Organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar

Organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E [email protected] W www.forumadvocaten.be

1

Inleiding  Afzonderlijke regelgeving voor toegang tot en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar;  KB inzake reorganisatie en werking van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars  Vastgoedmakelaarswet  Toegangsbesluit Belangrijke wijzigingen in het publiekrechtelijk statuut

 rechtspersonen kunnen worden erkend bij het BIV  Het tuchtrecht wordt gewijzigd  Regels voor de beroepstoegang wijzigen Misbruik vermijden opdrachtgever-consument

en

verhoging

bescherming 2

Bestaande regelgeving  Het beroep en het statuut van de vastgoedmakelaar worden geregeld door een veelheid aan normen  Privaatrechtelijk statuut, nl. de verhouding tot zijn opdrachtgever was lange tijd niet geregeld  De opeenvolgende reglementen van plichtenleer van het BIV bevatten bepalingen i.v.m. de privaatrechtelijke verhoudingen, maar deze plichtenleer geldt slechts voor de beroepsbeoefenaren en niet voor de opdrachtgever.  Vraag groeide naar een versterking van de positie van de opdrachtgever-consument; o KB van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars o Algemene bepalingen van het BW inzake aanneming en/of lastgeving en de Wet betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming 3

Bestaande regelgeving  Publiekrechtelijk statuut, nl. de regels over de beroepstoegang en de uitoefening van het beroep:  Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen  Publiekrechtelijk statuut definitief vastgelegd in erkenningsbesluit van 6 september 1993 Vastgoedmakelaardij werd een gereglementeerd beroep: slechts diegene die de vereiste diploma’s of de vereiste beroepservaring heeft, mocht voortaan de titel van vastgoedmakelaar voeren 4

Recente wijzigingen  Regelgeving omtrent het publiekrechtelijk statuut van de vastgoedmakelaar werd gewijzigd;  KB van 20 juli 2012 tot bepaling van de regels inzake de organisatie en de werking van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars  Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar  KB van 30 augustus 2013 betreffende de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar  Ratio hervormingen;  Een efficiënter tuchtrecht om misbruiken beter te kunnen aanpakken  Een hervorming van de toegang tot het beroep, met minder nadruk op diploma’s en meer nadruk op competenties  De mogelijkheid voor andere beroepen om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen te verminderen en zo de bescherming van de opdrachtgever-consument te verhogen  Communautaire reorganisatie

5

Het beroep van vastgoedmakelaar A. inschrijving bij het BIV vereist  Iedereen die als zelfstandige het beroep van vastgoedmakelaar wil uitoefenen en de beroepstitel van “erkend vastgoedmakelaar BIV” wil voeren  De lijst van het BIV wordt door de nieuwe regelgeving opgesplitst in twee kolommen, waarbij de ene de vastgoedmakelaars-bemiddelaars en de andere de vastgoedmakelaars-syndici bevat  Vastgoedmakelaars moeten voortaan dus opgeven wat hun specialiteit is, zodat BIV meer gerichte maatregelen kan nemen (o.a. op vlak van bijscholing)  Sancties bij niet inschrijving:  Geldboete van 500 tot 5.000 EUR  Staking van de activiteiten van een onderneming die optreedt als vastgoedmakelaar  Nietigheid van de makelaarsovereenkomst  Niettemin tracht men geregeld aan de vereiste inschrijving te ontsnappen, waarbij steeds naar de feitelijke omstandigheden moet worden gekeken om te beoordelen of er sprake is van een (beschermde) makelaarsactiviteit 6

B. Uitzonderingen op de inschrijvingsplicht A. Gewoonlijke beroepsuitoefening  Onder de oude regelgeving gold de inschrijvingsplicht slechts voor wie de bemiddelingsactiviteit beroepsmatig uitoefende  De vereiste van gewoonlijke beroepsuitoefening lijkt te verdwijnen onder nieuwe Vastgoedwet  De nieuwe wet past de definitie van vastgoedmakelaarbemiddelaar in die zin aan dat het vereiste van het “gewoonlijk” uitoefenen van de activiteiten uit de definitie verdwenen is  Voortaan voor elke beroepsuitoefening, ook de occasionele, een inschrijving bij het BIV vereist 7

B. Uitzondering op de inschrijvingsplicht B. Medewerkers met arbeidsovereenkomst  De inschrijvingsplicht geldt niet voor bedienden van een erkend vastgoedmakelaar  Voor de toepassing van de Vastgoedmakelaarswet wordt evenwel op onweerlegbare wijze vermoed dat de vastgoedmakelaars hun werkzaamheden als zelfstandige uitoefenen  De erkende makelaar is verplicht een werkelijke controle te organiseren op de activiteiten van zijn ondergeschikte medewerker C. Zelfstandige medewerkers

 Wanneer een medewerker op zelfstandige basis prestaties van vastgoedmakelaar levert voor een vastgoedmakelaarskantoor moet hij wél ingeschreven zijn bij het BIV, zelfs al voert hij de beroepstitel niet 8

B. Uitzondering op de inschrijvingsplicht C. Beheer familiepatrimonium 

Een persoon die slechts zijn familiepatrimonium of het patrimonium waarvan hij medeeigenaar is of het patrimonium van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder of vennoot is, beheert, valt niet onder de inschrijvingsplicht

D. Vastgoedmakelaarsactiviteiten op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken   

Andere vrije beroepen die de activiteiten van vastgoedmakelaar uitoefenen op grond van wettelijke of reglementaire bepalingen of van vaste beroepsgebruiken zijn vrijgesteld van de inschrijvingsplicht bij het BIV Hierbij is wel vereist dat deze reglementaire bepalingen of vaste beroepsgebruiken de inwerkingtreding van het Toegangsbesluit voorafgaan en dat deze personen onderworpen zijn aan de tucht van de erkende beroepsinstantie Deze vrijstelling kan aldus onder meer van toepassing zijn op notarissen, advocaten en landmeters, evenwel steeds slechts voor zover hun respectieve Ordes en Instituten in hun plichtenleer specifieke bepalingen voor de vastgoedmakelaarsactiviteiten uitvaardigden.

9

C. Vrije dienstverrichting    

In hoeverre wordt een buitenlandse vastgoedmakelaar toegelaten tot de uitoefening van het beroep in België? Naar buitenlands recht worden niet steeds vakbekwaamheidseisen gesteld aan de uitoefening van het makelaarsberoep. Vóór de nieuwe regelgeving kon een buitenlandse makelaar onrechtstreeks in België makelaarsactiviteiten uitoefenen zonder erkenning van het BIV door samen te werken met een Belgische vastgoedmakelaar voor het verkopen van onroerende goederen gelegen in België. Indien een in het buitenland gevestigde makelaar rechtstreeks vastgoedmakelaarsactiviteiten in België wou uitoefenen dan moest hij in beginsel een inschrijving bij het BIV hebben, waarbij naargelang het land van oorsprong van de makelaar verschillende vereisten qua diploma en beroepskwalificaties werden opgelegd.  Deze beperkingen kwamen steeds meer onder druk te staan onder invloed van het Europees recht van vrijheid van vestiging en vrij verkeer van diensten  In het licht van het vrij verkeer van diensten en de vrijheid van vestiging kan men niet onbeperkt erkenningsvereisten opleggen aan buitenlandse makelaars die hun diensten willen aanbieden in België  Ook op vastgoedmakelaars is de Dienstenrichtlijn van toepassing die slechts in een beperkt aantal gevallen een beperking op de vrijheid van diensten toelaat.  De opgelegde regels voor de toegang tot en de uitoefening van het beroep mogen aldus geen discriminerende werking hebben, moeten objectief gerechtvaardigd zijn door een dwingende reden van algemeen belang en mogen niet verder gaan dan noodzakelijk is om het nagestreefde doel te bereiken

10

C. Vrije dienstverrichting  De nieuwe vastgoedmakelaarswet verduidelijkt dat de dienstverrichters die zich voor het eerst van een lidstaat naar België begeven om er het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen, gemachtigd zijn om tijdelijk en occasioneel de activiteit van vastgoedmakelaar uit te oefenen zonder aan de inschrijvingsvoorwaarden te voldoen, indien zij op wettige wijze gevestigd zijn in een andere lidstaat om er hetzelfde beroep uit te oefenen  De Uitvoerende Kamer zal geval per geval het tijdelijke en occasionele karakter van de dienstverrichting beoordelen 11

D. Uitoefening in rechtspersoon   

 

het

raam

van een

Vóór de invoering van de nieuwe Vastgoedmakelaarswet konden enkel natuurlijke personen lid zijn van het BIV. Sinds de invoering van de Vastgoedmakelaarswet kunnen nu ook rechtspersonen ingeschreven worden bij het BIV. Voortaan kan het beroep van vastgoedmakelaar op 3 manieren worden uitgeoefend:  Als natuurlijke persoon  Via een rechtspersoon die zelf niet is ingeschreven bij het BIV maar waarvan de bestuurder of zaakvoerder is ingeschreven  Of een rechtspersoon die zelf wordt ingeschreven bij het BIV Wanneer rechtspersonen zelf rechtstreeks een inschrijving verkrijgen bij het BIV, geldt de persoonlijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar en de bestuurders en/of actieve vennoten die de activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen, niet. Wél enkele voorwaarden;  Alle zaakvoerders, bestuurders en in het algemeen alle zelfstandige lasthebbers van de rechtspersoon moeten gemachtigd zijn het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen  Het doel en de activiteit moet beperkt zijn tot het verlenen van diensten die behoren tot de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar en zij mogen hiermee niet onverenigbaar zijn  Indien de rechtspersoon de vorm van een nv of een commanditaire vennootschap op aandelen aanneemt, de aandelen op naam zijn  60% van de aandelen en van de stemrechten moeten rechtstreeks of onrechtstreeks in het bezit zijn van natuurlijke personen die ertoe gemachtigd zijn het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen  De rechtspersoon is onderworpen aan bepaalde vereisten inzake het minimumkapitaal

12

Tucht  Verschillende deontologische verplichtingen:  Beginselen van loyaliteit, onafhankelijkheid, integriteit, toewijding en waardigheid van het beroep en de discretieplicht  Het BIV houdt toezicht op de naleving van de plichtenleer en zal indien nodig deze tuchtstraffen opleggen aan de beroepsbeoefenaren  Met de nieuwe regelgeving werden de regels inzake de organisatie en de werking van het BIV aangepast  Het BIV omvat drie organen:  De Nationale Raad: bekleed met algemene verordenende bevoegdheid  Het Bureau: staat in voor het dagelijkse beheer  De Uitvoerende Kamers en de Kamers van Beroep die rechtspreken

13

Tuchtsancties  De vastgoedmakelaar is verplicht zich te schikken naar de deontologische normen, zoals uitgevaardigd door het BIV  Doel: zich waardig te gedragen bij de uitoefening van zijn beroep  Reeds bestaande tuchtsancties: Op basis van de Kaderwet bestonden reeds volgende sancties:  De waarschuwing, de berisping, de schorsing en de schrapping  De nieuwe Vastgoedmakelaarswet laat de bestaande tuchtsancties grotendeels gelden  Enkele wijzigingen en nieuwigheden werden ingevoerd kaderend binnen de doelstelling om een efficiënter tuchtrecht te organiseren om zo misbruiken beter te kunnen aanpakken

14

Tuchtsancties 

Nieuwigheden in de Vastgoedmakelaarswet:  De tuchtoverheid kan voortaan beslissen om de opschorting van de uitspraak van de tuchtsanctie te bevelen, waarvan ze de termijn vrij kan bepalen  De tuchtoverheid kan ook bij gemotiveerde beslissing bevelen dat de tenuitvoerlegging van de tuchtsanctie wordt uitgesteld  Voortaan kan de rechtskundig assessor van de Uitvoerende Kamer bewarende maatregelen nemen, wanneer wegens de ten laste gelegde feiten gevreesd mag worden dat de verdere uitoefening van de beroepswerkzaamheden schade kan berokkenen aan derden of aan de eer van het BIV  Het tuchtrecht wordt aangepast aan de regel dat voortaan ook rechtspersonen tot het beroep toegelaten kunnen worden, zodat wanneer een tuchtstraf aan een rechtspersoon werd opgelegd, eveneens een tuchtstraf kan worden opgelegd aan de natuurlijke persoon of personen van wie de tussenkomst aan de oorsprong ligt van de feiten begaan door de rechtspersoon die tuchtrechtelijk gestraft wordt.  Tot slot kan de tuchtoverheid als voorwaarde voor de opschorting of het uitstel opleggen om een bepaalde bijkomende vorming te volgen, wat kadert binnen het streven naar specialisatie en vorming van de beroepsbeoefenaren

15

Besluit  Door de invoering van de nieuwe regelgeving worden de vastgoedmakelaars voor wat de uitoefening van hun beroep betreft, het voorwerp van een afzonderlijke regelgeving dan die welke van toepassing is op andere dienstverlenende intellectuele beroepen  Enkele belangrijke wijzigingen in het publiekrechtelijk statuut van de vastgoedmakelaar:  Mogelijkheid om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen in het raam van een rechtspersoon en dat deze rechtspersoon zelf als vastgoedmakelaar erkend en ingeschreven kan worden bij het BIV  Optimalisering van het tuchtrecht  De toegang tot het beroep en de relatie met aanverwante beroepen wordt herzien  Dit alles moet het mogelijk maken om de reeds lang beoogde doelstelling van de sector door middel van de nieuwe regelgeving te realiseren, zoals misbruiken beter te kunnen aanpakken en de bescherming van de opdrachtgever-consument te verhogen

16

Meer weten?

 HEEB, C., “Reorganisatie van het beroep van vastgoedmakelaar”, R.W. 2013-14, nr.42, 1644,

17

Contact Forum Advocaten: Altijd bereikbaar. FORUM ADVOCATEN BVBA Nassaustraat 37-41 2000 Antwerpen T 03 369 95 65 F 03 369 95 66 E [email protected] W www.forumadvocaten.be

FORUM ADVOCATEN  03/369.95.65 [email protected]

www.forumadvocaten.be

18