Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2014

Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2014

Inhoudsopgave VOORWOORD ........................................................................................................................................ 4 INSTRUCTIE BIJ HET GEBRUIK VAN DEZE SYLLABUS ................................................................... 6 LEERDOELEN WERKKAMER WONEN ................................................................................................ 7 ONDERWERP 1 1

SOORTEN FUNDERINGEN EN HUN SPECIFIEKE PROBLEMEN ............................................... 9 1.1 1.2

2

ONDERWERP 2

Stappen in het proces van herbestemming ............................................................. 34 Verschillende actoren ............................................................................................... 34 Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandswoning) ............ 35 Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider ................................ 35

FINANCIEEL KADER ..................................................................................................................... 36 4.1 4.2

5

Definitie .................................................................................................................... 32 Marktvisie en ontwikkeling ....................................................................................... 32

RUIMTELIJKE ORDENING ............................................................................................................ 35 3.1 3.2

4

PLATTELANDSWONINGEN, HERBESTEMMING EN BIJZONDERE 31

PROCES VAN HERBESTEMMEN................................................................................................. 34 2.1 2.2

3

Lagetemperatuurverwarming (LTV) ......................................................................... 27 Energiezuinige hr-107 ketel en micro warmtekrachtkoppeling ................................ 27 Warmtepompen ........................................................................................................ 27 Zonnepanelen .......................................................................................................... 28 Passieve zonne-energie ........................................................................................... 29 Zonneboilers ............................................................................................................. 29 Kleine windturbines .................................................................................................. 29

DEFINITIE EN MARKTVISIE ......................................................................................................... 32 1.1 1.2

2

Belang van goede isolatie ........................................................................................ 19 Wet- en regelgeving met betrekking tot isoleren en energiebesparing .................... 19 Het isoleren van vloeren, gevels, ramen, kozijnen en daken .................................. 20 Het nut van ventileren .............................................................................................. 25

KOSTEN EN HET RENDEMENT VAN GENOMEN ISOLATIEMAATREGELEN ......................... 30

ONDERWERP 3 GEVALLEN 1

WAARDERING ISOLATIE- EN DUURZAAMHEIDMAATREGELEN .................. 18

DUURZAAMHEIDSINSTALLATIES .............................................................................................. 27 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3

Transportwegen van vocht uit de kruipruimte .......................................................... 15 Vochtproblemen in huis ............................................................................................ 16 Vochtproblemen in nieuwbouw ................................................................................ 17

ISOLATIE VAN WONINGEN .......................................................................................................... 19 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Soorten funderingen ................................................................................................... 9 Oorzaken en herstel van funderingsproblemen ....................................................... 11

VOCHTPROBLEMEN..................................................................................................................... 15 2.1 2.2 2.3

1

BOUWKUNDE ...................................................................................................... 8

Tellen versus rekenen .............................................................................................. 36 Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering .......................................................... 36

PRAKTIJKSITUATIES EN DE ROL VAN DE MAKELAAR .......................................................... 37 5.1 5.2 5.3

De rol van de makelaar ............................................................................................ 37 De Tien Gebonden van herbestemmen ................................................................... 37 Praktijksituaties ........................................................................................................ 38

ONDERWERP 4 ETHIEK & REGELGEVING EN KLANTGERICHT & COMMERCIEEL HANDELEN ........................................................................................................................................... 40

2 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

Leerdoelen ...................................................................................................................................... 40 Randvoorwaarden ........................................................................................................................... 40 Leeswijzer ....................................................................................................................................... 40 1

ETHIEK EN MORAAL .................................................................................................................... 41 1.1 1.2

2

ETHIEK IN DE MAKELAARDIJ ..................................................................................................... 45 2.1 2.2 2.3

3

Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij .................................. 45 Gedragscodes .......................................................................................................... 45 Professionele verantwoordelijkheid in de makelaardij ............................................. 47

ETHISCHE BEDREIGINGEN IN DE MAKELAARDIJ ................................................................... 48 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Ethiek ....................................................................................................................... 41 Moraal ...................................................................................................................... 42

Vertrouwen en integriteit .......................................................................................... 48 Morele intervisie ....................................................................................................... 49 Informatieverstrekking en verslaglegging ................................................................ 50 Top 10 morele excuses ............................................................................................ 51 Integriteitsbeleid ....................................................................................................... 51

CASUÏSTIEK .................................................................................................................................. 53

4.6

4.1 Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie ............................ 54 4.2 Casus: Lijkenlucht in de woning ............................................................................... 54 4.3 Casus: ‘Herrieburen’ bij te verkopen tussenwoning ................................................. 54 4.4 Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper ............................................................... 54 4.5 Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren ......................................................... 55 Casus: Collegiale verhoudingen .......................................................................................... 55

BIJLAGE 1

BRONNEN ..................................................................................................................... 56

BIJLAGE 2

ISOLATIEWIJZERS ...................................................................................................... 57

BIJLAGE 3

ISOLATIEWIJZER VLOEREN ...................................................................................... 58

BIJLAGE 4

ISOLATIEWIJZER GEVELS ......................................................................................... 59

BIJLAGE 5

ISOLATIEWIJZER PLAT DAK ..................................................................................... 60

BIJLAGE 6

ISOLATIEWIJZER HELLEND DAK .............................................................................. 61


Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk steeds hogere eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Met ingang van het jaar 2014 is voor alle kamers het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven (één dag) gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede verplichte cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan in 2014 o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Nieuw in 2014 is de extra cursusverplichting voor de ingeschrevenen in het deelregister Special Valuations (sv) van Bedrijfsmatig Vastgoed. Deze extra dag is voor sv’ers verplicht, voor de andere BV-ingeschrevenen facultatief. BVsv’ers volgen in 2014 dus 3 cursusdagen, waarvan er één kan worden ingewisseld binnen het cafetariasysteem. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Stand van zaken hercertificering Informatie over de stand van zaken met betrekking tot uw hercertificering kunt u vinden op uw persoonlijke webpagina op het extranet van VastgoedCert. Alle ingeschrevenen hebben hiervoor een wachtwoord en een inlogcode ontvangen. Van hieruit kunt u ook inloggen bij de erkende opleiders en het examenbureau voor het boeken van uw cursussen of toetsen. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2014 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2015 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.


Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2013, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


Instructie bij het gebruik van deze syllabus De syllabus voor de hercertificering in 2014 bestaat uit vijf varianten, voor elke Werkkamer één: Wonen, Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk Vastgoed, WOZ en Modelmatige Waardebepaling. Per kamer is een aantal deelonderwerpen bepaald voor de hercertificering. Leerdoelen Voor elk onderwerp zijn leerdoelen geformuleerd door de werkkamer. Deze leerdoelen geven aan wat u als makelaar/taxateur moet weten of kunnen aan het eind van de opleiding of hercertificering. U kunt de leerdoelen zien als het resultaat van een opleiding voor dat onderwerp. Er zijn drie soorten leerdoelen:  Kennisleerdoelen De kennisleerdoelen geven aan wat u aan het eind van de opleiding aan feiten, begrippen en moet kennen. Een kennisleerdoel is dus gericht op het verwerven en onthouden van informatie of kennis.  Vaardigheidsleerdoelen De vaardigheidsleerdoelen geven aan wat u aan handelingen moet kunnen verrichten aan het eind van de opleiding. Een vaardigheidsleerdoel is dus gericht op het leren verrichten van bepaalde handelingen en leren doen van bepaalde dingen.  Houdingsleerdoelen De houdingsleerdoelen geven aan waar u aan het eind van de opleiding toe bereid moet zijn. Een houdingsleerdoel is dus gericht op het verwerven en tentoonspreiden van een bepaalde (positieve) houding of van bepaalde gevoelens. Deze drie leerdoelen komen allemaal terug tijdens de opleiding. Dat betekent dus dat u behalve feitenkennis ook moet beschikken over bepaalde vaardigheden en houding(en). Onderwerpen hercertificering 2014 De vijf Werkkamers hebben elk twee tot vijf onderwerpen vastgesteld voor de hercertificering van 2014. Die onderwerpen worden hieronder beschreven: Bedrijfsmatig Vastgoed 1. Verdieping DCF, inclusief opbouw disconteringsvoet 2. Financiering 3. Huurprijsherziening winkels 4. Waardering ontwikkelingsprojecten op basis van nieuwe internationale richtlijnen 5. Bedrijfswaardering Landelijk Vastgoed 1. Kabels en leidingen 2. Financierbaarheid van grond in landelijk gebied Modelmatige Waardebepaling1 1. Actualiteiten in commercieel vastgoed 2. Ontwikkelingen bouwmarkt en vastgoedanalyse 3. Woningen Wonen 1. Bouwkunde 2. Waardering isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties 3. Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen 4. Ethiek & regelgeving en klantgerichtheid & commercieel handelen WOZ 1. Actualiteiten 2. Marktanalyse en objectkenmerken 3. Communicatie, conflicthantering en integriteit 1

Voor de Werkkamer Modelmatige Waardebepaling zijn onderwerpen en leerdoelen vastgesteld voor 2014, maar geen syllabus ontwikkeld gedurende 2013. 6 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

Leerdoelen Werkkamer Wonen Algemeen De Werkkamer Wonen heeft vier onderwerpen vastgesteld, die ieder onder te verdelen zijn in een aantal deelonderwerpen. De leden van de Werkkamer Wonen hebben aangegeven dat zij er groot belang aan hechten dat de deelnemers van de betreffende werkkamer de actualiteiten kunnen vertalen naar hun dagelijkse werkzaamheden. Het is dan ook belangrijk dat er bij de opleidingsdagen nauw aangesloten wordt bij de actualiteiten. Onderwerpen Onderwerp 1: Bouwkunde Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Fundatie- en vochtproblemen  Oplossingen en kosten voor de fundatie- en vochtproblemen  Veilig advies  Risico’s bij foutief handelen Onderwerp 2: Waardering isolatie- en duurzaamheidmaatregelen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Isolatiemaatregelen en duurzaamheidinstallaties, gericht op woonhuizen  Doelstellingen voor isolatie- en duurzaamheidmaatregelen  Globale kosten van een maatregel  Rendement van een investering  Discussiëren over en beargumenteren van de meerwaarde van ingevoerde of in te voeren maatregelen Onderwerp 3: Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere gevallen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Basiskennis bestemmingen en structuurplannen (huidige regelgeving)  Plattelandswoningen en bijzondere situaties (o.a. kerken, scholen en kantoren)  Overgangsrecht  Procedure rond herbestemmingen  Haalbaarheid en termijnen van een herbestemming Onderwerp 4: Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel handelen Aan dit onderdeel wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld:  Basiskennis ethiek (o.a. integriteit, zorgvuldigheid en informatieverstrekking)  Ethische problemen  Het verschil tussen ethiek en risicoanalyse  Het bediscussiëren van specifieke ethische makelaarsproblemen


Onderwerp 1

Bouwkunde

Leerdoelen  U kunt funderingsproblemen herkennen en benoemen.  U kunt vochtproblemen herkennen en benoemen.  U kunt oplossingen voor de funderings- en vochtproblemen benoemen (al dan niet zelf uit te voeren of door te verwijzen naar expert).  U kunt de kosten voor de oplossingen van funderings- en vochtproblemen berekenen.  U kunt veilig advies met betrekking tot funderings- en vochtproblemen benoemen en beargumenteren.  U kunt verschillende risico’s bij foutief handelen benoemen. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis over fundatie- en vochtproblemen. Belangrijk is dat hierbij praktijkvoorbeelden worden getoond, vooral door middel van veel fotomateriaal. Wat betreft de risico’s bij foutief handelen een belangrijke toevoeging: het gaat hierbij niet om het technische risico, maar risico’s in aansprakelijkheid. Het is met name van belang dat de makelaar de risico’s van zijn eigen aansprakelijk kan inschatten: wanneer moet hij een deskundige inschakelen en wanneer kan hij het zelf af? Leeswijzer Nederland is een vochtig land, een land met een specifieke bodemopbouw. Door het wisselen van grondwaterstanden, het werken van de ondergrond, kan het voorkomen dat er funderingsproblemen in woningen ontstaan. Voor het onderdeel bouwkunde is dit jaar daarom gekozen om aandacht te besteden aan fundatie- en vochtproblemen. Na het grondig bestuderen van dit onderdeel hebt u meer inzicht over het ontstaan van schade aan woningen als gevolg van funderingsproblemen. Ook bent u eerder in staat om een adviserende rol naar verkoper en koper van woningen te vervullen. Dit onderdeel zal ook aandacht besteden aan vochtige kruipruimtes. Vragen als ‘Wat zijn hier de oorzaken van?’ en ‘Hoe kunnen voorkomende problemen opgelost worden? ‘ komen aan de orde. In hoofdstuk 1 komen verschillende soorten funderingen aan de orde. Ook worden een aantal funderingsproblemen en hun oorzaken besproken. In hoofdstuk 2 wordt vervolgens aandacht besteed aan vochtproblemen: welke problemen kunnen zich voordoen en welke maatregelen kan men treffen om ze tegen te gaan?


1

Soorten funderingen en hun specifieke problemen

In deze paragraaf zullen de meest voorkomende funderingstypes in ons land aan bod komen. Er wordt kort uitleg gegeven over de toepassingen van deze funderingen. Ook komen verschillende funderingsproblemen aan de orde. 1.1

Soorten funderingen

Er zijn verschillende soorten funderingen denkbaar. Hieronder wordt een aantal typen funderingen besproken. 1.1.1 Fundering op staal Een fundering op staal is een funderingstype waarbij de dragende muur op een verbrede voet van metselwerk of een betonstrook gevormd wordt. Deze funderingsstrook draagt de constructieve krachten rechtstreeks op de dragende ondergrond over. De dragende ondergrond bestaat doorgaans uit zand. Mogelijke problemen Bestaat de bodem uit klei of veen, dan kunnen er problemen ontstaan. De volgende problemen kunnen voorkomen:  de woning zakt op dergelijke ondergronden mogelijk niet gelijkmatig mee met de inklinking van de ondergrond;  er ontstaan zettingen in de bodem. Oude gedempte sloten of andere waterpartijen die onder het bouwblok doorlopen of doorgelopen hebben voordat er gebouwd werd, veroorzaken mogelijk ongelijkmatige zettingen. Deze zettingen, in de bodem van een gebouw zichtbaar als scheuren, kunnen uiteenlopen van enkele centimeters tot een aantal decimeters. Meestal zijn deze zettingen in het begin het grootst en worden ze in de loop van de tijd minder. Door het veranderen van omstandigheden, zoals een verlaging van het grondwaterpeil, trillingen, of grotere belasting van de grond (bijvoorbeeld door omringende werkzaamheden), kan de fundering opnieuw gaan zetten. Als in de omgeving van een bouweenheid met een fundering op staal een bouwproject wordt uitgevoerd waarbij grondwater (tijdelijk) wordt verlaagd, kunnen - ook na honderd jaar zonder problemen - plotseling grote zettingen ontstaan. Voor een voorbeeld van een fundering op staal, zie afbeelding 1. Afbeelding 1 - Een fundering op staal


1.1.2 Paalfunderingen Een paalfundering is een fundering waarbij het eigen gewicht van het bouwwerk en alle krachten die op een bouwwerk uitgeoefend worden via ingeheide palen of heipalen worden overgebracht naar een dieper gelegen draagkrachtige laag. De palen hebben een minimale lengte van vijf maal de dwarsdoorsnede van de heipaal. Een funderingspaal ontleent zijn draagkracht aan twee elementen: 1. de puntweerstand aan de voet van de paal; 2. schachtwrijving langs de schacht van de paal. Bij toepassen van paalfunderingen is het belangrijk om rekening te houden met de weerstand die de ondergrond kan bieden tegen belasting. Onder belasting wordt de druk van het gewicht van het gebouw op de grond bedoeld. Als gevolg van het belasten van de grond ontstaan er in de grond (mechanische) spanningen. Deze spanningen, veroorzaakt door de druk, worden drukspanningen genoemd. Om inzicht te verkrijgen in de hoeveelheid gewicht die de ondergrond kan opnemen verricht men metingen. Door middel van sonderingen en/of grondboringen wordt bepaald hoeveel drukspanningen de grond op kan nemen. Heipalen kunnen geprefabriceerd worden van gewapend of voorgespannen beton. Door prefabricage onder gecontroleerde omstandigheden kan de kwaliteit worden gegarandeerd. Heipalen kunnen ook ter plaatse in de grond gevormd worden. Men boort dan schachten die gevuld worden met beton. Ook stalen profielen zijn mogelijk, maar deze hebben een verhoogd risico op corrosie. Ze trillen behoorlijk tijdens het heien, hetgeen een risico levert op schade aan bouwwerken in de omgeving, en maken een behoorlijk lawaai bij het heien. Mogelijke problemen Door de natuurlijke wrijvingsweerstand van de heipaal en de klei die zich aan de paal hecht, ontstaat er een extra opwaarts gerichte weerstand. Door deze extra weerstand zal het bouwwerk minder snel zakken. Deze meestal naar boven gerichte schachtwrijving wordt positieve kleef genoemd. De schachtwrijving langs de paal kan echter ook neerwaarts gericht zijn: de negatieve kleef. De grond die aan de paal kleeft, maakt de paal zwaarder. Door dit extra gewicht zakt de paal verder. Dit is erg ongunstig: niet alleen is er dus een extra belasting op de paal, ook de bestaande schachtwrijving wordt aangevreten. 1.1.3 Amsterdamse en Rotterdamse fundering Het Amsterdams en het Rotterdams funderen vormen een andere categorie. Deze typen funderingen werden in de periode tot ongeveer 1930 het meest toegepast. Een Amsterdamse en Rotterdamse fundering bestaat uit een in de breedte uitgemetselde voet onder de dragende muur, met horizontaal funderingshout en daaronder houten palen. Het verschil tussen beide is te vinden in het aantal rijen: een Amsterdamse fundering heeft een dubbele rij met palen, een Rotterdamse fundering een enkele rij. De combinatie van beide funderingen kan in dezelfde woning voorkomen. Voor een voorbeeld van een Amsterdamse fundering, zie afbeelding 2. Afbeelding 2 - Een voorbeeld van een Amsterdamse fundering


Mogelijke problemen Het nadeel van funderen op houten palen is dat de palen kunnen rotten, wanneer ze niet volledig onder water staan. Beter gezegd: een paal moet volledig onder het freatisch vlak geplaatst worden. Het freatisch vlak, ook wel freatische lijn genoemd, is de bovenkant van de grondwaterspiegel. Het is de grens waaronder alle holten en poriën van de grond gevuld zijn met water. Het water onder het freatische vlak is het grondwater. Het verlagen van de grondwaterstand in een omgeving waar veel houten funderingen zijn toegepast, kan de palen doen rotten en zo schade aan de bebouwing veroorzaken. Om de problemen met het rotten te voorkomen, worden houten palen tegenwoordig vaak tot onder de grondwaterspiegel geheid en voorzien van een oplanger, een betonnen opzetstuk. 1.2

Oorzaken en herstel van funderingsproblemen

Zoals al genoemd zijn er verschillende oorzaken voor schade aan funderingen. De belangrijkste oorzaken worden hieronder besproken, voorzien van mogelijke maatregelen per oorzaak. 1.2.1 Grondwatergerelateerde funderingsproblemen Ongeveer 90% van de funderingsproblemen in Nederland zijn grondwatergerelateerd. Lekke drainerende riolen zijn mogelijk het grootste probleem bij de grondwatergerelateerde funderingsproblemen. De grootste oorzaken van lekkende rioleringen zijn verouderde buizen die niet meer voldoende waterdicht zijn, en trillingen van verkeer over verkeersdrempels. Deze trillingen worden vaak rechtstreeks op de fundering overgedragen. Het funderingshout zal, zoals gezegd, onder water moeten blijven staan om schimmelaantasting te voorkomen. Bij het beoordelen van een bouwvergunning zal de gemeente daarom moeten controleren of het hoogste funderingshout ruim onder de van nature laagst voorkomende grondwaterstand terechtkomt. Wanneer tijdens de controle bijzonderheden worden gevonden, zijn er verschillende betrokkenen aan te wijzen die mee moeten werken aan een oplossing. De centrale verantwoordelijkheid voor de vereiste grondwaterstand in Nederland is namelijk niet geregeld. Het Rijk heeft alle verantwoordelijkheden gedecentraliseerd:  grote grondwateronttrekkingen zijn bij de provincies ondergebracht;  het oppervlaktewaterbeheer is ondergebracht bij het Waterschap;  de zorgplicht voor het grondwater in openbaar gebied tot aan de erfgrens van de woning is sinds 2008 ondergebracht bij de gemeente. Ook het functioneren van de riolering en drainage van de ondergrond valt onder verantwoordelijkheid van de gemeente;  het grondwater onder zijn woning en erf vallen volgens de juristen van de overheden onder de verantwoordelijkheden van de eigenaar van een woning. De oorzaken van te lage grondwaterstanden liggen echter in de meeste gevallen buiten de erfgrens van de woning, waardoor het vaak een lastig juridisch steekspel wordt voordat men de problemen kan aanpakken. 1.2.2 Voorkomen grondwatergerelateerde schade Enkele aandachtspunten/aanbevelingen om funderingsschade veroorzaakt door grondwater te voorkomen:  Verkeersdrempels in veen- en kleigebieden Het is af te raden om in gebieden in veen en klei met houten funderingen en funderingen op staal verkeersdrempels aan te brengen.  Praktijkonderzoek ter voorkoming bacteriële aantasting Voor het voorkomen en/of beperken van bacteriële aantasting moet ter plaatse een praktijkonderzoek uitgevoerd worden.  Aanschrijven eigenaren Een gemeente moet van eigenaren (in een bouwblok), die niet willen herstellen bij een funderingshandhavingstermijn van 10 jaar of minder, vorderen dat zij de schade herstellen.  Registratie metingen grondwater bij DINOloket Alle metingen van grondwater dienen bij het DINOloket geregistreerd te worden en toegankelijk gemaakt voor belanghebbenden, zoals gedupeerde woningeigenaren  Screenen richtlijnen Diverse richtlijnen over grondwater, heiwerk, damwanden, grondwerk, hydrologie, et cetera, moeten gescreend worden of zij funderingsproblemen in de directe omgeving voorkomen.


1.2.3 Schade veroorzaakt door bouwwerkzaamheden voorkomen Op dit moment is het zo dat veel bouwprojecten schade veroorzaken aan de omliggende bestaande bebouwing. Voorbeelden van handelingen die schade veroorzaken zijn verlagingen van het grondwaterniveau (vooral in veen- en kleigebieden), trillingen van het bouwverkeer en heiwerkzaamheden, het bouwrijp maken van een terrein en het slopen van panden. Veel gemeenten laten aannemers zonder bouwvergunning hun gang gaan, waardoor controle van en overzicht op het werk ontbreekt. Er zijn verschillende verbeteringen voor te stellen om de schade door bouwwerkzaamheden te beperken. Te denken valt aan de volgende verbeteringen:  Een nulmeting van panden invoeren De gemeente kan voor aanvang van bepaalde werkzaamheden, zoals het bouwrijp maken van het terrein, een nulmeting vereisen. Een nulmeting van de panden en belendingen dient te worden uitgevoerd door een erkend (gecertificeerd) expertisebureau. De eigenaar krijgt vervolgens een digitale kopie van de nulmeting. Als daartoe aanleiding is, kan er ook een zettingsmeting uitgevoerd worden.  SBR-richtlijn ‘Schade aan gebouwen’ breder inzetten Gemeentes kunnen de SBR-richtlijn ‘Schade aan gebouwen’ van toepassing verklaren in de bouwvergunning. Dit kan ook van toepassing zijn op de bouwverkeersroute. Ook kan de gemeente in de bouwverkeersroute verkeersdrempels tijdelijk verwijderen.  Trillingsmeters plaatsen Erkende adviesbureaus kunnen trillingsmeters plaatsen om de risico’s te monitoren.  Schroefpalen gebruiken In plaats van palen te heien kan men schroefpalen gebruiken. 1.2.4 Herkennen van funderingsproblemen Bij de zoektocht naar funderingsproblemen geeft een eerste visuele inspectie van een pand vaak een indruk. Wanneer er problemen worden gevonden is het altijd verstandig om te controleren of deze problemen ook elders aan te treffen zijn in het straatbeeld. Zo kan bepaald worden of de problemen slechts betrekking hebben op één woning of breder te trekken zijn. Zaken die op funderingsproblemen kunnen duiden zijn:  scheefstand van (een gedeelte van) de woning;  scheve vloeren;  ramen en deuren die vervormen en/of klemmen;  significante scheurvorming in de constructieve bouwmuren en ook in niet-dragende muren;  hoogteverschillen tussen panden en het straatwerk;  verzakkingen van de grond;  funderingsproblemen bij gelijksoortige panden in de buurt;  lage grondwaterstanden. 1.2.5 Totaaloverzicht kosten van herstel funderingsproblemen Wanneer men funderingsproblemen wil herstellen, komen daar veel kosten bij kijken. Verschillende factoren kunnen van invloed zijn op de hoogte van de herstelkosten. Voorbeelden van factoren zijn:  het aantal te herstellen panden;  de breedte, diepte en hoogte van het pand;  het aantal strekkende meters fundering;  de bestaande constructie(s);  het al of niet (deels) onderkelderd zijn van het pand;  de ontstane cascoschade aan het pand;  de lengte van de benodigde palen (om de fundering te herstellen). Naast de genoemde kosten die rechtsreeks op het gebouw met schade van toepassing zijn, zijn er ook bijkomende kosten. Voorbeelden van bijkomende kosten zijn:  de onderzoekskosten van de fundering;  de kosten van het grondonderzoek (technisch met behulp van sonderingen en milieukundig);  de kosten van het casco onderzoek (constructeur);  de kosten van een eventuele nulmeting;  de plankosten: opmeten en uittekenen van het pand/de panden inclusief bouwaanvraag;  de kosten van de constructeur;  de legeskosten van de (gemeente);  de precariokosten bij gebruik van openbaar gebied/parkeerkosten;  de CAR-verzekering (constructie-allriskverzekering); 12 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

               

de eventuele herstelkosten bij schade aan openbaar gebied; de OZB (gedurende het proces is een tijdelijke verlaging van de OZB mogelijk); de kosten van de financiering (provisie); de kosten van de notaris; de bouwkosten van de funderingsaannemer; de kosten van de afvoer en het storten van (vervuilde) grond; de kosten van omleggen/vernieuwen van kabels en leidingen; de kosten van herinbouw (soms ook nieuwe keuken en/of badkamer); de bouwkosten van de cascoaannemer (zoals herstelkosten van scheuren); de kosten van het gebruik van water/elektra; de kosten van het begeleidingsbureau; de kosten van de bouwdirectie; de kosten van monitoring (meting van trillingen, deformaties, grondwaterstanden); de kosten van tijdelijke opslag huisraad; de kosten van tijdelijke huisvesting; onvoorziene kosten.

1.2.6 Investeringskosten voor funderingsherstel Voor de makelaar zijn de investeringskosten interessant. De investeringskosten voor funderingsherstel zijn een opstelsom van alle bijkomende posten zoals die in de vorige paragraaf in hoofdlijnen zijn genoemd. Deze kosten zijn te onderscheiden in de offerte aannemer en bijkomende kosten. De offerte aannemer bestaat globaal uit 80% van de kosten en de bijkomende kosten bestaan globaal uit 20% van de kosten. Deze onderverdeling is belangrijk bij het vergelijken van offertes. Afhankelijk van de aannemer is soms een aantal bijkomende onkosten, zoals percentages winst en risico, in de offerte opgenomen. Deze onkosten kunnen verschillen per aannemer en maken het vergelijken van offertes moeilijk. Vaak is een er een deskundige voor nodig om de offertes te kunnen vergelijken. De bouwkostendeskundige is erin gespecialiseerd om offertes en begrotingen van aannemers te beoordelen. Hij kan, objectief, materiaal narekenen en manuren controleren. Ook is een dergelijke deskundige in staat om een lijst op te stellen van de bijkomende kosten, zoals leges van gemeentes, onderzoekskosten en staartkosten - horende bij de offertes van aannemers - om tot de juiste investeringskosten te komen. Voor een indicatieschets van herstelkosten, zie voorbeeld 1.

Voorbeeld 1 - Indicatieschets van herstelkosten Onder voorwaarde dat geen fors cascoherstel noodzakelijk is, variëren de kosten voor funderingsherstel van een gemiddelde rijtjeswoning van circa € 45.000 in Zaanstad tot circa € 60.000 in Dordrecht en circa € 70.000 in Rotterdam. Dit zijn startbedragen, de bedragen kunnen snel oplopen tot ver boven de € 100.000, en soms zelfs boven de € 200.000 voor grotere panden of woningen met grote posten aan cascoherstel. Het oplopen van herstelkosten is sterk afhankelijk van de totale schade aan het gehele pand. Maar ook van zaken als de bereikbaarheid van het pand en aanvullende maatregelen om veilig te kunnen werken hebben invloed.

1.2.7 Aandachtspunten bij funderingsherstel Om met funderingsherstelwerkzaamheden te kunnen starten, moeten de volgende aandachtspunten in acht worden genomen:  voor funderingsherstel of het aanbrengen van een nieuwe fundering is een bouwvergunning vereist;  het aanbrengen van een nieuwe fundering of funderingsherstel dient volgens het CUR-handboek funderingen te worden uitgevoerd;  het aanbrengen van een nieuwe fundering dient voor een bouwwerk als geheel te worden uitgevoerd. Belangrijk is te voorkomen dat er op onverantwoorde wijze partieel herstel wordt uitgevoerd en onnodige schade ontstaat door ongelijkmatige zettingen.


1.2.8 Rollen en verantwoordelijkheden bij oplossen funderingsproblemen Bij het herkennen en oplossen van funderingsproblemen zijn verschillende partijen betrokken. Iedere partij heeft zijn eigen rol en verantwoordelijkheden. Hieronder worden de verschillende betrokkenen en hun verantwoordelijkheden benoemd. Koper en verkoper In het burgerlijk wetboek staat omschreven dat een koper van een huis mag verwachten dat een huis voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Hij mag er bijvoorbeeld vanuit gaan dat een fundering geen gebrek vertoont. Uit artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek blijkt dat indien er toch sprake is van een gebrek na aankoop, de koper de mogelijkheid heeft om de verkoper aansprakelijk te stellen voor zijn schade. In het geval dat een huis niet voldoet aan zijn op grond van de koopovereenkomst gestelde verwachtingen, is er sprake van een tekortkoming. Echter, kopen en verkoper hebben beiden verantwoordelijkheden. De verkoper heeft een informatieplicht, maar de koper heeft een onderzoeksplicht. Dit betekent dat hij informatie moet inwinnen over de bouwkundige staat van de woning. Is er sprake van (het vermoeden van) een funderingsprobleem, dan is het aan te raden om een funderingsparagraaf in het (ver)koopcontract op te laten nemen. Deze paragraaf omschrijft de staat van de fundering en de afspraken over hoe men om moet gaan met (mogelijke) funderingsproblemen en de kosten van herstel. Deze paragraaf beschermt de koper en verkoper ten opzichte van elkaar. De eigenaar Als er iets aan de hand is met de woning, dan is dat een zaak voor de eigenaar. Zoals eerder omschreven kunnen in sommige gevallen omgevingsfactoren een rol hebben gespeeld in het ontstaan of verergeren van de funderingsproblemen. Denk aan verandering van de grondwaterstand, een lekkende riolering, trillingen door zwaar wegverkeer of heiwerk in de omgeving. In alle gevallen is de eigenaar primair verantwoordelijk voor het oplossen van funderingsproblemen. De gemeente De gemeente is niet verantwoordelijk voor funderingsproblemen. Als er onveilige situaties ontstaan, heeft de gemeente de mogelijkheid om de eigenaar te dwingen deze situatie op te heffen. Enkel wanneer de gemeente door een ingreep of het nalaten daarvan schade heeft veroorzaakt, kan zij hiervoor aansprakelijk worden gesteld door de eigenaar van het pand. De provincie De provincie heeft een toeziende rol. De provincie controleert de rioolplannen van de gemeente en peilbesluiten van het waterschap. Zij geeft ook de vergunningen af voor grondwateronttrekkingen. Het Waterschap Het Waterschap voert het beheer over de kwaliteit en de kwantiteit van het oppervlaktewater. Door middel van peilbesluiten kan het voorkomen dat een waterschap de grondwaterstand moet aanpassen. Aanpassing van de grondwaterstand kan ook plaatsvinden omdat de bodem inklinkt en bij gelijkblijvende grondwaterstand te drassig zou worden.


2

Vochtproblemen

Vocht kan op verschillende manieren ontstaan of een huis binnenkomen. Vocht kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door de bewoner zelf: leefvocht. Ook kan vocht binnenkomen door lekkages, veroorzaakt worden door slecht isoleren, of ontstaan door (optrekkend) grondvocht in de kruipruimte. Deze laatste oorzaak van vochttoename in een huis kan leiden tot een vochtig binnenklimaat. Dit kan dan nadelige gevolgen hebben voor de gezondheid van de gebruikers van het gebouw. In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe kruipruimtevochtproblemen ontstaan, hoe ze te herkennen zijn en wat eraan gedaan kan worden. 2.1

Transportwegen van vocht uit de kruipruimte

Er zijn twee mogelijkheden wegen waardoor vocht uit de kruipruimte in de leefruimte van een gebouw terecht kan komen: 1. optrekken via wanden en vloeren Deze vorm van vochttransport treft men in het algemeen aan bij oudere woningen met een gemetselde fundering. Een betonnen fundering biedt in het algemeen afdoende bescherming. 2. transport door de vloer via waterdamp: luchtverplaatsing Deze vorm van vochttransport treft men veel aan bij houten vloerconstructies, maar ook bij steenachtige vloeren kan het voorkomen. Het vocht kan op verschillende manieren de leefruimte binnendringen, bijvoorbeeld door dampdiffusie/ damptransport, of door capillair vochttransport. Hieronder worden beide manier besproken. 2.1.1 Dampdiffusie/damptransport Dampdiffusie/damptransport houdt in dat waterdamp verplaatst van zones met een sterke concentratie aan waterdamp naar zones met een minder hoge waterdampconcentratie. Als gevolg van een verschil in temperatuur of relatieve vochtigheid (RV) van de lucht aan weerszijden van de constructie ontstaat een verschil in dampdruk tussen beide zijden. Poreuze materialen in een constructie nemen vocht op in evenwicht met de relatieve vochtigheid van de lucht. Met ‘in evenwicht met’ wordt bedoeld dat het enige tijd kan duren voor het poreuze materiaal de vochtigheid van de lucht heeft. Een hogere relatieve vochtigheid in een ruimte betekent een hoger vochtgehalte in het materiaal. Wanneer de luchtdruk aan de ene zijde van het materiaal lager is dan aan de andere zijde, bijvoorbeeld bij een kruipruimte, dan zal door het verschil in dampdruk waterdamp stromen door het materiaal. Dampdiffussie- of damptransport vindt dan plaats door de poriën van een vloer. Dit verschijnsel heet waterdampdiffusie of dampdiffusie. Er ontstaat hierbij een (water)dampstroom. In de praktijk blijkt dat de dampdiffussieweerstand van een steenachtige vloer zo groot is dat de hoeveelheid vocht die op deze manier de woning binnendringt verwaarloosbaar is. De hoeveelheid vocht die door middel van damdiffusie binnendringt, is namelijk te vergelijken met de verdamping van een kamerplant. Alleen onder bijzondere omstandigheden, zoals in het geval van een sterk dampremmende vloerafwerking, kan deze vorm van vochttransport (lokale) problemen veroorzaken. Problemen door dampdiffusie of damptransport worden meestal veroorzaakt door in de vloer aanwezige luchtlekken, zoals niet goed sluitende kruipluiken, leidingdoorvoeren en andere sparingen. 2.1.2 Capillair vochttransport Capillair vochttransport is vocht dat zich door het (vaak steenachtige) materiaal verplaatst. Dit valt te vergelijken met de zuigende werking van een spons. Capillaire vochtproblemen kan men vooral verwachten bij (poreus) funderingsmetselwerk. De gevolgen van deze vochtproblemen kunnen het ontstaan van bacteriën en schimmels zijn, die nadelige gevolgen voor de gezondheid van bewoners kunnen hebben. In de praktijk vermoedt men bij een niet-geïsoleerde vloer soms capillair vochttransport, maar vaak blijkt er geen sprake van te zijn. Bij een niet-geïsoleerde vloer komen in spaarzaam verwarmde ruimtes geregeld druppels voor die onder een steenachtige vloerconstructie hangen. Naar aanleiding van het aantreffen van die druppels, wordt gevreesd voor capillair vochttransport, deze druppels zijn echter condensdruppels. De condensdruppels worden veroorzaakt door condensatie als gevolg van het temperatuurverschil tussen de ruimte boven en de ruimte onder de vloer. De druppels hangen in principe onder de vloer en zullen door de zwaartekracht omlaag vallen. Hierdoor zal er dus geen capillair vochttransport van betekenis plaatsvinden.


Bij geïsoleerde vloeren is er nooit sprake van capillair vochttransport, omdat dit niet mogelijk is door de toegepaste isolatiematerialen. 2.2

Vochtproblemen in huis

De hoeveelheid vocht in een woning die veroorzaakt wordt door het dagelijks leven van een gezin, bijvoorbeeld door koken en douchen, kan een grote omvang aannemen. De tweede vochtstroom, veroorzaakt door vocht uit de kruipruimte, is soms gelijk aan die totale vochtproductie van een gezin. Door de vochttoestroom vanuit de kruipruimte zal het vochtgehalte in huis flink toenemen. Deze kruipruimte-vochtstroom zal dag en nacht doorgaan, ook op de momenten dat de bewoners niet thuis zijn en er weinig gestookt en geventileerd wordt. Dit kan op termijn problemen veroorzaken. Als er geen maatregelen genomen worden om de vochthoeveelheden in huis te verminderen, zijn de gevolgen groot. Deze gevolgen kunnen zijn:  aantasting van constructie door roestvorming;  het groeien van schimmels en schadelijke bacteriën die de gezondheid van de bewoners aantasten;  ziektes als longziekten en oorontstekingen veroorzaakt door het vocht. 2.2.1 Het herkennen van een vochtprobleem veroorzaakt door kruipruimtevocht Op het eerste gezicht lijkt het eenvoudig om de oorzaak van vochtproblemen te herkennen. De eerste, meest logische stap lijkt een visuele inspectie om na te gaan of er sprake is van een vochtige kruipruimte. Als er plassen water zichtbaar zijn, is het probleem inderdaad relatief eenvoudig op te sporen. De praktijk wijst echter uit dat vocht in de kruipruimte niet altijd zichtbaar is. Een kruipruimte die droog lijkt hoeft niet altijd droog te zijn. De bovenste zandlaag kan droog zijn, maar er kan toch zoveel vocht uit de bodem verdampen dat de kruipruimte wel degelijk vochtig is. De relatieve luchtvochtigheid kan in een dergelijke kruipruimte een constante zijn die ergens tussen de 80% en 100% ligt, wat alleen door meting aangetoond kan worden. Een goed oordeel over een al dan niet vochtige kruipruimte kan dus pas gegeven worden na een meting van temperatuur en luchtvochtigheid, bij voorkeur gemeten gedurende een langere tijd. Of een vochtige kruipruimte ook daadwerkelijk van invloed is op het binnenklimaat is nog moeilijker om te beoordelen. De moeilijkheid zit hem in een aantal factoren.  Op de eerste plaats is het van belang om te controleren of het ontstane vocht daadwerkelijk uit de kruipruimte afkomstig is. Een andere mogelijkheid zou kunnen zijn dat het vocht ontstaan is door de aanwezigheid van een koudebrug of door een lekkage;  Daarnaast moet onderzocht worden hoeveel leefvocht de gebruikers van een woning veroorzaken;  Verder hangt de invloed van de luchtvochtigheid in de kruipruimte op het binnenklimaat sterk samen met de ventilatievoorzieningen in het gebouw. Als de woning voldoende geventileerd wordt, zal vocht eerder drogen en de kans op schadelijke gevolgen zal verkleind worden. Het is dus belangrijk om de ventilatie van het gebouw te onderzoeken. 2.2.2 Maatregelen tegen vochtproblemen door vocht in kruipruimte Om vochtproblemen kruipruimtes te bestrijden zijn verschillende maatregelen mogelijk. Daarnaast zijn er maatregelen om de vochtstroom vanuit de kruipruimte tegen te gaan. Hieronder enkele van deze maatregelen. Extra ventilatie kruipruimte Door de kruipruimte extra te ventileren hoopt men de luchtvochtigheidsgraad te verlagen. In de praktijk blijkt echter dat deze maatregel meestal niet leidt tot een merkbare verbetering. De oorzaak hiervan is dat de bodem van een kruipruimte meestal een zeer grote verdampingscapaciteit bezit. De toename van de vochtafvoer door extra ventilatie wordt meestal direct gecompenseerd door een toename van de verdamping uit de bodem. Alleen in situaties waarbij de vochttoevoer uit de bodem beperkt is en waarbij niet of nauwelijks geventileerd wordt, is het zinvol om extra te ventileren. Drainage kruipruimte Met behulp van drainage is het mogelijk om de afvoer van inspoelend oppervlakte water te verbeteren en zo het waterpeil onder de woning te verlagen. In de meeste grondsoorten kan het water zich echter, ondanks drainageleidingen, capillair verplaatsen. Het bodempakket kan dan alsnog vochtig worden of blijven. Investeren in drainage blijft daarom onzeker.


Bodemafsluiters aanbrengen Door het aanbrengen van bodemafsluiters kan de verdamping vanuit de bodem voor een groot deel teruggebracht worden. In combinatie met een goede kruipruimteventilatie kan op deze wijze een significante daling van de luchtvochtigheid gerealiseerd worden. Bij het toepassen van bodemafsluiters kan het effect verschillen per toegepaste methode.  Bij het gebruik van waterdichte folies (plastic) over de bodem, blijft een risico bestaan op het binnendringen van vocht boven de bodemafsluiter via de funderings- of muurconstructie. Dit zou alsnog nieuwe problemen kunnen veroorzaken.  Het afsluiten van de bodem door middel van een waterdoorlatend systeem, zoals schuimbeton, schelpen of expansiekorrels, in combinatie met ventilatie, is effectief. Eventueel inspoelend water zakt in dit geval weg. Door de isolerende eigenschappen van dergelijke materialen zakt de bodemtemperatuur, waardoor verdamping vermindert. Deze maatregelen kunnen een verlaging van het vochtpercentage tot circa 60% opleveren. Afdichten transportweg Naast het terugdringen van de luchtvochtigheidsgraad in de kruipruimte kan ook gekozen worden voor het algeheel afsluiten van de transportweg: het afdichten van de vloer van de leefruimte. Er zijn verschillende manieren van afdichten denkbaar:  Afdichten door middel van een integrale vloerafdichting: aan de onderzijde van een vloer wordt een volledig aaneengesloten, luchtdichte laag aangebracht. Dit kan door folies en door middelen als PUR2.  Lokaal afdichten door het opsporen en dichten van luchtlekken. Het verstandigste is om dit te doen aan de onderzijde van de vloer, ook deze gaten worden in het algemeen gedicht met PUR. Uit metingen blijkt in de praktijk dat de effecten van het blokkeren van de transportweg een verbetering oplevert van 60% tot 85%. Deze verbetering hangt vanzelfsprekend nauw samen met de zorgvuldigheid van uitvoering. 2.3

Vochtproblemen in nieuwbouw

Nieuwbouw wordt middels het Bouwbesluit gehouden aan eisen met betrekking tot het luchten vochtdicht uitvoeren van een begane grondvloer. De vloer wordt gezien als onderdeel van de buitenschil en dient daarom ook geïsoleerd uitgevoerd te worden. Door deze isolatie is de temperatuur in de kruipruimte lager waardoor er minder sprake zal zijn van verdamping van het vocht. Deze eisen met betrekking tot luchtdichtheid voorkomen problemen met vochttransport in nieuwbouwhuizen, maar uiteraard geldt ook hier: mits goed uitgevoerd!

2

Dit laatste middel staat momenteel ter discussie met het oog op de volksgezondheid. 17 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

Onderwerp 2

Waardering isolatie- en duurzaamheidmaatregelen

Leerdoelen  U kunt het doel van het gebruik van isolatiemaatregelen en duurzaamheidsinstallaties benoemen.  U kunt verschillende isolatiemaatregelen, gericht op woonhuizen, herkennen en benoemen.  U kunt duurzaamheidsinstallaties, gericht op woonhuizen, herkennen en benoemen.  U kunt de globale kosten van een maatregel of installatie inschatten.  U kunt het rendement van een investering berekenen.  U kunt in discussie argumenten geven voor de meerwaarde van een ingevoerde of in te voeren maatregel. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis en deze kennis door middel van casussen in de praktijk brengen. Belangrijk is dat er wat betreft de theorie een verdiepingsslag plaatsvindt. Bij dit onderdeel ligt de nadruk op het beargumenteren waarom een investering zinvol kan zijn voor de afnemer. Zowel vanuit financieel- en rendementtechnische, alsmede de persoonlijke opvatting. Leeswijzer Met de discussie over het energielabel vormt isolatie een steeds belangrijker onderdeel van een woning, met als gevolg dat isolatie ook een steeds significanter deel van de (ver-)bouwkosten inneemt. Isoleren kent een aantal voordelen, onder te verdelen in individuele en maatschappelijke voordelen. Doordat we bewuster worden van deze voordelen, is isolatie een hot topic geworden binnen de bouwwereld. Dit onderwerp draagt bij aan deze bewustwording. In hoofdstuk 1 worden allereerst de voordelen van isoleren besproken. Vervolgens wordt ingegaan op de weten regelgeving rond isoleren. Er komen verschillende manieren van isoleren aan bod. In hoofdstuk 2 worden verschillende duurzaamheidinstallaties besproken. Ten slotte lezen we in hoofdstuk 3 het rendement en de kosten voor verschillende isolatiemaatregelen.


1

Isolatie van woningen

In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op het belang van goede isolatie. Vervolgens wordt de weten regelgeving rond isolatie beschreven. Ten slotte worden methoden beschreven om verschillende onderdelen van een huis te isoleren. 1.1

Belang van goede isolatie

Er zijn verschillende belangen bij goede isolatie, deze zijn onder te verdelen in individuele voordelen en maatschappelijke belangen. 1.1.1 Individuele voordelen van een goede isolatie Individuen kunnen verschillende motieven hebben voor het aanbrengen van duurzaamheidsaanpassingen. Eén daarvan is het milieu: het klimaat verandert en de aarde raakt uitgeput. In Nederland alleen gebruiken we meer energie dan de aarde kan opbrengen. Dat betekent dat als iedereen zo zou leven als de gemiddelde Nederlander er 3,5 aardbollen nodig zouden zijn om iedereen van energie te voorzien. Met het aanbrengen van duurzaamheidsaanpassingen in onze gebouwen maken we een begin met het verminderen van de uitputting van de aarde. Naast dit soort idealistische motieven speelt het financiële aspect van goede isolatie een grote rol: het financiële aspect wordt over het algemeen beschouwd als grootste individuele voordeel. Hoewel isolatie in eerste instantie geld zal kosten, brengt het na verloop van tijd besparingen met zich mee. Wie goed en zorgvuldig isoleert, zal minder energie verbruiken om een aangename temperatuur in huis te houden. Oude woningen kennen vaak veel kieren en tochtgaten. Deze zorgen ervoor dat de warmte in de winter kan ontsnappen en de kou kan binnendringen. In de zomer geldt het omgekeerde. Als gevolg hiervan kunnen de energiekosten relatief hoger zijn door verwarming in de winter en een behoefte aan koeling door middel van een airconditioning in de zomer. Bij een goede isolatie en tochtdichting zal echter in de zomer geen warmte binnendringen en in de winter minder warmte verloren gaan. 1.1.2 Maatschappelijk bewustzijn van een goede isolatie De overheid doet er van alles aan om passieve of lage energie-woningen te stimuleren. De invoering van het energielabel en het verstrekken van subsidies zijn voorbeelden van overheidsinspanningen om het energieverbruik van ons land terug te dringen. Er ontstaat een steeds groter maatschappelijk bewustzijn over de invloed van ons energieverbruik op het milieu. Wanneer we onze ecologische voetafdruk niet verkleinen, zal dit op termijn grote gevolgen hebben voor ons land in het klein en de aarde in het groot. 1.2

Wet- en regelgeving met betrekking tot isoleren en energiebesparing

Zoals bekend is er omtrent de weten regelgeving met betrekking tot energiebesparing op dit moment veel discussie in ons land. Vorig jaar zijn de bouwbesluiteisen aangepast en er zijn nog veel onduidelijkheden over het (verplichte) energielabel. 1.2.1 Het energielabel Het energielabel is bedoeld om in kaart te brengen hoe zuinig een woning is en wat er eventueel beter kan. Het is de bedoeling dat de gehele woning onder loep gelegd wordt, van de isolatie van dak, muren, vloer en ramen tot aan de energiezuinigheid van verwarmingsinstallaties. Dit is belangrijke informatie voor iedere huiseigenaar/bewoner, want een energiezuinig huis zorgt voor lagere energierekeningen en meer wooncomfort. Sinds 1 januari 2008 is het energielabel verplicht voor huiseigenaren die hun huis gaan verkopen of verhuren. Kopers en huurders hebben de mogelijkheid om naar de rechter stappen als de eigenaar van een gebouw geen energielabel wil verstrekken. Verwachte wijzigingen energielabel 2013 Het energielabel is verplicht bij verkoop en nieuwe verhuur van alle gebouwen, zoals woningen, kantoren, winkels, scholen en ziekenhuizen. Naar aanleiding van de maatschappelijke discussie en de ingewikkelde manier van meten heeft de Tweede Kamer om een vereenvoudiging van het energielabel gevraagd. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) onderzoekt de verschillende mogelijkheden voor een eenvoudiger energielabel. Hiervoor kijkt hij ook naar andere


EU-lidstaten. De minister stuurt eind april 2013 een voorstel voor de vereenvoudiging naar de Tweede Kamer. 1.2.2

Bouwbesluit

In het Bouwbesluit 2012 (laatste wijziging maart 2013) is een aantal minimumeisen opgesteld met betrekking tot het isoleren van gebouwen. Voor woningen en de meeste andere bouwwerken eist men bijvoorbeeld een warmteweerstand (Rc) van constructies zoals gevels en daken van ten minste 3,5 m2.K/W. Dit getal is een theoretische weergave van de hoeveelheid warmte die per m 2 door een constructie zou kunnen stromen, bij een temperatuurverschil van +20 C⁰ binnen en -10 C⁰ buiten. Hoe hoger de Rc-waarde, hoe beter de warmteweerstand en daarmee samenhangend het isolerend vermogen van een constructieonderdeel. Bij het gedeeltelijk vernieuwen, veranderen of het vergroten van een woning mag er uitgegaan worden van een (isolatie)niveau als bestaand aanwezig, met een minimale eis Rc van 1,3 m2K/W. Er is veel discussie en weerstand geweest betreffende het invoeren van een hogere warmteweerstand van constructies. In omringende landen is een minimum van Rc = 5 m 2K/W al gebruikelijk, sommige landen hanteren een norm van Rc = 8 tot 10 m 2K/W. In de praktijk blijken de kostenverhogende aspecten van de zwaardere isolatie-eisen weg te vallen tegen het toepassen van lichtere of kleinere installaties. Het toepassen van lichtere of kleinere installaties is mogelijk, omdat er beter geïsoleerd is. De terugverdientijd van de laatste verhoging Rc = 2,5 m 2K/W naar een Rc = 3,5 m 2K/W is ongeveer vijf jaar. 1.2.3 EPC: instrument voor energiezuinig bouwen De overheid probeert de realisatie van meer energiezuinige gebouwen te stimuleren door de introductie van de EPC, de EnergiePrestatieCoëfficiënt. De EPC is een dimensieloos getal dat per gebouwcategorie aangeeft hoe energiezuinig een gebouw is. Om de EPC-waarde van een gebouw te bepalen, worden eerst alle energieverliezen van het gebouw berekend. Hier mogen alle energieopbrengsten, bijvoorbeeld door zonnepanelen, vanaf getrokken worden. De uitkomst van deze berekening wordt gedeeld door een normgebouw. De uitkomst van deze deelsom is de EPC-waarde. Op dit moment dient de EPC-waarde lager dan 0,6 te zijn. Naast isolatie spelen ook zaken als de kierdichting, installaties, de oriëntatie van een gebouw ten opzichte van de zon, het type beglazing en het ventilatiesysteem een rol bij de berekening van de EPC. De gevraagde EPC wordt middels het Bouwbesluit met regelmaat aangescherpt. 1.3

Het isoleren van vloeren, gevels, ramen, kozijnen en daken

In het algemeen ziet men in de praktijk dat een woning niet in één keer geïsoleerd wordt, maar zaken gefaseerd of gedeeltelijk aangepakt worden: het isoleren van een huis gebeurt vaak per onderdeel. Hieronder wordt per onderdeel beschreven hoe de isolatie vormgegeven kan worden. 1.3.1 Isolatie van de kruipruimte en de vloer 12% tot 14% van alle warmte in een woning gaat verloren via de vloer. Een kruipruimte heeft, als het goed is, meerdere ventilatieopeningen. Door de luchtstroming die op die manier gecreëerd wordt droogt het in de kruipruimte ontstane condens vocht op. Het goed ventileren van een kruipruimte is essentieel ter voorkoming van schimmels en bacteriën. In de dagelijkse praktijk kiest men er met regelmaat voor om een kruipruimte te isoleren, vak ter voorkoming van koude voeten. Eén aspect wordt echter weleens vergeten: een steenachtige vloer wordt niet vanzelf warm door het toepassen van isolatie. Toegankelijke kruipruimte De wijze van isoleren van de kruipruimte hangt vooral af van de toegankelijkheid en grootte van de kruipruimte. Wanneer er voldoende ruimte en toegankelijkheid van kruipruimte is valt te denken aan de volgende manieren van isoleren:  Rechtstreeks isoleren van de vloer Als de ruimte goed toegankelijk is dan is het mogelijk om de vloer rechtstreeks te isoleren. Dit is mogelijk door het bevestigen van hard isolatiemateriaal (zoals platen) tegen de vloer. Deze bevestiging is echter niet eenvoudig en moet duurzaam zijn.




  

Isolatiemateriaal op de vloer spuiten Soms is het mogelijk om isolatiemateriaal op de (onderzijde van de) vloer te spuiten. Dit kan bijvoorbeeld met PUR. Om een redelijke vorm van isolatie te creëren, moet deze gespoten laag wel een minimale dikte van 60 mm. hebben. Bodemhygrolatie Een goede vorm van isolatie voor de kruipruimte is isoleren door middel van bodemhygrolatie. Deze vorm wordt uitgevoerd met isolatiedekens, voorzien van vochtregulerende expansiekorrels. Reflecterende folies Ook is het mogelijk om de kruipruimte te voorzien van reflecterende folies. Deze worden aangebracht in combinatie met een vochtkerende laag. Minder toegankelijke kruipruimte Wanneer de kruipruimte minder goed toegankelijk is, bestaat de mogelijkheid om de ruimte gedeeltelijk of volledig laten opvullen. Dit kan met isolatiechips, schelpen of EPS-korrels. Houd er rekening mee dat deze producten niet vochtkerend zijn. Schelpen houden wel enige vorm van damp tegen, maar de overige producten gaan drijven. Ook dienen deze producten droog te zijn om enige vorm van isolerend vermogen te hebben. Er geldt een dikte van minimaal 300 mm. (droog) voor een redelijke isolatiewaarde.

Het goed ventileren van de kruipruimte blijft altijd een aandachtspunt. Voor meer informatie over de isolatie van vloeren, zie bijlage 3: Isolatiewijzer vloeren. 1.3.2 Gevelisolatie Gevels kunnen op verschillende manieren geïsoleerd worden. Hieronder een opsomming van de verschillende mogelijkheden. Gevelisolatie door middel van een spouw Op dit moment is het erg populair om de spouwmuur achteraf te isoleren (zie afbeelding 3). Om dit goed uit te voeren is het nodig de gevel vooraf goed te inspecteren. Door endoscopisch onderzoek kan men vooraf constateren of er (door gevallen metselmortel) vochtopeenhopingen of koudebruggen kunnen ontstaan. Een koudebrug is een (thermische) open verbinding tussen binnen en buiten. Dit kan bijvoorbeeld veroorzaakt worden door een steenachtige constructie waarbij de ene zijde van de steen aan de buitenlucht grenst en de andere zijde aan de binnenlucht. Het materiaal geleidt de kou en warmte door het materiaal. Op plaatsen waar zo’n koudebrug in een constructie zit (bijvoorbeeld bij latei-constructies), kan het voorkomen dat er koude plekken in een warme geïsoleerde muur zitten. Op deze plaatsen kan de warme omgevingslucht condenseren en vochtproblemen veroorzaken. Het gevolg van deze vochtproblemen kunnen schimmels zijn. Afbeelding 3 - Een achteraf geïsoleerde spouwmuur

Als de spouwconstructie schoon en geschikt blijkt, is het vervolgens verstandig te zorgen dat de gevel gereinigd en gehydrofobeerd is, of voorzien is van dampdicht schilderwerk. Door hydrofoberen of schilderen kan het voorkomen dat zich, door het ontstaan van een verschil in dampspanning, vocht in


de isolatie vormt dat niet naar buiten kan. Het gevolg hiervan is ook hier het ontstaan van schimmels en vochtproblemen in huis. Het isolerend effect van het vullen van een spouw is relatief laag. Als ervoor gekozen wordt om de (spouw)muren te isoleren, dan doet men er goed aan om goede ventilatievoorzieningen in huis aan te brengen om eventuele vochtproblemen te voorkomen. Bij het vullen van spouwmuren in gebieden waar veel vleermuizen zijn geldt een extra aandachtspunt: na het na-isoleren van de spouw kan men een boete krijgen wegens een economisch delict, omdat vleermuizen beschermde diersoorten zijn. De boete is ongeveer € 2500,- per geschatte vleermuis. Wees dus zeer beducht op het eventueel aanwezig zijn van vleermuizen. Gevelisolatie van buitenaf Een zeer effectieve manier om een woning te isoleren is door isolatie aan de buitenzijde toe te passen. Hierdoor ontstaat een gevel met warmteaccumulerende eigenschappen. Warmteaccumulatie is het, meestal langzaam, opslaan van energie (warmte) in een medium, met het doel deze energie op een later tijdstip weer langzaam af te staan. Warmteaccumulatie is zowel het proces van opslaan en afstaan als het verschijnsel van het opgeslagen zijn en afstaan. Voor een gevel die van buitenaf geïsoleerd is, houdt warmteaccumulatie in dat de binnenmuur in eerste instantie door de verwarmingsinstallatie opgewarmd zal worden, en vervolgens door het proces van opgeslagen zijn en afstaan langzaam weer warmte vanuit de muur naar de ruimte afstaat. Dit proces werkt op termijn energiebesparend. Een gevel van buitenaf isoleren kan bijvoorbeeld door middel van isolatiesystemen met stucwerk of een product als thermosteen (zie afbeelding 4). Houd er echter wel rekening mee dat er niet altijd van buitenaf geïsoleerd mag worden. Dit kan bijvoorbeeld omdat een woning dan groter wordt en buiten het te bebouwen oppervlakte van het bestemmingsplan valt, of omdat er een welstandsbesluit op de woning rust. Soms is het van buitenaf isoleren zelfs vergunningplichtig, vaag dit altijd na bij de gemeente. Afbeelding 4 - Isolatie van buitenaf

Gevelisolatie van binnenuit Is het niet mogelijk om van buitenaf te isoleren, of is er geen (of een ongeschikte) spouw, dan kan er ook van binnenuit geïsoleerd worden. Dit is mogelijk door middel van het plaatsen van voorzetwanden. De isolatie (glas- of steenwol) moet minimaal 60 mm. dik zijn om een redelijke isolatiewaarde te halen. Het is uiterst belangrijk om de (voorzet-)wanden zorgvuldig aan te brengen, bij voorkeur voorzien van een luchtspouw van 20 mm. aan de gevelzijde. Als dat niet mogelijk is, plaats dan een damp-open, vochtkerende folie aan de gevelzijde. Aan de kamerzijde dient de isolatie voorzien te zijn van een dampdichte folie om vocht en schimmelproblemen te voorkomen. Door een goede gevelisolatie zullen energiekosten teruglopen, maar ook het comfort zal toenemen doordat de ruimte sneller opwarmt en minder snel afkoelt.


Afbeelding 5 - Een voorzetwand

Voor meer informatie over de isolatie van gevels, zie bijlage 4: Isolatiewijzer gevels. 1.3.3 Isolatie van ramen en kozijnen Ook ramen en kozijnen kunnen op verschillende wijzen geïsoleerd worden. Dubbel glas Dubbel glas (of drielaags glas) bestaat uit meerdere lagen glas met een luchtruimte ertussen, die al dan niet gas-gevuld is. Deze ruimte tussen de lagen zorgt ervoor dat het glas niet gaat condenseren wanneer er een groot verschil optreedt tussen buiten- en binnentemperaturen. Door de luchtlaag ontstaat een (warmte-)isolerende laag. Daarnaast is dubbel of drielaags glas ook een goede geluidsisolator, waardoor er minder overlast last zal zijn van straatlawaai of andere omgevingsgeluiden. Wanneer men bouwt of verbouwt met een energiezuinige of passieve woning in gedachten, dan is de keuze voor dubbel of dielaags glas snel gemaakt. Op het gebied van isolatie zijn ramen de zwakste schakel in de gevel. Het is dan ook belangrijk om kozijnen goed te detailleren, zodat er weinig tot geen naden en kieren ontstaan, waar warmte door kan ontsnappen. Ook is het toepassen van HR+ of HR++ glas (hoogrendement glas) verstandig. Houd er rekening mee dat enkel het vervangen van enkel glas door meerlaags glas niet verstandig is: om schimmel en vochtproblemen in huis te voorkomen is het belangrijk ook maatregelen te nemen op het gebied van ventilatie. Monumentenglas Bij restauratie of verbouwing van monumentale panden komt het glas van de ramen vaak het eerst in aanmerking voor vervanging. Een belangrijke reden hiervoor is vaak de warmte-isolatie. Voor monumenten is speciaal monumentenglas ontwikkeld. Dit glas is isolerend dubbelglas van slechts 9 of 10 mm. dun en voorzien van een isolerende tussenlaag door middel van folies. Door de geringe dikte is monumentenglas in nagenoeg elke situatie toepasbaar. Raamfolie Om op een relatief eenvoudige wijze energie te besparen zijn er isolerende raamfolies ontwikkeld. In de zomer blokkeren deze raamfolies de infrarode warmtestralen tot 93%, waardoor temperatuurdalingen binnen in de woning worden gerealiseerd. Dit bespaart energiekosten van bijvoorbeeld een airco. De folie werkt als een filter: warmte-instraling tot +/- 21°C wordt doorgelaten, daarboven wordt de zonnewarmte gefilterd. Hoe hoger de temperatuur, hoe meer temperatuurdaling de folie veroorzaakt. Voor een optimaal resultaat is het raadzaam om alle ramen die zonne-instraling hebben te laten behandelen. Door de installatie van raamfolie wordt de thermische isolatie van de bestaande beglazing in de winter ook verbeterd. De opgewekte warmte van de verwarming wordt terug in de woning gereflecteerd, waardoor de warmte die normaal via de glaspartijen verloren gaat, in de kamer blijft. Hierdoor kunnen volgens opgave fabrikant besparingen op stookkosten gerealiseerd worden tot 30%, afhankelijk van het glastype. Door een lage warmteabsorptie kan deze raamfolie op ieder glastype worden geïnstalleerd, zelfs op schuine en horizontale beglazing. 1.3.4 Dakisolatie Verschillende materialen zijn geschikt om een dak mee (na) te isoleren. Voor het isoleren van het dak is het van belang om te streven naar een minimale R-waarde van 2,5 m2K/W of hoger. Let er vooral ook op dat de isolatie nauwgezet aangebracht wordt. Plaatsen als achter het knieschot worden in de praktijk nogal eens vergeten. Hier kunnen dan makkelijk koudebruggen ontstaan, met alle gevolgen van dien. Het is van belang om bij het isoleren van dakconstructies altijd dampremmende folies aan 23 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

de warme zijde van een constructie toe te passen. Tevens is een ventilerende laag aan de koude zijde van de constructie noodzakelijk. Een overzicht van veel voorkomende materialen en technieken: Hardschuimplaten Dit zijn geëxtrudeerde platen of PUR-platen. Deze platen zijn enigszins brandvertragend en vertonen weinig tot geen vochtopname. Hardschuim isolatieplaten lenen zich zowel voor toepassingen bij een plat dak als bij een hellend dak. Het grootste voordeel van hardschuimplaten is het gebruiksgemak. Minerale wol Minerale wol (zoals glas- en steenwol) is verkrijgbaar in dekens of platen. Om een redelijke isolatiewaarde te verkrijgen is een dikte van 80 mm. gewenst. Houd er rekening mee dat minerale wol nooit rechtstreeks tegen het dakbeschot geplaatst dient te worden, dit om houtrot door condensatie te voorkomen. Maak ook altijd gebruik van een dampremmende laag folie aan de warme zijde van de constructie. Aluminiumfolieproducten Een relatief vernieuwende trend is het toepassen van aluminiumfolieproducten. Deze producten zijn altijd een combinatie van meerdere lagen, zoals reflecterende folie en geëxtrudeerd schuim. Deze materialen zijn in aanschaf duurder, maar vrij eenvoudig te verwerken. Ze kennen goede dampremmende eigenschappen en een hoge isolatiewaarde. Deze isolatiewaarde wordt verkregen door het combineren van isoleren en reflecteren. In tegenstelling tot andere, meer gangbare producten, die voornamelijk gericht zijn op het verhogen van warmteweerstand, is wordt het isolerend effect vooral bereikt door reflectie van de warmte (door het aluminium). Dit is interessant, want van het totale warmteverlies in een woning wordt voor ongeveer 7% veroorzaakt door middel van geleiding (warmtetransport door een constructie) en voor ongeveer 65% door straling. Dit is goed tegen te gaan door het werken met reflecterende middelen, zoals deze aluminiumfolieproducten. Dakisolatie binnen of buiten toepassen Bij een plat dak is het verstandig om van buitenaf te isoleren. Wanneer een plat dak namelijk niet van buitenaf geïsoleerd wordt, kan men met vochtproblemen geconfronteerd worden, met mogelijk zelfs constructieve schade als gevolg. Wanneer er geen ander keuze is dan van binnenuit te isoleren, houd er dan rekening mee dat er aan de binnenzijde zorgvuldig een dampremmende folie toegepast wordt en dat er tussen alle balken geventileerd wordt. Een hellend dak kan van binnen en van buiten geïsoleerd worden. Als de isolatie voldoende vrij van de constructie aangebracht wordt, dan kan eventuele ontstane vocht naar beneden afgevoerd worden en de isolatie drogen. Zie afbeelding 6 tot en met 9 voor voorbeelden van isolatie binnen en buiten. Afbeelding 6 - Isolatie van binnenuit

Afbeelding 7 - Isolatie van binnenuit

Afbeelding 9 - Isolatie van binnenuit

Afbeelding 9 - Isolatie van buitenaf


Voor meer informatie over de isolatie van daken, zie bijlage 5: ‘Isolatiewijzer plat dak’, en bijlage 6: ‘Isolatiewijzer hellend dak’. 1.3.5 Isolatie en ventilatie van naden en kieren Naden en kieren vormen een veelvoorkomend probleem: ze zijn vaak de oorzaak van warmteverlies in een woning. Als ervoor gekozen wordt om een woning na te isoleren is het verstandig om alle naden en kieren zorgvuldig te dichten. Houd er echter wel rekening mee om voldoende ventilatie aan te brengen: het dichten van naden en kieren in combinatie met isoleren geeft een effect dat vergelijkbaar is met het in een regenpak een uurtje flink op een hometrainer fietsen in een verwarmde ruimte. Woonvocht kan door het afdichten van naden en kieren niet meer naar buiten, met schimmelvorming als gevolg. 1.4

Het nut van ventileren

Het woord ventileren is al met regelmaat genoemd. Elke woning moet goed geventileerd worden om vochtproblemen en schimmels te voorkomen. Deze vochtproblemen en schimmels zijn in een beginstadium te herkennen aan zwarte vlekken op het pleisterwerk. Deze plekken komen het meeste voor in een hoek van het plafond of bij ramen. Na een tijdje zal de ontstane schimmel ook een typische muffe geur gaan verspreiden. Goed ventileren drukt men uit in systemen. Er zijn vier systemen te onderscheiden:  





Systeem A Systeem A is het ventileren door gebruik te maken van natuurlijke kieren en spleten, aangevuld met het af en toe luchten. Systeem B Systeem B is het toevoeren van geforceerde lucht door middel van een ventilator, eventueel via een buizensysteem. Door de gevormde overdruk zal de oude lucht afgevoerd worden door de aanwezige naden, kieren en eventueel via een afvoerkanaal van de haard of afzuigkap. Systeem C Systeem C is een systeem dat valt te prefereren boven A en B. Bij dit systeem wordt de lucht op een natuurlijke wijze mechanisch afgevoerd en toegevoerd, via roosters in de ramen. Zie afbeelding 10, waar een voorbeeld van een energiezuinige variant van dit systeem wordt weergegeven. Systeem D Systeem D staat beter bekend als balansventilatie (met WTW). Via dit systeem wordt de lucht zowel mechanisch toe- als afgevoerd. Een nadeel van dit systeem is dat het voorzien is van filters die tijdig gereinigd moeten worden. Ook mogen in principe ramen niet open, dit verstoort de balans. Systeem D is het zuinigst, het ventilatiesysteem mag echter nooit uitgezet worden. Anders bestaat er een verhoogd risico op condensatievocht in de buizen van het ventilatiestelsel en mogelijk de groei van schimmels.


Afbeelding 10 - Voorbeeld van een ‘intelligent’ computergestuurd, energiezuinig ventilatiesysteem


2

Duurzaamheidsinstallaties

Energiezuinig en energiebewust bouwen kan door middel van isolatie van een gebouw. Isoleren is echter maar één kant van de medaille. De energiekosten kunnen flink omlaag als er meer aandacht besteed wordt aan het energiezuinig verwarmen en warm water. Het toepassen van duurzaamheidsinstallaties is een andere mogelijkheid om energie te besparen. Een aantal mogelijkheden wordt nader onder de loep genomen. 2.1

Lagetemperatuurverwarming (LTV)

LTV verwarmt een zeer goed geïsoleerd huis gelijkmatiger en milieuvriendelijker dan gewone centrale verwarming. Door het toepassen van een LTV wordt energie bespaard en het comfort verhoogd. De aanvoertemperatuur van het water dat naar de radiatoren, vloer- of wandverwarming gaat, is bij een LTV maximaal 55 °C. Bij een gangbare centrale verwarming kan deze temperatuur oplopen tot 80 °C. Omdat het water standaard 25 °C minder opgewarmd hoeft te worden, is dit een behoorlijke besparing op het energieverbruik. Een LTV-systeem is te koppelen aan bijna alle hr-ketels, collectieve verwarming en aan warmtepompen. 2.2

Energiezuinige hr-107 ketel en micro warmtekrachtkoppeling

Het is verstandig om een verouderde cv of combiketel te vervangen door een energiezuinige hr107(combi)ketel. Hr staat voor hoog rendement en is op dit moment de meest energiezuinige variant op het gebied van cv-ketels. Het toepassen van een micro-warmtekrachtkoppeling (Micro WKK) verbetert de energieprestatie nog meer dan een traditionele hr-ketel. Micro WKK levert warmte, warm water en elektriciteit uit één toestel. Een toestel voor Micro WKK wekt warmte en elektriciteit op voor gebruik in huis. Een Micro WKK bestaat uit een hr-ketel en een kleine aardgasmotor. De motor drijft een generator aan die elektriciteit produceert. Daarbij zal nauwelijks energie verloren gaan, omdat de restwarmte van de motor gebruikt wordt voor de verwarming van de woning en voor warm water. Is er meer warmte nodig dan de aardgasmotor kan produceren? Dan springt de hr-ketel tijdelijk bij. Is er meer elektriciteit nodig dan de aardgasmotor kan leveren? Dan wordt stroom uit het elektriciteitsnet gebruikt. In de markt wordt Micro WKK ook wel HRe®-ketel genoemd. 2.3

Warmtepompen

Een warmtepomp is geen apparaat op zich, maar een onderdeel van een systeem (zie afbeelding 11). Dit systeem bestaat uit een bron, een opwekker en een afgifteapparaat. Afbeelding 11 - Warmtepompsysteem


Een warmtepomp neemt bij lage temperatuur warmte op, die bij hogere temperatuur weer wordt afgegeven. Volgens de Tweede Hoofdwet van de thermodynamica gaat dat niet vanzelf, zodat er één of andere vorm van arbeid aan te pas moet komen. De meestvoorkomende soorten warmtepompen werken door een vloeistof bij lage temperatuur te laten verdampen en de damp bij hoge temperatuur te laten condenseren. In het geval van verdampen moet het kookpunt worden verlaagd, in het geval van condenseren moet de temperatuur worden verhoogd. Het kookpunt kan worden verhoogd door de druk te verhogen met een compressor (pomp), aan de andere kant kan het kookpunt weer worden verlaagd door de druk te laten zakken in een turbine of (meestal) smoorventiel. Het geheel van verdampen, comprimeren, condenseren en expanderen vormt een gesloten kringloop voor het rondstromende koudemiddel, de thermodynamische cyclus. Dit geldt niet voor de warmte en de arbeid: aan het systeem wordt netto arbeid toegevoerd (in de compressor) en er wordt warmte verplaatst van de verdamper naar de condensor. Daarnaast ontstaat er extra warmte, geluid en infraroodstraling: deze ongewenste bijproducten heten verlies en gaan ten koste van het rendement. De warmtepomp zorgt ervoor dat het vloeistof tot een bruikbaar temperatuurniveau opwerkt wordt, om daar bijvoorbeeld een woning mee te verwarmen of te koelen. De energie voor de warmtepomp wordt aan de bodem onttrokken met behulp van bodemwarmtewisselaars of een warmtekoudeopslagsysteem. Het afgiftesysteem dat aan de warmtepomp is gekoppeld, kan een LTV zijn. Warmtepompen met de bodem als bron worden vooral in nieuwbouw of in sommige gevallen in bestaande (na renovatie geïsoleerde) woningen toegepast. In bestaande bouw wordt de warmtepomp vaak geplaatst in combinatie met een hr-gasketel. In nieuwbouw kan de warmtepomp als enige warmteopwekker worden geplaatst. Levensduur en kosten Een warmtepomp met LTV verbruikt in vergelijking met een gasgestookte hr-ketel zo’n 25 procent minder energie en is daardoor in dat opzicht goedkoper. Een warmtepomp heeft net als een conventionele verwarmingsketel jaarlijks onderhoud nodig. De warmtepomp heeft een gemiddelde levensduur van circa vijftien jaar, vergelijkbaar met een hr-ketel. Een warmtepompsysteem met de bodem als bron kost ongeveer € 16.000 inclusief BTW, een warmtepompsysteem (inclusief hr-ketel) met de buitenlucht als bron kost ongeveer € 7.000 inclusief BTW. 2.4

Zonnepanelen

Zonnepanelen (zie afbeelding 12) kunnen ingezet worden om elektriciteit of warmte op te wekken. De techniek is goed toe te passen op woningen. Met zon-pv of fotovoltaïsche zonne-energie wordt zonlicht omgezet in elektriciteit Afbeelding 12 - Zonnepanelen

Een zonnestroomsysteem bestaat meestal uit één of meer pv-panelen, een ondersteuningsconstructie, omvormer en bekabeling. Een omvormer zet de door het systeem geleverde gelijkspanning om in wisselspanning, 230 V, zoals gebruikelijk is in de Nederlandse woningen. Een overschot aan opgewekte elektriciteit kan op een eenvoudige wijze aan het elektriciteitsnet worden geleverd. 28 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

Garanties en verzekeringen Zonnepanelen zijn zeer duurzaam. In het algemeen bieden leveranciers bieden een fabrieksgarantie die varieert van 20 tot 25 jaar. Vaak wordt er ook een vermogensgarantie gegeven voor tien jaar op 90 % en twintig jaar op 80 % van het oorspronkelijke vermogen. De leveranciers van omvormers beperken hun garanties vaak tot vijf jaar. Aanschafkosten en opbrengst van de panelen Het meest toegepaste type zonnepaneel is een zonnepaneel met zogenoemde multikristallijn silicium zonnecellen3. Een systeem van 30 m2 aan multikristallijn silicium zonnecellen levert een vermogen van ongeveer 3,5 kWp. Met een elektriciteitsprijs van € 0,23 per kWh (consumententarief ) en een elektriciteitsopbrengst van 2.800 kWh per jaar bespaart een consument zo’n € 640,- per jaar op zijn energierekening. De aanschafkosten voor een systeem van 3,5 kWp liggen rond de € 15.000 tot € 20.000 euro inclusief BTW. 2.5

Passieve zonne-energie

Gratis warmte, natuurlijk licht en optimaal comfort. Passieve zonne-energie is een verzamelnaam van bouwtechnische maatregelen die men kan nemen om zonne-energie zo efficiënt mogelijk te benutten. Het concept gaat uit van slim bouwen. Dus geen apparatuur, maar een zongerichte ligging van de woning, een slimme woningindeling en een effectief raamoppervlak voorzien van een dak-overstek voor schaduw in de zomer. 2.6

Zonneboilers

Bijna de helft van de energie(kosten) voor warm water kan bespaard worden als er gekozen wordt voor een zonneboiler. Een zonneboiler is altijd duurzaam: zonlicht raakt nooit op. Als zonneschijn even onvoldoende is, dan stookt een naverwarmer het water warm. Er zijn drie soorten zonneboilers die warm kraanwater leveren: de standaard zonneboiler, de cv-zonneboiler en de compacte zonneboiler. 2.7

Kleine windturbines

Zelf stroom opwekken met wind is ook een mogelijkheid om energie te besparen. Een kleinschalige windturbine op het dak van een woning levert rechtstreeks energie op. De stroom kan, net als bij zonnepanelen, ook aan het elektriciteitsnet worden geleverd indien er meer wordt opgewekt dan het huishouden nodig heeft. Momenteel wordt deze vorm van duurzame energie nauwelijks toegepast in Nederland. De reden hiervan is onder meer dat rond gebouwen het windregime erg onvoorspelbaar is en de te verwachten opbrengsten onzeker zijn.

3

Multikristallijn silicium is een aanduiding van de productiemethode van deze zonnecellen. Een alternatief zijn monokristallijn silicium zonnecellen: deze zijn duurder, echter wel hoogwaardiger. 29 VastgoedCert - Syllabus Hercertificering 2014 - Werkkamer Wonen

3

Kosten en het rendement van genomen isolatiemaatregelen

Om een goed inzicht in de kosten en het rendement van de isolerende maatregelen te krijgen, kan het best een offerte aangevraagd worden bij een lokale aannemer, prijzen zijn immers sterk regioafhankelijk. Om een goede offerte te laten maken is het verstandig om zelf eerst goed na te denken over de te nemen maatregelen, eventueel aangevuld met een goed maatwerkadvies op het gebied van energie, opgesteld door een specialist. Een eerste QuickScan van de kosten en het rendement kan gemaakt worden met de energiebesparingsverkenner van Senter Novem: http://www.energiebesparingsverkenner.nl. Als de stappen op deze website zorgvuldig gevolgd en ingevuld worden, kan er een beeld gevormd worden van maatregelen, daartoe behorende kosten en het rendement. Een andere mogelijkheid is om gebruik te maken van de Real Estate Valuator: http://www.myrev.nl. De Real Estate Valuator is een digitale tool, speciaal ontwikkeld voor de makelaar, taxateur en vastgoedmanager. Deze tool is enerzijds opgezet om een goed inzicht te verschaffen in de taxatiewaarde van een pand, maar geeft daarnaast ook goede informatie over onderhouds- en herstelkosten. Door de opzet van de Real Estate Valuator valt er een goed inzicht te creëren over het energie gebruik van een woning en het rendement van genomen maatregelen. Ook is daar een tool te vinden vergelijkbaar met de energiebesparingsverkenner, waarmee de mogelijkheid ontstaat om adviezen te geven.


Onderwerp 3 gevallen

Plattelandswoningen, herbestemming en bijzondere

Leerdoelen Om u te helpen deze kennis en vaardigheden eigen te maken, zijn de volgende leerdoelen opgesteld:  U kunt basiskennis van de regelgeving rond bestemmingen en structuurplannen beschrijven.  U kunt een heldere uitleg geven over het overgangsrecht.  U kunt de procedure rond een herbestemming begeleiden, d.w.z. o U kunt uitleggen hoe de procedure rond een herbestemming eruit ziet; o U kunt eigen keuzes in een procedure rond herbestemming toelichten; o U kunt uitleggen welke taken hij zelf kan uitvoeren en welke taken hij uit moet besteden in de procedure rond herbestemming.  U kunt de haalbaarheid van een herbestemming benoemen.  U kunt de termijnen van een herbestemming benoemen. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van theoretische kennis en deze kennis toepassen in casussen. De theorie die wordt besproken bestaat uit basiskennis, in de casussen worden verschillende voorbeelden van herbestemmingen genoemd, waarvoor de cursist vervolgens een procedure moet schetsen. Voorbeelden van bijzondere gevallen die aan de orde kunnen komen zijn: kerken, kantoren, bedrijfswoningen, kerkhoven en scholen. Leeswijzer In dit deel van de syllabus wordt een beknopt beeld geschetst van herbestemmen in de praktijk voor Nederlands vastgoed. In feite is herbestemming een compliment naar het vastgoed. Blijkbaar is het vastgoed zo duurzaam dat er na het verlies van een functie een nieuwe bestemming wordt gezocht. Voor de opzet van het programma is gekozen om herbestemmen één dagdeel te laten beslaan. Daarom is in dit hoofdstuk alleen basiskennis met betrekking tot herbestemming opgenomen. Waar mogelijk wordt gerefereerd aan literatuur, hoewel deze over het onderwerp herbestemming beperkt is. Deze syllabus wordt gekenmerkt door een deel theorie en een deel praktische vertaling. Doelstelling van dit onderwerp is de context van herbestemming te schetsen. Na een korte inleiding in hoofdstuk 1, waarin herbestemmen wordt gedefinieerd, neemt u in hoofdstuk 2 kennis van het proces van herbestemmen en de doorlooptijden die dit kent. Ook wordt besproken elke partijen van belang zijn en wat afhankelijkheden in de praktijk zijn. In hoofdstuk 3 neemt u kennis van het ruimtelijk kader van herbestemming: besproken wordt wat de (on)mogelijkheden hierin zijn en welke instrumenten u ter hand kunt nemen. Van het financieel kader dat in hoofdstuk 4 wordt geschetst, wordt alleen de basis besproken: voor de makelaar is basiskennis van financiële rekenkunde voldoende. Dit onderwerp wordt in hoofdstuk 5 afgesloten met de schets van enkele praktijksituaties met van iedere praktijksituaties de lessons learned en als afsluiting nog enkele concrete adviezen alvorens u zich in de wereld der herbestemming begeeft. Herbestemming is een thema dat hot is en ook zal blijven. Het is niet de vraag of de makelaar bemoeienis met dit werkveld zal krijgen, het is de vraag hoe de makelaar hier invulling aan geeft. Doelstelling van dit dagdeel is een indruk te geven van het werkveld en mogelijk interesse te wekken voor deze tak van sport.


1 1.1

Definitie en marktvisie Definitie

In de zoektocht naar de definitie van herbestemmen lijkt de definitie van Wikipedia het meest passend. Tegelijk blijft deze erg op de vlakte en geeft deze geen inhoud aan de feitelijke activiteit. Om deze reden bekijken we ook twee andere definities:

Herbestemming is het geven van een nieuwe functie aan een bestaand pand 4. Herbestemming geeft een kans om beeldbepalende gebouwen een nieuwe economische functie te geven om deze weer aantrekkelijk te maken voor een nieuwe generatie 5. Herbestemmen is zoeken, puzzelen en proberen om talloze vaak tegenstrijdige zaken met elkaar te verenigen6.

Herbestemming wordt vaak in één adem genoemd met transformatie en heeft een sterke koppeling met duurzaamheid. Met behulp van herbestemming blijft vastgoed in stand en vinden gebruikers een plaats in bestaande bouw. Herbestemmen richt zich op het verminderen van leegstand, op het behouden van gebouwen. De gegeven definities maken helder dat herbestemming geen sine cure is, het is een lastige activiteit waarbij je van veel vakgebieden kennis moet hebben om op de juiste manier toe te kunnen passen. Kennis van haalbaarheid, marktpotentie, ruimtelijk beleid en creativiteit is noodzakelijk voor herbestemming. Deze onderdelen komen aan de orde in deze syllabus. 1.2

Marktvisie en ontwikkeling

De vastgoedmarkt staat in 2013 ernstig onder druk. Wijzigingen in demografie leiden tot krimp in bepaalde gebieden van Nederland. Er is sprake van een zwakke economie die stabiel is en weinig groeit. In het afgelopen decennium is de vastgoedmarkt geraakt door verschillende fraudeaangelegenheden, zoals de bouwfraude, vastgoedfraude en ook fraude in corporatieland. Frustratie komt op bij partijen die hier niets mee van doen hebben (gehad). Politiek wordt er nog (te) weinig stabiliteit geboden in termen van beleid. Wel is het kabinet in 2013 gekomen tot een woningakkoord, maar vanuit Europa is er helaas nog geen goedkeuring voor dit beleid gegeven. Aangezien Nederland de verwachtingen met betrekking tot de begroting niet waarmaakt, wordt aanpassing gevraagd van het woningakkoord door Europa. Kortgezegd: het huidig woningbeleid bouwt de hypotheekrenteaftrek te langzaam af en brengt te weinig middelen bij de overheid binnen om het begrotingstekort binnen de richtlijn te houden. Om herbestemming inhoudelijk beter vorm te kunnen geven, zou de overheid zich anders moeten opstellen dan zij nu doen. Een overheid is er niet alleen om regelgeving op te stellen en deze na te leven, maar ook om actief mee te participeren in herbestemming. Deze aanpassing in gedrag, die zeer gewenst is, laten zij helaas maar mondjesmaat zien. Een rigide houding van gemeenten en provincies kan de mogelijkheid tot herbestemming blokkeren. Het tegenovergestelde, een actieve houding, is vaak een succesfactor bij herbestemming. De markt vraagt actief om deze andere houding. Een van de voorbeelden van deze vraag is: “Laat alle bestemmingsvoorschriften bij leegstand vrij opdat invulling plaats kan vinden.” In de praktijk zijn het slechts enkele gemeenten die de stap hebben gemaakt van toepassers van regels naar verleiders tot gebruik. Verder in dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de houding van de overheid.

4

http://www.wikipedia.org, 27 juni 2013 Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland; Peter Nijhof & Ed Schulte 6 Eerste Hulp bij Herbestemmen, 2 februari 2009 5


De vastgoedmarkt loopt enigszins achter de economie aan. Daar waar de economische ontwikkeling eind 2012 en begin 2013 haar effect heeft gehad op de kantorenmarkt is per 2013 ook de winkelmarkt geraakt. De woningmarkt heeft als aanvullende component de hypotheekrente en kent een eigen dynamiek. Voor een deel van de vastgoedmarkt is er licht aan de horizon. Dit betreft vastgoed, met goede ligging en marktpotentie, dat weer in trek zal komen wanneer de economie weer aantrekt. Daarnaast moeten de ogen niet worden gesloten voor het andere deel van het vastgoed, hiervoor is sprake van een nieuwe realiteit en kan herbestemming een noodzakelijke aangelegenheid zijn. Invulling conform huidige bestemming gaat niet meer plaatsvinden. De vraag resteert alleen: hoe wordt hier invulling aan gegeven?


2 2.1

Proces van herbestemmen Stappen in het proces van herbestemming

Voor iedereen die actief is in het werkveld van herbestemmen is het geen verrassing: herbestemmen is een tijdrovende aangelegenheid. Twee tot drie jaar om te komen van planvorming tot de feitelijke bouw is niet vreemd. Waar komt dit door? Hieronder worden de drie stappen opgesomd die doorlopen moeten worden in het proces van herbestemmen. Stap 1: Handen ineen Partijen moeten bij elkaar komen en op één lijn zitten voor wat betreft invulling. Een eigenaar moet welwillend zijn en een trekkende rol in de herbestemming op zich nemen, dan wel dit laten doen. Daarnaast is er de economische drager, de exploitant/gebruiker van het vastgoed. Bij een herbestemming is het vastgoed ondergeschikt aan de gebruiker hiervan. Er is meer dan voldoende vastgoed dat vraagt om herbestemming, maar gebruikers die enthousiast zijn om nieuw elan te geven aan een bestaand gebouw zijn er een stuk minder. Het is uitdagend om in de planvorming de wensen van de gebruiker te passen in de mogelijkheden van het vastgoed. Het vastgoed staat er immers al en kent haar natuurlijke beperkingen. Het proces van rekenen en tekenen volgt. Stap 2: De ruimtelijke go/no-go Wanneer het plan is uitgekristalliseerd kan het overgedragen worden naar de betrokken instanties. Gemeenten en/of provincies willen vaak meer dan de beleidslijn toestaat en hebben zich voor wat betreft bestemmingswijziging te houden aan vigerende wetten. Een bestemmingswijziging (omgevingsvergunning) neemt in het meest gunstige scenario minimaal een half jaar in beslag. Het van start gaan van deze procedure kan echter pas wanneer het plan volledig is uitgewerkt. Hier hoort ook een dekkende investerings- en exploitatiebegroting. Stap 3: Lopen de wijzers nog gelijk? Het proces is in gang gezet en alles lijkt gesmeerd te lopen. Aan het eind van het proces kunnen zich toch ineens problemen voordoen, zoals:  de eigenaar kiest een andere wending (particulier) of krijgt een andere wending opgelegd (corporatie);  de exploitant valt weg, of moet zijn businessplan toch iets wijzigen;  omwonenden en andere belanghebbenden gooien roet in het eten. Een herbestemming is een vloeiend proces waarbij continue bijsturing noodzakelijk is. Dat kan bijsturing zijn in termen van planvorming, maar ook de vinger aan de pols houden in termen van exploitatie. Eén van de sleutels tot succes ligt in de diversiteit bij planvorming: belangrijk is om ruimte te houden voor verschillende alternatieven. Gedurende het proces van herbestemming is het zaak in de gaten te houden of de wijzers van alle betrokkenen nog steeds hetzelfde staan. Herbestemming is een relatief nieuwe activiteit die nu ruim een decennium wordt uitgevoerd. Sindsdien wordt het steeds meer uitgediept. Partijen met ervaring, zoals BOEi en Boerderij en Landschap, nemen met het bestuurlijk kader het onderwerp snelheid ter hand, om dit gezamenlijk handen en voeten te geven. Tot op heden wordt er teveel tijd in beslag genomen met praten en zijn er enkele jaren voorbij alvorens nieuw gebruik van start kan gaan. Vanuit de overheid wordt er invulling gegeven aan herbestemming middels overgangsrecht en nieuwe ruimtelijke instrumenten. De plattelandswoning, dan wel een gedoogbestemming zijn twee voorbeelden van ruimtelijke instrumenten die steeds vaker worden ingezet. 2.2

Verschillende actoren

Zoals hiervoor geschetst zijn er bij herbestemming veel verschillende actoren, zoals de gebruiker/ exploitant, de eigenaar, de financier, de overheid, de architect/constructeur, de makelaar, de omwonenden en nog vele anderen. Initiatief van herbestemming kan bij verschillende actoren liggen. Het is als makelaar belangrijk om hier oog voor te hebben en de plannen dan ook met dit in het achterhoofd te beoordelen. Een welwillende eigenaar kan met veel bestuurlijk draagvlak een initiatief ‘erdoor’ hebben gekregen, maar dit wil niet zeggen dat het plan ook financieel haalbaar is.


3 3.1

Ruimtelijke ordening Instrumentarium (ruimtelijke ordening, planvorming en plattelandswoning)

Overheden hebben als taak een fatsoenlijke ruimtelijke ordening te realiseren. Ruimtelijke ordening is het gehele proces van de verdeling van de ruimte voor verschillende functies. Er moet vaak een keuze worden gemaakt in de gewenste functies. Om een keuze te kunnen maken, worden alle ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen. Deze belangenafweging is de ruimtelijke ordening. Bij de uitvoer van de ruimtelijke ordening maakt de overheid gebruik van planvorming. Deze planvorming is onder andere neergelegd in bestemmingsplannen, structuurvisies, beleidsregels en welstandsnota’s. Iedere herbestemming vraagt om een afwijking van de voorgeschreven bestemming, en dus om aanpassing van de plannen. Iedere herbestemming is dus per definitie een uitzondering op de voorgeschreven regels. Er bestaan twee mogelijke routes om herbestemming mogelijk te maken:  Een route voor kleinere afwijkingen van de vigerende bestemming De kleinere afwijkingen worden geregeld middels de binnenplanse afwijking ex 3.6 Wet op de ruimtelijke ordening en de buitenplanse afwijking ex 2.12 wet algemene bepalingen omgevingsrecht.  Een route voor grotere afwijkingen van de vigerende bestemming Voor grotere afwijkingen bestaat de omgevingsvergunning. Of voor een project al dan niet een omgevingsvergunning kan worden genomen, staat niet in de wet. Wel zijn er voorwaarden gesteld door de overheid. De belangrijkste voorwaarde is dat de aanvraag voor afwijking moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening om goedgekeurd te worden. De omgevingsvergunning kan permanent of in tijdelijkheid worden afgegeven. De voorwaarden zijn te vinden in de bestemmingsplanvoorschriften. Bij permanente herbestemming moet altijd de tweede route worden gevolgd. Bij herbestemming dient dus altijd een omgevingsvergunning te worden aangevraagd, met hierbij een complete ruimtelijke onderbouwing. Die onderbouwing lijkt enigszins op de toelichting van het bestemmingsplan. Het proces voor het aanvragen van de omgevingsvergunning verschilt per gemeente. Sommige gemeenten voeren dit proces uit voor de aanvrager, terwijl andere gemeentes een faciliterende houding opstellen. Zij laten door de aanvrager voor het betreffend perceel een plan inclusief voorschriften ontwikkelen en toetsen dit alleen. In sommige situaties worden specifieke ruimtelijke instrumenten gebruikt voor herbestemming. Hierbij valt te denken aan een boerderij met een voormalige bedrijfswoning. In deze situatie kan een specifiek ruimtelijk instrument worden ingezet, de zogeheten plattelandswoning. De plattelandswoning is in feite een woning die als burgerwoning wordt bestemd, maar die voor de wet als bedrijfswoning blijft gelden. Dit instrument is ontwikkeld voor agrarische bedrijven die hun functie verliezen en hierbij geen raad meer weten met de voormalige dienstwoning. Slechts enkele gemeenten hebben de plattelandswoning als instrument inmiddels actief ingezet waarbij de gemeente Tubbergen een voorbeeld is. 3.2

Houding en gedrag overheden: van uitvoerder naar verleider

Bij herbestemmers zijn er gemengde gevoelens in de relatie met de overheden. De herbestemmer wil een ruimtelijk probleem oplossen en zoekt daarbij een overheid die meehelpt. De regels en procedures, zoals hiervoor omschreven, worden door herbestemmers vaak als remmend ervaren. De overheid onderkent dit en is zoekende naar manieren om meer invulling te geven aan haar rol om mogelijkheden te scheppen. Regelgeving van overheden is immers bedoeld om ruimte te scheppen voor de gebruiker. Voor een overheid is het de uitdaging zich te transformeren van ‘toepasser van regels’ naar ‘schepper van kansen’ en hiermee nieuwe ontwikkeling te verleiden. In enkele gemeenten zijn hier voorbeelden van te zien, altijd met succes!


4

Financieel kader

In dit hoofdstuk wordt de financiële context van herbestemming op hoofdlijnen toegelicht. De belangrijkste onderdelen van het financieel kader komen aan bod. 4.1

Tellen versus rekenen

Naast het tekenen komt bij iedere herbestemming het rekenen aan bod. Het rekenen is in nagenoeg iedere business case uitdagend. Bij herbestemming is sprake van een bestaande situatie waarmee rekening moet worden gehouden. Het alternatief nieuwbouw is financieel gezien meer efficiënt. Bij herbestemming gaat het, in tegenstelling tot commercieel investeren, vaak niet om rendementseisen en intern rendement (IRR) bepaling, maar veelal om sturing op cash flow door de initiërende partij. Alleen wanneer de cumulatieve kasstroom van het project in de nabije toekomst van circa tien jaar leidt tot een positieve bijdrage, heeft een herbestemming nut. De uitdaging van herbestemming is gelegen in de vertaling van de maatschappelijke toegevoegde waarde naar financieel nut. Voorbeelden van hoe hier invulling aan kan worden gegeven zijn:  het combineren van herbestemming met nieuwbouw;  een functiewijziging naar meer exploitatiemogelijkheden;  een investeringsplan van eigenaar gecombineerd met investeringen in openbaar gebied door een overheid;  een financiering/participatie van derde partijen (bouwbedrijf). Bijna bij iedere herbestemming is financiële creativiteit een vereiste. Deze financiële uitdaging geplaatst in de economische realiteit doet herbestemmers concentreren op cash flow: “cash is king”. 4.2

Aanpak haalbaarheidsanalyse & financiering

Na een gedetailleerde inschatting van opbrengsten, kostenstructuur en investeringsvolume worden deze drie componenten opgenomen in een kasstroomvoorspelling over tien jaar. Na het maken van de inschatting wordt de kasstroom geconfronteerd met de vermogenskostenstructuur van de eigenaar van het project. De kosten van externe financiering en de rendementseis op eigen vermogen krijgen een plek. In de financiële wereld kennen we dit als de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet (Weighted Average Cost of Capital, WACC).


5

Praktijksituaties en de rol van de makelaar

In dit hoofdstuk wordt de koppeling gemaakt naar de dagelijkse praktijk. Er wordt een visie gegeven op de mogelijke rol van de makelaar bij herbestemmen. Vervolgens vindt u als leidraad de Tien Geboden van herbestemmen en er wordt afgesloten met enkele praktijksituaties van herbestemmen. 5.1

De rol van de makelaar

Herbestemming en makelaardij, wellicht niet een combinatie die direct gezien zal worden. Tegelijk ligt de expertise van de makelaar wel rechtstreeks in lijn met de activiteiten bij herbestemming. De rol van de makelaar is meestal een adviserende rol vanwege zijn kennis over verschillende gebieden. Hieronder vindt u voorbeelden van onderwerpen waar een makelaar kennis over bezit en waarmee de makelaar zijn rol bij herbestemmingsactiviteiten zou kunnen invullen. 5.1.1 Marktkennis Marktverkenning maakt deel uit van iedere herbestemming. Wie anders dan een makelaar heeft zicht op potentieel van nieuwe functies? Herbestemming vraagt om lokale kennis en kunde van makelaars die verder kijken dan een huur per m 2. Verdieping in exploitatiepotentieel is een vereiste voor een ieder die aan herbestemming gaat beginnen. 5.1.2 Ruimtelijke procedures Als makelaar wordt u dagelijks geconfronteerd met de ruimtelijke ordening binnen het werkgebied. Kennis en kunde ten aanzien van ruimtelijke procedures is direct om te zetten naar toegevoegde waarde in herbestemmingsprocedures. Als makelaar is het mogelijk te adviseren bij één specifieke herbestemming. Daarnaast is denkbaar op eigen initiatief een gemeente te overtuigen van verruimen van bestemming. Iedere eigenaar zal hierna met andere ogen kijken naar u als initiatiefnemer. Hiermee is realiseert u de eigen vraag. 5.1.3 Woning / B.O.G. makelaar Voor het inschatten van de haalbaarheid van herbestemming is meer nodig dan een reguliere vergelijkende woningwaardering. Herbestemmingsactiviteiten liggen dan ook het meest voor de hand voor woningmakelaars die tevens actief zijn in de commercieel-vastgoedmarkt, dan wel die dit gaan worden. Een haalbaarheidsstudie heeft sterke gelijkenis met een commercieel-vastgoedtaxatie. Het is voor de makelaar van belang dat hij in staat is een discounted cash flow (DCF) te lezen, te begrijpen en op basis hiervan te kunnen adviseren. 5.2

De Tien Gebonden van herbestemmen

Voor ieder succesvol herbestemmingstraject zijn regels te formuleren. Deze zijn door BOEi in 2010 geformuleerd in de Tien Geboden voor herbestemming. Wanneer u als makelaar betrokken raakt bij of initiatief neemt tot een herbestemming, houdt dan deze Tien Geboden in het achterhoofd. Bent u dienstbaar aan de partij die het initiatief neemt, kunt u de hieronder omschreven geboden invullen. I.

Zet uw zinnen ook op de toekomst Ga niet voor de waan van de dag of voor de invulling middels één functie. De wereld is aan verandering onderhevig, speel hierop in.

II. Gij zult functies niet forceren Het gebouw en haar omgeving is bestaand, een functie moet hierin vloeiend passen. III. Gij zult uw object kennen in feiten en cijfers Alleen door studie ontstaat inzicht in technische mogelijkheden, financiële haalbaarheid en ruimtelijke situatie. Herbestemming is hard werken. IV. Zet uw zinnen op andermans successen Herbestemming is beleving, neem partijen op sleeptouw, kijk bij succes en geniet van het draagvlak wat dit mee zal brengen. Leer van succes voordat je fouten maakt.


V. Gij zult reuring creëren Haal een object uit de negatieve spiraal en start met tijdelijk gebruik. Zorg voor ander daglicht in het object, dit zorgt voor draagvlak bij belangrijke belanghebbenden zoals omwonenden. VI. Gij zult vertrouwen op expertise en ervaring Maak gebruik van specialisten, herbestemmen is een expertise die je niet even ‘erbij’ doet. VII. Gij zult faciliteren, in plaats van controleren Wat wordt gerealiseerd is slechts een tijdelijke invulling vastgoed. Faciliteer het vastgoed en haar gebruiker. Herbestemmen is niet een stempel drukken van een individu of organisatie en ook niet het volgen van regels. Het faciliteren van de nieuwe functie en het verleiden van gebruik, dat is de kern. VIII. Ik ben de projecttrekker, uw kampioen, uw onvoorwaardelijke waterdrager Een vast aanspreekpunt, een verantwoordelijke voor het gehele proces is een sleutel tot succes. Wellicht iemand die voor bepaalde expertise hulp dient in te schakelen, echter wel een stabiele factor. IX. Gij zult projectpartners vinden en leren kennen Inventariseer projectpartners op hun doelstellingen en hun agenda. Maak onderscheid tussen adviserende en beslissende partijen. Wees transparant en ga in zee met partijen met gelijke missie. X. Gij zult een aansprekend plan creëren Benadruk de kansen van herbestemming en creëer een aansprekend plan, maak een sprekend beeld wat leidt tot enthousiasme en draagvlak. 5.3

Praktijksituaties

Hieronder staat samenvatting van twee projecten met elk een eigen karakteristiek. Op de cursusdag worden deze en andere praktijksituaties besproken. Denekamp, landgoed Singraven Landgoed Singraven is sinds 1946 eigendom van de Stichting Edwina van Heek. Deze stichting beheert het landgoed in de geest van de laatste bewoner, de heer Willem Laan. Dit houdt onder andere het in stand houden van huis en inventaris in. Om ook de toekomst van dit landgoed te verzekeren is nieuw beleid nodig, nieuw beleid in de vorm van herbestemming. Om het landgoed open te houden voor het publiek wordt er een beperkt aantal nieuwe woningen gebouwd. Dit levert erfpachtinkomsten op, waarmee het landgoed kan worden verbeterd. Het landgoed is ongeveer 450 ha groot en ligt in de gemeenten Dinkelland en Losser. Door het gebied kronkelt het riviertje de Dinkel. Op het landgoed staan diverse bouwwerken, waarvan het landhuis Singraven en de watermolen de bekendste zijn. Het landhuis bezit een grote collectie porseleinen serviezen. Verder staan op het landgoed diverse huizen, boerderijen en andere gebouwen. Aandachtspunt bij deze herbestemming is de rol van de provincie, die met gewijzigde regelgeving de herbestemming heeft mogelijk gemaakt. Een ander aandachtspunt is de veranderende rol van landgoedeigenaren, die herbestemming steeds meer ‘moeten toestaan’ op het landgoed, wat in het verleden veelal meer gesloten was. Bij herbestemming van een dergelijk bijzondere locatie is respect voor de kenmerken en geschiedenis van het landgoed een voorwaarde. Oosterwolde, Herberg Morren In Oosterwolde (Gelderland) is herbestemming geïnitieerd vanuit de gemeente. De gemeente had de mede door de inwoners gedragen wens om een boerderij met recreatieve functie te koppelen aan de naastgelegen wijngaard. Met de filosofie om de leefbaarheid van Oosterwolde te vergroten is de herbestemming aangevangen. Al snel bleek dat publiek draagvlak niet blijvend hoeft te zijn. Een college dat in zijn geheel vertrok heeft het project stilgezet. Onzorgvuldige communicatie heeft ertoe geleid dat ook het draagvlak bij omwonenden sterk is afgenomen. Ook de ontwikkelingen in de economie spelen herbestemming niet in de hand. Daar waar financiële haalbaarheid nog mogelijk was in 2010, is dit in 2013 een andere situatie.


Met creativiteit is dit object getransformeerd naar een herberg waar dagbesteding plaats kan vinden. Simultaan is een route gekozen van geleidelijkheid: volgend jaar wordt een winkel toegevoegd, gelieerd aan de zorg waar producten van de dagbesteding worden verkocht. Boven de boerderij is een appartement gerealiseerd alwaar permanente bewoning mogelijk is.


Onderwerp 4

Ethiek & regelgeving en klantgericht & commercieel handelen

Leerdoelen Om u te helpen deze kennis en vaardigheden eigen te maken, zijn de volgende leerdoelen opgesteld:  U kunt de basiskennis van ethiek (o.a. integriteit, zorgvuldigheid, en informatieverstrekking) beschrijven;  U kunt verschillende ethische problemen herkennen en benoemen;  U kunt het verschil benoemen tussen ethiek en risicoanalyse;  U kunt specifieke ethische makelaarsproblemen bediscussiëren. Randvoorwaarden In dit onderdeel staat het onderwerp “Ethiek & regelgeving en Klantgericht & commercieel handelen” centraal. Ethiek maakt een belangrijk onderdeel uit van de dagelijkse makelaarspraktijk. We worden als beroepsgroep op onze manier van werken afgerekend. Niet alleen onze eigen vakmatige benadering speelt hierbij een rol, maar ook de manier waarop we als makelaar met zowel onze opdrachtgevers en niet-opdrachtgevers, als collega makelaars, communiceren en handelen. Centraal in dit onderdeel staan praktijkvoorbeelden, zowel in de theorie als in de casussen die dienen als input voor de discussie. In dit onderdeel wordt, na opfrissen van de basiskennis de diepgang opgezocht. Hiervoor zijn veel praktijkvoorbeelden van belang. Het dagdeel wordt afgesloten met een discussie betreffende ethische makelaarsproblemen. Leeswijzer Ethiek is een tak van de filosofie die zich bezighoudt met de kritische bezinning over het juiste handelen en werd al in de Griekse oudheid beoefend. Vandaag de dag is ethiek van groot belang bij het uitoefenen van het makelaarsvak. Dit hoofdstuk geeft in vogelvlucht een beeld van de achtergrond van ethiek en spitst zich verder toe op ethiek binnen de makelaardij. Naast kennisverrijking kunt u met dit onderdeel uw eigen ethisch handelen beoordelen en dit handelen in het onderdeel casuïstiek toetsen aan de moraal van uw collega’s. In hoofdstuk 1 van dit onderwerp wordt allereerst ingegaan op de theoretische achtergrond van ethiek. Vanuit deze theorie komen we bij de moraal en de morele competenties die van belang zijn. In hoofdstuk 2 wordt vanuit de theorie een koppeling tot stand gebracht naar de dagelijkse makelaarspraktijk en wordt de professionele verantwoordelijkheid behandeld. Ethiek kan ook bedreigingen voor de makelaardij opleveren, in hoofdstuk 3 wordt daar dieper op ingegaan. Tot slot worden in hoofdstuk 4 een aantal praktijkvoorbeelden behandeld die stof tot nadenken en discussie opleveren.


1

Ethiek en moraal

Om een beeld te krijgen van ethiek is het van belang de begrippen ethiek en moraal nader te analyseren. Ethiek is afgeleid van het Griekse woord èthos, wat gewoonte of zedelijke handeling betekent. Moraal is afgeleid van het Latijnse woord moralis, wat gewoonte of gebruik betekent. Beide begrippen worden in praktijk vaak naast elkaar gebruikt. Het is van belang een koppeling aan te brengen tussen ethiek en moraal en te onderzoeken in hoeverre het belangrijk is te beschikken over morele competenties. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de begrippen ethiek, moraal, moreel oordeel, moreel vertoog en morele competenties. Om op uniforme wijze over dit onderwerp te kunnen spreken is het belangrijk een juist beeld van deze begrippen te krijgen. 1.1

Ethiek

Ethiek, ook wel moraalwetenschap genoemd, houdt zich bezig met de kritische bezinning over het juiste handelen. Ethiek is een filosofische benadering van het juiste handelen ten opzichte van medemens, dieren en milieu, en zoekt antwoorden op vragen als:  Is hulp bij zelfdoding acceptabel?  Is de medische geheimhouding sterker dan het onderzoek naar moord? Bij een filosofische benadering hoort dat er verschillende antwoorden mogelijk zijn en dat het enig juiste antwoord niet bestaat. De antwoorden die op deze vragen kunnen worden gegeven zijn sterk afhankelijk van culturele achtergronden, opvoeding, geweten, religie, et cetera. Ethiek probeert criteria vast te stellen om te kunnen beoordelen of een handeling als goed of fout kan worden gekwalificeerd. Ook kunnen we middels ethiek de motieven en gevolgen van de handeling evalueren. Het is moeilijk een grens aan te geven wanneer er goed of fout wordt gehandeld, vaak zijn meerdere keuzes mogelijk. Onderstaand dilemma van Marcel van Dam maakt dat duidelijk:

Een vrachtwagenchauffeur rijdt op een smalle weg en ziet voor zich aan zijn kant van de weg twee wandelaars en aan de overkant een fietser. Hij kan er niet tussendoor, dus hij remt, maar de remmen weigeren. Als hij niets doet, rijdt hij twee mensen dood en als hij naar links stuurt één. Welke keuze moet de chauffeur maken?

In dit voorbeeld wordt de chauffeur voor een dilemma geplaatst. Immers, welke keuze hij ook maakt, het zal voor zijn gevoel altijd de verkeerde keuze zijn. Ethiek brengt structuur aan in dergelijke dilemma’s. Vaak terugkerende termen en thema’s in ethische kwesties zijn verantwoordelijkheid, aanvaardbaarheid en normen en waarden. 1.1.1 Normatieve ethiek en non-normatieve ethiek Ethiek maakt een onderscheid tussen de normatieve benadering en de non-normatieve benadering. Hieronder staat een korte toelichting op deze deelgebieden. De normatieve ethiek doet een uitspraak over de vraag wat moet en mag en over de plichten en rechten die daaruit voortkomen. De normatieve ethiek neemt een morele positie in en wordt onderverdeeld in:  algemene normatieve ethiek, die morele basisprincipes en maatstaven formuleert zodat we kunnen weten wat goed of fout is;  toegepaste ethiek, die zich richt op specifieke kwesties, bijvoorbeeld op euthanasie of milieuproblematiek. De non-normatieve ethiek neemt geen morele positie in, maar bespreekt het feitelijk gedrag, het proces en het begrippenkader. Non-normatieve ethiek wordt onderverdeeld in:  descriptieve ethiek, die moreel gedrag feitelijk probeert te beschrijven en begrijpen;  meta-ethiek, die zich richt op de centrale begrippen van de ethiek (zoals recht, plicht en verantwoordelijkheid) en vergelijkt verschillende opvattingen over een moreel thema.


1.1.2 Theorieën binnen ethiek Binnen de ethiek zijn verschillende theorieën te onderscheiden:  Plichtethiek Deze theorie vindt zijn oorsprong bij de Duitse filosoof Immanuel Kant en gaat er vanuit dat mensen zich in hun doen en laten uitsluitend richten naar gedragsregels waarvan men wil dat iedereen zich ernaar richt;  Gevolgenethiek Hierbij wordt het ethisch juist handelen gekenmerkt door een goed resultaat van ons handelen; het gaat er hierbij niet om wat je doet, maar om waar je komt;  Deugdethiek Hierbij staat de handelende persoon centraal en wordt er gekeken naar de manier waarop een deugdzaam mens dient te handelen. Gekeken wordt of de keuze voor de handeling past bij de rol en de eigen waarden en normen van de handelende persoon. In paragraaf 3.1 worden deze ethische theorieën in de praktijk geplaatst in relatie tot de valkuilen die zich daarbij voor kunnen doen. Samenvattend kan worden gesteld dat de ethiek een filosofische studie is naar diepgewortelde opvattingen en gedragsregels, de moraal. De ethiek tracht door nieuwe argumenten te ontwikkelen en deze te gebruiken in afwegingen, de moraal verder te ontwikkelen. Voordat we dieper ingaan op het begrip moraal, een korte beschrijving van het verschil tussen ethiek en moraal: ethiek ligt bij jezelf en heeft betrekking op de reflectie op de moraal, de moraal ligt algemeen en staat voor de heersende zeden. De stelling ‘Ik vermoord mijn buurman niet’ heeft betrekking op ethiek, moraal zou zijn ‘Het is niet goed om te moorden’. In de volgende paragraaf gaan we dieper in op het begrip moraal. 1.2

Moraal

Tegenover de meer theoretische onderbouwing van de ethiek in de voorgaande paragraaf staat de praktische uitvoering van de ethische beschouwingen, de moraal. Moraal is het zedelijk handelen zelf, de uitvoering van de ethiek door de mens en gerelateerd aan persoonlijk karakter en overtuiging van hem of haar over wat goed en kwaad is. In bredere zin is moraal de uitgesproken mening die groepen mensen (de kerk, de sportvereniging, het beroep, het bedrijf) als de norm of waarde beschouwen in de ethiek. Moraal is dus gekoppeld aan de levensbeschouwing van groepen mensen. De moraal geeft houvast en oriëntatie en wordt gevormd door de factoren opvoeding, samenleving en geweten. De moraal van een persoon ontwikkelt zich op de volgende manier:  Fase 1: het gehoorzamen van de morele regels van ouders, school en geloof;  Fase 2: de invloed op de morele ontwikkeling uit fase 1 verbreedt zich onder invloed van contacten met leeftijdsgenoten en de samenleving;  Fase 3: er wordt verantwoordelijkheid genomen t.a.v. ouders, samenleving en het eigen geweten, hierdoor ontwikkelt zich het eigen morele besef. De mens vormt zijn moraal door het uitspreken van oordelen, het onderbouwen van die oordelen met argumenten, het wegen van die argumenten, het bediscussiëren van die oordelen en argumenten met anderen en vervolgens het ijken van het eigen oordeel naast de oordelen van anderen. Daar waar de mens met zijn moreel oordeel overeenstemming met anderen bereikt spreken we van moraal. 1.2.1 Moreel oordeel en moreel vertoog Moraal kan onderverdeeld worden in twee aspecten: een moreel oordeel en een moreel vertoog. Via een moreel vertoog ontstaat een moreel oordeel. Hieronder een beschrijving van de twee aspecten. Moreel oordeel Volgens Wieger van Dalen is een moreel oordeel “een waardering van menselijk gedrag aan de hand van morele uitgangspunten”. In zijn boek Ethiek de basis wordt duidelijk weergegeven wat de kenmerken zijn van een moreel oordeel.

Een moreel oordeel: 1. gaat over menselijk gedrag; 2. overstijgt het individuele (is veralgemeniseerbaar);


3. is normatief (schrijft voor hoe het moet); 4. is gericht op het goede; 5. kan morele verontwaardiging veroorzaken.

Een korte toelichting op de kenmerken: een moreel oordeel gaat over menselijk gedrag (1) en de manier waarop mensen met elkaar omgaan. Het morele oordeel overstijgt het individuele (2) en is dus in dezelfde situatie voor iedereen van toepassing. Dit wordt ook wel het universaliteitprincipe genoemd. Bij dit principe wordt sterk aan het gevoel van eerlijkheid geappelleerd. Verder schrijft een moreel oordeel voor hoe het moet (3) c.q. zou moeten zijn, het geeft dus richting aan de maatschappij. Een moreel oordeel moet gericht zijn op een goed resultaat (4), ook al kan dat resultaat wellicht niet worden behaald. Wanneer een andere partij vervolgens kritisch is met betrekking tot het niet behaalde resultaat, kan er verontwaardiging optreden (5). Een voorbeeld van (4) en (5) is bijvoorbeeld de inzet die een makelaar verkoper levert om een woning te verkopen met de gangbare middelen. Hij zet de gangbare middelen in op de voorgeschreven manier om een zo goed mogelijk verkoopresultaat te bereiken (4). Toch kan resultaat uitblijven, ondanks de inspanningen en het feit dat alle middelen en mogelijkheden worden ingezet en er hard aan de verkoop werd gewerkt. Het feit dat de makelaar er niet in slaagt de woning te verkopen kan morele verontwaardiging (5) bij de verkoper veroorzaken, omdat de opdrachtgever wellicht vindt dat de makelaar de vooraf geschetste verwachtingen niet waarmaakt. De morele verontwaardiging van verkoper moet niet worden verward met het morele oordeel, de verontwaardiging is een gevolg van het oordeel. Moreel vertoog In paragraaf 1.2 hebben we gezien dat een weloverwogen moreel oordeel alleen kan worden gevormd door hierover met anderen te spreken, zowel tussen twee personen onderling als binnen groepen. Het morele oordeel kan middels een moreel vertoog worden gevormd. Van een moreel vertoog is sprake wanneer een bepaalde groep op een bepaald niveau (politiek, wetenschap, maar in engere zin bijvoorbeeld ook beroepsgroepen) met elkaar spreekt met als doel de werkelijkheid te structureren en daarmee vast te leggen wat de groep voor waarheid en moraliteit houdt. Het begrip werkelijkheid moet hierbij gezien worden als een aanduiding voor de wereld waarin wij leven en is verwant aan de begrippen realiteit en het bestaan. De Franse filosoof Michel Foucault beschouwt het moreel vertoog als een materieel verschijnsel dat macht uitoefent op de samenleving. Op deze wijze beschouwd is een moreel vertoog een manier van afstemming met elkaar over wat goed en fout, gewenst of ongewenst is. Dit leidt tot de vaststelling van een moraal die door de ethiek weer verder kan worden ontwikkeld. Het is immers een dynamisch proces dat afhankelijk is van maatschappelijke en technische ontwikkelingen. 1.2.2 Morele competenties Om als volwaardig gesprekspartner aan een moreel vertoog deel te kunnen nemen is het van belang te beschikken over morele competenties. Dat betekent dat de deelnemer moreel moet kunnen nadenken, redelijke argumenten moet kunnen aanleveren voor de onderbouwing van zijn standpunt en in staat moet zijn tot reflectie. Morele intuïtie De basis van morele competentie is de morele intuïtie. Bij velen staat de eigen morele intuïtie, die zich in de loop van ons leven heeft gevormd, op de automatische piloot. Vaak weten we intuïtief wat goed of fout is, het intuïtieve oordeel wordt niet bewust gemaakt. Nadeel van dit onbewuste oordeel is dat we op basis van onze morele intuïtie niet kunnen leren van onze fouten en successen. Ook bereidt onze morele intuïtie ons niet voor op nieuwe situaties. Op professioneel vlak kunnen we niet afgaan op onze morele intuïtie. We moeten als professional beschikken over een goed onderbouwd moreel oordeel over een expliciet geformuleerde vraag. Een moreel oordeel wordt gevormd door het stellen van een morele vraag en het aanvoeren van morele argumenten. Een hulpmiddel bij het vormen van een moreel oordeel is om het moreel oordeel te beschouwen als een antwoord op een morele vraag. Op deze morele vraag proberen we redelijke argumenten, morele argumenten, te vinden om tot een antwoord te komen waar we achter staan. Het gevolg hiervan is dat we het oordeel beter kunnen onderbouwen en verantwoorden aan anderen, en


daarmee ook beter kunnen oordelen in voor ons nieuwe situaties. In paragraaf 3.4 wordt hier bij de morele intervisie nader op ingegaan. Morele competentie binnen de vastgoedsector Ook in de vastgoedsector hebben we te maken met dilemma’s die op morele vraagstukken betrekking hebben. Als makelaar hebben we de plicht onze professionele verantwoordelijkheid te nemen en steeds te zorgen dat ons gedrag beantwoordt aan de competentie van de professional in plaats van dat ons gedrag voldoet aan de vooropgezette standaarden in ons vakgebied. In het slechtste geval wordt ons gedrag bepaald door het principe van risicomanagement, waarbij niet wordt gekeken naar de kwaliteit van ons handelen, maar ons handelen probeert risico’s te vermijden. Samenvattend kan Edgar Karssing - verbonden aan het instituut voor bedrijfsethiek van de Neyenrode Business Universiteit - worden geciteerd. Hij verstaat onder morele competentie het volgende (Hoekstra en Karssing, 2007): “Morele competentie is de bekwaamheid en bereidheid om taken adequaat en zorgvuldig uit te oefenen, rekening houdend met alle in het geding zijnde belangen, gebaseerd op een redelijke beoordeling van de relevante feiten. Een competentie is een samenspel van houding, kennis en vaardigheden, dat een beroepsbeoefenaar in staat stelt om bepaalde taken te verrichten.”


2

Ethiek in de makelaardij

In het voorgaande hoofdstuk is een aantal basisbegrippen in de ethiek uitgelegd. In dit hoofdstuk worden de basisbegrippen gekoppeld aan het makelaarsvak en wordt omschreven hoe de makelaar in zijn praktijk met ethiek in aanraking komt. 2.1

Huidige stand van zaken ethiek en moraal in de makelaardij

In brede zin wordt de vastgoedsector regelmatig geconfronteerd met fraude en schandalen. Denk alleen maar aan de vastgoedfraude bij Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds enkele jaren geleden, waarbij enkele directeuren vele tientallen miljoenen hebben weggesluisd. Meer recent is de affaire met woningcorporatie Vestia wegens het debacle met de risicovolle derivaten. In engere zin speelt dit helaas ook in de makelaarsbranche. Vastgoed wordt regelmatig gebruikt voor het witwassen van crimineel geld en de makelaar kan daar ongewild mee worden geconfronteerd. Met zaken zoals handelen met voorkennis, misbruik van omstandigheden, op verzoek te hoog taxeren, kan de makelaar in verleiding komen zijn eigen normen en waarden (deels) terzijde te stellen. Al met al heeft de vastgoedsector een slecht imago. Dat algemene slechte imago heeft ook zijn invloed op de manier waarop de consument naar de makelaar kijkt. Steeds is het de makelaar die de belangen van zijn opdrachtgever behartigt bij vermogensinvesteringen en emotionele beslissingen. Dit is overigens van alle tijden. Zie de in het boek Ethiek en vastgoed van George ten Have aangehaalde ordonnantie van de gemeente Amsterdam van 1530. “waar myne Heeren van den Gerechte door het dagelicx toenemende bedroch gedwongen, den makelaars verbieden hoer officie van nu voortan te gebruycken op verbeurte van één Carolusgulden doch indien daer yemand waer die tselve begeerde t’onderhouden, en hen dunckt bequaem daertoe te wesen, comen sullen by myne Heeren de Burgermeesteren, die daerinne alsoo doen sullen, soo behooren sal”. Vertaald in hedendaags Nederlands: “De Heren van de rechtbank zijn gedwongen door het dagelijks toenemende bedrog de makelaars te verbieden hun ambt voortaan te misbruiken op straffe van een geldboete van één Carolusgulden. Als er iemand is die het tegengaan van het bedrag ook wil ondersteunen en denkt daartoe in staat te zijn, dan moet die zich bij mij, de burgemeester, melden; ikzelf zet me ook in om het bedrog tegen te gaan.”

2.2

Gedragscodes

De normen en waarden die een organisatie, branche of sector wil nastreven worden in gedragscodes vastgelegd. Gedragscodes zijn expliciete beschrijvingen van de normen en waarden van bepaalde beroepen. Deze gedragscodes komen voort uit het feit dat de maatschappij steeds kritischer wordt ten aanzien van het ethisch gedrag van een organisatie. 2.2.1 Doel gedragscodes Het doel van een gedragscode is ieder gedrag dat indruist tegen geschreven en ongeschreven normen en waarden wordt tegengegaan. Onderwerpen die onder andere in een gedragscode naar vormen komen zijn:  Regels en wetten Denk hierbij aan overtreding van weten regelgeving op het gebied van bijvoorbeeld milieu, veiligheid, Arbo-wet en valsheid in geschrifte.  Geld Hieronder vallen corruptie, fraude, zwart geld, steekpenningen en verduistering.  Informatie Niet zozeer de informatie zelf, maar het achterhouden ervan of het manipuleren van informatie speelt hierbij een rol. Daarmee samenhangende onderwerpen zijn belangenverstrengeling, handelen met voorkennis, onafhankelijkheid en transparantie.  Omgang Hier valt te denken aan de omgang tussen medewerkers onderling (zoals machtsmisbruik,


discriminatie, intercollegiaal gedrag) en de omgang met bedrijfsmiddelen (zoals leaseauto, telefoongebruik) in relatie tot de organisatie zelf. 2.2.2 Interne en externe redenen opstellen gedragscodes Er zijn verschillende redenen te beschrijven waarom bedrijven gedragscodes opstellen. Deze zijn onder te verdelen in externe en interne redenen. Externe redenen opstellen gedragscodes De externe redenen vinden hun oorsprong in secularisering, verminderde sociale controle, globalisering, terugtredende overheid e.d. Hieronder worden enkele punten nader uitgewerkt. Per oorzaak wordt een korte toelichting gegeven. 1. Secularisering Vroeger werden normen en waarden door godsdienst bepaald en gestuurd. Vandaag de dag kiest de moderne westerse mens voor secularisering (verwereldlijking) en wil hij steeds minder deel uitmaken van levensbeschouwelijke groepen. De massamedia hebben tegenwoordig een sterk opiniërende invloed op het dagelijks leven. Om er voor te zorgen dat de waarden en normen die een bedrijf wil uitstralen onderdeel van de bedrijfsvoering uitmaken zijn gedragscodes belangrijk. 2. Sociale controle De moderne samenleving bestaat uit individuen die hun eigen belang voorop stellen. Mensen letten minder op elkaar, de sociale controle is een stuk afgenomen en mensen zijn meer op zichzelf teruggeworpen. Gedragscodes vervangen de sociale controle door de normen en waarden van een bedrijf, branche of organisatie. 3. Globalisering Het eigen land is verruild voor het wereldtoneel. Op mondiale basis wordt arbeid gedeeld en worden productieprocessen verspreid. Dit zorgt voor een economische, politieke en culturele integratie. Hieruit volgt voor bedrijven de vraag in hoeverre zij moeten kiezen voor de eigen standaarden of zich moeten aanpassen aan de lokale normen en gebruiken. Denk hierbij aan de kledingindustrie met bijvoorbeeld kinderarbeid, lage lonen en onveilige productieruimten. Ook hier laten gedragscodes zien op welke manier een organisatie zijn verantwoordelijkheid neemt. 4. Terugtredende overheid De overheid treedt sinds enkele decennia steeds verder terug. De voorheen zorgzame rol van de overheid verandert steeds meer in een voorwaardenscheppende rol. Daaruit vloeit voort dat organisaties steeds meer eigen verantwoordelijkheid, maatschappelijke betrokkenheid en zelfregulering moeten ontplooien. De overheid heeft controlerende instanties meer bevoegdheden gegeven, denk aan de Nederlandse Mededingingsautoriteit, NMa, en het feit dat de persoonlijke aansprakelijkheid van bestuurders fors is toegenomen. De gedragscodes omschrijven de visie van een organisatie met betrekking tot genoemde verantwoordelijkheid en betrokkenheid. 5. Kritische media De media meten misstanden graag breed uit. Organisaties en bedrijven worden aan de kritische houding van de media onderworpen en worden bij terechte of vermeende misstanden onderwerp van een publieke discussie en beoordeling. Niet alleen in de schrijvende pers, maar bij voorkeur ook in opinieprogramma’s op TV. De gedragscodes worden in deze gevallen door de media getoetst aan het gevoerde beleid. Interne redenen opstellen gedragscodes Naast voornoemde externe redenen zijn er ook een aantal interne redenen voor het opstellen van gedragscodes. 1. Arbeidsmobiliteit In de moderne samenleving verwisselt de medewerker gemakkelijk van baan. Daarmee verdwijnt de ervaring van wat binnen een organisatie als goed en kwaad wordt beschouwd. Dat geeft noodzaak voor het opstellen van een gemeenschappelijk referentiekader met een aantal basisprincipes. In een gedragscode kan een dergelijk referentiekader worden vastgelegd.


2. Decentralisatie Er vindt een sterke decentralisatie van organisaties plaats, ook in de makelaardij, denk maar aan de franchise formules die in deze branche zijn ontstaan. Daarmee ontstaat er meer autonomie voor de vestigingsmedewerkers en impliciet ook minder controle van ‘bovenaf’. Een gedragscode zorgt voor de onderlinge samenhang bij decentralisatie. 3. Interne malversaties Misbruik van vertrouwelijke informatie, schadelijke nevenactiviteiten, diefstal, misbruik van bedrijfsmiddelen, et cetera, moeten zo veel mogelijk worden voorkomen, een gedragscode kan hierbij sturend werken. 4. Eisen van stakeholders Aandeelhouders, beleggers en consumenten stellen zich steeds kritischer op en laten ethische en maatschappelijke overwegingen meewegen in hun keuzen. Deze stakeholders dwingen de organisatie tot het opstellen van een eigen identiteit en visie. Een gedragscode geeft stakeholders de mogelijkheid de werkwijze van de organisatie te toetsen. 2.2.4 Gedragscodes binnen de makelaardij De verschillende grote makelaarsorganisaties in Nederland als NVM, VBO en VastgoedPRO hebben allen een eigen gedragscode voor hun leden opgesteld, daarnaast heeft een aantal individuele kantoren een gedragscode voor het eigen kantoor opgesteld. In grote lijnen zijn deze gedragscodes vergelijkbaar en zijn ze omwille van externe en interne redenen opgesteld. 2.3

Professionele verantwoordelijkheid in de makelaardij

Enerzijds is de professionele verantwoordelijkheid van toepassing op iedereen die een bepaalde opleiding heeft gevolgd voor een beroep waardoor hij kennis en vaardigheden heeft geleerd die hij in zijn dagelijkse werkzaamheden op een goede manier in praktijk brengt. Anderzijds geldt de professionele verantwoordelijkheid niet alleen voor de individuele beroepsbeoefenaar, maar ook voor de totale beroepsgroep, waarmee de beroepsgroep zich onderscheidt van andere beroepsgroepen en aanspraak kan maken op een bepaalde status. 2.3.1 Verantwoordelijkheden makelaar Wieger van dalen noemt n het boek Ethiek de basis een aantal verantwoordelijkheden die de makelaar heeft naar zijn opdrachtgevers. In tabel 1 worden deze verantwoordelijkheden getoond. Tabel 1 - Schema soorten verantwoordelijkheid Soort verantwoordelijkheid

Plicht is gebaseerd op

aansprakelijkheid taakverantwoordelijkheid deugdverantwoordelijkheid

wetten afspraken in de organisatie morele uitgangspunten

Verantwoording is verschuldigd aan rechter of politie collega’s jezelf en je sociale omgeving

De aansprakelijkheid is een vorm van verantwoordelijkheid die is geregeld in de wet, de taakverantwoordelijkheid vindt zijn oorsprong in de binnen de organisatie gemaakte afspraken, en de deugdverantwoordelijkheid is gebaseerd op de eigen morele uitgangspunten. Bij de deugdverantwoordelijkheid is de professionele makelaar verantwoording verschuldigd aan zichzelf, aan zijn opdrachtgever, maar ook aan de niet-opdrachtgevende consument. Het is daarbij zaak jezelf verantwoordelijk te voelen in plaats van alleen verantwoordelijk te zijn. Met name de deugdverantwoordelijkheid is meer specifiek vastgelegd in de gedragscode die we in paragraaf 2.2 hebben besproken. 2.3.2 Samenhang professionele verantwoordelijkheid met ethiek De basis voor een professionele verantwoordelijkheid binnen de makelaardij ligt feitelijk in alle in deze syllabus behandelde onderwerpen. In samenhang met elkaar vormen zij een fundament voor een professionele uitvoering van de makelaarswerkzaamheden. Daarbij is er een plicht om voor de opdrachtgever zorg te dragen en de werkzaamheden namens hem uit te voeren en daarvan aan de opdrachtgever rekenschap af te leggen. Dat de professionele verantwoordelijkheid wellicht op gespannen voet kan staan met de praktijk zien we in hoofdstuk 3, ethische bedreigingen in de makelaardij.


3

Ethische bedreigingen in de makelaardij

Binnen het makelaarsvak is een aantal concrete bedreigingen waarneembaar waar de makelaar zich, gewild of ongewild, door laat leiden. Deze bedreigingen kunnen in de uiteindelijke beoordeling van het niveau van dienstverlening en de positie van de makelaar een belangrijke rol spelen. Uiteindelijk wordt de makelaar afgerekend op het eindresultaat van zijn inspanningen en de manier waarop die inspanningen zijn geleverd. Zowel de opdrachtgevende als de niet-opdrachtgevende consument oordelen over de geleverde diensten en de manier waarop de makelaar voor zijn opdrachtgever opkomt. In dit hoofdstuk wordt een aantal bedreigingen genoemd en toegelicht. 3.1

Vertrouwen en integriteit

Vertrouwen en integriteit zijn zaken waar een opdrachtgever en een niet-opdrachtgevende consument bij de makelaar van op aan moet kunnen. In paragraaf 1.1.2 zijn een drietal ethische theorieën beschreven. Iedere theorie kent zijn eigen valkuilen. Tabel 2 toont de genoemde theorieën en geeft voor iedere theorie aan welke valkuil er bestaat. Tabel 2 - Valkuilen ethische theorieën Ethische theorie Uitgangspunt Moraal is een kwestie Plichtethiek van morele regels bekijkt de handeling opvolgen

Werkwijze

Valkuil

Bepaal welke norm het belangrijkst is

Bevel is bevel

Gevolgenethiek bekijkt de gevolgen van de handeling

Moraal is een kwestie van idealen realiseren

Bepaal welk gedrag het meest bijdraagt aan het realiseren van je ideaal

Het doel heiligt de middelen

Deugdethiek bekijkt de bedoeling van je gedag

Moraal is een kwestie van een goed mens willen zijn

Kijk in de spiegel en bedenk wie je wilt zijn

Ik bedoelde het goed

Naast bovenstaande algemene valkuilen kunnen voor de makelaarspraktijk onder andere de volgende specifieke valkuilen op het ethische vlak ontstaan:  het moeten behalen van omzet;  het moeten behalen van persoonlijke omzettargets (loondienstverband);  bonusstelsel (loondienstverband);  vastgoedfraude;  ‘zwart geld’;  misbruik van omstandigheden;  het dragen van een ‘dubbele pet’;  niet transparant handelen;  handelen zonder kennis van zaken;  gebruik of misbruik van deskundigheidsmacht;  gebruik of misbruik van voorkennis;  resultaatgestuurd taxeren: taxeren conform de wens van opdrachtgever;  het niet melden van zaken die een transactie kunnen blokkeren;  opdrachtgevende koper wenst een woning uit de eigen portefeuille te kopen. Iedere makelaar kent voorbeelden uit de eigen praktijk waarbij het eigenbelang in beeld komt en een beslissing moet worden genomen over het eigen handelen in die gevallen. Vaak is een financiële component een reden voor minder verantwoord handelen. De makelaar dient zich van voornoemde bedreigingen bewust te zijn, niet alleen voor zichzelf met betrekking tot een juiste uitoefening van zijn vak, maar ook naar opdrachtgevers en niet opdrachtgevende consumenten met betekking tot de wens om op correcte en verantwoorde wijze zaken te doen. In de volgende paragraaf worden hulpmiddelen aangereikt om tot ethisch verantwoord handelen te komen.


3.2

Morele intervisie

Door intervisie over morele thema’s komt een eigen moreel oordeel tot stand. Intervisie is een georganiseerd gesprek over een bepaald onderwerp tussen mensen die werkzaam zijn in hetzelfde vakgebied met als doel de deskundigheid van betrokkenen te vergroten en de kwaliteit van het werk te verbeteren. Een gesprek waarin men tot een moreel oordeel wil komen wordt ook wel een moreel beraad genoemd. Om het proces van morele intervisie systematisch te doorlopen is onderstaand 7-stappen plan van Henk van Luijk, voormalig hoogleraar Bedrijfsethiek aan de Nyenrode Business Universiteit, een goed hulpmiddel. Iedere stap begint met een vraag. Hieronder worden de zeven vragen genoemd, met bij iedere vraag een korte toelichting. 1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik? Er dient een werkelijke vraag te worden geformuleerd op een reëel dilemma die beantwoordbaar moet zijn voor de casus en die betrekking heeft op personen en situaties in de casus. Een morele vraag kenmerkt zich door termen als moeten, mogen, verplicht zijn, behoren, en dergelijke. 2. Wie zijn de betrokkenen? Welke personen in de casus hebben bepaalde rechten, plichten of belangen, dus wie mogen er van uitgaan dat er met hun rechten, plichten en belangen rekening wordt gehouden? Wanneer het om meerdere betrokkenen gaat is het slim om per persoon de reden van morele betrokkenheid weer te geven. 3. Wie neemt de beslissing? In feite is de beslissingnemer degene die de morele vraag stelt, daarmee is hij de ‘eigenaar’ van de morele vraag. Tijdens de bespreking is het van belang de focus te houden op de morele vraag en niet te verzanden in de individuele meningen van de deelnemers aan het moreel beraad. 4. Welke informatie heb ik nodig? De deelnemers aan het moreel beraad mogen alleen maar feitelijke informatie opvragen bij de inbrenger van de casus. Daarnaast is het van belang om vast te stellen wat er allemaal niet bekend is aan feitelijke informatie, dat geeft aan wat er in de casus allemaal onduidelijk en onbekend is. Dit laatste is vaak het geval bij ethische vraagstukken, want wanneer alle informatie bekend was zou de morele vraag vaak niet meer bestaan. 5. Wat zijn de argumenten? De argumenten voor of tegen de morele vraag moeten worden geïnventariseerd om zo goed mogelijk alle voors en tegens in beeld te krijgen. Dit maakt een beredeneerde keuze mogelijk. Werk bij het inventariseren van de voors en tegens niet met losse woorden, maar plaats ze bij voorkeur in een context, bijvoorbeeld “Het is onrechtvaardig de koper in deze situatie geen informatie te geven”. Houd bij het inventariseren van de argumenten steeds de morele component van de morele vraag in beeld. 6. Wat is mijn conclusie? Alle argumenten zijn in beeld gebracht. Vervolgens moeten de argumenten, voordat een conclusie kan worden getrokken, stuk voor stuk worden gewogen. Bij de conclusie dient te worden aangegeven welk argument voor en welk argument tegen het zwaarst weegt. In de meest volledige vorm kan een conclusie er als volgt uitzien: “Koper dient hier door de verkopende makelaar over te worden geïnformeerd omdat ..., ondanks…”. Hiermee wordt duidelijk vastgesteld wat het belangrijkste argument in de conclusie is en wat het belangrijkste is wat daarmee wordt ingeleverd. Let er wel op dat het antwoord een antwoord op de morele vraag is! Met de conclusie uit dit moreel beraad is het mogelijk om op (ethisch) verantwoorde wijze te handelen. 7. Hoe voel ik me bij de genomen beslissing? Door jezelf af te vragen hoe je je voelt bij de genomen beslissing maak je de beslissing eigen en betrek je die beslissing in je handelen. Door middel van het doorlopen van bovenstaand stappenplan wordt op eenvoudige wijze structuur in het denkproces aangebracht. Hierdoor komt snel en helder het eigen moreel oordeel tot stand. Dit morele oordeel is weer de basis voor het ethisch verantwoord handelen.


3.3

Informatieverstrekking en verslaglegging

Het is belangrijk dat de makelaar op een eerlijke, heldere en verantwoorde manier informatie aan de consument verstrekt. Deze informatie is voor de consument immers de basis waarop hij zijn beslissing neemt. Zitten er fouten of hiaten in de informatieverstrekking, dan leidt dat onherroepelijk tot discussie, problemen en eventueel procedures. Uit de dagelijkse praktijk zijn vele voorbeelden te halen waarin fouten in brochures of overeenkomsten achteraf tot meningsverschillen leidden.

Praktijkvoorbeeld 1 Makelaar V heeft een woning in verkoop met een aangrenzende garage in boxenrij. De woning ligt op eigen grond, de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht, een situatie die in de wijk waarin de woning ligt veel voorkomt. Beide objecten hebben een apart kadastraal nummer. Makelaar V heeft bij aanvang van de verkoop alleen de kadastrale gegevens van de woning gerechercheerd, het ‘erfpachtperceel’ heeft hij over het hoofd gezien. De door verkoper ingevulde vragenlijst meldt echter wèl dat er sprake is van erfpacht voor het perceel waar de garage op is gebouwd, maar deze opmerking heeft bij makelaar V niet tot verder kadastraal onderzoek geleid. De door makelaar V opgestelde brochure meldt dan ook niet dat de garagebox op het zakelijk recht van erfpacht ligt. De uiteindelijke koper laat zich bijstaan door makelaar K. Makelaar K verricht kadastraal onderzoek en daaruit blijkt de erfpachtconstructie van de garagebox. Hij bespreekt dit met zijn opdrachtgever en meldt dat die wellicht rekening moet houden met óf een jaarlijkse erfpachtcanon óf het afkopen van die canon. Besloten wordt op basis van de door makelaar V verstrekte informatie tot onderhandeling over te gaan. Deze onderhandeling worden telefonisch gevoerd en door makelaar K direct aansluitend per e-mail bevestigd. Bij het via e-mail overbrengen van het laatste voorstel van koper merkt makelaar K op dat hij er van uitgaat dat de garage op eigen grond ligt, dit in tegenstelling tot de ter plaatse gebruikelijke erfpachtconstructie. Deze laatste opmerking van makelaar K zet makelaar V aan het denken. Makelaar V verricht voor de garagebox alsnog kadastraal onderzoek en ziet dan pas dat er sprake is van het zakelijk recht van erfpacht. Uiteraard levert deze informatie problemen op bij de afronding van de onderhandelingen:  koper stelt zich op grond van de door makelaar V verstrekte informatie op het standpunt dat hij een op eigen grond gelegen garagebox koopt. Indien t.b.v. het in eigendom verkrijgen van de ondergrond de lopende erfpachtovereenkomst dient te worden afgekocht wenst hij de kosten daarvoor niet te betalen;  verkoper stelt zich op het standpunt dat hij makelaar V volledig heeft geïnformeerd over de erfpachtconstructie en is niet bereid de afkoopsom van de erfpachtovereenkomst voor zijn rekening te nemen. Uiteindelijk krijgt makelaar V de rekening gepresenteerd.

Uit bovenstaand voorbeeld blijkt dat makelaar V zijn werkzaamheden onvolledig en onzorgvuldig heeft uitgevoerd. Naast informatieverstrekking is verslaglegging van de werkzaamheden aan alle betrokken partijen van zeer groot belang. De manier waarop de verslaglegging plaatsvindt, moet zodanig zijn dat achteraf de werkzaamheden kunnen worden geanalyseerd. Wanneer makelaar V uit bovenstaand praktijkvoorbeeld de verkoopbrochure ter goedkeuring aan zijn opdrachtgever zou hebben voorgelegd - dus verslaglegging van zijn werkzaamheden - zou de fout naar alle waarschijnlijkheid op tijd zijn ontdekt. Makelaar K heeft zijn telefonische onderhandelingen steeds per e-mail bevestigd - ook verslaglegging van werkzaamheden - waardoor de kooppositie van zijn opdrachtgever volledig was gewaarborgd. Immers, middels het laatste mailtje van makelaar K werd de erfpachtconstructie in beeld gebracht, maar werd tegelijkertijd het probleem aan de kant van makelaar V en diens opdrachtgever gelegd. Dit praktijkvoorbeeld heeft ook een ethische kant voor zowel makelaar V als makelaar K. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.


3.4

Top 10 morele excuses

Wanneer er ethische dilemma’s in het spel zijn is het van belang het proces van besluitvorming en de verantwoording voor het morele oordeel zodanig vast te leggen dat achteraf het proces kan worden gecontroleerd en het morele oordeel duidelijk vast ligt. Immers, op het moment dat er problemen rijzen met betrekking tot de uitvoering van de werkzaamheden wordt het moreel oordeel meegenomen in de procedure om de problemen op te lossen. In plaats van stil te staan bij het handelen en beslissen, dus morele intervisie toe te passen, lijkt het vaak gemakkelijker om een handeling uit te voeren die moreel eigenlijk ongewenst is, en je later te excuseren. In onderstaand kader worden tien excuses genoemd die u wellicht bekend voorkomen:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Als ik het niet doe, doet iemand anders het wel. Iedereen doet het. Niemand heeft er last van. Ik ben slechts een klein radertje in het geheel. Zonder mijn bijdrage zou het nog erger geweest zijn. Mijn bijdrage is verwaarloosbaar. Mijn handen zijn in onschuld gewassen. Ik heb geen keus. Ik doe slechts wat met wordt opgedragen. Het is niet mijn taak.

Nadat een ethisch niet-verantwoorde handeling bekend is geworden is een eerste reactie vaak gebaseerd op een van de hierboven genoemde morele excuses. Geconfronteerd worden met immoreel handelen is immers een zware aantijging waar men liever aan voorbij gaat. In plaats van een moreel excuus voor het handelen te geven is het uiteraard beter stil te staan bij de manier waarop de handeling tot stand is gekomen. Men dient zich af te vragen of de handeling wel op een verantwoorde manier is uitgevoerd, desnoods door achteraf morele intervisie toe te passen. Alleen dan kan worden beoordeeld of de handeling immoreel is geweest en kan getracht worden tot een vergelijk te komen. Een integriteitsbeleid kan een waardevol hulpmiddel zijn om tot verantwoord handelen te komen. 3.5

Integriteitsbeleid

Wanneer blijkt dat er ethisch niet verantwoord of immoreel is gehandeld, wordt niet alleen de handeling onderwerp van gesprek, maar komt ook de manier van werken en de daarbij gevolgde procedure in beeld. Dat heeft zijn weerslag op de immoreel handelende persoon, maar ook op het bedrijf dat hij vertegenwoordigt. Vaak blijkt dan dat de organisatie niet of slechts deels over een integriteitsbeleid beschikt. 3.5.1 Integriteitsbeleid in theorie Integriteitsbeleid moet onderdeel uitmaken van een organisatie, dus ook van een makelaarsorganisatie. Bij het ontwikkelen van integriteitsbeleid is het van belang om relevante omgevingsfactoren in beeld te brengen. De belangrijkste omgevingsfactoren voor een goed integriteitsbeleid en rekening mee te houden bij het opstellen van een goed integriteitsbeleid zijn: 1. Inzicht in normen en gedrag Probeer inzicht te krijgen in de soorten gedrag die mensen aanzien of status geven binnen de organisatie. Kijk ook naar binnen de organisatie heersende sociale normen: wat bezorgt mensen aanzien en is het gedrag wat daarmee gepaard gaat wenselijk gedrag? 2. Inzicht in de organisatie Probeer de bedoelde en onbedoelde effecten te achterhalen van structuren, processen en regels die binnen de organisatie gelden. Dit brengt in beeld of de medewerkers die integer willen handelen belemmerd kunnen worden door de in de organisatie geldende structuren en processen.


3. In beeld brengen van het integriteitsbeleid Het integriteitsbeleid dient duidelijk in de organisatie zichtbaar te zijn. Dat heeft invloed op het gedrag van de medewerkers. De medewerkers moeten het beleid kunnen beoordelen op: a. Komt het integriteitsbeleid rechtvaardig over? Het beleid dient door de leidinggevenden zelf ook daadwerkelijk te worden uitgevoerd. De te treffen maatregelen dienen in verhouding te staan tot de in de organisatie geldende structuur en bij integriteitsbreuken dient er op een rechtvaardige manier te worden gehandeld. b. Is het beleid consistent? In alle delen van de organisatie dient het beleid op een eenduidige manier te worden uitgevoerd en gehandhaafd. Eventuele verschillen in dit beleid moeten gerechtvaardigd worden. c. Voorbeeldgedrag en leiderschap De directie dient het goede voorbeeld te geven en het initiatief te nemen het thema integriteit bespreekbaar te maken. d. Voldoende communicatie Het is van belang om binnen alle lagen van de organisatie op professionele wijze over integriteit binnen het werk te communiceren, zowel preventief als achteraf nadat er sprake is geweest van een integriteitsbreuk. 4. Inzicht in de omgeving van de medewerker(s) Wanneer er sprake is van een integriteitsbreuk is het belangrijk om niet alleen te kijken naar de medewerker die deze breuk heeft veroorzaakt, maar ook te kijken naar de werkomgeving waarin de medewerker zijn werkzaamheden verricht. Het kan immers zijn dat de werkomgeving deels oorzaak van het probleem is. 3.5.2 Integriteitsbeleid in de praktijk Wellicht komt bovenstaande analyse om tot een verantwoord integriteitsbeleid te komen voor het gemiddelde makelaarskantoor erg omslachtig voor. Daarom hieronder enkele concrete doelstellingen die een start voor het integriteitsbeleid kunnen vormen: 1. Bewustwording Zorg dat het thema integriteit zowel in persoonlijke gesprekken als in groepsgesprekken aandacht krijgt. Maak de medewerkers bewust van het begrip integriteit en de noodzaak integer te handelen. 2. Kernwaarden en morele aspecten Kies de juiste waarden voor de organisatie en draag die uit. Het actief benoemen van de kernwaarden van de organisatie bevordert de werkwijze van de medewerkers en ondersteunt vervolgens weer die kernwaarden. Benoem ook helder de morele aspecten die binnen de organisatie gelden. Een duidelijke communicatie van de morele aspecten zorgt voor het dragen van morele verantwoording door de medewerkers. 3. Maak mechanismen zichtbaar Maak binnen de organisatie kenbaar wat de ethische bedreigingen en valkuilen zijn (zie ook paragraaf 3.1). Door de medewerkers bewust te maken van deze bedreigingen en valkuilen krijgen zij een goed beeld van de risico’s en bedreigingen binnen het vak. 4. Maak effecten van het gedrag zichtbaar Medewerkers voeren vaak deelhandelingen uit. Breng voor hen in beeld dat hun (deel)handeling bijdraagt aan het resultaat van de totale bedrijfshandeling. Geef daarbij aan wat hun verantwoording in het geheel is en dat zij invloed hebben op het totaalresultaat. 5. Bevorder een cultuur van verantwoordelijkheid Geef medewerkers duidelijk de verantwoording voor hun werkzaamheden binnen de organisatie. Omkader die verantwoording, maar laat ook ruimte voor eigen initiatief omdat niet alle verantwoordelijkheid in regels is vast te leggen. Op welke manier tot een integriteitsbeleid binnen de onderneming wordt gekomen is niet van belang, wel van belang is het feit dat er aan een integriteitsbeleid wordt gewerkt, dat dit beleid steeds onderwerp van gesprek blijft en daar waar nodig wordt bijgesteld.


4

Casuïstiek

Zoals we in paragraaf 3.2 hebben gezien zijn dilemma’s in morele praktijkvraagstukken door middel van morele intervisie te verduidelijken. Door middel van morele intervisie bouwt u uw eigen morele competenties op. Door discussies te voeren over verschillende diverse cases kunt u uw eigen morele competenties toetsen aan uw collega makelaars. In dit hoofdstuk zijn verschillende cases gegeven die u kunt gebruiken. Het praktijkvoorbeeld uit paragraaf 3.3 bevat zoals gemeld voor beide makelaars ethische kanten. Als voorbeeld wordt hieronder vanuit de positie van makelaar K een moreel probleem behandeld. Dit gebeurt aan de hand van het in paragraaf 3.2 beschreven 7-stappenplan. Voor de geschetste casus uit paragraaf 3.3 worden hieronder als voorbeeld de zeven stappen doorlopen: 1. Wat is de morele vraag, met andere woorden: voor welke beslissing sta ik? Moet makelaar K zijn kennis met betrekking tot het zakelijk recht van erfpacht voor de garagebox met makelaar V delen voordat tot onderhandeling wordt overgegaan? 2. Wie zijn de betrokkenen? Makelaar K en makelaar V, maar ook hun opdrachtgevers. 3. Wie neemt de beslissing? Makelaar K. 4. Welke informatie heb ik nodig?  Wist makelaar K of de kadastrale informatie klopte?  Wist makelaar K of de informatie van makelaar V klopte?  Was het mogelijk dat de feitelijke situatie niet overeenstemt met de kadastrale situatie?  Benadeelde makelaar K makelaar V of diens opdrachtgever door de erfpachtsituatie niet vooraf te bespreken?  Benadeelde makelaar K zijn eigen opdrachtgever door de erfpachtsituatie wel vooraf te bespreken?  Lag de situatie anders wanneer verkoper makelaar V niet zou hebben ingeschakeld? Samenvattend geldt dat het niet bekend is welke informatie m.b.t. de juridische situatie juist was. Evenmin is bekend of de werkelijke juridische situatie bij makelaar V bekend was. 5. Wat zijn de argumenten?  Voor: vanuit het oogpunt van zorgvuldig handelen is het van belang voor het starten van de onderhandelingen exacte duidelijkheid te hebben over de feitelijke juridische situatie.  Tegen: makelaars K en V hebben ieder hun eigen verantwoording naar hun opdrachtgevers en hoeven elkaars werkzaamheden niet te controleren. 6: Wat is mijn conclusie? Ondanks het feit dat makelaar K weet dat er (voor hem) onduidelijkheid over de feitelijke juridische status van de garagebox is, mag hij er van uitgaan dat de door makelaar V verstrekte informatie correct is. Makelaar V dient immers kadastraal onderzoek te doen en moet controleren of de onderzoeksresultaten overeenstemmen met de werkelijke situatie. Concluderend geldt dat makelaar K zijn kennis niet met makelaar V hoeft te delen voordat tot onderhandeling wordt overgegaan. 7: Hoe voel ik me bij de genomen beslissing? Wat vindt u van deze conclusie? In de volgende paragrafen wordt een aantal cases aangeboden. Iedere casus wordt kort beschreven en aansluitend worden één of meerdere dilemma’s geschetst. Stel uzelf bij deze cases steeds bovengenoemde zeven vragen.


4.1

Casus: Aankoop verhuurd beleggingsobject met voorinformatie

Uw onderneming wil ter belegging een object aankopen. Het object dat u op het oog heeft is verhuurd, maar u weet dat de huurder het contract wil opzeggen en dat het object op zeer korte termijn leeg komt. Morele vraag Moet u als koper melding maken van het feit dat bij u bekend is dat huurder het contract wil opzeggen? 4.2

Casus: Lijkenlucht in de woning

Tijdens de bezichtiging van een woning hangt er een doordringende vieze geur op met name de eerste en tweede etage. Kandidaat kopers spraken zelf tijdens de bezichtiging het vermoeden uit dat het om ‘kattenpis’ zou gaan, dat werd door de verkopende makelaar niet ontkend, de aankoopmakelaar heeft er verder ook geen aandacht aan geschonken. Kandidaat kopers oordeelden dat de stank relatief eenvoudig te verwijderen zou zijn. Verder waren kandidaat kopers bekend met het feit dat de woning eigendom was geweest van een overleden oude dame. Op de stank na was het een geweldige woning, kandidaat kopers zijn tot aankoop over gegaan. Direct na de eigendomsoverdracht hebben kopers getracht de vieze geur te verwijderen, maar deze bleek onuitroeibaar. Later werd kopers bekend dat de vorige eigenaresse in het huis was overleden en, samen met haar eveneens overleden hond en enkele katten, enkele maanden dood in de woning heeft gelegen. De inmiddels vermeende ‘kattenpis’ kwam daarmee in een ander daglicht te staan. Kopers voelen zich naar eigen zeggen ‘belazerd’ en worden niet alleen misselijk van de allesdoordringende stank, maar ook van het idee dat er maandenlang een lijk in hun slaapkamer heeft gelegen. Zij stellen dat ze de woning, indien ze dit vooraf hadden geweten, niet hadden gekocht en vinden dat de makelaar hen daarvoor had moeten waarschuwen. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper melden dat de eigenaresse in de woning is overleden en enkele maanden dood in de woning heeft gelegen? 4.3

Casus: ‘Herrieburen’ bij te verkopen tussenwoning

Een makelaar heeft een tussenwoning in verkoop waarvan de buurman dagelijks ruim zes uur op zijn piano oefent. Dat geluid is in de woning van verkoper te horen. Een kandidaat koopster zegt tijdens de bezichtiging tegen de verkopende makelaar dat zij bijzonder gesteld is op rust. Tijdens de bezichtiging is het stil bij de musicerende buurman en de verkopende makelaar besluit daarom zijn mond te houden. De kandidaat koopster besluit de woning te kopen. Na de eigendomsoverdracht en daaropvolgende verhuizing ervaart koopster de intensiteit en frequentie van het pianospel van de buurman. Zij stelt dat de verkopende makelaar haar op de hoogte had moeten brengen van het pianospel van de buurman en dat zij de woning, indien zij dit vooraf had geweten, niet zou hebben gekocht. Morele vraag Moet verkopend makelaar (kandidaat) koper informeren omtrent de musicerende buurman? 4.4

Casus: Dreigend ontslag kandidaat koper

U bent met een kandidaat koper in onderhandeling voor een vrijstaande villa uit uw portefeuille. De onderhandelingen lopen niet soepel, kandidaat koper maakt zich zorgen over de hoogte van de te verwachten woonlasten, dit ondanks zijn goede baan bij een gezond bedrijf in de omgeving. U hebt met kandidaat koper een deadline afgesproken waarop hij zijn definitieve voorstel bekend zal maken. Twee dagen voordat deze deadline verloopt, hoort u via uw businessclub dat het bedrijf waar kandidaat koper werkt niet goed draait. Er bestaat een groot risico dat dit bedrijf op korte termijn failliet zal gaan. Indien dit gebeurt, zal kandidaat koper zijn baan verliezen. Daags daarna meldt kandidaat koper dat hij definitief tot aankoop over wil gaan.


Morele vragen  Moet verkopend makelaar kandidaat koper (dus niet uw opdrachtgever) het mogelijke faillissement melden?  Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met zijn opdrachtgever?  Moet verkopend makelaar zijn voorkennis bespreken met niet opdrachtgevende koper?  Moet verkopend makelaar de onderhandelingen afronden wanneer zijn opdrachtgever (verkoper) hem dit opdraagt? 4.5

Casus: Bezwaar tegen uitbouw van de buren

De eigenaar van een woning wil aan de achterzijde een uitbouw realiseren. Wegens bezwaar van de buren wordt de uitbouwvergunning geweigerd. Daarop besluit de eigenaar zijn woning via uw kantoor te verkopen. Een kandidaat koper heeft belangstelling voor de woning en informeert bij u naar de uitbreidingsmogelijkheden. Morele vraag Moet u, als verkopend makelaar, op de specifieke vraag van kandidaat koper naar de uitbreidingsmogelijkheden, hem wijzen op het door de buren gemaakte bezwaar tegen de uitbouw van verkoper?

4.6

Casus: Collegiale verhoudingen

Makelaar V heeft in opdracht van verkoper P een appartement in portefeuille en komt in contact met koper K die zich door zijn eigen makelaar laat bijstaan. Tussen partijen wordt prijsovereenstemming bereikt, echter, nadien gaat de koop niet door. Koper K blijkt ontevreden met zijn eigen makelaar en vertrouwt verkopend makelaar V niet meer. Via een gezamenlijke kennis komt koper K in contact met makelaar A. Makelaar A wil graag als aankoopmakelaar voor koper K optreden, maar koper K verstrekt geen schriftelijke opdracht daartoe aan makelaar A. Vervolgens neemt makelaar A, terwijl het appartement bij makelaar V te koop staat, rechtstreeks en zonder makelaar V ervan in kennis te stellen, contact op met verkoper P. Verkoper P meldt makelaar A dat hij afscheid neemt van makelaar V. Enkele weken later verkoopt makelaar A namens verkoper P het appartement voor dezelfde koopprijs en onder nagenoeg dezelfde voorwaarden aan koper K. Na het sluiten van de koopovereenkomst komt makelaar V er bij toeval via de eerdere makelaar van koper K achter dat er tussen verkoper P en koper K via makelaar A een koopovereenkomst is gesloten, waarbij makelaar A de concept koopovereenkomst met bijlagen van makelaar V blijkt te hebben gebruikt. Bij de eigendomsoverdracht dienen zowel makelaar V als makelaar A een courtagenota in. Verkoper P heeft alleen de courtagenota aan makelaar A betaald. Morele vragen  Mag makelaar A rechtstreeks contact opnemen met verkoper P?  Ook indien verkoper P makelaar A heeft gemeld dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V?  Mag makelaar A afgaan op de enkele mededeling van verkoper P dat hij afscheid heeft genomen van zijn primair ingeschakelde makelaar V?  Staat voldoende duidelijk vast voor wie makelaar A heeft opgetreden?


Bijlage 1

Bronnen

Websites www.agentschapnl.nl www.baszbouw.nl www.bestemmingsplan.nl www.boltentraining.nl/moreel-beraad/stappenplan-moreel-beraad/ www.bouwbedrijfpostma.nl www.cms-dsb.com/wet-plattelandswoningen-14-01-2013 www.degeschillencommissie.nl / www.sgc.nl www.desnor.home.xs4all.nl www.dvmhtbaalst.be www.duco.eu www.energielabel.nl www.energie-technologie.nl www.ethische-dilemmas.nl www.evao.nl www.integriteitoverheid.nl www.meermetminder.nl www.milieucentraal.nl www.multiconsultants.nl www.myrev.nl www.nbi-online.nl/ www.nvm.nl www.nvmtuchtrechtspraak.nl www.senternovem.nl www.syntechklimaatservice.nl www.thermosteen.nl www.umisol.nl www.uretek.nl www.vastgoedactueel.nl www.venvn.nl www.wikipedia.org Overige bronnen en naslagwerken A.H.L.G. Bone, 2009, Basisboek isoleren, Thieme Meulenhof BOEi, Eerste Hulp bij Herbestemmen, februari 2009 BOEi, Eerste hulp bij herbestemmen, februari 2010 G.M. ten Have, Ethiek en vastgoed, 2010 ISSO, Publicatie 51: Warmteverliesberekening voor woningen en woongebouwen, 2012 NII, Het rendement van energiebesparen door isoleren. Peter Nijhof & Ed Schulte, (2000), Herbestemming industrieel erfgoed in Nederland. Rijksoverheid, (2010), Brochure Het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning. SDU, Bouwgebreken en Herstelkosten SDU, Handboek bouwgebreken SER, Energieakkoord Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Enkele aandachtspunten bij verzekeringen. Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, De fundering onder uw woning. Stichting platform funderingen Kenniscentrum aanpak funderingstechniek, Kapstok wet en regels. VNG, Funderingsproblemen Wieger van Dalen, Ethiek de basis, 2012


Bijlage 2

Isolatiewijzers

Isolatiewaarde van materiaal Om een woning te isoleren zijn er verschillende materialen voorhanden. Elk van die materialen heeft specifieke kenmerken en is meer of minder geschikt om toe te passen. In de tabellen in bijlagen 3 tot en met 6 zijn overzichten gegeven van veelvoorkomende materialen en de toepassingen ervan. Toelichting op de isolatiewijzers R waarde van de isolatie De R waarde van isolatiemateriaal drukt uit in welke mate (isolerend) materiaal warmte kan tegenhouden. Hoe meer warmte er door materiaal kan doordringen, hoe lager de R waarde zal zijn. Wanneer men ervoor kiest om te isoleren, is het verstandig om naar een hoge R waarde te streven. In deze isolatiewijzers wordt uitgegaan van een R waarde van 3,5, dit is de waarde die in het huidige bouwbesluit omschreven staat. R-waarde en dikte van het materiaal De dikte van het materiaal heeft een grote invloed op de R waarde. Hoe dikker het materiaal, hoe minder doordringbaar: 5 centimeter isolatie zal heel wat minder effectief zijn dan bijvoorbeeld 20 centimeter van dezelfde isolatie. Lambda-waarde (λ – waarde) De Lambda-waarde bepaalt het isolerende karakter van het materiaal. Deze waarde geeft aan hoe goed een materiaal, warmte, geleidt. Bij een hoge waarde zal er veel warmte verloren gaan, en bij een lage waarde weinig. De R waarde wordt bepaald door de dikte (van een materiaal (uitgedrukt in meters)) te delen door de λ – waarde.


Bijlage 3

Isolatiewijzer vloeren

Isolatiemateriaal

Toepassingen

Minerale wol

Los materiaal Platen Rollen spijkerflensdeken Los materiaal Chips Platen Platen

Dikte in mm RC = 3,5 160 160 160 160 160 160 160 160

Schuim Platen Platen

120 120 140

0,035 0,035 0,040

Platen

80

0,023

Rollen Platen Platen Thermokussens Multifolie

175 0,050 175 0,050 175 0,050 Volgens opgave leverancier Volgens opgave leverancier

Geëxpandeerd polystyreen (EPS) Geëxtrudeerd polystyreen (XPS) Polyurethaanschuim (PUR) Pir, fenolformhaldehyde of resolschuim Pir platen, 2 zijdig gecacheerd met aluminium Schapenwol Vlasvezels Isolatiefolies

Meerlagige drukvaste aluminium met een PE kern Geëxapandeerd perliet Schelpen

Platen

Bovenzijde

Onderzijde

Kruipruimte

λ– waarde 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045

Los gestort

190

0,055

Los gestort

350

0,1

Legenda = bruikbaar = niet bruikbaar


Bijlage 4

Isolatiewijzer gevels

Isolatiemateriaal

Minerale wol



Los materiaal Platen Rollen Spijkerflensdeken Los materiaal Chips Platen Platen

Dikte in mm RC = 3,5 160 160 160 160 160 160 160 160

Schuim platen Platen

120 120 140

0,035 0,035 0,040

Platen

80

0,023



Toepassingen

Platen

Spouw (na Isolatie)

Binnenzijde

Buitenzijde

λ– waarde 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045

Los gestort

190

0,055

Los gestort

350

0,1



Bijlage 5

Isolatiewijzer plat dak

Isolatiemateriaal

Toepassingen

Minerale wol

Los materiaal Platen Rollen spijkerflensdeken Los materiaal Chips Platen Platen

Dikte in mm RC = 3,5 160 160 160 160 160 160 160 160


120 120 140

0,035 0,035 0,040

Platen

80

0,023





Platen

Binnenzijde

Buitenzijde

λ– waarde 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045

Los gestort

190

0,055

Los gestort

350

0,1



Bijlage 6

Isolatiewijzer hellend dak

Isolatiemateriaal

Toepassingen

Minerale wol

Los materiaal Platen Rollen Spijkerflensdeken Los materiaal Chips Platen Platen

Dikte in mm RC = 3,5 160 160 160 160 160 160 160 160


120 120 140

0,035 0,035 0,040

Platen

80

0,023





Platen

Binnenzijde

Buitenzijde

λ– waarde 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045 0,045

Los gestort

190

0,055

Los gestort

350

0,1



Syllabus VastgoedCert - Werkkamer Wonen Hercertificering 2014

Recommend Documents