Syllabus VastgoedCert - Werkkamer WOZ Hercertificering 2014

Syllabus VastgoedCert - Werkkamer WOZ Hercertificering 2014

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................ 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS ................................................................... 6 LEERDOELEN WERKKAMER WOZ ..................................................................................................... 7 ONDERWERP 1 1

ACTUALITEITEN IN JURISPRUDENTIE ........................................................................................ 9 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2

BIJLAGE 1 ONDERWERP 2

MARKTANALYSE EN OBJECTKENMERKEN.................................................... 48 Definities primaire en secundaire kenmerken .......................................................... 49 Primaire objectkenmerken bij woningen .................................................................. 49 Secundaire objectkenmerken bij woningen ............................................................. 49 Uitwerking secundaire kenmerken ........................................................................... 50 Uitvoering Wet WOZ ................................................................................................ 53 Inleiding .................................................................................................................... 56 Marktvoorkeuren ...................................................................................................... 56 Consumentengedrag ................................................................................................ 59 Structurele ontwikkelingen ....................................................................................... 59

WOZ-PARADOX............................................................................................................................. 60 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

CONCEPT-BESLUIT PROCESKOSTEN WOZ-ZAKEN EN DE TOELICHTING .... 39

GEWIJZIGDE MARKTVOORKEUREN.......................................................................................... 56 2.1 2.2 2.3 2.4

3

Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013 ............................. 33 Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013 .............. 34 Taxatiewijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari 2013 ........................................... 34

OBJECTKENMERKEN .................................................................................................................. 49 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Openbaarheid WOZ-waarde van woningen ............................................................. 30 Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak .................................................. 30 Ontwikkeling eigenwoningforfait............................................................................... 31

ACTUALITEITEN IN WAARDERINGSMETHODIEKEN ............................................................... 33 3.1 3.2 3.3

1

Proceskosten.............................................................................................................. 9 Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning .............................................. 13 Roerend of onroerend object ................................................................................... 15 Objectafbakening ..................................................................................................... 17 Serviceflats ............................................................................................................... 19 Bezwaar tegen te lage waarde ................................................................................. 20 Verpleeg- en verzorgingstehuizen ........................................................................... 22

ACTUALITEITEN IN WETGEVING ................................................................................................ 30 2.1 2.2 2.3

3

ACTUELE ONTWIKKELINGEN ............................................................................. 8

Inleiding .................................................................................................................... 60 Wat is het probleem? ............................................................................................... 60 Invloed van waarderingsmodellen ............................................................................ 60 Secundaire objectkenmerken ................................................................................... 61 Tot slot ...................................................................................................................... 61

CASES ............................................................................................................................................ 62 4.1 4.2

Herkennen van subjectieve objectkenmerken ......................................................... 62 Effect van secundaire objectkenmerken op de WOZ-waardering ........................... 62

BIJLAGE 1 ............................................................................................................................................ 63 BIJLAGE 2 ............................................................................................................................................ 65 BIJLAGE 3 ............................................................................................................................................ 66

2 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

BIJLAGE 4 ............................................................................................................................................ 67 BIJLAGE 5 ............................................................................................................................................ 68 BIJLAGE 6 ............................................................................................................................................ 69 BIJLAGE 7 ............................................................................................................................................ 70 GERAADPLEEGDE LITERATUUR EN INFORMATIE ........................................................................ 73 ONDERWERP 3 1

DE INFORMELE AANPAK BIJ WOZ-UITVOERING ..................................................................... 76 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2

Gespreksvaardigheden ............................................................................................ 81 Luistervaardigheden ................................................................................................. 83 Argumenteren........................................................................................................... 85 Schriftelijke vaardigheden ........................................................................................ 86

METACOMMUNICATIE EN CONFLICTHANTERING ................................................................... 89 4.1 4.2 4.3

5

Het begrip communicatie ......................................................................................... 79 Effectiviteit van communicatie .................................................................................. 79

COMMUNICATIEVAARDIGHEDEN .............................................................................................. 81 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Prettig contact met de overheid ............................................................................... 76 Formeel en informeel contact ................................................................................... 77 Voorbeelden van informeel contact.......................................................................... 78 Randvoorwaarden .................................................................................................... 78 Tot besluit ................................................................................................................. 78

COMMUNICATIEMODEL BIJ DE INFORMELE AANPAK ........................................................... 79 2.1 2.2

3

COMMUNICATIE, CONFLICTHANTERING EN INTEGRITEIT ........................... 74

Van standpunt naar belang ...................................................................................... 89 Metacommunicatie ................................................................................................... 89 Escalatieladder ......................................................................................................... 89

INTEGRITEIT .................................................................................................................................. 92 5.1 5.2

Het begrip integriteit ................................................................................................. 92 Integriteit in de vastgoedsector ................................................................................ 92


Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Met ingang van het jaar 2014 is voor alle kamers het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan in 2014 o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Nieuw in 2014 is de extra cursusverplichting voor de ingeschrevenen in het deelregister Special Valuations (sv) van Bedrijfsmatig Vastgoed. Deze extra dag is voor sv’ers verplicht, voor de andere BVingeschrevenen facultatief. BVsv’ers volgen in 2014 dus 3 cursusdagen, waarvan er één kan worden ingewisseld binnen het cafetariasysteem. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Stand van zaken hercertificering Informatie over de stand van zaken met betrekking tot uw hercertificering kunt u vinden op uw persoonlijke webpagina op het extranet van VastgoedCert. Alle ingeschrevenen hebben hiervoor een wachtwoord en een inlogcode ontvangen. Van hieruit kunt u ook inloggen bij de erkende opleiders en het examenbureau voor het boeken van uw cursussen of toetsen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2014 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2015 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.


Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2013, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2014 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen:  Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis.  Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen.  Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). Onderwerpen hercertificering 2014 De vijf Werkkamers hebben elk twee tot vijf onderwerpen vastgesteld voor de hercertificering van 2014. Die onderwerpen worden hieronder beschreven: Bedrijfsmatig Vastgoed 1. Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 2. Financiering 3. Huurprijsherziening winkels 4. Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen 5. Bedrijfswaardering Landelijk Vastgoed 1. Kabels en leidingen 2. Financierbaarheid van grond in landelijk gebied 1

Modelmatige Waardebepaling 1. Actualiteiten in commercieel vastgoed 2. Ontwikkelingen bouwmarkt en vastgoedanalyse 3. Woningen Wonen 1. Bouwkunde 2. Waardering isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties 3. Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen 4. Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen WOZ 1. Actualiteiten 2. Marktanalyse en objectkenmerken 3. Communicatie, conflicthantering en integriteit

1

Voor de Werkkamer Modelmatige Waardebepaling zijn onderwerpen en leerdoelen vastgesteld voor 2014, maar geen syllabus ontwikkeld gedurende 2013. 6 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Leerdoelen Werkkamer WOZ Algemeen De Werkkamer WOZ heeft de onderwerpen en leerdoelen vastgesteld volgens een format waarbinnen de continuïteit en daarmee de kwaliteit van de syllabus geborgd kan worden. De eerste cursusdag bestaat uit twee onderwerpen die elk uiteenvallen in een aantal deelonderwerpen. Aan beide onderwerpen wordt één dagdeel besteed. De tweede cursusdag beslaat een hele dag en bestaat uit een theoretisch en een praktijkdeel. Onderwerpen Onderwerp 1: Actualiteiten Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Actualiteiten in wetgeving (o.a. openbaarheid WOZ-gegevens)  Actualiteiten in jurisprudentie (o.a. objectafbakening)  Actualiteiten in taxaties (o.a. Taxatiewijzer Hotels) Onderwerp 2: Marktanalyse en objectkenmerken Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Gewijzigde marktvoorkeuren  Kwaliteit objectkenmerken  Nauwkeurigheid en WOZ-paradox Onderwerp 3: Communicatie, conflicthantering en integriteit Aan dit onderdeel wordt één dag besteed. Tijdens deze dag worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Communicatietechnieken  Integriteit a.h.v. casussen  Praktijkmiddag bij de rechtbank: observeren, analyseren en evalueren


Onderwerp 1

Actuele ontwikkelingen

Leerdoelen:  De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van 2013-2014 beschrijven.  De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving van 2013-2014 toepassen.  De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van 2013-2014 beschrijven.  De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen van 2013-2014 toepassen.  De cursist kan nieuwe jurisprudentie van 2013-2014 beschrijven. Randvoorwaarden Voor dit dagdeel is vastgesteld dat zowel actualiteiten van 2013 als van 2014 behandeld gaan worden op drie gebieden: wetgeving, taxaties en jurisprudentie. Op het gebied van wetgeving komen onder andere aan bod de openbaarheid van WOZ-gegevens (onderscheid wonen/niet-wonen, Art. 40, onderscheid kosteloos/betaald) en het bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde. Het onderdeel taxaties zal ingaan op de Taxatiewijzer Hotels, wijzigingen in het algemene deel van de Taxatiewijzer en huurwaardekapitalisatie. Het onderdeel jurisprudentie bestaat onder andere uit het afbakenen van bedrijfsverzamelgebouwen, zorgvastgoed en serviceflats, belastingen op bouwkavels en het bezwaar tegen een te lage waarde, indien daarover reeds jurisprudentie beschikbaar is. Dit eerste dagdeel is voornamelijk theoretisch en wordt aangevuld met voorbeelden. De actualiteiten zoals die gelden per 2013 worden als herhalingselement opgenomen in de syllabus. Voor de actualiteiten van 2014 wordt een beroep gedaan op de kennis en vaardigheden van de docent. Voor een daadwerkelijk actuele syllabus is het namelijk noodzakelijk dat de docent de ontwikkelingen uit 2013 aanvult met de ontwikkelingen die voor 2014 gelden. Eén van de belangrijkste bronnen om deze actuele ontwikkelingen te volgen is de website van de Waarderingskamer (http://www.waarderingskamer.nl). Ook de website van de VNG is een bron voor informatie betreffende actualiteiten (http://www.vng.nl). Daarnaast zijn er voor elk onderdeel een aantal specifieke bronnen aan te wijzen. Voor het onderdeel wetgeving kunnen het overzicht van de VNG, het WOZ-journaal van de Waarderingskamer, publicaties van SDU Belastingzaken en Kluwer gebruikt worden. Een belangrijke bron bij taxatietechnische ontwikkelingen is het algemeen deel van de Taxatiewijzers. Op het voorblad daarvan is een overzicht opgenomen van de meest recente wijzigingen. Ten slotte is de website van het WOZ-informatiepunt (http://www.wozinformatie.nl) een bron voor actuele jurisprudentie. Leeswijzer Om u op de hoogte te brengen van relevante actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ, bespreken we in hoofdstuk 1 actualiteiten in jurisprudentie met betrekking tot verschillende onderwerpen, te weten: proceskosten, waardering bouwkavels, roerend-onroerend, objectafbakening, serviceflats, bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde en verpleeg- en verzorgingstehuizen. Indien bepaalde jurisprudentie leidt tot (toekomstige) wijzigingen in wetgeving zal dat ook in dit hoofdstuk worden aangegeven. In hoofdstuk 2 wordt u op de hoogte gebracht van de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wetgeving en maatschappelijke ontwikkelingen die de WOZ-waarde zouden kunnen gaan beïnvloeden. Tenslotte wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan actualiteiten in waarderingsmethodieken zoals de taxaties op basis van verhuurbaar vloeroppervlak, de waardering van hotels en wijzigingen in enkele Taxatiewijzers.


1

Actualiteiten in jurisprudentie

In het eerste hoofdstuk van dit onderdeel worden de actuele ontwikkelingen in jurisprudentie besproken met betrekking tot proceskosten, gebruik van Taxatiewijzers, zorgvastgoed, roerend-onroerend, objectafbakening, serviceflats en bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde. Deze en eventueel aanvullende actuele ontwikkelingen zullen ook door de docent in de cursusbijeenkomst besproken worden. Onderstaand zijn voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) relevante, recent gepubliceerde uitspraken opgenomen die u op de hoogte brengen van actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet 2 WOZ . Dit eerste deel over actuele ontwikkelingen is enkel theoretisch en wordt door uw docent aangevuld met recente uitspraken. Onderstaande uitspraken zijn voornamelijk gepubliceerd op en afkomstig van www.wozinformatie.nl. In een aantal gevallen is de tekst van de publicatie (gering) bewerkt om de leesbaarheid te vergroten. 1.1

Proceskosten

Over proceskostenvergoedingen wordt veel geprocedeerd. Blijkbaar zijn er nog belastingplichtigen en/of vertegenwoordigers (niet-deskundigen) die in de veronderstelling zijn bij de Rechtbank of bij het Hof een volledige vergoeding van alle (feitelijke en fictieve) kosten te kunnen claimen. Vragen kan men alles, maar het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) spreekt slechts over ‘kosten onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten’. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten. Als er al reden is voor de rechter om een veroordeling over de kostenvergoeding uit te spreken, is dat voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op basis van de bijlage bij het Bpb. Deze vergoeding wordt berekend door middel van de volgende formule: aantal punten x tarief x factor wegens gewicht van de zaak. Als uurtarief voor de deskundige (taxateur) hanteert de rechter steeds vaker een tarief van € 50,- bruto voor woningen en € 65,- voor niet-woningen, omdat de verrichte werkzaamheden voor het opstellen van het taxatierapport meestal niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. Inmiddels heeft ook de Hoge Raad arresten gewezen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten. Bij diverse betrokken partijen bestaat het gevoel dat mat name de ‘no-cure-no-paybureaus’ erop uit zijn, naast een geringe verlaging van de WOZ-waarde, een zo hoog mogelijke vergoeding via het Bpb te ontvangen. Om deze reden zijn er voorstellen gedaan het Bpb voor WOZ-zaken aan te passen. Ook dit voorstel, met de reactie van de VNG, zal onder in deze paragraaf worden besproken. Onderstaand zijn een aantal voorbeelden van uitspraken toegevoegd om actuele ontwikkelingen in proceskosten te illustreren. Enkele van deze uitspraken waren ook al opgenomen in de syllabus van 2013.

Voorbeeld 1 proceskosten: Vergoeding wordt verhoogd met omzetbelasting tenzij die belasting als voorbelasting in aftrek kan worden gebracht Hoge Raad, 15 april 2011, 10/04313 X ontvangt een WOZ-beschikking en maakt daartegen bezwaar. In cassatie is onder andere nog in geschil of de aan X toegekende kostenvergoeding voor een deskundigenverslag moet worden verhoogd met de omzetbelasting die aan X in rekening wordt gebracht. De Hoge Raad oordeelt dat een kostenveroordeling voor een deskundigenverslag wordt verhoogd met de omzetbelasting die is verschuldigd op grond van de bepalingen en de tarieven van de Wet op de omzetbelasting 1968. Dat geldt alleen als de aan een belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting op hem drukt, dus niet indien hij die belasting als voorbelasting in aftrek kan brengen.

2

in deze syllabus zijn ook uitspraken uit syllabi van voorgaande jaren opgenomen, indien deze in de huidige context nog relevant zijn 9 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Voorbeeld 2 proceskosten: Beleid feitenrechters nodig over vergoeding taxateur; hoogte vergoeding afhankelijk aard van het object Hoge Raad, 13 juli 2012, 11/02035 en 04133 De Hoge Raad vindt dat de feitenrechters beleid moeten vaststellen over de hoogte van de proceskostenvergoeding voor een ingeschakelde taxateur. Deze verricht werkzaamheden van bijzondere aard. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van de te taxeren onroerende zaak. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van de aard van het object (in verband met de complexiteit). De proceskostenvergoeding is alleen inclusief btw als belanghebbende deze niet in vooraftrek kan brengen. In de gevallen die aan de Hoge Raad werden voorgelegd, kon het gerechtshof volstaan met een vergoeding naar een uurtarief van € 50 inclusief btw voor een woning en € 65 inclusief btw voor een kantoorpand.

Voorbeeld 3 proceskosten: Als het belanghebbende lukt om de WOZ-waarde van zijn huis te verlegen heeft hij recht op een vergoeding van de kosten van de uitgevoerde taxatie. De gemeente moet die vergoeding betalen, zelfs als de taxatie achteraf gezien niet nodig was. Hoge Raad, 30 november 2012, 12.00778, LJN: BY4617 3.1.1. Belanghebbende heeft bij de heffingsambtenaar bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Ter motivering van dit bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). 3.1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. 3.1.3. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog aanvaard. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het taxatierapport hierbij geen rol heeft gespeeld. 3.2.1. De Rechtbank heeft in de uitspraak van 28 september 2011 geoordeeld dat het taxatierapport niet (wezenlijk) heeft bijgedragen aan de waardeverlaging in beroep en dat de Rechtbank belanghebbende daarom geen vergoeding zal toekennen voor de taxatiekosten. 3.2.2. De Rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 8:54 van de Awb ongegrond verklaard. Het hiertegen gedane verzet is ongegrond verklaard. 3.3.1. De klachten houden onder meer in dat de Rechtbank het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard. De klachten slagen in zoverre. Nu de heffingsambtenaar in beroep de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog heeft aanvaard, heeft de Rechtbank het beroep in haar uitspraak van 28 september 2011 ten onrechte ongegrond verklaard. Het tegen die uitspraak gerichte verzet is derhalve gegrond. 3.3.2. Verder bestrijden de klachten terecht het hiervoor in 3.2.1 vermelde oordeel van de Rechtbank. Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport mag niet de eis worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd (zie HR 16 november 2012, nr. 11/02517, LJN BY2770).


Richtlijn Proceskosten Richtlijn uniforme toepassing vaststellen uurvergoeding taxatiekosten VNG, 16 november 2012 De gerechtshoven (en rechtbanken) zullen bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren: Voor woning taxaties: € 50; voor taxaties van courante niet-woningen: € 65. Het aantal uren wordt gesteld op: voor niet-inpandige woningtaxaties op 2 uur; voor woningtaxaties met inpandige opname op 4 uur. In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting. Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van 0,5 voor het gewicht van de zaak. 3

De VNG heeft een brief verstuurd aan de Minister van Veiligheid en Justitie over het concept-Besluit proceskosten WOZ. Uit deze brief, als reactie op het concept, blijkt dat:  in 2013 het aandeel van no-cure-no-paybureaus is opgelopen tot meer dan 17% van het totaal aantal bezwaren dat wordt ingediend;  VNG de verwachting heeft dat door de openbaarheid van WOZ-waarden deze bureaus nog meer bezwaarschriften zullen indienen;  VNG als voorwaarde stelt dat het Besluit proceskosten in WOZ-zaken in werking treedt voor de verruiming van de openbaarheid;  gemeenten de afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd in de informele afhandeling van bezwaarschriften;  de no-cure-no-paybureaus, met het oog op de proceskostenvergoeding, proberen het (informele) contact tussen gemeente en belanghebbende zo veel als mogelijk te beperken;  hierdoor een goede uitleg van de gemeente aan belanghebbende achterwege blijft;  er een redelijkheidsdrempel is opgenomen in het concept-Besluit;  VNG tekstsuggesties heeft verwerkt in een geannoteerd concept-Besluit. In het geannoteerde concept-Besluit worden o.a. de volgende voorstellen gedaan:

Artikel 2 Reikwijdte besluit Dit besluit is van toepassing op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ of enig ander wettelijk voorschrift waarbij de WOZ-waarde (mede) tot grondslag dient. Het Besluit proceskosten bestuursrecht is van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald. Artikel 3 Uurtarieven deskundige 1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft op: a. een woning: € 50 per uur; b. een courante niet-woning: € 65 per uur; c. een gebouwd eigendom in aanbouw: € 50 per uur. d. een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum. 2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd.

3

ECGF/U201300764, 31 mei 2013 11 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Artikel 4 Uren deskundige 1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste tijdsbesteding, welke bedraagt voor: a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur; b. een woning met inpandige opname: 4 uur; c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur; d. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met overeenkomstig niet-woningen: 4 uur; e. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: 4 uur; f. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode: 12 uur; g. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur; h. een incourante niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van de benuttingswaarde: 8 uur; i. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur; j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 2 uur. 2. Het aantal uren per verslag kan worden beperkt indien de uitgebrachte verslagen voor verschillende objecten zijn gebaseerd op vergelijkbare gegevens. Artikel 5 Hoorzitting deskundige 1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een deskundige op een (nadere) zitting of (nadere) hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd. 2. et cetera Artikel 6 Hoorzitting door derde verleende beroepsmatige rechtsbijstand Bevat nadere regels over de toekenning van punten Artikel 7 Waarde per punt Bevat nadere regels over de waarde per punt, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Artikel 8 Wegingsfactor In dit artikel wordt de wegingsfactor afhankelijk gesteld van het belastingbedrag dat in geschil is. Artikel 9 Redelijkheidsdrempel Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking of aanslag is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate indien de waarde met minder dan 10% wordt verlaagd of verhoogd, met een minimumafwijking van € 5.000.

Uw docent zal u tijdens de cursus informeren over de laatste stand van zaken met betrekking tot het Besluit proceskosten in WOZ-zaken.


1.2

Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning

Van tijd tot tijd bereiken de VNG vragen over de wijze waarop objecten in aanbouw en bouwkavels moeten worden behandeld onder de Wet WOZ en de Gemeentewet. Objecten in aanbouw en bouwkavels zijn onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ. Aan deze zaken dient dus bij beschikking een waarde te worden toegekend. Zij zijn voor de OZB belastbaar en worden derhalve bij het berekenen van de belastingcapaciteit van de gemeente meegenomen. Met betrekking tot het onderscheid tussen woningen en niet-woningen voor de OZB geldt dat woningen in aanbouw voor de heffing worden beschouwd als woning, zie de Memorie van Toelichting bij de Aanpassingswet WOZ (p. 20): “Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met woonbestemming kwalificeren (…) als woning”. Het volgende citaat is overgenomen uit de Memorie van Toelichting: “Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig worden gebruikt als woning, maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning (bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt. Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning. Het hiervoor beschreven onderscheid wordt thans ook gehanteerd in het kader van de objecttyperingen van onroerende zaken in de op het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken gebaseerde regeling inzake het op uniforme wijze uitwisselen van de WOZ-waardegegevens (Regeling Stuf-WOZ).”

Nu resteert de vraag hoe bouwkavels en objecten in aanbouw in de belastingheffing worden betrokken. Voor woningen in aanbouw geldt dezelfde regeling als bij bestaande woningen. De waarde wordt nu echter altijd bepaald naar de toestandsdatum bij het begin van het belastingjaar. Er wordt uitsluitend een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht. Een bouwkavel voor een woning, waarop nog geen aanvang met de bouw is gemaakt, is nog geen woning in aanbouw en kan dan ook niet als woning worden gekwalificeerd. Dan blijf over: de niet-woning met de daarbij behorende tarieven voor eigenarenbelasting en gebruikersbelasting.

Voorbeeld 1 Belastingheffing bouwkavel Gebruiker of geen gebruiker van een bouwkavel Rechtbank Haarlem,20 september 2007,06-4704, datum publicatie 29 oktober 2009 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de nog op te splitsen bouwkavel juist vastgesteld en eiseres terecht aangemerkt als gebruikster van de bouwkavel. Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985, 258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd. Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op 1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt.


Voorbeeld 2 Belastingheffing bouwkavel Gebruiker of geen gebruiker na sloop en opnieuw bouwen Gerechtshof Amsterdam, 17 september 2009, 07/00868 Belanghebbende is aan het begin van het heffingstijdvak eigenaar van een perceel bouwgrond, waarop korte tijd later oude opstallen zijn gesloopt en de bouw van een aantal nieuwe woningen is gestart. Belanghebbende is een van de woningen na voltooiing zelf gaan bewonen. In geschil zijn de beide aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het betreffende heffingstijdvak (gebruikers- en eigenarenbelasting) en de WOZ-waardebeschikking. Het Hof oordeelt dat in het onderhavige geval sprake was van ‘gebruik’ in de zin van de Gemeentewet, aangezien in opdracht van belanghebbende het object gereed werd gemaakt voor bebouwing. De aanslag gebruikersbelasting is terecht opgelegd. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde niet nader onderbouwd. Hoger beroep toch gegrond omdat het beroep bij de uitspraak van de rechtbank ten onrechte ongegrond was verklaard.

Voorbeeld 3 Belastingheffing bouwkavel Objectafbakening en eigenaarschap Rechtbank Breda, 7 september 2012, 12/922 De extra tuingrond bij een woning heeft een andere eigenaar, namelijk de kinderen van belanghebbende. In visueel opzicht is er sprake van één geheel. Voor de waardebepaling heeft de taxateur de woning en de extra tuingrond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van de verschillende eigenaren. De extra tuingrond is terecht als een afzonderlijk object aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden. Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor de extra tuingrond zal realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, dan wel door een gezamenlijke verkoop van de woning en de extra tuingrond. Door de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van de woning ontstaat een waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De rechtbank stelt vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het object [adres X]. De meerwaarde die gecreëerd wordt door de objecten [adres X] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft te gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou zijn betaald. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs zal realiseren door het perceel grond te verkopen aan zijn kinderen, dan wel door de gezamenlijke verkoop door belanghebbende en zijn kinderen van hun eigendom. Dat gegeven is echter onvoldoende voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum aangezien per die datum voornoemde situatie niet aan de orde is. Daarbij ligt het niet in de rede dat de kinderen van belanghebbende bij aanbieding van [adres X] ten verkoop afhankelijk zullen zijn van het tegelijkertijd aanbieden ten verkoop van het perceel grond van belanghebbende. Immers, de gebruiksmogelijkheden van de eigendom van de kinderen (woonhuis van 529 m³ en tuingrond van 496 2 m ) acht de rechtbank voor een eventuele gegadigde voldoende aantrekkelijk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van [adres X]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.


1.3

Roerend of onroerend object

De vraag of een object als roerend of onroerend moet worden gekwalificeerd is van groot belang voor het bepalen van de regels die van toepassing zijn. De Wet WOZ is, zoals de naam al aangeeft, alleen van toepassing op onroerende zaken. Roerende zaken vallen dus niet onder de reikwijdte van deze wet. Belastingplichtigen kunnen er belang bij hebben hun onroerende zaak als roerende zaak gekwalificeerd te krijgen. Na het zogeheten portacabinarrest en de jurisprudentie over de zomerhuisjes wordt er nu nog steeds over (woon)boten geprocedeerd.

Voorbeeld 1 roerend of onroerend object Waterwoning (Marina) is roerende zaak Hoge Raad, 17 april 2012, 11/01761 X ontvangt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting. Het betreft een waterwoning, een zogenoemde Marina. De Marina is gelegen in een recreatiepark. De Marina bestaat uit een betonnen caisson (het drijflichaam) met een diepgang van ongeveer anderhalve meter, en een houten opbouw. De Marina grenst aan één zijde aan een naastgelegen Marina, aan één zijde aan open water en aan twee zijden aan de wal. Op de wal is een tuin aangelegd die grenst aan de Marina. Het drijflichaam is aan twee palen bevestigd met twee dubbele beugels die langs deze palen vrij op en neer kunnen bewegen met de waterstand. De beugels zijn met bouten aan het drijflichaam bevestigd. De palen zijn ongeveer 15 meter lang en zijn 7 meter in de ondergrond gedreven. De voorzieningen voor elektriciteit, telefoon, water, gas en riool zijn met flexibele verbindingen en snelkoppelingen aangesloten aan de vaste aansluitingen aan de wal. In cassatie is het geschil of de Marina een roerende of onroerende zaak is. De Hoge Raad oordeelt dat een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, moet worden aangemerkt als een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Daarmee is het in het algemeen een roerende zaak (zie HR 15-012010, 07/13305, LJN:BK9136, BNB 2010/80). Het middel beroept zich erop dat de inspecteur in hoger beroep heeft aangevoerd dat de Marina geen zelfstandig drijfvermogen heeft en dat de bevestiging aan stabilisatiepalen moet voorkomen dat zij gaat kantelen. Het middel faalt omdat deze omstandigheden niet verhinderen dat de Marina bestemd is om te drijven en ook drijft in de zojuist bedoelde zin. De Marina is een roerende zaak.

Of een zaak roerend of onroerend wordt gekwalificeerd heeft grote gevolgen voor de belastingheffing., 4 bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting. Onderstaand citaat is afkomstig uit een publicatie van de VNG . “Staatssecretaris Frans Weekers van Financiën wil af van het onevenredige belastingvoordeel dat eigenaren van een aantal drijvende roerende 'watervilla's' kunnen krijgen na een recente uitspraak van de Hoge Raad (Hoge Raad 9 maart 2012, nr.11/01761, LJN: BV8198). In dit arrest beslist de Hoge Raad dat een Marina (een waterwoning) een roerende zaak is. Bij de overdracht van een Marina is de verkrijger geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Weekers gaat onderzoeken of het mogelijk is om de verschillen in fiscale behandeling weg te nemen. Het arrest creëert een verschil in fiscale behandeling in de overdrachtsbelasting en in de vermogensrendementsheffing van roerende waterwoningen aan de ene kant en van onroerende waterwoningen en gewone woningen aan de andere kant. Staatssecretaris Weekers: “Het is moeilijk om aan mensen uit te leggen dat er voor een drijvende watervilla in sommige gevallen geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, en dat er - wanneer het een tweede woning betreft - ook nog een lagere vermogensrendementsheffing geldt, terwijl iemand met een klein huisje op de vaste wal wel het volle pond moet betalen. Ik ben dan ook niet bereid deze situatie op voorhand zo maar te accepteren.” Hoewel het technisch niet eenvoudig zal zijn om deze onbalans weg te nemen wil Weekers hier toch nader naar kijken en een analyse maken van de mogelijkheden, die ook voor de Belastingdienst uitvoerbaar moeten zijn. Bij de behandeling van het Belastingplan 2013 zal hij hierop terugkomen. Er zijn naar schatting plannen voor de bouw van zo’n 3500 watervilla’s in de komende 10 jaar.”

4

WOZ-informatiepunt, 11 april 2012 15 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Men zou bijna kunnen stellen dat de Staatssecretaris op zijn wenken wordt bediend door het Europees Hof van Justitie. Volgens dit college is een woonboot een onroerende zaak.

Voorbeeld 2 Roerend of onroerend object Woonboot en waterwoning toch onroerend? Europese Hof van Justitie, 15 november 2012, zaak C-532/11, Leichenich Europese Hof van Justitie: een woonboot die met touwen, ankers en kettingen aan de wal was verbonden en die beschikte over een eigen adres en aansluitingen voor nutsvoorzieningen, is een onroerende zaak. Het ging in deze zaak over de heffing van omzetbelasting over de verhuur van een woonboot en de kade. Het Hof (Derde kamer) verklaart voor recht: artikel 13, B, sub b, van de Zesde richtlijn (77/388/EEG) van de Raad van 17 mei 1977 betreffende de harmonisatie van de wetgevingen der lidstaten inzake omzetbelasting – Gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde: uniforme grondslag, moet aldus worden uitgelegd dat het begrip verpachting en verhuur van onroerende goederen de verhuur omvat van een woonboot, met de bijbehorende ligplaats en aanlegsteiger, die aan de oever en de bodem van een rivier is vastgemaakt met kabels die niet gemakkelijk kunnen worden losgemaakt, op een afgebakende en identificeerbare ligplaats in het rivierwater ligt en blijkens de bewoordingen van de huurovereenkomst uitsluitend bestemd is om aldaar duurzaam te worden gebruikt als restaurant/discotheek. Die verhuur is één enkele vrijgestelde prestatie waarbij geen onderscheid hoeft te worden gemaakt tussen de verhuur van de woonboot en de verhuur van de aanlegsteiger.

Bovenstaande beslissing is genomen in een in een geschil over de verschuldigdheid van omzetbelasting. De beslissing van het Europese Hof van Justitie staat haaks op de huidige opvatting van de Hoge Raad dat een waterwoning voor de overdrachtsbelasting een roerende zaak is. De beslissing van het Europees Hof zal gevolgen kunnen hebben voor de Wet WOZ, de overdrachtsbelasting en de wijze van levering van dergelijke zaken binnen ons koninkrijk. Indien beschikbaar zal de docent nieuwe Nederlandse jurisprudentie tijdens de cursus met u bespreken.


1.4

Objectafbakening

Bij iedere taxatie zal de taxateur zich in eerste instantie afvragen wat precies de omvang is van het te taxeren object. In het kader van de Wet WOZ, waarbij de getaxeerde waarde inmiddels voor vele doelen worden gebruikt, is een juiste objectafbakening van groot belang. Daarbij spelen de regels van objectafbakening (art. 16 WOZ) een belangrijke rol. Dit wordt geïllustreerd aan de hand van de onderstaande voorbeelden.

Voorbeeld 1 Objectafbakening Kantoorpand waarvan delen in gebruik zijn gegeven is één onroerende zaak; de ingebruikgever is gebruiker Hoge Raad, 25 november 2011, 10/05193 X ontvangt een aanslag OZB en maakt daartegen bezwaar. X bemiddelt tussen de eigenaren van leegstaande kantoorpanden en tijdelijke bewoners (‘oppassers’). X' dienstverlening is erop gericht te voorkomen dat leegstaande onroerende zaken worden vernield of gekraakt. Voor iedere onroerende zaak sluit X overeenkomsten met twee of drie oppassers. Daardoor wordt slechts een klein deel van de onroerende zaak door oppassers voor bewoning gebruikt. Voor het overige wordt de onroerende zaak niet gebruikt. X voert aan dat hij ten onrechte is aangemerkt als gebruiker en dat de gemeente ten onrechte de volledige waarde van de onroerende zaken in de heffing heeft betrokken. De Hoge Raad oordeelt dat de delen van de onroerende zaak die door X aan de oppassers ter beschikking worden gesteld geen zelfstandige gedeelten zijn, maar wel voldoende specifiek zijn om in hoofdzaak tot woning te dienen. De leegstaande gedeelten van de onroerende zaak (die niet aan oppassers zijn toegewezen) dienen niet in hoofdzaak tot woning en zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e Gemeentewet is daarom van toepassing op de delen die in gebruik zijn gegeven, maar niet op de leegstaande gedeelten. Volgens artikel 220b, lid 1, aanhef en letter a van de Gemeentewet wordt X aangemerkt als gebruiker, omdat hij degene is die de delen voor eigen rekening en risico in gebruik heeft gegeven. Omdat de in gebruik gegeven én leegstaande delen geen zelfstandige gedeelten zijn, wordt een kantoorpand aangemerkt als één onroerende zaak. Van dat geheel is X de gebruiker. Daaraan doet niet af dat een groot deel feitelijk niet wordt gebruikt. Dit is in overeenstemming met de bedoeling van de wettelijke regeling, aangezien in de toelichting daarbij is opgemerkt dat bij een leegstaand object geen sprake is van gebruik, indien dat object echt leegstaat, en dus geen meubilair en dergelijke bevat (zie Kamerstukken II 1989/90, 25 921, nr. 3, blz. 66). Dit wordt niet anders indien het - beperkte - gebruik van het object valt onder de zogenoemde woondelenvrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet. X wordt aangeslagen over de volledige waarde van de onroerende zaak. De regelgeving laat de gemeente geen ruimte te boordelen of sprake is van een wanverhouding tussen het feitelijke gebruik van slechts een beperkt gedeelte van de onroerende zaak en de heffing over de volledige waarde. Uit het voorgaande volgt dat de uitspraak van Het Hof niet in stand kan blijven. Verwijzing moet volgen. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 19-10-2010, 10/00165, BO3391, VNG-3867.

Voorbeeld 2 Objectafbakening Zelfstandige ruimten in een kantoorverzamelgebouw Rechtbank ’s-Gravenhage, 17 november 2011, AWB 11/4843 11/4844 11/4845 11/4846 11/4847 en 11/7349 Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient voor de toepassing van de Wet WOZ als een onroerende zaak te worden aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank dient een deel van een kantoorgebouw als onderhavige als een zelfstandig gedeelte in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ te worden aangemerkt indien het voldoet aan de volgende eisen:


a. het is afsluitbaar ten opzichte van de overige delen van het kantoorgebouw; b. het beschikt over de voorzieningen die noodzakelijk zijn in om het zelfstandig, dat wil zeggen zonder dat op voorzieningen elders in het kantoorgebouw behoeft te worden teruggevallen, als kantoorruimte te gebruiken (hierna: de minimumvoorzieningen) De minimumvoorzieningen van een zelfstandige kantoorruimte bestaan naar het oordeel van de rechtbank uit een toilet en een (eenvoudige) pantry.

Voorbeeld 3 Objectafbakening Onderdeel bedrijfscomplex (tankterminal) is op zichzelf een gebouwd eigendom als dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit Hoge Raad, 27 januari 2012, 10/04842 X is eigenaar van een tankterminal en gebruikt deze voor het verladen van transporten van minerale oliën, het consolideren van kleine partijen oliën tot één grote partij, en voor het mengen van oliën volgens opgave van de afnemers (blenden). In geschil is of de werktuigenvrijstelling van toepassing is op de aanwezige olieopslag- en overslaginstallatie bestaande uit acht open overslagtanks, leidingwerk, een hotoilsysteem, een dampretoursysteem, een meet- en regelstation, pompen, elektrische installaties en laad- en losarmen. Het Hof concludeerde dat het leidingwerk, het meet- en regelstation en de laad- en losarmen los van elkaar en los van de open overslagtanks geen zelfstandige functie hebben en daarom onvoldoende zelfstandigheid hebben om op zichzelf te worden aangemerkt als gebouwde eigendommen. Vervolgens concludeerde Het Hof dat de tankterminal in zijn geheel dient te worden beschouwd als één gebouwd eigendom en tevens als werktuig, en dat daarom voor toepassing van de werktuigenvrijstelling op het leidingwerk en de laad- en losarmen bepalend is of zij de uiterlijke herkenbaarheid van de tankterminal als geheel (mede) bepalen. Hiertegen richt zich het beroep in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat Het Hof een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door een beslissende betekenis toe te kennen aan het ontbreken van een zelfstandige functie van de desbetreffende onderdelen van de tankterminal. Voor de vraag of een onderdeel van een bedrijfscomplex op zichzelf als een gebouwd eigendom is aan te merken, is bepalend of dat onderdeel in bouwkundig opzicht zelfstandigheid binnen dat bedrijfscomplex bezit. Het Hof had daarom moeten onderzoeken of de constructie van het leidingwerk en van de laad- en losarmen zodanig is, dat deze onderdelen op zichzelf, los beschouwd van hun functie binnen het productieproces, als één gebouwd eigendom zijn aan te merken. Uit het voorgaande volgt dat het leidingwerk en/of de laad- en losarmen mogelijk op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken, hetgeen zou meebrengen dat bij de tankterminal niet van één gebouwd eigendom kan worden gesproken. Uitgaande van de grote (kennelijk bouwkundige) zelfstandigheid die Het Hof aan de acht open overslagtanks heeft toegekend, valt bovendien zonder nadere toelichting niet in te zien waarom niet elk van die tanks op zichzelf zouden kunnen worden aangemerkt als een gebouwd eigendom. De Hoge Raad verwijst de zaak voor nader onderzoek naar de vraag of er sprake is van één of meer gebouwde eigendommen. Vervolgens zal per te onderscheiden gebouwd eigendom moeten worden bepaald of dit eigendom tevens een werktuig is waarop de werktuigenvrijstelling mogelijk van toepassing is op grond van de criteria uit de arresten HR 30-06-1999, 34314, LJN: AA2814 (Akersloot) en HR 07-062000, 34985, LJN: AA6113, VNG-93 (Franekeradeel). Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof 's-Gravenhage 28-09-2010, nr. 08/00341, LJN: BN9615, VNG-3704.


1.5

Serviceflats

Indien bij de waardebepaling van serviceflats wordt uitgegaan van verkoopcijfers van andere (normale) appartementen, zal in veel gevallen een waarde worden bepaald die ver boven de te verwachten verkoopprijs van een dergelijke serviceflat ligt. Serviceflats moeten daarom worden gewaardeerd in vergelijking met de verkoopwaarden van dergelijke flats, omdat er sprake kan zijn van een afwijkende markt voor deze objecten. Dit is verwoord in het voorbeeld in de noot van de VNG onder het arrest van de Hoge Raad.

Voorbeeld Serviceflats Markt voor serviceflats is in dit geval een andere dan voor andere appartementen; aanpassen motivering uitspraak niet toegestaan Hoge Raad 3 februari 2012 nr. 10/05475 X ontvangt een WOZ-beschikking 2008 voor een appartement in een serviceflat met een waarde van € 166.000. Na afwijzing van het bezwaar gaat X in beroep. Het beroep is gegrond en de rechtbank verlaagt de waarde naar € 150.000. X gaat in hoger beroep. Het Hof verlaagt de waarde naar € 100.000. Het Hof motiveert die verlaging door te stellen dat de markt voor serviceflats een andere is dan de markt voor andere appartementen. In een tweede uitspraak oordeelt Het Hof echter dat de waarde wordt verlaagd, omdat serviceflats een specifiek imago hebben. De gemeente gaat tegen deze oordelen in cassatie. Volgens de Hoge Raad heeft Het Hof niet de vrijheid om de motivering van een uitspraak in een tweede uitspraak aan te passen. Dat kan alleen bij een verbetering van een kennelijke fout in de uitspraak die zich voor eenvoudig herstel leent. Dat is hier niet het geval. In cassatie beoordeelt de Hoge Raad de eerste uitspraak. Het oordeel van Het Hof vat de Hoge Raad zo op dat op de markt voor serviceflats - ook na eliminatie van de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten prijzen worden betaald die in belangrijke mate lager zijn dan de prijzen die betaald worden voor overigens vergelijkbare flats. Het Hof neemt daarbij kennelijk in aanmerking dat onvoldoende weersproken is gesteld dat de behoefte aan dergelijke serviceflats sterk is teruggelopen, en dat die ontwikkeling veel meer te maken heeft met het gehele concept van de serviceflat dan met de servicekosten. Het oordeel van Het Hof geeft geen blijk van een onjuiste opvatting van het waarderingsvoorschrift van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Het beroep in cassatie is ongegrond. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 09-11-2010, 10/00138, LJN:BO6168, VNG-3966. Noot VNG Het Hof zelf vond kennelijk ook dat de motivering van de eerste uitspraak wat mager was, maar komt daar nu toch mee weg. Het Hof constateerde dat er voor deze serviceflats kennelijk een andere markt is dan voor andere appartementen. Dat kan in elke gemeente weer anders zijn. De waardedrukkende werking van de servicekosten blijft buiten beschouwing. Er vindt geen correctie plaats als de lagere verkoopprijzen voor serviceflats te verklaren zijn door de waardedrukkende invloed van de servicekosten. Bij de waardebepaling van een serviceflat moet de taxateur daarom beoordelen of de correctie voor de servicekosten een, met andere appartementen, vergelijkbare waarde geeft of dat de waarde in vergelijking met andere appartementen omlaag of omhoog moet vanwege een kennelijk afwijkende markt voor die serviceflat.

Naar aanleiding van het bovenstaande arrest heeft de Staatssecretaris in 2011 het besluit genomen dat voor de belastingjaren 2010 en 2011 de WOZ-waarde niet geldt voor de erfbelasting, zoals blijkt uit het onderstaande citaat uit een publicatie van de VNG (WOZ-informatiepunt, zoekwoord ‘serviceflats’.).


“De waarde van serviceflats wordt voor de erfbelasting voor de jaren 2010 en 2011 bepaald naar de waarde in het economische verkeer op datum van overlijden in plaats van de vastgestelde WOZwaarde voor het belastingjaar. De WOZ-waarde geldt dus niet voor de erfbelasting voor die jaren. De regeling geldt niet voor 2012. De Waarderingskamer heeft de gemeenten in 2011 bericht bij de waardering van serviceflats rekening te houden met het waardedrukkende effect van het specifieke imago van serviceflats en de beperkte kring van gegadigden conform de nu geldende jurisprudentie (uitspraken van de gerechtshoven Amsterdam en Arnhem). Deze waardering zal tot uitdrukking komen bij de WOZ-waarde vanaf 2012. Er is sprake van een serviceflat als de waarde in het economische 30% of meer afwijkt van de WOZ-waarde. Het besluit van de staatssecretaris van Financiën wordt genomen op grond van de hardheidsclausule en stelt artikel 21, vijfde lid Successiewet buiten werking”.

Staatssecretaris Weekers van Financiën heeft op 17 juli 2013 goedgekeurd dat ook voor overlijdens in de jaren 2012 en 2013 serviceflats voor de erfbelasting worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer op het moment van overlijden van de erflater en niet op de WOZ-waarde. In het besluit van 25 november 2011, nr. BLKB2011/1541M, was dit al goedgekeurd voor overlijdens in de jaren 2010 en 2011 in afwachting van jurisprudentie. Nu is die goedkeuring dus verlengd. Onder 'waarde in het economisch verkeer' verstaat Weekers in dit geval de verkoopwaarde van de serviceflat, waarin dan ook de waardedrukkende invloed van de verplichting tot het betalen van servicekosten waartegenover de bewoner van die flat persoonlijke diensten ontvangt is verdisconteerd. Daar mag bij de WOZ-waardering geen rekening mee worden gehouden. 1.6

Bezwaar tegen te lage waarde

Het is u bekend dat artikel 1 van de Wet WOZ oorspronkelijk luidde als volgt:

1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.

Sinds 1 januari 2009 kan de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden, buiten de belastingheffing, worden gebruikt. Het eerste lid van artikel 1 van de Wet WOZ luidt sinds 1 januari 2009:

1. Deze wet geldt bij de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van afnemers.

In de WOZ-syllabi van 2012 en 2013 is jurisprudentie opgenomen over de vraag of een belastingplichtige bezwaar kon maken tegen een, in zijn ogen, te lage waarde. Vanwege de koppeling van de WOZ-waarde met de belastingheffing was de conclusie dat bewaar maken in deze gevallen niet mogelijk was. Dergelijke bezwaren werden als niet-ontvankelijk afgehandeld. Vanwege het toegenomen gebruik van WOZ-waarden buiten de belastingheffing gaat men er thans van uit dat een bezwaar tegen een te lage waarde wel ontvankelijk is. Om dat te bereiken is echter ook een wetswijziging nodig, zoals blijkt uit de volgende uitspraak.

Voorbeeld Bezwaar tegen te lage waarde Verzoek om vaststelling hogere WOZ-waarde; artikel 29 van de Wet WOZ; procesbelang. Geen procesbelang aangezien artikel 29 van de Wet WOZ verhoging van de WOZ-waarde in bezwaar of beroep uitsluit. Rechtbank Midden-Nederland, 10 april 2013 nr SBR 12/3172 De gemeente had het bezwaar ongegrond verklaard.


Rechtbank 5. Artikel 29 van de Wet WOZ noemt slechts de mogelijkheid om een beschikking te vernietigen of om de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen. Uit de wetssystematiek van de Wet WOZ vloeit derhalve voort dat de WOZ-waarde bij een uitspraak op een bezwaarschrift of een rechterlijke uitspraak niet kan worden verhoogd en dat de wetgever niet heeft bedoeld om de mogelijkheid open te stellen om in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak een hogere WOZ-waarde vast te stellen. De wetgever is - kennelijk - van opvatting dat ook belangen buiten het kader van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde wetten, niet kunnen leiden tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank verwijst in dit verband naar het op 22 mei 2007 ingetrokken wetsvoorstel voor de Wet modernisering huurbeleid 2007 (TK 20062007, 30595). In artikel IV van dit wetsvoorstel werd een wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ voorgesteld waarbij het woord ‘verminderd’ in het eerste lid zou worden vervangen door ‘gewijzigd’ en het woord ‘vermindering’ in het tweede lid zou worden vervangen door ‘wijziging’. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het feit dat dit wetsvoorstel is ingetrokken en de tekst van artikel 29 van de Wet WOZ ook sindsdien ongewijzigd is gebleven dat de wetgever er - kennelijk - bewust voor heeft gekozen om een verhoging van de WOZ-waarde in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak niet toe te staan. De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012; - verklaart het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk.

In het wetsvoorstel “Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen”, (zie paragraaf 2.1 van deze syllabus) is onder andere opgenomen dat artikel 29 Wet WOZ vervalt. Als nieuwe jurisprudentie beschikbaar is voorafgaande aan de cursus zal de docent deze met u bespreken. Als een belanghebbende bij de heffingsambtenaar een verzoek doet om de waarde te verhogen kan de ambtenaar op basis van artikel 27 van de Wet WOZ aan dat verzoek tegemoet komen. Formeel juridisch is dat onjuist, maar het biedt wel een praktische oplossing gegeven de huidige situatie.


1.7

Verpleeg- en verzorgingstehuizen

Een bijzondere groep gemengde objecten betreffen de zogenaamde verpleeg- en verzorgingstehuizen. Het is u bekend dat een kleine verschuiving in de verhouding woning/niet-woning grote fiscale gevolgen kan hebben, zie ook de WOZ-syllabus 2013. Ook een verlaging van de waarde van het niet-woningdeel kan in enkele gevallen tot gevolg hebben dat het geheel als woning wordt gekwalificeerd. Hieronder is een aantal uitspraken opgenomen welke betrekking hebben op verpleeg- en verzorgingstehuizen. Enkele van deze uitspraken zijn overgenomen uit de syllabus 2013, latere jurisprudentie is toegevoegd. Als eerste een uitspraak over het begeleid wonen. Deze woonvorm komt steeds meer voor in kleine eenheden waarbij zorgwoningen zijn gebouwd binnen ‘normale’ woonwijken. Voor een leek is vaak aan de buitenkant nauwelijks zichtbaar dat het gaat om een specifieke vorm van wonen.

Voorbeeld 1 over woondelenvrijstelling en objectafbakening Woonfunctie bij begeleid wonen Hoge Raad, 10 februari 2012, 10 februari 2012 X is eigenaar en gebruiker van enkele onroerende zaken, waarin woonvormen zijn gevestigd voor personen met een verstandelijke (en soms ook lichamelijke) beperking. De bewoners worden door X' medewerkers begeleid. Daartoe is 24-uurszorg aanwezig en daarvoor zijn een personeelskamer en een slaapruimte voor de nachtwacht ingericht. De bewoners beschikken allen over een eigen, afsluitbare kamer met een zit- en slaapgedeelte en een wasgedeelte. Sommige kamers zijn daarnaast uitgerust met een eigen douche, toilet en eenvoudige kookgelegenheid. Daarnaast bevatten de onroerende zaken onder meer gezamenlijke huiskamers, keukens, badkamers en tuinen. De meeste bewoners gaan overdag naar dagcentra of begeleide werkvoorzieningen. X' medewerkers kunnen zich toegang tot de kamers van de bewoners verschaffen. Dit is alleen toegestaan als hierover afspraken zijn gemaakt en in geval van calamiteiten. De verstandelijke beperking van de bewoners is niet zodanig dat zij niet (onder begeleiding) zelf in hun algemene dagelijkse behoeften zouden kunnen voorzien. Het koken in de gezamenlijke keuken geschiedt door of ten minste onder begeleiding van een van X' medewerkers. In geschil is of en in hoeverre de aanslagen OZB-gebruik kunnen worden opgelegd en in hoeverre de woondelenvrijstelling van toepassing is. Het Hof overwoog dat de eigen kamers van de bewoners onder de woondelenvrijstelling vallen, omdat bij deze delen de woonfunctie dominant is en de zorgfunctie complementair. De cassatiemiddelen hiertegen wijst de Hoge Raad af. De eis van zelfstandigheid die geldt bij de objectafbakening volgens artikel 16 Wet WOZ geldt niet voor de woondelenvrijstelling. Van een woondeel kan ook sprake zijn bij een onzelfstandige eenheid waarbij voorzieningen worden gedeeld met bewoners van andere eenheden, zoals onder meer het geval is in een studentenwoning. De afsluitbaarheid van een onzelfstandig deel van een onroerende zaak kan weliswaar bijdragen tot het oordeel dat die ruimte tot woning dient, maar is daarvoor niet noodzakelijk. Ook het feit dat X aan de onroerende zaken primair een verzorgingsfunctie heeft gegeven, doet aan de toepassing van de woondelenvrijstelling niet af. Daarnaast geeft de afweging van Het Hof dat de eigen kamers, die tenminste een zit-, slaap- en wasgedeelte bevatten, tot woning dienen, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Tot slot is voor de vraag of de eigen kamers tot woning dienen of uitsluitend dienstbaar zijn aan woondoeleinden, niet van belang in hoeverre de bewoners de vrijheid hebben aldaar te verblijven. Ook het feit dat X' medewerkers zich - op basis van hierover gemaakte afspraken of bij calamiteiten - toegang tot de kamers van de bewoners kunnen verschaffen, staat niet in de weg aan de woonfunctie van de eigen kamers. Het Hof besliste ook dat voor de gezamenlijke huiskamers, badkamers en tuinen hetzelfde heeft te gelden als voor de eigen kamers, waardoor de onroerende zaken als woningen zijn aan te merken. Deze beslissing in niet naar behoren gemotiveerd. In het bijzonder is niet duidelijk op welke feiten en omstandigheden de beslissing over de huiskamers en badkamers is gebaseerd. Evenmin is duidelijk waarom deze ruimten volgens Het Hof tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor die ruimten geldt niet zonder meer hetzelfde als voor de eigen kamers van de bewoners, omdat niet bij voorbaat kan worden aangenomen dat het gebruik ervan overeenstemt met het gebruik van die eigen kamers.


Met name heeft Het Hof in dit verband geen oordeel gegeven over (de aard van) het medegebruik van de gezamenlijke huiskamers en badkamers door X' medewerkers. Wat de tuinen betreft geldt ook bij onderhavige woonvormen dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan de opstal waarbij die grond hoort. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal (zie HR 17-09-2010, 09/02047, LJN:BL5650, VNG3592 (Epe)). Doordat Het Hof in het midden heeft gelaten of de gezamenlijke keukens tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en ook over diverse andere delen van de opstallen geen oordeel heeft gegeven, berust de beslissing over de tuinen op een onjuiste rechtsopvatting of is de beslissing onvoldoende gemotiveerd. De Hoge Raad verwijst de zaak. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 19-10-2010, 10/00094, 10/00095 en 10/00096. Noot VNG Uit de feiten valt op te maken dat het hier gaat om accommodaties voor begeleid wonen. Binnen die accommodaties hebben de bewoners de beschikking over een eigen kamer met eigen wasgedeelte (wastafel). Sommige kamers hebben meer faciliteiten. In dit arrest lopen de uitleg van het begrip woning in artikel 220a Gemeentewet en in de woondelenvrijstelling wat door elkaar. Het accent ligt echter vooral op het woonbegrip in 220a van de Gemeentewet. Daarbij herhaalt de Hoge Raad in dit arrest enkele lijnen die al eerder zijn uitgezet, of trekt deze door. Zo is de zelfstandigheid van een onderdeel van het object niet van belang bij de toetsing van artikel 220a. Dit zagen wij al eerder bij de woondelenvrijstelling. Het gemak waarmee Het Hof de algemene functies op één hoop met de eigen kamers schuift, accepteert de Hoge Raad niet. Terecht. Het verwijzingshof heeft daar nog wat werk te verzetten.

Uit het bovenstaande arrest en uit de noot van de VNG blijkt dat voor een woondelenvrijstelling het niet van belang is dat er sprake is van een zelfstandig object. In dat laatste geval zou namelijk sprake zijn geweest van een andere objectafbakening, waarbij de afzonderlijke woondelen zelfstandige woningen en daarmee zelfstandige WOZ-objecten zouden zijn op basis van artikel 16 Wet WOZ. Van belang blijkt ook te zijn welke indicatie door het Centraal Indicatieorgaan is gegeven aan de personen die in een tehuis verblijven. Uit onderstaande uitspraak blijkt dat indien in een tehuis uitsluitend personen met de indicatie ‘zorg met verblijf’ verblijven, er geen sprake kan zijn van een woondelenvrijstelling. De zorg overheerst dan op de gehele locatie.

Voorbeeld 2 woondelenvrijstelling Verpleeg- en verzorgingstehuis CIZ-indicatie 'zorg met verblijf' artikel 9 van het besluit zorgaanspraken AWBZ LJN: BQ4806 (Rechtbank Middelburg, 3 ,maart 2011, Awb 10/439) Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard, dat alle bewoners door het Centraal Indicatieorgaan zijn geïndiceerd met de indicatie ‘zorg met verblijf’, en uitsluitend op grond van die indicatie in het tehuis verblijven. Eiseres heeft dit niet weersproken. Op grond van artikel 9 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ omvat ‘verblijf’ verblijf in een instelling met samenhangende zorg bestaande uit persoonlijke verzorging, verpleging, begeleiding of behandeling, voor een verzekerde met een somatische, psychogeriatrische of psychiatrische aandoening of beperking of een verstandelijke, lichamelijke of zintuiglijke handicap, indien die verzekerde aangewezen is op een beschermende woonomgeving, een therapeutisch leefklimaat of permanent toezicht. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verzorging en verpleging van de bewoners zozeer overheersend zijn dat de woonfunctie daarin opgaat. Van delen van het object waarbij de woonfunctie overheersend is, is aldus geen sprake. Verweerder heeft mitsdien de juiste maatstaf voor de gebruikersheffing OZB gehanteerd.


Voorbeeld 3 woondelenvrijstelling Geen woondelenvrijstelling bij verpleeghuis waar alleen zorgbehoevenden met zwaardere zorgindicatie (verzorging en verplichting) verblijven Gerechtshof Amsterdam, 6 oktober 2011, 10/00059 en 10/00060 De verpleging van de zorgbehoevenden in een verpleeghuis is zozeer overheersend dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Vast staat (zoals namens belanghebbende ter zitting in hoger beroep is gesteld en Het Hof aannemelijk acht) dat in het verpleeghuis slechts zorgbehoevenden verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging nodig hebben en met een zwaardere indicatie zijn geïndiceerd (minimaal zorgzwaarte-pakket vier) dan enkel een zorgindicatie. Gelet hierop is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden voorop staat en dat dit aspect niet alleen voor het verpleeghuis, maar ook voor de zorgbehoevenden de hoofdfunctie vormt. Bij de beoordeling van de vraag of delen van de onroerende zaak in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden neemt Het Hof voorts in aanmerking dat het verpleeghuis beschikt over eenpersoonskamers en enkele tweepersoonskamers (woon-/slaapkamers) en dat indien zorgbehoevenden op een tweepersoonskamer verblijven, belanghebbende bepaalt met wie een kamer wordt gedeeld, waarbij zoveel als mogelijk is, rekening wordt gehouden met de wensen van de desbetreffende zorgbehoevenden. Gelet hierop en de omstandigheden dat de kamers van de zorgbehoevenden zijn voorzien van een standaardbed en een standaardkast, dat de zorgbehoevenden geen beschikking hebben over een eigen douche en/of toilet, dat het verpleeghuis in grote mate zorg draagt voor de meubilering van de gemeenschappelijke huiskamers en dat het personeel de mogelijkheid heeft zich toegang tot de kamers te verschaffen, is Het Hof van oordeel dat de verpleging van de zorgbehoevenden zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, waaronder de mogelijke duurzaamheid van het verblijf in het verpleeghuis, de vrijheid om de woon-/slaapkamers naar eigen smaak aan te kleden, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek, van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Het Hof komt tot de conclusie dat geen sprake is van delen als bedoeld in artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet (tekst 2006) en artikel 220e van de Gemeentewet (tekst: 2007) die voor de vermindering van de heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden genomen. Het gelijk is dan ook aan de heffingsambtenaar.

Voorbeeld 4 woondelenvrijstelling Woondelenvrijstelling voor de wooneenheden in een woon-zorgcomplex LJN: BW1087 (Gerechtshof ’s-Gravenhage, 23 februari 2012, 11/00275 In A wordt gestreefd naar het waarborgen van de privacy van de bewoners. Zo beschikt iedere bewoner over een afzonderlijke en afsluitbare wooneenheid met eigen sanitair en keukenblok. De inrichting van de wooneenheid geschiedt door de bewoner zelf. Verder staat het vrij in de eigen wooneenheid bezoek te ontvangen, een huisdier te houden en desgewenst te roken. In de praktijk blijken hierop beperkingen te bestaan die zijn ingegeven door veiligheidsoverwegingen en/of de noodzaak dat het personeel onbelemmerd moet kunnen werken en niet belast kan worden met taken als het verzorgen van dieren of extra schoonmaakwerkzaamheden. In zoverre moet de Heffingsambtenaar worden toegegeven dat, afhankelijk van de mate van verzorging en verpleging die noodzakelijk is, afbreuk wordt gedaan aan de privacy, maar zoals reeds is vermeld, acht Het Hof dit niet van zodanige betekenis dat hierdoor de woonfunctie niet (langer) aanwezig kan worden geacht. Gelet op het hiervoor overwogene heeft de onroerende zaak naar het oordeel van Het Hof in de eerste plaats de functie van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners, ook al wordt, desgewenst, zorg verleend.


Voor zover de Heffingsambtenaar met hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd heeft bedoeld dat - in ieder geval - de zorg op de gesloten psychogeriatrische afdeling (22 wooneenheden) op de begane grond en de somatische verpleegafdeling (8 wooneenheden) op de eerste verdieping van de linkervleugel, meer dan 30% bedraagt en dat in zoverre niet gesproken kan worden van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, overweegt Het Hof dat hetgeen hiervoor is overwogen eveneens heeft te gelden voor de psychogeriatrische afdeling en de somatische verpleegafdeling. Voor diegenen die in hoge mate zijn aangewezen op hulp, zorg en toezicht is er veelal geen andere optie dan een permanent verblijf in een verpleeghuis of verpleegafdeling in een complex als het onderhavige. Ook ten aanzien van deze afdelingen geldt naar het oordeel van Het Hof dat de woonfunctie zodanig overheerst dat deze hoofdzakelijk tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dat op deze afdelingen nog meer beperkingen van de zelfstandigheid en privacy zullen zijn is inherent aan de lichamelijke en geestelijke conditie van deze bewoners, maar laat onverlet dat de wooneenheden in de eerste plaats de functie hebben van woon- en verblijfsruimte voor de bewoners. Het feit dat in die ruimte in meer of mindere mate een intensieve zorgverlening plaatsvindt, maakt dat niet anders.

Voorbeeld 5 woondelenvrijstelling Geen woondelen van een zorgcentrum die op grond van artikel 220e van de Gemeentewet buiten de heffingsmaatstaf OZB dienen te worden gelaten LJN: BV6432 (Rechtbank Utrecht, 23 februari 2012, SBR 11/510) De rechtbank stelt vast dat in zorgcentrum X slechts bewoners verblijven die zijn geïndiceerd met een ZZP van 5, 6, 7 of 8. Aan de inhoud van de respectievelijke indicaties ontleent de rechtbank dat de cliëntgroep van ZZP 5 vanwege ernstige dementiële problematiek behoefte heeft aan intensieve begeleiding en intensieve verzorging, in een beschermende woonomgeving. De cliënten zijn (bijna) geheel zorgafhankelijk. De cliëntgroep met een ZZP 6-indicatie heeft vanwege ernstige somatische beperkingen op veel momenten van de dag structureel behoefte aan begeleiding, intensieve verzorging en verpleging, in een beschermende woonomgeving. De cliëntgroep met een ZZP 7-indicatie heeft op grond van een chronische ziekte specifieke begeleiding nodig in combinatie met zeer intensieve verzorging en verpleging in een beschermende woonomgeving en de cliëntgroep met een ZZP 8-indicatie heeft op grond van een ernstige somatische aandoening/ziekte behoefte aan specifieke en zeer intensieve verzorging en verpleging in combinatie met begeleiding in een beschermende woonomgeving. De rechtbank stelt tevens vast dat eiseres geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank van 9 december 2009 tussen partijen, in welke uitspraak het ging over dezelfde rechtsvraag ten aanzien van het belastingjaar 2008. In die uitspraak heeft de rechtbank op basis van de feitelijke situatie in het zorgcentrum geoordeeld dat het bieden van medische zorg de hoofdfunctie vormde, reden waarom verweerder terecht geen toepassing heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet. In hetgeen eiseres in de onderhavige procedure heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. Mede onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011 (LJN: BT7239) is de rechtbank ook thans van oordeel dat in het zorgcentrum de verpleging van de bewoners zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Gelet op de hoeveelheid en de intensiteit van de benodigde zorg die de ZZP-indicaties 5, 6, 7 en 8 met zich meebrengen, kan daarbij geen onderscheid worden gemaakt naar uren dat sprake is van daadwerkelijke zorg en uren dat sprake is van wonen, nu dat laatste steeds plaatsvindt in een beschermende omgeving waar permanent zorg en begeleiding beschikbaar zijn. De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat geen sprake is van woondelen als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet die voor vermindering van de heffingsmaatstaf in aanmerking kunnen worden genomen. Eiseres heeft voorts betoogd dat de genoemde uitspraken van de rechtbank Utrecht en van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2011, aan subjectieve elementen een doorslaggevende betekenis toekennen, terwijl de OZB moeten worden bestempeld als objectieve zakelijke belastingen. De rechtbank overweegt dat de OZB worden aangemerkt als objectief zakelijke belastingen. Objectief wil zeggen dat het object, niet het subject, uitgangspunt vormt voor de belastingheffing. Met zakelijk wordt 25 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

bedoeld dat de persoonlijke omstandigheden van de belastingplichtige geen invloed mogen hebben. Hoewel de rechtbank niet uitsluit dat er in de OZB-heffing mogelijk subjectieve elementen te onderkennen zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding te veronderstellen dat in deze zaak een cumulatie van subjectieve kenmerken te onderkennen valt die het object en/of de hoogte van de belastingheffing in zodanige mate beïnvloeden dat er niet meer kan worden gesproken van objectief zakelijke belastingheffing.

Voorbeeld 6 woondelenvrijstelling Functie van verzorging en verpleging in een verpleeghuis Gerechtshof Amsterdam, 1 maart 2012, 10/00686 De verzorging en verpleging van de zorgbehoevenden in verpleeghuis Y is zozeer overheersend dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. Geen delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Vaststaat dat in het in geschil zijnde deel van Y alleen ouderen kunnen verblijven die hiervoor een indicatie hebben. Zij kunnen niet meer zelfstandig wonen en hebben behoefte aan intensieve begeleiding, uitgebreide of (zeer) intensieve verzorging en verpleging. Voor ouderen die tijdens hun verblijf meer behoefte krijgen aan (medische) zorg en verpleging, is deze aanwezig. In Y is 24 uur per dag personeel aanwezig om de zorg te verlenen. Verder zijn de eenpersoonskamers in hoofdzaak bestemd om te slapen en zorgbehoevenden hebben geen beschikking over een eigen douche en/of toilet. Uit deze feiten en omstandigheden leidt Het Hof af dat voor het in geschil zijnde deel van 31,7% van het bruto vloeroppervlak, gelegen in de hoogbouw van Y de verzorging- en verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. In het licht hiervan zijn de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, waaronder de duurzaamheid van het verblijf in Y, de omstandigheid dat iemand zich kan doen inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie (GBA) op het adres van Y, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van de slaapkamers en het ontvangen van bezoek, van onvoldoende gewicht om te kunnen oordelen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel hoofdzakelijk dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ook de stelling van belanghebbende dat degenen die in Y verblijven, daar feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen woning meer hebben, slaagt niet. Aan de functie van het in geding zijnde gedeelte van Y, te weten verzorging en verpleging, komt naar het oordeel van Het Hof doorslaggevende betekenis toe.

Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling Geen woondelenvrijstelling voor verpleegafdeling Gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2012, 11/00254 en 11/00255 X is eigenaar en gebruiker van een multifunctioneel zorgcentrum voor ouderen. In de onroerende zaak wordt huisvesting, verzorging en verpleging geboden aan ongeveer 350 bewoners. Op de eerste drie verdiepingen zijn onder meer verzorgingsappartementen gevestigd en op de vierde verdieping bevinden zich 30 verpleegkamers (de verpleegafdeling). In geschil is de toepassing van de vrijstelling voor woondelen. Het hof oordeelt dat woondelenvrijstelling niet geldt voor de verpleegafdeling. Op de verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging nodig hebben. Er is 24 uur per dag personeel aanwezig om deze zorg te verlenen. Verder zijn de eenpersoonskamers in deze afdeling in hoofdzaak bestemd om te slapen en hebben de zorgbehoevenden geen beschikking over een eigen douche/badkamer en/of toilet. Uit deze feiten en omstandigheden leidt het hof af dat voor de verpleegkamers de verpleegfunctie zozeer overheersend is dat de woonfunctie daaraan ondergeschikt is en daarin opgaat. De door X aangevoerde omstandigheden die duiden op een woonfunctie, zoals een eigen brievenbus en kamernummer, de vrijheid om de verpleegkamers naar eigen smaak aan te kleden, de (beperkte) mogelijkheid tot het afsluiten van deze kamers en het ontvangen van bezoek, zijn van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat sprake is van delen die in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Ook de stelling van X dat degenen die op de verpleegafdeling verblijven, daar feitelijk wonen omdat zij doorgaans elders geen woning meer hebben, slaagt niet. Het restaurant, de was- en droogruimte, de hobbykamer en de keuken moeten volgens het hof worden aangemerkt als in hoofdzaak 26 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

dienstbaar aan woondoeleinden. Deze ruimtes worden uitsluitend gebruikt door de bewoners. De gangen zijn alleen in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden voor zover zij leiden naar ruimtes die dienen tot woning, dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De gang, toiletten, douches, badkamers en huiskamers, welke grenzen aan de verpleegappartementen, zijn niet in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. Op de verpleegafdeling kunnen slechts ouderen verblijven die ook een bepaalde mate van verpleging krijgen. Dit brengt mee dat ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimtes die behoren bij de verpleegappartementen de verpleegfunctie overheersend is.

In de uitspraken hiervoor is steeds het gebruik van het gebouw, de in de diverse ruimten aanwezige voorzieningen en het gebruik door bepaalde personen maatgevend geweest voor de vraag of de woondelenvrijstelling van toepassing is. Hoe staat het nu met de onder het gebouw liggen de grond en met de grond rondom het gebouw? Waaraan moet de omliggende grond worden toebedeeld? De rechtbank Leeuwarden heeft hierover in 2011 een uitspraak gedaan.

Voorbeeld 7 woondelenvrijstelling Gedeelten van verpleeg- en verzorghuis dienen in hoofdzaak tot woning; functie van de ondergrond volgt de opstal; onbebouwde grond in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden Rechtbank Leeuwarden, 27 januari 2011, 10/8 X ontvangt een aanslag OZB voor zijn verpleeg- en verzorgingshuis en maakt daartegen bezwaar. Voor de rechtbank is in geschil in hoeverre gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat zij bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de OZB gebruikersbelasting buiten aanmerking blijven. De rechtbank verwijst naar het arrest HR 16-11-2007, nr 40847, LJN: AZ9075, vng-2468 (Smallingerland), waarin is beslist dat de enkele omstandigheid dat in het verpleeghuis het wonen gecombineerd is met een andere functie die in wezen - voor het verpleeghuis als geheel beschouwd - de hoofdfunctie vormt, niet uitsluit dat delen van de onroerende zaak tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In het onderhavige geval is het wonen in de woongedeelten dermate overheersend aan het gebruik door de verzorgers, dat deze delen in hoofdzaak tot woning dienen. Daaraan doet niet af dat de bewoners persoonlijke (fysieke) belemmeringen hebben. De gangen waaraan de appartementen zijn gelegen en het overdekte gangenstelsel dat de woningen van het verpleeghuisgedeelte met elkaar verbindt zijn in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, omdat deze door bewoners en hun bezoek worden gebruikt om de woningen en appartementen te bereiken. Voor de ondergrond verwijst de Rechtbank naar het arrest HR 17-09-2010, nr. 09/02047, LJN: BL5650, VNG-3592 (Epe) waarin werd geoordeeld dat het onlosmakelijke verband tussen de opstal en de ondergrond meebrengt dat de ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak. Daarom moet de waarde van de ondergrond voor de toepassing aan de woondelen en de overige delen van de opstal worden toegerekend naar evenredigheid met de waarde van die delen. In dit geval heeft dat tot gevolg dat de waarde van de ondergrond voor 70,18 % niet tot de heffingsmaatstaf kan worden gerekend. Uit hetzelfde arrest volgt dat het onbebouwde deel van een onroerende zaak een van de opstal met zijn ondergrond te onderscheiden deel van die onroerende zaak vormt. Voor dit tehuis geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Deze regel lijdt slechts uitzondering indien de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. De rechtbank is van oordeel dat geen feiten en omstandigheden aannemelijk zijn geworden die de conclusie rechtvaardigen dat de functie van (delen van) de onbebouwde grond zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt (samenhangen), dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. In het onderhavige geval heeft dit, nu de woondelen voor meer dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel, tot gevolg dat de bij het tehuis behorende onbebouwde grond hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Het onbebouwde deel van de onroerende zaak kan daarom niet tot de heffingsmaatstaf worden gerekend. Het beroep is gegrond.


1.8

Woning of niet-woning

Zoals bekend wordt zowel in de Gemeentewet als in de Wet WOZ onderscheid gemaakt tussen woningen en niet-woningen. Twee belangrijke gevolgen van dit onderscheid zijn dat sinds 2006:  voor woningen geen gebruikersbelasting meer verschuldigd is;  het tarief voor de zakelijk gerechtigde voor woningen in de meeste gemeenten lager ligt dan het tarief voor de niet-woningen. Dit verklaart waarom het belangrijk is om (zoveel mogelijk van) een object gekwalificeerd te krijgen als woning. Om dit te illustreren is onderstaand arrest opgenomen, inclusief een noot van VNG.

Voorbeeld 1 woning - niet-woning: Ondergrond verzorgingshuis is geen deel in de zin van art. 220e Gemeentewet verdeling woning/niet-woning van opstal bepalend voor verdeling van omliggende grond, tenzij delen van die grond specifieke bestemming hebben Hoge Raad, 17 september 2010, nr. 09/02047 X is gebruiker van een verzorgingshuis dat is gebouwd op een perceel van 8.000 m². De bebouwde oppervlakte is ongeveer 2.300 m². Van de waarde van de opstal is 67% toe te rekenen aan delen die in hoofdzaak tot woning dienen of in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Voor Het Hof was in geschil of een gedeelte van de grond moet worden aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden, en zo ja, welk gedeelte. Het Hof heeft daarop beslist dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen de ‘projectiegrond’ (1,5 x de bebouwde oppervlakte) en de ‘omliggende grond en restgrond’. Het Hof heeft de waarde van de ‘projectiegrond’ aan de woondelen toegerekend, naar de voor de opstal geldende verhouding. De ‘omliggende grond en restgrond’ zijn door Het Hof aangemerkt als in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. De gemeente gaat hiertegen in cassatie. De Hoge Raad overweegt dat de ondergrond van een opstal dienst doet als drager van die opstal in al zijn onderdelen. Die ondergrond heeft aldus geen andere functie dan de opstal. Dit onlosmakelijke functionele verband tussen ondergrond en opstal brengt mee dat de ondergrond niet kan worden aangemerkt als een van de opstal te onderscheiden deel van de onroerende zaak in de zin van de woondelenvrijstelling. Daarom moet de waarde van de ondergrond naar evenredigheid worden toegerekend aan de woondelen en de overige delen van de opstal. Omdat in deze casus 67% van de waarde van de onderhavige opstal is toe te rekenen aan de woondelen, moet ook 67% van de waarde van de ondergrond aan die woondelen worden toegerekend. De omliggende grond vormt een te onderscheiden deel dat op zichzelf moet worden getoetst. Voor verzorgingshuizen geldt dat dergelijke onbebouwde grond als regel dienstbaar is aan die opstal. Dat brengt mee dat als regel kan worden aangenomen dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstal. Een uitzondering op deze regel zou van toepassing zijn als de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal. Te denken valt aan een terras dat grenst aan en in gebruik is met een in hoofdzaak tot woning dienend deel van het verzorgingshuis. De toepassing van deze uitzondering bepleit om de daartoe benodigde feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen. Omdat in onderhavige casus de woondelen voor minder dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel, betekent het voorgaande dat de bij die opstal behorende onbebouwde grond in beginsel niet hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Dit onbebouwde deel kan als gevolg daarvan niet delen in de woondelenvrijstelling, tenzij de uitzondering van toepassing is. De zaak wordt verwezen voor verdere behandeling. Bijzonderheden Deze uitspraak is het vervolg op Hof Arnhem 15 april 2009, nr. 07/00554. Noot VNG Met dit arrest schept de Hoge Raad duidelijkheid over de toepassing van de woondelenvrijstelling bij de grond van een WOZ-object. Hoewel de zaak ziet op de tussenregeling in art. 220f Gemeentewet (2006),


zijn er geen aanwijzingen dat de uitleg voor de definitieve regeling in art. 220e Gemeentewet anders zou moeten zijn. De Hoge Raad stelt vast dat de ondergrond van een opstal geen deel is in de zin van de woondelenvrijstelling. De ondergrond is vrijgesteld voor hetzelfde percentage als de woondelen binnen de opstal. De onbebouwde grond van het WOZ-object vormt wel een deel in de zin van de vrijstelling en zal dus afzonderlijk moeten worden getoetst. Hoofdregel hierbij is de functie van het hoofdgebouw: als de functie van de opstal niet in hoofdzaak wonen is, geldt dat ook voor de grond. Van deze hoofdregel wordt afgeweken voor specifieke delen van de onbebouwde grond die een te onderscheiden functie heeft voor een specifiek deel van de opstal. De Hoge Raad noemt een terras bij een appartement als voorbeeld. Ook geeft de Hoge Raad hierbij een bewijsregel. Deze bewijsregel houdt in dat de belastingplichtige een specifieke situatie moet stellen en bij discussie moet bewijzen (naar de VNG aanneemt: aannemelijk maken). In het slot van het arrest verwerpt de Hoge Raad alle overige aangevoerde grieven. Daartoe hoorde ook de stelling dat het begrip deel als gedeelte moet worden gelezen.


2

Actualiteiten in wetgeving

In de vergadering van het College van Deskundigen van de Werkkamer WOZ van VastgoedCert is het besluit genomen jaarlijks bij de hercertificering ook het onderwerp ‘Actualiteiten in wetgeving’ aan de orde te stellen. In dit hoofdstuk worden ook aangekondigde wetsvoorstellen behandeld die inmiddels zijn ingetrokken. Dit vanwege de vaak grote publiciteit die het betreffende wetsvoorstel heeft veroorzaakt. De actualiteiten in wetgeving die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn achtereenvolgens de openbaarheid WOZ-waarde van woningen, het gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak en ontwikkeling eigenwoningforfait. 2.1

Openbaarheid WOZ-waarde van woningen

Op 14 maart 2013 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel nummer 33 462 "Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” aangenomen. Kennelijk waren de wettekst en de antwoorden op schriftelijke vragen voldoende om de Kamerleden te overtuigen. In het wetsvoorstel is voorgesteld om WOZ-waarden van woningen openbaar te maken. De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel op 26 maart 2013 als hamerstuk afgedaan. In de inwerkingtredingsbepaling is geregeld dat de artikelen van deze wet in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. De openbaarheid van woningwaarden is daarmee een stuk dichterbij gekomen. De “Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” is op 11 april 2013 gepubliceerd in het Staatsblad. Uw docent zal tijdens de cursus de inwerkingtreding van de diverse artikelen met u bespreken. 5

Toelichting op het wetsvoorstel Dit voorstel wijzigt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de Kadasterwet Het betreft de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen van de zogenoemde Fierensmarge. Al deze onderwerpen hangen met elkaar samen en dragen door die onderlinge samenhang bij aan een verbetering van het WOZ-stelsel als geheel. Zo wordt het door openbaarheid van de WOZ-waarde mogelijk om de WOZ-waarde van een woning op te vragen. Een transparantere WOZ-waarde draagt bij aan de acceptatie van de WOZ-waarde door burgers en verbetert de kwaliteit van die WOZ-waarde. Met de realisatie van een landelijke voorziening WOZ kunnen burgers eenvoudig en laagdrempelig de WOZwaarde opvragen bij één centraal punt. Zij kunnen dan de WOZ-waarde van hun woning vergelijken met de WOZ-waarde van zelf gekozen woningen, zonder dat dit leidt tot een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten. 2.2

Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak

De waarderingen van courante niet-woningen is veelal gebaseerd op een huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode is het vloeroppervlak een belangrijk element. Het vloeroppervlak wordt vermenigvuldigd met de huurwaarde per vierkante meter en vervolgens met een kapitalisatiefactor om zo de waarde van het (deel)object te bepalen. Van welk vloeroppervlak moet dan worden uitgegaan? Van de gebruiksoppervlakte (gebruiksplicht BAG-gegevens) of van de verhuurbare vloeroppervlakte (de praktijk in de markt)? De beslissing is gevallen om voor courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, uit te gaan van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo.

5

Deze samenvatting is gebaseerd op het wetsvoorstel en de Memorie van toelichting zoals ingediend bij de Tweede Kamer. 30 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

2.3

Ontwikkeling eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait, de voordelen uit eigen woning, wordt jaarlijks door de Volksvertegenwoordiging vastgesteld mede op basis van de meest recente WOZ-waarderingen. Daarbij is het al enkele jaren het beleid om in het bijzonder de duurdere woningen (> € 1.000.000) zwaarder te gaan belasten (villa-tax). Onderstaand het verloop van het eigenwoningforfait over de jaren 2010-2014. 2010 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op € 12.500 Nihil € 12.500 € 25.000 0,20% van deze waarde € 25.000 € 50.000 0,30% van deze waarde € 50.000 € 75.000 0,40% van deze waarde € 75.000 € 1.010.000 0,55% van deze waarde € 1.010.000 € 5.555 vermeerderd met 0,80% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.010.000. 2011 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op € 12.500 Nihil € 12.500 € 25.000 0,20% van deze waarde € 25.000 € 50.000 0,30% van deze waarde € 50.000 € 75.000 0,40% van deze waarde € 75.000 € 1.020.000 0,55% van deze waarde € 1.020.000 € 5.610 vermeerderd met 1,05% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.020.000. 2012 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op € 12.500 Nihil € 12.500 € 25.000 0,20% van deze waarde € 25.000 € 50.000 0,35% van deze waarde € 50.000 € 75.000 0,45% van deze waarde € 75.000 € 1.040.000 0,60% van deze waarde € 1.040.000 € 6.240 vermeerderd met 1,30% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.040.000. 2013 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op € 12.500 Nihil € 12.500 € 25.000 0,20% van deze waarde € 25.000 € 50.000 0,35% van deze waarde € 50.000 € 75.000 0,45% van deze waarde € 75.000 € 1.040.000 0,60% van deze waarde € 1.040.000 € 6.360 vermeerderd met 1,55% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.040.000. LET OP: Woningen boven € 1.040.000 krijgen in 2013 een extra toeslag van € 120 per jaar.


6

2014 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan Maar niet meer dan Op jaarbasis gesteld op € 12.500 Nihil € 12.500 € 25.000 € 25.000 € 50.000 € 50.000 € 75.000 € 75.000 € 1.040.000 € 1.040.000 -

6

na bijstellingsregeling 2014 aan te vullen met cijfers voor 2014 32 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

3

Actualiteiten in waarderingsmethodieken

Zoals eerder tijdens hercertificeringsdagen van VastgoedCert met u besproken, wordt in een aantal gevallen bij de waardebepaling gebruik gemaakt van taxatiewijzers. Dit jaar wordt uw bijzondere aandacht gevraagd voor de Taxatiewijzer Algemeen deel, de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie en de nieuw toegevoegde Taxatiewijzer Hotels. 3.1

Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013

Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer algemeen, waardepeildatum 2012, versie 1.1. Hoofdstuk

Onderwerp

1

Marktontwikkeling

2

Archetypen

2 5

Gebruik oppervlaktebegrippen Taxeren tijdens een renovatie

7

Correctie grootte bij waarde in het economische verkeer

10

Omzetbelasting

11

Waarde grond

13 bijlage 4, 5 en 7

Overzicht en toelichting archetypen Lijsten met soort-object-, deelobjecten archetypencodes

Wijziging Extra toelichting opgenomen op het indexeren t.o.v. eerdere kengetallen. De letter H is toegewezen aan Horeca in verband met de Taxatiewijzer Hotels. Gebruik vvo en bvo in afwijking van de BAGgebruiksoppervlakte. Toelichting toegevoegd over het taxeren van een object tijdens een renovatie. Passage toegevoegd over berekening correctie bij meerder WOZ-deelobjecten met zelfde of vergelijkbaar archetype. Omzetbelasting bij sportcomplexen moeten gezien de Wet op de inkomstbelasting meestal exclusief omzetbelasting getaxeerd worden. Verder in taxatiewijzer kengetallen en voorbeelden aangepast aan BTW-percentage van 21% Bij waarde grond moet soms worden uitgegaan van prijzen bij transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting (gronden niet zijnde bouwterreinen). De lijst met archetypen uit de algemene Taxatiewijzer is geactualiseerd. Lijsten zijn geactualiseerd.

Van groot belang is de wijziging met betrekking tot het gebruik van oppervlaktebegrippen. In de syllabus Hercertificering WOZ 2013 is al uitgebreid aandacht besteed aan het besluit van de Waarderingskamer van 1 maart 2012 om expliciet de voorkeur te geven aan het baseren van de WOZ-taxaties voor courante niet-woningen op het verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit besluit is nu verwerkt in de Taxatiewijzer. Daar wordt ook aangegeven welke oppervlakte bij de overige niet-woningen dient te worden gebruikt en hoe een en ander moet worden vastgelegd. Onderstaand een tekstgedeelte uit de Taxatiewijzer Algemeen deel 2013, pp. 22-23.

2.8.1 Grootte in oppervlakte (m²) De grootte van de kavel en in de meeste gevallen van de gebouwonderdelen worden in m² weergegeven. De grootte van gebouwonderdelen kan ook in m³ weergegeven worden. Bij gebruik van de inhoud is de maatvoering altijd bruto (bij kengetallen per m3 wordt altijd gerekend met de bruto inhoud). Bij gebruik van de oppervlakte wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van de definitie van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, zodat kan worden aangesloten op de oppervlakte die is geregistreerd in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). Echter courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, worden getaxeerd met behulp van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo. Bij incourante objecten die getaxeerd worden op basis van de 33 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt gewerkt met bruto vloeroppervlakte (bvo), omdat de kengetallen over bouwkosten beschikbaar zijn op basis van deze eenheid. Daarom zijn de kengetallen in de taxatiewijzers gericht op de gecorrigeerde vervangingswaarde ook in bedragen per m2 bvo. Met de code bruto/netto oppervlakte (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.44) moet dit worden aangegeven. (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.43).

Voor de overige wijzigingen wordt verwezen naar de Taxatiewijzer. 3.2

Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013

Ook voor deze taxatiewijzer wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 2012, versie 1.0 Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1.4

Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk Extra toelichting op de berekening van incentives aangepast

3.2.2 Bijlage 2

Marktanalyse Incentives en de invloed op de huurwaarde Incentives en de invloed op de huurwaarde Risico-opslag op vastgoed Onderhoudskosten

Bijlage 3

Herbouwkosten

Diverse tabellen aangepast naar 2013

Bijlage 4

Overzicht tabel kosten koper

Tabel aangepast naar 2013

Bijlage 8

Rekenblad verkooptransactie

Tekstuele aanvulling betreffende cellen G9, G10, G14 en E44.

2.2 2.2

Toelichting ter voorkoming van dubbel telling Risico-opslagen aangepast naar 2013 Diverse tabellen aangepast naar 2013

Bespreking van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie zal slechts zeer globaal plaatsvinden binnen deze cursus. Van taxateurs wordt verwacht dat zij zelf de inhoud van deze Taxatiewijzer tot zich nemen. 3.3

Taxatiewijzer Hotels, Waardepeildatum 1 januari 2013

Aan de Taxatiewijzer Hotels zal uitgebreid aandacht worden besteed. Deze Taxatiewijzer is dit jaar voor de eerste maal gepubliceerd. Doel van deze Taxatiewijzer is het bieden van een methode voor uniforme waardering in het kader van de Wet WOZ van hotelvastgoed en het bieden van een rekenmodel om langs modelmatige weg de objectieve waarde van hotelvastgoed te taxeren. De taxateur kan met het rekenmodel door invoer van vijf kernvariabelen een modelwaarde berekenen. Deze modelmatige benadering sluit aan op het objectieve karakter dat de WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet immers de waarde weergeven van de onroerende zaak en niet van de onderneming die de zaak gebruikt. Om de modelwaarde te toetsen aan de actuele markt, wordt de berekende modelwaarde wel vergeleken met de feitelijke exploitatiecijfers en bijzonderheden van het te waarderen hotel. Deze vergelijking kan leiden tot bijstelling van de modelwaarde, waarbij echter steeds recht gedaan moet blijven worden aan het objectieve karakter van de WOZ-waarde. 3.3.1

Strekking van de Taxatiewijzer

Met ingang van 2013 (waardepeildatum 1 januari 2013, te gebruiken voor de WOZ-beschikkingen in 2014) is er voor de waardering van het vastgoed van hotels met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie een Taxatiewijzer opgesteld. Deze Taxatiewijzer maakt onderdeel uit van de door de VNG gepubliceerde en jaarlijks geactualiseerde set van taxatiewijzers voor diverse categorieën objecten. In de Taxatiewijzer Hotels is gekozen voor de in de hotelbranche gebruikelijke methode van huurwaarde-kapitalisatie. Met het oog op het objectieve karakter van de WOZwaarde, wordt de huurwaardekapitalisatie in deze Taxatiewijzer zoveel mogelijk gebaseerd op objectieve gegevens. Daarom wordt primair gerekend met een normomzet en met normkosten. De WOZ-waarde


wordt op die manier door het model berekend aan de hand van een omzetberekening die overeenkomt met een normale exploitatie voor een gemiddeld hotel in de gekozen categorie ter plaatse. 3.3.2

Uitgangspunten

De taxateur moet allereerst bepalen om welk archetype hotel het gaat. Het model kent zeven hotelarchetypes, namelijk:  hotel zonder ontbijt;  hotel-garni (alleen met ontbijt);  hotel-restaurant;  hotel-restaurant met meerdere zalen (>5 zalen);  restaurant met hotelkamers;  conferentiehotel;  snelweghotel. Vervolgens dient de taxateur verschillende variabelen in te vullen. De belangrijkste daarbij zijn het aantal kamers, het aantal sterren en de locatie. In het model wordt dan een koppeling gemaakt met de verschillende geobjectiveerde kengetallen voor bezettingsgraad en kamerprijs. Op basis van de door de taxateur ingevulde gegevens, berekent het model de geobjectiveerde omzet, exploitatiekosten en huurwaarde. De opgenomen variabelen in het model zijn:  kamerprijs per sterrenclassificatie en gebied;  bezettingsgraad per gebied;  percentage food and beverages (F&B)-omzet per hoteltype en sterrenclassificatie;  percentage conferentie/zalenomzet per hoteltype en sterrenclassificatie;  percentage overige omzet naar hoteltype en sterrenclassificatie;  kosten soorten per hoteltype en sterrenclassificatie;  huurwaarde (als percentage van omzet) per hoteltype, sterrenclassificatie en gebied;  rendement per sterrenclassificatie en gebied;  vaste kosten per sterrenclassificatie. Het model rekent met kengetallen, tarieven en overige parameters van hotels die waar mogelijk zijn ontleend aan gepubliceerde kengetallen die in de hotelpraktijk een breed draagvlak hebben. Gebruikte kengetallen zijn zoveel mogelijk afgeleid van de kengetallen die worden gepubliceerd in het Hosta rapport, overige onderzoeken voor gemeenten en provincies en cijfers die bekend zijn bij Invast Hotels vanuit diverse onderzoeken door geheel Nederland. Het rekenmodel biedt de mogelijkheid om met behulp van de bekende werkelijke omzetgegevens een controleberekening te maken van de waarde. De modelwaarde van het model kan afwijken van de berekening op basis van de werkelijke individuele exploitatiegegevens. Als die afwijkingen verband houden met het vastgoed, kan de taxateur de modelwaarde verfijnen. Redenen hiervoor kunnen een bijzondere ligging, afwijkend onderhoud, et cetera zijn. Wanneer de afwijking van de daadwerkelijke omzet ten opzichte van de modelwaarde wordt verklaard door ‘de kwaliteit van de ondernemer’, dan wordt de modelwaarde als uitgangspunt genomen voor de WOZwaarde. De WOZ-waarde is immers een objectieve waarde van het vastgoed. De waardering van hotels is gebaseerd op een normexploitatie van het te taxeren hotel en bepaalt welke vastgoedlasten bij deze normexploitatie gedragen kunnen worden. Deze vastgoedlasten bepalen dan uiteindelijk de waarde van het vastgoed. Het zou het meest eenvoudig zijn om aan te sluiten bij de exploitatiegegevens van het hotel zelf. Het waarderen op basis van de bedrijfsvoering door de huidige eigenaar/exploitant, sluit echter niet aan op het uitgangspunt van de Wet WOZ. Volgens de wet moet immers sprake zijn van een objectieve waardebepaling. Het waarderen aan de hand van de eigen exploitatiegegevens van een ondernemer zou ertoe kunnen leiden dat goede ondernemers worden gestraft met een hoge waarde en dat slechte ondernemers worden beloond met een lage waarde. Bij de systematiek van de Wet WOZ past dat wordt uitgegaan van een geobjectiveerde exploitatie (waarde in het economische verkeer, voor een willekeurige gegadigde) en niet van de actuele exploitatie (waarde voor de huidige eigenaar/exploitant).


Ditzelfde uitgangspunt kan bijvoorbeeld herkend worden bij de toepassing van de huurwaardekapitalisatie, waarbij altijd uitgegaan wordt van het markthuurniveau en niet van de daadwerkelijk betaalde huur. Voor de waardering van hotels zal dan ook op objectieve gronden een (fictieve, maar realistische voor een willekeurige gegadigde haalbare) jaarrekening per hotel bepaald moeten worden die als basis dient voor de waardering. Er kunnen echter ook objectonderdelen op het terrein aanwezig zijn die (nog) geen onderdeel uitmaken van de exploitatie. Deze dienen buiten beschouwing gelaten te worden indien deze geen waarde vertegenwoordigen binnen de huidige exploitatie en niet als een zelfstandig object gezien kunnen worden (bijvoorbeeld ongebonden extra grond die niet verkocht zou kunnen worden). Indien deze objectonderdelen wel als een zelfstandig object een waarde vertegenwoordigen, maar geen waarde toevoegen aan de exploitatie van het hotel, dienen deze onderdelen gewaardeerd te worden conform de waarderingsinstructie voor die onderdelen (bijvoorbeeld niet door de hotelexploitatie gebruikte parkeerplaatsen). Ook het effect van een investering in het vastgoed die niet gelijk merkbaar is in de resultaten kan als een extra waardecomponent meegenomen worden. De investering komt bijvoorbeeld pas over enkele jaren volledig in de exploitatie tot uitdrukking. In de tussentijd is deze investering wel gedaan en staat het objectonderdeel er echter wel en zal een potentiële koper bij zijn aankoopbeslissing zeker rekening houden met de investering die is gedaan. 3.3.3

Reikwijdte

Met de Taxatiewijzer kunnen hotels worden getaxeerd met een officiële classificatie als hotel volgens de Nederlandse Hotel Classificatie. Uitgesloten van de NHC zijn bedrijven die bekend staan als hostels, bed and breakfast-bedrijven, jeugdherbergen en anderen. Deze zijn met de huidige versie van dit model niet te waarderen, aangezien deze niet per kamer verhuren, maar een tariefstelling per bed kennen. De waardering van dit type bedrijven valt buiten deze Taxatiewijzer. De structuur van het model is eventueel wel geschikt om een waarde te bepalen voor dit soort objecten op basis van de werkelijke exploitatiegegevens. De taxateur dient dan bij de berekening wel het rendement waarmee de huurwaarde wordt gekapitaliseerd aan te passen, vanwege de mindere courantheid van dit soort objecten. Algemene kengetallen voor het taxeren van dit soort accommodaties zijn nog te beperkt voorradig. Om de verschillen tussen hotel en de overige categorieën te kunnen vast stellen, worden onderstaand de meest belangrijke verschillen tussen hotels en de andere groepen genoemd. Hostels Hostels richten zich op verhuur van een of meer bedden per nacht in tegenstelling tot hotels die gericht zijn op verhuur per kamer. Bij hostels zijn er veelal meer dan twee bedden per kamer, vaak kleinere of grotere zalen met meer dan vier bedden per zaal. In hotels zal men over het algemeen kamers aantreffen met één of twee bedden. Soms hebben hotels kamers met drie of vier bedden, maar deze zullen altijd beperkt zijn tot het totaal aantal kamers per hotel. De structuur van het model is wel geschikt om een waarde te bepalen van een hostel op basis van de werkelijke exploitatiegegevens, maar de taxateur dient dan de werkelijke omzet (wanneer deze in voldoende mate gelijk gesteld kan worden aan een ‘geobjectiveerde omzet’) in te voeren om een vastgoedwaarde te berekenen. Dus waar nodig dient gecorrigeerd te worden voor goed of slecht ondernemerschap. Bed and breakfast Bed and breakfasts (B&B) beschikken veelal over niet meer dan zeven kamers en men heeft geen personeel in dienst. Een B&B heeft gemiddeld in Nederland ongeveer 2,5 kamer . Veelal is het hoofddoel van het object ‘wonen’ en is het verstrekken van logies een nevengeschikt doel. In die gevallen zal een waardering als ‘woning’ voor het gehele object beter aansluiten. In veruit de meeste gevallen zal de bestemming van het object omschreven zijn als ‘wonen’. Een hotel heeft het verstrekken van logies tot hoofddoel en zal ten minste een medewerker in dienst hebben. Vijfsterren hotels in Nederland In totaal zijn in Nederland 25 hotels in de 5***** classificatie. Hoewel er overeenkomsten zijn, vallen deze hotels al snel buiten de gebruikelijke waarden en daarmee buiten de kengetallen die in dit model worden gehanteerd. Vanwege de grote verschillen in locatie, type exploitatie en type vastgoed is het mogelijk dat deze hotels buiten de kengetallen en uitgangspunten van het model gaan. Met name vijfsterren bedrijven kunnen vaak een veel groter gedeelte aan zaalhuur, congressen en F&B bereiken ten opzichte van de


omzet voor logies. Daarnaast kan de overige omzet sterk afwijken. Zeker bij deze categorie hotels is het van belang om te bezien of de opgevraagde gegevens afwijken van de modelwaarden. Als de afwijkingen verband houden met het vastgoed, bijvoorbeeld een unieke ligging of een kwaliteitsniveau of onderhoudstoestand van het hotel dat sterk afwijkt van de gemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand waar het model vanuit gaat, is er reden om de modelwaarde aan te passen. Zeker bij deze categorie hotels is daarom analyse van belang van opgevraagde omzetgegevens en kosten om een reëel bedrag te bepalen dat toegerekend mag worden aan vastgoedkosten dan wel huurwaarde binnen de exploitatie. De in het model aangegeven kosten geven een leidraad voor zowel de genormaliseerde kamerprijs als de kostensoorten. Van der Valk De hotelbedrijven van Van der Valk kunnen niet per definitie op basis van het archetype snelweghotel worden gewaardeerd, terwijl dit toch vaak de verwachting is bij de diverse hotels van deze hotelgroep. Er zijn bijvoorbeeld Van der Valk-hotels welke aan de snelweg gelegen zijn, maar eveneens aan de rand van een grotere gemeente. Voorbeelden van deze laatste categorie zijn bijvoorbeeld Eindhoven, Utrecht (Nieuwbouw), Nootdorp (Den Haag), Maastricht, Almere en Middelburg. Met name de genoemde voorbeelden dienen niet als archetype snelweghotel te krijgen, maar bijvoorbeeld hotel-restaurant met zalen. Bedrijven welke geen direct achterland hebben en aan de snelweg gelegen zijn, kunnen wel getypeerd worden als snelweghotels. Voorbeeld hiervan is Van der Valk Eemnes (Hotel De Witte Bergen). Aandachtspunt is dat bij hotels van deze keten in meerdere gevallen de bezettingsgraad, conferentieomzet en F&B-omzet hoger zullen liggen dan de marktgemiddelden. Dat geldt zeker voor de bedrijven die buiten de grotere steden gevestigd zijn. De door het model verkregen modelwaarde houdt geen rekening met de goodwill van deze keten die een hogere omzet ten gevolge heeft. Indien de taxateur van de modelwaarde wil afwijken zal hij dit onderbouwd dienen te doen. Deze onderbouwing moet dan gericht zijn op kenmerken van de locatie of het vastgoed en niet op de goodwill van de naam ‘Van der Valk’ (objectieve waarde). Bilderberg hotels / Grote hotels in kleinere gemeenten De hotels behorend tot de Bilderberg keten anno 2013 kunnen afwijkend zijn ten opzichte van de standaardwaarden. De hotels van Bilderberg zijn over het algemeen groter van omvang en zijn ook te vinden in kleinere plaatsen in Nederland. Te denken valt aan een hotel met restaurant en zalen als Bilderberg Hotel Lauswolt in Beetsterzwaag. In dit soort kleinere plaatsen is geen sprake van ‘lokale marktgegevens’, maar wordt regionaal een patroon vastgesteld in de onderliggende cijfers die de modelwaarde bepalen. De hotels binnen deze keten passen minder goed in de regionale marktcijfers, omdat het objecten betreft met een ‘landelijke markt’. De taxateur dient ook hier de modelwaarden te toetsen aan de werkelijke exploitatie. De taxateur heeft de mogelijkheid vervolgens handmatig aanpassingen te verrichten, vanwege bijzonderheden van het te waarderen hotel. Ook hier geldt dat de onderbouwing van de afwijking ten opzichte van de modelwaarde moet gelegen zijn in de bijzondere kenmerken van het vastgoed. Hotel bij pretpark (De Efteling) Als een hotel gelegen is bij een grote publiekstrekker als een pretpark is er ook reden om de modelwaarde te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, aangezien ook hier het model geen rekening houden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar alleen met een algemene marktvraag ter plaatse. Daarnaast is het aannemelijk dat naast een verhoogde logiesomzet ten opzichte van de modeluitkomsten er ook een verhoogde omzet zal zijn op het gebied van F&B en zaalverhuur. All inclusive-formules Er is in Nederland een aantal formules die naast vermaak ook overnachting als arrangement aanbieden, veelal ook met een eenheidsprijs inclusief eten en drinken. Preston Palace in Almelo is een voorbeeld van deze beperkte categorie. Ook hier is reden om de modeluitkomsten te toetsen aan de werkelijke omzetcijfers, omdat het model geen rekening houdt met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, maar een algemene marktvraag ter plaatse.


Nieuwe concepten Er komen steeds meer nieuwe concepten van hotels die de personeelscomponent laten vervangen door selfservice, automatisering en efficiëntere indelingen. Dit betekent dat de verdeling van kosten over de diverse kostensoorten kan wijzigen. Vooral bij low service-concepten kan dit het geval zijn. Door het invoeren van de werkelijke omzetten en kosten kunnen de modeluitkomsten worden getoetst aan de werkelijk gerealiseerde cijfers. De modelwaarde kan de taxateur vervolgens handmatig aanpassen. De taxateur kan bijvoorbeeld afwijken van de standaardpercentages die bijvoorbeeld voor personeelskosten en vastgoedlasten zijn opgenomen. Deze aanpassingen betreffen ook ‘geobjectiveerde’ aanpassingen omdat veelal ook het vastgoed is aangepast aan het ‘selfservicekarakter’, bijvoorbeeld op terrein van toegang, et cetera. Hotels als bijproduct Bij een aantal attracties kan een toegevoegd hotelbedrijf een afgeleide functie zijn van het hoofddoel van de attractie. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan: hotels bij grootschalig kuren (Fontana Nieuweschans, Scandic Sanadome, Thermae 2000). Bij deze objecten zal er reden zijn om de modelwaarden aan te passen, bijvoorbeeld op grond van de bezettingsgraad. De werkelijke omzetcijfers kunnen hiervoor een indicatie zijn. In het model wordt namelijk geen rekening gehouden met buitengewone veroorzakers van overnachtingsvraag, zoals de nabijheid van een kuuroord, maar wordt getaxeerd op basis van een algemene marktvraag ter plaatse. De hoofdattractie, bijvoorbeeld het grootschalig kuuroord, dient natuurlijk als separaat onderdeel te worden getaxeerd. Omzet uit bijzondere activiteiten Er zijn hotels die naast omzet uit de gebruikelijke categorieën ook een substantieel deel van omzet halen uit branchevreemde activiteiten. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld een hotel met een theater. In zulke gevallen zal de omzet van die activiteit separaat in kaart worden gebracht door opvragen en/of inschatten van die activiteit en zal een huurwaarde dienen te worden vastgesteld door het nemen van een percentage van de omzet. Bedrijfskosten aan vastgoed bewegen zich voor dit soort bedrijven met een grote marge tussen de 8% en 30% van de omzet, vaak afhankelijk van de bruto marge van de betreffende activiteit. De vastgestelde huurwaarde zal vervolgens gekapitaliseerd dienen te worden om tot een vastgoedwaarde te komen. De taxateur moet bepalen of de bijzondere activiteit wellicht beter separaat gewaardeerd dient te worden op bijvoorbeeld de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode. Het hotelgedeelte kan dan separaat worden gewaardeerd conform de instructie in de Taxatiewijzer, waarbij ook beoordeeld moet worden of de combinatie leidt tot andere uitgangspunten met betrekking tot bezettingsgraad of bijvoorbeeld omzet F&B. Overige functies binnen een hotelobject Binnen het vastgoed van hotels kan het voorkomen dat bepaalde functies een separaat te taxeren object vormen. Denk hierbij aan hotels die gelegen zijn in een winkelstraat en waar op de begane grond winkels of horeca gevestigd is, welke zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. Deze functies dienen dan vanaf de openbare weg begaanbaar te zijn en opengesteld voor iedereen. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel, een of meerdere winkels en een of meerdere horecaobjecten. Zowel de winkels als de horecaruimten worden dan getaxeerd als separate objecten en opgeteld bij de waarde van het hotelgedeelte dat getaxeerd is op basis van deze taxatiewijzer. Winkels die in het hotel gelegen zijn en alleen bereikbaar zijn via de hotel entree dienen gewaardeerd te worden binnen het vastgoed van het hotel. Hetzelfde geldt voor sauna- of wellness-bedrijven binnen hotels die zich niet specifiek richten op gasten van het hotel. In deze gevallen bestaat het te waarderen vastgoed uit een hotel en het vastgoed van de overige functies. Voor meer informatie wordt verwezen naar de Taxatiewijzer Hotels. De docent zal tijdens de cursus het rekenmodel van deze Taxatiewijzer met u bespreken.


Bijlage 1

Concept-Besluit proceskosten WOZ-zaken en de toelichting

Besluit van ............................ betreffende de proceskostenvergoeding in bestuursrechtelijke zaken op het terrein van de Wet waardering onroerende zaken (Besluit proceskosten WOZ-zaken) Wij Willem-Alexander, bij de gratie Gods, Koning der Nederlanden, Prins van Oranje- Nassau, enz. enz. enz. Op de voordracht van Onze Minister van Veiligheid en Justitie van ………, nr. , gedaan mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; Gelet op de artikelen 7:15, vierde lid, 7:28, vierde lid, en 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht; De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van , nr. ); Gezien het nader rapport van Onze minister van Veiligheid en Justitie van …..2013, nr. …, uitgebracht mede namens Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; Hebben goedgevonden en verstaan: Artikel 1 In dit besluit wordt verstaan onder: Wet WOZ: Wet waardering onroerende zaken; gecombineerde behandeling: een zitting of hoorzitting waarin meerdere bezwaar- of beroepschriften, in aanwezigheid van dezelfde rechtsbijstandverlener of dezelfde deskundige, gelijktijdig worden behandeld, en waarbij vergelijkbare gronden zijn aangevoerd; WOZ-waarde: de in het kader van de Wet WOZ bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgestelde waarde; woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ als woning is getaxeerd; niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de WetWOZ niet als woning is getaxeerd; courante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ volgens een courante waarderingsmethode is gewaardeerd; gebouwd eigendom in aanbouw: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ als gebouwd eigendom in aanbouw is gewaardeerd; incourante niet-woning: een onroerende zaak die in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is gewaardeerd. Artikel 2 Op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, of 7:28, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ of hoofdstuk XV, paragraaf 2, van de Gemeentewet, is het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald Artikel 3 1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft op: a. bij een woning: € 50 per uur; b. bij een courante niet-woning: € 65 per uur; c. bij een gebouwd eigendom in aanbouw dat is gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ: € 50 per uur. d. bij een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum. 2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd. Artikel 4 39 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste tijdsbesteding, welke bedraagt voor: a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur; b. een woning met inpandige opname: 4 uur; c. een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur; d. een niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met overeenkomstige niet-woningen: 6 uur; e. een niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van de bruto huur : 6 uur; f. een niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode: 12 uur; g. een niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur; h. een niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van de benuttingswaarde: 8 uur; i. een bedrijfsmatig gebruikte niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur; j. een gebouwd eigendom in aanbouw: 4 uur. 2. Van de in het eerste lid, onder c tot en met j, vastgestelde tijdsbesteding kan worden afgeweken in bijzondere omstandigheden aangaande inpandige opname, reistijd, de analyse van het te waarderen object, van relevante vergelijkingsobjecten of van relevante koop- of huurprijzen, de berekening van de vervangingswaarde, technische of functionele veroudering alsmede het opstellen van het verslag. Artikel 5 1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een deskundige op een zitting of hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd. 2. Het bedrag van de kosten wordt vastgesteld door de duur van de zitting of de hoorzitting te vermenigvuldigen met het uurtarief genoemd in artikel 3. 3. De duur van de zitting of hoorzitting is de tijd van de feitelijke zitting of hoorzitting, naar boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag van negen uur. 4. In het geval van een gecombineerde behandeling van verschillende zaken in aanwezigheid van dezelfde deskundige wordt het bedrag van de kosten berekend als ware er sprake van de behandeling van één zaak. De aldus berekende kosten worden evenredig toegerekend aan alle zaken waarvoor de deskundige aanwezig was, en die tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus berekende kosten per zaak wordt slechts in aanmerking genomen voor zover de partij of de belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een kostenvergoeding. Artikel 6 1. Indien door een derde beroepsmatig bijstand wordt verleend, gelden voor de toepassing van de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht de volgende punten per hieronder genoemde proceshandeling: a. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van niet meer dan 2 uur: 1 punt; b. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 2 uur maar niet meer dan 4 uur: 2 punten; c. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 4 uur maar niet meer dan 6 uur: 3 punten; d. bij een hoorzitting of zitting met een feitelijke tijdsduur van meer dan 6 uur: 4 punten. 2. De duur van de hoorzitting of zitting is de tijd van de feitelijke hoorzitting of zitting, naar boven afgerond op halve uren, met een minimum van één uur en een maximum per dag van negen uur. 3. In het geval van een gecombineerde behandeling worden de kosten voor het verschijnen ter inlichtingencomparitie, zitting, nadere zitting, hoorzitting of nadere hoorzitting door een derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, berekend als ware er sprake van behandeling van één zaak. 4. Het op grond van het derde lid berekende aantal punten wordt evenredig toegerekend


aan alle zaken waarvoor derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent aanwezig was, en die tijdens de gecombineerde behandeling aan de orde zijn geweest. De aldus berekende kosten per zaak worden alleen daadwerkelijk vergoed indien en voor zover de partij of de belanghebbende in die zaak in aanmerking komt voor een kostenvergoeding. Artikel 7 1. De waarde per punt, bedoeld in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt in een bezwaar- of beroepsprocedure over: a. een woning: de helft van de waarde per punt, genoemd in onderdeel B van die b; b. een courante niet-woning: driekwart van de waarde per punt, genoemd in onderdeel B van die bijlage. 2. De verkregen bedragen worden rekenkundig afgerond op gehele euro’s, waarbij een decimaal van 5 of hoger naar boven wordt afgerond. Artikel 8 1. Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate: Bij een beschikte WOZ waarde van meer dan:

maar niet meer dan:

_

€ 200.000

het afwijkingspercentage niet meer is dan: 5%

€ 200.000

€ 500.000

4%

€ 10.000

€ 500.000

€ 1.000.000

3%

€ 20.000

2%

€ 30.000

€ 1.000.000

met een minimum van: _

2. Het eerste lid blijft buiten toepassing bij een afwijking van € 100.000 of meer. Artikel 9 Het recht zoals dit gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit blijft van toepassing op: a. bezwaar of beroep tegen een voor dat tijdstip bekendgemaakt besluit; b. hoger beroep, verzet of beroep in cassatie tegen een voor dat tijdstip bekendgemaakte uitspraak; c. een verzoek om herziening van een voor dat tijdstip bekendgemaakte uitspraak. Artikel 10 Dit besluit treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Artikel 11 Dit besluit wordt aangehaald als: Besluit proceskosten WOZ-zaken. Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst. De Minister van Veiligheid en Justitie, De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,


Nota van toelichting Algemeen deel Dit besluit strekt ertoe om een regeling te introduceren voor de vergoeding van de kosten die een partij of een belanghebbende maakt in verband met de behandeling van een door hem ingediend bezwaar- of beroepschrift in een procedure over de WOZ-waarde. De gemeenten zijn als uitvoerders van de Wet waardering onroerende zaken zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften dat wordt ingediend door bureaus die op basis van no-cure-no-pay opereren. Deze bureaus procederen namens een partij of een belanghebbende voor ieder waardeverschil, hoe klein ook, in de hoop kostenvergoeding in de bezwaarfase of een proceskostenvergoeding in de gerechtelijke fase te toucheren. Dat is ook het doel van de procedure, omdat het honorarium afhankelijk wordt gesteld van de te vergoeden (proces)kosten. Dit doet zich voornamelijk voor bij de categorie woningen, daar is het percentage bezwaren dat door deze no-cure-no-pay bureaus is ingediend gestegen van 6,73 (2011) naar 11,6 (2012). Deze trend zet zich naar verwachting in 2013 voort. In cijfers gaat het in 2012 om 8,6 miljoen WOZ-beschikkingen, waarvan 7,7 miljoen voor woningen en 0,9 miljoen voor niet-woningen (kantoren, bedrijven, bijzondere objecten). Het opereren op no-cure-no-pay basis veroorzaakt ook dat in een procedure zoveel mogelijk proceshandelingen worden uitgevoerd, ook als dat strikt genomen niet nodig is, teneinde aanspraak te maken op een zo hoog mogelijk bedrag aan proceskosten. De toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht dekt niet alleen de kosten van een door een no-cure-no-pay bureau gewonnen procedure, maar ook de kosten van verloren procedures. De nocureno-pay bureaus gebruiken de (proces)kostenvergoeding mitsdien voor de commerciële exploitatie van hun bedrijf. Dit leidt tot onnodige juridisering en hogere uitvoeringskosten bij gemeenten. Gestimuleerd door onder meer het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bieden steeds meer gemeenten de mogelijkheid om voor of tijdens de bezwaarprocedure contact met de gemeente te hebben. Steeds meer individuele burgers maken daarvan gebruik. Gemeenten ervaren echter dat de no-cure-no-pay bureaus deze informele aanpak bij hun cliënten verhinderen. De no-cure-no-pay bureaus zijn niet gebaat bij een snelle oplossing waarvoor zij doorgaans geen vergoeding ontvangen. Dit maakt dat het voor gemeenten moeilijker om een significante daling van bezwaarschriften door de informele aanpak (en daarmee de uitvoeringskosten) te realiseren. Deels is deze uitkomst door de rechtspraak beperkt (Hoge Raad 13 juli 2012, 11/02035, LJN: BX0904, uitgewerkt in de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties door de Raad voor de rechtspraak (Stcrt. 2012, 26039), hierna: Richtlijn). In genoemde richtlijn is beleid ontwikkeld voor de vergoeding van de kosten van een deskundige die door een belanghebbende is meegebracht naar de zitting en een door de deskundige opgesteld taxatieverslag in procedures over waardebeschikkingen. Deels werkt de regeling van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aantal gevallen echter nog steeds onredelijk uit. Het komt in de WOZ-praktijk veelvuldig voor dat verschillende zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige en waarbij in iedere zaak vergelijkbare gronden zijn ingediend tegelijkertijd in één zitting of hoorzitting worden behandeld. Daarbij wordt tijdens een zitting of hoorzitting in kort tijdsbestek een veelvoud van zaken behandeld. Een onverkorte werking van het Besluit proceskosten bestuursrecht betekent dat voor de vergoeding elke zaak in aanmerking wordt genomen. Dergelijke zittingen of hoorzittingen kunnen immers niet worden beschouwd als een samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, aldus de Hoge Raad (1 oktober 2004, LJN: AR3090). Hoorzittingen waarbij veertig bezwaarschriften binnen twee uren worden behandeld zijn geen uitzondering. Het in aanmerking nemen van evenzoveel kostenvergoedingen gaat de redelijkheid te boven. Om die reden is een regeling getroffen die strookt met de reële werkbelasting van degene die beroepsmatig rechtsbijstand verleent en de reële werkbelasting van de meegebrachte deskundige. De regeling geldt zowel voor de rechtsbijstandverlener als voor de deskundige die wordt meegebracht naar de zitting of de hoorzitting. Zie voorts de toelichting bij de artikelen 5, vierde lid en 6, derde lid. De specifieke omstandigheden in de WOZ-praktijk rechtvaardigen een aanvullende regeling voor de (proces)kostenvergoeding in WOZ-zaken, die aansluit bij de reële werkbelasting van de


rechtsbijstandverlener en de deskundige. Het Besluit proceskosten WOZ-zaken vormt een aanvulling op het Besluit proceskosten bestuursrecht en biedt een regeling voor de vergoeding van (proces)kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand op een zitting of een hoorzitting en van kosten van een deskundige voor het opstellen van een taxatieverslag en voor het verschijnen ter zitting of hoorzitting. Het besluit is deels een vastlegging van de regels zoals verwoord in de Richtlijn. Met het besluit wordt zekerheid aan belanghebbenden, het bestuursorgaan en de rechter geboden omtrent de hoogte van (proces)kostenvergoeding. Met de duidelijkheid die hiermee wordt geschapen wordt naar verwachting een flink aantal beroepschriften waarbij slechts de hoogte van de proceskosten in het geding is, voorkomen. Uit dit besluit vloeien geen administratieve lasten voor de burger of het bedrijfsleven voort. Het brengt alleen wijzigingen aan in de regeling van de (proces)kostenvergoeding. De Raad voor de rechtspraak, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Nederlandse Vereniging voor rechtspraak, de Raad voor rechtsbijstand, de Nederlandse Orde van Advocaten, de Nederlandse Orde van Belastingadviseurs, het Register Belastingadviseurs, De Waarderingskamer en de president van en de procureur-generaal bij de Hoge Raad hebben geadviseerd over een ontwerp van dit besluit. Opmerkingen Deze nota van toelichting wordt uitgebracht mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Financiële gevolgen De vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand bij het indienen van een bezwaarschrift en het verschijnen op een hoorzitting, daalt na de inwerkingtreding van dit Besluit van € 470 naar € 235 voor woningen en voor courante niet-woningen van € 470 naar € 353. Uitgaande van 12.000 door no-cure-no-pay bureaus ingediende en gehonoreerde bezwaren betreffende woningen en daalt de kostenvergoeding voor gemeenten met 2,82 miljoen euro. Voor niet-woningen is geen berekening mogelijk, nu niet bekend is hoeveel procedures courante niet-woningen of incourante niet-woningen betreffen. De kosten van een door de deskundige uitgebracht verslag wijzigt niet ingrijpend, nu daarvoor in het Besluit beoogt de Richtlijn te codificeren. De veroordeling in de kosten in beroep, bestaande uit het indienen van een beroepschrift, een conclusie van dupliek en het verschijnen ter zitting, daalt voor woningen van € 1.180 naar € 590. Niet bekend is hoeveel beroepschriften door rechtsbijstandverleners worden ingediend. Wel zullen naar verwachting aanzienlijk minder beroepschriften worden ingediend over de WOZ-waarde, nu veel WOZ-zaken bij de rechtbank alleen de proceskosten betroffen. Tot slot is geen rekening gehouden de introductie van de kostenvergoeding voor een gecombineerde behandeling en de afschaffing van de vergoeding van kosten bij gebleken kleine waardeverschillen. Artikelsgewijs Artikel 1 Definities In dit artikel worden de verschillende definities uitgewerkt. Een van de definities is de in het algemene deel van de toelichting genoemde gecombineerde behandeling. De WOZ-waarde is de oorspronkelijk bij beschikking vastgestelde waarde. Die waarde is uitgangspunt voor de beoordeling of de marge van de WOZ-paradox van artikel 8 is overschreden. De aard van de onroerende zaak is uitgangspunt voor het bepalen van het tarief van de deskundige, aldus de Hoge Raad (13 juli 2012, LJN: BX0904). In het algemeen is de wijze waarop een onroerende zaak voor de Wet WOZ is getaxeerd geen onderdeel van het bezwaar. Partijen zijn het daar in het algemeen over eens. Voor het bepalen van het tarief wordt daarom aangesloten bij de taxatiemethode die is gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde. Artikel 2 Dit artikel strekt ertoe om aan te geven dat de bepalingen in dit besluit bij WOZ-procedures een aanvulling en op sommige punten een afwijking vormt op de bepalingen uit het Besluit proceskosten bestuursrecht. Artikel 3 Uurtarief van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht De Hoge Raad heeft in arresten van 13 juli 2012 (LJN: BX0904 en BX0919) bepaald dat de taxatiewerkzaamheden niet van wetenschappelijke aard, maar wel van bijzondere aard zijn in de zin


van artikel 6 Besluit tarieven in strafzaken. De Hoge Raad heeft de feitelijke rechtscolleges opgeroepen om beleid te ontwikkelen om de hoogte van de uurtarieven van deskundige te bepalen in WOZ-zaken. Daarbij dient te worden aangesloten bij de aard van de te taxeren onroerende zaak en de complexiteit van de taxatie. Het overleg van de belastingkamers van rechtbanken en gerechtshoven heeft geleid tot de Richtlijn die in de Staatscourant is gepubliceerd (Staatscourant 2012, 26039). De daarin vastgestelde bedragen worden in dit Besluit overgenomen in het eerste lid, onderdelen a , b en d. Voor woningen, courante niet-woningen en incourante niet-woningen zijn de uurtarieven uit de Richtlijn opgenomen. Voor de volledigheid is in het eerste lid, onderdeel c, een tarief opgenomen voor een gebouwd eigendom in aanbouw. Voor dat tarief is aangesloten bij het woningtarief, omdat hierbij slechts een percentage van de bouwkosten wordt genomen. De aard van de onroerende zaak en complexiteit van de taxatie van gebouwd eigendom in aanbouw komt overeen met de taxatie van een woning. De bovenstaande uurtarieven zijn steeds exclusief omzetbelasting. Het tweede lid komt overeen met artikel 15 van het Besluit tarieven in strafzaken. De in rekening gebrachte omzetbelasting drukt alleen op een belanghebbende als hij die belasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen (Hoge Raad 15 april 2011, LJN: BQ1222). In dat geval worden de genoemde bedragen verhoogd met omzetbelasting. Het (tijdstip van het) verrichten van de dienst is van belang voor het bepalen van het toepasselijke tarief van de omzetbelasting. Als tijdstip daarvoor geldt het uitbrengen van het verslag, de aanwezigheid bij een hoorgesprek in de bezwaarfase, dan wel het bijwonen van de mondelinge behandeling in beroep, hoger beroep of cassatie. Artikel 4 Aantal uren van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht In het eerste lid van artikel 4 is voor het aantal uren dat met opstellen van een taxatieverslag is gemoeid eveneens aangesloten bij de Richtlijn van de belastingkamers. Ook hier zijn een aantal extra richttijden opgenomen afhankelijk van de aard van de onroerende zaak en de complexiteit van de taxatie. Daarvoor is aangesloten bij de taxatiemethoden zoals die in artikel 17 van de Wet WOZ en in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ zijn opgenomen. Het aantal uren is gebaseerd op ervaringscijfers zoals die bekend zijn uit declaraties van taxatiebureaus, gesprekken door VNG met gemeenten, ervaringscijfers van VNG zelf en informeel contact van VNG met adviseurs van enkele belastingkantoren. Bij de taxatie van de onroerende zaken genoemd in het eerste lid, de categorieën c tot en met j, kan de tijdsbesteding door een aantal factoren worden beïnvloed. Die factoren worden in het tweede lid weergegeven. Een afwijking in de reistijd kan bijvoorbeeld plaatsvinden omdat het specifieke object dusdanige specialistische kennis vereist dat de deskundige niet in omgeving gevonden kan worden. Alleen indien de afwijking tot substantiële verschillen leidt is aanpassing geboden. Indien het aantal uren voor de taxatie van een niet-woning afwijkt van deze forfaitaire regeling is het redelijk dat de gelegenheid geboden wordt om inzicht te geven in de omvang van de werkzaamheden. In een beslissing die afwijkt van het standpunt van de belanghebbende is het redelijk dat het bestuursorgaan motiveert waarom wordt afgeweken van dat standpunt. Artikel 5 De kosten voor het verschijnen van een deskundige op een zitting of een hoorzitting Er is een wettelijke mogelijkheid om een deskundige mee te nemen naar een zitting of een hoorzitting teneinde aldaar zijn bevindingen te laten rapporteren (art. 7:8 Awb). Het enkele feit dat een deskundige op de zitting of de hoorzitting verschijnt, is niet voldoende voor een kostenvergoeding. Vereist is dat de deskundige tijdens de hoorzitting een bijdrage levert aan de discussie over het bezwaarschrift, in het bijzonder de WOZ-waarde, zo is vastgelegd in het eerste lid. Hiervoor is aangesloten bij een uitspraak van Hof ’s-Gravenhage, waarin is bepaald dat alleen sprake kan zijn van een aanvullende vergoeding vanwege de aanwezigheid van een taxateur op de hoorzitting, indien is gebleken dat van een relevante aanvulling op het reeds uitgebrachte rapport (Hof ’s-Gravenhage 30 oktober 2012, nr. 11/00441, LJN BY2796). In het tweede lid is vastgelegd dat de vergoeding is gebaseerd op de tijdsduur van de zitting of hoorzitting en het uurtarief dat geldt voor WOZ-taxaties. Uitgangspunt voor de vergoeding is de tijdsduur van de zitting of hoorzitting. Gedurende deze tijd zijn alle betrokkenen, partijen en eventuele hoorcommissie, bij elkaar om de inhoud en omvang van het geschil te bespreken. Gelet op de ervaring dat de meeste zittingen of hoorzittingen over woningen niet langer duren dan 30 minuten, is het aantal uren voor deze categorie WOZ-objecten gelimiteerd in de regeling. Er is voor gekozen om de voorbereiding van de zitting of hoorzitting niet in het aantal uren te betrekken. Reden daarvoor is de gebruikelijke praktijk dat de deskundige ook een deskundigenverslag afgeeft. Dit zal in belangrijke mate de voorbereiding betreffen. De uren die aan dit verslag worden besteed, worden al afzonderlijk vergoed. Met het oog op de toepassing van het tweede lid is het raadzaam dat in het verslag van de


hoorzitting de aanvangs- en sluitingstijd worden vastgelegd. Eventuele schorsingen van een hoorzitting op de dag zelf worden in de tijdsduur meegerekend. Als de schorsing van een zitting of hoorzitting tot een tweede zitting of hoorzitting op een andere dag leidt, is sprake van twee zittingen of hoorzittingen die ieder voor zich voor vergoeding in aanmerking komen op grond van dit artikel. Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat in een zitting of een hoorzitting verschillende zaken van een belanghebbende met eenzelfde adviseur of deskundige tegelijkertijd worden behandeld. Het vierde lid van artikel 5 ziet op deze situaties. Daarom is een regeling getroffen die recht doet aan het doel van de (proces)kostenvergoeding, namelijk dat sprake moet zijn van een redelijke tegemoetkoming. Deze regeling is de gecombineerde behandeling. In het geval op een zitting of een hoorzitting voor een belanghebbende tegelijkertijd een behandeling plaatsvindt van een groot aantal bezwaar- of beroepschriften, waarbij dezelfde deskundige aanwezig is en waarbij in de bezwaar- of beroepschriften vergelijkbare gronden zijn aangevoerd, is sprake van een gecombineerde behandeling. Hiervoor geldt een (proces)kostenvergoeding die daar recht aan doet. Uitgangspunt is dat de zitting of hoorzitting in zijn geheel slechts een keer wordt vergoed. Om die reden regelt het vierde lid dat bij een dergelijke gezamenlijke behandeling voor de kostenvergoeding wordt gedaan alsof het één zaak betreft. Voor zover de gecombineerde behandeling meer tijd vraagt, komt dit tot uitdrukking in het tijdsbeslag, zie ook de voorbeelden hierna. De kostenvergoeding onderscheidenlijk proceskostenvergoeding wordt alleen toegekend als het bezwaar onderscheidenlijk het beroep gegrond is. Bij een gecombineerde behandeling van zaken kan het voorkomen dat een deel van de zaken wel gegrond is, en een deel niet. Om recht te doen aan het uitgangspunt dat alleen gegronde bezwaren voor vergoeding van kosten in aanmerking komen, wordt in de laatste volzin van het derde lid geregeld dat de totale vergoeding voor de hoorzitting wordt gedeeld door het aantal behandelde zaken. De vergoeding per zaak wordt vervolgens alleen toegekend aan zaken waarin daadwerkelijk recht bestaat op een tegemoetkoming in de gemaakte kosten. Voorbeeld 1 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen een aanslagbiljet met daarop één WOZ-beschikking voor een woning. Het bezwaarschrift is voorzien van een deskundigenverslag van taxateur A. Taxateur A geeft op de hoorzitting die 20 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslag. De heffingsambtenaar verlaagt de WOZ-waarde. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur A op de zitting bedraagt: 1 uur x € 50 exclusief BTW = € 50 te verhogen met 21% BTW = € 60,50. Voorbeeld 2 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting drie bezwaarschriften. Ieder bezwaarschrift is gericht tegen drie afzonderlijke aanslagbiljetten waarop per biljet één WOZ-beschikking is vermeld voor een woning. De bezwaarschriften zijn ingediend door adviseur B waarbij in ieder zaak gelijksoortige gronden zijn aangevoerd. In ieder zaak is een deskundigenverslag uitgebracht door taxateur C. Taxateur C geeft op de hoorzitting die 45 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslagen. De heffingsambtenaar verlaagt in 2 van de 3 zaken de WOZ-waarden. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur C op de zitting bedraagt per gegrond verklaard bezwaarschrift: 1 uur x € 50 exclusief BTW = € 50 / 3 zaken = € 16,67 te verhogen met 21% BTW = € 20,17 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid van de deskundige tijdens de zitting 2 x € 20,17 = € 40,34 vergoed. Voorbeeld 3 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen een aanslagbiljet met daarop twee WOZ-beschikkingen voor winkelpanden. In deze zaak zijn twee deskundigenverslagen uitgebracht door taxateur D. Taxateur D geeft op de hoorzitting die 35 minuten duurt, een nadere inhoudelijke toelichting op uitgebrachte deskundigenverslagen. De heffingsambtenaar verlaagt voor 1 winkel de WOZ-waarde. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur D op de hoorzitting bedraagt: 1 uur x € 65 exclusief BTW = € 65,00, aangenomen dat op de eigenaar geen BTW drukt. Het feit dat een van de twee waarden wordt verlaagd, leidt tot de conclusie dat het bezwaarschrift gegrond is. Voorbeeld 4 De heffingsambtenaar behandelt tijdens een hoorzitting een bezwaarschrift dat gericht is tegen tien aanslagbiljetten voor in totaal 15.000 woningen van een woningcorporatie. In deze zaak is per


aanslagbiljet een taxatierapport uitgebracht door taxateur F en een contrarapport door taxateur G. Tijdens de zitting die inclusief schorsingen op verzoek van de taxateurs 3 uur en 40 minuten duurt, geeft taxateur G een nadere inhoudelijke toelichting. Taxateur F is alleen aanwezig en zegt niets. De heffingsambtenaar verlaagt een deel van de vastgestelde WOZ-waarden op 8 aanslagbiljetten. 2 bezwaarschriften zijn ongegrond. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur F op de zitting bedraagt nihil. Hij heeft geen inbreng gehad of een mondelinge toelichting gegeven tijdens de zitting. De vergoeding voor aanwezigheid van taxateur G op de zitting bedraagt per gegrond verklaard bezwaarschrift: 4 uur x € 50 exclusief BTW = € 200 / 10 zaken = € 20,00 te verhogen met 21% BTW = € 24,20 per zaak. In totaal wordt voor de aanwezigheid tijdens de zitting 8 x € 24,20 = € 193,60 vergoed. Artikel 6 De kosten voor verschijnen rechtshulpverlener op een hoorzitting of zitting Naast de kosten voor de deskundige worden in WOZ-zaken ook kosten gemaakt voor de aanwezigheid bij een zitting of hoorzitting van de derde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent. In afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht, gelden andere punten voor de diverse proceshandelingen, zo is opgenomen in het eerste lid van artikel 6. De introductie van de tijdsduurfactor bewerkstelligt een reële vergoeding met inachtneming van de bewerkelijkheid en complexiteit van de behandeling ter zitting of hoorzitting zodat met de werkbelasting van de rechtsbijstandverlener rekening wordt gehouden. Voor de tijdsduurfactor is aangesloten bij de werkelijke tijdsduur van de zitting of hoorzitting. De tijdsduurfactor bedraagt 1 punt per twee uur. Een onverkorte toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht leidt bij een gecombineerde behandeling tot onredelijke uitkomsten, omdat bij het vaststellen van de kosten geen rekening wordt gehouden met de daadwerkelijke werkbelasting. De gecombineerde behandeling in een hoorzitting van veertig bezwaarschriften binnen twee uur leidt dan bij gegrondverklaring tot een kostenvergoeding van 40 x € 235 = € 9400. De wegingsfactor voor de zwaarte van de zaak wordt bij bezwaarschriften tegen de waarde per bezwaarschrift volgens de huidige jurisprudentie standaard op gemiddeld (1) gesteld. Voor de berekening van de proceskosten per zaak wordt verwezen naar de voorbeelden onder artikel 5, vierde lid. Daarbij wordt vaak tijdens dezelfde hoorzitting een groot aantal bezwaarschriften in een kort tijdsbestek behandeld. Artikel 7 Waarde per punt In veel WOZ-zaken bevindt het geschil zich op het raakvlak van recht en taxeren. De rechtsbijstandverlener wordt bij de inhoudelijke bestrijding van de waardering van de WOZ-waarde van een woning in veel gevallen ondersteund door het werk van een taxateur. Het verslag van de taxateur wordt meegenomen in de (proces)kostenveroordeling. Voor de beroepsmatig verleende rechtsbijstand beperken de werkzaamheden zich vaak tot procesbegeleiding en het schetsen van de juridische randvoorwaarden voor de procedure. Het blijken in de praktijk vaak werkzaamheden te zijn die niet per se door academisch geschoolde juristen hoeven te worden uitgevoerd. Voldoende kan zijn dat de rechtsbijstandverlener op enigerlei wijze zich hebben geschoold in de juridische context van de Wet WOZ. Mede in het licht van de lijn die de Hoge Raad in de proceskostenarresten van 13 juli 2012 heeft uitgezet voor het uurtarief van taxateurs van woningen en courante niet-woningen, kan ook de waarde per punt voor rechtsbijstandverleners worden afgestemd op de complexiteit van aard van de onroerende zaak. Toepassing van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht komt in aanmerking als het object van dien aard is dat de waardering daarvan zeer complex is. Dat is het geval bij de waardering van incourante niet-woningen. De procedure over de waarde van een woning is aanzienlijk eenvoudiger. Om die reden gaat de waarde per punt voor woningen uit van 50% van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde de helft van € 235. Procedures over de waardering van courante niet-woningen liggen wat moeilijkheidsgraad betreft daar weer tussenin. Bij courante niet-woningen is de waarde per punt dan ook 75% van de waarde per punt in het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde € 176. In het eerste lid zijn de incourante onroerende zaken niet benoemd zodat daarop het tarief uit het Besluit proceskosten bestuursrecht, zijnde €235 of in de beroepsprocedure € 472, van toepassing is. Artikel 8 WOZ-paradox De wijze waarop de WOZ-waarde wordt gepresenteerd, kan de indruk wekken dat het om een exact bedrag gaat dat met een absolute, rekenkundige benadering is vast te stellen. Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke benadering van de verwachte werkelijkheid waarbij de uiteindelijke prijs door de wijze van onderhandelen niet op voorhand vaststaat. Dit maakt dat de uitkomst van een taxatie zich binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. De


bepaling van de waarde van een onroerende zaak is in de praktijk omgeven is met - beperkte – onzekerheidsmarges. Binnen deze bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak (de WOZ-waarde) kunnen zijn. De tegenstelling tussen de wijze van presenteren en de bandbreedte, wordt wel aangeduid als de 'WOZparadox'. Bij kleine waardegeschillen vindt de discussie voornamelijk plaats binnen de bandbreedte van de WOZ-paradox. Anders gezegd, het gaat voornamelijk om discussies over verschillende bedragen die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. Het bestaan van de bandbreedte met op zich reële WOZwaarden maakt dat binnen die bandbreedte niet gesteld kan worden dat de heffingsambtenaar onrechtmatig heeft gehandeld. In deze bijzondere situatie is een tegemoetkoming in de proceskosten niet redelijk. Daaraan doet niet af dat de als exact gepresenteerde WOZ-waarde uit een oogpunt van rechtsbescherming wordt verlaagd. Artikel 8 brengt de bandbreedte tot uitdrukking waarbinnen zich verschillende bedragen bevinden die elk voor zich de WOZ-waarde kunnen zijn. De tekst is gebaseerd op de bezwaarmarges zoals die in de Wet WOZ waren opgenomen. Volgens artikel 26a van de Wet WOZ - beter bekend als de Fierensmarge - leidden kleine waardeverschillen niet tot aanpassing van de WOZ-waarde. Bezwaarschriften op grond van kleine waardeverschillen werden daarom ongegrond verklaard. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de rechtmatigheid van een WOZ-beschikking mag worden betwist, hoe klein het waardeverschil ook is. Daarom is de Fierensmarge volgens de Hoge Raad niet rechtmatig of ‘lawful’ in de zin van de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. De Fierensmarge is door de Hoge Raad dan ook buiten werking gesteld (Hoge Raad 22 oktober 2010, LJN: BL1943). In onderhavig besluit wordt de mogelijkheid om te procederen tegen een gering waardeverschil op geen enkele wijze beperkt. Wel wordt bij een zeer gering waardeverschil geen (proces)kostenvergoeding meer toegekend. Bij een bijstelling van de waarde van € 100.000 of meer worden de kosten altijd volgens deze regeling vergoed. Artikel 9 Overgangsrecht Dit artikel bevat het overgangsrecht. Gekozen is voor eerbiedigende werking. Het nieuwe recht is niet van toepassing op op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige bezwaar- en beroepsprocedures over WOZ-waardes die vóór dat tijdstip zijn bekendgemaakt, en evenmin op het tijdstip van inwerkingtreding aanhangige hogerberoeps- of cassatieprocedures tegen uitspraken die vóór dit tijdstip zijn bekendgemaakt. In plaats daarvan blijft het Besluit proceskosten bestuursrecht van toepassing. Indien na de inwerkingtreding van dit besluit wordt beslist op een bezwaarschrift inzake een WOZbeschikking, is op het beroep bij de bestuursrechter tegen de beslissing op bezwaar het nieuwe recht van toepassing. Evenzo is het nieuwe recht van toepassing op het hoger beroep onderscheidenlijk cassatie tegen een uitspraak van de rechtbank onderscheidenlijk hogerberoepsrechter die na inwerkingtreding van dit besluit is bekendgemaakt, ook als deze uitspraak betrekking heeft op WOZwaarde die voordien is bekendgemaakt.


Onderwerp 2

Marktanalyse en objectkenmerken

Leerdoelen:  De cursist kan gewijzigde marktvoorkeuren herkennen.  De cursist kan een passende houding aannemen ten opzichte van deze gewijzigde voorkeuren.  De cursist kan waarde toekennen aan objectkenmerken.  De cursist kan de waarde van objectkenmerken inzichtelijk maken voor zichzelf.  De cursist kan de waarde van objectkenmerken onderbouwen voor anderen.  De cursist kan waardeverschillen motiveren op basis van verschillen in objectkenmerken. Randvoorwaarden Het eerste deel van dit dagdeel gaat met name in op de gewijzigde voorkeuren van de markt. Een belangrijk aspect daarvan is dat de cursisten niet alleen de primaire ‘harde’ kenmerken herkennen en op waarde kunnen schatten, maar juist ook de kwaliteitskenmerken vanuit de markt. Vervolgens is het belangrijk dat de cursisten de kwaliteiten van deze objectkenmerken inzichtelijk kunnen maken voor zichzelf en anderen. Tenslotte is het van belang dat cursisten waardeverschillen op basis van deze objectkenmerken kunnen verklaren en op deze wijze de waarde onderbouwen. Nauwkeurigheid van taxaties en de WOZ-paradox zijn sleutelbegrippen bij dit laatste onderdeel. Dit dagdeel wordt afgesloten aan de hand van casuïstiek. Voorbeelden hiervan zijn opgenomen in de bijlagen. Leeswijzer We gaan allereerst in hoofdstuk 1 in op het onderscheid tussen primaire en secundaire objectkenmerken en de gevolgen daarvan voor de waardering in het kader van de WOZ. In het tweede hoofdstuk bespreken we vervolgens de gewijzigde marktvoorkeuren, het gedrag van consumenten en andere, structurele ontwikkelingen in het woningvastgoed met betrekking tot de WOZ-waardering. In het verlengde van de twee eerste hoofdstukken wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de WOZ-paradox in relatie tot de objectkenmerken. Dit onderwerp wordt afgesloten met een deel casuïstiek in hoofdstuk 4 en de bijbehorende bijlagen.


1

Objectkenmerken

1.1

Definities primaire en secundaire kenmerken

Bij de waardering van een object gaat het erom dat een vergelijking gemaakt wordt van het op de markt gerealiseerde waardeniveau en het te taxeren object. In die vergelijking wordt gekeken naar waarderelevante kenmerken. De taxateur (of het model) moet dus in eerste instantie bepalen hoe de markt tot stand komt en welke elementen hierin een rol spelen. Marktanalyse is dan ook een ‘must’ om tot een waardering te kunnen komen. Het structureel analyseren van de markt zal inzicht geven in:  welke elementen een rol spelen in de totstandkoming van de waarde;  het gewicht dat aan een bepaald objectkenmerk gegeven moet worden; Een gewijzigde markt zal mogelijk ook leiden tot een andere set aan waardebepalende objectkenmerken. In het vorige hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. Waardebepalende objectkenmerken zijn te verdelen in primaire en secundaire objectkenmerken. Met primaire objectkenmerken worden de kenmerken bedoeld die in hoofdzaak de waarde bepalen. De secundaire bepalen in mindere mate de waarde. De Waarderingskamer schrijft: “Bij de objectkenmerken die worden gebruikt voor de WOZ-taxaties wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire objectkenmerken, zoals type object, bouwjaar en grootte, en de 7 secundaire objectkenmerken, zoals onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid .” 1.2

Primaire objectkenmerken bij woningen

De primaire objectkenmerken van woningen zijn de fysieke kenmerken van een WOZ-object en hebben een objectief en meetbaar karakter. In een aantal gevallen liggen de primaire objectkenmerken vast in (of worden ontleend aan) een basisregistratie van binnen of van buiten de gemeente. Met de primaire objectkenmerken worden de onderstaande kenmerken bedoeld:  adres  type object zie Fotowijzer woningen (versie 1.1, januari 2013);  grootte object (m³ of m²) meten volgens NEN2580;  grootte kavel (m²) kadastraal oppervlak;  bouwjaar definitie BAG;  bijgebouwen: o type Taxatiewijzer ‘Algemeen Deel’ van de VNG; o grootte bijgebouwen meten volgens NEN2580. 1.3

Secundaire objectkenmerken bij woningen

Secundaire objectkenmerken vormen een niet-limitatieve lijst van waardebepalende elementen. In een verkoopadvertentie zal een makelaar alle elementen aanvoeren die het object uniek maken en waarmee hij een toekomstige koper kan ‘verleiden’. Voorbeelden hiervan zijn:  onderhoud;  kwaliteit (gebruikte materialen) / luxe / voorzieningen;  uitstraling;  ligging macro (wijk) en micro (tuin t.o.v. de zon, nabij een bosrand, et cetera);  energiemaatregelen. De definities van secundaire objectkenmerken zijn in vergelijking met de definities van primaire objectkenmerken minder hard meetbaar. Als voorbeeld het kenmerk onderhoud: er zijn vele elementen waarover de onderhoudssituatie uitgedrukt kan worden, zoals: 1. Bouwkundige elementen: kozijnen, deuren, dak(bedekking), dakgoten, voegwerk, vloeren, trappen, muren (stucwerk), leidingen, verwarming, keuken, badkamer; 2. Staat van onderhoud: uitmuntend, goed, voldoende, kan beter, moet verbeterd worden, zeer slecht en moet vervangen worden.

7

Publicatie: Waarderingsinstructie 2011: beschrijving proces bijhouding objectkenmerken 49 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Het zal duidelijk zijn dat in de bestanden van gemeenten een diversiteit aan ooit gehanteerde definities en interpretaties voorkomt. Voor een gemeentelijk bestand is de uniformiteit waarmee de gegevensverzameling is aangelegd en wordt onderhouden cruciaal. Vergelijking tussen gemeentelijke bestanden onderling is vaak erg lastig. In de huidige situatie van de WOZ-administratie zijn voor de secundaire objectkenmerken zes mogelijke 8 kenmerken te registreren. In het gegevenswoordenboek staan met gegevensnummer (61.31 t/m 61.36) deze secundaire objectkenmerken en bijbehorende definities weergegeven:  61.31 indicatie ligging registratie op objectniveau;  61.32 kwaliteit/luxe registratie op deelobjectniveau;  61.33 onderhoudstoestand registratie op deelobjectniveau;  61.34 uitstraling registratie op deelobjectniveau;  61.35 doelmatigheid registratie op deelobjectniveau;  61.36 voorzieningen registratie op deelobjectniveau. Al deze kenmerken kunnen een cijfercodering 1 tot en met 5 krijgen. Voor de gegevens kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling kan ook gewerkt worden met G (goed), V (voldoende), M (matig) en S (slecht). Voor het gegeven doelmatigheid kan ook gewerkt worden met G (goed), M (matig) en S (slecht). De verklaring van de codering is: 1 = zeer slecht, ver onder gemiddeld G = Goed 2 = slecht, onder gemiddeld V = Voldoende 3 = voldoende, gemiddeld M = Matig 4 = goed, boven gemiddeld S =Slecht 5 = zeer goed, ver boven gemiddeld 1.4

Uitwerking secundaire kenmerken

Ondanks het feit dat secundaire objectkenmerken niet (altijd even) hard meetbaar zijn, zijn er toch nog twee verschillende categorieën te onderscheiden. 1.4.1 Objectieve secundaire kenmerken Dit zijn secundaire objectkenmerken, die objectief meetbaar zijn. Voorbeelden hiervan zijn: Objectieve secundaire kenmerken nieuw <-> oud

8

goed

<->

slecht

aanwezig

<->

niet aanwezig

Toelichting en voorbeelden  De kozijnen van een oud huis zijn wel of niet vervangen.  De meterkast is oud of er is een nieuwe met voldoende groepen en aardlek.  Er is nog een loden waterleiding of deze is vervangen.  De woning is niet brandveilig (zachtboard plafonds) of dit is vervangen.  De elektriciteitsleidingen zijn oud, of alles is vervangen.  De vloeren zijn van hout of beton.  Er is een complete badkamer of alleen een douche.  Er is een centrale verwarming of kachels.  Er zijn zonnepanelen of niet.  De woning is wel of niet geïsoleerd.  Er is een uitgebreide keuken met alles erop en eraan of niet.  Is er een uitgebreide badkamer met alles erop en eraan of niet.

Zie http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=publications voor meer informatie. 50 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

1.4.2 Subjectieve secundaire kenmerken Dit zijn secundaire kenmerken met een subjectief karakter en daardoor slecht (niet) meetbaar zijn. De kwalificatie heeft een persoonlijk karakter. Wat de ene persoon mooi of luxe vindt, vindt een ander wellicht normaal. Voorbeelden hiervan zijn: Subjectieve secundaire kenmerken mooi <-> niet mooi / lelijk

luxe

<->

normaal / niet luxe

Toelichting en voorbeelden  De marmeren vloer is mooi of niet.  De knalrood geschilderde kozijnen zijn mooi of niet.  Er is een mooi aangelegde tuin of niet.  De uitstraling is mooi.  De badkamer is eenvoudig of luxe.  De keuken is eenvoudig of luxe.  De gehanteerde materialen zijn eenvoudig / normaal of luxe.

Bij de aan-/verkoop van een woning spelen naast alle harde en zachte kenmerken ook nog emoties een rol. Emoties zijn subjectief, persoonsafhankelijk en vooraf niet te definiëren. Daarmee zijn ze ongrijpbaar, maar het is soms wel (achteraf) verklaarbaar dat ze bij de waardebepaling een rol hebben gespeeld. Voorbeelden hiervan zijn:  Iemand moet verkopen door(dat): o de financiële last te groot is; o echtscheiding; o ander werk.  Iemand wil heel graag terug naar een vroegere woonomgeving terug.  Al jaren een ‘oogje’ op een bepaalde woning en nu eindelijk komt de woning op de markt. 1.4.3 Onuitgesproken verwachtingen en relatie tussen kenmerken Secundaire objectkenmerken zijn veel minder grijpbaar dan de primaire kenmerken. Vaak hebben ze te maken met verwachtingen. Verwachtingen zijn persoonlijk. Iemand die woont in een luxe woning in een royale parkachtige omgeving, vindt een 2-onder-1-kapwoning in een nieuwbouwwijk al snel zeer marginaal. Zonder dat voor deze verwachtingen nu harde meetbare eenheden zijn, is er over het algemeen een min of meer voorspelbare relatie tussen de verwachte en de feitelijk aanwezige secundaire kenmerken bij:  woningen in de verschillende prijsklassen;  woningen en hun bouwjaar (ouderdom);  de verschillende type woningen. Het ligt dan ook in de verwachting dat een woning in de hogere prijsklasse, nieuwe woningen en of woningen van het type villa/landhuis op de secundaire objectkenmerken hoger scoren. Hiermee is dit dan ook weer de ‘standaard’ norm voor deze woningen geworden. Met andere woorden: luxe villa’s krijgen niet alleen maar de cijfercodering 5, maar eerder een 3 of een 4. Nieuwe woningen voldoen uiteraard aan de meest actuele bouwen isolatienorm. Deze woningen staan voor kwaliteit en onderhoud ook gewoon op de norm (cijfercodering 3, hooguit 4). Oude, niet gerenoveerde kleinere rijtjeshuizen (of flatwoningen) daarentegen scoren vaak onder het gemiddelde. Deze woningen krijgen niet standaard een kwalificatie 1. Neem ook voor deze categorie de norm dus een 3, hooguit een 2. De kwalificatie moet in verhouding met een redelijke verwachting staan. Bij een oudere woning verwacht je niet dat de kwaliteit van de gehanteerde bouwmaterialen gelijk is aan een nieuwe woning. Indien de woning op dit gebied overeenkomt met wat verwacht kan en mag worden, dan is dit voor deze categorie de norm. De cijfercodering 1 en 5 is voor de uitzonderlijke situatie. Ter toelichting geven we twee praktijkvoorbeelden om de verwachting en de feitelijkheid inzichtelijk te maken. Bij een zeer luxe woning (zie voorbeeld 1) kan en mag je vrijwel iedere vorm van luxe verwachten. Bij een cijfercodering van 1 tot en met 5 is voor iedere woning binnen zijn eigen klasse en vergelijking de norm een cijfer 3. Indien de gehanteerde materialen van uitzonderlijke kwaliteit zijn, kan het oplopen naar een cijfer 4 of 5. Bij het tweede voorbeeld is sprake van een eenvoudige, goedkopere woning. Hier verwacht je eenvoudige materialen en zeer beperkte luxe. Ook hiervoor is de norm een cijfer 3 en indien het tegenvalt zal een codering 2 of bij zeer slechte situaties een 1 gegeven worden.


Voorbeeld 1 - Vrijstaande villa in hogere prijsklasse Zeer fraai en welgevormd VRIJSTAAND LANDHUIS in Belgische stijl, met een romantische en weelderige rieten deken en klassiek, zeer stijlvol afwerkingsniveau. Aan deze lommerrijke laan is het met recht uniek te noemen dat dit smaakvolle landhuis gesitueerd is op een royaal perceel van ca. 11.710 m². De 2.400 m³ inhoud zijn verdeeld over de parterre, verdieping en het souterrain onder de gehele woning! Het landhuis is prettig ingedeeld en voorzien van alle denkbare luxe. De prachtige handgemaakte (Lodder-)keuken, ingebouwde muziekinstallatie, gebruik van sfeervolle kleurstellingen van wanden en Belgische leisteen vloer, geven het geheel een karakteristieke uitstraling. Het meest in het oog springend is wel de hal, met prominent in het midden de trappartij met vide. Een majestueuze binnenkomer! Op de parterre is een kantoorruimte aanwezig en een inpandige garage voor twee auto’s. De speels ingedeelde woonkamer, met aparte televisiekamer, is door het gebruik van de ronde erker en leuke hoekjes een gezellige leefkamer, met een schitterend uitzicht over de achterliggende weilanden. Een woning die zich in een brochure niet laat beschrijven, maar die uw bezichtiging meer dan waard is! INDELING Parterre Bij binnenkomst zult u ongetwijfeld even uw adem inhouden… de werkelijk prachtige hal met vide en prominent geplaatste brede trap geven het geheel een fabelachtige indruk. Vanuit de centraal geplaatste hal heeft u toegang tot alle vertrekken. De riante eetkamer, met erker voor een heerlijk uitzicht over de landerijen (en eventueel de paarden), is gelegen naast de keuken en beschikt over diverse inbouwkasten. De handgemaakte en luxe Lodder-keuken beschikt over alle denkbare inbouwapparatuur en uitgevoerd in een neutrale en chique kleurstelling. De gezellige living is voorzien van een fraaie zandstenen schouw, voor een groot open vuur, en een ronde erker. De gehele parterre beschikt over een fraaie Belgische leistenen vloer met vloerverwarming. In verbinding met de woonkamer staat de ruime televisie-kamer, met ingebouwde B&O installatie en (gas)designhaard van 2 meter breed. Aan de andere kant van de hal treft u een riant kantoor aan de voorzijde van het huis. Vanuit de hal en bijkeuken is de dubbele inpandige garage te bereiken. e

1 Verdieping Riante overloop met vide naar de hal. Zeer fraaie master bedroom met aangrenzend een inloop (kleed-) kamer. Aansluitende luxe uitgevoerde badkamer, voorzien van ligbad, douche en vaste wastafel. Drie slaapkamers met tweede luxe badkamer, voorzien van een waskoker naar het souterrain, ligbad, douchecabine en dubbele vaste wastafel. e

2 Verdieping Over de gehele woning middels vaste trap bereikbare zolderverdieping op stahoogte. Souterrain De gehele woning is onderkelderd en ingedeeld in diverse royale vertrekken, te weten een wasruimte (waskoker en aansluitingen wasapparatuur), fitnessruimte, berging onder garage met afzonderlijke opgang (gastenruimte?), verblijfsruimte, installatieruimte, voorraadkamer, archiefruimte en twee royale kinderspeelkamers.


Voorbeeld 2 - Een woning uit de lagere prijsklasse (een opknapper) 2

 

Half vrijstaande woning met tuin op 92 m eigen grond. Begane grond: entree, woonkamer met schouw en potkachel, aanbouw met keukenblok, doucheruimte met toilet. e 1 Verdieping: overloop en 3 slaapkamers met dakkapel. Bouwjaar: 1930 Verwarming: gaskachels Warm water: keukengeiser Kozijnen: hout v.v. enkel glas

    

Bijzonderheden:  de woning verkeert in slechte staat van onderhoud en dient te worden gerenoveerd;  de woning is aan de buitenzijde in 2008 geschilderd;  de woning is gelegen op loopafstand van het centrum. 1.4.4 What’s in a name Bij de verkoop van vastgoed (woningen) draait het voor de verkoper feitelijk maar om één vraag: hoe kan ik het object zodanig in de etalage zetten, dat ik hiermee het juiste koperspubliek aanspreek? De verkoop van een starterswoning stelt andere eisen dan de verkoop van een luxe landhuis. De juiste advertentietekst en de juiste plaats van adverteren is erg belangrijk. De komst van de Wet WOZ heeft gezorgd voor meer uniformiteit in het vaststellen en het definiëren van objectkenmerken. De wildgroei aan gehanteerd makelaarsjargon en meetinstructies is hiermee een halt toegeroepen. Hierdoor spreken we nu allemaal dezelfde taal. Een woning in een hogere prijsklasse kreeg in het verleden al snel al omschrijving van herenhuis/villa/ landhuis. Een hoekwoning werd al snel ’halfvrijstaand’ genoemd. Ook termen als ‘patio’, ‘split-level’, ‘drive-in’ en ‘semi-bungalow’, werden te pas en 9 te onpas in verkoopadvertenties voor woningen gebruikt. Door de komst van de Fotowijzer hebben ook alle makelaarsorganisaties en de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters zich verbonden aan deze uniforme codering. Het grote voordeel van uniformiteit is dat marktgegevens en de geregistreerde objectkenmerken nu voor de WOZ beter en eenduidiger bruikbaar zijn. 1.5

Uitvoering Wet WOZ

De WOZ heeft ervoor gezorgd dat er een grote database met kenmerken van alle woningen is ontstaan. Uniformiteit en inzichtelijkheid zijn belangrijke uitgangspunten. Na het opbouwen van goede bestandsgegevens in de eerste uitvoeringsjaren van de WOZ, is de aandacht verschoven naar het efficiënter maken van het waarderingsproces. Het onderhoud van objectkenmerken heeft in veel gemeenten onvoldoende prioriteit gehad. Deze situatie leidt ertoe dat de kwaliteit van de (model)waarderingen niet altijd meer voldoende is. De actualiteit en nauwkeurigheid van de secundaire objectkenmerken staat daarom vol in de schijnwerpers. Het bijhouden en met een bepaalde frequentie controleren ervan is een onderwerp dat bij veel gemeenten op de agenda staat. 1.5.1 Huidige gebruik van secundaire objectkenmerken Het registratiesysteem stamt uit het begin van het WOZ-tijdperk (1995). Het is de vraag of in de huidige markt met deze registratie de secundaire objectkenmerken nog steeds op een juiste wijze worden vastgelegd. Zijn deze elementen voldoende relevant, of zijn er andere elementen die een rol zijn gaan spelen? Vanuit de Waarderingskamer is er een initiatief in gang gezet om te onderzoeken of deze kenmerkenset in de huidige marktomstandigheden goed functioneert. En indien dat niet het geval is, welke kenmerken dan van belang zijn in deze aanbodmarkt.

9

Zie http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=publications voor meer informatie. 53 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Er zijn ook gemeenten die met deelobjecten  lawaaioverlast;  stankoverlast;  ligging nabij spoor;  slecht onderhoud;  matige kwaliteit.

10

werken. Voorbeelden hiervan zijn:

Deze methode met deelobjecten is vergeleken met de cijfercodering flexibeler: ieder denkbaar (secundair) objectkenmerk kan apart geregistreerd worden en daarmee apart in de waardering worden betrokken. Rapportage van deze registratie is daarnaast transparanter: je kunt aangeven dat je zowel met stank als met lawaai rekening hebt gehouden. Bij een registratie gebaseerd op een cijfercodering is dit alleen in een opmerkingenveld mogelijk. Weer andere gemeenten werken met een handmatige aanpassing (overrule) van de modelwaarde. Deze aanpassing van de modelwaarde kan in het veld ‘opmerkingen’ als tekst verantwoord worden. Hiermee is de waardering maximaal flexibel, maar is de registratie en verantwoording (te) beperkt, zie ook het voorbeeld van deze werkwijze.

Voorbeeld 3 - Overrule methode De waarde van het deelobject woning wordt op door het model gesteld op € 180.000,-- en voor de kavel op € 150.000,--, totaal € 330.000,--. Feitelijk is de staat van onderhoud van deze woning matig (cijfercodering 2) en is de ligging (zeer dicht bij een drukke weg) ook minder dan vergelijkbare woningen (cijfercodering 2). Hierom is de taxateur van mening dat voor deze woning waarde € 290.000,-- zou moeten zijn. Hij voert daarom een aftrek van € 40.000,-- in het systeem in. De taxateur kan als opmerking in een tekstveld van het waarderingssysteem van de gemeente zijn aanpassing verantwoorden, maar er vindt geen verdere registratie plaats. Op een taxatieverslag zal de belanghebbende geen informatie terugvinden over het feit of er met de feitelijke situatie rekening is gehouden.

1.5.2 Relatie met waarderingsmodellen Bij de jaarlijkse WOZ-waarderingen wordt de WOZ-waarde van woningen vrijwel volledig met waarderingsmodellen bepaald. In deze modellen wordt gewerkt met de primaire en de secundaire objectkenmerken. Afhankelijk van de registratievorm van de secundaire objectkenmerken houdt het model meer of minder uitgebreid rekening met deze kenmerken. Dit heeft een effect op de waardevaststelling en de verantwoording ervan. Cijfercodering Bij waarderingssystemen die kunnen rekenen met de geregistreerde cijfercodering, moet ingeregeld worden hoe het systeem moet gaan rekenen. Afhankelijk van het waarderingssysteem kan aan de cijfercodering een percentage of een vaste prijs gekoppeld worden. Het grote risico is dat er dubbeltelling plaatsvindt, dus de kengetallen moeten goed afgestemd worden. Het inregelen van het waarderingssysteem is daarom een belangrijke taak, waarbij gedetailleerde kennis van de werking van het systeem noodzakelijk is. Er bestaan geen standaardnormen voor een punt meer of minder. Uit analyse van de markt moet inzichtelijk gemaakt worden of, en zo ja hoeveel effect in de waarde aan een punt meer of minder gekoppeld moet worden. Deelobject Per deelobject moet er een waarde-aftrek of -bijtelling vastgesteld worden. Dit wordt door een taxateur gedaan. Jaarlijks kan deze aanpassing meefluctueren met de marktontwikkeling. Door te werken met meerdere deelobjecten is het mogelijk verschillende percentages te hanteren. Het is hierdoor mogelijk dat, indien de overlast op het spoor is toegenomen, je hier een ander percentage gaat hanteren dan bijvoorbeeld voor het deelobject achterstallig onderhoud. 10

De term ‘deelobject’ wordt door gemeenten doorgaans gehanteerd voor een woning, garage, tuin, dakkapel, et cetera. Naast deze reguliere deelobjecten kunnen gemeenten andere deelobjecten hanteren zoals in deze tekst benoemd. 54 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Overrule In de overrule zit de totale aanpassing van verschillende invloeden. Jaarlijks is het mogelijk om deze overrule met een marktpercentage te beïnvloeden. Doordat de overige informatie (indien beschikbaar) als tekst is geregistreerd, kan er jaarlijks geen verdere detaillering plaatsvinden.


2

Gewijzigde marktvoorkeuren

2.1

Inleiding

De vastgoedmarkt in Nederland maakt lastige tijden door. Vanaf 2008 is sprake van een neerwaartse trend die niet alleen geldt voor de woningmarkt, maar ook zichtbaar is in het bedrijfsonroerendgoed. In deze syllabus hebben wij ervoor gekozen om de focus te leggen op de woningmarkt. Dit marktsegment is voor de WOZ-praktijk immers de belangrijkste objectcategorie. Dit onderdeel gaat in op de gewijzigde marktvoorkeuren die in de huidige markt zijn te herkennen en de samenhang met het gebruik van objectkenmerken. Hierbij wordt het accent gelegd op de secundaire objectkenmerken. In de WOZ gebruikelijke secundaire objectkenmerken zijn kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid voorzieningen en ligging. 2.2

Marktvoorkeuren

De markt bepaalt de waarde. Door veranderingen in de markt worden objectkenmerken voor de waardebepaling meer of minder belangrijk. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op een aantal actuele veranderingen in de markt. Een taxateur moet altijd vanuit de marktanalyse onderzoeken waardoor marktverschillen ontstaan en/of in hoeverre verschillen in de markt een effect hebben gehad. 2.2.1 Schets actuele marktsituatie De woningmarkt maakt een lastige fase door. Er is inmiddels meerdere jaren op rij sprake van prijsdaling, een afnemend aantal transacties, een toename van het aanbod en van de verkooptijd, zie hiervoor 11 onderstaande grafieken .

Medio 2013 lijkt het einde van deze slechte periode echter in zicht. Zowel de NVM, het Centraal Plan Bureau (CPB) als de Nederlandse Bank (DNB) zien aanwijzingen dat de bodem van de markt in zicht is. De betaalbaarheid van koopwoningen ten opzichte van huren neemt toe. Verder stabiliseert het aanbod en de verkooptijden van woningen die te koop staan. Het evenwicht tussen vraag en aanbod herstelt 11

bron: http://www.woningmarktcijfers.nl (2013) 56 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

langzaam en het tempo van prijsdaling van koopwoningen neemt af. In de huurmarkt gaan de prijzen omhoog, waardoor het aantrekkelijker wordt om te gaan kopen. 2.2.2 Marktinvloeden De prestaties van de woningmarkt worden beïnvloed door tal van factoren. Een deel hiervan is door de consument zelf beïnvloedbaar, maar een groter deel niet. Overheidsbeleid en economische omstandigheden hebben een groot effect op het functioneren van de woningmarkt. In onderstaande figuur zijn de belangrijkste invloeden op de woningmarkt in beeld gebracht. Figuur 1 - Invloed op de woningmarkt

2.2.3 Aanbodmarkt In de afgelopen jaren kenmerkt de woningmarkt zich als een aanbodmarkt. Dit is in belangrijke mate veroorzaakt door teruglopend vertrouwen in het functioneren van de woningmarkt. Huiseigenaren kiezen in deze stagnerende markt voor zekerheid en willen eerst de eigen woning verkopen voordat een nieuwe woning wordt aangekocht. Hierdoor is de zeer forse groei van het aantal te koop staande woningen ontstaan. Met ingang van 2013 lijkt deze trend echter voor het eerst om te buigen, zie onderstaande grafiek.

De effecten van het grote woningaanbod zijn aanzienlijk. Niet alleen zijn de transactieprijzen fors gedaald, maar ook het kopersgedrag is gewijzigd. Alleen scherp geprijsde woningen krijgen aandacht van potentiële kopers en deze worden onderling kritisch vergeleken. Waar in het verleden een goede score op secundaire kenmerken (onderhoudstoestand, voorzieningen, et cetera) een pre was, is dat nu een voorwaarde voor de aankoop, zonder dat dit leidt tot een hogere prijs. De koper dicteert de markt.


2.2.4 Regionale invloeden De woningmarkt in heel Nederland heeft te maken met de hiervoor behandelde marktinvloeden, maar kent daarnaast ook nog regionale verschillen. Dit betreft niet alleen het prijsniveau. Enkele voorbeelden hiervan zijn:  Krimpgebieden In een aantal gebieden is sprake van krimp van het aantal huishoudens. Dat heeft direct effect op de woningmarkt: vermindering van de vraag, als gevolg een groter aanbod, lagere prijzen en toenemende leegstand ontstaan in het meest onaantrekkelijke deel van de woningvoorraad. In deze gebieden worden de huidige marktontwikkelingen versterkt en gaan deze ook lang aanhouden. De overheid zal in deze gebieden de marktsituatie lokaal beïnvloeden met gerichte maatregelen als sloop en renovatie.  Aardbevingsgebied Groningen In het aardbevingsgebied in de provincie Groningen stagneert de markt, er zijn dus feitelijk vrijwel geen marktgegevens voorhanden. Uit een recente studie (juli 2013) bleek dat er vooralsnog geen effect op de huizenprijzen is aangetoond. Het is de vraag of deze uitkomst van dit onderzoek het werkelijke effect op de waarde weergeeft. Het kan natuurlijk ook zo zijn dat slechts wordt vastgesteld dat het beperkte aantal beschikbare marktgegevens (nog) geen waardedaling toont. Een taxateur moet in deze situatie de markt zeer kritisch volgen en desnoods vanuit andere (minder vergelijkbare) situaties de markt verklaren. Het feit dat enkele marktgegevens geen waardedaling vertonen en vrijwel de gehele markt op slot zit zal uiteindelijk een waardebepalend effect hebben. 2.2.5 Ontwikkelingen op de huurmarkt Het kabinet heeft nieuw beleid ingevoerd om te zorgen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 gelden er hogere percentages voor maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens. Het kabinet wil hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Het effect hiervan is dat de huurprijzen van sociale huurwoningen stijgen. Of dit zal leiden tot doorstroming naar de koopmarkt moet nog blijken. In de geliberaliseerde huurmarkt zien we een andere ontwikkeling. Het aantal te huur staande woningen neemt toe. Door de stijging van het aanbod neemt de prijs waarvoor de gemiddelde woning verhuurd wordt af. De huurprijs ligt in het eerste kwartaal van 2013 6% lager dan vorig jaar. De NVM constateert dat in veel regio’s in het land het kopen een woning al voordeliger is dan huren. In een recent onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) wordt geconcludeerd dat de woonlasten van koopwoningen door de betere betaalbaarheid steeds dichter toeschuift naar de woonlasten in de huursector, die de komende periode fors gaan toenemen. Kopen wordt dus steeds aantrekkelijker. 2.2.6 Woningfinanciering De mogelijkheden om woningen te financieren zijn door een aantal maatregelen van de overheid en kredietverstrekkers beperkt. Een aantal van de fiscale aanscherpingen staat in deze paragraaf; voor de verschillende banken geldt dat zij ieder hun eigen maatregelen hebben getroffen bij het toetsen van de kredietwaardigheid. De verwachting is dat in de toekomst nog aanvullende maatregelen zullen worden getroffen. Het effect hiervan is dat minder kan worden geleend en de woonlasten hoger worden. Samen met de onzekerheid over toekomstige maatregelen leidt dit ertoe dat potentiële kopers voorzichtig zijn. Het herstel van de woningmarkt zal daarom vermoedelijk nog meerdere jaren duren. De fiscale regels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek zijn met ingang van 2013 ingrijpend veranderd. Het wetsvoorstel Belastingplan 2013 is op 18 december 2012 door de Eerste Kamer aangenomen. Er zijn elf 12 wijzigingen doorgevoerd . Enkele belangrijke punten daaruit zijn: 1. De eigenwoningschuld (lening waarover de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is) moet per 1 januari 2013 binnen 30 jaar minimaal annuïtair volledig worden afgelost. 2. De maximumhypotheek wordt jaarlijks met 1% verlaagd tot 100% van de woningwaarde in 2018. Vanaf 1 januari 2013 is daartoe een eerste stap gezet door het maximum te verlagen van 106% naar 105%. Dit betekent dat de koper de bijkomende kosten niet meer volledig kan meefinancieren in de hypotheek. 12

Zie http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossiers/dossierhra/laatste-nieuws-belastingplan2013/ voor meer informatie. 58 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

3. 4.

2.3

Het grensbedrag voor de Nationale Hypotheek Garantie wordt afgebouwd tot € 265.000 per 1 juli 2014 (https://voorwaardenennormen.nhg.nl). Per 1 januari 2014 wordt het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht in 28 jaar verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen heeft in de loop van 2013 plaatsgevonden. Uw docent kan u daar nader over informeren. Consumentengedrag

Het gedrag van woonconsumenten is de afgelopen jaren gewijzigd. Door de economische omstandigheden wordt meer aandacht geschonken aan (het voorkomen van) risico’s. De consument zorgt dat hij beter is geïnformeerd. Internet is daarbij zeer behulpzaam. Alle informatie is gemakkelijk beschikbaar en door websites als funda.nl of jaap.nl is het aanbod zeer transparant geworden. Shopgedrag is in Nederland sterk ontwikkeld: de consument is inmiddels gewend om internet te gebruiken zodat hij zich optimaal kan informeren en producten onderling kan vergelijken. De consument is hierdoor ook gefocust op een optimale (laagste) prijs. Mede door het grotere aanbod en de langere tijd dat woningen te koop staan, is dit shopgedrag ook in de woningmarkt nadrukkelijk merkbaar. Met het beschikbaar komen van uitgebreide fotoreportages hebben potentiële kopers goed vergelijkingsmateriaal beschikbaar, waarbij ook secundaire objectkenmerken als onderhoud, voorzieningenniveau en uitstraling inzichtelijk zijn. Dit speelt een belangrijke rol bij de eerste selectie van koopvoorkeuren. 2.4

Structurele ontwikkelingen

Er is een aantal maatschappelijke ontwikkelingen die een structurele invloed hebben op de huizenmarkt. We noemen enkele in het oog springende trends. Aantal huishoudens Het aantal huishoudens groeit naar verwachting gestaag, ook op de langere termijn. Deze groei wordt veroorzaakt door eenpersoonshuishoudens. Dit betekent dat de behoefte aan woonruimte toeneemt, maar ook dat er een verschuiving gaat optreden ten gunste van de vraag naar kleinere woningen. De verwachting is dat de vraag naar appartementen gaat toenemen.

Ouderen(zorg) De politiek zet erop in dat ouderen langer thuis blijven wonen om de zorgkosten te verlagen. Dit zal ertoe leiden dat er meer vraag zal komen naar woningen die geschikt zijn voor ouderen. Ook zijn meer woningaanpassingen te verwachten. Instellingen daarentegen zullen te maken krijgen met leegstand. Energiebeleid 2 De overheid heeft medio 2013 een energieakkoord afgesloten dat beoogt de CO -uitstoot terug te dringen. Onderdeel hiervan vormt het stimuleren van energiebesparende maatregelen bij woningen. Verwacht wordt dat de energieprestatie belangrijker gaat worden bij de verkoop van een woning.


3

WOZ-paradox

3.1

Inleiding

Met de WOZ-paradox wordt het verschijnsel aangeduid dat de belanghebbende burger zijn WOZbeschikking anders interpreteert dan bedoeld is. In het rapport ‘Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag’ (een onderzoek uit 2011 van VNG en Waarderingskamer naar de afhandeling van WOZ-bezwaren) wordt de WOZ-paradox als volgt omschreven:

De wijze waarop de WOZ-beschikking de WOZ-waarde presenteert, wekt de indruk dat de waarde met een objectieve, rekenkundige benadering is vast te stellen op een exact bedrag. Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke benadering van de verwachte werkelijkheid. Dit maakt dat de uitkomst een bedrag is dat zich binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. Anders gezegd: binnen deze zekere bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak (de WOZ-waarde) kunnen zijn. In het voorgaande schuilt een ogenschijnlijke tegenstrijdigheid. De WOZ-beschikking noemt immers een bedrag de WOZ-waarde terwijl ook de omliggende bedragen de WOZ-waarde kunnen zijn. Deze tegenstrijdigheid tussen bedrag en bandbreedte, wordt in dit rapport aangeduid als de WOZ-paradox.

3.2

Wat is het probleem?

Vanwege de massaliteit van het WOZ-proces heeft de overheid gezocht naar maatregelen om de uitvoering van de Wet WOZ zo efficiënt mogelijk te maken. Hierbij is ook gezocht naar mogelijkheden om te voorkomen dat bezwaarschriften werden ingediend voor beperkte waardegeschillen. Om deze reden is 13 de ‘Fierens-marge’ ingevoerd (een bezwaardrempel). Deze maatregel hield echter geen stand . De zogeheten Fierensmarge, genoemd naar Tweede Kamerlid Fierens, bepaalde dat WOZ-waarden worden geacht juist te zijn wanneer de afwijking in zowel relatieve als absolute zin binnen een bepaalde bandbreedte blijft. Wanneer dus de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, maar de afwijking binnen de bandbreedte valt, hoeft deze WOZ-waarde in een bezwaar of beroepprocedure niet te worden aangepast. De regeling is in de Wet WOZ opgenomen in een streven om het aantal procedures te beperken. Een ander argument is dat de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ altijd is omgeven met bepaalde onzekerheidsmarges: de WOZ-paradox. De WOZ-paradox is het probleem dat de burger het taxatieverslag interpreteert als een exact getal en 14 geen rekening houdt met (en/of kennis heeft van) de zogenaamde transactieruis : de spreiding van de transactiecijfers rondom de marktwaarde, ook wel de bandbreedte genoemd. Het gevolg hiervan is dat er bezwaarschriften worden ingediend over kleine waardegeschillen. Nu er geen formele beperkingen zijn toegestaan, moet de burger beter worden voorgelicht om zoveel mogelijk te voorkomen dat dergelijke bezwaarschriften worden ingediend. Daarbij wordt gezocht naar mogelijkheden om het taxatieverslag te verbeteren. Een van de verbeteringen is het opnemen van een tabel met landelijke en/of regionale (plaatselijke) waardeontwikkelingen. Of deze pogingen succesvol zijn geweest is onbekend, feit is wel dat het aantal bezwaren niet wezenlijk is gewijzigd. 3.3

Invloed van waarderingsmodellen

Een andere maatregel om de WOZ-processen beter beheersbaar, efficiënter en objectiever te maken was de ontwikkeling en introductie van waarderingsmodellen. Die modellen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de stabiele uitvoering van de Wet WOZ, maar er zijn - uiteraard - ook kanttekeningen bij te plaatsen. Waarderingsmodellen werken doorgaans op basis van een relatief beperkte set aan objectkenmerken, meestal de primaire. Kleine verschillen in deze primaire objectkenmerken leiden rekenkundig vaak tot een beperkt waardeverschil, dat veelal niet uit de marktgegevens kan worden onderbouwd. Dit kan voor

13

De Hoge Raad oordeelde in 2010 dat Artikel 26a van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) - beter bekend als de Fierensmarge - in strijd is met het Europees recht en daarom niet mag worden toegepast. Volgens artikel 26a leidden kleine waardeverschillen niet tot aanpassing van de WOZ-waarde. Bezwaarschriften op grond van kleine waardeverschillen werden daarom ongegrond verklaard. 14 De gemiddelde transactieruis bij woningen bedraagt 7% (M. Francke, Casametrie, 4 februari 2010). 60 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

de burger aanleiding zijn om een bezwaarschrift in te dienen. Waarderingmodellen helpen dus mee een schijn van nauwkeurigheid te presenteren die lastig uit te leggen valt. 3.4

Secundaire objectkenmerken

In de huidige marktomstandigheden spelen de secundaire objectkenmerken een belangrijke rol. Woningen die binnen hun objectcategorie slecht scoren op de secundaire kenmerken zijn alleen te verkopen wanneer de prijs fors naar beneden wordt bijgesteld. Daarin speelt ook de financierbaarheid 15 een belangrijke rol. Een grote renovatie of verbouwing wordt door banken moeilijk gefinancierd , waardoor een extra prijsdrukkend effect optreedt. Het vorenstaande houdt in dat secundaire kenmerken moeten worden meegenomen in de waardering. Het communicatievraagstuk rond de WOZ-paradox breidt zich dus uit naar de secundaire objectkenmerken. 3.5

Tot slot

De huidige marktontwikkelingen plaatsen de WOZ-praktijk voor meerdere uitdagingen. De belangrijkste zijn: 1. Hoe kunnen de relevante secundaire kenmerken worden bepaald, geregistreerd en worden onderhouden? 2. Op welke wijze wordt in het waarderingsproces met deze kenmerken rekening gehouden, zowel bij het uitvoeren van de marktanalyse als de toepassing in waarderingsmodellen? 3. Hoe worden de effecten van secundaire objectkenmerken op de vastgestelde waarde aan de burger gecommuniceerd met het oog op de WOZ-paradox? In het verleden is eerder overwogen om te kiezen voor het communiceren van een WOZ-waarde in een brandbreedte. Een WOZ-waarde met bandbreedte lijkt een oplossing, maar heeft ook een aantal forse nadelen, zoals:  door het gebruik van de WOZ-waarde voor meerdere doeleinden zijn afnemers en gebruikers ingesteld op een exacte waarde. Bandbreedtes doorkruisen dat;  door te werken met een berekende bandbreedte voor een ‘exact’ bepaalde waardering wordt eigenlijk een soort Fierens-benadering toegepast. En die bleek juridisch niet houdbaar;  het is te betwijfelen of bandbreedtes zullen leiden tot minder bezwaarschriften. Het is immers aantrekkelijk om rond de bandbreedtegrens een poging te wagen in een andere bandbreedte te komen door bezwaar in te dienen. De vraag is waar de oplossing wel ligt. Er zijn een aantal oplossingsrichtingen, die echter, zeker in deze periode van bezuinigen bij de overheid, geen van allen eenvoudig zijn. Een aantal suggesties: 1. De omvang en kwaliteit van de geregistreerde (subjectieve) objectkenmerken moet zodanig worden verbeterd dat de kwaliteit van de waardering kan toenemen; 2. Het onderhoudsproces van objectkenmerken verdient meer structurele aandacht in de werkprocessen; 3. De marktanalyse vraagt meer aandacht en veldwerk; 4. De waarderingsmodellen dienen beter om te kunnen gaan met de invloed van secundaire objectkenmerken; 5. De belanghebbende heeft nu doorgaans belang bij een zo laag mogelijke WOZ-waarde. Hierdoor ontstaan veel bezwaarschriften. Een breder gebruik van de WOZ-waarde zou ertoe moeten leiden dat de belanghebbende belang krijgt bij een juiste WOZ-waarde. Alleen dan lopen de belangen van overheid en belanghebbenden parallel en ontstaat een beheersbaar bezwarentraject.

15

Banken financieren in 2013 nog 106% van de WOZ-waarde. Verbouwingskosten die na aankoop worden gemaakt zijn voor maximaal 60% te financieren, mits de meerwaarde op basis van een taxatie is aangetoond. 61 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

4

Cases

4.1

Herkennen van subjectieve objectkenmerken

Van de cursist wordt verwacht dat hij uit een advertentietekst de primaire en secundaire objectkenmerken kan herkennen. Van de secundaire objectkenmerken moet hij kunnen aangeven of het harde of zachte kenmerken zijn. In bijlage 1 tot en met 6 staan voorbeelden om te gebruiken. 4.2

Effect van secundaire objectkenmerken op de WOZ-waardering

Van de cursist wordt verwacht dat hij een inschatting kan maken van de effecten van verschillende secundaire objectkenmerken op de WOZ-waarde. Aan de hand van een aantal marktgegevens moet de cursist bepalen wat het effect is voor de WOZ-waardering. In bijlage 7 staan voorbeelden om te gebruiken.


Bijlage 1 Wie vanaf de brede oprijlaan dit royale landhuis in zicht krijgt, wordt herinnerd aan de buitenplaatsen die de aristocratie hier in de zeventiende eeuw liet aanleggen. Rust, ruimte, een door bossen omsloten eigen park van bijna tienduizend vierkante meters. Maar dan wel een buitenplaats die van alle moderne gemakken is voorzien, zoals een dubbele garage, carports en een zwembad met poolhouse. Het gehele complex is zorgvuldig en smaakvol gerenoveerd. Het landhuis “Randhoeve” werd gebouwd in 1927 onder architectuur van Pierre Cuypers. Het huis ligt tussen de duinen, vlak bij het strand, dicht bij Haarlem en op een half uur rijden van Amsterdam en Den Haag. De treinverbindingen zijn uitstekend, ook naar Schiphol. Die centrale ligging maakt dit de ideale uitvalsbasis. Winkels, sportvelden en scholen liggen op fietsafstand. Het huis heeft een ruime woonverdieping op de begane grond met daaronder een kelder plus wijnkelder. Op de eerste verdieping vijf slaapkamers en twee badkamers en nog eens vier slaapkamers op de tweede verdieping. Dit is een gezinshuis waarin iedereen zijn eigen plek kan vinden en dat ook uitbundig ruimte biedt aan eventuele gasten. Via de oprijlaan achter het smeedijzeren toegangshek bereikt u de garage en de carports. De tuin is met zichtbare liefde aangelegd en voorzien van een beregeningssysteem dat gebruik maakt van bronbemaling. Er zijn diverse terrassen en er is een veilig speelgedeelte voor kinderen. Aan de achterzijde van het woonhuis is een verwarmd zwembad aangelegd met daarbij een poolhouse waarin een sauna, douche en een fitnessruimte. Het poolhouse is in stijl gehouden met het woonhuis. Het zwembad grenst aan een ruim, zonnig terras vanwaar u uitkijkt over het gazon en een gedeelte van het bos. INDELING Begane grond Entree met vestibule, grote hal met open trappenhuis, bewerkte hekken langs de trap. De vloer is belegd met een neutrale travertin natuursteen. Vanuit de hal kunnen een toilet en een ruime garderobe bereikt worden. Aan de achterzijde van het pand ligt de grote woonkamer met open haard. De woonkamer heeft schuifdeuren die het mogelijk maken delen af te scheiden, bijvoorbeeld om ongestoord televisie te kunnen kijken. Vanuit de woonkamer kunt u het terras bereiken. Aan de voorzijde treft u een klassieke werkkamer met voorname houten lambriseringen en ingebouwde kasten. De glas-in-loodramen verwijzen met hun wapenschilden naar de geschiedenis. Een rond barretje en inloopruimte voor de bar verraden waarvoor deze kamer door de laatste bewoners gebruikt werd. De woonkeuken is voorzien van diverse inbouwapparatuur en een kookeiland. Een bijkeuken en grote eetkamer maken het geheel compleet. Vanuit de eetkamer zijn er openslaande deuren naar het terras aan de achterzijde. De kelder heeft meerdere opslagruimtes en een wijnkelder. Tevens treft u hier de elektrische installaties en een aparte toegang naar buiten via een trap. Eerste verdieping Via het open trappenhuis met vide bereikt u de vijf slaapkamers. Vier slaapkamers hebben ingebouwde kasten, enkele slaapkamers hebben een klein balkon. De ruime masterbedroom geeft toegang tot een riant dakterras. De aangrenzende badkamer is voorzien van een jacuzzi, inloopdouche, toilet, dubbele wastafel en vloerverwarming. Een tweede badkamer, voorzien van Italiaans glasmozaïek, is voorzien van een toilet, ligbad douche en dubbele wastafel. Tweede verdieping De tweede verdieping is bereikbaar via een apart af te sluiten trappenhuis. Op deze verdieping vindt u vier slaapkamers, een douche toilet ruimte en een tweede keuken met inbouwapparatuur. Deze ruimte is zeer geschikt voor eventuele gasten, een inwonende au pair of oudere kinderen. Er zijn diverse ingebouwde kasten. Een van de slaapkamers doet nu dienst als wasruimte, een


andere als opslag. Vliering Door middel van een vlizotrap kunt u de vliering bereiken. Hier bevinden zich de cv en een boiler. Daarnaast is er een zee van ruimte voor de opslag van uw spullen. Algemeen - Riante villa gelegen op een perceel van ca. 9156 m² eigen grond; - De woonoppervlakte bedraagt 600 m² conform NEN-2580 maar met de kelder, het poolhouse en de vliering erbij ca. 700 m² bruto; - Het pand is eerst in 1993 en daarna in 2004 grondig gerenoveerd; - Op de zonzijde van het dak zijn zonnecellen geplaatst die het huis (grotendeels) van stroom voorzien, u hebt lage stroomkosten; e e - Airconditioning op 1 en 2 verdieping; - Door de verschillende ruimtes die elk niet te groot zijn is dit een zeer sfeervol gezinshuis; - Dit is een optimaal beveiligd pand.


Bijlage 2 Direct aan het open vaarwater van de Heimanswetering gelegen riante en zeer fraaie vrijstaande villa (bouwjaar 1992) met royaal binnenzwembad, driedubbele inpandige garage, onder architectuur aangelegde tuin met diverse terrassen, aanlegsteigers aan twee kanten en een botenhuis. De villa is uniek gelegen aan een directe vaarverbinding met het Braassemermeer, op de grens van Alphen aan den Rijn en Woubrugge. Perceeloppervlakte 1769m², inhoud 2200m³, woonoppervlak. 535m² (exclusief garage 50m², kelder 92m² en zolder 50m²). INDELING: Begane grond: Vestibule met garderobe en hal met toiletruimte. Ruime woonkamer met parketvloer, sfeervolle open haard en serre met 2x deuren naar het terras. Eetkamergedeelte met dubbele deuren naar het terras en open keuken met kookeiland, diverse inbouwapparatuur en eveneens toegang tot het terras. Zowel de eetkamer als de keuken zijn voorzien van een granieten vloer. Ruime werkkamer met vaste vloerbedekking. Inpandige garage, wasruimte en toegang kelder en zwembad. Het zwembad heeft 6x openslaande deuren naar de tuin, een doucheruimte en een separate toiletruimte. 1e (Tussen)etage Royale hoofdslaapkamer met balkon, inloopgarderobe met loggia en luxe badkamer met ligbad, massagedouche, 2 wastafels, toilet en bidet. Riante hobbykamer en 2e wasruimte. 2e (Tussen)etage 3 Ruime slaapkamers (waarvan 2 met loggia) met 3 eigen badkamers, allemaal voorzien van douche, wastafel en toilet. De begane grond (m.u.v. de werkkamer) en de 4 badkamers zijn voorzien van vloerverwarming. 3 Slaapkamers en de begane grond zijn tevens uitgerust met airconditioning. Zolderetage 2 Separate zolderruimtes met stahoogte in de nok, bereikbaar d.m.v. een vlizotrap. Kelder Wijnkelder, stookruimte en technische ruimte. Algemeen Een toplocatie voor watersportliefhebbers en degenen die riant willen wonen aan het water en genieten van de rust en ruimte, die het plassengebied te bieden heeft. Schiphol is op slechts 15 autominuten afstand en uitvalswegen naar grote steden als Leiden, Den Haag en Amsterdam zijn in directe nabijheid.


Bijlage 3 Ruimte, comfort, ambiance en inspiratie zijn de uitgangspunten geweest bij het ontwerpen van dit spectaculaire gebouw, waarbij het beste van appartement en eengezinswoning zijn gecombineerd: ruimte in huis en een riante buitenruimte en toch alles gelijkvloers. De totale gebruiksoppervlakte van de e 4-kamerwoning bedraagt 260 m², inclusief 60 m² terras. Dit appartement is gelegen op de 5 woonlaag en is het grootste appartement met een terras gelegen op het zuiden en zonder directe zijburen. Hoge plafonds, fraai uitzicht richting ’t Goy, een woonkamer van meer dan 80 m², een eigen parkeerplaats en een ruime berging in de onderbouw, een zeer luxe afgewerkte keuken en 2 luxe badkamers, een eigen sauna en een warme moderne afwerking in de rest van de woning zijn een aantal andere aantrekkelijke kenmerken van deze woning. De brede vaste bloembakken aan het eind van elk terras zorgen voor rust en privacy. Ingericht met veel groen en bloeiende planten geven de terrassen een prachtige groene uitstraling, zowel naar het appartement als naar de omgeving. De vloerverwarming zorgt er voor dat u zelf de temperatuur (handmatig) in uw woning bepaalt, door op comfortabele wijze in de zomer te koelen en in de winter te verwarmen. Dit gedeelte van Houten is vrij landelijk gelegen, op nog geen 15 autominuten van Utrecht. In het nieuwe centrum van Houten-Zuid kunnen de dagelijkse boodschappen op korte afstand van de woning gedaan worden. Het gebouw is grotendeels omgeven door water: een rustige uitloper van de Rietplas. De appartementen van ’t Domein bevinden zich in drie vleugels en zijn trapsgewijs gestapeld. Binnen komen de drie woonvleugels bij elkaar in een prachtig atrium met een wintertuin: de spectaculaire entree voor de appartementen. INDELING: Algemeen Appartementen gebouw met lift bestaande uit zes woonlagen, omvattende 30 woonappartementen met bergingen in de onderbouw. Royale centrale entree met postbussen, intercom en elektrisch bedienbare toegangsdeur voor toegang tot grote hal met trappenhuis en liften. Appartement Entree, ruime hal met meterkast, intercominstallatie, toilet, ruime bergkast met opstelplaats wasapparatuur en stookruimte. De woonkamer 10.41 x 9.76 (deels 6.92) met toegang tot het terras via een tweetal schuifpuien, aan drie zijden lichtinval en een luxe keuken met alle denkbare inbouwapparatuur. De woonkamer heeft een oppervlakte van meer dan 80 vierkante meter, voldoende voor een riante eethoek en zitkamer. Via een tussenhal zijn de slaapkamers (3) en de badkamers (2) bereikbaar. De hoofdslaapkamer 4.30 x 4.33 staat in open verbinding met de luxe badkamer welke is voorzien van een hoek bubbelbad, een dubbele wastafel en een ruime douchehoek met dubbele stortbak douche. De tweede badkamer is voorzien van een douchehoek, een wasmeubel, een tweede toilet en een (infrarood) sauna. Beide andere slaapkamers (4.43 x 4.28 en 4.43 x 3.57) zijn goed van formaat en hebben een fraaie lichtinval. Vanuit twee slaapkamers is het terras via schuifpuien bereikbaar. Bijzonderheden - Bouwjaar - Aandeel in de gemeenschap - Inhoud woonhuis - Woonoppervlakte

: : : :

2004; e 251/6033 ; 3 550 m ; 2 200 m exclusief 60 m² buitenruimte.


Bijlage 4 Op een prachtige plek in Zwolle Zuid is deze goed onderhouden Deze TWEE ONDER EEN KAP woning met garage gelegen, in de wijk Oldenelerlanden (Zwolle Zuid), Op een steenworp afstand van meerdere voorzieningen o.a.: sportvelden, kleinschalig winkelcentrum, Schellerpark en de IJssel is deze royale hoekwoning met garage en eigen parkeerplaats gelegen. Deze woning is op één van de grootste kavels 2 gelegen in de directe omgeving maar liefst 309 m . De woning heeft een brede achtertuin op het zuidwesten. De wijk Oldenelerlanden wordt ervaren als een prettige en rustige woonomgeving. De ruime opzet, het vele groen, waterpartijen en verschillende speelvelden en de aanwezigheid van een dierenweide/kinderboerderij zijn kenmerkend voor deze wijk. Deze woning kent een prima indeling met heerlijk lichte tuingerichte woonkamer over de volledige breedte van de woning, keuken, de inrichting van de keuken bestaat uit een eenvoudig, maar verzorgd keukenblok met bovenkasten. Tevens bevindt zich naast de woning de stenen garage. INDELING: Begane grond Entree, hal met meterkast, toilet, trapopgang en doorgang naar de woonkamer. Ruime tuingerichte woonkamer met deur naar de tuin en open keuken. Vanuit de woonkamer een prachtig uitzicht over de tuin. e

1 Verdieping Overloop, drie mooie slaapkamers en een ruime badkamer met tweede toilet en wastafel. De badkamer is voorzien van een raam voor daglicht en extra ventilatie. e

2 Verdieping Via een vaste trap te bereiken grote open ruimte met dakraam. Het is mogelijk hier een extra kamer te realiseren. Op deze verdieping hangt tevens de cv-ketel en de mechanische ventilatie. Algemeen -

Inhoud circa 365 m³ (excl. garage); Vrij gelegen; Woonoppervlakte circa 125 m² ; 2 Perceelsgrootte 309 m ; Eigen Parkeerplaats; Bouwjaar 1988; Hoogrendement Cv-ketel; Buitenschilderwerk 2013.


Bijlage 5 Unieke kans voor de starter! Aan de rand van het dorp, met een aan de achterzijde een weids uitzicht over de landerijen, staat deze tussenwoning met vrijstaande houten garage op een perceel van 240m². Het perceel heeft een besloten tuin en is aan de achterzijde met de auto bereikbaar via een gezamenlijke (verharde) toegangsweg. Info: De woning verkeert aan de buitenzijde in een goede staat, maar heeft intern achterstallig onderhoud. INDELING: Begane grond Entree/hal, toilet, trapopgang, trapkast, halfopen keuken (ca.8m²), woonkamer (ca.21m²) voorzien van tuindeur, bijkeuken voorzien van witgoedaansluitingen en achterentree, berging voorzien van Cv-ketel (lease). Eerste verdieping Overloop, 3 slaapkamers (resp.ca. 8m², 9,5m² en 12m²), bergkast, badkamer voorzien van douche en wastafel. Tweede verdieping Bergzolder middels losse trap. Bijzonderheden - Aan achterzijde vrij uitzicht over de landerijen; - Parkeren op eigen terrein mogelijk; - Voldoende parkeerruimte in de ruim opgezette straat; - Vrijstaande houten garage (ca. 3m x 6m); - Intern achterstallig onderhoud; - Zeer scherpe vraagprijs!


Bijlage 6 Vrijstaande woonboerderij met grote Vlaamse schuur gelegen op een ruim perceel van 4.385 m² in het buitengebied tussen Berkel-Enschot en Tilburg. Deze oorspronkelijk uit 1850 daterende boerderij is momenteel volledig in gebruik als woonhuis met siertuin, vijver en weilandje. De woning dient gemoderniseerd te worden en vormt daarmee een unieke kans om uw eigentijdse wensen en eisen te realiseren. Bouwjaar: circa 1850 Inhoud woning: circa 860 m³ exclusief de Vlaamse schuur ca. 175 m² Woonoppervlak: circa 290 m² Totale grondoppervlakte: 4.385 m² BEGANE GROND De centrale entree/hal met vide, toiletruimte en meterkast is afgewerkt met houten vloerdelen en vormt het centrale deel van de woning. Alle ruimtes zijn in principe bereikbaar vanuit de hal. Woonkamer Vanuit de hal bereikt u via twee openslaande deuren de L-vormige woonkamer van ca. 55 m². De woonkamer is voorzien van een plavuizenvloer, openhaard, vaste kast en dubbele tuindeuren aan de achtertuin. Woonkeuken Via een doorloop met toog bereikt u vanuit de woonkamer de aan de achtertuin gelegen woonkeuken. De keuken is voorzien van een plavuizenvloer, voldoende ruimte voor een grote eettafel en een inrichting met diverse inbouwapparatuur. Bijkeuken Achter de keuken ligt een praktische bijkeuken met aansluitingen voor de wasapparatuur, diverse bergruimtes en een toegangsdeur naar de achtertuin. Slaapkamers De woning beschikt op de begane grond over twee ruime slaapkamers waarvan één met een inloop garderobekast en een badkamer. De badkamer is voorzien van een badmeubel met dubbele wastafel, een whirlpool tweepersoons hoekbad en een douche-/stoomcabine. Een voormalige opkamer is uitstekend te gebruiken als TV-/studeerkamer. Onder de opkamer is een kelder aanwezig. EERSTE VERDIEPING Deze ruime overloop met Velux dakramen en kastenwanden biedt toegang aan drie slaapkamers, een badkamer en een toiletruimte. De overloop is zodanig ruim van opzet dat hier op eenvoudige wijze nog een vierde of zelfs vijfde slaapkamer gerealiseerd kan worden. Samen met de twee slaapkamers op de begane grond beschikt u dan in totaal over zeven slaapkamers. BIJGEBOUW Een voormalig bakhuis, is thans in gebruik als berging. VLAAMSE SCHUUR Deze grote originele vrijstaande Vlaamse schuur (opp.: 175 m²) is eenvoudig van afwerking. Hierin zijn 2 paardenboxen en een sauna aanwezig. TUIN De ruime achtertuin is voornamelijk op het zuidoosten georiënteerd. Diverse terrassen, paden, bomen, een weilandje, vijvers en gazons maken hier de zo geliefde landelijke sfeer. ALGEMEEN  De woning dient in zijn geheel gemoderniseerd te worden en vormt daarmee een unieke kans om uw eigentijdse wensen en eisen te realiseren.  De woning is voorzien van een rietenkap die in 2010 is vernieuwd.  Het bestemmingsplan biedt onder voorwaarden de mogelijkheid om de woning te splitsen. Hierdoor kan de Vlaamse schuur worden verbouwd tot een gastenverblijf of tweede woning. Een kopie van het bestemmingsplan is op het kantoor van Honders/Alting makelaars op te vragen.


Bijlage 7 Op de bijbehorende schets staat een straat met rijenwoningen. De straatzijde met de even huisnummers zijn huurwoningen. De nummer 4, 6, 8 en 10 zijn inmiddels verkocht en daarmee voormalige huurwoningen. De woningen met de oneven huisnummers zijn altijd al particuliere woningen geweest. De woningen zijn gelijktijdig gebouwd en zijn feitelijk gelijk, alleen zijn de huurwoningen van binnen eenvoudiger (keuken en douche). Uit de markt blijkt geen waardeverschil ten aanzien van de ligging van de achtertuin (op het zuiden of het noorden gelegen). Werk uit het voorbeeld uit wat het effect is van een lagere (of hogere) score op de secundaire objectkenmerken:  K (kwaliteit / luxe)  O (onderhoud)  V (voorzieningen)  D (doelmatigheid) Hanteer de volgende waarderingskengetallen: Kavelmodel

eerste 100m² € > 100m² €

Berging Garage Uitbouw / serre Dakkapel

€ € € €

Woning

€

4.000 600 450 3.000

450 per m² 300 per m²

per stuk per m² per m² per stuk

455 per m³

Voor iedere punt afwijkend van 12 punten

5%


Huisnummer

Type

Grootte Grootte Bouwkavel woning jaar in m² in m³

K/L

O

V

D

Overige deelobjecten

Bouwjaar

Marktgegevens

1

Hoekwoning

160

266

1968

4

4

3

3

Berging 6 m² 1968 De woning is van buiten volledig gerenoveerd, opnieuw Dakkapel 1 stuks 2000 gevoegd en de kozijnen en ramen vernieuwd + nieuwe Garage 21 m² 2000 dakpannen. Alle schilderwerk optimaal

3

Tussenwoning

100

266

1968

4

4

3

3

Berging 6 m² 1968 De woning is van buiten volledig gerenoveerd, opnieuw Dakkapel 1 stuks 2000 gevoegd en de kozijnen en ramen vernieuwd + nieuwe Uitbouw 27 m³ 1990 dakpannen. Alle schilderwerk optimaal

5

Tussenwoning

100

266

1968

3

3

3

3

Berging 6 m² 1968 Dakkapel 1 stuks 2000

7

Tussenwoning

100

266

1968

3

3

3

3

Berging 6 m² 1968 Dakkapel 1 stuks 2000 Uitbouw 38 m³ 1990

9

Eindwoning

100

266

1968

3

3

3

3

Berging 6 m² 1968 Dakkapel 1 stuks 2000

11

Eindwoning

100

266

1968

3

3

3

3

Berging

6 m²

1968

13

Tussenwoning

100

266

1968

3

3

3

3

Berging

6 m²

1968

2

Hoekwoning

160

266

1968

3

2

2

3

Berging

6 m²

1968

4

Tussenwoning

100

266

1968

3

2

2

3

Berging

6 m²

1968

6

8

10

Tussenwoning

Tussenwoning

Eindwoning

100

100

100

266

266

266

1968

1968

1968

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

Verkoopcijfer

Verkoopdatum

3-04-12

€

183.000

8-10-11

€

156.500

1-05-12

€

162.500

10-03-12

€

176.000

10-11-11

1968 2010 Na aankoop opgeknapt en serre gebouwd.

€

162.000

8-10-08

Berging Serre

6 m² 38 m³

1968 2010 Na aankoop opgeknapt en serre gebouwd.

€

162.000

9-09-08

Berging

6 m²

1968 Na aankoop in 2008 opgeknapt (nieuw keuken/badkamer)

€

162.000

1-11-08

€

168.000

2-02-12

100

266

1968

3

2

2

3

Berging

6 m²

1968

14

Tussenwoning

100

266

1968

3

2

2

3

Berging

6 m²

1968

VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

Datum

175.000

6 m² 38 m³

Eindwoning

Vraagprijs

€

Berging Serre

12

Marktgegevens

Opmerking

72

Geraadpleegde literatuur en informatie             

Brochure Marktwaarde als waarderingsgrondslag Casametrie, M. Francke, 4 februari 2010 Fotowijzer Versie 1.1, januari 2013 Gegevenswoordenboek WOZ, Vastgesteld d.d. 22 maart 2002 Nationale Hypotheek Garantie, voorwaarden en normen, 1 juli 2013 e Rapport Nederland 2013, 1 kwartaal, http://www.woningmarktcijfers.nl Van bestrijden naar begeleiden: demografische krimp in Nederland, Planbureau voor de leefomgeving, 2010 Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag, VNG en Waarderingskamer,2011 de Vraagbaak waardebepaling Wet WOZ, 3 druk, oktober 2008 de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, 3 druk, april 2009 de Waarderingsinstructie, wettekst 2011, 4 herziene druk, januari 2011 website Vereniging Eigen Huis http://www.eigenhuis.nl Woningmarktrapport Nederland 2012, Pasgoed BV, 5 februari 2013

Onderwerp 3

Communicatie, conflicthantering en integriteit

Leerdoelen:  De cursist kan de theorie betreffende het overbrengen van een boodschap beschrijven.  De cursist kan gepaste mondelinge vaardigheden toepassen in communicatie.  De cursist kan argumenten aangedragen door anderen in het eigen standpunt verwerken.  De cursist kan duidelijke grenzen stellen in het kader van integriteit in verschillende rollen.  De cursist kan de twee rollen (gemeente en eiser) binnen een proces observeren.  De cursist kan de argumentatie van beide partijen analyseren.  De cursist kan de argumentatie van beide partijen evalueren en daaraan een uitspraak verbinden. Randvoorwaarden Het eerste deel van deze dag gaat met name in op theorieën van communicatie en conflicthantering in het tot stand komen en toelichten van een waarde. Dit onderwerp loopt gedurende het dagdeel over in het onderwerp integriteit. De integriteit van de WOZ-taxateur wordt behandeld door middel van casussen die onder andere betrekking hebben op MOT-meldingen, het dilemma tussen loyaliteit en integriteit, en het omgaan met verschillende rollen en belangen. De auteur zal voor elk van deze onderwerpen een casus uitwerken ter illustratie voor de docent. Het tweede dagdeel van deze dag is een praktijkopdracht op locatie in de vorm van een bezoek aan een rechtbank. Een randvoorwaarde voor dit bezoek is dat een meervoudige kamer ingewikkelde zaken behandelt. De cursisten observeren en analyseren beide rollen in het proces, te weten die van de gemeente en de eiser. Vervolgens worden deze bevindingen achteraf met een raadsheer geëvalueerd en trekken de cursisten conclusies met betrekking tot de uitspraak aan de hand van deze evaluatie. Voor een optimaal leereffect zou de uitspraak achteraf teruggekoppeld moeten worden aan de cursisten, zodat zij hun eigen bevindingen daarmee kunnen vergelijken. Relevant bronmateriaal voor deze dag is te vinden in de uitgave WOZ Bewaar en Beroep, documentatie betreffende ‘Prettig communiceren met de overheid’ van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, rapporten van de Ombudsman en de uitgave ‘Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag’ van de VNG. Leeswijzer Dit onderdeel gaat nader in op communicatie, conflicthantering en integriteit. Het onderwerp wordt steeds actueler. Enerzijds wordt de burger mondiger, maar ook de ontwikkeling rondom bezwaar maken op de WOZ-waarde is jaarlijks medio februari een van de veelvoorkomende headlines van het nieuws. Steeds meer gemeenten gaan aan de slag om de burger steeds beter te informeren. Goede communicatie kan bijdragen aan een positief verloop van de bezwaarprocedure. Het zorgt dat de burger de waarde die u getaxeerd heeft begrijpt en er vertrouwen in heeft dat dit op een juiste manier tot stand is gekomen. Vooraf informeren kan er zelfs toe leiden dat u niet naar de rechtbank hoeft. Als taxateur bent u dagelijks bezig met communicatie. Dat doen we eigenlijk altijd en overal. Het is onmogelijk om niet te communiceren. Het belang van communicatie is groot. Daar waar in een proces problemen ontstaan of zijn ontstaan, zien we dat een slechte communicatie vaak een bron van de escalatie is geweest. Door goede communicatie kunt u meer bereiken. U creëert veel meer begrip en vertrouwen en dat zijn de kernbegrippen waar het bij de uitleg van de WOZ-waarde vaak om draait. Waarschijnlijk besteedt u veel tijd en energie in het verzamelen van de juiste gegeven en de feiten voor het bepalen van de WOZ-waarde. Maar besteedt u ook aandacht op de manier waarop u deze informatie gaat overbrengen? En toetst u wel eens of de burger, de vastgoedeigenaar of uw collega u echt heeft begrepen? Er zijn verschillende technieken en vaardigheden die uw communicatie kunnen versterken. Het is goed om u zich ervan bewust te zijn waar uw voorkeur ligt en wat u prettig vindt om toe te passen. Ook is het een hulpmiddel om gedrag van de ander te herkennen. Is de burger het echt oneens met de waarde of speelt er wat anders? U als taxateur kent de situatie vaak het beste en u heeft meestal direct contact met de burger. Dit in tegenstelling tot de WOZ-ambtenaar of, in geval van een beroepsprocedure, de rechter. Wanneer u op een prettige manier communiceert dan kan dit vaak direct een positief effect hebben. Goede communicatie heeft immers als doel om bij de burger het vertrouwen te wekken dat de gemeente de waardebepaling correct en zorgvuldig uitvoert. U vergroot op deze wijze de acceptatie bij de burger en verkleint de weerstand. Dit alles kan uiteindelijk leiden tot het verminderen van bezwaar-


en beroepsprocedures. Waar hebt u invloed in dit proces? En hoe werken informatiestromen? In dit hoofdstuk ontdekt u de mogelijkheden van communicatie en informatie binnen de WOZ. In uw functie als taxateur heeft u verschillende rollen. Soms bent u de collega, soms de contactpersoon namens de gemeente naar de burger toe en soms wordt u als adviseur ingeschakeld door een collega die uw advies nodig heeft bij de bezwaar- of beroepsprocedure. Wees u zich bewust van deze verschillende rollen: u kunt uw communicatiestijl hierop aanpassen. De andere partij bekijkt u ook met een bepaalde blik, dus wees u zich bewust van uw rol. Naast deze verschillende rollen heeft u ook verschillende soorten contact: telefonisch contact en face-to-face contact. Voor deze verschillende soorten van contact kunt u verschillende vaardigheden toepassen. In hoofdstuk 1 lichten we de informele aanpak bij de WOZ-uitvoering toe. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 en 3 meer aandacht besteed aan theorie rondom communicatie: achtereenvolgens worden het communicatiemodel en verschillende communicatieve vaardigheden besproken. In hoofdstuk 4 gaan we in op de rol van communicatie in het hanteren van conflicten. Dit onderwerp wordt afgesloten met hoofdstuk 5, waarin integriteit in de vastgoedsector centraal staat.


1

De informele aanpak bij WOZ-uitvoering

Al jarenlang wordt de formele behandeling van klachten bezwaarprocedures zeer slecht gewaardeerd door de burger: het behoort tot de top-10 van knelpunten die burgers in de publieke dienstverlening aandragen. Een bezwaarprocedure brengt voor de burger veel administratieve lasten met zich mee. Niet alleen vanuit dit perspectief biedt een informele aanpak mogelijkheden. Ook draagt zo’n aanpak bij aan een efficiëntere en effectievere overheid en is het een voorwaarde voor behoorlijk bestuur. Met ‘de informele aanpak’ wordt bedoeld dat een ambtenaar bij een aanvraag, zienswijze, klacht of bezwaarschrift snel en persoonlijk contact opneemt met de burger. Hiervoor gebruikt hij of zij communicatieve vaardigheden en weet wat de effecten hiervan zijn op het communicatieproces. Door samen met de burger in gesprek te gaan, kan al veel ergernis worden weggenomen. Door het persoonlijke contact zoekt de ambtenaar samen met de burger naar een oplossing. Om vertrouwen te bieden en ervoor te zorgen dat overheidsbesluiten beter aanvaard worden is het nodig om burgers goed te informeren. Zij willen begrijpen waarom een bepaald besluit is genomen en willen ervaren dat er een eerlijke afweging heeft plaatsgevonden. Goede informatie en communicatie is hierbij essentieel. In sommige gevallen blijkt een bezwaarprocedure overbodig en komt men er samen uit. De aanpak verandert hierdoor van een proceduregerichte aanpak naar een proactieve en oplossingsgerichte aanpak. 1.1

Prettig contact met de overheid

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden en effecten van een informele aanpak bij bezwaarprocedures (2007). Naar aanleiding van de positieve uitkomsten is in 2009 een landelijke pilot gestart ‘Prettig contact met de overheid’. Inmiddels zijn de effecten van de informele aanpak in zowel het primaire besluitvormingsproces als gedurende de bezwaarfase in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat door de informele aanpak er structurele efficiencywinsten te behalen zijn. Uit diagram 1 is af te lezen dat de informele aanpak veel positieve effecten tot gevolg heeft: de kosten voor de overheid gaan omlaag, burgers en bedrijven besteden minder tijd aan klachten en bezwaren en het aantal bezwaar- en beroepsprocedures vermindert. Tegelijkertijd neemt de tevredenheid over de aanpak toe bij zowel de ambtenaar als de burger. Diagram 1 - Effecten van informele aanpak bij klachten en bezwaren


Casus 1: Voorbeeld van de informele aanpak U krijgt onderstaande brief op uw bureau. Wat zou u normaal gesproken met deze brief doen? En wat zou u doen wanneer u werkt volgens de informele aanpak?

Geachte heer, mevrouw, Graag wil ik reageren op de aanslag met nummer 0123456789. U geeft aan dat de WOZ-waarde 10% ten opzichte van vorig jaar is gestegen. Voor mij is dit onbegrijpelijk. De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar minimaal met 5% gedaald. Hoe is dit mogelijk? Met vriendelijke groet, De heer Huizer 06 - 22210058

1.2

Formeel en informeel contact

Voordat we ingaan op het theoretisch kader van communicatie is het van belang de informele aanpak voor wat betreft de WOZ nog nader onder de loep te nemen. Bij de uitvoering van de WOZ kennen we de volgende formele contacten:  belastingaanslag / WOZ-beschikking;  taxatieverslag;  bezwaarschrift;  hoorzitting (die wel een informeel karakter kan hebben);  uitspraak op het bezwaarschrift. Informeel contact is aanvullend op deze vormen van formeel contact. Door informeel contact kunnen niet alle bezwaren voorkomen worden, maar het is wel mogelijk om door de informele aanpak de drijfveren van een burger om bezwaar te maken te beïnvloeden. Veelgenoemde drijfveren zijn: Onbekendheid Veel burgers weten niet wat zij jaarlijks betalen. Bij het ontvangen van de jaarlijkse aanslag ontstaan direct vele vragen. De onbekendheid van de wijze waarop de OZB tot stand komt speelt een grote rol. Ambtelijk en juridisch taalgebruik De correspondentie die plaatsvindt rondom de lokale belastingaanslag dan wel bij de bezwaarprocedure staat vaak bol van ambtelijk en juridisch taalgebruik. Een burger die vragen heeft en duidelijkheid wil, zal vaak ervaren dat hij verder het bos in wordt gestuurd. In plaats van vertrouwen en begrip, neemt onbedoeld het wantrouwen toe. Een juridisch keurige en juiste brief wordt vaak op geheel andere wijze ontvangen. Onduidelijkheid Door lastig taalgebruik en de onbekendheid met procedures is het schriftelijk contact bij een bezwaarprocedure voor een burger vaak onduidelijk. Onbegrip, onvrede en/of boosheid De optelsom van bovenstaande onderwerpen leidt vaak tot onvrede. Maar er kunnen ook hele andere zaken spelen die geleid hebben tot onvrede of boosheid bij de burger. Het jaarlijkse contact met de gemeente, de belastingaanslag, is dan een goede aanleiding om in contact te komen met de gemeente.


1.3

Voorbeelden van informeel contact

Wat kunt u inzetten om informeel contact toe te passen bij de WOZ-uitvoering? Enkele voorbeelden die inmiddels met succes in de praktijk gebracht zijn, zijn de volgende:  overleg met woningcorporaties en andere grote vastgoedeigenaren. Soms gebeurt dit overleg in de vorm van accountantgesprekken waarbij een vertrouwensrelatie door het hele jaar door wordt opgebouwd;  een burgerpanel om communicatie-uitingen te testen;  communicatie over waardeontwikkelingen;  het werken met voormeldingen;  het organiseren van informatie- of inloopavonden;  telefonisch contact met taxateurs voor de beschikking;  telefonisch bezwaar maken. 1.4

Randvoorwaarden

Om informeel contact toe te passen zullen er randvoorwaarden gecreëerd moeten worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het inrichten van een speciaal telefoonnummer waar burgers direct contact krijgen met een taxateur en hun vragen kunnen stellen over het tot stand komen van de waarde aan een taxateur. Maar ook kunt u denken aan het trainen in communicatieve vaardigheden of het aanpassen van een werkproces. Tevens mag de informele aanpak vanzelfsprekend de formele rechten niet aantasten. Om de informele aanpak te hanteren is het raadzaam kritisch naar de werkprocessen te kijken en ook de bevoegdheden hierin mee te nemen. 1.5

Tot besluit

De WOZ-uitvoering biedt veel mogelijkheden voor informele contactmomenten, ongeacht of het gaat over woningen of niet-woningen. Houd er rekening mee dat wanneer u te maken heeft met een vertegenwoordiger van de belastingplichtige dat deze persoon vaak andere belangen heeft. Het hoeft de informele aanpak zeker niet uit te sluiten, maar u dient hierop te anticiperen. Door de informele aanpak al in een vroeg stadium van het proces toe te passen, is de kans op succes groter. Ten slotte is het van belang om voldoende vaardigheden te ontwikkelen bij de medewerkers die aan de slag gaan met informele contacten. De informele aanpak vraagt om vakbekwaamheid, goede wil, integriteit en communicatieve vaardigheden. In deze syllabus wordt nader ingegaan op de daarbij behorende theorie. Het verdient echter aanbeveling vaardigheden te trainen bij daarvoor geschikte opleiders.


2

Communicatiemodel bij de informele aanpak

In voorgaand hoofdstuk zijn we ingegaan op wat de informele aanpak concreet inhoudt. Om te komen tot de informele aanpak is het goed nader in te gaan op de communicatietheorie. Communiceren: we doen het de hele dag door en het hele leven lang. Toch staan we er zelden bij stil hoe dat proces werkt. Daar waar een inhoudelijke zaak niet goed loopt, vindt u vaak de oorzaak van de verstoring in de communicatie. 2.1

Het begrip communicatie

Onder communicatie verstaan we het uitwisselen van informatie tussen een zender en ontvanger. Bij communicatie worden gedachten tussen personen uitgewisseld: iemand laat een ander iets weten of wil iets van de ander weten. Schematisch ziet dat er zo uit: Afbeelding 1 - Communicatie tussen zender en ontvanger

De zender(s) en ontvanger(s) van informatie, de communicatoren, spelen een centrale rol in het communicatieproces. Voor communicatie heb je enerzijds sprekers of schrijvers nodig en anderzijds luisteraars of lezers. Het gedrag van deze individuen heeft veel invloed op het verloop van de communicatie. Zo kunnen variabelen als de persoonlijkheid, de aanwezige kennis en vaardigheden of de positie in de relatie invloed uitoefenen op het verloop van het proces. De relatie die tussen zender en ontvanger bestaat heeft invloed op het communicatieproces. Stel dat de ontvanger de zender wantrouwt, dan zal de ontvanger de neiging hebben de boodschap zodanig te decoderen dat zijn wantrouwen bevestigd wordt. Om boodschappen te kunnen coderen en decoderen zullen de communicatoren bepaalde kwaliteiten moeten bezitten. 2.2

Effectiviteit van communicatie

Communicatie is effectief als de boodschap bij de ander overkomt zoals de zender het bedoeld heeft. We zien hier al direct waar de schoen wringt: we hebben te maken met een zender én een ontvanger. Dit zijn twee verschillende personen, met elk hun eigen waarneming en belevingswereld. Op het moment dat de zender een boodschap uitzendt, bijvoorbeeld door iets te zeggen, kiest hij woorden om zijn gedachten mee te beschrijven. De ontvanger hoort wel de woorden, maar niet de gedachten. De ontvanger interpreteert de woorden vanuit zijn eigen referentiekader. Hij heeft misschien een ander


beeld bij dezelfde woorden, of hecht er andere waarde aan. Het beeld dat de zender de lucht in stuurde, is dus al veranderd op het moment dat het bij de ontvanger binnenkomt. Er is zelfs op hersenscans te zien of er sprake is van een goed gesprek of niet. Wanneer iemand heel goed luistert naar wat iemand zegt, is op hersenscans te zien dat de beide gesprekspartners dezelfde breingebieden actief zijn. Een aandachtige luisteraar spiegelt dus met zijn brein als vanzelf het brein van de spreker. Dat stimuleert het begrip, niet alleen van wat er gezegd wordt, maar ook van de gevoelens die de spreker erbij heeft. Zo blijkt bijvoorbeeld dat boosheid of een negatieve stemming en zelfs een klein woord als ‘nee’ de negativiteit in het brein al verhogen. Dit gebeurt bij zowel de spreker als de toehoorder. Het brein reageert zelfs op negatieve woorden zonder dat we ze bewust gehoord hebben. Met deze wetenschap hoeft u zich natuurlijk niet in alle bochten te wringen om woorden te vermijden maar andersom werkt het ook, dus door af en toe gebruik te maken van positieve woorden maken het gesprek al veel prettiger.

Casus 2: Toepassen van het communicatieschema Hieronder staat een voorbeeld omschreven uit de dagelijkse praktijk van een taxateur. Bekijk het communicatieproces eens met behulp van het schema. Welke elementen uit het 16 communicatieschema herkent u?

In de gemeente X hanteert men de informele aanpak. Zij hebben ervoor gekozen een telefoonnummer beschikbaar te stellen voor burgers waar ze met hun vragen over de WOZbeschikking direct in contact kunnen komen met een taxateur. Het volgende telefoongesprek heeft plaatsgevonden tussen A, de ambtenaar en B, de burger: A1: Goedemiddag, met de heer Jansen van gemeente X. Waarmee kan ik helpen? B1: Goedendag, u spreekt met de heer de Vries ik heb even een vraag over mijn OZB-belasting. Kunt u mij uitleggen waarom mijn OZB veel hoger is dan het bedrag van mijn buurman, terwijl onze woningen identiek zijn? Ik begrijp dat niet. Ook wil ik u vragen hoe het komt dat er maar één hond vermeld staat op dit formulier terwijl ik twee honden heb. Ik vind het erg eerlijk van mij dat ik dat tegen u zeg, maar mijn OZB is wel omhoog. A2: Uw vraag over uw hond kan ik niet beantwoorden. Ik ben een taxateur en beoordeel uw WOZwaarde. De vraag over uw hond ga ik aan een collega geven. Wat is uw vraag over de OZB? U bedoelt waarschijnlijk de WOZ? B2: Ik wil weten waarom ik zoveel meer moet betalen dan mijn buurman. A3: Voordat ik uw vraag over de WOZ kan beantwoorden moet ik even mijn computersysteem openen. Een moment geduld alstublieft. Mag ik uw postcode en huisnummer? B3: Dat is 1234 AB, huisnummer 4. A4: [mompelend wat hij invult in het systeem…] U wilt informeel bezwaar maken over uw WOZwaarde, zo de gegevens heb ik ingevuld. B4: Ik wil helemaal geen bezwaar maken! A5: Nee, u hebt een vraag, maar ik moet dat in mijn systeem invullen. Wat is uw vraag? B5: Waarom mijn WOZ-waarde zo hoog is... Een keurig inhoudelijke uitleg volgt waarmee de burger zegt dat hij het begrijpt.

16

noot voor de opleider: alle elementen zijn in dit gesprek te benoemen. Kijk vooral naar het coderen en decoderen, het referentiekader en de ruis. 80 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

3

Communicatievaardigheden

Wanneer u de informele aanpak bij de WOZ-uitvoering wilt toepassen, zijn communicatieve vaardigheden van groot belang. Communicatieve vaardigheden bezit u natuurlijk. U hebt immers als kind geleerd te communiceren. Net zoals u leerde lezen, schrijven en rekenen. Door te leren van uw ervaringen en door de fouten te corrigeren kreeg u deze vaardigheden onder de knie. De communicatie-ervaringen die u in de loop van de jaren heeft aangeleerd, zorgen ervoor dat u nu waarschijnlijk communiceert zoals u dat nu doet. Maar bent u zich bewust van uw gespreksvaardigheden? Hoe is uw verbale en non-verbale manier van communiceren? En welke luistervaardigheden past u toe? Welke factoren spelen mee in uw communicatie en hoe gaat u om met communicatie die niet goed verloopt? 3.1

Gespreksvaardigheden

Wanneer we kijken naar communicatie, kunnen we onderscheid maken tussen verbale en non-verbale communicatie. 3.1.1 Verbale communicatie Verbale communicatie is communicatie via taal, men uit zich daarbij met woorden. Verbale communicatie kan op directe wijze plaatsvinden in een gesprek, via telefoon, maar ook schriftelijk via een bief of e-mail. Ook gebarentaal valt onder verbale communicatie. Als we goed kijken naar het proces van communicatie valt op dat er nooit maar één boodschap is: er zijn er altijd minstens twee. Elke boodschap heeft twee lagen: een inhoudelijke en een relationele. De inhoud is de letterlijke betekenis. Het relationele zegt iets over: a. hoe de inhoud begrepen moet worden; b. hoe de zender zichzelf ziet; c. de relatie; d. de ontvanger; e. en hoe hij wil dat de ontvanger reageert. Een voorbeeld: "Kom je nou nog Hans?" bitste Thea. De inhoud is duidelijk. Het relationele ook: dat de opmerking haar ernst is (a), dat ze iemand is die niet met zich laat sollen (b), dat ze nu de leiding mag nemen (c), dat Hans een irritante treuzelaar is (d) en dat hij onmiddellijk moet komen (e). In dit voorbeeld kunt u al opmerken dat er aardig wat boodschappen naar Hans worden verzonden. Mensen vormen ideeën binnen hun referentiekader: hun kennis en ervaring, vooroordelen, gevoelens, bedoelingen, waarden en zicht op de situatie. Deze ideeën zetten ze om in boodschappen. De grootste beperking die zender en ontvanger hebben is dat betekenissen niet in woorden zitten, maar in mensen. Woorden en zinnen zijn geen voorwerpen. Mensen interpreteren dus veelal zelf wat er bedoeld zou worden met een boodschap. Verbale communicatie gaat vrijwel altijd samen met nonverbale communicatie, zoals handgebaren en gezichtsuitdrukkingen. 3.1.2 Non-verbale communicatie Non-verbale communicatie is communicatie waarbij men geen gebruik maakt van woorden en taal. Hierbij valt te denken aan uitwisseling van boodschappen door middel van signalen en symbolen, bijvoorbeeld rook- en lichtsignalen. Ook lichaamstaal en non-verbaal gedrag zijn een vorm van nonverbale communicatie. Voorbeelden van non-verbale communicatie in deze context zijn: oogcontact en de manier waarop u iemand aankijkt, de lichaamshouding, gezichtsuitdrukking en het gebruik van gebaren. Maar ook communiceert u non-verbaal door uiterlijk en kleding (bewust of onbewust). Onbewust reageren mensen vaak sterker op non-verbale signalen dan op verbale boodschappen. Diverse onderzoeken hebben uitgewezen dat de manier waarop een boodschap wordt ontvangen voor 60% bepaald is door lichaamstaal, 30% door de klank van de stem en voor slechts 10% door de daadwerkelijke inhoud. Als verbale en non-verbale boodschappen elkaar tegenspreken overheerst de non-verbale boodschap dan ook. Bijvoorbeeld, u zegt tegen iemand: "Dat mag je niet doen", en u geeft daarbij een knipoog, dan zal deze persoon zich waarschijnlijk weinig of niets van uw opmerking aantrekken.


U houdt zich in uw vak vooral bezig met de inhoud van de WOZ-waarde. Dat is logisch en immers ook erg belangrijk dat u de juiste waarde tot stand laat komen. Voor u is de materie bekend en u heeft daar kennis en deskundigheid voor in huis. U zult zich vaak richten op de inhoud van uw boodschap naar de burger, bijvoorbeeld op de feiten en gegevens op basis waarvan de waarde tot stand is gekomen. Wat u echter ook inhoudelijk aandraagt, de burger ontvangt slechts 10% van deze boodschap. De burger vormt namelijk 90% van de boodschap aan de hand van uw non-verbale communicatie. Dit geldt uiteraard niet alleen voor u als taxateur, maar voor alle communicatie. Wees u dus bewust van uw eigen non-verbale communicatie. Zeker bij een hoorzitting waar u de ander ziet heeft dit grote invloed, maar ook tijdens een telefoongesprek interpreteert een burger veel op basis van de wijze waarop u de boodschap overbrengt. Omdat u elkaar niet ziet is zeker bij een telefoongesprek uw stemgebruik erg belangrijk. Om uw boodschap goed te laten overkomen, is uw stem een handig instrument. Een afwisselende stem trekt aandacht, want onze zintuigen zijn nieuwsgierig. De melodie in een stem verraadt ook emotie: een triest persoon spreekt monotoon en langzaam, iemand die blij is, spreekt juist met veel melodie. Dat doet ertoe, want een woord dat blij is uitgesproken krijgt een positieve associatie mee in het geheugen van de toehoorder. De melodie van uw stem is dus zo krachtig dat die invloed heeft op de manier waarop uw gesprekspartner onthoudt wat u zegt. “C’est la tone, qui fait la musique”…

Casus 3: Non-verbale communicatie Hieronder is een vaardigheidsoefening in non-verbale communicatie uitgewerkt als rollenspel. Voer dit gesprek tweemaal en draai zo nodig de rollen om. Voer eerst een gesprek waarbij u elkaar niet ziet (focus op verbaal). Praktisch wil dit zeggen: ga met de ruggen naar elkaar toe zitten. Voer daarna nog eens dit gesprek maar zorg er dan voor dat u elkaar gewoon ziet (focus op non-verbale communicatie). Bij welk gesprek voelde u zich prettiger? Wat valt u op?

Rol burger U heeft een WOZ-waarde ontvangen waar u het niet mee eens bent. Uw buurman betaalt immers veel minder. Vraag na bij uw gemeente hoe het kan dat u zoveel meer moet betalen. Rol taxateur U geeft een toelichting over de WOZ-waarde van de burger.

Casus 4: Emotie in communicatie De tweede vaardigheidsoefening gaat in op emotie in communicatie. Kies een emotie die u tijdens een gesprek in uw stem legt. Schrijf deze emotie op. Voer met een ander een gesprek over een willekeurig onderwerp of breng een persoonlijk werkvoorbeeld naar voren. Zorg dat u elkaar niet ziet en voer het gesprek. Herkent u de emotie? Hoe ervaart u deze?

3.2.3 Vragen stellen Het stellen van vragen speelt een belangrijke rol bij het voeren van gesprekken. Enerzijds kunt u door vragen te stellen informatie van uw gesprekspartner verkrijgen, anderzijds kunt u door het stellen van vragen het gesprek sturen. Afhankelijk van het doel van het gesprek, kunt u verschillende soorten vragen stellen. De soorten vragen die we onderscheiden zijn: Open vragen: weinig sturing, veel informatie Door het stellen van open vragen laten we alle mogelijkheden voor beantwoording open voor de gesprekspartner. Deze wordt hierdoor in de gelegenheid gesteld alle informatie te geven die volgens hem of haar van belang is. Bijvoorbeeld: Hoe bedoelt u dat? Kunt u iets meer zeggen over …?


Gerichte vragen: gerichte informatie, sturing in de richting van een bepaald onderwerp Dit soort vragen ‘dwingt’ de informatiedrager in een bepaalde richting te denken. Soms zal het nodig zijn om de antwoordmogelijkheden te begrenzen. De vragensteller moet zich er dan wel van bewust zijn dat hij slechts beperkte informatie heeft verkregen. Gerichte vragen beginnen meestal met wie, wat, wanneer, waar, waarmee, hoe lang of hoeveel. Bijvoorbeeld: Wanneer heeft u de WOZ-gegevens ontvangen? Wanneer bent u tevreden? Hoe lang wacht u al op antwoord? Alternatieve of keuzevragen: relatief weinig informatie, veel sturing Met gerichte vragen beperkt u de antwoordmogelijkheden en stuurt u het gesprek in een bepaalde richting. Of/of-vragen begrenzen deze nog meer door de ontvanger een keuze voor te leggen. In de vraag worden dan twee mogelijke antwoorden neergelegd. Bijvoorbeeld: Bent u tevreden met dit antwoord of niet? Kan ik u in de ochtend of in de middag terugbellen? Suggestieve vragen: weinig informatie, veel sturing Dit zijn vragen waarin het antwoord al besloten ligt. De vragensteller suggereert het antwoord vaak op basis van zijn vooronderstelling van de situatie. De vragensteller zal waarschijnlijk in zijn verwachting bevestigd willen worden. De ontvanger kan doorgaans alleen met ja of nee antwoorden. Bijvoorbeeld: U wilt bezwaar maken, toch? U weet niet hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen, klopt dat? 3.2

Luistervaardigheden

Communicatieproblemen ontstaan bijna altijd doordat niet goed wordt geluisterd. Luisteren wordt te vaak als vanzelfsprekend beschouwd, terwijl echt luisteren helemaal niet eenvoudig is. Niet alleen bij de informele aanpak zijn goed ontwikkelde luistervaardigheden belangrijk, ook in de werkprocessen van de WOZ-uitvoering zijn ze van belang. U zult immers bij een regulier telefoongesprek deze vaardigheden kunnen inzetten, maar zeker ook bij een hoorzitting, of die nu face-to-face is of telefonisch plaatsvindt, luistervaardigheden zijn zeer belangrijk in de communicatie. 3.2.1 Actief en passief luisteren Er zijn verschillende manieren van luisteren. Goed luisteren veronderstelt actief luisteren. Passief luisteren is vergelijkbaar met een opname van een geluid: het wordt opgenomen en opgeslagen, maar er wordt verder niets mee gedaan. De boodschap gaat verloren en de ontvanger neemt eigenlijk geen informatie op. Actief luisteren betekent dat u zich als ontvanger verplaatst in de zender en daarbij het standpunt van de ander probeert te begrijpen. Om actief te kunnen luisteren is een aantal elementen nodig:  aandacht en concentratie;  inlevingsvermogen;  acceptatie;  context of het totaalbeeld van de boodschap. Hieruit blijkt wel dat actief luisteren minder vanzelfsprekend is dan het lijkt. 3.2.2 LSD Er is veel onderzoek gedaan naar luistertechnieken. Een van de meest gebruikte luistertechnieken is de LSD-techniek, dat staat voor Luisteren, Samenvatten en Doorvragen. In deze techniek komen alle luistervaardigheden bij elkaar. Luisteren Een goede luisteraar let aandachtig op wat de ander te zegen heeft. Daarbij is belangrijk:  de woorden: wat zegt iemand letterlijk?;  de manier waarop iemand de woorden uitspreekt: toon, volume, kracht, tempo;  de lichaamstaal en gezichtsexpressie;  het uitstellen van het oordeel.


Samenvatten Heeft de ander zijn beurt afgerond, dan vat u het geheel samen in uw eigen woorden. Door samen te vatten controleert u of u de boodschap goed begrepen hebt. Is dat niet het geval, dan geeft u de ander de gelegenheid aan te vullen en of te corrigeren. Ons werkgeheugen bepaalt welke informatie in het langetermijngeheugen wordt opgeslagen. Dat doet het door - in het geval van een gesprek - alles wat we horen samen te vatten in een gedachte en die tijdelijk vast te houden en te verankeren. Maar de capaciteit van het werkgeheugen is zeer beperkt: we kunnen maximaal 30 seconden aan gesproken tekst vasthouden. Bent u of is uw gesprekspartner langer aan het woord, dan gaat de ander zelf onbewust bepalen wat relevante en niet relevante informatie is en dat hoeft niet overeen te komen met de kern van het verhaal. Houd dus de tijd in de gaten of vat tussentijds samen! Samenvattingen geven structuur aan een gesprek. Bijvoorbeeld: “Als ik u goed begrijp, wilt u weten waarom uw WOZ-waarde hoger is dan die van uw buurman?” “U zegt dat u vragen heeft over uw beschikking, maar liever geen bezwaar wilt maken?” “Klopt het dat u wilt weten hoe de bezwaarprocedure in zijn werk gaat?” Doorvragen Doorvragen levert veel informatie op over het achterliggende verhaal. Burgers die bezwaar maken hebben vaak een verhaal achter het bezwaar: de ergernis over het hondenuitlaatbeleid, de te grote auto van de burgemeester, de ergernis over de parkeerboetes in de gemeente, et cetera. Kortom: allemaal verhalen die achter het bezwaar schuil kunnen gaan. Wanneer u actief luistert en vragen stelt, zult u tot de kern van het verhaal komen. Zoek in het gesprek naar aanknopingspunten om door te vragen. Wees alert op vaagheden, subjectieve uitlatingen, aannames, algemene waarheden en formuleringen met ‘moeten’ of ‘ kunnen’: deze taalpatronen verhullen vaak waardevolle informatie. Let dus op wat de ander zegt, maar vooral ook op wat hij niet zegt. In onderstaand schema is een aantal veelvoorkomende bezwaren opgenomen met daarbij passende doorvragen. Bezwaar

Doorvraag

Ik vind mijn WOZ beschikking veel te hoog, jullie verdienen al genoeg. Bezwaar maken heeft waarschijnlijk toch geen zin. Niets gaat in een keer goed bij de gemeente. Ik ben er veel tijd mee kwijt. Ik moet bezwaar maken tegen deze beschikking.

Waarom denkt u dat? Wat weerhoudt u bezwaar te maken? Kunt u een voorbeeld geven? Wat denkt u dat er gebeurt wanneer u dat niet doet?

Als handvat vindt u hieronder vragen die u in een (telefoon)gesprek kunt gebruiken. Het zijn voorbeelden van vragen die passen binnen actief luisteren. Uw luisteraar zal merken dat er echte aandacht voor hem of haar is. Dat geeft een positief gevoel en vertrouwen bij de burger. Regelmatig komt het voor dat er iets anders speelt dan de WOZ-waarde en door het stellen van vragen zult u snel genoeg merken of dat inderdaad zo is.          

Speelt er nog meer en wat betekent dat voor u? Wat is er voor u belangrijk? Stel dat u gelijk krijgt, is dan alles opgelost? Stel dat u geen gelijk krijgt, wat betekent dat dan voor u? Ziet u nog ruimte om er samen uit te komen? Heeft u nog vragen aan mij? Wat wilt u met uw aanvraag/zienswijze/bezwaarschrift bereiken? Hoe zou u uw aanvraag/zienswijze/bezwaarschrift bij voorkeur behandeld willen zien? Bent u bereid om in een informeel gesprek het probleem te bespreken? Is het goed dat ik u nog wat meer vertel over de verdere procedure?


Casus 5: LSD toepassen Speel het onderstaande rollenspel tussen burger en ambtenaar, waarbij de ambtenaar LSD actief toepast. Zorg dat u continu luistert, samenvat en doorvraagt. Het gesprek zal een beetje gekunsteld lijken, maar het is een oefening om te ervaren welke onderdelen van de LSD-techniek u van nature gebruikt en welke u wat minder vaak toepast.

Situatiebeschrijving De heer Jansen is erfgenaam en heeft de WOZ-waarde ontvangen van de te koop staande woning van zijn wijlen ouders. Het huis wordt waarschijnlijk volgende maand verkocht. De heer Jansen wil weten of hij het volledige bedrag nu moet betalen. Ook wil hij weten wat voor hem nu verstandig is: een hoge of een lage waarde?

Casus 6: Doorvragen Zoals hierboven vermeld kunt u door goed te luisteren en gericht vragen stellen het gesprek dat u voert regisseren. Het is prettig om hier veel in te oefenen en u kunt zich ook voorbereiden op veel voorkomende vraagstukken.

Start in tweetallen of in twee groepen. Noteer zoveel mogelijk gehoorde of voorkomende bezwaren. Schrijf dit op een groot vel papier. Wissel daarna de vragen in het tweetal of met de groep. De ander stelt bij elk bezwaar / vraag een vraag die hierop kan volgen.

3.3

Argumenteren

In veel gesprekssituaties zal u uw gesprekspartner ergens van willen overtuigen. Denk bijvoorbeeld aan een collega of uw leidinggevende in een werkoverleg. Maar vanzelfsprekend komt het overtuigen ook aan bod in gesprek met een burger en uiteraard tijdens een hoorzitting. Argumenteren is de techniek die u hierbij doorgaans zult hanteren. Door te argumenteren kunt u ideeën naar voren brengen, suggesties geven, aanbevelingen doen en vragen stellen die een standpunt weergeven. Hiermee kunt u invloed uitoefenen op het gesprek en kunt u uw doel van het gesprek bereiken. Uw gesprekspartner heeft echter dezelfde uitgangspositie. Deze theorie over argumenteren helpt u ook om goede argumenten te herkennen. Naast deze techniek zult u de eerder behandelde communicatieve vaardigheden toepassen. Actief luisteren en doorvragen zullen u naast het sterk argumenteren handvatten bieden in de dialoog met de burger. Er bestaan verschillende soorten argumentatievormen, het kenmerkend gedrag dat daarbij hoort:  logische argumenten aanvoeren;  tegenargumenten aanvoeren en weerleggen;  bewijzen aanvoeren;  voorstellen doen;  suggesties en aanbevelingen doen. Uw argumenten kunt u overtuigender maken door:  kennis van zaken te hebben;  kort en bondig te formuleren;  argumenten in volgorde van belangrijkheid te brengen;  niet teveel argumenten tegelijkertijd te gebruiken;  uitnodigende voorstellen te doen.


Valkuilen die u kunt tegenkomen zijn:  denken dat u de situatie in zijn geheel kunt overzien, terwijl u sommige detailinformatie niet kent, bijvoorbeeld onveiligheid in een buurt staat niet vermeld in uw systeem;  onvoldoende kennis bezitten en te verdiept zijn in de informatie over het te taxeren pand;  voor uw eigen gelijk willen gaan, berusten in uw deskundigheid;  niet luisteren, vooringenomenheid ("Ik ken uw wijk wel");  zwakke argumenten gebruiken (bijvoorbeeld “dit zegt het systeem”). Let op dat uw argumenten niet per definitie effect hebben en dat u iemand altijd overtuigt. Er zijn nogal wat randvoorwaarden die meespelen bij het effect van argumenten. Als uw gesprekspartner boos of geëmotioneerd is, zal uw beste argument niet gehoord worden. Maar ook wanneer persoonlijke belangen een te sterke rol spelen of wanneer de ander een te sterke mening gevormd heeft over bijvoorbeeld de WOZ-waarde, dan zal het ondanks mogelijk goede inhoudelijke argumenten van uw zijde weinig effect hebben. Zodra u gezien wordt als een deskundige en hierin gerespecteerd wordt of wanneer de burger de feiten die u noemt ook kan inzien (toetsing), dan zult u veel meer bereiken. Uw argumenten worden dan bruikbaar. In de bezwaarprocedure kunnen emoties hoog oplopen. Ook kan het zijn dat er hele andere zaken spelen bij een burger waaraan hij zich ergert of irriteert aan de gemeente. Regelmatig komt het voor dat een burger de WOZ-beschikking dan aangrijpt om ‘van zich te laten horen’. Het is van belang om te ontdekken hoe de relatie is en welke emoties er mogelijk spelen. Gebruik daarvoor uw communicatieve vaardigheden. 3.4

Schriftelijke vaardigheden

In de bezwaarprocedure heeft u veel schriftelijk contact met de burger. Er zijn verschillende werkwijzen binnen verschillende gemeenten. Soms zal een taxateur direct zelf de brief schrijven, maar het komt ook voor dat een medewerker met behulp van standaardteksten ( tekstblokken) de argumenten van de bezwaarmaker weerlegt. Formeel en inhoudelijk gaan we hier niet in op de juiste wijze van schrijven. Het is echter goed om te weten dat u veel aan vertrouwen kunt winnen als gevolg van uw schrijfwijze. Uit onderzoek is gebleken dat veel burgers brieven onduidelijk vinden, de brieven slecht leesbaar zijn en dat ze door juridisch taalgebruik onbegrijpelijk worden gevonden. Weet u wat de burger van uw brieven vindt? Of laat u uw brief regelmatig lezen aan een collega? Doordat u zich bewust bent van uw schrijfwijze kunt u uw brief zo nodig eenvoudig aanpassen. En kunt u ergernissen wegnemen en vertrouwen winnen. Het is van belang hierbij ook naar de werkprocessen te kijken: op welke wijze komt een brief tot stand? Waar maakt u gebruik van standaarden? 3.4.1 Opbouw van een brief De structuur van een goede brief is opgebouwd volgens de IKONS-formule:  inleiding;  kern;  onderbouwing;  neutralisatie;  slot. Inleiding Een goede inleiding ziet er als volgt uit: Onderdeel inleiding

Voorbeeld uitwerking

1. Benoem het contact dat is geweest.

  

2. Herhaal de vraag van de burger.

3. Vertel waar de rest van de brief over gaat.

 

Op [datum] schreef u ons een brief (…) Vorige week had u contact met ons klantcontact-centrum (…) U maakt daarin bezwaar tegen uw WOZbeschikking (…) U vroeg of u van gedachten kunt wisselen over de waardebepaling (…) In deze brief geef ik mijn reactie op uw bezwaar (…)


Kern Een goede kern bestaat uit twee elementen: de kernboodschap en de onderbouwing. In de kernboodschap staat uw antwoord of uw conclusie. Bijvoorbeeld:

De vastgestelde economische waarde van € 284.000,- blijft gehandhaafd. Ik verklaar uw bezwaar betreffende de waarde van het object Wakkerendijk 250 ongegrond. Ik heb besloten dat uw bezwaar ongegrond is en handhaaf de aanslag.

De onderbouwing van de kernboodschap bestaat uit de toelichting en argumenten. Let op dat u vaag taalgebruik vermijdt. Dat geldt vanzelfsprekend voor de hele brief, maar vooral bij de onderbouwing is het belangrijk duidelijk te zijn. Laat uw brief eens door iemand lezen die niets van de inhoud weet. Het is als schrijver erg lastig om vakjargon te herkennen. Voor u is dit taalgebruik duidelijk, maar voor de burger kan het onduidelijkheid oproepen. Voorbeelden voor een onderbouwing vindt u in onderstaand kader.

  

De waarde van uw woning is correct vastgesteld. Dat gebeurt door te kijken naar de prijzen van de woningen bij u in de buurt. Ook doen we dat op de waardepeildatum. Dat is de datum waarop we taxeren en gebeurt een jaar voordat […] Voor deze beslissing hebben wij twee redenen: […]. Dit houdt in dat […]. Er zijn drie argumenten voor deze conclusie. Ten eerste […]. Daarnaast […]. Tot slot […].

Neutralisatie Als de onderbouwing of argumentatie veel inhoud omvat, kunt u in de neutralisatie de kern en onderbouwing bondig samenvatten. Laat clichés achterwege en vat eventueel de bedoeling van de brief samen. Sluit daarna vriendelijk en constructief af: geef aan wat u verwacht van de brief en nodig de lezer uit om contact op te nemen. Enkele suggesties:

Terugblik op de brief     

Ik reken erop dat ik mijn argumenten voldoende heb toegelicht. Ik ga ervan uit dat ik een helder beeld heb gegeven van […] In deze brief heb ik u laten zien waarom wij het bedrag handhaven Ik kan me voorstellen dat dit bericht teleurstellend voor u is. Toch reken ik op uw begrip voor ons standpunt. Ik ga ervan uit dat u tevreden bent met deze beslissing.

Contact voor de toekomst   

Heeft u nog vragen? Neemt u gerust contact met mij op. Mijn telefoonnummer is… Als u nog vragen heeft kunt u contact opnemen met de heer/mevrouw […], telefoonnummer […]. Hij/zij beantwoordt uw vragen graag. Ik bel u graag volgende week voor het maken van een afspraak.

Slot In het slot vermeldt u de vervolgafspraak. Een afspraak kan bijvoorbeeld zijn: “Heeft u nog vragen, bel me dan op telefoonnummer 011-2233445”. Maar het kan uiteraard ook een echte afspraak zijn: “Ik ontmoet u graag op […], op ons kantoor op [..].” Let ook op de ondertekening: probeer brieven die niet ondertekend worden door een persoon te voorkomen. Soms wordt er namelijk met systemen gewerkt die automatisch een brief genereren die


niet persoonlijk ondertekend wordt. Een digitale handtekening biedt hiervoor vaak een oplossing. Dit vraagt echter om naar het proces te kijken en niet zozeer naar de wijze van het schrijven van de brief. Taaltips De toonzetting van uw schrijven heeft direct effect bij de burger. Een schrijftraining kan u helpen om uw brieven persoonlijker en meer informeel te maken, zodat u beter aansluiting vindt bij de burger. Informeel betekent zeker niet dat u afwijkt van de juridische spelregels. Enkele tips voor informeel taalgebruik:  Gebruik koppen in uw brief, de lezer ziet zo snel waar hij wat kan vinden;  Vermijd lange zinnen, een zin van meer dan vijftien woorden is niet meer prettig leesbaar voor de gemiddelde lezer;  Gebruik zoveel mogelijk de ik-wij-dialoog in de brief;  Laat een brief altijd nalezen door een ander. Een ander kan een brief eenvoudig redigeren, dat is lastig wanneer u de brief zelf heeft geschreven. Vraag bij voorkeur iemand die de inhoud niet kent.


4

Metacommunicatie en conflicthantering

Ondanks uw zorgvuldig gekozen argumentatie en goede voorbereiding op een gesprek kan een gesprek tot een conflict leiden. Uw argumenten worden in dat geval waarschijnlijk niet meer gehoord en er gaat doorgaans veel emotie mee gepaard. Mensen die in een conflictsituatie zijn beland argumenteren vaak niet meer, maar spreken in standpunten: “Ik heb gewoon gelijk!”, “Het is oneerlijk wat hier gebeurt”, of “Ik heb het helemaal gehad met deze gemeente!” 4.1

Van standpunt naar belang

Wat weet u eigenlijk van de ander wanneer hij of zij in standpunten spreekt? Welke motieven, zorgen, wensen, emoties of belangen liggen eraan ten grondslag? Dit laat iemand die in standpunten spreekt zelden zien en dus is het van belang om juist die zaken aan de oppervlakte te krijgen. Daarvoor heeft u een onderzoekende en samenwerkende houding nodig. U probeert samen tot de kern van de zaak te komen. Enkele voorbeeldvragen hoe u dat kunt doen:  Hoe bent u tot dit standpunt gekomen?  Wat maakt u zo overtuigd?  Wat zit u vooral dwars?  Waarover maakt u zich zorgen? Deze vragen worden ook wel de ‘schilvragen’ genoemd: het schillen van een ui geldt hier als metafoor. Door laag voor laag het standpunt af te pellen krijgt u langzaam in beeld waar het daadwerkelijk over gaat. En zodra u dat samen heeft ontdekt, kunt u ook op zoek naar de meest effectieve vervolgaanpak. Zo komt u stap voor stap van standpunt naar belang. 4.2

Metacommunicatie

Conflicthantering en omgaan met deze situatie is een onderwerp dat u uitvoerig kunt trainen. Om te voorkomen dat u echt in een conflictsituatie belandt, kunt u het beste metacommunicatie toepassen. Metacommunicatie is communicatie over de communicatie: u benoemt dan het communicatieproces. Een voorbeeld: “Ik merk dat ik erg geëmotioneerd raak, waardoor ik niet meer goed naar u kan luisteren. Zullen we dit gesprek op een ander moment voortzetten?” Door het proces te benoemen kunt u de lading van de emotie wegnemen, wat vaak erg effectief is. Het is wel belangrijk dat u uw eigen emoties snel herkent en daar iets mee doet. Het herkennen van uw eigen communicatie noemt met ook wel de interne metacommunicatie. Voor velen is dit lastig, omdat u zich er kwetsbaar voor moet opstellen. Het is echter een erg sterk instrument. Oefen er eerst eens mee in een veilige omgeving. Vaak wordt er met elkaar veel gesproken over de gesprekken die niet goed verlopen of gesprekken waar een nare sfeer is. Wees ervan bewust dat 95% van de gesprekken ‘normaal’ is en dat conflicten zelden voorkomen. 4.3

Escalatieladder

Conflicten die niet in een vroeg stadium worden opgelost kennen een natuurlijk escalerend verloop: naarmate de escalatie voortschrijdt, wordt het gedrag van mensen moeilijker. Als dat gedrag te lang duurt, kan dat leiden tot een vorm van conflictgedrag dat moeilijk terug te draaien is en zulk gedrag in toekomstige conflicten bevordert. De mate van escalatie wordt bepaald door de betrokken personen, hun omstandigheden en het tijdsverloop. Dit verloop van escalatie wordt ook wel de ‘escalatieladder’ genoemd, zie figuur 1.


Figuur 1 - De escalatieladder in beeld

De escalatieladder is grofweg in drie fases te verdelen:  Fase 1 De partijen zien hun verschil van mening als een zakelijk conflict dat met argumenten is op te lossen. In de loop van fase 1 gaat men zoeken naar medestanders.  Fase 2 In deze fase worden de standpunten opgeblazen, ieder houdt vast aan zijn eigen gelijk, de ander wordt als onbetrouwbaar gezien, er ontstaat angst voor gezichtsverlies en men hanteert dreigingstrategieën. Zodra mensen zich op ‘gelijk hebben’ gaan beroepen, wordt het al moeilijker naar elkaars argumenten te luisteren. Naarmate de escalatie voortschrijdt, worden daarbij steeds onaangenamere middelen gebruikt.  Fase 3 Het oorspronkelijke conflict wordt geheel ondergeschikt gemaakt aan de wens de ander eronder te krijgen. De strijdende partijen gaan nog liever samen de afgrond in dan ook maar iets aan elkaar toe te geven. De ladder kunt u als hulpmiddel gebruiken om te bepalen waar beide partijen in het conflict staan. Wees scherp op in welke mate u (onbedoeld of onbewust) aan het escaleren bent. Bedenk wat u per fase nog wel kunt doen en voorkom daarmee in de laatste fase te belanden. De laatste fase biedt namelijk geen ruimte meer voor bemiddelend optreden, maar vraagt om een bovenpartijdige oplossing of ingreep.


Casus 7: Conflicthantering Speel het onderstaande rollenspel tussen taxateur en burger, waarbij u rekening houdt met metacommunicatie en de escalatieladder.

Rol taxateur U komt ter plaatse bij een woning om de woning te taxeren nadat de bewoner een bezwaarschrift heeft ingediend. U kent de inhoud en toon van het schrijven, die was onvriendelijk. Bereid het gesprek met de bewoner voor. Waar bevindt u zich op de escalatieladder? Probeer tijdens het gesprek metacommunicatie toe te passen op het moment dat u het gesprek niet meer prettig vindt verlopen. Rol burger U bent heel boos en heeft geen oor meer voor de argumentatie van de taxateur. U dient al voor de vijfde keer op rij bezwaar in op de taxatie van uw woning. Er wordt geen rekening gehouden met de verbouwing van de buurman: u hebt veel minder daglicht in uw woning, uw tuin is nu volledig schaduw geworden en u vindt dat dit nadelige gevolgen heeft voor de verkoopprijs van uw woning. U heeft naast dit bezwaar ook een juridische procedure met uw buurman. De emoties lopen regelmatig hoog op.


5

Integriteit

5.1

Het begrip integriteit

Heel algemeen geformuleerd gebruiken we het begrip integriteit om gevoelens van goed- en afkeuring uit te drukken over de uitingen, het karakter en het gedrag van individuele personen en collectieven (organisaties of bedrijven). Integriteit is geen nieuw begrip: het is afgeleid van het Latijnse ‘integritas’ dat heelheid, intact zijn, eerlijkheid, maar ook fatsoen en kuisheid betekent. De betekenis heeft wel een ontwikkeling doorgemaakt. Integriteit wordt vandaag de dag vooral geassocieerd met authenticiteit - een verbinding die in het klassieke begrip niet aanwezig was. Wat betreft integriteit hanteren we verschillende typen:  Persoonlijke integriteit Als het gaat om een integer persoon, dan hebben we het over persoonlijke integriteit. Wat wij bij een oordeel over iemands persoonlijke integriteit belangrijk vinden, kan minder relevant zijn als het om een sociale vorm van integriteit gaat.  Professionele integriteit Dit type integriteit heeft daarentegen betrekking op de morele aspecten van beroepsmatig handelen. Helemaal los van elkaar staan beide vormen van integriteit niet. Professionele integriteit gaat over het vertrouwen in een beroepsgroep of ambtsdragers, omgekeerd staat of valt de betrouwbaarheid daarvan met de betrouwbaarheid van de representant. Zowel ambtenaar als burger hebben hier een rol in. Er spelen in elke situatie echter meerdere belangen. Hoe gaat u daarmee om als deze belangen in het spel zijn. Een taxateur hoort vanzelfsprekend integer te zijn: het vermogen om op professionele wijze om te gaan met de vele verantwoordelijkheden die de functie met zich meebrengt, jegens de rechten en belangen van betrokken partijen. Dat wil ook zeggen dat niet alleen de eigen integriteit wordt beschermd en gekoesterd, maar ook die van collega’s, zakenpartners, burgers en overige relaties. 5.2

Integriteit in de vastgoedsector

Integriteit is een thema dat steeds vaker aan de orde van de dag is. De snelheid van informatievoorziening en de wijze waarop media hierop inspeelt heeft er onder andere voor gezorgd dat we ons steeds meer bewust moeten zijn hoe we met zaken omgaan. Elke gebeurtenis en handeling is zichtbaar voor het publiek. Vertrouwen en betrouwbaarheid zijn actuele thema’s die het nieuws dagelijks raken. Er gaat bijna geen week voorbij of er doet zich wel een affaire voor waarbij de integriteit van mensen of organisaties in het geding is. Integriteit binnen de vastgoedsector vraagt daarmee, overigens niet meer dan in andere branches, om aandacht. Wel is het zo dat het vertrouwen in de vastgoedsector met de huidige crisis is afgenomen en hersteld zal moeten worden. Daarbij zijn er verschillende manieren om integriteit een plaats te geven binnen de organisatie branche. ‘Papieren’ codes worden vaak niet breed gedragen en daarom niet altijd nageleefd. Het beste resultaat boeken organisaties met een breed pakket van integriteitsmaatregelen:  een gedragscode;  een vertrouwenspersoon;  training;  een ethiekcommissie. 17

De universiteit Nyenrode heeft een onderzoek verricht naar de integriteit binnen de vastgoedsector . Zij concluderen onder meer dat er ook een rol is weggelegd voor de branches en de beroepsorganisaties. Daarbij valt op dat binnen de vastgoedsector notarissen en accountants een hoog vertrouwen genieten. Dit zijn ook beroepen met een sterk ontwikkelde beroepsethiek en de daarbij behorende organisatie van integriteit in het beroep zoals onderwijs, klachtenbehandeling, tuchtrechtspraak, peer review en zelfs integriteittoetsen. Een aanbeveling uit dit onderzoek is dat andere beroepsgroepen zoals makelaars en de taxateurs met de nodige aanpassingen, elementen 17

Berkhout, T.M. en Jeurissen, R. (2009) Net werken en netwerken, Nyenrode Business Universiteit. 92 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer WOZ

van zelfbeeld en van de beroepsorganisatie van de accountants en de notarissen zouden moeten overnemen. Daarnaast is een aanbeveling uit het rapport om een sectorombudsman te introduceren waardoor de reputatie van de totale sector uiteindelijk versterkt kan worden. Als er zich ongewenste situaties zich hebben voorgedaan, vindt de sector zelf dat er strenge straffen moeten gelden. Strafrecht is echter niet een standaardinstrument om integriteit te vergroten, volgens het onderzoek. Casus 8: Dilemma’s rondom integriteit Hieronder zijn drie dilemma’s uitgewerkt rondom integriteit. Lees de dilemma’s, bepaal wat u in deze situatie zou doen en op grond waarvan u dat besluit.

Uw leidinggevende vraagt u om een taxatie te verrichten bij een bedrijfspand. Het pand is in eigendom van een vriend van uw leidinggevende. Er is nog geen officieel bezwaar gemaakt, maar de betrokkene heeft aan uw leidinggevende laten weten dat hij het WOZ-bedrag veel te hoog vindt. U komt ter plaatse en bekijkt het pand. De belastingplichtige is een aardige, keurige en vriendelijke man. U lacht met elkaar en het blijkt dat uw kinderen op dezelfde voetbalvereniging zitten. U weet dat er een kelder is gesitueerd maar u krijgt geen toegang tot deze ruimte. De man heeft deze sleutel van het pand niet bij zich. Er gaat een gerucht rond in de gemeente dat hier een illegale hennepplantage zit. Wat doet u?

U krijgt een bezwaar op uw bureau met een voor u bekend adres. U wordt gevraagd het huis van uw zwager te gaan taxeren. Wat doet u?

U werkt al tien jaar voor gemeente X. Jaarlijks heeft u de voorzitter van de VVE van woongebouw AREA aan de telefoon. Hij maakt namens alle bewoners jaarlijks bezwaar op de WOZ-waarde van de woningen. De man schrijft dossiers vol bezwaarschriften en nadat de beschikking op de deurmat heeft gelegen, krijgt u meneer regelmatig aan de telefoon. De man lijkt bezwaar maken leuk te vinden. Hij dreigt ook dit jaar weer naar de krant te stappen om te vertellen hoeveel fouten uw gemeente jaarlijks maakt. U ziet dat u ruimte heeft om enkele woningen lager te waarderen, ze zijn relatief hoog gewaardeerd. Wat doet u?

U krijgt een aardige man aan de telefoon die vraagt of u wat meer kunt vertellen over de getaxeerde waarde. Hij woont er pas net en vertelt dat het pure belangstelling is. Hij heeft zeker niet de intentie om bezwaar te maken. U bent net in uw werkoverleg op de hoogte gebracht dat de wijk waar deze man toevallig voor belt een nieuw bestemmingsplan kent en dat er bodemverontreiniging geconstateerd is. Wat doet u?

Uw collega is een fanatieke autoliefhebber, daar vertelt hij u wekelijks over. De goede verhalen over verschillende typen auto's gaan regelmatig over het bureau. Uw collega gaat een huis taxeren en bij terugkomst vertelt hij u dat hij een mooie deal heeft kunnen sluiten. Hij heeft de WOZ-waarde lager gehouden in ruil voor een goede prijs voor het kopen van die geweldige auto die daar in de garage stond. Wat doet u? U wordt gevraagd een pand te taxeren op adres X. Uit uw onderzoek blijkt dat € 50.000 niet terug is te vinden in het Kadaster: een grote kans dat dit bedrag zwart is betaald. Meldt u deze (ongebruikelijke) transactie? En zo ja, in welke volgorde zet u stappen?


Syllabus VastgoedCert - Werkkamer WOZ Hercertificering 2014

Recommend Documents