WOZ in de vennootschapsbelasting

www.pwc.nl

WOZ in de vennootschapsbelasting Vpb en de Wet WOZ 18 februari 2014

Agenda

1.

Wie ben ik?

2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed? 3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting A. Openingsbalans B. Afschrijven C. Afwaarderen

4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing 5.

Jullie vragen?

WOZ in de Vennootschapsbelasting PwC

februari 2014 2

1. Wie ben ik?

Erasmus Universiteit, Tias Nimbas … ASRE

Joop Kluft Rechtsvergelijkend onderzoek naar belastingplicht Overheidsbedrijven in Europees perspectief

Vastgoedfondsen

Partner in de Publieke Sector: Woningcorporaties, zorg, overheden


februari 2014 3

2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed?


februari 2014 4

2. Wat zien wij in de markt rondom vastgoed?

•

Naar een nieuw “speelveld” met nieuwe kenmerken zoals andere “spelers”! 1. 2. 3.

4. 5. 6.

•


Van nieuwbouw naar renovatie en transformatie Van kantoren naar hotels en zorg Van bankfinanciering naar “gelieerd+” financiering inclusief “DBFMO” Van “altijd” winst naar (nog te) “vaak” verlies Van gesloten naar transparant Van ….?

En dat zien we terug in de Vpb juist ook in binnenlandse verhoudingen.

februari 2014 5

3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (1/2)

A. Openingsbalans (WOZ als invulling van WEV?) Fiscale openingsbalans Debet Vastgoed (op basis van WOZ)

Credit 100 Eigen vermogen

100

Fiscale eindbalans Debet Vastgoed (op basis van WEV)


120

Vennootschapsbelasting over

120 - 100

20

Fiscale openingsbalans Debet Vastgoed (op basis van WOZ)


115

Fiscale eindbalans Debet Vastgoed (op basis van WEV)


120

Vennootschapsbelasting over


120 - 115

5

februari 2014 6

3. WOZ in relatie tot de Vennootschapsbelasting (2/2)

B. Afschrijvingen / C. Afwaardering 150 125 100 WOZ-waarde Fiscale boekwaarde

75 50

25 0 Jaar 1 WOZ in de vennootschapsbelasting PwC

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4 februari 2014 7

4. WOZ in relatie tot de Verhuurderheffing

D. Verhuurderheffing • Grondslag is de totale WOZ-waarde van het bezit - Heffing loopt op tot meer dan 1 maand huur per woning! - Heffingsvermindering voor: bouw en renovatie in Rotterdam Zuid; sloop en samenvoegen van woningen in de krimpgebieden (Zuid Limburg, Groningen en Friesland) en Rotterdam Zuid; en commercieel vastgoed ombouwen tot huurwoningen. - Aangifte moet uiterlijk 1 oktober zijn ingediend en betaald.


februari 2014 8

5. Jullie vragen (1/7)

A. Openingsbalans

• Zie hiervoor • Dus: waarderen vastgoed •

In beginsel waarde in het economisch verkeer maar praktisch speelt WOZ een belangijke rol?

•

Vooral bij woningen en maatschappelijk vastgoed: zie woningcorporaties

•

Wet Vpb bevat belangrijke beperking bij afschrijven: bodemwaarde

•

Raakt vooral ook woningen: combinatie WOZ methodiek en woningwaardemethodiek

•

NB anders bij afwaarderen!


februari 2014 9


B. Afschrijvingen

1.

Afschrijven op vastgoed •

Op grond wordt niet afgeschreven

•

Bodemwaarde 100% (eigen gebruik) of 50% (verhuurd) van de WOZwaarde

•

Afschrijving in 40 tot 50 jaar

•

Componenten benadering?

•

Investeringen verhogen het afschrijvingspotentieel 

Effect op de WOZ-waarde?

2. Zonnepanelen etc. (roerend of onroerend volgens de Wet WOZ?)


februari 2014 10


B. Afschrijvingen (voorbeeld bodemwaarde) Gelijkblijvende WOZ

//Jaar

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Fiscale boekwaarde begin jaar

120.000

117.450

114.900

112.350

109.800

107.250

104.700

102.150

100.000 100.000

Fiscale boekwaarde einde jaar

117.450

114.900

112.350

109.800

107.250

104.700

102.150

100.000

100.000 100.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

2.550

2.550

2.550

2.550

2.550

2.550

2.550

2.550

Grondwaarde Afschrijvingsgrondslag Jaarlijkse afschrijving WOZ-waarde begin jaar

100.000

Ontwikkeling WOZ-waarde Fiscaal geaccepteerde afschrijving Ontwikkeling in WOZ

100%

100.000 0%

100.000 0%

100.000 0%

100.000 0%

100.000 0%

100.000 0%

2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00

//Jaar

0%

-

-

2.150,00

9

10

107.250

104.700

102.150

99.600

99.498

Fiscale boekwaarde einde jaar

117.450

114.900

112.350

109.800

107.250

104.700

102.150

99.600

99.498

99.498

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

18.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

102.000

Ontwikkeling WOZ-waarde Fiscaal geaccepteerde afschrijving

100%

2.550

2.550

2.550

95.000

90.250

88.445

-5%

-2%

-5%

2.550 87.561 -1%

7

0%

109.800

2.550

6

100.000 100.000

112.350

100.000

5

2.550

2.550

89.312

91.991

2%

3%

8

2.550

114.900

WOZ-waarde begin jaar

4

2.550

117.450

Jaarlijkse afschrijving

3

102.000 102.000

120.000

Afschrijvingsgrondslag

2

0%

18.000

Fiscale boekwaarde begin jaar Grondwaarde

1

100.000

18.000

102.000 102.000 102.000 2.550 95.671 4%

2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00


2.550

2.550

99.498 103.477 4% 102,41

4% -

februari 2014 11


C. Afwaarderen

• Waarderingsstelsels: 1.

Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen (incidenteel afwaarderen in beginsel niet mogelijk)

2.

Historische kostprijs verminderd met afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde (af- en opwaarderen kan jaarlijks geschieden. Afhankelijk van waardeontwikkeling)

• Indien bedrijfswaarde duurzaam en aanmerkelijk lager is dan de fiscale boekwaarde dan moet worden afgewaardeerd: 1.

Lagere bedrijfswaarde is de laagste van de indirecte of directe opbrengstwaarde

2.

Duurzaam: wat zijn de te verwachten waardeontwikkelingen?

3.

Aanmerkelijk: een waardedaling van 30% - 50% of meer


februari 2014 12


C. Afwaarderen

1.

Afwaarderen en VSO2 woningcorporaties •

Openingsbalans is afhankelijk van WOZ-waarde

•

Indien de WOZ-waarde daalt, dan kan fiscaal worden afgewaardeerd  Grens in de waardedaling vanaf wanneer kan worden afgewaardeerd (“taxatiefouten” worden uitgesloten)

2. Bij een stijging van de (WOZ-)waarde moet fiscaal een opwaardering in het fiscale resultaat worden genomen tot maximaal de oorspronkelijke fiscale boekwaarde 3. Fiscale planning/strategie: •

Kunnen verliezen als gevolg van de afwaardering worden verrekenend?

•

Tot welke cashflow leidt een toekomstige opwaardering?


februari 2014 13


C. Afwaarderen (woningcorporaties voorbeeld) Jaar Fiscale boekwaarde begin jaar Fiscale boekwaarde einde jaar Grondwaarde Afschrijvingsgrondslag Jaarlijkse afschrijving

1 120.000 117.450 18.000 102.000 2.550

2 117.450 109.028 18.000 102.000 2.550

3 109.028 101.026 18.000 102.000 2.550

4 101.026 96.456 18.000 102.000 2.550

5 96.456 92.941 18.000 102.000 2.550

6 92.941 92.250 18.000 102.000 2.550

7 92.250 94.759 18.000 102.000 2.550

8 94.759 98.549 18.000 102.000 2.550

9 98.549 102.491 18.000 102.000 2.550

10 102.491 106.591 18.000 102.000 2.550

WOZ-waarde begin jaar Ontwikkeling WOZ-waarde Fiscaal geaccepteerde afschrijving

100.000 100%

95.000 -5%

90.250 -5%

88.445 -2%

87.561 -1%

89.312 2%

91.991 3%

95.671 4%

99.498 4%

103.477 4%

2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 2.550,00 0 -5.873 -5.451 -2.021 965 1.859

258,75

-

-

-

2.767

3.790

3.942

4.100

-9.683 -

-5.892 -

-1.950 -

2.149 537

Afwaardering Afwaardering cumulatief Vpb-cashout

0 -

-5.873 -

-11.324 -

-13.344 -

-14.309 -

-12.450 -

* Historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde (jaarlijkse af- en opwaardering)


februari 2014 14


Komplementär

KG

KAG

Bank

DU NL


februari 2014 15

Onze contactgegevens

Joop Kluft T: +31 (0)88 792 73 09 F: +31 (0)88 792 95 78 M: +31 (0)6 10 96 82 11 [email protected]

Timon Jagers T: +31 (0)88 792 16 58 F: +31 (0)88 792 94 13 M: +31 (0)6 53 91 82 48 [email protected]

Joop Kluft Partner

Timon Jagers Assistant Manager

© 2014 PwC. All rights reserved. Not for further distribution without the permission of PwC. "PwC" refers to the network of member firms of PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL), or, as the context requires, individual member firms of the PwC network. Please see www.pwc.com/structure for further details.

WOZ in de vennootschapsbelasting

Recommend Documents