Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs van S tichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs. Thema: Bijzondere financieringen

Erkend december 2008

Vak blad voor E r kend H y po t heek ad v iseur s van S t ich t ing Er kenning sr egeling H y po t heek ad v iseur s

In dit nummer o.a.: - Financiering tweede woning - BKR-toetsing: doel of middel - NHG niet alleen voor de happy few - Hoe ouders hun startende kinderen kunnen helpen - Bijzondere constructies: diep uit en leg vast

Thema:

Bijzondere financieringen Corné van Zeijl van SNS Asset Management: ‘Aan de voorwaardenkant zal alles strenger worden’

INHOUD

Corné van Zeijl Interview

Corné van Zeijl rekent op recessie Artikel

Financiering tweede woning Artikel

BKR-toetsing: doel of middel Artikel

NHG: niet alleen voor de happy few Artikel

It’s all in the family Artikel

Bijzondere constructies: diep ze uit en leg ze vast Rubriek

Herkend! Johan Rozendal

4 6

COLOFON

9

Erkend is een uitgave van Stichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs en wordt verspreid onder Erkenden en andere relaties van de SEH. De inhoud van deze uitgave is met de grootst

10 11

mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. De artikelen zijn op persoonlijke titel geschreven. De redactie en SEH zijn niet aansprakelijk voor eventuele onjuistheden en/of zetfouten.

14 16

Uitgave

Coördinatie en

Stichting

realisatie:

Erkenningsregeling

Kluwer Deventer

Hypotheekadviseurs

Eric Verheijen

Postbus 1321

T 0570 64 76 31

1000 BH Amsterdam

E [email protected]

T 020 - 428 95 73 F 020 - 428 95 74

Eindredactie:

E [email protected]

Jannie Benedictus

W www.seh.nl

T 0570 64 71 62

Redactieleden:

kluwer.nl

E janniebenedictus@ Raymond Bakker

AGENDA

2

Basisontwerp:

Antwan Janssen

BCR-YCD B.V.

Harrie-Jan van Nunen

Olaf Wiggers

Bart de Nie

Vormgeving:

13-30 januari 2009

9 juni 2009

Toegang tot verkiezingstoets

Congres De HypotheekAdviseur

december 2008 -

Jelle van den Berg

Erkend - Bijzondere financieringen

Artnic, Deventer

REDACTIONEEL

STEEDS MEER REGELS

2009: KANS OF BEDREIGING Sinds de invoering van de Wfd/Wft is de

vooropstellen van het klantbelang bestond

is een investering in de naam Erkend

sector druk bezig geweest om te voldoen

geen discussie.

Hypotheekadviseur die u helpt om u te

aan de nieuwe eisen die werden gesteld.

kunnen onderscheiden.

Vergunningeisen natuurlijk, en eisen aan

Perspectieven

de vakbekwaamheid, maar ook eisen aan

En dat biedt ondanks alle nieuwe regels

Natuurlijk zal de SEH daarbij rekening

het advies. In toenemende mate komen

en de tegenzittende markt voor de langere

houden met de PE-belasting die u al hebt

de onderliggende redenen voor deze

termijn goede perspectieven. De Erkend

vanuit de Wft en ook de SEH. Maar het

veranderingen bovendrijven: het draait om

Hypotheekadviseur is een ervaren en goed

loont om juist nu in uzelf te investeren en

de klant en om de klant alleen. Voor het

opgeleide adviseur die de klant een goed

straks sterker uit deze periode te komen. En

gros van de adviseurs is dat niets nieuws,

advies geeft. De SEH zet zich ervoor in om

daarmee is 2009 eerder een kans dan een

die werkten altijd al in het belang van hun

uw positie als Erkend Hypotheekadviseur

bedreiging.

klanten.

verder te verbeteren. Vanaf 2009 zal de SEH een programma starten om de Erkend

Bart de Nie

Prikkels

Hypotheekadviseur verder te bekwamen

Directeur SEH

Toch is de wetgever daar nog niet van

in zijn vaardigheden. Dat lijkt een extra

overtuigd. Dat is dan ook de reden dat vanaf

belasting in magere tijden, maar het

1 januari 2009 de nieuwe beloningsregels hun intrede doen. Zogenaamde ‘perverse prikkels’ moeten worden uitgebannen. De

VERKIEZING IN AANTOCHT!

adviseur mag niet in de verleiding komen om voor de eigen portemonnee te kiezen.

Babette van Berkel (2008), Lex Schreuder (2007), Harrie-Jan van Nunen (2006) en

Wat daar ook van zij, het betekent opnieuw

Marja van der Veen (2005) gingen u voor. Uw naam ook in dit illustere rijtje? Doe dan

een beroep op het aanpassingsvermogen van

mee aan de verkiezing hypotheekadviseur van het jaar 2009!

de adviseur. En dat op een moment dat de markt wel erg dun is geworden.

In januari gaat de verkiezing van de Hypotheekadviseur van het jaar 2009 van start. Die begint zoals altijd met de digitale toets. De toets is vernieuwd en sluit nu nog

Er zijn geluiden van adviseurs die het voor

beter aan bij de dagelijkse beleving van het vak zodat u hem zo achter uw computer

gezien houden en geen zin hebben om

kunt maken. Van 13 tot en met 30 januari 2009 is de toegang tot de toets geopend.

te voldoen aan alle regeltjes die over hen worden uitgestort. Natuurlijk, de nieuwe

Op 4 maart volgt voor de 20 beste kandidaten een schriftelijke toets over een

beloningsregels vergen veel kunst en

interessante, praktijkgerichte casus. Vervolgens worden de beste 10 kandidaten

vliegwerk om het kantoor te laten blijven

bezocht door een mysteryshopper. Op basis van die drie onderdelen wordt

draaien. Maar het zijn meer de uitvoering

de Hypotheekadviseur 2009 gekozen en bekend gemaakt op het Congres De

en de scheve concurrentieverhoudingen die

HypotheekAdviseur op dinsdag 9 juni 2009.

de weerstand oproepen, niet het principe. Dat bleek tijdens de themabijeenkomsten

Doe mee, surf naar www.seh.nl en maak kans op de titel Erkend Hypotheekadviseur

die de SEH in de laatste maanden van 2008

2009 én niet te vergeten een reischeque van € 2.500!

over dit onderwerp organiseerde. Over het december 2008 -


3

CORNÉ VAN ZEIJL REKENT OP RECESSIE

‘KREDIET IS HET BLOED IN DE ECONOMIE’

Corné van Zeijl hanteert graag de slogan sell down to the sleepingpoint. Neem net zoveel risico dat je nog wel rustig kunt slapen. Wie in tijden van crisis niet aan z’n nachtrust komt, heeft teveel gegokt, aldus de senior portfolio manager van SNS Asset Management. En dat is ook meteen zijn advies aan de hypotheekbranche. ‘Mensen moeten niet alleen financieel, maar vooral emotioneel een lening of belegging kunnen handelen.’

D

e kredietcrisis kent veel economische graadmeters. Maar de hoeveelheid telefoontjes die Van Zeijl van de pers ontvangt, is ook een goede economische voorspeller. De SNSanalist, bekend van zijn vele columns, is veelgevraagd deskundige in deze roerige tijden. ‘We schrijven geschiedenis, er gebeurt elke dag wel wat. Maar ik ben ook maar een mens. Dat de portefeuille die ik beheer minder waard wordt, vind ik natuurlijk niet leuk.’ Van Zeijl is zeer bereid om te praten over financieringsproblematiek, onderdeel van het thema van deze Erkend. ‘Zeg maar gerust Problematiek met een grote P’, aldus de analist. Hij doceert graag, schetst een balans op een stukje papier, legt uit. ‘Banken kunnen zich geen nieuwe leningen meer veroorloven. Ze komen zelf ook niet meer aan geld op de kapitaalmarkt. Er is sprake van een abrupte kredietstop. Bedrijven en

4

december 2008 -

particulieren komen hierdoor in de problemen. Aan de voorwaardenkant zal alles strenger worden. Wat vroeger nog net kon, dat kan nu niet. Als nu je krediethistorie niet optimaal is, dan heb je een probleem. Werd vroeger een kleine BKR-notering nog door de vingers gezien, nu niet meer. En ook zullen mensen voorzichtiger zijn met het aangaan van een hypotheek. Want, hebben ze volgend jaar nog wel een baan?’ Volgens Van Zeijl een terechte vraag, want hij verwacht een zware recessie. ‘Het ziet er niet goed uit. De werkloosheid zal stijgen. De AEX is met 55 procent gedaald, de economie is keihard tegen een muur opgelopen. Bedrijven stellen winstprognoses bij, overal vliegen contractanten en flexwerkers de deur uit. Als je kijkt hoe snel de verslechtering zich inzet, dat is onvoorstelbaar. Anderzijds betekent dat ook dat je economie flexibel is, en in feite een adequate reactie vertoont.’ Dat we elkaar een recessie


aanpraten, vindt de analist onzin. ‘Wij kunnen in Nederland wel leuk positief blijven, maar wij zijn onderdeel van een internationale economie. We ontkomen er dus niet aan.’ Hij is benieuwd naar het vervolg. ‘Zal het nog slechter gaan of hebben we de de bodem bereikt en krabbelen we op? Of de AEX naar nul kan? Nee. Dat zou betekenen dat een bedrijf als Shell, Philips of Unilever niks meer waard is en die kans is nihil. Maar het zou me enorm verbazen als er geen recessie komt. Krediet is het bloed in de economie, en daar ontbreekt het nu aan. En dat is funest voor bedrijven die investeringen willen doen of voor ondernemers die willen starten.’ Huizenvoorraad Over de huizenprijzen maakt hij zich niet zo’n zorgen. Natuurlijk, ze gaan dalen, maar Amerikaanse toestanden verwacht hij niet. ‘In Amerika zijn de huizenprijzen met twintig procent gedaald. Dat is

Van Zeijl maakt zich geen zorgen over de huizenmarkt

een schrikbeeld, maar zo’n vaart zal het hier niet lopen. Het grote verschil is dat wij in Nederland geen huizenvoorraad hebben. In Amerika is volop ruimte om te bouwen, bij ons niet. Die schaarste houdt de prijzen op niveau. Ik denk dat in het ergste geval de huizenprijzen met tien procent dalen. Dat is vervelend, maar alleen als je op heel korte termijn wilt verkopen. En natuurlijk daalt de waarde van je huis ten opzichte van je schuld en dat voelt vooral psychologisch niet prettig. Maar op de lange termijn komt het wel weer goed.’ De huizenmarkt wordt bepaald door de variabelen rente en werkgelegenheid, legt Van Zeijl uit. In tijden van groeiende werkloosheid is het vertrouwen laag en wordt er weinig geleend. Daardoor daalt de rente. ‘In een normale recessie heb je een lage rente. De crisis van eind jaren zeventig, begin jaren tachtig is dan ook volstrekt anders’, aldus de analist. ‘Toen was er sprake van extreme inflatie.

Tegelijk waren er enorme looneisen. De rente steeg toen naar wel veertien procent. Men sprak toen van de Dutch disease. Dat is nu beslist niet het geval.’ Maar, ook al valt volgens hem de prijsdaling nu wel mee, echt grote klappers worden er niet meer gemaakt op de woningmarkt. ‘De generatie die nu een huis koopt hoeft er niet meer op te rekenen dat het vijf keer over de kop gaat’, voorspelt Van Zeijl.

Corné kort Corné van Zeijl werkt als senior portfolio manager bij SNS Asset Management. In 2008 won hij de Gouden Stier voor Beste Beleggingsexpert, een vakprijs waarbij de winnaars worden gekozen door experts uit de financiële branche. Van Zeijl begon zijn carrière als analist voor Staalbankiers in 1986.

Kapitalistisch Dat consumenten in deze tijden liever kiezen voor een spaarhypotheek begrijpt hij, maar vindt hij niet slim. ‘Een beleggingshypotheek waarbij je een maandelijkse storting doet is een ideale constructie. We leven in een kapitalistisch systeem, bedrijven zijn altijd uit op winst. Op de lange termijn zal je belegging dus meer waard worden. Op het moment dat je inlegt, moet je willen dat de koersen laag zijn. Mensen stappen vaak pas in op een moment dat het goed gaat met de

In 1989 maakte hij de overstap naar vermogensbeheerder Robeco. Tussen 1994 en 2003 was hij hoofd beleggingen voor verzekeraar Zurich Financial Nederland. Sinds 2004 beheert hij het SNS Nederland Aandelenfonds bij de SNS Bank, met een vermogen van ongeveer 750 miljoen euro. Als columnist schrijft Corné van Zeijl voor verschillende media. Hij is auteur van het boek Centen & sentiment.

december 2008 -


5

economie, dan durven zij het ook wel aan. Een logisch gevoel, maar funest voor je vermogensontwikkeling.’ Hij herinnert zich in dat verband een oud-collega van verzekeraar Zurich, waar hij een tijdlang werkte. ‘Die man werkte op de postkamer en zei tegen me, ik heb een beleggingshypotheek en gelukkig, de koersen dalen. Goed zo, dacht ik, jíj hebt het begrepen.’ Hij vindt het amusant om te zien dat in deze tijd ineens iedereen verstand heeft van de financiële sector. Het lijkt wel voetbal. ‘Ik hoorde laatst in een sportkantine iemand een praatje maken over subprime leningen. In een sportkantine, dat is toch onvoorstelbaar! Hetzelfde geldt voor taxichauffeurs, die hebben het ook nergens anders over. Dat is nog wel een mooie vuistregel: als de taxichauffeur op zorgelijke toon over beleggingen praat, dan moet jij juist gaan kopen.’ Op de lange termijn is er altijd groei, belooft Van Zeijl. ‘Dat is de afgelopen eeuwen zo geweest en ik zou niet weten waarom dat ineens zou veranderen. Ja, dan moeten we ineens naar een communistisch systeem overgaan, ofzo, maar dan gaan we met elkaar het schip in. Ik ben trouwens wel van mening dat het zaak is om in deze tijden met inzichtelijke

producten te werken. Niemand zou iets moeten kopen wat hij niet snapt.’ Emotie Als schrijver van het boek ‘Centen en Sentiment’ kan Van Zeijl meepraten over geld en emotie. Hij adviseert de branche om bij de klant niet alleen te ontdekken of die het financieel, maar vooral emotioneel allemaal wel aankan. ‘En dat hoeft dus commercieel niet altijd het beste te zijn. Ik ken iemand die geen huis wil kopen, z’n geld niet voor hem laat werken, en dus eigenlijk heel dom bezig is. Maar ik ken deze persoon en emotioneel is dit juist heel verstandig voor hem. Hij zou er wakker van liggen, in deze roerige tijden alles verkopen en dus alles verliezen. Dan moet je er niet aan beginnen.’ Ook wil Van Zeijl de lezers nog even meegeven dat vrouwen veel betere beleggers zijn dan mannen. ‘Mannen willen scoren en het liefst zo snel mogelijk. Ze handelen ook veel meer, mannen verrichten 45 procent meer transacties dan vrouwen. Vrouwen zijn geduldiger, verstandiger. Mannen verdienen echt procénten minder!’ Rente Ziet Van Zeijl weinig kwaad in een beleggingshypotheek, als het gaat om de rente adviseert hij voorzichtig te zijn.

Veel mensen komen momenteel in de problemen, doordat ze een variabele rente hebben en ineens met een hoger percentage te maken krijgen. Hij adviseert mensen om in principe de rente vast te zetten. ‘Het concept variabele rente heb ik nooit begrepen en al helemaal niet nu de rente steeds zo laag is. Waarom zou je tegen een 30-jarige verplichting een rente van één jaar zetten. Dat is gewoon niet logisch. De reden is natuurlijk dat mensen tegen die goedkopere 1-jarige rente een bepaald huis konden financieren. Wat ze zich niet realiseren: die rente kan omhoog. En kijk dan eens naar je maandlasten.’ Wat dat betreft ziet hij de kredietcrisis ook als een soort les. ‘We hebben van deze crisis wel geleerd dat financiële markten erg grillig kunnen zijn. Misschien is het wel goed om dat mee te maken. Is het bijvoorbeeld geen teken aan de wand dat niemand zich ooit heeft bekommerd over die spaargeldgarantie van 20.000 euro? Dat is eigenlijk een heel laag bedrag. Maar het ging in Nederland zo goed dat niemand daar wakker van lag. Nu weten we dat een bank wel degelijk kan omvallen. ’ Jannie Benedictus

Dit interview is begin november gehouden.

FINANCIERING TWEEDE WONING Omdat de prijzen in de onroerendgoedmarkt tot eind 2007 zo zijn gestegen, is het hebben van een tweede woning populair geworden. Bij de aanschaf van een tweede woning is het belangrijk te realiseren dat de fiscale behandeling volledig anders is dan bij de eerste woning (hoofdverblijf). Ook financieringstechnisch wordt een onderscheid gemaakt. Belastingheffing Het belangrijkste onderscheid betreft de plaats in de belastingheffing: de eigen woning wordt ondergebracht in box 1, de tweede in box 3. Aan de eerste eigen woning wordt een eigenwoningforfait toegekend. Hierop mag hypotheekrente in mindering worden gebracht. Een niet-hoofdverblijf heeft nooit een eigenwoningforfait. Fiscaal gezien is

6

december 2008 -

dit namelijk geen eigen woning zoals bedoeld in box 1. De woning kent wel een forfaitair rendement: 4% van de nettowaarde van de woning wordt als (forfaitair) rendement beschouwd.


Voorbeeld 1 Jeroen heeft een huurwoning als hoofdverblijf. Daarnaast heeft hij een huisje op de Veluwe. De WOZ-waarde is € 60.000. Er rust een hypotheek op van € 35.000. Dat betekent dat hij in box 3 een inkomen van 4% van € 25.000 = € 1.000 aangeeft. Hierover wordt 30% = € 300 belasting geheven.

Bij de woningen in box 3 kan worden gedacht aan verhuurde onroerende zaken, maar ook aan vakantiewoningen die al dan niet tijdelijk of permanent worden verhuurd. De verkoopwinst van een vakantie- of tweede woning is onbelast. De waardestijging zit al in box 3 verwerkt.

minder courante panden worden meestal maximaal tot 90% van de executiewaarde gefinancierd. Tevens geldt voor dergelijke panden een renteopslag. Deze renteopslag is afhankelijk van het percentage van de executiewaarde waarvoor de lener de hypothecaire lening aangaat.

Vakantiewoning voor eigen gebruik Vanaf 1-1-2001 wordt de tweede woning (ook de niet als ‘hoofdverblijf ’ gekozen woning van één van de partners) in box 3 belast. De eventueel verbonden lening valt ook in box 3. Doordat de woning voor eigen gebruik is kan in box 3 de WOZwaarde worden aangegeven.

Hypotheekrente Omdat er sprake is van een box 3 woning is de verschuldigde rente niet aftrekbaar. De hypotheekschuld is wel in box 3 aftrekbaar. Indien er geen andere schulden zijn, moet bij de aftrek rekening gehouden worden met de doelmatigheidsdrempel van € 2.800 per belastingplichtige (bij fiscale partners dus € 5.600).

staat. De geldverstrekker vraagt een extra renteopslag voor de verhuurde woning. De hoogte van deze extra opslag is afhankelijk van het percentage van de executiewaarde dat de lener leent.

Voorbeeld 3

Woning wordt (deels) verhuurd Zoals gesteld zijn de werkelijke verhuuropbrengsten van een tweede woning in box 3 onbelast. Wel wordt de netto waarde (waarde onroerend goed verminderd met de (hypothecaire) financiering) meegenomen als grondslag voor de vermogensrendementheffing. Een tweede woning die belastingplichtige of zijn gezin in belangrijke mate (meer dan 30% van de tijd) zelf ter beschikking staat, mag tegen de WOZ-waarde in de rendementsgrondslag van box 3 worden opgenomen. Wordt de woning meer dan 70% van de tijd verhuurd, dan moet voor de rendementsgrondslag worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer. Voor de waardering van deze onroerende zaken kan dan niet de WOZ-waarde worden gehanteerd. Evenmin kan jaarlijks de gemiddelde prijsstijging van woningen in aanmerking genomen worden. De gemiddelde prijsstijging van verhuurde woningen kan bijvoorbeeld belangrijk afwijken van de prijsstijging van woningen die tot hoofdverblijf dienen. Dat betekent dat de waarde jaarlijks moet worden vastgesteld. Uitgangspunt is de waarde in het economisch verkeer. Wat zou een willekeurige derde voor het pand geven? Daarbij spelen de huuropbrengsten een grote rol. Een pand dat een hoge huuropbrengst geeft, kan meer waard zijn dan als het pand leeg staat. Een algemene formule om de waarde te bepalen van verhuurde woningen is dan ook niet mogelijk. Financiering Tweede woningen, recreatiewoningen en

Theo verhuurt zijn woning aan mevrouw De Bie. Theo heeft voor haar een huurcontract opgesteld. Theo wil zijn woning verkopen, omdat hij verhuist naar Spanje. Mevrouw De Bie is niet van plan de woning te verlaten. Theo besluit de woning te verkopen met de huurders er in. Hij zoekt een verkoopmakelaar. Die geeft aan dat het lastig is de woning inclusief

Voorbeeld 2

huurcontract te verkopen. Na lang

Henk en Erica wonen ongehuwd

zoeken vindt Theo toch een koper,

samen. Ze kiezen voor het fiscale

Alex. Alex koopt de woning inclusief

partnerschap en Henk doet aangifte

huurcontract voor een bedrag

van het inkomen in box 3. Naast

van € 198.000. De kosten koper

een eigen woning hebben ze nog

bedragen € 1.900. Alex informeert

een woning op Texel met een WOZ-

bij bank B naar de financiering van

waarde van € 150.000 en een

de woning. Bij bank B krijgt hij te

hypotheekschuld van € 50.000.

horen dat hij maximaal 90% van

In box 3 moet Henk dan 4% van

de executiewaarde in verhuurde

€ 150.000 -/- (€ 50.000 -/-

staat gefinancierd krijgt. Het overige

€ 5.600) -/- € 40 630 (hun beider

gedeelte zal hij moeten betalen met

heffingvrij vermogen) = € 2.599

eigen geld. Uit het taxatierapport

aangeven.

blijkt de executiewaarde in verhuurde staat € 175.000 te zijn. Alex kan maximaal een bedrag

Kosten en onderhoud Omdat de tweede woning in box 3 is ondergebracht, zijn de feitelijke uitgaven zoals bijvoorbeeld die aan onderhoud, niet aftrekbaar. Indien de kosten zijn gefinancierd valt deze schuld wel in de rendementsgrondslag van box 3. Verhuurde woningen Verhuurde woningen (uitgezonderd woningen met hoge huren) hebben een lagere waarde dan woningen in onverhuurde staat. Een woning in onverhuurde staat is immers makkelijker te verkopen. De geldverstrekker eist dat de waarde van de verhuurde staat in het taxatierapport wordt opgenomen. Daarnaast eist de geldverstrekker dat de huurpenningen aan haar worden verpand. De maximale hypothecaire geldlening bedraagt meestal 90% van de executiewaarde van het pand in verhuurde

lenen van € 157.500. Alex zal uit eigen middelen moeten betalen: € 198.000 + € 1.900 - € 157.500 = € 42.400.

Tweede woning in het buitenland In de aangifte inkomstenbelasting moet de waarde van de woning in het buitenland (met de eventuele financieringsschuld) worden opgenomen. Hierdoor wordt de woning in de Nederlandse heffing betrokken. Doordat de (inkomsten uit) woning veelal ook in het buitenland worden belast, dreigt er een dubbele heffing. Nederland heeft echter met veel landen een verdrag afgesloten om dat te voorkomen. Is er geen verdrag, dan heeft Nederland zelf nog een regeling die hetzelfde resultaat bereikt. Uitgangspunt hierbij is dat het land waar de woning ligt mag heffen.

december 2008 -


7

Nederland geeft dan ook korting op de verschuldigde heffing. Dit gebeurt veelal via de verrekeningsmethode (ook wel aftrek elders belast genoemd). Voor de berekening van de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting zijn regels vastgesteld. Uitgangspunt is de verhouding tussen het in Nederland te belasten en het niet in Nederland te belasten inkomen (de zogenoemde verrekeningsmethode). De aftrek wordt per box berekend. De aftrek ter voorkoming van dubbele belasting kan niet meer bedragen dan de over een box verschuldigde belasting. Voor een buitenlandse woning is er geen WOZ-waarde. Elke in het buitenland gelegen tweede woning moet dus worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer op de peildata 1 januari en 31 december. Ook als een buitenlandse tweede woning in het buitenland wordt gewaardeerd volgens een waarderingsysteem voor onroerende zaken dat overeenkomt met de WOZ, geldt dat de woning wordt gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer op de peildata.

op een buitenlandse woning te nemen. Controle op dat onderpand is echter moeilijk. Vaak wil de geldverstrekker het risico niet aangaan dat via een lastige juridische manier het onderpand opgeëist moet worden, en wordt een onderpand in Nederland gevraagd. Bijvoorbeeld de overwaarde van de eigen woning of een effectenportefeuille.

De rentetarieven voor tweede huizen in binnen- en buitenland liggen bij Nederlandse banken tussen de 0.5 en 1 % hoger dan voor een eerste woning. Jelle van den Berg Directeur IFK

Controle op buitenlands onderpand is lastig voor geldverstrekker

Er zijn enkele banken (over het algemeen grote internationale banken) die wel een hypothecaire lening op een buitenlands pand geven. Zij hebben goede contacten met buitenlandse financiële instellingen en hebben financieel vertrouwen in hun cliënt. Omdat een tweede huis in het buitenland meestal tot 75% van de executiewaarde wordt gefinancierd,

Voorbeeld 4 Remco heeft een tweede woning in België. De waarde in het economisch verkeer is € 100.000 en het is gefinancierd met een hypotheek van € 25.000. Remco verhuurt het huisje enkele weken per jaar en ontvangt hiervoor € 5.000. Stel dat het totale vermogen van Remco (incl. het huis in België) € 300.000 bedraagt. De belastingheffing in box 3 is dan 4% van € 300.000 = € 12.000. De belasting bedraagt 30% van dit bedrag is € 3.600. Nederland geeft dan een voorkoming van dubbele belasting via de breuk: gemiddelde netto waarde België (€ 75 000) –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– x verschuldigde belasting in box 3 (€ 3 600) = € 900. totale vermogen (€ 300 000) Verder is de ontvangen huur van € 5 000 onbelast.

Financiering Een hypothecaire lening wordt verstrekt onder de zekerheid van een onderpand. Wordt niet voldaan aan de verplichtingen, dan kan de geldverstrekker aanspraak maken op het onderpand en indien noodzakelijk bij executie verkopen. Het probleem doet zich nu voor dat het onderpand zich in het buitenland bevindt. Binnen Europa zijn er sinds een aantal jaren open grenzen als het gaat om bijvoorbeeld handels- en belastingverdragen. In theorie is het daardoor mogelijk om een hypotheek

8

december 2008 -

betekent dit dat het niet gefinancierde deel uit eigen middelen moet worden voldaan. Wordt er voor een bank in het buitenland gekozen, dan is het verstandig hulp in te roepen van iemand die de financiële gang van zaken in dat land kent. Vaak zijn er licht afwijkende voorwaarden. De belangrijkste: ■ de lening kent vaak een maximale looptijd, bijv. 25 jaar; ■ er gelden minimale inkomenseisen; ■ er geldt een minimale hypotheeksom van ongeveer 75.000 euro.


BKR-TOETSING: DOEL OF MIDDEL ? Voordat een geldverstrekker overgaat tot het verstrekken van een hypotheek zal hij altijd een BKR-toetsing verrichten bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel, beter bekend als het BKR. Het doel van deze toetsing is tweeledig. Ten eerste wil de geldverstrekker een verantwoord kredietbeleid voeren, immers de WFT stelt een verbod op overkreditering, en ten tweede wil hij graag een inschatting kunnen maken over het betalingsgedrag, de moraliteit, van de aanstaande debiteur.

H

et BKR registreert alle (aangemelde) financiële verplichtingen, schulden en gsm-abonnementen in het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI), met de daarbij behorende kredietlimieten. Daarnaast worden ook zogenaamde bijzonderheden gemeld; in de adviespraktijk beter bekend als een BKRcodering. Voordat een geldverstrekker een achterstandscodering (A-code) meldt, dient deze de consument eerst te waarschuwen, voor andersoortige registraties geldt deze verplichting overigens niet! Een kredietregistratie inclusief de eventuele coderingen opgelopen gedurende de looptijd blijven zichtbaar tot

Soort

5 jaar na volledige aflossing van de lening, de praktische einddatum. Het is onjuist te veronderstellen dat een codering dus na 5 jaar verdwijnt! Aanvragers met een codering zijn slechtere betalers Zijn consumenten met een codering slechtere betalers dan aanvragers zonder registratie? Ongetwijfeld hoeft dit niet zo te zijn, maar geldverstrekkers beroepen zich meer en meer op hun kredietregels waarin op basis van statistiek is bepaald dat dit wel zo is. Het verhaal achter de codering, de moraliteit, doet niet meer ter zake. Nog slechts een handvol aanbieders is bereid om hier naar te kijken. Door het wegvallen van gespecialiseerde aanbieders

Betekenis

registratie

Verplichte meldingsplicht ?

A

Er is een achterstand in betaling opgetreden van,

(Achterstand)

afhankelijk van het soort krediet, 2 tot 4 maanden.

H

De achterstand is hersteld en de lening loopt nog

(Herstelcode)

door. Indien de lening volledig is ingelost, wordt deze

(die overigens ook de moraliteit niet toetsten!) op dit terrein, is het voor deze (groeiende) groep consumenten zeer moeilijk om überhaupt nog een hypotheek te verkrijgen of om deze over te sluiten. LIS Bij BKR worden geen huurschulden, belastingschulden of achterstanden bij het energiebedrijf geregistreerd, evenals studiefinancieringen van de Informatie Beheer Groep. Medio 2009 wordt, naast het BKR, het Landelijk Informatiesysteem Schulden (LIS) operationeel. In dit systeem zal een aantal zaken, zoals huuren energieschulden, schulden bij sociale diensten en het Leger des Heils wel zichtbaar worden. Deze invoering kan, met name indien aanbieders hierop ook gestandaardiseerd gaan accepteren, nogal wat gevolgen hebben voor de advisering rondom de haalbaarheid van hypotheken.

Ja Harrie-Jan van Nunen MFP Ja

De Financiële Makelaar BV

afgemeld (praktische einddatum), en wordt er geen H geregistreerd! Code 1

Er is een aflossings- of schuldregeling getroffen,

Nee

nadat de achterstandssituatie is ontstaan. Code 2

De (restant) vordering is opeisbaar gesteld.

Nee

Code 3

Er is een bedrag van �250 of meer afgeboekt.

Nee

Slechts wanneer een boeking tegen finale kwijting plaatsvindt, wordt tegelijkertijd met de code 3 een praktische einddatum gemeld. In andere gevallen wordt geen einddatum gemeld. Code 4

De kredietnemer bleek/blijkt onbereikbaar.

Nee

december 2008 -


9

NHG: NIET ALLEEN VOOR DE HAPPY FEW Karel Schiffer, algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, legt uit dat Nationale Hypotheek Garantie (NHG) er niet alleen is voor de standaard gevallen. ‘Ik vind dat we onze uniforme regelgeving in beginsel moeten handhaven, maar dat sluit niet uit dat er daarnaast speciale regelingen komen voor specifieke doelgroepen.’

S

chiffer bestrijdt dat de voor NHG geldende eisen voor veel aspiranthuizenkopers wellicht te hoog zijn gegrepen. ‘Kern van NHG is een landelijk en uniform systeem. De voorwaarden en normen zijn voor alle mensen, in alle gemeenten en bij alle banken identiek. Het is onze uitdaging om daar ook gevallen in onder te brengen die buiten het geijkte stramien vallen. Neem het nieuwe fenomeen waterwoningen. Naarmate de waterspiegel stijgt door het broeikaseffect, zal dit soort woningen steeds belangrijker worden. We hebben het hier dus níet over woonboten. Dit zijn namelijk roerende zaken die niet in de Woningwet zijn gedefinieerd en daardoor buiten de definitie van woningen vallen. En daarmee dús ook buiten NHG. Amfibische waterwoningen daarentegen bewegen langs palen mee met het waterpeil. Ze zijn dus wél aard- en nagelvast verbonden met de grond. Dit type waterwoningen moet voldoen aan de geldende bouwbesluiten en de Woningwet. In onze optiek zijn deze waterwoningen daarom woningen. En vallen ze gewoon onder NHG. Kopers van een amfibische waterwoning kunnen dus met een gerust hart aankloppen voor NHG.’ Det het instrument NHG op veranderende tijden en omstandigheden inspeelt, blijkt onder meer uit de regeling om

10

december 2008 -

energiebesparende maatregelen (indirect) te stimuleren. ‘Vanaf 1 januari 2009 kun je als woningkoper tot 6.500 euro aan energiebesparende voorzieningen meefinancieren, zonder dat die worden opgeteld bij de woonlasten. We gaan er namelijk vanuit dat de meerkosten wegvallen tegen de besparingen. Enige voorwaarde is dat de maatregelen aan onze norm 12.9 voldoen.’ Zelfstandigen zonder personeel (ZZP’ers) zijn eveneens welkom: ‘Met NHG volgen we de standaardregeling waarin het inkomen over de laatste drie jaar maatgevend is. Indien je een bestendig inkomen kunt aantonen, voldoe je dus aan de voorwaarden. Ook al is het risico groter dan bij iemand in loondienst. Wel is het voor ZZP’ers sowieso lastiger om de financiering rond te krijgen, maar dat ligt niet aan ons.’ Greenlinen Dat NHG er beslist niet alleen is voor de ‘happy few’, blijkt ook al uit Schiffers stokpaardje ‘greenlinen’. ‘De gedachte achter greenlinen is in grote lijnen dat we het eigenwoningbezit in de achterstandswijken moeten aanmoedigen. Zet je het aantal gedwongen verkopen in Nederland af tegen de situatie in het buitenland, dan valt het hier reuze mee. De grootste risico’s zitten in de


oude wijken in de grote steden met veel oude, slecht onderhouden en kwalitatief mindere koopwoningen. Op het eerste gezicht wil je daar als hypotheekverstrekker niet je vingers aan branden. Met alle terughoudendheid die daar bij hoort. Ik ben echter van mening dat je zulke wijken juist moet opzoeken in plaats van ontvluchten. Doe je dat niet, dan holt de situatie onder invloed van de kredietcrisis alleen maar verder achteruit. Om het tij te keren, zouden we de regelgeving voor zulke wijken misschien zelfs moeten versoepelen. Zodat woningen niet worden opgekocht door malafide handelaren maar door starters. Die kunnen immers een broodnodige positieve impuls geven aan zo’n wijk.’

Karel Schiffer

Maatwerkregelingen ‘In de toekomst zijn er wellicht meer soortgelijke maatwerkregelingen denkbaar. Ik vind dat we onze uniforme regelgeving in beginsel moeten handhaven, maar dat sluit niet uit dat er daarnaast speciale regelingen komen voor specifieke doelgroepen. Denk daarbij aan

een startersregeling, een regeling voor achterstandswijken en een regeling voor de verkoop van huurwoningen. Wanneer woningcorporaties hun woningen aan huurders of starters aanbieden, passen die constructies immers veelal niet in het NHG-kader. Aangezien grote gemeenten zoals Rotterdam en Den Haag hun eigen

risico’s kennen, moeten die misschien zelfs naar een afzonderlijke NHG toe. Op die manier stimuleer je de continuïteit op de koopwoningen hypotheekmarkt. En bevorder je het eigenwoningbezit. Dat staat hoog bij ons in het vaandel.’ Ton Broekhuisen

HOE OUDERS HUN STARTENDE KINDEREN KUNNEN HELPEN

IT’S ALL IN THE FAMILY Ondanks de verwachte lagere huizenprijzen is door de gestegen rente van het afgelopen jaar voor starters de betaalbaarheid afgenomen. Bovendien hanteren banken strengere acceptatiecriteria en is inmiddels een aantal buitenlandse banken van het toneel verdwenen. Als starter is het dus niet zo gek om het in de familiesfeer te zoeken.

D

e fiscale behandeling van de renteaftrek van een lening van ouders is bovendien gelijk aan de lening van de bank. Voorwaarde is het bestedingsdoel, te weten de aankoop (onderhoud of verbetering) van de eigen woning. Voor de fiscale aftrek is niet relevant of het een onderhandse lening betreft of een lening via de notaris met hypothecaire zekerheid. Voor de financiële zekerheid is dat wel het geval. Ouders kunnen in dat geval ervoor kiezen om de lening via de notaris in de vorm van een hypotheek tot stand te laten brengen. Eventueel een onderhandse lening met een positieve/negatieve hypotheekverklaring in combinatie met een registratie van de overeenkomst bij de Belastingdienst. In alle situaties is het van belang dat de hoogte van de lening verantwoord is

en blijft. Hou rekening met een buffer tussen (netto-)inkomsten en (netto-)uitgaven, bijvoorbeeld in geval van toekomstige rentestijging. Van geval tot geval moet worden beoordeeld of de woonlasten verantwoord zijn. Jaarlijkse schenkingen zijn een prima financieel instrument, maar periodieke schenkingen blijven telkens een voorwaardelijk karakter houden. Immers, de financiële positie van de ouders kan wijzigen, waardoor toekomstige schenkingen onder druk komen te staan. Bovendien: wat is er geregeld na overlijden van de –langstlevende- ouder met betrekking tot de lening, indien er meerdere erfgenamen zijn? Dit artikel behandelt eerst de eigenwoninglening, waarbij naast het kind de ouder participeert als

medeschuldenaar. Medeschuldenaar moet in dit verband niet worden verward met hoofdelijke aansprakelijkheid of borgstelling. Daarna komt aan bod de eigenwoninglening, waarbij het kind de volledige of gedeeltelijke aankoopprijs leent van de ouder. Uitgangspunt hierbij is de laagst mogelijke rente en daarmee de betaalbaarheid als onderdeel van het advies inzake de financiële positie van het kind.

1

Een eigenwoninglening van de bank aan zoon of dochter, waarbij de ouder medeschuldenaar is, en het kind volledig eigenaar. Bij deze leningsvorm is de ouder naast het kind medeschuldenaar. Om de fiscale renteaftrek bij het kind te borgen, is het noodzakelijk dat het kind de volledige rente betaalt. Let op dat als de ouder

december 2008 -


11

de betaalde rente ‘terugschenkt’, dit met aparte kasstromen plaatsvindt. Dus geen interne verrekening, want anders drukken de rentetermijnen niet op het belastingplichtige kind. Ook is het niet verstandig om bij maandelijkse rentetermijnen tegelijkertijd maandelijks bedragen te schenken, ook al zijn het aparte kasstromen. De koppeling tussen rente en directe terugbetaling kan dan een discussie worden met de Belastingdienst. Beter is om één keer per jaar een bedrag ineens te schenken.

Samengevat fiscale aftrek kind ■

Indien en op het moment dat het kind de

rente daadwerkelijk betaalt, al dan niet met een jaarlijkse aparte schenking, vooraf of achteraf door de ouder. ■

Indien de ouder de rente betaalt met

een regresrecht. Op het moment dat het regresrecht leidt tot feitelijke terugbetaling door het kind, kan de rente in aftrek worden gebracht. ■

Indien de rente, betaald door de ouder, al

dan niet in combinatie met een regresrecht, rentedragend is geworden. Op de momenten

In fiscale zin is er ook renteaftrek bij het kind, indien de ouder de eigenwoningrente van het kind betaalt met een regresrecht. Het regresrecht dient schriftelijk te zijn vastgelegd tussen de ouder en het kind en is gedefinieerd als het recht om terug te vorderen wat de ouder voor het kind heeft betaald. De aftrek van de rente kan gerealiseerd worden op het moment dat het regresrecht

Beter is om één keer per jaar een bedrag ineens te schenken

ook daadwerkelijk wordt uitgeoefend. Ook is de fiscale aftrek bij het kind geregeld, indien de door de ouder betaalde rente voor het kind rentedragend is geworden. Consequentie daarvan is wel dat deze rentedragende vordering van de ouder op het kind per jaar toeneemt en als schuld in box 3 van het kind valt. Eventuele rente over deze schuld kan niet worden afgetrokken. Indien de ouder de rente betaalt met gelijktijdige kwijtschelding, drukken de rentetermijnen niet op het belastingplichtige kind en is de rente niet aftrekbaar. Het is verstandig om de gemaakte afspraken schriftelijk vast te leggen. Daarmee voorkom je dat de fiscus een niet-bedoelde uitleg concludeert (bijvoorbeeld een kwijtschelding), waardoor de fiscale aftrek onnodig ter discussie komt te staan.

12

december 2008 -

waarop de rente rentedragend wordt, kan aftrek worden geclaimd. ■

Een absolute voorwaarde is dat de rente

niet wordt kwijtgescholden door de ouder. ■

Leg de gemaakte afspraken schriftelijk

vast.

2

de betaalbaarheid van de woonlasten van het kind te vergroten. In dat geval dienen de renteloosheid, de opeisbaarheid en looptijd van de lening duidelijk omschreven te zijn, evenals het bestedingdoel van de lening (aankoop, verbetering, onderhoud van de eigen woning). Een juiste redactie voorkomt discussies met de Belastingdienst. Is de opeisbaarheid niet contractueel geregeld en niet reëel, dan wordt de nietbetaalde rente jaarlijks als een schenking beschouwd. Niet direct een financiële catastrofe (het basistarief tussen ouder en kind begint na overschrijding van de schenkingsvrijstelling met een heffing van 5% en wellicht in de toekomst als gevolg van de gewijzigde Successiewet 10%), maar als de renteloosheid een onderdeel is van de bepaling van de financiële positie van het kind is dat toch een tegenvaller.

Een eigenwoninglening van de ouder aan het kind Deze lening kan hypothecair, maar ook onderhands worden gesloten. In beide gevallen kan de lening fiscaal als een eigenwoningschuld worden getypeerd met renteaftrek voor het kind. De ouder kan als onderpand de overwaarde van zijn eigen woning benutten voor een (box 3) vordering, welk bedrag vervolgens wordt ‘doorgeleend’ als eigenwoningschuld in box 1 voor het kind. Schuld en bezitting vallen dan nagenoeg tegen elkaar weg (alleen met de drempel voor schulden moet rekening gehouden worden) en als voor de ouder de betaalde rente aan de bank gelijk is aan de ontvangen rente van het kind is het voor de ouder budgettair neutraal.

Voor een inhoudelijk juiste redactie van de overeenkomst kan eventueel een notaris worden ingeschakeld. Kijkt een notaris niet mee naar de inhoud, dan kan de overeenkomst worden geregistreerd bij de Belastingdienst. Die registratie geeft weliswaar geen oordeel over de inhoud, maar bewijst wel dat u de overeenkomst op een bepaalde datum daadwerkelijk bent aangegaan. Zie voor meer informatie: www.belastingdienst.nl/download/1056. html

Ook kan de ouder zijn liquide vermogen in box 3 omzetten in een box 3 vordering op het kind. Voor de ouder is er per saldo in box 3 geen fiscale wijziging. Wel in financiële zin, indien liquide middelen worden omgezet in een rentedragende vordering. Immers, behalve in het geval van een renteloze lening, is het geld niet meer direct opeisbaar. Het lijkt een open deur, maar het draait allemaal om het managen van verwachtingen. Informeer de klanten hierover. Van belang is de juiste inhoud van de lening, met name bij een renteloze lening, indien dit nodig is om daarmee

Extra zekerheid kan de ouder krijgen met een positieve/negatieve hypotheekverklaring. Daarmee belooft het kind aan de ouder dat hij het pand niet verder zal bezwaren met een hypotheekrecht (de negatieve verklaring) en daarnaast op verzoek van de ouder onmiddellijk zal meewerken aan het vestigen van een hypotheekrecht op het pand (positieve verklaring). Een positieve/negatieve hypotheekverklaring is een onderhandse akte. De kosten hiervoor zijn aanzienlijk lager dan een hypothecaire akte bij de notaris.


Een juiste redactie voorkomt discussies met de Belastingdienst

Met betrekking tot de opeisbaarheid in geval van een renteloze lening kan nog het volgende worden toegelicht. Opeisbaarheid van de lening wil zeggen, dat het kind over voldoende financiële middelen moet beschikken om de lening op ieder tijdstip terug te kunnen betalen. Deze directe opeisbaarheid dient reëel te zijn. Dit betekent dat het kind in korte tijd de lening moet kunnen terugbetalen door middel van bijvoorbeeld een vervangende lening van een bank op basis van het vaste inkomen van het kind of uit eigen vermogen. Dit kan worden aangetoond bijvoorbeeld door een hypotheekofferte voor hetzelfde bedrag. De solvabiliteit van het kind is dus een belangrijke voorwaarde om schenking van de niet-betaalde rente te voorkomen. Maar ook als niet kan worden voldaan aan het opeisbaarheidcriterium, is de sociale samenhang tussen ouder en kind zodanig, dat een renteloze lening eenvoudig kan worden omgezet in alsnog een rentedragende lening. Indien de lening niet renteloos is, kan een marktconform rentepercentage worden vastgesteld. Dat wil zeggen het zakelijke rentepercentage van een vergelijkbare hypothecaire lening met dezelfde rentevastperiode en onder gelijke acceptatiecriteria van een bank, zoals leninghoogte versus executiewaarde. Is de lening onderhands, dan loopt de ouder meer risico bij een zogenaamde deconfiture van het kind. En in het algemeen geldt: hoe meer risico, hoe hoger de prijs (rente). In dat geval kan een vergelijkbaar percentage bij persoonlijke leningen als richtsnoer dienen. De rente kan ook hoger zijn, maar het uitgangspunt bij dit artikel is de laagst mogelijke financiële last. Deze vorm laat ik daarom buiten beschouwing. Bij familieverband kan op basis van fiscale rechtspraak binnen een bandbreedte van 25% vrij van schenking de rente van een onderhandse of hypothecaire geldlening vastgesteld worden. Bijvoorbeeld bij een zakelijk rentetarief van 6% is de laagste rente 4,5%. In dit geval is er geen sprake van een schenking van 1,5% rente door de ouder aan het kind. Naast de renteloze leningsvariant is voor starters op deze manier een verlaagd rentetarief ook een

interessant financieel alternatief. En voor een verlaagd rentetarief geldt niet de eis van de directe opeisbaarheid en heeft de ouder bovendien toch een jaarlijkse onbelaste opbrengst van zijn box 3vordering.

Samengevat eigenwoninglening kind ■

Een eigenwoninglening kan met

hypothecaire zekerheid, maar ook onderhands met een positieve/negatieve hypotheekverklaring. ■

Schakel voor de juiste inhoud van de

onderhandse akte de notaris in. ■

Geen notaris? Registreer de onderhandse

akte bij de Belastingdienst. ■

Renteloze lening dient te allen tijde op

korte termijn opeisbaar te zijn op straffe

korte termijn door een lening van een bank kan worden vervangen. Aan het opeisbaarheidcriterium kan dan niet worden voldaan. Tenslotte De hoogte van de lening en de bijbehorende last moeten passen bij de financiële positie van het kind. Als jaarlijkse schenkingen van de ouder onderdeel hiervan uitmaken, moet men zich realiseren dat deze een voorwaardelijk karakter hebben. De financiële positie beoordelen op schenkingen van de ouder is dus niet vrij van risico. Een schenking is niet voor niets gedefinieerd als ‘een bevoordeling uit vrijgevigheid’ en dus niet juridisch afdwingbaar.

van belaste renteschenkingen (meer dan de jaarlijkse schenkingsvrijstelling). ■

Hoogte rentepercentage met toepassing

van een bandbreedte van 25% koppelen aan vergelijkbare zakelijke leningen zonder eis van directe opeisbaarheid.

3

De eigenwoninglening van ouder aan kind als aanvulling op de lening van de bank Indien het kind op basis van zijn inkomen onvoldoende kan lenen bij de bank om de eigen woning aan te schaffen, dan kan de ouder aanvullen in plaats van het volledige aankoopbedrag financieren. In verband hiermee kan naast hetgeen hiervoor onder punt 2 is vermeld, het volgende worden opgemerkt. ■ Om de gewenste aankoop te kunnen financieren, is de lening van de bank onvoldoende en de aanvulling door de ouder noodzakelijk. De combinatie van beide leningen zal moeilijk passen binnen het systeem van Nationale Hypotheek Garantie. In de aanvraag voor NHG moeten de lasten van beide leningen worden meegenomen. Is de aanvullende lening van de ouder bovendien renteloos (zie echter de opmerking hierna), dan moet je rekenen met 2% per maand als last. ■ Er kan geen sprake zijn van een renteloze lening vrij van schenking, als de lening door de ouder aanvullend is verstrekt. Immers, omdat de bank geen hogere lening verstrekt kan niet worden vastgesteld dat de lening op

Bij overlijden van (een van) de ouders is van belang wat erfrechtelijk is geregeld: testamentair of wettelijk erfrecht. Bijvoorbeeld: bij overlijden van de (langstlevende) ouder kan door het verkregen aandeel in de erfenis de schuld geheel of gedeeltelijk wegvallen tegen de verkrijging. Dit zal de financiële positie van het kind verlichten. Maar de restantvordering bij meerdere erfgenamen zal overgaan op deze erfgenamen. En of deze erfgenamen de jaarlijkse schenkingen in stand houden? In algemene zin is het dus verstandig om ook de notaris in te schakelen voor de erfrechtelijke consequenties en dit testamentair te laten regelen. Kortom: voorkom een familiecrisis! Raymond Bakker FB

december 2008 -


13

BIJZONDERE CONSTRUCTIES: DIEP ZE UIT EN LEG ZE VAST Het AFM-rapport over de kwaliteit van hypotheekadvisering (november 2007) ligt iedereen nog vers in het geheugen. In deze Erkend gaat het om bijzondere financieringen. Hoe denkt de AFM dáárover? Paul Schuiling, senior toezichthouder en Ruud de Hollander, hoofd Toezichtgroep beantwoorden onze vragen.

V

orig jaar onderzocht de AFM de kwaliteit van hypotheekadvisering. Hoe zit het met de bijzondere financieringen? ‘Alle hypotheekadviezen in dat onderzoek zijn beoordeeld aan de hand van een aantal uitgangspunten. Heeft de adviseur alle informatie ingewonnen die hij nodig heeft om de klant goed te kunnen adviseren? Is het advies gebaseerd op die ingewonnen informatie? Heeft de klant correcte en duidelijke informatie ontvangen waarmee hij het product adequaat kan beoordelen. En tot slot: zijn de maandlasten van het hypothecaire krediet verantwoord? Alle adviezen worden door de AFM onder andere aan deze basale principes getoetst. Dus ook de bijzondere constructies. Wat je wel vaak ziet bij dergelijke constructies is dat deze bedoeld zijn om een specifiek probleem op te lossen. Dit legt een grote verantwoordelijkheid bij de adviseur. Het adviseren van klanten met een bijzondere doelstelling of financiële positie betekent dat veel aandacht moet worden besteed aan het goed uitdiepen van die doelstelling of financiële positie. Belangrijk daarbij is ook dat de adviseur dit goed vastlegt, zodat hij later nog kan reconstrueren waarom hij tot een bepaald advies is gekomen.’ Zijn er financieringsconstructies die wettelijk niet zijn toegestaan? ‘In principe niet, zolang ze maar passen bij de klant. Maar er is wel één belangrijke voorwaarde. In de Wft is een

14

december 2008 -

artikel opgenomen waarin staat dat een aanbieder van krediet overkreditering moet voorkomen. Dit wetsartikel is zo opgesteld dat een bank of verzekeraar in het belang van de consument informatie over zijn financiële positie moet inwinnen en moet beoordelen of het krediet verantwoord is. Als het niet verantwoord is voor de consument, mag de aanbieder de overeenkomst niet aangaan. Even voor de goede orde: het gaat hier dus niet om een te hoge hypotheek in vergelijking tot de waarde van het onderpand, waardoor de kredietverstrekker een extra risico loopt. Het gaat hier echt om de positie van de consument die mogelijk in het

Jullie spreken hier over aanbieders, geldt dit dan niet voor adviseurs die bij hypotheekketens en bemiddelaars werken? ‘Hypotheekadviseurs moeten hun advies baseren op onder meer de financiële positie van de klant. Zowel de bemiddelaar als de aanbieder hebben hier een zelfstandige verantwoordelijkheid. Als de bemiddelaar een hypotheek adviseert waarbij onvoldoende rekening is gehouden met de financiële positie van de consument dan is de financiering dus onverantwoord. Als deze hypotheek door de aanbieder wordt verstrekt, dan overtreden zowel de aanbieder als de bemiddelaar de wet.’

Als het niet verantwoord is voor de consument, mag de aanbieder de overeenkomst niet aangaan

Hoe bepaal je nu of een hypotheek verantwoord is? ‘In de praktijk zien we hier een worsteling bij adviseurs. Er zijn helaas nog steeds adviseurs die denken dat zodra de aanbieder het krediet accepteert, het krediet automatisch voldoet aan alle eisen. De aanbieder heeft immers de Gedragscode Hypothecaire Financieringen onderschreven, veronderstellen ze. Degene die adviseert, is verantwoordelijk voor dat advies. En dat is in dit geval niet de aanbieder. De adviseur moet er dus voor zorgen dat het advies past bij de klant. Daarom hanteren veel adviseurs de normen uit de Gedragscode (de woonlasttabel) om te bepalen of het krediet past bij de financiële positie van de consument. Als

geding komt. De wetgever heeft beoogd met dit wetsartikel de consument te beschermen. Het kan dus niet zo zijn dat de hypotheek afgesloten kan worden, zodra de klant op de risico’s is gewezen, deze begrijpt en vervolgens bereid is het risico te accepteren. De aanbieder mag de overeenkomst gewoon niet aangaan. Daarnaast geldt natuurlijk ook het vereiste dat de hypotheek moet passen bij de wensen van de klant. Die klantwensen moeten uiteindelijk de constructie rechtvaardigen. Ook moet hier extra aandacht worden besteed aan de informatieverstrekking.’


Paul Schuiling en Ruud de Hollander

de hoogte van de hypotheek hier binnen past gaat het vaak nog wel goed. Maar als de hypotheek te hoog is, zien wij het nog vaak fout gaan. Adviseurs maken gebruik van de mogelijkheid die de Gedragscode biedt om in uitzonderingsgevallen af te wijken van de norm. De argumentatie hiervan is echter nog vaak algemeen en niet klantspecifiek. Ook wordt de motivatie nog niet altijd kwantitatief onderbouwd, waardoor niet is vast te stellen in hoeverre de financiering nog binnen de woonlasttabel past. Maar we zien natuurlijk ook dossiers waarin het allemaal wel keurig wordt onderbouwd. ‘De woonlasttabel in de Gedragscode is gebaseerd op een annuïtaire toets. Door annuïtair te toetsen wordt in elk geval een buffer ingebouwd voor onvoorziene omstandigheden of renteschommelingen gedurende de looptijd. Het is dus ook niet toelaatbaar dat voorbij wordt gegaan aan deze annuïtaire toets, door op basis van de werkelijke lasten te toetsen of een krediet verantwoord is. Deze toetsing ziet dan uitsluitend op het hier en nu: kan de klant op dit moment zijn lasten betalen. Terwijl de betaalbaarheid op de lange termijn ook centraal zou moeten staan. Van een buffer voor onvoorziene omstandigheden is bij een toets op basis van werkelijke lasten in de meeste gevallen slechts beperkt sprake.’ Kunnen jullie een voorbeeld geven? ‘Carrièreperspectief of inkomensgroei is een veelgebruikte motivatie door

adviseurs om aan te geven dat een hypotheek toch verantwoord is. Als de klant een hbo- of wo-opleiding heeft genoten, wordt dit feit door adviseurs als argument gebruikt. Dit vindt de AFM op deze wijze niet acceptabel. Veel klanten verwachten inkomensgroei. Maar wanneer je daar als adviseur rekening mee houdt, moet je vervolgens ook vaststellen hoeveel dit is, om te kunnen bepalen in hoeverre de hypotheeklasten met dat inkomen wel verantwoord zijn. Adviseurs die dat op een correcte wijze doen, vragen een verklaring van de werkgever of hebben een kopie van de salarisstaffels uit de CAO om dit te onderbouwen. Maar in de praktijk missen wij vaak die onderbouwing. In die gevallen zal de AFM passende maatregelen nemen. ‘Ook zijn er adviseurs die, als de hypotheek minder dan 75% van de executiewaarde bedraagt, dit voldoende reden vinden om een hogere hypotheek te adviseren. Het zal je niet verbazen dat de AFM dit vanuit het perspectief van consumentenbescherming geen adequate onderbouwing vindt. Als de hoogte van het inkomen te beperkt is om de maandlasten te dragen, dan verandert de waarde van het onderpand daar natuurlijk niets aan. Uiteraard heeft de klant bij eventuele betalingsproblemen minder problemen als de waarde van de woning hoger is dan het hypothecaire krediet. Maar het advies moet echter zoveel

mogelijk voorkomen dat de klant in die problemen komt.’ Tot slot: wat heeft de AFM in petto op het gebied van toezicht op hypotheekadvisering? ‘De toezichtsactiviteiten op het gebied van financiële dienstverlening kun je ruwweg onderverdelen in twee pijlers. Het instellingsspecifieke toezicht is met name gericht op het bevorderen van de naleving van de normen uit de wet en vindt grotendeels risicogeoriënteerd plaats. Daarnaast worden belangrijke onderwerpen in het kader van een thema-onderzoek onderzocht, zoals het onderzoek naar de kwaliteit van de hypotheekadvisering. De onderzoeken op het gebied van hypotheken vinden hoofdzakelijk risicogeoriënteerd plaats. Vooral verantwoorde kredietverlening en de advisering over beleggingsverzekeringen heeft veel aandacht gekregen. In 2009 zal de AFM opnieuw een marktbreed onderzoek doen naar de kwaliteit van hypotheekadvisering. De AFM rekent erop dat een belangrijk deel van de markt aanzienlijke vooruitgang heeft geboekt. Wij zien steeds vaker dat partijen zich willen onderscheiden op de kwaliteit van de dienstverlening. Verstandig, want in de kwaliteit van het advies zit het onderscheidende vermogen. En van Erkend hypotheekadviseurs mag je natuurlijk ook niets anders verwachten.’

december 2008 -


15

Hij wilde eigenlijk boswachter worden, maar als hypotheekadviseur op Ameland heeft JOHAN ROZENDAL toch zijn zelfstandige, vrije beroep in de natuur gevonden. Wie: Johan Rozendal Leeftijd: 42 Kantoor: Univé Friesland Standplaats: Ameland, Dokkum, Burgum Aantal collega’s: Een kleine 100 door heel Friesland Aantal jaren in het vak: 17 jaar Surft dagelijks naar: De inlogpagina voor mijn thuiswerkplek

In de rubriek Herkend! stellen hypotheekadviseurs zich voor. Meedoen of suggesties? Mail naar [email protected]

Herkend!

Vakbladen/website: Erkend, AM, Fiscalert en Fintool

Hypotheekadviseur op Ameland. Vertel!

En je grootste succes?

Ameland is een prachtig werkgebied, bijna

Elke tevreden klant is een succes voor mij.

een vrijstaat binnen Nederland. Bijzonder oprecht. Ik voel me hier erg welkom en

Het imago van hypotheekadviseurs is niet altijd even best. Trek je je dat aan?

geniet volop van de schitterende natuur.

Deels, maar ik plaats ook kanttekeningen

Als ik op de boot tussen de kinderen zit die

bij deze discussie. Wordt dit niet wat

een schoolreisje vieren, dan wil ik weleens

overdreven? In de dagelijkse praktijk merk ik

ruilen…

namelijk weinig tot niks van deze bewering.

Komen er veel woningen vrij op het eiland?

Wat wilde je vroeger worden en waarom?

De woningmarkt is beperkt en lastig.

Een zelfstandig en vrij beroep. Daarin zie

Deze unieke woonplek wordt geassocieerd

ik toch overeenkomsten met mijn huidige

met vakantie, dat drijft de prijs deels

vak. Op Ameland en in Friesland is het

onnodig op. Met name voor starters is

bovendien ook bijzonder goed genieten van

het erg moeilijk om op hun eiland een

de rust en de natuur.

aardige mensen, geen poeha, eerlijk en

Boswachter, lekker in de natuur banjeren.

geschikte woonplek te vinden. Ook het kopen vanaf de wal naar het eiland is

Wat kenmerkt jouw stijl van adviseren?

lastig, omdat de gemeente Ameland een

Onafhankelijk, 100% advies, geen

huisvestingsverordening heeft opgesteld met

provisiebelangen. Ik wil de klant een

daarin een aantal strenge voorwaarden.

compleet maatpak aanbieden en hem volledig ondersteunen van aankoop tot

Is het handig om de Friese taal te beheersen?

notaris en ver daar voorbij. Het opbouwen van een langetermijnrelatie staat voorop!

Ja, voor de regio Friesland is dat absoluut een pre. Amelanders spreken een eigen

Waar word je boos om?

streektaal die veel overeenkomt met

Onrecht, onverdraagzaamheid, onnodige

het stadsfries. Als geboren en getogen

bureaucratie, egocentrisme. Of zoals

Dokkumer kan ik me moeiteloos aanpassen

Mahatma Gandhi het zei: ‘De wereld biedt

aan het Amelandse taalgebruik.

genoeg voor ieders behoefte, maar niet voor ieders hebzucht.’

Van wie heb je het meeste geleerd? Ik zou velen tekort doen als ik hier namen

Wat merk je van de kredietcrisis?

ging noemen. Ik ben overigens ook

Het bekende plaatje: stagnerende

autodidactisch ingesteld. Dus laat ik mezelf

huizenmarkt, uitstellen grote verbouwingen,

ook niet vergeten!

klanten die voor meer zekerheid kiezen. Wat me zorgen baart zijn klanten die na

Wat is je grootste blunder?

anderhalf jaar nog steeds hun woning niet

Hoe flauw het ook klinkt, in mijn vak als

hebben verkocht.

hypotheekadviseur ben ik die nog niet tegengekomen.

Over tien jaar ben ik te vinden in? In Raard, een terpdorpje even boven

16

Dokkum.

Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs van S tichting Erkenningsregeling Hypotheekadviseurs. Thema: Bijzondere financieringen

Recommend Documents