sociaal fonds voor de vastgoedsector Kortrijksesteenweg 1005 | 9000 Gent www.sf323.be |
[email protected] Tel. 09 371 41 37 | Fax 09 371 41 38
VASTGOEDMAKELAAR: Inleiding tot het beroep & deontologie
Deze uitgave is samengesteld op basis van het curriculum Basisbeginselen van Syntra Vlaanderen. auteur: Mark VAN DE WOESTIJNE met dank aan: Guy BAELDE, Jurgen VANSTEENE en Luc MACHON uitgave: oktober 2011
Document gecompileerd en gereviseerd door Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw Het Waarborg- en Sociaal Fonds voor de vastgoedsector PRV (SF 323) noch Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw zijn geenszins verantwoordelijk voor het gebruik dat van dit document gemaakt wordt. Deze tekst is eigendom van Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen vzw. Documenten die gedownload worden, zijn strikt bedoeld voor een pedagogisch gebruik in het kader van een vastgoedopleiding. Zij mogen onder geen beding worden verspreid naar derden of gebruikt worden voor commerciële doeleinden. Uitgave oktober 2011 die alle vorige vervangt.
INHOUDSTAFEL DEEL A INLEIDING TOT HET BEROEP 1 BEROEPSOPLEIDING VASTGOEDMAKELAAR ........................................................... 9 1.1
Welke opleidingen? ............................................................................................... 9
1.2
Overzicht van de rechtstreekse vastgoedopleidingen .............................. 9
1.2.1
Bachelor ....................................................................................................................................... 9
1.2.2
Ondernemersopleiding .............................................................................................................. 10
1.3
SYNTRA ................................................................................................................... 12
1.3.1
Lessencurriculum SYNTRA vanaf 2011-2012 ............................................................................. 12
1.3.2
Vrijstellingen .............................................................................................................................. 17
1.3.3
Overgangsexamens en C-proef.................................................................................................. 18
2 SITUERING VAN DE VASTGOEDSECTOR IN DE BOUWWERELD ....................... 19 2.1
Bouwsector ............................................................................................................ 19
2.2
Vastgoedsector ..................................................................................................... 19
2.2.1
Notaris ....................................................................................................................................... 21
2.2.2
Hypotheekverstrekker ............................................................................................................... 21
2.2.3
Landmeter ................................................................................................................................. 22
2.2.4
Vastgoedexpert ......................................................................................................................... 23
2.2.5
Vastgoedmakelaar ..................................................................................................................... 23
2.2.6
De vastgoedbeheerder .............................................................................................................. 25
2.2.7
Vastgoedpromotor .................................................................................................................... 25
2.2.8
Vastgoedhandelaar .................................................................................................................... 26
3 REGLEMENTERING VAN HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR .............. 27 3.1
Wettelijk basis ...................................................................................................... 27
3.1.1
Dubbele bescherming ................................................................................................................ 27
3.1.2
Definitie vastgoedmakelaar ....................................................................................................... 28
3.2
Het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars .......................................... 28
3.2.1
Wat? .......................................................................................................................................... 28
3.2.2
Ontstaan en historiek ................................................................................................................ 29
3.2.3
Organisatie ................................................................................................................................ 29
3
3.2.4
Opdracht .................................................................................................................................... 30
3.2.5
Toelatingsvoorwaarden ............................................................................................................. 31
3.2.6
Verplichte stage ......................................................................................................................... 34
3.2.7
Onwettige beroepsuitoefening of titelmisbruik ........................................................................ 37
3.2.8
Occasionele uitoefening ............................................................................................................ 38
3.2.9
Verplichtingen van de BIV-leden ............................................................................................... 38
3.2.10 Welke zijn de voorziene tuchtstraffen? ..................................................................................... 39
4 BEROEPSVERENIGINGEN .............................................................................................. 40 4.1
Verschillende beroepsverenigingen............................................................. 40
4.2
CIB ............................................................................................................................. 41
4.2.1
Wat? .......................................................................................................................................... 41
4.2.2
Werking ..................................................................................................................................... 41
DEEL B
BASISBEGINSELEN VOOR DE VASTGOEDMAKELAAR
1 OPDRACHTEN EN TARIFICATIE ................................................................................. 47 1.1
Opdrachten en mandaten ................................................................................. 47
1.1.1
Opdracht versus mandaat ......................................................................................................... 47
1.1.2
Exclusief versus niet-exclusief ................................................................................................... 48
1.1.3
Verkoop of verhuur ................................................................................................................... 50
1.1.4
Wet op de marktpraktijken ....................................................................................................... 58
1.2
Het commissieloon van de vastgoedmakelaar.......................................... 61
1.2.1
Principe: vrije tarifering ............................................................................................................. 61
1.2.2
Criteria van berekening van honoraria ...................................................................................... 62
1.2.3
Enkele voorbeelden ................................................................................................................... 62
1.2.4
Tarifering en deontologie .......................................................................................................... 63
2 TAKEN EN COMPETENTIES VAN DE VASTGOEDMAKELAAR ............................ 64 3 DEONTOLOGIE.................................................................................................................. 67 3.1
Terminologie......................................................................................................... 67
3.2
Wettelijke basis .................................................................................................... 67
4
3.3
Inhoudelijk ............................................................................................................ 68
3.4
Laatste versie van de deontologie? ............................................................... 68
3.5
Inhoudelijke bespreking van de deontologie ............................................ 69
3.5.1
Algemene bepalingen ................................................................................................................ 69
3.5.2
Bijzondere bepalingen ............................................................................................................... 72
BEGRIPPENLIJST .................................................................................................................. 75 BIJLAGE 1: REGLEMENT VAN PLICHTENLEER BIJLAGE 2: DEONTOLOGISCHE RICHTLIJNEN BIJLAGE 3: DEONTOLOGIE VOOR DE VASTGOEDPRAKTIJK
5
6
A INLEIDING TOT HET BEROEP
7
8
1 BEROEPSOPLEIDING VASTGOEDMAKELAAR 1.1 WELKE OPLEIDINGEN? Een beroepsopleiding resulteert in het behalen van een diploma of getuigschrift dat direct toegang verleent tot het beroep, bv. van vastgoedmakelaar. De diploma’s en getuigschriften die in aanmerking komen voor het beroep van vastgoedmakelaar, staan opgesomd in artikel 5 § 1.1 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993. Dat besluit, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 13 oktober 1993, kondigt de bescherming van de beroepstitel en uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar aan. De lijst van die diploma’s staat verder in het hoofdstuk 3.2.5 toelatingsvoorwaarden. De lijst bevat slechts enkele rechtstreekse opleidingen die toegang geven tot het beroep van vastgoedmakelaar.
1.2 OVERZICHT VAN DE RECHTSTREEKSE VASTGOEDOPLEIDINGEN
1.2.1
BACHELOR
Een aantal hogescholen in Vlaanderen bieden een bacheloropleiding vastgoed aan in dagopleiding. De voltijdse opleiding loopt over 3 jaar en reikt het diploma van bachelor in het vastgoed uit. Afhankelijk van de vooropleiding is het mogelijk om met een verkort studietraject het diploma bachelor in het vastgoed te behalen. Organiserende campussen KAHO Sint-Lieven - Campus Dirk Martens 9320 Aalst-Nieuwerkerken T 053 72 71 70 F 053 72 71 00 www.kahosl.be Hogeschool GENT - Departement Technologie 9000 GENT T 09 242 42 42 F 09 243 87 78 www.hogent.be Hogeschool Antwerpen - Campus Dodoens 2800 MECHELEN T 015 41 22 11 F 015 43 64 62 www.artesis.be
9
1.2.2
ONDERNEMERSOPLEIDING
SYNTRA, de erkende centra voor ondernemersopleiding, organiseert in samenspraak met de vastgoedsector een ondernemersopleiding voor vastgoedmakelaars. Het is een avondcursus van 768 lesuren, verspreid over 3 schooljaren van 32 weken, met twee dagdelen van 4 lesuren. Tien campussen verspreid over Vlaanderen organiseren deze cursus, zodat elke belanghebbende in zijn eigen streek de passende opleiding kan volgen. Organiserende campussen Provincie ANTWERPEN Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Metropool Antwerpen 2018 - ANTWERPEN Tel. 03 230 20 72 Fax 03 281 03 41 E-mail:
[email protected]
Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Kempen 2300 - TURNHOUT Tel. 014 41 40 21 Fax 014 42 09 04 E-mail:
[email protected]
BRUSSEL (Hoofdstedelijk gebied) Syntra Brussel – Campus Ukkel 1180 - BRUSSEL Tel. 02 331 68 01 Fax 02 331 68 04 Provincie LIMBURG Syntra Limburg – Campus Genk 3600 - GENK Tel. 089 35 46 16 Fax 089 35 30 42 E-mail:
[email protected] Provincie OOST-VLAANDEREN Syntra Midden-Vlaanderen Campus Gent 9051 - GENT (Afsnee) Tel. 09 222 85 81 Fax 09 220 43 29 E-mail:
[email protected]
Syntra Midden-Vlaanderen Campus Sint-Niklaas 9100 - ST.-NIKLAAS Tel. 03 760 08 20 Fax 03 760 08 30 E-mail:
[email protected]
10
Provincie VLAAMS-BRABANT Syntra Midden-Vlaanderen Campus Asse 1730 - ASSE-MOLLEM Tel. 02 452 63 72 Fax 02 452 85 79 E-mail:
[email protected]
Syntra Antwerpen en Vlaams-Brabant Campus Leuven 3001 - LEUVEN Tel. 016 40 02 78 Fax 016 40 03 17 E-mail:
[email protected]
Provincie WEST-VLAANDEREN Syntra West – Campus Kortrijk 8500 - KORTRIJK Tel. 056 26 02 00 Fax 056 22 81 07 E-mail:
[email protected]
Syntra West – Campus Oostende 8400 - OOSTENDE Tel. 059 56 43 50 Fax 059 56 43 59 E-mail:
[email protected]
De toelatingsvoorwaarden voor de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar zijn: een diploma hoger secundair onderwijs bezitten: 6 jaar aso, 6 jaar tso, 6 jaar kso of 7 jaar bso of geslaagd zijn in een EVC/EVK-procedure, ontwikkeld door het Vlaams Agentschap voor Ondernemingsvorming. De procedure voor Elders Verworven Competenties (EVC) / Elders Verworven Kwaliteiten (EVK) gaat na of de kandidaat-cursist over de nodige competenties en kwaliteiten beschikt om de ondernemersopleiding aan te vatten. Dat traject leidt tot het door het Vlaams Agentschap voor Ondernemersvorming – SYNTRA Vlaanderen erkende diploma ondernemersopleiding vastgoedmakelaar. Het getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer wordt eveneens afgeleverd bij het succesvol beëindigen van het traject. Er worden geen deelcertificaten uitgereikt. Na het behalen van het diploma van de ondernemersopleiding is het mogelijk om via een verkort parcours (studieprogramma van ongeveer één jaar) het bachelorsdiploma te behalen. Op de volgende bladzijde wordt dit traject schematisch uitgewerkt.
11
Toelatingsvoorwaarden Diploma hoger secundair onderwijs
EVC-EVK-procedure
Ondernemersopleiding vastgoedmakelaar
Diploma ondernemersopleiding vastgoed
Getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer verkort parcours (1 jaar)
Bachelor in het vastgoed
1.3 SYNTRA Naast de bacheloropleiding in vastgoed die door de hogescholen wordt georganiseerd, biedt SYNTRA de ondernemersopleiding voor vastgoedmakelaars aan. Hieronder wordt het lessencurriculum, eventuele vrijstellingen en de principes voor de examens nader bekeken.
1.3.1
LESSENCURRICULUM SYNTRA VANAF 2011-2012
De ondernemersopleiding vastgoedmakelaar omvat zeventien vakken en daarnaast nog een eindwerk. Op de volgende bladzijde bevindt zich het lessenrooster, waarna de doelstellingen per vak worden opgesomd.
12
VAKKEN
1e jaar
2e jaar
Basisbeginselen voor de vastgoedmakelaar
20 uur
Recht (gerechtelijk recht, burgerlijk recht en andere toegepaste wetgeving) Sociale wetgeving
76 uur
Boekhoudkunde en financieel beleid
44 uur
24 uur
Bouwkunde en technologie
40 uur
24 uur
Kadaster en onroerende voorheffing
12 uur
Fiscale wetgeving
24 uur
Verzekeringen in de vastgoedsector
20 uur
3e jaar
20 uur 44 uur
40 uur
20 uur
Contracten, opdrachten en mandaten
Totaal
160 uur 20 uur 68 uur
24 uur
88 uur 12 uur
20 uur
24 uur
68 uur 20 uur
48 uur
Ruimtelijke ordening en stedenbouw
48 uur 36 uur
36 uur
Vastgoedbeheer
56 uur
56 uur
Kantoororganisatie en marketing
40 uur
40 uur
Ramingen en schattingen
28 uur
28 uur
Plaatsbeschrijvingen
24 uur
24 uur
Hypotheekleningen en andere
20 uur
20 uur
Overdracht handelsfondsen
20 uur
20 uur
Speciale vastgoedtransacties
28 uur
28 uur
Begeleiding eindwerk
12 uur
12 uur
256
768
TOTAAL AANTAL UREN OPLEIDING
256
13
256
Vakken
Algemene doelstellingen
BASISBEGINSELEN VOOR DE VASTGOEDMAKELAAR
De doelstellingen en structuur van de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar kennen. Het beroep binnen de sector situeren. Het kennen van: de erkende deelberoepen; de toelatingsvoorwaarden; de reglementering en organisatie. Basiskennis hebben van het vakjargon. Inzicht verwerven in het verbintenissenrecht. Vertrouwd worden met een aantal fundamentele begrippen. Inzicht verwerven in het patrimoniaal familierecht en in de regels van de bijzondere overeenkomsten (cf. het Burgerlijk Wetboek). Inzicht verwerven en praktisch gebruik van een aantal specifieke, courante contracten en vertrouwd worden met de bijzondere regeling van de voorrechten, hypotheken, de gerechtelijke uitwinning en rangregeling, en de verjaring. Inzicht en kennis verwerven over de nieuwe relevante wetgeving. Het sociaal statuut voor zelfstandigen en werknemers kennen. De wederzijdse verplichtingen kennen en kunnen toepassen. Inzicht in de registratie van de activiteiten van een vastgoedkantoor volgens het systeem van enkelvoudige en dubbele boekhouding. Inzicht hebben in de beginselen van het handelsrecht. Een volledig financieel plan kunnen opmaken. Basisprincipes kennen van de elementaire moderne bouwkunde (ruwbouw en afwerking). Basisprincipes kennen van de elementaire technische installaties van een gebouw. Aanvullende principes kennen van de elementaire moderne bouwkunde. Kennis hebben van de relevante reglementering. Het belang kennen van het vak ‘bouwkunde en technologie’ voor het beroep van vastgoedmakelaar.
RECHT
SOCIALE WETGEVING
BOEKHOUDKUNDE EN FINANCIEEL BELEID
BOUWKUNDE EN TECHNOLOGIE
14
KADASTER EN ONROERENDE De organisatie, werking en toepassing van het kadaster VOORHEFFING kennen. De informatie die het kadaster verschaft, optimaal kunnen gebruiken. FISCALE WETGEVING Inzicht verwerven in de basisbeginselen en terminologie van de fiscale wetgeving. De reglementering inzake personenbelasting kunnen toepassen. De wetgeving op de vennootschapsbelasting kunnen toepassen. De registratierechten bij verkoop op een praktische manier kunnen toepassen. VERZEKERINGEN IN DE Een ruimer inzicht verwerven in die verzekeringen, waarmee VASTGOEDSECTOR de vastgoedmakelaar wordt geconfronteerd als zelfstandig ondernemer en als vastgoedprofessional. CONTRACTEN, Alle op een makelaarskantoor gebruikte documenten OPDRACHTEN EN kunnen benoemen, gebruiken, opmaken en verklaren MANDATEN (bv. contract makelaar-opdrachtgever, huur/verkoopovereenkomst …). Deze documenten kunnen gebruiken rekening houdend met de wetgeving op handelspraktijken, consumentenbescherming, makelaarscontracten, het burgerlijk recht, de deontologie en andere. Dit vak is een mix tussen theorie (wetgeving) en praktijk (cases) waarbij de verschillende contracten en transactiedocumenten op een toegepaste manier worden besproken. VASTGOEDBEHEER Basiskennis hebben van het kunnen beheren van een gebouw in mede-eigendom. Noties hebben van de praktische gevolgen bij verkoop/verhuur van een mede-eigendom. De verplichtingen van de syndicus kennen en kunnen toepassen. De verplichtingen van de rentmeester kennen en kunnen toepassen. Dit vak is een permanente mix tussen theorie (wetgeving) en praktijk (cases). Aan dit vak kunnen ook plaatsbezoeken worden gekoppeld.
15
KANTOORORGANISATIE EN MARKETING
RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW EN MILIEURECHT
RAMINGEN EN SCHATTINGEN
PLAATSBESCHRIJVINGEN
HYPOTHEEKLENINGEN EN ANDERE
OVERDRACHT HANDELSFONDSEN
De commerciële haalbaarheid van de opstart van een vastgoedkantoor kunnen onderzoeken. Inzicht hebben in de organisatie en commerciële dienstverlening van een vastgoedkantoor. De verschillende stappen in de verwerking van een bemiddelingsopdracht kennen en kunnen toepassen. Basiskennis hebben van commerciële gesprekken. De basisprincipes van de wetgeving rond ruimtelijke ordening in Vlaanderen en/of Brussel leren kennen en kunnen toepassen. Concrete toepassing van de stedenbouwkundige begrippen op enkele concrete casussen en de bespreking van de aanverwante wetgeving (milieu, bodemsanering, monumenten en landschappen, wooncodes). De verschillende waarden kunnen bepalen. Inzicht verkrijgen in de marktwaarde van het vastgoed. Schadeposten / dringende werken aan eigendommen kunnen herkennen. Opstellen van een correcte opdracht/mandaat tot het uitvoeren van een plaatsbeschrijving. Een correcte, geschreven weergave maken van de situatie/staat van een ruimte/gebouw. Inzicht hebben én het kunnen benoemen van de gebruikte materialen. Schade aan de eigendommen kunnen herkennen en benoemen. Plaats en tijd van de vastgoedfinanciering in de vastgoedtransactie. De hypotheek duiden als bijkomend zakelijk zekerheidsrecht bij de lening. De gangbare leningsvormen kunnen toelichten. Dit op een duidelijke manier kunnen verwoorden naar de klant toe. Het kennen van elementaire technieken voor de overdracht van handelsfondsen.
16
SPECIALE VASTGOEDTRANSACTIES
BEGELEIDING EINDWERK
1.3.2
Verplichte onderdelen: lijfrente openbare verkoop landpacht Keuzeonderdelen (worden bepaald door de sectorcoördinator): seizoensverhuring kantoormarkt Voorbereiding van de C-proef De actuele regelgeving betreffende toetreding tot het beroep, stage deontologie, beroepsaansprakelijkheid …
VRIJSTELLINGEN
De vakken van deze ondernemersopleiding richten zich op het beroep van vastgoedmakelaar. Bij bepaalde diploma's kunnen vrijstellingen worden verleend. Op basis van de diploma's en getuigschriften behaald in het secundair onderwijs kunnen er geen vrijstellingen worden verleend doordat het diploma van het secundair onderwijs een toelatingsvoorwaarde is. Ook het getuigschrift basiskennis bedrijfsbeheer – behaald binnen het secundair onderwijs – geeft om diezelfde reden geen aanleiding tot vrijstellingen. Het getuigschrift praktijk- en beroepskennis administratief vastgoedbediende geeft geen recht op vrijstellingen. De doelstellingen van deze opleiding zijn verschillend van die van de ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar. Die laatste gaat veel verder en dieper dan de opleiding tot vastgoedbediende. Onderstaande vakken kunnen NIET worden vrijgesteld: inleiding tot het beroep; basisbeginselen voor de vastgoedmakelaar; contracten, opdrachten en mandaten; vastgoedbeheer; boekhoudkunde en financieel beleid (2e jaar); kantoororganisatie en marketing; ramingen en schattingen; plaatsbeschrijvingen; speciale vastgoedtransacties; overdracht handelsfondsen. De leerdoelen en -inhouden van die vakken zijn specifiek gericht op het beroep van vastgoedmakelaar en zodoende kunnen ze niet worden vrijgesteld.
17
De cursisten moeten hun vrijstellingsaanvraag motiveren op basis van effectief behaalde diploma’s en/of getuigschriften. De leerdoelen en -inhouden van de gevolgde vakken (of opleidingen) horen overeen te komen met die van de ondernemersopleiding vastgoedmakelaar om vrijstelling te kunnen krijgen. De vrijstellingsaanvragen worden behandeld door de pedagogisch adviseur op de centrale zetels van SYNTRA Vlaanderen. Voor de beslissingen kunnen cursisten advies vragen aan de pedagogisch adviseur sector vastgoed en de respectievelijke docent(en).
1.3.3 1.3.3.1
OVERGANGSEXAMENS EN C-PROEF A- en B-proeven (overgangsexamens)
Om geslaagd te zijn voor een vak – of groep van vakken zoals hieronder bepaald – hoort de cursist minstens 50 % te behalen op elk examen en hij moet 50 % van het totale aantal punten per opleidingsjaar halen. De invulling van elk examen is vrij te bepalen door de respectievelijke docent(en). Op basis van het examen moet de docent kunnen oordelen of de cursist de leerdoelen heeft bereikt. Examens kunnen zowel schriftelijk als mondeling zijn. Bij mondelinge evaluaties maakt de docent een schriftelijke neerslag. Voor elk vak wordt er één eindresultaat berekend. Dat is ook het geval als er voor het vak meerdere examens hebben plaatsgevonden. Het eindresultaat bepaalt of de cursist geslaagd is. Als de cursist minder dan 50 % behaalde, wordt de cursist in tweede zittijd geëxamineerd over de volledige inhoud van het vak. 1.3.3.2
C-proef (eindexamen)
Om het diploma tot ondernemingshoofd vastgoedmakelaar te behalen is het niet voldoende dat de cursist voor elk gedoceerd vak een voldoende haalt. De cursist moet in de C-proef bewijzen dat hij de onderwezen stof in de praktijk kan toepassen, zowel bedrijfstechnisch als vaktechnisch. De C-proef is sterk verschillend van de overgangsexamens. Tijdens de C-proef wordt alle leerstof samengebracht in en toegepast op een reële casestudie. De C-proef is als dusdanig niet te onderschatten. De C-proef van de ondernemersopleiding tot vastgoedmakelaar omvat een mondelinge verdediging van een schriftelijke studie over de praktijk van het beroep. Een zelfgekozen vastgoedtransactie realiseren met aandacht voor de bedrijfseconomische aspecten is hiervan het doel.
18
2 SITUERING VAN1 DE VASTGOEDSECTOR IN DE BOUWWERELD De bouwwereld omvat twee sectoren: de bouwsector en de vastgoedsector.
2.1 BOUWSECTOR Tot de bouwsector behoren alle beroepen die instaan voor, of deelnemen aan, de daadwerkelijke (handmatige) realisatie van bouw- of kunstwerken. Het betreft dus alle via de Kamer van ambachten en neringen gereglementeerde deelberoepen gaande van aannemer beton- en metselwerken (ruwbouw) tot aannemer vloer- en tegelwerken of schrijnwerken (afwerking); samen zijn dat er 27. Alle beroepen die – uiteraard op een ander niveau – instaan voor de theoretische of intellectuele realisatie via ontwerp, berekeningen, leiding en coördinatie van hoger opgesomde werken, behoren eveneens tot de bouwsector. Het gaat in hoofdzaak over bouwkundig ingenieurs, architecten en werfleiders, met hun afgeleide deeltaken als bouwkundig tekenaar, calculator, opzichter … Een veelvoud van opleidingen en diploma's (op verschillend niveau) leidt tot die beroepen.
2.2 VASTGOEDSECTOR Tot de vastgoedsector behoren beroepen die vastgoed mogelijk maken. Zij zijn gericht op:
1
het verhandelen; (vastgoedhandelaars) het bemiddelen bij verkoop of verhuring; (vastgoedmakelaars en notarissen) de overdracht van handelsfondsen; (vastgoedmakelaars) het waarnemen van het beheer, hetzij privaat als rentmeester (namens de eigenaar(s)), hetzij als syndicus van een vereniging van mede-eigenaars; (vastgoedmakelaars) het afpalen van terreinen, meten en/of verdelen; (landmeter-expert)
Bron: Winand Van Coillie
19
het schatten, waarderamingen en plaatsbeschrijvingen uitvoeren; (vastgoedexpert) het financieren en promoten van vastgoed, hetzij als projectbegeleider, hetzij als projectontwikkelaar. (hypotheekverstrekkers en vastgoedpromotoren)
Het schema hieronder verduidelijkt de situering van het beroep vastgoedmakelaar binnen de sector.
Vastgoedsector
NOTARIS
HYPOTHEEKVERSTREKKER
LANDMETER TOPOGRAAF
LANDMETEREXPERT
VASTGOEDEXPERT
VASTGOEDHANDELAAR
VASTGOEDMAKELAAR
VASTGOEDPROMOTOR
PLAATSBESCHRIJVER
VERKAVELAAR
SCHADEREGELAAR SLEUTEL OP DE DEUR SCHATTER / TAXATEUR PROJECTONTWIKKELAAR
BEHEERDER
BEMIDDELAAR
OVERDRACHT HANDELSFONDSEN
VERKOOP
VERHUUR
20
SYNDICUS
RENTMEESTER
De vastgoedmakelaar, de syndicus, de vastgoedpromotor … Er zijn veel professionals actief in de bouw- en vastgoedsector en sommigen combineren meerdere activiteiten. Daarom worden hieronder de deelberoepen in de makelaardij en de nevenberoepen in de bouw- en vastgoedsector omschreven.
2.2.1
NOTARIS
De notaris is bevoegd voor het verlenen van authenticiteit aan verkoopaktes en het verwezenlijken van openbare en onderhandse verkopingen, wanneer die het gevolg zijn van een consultatie op kantoor. Het notariaat heeft meerdere raakvlakken met de vastgoedsector. Het is niet de bedoeling om het beroepsprofiel van de notaris te analyseren, maar het werd volledigheidshalve als cluster opgenomen. Het is uiteindelijk niet denkbeeldig dat bepaalde opleidingen aanleiding kunnen geven tot tewerkstelling in grotere notariaten voor die deeltaken die de vastgoedsector aanbelangen. Artikel 4 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993, op 13 oktober 1993 in het Belgisch Staatsblad verschenen, bepaalt de bescherming van de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaars. Het bemiddelen bij verkoop, ruil en verhuring en het beheer ervan werden toegewezen aan de vastgoedmakelaars. Toch staat het volgende te lezen in dat KB: "Vallen niet onder de toepassing van dit besluit: 1° de persoon die één van de bedoelde activiteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie; ..." Uit traditie (Wet Ventôse uit 1806) zal de notaris dus blijvend makelaarsactiviteiten uitoefenen (evenwel zonder commercieel karakter). Tot slot is het de notaris – zelfs als hij niet zelf de transactie verzorgde – die aan elke transactie zoals voornoemd, authenticiteit zal moeten verlenen via het verlijden van de passende akte. De notaris heeft alle kenmerken van een 'vrij' beroep, maar is een openbare ambtenaar met een koninklijke benoeming.
2.2.2
HYPOTHEEKVERSTREKKER
De hypotheekverstrekker zorgt voor de financiering van vastgoed met dat vastgoed als onderpand. Het beroep is als cluster in de vastgoedsector opgenomen omdat het voorwerp van de hypotheek enkel onroerende goederen en dito rechten kan zijn.
21
De hypotheekverstrekker is dus enerzijds een financieel-economisch beroep en anderzijds een vastgoed-bouwtechnisch beroep. Uiteraard komt het tweede luik binnen een vastgoedopleiding aan bod, in het bijzonder de fysieke kwaliteiten van een gebouw en de evaluatie van de waarde in al haar facetten.
WETTELIJKE BEPALINGEN Het verstrekken van hypotheken en ook de verplichte inschrijving als hypotheekverstrekker, worden gereglementeerd door de wet op het hypothecair krediet van 4 augustus 1992 (Belgisch Staatsblad van 19 augustus 1992) die inmiddels meermaals werd gewijzigd.
2.2.3
LANDMETER
Het landmeterberoep omvat twee deelberoepen: de topograaf en de landmeter-expert. Zij staan in voor metingen, afpalingen en grensverkenningen. 2.2.3.1
Topograaf
Met de geëigende apparatuur, de meetinstrumenten, meet de topograaf gronden, terreinen en bouwwerken zoals gebouwen en wegeninfrastructuur op. Hierbij beschikt de topograaf over de nodige meettechnieken. Hij zet de metingen op plan of brengt ze in kaart door te tekenen of door filmtechnieken. Vervolgens bevestigt hij de juistheid ervan. Een topograaf kan ook administratieve taken uitvoeren i.v.m. muurovername, stedenbouwkundige attesten en verkavelingsaanvragen, bij aanvang en einde van de uitvoering van bouwwerken … 2.2.3.2
Landmeter-expert
De landmeter-expert voert ook de activiteiten uit van de topograaf. Daarnaast maakt en ondertekent hij de passende plannen die moeten dienen voor een grenserkenning, de notariële akte, voor het regelen van gevallen van gemeenheid zoals bijvoorbeeld bouwconstructie of recht, en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, die in een identificatie van grondeigendommen voorziet en die op het hypotheekkantoor moet worden overgeschreven.
WETTELIJKE BEPALINGEN Volgens artikel 3 van de wet van 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en het beroep van landmeter-expert bestaat de beroepsbedrijvigheid van landmeter-expert, in de zin van die wet, onder meer uit het volgende: 1. het afpalen van terreinen; 2. het opmaken en ondertekenen van plannen 'die moeten dienen voor een grenserkenning, voor een overdracht, voor het regelen van gevallen van gemeenheid
22
en voor gelijk welke akte of proces-verbaal, die in een identificatie van grondeigendom voorzien en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd'.
2.2.4
VASTGOEDEXPERT
Tot die cluster behoren vooral waardebepaling en schaderegeling in verband met onroerend goed. Het opmaken van plaatsbeschrijvingen en schattingen uitvoeren valt hier ook onder. 2.2.4.1
Plaatsbeschrijver
De plaatsbeschrijver maakt een beschrijving op van een onroerend goed, zodat bij een eventueel sinister, een totaal en exact beeld van de oorspronkelijke toestand kan worden gevormd. Die is (hoofdzakelijk) nodig bij: - aanvang en einde van de huur; - aanvang van werken aan aangrenzende panden. 2.2.4.2
Schaderegelaar
De schaderegelaar stelt schade vast aan bouwonderdelen of bouwcomponenten door externe factoren zoals een ongeval, brand of waterschade. Hij zal de juiste oorzaak van de schade en de mogelijke aansprakelijkheid moeten vaststellen om een eventuele remedie aan te raden. 2.2.4.3
Schatter - Taxateur
De schatter beoogt de waardebepaling van een onroerend goed, rekening houdend met zowel de omstandigheden als het beoogde doel. Dat doel kan duiden op verkoop, verdeling, aangifte van nalatenschappen, leningsgaranties, verzekeringen, onteigeningen, inbreng in vennootschappen en fiscale taxatie. Afhankelijk van het beoogde doel zullen schattingen de verkoopwaarde, nieuwbouwwaarde, gelegenheidswaarde, ruilwaarde, toekomstwaarde, dagwaarde, intrinsieke waarde, exploitatiewaarde of kritische waarde worden genoemd.
2.2.5
VASTGOEDMAKELAAR
De vastgoedmakelaar is een professional die van het BIV de toestemming heeft verkregen om te bemiddelen met het oog op de verkoop, de aankoop, de ruil, de verhuur of de overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.
23
2.2.5.1
Bemiddelaar bij verkoop
De vastgoedmakelaar brengt vraag en aanbod samen: werving, prospectie, publiciteit, marketing en advies. Hij doet dit in de koopmarkt van woon-, opbrengst- en handelshuizen, eengezinswoningen, herenhuizen, villa's, hoeven, appartementen en studio's, winkels en kantoren, garages en parkings, fabrieks- en industriegebouwen, gebouwd, in opbouw of op plan, evenals industriegronden, naakte gronden en bouwplaatsen voor promotie, zowel individuele bouwpercelen als gronden voor verkaveling, cultuurgronden en bossen, handelslokalen, agrarische eigendommen en sociale woningbouw. Naar best vermogen behartigt de vastgoedmakelaar de belangen van koper en verkoper zoals bijvoorbeeld financiering, fiscaliteit, prijsvorming, premies en voorkooprecht. Hij zamelt de nodige informatie en attesten in en begeleidt de transactie (onderhandelen) tot en met het opstellen van de passende documenten zoals de verkoopovereenkomst. 2.2.5.2
Bemiddelaar bij verhuring
Hij brengt vraag en aanbod samen op het vlak van werving, prospectie, publiciteit, marketing en advies. Dat gebeurt op de volledige huurmarkt, gaande van residentiële, commerciële, industriële of agrarische belangen tot kantoren, bossen en gronden. Naar best vermogen behartigt hij de belangen van de huurder en verhuurder op het gebied van modaliteiten, termijnen, prijsvorming, indexering en huurpijzen. Hij begeleidt de contractvorming, onderhandelt en stelt de passende documenten op voor de verhuring: vgl. gemeen recht, hoofdverblijfplaats, handelshuur, landpacht, seizoenhuur, erfpacht … 2.2.5.3
Bemiddelaar bij overdracht handelsfondsen
Hij brengt vraag en aanbod samen inzake overdracht van handelsfondsen. Het geheel van de bestanddelen verenigt hij en wendt hij aan om de betreffende onderneming aan te drijven en zo het cliënteel ervan aan te trekken en te behouden. De vastgoedmakelaar focust zich op de belangen van overdrager en overnemer, zoals modaliteiten, prijsvorming, betaling en garanties. Hij begeleidt de contractvorming en onderhandelt op het vlak van de benaming van een handelszaak, het voorwerp, het uitbatingsadres en -pand, het cliënteel, de handelsorganisatie, het recht van gebruik van de ruimten, het materieel, het meubilair, de machines, het gereedschap en de werktuigen dienende voor de uitbating van de handelszaak, het opmaken van een onderhandse staat ter zake, de stocks, de industriële, letterkundige en artistieke eigendomsrechten, de licenties, de concessies en vergunningen, de lopende contracten en de boeken. Daarenboven stelt de vastgoedmakelaar de passende overnamedocumenten op. Daarbij heeft de vastgoedmakelaar oog voor het kassaldo, banksaldi, schuldvorderingen en uitstaande
24
schulden, het onroerend goed, eventuele leasingovereenkomsten, belastingen en taksen, bestaande contracten, niet-concurrentiebeding, begeleiding, overname en/of ontslag personeel, beslagen en hypothecair getuigschrift, neerleggen van facturen, omzetcijfer en bedrijfswinsten en boeteclausules.
2.2.6 2.2.6.1
DE VASTGOEDBEHEERDER Syndicus van mede-eigendom
De syndicus is de persoon die het administratief, financieel en technisch beheer van een medeeigendom waarneemt. Het beheer wordt zodanig georganiseerd dat de rechten van elke individuele mede-eigenaar worden gewaarborgd voor de delen in mede-eigendom. Hij staat in voor het dagelijks beheer en voor de uitbating van de gemeenschappelijke delen. Dat betekent dat voor de beheerder-syndicus ook op langere termijn een taak en verantwoordelijkheid zijn weggelegd, meer bepaald het behoud van de verkoop- en verhuurwaarde van de panden. 2.2.6.2
Rentmeester van privévastgoed
De rentmeester treedt op in de plaats van de eigenaar(s)- of (patrimonium)-vennootschap voor het beheer van hun vastgoedportefeuille. Hij zal instaan voor de (her)verhuring, de uitbating, het onderhoud en het rentabiliseren van de onroerende goederen, waarbij hij de belangen van huurder en verhuurder zal verzoenen. Hij voert alle administratieve aspecten uit zoals opvolging van contracten, verzekeringen, briefwisseling, aanmaningen … Daarnaast behandelt hij de financiële onderdelen waaronder indexaanpassingen, kostenberekeningen en splitsingen, prijszettingen … Tot slot zorgt hij ook voor de technische aangelegenheden zoals onderhoud, renovatie … Voor een nieuwbouw wordt de rentmeester vaak belast met de projectbegeleiding. Wanneer de koop uiteindelijk gerealiseerd is of het project wordt opgeleverd, zal de rentmeester het beheer waarnemen. Op die wijze wordt hij medeverantwoordelijk gesteld om te realiseren wat hij heeft vooropgesteld.
2.2.7
VASTGOEDPROMOTOR
De vastgoedpromotor begeleidt een vastgoedproject van begin tot einde en zorgt ervoor dat de investering optimaal rendeert. De vastgoedpromotor optimaliseert de desbetreffende eigendom en staat in voor de coördinatie van de administratieve, stedenbouwkundige, wettelijke en commerciële activiteiten. Hij heeft een sturende functie. In tegenstelling met de algemene aannemer staat de bouwpromotor niet zelf in voor het optrekken van de gebouw.
25
De vastgoedpromotie omvat drie deelberoepen. 2.2.7.1
Verkavelaar
Als dienstverlenende tussenpersoon laat de verkavelaar opmetingen uitvoeren op een perceel (bouw)grond in opdracht van de eigenaars of geïnteresseerden. Hij laat ook alles in plan brengen, stelt alle nodige stukken op en zorgt voor de nodige (verkavelings-)vergunningen zodat het perceel in loten kan worden verdeeld. Om tot bouwrijpe en verkoopbare bouwgrond te komen, laat hij ook de bijbehorende infrastructuur, waaronder wegenaanleg, riolering, groenvoorziening … en nutsvoorzieningen zoals water-, gas-, elektriciteit- en kabel-tv-leidingen ontwerpen. 2.2.7.2
Sleutelklare bouwer
De sleutelklare bouwer staat voor rekening van derden in voor de aanmaak van de plannen, de samenstelling van het bouwdossier, het verkrijgen van alle vergunningen, het aanbesteden van de werken, de controle op de uitvoering en de rekeningen tot en met de oplevering van eengezinswoningen voor een gekende opdrachtgever. 2.2.7.3
Projectontwikkelaar
De projectontwikkelaar ontwikkelt dezelfde activiteiten als hierboven vermeld, maar zonder opdrachtgever doch op basis van een behoeftestudie waarvoor hij zelf het risico draagt.
2.2.8
VASTGOEDHANDELAAR
De vastgoedhandelaar koopt en verkoopt voor eigen rekening waarbij hij voor het vastgoed een meerwaarde realiseert via renovatie, restauratie, vernieuwing, verbetering ...
26
3 REGLEMENTERING VAN HET BEROEP VAN VASTGOEDMAKELAAR
In dit hoofdstuk wordt het beroep vastgoedmakelaar, het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars en het traject van stagiair-vastgoedmakelaar tot erkend vastgoedmakelaar BIV toegelicht.
3.1 WETTELIJK BASIS
3.1.1
DUBBELE BESCHERMING
Bij Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (Belgisch Staatsblad van 13 oktober 1993), gewijzigd bij Koninklijk Besluit van 2 mei 1996 (Belgisch Staatsblad van 8 juni 1996), gewijzigd bij KB van 27 april 2004 (Belgisch Staatsblad van 2 juni 2004) en gewijzigd bij KB van 17 mei 2007 (Belgisch Staatsblad van 19 juni 2007) werden zowel de beroepstitel als de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beschermd en gereglementeerd. Na het behalen van één van de vereiste diploma's die toegang verlenen tot het beroep (zie verder), moet men zich inschrijven op het tableau van de stagiair-vastgoedmakelaars van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Enkel vastgoedmakelaars die zich als zelfstandige vestigen, worden toegelaten tot het beroepsinstituut. Het doorlopen van een stage van één jaar is eveneens verplicht. Niemand mag als zelfstandige in hoofd- of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de beroepstitel voeren van 'erkend vastgoedmakelaar BIV' of 'stagiairvastgoedmakelaar', tenzij hij is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van stagiairs, die door het instituut worden bijgehouden, of, indien hij in het buitenland gevestigd is, hij toestemming heeft gekregen om het beroep occasioneel uit te oefenen. (Artikel 2 van het reglementeringsbesluit)
27
3.1.2
DEFINITIE VASTGOEDMAKELAAR
Oefent de beroepswerkzaamheid van vastgoedmakelaar uit, hij die zich gewoonlijk, als zelfstandige en voor rekening van derden, bezighoudt met: 1. activiteiten van bemiddelaar met het oog op de verkoop, aankoop, ruil, verhuring of afstand van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen; 2. activiteiten van beheerder van goederen, die instaat voor: hetzij het beheer van onroerende goederen of van onroerende rechten; hetzij het syndicschap van onroerende goederen in mede-eigendom. (Artikel 3 van het reglementeringbesluit)
Artikel 5 § 1 van het reglementeringsbesluit bepaalt uitdrukkelijk dat de titularissen van het gereglementeerde beroep van vastgoedmakelaar moeten voldoen aan de volgende voorwaarden: houder zijn van één van de door het KB in detail vermelde akten; persoonlijk de verantwoordelijkheid dragen voor elke bij de uitoefening van het beroep gestelde daad; de deontologische regels naleven, zoals ze door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) zijn vastgesteld (en door de overheid bekrachtigd); zich houden aan het beroepsgeheim.
3.2 HET BEROEPSINSTITUUT VAN VASTGOEDMAKELAARS 2
3.2.1
WAT?
Het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) is een federale, publiekrechtelijke beroepscorporatie met rechtspersoonlijkheid onder de voogdij van de minister van Middenstand. BIV is hoofdzakelijk verantwoordelijk voor de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar en voor de tuchtcontrole van dit beroep. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is opgericht naar aanleiding van het KB van 6/09/1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar.
2
Bron: www.biv.be
28
BIV Luxemburgstraat 16 B 1000 Brussel T: 02 505 38 50 F: 02 503 42 23 E:
[email protected] W: www.biv.be
3.2.2
ONTSTAAN EN HISTORIEK
Meer dan 30 jaar streefden de vastgoedmakelaars naar een beroepsreglementering. Na een eerste wetsvoorstel in 1965, dat in de parlementaire vergeethoek verdween, kwam in 1976 een eerste formele aanzet tot reglementering met de Kaderwet Verhaegen, die een kader creëerde voor de wettelijke bescherming van dienstverlenende intellectuele beroepen. Het duurde nog 10 jaar vooraleer de noodzakelijke uitvoeringsbesluiten van deze wet werden goedgekeurd, maar dan lag de weg open voor nieuw initiatief. Het eerste verzoek tot reglementering van de vastgoedmakelaars in 1987 werd door de Hoge Raad voor de Middenstand afgewezen. Het tweede verzoek uit 1991 was evenwel het goede en mondde uit in het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van het beroep en van de titel van vastgoedmakelaar. Na ondertekening van het besluit werd de lange opstartprocedure in gang gezet met samenstelling van de gemeentelijke lijsten. Daarop werd iedereen, die kon aantonen dat hij voorheen het beroep van vastgoedmakelaar had uitgeoefend, ingeschreven. Hierop volgden de BIV-verkiezingen voor de vertegenwoordigers van de vastgoedmakelaars in de Nationale Raad en de Kamers. Uiteindelijk leidde dat tot de effectieve start van het BIV op 01 maart 1995.
3.2.3
ORGANISATIE
Het BIV telt vier organen: de Nationale Raad; het Bureau; de Uitvoerende Kamer(s) en de Kamer(s) van Beroep.
29
3.2.4
OPDRACHT
De Nationale Raad De voornaamste opdrachten van de Nationale Raad zijn: - de voorschriften van de plichtenleer opstellen; - het stagereglement opstellen; - erop toezien dat de voorwaarden betreffende de toegang tot het beroep worden nageleefd. Elke inbreuk inzake onwettige uitoefening van het beroep klaagt de Nationale Raad bij de gerechtelijke overheid aan; - maatregelen nemen m.b.t. de beroepsvervolmaking en bijscholing van de leden.
Het Bureau Het Bureau is samengesteld uit de voorzitter, de ondervoorzitter en de penningmeester. Het zorgt voor het dagelijkse bestuur van het instituut. Dit omvat onder meer: - het uitvoeren van de beslissingen van de Nationale Raad; - het afhandelen van de lopende zaken; - het toezicht op het financiële beheer van het instituut; - het voorbereiden van vergaderingen van de Nationale Raad; - het aanwerven en het leiden van het personeel; - en alle andere door de Nationale Raad bepaalde opdrachten.
De Uitvoerende Kamers Er is een Nederlandstalige en een Franstalige Uitvoerende Kamer. De voornaamste opdrachten van de Uitvoerende Kamers zijn: - uitspraak doen over de aanvragen tot inschrijving, weglating en wederinschrijving bij het BIV; - waken over de toepassing van het stagereglement; - waken over de toepassing van de plichtenleer en uitspraak doen in tuchtzaken; - opmaken en bijhouden van de lijst van de stagemeesters; - op gezamenlijk verzoek van de betrokkenen, in laatste aanleg arbitraal uitspraak doen omtrent betwistingen inzake de honoraria die een vastgoedmakelaar aan zijn cliënt vraagt; - op verzoek van de hoven en rechtbanken of in geval van geschil tussen op het tableau of op de lijst van de stagiairs ingeschreven personen, advies uitbrengen over de berekening van de honoraria.
30
De Kamers van Beroep De Kamers van Beroep spreken zich uit over de beroepen ingesteld tegen de beslissingen die in eerste aanleg werden genomen door de Uitvoerende Kamers. Zij beslissen eveneens over aanvragen tot eerherstel. Ook hier is er een Nederlandstalige en een Franstalige Kamer van Beroep.
3.2.5
TOELATINGSVOORWAARDEN
Vastgoedmakelaar is een gereglementeerd beroep. Dat betekent dat iedereen die als zelfstandige de activiteiten van vastgoedmakelaar wil uitoefenen, moet zijn ingeschreven bij het BIV. Wie vallen niet onder de reglementering en moeten zich dus niet inschrijven, maar hebben geen toelating om de titel van 'erkend vastgoedmakelaar BIV' te dragen of van 'stagiairvastgoedmakelaar'? 1. De persoon die vastgoedmakelaarsactiviteiten uitoefent op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken voor zover hij onderworpen is aan de tucht van een erkende beroepsinstantie; 2. De persoon die bij de uitoefening van een van dezelfde activiteiten slechts zijn familiepatrimonium beheert of het patrimonium waarvan hij mede-eigenaar is, of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is. Deze personen zijn niet gemachtigd om de titel van 'erkend vastgoedmakelaar BIV' of 'stagiair-vastgoedmakelaar' te voeren. Om een BIV-erkenning te verkrijgen, moet er aan één van de volgende voorwaarden worden voldaan: houder zijn van één van de diploma’s die vermeld zijn in artikel 5 van het KB van 6/09/1993; de erkenning kan worden verkregen onder bepaalde goed omlijnde voorwaarden op basis van een bewezen beroepservaring; er gelden specifieke voorwaarden voor onderdanen van lidstaten van de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte. 3.2.5.1
Erkenning op basis van diploma’s
Aan de volgende diploma’s kan BIV erkenning geven: a) Diploma van: - licentiaat of doctor in de rechten; - licentiaat in notariaat; - handelsingenieur;
31
- licentiaat in de handelswetenschappen, in de economische wetenschappen of in de toegepaste economische wetenschappen; - burgerlijk ingenieur; - landbouwkundig ingenieur; - ingenieur voor de scheikunde en de landbouwindustrieën; - licentiaat in bedrijfsbeheer; - licentiaat in stedenbouwkunde en ruimtelijke ordening; - licentiaat in de wetenschappen, groep aardrijkskunde, optie landmeetkunde of licentiaat in de geometrologie; - architect; - technisch of industrieel ingenieur; - gegradueerde in vastgoed; - gegradueerde in bouwkunde of openbare werken; - gegradueerde in de handelswetenschappen; - gegradueerde in de rechten3; - gegradueerde in de boekhouding; - gegradueerde in de topografie; - gegradueerde in de architectuur; - meetkundige-schatter van onroerende goederen, uitgereikt door de Centrale Examencommissie van de staat; - binnenhuisarchitect; - diploma dat toegang verleent tot het beroep van accountant; b) een getuigschrift dat gelijkwaardig is aan een der bovenvermelde akten en dat is uitgereikt
door een examencommissie van de staat of van een gemeenschap; c) een diploma van ondernemingsopleiding dat overeenstemt met het beroep van vastgoedmakelaar en dat is uitgereikt overeenkomstig de regelingen betreffende de voortdurende vorming in de Middenstand; d) een diploma uitgereikt door enige andere instelling van vergelijkbaar niveau en erkend door de koning, na advies van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars; e) een opleidingstitel voorgeschreven door een andere lidstaat van de Europese Gemeenschap of een andere staat die partij is bij de overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte, hierna 'staat' te noemen, om tot het beroep van vastgoedmakelaar op zijn grondgebied te worden toegelaten, dan wel die activiteit aldaar uit te oefenen.
3
Lees: gegradueerde rechtswetenschappen, niet te verwarren met kandidaat in de rechten.
32
Opleidingstitel staat voor elk diploma, certificaat of andere titel: die is afgegeven door een bevoegde autoriteit in een lidstaat die overeenkomstig de wettelijke of bestuursrechterlijke bepalingen van die lidstaat is aangewezen; die blijk geeft van een beroepskwalificatieniveau dat ten minste gelijkwaardig is aan een opleiding op het niveau van postsecundair onderwijs dat ten minste 1 jaar duurt of in geval van een deeltijdse opleiding, van een gelijkwaardige duur. Als een van de toelatingsvoorwaarden geldt in de regel dat men de studiecyclus van secundair onderwijs moet hebben voltooid die voor de toegang tot het universitair of hoger onderwijs is vereist, of een volledige equivalente schoolopleiding van secundair niveau, alsook de beroepsopleiding die eventueel als aanvulling op die cyclus van postsecundair onderwijs is vereist. 3.2.5.2
Erkenning op basis van beroepservaring
De inschrijving kan eveneens worden verkregen op basis van een beroepservaring die beantwoordt aan de voorwaarden vermeld in artikel 18, § 7 of 8 van de Kaderwet betreffende de dienstverlenende intellectuele beroepen gecodificeerd door het Koninklijk Besluit van 3 augustus 2007 (Belgisch Staatsblad, 18 september 2007 + erratum 26 september 2007). Die ervaring houdt de uitoefening in van het beroep van vastgoedmakelaar als zelfstandige gedurende 3 maanden in de periode tussen 14 juli 1993 en 13 oktober 1993 of als zelfstandige of loontrekkende gedurende minstens 3 jaar in de periode tussen 14 oktober 1983 en 13 oktober 1993. De aanvrager die van die reglementering kan genieten, moet bijgevolg niet voldoen aan de voorwaarden met betrekking tot de diploma’s. 3.2.5.3
Onderdanen van de Europese Unie
Als de belanghebbende het beroep van vastgoedmakelaar voltijds heeft uitgeoefend gedurende twee jaar tijdens de voorafgaande tien jaar in een andere Europese lidstaat waar het beroep niet gereglementeerd is, zal hij een opleidingstitel moeten voorleggen. Die opleidingstitel: moet zijn afgegeven door een bevoegde autoriteit in een lidstaat. Die autoriteit moet zijn aangewezen overeenkomstig de wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van die lidstaat. moet blijk geven van een beroepskwalificatieniveau dat ten minste gelijkwaardig is aan een opleiding op het niveau van postsecundair onderwijs dat minstens 1 jaar duurt of in geval van een deeltijdse opleiding, van een gelijkwaardige duur. Als een van de toelatingsvoorwaarden geldt in de regel dat men de studiecyclus van secundair onderwijs moet hebben voltooid die voor de toegang tot het universitair of hoger onderwijs is vereist, of een volledige equivalente schoolopleiding van secundair niveau, alsook de beroepsopleiding die eventueel als aanvulling op die cyclus van postsecundair onderwijs is vereist;
33
moet aantonen dat de houder op de uitoefening van het betrokken beroep is voorbereid.
Alleszins mag de twee jaar beroepservaring niet worden geëist wanneer de opleidingstitel die de aanvrager houdt het resultaat is van een gereglementeerde opleiding. Dat slaat op elke opleiding die specifiek op de uitoefening van vastgoedmakelaar is gericht en die uit een studiecyclus bestaat die eventueel met een beroepsopleiding, een beroepsstage of praktijkervaring wordt aangevuld. De structuur en het niveau hiervan worden in wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen van de betrokken lidstaat vastgesteld en ze vormen het voorwerp van een controle of erkenning van een daartoe aangewezen autoriteit.
3.2.6 3.2.6.1
VERPLICHTE STAGE Algemeen
In de regel schrijft de aanvrager zich in als stagiair-vastgoedmakelaar. De stage is een belangrijke fase in de opleiding voor het beroep van vastgoedmakelaar. 3.2.6.2
Doel
De stage heeft tot doel de stagiair voor te bereiden op zijn inschrijving op het tableau door hem op te leiden in de beroepspraktijk en de plichtenleer. 3.2.6.3
Duur
De stage bij een stagemeester bedraagt 200 dagen, in een periode van minstens twaalf maanden en ten hoogste zesendertig maanden. 3.2.6.4
Sociaal statuut
De stage kan alleen worden uitgevoerd als zelfstandige. 3.2.6.5
Stagemeester
De kandidaat-stagiair zoekt zelf een erkend vastgoedmakelaar als stagemeester. Eventueel kan hij hierbij door het BIV worden bijgestaan. Om op de lijst van de stagemeesters te worden ingeschreven, moet de stagemeester aan de volgende voorwaarden voldoen: sinds minstens 4 jaar ingeschreven zijn op het tableau van vastgoedmakelaars van het Instituut; minstens 30 jaar oud zijn;
34
het beroep van vastgoedmakelaar als hoofdberoep uitoefenen en voorafgaand aan de aanvraag tot inschrijving dit beroep reeds 4 jaar als hoofdberoep hebben uitgeoefend; geen enkele definitieve schorsing of schrapping hebben opgelopen, tenzij er later rehabilitatie van deze sanctie volgde; een uittreksel uit het strafregister kunnen voorleggen dat minder dan drie maanden oud is. DE VERPLICHTINGEN VAN DE STAGEMEESTER De stagemeester volgt de werkzaamheden van de stagiair op. Hij volgt hiervoor de richtlijnen van het instituut op. Hij adviseert de stagiair bij het uitoefenen van zijn werkzaamheden als vastgoedmakelaar en leeft hierbij de plichtenleer na. Hij vergoedt de stagiair degelijk voor zijn prestaties ten behoeve van de stagemeester, overeenkomstig de richtlijnen die door de Raad worden opgesteld en aan de minister voorgelegd ter goedkeuring. Het is de stagemeester verboden om aan de stagiair rechtstreeks of onrechtstreeks een vergoeding te vragen als tegenprestatie voor het stagemeesterschap. De stagemeester neemt geregeld kennis van het stageverslag van de stagiair. Hij noteert er zijn bevindingen in en bespreekt het met de stagiair. Aan het einde van de stage bezorgt de stagemeester het evaluatieformulier betreffende de stagiair aan de Kamer. 3.2.6.6
Rechten van de stagiair
De stagiair-vastgoedmakelaar geniet dezelfde rechten als de door het BIV erkende vastgoedmakelaar. Hij kan de gereglementeerde activiteiten van het beroep dus zonder beperkingen uitoefenen maar mag enkel de titel voeren van 'erkend stagiairvastgoedmakelaar'. 3.2.6.7
Verplichtingen van de stagiair
De stageovereenkomst De overeenkomst mag geen arbeidscontract zijn. Ze omvat onder andere: - de verbintenis van de partijen om het stagereglement, de instructies en de richtlijnen van het BIV na te leven; - de verbintenis van de partijen om hun respectieve verplichtingen loyaal na te komen, het beroepsgeheim te respecteren en de beroepsbelangen van de andere partij niet te schaden (niet-concurrentiebeding);
35
-
de manier waarop de stagiair zal worden vergoed voor de prestaties die hij voor rekening van zijn stagemeester levert.
De overeenkomst kan worden aangegaan met een rechtspersoon (een vennootschap). In dat geval moet één van de mandatarissen van de vennootschap met de naam stagemeester worden aangeduid en zal er een kopie van de statuten van de vennootschap aan de overeenkomst worden gehecht. Let op: het is de stagemeester formeel verboden om rechtstreeks of onrechtstreeks aan de stagiair een vergoeding te vragen voor het stagemeesterschap.
De interne stage
De stage wordt in zelfstandig dienstverband uitgevoerd. De overeenkomst heeft de waarde van een contract van zelfstandige dienstverlening. Tussen de stagiair en zijn stagemeester mag er geen enkele band van ondergeschiktheid zijn. De stagiair mag tijdens de duur van de stage geen werknemer van zijn stagemeester (zowel een natuurlijke als rechtspersoon) zijn. Hij mag dus niet door een arbeidscontract aan zijn stagemeester gebonden zijn.
Verslagen
De stagiair dient twee verslagen in (het eerste na twee maanden stage, het andere aan het einde van de stage). De verslagen horen de werkzaamheden te vermelden die de stagiair heeft uitgevoerd of waaraan hij heeft deelgenomen, de moeilijkheden die hij heeft ondervonden en de manier waarop zijn stagemeester hem heeft begeleid. Die verslagen stoffeert de stagiair voldoende met facturen, contracten met opdrachtgevers, projectbeschrijvingen, voorbeelden van affiches of advertenties, brieven, mandaten, emailverkeer, elektronische agenda … De stagiair moet in het verslag ook vermelden hoeveel dagen hij heeft gepresteerd. Het doel van de verslagen is om aan te tonen dat de stagiair werkelijk activiteiten in verband met onroerend goed heeft uitgeoefend. De stagemeester moet het bewijs van de vergoeding toevoegen (minstens € 637,60 EUR excl. btw per maand op 01/01/2011). De stagiair en de stagemeester moeten de verslagen ondertekenen. Als er geschillen ontstaan, kan de Uitvoerende Kamer de partijen horen. De stagiair beantwoordt de vragen die de Uitvoerende Kamer hem stelt over de verslagen, eventueel mondeling.
Online opleiding
De stagiairs hebben de plicht om opleidingen te volgen. Daarvoor stelt het BIV online elearning-cursussen ter beschikking van zijn leden via www.e-biv.be.
36
Elke stagiair moet tijdens zijn stage de volgende modules volgen om te kunnen worden ingeschreven op het tableau van het Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.
De wet op de marktpraktijken Huurovereenkomst m.b.t. de hoofdverblijfplaats Huurovereenkomst naar gemeen recht Handelshuurovereenkomst De syndicus De verkoop (juridische elementen) De verkoop (praktische elementen) Registratierechten De wet Breyne De lijfrente Het begrip van meerwaarde Witwassen Plichtenleer BIV De strijd tegen discriminaties in de praktijk van de vastgoedmakelaars
Als de stagiair de cursussen niet volgt of geen attest kan voorleggen dat hij voor die cursussen geslaagd is, zal hij geen toelating krijgen om het bekwaamheidsexamen voor inschrijving op het tableau af te leggen.
Bekwaamheidsexamen
Op het einde van de stage moet de stagiair slagen in een praktische bekwaamheidstest. De schriftelijke proef en de mondelinge proef worden afgelegd voor de Uitvoerende Kamer waaronder de voornaamste vestiging van de stagiair valt. Het schriftelijke gedeelte bestaat uit meerkeuzevragen. Elke stagiair krijgt 3 kansen om beide delen van het examen af te leggen. Van de stagiair die slaagt in de praktische bekwaamheidstest wordt aangenomen dat hij een vraag tot inschrijving op het tableau van de vastgoedmakelaars heeft ingediend.
3.2.7
ONWETTIGE BEROEPSUITOEFENING OF TITELMISBRUIK
Wie als zelfstandige op een onwettige manier (dat wil zeggen zonder daartoe gemachtigd te zijn) het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent of zich de titel 'vastgoedmakelaar' onrechtmatig toe-eigent, begaat een strafrechtelijk misdrijf waarvoor correctionele straffen gelden. De dienst opsporing van het BIV heeft de wettelijke taak erop toe te zien dat de regels voor toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar worden nageleefd en de personen die het beroep onwettig uitoefenen op te sporen. Wie wordt betrapt, is verplicht de
37
beroepsuitoefening te staken of zich te regulariseren en bij gebreke voor de rechtbank verschijnen. Het is de Federale Overheidsdienst Economie (Economische Inspectie) die sanctioneert of het dossier voorlegt aan de Rechtbank van Koophandel, die een boete en een staking van de activiteiten kan bevelen, gekoppeld aan een dwangsom. In 2009 leidde de Nationale Raad 52 vorderingen tot staking in bij de rechtbank van koophandel. De procedure kent een snel verloop en heeft als voordeel dat de rechtbank naast een bevel tot stopzetting ook een dwangsom oplegt voor het geval de betrokkene het bevel tot staking van zijn activiteiten zou negeren. In 2009 was er ook een gunstig verloop van eerder ingediende dossiers: in 35 dossiers beval de rechtbank onmiddellijke staking van activiteiten. In slechts 5 dossiers werd de vordering als ongegrond afgewezen.
3.2.8
OCCASIONELE UITOEFENING
De personen die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen in een ander land van de Europese Unie kunnen vragen om het beroep occasioneel op het Belgische grondgebied uit te oefenen. Voorafgaand aan elke activiteit op het Belgische grondgebied moet de vastgoedmakelaar, die in een andere lidstaat van de Europese Unie werkzaam is, een aanvraag indienen bij het BIV voor een tijdelijke en occasionele dienstverrichting (aanmelding). Die aanvraag heeft tot gevolg dat je als lid een jaarlijkse bijdrage moet betalen. De toestemming om occasioneel het beroep uit te oefenen, wordt verleend voor een periode van één jaar. Verlenging is mogelijk. De beoordeling van het occasionele karakter behoort tot de bevoegdheid van de Uitvoerende Kamer die zich baseert op criteria zoals de duur, de frequentie, de periodiciteit en de continuïteit van de activiteiten die effectief werden uitgevoerd door de betrokken vastgoedmakelaar.
3.2.9
VERPLICHTINGEN VAN DE BIV-LEDEN
Het KB dat de vastgoedmakelaars erkent, verschaft hen niet enkel rechten, maar houdt ook talrijke verplichtingen in. 1. Zij zijn verplicht lid van het BIV en moeten jaarlijks de vastgestelde bijdrage betalen. 2. Zij moeten hun beroepsaansprakelijkheid verzekeren en de derdengelden waarborgen. 3. Zij moeten de plichtenleer respecteren.
38
3.2.10 WELKE ZIJN DE VOORZIENE TUCHTSTRAFFEN? De leden (vastgoedmakelaars) van wie bewezen is dat zij aan hun plichten zijn tekortgekomen, zijn strafbaar met de volgende tuchtstraffen: a) de waarschuwing; b) de berisping; c) de schorsing; d) de schrapping. Laten we opmerken dat de definitieve uitspraken inzake schorsing en schrapping, door de secretaris van de betrokken kamer (of kamers) worden aangegeven bij de procureur-generaal van het bevoegde hof van beroep. De schorsing verbiedt om gedurende een bepaalde termijn, die niet langer dan twee jaar mag duren, het gereglementeerde beroep in België uit te oefenen. Evenmin is men gerechtigd om gedurende de schorsing deel te nemen aan de verkiezingen van het BIV alsook desgevallend verlies van het statuut van stagemeester (ook na verstrijken van de schorsing, behoudens eerherstel). De schrapping brengt het verbod met zich om het gereglementeerde beroep in België uit te oefenen en er de beroepstitel van te voeren. De regels en voorwaarden voor eerherstel worden bij KB van 27 november 1985 vastgesteld.
39
4 BEROEPSVERENIGINGEN 4.1 VERSCHILLENDE BEROEPSVERENIGINGEN Naast het Beroepsinstituut bestaan er binnen de sector een aantal beroepsverenigingen. De werking en opdracht van die verenigingen zijn verschillend van die van het Beroepsinstituut. De verdediging van de belangen van haar leden is de belangrijkste opdracht. CIB - Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen Kortrijksesteenweg 1005 9000 Gent T: 09 222 06 22 F: 09 222 28 95 E:
[email protected] W: www.cib.be VVF – Vlaamse Vastgoedfederatie Markt 12 bus 2 3540 Herk-de-Stad T: 013 55 55 50 F: 013 55 55 56 E:
[email protected] W: www.vvf.be UIB - Unie der Immobiliënberoepen België Albertlaan 29 1190 Brussel T: 02 344 57 68 F: 02 343 33 39 E:
[email protected] W: www.upi-uib.be CEPI - Conseil Européen des Professions Immobilières (Europese koepelorganisatie van beroepsorganisaties binnen Europa) Tervurenlaan 36, bus 2 1040 Brussel T: 02 735 49 90 F: 02 735 99 88 E:
[email protected] W: www.cepi.eu
40
FIABCI - Fédération Internationale des Administrateurs de Biens en Coutiers Immobiliers (International Real Estate Network) W: www.fiabci.org W: www.fiabci.be
4.2 CIB
4.2.1
WAT?
Bij wijze van voorbeeld schetsen we de werking van CIB-Vlaanderen, voluit Confederatie van Immobiliënberoepen van Vlaanderen, waar naast vastgoedmakelaars ook andere vastgoedberoepen zoals vastgoedbeheerders, vastgoedexperten, bouwpromotoren, vastgoedfiscalisten en vastgoedjuristen onderdak vinden. CIB is een door de Hoge Raad voor de Zelfstandigen en de KMO erkende beroepsvereniging. Ze is regionaal georganiseerd en is actief lid van CEPI, de Europese Raad van Immobiliënberoepen. CIB Vlaanderen telt 6 lokale afdelingen, één voor elke Vlaamse provincie en, gezien het specifieke karakter van vakantieverhuur, één voor de Vlaamse kust. Binnen CIB vertegenwoordigen federaties de verschillende beroepscategorieën. CIB Vlaanderen biedt haar leden een uitgebreid pakket diensten aan en behartigt, naar de verschillende overheden toe, met verschillende initiatieven de belangen van de vastgoedprofessional en de vastgoedsector. Naar het grote publiek toe treedt CIB dienstverlenend op door het organiseren van structuren voor het samenbrengen van vraag en aanbod en door het helpen scheppen van een vastgoedvriendelijk klimaat.
4.2.2 4.2.2.1
WERKING Informeren
Met de elektronische nieuwsbrief houdt CIB de vinger aan de pols van de actualiteit en ze informeert haar leden via een wekelijkse nieuwsbrief over de laatste evoluties in verband met het beroep. De vastgoedflitsen berichten over het reilen en zeilen van de CIB en serveren onmisbare informatie voor de vastgoedprofessional. Zo wordt onder meer de nieuwe wetgeving en rechtspraak die op het makelaarsberoep van toepassing is, uitgebreid toegelicht. Met het driemaandelijkse magazine CIB Info communiceert de beroepsvereniging haar standpunten met haar leden, maar ook met de niet bij CIB aangesloten erkende 41
vastgoedmakelaars, met aanverwante beroepsbeoefenaars en met de overheid. Zo verzorgt dat magazine de contacten met de buitenwereld. Gratis eerstelijnsadvies van ervaren vastgoedjuristen. De leden kunnen via de provinciale afdeling gratis advies krijgen van bekwame en in vastgoed gespecialiseerde advocaten. 4.2.2.2
Dienstverlening
Het vastgoedloket -
-
de trekpleister op het vastgoedloket van CIB zijn de modeldocumenten en -contracten. Van de 'Onderhandse verkoopovereenkomst' over de 'Overeenkomst voor samenwerking tussen makelaars' tot de 'Overeenkomst voor veiligheidscoördinatie', de CIB-leden kunnen ervan op aan dat de documenten juridisch volledig en correct zijn. Alle documenten zijn van toepassing op Vlaanderen en beschikbaar in drie of vier talen. Telkens wanneer de gewijzigde wetgeving dat nodig maakt, worden de documenten onmiddellijk aangepast. bevat eveneens uitgebreide wetgeving en juridische informatie biedt tools aan voor vastgoedmakelaars: informatieplicht, bodemattest, energieprestatiecertificaat, premiezoeker, notariskosten, huurindexering …
Beroepsaansprakelijkheidsverzekering - verplichte borgstelling CIB sloot tegen interessante voorwaarden een collectieve verzekering af. Die polis beperkt zich niet enkel tot de verplichte verzekering burgerrechtelijke aansprakelijkheid 'Uitbating Beroepsaansprakelijkheid' en de 'Borgstelling', opgelegd door het BIV in haar deontologie en de richtlijnen, maar biedt bijkomende waarborgen. Netwerken met uw collega’s en informatie verzamelen op de maandelijkse vergaderingen. 4.2.2.3
Partnerships
CIB-leden halen dubbel voordeel uit de partnerships die CIB Vlaanderen afsloot met o.a. Luminus (gas- en elektriciteitslevering), BTV (keuringen elektrische installaties) en Concordia (verzekeringsmaatschappij).
42
4.2.2.4
Kortingen
CIB geeft ook verschillende kortingen. Sterke vastgoedvorming In het gevarieerde opleidingsaanbod van het Vlaams Instituut Vastgoedopleiding, kortweg VIVO, vindt iedere vastgoedmakelaar makkelijk zijn of haar gading. VIVO doet een beroep op een uitgebreid team van ervaren en gespecialiseerde docenten. Met de verschillende formules (korte opleidingssessies, studiedagen, congres, studiereis ...) kan VIVO snel inspelen op de actualiteit en de wensen van haar klanten. CIB-leden werken bij VIVO aan hun permanente vorming tegen zeer voordelige tarieven. aha.be: vastgoedaanbod De vraag vanuit de vastgoedmakelaardij naar een eigen immosite met uitsluitend het aanbod van de vastgoedmakelaar, is bij CIB Vlaanderen niet in dovemansoren gevallen. CIB lanceerde www.aha.be, een immosite waarop uitsluitend makelaars, dé vastgoedprofessionals bij uitstek, met hun aanbod terechtkunnen. CIB-leden genieten van extra voordelige abonnementstarieven. Reprobel-bijdrage Bij Koninklijk Besluit van 15 oktober 1997 kreeg Reprobel de exclusieve opdracht de kopieerrechten te innen en te verdelen onder auteurs en uitgevers. CIB Vlaanderen sloot met Reprobel een protocol van overeenkomst voor die kopieerrechten. Concreet betekent dit dat de Vlaamse CIB-leden zelf geen bijdrage voor Reprobel moeten betalen. CIB Vlaanderen betaalt de Reprobel-bijdrage voor al haar leden. 4.2.2.5
Samenwerking
Tijdens de maandelijkse ledenvergaderingen worden er contacten gelegd met collega's. Daarnaast vindt er jaarlijks een vastgoedcongres plaats met 12 workshops en een plenair debat met toppolitici, academici, vastgoedspecialisten, trendwatchers ... 4.2.2.6
Lobbying
CIB springt dagelijks in de bres om op te komen voor de belangen van alle vastgoedmakelaars. Zij wordt gehoord en/of is vertegenwoordigd in alle commissies of ministeriële kabinetten die beslissen over vastgoedmateries.
43
44
B BASISBEGINSELEN VOOR DE VASTGOEDMAKELAAR
45
46
1 OPDRACHTEN EN TARIFICATIE 1.1 OPDRACHTEN EN MANDATEN De oorspronkelijke versie van het eerste reglement van plichtenleer formuleerde dat elke opdracht in exclusiviteit wordt toevertrouwd aan één of meer vastgoedmakelaars, die zich ertoe verbinden op collegiale wijze samen te werken. Die regel werd vernietigd door de Raad van State omdat door het opleggen van exclusieve opdrachten aan de makelaar hiermee onrechtstreeks ook de verplichting werd opgelegd aan de opdrachtgever. Een tuchtoverheid mag enkel regels opleggen aan haar leden én niet aan derden. Enkele regels zijn nog terug te vinden, bijvoorbeeld waar de exclusiviteit aan bod komt, maar dan vooral met de bedoeling de relaties tussen vastgoedmakelaars te regelen.
1.1.1
OPDRACHT VERSUS MANDAAT
De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, alhoewel ze toch een verschillende lading dekken. Juridisch vertaald heeft de term 'opdracht' betrekking op een overeenkomst van aanneming, terwijl de term 'mandaat' op een overeenkomst van lastgeving slaat. De (bemiddelings)opdracht is een verhuring van diensten (= aanneming van werk), waarbij de vastgoedmakelaar zich ertoe verbindt om alle middelen in te zetten om de verkoop of verhuur te realiseren. Het is louter een opdracht om feitelijke handelingen te stellen, namelijk het bemiddelen – een koper of huurder zoeken – voor het aangeduide goed aan een overeengekomen prijs. Een mandaat gaat verder dan een (bemiddelings)opdracht. Het is een lastgeving waarbij de lastgever (verkoper of verhuurder) de lasthebber (vastgoedmakelaar) belast met het verrichten van een rechtshandeling in zijn naam en voor zijn rekening. De vastgoedmakelaar wordt gemandateerd om namens en voor rekening van de verkoper op te treden en de verkoop te sluiten door ondertekening van het verkoopcompromis. De vastgoedmakelaar moet zich ervan bewust zijn dat een verkeerd gebruik van deze termen nefast kan zijn, gezien aan beide soorten overeenkomsten (lastgeving en aanneming) verschillende juridische gevolgen worden gekoppeld. Een voorbeeld: in het kader van een lastgeving kan de rechter het commissieloon van de makelaar matigen indien hij meent dat dit overdreven is in het licht van de geleverde prestaties; in het kader van een aanneming heeft de rechter geen bevoegdheid om het overeengekomen commissieloon van de makelaar te herleiden. Hieronder bekijken we de verschillende soorten mandaten en opdrachten.
47
1.1.2 1.1.2.1
EXCLUSIEF VERSUS NIET-EXCLUSIEF Zonder exclusiviteit
Als de verkoop tot stand kan komen, zowel door de aangeduide makelaar als door de eigenaaropdrachtgever, of een notaris, of één of meerdere andere vastgoedmakelaars, dan is er een niet-exclusieve opdracht. De redenen om geen exclusiviteit toe te staan, kunnen uiteenlopend zijn: bijvoorbeeld ontevredenheid over de eerste vastgoedmakelaar, de grote afstand tussen het kantoor van de makelaar en de ligging van het goed … De makelaar kan slechts zijn recht op ereloon laten gelden als hij het bewijs van zijn tussenkomst kan leveren. De eigenaar-verkoper moet de vastgoedmakelaar toestaan zijn recht op ereloon na te zien. 1.1.2.2
Met exclusiviteit
Als de vastgoedmakelaar over een exclusieve opdracht beschikt, mag hij alleen de opdracht uitvoeren. Dergelijke exclusiviteitclausule wordt bedongen om aan de vastgoedmakelaar de vruchten van alle, soms kostelijke en tijdrovende, handelingen om een koper te vinden ook effectief aan hem te doen toekomen. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit is de uitzondering. De makelaar die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen streeft altijd naar een exclusieve opdracht. De rechtspraak is niet éénduidig of het hier gaat om een exclusiviteit van bemiddeling ten voordele van de vastgoedmakelaar en of die exclusiviteit ook een beperking inhoudt van het recht van de eigenaar om zelf zijn onroerend goed te verkopen. Om alle betwistingen daarover te vermijden, moet duidelijk zijn of die exclusiviteit de eigenaar al dan niet uitsluit. Indien dat de bedoeling is, verdient het aanbeveling die uitsluiting in de verkoopopdracht op te nemen. Een volledig exclusieve opdracht is enkel bruikbaar: - als de opdrachtgever ermee instemt om zelf niet te verkopen; - als geen enkele andere makelaar of notaris nog een lopende opdracht heeft; - als voorheen geen optie werd verleend die nog van kracht is. Voordelen van de exclusiviteit: - de makelaar zal gemotiveerder zijn en zal zich beter kunnen inzetten, omdat hij weet dat hij bij realisatie zeker wordt beloond. Die grotere inzet komt ook de opdrachtgever ten goede. - hij kan vrijuit publiciteit maken, affiches aanbrengen … zonder te moeten vrezen dat de eigenaar zelf verkoopt; - de makelaar zal het bewijs van zijn tussenkomst niet moeten leveren.
48
LET WEL! Art. 64 van de plichtenleer verbiedt de makelaar te starten met het op de markt brengen van een goed, waarvoor nog een lopende exclusieve opdracht bestaat. Hetzelfde artikel verbiedt hem eveneens een zaak op exclusieve basis op de markt te brengen als een collega daarvoor een nog lopende niet-exclusieve opdracht heeft.
1.1.2.3
Met co-exclusiviteit
Wanneer meerdere makelaars gezamenlijk – meestal in één overeenkomst – een opdracht krijgen tot bemiddeling voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren), spreekt men van een co-exclusieve opdracht. Co-exclusiviteit betekent dat de aangeduide vastgoedmakelaars samen een exclusiviteit hebben. Dergelijke opdrachten zijn verantwoord voor bedrijfsmatig onroerend goed (kantoren, winkels, industriepanden), grotere projecten, bouwpromoties … waarbij de opdrachtgever meerdere kantoren uit dezelfde of verschillende regio’s inschakelt om zo de markt zo ruim mogelijk te bespelen. Die werkwijze heeft tot gevolg dat de opdrachtgever gedurende de termijn van de opdracht niet éénzijdig één of meer bijkomende vastgoedmakelaars met een gelijkaardige opdracht voor hetzelfde goed zal kunnen gelasten. Alhoewel de co-exclusiviteit de vastgoedmakelaars, in eigen belang, dwingt tot collegiale samenwerking, brengt die ook nadelen met zich mee. Co-exclusiviteit heeft de schijn tegen dat de opdrachtgever meerdere makelaars moet inschakelen omdat hij het pand aan de straatstenen niet kwijt kan. Bovendien bestaan er geen vaste regels rond co-exclusieve samenwerking tussen makelaars. Indien geen heel goede afspraken worden gemaakt, zal de gediversifieerde verkoopstrategie van de verschillende makelaars in de kaart spelen van de gegadigden. Pluraliteit van makelaars leidt ten slotte tot ongezonde rivaliteit, omdat vaak degene die de opdracht realiseert het ereloon binnenhaalt. Hieruit kunnen we besluiten dat de co-exclusieve samenwerking vruchten zal afwerpen als de makelaars zich loyaal en collegiaal opstellen en onder elkaar de nodige afspraken maken over hun samenwerking inzake o.a. prestaties, publiciteit, te gebruiken documenten, kosten- en commissieverdeling … In geval van geschil over het te verdelen makelaarsloon tussen co-exclusieve vastgoedmakelaars kan bij gebreke van voorafgaande afspraken, de Uitvoerende Kamer van het BIV in arbitrage worden gevat.
49
1.1.3
VERKOOP OF VERHUUR
1.1.3.1
Verkoopdossier
De taak van de vastgoedmakelaar die belast is met een verkoopopdracht beperkt zich niet alleen tot het commerciële luik van het beroep. Als erkende vastgoedprofessional wordt de makelaar geacht de verkoper en koper correct te informeren over de juridische, fiscale, stedenbouwkundige en andere aspecten van de transactie. Gebreken in de informatieverstrekking tijdens de precontractuele fase, dat is de fase die aan de ondertekening van het verkoopcompromis voorafgaat, kunnen de beroepsaansprakelijkheid van de makelaar in het gedrang brengen. Naast een vergaande informatieplicht heeft de makelaar ook een onderzoeksplicht. Hij zal zich dus niet kunnen beperken tot het beantwoorden van vragen gesteld door verkoper of koper, maar zal zelf het initiatief moeten nemen om het onroerend goed in al zijn facetten te analyseren, om zo verkoper en koper zo professioneel mogelijk te begeleiden bij het verkoopproces. Om die redenen is het essentieel dat een vastgoedmakelaar een degelijk verkoopdossier kan samenstellen. Dat kan het best worden gerealiseerd door het doorlopen van een checklist m.b.t. (eventueel) te verzamelen stukken en informatie. Hierna is zo'n checklist terug te vinden. 1
Vastgoedmakelaarscontract a. b. c. d. e. f.
2
Onroerend goed a. b. c. d.
3
opdracht of mandaat omvang bevoegdheden bepaalde of onbepaalde duur exclusiviteit of niet-exclusiviteit vraag- en/of bodemprijs opeisbaarheid commissieloon
aard, beschrijving, toebehoren ligging, begrenzing kadastrale gegevens en kadastraal inkomen (KI) oppervlakte
Partijen (verkoper en koper) a. identiteit b. natuurlijke persoon (adres, geboortedatum, burgerlijke staat, huwelijksstelsel, bekwaamheid, gezinswoning) c. rechtspersoon (maatschappelijke zetel, ondernemingsnummer, bevoegdheid en vertegenwoordiging)
50
4
Verkoopprijs a. prijs, voorschot of waarborg, betalingsvoorwaarden b. schadebeding bij wanprestatie
5
Eigendomsovergang
6
Risico-overgang
7
Ingenottreding
8
Mede-eigendom a. beschrijving privaat gedeelte en gemene delen b. basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van orde c. info opvragen bij de syndicus (artikel 577-11, § 1 Burgerlijk Wetboek), onder meer m.b.t. kostenverrekening tussen verkoper en koper
9
Wet Breyne a. waarborg b. betalingsmodaliteiten
10
Voorgaande eigendomstitels a. historiek eigendomstitels b. terreinafscheiding tegenover naburige percelen
11
Bestaande huur- en pachtovereenkomsten a. b. c. d.
12
verhuurd? verpacht? verhuur van gevels voor publiciteit? huurcontracten (aanvangsdatum, duur, opzegmogelijkheden, registratie …)
Erfpacht, opstal, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, opties … a. nazicht overeenkomsten b. rechten en plichten partijen
13
Bouwgrond a. bouwzekerheid (goedgekeurde verkaveling, niet vervallen verkavelingsvergunning, verkavelingsvoorschriften) b. stedenbouwkundig attest / uittreksel
14
Onzichtbare gebreken a. ondergrond b. constructie
51
c. installaties d. riolering e. andere 15
Opschortende voorwaarden a. b. c. d. e. f. g.
16
Ruimtelijke ordening en bestemming a. b. c. d. e. f.
17
stedenbouwkundige bestemming volgens gewestplan / plannenregister ligging in een (niet) vervallen verkaveling bouw- of stedenbouwkundige vergunningen (vergunningenregister) gekende stedenbouwkundige inbreuken / dagvaardingen zonevreemdheid bestemmingswijziging
Beschermd erfgoed of bijzonder gebied a. b. c. d. e. f. g.
18
bodemattest lening voorkooprecht stedenbouwkundige vergunning energie elektriciteit andere
ontwerplijst of lijst van beschermde monumenten ontwerplijst of lijst van beschermde stads- of dorpsgezichten beschermd landschap beschermd duingebied archeologisch patrimonium bosbeheersplan watertoets
Voorkooprechten a. Vlaamse Wooncode b. andere wettelijke of decretale voorkooprechten (bv. voorkooprecht pachter) c. conventioneel voorkooprecht
19
Milieu a. activiteit of inrichting opgenomen in Vlarebo-lijst? b. milieuvergunning of exploitatievergunning vereist?
20
Hypotheken a. rust er een hypotheek op het onroerend goed? b. financiële instelling, bedrag, aanvangsdatum c. achterstallen? 52
21
Publiekrechtelijke beperkingen / erfdienstbaarheden van openbaar nut a. b. c. d. e.
22
rooilijnwijziging? onteigening of beschermingsmaatregelen? ligt de grond in een ruilverkaveling? wederinkooprecht? bouwverbod of bouwvrije strook (nabijheid bos, autoweg, landsgrens, luchthaven, …)
Hangende procedures a. rechtbank b. administratieve instanties
23
Belastingen a. verkoop onder het stelsel van registratierechten i. vermindering ii. abattement en bij-abattement iii. meeneembaarheid b. verkoop onder het stelsel van de btw c. onroerende voorheffing d. balkons, loggia’s e. kamers f. leegstand / verkrotting g. onbebouwde gronden h. gebrek aan parkeerplaats i. aansluiting op het rioleringsnet j. tweede verblijven k. urbanisatie l. verhaalbelastingen m. andere
24
Achterstallige betalingen a. b. c. d.
25
nutmaatschappijen fiscus (directe belastingen, onroerende voorheffing, btw) vereniging van mede-eigenaars andere
Bodemattest a. b. c. d.
wettelijk vereist / niet vereist is wel / niet beschikbaar voorheen risico-activiteit oriënterend bodemonderzoek saneringsplicht?
53
26
Stookolietank a. er is (g)een stookolietank b. er is (g)een keuring- en/of conformiteitsattest
27
Keuring elektrische installatie a. wettelijk vereist / niet vereist b. is wel / niet beschikbaar
28
EPC a. wettelijk vereist / niet vereist b. is wel / niet beschikbaar
29
Postinterventiedossier a. wettelijk vereist / niet vereist b. is wel / niet beschikbaar
30
Kosten a. b. c. d. e.
31
notariskosten (ereloon + aktekosten) registratierechten / btw verdelingsakte (verkavelingsakte, basisakte …) opmetingskosten andere
Notariskeuze a. notariskeuze koper b. notariskeuze verkoper
1.1.3.2
Verhuurdossier
Ook wanneer de vastgoedmakelaar belast wordt met een verhuuropdracht, rust er op hem als erkend vastgoedprofessional een vergaande onderzoeks- en informatieplicht. De huurwetgeving is allerminst evident nu er naast het 'gemene huurrecht' ook bijzondere huurregimes bestaan over woninghuur, handelshuur en pacht. Ook vanuit andere rechtsdomeinen dienen zich allerhande regels aan die de huurovereenkomst direct aanbelangen. Hierbij kan gedacht worden aan de regelgeving met betrekking tot woonkwaliteit, de gezinswoning, energieregelgeving, privacywetgeving, antidiscriminatie, fiscale regelgeving … Om alle genoemde redenen is het essentieel dat een vastgoedmakelaar een degelijk verhuurdossier kan samenstellen. Dat kan het best worden gerealiseerd door het doorlopen van een checklist omtrent (eventueel) te verzamelen stukken en informatie. Hierna staat een voorbeeld van zo'n checklist.
54
1
Vastgoedmakelaarscontract a. b. c. d. e.
2
Onroerend goed a. b. c. d. e.
3
aard, beschrijving en toebehoren ligging en begrenzing kadastrale gegevens, KI oppervlakte overeenstemming woonnormen (ja of neen)
Aard van de verhuring a. b. c. d. e.
4
opdracht of mandaat omvang bevoegdheden bepaalde of onbepaalde duur exclusiviteit of niet-exclusiviteit opeisbaarheid commissieloon
gemene huur, hoofdverblijfplaats, handelshuur of pacht kamerverhuur appartement bescherming gezinswoning bestemmingen strijdig met de verkavelingsakte of basisakte
Partijen a. identiteit b. natuurlijke personen (burgerlijke staat, huwelijksstelsel, bekwaamheid, gezinswoning) c. rechtspersonen (bevoegdheid en vertegenwoordiging)
5
Huurprijs a. prijs, betalingsvoorwaarden b. indexering c. schadebeding bij wanprestatie
6
Aanvangsdatum, duur, opzegtermijnen, verlengingen
7
Lasten en kosten a. Welke lasten en kosten? b. forfaitaire aanrekening of provisieregeling en eindafrekening c. kostenverrekening tussen eigenaar en huurder
8
Huurwaarborg a. geldsom (ja of neen) b. bedrag
55
c. wijze van betalen 9
Onderhoud en herstellingen a. ten laste van verhuurder b. ten laste van huurder
10
Verfraaiings-, verbeterings- en veranderingswerken a. b. c. d.
11
welke? toegestaan/niet toegestaan lot van de werken einde huur mogelijkheid van renovatiecontract bij woninghuur
Mede-eigendom a. privaat gedeelte en algemene delen b. reglement van orde c. register met beslissingen van de algemene vergadering
12
Huuroverdracht en onderverhuring a. toegestaan/niet toegestaan
13
Ruimtelijke ordening (indien huur > 9 jaar) a. b. c. d.
14
stedenbouwkundige bestemming volgens het gewestplan / plannenregister ligging in (niet) vervallen verkaveling bouw- of stedenbouwkundige vergunningen (vergunningenregister) gekende stedenbouwkundige inbreuken / dagvaardingen
Bestaande overeenkomsten met derden a. bestaande huurovereenkomst (rechten en plichten partijen) b. verhuur van gevels (publiciteitspanelen, antennes) c. aanvangsdatum, duur, opzegmogelijkheden
15 Wettelijk voorkooprecht (pachter) of conventioneel voorkooprecht huurder? 16
Verzekeringen a. brandverzekering verhuurder b. brandverzekering huurder (inboedel en burgerlijke aansprakelijkheid derden) c. afstand van verhaal verhuurder bij globale brandpolis
17
Procedures a. rechtbank b. administratieve instanties
56
18
Beschermd erfgoed of bijzonder gebied a. b. c. d. e.
19
Rechten/taksen ten laste van de huurder a. b. c. d. e.
20
de (onder)grond de constructie de installaties de riolering
Beschikbare attesten / dossier a. b. c. d. e. f. g. h. i.
22
registratierechten onroerende voorheffing balkons, loggia’s verblijftaksen (toerisme) andere
Zijn er gekende onzichtbare gebreken a. b. c. d.
21
ontwerplijst of lijst van beschermde monumenten ontwerplijst of lijst van beschermde stads- of dorpsgezichten gelegen in een beschermd landschap opgenomen in het archeologisch patrimonium andere
conformiteitsattest energieprestatiecertificaat bodemattest keuring elektrische installatie keuring boiler keuring CV installatie reiniging schoorstenen stookolieattest postinterventiedossier
Overname nutsvoorzieningen a. formulieren overdracht water / elektriciteit / gas b. opname meterstanden
23
Diversen a. b. c. d.
huisdieren? bezoek en nazicht door verhuurder (privacywetgeving!) onteigening door de overheid uitzettingsbeding bij verkoop (verboden bij woninghuur!)
57
24
Notaris a. authentieke akte vereist bij huurcontracten > 9 jaar b. welke notaris (verhuurder of huurder) c. wie betaalt de notaris?
25
Plaatsbeschrijving a. wie maakt de intredende plaatsbeschrijving? b. wie maakt de uittredende plaatsbeschrijving? c. verdeling kosten plaatsbeschrijving
1.1.4
WET OP DE MARKTPRAKTIJKEN
Net zoals andere dienstenverstrekkers moet de vastgoedmakelaar in toenemende mate rekening houden met de snel wijzigende consumentenwetgeving. De inhoud ervan wordt grotendeels op Europees niveau bepaald en de Belgische wetgever moet zich hier naar schikken. Bij de afsluiting van een vastgoedmakelaarscontract moet dan ook een belangrijk onderscheid worden gemaakt naargelang de klant een consument is of niet. Een consument is 'iedere natuurlijke persoon die, uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten verwerft of gebruikt'. Is de opdrachtgever van de vastgoedmakelaar geen consument, maar bijvoorbeeld een professionele vastgoedhandelaar, promotor of vennootschap, dan heeft de vastgoedmakelaar een grote vrijheid bij de onderhandeling over de contractmodaliteiten inzake commissieloon, duur van de opdracht, exclusiviteit, opzegmogelijkheden … Is de opdrachtgever wel een consument, dan moet de vastgoedmakelaar rekening houden met de consumentenbescherming. Vóór 12 mei 2010 was die het voorwerp van de 'Wet van 14 juli 1991 op de Handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument' (WHPC). Sinds 12 mei 2010 is die gewijzigd in de 'Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming' (WMPC). Of nog: de WHPC werd in 2010 opgeheven door de WMPC. In 2007 werd het vastgoedmakelaarscontract met de consument in een eng keurslijf gedrongen door het KB van 12 januari 2007. Dat besluit handelt over het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (ook gekend als het 'KB Freya' en hierna genoemd het 'KB-BO'). Het KB trad in werking op 1 februari 2007 en kwam er in uitvoering van artikel 34 van de vroegere WHPC, op grond waarvan aan de koning de bevoegdheid werd verleend om bepaalde bedingen in contracten met consumenten voor te schrijven of te verbieden. Het KB-BO vervalt niet als gevolg van de vervanging van het WHPC door de WMPC. Daar waar het WMPC geldt voor marktpraktijken en consumentenbescherming in het algemeen, treedt het KB-BO specifiek op in de context van vastgoedcontracten. Zo is elke vastgoedmakelaar die bemiddelt bij verkoop of verhuur,
58
verplicht de wettelijke bepalingen van het KB-BO op te volgen als zijn klanten consumenten zijn. In een eerste luik voorziet het KB-BO in een basisrechtenpakket voor de consument, wat zich vertaalt in een aantal verplichte minimumvermeldingen in het contract. In een tweede luik van het KB-BO wordt een zwarte lijst van verboden bedingen opgenomen. 1.1.4.1
Minimumvermeldingen
Opdracht of mandaat? De makelaar is verplicht een geschreven overeenkomst met zijn cliënt af te sluiten, waarin de opdracht en omvang van zijn bevoegdheid worden omschreven. Zo moet in de overeenkomst duidelijk worden vermeld of de taak van de vastgoedmakelaar beperkt is tot de loutere bemiddeling (het bij elkaar brengen van verkoper-koper of verhuurder-huurder), dan wel of deze ook betrekking heeft op het stellen van rechtshandelingen (ondertekenen van een verkoopcompromis of huurcontract in naam en voor rekening van de opdrachtgever). In het eerste geval is er sprake van een 'opdracht', in het tweede geval van een 'mandaat'.
Totale tariefaanduiding Het commissieloon moet in zijn totaliteit worden weergegeven, btw en alle kosten die door de consument moeten worden bijbetaald inbegrepen.
Exclusiviteitsovereenkomst Indien de vastgoedmakelaar exclusiviteit bedingt, dan mag de overeenkomst voor maximaal zes maanden worden afgesloten. Deze maximumtermijn geldt ook voor de co-exclusieve overeenkomsten. Niet-exclusieve overeenkomsten kunnen voor een langere termijn worden afgesloten.
Verplichte opzegclausule bij stilzwijgende verlenging De verlenging van de overeenkomst van bepaalde duur is nog steeds mogelijk. Indien dat stilzwijgend gebeurt (dus niet via een nieuwe overeenkomst, maar op basis van een clausule die een automatische verlenging voorziet bij gebreke aan opzeg), heeft de klant na de verlenging steeds de mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van maximum één maand en zonder kosten of opzegvergoeding.
Vast bewijs van geldig bod Staat in de overeenkomst dat de opdracht vervuld is (lees: en dus het commissieloon moet worden betaald) wanneer een 'geldig bod' is uitgebracht, dan moet de overeenkomst voorzien dat dat bod schriftelijk moet gebeuren of de makelaar er op een andere wijze het vast bewijs
59
van moet leveren. Mondelinge biedingen waarvan geen bewijs kan worden geleverd zullen niet meer aanvaard worden.
Lijstbeding Wanneer de vastgoedmakelaar een commissieloon voorziet na afloop van zijn opdracht, namelijk wanneer verkocht (of verhuurd) wordt aan één van de kandidaat-kopers (of huurders) die de makelaar heeft aangebracht tijdens zijn opdracht, dan kan dat slechts mits opname van een lijstbeding in de overeenkomst. Wil de makelaar zijn recht behouden op zijn commissieloon, dan moet hij binnen de 7 dagen na het verstrijken van de termijn van de opdracht, een lijst overmaken van de kandidaat-kopers (of huurders) aan wie hij informatie heeft verstrekt. De makelaar zal van dit recht op commissie na zijn opdracht slechts gedurende 6 maanden gebruik kunnen maken, voor zover hij aantoont dat de kandidaat-koper (of huurder) 'door zijn toedoen' werd geïnformeerd.
Verkoop of verhuur onder voorwaarde Wanneer een verkoop of verhuur onder opschortende of ontbindende voorwaarde wordt gesloten, en de verkoop of verhuur springt uiteindelijk af omwille van deze voorwaarde, dan is er geen commissieloon verschuldigd. Het zou immers onethisch zijn dat een makelaar commissieloon zou incasseren voor bijvoorbeeld een verkoop die niet doorgaat, omdat een voorwaarde niet vervuld is, bv. omdat een lening niet wordt verkregen. Er wordt dan immers geen verkoop gerealiseerd voor de klant.
Verplicht opzegbeding Het makelaarscontract voorziet in een opzegbeding op grond waarvan de klant te allen tijde de overeenkomst met de vastgoedmakelaar mag opzeggen. De makelaar heeft dan wel de mogelijkheid om in zijn overeenkomst een opzegvergoeding te bedingen. Die vergoeding mag echter niet meer bedragen dan 50 % van het commissieloon, tenzij het onroerend goed verkocht of verhuurd wordt binnen de termijn van 6 maanden na de opzegging (in welk geval het volledig commissieloon door de klant kan verschuldigd zijn).
Datum en plaats van contractsluiting De datum en het precies adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten moet worden vermeld in de overeenkomst.
Verplicht herroepingsbeding Momenteel is het verplicht dat de bemiddelingsopdrachten een herroepingsbeding bevatten, waarbij de consument het recht heeft de overeenkomst binnen de 7 dagen te herroepen. Wel kan hierop een uitzondering worden voorzien: de herroeping zal niet van toepassing zijn wanneer de makelaar in de eerste 7 dagen een verkoop of verhuur kan realiseren vooraleer
60
een herroeping is verstuurd. Het is wel van belang dat deze 'uitzondering op de herroepingsmogelijkheid' wordt omschreven in de opdracht om er een beroep op te kunnen doen.
Rapporteringsplicht De makelaar moet de klant minstens maandelijks informeren over het verloop van de opdracht. 1.1.4.2
Verboden bedingen
Naast de minimumvermeldingen omvat het KB-BO ook verboden bedingen. Zo is er een verbod op verwarrende opzegbedingen en schadebedingen. Opzegvergoedingen kunnen worden gevorderd wanneer de overeenkomst wordt opgezegd door een contractspartij. Schadevergoedingen kunnen worden gevorderd bij de ontbinding van de overeenkomst wegens de wanprestatie van een contractspartij. Een opzegbeding mag niet excessief zijn en wordt door het KB-BO sowieso geplafonneerd op maximum 50 % van het commissieloon. Ook een schadebeding mag niet excessief zijn en wordt geplafonneerd op maximum 75 % van het commissieloon. Het KB-BO bepaalt nog dat als schadebeding wordt aanzien, elk beding dat een forfaitair bedrag vastlegt bij het miskennen van de exclusiviteit, doordat de consument ofwel de verkoop of verhuur zelf realiseert, ofwel een andere makelaar met een opdracht belast. In dat geval zal de vastgoedmakelaar dus geen vergoeding van 100 % kunnen eisen, doch slechts een vergoeding van hoogstens 75 %. Ook schadebedingen die niet wederkerig of gelijkwaardig zijn, worden verboden. Met andere woorden: wordt er een schadebeding voorzien ter bestraffing van een nalatige consument, dan moet in een gelijkwaardig schadebeding worden voorzien ter bestraffing van de nalatige vastgoedmakelaar. Sinds 1 februari 2007 moeten alle bemiddelingsopdrachten van vastgoedmakelaars voldoen aan bovenvermelde regels.
1.2 HET COMMISSIELOON VAN DE VASTGOEDMAKELAAR
1.2.1
PRINCIPE: VRIJE TARIFERING
Doordat de vastgoedbemiddeling geen homogene dienst is en door de nationale en Europese wetgevingen is het niet mogelijk om tarieven op te leggen aan de beroepsbeoefenaars.
61
1.2.2
CRITERIA VAN BEREKENING VAN HONORARIA
Bij alle handelingen die worden verricht in het kader van de uitoefening van de activiteiten van vastgoedmakelaar moet, inzake de honoraria, rekening gehouden worden met een billijke vergoeding voor de geleverde prestatie, de geboden dienst, de kwalificatie van de dienstverlener en de te dragen verantwoordelijkheid. Daarom moet de vastgoedmakelaar zijn honorarium niet hoofdzakelijk vastleggen in functie van de tijd die het vervullen van een opdracht in beslag neemt. Ook de kwalificatie, de ervaring, de tijd en de moeite die nodig zijn om op de hoogte te blijven van de evoluties in het beroep moeten mee in overweging worden genomen. 1 Het honorarium houdt rekening met het exclusiviteitbeginsel en nodigt zodoende uit tot een bredere samenwerking onder collega's, door een redelijke vergoeding af te staan voor hun prestaties. 2 Het honorarium bevat ook alle kosten door de vastgoedmakelaar gemaakt, zoals publiciteit, verplaatsingen en administratiekosten. (Dat in tegenstelling tot wat gebruikelijk is bij notarissen. Zij rekenen naast een ereloon van maximaal 2 % op de gerealiseerde verkoopprijs, ook nog alle gemaakte kosten voor publiciteit, administratie … aan) 3 Volgens de Wet Marktpraktijken van 6 april 2010 (de opvolger van Wet Handelspraktijken) en ook volgens het nieuwe Koninklijke Besluit op de bemiddelingsopdrachten voor vastgoedmakelaars moet de btw (momenteel 21 %) in het opgegeven honorarium inbegrepen zijn. De btw is namelijk ten laste van diegenen die het honorarium verschuldigd zijn. Uitzondering op deze regel is het honorarium van de syndicus. Doordat hij orgaan is van de vereniging van mede-eigenaars (met rechtspersoonlijkheid) is er geen btw verschuldigd op zijn ereloon. 4 Uitzonderlijke prestaties of speciale opdrachten worden in de schriftelijke overeenkomst tussen de betrokken partijen bepaald. De prijs van eventuele supplementaire honoraria moet in het opgegeven honorarium worden inbegrepen. 5 Alle bedragen worden in euro vermeld.
1.2.3
ENKELE VOORBEELDEN
Bij wijze van voorbeeld staan hier enkele erelonen voor vastgoedbemiddeling bij aankoop of verkoop in België. Het ereloon wordt doorgaans berekend op de verkregen verkoopprijs voor het goed.
62
Het ereloon bedraagt tussen 3,63 % (3 % + btw) en 7,26 % (6 % + btw), hoewel soms ook lager wordt gewerkt (2,5 %). Het percentage zal hoger of lager zijn naargelang van de prijs van het goed, de moeilijkheidsgraad van de opdracht en de eraan verbonden onkosten. Voor bijzondere transacties (bossen, lijfrente …) of een opzoekingsmandaat voor een goed dat zich niet in portefeuille bevindt, kan het ereloon gezien de grotere moeilijkheidsgraad worden verhoogd. Alhoewel vergelijkingen met het buitenland niet altijd correct zijn, omdat rekening moet worden gehouden met andere markten, blijkt dat het Europese gemiddelde ereloon rond de 5 % ligt (btw inbegrepen) met uitschieters naar beneden van 2,25 % en naar omhoog van ongeveer 10 %. Vaak worden de kosten daar nog eens bij opgeteld. De grootte van het gebouw bepaalt het ereloon van de vastgoedbeheerder. Bij de syndicus zal dat in verhouding staan tot het aantal winkels, studio’s en appartementen of garages die deel uitmaken van het mede-eigendom. De rentmeester zal bij de berekening van zijn ereloon rekening houden met de totale winkel- en/of kantooroppervlakte die hij moet beheren of hij zal zijn ereloon relateren aan het totaal van de door hem te ontvangen huurgelden.
1.2.4
TARIFERING EN DEONTOLOGIE
De plichtenleer geeft enkele aanduidingen betreffende de erelonen die een vastgoedmakelaar aan zijn cliënten moet aanrekenen.
Het honorarium moet de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het beroep verzekeren.
De vastgoedmakelaar mag enkel van zijn opdrachtgever of van een collega waarmee hij samenwerkt een honorarium, voordelen of beloningen ontvangen, uitgezonderd bijzondere overeenkomsten.
De vastgoedmakelaar mag geen honorarium bedingen dat een belangenconflict creëert met zijn opdrachtgever, onder meer door te stellen dat het honorarium overeenstemt met het surplus tussen de overeengekomen en de uiteindelijk verkregen verkoopprijs.
De vastgoedmakelaar mag geen honorarium, terugbetalingen of vergoedingen ontvangen die niet wettelijk of conventioneel toegestaan zijn.
De vastgoedmakelaar mag, met akkoord van de opdrachtgever, het honorarium afhouden van definitief verworven gelden.
63
2 TAKEN EN COMPETENTIES VAN DE VASTGOED4 MAKELAAR
De Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (SERV) ontwikkelt beroepscompetentieprofielen. Dat is een gedetailleerde beschrijving van de competenties van een ervaren beroepsbeoefenaar nodig voor de uitoefening van zijn beroep. In 2006 werden de profielen voor de vastgoedsector opgenomen. Dit hoofdstuk beschrijft de taken en competenties voor de beroepencluster bemiddelaar verkoop-verhuur. Er werd ook een profiel opgemaakt voor de overnamebemiddelaar en voor de beheerder (syndicus en rentmeester). De taken zijn gegroepeerd in takenclusters. De meeste takenclusters gelden zowel voor de bemiddelaar verkoop als voor de bemiddelaar verhuur. Als een bepaalde takencluster enkel voor één van de twee beroepen geldt, dan staat dat vermeld in de titel van de takencluster. Daarnaast worden per taak de competenties vermeld die noodzakelijk zijn voor het uitvoeren van die welbepaalde taak. Onder competenties verstaan we de reële en individuele capaciteit om kennis (theoretische en praktische kennis), vaardigheden en attitudes in het handelen aan te wenden, in functie van de concrete, dagdagelijkse en veranderende werksituatie en in functie van persoonlijke en maatschappelijke activiteiten. Naast de opsomming van taken en competenties van die ervaren beroepsbeoefenaar wordt op het einde van dit hoofdstuk eveneens aandacht geschonken aan de taken en competenties van een beginnend beroepsbeoefenaar. Dat geeft een indicatie van wat iemand moet kennen en kunnen na een basisopleiding. Voor de vastgoedmakelaar-bemiddelaar worden de volgende takenclusters onderscheiden: 1 instaan voor het onthaal 2 prospecteren 3 advies verlenen bij werving en waarde bepalen 4 bespreken en afsluiten van de opdracht tot verkoop of verhuur 5 opmaken van een dossier 6 verzorgen van de publiciteit 7 adviseren en begeleiden van potentiële kopers of huurders 8 bemiddelen bij ver- of aankoop 9 bemiddelen bij verhuur 10 vervullen van de formaliteiten bij het begin en einde van de huurovereenkomst 11 administratie doen 12 opbouwen van de eigen deskundigheid 13 instaan voor welzijn op het werk
4
Bron: www.serv.be
64
Bij wijze van voorbeeld staan hieronder de competenties voor bepaalde taken, namelijk bij het prospecteren en bij het advies verlenen bij de werving en de waardebepaling. Het is duidelijk dat voor elk van de takenclusters bij elk deelberoep (bemiddelaar verkoopverhuur, beheerder, overnamemakelaar) meerdere competenties zijn vereist. Enige aanleg is leuk meegenomen, de meeste van deze competenties kunnen door opleiding en ervaring worden aangeleerd of aangescherpt.
Taak: prospecteren
Competenties
Zoeken op internet
- Kennis van internet - Kunnen uitvoeren van zoekbewerkingen - Kunnen ordenen en verwerken van informatie
Zoeken in media
- Kennis van het informatieaanbod, zowel elektronisch (kranten, huis-aanhuisbladen) als niet-elektronisch - Kunnen ordenen en verwerken van informatie
Actief gaan zoeken naar vastgoed door het verkennen van bepaalde regio’s
Kennis van het eigen marktsegment
Gericht aan marktbewerking doen (o.a. mailings doen)
- Kennis van het eigen marktsegment - Kunnen opstellen van een commerciële standaardbrief - Kennis van toegepaste software
Opbouwen en onderhouden van netwerken/relaties
Sociaal en communicatief vaardig zijn
Follow-up van mogelijke verkopers/ verhuurders en bestaande klanten
Kunnen ordenen, bijhouden en verwerken van informatie
65
Taak: advies geven bij werving en waarde bepalen
Competenties
Uitleg geven aan de eigenaars / verkopers over de manier van werken bij de verkoop of verhuur van hun eigendom
- Kennis van deontologische code - Correcte informatie kunnen geven - Inzicht hebben in het type van klanten en zich daaraan kunnen aanpassen - Communicatief en sociaalvaardig zijn
Bezichtigen van het pand in functie van een waardebepaling
- Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie van de markt - Constructiekennnis - Materialenkennis
Adviseren over vraag- en verkoopprijs/verhuurprijs en afspreken van de verkoopprijs/verhuurprijs in onderling overleg
- Kennis van de elementen die van belang zijn voor de waardebepaling (ligging, staat van het vastgoed, ouderdom, grondprijzen …) - Kennis van de vastgoedmarkt en de evolutie van de markt - Kunnen rekening houden met criteria zoals marktprijs, de staat waarin het pand verkeert en de ligging ervan om de verkoopprijs/verhuurprijs te bepalen - Kunnen maken van een vergelijkende marktanalyse
66
3 DEONTOLOGIE 3.1 TERMINOLOGIE Deontologie, ook wel plichtenleer of beroepsethiek genoemd, bekijkt de beroepscodes en de gedragsregels van dichterbij. Het zijn de regels, rechten en plichten, die een waardige en integere uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaars moeten garanderen. Aan de hand van zijn plichtenleer wil een beroep ook zijn doelpubliek beschermen, de professionele beoefenaars ontraden om handelingen te verrichten die in strijd zijn met het beroep en anderen ontmoedigen om hetzelfde te doen. Kortom, een positief imago geven aan het beroep.
3.2 WETTELIJKE BASIS Eén van de opdrachten die de kaderwet Verhaegen had voorzien voor de Nationale Raad van het BIV, was het opstellen van een deontologie. Bij Koninklijk Besluit van 27 september 2006, verschenen in het Belgisch Staatsblad van 18 oktober 2006, werd het nieuwe Reglement van Plichtenleer van het BIV goedgekeurd. Tegelijk werd ze ook verplichtend opgelegd aan alle erkende stagiair-vastgoedmakelaars en vastgoedmakelaars. KB 27 september 2006 tot goedkeuring van: 1 het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars; 2 de deontologische richtlijn betreffende de burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling; 3 de deontologische richtlijn betreffende de derdenrekening van de vastgoedmakelaar. Gepubliceerd in Belgisch Staatsblad op 18 oktober 2006. Inwerkingtreding op 17 december 2006, behalve artikel 36 alinea’s 2 tot 4 (beroepsvorming) op 1 januari 2007; richtlijn op 1 januari 2007.
67
3.3 INHOUDELIJK Alhoewel het beroep van vastgoedmakelaar nog niet zo heel lang (1993) gereglementeerd werd, blijkt het opstellen van een goede deontologie niet zo eenvoudig te zijn. Tussen 2000 en 2007 werden bij Koninklijk Besluit niet minder dan drie versies gepubliceerd. De plichtenleer van 2000 werd door de Raad van State gedeeltelijk vernietigd, in het bijzonder wat betreft de oude richtlijnen. Dat had een leemte veroorzaakt die beter kon worden aangevuld. Een goede deontologie moet dan ook op een evenwichtige wijze de gedragsregels vastleggen van de beroepsbeoefenaars ten overstaan van de cliënten, de collega’s, de aanverwante beroepen en het beroepsinstituut. In geen geval kan de deontologie voor een bepaalde beroepsgroep ook verplichtingen opleggen aan de cliënten van die beroepsbeoefenaars. Bovendien moeten de regels duidelijk en ondubbelzinnig uiteengezet zijn en aanvaardbaar en werkbaar zijn in de vastgoedpraktijk van de beroepsbeoefenaars. De plichtenleer van september 2006 herneemt grotendeels de verplichtingen voorzien in de vorige versies, maar voert er ook nieuwe in. Alhoewel de plichtenleer 86 artikels omvat die voorzien in tal van risico’s of mistoestanden waarmee de vastgoedmakelaar in aanraking kan komen of die hij moet vermijden, is het belangrijk erop te wijzen dat geen enkele deontologie ooit alle mogelijke gevallen kan voorzien, noch een remedie kan bieden voor alle klachten. De Kamers werden door de overheid gelast met toezicht op en sanctionering van overtredingen van de deontologie. In de inleidende bepalingen wordt aangegeven dat de vastgoedmakelaar zich moet schikken naar de dwingende regels van o.a. het Burgerlijk Wetboek en alle andere reglementen zoals de deontologie. Maar ook een algemene zorgvuldigheidsplicht wordt opgelegd. Met name moet hij zich bij de uitoefening van zijn beroep “houden aan de inherent aan het beroep zijnde beginselen van eer en waardigheid”. De deontologie kan immers niet de enige bron zijn van tuchtregels. Tuchtrechtelijk legalisme zou strijdig zijn met het doel van het tuchtrecht. Buiten de schending van de deontologie kan de vastgoedmakelaar zich eveneens schuldig maken aan de schending van een andere rechtsregel, die een beroepsfout uitmaakt of kan zijn gedraging van die aard zijn, zonder de deontologie of een andere rechtsregel te schenden, strijdig zijn met de eer en de waardigheid van het beroep van vastgoedmakelaar.
3.4 LAATSTE VERSIE VAN DE DEONTOLOGIE? Is dit nu de definitieve en allerlaatste versie van de deontologie? Doordat het beroep voortdurend evolueert zal het BIV, zoals bij alle andere beroepsgroepen van intellectuele dienstenverleners, de regels moeten aanpassen telkens de maatschappelijke
68
opvattingen wijzigen of als er zich nieuwe ontwikkelingen voordoen. Ook nieuwe trends en ontwikkelingen van het internet zullen later een aanpassing van de deontologie noodzaken. CEPI (Europese Raad van Immobiliënberoepen) heeft, in opdracht van Europa, een Europese deontologie opgesteld voor de sector. Het zal aan de Europese landen zijn om hun deontologie daarmee overeen te stemmen.
3.5 INHOUDELIJKE BESPREKING VAN DE DEONTOLOGIE 5 Het volledige Reglement van Plichtenleer zoals verschenen in het Belgisch Staatsblad van 18 oktober 2006 is terug te vinden in bijlage 1. Bijlage 2 bevat de twee deontologische richtlijnen: enerzijds de richtlijn over beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling, en anderzijds de richtlijn over derderekening. Een schematisch overzicht van de artikelen in relatie tot de deeltaken van de vastgoedmakelaar bevindt zich in bijlage 3. In dit hoofdstuk wordt de deontologie inhoudelijk besproken. In een eerste deel komen de bepalingen aan bod in verband met de vastgoedmakelaars in het algemeen. Het tweede deel gaat specifiek over de vastgoedmakelaars-bemiddelaars enerzijds, de beheerders van goederen (rentemeesters en syndici) anderzijds.
3.5.1 3.5.1.1
ALGEMENE BEPALINGEN De plichten en verplichtingen naar de klant toe
(zie artikels 2,12° tot 2,14° en 2,16° tot 2,20°)
Aanvaarding van de opdracht
(zie artikels 8 tot 12, 19 en 20)
Als een vastgoedmakelaar een opdracht van een klant aanvaardt, is dat omdat hij veronderstelt over de nodige vaardigheden en capaciteiten te beschikken om deze opdracht tot een goed einde te brengen. De klant moet alle nodige informatie krijgen zodat hij, in ieder geval, kan oordelen over de waarde en de correctheid van een voorstel. Bij het opstellen van contracten, moet rekening worden gehouden met het feit dat de klant niet noodzakelijk ervaren is in het vakgebied van vastgoed of alle documenten van a tot z begrijpt.
Uitvoering van de opdracht
(zie artikels 3 en 14 tot 18)
Bij de uitvoering van de opdracht moet de vastgoedmakelaar zich nauwgezet aan de bepalingen houden die vooraf werden vastgelegd. Daarom is het contract het belangrijkste referentiedocument bij geschillen (de rechtbank waar de zaak aanhangig wordt gemaakt, zal zich baseren op dit document).
5
Met dank aan: Baelde Guy, Vansteene Jurgen en Machon Luc
69
Er wordt van de vastgoedmakelaar ook verlangd om als een goede huisvader zorg te dragen voor de goederen die hem worden toevertrouwd en onpartijdig te blijven ten opzichte van iedereen die een rol speelt bij de uitvoering van de opdracht. De klant kan, indien gewenst, een beroep doen op een deskundige, zijn notaris of enig ander persoon, die hij hiertoe bevoegd acht. De vastgoedmakelaar kan hier advies in verlenen, maar zal de keuze van de klant respecteren.
Respect voor het privéleven en discretieplicht
(zie artikels 6, 7, 34 en 35)
Om de opdracht die door de klant werd toevertrouwd tot een goed einde te brengen, moet de vastgoedmakelaar over bepaalde informatie beschikken. Toch mag hij nooit vergeten het privéleven van zijn klanten te respecteren. Deze informatie mag in geen enkel geval bekendgemaakt worden, tenzij in een gerechtsprocedure. Dan kan de vastgoedmakelaar, voor persoonlijk verweer, de informatie bekendmaken die hij relevant acht.
Belangenconflict
(zie artikel 38)
De relatie met een klant moet duidelijk zijn. De klant gelast de vastgoedmakelaar om de toevertrouwde opdracht tot een goed einde te brengen. Daarbij moet elk belangenconflict worden vermeden. Mocht de situatie bijvoorbeeld in de loop van het mandaat veranderen (de vastgoedmakelaar zelf, een lid van zijn familie of van zijn bedrijf is geïnteresseerd in het goed), dan is het zijn plicht om zijn klant daarvan op de hoogte te brengen.
Honoraria, betalingsvoorwaarden en financiële bewegingen (zie artikels 25 tot 34, 67, 69 en de richtlijnen) De vastgoedmakelaars-bemiddelaars en rentmeesters moeten een derdenrekening openen, exclusief bestemd voor alle verrichtingen met betrekking tot het beheer van fondsen van de uiteindelijke ontvangers (klanten). Dat om elk misverstand te vermijden over wat nu van wie is. Deze verrichtingen moeten nauwkeurig en gedetailleerd worden bijgehouden en ze moeten makkelijk te begrijpen zijn voor iedereen. Alle verrichtingen op deze rekening moeten transparant gebeuren (traceerbaarheid van de verrichtingen). De vastgoedmakelaar kan geen honoraria of andere geldsommen eisen die niet zijn toegestaan bij de overeenkomst. Tenzij anders overeengekomen, kan hij die sommen enkel ontvangen van zijn klant of van een collega met wie hij een samenwerkingsakkoord heeft bereikt. Bovendien moeten de gelden waarvan de vastgoedmakelaar niet de uiteindelijke ontvanger is, overgemaakt worden aan de begunstigden of de personen die door hen werden aangeduid. Ook moet hij de gelden en waarden die hij bewaart of beheert, laten waarborgen (zie richtlijn betreffende verzekering en borgstelling onder bijlage 2).
70
3.5.1.2
Plichten en verplichtingen ten opzichte van het beroep
(zie artikels 2,1° tot 2,10° en 2,15°)
Deontologische aansprakelijkheid en organisatie van het kantoor
(zie artikels 3, 4
en 5) De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor zijn handelingen. Hij is ook verantwoordelijk voor de organisatie van zijn kantoor en voor de handelingen die worden gesteld door degenen die onder zijn gezag staan. Met andere woorden, de vastgoedmakelaar moet rekenschap afleggen van beslissingen die hij heeft genomen of van handelingen die worden gesteld door degenen voor wie hij verantwoordelijk is. Hij is ook verplicht iedereen te informeren en op te leiden, en dat in het belang van zijn eigen geloofwaardigheid en in het belang van een gezonde bedrijfsvoering.
Betrekkingen met het BIV en zijn collega's
(zie artikels 22 tot 24, 26 en 39 tot 45)
De vastgoedmakelaar is niet de enige die het beroep uitoefent. De plichtenleer geeft aanwijzingen over hoe hij zich dient te gedragen ten opzichte van zijn collega's. Het BIV, het hoogste beroepsorgaan, staat hier garant voor. Zonder het feit te onderschatten dat elke vastgoedmakelaar alles in het werk stelt om zijn kantoor zo rendabel mogelijk te maken, moet ook worden benadrukt dat een goede samenwerking tussen collega's de ontwikkeling van alle kantoren ten goede komt. De plichtenleer onderstreept dan ook dat iedereen zijn collega's moet respecteren en alles in het werk moet stellen om positieve samenwerkingen of synergieën tot stand te brengen. Het BIV werd precies opgericht om de ethiek en de plichtenleer binnen het beroep te controleren en hoog te houden. Daarom wordt elke vastgoedmakelaar gevraagd om aan het BIV alle informatie en alle documenten over te maken als tegen zijn persoon een tuchtdossier wordt geopend.
Vorming
(zie artikels 36 en 37)
Het is belangrijk dat de vastgoedmakelaar de nodige stappen onderneemt om zijn kennis bij te schaven en nieuwe kennis op te doen zodat hij steeds deskundigere en betere diensten kan aanbieden. Bovendien vraagt het beroep om de wetgeving, die steeds evolueert, op de voet te volgen. Ook is iedereen verplicht om op de hoogte te blijven van de actualiteit. Het BIV kan trouwens vormingen voorstellen. 3.5.1.3
Plichten en verplichtingen ten opzichte van het publi ek
Aan te brengen vermeldingen
(zie artikels 20 en 21)
Er wordt uitdrukkelijk gevraagd om professionele referenties (BIV-nummer, bedrijfsnaam) duidelijk te vermelden op documenten en op de website. Uit de advertenties moet duidelijk 71
blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar. Op reclame en informatieborden moet ten minste de naam of de handelsbenaming vermeld staan.
De wet
(zie artikel 1)
Bij de uitoefening van het beroep is de vastgoedmakelaar verplicht om niet alleen de plichtenleer na te leven, maar ook alle wetten die betrekking hebben op het beroep van vastgoedmakelaar. Dat lijkt misschien vanzelfsprekend, maar het kan geen kwaad om dit af en toe te herhalen …
3.5.2 3.5.2.1
BIJZONDERE BEPALINGEN Vastgoedmakelaars-bemiddelaars
Goed
(zie artikels 45 tot 68)
(zie artikels 45, 46, 53 en 54)
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht om een eerlijke raming te maken van de waarde van het goed. Hij moet zijn opdrachtgever op de hoogte stellen van zijn voorbehoud als hij vindt dat de prijs die deze laatste verwacht, duidelijk niet in verhouding is (en dus te hoog of te laag is). Hij mag in zijn reclame en advertenties trouwens niemand bewust misleiden over het goed.
Mandaat
(zie artikels 58 en 61 tot 63)
Als de vastgoedmakelaar in het bezit is van een mandaat (machtiging om juridische handelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn klant), moet hij, uiteraard, de voorwaarden en de grenzen van het mandaatcontract respecteren.
Opdracht
(zie artikels 48 tot 50 en 64)
- Alvorens een opdracht te aanvaarden, moet de vastgoedmakelaar eerst nagaan of hij de enige is die deze opdracht zal vervullen (exclusieve of niet-exclusieve opdracht). a) Als de vastgoedmakelaar door de opdrachtgever op de hoogte wordt gesteld over de tussenkomst van een collega die zonder exclusiviteit werkt, moet hij de opdrachtgever wijzen op de risico’s van cumulatie van honoraria die hij verschuldigd zou kunnen zijn. In dat geval mag hij een exclusieve opdracht trouwens pas aanvatten na afloop van de opdracht die werd toegekend aan zijn collega. b) Als de vastgoedmakelaar op de hoogte is van de tussenkomst van een collega met een exclusieve opdracht, zal hij niet van start mogen gaan met een opdracht (exclusief of niet-exclusief) zolang de opdracht van zijn collega nog loopt.
72
- De vastgoedmakelaar zal zijn klant ook regelmatig op de hoogte moeten houden over de evolutie van zijn opdracht en de opdrachtgever onmiddellijk verwittigen als een gegadigde een voorstel of een vaste verbintenis doet.
Gegadigde
(zie artikels 51, 55 tot 57, 59 en 60)
- De vastgoedmakelaar is niet aansprakelijk als de gegadigde onvermogend is, behalve indien hij deze informatie bijvoorbeeld bewust heeft verzwegen. Dat weerhoudt hem er echter niet van om informatie in te winnen over de bekwaamheid en bevoegdheden van deze gegadigde. Als hij hieromtrent twijfels heeft, moet hij die melden aan zijn klant. - Hij moet de gegadigde op de hoogte houden over het gevolg dat aan zijn voorstel wordt gegeven. - Alvorens gelden van een gegadigde te ontvangen, mag hij ook niet vergeten om deze gegadigde te laten weten of hij als enige belast werd met deze opdracht, dan wel of er nog een vastgoedmakelaar dezelfde opdracht uitvoert (niet-exclusieve opdracht). 3.5.2.2
Vastgoedmakelaars-beheerders
Typische kenmerken van het beroep van beheerder
(zie artikels 28 en 69 tot 76)
- Alle belangrijke financiële verrichtingen die worden gedaan door de beheerder, moeten gebeuren vanaf een rekening, via overschrijving of met een bankcheque. - De beheerder moet zijn klant ook op de hoogte houden over de wettelijke informatie in verband met het beheer van de gebouwen, over zijn rechten en plichten en de risico’s die hij loopt als deze niet worden nageleefd. Voor alle werkzaamheden die in het gebouw worden uitgevoerd, moet hij een beroep doen op vaklui die over de vereiste erkenningen beschikken. Bovendien, om elk belangenconflict te vermijden, mogen de leveranciers of dienstverleners geen enkele familiale, juridische of morele band hebben met hem, behoudens toestemming of bekrachtiging van zijn opdrachtgever. - Minstens een keer per jaar (behalve indien contractueel een hogere frequentie werd vastgelegd) moet hij de opgaven en vermogensstaten opmaken van de gebouwen die hij beheert. Hij zal bovendien de bewijsstukken van de uitgaven die van hem worden geëist, voorleggen aan de personen die hiertoe gerechtigd zijn.
Vastgoedmakelaars-rentmeesters
(zie artikel 84)
Zonder specifieke goedkeuring zal de rentmeester na afloop van zijn mandaat geen transacties meer mogen verrichten in naam van de eigenaar.
73
Vastgoedmakelaars-syndici - Specifieke kenmerken van de syndici (zie artikels 78 en 79) Bij een conflict tussen eigenaars moet de syndicus zo neutraal mogelijk blijven en hij mag geen partij kiezen voor een van hen. Hij is verplicht zich aan de overeenkomst te houden die hem bindt aan de vereniging van mede-eigenaars, aan de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake mede-eigendom en aan de verplichtingen die hem toekomen als syndicus. - Syndicus en raad van mede-eigendom (zie artikel 80) Het is de taak van de raad van mede-eigendom om de syndicus te controleren en bij te staan bij het beheer. De syndicus moet dan ook alles in het werk stellen om zo goed mogelijk samen te werken met de raad van mede-eigendom. - Syndicus en gerechtelijk syndicus (zie artikels 81 en 82) De gerechtelijk aangestelde syndicus is, net als elke andere syndicus, verplicht om de regels van de plichtenleer na te leven die van toepassing zijn op het beroep. Als een syndicus een tijdelijke toegevoegde syndicus krijgt toegewezen, zal hij met hem samenwerken en hem helpen zijn opdracht tot een goed einde te brengen. - Financiële bewegingen (zie artikel 77) De syndicus moet een bankrekening openen voor elk gebouw dat hij beheert. Deze rekening staat op naam van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is er als enige verantwoordelijk voor.
74
BEGRIPPENLIJST BIV
Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars
CEPI
Conseil Européen des Professions Immobilières Europese Raad van Immobiliënberoepen
CIB
Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen
Co-exclusieve opdracht
Gezamenlijke bemiddelingsopdracht aan meerdere makelaars voor hetzelfde (dezelfde) onroerend(e) goed(eren)
Deontologie
Ook plichtenleer of beroepsethiek: verzameling van regels, rechten en plichten, die een waardige en integere uitoefening van een beroep moeten garanderen
Derdenrekening
Rekening bij een financiële instelling, exclusief bestemd voor het ontvangen of overmaken van alle fondsen en waarden, die toebehoren aan derden.
EVC/EVK-procedure
Onderzoek met het oog op het afleveren van een bewijs van bekwaamheid door eerder verworven competentie (ervaring) of eerder verworven kwalificaties (opleiding) aan de aanvrager, die geen diploma secundair onderwijs heeft gehaald.
Exclusieve opdracht
Opdracht tot bemiddeling aan één aangeduide vastgoedmakelaar
FIABCI
Fédération Internationale des Administrateurs de Biens, Conseils et Agents Immobiliers Internationaal Immobiliënnetwerk
Hypotheekverstrekker
Zorgt voor de financiering van vastgoed met dat vastgoed als onderpand.
KB Freya
Koninklijk Besluit dat de inhoud regelt van de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars met consumenten.
Landmeter-expert
Wint ter plaatse (op het terrein) geografische gegevens in, verifieert deze en legt deze vast o.a. voor grenserkenning, regelen van gemeenheid en voor om het even welke akte of proces-verbaal, die in een identificatie van grondeigendommen voorziet en die in het hypotheekkantoor moet worden
75
overgeschreven. Niet-exclusieve opdracht
Bemiddelingspdracht waarbij de verkoop tot stand kan komen, zowel door de aangeduide makelaar als door de eigenaar-opdrachtgever, of een notaris, of één of meerdere andere vastgoedmakelaars.
Notaris
Bevoegd voor het verlenen van authenticiteit aan verkoopaktes en het verwezenlijken van openbare en onderhandse verkopen, wanneer die het gevolg zijn van een consultatie op zijn kantoor.
Plaatsbeschrijver
Maakt een gedetailleerde schriftelijke vaststelling van de toestand van een onroerend goed bij de aanvang of op het einde van de huur of van werken, zodat een totaal en exact beeld van de oorspronkelijke toestand kan worden gevormd.
Projectontwikkelaar
Staat in voor de aanmaak van de plannen, de samenstelling van het bouwdossier, het verkrijgen van alle vergunningen, het aanbesteden van de werken, de controle op de uitvoering en de rekeningen. Hij werkt niet in naam van een opdrachtgever, maar op basis van een behoeftestudie waarvoor hij zelf het risico draagt.
Rentmeester
Treedt op in de plaats van de eigenaar(s)- of (patrimonium)vennootschap voor het beheer van hun vastgoedportefeuille.
Schaderegelaar
Stelt schade vast aan bouwonderdelen of bouwcomponenten door externe factoren zoals een ongeval, brand of waterschade.
Schatter
Doet de waardebepaling van een onroerend goed, rekening houdend met zowel de omstandigheden als het beoogde doel.
Sleutelklare bouwer
staat voor rekening van derden in voor de aanmaak van de plannen, de samenstelling van het bouwdossier, het verkrijgen van alle vergunningen, het aanbesteden van de werken, de controle op de uitvoering en de rekeningen tot en met de oplevering van eengezinswoningen voor een gekende opdrachtgever.
Sterkmaking
De handeling waarbij een persoon, namens een derde, belooft dat deze iets zal doen. Indien de derde die verbintenis niet bekrachtigt kan degene die zich sterk heeft gemaakt, gehouden worden tot betaling van een schadevergoeding.
76
Syndicus
Doet het administratief, financieel en technisch beheer van mede-eigendom.
Taxateur
Noord-Nederlands voor schatter
Topograaf
Meet gronden, terreinen en bouwwerken op. Hij brengt deze in kaart en bevestigt de juistheid ervan.
UIB
Unie der Immobiliënberoepen België
Vastgoedbeheerder
Omvat de deelberoepen rentmeester en syndicus.
Vastgoedexpert
Zorgt voor waardebepaling, schaderegeling, plaatsbeschrijvingen en schattingen; omvat de deelberoepen plaatsbeschrijver, schaderegelaar en schatter.
Vastgoedhandelaar
Koopt en verkoopt vastgoed voor eigen rekening.
Vastgoedmakelaar
Erkende vastgoedbemiddelaar of vastgoedbeheerder voor rekening van derden.
Vastgoedpromotor
Omvat de deelberoepen verkavelaar, sleutel-op-dedeurbouwer en projectontwikkelaar en vastgoedhandelaar.
Verhuuropdracht
De overeenkomst van dienstverlening tot vastgoedbemiddeling bij verhuur.
Verkavelaar
Deelt (bouw)grondpercelen in kleinere percelen in. Hij laat opmeten, alles in plan brengen, stelt alle relevante stukken op en zorgt voor de nodige (verkavelings-)vergunningen en de daaraan verbonden infrastructuurwerken.
Verkoopmandaat
De machtiging die een persoon aan een andere persoon verleent om voor hem en in zijn naam te handelen.
Verkoopopdracht
De overeenkomst van dienstverlening tot vastgoedbemiddeling bij verkoop.
VIVO
Vlaams Instituut Vastgoedopleiding
VVF
Vlaamse Vastgoedfederatie
Wet op de marktpraktijken en consumentenbescherming
Wet die de relaties regelt tussen handelaars en consumenten.
77
