Van tarievenslag naar formulesstrijd

PERSONAL FINANCE DOSSIER BATIBOUW

Zoals elk jaar is de periode rond Batibouw het moment om nieuwigheden rond hypothecaire leningen voor te stellen. Dit jaar vallen de leningen met een lange looptijd in de gunst.

Van tarievenslag naar formulesstrijd YOURY HUYGEN

V

an 2 tot 12 maart 2006 zal het Batibouwsalon weer 13 paleizen van Brussels Expo innemen over een oppervlakte van maar liefst 140.000 m2. Onder de talrijke exposanten vinden we niet alleen bouwspecialisten terug. De banken zullen eveneens van de partij zijn (in paleis 8), want dit evenement blijft een belangrijk uithangbord voor hun hypothecaire leningen. De woonkredieten vormen immers een erg belangrijke bron van inkomsten voor de banken, want van 2004 tot 2004 haalden ze 20 miljard EUR binnen dankzij die kredieten, hoewel die activiteit al enkele jaren niet erg rendabel meer is. Bijgevolg zijn grote kortingen in de aanloop naar het salon uitgesloten. De banken zullen u een hele reeks kredietformules presenteren om uw baksteen in de maag te financieren. Die ‘nieuwe’ formules zijn vaak een primeur voor

ons land, maar zijn meestal al jaren beproefd in het buitenland. Het doel van dit dossier is niet om de ‘beste bank’ te vinden op het gebied van hypothecaire kredieten, maar wel om u enkele instrumenten aan te reiken waarmee u de beste formule kunt kiezen voor uw behoeften. Het tarief dat u krijgt van uw bankier zal trouwens ook afhangen van uw onderhandelingskwaliteiten...

Levenslang lenen populair Door de aanhoudend lage rentevoeten (zie grafiek) is het geen uitzondering om basistarieven te vinden onder de 4 % die jaarlijks herzienbaar zijn. Het eerste jaar zal u minder dan 150 EUR terugbetalen per ontleende schijf van 25.000 EUR. Aan

Evolutie basisrente in procent Tabel 1 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% Bron: KBC

12

CASH 23 FEBRUARI 2006

het begin van de jaren ’80 zou u maandelijks meer dan 275 EUR hebben neergeteld, of liefst 83% meer. Uiteraard zijn ook de vastgoedprijzen de laatste tien jaar explosief gestegen. Ook is het gemiddelde ontleende bedrag per dossier de laatste jaren de hoogte in gegaan. In 2001 was een gemiddeld dossier bij ING goed voor 79.435 EUR. In 2005 was dat bedrag al gestegen tot 114.003 EUR. Bij AXA vertegenwoordigden de leningen met een looptijd van 25 jaar vorig jaar 17% van alle dossiers. Vandaar de tendens om steeds langere looptijden aan te bieden. De twee afgelopen jaren hebben heel wat financiële instellingen leningen op 30 jaar gelanceerd om „de jongeren de kans te geven meer te ontlenen.” In december vorig jaar Mensualiteit voor een lening van 25.000 EUR op X maanden 240 300 360 132,14 111,81 98,42 138,14 118,03 104,86 144,29 124,43 111,5 150,56 130,98 118,33 156,96 137,69 125,34 163,46 144,54 132,52 170,1 151,54 139,86 176,84 158,67 147,36 183,68 165,92 154,98 190,61 173,28 162,73


had 9 % van de leningen afgesloten bij Fortis een looptijd van 30 jaar. Begin februari 2006 lanceerde AGF Belgium het krediet op 40 jaar bestemd voor jonge koop- of bouwlustigen tussen 25 en 35 jaar. Vanaf 1 maart zal Fortis volgen. Lange looptijden zijn gemeengoed in andere Europese landen. In Groot-Brittannië en Zwitserland is het bijvoorbeeld geen uitzondering om de lening te spreiden over twee generaties, terwijl u in Nederland zelfs een eeuwiglopende hypothecaire lening kunt afsluiten! Ook in België kunnen lange looptijden rekenen op heel wat bijval...

En nochtans... Mensen die kiezen voor zo’n lange looptijd, moeten beseffen dat ze dankzij een langere looptijd niet noodzakelijk een veel groter huis zullen kunnen bouwen. Uiteraard betaalt u per maand minder naarmate de looptijd stijgt. Maar is dat wel echt de moeite waard ? In de veronderstelling dat uw bank u een identiek tarief voorstelt op 20 en 30 jaar – in veel gevallen bedraagt het renteverschil tussen een lening op 20 jaar en een op 30 jaar 0,1 % daalt het maandelijks af te betalen bedrag van 163,46 EUR tot 132,54 EUR voor een bedrag van 25.000 EUR (zie tabel 1: berekening op basis van een tarief van 5 %). Met andere woorden, u krijgt een korting van 18,9% als u kiest voor een looptijd die de helft (!) hoger ligt.

(erg) weinig kapitaal. Dat geldt des te meer naarmate de lening langer loopt. Als u bijvoorbeeld een lening afsluit van 100.000 EUR met een looptijd van 30 jaar aan een rentevoet van 5 %, zal u maandelijks 530,05 EUR afbetalen gedurende de volledige looptijd. Het eerste jaar zult u in totaal 6360,6 EUR afbetalen (12 X 530,05 EUR), waarvan maar 1505,2 EUR kapitaal. Het terugbetaalde kapitaal het eerste jaar komt dus maar overeen met minder dan een vierde (23,6%) van de twaalf eerste mensualiteiten ! Jongere ontleners, tot wie de promoties vooral gericht zijn, zullen dus 16 jaar en 3 maanden moeten wachten voor ze elke maand meer kapitaal terugbetalen dan interesten. Zoals u kunt zien in tabel 2, bedraagt het terugbetaalde deel van het kapitaal aan uw bank na 15

jaar maar 32,6 % als u kiest voor een lening op 30 jaar. Met een lening op 20 jaar echter zou u na 15 jaar al twee derde van het kapitaal hebben terugbetaald. Als u kiest voor een lening op 30 jaar, zult u na 20 jaar slechts de helft van het kapitaal hebben terugbetaald aan uw bank! Die jongeren zullen dus heel wat jaartjes geduld moeten oefenen voor ze zich echt ‘eigenaar’ mogen noemen van het vastgoed. Na 20 jaar is de bank immers nog steeds voor de helft eigenaar... Dat beeld wordt nog extremer voor wie op 40 jaar zou ontlenen. Landbouwkrediet kondigde expliciet aan dat de instelling geen woonkrediet op 40 jaar zal aanbieden omdat het niet in het belang van de cliënt is. De besparing op maandelijkse

Met een lening die 10 jaar langer loopt, kan u dus maar 23,3 % meer ontlenen... Het persbericht van AGF Belgium vermeldt dat „dankzij de verlenging van de looptijd van 20 tot 40 jaar u 31,3 % meer kunt ontlenen.” Dat is een vrij beperkte verhoging... Die verlenging van de looptijd heeft ook gevolgen voor het percentage kapitaal dat wordt terugbetaald gedurende de volledige looptijd van de lening. In de loop van de eerste jaren zult u immers vooral interesten terugbetalen en

Tabel 2 X jaar 5 10 15 20 25 30

Wat is het percentage kapitaal terugbetaald na X jaar? (*) Looptijd van Looptijd van de lening de lening 20 jaar 30 jaar 16,8% 8,4% 38,2% 19,1% 65,4% 32,6% 100,0% 49,9% 72,0% 100,0%

(*) simulatie aan 4,95%.

CASH 23 FEBRUARI 2006 13


basis weegt volgens de instelling niet op tegen de zwaardere lasten (interesten, verzekeringspremies, nieuwe hypothecaire inschrijving na 30 jaar om fiscale voordelen te behouden,...)

Progressief afbetalen Dexia stelt een andere oplossing voor om woonleningen aan te bieden aan jonge gezinnen: een hypothecaire lening met progressieve maandelijkse afbetalingen. Wat niets anders wil zeggen dan dat de cliënt elke maand iets meer afbetaalt. Volgens Dexia geen probleem omdat naar verloop van tijd men ook meer gaat verdienen en de reële last dus niet noodzakelijk toeneemt. Voor een lening van 100.000 EUR op 20 jaar bedraagt de eerste maandelijkse aflossing 531,74 EUR, en dat loopt op tot 787,61 EUR. Dit tegenover vaste, maandelijkse aflossingen van 632,96 EUR bij het huidige rentetarief op 20 jaar vast. Na 9 jaar zijn de afbetalingen van de progressieve lening hoger dan de klassieke lening.

Echter ook hier de opmerking dat wie langer wacht met kapitaal terug te betalen, meer interestlasten heeft. In besproken geval zal de totale terugbetaling 156.400 EUR bedragen voor wie kiest voor de ‘progressieve formule’, tegenover 151.910 EUR bij een ‘klassieke lening’.

Beleggingsfondsen Een andere ‘nieuwe’formule bij sommige banken is een hypothecaire lening die gekoppeld is aan een of meerdere beleggingsfondsen. Die formule bestaat erin enkel de interesten te betalen op het ontleende kapitaal en elke maand een bedrag te storten in een of meerdere beleggingsfondsen. Die stortingen en de opbrengst van de fondsen moeten ervoor zorgen dat het beginkapitaal opnieuw wordt samengesteld. Fortis, Axa Belgium en AGF Belgium zijn enkele van de weinige banken die dit soort hypothecaire lening aanbieden. Bij Axa en Fortis vertegenwoordigt de formule maar 1% van het totale aantal dossiers. Niet echt een overweldigend succes dus, en dat is niet onbegrijpelijk gezien de risico’s als de returns op de beurs zouden tegenvallen. Maar als we rekening houden met de huidige rentestand en de historische returns van de aandelenmarkten – er wordt geschat dat de aandelenmarkten gemiddeld 8% opbrengen over een langere periode – is dat product toch het overwegen waard. Bovendien doen heel wat mensen het op die manier: ze lenen immers meer dan nodig zodat ze hun spaargeld kunnen investeren in roerende waarden. Bij Fortis heeft dat product (Home Fund Plan) een looptijd van minimaal 10 en maximaal 25 jaar. De cliënt kan eveneens kiezen voor verschillende formules met vaste of variabele rentevoeten. Doordat er op langere termijn een grotere kans is op een rentestijging, is het beter om te kiezen voor een vaste rente. Dat product richt zich vooral tot eigenaars die een of meerdere eigendommen hebben en over genoeg middelen beschikken als de return op de beurs lager zou uitvallen dan de rente. Als de beurs niet genoeg gestegen is, kan de terugbetaling met maximaal 5 jaar

14


worden verlengd. Als de beurs echter beter presteert, kunt u het krediet vervroegd terugbetalen. In het voorbeeld (zie tabel 3 p.15), zal Fortis u vragen om een eerste premie te storten van 125 EUR en daarna 253,85 EUR elke maand in een of meerdere fondsen. Als de prestaties van de beleggingsfondsen 6 % bereikt – wat niet onrealistisch is in historisch perspectief – zal het samengestelde kapitaal op de vervaldag meer dan 115.000 EUR bedragen. De meerwaarde (15.000 EUR) is dus voor u...

De rentecurve vervlakt Op de obligatiemarkten wordt er vaak gezegd dat de rentecurve vervlakt. Dat betekent dat het renteverschil, of de ‘spread’ tussen de langetermijnrente en de kortetermijnrente, vermindert. De laatste jaren is de lange rente immers beduidend gedaald, want de Belgische tienjarige rente is gedaald van 6 % in september 1999 tot een dieptepunt van 3,08 % in september 2005, terwijl de korte rente is gestabiliseerd op een erg laag niveau. In tabel 4 hebben we een overzicht gemaakt van de persberichten van KBC over de rentewijzigingen voor woonkredieten (sinds juni 2003). In die tabel kunt u zien dat het verschil tussen ‘20 jaar vast’ en de formules met variabele rentevoet aanzienlijk is verminderd. Zo bedraagt het renteverschil voor een lening op 20 jaar vast en een met variabele rente vandaag 80 basispunten (0,8 %). In juni 2003 bedroeg het renteverschil tussen die twee looptijden nog 2,25 %, wat toen ontleners nog deed twijfelen tussen een vaste rente van 6,15 % en een jaarlijks herzienbare rentevoet, die in het slechtste geval kon stijgen tot 6,9 % (basisrente + 3 %). Het verschil tussen een lening op 20 jaar vast en de formule die om de 5 jaar herzienbaar is (met een variabiliteit van +5 %/-5 %) bedraagt nog maar 0,35 %, tegenover 1,45 % minder dan 3 jaar geleden. Door het huidige renteverschil is de formule met vaste rentevoet interessanter (zie ook de volgende paragraaf). Het jaarlijks herzienbare tarief kan in het slechtste geval dus stijgen tot 6,95 %. Het is dus maar de vraag of het de moeite loont om het eerste jaar 0,8 % te besparen en het risico te nemen om de jaren nadien meer te betalen dan voor de formule met vaste rentevoet, namelijk 4,75 %...

Vast of variabel ? Er zijn heel wat kredietformules die de banken u kunnen voorstellen, waaronder


een variabele rentevoet, een semi-variabele rentevoet (een combinatie van een vaste rentevoet gedurende tien jaar gevolgd door een periode met variabele rentevoet) of een vaste rentevoet. Alleen aan de hand van die laatste formule kunt u echt een vergelijking maken tussen twee banken. Het zou echter een fout zijn om een formule 5-5-5 van bank X, met een variabiliteit van +2 %/-2 % te willen vergelijken terwijl bank Y u een variabiliteit voorstelt van +3 %/-3 %. In dat opzicht moet u zich bewust zijn van de impact van een mogelijke rentehausse op uw maandelijks af te betalen bedrag (zie tabel 1 p.12). Opgelet: als de rente opwaarts (of neerwaarts) zou worden herzien, zal dat worden toegepast op het resterende kapitaal. Door de huidige rentestand is het belangrijk voor de cliënt om te weten op welk niveau de ‘cap’ staat, het hoogste tarief. Het risico op een renteverhoging vanaf de huidige niveaus is voor heel wat waarnemers groter dan een voortzetting van de daling. Trouwens, veel banken vermelden zelfs niet meer het laagste tarief (de ‘floor’). Dat is eens te meer een indicatie van de huidige lage rentestand. Bij Fortis kunt u kiezen voor een formule met een rentevoet die om de 5 jaar herzienbaar is met een variabiliteit van +4 %/-4 %. Het is dus begrijpelijk dat er erg weinig kans is dat men u vanaf een initieel tarief van 4,55 % bij een herziening van deze rente een tarief van 0,55 % zal toekennen, tenzij de rentevoeten in Europa naar hetzelfde niveau zouden terugvallen als Japan. Wanneer een cliënt opteert voor een variabele rente, moet hij dus eerst en vooral het risico berekenen dat hij het ‘cap’-tarief moet betalen. In ons voorbeeld (zie tabel 6 p.16) kunnen we vaststellen dat het initiële verschil in de mensualiteit tussen een variabele en

Door de vlakke rentecurve en het beperkte renteverschil zijn de formules met vaste rentevoet interessanter. Tabel 3

Voorbeeld 1) 100.000 EUR 2) Tarief vast 4,75% 3) 20 jaar (240 maanden)

Interest: 387 EUR/maand Kapitaal: eerste premie van 125 EUR; daarna 253,85 EUR/maand Bron: Fortis

LET OP HET TOTALE PAKKET! Heel wat particulieren kloppen aan bij verschillende tarieven om het ‘beste’ tarief in de wacht te slepen. In de agentschappen en op de websites kunt u de basistarieven raadplegen. In heel wat gevallen zal de bankier u een korting toestaan op het basistarief in functie van uw cliëntrelatie met de bank. Dat basistarief kan ook worden verhoogd wanneer u een lening neemt met een hoge quotiteit (meer dan 80 %) of wanneer het bijvoorbeeld gaat om de opening van een krediet in tweede rang. Zo kan bij AXA Belgium het basistarief worden verhoogd met (maximaal) 1 % als die twee voorwaarden zijn vervuld. KBC zal zijn tarief enkel verhogen als de quotiteit hoger is dan 110 %. Als u informatie inwint over de tarieven, is het dus aan te raden om rekening te houden met alle mogelijke kortingen en verhogingen. Pas echter op voor het ‘beste’ tarief. Heel wat financiële instellingen zullen u immers een bepaald tarief toekennen op voorwaarde dat u ook een schuldsaldoverzekering neemt en/of een brandverzekering. Die twee elementen kunnen uw maandelijkse afbetalingslast verzwaren. Heel wat particu-

Tabel 4 Datum 07-12-2005 10-06-2005 01-02-2005 17-12-2004 06-10-2004 23/06/2004 25-03-2004 26-08-2003 17-06-2003

lieren concentreren zich alleen maar op ‘het’ tarief dat ze voorgesteld krijgen van de bank. Bepaalde cliënten zullen zich in de handen wrijven dat ze een tarief van 4,30 % hebben kunnen krijgen, hoewel de concurrerende bank niet onder de 4,50 % wilde zakken. Het is logisch dat de cliënt kiest voor de eerste bank. Tabel 5 geeft duidelijk aan dat u met een renteverschil van 0,2 % (4,3 % in plaats van 4,5 %) slechts 10,28 EUR per maand bespaart per schijf van 100.000 EUR. Tabel 5 Rente 4,70% 4,60% 4,50% 4,40% 4,30% 4,20%

Per schijf van 100.000 EUR op 20 jaar Mensualiteit 638,17 632,98 627,81 622,66 617,53 612,37

Renteverlaging van 10,6% = daling met 4,04% van de mensualiteit

U krijgt u echter een voordeliger tarief als u intekent op twee andere producten die samenhangen met een hypothecaire lening: de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering. Maar, is

Vervlakking van de rentecurve A B C 20 jaar 1 jaar 5 jaar vast (+3%/-3%) (+5%/-5%) 4,75% 4,75% 4,95% 5,15% 5,55% 6,30% 6,00% 6,30% 6,15%

3,95% 3,45% 3,50% 3,50% 3,85% 4,40% 4,05% 4,30% 3,90%

4,40% 4,10% 4,25% 4,45% 5,00% 5,40% 5,00% 5,20% 4,70%

de bank die u ‘het laagste tarief’ voorschotelt ook de goedkoopste op het gebied van verzekeringen? Zo zal een paar van 40 waarvan beide partners roken bij AXA (voor een lening van 100.000 EUR; 20 jaar; rente 4,75 %) over de looptijd van de lening een totaalbedrag van 13.556 EUR aan premies betalen voor de schuldsaldoverzekering, wat overeenkomt met 56 EUR per maand. Dat is een niet onaanzienlijk bedrag als we het vergelijken met de mensualiteit van de lening: 638,17 EUR. Daarom is het goed om te informeren over mogelijke kortingen. Bij ING kunt u een korting krijgen tot 30 % op het basistarief van de schuldsaldoverzekering. Ten slotte moet u ook nagaan of uw bank goedkoper is voor haar brandverzekering. U mag ook niet vergeten dat u de premie voor de brandverzekering blijft betalen zelfs als u de lening helemaal hebt terugbetaald. De bank, en zeker de verzekeringstak, heeft er dus alle belang bij om u vanaf het eerste jaar als cliënt te hebben. Tenzij u uiteraard gebruik maakt van de mogelijkheid om uw brandverzekering op te zeggen en zich elders goedkoper verzekert.

D Verschil A-B

E Verschil A-C

0,80% 1,30% 1,45% 1,65% 1,70% 1,90% 1,95% 2,00% 2,25%

0,35% 0,65% 0,70% 0,70% 0,55% 0,90% 1,00% 1,10% 1,45%

Bron: KBC

CASH 23 FEBRUARI 2006 15


Tabel 6 Vast variabel 5 jaar (+2%/-2%) variabel 1 jaar (+2%/-2%)

Voorbeeld: Lening van 100.000 EUR; looptijd 20 jaar Basis1e 'Worst case' Totale 'Best case' rente mensualiteit Terugbetaling 4,70% 638,17 638,17 153.160,8 638,17 4,50% 627,81 714,22 166.228,2 547,89

Totale Terugbet. 153.160,8 136.288,8

4,00%

123.892,2

602,24

703,96 (1)

167.125,44 509,38 (2)

(1) 653,60 EUR/maand het eerste jaar en 703,96 EUR/maand vanaf het tweede jaar (2) 553,27 EUR/maand het eerste jaar en 509,38 EUR/maand het tweede jaar

vaste rente erg beperkt is. Door de vervlakking van de rentecurve bedraagt het verschil vandaag maar 35,9 EUR per maand voor een bedrag van 100.000 EUR op 20 jaar, of een verschil van amper 5,6 % tussen de formule met vaste rentevoet en die met jaarlijks herzienbare rente. Berekend op de tarieven die van kracht waren in juni 2003 (zie tabel 4) bedroeg het initiële verschil 118,32 EUR. Het spreekt voor zich dat zo’n verschil wel even doet nadenken. Voor een formule met een rentevoet die om de vijf jaar herzienbaar is, stellen we vast dat het initiële verschil maar 10,3

16


EUR bedraagt (of 1,6 %) voor de eerste vijf jaar, maar u loopt het risico dat u in het slechtste geval tot 76,05 EUR meer betaalt de laatste 15 jaar (door een sterke en duurzame stijging van de lange rente). Opgelet: de tabel houdt rekening met een variabiliteit van +2/-2. De cijfers zijn nog duidelijker als u kiest voor een variabiliteit van +3 %/-3 %, of zelfs +5 %/-5 %. Ten slotte houdt u ook best in het achterhoofd dat de Belgische wetgeving zegt dat de rente maar met maximaal 1% per jaar kan stijgen na het eerste jaar. Zo zal de formule 1-1-1 met variabiliteit +3%/-3% slechts na 3 jaar het hoogste tarief bereiken, zelfs

WAT U MOET ONTHOUDEN 1. Een korting van 10 % op het rentetarief betekent niet dat de maandelijkse afbetaling 10 % lager ligt. 2. Aan langere looptijden hangt een prijskaartje. Met een hypothecaire lening van 40 jaar kunt u een derde meer ontlenen dan met een lening op 20 jaar (en niet het dubbele zoals sommige advertenties u willen doen geloven!) 3. Het renteverschil tussen een vaste en variabele rente is de afgelopen jaren sterk afgenomen. Het bedraagt nu minder dan 100 basispunten (1 %) tussen 20 jaar vast en de jaarlijks herzienbare formule. Een reden temeer om voor een vaste looptijd te kiezen. 4. De formule van de hypothecaire lening gekoppeld aan beleggingsfondsen kan overwogen worden. Maar enkel voor eigenaars die een of meerdere eigendommen hebben en over genoeg middelen beschikken als return op de beurs lager zou uitvallen dan de rente. 5. Focus u niet alleen op ‘het’ rentetarief. Win ook informatie in over de premies voor de schuldsaldoverzekering en de brandverzekering.


„EERDER CONSOLIDATIE DAN TERUGVAL”

Vastgoedspecialist Philippe Winssinger ziet geen zeepbelscenario voor de Belgische residentiële vastgoedmarkt. Tenzij de rente gevoelig zou stijgen (meer dan 1,5 %).

D

e afgelopen jaren zijn de prijzen van het residentiële vastgoed gevoelig gestegen. Volgens Philippe Winssinger, gedelegeerd bestuurder van de groep DTZ Belux, is het doorprikken van de vastgoedzeepbel weinig waarschijnlijk... CASH: In 2005 werd de groei van de prijzen van het residentiële vastgoed enigszins afgeremd. Zal de groei zich ondanks alles toch doorzetten in 2006? Philippe Winssinger: Het is duidelijk dat een belangrijk deel van de prijsstijgingen tot het verleden behoort. Naast de aangroei van de monetaire massa, is de belangrijkste reden waarom de prijzen in het verleden zodanig zijn gestegen uiteraard te vinden in de spectaculaire verlaging van de rente en de stijging van het aantal eigenaars dat zijn woning zelf bewoont (van 60% tot 75% in slechts enkele jaren). Zolang de rente redelijk blijft, zou er geen sprake mogen zijn van druk op de prijzen. Over het algemeen ben ik minder optimistisch dan twee of drie jaar geleden. We evolueren waarschijnlijk naar een consolidatie van de prijzen van het residentiële vastgoed. U gelooft dus niet in een zeepbelscenario voor de Belgische residentiële vastgoedmarkt? Winssinger: Slechts wanneer de rente gevoelig zou stijgen – meer dan 150 basispunten (1,5%) – zou de impact daarvan gevolgen hebben voor de koopkracht van de gezinnen. Voor België geloof ik niet in een scenario waarbij sprake zou zijn van het doorprikken van de zeepbel. België is inderdaad een land waar nog veel gespaard wordt en de gezinnen niet te veel schulden hebben, en dat in tegenstelling tot de Amerikaanse bevolking. Vandaag is ‘Brussel’ als hoofdstad van Europa een groot vraagteken. Gaan we ooit komen tot een echt Europa ? In tegenstelling tot wat velen enkele jaren geleden dachten, verkeert Europa nog steeds in een embryonaal stadium. Onlangs hebben de Fransen en de Nederlanders nog ‘neen’ gezegd tegen Europa. In deze omstandigheden kan Europa niet meer groeien. Mocht dat in de toekomst toch het geval zijn, dan zal de vastgoedsector in Brussel nog mooie tijden kennen, zowel residentieel als wat kantoren betreft. Aan de Belgische kust blijven de prijzen hoge toppen scheren. Wat moeten we daarvan denken ? Winssinger: De Belgische kust is een geval apart. Het gebied is door de aard van het terrein nogal beperkt, terwijl het hinterland veel groter is. De situatie is heel anders in Frankrijk, waar de oppervlakte van de kuststreek in verhouding veel ruimer is. Aan de Belgische kust speelt de schaarste een rol, en dat zal in de toekomst niet veranderen. De kuststrook is enorm beperkt en meteen achter deze strook, in de ‘tweede lijn’, is er ook niet zoveel ruimte. En verder, in de ‘derde lijn’, heb je de polders en de landbouwgronden, die niet verkaveld kunnen worden. De beschikbare bouwgrond is bijgevolg erg schaars en dat verklaart de prijzen. Het meest opvallende voorbeeld is het ‘Zoute’, waar je een duizendtal woningen aantreft voor zowat 10.000 potentiële kopers. De prijzen zijn er sowieso zeer hoog. Aan de Belgische kust zie ik geen ongelukken gebeuren. De huidige prijsniveaus zullen wellicht gehandhaafd blijven. 18


Kan de aankoop van vastgoed nog beschouwd worden als een investering? Winssinger: Het verhuren van woningen is geen gemakkelijk beroep. Het neemt bovendien veel tijd in beslag. Je moet in staat zijn om de relatie met de huurder te beheren. Meestal blijft een huurder twee of drie jaar in het pand, zodat je ook rekening moet houden met een zeker leegstandspercentage. Bovendien is de huurmarkt moeilijker geworden (aangezien er minder huurders zijn) en de kwaliteit ervan is niet meer wat ze vroeger was. Sinds enkele jaren bieden de vastgoedbevaks gemakkelijk toegang tot vastgoedinvesteringen, en ze beschikken ook nog over een aantal troeven: diversificatie, optimaal beheer en liquiditeit. Tot nu toe is slechts één vastgoedbevak gespecialiseerd in residentieel vastgoed. Dat komt omdat vastgoedinvesteringen gepaard moeten gaan met kwaliteitshuurders. En die vindt men in het bedrijfsvastgoed. In de residentiële verhuur echter is er een daling van de huurderskwaliteit. Door de stijging van de vastgoedprijzen biedt het residentiële segment nog slechts een rendement van 3 tot 4%. Wat rendement betreft, kan je dus beter kantoren kopen en ze op lange termijn verhuren aan de Belgische staat of aan kwaliteitshuurders. Bedrijfsvastgoed biedt dus een beter rendement. Wanneer we kijken naar de meerwaarden, dan is het residentiële segment een betere investering. Vermelden we ten slotte nog dat Bank Degroof over enkele maanden een nieuwe vastgoedbevak zal introduceren die gespecialiseerd is in residentieel vastgoed. Wat mogen we verwachten van het topsegment? Is de vraag nog steeds aanwezig? Winssinger: Dit segment is het beste beschermd, aangezien de mensen die over belangrijke geldmiddelen beschikken het minst gevoelig zijn voor de evolutie van de rente. In dit geval wordt niet geïnvesteerd omwille van economische redenen, maar eerder omdat men er zin in heeft. De meest aantrekkelijke plaatsen zijn per definitie zeer schaars (zoals het Zoute). De chique wijken van Brussel (Ukkel en Woluwe) zijn ook beperkt. Welgestelde mensen zullen hier dus het gevraagde bedrag moeten neertellen. In Ukkel en Woluwe zal je weinig vinden als je niet bereid bent om minstens 1 miljoen EUR te betalen. In beide gemeenten betaal je voor een mooie woning met een tuin van minstens 30 are tussen 3 en 4 miljoen EUR. In het luxesegment ben ik van mening dat „the sky is the limit.” Op dit niveau is er geen risico op een zeepbel. Waterloo is nochtans een uitzondering op de regel. Tot niet zo lang geleden verbleven in deze gemeente heel wat Amerikanen en Zweden. Toen de Amerikaanse bedrijven (IBM, Exxon...) beslisten hun aanwezigheid in Europa te verminderen, o.a. na 11 september 2001, zijn talrijke buitenlanders naar hun thuisland teruggekeerd. In Waterloo staan nu 600 villa’s leeg, en dat drukt natuurlijk altijd op de prijzen. Een eventueel risico voor het topsegment zou een mogelijke afschaffing zijn van de ISF, een Franse belasting op de grote vermogens. In Nederland zijn twee of drie jaar geleden de fiscale wetten aangepast, zodat onze noorderburen geen fiscale redenen meer hebben om zich bij ons te vestigen. Dat verklaart bijvoorbeeld de prijsdalingen van het topsegment in Brasschaat. ■

Van tarievenslag naar formulesstrijd

Recommend Documents