Vastgoedrekenen. Welkom Den Haag, 2 april Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

1-4-2015

Vastgoedrekenen Den Haag, 2 april 2015

Welkom

FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Uw docenten:

Naam: Functie: Bedrijf:

Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering

Naam: Functie: Bedrijf:

Jeroen C. de Jong Senior Gebiedseconoom

Basisboek Vastgoedrekenen tweede druk, mrt 2015

1

1-4-2015

RABO Vastgoedgroep

Ontwikkelaar van integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten

Ontwikkelaar van grootschalig commercieel vastgoed en multifunctionele projecten

Gespecialiseerd in financieren van commercieel vastgoed

Gespecialiseerd in vastgoedbeleggingen

Beheerder van fondsen voor maatschappelijk vastgoed in Nederland

Programma van vandaag • Actualiteit: woningmarkt • Inzicht in Vastgoed rekenen (het speelveld) • Inzicht in het bedrijfseconomisch kader • Belangrijkste Rekenbegrippen en Methoden • Logica, meedenken, en begrijpen Uw inbreng: • Uiteraard vragen stellen (tussendoor!) • Interactief leren (van elkaar) • Praktijkervaringen delen

2

1-4-2015

Vastgoedrekenen Actualiteit woningmarkt (bron: Rabo kwartaalbericht woningmarkt)


3

1-4-2015

Ontwikkelingen Woningmarkt

• In 2014 was sprake van een sterke eindejaarsrally • In 2015 wisselen naar verwachting 150 tot 170 duizend woningen van

eigenaar, na 153 duizend transacties in 2014 • De huizenprijs stijgt naar verwachting met gemiddeld 1 tot 3% ten opzichte van 2014 • Positief zijn onder andere de verbeterde economische situatie, de dalende hypotheekrente, de stijgende nieuwbouwverkopen en de goede betaalbaarheid • Dit is naar verwachting sterker dan remmende factoren zoals de restschuldproblematiek, de versobering van stimuleringsmaatregelen, en kredietbeperkingen BRON: Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank

Groei woningverkopen en huizenprijzen zet door in 2015

BRON: Kwartaalbericht Woningmarkt Rabobank

4

1-4-2015

Factoren voor toename transacties • De (nominale) prijzen zijn sinds 2008 met ruim 20% gedaald • Er is een einde gekomen aan de (voortdurende) discussies over beleidshervormingen op de woningmarkt • De huurmarkt ziet zich geconfronteerd met sterkere huurstijgingen dan in de afgelopen jaren • Het vertrouwen in de woningmarkt is sinds medio 2013 aaneengesloten gestegen


Consumentenvertrouwen hoger dan voor de crisis


5

1-4-2015

Prijsontwikkeling

• Per saldo zijn de prijzen in de eerste helft van 2014 sterker gestegen dan in de tweede helft • Minder ruime markt en dalende rente leiden tot prijsstijgingen in 2015 • Regionale prijsverschillen blijven groot • Marges op nieuwbouw zullen gematigd blijven als gevolg van algehele correctie in de keten • Nederland loopt achter op andere landen: positief of negatief?


Prijsontwikkeling NL t.o.v. andere landen


6

1-4-2015

Vastgoedrekenen Inzicht in Vastgoedrekenen


7

1-4-2015

Basiskennis Vastgoed(rekenen)

• Vastgoed ontwikkeling & realisatie • Vastgoed beheer & gebruik

Beheer Nazorg

Gebruik

SLOOP

OPLEVERING

Ontwikkeling Initiatief Ontwerp Voorbereiding Realisatie

BOUW- EN BEHEERSPROCES

Exploitatiefasen

• Grondexploitatie Exploiteren dan de grond  transformatie van gebruik

• Bouwexploitatie Realisatie van opstallen

• Beheerexploitatie Exploiteren van opstallen

• Gebruiksexploitatie Gebruiken van de grond en opstallen

8

1-4-2015

Rekenkundige samenhang

Grondexploitatie

Kosten aankoop grond bewerken Opbrengsten verkoop kavels



Bouwexploitatie

Grondexploitatie

Kosten aankoop kavel

Kosten aankoop grond bewerken Opbrengsten

bouwen Opbrengsten verkoop opstal

verkoop kavels


9

1-4-2015


Beheer exploitatie

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Kosten aankoop opstal

Kosten

Kosten

aankoop grond

aankoop kavel

bewerken

bouwen

Opbrengsten

Opbrengsten

verkoop kavels

verkoop opstal

beheren Opbrengsten huur



Gebruiksexploitatie

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Beheer exploitatie

Kosten huur

Kosten

Kosten

Kosten

aankoop grond

aankoop kavel

aankoop opstal

bewerken

bouwen

beheren

Opbrengsten

Opbrengsten

Opbrengsten

verkoop kavels

verkoop opstal

huur

gebruiken Opbrengsten bedrijfsvoering

10

1-4-2015


RESIDUEEL REKENEN

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Beheer exploitatie

Gebruiksexploitatie

Kosten

Kosten

Kosten

Kosten

aankoop grond

aankoop kavel

aankoop opstal

huur

bewerken

bouwen

beheren

gebruiken

Opbrengsten

Opbrengsten

Opbrengsten

Opbrengsten

verkoop kavels

verkoop opstal

huur

bedrijfsvoering


Vastgoedrekenen Ontwikkeling


11

1-4-2015

De ontwikkelaar: Investeringsvragen

• “Is de ontwikkeling haalbaar?” • “Is het beschikbare budget voldoende?” • “Levert een investering voldoende rendement voor (bijvoorbeeld) de belegger of u zelf?” • “Is het risico in lijn met de verwachte opbrengsten?”

Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand

• U wilt een kantoor ontwikkelen en u heeft een optie tot koop van een stuk grond van 3.000 vierkante meter. Volgens het bestemmingsplan is het mogelijk om een kantoor in drie bouwlagen te realiseren van in totaal maximaal 3.600 m2 BVO. In de optie is een prijs van 200 euro per vierkante meter vastgelegd. U gaat uit van de realisatie van het maximale programma. Gegevens: • Bouwkosten • Verkoopkosten 50.000,• Rente financiering • Leges 1% • Adviseurs • Bouwtijd • AK winst/risico 8%

900,-/m² 7% 10% 12 maanden

12

1-4-2015

Uitwerking: Eigen ontwikkeling

Wat zijn de stichtingskosten? hoeveelheid

eenheid

prijs

totaalprijs

STICHTINGSKOSTEN Grondkosten

720.000Aank oop grond

3.600

m2 BVO

Aanneemsom

3.600

m2 BVO

Onvoorzien

5%

200

720.0003.402.000-

Bouwkosten 900

3.240.000-

3.240.000

162.00066.000-

Terrein inrichting Verharding

1.000

m2

50

50.000-

Groen

800 19,0%

m2

20

16.000646.380-

leges bouwvergunning

1,0%

perc

3.402.000-

34.020-

adviseurs

10,0%

perc

3.402.000-

340.200-

ak / winst & risico

8,0%

perc

3.402.000-

272.160-

Bijkomende kosten

Uitwerking: Eigen ontwikkeling

Wat zijn de stichtingskosten? hoeveelheid

eenheid

prijs

totaalprijs

STICHTINGSKOSTEN Grondkosten Bouwkosten Terrein inrichting Bijkomende kosten Rente

19,0% rente grond

7,0%

12

mnd

rente bouw

7,0%

6

mnd

verk oopk osten Totaal Stichtingskosten

1

Overig post

720.0003.402.00066.000646.380169.470720.00050.4003.402.000119.07050.00050.000

50.0005.053.850-

13

1-4-2015

Vergelijk

Andere waarde als er iets aan mankeert

14

1-4-2015

Of als ie veel ouder is

Gebouwen – vergelijk naar soort

15

1-4-2015

Grootte

Bijzonderheid

16

1-4-2015

Andere waarde als er iets aan mankeert

Of enig achterstallig onderhoud

17

1-4-2015

Bak kleine kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR

Bak grote kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR

Bak vreemde kantoren Pand 1 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 2 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR Pand 3 KOOPSOM, huursituatie, bijzonderheden  BAR en NAR

MARKTBEELD

MARKTBEELD

MARKTBEELD

Rekenbegrippen

• Vergelijkbaar maken van zaken • BAR – NAR - Faktor • DCF • Cashflowschema • Exploitatie lasten • Groot onderhoud • IRR • Restwaarde • Exit yield • Geïndexeerde waardemethode • Grond-opstal methode • Residuele grondwaarde • Kostprijsdekkende huur

18

1-4-2015

Rekenbegrippen

• BAR – NAR - Faktor • DCF • Cashflowschema • Exploitatie lasten • Groot onderhoud • IRR • Restwaarde • Exit yield • Geïndexeerde waardemethode • Grond-opstal methode • Residuele grondwaarde • Kostprijsdekkende huur

BAR

• Waarde VON = Brutohuur eerste jaar +/- verrekeningen Bar • Verrekeningen:

- leegstand - upgradingsinvesteringen - top slice - extra grondwaarde

19

1-4-2015

Voorbeeld BAR

• Huur € 100 op jaarbasis • BAR 8,75% • Huurkorting € 50 (eenmalig, half jaar huur)

• Waarde VON =

100 ---------- -/- 50 = 1.093 0,0875

NAR

• Waarde VON = Brutohuur eerste jaar – Exploitatielasten +/- verrekeningen NAR

• Verrekeningen:


20

1-4-2015

Voorbeeld NAR

• • • •

Huur € 100 op jaarbasis Exploitatiekosten € 8,5 op jaarbasis NAR 8,00 % Huurkorting € 50 (eenmalig, half jaar huur)

• Waarde VON =

100 - 8,5 ------------- -/- 50 = 1.093 0,08

Faktor

• Waarde KK =

Brutohuur eerste jaar X Faktor

• Faktor-waarderingen zijn altijd KK • Exploitatielasten blijven buiten beschouwing • Canon wel verrekenen

21

1-4-2015

Voorbeeld: Ontwikkeling kantoorpand

• U wilt een kantoor ontwikkelen en u heeft een optie tot koop van een stuk grond van 3.000 vierkante meter. In de optie is een prijs van 200 euro per vierkante meter vastgelegd (BVO !). Volgens het bestemmingsplan is het mogelijk om een kantoor in drie bouwlagen te realiseren. U gaat uit van een bouwvolume van 3.600 m2 BVO. Gegevens: • Bouwkosten • Verkoopkosten 50.000,• Rente financiering • Leges 1% • Adviseurs • Bouwtijd • AK winst/risico 8%

900,-/m² 7% 10% 12 maanden

Uitwerking: Ontwikkeling kantoor

Wat is het huurniveau bij een BAR van 8%?

BAR = Bruto AanvangsRendement BAR =

(markt)huuropbrengst eerste jaar bij volledige bezetting Totale investering

22

1-4-2015


• Het huurniveau bij een BAR van 8% is:

8%

=

€ 404.304 € 5.053.800

• Bepaling huurniveau: Huur wordt betaald voor VVO (Verhuurbaar Vloer Oppervlak) Bruto Netto verhouding kantoor bijvoorbeeld: 85% (VVO/BVO) € 404.000,(3.600 m² X 85%) = 3.060 m²

= 132,- per m² VVO


Wat is de grondprijs bij een 5% lager huurniveau (€ 125,-) • Bepaling huur: Huur kantoor: 3.060 m² X 125,- = € 382.500,• Maximale investering: Huur eerste jaar BAR

€ 382.500 8%

= € 4.781.250

• Bepaling grondprijs: Stichtingskosten (vraag 1) Grondkosten (vraag 1) Stichtingskosten minus grondkosten

€ 5.053.800 € 720.000 € 4.333.800

Maximale investeringsruimte Stichtingskosten minus grondkosten Maximale grondprijs

€ 4.781.250 € 4.333.800 € 447.450 = 124,- per m2

23

1-4-2015

Resumé: Haalbaarheid ontwikkeling kantoor

• Volledigheid bij raming stichtingskosten (onderdeel vergeten is 100% fout). • BAR methodiek handig bij bepaling opbrengst/huurniveau • Let wel: BAR methodiek is zeer gevoelig (kan grote bandbreedte in uitkomst veroorzaken)

• De huuropbrengst is vaak maatgevend voor de haalbaarheid • De uiteindelijke huuropbrengst kan van grote invloed zijn op de (residuele) grondwaarde. In het rekenvoorbeeld: 5% lagere huur = 38% lagere grondwaarde

Vastgoedrekenen

Exploitatie


24

1-4-2015

Eerst: Tijdwaarde van Geld

De euro van vandaag heeft een andere waarde dan de euro van morgen Als gevolg van de inflatie wordt geld minder waard, omdat de prijzen stijgen!

• De formule

Prijs na n jaar = Prijs heden * (1 + inflatie) ^ n

Inflatie, voorbeeld

De huuropbrengst van een kantoor bedraagt vandaag de dag € 132,- per m². Wat is de huur over 5 jaar bij een inflatie van 2%?

Prijs na n jaar = Prijs heden X (1 + inflatie) ^ n

Huur jaar 5 = € 132,- X (1 + 2%) ^ 5 = € 145,74

25

1-4-2015

Tijdwaarde van Geld: Contante waarde

Welk bedrag moet per heden op de bank staan om aan alle toekomstige betalingen te kunnen voldoen. • De formule

n bedrag jaar n (1+rente) ^ n

CW=

n=1

Contante waarde, voorbeeld

De huuropbrengst van een kantoor bedraagt over 5 jaar € 145,- per m². Wat is de waarde van deze huur vandaag de dag indien de rente 8% bedraagt?

Antwoord: contante waarde n bedrag jaar n (1+rente) ^ n

CW =

CW=

€ 145 = € 98,70 (1+8%) ^ 5

n=1

26

1-4-2015

Resumé: tijdwaarde van Geld

REEEL 145 euro

STAP 1 Rekenen naar het moment Van feitelijke uitgave PRIJSPEIL 132 euro

STAP 2 Contant maken Is terugrekenen naar heden

CONTANT 98 euro 2015

2016

2017

2018

2019

tijd

2020

Rekenbegrippen


27

1-4-2015

DCF

• DCF staat voor Discounted Cash Flow • Alle toekomstige geldstromen terugrekenen naar vandaag • Komt uit de financiële wereld • Veel parameters • Weinig marktgevoel

DCF Cashflowschema

RW

CF1

1 El1

CF - Cashflow: huuropbrengst of markthuur in enig jaar. EL- Exploitatielasten. RW - Restwaarde: waarde aan het einde van exploitatie periode. IIncidentele tussentijdse investeringen. IRR - Internal Rate of Return. PV - Present Value. (waarde/koopsom)= De contante waarde van alle toekomstige cashflows.

CF2

2 El2

3

4

IRR

5

6

7

8

Gr.Oh

PV

28

1-4-2015

Exploitatie lasten

• • • • •

Onderhoud (incl. reservering?) Beheer/Management Assurantiekosten OZB Heffingen (Riool/Waterschap)

• Eventueel Canon/retributie

• Daarnaast nog ……..

Exploitatie lasten 2

• • • • •

Mutatieleegstand/Frictieleegstand Niet verrekenbare servicekosten Promotiebijdrage BTW ……………

29

1-4-2015

Groot onderhoud

• Kan middels reservering in jaarlijkse onderhoudskosten meegerekend • worden → via exploitatie kosten. • Kan als eenmalige directe investering in het feitelijke jaar. - Zuiverder - Houd rekening met kostenstijging.

IRR

• IRR staat voor Internal Rate of Return • Rendementseis van de belegger bij deze investering. • Nominaal rendement * Inflatie hierin niet begrepen * Inflatie komt terug in de CF’s zelf.

• Bij waardering Disconteringsvoet (DV) opbouwen * Risico vrij rendement → bv niveau van staatsleningen/interbancaire renteniveau. * Risico opslag → afh. van Risico en Kwaliteit.

30

1-4-2015

Restwaarde

Opbrengst aan het eind van de exploitatieperiode. • Exit Yield (meestal een BAR) op de dan geldende huur • Geïndexeerde waarde methode • Grond-opstalmethode – afschrijving • Residuele waardemethode (waarde van toekomstige ontwikkeling – kosten)

Exit Yield

• Waarde = Brutohuur laatste jaar BAR x (1+kk) • Verrekeningen:

+/- verrekeningen


• Visualiseer naar huidige marktomstandigheden.

31

1-4-2015

Voorbeeld 2: Exploitatie kantoor

• U bent in het bezit van een recent opgeleverd winkel/kantoorpand van 3.600 vierkante meter BVO. Uw financiering is geregeld en de kosten die u hiervoor maakt zijn derhalve een gegeven. Om gevoel te krijgen of u de juiste beslissing heeft genomen maakt u een berekening van de te maken kosten en de te ontvangen huuropbrengsten voor de komende 35 jr. Gegevens: • Kantoorgebouw is • Het aankoopbedrag was • Het verhuurbaar oppervlak bedraagt • Huurinkomsten • Rente • Inflatie • Jaarlijkse onderhoudskosten: • Groot Onderhoud elke 5 jaar

3.600 m2 BVO € 5.054.000 (in 2009) 85% van het BVO. € 132,00/m2 VVO/jr. 8 % op jaarbasis 2 % op jaarbasis € 0,5% aankoop bedrag € 5% aankoop bedrag

Uitwerking: Exploitatie kantoor

Bepaal de exploitatiekosten in jaar 10 Exploitatiekosten nominaal: (0,5% X 5.054.000) = € 25.270 Groot Onderhoud nominaal: (5,0% X 5.054.000) = € 252.700

Exploitatiekosten totaal in jaar 10 (reëel): (25.270 + 252.700) X (1 + 2%)^9 = € 332.200

32

1-4-2015


Wat is de CW van de opbrengsten in jaar 10? Opbrengsten nominaal: (3.060 X 132) = € 403.920 Opbrengsten reëel: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 Opbrengsten Contante waarde: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 (1 + 8%) ^ 9

= € 482.722

= € 241.481


Wat is de CW van het saldo in jaar 10? Contante waarde kosten: (277.970) X (1+2%) ^ 9 (1 + 8%) ^ 9 Contante waarde opbrengsten: (3.060 X 132) X (1+2%) ^ 9 (1 + 8%) ^ 9 Saldo jaar 10 (CW)

= € 166.183

= € 241.481

= € 75.298

33

1-4-2015


Is de exploitatie van dit kantoor haalbaar? • Herhaling van voorgaande berekening voor alle jaren • Optellen van alle saldi (CW) • Uitkomst is de investering die op dit moment mogelijk is Saldo Saldo Saldo Saldo Saldo Saldo

jaar jaar jaar jaar jaar jaar

1 2 .. 10 .. 35

(CW) (CW) (CW) (CW) (CW) (CW)

Totaal investeringsruimte

= = = = = =

€ € € € € €

378.650 357.614 ...... 75.298 ...... 18.038

=€ ??????

MS Excel

Rekenbegrippen


34

1-4-2015

Geïndexeerde waardemethode

Huidige waarde indexeren om tot toekomstige waarde te komen.

€

t

Rekenbegrippen

• BAR – NAR - Faktor • DCF • Cashflowschema • Exploitatie lasten • Groot onderhoud • IRR • Restwaarde • Exit yield • Geïndexeerde waardemethode • Grond-opstal methode • Residuele grondwaarde • Kostprijsdekkende huur • Integrale grondexploitatie

35

1-4-2015

Grond - Opstalmethode • Huidige grondwaarde indexeren. • Opstal afschrijven.

opstal

grond

0

40

jaar

Rekenbegrippen


36

1-4-2015

Residuele grondwaarde

• Ontwikkelaars gebruiken deze methode vaak. • Waarde van de grond als afgeleide van de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden. • Waarde van het gereed product minus de realisatiekosten. • Winst & Risico

Residuele grondwaarde (2)

+/+ -/-

-/-

Waarde eindprodukt Realisatie Kosten Sloop/ bouw/ bijkomende kosten/ adviseurs/ bouwrente/ verhuur/ verkoop/ infra/ exploitatiebijdrage/ financieringskosten/ leegstand Winst & Risico . Grondwaarde (bij oplevering)

37

1-4-2015

Residuele grondwaarde (3)

Renteverlies en extra winst/risico • Als de ontwikkeling niet samenvalt met het einde van de exploitatieperiode. • Denk aan kosten koper RES GRONDW ontwikkeling RW

0

10

12

Rekenbegrippen


38

1-4-2015

Kostprijsdekkende huur

• CRE- managers * Bepaling van interne huur aan business units. • Specifiek vastgoed * Geen marktvergelijk voor de huur. * Bijv. Ziekenhuizen.

rw

Huur ?

el

Inv

Rekenbegrippen


39

1-4-2015

Integrale grondexploitatie

Identiek aan residuele grondwaarde methode waarbij rekening gehouden wordt met risico/aandeel van diverse partijen.

Vastgoedrekenen EINDE


40

1-4-2015

Grondexploitatie - kenmerken

• Niet “exploiteren”, maar exploreren van grond • Transformatie van (functie van) gebied • Gaat niet om gebouwen, maar om platte vlak (kosten) • Wel relatie met de gebouwen (opbrengsten)

Waardecreatie door functieverandering

Grondexploitatie - aanleiding / ambities

Waarom ontwikkelen? • Voorzien in behoefte (uitbreiding, her-ontwikkeling) • Wat is de timing • Wat is het draagvlak • Is het financieel aantrekkelijk Wat is de omgeving, waar sluit het project op aan? • Cultuur historische waarden • Zichtlijnen • Regionale plannen en infrastructuur

41

1-4-2015

Grondexploitatie - kosten

• Grondaankoop • Bouwrijp maken - gereed maken voor de bouw • Woonrijp maken - inrichting openbaar gebied • Plankosten - advies - ontwerp / begeleiding / advies • Bijdragen (bovenplans - gemeentelijke bijdrage

Grondexploitatie - opbrengsten

Opbrengsten • Verkoop (bouwrijpe) kavels - residuele grondwaarde - grondprijs o.b.v. grondquote - grondprijs beleid • Subsidies

42

1-4-2015

Grondexploitatie – Residuele grondwaarde

Is de verkoopopbrengst minus (bouw)kosten Opbrengsten: • Gekapitaliseerde huur • Verkoopwaarde (V.O.N. prijs, excl. BTW) Kosten: • Bouwkosten • Bijkomende kosten • Onvoorzien Saldo: • Grondwaarde

Voorbeeld – Residuele grondwaarde

Uitgangspunten: • V.O.N. prijs woning

€ 260.000

• Bouwkosten • Bijkomende kosten

€ 119.392 (excl BTW) 30%

Vraag: wat is de residuele grondwaarde?

260.000 – BTW = 218.487 119.392 + 30% = 155.210 -/Grondwaarde

= € 63.277,-

43

1-4-2015

Voorbeeld – Grondquote

Uitgangspunten:

• V.O.N. prijs woning

€ 260.000

• Grondquote

29%

Vraag: wat is de grondwaarde?

260.000 – BTW Grondquote

= 218.487 = 29 %

Grondwaarde

= € 63.361,-

Grondquote of Residueel?

Stel de woning levert uiteindelijk slechts € 240.000,- VON op. Welke grondwaarde methode heeft het grootste effect op het resultaat van de Grondexploitatie?

Residueel: 240.000/1,19 – 155.210

= € 46.471,-

Grondquote: 240.000/1,19 X 29% = € 58.487,-

44

1-4-2015

Conclusie: Grondquote of Residueel?

• Bij residuele methode blijven bouwkosten gelijk • Bij grondquote methode resteert ook minder budget voor de bouwkosten Risico: • Residueel: Grondexploitatie maximaal – bouwexploitatie minimaal • Grondquote: Risico verdeeld over grondexploitatie en bouwexploitatie • Bij prijsstijging is het effect er natuurlijk ook, maar dan andersom

Grondexploitatie

Fasering • Vaak lange(re) doorlooptijd • Meeste kosten vòòr opbrengsten • Dus: rekening houden met tijdwaarde van geld • En: financiering

45

1-4-2015

Grondexploitatie - Cashflow

Woonrijp maken

Verkoop bouwrijpe kavels

Woonrijp maken

Bouwrijp maken

Verkoop bouwrijpe kavels

Bouwrijp maken

Voorbereiding

Aankoop

Voorbeeld Cashflow

6

7

8

Grondexploitatie - Cashflow

Voorbeeld Cashflow cashflow 1000

500 0 1

2

3

4

5

-500 -1000

cashflow

-1500 -2000 -2500 -3000

46

1-4-2015

Vastgoedrekenen EINDE


47

Vastgoedrekenen. Welkom Den Haag, 2 april Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Recommend Documents