Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2015

Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2015

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................ 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DE SYLLABUS ....................................................................... 5 ONDERWERP 1 1

NON-CONFORMITEIT ..................................................................................................................... 7 1.1 1.2 1.3

2

Theoretisch kader ................................................................................................................ 25 Actuele jurisprudentie ........................................................................................................... 25

AANSPRAKELIJKHEID MAKELAAR BIJ HENNEPKWEKERIJ ................................................. 26 8.1 8.2

9

Gerechtvaardigde ontbinding ............................................................................................... 21 Ongerechtvaardigde ontbinding ........................................................................................... 22 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 24

BEËINDIGING ERFPACHT BIJ HENNEPTEELT ......................................................................... 25 7.1 7.2

8

Algemene theorie ................................................................................................................. 19 Relevante jurisprudentie ...................................................................................................... 19 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 20

ONTBINDING BIJ HENNEPTEELT ............................................................................................... 21 6.1 6.2 6.3

7

Algemene theorie btw ondernemerschap ............................................................................ 17 Relevante jurisprudentie ...................................................................................................... 17 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 18

LEVERINGEN BIJ KOOP-AANNEMINGSOVEREENKOMSTEN EN BTW ................................. 19 5.1 5.2 5.3

6

Algemene theorie overdrachtsbelasting ............................................................................... 15 Relevante jurisprudentie ...................................................................................................... 15 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 16

BTW ONDERNEMERSCHAP ........................................................................................................ 17 4.1 4.2 4.3

5

Theoretisch kader ................................................................................................................ 11 Actuele jurisprudentie ........................................................................................................... 12 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 14

TOEPASSING VAN HET VERLAAGDE TARIEF OVERDRACHTSBELASTING ........................ 15 3.1 3.2 3.3

4

Theoretisch kader .................................................................................................................. 7 Actuele jurisprudentie ............................................................................................................. 8 Aandachtspunten voor de praktijk .......................................................................................... 9

GEVOLGEN VAN MEDEDELINGEN DOOR KOPER OF MAKELAAR BIJ VERKOOP.............. 11 2.1 2.2 2.3

3

ACTUELE JURISPRUDENTIE ............................................................................... 6

Theoretisch kader ................................................................................................................ 26 Actuele jurisprudentie ........................................................................................................... 26

ONROERENDE ZAKEN BIJ OMZETTING IN EEN BV ................................................................. 28 9.1 9.2 9.3

Algemene theorie ................................................................................................................. 28 Relevante jurisprudentie ...................................................................................................... 28 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 29

10 EIGENDOM WONING DOORSLAGGEVEND VOOR HYPOTHEEKRENTEAFTREK ................. 30 10.1 10.2 10.3

Algemene theorie eigen woning ........................................................................................... 30 Relevante jurisprudentie ...................................................................................................... 30 Aandachtspunten voor de praktijk ........................................................................................ 30

LITERATUURLIJST .............................................................................................................................. 31

VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2015 - Werkkamer Wonen

2

ONDERWERP 2 1

WAARDERINGSMETHODEN ........................................................................................................ 33 1.1 1.2 1.3

2

Het begrip ‘referentieobject’ ................................................................................................. 39 Het belang van een bruikbare referentie .............................................................................. 39 De onderdelen van een referentieobject .............................................................................. 40

GEBRUIK EN TOEPASSING VAN REFERENTIEOBJECTEN .................................................... 43 3.1 3.2

4

De comparatieve benadering ............................................................................................... 33 De inkomstenbenadering ..................................................................................................... 34 Kostenbenadering ................................................................................................................ 36

HET REFERENTIEOBJECT .......................................................................................................... 39 2.1 2.2 2.3

3

TRANSPARANT WAARDEBEPALEN ................................................................. 32

Vergelijking van referentieobjecten ...................................................................................... 43 Onderbouwing van de waarde met behulp van een matrix ................................................. 45

CASES ............................................................................................................................................ 48 4.1 4.2

Casus 1: waardering van een eengezinswoning ................................................................. 48 Casus 2: waardering appartementsrecht ............................................................................. 60

LITERATUURLIJST .............................................................................................................................. 63


3

Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2015 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2016 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje. Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, november 2014, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


4

Instructie bij het gebruik van de syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2015 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen: Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis. Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen. Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en).


5

Onderwerp 1

Actuele jurisprudentie

Leerdoelen:  De cursist kan minimaal vijf voorbeelden van actuele jurisprudentie noemen en toelichten.  De cursist kan de risico’s en gevolgen van deze jurisprudentie noemen en toelichten.  De cursist kan in een casus (eigen situatie) actuele jurisprudentie toepassen. Toelichting De jurisprudentie kan betrekking hebben op de volgende gebieden:  conformiteit;  fiscaliteit;  energielabel;  hennepplantage/huurrecht. Naast de voorbeelden van actuele jurisprudentie in de syllabus, bestaat de mogelijkheid voor de opleiders om actualiteiten die zich in het opleidingsjaar 2015 voordoen, te verwerken in het lesmateriaal. Voor aanvullende onderwerpen geldt de voorwaarde dat de wijziging in jurisprudentie die behandeld wordt, zijn weerslag heeft op de praktijk van de makelaar.


6

1 Non-conformiteit In dit hoofdstuk komt actuele jurisprudentie over non-conformiteit bij de koop van een onroerende zaak aan bod. Verkoper en makelaar dienen zich bewust te zijn van de mogelijke (verstrekkende) gevolgen indien de onroerende zaak niet aan de verwachtingen van de koper voldoet. Eerst wordt dan ook het theoretisch kader rond non-conformiteit geschetst en vervolgens wordt actuele relevante jurisprudentie behandeld.

1.1

Theoretisch kader

Het theoretisch kader rond con-conformiteit wordt bepaald door artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 5 van de standaard koopakte NVM. Hieronder worden deze beide artikelen besproken. Artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek Artikel 7:17 BW betreft de algemene bepaling met betrekking tot non-conformiteit. Lid 1 bepaalt dat een afgeleverde zaak aan ‘de overeenkomst’ moet beantwoorden. Dit zal meestal de koopovereenkomst zijn. Beantwoordt de afgeleverde zaak niet aan de koopovereenkomst, dan wordt in juridische termen gesproken over ‘non-conformiteit’. Lid 2 van artikel 7:17 legt vervolgens uit wanneer de afgeleverde zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Er is sprake van non-conformiteit als de afgeleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Hierbij zijn de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan van belang. In andere woorden: de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Non-conformiteit is overigens niet beperkt tot ‘ongeschiktheid voor normaal gebruik’. Ook andere gebreken, zoals het niet voldoen aan een bouwvergunning, kunnen tot gevolg hebben dat de zaak non-conform is. De vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Deze ‘omstandigheden van het geval’ verwijzen naar een open norm, die door de rechtspraak ingevuld wordt. Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Dit betekent dat de toepasselijkheid van de regel contractueel kan worden uitgesloten. Artikel 6 standaard koopakte NVM Bij de aankoop van woningen wordt vaak gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. Artikel 6 van deze model-akte wijkt af van de non-conformiteitbepaling van artikel 7:17 BW. 1 In artikel 6.1 (NVM standaard koopakte 2014) is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Anders dan artikel 7:17 BW stelt, levert een feitelijk gebrek dat het normaal gebruik als woning verhindert, volgens artikel 6.1 NVM-koopakte geen non-conformiteit op. Artikel 6.3 vormt hierop een uitzondering. De verkoper geeft aan de koper de garantie dat de geleverde zaak de eigenschappen heeft die voor het normaal gebruik nodig zijn. Deze garantie geldt niet voor gebreken die het normaal gebruik niet verhinderen of die ten tijde van de koop aan koper kenbaar waren. In de praktijk betekent dit dat als een gebrek het normaal gebruik niet verhindert of als het gebrek voor de koper kenbaar is, geen beroep kan worden gedaan op artikel 6.3. Het gebrek blijft conform artikel 6.1 voor risico van de koper. Alleen als wordt vastgesteld dat het gebrek niet kenbaar is voor de koper en een normaal gebruik verhindert, zal er sprake zijn van non-conformiteit. In de NVM standaard koopakte 2014 zijn nieuwe, optionele artikelen opgenomen waarin partijen o.a. in artikel 6.4.1. hun wetenschap over het al dan niet verontreinigd zijn van de onroerende zaak kunnen aangeven. Het opnemen van een dergelijke clausule heeft als voordeel dat een ‘welles-nietesdiscussie’ wordt voorkomen. Uit de koopovereenkomst blijkt dan duidelijk dat de aanwezigheid van de verontreiniging (of de aanwezigheid van een ondergrondse tank of asbest, artikelen. 6.4.2. en 6.4.3.) wel of niet bekend was. Dit extra artikel zegt enkel iets over de feitelijke wetenschap en niets over de aansprakelijkheid. Dit is tevens neergelegd in het nieuwe artikel 6.13, waarin staat dat de verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden geen garantie of vrijwaring 1

In de hierna genoemde jurisprudentie wordt verwezen naar artikel 5.1 en 5.3 van de NVM koopakte. De standaard NVM koopakte is in juni 2014 aangepast en deze artikelen zijn vervangen door respectievelijk artikel 6.1 en 6.3.


7

inhoudt voor koper of verkoper. De verkoper legt met een onbekendheidsverklaring het risico dus niet bij de koper neer. Door het opnemen van een (on)bekendheidsverklaring wordt de verkoper gestimuleerd om stil te staan bij zijn mededelingsplicht, en de koper bij zijn onderzoeksplicht.

1.2


In deze paragraaf wordt actuele jurisprudentie behandeld waarbij een beroep wordt gedaan op de non-conformiteit en waar partijen die zich bezig houden met de aan- en verkoop van onroerend goed op bedacht dienen te zijn. Volledige uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper komt aan de orde. Ook zal besproken worden of er sprake is van non-conformiteit bij bodemverontreiniging en wanneer niet gebouwd is conform de bouwvergunning. Volledige uitsluiting aansprakelijkheid verkoper voor non-conformiteit Naast artikel 6.3 van het NVM-contract, kan een extra bepaling worden opgenomen in de koopovereenkomst waarbij een totale exoneratie (uitsluiting van de aansprakelijkheid) van de 2 verkoper wordt bedongen. Dit was ook het geval in een kort geding bij de Rechtbank Gelderland. Naast de standaard bepalingen van het NVM-contract is in deze zaak een nieuw artikel toegevoegd: artikel 21. Dit artikel bepaalt dat de verkoper volledig wordt gevrijwaard van elke aansprakelijkheid met betrekking tot het registergoed. Daarnaast is in artikel 21 bepaald dat de koper heeft verklaard bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, en dat alle risico’s dus voor rekening van koper komen. De koper – die schade vordert op grond van non-conformiteit – heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat asbest is aangetroffen op plaatsen waar dat niet verwacht mocht worden en dat het riool volledig is verstopt en verkeerd is aangelegd. Volgens de koper heeft de verkoper dit willens en wetens verzwegen. De rechtbank heeft in dit geval geoordeeld dat in de koopakte artikel 5.3 van het NVM-contract weliswaar is blijven staan, maar door de toevoeging aan de koopakte van de totale exoneratie c.q. uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper, artikel 5.3 niet (meer) de werking heeft die normaal gesproken daaraan wordt toegeschreven. Door de exoneratieclausule komt de omstandigheid dat de gebreken veel groter waren en het herstel daarvan veel meer gaat kosten dan koper verwachtte, voor zijn rekening en risico. Non-conformiteit en bodemverontreiniging Indien de bodem verontreinigd blijkt na het sluiten van de koopovereenkomst, kan er wel sprake zijn van non-conformiteit. Een voorbeeld waarbij dit aan de orde kwam, is een zaak bij de rechtbank Oost3 Nederland . De rechtbank oordeelde in die zaak dat de bodemverontreiniging leidt tot nonconformiteit. Voor de bodemsanering zou immers de volledige bebouwing en fundering gesloopt dienen te worden. Deze tekortkoming rechtvaardigt vervolgens de volledige ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank: “4. Allereerst moet worden beoordeeld of het perceel ten tijde van de levering over de eigenschappen beschikte die voor een normaal gebruik zijn vereist, zoals door partijen is voorzien in artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Volgens [eiser] is dat het geval, Astri (opm. red.:koper) heeft dat betwist. Uitgangspunt bij de beoordeling daarvan is art. 7:17 BW. Het artikel bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ter uitwerking hiervan is in het tweede lid van het artikel bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, als zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is van zogenaamd regelend recht. De artikelen 5.1. en 5.3. van de overeenkomst (opm. red.: NVM-bepaling) zien op deze wettelijke regeling. In artikel 5.1. is het risico van alle gebreken (dus zowel zichtbare als onzichtbare) bij de koper neergelegd. Artikel 5.3. draait dit deels terug door te bepalen dat de geleverde zaak de eigenschappen zal bezitten die voor het normaal gebruik van de zaak als winkel/werkplaats met bovenwoning nodig zijn. Artikel 5.3. wijkt in dat opzicht niet af van art. 7:17 lid 2 BW. Als dus een bodemverontreiniging het normaal gebruik van de zaak als winkel/werkplaats met bovenwoning verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit. Als het normaal gebruik als vorenbedoeld niet in de weg staat, valt de 2 3

RB Gelderland, 11-03-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1784 RB Oost-Nederland, 20-03-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ7976


8

verontreiniging onder het bereik van artikel 5.1. van de koopovereenkomst en levert de verontreiniging geen non-conformiteit op.” In deze casus wordt wederom praktisch getoetst aan de maatstaf ‘normaal gebruik’. Voor de feitelijke beantwoording van de vraag of de bodemverontreiniging leidt tot non-conformiteit, zal altijd gekeken worden naar alle omstandigheden van het geval, ongeacht of de verkoper een onbekendheidsverklaring heeft opgenomen, en zal de ene keer bodemverontreiniging wel leiden tot non-conformiteit, en in een andere situatie juist niet. Niet gebouwd conform bouwvergunning/bouwtekening: non-conform? Een ander belangrijk vraagstuk rond non-conformiteit betreft de vraag of er sprake van is van nonconformiteit indien na de koop niet gebouwd blijkt conform de bouwvergunning of bouwtekening. Het lijkt voor de hand te liggen dat er sprake is van non-conformiteit als blijkt dat dat het geval is. Dat het niet bouwen conform de bouwtekening of -vergunning toch niet altijd leidt tot non-conformiteit, blijkt uit 4 een geschil dat werd voorgelegd aan de Hoge Raad . Het gaat in deze zaak over de vraag of er sprake is van non-conformiteit bij de koop van een recreatiewoning die niet in overeenstemming met de bouwtekeningen is gebouwd. De koper vorderde bij de rechtbank en het hof een schadevergoeding, met een beroep op non-conformiteit. De koper stelde hierbij dat geen keramische dakpannen maar betonnen dakpannen zijn gebruikt, wat een afwijking was van de bouwvergunning en -tekening. Door deze afwijking kreeg de constructie extra druk en zijn de zijgevels uit het lood gaan staan. De hoofdregel bij non-conformiteit voor wat betreft (bouw)vergunningen wordt in deze uitspraak nog een keer herhaald: “2.4 - 3.5.3. De conformiteitseis van art. 7:17 BW brengt mee dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Zowel de rechtbank als het hof wijzen de vordering van de koper af. De Hoge Raad doet de zaak af op grond van artikel 81 Ro, hetgeen betekent dat de klacht niet tot cassatie kan leiden. Het oordeel van het hof wordt dus in stand gehouden. Zowel de rechtbank als het hof baseerde hun oordeel mede op het feit dat de scheefstand van de muren voor de koop al ter sprake is geweest en heeft geleid tot een substantieel lagere koopprijs. Het hof heeft over de afwijking van de bouwtekening overwogen: “3. Het hof passeert de stelling van [eiser] (opm. red.: koper) dat de recreatiewoning reeds daarom niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat de woning niet is gebouwd overeenkomstig de oorspronkelijke bouwtekening. Voor de vraag of er sprake is van non-conformiteit, is bepalend of de verkochte recreatiewoning de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen door [verweerder] over de eigenschappen van de recreatiewoning. Indien de recreatiewoning de eigenschappen bezit die [eiser] mocht verwachten, is het niet beslissend dat de woning niet volgens de oorspronkelijke bouwtekening is gebouwd en [eiser] hiervan niet op de hoogte was, tenzij [eiser] hetgeen hij ter zake heeft mogen verwachten, voor [verweerder] kenbaar - mede – heeft gebaseerd op informatie die [eiser] uit de bouwtekening heeft ontleend en heeft mogen ontlenen. In rov. 3 oordeelt het hof vervolgens dat [eiser] te weinig heeft gesteld om te komen tot het oordeel dat hij hetgeen hij mocht verwachten, heeft gebaseerd op de bouwtekening en dat niet beslissend is of [verweerder] voor of tijdens de bouw toestemming van de gemeente heeft gekregen van de oorspronkelijke bouwtekening af te wijken” Niet in alle gevallen wordt dus non-conformiteit aangenomen indien blijkt dat niet gebouwd is conform bouwvergunning. In deze casus, waarin het ontbreken van de bouwvergunning voor de koper geen nadelige gevolgen had, omdat het zomerhuisje viel onder het gemeentelijk gedoogbeleid, oordeelde 5 het hof Arnhem dat geen sprake was van non-conformiteit.

1.3

4 5

Aandachtspunten voor de praktijk

Parket bij de Hoge Raad, 06-12-2013, ECLI:NL:PHR:2013:1833 Hof Arnhem 29-07-2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG4950


9

De gevolgen van non-conformiteit kunnen verstrekkend zijn. In het ergste geval kan de koop in zijn geheel worden teruggedraaid. Het non-conformiteitsleerstuk is van regelend recht. Dit betekent dat partijen onderling anders mogen afspreken. Verkopers die weten dat het gekochte niet geschikt is voor normaal gebruik, dienen dit ook vast te leggen in de koopovereenkomst. Het meest verstrekkende is hierbij de totale exoneratie, waarbij de risico’s volledig naar koper worden verlegd.


10

2 Gevolgen van mededelingen door koper of makelaar bij verkoop In dit hoofdstuk wordt eerst de mededelingsplicht van de verkoper ten opzichte van de onderzoeksplicht van de koper besproken. Er wordt beschreven welke verantwoordelijkheid iedere betrokkene heeft. Daarnaast komt het theoretisch kader over gevolgen van onjuiste mededelingen door de verkoper en de makelaar aan bod. De gevolgen van het doen van onjuiste mededelingen zijn namelijk niet gering. Zowel de verkoper als de makelaar dient hier dus op bedacht te zijn. Ten slotte wordt de actuele jurisprudentie met betrekking tot deze onderwerpen behandeld.

2.1

Theoretisch kader

Alvorens de actuele relevante jurisprudentie over dit onderwerp te bespreken is het belangrijk scherp te hebben welke verantwoordelijkheden de koper, verkoper en makelaar hebben met betrekking tot de mededelingen die zij doen over de staat van het onroerend goed. We bespreken in deze paragraaf de mededelingsplicht van de verkoper, de onderzoeksplicht van de verkoper, de aansprakelijkheid van een makelaar voor onjuiste mededelingen en juistheid van mededelingen in een verkoopbrochure. Mededelingsplicht verkoper vs. onderzoeksplicht koper De verkoper is verplicht om de koper mededeling te doen van gebreken die de verkoper van de zaak kent en die de koper een normaal gebruik van de zaak kunnen verhinderen. Om geen discussie te krijgen over deze mededelingen, is het verstandig om deze mededelingen ook in de koopovereenkomst te verwerken. Daarnaast heeft de koper een onderzoeksplicht. Dat betekent dat de koper vóór de aankoop van de woning moet uitzoeken wat de staat van de woning is. De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper kunnen in sommige gevallen tegelijk bestaan, maar in beginsel prevaleert de mededelingsplicht van de verkoper boven de 6 onderzoeksplicht van de koper . De koper van de woning mag sterk vertrouwen op de inhoud van de koopovereenkomst en de verdere omstandigheden van het geval, en daarom mag van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek worden verwacht. Hij mag in het algemeen afgaan op de juistheid 7 van de door de verkoper gedane mededelingen , zeker als die geruststellende verklaringen bevat omtrent de aan- of afwezigheid van bepaalde eigenschappen van de woning. Artikel 7:17 lid 2 BW stelt hierover: “Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.” De zinsnede “en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen” refereert aan de onderzoeksplicht die afhankelijk van de omstandigheden van het geval op de koper rust. Indien op basis van de omstandigheden van het geval voor de koper twijfel bestaat of de zaak bepaalde eigenschappen bezit, dan heeft hij een onderzoeksplicht met betrekking tot die eigenschappen. De omvang van de onderzoeksplicht van de koper is afhankelijk van o.a. de aard van de verkochte zaak bijvoorbeeld of de woning normaal of via een executieveilig is verkocht, de waarneembaarheid van het gebrek en mededelingen die van de verkoper mochten worden verwacht of door hem zijn gedaan. Een bouwkundige keuring is een veelvoorkomend onderzoek dat door de kopers wordt gedaan om eventuele verborgen gebreken tijdig te ontdekken. Dit ontslaat de verkoper niet uit zijn mededelingsplicht. De verkoper die zijn mededelingsplicht heeft geschonden door bepaalde feiten te verzwijgen, kan zich niet beroepen op de omstandigheid dat de koper onvoldoende onderzoek naar de zaak heeft verricht. Alleen indien de mededelingen van de verkoper aanleiding zouden geven tot het doen van nader onderzoek door koper en de koper géén onderzoek heeft ingesteld, kan de koper zich niet op non-conformiteit beroepen.

6 7

De zogenaamde ‘prioriteitsregel’: HR 14-11-2008, NJ 2008, 588. HR 15-11-1957, NJ `958, 67.


11

Aansprakelijkheid makelaar voor onjuiste mededelingen Ook een makelaar draagt verantwoordelijkheid over de mededelingen die hij doet over een object. Onjuiste mededelingen van een makelaar kunnen leiden tot schadeplichtigheid van de makelaar. De verkoopbrochure Ten slotte moet ook de verkoopbrochure juiste mededelingen bevatten. Er zijn verschillende uitspraken waarbij een beroep wordt gedaan op onjuiste mededelingen in de verkoopbrochure. Bij onjuiste mededelingen in de verkoopbrochure kan de eisende partij zich proberen te beroepen op 8 dwaling . Ook kan de eisende partij stellen dat het huis niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst – en de vooraf gedane mededelingen in de verkoopbrochure – mocht 9 verwachten . In dat geval kan er sprake zijn van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. In de voorbeelden van actuele jurisprudentie wordt dit geïllustreerd.

2.2


Hieronder worden enkele voorbeelden genoemd van jurisprudentie met betrekking tot gedane onjuiste mededelingen. De voorbeelden gaan over mededelingen door de makelaar, in de verkoopbrochure en onjuiste mededelingen op een executieveiling. Aansprakelijkheid makelaar voor onjuiste mededelingen Het Hof Amsterdam heeft in een casus de makelaar veroordeeld wegens een onrechtmatige daad. In de betreffende casus hebben de kopers een perceel gekocht om daarop een woning te bouwen, maar is niet tijdig een bouwvergunning verleend. De makelaar had gezegd dat snel gebouwd zou kunnen worden, en noemde hierbij dat een ‘artikel 19-procedure’ (vrijstelling bestemmingsplan, deze procedure is nu vervallen) ongeveer een jaar ging duren. Het hof oordeelt dat de makelaar op z’n minst de indruk heeft gewekt dat reeds sprake was van een aanhangige procedure. Overweging van het hof: “3.10 Voorts is het hof van oordeel dat de Makelaar met het doen van de onjuiste mededelingen onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellanten]., door niet de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar gevergd mag worden. Dit onrechtmatig handelen wordt nog versterkt doordat de Makelaar niet duidelijk is geweest over zijn rol ten opzichte van de verschillende betrokken partijen en zich, hoewel hij optrad als verkopend makelaar namens [geïntimeerden]., ook heeft opgesteld als belangenbehartiger van [appellanten]. Het onrechtmatig handelen is toerekenbaar aan de Makelaar nu, zoals hiervoor al is besproken, moet worden aangenomen dat de Makelaar goed op de hoogte was van de stand van zaken met betrekking tot de bebouwingsmogelijkheden van het aangekochte perceel (zie r.o. 3.8) en hij dus willens en wetens onjuiste, althans verregaand onvolledige, informatie heeft verschaft aan [appellanten]. Hiermee is sprake van een onrechtmatige daad van de Makelaar, waarmee de grieven IX en XI eveneens slagen.” Staat van onderhoud in verkoopbrochure onjuist 10 In een zaak bij het hof Arnhem-Leeuwarden was naast het standaard artikel 5 NVM-contract ook een nieuwe bepaling in het koopcontract opgenomen, die stelde dat koper op de hoogte was dat de buitenmuren waren nageïsoleerd met glaswol. Daarnaast stond in de verkoopbrochure van de verkoopmakelaar “De muren zijn geïsoleerd”. Levering heeft plaatsgevonden in 2007. Toen kopers in 2 2010 twee nieuwe kozijnen lieten plaatsen, bleek 86 m buitenspouwmuur niet geïsoleerd. Met een beroep op toerekenbare tekortkoming (non-conformiteit), vorderden de eisers dat de koopovereenkomst partieel werd ontbonden c.q. vernietigd en de koopprijs opnieuw zou worden vastgesteld. Over de gedane mededeling in de verkoopbrochure en de koopovereenkomst oordeelde het hof als volgt: “3.5 De vraag welke eigenschappen de koper op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst op grond daarvan mocht verwachten, is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Het gaat hier om de verkoop van een gebruikte woning van minstens enkele decennia 8

Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:516 Rb Amsterdam, 17-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6939 10 Hof Arnhem-Leeuwarden, 11-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1939 9


12

oud, waarbij de verkoper zich heeft laten bijstaan door een makelaar die een verkoopbrochure hanteerde met onder meer de informatie dat de muren geïsoleerd waren. 3.6 Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat de wervende verkoopbrochure de strekking had om potentiële kopers uit te nodigen de woning te bezichtigen. Deze brochure bevat echter over de isolatie niet zomaar een algemene en/of blote mededeling, geen lege kwalificatie, maar heel concrete feitelijke informatie, namelijk dat de muren zijn geïsoleerd, welke info, naar de verkoper moest begrijpen, de aantrekkelijkheid van de woning voor de koper moest verhogen vanwege isolatiecomfort en door isolatie gedrukte stookkosten. Dat in de verkoopbrochure een voorbehoud was opgenomen dat daaraan geen verwachtingen of rechten konden worden ontleend, is gesteld noch gebleken. Dit vormt dus een belangrijke opmaat voor het volgende. (…) 3.10 (…) [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat een oudere woning door het ontbreken van spouwmuurisolatie nog niet de eigenschappen mist die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en dat hij ingevolge artikel 5.3 van de koopakte niet instaat voor andere eigenschappen. Dit mag waar zijn, maar gaat langs de kern heen omdat de verkoper hier in dit geval nu juist de hiervoor beschreven vertrouwenwekkende mededeling in de verkoopbrochure en in het bijzondere artikel 19 heeft neergelegd, welke de inhoud van de overeenkomst bepalen. Op grond van die mededeling mochten [appellanten] Als kopers verwachten dat hen in huis zou worden geleverd dat in het verleden was nageïsoleerd.” Vermelding staat van onderhoud onjuist op executieveiling 11 In een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt het hof over een woning met als kwalificatie ‘afbouwwoning’. De bank laat de woning veilen en heeft een rapport van een makelaar en van een bouwkundige in bezit, waarin is vermeld dat de verbouwingswerkzaamheden van zeer slechte kwaliteit zijn en ongedaan moeten worden gemaakt. Bezichtigen van de woning is niet mogelijk. Desondanks vermeldt de bank op de executieveiling enkel dat het pand ‘midden in een verbouwing zit’ en dat het gaat om een ‘afbouwwoning’ waarbij de eigenaren ‘hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken’. Het hof honoreert het beroep van de eisende partij op dwaling. De kwalificatie als afbouwwoning is zowel een onjuiste inlichting als een verzwijging van de ware toestand. Het hof acht het niet doorslaggevend dat de koop op een executieveiling plaatsvond en dat de koper een vastgoedhandelaar is. Over de onderzoeksplicht van koper (Lichtenberg) oordeelt het hof: “4.9 Lichtenberg heeft niet haar onderzoeksplicht verzaakt. Daarbij moet worden vooropgesteld dat, wanneer een partij vóór de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent de betreffende punten een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen zullen verzetten dat eerstgenoemde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling aan zichzelf heeft te wijten. In dit geval heeft Lichtenberg vóór de veiling aan de notaris gevraagd om de woning te kunnen bezichtigen, waarna de notaris hem heeft meegedeeld dat bezichtiging niet mogelijk was omdat hij niet over de sleutels van de woning beschikte. De onderzoeksplicht van de koper reikt in dit geval niet zover dat hij had moeten aandringen bij de notaris of rechtstreeks bij de bank om op zoek te gaan naar de sleutels. (…) Ook reikt de onderzoeksplicht niet zover dat Lichtenberg de in Ootmarsum actieve makelaars op goed geluk had moeten vragen naar eventuele bekendheid met het binnengedeelte van de woning. SNS Bank heeft Lichtenberg in dat verband het verwijt gemaakt dat deze niet de gegevens op Funda heeft geraadpleegd. Nog afgezien van het feit dat Lichtenberg betwist dat de gegevens over de woning op Funda voor haar te vinden waren, bevatten deze gegevens geen informatie over de afwerking van het binnengedeelte van de woning. Dat verwijt is daarom niet terecht. Omdat een bezichtiging van de binnenzijde van de woning niet mogelijk was, heeft Lichtenberg adequaat uitvoering gegeven aan de op haar in dit geval rustende onderzoeksplicht door de woning aan de buitenzijde te bezichtigen. Ten pleidooie heeft Lichtenberg voldoende aannemelijk uiteengezet dat het slechte afwerkingsniveau van het binnengedeelte van buitenaf niet waar te nemen was.” Concrete mededelingen in de verkoopbrochure De Rechtbank Amsterdam heeft een in tweetal vonnissen geoordeeld over concrete mededelingen die in een verkoopbrochure werden gedaan, en die achteraf niet juist bleken. In een verkoopbrochure stond:

11

Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:516


13

“De afgelopen jaren is de opstal grondig gerenoveerd. Zo zijn het riool, de elektra en het leidingwerk geheel vernieuwd. In 2004 is het dak volledig vernieuwd, nieuw beschot, isolatie, nieuwe pannen, nieuw zink- en loodwerk, de schoorstenen zijn opnieuw opgemetseld, nieuwe goten. […]” Op grond van deze mededeling mocht koper ervan uitgaan dat het gehele dak met toebehoren in 2004 was vernieuwd. Naar nu bleek was slechts een gedeelte van het dakbeschot vernieuwd. 12 Verkoper is veroordeeld tot betaling van de herstelkosten . 13

In het andere vonnis werd de koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling . In de verkoopbrochure stond “De fundering is in 1995 vernieuwd”. Uit onderzoek door deskundige blijkt dat de fundering van de huidige aanbouw niet is vernieuwd in 1995, maar er is doorgebouwd op een onbekende betonplaat. De rechtbank stelt hierbij nog dat de dwaling juist betrekking heeft op de mededeling van de makelaar dat de fundering was vernieuwd. Gelet op de ingrijpende verbouwing met relatief hoge kosten, acht de rechtbank het aannemelijk dat eiser de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten.

2.3


Uit de rechtspraak volgt dat kopers mogen vertrouwen op de juistheid van mededelingen in een verkoopbrochure. Het spreekt dan ook voor zich dat alle in de verkoopbrochure genoemde feiten correct zijn, en bovendien niet voor tweeërlei uitleg vatbaar zijn. Zorg er voor dat de onderdelen van de woning (‘muren’, ‘isolatie’) waarop een uitspraak in een verkoopbrochure betrekking heeft, zo specifiek mogelijk wordt omschreven, om achteraf vervelende discussies - al dan niet bij de rechtbank - te voorkomen.

12 13

Rb Amsterdam, 17-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6939 Rb Amsterdam, 07-05-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3086


14

3 Toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting Het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen heeft diverse vragen opgeroepen over de invulling van het begrip ‘woning’. In dit hoofdstuk komt daarom relevante jurisprudentie over de toepassing van het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting aan bod. Eerst wordt het theoretisch kader rond het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting geschetst, vervolgens wordt de actuele jurisprudentie behandeld.

3.1

Algemene theorie overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting wordt geheven over de verkrijging van onroerende zaken of de verkrijging van rechten op onroerende zaken. Hiertoe behoren onder andere de verkrijging van bedrijfspanden, woningen en erfpacht. Maar ook over de verkrijging van aandelen in een besloten vennootschap kan overdrachtsbelasting worden geheven, indien de bezittingen van de besloten vennootschap voor het merendeel uit onroerende zaken bestaan. In alle gevallen is de verkrijger van de onroerende zaak de overdrachtsbelasting verschuldigd. Het tarief van de overdrachtsbelasting wordt sinds 1 juli 2011 ingedeeld in twee categorieën: het tarief voor woningen en het tarief voor de overige onroerende zaken. Op 1 juli 2011 heeft de staatssecretaris van Financiën namelijk als stimulans voor de woningmarkt een beleidsbesluit gepubliceerd, waarin hij goedkeurde dat, met terugwerkende kracht tot 15 juni 2011, bij de verkrijging 14 van woningen een verlaagd tarief van 2% van toepassing was, in plaats van 6% . Over de verkrijging van onroerende zaken anders dan een woning, was nog steeds 6% overdrachtsbelasting verschuldigd. Naar aanleiding van het ‘Lenteakkoord’ over de begroting 2013 heeft de staatssecretaris in zijn besluit van 25 mei 2012 bekend gemaakt dat het tarief voor woningen structureel is verlaagd 15 naar 2% .

3.2

Relevante jurisprudentie

Over de toepassing van het verlaagde tarief van 2% is veel te doen geweest. In het begin met name over het ingangsmoment, 15 juni 2011, en later ook over wat exact onder het begrip ‘woning’ moet worden verstaan. In deze paragraaf wordt relevante jurisprudentie onder de loep genomen waarin ingegaan wordt op de definiëring van het begrip ‘woning’ en daarnaast ook het begrip ‘woning in aanbouw’. Om deze begrippen te illustreren worden een arrest van de Hoge Raad van 6 december 16 17 2013 en een conclusie van Advocaat-Generaal Niessen van 27 maart 2014 behandeld. ‘Woning’ versus ‘bouwperceel’ In het arrest van de Hoge Raad van 6 december 2013 pleit de belanghebbende voor het verlaagde tarief van 2%, terwijl de Hoge Raad van mening is dat het tarief van 6% gehanteerd dient te worden. In dit arrest heeft de belanghebbende bij notariële akte van 10 november 2011 de eigendom verkregen van de helft van een perceel grond. Over deze verkrijging werd 6% overdrachtsbelasting geheven. Belanghebbende is echter van mening dat het bouwperceel als een woning (al dan niet in aanbouw) dient te worden aangemerkt en pleit voor toepassing van het verlaagde tarief van 2%. Belanghebbende meent dat onder de term ‘woning in aanbouw’ ook de grond - waarop nog geen woning staat - begrepen moet worden, maar waarvan de bestemming wel reeds bij de aanvang van de bouw vaststaat. Zowel de rechtbank als de Hoge Raad hebben beslist dat in deze casus geen aanspraak kan worden gemaakt op het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting. Er moet namelijk sprake zijn van verkrijging van een woning. Hoewel het begrip woning niet expliciet staat omschreven in de wet, heeft de wetgever zich wel hierover uitgesproken met betrekking tot de verkrijging van woningen in aanbouw. Hieruit blijkt dat er voor toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting, er pas sprake is van een woning in aanbouw indien er voor de verkrijging een fundering op het bouwperceel is aangebracht. De verkrijging van grond bestemd voor woningbouw is voor de toepassing van het verlaagde tarief niet voldoende. 14

Besluit Staatssecretaris van Financiën van 1-07-2011, nr. BLKB 2011/1290M, Stcrt. 2011, 12301 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 25-05-2012, nr. BLKB 2012/863M, Stcrt. 2012, 10885 16 Hoge Raad, 6-12-2013, ECLI:NL:HR:2013:1434 17 Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 27-03- 2014, ECLI:NL:PHR:2014:305 (Conclusie) 15


15

In deze casus was er nog geen fundering op het perceel aangebracht waardoor het bouwperceel niet aan de criteria voldeed om als woning (in aanbouw) te kunnen worden aangemerkt. Woning in aanbouw Naast de definiëring van het begrip ‘woning’, is het ook van belang te weten vanaf welk moment er sprake is van een ‘woning in aanbouw’. Op 27 maart 2014 heeft Advocaat-Generaal (A-G) Niessen voor twee lopende procedures over dit onderwerp een conclusie geformuleerd. A-G Niessen noemt drie momenten die in aanmerking komen als het startpunt van een woning in aanbouw:  het moment dat de grond verworven wordt voor de bouw van de woning;  het moment dat de grond bouwrijp is gemaakt en de bouwvergunning is verkregen;  de start van de feitelijke bouwactiviteiten, ook wel de aanleg van fundering. De conclusie van A-G Niessen is dat er voor de bepaling van een woning in aanbouw moet worden aangesloten bij de start van de feitelijke bouwactiviteiten. Volgens die conclusie is er dus sprake van ‘woning in aanbouw’ zodra er is begonnen met het aanleggen van de fundering. Hierbij vindt hij de aansluiting bij de regelingen in de onroerendezaakbelastingen en de overdrachtsbelasting doorslaggevend. Een uitzondering op het moment van aanbouw zien we als er sprake is van een bestaande woning die gesloopt gaat worden. Indien na de sloop de oorspronkelijke fundering van de woning gebruikt wordt, dan zal de woning ‘in aanbouw’ zijn vanaf het moment dat de sloop is afgerond. Indien geen gebruik wordt gemaakt van de oorspronkelijke fundering, zal het moment van het leggen van de nieuwe fundering bepalend zijn. Op het moment van het schrijven van deze syllabus is het nog onbekend of de Hoge Raad de adviezen van A-G Niessen in de arresten zal betrekken.

3.3


Bij aankoop van een bouwperceel is het in de praktijk van belang om een goed beeld te hebben van de staat van het perceel. Zoals in bovenstaande is besproken, is de verkoop van een perceel met 2% overdrachtsbelasting belast, indien er al een fundering ligt. Is er echter geen fundering aangebracht, dan is het belangrijk na te gaan of er geen sprake is van een bouwterrein in de zin van de btw. Hierbij moet onder andere gekeken worden naar de bewerkingen aan het perceel en, naar aanleiding van het Woningstichting Maasdriel-arrest, de intentie van de partijen. Indien er sprake is van een bouwterrein voor de btw, dan is de verkoop belast met 21% btwheffing.


16

4 Btw ondernemerschap In dit hoofdstuk komt relevante jurisprudentie over btw ondernemerschap aan bod dat enige duidelijkheid verschaft over de voorwaarden voor de kwalificatie als btw-ondernemer. Eerst wordt het theoretisch kader over btw ondernemerschap geschetst, vervolgens wordt de actuele jurisprudentie behandeld.

4.1

Algemene theorie btw ondernemerschap

Om bestempeld te worden als ondernemer voor de omzetbelasting (hierna: btw-ondernemer) hoef je aan minder criteria te voldoen dan een ondernemer voor de inkomstenbelasting. Iedereen die zelfstandig en duurzaam economische activiteiten verricht (tegen vergoeding) is een btw-ondernemer. Ook wordt eenieder die een vermogensbestanddeel exploiteert om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen, zoals de verhuur van onroerende zaak, ondernemer voor de btw. Deze ondernemer wordt ook wel een quasi-ondernemer genoemd. Een quasi-ondernemer wordt gelijkgesteld aan een btwondernemer. De btw-ondernemer kan de btw die hem in rekening wordt gebracht (de zogenoemde voorbelasting) in aftrek brengen op de door hem verschuldigde omzetbelasting. Daaraan is onder andere de voorwaarde verbonden dat de voorbelasting moet drukken op goederen of diensten die de btwondernemer gebruikt voor met btw belaste handelingen. Het recht op aftrek van de voorbelasting is de kern van de btw. Dit aftrekrecht bewerkstelligt dat de btw niet drukt op de btw-ondernemer, maar op de consument of eindverbruiker.

4.2


Het kwalificeren als btw-ondernemer brengt zoals eerder al is gezegd een groot voordeel met zich mee. Er is echter enige onduidelijkheid over hoe ruim dit ondernemersbegrip is en voor welke activiteiten ten aanzien van woningen dit van toepassing kan zijn. Onduidelijkheden bestaan bijvoorbeeld over het kwalificeren van DGA’s als btw-ondernemer. Een DGA is een directeur van een BV of een NV, waarin hij 5% of meer van de aandelen bezit. De staatssecretaris van Financiën heeft het standpunt ingenomen dat een DGA voor de verhuur van een gedeelte van een woning aan zijn BV niet als btw-ondernemer kwalificeert. Dit is ook in 18 overeenstemming met een arrest van de Hoge Raad van 23 december 1998 . Hieronder worden echter twee arresten van 4 oktober 2013 van de Hoge Raad besproken waarin de Hoge Raad haar standpunt ten aanzien van de DGA als btw-ondernemer verandert. In deze arresten stond centraal of de belanghebbende gekwalificeerd kan worden als btw-ondernemer. De belanghebbende in deze arresten betrof een DGA. In de arresten van 4 oktober 2013 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de verhuur van een gedeelte van een woning aan de BV door de DGA en zijn echtgenote (als maatschap) een economische activiteit kan zijn. Hierbij oordeelt de Hoge Raad dat het begrip ‘economische activiteit’ een ruime 19 werkingssfeer en een objectief karakter heeft . De DGA moet aantonen dat de ruimte duurzaam ter beschikking worden gesteld aan de BV, de ruimte ook daadwerkelijk door de DGA als kantoorruimte wordt gebruikt en dat de DGA en zijn echtgenote hiervoor een vergoeding ontvangen van de BV. Zodra de DGA dit aannemelijk heeft gemaakt, oordeelt de Hoge Raad dat er voldoende aanwijzingen zijn om te bepalen dat de ruimten worden gebruikt om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen. De ter beschikking stelling van de ruimten kan dan worden aangemerkt als een economische activiteit. De Hoge Raad voegt hieraan toe dat ook onzelfstandige gedeelten van een gebouw, dat voor het grootste gedeelte als woning wordt gebruikt, via de optie belaste verhuur met btw kan worden verhuurd. Er is voor de btw sprake van een zelfstandig gedeelte van een gebouw, indien dit gedeelte in economisch opzicht zelfstandig is te gebruiken of te exploiteren. Hierbij kan er gedacht worden aan een unit in een kantoorpand of een bedrijfsverzamelgebouw.

18 19

Hoge Raad 26-08-1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2528 Hoge Raad 4-10-2013, ECLI:NL:HR:2013:783, r.o. 3.4.1.


17

Of de Hoge Raad helemaal van standpunt is veranderd, moet nog blijken. De arresten van 4 oktober 2013 wijken namelijk af van het arrest van 23 december 1998, omdat in de arresten uit 2013 de ruimten in de woning worden verhuurd door de DGA én zijn echtgenote. Hieruit kan worden opgemaakt dat alleen als de DGA samen met zijn echtgenote (als maatschap) de ruimten verhuurt aan de BV, er sprake kan zijn van een economische activiteit en ondernemerschap voor de btw. In de toekomst zal moeten blijken of volgens de Hoge Raad de DGA toch ook alleen als btw-ondernemer kan kwalificeren.

4.3

Aandachtspunten voor de praktijk 20

In het nieuwe vastgoedbesluit is aangegeven dat werkkamers die geen zelfstandige ‘opgang’ hebben in woningen en pantry’s niet kunnen worden aangemerkt als zelfstandige gedeelten van onroerende zaken. Zulks sluit aan bij het begrip werkruimte in de inkomstenbelasting, loonbelasting en vennootschapsbelasting. Hierdoor kan er volgens de staatssecretaris niet voor belaste verhuur worden geopteerd. De Hoge Raad gaat met haar arresten van 4 oktober 2013 tegen het vastgoedbesluit in. Door deze arresten kan een DGA met partner via een maatschap onzelfstandige ruimten met btw verhuren aan zijn BV. Hierdoor kan de DGA gedeeltelijk de btw op de bouw- of aanschafkosten in aftrek nemen. Daarnaast is ook de btw op exploitatiekosten aftrekbaar. Er dient nogmaals te worden opgemerkt dat er slechts sprake is van een economische activiteit als de DGA de ruimte samen met zijn echtgenoot/partner verhuurt.

20

Besluit Staatssecretaris van Financiën van 19-09-2013, nr. BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, nr. 26851, r.o. 3.2.1


18

5 Leveringen bij koop-aannemingsovereenkomsten en btw In dit hoofdstuk wordt relevante jurisprudentie besproken over de btw die geheven wordt bij koopaannemingsovereenkomsten. Recente jurisprudentie heeft namelijk grote gevolgen gehad voor de belastingheffing over de aankoop van grond bij koop-aannemingsovereenkomsten. Wederom wordt eerst het theoretisch kader over btw bij koop-aannemingsovereenkomsten geschetst, daarna wordt de actuele jurisprudentie behandeld.

5.1

Algemene theorie

Het is mogelijk dat een onroerende zaak binnen een korte periode meerdere keren wordt verkocht en geleverd. Tot voor kort kon er bij koop-aannemingsovereenkomsten ook over meerdere leveringen worden gesproken. Hieronder worden de belangrijke theoretische achtergronden hierover beschreven. Opvolgende verkrijgingen Bij de verkrijging van een onroerende zaak is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Om ervoor te zorgen dat bij meerdere verkrijgingen van dezelfde onroerende zaak binnen een korte periode niet telkens overdrachtsbelasting is verschuldigd, is er in artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) een voorziening opgenomen. Deze voorziening houdt in dat als binnen zes maanden voorafgaand aan een verkrijging overdrachtsbelasting is voldaan of niet-aftrekbare omzetbelasting verschuldigd was, de maatstaf van heffing bij doorverkoop verminderd mag worden. Deze vermindering betreft de waarde waarover bij de vorige verkrijging overdrachtsbelasting is voldaan of de vergoeding waarover niet-aftrekbare omzetbelasting was verschuldigd. De termijn van zes maanden is per 1 september 2012 bij besluit van de staatssecretaris van Financiën opgerekt naar 36 maanden. Koop-aannemingsovereenkomst Wanneer de koper een bestaande woning koopt, sluiten de verkoper en koper een koopovereenkomst. Wanneer de koper een project vanaf de grond koopt, kan de koper met de verkoper een koop-aannemingsovereenkomst sluiten. Deze overeenkomst valt uiteen in twee delen, namelijk de koopovereenkomst voor de aankoop van de grond waarop het nieuwe pand gebouwd gaat worden en de aannemingsovereenkomst waarin overeengekomen wordt dat het pand voor de koper gebouwd gaat worden. Als gevolg van deze splitsing ontstaan er twee verschillende transacties met ieder een eigen belasting tot gevolg, namelijk de overdrachtsbelasting over de levering van de grond en de btw over de bouwkosten van het huis. Naar aanleiding van een arrest van de Hoge Raad is de behandeling van de transacties bij koop-aannemingsovereenkomsten echter veranderd. Dit arrest wordt besproken in paragraaf 5.2.1.

5.2


Ter illustratie van de voorziening die opgenomen is in artikel 13 WBR, wordt hieronder een arrest van 22 maart 2013 beschreven. Vervolgens wordt besproken welke gevolgen dit arrest heeft gehad op het nieuwe vastgoedbesluit. Ten slotte wordt kort ingegaan op de overgangsregeling rond de wijzigingen in de overdrachtsbelasting. Meerdere leveringen, één prestatie Op 22 maart 2013 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen inzake de vermindering van 21 overdrachtsbelasting bij opeenvolgende verkrijgingen . De staatssecretaris van Financiën had eerder goedgekeurd dat alle bouwtermijnen, ook die termijnen die al eerder waren vervallen dan de termijn van artikel 13 WBR aangeeft, in mindering komen op het bedrag waarover bij doorverkoop 22 overdrachtsbelasting wordt berekend . De staatssecretaris gaf hierbij uitdrukkelijk aan dat de eerdere levering van de grond zelf, die buiten de termijn van artikel 13 WBR valt, niet in mindering kon worden gebracht, omdat sprake zou zijn van twee verschillende leveringen: de eerste van de grond en de tweede van de woning zelf. De Hoge Raad is in de uitspraak van 22 maart 2013 lijnrecht ingegaan tegen deze opvatting van de staatssecretaris. In het betreffende arrest had een particulier met een aannemer een koop-aannemingsovereenkomst gesloten. De juridische levering vond plaats op 19 21 22

Hoge Raad 22-03-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY5307 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 7-03-2007, nr. CPP 2006/933M, Stcrt. 2007, 53


19

oktober 2007. De feitelijke oplevering vond plaats op 17 juni 2009. Vervolgens verkoopt de particulier de woning door aan een andere particulier, waarvan de levering plaatsvindt op 11 september 2009. Bij de doorlevering kan voor de overdrachtsbelasting een beroep worden gedaan op artikel 13 WBR. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat er twee btw-leveringen zijn, waarbij de eerste levering (zijnde de juridische levering in oktober 2007) niet binnen de destijds geldende termijn van artikel 13 WBR valt. De inspecteur staat alleen toe dat de bouwkosten exclusief omzetbelasting van de koopsom worden afgetrokken. De Hoge Raad oordeelde echter als volgt: “3.5 De hiervoor in 3.1.1 en 3.1.2 vermelde feiten laten in het licht van het arrest van het Hof van Justitie van 19 november 2009, Don Bosco, C-461/08, BNB 2011/14, geen andere conclusie toe dan dat de handelingen van de aannemer jegens de vorige verkrijger met betrekking tot de grond en het appartement voor de heffing van omzetbelasting tezamen als één prestatie moeten worden beschouwd, en wel als de levering van een onroerende zaak in de zin van artikel 11, lid 1, letter a, 1e, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Die levering heeft plaatsgevonden op 17 juni 2009, zijnde de 23 datum waarop het appartement aan de vorige verkrijger werd opgeleverd.” Dit betekent dat de oplevering van het vervaardigde appartement als geheel (zowel de grond als het appartement) plaatsvond binnen zes maanden voor de levering van verkoper aan koper, waardoor het gehele bedrag van koop- en aanneemsom in mindering gebracht kan worden op de grondslag voor de overdrachtsbelasting. Nieuw vastgoedbesluit Vanwege het arrest van de Hoge Raad van 22 maart 2013 heeft de staatssecretaris van Financiën in 24 het vastgoedbesluit van 19 september 2013 het beleid ten aanzien van koopaannemingsovereenkomsten gewijzigd. In het besluit stelt de staatssecretaris dat indien de levering van de grond en de bouw van het gebouw wordt verzorgd door dezelfde belastingplichtige, deze prestatie niet langer kan worden gesplitst in een levering van grond (belast met enkel overdrachtsbelasting) en de oplevering van nieuwbouw (belast met btw). Er is dan sprake van één btw-belaste oplevering van een nieuwe onroerende zaak, welke belast is met 21% btw. Hierbij dient te worden opgemerkt dat vennootschappen in een fiscale eenheid als dezelfde belastingplichtige gelden. Als de grond door een derde wordt geleverd en de bouw plaatsvindt door één of meer aannemers, dan kan de grond nog wel tegen 6% overdrachtsbelasting worden geleverd, op voorwaarde dat de grond voor de btw-heffing nog niet is aangemerkt als bouwterrein. Overgangsregeling wijzigingen overdrachtsbelasting De staatssecretaris van Financiën heeft bij wijze van overgangsregeling tot 1 januari 2016 goedgekeurd dat de juridische levering van de grond en de bouw van een nieuwe woning door dezelfde belastingplichtige toch als afzonderlijke prestaties kunnen worden behandeld. De grond kan dan toch in de overdrachtsbelasting worden geleverd. De belangrijkste voorwaarde is dat de ondernemer reeds voor 30 september 2013 over de grondpositie kon beschikken (of dat voor die datum een koopovereenkomst is gesloten zodat de grond op basis van een abc-levering aan de uiteindelijke koper zal worden geleverd) en sprake is van een lopend project waarbij de verkoop ook voor 30 september 2013 is gestart.

5.3


In de praktijk is het voor lopende projecten van belang na te gaan of het project voldoet aan de voorwaarden van de overgangsregeling. Indien dit niet het geval is kan men als nog geconfronteerd worden met 21% btw over de aankoop van de grond, als door één presterende ondernemer in hoedanigheid als verkoper en aannemer wordt gepresteerd. Indien er sprake is van levering van de grond door een derde is het belangrijk na te gaan of er sprake is van een bouwterrein. Zo heeft het Europese Hof van Justitie in het Woningstichting Maasdriel-arrest beslist dat onbebouwde grond btw-belast moet worden geleverd als de grond bestemd is om te worden bebouwd en voor zover er bewerkingen hebben plaatsgevonden met het oog op deze bebouwing. Dan maakt het niet meer uit of de leverancier van de grond een andere is dan de bouwer van de woning en is ook dan de levering van onbebouwde grond belast met btw. 23 24

Hoge Raad 22-03- 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY5307, r.o. 3.5 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 19-09-2013, nr. BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, nr. 26851, r.o. 4.2


20

6 Ontbinding bij hennepteelt Er is steeds meer aandacht voor hennepteelt bij de politie, mede door de anonieme tiplijn. Hierdoor worden er in toenemende mate hennepkwekerijen ontdekt. Verhuurmakelaars dienen dus ook goed geïnformeerd te worden over de mogelijkheden tot ontbinding bij hennepteelt. In dit hoofdstuk komt het theoretisch kader en de actuele jurisprudentie aan bod met betrekking tot de vraag wanneer ontbinding van een huurovereenkomst gerechtvaardigd is bij hennepteelt.

6.1

Gerechtvaardigde ontbinding

Er zijn verschillende situaties te onderscheiden die ontbinding van de huurovereenkomst bij hennepteelt rechtvaardigen. In deze paragraaf worden, mede aan de hand van actuele jurisprudentie, enkele voorbeelden besproken waarin ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is bij hennep telen. De voorbeelden betreffen hennepteelt door de huurder zelf, teelt door derden of teelt in een nieuwe aanbouw. Ontbinding na ontdekking hennepteelt door huurder Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn of haar verbintenissen, de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 25 Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in het arrest van 5 maart 2013 geoordeeld dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij en hennep in het gehuurde strijdig is met een in de algemene voorwaarden opgenomen verbod tot het kweken van hennep, maar ook in strijd is met de verplichting van de huurders om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Verder oordeelde het Hof dat de tekortkoming (dus de aanwezigheid van hennep) niet zodanig gering is dat dit de ontbinding en ontruiming niet zou rechtvaardigen: “4.5.5. Door de aanwezigheid van een hennepkwekerij en hennep in het gehuurde is niet alleen in strijd gehandeld met het verbod, zoals neergelegd in artikel 7.7 van de algemene voorwaarden, maar ook met de verplichting van appellanten om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 7.3 van de algemene voorwaarden). Bedrijfsmatige hennepteelt in woningen kan immers verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen meebrengen. In dit geval heeft zich dit risico daadwerkelijk verwezenlijkt door de omstandigheid dat de politie een inval in het gehuurde heeft gedaan hetgeen een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving. 4.5.6. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat het voorgaande een tekortkoming van appellanten oplevert in de nakoming van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen die niet zodanig gering is dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet gerechtvaardigd is. Het is – zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen – een feit van algemene bekendheid dat een hennepplantage met een opzet als deze juist door de daarbij behorende elektrische voorzieningen, warmte-ontwikkeling door groeilampen en constante watertoevoer risico’s meebrengt, niet alleen voor het gehuurde, maar ook voor de omwonenden. Dat dit (brand)gevaar zich uiteindelijk niet heeft verwezenlijkt doet daar verder niet aan af. Voldoende is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat Woonpunt of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Dat is hier het geval.” Ontbinding bij hennepteelt door derden Artikel 7:219 BW stelt dat de huurder jegens de verhuurder ook aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Die aansprakelijkheid is gelijk aan de aansprakelijkheid voor eigen gedragingen. Dit artikel brengt met zich mee dat een huurder ook aansprakelijk is jegens de verhuurder voor de gedragingen van bijvoorbeeld zijn inwonende kinderen. 26

In een vonnis van de Rechtbank Oost-Nederland speelde voornoemde bepaling een rol. In de woning van de huurder was in de kamer van de zoon een kast met tien volwassen hennepplanten 25 26

Hof Den Bosch, 05-03-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3550 RB Oost-Nederland, 15-01-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ0494


21

aangetroffen. De kantonrechter heeft overwogen dat de voornoemde bepaling de huurder al aansprakelijk maakte ten opzichte van de verhuurder. Daarbij kwam nog dat uit de stukken bleek dat de huurder bekend was met de aanwezigheid van de hennepkwekerij. In de uitspraak heeft de kantonrechter eveneens de jurisprudentie op een rijtje gezet over ontbinding in geval de hennepkwekerij van geringe omvang is: “3.8. Uit de gepubliceerde jurisprudentie van gerechtshoven volgt overigens, dat ook een hennepkwekerij van geringe omvang tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt. De kantonrechter verwijst naar de arresten van het hof ’s-Hertogenbosch van 22 november 2011, LJN BU6394 (13 hennepplanten op het dak van de carport), 20 december 2011, LJN BU9198 (7 hennepplanten in de berging), 4 december 2012, LJN BY 5164 (in totaal 9 hennepplanten) en het arrest van hof Arnhem 8 januari 2008, LJN BC8071 (9 hennepplanten in een schuurtje). In al deze gevallen werd tot ontbinding van de huurovereenkomst besloten, ondanks het geringe aantal hennepplanten.” Ontbinding bij hennepkwekerij in nieuwe aanbouw Ook in het geval de hennepplanten niet in de woning staan, maar in een schuur die oorspronkelijk niet is verhuurd, kan de aanwezigheid van de hennepplanten tot ontbinding van de huurovereenkomst 27 leiden. In een zaak bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch was er sprake van een hennepknipperij in een schuur. De schuur was door de huurder zelf gebouwd na het aangaan van de huurovereenkomst. Het Hof heeft daarover overwogen dat de woning met eventuele onroerende aanhorigheden was verhuurd. De uitbouw is gerealiseerd met toestemming van de verhuurder en de uitbouw is gebouwd op het perceel van de woning en is geheel verbonden met de woning. Volgens het Hof stond de uitbouw dan ook ten dienste van de woning. Het enkele feit dat partijen hadden afgesproken dat onderhoud en beheer van de nieuwe ruimte voor rekening van de huurder zou zijn brengt niet mee dat de schuur buiten het bereik van de huurovereenkomst zou vallen. Het lag voor de hand dat de huurovereenkomst die reeds tussen partijen gold voor woning en erf zich ook zou uitstrekken over de daarop gerealiseerde uitbouw en aanbouw. Partijen waren niet overeengekomen dat de uitbouw en aanbouw buiten de huurovereenkomst zouden blijven en dit leidde het Hof tot de conclusie dat de schuur onder de huurovereenkomst viel. Doordat de schuur onder de huurovereenkomst viel deden de artikelen 7:213 en 7:214 BW opgeld (de verplichting zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt). Een hennepknipperij is volgens het Hof niet in overeenstemming met de bestemming van het gehuurde en met de verplichting van de huurder om zich als een goed huurder te gedragen. Het Hof oordeelde dan ook dat er sprake van een tekortkoming van de huurder.

6.2

Ongerechtvaardigde ontbinding

Er zijn ook situaties voorstelbaar waar ontbinding niet gerechtvaardigd is bij hennepteelt. Enkel de aanwezigheid van hennepplanten in een woning, zonder enige gevaarzetting, is bijvoorbeeld niet voldoende voor een ontbinding. Ter illustratie hiervan worden drie zaken besproken. Verzachtende omstandigheden 28 In een zaak die speelde voor de Rechtbank Oost-Brabant werden er in een huurwoning zeven moederplanten en 401 stekken aangetroffen. Dit is niet voldoende voor ontbinding. In deze situatie bleek echter ook dat: 1. de hennepkwekerij zich niet in het huis bevond maar in de tuin en de schuur; 2. er geen sprake was van een opgetuigde kwekerij; 3. zich geen relevante zaken voordeden die van invloed waren op de veiligheid en gevaar; en 4. er geen sprake was van overlast, of gevaar, of illegale aftap van stroom. De kantonrechter oordeelde dan ook als volgt: “De door SWS geschetste omstandigheden duiden mede met het oog op een en ander niet op gevaar, schade of overlast (of de kans op een daarvan) in een mate die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, in aanmerking genomen het belang dat wonen voor een mens heeft en het feit dat ontbinding een huurder vrijwel van alle huurmogelijkheden in de sociale sector zal afsnijden. 27 28

Hof Den Bosch, 05-03-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510 Rb Oost-Brabant, 21-03-2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ5477


22

Het huurcontract verbiedt bedrijfsuitoefening in het pand. SWS kan op die bepaling alleen een beroep doen als die bedrijfsuitoefening wezenlijk meer is dan de overtreding van de letter van het contract; van voldoende belang is echter, zoals overwogen, niet gebleken. Dat een verhuurder niet hoeft te dulden dat het huurobject voor het plegen van een strafbaar feit – hennep kweken – wordt gebruikt is waar, maar legt geen gewicht in de schaal omdat het willekeurig aandoet; de kantonrechter ziet niet in, dat bijvoorbeeld het gebruik van een woning als opslagplaats voor gestolen goed of het gebruik ervan voor een wederrechtelijke vrijheidsberoving – ook strafbare feiten waarvoor een woning gebruikt wordt – zullen worden aangevoerd en aanvaard als grond voor ontbinding.” Omvang hennepteelt 29 Ook in een kwestie die speelde voor de kantonrechter Leeuwarden oordeelde de kantonrechter dat er geen ontbinding plaats zou vinden. In die kwestie oordeelde de rechter dat hoewel het feit dat er hennep in de woning was aangetroffen en de huurder twee hennepplanten heeft geteeld en gedroogd in de woning een tekortkoming vormt, er toch niet zou worden ontbonden. Dit stoelde de kantonrechter op de kleine schaal waarop de huurder zich met hennep had beziggehouden, het uitblijven van overlast in welke vorm dan ook en het feit dat de huurder enkel voor eigen gebruik kweekte. “Op grond van de geconstateerde tekortkoming kan de huurovereenkomst worden ontbonden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over de gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer (vgl. HR 10 augustus 1992, NJ 1992/715). Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst met haar gevolgen voor de huurder van woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, NJ 1985/232). (…) Al met al is de kantonrechter op grond van het voorgaande en met name gezien de kleine schaal waarop gedaagde zich met hennep heeft beziggehouden (twee planten), het uitblijven van overlast in welke vorm dan ook en het feit dat gedaagde enkel voor eigen gebruik kweekte, van oordeel dat de geconstateerde tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. De strafrechtelijke veroordeling van gedaagde in verband met de onderhavige hennep maakt dat oordeel niet anders. De vordering tot ontbinding wordt dan ook afgewezen. Datzelfde lot treft de vordering tot ontruiming, alsmede de vordering sub 4 tot schadevergoeding in verband met voortdurend gebruik van de woning.” Aanwezigheid onderdelen hennepteelt 30 Als derde voorbeeld is er een zaak die speelde voor het Gerechtshof Amsterdam. Daarin oordeelde het hof dat de enkele aanwezigheid van onderdelen die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van een hennepkwekerij in de woning op zichzelf gezien nog geen wanprestatie opleveren. “De enkele aanwezigheid van onderdelen die noodzakelijk zijn voor de exploitatie van een hennepkwekerij in een woning levert – wat daarvan ook zij – op zichzelf nog geen wanprestatie op. Daarvoor is in beginsel vereist dat deze zodanig met elkaar in verband zijn gebracht en vooral in werking zijn gesteld dat sprake is van een in bedrijf zijnde hennepkwekerij. Dit kan anders zijn indien zodanige voorbereidingshandelingen voor het in bedrijf stellen van de kwekerij zijn getroffen dat reeds als gevolg daarvan overlast of gevaar ontstaat of is ontstaan voor de omgeving, bijvoorbeeld indien reeds eigenhandig door de huurder, of voor diens risico, zodanige voorzieningen in of wijzigingen aan het elektriciteitsnet zijn aangebracht dat deze – al dan niet in combinatie met vochtigheid, overbelasting of oververhitting – een acuut brandgevaar (kunnen) opleveren.”

29 30

Rb Leeuwarden, 03-08-2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BX3844 Hof Amsterdam, 24-11-2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BL5688


23

6.3


Uit de voorbeelden van gerechtvaardigde ontbinding kan geconcludeerd worden dat zelfs een kwekerij van geringe grootte (zeven tot negen planten) tot ontbinding kan leiden. Ook een kwekerij die door anderen dan de huurder is opgezet (inwonende kinderen) in het gehuurde kan tot ontbinding leiden. Uitgangspunt in de rechtspraak is dat een hennepkwekerij voor waardevermindering van het gehuurde en gevaarzetting zorgt. De aanwezigheid van de hennepkwekerij zorgt ervoor dat de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt en de mogelijke gevaarzetting zorgt ervoor dat de tekortkoming niet zodanig gering is dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan worden uitgesproken. De voorbeelden van ongerechtvaardigde ontbinding laten zien dat voor een ontbinding op grond van tekortkoming (hennepteelt) er dus wel sprake moet zijn van daadwerkelijke hennepteelt. Het feit dat het voorhanden hebben van meer dan vijf hennepplanten strafrechtelijk verboden is, is voor de beoordeling van ontbinden van de huurovereenkomst niet relevant. Het enkele treffen van voorbereidingshandelingen is onvoldoende een ontbinding. Ook vormt een zeer kleine hennepkwekerij waarbij er geen enkele sprake is van overlast of gevaarzetting onvoldoende grond voor een ontbinding.


24

7 Beëindiging erfpacht bij hennepteelt In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader en de actuele jurisprudentie besproken met betrekking tot de vraag wanneer beëindiging van de erfpacht gerechtvaardigd is bij hennepteelt.

7.1

Theoretisch kader

Artikel 5:87 lid 2 BW bepaalt dat opzegging door de eigenaar mogelijk is als de erfpachter in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van een andere verplichting dan de verplichting tot betaling van de canon.

7.2

Actuele jurisprudentie 31

In een zaak die speelde voor de Rechtbank Rotterdam kwam de vraag naar voren of de aanwezigheid van een hennepkwekerij die is opgezet door een (onder)hurende derde - niet zijnde de erfpachter - tevens inhoudt dat de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. In deze kwestie was er sprake van dat de erfpachter het bedrijfspand had verhuurd met als bestemming bedrijfs-/kantoorruimte. In de vestigingsakte was echter opgenomen dat het bedrijfspand slechts mocht worden gebruikt als slachthuis. De Rechtbank oordeelde dat deze verhuur (althans deze wijziging van de bestemming) een tekortkoming vormde. Het feit dat de huurder een hennepkwekerij in het bedrijfspand had aangebracht merkte de Rechtbank eveneens aan als een tekortschieten. De aanwezigheid van de hennepkwekerij vormde eveneens een inbreuk op het verbod dat was opgenomen in de vestigingsakte, waarin stond dat het bedrijfspand niet voor een ander doel dan ten dienste van een slachthuis mocht worden gebruikt. “Vast staat dat gedaagde het bedrijfspand aan B niet heeft verhuurd als slachthuis. Door de exploitatie is derhalve de bestemming van het bedrijfspand gewijzigd. Daarmee heeft gedaagde gehandeld in strijd met het verbod in artikel 4 lid 1 sub a van de vestigingsakte (akte van levering) op het bedrijfspand voor een ander doel dan ten dienste van een slachthuis te gebruiken. Als onbetwist staat verder vast dat de onderhavige hennepkwekerij op kosten van de gemeente (die daartoe op grond van haar openbare orde taak gehouden is) is ontmanteld. Daarmee heeft gedaagde schade aan het bedrijfspand toegebracht en dus in strijd met het in artikel 10 lid 5 van de Algemene bepalingen bepaalde gehandeld. Daar komt nog bij dat van de algemene bekendheid is dat hennepkwekerijen een hoge warmte en luchtvochtigheid vereisen die schadelijk voor het bedrijfspand kunnen zijn, en dat dergelijke kwekerijen veelal stankoverlast veroorzaken. Voorts is van algemene bekendheid dat ze brandgevaarlijk zijn. Daaraan doet niet af dat zich in het onderhavige geval geen brand heeft voorgedaan. De hennepkwekerij is door ingrijpen van de politie beëindigd, zodat niet uit te sluiten is dat zonder politie-ingrijpen wel sprake zou zijn geweest van verwezenlijking van voornoemde risico’s. (…) Niet terzake doet of gedaagde op de hoogte was van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, althans daarvan op de hoogte kon zijn, bijvoorbeeld door regelmatige inspectie. Deze omstandigheden spelen een rol bij de beoordeling van de vraag of de ernstige tekortkoming toerekenbaar is. Echter blijkens de tekst van artikel 5:87 BW is niet van belang of de betreffende tekortkoming toerekenbaar is of niet.” De conclusie uit deze uitspraak is dat hennepteelt ook bij erfpacht tot gevolg kan hebben dat de erfpacht eindigt door opzegging en de erfpachter het pand dient te ontruimen. Ook in het geval de erfpachter het pand verhuurt en niet op de hoogte is van de aanwezigheid van een hennepkwekerij, kan de erfpacht eindigen door opzegging als gevolg van een ernstige tekortkoming.

31

Rb Rotterdam, 24-04-2013, ECLI:NL:RBOT:2013: CA3047


25

8 Aansprakelijkheid makelaar bij hennepkwekerij In dit hoofdstuk wordt besproken wanneer de makelaar aansprakelijk kan zijn bij hennepteelt. Eerst zal de theorie kort aan bod komen, daarna zal de theorie aan de hand van rechtspraak nader worden ingevuld.

8.1

Theoretisch kader

Als een makelaar heeft bemiddeld bij het tot stand komen van een huurovereenkomst tussen een huurder en verhuurder is er sprake van een overeenkomst van bemiddeling in de zin van het bepaalde in artikel 7:425 BW - dit is een afgeleide overeenkomst van de overeenkomst van opdracht. Bij het uitvoeren van de overeenkomst van opdracht moet de makelaar de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. Of dit het geval is, dient te worden beantwoord aan de hand van de vraag of de opdrachtnemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.

8.2

Actuele jurisprudentie 32

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Oost-Nederland is de makelaar aansprakelijk gehouden voor schade die de opdrachtgever heeft geleden doordat de huurwoning door de huurder (die door de makelaar naar voren was geschoven) een hennepplantage is onderhouden. “De rechtbank overweegt als volgt. Eiser had er belang bij dat de woning aan een betrouwbare huurder zou worden verhuurd, temeer nu het ging om tijdelijke verhuur (het uiteindelijke doel was verkoop van de woning). Daarbij was de twijfel bij eiser over de verhuurconstructie door gedaagde weggenomen: gedaagde had aangegeven eiser te zullen “ontzorgen” (rechtsoverweging 2.3) en gedaagde had de indruk gewekt de huurder te kennen (in de e-mail d.d. 10 maart 2008 heeft gedaagde het over zijn eigen netwerk en bij de politie heeft gedaagde verklaard dat het om een huurder ging die in het klantenbestand stond ingeschreven, zo blijkt uit de beschikking van 12 oktober 2010 van het gerechtshof te Amsterdam). Het ging echter - zo bleek ter zitting - om een voor gedaagde onbekende man die bovendien had aangegeven contant te willen betalen. Van belang is voorts dat gedaagde ter zitting heeft verklaard al tien jaar woningen te verhuren en dat het fenomeen hennepplantages in verhuurde woningen ten tijde van de verhuur van de woning van eiser net opkwam. Tegen deze achtergrond vloeide uit de tussen partijen gesloten overeenkomst een zorgplicht voor gedaagde voort, juist vanwege diens geruststellende woorden en de mogelijkheid van een hennepplantage. Deze zorgplicht bracht in de gegeven situatie mee dat hij enige mate van controle naar de persoon en de vermogenssituatie van de huurder zou uitvoeren. Gedaagde heeft - toen bleek dat eiser zijn woning wilde verhuren - een huurovereenkomst opgesteld en volstaan met het maken van een kopie van het ID-bewijs van de huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst. Vaststaat dat gedaagde geen enkel onderzoek heeft verricht naar de persoon of de vermogenssituatie van de huurder. De door gedaagde uitgevoerde controle, voor zover al van enige controle sprake is, is in dit geval onvoldoende, nog daargelaten of gedaagde daadwerkelijk een kopie van het ID-bewijs van de huurder heeft gemaakt. Terwijl het hier - zoals gezegd - om een voor gedaagde totaal onbekende man ging die had aangegeven contant te willen betalen, heeft gedaagde geen kopie van een arbeidsovereenkomst of loonstrookje opgevraagd, noch heeft gedaagde de identiteit van de huurder geverifieerd. In aanmerking nemende dat contante betaling kan duiden op onwettige geldstromen, had een nadere verificatie van de identiteit van de huurder voor de hand gelegen. Kwalijk is dat gedaagde onduidelijk is geweest tegenover eiser over zijn relatie tot de huurder en dat hij eiser niet op de hoogte heeft gesteld van het feit dat er contant werd betaald, maar de indruk heeft gewekt dat de huur op een nieuw door hem te openen rekening zou worden gestort. (…) Naar het oordeel van de rechtbank heeft gedaagde niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar was te verwachten. Aan eiser kan geen eigen schuld worden tegengeworpen, zoals door gedaagde aangevoerd. Gedaagde heeft door onvoldoende controle uit te voeren naar de persoon en de vermogenssituatie van de huurder het risico geschapen dat een onbetrouwbare huurder de woning zou huren” 32

Rb Oost-Nederland, 20-02-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:3209


26

Uit de uitspraak van de rechtbank blijkt dus dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hij een potentiële huurder identificeert aan de hand van een geldig legitimatiebewijs en/of een arbeidsovereenkomst of loonstrook. Dit laatste heeft zeker te gelden als de makelaar aanwijzingen heeft dat ‘er iets niet in de haak is’, in die zin dat de huurder contant wenst te betalen. Voldoet de makelaar niet aan deze verplichting, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de door de huurder geleden schade als blijkt dat de huurder een hennepkwekerij start in het gehuurde.


27

9 Onroerende zaken bij omzetting in een BV Het komt met regelmaat voor dat bij omzetting in een BV onroerende zaken van de onderneming worden ingebracht. In dit hoofdstuk komt dan ook relevante jurisprudentie aan bod over de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij omzetting van een onderneming in een BV. Eerst wordt het theoretisch kader rond de inbrengvrijstelling geschetst. Vervolgens wordt de actuele jurisprudentie behandeld.

9.1

Algemene theorie

Er zijn verschillende redenen om een onderneming in de inkomstenbelasting (hierna IB-onderneming) om te zetten in een BV. De belangrijkste reden voor het omzetten in een BV is dat hiermee de aansprakelijkheid van de ondernemer beperkt kan worden. Ook kan een BV fiscaal gunstiger zijn dan een IB-onderneming. In de inkomstenbelasting wordt deze overdracht gefaciliteerd. Het omzetten van een IB-onderneming in een BV kan op verschillende manieren plaatsvinden. De meest voorkomende manier is de inbreng. De inbreng en de inbrengvrijstelling, de fiscale faciliteit voor het inbrengen van een IB-onderneming in een BV, worden hieronder besproken. Inbreng De meest voorkomende manier om een IB-onderneming om te zetten in een BV is door de onderneming in de BV te brengen. De IB-onderneming wordt aan de BV overgedragen tegen uitreiking van aandelen in de BV waarbij de waarde van de IB-onderneming wordt omgezet in aandelenkapitaal. Bij inbreng van een IB-onderneming is het mogelijk dat de waarde van de ingebrachte onderneming hoger is dan de waarde van de verkregen aandelen in de BV. Er is dan sprake van overinbreng. Deze meerwaarde van ingebrachte onderneming kan op verschillende manieren worden gecompenseerd. Eén van deze manieren is de ondernemer voor de resterende overinbreng te crediteren als schuldeiser. Inbrengvrijstelling Bij de omzetting van een IB-onderneming in een BV kunnen er tevens onroerende zaken als onderdeel van het ondernemingsvermogen worden ingebracht. Er is daardoor sprake van overdracht van onroerende zaken, waarover in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Deze heffing van overdrachtsbelasting kan voor belemmeringen zorgen. Voor dergelijke situaties heeft de wetgever derhalve in artikel 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) een voorziening opgenomen. Deze voorziening houdt in dat bij omzetting van een niet in de vorm van een BV of NV gedreven onderneming in een BV of NV vorm gedreven onderneming de overdracht van onroerende zaken vrijgesteld is van overdrachtsbelasting. De vrijstelling van artikel 15 WBR is opgenomen om er voor te zorgen dat ondernemers zonder overdrachtsbelasting hun persoonlijke onderneming, inclusief de onroerende zaken, in een kapitaalvennootschap kunnen voortzetten. In artikel 5 van het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer (hierna: het Uitvoeringsbesluit) staan nadere regels bepaald voor de inbreng in kapitaalvennootschappen. Ten eerste mogen de aandelen in de BV niet binnen drie jaar worden verkocht (vervreemdingsverbod). Daarnaast moet de BV de onderneming ten minste nog gedurende drie jaren na de omzetting voortzetten (voorzettingseis). De laatste voorwaarde heeft betrekking op bijbetaling in contanten. Hierbij kan gedacht worden aan creditering als schuldeiser bij overinbreng. Deze laatste eis houdt in dat aan de aandeelhouders, naast aandelen, ook een bedrag van ten hoogste 10% van de waarde van hetgeen op de aandelen is gestort, mag worden uitgekeerd. Er is sprake van een crediteringsmaximum. Zie 9.2 voor meer informatie over dit crediteringsmaximum.

9.2


Het crediteringsmaximum is in een arrest van de Hoge Raad van 28 maart 2014 aan de orde 33 gekomen . In deze zaak hadden twee ondernemers hun aandeel in een als vennootschap onder 33

Hoge Raad 28-03-2014, ECLI:NL:HR:2014:686


28

firma gedreven onderneming (hierna vof), waaronder onroerende zaken, ingebracht in een BV (in casu de belanghebbende). De inbreng is aan te merken als belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. De belanghebbende heeft echter een beroep gedaan op de inbrengvrijstelling. De ondernemers hadden echter voor meer dan 10% gecrediteerd op de beginbalans van de belanghebbende. De vof had namelijk een waarde van € 846.719. Na uitreiking van de aandelen ter waarde van € 18.000 en een bedongen lijfrente van € 187.118 resteerde er een overinbreng van €641.601. Voor dit resterende bedrag zijn de ondernemers als schuldeiser gecrediteerd. Dit is meer dan de toegestane creditering te hoogte van 10% van € 846.719. In geschil was of de wetgever wel een maximum aan de creditering mag stellen en indien dit het geval is of het gestelde maximum van 10% niet te beperkt is. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak bevestigd dat de wetgever bevoegd was tot het invoeren van het crediteringsmaximum: “3.4.2 Blijkens de wetsgeschiedenis van de vrijstelling bij inbreng van artikel 15, lid 1, letter e, onder 2°, Wet BRV is haar ratio gelegen in het wegnemen van overdrachtsbelasting als belemmerende factor voor het wijzigen van de rechtsvorm van een onderneming, en achtte de wetgever aanvullende voorwaarden gerechtvaardigd om oneigenlijk gebruik van de vrijstelling te voorkomen. Het stond de wetgever voor ogen dat daarbij zou worden aangesloten bij de voorwaarden zoals die gelden ingevolge de standaardvoorwaarden bij zogenoemde geruisloze omzetting voor de heffing van inkomstenbelasting, waarin een crediteringsmaximum is opgenomen (…). Met het hiervoor bedoelde oneigenlijke gebruik van de vrijstelling heeft de wetgever het oog gehad op ‘het inkleden van een gewone verkoop van een onroerende zaak als een inbreng van een onderneming’, welk gebruik ‘kan worden voorkomen door de voorwaarden te stellen dat de inbreng plaatsheeft tegen uitgifte van aandelen (…)’ (…). Gelet op deze wetsgeschiedenis kan niet worden gezegd dat de besluitgever met het stellen van het in artikel 5, lid 2, UBBRV opgenomen crediteringsmaximum de in artikel 15 Wet 34 BRV aan hem gedelegeerde bevoegdheid te buiten is gegaan.” Daarnaast oordeelde de Hoge Raad dat het crediteringsmaximum van 10% niet te beperkt is vastgesteld. Noch uit de wet, noch uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever voor gevallen van ruisende inbreng (zoals in dit geval) andere voorwaarden heeft willen stellen aan de toepassing van de inbrengvrijstelling dan bij een geruisloze inbreng.

9.3


Het bovengenoemde arrest past in een reeks aan gerechtelijke procedures waarbij niet zozeer de toepassing van het recht wordt aangevochten, maar met name de rechtsregel zelf. In wezen gaat het dan om het beginsel van behoorlijke wetgeving. Veelal leiden deze procedures voor de belanghebbende niet tot het gewenste resultaat. Kortom, de voorwaarde, het crediteringsmaximum, mocht worden gesteld en getoetst. Het niet voldoen aan de strikte voorwaarden doet de vrijstelling teniet. Een waardering van vastgoed heeft effect op de waarde van de inbreng en daarmee op de maximale creditering. Een latere discussie over de waarde en een als gevolg daarvan bepaalde hertaxatie heeft later eveneens gevolgen, zodat fiscale glijclausules nauw luisteren om heffingen te voorkomen. Met andere woorden, wanneer de waarde van de onderneming lager wordt vastgesteld, dient het crediteringsmaximum ook naar beneden te worden bijgesteld. Via een fiscale glijclausule in de inbrengakte moet dit verschil worden verrekend om naheffingen te voorkomen.

34

Hoge Raad 28-03-2014, ECLI:NL:HR:2014:686, r.o. 3.4.2


29

10 Eigendom woning doorslaggevend voor hypotheekrenteaftrek Om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek is het van belang een goed beeld te hebben van de verdeling van het eigendom van de eigen woning. In dit hoofdstuk komt relevante jurisprudentie over de hypotheekrenteaftrek voor de inkomstenbelasting aan bod. Eerst wordt beknopt theoretisch kader rond het eigendom van een eigen woning geschetst. Vervolgens wordt de actuele jurisprudentie behandeld.

10.1

Algemene theorie eigen woning

De wettelijke definitie in de inkomstenbelasting van een eigen woning (artikel 3.111, lid 1 Wet IB 2001) houdt in dat er een gebouw moet zijn, dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden de woning als hoofdverblijf gebruiken en dat de woning eigendom moet zijn van de belanghebbende. Onder eigendom zijn in artikel 3.111, lid 1, onderdeel a, Wet IB 2001 verschillende situaties begrepen. Zo kwalificeert naast vol juridisch eigendom ook economisch eigendom. Voor de eigenwoningregeling is er sprake van economisch eigendom als de belastingplichtige grotendeels (voor ten minste 50%) recht heeft op de waardeverandering van de woning.

10.2


Het begrip economisch eigendom binnen de eigenwoningregeling zorgt met regelmaat voor jurisprudentie. De meest recente jurisprudentie betreft twee arresten van het Hof Den Haag van 9 april 35 2014 . Deze twee arresten betreffende dezelfde casus. Mevrouw X woont samen met haar echtgenoot in een woning die volledig eigendom is van mevrouw A. X en A zijn zussen. A woont samen met haar kinderen in dezelfde woning. De woning heeft twee voordeuren en elk daarvan geeft toegang tot een afzonderlijk woongedeelte met eigen keuken, woonkamer en slaapkamers en alle benodigde voorzieningen. De woning is gefinancierd met een hypotheek die op naam staat van zowel X als A en de hypotheekrente is gekoppeld aan een gezamenlijke bankrekening van X en A. Arrest 1: Geen hypotheekrenteaftrek door ontbreken economisch eigendom In de zaak van mevrouw X wil X voor het door haar betaalde gedeelte van de hypotheekrente aftrek claimen. De inspecteur weigert deze aftrek. Volgens het Hof Den Haag staat het vast dat alleen A eigenaar is van de woning. Het feit dat X verbonden is aan de hypotheekschuld en een deel van de hypotheekrente betaalt, leidt er niet toe dat X gerechtigd is tot de waardeveranderingen van de woning. X heeft daarom geen economisch eigendom en kan haar aandeel in de totale hypotheekrente niet in aftrek nemen. Arrest 2: Hypotheekrenteaftrek gehalveerd door halve bewoning woning In de zaak van mevrouw A wil A ook het door haar zus betaalde gedeelte van de hypotheekrente in aftrek nemen. Volgens Hof Den Haag staat slechts de helft van de woning aan A ter beschikking, omdat haar zus X in de andere helft woont. Het gevolg is dat A slechts de hypotheekrente kan aftrekken dat op haar helft van de woning betrekking heeft. Op het moment van het schrijven van deze syllabus is zijn zowel mevrouw X als mevrouw A in cassatie gegaan tegen de uitspraken van Hof Den Haag. Het is nu wachten op de uitspraken van de Hoge Raad.

10.3


Het is goed om voorafgaand aan de aankoop van een woning de toekomstige eigendomsverhoudingen in kaart te brengen gezien de eventuele fiscale consequenties hiervan. Zo kan het mogelijk leiden tot beperking van de hypotheekrenteaftrek.

35

Hof Den Haag 09 april 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1325 en Hof Den Haag 09 april 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1326


30

Literatuurlijst                                

Hoge Raad, 15-11-1957, NJ `958, 67 Hoge Raad, 26-08-1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2528 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 7-03-2007, nr. CPP 2006/933M, Stcrt. 2007, 53 HvJ EG, 18-10-2007, zaak C-355/06, ECLI:NL:XX:2007:BB6958 Hof Arnhem, 29-07-2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG4950 Hoge Raad, 14-11-2008, NJ 2008, 588 Hof Amsterdam, 24-11-2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BL5688 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 1-07-2011, nr. BLKB 2011/1290M, Stcrt. 2011, 12301 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 25-05-2012, nr. BLKB 2012/863M, Stcrt. 2012, 10885 Rb Leeuwarden, 03-08-2012, ECLI:NL:RBLEE:2012:BX3844 RB Oost-Nederland, 15-01-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ0494 Rb Oost-Nederland, 20-02-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:3209 Hof Den Bosch, 05-03-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3550 Hof Den Bosch, 05-03-2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ3510 RB Oost-Nederland, 20-03-2013, ECLI:NL:RBONE:2013:BZ7976 Rb Oost-Brabant, 21-03-2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ5477 Hoge Raad, 22-03-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY5307 Hof Amsterdam, 02-04-2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ6679 Rb Rotterdam, 24-04-2013, ECLI:NL:RBOT:2013: CA3047 Rb Amsterdam, 17-07-2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:6939 Besluit Staatssecretaris van Financiën van 19-09-2013, nr. BLKB2013/1686M, Stcrt. 2013, 26851 Hoge Raad, 4-10-2013, ECLI:NL:HR:2013:783 Hoge Raad, 6-12-2013, ECLI:NL:HR:2013:1434 Parket bij de Hoge Raad, 06-12-2013, ECLI:NL:PHR:2013:1833 Hof Arnhem-Leeuwarden, 28-01-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:516 RB Gelderland, 11-03-2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:1784 Hof Arnhem-Leeuwarden, 11-03-2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1939 Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 27-03-2014, ECLI:NL:PHR:2014:305 (Conclusie) Hoge Raad, 28-03-2014, ECLI:NL:HR:2014:686 Hof Den Haag, 09-04-2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1325 Hof Den Haag, 09-04-2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1326 Rb Amsterdam, 07-05-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3086


31

Onderwerp 2

Transparant waardebepalen

Leerdoelen:  De cursist kan de volgende waarderingsmethoden benoemen en kort toelichten: - kuberingsmethode; - kostenmethode; - inkomstenmethode; - wettelijke methoden; - referentiemethodiek.  De cursist kan (de) verschillende onderdelen van een referentieobject zelf benoemen.  De cursist kan een vergelijking maken tussen referentieobjecten.  De cursist kan toelichten wat een referentie is.  De cursist kan aangeven wat het belang is van een bruikbare referentie.  De cursist kan door middel van referenties komen tot onderbouwing van zijn waarde en kan dit helder uitleggen aan een klant. Toelichting Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis over transparant waarde bepalen. Na het opdoen van de theoretische kennis moet de cursist deze toepassen in het werken met casussen, waar mogelijk inclusief fotomateriaal. Cursisten werken individueel aan een oplossing van hun casus.


32

1 Waarderingsmethoden Als taxateur van een vastgoedobject kunt u de waarde vanuit diverse invalshoeken benaderen en daarbij verschillende waarderingsmethoden toepassen. Al in het begin van de jaren ‘80 van de vorige eeuw heeft George ten Have (1952-2011) met de eerste editie van zijn studieboek over taxeren de basis gelegd voor de Nederlandse variant van taxatiebenaderingen en –methoden. Zijn boek Taxatieleer Vastgoed groeide uit tot een standaardwerk en ligt nog steeds ten grondslag aan het raamwerk van taxatiebenaderingen en -methoden dat in de taxatiewereld gebruikt wordt. In dit hoofdstuk worden de kenmerken en uitgangspunten van de belangrijkste benaderingen en methoden voor de woningtaxateur besproken. Na bestudering van dit hoofdstuk bent u in staat de diverse waarderingsmethoden te beschrijven en kort toe te lichten. Volgens de hedendaagse inzichten worden er drie taxatiebenaderingen onderscheiden (Van Arnhem, et al., 2013):  de comparatieve benadering;  de inkomstenbenadering;  en de kostenbenadering. De indeling in drie benaderingen sluit ook goed aan bij de indeling van de International Valuation Standards (IVS). Ten Have onderscheidde in het verleden ook nog de wettelijke benadering: de benadering die wordt gekozen in situaties waarin wetgeving eigen waardebegrippen voorschrijft of het gebruik van een bepaalde waarderingsmethode wordt voorgeschreven. Het meest bekende voorbeeld van dergelijke wetgeving is de Wet Waardering Onroerende Zaken, met het waardebegrip ‘waarde in het economisch verkeer’. Omdat de wettelijke benadering toch altijd gebaseerd is op één van de drie andere taxatiebenaderingen, wordt de wettelijke benadering niet apart behandeld. In de volgende paragrafen worden de drie taxatiebenaderingen besproken, met de bijbehorende taxatiemethoden.

1.1

De comparatieve benadering

Bij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object afgeleid van de gerealiseerde transactieprijzen van andere objecten. Binnen de comparatieve benadering onderscheiden we de vergelijkingsmethode en de regressiemethode. Bij gebruik van de vergelijkingsmethode ontleen je de waarde van een woning aan een selectie van recent gerealiseerde transacties van vergelijkbare woningen. De regressiemethode is gebaseerd op hetzelfde principe en is een vorm van geautomatiseerde waardebepaling. Bij de regressiemethode worden grote groepen referenties in de waardering meegenomen met een (berekende) modelwaarde als resultaat. U herkent deze methode in uw dagelijkse praktijk in de vorm van gevalideerde taxatierapporten. Omdat dit een geautomatiseerde manier van waarderen is, besteden we verder geen aandacht aan de regressiemethode en behandelen we in dit hoofdstuk alleen de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode Bij de vergelijkingsmethode stelt de taxateur de waarde van het taxatieobject vast door het object te vergelijken met één of meer soortgelijke objecten waarvan de transactieprijzen bij de taxateur bekend zijn. Deze soortgelijke objecten worden referentieobjecten, referentiewoningen of ook wel referentietransacties genoemd. In hoofdstuk 2 wordt de term ‘referentieobject’ uitgebreid besproken. Vanwege de sterke relatie met gerealiseerde marktprijzen en de – in basis – eenvoudige opzet, is de vergelijkingsmethode voor taxateurs de belangrijkste taxatiemethode en zeer geschikt voor de waardering van woningen. Het is vanzelfsprekend dat de vergelijkingsmethode betrouwbaarder is naarmate er meer referentieobjecten zijn, de referentieobjecten meer op het taxatieobject lijken en de omstandigheden waaronder de referentieobjecten verkocht zijn, gelijk zijn aan de omstandigheden die de taxateur veronderstelt bij het taxatieobject.


33

Het komt vrijwel nooit voor dat de referentieobjecten volledig gelijk zijn aan het taxatieobject. Daarom worden de verschillen tussen het referentieobject en het taxatieobject geëlimineerd door de objectkenmerken van het referentieobject zoveel mogelijk gelijk te maken met die van het taxatieobject. De taxateur doet dit door de transactieprijs van het referentieobject aan te passen voor ieder objectkenmerk dat afwijkt. Het bedrag van de aanpassing stelt de taxateur vast door de invloed van het betreffende kenmerk op de waarde van het object te berekenen. Ter verduidelijking een eenvoudig voorbeeld: woning T wordt getaxeerd, woning R is de referentiewoning. Woning R is twee maanden geleden verkocht voor € 225.000 k.k., en de situatie op de lokale woningmarkt is de afgelopen maanden niet gewijzigd. De beide woningen zijn verder volstrekt vergelijkbaar; het enige verschil in kenmerken is dat woning T een grote dakkapel aan de achterzijde heeft. De taxateur heeft vastgesteld dat de invloed van de dakkapel op de waarde van de woning +€ 5.000 bedraagt. De hoogte van deze positieve invloed heeft hij vastgesteld op basis van het berekende bedrag van de investering voor de dakkapel, de ruimtewinst die ontstaan is door de dakkapel, andere transacties van woningen met én zonder dakkapel en zijn marktkennis. Woning T wordt gewaardeerd op € 230.000.

1.2

De inkomstenbenadering

Waar de vergelijkingsmethode meestal wordt ingezet voor waardebepaling van vastgoed dat leeg en ontruimd te aanvaarden is, wordt de inkomstenbenadering ingezet voor vastgoed dat verhuurd is of bedoeld is om te verhuren. De inkomstenbenadering is namelijk gebaseerd op de gedachte dat het taxatieobject in de toekomst zelfstandig inkomsten genereert, in de meeste gevallen: huurinkomsten uit de exploitatie van vastgoed. Binnen de inkomstenbenadering onderscheiden we de huurwaardekapitalisatiemethode, de discounted cashflowmethode en de residuele waardemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode en de residuele waardemethode zijn goed bruikbaar voor eenvoudige situaties; de discounted cashflowmethode (DCF-methode) wordt veelal gebruikt voor waardering van grotere vastgoedobjecten, vaak ook met meer huurders. 1.2.1 Huurwaardekapitalisatie en BAR-/NAR-methode De huurwaardekapitalisatiemethode en de BAR-/NAR-methode (een variant hierop) zijn eenvoudige manieren om de waarde van een object te berekenen. Deze methodes zijn gebaseerd op het idee dat de huuropbrengst in het eerste jaar van exploitatie in vaste verhouding staat tot de waarde. Voor beide methodes geldt dat eerst de huurwaarde van het object dient te worden vastgesteld. Vaak gebeurt dit middels vergelijking met huurtransacties (in geval van een markthuur) of door toepassing van de Puntentelling zelfstandige woonruimte op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Vervolgens wordt deze huurwaarde gedeeld door een yield (rentevoet) of vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Makelaars kiezen uit praktische overwegingen vaak voor de kapitalisatiefactor, taxateurs geven de voorkeur aan de yield, omdat deze een duidelijke relatie heeft met rente en risico-opslag. Overigens zijn de yield en de kapitalisatiefactor elkaars tegenpool en kan de één met de ander berekend worden. De uitkomst van de berekening is de (markt)waarde van het taxatieobject. Deze berekening dient nog te worden gecorrigeerd voor transactiekosten, aanvangsleegstand en achterstallig onderhoud. Het verschil tussen de huurwaardekapitalisatiemethode en de BAR-/NAR-methode zit in de vraag of het taxatieobject leeg is of verhuurd is. In het laatste geval hanteren we de BAR-/NAR-methode en houden we rekening met de invloed van de geldende huurovereenkomst. Het kan zijn dat er bepaalde afspraken zijn vastgelegd tussen huurder en verhuurder die invloed hebben op de waarde (bijvoorbeeld afwijkende afspraken over het onderhoud) of dat de huurwaarde afwijkt van de huurprijs die de huurder betaalt (bijvoorbeeld omdat huurder en verhuurder een extreem lage huur zijn overeengekomen). De uitkomst van zowel de BAR-/NAR-berekening als de berekening op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode worden gecorrigeerd op de onderdelen transactiekosten, aanvangsleegstand en achterstallig onderhoud . Bij de BAR-/NAR-methode voert de taxateur ook correcties uit voor eventuele incentives die aan de huurder zijn verstrekt en voor een eventueel verschil tussen huurprijs en huurwaarde.


34

Voorbeeld bepaling marktwaarde kosten koper met yield en met factor Een eenvoudig voorbeeld: bepaling marktwaarde kosten koper van een woningcomplex. Basisinformatie Bruto huuropbrengst per jaar Eigenaarslasten per jaar Netto huuropbrengst per jaar Verwervingskosten Netto yield Extra informatie:

€ 40.000 € 6.000 € 34.000 3% van de marktwaarde (1% voor notaris + kadaster; 2% overdrachtsbelasting). 8,0% De huuropbrengst is gelijk aan de huurwaarde, er is geen sprake van leegstand of achterstallig onderhoud.

Berekening marktwaarde kosten koper met behulp van de yield Om de marktwaarde kosten koper te berekenen moet als tussenstap eerst de waarde vrij op naam worden berekend. De marktwaarde vrij op naam berekenen we door de netto huuropbrengst te delen door de yield. De marktwaarde kosten koper noemen we 100%. De marktwaarde vrij op naam is inclusief verwervingskosten, namelijk 3% van de marktwaarde kosten koper, dus 103%. Om de waarde kosten koper te berekenen delen we de waarde vrij op naam dus door 1,03. In dit voorbeeld krijgen we de volgende berekening: Marktwaarde vrij op naam = € 34.000 / 0,08 = € 425.000 Marktwaarde kosten koper = € 425.000 / 1,03 = € 412.621, afgerond € 412.500. Berekening marktwaarde kosten koper met een factor Dezelfde berekening kan ook worden uitgevoerd met een factorberekening. Deze methode volgt dezelfde stappen als de berekening met de yield. Het verschil zit in de berekening van de marktwaarde vrij op naam. Allereerst moet de yield worden omgezet in een factor (F). Dat gaat middels de volgende berekening: F = 1 / yield In dit geval F = 1 / 0,08 = 12,5 De marktwaarde vrij op naam wordt berekend door de netto huuropbrengst te vermenigvuldigen met de factor. Dit leidt tot de volgende berekening: Marktwaarde vrij op naam = € 34.000 x 12,5 = € 425.000 Marktwaarde kosten koper = € 425.000 / 1,03 = € 412.621, afgerond € 412.500. Beide methodes komen uit op dezelfde waarde.

1.2.2 Discounted cashflowmethode De discounted cashflowmethode of DCF-methode wordt vooral gebruikt voor grotere beleggingsobjecten, vaak ook met meer huurders. Een onmisbaar hulpmiddel bij de DCF-methode is een spreadsheet rekenprogramma, zoals bijvoorbeeld Excel of een modeltaxatieprogramma. Met een dergelijk programma is het mogelijk uitgebreide rekenoverzichten te maken waarbij de volledige voorgenomen bezitsperiode van het vastgoedobject gedetailleerd in beeld gebracht kan worden. De basis van de spreadsheetberekening is een overzicht van alle toekomstige (jaarlijkse) inkomsten en uitgaven rond het vastgoedobject. Deze uitgaven en inkomsten noemen we cashflows. Van het jaarlijkse saldo van alle cashflows wordt de contante waarde berekend, waarna met behulp van het gewenste rentepercentage de waarde van het vastgoedobject kan worden vastgesteld. Het voordeel van de DCF-methode is dat rekening wordt gehouden met àlle toekomstige uitgaven en inkomsten en daarmee een nauwkeuriger beeld kan worden verkregen van toekomstige ontwikkelingen. Als nadeel wordt vaak genoemd dat de berekeningen grotendeels gebaseerd zijn op aannames en veronderstellingen en dat de uitkomst van de berekeningen een nauwkeurigheid suggereert die er in werkelijkheid niet is. Kleine wijzigingen aan de invoerzijde van de berekening kan grote gevolgen hebben aan de uitvoerzijde.


35

Omdat de DCF-methode in de praktijk van de woningtaxateur niet of nauwelijks voorkomt, gaan we verder niet uitgebreid in op deze methode. 1.2.3 Residuele waardemethode De residuele waardemethode valt ook onder de inkomstenbenadering en is een methode die kan worden gebruikt voor de waardering van (her)ontwikkelingsvastgoed en bouwgrond, in de staat waarin deze zich bevindt voorafgaande aan de (her)ontwikkeling (Van Arnhem, et al., 2013). De uitkomst van de berekening is de residuele waarde, deze waarde vertegenwoordigt het maximum dat in het object mag worden geïnvesteerd om de (her)ontwikkeling mogelijk te maken. De methode is in de basis eenvoudig: de taxateur bepaalt in eerste instantie de waarde van het object in de toekomstige – herontwikkelde – toestand. Daarna trekt hij alle kosten die nodig zijn om de ontwikkeling te realiseren + het risico dat de ontwikkelaar loopt hiervan af. Wat overblijft (het residu) is het bedrag dat maximaal geïnvesteerd mag worden in de verwerving van het taxatieobject in de huidige staat.

Voorbeeld residuele waarde berekening Een - sterk vereenvoudigd - voorbeeld, waarbij vele lasten buiten beschouwing blijven: een oude fabriekshal kan getransformeerd worden naar een complex met acht appartementen. Basisinformatie Verkoopprijs: € 400.000 per stuk Bouwkosten € 280.000 per stuk Risico/winst ontwikkelaar: 6% van de opbrengsten

totaal voor acht appartementen: totaal voor acht appartementen:

6% * € 3.200.000 =)

€ 3.200.000 € 2.240.000

€ 192.000.

Residuele waardeberekening: 3.200.000 – 2.240.000 – 192.000 = € 768.000. De residuele waarde van de fabriekshal in de huidige staat is € 768.000. Dit is dus het bedrag dat maximaal in de grond + huidige opstallen mag worden geïnvesteerd om de herontwikkeling mogelijk te maken. Let wel: de koopprijs van de grond met opstallen zal lager zijn, omdat in het bedrag van € 768.000 ook de verwervingskosten zijn opgenomen.

1.3

Kostenbenadering

Deze benadering wordt veelal ingezet voor de waardering van minder courant vastgoed en als controlemiddel voor de comparatieve en de inkomstenbenadering. Deze laatste twee hebben een sterke relatie met de vastgoedmarkt: de getaxeerde waarden worden grotendeels afgeleid van transacties die in de markt hebben plaatsgevonden. De kostenbenadering heeft veel minder relatie met de markt. Dit komt omdat veel kopers geen relatie zien tussen de koopprijs en de kostprijs van het vastgoed. De koopprijs wordt vooral bepaald door de situatie die op het moment van aankoop op de vastgoedmarkt geldt. Is er veel vraag en weinig aanbod, dan is de prijs relatief hoog. In het omgekeerde geval is de prijs relatief laag. Niettemin bestaat de relatie tussen de kostprijs van het vastgoed en de waarde ervan natuurlijk wel. De kostenbenadering gaat ervan uit dat de waarde van vastgoed een relatie heeft met de totale vervangingskosten van het betreffende vastgoed. De vervangingskosten zijn de kosten die gemaakt moeten worden om een soortgelijk vastgoed opnieuw te bouwen op een vergelijkbare locatie. De relatie tussen waarde en vervangingskosten is sterker naarmate het te taxeren vastgoed minder courant is. Als er weinig tot geen referentietransacties zijn, is er ook nauwelijks een markt voor het betreffende vastgoed. In dat geval wordt de taxateur gedwongen terug te vallen op een benadering die relatie heeft met de productiekosten van het vastgoed. De vervangingswaardemethode is de methode die gebruikt wordt voor de kostenbenadering. In deze paragraaf wordt de vervangingswaardemethode verder uitgewerkt.


36

1.3.1 Vervangingswaardemethode Bij de vervangingswaardemethode wordt de waarde berekend door de totale kosten van vervanging van gebouwen en grond apart te berekenen. De vervangingskosten van de gebouwen worden eventueel verminderd met afschrijving, omdat de vervangingswaardemethode uitgaat van nieuwbouw en in de meeste gevallen het taxatieobject niet nieuw is. Op grond wordt niet afgeschreven. De berekening van de vervangingswaarde bestaat uit de volgende stappen: 1. Berekening van de bruto vervangingswaarde van de opstallen 2. Bruto vervangingswaarde van de opstallen – waardevermindering = vervangingswaarde opstallen huidige staat 3. Vervangingswaarde huidige staat + vervangingswaarde grond = vervangingswaarde van het geheel. Stap 1: Berekening van de bruto vervangingswaarde De bruto vervangingswaarde van de opstallen kan berekend worden aan de hand van een aantal calculatietechnieken:  de kuberingscalculatie;  de bouwdeelkostencalculatie;  en de retrospectieve calculatie. De kuberingscalculatie is de bekendste en meest gebruikte techniek. Bij deze techniek wordt het aantal kubieke meters woonhuis of aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte (GO) of bruto 3 2 vloeroppervlak (BVO) berekend. Vervolgens wordt het aantal m of m vermenigvuldigd met een kostenkengetal uit de bekende Herbouwwaardemeter of calculatieboekjes die jaarlijks ge-update worden. De uitkomst van de berekening met de Herbouwwaardemeter geeft de (globale) 2 herbouwkosten van het object; in de calculatieboekjes worden ook gemiddelde bouwkosten per m of 3 m gepubliceerd. De kuberingscalculatie wordt vooral gebruikt voor de vaststelling van de herbouwwaarde. De bouwdeelkostencalculatie is een techniek waarbij diverse componenten van het taxatieobject worden onderscheiden en voor deze componenten de (her)bouwkosten worden berekend. Ook voor deze techniek zijn calculatieboekjes op de markt, waarmee je bijvoorbeeld de kosten van een fundering kunt uitrekenen. Deze techniek is handig voor bijvoorbeeld het in kaart brengen van kosten voor vervanging, uitbreiding of verbouwingen van delen van een woning. De laatste techniek is de retrospectieve calculatie. Hierbij blikt de taxateur terug naar de oorspronkelijke stichtingskosten van het taxatieobject. De oorspronkelijke bouwkosten worden met behulp van prijsindexcijfers van bouwkosten herleid naar het prijspeil van de waardepeildatum. In het algemeen gaan we ervan uit dat deze methode niet meer kan worden toegepast als de oorspronkelijke bouw langer dan zeven jaar geleden plaatsvond en als er na de ingebruikname verbouwingen of uitbreidingen hebben plaatsgehad. In die gevallen wordt de techniek te onbetrouwbaar. Stap 2: Waardevermindering Bij de vorige stap is de bruto vervangingswaarde berekend. In sommige gevallen - bij berekening van bouwkosten of herbouwwaarde bijvoorbeeld - is dat voldoende. In andere gevallen is het nodig de waarde van de opstallen in de huidige staat te berekenen. Hiervoor wordt een systeem van afschrijvingen toegepast. Bij een uitgebreide vervangingswaardeberekening, bijvoorbeeld voor een bedrijfspand, vinden afzonderlijke correcties plaats voor technische en functionele veroudering van de opstallen en terreininrichting. Er zijn veel verschillende afschrijvingsmethoden in gebruik, variërend van de (meest gebruikte) lineaire waardevermindering tot de marktconforme en theoretische waardevermindering. Bij woningen kan in het algemeen volstaan worden met een eenvoudige correctie op basis van de leeftijd en functionaliteit van de woning, in combinatie met de investeringen die gepleegd zijn na de eerste ingebruikname. Sommige taxateurs gaan uit van een levensduur voor een woning van 50 jaar. Hiervoor dient dus in de basis 2% per levensjaar van de woning te worden afgeschreven. Andere taxateurs hanteren een


37

levensduur van 100 jaar en een percentage van 1% per jaar. Ook kan de bouwkwaliteit van de woning hierin een rol spelen. Feit is dat de woningvoorraad in Nederland voor ongeveer 20% vooroorlogs is (d.w.z., ouder dan 75 jaar), voor ruim een kwart vóór 1970 gebouwd is en dat ruim de helft van de woningen na 1970 gebouwd is (ABF Research, 2013). Tot nog toe worden weinig woningen in Nederland planmatig gesloopt, met uitzondering vooral van relatief kleine aantallen woningen in herstructureringsgebieden: vooral naoorlogse woonwijken en eigendom van corporaties. Stap 3: Vervangingswaarde van de grond Na aftrek van de veroudering van de opstallen in stap 2 blijft de vervangingswaarde van de opstallen in de huidige staat over. Nu is het zaak de (vervangings)waarde van de grond vast te stellen. De berekening is gebaseerd op de investering die nodig is om de te taxeren grond te vervangen. De taxateur houdt rekening met de locatie, de oppervlakte van de kavel en de bestemming (inclusief toegestane grootte van de opstallen). Voor de vervangingswaarde van de grond kan de taxateur kijken naar de uitgifteprijzen die de gemeente hanteert voor grond met dezelfde bestemming op vergelijkbare locaties en naar markttransacties van vergelijkbare grond. Wanneer deze laatste er niet of onvoldoende zijn, is het zinvol om de prijs te toetsen door met behulp van een residuele benadering de waarde van bouwgrond in het betreffende gebied te berekenen. Dit kan door een gemiddeld prijsniveau voor de gemiddelde (vergelijkbare) woning in het gebied vast te stellen en uit te gaan een gemiddelde kavelgrootte. Na berekening van de bouwkosten van de gemiddelde woning en onder aftrek van de leeftijdscorrectie voor de woning, kan de gemiddelde waarde van de opstallen worden vastgesteld. Wanneer de gemiddelde waarde van de opstal wordt afgetrokken van het gemiddelde prijsniveau, resteert de waarde van een gemiddelde kavel. Hiermee kan de waarde van een vierkante meter bouwgrond in het gebied worden berekend. Uiteindelijk levert de totaaltelling van de vervangingswaarde van de grond + de vervangingswaarde van de opstallen in de huidige staat de (vervangings)waarde van de woning + opstallen op.

Voorbeeld vervangingswaardemethode De uitgangspunten voor dit voorbeeld zijn de volgende: de woning heeft een bruto vloeroppervlakte 2 2 van 200 m , een kavelgrootte van 650 m en is twintig jaar oud. In die twintig jaar is de woning keurig onderhouden en een aantal vervangingsinvesteringen is gedaan. Met een calculatieprogramma heeft de taxateur berekend dat nieuwbouw van een soortgelijke opstal € 300.000 inclusief btw kost. Met 2 hetzelfde programma heeft de taxateur berekend dat de gemiddelde kavel in de wijk 600 m groot is, met een gemiddelde vierkante meterprijs van € 220. De gemeente verkoopt kavels in het nieuwste 2 wijkje, met min of meer vergelijkbare kwaliteit, voor € 250 per m inclusief btw. Uitwerking vervangingswaardemethode:  Stap 1: De bruto vervangingswaarde van de woning is € 300.000.  Stap 2: Als correctie voor de veroudering neemt de taxateur 10%: de woning is twintig jaar oud, maar er zijn de nodige investeringen gedaan en het pand ziet er pico bello uit. De vervangingswaarde van de opstallen in huidige staat bedraagt daarmee € 270.000.  Stap 3: De taxateur stelt de vervangingswaarde van de grond vast als volgt. Gemiddelde 2 2 vierkante meter (markt)prijs voor 600 m bedraagt €220. Voor de resterende 50 m bij het 2 taxatieobject gaat de taxateur uit van de helft van deze waarde, dus € 110 per m . Kavelwaarde: €132.000 + € 5.500 = € 137.500. De vervangingswaarde van grond + opstallen bedraagt € 137.500 + € 270.000 = € 407.500.


38

2 Het referentieobject Transparant taxeren is steeds belangrijker en krijgt steeds meer aandacht. Allerlei brancheorganisaties zoals RICS stellen eisen aan de onderbouwing van taxaties. Ook in publicaties zoals ‘Goed gewaardeerd vastgoed; 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten’ (Platform Taxateurs en Accountants, 2013) ligt de nadruk op transparantie. De markt wordt veeleisender ten aanzien van onderbouwing en transparantie van uw taxaties. Voldoende redenen dus om uw taxaties te voorzien van een goede onderbouwing. Bruikbare referentieobjecten dragen hieraan bij. Na bestudering van dit hoofdstuk kunt u toelichten wat een referentieobject is en kunt u aangeven wat het belang is van een bruikbare referentie. Ook bent u in staat om de verschillende onderdelen van een referentieobject te benoemen.

2.1

Het begrip ‘referentieobject’

Referentieobjecten zijn objecten die min of meer gelijk zijn aan het taxatieobject en waarvan de gerealiseerde verkoopprijs bekend is bij de taxateur. De taxateur gebruikt referentieobjecten om de getaxeerde waarde te onderbouwen. Niet alleen moet het referentieobject zo veel mogelijk gelijk zijn aan het taxatieobject. Ook is van belang dat de omstandigheden waaronder en de voorwaarden waarop het referentieobject verkocht werd zoveel mogelijk gelijk zijn aan de uitgangspunten die de taxateur hanteert voor de taxatie. In de meeste gevallen betekent dit dat de transactie zoveel mogelijk een normale markttransactie dient te 36 zijn, volgens de definitie die hoort bij het begrip marktwaarde . Dit geeft gelijk aan dat het belangrijk is dat de taxateur kennis heeft van de omstandigheden en bijzonderheden van de lokale vastgoedmarkt en de transacties die daarin plaatsvinden. In uw dagelijkse praktijk als taxateur zult u referentieobjecten vooral tegenkomen in de vorm van referentietransacties die geleverd worden in de gevalideerde rapporten. Het is aan u deze referentietransacties te beoordelen en zo nodig zelf betere referentieobjecten te leveren. Ook hiervoor is kennis van de lokale marktsituatie van groot belang.

2.2

Het belang van een bruikbare referentie

Zoals in de vorige paragraaf vermeld, moeten referentieobjecten aan bepaalde eisen voldoen. Behalve dat het referentieobject zoveel mogelijk moet lijken op het taxatieobject, moeten ook de omstandigheden van de transactie zoveel mogelijk vergelijkbaar zijn. In deze paragraaf wordt besproken hoe de taxateur referenties verzamelt, hoe referentieobjecten in de ideale situatie worden gebruikt en wat te doen als referenties niet optimaal zijn. Verzamelen van referentieobjecten De meeste taxateurs beschikken over een eigen archiefsysteem van taxaties die gedaan zijn of transacties waar het betreffende kantoor bij betrokken is geweest. Daarnaast kunnen de meeste taxateurs voor hun informatie gebruik maken van elektronische uitwisselingssystemen, zoals het uitwisselingssysteem van de NVM-makelaars of de VBO-makelaars. Hierin worden continu wijzigingen in woningaanbod en transacties geregistreerd en aan de leden beschikbaar gesteld. Een nadeel is dat de objectkenmerken van de woningen door de makelaars zelf beschikbaar gesteld zijn, waardoor deze vaak minder betrouwbaar zijn. Wanneer de taxateur niet bij een dergelijke organisatie is aangesloten, kan hij gegevens bij het Kadaster verkrijgen. De meeste kenmerken van woningen worden bij het Kadaster tegenwoordig goed geregistreerd. Het nadeel van de registratie in het Kadaster is dat deze een aantal maanden achterloopt op de daadwerkelijke transactiedatum en daarmee iets achterloopt op de ontwikkelingen op de woningmarkt.

36

Marktwaarde volgens de International Valuation Standards (IVS): het geschatte bedrag waartegen een object zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.


39

Bruikbare referentieobjecten in de ideale situatie In een ideale situatie voldoen referentieobjecten aan de volgende eisen:  Er zijn voldoende referentieobjecten beschikbaar. In gevalideerde taxatierapporten van woningen wordt een minimum van zes referentieobjecten aangehouden;  De transacties van de gebruikte referentieobjecten hebben recent plaatsgevonden. In een levendige markt die zich normaal ontwikkelt bij voorkeur niet langer dan een jaar geleden en in ieder geval niet langer dan twee à drie jaar. In een compleet afwijkende markt - zoals we die in de afgelopen jaren hebben gekend - geldt een kortere periode van niet meer dan een aantal maanden.  De taxateur heeft goed inzicht in de transactievoorwaarden van de gebruikte referentieobjecten, zoals roerende zaken die deel uitmaken van de koop, afwijkende afspraken over risico’s en dergelijke.  De taxateur heeft van alle gebruikte referentieobjecten inzicht in omstandigheden die zouden kunnen leiden tot een prijs die afwijkt van de marktwaarde. Te denken valt aan een familietransactie of een situatie waarbij de bank de verkoper heeft gestimuleerd tot verkoop.  Er is bij de gebruikte referentieobjecten geen sprake van bijzonderheden waardoor de waarde afwijkt van de waarde bij normaal gebruik, zoals bijvoorbeeld bij een herontwikkelingslocatie.  Van alle gebruikte referenties zijn de belangrijkste objectkenmerken bekend. Gebrekkige marktinformatie of gebrekkige omstandigheden In de ideale situatie is alle verlangde informatie beschikbaar waardoor een ongestoorde vergelijking kan worden toegepast. Deze omstandigheid doet zich in de praktijk niet vaak voor. Ondanks al de genoemde informatiebronnen die toegang verschaffen tot de noodzakelijke marktinformatie komt het regelmatig voor dat er te weinig bruikbare referentieobjecten worden gevonden. Mocht dit zo zijn, dan moet de taxateur overwegen of hij gebruik maakt van gegevens die minder geschikt zijn, maar toch een indicatie kunnen geven. Er bestaan verschillende aspecten waarin een referentieobject gebruikt kan worden terwijl het afwijkt van het taxatieobject:  Transactiemoment In sommige gevallen is het niet mogelijk geschikte referenties te vinden korter dan één jaar geleden. In dat geval kan de taxateur overwegen verder terug te gaan in de tijd.  Locatie Een andere mogelijkheid is om het zoekgebied van de referentieobjecten te vergroten. Hierbij zal in veel gevallen een extra correctie moeten worden toegepast om prijsverschil tussen markten te elimineren.  Verschil meerdere kenmerken object Een mogelijkheid is om objecten te gebruiken die minder goed vergelijkbaar zijn en daardoor normaal gesproken niet in de vergelijking zouden zijn meegenomen. In dat geval dienen de afwijkingen extra te worden gecorrigeerd.  Niet verkochte objecten Tot slot is er een mogelijkheid gebruik te maken van actuele vraagprijzen of vraagprijzen van objecten die in het verleden zijn aangeboden en niet zijn verkocht. Het spreekt voor zich dat u de bovenstaande maatregelen bij voorkeur niet dient toe te passen. De uitkomst van de vergelijking met deze referentieobjecten is vanzelfsprekend ook minder nauwkeurig dan de situatie waarin de referentieobjecten beter passen. In deze gevallen wordt een groter beroep gedaan op de kennis en kunde van de taxateur.

2.3

De onderdelen van een referentieobject

In deze paragraaf besteden we aandacht aan de kenmerken of onderdelen van een referentieobject. Het gaat dan om de onderdelen van het referentieobject die voor het overgrote deel verantwoordelijk zijn voor de waarde van het object. De onderdelen van de referentieobjecten dienen zoveel mogelijk overeen te stemmen met het taxatieobject. De taxateur plaatst de onderdelen in een matrix. De onderdelen waarop het referentieobject afwijkt van het taxatieobject, worden gecorrigeerd, waardoor uiteindelijk ieder onderdeel gelijk is aan de kenmerken van het taxatieobject. Vanwege de verschillen in kenmerken is het handig om te werken met verschillende matrices voor appartementen en grondgebonden woningen.


40

De onderdelen van referentieobject grondgebonden woning Een referentieobject grondgebonden woning wordt gecorrigeerd op de volgende zes onderdelen: tijdsverloop, kavelgrootte, locatiekwaliteit, gebruiksoppervlakte (GO), voorzieningen en overig. Tijdsverloop Het onderdeel tijdsverloop dient als eerste te worden gecorrigeerd. De referentietransacties hebben alle plaatsgevonden in het verleden, ieder op zijn eigen moment. Met behulp van marktgegevens (bijvoorbeeld in de kwartaalpublicaties van de NVM) is te achterhalen met welke percentages het prijsniveau van het betreffende type woning in de afgelopen maanden is veranderd. Kavelgrootte De taxateur weet hoeveel grond in zijn werkgebied normaal gesproken hoort bij een woning van het type dat hij heeft opgenomen voor taxatie. Zowel het taxatieobject als de referentieobjecten kunnen hiervan afwijken. Wanneer er bij het taxatieobject of de referentieobjecten sprake is van te weinig grond ten opzichte van de norm, dient de taxateur in principe te corrigeren met grondprijzen voor bouwgrond; wanneer er relatief veel grond bij de objecten is, gaat het correctiebedrag meer in de richting van de waarde van tuingrond. Hier is de lokale kennis en kunde van de taxateur belangrijk. Locatiekwaliteit Afhankelijk van het type woning zal de taxateur in het algemeen referentieobjecten selecteren die qua locatiekwaliteit vergelijkbaar zijn met het taxatieobject. Bij een rijtjeswoning in een woonwijk zal dit betrekkelijk eenvoudig zijn en zullen de locatieverschillen beperkt zijn. Bij vergelijking met woningen in een andere wijk of vrijstaande woningen in het buitengebied, dient eventueel een forsere correctie plaats te vinden. Gebruiksoppervlakte De laatste jaren is er meer aandacht voor de meting van gebruiksoppervlakte door de makelaars. Hierdoor zijn de beschikbare gegevens betrouwbaarder geworden en kunnen de verschillende gebruiksoppervlaktes beter met elkaar worden vergeleken. Ook hier is het weer aan de taxateur om de informatie op een juiste manier te interpreteren. Wanneer geen betrouwbare gebruiksoppervlaktes beschikbaar zijn, kan worden uitgeweken naar bruto inhoud. Voorzieningen Dit onderdeel heeft betrekking op de voorzieningen in en rond de woning. Te denken valt aan installaties en sanitair, maar ook bijvoorbeeld substantiële investeringen die in energiebesparing/ opwekking of tuinaanleg zijn gedaan. Overig In deze restcategorie horen posten thuis als onderhoudsverschillen, eventueel verschillen in constructie, bouwjaar of uitstraling, extra garages of bergingen. Wanneer een referentiewoning op een van deze onderdelen zodanig afwijkt, dat dit invloed heeft op de waarde, kan deze hier worden gecorrigeerd. 2.3.2 De onderdelen van referentieobject appartementsrecht Een appartementsrecht wordt op een andere manier beoordeeld dan een grondgebonden woning. De gebruiksoppervlakte, in combinatie met de locatiekwaliteit is het belangrijkste waardebepalende onderdeel van een appartement. Het onderdeel kavelgrootte blijft buiten beschouwing. Daarnaast zijn de statuten van de VvE, de gebruiksvoorschriften en de jaarstukken van de VvE van belang (Toornend, 2007). Tijdsverloop Deze correctie verloopt op dezelfde wijze als grondgebonden woningen. Locatiekwaliteit Bij vergelijking van appartementen in verschillende appartementencomplexen kan sprake zijn van prijsverschillen. Dit geldt ook voor appartementen binnen hetzelfde complex die op verschillende woonlagen liggen. Een hoekligging of ligging op de onderste of bovenste woonlaag kan van invloed zijn. In geval van benedenwoningen of parterre appartementen met exclusief gebruiksrecht van de tuin geldt dat deze alleen onderling vergeleken kunnen worden.


41

Gebruiksoppervlakte De taxateur vergelijkt de gebruiksoppervlakte met woonfunctie van de referentiewoningen met die van de taxatiewoning. Wanneer er sprake is van gebouwgebonden buitenruimte (balkon, loggia) kan 40 tot 60% van deze oppervlakte worden toegerekend aan de gebruiksoppervlakte met woonfunctie (Toornend, 2007). De oppervlakte van appartementgebonden bergingen, vaste parkeerplaatsen en dergelijke worden separaat gewaardeerd onder Overig. Voorzieningen Deze correctie verloopt op dezelfde wijze als grondgebonden woningen. Overig Onder deze categorie vallen posten als VvE-bijzonderheden, waaronder eventuele (te) kleine onderhoudsreserves, af te lossen leningen, achterstallig onderhoud en afwijkende splitsingsbepalingen die van invloed zijn op de waarde. Voorts onderhoud binnenzijde, verschillen in uitstraling en bouwkwaliteit, bijbehorende parkeerplaatsen, garages en afwijkende bergingen.


42

3 Gebruik en toepassing van referentieobjecten In het vorige hoofdstuk zijn de diverse aspecten van een referentieobject besproken. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de manier waarop de onderdelen van een referentieobject kunnen worden gecorrigeerd en aangepast aan de kenmerken van het taxatieobject. Na bestudering van dit hoofdstuk kunt u een vergelijking maken tussen referentieobjecten, met uw bevindingen de waarde vaststellen en de gevonden waarde uitleggen aan een klant.

3.1

Vergelijking van referentieobjecten

De vergelijking van referentieobjecten wordt gedaan met behulp van een matrix. In de systematiek van de matrix zet de taxateur het taxatieobject en de geselecteerde referentieobjecten op een rij, waardeert de verschillen binnen de correctieonderdelen zo veel mogelijk op geld en elimineert de verschillen door de waarde van de referentieobjecten te corrigeren. Hiermee worden de referentieobjecten zo veel mogelijk gelijk gemaakt aan het taxatieobject. Wanneer alle correcties zijn uitgevoerd, worden de gevonden waarden opgeteld en gedeeld door het aantal referentieobjecten. De uitkomst is dan de (berekende) waarde van het taxatieobject. In de volgende paragraaf komt aan de orde hoe de correcties worden toegepast. Correctie van de verschillende onderdelen van een referentieobject In deze paragraaf worden de correctieonderdelen beschreven. Bij elk onderdeel wordt toegelicht hoe deze beoordeeld moet worden. Tijdsverloop Dit is de correctie die als eerste moet plaatsvinden, zodat zowel taxatieobject als de referentieobjecten dezelfde waardepeildatum als uitgangspunt hebben. In de meeste gevallen zult u de waarde per heden moeten vaststellen. Aangezien de referentieobjecten transacties betreffen die in het verleden hebben plaatsgevonden, moeten deze worden herrekend naar het heden. De prijsontwikkeling op de markt is bekend middels de publicaties van brancheorganisaties en Kadaster. Stel dat referentieobject Ro1 zes maanden geleden verkocht is voor € 250.000 en dat de prijzen in het afgelopen jaar zijn gestegen met 3% (= 0,25% per maand), dan wordt de berekening van de waarde per heden als volgt: de waarde is in de afgelopen xes maanden gestegen met (6 * 0,25 =) 1,5%. Berekening: 250.000 * 1,015 = € 253.750. Vervolgens dient deze waarde als basis voor de overige correctieposten. Kavelgrootte Het uitgangspunt voor de kavelgrootte is de kavel van het taxatieobject. Wanneer deze binnen zekere grenzen passend is voor het type woning dat getaxeerd wordt, kunnen de kavelgroottes van de referentieobjecten uitgedrukt worden in een percentage van de kavelgrootte van het taxatieobject. Bijvoorbeeld: taxatieobject To: kavel 250 m². Referentieobject Ro1 kavel 275 m². Kavel Ro1 is 110% van kavel To. Hoe groot is dan het aandeel van een kavel ten opzichte van de totale waarde van een object? In zijn algemeenheid kun je stellen dat de grondwaarde van een object 20 tot 40% van de waarde van het geheel vertegenwoordigt. In geval van een eenvoudige sociale koopwoning zal dit dichter bij 20% zijn en bij een eenvoudig huis op een grote kavel op een centrale locatie zal de grondwaarde eerder 40% van de totale waarde bedragen. Vanzelfsprekend speelt de lokale kennis van de taxateur hier weer een rol. Om te berekenen hoe groot de invloed van een grotere of kleinere kavel op de totale waarde is, kan het aandeel van de grondwaarde (20-40%) vermenigvuldigd worden met het percentage van de afwijking van de referentiewoning (in ons voorbeeld 10%). Stel dat de grondwaarde in ons voorbeeld 25% van de totale waarde bedraagt, dan vertegenwoordigt een kavel die 10% groter is, een hogere waarde van (25% * 10% =) 2,5%. In de tabel in de volgende paragraaf leidt dit ertoe dat het referentieobject Ro1 met 2,5% wordt afgewaardeerd om deze gelijk te maken aan het taxatieobject To. Wanneer kavelgroottes meer dan 20% gaan afwijken van wat gangbaar is voor het bijbehorende type woning, dienen de correcties te worden aangepast. Bij een kavel die meer dan 20% kleiner is dan gangbaar, is de invloed van meer of minder grond groter dan in een normale situatie: de grond is


43

relatief meer waard, omdat de kavel al zo ‘klein’ is. Omgekeerd geldt dat bij een relatief grote kavel de waarde van de (extra) grond van die kavel afneemt. Locatiekwaliteit Het uitgangspunt voor de locatiekwaliteit is de ligging van het taxatieobject. Wanneer een referentieobject uitgesproken gunstiger is gelegen, wordt deze afgewaardeerd ten opzichte van het taxatieobject. Wanneer het referentieobject minder gunstig is gelegen, wordt deze juist opgewaardeerd. Voorbeelden zijn: ligging nabij een viaduct, vrij uitzicht, vrije ligging, et cetera. In sommige appartementencomplexen hebben de woningen op bepaalde woonlagen een afwijkende waarde vanwege de mooie of juist slechte ligging. Zo kunnen woningen op de onderste lagen hinder ondervinden van ondergelegen commerciële ruimtes en andere woningen juist meerwaarde hebben vanwege het fraaie uitzicht. Ook hier kan weer het handigst met een percentage worden gewerkt. Stel dat een taxateur van mening is dat referentieobject Ro1 vanwege de locatie 3% meer waard is dan het taxatieobject, dan wordt Ro1 met 3% afgewaardeerd. Zie de tabel in de volgende paragraaf. Gebruiksoppervlakte Het uitgangspunt voor de gebruiksoppervlakte woonfunctie is de gebruiksoppervlakte van het taxatieobject. De afwijkende gebruiksoppervlaktes van de referentieobjecten kunnen weer in een percentage van de gebruiksoppervlakte van het taxatieobject worden uitgedrukt. Hetgeen hierboven is geschreven over het aandeel van de grondwaarde in het geheel, geldt hier natuurlijk ook, maar dan voor de gebruiksoppervlakte. Wanneer de grondwaarde 25% van de totale waarde vertegenwoordigt, wordt de resterende 75% gevormd door de gebruiksoppervlakte. In ons eerdere voorbeeld betekent 12% meer gebruiksoppervlakte een hogere waarde van (75% * 12% =) 9% van het geheel. Wanneer referentieobject Ro1 12% grotere gebruiksoppervlakte heeft, is deze dus 9% meer waard dan het taxatieobject en wordt Ro1 met 9% afgewaardeerd. Voorzieningen Het uitgangspunt voor de correctie voorzieningen is het voorzieningenniveau van het taxatieobject. De invloed van een voorziening op de waarde kan veelal berekend worden door een percentage van de benodigde investering te nemen. Dit percentage varieert globaal tussen 50% en 70% van de investering. Het percentage van 50% geldt voor smaakgebonden voorzieningen, zoals keukens en badkamers, die bovendien vaak - weliswaar verouderde, maar toch - functionele voorzieningen vervangen; 70% (of hoger) is aan de orde bij meer ‘nuttige’ investeringen die de woonruimte vergroten, zoals bijvoorbeeld een dakkapel. De correctie voorzieningen kan leiden tot zowel een bijstelling naar boven (het referentieobject heeft minder voorzieningen dan het taxatieobject) als naar beneden (het referentieobject heeft méér voorzieningen dan het taxatieobject). Voor de correctie voorzieningen geldt dat de ervaring en lokale kennis van de taxateur van belang zijn. Voorbeeld: het referentieobject Ro1 beschikt over een luxe badkamer; het taxatieobject heeft een basisuitvoering met douche. De taxateur heeft de benodigde investering in de badkamer berekend op € 20.000 inclusief btw. De meerwaarde bedraagt 50%, daarom wordt Ro1 afgewaardeerd met €10.000 om deze gelijk te maken aan het taxatieobject. Overig In deze rubriek vallen zaken als bijgebouwen (garages, bergingen), achterstallig onderhoud, voor appartementen zaken als VvE-bijzonderheden (extra hoge bijdrages, te kleine reserves) en voorts alles wat van invloed is op de waarde en niet in één van de andere rubrieken is gecorrigeerd. In vrijwel alle gevallen geldt dat de correctie het best kan worden uitgevoerd door de (meer-)waarde van bijgebouwen rechtstreeks te corrigeren. Voor achterstallig onderhoud van grondgebonden woningen geldt dat (een gedeelte van) de kosten die gemaakt moeten worden om de achterstand op te heffen gecorrigeerd dienen te worden. Bij appartementen geldt dat de appartementseigenaar in geval van achterstallig onderhoud door de VvE gevraagd kan worden extra bedragen te storten ten behoeve van het reservefonds. Het bedrag waarvoor de appartementseigenaar risico loopt kan (deels) gecorrigeerd worden. Ook hiervoor geldt dat de ervaring en lokale kennis van de taxateur van belang zijn. In de volgende paragraaf zijn de hiervoorgenoemde correcties in een matrix verwerkt.


44

3.2

Onderbouwing van de waarde met behulp van een matrix

In de vorige paragraaf is beschreven hoe de diverse kenmerken van een referentieobject kunnen worden gecorrigeerd. In deze paragraaf wordt de matrix gepresenteerd die u kunt gebruiken als model voor uw taxaties op basis van de vergelijkingsmethode. Voorbeeld van een matrix De matrix is gebaseerd op de vergelijkingsmatrix die door Ten Have is geïntroduceerd en nog steeds in de studieboeken te vinden is. De matrix bestaat uit het taxatieobject (To), de zes correctieonderdelen (zie vorige paragraaf) en de referentieobjecten (Ro1 t/m Ro…n). Voor het gemak wordt in de volgende matrix een vergelijking gemaakt met slechts drie referentieobjecten, in de praktijk gebruiken we er natuurlijk meer. Een korte beschrijving van de vier objecten: Het taxatieobject (To) Een helft van een dubbel woonhuis in een “bloemkoolwijk” (jaren ’70) met veel verwaarloosd openbaar groen en speelplekken, woning goed onderhouden, tweelaags met kap, kavel 250 m², gebruiksoppervlakte met woonfunctie 110 m², berging aangebouwd, geen garage, maar wel mogelijkheid. Keuken recentelijk gemoderniseerd, badkamer eenvoudig en nauwelijks gemoderniseerd. Referentieobject 1 (Ro1) De gegevens van Ro1 zijn in de vorige paragraaf als voorbeeld gebruikt bij de correctieonderdelen. Het betreft eveneens een helft van een dubbel woonhuis, woonwijk begin jaren ’80, meer open, rechte straten, minder groen; de woning is ook goed onderhouden en qua bouwkwaliteit vergelijkbaar met To, tweelaags met kap, kavel 275 m², gebruiksoppervlakte 120 m², aangebouwde garage/ berging. De keuken is eveneens recentelijk gemoderniseerd (vergelijkbaar met To), de badkamer idem (investering € 20.000). Referentieobject 2 (Ro2) Dit is een willekeurig gekozen min of meer vergelijkbare twee-onder-één-kapwoning. Referentieobject 3 (Ro3) Dit is het taxatieobject zelf, maar dan bij een eerdere transactie. Aangezien deze transactie nog niet zo lang geleden plaatsvond, de transactieomstandigheden vergelijkbaar waren en de woningmarkt zich ‘rustig’ ontwikkeld heeft sindsdien, is deze transactie ook prima te gebruiken. Het enige verschil is dat de huidige eigenaar recent de keuken heeft vernieuwd (investering € 15.000 inclusief btw).


45

Nr.

Onderdeel Transactieprijs Tijdsverloop Correctie

To nvt heden -

Ro1 250.000 6 maanden 1.5%

Waarde per heden

100%

250.000*1.01 5 = 253.750

Kavelgrootte Beoordeling

250 m² 100%

1.

2.

3.

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie Gebruiksoppervlakte Beoordeling

4.

5.

110 m² 100%

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Voorzieningen

-

Beoordeling Correctie

100% -

Waarde na correctie Overig 6.

goed 100% -

berging


100% -

Waarde na correctie

-

275 m² 110% 25%*10%=2. 5% 253.750 / 1.025 = 247.561 beter 103% 3% 247.561 / 1.03 = 240.350 123 m² 112% 75%*12%=9 % 240.350 / 1.09 = 220.505 badkamer beter Inv. €20.000 50% * 20.000 220.505 -/10.000 = 210.505 garage/ berging Inv. €20.000 -/- 14.000 210.505 -/14.000 = 196.505

Ro2 182.000 4 maanden 1% 182.000 * 1.01 = 183.820 240 m² 96% 25%*-4%=1% 183.820 / 0.99 = 185.677 minder 98% - 2% 185.677 / 0.98 = 189.466 106 m² 96% 75%*-4%=3% 189.466 / 0.97 = 195.326 gelijk 100% 195.326 schilderwerk matig Inv. 6.000 +/+ 4.200 195.326 +/+ 4.200 = 199.526

Waarden totaal

€603.031

Berekend gemiddelde (603.031 / 3)

€201.010

Ro3 190.000 20 maanden 5% 190.000 * 1.05 = 199.500 250 m² 100% 199.500

Opmerkingen Prijsstijging 0,25% p/maand

Aandeel grondwaarde in totale waarde 25%

gelijk 100% 199.500 110 m² 100% 199.500 keuken slechter Inv. 15.000 50% * 15.000 199.500 +/+ 7.500 = 207.000

Aandeel gebruiksoppervlakte in totale waarde 75% Taxateur rekent 50% van benodigde investering als meerwaarde

gelijk 100% 207.000

De uitkomst van de berekende waarde op basis van de matrix is € 201.010. Het is aan de taxateur om op basis van diens kennis en ervaring deze berekende waarde af te ronden tot een marktwaarde. Of de taxateur naar boven of beneden afrondt, kan afhangen van het gewicht dat de taxateur toekent aan de uitkomst van één of meer van de berekende waarden van de referentieobjecten. Wanneer referentieobjecten meer vergelijkbaar zijn dan andere, is het verdedigbaar meer gewicht toe te kennen aan de invloed van een dergelijke referentie. Het berekenen van een gemiddelde is een prima methode om de waarde te berekenen wanneer de afzonderlijke waarden niet te ver uitelkaar liggen. Wanneer de verschillen tussen de berekende waarden groter zijn, moet de taxateur meer gewicht toekennen aan bepaalde referentieobjecten. Sommige referentieobjecten zijn beter vergelijkbaar of voorzien van een recentere transactiedatum. Ook kan er meer inzicht zijn in de kenmerken van bepaalde referentieobjecten of er zijn minder aannames gedaan bij de correcties. Dit kunnen argumenten zijn om een gewogen gemiddelde te bepalen of bepaalde referentieobjecten niet mee te nemen in de berekening (Van Arnhem, et al., 2013).


46

De bovenstaande matrix biedt een basis om referentieobjecten op de zes belangrijkste onderdelen te corrigeren en aan te passen aan uw taxatieobject. De gebruikte correctieonderdelen kunt u gebruiken als onderbouwing van de gevonden waarde.


47

4 Cases In deze paragraaf worden twee cases geschetst waarmee de geoefend kan worden met de berekening van de marktwaarde.

4.1

Casus 1: waardering van een eengezinswoning

Op de volgende pagina’s treft u de gegevens van vier woningen. De eerste woning is zojuist verkocht en de andere drie woningen zijn eerder verkocht en door u als referentieobjecten geselecteerd. Het gaat om de volgende woningen, alle vier gelegen te Harkstede:  Laan der Kruisheren 68 (taxatieobject To)  Sint Helenahof 45 (Referentieobject Ro1)  Johannes Petri-laan 17 (Referentieobject Ro2)  Laan der Kruisheren 115 (Referentieobject Ro3) 4.2.1 Opdracht Stel ten behoeve van het taxatierapport de marktwaarde vast van de woning Laan der Kruisheren 68, met peildatum 1 januari 2015. U maakt gebruik van de matrix, volgens het voorbeeld van paragraaf 3.2. Vooraf Alle vier woningen zijn gelegen in de wijk Borgmeren in Harkstede. De wijk is kleinschalig en groen van opzet en gerealiseerd in de laatste drie decennia. We vinden er voornamelijk 2-onder-1-kap eengezinswoningen en vrijstaande woningen, vrijwel allemaal koopwoningen. Het verloop is laag in de wijk; vandaar dat er twee recente transacties en één wat oudere beschikbaar zijn. Toelichting op correctieposten Tijdsverloop In 2014 is het prijsniveau van de woningen in de buurt stabiel gebleven. Voor 2012 en 2013 geldt dat de prijzen met 6% per jaar gedaald zijn. Kavelgrootte en locatiekwaliteit Een aantal woningen in de wijk is gelegen aan het water, met mogelijkheid voor eigen aanlegsteiger. De kavelgroottes van deze woningen zijn groter, omdat een gedeelte van de kavel bestaat uit onderwaterbodem. Naast het feit dat de woningen aan het water meer grond hebben, wordt er voor de woningen met mogelijkheid van een steiger in de lokale markt 5% meer betaald. Laan der Kruisheren 115 is aan het water gelegen. Voorzieningen Het voorzieningen- en afwerkingsniveau is in alle vier de woningen aardig vergelijkbaar. De woning Sint Helenahof 45 beschikt over meer voorzieningen, waaronder inbraakbeveiliging en een luxe zonnescherm (totale meerinvestering circa € 12.000).


48


49


50


51


52


53


54


55


56

4.1.2 Invulmatrix casus 1

Nr.

Onderdeel Transactieprijs Tijdsverloop

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Correctie Waarde per heden Kavelgrootte Beoordeling Correctie Waarde na correctie Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie Gebruiksoppervl akte Beoordeling Correctie Waarde na correctie Voorzieningen Beoordeling Correctie Waarde na correctie Overig Beoordeling Correctie Waarde na correctie

To: Kruisheren 68 nvt heden, 1/1/2015 -

Ro1: Helenahof 45 220.000

Ro2: Petrilaan 17 225.000

Ro3: Kruisheren 115 285.000

maanden

maanden

maanden

m² %

m² %

m² %

% %

% 2%

% %

m²

m²

m²

%

%

%

Opmerkingen

100% m² 100% 100% m² 100% 100% 100% -

Waarden totaal

€

Berekend gemiddelde

€


57

4.1.3 Uitwerking casus 1 Voor de uitwerking geldt dat er niet één juist antwoord is. Individuele afwegingen en kennis van de lokale markt leiden er toe dat er verschillen tussen de getaxeerde waarden zijn toegestaan. Voor onderstaande matrix geldt dat deze volledig is uitgewerkt in overeenstemming met de tekst van hoofdstuk 3 van de syllabus.

Nr.

Onderdeel Transactieprijs Tijdsverloop

1.

Correctie Waarde per heden

To: Kruisheren 68 nvt heden, 1/1/2015

100%

Ro1: Helenahof 45 220.000 Transactie 31/7/14 = 5 maanden 0%

Ro2: Petrilaan 17 225.000 Transactie 23/5/14 = 7 maanden 0%

220.000

225.000

Ro3: Kruisheren 115 285.000 Transactie 20/6/12 = 30 maanden 12% 285.000/1.1 2 = 254.464

Kavelgrootte

335 m²

302 m²

335 m²

409 m²

Beoordeling

100%

90%

100%

122%

2.

3.

Correctie

-

Waarde na correctie

-

Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie

goed 100% -

Waarde na correctie Gebruiksoppervl akte Beoordeling 4.

Correctie

5.

Correctie

Overig Beoordeling

225.000 gelijk 100% -

125 m²

120 m²

140 m²

142 m²

100%

96%

112%

-

75%*4%=3 %

75%*12%=-9%

225.641 / 0.97 = 232.620 luxer Inv. €12.000 50% * 12.000 232.620 -/6.000 = 226.620 gelijk 100%

225.000 / 1.09 = 206.422 gelijk 100%

114% 75%*14%=10.5% 241.198 / 1.105 = 218.279 gelijk 100%

-

-

206.422

218.279

gelijk 100%

gelijk 100%

100% -

100%

2012-2013 0,5% prijsdaling per maand

Aandeel grondwaarde in totale waarde 25%. Omdat de ‘extra’ grond bij Ro3 water betreft, zijn alle extra m. meegerekend

25%*22%= 5.5% 254.464 / 1.055 = 241.198 beter 105% 5% 241.198 / 1.05 = 229.712

225.000

Waarde na correctie 6.

-

225.641

Waarde na correctie Voorzieningen Beoordeling

25%*10%=-2.5% 220.000 / 0.975 = 225.641 gelijk 100% -

Opmerkingen


Aandeel gebruiksoppervlakte in totale waarde 75% Taxateur rekent 50% van benodigde investering als meerwaarde

58

Correctie Waarde na correctie

-

-

-

-

226.620

206.422

218.279

Waarden totaal

€ 651.321

Berekend gemiddelde

€ 217.107

Getaxeerde waarde: € 217.000


59

4.2

Casus 2: waardering appartementsrecht

U heeft een appartementsrecht getaxeerd, met een berging op de begane grond en een garagebox aan de achterzijde van het complex. Voor de waardering van het appartementsrecht met garage gebruikt u drie appartementsrechten gelegen in hetzelfde complex. Het appartementencomplex is gelegen in een buitenwijk van een middelgrote stad op de Veluwe. Het complex ligt aan de rand van de wijk en heeft elf bouwlagen: op de bovenste lagen is er prachtig uitzicht tot ver in de omgeving, waardoor de appartementen op deze bouwlagen zeer gewild zijn. Het complex is gebouwd in de jaren ’90 van de vorige eeuw. De VvE functioneert naar behoren, de maandelijkse bijdrage is ‘normaal’ te noemen en het onderhoud is op peil. Het complex bestaat uit 60 appartementen in twee varianten: 100 m² en 125 m², gelijk verdeeld over alle bouwlagen. Alle appartementen zijn voorzien van een balkon met een grootte van circa 10 m². Oorspronkelijk zijn de woningen gebouwd als sociale huurwoningen door de lokale corporatie; inmiddels is het grootste deel uitgepond, maar het onderhoud en de verzekering lopen nog steeds via de (beheerder van de) corporatie. Er zijn twintig garageboxen achter het complex; voorts heeft ieder appartementsrecht recht op een berging en een parkeerplaats. De garageboxen hebben een eigen appartementsnummer in de splitsingsakte en kunnen om die reden separaat verkocht worden. De boxen zijn populair, omdat veel mensen in de omgeving toch graag hun auto onder dak hebben. Er wordt gauw € 17.500 betaald voor een box. Het complex is gelegen aan de Burgemeester Schwartzlaan 1 t/m 129. Het taxatieobject (To) Burgemeester Schwartzlaan 119: betreft een appartement op de bovenste etage, met berging op de begane grond, een parkeerplaats en een garagebox aan de achterzijde van het complex. Gebruiksoppervlakte 125 m², woonkamer, open keuken en drie royale slaapkamers. Onderhoud en afwerking binnenzijde netjes, laminaatvloer in het hele appartement. Zowel keuken als sanitaire ruimten zijn onlangs gemoderniseerd: opnieuw betegeld, modern keukenblok, met standaard apparatuur. Geïnvesteerd bedrag: € 16.000. Referentieobject (Ro1) Burgemeester Schwartzlaan 5: betreft een appartement op de onderste etage, met berging op de begane grond en een parkeerplaats. Transactie: eind september 2014, verkoopprijs € 185.000 k.k. Gebruiksoppervlakte 125 m², woonkamer, open keuken en 3 royale slaapkamers. Onderhoud en afwerking binnenzijde goed, parketvloer, deels vloerbedekking. De oorspronkelijke, eenvoudige keuken zit nog in het appartement, de badkamer is opnieuw betegeld, maar verder ook eenvoudig. Investeringen die gedaan zijn t.o.v. het oorspronkelijke niveau van de woning circa € 8.000. Algemeen bekend is dat de appartementen op de onderste woonlaag niet populair zijn vanwege (geluid)hinder die wordt ondervonden van de bergingen en garageboxen. Referentieobject (Ro2) e Burgemeester Schwartzlaan 81: betreft een appartement op de 7 etage, met berging op de begane grond, een garagebox en een parkeerplaats. Transactie: begin januari 2014, verkoopprijs € 212.000 k.k. Gebruiksoppervlakte 125 m², woonkamer, open keuken en drie royale slaapkamers. Onderhoud, schilderwerk en afwerking binnenzijde matig: de woning is helemaal kaal en door de laatste huurder verlaten. De oorspronkelijke, eenvoudige keuken zit nog in het appartement, evenals een eenvoudige doucheruimte. Benodigde investering om er een ‘nette’ woning van te maken: circa € 8.000 (exclusief keuken en sanitaire ruimte). Referentieobject (Ro3) e Burgemeester Schwartzlaan 35: betreft een appartement op de 3 etage, met berging op de begane grond en een parkeerplaats. Transactie: begin september 2013, verkoopprijs € 230.000 k.k. Gebruiksoppervlakte 125 m², woonkamer, open keuken en twee royale slaapkamers. De derde slaapkamer is gesplitst in een berging en deels verbouwd tot luxe badkamer. Onderhoud en afwerking binnenzijde uitstekend, fraaie parketvloer in het gehele appartement. De keuken is vergroot en ook luxe uitgevoerd. Investeringen die gedaan zijn t.o.v. het oorspronkelijke niveau van de woning circa € 40.000.


60

Prijsontwikkeling op de markt In 2014 vond een lichte prijsstijging plaats op de lokale markt: circa 4% voor appartementen. In 2013 was er nog sprake van een gemiddelde prijsdaling met 6% (= 0,5% per maand). 4.2.1 Opdracht Stel ten behoeve van het taxatierapport de marktwaarde vast van het appartement Burgemeester Schwartzlaan 119, met peildatum 1 januari 2015. U maakt gebruik van de matrix, volgens het voorbeeld van paragraaf 3.2. 4.2.3 Invulmatrix casus 2 Nr.

Onderdeel

To: nr. 119

Transactieprijs 1.

2.

3.

4.

5.

Tijdsverloop Correctie Waarde per heden Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie Gebruiksopp. Beoordeling Correctie Waarde na correctie Voorzieningen Beoordeling Correctie Waarde na correctie Overig Beoordeling Correctie Waarde na correctie

Ro1: nr. 5

nvt heden, 1/1/2015 -

Ro2: nr. 81

185.000

Ro3: nr.35

212.000

Opmerkingen

230.000

maanden

maanden

maanden

% %

% 2%

% %

m² %

m² %

m² %

100% 100% m² 100% 100% 100% -

Waarden totaal

€

Berekend gemiddelde

€


61

4.2.4 Uitwerking casus 2 Voor de uitwerking van deze casus geldt: er is niet één juist antwoord. Het gaat om de systematiek: of u de ligging op de bovenste verdieping waardeert met 2% of 5% meerwaarde, zal afhangen van de waardering voor appartementen in uw eigen werkgebied en ook uw gevoel bij appartementen. De onderstaande matrix is ingevuld volgens de uitgangspunten van hoofdstuk 3 van de syllabus. Nr.

Onderdeel

To: nr. 119

Transactieprijs 1.

Tijdsverloop Correctie Waarde per heden

2.

Locatiekwaliteit Beoordeling Correctie Waarde na correctie

3.

Beoordeling Correctie Waarde na correctie 5.

Overig Beoordeling Correctie Waarde na correctie

212.000

209.500

-

1%

4%

+4% - 2% =2%

100%

185.000 / 1.01 = 183.168

212.000 / 1.04 = 203.846

209.500 / 1.02 = 205.392

bovenste

onderste

midden

midden

3 maanden

12 maanden

92%

95%

95%

-

-8%

-5%

-5%

203.846 / 0.95 = 214.575

205.392 / 0.95 = 216.202

125 m²

125 m²

125 m²

100%

100%

100%

183.168 / 0.92

= 199.096 125 m²

-

-

-

-

-

199.096

214.575

216.202

goed

minder

matig

luxe

100% (inv. 16.000)

Inv. 8.000

Inv. – 8.000

Inv. 40.000

-

(16.000 - 8.000 =) 8.000 * 50%

(16.000 + 8.000 =) 24.000 * 50%

-

199.096 + 4.000 = 203.096

214.575 + 12.000 = 226.575

garagebox

geen garagebox

gelijk

geen garagebox

100%

17.500

100%

17.500

-

17.500

-

17.500

-

203.096 + 17.500 = 220.596

226.575

204.202 + 17.500 = 221.702

Waarden totaal

€668.873

Berekend gemiddelde

€222.957

Opmerkingen

16 maanden

100%

100%

Voorzieningen

Ro3: nr.35

185.000

Gebruiksopp.

Waarde na correctie

Ro2: nr. 81

nvt heden, 1/1/2015

-


4.

Ro1: nr. 5

(16.000 – 40.000 =) 24.000 216.202 12.000 = 204.202

Prijsstijging 2014: 4%, prijsdaling 2013 0,5% per maand

Bovenste woonlaag 5% meer waarde, onderste woonlaag 3% minder waarde

Opm: omdat alle balkons even groot zijn, worden deze niet apart meegerekend.

Opm: verschillen in onderhoud en afwerking zijn in dit geval meegerekend.

Vastgestelde waarde € 223.000


62

Literatuurlijst    

ABF Research. (2013). Systeem woningvoorraad. Opgeroepen op 07 20, 2014, van Rijksoverheid.nl: http://syswov.datawonen.nl/ Platform Taxateurs en Accountants. (2013). Goed gewaardeerd vastgoed; 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten. PTA. Toornend, R. A. (2007). Handleiding voor het beoordelen van de waarde van onroerend goed. Amsterdam: Hilverheuvel bv. Van Arnhem, P. C., Berkhout, T. M., & Ten Have, G. G. (2013). Taxatieleer Vastgoed 1 (zesde druk ed.). Groningen/ Houten: Noordhoff Uitgevers bv.


63

Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2015

Recommend Documents