De WOZ "Goudgerand" Breder gebruik WOZ-informatie

De WOZ "Goudgerand" Breder gebruik WOZ-informatie

Platform waardering onroerende zaken Juli 2008

Dit rapport is voorbereid door de Commissie Breder gebruik WOZ-informatie van het Platform Waardering Onroerende Zaken. De commissie bestaat uit: Gerard Jippes (voorzitter) Jan Brandwijk Richard Custers Skitz Fijan Jan Gieskes Bert Hop Aart Hordijk

De commissie is bij haar werkzaamheden bijgestaan door de heren ir. R.M. Kathmann en W.C. Paans. De commissie is hen voor hun inhoudelijke bijdragen veel dank verschuldigd.

De Vereniging Platform Waardering Onroerende Zaken (Platform WOZ) is opgericht in 1997. De leden van het Platform zijn op persoonlijke titel lid. De vereniging zet zich in om de waardebepaling van onroerende zaken op een kwalitatief hoog niveau te brengen en te houden, door het stimuleren en organiseren van onderzoek en discussie vanuit diverse vakdisciplines. Samen met haar leden probeert het Platform invulling te geven aan een verantwoorde benadering van de waardebepaling van onroerende zaken.

Samenstellers en uitgever zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen ze geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen.

ISBN 978-90-75208-25-2

© 2008, Platform WOZ Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Platform WOZ.

INHOUD

HOOFDSTUK 1 Inleiding 1.1 Rapport breder gebruik WOZ-informatie 1.2 De Wet waardering onroerende zaken 1.3 De Commissie breder gebruik WOZ-informatie van het Platform WOZ 1.4 Belang en doelmatigheid 1.5 Structuur rapport

7 7 7 8 8 9

HOOFDSTUK 2 De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie 2.1 Algemeen 2.2 Achtergronden Wet WOZ 2.3 Afbakening van de "Onroerende zaak" in het kader van de Wet WOZ 2.4 Informatievoorziening rondom Wet WOZ 2.5 Bepaling van WOZ-waarden 2.6 Resultaat van het WOZ-proces

11 11 11 12 14 15 18

HOOFDSTUK 3 WOZ-waarde versus andere waardebegrippen 3.1 Algemeen 3.2 Waardebegrippen Wet WOZ 3.3 Andere waardebegrippen

19 19 20 22

HOOFDSTUK 4 Waardebepalingsdoelen 4.1 Algemeen 4.2 Gebruik in economisch/maatschappelijk verkeer 4.2.1 Aankoop en verkoop 4.2.2 Financiering 4.2.3 Huur en verhuur 4.2.4 Verzekeringen 4.2.5 Balanswaardering 4.2.6 Regulering onroerendgoedmarkt

27 27 28 28 29 30 30 31 32

5

4.3

Gebruik door de overheid 4.3.1 Belastingheffing 4.3.2 Schadeloosstelling 4.3.3 Subsidiëring

32 32 38 39

HOOFDSTUK 5 Breder gebruik WOZ-waarde 5.1 Algemeen 5.2 Gebruik in economisch/maatschappelijk verkeer 5.2.1 Aankoop en verkoop woning 5.2.2 Financiering 5.2.3 Huur en verhuur 5.2.4 Verzekeringen 5.2.5 Balanswaardering 5.2.6 Regulering onroerendgoedmarkt 5.3 Gebruik door de overheid 5.3.1 Belastingheffing 5.3.2 Schadeloosstelling 5.3.3 Subsidiëring

41 41 44 44 46 54 60 64 67 72 72 88 92

HOOFDSTUK 6 WOZ-registraties en informatievoorziening overheid 6.1 Algemeen 6.2 Historische terugblik 6.3 Het stelsel van basisregistraties 6.4 Basisregistraties adressen en gebouwen 6.5 Basisregistratie WOZ 6.6 Openbaarheid van de WOZ-waarde en bescherming persoonsgegevens

97 97 97 98 101 102 103

HOOFDSTUK 7 Discussiestellingen

113

HOOFDSTUK 8 Conclusies en aanbevelingen 8.1 Conclusies 8.2 Aanbevelingen

6

119 119 124

HOOFDSTUK 1

Inleiding 1.1

Rapport breder gebruik WOZ-informatie

Dit rapport bevat een inventarisatie en verkenning van de mogelijkheden en risico’s van een zo breed mogelijk maatschappelijk gebruik van WOZ-waarden en -gegevens. Deze waarden en gegevens worden jaarlijks door de gemeenten op grond van de Wet waardering onroerende zaken verzameld en vastgesteld. Toezicht en bekostiging vinden plaats door de overheidsorganen welke gebruik maken van de gegevens (gemeenten, waterschappen en het rijk). Daarmee zijn jaarlijks grote bedragen gemeenschapsgeld gemoeid. Het is een algemeen belang deze gegevens zo breed mogelijk te benutten. Het Platform WOZ heeft met het doel daarover te rapporteren een commissie ingesteld welke dit rapport heeft voorbereid.

1.2

De Wet Waardering onroerende zaken

Invoering: De Wet WOZ is in 1995 ingevoerd ten behoeve van een eenduidige en kwalitatief goede waardebepaling voor de belastingheffing. Begonnen is met die waardebepaling te laten gelden voor de onroerendezaakbelastingen van gemeenten, de waterschapslasten gebouwd van waterschappen en voor de inkomstenbelasting en vermogensbelasting van het Rijk. (Zie onderdeel 2.2) Kwaliteit: Sinds 1995 zijn de gegevensverzamelingen en de WOZ-waardebepaling kwalitatief belangrijk verbeterd. Dit heeft voorwaarden geschapen waardoor de WOZ-informatie en WOZ-waarden steeds beter geschikt worden om ook andere doeleinden te dienen. Het gebruik van de WOZ-waarden en andere WOZ-gegevens is dan ook inmiddels niet meer beperkt gebleven tot de belastingheffing. Het grote maatschappelijke voordeel van de WOZ-informatie en van de WOZ-waarde van de onroerende zaken is dat deze op gecontroleerde wijze worden vastgesteld op grond van een wettelijk eenduidige aanpak in geheel Nederland. Voorts speelt een belangrijke rol dat naast het overheidstoezicht op het proces en de resultaten, veel gegevens en alle waarden jaarlijks aan de burgers worden voorgelegd. Daardoor is bij de WOZ-informatie en -waarden voort-

7

HOOFDSTUK 1 / Inleiding

durende actualisering door de overheid en toetsing en inbreng door de belanghebbenden bij de onroerende zaken gegarandeerd. Actualiteit: Naast de kwalitatieve en inhoudelijke eenduidigheid speelt de actualiteit van het WOZ-product. Dankzij de overgang naar jaarlijkse waardebepaling met ingang van waardepeildatum 1 januari 2007 is er altijd een actuele waarde beschikbaar. De actuele waarde komt tot stand met actuele WOZ-informatie, bestaande uit actuele gegevens over alle gebouwen en andere onroerende zaken en uit actuele marktinformatie. Dit betekent dat alle WOZinformatie voortaan jaarlijks wordt geactualiseerd. Daarmee wordt de bruikbaarheid ervan verder verruimd. Bruikbaarheid: De WOZ-gegevens maken onderdeel uit van een totaal aan vastgoedgegevens die voor allerlei doelen beschikbaar zijn. Binnen de gemeenten biedt dit voordelen, maar uiteindelijk ook daarbuiten. De huidige kwaliteit van de WOZ-informatie, de relatie met de ontwikkelingen op het gebied van de basisregistraties en het toenemende bredere gebruik van de WOZ gegevens is aanleiding geweest om een commissie binnen het Platform WOZ in te stellen die de meerwaarde van de Wet WOZ in kaart moet brengen.

1.3

De Commissie Breder gebruik WOZ-informatie van het Platform WOZ

De ledenvergadering van het Platform WOZ heeft de door haar ingestelde commissie, de Commissie breder gebruik WOZ-informatie, de volgende opdracht gegeven: "Onderzoek de mogelijkheden en de risico’s van het meervoudig gebruik van WOZinformatie. Inventariseer de toepassingsmogelijkheden en beschrijf de vereiste randvoorwaarden".

1.4

Belang en doelmatigheid

Groot belang: De commissie constateert dat voor de overheid, bedrijven en burgers het maatschappelijke en financiële belang van een zo breed mogelijk gebruik van de WOZ-informatie groot is. Het gehele proces wordt immers gefinancierd met gemeenschapsgeld. De toepassingsmogelijkheden variëren van de mogelijkheden voor de overdrachtsbelasting tot bijvoorbeeld de toepassing bij het verstrekken van een hypotheek. De vraag naar snel beschikbare, actuele en betrouwbare informatie over de waarde en andere gegevens van onroerende zaken groeit. Overheden die hun eigen belastingcapaciteit willen vaststellen, bedrijven, verenigingen, stichtingen en andere instellingen die de waarde van hun objecten willen kennen en particulieren die een woning willen kopen of verkopen, zijn gebaat bij juiste informatie. Daar voldoet de WOZ-informatie aan. Voor de Wet WOZ worden jaarlijks van álle onroerende

8

HOOFDSTUK 1 / Inleiding

zaken de gegevens en waarden actueel vastgesteld. Voor de belastingheffing is dit in veel gevallen voldoende. Bij ander gebruik kan tussentijdse vaststelling nodig zijn. Dat is afhankelijk van het doel waarvoor een waarde- of vastgoedgegeven (taxatie) nodig is. Ontstaat de behoefte daaraan op een bepaald moment en wordt een nadere actualiteit gevraagd dan kan de WOZ-informatie als uitgangspunt dienen. Doelmatigheid: Om jaarlijks de actuele gegevens en waarden op doelmatige wijze te kunnen vaststellen, vindt een doelmatige verzameling en borging van de goede kwaliteit van vastgoedgegevens (de kenmerken van gebouwen en andere onroerende zaken die bij de waardebepaling worden gebruikt) plaats. Kwalitatief goede vastgoedgegevens zijn ook cruciaal bij de toepassing van de huidige systemen voor modelmatige waardebepaling. De kwalitatief goede, actuele en gecontroleerde WOZ-vastgoedgegevens kunnen daardoor ook voor andere toepassingen worden benut. De commissie constateert dat breder gebruik van de WOZ-informatie niet alleen mogelijk is met betrekking tot de WOZ-waarde maar ook van de bij de waardebepaling gebruikte onderbouwende vastgoedgegevens.

1.5

Structuur rapport

In de volgende hoofdstukken komen de conclusies en de onderbouwing daarvan met betrekking tot het breder gebruik van de WOZ-informatie en waarden aan de orde. Deze houden het volgende in: Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 6 Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8

Dit hoofdstuk gaat in op de Wet WOZ in relatie tot de WOZ-informatie; Bevat een overzicht van het WOZ waardegrip en van andere waardebegrippen; Dit hoofdstuk gaat in op de diverse doelen waarvoor de waarde van onroerende zaken nodig is; Bevat een uitwerking van het (breder) gebruik van de WOZ-waarde voor de diverse doelen; Dit hoofdstuk gaat in op de informatievoorziening van de overheid en de rol van de werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ daarbinnen; Bevat discussiestellingen met betrekking tot het breder gebruik; Dit hoofdstuk besluit het rapport met een samenvatting in de vorm van conclusies en aanbevelingen.

9

10

HOOFDSTUK 2

De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie 2.1

Algemeen

Dit hoofdstuk gaat in op de (aanvankelijke) doelstelling van de Wet WOZ en licht toe hoe de gegevensverzameling, waardevaststelling en bekendmaking daarvan plaatsvindt.

2.2

Achtergronden Wet WOZ

Doel: De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) regelt het verzamelen, opslaan en verstrekken van de gegevens betreffende onroerende zaken en van de waardering daarvan ten behoeve van belastingheffing door Rijk, gemeenten en waterschappen. De Wet WOZ heeft tot gevolg dat deze partijen samenwerken. De gemeenten verzamelen de relevante gegevens en verrichten de taxaties. Zij verstrekken aan de waterschappen en aan de Belastingdienst de gegevens die deze partijen nodig hebben voor de belastingheffing. De drie partijen gebruiken dezelfde taxaties en dezelfde gegevens voor de heffing van de belastingen waarvoor de waarde in het economische verkeer de heffingsmaatstaf is. Bijzonder daarbij is dat voor de gemeenten een belastingsysteem geldt gebaseerd op gebruiksobjecten (woningen, bedrijfspanden, etc.), voor de waterschappen een belastingsysteem waarbij kadastrale percelen centraal staan en het Rijk in de belastingheffing belastingplichtigen centraal heeft staan. Toch kan elk van deze partijen met dezelfde WOZ-waarde en dezelfde WOZ-gegevens uit de voeten. WOZ-beschikking: De belastingplichtigen krijgen van de gemeente een WOZ-beschikking, waarop de waarde van hun onroerende zaak is vermeld. Dit is een zorgvuldig, onder toezicht van de Waarderingskamer, vastgestelde waarde. De belastingplichtige ziet dezelfde waarde op verschillende aanslagbiljetten of gebruikt deze bij het invullen van zijn aangiftebiljet.

11

HOOFDSTUK 2 / De Wet WOZ en achtergrond WOZ-informatie

De Wet WOZ brengt geen veranderingen aan in de belastingplicht, in de hoogte of in de wijze van vaststelling van de tarieven noch in de wijze van betaling van de belastingen. Jaarlijks: Na een overgangsregime is vanaf waardepeildatum 1 januari 2007 (waarvan de waardebeschikkingen begin 2008 zijn verzonden) sprake van jaarlijkse waardebepaling. Derhalve een éénjarig gebruikstijdvak naar een waardepeildatum die één jaar ligt voor het gebruiksjaar. Historie: De Wet WOZ is op 1 januari 1995 in werking getreden. Met ingang van 1997 hebben de belastingplichtigen voor de eerste keer een WOZ-beschikking ontvangen en zijn de aanslagen gebaseerd op deze WOZ-beschikkingen. In de eerste jaren werd een vastgestelde waarde vier jaren gebruikt en lag de peildatum voor de waardebepaling twee jaren voor de aanvang van dat tijdvak. Dat hield in dat de WOZ-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1995 gebruikt is voor de jaren 1997 tot en met 2000 en de WOZ-waarde naar waardepeildatum 1 januari 1999 voor de jaren 2001 tot en met 2004. De jaarlijkse waardebepaling is in 2005 in de wet gekomen op basis van de "Wet meer doelmatige uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken". Deze wet, die in de wandelgangen ook wel met "Verbetervoorstellen WOZ" wordt aangeduid, heeft ook enkele andere kleinere wijzigingen in de wet aangebracht die de doelmatigheid van de uitvoering van de Wet WOZ moeten verbeteren. De belangrijkste hierbij zijn: - het bekend maken van de WOZ-waarde met hetzelfde biljet, waarmee ook de aanslag OZB wordt opgelegd; - het opnemen van bijzondere waarderingsvoorschriften voor objecten in aanbouw; - het opnemen van een bijzonder afbakeningsvoorschrift voor recreatiewoningen (ten behoeve van het oplossen van de zogenoemde "stacaravanproblematiek").

2.3

Afbakening van de "Onroerende zaak" in het kader van de Wet WOZ

Onroerend: Voor de definitie van wat onroerend is wordt aangesloten bij de begrippen uit het Burgerlijk Wetboek (BW). Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, en de gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn. Onroerend zijn ook zaken die met een gebouw of andere onroerende zaak verbonden zijn en daarvan niet zonder beschadiging kunnen worden afgescheiden. Een voorbeeld is het op maat gemaakte zonnescherm. Onroerend zijn dus: grond, woningen, garages, kassen, fabrieken, kantoren, zwembaden, enzovoort.

12


Ook zaken die bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, worden als onroerend aangemerkt. De precieze grenzen daarvan zijn niet duidelijk. In een aantal gevallen is door de rechter beslist dat een stacaravan of recreatiebungalow onroerend is (BNB 2002/283). De eigenaar van de grond wordt dan beschouwd als de eigenaar van de stacaravan, tenzij er voor de eigenaar van de stacaravan een opstalrecht is gevestigd. Bij zomerwoningen en stacaravans is niet altijd zeker dat er sprake is van een onroerende zaak. De ondergrond van een roerende zomerwoning is altijd onroerend. WOZ-object: Een WOZ-beschikking heeft in het kader van de Wet WOZ altijd betrekking op één bepaalde onroerende zaak: het WOZ-object. Het WOZ-object is in beginsel de kleinst zelfstandig bruikbare eenheid binnen een pand of stuk grond of samenstel van panden en/of gronden. De uiterste grens van een WOZ-object wordt in beginsel bepaald door de eigendomsgrens en de gemeentegrens. In de Gemeentewet ligt vast dat het moet gaan om "binnen de gemeente gelegen onroerende zaken". Voor de eigendomsgrens kan echter niet in alle gevallen worden aangesloten bij de kadastrale eigendomsgrenzen. Aangrenzende eigendommen van eenzelfde eigenaar plegen door het Kadaster niet steeds te worden samengevoegd tot één nieuw kadastraal perceel (het belang voor een dergelijke samenvoeging is voor het Kadaster ook niet zo groot en soms verzetten andere rechten, zoals een hypotheek zich tegen samenvoeging) terwijl er wel sprake kan zijn van één WOZ-object. Indien panden of gronden of delen daarvan, naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren en gezamenlijk worden gebruikt, dan vormen die namelijk samen één WOZ-object. Binnen een eigendom of samenstel van aangrenzende eigendommen als hiervoor bedoeld bepaalt de indeling in feite de objectafbakening. Vanaf 2005 geldt voor recreatieterreinen met verhuurde standplaatsen een bijzondere regeling. Deze worden als één WOZ-object aangemerkt. In de belastingheffing wordt de exploitant van het recreatieterrein aangeslagen. Dit heeft overigens geen gevolgen voor de vraag wie juridisch eigenaar is van een stacaravan op gehuurde grond. Met de regeling is beoogd te voorkomen dat het terrein dat is bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd in zeer veel kleine WOZ-objecten zou moeten worden gesplitst.

13


Regelgeving: De regelgeving omtrent de objectafbakening kan als volgt worden weergegeven: Een WOZ-object is het binnen de gemeente gelegen: a gebouwd eigendom. Denk aan een woning met een schuur of garage; b ongebouwd eigendom. Bijvoorbeeld de tuin, een sportveld, weiland of volkstuintje; c gedeelte van de onder a of b genoemde eigendommen dat blijkens de indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. In dit geval wordt elk van die gedeelten als een afzonderlijke onroerende zaak aangemerkt (dus men ontvangt dan een aparte beschikking voor elk gedeelte). Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij een huis dat geschikt is gemaakt voor en bewoond wordt door twee gezinnen. Denk aan het aanbrengen van een tweede keuken, badkamer, toilet, enzovoort. Bij afzonderlijke bewoning is dan sprake van twee objecten (dus twee beschikkingen). Zou het geheel nu weer door één gezin worden gebruikt, dan is sprake van één object. Daaraan doet de objectieve indeling niet af; d een samenstel van de onder a of b bedoelde eigendommen of onder c bedoelde gedeelten daarvan, die bij dezelfde (rechts-)persoon in gebruik zijn en die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen. Een veelvoorkomende combinatie is bijvoorbeeld een huis, een tuin en een garage. Dit is een samenstel van één ongebouwd eigendom en twee gebouwde eigendommen, mits zij bij dezelfde persoon in gebruik zijn; e een geheel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, gedeelten of samenstellen als bedoeld in a, b, c of d dat naar de omstandigheden beoordeeld een terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Denk aan een recreatieterrein met (sta)caravans.

Foutenherstel: In 2002 heeft de Hoge Raad zijn jarenlange leer verlaten, die inhield dat fouten bij de objectafbakening vernietiging van de betreffende WOZ beschikking tot gevolg hebben. Nu geldt dat een beperkte fout bij de afbakening van een WOZ-object, waardoor dit te groot is afgebakend, in bezwaar of beroep door de gemeente of de belastingrechter wordt hersteld, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één – op de juiste wijze afgebakend – WOZ-object. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd.

2.4

Informatievoorziening rondom Wet WOZ

De gemeentelijke afdeling die is belast met de uitvoering van de Wet WOZ verzamelt, analyseert en registreert alle marktgegevens, zoals verkoopcijfers, vraagprijzen en huurgegevens.

14


Bronnen: Verkoopcijfers en eigendomsgegevens komen hoofdzakelijk van het Kadaster. Gegevens over te koop staande objecten worden verzameld via internet. Bij verkoop wordt als dat nodig is, nadere informatie opgevraagd bij de nieuwe eigenaar. Informatie die van belang kan zijn voor het analyseren van marktgegevens, is onder andere de staat van het gekochte object, zijn er roerende zaken meegekocht, is er sprake van (gedeeltelijke) verhuur, is er sprake van verkoop binnen de familie etc. Voor woningen volstaat bij het gebruik van marktgegevens de analyse van verkooptransacties (inclusief analyse van vraagprijzen). Voor de waardebepaling van woningen zijn huurprijzen niet relevant. Bij niet-woningen is sprake van een ander type markt. Daarbij speelt naast eventuele verkoopprijzen de analyse van huurprijzen (voor de courante niet-woningen) en van stichtingskosten (incourante objecten) een belangrijke rol. Voordat deze analyse uitgevoerd kan worden, zal de gemeente deze gegevens eerst moeten verzamelen. Immers de verkoopprijzen worden aan de gemeente aangeleverd door het Kadaster, maar er bestaat geen registratie van huurprijzen voor niet-woningen of van stichtingskosten die de gemeente kan gebruiken voor de waardebepaling. Objectkenmerken: De gemeenten (en dus de taxateurs) beschikken over veel informatie over de kenmerken van woningen en andere onroerende zaken die gewaardeerd moeten worden. Dit betreft kadastrale gegevens (inclusief de grootte van het perceel), digitaal kaartmateriaal, fotomateriaal, luchtfoto’s en alle eerder door de gemeente vastgelegde informatie (bijvoorbeeld inhoud en bouwjaar van de woning). Deze informatie wordt gedurende het jaar actueel gehouden met door de gemeente bijgehouden gegevens over veranderingen in de afgelopen periode (verbouwingen e.d.). De gemeente ontvangt langs verschillende kanten signalen over veranderingen (verbouwingen) of onjuistheden in de geregistreerde gegevens. Naast de kadastrale mutaties, vormt natuurlijk een aanvraag voor een bouwvergunning een signaal om veranderingen te volgen. Maar ook een opname van een woning in verband met de analyse van een verkoop, een opname in verband met een bezwaarschrift of de beschrijving van de grieven in een bezwaarschrift, zijn signalen die worden onderzocht en die indien van toepassing leiden tot een veranderde of verbeterde registratie van de kenmerken van een WOZobject.

2.5

Bepaling van WOZ-waarden

Aantallen: We hebben in ons land meer dan acht miljoen WOZ-objecten (panden en stukken grond) die in het kader van de Wet waardering onroerende zaken jaarlijks worden gewaardeerd. Het gaat om ongeveer zeven miljoen woningen en ongeveer een miljoen niet-woningen (bedrijfsobjecten enz.). Van de woningen wordt ongeveer de helft bewoond door de eigenaar. De rest betreft huurwoningen. Deze worden door woningcorporaties of beleggers verhuurd.

15


Woningen: Alle woningen worden in het kader van de Wet WOZ getaxeerd naar dezelfde waardepeildatum en op basis van dezelfde waarderingsvoorschriften. Bij deze "massale waardebepaling" speelt het systematisch vergelijken van de woningen een veel belangrijkere rol dan het "inpandig opnemen" van de woning. Vergelijkingsmethode: Voor het waarderen van woningen wordt bij nagenoeg alle doelen van waardebepaling uitgegaan van een vergelijkingsmethode. In het kader van de Wet WOZ is dan ook in de regelgeving vastgelegd dat woningen worden gewaardeerd met behulp van een methode van systematische vergelijking met andere woningen. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde van een woning wordt ingeschat door te kijken naar verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor woningen die zo goed mogelijk vergelijkbaar zijn met de woning die getaxeerd wordt. Modelmatige waardebepaling: Omdat in het kader van de Wet WOZ een groot aantal woningen tegelijk wordt getaxeerd, wordt gesproken over een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit wordt ook wel aangeduid als modelmatige waardebepaling1. Om deze methode te kunnen toepassen moet de gemeente (de taxateur) beschikken over zoveel mogelijk marktgegevens en moet hij informatie hebben om te kunnen beoordelen of twee woningen nu wel of niet vergelijkbaar zijn. Dit laatste gebeurt zoveel mogelijk op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging, grootte van de kavel, en voor zover nodig ook op basis van minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteitsniveau, onderhoudstoestand). Al deze kenmerken op basis waarvan wordt vergeleken, worden aangeduid als objectkenmerken. De panden waarvan geen verkoopprijs beschikbaar is, moeten worden vergeleken met zoveel mogelijk vergelijkbare woningen waarvan verkoopprijzen beschikbaar zijn. Daarom zal vergelijking als het mogelijk is in eerste instantie geschieden met woningen binnen hetzelfde "segment". Het computerprogramma berekent eerst wat de onderlinge verschillen zijn tussen alle verkochte woningen en wat de markt voor dat verschil meer of minder over heeft gehad bij aankoop van die woning (bijvoorbeeld hoeveel is een koper bereid te betalen voor 10 m2 meer tuin). Verschillen kunnen veroorzaakt worden door verschillen in objectkenmerken als bijvoorbeeld inhoud, oppervlak, bouwjaar, wijk, etc. Het model rekent dit bij alle verkochte woningen uit. Wanneer het model alle factoren heeft berekend, wordt vervolgens de waarde van alle nietverkochte woningen bepaald. De waarde wordt berekend door te kijken naar de getaxeerde waarde op de waardepeildatum van de verkochte woningen en met behulp van de berekende 1

16

Zie rapport Modelmatig Waarderen van het Platform WOZ, ISBN 901301271X


factoren de verschillen in objectkenmerken te kwantificeren. Na deze berekening beschikt de taxateur over een compleet woningbestand met bijbehorende berekende WOZ-waarden. Niet-woningen: Als dat kan worden bedrijfspanden op een vergelijkbare wijze als woningen gewaardeerd. Bij de waardebepaling van niet-woningen is van belang dat bij niet-woningen de beschikbare marktinformatie vaak bestaat uit huurprijzen en niet uit verkoopprijzen. Naast vergelijking van objecten om een "markthuurwaarde" te kunnen inschatten, moet deze huurwaarde ook nog worden gekapitaliseerd tot een waarde in het economische verkeer. Er is ook sprake van een categorie niet-woningen waarvoor geen andere marktinformatie beschikbaar is dan stichtingskosten. Gedacht kan worden aan scholen, ziekenhuizen, energiecentrales, industriële installaties etc. Voor deze niet-woningen vindt de taxatie plaats aan de hand van stichtingskosten door middel van de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde berekening. Controle en correctie: De WOZ-waarden worden uitgebreid gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd. Bij deze controle wordt natuurlijk voor de woningen die recent verkocht zijn, een vergelijking gemaakt met de betaalde verkoopprijs. Daarnaast wordt gekeken of de onderlinge verhoudingen tussen de taxatiewaarden overeenstemmen met de "verhoudingen in de markt". Deze onderlinge verhoudingen worden bij woningen zowel binnen een marktsegment beoordeeld (bijvoorbeeld de verhoudingen tussen de taxatiewaarden van de eengezinswoningen in een buurt) als tussen diverse marktsegmenten (de verhoudingen tussen diverse buurten of tussen de taxatiewaarden van appartementen versus eengezinswoningen). Als een gemeente erg veel individuele bouw heeft, is controle nog belangrijker dan wanneer sprake is van meer homogene woningbouw, respectievelijk veel direct vergelijkbare kantoren, winkels en bedrijfspanden. Individuele woningen en bijzondere bedrijfspanden zijn voor een taxateur of een taxatiemodel moeilijker te taxeren. In die gevallen kan ook een controle ter plaatse nodig zijn om tot een betrouwbare taxatie te komen. De aldus gecontroleerde en eventueel bijgestelde waarden worden daarna nog nader gecontroleerd, onder andere volgens door de Waarderingskamer opgestelde protocollen en met behulp van vergelijkingen (bijvoorbeeld ook met vorige taxatie), waarschijnlijkheidscontroles, etc. De Waarderingskamer is een bij wet ingestelde organisatie (zelfstandig bestuursorgaan ZBO) en valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën. De Waarde-

17


ringskamer ziet in alle gemeenten erop toe dat de Wet WOZ op de juiste wijze wordt uitgevoerd. 2.6

Resultaat van het WOZ-proces:

Het resultaat van het WOZ-proces is een jaarlijks geactualiseerde kwalitatief hoogwaardige verzameling van vastgoedgegevens en WOZ-waarden van alle onroerende zaken in Nederland. Deze worden in de vorm van WOZ-beschikkingen en taxatieverslagen aan de belanghebbenden gezonden. Het imago van de WOZ-taxaties kan naar het oordeel van de commissie nog verbeteren door nog meer te benadrukken dat het een resultaat is van een goed gecontroleerd proces. Verdere verbetering is wellicht ook mogelijk door het taxatieverslag uit te breiden met een verdergaande onderbouwing en toelichting. Mogelijk kan voor dit uitgebreidere taxatieverslag ook een kostenvergoeding van de belanghebbende gevraagd worden, zeker wanneer deze dit taxatieverslag voor een bepaald ander gebruik wenst en niet alleen ter beoordeling van de juistheid van de WOZ-waarde.

18

HOOFDSTUK 3

WOZ-waarde versus andere waardebegrippen 3.1

Algemeen

In dit hoofdstuk worden de meest voorkomende waardebegrippen besproken. Een aantal begrippen wordt kort aangestipt. Waardebegrip: Duidelijkheid over welk waardebegrip is gebruikt, is van groot belang om te beoordelen of het waardebegrip aansluit op de informatiebehoefte en het gebruiksdoel. Taxatierapport: Een goed opgesteld taxatierapport biedt een opdrachtgever niet alleen inzicht in de waarde van een onroerende zaak, maar ook in het gehanteerde waarderingsvoorschrift. De in het rapport vermelde waarde is immers de waarde op een bepaald moment, gebaseerd op het genoemde waardebegrip. Van dit waardebegrip kan bijvoorbeeld worden afgeleid welke aspecten wel of niet zijn meegenomen bij de waardebepaling. Op basis hiervan kan ook beoordeeld worden of de taxatiewaarde ook voor andere doelen gebruikt kan worden dan het doel waarvoor de taxatie oorspronkelijk is opgesteld. Een taxatierapport moet daarom de opdracht ofwel het doel van de taxatie exact aangeven en beschrijven op welk waardebegrip de getaxeerde waarde is gebaseerd. Verder geeft het taxatierapport aan de al dan niet meegewogen aspecten en het tijdstip waarop, naar het oordeel van de waardedeskundige, de desbetreffende waarde van toepassing was. Dit is voor de opdrachtgever en voor eventuele derden van even groot belang als bijvoorbeeld de dagtekening van het rapport en de naam van de opsteller. Een aantal van de genoemde aspecten kunnen ook impliciet in het taxatierapport genoemd zijn. Voor een taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ is immers bekend dat het wettelijke waardebegrip "waarde in het economische verkeer" van toepassing is, dus dit hoeft niet expliciet gemeld te worden. Taxatieverschillen: Afhankelijk van de omstandigheden kunnen taxatiewaarden voor hetzelfde object variëren afhankelijk van het gebruikte waardebegrip. Zo hoeft bijvoorbeeld

19

HOOFDSTUK 3 / WOZ-waarde en andere waardebegrippen

de zogeheten "vrije" verkoopwaarde van een bepaald object niet steeds gelijk te zijn aan de WOZ-waarde ("waarde in het economische verkeer") van hetzelfde object. Deze kan, onder meer door de invloed van een lopend huurcontract, hoger of lager liggen. De WOZ-waarde (waardebegrip "waarde in het economische verkeer") is immers meer vergelijkbaar met het waardebegrip "vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik". Ook de executiewaarde en de herbouwwaarde zullen afwijken van de "waarde in het economische verkeer". Voorts treden er allerlei marktontwikkelingen op en wordt er aan onroerende zaken verbouwing en onderhoud gepleegd, terwijl zich ook in de bestemming en de omgeving wijzigingen kunnen voordoen. Om deze reden is het essentieel om na te kunnen gaan naar welk tijdstip de waardering heeft plaatsgevonden, zowel voor wat betreft het waardeniveau als voor wat betreft de toestand van het object. Ook hierbij kan gelden dat deze vermelding in een taxatierapport impliciet kan zijn. Wanneer bijvoorbeeld het taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ alleen een waardepeildatum bevat, is ook de toestand van het object (en de omgeving) naar dezelfde peildatum beoordeeld.

3.2

Waardebegrippen Wet WOZ

Waarde in het economische verkeer: Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan gedefinieerd worden als de prijs die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij een veronderstelde verkoop. Gecorrigeerde vervangingswaarde: Voor niet-woningen bepaalt de Wet WOZ dat waardevaststelling plaatsvindt op de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze waarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de onroerende zaak in economische zin heeft voor de eigenaar zelf. Deze waarde is kort gezegd de waarde van de grond vermeerderd met de herbouwwaarde van een vergelijkbare opstal en met aftrek van de eventuele economische en functionele veroudering van de bestaande onroerende zaak. Van deze waardevaststelling op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn uitgezonderd de objecten die zijn aangewezen als beschermd monument. De gecorrigeerde vervangingswaarde heeft als waardebegrip een toegevoegde waarde in die zin, dat vastligt wat de economische waarde is voor de huidige eigenaar. Aangenomen mag worden dat deze eigenaar slechts bij een gedwongen verkoop genoegen zal nemen met een lagere opbrengst van de onroerende zaak.

20

HOOFDSTUK 3 / WOZ-waarde versus andere waardebegrippen

Alle rechten in één hand: De Wet WOZ geeft aan dat de waarde van het WOZ-object bepaald moet worden en niet de waarde van de afzonderlijke rechten op dit object. Dit is vastgelegd in twee waarderingsvoorschriften. Deze geven aan dat de waardering geschiedt onder de veronderstelling dat alle rechten in één hand zijn. Dus niet een blote eigendom in handen van de één, bijvoorbeeld de gemeente, en een erfpachtrecht of recht van vruchtgebruik in de handen van een ander. Ook niet de eigendom in handen van de één en een al dan niet waardevol huur- of gebruiksrecht in handen van een ander. Verder geldt dat door de (veronderstelde) koop ook alle rechten (dus ook de gebruiksrechten) geacht worden onmiddellijk ter beschikking te komen van de koper. De waarderingsvoorschriften worden aangeduid met de uitgangspunten "vrije en onbezwaarde eigendom" en "onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen". Marktanalyse: De genoemde waarderingsvoorschriften staan centraal bij de marktanalyse. De marktgegevens die overeenkomen met deze waarderingsvoorschriften kunnen relatief eenvoudig worden betrokken in de marktanalyse. Bijvoorbeeld verkopen van eigenwoningbezitters voldoen doorgaans aan deze waarderingsvoorschriften en kunnen relatief eenvoudig in de marktanalyse worden betrokken. Echter wanneer deze eigenwoningbezitter niet het volledige eigendomsrecht heeft, maar een erfpachtrecht, wordt het analyseren van een marktgegeven al complexer. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de analyse van een marktgegeven waarbij een kantoorpand in verhuurde staat wordt verkocht. De marktanalyse in het kader van de Wet WOZ bestaat in hoofdlijnen uit de volgende stappen: - beoordelen of het marktgegeven relevant is (bijvoorbeeld verkopen van cultuurgrond of verkopen van bloot-eigendomsrechten zijn niet relevant; - beoordelen welk WOZ-object betrokken is bij het marktgegeven; - beoordeel het verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde; - indien relevant beoordelen of verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde samenhangt met waarderingsvoorschriften; - indien relevant beoordelen of verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde samenhangt met verschil in "afbakening" van het betrokken object; - indien relevant beoordelen of verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde samenhangt met onjuiste objectkenmerken; - indien relevant beoordelen of verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde samenhangt met onjuiste taxatie; - indien relevant beoordelen of verschil tussen marktgegeven en geldende WOZ-waarde samenhangt met "nieuwe" ontwikkelingen in de markt.

21


3.3

Andere waardebegrippen

Belang van helderheid: Ter illustratie van het belang van het helder aanduiden van het waardebegrip en van de onderlinge verschillen tussen waardebegrippen worden in dit rapport "slechts" een beperkt aantal andere waardebegrippen opgesomd, conform de indeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en in vergelijking met de waardebegrippen die worden gehanteerd door de International Valuation Standards Committee (IVSC). Welk waardebegrip gebruikt moet worden, hangt zoals toegelicht af van het doel van de taxatie. Door een combinatie van het waarderingsdoel, het waardebegrip en de te hanteren (wettelijke) voorschriften, wordt bepaald welke methode van waardebepaling gebruikt moet worden. Definities: Bij elk van de opgesomde waardebegrippen kan een definitie worden gegeven. Veel van de begrippen spreken voor zich. In de praktijk is het waardebegrip "onderhandse verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik" het belangrijkste. Veel van de definities van de overige waardebegrippen zijn van dit begrip afgeleid. In de praktijk wordt het dan ook vaak gedefinieerd als "de waarde in het economische verkeer". Ook de "waarde in het economische verkeer" zoals gedefinieerd in de Wet WOZ is afgeleid van dit waardebegrip. Alleen de waarderingsvoorschriften ("vrije en onbezwaarde eigendom" en "onmiddellijk en in volle omvang in gebruik te nemen") betekenen een verschil ten opzichte van het generieke waardebegrip "vrije verkoopwaarde vrij van huur en gebruik". Hoofdgroepen: Voor het in beeld brengen van de verschillende waardebegrippen worden drie hoofdgroepen onderscheiden, namelijk het waardebegrip voorkomend uit de Wet WOZ, de internationale waardebegrippen en de indeling van de NVM. I.

Waarde in het economische verkeer als bedoeld in de Wet WOZ

Deze waarde is hiervoor toegelicht in onderdeel 3.2

II.

Waarde ingevolge de International Financial Reporting Standards

Sinds 1 januari 2005 zijn de International Financial Reporting Standards (IFRS) voor beursgenoteerde ondernemingen van kracht geworden. Dit heeft tot gevolg gehad dat ook de Raad voor de Nederlandse jaarverslaglegging de richtlijnen heeft aangepast, zodat de reikwijdte van deze internationale regels inmiddels al groter is geworden dan alleen de beursgenoteerde bedrijven. De regels zijn tot stand gekomen in samenwerking met de International Accounting Standards Board (IASB) en de International Valuation Standards Committee (IVSC). De IASB en de IVSC hebben vervolgens hun begrippen, zoals "fair value" en "market value", gerelateerd aan vastgoed, zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. Een onderzoek naar de vraag

22


hoe de IFRS/IAS waardebegrippen passen op de Nederlandse waardebegrippen wordt uitgevoerd door Nyenrode, onder leiding van de onderzoekers, prof.dr. T.M. Berkhout en prof.dr. A.C. Hordijk. III.

De waardebegrippen van de NVM

De waardebegrippen die de NVM hanteert, zijn hierna opgesomd. Daarbij is waar van belang in het kader van dit rapport een vergelijking gemaakt met de waardebegrippen, die door de International Valuation Standards Committee (IVSC) zijn vastgesteld en die aansluiten bij de waardebegrippen zoals gehanteerd ten behoeve van de International Accounting Standards (IAS), die aansluiten bij de International Financial Reporting Standards (IFRS). Daarbij kwamen nogal wat verschillen naar voren. In de opsomming zijn tevens betrokken de WOZwaardebegrippen.

- Koop en verkoop, vrijwillig: 1. Onderhandse verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik; De definitie van marktwaarde volgens de International Valuation Standards (IVS) luidt vertaald: "Het geschatte bedrag waartegen het vastgoed op de datum van de taxatie zou worden verkocht uitgaande van een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper met voldoende afstand tot elkaar na een geëigende voorbereiding waarin ieder van de partijen met kennis van zaken, zorgvuldig en zonder dwang zou hebben gehandeld". De NVM definitie van dit begrip luidt: "De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed". Duidelijk is dat de definitie van de IVS dichtbij die van de WOZ ligt en preciezer is dan de definitie van de NVM, die veel meer op de prijs is gericht en veel minder zegt over de omstandigheden waaronder die prijs tot stand komt. 2. Onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat; Hiervoor gelden in hoofdlijnen dezelfde bemerkingen als hiervoor onder 1. 3. Openbare verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik; Ook hiervoor gelden in hoofdlijnen dezelfde bemerkingen als onder 1. Het IVS begrip dat hier het dichtste bij komt is auction price oftewel veilingprijs (openbare verkoopwaarde, in verhuurde staat). - Koop en verkoop, gedwongen: 4. Gedwongen onderhandse verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik;

23


Bij de NVM is de korte verkoopperiode het criterium en dat is bij de IVS ook zo. De IVS verbijzondert dit verder niet. De vraag is wat precies de betekenis is van het begrip onderhands in dit verband, ook wordt niet duidelijk hoe door de NVM wordt omgegaan met eventuele ontruimingsrechten bij executoriale verkoop. 5. Gedwongen onderhandse verkoopwaarde, in verhuurde staat; 6. Gedwongen onderhandse verkoopwaarde, bij eigen gebruik; 7. Gedwongen openbare verkoopwaarde, vrij van verhuur en gebruik; 8. Gedwongen openbare verkoopwaarde, in verhuurde staat; 9. Gedwongen openbare verkoopwaarde, bij eigen gebruik. - Huur en verhuur en pacht, tot stand gekomen door vraag en aanbod: 10. Economische huurprijs; De IVS spreekt van market rent, waarvan de definitie sterk lijkt op die van de marktwaarde, de NVM beschrijft de definitie verder niet. 11. Huur en verhuur en pacht, in de wet vastgelegd (titel 4, boek 7 BW huur); 12. Huurprijs woonruimte (titel 4, boek 7 BW huurprijs; art. 7:303 BW); 13. Huurprijs bedrijfsruimte (BW 7:290); 14. Huurprijs overige onroerende zaken (Huurwet); 15. Pachtprijs agrarische onroerende zaken (paragraaf 5, Pachtwet en Pachtnormenbesluit 19952). De IVSC onderkent dat sommige begrippen in nationale wetgeving zijn vastgelegd en dat hiervoor definities kunnen gelden die afwijken van de internationale standaards. - Jaarrekening onderneming: 16. Opbrengstwaarde (artikel 5, besluit actuele waarde); 17. Bedrijfswaarde (artikel 3, besluit actuele waarde); 18. Vervangingswaarde (artikel 2, besluit actuele waarde). Deze definities van de NVM dienen te worden aangepast aan de definities van de IVS die aansluiten bij de IAS/IFRS zoals de definitie voor "recoverable amount" en "value in use".

2

24

Tegenwoordig geregeld in titel 7.5 van het Burgerlijk Wetboek.


- Overdrachtsbelasting en Successierecht: 19. Waarde in het economische verkeer. Zie hierboven onder 1. - Wet waardering onroerende zaken: 20. Waarde in het economische verkeer; 21. Gecorrigeerde vervangingswaarde; 22. Bestemmingswaarde; 23. Benuttingswaarde. De bestemmingswaarde en de benuttingswaarde in het kader van de Wet WOZ hebben alleen betekenis voor een zeer beperkt aantal objecten. De IVSC doet over dit specifieke begrip uiteraard geen uitspraken. - Verzekering: 24. Herbouwwaarde; 25. Vervangingswaarde (artikel 7: 956 BW). Duidelijk is dat diverse definities van de NVM nog moeten worden aangepast op de waardebegrippen van de IVS, die sinds 1 januari 2005 verplicht zijn geworden voor de beursgenoteerde ondernemingen. De Commissie volstaat met dit te signaleren en verwijst naar het onderzoek door Nyenrode ter zake.

25


26

HOOFDSTUK 4

Waardebepalingsdoelen 4.1

Algemeen

Doelen: Dit hoofdstuk gaat in op de diverse doelen waarvoor behoefte bestaat aan vastgoeden waardegegevens (taxatiewaarde). Dit betreft dus de doelen waarvoor een waardebepaling moet plaatsvinden, dan wel waarvoor gebruik gemaakt wordt van een beschikbare taxatiewaarde. Deze waardebepaling staat niet op zich, maar moet antwoord geven op de vraag die de opdrachtgever heeft. Het waardebegrip van de taxatiewaarde moet aansluiten op het gebruiksdoel. Logischerwijs is het hierbij ook van groot belang helder te hebben wat het voorwerp is van de taxatie. Is dat de gehele onroerende zaak of één van de op die zaak gevestigde beperkte zakelijke rechten, zoals het erfpachtrecht. Voorts moet bekend zijn of moet worden uitgegaan van een verondersteld ter beschikking komen van de onroerende zaak aan de koper, of dat deze moet rekenen met de aanwezigheid van een huurder met een mogelijk langjarig contract, al dan niet met een vorm van indexering van de huurprijs. Uitgangspunten voor taxateur: De taxateur moet zich door de opdrachtgever laten informeren over wat hij moet taxeren en over het taxatiedoel. Hiertoe moet hij vragen stellen aan de opdrachtgever. Naast hetgeen hiervoor is vermeld moet hij weten: -

Het door de taxateur te hanteren waardebegrip. Als een opdrachtgever een zaak wil kopen voor eigen gebruik, moet een ander waardebegrip worden gehanteerd dan ingeval de opdrachtgever meer wil weten over de waarde, in verband met een af te sluiten herverzekering.

-

Dwingend voorgeschreven wettelijke bepalingen, zoals in de Wet WOZ.

-

De datum waarnaar de waarde moet worden bepaald. Moet bijvoorbeeld de waarde worden bepaald in verband met een successieaangifte, dan is de waarde per sterfdatum van de erflater bepalend. Is het voor de overdrachtsbelasting bij een schenking, dan is de (voorgenomen) schenkingdatum bepalend.

27

HOOFDSTUK 4 / Waardebepalingsdoelen

4.2

Gebruik in economisch/maatschappelijk verkeer

4.2.1

Aankoop en verkoop

Verkoper: Bij voorbereiding van een verkoop van een object gaat het erom de prijs (vraagprijs) te bepalen die de meest biedende gegadigde zal willen besteden voor de verkrijging van de zaak. Daarbij is het van belang of de zaak kan worden geleverd vrij van gebruik en huur en pacht, of dat het object wordt geleverd in verhuurde (verpachte) staat. De taxateur die voor de verkopende partij de verkoopwaarde moet bepalen, zal zich uitgebreid moeten verdiepen in de omvang en hoedanigheid van het te verkopen object. Hij staat voor de taak vergelijkbare objecten te zoeken en te analyseren. Koper: Voor de mogelijke koper is van belang of er andere bieders (kunnen) zijn. Maar ook om in te schatten voor welk bedrag de verkoper eventueel bereid zou zijn de eigendom over te dragen. De taxateur van een potentiële koper kan zich voor de hoedanigheden van de onroerende zaak vaak baseren op de relevante informatie die door de verkoper in een brochure bijeen is gebracht. Wel zal hij moeten nagaan of de gegevens juist zijn en welke omstandigheden eventueel specifiek van invloed kunnen zijn op de prijs die de koper bereid is te betalen. Aankoop voor eigen gebruik Bij een aan- of verkooptaxatie van een object moet de taxateur zich niet alleen een goed beeld vormen van de onroerende zaak, maar hij moet ook kennis verzamelen en verwerken in zijn taxatie van de gebruiksmogelijkheden (-beperkingen), van de marktverhoudingen en het economische klimaat op het taxatiemoment. Aankoop voor belegging Bij een aan- of verkooptaxatie van een object dat voor belegging is bestemd, al dan niet op dat moment (deels) vrij van huur en gebruik, moet de taxateur zich niet alleen een goed beeld vormen van de onroerende zaak. Hij dient zich ook te verdiepen in de resultaten die met de zaak kunnen worden behaald. Daarbij moet hij nagaan of delen van het object op termijn mogelijk vrij van huur of pacht komen. Dat beïnvloedt de eventueel gewenste mogelijkheid delen vrij van huur en pacht te verkopen.

28

HOOFDSTUK 4 / Waardebepalingdoelen

4.2.2

Financiering

Acceptatie hypotheekgever door bank Is de koper niet in staat de koopsom geheel zelf te voldoen en geeft hij er de voorkeur aan een deel van de koopsom te laten financieren, dan wordt veelal een lening afgesloten met de onroerende zaak als onderpand. Op de onroerende zaak wordt dan een recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de hypotheeknemer/geldgever. Voor de hypotheeknemer (een bank of verzekeraar) is het van belang te weten wat de economische waarde van de onroerende zaak is, waarop de hypotheek wordt gevestigd. Voor deze geldgever is het van zwaarwegend belang zekerheid te hebben dat bij de taxatie van de onroerende zaak een objectief waardeoordeel plaatsvindt. Hij zal dat willen toetsen. De WOZ-waarde is voor deze objectieve toets van de waarde van het onderpand bij uitstek geschikt. De WOZ-waarde kan daarbij rechtstreeks als taxatie van het onderpand worden gebruikt of als toetsing van een op andere wijze bepaalde waarde, De onroerende zaak is immers de zekerheid die als onderpand dient voor de nakoming van de betalingsverplichtingen door de schuldenaar. Wanneer de schuldenaar zijn verplichtingen niet meer zou (kunnen) nakomen, dan moet de waarde van het onderpand ervoor zorgen dat de geldgever niet met een restschuld blijft zitten. In dat geval zal de geldgever gebruik maken van zijn bevoegdheid tot parate executie, dat wil zeggen verkoop zonder rechterlijke tussenkomst. Om die reden moet bij een taxatie ten behoeve van een hypothecaire geldlening ook de executiewaarde van de onroerende zaak worden vermeld. Solvabiliteitstoets Nederlandsche Bank De Nederlandsche Bank houdt toezicht op de banken in Nederland. Voor het vertrouwen in de bankwereld is het van belang dat alle banken aan hun verplichtingen kunnen blijven voldoen. Het beoordelen van deze solvabiliteit omvat mede de beoordeling van de risico's op de hypotheekportefeuille. Het belang hiervan hoeft, gezien de wereldwijde invloed van de crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt in 2007, geen toelichting. Wanneer de uitstaande schuld voor een hypotheek groter is dan de executiewaarde van het onderpand, loopt de bank een risico om met een restschuld achter te blijven. In verband met het inschatten van de mogelijke restschuld bij elke uitstaande hypotheek is ook voor het toezicht door de Nederlandsche Bank het inschatten van de executiewaarde van belang.

29


Waardering betrouwbaarheid hypotheekportefeuille bank/verzekeraar De inschatting van de risico's op de hypotheekportefeuille is niet alleen van belang voor het toezicht door de Nederlandsche Bank, maar is natuurlijk ook voor de betrokken bank of verzekeraar zelf van groot belang. Daarom zal ook de bank voor een correcte balans bij bijvoorbeeld de jaarrekening inzicht moeten hebben in de risico's (verhouding tussen uitstaande schuld en executiewaarde) van de verstrekte hypotheken.

4.2.3

Huur en verhuur

Net als bij aankoop en verkoop is het bij het sluiten van een huurcontract van belang dat de huurprijs op het juiste niveau ligt. Voor de huurprijzen bij woningen speelt naast een vergelijking met huurprijzen die voor vergelijkbare woningen worden betaald, de regulering van de huurprijs een belangrijke rol. Het belangrijkste deel van de huurwoningvoorraad is immers onderworpen aan huurprijsbescherming, waardoor er sprake is van een "maximaal redelijke huurprijs". Alleen voor huurwoningen in het "geliberaliseerde gebied" en voor niet-woningen is de waardebepaling voor huur en verhuur gericht op de huurwaarde in het (vrije) economische verkeer. Dit laat echter onverlet dat ook bij woningen waarvoor huurprijsbescherming geldt, de waarde in het economische verkeer (of de WOZ-waarde) een goede indicatie is van onderlinge verschillen tussen woningen. De WOZ-gegevens en -waarden kunnen daardoor bijvoorbeeld dienen als toetsingsgegeven voor onderlinge verhoudingen, voor het verklaren van onderlinge huurprijsverschillen aan de huurders en bij eventuele klachten. 4.2.4

Verzekeringen

Opstalverzekering Net als bij andere exploitatievormen komt bij het beheer van een onroerende zaak het verzekeringsaspect aan de orde. Het meest belangrijk is de verzekering van gebouwen tegen brand, storm en andere van buiten komende onheilen. Onder een verzekering wordt verstaan (Artikel 7:925 BW): "Een overeenkomst bij welke de verzekeraar zich aan de verzekerde, tegen genot ener premie, verbindt om dezelve schadeloos te stellen wegens een verlies, schade of gemis van een verwacht voordeel, welke dezelve door een onzeker voorval zou kunnen leiden."

30


Verzekeringen worden ondergebracht bij verzekeringsmaatschappijen, op de beurs of bij onderlinge waarborgmaatschappijen. Een verzekeringspolis vermeldt een verzekerd bedrag. Dit geeft het maximale bedrag aan waarvoor de verzekeraar risico loopt, terwijl het ook de basis vormt voor de premieberekening. Ingeval van opstalverzekeringen (gebouwen) betreft dit verzekerde bedrag veelal de herbouwwaarde van het desbetreffende gebouw. Dit bedrag wordt, afhankelijk van de verzekeringsvorm, bepaald door de verzekerde en/of de verzekeraar, of door een deskundige. Bij het bepalen van de verzekerde som wordt, naast de herbouwwaarde ook rekening gehouden met opruimkosten van het teloorgegane gebouw. Omdat de waarde, geldend voor de calamiteit, achteraf tot discussie kan leiden, kan waardevaststelling plaatsvinden conform artikel 7:960 BW. In dat geval staat deze waarde, behalve ingeval van bedrog, niet meer ter discussie. Voorwaarde is dat de waarde wordt vastgesteld door een deskundige, te weten een taxateur die geregistreerd is in het landelijke register van vastgoed taxateurs. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het kader van de Wet WOZ vindt steeds een berekening plaats van de herbouwkosten. Deze berekening van de herbouwkosten en ook de uitgangspunten voor deze berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde kunnen uitstekend dienen als uitgangspunt voor de bepaling van de herbouwwaarde voor verzekeringsdoeleinden. Inboedelverzekering Net als het opstal kan ook schade ontstaan aan de inboedel of kan deze inboedel verloren gaan door brand of een andere calamiteit. Ook hier geldt dat vooraf een "verzekerde som" moet zijn bepaald op basis van de waarde van de inboedel. Omdat de inboedel in praktijk veel meer aan wijzigingen onderhevig is, is het moeilijk om een taxatie te maken van de waarde van de inboedel. Daarom wordt vaak een verzekerde som voor de inboedel gebaseerd op een globale inschatting van de vervangingswaarde van de inboedel, waarbij de waarde van de woning ook als één van de bepalende factoren wordt gebruikt om de vervangingswaarde van de inboedel te schatten.

4.2.5

Balanswaardering

Rechtspersonen die deelnemen aan het economische verkeer moeten als onderdeel van hun jaarstukken ook een overzicht geven van de vermogensbestanddelen aan het begin en het einde van het desbetreffende jaar. Wanneer de desbetreffende rechtspersoon onroerend goed bezit, zal ook de waarde van dat onroerend goed bij het begin en het einde van het jaar op

31


deze balans zichtbaar gemaakt moeten worden. De waarderingsgrondslag voor de diverse vermogensbestanddelen kan variëren, maar onder meer op grond van de internationale ontwikkelingen (International Financial Reporting Standards, IFRS) wint het waarderen op basis van de actuele waarde in het economische verkeer terrein op het waarderen op basis van actuele verwervingskosten minus afschrijving.

4.2.6

Regulering onroerendgoedmarkt

De onroerend goed markt is een bijzondere markt, omdat er sprake is van aan- en verkoop en andersoortige transacties waarbij grote sommen geld van eigenaar veranderen. Daarom is er sprake van een markt met een verhoogd risico op fraude. In dit kader zijn diverse wettelijke maatregelen getroffen om ongebruikelijke en/of frauduleuze transacties te voorkomen. Maar om zicht te hebben op mogelijk frauduleuze transacties, of fraude bij taxaties is het noodzakelijk om de betaalde prijs of de aan de prijs ten grondslag liggende taxatie te vergelijken met de daadwerkelijke waarde van het onroerend goed. Maar ook is het van belang om de "gewone consument" zijnde de eigenaar/bewoner van een woning of de huurder van een woning zekere bescherming te bieden. Deze bescherming kan er uit bestaan dat de koper van een eigen woning niet een te hoge hypotheek neemt in relatie tot zijn inkomen en in relatie tot de waarde van de woning die hij koopt. Bij de huurwoningen is het van belang dat de huurder niet een onredelijk hoge huurprijs hoeft te betalen. Daarvoor is het nodig om een vast systeem te hebben om te beoordelen wat de maximaal redelijke huurprijs voor een woning is.

4.3

Gebruik door de overheid

4.3.1

Belastingheffing

Inkomstenbelasting. Onder de naam inkomstenbelasting (IB) wordt van natuurlijke personen een belasting geheven over genoten inkomen uit werk en woning (box I), uit aanmerkelijk belang in een vennootschap (box II) en uit sparen en beleggen (box III). De IB vindt haar wettelijke basis in de Wet op de inkomstenbelasting 2001.

32


Eigenwoningforfait (box 1) Het eigenwoningforfait maakt onderdeel uit van de heffingsmaatstaf volgens box I (inkomen uit werk en woning). Het eigenwoningforfait is geregeld in artikel 3.112 van de Wet op de inkomstenbelasting 2001. Op basis van de waarde in het economische verkeer (meer specifiek de WOZ-waarde) wordt door vermenigvuldiging van de waarde met het "bijtellingspercentage" bepaald welk bedrag bij het inkomen wordt geteld. De bijtelling kan echter nooit hoger zijn dan de "aftrek" in verband met de betaalde hypotheekrente voor dezelfde woning. Tweede woning in box III In box I wordt alleen betrokken de waarde en de betaalde hypotheekrente van de eigen woning die tot hoofdverblijf dient. De waarde van alle andere onroerende goederen (eigendom of beperkte rechten op andere onroerende zaken) die een belastingplichtige bezit, worden betroken in de vermogensrendementsheffing geregeld in box III van de Wet op de inkomstenbelasting. In het algemeen wordt de waarde in het economische verkeer van al deze onroerende goederen opgeteld bij de andere vermogensbestanddelen. Hierbij is van belang de waarde in het economische verkeer aan het begin en aan het eind van het belastingjaar. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van deze andere onroerende goederen (bijvoorbeeld een tweede woning) wordt (in tegenstelling tot de waarde van de "eerste woning") rekening gehouden met de aard van het recht (een recht van erfpacht heeft een lagere waarde dan een volledig eigendomsrecht) en ook is van invloed of het onroerend goed verhuurd is of niet. Als onderdeel van deze vermogensrendementsheffing op onroerend goed is in artikel 5.20 van de Wet op de inkomstenbelasting een bijzondere regeling opgenomen voor de "tweede woning" (recreatiewoning) die de belastingplichtige primair voor eigen gebruik heeft. Voor deze tweede woning is de WOZ-waarde aangewezen als waarderingsgrondslag. Monumentenwoning Voor woningen die zijn aangemerkt als monument gelden bijzondere regels voor aanpassingen of herstel. Bij de bepaling van de WOZ-waarde is daarmee rekening gehouden. Beperking afschrijving vastgoed tot bodemwaarde Voor ondernemers die in de inkomstenbelasting "winst uit onderneming" aangeven, is met ingang van 2007 bij de fiscale winstberekening het afschrijvingsregime voor vastgoed gewijzigd. Dit is een gevolg van de "Wet werken aan winst". De gevolgen van deze wet worden onder het kopje Vennootschapsbelasting uitgelegd.

33


Vennootschapsbelasting. Onder de naam vennootschapsbelasting (Vpb) wordt van nietnatuurlijke personen een belasting geheven over gemaakte winst. Voor het bepalen van de belastbare winst mogen afschrijvingen op investeringen in mindering gebracht worden. De afschrijving op onroerend goed is daarmee ook van belang voor het bepalen van de te betalen vennootschapsbelasting. Bodemwaarde: Op 1 januari 2007 is de "Wet werken aan winst" in werking getreden (Stb. 2006, 631). Voortaan mogen ondernemingen bij de berekening van de belastbare winst niet verder afschrijven op de boekwaarde van gebouwen dan tot een zogenoemde bodemwaarde. Met deze beperking van de afschrijving op zakelijk onroerend goed compenseert het rijk de opbrengstderving door de verlaging van het tarief voor de vennootschapsbelasting. De beperking van de afschrijving geldt voor alle ondernemingen, dus zowel voor de vennootschapsbelasting als voor de inkomstenbelasting. Bij gebouwen die verhuurd worden is de bodemwaarde gelijk aan 100% van de WOZ-waarde en bij gebouwen die de onderneming zelf gebruikt is de bodemwaarde 50% van de WOZwaarde. Hiermee is er sprake van een aanmerkelijke verbreding van het gebruik van de WOZwaarde ten behoeve van de belastingheffing. De ondernemer moet in zijn aangifte zelf de afschrijving opgeven en daarbij ook zelf aangeven of er gezien de hoogte van de boekwaarde nog ruimte is voor afschrijving. Dit betekent dat in de aangifte of in de jaarstukken ook de berekening van de bodemwaarde van de gebouwen waarop de ondernemer wil afschrijven, opgegeven moet worden. Belang: Het koppelen van de afschrijving op bedrijfsgebouwen aan de WOZ-waarde betekent dat ondernemingen vanaf 2007 een groter belang hebben bij de vastgestelde WOZ waarde. Zij zullen dus de vastgestelde WOZ-waarde van hun bezittingen kritischer beoordelen. Zij kunnen immers slechts afschrijven als de op de WOZ gebaseerde bodemwaarde lager is dan de fiscale boekwaarde. Wanneer een onderneming een fiscale boekwaarde heeft, die gelijk is aan of lager is dan de bodemwaarde, dan heeft die onderneming in het geheel geen mogelijkheid meer om af te schrijven op vastgoed. Een eventuele (beperkte) verlaging van de WOZwaarde, door bijvoorbeeld bezwaar, zal in dit laatste geval weinig of geen invloed hebben op de afschrijvingsmogelijkheid. Ongeacht hoeveel de fiscale boekwaarde hoger is dan de bodemwaarde, wordt de totale ruimte voor fiscale afschrijving voor een onderneming vanaf 2007 begrensd – en dus beperkt – door de bodemwaarde. Daardoor treden reeds vanaf 2007 gevolgen op waarvan de jaarlijkse omvang afhankelijk is van de afschrijvingsmethodiek. Na elke jaarlijkse herwaardering kan voorts een verdere beperking in het jaarlijkse afschrijvingsbedrag optreden.

34


Afwijkingen: De ondernemer moet zelf bij de fiscale winstberekening beoordelen wat de bodemwaarde van zijn bedrijfsgebouwen is. Wanneer de ondernemer van mening is dat in de WOZ-waarde ook delen zijn opgenomen die niet gezien kunnen worden als gebouw, ondergrond of aanhorigheid, dan kan hij voor het bepalen van de bodemwaarde een deel van de WOZ waarde buiten aanmerking laten. Dat kan hij doen aan de hand van de hem ter beschikking staande WOZ-beschikking(en) en taxatieverslag(en). Uiteraard beoordeelt de inspecteur bij de aanslagregeling of hij het met de ondernemer eens is. Over alle vermogensbestanddelen die geen onroerende zaak zijn en over alle vermogensbestanddelen die wel onroerend zijn, maar niet behoren tot een gebouw, de ondergrond van een gebouw of de aanhorigheden bij een gebouwd en de vermogensbestanddelen die niet zijn betrokken bij de bepaling van de WOZ-waarde, kan de ondernemer volgens de algemene richtlijnen afschrijven zonder beperking op grond van een "bodemwaarde". Werktuigen: Werktuigen die bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking zijn gelaten, vormen in veel gevallen een afzonderlijk bedrijfsmiddel, waarover de ondernemer fiscaal kan afschrijven, zonder beperking op grond van de bodemwaarde. Dit geldt ook voor werktuigen/installaties die onroerend zijn en die niet binnen een gebouw zijn opgesteld en om die reden mogelijk wel in de WOZ-waardebepaling zijn betrokken. De waarde van het gebouw zonder dergelijke installaties buiten of de waarde van alleen het bedrijfsgedeelte kan niet (rechtstreeks) aan de WOZ beschikking ontleend worden, maar moet waar mogelijk van de WOZ-waarde of het daaraan ten grondslag liggende taxatieverslag afgeleid worden en anders bepaald worden op grond van de WOZ-regelgeving. Woon/bedrijfspanden: Verschillen tussen het gebouw volgens de Vpb en het WOZ-object kunnen zich ook voordoen bij boerderijen met woning, woonwinkelpanden en woningen met praktijk of kantoor aan huis. In die gevallen is afhankelijk van de keuze van de ondernemer of de woning tot het bedrijfsvermogen behoort, alleen de waarde van het bedrijfsgedeelte van belang of de waarde van het geheel. Belastingen van rechtsverkeer: Bij de belasting van rechtsverkeer zijn de belangrijkste belastingen de overdrachtsbelasting en het successierecht. Overdrachtsbelasting De Wet op belastingen van rechtsverkeer regelt twee belastingen, te weten de overdrachtsbelasting en de kapitaalsbelasting.

35


Als belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting geldt de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten op onroerende zaken (vruchtgebruik, erfpacht, opstalrecht, erfdienstbaarheid, beklemming). Certificaatrechten en dergelijke betreffende in Nederland gelegen onroerende zaken en aanmerkelijk-belangaandelen in onroerende zaaklichamen, worden gelijkgesteld met onroerende zaken. Overdrachtsbelasting is ook van toepassing op het verkrijgen van uitsluitend het economische eigendom (overdracht van rechten en verplichtingen, waaronder tenminste enig risico van waardeverandering). De heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting is de betaalde transactieprijs, dan wel de waarde in het economische verkeer. Voor de kapitaalsbelasting geldt als belastbaar feit het bijeenbrengen van in aandelen verdeeld kapitaal in rechtspersonen die in Nederland gevestigd zijn. Successie en schenkingsrecht Op grond van de Successiewet 1956 zijn drie belastingen verschuldigd: "recht van successie", "recht van overgang" en "recht van schenking". Het recht van successie wordt geheven over hetgeen iemand krachtens erfrecht krijgt door het overlijden van iemand die ten tijde van het overlijden binnen Nederland woonde. Het recht van overgang wordt geheven over wat iemand krachtens erfrecht krijgt of ingevolge een schenking van iemand die ten tijde van het overlijden of de schenking buiten Nederland woonde. Het recht van schenking heeft betrekking op hetgeen iemand krijgt als gevolg van een schenking van iemand die ten tijde van de schenking binnen Nederland woonde. Successierecht is een belasting die wordt geheven over de waarde van alles dat wordt verkregen uit de nalatenschap van iemand die in Nederland zijn laatste woonplaats had. In het kader van dit onderzoek is alleen de waarde van onroerende zaken van belang. Aangezien er vaak discussie bestaat over de wijze waarop de woning(en) van de erflater, schenker of verkrijger moet(en) worden gewaardeerd, zeker wanneer de woning nog bewoond is door (één van) de erfgenamen, heeft de wetgever expliciet de waarderingswijze in de wet opgenomen. Deze objecten moeten worden gewaardeerd naar de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat. Dit waardebegrip sluit nauw aan op de definitie van de WOZ-waarde. Gemeenten heffen op basis van de Gemeentewet diverse belastingen die gerelateerd zijn aan (de waarde van) onroerende zaken.

36


Onroerendezaakbelastingen De onroerendezaakbelastingen (OZB) worden geheven op basis van artikel 220 en verder van de Gemeentewet. De heffingsmaatstaf is de waarde in het economische verkeer en meer specifiek de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde (WOZ-waarde). Deze OZB is veruit de bekendste belasting op onroerende zaken in ons land. Andere lokale belastingen Voor andere lokale belastingen kunnen de WOZ-gegevens en – waarden incidenteel eveneens belang hebben. Dit betreft: - Roerende woon- en bedrijfsruimte belasting - Baatbelasting - Woonforensenbelasting - Rioolrecht (rioolheffing) - Bouwleges Waterschappen zijn voor hun financiële middelen geheel afhankelijk van de belastingen die zij heffen op basis van de Waterschapswet. Met ingang van 2009 staat bij de belastingen die gerelateerd zijn aan (de waarde van) onroerende zaken de watersysteemheffing centraal. Voor gebouwde onroerende zaken is deze watersysteemheffing gebaseerd op de WOZ-waarde en vormt daarmee de "opvolger" van de waterschapsomslag gebouwd. Voor ongebouwde onroerende zaken blijft binnen de watersysteemheffing de oppervlakte de heffingsmaatstaf (vergelijk huidige waterschapsomslag ongebouwd). Waterschapsomslag gebouwd De waterschapsomslag gebouwd wordt geheven op basis van artikel 116 e.v. van de Waterschapswet. De heffingsmaatstaf is de waarde in het economische verkeer. Behoudens uitzonderingen is dat de in het kader van de Wet WOZ vastgestelde waarde (WOZ-waarde). De waterschapsheffing gebouwd wordt geheven naast de waterschapsomslag ongebouwd. Gezamenlijk beslaan ze al het onroerend goed binnen het waterschap dat belang heeft bij de werkzaamheden van het waterschap. Omdat vanaf 2009 de waterschapsomslag gebouwd en de waterschapsomslag ongebouwd onderdeel uitmaken van de watersysteemheffing, is vanaf dat moment ook voor de ongebouwde objecten de waarde van belang. Het is vanaf dan ook noodzakelijk om de totaalwaarde te bepalen van alle binnen het gebied van het waterschap gelegen natuurterreinen, openbare wegen en overige ongebouwde objecten. Op basis van deze totaalwaarden wordt bepaald welk aandeel de natuurterreinen, de wegen en de overige openbare wegen moeten

37


leveren aan de totale opbrengst van de watersysteemheffing. Op basis van de taxatie van de totaalwaarde van de genoemde categorieën ongebouwde objecten, wordt voor deze objecten het tarief berekend. Er is geen taxatiewaarde van de afzonderlijke ongebouwde onroerende zaken, omdat de heffingsmaatstaf voor de ongebouwde objecten de (kadastrale) oppervlakte blijft.

4.3.2

Schadeloosstelling

Onteigening Voor grote nieuwbouwprojecten of de aanleg van wegen en kanalen heeft de overheid grond nodig. Die grond is vaak in handen van particulieren of bedrijven. Soms kan de overheid de grond gewoon kopen, soms lukt dat niet. Als de eigenaar van de grond en de gemeente het niet eens worden, kan de gemeente een onteigeningsprocedure inzetten. De overheid moet aantonen dat de onteigening het algemeen belang dient en de voormalige eigenaar moet een goede schadeloosstelling ontvangen. De eigenaar mag door onteigening niet achteruit gaan in inkomen of vermogenspositie. De rechter stelt uiteindelijk de vergoeding vast die de gemeente aan de eigenaar moet betalen. De schadeloosstelling wordt altijd bepaald in geld. De overheid kan de eigenaar eventueel vervangende grond aanbieden. De schadeloosstelling is in ieder geval zo groot als de waarde van het bezit. Daarbij kan de WOZ-waarde als een objectief gegeven dienen ter toetsing van de redelijkheid van de vast te stellen schadevergoeding. Daarnaast bestaat een vergoeding voor waardevermindering van ander bezit en voor bijkomende kosten als verhuiskosten en inkomensschade. Planschade In artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is een schaderegeling opgenomen voor de situatie waarin een planologische maatregel schade veroorzaakt aan derden. Het artikel biedt de mogelijkheid om een verzoek tot planschadevergoeding in te dienen bij het college. Vanaf 1 september 2005 is daarnaast de spoedwet planschade van kracht. Gemeenten en bouwers kunnen voortaan afspraken maken over de aansprakelijkheid voor planschadevergoedingen.

38


De te vergoeden planschade bestaat meestal uit het bedrag van de waardedaling van een onroerende zaak. Daartoe vindt een taxatie plaats van waarde voor het vaststellen/uitvoeren van het plan dat de schade veroorzaakte en een taxatie na realisatie van dat plan. Voor beide waarden kunnen de WOZ-waarden nuttig zijn, hetzij rechtstreeks, hetzij als uitgangspunt. Bij deze taxaties moet nog onderscheid gemaakt worden tussen de planschadevaststelling, dat wil zeggen de beoordeling of het plan inderdaad schade heeft veroorzaakt die voor vergoeding in aanmerking komt, en de planschadewaardering, dat wil zeggen het inschatten van de hoogte van de geleden schade.

4.3.3

Subsidiëring

In bepaalde gevallen kent de overheid subsidiering van (het beheer, het onderhoud, de verbetering of de exploitatie van) onroerende zaken. Veel subsidie wordt bijvoorbeeld in het kader van energiezuinigheid of duurzaam gebruik gegeven. Ook in de agrarische sector zijn vele specifieke subsidies op onroerende zaken mogelijk. In de gevallen waarin een specifieke subsidie op een individuele onroerende zaak wordt toegekend, wil de overheid ook controleren of deze subsidie juist besteed wordt. Hierbij kan ook een opname of taxatie van de desbetreffende onroerende zaak van belang zijn. Omdat de WOZ-taxateur voor zijn normale taxatie alle waardevermeerderende investeringen moet beoordelen, is het voor de hand liggend dat deze opname/taxatie ten behoeve van de verantwoording van de subsidie wordt afgestemd op de WOZ-taxatie. Subsidies in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) In het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning worden subsidies verstrekt om voorzieningen aan te brengen ten behoeve van mensen met een beperking of een chronisch psychisch probleem. Voorzieningen die gesubsidieerd worden met betrekking tot een onroerende zaak betreffen veelal woonvoorzieningen. De investeringen in de onroerende zaak moeten ook weer getaxeerd worden. Dit om te beoordelen of de beoogde subsidie juist wordt toegepast en of alle gelden wel juist worden gebruikt en wat de neveneffecten zijn. Hierbij kan een combinatie met de WOZ-waardevaststelling plaatsvinden. De commissie merkt op dat niet bij voorbaat zeker is dat een dergelijke voorziening de waarde in het economische verkeer verhoogt. Immers wanneer een voorziening specifiek gericht is om bewoners met een bepaalde handicap, is het de vraag of er andere gegadigden zijn die een woning met een dergelijke voorziening willen kopen. Om die reden kan er zelfs sprake zijn van een vermindering van de waarde in het economische

39


verkeer. Een niet gestegen waarde in het economische verkeer dan wel een niet gestegen WOZ-waarde kan niet gebruikt worden als indicatie dat een subsidie niet juist is aangewend. Wel kunnen de WOZgegevens dienen om na te gaan of de wijzigingen zijn doorgevoerd. Subsidies in het kader van de Subsidiëring instandhouding monumenten (BRIM) Eigenaren van woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie kunnen in het kader van de Subsidiëring instandhouding monumenten een Restauratiefonds-hypotheek met lage kosten krijgen. Voor de hypotheekvaststelling is een taxatiewaarde nodig, met daarbij ook een inschatting van de subsidiabele kosten. Aangezien in het kader van de WOZ-waardering ook de objectgegevens van de WOZobjecten worden onderhouden, ligt het voor de hand dat de benodigde taxatie en inschatting van de subsidiabele kosten aan de hand van de kenmerken van het monument zoals die bekend zijn voor de WOZ-taxatie uit te voeren.

40

HOOFDSTUK 5

Breder gebruik WOZ-waarde 5.1

Algemeen

De WOZ-waarde wordt op dit moment al op diverse manieren gebruikt. Er zijn echter nog meer gebruikstoepassingen denkbaar. In dit hoofdstuk worden deze vormen van breder gebruik geanalyseerd. Deze analyse wordt op een schematische wijze gepresenteerd. In onderstaand schema wordt kort toegelicht welke aspecten van iedere vorm van breder gebruik worden gepresenteerd. 1. Toelichting schema’s aanduiding van vorm van breder gebruik Conformiteit

Hier wordt aangegeven welke objectgegevens benodigd zijn voor deze

Objectgegevens

vorm van breder gebruik en of deze overeenstemmen met de objectgegevens in de WOZ-administratie. Bron

Hier wordt aangegeven wat de bron is van de objectgegevens voor deze vorm van breder gebruik in relatie tot de WOZ-gegevens en de objectgegevens die ten grondslag liggen aan de WOZ-waarde

Vertaalslag WOZ

Hier wordt aangegeven of objectgegevens die ten grondslag liggen aan de WOZ-waarde aangepast moeten worden om deze toepasbaar te maken voor deze vorm van breder gebruik.

Waardebegrip

Conformiteit

Hier wordt beschreven of het waardebegrip voor deze vorm van breder gebruik overeenkomt met het waardebegrip in de Wet WOZ.

Bron

Hier wordt aangegeven waaruit het waardebegrip voor de vorm van breder gebruik is afgeleid.

Vertaalslag WOZ

Hier wordt aangeduid welke aanpassing van de WOZ-waarde mogelijk aan de orde is, om deze toepasbaar te maken voor deze vorm van

Aandachtspunten

breder gebruik. Conformiteit

Hier worden punten benoemd waaraan aandacht geschonken moet worden bij introductie van deze vorm van breder gebruik.

Bron

Hier wordt aangegeven wat de bron is van de aandachtspunten die een invloed hebben op deze vorm van breder gebruik.

Vertaalslag WOZ

Hier wordt aangegeven voor welke delen van de WOZ aandacht benodigd is om deze vorm van breder gebruik mogelijk te maken.

41

HOOFDSTUK 5 / Breder gebruik WOZ-waarde

Risico’s

Extra risico’s

Hier wordt aangegeven of het gebruik van de WOZ-waarde voor deze vorm van breder gebruik leidt tot extra risico's voor de genoemde toepassing en/of voor het WOZ-proces.

Vermindering

Hier wordt aangegeven of het gebruik van de WOZ-waarde voor deze

risico’s

vorm van breder gebruik leidt tot een vermindering van risico's voor de

Conclusies en aanbevelingen

genoemde toepassing en/of voor het WOZ-proces. Conclusies

Hier wordt als belangrijkste conclusie geformuleerd of deze vorm van breder gebruik wel of niet mogelijk en wenselijk is. Deze bruikbaarheid wordt aangeduid in één van de volgende categorieën: 1. zonder meer bruikbaar; 2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; 3. bruikbaar met ingrijpende aanpassingen; 4. bruikbaar in bijzondere gevallen; 5. niet bruikbaar.

Aanbevelingen

Hier worden eventueel enkele aanbevelingen gegeven met betrekking tot de invoering van deze vorm van breder gebruik.

Het schema wordt steeds op een rechterpagina gepresenteerd. Op de linkerpagina wordt een eventuele toelichting gegeven of wordt ingegaan op voor het onderwerp relevante aspecten. Door deze wijze van presenteren beoogt de commissie snel toegang te verschaffen tot de verschillende onderdelen, zodat bijvoorbeeld in één oogopslag duidelijk is, welke vertaalslagen aan de WOZ-waarde of WOZ-gegevens gemaakt moeten worden om deze breder te kunnen gebruiken. De volgorde waarin de vormen van breder gebruik worden gepresenteerd en geanalyseerd volgt de structuur van hoofdstuk 4.

42


43


5.2

Gebruik in economische/maatschappelijk verkeer

5.2.1

Aankoop en verkoop woning

Bij de aankoop/verkoop van een woning is het van belang om te weten of een reële prijs wordt gevraagd (de verkopende partij) dan wel of de gevraagde prijs reëel is en wat een reëel bod is (de aankopende partij). Hiertoe wordt veelal een taxatierapport opgesteld. De WOZwaarde kan worden gebruikt om een beeld te krijgen van de marktwaarde en daarmee van een reële (vraag) prijs. Bij het gebruik van de WOZ-waarde voor dit doel is de mate van actualiteit van de WOZ-waarde belangrijk. Bij de jaarlijkse waardebepaling ligt de waardepeildatum van de WOZ-waarde tussen één en twee jaar voor het verkoopmoment. Het is van belang dat bij de bepaling van de WOZ-waarde hetzelfde object met dezelfde afbakening en dezelfde kenmerken tot uitgangspunt is genomen als de woning die verkocht wordt. De WOZ-objectgegevens zijn gedefinieerd in het Gegevenswoordenboek WOZ. Voor de aanduiding van de "soort woning" is in een samenwerking tussen gemeenten en de taxatiebranche een fotowijzer woningen opgesteld die in toenemende mate zowel in het kader van de Wet WOZ als door de taxatiebranche gebruikt zal gaan worden. Dit verbetert de mogelijkheid om de gebruikte objectgegevens op elkaar af te stemmen. Met betrekking tot de grootte van woningen worden zowel in het kader van de Wet WOZ als in de taxatiebranche diverse uitgangspunten gehanteerd (inhoud of oppervlakte). Door de invoering van de regelgeving voor de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) lijkt voor de overheid een overgang naar gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 waarschijnlijk. Ook in de taxatiebranche is deze overgang naar de gebruiksoppervlakte om de grootte van de te verkopen woning aan te duiden gaande. De WOZ-taxatie en de taxatie ten behoeve van aankoop en verkoop geschieden beide op basis van het begrip waarde in het economische verkeer en met toepassing van een vergelijkingsmethode. De objectkenmerken worden vergeleken met die van (recent) verkochte objecten en vervolgens wordt een waarde toegekend, rekening houdend met de verschillen in de geregistreerde kenmerken. Het taxatieverslag Wet WOZ benadrukt de toegepaste vergelijking door drie vergelijkingspanden te tonen. Het taxatierapport dat in de makelaarsbranche wordt opgemaakt bij aankoop of verkoop biedt veelal nog geen inzicht in de gemaakte vergelijkingen. In het kader van de Wet WOZ is zoals eerder uiteengezet, de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Bij aankoop of verkoop zullen de omstandigheden vaak overeenkomen met deze uitgangspunten.

44


Waardebegrip

Objectgegevens

5.2.1 Aankoop en verkoop Conformiteit

Objectgegevens taxatierapport aankoop/verkoop komen in beginsel overeen met taxatieverslag WOZ. Taxatierapport aankoop/verkoop is meer gericht op beschrijving van het pand voor een koper.

Bron

Taxatierapport aankoop/verkoop vastgelegd in modellen taxatiebranche

Vertaalslag WOZ

Bij taxatierapport aankoop/verkoop vermelde eventueel beperkte situatie is voor de WOZ- waardebepaling niet noodzakelijk.

Conformiteit

Beide hanteren "waarde in het economische verkeer" ("vrije verkoopwaarde").

Bron

Waardebegrip voor een aan- of verkooptaxatie staat in Branchegerelateerde normbladen en voorschriften

Vertaalslag WOZ

Bij waardebegrip aankoop/verkoop rekening houden met beperkte rechten en verkoopregulerende bepalingen, indien van toepassing.

Conformiteit

Vertaalslag nodig wanneer niet alle rechten worden verkocht. Verder

Aandachtspunten

ontwikkeling markt tussen waardepeildatum en moment verkoop toepassen Bron

Per transactie kunnen de bijbehorende rechten en plichten afwijkend worden opgenomen. De transactie datum wijkt enigszins af van prijspeildatum WOZ.

Vertaalslag WOZ

Duidelijk aangeven wat de WOZ-waarde in het economische verkeer omvat en dat andere waardebepalingen daarvan kunnen afwijken. De waardepeildatum wordt al vermeld. Eventueel kan rekenkundig de verschillen tussen transactiedatum en prijspeildatum worden gecorrigeerd.

Risico’s

Extra risico’s

Verschillen in taxatie waarden komen voort uit verschil van benadering uit objectieve versus subjectieve benadering.

Vermindering

WOZ-taxatie is objectief. De belangen van koper en/of verkoper kunnen

risico’s

alleen in objectieve zin de WOZ-waarde beïnvloeden. De waarde is


onderbouwd met vergelijkbare verkopen. Conclusies

1. Zonder meer bruikbaar bij volledig eigendom en eigen gebruik. Zeker bij aankoop en verkoop van volledig eigendomsrecht gericht op zelfbewoning kan vraagprijs en bod afgeleid worden van WOZ-waarde. Ook bij verkoop van delen van de rechten is afleiding mogelijk.

Aanbevelingen

Ook voor taxatierapport voor aankoop en verkoop is het aan te bevelen een onderbouwing door middel van verkoopprijzen van andere woningen verplicht te stellen. Het is aan te bevelen dat wanneer voor aankoop en verkoop een afzonderlijk taxatieverslag wordt opgesteld, dan verplicht de vastgestelde WOZ-waarde als vergelijking te vermelden

45


Een groot deel van de verkopen betreft immers verkopen van het volledig eigendomsrecht voor zelfbewoning of zelfgebruik. Wanneer echter sprake is van beperkte rechten (alleen het erfpachtrecht wordt bijvoorbeeld verkocht) of de woning of ander pand wordt bijvoorbeeld in verhuurde staat verkocht, dan zal taxatiewaarde voor aankoop of verkoop (kunnen) afwijken van de WOZ-waarde. Ook dan kunnen echter de WOZ-waarde en -gegevens een goed hulpmiddel en referentiekader bieden.

5.2.2

Financiering

Voor het uitlenen van geld onder dekking van een hypotheek beoordeelt een bank of verzekeraar het risico dat de hypotheekgever niet aan zijn betalingsverplichtingen (rente en aflossing) kan voldoen. Voor dat doel kijkt men primair naar de inkomsten van de hypotheekgever. De tweede beoordeling betreft het risico dat de bank of verzekeraar met een restschuld blijft zitten, wanneer de hypotheekgever niet aan zijn verplichtingen voldoet en het onderpand wordt geveild. Voor dat laatste doel is de executiewaarde van belang. De executiewaarde wordt meestal direct afgeleid van de waarde in het economische verkeer. Naast de inschatting van het risico voor de acceptatie als zodanig vindt vaak nog een relatieve inschatting van het risico plaats, die kan leiden tot verschil in rentepercentage. Wanneer het te lenen bedrag gelijk is aan of hoger ligt dan de executiewaarde is sprake van een "tophypotheek" met meestal een hoger rentepercentage. Wanneer het geleende bedrag lager is dan de executiewaarde, resteert een lager risico bij de bank, wat meestal wordt vertaald in een lager rentepercentage. Het beoordelen of sprake is van een "tophypotheek" en een daarmee samenhangend hoger rentepercentage is ook een vorm van (ook in de praktijk al toegepast) breder gebruik van de WOZ-waarde. Veel van de overwegingen met betrekking tot het gebruik van de WOZ-waarde bij aankoop en verkoop zijn ook van toepassing bij het gebruik van de WOZ-waarde bij de beoordeling van de acceptatie van een hypotheekgever door een bank of verzekeraar. Ook voor deze acceptatie is een taxatie naar een recente peildatum van belang en wordt de bruikbaarheid van de WOZ-waarde dus sterk vergroot door de overgang naar jaarlijkse waardebepaling (met de waardepeildatum één jaar voor het gebruiksjaar). In de praktijk wordt de executiewaarde meestal afgeleid van de waarde in het economische verkeer door uit te gaan van een percentage van de waarde in het economische verkeer. Door deze werkwijze is de WOZ-waarde een geschikte basis voor de beoordeling van de acceptatie van de hypotheekgever. Net als bij het gebruik van de WOZ-waarde voor aankoop en verkoop is de beoordeling of de in het kader van de Wet WOZ toegepaste ficties ook gelden met betrekking tot deze hypotheekgever van groot belang.

46


5.2.2 Acceptatie hypotheekgever door bank Objectgegevens

Conformiteit

Nagaan of object voor hypotheek zelfde is (objectafbakening) als WOZ-object. Nagaan of hypotheek gevestigd wordt op volledig eigendom en het object voor eigen gebruik is.

Bron

WOZ-taxatieverslag Kadaster voor gegevens over aard recht

Vertaalslag WOZ

Als niet alle rechten in één hand zijn, nagaan of afleiding mogelijk is. Zelfde geldt als object niet geheel overeen komt (objectafbakening of

Aandachtspunten

Waardebegrip

kenmerken in verband met verbouwing). Conformiteit

WOZ-waarde is "waarde in economische verkeer", executiewaarde is daarvan een afgeleide..

Bron

WOZ-regelgeving en branchegerelateerde normbladen

Vertaalslag WOZ

Als aanvraag beperkt blijft tot bepaald percentage van WOZ-waarde (samenhangend met executiewaarde) is acceptatie geen probleem

Conformiteit

Vertaalslag nodig wanneer niet alle rechten worden verkocht en ontwikkeling tussen waardepeildatum en moment verkoop.

Bron

Uitgangspunten waaronder WOZ-waarden worden bepaald in Wet WOZ. Per transactie kunnen de bijbehorende rechten en plichten afwijkend worden bepaald.

Vertaalslag WOZ

Duidelijk aangeven dat de waarde in het economische verkeer is bepaald en dat andere waardebepalingen daarvan afwijken.

Extra risico’s

Bank moet controleren of hypotheekgever alle rechten in één hand

Risico’s

heeft en of object overeenkomt (taxatieverslag vergelijken met kadastrale eigendomsgegevens). Vermindering

Wegvallen subjectieve inschatting; minder kans op fraude; snelheid

risico’s

van beschikbaarheid. WOZ-taxatie is objectief. De belangen van hypotheekgever, hypotheekadviseur en bank kunnen taxatie niet beïnvloeden. Geen risico dat taxatie voor aankoop teveel is gericht op "gewenste uitkomst".


Conclusies

2. Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (mits volledig eigendom en eigen gebruik) Gebruik WOZ-waarde vermindert risico op hypotheekfraude, doordat geen van de betrokken partijen invloed kan uitoefenen op de taxatie. WOZ-waarde lijkt goed bruikbaar bij aanvraag geldlening, en is klantvriendelijk, snel en efficiënt (goedkoop).

Aanbevelingen

Overnemen WOZ-waarde door bank moet verstandig geschieden (rekening houden met beperkte rechten, waardepeildatum). Uniformering uitgangspunten taxatie executiewaarde (welk percentage van de WOZ-waarde). WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor banken en verzekeraars als onderdeel van uitbreiding openbaarheid.

47


Het grote voordeel van de WOZ-taxatie boven een specifiek voor de financiering gemaakte taxatie is dat de WOZ-waarde tot stand komt geheel onafhankelijk van de financieringsbehoefte van de hypotheekgever. Dit beperkt in grote mate het risico dat de taxatie die specifiek voor financiering wordt gemaakt (executiewaarde of waarde in het economische verkeer bij "tophypotheek"), uitkomt op het bedrag dat de hypotheekgever wil lenen. Op die manier kan de WOZ-waarde het risico op hypotheekfraude verminderen. Deze beperking van het risico kan ook bereikt worden wanneer de bank of verzekeraar een specifiek voor de financiering gemaakt taxatierapport vergelijkt met de WOZ-waarde. Beperking "tophypotheek" De meeste mensen die een "eigen woning" kopen vestigen een hypotheek op deze woning om de aankoop te financieren. Wanneer hierbij een lening wordt gesloten voor een bedrag hoger dan de executiewaarde van de woning is sprake van een "tophypotheek". De executiewaarde ligt in de meeste gevallen op ongeveer 80% van de waarde in het economische verkeer3. In Nederland is het daarbij zelfs gebruikelijk om hypotheekleningen af te sluiten tot meer dan 100% van de waarde in het economische verkeer om enerzijds de overdrachtskosten (overdrachtsbelasting, kosten notaris etc.) te kunnen betalen en anderzijds veranderingen aan de woning te kunnen aanbrengen, die lang niet altijd ook tot directe stijging van de waarde in het economische verkeer zullen leiden. De situatie in Nederland wijkt af van de situatie in andere landen waarbij kopers van woningen in veel grotere mate eigen (spaar-) geld inbrengen bij de aankoop van de woning. Het in aanvulling daarop te financieren bedrag door een hypotheek blijft dan veelal beperkt tot onder de executiewaarde. Het zeer hoge percentage tophypotheken is daarmee een bijzonder kenmerk van de Nederlandse markt voor de "eigen woningen". Verder is van belang dat bij de beoordeling of al dan niet een (top)hypotheek gevestigd kan worden, het inkomen van degene die de lening wil afsluiten, en de zekerheid van dit inkomen in de toekomst voor de bank in veel gevallen van groter belang is dan de waarde van het onderpand.

3

Wikipedia meldt daarover het volgende: De executiewaarde is het bedrag (de waarde) van een roerend of onroerend goed, dat dit object bij gedwongen verkoop naar verwachting zal opbrengen en wordt vastgesteld door taxatie. De executiewaarde van bestaande huizen is doorgaans 80 - 85% en van nieuwbouw 90% van de geschatte prijs die het huis op zou brengen bij normale verkoop. Bij het aanvragen van een hypotheek wordt uitgegaan van de executiewaarde voor het bepalen van de hoogte van de hypotheek. De maximale hypotheek is meestal 125% van de executiewaarde. (bron: http://nl.wikipedia.org/wiki/Executiewaarde).

48


5.2.2 Beperking "tophypotheek" Objectgegevens

Conformiteit

Nagaan of object voor hypotheek zelfde is (objectafbakening) als WOZ-object. Nagaan of hypotheek gevestigd wordt op volledig eigendom en het object voor eigen gebruik is.

Bron

WOZ-taxatieverslag Kadaster voor gegevens over aard recht

Vertaalslag WOZ

Als niet alle rechten in één hand zijn, nagaan of afleiding mogelijk is. Zelfde geldt als object niet geheel overeenkomt (objectafbakening of

Aandachtspunten

Waardebegrip

kenmerken in verband met verbouwing). Conformiteit

WOZ-waarde is "waarde in economische verkeer", die is niet gelijk aan executiewaarde.

Bron

WOZ-regelgeving en branchegerelateerde normen.

Vertaalslag WOZ

Als aanvraag beperkt blijft tot bepaald percentage van WOZ-waarde (samenhangend met executiewaarde) is acceptatie geen probleem

Conformiteit

Vertaalslag nodig wanneer niet alle rechten worden gekocht en voor investeringen die men wil doen in bouw en verbetering.

Bron

WOZ-regelgeving en branchegerelateerde normen.

Vertaalslag WOZ

Het WOZ-taxatieverslag geeft in de meeste situaties voldoende inzage in de objectgegevens. Voor specifieke situatie is het huidige taxatieverslag niet toegerust.

Extra risico’s

Bank moet controleren of hypotheekgever alle rechten in één hand

Risico’s

heeft en of object overeenkomt (taxatieverslag vergelijken met kadastrale eigendomsgegevens). Vermindering

Wegvallen subjectieve inschatting; minder kans op fraude; snelheid

risico’s

van beschikbaarheid. WOZ-taxatie is objectief. De belangen van hypotheekgever, hypotheekadviseur en bank kunnen taxatie niet beïnvloeden. Geen risico dat taxatie voor aankoop teveel is gericht op "gewenste uitkomst".

Conclusies en

aanbevelingen

Conclusies

2. Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (mits volledig eigendom en eigen gebruik) WOZ-waarde lijkt goed bruikbaar als objectief criterium om tophypotheken te beperken.

Aanbevelingen

Onderzoek de mogelijkheden om door de maximaal af te sluiten hypotheek te koppelen aan de geldende WOZ-waarde het aantal tophypotheken en zeker het aantal hypotheken met een hoger leenbedrag dan de waarde in het economische verkeer, te beperken.

49


Solvabiliteitstoets Nederlandsche Bank Als toezichthouder op de banken beoordeelt de Nederlandsche Bank of de banken in ons land risico lopen om niet meer aan hun verplichtingen ten opzichte van de klanten te kunnen voldoen. Als onderdeel van het toetsen van de volledige solvabiliteit van een bank wordt ook gekeken naar de mate waarin de risico's op de hypotheekportefeuille zijn gedekt door de waarde (executiewaarde) van de onderpanden. Om periodiek de omvang van de risico's op de hypotheekportefeuille aan te tonen in de richting van de Nederlandsche Bank moet de waarde van de individuele onderpanden (executiewaarde) periodiek worden ingeschat. De banken moeten hoervoor jaarlijks voor een groot aantal woningen taxaties laten verrichten. Op grond van de modernisering van deze solvabiliteitstoets (Basel II) wordt daarbij in toenemende mate gekeken naar de inzet van modelmatige waardebepaling en naar de wijze waarop de bank zelf met risico-inschatting, risicobeheersing en risicobeperking omgaat. Overigens wordt op een overeenkomstige wijze de hypotheekportefeuille van verzekeraars getoetst als onderdeel van het toezicht op de verzekeringsbranche. Veel van de overwegingen met betrekking tot het gebruik van de WOZ-waarde bij de acceptatie van de hypotheekgever door de bank en verzekeraar zijn ook van toepassing bij het gebruik van de WOZ-waarde bij de beoordeling van de risico's op de hypotheekportefeuilles van banken en verzekeraars door de toezichthouders. Ook voor deze toepassing bestaat immers behoefte aan een actuele en betrouwbare inschatting van de executiewaarde.

50


5.2.2 Solvabiliteitstoets Nederlandsche Bank Objectgegevens

Conformiteit

Nagaan of de objecten die als onderpand gelden overeenkomen met WOZ-objecten (objectafbakening). Nagaan of onderpand volledig eigendom betreft en het object voor eigen gebruik is.

Bron

WOZ-taxatieverslag en het kadaster voor gegevens over aard recht.

Vertaalslag WOZ

Voor onderpand dat overeenkomt met WOZ-object (objectafbakening en soort recht) kan WOZ-waarde worden gebruikt, anders

Waardebegrip

Conformiteit


Risico’s

Conformiteit

Aandachtspunten

beoordelen of afleiding mogelijk is. WOZ-waarde is "waarde in economische verkeer", die is niet gelijk aan onderpandswaarde (executiewaarde). Bron

WOZ-regelgeving en branchegerelateerde normbladen

Vertaalslag WOZ

Vast percentage van WOZ-waarde kan een herleide onderpandswaarde opleveren WOZ-waarde is momenteel niet beschikbaar voor de Nederlandse Bank en/of alle banken en verzekeraars.

Bron

WOZ-regelgeving

Vertaalslag WOZ

WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor de Nederlandsche Bank en/of alle banken en verzekeraars.

Extra risico’s

Belangen van de verschillende partijen kunnen een individueel getaxeerd object beïnvloeden.

Vermindering

De WOZ-waarden zijn objectief. De belangen van de betrokken bank

risico’s

kunnen deze WOZ-waarden op geen enkele manier beïnvloeden.

Conclusies

2. Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (voor hypotheken op volledig eigendom en voor eigen gebruik) WOZ-waarde lijkt goed bruikbaar om als uitgangspunt te worden genomen bij beoordeling solvabiliteit bank met name voor hypotheekportefeuille met betrekking tot "eigen-woningen". Gebruik WOZ-waarde kan taxatiekosten bij banken en verzekeraars beperken.

Aanbevelingen

WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor de Nederlandsche Bank en/of alle banken en verzekeraars als onderdeel van brede discussie over openbaarheid WOZ-waarde.

51


Waardering betrouwbaarheid hypotheekportefeuille bank en verzekeraar De risico's op de hypotheekportefeuille van een bank of verzekeraar zijn voor bijvoorbeeld aandeelhouders van hetzelfde belang als in het kader van het toezicht op deze instanties (solvabiliteitstoets) door de Nederlandse Bank. Daarom maakt deze risico-inschatting ook onderdeel uit van de waardering ten behoeve van de balans van baten en lasten van deze instellingen. De bruikbaarheid van de WOZ-waarde voor deze waardering van de hypotheekportefeuille komt nagenoeg overeen met de bruikbaarheid voor de solvabiliteitstoets door de toezichthouder. Ook voor deze toepassing is het feit dat de banken en verzekeraars niet beschikken over de WOZ-waarden van belang. Het opvragen van de actuele WOZ-waarden bij hun klanten betekent een administratieve last voor deze klanten. Het regelen van een beperkte toegang van banken tot de WOZ-waarden van de klanten die bij hen een hypotheek hebben afgesloten, kan dit probleem oplossen. Het instemmen met deze toegang tot de WOZ-waarde kan de belanghebbende eigenaar dan geven op het moment dat hij de hypotheek afsluit. Met een ruimere openbaarheid van de WOZ-waarden kan een dergelijk "toestemmingsvereiste" door de eigenaar voorkomen worden. Een aandachtspunt is nog wel dat wellicht de bank/verzekeraar niet alleen de WOZ-waarde, maar ook het taxatieverslag nodig heeft om te oordelen of bijvoorbeeld objectafbakening voldoende overeenstemt. Bij elk van de mogelijke werkwijzen (opvragen WOZ-waarde bij hypotheekgever, toestemming krijgen van hypotheekgever voor gebruik WOZ-waarde of openbaarheid van WOZwaarde) is voor de bank sprake van beperking van kosten. Ook het opvragen van de WOZwaarden bij de klanten betekent minder kosten dan het zelf opdracht geven tot taxatie. Het is overigens niet nodig om jaarlijks van alle objecten waarop de bank of verzekeraar een hypotheekrecht heeft gevestigd de actuele WOZ-waarde te gebruiken. Op basis van een deel van de gehele hypotheekportefeuille is het naar verwachting mogelijk om een betrouwbare inschatting te maken van de onderpandswaarde van de gehele portefeuille.

52


5.2.2 Waardering betrouwbaarheid hypotheekportefeuille bank/verzekeraar Conformiteit

Nagaan of de objecten die als onderpand gelden overeenkomen met

Objectgegevens

WOZ-objecten (objectafbakening). Nagaan of onderpand volledig eigendom betreft en het object voor eigen gebruik is. Bij niet-woningen zijn verschillen naar verwachting groter. Bron

WOZ-taxatieverslagen met daarop vermeld de WOZ waarde worden jaarlijks opgesteld.

Vertaalslag WOZ

Voor onderpand dat overeenkomt met WOZ-object (objectafbakening en soort recht) kan WOZ-waarde worden gebruikt, anders beoor-

Waardebegrip

delen of afleiding mogelijk is. Conformiteit

WOZ-waarde is "waarde in het economische verkeer", die is niet gelijk aan executiewaarde.

Bron

Op basis van ervaringscijfers bank kan relatie opbrengst bij gedwongen verkoop en WOZ-waarde worden afgeleid.

Vertaalslag WOZ

Vast percentage van WOZ-waarde kan een verwachte opbrengst bij gedwongen verkoop (executiewaarde) opleveren.

Aandachtspunten

Conformiteit

De WOZ-waarde geeft de waarde in het economische verkeer in het (recente) verleden. Voor het beoordelen van het risico gaat het in feite om de executiewaarde in de toekomst. De actuele WOZ-waarde is momenteel niet beschikbaar voor banken en verzekeraars.

Bron

WOZ-regelgeving en branchegerelateerde voorschriften.

Vertaalslag WOZ

WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor


Risico’s

banken en verzekeraars. Extra risico’s

Wisselende verhouding tussen WOZ-waarde (waarde in het economische verkeer) en uiteindelijke opbrengst bij veiling.

Vermindering

De WOZ-waarden zijn objectief. De belangen van de betrokken bank

risico’s

kunnen deze WOZ-waarden op geen enkele manier beïnvloeden.

Conclusies

2. Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (mits volledig eigendom en voor eigen gebruik). Door objectiviteit lijkt WOZ-waarde een goed instrument om beleggers te overtuigen dat de gerapporteerde waarde van de hypotheekportefeuille een getrouwe weergave is van de waarde en risico's van deze portefeuille. Gebruik WOZ-waarde kan taxatiekosten bij banken en verzekeraars beperken.

Aanbevelingen

Banken en verzekeraars toegang geven tot in ieder geval de WOZwaarden van panden waarop zij een recht van hypotheek hebben gevestigd als onderdeel van brede discussie over openbaarheid WOZ-waarde.

53


5.2.3

Huur en verhuur

De waarde in het economische verkeer en daarmee de WOZ-waarde sluit meer aan op de markt voor koop en verkoop van woningen, dan op de "markt" voor huur en verhuur. In Nederland is de huur en verhuur van woningen in sterke mate gereguleerd. Dit heeft ook gevolgen voor de prijsvorming. Voor de meeste huurwoningen komt de huurprijs niet op een vrije markt tot stand. Toch kan de WOZ-waarde een rol spelen bij de huur en verhuur van woningen. De meest huurwoningen worden beheerd en geëxploiteerd door woningcorporaties en institutionele beleggers. Deze professionele verhuurders proberen binnen de ruimte die de huurregulering biedt en binnen de eigen doelstellingen een zo optimaal mogelijke huurprijs overeen te komen met de huurders. Dit betekent ook dat de huurder een huurprijs betaalt die overeenkomt met het "huurgenot" in relatie tot de huurprijzen van vergelijkbare woningen. Net als bij de bepaling van de taxatiewaarde (WOZ-waarde) speelt bij het bepalen van een redelijke huurprijs daarom de onderlinge vergelijking van woningen een belangrijke rol. In toenemende mate kijken daarom verhuurders ook naar de onderlinge verhouding tussen de WOZ-waarden van hun woningen. In beginsel geeft deze onderlinge verhouding aan hoe de woningen door kopers op de markt worden gewaardeerd. In het algemeen zullen huurders van woningen dezelfde voorkeuren hebben. Daarom gebruiken verhuurders inmiddels ook in de richting van huurders de WOZ-waarde (en vooral de onderlinge vergelijking van WOZ-waarden) als een instrument om een gevraagde huurprijs te onderbouwen. Deze onderbouwing is met name van belang op het moment dat een nieuw huurcontract wordt gesloten (nieuwe huurder) of wanneer sprake is van een huurverhoging. Die onderbouwing kan dan bijvoorbeeld geschieden door aan te geven dat de WOZ-waarden van de vier-kamerwoningen in een complex 20% hoger liggen dan de WOZ-waarden van de drie-kamerwoningen en dat daarom ook een 20% hogere huurprijs redelijk wordt geacht.

54


5.2.3 Onderbouwing huurprijs door verhuurder Objectgegevens

Conformiteit

De waardering van het woongenot door een koper (tot uitdrukking komend in de koopprijs) hangt samen met dezelfde objectkenmerken als de waardering door de huurder.

Bron Vertaalslag WOZ

De objectafbakening is gelijk, met uitzondering van onzelfstandige woonruimten. De verhuurder kan de hem bekende WOZ-waarden van andere woningen in beheer gebruiken voor onderlinge vergelijking.

Waardebegrip

Conformiteit

De WOZ waarde wordt alleen gebruikt voor de onderlinge vergelijking. In de waarde in het economische verkeer komen de voorkeuren van kopers tot uitdrukking. Deze zijn in beginsel gelijk aan de voorkeuren voor huurders.


Gebruik als vergelijkingsbasis. De huurprijs wordt niet direct, rekenkundig afgeleid uit de WOZ-waarde.

Aandachtspunten

Conformiteit

Belanghebbende huurder en verhuurder moeten de WOZ waarde kunnen toetsen. Door de afschaffing OZB gebruik krijgt de huurder geen WOZ beschikking meer.

Bron

Wet-WOZ

Vertaalslag WOZ

Beoordelen of het gebruik van de WOZ-waarde door de verhuurder ter onderbouwing van de huurprijs, voor de huurder een zodanig belang oplevert, dat hij bezwaar kan aantekenen tegen deze WOZwaarde.

Risico’s

Extra risico’s

Huurders zullen tegen de WOZ-waarde bezwaar indienen om eventuele huurgeschillen te kunnen schikken.

Vermindering

WOZ-taxatie is objectief. De belangen van de huurder kunnen de

risico’s

WOZ-waarde niet beïnvloeden. Geen risico dat taxatie voor


huurvermindering zal worden gebruikt. Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; Diverse verhuurders (woningcorporaties) gebruiken inmiddels de WOZ-waarde mede om de onderlinge verhoudingen tussen de huurprijzen van woningen te analyseren en te onderbouwen in de richting van huurders.

Aanbevelingen

Bij gebruik van WOZ-waarde voor verklaren van huurprijzen is het belangrijk om te benadrukken dat het gaat om onderlinge vergelijkingen binnen een regio. De schaarste van woningen in een bepaalde regio heeft in beginsel geen effect op de onderlinge verhoudingen tussen de (huur)prijzen binnen die regio.

55


Huurbeleid Een geheel andere vorm van gebruik van de taxatiewaarde is het gebruik in het kader van de maatregelen die de overheid treft om de markt van huurwoningen te reguleren. Voor het grootste deel van de huurwoningen geldt een regime op grond waarvan de hoogte van de huurprijs en de eventuele verhoging van de huurprijs aan maxima is gebonden. Slechts een beperkt deel van de woningen (het zogenoemde "geliberaliseerde gebied" kent geen wettelijke beperkingen, zodat voor deze huurwoningen de huurder en verhuurder vrij zijn bij het overeenkomen van een huurprijs en van een huurverhoging. Bij de eventuele behoefte aan taxatiewaarden van huurwoningen spelen in het kader van deze regulering twee afzonderlijke onderwerpen, namelijk: - het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs; - het bepalen van de grens tussen huurwoningen vallend onder de huurprijsbescherming en de "geliberaliseerde huurwoningen".

Afbakening huurwoningen vallend onder huurprijsbescherming Zowel voor de huurder als voor de verhuurder is het van groot belang of een huurwoning valt onder de huurprijsbescherming of niet (dus geliberaliseerd). Wanneer de woning valt onder de huurprijsbescherming kan de huurder bij te hoge huurprijs of bij een te snelle stijging van de huurprijs, bijvoorbeeld de hulp inroepen van een huurcommissie. Een verhuurder kan wanneer de woning geliberaliseerd is, een hogere huurprijs vragen dan de maximaal redelijke huurprijs (mits de markt hier ruimte voor geeft, dat wil zeggen, mits er huurders zijn die bereid zijn deze prijs te betalen) en dus meer inkomsten ontvangen. Het is daarom ook van belang dat er een objectief criterium is op grond waarvan beoordeeld kan worden of de huurprijsbescherming al dan niet van toepassing is. Dit criterium kan gebaseerd zijn op de hoogte van de maximaal redelijke huurprijs (huidige systeem), maar mogelijk ook op de waarde van de desbetreffende woning in het economische verkeer (taxatiewaarde).

56


Waardebegrip

Objectgegevens

5.2.3 Afbakening huurwoningen vallend onder huurprijsbescherming Conformiteit

Objectafbakening is gelijk, met uitzondering van onzelfstandige woonruimten.

Bron

WOZ-regelgeving en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met bijbehorende wetgeving.

Vertaalslag WOZ

Voor onzelfstandige woonruimten bestaat geen oplossing, maar deze vallen in praktijk onder de huurprijsbescherming.

Conformiteit

Waarde in economische verkeer ("vrije verkoopwaarde") is goed uitgangspunt voor afweging bij verhuurder.

Bron

Waardebegrip WOZ staat in Wet WOZ

Vertaalslag WOZ

Dit waardebegrip kan van toepassing worden verklaard in plaats van

Aandachtspunten

huidige begrip "maximaal redelijke huurprijs". Conformiteit

De waarde van gelijksoortige woningen kunnen door de ligging in verschillende regio’s een verschillende waarde hebben.


Door landelijk onderzoek kunnen regionale verschillen inzichtelijk worden gemaakt, en kan de WOZ-waarde eventueel rekenkundig gecorrigeerd worden om te beoordelen of sprake moet zijn van een woning die valt onder de regulering.

Extra risico’s

Bij de betaalde huurprijs kunnen ook specifieke voorzieningen en

Risico’s

services ten onrechte worden meegenomen. Voor het beoordelen af sprake moet zijn van "regulering" moeten deze specifieke zaken buiten beschouwing blijven. Vermindering

De WOZ-waarde betreft alleen die aspecten van de woning die ook

risico’s

tot uitdrukking komen in de verkoopprijs voor een "willekeurige"


koper. Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing. De waarde invloed van regio of omgeving zal rekenkundig gecorrigeerd moeten worden.

Aanbevelingen

Het uitvoeren van een onderzoek naar de bruikbaarheid van het WOZ-waardebegrip in het kader van de grensbepaling van de huurbescherming. Belangrijk hierbij is dat het onderzoek naar de optimale methodiek wordt gezien los van de beleidsmatige vraag welk percentage van de huurwoningvoorraad onder de regulering moet (blijven) vallen. Dat is een politieke keuze.

57


Bepalen maximaal redelijke huurprijs Voor het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs geldt in ons land het zogenaamde puntensysteem. In het Besluit huurprijzen woonruimte is vastgelegd welke "woonkwaliteiten" van een woning leiden tot één of meerdere punten. Punten worden toegekend voor de grootte van de woning (elke vierkante meter vloeroppervlakte van de woning leidt tot een punt), voor bepaalde voorzieningen (keuken, sanitair) en voor de woonomgeving. Vormen van overlast kunnen weer leiden tot aftrek van punten. Op basis van het aantal punten kan worden berekend wat de maximaal redelijke huurprijs is. Het puntensysteem is voor het gehele land gelijk, zodat de maximaal redelijke huurprijs onafhankelijk is van de regio of de ligging binnen een gemeente. Dit betekent dat de verhouding tussen de maximaal redelijke huurprijs en de marktwaarde van de woningen sterk kan verschillen. Naast het feit dat het puntensysteem, anders dan de markt voor koopwoningen, geen regionale verschillen en verschillen tussen verschillende delen van een gemeente kent, biedt het "puntensysteem" ook een vaste definitie van de kenmerken van een woning die tot "woongenot" leiden. Wanneer bewoners door veranderende woonwensen een bepaald kenmerk van een woning (bijvoorbeeld ligging aan het water) belangrijker gaan vinden, zal dit betekenen dat woningen gelegen aan het water relatief sterker in waarde zullen stijgen. Deze voorkeur zal echter niet leiden tot een verschil in maximaal redelijke huurprijs tussen woningen gelegen aan het water en andere woningen, terwijl die woningen aan het water wel "meer woongenot" bieden. Door bij het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs ook (gedeeltelijk) rekening te houden met de waarde in het economische verkeer, kan bereikt worden dat het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) beter blijft aansluiten op de actuele woonwensen.

58


5.2.3 Maximaal redelijke huurprijs Conformiteit

Objectgegevens komen niet lineair overeen. Voor de WOZ uitvoering wordt momenteel veelal de inhoud van de

Objectgegevens

woning gebruikt. In het kader van de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) wordt de oppervlakte van de woning belangrijker. Wenselijk is dat in het huurbeleid dezelfde oppervlaktedefinitie gebruikt gaat worden als in de BAG (totale gebruiksoppervlakte van de woning). Bron

Wet WOZ, BAG en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met elk hun bijbehorende weten regelgeving.

Vertaalslag WOZ

De objectafbakening is gelijk, met uitzondering van onzelfstandige woonruimten. De bij de taxatie gebruikte inhoud en gebruiksopper-

Waardebegrip

vlakte kunnen voor onderlinge verificatie gebruikt worden. Conformiteit

De WOZ waarde kan als maatstaf worden opgenomen binnen het woningwaarderingsstelsel. Het gewicht van de WOZ-waarde binnen dit stelsel kan (beleidsmatig) worden bepaald.


In de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte regelgeving opnemen

Aandachtspunten

voor het gebruik van de WOZ-waarde. Conformiteit

kunnen toetsen. Door de afschaffing OZB gebruik krijgt de huurder geen WOZ beschikking meer. Bron

Wet WOZ

Vertaalslag WOZ

De huurder in kennis te stellen van de WOZ waarde. Dit door bestaande weten regelgeving hierop aan te passen.

Extra risico’s Risico’s

Belanghebbende huurder en verhuurder moeten de WOZ waarde

Huurders zullen tegen de WOZ-waarde bezwaar indienen om eventuele hun huurgeschillen te kunnen schikken.

Vermindering

WOZ-taxatie is objectief. De belangen van de (ver)huurder kunnen

risico’s

de WOZ-waarde niet beïnvloeden. Geen risico dat taxatie voor

Conclusies en

aanbevelingen

huurvermindering zal worden gebruikt. Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; Hierbij past nog wel de aantekening dat er een beleidsmatige keuze gemaakt moet worden in hoeverre de huurprijs moet aansluiten op de markt en in hoeverre beleidsmatige afwegingen de huurprijs blijven beïnvloeden.

59


Aanbevelingen

Het uitvoeren van een onderzoek naar de bruikbaarheid van het WOZ-waardebegrip in het kader van de maximale huurbepaling volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Hierbij kan ook de mate van invloed van de WOZ-waarde op de totale "woningwaardering" worden onderzocht. Daarbij moet ook onderzocht welke aanvullende regelgeving voor een doelmatige uitvoering noodzakelijk zou zijn.

5.2.4

Verzekeringen

De hierna volgende beschrijving is primair gericht op de "eigen woning". Bij grootschalige verhuurders van woningen (woningcorporaties) en bij niet-woningen zal de verzekeraar meer letten of de objecten ingebed zijn in de bredere afdekking van brand etc. en op de procesvoering. Voor de verzekering tegen schade door brand etc. is van belang het financiële risico dat ontstaat door brand en andere vormen van schade. Dit risico hangt niet zozeer samen met de waarde in het economische verkeer, maar met de kosten voor herstel van de schade, met als maximale schade de kosten voor volledige herbouw. De taxatie voor verzekeringsdoeleinden vormt daarmee in de meeste gevallen de inschatting van de herbouwkosten. Bij de inschatting van de herbouwkosten speelt bijvoorbeeld de waarde van de grond geen rol. Ook het feit dat door de levensduur of door (het achterwege blijven van) onderhoud de kwaliteit van het pand goed of minder goed is, speelt geen rol. Deze elementen komen natuurlijk wel tot uitdrukking in de waarde in het economische verkeer en daarmee in de WOZ-waarde. In een beperkt aantal gevallen zullen de herbouwkosten wel uit de waarde in het economische verkeer afgeleid kunnen worden. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het gereedkomen van woningen. Op dat moment is het verschil tussen de herbouwkosten en de waarde in het economische verkeer hoofdzakelijk de "waarde van de grond". In nagenoeg alle andere situaties zal het niet mogelijk zijn om de herbouwkosten af te leiden uit de waarde in het economische verkeer. Wel kunnen in een groot aantal gevallen op basis van enkele bouwkostenkengetallen en de objectkenmerken uit de WOZ-registratie (soort woningen, bouwjaar, oppervlakte woning of inhoud en bouwaard) de herbouwkosten worden berekend. Verder kan het voor de verzekeraar van belang zijn om te beoordelen of er sprake is van een reële verzekerde som voor de herbouwwaarde. Voor deze beoordeling kan de WOZwaarde wel als vergelijking worden gebruikt. Indien de verzekerde som (herbouwwaarde) veel hoger is dan de WOZ-waarde of met behulp van de WOZ-gegevens berekende herbouwwaarde kan sprake zijn van verzekeringsfraude. In dit kader is artikel 7:960 van het Burgerlijk Wetboek van belang: "De verzekerde zal krachtens de verzekering geen vergoeding ontvangen waardoor hij in een duidelijk voordeliger positie zou geraken. De vorige zin mist toepassing bij voorafgaande taxatie van de waarde van een zaak tot stand gekomen krachtens een aan een deskundige opgedragen beslissing of krachtens een beslissing van partijen overeenkomstig het advies van een deskundige."

60


5.2.4 Opstalverzekering Objectgegevens

Conformiteit

Objectgegevens voor taxatie WOZ en taxatie opstalverzekering (vervangingswaarde) komen overeen. Voor opstalverzekering blijft grond buiten beschouwing.

Bron


Vertaalslag WOZ

Objectgegevens kunnen rechtstreeks worden gebruikt. Op basis van objectgegevens en kengetallen bouwkosten kan herbouwwaarde direct worden berekend of is deze berekend voor de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW)..

Waardebegrip

Conformiteit

De verzekerde som (herbouwwaarde) is niet gelijk aan de waarde in het economische verkeer of GVW (WOZ-waarde)

Bron


Vertaalslag WOZ

Herbouwwaarde baseren op objectgegevens WOZ, niet op WOZwaarde. Bij nieuwbouwpanden is WOZ-waarde minus grondwaarde wel een reële benadering. Dit geldt ook voor de component herbouwkosten bij de GVW. WOZ-waarde te gebruiken als toets of bron (GVW) voor realiteit getaxeerde herbouwwaarde.

Conformiteit

Herbouwwaarde kan relatief eenvoudig worden benaderd op basis van WOZ-objectgegevens (type object, oppervlakte of inhoud,

Aandachtspunten

bouwjaar). Objectkenmerken WOZ maken geen onderdeel uit van stelsel van basisregistraties, maar behoren ingevolge artikel 38 Wet WOZ wel tot een verplicht bij te houden gegevensverzameling. De belanghebbende, verzekerde heeft wel toegang tot deze gegevens (via het WOZ-taxatieverslag) en zal desgevraagd ook andere ten aanzien van zijn onroerende zaak eventueel geregistreerde gegevens kunnen verkrijgen. Bron


Vertaalslag WOZ

Op het WOZ-taxatieverslag gegevens vermelden die bruikbaar

Risico’s

Extra risico’s

Marktontwikkelingen en kostenontwikkelingen bouw lopen niet gelijk.

Vermindering

Extra controle op reële inschatting herbouwkosten met het oog op

risico’s

beperking over- of onderverzekering (vergelijk artikel 7.960 BW)


kunnen zijn voor het bepalen van de herbouwwaarde.

Conclusies

4. Bruikbaar in bijzondere gevallen. Bruikbaar voor inschatting herbouwkosten van nieuwbouwwoningen. Bruikbaar ter voorkoming verzekeringsfraude. Objectkenmerken bruikbaar voor berekening herbouwkosten.

Aanbevelingen

Onderzoek naar kwantificering van verschil in herbouwkosten en waarde in het economische verkeer voor diverse categorieën onroerende zaken (soorten en leeftijd) in kader voorkoming verzekeringsfraude en onder-/of oververzekering.

61


Inboedelverzekering Naast of in combinatie met de opstalverzekering is voor de meeste woningen ook een inboedelverzekering afgesloten. Anders dan de opstalverzekering is de inboedelverzekering ook aan de orde voor de huurder van woningen. Voor de inboedelverzekering zijn niet de waarde van de woning of de herbouwkosten van de woning van belang als verzekerde som. De verzekerde som wordt gevormd door de vervangingskosten voor de inboedel (meubels, huisraad, kleding, apparatuur etc.). Doordat meubilair, kleding etc. in hoge mate aan veranderingen onderhevig zijn, is het beschikbaar hebben van een steeds actuele inschatting van de vervangingskosten voor de inboedel moeilijk. Daarom hebben veel verzekeraars een methode bedacht om een reële inschatting te maken van de "waarde van de inboedel" op basis van enkele objectieve criteria. De meest gebruikte criteria hierbij zijn het inkomen binnen het huishouden en de waarde (WOZ-waarde) van de woning.

62


5.2.4 Inboedelverzekering Object-

gegevens

Conformiteit

Verzekerde som wordt in beginsel berekend door belanghebbende/verzekerde. Deze heeft toegang tot de gegevens.

Bron


Vertaalslag WOZ

WOZ-waarde is één van de kenmerken, bruikbaar om een inschatting te maken van de waarde van de inboedel.

Waardebegrip

Conformiteit

Er is in beginsel geen directe relatie tussen waarde van de woning (waarde in het economische verkeer = WOZ-waarde). Toch blijkt uit ervaringen van verzekeraars dat de WOZ-waarde een bruikbaar hulpmiddel is om een reële verzekerde som voor de inboedel te bepalen.

Bron


Vertaalslag WOZ

WOZ-waarde kan direct gebruikt worden als invoer voor model op basis waarvan verzekerde som (waarde inboedel) wordt berekend.

Aandachtspunten

Conformiteit

Waarde in het economische verkeer (WOZ-waarde) is sterker van ligging (regio, maar ook buurt etc.) afhankelijk dan waarde inboedel. In model waarmee "waarde inboedel" wordt afgeleid van onder meer inkomen en WOZ-waarde moet hiermee rekening worden gehouden.

Bron


Vertaalslag WOZ

Uit gepubliceerd onderzoek kan worden afgeleid wat de waarde invloed van de regio of de gemeente op de WOZ-waarde heeft. Dit is een van de gegevens die gebruikt kunnen worden om de waarde voor dit doel te objectiveren.

Extra risico’s

Relatie tussen "waarde inboedel" en WOZ-waarde is gebaseerd op

Risico’s

statistieken. Uitzonderingen (zeer waardevolle inboedel in "goedkope woning" zijn mogelijk. Vermindering

Verzekeraars hebben WOZ-waarde opgenomen in model om waarde

risico’s

inboedel te berekenen, omdat dit in de praktijk een betrouwbaardere inschatting geeft dan schattingen van de waarde van de inboedel op


basis van "inventarisaties". Conclusies

1. Zonder meer bruikbaar. Gebruik vindt in de praktijk plaats. Door partijen geïnitieerd gebruik, zonder stimulering door wetgeving of anderszins. Doordat WOZwaarde niet meer bekend gemaakt wordt aan de huurder van woningen, verminderen de gebruiksmogelijkheden

Aanbevelingen

In de praktijk ontstaan gebruik van WOZ-waarde voor inboedelverzekering meer etaleren als "nuttig resultaat" van WOZwaarde.

63


5.2.5

Balanswaardering

Bedrijven en andere instellingen zijn verplicht om in hun (financiële) jaarverslag niet alleen inkomsten en uitgaven te verantwoorden, maar ook hun financiële positie (balans) aan het eind van het jaar. De waarde van bezittingen en daarmee de waarde van onroerende zaken maken onderdeel uit van deze financiële positie. Het waarderen van bezittingen voor de balans geschiedt op basis van voorschriften, die momenteel nog kunnen variëren per soort bedrijf of instelling (beursgenoteerde bedrijven, kleinere bedrijven, overheid, etc.) De International Financial Reporting Standards (IFRS) gaan echter bij de uitgangspunten voor de waardering een steeds belangrijkere rol spelen. Voor beursgenoteerde bedrijven zijn deze standards inmiddels al verplicht en volgens het Burgerlijk Wetboek mogen ook alle andere bedrijven deze standards gebruiken. De IFRS is een set van afspraken over hoe bedrijven hun jaarverslag moeten presenteren. IFRS omvat de oudere IAS (International Accounting Standards), die verder uitgewerkt zijn. Uitgangspunt voor de IFRS is dat de vermogensbestanddelen op de balans worden gewaardeerd op hun "fair value" (reële waarde). Dit betekent dat er gewaardeerd moet worden op basis van de actuele waarde, de waarde in het economische verkeer. Verantwoordelijk voor het opstellen van deze standards is de IASB, de International Accounting Standards Board. Voor de waardering van de onroerend goed bestanddelen binnen het totale vermogen van een bedrijf zijn daarbij de International Valuation Standards (IVS) van belang die de Internationale Valuation Standards Committee (IVSC) heeft opgesteld. Deze IVS geven concreter aan op welke wijze de actuele waarde van onroerende zaken ingeschat moeten worden. Uitgangspunt van de standards is dat een bedrijf niet de verantwoording van het resultaat van de onderneming kan beïnvloeden door de taxatie van het onroerend goed. Voor de meeste onroerende zaken zal de marktwaarde (waarde in het economische verkeer) het juiste uitgangspunt zijn voor de waardering in het kader van de IFRS. Ook in gevallen dat de indirecte bedrijfswaarde (de waardering van de bedrijfsresultaten die het bedrijf met dit vermogensbestanddeel kan behalen) lager is, zal waardering geschieden op basis van de directe bedrijfswaarde (de waarde wanneer men besluit dit vermogensbestanddeel te verkopen, dus de waarde in het economische verkeer). Alleen in gevallen dat de indirecte bedrijfswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer, zal deze indirecte bedrijfswaarde in de IFRS tot uitgangspunt moeten worden genomen. Deze benadering komt in hoofdlijnen overeen met de benadering in het kader van de Wet WOZ, waarbij de gecorrigeerde vervangingswaarde als WOZ-waarde wordt vastgesteld in de gevallen dat deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Daarbij is ook de gecorrigeerde vervangingswaarde nooit hoger dan de (geobjectiveerde) bedrijfswaarde.

64


5.2.5 Balanswaardering Objectgegevens

Conformiteit

Voor bedrijfsgebouwen kan van belang zijn dat de werktuigen in de WOZ-waarde buiten aanmerking zijn gelaten. Deze moeten dan als afzonderlijke vermogensbestanddelen in de balans worden benoemd.

Bron

WOZ regelgeving, IFRS regelgeving en branche gerelateerde voorschriften.

Vertaalslag WOZ

Het WOZ-taxatieverslag geeft in de meeste situaties voldoende inzage in de objectgegevens. Voor specifieke situatie is het huidige taxatieverslag niet toegerust.

Conformiteit

De voorschriften omtrent balanswaardering (IFRS, maar ook

Waardebegrip

nationale voorschriften bijvoorbeeld voor woningcorporaties) stellen nu de waarde in het economische verkeer centraal en niet meer de boekwaarde gebaseerd op historische kosten. Bron


Vertaalslag WOZ

Voor de waardering van "verhuurd onroerend goed" (bijvoorbeeld woningcorporaties en institutionele beleggers) moet gecorrigeerd


Risico’s

Aandachtspunten

worden voor "verhuurde staat". Conformiteit

Bij gebruik van WOZ-waarde in het kader van de balans, moet rekening gehouden worden met beperkte rechten en eventueel (met name industrie en nuts-sector) met werktuigen.

Bron


Vertaalslag WOZ

Zie aanbeveling over onderzoek Nyenrode.

Extra risico’s

Grote verschillen in waarde door specifieke en subjectieve waardering versus objectieve waardering.

Vermindering

De WOZ-waarden zijn objectief. De belangen van het desbetreffende

risico’s

bedrijf kunnen deze WOZ-waarden niet beïnvloeden.

Conclusies

2. Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (indien volledig eigendom en aanpassing voor mogelijk verhuurde staat). Gebruik WOZ-waarde kan taxatiekosten voortvloeiend uit "IFRS" uitgangspunten sterk beperken. Dit is met name van belang voor bedrijven en instellingen met weinig inkomsten in verhouding tot de "onroerendgoedportefeuille", zoals stichtingen die instandhouding van gebouwen ten doel hebben.

Aanbevelingen

Het uitvoeren van een onderzoek naar de overeenkomsten en verschillen tussen het waardebegrip volgen IFRS en IVS en het waardebegrip in het kader van de Wet WOZ (Nyenrode). Het toestaan van gebruik van de WOZ-waarde in de balanswaardering voor bepaalde categorie bedrijven en instellingen expliciet in voorschriften opnemen.

65


Voor de balanswaardering van onroerend dat wordt verhuurd, moet (in tegenstelling tot de waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ) natuurlijk rekening gehouden worden met de "waarde in verhuurde staat".

66


5.2.6 Regulering onroerendgoedmarkt De markt in onroerend goed is een bijzondere markt. Daarvoor is een aantal redenen: - in feite is sprake van diverse deelmarkten die elkaar onderling beïnvloeden. De huurmarkt voor woningen, de markt voor "eigen woningen" en de beleggingsmarkt voor woningen zijn geheel anders, maar beïnvloeden elkaar wel; - op de markt is sprake van diverse rechten die worden verkocht (volledig eigendom, erfpacht etc.), waarbij ook sprake is van "constructies" met diverse rechten (verkoop van economisch eigendom, terwijl juridisch eigendom niet wordt overgedragen, verkoop met direct sluiten van huur "sale and lease back"); - bij de overdracht van rechten is verplichte inschakeling van een notaris en het Kadaster aan de orde; - een belangrijk deel van de markt van onroerend goed is ook gekoppeld aan de "financieringsmarkt", omdat kopers een hypotheek nodig hebben om een woning te kopen of omdat een bedrijf het vermogensbestanddeel wil gebruiken voor andere vormen van financiering binnen de bedrijfsvoering; - er sprake is van grote bedragen die betaald worden bij verkoop van onroerend goed, waarbij niet altijd goed vastgesteld kan worden welk bedrag nu wel of niet reëel is voor een bepaalde transactie. Om ervoor te zorgen dat deze bijzondere omstandigheden toch leiden tot een onroerendgoedmarkt die in evenwicht is, waarin diverse partijen op een "veilige wijze" de gewenste transacties kunnen verrichten, is enige regulering van de onroerendgoedmarkt noodzakelijk. Deze regulering komt primair voort uit het Burgerlijk Wetboek, waarin naast algemene bepalingen over zakelijke rechten een afzonderlijke titel is gewijd aan onroerend goed en diverse titels aan bijzondere rechten op onroerend goed en de wijze van vestiging en overdracht van deze rechten.

Melding ongebruikelijke transacties Een eerste element waarbij regulering en controle van de onroerendgoedmarkt aan de orde kan komen, is de melding van ongebruikelijke transacties. Gezien de grote sommen geld die in de onroerendgoedmarkt omgaan is deze markt aantrekkelijk als markt voor het "witwassen" van geld en andersoortige transacties die het oogmerk hebben om geld over te dragen. Het herkennen van transacties waarbij de betaalde som, of de wijze van betalen van deze som, niet gebruikelijk is, is een manier om marktpartijen die de onroerendgoedmarkt willen gebruiken voor andere doeleinden te weren.

67


Op 1 februari 1994 is de Wet Melding Ongebruikelijke Transacties (Wet MOT) in werking getreden omdat de overheid toen al vastbesloten was om paal en perk te stellen aan de invloed van crimineel geld op de samenleving. Recente wijziging zijn gelijk met Wet identificatie bij dienstverlening (WID) doorgevoerd. Vandaar ook bekend als Wet MOT /WID. Financiële dienstverleners, handelaren in zaken van grote waarden en vrije beroepsbeoefenaren moeten ongebruikelijke transacties melden. Of een transactie ongebruikelijk is, wordt bepaald aan de hand van een lijst met indicatoren uitgewerkt per categorie meldingsplichtige partijen. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft bijvoorbeeld een handleiding opgesteld voor het notariaat. In deze handleiding wordt onderscheid gemaakt tussen objectieve indicatoren (transacties van meer dan € 15.000 in contanten) en subjectieve indicatoren. Op het terrein van onroerendgoedtransacties vallen onder de subjectieve indicatoren onder meer: - een goed wordt in korte periode meerdere keren verhandeld (denk aan BTW carrousels en ABC transacties); - er is sprake van een contante aankoop van activa, snel gevolgd door leningen met deze activa als onderpand; - er is sprake van aan- of verkopen tegen prijzen die aanmerkelijk afwijken van marktprijzen. Om tot een beoordeling te komen of sprake is van een prijs die aanmerkelijk afwijkt van de marktprijs kan bij onroerend goed de WOZ-waarde (waarde in het economische verkeer) als referentie worden gebruikt. De meldingsplichtige, bijvoorbeeld de notaris, moet dan wel toegang hebben tot de actuele WOZ-waarde. Eventueel zou ook het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties deze vergelijking met de WOZ-waarde, zoals bekend bij bijvoorbeeld de Belastingdienst kunnen uitvoeren, maar dan zullen minder transacties door het notariaat worden herkend als "ongebruikelijk". Denkbaar is ook dat gemeenten onder de werking van de Wet MOT worden gebracht, zodat zij ongebruikelijke transacties kunnen melden die blijken uit de door hen uitgevoerde marktanalyse. De melding vindt dan echter pas geruime tijd na de transactie plaats.

68


5.2.6 Melding ongebruikelijke transacties Objectgegevens

Conformiteit

Met name bij nieuwbouwpanden of panden die worden verbouwd kan de actuele waarde in het economische verkeer waarmee de transactieprijs vergeleken moet worden, afwijken van de per 1 januari vastgestelde WOZ-waarde.

Bron

WOZ regelgeving en MOT regelgeving.

Vertaalslag WOZ

Bij nieuwbouwpanden en verbouwde panden zal bij beoordeling transactieprijs rekening gehouden moeten worden met verandering toestand.

Waardebegrip

Conformiteit

De betaalde transactieprijs moet vergeleken worden met de actuele waarde in het economische verkeer van de desbetreffende rechten. Zeker bij "constructies" op de onroerendgoedmarkt zal vaak sprake zijn van beperkte rechten die verkocht worden.

Bron

WOZ regelgeving en MOT regelgeving.

Vertaalslag WOZ

Doordat slechts een globale vergelijking benodigd is, kan volstaan worden met forfaitaire correcties voor beperkte rechten, zoals

Aandachtspunten

erfpacht, verhuurde staat etc. Conformiteit

Partijen die "verdachte" transacties moeten melden (banken, notarissen, etc.) hebben momenteel geen toegang tot de WOZwaarde als vergelijkingsmogelijkheid.

Bron

WOZ regelgeving.

Vertaalslag WOZ

WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor


Risico’s

banken en andere MOT participanten. Extra risico’s

Transacties kunnen ten onrechte aangemerkt worden als "ongebruikelijk", terwijl er toch geen bijzonderheid blijkt te zijn.

Vermindering

Taxatieverslag beschikbaar stellen. Daarop staan de getaxeerde

risico’s

gegevens vermeld, die nader onderzocht kunnen worden.

Conclusies

2 Bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing (aanpassing in verband met aard van het (beperkte) recht dat verkocht wordt). Prijzen die op de markt worden betaald en die ver (bijvoorbeeld meer dan 30% afwijken van de waarde in het economische verkeer) kunnen aanleiding zijn voor een nader (fiscaal of strafrechtelijk) onderzoek.

Aanbevelingen

Uitvoeren van een onderzoek door bijvoorbeeld de FIOD over de mogelijkheid om aan de hand van het verschil tussen WOZ-waarde en betaalde prijs ongebruikelijke transacties te onderkennen die een nader (fiscaal of strafrechtelijk) onderzoek vergen.

69


Een ander bijzonder element van de onroerendgoedmarkt is dat transacties vaak gecombineerd zijn met financieringsconstructies. Dit is duidelijk het geval bij de markt voor "eigen woningen" waarbij de meeste kopers een belangrijk deel van de koopprijs financieren door het afsluiten van een hypotheek. Maar ook bij ontwikkelaars kan sprake zijn van financiering van een deel van de investering. De geldverstrekker (bank, verzekeraar, investeerder) wil voldoende zekerheid dat hij zijn geld ook zal terugontvangen. Zowel de geldverstrekker als de koper en verkoper baseren hun beslissing vaak op een taxatierapport. Wanneer dit taxatierapport een onjuiste inschatting van de waarde bevat, kan dit leiden tot een onjuist besluit en tot financiële schade. Bijvoorbeeld een koper krijgt een te hoge lening. Wanneer deze koper niet aan zijn verplichtingen kan voldoen en de woning wordt verkocht, blijft de bank zitten met een restschuld. Maar ook de koper kan zijn koopprijs gebaseerd hebben op een te hoge taxatiewaarde en bij (gedwongen of vrijwillige) verkoop tot de ontdekking komen dat de waarde lager is, zodat verkoop kan leiden tot een verlies bij de koper.

Voorkomen taxatiefraude Wanneer de taxateur tevoren wist dat zijn taxatie onjuist was, bijvoorbeeld om op die manier de financiering voor zijn klant rond te krijgen, dan is sprake van taxatiefraude. De WOZwaarde die geheel onafhankelijk van alle beslissingen over aankoop, verkoop, financiering etc. tot stand komt kan een rol spelen om deze taxatiefraude te voorkomen. Hierbij zijn twee wegen mogelijk, die ook in combinatie met elkaar gebruikt kunnen worden: - elke gebruiker van een taxatie, vergelijkt of de taxatiewaarde in een aan hem verstrekt taxatierapport in redelijke verhouding (rekening houdend met waardepeildatum, beperkte rechten, recente verbouwingen, etc.) staat tot de voor dat object meest recent vastgestelde WOZ-waarde. - elke taxateur die een taxatierapport opstelt, vermeldt in dat rapport eveneens de meest recent vastgestelde WOZ-waarde en wanneer sprake is van een afwijking als gevolg van bijvoorbeeld beperkte rechten, recente verbouwingen, etc. dan motiveert hij (kwantitatief) dit verschil.

70


5.2.6 Voorkomen taxatiefraude Object-

gegevens

Conformiteit

WOZ-waarde in veel beperktere mate als controle worden gebruikt. Bron

De WOZ-regelgeving en branchegerelateerde regelgeving.

Vertaalslag WOZ Conformiteit

Waardebegrip

Indien taxatie een nog te bouwen/verbouwen object betreft, kan

Voor volledig eigendom voor eigen gebruik is waardebegrip conform. In andere situaties zal aanpassing moeten plaatsvinden.

Bron

De WOZ-regelgeving en branchegerelateerde regelgeving.

Vertaalslag WOZ

In veel gevallen (met name in de eigen-woning-sector, maar naar verwachting ook bij verhuurde woningen, kan de invloed van beperkte rechten eenvoudig in een globale correctie op de WOZ-

Aandachtspunten

waarde, tot uitdrukking worden gebracht. Conformiteit

Beschikbaarheid van WOZ-waarde voor gebruiker van taxatie (bank, investeerder, etc.)

Bron

WOZ regelgeving.

Vertaalslag WOZ

WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk maken voor banken en investeerders.

Extra risico’s

Gebruiker van WOZ-waarde moet zich bewust zijn van de

Risico’s

waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ en van de beoordeling of deze voor de onderhavige transactie/financier ook van toepassing zijn. Vermindering

Taxatiefraude leidt bij banken, verzekeringsmaatschappijen en

risico’s

investeerders tot schade. Maar ook bijvoorbeeld koper (verkopers) van onroerend goed kunnen door taxatiefraude een te hoog (laag)


bedrag betalen )ontvangen) voor de aankoop (verkoop). Conclusies

1. Zonder meer bruikbaar (zeker voor volledig eigendom voor eigen gebruik)

Aanbevelingen

Gebruikers van taxatierapporten altijd kwaliteit van taxatie laten toetsen door vergelijking met WOZ-waarde. Verplichten om bij alle taxaties de meest recente WOZ-waarde te vermelden en daarbij te verplichten om een eventueel verschil kwantitatief te motiveren. Om dit mogelijk te maken is het in het kader van de discussie over de openbaarheid van de WOZ-waarde van belang dat de WOZ-waarde beschikbaar komt voor professionele gebruikers (banken, notariaat, etc.) en opstellers (taxateurs) van taxaties.

71


5.3

Gebruik door de overheid

5.3.1

Belastingheffing

De eigen woning speelt een belangrijke rol in de inkomstenbelasting. Dit belang hangt natuurlijk op de eerste plaats samen met de aftrek van de hypotheekrente. Tegenover deze aftrek staat de bijtelling van het eigenwoningforfait. Naast de eigen woning die als hoofdverblijf dient, is voor de inkomstenbelasting ook van belang de tweede woning die een belastingplichtige heeft, bijvoorbeeld voor recreatief gebruik. Ook de waarde van deze tweede woning moet in het kader van de inkomstenbelasting worden opgegeven (box 3) als de woning in belangrijke mate beschikbaar is voor eigen gebruik. Naast het bestaande gebruik van de waardering van woningen in de inkomstenbelasting is er voor één categorie woningen, de monumentenwoning, sprake van een complexe belastingtechnische situatie. Voor deze monumentenwoningen is een verdere toepassing van de WOZwaarde ten behoeve van de heffing van de inkomstenbelasting wellicht mogelijk. De staatssecretaris van Financiën heeft op 11 mei 2006 een besluit genomen over de aftrek van monumentuitgaven (artikel 6.31 van de Wet IB 2001). Kosten voor onderhoud van monumentenwoningen (mits ingeschreven in het monumentenregister) zijn aftrekbaar als persoonsgebonden aftrek. De uitgaven zijn aftrekbaar boven een bepaalde drempel (0,8% van de WOZ waarde met een maximum van € 12.750). Bij box 3 panden (dus monumentenwoningen die niet dienen als hoofdverblijf) is de drempel 4% van de waarde in het economische verkeer per 1 januari. Voor deze categorie woningen is wellicht aansluiting op de WOZ-waardering ook mogelijk. Kosten van de monumentale tuin zijn ook aftrekbaar als de tuin als zelfstandige eenheid is genoemd in het monumentenregister. In het besluit wordt nu goedgekeurd dat ook kosten van een niet geregistreerde tuin soms aftrekbaar zijn.

72


5.3.1 Monumentenwoning Objectgegevens

Conformiteit

Nagaan of monumentenwoningen overeenkomen met WOZ-objecten (objectafbakening).

Bron

WOZ-taxatieverslagen met daarop vermeld de WOZ waarde worden jaarlijks opgesteld.

Vertaalslag WOZ

Voor woning die overeenkomt met WOZ-object (objectafbakening en soort recht) kan WOZ-waarde worden gebruikt, anders beoordelen of

Waardebegrip

afleiding mogelijk is. Conformiteit

Beide hanteren "waarde in economische verkeer"

Bron

Wet WOZ en besluiten over de aftrek van monumentuitgaven opgenomen in artikel 6.31 van de Wet IB 2001.

Vertaalslag WOZ

In het besluit over aftrek van monumentuitgaven kan een rekenkundige relatie met de WOZ-waarde gelegd worden zodat tijdig een verwachte opbrengst wordt opgeleverd.

Aandachtspunten

Conformiteit

Onderhoud en investeringen komen pas achteraf in de taxatie tot uitdrukking. Omdat de WOZ waarde jaarlijks bepaald wordt, moet tijdig een juist taxatiemoment bepaald worden.

Bron

Wet WOZ en besluiten over de aftrek van monumentuitgaven opgenomen in artikel 6.31 van de Wet IB 2001.

Vertaalslag WOZ

Om tijdig bij de aangifte een juiste opgave te kunnen doen, moet wellicht (wanneer niet sprake is van de "eigenwoningwaarde") een WOZ taxatie worden aangevraagd. Hiervoor is aanvullende regelgeving noodzakelijk.

Extra risico’s

(Excessieve) monumenten uitgaven leiden niet tot een gelijke


Risico’s

economische waardeverhoging. Ook geld niet dat alles wat in het monument geïnvesteerd wordt (waaronder afwerking/ inrichtingen van opstal en tuinen) ook in de WOZ waardebepaling tot uitdrukking kan komen. Vermindering

WOZ-taxatie is objectief. De belangen van de monumentbewoner

risico’s

kunnen de WOZ-waarde niet beïnvloeden.

Conclusies

4. bruikbaar in bijzondere gevallen; Indien de afbakening overeenkomt en de waardebepaling tijdig gedaan kan worden. (Voor monumentenwoningen in gebruik als hoofdverblijf is reeds sprake van gebruik van de WOZ-waarde).

Aanbevelingen

Onderzoeken of bij een besluiten over de aftrek van monumentuitgaven op efficiënte wijze de WOZ waarde gebruikt kan worden.

73


Verder is er in de inkomstenbelasting, en in het directe verlengde daarvan in de vennootschapsbelasting, sprake van een vergaand gebruik van de WOZ-waarde om de bodemwaarde te bepalen, Beneden deze bodemwaarde kan in de inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting geen (fiscale) afschrijving op onroerend goed meer plaatsvinden. Belastingen van rechtsverkeer Bij de belastingen van rechtsverkeer zijn twee belangrijke categorieën te onderscheiden waarbij bij beiden de waarde van onroerend goed van groot belang is. Zowel bij de reguliere overdracht van onroerend goed (aan- en verkoop etc.) als bij de schenking of vererving van onroerend goed, moet belasting betaald worden. Bij de reguliere overdracht is 6% overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl het tarief bij schenking en vererving afhankelijk is van de relatie tussen schenker en verkrijger. Bij de overdrachtsbelasting is 6% verschuldigd van de waarde van het overgedragen onroerend goed. De wet bepaalt daarbij dat de waarde minimaal gelijk is aan de betaalde prijs. In de praktijk betekent dit dat 6% overdrachtsbelasting wordt geheven over de betaalde prijs en slechts in hoge uitzonderingen wordt de overdrachtsbelasting geheven over een bedrag (waarde) dat hoger is dan de betaalde prijs. In de laatste gevallen zal de notaris in de voetverklaring aangeven over welk bedrag dan wel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Door systematisch bij de heffing van overdrachtsbelasting een vergelijking te maken (door de notaris of door de inspecteur) met de getaxeerde waarde (WOZ-waarde), kan de heffing van deze belasting wellicht verder geoptimaliseerd worden. Daarbij staat de overdrachtsbelasting momenteel in het algemeen in de belangstelling, bijvoorbeeld omdat deze belasting een belemmering vormt voor doorstroming op de woningmarkt. In de discussie over deze belasting en het mogelijk beperken of afschaffen van deze belastingvorm wordt soms ook gekeken naar verlaging of verruiming van de vrijstelling voor specifieke groepen belastingplichtigen, bijvoorbeeld starters op de woningmarkt.

74


Objectgegevens

5.3.1 Overdrachtsbelasting Conformiteit

overeenkomstig de objectgegevens in het taxatieverslag Wet WOZ. Bron

De overgedragen onroerende zaak wordt met ligging (postadres) en kadastrale aanduiding beschreven in de transportakte.

Vertaalslag WOZ

De gegevens worden momenteel al geautomatiseerd aangeleverd aan de Belastingdienst ten behoeve van het huurwaardeforfait.

Conformiteit Waardebegrip

De objectgegevens (objectaanduiding) zijn in de basis

In beide gevallen dient de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt.

Bron

De WOZ-regelgeving en de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) met elk hun bijbehorende weten regelgeving.

Vertaalslag WOZ

De prijs waarvoor overgedragen wordt kan afwijken indien er beperkte rechten worden over gedragen. Wel kan de WOZ waarde binnen een te bepalen bandbreedte zondermeer worden gebruikt. In

Aandachtspunten

resterende gevallen kan de WOZ-waarde ter toetsing dienen. Conformiteit

beperkte rechten worden overgedragen. Bron

Waarderingsvoorschriften in het kader van de Wet WOZ.

Vertaalslag WOZ

WOZ-taxatie is objectief. De belangen van de overdragende partijen kunnen de WOZ-waarde niet beïnvloeden. In dergelijke gevallen kan de WOZ-waarde ter toetsing dienen.

Extra risico’s Risico’s

De waarde waarvoor overgedragen wordt kan afwijken indien er

Er zijn aanvullende regelingen voor de overdrachtsbelasting. Deze moeten nog altijd gerespecteerd worden.

Vermindering

De notaris moet ten tijde van de overdacht aangeven of er een

risico’s

bijzondere situatie van kracht is. Wanneer hij de WOZ-waarde als


toets kan gebruiken, kan hij eenvoudiger tot een oordeel komen. Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; Gedacht wordt aan een bandbreedte ten opzichte van de WOZ waarde. Binnen die bandbreedte geldt de betaalde prijs als heffingsmaatstaf, daarbuiten moet er een verklaring zijn (bijvoorbeeld transactie komt niet overeen met waarderingsvoorschriften en anders is de WOZ-waarde de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting).

Aanbevelingen

Onderzoeken of voor de overdrachtsbelasting op efficiënte wijze de WOZ waarde gebruikt kan worden.

75


Bij de overdrachtsbelasting is er altijd sprake van een transactieprijs die een rol kan spelen bij de heffing van belasting. Bij schenking en successie kan niet de transactieprijs worden gebruikt om de hoogte van de te betalen belasting te bepalen. Daarom zal in deze gevallen altijd sprake moeten zijn van een taxatie van de waarde om de hoogte van de te betalen belasting te kunnen vaststellen.

76


5.3.1 Successie en schenkingsrecht Conformiteit

De objectgegevens (aanduiding) zijn in de basis overeenkomstig de

Objectgegevens

objectgegevens in de Wet WOZ. Nagegaan moet worden of de verkregen onroerende zaak overeenstemt met een of meer WOZobjecten. Bron

De overgedragen onroerende zaak wordt beschreven in de successie-aangifte, de schenkingsakte of akte van scheiding en deling.

Vertaalslag WOZ

De gegevens worden momenteel al geautomatiseerd aangeleverd aan de Belastingdienst ten behoeve van het huurwaardeforfait.

Waardebegrip

Conformiteit

In beide gevallen dient de waarde in het economische verkeer als uitgangspunt. Voor objecten die betrokken zijn bij successie en schenking, vindt nu meestal een minnelijke waardering plaats.

Bron

De WOZ-regelgeving en de methode voor de minnelijke waardering is vastgelegd in de Successiewet (artikel 21).

Vertaalslag WOZ

De waarde waarvoor overgedragen wordt kan afwijken indien er beperkte rechten worden overgedragen.

Conformiteit

Het taxatieverslag Wet WOZ geeft geen informatie over lasten en

Aandachtspunten

beperkingen omdat altijd gewaardeerd wordt vanuit de fictie "volledig eigendom". Bij de minnelijke waardering zijn lasten en beperkingen altijd aan de orde. Bron

De geldende lasten en beperkingen kunnen worden onttrokken aan het Kadaster en overige openbare registers.

Vertaalslag WOZ

Door toepassing van een aanpassingsmethode of een omrekenfactor zijn lasten en beperkingen, die bij de WOZ-taxatie buiten beschouwing worden gelaten (ficties), te kwantificeren en te waarderen, zodat de WOZ-taxatie voor het beoogde doel ( minnelijke

Conclusies en

aanbevelingen

Risico’s

waardering) kan worden gebruikt. Extra risico’s

Onjuiste inschatting van invloed lasten en beperkingen.

Vermindering

De fiscale gevolgen van vererving en van schenking zijn voor de

risico’s

betrokkenen vooraf eenduidig in te schatten.

Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; Gedacht wordt aan gebruik van de WOZ-waarde voor objecten waarvoor volledig eigendom onderwerp vererving/schenking is. Anders geldt een "forfaitaire" correctie met mogelijkheid tot tegenbewijs.

Aanbevelingen

Onderzoeken of voor de successie en de schenking op efficiënte wijze de WOZ waarde gebruikt kan worden.

77


Gemeentelijke belastingen In de Gemeentewet is de WOZ-waarde eenduidig aangewezen als de maatstaf voor heffing van de onroerendezaakbelastingen (onroerendezaakbelasting voor eigenaren van woningen, onroerendezaakbelasting voor eigenaren van niet-woningen, en onroerendezaakbelasting voor gebruikers van niet-woningen). De Gemeentewet definieert echter nog diverse andere belastingen waarbij de waarde van onroerend goed een rol speelt of een rol kan spelen. Eerst gaan we echter in op de roerende woon- en bedrijfsruimtebelasting, omdat deze belasting nagenoeg identiek is aan de onroerendezaakbelasting, maar betrekking heeft op een categorie objecten die wel sterk verwant is aan, maar niet (altijd) gezien wordt als onroerende zaak. Woonboten en woonwagens, maar ook bijvoorbeeld drijvende kantoren of horecagelegenheden of verkooppunten op een vast plaats ("haringkar", "snackbar") zijn volgens de jurisprudentie niet (altijd) onroerend, maar het is wel van belang dat deze objecten nagenoeg identiek als onroerende woningen en bedrijfsruimten betrokken worden in de belastingheffing door gemeenten.

78


5.3.1 Roerende woon- en bedrijfsruimtebelasting Conformiteit

Gegevens zijn niet vastgelegd in vastgoed registers. Uitzonderingen zijn registergoederen zoals (grote) schepen. Voor (woon)boten die

Objectgegevens

wel zijn geregistreerd in het Kadaster kan een hypotheek worden verleend. Doordat de objecten roerend zijn, zijn zij per definitie niet aan een vaste locatie gebonden. Bron

Gegevens kunnen bij onder andere Kadaster en gemeente zijn vastgelegd. De BAG voorziet dat de (ligplaats of standplaats voor) roerende verblijfsruimten (woonboten en woonwagens) worden vastgelegd.

Vertaalslag WOZ

In de toekomst te koppelen met de BAG registratie. Objectgegevens die noodzakelijk zijn om de waarde te kunnen bepalen, moeten veelal zelf geïnventariseerd worden. Vastlegging van objecten met foto’s.

Waardebegrip

Conformiteit

Waarde begrip sluit volledig aan op WOZ waardebegrip. De rechten (zoals ligplaats) hebben een grote invloed op de waarde. Aanslag systematiek is gelijk als de OZB.

Bron

Gemeentewet en Wet WOZ met aanverwante regelgeving.

Vertaalslag WOZ

Roerende ruimte objecten opnemen in de WOZ bestand. Uit praktische overwegingen gebeurt dit bij sommige gemeenten. Aanslagen kunnen met bestaande belastingapplicatie worden samengesteld.

Aandachtspunten

Conformiteit

Roerende-ruimtebelasting is niet ingevoerd bij elke gemeente. Gemeenten met een substantieel aandeel woonboten zien meestal wel aanleiding roerende-ruimtebelasting in te voeren. Woonwagens zijn niet altijd in eigendom bij de bewoners. Wanneer woonboten/woonwagen als onroerend worden aangemerkt, heeft dit door natrekking vaak gevolgen voor het eigendom.

Bron

Gemeentewet en gemeentelijke verordeningen.

Vertaalslag WOZ

Verplicht stellen dit in de registratie op te nemen. Dit bij voorkeur

Risico’s

gelijktijdig met invoering van de BAG. Extra risico’s

Geen eenduidige registratie en typering van roerende ruimte objecten.

Vermindering

Voorschrift voor uniforme codering opstellen.

risico’s Conclusies en

aanbevelingen

Conclusies

3. bruikbaar met ingrijpende aanpassingen; Het al dan niet aanwijzen van een woonboot of woonwagen als onroerende zaak heeft door natrekking vaak ingrijpende gevolgen voor de belanghebbenden.

Aanbevelingen

Onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om de roerende ruimte administratie op te nemen in het WOZ stelsel. Onderzoeken naar mogelijkheden om bestanden af te stemmen.

79


De Gemeentewet biedt gemeenten de mogelijkheid om investeringen die worden gedaan en waarvan de eigenaren van onroerend goed in een bepaald goed afgebakend gebied profiteren, te verhalen op deze eigenaren door het heffen van een baatbelasting. De baatbelasting wordt in de praktijk gebruikt voor grofweg vier toepassingen, te weten: uitleglocaties, herinrichting van winkelgebieden, revitalisering van bedrijventerreinen en aanleg van riolering in het buitengebied. Gemeenten leggen in dit soort situaties allerlei voorzieningen aan van openbaar nut zoals wegen, riolering, straatverlichting, parkeergarages en winkelgebieden. De gemaakte kosten kunnen gemeenten door middel van een baatbelasting verhalen op de eigenaren van onroerende zaken. Voorwaarde hierbij is dat de onroerende zaken baat hebben bij de voorzieningen. Aanslagen baatbelasting kunnen variëren van enige duizenden tot tienduizenden euro. Wanneer een gemeente besluit om baatbelasting te heffen, is zij aan strikte voorwaarden gebonden. Het niet of onvoldoende naleven van deze voorwaarden leidt er toe dat de Verordening baatbelasting door de belastingrechter onverbindend wordt verklaard. Dit gebeurt meer dan eens. De aanslag baatbelasting die op deze Verordening is gebaseerd, moet dan worden vernietigd of verminderd. Indien een verordening onverbindend wordt geacht, dan kan deze niet opnieuw worden vastgesteld. De gemeente kan de kosten niet verder verhalen en moet uit eigen middelen de kosten voldoen. Mede door dit hoge risico is de baatbelasting in onbruik geraakt. Momenteel hanteren slechts een beperkt aantal gemeenten baatbelasting. Als alternatief stellen gemeenten veelal een overeenkomst op met partijen die gebaat zijn bij gemeentelijke investeringen. Baatbelasting is echter een goed instrument om de lastendruk te kunnen leggen bij de juiste groepen. Publiekrechtelijk kan men dan ook medewerking afdwingen, wat bij een overeenkomst niet lukt. Door wettelijke aanpassingen kan deze belastingheffing mogelijk nieuw leven ingeblazen worden.

80


5.3.1 Baatbelasting

Aandachtspunten

Waardebegrip

Objectgegevens

Conformiteit

Gemeenten kunnen baatbelasting gebruiken om zaken te financieren waar een bepaalde groep objecten "baat" bij heeft. De objecten die gebaat zijn, worden aangewezen voordat de werkzaamheden worden verricht. Als maatstaf voor verdeling van de te betalen bijdrage kan de WOZ waarde worden gehanteerd.

Bron

Baatbelasting staat omschreven in de Gemeentewet. Baatbelasting wordt vastgelegd in besluiten en verordeningen.

Vertaalslag WOZ

De WOZ waarde kan gebruikt worden als verdelingsmaatstaf.

Conformiteit

Waardebegrip WOZ is gedefinieerd en toetsbaar. Ook staan bezwaar en beroepsmogelijkheden open.

Bron

Wet WOZ en Gemeentewet en besluiten en verordeningen van de baatbelasting.

Vertaalslag WOZ

WOZ-waarde kan ongewijzigd worden toegepast.

Conformiteit

WOZ waarde wordt jaarlijks bepaald. Baatbelasting wordt vele jaren geheven. Beoordeeld moet worden of dit leidt tot jaarlijkse aanpassing van de verdeelsleutel of dat verdeelsleutel eenmalig wordt berekend.

Bron

Wet WOZ en Gemeentewet en besluiten en verordeningen van de baatbelasting.

Vertaalslag WOZ

Opnemen dat de jaarlijks te betalen baatbelasting slechts om de zoveel jaren wordt aangepast aan actuele WOZ-waarde of eenmalig de verdeelsleutel wordt berekend.

Extra risico’s

Baatbelasting is niet populair bij het MKB en door jurisprudentie uitgehold. Bij de geringste fout wordt onverbindendheid van de

Risico’s

Baatbelasting aangevraagd. Er mag dan geen nieuwe Baatbelasting worden geheven. De gemeente kan de gedane investeringen dan niet verhalen. De vraag is of gebruik van de WOZ-waarde dit risico kan verminderen. Vermindering

Gelijk met invoering van de WOZ-waarde als verdeelsleutel ook

risico’s

wettelijk de mogelijkheid bieden voor reparatie van de Baatbelastingverordening.

Conclusies en

aanbevelingen

Conclusies

1. zonder meer bruikbaar; Maar probleem van de baatbelasting ligt bij de vernietigbaarheid van de baatbelastingverordening.

Aanbevelingen

WOZ waarde is een prima maatstaf voor het heffen van baatbelasting. Voor herstel van gebruik van deze baatbelasting zal gelijk met invoering WOZ-waarde als verdeelsleutel ook de mogelijkheid voor herstel van de baatbelastingverordening gecreëerd moeten worden.

81


Indien iemand staat ingeschreven in het bevolkingsregister van een andere gemeente, maar in de desbetreffende gemeente een tweede woning ter beschikking heeft, valt diegene onder de Woonforensenbelasting van die gemeente, wanneer deze gemeente deze belasting heeft ingevoerd. Deze woonforensenbelasting wordt geheven van alle niet-ingezetenen van de desbetreffende gemeente die op meer dan 90 dagen per belastingjaar kunnen beschikken over een gemeubileerde woning (tweede woning) in die gemeente. Onder de woonforensenbelasting vallen alle eigenaren van tweede woningen. Dit kunnen inwoners van andere Nederlandse gemeenten zijn, maar ook eigenaren die in het buitenland woonachtig zijn. Slechts een beperkt aantal gemeenten heeft de woonforensenbelasting ingevoerd. Met name in recreatiegemeenten komt deze belasting veelvuldig voor. Daar waar gemeenten die belasting heffen, richt die zich in op de zogenaamde tweede woningen of recreatiewoningen, zoals boerderijen, zomerhuizen, caravans en woonschepen. Als maatstaf voor het tarief kan de WOZ-waarde worden gebruikt. Voor bijna alle genoemde objecten zijn WOZ-waarden voorhanden.

82


5.3.1 Woonforensenbelasting Conformiteit

De objecten die ter beschikking staan, zijn vaak geen geregistreerde

Objectgegevens

woningen, maar vakantiewoningen die onderdeel vormen van een recreatieterrein of (sta) caravans. Bron

Woonforensenbelasting kan op basis van art 223 van de Gemeentewet en een gemeentelijke verordening worden opgelegd.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-objectafbakening kan niet altijd worden toegepast of de strekking van de belasting wordt verengd. Woonforensenbelasting kan alleen de WOZ waarde als uitgangspunt hebben indien de afbakening overeenkomt.

Waardebegrip

Conformiteit

Voor de woonforensenbelasting is geen heffingsmaatstaf vastgelegd. Men zou als verdeelsleutel de WOZ-waarde kunnen gebruiken.

Bron

Art 223 van de Gemeentewet en de gemeentelijke verordening.

Vertaalslag WOZ

Het waardebegrip is bruikbaar. Probleem is dat ook roerende woonruimten (caravans) en woonruimte die onderdeel vormt van een meer omvattend WOZobject kwalificeren voor het opleggen van de woonforensenbelasting.

Conformiteit

Doordat deze personen niet ingeschreven zijn in de gemeentelijke

Aandachtspunten

basisadministratie (GBA), zijn zij vaak lastig te achterhalen, omdat het niet alleen eigenaren van onroerende woonruimten betreft (die via het Kadaster te achterhalen zijn). Bron

De gemeente heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf te kiezen.

Vertaalslag WOZ

Door het vervallen van OZB gebruik vervalt de noodzaak om de gebruikers van (recreatie)woningen in beeld te houden en een WOZbeschikking te zenden. Maar voor andere gemeentelijke lasten (Afvalstoffenheffing, toeristenbelasting en rioolrecht) worden de gebruikers van zelfstandige (recreatie-)woningen wel bijgehouden.

Conclusies en

aanbevelingen

Risico’s

Extra risico’s

Er ontstaat een verschil tussen zelfstandig afgebakende (recreatie-) woningen en woonruimten die roerend zijn of deel vormen van een meeromvattend WOZ-object (recreatieterrein).

Vermindering

De WOZ-waarden zijn objectief. De beperkte onderbouwingen

risico’s

kunnen de WOZ-waarden niet beïnvloeden.

Conclusies

1. zonder meer bruikbaar; Door de WOZ-waarde voor te schrijven vind een objectieve wijze van belastingverdeling plaats. De groep belastingplichtigen verkleint daardoor mogelijk wel tot eigenaren en gebruikers van zelfstandig afgebakende woningen.

Aanbevelingen

Onderzoeken of het gebruik van de WOZ-waarde voor de woonforensenbelasting mogelijk is, met mogelijk beperking kring van belastingplichtigen.

83


De gemeente is verantwoordelijk voor aanleg en beheer van een goed werkend rioleringsstelsel. De kosten hiervan zijn hoog en moeten gedragen worden door iedereen die hiervan profiteert. De rioolrechten waren een retributie. De tarieven worden vastgesteld en moeten controleerbaar zijn met een jaarlijkse fiscale opbrengsttoets. Dat wil zeggen dat ieder jaar aangetoond moet kunnen worden dat in dat jaar de opbrengsten van het rioolrecht niet hoger waren dan de uitgaven voor aanleg en onderhoud van het rioolstelsel. Dit uitgangspunt leidt bij grootschalige investeringen tot sprongsgewijze aanpassing van tarieven. De rioolrechten zijn daarom niet geschikt als financieringsinstrument voor de nieuwe wateropgaven. Teneinde de kosten die samenhangen met het gebruik van drinkwater en de afvoer van afvalwater en van hemelwater voor de burger meer inzichtelijk te maken is in het kader van de "waterketen" een zogenaamd breed rioolrecht ingevoerd. De Wet financiering gemeentelijke watertaken heeft geleid tot deze aanpassing in de Gemeentewet. Gemeenten hebben nu de mogelijkheid om een bestemmingsheffing in te voeren voor de bekostiging van de gemeentelijke watertaken. Omdat tot de te verhalen kosten ook de bestrijding van de overlast van grondwater wordt gerekend, is de heffing van dit breed rioolrecht op basis van het waterverbruik (waterspoor) misschien niet het meest geschikt. Gemeenten hebben een keuze mogelijkheid bij het bepalen van de heffingsmaatstaf die zij gebruiken voor het (breed) rioolrecht. De waarde (WOZwaarde) van het op het riool aangesloten onroerend goed kan daarbij een goede heffingsmaatstaf zijn. Als belastingplichtigen kunnen zowel de eigenaar als de gebruiker of beiden worden aangewezen. Een groot voordeel van de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor de rioolheffing is dat deze heffingsmaatstaf geen extra perceptiekosten veroorzaakt.

84


5.3.1 Rioolheffing Objectgegevens

Conformiteit

De objectgegevens (objectafbakening en objectaanduiding) van objecten die rioolrecht aanslag dienen te ontvangen, komen overeen met de WOZ-objectgegevens.

Bron

Rioolheffing kan op basis van art 228a van de Gemeentewet en een gemeentelijke verordening worden opgelegd.

Vertaalslag WOZ

Omdat de objectgegevens overeenkomen is geen aanpassing verder nodig.

Waardebegrip

Conformiteit

Voor de rioolheffing is geen verplichte heffingsmaatstaf vastgelegd. Men zou als verdeelsleutel de WOZ-waarde kunnen gebruiken. Een veel gebruikt alternatief is waterverbruik.

Bron

Art 228a van de Gemeentewet kent geen verplichte heffingsmaatstaf.

Vertaalslag WOZ

Het waardebegrip is bruikbaar. Door het afschaffen van OZB gebruiker van woningen moet de WOZwaarde op andere wijze kenbaar gemaakt worden indien men de rioolheffing wil heffen bij de gebruiker.

Conformiteit

Recentelijk inzicht geeft aan dat ondanks het principe "de vervuiler

Aandachtspunten

betaalt" (wat duidt op een gebruikersheffing) toch ook de eigenaar als belastingplichtige kan worden aangewezen. Bron

Rioolheffing kan op basis van art 228a van Gemeentewet en een gemeentelijke verordening worden opgelegd.

Vertaalslag WOZ

Door het vervallen van OZB gebruik vervalt de noodzaak om de gebruikers van woningen in beeld te houden en een WOZbeschikking te zenden. Maar voor andere gemeentelijke lasten (Afvalstoffenheffing, toeristenbelasting en woonforensenbelasting) worden de gebruikers van zelfstandige woningen wel bijgehouden.

Extra risico’s

De rioolheffing op basis van de WOZ-waarde wordt wellicht teveel

Risico’s

gezien als een "verkapte verhoging van de OZB-tarieven" voor de eigenaar, dan wel het opnieuw invoeren van de OZB voor de gebruiker van woningen. Vermindering

Bij ontwikkelingen om een heffing in plaats van een recht in te

risico’s

voeren, vermindert de risico's. Voor de breder rioolheffing is de WOZwaarde wellicht een betere maatstaf dan het waterverbruik.

Conclusies en

aanbevelingen

Conclusies

1. zonder meer bruikbaar; Door de WOZ-waarde voor te schrijven vindt een objectieve wijze van belastingverdeling plaats.

Aanbevelingen

Onderzoeken of de WOZ-waarde ook aan de belastingplichtigen voor de rioolheffing gebruikers kenbaar moet worden gemaakt, overeenkomstig de wijze waarom de WOZ-beschikking wordt afgedrukt op hetzelfde biljet als de aanslag OZB.

85


Voor de bouw van de meeste bouwwerken en ook voor de meer ingrijpende verbouwingen heeft men een bouwvergunning nodig. Het verlenen van deze bouwvergunning kost geld, omdat de bouwaanvraag technisch nauwgezet beoordeeld moet worden, de gemeente diverse juridische procedures moet doorlopen, inclusief openbaar maken en behandelen van inspraak/bezwaren van betrokkenen. Daarnaast zal de gemeente ook tijdens de bouw moeten controleren of conform de verleende vergunning wordt gebouwd om de technische veiligheid van het bouwwerk te kunnen garanderen. De Gemeentewet biedt de mogelijkheid om deze kosten samenhangend met een bouwvergunning te verhalen op de aanvrager door middel van bouwleges. Ook bij deze bouwleges geeft de Gemeentewet vrijheid in het bepalen van een maatstaf op basis waarvan de hoogte van de leges wordt berekend. In veel gevallen wordt uitgegaan van de hoogte van de bouwsom, die de aanvrager van de bouwvergunning zelf moet opgeven.

86


5.3.1 Bouwleges Conformiteit

Een tarief wordt gehanteerd op basis van de bouwkosten, op te geven door de aanvrager, berekend volgens de NEN-norm

Objectgegevens

en ambtelijk getoetst op juistheid/betrouwbaarheid. Bron

Gemeentewet, legesverordening en begrip bouwkosten als omschreven onder NEN 2541 of normblad NEN 2631.

Vertaalslag WOZ

Bouwkosten worden ook beoordeeld om mutaties in het WOZbestand te verwerken. In het WOZ-bestand kan waardevermeerdering ten gevolge van de bouwvergunning vastgelegd worden. Deze waardevermeerdering kan gebruikt worden om de opgegeven bouwsom te toetsen of als heffingsmaatstaf. Een bouwvergunning kan betrekking hebben op één (toekomstig) WOZobject, maar kan ook meerdere WOZ-objecten omvatten.

Conformiteit

Huidige bouwleges worden afgeleid van bouwkosten. De WOZ-

Waardebegrip

administratie kan een waarde vermeerdering in beeld brengen. Deze waardevermeerdering is veelal lager dan de investering zelf. Bron

Wet-WOZ en marktonderzoek.

Vertaalslag WOZ

De verordening kan worden aangepast om de WOZ waarde ter toetsing of als uitgangspunt te hanteren. De waarde(vermeerdering) van het gebouwde (verbouwde) object is minder aan onzekerheden onderworpen dan de bouwsom, met name wanneer de aanvrager een deel van de werkzaamheden zelf verricht.

Aandachtspunten

Conformiteit

De WOZ-waardebepaling vindt jaarlijks plaats, maar de waardevermeerdering kan pas achteraf, na voltooiing van de bouwwerkzaamheden worden bepaald.

Bron

Wet WOZ en legesverordening.

Vertaalslag WOZ

In samenwerking met de WOZ-administratie kunnen voor de meest voorkomende bouwwerken vooraf indicaties worden afgegeven aan de afdeling bouwen woningtoezicht. Indien zij dat correct verwerken

Conclusies en

aanbevelingen

Risico’s

kan dat rechtstreeks verwerkt worden in de WOZ-administratie. Extra risico’s

Gedurende de bouwperiode is er ook een algemene marktontwikkeling van de onroerende zaken.

Vermindering

Door toetsing aan de objectieve WOZ-waarde vermindert het risico

risico’s

van te lage leges door te lage inschatting van de bouwkosten.

Conclusies

2. bruikbaar met gestandaardiseerde aanpassing; Waardevermeerdering van de bouwvergunning apart vast te leggen en kenbaar te maken.

Aanbevelingen

Onderzoeken of het gebruik van de WOZ-waarde (leges op basis van waardevermeerdering in plaats van bouwkosten) leidt tot een efficiencyverbetering en hogere acceptatiegraad van de bouwleges.

87


In de Waterschapswet is geregeld dat de waterschapsomslag gebouwd volledig wordt gebaseerd op de WOZ-waarde. Bij de modernisering van het waterschapsbestel, gaat deze omslag onderdeel uit maken van de watersysteemheffing. Voor de behoefte aan en de wijze van gebruik van de WOZ-waarde heeft deze verandering echter weinig gevolgen.

5.3.2

Schadeloosstelling

Wanneer de overheid voor het realiseren van plannen grond nodig heeft van particuliere eigenaren, dan is het meest ingrijpende instrument de onteigening van de desbetreffende onroerende zaken. Onteigening geschiedt daarbij altijd onder volledige schadeloosstelling van de eigenaar die "uitgekocht" wordt. Dit betekent dat deze niet alleen volledig wordt gecompenseerd voor de waarde van de onroerende zaak die hij moet overdragen aan de overheid, maar dat ook bijkomende schades, zoals bedrijfsschade, worden gecompenseerd. Onteigening is het door de overheid vorderen van iemands onroerende zaak of deel daarvan ten behoeve van het algemeen belang (bijvoorbeeld aanleg van een nieuwe rijksweg). De eigenaar ontvangt hiervoor een schadevergoeding ter hoogte van de waarde van de onroerende zaak en eventueel andere schadevergoedingen. De WOZ-waarde kan hierbij het uitgangspunt zijn. Bij een jaarlijkse WOZ-waardering zal dit gebruik kunnen toenemen.

88


5.3.2 Onteigening Objectgegevens

Conformiteit

De objectgegevens zijn in de basis overeenkomstig met de objectgegevens in de WOZ-administratie.

Bron

De objectgegevens bij een taxatie ten behoeve van onteigening zijn niet gedefinieerd.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-gegevens kunnen afwijken indien voor onteigeningswaardering slechts een deel van de onroerende zaak wordt gewaardeerd. Dit moet apart inzichtelijk worden gemaakt.

Waardebegrip

Conformiteit

De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer rekening houdend met waarderingsficties. De waarde voor onteigening is de werkelijke waarde van de rechten die de huidige eigenaar bezit.

Bron

Wet-WOZ en voor onteigening in de Onteigeningswet (OW) art 40 , met bijbehorende regelgeving.

Vertaalslag WOZ

Bij onteigening worden toekomstige ontwikkelingen in de waardebepaling verdisconteerd. De WOZ waarde is vooral bruikbaar wanneer deze ontwikkelingen voldoende kwantificeerbaar zijn

Aandachtspunten

Conformiteit

Vaak moeten bij onteigening andere bijkomende schaden worden bepaald. Er is dan ook sprake van een specifiek proces dat is toegesneden op het individuele geval en waarbij bij voorkeur de medewerking van betrokkene dient te worden verkregen.

Bron

De waarderingsficties in het kader van de Wet WOZ versus de aard van het recht van de belanghebbende.

Vertaalslag WOZ

De Wet WOZ kan niet voorzien in overige schadevergoedingen. Deze moeten apart worden bepaald. Slechts in enkele gevallen kunnen de WOZ gegevens daarvoor gebruikt worden.

Risico’s

Extra risico’s

In de praktijk komt het regelmatig voor dat bij onteigening een gedeelte van de onroerende zaak benodigd is. In dat geval is de objectafbakening anders dan bij de WOZ.

Vermindering

Door de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen bij de bepaling van

risico’s

de waarde is er sprake van een objectieve basis waarbij de belangen


van de onteigening buiten aanmerking blijven. Conclusies

3. bruikbaar met ingrijpende aanpassingen; De waarde van de onroerende zaken kan op basis van de WOZ waarde worden bepaald indien de afbakening overeenkomt. Overige schades moeten apart bepaald worden.

Aanbevelingen

Onderzoeken of het toegevoegde waarde heeft om de onteigeningsdeskundige te verplichten de WOZ taxatie als uitgangspunt te laten nemen voor zijn waarde-onderzoek en schaderapport.

89


Een eigenaar van onroerend goed wordt niet alleen geconfronteerd met de ruimtelijke plannen van de overheid, wanneer deze overheid zijn onroerende zaak wil onteigenen. Plannen van de overheid (of van andere eigenaren) in de directe omgeving kunnen ingrijpende gevolgen hebben op de waarde van een onroerende zaak. Wanneer er sprake is van een significante waardedaling als gevolg van plannen in de directe omgeving, dan heeft de eigenaar recht op zogenaamde planschadevergoeding. De taxaties in het kader van de Wet WOZ kunnen als uitgangspunt dienen voor de bepaling of sprake is van planschade en voor de bepaling van de omvang van de schade. Door de planologische ontwikkelingen kunnen (toekomstige) omgevingsfactoren van belang worden voor de waardebepaling die tot dan toe niet bekend waren en niet in de taxatie waren betrokken. Maar zodra de plannen (die mogelijk planschade veroorzaken) concreet zijn, moeten deze (toekomstige) omgevingsfactoren ook in de WOZ-waarde tot uitdrukking worden gebracht. De planschade procedure vraagt daarbij soms ook om een waardeverschil veroorzaakt door het plan concreet te benoemen. Dat waardeverschil is echter steeds slechts een deel van de WOZ waarde en zal niet afzonderlijk in de WOZ-beschikking of het taxatieverslag tot uitdrukking komen. Ook zal de (lagere) WOZ-waarde normaliter pas bekend zijn, nadat het plan voldoende concreet is, dan wel gerealiseerd is. Planschade vraagt echter een inschatting van de invloed op de waarde (de planschade) voorafgaand aan de nieuwe omstandigheid. De WOZ-waarde kan pas achteraf worden bepaald. Daarom zal bij een jaarlijkse WOZ-waardering de toepassingsmogelijkheid wel toenemen, maar blijft de behoefte aan de planschade inschatting wellicht vooruit lopen op de beschikbaarheid van de WOZ-waarde. De uitgevoerde planschade inschatting kan echter wel direct weer worden toegepast in de eerstvolgende WOZ-waardering.

90


5.3.2 Planschade Objectgegevens

Conformiteit

De objectgegevens zijn in de basis overeenkomstig met de objectgegevens in de Woz-administratie.

Bron

De objectgegevens bij een taxatie ten behoeve van planschade zijn niet gedefinieerd.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-gegevens kunnen afwijken indien voor planschadewaardering slechts een deel van de onroerende zaak wordt gewaardeerd. Dit moet apart inzichtelijk worden gemaakt.

Waardebegrip

Conformiteit

De WOZ-waarde is een waarde in het economische verkeer. De waarde voor planschade is naar een billijkheid te bepalen schadevergoeding.

Bron

Wet-WOZ en voor planschade art 49 WRO, Hoofdstuk 8, Afdeling 1 met bijbehorende regelgeving.

Vertaalslag WOZ

Bij planschade worden alle mogelijke toekomstige ontwikkelingen in de waardebepaling verdisconteerd. De WOZ waarde is vooral bruikbaar wanneer de ontwikkelingen kwantificeerbaar zijn

Aandachtspunten

Conformiteit

Bij planschade gaat het om een waardebepaling vóór en ná de planologische wijziging. Om de WOZ-taxatie toepasbaar te kunnen maken zal met dit aspect rekening dienen te worden gehouden.

Bron

Wet-WOZ en voor planschade art 49 WRO, Hoofdstuk 8, Afdeling 1 met bijbehorende regelgeving.

Vertaalslag WOZ

In een deel van de gevallen is de WOZ-administratie direct toepasbaar voor de taxatie voor planschade. Indien er mogelijkheid bestaat te wachten totdat die planologische ontwikkeling concreet is


Risico’s

geworden, is de WOZ-administratie wederom bruikbaar. Extra risico’s

De nauwkeurigheid van de WOZ-waardebepaling kent een zekere tolerantie. Voor planschade is een hogere nauwkeurigheid vereist.

Vermindering

De tolerantie op de taxatie moet meegewogen worden. Dit risico

risico’s

vormt geen belemmering op de toepasbaarheid.

Conclusies

3. bruikbaar met ingrijpende aanpassingen; De planologische factoren moeten verwerkt zijn in de taxatie.

Aanbevelingen

Onderzoeken of een aparte kenbaarheid binnen een WOZ-taxatie gebruikt kan worden voor een planschadebepaling. De WOZ taxatie kan in resterende situaties indicatief een waardeonderbouwing leveren voor de planschadedeskundige.

91


5.3.3

Subsidiëring

De WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) is op 1 januari 2007 in werking getreden. In de WMO zijn de volgende wetten gebundeld: - De Wet voorzieningen gehandicapten; - De Welzijnswet; - De Huishoudelijke Verzorging uit de AWBZ; - Enkele subsidieregelingen uit de AWBZ (o.a. mantelondersteuning, diensten bij wonen met zorg); - De Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ). Voor mensen die langdurige, zware zorg nodig hebben is en blijft er de AWBZ. Het beleidsterrein waarop de WMO zich richt (genoemd in artikel 1, eerste lid, onder g, onderdeel 6°), betreft het onderdeel van maatschappelijke ondersteuning dat zich richt op individuele mensen. De WMO legt de verantwoordelijkheid voor deze ondersteuning bij gemeenten. Het individuele karakter van de voorziening betekent overigens niet dat de gemeente het verlenen van die voorziening niet op collectieve wijze kan vormgeven. De gemeente is vrij om te bepalen welke voorzieningen zij zal verlenen, en welke niet. Voorzieningen die verstrekt worden, hebben vaak betrekking op de woonvoorzieningen en betreffen daarmee investeringen in de onroerende zaak. De investeringen in de onroerende zaak moeten ook weer getaxeerd worden. Dit om te beoordelen of de beoogde subsidie juist wordt toegepast en of alle gelden wel juist worden gebruikt en wat de neveneffecten zijn. Omdat ook de WOZ-taxateur alle waardevermeerderende investeringen moet beoordelen is het voor de hand liggend dat de taxatie/evaluatie van WMO subsidie in de woonvoorziening gelijk gedaan wordt met de WOZ-taxatie.

92


5.3.3 Wet maatschappelijke ondersteuning Objectgegevens

Conformiteit

De objectgegevens voor WMO zijn in de basis overeenkomstig de objectgegevens in het taxatieverslag Wet WOZ. In enkele gevallen worden ook roerende zaken in de WMO taxatie betrokken.

Bron

De objectgegevens bij een taxatie ten behoeve van een WMO taxatie zijn niet gedefinieerd.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-gegevens dienen worden uitgebreid met een vastlegging

Waardebegrip

van roerende zaken die kunnen voorkomen bij een WMO taxatie. Conformiteit

De WOZ waardebepaling is bruikbaar voor de WMO. Eventueel moeten bepaalde onderdelen apart worden vastgelegd ten behoeve van de WMO-taxatie.

Bron

WMO en WOZ regelgeving

Vertaalslag WOZ

De WOZ-taxatie is de bepaling van de waarde in het economische verkeer met toegepaste ficties.

Aandachtspunten

Conformiteit

Alleen de subsidiabele kosten worden in de waardebepaling voor de WMO betrokken. Werkzaamheden van comfortverbetering of verfraaiing worden niet in de waardebepaling betrokken.

Bron

WMO en WOZ regelgeving

Vertaalslag WOZ

Enige aanpassingen moeten gemaakt worden omdat de WOZ taxaties meer dan alleen de subsidiabele kosten in de waarde betrekt. Afwijkingen in het kader van de WMO moeten dan separaat worden aangegeven.

Extra risico’s

Er zijn risico’s bij het gebruik van de WOZ-taxatie voor de bepaling

Risico’s

van de WMO. In enkele gevallen kan een procedure ontstaan over de subsidiabele kosten en over de vraag of alle (gesubsidieerde) onderdelen onroerend zijn. Vermindering

Duidelijk benoenen en vastleggen van deze afwijkende gegevens.


risico’s Conclusies

3. bruikbaar met ingrijpende aanpassing; Waarde-bepaling voor de WMO moet apart vastgelegd en kenbaar gemaakt worden en zal vaak inpandig moeten geschieden.

Aanbevelingen

Onderzoeken of het gebruik van de WOZ-waarde leidt tot een efficiency verbetering en hogere acceptatiegraad van de WMOtaxaties.

93


In het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten en de bijbehorende Regeling rijkssubsidiëring instandhouding monumenten is een nieuwe vereenvoudigde instandhoudingsregeling voor monumenten vastgelegd. Deze regeling geldt vanaf 1 februari 2006 en vervangt enkele eerdere rijkssubsidieregelingen. Eigenaren van woonhuizen en boerderijen zonder agrarische functie hebben veelal recht op fiscale aftrek van onderhoudskosten. Zij kunnen verder een Restauratiefonds-hypotheek met lage kosten krijgen. Voor deze hypotheekvaststelling is een taxatiewaarde noodzakelijk. Aangezien in het kader van de bijhouding de objectgegevens van de WOZ objecten moet worden onderhouden, en aan de hand hiervan de WOZ waarde wordt bepaald, ligt het voor de hand dat de benodigde bijhouding en de taxatiewerkzaamheden worden uitgevoerd vanuit de kaders van de Wet WOZ.

94


5.3.3 Subsidiëring instandhouding monument Objectgegevens

Conformiteit

De objectgegevens voor WMO zijn in de basis overeenkomstig de objectgegevens in het taxatieverslag Wet WOZ. In enkele gevallen worden ook roerende zaken in de WMO taxatie betrokken.

Bron

De objectgegevens bij een taxatie ten behoeve van een WMO taxatie zijn niet gedefinieerd.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-gegevens dienen worden uitgebreid met een vastlegging van roerende zaken die kunnen voorkomen bij een WMO taxatie.

Conformiteit

De waarde in het economisch verkeer geldt voor woningen en

Waardebegrip

rijksmonumenten. Deze taxatie methodiek is bruikbaar voor de WMO. De waardebepaling van sommige niet-woningen die geen rijksmonument zijn is volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) deze taxaties zijn niet bruikbaar voor de WMO. Bron

Voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer zijn de bepalingen van het WMO van toepassing.

Vertaalslag WOZ

De WOZ-taxatie is de bepaling van de waarde in het economische verkeer met toegepaste ficties. GVW taxaties zijn niet bruikbaar.

Aandachtspunten

Conformiteit

Alleen de subsidiabele kosten worden in de waardebepaling voor de WMO betrokken. Werkzaamheden van comfortverbetering of verfraaiing worden niet in de waardebepaling betrokken. Reconstructies zijn in beginsel niet subsidiabel.

Bron

In de Leidraad WMO staan de subsidiabele kosten nader uitgewerkt.

Vertaalslag WOZ

Enige aanpassingen moeten gemaakt worden omdat de WOZ taxaties meer dan alleen de subsidiabele kosten in de waarde betrekt. Afwijkingen in het kader van de WMO moeten dan separaat worden aangegeven.

Extra risico’s

Er zijn risico’s die het gebruik van de WOZ-taxatie voor de bepaling

Risico’s

van de WMO. In enkele gevallen kan een verwikkeling ontstaan om de subsidiabele kosten en om delen die onroerend zijn en wel voor de WMO getaxeerd dienen te worden. Vermindering

Duidelijk benoenen en vastleggen van deze afwijkende gegevens.

risico’s

Conclusies en

aanbevelingen

Conclusies

3. bruikbaar met ingrijpende aanpassingen; De BIM waarde kan worden afgeleid van de WOZ waarde. Gegevens moeten daarvoor apart worden vastgelegd. Overige schades moeten apart bepaald worden. WOZ-GVW waarden zijn niet geschikt.

Aanbevelingen

Onderzoeken of het wenselijk is de WOZ-administratie uit te breiden met gegevens voor de WMO. WOZ gegevens kunnen wel als onderbouwing voor een WMO taxatie geschieden.

95


96

HOOFDSTUK 6

WOZ-registraties en informatievoorziening overheid 6.1

Algemeen

Voor het functioneren van de overheid is de beschikbaarheid van betrouwbare en consistente informatie van groot belang. Dit belang heeft reeds in het verleden geleid tot goed functionerende registraties van natuurlijke personen (GBA, bevolkingsadministratie), van rechten op onroerende zaken (Kadaster) en van niet-natuurlijke personen (Handelsregister). Hoewel deze bestaande registraties door een veranderende visie op het functioneren van de overheid en door veranderende mogelijkheden van de informatietechnologie aan verandering onderhevig zijn, is het fundament van deze registraties zeer stabiel. Een belangrijk ontbrekende schakel in de informatievoorziening binnen de overheid is de registratie van gebouwen en adressen. Aan het invullen van deze schakel wordt nu na jarenlange discussie hard gewerkt. Twee belangrijke ontwikkelingen hebben het mogelijk gemaakt dat nu de realisatie van deze Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) wel mogelijk is. Enerzijds wordt vanuit de visie op informatievoorziening binnen de overheid niet langer gesproken over afzonderlijke registraties en afzonderlijke informatiesystemen. In de ontwikkelingen staat centraal het denken in termen van een samenhangend stelsel van basisregistraties. Als tweede element is van belang dat het nu wel mogelijk is om een Basisregistratie adressen en gebouwen te realiseren, omdat veel gemeenten bij het opbouwen van deze basisregistraties zich kunnen baseren op een WOZ-registratie, die niet alleen landelijk in redelijke mate geüniformeerd is, maar die in de periode 1995 tot nu ook een adequate kwaliteit heeft gekregen. 6.1

Historische terugblik

Alhoewel er eerdere pogingen en studies zijn geweest die hebben onderzocht op welke wijze gebouwgegevens centraal en eenduidig zouden kunnen worden geregistreerd, zijn het met name de studies van de Raad voor Vastgoedinformatie (Ravi: Een basisregistratie van gegevens over woonverblijven 1987, Een basisregistratie over overige gebouwen zijnde niet-

97

HOOFDSTUK 6 / WOZ-registraties en informatievoorziening overheid

woonverblijven 1988 en de Structuurschets vastgoedinformatievoorziening 1992) en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG 1989 – 1991) die aan de basis hebben gestaan van de huidige beoogde opzet van een Basisregistratie gebouwen en adressen. In deze rapporten is steeds een Registratie van gebouwen gepresenteerd als vierde fundament onder de overheidsinformatievoorziening, naast de bevolkingsadministratie, het Handelsregister en de kadastrale registratie. De uitwerking die daaraan is gegeven in de aanloop naar definitieve besluitvorming is onder meer terug te vinden in de studies "Van kraamkamer tot sloophamer" (april 2001) en "Adres onbekend" (november 2002). In deze uitwerking is ook de adressenregistratie als zelfstandig onderdeel van een stelsel van basisregistraties naar voren gekomen. Op basis van deze uitwerking zijn er vanaf 2002 bij een aantal gemeenten proefprojecten gestart om de meerwaarde van een centrale, landelijk uniforme, gebouwenregistratie en adressenregistratie te onderzoeken. Op basis van de uitwerking en op basis van de positieve uitkomsten van zowel de genoemde proefprojecten als van de uitgevoerde kosten-batenanalyse, heeft het kabinet in 2004 besloten om te komen tot twee gecombineerde basisregistraties voor zowel gebouwen als adressen. Het verplichte gebruik wordt wettelijk geregeld en de gemeenten zijn daarbij aangewezen als de verantwoordelijke bronhouders voor deze basisregistraties. Het kabinetsbesluit met betrekking tot de Basisregistraties adressen en gebouwen staat niet op zich. Dit besluit past binnen de context van het realiseren van een samenhangend stelsel van basisregistraties voor de gehele overheid. Dit samenhangende stelsel is een "groeimodel" en gaat verder dan alleen de historische basisregistraties (bevolking, handelsregister, kadaster en gebouwen). Nog belangrijker is echter het feit dat dit samenhangende stelsel geen doel op zich is, maar een middel om te komen tot betere (elektronische) dienstverlening in de richting van inwoners en bedrijven. 6.1

Het stelsel van basisregistraties

Het kabinet is in 2003 gestart met het programma "Een andere overheid". Het streven daarbij is naar het creëren van een overheid die - Niet naar de bekende weg vraagt; - Klantgericht is; - Zich niet voor de gek laat houden; - Weet waar ze het over heeft; - Haar zaken op orde heeft en niet meer uitgeeft dan nodig.

98


Het realiseren van deze doelstellingen wordt in belangrijke mate gebouwd op de toepassing van de hedendaagse informatietechnologie. Deze technologie moet ervoor zorgen dat de burger toegang heeft tot relevante informatie. Dat kan gaan om algemene informatie over bijvoorbeeld weten regelgeving en bestuurlijke besluitvorming, maar ook om persoonsgebonden informatie. Vindbaarheid van algemene informatie, door bijvoorbeeld de inzet van eenvoudige zoekmachines en het toegankelijk maken van persoonsgeboden informatie door een persoonlijke internetpagina zijn hierbij instrumenten die de overheid wil inzetten om te communiceren met de burger (en bedrijven). Voor de persoonsgeboden informatie is het van belang dat de overheid ook een beveiligde toegang tot deze informatie biedt. Hiervoor is een systeem van beveiligde toegang door elektronische authenticatie met diverse beveiligingsniveaus van belang. Dit wordt aangeduld met DigiD. Deze DigiD moet de burger toegang geven tot alle beveiligde informatie die voor hem beschikbaar is, ongeacht bij welke overheidsorganisatie deze informatie geregistreerd is. Om de doelstellingen te bereiken zal de overheid ook moeten zorgen dat gegevens die bij diverse onderdelen van de overheid bekend zijn bij elkaar gebracht kunnen worden. Door het hanteren van eenduidige nummering, bijvoorbeeld het Burgerservicenummer voor natuurlijke personen of het Handelsregisternummer voor bedrijven en instellingen wordt het beter mogelijk om gegevens aan elkaar te koppelen. Natuurlijk betekent dit niet dat iedereen binnen de overheid toegang zal krijgen tot alle privacy gevoelige informatie over personen en bedrijven. Men krijgt alleen inzicht in die gegevens die voor de eigen taken noodzakelijk zijn. Om te zorgen dat onderdelen van de overheid optimaal communiceren is informatieuitwisseling essentieel. Dat betekent dat er ook een infrastructuur moet zijn voor deze informatie-uitwisseling. Deze infrastructuur is gebaseerd op hedendaagse technieken die inmiddels beschikbaar zijn in de vorm van de zogenoemde OverheidsServiceBus (OSB) waarbij op basis van toepassing van open standaarden alle overheden op een beveiligde wijze gegevens kunnen uitwisselen. De laatste maar zeker niet onbelangrijke schakel is het structureren van de informatie bij de overheid. Bij dit structureren van de informatie die de overheid "in haar back-office" gebruikt, speelt het stelsel van basisregistraties een wezenlijke rol. Dit stelsel van basisregistraties is een dynamisch, groeiend stelsel, dat vooral ook een kapstok moet vormen voor elke deel van de organisatie om de eigen gegevens aan op te hangen. De huidige status van dit stelsel van basisregistraties komt tot uitdrukking in het navolgende schema.

99


In dit stelsel van Basisregistraties zijn de volgende basisregistraties te herkennen: BGR: Basis gebouwenregistratie BLAU: Basisregistratie lonen, arbeidsrelaties en uitkeringen BRA: Basisregistratie adressen BRI: Basisregistratie inkomen BRK: Basisregistratie kadaster BRT: Basisregistratie topografie DINO: Date en informatie Nederlandse ondergrond GBA: Gemeenschappelijke basisregistratie personen GBKN: Grootschalige basiskaart Nederland KR: Kentekenregistratie NHR: Handelsregister RNI: Register niet-ingezetenen WOZ: Basisregistratie WOZ.

100


6.4

Basisregistratie adressen en gebouwen

Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) is verantwoordelijk voor de implementatie van de Basisregistraties adressen en gebouwen. Vanuit dit ministerie zijn dan ook instrumenten ontwikkeld die gemeenten kunnen ondersteunen bij de inrichting en het beheer van de Basisregistratie adressen en gebouwen. Van belang is dat de Basisregistratie adressen en gebouwen weliswaar nieuwe registraties zijn, maar dat veel van de te registeren gegevens reeds gestructureerd bij de gemeenten beschikbaar zijn. Vaak kunnen de verblijfsobjecten en panden met de bijbehorende adressen en kenmerken direct afgeleid worden uit de WOZ-registratie bij gemeenten. De ervaringen bij de gemeenten die als pilot zijn opgetreden in het onderzoek naar de haalbaarheid van de BAG en bij andere gemeenten die nu bezig zijn deze basisregistratie te realiseren, hebben geleerd dat het afleiden van de BAG uit de WOZ-registratie meestal zeer goed mogelijk is en de meest doelmatige werkwijze is. Voordeel van de WOZ-registratie, boven andere gemeentelijke bestanden met gegevens over adressen en gebouwen is dat de inhoud van deze WOZ-registratie in hoge mate gestandaardiseerd is. De samenwerking van gemeenten binnen de organisatie Dataland bewijst dat door deze standaardisatie en door de inhoud van de WOZ-registratie relatief eenvoudig een bestand met alle gebouwen (verblijfsobjecten) verkregen kan worden. Door op een efficiënte manier de bestaande WOZ-registratie te benutten voor het starten van de Basisregistratie adressen en gebouwen, kunnen de investeringen bij gemeenten worden beperkt, en kan het beschikbaar komen van deze nieuwe registratie worden bespoedigd. Ook voor gebruik en bijhouding van de Basisregistratie adressen en gebouwen zien wij een hechte relatie tussen deze authentieke registraties en de uitvoering van de Wet WOZ. Immers om alle gebouwen in de gemeente jaarlijks opnieuw te taxeren, verzamelen gemeenten veel signalen over wijzigingen van gebouwen. Al deze signalen kunnen ook worden gebruikt om de BAG actueel te houden. De invoering van de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) in gemeenten komt inmiddels van de grond. Veel gemeenten gebruiken de WOZ-gegevens (mede) om een eerste versie van de BAG te vullen. Ook wordt gekeken naar het afstemmen van de bijhouding van de BAG op de WOZ-werkprocessen. Zoals ook beschreven in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling kan het combineren van de bijhouding van de BAG met de uitvoering van de Wet WOZ leiden tot betere doelmatigheid. De commissie constateert daarbij dat de gegevensverzamelingen en de bijhoudingsactiviteiten ten behoeve van de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) en die van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zodanige overeenkomsten hebben dat een belangrijke maatschappelijke besparing mogelijk is door (de bijhouding van) deze registraties

101


te integreren. Dit voorkomt nodeloze dubbele registratie en voortdurende afstemming tussen twee inhoudelijk sterk gerelateerde gegevensverzamelingen. 6.5

Basisregistratie WOZ

De ontwikkelingen op het terrein van breder gebruik hebben met elkaar gemeen dat andere overheden dan gemeenten, waterschappen, Belastingdienst en CBS de WOZ-waarde van woningen nodig hebben als "authentiek brongegeven" voor hun werkprocessen. Het lijkt dan ook wenselijk dat al deze overheden de WOZ-waarde uit een authentieke basisregistratie zouden kunnen verkrijgen. Daarom heeft de Waarderingskamer aan de Minister voor Bestuurlijke Vernieuwing en Koninkrijksrelaties in 2005 gevraagd om te bevorderen dat de gemeentelijke WOZ-registratie, voor wat betreft de vastgestelde WOZ-waarde, de afbakening van het WOZ-object en de aangewezen belanghebbenden bij het WOZ-object, wordt aangewezen als één van de registraties binnen het stelsel van authentieke basisregistraties. De Waarderingskamer heeft daarbij ook gewezen op de bestaande intensieve relatie met andere registraties uit dit stelsel.

102


Zoals uit bovenstaande schema blijkt worden bij de uitvoering van werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ gegevens uit een groot aantal andere basisregistraties ingezet. Dit leidt er ook toe dat bij het presenteren van WOZ-gegevens sprake is van een groot aantal verwijzingen naar andere basisregistraties en dat gegevens uit andere basisregistraties (andere bron) van belang zijn om de WOZ-gegevens te kunnen gebruiken. Uit het schema blijkt dat de afbakening van het WOZ-object gerelateerd is aan de afbakening van de onroerende zaak in de Basisregistratie Kadaster (BRK) en van het pand en het verblijfsobject in de Basis Gebouwen Registratie (BGR). Daarbij wordt het WOZ-object aangeduid met een adres uit de Basis Registratie Adressen (BRA), eventueel met een aanvullende locatieaanduiding. De belanghebbende eigenaar wordt afgeleid uit de geregistreerde zakelijk rechten in de BRK. Wanneer in BRK meerdere gerechtigden zijn vastgelegd, wordt in het kader van de Wet WOZ één "eigenaar" als belanghebbende eigenaar aangewezen. De belanghebbende gebruiker wordt afgeleid uit de natuurlijke personen die volgens de Gemeentelijke Basis Administratie persoonsgegevens (GBA) ter plaatse wonen (één van hen wordt aangewezen) of de nietnatuurlijke personen die daar volgens het Nieuw Handelsregister (NHR) gevestigd zijn. Indien deze basisregistratie geen informatie levert over een gebruiker wordt in het kader van de Wet WOZ langs andere weg een belanghebbende gebruiker aangewezen. Bij deze aanwijzing wordt, indien de gebruiker geregistreerd is, weer verwezen naar de GBA respectievelijk het NHR. Een wetsvoorstel terzake van het opnemen van de WOZ-waarde als authentiek gegeven in het stelsel van basisregistraties is in juni 2007 ingediend bij de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel betekent een beperkte wijziging van de Wet WOZ. De Staatssecretaris van Financiën wordt verantwoordelijk voor dit deel van het stelsel, maar natuurlijk blijven de gemeenten verantwoordelijk voor de juiste waardevaststelling en de kwaliteit van de vastgelegde gegevens. 6.6

Openbaarheid van de WOZ-waarde en bescherming van persoonsgegevens

In deze paragraaf bespreken wij de aspecten rond openbaarheid in het kader van de Wet WOZ en de verhouding tot de Wet openbaarheid van bestuur (WOB). Openbaarheid heeft twee invalshoeken. Het kan gaan over openbaarheid van de WOZ-waarde al dan niet in combinatie met het WOZ-taxatieverslag en over openbaarheid van de WOZ-gegevens die bij de waardebepaling worden gebruikt. De wettelijke regeling van (beperkte) openbaarheid van de WOZwaarden en het taxatieverslag is te vinden in artikel 40 van de Wet WOZ.

103


Op grond van artikel 40 Wet WOZ kan desgevraagd (op verzoek) het waardegegeven van een onroerende zaak worden verstrekt aan degene die een zogenaamd gerechtvaardigd belang bij het waardegegeven heeft. Met betrekking tot dat gerechtvaardigd belang heeft de Waarderingskamer regels gegeven door middel van een instructie. Volgens deze instructie dient belanghebbende aan te geven om welke onroerende zaken het gaat en is het aantal WOZwaarden dat verstrekt mag worden maximaal negen. Een afschrift van de onderliggende gegevens (het taxatieverslag) mag alleen worden verstrekt aan degene ten aanzien van wie een WOZ-beschikking is genomen. Tevens bevat de bepaling de bevoegdheid om bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels te geven voor het in rekening brengen van kosten betreffende het verstrekken van een waardegegeven aan een derde. Sinds de indiening van het wetsvoorstel voor de Wet WOZ is reeds gesproken over de (beperkte) openbaarheid van waardegegevens en taxatieverslag. In de memorie van toelichting op het wetsvoorstel voor de Wet WOZ wordt hierop al ingegaan. Belangrijke uitgangspunten daarbij zijn rechtsgelijkheid en rechtszekerheid. Hierin is reeds vastgelegd dat gegevens alleen aan derden mogen worden verstrekt, wanneer deze een zogenaamd gerechtvaardigd belang hebben. Openbaarheid is geen regel maar uitzondering. "Zoals opgemerkt, hebben onder andere de algemene beginselen van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid ten grondslag gelegen aan de totstandkoming van deze wet. Mede daarom is in het voorgestelde artikel 41 (thans artikel 40) bepaald dat het waardegegeven door het college van burgemeester en wethouders aan derden verstrekt mag worden. Echter, gezien het feit dat het waardegegeven een element is dat een rol speelt bij de vaststelling van iemands belastingschuld, en daarmee als privacygevoelig geldt, hebben wij geconcludeerd dat openbaarheid geen regel zal kunnen zijn. Daarmee is tevens de gedachte verworpen bij wet openbare registers in te stellen, die voor iedereen toegankelijk zijn. Gekozen is voor de variant, waarbij een recht tot kennisneming wordt geregeld voor degene die kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben bij de kennisname van het waardegegeven. Dit recht strookt met de doelstelling van de wet om de waardebepaling van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen voor de burger doorzichtiger en voor controle vatbaar te maken. Opgemerkt zij dat dit recht moet worden onderscheiden van het inzagerecht dat op grond van de Wet persoonsregistraties aan belanghebbende zelf toekomt. Om te voorkomen dat er "schaduw" registraties ontstaan of op niet met de Wet WOZ strokende wijze gebruik wordt gemaakt van het waardegegeven, wordt voor de kennisneming door derden de eis gesteld van een gerechtvaardigd belang in verband met belasting die van hem wordt geheven. Daarbij moet gedacht worden aan iemand die de waarde die aan zijn pand is toegekend wil

104


vergelijken met de waarde die is vastgesteld ter zake van een vergelijkbaar pand. Aangezien de vrager van het waardegegeven alleen een (fiscaal) belang kan hebben indien hij zelf een soortgelijk pand gebruikt of in eigendom heeft - en dit is een van de elementen waaraan de gemeente zal moeten toetsen alvorens een waardegegeven te verstrekken aan een derde - is het niet mogelijk de waarde van willekeurig welke onroerende zaak op te vragen. Voorts wordt met de beperking recht gedaan enerzijds aan het beginsel van de bescherming van de persoonlijke levenssfeer en anderzijds aan het recht van de belastingplichtige tot controle op een juiste waardevaststelling van zijn onroerende zaak. Met betrekking tot bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken, waarvan het waardegegeven een concurrentiegevoelig gegeven zou kunnen zijn, menen wij, eveneens met de eis van een gerechtvaardigd belang de vrees voor oneigenlijk gebruik van het waardegegeven te hebben weggenomen. Er zij nogmaals op gewezen dat de onderliggende gegevens nooit aan derden worden verstrekt. De zakelijk gerechtigde en de gebruiker van een onroerende zaak hebben wel het recht tot inzage van deze gegevens. De gemeente zal zorgvuldig moeten toetsen of een gerechtvaardigd belang bestaat. Tegen een weigering om het waardegegeven te verstrekken kan de normale procedure worden ingesteld voor geschillen tussen burgers en openbaar bestuur. De hiervoor uiteengezette keuze om - wat betreft in individuele gevallen genomen beslissingen inzake voor de heffing van onderscheidene belastingen geldende waarderingen - het primaat te verlenen aan de vertrouwelijkheid die alom als wenselijk wordt ervaren en daarop slechts die uitzonderingen toe te laten die door een effectuering in de praktijk van het gelijkheidsbeginsel wordt gevergd, staat geheel los van de werkingssfeer van de Wet openbaarheid van bestuur. Ingevolge die wet zullen immers eventuele algemene beleidsregels voor zover die niet zijn neergelegd in gepubliceerde voorschriften en dergelijke kunnen worden gevraagd. Het waardegegeven behoort daar niet toe." (MvT, Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 28 en 29). Wet openbaarheid van bestuur In artikel 40 Wet WOZ is een systeem van beperkte openbaarheid neergelegd. De vraag die vervolgens rijst, is, wat de verhouding van deze bepaling is in relatie tot de Wet openbaarheid van bestuur. In een zaak waarin een huurdersplatform had verzocht om informatie te verstrekken over de waarden van alle onroerende zaken die voorkwamen op een lijst die behoorde bij een overeenkomst die was gesloten tussen een gemeente en een woningcorporatie, wees de gemeente dit beroep af met een beroep op artikel 40 Wet WOZ in samenhang gelezen met artikel 6 van de Instructie gerechtvaardigd belang. De Raad van State is van oordeel dat artikel 40 Wet WOZ een lex specialis is die derogeert aan de Wet openbaarheid van bestuur.

105


Uit de jurisprudentie van de Raad van State blijkt verder dat deze van oordeel is dat de regeling van artikel 40 Wet WOZ alleen ziet op individuele panden. Op algemene gegevens zoals de indeling in waardegebieden en de bijbehorende kengetallen is niet artikel 40 Wet WOZ van toepassing maar de Wet openbaarheid van bestuur. Het taxatieverslag In de toelichting op de tweede nota van wijziging bij het wetsvoorstel voor de Wet WOZ is alleen vermeld dat in het wetsvoorstel een bepaling is opgenomen, dat de aan de taxatie onderliggende gegevens aan degene te wiens aanzien de beschikking is genomen, op verzoek ter inzage worden gegeven. Uiteindelijk is in de parlementaire behandeling deze formulering zodanig aangepast dat een afschrift van deze gegevens wordt verstrekt. Uiteindelijk heeft dit afschrift de aanduiding taxatieverslag gekregen. In artikel 6 van het op grond van artikel 20, tweede lid, Wet WOZ uitgevaardigde Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken is aangegeven welke elementen in een taxatieverslag moeten zijn opgenomen. Het betreft ten minste de objectaanduiding, de waarderelevante objectgegevens, de motivering van de individuele afwijking ten opzichte van de woningen waarvan de verkoopprijs als referentie is gebruikt en de getaxeerde waarde. Het vorenstaande is verder uitgewerkt in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. In het kader van artikel 6 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is zowel een modeltaxatieverslag voor woningen, als een voor niet-woningen vastgesteld. In eerste instantie hebben gemeenten inderdaad alleen op verzoek aan gemeenten een afschrift op papier verstrekt van het taxatieverslag. Naarmate meer belanghebbenden een taxatieverslag vroegen, werd het voor gemeenten doelmatiger om deze taxatieverslagen direct mee te sturen bij de verzending van de WOZ-beschikkingen. Uiteindelijk verstrekken nu de meeste gemeenten het taxatieverslag via internet. Naar behoefte kan de belanghebbende het taxatieverslag via internet raadplegen, waarbij de toegang tot het taxatieverslag is afgeschermd, zodat alleen de desbetreffende belanghebbende het kan raadplegen (en naar behoefte kan printen). Voor het reguleren van de toegang gebruiken gemeenten in toenemende mate de DigiD. Gerechtvaardigd belang bij waardegegeven van een ander object In de nota naar aanleiding van het eindverslag betreffende de Wet WOZ heeft de regering aangegeven dat zij bezwaren ziet om het begrip gerechtvaardigd belang nauwkeurig te omschrijven. Er moet immers steeds een afweging gemaakt worden tussen het belang van

106


degene die inzage wil hebben en de belanghebbenden bij de onroerende zaak waarvan de WOZ-waarde wordt opgevraagd. "Aan een nauwkeurige omschrijving van dit begrip zijn bezwaren verbonden. Het kan er bijvoorbeeld toe leiden dat de belangen van derden worden ingeperkt. Een limitatieve opsomming van situaties die wij op dit moment kunnen overzien, zou voorts het nadeel hebben dat zij onvoldoende rekening houdt met het feit dat de maatschappelijke werkelijkheid voortdurend in ontwikkeling is. Wij kunnen ons dan ook indenken dat de thans in aanmerking komende omschrijving - degene die een naar aard en gebruik vergelijkbare onroerende zaak bezit of gebruikt - onder omstandigheden te beperkt zou kunnen zijn. Ook een aanvulling in de zin dat er in ieder geval een gerechtvaardigd belang is bij een beroepsprocedure, lijkt ons eerder een beperking aan te brengen in de uitleg van het begrip gerechtvaardigd belang dan daarvan een uitputtende uitwerking te geven. Wij blijven er daarom de voorkeur aan geven dat het begrip gerechtvaardigd belang in de jurisprudentie nader wordt uitgewerkt. De afweging zal in de praktijk van geval tot geval moeten plaatsvinden, en kan dan door de rechter getoetst worden. Overigens zullen wij de Waarderingskamer opdracht geven een model-instructie te ontwerpen voor situaties waarin in elk geval een gerechtvaardigd belang aanwezig is." (Eindverslag, Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 9, blz. 31). Mede naar aanleiding van de bespreking in de Tweede Kamer heeft de Waarderingskamer een Instructie gerechtvaardigd belang vastgesteld. "Tegen de achtergrond van een goede rechtsbescherming wordt op basis van artikel 40, eerste lid, van de Wet WOZ het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak verstrekt aan een ieder die kan aantonen uit hoofde van de belastingheffing te zijnen aanzien een "gerechtvaardigd belang" te hebben bij de verkrijging daarvan. In deze bepaling is neergelegd dat de waardegegevens uitsluitend openbaar gemaakt worden indien er een fiscaal belang is bij kennisneming van het gegeven. Aan derden worden alleen de waardegegevens verstrekt en niet de daaraan ten grondslag liggende gegevens (taxatieverslag) met betrekking tot de onroerende zaak. Hoewel de vraag of er sprake is van gerechtvaardigd belang steeds een afweging vraagt voor een individueel geval, is het voor de bevordering van de uniformiteit terzake, wenselijk om de uitgangspunten te formuleren.

107


Afweging rechtsbescherming en privacy Bij de rechtsbescherming gaat het om het bieden van de mogelijkheid aan een belanghebbende om de eigen beschikking te toetsen in verband met belasting die van hem wordt geheven. Daarbij kan gedacht worden aan iemand die de waarde die voor zijn pand is vastgesteld wil vergelijken met de waarde die is vastgesteld voor een vergelijkbaar pand en wil beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden. Bij de vraag in hoeverre gegevens openbaar gemaakt worden gaat het om de algemene regels van privacybescherming die in acht genomen moeten worden met betrekking tot gegevens die ten grondslag liggen aan belastingheffing. Bij de belangenafweging kan aansluiting worden gezocht bij de evenredigheidstoets die in het kader van de belangenafweging bij besluiten in het kader van de Algemene wet bestuursrecht moet worden gemaakt. De voor één of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. De rechtsbescherming van degene die om het waardegegeven verzoekt, moet worden afgewogen tegen het belang van de privacybescherming van degene om wiens waardegegeven wordt gevraagd. De Waarderingskamer is van oordeel dat het begrip "gerechtvaardigd belang" impliceert dat het aantal te verstrekken gegevens kan worden beperkt. De verzoeker moet in staat gesteld worden om te beoordelen of binnen de gemeente een gelijke behandeling van gelijke gevallen heeft plaatsgevonden en of voor afwijkende gevallen overeenstemmende afwijkende waarden zijn vastgesteld. Woningen Met betrekking tot woningen is de Waarderingskamer van oordeel dat er voldoende aan de rechtsbescherming tegemoet gekomen is wanneer er op verzoek drie waardegegevens van vergelijkbare woningen uit de directe omgeving verstrekt worden. Wanneer de verzoeker zich een oordeel wil vormen of ten opzichte van andere categorieën woningen de onderlinge waardeverhoudingen correct zijn, kan hij indien hij daarom verzoekt, (inzage in het referentienet is voor hem onvoldoende) het waardegegeven van een drietal woningen uit een andere categorie verkrijgen. Als hij wil onderzoeken of de waardeverhouding met woningen op andere locaties overeenstemt, kan aan hem op zijn verzoek ook een drietal waardegegevens van woningen op andere locaties worden verstrekt.

108


Niet-woningen Voor de beoordeling of er sprake is van gerechtvaardigd belang bij het waardegegeven van niet-woningen is het niet mogelijk een nadere instructie te geven. De verstrekking van het waardegegeven zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden. Bij niet-woningen is er een grote verscheidenheid in specifieke objectkenmerken. Hierdoor zal het waardegegeven van een andere onroerende zaak in de regel niet kunnen bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in de gelijke behandeling van gelijke gevallen. De verzoeker heeft dan geen belang. Wanneer er echter wel sprake is van vergelijkbare objecten, heeft de verzoeker wel een belang bij het waardegegeven. In dat geval moet het belang worden afgewogen tegen het belang van de belanghebbende wiens privacy wordt beschermd. De eventuele concurrentiegevoeligheid van de waardegegevens moet daarbij ook in de afweging worden betrokken." (Instructie Waarderingskamer 19 december 1996, WOZ-journaal 1997, nr. 2). Streven naar vergroting van de openbaarheid Sinds de inwerkingtreding van de Wet WOZ is diverse malen onderzocht of het wenselijk en/of mogelijk was om te komen tot een grotere openbaarheid van d WOZ-waarde. In deze discussie is ook uitdrukkelijk gekeken naar het standpunt van het College bescherming persoonsgegevens (Cbp). Uit een advies aan de Staatssecretaris van Financiën van 17 februari 2004 kan worden geconcludeerd dat het Cbp op basis van de huidige wettekst afwijzend staat tegenover een verdergaande openbaarheid van WOZ-gegevens voor andere doeleinden. Het Cbp komt tot het oordeel dat een algemene toegankelijkheid van waardegegevens op het internet zich niet verhoudt met de Wet bescherming persoonsgegevens en de Wet WOZ. Het Cbp onderschrijft het oordeel van de Raad van State dat het waardegegeven privacygevoelige informatie betreft. Verdere verwerking van deze gegevens (door plaatsing op het internet) dient daarom op grond van het bepaalde in artikel 40, eerste lid, Wet WOZ en artikel 9, vierde lid, WBP achterwege te blijven. Om dezelfde reden is het Cbp van mening dat het op andere wijze verstrekken van de WOZwaarde aan specifieke "nieuwe afnemers" (zoals financiële instellingen), niet zijnde gemeenten, waterschappen en Belastingdienst ongewenst is. Het Cbp is van mening dat het bij het waardegegeven gaat om privacygevoelige gegevens waarvan geheimhouding, buiten de bij wet geregelde kring van afnemers, voorop moet staan. Het Cbp koppelt de discussie over de openbaarheid van de WOZ-waarde daarmee ook zeer nadrukkelijk aan de gegevenslevering aan afnemers.

109


In artikel 2, onder c, Wet WOZ worden als afnemers gedefinieerd: "overheden die gebruik maken van de ingevolge de wet vastgestelde waarden ten behoeve van de heffing van belastingen". In de memorie van toelichting is de groep afnemers omschreven als: "publiekrechtelijke overheden die van het waardegegeven gebruik maken voor de heffing van belastingen, te weten gemeenten, de waterschappen en de Belastingdienst. Het gebruik van de WOZ-waarden voor andere vormen van belastingheffing stuit daarmee niet op bezwaren, maar het gebruik voor andere doeleinden en het leveren van de gegevens aan andere afnemers voor andere doeleinden wel. Mede gezien het advies van het Cbp zijn in 2004 vooralsnog geen verdere stappen gezet in het verder openbaar maken van de WOZ-waarde dan wel het gebruik van de WOZ-waarde voor andere doeleinden door de overheid. Gebruik WOZ-waarde door belanghebbende zelf De belanghebbende die van de gemeente een WOZ-waarde en een taxatieverslag heeft ontvangen, is door de Wet bescherming persoonsgegevens en de Wet WOZ niet belemmerd om de gegevens voor andere doeleinden te gebruiken. Zoals ook uit deze rapportage blijkt zijn er daarom de afgelopen jaren diverse vormen van breder gebruik ontstaan, waarbij de belanghebbende het hem ter beschikking staande WOZ-taxatieverslag zelf kon benutten. De toepassing in het kader van hypothecaire geldleningen en verzekeringen zijn daarbij het meest aansprekend. Deze toepassingen hebben zeker geleid tot maatschappelijke kostenbesparingen. Afweging belangen Vanaf de behandeling van het wetsvoorstel voor de Wet WOZ is gesproken over de afweging van het belang van privacy versus het belang bij het kunnen controleren van de WOZ-taxaties. In deze afweging heeft de gereguleerde beperkte openbaarheid stand gehouden. In de recente discussie over de openbaarheid van de WOZ-waarde is echter een nieuw belang veel zwaarder in de afweging gaan meespelen. Dit nieuwe belang betreft het belang van de fraudebestrijding. In deze afweging zijn twee soorten fraude relevant. Enerzijds de taxatiefraude, waardoor banken en andere financiële instellingen hogere hypothecaire geldleningen verstrekken dan op grond van de reële waarde van het onderpand mogelijk zou zijn. Anderzijds vinden er frauduleuze vastgoedtransacties plaats waarbij kopers gedupeerd worden doordat zij onroerend kopen tegen een prijs die ver boven de actuele marktwaarde ligt. Zoals ook uit de in dit rapport beschreven vormen van breder gebruik van de WOZ-waarde blijkt, kan een ruimere openbaarheid van de WOZ-waarde een (belangrijke) rol spelen in het terugdringen van beide vormen van fraude.

110


Het terugdringen van taxatiefraude en vastgoedfraude heeft op dit moment een hoge prioriteit. Deze maatschappelijke prioriteit kan ertoe leiden dat in de afweging tussen privacybescherming en belangen van openbaarheid men nu tot een andere conclusie komt dan enkele jaren geleden. Onderscheid tussen woningen en niet-woningen Bij de openbaarheid van WOZ gegevens van woningen gaat het primair om de vraag of er wel of niet bezwaar bestaat om de WOZ-waarde aan een uitgebreidere kring gebruikers bekend te maken. Indien men eenmaal kennis heeft van de WOZ-waarde is het eveneens verstrekken van het bijbehorende taxatieverslag minder een probleem. Immers dit taxatieverslag bevat vooral feitelijke als de aanduiding van de onroerende zaak, type woning, bouwjaar, perceelsaanduiding, perceelsoppervlakte en grootte van de woning. De eveneens vermelde verkoopprijzen van andere woningen zijn immers al afkomstig uit een openbare registratie. Wanneer een belanghebbende wordt gevraagd hoe hij aankijkt tegen de openbaarheid van de WOZ-waarde en het WOZ-taxatieverslag van woningen geven veel belanghebbenden aan het een voordeel te achten om over deze gegevens van andere woningen te kunnen beschikken voor de controle van de WOZ-taxatie van de eigen woning. De openbaarheid zou daarbij kunnen bijdragen aan de kwaliteit van de WOZ-taxaties. Op de vraag hoe men dan aankijkt tegen het feit dat ook anderen het taxatieverslag van de ondervraagde belanghebbende zouden kunnen inzien, reageert men vaak iets terughoudender. Voor niet-woningen is in het verleden geconcludeerd dat de geheimhouding voornamelijk zijn oorzaak vond in de concurrentiegevoeligheid van de gegevens. Men kan zich afvragen of dat argument voor de courante niet-woningen nog wel valide is. Allerlei objecten prijsgegevens rond huur en koop van dergelijke objecten zijn via de vakpers immers algemeen bekend. Ook hier kan openbaarheid, net als bij woningen, een bijdrage leveren aan het vertrouwen in een zorgvuldige waardebepaling en waardevaststelling. Ook bij (courante) niet-woningen kan de openbaarheid van de WOZ-waarde bijdragen aan het beperken van vastgoedfraude (zie bijvoorbeeld het breder gebruik met betrekking tot de melding van ongebruikelijke transacties waarbij mogelijk sprake is van "witwassen"). Waarderingskamer adviseert te komen tot meer openbaarheid van WOZ-waarde Op 3 juli 2007 heeft de Waarderingskamer aan de staatssecretaris van Financiën een advies gestuurd over "openbaarheid WOZ-waarden en landelijke voorziening Basisregistratie WOZ". Daarin wordt het volgende over openbaarheid opgemerkt:

111


"De Waarderingskamer is voorstander van het op korte termijn openbaar maken van de WOZwaarden van woningen. Dit sluit aan op de conclusies van de Werkgroep verbetervoorstellen en op de wens om de WOZ-waarden een belangrijkere rol te laten vervullen in het maatschappelijke verkeer en tevens bij het voorkomen van fraude. Door de WOZ-waarden beschikbaar te stellen aan banken, notariaat etc. kunnen, zoals ook in het eerder aangehaalde overleg met de Tweede Kamer aan de orde is geweest, belangrijke voordelen behaald worden. Ook de betrokken belanghebbenden geven veelal aan, bijvoorbeeld uitgesproken door de Vereniging Eigen Huis, dat vergroting van de openbaarheid eerder als voordeel dan als een nadelige inbreuk op de privacy wordt ervaren. De Waarderingskamer adviseert u om in eerste instantie alleen de WOZ-waarden van woningen openbaar te maken. Hoewel ook bij het openbaar maken van de WOZ-waarden van courante niet-woningen naar verwachting de voordelen de nadelen op het terrein van concurrentiegevoelige gegevens overtreffen, kan in eerste instantie beter aansluiting worden gezocht bij het bestaande, heldere onderscheid tussen woningen en niet-woningen."

112

HOOFDSTUK 7

Discussiestellingen Binnen het Platform WOZ is het rapport van de commissie besproken aan de hand van 16 stellingen. Deze stellingen waren gericht op de vraag of het Platform WOZ de conclusies van de commissie konden staven of dat deze weerlegt werden. Alle stellingen waren steeds twee-

9

zijdig. Het eerste deel van de stelling ( ) geeft aan dat de conclusies van de commissie dat breder gebruik van de WOZ-waarde en WOZ-gegevens mogelijk is, worden onderschreven.

8

Het tweede deel van de stelling ( ) geeft aan dat het Platform WOZ de conclusies van de commissie niet zou ondersteunen. Uit de discussie is duidelijk naar voren gekomen, dat het Platform WOZ de voorstellen tot breder gebruik in ruime mate onderschrijft. Toch is besloten om in deze rapportage ook de (afgewezen) delen van de stellingen die de belemmeringen voor breder gebruik geven, op te nemen. Waardebegrip WOZ

9 8

In de praktijk wordt geschermd met veel waardebegrippen, terwijl men de onderlinge verschillen onvoldoende onderkent. Uniform gebruik van de WOZ-waarde met eventueel forfaitaire correcties in bepaalde situaties schept duidelijkheid. De ficties maken de WOZ-waarde ongeschikt voor veel toepassingen (zoals financiering). De invloed van bijvoorbeeld beperkte rechten zijn moeilijk modelmatig te kwantificeren.

GVW als toegevoegde waarde

9

Het feit dat de WOZ-waarde de hoogste van waarde in het economische verkeer (WEV) en gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) is en dus voor elk object een reële waarde geeft, sluit goed aan bij de eisen van bijvoorbeeld de International Valuation Standards Committee (IVSC). Deze combinatie bevordert daarmee het breder gebruik.

113

HOOFDSTUK 7 / Discussiestellingen

8

De gecorrigeerde vervangingswaarde is niet geschikt voor taxaties voor bijvoorbeeld aankoop, financiering of verzekering.

Hypotheken, aan- en verkoop

9 8

De WOZ-taxatie is objectief. De taxatie kan niet afhankelijk zijn van de subjectieve belangen bij de onderhandelingen of van de "financieringsbehoefte" en de kwaliteit is zeker niet minder. Het maatschappelijk voordeel van gebruik WOZ-taxaties voor aankoop en financiering weegt niet op tegen het verlies door vermindering van de werkgelegenheid in de taxatiebranche in de private sector.

Taxatiebranche

9

8

De taxatiebranche heeft zich meer gericht op diensten om de WOZ-waarde te bestrijden dan op diensten waarin op basis van de WOZ-waarde andere waardebegrippen worden onderbouwd. Dit bevestigt dat de WOZ-waarde de diensten van taxateurs voor individuele taxaties kan vervangen. Voor veel officiële toepassingen, inclusief de beoordeling van taxaties door de belastingrechter, is de vakbekwaamheid van de private taxateur nog steeds belangrijker dan het beste WOZ-taxatieverslag.

Risico's

9 8

114

Bij onjuistheden in de WOZ-waarde biedt de rechtsbescherming op basis van de Wet WOZ betere bescherming dan de "productaansprakelijkheid" van de private taxateur. De gemeente zal aansprakelijk zijn voor de juistheid van de taxatie, ook wanneer bijvoorbeeld de uit de WOZ-waarde herleide executiewaarde op de veiling niet wordt gehaald.


Verzekeringen

9 8

Voor het bepalen van de herbouwwaarde volstaat gebruik van de primaire kenmerken die ook in het taxatiemodel worden gebruikt (type, grootte, kwaliteit) in combinatie met kostengetallen. Dus niet de WOZ-waarde, maar WOZgegevens. Bepalen van herbouwwaarde op basis van WOZ-taxatieverslag is niet mogelijk, omdat de vermelde waarde van het opstal geen herbouwwaarde, maar "marktwaarde" is en geen rekening wordt gehouden met individuele verschillen.

Huurbeleid

9 8

De verkoopprijzen van woningen zeggen meer over de voorkeuren van bewoners (kopers en huurders) dan de factoren van het woningwaarderingsstelsel. De woningprijzen in bijvoorbeeld Amsterdam bewijzen dat prijs niets te maken heeft met de fysieke kwaliteit van een woning. Huurders mogen niet de dupe worden van het gebrek aan koopwoningen.

Planschade en onteigening

9

8

De WOZ-taxatie is objectief en er is sprake van een historische reeks, startend voor het betreffende plan dat mogelijk leidt tot (vermogens) schade in de omgeving. Bij onteigening is overigens de vergoeding voor de bijkomende (bedrijfs) schade toch belangrijker dan de waarde van het object. Er wordt vergoed op basis van volledige schadeloosstelling. Alleen een taxatie van het object maakt het bepalen van de schadeloosstelling niet eenvoudiger.

Successie

9

Het gebruik van de WOZ-waarde voor het successierecht is in feite geen meergebruik, maar oorspronkelijk beoogd gebruik, wat nu pas, door de jaarlijkse waardebepaling (actualiteit), gerealiseerd kan worden. Het hanteren van forfaits voor de ficties is geen probleem, zeker niet met een tegenbewijs mogelijkheid.

115


8

Zeker bij de hoge tarieven (derde graads familie etc.) is de WOZ-taxatie onvoldoende nauwkeurig voor gebruik bij het successierecht.

Overdrachtsbelasting

9 8

Vergelijking verkoopprijs met WOZ-waarde is eerste stap in de marktanalyse. Alleen indien bij de marktanalyse een verklaring voor afwijkende verkoopprijs bestaat, is afwijkende overdrachtsbelasting toegestaan (evenwicht in systeem). WOZ-waarden kunnen niet worden gebruikt voor controle juistheid aangifte overdrachtsbelasting. Enerzijds is sprake van een cirkel (WOZ-waarde gebaseerd op vergelijking met verkoopprijzen). Anderzijds staan de ficties in de weg.

IB en VPB

9 8

Verplichte vergelijking van de boekwaarde met de actuele WOZ-waarde vergroot het inzicht in de werkelijke financiële positie van een bedrijf (vergelijk ook International Valuation Standards en International Accounting Standards). Waardebegrippen WOZ en fiscale bedrijfswaarde sluiten niet in voldoende mate op elkaar aan. Zeker gezien het grote fiscale belang leidt dit tot zeer veel procedures tegen WOZ-taxaties.

Informatievoorziening

9 8

116

Na de invoering van de bevolkingsadministratie en het Kadaster zal blijken dat ook invoeren en bijhouden van een gebouwenregistratie alleen mogelijk en gegarandeerd is, wanneer dit gekoppeld is aan belastingheffing. Het feit dat grote gemeenten zoals Den Haag en Amsterdam de Basisregistraties adressen en gebouwen nu opbouwen zonder gebruik van de WOZ-gegevens bewijst dat de WOZ-registratie geen voldoende basis biedt voor een vastgoedregistratie.


Privacy

9

8

De "winkel" van het Kadaster voor particulieren via internet bewijst dat het opvragen van de prijs die de buurman betaald heeft voor zijn woning allang geaccepteerd is. De WOZ-waarde kan dus gemakkelijk op een vergelijkbare manier openbaar worden. De privacy mag niet het slachtoffer worden van het streven naar verlaging van de kosten.

Openbaarheid

9 8

De gegevens uit de Basisregistraties adressen en gebouwen en de Basisregistratie WOZ moeten beschikbaar zijn voor alle marktpartijen (en niet alleen voor de overheid). Door verkoop van adressen gekoppeld aan kenmerken van de woningen, waaronder de waarde, kunnen marketing bureaus diepgaande profielen van de bewoners maken. Niets blijft verborgen voor marktpartijen die geld willen verdienen met die informatie.

Leges

9 8

Net als bij het bepalen van de herbouwwaarde voor verzekeringen zijn de (wijzigingen van) de objectkenmerken belangrijker om een goede basis te hebben voor de te betalen leges dan de waarde-mutatie. Waardemutatie zegt niets over bouwkosten. Sommige verbouwingen zullen zelfs leiden tot een waardedaling.

Ongebruikelijke transacties

9

Elke verkoop die sterk afwijkt van de WOZ-waarde, is eigenlijk een transactie die de notaris (of de gemeente) zou moeten melden.

117


8

118

Er zijn heel veel legitieme redenen waarom een verkoopprijs afwijkt van de marktwaarde of waarom de marktwaarde afwijkt van de WOZ-waarde. Het melden van al die afwijkingen als "ongebruikelijke transactie" verstopt het systeem.

HOOFDSTUK 8

Conclusies en aanbevelingen 8.1

Conclusies

In dit hoofdstuk brengen wij alle conclusies en aanbevelingen zoals die zijn opgenomen in de schema's in hoofdstuk 5 bij elkaar. De algemene conclusie is dat in veel gevallen WOZwaarden of WOZ-gegevens rechtstreeks of met een aanpassing voor het aangegeven gebruiksdoel gebruikt kunnen worden. Koop en verkoop De WOZ-waarde met taxatieverslag is zonder meer bruikbaar als taxatie ter ondersteuning van koop/verkoop van onroerende zaken, zeker bij koop/verkoop van het volledig eigendomsrecht en bij eigen gebruik van de onroerende zaak. Zeker bij aankoop en verkoop van volledig eigendomsrecht gericht op zelfbewoning kunnen vraagprijs en bod afgeleid worden van de WOZ-waarde. Ook bij verkoop van delen van de rechten is afleiding mogelijk. Financiering De WOZ-waarde met taxatieverslag is met een gestandaardiseerde aanpassing bruikbaar als taxatie ter verkrijging van financiering, mits sprake is van het volledig eigendomsrecht en de onroerende zaak door de eigenaar zelf wordt gebruikt. Het gebruik van de WOZ-waarde ter verkrijging van financiering vermindert risico op hypotheekfraude, doordat geen van de betrokken partijen invloed kan uitoefenen op de taxatie. Het zoveel mogelijk gebruiken van de WOZ-waarde in het kader van de financiering is daarbij klantvriendelijk, snel en goedkoop beschikbaar. De WOZ-waarde (een vast percentage van de WOZ-waarde) kan met dezelfde uitgangspunt ook goed gebruikt worden om te beoordelen of sprake is van een tophypotheek. Dankzij een helder criterium voor deze beoordeling is het ook eenvoudiger om (wettelijk- of bedrijfs-) beleid te formuleren gericht op het beperken van tophypotheken, dan wel het "doorberekenen" van de extra financiële risico's die samenhangen met deze tophypotheek door het vragen van een hoger rentepercentage. Overigens hebben de financiële instellingen in de afgelopen jaren al in toenemende mate klanten de gelegenheid geboden om de extra rente in verband met de "tophypotheek" te beëindigen op basis van het feit dat de WOZ-waarde inmiddels (ruim) hoger was dan de resterende hypotheekschuld. Ook bij het gebruik van de WOZ-waarde in het

119

HOOFDSTUK 8 / Conclusies en aanbevelingen

beleid ter beperking van topfinanciering is van belang dat dit gebruik wordt beperkt voor gevallen dat sprake is van volledig eigendom en eigen gebruik danwel dat de waarde van het beperkte recht relatief eenvoudig afgeleid kan worden van de WOZ-waarde (bijvoorbeeld erfpacht). Toezicht op financiële instellingen De WOZ-waarde lijkt goed bruikbaar om als uitgangspunt te worden genomen bij beoordeling van de solvabiliteit van banken met name voor hypotheekportefeuille met betrekking tot "eigen-woningen" (met een volledig eigendomsrecht). Het gebruik van de WOZ-waarde voor dit doel kan de huidige taxatiekosten bij banken en verzekeraars beperken. Deze beperking gaat verder dan de kostenreductie die al bereikt is doordat deze financiële instellingen voor dit doel al meer van systemen voor modelmatige waardebepaling gebruik maken (gebruik mogen maken). Waardering betrouwbaarheid hypotheekportefeuille bank/verzekeraar Overeenkomstig de conclusie omtrent het gebruik van de WOZ-waarde voor het toezicht op financiële instellingen lijkt door de objectiviteit de WOZ-waarde ook een goed instrument om beleggers te overtuigen dat de gerapporteerde waarde van de hypotheekportefeuille (met name voor eigen-woningen) een getrouwe weergave is van de waarde en risico's van deze portefeuille. Gebruik van de WOZ-waarde kan de taxatiekosten bij banken en verzekeraars ook voor dit doel (verder) beperken. Onderbouwing huurprijs door verhuurder Diverse verhuurders (woningcorporaties) gebruiken de WOZ-waarde mede om de onderlinge verhoudingen tussen de huurprijzen van woningen te analyseren en te onderbouwen in de richting van huurders. Afbakening huurwoningen vallend onder huurprijsbescherming De WOZ-waarde lijkt een goed instrument om te beoordelen voor welke woningen huurprijsbescherming van belang is en voor welke woning deze huurprijs "geliberaliseerd" kan zijn. Dit sluit aan bij de vergevorderde plannen die het vorige kabinet heeft gehad om de WOZ/waarden voor dit doel te gebruiken. Daarbij zal wel rekenkundig gecorrigeerd moeten worden voor de waarde-invloed (verhouding gemiddeld huurprijsniveau in relatie tot gemiddelde WOZ-waarden van huurwoningen) van de regio. Maximaal redelijke huurprijs Bij de bepaling van de WOZ-waarde worden diverse elementen meegewogen die het "woongenot" van de bewoner beïnvloeden. Welke elementen dit zijn vloeit niet voort uit een beleidskeuze, maar uit het analyseren van de voorkeuren van bewoners zoals die blijken in de markt voor koopwoningen. Daarbij lijkt de WOZ-waarde beter aan te sluiten op de actuele

120


voorkeuren van bewoners dan een "puntensysteem", waarin de veronderstelde voorkeuren van bewoners voor langere tijd "bevroren" zijn. Bij het gebruik van de WOZ-waarde voor het bepalen van de maximaal redelijke huurprijs past nog wel de aantekening dat er een beleidsmatige keuze gemaakt moet worden in hoeverre de huurprijs moet aansluiten op de markt (marktconform rendement in relatie tot WOZ-waarde) of in hoeverre beleidsmatige afwegingen de (maximale) huurprijs blijven beïnvloeden. Opstalverzekering Voor de inschatting van de herbouwkosten van nieuwbouwwoningen lijkt de WOZ-waarde een bruikbaar instrument. Het gebruik van de WOZ-waarde kan een bijdrage leveren aan het voorkomen van verzekeringsfraude. Voor andere soorten objecten kunnen de voor de WOZ-waardebepaling gebruikte objectkenmerken bruikbaar zijn voor (modelmatige) berekening van herbouwkosten. Inboedelverzekering Geconcludeerd wordt dat er in de verzekeringspraktijk het gebruik van de WOZ-waarde als kenmerk om de te verzekeren waarde van de inboedel te bepalen en te garanderen is gegroeid. Dit gebruik van de WOZ-waarde is door partijen geïnitieerd, zonder stimulering door wetgeving of anderszins. Doordat de WOZ-waarde niet meer bekend gemaakt wordt aan de huurder van een woning, verminderen de gebruiksmogelijkheden voor deze toepassing. Balanswaardering Het gebruik van de WOZ-waarde kan de taxatiekosten die voortvloeien uit de uitgangspunten binnen de International Financial Reporting Standards (IFRS), dat steeds uitgegaan moet worden van de actuele marktwaarde, sterk beperken. Dit is zeker mogelijk indien op de balans de waarde wordt verantwoord van objecten in volledig eigendom en eigen gebruik. Bij objecten in verhuurde staat is een gestandaardiseerde aanpassing van de WOZ- waarde mogelijk. Het gebruik van de beschikbare WOZ-waarde zonder noodzaak voor aanvullende taxatie (kosten) is met name van belang voor bedrijven en instellingen met weinig inkomsten in verhouding tot de "onroerendgoedportefeuille", zoals stichtingen die instandhouding van gebouwen ten doel hebben. Melding ongebruikelijke transacties De WOZ-waarde kan, met een gestandaardiseerde aanpassing in verband met de aard van het (beperkte) recht dat verkocht wordt, gebruikt worden om te beoordelen of de prijs die bij een transactie wordt betaald een "normale markttransactie" is. Prijzen die worden betaald en die ver afwijken (bijvoorbeeld meer dan 30% afwijken van de van de WOZ-waarde afgeleide waarde in het economische verkeer) kunnen aanleiding zijn voor een nader (fiscaal of strafrechtelijk) onderzoek.

121


Voorkomen taxatiefraude Door een groot aantal betrokkenen (zie bijvoorbeeld het rapport van de gemeente Rotterdam over taxatiefraude) wordt inmiddels aangegeven dat de WOZ-waarde een rol kan spelen bij het voorkomen van taxatiefraude. In sommige situaties kan dit door de WOZ-waarde te gebruiken als alternatief voor een speciaal opgestelde taxatie en in andere situaties kan dit door een opgestelde taxatie te vergelijken met de WOZ-waarde dan wel de taxateur te verplichten de WOZ-waarde te vermelden en de verhouding tussen de taxatiewaarde en de WOZ-waarde te onderbouwen. Belastingheffing met betrekking tot monumentenwoning Indien de afbakening van de monumentenwoning voor de Belastingdienst en de WOZafbakening overeenkomen en de WOZ-waardebepaling tijdig gedaan kan worden, lijkt uitbreiding van het gebruik van de WOZ-waarde voor de rijksbelastingen mogelijk. Op dit moment wordt voor monumentenwoningen die in gebruik zijn als hoofdverblijf reeds de WOZ-waarde gebruikt. Overdrachtsbelasting Met een gestandaardiseerde aanpassing voor beperkte rechten etc. lijkt de WOZ-waarde een geschikt instrument om te beoordelen of de bij een transactie betaalde overdrachtsbelasting in relatie staat tot de waarde van het overgedragen onroerend goed. Gedacht wordt aan een bandbreedte ten opzichte van de WOZ waarde. Binnen die bandbreedte geldt de betaalde prijs als heffingsmaatstaf, daarbuiten moet er een verklaring zijn (bijvoorbeeld transactie komt niet overeen met waarderingsvoorschriften). Als deze verklaring ontbreekt, geldt de WOZ-waarde (eventueel gecorrigeerd voor beperkte rechten) als de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting. Successie- en schenkingsrecht Met een gestandaardiseerde aanpassing voor beperkte rechten lijkt de WOZ-waarde een geschikt instrument om te beoordelen of het bij vererving of schenking te betalen successierespectievelijk schenkingsrecht in relatie staat tot de waarde van het overgedragen onroerend goed. Net als bij de overdrachtsbelasting kan de WOZ-waarde gelden als heffingsmaatstaf, tenzij de belastingplichtige kan aangeven dat een afwijkende heffingsmaatstaf moet gelden, omdat sprake is van beperkte rechten. Bij deze beperkte rechten kan gedacht worden aan een "forfaitaire" correctie met mogelijkheid tot tegenbewijs. Belasting voor roerende woon- en bedrijfsruimten De grens tussen roerende woonwagens, caravans en woonboten en onroerende chalets, stacaravans en waterwoningen is diffuus. Het al dan niet aanwijzen van een woonboot of woonwagen als onroerende zaak heeft door natrekking vaak ingrijpende gevolgen voor de belanghebbenden. Door de fiscale behandeling van roerende en onroerende woon- en bedrijfs-

122


ruimten meer met elkaar in overeenstemming te brengen, kan deze aanwijzing voor het fiscale domein achterwege blijven. Baatbelasting De WOZ-waarde is zonder meer bruikbaar als heffingsmaatstaf voor de baatbelasting. Het feit dat ondanks het beschikbaar zijn van een heffingsmaatstaf de baatbelasting toch maar beperkt wordt toegepast, heeft te maken met het feit dat de rechter een baatbelastingverordening met enige regelmaat onverbindend acht. Woonforensenbelasting De WOZ-waarde is zonder meer bruikbaar als heffingsmaatstaf voor de woonforensenbelasting. Door de WOZ-waarde voor te schrijven als heffingsmaatstaf voor deze belasting vindt een objectieve wijze van belastingverdeling plaats. De groep belastingplichtigen verkleint daardoor mogelijk wel tot eigenaren en gebruikers van zelfstandig afgebakende woningen. Rioolheffing De WOZ-waarde is zonder meer bruikbaar als heffingsmaatstaf voor het "breed rioolrecht". Door voor deze nieuwe bestemmingsheffing in de "waterketen" de WOZ-waarde voor te schrijven als heffingsmaatstaf, vindt een objectieve wijze van belastingverdeling plaats. Dit is zowel voor eigenaren als gebruikers redelijk, zeker als in de met de heffing te bestrijden kosten posten worden meegenomen die niet te relateren zijn aan het waterverbruik. Te denken valt aan de kosten voor de bestrijding van grondwateroverlast. Zowel gebruikers als eigenaren profiteren daarvan. Bovendien zijn waterverbruiksgegevens niet altijd gemakkelijk te achterhalen. Daar staat tegenover dat de WOZ-waarde in de meeste gevallen beschikbaar is en als heffingsmaatstaf geen extra perceptiekosten oproept. Bouwleges De WOZ-waarde of met name de verandering van de WOZ-waarde door verbouwing kan gebruikt worden als maatstaf om het bedrag aan leges te berekenen. Met name bij verbouwingen is deze maatstaf veelal lager dan de bouwkosten. De WOZ-waarde (het verschil in WOZwaarden) is in veel gevallen eenvoudiger en met meer zekerheid vast te stellen dan de totale hoogte van de in een bouwproject gedane investeringen. Onteigening Wanneer in het kader van een onteigening de waarde van onroerende zaken moet worden bepaald om de onteigeningsvergoeding vast te stellen, kan dit op basis van de WOZ waarde geschieden, indien de afbakening van het te onteigenen object overeen komt met het WOZobject en ook sprake is van volledig eigendom. In andere gevallen kan de WOZ-waarde gebruikt worden om de voor de onteigening te gebruiken waarde "af te leiden". Overige schades, zoals verhuiskosten, bedrijfschades etc. moeten apart bepaald worden.

123


Planschade In situatie waarin de planologische factoren die tot de (vermeende) schade leiden ook verwerkt zijn in de WOZ-waarde, kan het verschil in WOZ-waarde voor en na de planologische verandering een rol spelen bij het bepalen van het feit of sprake is van planschade en zo ja bij het bepalen van de hoogte van deze planschade. Wet maatschappelijke ondersteuning Voor de beoordeling van (de effecten van) aanpassingen aan woningen die in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning worden gesubsidieerd is vaak een taxatie van de desbetreffende woning noodzakelijk. Deze waardebepaling kan worden afgestemd op de WOZ-waarde. Door de waardebepaling voor de WMO apart vast te leggen en te relateren aan de WOZ-waardebepaling kan er sprake zijn van een wederzijdse efficiencyverbetering. Rijkssubsidiëring instandhouding monumenten Indien in het kader van het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten een taxatiewaarde nodig is, kan deze in het algemeen afgeleid worden van de WOZ waarde.

8.2

Aanbevelingen

Koop en verkoop Het is aan te bevelen om voor een taxatierapport dat wordt gemaakt ter ondersteuning van koop/verkoop van onroerende zaken verplicht te stellen dat een onderbouwing wordt gegeven door middel van verkoopprijzen van andere woningen, zoals deze verplichting ook geldt voor het taxatieverslag in het kader van de Wet WOZ. Het is verder aan te bevelen dat wanneer ter ondersteuning van aankoop en verkoop een afzonderlijk taxatieverslag/taxatierapport wordt opgesteld, dan verplicht de vastgestelde WOZ-waarde als vergelijking wordt gemeld in dit taxatieverslag/taxatierapport. Financiering Aanbevolen wordt om de WOZ-waarden (bij voorkeur inclusief taxatieverslag) toegankelijk te maken voor banken en verzekeraars, zodat zij deze kunnen betrekken in het beoordelen van de zekerheid van het onderpand bij het verstrekken van een hypothecaire geldlening. Het toegankelijk maken voor deze financiële sector kan gezien worden als een stap in de aanbevolen uitbreiding van de openbaarheid van de WOZ-waarde. Aanbevolen wordt om te komen tot een uniforme wijze van afleiding van de executiewaarde uit de WOZ-waarde (uitgaande van volledig eigendom voor eigen gebruik als onderpand en mogelijk enkele afwijkende situaties, zoals erfpacht) die door alle financiële instellingen op

124


een uniforme wijze wordt toegepast. Verder moeten deze financiële instellingen zelf een adequate wijze vastleggen voor de situaties dat het recht, dat als onderpand geldt, voor de hypothecaire lening niet overeenkomt met de waarderingsvoorschriften. In die gevallen kan de WOZ-waarde (WOZ-taxatieverslag) naar verwachting alleen gebruikt worden als controle dan wel als uitgangspunt voor een berekening van de executiewaarde van het beperkte recht dat als onderpand voor de financiering dient. Aanbevolen wordt om de mogelijkheid te onderzoeken om het aantal tophypotheken (hypotheken met een geleend bedrag dat hoger is dan de executiewaarde of tenminste het aantal hypotheken met een geleend bedrag dat hoger is dan de waarde in het economische verkeer) te beperken door de maximaal af te sluiten hypotheek te koppelen aan de geldende WOZwaarde. Toezicht op financiële instellingen Aanbevolen wordt om de WOZ-waarden (inclusief taxatieverslag) toegankelijk te maken voor de Nederlandsche Bank en/of alle banken en verzekeraars. Deze instellingen kunnen deze gegevens dan gebruiken bij het beoordelen van de solvabiliteit van de instelling met name voor de hypotheekportefeuille (voor eigen-woningen). Deze aanbeveling wordt geplaatst in de bredere discussie over uitbreiding van de openbaarheid van de WOZ-waarde. Waardering betrouwbaarheid hypotheekportefeuille bank/verzekeraar In aanvulling op de aanbeveling met betrekking tot het toezicht op financiële instellingen heeft het voordelen wanneer de uitbreiding van de openbaarheid van de WOZ-waarde (inclusief taxatieverslag) niet beperkt blijft tot de Nederlandsche Bank, maar ook de afzonderlijke banken en andere financiële instellingen toegang krijgen tot in ieder geval de WOZwaarden van panden waarop zij een recht van hypotheek hebben gevestigd. Onderbouwing huurprijs door verhuurder Woningcorporaties en andere verhuurders van woningen wordt aanbevolen om bij gebruik van de WOZ-waarde om de huurprijzen te verklaren, te benadrukken dat het gaat om onderlinge vergelijkingen binnen een regio. De schaarste van woningen in een bepaalde regio kan ertoe leiden dat in die regio de huurprijs als percentage van de WOZ-waarde veel lager ligt dan in andere regio's. Maar dit heeft in beginsel geen effect op de onderlinge verhoudingen tussen de (huur)prijzen (en de WOZ-waarden) binnen die regio. Afbakening huurwoningen vallend onder huurprijsbescherming Aanbevolen wordt om, los van een beleidskeuze over het al dan niet verruimen van de categorie geliberaliseerde huurwoningen, een onderzoek uit te voeren naar de bruikbaarheid van het WOZ-waardebegrip in het kader van de grensbepaling van de huurbescherming.

125


Maximaal redelijke huurprijs Aanbevolen wordt een onderzoek uit te voeren naar de bruikbaarheid van het WOZ-waardebegrip in het kader van de bepaling van de maximale huur volgens de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Hierbij kan ook de mate van invloed van de WOZ-waarde op de totale "woningwaardering" worden onderzocht. Dit sluit aan op een evaluatie van de wijze waarop de WOZ-waarde nu reeds in beperkte mate wordt gebruikt binnen het bestaande "puntensysteem". Daarbij moet ook onderzocht worden welke aanvullende regelgeving voor een doelmatige uitvoering van intensiever gebruik van de WOZ-waarde voor dit doel noodzakelijk zou zijn. Opstalverzekering Aanbevolen wordt om onderzoek te doen naar een kwantificering van het verschil in herbouwkosten en waarde in het economische verkeer voor diverse categorieën onroerende zaken (soorten en leeftijd) in het kader van het voorkomen van verzekeringsfraude en onderof oververzekering. Inboedelverzekering Aanbevolen wordt om het in de praktijk ontstane gebruik van de WOZ-waarde voor het bepalen van de te verzekeren waarde voor de inboedelverzekering meer te etaleren als een "nuttig resultaat" van de WOZ-waarde. Balanswaardering Aanbevolen wordt een breed onderzoek uit te voeren naar de overeenkomsten en verschillen tussen het waardebegrip volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) en International Valuation Standards (IVS) en het waardebegrip in het kader van de Wet WOZ. Verder wordt aanbevolen om voor bepaalde categorieën bedrijven en instellingen in de voorschriften voor de (fiscale) balans expliciet toe te staan dat de WOZ-waarde gebruikt wordt in de waardering ten behoeve van de balans. Dit is van belang voor bedrijven en instellingen met weinig inkomsten in verhouding tot de waarde van de "onroerendgoedportefeuille", zoals stichtingen die instandhouding van gebouwen ten doel hebben. Melding ongebruikelijke transacties Aanbevolen wordt om door bijvoorbeeld de FIOD een onderzoek te laten uitvoeren naar de mogelijkheid om aan de hand van het verschil tussen de WOZ-waarde en betaalde prijs ongebruikelijke transacties te onderkennen die een nader (fiscaal of strafrechtelijk) onderzoek vergen. Aanbevolen wordt om, indien de notaris in een uitbreiding van de openbaarheid van de WOZwaarde toegang heeft tot de WOZ-waarde, transacties waarbij de betaalde prijs ver (bijvoor-

126


beeld meer dan 30% afwijkt van de van de WOZ-waarde afgeleide waarde in het economische verkeer), als ongebruikelijke transactie te laten melden. Voorkomen taxatiefraude Aanbevolen wordt om gebruikers van taxatierapporten altijd de kwaliteit van de opgestelde taxatie te laten toetsen door vergelijking met WOZ-waarde, indien zij direct of indirect (bijvoorbeeld door contractuele band met de belanghebbende van het WOZ-object) toegang hebben tot deze WOZ-waarde. Aanbevolen wordt om taxateurs, wanneer zij direct of indirect toegang hebben tot de WOZwaarde, te verplichten om bij alle taxaties (in alle taxatierapporten) de meest recente WOZwaarde te vermelden en daarbij te verplichten om een eventueel verschil kwantitatief te motiveren. Aanbevolen wordt om in het kader van de discussie over de uitbreiding van de openbaarheid van de WOZ-waarde, met name na te denken over het beschikbaar maken van de waarde voor professionele gebruikers van taxatierapporten (banken, notariaat, etc.) en opstellers (taxateurs) van taxaties. Belastingheffing met betrekking tot monumentenwoning Aanbevolen wordt om, in aanvulling op het huidige gebruik van de WOZ-waarde van monumentenwoningen die als hoofdverblijf worden gebruikt, te onderzoeken of bij de rijksbelastingen meer gebruik gemaakt kan worden van de WOZ-waarde voor deze categorie objecten, bijvoorbeeld bij een besluit over de aftrek van monumentuitgaven. Overdrachtsbelasting Aanbevolen wordt om te onderzoeken of voor de (controle op de betaalde) overdrachtsbelasting op efficiënte wijze de WOZ-waarde gebruikt kan worden. Successie- en schenkingsrecht Aanbevolen wordt om te onderzoeken of voor de successie en de schenking op efficiënte wijze de WOZ waarde gebruikt kan worden. Bij de genoemde doelmatigheid gaat het met name ook om de beperking van de administratieve lasten bij de belastingplichtigen en, bij het schenkingsrecht, de mogelijkheid om vooraf inzicht te hebben in de te betalen belasting. Belasting voor roerende woon- en bedrijfsruimten Aanbevolen wordt de mogelijkheden te onderzoeken om de roerende woon- en bedrijfsruimten administratie op te nemen in het WOZ stelsel. Op deze wijze wordt voorkomen dat het fiscaal noodzakelijk is om het onderscheid te maken tussen bijvoorbeeld onroerende stacaravans en roerende woonwagens.

127


Baatbelasting Aanbevolen wordt om in de juridische grondslag voor de baatbelasting expliciet te regelen dat bij geconstateerde onvolkomenheden herstel van de baatbelastingverordening mogelijk moet zijn. Door deze mogelijkheid tot herstel zal de baatbelasting weer intensiever gebruikt kunnen worden en daarmee ook de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor deze baatbelasting. Woonforensenbelasting Aanbevolen wordt te onderzoeken of het mogelijk/wenselijk is de regeling van de woonforensenbelasting in de Gemeentewet zodanig aan te passen dat de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf voor deze woonforensenbelasting mogelijk is. Hierdoor zal de kring van belastingplichtigen beperkt worden tot eigenaren of gebruikers van als zelfstandig WOZobject afgebakende woningen. Rioolheffing Aanbevolen wordt te stimuleren dat de WOZ-waarde wordt gebruikt als heffingsmaatstaf voor het "breed rioolrecht", de nieuwe bestemmingsheffing in de "waterketen". Aanbevolen wordt te onderzoeken of de WOZ-waarde ook aan de belastingplichtigen voor het rioolrecht gebruikers kenbaar moet worden gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld op overeenkomstige wijze als de manier waarop de WOZ-beschikking wordt afgedrukt op hetzelfde biljet als de aanslag OZB. Bouwleges Aanbevolen wordt te onderzoeken of het gebruik van de WOZ-waarde (leges op basis van waardevermeerdering in plaats van op basis van bouwkosten) leidt tot een efficiencyverbetering en hogere acceptatiegraad van de bouwleges. Onteigening Aanbevolen wordt te onderzoeken of het toegevoegde waarde heeft om de onteigeningsdeskundige te verplichten de WOZ taxatie als uitgangspunt te laten nemen voor zijn waardeonderzoek en schaderapport. Dit kan betekenen dat de WOZ-waarde tenminste in dit rapport vermeld moet worden en dat verschillen ten opzichte van deze WOZ-waarde ook gemotiveerd moeten worden. Planschade Aanbevolen wordt te onderzoeken of een aparte kenbaarheid van factoren die hebben geleid tot een afwijkende waarde-ontwikkeling ten opzichte van een vorige WOZ-waarde, gebruikt kan worden voor een planschadebepaling. De WOZ taxatie kan in resterende situaties indicatief een waardeonderbouwing leveren voor de planschadedeskundige bij het bepalen of sprake is van planschade en, zo ja, hoe groot deze schade is.

128


Wet maatschappelijke ondersteuning Aanbevolen wordt te onderzoeken of het gebruik van de WOZ-waarde leidt tot een efficiencyverbetering en hogere acceptatiegraad van de WMO-taxaties. Rijkssubsidiëring instandhouding monumenten Aanbevolen wordt om te onderzoeken of het toegevoegde waarde heeft om specifiek in het kader van het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten de taxateur te verplichten de WOZ taxatie als uitgangspunt te nemen voor zijn waarde-onderzoek.

129


130

1

De WOZ "Goudgerand" Breder gebruik WOZ-informatie

Recommend Documents