HC Wonen 2014 Opdracht 1
Goedemorgen! Vandaag staat in het kader van Hercertificering kamer Wonen een tweetal onderwerpen centraal. Herbestemmen en ethiek. Zoals u van ons gewend bent behandelen we die onderwerpen, waarvan de leerdoelen door VastgoedCert zijn bepaald, in een interactieve, leerzame en aangename dag. Onderdelen daarvan zijn: het werken in groepen aan opdrachten, centrale rapportage, gelegenheid voor mening en discussie. We hebben om de dag te openen al meteen een aantal opdrachten gevat onder opdracht 1 en wel de volgende: 1. Bepaal binnen je groep wie er als woordvoerder optreedt gedurende de dag. De ervaring leert dat dat zeer democratisch kan maar ook anders, bepaal zelf je werkwijze in dezen. 2. Bepaal al of niet op de zelfde wijze wie als secretaris fungeert en een beperkt aantal zaken noteert. 3. Stel jezelf even kort aan elkaar voor. 4. Geef als groep centraal antwoord op de vraag: a. Wat hebben jullie voor ervaring met herbestemmen? b. En tegen welke ethische vraagstukken loop in je dagelijkse praktijk en welke wil je zo dadelijk delen met de overige aanwezige groepen?
Veel plezier en wijsheid!
Ron Weyzen
Opdracht 2: Herbestemming Deel 1 MC Vragen Kies het beste antwoord. Maak als groep een lijstje met jullie antwoorden. Tijdens het maken van deze vragen loop je tegen praktische vragen met betrekking tot herbestemming op. Soms weet iemand in jullie groep het antwoord of de oplossing. Als dat niet het geval is noteer dan deze vraag of vragen dan stellen we die aan een andere groep!
1. Vanuit de overheid wordt er invulling gegeven aan herbestemming door middel van: a. Overgangsrecht. b. Overgangsrecht en nieuwe ruimtelijke instrumenten. c. Uitsluitend regelgeving op gemeentelijk niveau. d. Maatregelen van bestuur. 2. Er bestaan twee mogelijke routes om herbestemming mogelijk te maken. Eén daarvan is de route voor kleinere afwijkingen van de vigerende bestemming. Die route is geregeld middels: a. De binnenplanse afwijking (Wro) en buitenplanse afwijking wet algemene bepalingen omgevingsrecht. b. De omgevingsvergunning. c. Het Bouwbesluit 2012. 3. Er bestaan twee mogelijke routes om herbestemming mogelijk te maken. Eén daarvan is de route voor grotere afwijkingen van de vigerende bestemming. Die route is geregeld middels: a. De binnenplanse afwijking (Wro) en buitenplanse afwijking wet algemene bepalingen omgevingsrecht. b. De omgevingsvergunning. c. Het Bouwbesluit 2012. 4. Permanente herbestemming moet via de: a. Route voor kleine afwijkingen. b. Route voor grotere afwijkingen. c. Per Gemeente verschillend. d. Geen van bovenstaande alternatieven is juist.
1
5. De “plattelandswoning’ is een van de nieuwe instrumenten die herbestemmen mogelijk maakt. Daarmee wordt: a. Een bedrijfswoning die voor de wet een burgerwoning wordt. b. Iedere woning op het platteland. c. Een voormalige dienstwoning binnen een agrarisch bedrijf die als burgerwoning wordt bestemd maar voor de wet een bedrijfswoning blijft. d. Een voormalige dienstwoning binnen een agrarisch bedrijf die als burgerwoning wordt bestemd en die ook voor de wet burgerwoning wordt. 6. Herbestemmen kent uiteraard een financieel kader. Vaak wordt geredeneerd vanuit een zogenaamd WACC model. Hetgeen staat voor: WeightedAverageCost of Capital. Vergelijkbaar hoewel niet exact hetzelfde als de Nederlandse term. a. REV: Rendement op eigen vermogen. b. RVV: Rendement op Vreemd vermogen. c. RTV: Rendement op totaal vermogen. 7. Volgens onze overheid heeft in 2025 een aantal gemeentes minder inwoners dan nu. De overheid stelt na onderzoek dat het percentage van onze gemeentes dat in 2025 minder inwoners heeft op: a. 60% b. 70% c. 40% d. 50% 8. De door de overheid vastgestelde krimpgebieden (daar waar nu het aantal inwoners daalt) zijn verdeeld over drie provincies: a. Friesland, Groningen en Limburg. b. Groningen, Limburg en Zeeland. c. Limburg, Groningen en Overijssel. d. Limburg, Zeeland en Overijssel. 9. Het overgangsrecht (in het kader van herbestemmen) is bedoeld om: a. Illegale situaties op te lossen door te gedogen. b. Oude situaties die ten tijde van een vorig bestemmingsplan al bestonden maar in strijd zijn met het daarop volgende bestemmingsplan te kunnen laten blijven bestaan. c. Oude situaties die ten tijde van een vorig bestemmingsplan al bestonden maar in strijd waren met dat bestemmingsplan en ook zijn met het daarop volgende bestemmingsplan te kunnen laten blijven bestaan. 10. Wat is geen trend (ontwikkeling) in Nederland: a. Jongeren en hoogopgeleiden gaan naar grotere steden. b. Gezinnen met kinderen gaan naar grotere steden. c. Er worden minder kinderen geboren. d. Het aantal verleende bouwvergunningen was is sinds 2011 stabiel.
2
Deel 2: Open vragen / mening / discussie: 1. In het geval van herbestemmen komen er verschillende partijen rond de tafel. De Gemeente zou in haar afwegingen uit kunnen gaan van alle voor en tegens op een 6-tal gebieden. a. Bestuurlijk b. Ruimtelijk c. Economie d. Financiën e. Milieu f. Cultuur Beschrijf van ieder gebied een aantal argumenten voor en tegen. 2. Welke herbestemmingsprojecten kennen jullie in deze omgeving? Welke partijen zijn er bij betrokken? 3. Welke rol zie je voor de makelaar in de toekomst op herbestemmingsgebied? 4. Welke vragen met betrekking tot herbestemming leven in jullie groep waarvan je de antwoorden aan een andere groep wil vragen. Schrijf die kort op en geef aan welke groep je denkt dat de antwoorden weet of kan opzoeken?
3
Praktijkvoorbeeld 1 Makelaar V heeft een woning in verkoop met een aangrenzende garage in boxenrij. De woning ligt op eigen grond, de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht, een situatie die in de wijk waarin de woning ligt veel voorkomt. Beide objecten hebben een apart kadastraal nummer. Makelaar V heeft bij aanvang van de verkoop alleen de kadastrale gegevens van de woning gerechercheerd, het ‘erfpachtperceel’ heeft hij over het hoofd gezien. De door verkoper ingevulde vragenlijst meldt echter wèl dat er sprake is van erfpacht voor het perceel waar de garage op is gebouwd, maar deze opmerking heeft bij makelaar V niet tot verder kadastraal onderzoek geleid. De door makelaar V opgestelde brochure meldt dan ook niet dat de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht ligt. De uiteindelijke koper laat zich bijstaan door makelaar K. Makelaar K verricht kadastraal onderzoek en daaruit blijkt de erfpachtconstructie van de garagebox. Hij bespreekt dit met zijn opdrachtgever en meldt dat die wellicht rekening moet houden met óf een jaarlijkse erfpachtcanon óf het afkopen van die canon. Besloten wordt op basis van de door makelaar V verstrekte informatie tot onderhandeling over te gaan. Deze onderhandeling worden telefonisch gevoerd en door makelaar K direct aansluitend per e-mail bevestigd. Bij het via e-mail overbrengen van het laatste voorstel van koper merkt makelaar K op dat hij er van uitgaat dat de garage op eigen grond ligt, dit in tegenstelling tot de ter plaatse gebruikelijke erfpachtconstructie. Deze laatste opmerking van makelaar K zet makelaar V aan het denken. Makelaar V verricht voor de garagebox alsnog kadastraal onderzoek en ziet dan pas dat er sprake is van het zakelijk recht van erfpacht. Uiteraard levert deze informatie problemen op bij de afronding van de onderhandelingen: koper stelt zich op grond van de door makelaar V verstrekte informatie op het standpunt dat hij een op eigen grond gelegen garagebox koopt. Indien t.b.v. het in eigendom verkrijgen van de ondergrond de lopende erfpachtovereenkomst dient te worden afgekocht wenst hij de kosten daarvoor niet te betalen; verkoper stelt zich op het standpunt dat hij makelaar V volledig heeft geïnformeerd over de erfpachtconstructie en is niet bereid de afkoopsom van de erfpachtovereenkomst voor zijn rekening te nemen. Uiteindelijk krijgt makelaar V de rekening gepresenteerd.
Morele intervisie Door intervisie over morele thema’s komt een eigen moreel oordeel tot stand. Intervisie is een georganiseerd gesprek over een bepaald onderwerp tussen mensen die werkzaam zijn in hetzelfde vakgebied met als doel de deskundigheid van betrokkenen te vergroten en de kwaliteit van het werk te verbeteren. Een gesprek waarin men tot een moreel oordeel wil komen wordt ook wel een moreel beraad genoemd. Om het proces van morele intervisie systematisch te doorlopen is onderstaand 7-stappen plan van Henk van Luijk, voormalig hoogleraar Bedrijfsethiek aan de Nyenrode Business Universiteit, een goed hulpmiddel. Iedere stap begint met een vraag. Hieronder worden de zeven vragen genoemd, met bij iedere vraag een korte toelichting. 1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik? Er dient een werkelijke vraag te worden geformuleerd op een reëel dilemma die beantwoordbaar moet zijn voor de casus en die betrekking heeft op personen en situaties in de casus. Een morele vraag kenmerkt zich door termen als moeten, mogen, verplicht zijn, behoren, en dergelijke. 2. Wie zijn de betrokkenen? Welke personen in de casus hebben bepaalde rechten, plichten of belangen, dus wie mogen er van uitgaan dat er met hun rechten, plichten en belangen rekening wordt gehouden? Wanneer het om meerdere betrokkenen gaat is het slim om per persoon de reden van morele betrokkenheid weer te geven. 3. Wie neemt de beslissing? In feite is de beslissingnemer degene die de morele vraag stelt, daarmee is hij de ‘eigenaar’ van de morele vraag. Tijdens de bespreking is het van belang de focus te houden op de morele vraag en niet te verzanden in de individuele meningen van de deelnemers aan het moreel beraad. 4. Welke informatie heb ik nodig? De deelnemers aan het moreel beraad mogen alleen maar feitelijke informatie opvragen bij de inbrenger van de casus. Daarnaast is het van belang om vast te stellen wat er allemaal niet bekend is aan feitelijke informatie, dat geeft aan wat er in de casus allemaal onduidelijk en onbekend is. Dit laatste is vaak het geval bij ethische vraagstukken, want wanneer alle informatie bekend was zou de morele vraag vaak niet meer bestaan. 5. Wat zijn de argumenten? De argumenten voor of tegen de morele vraag moeten worden geïnventariseerd om zo goed mogelijk alle voors en tegens in beeld te krijgen. Dit maakt een beredeneerde keuze mogelijk. Werk bij het inventariseren van de voors en tegens niet met losse woorden, maar plaats ze bij voorkeur in een context, bijvoorbeeld “Het is onrechtvaardig de koper in deze situatie geen informatie te geven”. Houd bij het inventariseren van de argumenten steeds de morele component van de morele vraag in beeld.
6. Wat is mijn conclusie? Alle argumenten zijn in beeld gebracht. Vervolgens moeten de argumenten, voordat een conclusie kan worden getrokken, stuk voor stuk worden gewogen. Bij de conclusie dient te worden aangegeven welk argument voor en welk argument tegen het zwaarst weegt. In de meest volledige vorm kan een conclusie er als volgt uitzien: “Koper dient hier door de verkopende makelaar over te worden geïnformeerd omdat ..., ondanks…”. Hiermee wordt duidelijk vastgesteld wat het belangrijkste argument in de conclusie is en wat het belangrijkste is wat daarmee wordt ingeleverd. Let er wel op dat het antwoord een antwoord op de morele vraag is! Met de conclusie uit dit moreel beraad is het mogelijk om op (ethisch) verantwoorde wijze te handelen. 7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing? Door jezelf af te vragen hoe je je voelt bij de genomen beslissing maak je de beslissing eigen en betrek je die beslissing in je handelen. Door middel van het doorlopen van bovenstaand stappenplan wordt op eenvoudige wijze structuur in het denkproces aangebracht. Hierdoor komt snel en helder het eigen moreel oordeel tot stand. Dit morele oordeel is weer de basis voor het ethisch verantwoord handelen. Casussen per stuk op kaart:
4.1
Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie
Uw onderneming wil ter belegging een object aankopen. Het object dat u op het oog heeft is verhuurd, maar u weet dat de huurder het contract wil opzeggen en dat het object op zeer korte termijn leeg komt. Morele vraag Moet u als koper melding maken van het feit dat bij u bekend is dat huurder het contract wil opzeggen?
4.2
Casus: Lijkenlucht in de woning
Tijdens de bezichtiging van een woning hangt er een doordringende vieze geur op met name de eerste en tweede etage. Kandidaat kopers spraken zelf tijdens de bezichtiging het vermoeden uit dat het om ‘kattenpis’ zou gaan, dat werd door de verkopende makelaar niet ontkend, de aankoopmakelaar heeft er verder ook geen aandacht aan geschonken. Kandidaat kopers oordeelden dat de stank relatief eenvoudig te verwijderen zou zijn. Verder waren kandidaat kopers bekend met het feit dat de woning eigendom was geweest van een overleden oude dame. Op de stank na was het een geweldige woning, kandidaat kopers zijn tot aankoop over gegaan. Direct na de eigendomsoverdracht hebben kopers getracht de vieze geur te verwijderen, maar deze bleek onuitroeibaar. Later werd kopers bekend dat de vorige eigenaresse in het huis was overleden en, samen met haar eveneens overleden hond en enkele katten, enkele maanden dood in de woning heeft gelegen. De inmiddels vermeende ‘kattenpis’ kwam daarmee in een ander daglicht te staan. Kopers voelen zich naar eigen zeggen ‘belazerd’ en worden niet alleen misselijk van de allesdoordringende stank, maar ook van het idee dat er maandenlang een lijk in hun slaapkamer heeft gelegen. Zij stellen dat ze de woning, indien ze dit vooraf hadden geweten, niet hadden gekocht en vinden dat de makelaar hen daarvoor had moeten waarschuwen. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper melden dat de eigenaresse in de woning is overleden en enkele maanden dood in de woning heeft gelegen?
1
4.3
Casus: ‘Herrieburen’ bij te verkopen tussenwoning
Een makelaar heeft een tussenwoning in verkoop waarvan de buurman dagelijks ruim zes uur op zijn piano oefent. Dat geluid is in de woning van verkoper te horen. Een kandidaat koopster zegt tijdens de bezichtiging tegen de verkopende makelaar dat zij bijzonder gesteld is op rust. Tijdens de bezichtiging is het stil bij de musicerende buurman en de verkopende makelaar besluit daarom zijn mond te houden. De kandidaat koopster besluit de woning te kopen. Na de eigendomsoverdracht en daaropvolgende verhuizing ervaart koopster de intensiteit en frequentie van het pianospel van de buurman. Zij stelt dat de verkopende makelaar haar op de hoogte had moeten brengen van het pianospel van de buurman en dat zij de woning, indien zij dit vooraf had geweten, niet zou hebben gekocht. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper informeren omtrent de musicerende buurman?
4.4
Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper
U bent met een kandidaat koper in onderhandeling voor een vrijstaande villa uit uw portefeuille. De onderhandelingen lopen niet soepel, kandidaat koper maakt zich zorgen over de hoogte van de te verwachten woonlasten, dit ondanks zijn goede baan bij een gezond bedrijf in de omgeving. U hebt met kandidaat koper een deadline afgesproken waarop hij zijn definitieve voorstel bekend zal maken. Twee dagen voordat deze deadline verloopt, hoort u via uw businessclub dat het bedrijf waar kandidaat koper werkt niet goed draait. Er bestaat een groot risico dat dit bedrijf op korte termijn failliet zal gaan. Indien dit gebeurt, zal kandidaat koper zijn baan verliezen. Daags daarna meldt kandidaat koper dat hij definitief tot aankoop over wil gaan. Morele vragen Moet verkopend makelaar kandidaat koper (dus niet uw opdrachtgever) het mogelijke faillissement melden? Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met zijn opdrachtgever? Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met niet opdrachtgevende koper? Moet verkopend makelaar de onderhandelingen afronden wanneer zijn opdrachtgever (verkoper) hem dit opdraagt?
2
4.5
Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren
De eigenaar van een woning wil aan de achterzijde een uitbouw realiseren. Wegens bezwaar van de buren wordt de uitbouwvergunning geweigerd. Daarop besluit de eigenaar zijn woning via uw kantoor te verkopen. Een kandidaat koper heeft belangstelling voor de woning en informeert bij u naar de uitbreidingsmogelijkheden. Morele vraag Moet u, als verkopend makelaar, op de specifieke vraag van kandidaat koper naar de uitbreidings-mogelijkheden, hem wijzen op het door de buren gemaakte bezwaar tegen de uitbouw van verkoper?
4.6
Casus: Collegiale verhoudingen
Makelaar V heeft in opdracht van verkoper P een appartement in portefeuille en komt in contact met koper K die zich door zijn eigen makelaar laat bijstaan. Tussen partijen wordt prijsovereenstemming bereikt, echter, nadien gaat de koop niet door. Koper K blijkt ontevreden met zijn eigen makelaar en vertrouwt verkopend makelaar V niet meer. Via een gezamenlijke kennis komt koper K in contact met makelaar A. Makelaar A wil graag als aankoopmakelaar voor koper K optreden, maar koper K verstrekt geen schriftelijke opdracht daartoe aan makelaar A. Vervolgens neemt makelaar A, terwijl het appartement bij makelaar V te koop staat, rechtstreeks en zonder makelaar V ervan in kennis te stellen, contact op met verkoper P. Verkoper P meldt makelaar A dat hij afscheid neemt van makelaar V. Enkele weken later verkoopt makelaar A namens verkoper P het appartement voor dezelfde koopprijs en onder nagenoeg dezelfde voorwaarden aan koper K. Na het sluiten van de koopovereenkomst komt makelaar V er bij toeval via de eerdere makelaar van koper K achter dat er tussen verkoper P en koper K via makelaar A een koopovereenkomst is gesloten, waarbij makelaar A de concept koopovereenkomst met bijlagen van makelaar V blijkt te hebben gebruikt. Bij de eigendomsoverdracht dienen zowel makelaar V als makelaar A een courtagenota in. Verkoper P heeft alleen de courtagenota aan makelaar A betaald. Morele vragen Mag makelaar A rechtstreeks contact opnemen met verkoper P? Ook indien verkoper P makelaar A heeft gemeld dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V? Mag makelaar A afgaan op de enkele mededeling van verkoper P dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V? Staat voldoende duidelijk vast voor wie makelaar A heeft opgetreden?
3
