Van erfpachter tot eigenaar Mogelijkheid tot koop van erfpachtgrond in Alkmaar
Koop van erfpachtgrond in Alkmaar Vanaf 22 april 2009 is het mogelijk voor specifieke groepen erfpachters het erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom. Daarnaast blijft het huidige erfpachtsysteem gewoon gehandhaafd, het is dus géén verplichting. Alkmaar speelt daarmee in op de landelijke trend en op de wens van veel woningbezitters die waarde hechten aan ‘een eigen huis op eigen grond’. Erfpacht betekent dat de erfpachter (eigenaar woning of bedrijf) het recht krijgt om tegen een bepaalde rentevergoeding (de canon) een perceel grond van de gemeente in gebruik te hebben.
Voordelen
De laatste jaren zijn de prijzen van grond in Alkmaar aanzienlijk gestegen. Daarom kan het voor u op langere termijn nog steeds voordelig zijn om uw recht van erfpacht nu om te zetten naar vol eigendom. Het omzetten heeft onderstaande voordelen: • u profiteert van de toekomstige eventuele waardestijgingen van de grond; • u heeft zekerheid over de grondlasten in de toekomst want na afloop van het huidige erfpachttijdvak wordt geen nieuwe erfpachtcanon over de dan geldende grondwaarde vastgesteld; • de te betalen koopsom ligt door een reductie lager dan de actuele grondwaarde; • de rente van de (eventuele aanvullende) hypotheek voor de omzetting is aftrekbaar van de belasting; • er is geen formele toestemming meer nodig om het erfpachtrecht over te dragen aan een ander; • uw bezit met eigen grond wordt een aantrekkelijker verkoopobject. Als u nog periodiek de erfpachtcanon verschuldigd bent: • u hoeft geen canon en geen vergoeding administratiekosten meer te betalen; • u krijgt niet meer te maken met tussentijdse herziening van de te betalen canon.
Appartement en erfpacht
Woont u in een koopappartement en deelt u de grond met andere appartementeigenaren? U kunt dan gezamenlijk met alle eigenaren een offerte aanvragen. Uiteraard kan dit door de vereniging van eigenaren worden gedaan.
Bedrijfspanden/ winkels/ kantoren / en erfpacht
Bij een bedrijf of een bedrijf met woning wordt de koopprijs van bloot eigendom vastgesteld door een taxatie. De taxatie gebeurt door middel van de residuele grondwaardemethodiek waarbij rekening wordt gehouden met de mogelijkheden die het omgevingsrecht biedt (bestemmingsplan etc). Indien de canon niet is afgekocht dient alsnog de contante waarde van de canon verschuldigd over het nog resterende erfpachttijdvak te worden voldaan. U kunt hierover meer informatie vinden op www.alkmaar.nl Woningen/garages en erfpacht
Wat gaat het kosten? Kosten van omzetting
Bij de berekening van de omzetting wordt er gekeken of de canon voor het geldende erfpachttijdvak is afgekocht. Is dit niet het geval dan dient dit alsnog te gebeuren. Bij de berekening van de omzetting zijn er veel variabelen. Iedere situatie is anders. Wij kunnen u in deze brochure dan ook alleen een indicatie geven van de te betalen koopsom. De basis van de berekening is de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaakbelasting). De gemeente gaat altijd uit van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de WOZ-waarde zoals die in de voorlaatste aanslag is vastgesteld. Dit gedeelte wordt bepaald door de grondquote die door de gemeente is vastgesteld (volgens de jaarlijks vastgestelde nota grondprijzen, vermeld op www.alkmaar.nl). Op de vastgestelde grondwaarde wordt daarna een percentage in mindering gebracht van 1% per jaar (maximum 30%) over het aantal jaren dat het erfpachttijdvak nog te gaan heeft. Hierna dient er nog rekening te worden gehouden met de waardestijging van de grond de aankomende jaren en een rentevergoeding. In de “Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht” wordt de berekeningswijze uiteengezet. Deze regeling kunt u terugvinden op www.alkmaar.nl
Onderstaande voorbeelden geven een indicatie. Hieraan kunt u geen rechten ontlenen. Voor een exacte berekening voor uw specifieke situatie dient u een offerte aan te vragen bij de gemeente.
Voorbeeld 1 De erfpachtcanon is afgekocht en de bewoner wil het erfpachtrecht omzetten in vol eigendom. Het erfpachtcontract loopt af over 16 jaar. De WOZ-waarde van de woning is € 157.000,- en de hierbij behorende grondquote is 25%. Inclusief waardestijging en na toepassing van de reductie komt de koopsom op een bedrag van € 22.642,91 voor de omzetting van erfpacht in vol eigendom.
Voorbeeld 2 De erfpachtcanon voor een garage is niet afgekocht en de bewoner wil het erfpachtrecht omzetten in vol eigendom. Het erfpachtcontract loopt af over 22 jaar. De WOZ-waarde van de garage is € 38.000,- en de hierbij behorende grondquote is 25%. Inclusief waardestijging en na toepassing van de reductie komt de koopsom op een bedrag van € 4.420,voor de omzetting van erfpacht in vol eigendom exclusief de afkoop van de canon van € 1.374,- over het resterende gedeelte van het erfpachttijdvak.
Bijkomende kosten De gemeente Alkmaar brengt voor het uitbrengen van een offerte per woning of losse garage € 50 incl. BTW (prijspeil 2014) behandelkosten in rekening. Voor erfpachten van bedrijven en de combinatie van bedrijven en woningen wordt de helft van taxatiekosten in rekening gebracht. Een bedrag van € 500,00 wordt bij wijze van voorschot in rekening gebracht en achteraf aan de hand van de daadwerkelijk gemaakte kosten vastgesteld en verrekend. Bij een definitieve omzetting wordt dit bedrag in mindering gebracht op de koopsom. Voor uw rekening zijn de kosten van eigendomsverkrijging, de zogenaamde ‘kosten koper’. Hieronder vallen notariskosten, hierover verschuldigde BTW, overdrachtsbelasting, kadasterkosten en hypothecairekosten. Voor een exacte opgave van deze bijkomende kosten adviseren wij u contact op te nemen met de door u gekozen notaris. Aangezien de hoogte van de tarieven per notaris verschillen, is het niet mogelijk hier bedra-
gen te noemen. Als u voor de financiering van de transactie een nieuwe of een tweede hypotheek gaat afsluiten moet u uiteraard ook rekening houden met de kosten die in dit verband door u worden gemaakt. De koopsom voor de omzetting en de eventuele afkoopsom van de canon zijn niet fiscaal aftrekbaar.
Nu of later kopen?
U kunt besluiten om (nog) niet tot omzetting van de erfpacht onder uw pand naar vol eigendom over te gaan. Dan dient u er wel rekening mee te houden dat de koopsom jaarlijks wijzigt. De koopsom voor woningen en garages is onder andere afhankelijk van de WOZ-waarde. Tevens is er bij woningen en garages een reductie van 1% per jaar over het aantal jaren dat het erfpachttijdvak nog te gaan heeft. Hoe eerder u koopt des ter hoger is de reductie (maximaal 30%).
Een offerte aanvragen woning/garage
Als u als woning/garage eigenaar belangstelling heeft voor een omzetting van uw recht van erfpacht naar vol eigendom van de grond kunt u bij de gemeente een offerte aanvragen. Dit kan op twee manieren: U kunt een verzoek doen via onze website, www.alkmaar.nl. Daar vindt u een digitaal aanvraagformulier dat u kunt invullen. U kunt ook het aanvraagformulier uit deze brochure invullen en opsturen naar: Gemeente Alkmaar Vakgroep Vastgoed Postbus 53 1800 BC Alkmaar Nadat de Vakgroep Vastgoed uw verzoek voor een offerte ontvangen heeft, ontvangt u zo spoedig mogelijk (uiterlijk binnen vier weken) een factuur voor de behandelkosten (deze worden verrekend na omzetting). Na betaling van de behandelkosten ontvangt u binnen vier weken een offerte voor omzetting naar vol eigendom van de grond. In deze offerte staat vermeld op welke datum u uiterlijk akkoord moet gaan. De offerte kunt u ondertekend terugsturen waarna u een koopovereenkomst ontvangt. Als de gemeente uw ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen, wordt deze door de gemeente Alkmaar mede ondertekend. De gemeente zendt de benodigde stukken aan de notaris van uw keuze voor verdere afhandeling. Tevens ontvangt u een exemplaar van de door beide partijen getekende koopovereenkomst retour. De notaris maakt vervolgens met u een afspraak voor de notariële overdracht van de grond. Hierbij dient u er goed op te letten dat de notariële afhandeling moet plaatsvinden binnen twee maanden nadat de koopovereenkomst door de gemeente is ondertekend.
Een offerte aanvragen bedrijfspanden
Als u als eigenaar van een bedrijfspand belangstelling heeft voor een omzetting van uw recht van erfpacht naar vol eigendom van de grond kunt u bij de gemeente een offerte aanvragen. U kunt dan een email sturen naar
[email protected] o.v.v. kopen bloot eigendom ‘adres’.
Bodemproblematiek
In de nieuwe situatie verandert er niets met betrekking tot de aansprakelijkheid voor een eventuele bodemverontreiniging. Als de gemeente in gebreke was ten tijde van het vestigen van het recht van erfpacht, dan blijft de gemeente aansprakelijk. Als een eventuele vervuiling van de grond heeft plaatsgevonden nadat het recht van erfpacht is gevestigd, is uiteraard de erfpachter/ eigenaar hier zelf aansprakelijk voor. Daarom is het niet nodig bij de omzetting een bodemonderzoek te laten uitvoeren.
Meer informatie
Kijk voor meer informatie op www. alkmaar.nl Ook kunt u op werkdagen telefonisch contact opnemen met gemeente Alkmaar op telefoonnummer 14072. Uiteraard kunt u ook schriftelijk contact met de gemeente opnemen. Stuur uw brief naar: Gemeente Alkmaar Vakgroep Vastgoed, Postbus 53 1800 BC Alkmaar Hoewel de inhoud van deze brochure met zorg is samengesteld, kunnen hieraan geen rechten worden ontleend.
Deze informatiebrochure is een uitgave van de Vakgroep Vastgoed van de gemeente Alkmaar. bezoekadres Mallegatsplein 10 postadres Postbus 53 1800 BC Alkmaar telefoon(072) 548 88 88 telefax(072) 548 87 77 maart 2014
Aanvraagformulier offerte omzetting erfpacht naar vol eigendom Gelieve onderstaande gegevens volledig in te vullen
Naam/voornamen (voluit) erfpachter: Geboortedatum erfpachter: Burgerservicenummer: Naam/voornamen (voluit) eventuele mede-erfpachter(bijv. echtgeno(o)t(e)/ partner): Geboortedatum mede-erfpachter: Burgerservicenummer: Woonadres: Postcode/ woonplaats: Telefoonnummer (waarop overdag te bereiken):
Offerte omzetting naar vol eigendom wordt aangevraagd voor de/het onderstaande object/objecten: Straat + huisnummer perceel: Postcode/plaats: Datum aanvraag offerte: Ik verklaar hierbij ermee bekend te zijn dat de gemeente behandelkosten berekent voor het uitbrengen van de offerte. Handtekening erfpachter:
Handtekening mede-erfpachter:
Het formulier ingevuld, ondertekend door de erfpachter en eventuele mede-erfpachter, in een gesloten enveloppe en voldoende gefrankeerd zenden aan: Gemeente Alkmaar Vakgroep Vastgoed Postbus 53 1800 BC Alkmaar
