 100

f.Ø32

sparing meterkast

sauna

Duynbosch, 6 persoons

w.c.Ø110

w.c.Ø110

st.l.Ø110

eigenaarskast

1500

240

w.t.Ø50

f.Ø32

vwa

240

“Plattegronden”

dg=700

MV

2600

dg=850

d.Ø50 w.t.Ø50 o.b.Ø32

badkamer 1.4 4.8 m2

hwa Ø80

hwa Ø80

240

r.m.

r.m.

dg=850

6550

dg=850

dg=700

overloop 1.1 5.3 m2

dg=850

hwa

0.5

dg=850

450 240 100

mk

hal 0.1 5.2 m2

slaapk. 2 1.5 10.9 m2

3000

3000

slapen 1 0.7 8.3 m2

st.l.Ø110

240 1030 90 950 100 980 100

6730

100 920 100

MV

opstelplaats w.a.

slaapk. 3 1.6 10.9 m2

g.s.Ø50

90

opstelplaats w.d.

toilet 0.2 1.1 m2

MV

240

90 3850

2100

2780

1720

berging 0.3 3.7 m2

240 1030 100

90

dg=900

badk. 0.4 2.8 m2

dg=850

dg=800 cv+ww

6550

MV

MV

700

1500

koken

100

6730

3300

2000

wonen 0.6 26.6 m2

berging

240

luifel

240

90

1500

240

hwa Ø80

verdiepingsvloer + riolering

- De tijdsduur van de brandwerendheid met betrekking tot bezwijken van de hoofddraagkonstruktie dient minimaal 60 minuten te bedragen; - eis bijdrage tot brandvoortplanting algemeen klasse 4, vloer en trap klasse T3; - iedere woning is één volledige brand- en rookcompartiment, een en ander conform artikel 2.13 en 2.16 van het Bouwbesluit; - rookmelders zijn niet-ioniserende rookmelders, die voldoen aan de primaire product- en inrichtingseisen conform NEN 2555:2006; - woningentreedeuren zonder sleutel van binnenuit te openen (knopcilinder).



wijz. D:


wijz. C:

tek.no.:

get:

wijz. B:

6E-01

schaal:

1 : 100

datum:

25-09-'10

wijz. A:

“PlattegrondentypeKnokke-1 en2”




09.12.15

MD

“Cavelot” Cadzand -Bad Arcus Projectontwikkeling 6 persoons woning bestektekening type: 6P-Exellent type Knokke

“Doorsneden”


5980+ 5100+

1000

slapen 4

badk.

2700 +

slapen 1

P=0.00

VR

VR

VR

O-4

O-4

O-4

doorsnede A-A De Haan 1 F-4

6310+

VR

VR

VR

VR

R-4

R-4

5100+

MV unit

l-4 R-4

F-4

R-4

F-4

sauna E-4

badkamer

A-4

1165

E-4

voorgevel

rechtergevel

2700 +

linkergevel

achtergevel

berging

hal


P=0.00

doorsnede B-B De Haan 1

5980+ 5100+ VR

VR

O-4

O-4

F-4

O-4

slapen 4 1000

VR

VR

VR

VR

VR

R-4

R-4

2700 +

l-4 R-4

F-4

R-4 E-4

voorgevel

E-4

rechtergevel

badk.

F-4

slapen 1

P=0.00

A-5

linkergevel

achtergevel

doorsnede A-A De Haan 2 6310+

8080 1000

5040

1000 320

4400

8080 2860 320

1000

5040

1000 320

2200

3450

100 850 320

5100+

MV unit

2860 2200

2250

A

sauna

dg=850

A

3100

A

o.s.

1165

w.c.Ø110

hwa Ø80

hwa Ø80

w.t.Ø50

320 320 1000

3880

100

1300 100

3000 5040

3620

320

320

3010 320

320

100 990 100 4400


w.t.Ø50



1500

2100

2100

B

A

“Plattegronden”

B

1500

320

320

hwa Ø80 hwa Ø80

3400

320

320

2200

beganegrond

Duyndael, 8 persoons FUNKTIE VAN ONDERDELEN

d.Ø50

hwa aansluiten op hoofdriool

slaapk. 3 1.6 11.4 m2

3000

3100

o.b.Ø32

320 320

320

A

d.Ø50 w.a.Ø50

RENVOOI

1500 MV

3100

3000

3100

badk. 0.4 3.6 m2

A

f.Ø32

r.m.

hwa Ø80

slapen 1 0.7 10.4 m2

st.l.Ø110 w.c.Ø110

f.Ø32 slaapk. 2 1.5 14.1 m2

doorsnede B-B De Haan 2

hwa Ø80

st.l.Ø110

2100

hwa Ø80

MV

o.s.


overloop 1.1 4.1 m2

badkamer 1.4 4.7 m2

vwa

w.t.Ø50

2040 100 930 100

dg=850

100

dg=800

dg=650

0.5

2100

CV

toilet 1.1 1.2 m2

dg=850

2600

4740

4740

wonen 0.6 29.8 m2

hal 0.1 6.1 m2

kast

sauna 2.5 m2

MV

dg=850

dg=850

mk

MV

dg=850

P=0.00

10940

w.a. opstelplaats

10940

100

w.d. opstelplaats

1500

hwa Ø80

dg=850

toilet 0.2 1.2 m2

berging 0.3 2.4 m2

MV

4100

cv+ww

1400

MV

hwa Ø80

st.l.Ø110

verdieping








wijz. D:


wijz. C:

tek.no.:

wijz. B:

8E DH-01

wijz. A:

“PlattegrondentypeDeHaan-1en2”

hal

g.s.Ø50

dg=800

100

dg=800 st.l.Ø110

100 930 100

MV

320

hwa Ø80

3100

slaapk. 3 1.6 9.5 m2

badkamer

2700 +

berging

hwa Ø80

eigenaarskast

3100

3100 koken

B

4100

320

hwa Ø80

B

3000

320

overdekt terras

3000

2270

1900

berging

hwa Ø80

dg=800

3100

2270

1900

hwa Ø80


get:

09.12.15

MD

schaal:

1 : 100

datum:

14-10-'10

“Cavelot” Cadzand -Bad Arcus Projectontwikkeling 8 persoons woning bestektekening type: 8P-Exellent type De Haan

“Doorsneden”


6800 +

5100 +

ZA-4

VR

S-4

VR

F-4

S-4

VR

S-4

S-4

2700 +

VR

VR

VR

J-4

J-4 J-4

J-4

1000

VR

MV unit

T-4 J-4

J-4

J-4

D-4

P=0.00

U-4

A-2

C-5

voorgevel

rechtergevel

linkergevel

achtergevel

doorsnede A-A De Haan

10040 170

9400

320

170 320

9700 3000

100

170

3200

100

A

320

10040

9700

320 610 100 320 1500+

badk.2 1.4 2.9 m2

sauna 4.7 m2

2780

1260 100 930 100 3680

320

3200

320

320

2780

3000

100 920 100 980 100 1100 100

3100 320

10040

beganegrond

320

2860

3840 240

3200

240

2860

320

3050

f.Ø32

100

hwa Ø80

hwa Ø80


w.c.Ø110


o.s.


10040

verdieping

w.t.Ø50

d.Ø50

o.b.Ø32






RENVOOI

w.c.Ø110

320

3100

f.Ø32

w.a.Ø50

o.s.

3000

st.l.Ø110

w.t.Ø50

A 3000 3180

320

st.l.Ø110

d.Ø50

2100+

MV

Duynwijck, 10 persoons

g.s.Ø50

3050

MV

w.t.Ø50

vwa

100 910

100

dg=850

100 1350 100

slaapk. 5 1.8 9.1 m2

w.t.Ø50

hwa

3000 3180

1765

dg=850

dg=850 dg=850

100 3050

8260

100 3360

dg=850

A

320

mk 0.5

r.m.

d.Ø50

1200

hwa Ø80

overloop 1.1 7.2 m2

ontl.st.l..Ø50

ba.Ø50

w.t.Ø50

2735 610 100 320

toilet 0.2 1.1 m2

dg=850

2100+ slaapk. 4 1.7 9.1 m2

320

1200

dg=700

dg=850

1500+

toilet 1.1 1.2 m2

610 100 320

dg=850

320

MV

hwa Ø80

1200

100 930 100

r.m.

slaapk. 3 1.6 9.1 m2

badk.2 1.4 2.7 m2

1200

opstelplaats w.d.

badk. 0.4 1.9 m2

2080

hal 0.1 6.7 m2

opstelplaats w.a.

slapen 1 0.7 11.1 m2

MV

320

dg=850 MV

MV

1350 100

berging 0.3 4.9 m2 cv+ww

100 1650

MV

dg=800

eigenaarskast

koken

MV

badk.1 1.4 4.8 m2

dg=850

3050

4160

4160

slaapk. 2 1.5 9.1 m2

5870 8260

dg=850 st.l.Ø110

dg=850

hwa Ø80

2670

ontl. st.l.

MV

wonen 0.6 44.2 m2

“Plattegronden”

hwa Ø80

2000 610 100 320

320

320

320

berging

320

320

hwa Ø80

2000

hwa Ø80

320

3000

A

170




wijz. D:


wijz. C:

tek.no.:

wijz. B: wijz. A:

“PlattegrondentypeDeHaan-2”




10P DH-01

get:

09.12.15

MD

schaal:

1 : 100

datum:

14-10-'10

“Cavelot” Cadzand -Bad Arcus Projectontwikkeling 10 persoons woning bestektekening type: 10P-De Haan

gemeente Bronckhorst

Raadsbesluit Behorende bij raadsvoorstel met nummer: 110623/19 De raad van de gemeente Bronckhorst; gelezen het voorstel van het college van b en w van 17 mei 2011; gelet op de bespreking van de raadscommissie beleidsontwikkeling van 14 juni 2011; gelet op Ruimtelijke Verordening Gelderland;

besluit: De bevoegdheid van de gemeenteraad tot indienen aanvraag ontheffing als opgenomen in artikel 24.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland (hierna: RVG), voor ontheffing van de maximale maatvoering recreatiewoningen op vakantiepark Dorado Beach te Olburgen als opgenomen in artikel 8.7 RVG, te delegeren aan het college van Burgemeester en wethouders. Aldus besloten door de raad van de gemeente Bronckhorst in zijn openbare vergadering van 23 juni 2011, de griffier,

^——,

de voorzitter,

/fa^/L G.J. Mugge

H.A.J. Aalderink

Vakantiepark Dorado Beach Bedrijfseconomische haalbaarheid en werkgelegenheidseffecten nieuw bedrijfsconcept

rapport

11 september 2009 R9472 - NvdR/ap Van Gent Van der Reest Adviseurs in recreatiemanagement Jean Monnetpark 35 7336 BA Apeldoorn T: 055-5382460 E: [email protected] www.eenvakapart.nl

Rapportverzoek van:

Den Daas Recreatie

Opgesteld door:

N.A. van der Reest

Inhoudsopgave 1 2 3 4 5

Inleiding........................................... 4 De markt voor recreatiewoningen....... 5 Dorado Beach .................................16 Economische betekenis ....................21 Samenvatting en conclusies ..............26

Inleiding

HOOFDSTUK

1

Inleiding Voor Vakantiepark Dorado Beach in Olburgen zijn plannen ontwikkeld om te komen tot een ingrijpende kwaliteitsverbetering en een kansrijk bedrijfsprofiel. In nauwe samenwerking met de gemeente Bronckhorst wordt thans gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan. Inmiddels is er een planopzet uitgewerkt voor een combinatie van jachthaven, diverse typen recreatiewoningen, 25 camperplaatsen en diverse recreatiefaciliteiten (horeca, zwembad, wellness, golf) van goed niveau. Het geheel zal in fasen worden opgezet en in de plaats komen van het huidige verouderde recreatiecentrum, dat al dateert uit 1974. Centraal in de nieuwe planopzet staan de 200 moderne recreatiewoningen, die als drager van de exploitatie moeten gaan fungeren. Met het oog op de op handen zijnde bestemmingsplanprocedure dient de bedrijfseconomische haalbaarheid en het werkgelegenheidseffect van het plan nader in beeld te worden gebracht. In dit rapport wordt dat nader ingevuld. Impressie plangebied Dorado Beach

Vakantiepark Dorado Beach

4

11 september 2009

De markt voor recreatiewoningen

HOOFDSTUK

2

De markt voor recreatiewoningen Vraag en aanbodverhoudingen Aan de hand van diverse externe bronnen als Toerisme in Nederland (CBS), Trendrapport Toerisme (NRIT), Continu Vakantie Onderzoek (CVO), Vakantieonderzoek (NIPO), Cijfers & Trends (GOBT), aangevuld met onze eigen expertise, wordt in dit hoofdstuk een beeld geschetst van de recreatiewoningenmarkt in Nederland en Gelderland. Aanbod Het aantal recreatiewoningen (tweede woningen) bedraagt in Nederland circa 120.000 stuks1. Hiervan is ongeveer 45% op recreatiebedrijven gelegen (54.000). In totaal worden ruim 39.000 recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd (= geheel of gedeeltelijk verhuurd aan steeds wisselende gebruikers t.b.v. recreatieve doeleinden). Deze zijn verspreid over meer dan 800 complexen verspreid over het land. In Gelderland gaat het om 5.571 recreatiewoningen op 138 bedrijven met in totaal 30.640 slaapplaatsen/bedden2. Hiermee heeft Gelderland een marktaandeel van 14,2%, wat resulteert in een tweede plaats, direct achter Limburg (14,5%). Vraag Recreatiewoningen (ook wel aangeduid als vakantiebungalows of zomerhuisjes) mogen zich in een grote belangstelling verheugen en deze populariteit neemt nog altijd toe, zo blijkt uit tabel 1. Weliswaar ligt het aantal overnachtingen in de hotelsector net iets hoger, maar in tegenstelling tot de recreatiewoningenparken moeten de hotels het in belangrijke mate van de zakelijke overnachtingen hebben. Voor toeristisch Nederland is de bungalowsector de belangrijkste accommodatieverschaffer. In Gelderland staan de recreatiewoningen eveneens op de tweede plaats, na de kampeerterreinen. In deze provincie wordt 30% van het totale aantal toeristische overnachtingen doorgebracht in recreatiewoningen (Nederland totaal: 31%). De gemiddelde bezetting per recreatiewoning bedraagt in Nederland 24,7 weken en in Gelderland 23 weken. Dit duidt op een relatief hoog percentage verouderd aanbod. Zeker op de Veluwe is dat het geval.

1

2


Bron: Tweede woningen voorraad en ontwikkelingen, RIGO i.o.v. Ruimtelijk Planbureau, (2003). Bron: CBS. 5

11 september 2009


Tabel 1. Gebruik en aanbod van logiesaccommodaties in Nederland en in Gelderland Type logiesaccommodatie Hotels, pensions Kampeerterreinen Recreatiewoningen Overige accommodaties TOTAAL Type logiesaccommodatie Hotels, pensions Kampeerterreinen Recreatiewoningen Overige accommodaties TOTAAL Bron: CBS

Aantal overnachtingen Nederland (x 1.000) 2000 % 2005 % 2008 29.722 36 29.518 37 32.600 20.934 25 22.117 27 18.800 28.204 34 24.468 31 29.200 3.711 5 4.057 5 3.900 82.571 100 80.160 100 84.500 Aantal overnachtingen Gelderland (x 1.000) 2000 % 2005 % 2008 2.473 25 2.319 24 2.781 3.016 30 3.278 34 2.552 4.018 40 3.466 36 3.855 545 5 551 6 625 10.052 100 9.614 100 9.813

% 39 22 35 4 100 % 28 26 39 7 100

Grafiek 1. Ontwikkelingen aantal vakanties in Nederland naar logiesvorm Ontwikkeling vakanties 6000

Aantal (x 1000)

5000 4000 3000 2000 1000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Stacaravan op jaarplaats

Toeristisch in recreatiewoning

Toeristisch op kampeerplaatsen

Trendlijn Jaarplaats in stacaravan

Trendlijn toeristische in recreatiewoning

Trendlijn toeristisch op kampeerplaats

Bron: CBS, bewerking VGVDR


6

11 september 2009


Figuur 1. Ontwikkeling bungalowmarkt Nederland

Ontwikkeling Bungalowmarkt Nederland 130

Index (2000 = 100)

120 110 100 90 80 70 60 2000

2001

2002

Aantal slaapplaatsen

2003

2004

Totaal aantal overnachtingen

2005

2006

2007

Gemidd. bezetting Bungalows

Figuur 2. Ontwikkeling bungalowmarkt Gelderland

Ontwikkeling Bungalowmarkt Gelderland 120

Index (2000 = 100)

110 100

90 80

70 60 2000

2001

2002

Aantal slaapplaatsen

2003

2004

Aantal overnachtingen

2005

2006

2007

Gemiddelde bezetting bungalows

Conclusies De kampeersector in Nederland zit in een neerwaartse spiraal. Het aantal overnachtingen en het marktaandeel daalt. Dit geldt zowel voor het toeristische kamperen als voor de vaste standplaatsverhuur (stacaravans). De hotelsector en de bungalowparken doen het goed. Hier is sprake van een structurele stijging van het aantal overnachtingen en het marktaandeel.


7

11 september 2009


Gelderland volgt de landelijke tendens: een krimpende kampeermarkt en een groei in de bungalowsector en de hotellerie. Opvallend is wel, dat de stijging in de bungalowsector in Gelderland al in 2004 is ingetreden en landelijk pas in 2005. Het huisjesaanbod in Gelderland is echter relatief oud en voldoet daardoor niet meer aan de huidige eisen van de markt. Dit resulteert in een wat achterblijvende bezettingsgraad (onder het landelijke gemiddelde). Innovatie van de bungalowsector is daarom dringend gewenst om de concurrentieslag met andere regio’s (waar de vernieuwing al veel eerder is ingezet) te kunnen bijhouden.

De recreatiewoningensector nader bezien Relatief jonge bedrijfstak Tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw waren 'zomerhuisjes' veelal eigendom van particulieren en waren ze bijna louter bestemd voor privégebruik. Daarnaast hadden kerken, vakbonden en een aantal grote werkgevers eigen vakantieoorden voor leden of werknemers. Deze accommodaties werden meer niet dan wel bedrijfsmatig geëxploiteerd. Pas vanaf omstreeks 1975 is de recreatiebungalowsector een serieus commercieel product. Derksen/Sporthuis Centrum (thans Center Parcs) heeft deze markt open gelegd, onder meer door de introductie van korte verblijven gedurende het hele jaar. Veel ontwikkelaars en recreatieondernemers zijn gevolgd, waardoor er heden ten dage een relatief hoge recreatiewoningendichtheid in Nederland aanwezig is. Het aanbod is uitermate gevarieerd, zowel in verschijningsvorm als in kwaliteit. De markt wordt gedomineerd door een aantal professionele concerns, waarvan Center Parcs, Landal Greenparks, RP Holidays (Roompot), Hoogenboom, Libéma, Molencatengroep en RCN wel de bekendste zijn. Hierbij moet wel worden aangetekend dat eigendom, exploitatie en verhuur niet altijd in één en dezelfde hand zijn. De huisjes zelf zijn vaak eigendom van particuliere eigenaren. Ook wordt een groot deel van het huisjesaanbod via touroperators en verhuurorganisaties op de markt gebracht (Vrij Uit, Belvilla, weekendjeweg.nl enz.). De nieuwe bungalowprojecten in Nederland zijn vaak voormalige campings die kampeerplaatsen omzetten in bungalows of chalets. Deze initiatieven zijn vooral te zien in bosrijke gebieden en langs de kust. Ook zijn er enkele volledig nieuwe vestigingen, die vrijwel altijd aan zee c.q. aan water gelegen zijn. Deze projecten zijn zonder uitzondering grootschalig en hebben een uitgebreid scala aan voorzieningen. In navolging van Portugal, Spanje en Frankrijk zijn er ook in Nederland enkele 'golf-resorts' ontstaan: bungalowcomplexen opgezet rondom een golfbaan. Het lijkt erop dat de innovatieve ontwikkelingen in de bungalowsector in belangrijke mate aan Gelderland voorbij zijn gegaan. Waar elders al langer (Zeeland, Noord-Holland, Drenthe, Limburg) of recenter (Overijssel, Noord-Brabant) sprake is van innovatieve ontwikkelingen, gebeurt er in Gelderland (te) weinig op dit vlak. Hierdoor dreigt het gevaar van de ‘remmende voorsprong’: traditionele toeristische gebieden/provincies die links en rechts worden ingehaald door ‘nieuwe gebieden’, Vakantiepark Dorado Beach

8

11 september 2009


omdat ze te lang zijn blijven teren op hun van oudsher positieve imago. Ruimtelijke spreiding De meeste bungalowparken zijn te vinden in Gelderland (143), Limburg (112) en Noord-Holland (108). Qua landschapstype zijn de meeste recreatiewoningen te vinden in bos- en heidegebieden, gevolgd door de kust, maar er is meer dan bij andere verblijfsrecreatieaccommodaties sprake van een spreiding over het hele land. Zelfs in minder bekende toeristische gebieden als Groningen en Flevoland is er een behoorlijk aanbod aan bungalowparken. Relatief veel ketens In tegenstelling tot de campingsector is een groot deel van de (exploitatie van) vakantiewoningen op complexen in handen van een beperkt aantal aanbieders, zoals in het voorgaande reeds benoemd. Kwaliteitsaspecten Verreweg de meeste bedrijven (85%) hebben een ANWB-, RECRON- of ADACerkenning. Landelijk heeft 17% alle genoemde erkenningen. De gemiddelde classificatie bedraagt in Nederland 2,7 sterren, op een schaal van 1 (eenvoudig) tot 5 (luxe). De classificatie heeft betrekking op het gehele park, dus niet alleen de recreatiewoningen zelf, maar ook de parkvoorzieningen. Hierdoor scoren met name de kleinere parken relatief laag. Voor de omvang van de parkvoorzieningen geldt: hoe groter het bedrijf, des te meer voorzieningen. Met name voor kapitaalintensieve voorzieningen als een overdekt zwembad, een recreatie-/evenementenhal, fitnessruimte, sauna e.d. is een breed economisch draagvlak nodig. De markt vraagt echter wel om steeds meer luxe en voorzieningen in de woningen zelf. Groeicurve aanbod vlakt af Het aanbod van recreatiewoningen in Nederland vertoont al jaren een stabiele groei, maar vlakt de laatste jaren af. Dit neemt niet weg dat de recreatiewoning in Nederland de populairste verblijfsaccommodatie is. Het accent op de parken verschuift echter meer van kwantiteit naar kwaliteit: aan de onderkant van de markt valt er aanbod weg en aan de bovenkant komt er aanbod bij; het traditionele zomerhuisje maakt meer en meer plaats voor luxe recreatiewoningen, die in kwalitatief opzicht niet onder doen voor gewone woonhuizen. Dit hangt ook samen met de eisen die door de overheid sinds 1994 worden gesteld (Bouwbesluit). Zeker de laatste jaren wordt een hoogwaardig aanbod gerealiseerd. Veel recreatiewoningen zijn in kwalitatief opzicht vergelijkbaar met 'gewone' huizen. Ook aan duurzaamheid en landschappelijke inpassing wordt steeds meer aandacht besteed. Op de grote complexen c.q. vakantieparken is ook veelal sprake van hoogwaardige centrumvoorzieningen (zwemparadijzen, ‘parkplazas’ met diverse overdekte voorzieningen, uitgebreide sport- en spelfaciliteiten, horeca- en winkelaanbod enz.). Daartegenover staan juist parken met weinig of geen centrale voorzieningen. Dit zijn veelal kleinere complexen (< 100 woningen). Vraag groeit nog steeds Aan de stijging van de vraag lijkt geen einde te komen. Na de forse groei in de periode 1990-2000 is daarna een stabilisatie ingetreden (tot 2005), maar daarna is Vakantiepark Dorado Beach

9

11 september 2009


er weer volop sprake van groei. De gemiddelde bezetting van verhuurbungalows bedraagt thans 24,7 weken (47,5%). Dit is het landelijke overall-gemiddelde. Gelderland blijft met 23 weken (44,2%) iets achter bij het landelijke gemiddelde. In de praktijk zijn er grote verschillen per bedrijf en per regio. Deze worden in hoofdzaak veroorzaakt door twee factoren: locatie en prijs/kwaliteitsverhouding. Bedrijven met moderne kwaliteitswoningen op goede locaties komen ruimschoots boven het gemiddelde; 35-40 weken c.q. 70-75% is daarbij heel normaal. Een aantal concernparken (Center Parcs, Landal Greenparks, Roompot) scoort tot wel 85%. Doelgroepen De bungalowsector richt zich op vele doelgroepen: gezinnen met en zonder kinderen, ouderen (55+), groepen en bedrijven (personeelsuitjes, maar ook cursussen/seminars, tijdelijke huisvesting van medewerkers). De binnenlandse markt is veruit het belangrijkste, maar 20-25% van het aantal overnachtingen komt voor rekening van buitenlanders (vooral Duitsers). Aan de kust en aan water ligt het buitenlandse aandeel hoger dan elders. Voor alle doelgroepen is de omgevingsfactor c.q. de locatie het belangrijkste keuzecriterium. Men kiest eerst voor kust/zee/strand of bos/hei (soort vakantie) en een daarbij passende regio/plaats. Daarna komt pas de keuze voor een specifiek park (soort accommodatie). Jaarrondexploitatie De bungalowsector leent zich door haar fysieke eigenschappen goed voor exploitatie gedurende het gehele jaar. Zeker wanneer het park geschikt is voor diverse doelgroepen, kan er gedurende het gehele jaar een acceptabele bezetting worden gerealiseerd. Het zwaartepunt ligt echter op de schoolvakanties en de weekends. Duurzaam Moderne bungalowparken scoren veel hoger qua duurzaamheid dan gedateerde stacaravanparken en campings. Recreatiewoningen dienen immers aan hoge bouwkundige normen te voldoen en zijn in tegenstelling tot andere recreatieverblijven veelal opgetrokken uit steen. Ook vanuit de markt worden hoge eisen gesteld aan comfort en uitstraling, zodat duurzaam bouwen een eerste vereiste is.

Trends en ontwikkelingen Van aanbieders- naar vragersmarkt De recreatiesector is in de loop der tijd veranderd van een aanbiedersmarkt in een vragersmarkt. De consument bepaalt geheel zelfstandig wat hij wil en waar hij naar toe gaat. Marktgericht i.p.v. productgericht denken en handelen (inspelen op de wensen en behoeften van de klant) is daardoor voor de aanbieders op de markt een 'must' geworden. Om voldoende belangstelling van de consument te krijgen, is onderscheidingsvermogen nodig: nieuwe concepten, andere vormen, innovatieve marketing, optimale dienstverlening.


10

11 september 2009


Wensen en voorkeuren verblijfsrecreanten Het Continu Vakantie Onderzoek (CVO) houdt periodiek een grootschalig consumentenonderzoek naar de wensen en voorkeuren op het gebied van vakantie en vrijetijdsbesteding. Wij ontlenen daaraan met betrekking tot de recreatiewoningensector het volgende beeld: de behoefte aan privacy en comfort beperkt zich niet tot de thuissituatie, ook het recreatiemilieu dient hieraan tegemoet te komen; de locatie c.q. omgevingsfactor van het park is het belangrijkste criterium bij de keuze van een recreatiebedrijf (camping, bungalowpark); kleinschalige parken met veel ruimte en groen, maar zonder grootschalige centrumvoorzieningen aan de ene kant en grote centra met alles-erop-eneraan aan de andere kant, mogen zich in een ruime en groeiende belangstelling verheugen. Wie of wat daar tussen zit, heeft het moeilijk; ook de aanwezigheid van toeristische attracties in de nabije omgeving spelen een belangrijke rol bij hun keuze voor een bepaald bedrijf; aan de kwaliteit en het uitrustingsniveau van de recreatiewoning worden hoge eisen gesteld. Met minder dan wat men thuis gewend is, neemt men geen genoegen; liever wil men nog iets meer (sauna, bubbelbad, breedbeeld t.v., luxe keukenuitrusting). Aan de hand van de uitkomsten van de NRIT-gastenmonitor, kan een profiel worden opgesteld van wat de gemiddelde bungalowgast wel en niet belangrijk vindt. Tabel 2. Keuzemotieven vakantieomgeving Bos en hei Strand, zee en duinen Fietsmogelijkheden Handelsmogelijkheden Attractieparken/dierentuinen Historische stadjes/dorpen

50% 28% 68% 44% 27% 3% Bron: NRIT (2006)

Tabel 3. Keuzemotieven bungalowpark Grootte/inrichting bungalow Tarieven Kwaliteit in sterren Rust op het terrein Kindvriendelijke inrichting

44% 38% 34% 32% 30% Bron: NRIT (2006)

Andere relevante ontwikkelingen Internet wordt steeds belangrijker (als oriëntatie, verkoop- en reserveringsmedium). Prijzen staan steeds meer onder druk. De groeiende belangstelling voor gezondheid en lichaamsverzorging leidt tot productvernieuwing en innovatief aanbod ('wellnessresorts'). Vakantiepark Dorado Beach

11

11 september 2009


De belevingswaarde van het product krijgt steeds meer aandacht. De recreatiewoning moet bijdragen aan een hoge totaalbeleving van het verblijf. De levenscycli van concepten en investeringen worden steeds korter. In toenemende mate worden de woningen in een complex verkocht aan individuele eigenaren en concentreert de parkeigenaar zich op de exploitatieaspecten ('sale and lease back'). Door de gestage groei van nieuw hoogwaardig aanbod, vindt er aan de onderkant van de markt sanering plaats. Het verschijnsel permanente bewoning en/of ander oneigenlijk gebruik van recreatiewoningen is een reëel alternatief voor slecht renderende complexen. Veelal liggen deze op verkeerde locaties (in recreatief opzicht).

Succesfactoren: scherpe profilering (onderscheidingsvermogen) en hoge belevingswaarde Voor een onderscheidend aanbod op aantrekkelijke locaties is het toekomstperspectief gunstig, mits er sprake is van een professionele exploitatie en een dito verhuurorganisatie. Daarbij zullen aanbieders hun doelgroepen steeds scherper moeten afbakenen c.q. zich sterker moeten profileren. Dit stelt ook hoge eisen aan het communiceren met de markt. Een ‘bedrijf voor iedereen’ bestaat immers niet. De toename van nieuwe recreatiewoningen gaat gepaard met onttrekking van verouderd aanbod aan de onderkant van de markt. Hierdoor stijgt de gemiddelde kwaliteit van het aanbod.

De markt voor bouw en verkoop van recreatiewoningen Doelgroepen Voor de verkoop van recreatiewoningen zijn twee doelgroepen van belang: a. de eigen gebruikers; b. de (kleine) beleggers. Eerstgenoemde groep is primair op zoek naar een eigen tweede huis. Hier wil men ongestoord zijn vrije tijd doorbrengen, soms zelfs een substantieel deel van het jaar, bijvoorbeeld na pensionering of uittreding uit het arbeidsproces. Deze doelgroep wil niet lastig gevallen worden met verhuurverplichtingen. Men wil slechts sporadisch verhuren en veelal niet op commerciële basis. Liever stelt men de woning helemaal niet aan derden beschikbaar of anders alleen aan naaste familie, vrienden en bekenden. Voor de beleggers onder de kopers van recreatiewoningen is het rendement op het geïnvesteerde vermogen de belangrijkste drijfveer. Een recreatiewoning is een interessante optie binnen een gespreide beleggingsportefeuille. Dit geldt zeker als de verkoper/exploitant een huurgarantie afgeeft. Deze doelgroep is niet primair geïnteresseerd in het eigen gebruik van de recreatiewoning. Sommigen komen er nooit, anderen sporadisch en meestal op de nietcourante verhuurmomenten. Bij beleggers draait het hoofdzakelijk om rendement. Voor andere doelgroepen is een recreatiewoning veel meer een 'emotiegoed'.


12

11 september 2009


In de volgende tabel worden de doelgroepen, met hun koopmotieven en hun wensen/eisen, weergegeven. Hieruit wordt duidelijk dat er sprake is van een gesegmenteerde markt, waarbij de koopmotieven en de eisen/wensen soms parallel lopen, maar vaak ook niet. Tabel 4. Kopersgroepen recreatiewoningen Doelgroep Motief Ondernemers, vrije beroepen ontvluchten van de dagelijkse drukte e.d. fiscale motieven status

Senioren (55+)

'Empty nesters' (40-60 jaar; kinderen huis uit)

Jongere tweeverdieners zonder kinderen (25-40 jaar)

Gezinnen uit stedelijke gebieden

Streekgebondenen

Wensen/eisen maximaal 1,5 uur reistijd rustige omgeving/natuur veel privacy kwaliteit: ruime woningen, veel luxe ongedwongen sportieve mogelijkheden (golf, watersport, fietsen) geen besloten parkidee belegging (pensioen) karakteristieke, beschutte (bos)omgeving/ 'buiten wonen' natuur rust, met enige gezelligheid (ontmoeten gelijkgestemden) nabij dorpskern beheerder aanwezig (service, veiligheid, onderhoud) ontvluchten van de (drukke) stedelijke privacy en eigen identiteit woning woonomgeving voorkeur voor klein en besloten park rust, ruimte, buiten zijn geen verplichte verhuur status iets extra's (watersport, wellness, golf) ontvluchten dagelijkse stress korte afstand (max. 1 uur rijden) status rustige omgeving met veel groen, natuur en ruimte sportieve recreatie (wandelen, hardlopen, paardrijden, fietsen, kanoën, watersport) luxe woning met veel privacy ontvluchten stedelijke woonomgeving maximaal 1 uur rijden rust, ruimte, 'buiten zijn' privacy en eigen identiteit woning vakantieplek geen beperkingen aan inrichting woning en tuin geen verplichte verhuur kindervoorzieningen op het park en in de omgeving (zwembad, activiteiten, attracties) groter park 'mag' terug naar de 'roots' nabij geboorteplaats/-streek herkenbaarheid en identiteit

Kenmerken bezitters van recreatiewoningen In opdracht van het Ruimtelijk Planbureau is in 2003 een studie uitgevoerd naar de voorraad en ontwikkelingen van tweede woningen op de Nederlandse markt3. Aan deze studie ontlenen wij de volgende gegevens voor tabel 5 op de volgende pagina.

3


Tweede Woningen; voorraad en ontwikkelingen. RIGO Research en Advies (2003). 13

11 september 2009


Tabel 5. Kenmerken tweede woningbezit Leeftijdsklasse 45-65 jaar Inkomen minstens 2 keer modaal Paren zonder kinderen

Eigenaren recreatiewoningen Nederland totaal 52% 34% 60% 34% 46% 29% Bron: RIGO

De bezitters van recreatiewoningen zijn dus over het algemeen ouder dan gemiddeld, hebben een hoger inkomen en veelal geen kinderen (meer) thuiswonend. Op basis van de demografische en economische ontwikkelingen wordt in de periode tot 2015 in Nederland een stijging van de vraag naar recreatiewoningen verwacht van 28%. In het ruimtelijke beleid van de overheid is met een toename van het aanbod met 20% rekening gehouden. Hierdoor zal er de komende jaren spanning op de markt blijven bestaan. Toekomstperspectief Er is geen reden te veronderstellen dat er aan de dominantie van de recreatiewoning op de Nederlandse recreatiemarkt spoedig een einde komt. Wel zijn er tekenen dat de hotelbranche een serieuze concurrent is voor met name kleine reisgezelschappen. De regelmatig voor een 'short break' kiezende gezelschappen van 1-2 personen hebben inmiddels een ruime keuze aan gunstig geprijsde hotels waar persoonlijke aandacht, maatwerk, hoog voorzieningenniveau en een eigen gezicht het product kenmerken. Vakantieparken en individuele recreatiewoningen richten zich meer op tussendoorvakanties en uitjes voor families en groepen. Voor de langere vakanties zijn luxe chalets op kampeerterreinen een alternatief voor de traditionele recreatiewoning aan het worden. Daar staat weer tegenover dat de bungalowsector in toenemende mate geconfronteerd wordt met vraag naar geschikte recreatiewoningen voor grotere groepen. Wellicht als reactie op de voortschrijdende individualisering, is in de verblijfsrecreatie een tendens zichtbaar van meer groepsgericht op stap gaan, zowel in de familiesfeer (de bekende drie generaties, maar ook familiereünies) als in de vorm van informele groepen (vrienden en bekenden, sport- en hobbyclubs, personeelsverenigingen). Dit zorgt voor een toenemende belangstelling voor groepsbungalows c.q. meergezinshuizen: recreatiewoningen met diverse badkamers, een ruime keuken en één of meer grote ruimtes voor gezamenlijk verblijf. Recreatiebedrijven spelen hier op in door het aanbieden van grote recreatiewoningen, die geschikt zijn voor 10 personen en meer. Door handige schakelingen kan men in een aantal gevallen zelfs het dubbele aantal personen gelijktijdig onderbrengen. Uiteraard vergt dit een uitgekiende opzet en inrichting van de verblijfsaccommodaties. De bebouwde oppervlakte van dergelijke groepsbungalows is aanzienlijk groter dan van een gemiddelde 6-persoonsbungalow. Het is tekenend dat grote aanbieders als Center Parcs en Landal GreenParks juist in dit segment investeren. Hier zitten dus duidelijk groeikansen voor de bungalowmarkt. Vakantiepark Dorado Beach

14

11 september 2009


Bron: TouRPress

Bron: ANP


15

11 september 2009

Dorado Beach

HOOFDSTUK

3

Dorado Beach Huidige opzet niet meer levensvatbaar Reeds eerder4 is door ons bureau aangegeven dat het huidige bedrijf aan het eind van de product leeftijdcyclus zit. De aard van het bedrijf, met het accent op de verhuur van vaste standplaatsen voor stacaravans, wordt heden ten dage ook niet meer aantrekkelijk gevonden; stacaravans én jaar in jaar uit dezelfde plaats huren raken uit de mode. Deze statische vorm van recreatie past niet meer in deze dynamische tijd, waarin mensen steeds nieuwe ervaringen willen opdoen. Bovendien zijn veel soortgelijke bedrijven gunstiger gelegen, bezien vanuit de belangrijkste herkomstregio’s van de gasten. Men komt nogal wat vergelijkbare bedrijven tegen langs de IJssel voordat uiteindelijk Olburgen bereikt wordt. Ook voor toeristisch kamperen leent de locatie zich niet of althans in onvoldoende mate. De IJsselvallei is geen kampeerbestemming voor een groot publiek. Alleen een directe relatie met het water maakt deze locatie aantrekkelijk voor een brede kampeerdersgroep. Buitendijks kamperen op ruime schaal behoort echter niet tot de reële mogelijkheden. Dat beperkt de aantrekkingskracht van Dorado Beach voor de meeste kampeerders. Meer dan een functie als doortrekcamping (voor hooguit een dag of drie) zit er dus eigenlijk niet in.

Onderscheidingskracht (USP) en hoge belevingswaarde In een vervolgstudie op ons rapport uit 20045 is desondanks toch vastgesteld dat de locatie aan het water en de recreatieve mogelijkheden daarvan, het Unique Selling Point (USP) van Dorado Beach is. ‘Water’ als nader uit te werken USP derhalve. Aanbevolen werd om –geheel in lijn met de filosofie van de Den Daasgroep om uit te willen blinken- in te zetten op het ontwikkelen van een hoogwaardig recreatiebedrijf op het gebied van watersport en verblijfsrecreatie, waarbij het accent meer dan voorheen op toeristische logiesaccommodatie zou komen te liggen. Goede kwaliteit wordt in dat verband als een vanzelfsprekendheid gezien, niet als een positief onderscheidingspunt. De norm is tegenwoordig dat het aangeboden recreatieproduct in ieder opzicht goed is. Zo niet, dan gaat men naar een ander, want de recreant heeft keus genoeg en de markt is uiterst transparant geworden. Het onderscheidingsvermogen moet primair worden gevonden in de ‘software’ van het bedrijf: een bedrijfsconcept dat garant staat voor een hoge belevingswaarde. Door het ontbreken van specifieke toeristische trekkers in de directe omgeving, zal ook het fysieke productaanbod onderscheidende elementen moeten bevatten (beauty, wellness, golf, zorgfaciliteiten, themabungalows, groepswoningen etc.). In dit verband dient ook extra aandacht te worden geschonken aan de landschappelijke omgeving. Bij de opzet van het park dient uit te worden gegaan van de regiotypische kenmerken. Dit betreft in de eerste plaats de woningen en de groenstructuur (gebiedseigen beplanting), maar het werkt door in alle geledingen 4 5


Toekomstperspectief Dorado Beach te Olburgen. Van Gent Van der Reest (2004) Recreatie aan het water; Dorado Beach nader bekeken. Van Gent Van der Reest (2005) 16

11 september 2009

Dorado Beach

van het park, van de terrastegels tot de kleur van de afvalbakken op het terrein. Alles moet kloppen, zodat er een samenhangend en bovenal sfeervol geheel ontstaat. De ervaring leert dat een perfecte afwerking van woningen en park als geheel voor een sterk verhuurbevorderend effect zorgt.

Hoogwaardige en gedifferentieerde logiesaccommodatie Verblijfsrecreatiebedrijven ontlenen hun aantrekkingskracht in hoofdzaak aan de omgeving. Naarmate dit minder speelt, dienen andere trekkers te worden gezocht. Zo steunt Center Parcs bijvoorbeeld in hoofdzaak op haar omvangrijke centrumvoorzieningen. De locatie- en omgevingsfactoren zijn voor Dorado Beach niet onverdeeld gunstig, zoals reeds eerder betoogd, zodat er niet kan worden volstaan met het zoveelste standaard bungalowpark. In de volgende tabel is dit nader aangegeven. Tabel 6. Locatie en omgeving Sterk Aan de IJssel gelegen Jachthaven bij het park Fiets- en wandelroutenetwerk In nabijheid van diverse aantrekkelijke steden

Zwak Matig bereikbaar Onduidelijke identiteit, geen/weinig sfeer Weinig dagrecreatieve trekkers in directe omgeving Olburgen heeft geen voorzieningen

In de nabije omgeving van Dorado Beach zijn vooral (mini)campings en stacaravanparken gevestigd. Hoogwaardige recreatieparken ontbreken of zijn deels aan hun oorspronkelijke functie onttrokken (Riverparc Rhedermeer, Bronsbergen). Voor de gemeente Bronckhorst (qua omvang één van de grootste plattelandsgemeenten van Nederland) zal de beoogde ontwikkeling van Dorado Beach een interessante toevoeging zijn aan het bestaande accommodatieaanbod. In navolging van andere geraadpleegde deskundigen, adviseren wij hier in te zetten op een zo breed/groot mogelijke doelgroep. Dit impliceert een mix van diverse soorten huisjes en andere verhuuraccommodaties, waarbij echter geen concessies aan het kwaliteitsniveau worden gedaan. Met de recreatiewoningen wil men ook de groepsmarkt bedienen (drie generaties, familiereünies, vriendengroepen). Onder verwijzing naar de beschreven trends en ontwikkelingen in de markt, is het duidelijk dat er voor een bungalowpark met louter 4- en 6-persoonshuisjes geen perspectief meer is. De markt vraagt om differentiatie van het aanbod, dus daar moet op ingespeeld worden. Dit heeft geleid tot een planopzet met recreatiewoningen in diverse grootteklassen, chalets en camperplaatsen, gespecificeerd in tabel 7. Een aantal recreatiewoningen zal thematisch worden uitgerust (wellnessbungalows)6.

6


Dorado Beach, oog op de toekomst. Grontmij (2007) 17

11 september 2009

Dorado Beach

Tabel 7. Logiesaccommodatie Dorado Beach Recreatiewoningen 4-persoons 6 persoons 8-10 persoons 12-18 persoons Subtotaal recreatiewoningen Chalets 4-6 persoons Camperplaatsen TOTAAL

Aantal 95 75 20 12 200 210 25 435

Groen en duurzaam Het huidige bedrijf maakt een rommelige en gedateerde indruk en ook de landschappelijk inpassing kan veel beter. In de nieuwe opzet ligt de nadruk op landscamping: in de parkopzet wordt de hele omgeving betrokken. Uitgangspunt is behoud en versterking van de landschappelijke kwaliteit van het plangebied door middel van streekeigen beplanting, een biotoop voor vogels en vlinders, brede randbeplanting, instandhouding van waardevolle bomen en struiken.

Verhuurconcept Het project wordt opgezet volgens de formule 'sale & lease back'. Dit betekent dat de woningen met de ondergrond worden verkocht aan particuliere eigenaren en/of beleggers, die de woning vervolgens onderbrengen bij één verhuurorganisatie. In de verkoopvoorwaarden van de woningen zal de verhuurconstructie worden opgenomen, evenals het verbod op permanente bewoning, volgens de door de gemeente Bronckhorst uit te vaardigen richtlijnen. Groenvoorzieningen, wegen, toegangscontrole, jachthaven en centrumvoorzieningen blijven in bezit van de exploitant (Den Daas Recreatie). Er is dus sprake van één ongedeeld recreatiepark met een centraal beheer, dat verantwoordelijk is voor handhaving van de parken overheidsvoorschriften, beheer en toezicht, onderhoud, verhuur en exploitatie. De exploitant van het park is aanspreekpunt voor de gemeente. Voor de verhuur zal een beroep worden gedaan op een professionele marktpartij. Deze constructie is algemeen gebruikelijk bij veel moderne vakantieparken. Naast verhuur van de woningen en chalets aan derden, zullen de eigenaren ook zelf recreatief gebruik maken van hun bezit. Realisering van het project leidt tot aanzienlijke kwaliteitstoename en een vergroting van de diversiteit van het logiesaanbod in Bronckhorst.


18

11 september 2009

Dorado Beach

Typering gebruikers Om een inschatting te kunnen maken van het soort gebruikers, biedt het jaarlijkse NIPO Vakantie-onderzoek nuttige informatie. Onder de Nederlanders die een korte of lange binnenlandse vakantie houden, blijkt volgens het NIPO de volgende verdeling naar type vakanties (tabel 8). Tabel 8. Type binnenlandse vakanties van Nederlanders Marktaandeel

Type vakantie 1. Zon, zee, strand

19%

2. Doen en rondkijken

19%

3. Cultuurvakantie

1%

4. Actieve vakantie

19%

5. Luier- en uitrust vakantie

27%

6. Natuurvakantie

11%

7. Stedenvakantie

2%

8. Weet niet

2%

TOTAAL

100% Bron: NIPO

Voor de meeste van de genoemde vakantietypen is de beoogde locatie voldoende tot goed geschikt. Het gaat hier om zowel gezinnen met kinderen, jonge volwassenen zonder kinderen, ouderen (50+) en familiegroepen, bestaande uit twee of drie generaties die met elkaar op stap gaan en op zoek zijn naar een kwalitatieve accommodatie op een locatie met diverse recreatieve mogelijkheden. Deze doelgroepen zijn dermate gemêleerd van samenstelling en voldoende groot van omvang dat hier een behoorlijke marktpotentie ligt, gedurende het gehele jaar. De nabijheid van aantrekkelijke steden en het ontbreken van vergelijkbare verblijfsaccommodatie zorgt voor extra pluspunten. Voor Dorado Beach komen wij tot de volgende inschatting: tijdens de schoolvakanties zal het park primair een gezinsvakantiepark zijn; buiten de schoolvakanties zal het accent door de week meer op andere doelgroepen liggen (ouderen, gezinnen met baby's en peuters, mensen zonder kinderen); in de weekends zal de parkbevolking het meest gemengd van samenstelling zijn. Dan zijn alle genoemde doelgroepen aanwezig en voor een deel ook met elkaar op stap (drie generaties familiegroepen); voorts zal het 'eigen gebruik' een rol spelen (eigenaren die zelf in hun recreatiewoning verblijven), vooral in perioden dat verhuur niet zo interessant is. Gelet op de aard van het park wordt geconcludeerd dat het park minder goed aansluit bij de eisen en verlangens van jongeren en op massavermaak ingestelde recreanten. De aantrekkingskracht van het park zit in hoofdzaak in de locatie aan het water, de diversiteit en kwaliteit van de logiesaccommodaties, alsmede in de toegevoegde waarde van golf- en wellnessvoorzieningen. Vakantiepark Dorado Beach

19

11 september 2009

Dorado Beach

Voorzieningen: compleet en veelzijdig Om een sterke marktpositie te verkrijgen, is een compleet en veelzijdig voorzieningenpakket nodig, met de juiste sfeer c.q. belevingswaarde, gastvrij en uitnodigend. Dit pakket vereist op zijn beurt weer een bepaalde parkomvang (kritische massa).


20

11 september 2009

Economische betekenis

HOOFDSTUK

4

Economische betekenis Bezetting en bestedingen De economische betekenis van 'Dorado Beach' kan worden uitgedrukt in bestedingen en werkgelegenheid. Bezetting Op basis van de gegevens uit voorgaande hoofdstukken, verwachten wij voor 'Dorado Beach’ een gemiddelde bezetting van 60% (220 dagen) voor de verhuurwoningen en 45% (165 dagen) voor de chalets. De bezetting van de campers is gerelateerd aan de gemiddelde kampeerplaatsbezetting in deze regio (40 nachten) en vastgesteld op 45. De gemiddelde persoonsbezetting is ingeschat aan de hand van ervaringsgegevens. Het totale aantal overnachtingen bedraagt circa 113.700 per jaar (tabel 9). Tabel 9. Prognose aantal overnachtingen Recreatiewoningen

Aantal

Bezetting Dagen 220 220 220 220 220

Overnachtingen Personen 3,2 3,8 6,5 13 4,33

4-persoons 95 66.880 6 persoons 75 62.700 8-10 persoons 20 28.600 12-18 persoons 12 34.320 Subtotaal recreatiewoningen 202 192.500 Chalets 4-6 persoons 210 165 3,2 110.880 45 2,5 2.820 25 Camperplaatsen TOTAAL 437 113.700 Bestedingen Op grond van de gegevens uit het Trendrapport Toerisme en Recreatie Achterhoek van het Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT), is de gemiddelde bestedingen per persoon per dag geraamd op € 27. De verdeling naar de diverse sectoren is ontleend aan gegevens van het Continu Vakantie Onderzoek (CVO). Gerelateerd aan het geprognosticeerde aantal overnachtingen van 113.700 per jaar, kunnen de bestedingen die met het gebruik van Vakantiepark Dorado Beach samenhangen, worden geraamd op ruim 3 miljoen euro (€ 3.069.900).


21

11 september 2009


In de volgende tabel is dit nader weergegeven. Tabel 10. Bestedingen Sectoren Logies (40%) Horeca (25%) Detailhandel (25%) Entree (5%) Vervoer (5%) TOTAAL

Bestedingen p.p.p.d. (in €) 10,80 6,75 6,75 1,35 1,35 27,00

Bestedingen per jaar (in €) 1.227.960 767.475 767.475 153.495 153.495 3.069.900

De bestedingen vinden zowel binnen als buiten het park plaats. Op basis van ervaringscijfers is een procentuele verdeling gemaakt naar waar de bestedingen plaatsvinden. Buiten het park zal circa 30% van de bestedingen plaatsvinden. Tabel 11. Aandeel bestedingen buiten het park Logies 0%

Horeca 50%

Detailhandel 75%

Entree 90%

Vervoer 100%

Totaal 30%

Exploitatie Bij het opstellen van de exploitatieprognose wordt uitgegaan van de genormaliseerde situatie, dus na de herstructurering van de camping en de verkoop van de recreatiewoningen en chalets. Tabel 12. Verhuuropbrengsten Accommodatie

Aantal

In verhuur

4/6 persoons 8/10 persoons 12/18 persoons Subtotaal Chalets Camperplaatsen

170 20 12 202 210 25

110 15 12 137 105 Nvt

Totaal

437

242


Bezetting (weken) 31,4 31,4 31,4 31,4 23,5 6,5

Prijs per week 500 650 1000

Opbrengst per eenheid 15.700 20.410 31.400

400 175

9.400 1.140

Bruto huuropbrengst 1.727.000 306.150 376.800 2.409.950 1.974.000 28.500

Netto huuropbrengst 380.000 67.500 83.000 530.500 434.300 28.500

4.412.450

993.300

Er wordt vanuit gegaan dat 65% van de 4- en 6-persoonshuisjes wordt verhuurd, 75% van de 8-10-persoonshuizen en 100% van de groepswoningen. Van de chalets wordt de helft in de verhuur gebracht. De gemiddelde bezetting correspondeert met de gegevens uit tabel 9. De gemiddelde prijs is gebaseerd op gegevens van vergelijkbare parken en accommodaties. De bruto opbrengst is de opbrengst per eenheid x het aantal in de verhuur opgenomen accommodaties. De netto opbrengst bestaat uit de verhuurprovisie (22%) + de opbrengst van de verhuur van de camperplaatsen.

22

11 september 2009


Overige opbrengsten Naast de opbrengsten uit verhuur, is er nog een aantal structurele inkomstenbronnen: parkbijdrage/beheervergoeding eigenaren recreatiewoningen en chalets; exploitatie centrale voorzieningen (horeca, winkel enz.); verhuur ligplaatsen (haven); diversen (servicekosten, verhuur lakenpakketten, fietsverhuur enz.). Exploitatielasten Deze zijn vastgesteld aan de hand van kengetallen en ervaringscijfers, gerelateerd aan de beoogde bedrijfsopzet, bezettingsgraad en bestedingen. Tabel 13. Exploitatieprognose Dorado Beach

In %

Bedrag (€)

Opbrengsten Verhuurprovisie accommodatieverhuur Camperplaatsen Haven Beheervergoeding eigenaren Horeca en winkel (marge) Overige voorzieningen (wellness, golf) Diversen Totale opbrengsten

964.800 28.500 120.000 1.183.000 291.000 PM 112.700 2.700.000

35,7 1,1 4,4 43,8 10,8 -4,2 100

700.000 995.000 675.000 2.370.000

25,9 36,9 25,0 87,8

330.000

12,2

Kosten Personeelslasten Kapitaallasten (afschrijvingen en intrest) Beheer en onderhoudslasten Totale kosten Bedrijfsresultaat voor belasting


23

11 september 2009


Werkgelegenheid Zoals in onderstaande figuur is te zien, ligt het werkgelegenheidsaandeel van de recreatiesector in de gemeente Bronckhorst tussen 6,5 en 8% van de totale werkgelegenheid binnen de gemeente. Hiermee is de toeristisch-recreatieve sector van groot belang voor de plaatselijke economie en het regionale inkomen. Bovendien is er sprake van groeipotentie. Daarom wil de gemeente kansrijke ontwikkelingen ook van harte stimuleren (speerpunt van beleid). Figuur 3. Werkgelegenheid toerisme & recreatie in Gelderland in % van de totale werkgelegenheid

Bron: Gelders Overijssels Bureau voor Toerisme (GOBT), 2006 De werkgelegenheidseffecten worden afgeleid uit de totale bestedingen. De directe werkgelegenheid wordt vervolgens berekend door de totale bestedingen af te zetten tegen de gemiddelde arbeidsproductiviteit van een volledige arbeidskracht (fte) in de recreatiesector (€ 65.000). De indirecte werkgelegenheid is voornamelijk het gevolg van toeleveranties (inkopen, productiemiddelen, bouwnijverheid, dienstverleners e.d.) die nodig zijn om de afzet in de diverse sectoren te kunnen realiseren. De indirecte werkgelegenheid wordt met behulp van een multiplier bepaald. Deze werkgelegenheidsmultiplier bedraagt 1,35. Met andere woorden: 1 fte directe werkgelegenheid genereert 0,35 Vakantiepark Dorado Beach

24

11 september 2009


fte indirecte werkgelegenheid. Naast deze structurele werkgelegenheid zal ook de bouw van het vakantiepark zorgen voor tijdelijke werkgelegenheid binnen de bouwnijverheid. De structurele werkgelegenheid die voortvloeit uit de bestedingen, is geraamd op 47,25 fte directe werkgelegenheid en 16,55 fte indirecte werkgelegenheid. Doordat in de recreatiesector relatief veel seizoen- en deeltijdarbeid voorkomt, valt het aantal banen nog hoger uit. Tabel 14. Werkgelegenheid Sectoren Logies Horeca Detailhandel Entree Vervoer Direct Indirect

Dorado Beach Omgeving 18,9 0 5,9 5,9 2,95 8,85 0,25 2,15 0 2,35 28 19,25 9,8 6,75

TOTAAL


37,8

25

26

11 september 2009

Samenvatting en conclusies

HOOFDSTUK

5

Samenvatting en conclusies Marktsituatie

De belangstelling voor recreatiewoningen is groot en groeit nog steeds. In Gelderland wordt ongeveer 30% van alle verblijfsrecreatieve overnachtingen in recreatiewoningen doorgebracht. Vraag en aanbod zijn in Gelderland goed in evenwicht. Dit duidt op een stabiele marktpositie. De bezettingsgraad ligt in Gelderland echter iets onder het landelijke gemiddelde. Dit wordt veroorzaakt door de achterblijvende kwaliteit van een deel van het huisjesaanbod. Gezien de marktontwikkelingen, waarbij de recreant steeds hogere eisen stelt aan de kwaliteit van verblijfsaccommodaties, is er in Gelderland zeker ruimte voor nieuwe hoogwaardige recreatiewoningencomplexen. Dit in tegenstelling tot kamperen en seizoenrecreatie (stacaravans op vaste plaatsen). Dat is een krimpende markt. Voor Vakantiepark Dorado Beach kan de toegevoegde waarde worden gevonden in hoogwaardige recreatiewoningen van verschillende omvang, zodat diverse doelgroepen kunnen worden bereikt. Men name de groepsmarkt biedt interessante mogelijkheden. Het park leent zich ook goed voor actieve recreatievormen als golf en voor gezondheidstoerisme (wellnessvoorzieningen), in combinatie met een authentiek landschap en de nabijheid van steden als Zutphen en Arnhem. Het park heeft een positieve invloed op de kwaliteit en de diversiteit van het logiesaanbod in de gemeente Bronckhorst en draagt bij aan de leefbaarheid van de regio.

Bedrijfsconcept


De huidige opzet van Dorado Beach is dringend aan vervanging toe. Het huidige bedrijfsconcept dateert uit de jaren 60/70 van de vorige eeuw en is voornamelijk gestoeld op de verhuur van vaste standplaatsen t.b.v. veelal verouderde stacaravans. In de beoogde nieuwe opzet ontstaat een aantrekkelijke mix van recreatiewoningen en chaletcaravans, die in hoofdzaak zullen worden verhuurd aan wisselende groepen en personen. De toegevoegde waarde ten opzichte van de huidige situatie is evident en wordt nog eens extra benadrukt door het groene en duurzame opzet van het park. De ruimtelijke kwaliteit van het plangebied zal door de beoogde opzet aantoonbaar verbeteren. Het park zal zich richten op diverse doelgroepen, afhankelijk van de periode van het jaar. De recreatiewoningen en chalets zullen worden verkocht aan individuele eigenaren en beleggers en via het principe van ‘sale & lease back’ in verhuurexploitatie worden genomen. Dit is een gebruikelijke constructie voor nieuwe recreatiewoningencomplexen in Nederland. Een verbod op permanente bewoning is vanzelfsprekend en in lijn met het vigerend overheidsbeleid op alle bestuursniveaus. 26

11 september 2009

Samenvatting en conclusies

Naast verhuur zal een deel van de eigenaren (ook) opteren voor eigen gebruik van hun bezit.


Het project zal zonder overheidsfinanciën tot stand worden gebracht. Het financiële risico ligt derhalve uitsluitend bij de initiatiefnemer. De bedrijfseconomische haalbaarheid van het project is in dit rapport nader uitgewerkt en onderbouwd aan de hand van reële aannames. De regionale werkgelegenheid krijgt een structurele positieve impuls door de nieuwe invulling van het park. De werkgelegenheid ligt op een aanzienlijk hoger niveau dan in de oude situatie. Naast directe werkgelegenheid en een bevredigend bedrijfsresultaat voor de exploitant, genereert het park tevens werkgelegenheid en inkomen in aanpalende bedrijfssectoren. Bovendien zal de opbrengst van de toeristenbelasting voor de gemeente Bronckhorst substantieel toenemen. In algemene zin levert het park een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de betreffende regio.

Conclusies

De markt biedt voldoende perspectief voor de omzetting van Dorado Beach van stacaravanpark naar bungalowcomplex. Het plan heeft een positief effect op de kwaliteit van het recreatiebedrijf zelf en zijn omgeving. Belangen van derden worden niet geschaad. Het plan wordt zowel ruimtelijk als bedrijfseconomisch haalbaar geacht. Van het plan gaat een positieve impuls uit voor de regionale economie en de leefbaarheid van het platteland in dit deel van Gelderland.

Van Gent Van der Reest V.O.F. Apeldoorn, 11 september 2009


27

11 september 2009

Verblijfsrecreatieve ontwikkeling op de scheidslijn van de Achterhoek en Veluwezoom

Recommend Documents