Uw kenmerk. Behandelend ambtenaar. J.P. van het Hul

]^3kicl v a n

Afdelii)L 1>ctn11rsrcc 1i1snraak r

S t a t e 1110006076 26/09/2011

Raad van de gemeente Eijsden-Margraten Postbus 10

Bur£L Secr.

6269 ZG MARGRATEN

KL.

^meente'Ëiisdênî^fgtën Nr. Hoev. Afd. Pers. Serek.

W II W III W IV Datum

22 september 2011

Ons nummer

201108336/2/R1

U w kenmerk

Kopie

w v

Kwal.

Raad

-—I

BVO

Onderwerp

Behandelend ambtenaar

Eijsden-Margraten

J . P . v a n het Hul 070-4264277

BP 'Hotel Gronsveld'

2 3 SEP. 20!]

/Verzoek o m voorlopige voorziening

Hierbij o n t v a n g t u - t e r i n f o r m a t i e - k o p i e ë n v a n o p d e b o v e n v e r m e l d e z a a k b e t r e k k i n g hebbende stukken. O v e r de verdere behandeling v a n deze zaak ontvangt u nader bericht. Hoogachtend, de s e c r e t a r i s v a n d e R a a d v a n S t a t e ,

mr. H . H . C . V i s s e r

2020120(5A1) Postbus 20019 - 2500 E A Den Haag - T 070 426 44 26 - F 070 365 13 80 - www.raadvanstate.nl Bij correspondentie dc datum en het nummer van deze brief vermelden

Gemeente M a a s t r i c h t 043 3504141

Ir. 1 9 1 1

P.

1

Gemeente Maastricht RAAD VAN > RETOURADRES FC-STDUS1992.

01 BZ MAASTRICHT

De Voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA 'S-GRAVENHAGE

STATE BEZOEKADRES

INGEKOMEN

Mosae Forum 10 6211 DW Maastricht

£ 4 AU6 2011 ZAAKNR. AAN:

POSTADRES

ƒ/?//,

Postbus 1992 6201 BZ Maastricht

ui

BEHANDELD: PD:

wwwjtAAsraicHr.Ni.

ONMBKWE8Ï Verzoek om voorlopige voorziening bestemmingsplan Hotel Gronsveld van de gemeente Eijsden

DATUM

BIJUGEN

4 augustus 2011

geen

ONZEREHÏRÊNTIB

BEHANDELD DOOR

DOORKIE5NUMMRR,

A. (Ard) Costongs

043 350 47 88

E-MAILADRE5

FAXNUMMER

[email protected]

043 360 4650

lo\\-

v p b ^ UW

REFERENTIE

Geachte voorzitter

Bij brief d.d. heden hebben wij beroep ingesteld tegen het besluit van de gemeenteraad van de voormalige gemeente Eijsden d.d. 14 december 2010 tot vaststellen van het (gewijzigde) bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" en het besluit d-d.14 december 2010 om geen exploitatieplan vast te stellen. Met inachtname van het bepaalde in artikel 8.4 van de Wet ruimtelijke ordening, waar uit blijkt dat een verzoek om voorlopige voorziening moet worden Ingediend gedurende de beroepstermijn, verzoeken wij U de Inwerkingtreding van de hiervoor genoemde besluiten op te schorten totdat op ons beroepschrift Is beslist om te Voorkomen dat gedurende de lermijn van behandeling van ons beroep, na afloop van de beroepstermijn, een onomkeerbare situatie kan ontslaan. Ons verzoek is gebaseerd op de inhoudelijke aspecten van ons beroepsschrift.

Burgemeester en wethouders van Maastricht, de secretaris, de burgemeester,

PAG1MA

1 van 1

4. Aü.g, 2 0 1 1

8:21


Nr. 1911

P. 2

4, A u

3:21

iemeente M a a s t r i c h t 043 3504141

1911

P, 3

Gemeente Maastricht RAAD VAN

STATE

> XmOURAÏHOSS POSÏBÜS1992. fiïoi B2 MAASTOICHï

BE20EKABÏU23

INGEKOMEN Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA 'S-GRAVENHAGE

£ 4 AU6 2011 ZAAKNR.

Mllmfa?b/l

AAN: BEHANDELD: PD:

Mosae Forum 10 6211 DW Maastricht POSTADRES


PAR WWW.MAASTRICHT.NL

BIJLAGEN

ONDERWERP

Beroepschrift Hotel Gronsveld van de gemeente Eijsden

4 augustus 2011

2

BEIUNDÉLD DOOR

DOORKIESNUMMER

ÓNZE REFERENTIE

A (Ard) Costongs

043350 4768

E-MAJIADRES [email protected]

FAXNUMMER

2 * II - ^

\(oio

U W REFERENTIE

043 350 46 50

Geacht rechlscoilege

Hierbij stellen wij beroep in tegen het besluit van de gemeenteraad van de voormalige gemeente Eijsden d.d. 14 december 2010 tot vaststellen van het (gewijzigde) bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" en het besluit d.d. 14 december 2010 om geen exploitatieplan vast te stellen. Wij hebben als belanghebbende op 4 augustus 2010 een zienswijze ingediend tegen het ontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld. Wij verzoeken U onze zienswijze van 4 augustus 2010 als hier herhaald en ingelast te beschouwen. Wij handhaven de in de zienswijzen aangevoerde standpunten en voeren die, voor zover de gemeenteraad van Eijsden het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht niet heeft gevolgd, volledig als gronden van het beroep aan. Voor de volledigheid wordt de desbetreffende zienswijze, alsmede onze overlegreacüe van 18 november 2008 hierbij gevoegd. Wij verzoeken u de gronden nader te mogen aanvullen en onderbouwen en ons daarvoor een nadere termijn te verlenen van tenminste vier weken. Wij verzoeken u het beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren en de bestreden besluiten te vernietigen. Per separate brief hebben wij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak op grond van artikel 8.4 van de Wet ruimtelijke ordening verzocht de inwerkingtreding van de besluiten op te schorten totdat op ons beroepschrift is beslist Burgemeester en wethouders van Maastricht, de^cretaris, de burgemeester,

>

U

.

I.c.

PAGMA

1 van 2

4. A u g . 2 0 1 1 i

8:22


Nr. 1911

P. 4

4. A u g . 2 0 1 1

8:22

Gemeente M a a s t r i c h t 043

3504141

Nr. 1911

P. 5

MINUUT

Gemeente Maastricht mOBKADRGS Mesas Forum 10 0211 DW Maastricht

> RETOURADRES POSTBUS 199a, ( « 1 2 MAASTRICHT

Het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 8245 ZQ EIJSDEN

POSTADRES

Poslbus 1992 6201 BZ Maastricht vfww.MAASiwattr.ia

ONDERWERP

ÏÜAÏCM

BOUOBN

Zienswijze ontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld

4 augustus 2010

geen OWZKREKMWOT

BEHANDELD DOOI

HJ (Henk) Qoessen

043350 45 65

Ï-MAÏLABSBS

RAXMtftQffiH

Henk.goessen @ maastrlcht.nl

043 350 46 50

nwRRPSREtmB

Geacht College WIJ hebben kennis genomen van het ontwerpbestemmlngsplan "Hotel Gronsveld" dat u ons heeft toegezonden. Het betreft hier de start van de formele procedure van bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" waarop we ten aanzien van het eerdere voorontwerp middels een schrijven op. 18 november 2008 Inhoudelijk hebben gereageerd. Deze reads van on3 blijft onverkort van kracht en is onderdeel van deze zienswijze op hel ontwerp bestemmingsplan. BaWjk bijvoorbeeld het MER-aapeet dat nu is opgenomen In het plan. De combinatie van alle voorzieningen op de locatie zal de norm in de praktijk overschrijden en zo blijft de vraag staan af dit geen nadelige milieugevolgen met zich meebrengt en niet toch MER-beoordelingsplichtlg Is. Het gebied maakt deel uit van het stedelijk gebied Maastricht en Is In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg specifiek aangegeven als zijnde een bedrijventerrein. Een Invulling door onder meer een hotel en GDV en PDV functies past normaliter niet op san bedrijventerrein en blijft een dergalijka Invulling strijdig met hat in Maastricht opgestelde stedelijk beleid aangaande die functies (denk hierbij aan de Detaïlhandelsnota, Hotelnota, Nota Hoger Bouwen, Verordening Speelautomatenhallen, etc). In de beantwoording d|a we destijds van u hebben ontvangen erkent u meerdere keren dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld dan dat de gezamenlijke gebledsvlsie voor het grensgebied tussen Maastricht en Bjsdan Is vastgesteld. Omdat we als gemeenten nog nfat zijn gekomen tot een gezamenlijke gebledsvlsie, Is het nu niet opportuun het onderhavige bestemmingsplan formeel in procedure te brengen. WIJ begrijpen dat u zoekt naar een adequate Invulling voor deze locatie, maar van groot belang blijft voorop staan dat wa gezamenlijk mar een oplossing moeten zoeken In het kader van een ruimtelijke structuurvisle voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Wij gaan er nog steeds van uit dat we op basis hiervan kunnen komen tof een g&de en adequate oplossing en zien uw reactie met belangstelling tegemoet Nampra j|letc*|(ege van burgemeester en wethouders van Sejrfomwnagw Ruimte, dhr. J. Simons

Maastricht,

1 van 2

4, A u g . 2 0 1 1

8:22


3504141

Nr. 1911

P. 6

4. A u g , 2 0 1 1 8 : 2 3


Gemeente

n o n

Nr, 1911

P. 1

Maastricht

Burgemeester en wethouders van Eijaden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

uw brief:

ons kenmerk: 2*.>$. 4£f3<36

bijlage(n) : 4

behandeld door: A. Costongs

doorkiesnummer: 043 350 4786 (tel) 043 350 4650 (fax)

Maastricht, 18 november 2008

VERZONDEN ZlVTUuÜü Onderwerp : Detailhandelsnota en Concepc voorontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld Geacht college, Met deze b r i e f willen wij graag reageren op bovengenoemde zaken. Allereerst willen wij i n bijlage 1 ingaan op uw brieven van 1 j u l i en 12 Beptember j l . die u ons i n het Kader van de procedure voor de detailhandelsnota gezonden heeft. Daarna willen wij i n b i j l a g e 2 ingaan op het concept voorontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" (hierna te noemen: "het concept"), Op 6 oktober 2006 hebben wij van Plangroep Heggen namens u d i t concept ontvangen met het verzoek om onze vragen, opmerkingen en/of adviezen te richten aan de gemeente Eijsden. Hierbij i s geen termijn gegeven, maar wij willen hiermee graag binnen een redelijke termijn reageren, Het bedoelde concept i s reeds besproken in een bestuurlijk overleg op het gouvernement waarbij deputy Driessen, uw wethouder Jacobs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t overleg i s afgesproken dat de provincie een brief naar beide gemeenten atuurt, waarin z i j aangeeft uw concept pas te beoordelen aan de hand van een intergemeentelijke ruimtelijke etructuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Desalniettemin hechten wij eraan om door middel van deze b r i e f nog eens kort onze belangrijkste opmerkingen over het concept te belichten, Hoofdconclusie i s in ieder geval dat het h i e r een duidelijk bovenlokaal concept betreft, dat niet alleen vanuit het Maastrichts beleid geaien, maar ook u i t regionaal oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou z i j n die niet bijdraagt aan en zelfs ontwrichtend werkt op een duurzame regionale voorzieningenstructuur, Gezien de aard en omvang van de functies i s hier sprake van een ontwikkeling waarvan ook de 0.\Doeument8 oiid Gattlngn\pl;heuniaBen\LoCftl SattingsXTetuDOtary Internee FileB\OLK6C\081113 B r i e f aan EijEden ïiW concept voorontwerp bp Hotel Gronavelül.doc

Mosae Forum !0, PosftWS 1992.6ÏÜJ 8Z. Maastricht Telefoon (043)350 5050 Fax (043)3504141

E-mail post@ru«tnchtnl Internet wwwjrtaastrieht.nl

4. A u g . 2 0 1 1

8:23


Nr.1911

P. 8

nnn

blad 2 provincie zege dat de voortrekkersrol b i j de centrumgemeente l i g t . Aangezien wij er begrip voor hebben dat er een adequate i n v u l l i n g voor de door u aangedragen locatie zal moeten plaatsvinden en er bovendien diverse ontwikkelingen i n het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden spelen, i s het van groot belang dat we, zoale ook afgesproken op het hierboven genoemd bestuurlijk overleg, gezamenlijk naar een oplossing van de problematiek zoeken in het kader van een ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden, Wij gaan ervan u i t dat we op basis hiervan kunnen komen tot een goede en adequate oplossing. Met v r i e n d e l i j k e groet,

T

Afschrift(en)\ College van Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg

4, A u g .

201 )

8:23


N r . 1 9 1 1 P.

blad 3

BIJLAGE It

DETAILHANDELSNOTA 3008

Allereerst willen wij ingaan op uw brieven van 1 j u l i en 12 september j l . over de concept-detailhandelsnota voor de gemeente Maastricht. Voorafgaand aan de raadsbehandeling hebben wij u reeds een reactie gegeven op uw brief van 1 j u l i en hebben wij u het raadsvoorstel toegezonden. Hierop heeft u gereageerd met uw brief van 12 september. In deze b r i e f staat dat er begin 2007 (ambtelijk) gesprekken gevoerd z i j n en dat eind 2007 tijdens een gesprek aangegeven i s dat ook het westelijk gedeelte potentie heeft. Wij moeten constateren dat h i e r u i t i n ieder geval a l b l i j k t dat de plannen zoals i n uw brief van 1 j u l i j l . omschreven, inderdaad medio 2007 nog niet bekend waren. Dit staat overigens nog los van het informele karakter van de (ambtelijke) gesprekken zoale overigens ook u i t uw brief spreekt. De genoemde plannen z i j n zeker niet aan een aantal van onze ambtenaren gepresenteerd als standpunt van uw college of raad, laat Staan dat de gesprekken bedoeld waren om bezwaren tegen de plannen te maken (al hebben onze ambtenaren wel hun twijfels geuit); sterker nog, hun i s zelfs embargo verzocht omdat de plannen, die bovendien alleen aan de orde zouden z i j n als Maastricht hier voordelen in ziet, nog niet b i j UW raad bekend zouden z i j n . Onze ambtenaren hebben gemeend er goed aan te doen om d i t embargo te respecteren, Wel i s de ongerustheid die d i t teweeg bracht, mede aanleiding geweest van ons bestuurlijk overleg van 29 mei j l , Op 16 september j l . heeft de gemeenteraad het eindverslag met de beantwoording van de diverse inspraakreactiea en de Detailhandelsnota 2008 (nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van de concept"detailhandelsnota) vastgesteld. Hierbij doen wij u het raadsbesluit en de vastgestelde Detailhandelsnota 2008, die sinds kort overigens ook op onze website staat, toekomen. Bij de raadsbehandeling van de vaststelling van de Datailhandelsnota 2008 heeft onze raad de wens uitgesproken dat gezien het grensoverstijgende karakter c.q. de grote ongewenste invloed van uw plannen op de detailhandelsstructuur en de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van Maastricht, beide gemeenten hierover in overleg b l i j v e n en een v i s i e op de regionale detailhandelsstructuur opstellen. Zoale ons college ook al eerder aan U geschreven heeft, wordt er sterk aan gehecht om tegen de achtergrond van het haalbaarheidsonderzoek PDVconcentratie besluiten ten aanzien van de door u aangedragen locatie zorgvuldig te kunnen afwegen. Dit geldt uiteraard ook indien u i t het haalbaarheidsonderzoek b l i j k t dat een geschikte locatie i n Noordoost-Maastricht te vinden i s , Wij hebben SRO overigens de opdracht verstrekt om i n het kader van het haalbaarheidsonderzoek contact opnemen met de initiatiefnemers voor de locatie, zodat er een totaalzicht komt op de PDV/GDV-problematiek in en aan de stad.

4. A u g . 2 0 1 1

8:24


Nr. 1911

P.

10

blad. 4

BIJTAGK 3s

CONCEPT (CONCEPT VOOHONTWBRS-BSSTEMMINGgKiAN HOTEL GRONSVELD)

Het bedoelde concept i s reeds besproken i n een bestuurlijk overleg op het gouvernement waarbij deputé Driessen, uw wethouder G. Jacobs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t overleg i s afgesproken dat de provincie een brief naar beide gemeenten stuurt, waarin z i j aangeeft uw concept pas te beoordelen aan de hand van een intergemeentelijke ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden, Desalniettemin hechten wij eraan om door middel van deze brief nog eens kort onze belangrijkste opmerkingen over het concept te belichten. Hoofdconclusie i s in ieder geval dat het hier een duidelijk bovenlokaal concept betreft, dat niet alleen vanuit het Maastrichts beleid gezien, maar ook u i t regionaal oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou z i j n die niet bijdraagt aan en zelfs ontwrichtend werkt op een duurzame regionale voorzieningenstructuur, Gezien de aard en omvang van de functies i s hier sprake van een ontwikkeling waarvan ook de provincie zegt dat de voortrekkersrol b i j de centrumgemeente l i g t . Aangezien wij er begrip voor hebben dat er een adequate i n v u l l i n g voor de door u aangedragen locatie z a l moeten plaatsvinden en er bovendien diverse ontwikkelingen i n het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden spelen, i s het van groot belang dat we zoals ook afgesproken op het hierboven genoemd bestuurlijk overleg, gezamenlijk naar een oplossing van de problematiek zoeken in het kader van een ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Hieronder willen wij nader ingaan op een aantal aspecten betreffende het proces en de inhoud van uw concept. Proces In het concept staat de volgende paragraaf S.1.3i 'Afstemming met de regio De gemeente Maastricht heeft aangegeven voorgenomen ontwikkelingen als autonoom te beschouwen. De middels voorliggend plan beoogde (horeca)voorzieningen zullen een aanvulling vormen op, en complementair zijn aan het (horeca)voorzieningenaanbod van de gemeente Maastricht.' Dit komt echter niet overeen met de b r i e f die wij u opfiseptember j l . gestuurd hebben, Deze b r i e f heeft, zoals bekend, betrekking op uw plannen voor het gebied tussen de KObbasweg en de autosnelweg zoals i n uw b r i e f van 1 j u l i j l . omschreven. In onze b r i e f van a september j l . staat; "Wet bovendtaande willen wij aangeven dat wij op een uiterst zorgvuldige wijze ons detailhandelsbeleid ontwikkelen en daarin keuzes maken, wij doen d i t vanuit het beset dat de stad voor de regio een centrumfunctie vervult, Het l i g t om die reden dan ook voor da hand dat de centrumstad op dit terrein het voortouw neemt én naar verantwoordelijkheid neemt. Wij hebben u dat ook laten weten in het overleg van onze colleges op 23 mei jl. waarin dit detallhandelsbeleid aan de orde is geweest.' In het raadsvoorstel dat a l s b i j l a g e b i j deze b r i e f meegezonden was, stond; "De ideeën op het gebied van PDV/GDV zoals die thans dóór de gemeente Eijsden naar voren gebracht worden, zouden grote ongewenste invloed hebben op de

4, Au.g. 2 0 1 1

0

8:24

Gemeente M a a s t r i c h t 0 4 3 3504141

Nr. 1911

P.

11

blad 5 detailhandelsstructuur en de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van Maastricht, en de geconstateerde problemen alleen nog maar vergroten.' "Tijdens vervolgoverleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Eijaden ie de afspraak gemaakt dat beide gemeenten in overleg blijven o.a. omtrent de problematiek van PDV-locaties.* Overigens z a l deze materie ook op grond van het POL bovengemeentelijk (c.q. regionaal) bekeken moeten worden. In de diverse verwijzingen in het concept naar het POL komt d i t niet terug. Kortom, de conclusie dat Maastricht de plannen omtrent GDV/PDV als een autonome ontwikkeling zou-beschouwen, i s niet correct. [Dit geldt overigens ook voor de andere ontwikkelingen.) Bovendien wordt i n de afetemmingsparagraafi van het concept niet ingegaan op de aangegeven ongewenste invloed op de problemen van Maastricht.

De a l eerder op ambtelijk en bestuurlijk niveau uitgesproken bedenkingen worden door het concept niet weggenomen. In de toelichting van het concept wordt het volgende programma omschreven: hotel (3 sterren met 174 bedden), amusementshal (1000 HÏ2), restaurant (1360 m2), conferentieruimte (1440 m2), wellness (700 m2), fitness (1430 m2) en GDV (9160 m2). De beoogde gebouwen z i j n 12 meter hoog en het hotel «elfs 36 meter hoog. Hieronder willen wij nogmaals ingaan op de belangrijkste bedenkingen. Algemeent

Ruimtelijk; De oorspronkelijke bouwhoogte van het hotel i s weliswaar teruggebracht van 50 naar maximaal 36 meter, maar i s gezien de Maastrichtse Nota Hoger Bouwen en bebouwing op aanliggende gronden nog steeds te hoog; op grond hiervan' zou een maximale hoogte van 20 meter bespreekbaar z i j n z i j n . Ook de hoogte van 12 meter wijkt af van de 10 meter behorende b i j het stadsrandmilieu, Daarnaast wordt voorzien i n een reclamemast van maximaal 36 meter hoog, Het i s onduidelijk wat hier precies mee bedoeld wordt; vooralsnog l i j k t ons een reclamemast met een dergelijke grootte niet wenselijk op deze locatie. Economische onderbouwing Een economische onderbouwing wordt i n f e i t e n i e t gegeven. Het gehele hoofdstuk 1 bestaat u i t de volgende passages "Economische uitvoerbaarheid. Het plan wordt geheel op kosten van en risico voor de initiatiefnemer uitgevoerd. Op 10 oktober 2007 is de samenwerkingsovereenkomst tussen Wyckerveete BV en de gemeente Sijsden, betreffende de ontwikkeling van het plangebied, ondertekend.' De enige onderbouwing die gegeven wordt (samenwerkingsovereenkomst met Wyckerveste) z i t echter niet al3 bijlage b i j de stukken en kan dus n i e t beoordeeld worden.

4. A u g . 2 0 1 1

8:25

Gemeente M a a s t r i c h t 0 4 3 3504141

Nr. 1911

P.

12

blad 6 MER

In de toelichting i s vermeld dat alleen a l de GDV 7000 bezoekers per week genereert, Op jaarbasis z i j n dat 364.000 bezoekers. Alleen a l op grond hiervan bestaat er een mer-beoordelingsplicht. Als de bezoekersaantallen van a l l e andere voorgenomen functies daarbij worden opgeteld wordt, naar inschatting op basis van de onderzoeksgegevens t.a.v. verkeersbewegingen en parkeerplaatsen, de grens van 500.000 bezoekers op jaarbasis overschreden, hetgeen een mer-verplichting inhoudt. In het concept wordt noch op de mer-beoordelingsplicht noch op de mer-plicht ingegaan. Verkeer en parkeren De invloed van deze bezoekersaantallen op de verkeersafwikkeling, en zeker op piekdagen, i s nauwelijks of niet aangegeven. Daarnaast i s de aangegeven parkeemontiering ons inziens niet adequaat. Ook i s geen aandacht geschonken aan de r e l a t i e met het A2-project en de t i j d e l i j k e (bereikbaarheids)situatie daaromtrent. •Juridische regeling In de toelichting van het concept worden de programma's van een aantal functies beschreven, In de juridische regeling worden deze echter niet goed afgebakend (plankaart en voorschriften), waardoor de toegestane programma's i n f e i t e fors groter z i j n dan volgens de toelichting de bedoeling zou z i j n . Bovendien wordt een monofunctionele ontwikkeling niet uitgesloten. Als gevolg hiervan zou bijvoorbeeld een GDV-programma van zo'n 22.000 m2 mogelijk z i j n i n plaats van de 9.160 m2 u i t de toelichting. Functies In het concept wordt niet ingegaan op de consequenties die het opheffen van dé bedrijfsbestemming van deze percelen heeft op de bedrijventerreinenproblematiek. In aanvulling op deze algemene punten willen we hieronder nog specifieker ingaan op een aantal functies. Hoteli

Het hotelbeleid voor de gemeente Maastricht vermeldt dat de buitenste r i n g van Maastricht stadspoorten en buitengebied kent. In deze gebieden moeten hotelvestigingeh duidelijk ondersteunend z i j n aan het daarbij behorende functionele gebruik; - stadspoorten z i j n intensieve stedelijke gebieden zoals de Geusselt en Randwyck en z i j n mogelijk interessant voor grootschalige hotels gericht op de zakelijke markt; - het buitengebied wordt gekenmerkt door natuur- en landschapswaarden en kent als beleid dat hotels beperkt mogelijk z i j n en i n principe kleinschalig. Het door u beoogde grootschalige 3-sterren hotel voor zowel zakelijk a l s toeristisch gebruik i s hier niet mee i n overeenstemming. Als het a l een stadspoort zou z i j n , dan zou het hotel hoofdzakelijk gericht moeten z i j n op de zakelijke markt. Uit het concept b l i j k t echter dat h i e r geen sprake van i s (namelijk 70% toeristische markt). Evenwel z i j n wij van mening dat hier geen sprake i s van een stadspoort en derhalve het beleid t.a.v. het buitengebied zou moeten gelden. Toetsend aan het

4. A u g . 2 0 1 1

8:25


3504141

Nr. 1911

P.

13

blad 7 hotelbeleid zou d i t een kleinschalig hotel betekenen, t e r w i j l het concept j u i s t uitgaat van een grootschalig hotel '174 bedden). Overigens geeft het concept aan dat de horecavoorzieningen complementair zouden z i j n aan het horecavoorzieningenaanbod i n Maastricht. Dit wordt echter niet onderbouwd. Derhalve verzoeken wij u h i e r b i j het marktonderzoek naar de hotelmarkt i n Maastricht te betrekken waarvan de resultaten begin 2009 worden verwacht, zodoende kan op een zorgvuldige wijze de complementariteit beoordeeld worden. AmuBomantohali in de Verordening Speelautomatenhallen en Speelautomaten Maastricht 2001 i s het beleid vastgelegd omtrent amusementshallen. Met het oog op onder andere de problematiek omtrent gokverslaving en openbare orde i s h i e r i n vastgelegd dat er in Maastricht maximaal twee hallen toegestaan z i j n . Aangezien er reeds voor twee hallen een vergunning verleend is, hebben wij consequent vergunningaanvragen voor een derde hal afgewezen (zelfs zeer recent nog). Ook in de context van uw concept achten wij een amusementshal onwenselijk (nog ongeacht de ontwikkelingen op het gebied van de landelijke wetgeving). Datailhandnli In de voorschriften wordt geen indicatie gegeven over de invulling hiervan; de enige bepaling i s dat het verkoopvloeroppervlak van de functie detailhandelbedrijven minimaal 900 m2 groot moet z i j n en dat supermarkten uitgezonderd z i j n . Voor de rest i s a l l e s qua detailhandel, op grond van de voorschriften zonder meer mogelijk. In de t o e l i c h t i n g wordt bovendien geen r e l a t i e gelegd met de detailhandelsnota Voor de gemeente Maastricht; i n deze nota wordt, zoals'ook i n het bestuurlijk overleg van mei j l . en i n onze briefwisseling sindsdien i s aangegeven, omschreven welke problematiek er op het gebied van detailhandel (o.a. de grootschalige en perifere detailhandel) speelt. Deze omschrijving komt niet terug i n uw concept; een onderbouwing van uw concept i n r e l a t i e tot deze problematiek evenmin.

Overige functies I restaurant, conforentieruimta, wellness, fitness Over deze functies wordt i n de toelichting aangegeven dat ze hocelgerelateerd z i j n . Gezien de aangegeven omvang moet hier echter gesproken worden van aparte functies. Gelet op de marktontwikkelingen, het huidige aanbod en de liggende plannen (ook op regionaal gebied) i s het niet wenselijk dat deze functies i n deze omvang op deze locatie gerealiseerd worden. Tot slot Zoals hierboven aangegeven i s tijdens het bestuurlijk overleg van 24 oktober j l . op het gouvernement afgesproken dat we gezamenlijk naar een oplossing van de problematiek zouden zoeken i n het kader van een ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Wij gaan ervan u i t dat we op basis hiervan kunnen komen tot een goede en adequate oplossing.

4. A u g . 2 0 1 1

8:26


blad 8

Afschrift(en): College van Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg

Nr.1911

P. 1 4

Fieret, P.

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

P O S T K A M E R - F A X - 1 [ P O S T K A M E R - F A X - 1 @locai.raadvanstate.nl] donderdag 4 augustus 2011 8:28 Centrale F A X FaxServerlP(8A): FaxlD=+31433504141, 04-08-2011, 08:22:00 ( P O S T K A M E R - F A X - 1 )

Bijlagen:

l_B848220118A 040014B84827M0544.TIF

I

+31433504141

B848220118A

FaxServerIP-Mailer

1

Gemeente Maastricht R A A D BEZOEKADRES

> RETOURADRES POSTBUS 1992, 6201 BZ MAASTRICHT

Mosae Forum 10 Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA 'S-GRAVENHAGE

6211 DW Maastricht POSTADRES

Postbus 1992 6201 BZ Maastricht WWW.MAASTRJCHT.NL

BIJLAGEN

ONDERWERP

Beroepschrift Hotel Gronsveld van de gemeente Eijsden

2

4 augustus 2011 VERZONDEN

* AUG 11

BEHANDELD DOOR

DOORKIESNUMMER

A (Ard) Costongs

043 350 47 88

E-MA1LADRES

FAXNUMMER

[email protected]

043 350 46 50

ONZE REFERENTIE

io

n - ^ i (o lo UW REFERENTIE

Geacht rechtscollege

Hierbij stellen wij beroep in tegen het besluit van de gemeenteraad van de voormalige gemeente Eijsden d.d. 14 december 2010 tot vaststellen van het (gewijzigde) bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" en het besluit d.d. 14 december 2010 om geen exploitatieplan vast te stellen. Wij hebben als belanghebbende op 4 augustus 2010 een zienswijze ingediend tegen het ontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld. Wij verzoeken U onze zienswijze van 4 augustus 2010 als hier herhaald en ingelast te beschouwen. Wij handhaven de in de zienswijzen aangevoerde standpunten en voeren die, voor zover de gemeenteraad van Eijsden het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht niet heeft gevolgd, volledig als gronden van het beroep aan. Voor de volledigheid wordt de desbetreffende zienswijze, alsmede onze overlegreactie van 18 november 2008 hierbij gevoegd. Wij verzoeken u de gronden nader te mogen aanvullen en onderbouwen en ons daarvoor een nadere termijn te verlenen van tenminste vier weken. Wij verzoeken u het beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren en de bestreden besluiten te vernietigen. Per separate brief hebben wij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak op grond van artikel 8.4 van de Wet ruimtelijke ordening verzocht de inwerkingtreding van de besluiten op te schorten totdat op ons beroepschrift is beslist

i

Burgemeester en wethouders van Maastricht, de .secretaris, despcn de burgemeester,

c

PAGINA

1 van 2

MINUUT

if

Gemeente Maastricht

> RETOURADRES POSTBUS

199a, taxa. SI M A A S T R I C H T

BEZOEKADRES


Het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

POSTADRES

Postbus 1992 6201 BZ Maastricht WWW.MAASTRICHT.NL

ONDERWERP

DATUM

BIJLAGEN


4 augustus 2010

geen

BEHANDELD DOOR

\ DOORKD2SN13MMER

HJ (Henk) Goessen

043 350 45 65

E-MAIIADRES

FAXNUMMER

Henk.goessen @ maastricht.nl

043 350 46 50

ONZE REFERENTIE

U W REFERENTIE

Geacht College Wij hebben kennis genomen van het ontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" dat u ons heeft toegezonden. Het betreft hier de start van de formele procedure van bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" waarop we ten aanzien van het eerdere voorontwerp middels een schrijven op 18 november 2008 inhoudelijk hebben gereageerd. Deze reactie van ons blijft onverkort van kracht en is onderdeel van deze zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan. Bekijk bijvoorbeeld het MER-aspect dat nu is opgenomen in het plan. De combinatie van alle voorzieningen op de locatie zal de norm in de praktijk overschrijden en zo blijft de vraag staan of dit geen nadelige milieugevolgen met zich meebrengt en niet toch MER-beoordelingsplichtig is. Het gebied maakt deel uit van het stedelijk gebied Maastricht en is in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg specifiek aangegeven als zijnde een bedrijventerrein. Een invulling door onder meer een hotel en GDV en PDV functies past normaliter niet op een bedrijventerrein en blijft een dergelijke invulling strijdig met het in Maastricht opgestelde stedelijk beleid aangaande die functies (denk hierbij aan de Detailhandelsnota, Hotelnota, Nota Hoger Bouwen, Verordening Speelautomatenhallen, etc). In de beantwoording die we destijds van u hebben ontvangen erkent u meerdere keren dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld. Omdat we als gemeenten nog niet zijn gekomen tot een gezamenlijke gebiedsvisie, Is het nu niet opportuun het onderhavige bestemmingsplan formeel in procedure te brengen. Wij begrijpen dat u zoekt naar een adequate invulling voor deze locatie, maar van groot belang blijft voorop staan dat we gezamenlijk naar een oplossing moeten zoeken in het kader van een ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Wij gaan er nog steeds van uit dat we op basis hiervan kunnen komen tot een góede en adequate oplossing en zien uw reactie met belangstelling tegemoet Namens net c< lege van burgemeester en wethouders van Maastricht, Secnormanagi Ruimte, dhr. J . Simons

PAGINA

1 van 2

Gemeente

nnn

Maastricht

19 Burgemeester en wethouders van E i j s d e n Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

uw b r i e f :

ons kenmerk: 2*~> 3. ULx^üC <

bijlage(n) : 4


doorkiesnummer: 043 350 4788 ( t e l ) 043 350 4650 (fax)

M a a s t r i c h t , 18 november 2008

VERZONDEN 2 C Onderwerp

Geacht

L<M

: D e t a i l h a n d e l s n o t a en Concept voorontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld

college,

Met deze b r i e f w i l l e n wij graag reageren op bovengenoemde zaken. A l l e r e e r s t w i l l e n wij i n b i j l a g e 1 ingaan op uw b r i e v e n van 1 j u l i en 12 september j l . d i e u ons i n het kader van de procedure voor de d e t a i l h a n d e l s n o t a gezonden h e e f t . Daarna w i l l e n wij i n b i j l a g e 2 ingaan op het concept voorontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" (hierna te noemen: "het c o n c e p t " ) . Op 6 oktober 2008 hebben w i j van Plangroep Heggen namens u d i t concept ontvangen met het verzoek om onze vragen, opmerkingen en/of adviezen t e r i c h t e n aan de gemeente E i j s d e n . H i e r b i j i s geen t e r m i j n gegeven, maar w i j w i l l e n hiermee graag binnen een r e d e l i j k e t e r m i j n reageren. Het bedoelde concept i s reeds besproken i n een b e s t u u r l i j k o v e r l e g op het gouvernement waarbij deputé Driessen, uw wethouder Jacobs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t o v e r l e g i s afgesproken dat de p r o v i n c i e een b r i e f naar beide gemeenten s t u u r t , waarin z i j aangeeft uw concept pas te beoordelen aan 'de hand van een i n t e r g e m e e n t e l i j k e r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Desalniettemin hechten wij eraan om door middel van deze b r i e f nog eens kort onze b e l a n g r i j k s t e opmerkingen over het concept t e b e l i c h t e n . Hoofdconclusie i s i n ieder geval dat het h i e r een d u i d e l i j k bovenlokaal concept b e t r e f t , dat n i e t a l l e e n vanuit het M a a s t r i c h t s b e l e i d gezien, maar ook u i t r e g i o n a a l oogpunt een ongewenste o n t w i k k e l i n g zou z i j n d i e n i e t b i j d r a a g t aan en z e l f s ontwrichtend werkt op een duurzame r e g i o n a l e v o o r z i e n i n g e n s t r u c t u u r . Gezien de aard en omvang van de f u n c t i e s i s h i e r sprake van een o n t w i k k e l i n g waarvan ook de C:\Doeumenta and OettingaVptheuniaaenVLoeal Settings\Temporary I n t e r n e t Files\OLK6C\081113 B r i e f aan E i j s d e n nav concept voorontwerp bp H o t e l Gronsveldl.doe

Mosae Fonjm 10, Postbus 1992, 6201 BZ, Maastricht Telefoon (043) 350 5050 Fax (043) 350 4141

E-mail post@maastrichtnl Internet www.maastricht.nl

blad 2 p r o v i n c i e zegt dat de v o o r t r e k k e r s r o l b i j de centrumgemeente l i g t . Aangezien wij er b e g r i p voor hebben dat er een adequate i n v u l l i n g voor de door u aangedragen l o c a t i e z a l moeten p l a a t s v i n d e n en er bovendien d i v e r s e ontwikkelingen i n het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n spelen, i s het van g r o o t belang dat we, z o a l s ook afgesproken op het hierboven genoemd b e s t u u r l i j k overleg, gezamenlijk naar een o p l o s s i n g van de problematiek zoeken i n het kader van een r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d t u s s e n M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Wij gaan ervan u i t dat we op b a s i s h i e r v a n kunnen komen t o t een goede en adequate o p l o s s i n g .

Met v r i e n d e l i j k e groet.

r

Afschrift(en): C o l l e g e van Gedeputeerde Staten van de p r o v i n c i e Limburg

blad 3

BIJLAGE 1:


A l l e r e e r s t w i l l e n wij ingaan op uw brieven van 1 j u l i en 12 september j l . over de concept-detailhandelsnota voor de gemeente M a a s t r i c h t . Voorafgaand aan de raadsbehandeling hebben wij u reeds een r e a c t i e gegeven op uw b r i e f van 1 j u l i en hebben wij u het r a a d s v o o r s t e l toegezonden. Hierop h e e f t u gereageerd met uw b r i e f van 12 september. In deze b r i e f s t a a t dat er b e g i n 2007 (ambtelijk) gesprekken gevoerd z i j n en dat e i n d 2007 t i j d e n s een gesprek aangegeven i s dat ook het w e s t e l i j k gedeelte p o t e n t i e h e e f t . Wij moeten constateren dat h i e r u i t i n i e d e r geval a l b l i j k t dat de plannen z o a l s i n uw b r i e f van 1 j u l i j l . omschreven, inderdaad medio 2007 nog n i e t bekend waren. Dit s t a a t overigens nog l o s van het informele k a r a k t e r van de (ambtelijke) gesprekken z o a l s overigens ook u i t uw b r i e f spreekt. De genoemde plannen z i j n zeker n i e t aan een a a n t a l van onze ambtenaren gepresenteerd a l s standpunt van uw c o l l e g e of raad, l a a t staan dat de gesprekken bedoeld waren om bezwaren tegen de plannen te maken ( a l hebben onze ambtenaren wel hun t w i j f e l s g e u i t ) ; s t e r k e r nog, hun i s z e l f s embargo verzocht omdat de plannen, d i e bovendien a l l e e n aan de orde zouden z i j n a l s M a a s t r i c h t h i e r voordelen i n z i e t , nog n i e t b i j uw raad bekend zouden z i j n . Onze ambtenaren hebben gemeend er goed aan te doen om d i t embargo t e respecteren. Wel i s de ongerustheid d i e d i t teweeg bracht, mede a a n l e i d i n g geweest van ons b e s t u u r l i j k o v e r l e g van 29 mei j l . Op 16 september j l . h e e f t de gemeenteraad het e i n d v e r s l a g met de beantwoording van de d i v e r s e i n s p r a a k r e a c t i e s en de D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008 (nagenoeg ongewijzigd ten o p z i c h t e van de concept-detailhandelsnota) v a s t g e s t e l d . H i e r b i j doen wij u het r a a d s b e s l u i t en de v a s t g e s t e l d e D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008, d i e sinds kort overigens ook op onze website s t a a t , toekomen. B i j de raadsbehandeling van de v a s t s t e l l i n g van de D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008 h e e f t onze raad de wens uitgesproken dat gezien het g r e n s o v e r s t i j g e n d e k a r a k t e r c.q. de grote ongewenste i n v l o e d van uw plannen op de d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r en de r u i m t e l i j k e ontwikkelingsmogelijkheden van M a a s t r i c h t , b e i d e gemeenten h i e r o v e r i n o v e r l e g b l i j v e n en een v i s i e op de r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r o p s t e l l e n . Zoals ons c o l l e g e ook a l eerder aan u geschreven h e e f t , wordt e r sterk aan gehecht om tegen de achtergrond van het haalbaarheidsonderzoek PDVc o n c e n t r a t i e b e s l u i t e n ten aanzien van de door u aangedragen l o c a t i e z o r g v u l d i g te kunnen afwegen. D i t g e l d t u i t e r a a r d ook i n d i e n u i t het haalbaarheidsonderzoek b l i j k t dat een g e s c h i k t e l o c a t i e i n Noordoost-Maastricht te vinden i s . Wij hebben BRO overigens de opdracht v e r s t r e k t om i n het kader van het haalbaarheidsonderzoek contact opnemen met de i n i t i a t i e f n e m e r s voor de l o c a t i e , zodat er een t o t a a l z i c h t komt op de PDV/GDV-problematiek i n en aan de s t a d .

blad 4

BIJLAGE 2:

CONCEPT (CONCEPT VOORONTWERP-BESTEMMINGSPLAN HOTEL GRONSVELD)

Het bedoelde concept i s reeds besproken i n een b e s t u u r l i j k o v e r l e g op h e t gouvernement waarbij deputé D r i e s s e n , uw wethouder G. Jacobs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t o v e r l e g i s afgesproken dat de p r o v i n c i e een b r i e f naar beide gemeenten s t u u r t , waarin z i j aangeeft uw concept pas t e beoordelen aan de hand van een i n t e r g e m e e n t e l i j k e r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . D e s a l n i e t t e m i n hechten wij eraan om door middel van deze b r i e f nog eens k o r t onze b e l a n g r i j k s t e opmerkingen over het concept t e b e l i c h t e n . H o o f d c o n c l u s i e i s i n i e d e r g e v a l dat het h i e r een d u i d e l i j k bovenlokaal concept b e t r e f t , d a t n i e t a l l e e n v a n u i t h e t M a a s t r i c h t s b e l e i d gezien, maar ook u i t r e g i o n a a l oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou z i j n d i e n i e t b i j d r a a g t aan en z e l f s ontwrichtend werkt op een duurzame r e g i o n a l e v o o r z i e n i n g e n s t r u c t u u r . Gezien de aard en omvang van de f u n c t i e s i s h i e r sprake van een o n t w i k k e l i n g waarvan ook de p r o v i n c i e zegt dat de v o o r t r e k k e r s r o l b i j de centrumgemeente l i g t . Aangezien wij e r b e g r i p voor hebben dat e r een adequate i n v u l l i n g voor de door u aangedragen l o c a t i e z a l moeten p l a a t s v i n d e n en e r bovendien d i v e r s e ontwikkelingen i n het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n spelen, i s h e t van groot belang dat we z o a l s ook afgesproken op h e t hierboven genoemd b e s t u u r l i j k o v e r l e g , gezamenlijk naar een o p l o s s i n g van de problematiek zoeken i n het kader van een r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d t u s s e n M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Hieronder w i l l e n wij nader ingaan op een a a n t a l aspecten b e t r e f f e n d e h e t p r o c e s en de inhoud van uw concept.

Proces In het concept s t a a t de volgende paragraaf 5.1.3: "Afstemming met de regio De gemeente Maastricht heeft aangegeven voorgenomen ontwikkelingen als autonoom te beschouwen. De middels voorliggend plan beoogde (horeca)voorzieningen zullen een aanvulling vormen op, en complementair zijn aan het (horeca) voorzieningenaanbod van de gemeente Maastricht." Dit komt echter n i e t overeen met de b r i e f d i e w i j u op 8 september j l . g e s t u u r d hebben. Deze b r i e f heeft, z o a l s bekend, b e t r e k k i n g op uw plannen voor h e t gebied tussen de Köbbesweg en de autosnelweg z o a l s i n uw b r i e f van 1 j u l i j l . omschreven. In onze b r i e f van 8 september j l . s t a a t : "Met bovenstaande willen wij aangeven dat wij op een uiterst zorgvuldige wijze ons detailhandelsbeleid ontwikkelen en daarin keuzes maken. Wij doen dit vanuit het besef dat de stad voor de regio een centrumfunctie vervult. Het ligt om die reden dan ook voor de hand dat de centrumstad op dit terrein het voortouw neemt èn haar verantwoordelijkheid neemt. Wij hebben u dat ook laten weten in het overleg van onze colleges op 29 mei jl. waarin dit detailhandelsbeleid aan de orde is geweest." In het r a a d s v o o r s t e l dat a l s b i j l a g e b i j deze b r i e f meegezonden was, stond: "De ideeën op het gebied van PDV/GDV zoals die thans door de gemeente Eijsden naar voren gebracht worden, zouden grote ongewenste invloed hebben op de

blad 5 detailhandelsstructuur en de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van Maastricht, en de geconstateerde problemen alleen nog maar vergroten. " "Tijdens vervolgoverleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Eijsden is de afspraak gemaakt dat beide gemeenten in overleg blijven o.a. omtrent de problematiek van PDV-locaties." Overigens z a l deze materie ook op grond van het POL bovengemeentelijk (c.q. regionaal) bekeken moeten worden. In de d i v e r s e v e r w i j z i n g e n i n het concept naar het POL komt d i t n i e t terug. Kortom, de c o n c l u s i e dat M a a s t r i c h t de plannen omtrent GDV/PDV a l s een autonome ontwikkeling zou beschouwen, i s n i e t c o r r e c t . (Dit g e l d t overigens ook voor de andere ontwikkelingen.) Bovendien wordt i n de afstemmingsparagraaf van het concept n i e t ingegaan op de aangegeven ongewenste i n v l o e d op de problemen van Maastricht.

Inhoud De a l eerder op a m b t e l i j k en b e s t u u r l i j k niveau u i t g e s p r o k e n bedenkingen worden door het concept n i e t weggenomen. In de t o e l i c h t i n g van het concept wordt het volgende programma omschreven: h o t e l (3 s t e r r e n met 174 bedden), amusementshal (1000 m2), r e s t a u r a n t (1360 m2), c o n f e r e n t i e r u i m t e (1440 m2), wellness (700 m2), f i t n e s s (1430 m2) en GDV (9160 m2) . De beoogde gebouwen z i j n 12 meter hoog en het h o t e l z e l f s 36 meter hoog. Hieronder w i l l e n wij nogmaals ingaan op de b e l a n g r i j k s t e bedenkingen. Algemeen: Ruimtelijk: De o o r s p r o n k e l i j k e bouwhoogte van het h o t e l i s weliswaar teruggebracht van 50 naar maximaal 3 6 meter, maar i s gezien de M a a s t r i c h t s e Nota Hoger Bouwen en bebouwing op aanliggende gronden nog steeds t e hoog; op grond hiervan' zou een maximale hoogte van 20 meter bespreekbaar z i j n z i j n . Ook de hoogte van 12 meter w i j k t af van de 10 meter behorende b i j het s t a d s r a n d m i l i e u . Daarnaast wordt v o o r z i e n i n een reclamemast van maximaal 36 meter hoog. Het i s o n d u i d e l i j k wat h i e r p r e c i e s mee bedoeld wordt; v o o r a l s n o g l i j k t ons een reclamemast met een d e r g e l i j k e g r o o t t e n i e t w e n s e l i j k op deze l o c a t i e . Economische onderbouwing Een economische onderbouwing wordt i n f e i t e n i e t gegeven. Het gehele hoofdstuk 7 bestaat u i t de volgende passage: "Economische uitvoerbaarheid. Het plan wordt geheel op kosten van en risico voor de initiatiefnemer uitgevoerd. Op 10 oktober 2007 is de samenwerkingsovereenkomst tussen Wyckerveste BV en de gemeente Eijsden, betreffende de ontwikkeling van het plangebied, ondertekend." De enige onderbouwing d i e gegeven wordt (samenwerkingsovereenkomst met Wyckerveste) z i t echter n i e t a l s b i j l a g e b i j de stukken en kan dus n i e t beoordeeld worden.

blad 6 MER In de t o e l i c h t i n g i s vermeld dat a l l e e n a l de GDV 7000 bezoekers p e r week genereert. Op j a a r b a s i s z i j n dat 364.000 bezoekers. A l l e e n a l op grond h i e r v a n b e s t a a t er een m e r - b e o o r d e l i n g s p l i c h t . A l s de b e z o e k e r s a a n t a l l e n van a l l e andere voorgenomen f u n c t i e s d a a r b i j worden opgeteld wordt, naar i n s c h a t t i n g op b a s i s van de onderzoeksgegevens t.a.v. verkeersbewegingen en parkeerplaatsen, de grens van 500.000 bezoekers op j a a r b a s i s overschreden, hetgeen een m e r - v e r p l i c h t i n g inhoudt. In het concept wordt noch op de m e r - b e o o r d e l i n g s p l i c h t noch op de m e r - p l i c h t ingegaan. Verkeer en parkeren De i n v l o e d van deze b e z o e k e r s a a n t a l l e n op de v e r k e e r s a f w i k k e l i n g , en zeker op piekdagen, i s nauwelijks of n i e t aangegeven. Daarnaast i s de aangegeven parkeernormering ons i n z i e n s n i e t adequaat. Ook i s geen aandacht geschonken aan de r e l a t i e met het A2-project en de t i j d e l i j k e ( b e r e i k b a a r h e i d s ) s i t u a t i e daaromtrent. Juridische regeling In de t o e l i c h t i n g van het concept worden de programma's van een a a n t a l f u n c t i e s beschreven. In de j u r i d i s c h e r e g e l i n g worden deze e c h t e r n i e t goed afgebakend (plankaart en v o o r s c h r i f t e n ) , waardoor de toegestane programma's i n f e i t e f o r s g r o t e r z i j n dan volgens de t o e l i c h t i n g de b e d o e l i n g zou z i j n . Bovendien wordt een monofunctionele ontwikkeling n i e t u i t g e s l o t e n . A l s gevolg h i e r v a n zou b i j v o o r b e e l d een GDV-programma van zo'n 22.000 m2 m o g e l i j k z i j n i n p l a a t s van de 9.160 m2 u i t de t o e l i c h t i n g . Functies In het concept wordt n i e t ingegaan op de consequenties bedrijfsbestemming van deze p e r c e l e n h e e f t op de bedrijventerreinenproblematiek.

d i e het opheffen van

In a a n v u l l i n g op deze algemene punten w i l l e n we h i e r o n d e r nog ingaan op een a a n t a l f u n c t i e s .

de

specifieker

Hotel: Het h o t e l b e l e i d voor de gemeente M a a s t r i c h t vermeldt dat de b u i t e n s t e r i n g vf^r^ M a a s t r i c h t stadspoorten en b u i t e n g e b i e d kent. In deze gebieden moeten h o t e l v e s t i g i n g e n d u i d e l i j k ondersteunend z i j n aan het d a a r b i j behorende f u n c t i o n e l e gebruik: - stadspoorten z i j n i n t e n s i e v e s t e d e l i j k e gebieden z o a l s de G e u s s e l t en Randwyck en z i j n mogelijk i n t e r e s s a n t voor g r o o t s c h a l i g e h o t e l s g e r i c h t op de z a k e l i j k e markt; - het b u i t e n g e b i e d wordt gekenmerkt door natuur- en landschapswaarden en kent a l s b e l e i d dat h o t e l s beperkt m o g e l i j k z i j n en i n p r i n c i p e k l e i n s c h a l i g . Het door u beoogde g r o o t s c h a l i g e 3 - s t e r r e n h o t e l voor zowel z a k e l i j k a l s t o e r i s t i s c h gebruik i s h i e r n i e t mee i n overeenstemming. A l s het a l een stadspoort zou z i j n , dan zou het h o t e l h o o f d z a k e l i j k g e r i c h t moeten z i j n op de z a k e l i j k e markt. U i t het concept b l i j k t e c h t e r dat h i e r geen sprake van i s (namelijk 70% t o e r i s t i s c h e markt). Evenwel z i j n wij van mening dat h i e r geen sprake i s van een s t a d s p o o r t en derhalve het b e l e i d t.a.v. het b u i t e n g e b i e d zou moeten gelden. T o e t s e n d aan h e t

blad 7 h o t e l b e l e i d zou d i t een k l e i n s c h a l i g h o t e l betekenen, u i t g a a t van een g r o o t s c h a l i g h o t e l (174 bedden).

t e r w i j l het concept

juist

Overigens geeft het concept aan dat de horecavoorzieningen complementair zouden z i j n aan het horecavoorzieningenaanbod i n M a a s t r i c h t . D i t wordt e c h t e r n i e t onderbouwd. Derhalve verzoeken wij u h i e r b i j het marktonderzoek naar de hotelmarkt i n M a a s t r i c h t te betrekken waarvan de r e s u l t a t e n begin 2009 worden verwacht. Zodoende kan op een z o r g v u l d i g e w i j z e de c o m p l e m e n t a r i t e i t beoordeeld worden.

Amusementshal: In de Verordening Speelautomatenhallen en Speelautomaten M a a s t r i c h t 2001 i s het b e l e i d v a s t g e l e g d omtrent amusementshallen. Met het oog op onder andere de problematiek omtrent g o k v e r s l a v i n g en openbare orde i s h i e r i n v a s t g e l e g d dat e r i n M a a s t r i c h t maximaal twee h a l l e n toegestaan z i j n . Aangezien er reeds voor twee h a l l e n een vergunning v e r l e e n d i s , hebben wij consequent vergunningaanvragen voor een derde h a l afgewezen ( z e l f s zeer recent nog). Ook i n de context van uw concept achten w i j een amusementshal onwenselijk (nog ongeacht de ontwikkelingen op het gebied van de l a n d e l i j k e wetgeving). Detailhandel: In de v o o r s c h r i f t e n wordt geen i n d i c a t i e gegeven over de i n v u l l i n g h i e r v a n ; de enige b e p a l i n g i s dat het verkoopvloeroppervlak van de f u n c t i e d e t a i l h a n d e l b e d r i j v e n minimaal 900 m2 groot moet z i j n en dat supermarkten uitgezonderd z i j n . Voor de r e s t i s a l l e s qua d e t a i l h a n d e l op grond van de v o o r s c h r i f t e n zonder meer mogelijk. In de t o e l i c h t i n g wordt bovendien geen r e l a t i e gelegd met de d e t a i l h a n d e l s n o t a voor de gemeente M a a s t r i c h t ; i n deze nota wordt, zoals ook i n het b e s t u u r l i j k o v e r l e g van mei j l . en i n onze b r i e f w i s s e l i n g s i n d s d i e n i s aangegeven, omschreven welke problematiek er op het gebied van d e t a i l h a n d e l (o.a. de g r o o t s c h a l i g e en p e r i f e r e d e t a i l h a n d e l ) s p e e l t . Deze o m s c h r i j v i n g komt n i e t terug i n uw concept; een onderbouwing van uw concept i n r e l a t i e t o t deze problematiek evenmin.

Overige f u n c t i e s : r e s t a u r a n t , c o n f e r e n t i e r u i m t e , w e l l n e s s , f i t n e s s Over deze f u n c t i e s wordt i n de t o e l i c h t i n g aangegeven dat ze h o t e l g e r e l a t e e r d z i j n . Gezien de aangegeven omvang moet h i e r e c h t e r gesproken worden van a p a r t e f u n c t i e s . Gelet op de marktontwikkelingen, het h u i d i g e aanbod en de l i g g e n d e plannen (ook op r e g i o n a a l gebied) i s het n i e t w e n s e l i j k dat deze f u n c t i e s i n deze omvang op deze l o c a t i e g e r e a l i s e e r d worden. Tot slot Zoals hierboven aangegeven i s t i j d e n s het b e s t u u r l i j k o v e r l e g van 24 oktober j l . op het gouvernement afgesproken dat we gezamenlijk naar een o p l o s s i n g van de problematiek zouden zoeken i n het kader van een r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Wij gaan ervan u i t dat we op b a s i s h i e r v a n kunnen komen t o t een goede en adequate o p l o s s i n g .

blad 8

Afschrift(en): C o l l e g e van Gedeputeerde Staten van de p r o v i n c i e Limburg

Gemeente Maastricht > RETOURADRES POSTBUS 1992, 6201 BZ MAASTRICHT

RAAD VAN STATE INGEKOMEN

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019 2500 EA 'S-GRAVENHAGE

0 1 SEP, 2011

BEZOEKADRES

Mosae Forum 10 6211 DW Maastricht POSTADRES

ZAAKMR.

* J

\P\

AAN:

BEHANDELD: [$):

H ' PAR:

Postbus 1992 6201 BZ Maastricht WWW.MAASTRICHT.NL

ONDERWERP

DATUM

BIJLAGEN

Nadere gronden Verzoek om voorlopige voorziening, en beroep bestemmingsplan Hotel Gronsveld van de gemeente Eijsden, Uw kenmerk 201108336/2/R1 en 201108336/1/R1

31 augustus 2011

1

VERZONBEW 3 1 AOS. 2011

BEHANDELD DOOR

DOORKIESNUMMER

A. (Ard) Costongs

043 350 47 88

E-MAILADRES

FAXNUMMER

[email protected]

043 350 46 50

ONZE REFERENTIE

UW REFERENTIE

Geachte voorzitter, Bij dezen doen we u het beroepschrift met de nadere gronden van het beroep toekomen en van het verzoek voor het treffen van voorlopige voorziening inzake het bestemmingsplan Hotel Gronsveld van de gemeente Eijsden Ons college heeft op 4 augustus 2011 beroep ingesteld en verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij brief van 4 augustus hebt u ons in de gelegenheid gesteld om tot en met 1 september 2011 te voldoen aan de in uw brief vermelde formaliteiten. Onderhavige beroepschrift omvat de nadere gronden met producties. Dit beroepschrift en de producties-€ïuren we'u per fax en per aangetekende post.

Burgemeester enjaietrrcTuders yau/Maastricht, de secretarissen dejèra^gemeester, namens dezen Jos Simons

PAGINA

1 van 1 l:\SEB-RMT\Hotel GronsveldWerzonden brieven\20110831_begeleidend schrijven_beroepsgronden.doc

Gemeente Maastricht Aan

de voorzitter van de A f d e l i n g Bestuursrechtspraak Raad van state

SA

K n e u t e r d i j k 22

AD VAM STATE INGEKOMEN

2 5 1 4 EN D E N H A A G

0 1 SEP 2011 ZAAKNR. AAN:

Geachte voorzitter,

B E H A N D E L D : Dp;

PAR-

O p 4 a u g u s t u s 2011 h e e f t h e t c o l l e g e v a n b u r g e m e e s t e r e n w e t h o u d e r s v a n d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t b e r o e p a a n g e t e k e n d t e g e n h e t besluit v a n d e r a a d v a n d e gemeente

Eijsden v a n

14

december

2010

inzake

het

vaststellen

van

het

bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld', en tegen het besluit van de raad van de gemeente

Eijsden v a n

14

december

2010

dat

geen

exploitatieplan

wordt

vastgesteld. O p 4 a u g u s t u s 2011 h e e f t h e t c o l l e g e v a n b u r g e m e e s t e r e n w e t h o u d e r s v a n d e gemeente Maastricht verzocht een voorlopige voorziening te treffen o m de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' en de inwerkingtreding van de hiervoor g e n o e m d e besluiten op te schorten totdat op h e t b e r o e p s c h r i f t is b e s l o t e n . Dit o m t e v o o r k o m e n d a t g e d u r e n d e d e t e r m i j n v a n b e h a n d e l i n g v a n het b e r o e p n a a f l o o p v a n d e b e r o e p s t e r m i j n e e n o n o m k e e r b a r e situatie z o u o n t s t a a n .

Bij d e z e n w o r d e n de n a d e r e g r o n d e n v a n h e t b e r o e p a a n g e v u l d .

Belanghebbende - Ontvankelijkheid beroep Het college van

burgemeester

en wethouders

van

de

gemeente

Maastricht

( h i e r n a : a p p e l l a n t e n ) h e e f t o p 5 a u g u s t u s 2010 e e n z i e n s w i j z e i n g e d i e n d t e g e n het o n t w e r p b e s t e m m i n g s p l a n . D e z e z i e n s w i j z e is als ( p r o d u c t i e 1) b i j g e v o e g d . A p p e l l a n t e n v e r z o e k e n hierbij h e t g e s t e l d e in d e z i e n s w i j z e e n d e als p r o d u c t i e 2 i n g e v o e g d e i n s p r a a k r e a c t i e als hier herhaald en ingelast te b e s c h o u w e n . De r a a d v a n d e g e m e e n t e Eijsden ( h i e r n a : v e r w e e r d e r ) h e e f t o p 14 d e c e m b e r 2010 het

bestemmingsplan

'Hotel

Gronsveld' vastgesteld

e x p l o i t a t i e p l a n w o r d t v a s t g e s t e l d . ( p r o d u c t i e 1)

en vastgesteld dat

geen

Gemeente Maastricht I. Bestemmingsplan Hotel Gronsveld 1.

A p p e l l a n t e n hebben b e z w a r e n t e g e n alle o n d e r d e l e n van het bestemmingsplan,

zijnde

een

plan

dat

de

realisatie

van

voorliggende een

hotel,

grootschalige detailhandel en perifere detailhandel, en een e v e n e m e n t e n h a l mogelijk maakt o p de locatie Gronsveld, een g e b i e d dat d o o r de provincie L i m b u r g n i e t is a a n g e w e z e n als stedelijk d i e n s t e n t e r r e i n . 2.

A p p e l l a n t e n zijn v a n m e n i n g

dat

verweerder

de onomkeerbare

nadelige

gevolgen voor het w o o n - en leefklimaat, het landschap, de grootschalige en p e r i f e r e d e t a i l h a n d e l s o n t w i k k e l i n g e n in M a a s t r i c h t e n d e r e g i o , e n d e p a r k e e r en

verkeerssituatie

heeft

miskend.

Dit

is m e d e

gelet

op

het

feit

dat

a p p e l l a n t e n vaststellen d a t er g e e n e n k e l e n o o d z a a k is o m t e m o e t e n v o l d o e n aan w e l k e dringende behoefte dan o o k o p de desbetreffende locatie. Daar w a a r M a a s t r i c h t bij h e t o p s t e l l e n v a n h a a r b e l e i d o p h e t g e b i e d v a n o . a . detailhandel, zorgvuldig

hotels,

in h e t

amusementshallen

oog

neemt

en op

en

leisure

basis v a n

het

regionaal

deugdelijke

belang

onderzoeken

a f g e w o g e n b e s l u i t e n m e t e e n b r e e d d r a a g v l a k g e n o m e n h e e f t , is bij h e t p l a n H o t e l G r o n s v e l d is g e e n r e k e n i n g g e h o u d e n m e t h e t p r o v i n c i a l e , r e g i o n a l e o f lokale

belang.

deugdelijke

Bovendien

motivering

ontbreekt

doordat

het

op

alle

deelonderwerpen

er g e e n z o r g v u l d i g e

voorbereiding

aan heeft

plaatsgevonden en/of de besluiten o p onvolledige onjuiste en ondeugdelijke g r o n d e n zijn g e n o m e n . G e v o l g is d a t h e t v a s t g e s t e l d e b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l Gronsveld o p alle o n d e r d e l e n

in strijd is m e t

en ten

koste gaat van

de

regionale ruimtelijke structuur en de regionale structuur o p het gebied van de desbetreffende onderdelen van het plan. II. Beleidsmatig-programmatisch - verstoring duurzame regionale en locale voorzieningenstructuur, respectievelijk PDV-GDV en leisure Realisatie

van

PDV/GDV

op

locatie

Hotel

Gronsveld

is

strijdig

met

het

detailhandelsbeleid van de gemeente Maastricht. 3.

A p p e l l a n t e n w i j z e n er o p d a t M a a s t r i c h t als g r o o t s t e stad in W e s t e l i j k Z u i d L i m b u r g o p het g e b i e d v a n d e t a i l h a n d e l , e e n b e l a n g r i j k e r e g i o n a a l v e r z o r g e n d e f u n c t i e h e e f t v o o r d e b u u r g e m e e n t e n . Dit k o m t o o k t o t u i t i n g in de koopstromen: een belangrijk deel van de inwoners van de o m r i n g e n d e k e r n e n is v o o r h e t d o e n v a n a a n k o p e n b e h a l v e o p h e t e i g e n d o r p o o k g e o r i ë n t e e r d o p h e t w i n k e l a a n b o d in M a a s t r i c h t .

4.

De c e n t r u m f u n c t i e v a n M a a s t r i c h t als k o o p s t a d i n d e r e g i o is e e n b e l a n g r i j k

Gemeente Maastricht u i t g a n g s p u n t in h e t d e t a i l h a n d e l s b e l e i d v a n d e g e m e e n t e . A p p e l a n t e n w i j z e n er o p d a t M a a s t r i c h t z o r g v u l d i g e e n a c t u e l e studies h e e f t l a t e n u i t v o e r e n e n o p basis d a a r v a n k e u z e s h e e f t g e m a a k t t e n a a n z i e n v a n d e d e t a i l h a n d e l s o n t w i k k e l i n g e n o p p e r i f e r e locaties . O n t w i k k e l i n g v a n P D V / G D V 1

l o c a t i e o p locatie H o t e l G r o n s v e l d d o o r k r u i s t h e t z o r g v u l d i g e b e l e i d v a n Maastricht. 5.

O n d e r z o e k h e e f t u i t g e w e z e n d a t h e t a a n b o d a a n P D V e n deels o o k G D V 2

3

in

M a a s t r i c h t a c h t e r b l i j f t bij s t e d e n v a n v e r g e l i j k b a r e o m v a n g . H e t a a n w e z i g e P D V / G D V - a a n b o d is b o v e n d i e n sterk v e r s p r e i d a a n w e z i g e n v o l d o e t h i e r d o o r n i e t m e e r a a n d e w e n s e n e n eisen v a n d e h e d e n d a a g s e c o n s u m e n t e n m a r k t p a r t i j e n . O m d e z e k n e l p u n t e n o p t e lossen streeft d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t al g e r u i m e t i j d n a a r e e n s t e r k e r e c l u s t e r i n g v a n h e t P D V / G D V w i n k e l a a n b o d o p e e n b e p e r k t a a n t a l locaties. D i t v a n u i t d e a m b i t i e o m t e k o m e n tot een hoger verzorgingsniveau voor de inwoners van de stad en de o m r i n g e n d e r e g i o . Realiseren v a n P D V / G D V o p l o c a t i e H o t e l G r o n s v e l d frustreert deze noodzakelijke clustering. 6.

D e z e n o o d z a k e l i j k e c l u s t e r i n g is in 2004 al in h e t M a s t e r p l a n Belvédère v a s t g e l e g d in d i e z i n d a t d e l o c a t i e Belvédère als het c o n c e n t r a t i e g e b i e d v o o r P D V - e n G D V - o n t w i k k e l i n g e n b i n n e n d e S t a d s r e g i o M a a s t r i c h t is a a n g e d u i d . In 2 0 0 8 is d o o r d e g e m e e n t e r a a d v a n M a a s t r i c h t d e d e t a i l h a n d e l s n o t a 2008 ( p r o d u c t i e 3) v a s t g e s t e l d . D e z e visie h a n t e e r t v o o r d e G D V - e n P D V ontwikkeling de volgende uitgangspunten: •

C o n c e n t r a t i e v a n G D V - b r a n c h e s o p d e S p h i n x - l o c a t i e (Belvédère) als (enige) GDV-cluster voor de stad;

•

Concentratie van P D V - a a n b o d o p een n i e u w te realiseren PDV-concentratie g e k o p p e l d aan een haalbaarheidsonderzoek voor de meest wenselijke en haalbare centrale locatie.

3

3

Perifeer is in dit verband niet in of aansluitend aan bestaande reguliere winkelcentra zoals hoofdwinkelcentra of buurt- en wijkcentra. Bronnen: Detailhandelsbeleid gemeente Maastricht 2008 en Ontwikkelingsmogelijkheden perifere en grootschalige detailhandel (2010). Rapporten BRO. In de praktijk wordt hiervoor de term PDV/GDV vaak gebruikt, waarbij PDV staat voor Perifere Detailhandelsvestigingen en GDV voor Grootschalige Detailhandelvestigingen. PDV verwijst hierbij naar de branches/soorten winkels waarbij in het voormalige Rijksbeleid aangegeven was dat zij zich in principe door de aard en de omvang van de gevoerde artikelne perifeer mochten vestigen, zoals detailhandel in auto's boten en caravans, bouwmarkten, tuincentra, keukens/sanitairwinkels en de gehele woninginrichtingbranche Bij GDV gaat het om de perifere vestiging van winkels in andere branches (bijvoorbeeld elektra of sport.).

Gemeente Maastricht 7.

V o o r Belvedère, w a a r v a n d e S p h i n x - l o c a t i e d e e l u i t m a a k t , is i n m i d d e l s s p r a k e van een onherroepelijk bestemmingsplan dat de ontwikkeling mogelijk maakt v a n 35.000 m b v o d e t a i l h a n d e l , m e t d a a r b i n n e n e e n b e l a n g r i j k e c o m p o n e n t 2

G D V . H e t ligt d e r h a l v e v o o r d e h a n d o m d e l o c a t i e S p h i n x ( B e l v e d e r e ) eerst t o t o n t w i k k e l i n g te laten k o m e n e n n i e t d e l o c a t i e H o t e l G r o n s v e l d , o m w i l l e v a n d e noodzakelijke clustering en z e k e r g e z i e n de beperkte m a r k t r u i m t e die in 2 0 1 0 v o o r d e p e r i o d e t o t e n m e t 2 0 2 0 is g e r a a m d o p m a x i m a a l 9.800 m

2

vwo

in d e s t a d s r e g i o in m e t n a m e d e G D V - b r a n c h e s . 8.

V o o r d e l o c a t i e k e u z e v a n de c e n t r a l e P D V - l o c a t i e is d o o r d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t in s a m e n w e r k i n g m e t P r o g è r e e e n o n d e r z o e k u i t g e v o e r d n a a r d e v o o r k e u r s l o c a t i e . Hierbij zijn o p v e r z o e k v a n d e g e m e e n t e r a a d v a n M a a s t r i c h t a l l e P D V - e n G D V - i n i t i a t i e v e n in d e s t a d s r e g i o m e e g e n o m e n . U i t e i n d e l i j k z i j n in d e z e s t u d i e vier p o t e n t i e e l k a n s r i j k e locaties a f g e w o g e n , w a a r o n d e r

de

l o c a t i e H o t e l G r o n s v e l d in d e g e m e e n t e E i j s d e n . In h e t k a d e r v a n d i t onderzoek heeft meerdere malen overleg plaatsgevonden met de g e m e e n t e Eijsden. Bij r a a d s b e s l u i t v a n f e b r u a r i 2011 h e e f t d e g e m e e n t e r a a d v a n M a a s t r i c h t u i t e i n d e l i j k d e l o c a t i e Belvédère ( d e e l l o c a t i e Bosscherveld) a a n g e w e z e n als P D V - c o n c e n t r a t i e . Dit i m p l i c e e r t d a t d e realisatie v a n 13.000 m

2

bvo grootschalige en perifere detailhandel op de locatie " H o t e l G r o n s v e l d "

in h e t g e h e e l n i e t past b i n n e n h e t d e t a i l h a n d e l s b e l e i d v a n d e

gemeente

M a a s t r i c h t d a t g e b a s e e r d is o p z o r g v u l d i g e a f w e g i n g e n t e n a a n z i e n v a n d e b e o o g d e o n t w i k k e l i n g v a n z o w e l d e l o k a l e als de r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r e n b o v e n d i e n strijdig is m e t d e n o o d z a k e l i j k e c l u s t e r i n g . D i t raadsbesluit is o o k n a d r u k k e l i j k o n d e r b o u w d d o o r h e t o n d e r z o e k v a n Progère ( p r o d u c t i e 3). D a a r b i j is o o k a a n g e g e v e n d a t er in d e S t a d s r e g i o M a a s t r i c h t slechts p l a a t s is v o o r é é n c l u s t e r / c o n c e n t r a t i e g e b i e d o p het g e b i e d van PDV. 9.

In h e t o n d e r z o e k v a n Progère is d e l o c a t i e G r o n s v e l d n a d r u k k e l i j k in d e a f w e g i n g b e t r o k k e n e n o p o b j e c t i e v e g r o n d e n is d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t t o t d e c o n c l u s i e g e k o m e n d a t d e z e l o c a t i e n i e t past b i n n e n e e n g o e d e l o k a l e e n regionale detailhandelstructuur o m d a t de locatie Gronsveld negatieve effecten heeft o p de positie e n het perspectief van meerdere Maastrichtse w i n k e l c e n t r a . D e z e n e g a t i e v e e f f e c t e n g e l d e n eens t e m e e r v o o r G D V - a a n b o d o p d e l o c a t i e Sphinx, m a a r o o k v o o r d e b i n n e n s t a d als d e l o c a t i e G r o n s v e l d als GDV/PDV-locatie zou worden gerealiseerd.

Gemeente Maastricht ft Locatie Gronsveld - weinig ruimtelijk-functionele meerwaarde 10. De s p i n - o f f e n d e s y n e r g i e v a n d e locatie G r o n s v e l d m e t d e s t e d e l i j k e s t r u c t u u r in M a a s t r i c h t e n r e g i o zijn b e p e r k t . H e t g a a t f e i t e l i j k o m e e n s n e l w e g l o c a t i e d i e in f e i t e b e h o o r l i j k a f g e l e g e n ligt b i n n e n h e t v e r z o r g i n g s g e b i e d e n d a a r m e e slechts e e n b e p e r k t e e n in v e r g e l i j k i n g m e t d e a n d e r e o n d e r z o c h t e locaties g e e n m e e r w a a r d e o p l e v e r t v o o r d e s t e d e l i j k e e n r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s t r u c t u u r . In h e t g e n o e m d e o n d e r z o e k v a n Progère zijn d e z e p u n t e n o o k n a d r u k k e l i j k m e e g e w o g e n . H e t f u n c t i o n e l e p r o g r a m m a in b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d lijkt e e r d e r o p e e n " t o e v a l l i g e " e n a d hoe b u n d e l i n g v a n f u n c t i e s in plaats v a n o p e e n g o e d d o o r d a c h t c o n c e p t d a t o o k meerwaarde zou kunnen hebben voor de regionale voorzieningenstructuur.

Ontwikkeling van PDV/GDV-locatie Gronsveld is strijdig met het provinciale beleid op dit gebied 11. A p p e l l a n t e n zijn v a n m e n i n g d a t d e o n t w i k k e l i n g o p d e l o c a t i e G r o n s v e l d strijdig is m e t het p r o v i n c i a l e b e l e i d z o a l s d a t is v a s t g e l e g d in h e t P r o v i n c i a a l O m g e v i n g s p l a n L i m b u r g (POL). H e t P O L g a a t er p r i m a i r v a n uit d a t o p bedrijventerreinen geen detailhandelsfuncties thuishoren. A l l e e n stedelijke dienstenterreinen bieden ruimte aan detailhandelsfuncties voor minder f r e q u e n t b e n o d i g d e , d o e l g e r i c h t e a a n k o p e n , d i e m o e i l i j k i n p a s b a a r zijn in bestaande w i n k e l g e b i e d e n v a n w e g e de v o l u m i n e u z e aard en dagelijkse b e v o o r r a d i n g ( o m v a n g > 1.000 m ). V e s t i g i n g v a n n i e u w e g r o o t s c h a l i g e 2

functies o p het g e b i e d van detailhandel en grote stedelijke recreatieve v o o r z i e n i n g e n op stedelijke dienstenterreinen m o e t zorgvuldig w o r d e n a f g e w o g e n . De l o c a t i e G r o n s v e l d is d o o r d e P r o v i n c i e e c h t e r n i e t a a n g e w e z e n als stedelijk d i e n s t e n t e r r e i n . E e n i n v u l l i n g zoals v o o r z i e n in h e t v o o r l i g g e n d e b e s t e m m i n g s p l a n is d e r h a l v e o o k strijdig m e t p r o v i n c i a a l b e l e i d o p d i t c r u c i a l e punt.

Een integrale gebiedsvisie ontbreekt - geen zorgvuldige afweging 12. G e l e t o p h e t f e i t d a t d e locatie G r o n s v e l d d o o r d e p r o v i n c i e n i e t als stedelijk d i e n s t e n t e r r e i n is a a n g e w e z e n t e r w i j l v e r w e e r d e r o p d e l o c a t i e d e P D V / G D V functies mogelijk maakt getuigt van o n z o r g v u l d i g e voorbereiding en ondeugdelijke motivering. De provincie Limburg heeft meerdere malen a a n g e d r o n g e n d a t d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t e n d e g e m e e n t e Eijsden

Gemeente Maastricht gezamenlijk gebiedsvisie z o u d e n opstellen. Deze integrale gebiedsvisie o n t b r e e k t e c h t e r als o n d e r b o u w i n g v o o r h e t b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d . Er is d e r h a l v e g e e n s p r a k e v a n z o r g v u l d i g e a f w e g i n g e n v a n d e d o o r de provincie gevraagde regionale afstemming.

Economische Effectrapportage (EER) ontbreekt - onzorgvuldige rapportage 13. O p g r o n d v a n h e t P O L is e e n E c o n o m i s c h e E f f e c t r a p p o r t a g e vereist. V o l g e n s a p p e l l a n t e n v o l d o e t h e t o n d e r l i g g e n d D P O v a n Ecorys, d a t i n m i d d e l s al w e e r 2,5 j a a r o u d is, n i e t a a n d e v o o r w a a r d e n d i e g e s t e l d w o r d e n a a n e e n EER e n wel om de volgende redenen: •

H e t r a p p o r t v a n Ecorys d a t in o p d r a c h t v a n d e o n t w i k k e l a a r is u i t g e v o e r d is e e n D P O e n e e n h a a l b a a r h e i d s o n d e r z o e k , m a a r is g e e n EER in d e z i n d i e zoals h e t P O L vereist. Er is m e t n a m e veel t e w e i n i g a a n d a c h t b e s t e e d a a n de effecten van de ontwikkeling GDV/PDV, met name ten aanzien van de gevolgen voor de werkgelegenheid.

•

H e t E c o r y s - r a p p o r t is b o v e n d i e n v e r o u d e r d , o n v o l l e d i g e n n i e t geactualiseerd en voldoet derhalve niet aan de v o o r w a a r d e n die aan een d e r g e l i j k r a p p o r t w o r d e n g e s t e l d . Dit k l e m t des t e m e e r n u o p basis v a n d i t r a p p o r t b e s l u i t v o r m i n g h e e f t p l a a t s g e v o n d e n . V e e l g e g e v e n s d i e als uitgangspunten voor dit rapport zijn gebruikt, zijn inmiddels achterhaald, onjuist e n o n v o l l e d i g . R e c e n t e i n v l o e d e n z o a l s d e recessie, g r o e i e n d e l e e g s t a n d , o p k o m s t v a n i n t e r n e t v e r k o o p z i j n n i e t bij h e t o n d e r z o e k betrokken.

•

D o o r d e tussentijdse a a n p a s s i n g e n v a n h e t p r o g r a m m a v o o r d e l o c a t i e Gronsveld b e a n t w o o r d t het thans v o o r l i g g e n d e initiatief o o k niet meer aan d e kritische s u c c e s f a c t o r e n zoals d e z e in d e s t u d i e v a n Ecorys o n d e r p a r a g r a a f 5.1. zijn a a n g e g e v e n .

•

In h e t E c o r y s - r a p p o r t z i j n d e r e s u l t a t e n v a n d e D e t a i l h a n d e l s n o t a i n d e e i n d a f w e g i n g n i e t o f n a u w e l i j k s m e e g e n o m e n . Er h e e f t o o k g e e n z o r g v u l d i g e a f w e g i n g v a n locaties (en d a a r m e e g e p a a r d g a a n d e e f f e c t e n ) p l a a t s g e v o n d e n . H e t v a n d e in o p d r a c h t v a n d e o n t w i k k e l a a r u i t g e v o e r d e h a a l b a a r h e i d s s t u d i e z i j n t u s s e n b e i d e g e m e e n t e n n i e t a f g e s t e m d . Er h e e f t o o k g e e n a f w e g i n g v a n locaties p l a a t s g e v o n d e n . H e t E c o r y s - r a p p o r t is d a a r m e e u i t s l u i t e n d o p g e s t e l d v a n u i t d e visie e n d e o n t w i k k e l i n g l o c a t i e G r o n s v e l d o p g e s t e l d . D e r e l a t i e m e t d e a n d e r e i n i t i a t i e v e n is d a n o o k

Gemeente Maastricht onvoldoende gelegd G e l e t o p d e g e b r e k e n d i e h e t r a p p o r t Ecorys v e r t o o n t , s t e l l e n a p p e l l a n t e n d a t een deugdelijke en zorgvuldige o n d e r b o u w i n g en motivering voor de o n t w i k k e l i n g G D V / P D V op locatie Hotel Gronsveld ontbreekt. Ontwikkeling van PDV/GDV-locatie Gronsveld is strijdig met detailhandelsvisie Limburg 14. In f e b r u a r i 2011 is in o p d r a c h t v a n d e K a m e r v a n K o o p h a n d e l e e n d e t a i l h a n d e l s v i s i e g e p r e s e n t e e r d . D e visie is e e n g e z a m e n l i j k e p r o d u c t i e v a n vertegenwoordigers van de overheid en het bedrijfsleven. O o k de Provincie L i m b u r g w a s b e t r o k k e n bij d e t o t s t a n d k o m i n g v a n d e visie. De visie g e e f t a l a r m e r e n d e s i g n a l e n af v o o r d e d e t a i l h a n d e l s o n t w i k k e l i n g in L i m b u r g . D e c o m b i n a t i e v a n n u reeds a a n w e z i g e forse l e e g s t a n d (circa 300.000 m w v o i n 2

L i m b u r g ) , d e te v e r w a c h t e n b e v o l k i n g s k r i m p e n d a a r m e e g e p a a r d g a a n d e d a l i n g v a n h e t b e s t e d i n g s p o t e n t i e e l e n d e f o r s e p l a n v o l u m e s in L i m b u r g v o o r de retailontwikkeling kunnen, zonder ingrijpen, de k o m e n d e jaren leiden tot e e n g r o e i v a n d e l e e g s t a n d in L i m b u r g t o t b o v e n d e 500.000 m w v o . Dit is e e n 2

z e e r o n g e w e n s t e o n t w i k k e l i n g e n is b o v e n d i e n e e n s i g n a a l d a t z o r g v u l d i g e a f s t e m m i n g e n c l u s t e r i n g n o o d z a k e l i j k z i j n . In d e z e c o n t e x t past in h e t g e h e e l g e e n ad hoe o n t w i k k e l i n g zoals d e l o c a t i e G r o n s v e l d als P D V / G D V m a a r is zorgvuldig beleid met verantwoorde keuzen en afwegingen noodzaak. A f s p r a k e n o p regionaal en provinciaal niveau dienen te w o r d e n n a g e k o m e n . De visie v a n d e K a m e r v a n K o o p h a n d e l d o e t h i e r v o o r diverse s u g g e s t i e s . 15. D e b e r e k e n d e n e g a t i e v e e f f e c t e n d i e d o o r d e k a m e r v a n K o o p h a n d e l w o r d e n g e s i g n a l e e r d , c u m u l e r e n m e t n a m e in Z u i d - L i m b u r g e n d o e n z i c h d a n v o o r a l v o o r bij d e p e r i f e r e e n g r o o t s c h a l i g e d e t a i l h a n d e l . 16. D e o n t w i k k e l i n g v a n l o c a t i e G r o n s v e l d h o u d t g e e n r e k e n i n g m e t b o v e n g e n o e m d e visie e n g e l e t o p d e h e t b r e d e d r a a g v l a k v a n t o t s t a n d k o m i n g v a n d e visie. B o v e n d i e n z i j n a p p e l a n t e n v a n m e n i n g d a t g e s t e l d k a n w o r d e n dat verweerder de zorgvuldige aanpak van de Kamer van K o o p h a n d e l negeert e n h i e r m e e in strijd h a n d e l t m e t h e t r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s v i s i e b e l e i d v a n d e Kamer van Koophandel.

Regionale marktruimte voor GDV-ontwikkeling wordt door ontwikkeling van locatie Gronsveld volledig ingenomen

Gemeente Maastricht 17. D o o r B R O is in o p d r a c h t v a n d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t in 2 0 1 0 e e n o n d e r z o e k uitgevoerd naar de ontwikkelingsmogelijkheden voor perifere en g r o o t s c h a l i g e d e t a i l h a n d e l in d e r e g i o M a a s t r i c h t . D e o n t w i k k e l i n g in G r o n s v e l d b i e d t d e r u i m t e v o o r 13.000 m b v o g r o o t s c h a l i g e e n p e r i f e r e 2

d e t a i l h a n d e l . Feitelijk k a n h e t d u s z o z i j n d a t in G r o n s v e l d 13.000 m b v o o f w e l 2

circa 10.500 m w v o a l l e e n al w o r d t i n g e v u l d d o o r G D V . H i e r m e e k a n d e 2

gehele marktruimte v o o r z i e n w o r d e n v o o r de Maastrichtse regio (zijnde m a x i m a a l 9.800 m w v o ) g e p l a a t s t w o r d e n o p G r o n s v e l d . D a a r m e e r e s t e e r t 2

g e e n m a r k t r u i m t e en geen G D V - p r o g r a m m a meer v o o r Belvedère (locatie Sphinx). 18. D e o n t w i k k e l i n g s m o g e l i j k h e d e n v a n d e v o o r Belvedère ( l o c a t i e S p h i n x ) uit o o g p u n t v a n d e d e t a i l h a n d e l s t r u c t u u r r u i m t e l i j k uiterst b e l a n g r i j k e l o c a t i e w o r d e n h i e r d o o r direct e n b l i j v e n d a a n g e t a s t . A p p e l l a n t e n z i j n v a n m e n i n g d a t u i t g a a n d e v a n d e r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r er s p r a k e is v a n e e n Ontwikkeling van locatie Gronsveld kan door cumulatie van effecten, een o n t w r i c h t i n g en verstoring van het evenwicht van de detailhandelstructuur duurzame regionale voorzieningenstructuur in gevaar brengen met alle g e v o l g e n van dien. 19. D e b o v e n g e n o e m d e a r g u m e n t e n v o o r a l g e r i c h t o p d e P D V - e n G D V ontwikkeling leiden tot een cumulatie van negatieve effecten: •

D o o r h e t o n t b r e k e n v a n s t u r i n g e n a f s t e m m i n g is v a n d e o p g r o n d g e n o e m d e rapporten nu eerder sprake van een verdere versnippering van P D V - e n G D V - a a n b o d in plaats v a n d e n o o d z a k e l i j k e c l u s t e r i n g e n concentratie.

•

Er w o r d e n g e e n d u i d e l i j k e k e u z e n g e m a a k t w a a r d o o r z e k e r in e e n economisch moeilijke markt g e e n g o e d geprofileerde locaties t o t ontwikkeling kunnen w o r d e n gebracht.

•

Zoals h i e r b o v e n a a n g e g e v e n f r u s t r e r e n e n b e p e r k e n d e r u i m e vestigingsmogelijkheden voor onder andere G D V - a a n b o d o p de locatie G r o n s v e l d , d e o n t w i k k e l i n g s m o g e l i j k h e d e n v o o r Belvedère ( l o c a t i e S p h i n x ) in e r n s t i g e m a t e . B o v e n d i e n z a l er s p r a k e z i j n v a n c o n c u r r e n t i e m e t d e Maastrichtse binnenstad w a a r d o o r een verstoorde structuur ontstaat met negatieve effecten voor het winkelklimaat.

•

E e n a n d e r g e v o l g bij d e G D V / P D V - l o c a t i e Belvedère ( l o c a t i e S p h i n x ) als

Gemeente Maastricht G D V - l o c a t i e is d a t er o o k s p r a k e k a n z i j n v a n c o n c u r r e n t i e m e t e e n d e e l v a n het binnenstadaanbod, maar d o o r de nabijheid zal d e binnenstad via combinatiebezoek ook profiteren van de aantrekkingskracht van Sphinx. •

V o o r d e c e n t r a l e P D V - l o c a t i e Belvedère (locatie Bosscherveld) g e l d t e e n vergelijkbaar effect indien een belangrijk deel van het p r o g r a m m a o p de locatie G r o n s v e l d w o r d t i n g e v u l d d o o r P D V - a a n b i e d e r s .

•

D e r e g i o n a l e m a r k t r u i m t e is t e b e p e r k t o p g e b i e d v a n P D V & G D V o m a l l e i n i t i a t i e v e n v a n p r o g r a m m a t e v o o r z i e n . Dit b e t e k e n t in e e n p e r i o d e w a a r i n s p r a k e is v a n g r o e i e n d e l e e g s t a n d in d e b e s t a a n d e w i n k e l g e b i e d e n , o o k n o g eens ( p o t e n t i ë l e ) l e e g s t a n d w o r d t g e c r e ë e r d in n i e u w e winkelgebieden.

•

Het bestemmingsplan Hotel Gronsveld en de onderliggende documenten geven onvoldoende concrete aanwijzingen voor een g o e d e a f g e w o g e n c o n c e p t m a t i g e i n v u l l i n g v a n de d e t a i l h a n d e l o p d e d e s b e t r e f f e n d e l o c a t i e G r o n s v e l d . In s a m e n h a n g m e t d e t o c h al m o e i l i j k e w i n k e l m a r k t b e s t a a t h i e r m e e d e reële kans d a t z i c h g r o o t s c h a l i g e vestigers o p d e l o c a t i e Gronsveld zullen aandienen met een zeer breed assortiment dat zich u i t s t r e k t o v e r m e e r d e r e b r a n c h e s ( b r a n c h e v e r v a g i n g ) . In v o o r k o m e n d g e v a l k u n n e n er o o k e f f e c t e n o p t r e d e n o p a n d e r e w i n k e l c e n t r a zoals c e n t r u m Eijsden e n d e M a a s t r i c h t s e w i n k e l c e n t r a H e e r , De H e e g , H e u g e m e n Brusselse P o o r t .

20. D o o r c u m u l a t i e v a n b o v e n g e n o e m d e n e g a t i e v e e f f e c t e n als g e v o l g v a n d e planologische mogelijkheden w o r d t de gewenste lokale en regionale detailhandelstructuur ondermijnd. De o n d e r l i n g e concurrentie tussen w i n k e l g e b i e d e n n e e m t a l l e e n m a a r v e r d e r t o e . Dit a f g e z e t t e g e n d e h u i d i g e m a r k t p o s i t i e e n v e r w a c h t i n g e n v o o r d e d e t a i l h a n d e l in Z u i d - L i m b u r g (zie provinciale detailhandelsvisie) biedt sombere vooruitzichten. Afhankelijk van d e b r a n c h e r i n g o p d e locatie G r o n s v e l d , k u n n e n d e z e e f f e c t e n per b r a n c h e sterk o n t w r i c h t e n d w e r k e n z o d a t m e e r d e r e w i n k e l g e b i e d e n n i e t g o e d m e e r kunnen functioneren. 2 1 . T e n a a n z i e n v a n o n t w i k k e l i n g v a n l o c a t i e G r o n s v e l d als P D V / G D V k a n o p g r o n d v a n b o v e n s t a a n d e w o r d e n g e c o n c l u d e e r d d a t er g e e n s p r a k e is v a n g o e d e ruimtelijke o r d e n i n g d o o r o n z o r g v u l d i g e voorbereiding, onjuiste en onvolledige, ondeugdelijke motivering d o o r niet geactualiseerde rapporten, o n z o r g v u l d i g e b e l a n g e n a f w e g i n g e n strijd m e t h e t l o k a l e , r e g i o n a l e e n

Gemeente Maastricht provinciale beleid. III. Ruimtelijke en programmatische keuzen onvoldoende onderzocht, onderbouwd en gemotiveerd - ondeugdelijke onderzoeken - ontbreken diverse onderzoeken

Verzorgingsgebied voor hotel en (leisure)functies onvoldoende onderzocht onvoldoende en ondeugdelijk gemotiveerd 22. G e l e t o p r e s u l t a t e n v a n h e t r a p p o r t v a n H o r w a t h ( p r o d u c t i e 4) w a a r n a a r in d e t o e l i c h t i n g bij h e t b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d w o r d t v e r w e z e n , z i j n appellanten van mening dat verweerder niet tot de conclusie kan k o m e n dat t o e v o e g i n g v a n e e n d r i e s t e r r e n h o t e l v a n d i e o m v a n g n o o d z a k e l i j k is o f z e l f s n o g maar wenselijk z o u zijn. 23. A p p e l l a n t e n w i j z e n o p d e v o l g e n d e e l e m e n t e n uit h e t r a p p o r t H o r w a t h d i e e l k o p z i c h e e n t e g e n a r g u m e n t z i j n v o o r r e a l i s e r e n v a n e e n h o t e l in b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d . In h e t r a p p o r t is e c h t e r s p r a k e v a n e e n cumulatie van de volgende t e g e n a r g u m e n t e n : •

O p p a g i n a 12 e n p a g i n a 27 v a n h e t r a p p o r t staat a a n g e g e v e n d a t o p h e t d e e l v a n d e A 2 nabij h e t p l a n g e b i e d v e e l v u l d i g v e r t r a g i n g e n z i j n e n d a t e r b o v e n d i e n s p r a k e is v a n t o e n e m e n d e v e r t r a g i n g e n . D o o r r e a l i s a t i e v a n d e h o t e l f u n c t i e in c o m b i n a t i e m e t d e o v e r i g e f u n c t i e s z a l n o g m e e r c o n g e s t i e o p t r e d e n . B e r e i k b a a r h e i d v a n h e t g e b i e d k o m t in h e t g e d i n g .

•

H e t v i e r s t e r r e n s e g m e n t h e e f t in L i m b u r g e e n g r o t e r m a r k t a a n d e e l d a n h e t d r i e s t e r r e n s e g m e n t ( p a g i n a 30, H o r w a t h ) . In M a a s t r i c h t 7 9 % ( p a g i n a 30, H o r w a t h ) . H e t h o t e l a a n b o d in M a a s t r i c h t is a a n z i e n l i j k g r o t e r d a n in v e r g e l i j k b a r e s t e d e n , in v e r h o u d i n g t o t h e t a a n t a l i n w o n e r s , d e w e r k g e l e g e n h e i d é n h e t a a n t a l d a g b e z o e k e r s (p.40 H o r w a t h ) .

•

D e g e m i d d e l d e o m v a n g v a n e e n h o t e l in M a a s t r i c h t b e d r a a g t 62 h o t e l k a m e r s e n is h i e r m e e g r o t e r d a n e e n g e m i d d e l d h o t e l in N e d e r l a n d , Limburg en Zuid-Limburg.(p.30 Horwath).

•

U i t t a b e l 19 (p.34, H o r w a t h ) blijkt, d a t e e n g e m i d d e l d d r i e s t e r r e n h o t e l in M a a s t r i c h t o v e r 20 k a m e r s beschikt. H i e r v a n u i t g e z o n d e r d is h e t v a n R a n d w i j c k h o t e l d a t o v e r 84 k a m e r s b e s c h i k t e n slechts o p circa 2,8 k m a f s t a n d v a n h e t t e r e a l i s e r e n H o t e l G r o n s v e l d is g e l e g e n .

•

U i t o n d e r z o e k is g e b l e k e n d a t d e k a m e r p r i j z e n v a n M a a s t r i c h t s e v i e r s t e r r e n hotels veelal een driesterrenniveau b e n a d e r e n . Z o d o e n d e zijn de vier- e n

Gemeente Maastricht d r i e s t e r r e n h o t e l s o v e r v e r t e g e n w o o r d i g d in M a a s t r i c h t , (p.55 H o r w a t h ) . A l l e e n v i e r s t e r r e n h o t e l s h e b b e n al e e n m a r k t a a n d e e l v a n 7 9 % (p.30 H o r w a t h ) e n d a a r k o m e n d e d r i e s t e r r e n hotels d a n n o g bij. G e l e t o p h e t f e i t d a t d e p r i j z e n v a n v i e r s t e r r e n h o t e l s v r i j w e l in d e z e l f d e r a n g e l i g g e n als d e d r i e s t e r r e n h o t e l s is er d e r h a l v e in i e d e r g e v a l s p r a k e v a n oververzadiging van drie- e n viersterrenhotels a a n g e z i e n z e feitelijk h e t z e l f d e m a r k t s e g m e n t b e d i e n e n . B o v e n d i e n v e r k l a a r t d e o n t w i k k e l a a r in o n d e r p u n t 14 v a n d e i n s p r a a k r e a c t i e ( p r o d u c t i e 5). D a t hij m e t het d r i e s t e r r e n h o t e l i n z e t o p v i e r s t e r r e n k w a l i t e i t v o o r e e n prijs van een driesterrenhotel. In M a a s t r i c h t h e e f t o v e r e e n p e r i o d e v a n 2000 - 2008 s c h a a l v e r k l e i n i n g plaatsgevonden. Het aantal hotels steeg harder d a n het aantal kamers (p.38 H o r w a t h ) . In plaats v a n t o e n a m e v a n h e t a a n t a l k a m e r s m o e t e e r d e r het aantal kamers naar b e n e d e n w o r d e n bijgesteld. H e t v e s t i g e n v a n e e n h o t e l in M a a s t r i c h t b r e n g t in d e h u i d i g e s i t u a t i e e e n z e k e r e m a t e f i n a n c i e e l risico m e t z i c h m e e ( p a g i n a 62, H o r w a t h ) . D e H o t e l n o t a 2009 - 2 0 1 3 g e e f t h e t g e w i j z i g d e b e l e i d w e e r v a n d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t . In h e t h o t e l b e l e i d is g e c o n s t a t e e r d d a t er e e n scheve v e r h o u d i n g in v r a a g e n a a n b o d in d e h o t e l m a r k t a a n w e z i g is als alle g e w e n s t e i n i t i a t i e v e n (1900 kamers) w o r d e n g e r e a l i s e e r d , (p.5 N o t a H o t e l b e l e i d ) . ( p r o d u c t i e 6). In M a a s t r i c h t z i j n o p g r o n d h i e r v a n v e e l i n i t i a t i e v e n a l s n o g a f g e w e z e n door middel van sturend en t e r u g h o u d e n d beleid d o o r het verplicht stellen v a n e e n a a n t a l c r i t e r i a . E e n v a n d e z e criteria is r u i m t e in d e m a r k t , (p.5 e n 6 Nota Hotelbeleid). A l s t o e t s i n g s k a d e r bij h o t e l i n i t i a t i e v e n w o r d t a a n g e v o e r d : "In h e t b u i t e n g e b i e d m o e t e n n i e u w e f u n c t i e s d e sfeer, h e t k a r a k t e r e n h e t g e b r u i k v a n historische b e b o u w i n g v e r s t e r k e n e n h i e r d e b i n d i n g m e t d e natuur- en landschapswaarden van de omgeving aangaan. Het u i t g a n g s p u n t in h e t b u i t e n g e b i e d is d a t er g e e n t o e n a m e v a n b e b o u w i n g p l a a t s v i n d t , (p.7 N o t a H o t e l b e l e i d ) . " (p.7 N o t a H o t e l b e l e i d ) . A l s t o e t s i n g s k a d e r bij h o t e l i n i t i a t i e v e n w o r d t a a n g e g e v e n d a t e e n financiële haalbaarheidsstudie moet w o r d e n uitgevoerd. " D e inhoud van een financiële haalbaarheidsstudie betreft doorgaans t w e e onderdelen:

Gemeente Maastricht de marktwaarde berekend a a n de hand van factoren zoals locatie, m a r k t v e r h o u d i n g , c o n c e p t , etc. d e b e g r o t e i n v e s t e r i n g s k o s t e n v a n h e t project o p basis v a n a a n k o o p k o s t e n , b o u w k o s t e n , i n r i c h t i n g s k o s t e n , e t c . " (p.7 N o t a H o t e l b e l e i d ) . 24. V e r w e e r d e r w i s t e n h a d k u n n e n w e t e n a a n w e l k e criteria a a n v r a g e n v o o r hotels w o r d e n getoetst m o e t e n v o l d o e n o p grond van het hotelbeleid, a a n g e z i e n d e n o t a in j u n i 2009 is v a s t g e s t e l d e n b e s t e m m i n g s p l a n G r o n s v e l d in d e c e m b e r 2010. 2 5 . D a t er al s p r a k e is v a n v e r z a d i g i n g a a n h o t e l k a m e r s w o r d t d u i d e l i j k a a n d e h a n d van onderstaande tabel Hotels Maastricht en onderstaande k a a r t u i t s n e d e ' G o o g l e M a p s ' ( p r o d u c t i e 7) m e t d a a r o p a a n g e g e v e n d e a a n w e z i g e hotels in d e o m g e v i n g v a n h e t t e r e a l i s e r e n h o t e l . Er l i g g e n e e n a a n t a l h o t e l s ( N o v o t e l , V a n R a n d w i j c k , V a n d e r V a l k e n Tulip-Inn) m e t 3 e n 4 s t e r r e n o p k o r t e a f s t a n d v a n l o c a t i e G r o n s v e l d . V o o r lijst h o t e l s , z i e p r o d u c t i e 7. 26. Er is in M a a s t r i c h t e n d e r e g i o M a a s t r i c h t al s p r a k e v a n o v e r v e r z a d i g i n g v a n h o t e l c a p a c i t e i t . D a a r w a a r M a a s t r i c h t juist h a r d e m a a t r e g e l e n h e e f t g e t r o f f e n o m d e h o t e l c a p a c i t e i t t e r u g t e b r e n g e n , z a l realisatie v a n e e n h o t e l o p l o c a t i e G r o n s v e l d e e n n o g g r o t e r e v e r s t o r i n g v a n h e t al o v e r v e r z a d i g d e h o t e l k a m e r a a n b o d tot gevolg h e b b e n . Hierdoor w o r d t bovendien het zorgvuldige hotelbeleid van de gemeente Maastricht doorkruist. 27. O n d e r p u n t 4 v a n d e i n s p r a a k r e a c t i e ( p r o d u c t i e 5) g e e f t d e o n t w i k k e l a a r a a n d a t e e n h o t e l p r o j e c t e c o n o m i s c h g e z i e n e e n z e e r m o e i l i j k p r o j e c t is e n d a t d a a r o m ander functies m o e t e n w o r d e n t o e g e v o e g d . A p p e l l a n t e n stellen dat o p g r o n d hiervan de ontwikkelaar zelf aangeeft dat een hotel economisch niet u i t v o e r b a a r is. 28. D o o r d a t v o o r de o n d e r b o u w i n g w o r d t v e r w e z e n naar de H o t e l n o t a die s p e c i f i e k g e r i c h t is o p M a a s t r i c h t , w o r d t i m p l i c i e t a a n g e g e v e n d a t h e t v e r z o r g i n g s g e b i e d v a n h e t t e o n t w i k k e l e n h o t e l o p l o c a t i e G r o n s v e l d n i e t is onderzocht. 29. O p g r o n d v a n b o v e n s t a a n d e s t e l l e n a p p e l l a n t e n d a t e e n d e u g d e l i j k e motivering en o n d e r b o u w i n g voor ontwikkeling van het hotel op deze locatie g e h e e l o n t b r e e k t e n d a t b o v e n d i e n e e n h o t e l e c o n o m i s c h n i e t u i t v o e r b a a r is.

Gemeente Maastricht Programma voor verschillende functies is niet consistent in de verschillende documenten - programma onvoldoende duidelijk en concreet en onvoldoende gemotiveerd voor de verschillende functies - ondeugdelijke onderzoeken 30. De v e r s c h i l l e n d e p r o g r a m m a ' s w i j k e n sterk v a n e l k a a r a f e n zijn o o k o n d e r l i n g niet v e r g e l i j k b a a r ( p r o d u c t i e 8), o m d a t v e r s c h i l l e n d e g r o o t h e d e n w o r d e n g e b r u i k t ( k a m e r s / b e d d e n / m 2 ) . D o o r d e f l e x i b i l i t e i t v a n h e t p r o g r a m m a is d e r e c h t s z e k e r h e i d in h e t g e d i n g . B o v e n d i e n k a n d o o r o n v o l d o e n d e c o n c r e e t h e i d g e e n s p r a k e zijn v a n d e u g d e l i j k e b e l a n g e n a f w e g i n g . 3 1 . In o n d e r s t a a n d e t a b e l zijn d e v e r s c h i l l e n d e p r o g r a m m a ' s naast e l k a a r g e z e t . D a a r u i t blijkt d a t h e t niet m o g e l i j k is d e p r o g r a m m a ' s e n d e g e v o l g e n d a a r v a n inzichtelijk t e k r i j g e n . 32. De v e r s c h i l l e n d e o n d e r z o e k e n d i e t e r o n d e r b o u w i n g v a n d i t b e s t e m m i n g s p l a n e n d e v e r s c h i l l e n d e f u n c t i e s zijn u i t g e v o e r d zijn n i e t g e b a s e e r d o p d e z e l f d e programma's. A p p e l l a n t e n stellen dat v e r w e e r d e r derhalve o n d e u g d e l i j k e o n d e r z o e k e n ter o n d e r b o u w i n g h e e f t g e b r u i k t .

Geen afstemming met Maastricht - geen afstemming met regio 33. O p p a g i n a 48 v a n d e t o e l i c h t i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n staat v e r m e l d als uitgangspunt dat "er dient aangaande de planontwikkeling een g o e d e a f s t e m m i n g m e t d e r e g i o (en m e t n a m e d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t ) p l a a t s t e v i n d e n ( p a r a g r a a f 5.1.3)". D i e a f s t e m m i n g h e e f t n i e t p l a a t s g e v o n d e n , a l t h a n s v o o r z o v e r er o v e r l e g is g e w e e s t , is d a a r v a n in h e t b e s t r e d e n p l a n n i e t d e w e e r s l a g t e v i n d e n . O p p a g i n a 50, p a r a g r a a f 5.1.3 v a n d e t o e l i c h t i n g staat v e r m e l d : " D e g e m e e n t e Eijsden e n d e g e m e e n t e M a a s t r i c h t w e r k e n t h a n s samen aan de tot stand k o m e n van een gebiedsvisie betreffende het g r e n s g e b i e d tussen d e t w e e g e m e e n t e . In d i t g e b i e d is s p r a k e v a n m e e r d e r e plannen en initiatieven met gemeentegrensoverschrijdende effecten. De d o e l s t e l l i n g v a n d e g e b i e d s v i s i e is o m e e n s a m e n h a n g e n d e r u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g voor het grensgebied aan te geven, waarbij g e z o c h t w o r d t naar onderlinge afstemming en wederzijdse versterking van functies". Van

onderlinge

afstemming

of

versterking

van

eikaars

functies

bij

b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d is g e e n s p r a k e . A p p e l l a n t e n s t e l l e n d a t m e t vaststelling van het bestreden plan, afbreuk w o r d t g e d a a n aan die o n d e r l i n g e afstemming

in w e e r w i l

van de g o e d e bedoelingen en verzoeken van

de

Gemeente Maastricht provincie.

Leisure 34. O p p a g i n a 9, p a r a g r a a f 1, I n l e i d i n g , v a n d e t o e l i c h t i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n w o r d t a a n g e g e v e n d a t v o o r d e realisatie v a n d e d e t a i l h a n d e l s v o o r z i e n i n g e n e e n d i s t r i b u t i e p l a n o l o g i s c h o n d e r z o e k (DPO) is u i t g e v o e r d . V o o r d e leisure-functies w o r d t n i e t v e r m e l d o f h i e r o n d e r z o e k e n a a n t e n g r o n d s l a g l i g g e n . Dit k l e m t des t e m e e r n u a l l e l e i s u r e - f u n c t i e s s a m e n o o k e e n b e h o o r l i j k d e e l v a n h e t p l a n g e b i e d in b e s l a g n e m e n . D e r h a l v e is sprake van ondeugdelijke motivering van de leisure-functies.

Externe veiligheid 35. Z o a l s e e r d e r g e s t e l d is er s p r a k e v a n v e r s c h i l l e n d e p r o g r a m m a ' s . T e r o n d e r b o u w i n g v a n d e e x t e r n e v e i l i g h e i d is u i t g e g a a n v a n h e t o u d e p r o g r a m m a e n d e r h a l v e is h e t o n d e r z o e k o p o n j u i s t e g e g e v e n s g e b a s e e r d . D i t k a n g e v o l g e n h e b b e n v o o r h e t g r o e p s r i s i c o , m a a r h e t is n i e t b e n o e m d o f b e r e k e n d . D e r h a l v e is s p r a k e v a n o n d e u g d e l i j k e m o t i v e r i n g .

Archeologie 36. P a g i n a 4 2 , t o e l i c h t i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n t e n a a n z i e n v a n h e t a r c h e o l o g i s c h e o n d e r z o e k staat v e r m e l d : ' H o e w e l d e o n d e r z o e k s m e t h o d e h i e r v o o r n i e t g e s c h i k t is ( v e r k e n n e n d o n d e r z o e k ) , z i j n in h e t p l a n g e b i e d g e e n a r c h e o l o g i s c h e i n d i c a t o r e n a a n g e t r o f f e n . D e v e r s t o r i n g v a n d e b o d e m is e c h t e r n i e t v a n d i e n a a r d d a t er g e e n a r c h e o l o g i s c h e resten m e e r a a n w e z i g k u n n e n z i j n . " . O p basis d a a r v a n is e e n i n v e n t a r i s e r e n d o n d e r z o e k v e r r i c h t . O p m e r k e l i j k is d e c o n c l u s i e d a t h e t p l a n g e b i e d v r o e g e r in e e n z e e r d y n a m i s c h e o m g e v i n g lag e n h i e r d o o r g e e n a a n w i j z i n g e n zijn v o o r a a n w e z i g h e i d v a n a r c h e o l o g i s c h e v i n d p l a a t s e n . Z o w e l o n d e r z o e k als t o e l i c h t i n g z i j n o n v o l d o e n d e d u i d e l i j k e n derhalve kan geen sprake zijn van deugdelijk o n d e r z o e k .

Luchtkwaliteitonderzoek 37. Dit o n d e r z o e k is g e b a s e e r d o p e e n o u d p r o g r a m m a e n v e r w i j s t n a a r o n j u i s t e w e t g e v i n g . Er w o r d t v e r w e z e n n a a r h e t Besluit l u c h t k w a l i t e i t 2 0 0 5 , t e r w i j l verwezen had moeten w o r d e n naar hoofdstuk 5 van de W e t Milieubeheer. 38. V o o r d e b e r e k e n i n g v a n d e v e r k e e r s i n t e n s i t e i t w o r d t in d i t o n d e r z o e k

Gemeente Maastricht uitgegaan van 'notitie verkeersaantrekkende w e r k i n g bestemmingsplan Hotel G r o n s v e l d 2 0 0 7 ' . D e kencijfers zijn n i e t g e a c t u a l i s e e r d t e r w i j l h e t g e b i e d n u al w o r d t gekenmerkt d o o r een grote verkeersintensiteit en verkeersproblematiek. A p p e l l a n t e n stellen dat deugdelijk o n d e r z o e k o n t b r e e k t e n d e r h a l v e is d e m o t i v e r i n g o n d e u g d e l i j k . Flora en fauna onderzoek O m t e b e o o r d e l e n of het p l a n in o v e r e e n s t e m m i n g is m e t d e n a t u u r w e t g e v i n g z i j n e e n v e r k e n n e n d n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k ( H e u k e l o m V e r b e e k , 2007) e n e e n a a n v u l l e n d n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k u i t g e v o e r d ( H e u k e l o m V e r b e e k , 2008) u i t g e v o e r d . O v e r het v e r k e n n e n d e n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k k a n h e t v o l g e n d e worden opgemerkt:

39. H e t r a p p o r t is o p g e s t e l d in 2 0 0 7 . O p 26 a u g u s t u s 2 0 0 9 h e e f t d e Dienst R e g e l i n g e n v a n het M i n i s t e r i e v a n L N V ( t e g e n w o o r d i g EL&I) d e brief " W i j z i g i n g b e o o r d e l i n g o n t h e f f i n g F l o r a - e n f a u n a w e t bij r u i m t e l i j k e i n g r e p e n " u i t b r a c h t . In d e z e brief e n d e b i j l a g e " U i t l e g a a n g e p a s t e b e o o r d e l i n g o n t h e f f i n g F l o r a - e n f a u n a w e t " is h e t a a n g e p a s t e beoordelingskader v o o r o n t h e f f i n g e n en het g e b r u i k van gedragscodes van de F l o r a - e n f a u n a w e t a a n g e g e v e n . A a n l e i d i n g v o o r d e z e w i j z i g i n g is d a t d e m o g e l i j k h e i d o m e e n o n t h e f f i n g als b e d o e l d in a r t i k e l 75 v a n d e F l o r a - e n f a u n a w e t t e v e r l e n e n v o o r strikt b e s c h e r m d e s o o r t e n (soorten g e n o e m d in b i j l a g e IV v a n d e H a b i t a t r i c h t l i j n ) e n v o o r v o g e l s m e t e e n vaste rust- e n v e r b l i j f p l a a t s recentelijk in d e j u r i s p r u d e n t i e v a n d e b e s t u u r s r e c h t e r a a n z i e n l i j k is b e p e r k t . V o o r h e t b e l a n g ' r u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g ' k a n v o o r d e z e s o o r t e n g e e n o n t h e f f i n g m e e r w o r d e n v e r l e e n d . T e g e l i j k e r t i j d h e e f t d e Dienst R e g e l i n g e n e e n a a n g e p a s t e lijst u i t g e b r a c h t m e t v o g e l s w a a r v a n d e n e s t e n h e t h e l e j a a r d o o r zijn b e s c h e r m d . H e t r a p p o r t v o l d o e t d e r h a l v e n i e t a a n genoemde wijziging ten aanzien van de ontheffing. 4 0 . In het v e r k e n n e n d e o n d e r z o e k w o r d t h e t v o o r k o m e n v a n d e G r o t e g e l e k w i k s t a a r t g e n o e m d . D e z e s o o r t is in d e a a n g e p a s t e lijst m e t j a a r r o n d b e s c h e r m d e v o g e l n e s t e n g e n o e m d als s o o r t m e t e e n j a a r r o n d b e s c h e r m d e v e r b l i j f p l a a t s . O p dit m o m e n t is niet b e k e n d w a t d e e f f e c t e n v a n d e g e p l a n d e o n t w i k k e l i n g zijn v o o r d e z e s o o r t e n d a a r o m k a n o v e r t r e d i n g v a n d e verbodsbepalingen van de Flora- en f a u n a w e t v o o r d e z e soort niet op

Gemeente Maastricht v o o r h a n d w o r d e n uitgesloten. O n d e r z o e k naar d e exacte locatie van de nestplaats van de Grote gele kwikstaart en naar de w a a r d e van het p l a n g e b i e d v o o r d e G r o t e g e l e k w i k s t a a r t is n o d i g o m d i t t e k u n n e n b e o o r d e l e n . 41. A a n g e z i e n voor deze soort voor het belang 'ruimtelijke o n t w i k k e l i n g ' geen o n t h e f f i n g m e e r k a n w o r d e n a a n g e v r a a g d , is h e t n o o d z a k e l i j k o m o v e r t r e d i n g v a n d e v e r b o d s b e p a l i n g e n v a n d e F l o r a - e n f a u n a w e t t e v o o r k o m e n , al d a n n i e t d o o r h e t n e m e n v a n m i t i g e r e n d e m a a t r e g e l e n . In d e b r i e f " W i j z i g i n g b e o o r d e l i n g o n t h e f f i n g F l o r a - e n f a u n a w e t bij r u i m t e l i j k e i n g r e p e n " w o r d t voorgeschreven dat m e n d e z e mitigerende m a a t r e g e l e n laat b e o o r d e l e n d o o r d e D i e n s t R e g e l i n g e n . A l s d e z e v o l d o e n d e zijn k r i j g t m e n e e n b e s c h i k k i n g m e t daarin de g o e d k e u r i n g v a n de m a a t r e g e l e n . De g o e d k e u r i n g krijgt m e n in d e v o r m v a n e e n a f w i j z i n g v a n d e o n t h e f f i n g s a a n v r a a g . H e t is e c h t e r z e e r d e v r a a g o f Dienst R e g e l i n g e n d e z e g o e d k e u r i n g k a n v e r l e n e n , g e z i e n d e i n g r i j p e n d e f u n c t i e v e r a n d e r i n g d i e g e p l a n d is in h e t p l a n g e b i e d . 4 2 . In h e t g e b i e d zijn e e n a a n t a l h o l e n b r o e d e r s a a n w e z i g , z o a l s s p e c h t e n , d i e volgens de aangepaste vogellijst vallen b i n n e n categorie 5 v a n de a a n g e p a s t e v o g e l l i j s t . V o g e l s o o r t e n uit c a t e g o r i e 5 v r a g e n e x t r a o n d e r z o e k , o o k al zijn h u n n e s t e n n i e t j a a r r o n d b e s c h e r m d . In h e t v e r k e n n e n d e natuurwaardenonderzoek w o r d t vermeld dat voor deze soorten door middel v a n e e n s c h o u w v o o r a f a a n d e w e r k z a a m h e d e n w o r d t n a g e g a a n o f h o l e n in h e t p l a n g e b i e d a a n w e z i g z i j n . Er w o r d t e c h t e r n i e t v e r m e l d w e l k e vervolgstappen vanuit de Flora- en f a u n a w e t noodzakelijk zijn o p het m o m e n t dat deze holen daadwerkelijk w o r d e n aangetroffen. Als hiervoor mitigerende m a a t r e g e l e n nodig zijn, d a n dient dit vooraf b e k e n d te zijn, z o d a t gecontroleerd kan w o r d e n of deze maatregelen v o o r d e z e soorten passend z i j n e n in d e p l a n v o r m i n g h a a l b a a r z i j n . 4 3 . In h e t v e r k e n n e n d e n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k is d e w a a r d e v a n h e t plangebied voor vleermuizen b e o o r d e e l d . A l l e inheemse vleermuissoorten zijn s t r e n g b e s c h e r m d v o l g e n s d e F l o r a - e n f a u n a w e t e n v a l l e n o n d e r b i j l a g e IV v a n d e H a b i t a t r i c h t l i j n . In h e t o n d e r z o e k is g e o o r d e e l d d a t in h e t p l a n g e b i e d g e e n vaste v e r b l i j f p l a a t s e n z i j n t e v e r w a c h t e n , o m d a t b e b o u w i n g o n t b r e e k t . E c h t e r , v e r s c h i l l e n d e v l e e r m u i s s o o r t e n g e b r u i k e n g e e n g e b o u w e n als vaste v e r b l i j f p l a a t s , m a a r h o l t e n in b o m e n . In h e t p l a n g e b i e d z i j n v o l g e n s d e b e s c h r i j v i n g in h e t v e r k e n n e n d e n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k m o g e l i j k h o l l e b o m e n a a n w e z i g . H e t v o o r k o m e n v a n vaste v e r b l i j f p l a a t s e n v a n v l e e r m u i z e n

Gemeente Maastricht ft kan daarom niet o p voorhand w o r d e n uitgesloten. A a n v u l l e n d onderzoek naar v l e e r m u i z e n v o l g e n s d e d a a r v o o r v a s t g e s t e l d e p r o t o c o l l e n is n o d i g o m d e e f f e c t e n v a n h e t p l a n o p v l e e r m u i z e n t e b e o o r d e l e n . W a n n e e r er d a a d w e r k e l i j k vaste v e r b l i j f p l a a t s e n v a n v l e e r m u i z e n a a n w e z i g z i j n , is h e t vrijwel zeker dat deze door de g e p l a n d e ingreep zullen verdwijnen of ernstig v e r s t o o r d z u l l e n r a k e n . H e t zal in d e p r a k t i j k z e e r m o e i l i j k zijn o m h i e r v o o r p a s s e n d e m i t i g e r e n d e m a a t r e g e l e n t e n e m e n . In i e d e r g e v a l o n t b r e e k t n a d e r o n d e r z o e k o p dit cruciale element. 44. In h e t v e r k e n n e n d e n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k w o r d t v e r m e l d d a t in h e t p l a n g e b i e d e e n a a n t a l h o u t o p s t a n d e n m o g e l i j k b e s c h e r m d zijn v o l g e n s d e B o s w e t . Er is e c h t e r n i e t n a g e g a a n o f d e z e h o u t o p s t a n d e n d a a d w e r k e l i j k b e s c h e r m d z i j n v o l g e n s d e B o s w e t . Z o a l s in het o n d e r z o e k g e s t e l d is, m o e t , i n d i e n d e B o s w e t v a n t o e p a s s i n g is, m e l d i n g g e d a a n w o r d e n bij d e Dienst Regelingen. 4 5 . N i e t v e r m e l d is d a t d e B o s w e t o o k v e r p l i c h t t o t e e n h e r p l a n t v a n d e t e k a p p e n houtopstanden. De initiatiefnemer dient aan te geven o p w e l k e wijze deze herplant gerealiseerd gaat w o r d e n . 46. In h e t a a n v u l l e n d e n a t u u r w a a r d e n o n d e r z o e k is d e w a a r d e v a n h e t p l a n g e b i e d v o o r p l a n t e n s o o r t e n n a d e r in b e e l d g e b r a c h t . H i e r u i t blijkt o n d e r a n d e r e d a t in h e t p l a n g e b i e d g r o e i p l a a t s e n v a n W i l d e m a r j o l e i n v o o r k o m e n . D e z e g r o e i p l a a t s e n b e v i n d e n z i c h o p d e t a l u d s a a n d e r a n d v a n het p l a n g e b i e d . In h e t r a p p o r t w o r d t g e c o n c l u d e e r d d a t d e z e g r o e i p l a a t s e n in b e g i n s e l b e h o u d e n blijven. Als mitigerende maatregel w o r d t voorgesteld o m de g r o e i p l a a t s e n bij v o o r k e u r p r e v e n t i e f af t e z e t t e n t e n e i n d e o n b e d o e l d e vernietiging van groeiplaatsen te v o o r k o m e n . De uitvoering van deze m a a t r e g e l is e c h t e r t e v r i j b l i j v e n d v a s t g e l e g d . H e t is n i e t o p v o o r h a n d uit t e s l u i t e n d a t d e s o o r t v e r d w i j n t als g e v o l g v a n d e o n t w i k k e l i n g , d o o r v e r a n d e r e n d e s t a n d p l a a t s f a c t o r e n . In d e b r i e f " W i j z i g i n g b e o o r d e l i n g o n t h e f f i n g F l o r a - e n f a u n a w e t bij r u i m t e l i j k e i n g r e p e n " w o r d t v o o r g e s c h r e v e n d a t m e n d e m i t i g e r e n d e m a a t r e g e l e n laat b e o o r d e l e n d o o r d e D i e n s t R e g e l i n g e n . A l s d e z e m a a t r e g e l e n v o l d o e n d e zijn krijgt m e n e e n b e s c h i k k i n g met daarin de goedkeuring van de maatregelen. 4 7 . In h e t g e b i e d k o m e n o o k e e n a a n t a l p l a n t e n s o o r t e n v o o r d i e v e r m e l d s t a a n o p d e R o d e Lijst. W i t t e m u n t staat zelfs als ' b e d r e i g d ' v e r m e l d o p d e R o d e Lijst. D e z e s o o r t is n i e t w e t t e l i j k b e s c h e r m d . G e z i e n d e z e e r o n g u n s t i g e staat v a n

Gemeente Maastricht i n s t a n d h o u d i n g v a n d e z e s o o r t is h e t e c h t e r v a n g r o o t b e l a n g d a t d e g r o e i p l a a t s b e h o u d e n blijft. D e z o r g p l i c h t , o p g e n o m e n in a r t i k e l 2 v a n d e F l o r a - e n f a u n a w e t , is in dit g e v a l v a n t o e p a s s i n g . In d e e f f e c t b e o o r d e l i n g is d e s o n d a n k s g e s t e l d d a t in h e t p l a n g e b i e d a l l e e n m e t d e v i a d e F l o r a - e n f a u n a w e t b e s c h e r m d e s o o r t e n r e k e n i n g g e h o u d e n is. Dit d i e n t t e w o r d e n herzien. 48. O p g r o n d v a n bovenstaande stellen a p p e l l a n t e n dat het o n d e r z o e k o n d e u g d e l i j k is e n de m o t i v e r i n g v a n d i t o n d e r d e e l o n d e u g d e l i j k e n onzorgvuldig. Aspect

Parkeren

bij

de

verschillende functies

onvoldoende

onderzocht

en

onvoldoende gemotiveerd 49. De berekening parkeerbehoefte die ten grondslag ligt aan de o n d e r b o u w i n g v a n h e t a s p e c t p a r k e r e n is g e b a s e e r d o p d e o n t w i k k e l i n g v a n 88 h o t e l k a m e r s e n 15.510 m o v e r i g e f u n c t i e s (bijlage 4 v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n ) . D i t 2

p r o g r a m m a k o m t n i e t o v e r e e n m e t d e g e n o e m d e o m v a n g e n t y p e f u n c t i e s in d e p l a n b e s c h r i j v i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n ( p a r a g r a a f 5.2.1), w a a r h e t p l a n w o r d t b e s c h r e v e n m e t 8.315 m a a n d e t a i l h a n d e l z a k e n in h e t n o o r d e l i j k e 2

g e d e e l t e v a n h e t p l a n g e b i e d e n 4.390 m a a n h o t e l , leisure, w e l l n e s s , 2

r e s t a u r a n t , a m u s e m e n t , fitness e n P D V / G D V in h e t z u i d e l i j k e g e d e e l t e ( t o t a a l 8.315+4.390 = 12.705 m ) . D e r h a l v e is o n v o l d o e n d e g e m o t i v e e r d d a t h e t 2

p a r k e r e n o p e i g e n t e r r e i n v o o r d e t e o n t w i k k e l e n f u n c t i e s in v o l d o e n d e m a t e is g e b o r g d . 50. B e h a l v e h e t f e i t d a t d e b e r e k e n i n g v a n d e p a r k e e r b e h o e f t e n i e t c o n s e q u e n t is e n d a a r m e e d e o n d e r b o u w i n g v a n h e t a s p e c t p a r k e r e n o n v o l l e d i g is, m e r k e n appellanten het v o l g e n d e o p over de o n d e r b o u w i n g van het aspect parkeren: •

V e r m e l d w o r d t ( p a r a g r a a f 5.2.2, p a g i n a 52 t w e e d e a l i n e a ) d a t " i n h e t p l a n g e b i e d v o l d o e n d e parkeerplaatsen a a n w e z i g zijn o m de m i n i m a l e p a r k e e r d r u k o p t e v a n g e n " . O n d u i d e l i j k is w a a r o m slechts d e m i n i m a l e parkeerdruk w o r d t o n d e r b o u w d en niet de maximaal berekende parkeerdruk.

•

V o o r d e b e r e k e n i n g in b i j l a g e 4 z i j n p a r k e e r k e n c i j f e r s v a n C R O W g e h a n t e e r d ( C R O W p u b l i c a t i e 182, P a r k e e r k e n c i j f e r s - Basis v o o r p a r k e e r n o r m e r i n g , 3 d r u k s e p t e m b e r 2008), c o n f o r m d e v e r m e l d i n g in e

p a r a g r a a f 5.2.2, p a g i n a 52 eerste a l i n e a . In d e z e p u b l i c a t i e z i j n d e

Gemeente Maastricht p a r k e e r k e n c i j f e r s w e e r g e g e v e n m e t e e n b a n d b r e e d t e , w a a r v a n in d e publicatie w o r d t vermeld dat " d e gebruiker, met n a m e voor functies w a a r b i j d e kencijfers e e n z e k e r e b a n d b r e e d t e k e n n e n , d a a r b i n n e n e e n keuze moet m a k e n . " "Mobiliteitskenmerken van (potentiële) gebruikers van parkeervoorzieningen kunnen invloed h e b b e n o p de bepaling van het aantal parkeerplaatsen." Dat wil zeggen dat w a n n e e r verwacht dat b e z o e k e r s v o o r n a m e l i j k p e r a u t o d e locatie b e z o e k e n , d e p a r k e e r b e h o e f t e h o g e r in d e b a n d b r e e d t e v a n h e t kencijfer d i e n t t e w o r d e n i n g e s c h a t . •

In p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 21 d e r d e alinea) v a n d e t o e l i c h t i n g v a n h e t bestemmingsplan w o r d t beschreven dat het p l a n g e b i e d "niet g o e d b e r e i k b a a r is per o p e n b a a r v e r v o e r " . Dit w o r d t b e v e s t i g d in d e g e k o z e n p e r c e n t a g e s a u t o g e b r u i k e r s v o o r d e v e r s c h i l l e n d e b e r e k e n i n g e n in d e 'Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel G r o n s v e l d ' " (bijlage 4 v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n ) . D e k e u z e v o o r d e o n d e r b o u w i n g van " d e minimale parkeerdruk" strookt niet met de vermelde, te verwachten vervoerswijzekeuze van de gebruikers van de f u n c t i e s . D e r h a l v e is d e o n d e r b o u w i n g v a n h e t a s p e c t p a r k e r e n onjuist t e noemen.

•

In p a r a g r a a f 5.2.2 P a r k e r e n ( p a g i n a 53 t w e e d e a l i n e a ) w o r d t v e r m e l d d a t "gemotiveerd w o r d t afgeweken van de parkeerkengetallen voor g r o o t s c h a l i g e d e t a i l h a n d e l s f u n c t i e s " . D e m o t i v a t i e d a a r v o o r b e s t a a t uit h e t b e n o e m e n van drie referentieprojecten met een bepaalde o m v a n g aan functies en een b e p a a l d aantal parkeerplaatsen. M e t uitzondering van het referentieproject Roda Boulevard te Kerkrade, w o r d t niet vermeld of het p a r k e r e n in d i e r e f e r e n t i e p r o j e c t e n in v o l d o e n d e m a t e f u n c t i o n e e r t , o f d a t h e t a a n t a l g e r e a l i s e e r d e p a r k e e r p l a a t s e n v o l d o e n d e is o m d e parkeerbehoefte van de functies op te v a n g e n o p eigen terrein en of dat h e t project g e e n p a r k e e r o v e r l a s t in d e o m g e v i n g v e r o o r z a a k t . T e n a a n z i e n van het referentieproject Roda Boulevard te K e r k r a d e w o r d t niet nader t o e g e l i c h t o p w e l k e m a n i e r dit project a a n t o o n t d a t h e t p a r k e e r k e n c i j f e r v o o r 'wijk-, b u u r t - e n d o r p s c e n t r a , s u p e r m a r k t ' m e e r r e p r e s e n t a t i e f is v o o r project H o t e l G r o n s v e l d , d a n h e t p a r k e e r k e n c i j f e r v o o r ' g r o o t s c h a l i g e d e t a i l h a n d e l ' . D e r h a l v e is d e m o t i v a t i e o m af t e w i j k e n v a n h e t C R O W parkeerkencijfer voor de functie 'grootschalige detailhandel' onvoldoende.

. O p g r o n d v a n b o v e n s t a a n d e s t e l l e n a p p e l l a n t e n d a t h e t a s p e c t p a r k e r e n in h e t

Gemeente Maastricht b e s t e m m i n g s p l a n o n v o l d o e n d e is o n d e r b o u w d e n g e m o t i v e e r d . D i t is in strijd met zorgvuldigheidsbeginsel en rechtszekerheidsbeginsel.

Onderzoek verkeerskundige aspecten niet geactualiseerd en onvolledig 52. V o o r d e o n d e r b o u w i n g v a n h e t a s p e c t v e r k e e r is ' N o t i t i e v e r k e e r s a a n t r e k k e n d e w e r k i n g b e s t e m m i n g s p l a n " H o t e l G r o n s v e l d ' " (bijlage 1 van het bestemmingsplan) opgesteld. 53. D e b e r e k e n i n g v a n d e v e r k e e r s g e n e r a t i e v a n d e v o o r g e n o m e n o n t w i k k e l i n g is g e b a s e e r d o p d e o n t w i k k e l i n g v a n 174 h o t e l b e d d e n (4.360 m ) , 1.000 m 2

a m u s e m e n t s h a l , 1.360 m r e s t a u r a n t , 1.440 m c o n f e r e n t i e r u i m t e , 7 0 0 m 2

w e l l n e s s , 1.430 m

2

2

2

2

fitness e n 9.160 m g r o o t s c h a l i g e / p e r i f e r e d e t a i l h a n d e l 2

( t o t a a l 19.450 m ) . 2

54. D i t p r o g r a m m a k o m t n i e t o v e r e e n m e t d e g e n o e m d e o m v a n g e n t y p e f u n c t i e s in d e p l a n b e s c h r i j v i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n ( p a r a g r a a f 5.2.1), w a a r h e t p l a n w o r d t b e s c h r e v e n m e t 8.315 m a a n d e t a i l h a n d e l z a k e n in h e t n o o r d e l i j k e 2

g e d e e l t e v a n h e t p l a n g e b i e d e n 4.390 m a a n h o t e l , leisure, w e l l n e s s , 2

r e s t a u r a n t , a m u s e m e n t , fitness e n P D V / G D V in h e t z u i d e l i j k e g e d e e l t e ( t o t a a l 8.315+4.390 = 12.705 m ) . 2

55. O m h e t verschil in h e t ' d o o r g e r e k e n d e ' p r o g r a m m a e n h e t b e o o g d e p r o g r a m m a t e v e r d i s c o n t e r e n , w o r d t in p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 2 0 , t w e e d e alinea) toegelicht dat " d e te v e r w a c h t e n v e r k e e r s b e w e g i n g e n zijn vermeerderd met 10%, ten einde een onderschatting van de te verwachten v e r k e e r s a a n t r e k k e n d e w e r k i n g t e o n d e r v a n g e n . " U i t niets b l i j k t w a a r o m m e t d e z e vermeerdering de te verwachten situatie beter w o r d t b e n a d e r d . Derhalve kan niet met zekerheid w o r d e n o n d e r b o u w d hoe g r o o t de verkeersgeneratie v a n d e b e o o g d e o n t w i k k e l i n g is. 56. B e h a l v e h e t f e i t d a t d e b e r e k e n i n g v a n d e v e r k e e r s g e n e r a t i e v a n d e b e o o g d e o n t w i k k e l i n g n i e t c o n s e q u e n t is, m e r k e n a p p e l l a n t e n h e t v o l g e n d e o p o v e r d e o n d e r b o u w i n g van het aspect verkeer: •

In p a r a g r a a f 3.3.1 w o r d t d e v e r k e e r s s t r u c t u u r in d e o m g e v i n g e n b i n n e n het plangebied toegelicht. V e r m e l d w o r d t dat " i n de t o e k o m s t wellicht e e n f i e t s p a d v a n e n n a a r h e t v o o r z i e n i n g e n g e b i e d langs d e O o s t e r b r o e k w e g w o r d t a a n g e l e g d " . Dit s p r e e k t h e t advies in p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 21 eerste a l i n e a ) t e g e n , w a a r i n w o r d t v e r m e l d d a t " h e t v a n u i t v e r k e e r s v e i l i g h e i d n o o d z a k e l i j k is o m e e n ( b r o m ) f i e t s p a d a a n t e l e g g e n

Gemeente Maastricht v o o r b e i d e r i c h t i n g e n " langs d e O o s t e r b r o e k w e g . D e z e t w e e v e r m e l d i n g e n zijn strijdig m e t e l k a a r . •

In p a r a g r a a f 3.3.2 w o r d t t o e g e l i c h t d a t " h e t o v e r g r o t e d e e l v a n d e verkeersbewegingen v a n e n naar het p l a n g e b i e d zich zullen a f w i k k e l e n via de toe- e n afritten van de rijksweg A 2 e n Köbbesweg e n O o s t e r b r o e k w e g . " Daaropvolgend w o r d t uitsluitend de verkeerscapaciteit van de O o s t e r b r o e k w e g b e s c h o u w d . Bij h e t b e o o r d e l e n v a n d e m a t e w a a r i n e e n v e r k e e r s s i t u a t i e v o l d o e n d e c a p a c i t e i t h e e f t o m e x t r a v e r k e e r als g e v o l g v a n een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling t e verwerken, w o r d t de capaciteit v a n d e s i t u a t i e in s t e d e l i j k e g e b i e d e n in sterke m a t e b e p a a l d d o o r d e verkeersafwikkeling o p de kruisingen . De gegeven o n d e r b o u w i n g van d e 4

mate waarin de toename van de etmaalintensiteit o p d e Oosterbroekweg past b i n n e n d i e n s capaciteit, b i e d t o n v o l d o e n d e i n z i c h t in d e e f f e c t e n v a n de beoogde ontwikkeling o p de verkeersafwikkeling o p de aansluiting met de K ö b b e s w e g e n o p d e a a n s l u i t i n g e n m e t d e r i j k s w e g A 2 . D e o n d e r b o u w i n g v a n h e t aspect v e r k e e r in d e z i n v a n h e t e f f e c t v a n d e b e o o g d e o n t w i k k e l i n g o p d e v e r k e e r s a f w i k k e l i n g i n d e o m g e v i n g is o n v o l l e d i g e n o n v o l d o e n d e . T e m e e r d a a r d i t als v o o r w a a r d e v o o r d e m e d e w e r k i n g v a n R i j k s w a t e r s t a a t is g e s t e l d o m d e 0 t o t 50 m e t e r r o o i l i j n t e o v e r s c h r i j d e n , z o a l s v e r m e l d i n h e t b e s t e m m i n g s p l a n in p a r a g r a a f 5.1.2 ( p a g i n a 50 eerste a l i n e a v i e r d e b u l l e t ) . •

In p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 21 eerste a l i n e a ) w o r d t o v e r d e O o s t e r b r o e k w e g vermeld dat 'qua capaciteit de betreffende w e g gecategoriseerd moet w o r d e n als e e n g e b i e d s o n t s l u i t i n g s w e g , w a t b e t e k e n t d a t h e t l a n g z a a m v e r k e e r (fietsers e n bromfietsers) a p a r t a f g e w i k k e l d m o e t e n w o r d e n " . D e z e u i t s p r a a k w o r d t niet o n d e r b o u w d m e t e e n b e s c h o u w i n g v a n d e f i e t s r o u t e s t r u c t u u r in h e t g e b i e d e n e e n b e s c h o u w i n g v a n h e t a a n t a l t e verwachten fietsbewegingen o p de Oosterbroekweg. De onderbouwing v a n h e t advies is d e r h a l v e o n v o l l e d i g t e n o e m e n .

•

In p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 21 t w e e d e a l i n e a ) w o r d t d e a a n l e g v a n e e n l i n k s a f s t r o o k g e a d v i s e e r d . U i t d e beschrijving b l i j k t n i e t g e h e e l d u i d e l i j k w e l k e k r u i s i n g h e t hier b e t r e f t e n v o o r w e l k e r i j r i c h t i n g d e l i n k s a f s t r o o k w o r d t g e a d v i s e e r d . V e r m e l d is d a t " d e h o e v e e l h e i d p a e / u u r d a t linksaf

CROW publicatie 164a, Handboek Wegontwerp - Basiscriteria, februari 2002 (pagina 71); CROW A S W 2004 Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom (pagina 504)

Gemeente Maastricht m o e t , 626 b e d r a a g t " . Dit g e t a l w o r d t n i e t o n d e r b o u w d m e t e e n b e r e k e n i n g , o n d u i d e l i j k is w a a r o p h e t g e t a l is g e b a s e e r d e n w e l k e l i n k s a f r i c h t i n g w o r d t b e d o e l d . D e o n d e r b o u w i n g v a n h e t a d v i e s is d e r h a l v e onvolledig te n o e m e n . •

In p a r a g r a a f 3.3.2 ( p a g i n a 21 v i e r d e a l i n e a ) w o r d t v e r m e l d d a t " h e t p l a n g e b i e d v a n w e g e h e t o n t b r e k e n v a n fiets- o f v o e t p a d e n v a n e n n a a r h e t p l a n g e b i e d n i e t g o e d b e r e i k b a a r is v o o r l a n g z a a m v e r k e e r " . T e v e n s wordt vermeld dat "met aanleg van fietspaden de bereikbaarheid van het plangebied voor langzaam verkeer aanzienlijk w o r d t verbeterd". Niet nader w o r d t g e n o e m d w a a r de fietspaden g e p l a n d zijn en o p w e l k e m a n i e r d i e a a n l e g w o r d t v e r a n k e r d in h e t b e s t e m m i n g s p l a n . " D e r h a l v e is de conclusie dat de bereikbaarheid v a n het p l a n g e b i e d v o o r l a n g z a a m verkeer w o r d t verbeterd onvoldoende o n d e r b o u w d en g e b o r g d .

•

In p a r a g r a a f 5.1.2 w o r d t h e t r o o i l i j n e n b e l e i d v a n R i j k s w a t e r s t a a t t o e g e l i c h t . E e n v a n d e v o o r w a a r d e n d i e R i j k s w a t e r s t a a t stelt bij h e t o v e r s c h r i j d e n v a n d e 0 t o t 50 m e t e r r o o i l i j n v a n d e r i j k s w e g A 2 in h e t p l a n g e b i e d , is d a t " e r g e e n v e r k e e r s a f l e i d e n d e e f f e c t e n m o g e n o p t r e d e n door verlichting en/of reclameuitingen en dat mogelijke verkeersafleidende effecten dienen te w o r d e n tegengegaan door middel van het plaatsen en o n d e r h o u d e n van anti-verblindingsschermen. Het s t e d e n b o u w k u n d i g e o n t w e r p v a n h e t p l a n g e b i e d is in strijd m e t d e z e v o o r w a a r d e . In p a r a g r a a f 5.2.1 ( p a g i n a 52 eerste a l i n e a ) w o r d t d e f u n c t i e s v a n vijf s t a l e n p o r t a l e n in h e t p l a n g e b i e d b e s c h r e v e n : " a l l e r e e r s t d i e n e n d e z e p o r t a l e n als r e c l a m e b o r d e n v o o r d e v e r s c h i l l e n d e g e b r u i k e r s v a n h e t p l a n g e b i e d . D a a r n a a s t b i e d e n d e p o r t a l e n v a n e e n s c h u i l p l e k in h e t g e v a l v a n slecht w e e r . T o t slot z u l l e n d e z e p o r t a l e n v e r l i c h t z i j n ( o o k t e n b e h o e v e v a n reclames), w a a r d o o r z e t e v e n s als l i c h t o b j e c t d i e n e n " . D a a r in h e t s t e d e n b o u w k u n d i g p l a n e n in h e t b e s t e m m i n g s p l a n n i e t d e o p r i c h t i n g v a n a n t i - v e r b l i n d i n g s s c h e r m e n zijn o p g e n o m e n , is h e t o p r i c h t e n v a n d e p o r t a l e n in strijd m e t h e t r o o i l i j n e n b e l e i d v a n R i j k s w a t e r s t a a t .

57. V o o r d e o n d e r b o u w i n g v a n h e t aspect v e r k e e r is ' N o t i t i e verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan " H o t e l G r o n s v e l d ' " (bijlage 1 v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n ) o p g e s t e l d . D e n o t i t i e is o p g e s t e l d in 2 0 0 7 , e n h e t b e s t e m m i n g s p l a n is d r i e j a a r later in 2 0 1 0 v a s t g e s t e l d . 58. D e n o t i t i e is o p g e z e t r o n d d e b e r e k e n i n g v a n d e v e r k e e r s g e n e r a t i e v a n d e

Gemeente Maastricht ft b e o o g d e o n t w i k k e l i n g in b e s t e m m i n g s p l a n , o f t e w e l d e v e r k e e r s a a n t r e k k e n d e werking. 59. D e b e r e k e n i n g e n zijn u i t g e v o e r d o p basis v a n d i v e r s e b r o n n e n o m t r e n t v e r k e e r s g e n e r a t i e . In d e c e m b e r 2008 is d o o r C R O W e e n p u b l i c a t i e u i t g e b r a c h t w a a r i n informatie over d e verkeersgeneratie v a n diverse t y p e n v o o r z i e n i n g e n is g e b u n d e l d e n v e r t a a l d n a a r k e n g e t a l l e n . A p p e l l a n t e n z i j n v a n m e n i n g d a t het b e s t e m m i n g s p l a n t e n b e h o e v e v a n h e t g e w i j z i g d e p r o g r a m m a v a n d e ontwikkeling, bovengenoemde notitie had moeten w o r d e n herzien en g e a c t u a l i s e e r d o p basis v a n a c t u e e l b e s c h i k b a r e i n f o r m a t i e e n k e n g e t a l l e n over verkeersgeneratie, t e z a m e n met het verwerken v a n het gewijzigde p r o g r a m m a van de b e o o g d e o n t w i k k e l i n g . Derhalve zijn d e berekeningen v a n de verkeersgeneratie van de b e o o g d e ontwikkeling niet actueel te n o e m e n e n o p g r o n d d a a r v a n s t e l l e n a p p e l l a n t e n d a t d e m o t i v e r i n g o n d e u g d e l i j k is. 60. In d e b o v e n g e n o e m d e n o t i t i e w o r d t o p b l a d z i j d e 6 ( p a g i n a 71 v a n h e t bestemmingsplan) e e n verdeling v a n de verkeersbewegingen over d e verschillende d a g e n v a n de w e e k gehanteerd. Bronvermelding van de g e h a n t e e r d e p e r c e n t a g e s o n t b r e e k t . D e r h a l v e is o n d u i d e l i j k o f d e g e h a n t e e r d e p e r c e n t a g e s g e h e e l juist e n v a n t o e p a s s i n g zijn o p d e b e o o g d e t y p e n functies in h e t p l a n g e b i e d . 6 1 . O p g r o n d v a n b o v e n s t a a n d e d i e n t t e w o r d e n g e c o n c l u d e e r d d a t s p r a k e is v a n geen goede ruimtelijke ordening, ondeugdelijke voorbereiding en o n d e u g d e l i j k e m o t i v e r i n g v a n h e t aspect v e r k e e r m e t m o g e l i j k g e v a a r z e t t i n g voor het verkeer.

Gevolgen van bepaalde functies in relatie tot openbare orde zijn onvoldoende onderzocht Karosseer 62. In d e o m s c h r i j v i n g v a n l o c a t i e G r o n s v e l d ( p a r a g r a a f 3.1, p.18 v a n d e t o e l i c h t i n g van het bestemmingsplan w o r d t d e Karosseer e n d e daar a a n w e z i g e bedrijven n i e t g e n o e m d . Er h e e f t d e r h a l v e g e e n o n d e r z o e k p l a a t s g e v o n d e n n a a r d e e f f e c t e n v a n d e t o e t e v o e g e n f u n c t i e s in h e t b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d o p d e reeds a a n w e z i g e ( a u t o ) b e d r i j v e n . 63. De g e m e e n t e Maastricht heeft zich ingespannen o m d e Karosseer t e ontwikkelen tot specifieke bedrijvenlocatie. Gelet o p d e korte afstand van H o t e l G r o n s v e l d t o t d e l o c a t i e v a n h e t b e d r i j v e n t e r r e i n d e K a r o s s e e r h a d d i t in

Gemeente Maastricht d e b e o o r d e l i n g b e t r o k k e n d i e n e n t e w o r d e n . D i t is i n strijd m e t g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g e n strijd m e t r e c h t s z e k e r h e i d . B o v e n d i e n is s p r a k e v a n geen cq ondeugdelijke belangenafweging. Amusementshal 64. O p g r o n d v a n d e b e g r i p s b e p a l i n g v a n a r t i k e l 1.17 v a n d e p l a n r e g e l s is 'amusementscentra' geplaatst onder het begrip horecabedrijf met d e navolgende omschrijving: "horecabedrijven die tot hoofddoel hebben de exploitatie van (kans)spelautomaten en/of andere kansspelen;" 6 5 . D e a m u s e m e n t s h a l richt z i c h o p m e e r d e r e g e b r u i k s a s p e c t e n . Z o w o r d t h e t a a n g e m e r k t als e e n h o r e c a b e d r i j f , e e n b e d r i j f w a a r i n s p e l a u t o m a t e n geëxploiteerd worden, waar kansspelautomaten geëxploiteerd worden en waarnaast o o k kansspelen geëxploiteerd w o r d e n . A a n d e hand v a n het toegestane gebruik binnen een bestemming dient objectief bepaald te k u n n e n w o r d e n w e l k exact g e b r u i k o p d e g r o n d e n plaats k a n v i n d e n .

5

66. H e t b e g r i p a m u s e m e n t s h a l is d u s d a n i g r u i m g e d e f i n i e e r d e n o n v o l d o e n d e g e c o n c r e t i s e e r d d a t er v o o r b e l a n g h e b b e n d e n strijd k a n z i j n m e t h e t r e c h t s z e k e r h e i d s b e g i n s e l o m d a t n i e t d u i d e l i j k is w a t exact w o r d t g e v e s t i g d als a m u s e m e n t s c e n t r a . H e t k a n g a a n o m e e n c a s i n o , e e n café m e t e e n 6

kansspelautomaat, een hal m e t behendigheidsspellen of een combinatie v a n deze. 67. E x p l o i t a n t e n v a n i n s t e l l i n g e n als e e n a m u s e m e n t s h a l h e b b e n e e n b i j z o n d e r e m a a t s c h a p p e l i j k e plicht o m d e v e r s l a v i n g s z o r g e n criminaliteitsproportionaliteit,

die deze instellingen t e w e e g brengen, te

minimaliseren e n te controleren. A p p e l l a n t e n stellen d a t v e r w e e r d e r hier e r n s t i g t e k o r t schiet d o o r d a t n i e t i n z i c h t e l i j k is n i e t g e b o r g d h o e e x p l o i t a n t e n v e r a n t w o o r d o m g a a n m e t h u n maatschappelijke plicht o m j o n g e r e n t e w e r e n bij k a n s s p e l e n . 68. A p p e l l a n t e n zijn v a n m e n i n g d a t d e basis o m d e z e b e l a n g e n z e k e r t e s t e l l e n ligt in e e n g o e d e ruimtelijke o r d e n i n g die d o o r het coördineren v a n d e verschillende belangen t o t een harmonisch geheel een grotere w a a r d e

6

ABRvS 23 juni 2004, Abkort 2004, nr. 487. ABRvS 28 februari 2007, BR 2007, p. 768, m. nt. H.J. de Vries.

Gemeente Maastricht v e r t e g e n w o o r d i g t d a n h e t d i e n e n v a n d e b e l a n g e n a f z o n d e r l i j k . In h e t 7

bestemmingsplan Hotel Gronsveld ontbreekt deze a f w e g i n g geheel. Bovendien ontbreekt een gebiedsanalyse voor amusementscentra 69. D e ( v o o r m a l i g e ) g e m e e n t e Eijsden e n d e h u i d i g e g e m e e n t e E i j s d e n - M a r g r a t e n hebben geen verordening met betrekking tot kansspelen. 70. D e g e m e e n t e M a a s t r i c h t h e e f t d i e a f w e g i n g w e l g e m a a k t e n e e n v e r o r d e n i n g b e l e i d v a s t g e s t e l d . In d e v e r o r d e n i n g is v a s t g e l e g d d a t slechts 2 a m u s e m e n t s h a l l e n z i j n t o e g e s t a a n . Er z i j n i n m i d d e l s 2 a m u s e m e n t s h a l l e n v e r g u n d e n g e r e a l i s e e r d in M a a s t r i c h t . 71. G e l e t o p h e t f e i t d a t h e t v e r z o r g i n g s g e b i e d v a n e e n a m u s e m e n t s h a l r e g i o n a a l is, b e t e k e n t d i t d a t als de a m u s e m e n t s h a l bij H o t e l G r o n s v e l d w o r d t g e r e a l i s e e r d , de z o r g v u l d i g h e i d s n o r m v a n 2 a m u s e m e n t s h a l l e n v o o r d e regionale verzorgingsgebied w o r d t overschreden. Appellantenzijn van mening d a t o p dit p u n t s p r a k e is v a n e r n s t i g e s c h e n d i n g v a n b e g i n s e l e n v a n b e h o o r l i j k bestuur. 72. Een a m u s e m e n t s h a l m e t d e a l l u r e v a n e e n c a s i n o is d o o r zijn a a r d e n o m v a n g d u s d a n i g specifiek d a t er exacte s i t u e r i n g s k e n m e r k e n n o o d z a k e l i j k zijn o m g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g t e k u n n e n g a r a n d e r e n . Z o d i e n t vast t e s t a a n w a a r d e a m u s e m e n t s h a l g e s i t u e e r d w o r d t , w a t d e b e b o u w i n g s m a s s a is, d e v l o e r o p p e r v l a k t e e n d e h o o g t e - e n d i e p t e m a t e n . D a t is in h e t b e s t r e d e n p l a n niet aan de orde. O p g r o n d van de toelichting v a n het bestemmingsplan blijkt d a t er e e n a m u s e m e n t s c e n t r a g e r e a l i s e e r d w o r d t v a n circa 975 m , t e r w i j l o p 2

g r o n d v a n d e regels 1000 m m o g e l i j k is. Een exacte s i t u e r i n g d o o r m i d d e l v a n 2

een a a n d u i d i n g w o r d t niet g e g e v e n . 73. D e n o o d z a a k v o o r e e n a m u s e m e n t s h a l in relatie t o t d e reeds g e r e a l i s e e r d e a m u s e m e n t s h a l l e n z i j n o n v o l d o e n d e o n d e r z o c h t e n g e m o t i v e e r d . H i e r d o o r is strijd m e t het z o r g v u l d i g h e i d s b e g i n s e l (3:4 a w b lid 4). 74. H e t v e r z o r g i n g s g e b i e d d a t als " b e l e i d " w o r d t t o e g e s c h r e v e n n a a r h e t r e a l i s e r e n v a n d e a m u s e m e n t s h a l is o n v o l d o e n d e b e p a a l d e n o n v o l l e d i g . Er is b o v e n d i e n g e e n r e k e n i n g g e h o u d e n m e t h e t f e i t d a t er in V a l k e n b u r g e e n casino is. D o o r dit c a s i n o niet in h e t o n d e r z o e k t e b e t r e k k e n v o l d o e t d e g e m e e n t e niet aan haar onderzoeksplicht. A p p e l l a n t e n z i j n v a n m e n i n g d a t er g e e n s p r a k e is v a n g o e d e r u i m t e l i j k e 7

ABRvS 6 april 2005, nr. 200405245/1 LTN AT3234 en ABRVS 6 juli 2005, nr 200409341/1, UN AT8776.

Gemeente Maastricht ordening ten aanzien van de amusementshal. Geluid 7 5 . H e t o n d e r z o e k v a n C a u b e r g h H u y g e n g a a t uit v a n d e n o t i t i e v e r k e e r s a a n t r e k k e n d e w e r k i n g d i e m o g e l i j k zijn o p g r o n d v a n h e t bestemmingsplan Hotel Gronsveld. De g e b r u i k t e gegevens zijn echter g e b a s e e r d o p h e t o u d e p r o g r a m m a . H i e r d o o r is m e t d e v e r k e e r d e cijfers in h e t p r o g r a m m a g e r e k e n d e n is h e t o p basis d a a r v a n u i t g e v o e r d e a k o e s t i s c h e onderzoek ondeugdelijk.

Bodem 76. Er is s p r a k e v a n v e r o n t r e i n i g d e g r o n d p e r c e l e n . D o o r d e m o g e l i j k f l e x i b e l e i n v u l l i n g v a n het p l a n k a n niet d e e x a c t e l o c a t i e v a n d e v e r s c h i l l e n d e f u n c t i e s niet w o r d e n aangegeven. Daardoor kan niet w o r d e n bepaald o p w e l k e exacte locatie, w e l k e functionele sanering d i e n t plaats te v i n d e n . De kosten v o o r s a n e r i n g v a n z w a a r v e r o n t r e i n i g d e g r o n d zijn n i e t a f t e l e i d e n uit h e t onderzoek.

IV. Planregels - te ruime mogelijkheden bestemmingen - onvoldoende concreetheid - strijd met rechtszekerheid 7 7 . P a g i n a 11, p a r a g r a a f 1.4 v a n d e t o e l i c h t i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n v e r m e l d t : " H e t v o o r l i g g e n d b e s t e m m i n g s p l a n is e r o p g e r i c h t e e n basis t e b e i d e n v o o r het realiseren van een attractief en kwalitatief

hoogwaardig

v o o r z i e n i n g e n g e b i e d . Dit b e s t e m m i n g s p l a n k a n w o r d e n g e t y p e e r d als e e n g e d e t a i l l e e r d b e s t e m m i n g s p l a n m e t e e n b e p e r k t e f l e x i b i l i t e i t . De gedetailleerde bestemmingswijze draagt zorg voor het stellen van condities w a a r a a n d e in d e h e t p l a n g e b i e d v o o r g e s t a n e o n t w i k k e l i n g e n

moeten

voldoen. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de behoefte van rechtszekerheid van belanghebbenden." 78. O o k al w o r d e n er m a x i m a g e n o e m d v o o r d e m o g e l i j k t e m a k e n f u n c t i e s , er is n o g n i e t d u i d e l i j k in w e l k e h o e d a n i g h e i d e n o p w e l k e l o c a t i e e e n f u n c t i e gerealiseerd wordt. 79. D e e x a c t e s i t u e r i n g v a n de v e r s c h i l l e n d e f u n c t i e s is n i e t a a n g e g e v e n d o o r a a n d u i d i n g e n . De functies k u n n e n derhalve o p het g e h e l e g e b i e d w o r d e n gerealiseerd.

Gemeente Maastricht 80. D o o r d e g r o t e m a t e v a n f l e x i b i l i t e i t v a n de p l a n r e g e l s in c o m b i n a t i e m e t h e t o n t b r e k e n v a n a a n d u i d i n g e n o p d e v e r b e e l d i n g is g e e n s p r a k e v a n g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g . B o v e n d i e n levert de g r o t e f l e x i b i l i t e i t e n n i e t v o l d o e n d e c o n c r e e t h e i d , strijd o p m e t r e c h t s z e k e r h e i d s b e g i n s e l e n is s p r a k e v a n ondeugdelijke belangenafweging. V. P r o c e d u r e f o u t e n - onvoldoende b e a n t w o o r d i n g zienswijzen - f o r m e l e gebreken 8 1 . V e r w e e r d e r is t e k o r t g e s c h o t e n in d e b e a n t w o o r d i n g v a n d e z i e n s w i j z e n . B o v e n d i e n is v e r w e e r d e r niet cq o n v o l d o e n d e t e g e m o e t g e k o m e n a a n de bezwaren 82. M e t n a m e w o r d t b e a r g u m e n t e e r d d o o r v e r w e e r d e r d a t h e t b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d pas w o r d t v a s t g e s t e l d n a d a t d e g e m e e n t e n M a a s t r i c h t e n Eijsden e e n g e b i e d s v i s i e h e b b e n o p g e s t e l d . Er is e c h t e r g e e n g e b i e d s v i s i e t o t s t a n d g e k o m e n , m a a r er is o o k niets g e d a a n m e t d e b e z w a r e n . D e gemeenteraad heeft echter w e l het bestemmingsplan vastgesteld. 8 3 . D e p r o v i n c i e h e e f t o p 21 j a n u a r i 2011 bij b r i e f a a n d e g e m e e n t e EijsdenM a r g r a t e n e n de g e m e e n t e M a a s t r i c h t d e m o g e l i j k h e i d g e b o d e n o m er s a m e n u i t t e k o m e n , m a a r t o e n w a s h e t b e s t e m m i n g s p l a n al v a s t g e s t e l d . Er is d e r h a l v e niet v o l d a a n a a n d e m o t i v e r i n g d i e d o o r d e g e m e e n t e Eijsden z e l f w o r d t g e g e v e n als o n d e r b o u w i n g e n m o t i v e r i n g v o o r h e t p l a n e n d e in h e t p l a n m o g e l i j k t e m a k e n f u n c t i e s . H e t b e s t e m m i n g s p l a n is o p 14 d e c e m b e r 2010 v a s t g e s t e l d d o o r d e g e m e e n t e r a a d v a n Eijsden e n o p 22 j u n i 2011 b e k e n d g e m a a k t d a t h e t b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d g e w i j z i g d is v a s t g e s t e l d e n t e r i n z a g e h e e f t g e l e g e n v a n 27 j u n i 2011 t o t e n m e t 7 a u g u s t u s 2011 ( p r o d u c t i e 9). Dit is in strijd m e t d e p r o c e d u r e v a n a r t i k e l 3.8 W r o . Dit is g e e n g o e d e ruimtelijke ordening. 84. N i e t W a b o - p r o o f : O p 1 o k t o b e r 2010 is d e W e t a l g e m e n e b e p a l i n g e n o m g e v i n g s r e c h t in w e r k i n g g e t r e d e n . D a t h o u d t in d a t n i e t m e e r Burgemeester en wethouders b e v o e g d zijn, maar dat moet w o r d e n v e r w e z e n n a a r ' h e t b e v o e g d g e z a g ' . D a t is in b e s t e m m i n g s p l a n H o t e l G r o n s v e l d n i e t a a n g e p a s t . H i e r m e e s a m e n h a n g e n d is n o g h e t o u d e o v e r g a n g s r e c h t o p g e n o m e n . Dit levert strijd o p m e t h e t g e l d e n d e recht. 85. Hierna w o r d t een niet uitputtende o p s o m m i n g g e g e v e n van onduidelijke en o n v o l d o e n d e c o n c r e t e regels, strijd m e t g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g , e n o n j u i s t e t o e p a s s i n g v a n h e t g e l d e n d e recht:

Gemeente Maastricht •

Bestemming gerealiseerd

Gemengd over

het

is

niet

gehele

beperkt.

bouwvlak

Functies zodat

een

kunnen

worden

exacte

situering

ontbreekt. •

D e r e c l a m e p o r t a l e n z i j n in strijd m e t d e v o o r w a a r d e v a n R i j k s w a t e r s t a a t o m i n b r e u k t e m o g e n m a k e n o p d e 0 - 50 m e t e r lijn a r t i k e l 3.2

•

D e b o u w h o o g t e v a n b o u w w e r k e n g e e n g e b o u w e n z i j n d e v a n 1 0 m is e r g h o o g in relatie t o t e e n erf- e n t e r r e i n a f s c h e i d i n g d i e m a a r 2 m b e d r a g e n . Dit k a n o n g e w e n s t e e f f e c t e n h e b b e n o p d e v e r k e e r s d o o r s t r o m i n g v a n d e naastgelegen

A2,

waardoor

wederom

strijd

met

voorwaarden

van

R i j k s w a t e r s t a a t (artikel 3.2). •

In d e ' n a d e r e eisen r e g e l ' a r t i k e l 3.3. v a n d e regels is e e n a f w i j k i n g s r e g e l i n g o p g e n o m e n o m met 1 0 % af te wijken van de situering en a f m e t i n g van gebouwen.

Deze

10%

afwijkingsregel

mag

daaronder

niet

worden

o p g e n o m e n . Strijd m e t SVBP •

D e o n t h e f f i n g v a n d e b o u w h o o g t e v a n e e n r e c l a m e m a s t is in strijd m e t d e v o o r w a a r d e v a n R i j k s w a t e r s t a a t o m af t e w i j k e n v a n d e 0 -

50 m e t e r

r o o i l i j n . A r t i k e l 3.4 •

De aanlegverguiining werken

of

is z o n d e r n u t

werkzaamheden

binnen

aangezien deze geldt het

kader

van

niet

de

"voor

normale

b o d e m e x p l o i t a t i e e n b o d e m g e b r u i k " (artikel 3.6.3 s u b c) •

Er is g e e n v o o r w a a r d e l i j k e b e p a l i n g o p g e n o m e n v o o r h e t a a n l e g g e n v a n de parkeerplaatsen. Door de ruimtebestemming

kunnen

hier dus

ook

g e m e n g d e doeleinden w o r d e n gerealiseerd. 86. O n t h e f f i n g v o o r b o u w w e r k e n , g e e n g e b o u w e n z i j n d e v o o r e e n h o o g t e v a n m e e r d a n 10 m bij b e s t e m m i n g V e r k e e r is s u b s t a n t i e e l (artikel 4.3.1 regels). B o v e n d i e n is d e m a x i m a l e h o o g t e w a a r v o o r o n t h e f f i n g k a n w o r d e n v e r l e e n d niet g e n o e m d .

VI. Economische uitvoerbaarheid van bestemmingsplan of onvoldoende verzekerd - Kostenverhaal niet verzekerd 8 7 . D e f e i t e l i j k e l e v e r i n g h e e f t in a f w i j k i n g m e t d e s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t in d e c e m b e r 2008 p l a a t s g e v o n d e n , w a a r b i j z o w e l d e o n t w i k k e l a a r W y c k e r v e s t e als d e n a t u u r l i j k e p e r s o n e n M e i j e r e n M a r x ( e i g e n a r e n W y c k e r v e s t e ) g r o n d e n in h e t p l a n g e b i e d v a n d e g e m e e n t e Eijsden in e i g e n d o m g e l e v e r d h e b b e n v e r k r e g e n . In t e g e n s t e l l i n g t o t d e a f s p r a k e n

Gemeente Maastricht ft v a s t g e l e g d in d e s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t z i j n d e r h a l v e n i e t a l l e g r o n d e n in het p l a n g e b i e d g e l e v e r d a a n W y c k e r v e s t e . D e g r o n d e n z i j n d u s a a n d e v e r k e e r d e p e r s o n e n v e r k o c h t e n g e l e v e r d d o o r d e g e m e e n t e Eijsden ( p r o d u c t i e 10 -

kadastraal-berichtobjecten).

8 8 . H e t besluit d a t g e e n e x p l o i t a t i e p l a n w o r d t v a s t g e s t e l d is in strijd m e t a r t i k e l 6.12 jo 6.17 W r o . D e g e m e e n t e Eijsden d i e n d e t e n t i j d e v a n v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n o p 14 d e c e m b e r 2010 h e t k o s t e n v e r h a a l t e h e b b e n v e r z e k e r d . De g e m e e n t e Eijsden g e e f t a a n in h a a r p u b l i c a t i e d a t d o o r h e t s l u i t e n v a n e e n a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t o p 14 d e c e m b e r 2010 k o s t e n v e r h a a l is v e r z e k e r d . 89. O n d u i d e l i j k e n n i e t c o n t r o l e e r b a a r is h e t f e i t o f d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t d a a d w e r k e l i j k v o o r a f g a a n d a a n h e t vaststellen v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n is g e t e k e n d . Doordat de g e m e e n t e niet tijdig v o o r a f g a a n d aan de vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst heeft g e t e k e n d , bestaat e e n a a n z i e n l i j k kans d a t d e g e m e e n t e Eijsden stevig o n d e r d r u k s t o n d , in plaats v a n de o n t w i k k e l e n d e partij, o m e e n o v e r e e n k o m s t t e t e k e n e n w a a r d o o r d e g e m e e n t e e e n slechte o n d e r h a n d e l i n g s p o s i t i e h a d e n m o g e l i j k t e veel w a t e r bij d e w i j n h e e f t m o e t e n d o e n w a a r d o o r f e i t e l i j k g e e n s p r a k e m e e r is v a n v e r z e k e r i n g v a n k o s t e n v e r h a a l . 90. A a n g e z i e n d e r u i m t e l i j k e p r o c e d u r e g e e n v e r t r a g i n g m a g o p l o p e n als g e v o l g van het niet slagen van de anterieure onderhandelingen, had de g e m e e n t e t i j d i g e e n e x p l o i t a t i e p l a n m o e t e n o p s t e l l e n . Er z i j n g e e n a a n w i j z i n g e n d a t h i e r m e e is a a n g e v a n g e n . D e g e m e e n t e h e e f t h i e r m e e in strijd g e h a n d e l d m e t . een goede ruimtelijke ordening. 9 1 . O n d u i d e l i j k is w a n n e e r d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t is g e t e k e n d , w e l k e d a t u m e n o p w e l k tijdstip. E v e n e e n s is d u i d e l i j k o f o n d e r t e k e n d e p a r t i j e n w e l b e v o e g d w a r e n o m d e o v e r e e n k o m s t t e t e k e n e n . Dit b l i j k t n i e t uit d e t e r inzage g e l e g d e "zakelijke omschrijving van de anterieure overeenkomst tussen d e v o o r m a l i g e g e m e e n t e Eijsden e n W y c k e r v e s t e A d v i s e u r s B V " . D i t b r e n g t h e t v o l g e n d e p u n t n a a r v o r e n d a t er g e s p r o k e n w o r d t o v e r d e v o o r m a l i g e g e m e e n t e Eijsden in d e z a k e l i j k e beschrijving e n d e k e n n i s g e v i n g v a n h e t s l u i t e n v a n d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t v a n 22-6-2011 in d e E t a l a g e e n d e Trompetter. 92. V a s t s t a a t d a t d e g e m e e n t e Eijsden h i e r m e e in strijd h e e f t g e h a n d e l d m e t h e t b e p a a l d e in a r t i k e l 6.24 lid 3 W r o w a a r i n staat d a t b i n n e n t w e e w e k e n n a h e t

in

Gemeente Maastricht sluiten van de overeenkomst d o o r burgemeester en w e t h o u d e r s kennis g e g e v e n i n e e n v a n g e m e e n t e w e g e u i t g e g e v e n b l a d of e e n d a g - , n i e u w s - o f h u i s - a a n - h u i s b l a d . A p p e l l a n t e n v r a g e n z i c h t e r e c h t a f o f er w e l s p r a k e is v a n e e n g e t e k e n d e anterieure overeenkomst t e n tijde van vaststelling van het b e s t e m m i n g s p l a n , z e k e r in c o m b i n a t i e m e t h e t v e r s t r i j k e n v a n t e n m i n s t e e e n h a l f j a a r n a vaststelling v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n e n d e p u b l i c a t i e v a n d e vaststelling van het bestemmingsplan.

93. B o v e n d i e n geeft de redactie van de zakelijke beschrijving ' v o o r m a l i g e g e m e e n t e Eijsden' g e r e d e a a n l e i d i n g t o t t w i j f e l . Immers i n d i e n o p 14 d e c e m b e r 2 0 1 0 d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t z o u z i j n g e t e k e n d , w a s er n o g s p r a k e v a n d e g e m e e n t e Eijsden. D e t o e v o e g i n g ' v o o r m a l i g e ' is d e r h a l v e n i e t aan de orde. 94. In d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t is g e e n k o s t e n v e r h a a l v e r z e k e r d v o o r t e g e m o e t k o m i n g e n in s c h a d e . W e l w o r d t g e s p r o k e n o v e r h e t v o o r k ó m e n v a n s c h a d e o f g e v a a r in h e t o p e n b a a r g e b i e d . D i t is e c h t e r iets a n d e r s d a n p l a n s c h a d e als g e v o l g v a n v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n . 95. Evenmin w o r d t een koppeling gemaakt met een gesloten p l a n s c h a d e o v e r e e n k o m s t tussen d e g e m e e n t e e n d e o n t w i k k e l e n d e p a r t i j Wyckerveste. 96. D e g e m e e n t e Eijsden h e e f t blijkens d e z a k e l i j k e b e s c h r i j v i n g , e e n inspanningsverplichting o m het project planologisch mogelijk te m a k e n m a a r heeft geen voorbehoud o p g e n o m e n ten aanzien van de uitvoering van haar p u b l i e k r e c h t e l i j k e b e v o e g d h e d e n o m a n d e r s te k u n n e n beslissen. 97. K o s t e n v e r h a a l is niet ' a n d e r s z i n s ' v e r z e k e r d e n d e r h a l v e is h e t k o s t e n v e r h a a l in het geheel niet verzekerd. D o o r d a t de publicatie van d e o n d e r t e k e n i n g v a n een anterieure grondexploitatieovereenkomst niet v o o r a f g a a n d aan de vaststelling van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden, was t e n tijde van vaststelling van het bestemmingsplan niet controleerbaar of daadwerkelijk s p r a k e w a s v a n ' a n d e r s z i n s v e r z e k e r d ' z i j n v a n k o s t e n v e r h a a l z o a l s b e d o e l d in a r t i k e l 6.12 lid 2 v a n d e W r o . V e r d e r s p r e e k t d e g e m e e n t e n e r g e n s o v e r h e t f e i t d a t er g e e n n o o d z a a k is t o t h e t o p n e m e n v a n l o c a t i e - e i s e n , f a s e r i n g , regels e n / o f u i t w e r k i n g e n v a n regels e n g a a t h i e r m e e v o o r b i j a a n d e o v e r i g e b e p a l i n g e n v a n a r t i k e l 6.12 W r o . 98. D e s a m e n w e r k i n g s o v e r e e n k o m s t is o m g e z e t in e e n r e a l i s a t i e o v e r e e n k o m s t . U i t d e z a k e l i j k e beschrijving b l i j k t n i e t o p w e l k e d a t u m d e z e is g e s l o t e n . V e r d e r

Gemeente Maastricht blijkt n e r g e n s uit d e z a k e l i j k e beschrijving d a t er s p r a k e is v a n e e n a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t i n z a k e g r o n d e x p l o i t a t i e als b e d o e l d in a r t i k e l 6.24 W r o . 99. N i e t alle g r o n d e n in h e t e x p l o i t a t i e g e b i e d b e h o r e n in e i g e n d o m t o e a a n W y c k e r v e s t e . D e f e i t e l i j k e l e v e r i n g v a n g r o n d e n d o o r d e g e m e e n t e Eijsden h e e f t in a f w i j k i n g v a n d e o v e r e e n k o m s t , in d e c e m b e r 2008 p l a a t s g e v o n d e n , w a a r b i j z o w e l a a n W y c k e r v e s t e is g e l e v e r d als a a n d e n a t u u r l i j k e p e r s o n e n Meijer en Marx. (Productie X). 100.

A a n g e z i e n er v o l g e n s o p g a v e v a n d e g e m e e n t e Eijsden u i t s l u i t e n d e e n

a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t is g e s l o t e n m e t W y c k e r v e s t e e n n i e t m e t a l l e e i g e n a r e n v a n g r o n d e n in h e t p l a n g e b i e d , is h e t k o s t e n v e r h a a l o p 14 d e c e m b e r 2010 bij v a s t s t e l l i n g n i e t v e r z e k e r d e n is er strijd m e t a r t i k e l 6.12 W r o . Verweerder had een exploitatieplan m o e t e n vaststellen o m d a t niet met alle e i g e n a r e n e e n a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t is g e s l o t e n . A l l e e n al o p g r o n d hiervan stellen a p p e l l a n t e n dat het bestemmingsplan dient te w o r d e n v e r n i e t i g d w e g e n s strijd m e t h e t recht. 101.

De k e n n i s g e v i n g " R e a l i s a t i e o v e r e e n k o m s t H o t e l G r o n s v e l d " is m i s l e i d e n d

e n sluit n i e t a a n bij d e t i t e l v a n d e d a a d w e r k e l i j k e t e r i n z a g e g e l e g d e z a k e l i j k e i n h o u d " Z a k e l i j k e beschrijving a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t t u s s e n d e v o o r m a l i g e g e m e e n t e Eijsden e n W y c k e r v e s t e A d v i s e u r s B V " . U i t d e t i t e l v a n d e k e n n i s g e v i n g d i e n t d u i d e l i j k t e b l i j k e n d a t het o m e e n a n t e r i e u r e g r o n d e x p l o i t a t i e o v e r e e n k o m s t g a a t als b e d o e l d in a r t i k e l 6.24 W r o . Er is bovendien sprake van een formeel gebrek ten aanzien van de zakelijke beschrijving e n d e k e n n i s g e v i n g v a n d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t . D e z e is n i e t gedateerd, niet o n d e r t e k e n d of voorzien van een stempel van de g e m e e n t e Eijsden e n is o o k n i e t a f g e d r u k t o p b r i e f p a p i e r v a n d e g e m e e n t e Eijsden. H i e r d o o r is d e j u r i d i s c h e status v a n d e A 4 - t j e s o n d e u g d e l i j k e n d e r h a l v e is strijd met beginselen van zorgvuldigheid, motivering en rechtszekerheid. 102.

Het besluit d a t g e e n e x p l o i t a t i e p l a n w o r d t v a s t g e s t e l d m a g g e e n

o n d e r d e e l u i t m a k e n v a n h e t besluit t o t g e w i j z i g d e v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n m a a r d i e n t e e n a f z o n d e r l i j k b e s l u i t t e z i j n d a t is g e k o p p e l d a a n h e t b e s l u i t t o t g e w i j z i g d e v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n . Dit levert strijd o p m e t h e t m o t i v e r i n g s b e g i n s e l , h e t z o r g v u l d i g h e i d s b e g i n s e l e n rechtszekerheidsbeginsel. 103.

Verweerder heeft miskend dat ook o m een andere reden een

exploitatieplan had m o e t e n w o r d e n vastgesteld. O p g r o n d van de inhoud van

Gemeente Maastricht d e z a k e l i j k e beschrijving v a n d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t b l i j k t d a t d e o v e r e e n k o m s t b e p a l i n g e n b e v a t d i e in e e n e x p l o i t a t i e p l a n d i e n e n t e w o r d e n o p g e n o m e n o n g e a c h t o f er s p r a k e is v a n e e n g e t e k e n d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t . D e g e m e e n t e h e e f t in d e a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t n a m e l i j k locatie-eisen o p g e n o m e n . 104.

O o k de verplichting tot het realiseren van een groeninrichting c o n f o r m het

g r o e n s t r u c t u u r p l a n , d i e n t o p g e n o m e n t e w o r d e n in e e n e x p l o i t a t i e p l a n i n d i e n d e z e v e r p l i c h t i n g n o o d z a k e l i j k is. O o k r e g e l s o m t r e n t d e u i t v o e r i n g v a n w e r k z a a m h e d e n dienen, indien noodzakelijk, te w o r d e n o p g e n o m e n . A a n g e z i e n de gemeente spreekt over het v o o r k o m e n van schade aan ( o n ) r o e r e n d e z a k e n v a n d e g e m e e n t e e n / o f d e r d e n tijdens h e t u i t v o e r e n v a n d e w e r k z a a m h e d e n is o v e r d u i d e l i j k s p r a k e v a n n o o d z a k e l i j k e b e p a l i n g e n . 105.

L o c a t i e - e i s e n d i e n e n i n d i e n n o o d z a k e l i j k t e w o r d e n o p g e n o m e n in e e n

e x p l o i t a t i e p l a n . Indien d e z e l o c a t i e - e i s e n n i e t n o o d z a k e l i j k z i j n , is h e t z e e r d e v r a a g w a t d e status v a n d e z e b e p a l i n g e n in d e o v e r e e n k o m s t a a n g e z i e n z e niet publiekrechtelijk a f d w i n g b a a r zijn. 106.

O p d i e g r o n d e n is er s p r a k e v a n g e e n g o e d e r u i m t e l i j k e o r d e n i n g e n

b o v e n d i e n strijd m e t a r t i k e l 6.12 lid 2 c W r o . In d i t g e v a l h a d d e g e m e e n t e Eijsden g e l i j k t i j d i g m e t d e v a s t s t e l l i n g v a n h e t b e s t e m m i n g s p l a n e e n e x p l o i t a t i e p l a n d i e n e n vast t e s t e l l e n . 107.

G e z i e n h e t f e i t d a t h e t k o s t e n v e r h a a l in h e t g e h e e l n i e t is v e r z e k e r d e n

g e l e t o p h e t f e i t d a t o n g e a c h t o f er e e n a n t e r i e u r e o v e r e e n k o m s t is g e s l o t e n gelijktijdig met de vaststelling van, dient er een exploitatieplan te w o r d e n v a s t g e s t e l d w a a r i n d e l o c a t i e - e i s e n d i e n o o d z a k e l i j k zijn t e w o r d e n opgenomen.

Gemeente Maastricht R e d e n e n o m u te v e r z o e k e n d i t b e s t e m m i n g s p l a n a l s m e d e h e t b e s l u i t d a t g e e n e x p l o i t a t i e p l a n is v a s t g e s t e l d t e v e r n i e t i g e n e n v e r w e e r d e r t e v e r o o r d e l e n in d e kosten van het g e d i n g met inbegrip van de d o o r a p p e l a n t e n betaalde griffierechten Met hoogachting,

Burgemeester en wethouders van Maastricht, d e secretaris,

de burgemeester,

Agendapunt

ONDERWERP Vaststelling v a n het (gewijzigde) b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d Vergaderdocument

Bijgevoegd • Voorstel van het college van burgemeester en wethouders (6) Overzicht van ingebrachte zienswijzen bestemmingsplan Hotel Gronsveld (68) • Notitie zienswijzen bestemmingsplan Hotel Gronsveld (33) » Notitie ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Hotel Gronsveld (1) V o o r s t e l college 1. In te s t e m m e n met de reactie op de z i e n s w i j z e n zoals v e r w o o r d in de "Notitie z i e n s w i j z e n b e s t e m m i n g s p l a n "Hotel G r o n s v e l d " ; 2.

Met in acht n e m i n g v a n de "Notitie z i e n s w i j z e n b e s t e m m i n g s p l a n " H o t e l G r o n s v e l d " , w e l k e notitie hier als h e r h a a l d en ingelast b e s c h o u w d dient te w o r d e n , de ingediende z i e n s w i j z e n ontvankelijk e n deels g e g r o n d , e n d e e l s o n g e g r o n d v e r k l a r e n ;

3.

In het b e s t e m m i n g s p l a n de wijzigingen aan te b r e n g e n ten g e v o l g e v a n het d e e l s g e g r o n d v e r k l a r e n v a n de z i e n s w i j z e n , zoals v e r w o o r d in de " N o t i t i e z i e n s w i j z e n bestemmingsplan "Hotel Gronsveld";

4.

In het b e s t e m m i n g s p l a n de wijzigingen z o a l s v e r w o o r d in de "Notitie a m b t s h a l v e wijzigingen b e s t e m m i n g s p l a n " H o t e l G r o n s v e l d " , w e l k e notitie hier als herhaald en ingelast b e s c h o u w d dient te w o r d e n , a a n te b r e n g e n ;

5.

Het b e s t e m m i n g s p l a n " H o t e l G r o n s v e l d " , zoals dat p l a n is a a n g e g e v e n op de v e r b e e l d i n g , a l s m e d e de regels en de toelichting g e w i j z i g d vast te stellen t e n opzichte v a n het o n t w e r p p l a n ;

6.

Geen exploitatieplan ex artikel 6 . 1 2 Wet r u i m t e l i j k e o r d e n i n g v a s t te s t e l l e n .

Advies

commissie

De c o m m i s s i e G r o n d g e b i e d z a k e n acht het voorstel rijp v o o r beraad in de v e r g a d e r i n g v a n de raad op 14 d e c e m b e r 2 0 1 0 . I Besluit raad ( • • • • . . .

i De raad v a n d e g e m e e n t e E i j s d e n : i 1. s t e m t in m e t de reactie op de z i e n s w i j z e n zoals v e r w o o r d in de Notitie z i e n s w i j z e n ! b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d ; i 2. I

verklaart de ingediende z i e n s w i j z e n m e t i n a c h t n e m i n g v a n de Notitie z i e n s w i j z e n b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d - w e l k e notitie hier a l s h e r h a a l d e n ingelast b e s c h o u w d dient t e w o r d e n - ontvankelijk e n deels g e g r o n d , en d e e l s o n g e g r o n d ;

! 3. brengt in het b e s t e m m i n g s p l a n de wijzigingen a a n t e n g e v o l g e v a n het d e e l s i g e g r o n d v e r k l a r e n v a n de z i e n s w i j z e n , zoals v e r w o o r d in de Notitie z i e n s w i j z e n i b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d ; i 4. i 5.

brengt in het b e s t e m m i n g s p l a n de wijzigingen zoals v e r w o o r d in de Notitie a m b t s h a l v e wijzigingen b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d a a n , w e l k e notitie hier als h e r h a a l d en ingelast b e s c h o u w d dient te w o r d e n ; stelt het b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d , zoals d a t plan is a a n g e g e v e n o p d e v e r b e e l d i n g , e v e n a l s de regels en d e toelichting gewijzigd v a s t t e n opzichte v a n het

Vergadering van de raad van de gemeente Eijsden op 14 december 2010

ontwerpplan; 6. stelt g e e n exploitatieplan e x artikel 6 . 1 2 W e t ruimtelijke o r d e n i n g v a s t .

A l d u s besloten in de openbare v e r g a d e r i n g v a n d e raajd v a n de g e m e e n t e E i j s d e n op 14 december 2010. I

J.G.C.A. Lahaye

M.H.E. Peller

Griffier

Voorzitter

Vergadering van de raad van de gemeente Eijsden op 14 december 2010

GEMEENTE EIJSDEN

D e raad van de gemeente Eijsden

Eijsden, 9 november 2010

Raadsvergadering op:

Onderwerp: Beslispunten:

14 december 2010

| Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Hotel Gronsveld 1.

3.

4.

In te stemmen met de reactie op de zienswijzen zoals verwoord in de "Notitie zienswijzen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"; Met in acht neming van de "Notitie zienswijzen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", welke notitie hier als herhaald en ingelast beschouwd dient te worden, de ingediende zienswijzen ontvankelijk en deels gegrond, deels ongegrond verklaren; In het bestemmingsplan de wijzigingen aan te brengen ten gevolge van het deels gegrond verklaren van de zienswijzen, zoals verwoord in de "Notitie zienswijzen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"; In het bestemmingsplan de wijzigingen zoals verwoord in de "Notitie ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", welke notitie hier als herhaald en ingelast beschouwd dient te worden, aan te brengen; Het Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", zoals dat plan is aangegeven op de verbeelding, alsmede de regels en de toelichting gewijzigd vast te stellen ten opzichte van het ontwerpplan; Geen exploitatieplan ex artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Burgemeester en wethouders vanlEijsden, De secretaris,

inbusch

De burgem

M.H.E. Pë

Documentnaam: Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Hotel Gronsveld 9 november 2010

Toelichting Pagina: 1

Inleiding Historie Op 15 mei 2007 heeft de gemeenteraad ingestemd met het initiatief van Wyckerveste bv om op het perceel van het voormalig provinciaal lager aan de Oosterbroekweg, een hotel, amusementshal, restaurant en fitness ruimte te realiseren in combinatie met plusminus 8800 m2 aan grootschalige/ perifere detailhandel. Tevens heeft de raad geen wensen en bedenkingen kenbaar gemaakt om het perceel aan de Oosterbroekweg tegen een bedrag van € 1.250.000,- te verkopen aan Wyckerveste bv. Het initiatief van Wyckerveste bv is vervolgens uitgewerkt in een voorontwerp bestemmingsplan ("Hotel Gronsveld"). Op 12 februari 2008 heeft de raad ingestemd met dit voorontwerp bestemmingsplan en het college opgedragen om dit verder in procedure te brengen tot aan de vaststelling door de raad. Het voorontwerp bestemmingsplan is, nadat alle onderzoeken waren afgerond, met ingang van 9 oktober 2008 tot en met 20 november 2008 ter inzage gelegd. Tijdens deze periode zijn een elftal schriftelijke inspraakreacties ontvangen. Door een vijftal instanties (waaronder de gemeente Maastricht) is gereageerd in het kader van vooroverleg. De Provincie heeft naar aanleiding van dit vooroverleg erop aangedrongen dat voor het gebied .waartoe o.a. behoorde Dagstrand Oost-Maarland, de groenzone noordelijk van OostMaarland, het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht alsmede het gebied ter plaatse van het voormalige provinciale lager, een gebiedsvisie zou worden opgesteld. Het doel van deze visie zou zijn dat een gemeenschappelijk kader ontstaat waarmee ontwikkelingen in het gebied gestuurd zouden kunnen worden, dan wel waaraan ontwikkelingen getoetst zouden kunnen worden. Definitieve besluitvorming omtrent het bestemmingsplan (lees: vaststelling van het bestemmingsplan) zou pas moeten plaatsvinden nadat de resultaten van de gebiedsvisie bekend zouden zijn. Naar aanleiding van dit standpunt van de provincie zijn de gesprekken met de gemeente Maastricht en de provincie opgestart om te komen tot een gebiedsvisie voor dit gebied. Met Maastricht en de provincie zijn de gesprekken inzake de gebiedsvisie aangegaan. Aan Wyckerveste is begin 2009 aangegeven dat het opstellen van deze gebiedsvisie plm. een halfjaar in beslag zou nemen en dat om de gebiedsvisie niet te frustreren, nog geen ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht zou worden. Wyckerveste heeft in november 2009 verzocht om een wijziging van het programma, in die zin dat de conferentie- en weinessruimte kwam te vervallen en meer m2 aan detailhandel werd toegevoegd. Dit heeft geresulteerd in het volgende programma: Functie Programma samenwerkingsovereenkomst 174 bedden Hotel Amusementshal 1000 m2 1360 m2 Restaurant Conferentieruimte 1440 m2 Weiness 700 m2 Fitness 1430 m2 9160 m2 PDV-GDV

Programma november 2009 88 kamers 975 m2 700 m2

980 m2 13.080 m2


Toelichting

Pagina: 2

De gebiedsvisie heeft echter (nog) niet het gewenste resultaat opgeleverd. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te voeren. Zo liep het visietraject in 2009 parallel met de stedelijke herprogrammering in Maastricht. In het kader van deze stedelijke herprogrammering moesten binnen Maastricht keuzes gemaakt worden ten aanzien van hotels, PDV/GDV terreinen, bedrijventerrein en woningbouw. Met name het P D V / G D V vraagstuk bleek voor Maastricht een complex vraagstuk. Voor wat betreft P D V / G D V heeft dit uiteindelijk geresulteerd in een hernieuwd onderzoek waarbij ook de locatie aan de Oosterbroekweg betrokken is. De plannen van Wyckerveste werden in dit kader niet verder doorgezet en lagen dus ook al een jaar op de plank. Dit is voor ons college aanleiding geweest om toch te besluiten om het ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen. In dit kader heeft ook nog een overleg met de bewoners van de Stationsstraat plaatsgevonden om hen op de hoogte te stellen van de voorgestane wijzigingen in het plan (meer detailhandel, geen fitness en weinessruimte) alsmede van de te volgen procedure. Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens vanaf 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft de provincie schriftelijk haar zienswijze ingediend en beide gemeenten (Maastricht en Eijsden) verzocht om de gebiedsvisie weer op te pakken. Tijdens een overleg met de provincie en de gemeente Maastricht zijn afspraken gemaakt omtrent het verder oppakken van de gebiedsvisie, daarbij is ook aangegeven van de zijde van Maastricht dat in december 2010 de resultaten van het nieuw gestarte onderzoek naar perifere detailhandelslocaties, duidelijk zouden zijn. De afspraken inzake de gebiedsvisie zijn momenteel nog niet verder doorgezet omdat in Maastricht wethouder Winants, die de gebiedsvisie in zijn portefeuille had, is afgetreden. Maastricht heeft ons onlangs wel medegedeeld dat de resultaten van het onderzoek naar P D V / G D V in concept in november gereed zijn en ambtelijk met ons gecommuniceerd zouden worden. Besluitvorming vindt echter pas op zijn vroegst plaats in februari 2011. Omdat nog steeds niet duidelijk is of een gebiedsvisie tot stand gebracht wordt, en ook nog niet zeker is dat begin 2011 een richtinggevende uitspraak inzake P D V / G D V wordt gedaan, heeft ons college de procedure voortgezet, hetgeen resulteert in bijgevoegd voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan Hotel Gronsveld. Wij hebben daarbij ook uitdrukkelijk meegewogen dat de initiatiefnemer in 2008 het perceel van de gemeente heeft gekocht en met de gemeente afspraken heeft gemaakt om te komen tot realisering van het voorgestelde programma. Wij hebben de initiatiefnemer in 2009 aangegeven dat de verwachting was dat eind 2009/ begin 2010 een gebiedsvisie gereed zou zijn en hem verzocht om in afwachting daarvan de plannen nog niet door te zetten. Wij kunnen echter niet van de initiatiefnemer verwachten dat zijn plannen nog langer blijven liggen, omdat diverse overheidsinstanties niet tot besluitvorming kunnen komen. Wij hebben de provincie en de gemeente Maastricht hiervan op de hoogte gesteld. Bestemmingsplan/ingebrachte zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan Hotel Gronsveld heeft vanaf 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn 22 schriftelijke zienswijzen ingekomen, waarvan 19 identieke zienswijzen van bewoners van de Stationsstraat. De ingebrachte zienswijzen zijn bijgevoegd, (bijlage 1) In de eveneens bijgevoegde "Notitie zienswijzen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" (bijlage 2) is een reactie ten aanzien van deze zienswijzen verwoord. Wij stellen uw raad voor om



met in acht neming van het gestelde in deze notitie de zienswijzen ontvankelijk en gedeeltelijk gegrond, gedeeltelijk ongegrond te verklaren. Bestemmingsplan/ ambtshalve wijzigingen Tijdens de voorbereiding van het vast te stellen plan is gebleken dat ambtelijk een viertal zaken aangepast moesten worden. Het betreft de volgende wijzigingen: 1. Artikel 1.22 onder a. In het ontwerp plan staat vermeld dat bij de branchering tuincentra zijn toegelaten. De bedoeling is om de branche Plant en dier toe te laten, waaronder tuincentra begrepen zijn. In het vast te stellen plan wordt onder artikel 1.22 onder a vermeld: plant en dier. 2. Artikel 1.33 Vermeld staat dat onder verkoopvloeroppervlak wordt verstaan de winkelruimte ten behoeve van detailhandel. Reguliere detailhandel is echter uitgesloten, waardoor in dit artikel tussen "ten behoeve van"... en "detailhandel" wordt toegevoegd "perifere/ grootschalige detailhandel". 3. Artikel 1.33 Waterhuishoudkundige voorzieningen. Artikel 1.33 is dubbel vermeld. Dit wordt als volgt aangepast: Artikel 1.33 verkoopvloeroppervlak, Artikel 133a waterhuishoudkundige voorzieningen. 4. Artikel 3.1 onder a. Vermeld staat dat grootschalige/ perifere detailhandel in de branches zoals vermeld in artikel 1 onder 23 sub a tot en met g. Abusievelijk is hier artikel 1 onder 23 vermeld. Dit wordt vervangen door artikel 1 onder 22. In het vast te stellen plan kunnen de voorgestelde wijzigingen als ambtshalve wijzigingen worden opgenomen. In de bijgevoegde notitie "Ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Hotel Gronsveld" ( bijlage 3) is dit verwoord. Kostenverhaal In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ex artikel 6.12 dient een exploitatieplan bij het bestemmingsplan te worden gevoegd. Dit hoeft echter niet als de kosten anderszins zijn verhaald. Middels een anterieure overeenkomst (realisatieovereenkomst) op grond van artikel 6.24 Wro tussen Wyckerveste en de gemeente (bevoegdheid college van Burgemeester en Wethouders) wordt de ontwikkeling en realisatie van het dit project geregeld. In de realisatieovereenkomst zijn afspraken vastgelegd die betrekking hebben op de ontwikkeling van de gronden aan de Oosterbroekweg. De afspraken hebben onder meer betrekking op: • de medewerking van de gemeente aan de vereiste planologische procedure en de, voorwaarden die de gemeente stelt om de wijziging van het bestemmingsplan in procedure te brengen; • de eisen inzake programma, bebouwing, inrichting en ontsluiting projectgebied; • eisen inzake de aanpassing van de Oosterbroekweg; • het verhaal van de kosten die de gemeente moet maken om de realisatie van het woningbouwproject mogelijk te maken; • diverse bepalingen ten aanzien van aanbestedingsrecht, overdracht contractposities, onvoorziene omstandigheden, tussentijdse beëindiging, etc. De Realisatieovereenkomst ligt in concept eveneens ter inzage bij de griffier. Deze Realisatieovereenkomst wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan getekend. B e o o g d effect Het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Hotel Gronsveld. Argumenten Documentnaam: Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Hotel Gronsveld 9 november 2010

Toelichting

Pagina: 4

Wyckerveste heeft in 2008 het perceel aangekocht om het programma, zoals door hen voorgestaan, te realiseren. Het bestemmingsplan Hotel Gronsveld biedt hiervoor het juridische kader. Middelen In de Realisatieovereenkomst is bepaald dat de kosten ten behoeve van het opstellen van het bestemmingsplan en de benodigde onderzoeken, alsmede de aan de procedure gelieerde kosten voor rekening zijn van Wyckerveste. Uitvoering

Planning Het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan doorloopt de daarvoor geldende procedure in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Dit houdt in: Het bestemmingsplan wordt op 14 december 2010 vastgesteld. Aangezien het voorstel is om het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen alsmede de ambtshalve wijzigingen, gewijzigd vast te stellen, en een zienswijze is ontvangen van de provincie,houdt dit in dat pas 6 weken na vaststelling het plan ter inzage gelegd kan worden in het kader van beroep. Ingevolge de nieuwe Wet ruimtelijke ordening moeten Rijksdiensten en de provincie, indien wijzigingen in het vastgesteld plan worden aangebracht ten opzichte van het ontwerp, dan wel indien zij zienswijzen hebben ingebracht, 6 weken de tijd krijgen, na de vaststelling, om op dit plan te reageren. Indien zij het niet eens zijn met de aangebrachte wijzigingen, dan wel van oordeel zijn dat aan hun zienswijze niet voldoende tegemoet is gekomen, kunnen zij de gemeente een aanwijzing geven om het plan voor het gedeelte waarop de aanwijzing betrekking heeft niet in werking te laten treden. Vervolgens kan het plan, inclusief een eventuele aanwijzing, gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd en kunnen belanghebbenden beroep aantekenen bij de Raad van State en eventueel een voorlopige voorziening vragen.

Concreet houdt dit het volgende in: 14 december 2010 15 december 2010 januari 2010

Vaststellen bestemmingsplan Hotel Gronsveld tot en met

3 februari 2010

7 februari 2010 t/m 20 maart 21 maart

25

Rijksdiensten en de provincie in de gelegenheid stellen om te reageren op het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan Hotel Gronsveld Bekendmaking ter inzage legging bestemmingsplan en indien aanwijzing zou zijn ingediend bekendmaking ter inzage legging aanwijzing. Beroep mogelijk Raad van State In werking treding bestemmingsplan tenzij een verzoek om een voorlopige voorziening is ingediend. In dat geval treedt het bestemmingsplan pas in werking nadat op dit verzoek beslist is.

Communicatie Zoals in bovenstaand overzicht aangegeven, worden eerst de Rijksdiensten en de provincie geïnformeerd over het bestemmingsplan. Vervolgens wordt in de Etalage en Staatscourant


Toelichting

Pagina: 5

gepubliceerd dat het b e s t e m m i n g s p l a n is vastgesteld. Dit wordt o o k via d e website b e k e n d g e m a a k t . Het b e s t e m m i n g s p l a n is m i d d e l s R O - o n l i n e in te z i e n . Tijdens de termijn v a n ter i n z a g e legging v a n het vastgesteld plan k u n n e n b e l a n g h e b b e n d e n beroep a a n t e k e n e n bij de R a a d v a n S t a t e . Bijlagen 1. Ingebrachte zienswijzen t e g e n het ontwerpbestemmingsplan Hotel G r o n s v e l d ; 2. Notitie zienswijzen b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d ; 3. Notitie A m b t s h a l v e wijzigingen b e s t e m m i n g s p l a n Hotel G r o n s v e l d .



&jfa.<£L A. a.

Overzicht ingebrachte zienswijzen bestemmingsplan Hotel G r o n s v e l d Ter inzage van 9 juli tot en met 19 augustus 2010 NAAM J.M.H. Rousch

ADRES Stationsstraat 35 Stationsstraat 22

3.

J.Tegenbosch en Z. Herben Fam. Beijers

4.

J. v.d. Heijden

Stationsstraat 67

5.

Pinckaers

Stationsstraat 12

6.

Stationsstraat 43

7.

J.P.M. Eygelshoven S. Reintjens

8.

W. Goessens

Stationsstraat 49

9.

W. Franssen en L. Franssen-Heije G . Saljé

Stationsstraat 45

Gemeente Maastricht Lebens-Grispen

Postbus 1992

Hoofdbedrijfschap Detailhandel Kamer van Koophandel Federatie Samenwerkende ondernemers Maastricht Waterschap Roer en Overmaas Eussen

Postbus 1910

Stationsstraat 32

17.

Belangencomité Stationsstraat R. Hermans

18.

Provincie Limburg

Postbus 5700

19.

R. Meijs en M. Meijs Verbraak J.M. Consten

Stationsstraat 32

Fam. MeijsVerbraak F.H. van Heeswijk

Stationsstraat 32

1. 2.

10. 11. 12. 13.

14. 15. 16.

20. 21. 22.

Stationsstraat 47

Stationssstraat 69

Stationsstraat 55

Stationsstraat 63

WOONPLAATS 6247BJ Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6211 DW Maastricht 6247 B K Gronsveld 5900 B X Venlo

Postbus 185

6130 ADSittard

Stationsstraat 61

6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BN Gronsveld 6202 MA Maastricht 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 BK Gronsveld

Oosterbroekweg 10

Stationsstraat 42

Stationsstraat 65

d.d. 21 juli

ontvangen 30 juli

29 juli

2 augustus

29 juli

2 augustus

30 juli

3 augustus

31 juli

3 augustus

2aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

4 aug.

5 augustus

4 aug.

5 augustus

5 aug.

6 augustus

6 aug.

9 augustus

Niet gedateerd 5 aug.

9 augustus

7 aug.

10 augustus 10 augustus 10 augustus 11 augustus 11 augustus 17 augustus 19 augustus

7 aug. 9 aug. 21 juli 7 aug. 14 aug. OngeDateerd

9 augustus

Van: J.M.H. Rousch Stationsstraat 35 6247 BJ Gronsveld

Gemeente Eiisden Regnr

Ingek

Aan: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

Gn Afgeh

30JW

30 JUL 2010 PS'": ! • • * V i

UMl. Arch

Ml >

-

Betreft. Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden

Gronsveld, 21 juli 2010

Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten' •

Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor mijn gezin in de woning gelegen op de hoek Stationsstraat / Oosterbroekweg.

•

Het hotel wordt gebouwd recht voor mijn huis aan de overzijde van de straat Hierdoor wordt mijn uitzicht op de weilanden vervangen door uitzicht op een immens groot gebouw. De bouw van dit hotel heeft een enorme impact op mijn huidig zicht vanuit de woonkamer.

•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit is niet acceptabel.

•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

»

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een "Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de 'legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

1

•

Tijdens eert presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor ik af- en aanrij naar mijn woning.

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Oit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007. is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Oit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg, welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg'' en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•

Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en nog niet volledig. Met name naar bepaalde vogelsoorten die frequent zijn waargenomen - en in het onderzoek niet worden genoemd - is aanvullend onderzoek vereist. Dit geldt eveneens voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren.

•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt. De risico's voorde gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.

Met vriendelijke groet,

J.M.H. Rousch

2

Naam:..\av\..li .Vt./Zaë... H e r b e n . Straat:. 3 PC en Woonplaats;.62-^..&.L. ..6.r.cjas-i/e.^..


Gerpeente Eijsden

Regnr

Ingck

Gri Afgeh

mus

0 ? AUG 2010 LirAV

C M U

Arch

;

MI

"**

Betreft: Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden

Gronsveld, (datum).. Z g . r .

- ZQ IQ

Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •

Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor mijn gezin in de woning gelegen in de Stationsstraat / Oosterbroekweg te Gronsveld.

•


•


•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een"Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor ik af- en aanrij naar mijn woning.

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebacfistraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8"C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt. De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


3 a s Werbao

(Naam) (Handtekening)

^

0=?,-

2

3

Van van: p .. _ Naam:. I ». t.. p . * M«.f £ Straat:... 5 . t ^ h # . ^ * . n . PC en W o o n p l a a t s : . . ê . ^ T ^ . S Ï L

G e m e e n t e Eijsden A%

Regnr

G.OS-rriivir.ifpL. Ingeh


Gn

5066 0 2 AUG 2010 Gfv'u,

VIZ

i Afgeh

Arch


Gronsveld, (datum)... 73. .7.1..:..'.! . 9 Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •


•


•


•


•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor ik af- en aahrij naar mijn woning.

TSU.

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•


•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg' en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•




IJ

f \ v v b d I --\J2.

4>

7

CA

V

Naam: A). c £ . . .• J ^ ^ . ü W v Straat:... . W . S . X c J L u j & J h £ * > . . . . . ( ? . PC en W o o n p l a a t s : . . L ? X J . . t è . M . . . . C . G ' . ^ . n . I ^ ^ . O M I \

G e m e e n t e Eijsden Regnr

Aan: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 Z G EIJSDEN

Ingek

Gn

0 3 AUG 2010 PAO | • .•• i V

LSMO

J Betreft: Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden

Atgeh

Arch

^

Gronsveld , ( d a t u m ) . . S . o . . . . ^ -.&&x.C?..



•


•


•


•


•


•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal venteersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het Industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van skiipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising StationsstraatfOosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt Derisico'svoor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


(Naam)

7

(Handtekernng) f>9)

W

Van

Naam: ^?^.fW«.&#>..../ Straat:.... . S t a i ^ . ^ £ v C A ^ . . . . ).L PC en W o o n p l a a t s : . h 2 ^ . ^ L . . . . 6 ^ < ^ ^ . e M . . . Gemeente Eijsden Aan: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

Gn


Gronsveld, (datum)

0 3 AUG 2010

Ingek

Afgeh

pao

Br&V

BMO

IWZ

Arch

2>. I.:. £?.7j. .T.AQ At?....



•


•


•


t


P

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote ovedast.

•


•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg' en terug moet stoppen en voorrang vertenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leerklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt. Derisico'svoor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


(Naam)

£

(Handtekening)

'"pJL c J c c * e,\0>

t

J.P.M. Eygelshoven Stationistroat 43 6247 BK Gronsveld.

Gemeente Eijsden Regnr

Ingek

College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Eijsden. Postbus 39 6245 Z G EIJSDEN.

èiii 0 k AUG 2010

Gn. Afgeh

liMl

1

Datum

Gronsveld, 02 augustus 2010.

Betreft

Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden.

Atch

"

Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben mede namens mijn gezin onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie. Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten. •

Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor mijn gezin in de woning gelegen aan de Stationsstraat te Gronsveld

•

Tijden het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 mtr., hetgeen al een enorme hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte nu zelfs 28,5 mtr te zijn. Dit is volledig onacceptabel. Een dergelijke betonnen kolos in een landelijke en open natuur is volledig onverantwoord.

•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg / Stationsstraat onoverzichtelijk en zeer gevaarlijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe- en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het landelijke dorp zeer veel overlast van de drugstoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een "Wietboulevard' voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel*. De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een enorme trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook is er een zeer reeele kans dat een dergelijke hal publiek naar onze omgeving aantrekt zoals b.v de jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging worden niet duidellijk door de planontwikkelaar gegeven alsmede wordt afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en of pasjessysteem niet omschreven.

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een drietal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor ik af- en aanrij naar mijn woning. Deze overlast zal uiteindeljk ook overslaan op de Stationsstraat.

Pag. 2 : Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld van J.P.M. Eygelshoven.

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00 uur en 21.00 uur op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8° C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor zeer grote overlast en vooral voor erg gevaarlijke situaties in de Stationsstraat, welke nu al door zeer veel vrachtverkeer wordt gebruikt hetzij als doorgangsroute c.q. voor tankbeurten op het Stationsplein. De huidige situatie in de Stationsstraat levert al meer dan genoeg problemen met de doorstroming van het verkeer op.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising Stationsstraat / Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van het sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Ik vraag mij dan ook af of dit nog een gezond woon- en leefklimaat is

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat / Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Gevolg hiervan is een enorme toename van verkeersgeluid en ftjnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is onacceptabel voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•

Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en nog niet volledig. Met name naar bepaalde vogelsoorten die frequent zijn waargenomen - en in het onderzoek niet worden genoemd - is aanvullend onderzoek vereist. Dit geldt tevens voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren.

•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens verstrekt zijn. De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


J.P,

en.

Y.J.M.A Eygelshoven-Colleye

D.M.J.H Eygelshoven.

Van: Naam:. .óustVAk... fwL*Wv^'j6!^ryr&. Straat:.. S i o A v f i f y v v s A ^ X W ï ^ . ...hu .. PC en Woonplaats:.kl.^....6K JîUP.^ÂiU.d.

Gemeente Eijsden uier/iÉ

•ngek


Gn Afgch

0 tf AUG

P&o

2010

Li & V

w2 | cacT

j

Arch


Gronsveld, (datum) ..0.3.r..G.#.~. Z.Q.I.O. Geacht college. Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •


•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat at een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit is niet acceptabel.

•


•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een"Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straal waardoor ik af- en aanrij naar mijn woning.

i

f

t

I

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retaiicluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•


•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg' en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•


j


(Naam) oi\ê,ioOG*_ (Handtekening)

2

Van: . • Naam;..^.OCi^fö^.->....fc/. Straat:.. .M&ttGVZ.SttZClCit... tf? PC en Woonplaats: jbt^ f. .Si< . . .Cjkc^.U&lcJ

Gemeente Eijsden

r

Regm

Ingek


Gn Atgeh

MS 0

AUG 2010 . UJ Are "i


Gronsveld, (datum)

O.Ó..

r..a&..r...XOJ.O.



•


•

In de wijziging van het bestemmingsplan staaf getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/StationsstraBt onoverzichtelijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting Ban de Köbbesweg eén*Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel*. De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


yj

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen IB.OOu en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8"C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven. met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•


•


•


Met vriendelijke groet, (Naam)

^

(Handtekening)

éroüSS,enS

Van: Naam:.f^..?7:d.4<.i.s.jc«...jfeë Straat:... JM*. r* ...<&. sr. ' PC en Woonplaats:..èj..4tjï...&/r., ...^t/r.*Jtt&.p.s-

c

f


Hegn, $

GemeenteEiisden ~

0
Afgch

Arch.


Gronsveld, (datum).. f?J..-

-.Z.G.T.G.

Geacht college. Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •


•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit Is niet acceptabel.

•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dal er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een*Wietboulevard' voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel'. De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


1

~

i

»


•


•


•


•



(Naam)

^ ^ ' ^ . ^ ^

» ~j*p .i w £>s r

t

(Handtekening)

C

2

/

C A O .

Overzicht ingebrachte zienswijzen bestemmingsplan Hotel G i Ter inzage van 9 juli tot en met 19 augustus 2010 NAAM J.M.H. Rousch

ADRES Stationsstraat 3 5 Stationsstraat 22

3.

J . T e g e n b o s c h en Z . Herben F a m . Beijers

4.

J . v.d. Heijden

Stationsstraat 67

5.

Pinckaers

Stationsstraat 12

6.

Stationsstraat 4 3

7.

J.P.M. Eygelshoven S . Reintjens

8.

W. Goessens

Stationsstraat 4 9

9.

W . Franssen en L. Franssen-Heije G . Saljé

Stationsstraat 4 5


P o s t b u s 1992


P o s t b u s 1910

Stationsstraat 32

17.

Belangencomité Stationsstraat R. H e r m a n s

18.

Provincie Limburg

P o s t b u s 5700

19.

R. Meijs e n M . Meijs V e r b r a a k J.M. Consten

Stationsstraat 3 2

F a m . MeijsVerbraak F.H. v a n Heeswijk

Stationsstraat 32

1. 2.

10. 11. 12. 13.

14. 15. 16.

20. 21. 22.

Stationsstraat 47

Stationssstraat 6 9

Stationsstraat 5 5

Stationsstraat 6 3

o n s v e

WOONPLAATS 6247BJ Gronsveld 6247 B L Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B L Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6211 D W Maastricht 6247 B K Gronsveld 5900 B X V e n l o

P o s t b u s 185

6 1 3 0 A D Sittard

Stationsstraat 61

6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B N Gronsveld 6202 M A Maastricht 6247 B K Gronsveld 6247 B L Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6247 B K Gronsveld

O o s t e r b r o e k w e g 10

Stationsstraat 42

Stationsstraat 6 5

A-i)

ld

d.d. 21 juli

ontvangen 30 juli

29 juli

2 augustus

29 juli

2 augustus

30 juli

3 augustus

31 juli

3 augustus

2 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

4 aug.

5 augustus

4 aug.

5 augustus

5 aug.

6 augustus

6 aug.

9 augustus


9 augustus

7 aug.


7 aug. 9 aug. 21 juli 7 aug. 14 a u g . OngeDateerd

9 augustus

Van: Naar Naam: .C? •... 5*=^r/. .C< Straj Straat: ^T.c»^L.tp»/.L-^:5T.&c^c^JC. $^ S ~ PC en Woonplaats: 6.2,.^.} 5>/c_ <3 C-d/vl^\

x/cXoi


Regnr

Betreft:

Ingek

Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden

Gn

Gronsveld, (datum)

G e m e e n t e Eijsden

v^
^

Atgeh

0 5 AUG 2010 1 i AfCh



•


•


•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een"Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


^

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrede. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft mén mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeér in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stationsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht Voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•




'J

2

II

Gemeente Maastricht > RETOURADRES POSTBUS

Gemeente Eijsden

W3, 6201 BZ MAASTRICHT

BEZOEKADRES

Regnr


i

van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

0 6 AUG 2010

Ingek

Gn.

•

. j

• s v

!"if..ii


•/••' i

;

Arch

Atgeh

POSTADRES

p k .

WWW.MAASTRICHT.NL

c

ONDERWERP

DATUM

BIJLAGEN


4 augustus 2010 •„ERZOil'-V.*

geen

BEHANDELD DOOR

DOORKIES N U M M E R

HJ (Henk) Goessen

043 350 45 65

E-MAILADRES

FAXNUMMER

[email protected]

043 350 46 50

5 AUG 10 ONZE REFERENTIE

U W REFERENTIE

Geacht College Wij hebben kennis genomen van het ontwerpbestemmingsplan 'Hotel Gronsveld" dat u ons heeft toegezonden. Het betreft hier de start van de formele procedure van bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" waarop we ten aanzien van het eerdere voorontwerp middels een schrijven op 18 november 2008 inhoudelijk hebben gereageerd. Deze reactie van ons blijft onverkort van kracht en is onderdeel van deze zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan. Bekijk bijvoorbeeld het MER-aspect dat nu is opgenomen in het plan. De combinatie van alle voorzieningen op de locatie zal de norm in de praktijk overschrijden en zo blijft de vraag staan of dit geen nadelige milieugevolgen met zich meebrengt en niet toch MER-beoordelingsplichtig is. Het gebied maakt deel uit van het stedelijk gebied Maastricht en is in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg specifiek aangegeven als zijnde een bedrijventerrein. Een invulling door onder meer een hotel en GDV en PDV functies past normaliter niet op een bedrijventerrein en blijft een dergelijke invulling strijdig met het in Maastricht opgestelde stedelijk beleid aangaande die functies (denk hierbij aan de Detailhandelsnota, Hotelnota, Nota Hoger Bouwen, Verordening Speelautomatenhallen, etc). In de beantwoording die we destijds van u hebben ontvangen erkent u meerdere keren dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld. Omdat we als gemeenten nog niet zijn gekomen tot een gezamenlijke gebiedsvisie, is het nu niet opportuun het onderhavige bestemmingsplan formeel in procedure te brengen. Wij begrijpen dat u zoekt naar een adequate invulling voor deze locatie, maar van groot belang blijft voorop staan dat we gezamenlijk naar een oplossinompeten zoeken in het kader van een ruimtelijke structuurvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht erjîjsaen. Wij gaan er nog steeds van uit dat we op basis hiervan kunnen komen tot een goede en adequate'optossi^g en zien uw reactie met belangstelling tegemoet Namens het coilêgy Sectormanager

eester en we ouders van Maastricht, Simons

PAGINA

1 van 2

DATUM

4 augustus 2010 ONZE REFERENTIE

PAGINA

2 van 2

Naam:... U&cMS-Mr.^ë.z^ ...... Straat:. BT.i. a&S.&.ï.&ft.a T...Q.3... PC en Woonplaats:..b.^.f ..Ah... CfCOXlS. Aan: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN


Ingek

Gn

0 6 AUG 2010 TAK

#

tJ.'c.

1 Afgeh

Arch.


Gronsveld, (datum)....S.:..S..:.tQ.).Q.



•


•


•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een"Wietboulevard° voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


u

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen IB.OOu en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamekjebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•


•


•



(Naam)

f M

(Handtekening)

fe&»

/S

WOS 13

I F

Gemeente Eijsden Gemeente Eijsden T.a.v. de Gemeenteraad Postbus 39 6245 ZG Eijsden

Regnr

Gri Venlo/Maastricht, 6 augustus 2010

09 AUG 2010

Ingek

P&O

Algeh

L5MU

iWZ

Arch

w

'

Betreft: Zienswijzen op Ontwerp-Bestemmingspian Hotel Gronsveld

Geachte leden van de Raad, Mede namens de Ondernemersvereniging Stichting Heer Totaal, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Beente, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Leim Heer, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Heeg, de Eijsdense Ondernemersvereniging en de DoeHet-Zelf-branche Maastricht doen ondergetekenden, de Kamer van Koophandel Limburg, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht u hierbij toekomen onze zienswijzen op het Ontwerp-Bestemmingspian Hotel Gronsveld. Reeds op 20 november 2008 hebben wij u een inspraakreactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan doen toekomen. Deze inspraakreactie en de reactie hierop van de zijde van het College van B&W zullen wij tevens betrekken bij deze zienswijzen. De inspraakreactie hebben wij als bijlage toegevoegd. Onze zienswijzen hebben betrekking op de volgende punten: 1.

Het ontbreken van zowel een lokale als regionale beleidsvisie op het gebied van retail in de vorm van een structuurplan, structuurvisie of Stadsregionaal Uitvoeringsprogramma (conform POL 2006). Uit geen enkel door uw Raad vastgesteld beleidsdocument blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling gedragen wordt;

2.

Alleen de gemeente Maastricht heeft de beschikking over een door de Raad vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie, waarin ook het beleid ten aanzien van grootschalige detailhandel (GDV) en perifere detailhandel (PDV) is geformuleerd. Nadrukkelijk stellen wij dat het voorliggende bestemmingsplan hier niet mee strookt;

3.

In tegenstellingen tot alle mooie bewoordingen in de Toelichting op het bestemmingsplan en in het Eindverslag van de inspraakprocedure ontbreekt tot op heden een gezamenlijke gebiedsvisie van de gemeenten Eijsden en Maastricht voor het grensgebied tussen beide gemeenten;

4.

Op een aantal punten is het bestemmingsplan en de hiermee mogelijk te maken ontwikkelingen in strijd met het provinciaal beleid ten aanzien van retail, zoals verwoord in het POL 2006. Hierbij zullen wij ook ingaan op het Programma Werklocaties 2020;

5.

Aanvullend aan onze zienswijzen onder punt 4 plaatsen wij enkele kanttekeningen bij de planregels in relatie tot het POL 2006;

6.

Ten aanzien van het toekomstige hotel plaatsen wij vraagtekens bij de economische uitvoerbaarheid hiervan;

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910, 5900 BX Venlo

1

aam 7.

In tegenstelling tot hetgeen in de Toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven geldt voor de ontwikkeling een MER-beoordelingsplicht;

8.

De verwachting is gerechtvaardigd dat er op het gebied van parkeren regelmatig problemen zullen ontstaan met als gevolg overlast op het aanpalende bedrijventerrein en het woongebied van de Stationsstraat.

In het navolgende zullen wij deze punten toelichten.

1.

Ontbreken lokale en/of regionale beleidsmatige onderbouwing

In de Toelichting op het bestemmingsplan ontbreekt een beleidsmatige onderbouwing van het onderhavige plan in de vorm van een door uw Raad vastgestelde retailstructuurvisie. De enige beleidsdocumenten waaraan in de Toelichting gerefereerd wordt betreffen de notitie "Stadspoort Gronsveld" en de toeristisch-recreatieve nota "Van Maas tot Mergel, grenzeloos genieten". Waar laatstgenoemde nota zich blijkens de Toelichting uitsluitend toespitst op de mogelijkheden in de hotelmarkt, ziet de notitie "Stadspoort Gronsveld" alleen maar op stedenbouwkundige en landschappelijke aspecten van het plan. Uitsluitend vanuit overwegingen van stedenbouwkundige en architectonische aard en vanuit representativiteitoverwegingen is gezocht naar passende functies. Wij ontkomen daarbij niet aan de indruk dat de uiteindelijk beoogde invulling vooral is ingegeven door overwegingen van financiële aard, zowel bij de projectontwikkelaar als bij uw gemeente. Immers bij de in de Toelichting aangegeven gedachte van een zogenaamde "Big Box Boulevard" (op basis van het Ecorys-rapport) krijgen de beschouwingen over representativiteit en hoogwaardige architectuur een sterk theoretisch karakter. De notitie "Stadspoort Gronsveld" is geënt op het inmiddels achterhaalde concept van "stadspoorten" uit het POL 2001. Uit de inspraakreactie van de Provincie Limburg op het VoorontwerpBestemmingsplan blijkt dat men zich op basis van stedenbouwkundige en ruimtelijke argumenten uiterst kritisch opstelt ten aanzien van deze grootschalige ontwikkeling aan de zuidrand van Maastricht. Met het ontbreken van een retailstructuurvisie op het lokale niveau ontbreekt ook het inzicht in de effecten van de voorgenomen retailontwikkelingen op de aanbodstructuur in de gemeente Eijsden. In de Toelichting wordt weliswaar een passage gewijd aan een distributieplanologisch onderzoek naar de haalbaarheid van een PDV-/GDV-cluster, echter inzicht in deze effecten biedt dit niet. De stellingname op pagina 47 in de Toelichting dat "de in het plangebied toegestane detailhandelsfuncties een andere verzorgingsfunctie hebben dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden" is nergens op gebaseerd en is ons inziens ook niet juisL Het verzorgingsgebied van het PDV-/GDV-cluster omvat uiteraard ook de gemeente Eijsden, waardoor de bedrijven in dezelfde branches in de kernen van uw gemeente met forse concurrentie op een steenworp afstand geconfronteerd zullen worden. En dat juist op een moment dat wordt ingezet op forse investeringen van bedrijven, vooral in de kern Eijsden, om tot een volwaardig centrumgebied te komen. Uiteraard geldt die fors toenemende concurrentie ook voor de bedrijven in de andere centra binnen het invloedsbereik van dit cluster, met name binnen de gemeente Maastricht. Voorts zal de geplande ontwikkeling, welke met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, het realiseren van een duurzame, op concentratie gerichte structuur op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel frustreren. Dit zal uiteindelijk ten koste gaan van de bestaande grootschalige bedrijven in de binnen het bestemmingsplan benoemde branches. Gelet op het feit dat het verzorgingsbereik van dit PDV-/GDV-cluster ook verder reikt dan de gemeente Eijsden is het van groot belang dat er op het niveau van de Stadsregio Maastricht/Zuidelijk Maasdal een visie op de retailstructuur voorhanden is. In het POL 2006 wordt in dat kader gesproken over de stadsregionale uitvoeringsprogramma's, waarbij de centrumgemeente binnen een dergelijke stadsregio, in dit geval de gemeente Maastricht, het voortouw moet nemen. Zeker gelet op het feit dat


2

Illlllllff

er binnen de gemeente Maastricht ook plannen zijn op het gebied van PDV en GDV is het van groot belang dat met deze gemeente afstemming plaatsvindt. Inzicht in de effecten op het stadscentrum, maar ook op de buurt-, wijk-, stadsdeel- en dorpscentra (via een onder verantwoordelijkheid van de gemeente op te stellen economische effectenrapportage ofwel EER) en inzicht in de samenhang met deze andere initiatieven is daarbij volgens het POL vereist. Ten behoeve van een goede afweging door het lokale bestuur schrijft het POL tevens een maatschappelijk debat voor. Aan deze uitgangspunten uit het POL 2006 is tot op heden niet voldaan. In de Toelichting wordt weliswaar gerefereerd aan een distributie-planologisch onderzoek van Ecorys, waarin blijkbaar ook iets gezegd wordt over de PDV-/GDV-structuur in Maastricht-Eijsden, echter hierover heeft de noodzakelijke afstemming tussen uw gemeente en de gemeente Maastricht niet plaatsgevonden, laat staan dat hierover een maatschappelijk debat is georganiseerd. Wij merken daarbij op dat wij tot nu toe geen inzage hebben gehad in dit onderzoek, omdat het niet op de lijst staat van de bij het bestemmingsplan ter visie gelegde bijlagen. Zo nodig zullen wij hierop in een later stadium nog reageren. Dat het voor uw gemeente en de gemeente Maastricht blijkbaar moeilijk is om tot afstemming te komen op het gebied van PDV- en GDV-ontwikkelingen blijkt uit het inmiddels door de gemeente Maastricht in gang gezette proces om op basis van een marktstudie en vervolgens aan de hand van verschillende afwegingsfactoren te komen tot een definitieve locatiekeuze voor een geconcentreerde PDV-locatie. 2.

Strijdigheid met de vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Maastricht

Het zojuist aangegeven door Maastricht opgestarte proces om te komen tot een definitieve locatiekeuze voor een geconcentreerde PDV-locatie is het gevolg van de besluitvorming ten aanzien van de Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Maastricht in september 2006. In deze viste is vastgelegd dat het in principe dient te gaan om één volledige concentratie voor de PDV-branches. Behalve ten behoeve van het accommoderen van nieuwe bedrijven wordt hiermee tevens beoogd om het probleem van de huidige versnippering van perifere detailhandel op vaak slechte locaties op te lossen. Het spreiden van PDV-bedrijven over meerdere deellocaties, zoals Ecorys in zijn rapport t.b.v. onderhavig bestemmingsplan blijkbaar beoogt, werkt deze versnippering eigenlijk alleen maar verder in de hand. Met een dergelijke verdeeltactiek onder het mom van complementariteit wordt nooit en te nimmer een duurzame detailhandelsstructuur bereikt. De initiatiefnemer van het onderhavige plan probeert met de gedachte van een zogenaamde "Big Box Boulevard" complementariteit te bewerkstelligen om daarmee zijn plan er door heen te loodsen. Echter indien wij de volgens het bestemmingsplan toegestane branches bezien zal er nauwelijks sprake kunnen zijn van complementaire deellocaties. Onder het mom van PDV/PDV+vestigingen wordt hier een breed pakket aan branches toegestaan, waaronder branches die tot GDV moeten worden gerekend. Naar wij veronderstellen is bij u bekend dat bij de vaststelling van de Detailhandelsstructuurvisie van de gemeente Maastricht de locatie Sfinxterrein is aangewezen als GDV-cluster met een regionaal verzorgend karakter. Voor dit plan loopt inmiddels een bestemmingsplanprocedure. Bovendien is de ontwikkeling van dit Sfinxterrein als stedelijk dienstenterrein in het Programma Werklocaties 2020 als hard plan opgenomen. Met de realisatie van dit GDV-cluster is de distributie-planologische koek op. Het is helder dat het voorliggende bestemmingsplan zich hiermee niet verhoudt. Gelet op de overlappingen in de branchering en de distributie-planologische beperkingen is er sprake van met elkaar concurrerende plannen. Wij concluderen derhalve dat het voorliggende bestemmingsplan en daarmee mogelijk gemaakte PDV-/GDV-ontwikkeling op alle fronten in strijd is met de door de gemeente Maastricht vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie.

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910, 5900 BX S/enlo

3

BUM 3.

Ontbreken van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht

In onze inspraakreactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan hebben wij ook reeds gewezen op de zojuist weergegeven strijdigheid van het voorliggende plan met de Detailhandelsstructuurvisie van de gemeente Maastricht. Als antwoord hierop is door het College van B&W in het Eindverslag Inspraakprocedure gewezen op de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht. Ook in de Toelichting van het bestemmingsplan wordt gewag gemaakt van een door de gemeenten Eijsden en Maastricht gezamenlijk op te stellen gebiedsvisie. Middels deze gebiedsvisie, waartoe de Provincie Limburg beide gemeenten in november 2008 had opgeroepen, zou nadere afstemming kunnen plaatsvinden ten aanzien van de diverse plannen en initiatieven in dit gebied, alsmede omtrent de concrete retailinvulling van het onderhavige plangebied. Plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" zouden vervolgens op basis van deze gebiedsvisie worden aangepast, teneinde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Aangegeven werd dat de gebiedsvisie gelijktijdig aan de gemeenteraden van Maastricht en Eijsden zou worden voorgelegd, teneinde een kader vast te stellen ten behoeve van het ruimtelijk-economisch beleid. Tevens werd nadrukkelijk aangegeven dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden nooit eerder zal worden vastgesteld, dan nadat de gezamenlijke gebiedsvisie is vastgesteld. Alle mooie bewoordingen in de Toelichting en in het Eindverslag Inspraakprocedure ten spijt moeten wij constateren dat er tot op heden geen enkele sprake is van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht, althans zeker niet op het gebied van retailontwikkelingen. Ook uit de reactie van de Provincie Limburg op het Voorontwerp-Bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat er nog geen sprake is van een gebiedsvisie waarbinnen de voorgestane ontwikkeling past. De voorwaarde welke door het College van B&W is aangegeven, namelijk dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" niet eerder zal worden vastgesteld dan nadat de gezamenlijke gebiedsvisie is vastgesteld, blijkt een loze opmerking te zijn nu het Ontwerp-Bestemmingsplan is vastgesteld door het College van B&W en in procedure is gebracht. Daarbij merken wij in het verlengde van onze opmerkingen onder punt 1 nogmaals op dat dit soort grootschalige retailontwikkelingen minimaal op het niveau van de stadsregio moeten worden beschouwd. In het geval van de Stadsregio Maastricht/Zuidelijk Maasdal geldt dat des te meer in verband met de plannen voor PDV- en GDV-ontwikkelingen op andere locaties buiten dit grensgebied tussen Eijsden en Maastricht. Dus in feite zou een dergelijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht voor het maken van een goede afweging op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel een te beperkt kader vormen. 4.

Strijdigheid met het provinciaal beleid ten aanzien van retail

In het bovenstaande hebben wij onder de punten 1 en 3 reeds gewezen op het ontbreken van enerzijds een noodzakelijk stadsregionaal uitvoeringsprogramma en anderzijds een door de Provincie Limburg gewenste gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. Tevens is er volstrekt onvoldoende inzicht in de economische effecten van het onderhavige plan en, zoals reeds aangegeven, van een door de gemeente georganiseerd maatschappelijk debat is tot op heden geen sprake geweest. Er is door de initiatiefnemer weliswaar een haalbaarheidsstudie verricht, maar afgezien van het feit dat dit rapport niet op de lijst van ter inzage liggende stukken voorkomt en derhalve ook niet op de website wordt aangetroffen kan uit de summiere beschrijving in de Toelichting niet gedestilleerd worden wat deze effecten zijn. De opmerking in de Toelichting dat "de in het plangebied toegestane detailhandelsfuncties zich richten op grootschalige niet-dagelijkse uitgaven van de consument en derhalve een andere verzorgingsfunctie kennen dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden" kan dit gebrek aan inzicht in de economische effecten niet vervangen en is bovendien zeer kort door de bocht c.q. feitelijk onjuist. Uit de reactie van de Provincie Limburg op het Voorontwerp-Bestemmingsplan blijkt dat het voor de invulling van onderhavig plangebied met grootschalige detailhandel noodzakelijk is om het gebied


4

muvM aan te merken als "stedelijk dienstenterrein". Deze opmerking ligt ook in de lijn van het POL 2006, waarin is aangegeven enerzijds dat op stedelijke dienstenterreinen onder voorwaarden grootschalige detailhandelsfuncties gehuisvest kunnen worden en anderzijds op bedrijventerreinen geen detailhandelsfuncties thuis horen. In een van de reacties van het College van B&W op de inspraakreacties ten aanzien van het Voorontwerp-Bestemmingsplan is aangegeven dat het bestemmingsplan niet voorziet in de aanleg van een nieuw dienstenterrein. Van de andere kant is in de Toelichting op het voorliggende OntwerpBestemmingsplan als onderbouwing opgenomen dat volgens het Programma Werklocatiès 2020 een deel van het bedrijventerrein Gronsveld mogelijk getransformeerd wordt naar een stedelijk dienstenterrein. Naar wij van de Provincie begrepen hebben heeft de gemeente Eijsden zelf verzocht om deze passage in het Programma Werklocatiès op te nemen. Het is duidelijk dat hier een tegenstrijdigheid in zit. En het is ook duidelijk dat het College van B&W bewust het predicaat "stedelijk dienstenterrein" probeert te omzeilen, om daarmee tevens de POL-voorwaarde van een minimaal vloeroppervlak van 50.000 m2 dan wel een terreinomvang van 5 ha te omzeilen. Immers de nu voorliggende plannen voldoen daar in de verste verten niet aan. Vanuit planologische optiek is daar ook geen enkele mogelijkheid toe. De reden om in het POL deze minimale maatvoering op te nemen heeft hoofdzakelijk te maken met de provinciale inzet op concentratie. In de Toelichting op het bestemmingsplan wordt dan ook terecht gerefereerd aan het beleidsuitgangspunt in het POL 2006 dat versnippering van detailhandel op te veel locaties moet worden voorkomen. Echter het is juist het voorliggende bestemmingsplan en de hiertoe opgestelde onderbouwing van Ecorys die inzet op zogenaamde complementaire deellocaties, welke deze versnippering uitsluitend in de hand werkt. Concluderend kan gesteld worden dat de voorliggende plannen, vertaald in het OntwerpBestemmingsplan Hotel Gronsveld op de hierboven genoemde punten in strijd zijn met beleidsuitgangspunten en gestelde eisen c.q. randvoorwaarden in het POL 2006. Bij punt 5 zullen we nog specifiek ingaan op de strijdigheid van enkele planregels met het POL 2006. 5.

De Planregels in relatie tot het POL 2006 Indien u de voorliggende plannen voor grootschalige en perifere detailhandel en stedelijk recreatieve voorzieningen, zoals amusementscentra en sportinrichtingen, op deze locatie mogelijk wilt maken zal het plangebied op planologisch-juridische wijze bestempeld moeten worden tot stedelijk dienstenterrein. Met name de volgens artikel 1 lid 22 toegestane branches Speelgoed en Rijwielen leveren strijdigheid op met de op basis van het POL 2006 gehanteerde beleidsregels. Het in artikel 1 lid 22 vermelde minimum brutovloeroppervlak van 1.000 m2 b.v.o. voor een perifere of grootschalige detailhandelsvestiging strookt niet met het POL 2006, alwaar een ondergrens wordt aangehouden van 1.000 m2 verkoopvloeroppervlak (v.v.o.) indien u het plangebied niet oormerkt als stedelijk dienstenterrein, zoals nu feitelijk is gebeurd, is in ieder geval de via de bestemming Artikel 3 "Gemengd" mogelijk gemaakte vestiging van grootschalige en perifere detailhandel in strijd met het POL 2006 en de hieruit afgeleide beleidsregels in de Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg deel 12007. Uit het POL, het Programma Werklocaties 2020 en het vigerende bestemmingsplan "Bedrijfsterrein Gronsveld" blijkt dat dit gebied bedoeld is voor bedrijfsdoeleinden, waarbij in het bestemmingsplan detailhandel expliciet wordt uitgesloten. Wat betreft het POL 2006 en de hieruit voortvloeiende beleidsregels in voornoemde Handreiking is detailhandel op bedrijventerreinen niet toegestaan, met uitzondering van de verkoop van grove bouwmaterialen, landbouwmachines en brand- en explosiegevaarlijke stoffen. Daarnaast is er nog een mogelijkheid voor bedrijven die handelen in tweedehands auto's, waarvoor binnen de regio geen geschikte alternatieven voorhanden zijn. Ook de geplande grootschalige stedelijk recreatieve voorzieningen als de amusementshal en de fitness zijn volgens het POL 2006 en de Handreiking uitgesloten van vestiging op bedrijventerreinen.


5

aam 6.

Economische uitvoerbaarheid Hotel Gronsveld

In de toelichting wordt aangeven dat er een onafhankelijk hotelmarktonderzoek is uitgevoerd waarin onder andere het hotelaanbod, de vraag en de marktpotentie zijn onderzocht. Ten aanzien van de marktpotentie wordt opgemerkt dat er van 2013 tot 2020 de verwachte groei van de hotelmarkt zich vertaalt in een behoefte van 824 nieuwe hotelkamers. Daarmee wordt aangegeven dat er geen economische marktruimte voor nieuwe hotels bestaat. De marktruimte zou eventueel kunnen worden vergroot door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. Deze conclusie onderschrijven wij volledig. Daarbij wordt aangegeven dat hier gedacht kan worden aan bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels en zorgen herstelhotels. De gemeente Eijsden kiest voor een hotel met een driesterrenniveau, maar met de kwalitatieve uitstraling van een viersterrenhotel. Ons inziens is dit niet een aantoonbaar uniek hotelconcept zoals hierboven genoemd. Het voegt daarmee weinig toe aan de bestaande hotelmarkt. De economische uitvoerbaarheid ligt dan ook onder druk. Gezien dit gegeven is voor ons de toelichting op de economische uitvoerbaarheid in het document toelichting BP Hotel Gronsveld te beperkt. 7.

Ontwikkelingen zijn MER-beoordelingsplichtig

In de Toelichting is aangegeven dat de in het plangebied beoogde functies, uitgezonderd de grootschalige en perifere detailhandelsfuncties, aangemerkt dienen te worden als toeristischrecreatieve voorzieningen in de zin van het Besluit M.E.R. Vervolgens worden per functie de verwachte jaarlijkse bezoekersaantallen berekend. In deze berekening wordt uitgegaan van de functies "hotel", "amusementshal", "restaurant" en "sport" (ofwel de beoogde fitnessruimte). Dit leidt dan tot een geschat bezoekersaantal van 215.257 bezoekers per jaar, op basis waarvan wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet als MER-beoordelingsplichtig kan worden aangemerkt, omdat dit aantal onder de grens van 250.000 bezoekers per jaar blijft. Naar onze mening is in deze Toelichting uitgegaan van de verkeerde uitgangspunten vanwege het ontbreken van de functies "conferentieruimte" en "wellness*. Dit in tegenstelling tot de becijferingen van de verkeersaantrekkende werking van het plan in de in bijlage 1 bij de Toelichting weergegeven notitie "Verkeersaantrekkende werking Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" van Plangroep Heggen BV. De conclusie in de Toelichting van het bestemmingsplan ten aanzien van het niet MERbeoordelingsplichtig zijn wordt nog merkwaardiger, indien we het standpunt van het College van B&W ten aanzien van de inspraakreactie van de gemeente Maastricht, zoals weergegeven in het Eindverslag inspraakprocedure, onder de loep nemen. Als antwoord op de vraag van de gemeente Maastricht naar het al dan niet MER-plichtig of MER-beoordelingsplichtig zijn van de beoogde ontwikkeling komt het College van B&W tot de conclusie dat het aantal bezoekers van de als toeristisch-recreatief aan te merken functies op jaarbasis een stuk hoger uitkomt dan de grens van 250.000, namelijk ruim 376.000!! Hiermee is de ontwikkeling wel degelijk MER-beoordelingsplichtig. Opvallend is dat in deze berekening de functies "conferentieruimte" en "wellness" wél zijn meegenomen. Wij hebben stellig de indruk dat via de beschrijving in de Toelichting getracht wordt de klip van de MER-beoordelingsplicht alsnog te omzeilen. 8.

Parkeerproblemen en overlast voor het bedrijventerrein en het woongebied Stationsstraat

In de Toelichting wordt bij het onderdeel Planbeschrijving het aspect "parkeren" uitgewerkt. Voor de berekening van de parkeerbehoefte worden de parkeerkencijfers van het CROW gehanteerd De koopavond wordt in de berekening als maatgevend voor de parkeerdruk gehanteerd. Het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen is vervolgens becijferd op 473 en het maximaal benodigde aantal parkeerplaatsen op 766. Met de realisatie van 510 parkeerplaatsen in het plangebied wordt de conclusie getrokken dat in voldoende parkeergelegenheid zal worden voorzien, althans om de minimale parkeerdruk op te vangen.

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg. Postbus 1910, 5900 BX Venlo

6

SUM Ten aanzien van de vraag wat er gebeurt als de maximale parkeerdruk wordt bereikt en welke maatregelen er dan worden genomen wordt in de Toelichting met geen woord gerept. De enige opmerking die gemaakt wordt is dat "de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied "niet in bezwaarlijke mate zal worden verzwaard". Met andere woorden, de parkeerdruk in de omgeving zal wel degelijk toenemen, maar niet in die mate dat de omgeving daar overlast van zal ondervinden. Wij zijn ervan overtuigd dat de te verwachten parkeerproblemen zwaar worden onderschat. Op de eerste plaats zijn bij de berekening van de parkeerbehoefte niet alle functies meegenomen. De functies "restaurant", "wellness" en "amusementshal" ontbreken bij de behoeftebepaling. Op de tweede plaats wordt om onduidelijke redenen fors afgeweken van de parkeernormen voor grootschalige detailhandelsfuncties, hetgeen een aanzienlijke onderwaardering van de parkeerbehoefte van de detailhandel met zich meebrengt Voorts is het uiterst vreemd dat een koopavond als maatgevend voor het berekenen van de behoefte wordt bepaald. De grootste druk zal zonder twijfel gaan optreden in het weekend, met name op vrijdag en zaterdag (zolang de winkels niet op elke zondag, uitgezonderd enkele koopzondagen, open mogen zijn). Zeker indien de hierboven genoemde functies worden meegerekend en de juiste normering voor de winkels wordt gehanteerd zal de parkeerbehoefteraming fors stijgen en zal blijken dat met de te realiseren 510 parkeerplaatsen zelfs het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen niet zal worden gehaald. De gevolgen laten zich raden: Een overvolle parkeergelegenheid in het plangebied zelf, veel zoekverkeer, parkeeroverlast bij aanpalende bedrijven en tevens in het direct nabij gelegen woongebied van de Stationsstraat. Conclusie: Wij tekenen bezwaar aan tegen de middels de verbeelding en de planregels mogelijk gemaakte bestemming "Gemengd", tegen de inhoudelijke beschrijving van artikel 3 "Gemengd", specifiek tegen de inhoud van artikel 1 lid 22 "perifere/grootschalige detailhandel, tegen de gebrekkige onderbouwingen op distributie-planologisch gebied en op het gebied van parkeren en tegen het ontbreken van een MER-beoordeling. Tot zover onze zienswijzen op het Ontwerp-Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld*. Wij behouden ons het recht voor om deze zienswijzen aan te vullen en/of van een nadere onderbouwing te voorzien. In het vertrouwen dat u bij de besluitvorming met deze zienswijzen rekening zult houden, tekenen, mede namens de in het bovenstaande genoemde ondernemersverenigingen en de op bijgevoegde lijst vermelde individuele appelanten, Hoogachtend, Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Kamer van Koophandel Limburg Limbura, ^

Federatie Samenwerkende OndernemersVerenigingen Maastricht t

drs. E. Reubsaet ' Ruimtelijk -Economisch Adviseur

drs.ing. H. van de Port ars Projectmanager Regiostimulering

drs. J. Persoon Directeur


7

SOM Bijlage Reactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" d.d. 20 november 2008

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910. 5900 BX Venlo

8

H

B

D

^ o i ^

e

,

q

m

u

m

Correspondentieadres Kamer van Koophandel Limburg Postbus 1910, 5000 BX Vento

Gemeente Eijsden T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 39 6245 ZG Eijsden Venlo, 20 november 2008 Betreft: reactie voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

Geacht College, Graag willen wij, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). de Federatie samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht (FOVM) en de Kamer van Koophandel Limburg, mede namens Ondernemersvereniging Stichting Heer Totaal, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Beente, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Leim Heer, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Heeg, de Eijsdense Ondernemersvereniging (EOV) en de Doe-het-zetf branche Maastricht middels deze brief gebruik maken van de mogelijkheid om te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'. Wij zijn op de hoogte van de plannen om op deze gronden de realisatie van een hotel, restaurant, amusementshal en grootschalige detailhandel (ca. 9.600 m2 b.v.o.) te ontwikkelen. Om deze plannen mogelijk te maken bent u voornemens de gronden te verkopen aan Wyckerveste B.V. Met betrekking tot de vervolgstappen in de (bestemmingsplan)procedure willen wij graag de volgende zaken onder uw aandacht brengen. 1. Op de eerste plaats kan het voorliggende bestemmingsplan niet bogen op een door de' Gemeenteraad vastgesteld beleid in de vorm van een retailstructuurvisie, waarin de voorgenomen plannen worden afgewogen ten opzichte van andere retailontwikkelingen binnen uw gemeente, zoals het centrumplan Eijsden. Een economische effectenrapportage dient hiervan onderdeel uit te maken (zie onder punt 2). De in de Toelichting bij het bestemmingsplan vermelde notitie Stadspoort Gronsveld focust zich uitsluitend op de merites van dit gebied en kan daarmee niet beschouwd worden als een integraal beleidsmatig afwegingskader voor een dergelijke rigoureuze ingreep. Bovendien kunnen wij uit deze notitie niet concluderen dat hiermee een onderlegger is gecreëerd voor de ontwikkeling van bijna 10.000 m2 grootschalige detailhandel in dit gebied. Overigens vragen wij ons af of deze notitie überhaupt is vastgesteld door de gemeenteraad c.q. beschouwd mag worden als geaccordeerd gemeentelijk beleid. In de Toelichting bij het bestemmingsplan wordt verder nog gesproken over een markttechnische, planologische en maatschappelijke haalbaarheidsstudie, waaruit zou blijken dat de haalbaarheid uitstekend is. Gelet op het ontbreken van deze studie als bijlage bij het bestemmingsplan is het voor ons niet mogelijk om deze te beoordelen. 2 Het plan is op een aantal onderdelen in strijd met het provinciale beleid ten aanzien van detailhandel, zoals verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2006. Bij plannen voor grootschalige detailhandel dient er op basis van dit POL 2006 aan een aantal voorwaarden te worden voldaan.

HBO

2

mam

Hoofdbedrijfschap

Detailhandel

Het betreffende gebied is niet aangemerkt als een op basis van regionaal overleg overeen gekomen stedelijk dienstenterrein. Hoewel er bestuurlijk overleg tussen uw gemeente en de gemeente Maastricht in het bijzijn van de Provincie heeft plaatsgevonden zijn de signalen overduidelijk dat er geen overeenstemming tussen partijen is om dit gebied als zodanig te bestempelen. Wij komen hier onder punt 3 op terug. Mocht het echter zover komen, dan strookt de ruime bestemmingsomschrijving niet met de op basis van het provinciale beleid toegestane retailfuncties op stedelijke dienstenterreinen. Het dient hierbij uitsluitend te gaan om detailhandelsfuncties voor minder frequent benodigde doelgerichte aankopen, die moeilijk inpasbaar zijn in bestaande winkelgebieden (vanwege volumineuze aard en dagelijkse bevoorrading). Daarbij doelt de Provincie met name op de sectoren wonen, vervoer en outdoor. In het bestemmingsplan worden echter alle mogelijkheden open gehouden, uitgezonderd een supermarkt. Ook de in de Voorschriften gehanteerde minimale omvang van 900 m2 winkelvloeroppervlakte per vestiging is strijdig met het vigerende provinciale beleid. In het POL wordt aangegeven dat om winkels van 1.000 m2 verkoopvloeroppervlak of meer dient te gaan. Voor stedelijke dienstenterreinen wordt een totaal vloeroppervlak van 50.000 m2 als absoluut minimum beschouwd. Het voorliggende plan voldoet hier volstrekt niet aan. Tussen uw gemeente en de organisaties van het bedrijfsleven heeft er helemaal geen overleg over de plannen plaatsgevonden. In het POL wordt aangegeven dat er aan dergelijke plannen een economische effectenrapportage ten grondslag dient te liggen, waarbij de verantwoordelijkheid voor het opstellen ligt bij uw gemeente. In het kader van de gemeentelijke afweging dient er vervolgens een dialoog met relevante partijen te worden georganiseerd. Middels uw inspraakreactie op de Concept-Detailhandelsnota van de gemeente Maastricht is ons bekend dat de betrokken projectontwikkelaar opdracht aan het bureau Ecorys heeft gegeven om een markttoets uit te voeren naar de haalbaarheid van het plan. Afgezien van het feit dat dit rapport ons niet bekend is, wordt hiermee niet voldaan aan het gestelde in het POL. In het verlengde van laatstgenoemd punt is door de Provincie aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen met name mogelijk gemaakt kunnen worden door herschikking van aanbod in combinatie met sanering. De nadruk dient te liggen op kwaliteitsverbetering en versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. In voorliggend bestemmingsplan wordt hier met geen woord over gesproken. 3. Op 16 september 2008 heeft de raad van de gemeente Maastricht de Detailhandelsnota 2008 vastgesteld. Deze nota is tot stand gekomen op basis van een goede onderbouwing en via een uitgebreide interactie met vele relevante actoren Tevens is ten behoeve van dit proces een begeleidingscommissie geformeerd, bestaande uit een aantal organisaties van het bedrijfsleven. Uit het onderzoek is overduidelijk naar voren gekomen dat ten faveure van een toekomstbestendige retailstructuur het maken van keuzes onontbeerlijk is. Teneinde het probleem van de huidige versnippering van perifere en grootschalige detailhandel op vaak slechte locaties op te lossen en te voorkomen dat verdere versnippering zal plaatsvinden is een duidelijke keuze gemaakt voor één GDV-locatie en één PDV-locatie. waarbij beide clusters een bovenlokale functie dienen te vervullen. Bovendien is er ook geen marktruimte voor meerdere grootschalige retailontwikkelingen in het stedelijk gebied Maastricht-Eijsden. Voor GDV is daarbij gekozen voor het Sfinxterrein in het plangebied Belvédère en voor PDV, gericht op het thema 'in en om het huis", wordt primair ingezet op het gebied Noordoost Maastricht. Hiervoor zal een locatiestudie in gang worden gezet Het is duidelijk dat het onderhavige plan in uw gemeente niet strookt met dit vastgestelde beleid. Het toevoegen van PDV en GDV in dit gebied op basis van het voorliggende bestemmingsplan bevordert de ongewenste spreiding van deze vormen van detailhandel. Daarmee zal de gewenste retailstructuur worden aangetast. 4. Ten aanzien van de Voorschriften van het voorontwerp bestemmingsplan plaatsen wij nog de volgende opmerkingen:

2

HBD

mam

Hoofdbedrijfschap

Detailhandel

De bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Centrumdoeieinden' is veel te ruim. In principe worden hiermee alle detailhandelsbranches toegestaan, waarbij de enige drempel is gelegen in een minimaal metrage van 900 m2 verkoopvloeroppervlak. Wij gaan er van uit dat het hierbij gaat om een minimum oppervlak per vestiging, hoewel dit niet als zodanig is vastgelegd. De brede reikwijdte van de bestemming 'Centrumdoeieinden" wordt gelegitimeerd door de wens van de ontwikkelaar om het plangebied zo optimaal mogelijk te kunnen ontwikkelen Alleen de vestiging van supermarkten is Uitgesloten. Deze mogelijkheid tot het vestigen van allerlei vormen van detailhandel houdt grote risico's in, niet alleen voor de hierboven genoemde gewenste PDV- en GDV-structuur In het stedelijk gebied, maar ook voor de huidige detailhandel in Eijsden, Gronsveld en de nabijgelegen buurt- en wijkwinkelcentra in Maastricht. Tevens bestaan er risico's voor de ontwikkeling van het nieuwe centrum van Eijsden. Voor het middels artikel 3, lid 4 sub a uitsluiten van de vestiging van supermarkten wordt op geen enkele wijze een onderbouwing gegeven. Hiermee stellen wij grote vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van dit bestemmingsplanvoorschrift, met allerisico'svan dien. Tot zover onze reactie op het voorontwerp Bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'. Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Mede namens bovengenoemde ondernemersverenigingen en ondernemers, tekenen. Hoogachtend.

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Kamer van Koophandel Limburg

Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht

<* i f ;

drs. E. Reubsaet Adviseur Ruimtelijke Ordening

drs. mg. H. van de Port Projectmanager Regiostimulering

3


M2VM Gemeente Eijsden Gemeente Eijsden T.a.v. de Gemeenteraad Postbus 39 6245 ZG Eijsden

Regnr

0 9 AUG 2010

Ingck

Gri

Venlo/Maastricht, 6 augustus 2010

bill

P&O

lil & V

Afgeh

BMC

;vv2

Arch

^

Betreft: Zienswijzen op Ontwerp-Bestemmingsplan Hotel Gronsveld

Geachte leden van de Raad, Mede namens de Ondernemersvereniging Stichting Heer Totaal, Ondernemersvereniging Winkelcentrum Oe Beente, Ondernemersvereniging Winkelcentrum Oe Leim Heer, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Heeg, de Eijsdense Ondernemersvereniging en de DoeHet-Zelf-branche Maastricht doen ondergetekenden, de Kamer van Koophandel Limburg, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel en de Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht u hierbij toekomen onze zienswijzen op het Ontwerp-Bestemmingsplan Hotel Gronsveld. Reeds op 20 november 2006 hebben wij u een inspraakreactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan doen toekomen. Deze inspraakreactie en de reactie hierop van de zijde van het College van B&W zullen wij tevens betrekken bij deze zienswijzen. De inspraakreactie hebben wij als bijlage toegevoegd. Onze zienswijzen hebben betrekking op de volgende punten: 1.

Het ontbreken van zowel een lokale als regionale beleidsvisie op het gebied van retail in de vorm van een structuurplan, structuurvisie of Stadsregionaal Uitvoeringsprogramma (conform POL 2006). Uit geen enkel door uw Raad vastgesteld beleidsdocument blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling gedragen wordt;

2.

Alleen de gemeente Maastricht heeft de beschikking over een door de Raad vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie, waarin ook het beleid ten aanzien van grootschalige detailhandel (GDV) en perifere detailhandel (PDV) is geformuleerd. Nadrukkelijk stellen wij dat het voorliggende bestemmingsplan hier niet mee strookt;

3.

In tegenstellingen tot alle mooie bewoordingen in de Toelichting op het bestemmingsplan en in het Eindverslag van de inspraakprocedure ontbreekt tot op heden een gezamenlijke gebiedsvisie van de gemeenten Eijsden en Maastricht voor het grensgebied tussen beide gemeenten;

4.

Op een aantal punten is het bestemmingsplan en de hiermee mogelijk te maken ontwikkelingen in strijd met het provinciaal beleid ten aanzien van retail, zoals verwoord in het POL 2006. Hierbij zullen wij ook ingaan op het Programma Werklocaties 2020;

5.

Aanvullend aan onze zienswijzen onder punt 4 plaatsen wij enkele kanttekeningen bij de plan regels in relatie tot het POL 2006;

6.

Ten aanzien van het toekomstige hotel plaatsen wij vraagtekens bij de economische uitvoerbaarheid hiervan;


1

mam 7.

In tegenstelling tot hetgeen in de Toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven geldt voor de ontwikkeling een MER-beoordelingsplicht;

8.

De verwachting is gerechtvaardigd dat er op het gebied van parkeren regelmatig problemen zullen ontstaan met als gevolg overlast op het aanpalende bedrijventerrein en het woongebied van de Stationsstraat.

In het navolgende zullen wij deze punten toelichten.

1.

Ontbreken lokale en/of regionale beleidsmatige onderbouwing

In de Toelichting op het bestemmingsplan ontbreekt een beleidsmatige onderbouwing van het onderhavige plan in de vorm van een door uw Raad vastgestelde retailstructuurvisie. De enige beleidsdocumenten waaraan in de Toelichting gerefereerd wordt betreffen de notitie "Stadspoort Gronsveld" en de toeristisch-recreatieve nota "Van Maas tot Mergel, grenzeloos genieten". Waar laatstgenoemde nota zich blijkens de Toelichting uitsluitend toespitst op de mogelijkheden in de hotelmarkt, ziet de notitie "Stadspoort Gronsveld* alleen maar op stedenbouwkundige en landschappelijke aspecten van het plan. Uitsluitend vanuit overwegingen van stedenbouwkundige en architectonische aard en vanuit representativiteitoverwegingen is gezocht naar passende functies. Wij ontkomen daarbij niet aan de indruk dat de uiteindelijk beoogde invulling vooral is ingegeven door overwegingen van financiële aard, zowel bij de projectontwikkelaar als bij uw gemeente. Immers bij de in de Toelichting aangegeven gedachte van een zogenaamde "Big Box Boulevard" (op basis van het Ecorys-rapport) krijgen de beschouwingen over representativiteit en hoogwaardige architectuur een sterk theoretisch karakter. De notitie "Stadspoort Gronsveld" is geënt op het inmiddels achterhaalde concept van "stadspoorten" uit het POL 2001. Uit de inspraakreactie van de Provincie Limburg op het VoorontwerpBestemmingsplan blijkt dat men zich op basis van stedenbouwkundige en ruimtelijke argumenten uiterst kritisch opstelt ten aanzien van deze grootschalige ontwikkeling aan de zuidrand van Maastricht. Met het ontbreken van een retailstructuurvisie op het lokale niveau ontbreekt ook het inzicht in de effecten van de voorgenomen retailontwikkelingen op de aanbodstructuur in de gemeente Eijsden. In de Toelichting wordt weliswaar een passage gewijd aan een distributieplanologisch onderzoek naar de haalbaarheid van een PDWGDV-cluster, echter inzicht in deze effecten biedt dit niet. De stellingname op pagina 47 in de Toelichting dat "de in het plangebied toegestane detailhandelsfuncties een andere verzorgingsfunctie hebben dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden" is nergens op gebaseerd en is ons inziens ook niet juist. Het verzorgingsgebied van het PDWGDV-cluster omvat uiteraard ook de gemeente Eijsden, waardoor de bedrijven in dezelfde branches in de kernen van uw gemeente met forse concurrentie op een steenworp afstand geconfronteerd zullen worden. En dat juist op een moment dat wordt ingezet op forse investeringen van bedrijven, vooral in de kern Eijsden, om tot een volwaardig centrumgebied te komen. Uiteraard geldt die fors toenemende concurrentie ook voor de bedrijven in de andere centra binnen het invloedsbereik van dit cluster, met name binnen de gemeente Maastricht. Voorts zal de geplande ontwikkeling, welke met het onderhavige bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, het realiseren van een duurzame, op concentratie gerichte structuur op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel frustreren. Dit zal uiteindelijk ten koste gaan van de bestaande grootschalige bedrijven in de binnen het bestemmingsplan benoemde branches. Gelet op het feit dat het verzorgingsbereik van dit PDV-/GDV-cluster ook verder reikt dan de gemeente Eijsden is het van groot belang dat er op het niveau van de Stadsregio Maastricht/Zuidelijk Maasdal een visie op de retailstructuur voorhanden is. In het POL 2006 wordt in dat kader gesproken over de stadsregionale uitvoeringsprogramma's, waarbij de centrumgemeente binnen een dergelijke stadsregio, in dit geval de gemeente Maastricht, het voortouw moet nemen. Zeker gelet op het feit dat


2

aam er binnen de gemeente Maastricht ook plannen zijn op het gebied van PDV en GDV is het van groot belang dat met deze gemeente afstemming plaatsvindt. Inzicht in de effecten op het stadscentrum, maar ook op de buurt-, wijk-, stadsdeel- en dorpscentra (via een onder verantwoordelijkheid van de gemeente op te stellen economische effectenrapportage ofwel EER) en inzicht in de samenhang met deze andere initiatieven is daarbij volgens het POL vereist. Ten behoeve van een goede afweging door het lokale bestuur schrijft het POL tevens een maatschappelijk debat voor. Aan deze uitgangspunten uit het POL 2006 is tot op heden niet voldaan. In de Toelichting wordt weliswaar gerefereerd aan een distributie-planologisch onderzoek van Ecorys, waarin blijkbaar ook iets gezegd wordt over de PDV-/GDV-structuur in Maastricht-Eijsden, echter hierover heeft de noodzakelijke afstemming tussen uw gemeente en de gemeente Maastricht niet plaatsgevonden, laat staan dat hierover een maatschappelijk debat is georganiseerd. Wij merken daarbij op dat wij tot nu toe geen inzage hebben gehad in dit onderzoek, omdat het niet op de lijst staat van de bij het bestemmingsplan ter visie gelegde bijlagen. Zo nodig zullen wij hierop in een later stadium nog reageren. Dat het voor uw gemeente en de gemeente Maastricht blijkbaar moeilijk is om tot afstemming te komen op het gebied van PDV- en GDV-ontwikkelingen blijkt uit het inmiddels door de gemeente Maastricht in gang gezette proces om op basis van een marktstudie en vervolgens aan de hand van verschillende afwegingsfactoren te komen tot een definitieve locatiekeuze voor een geconcentreerde PDV-locatie. 2.

Strijdigheid met de vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Maastricht

Het zojuist aangegeven door Maastricht opgestarte proces om te komen tot een definitieve locatiekeuze voor een geconcentreerde PDV-locatie is het gevolg van de besluitvorming ten aanzien van de Detailhandelsstructuurvisie Gemeente Maastricht in september 2008. In deze visie is vastgelegd dat het in principe dient te gaan om één volledige concentratie voor de PDV-branches. Behalve ten behoeve van het accommoderen van nieuwe bedrijven wordt hiermee tevens beoogd om het probleem van de huidige versnippering van perifere detailhandel op vaak slechte locaties op te lossen. Het spreiden van PDV-bedrijven over meerdere deellocaties, zoals Ecorys in zijn rapport t.b.v. onderhavig bestemmingsplan blijkbaar beoogt, werkt deze versnippering eigenlijk alleen maar verder in de hand. Met een dergelijke verdeeltactiek onder het mom van complementariteit wordt nooit en te nimmer een duurzame detailhandelsstructuur bereikt. De initiatiefnemer van het onderhavige plan probeert met de gedachte van een zogenaamde "Big Box Boulevard" complementariteit te bewerkstelligen om daarmee zijn plan er door heen te loodsen. Echter indien wij de volgens het bestemmingsplan toegestane branches bezien zal er nauwelijks sprake kunnen zijn van complementaire deellocaties. Onder het mom van PDV/POV+vestigingen wordt hier een breed pakket aan branches toegestaan, waaronder branches die tot GDV moeten worden gerekend. Naar wij veronderstellen is bij u bekend dat bij de vaststelling van de Detailhandelsstructuurvisie van de gemeente Maastricht de locatie Sfinxterrein is aangewezen als GDV-cluster met een regionaal verzorgend karakter. Voor dit plan loopt inmiddels een bestemmingsplanprocedure. Bovendien is de ontwikkeling van dit Sfinxterrein als stedelijk dienstenterrein in het Programma Werklocaties 2020 als hard plan opgenomen. Met de realisatie van dit GDV-cluster is de distributie-planologische koek op. Het is helder dat het voorliggende bestemmingsplan zich hiermee niet verhoudt. Gelet op de overlappingen in de branchering en de distributie-planologische beperkingen is er sprake van met elkaar concurrerende plannen. Wij concluderen derhalve dat het voorliggende bestemmingsplan en daarmee mogelijk gemaakte PDV-/GDV-ontwikkeling op alle fronten in strijd is met de door de gemeente Maastricht vastgestelde Detailhandelsstructuurvisie.

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910, 5900 BX Ven/o

3

3.

Ontbreken van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht

In onze inspraakreactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan hebben wij ook reeds gewezen op de zojuist weergegeven strijdigheid van het voorliggende plan met de Detailhandelsstructuurvisie van de gemeente Maastricht. Als antwoord hierop is door het College van B&W in het Eindverslag inspraakprocedure gewezen op de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht. Ook in de Toelichting van het bestemmingsplan wordt gewag gemaakt van een door de gemeenten Eijsden en Maastricht gezamenlijk op te stellen gebiedsvisie. Middels deze gebiedsvisie, waartoe de Provincie Limburg beide gemeenten in november 2008 had opgeroepen, zou nadere afstemming kunnèn plaatsvinden ten aanzien van de diverse plannen en initiatieven in dit gebied, alsmede omtrent de concrete retailinvulling van het onderhavige plangebied. Plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" zouden vervolgens op basis van deze gebiedsvisie worden aangepast, teneinde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Aangegeven werd dat de gebiedsvisie gelijktijdig aan de gemeenteraden van Maastricht en Eijsden zou worden voorgelegd, teneinde een kader vast te stellen ten behoeve van het ruimtelijk-economisch beleid. Tevens werd nadrukkelijk aangegeven dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden nooit eerder zal worden vastgesteld, dan nadat de gezamenlijke gebiedsvisie is vastgesteld. Alle mooie bewoordingen in de Toelichting en in het Eindverslag Inspraakprocedure ten spijt moeten wij constateren dat er tot op heden geen enkele sprake is van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht, althans zeker niet op het gebied van retailontwikkelingen. Ook uit de reactie van de Provincie Limburg op het Voorontwerp-Bestemmingsplan kan geconcludeerd worden dat er nog geen sprake is van een gebiedsvisie waarbinnen de voorgestane ontwikkeling past. De voorwaarde welke door het College van B&W is aangegeven, namelijk dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" niet eerder zal worden vastgesteld dan nadat de gezamenlijke gebiedsvisie is vastgesteld, blijkt een loze opmerking te zijn nu het Ontwerp-Bestemmingsplan is vastgesteld door het College van B&W en in procedure is gebracht. Daarbij merken wij in het verlengde van onze opmerkingen onder punt 1 nogmaals op dat dit soort grootschalige retailontwikkelingen minimaal op het niveau van de stadsregio moeten worden beschouwd. In het geval van de Stadsregio Maastricht/Zuidelijk Maasdal geldt dat des te meer in verband met de plannen voor PDV- en GDV-ontwikkelingen op andere locaties buiten dit grensgebied tussen Eijsden en Maastricht. Dus in feite zou een dergelijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Eijsden en Maastricht voor het maken van een goede afweging op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel een te beperkt kader vormen. 4.

Strijdigheid met het provinciaal beleid ten aanzien van retail

In het bovenstaande hebben wij onder de punten 1 en 3 reeds gewezen op het ontbreken van enerzijds een noodzakelijk stadsregionaal uitvoeringsprogramma en anderzijds een door de Provincie Limburg gewenste gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. Tevens is er volstrekt onvoldoende inzicht in de economische effecten van het onderhavige plan en, zoals reeds aangegeven, van een door de gemeente georganiseerd maatschappelijk debat is tot op heden geen sprake geweest. Er is door de initiatiefnemer weliswaar een haalbaarheidsstudie verricht, maar afgezien van het feit dat dit rapport niet op de lijst van ter inzage liggende stukken voorkomt en derhalve ook niet op de website wordt aangetroffen kan uit de summiere beschrijving in de Toelichting niet gedestilleerd worden wat deze effecten zijn. De opmerking in de Toelichting dat "de in het plangebied toegestane detailhandelsfuncties zich richten op grootschalige niet-dagelijkse uitgaven van de consument en derhalve een andere verzorgingsfunctie kennen dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden" kan dit gebrek aan inzicht in de economische effecten niet vervangen en is bovendien zeer kort door de bocht c.q. feitelijk onjuist. Uit de reactie van de Provincie Limburg op het Voorontwerp-Bestemmingsplan blijkt dat het voor de invulling van onderhavig plangebied met grootschalige detailhandel noodzakelijk is om het gebied


4

aam aan te merken als "stedelijk dienstenterrein". Deze opmerking ligt ook in de lijn van het POL 2006, waarin is aangegeven enerzijds dat op stedelijke dienstenterreinen onder voorwaarden grootschalige detailhandelsfuncties gehuisvest kunnen worden en anderzijds op bedrijventerreinen geen detailhandelsfuncties thuis horen. In een van de reacties van het College van B&W op de inspraakreacties ten aanzien van het Voorontwerp-Bestemmingsplan is aangegeven dat het bestemmingsplan niet voorziet in de aanleg van een nieuw dienstenterrein. Van de andere kant is in de Toelichting op het voorliggende OntwerpBestemmingsplan als onderbouwing opgenomen dat volgens het Programma Werklocaties 2020 een deel van het bedrijventerrein Gronsveld mogelijk getransformeerd wordt naar een stedelijk dienstenterrein. Naar wij van de Provincie begrepen hebben heeft de gemeente Eijsden zelf verzocht om deze passage in het Programma Werklocaties op te nemen. Het is duidelijk dat hier een tegenstrijdigheid in zit. En het is ook duidelijk dat het College van B&W bewust het predicaat "stedelijk dienstenterrein* probeert te omzeilen, om daarmee tevens de POL-voorwaarde van een minimaal vloeroppervlak van 50.000 m2 dan wel een terreinomvang van 5 ha te omzeilen. Immers de nu voorliggende plannen voldoen daar in de verste verten niet aan. Vanuit planologische optiek is daar ook geen enkele mogelijkheid toe. De reden om in het POL deze minimale maatvoering op te nemen heeft hoofdzakelijk te maken met de provinciale inzet op concentratie. In de Toelichting op het bestemmingsplan wordt dan ook terecht gerefereerd aan het beleidsuitgangspunt in het POL 2006 dat versnippering van detailhandel op te veel locaties moet worden voorkomen. Echter het is juist het voorliggende bestemmingsplan en de hiertoe opgestelde onderbouwing van Ecorys die inzet op zogenaamde complementaire deellocaties, welke deze versnippering uitsluitend in de hand werkt. Concluderend kan gesteld worden dat de voorliggende plannen, vertaald in het OntwerpBestemmingsplan Hotel Gronsveld op de hierboven genoemde punten in strijd zijn met beleidsuitgangspunten en gestelde eisen c.q. randvoorwaarden in het POL 2006. Bij punt 5 zullen we nog specifiek ingaan op de strijdigheid van enkele planregels met het POL 2006. 5.

De Planregels in relatie tot het POL 2006 Indien u de voorliggende plannen voor grootschalige en perifere detailhandel en stedelijk recreatieve voorzieningen, zoals amusementscentra en sportinrichtingen, op deze locatie mogelijk wilt maken zal het plangebied op planologisch-juridische wijze bestempeld moeten worden tot stedelijk dienstenterrein. Met name de volgens artikel 1 lid 22 toegestane branches Speelgoed en Rijwielen leveren strijdigheid op met de op basis van het POL 2006 gehanteerde beleidsregels. Het in artikel 1 lid 22 vermelde minimum brutovloeroppervlak van 1.000 m2 b.v.o. voor een perifere of grootschalige detailhandelsvestiging strookt niet met het POL 2006, alwaar een ondergrens wordt aangehouden van 1.000 m2 verkoopvloeroppervlak (v.v.o.) Indien u het plangebied niet oormerkt als stedelijk dienstenterrein, zoals nu feitelijk is gebeurd, is in ieder geval de via de bestemming Artikel 3 "Gemengd" mogelijk gemaakte vestiging van grootschalige en perifere detailhandel in strijd met het POL 2006 en de hieruit afgeleide beleidsregels in de Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg deel 12007. Uit het POL, het Programma Werklocaties 2020 en het vigerende bestemmingsplan "Bedrijfsterrein Gronsveld" blijkt dat dit gebied bedoeld is voor bedrijfsdoeleinden, waarbij in het bestemmingsplan detailhandel expliciet wordt uitgesloten. Wat betreft het POL 2006 en de hieruit voortvloeiende beleidsregels in voornoemde Handreiking is detailhandel op bedrijventerreinen niet toegestaan, met uitzondering van de verkoop van grove bouwmaterialen, landbouwmachines en brand- en explosiegevaartijke stoffen. Daarnaast is er nog een mogelijkheid voor bedrijven die handelen in tweedehands auto's, waarvoor binnen de regio geen geschikte alternatieven voorhanden zijn. Ook de geplande grootschalige stedelijk recreatieve voorzieningen als de amusementshal en de fitness zijn volgens het POL 2006 en de Handreiking uitgesloten van vestiging op bedrijventerreinen.

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910,

5900BXVenlo

5

aam 6.

Economische uitvoerbaarheid Hotel Gronsveld

In de toelichting wordt aangeven dat er een onafhankelijk hotelmarktonderzoek is uitgevoerd waarin onder andere het hotelaanbod, de vraag en de marktpotentie zijn onderzocht. Ten aanzien van de marktpotentie wordt opgemerkt dat er van 2013 tot 2020 de verwachte groei van de hotelmarkt zich vertaalt in een behoefte van 824 nieuwe hotelkamers. Daarmee wordt aangegeven dat er geen economische marktruimte voor nieuwe hotels bestaat. De marktruimte zou eventueel kunnen worden vergroot door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. Deze conclusie onderschrijven wij volledig. Daarbij wordt aangegeven dat hier gedacht kan worden aan bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels en zorgen herstelhotels. De gemeente Eijsden kiest voor een hotel met een driesterrenniveau, maar met de kwalitatieve uitstraling van een viersterrenhotel. Ons inziens is dit niet een aantoonbaar uniek hotelconcept zoals hierboven genoemd. Het voegt daarmee weinig toe aan de bestaande hotelmarkt. De economische uitvoerbaarheid ligt dan ook onder druk. Gezien dit gegeven is voor ons de toelichting op de economische uitvoerbaarheid in het document toelichting BP Hotel Gronsveld te beperkt. 7.

Ontwikkelingen zijn MER-beoordelingsplichtig

In de Toelichting is aangegeven dat de in het plangebied beoogde functies, uitgezonderd de grootschalige en perifere detailhandelsfuncties, aangemerkt dienen te worden als toeristischrecreatieve voorzieningen in de zin van het Besluit M.E.R. Vervolgens worden per functie de verwachte jaarlijkse bezoekersaantallen berekend. In deze berekening wordt uitgegaan van de functies "hotel", "amusementshal", "restaurant" en "sport" (ofwel de beoogde fitnessruimte). Dit leidt dan tot een geschat bezoekersaantal van 215.257 bezoekers per jaar, op basis waarvan wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet als MER-beoordelingsplichtig kan worden aangemerkt, omdat dit aantal onder de grens van 250.000 bezoekers per jaar blijft. Naar onze mening is in deze Toelichting uitgegaan van de verkeerde uitgangspunten vanwege het ontbreken van de functies "conferentieruimte" en "wellness". Dit in tegenstelling tot de becijferingen van de verkeersaantrekkende werking van het plan in de in bijlage 1 bij de Toelichting weergegeven notitie "Verkeersaantrekkende werking Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" van Plangroep Heggen BV. De conclusie in de Toelichting van het bestemmingsplan ten aanzien van het niet MERbeoordelingsplichtig zijn wordt nog merkwaardiger, indien we het standpunt van het College van B&W ten aanzien van de inspraakreactie van de gemeente Maastricht, zoals weergegeven in het Eindverslag Inspraakprocedure, onder de loep nemen. Als antwoord op de vraag van de gemeente Maastricht naar het al dan niet MER-plichtig of MER-beoordelingsplichtig zijn van de beoogde ontwikkeling komt het College van B&W tot de conclusie dat het aantal bezoekers van de als toeristisch-recreatief aan te merken functies op jaarbasis een stuk hoger uitkomt dan de grens van 250.000, namelijk ruim 376.000!! Hiermee is de ontwikkeling wel degelijk MER-beoordelingsplichtig. Opvallend is dat in deze berekening de functies "conferentieruimte" en "wellness" wél zijn meegenomen. Wij hebben stellig de indruk dat via de beschrijving in de Toelichting getracht wordt de klip van de MER-beoordelingsplicht alsnog te omzeilen. 8.

Parkeerproblemen en overlast voor het bedrijventerrein en het woongebied Stationsstraat

In de Toelichting wordt bij het onderdeel Planbeschrijving het aspect "parkeren" uitgewerkt. Voor de berekening van de parkeerbehoefte worden de parkeerkencijfers van het CROW gehanteerd. De koopavond wordt in de berekening als maatgevend voor de parkeerdruk gehanteerd. Het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen is vervolgens becijferd op 473 en het maximaal benodigde aantal parkeerplaatsen op 766. Met de realisatie van 510 parkeerplaatsen in het plangebied wordt de conclusie getrokken dat in voldoende parkeergelegenheid zal worden voorzien, althans om de minimale parkeerdruk op te vangen.


6

fff!»! Ha Ten aanzien van de vraag wat er gebeurt als de maximale parkeerdruk wordt bereikt en welke maatregelen er dan worden genomen wordt in de Toelichting met geen woord gerept. De enige opmerking die gemaakt wordt is dat "de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied "niet In bezwaarlijke mate zal worden verzwaard". Met andere woorden, de parkeerdruk in de omgeving zal wel degelijk toenemen, maar niet in die mate dat de omgeving daar overlast van zal ondervinden. Wij zijn ervan overtuigd dat de te verwachten parkeerproblemen zwaar worden onderschat. Op de eerste plaats zijn bij de berekening van de parkeerbehoefte niet alle functies meegenomen. De functies "restaurant", "wellness" en "amusementshal" ontbreken bij de behoeftebepaling. Op de tweede plaats wordt om onduidelijke redenen fors afgeweken van de parkeernormen voor grootschalige detailhandelsfuncties, hetgeen een aanzienlijke onderwaardering van de parkeerbehoefte van de detailhandel met zich meebrengt. Voorts is het uiterst vreemd dat een koopavond als maatgevend voor het berekenen van de behoefte wordt bepaald. De grootste druk zal zonder twijfel gaan optreden in het weekend, met name op vrijdag en zaterdag (zolang de winkels niet op elke zondag, uitgezonderd enkele koopzondagen, open mogen zijn). Zeker indien de hierboven genoemde functies worden meegerekend en de juiste normering voor de winkels wordt gehanteerd zal de parkeerbehoefteraming fors stijgen en zal blijken dat met de te realiseren 510 parkeerplaatsen zelfs het minimaal benodigde aantal parkeerplaatsen niet zal worden gehaald. De gevolgen laten zich raden: Een overvolle parkeergelegenheid in het plangebied zelf, veel zoekverkeer, parkeeroverlast bij aanpalende bedrijven en tevens in het direct nabij gelegen woongebied van de Stationsstraat. Conclusie: Wij tekenen bezwaar aan tegen de middels de verbeelding en de planregels mogelijk gemaakte bestemming "Gemengd", tegen de inhoudelijke beschrijving van artikel 3 "Gemengd", specifiek tegen de inhoud van artikel 1 lid 22 "perifere/grootschalige detailhandel, tegen de gebrekkige onderbouwingen op distributie-planologisch gebied en op het gebied van parkeren en tegen het ontbreken van een MER-beoordeling. Tot zover onze zienswijzen op het Ontwerp-Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld". Wij behouden ons het recht voor om deze zienswijzen aan te vullen en/of van een nadere onderbouwing te voorzien. In het vertrouwen dat u bij de besluitvorming met deze zienswijzen rekening zult houden, tekenen, mede namens de in het bovenstaande genoemde ondernemersverenigingen en de op bijgevoegde lijst vermelde individuele appelanten, Hoogachtend, Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Kamer van Koophandel Limburg Limburo^-"\

Federatie Samertwerkende OndernemersVerenigingen Maastricht

•0

drs. E. Reubsaet ' Ruimtelijk -Economisch Adviseur

drs.ing. H. van de Port Projectmanager Regiostimulering



7

j*"ffl I

aam

Bijlage

]

!

Reactie op het Voorontwerp-Bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" d.d. 20 november 2008

3

Correspondentieadres: Kamer van Koophandel Limburg, Postbus 1910. 5900 BX Venlo

8

HBD

2

Hoofdbedrijfschap

Detailhandel

mam

Corresponöentmadms Kamer van Koophandel Limburg Postbus 1910, 5900 BX Vento

Gemeente Eijsden T.a.v. College van Burgemeester en Wethouders Postbus 39 6245 ZG Eijsden Venlo, 20 november 2008 Betreft: reactie voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

Geacht College, Graag willen wij, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD), de Federatie samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht (FOVM) en de Kamer van Koophandel Limburg, mede namens Ondernemersvereniging Stichting Heer Totaal, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Beente, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Leim Heer, Ondernemersvereniging Winkelcentrum De Heeg, de Eijsdense Ondernemersvereniging (EOV) en de Doe-het-zelf branche Maastricht middels deze brief gebruik maken van de mogelijkheid om te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'. Wij zijn op de hoogte van de plannen om op deze gronden de realisatie van een hotel, restaurant, amusementshal en grootschalige detailhandel (ca. 9.600 m2 b.v.o.) te ontwikkelen. Om deze plannen mogelijk te maken bent u voornemens de gronden te verkopen aan Wyckerveste B.V. Met betrekking tot de vervolgstappen in de (bestemmingsplan)procedure willen wij graag de volgende zaken onder uw aandacht brengen. 1. Op de eerste plaats kan het voorliggende bestemmingsplan niet bogen op een door de Gemeenteraad vastgesteld beleid in de vorm van een retailstructuurvisie, waarin de voorgenomen plannen worden afgewogen ten opzichte van andere retailontwikkelingen binnen uw gemeente, zoals het centrumplan Eijsden. Een economische effectenrapportage dient hiervan onderdeel uit te maken (zie onder punt 2). De in de Toelichting bij het bestemmingsplan vermelde notitie Stadspoort Gronsveld focust zich uitsluitend op de merites van dit gebied en kan daarmee niet beschouwd worden als een integraal beleidsmatig afwegingskader voor een dergelijke rigoureuze ingreep. Bovendien kunnen wij uit deze notitie niet concluderen dat hiermee een onderlegger is gecreëerd voor de ontwikkeling van bijna 10.000 m2 grootschalige detailhandel in dit gebied. Overigens vragen wij ons af of deze notitie überhaupt is vastgesteld door de gemeenteraad c.q. beschouwd mag worden als geaccordeerd gemeentelijk beleid. In de Toelichting bij het bestemmingsplan wordt verder nog gesproken over een markttechnische, planologische en maatschappelijke haalbaarheidsstudie, waaruit zou blijken dat de haalbaarheid uitstekend is. Gelet op het ontbreken van deze studie als bijlage bij het bestemmingsplan is het voor ons niet mogelijk om deze te beoordelen. 2 Het plan is op een aantal onderdelen in strijd met het provinciale beleid ten aanzien van detailhandel, zoals verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL) 2006. Bij plannen voor grootschalige detailhandel dient er op basis van dit POL 2006 aan een aantal voorwaarden te worden voldaan.

HBD

2

mam

Hoofdbedrijfschap

Detailhandel

Het betreffende gebied is niet aangemerkt als een op basis van regionaal overleg overeen gekomen stedelijk dienstenterrein. Hoewel er bestuurlijk overleg tussen uw gemeente en de gemeente Maastricht in het bijzijn van de Provincie heeft plaatsgevonden zijn de signalen overduidelijk dat er geen overeenstemming tussen partijen is om dit gebied als zodanig te bestempelen. Wij komen hier onder punt 3 op terug. Mocht het echter zover komen, dan strookt de ruime bestemmingsomschrijving niet met de op basis van het provinciale beleid toegestane retailfuncties op stedelijke dienstenterreinen. Het dient hierbij uitsluitend te gaan om detailhandelsfuncties voor minder frequent benodigde doelgerichte aankopen, die moeilijk inpasbaar zijn in bestaande winkelgebieden (vanwege volumineuze aard en dagelijkse bevoorrading). Daarbij doelt de Provincie met name op de sectoren wonen, vervoer en outdoor. In het bestemmingsplan worden echter alle mogelijkheden open gehouden, uitgezonderd een supermarkt. Ook de in de Voorschriften gehanteerde minimale omvang van 900 m2 winkelvloeroppervlakte p e r ^ f c vestiging is strijdig met het vigerende provinciale beleid. In het POL wordt aangegeven dat om winkels v a n ^ ^ 1.000 m2 verkoopvloeroppervlak of meer dient te gaan. Voor stedelijke dienstenterreinen wordt een totaal vloeroppervlak van 50.000 m2 als absoluut minimum beschouwd. Het voorliggende plan voldoet hier volstrekt niet aan. Tussen uw gemeente en de organisaties van het bedrijfsleven heeft er helemaal geen overleg over de plannen plaatsgevonden. In het POL wordt aangegeven dat er aan dergelijke plannen een economische effectenrapportage ten grondslag dient te liggen, waarbij de verantwoordelijkheid voor het opstellen ligt bij uw gemeente. In het kader van de gemeentelijke afweging dient er vervolgens een dialoog met relevante partijen te worden georganiseerd. Middels uw inspraakreactie op de Concept-Detailhandelsnota van de gemeente Maastricht is ons bekend dat de betrokken projectontwikkelaar opdracht aan het bureau Ecorys heeft gegeven om een markttoets uit te voeren naar de haalbaarheid van het plan. Afgezien van het feit dat dit rapport ons niet bekend is, wordt hiermee niet voldaan aan het gestelde in het POL. In het verlengde van laatstgenoemd punt is door de Provincie aangegeven dat nieuwe ontwikkelingen met name mogelijk gemaakt kunnen worden door herschikking van aanbod in combinatie met sanering. De nadruk dient te liggen op kwaliteitsverbetering en versterking van de bestaande detailhandelsstructuur. In voorliggend bestemmingsplan wordt hier met geen woord over gesproken. 3. Op 16 september 2008 heeft de raad van de gemeente Maastricht de Detailhandelsnota 2008 vastgesteld. Deze nota is tot stand gekomen op basis van een goede onderbouwing en via een uitgebreide^^ interactie met vele relevante actoren Tevens is ten behoeve van dit proces een begeleidingscommissie^^ geformeerd, bestaande uit een aantal organisaties van het bedrijfsleven. Uit het onderzoek is overduidelijk naar voren gekomen dat ten faveure van een toekomstbestendige retailstructuur het maken van keuzes onontbeerlijk is. Teneinde het probleem van de huidige versnippering van perifere en grootschalige detailhandel op vaak slechte locaties op te lossen en te voorkomen dat verdere versnippering zal plaatsvinden is een duidelijke keuze gemaakt voor één GDV-locatie en één PDV-locatie, waarbij beide clusters een bovenlokale functie dienen te vervullen. Bovendien is er ook geen marktruimte voor meerdere grootschalige retailontwikkelingen in het stedelijk gebied Maastricht-Eijsden. Voor GDV is daarbij gekozen voor het Sfinxterrein in het plangebied Belvédère en voor PDV, gericht op het thema "in en om het huis", wordt primair ingezet op het gebied Noordoost Maastricht. Hiervoor zal een locatiestudie in gang worden gezet. Het is duidelijk dat het onderhavige plan in uw gemeente niet strookt met dit vastgestelde beleid. Het toevoegen van PDV en GDV in dit gebied op basis van het voorliggende bestemmingsplan bevordert de ongewenste spreiding van deze vormen van detailhandel. Daarmee zal de gewenste retailstructuur worden aangetast. 4. Ten aanzien van de Voorschriften van het voorontwerp bestemmingsplan plaatsen wij nog de volgende opmerkingen:

2

HBD

muv

Hoofdbedrijfschap

Detailhandel

De bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Centrumdoeieinden' is veel te ruim. In principe worden hiermee alle detailhandelsbranches toegestaan, waarbij de enige drempel is gelegen in een minimaal metrage van 900 m2 verkoopvloeroppervlak. Wij gaan er van uit dat het hierbij gaat om een minimum oppervlak per vestiging, hoewel dit niet als zodanig is vastgelegd. De brede reikwijdte van de bestemming 'Centrumdoeieinden' wordt gelegitimeerd door de wens van de ontwikkelaar om het plangebied zo optimaal mogelijk te kunnen ontwikkelen Alleen de vestiging van supermarkten is uitgesloten. Deze mogelijkheid tot het vestigen van allerlei vormen van detailhandel houdt grote risico's in, niet alleen voor de hierboven genoemde gewenste PDV- en GDV-structuur In het stedelijk gebied, maar ook voor de huidige detailhandel in Eijsden, Gronsveld en de nabijgelegen buurt- en wijkwinkelcentra in Maastricht. Tevens bestaan er risico's voor de ontwikkeling van het nieuwe centrum van Eijsden. Voor het middels artikel 3, lid 4 sub a uitsluiten van de vestiging van supermarkten wordt op geen enkele wijze een onderbouwing gegeven. Hiermee stellen wij grote vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van dit bestemmingsplanvoorschrift, met allerisico'svan dien. Tot zover onze reactie op het voorontwerp Bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'. Wij zien uw reactie met belangstelling tegemoet. Mede namens bovengenoemde ondernemersverenigingen en ondernemers, tekenen. Hoogachtend,

Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Kamer van Koophandel Limburg

Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht

drs. E. Reubsaet Adviseur Ruimtelijke Ordening

drs. ing. H. van de Port Projectmanager Regiostimulering


3

(AM Overzicht ingebrachte zienswijzen bestemmingsplan Hotel G r o n s v e l d Ter inzage van 9 juli tot en met 19 augustus 2010 NAAM J.M.H. Rousch

ADRES Stationsstraat 35 Stationsstraat 22

3.

J.Tegenbosch en Z. Herben Fam. Beijers

4.

J. v.d. Heijden

Stationsstraat 67

5.

Pinckaers

Stationsstraat 12

6.

Stationsstraat 43

7.

J.P.M. Eygelshoven S. Reintjens

8.

W. Goessens

Stationsstraat 49

9.

W. Franssen en L. Franssen-Heije G. Saljé

Stationsstraat 45


Postbus 1992


Postbus 1910 .

Stationsstraat 32

17.


18.

Provincie Limburg

Postbus 5700

19.


Stationsstraat 32

Fam. MeijsVerbraak F.H. van Heeswijk

Stationsstraat 32

1. 2.

10. 11. 12. 13.

14. 15. 16.

20. 21. 22.

Stationsstraat 47

Stationssstraat 69

Stationsstraat 55

Stationsstraat 63

WOONPLAATS 6247BJ Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 B K Gronsveld 6211 DW Maastricht 6247 BK Gronsveld 5900 B X Venlo

Postbus 185

6130 A D Sittard

Stationsstraat 61

6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BN Gronsveld 6202 MA Maastricht 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld

Oosterbroekweg 10

Stationsstraat 42

Stationsstraat 65

d.d. 21 juli

ontvangen 30 juli

29 juli

2 augustus

29 juli

2 augustus

30 juli

3 augustus

31 juli

3 augustus

2 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

4 aug.

5 augustus

4 aug.

5 augustus

5 aug.

6 augustus

6 aug.

9 augustus


9 augustus

7 aug.


7 aug. 9 aug. 21 juli 7 aug. 14 aug. OngeDateerd

9 augustus

Waterschap Roer en Overmaas

i —

A A N G E T E K E N D MET HANDTEKENING RETOUR De gemeente Eijsden De Gemeenteraad Postbus 39 6245 Z G EIJSDEN

G e p r e n t e Eijsden

Bfjunr

llHjOk

Gri. Alqeh

0 9 AUG 2010 | K-;:.' 1 Ui >• V1 f?M.,

1

J

(WZ

1

Arch

Sittard, uw kenmerk uw brief van ons kenmerk : 201005943

behandeld door : E.H.H. Verheijen doorkiesnummer : 046-4205847 e-mail : [email protected]

gemandateerde bevoegdheid: zienswijzen inzake ruimtelijke plannen onderwerp;

ontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" Geachte Raad, Bovengenoemd ontwerpbestemmingsplan ligt tot 19 augustus 2010 ter inzage. Op 8 oktober 2008 hebben wij een positief wateradvies gegeven over dit plan, met kenmerk 200808565. In het ontwerpbestemmingsplan is het plangebied vergroot ten opzichte van het voorontwerp; de Viaductweg maakt nu deel uit van het plangebied. Wij constateren dat de overkluisde primaire watergang Termaardergrub, die onder de Viaductweg en de Schuttenboendersweg door richting het zuidwesten loopt, niet op de verbeelding is weergegeven. De Termaardergrub heeft een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden. Wij verwachten dat u dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan aanpast en de overkluisde watergang en de beschermingszone opneemt met de bestemming ' Waterstaat - Waterlopen". Bij eventuele vragen over deze zienswijze kunt u contact opnemen met mevrouw E. Verheijen. Voor meer informatie over het opnemen van waterhuishoudkundige belangen in ruimtelijke plannen verwijzen wij u naar de notitie "Water in ruimtelijke plannen" (te downloaden op www.overmaas.nl onder E-loket, Watertoetsloket, Hulpmiddelen).

Hoogachtend, het dagelijks bestuur, krachtens mandaat, h o

iU.lmiotifs yYetmv

ing. J.M.G. In den Kleef, secretaris/directeur Waterschap Roer en Overmaas

Postbus 185, 6130 AD Sittard • Parklaan 10,6131 KG Sittard telefoon 046-4205700 • fax 046-4205701 e-mail [email protected] • website www overmaas nl Nederlandse Waterschapsbank N V 63.67 52.658 btw-nummer NL 8123 61 155.B01

ISO 9001:2008 GECERTIFICEERD

I

IA

1

l oa* ll

I

f

4 c

u «I

m o o

IS

I!

HI

0>

in • 01 M >

4

0)

I!!

3

a. oi T3 in

tu IS » oi

«

r Ü u1 •

1

5!»

> K

1 \

i l l [!

\

\

c m \ /

/

r LP

T

\ \

\

If

\

\

i—;

\

\

\

J

^

i

V

V

STAATSCOURANT

E

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814

Ontwerpbestemmingsplan Hotel i Gronsveld

EIJSDEN

Burgemeester en wethouders van Eijsden maken ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijk ordening juncto afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht bekend dat met ingang van vrijdag 9 juli tot en met donderdag 19 augustus 2010 het ontwerpbestemmingsplan Hotel Gronsveld (verbeelding, regels en toelichting) met bijbehorende documenten voor eenieder ter inzage ligt in het gemeentehuis van Eij'sden (kamer 2.05). Er zal geen exploitatieplan worden vastgesteld. Inzage in het ontwerpbestemmingsplan is zonder afspraak mogelijk van maandag tot en met vrijdag tussen 09:00 uur en 12:00 uur. Als u het ontwerpbestemmingsplan liever op een ander tijdstip wenst in te zien kunt u hiervoor een afspraak maken met mevrouw J . Starren, telefoon 043-4095269, mail [email protected] of dhr. J . Rutten, telefoon 043-4095297, mail [email protected]^^ Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende documenten is ook digitaal te raadplegen via www.eijsden.nl onder 'projecten en plannen', 'Dossier Hotel Gronsveld ' en via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Dit ontwerpbestemmingsplan ziet op het gebied dat aan westelijke zijde wordt begrensd door de Oosterbroekweg, aan noordelijke zijde door de grens met de gemeente Maastricht, aan de zuidkant door de Stationsstraat en aan de oostzijde door de autosnelweg A2. De gemeente Eijsden heeft in 2002 gronden gelegen aan de Oosterbroekweg te Gronsveld verworven van de provincie Limburg. Deze gronden waren voorheen (gedeeltelijk) in gebruik als provinciale lager (opslagterrein) en werden als zodanig gebruikt voor de opslag van onder andere wegenzout. De bedoeling is om deze gronden, tezamen met het zuidelijk van dit voormalige lager gelegen weiland, te ontwikkelen tot een totaalconcept, dat onder andere bestaat uit de realisatie van een hotel, weiness- / fitnesscentrum, amusementshal alsmede grootschalige/ perifere detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het realiseren van deze ontwikkeling niet mogelijk. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening wordt daarom een nieuw bestemmingsplan gemaakt dat voldoet aan de huidige regelgeving en inzichten. Gedurende de termijn van terinzagelegging kan een ieder zijn of haar zienswijze op dit ontwerpbestemmingsplan (bij voorkeur) schriftelijk of mondeling kenbaar maken bij de gemeenteraad van Eijsden. Schriftelijke zienswijzen dienen vóór vrijdag 20 augustus 2010 gericht te worden aan de van de gemeente Eijsden, Postbus 39, 6245 ZG Eijsden. Voor het inbrengen van een mondelinge âw zienswijze, kunt u contact opnemen met de eerder genoemde ambtenaren. Eijsden, 7 juli 2010 Burgemeester en wethouders van Eijsden, de secretaris, J.F.M. Steinbusch. De burgemeester, M.H.E. Pelzer.

Staatscourant 2010 nr. 10484

7 juli 2010

oe\-od -'AO , *><^ 0

AANGETEKEND MET HANDTEKENING RETOUR De gemeente Eijsden De Gemeenteraad Postbus 3 9 6245 Z G E I J S D E N

Sittard,


*

0i

0 9 AUG 2010

uw kenmerk uw brief van ons kenmerk

201005943

behandeld door doorkiesnummer e-mait

E.H.H. Verheijen 046-4205847 [email protected]

gemandateerde bevoegdheid: zienswijzen inzake ruimtelijke plannen onderwerp:

ontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" Geachte R a a d , Bovengenoemd ontwerpbestemmingsplan ligt tot 19 augustus 2010 ter inzage. O p 8 oktober 2008 hebben wij een positief wateradvies gegeven over dit plan, met kenmerk 200808565. In het ontwerpbestemmingsplan is het plangebied vergroot ten opzichte van het voorontwerp; de Viaductweg maakt nu deel uit van het plangebied. Wij constateren dat d e overkluisde primaire watergang Termaardergrub, die onder de Viaductweg en de Schuttenboendersweg door richting het zuidwesten loopt, niet op de verbeelding is weergegeven. D e Termaardergrub heeft een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden. Wij verwachten dat u dit bij de vaststelling van het bestemmingsplan aanpast en de overkluisde watergang en d e beschermingszone opneemt met d e bestemming "Waterstaat - Waterlopen". Bij eventuele vragen over deze zienswijze kunt u contact opnemen met mevrouw E. Verheijen. Voor meer informatie over het opnemen van waterhuishoudkundige belangen in ruimtelijke plannen verwijzen wij u naar de notitie 'Water in ruimtelijke plannen" (te downloaden op www.overmaas.nl onder E-loket, Watertoetsloket, Hulpmiddelen).

Hoogachtend, het dagelijks bestuur, krachtens mandaat, b ü

lil

JmtclMS-Yramti

ing. J . M . G . In d e n Kleef, secretaris/directeur Waterschap Roer en Overmaas

Postbus 185. 6130 AD Sittard • Parklaan 10, 6131 KG Sittard telefoon 046-4205700 • fax 046-4205701 e-mail [email protected] • website www.overmaas nl Nederlandse Waterschapsbank N V. 63 67 52 658 btw-nummer NL S123 61.155 B01

ISO 9001:2008 GECERTIFICEERD

/ r

Van: p Naam: XJJJïA .,., Straat:.. LoJL y c » v V & u^.cvJ;.. .[>. I.... PC en Woonplaats: .t A -t| 7 • • {?> kÉîcrvi


Ingek


Gri Afgeh

j / ^ j f

0 9 AUG 2010 l-f."

''.V/

Arch


Gronsveld, ( d a t u m ) . . . . S . - - ö .

%.QAC

•


Het realiseren van het bouwplan brengt grote ovedast voor mijn gezin in de woning gelegen in de Stationsstraat / Oosterbroekweg te Gronsveld.

•


•


•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel ovedast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een*Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


1

BS

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailciuster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.OOu en 21.00u op donderdagavond. Dit Is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•


•


•


•




Ct.ff

2

G e m e e n t e Eijsden

Van: Belangencomité Stationsstraat p/a Stationsstraat 32 6247 BL Gronsveld

Regm

10 AUG 2010

Ingek.


Gri.

Afgeh

PiO

lüi

SV

IWZ Arch

< w

'

Betreft Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden Gronsveld, 7 augustus 2010 Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Wij zijn onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie. Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vragen wij specifiek aandacht voor de volgende punten: •

Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor de bewoners gelegen aan de woningen inde Stationsstraat en Oosterbroekweg te Gronsveld.

•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit is voor ons als belangencomité niet acceptabel.

•

in de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk en gevaarlijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. D O O G deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van* drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een "Wietboulevard* voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier betreft het de zgn. "legale handel*. De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2, daar gezien vanaf de grens van België dit de eerste toe- en afrit is waar men naar allerichtingende A2 kan oprijden. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze leefomgeving aantrekt als jongeren, waar in de gemeente Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven de afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor wij af- en aanrijden naar onze woning en leefomgeving.

1

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 26 januari 2010 op P7 van het retailduster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21 00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor deze bedrijven. Oe verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld". gemaakt op 16 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising Oosterbroekweg/StatJonsstraat en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stattonsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang vertenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstaf van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•

Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en nog niet volledig. Met name naar bepaalde vogelsoorten die frequent zijn waargenomen - en in het onderzoek niet worden genoemd - is aanvullend onderzoek vereist Dit geldt eveneens voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren.

•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over definancieringgeen gegevens zijn verstrekt. De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


Namens-Belangencomité Stationsstraat / l* ƒ »

Mevr. m Meijs- Verbraak

f

.O Van Naam: / i . ../^P/l"!?. AM. Straat: 6?*r. A.A.iZ. :&..a;./S..G.u.
<3 G e m e e n t e Eijsden


Regnr

Ingfck.

10 AUG 2010 HW.- j IVVt

Gri

Betreft

•

Afgeh

Arch

1

Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden

Gronsveld, (datum)

< & < ^ . . €

&/O



•


•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruisin; Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een°Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor ik af- en aaririj naar mijn woning.

GGZ

•


•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzameigebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg. ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Statbnsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•


Met vriendelijke groet, ,>? /*, /P

S


2

provincie limburg G e m e e n t e Eijsden Regnr

De Raad der gemeente Eijsden

10 AUG 2010

Ingek

Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

Gn

lïi S V

P&G

om.

!WZ

Arch

Algen

u

• VERZONDEN 0 9 AUG. 2010 J

Afdeling Ons kenmerk

Behandeld

ROZ CAS201000010384 DOC201000087465

Telefoon Fax Email Maastricht Verzonden

Uw kenmerk Bijlage(n)

C.J.H. Maes (043) 389 7981 (043) 389 7977 [email protected] 9 augustus 2010

Onderwerp Zienswijzen ex artikel 3.8.1 Wro ontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", hierna te noemen het plan.

Geachte leden van de raad, Voornoemd bestemmingsplan ligt ter inzage van 9 juli 2010 tot en met 19 augustus 2010. Binnen deze periode kunnen tegen het plan zienswijzen worden ingediend bij uw raad. Van deze gelegenheid willen wij thans gebruik maken. In onze brief van 4 juni 2009 (ons kenmerk 2009 9405) is geadviseerd over het voorontwerp van voorliggend bestemmingsplan. In ons advies zijn wij ingegaan op de locatie en hoogte van de beboowig en het aspect detailhandel meer specifiek PDV/GDV Geconstateerd is dat de maximale bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-hotel' binnen de bestemming 'Gemengd' 26 meter bedraagt. Over een oppervlak van maximaal 40m is een hoogteaccent van maximaal 28,5 meter toegestaan. 2

Ondanks het feit dat wij deze aangepaste hoogtematen acceptabel achten, zouden wij een verdere reductie van de totale bouwhoogte toejuichen. In voornoemd advies is ten aanzien van het aspect detailhandel binnen het plangebied een voorbehoud gemaakt. Met het voorliggende plan kon destijds niet worden ingestemd omdat niet kon worden aangetoond hoe de voorgestane ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Onnodige versnippering van PDV/GDV locaties en de ruimtelijke gevolgen daarvan moet immers worden voorkomen

Bezoekadres: Limburglaan 10 NL-6229 GA Maastricht

Postbus 5700 NL-6202 MA Maastricht [email protected]

Tel + 31 (0)43 389 99 99 Fax + 31 (0)43 361 80 99 vwwlimburg.nl

Bankrekening Rabobank 13 25.75.728

Bereikbaar via. Lijn 1 (richting De Heeg) Lijn 3 (richting Heugem)

provincie limburg

Al in november 2008 hebben wij een beroep gedaan op de gemeenten Eijsden en Maastricht om gezamenlijk initiatief te nemen tot het opstellen van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. Het PDV/GDV-beleid zou hier onderdeel van moeten uitmaken. De noodzakelijk geachte gebiedsvisie is, ondanks een voortvarende start van het planproces in 2009, nog steeds niet vastgesteld. Vanwege het niet voldoen aan de noodzakelijke voorwaarde kunnen wij dan ook niet met voorliggend bestemmingsplan instemmen. In het eindverslag van het vooroverleg en de inspraakprocedure wordt, onder punt 4a (pagina's 3 en 4) door uw college het standpunt ingenomen dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastncht en Eijsden is vastgesteld. Verder wordt het volgende aangegeven: "afhankelijk van de uitkomsten van het bestuurlijk overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de inhoud van de toekomstige gebiedsvisie zullen plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden aangepast ten einde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken, alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Op deze wijze draagt onderhavig bestemmingsplan bij aan het ontwikkelen van een evenwichtige PDV/GDV retailstructuur in de (regio) Maastricht." Op basis van deze standpunten en uitspraken hebben wij er vertrouwen in dat het planproces om te komen tot een door beide gemeenten en Provincie gedragen gebiedsvisie op kortè termijn weer wordt gestart. Wij verzoeken u ons schriftelijk te informeren over de wijze waarop u samen met de gemeente Maastricht het planproces van de gebiedsvisie weer opnieuw op zult pakken.

/ idepL mens

/ ing. J. Antonides, afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling

DOC201000087465

2

Van: Naam: R. Meijs - M. Meijs-Verbraak Straat... Staionsstraat 32 6247 BL Gronsveld aan: College van burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN


3 p 11 AUG 2010

Ingek

Gn

Püi.

Afgeh

t"i S V

BMC !

(V.V

Arch


Gronsveld, 21 juli 2010

Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie. Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •


•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de. Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit is niet acceptabel.

•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel_ en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een°Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving aantrekt als jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de nonnen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 26 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 1B.00u en 21.00u op donderdagavond. Oit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dattijdstipop ca. -6°C v/as, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht. De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamekjebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•


•


•



M.Meijs-Verbraak

R. Meijs

2

Van: J.M. Consten Stationsstraat 42 6247 BL Gronsveld


Ingek.


Gn. Afgeh

11 AUG 2010 Hf

&.M

BMO Arch

\\\Z U

Betreft: Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden Gronsveld, 7 augustus 2010 Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Ik ben onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie. Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor de bewoners gelegen aan de woningen in de Stationsstraat en Oosterbroekweg te Gronsveld. Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 26,5 (m) te zijn. Dit is voor mij niet acceptabel. In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oostertjroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk en gevaarlijk. Momenteel wordt het verkeersbord met (STOP) frequent genegeerd. Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een 'Wietboulevard'' voorzien, waar ca. 600 parkeerplaatsen komen. Hier betreft het de zgn. 'legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2, daar gezien vanaf de grens van België dit de eerste toe- en afrit is waar men naar alle richtingen de A2 kan oprijden. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze leefomgeving aantrekt als jongeren, waar in de gemeente Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven de afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor wij af- en aanrijden naar onze woning en leefomgeving.

1

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 26 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrade. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor deze bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast. In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de énorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamergebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising Oosterbroekweg/Stetjonsstraat en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel Is. Gezien de toename van skiipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat? Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising StaltonsstTaatrOosterbroekweg , welke een voorrangskruising 'rs waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg' en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne. Een ander gevolg van de explosieve toename van het verkeer op de Oosterbroekweg is het omrijden van auto's en vrachtauto's over de sluiproute Schaapbroekweg te Maastricht, welke als bestemming tankstation Schrijnemaekers hebben. Hierdoor wordt de Stationsstraat vanaf de zijde van het bedrijventerrein Rekoutweg enorm belast. Met name de spoorwegovergang, welke nu ai een enorme geluid- en triHingsoveriast bezorgt voor de omwonenden, is niet geschikt voor zo'n grote hoeveelheid vrachtverkeer. Door dee trillingen zijn reeds scheuren in mijn woonhuis ontstaan. Met name in mijn woning zal de "maximale geluidsbelasting van gevels woningen" toenemen, door het sluipverkeer van vrachtauto's, met name tijdens koopavonden na 19.00u, als de meeste vrachtauto's gaan tanken. Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en nog niet volledig. Met name naar bepaalde vogelsoorten die frequent zijn waargenomen - en in het onderzoek niet worden genoemd - is aanvullend onderzoek vereist Dit geldt eveneens voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren. De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt. De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekMriformatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaamfeid. Met vriendelij J.M. Consten

2

Van: Fam. Meijs-Verbraak Stationsstraat 32 6247 BL Gronsveld

Gemeente Eijsden Regnr.

&ZSD

Ingek


Gri.

17 AUG 2G10 111 Ü. V BMO | t'.VZ

I Afgeh

Arch

Betreft: Zienswijze wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden Gronsveld, 14 augustus 2010 Geacht college, Middels dit schrijven maakt ondergetekende gebruik van de gelegenheid tot het indienen van een zienswijze op de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld te Eijsden. Wij zijn onverkort van mening dat het Hotel Gronsveld en bedrijfsruimten niet dient te worden ontwikkeld als bouwlocatie. Betreffende de inhoud van de wijziging Bestemmingsplan Hotel Gronsveld vraag ik specifiek aandacht voor de volgende punten: •

Het realiseren van het bouwplan brengt grote overlast voor de bewoners gelegen aan de woningen in de Stationsstraat en Oosterbroekweg te Gronsveld.

•

Tijdens het overleg d.d. 12 juli 2010 bij de Gemeente Eijsden heeft dhr. Meijer steeds gesproken over een hoogte van het hotel van 25 (m), wat al een enorm hoogte is op de korte afstand tot mijn woning. Na bestudering van het bestemmingsplan blijkt de hoogte van het hotel 28,5 (m) te zijn. Dit is voor ons ais beiangencomité niet acceptabel.

•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk en gevaartijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat. Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een "Wietboulevard" voorzien, waar ca. 600 parkeerplaatsen komen. Hier betreft het de zgn. 'legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2, daar gezien vanaf de grens van België dit de eerste toe- en afrit is waar men naar alle richtingen de A2 kan oprijden. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze leefomgeving aantrekt als jongeren, waar in de gemeente Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven de afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•

Tijdens een presentatie in eerder stadium in 2009 is er gesproken over een 3 tal bedrijven in het bedrijvencomplex. Nu tijdens de informatieavond wordt er gesproken over een veelvoud van bedrijven, waardoor een enorme overlast ontstaat op de Oosterbroekweg, de straat waardoor wij af- en aanrijden naar onze woning en leefomgeving.

1

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 26 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrede. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21.00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor deze bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld*, gemaakt op 18 december 2007, Is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantelen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is. Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising OosbBtbmtfcwegJStationsstraal en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Statnnsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Statkxisstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting "Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•

Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en nog niet volledig. Met name naar bepaalde vogelsoorten die frequent zijn waargenomen - en in het onderzoek niet worden genoemd - is aanvullend onderzoek vereist Dit geldt eveneens voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren.

•

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gegevens zijn verstrekt De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.


Van

^M.m.AfêA^.^

Straat: .-JT«r: A .
G e m e e n t e Eijsden 6A.QM.sS. iMÖtk


19 AUG 2010

GrT" ^ a c P T . ' s v Afgeh

FM.' 1 wi Arch.


Gronsveld, (datum)



•


•

In de wijziging van het bestemmingsplan staat getekend dat er 2 ingangen zijn naar het hotel en naar het winkelcentrum. Door deze situatie wordt de verkeersoverlast nabij de kruising ( Oosterbroekweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

•

Het nieuwe plan is gelegen aan de toe-rit en afrit van de A2 vanaf België en Maastricht. Door deze toe- en afritten heeft het dorp Gronsveld en de Stationsstraat zeer veel overlast van drugtoeristen en drugshandelaren, welke hun waar verhandelen in de straat Maastricht heeft in dezelfde rijrichting aan de Köbbesweg een"Wietboulevard" voorzien, waar ca. 800 parkeerplaatsen komen. Hier is de "legale handel". De illegale handel zal zich verplaatsen naar parkeerplaatsen als hotels en winkelcentra in de buurt van de A2. Hotel Gronsveld is hiervoor een geweldige trekpleister, gezien er ook een zgn. amusementshal komt, welke dergelijk publiek aantrekt. Ook bestaat de mogelijkheid dat het publiek naar onze omgeving toe aantrekt zoals jongeren, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden voor zijn uitgeroepen. Garanties voor een adequate beveiliging wordt niet duidelijk door de planontwikkelaar gegeven en ook wordt niet omschreven afbakening van de parkeerplaatsen middels slagbomen en/of pasjessysteem

•


1

•

In bijlage 4 is er een berekening gemaakt van de parkeerbehoefte. Er wordt geschreven over voldoende parkeervoorziening, aangelegd volgens de normen van het CROW. Er is hier een minimum aantal van 472,7 parkeerplaatsen en een maximum van 766,4 parkeerplaatsen berekend. Tevens is er een telling gemaakt op 28 januari 2010 op P7 van het retailcluster van de Wiebachstraat te Kerkrede. Gemeten is hier tussen 18.00u en 21 00u op donderdagavond. Dit is absoluut een zeer slecht vergelijk daar de buitentemperatuur op dat tijdstip op ca. -8°C was, absoluut een slechte avond voor de bedrijven. De verwachting is dat er veel meer parkeerplaatsen noodzakelijk zijn, dan berekend. Het gevolg van het te geringe aantal parkeerplaatsen is dat de bezoekers in de berm, op de Oosterbroekweg en in de Stationsstraat gaan parkeren wat zorgt voor een zeer grote overlast.

•

In bijlage 1, Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan "Hotel Gronsveld", gemaakt op 18 december 2007, is een berekening gemaakt op het aantal verkeersbewegingen in het betreffende plan. Deze berekeningen zijn opgesteld en deels gebaseerd op kengetallen van het TNO en CROW. Deze aantallen zijn gebaseerd op het aantal verkeersbewegingen in het nieuwe plan, hotel, en perifere handel. Tijdens de informatieavond heeft men mij ingelicht over het geheel gewijzigde deel van de perifere handel, waar de ruimtes verdeeld worden over meerdere bedrijven met een grotere aantrekkingskracht De bijgevoegde berekening conform bijlage 1 is niet meer van toepassing daar deze van 2007 is, Daarbij heeft men geen rekening gehouden met de bestaande verkeersstroom veroorzaakt door enerzijds de toegangsweg buiten de dorpskern van Gronsveld (dorp) naar de autosnelweg, anderzijds de enorme toename in snelverkeer en vrachtverkeer door uitbreiding van het industrieterrein aan de Veilingweg. Hier zijn met name tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven gevestigd, waarvan 1 heel groot bedrijvenverzamelgebouw. Dit heeft tot gevolg dat de kruising naast mijn huis en de toegangsweg Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook op de Köbbesweg zo zwaar belast wordt, dat er vermoedelijk gezien de huidige situatie dit onacceptabel is. Gezien de toename van sluipverkeer in de Stationsstraat via de overweg, zal ook hier de verkeersdruk toenemen en met name het vrachtverkeer. De weg in de woonbuurt Stationsstraat Is helemaal niet geschikt voor toename van deze verkeersstroom. Is dit een gezond woon- en leefklimaat.

•

Het gevolg van deze explosieve toename van verkeersdruk is dat op de kruising Stattonsstraat/Oosterbroekweg , welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting 'Industrieterrein Veilingweg" en terug moet stoppen en voorrang verlenen. Dit heeft tot gevolg een enorme toename van verkeersgeluid overlast en fijnstof van optrekkende vrachtauto's. Dit is zeer slecht voor een gezond leefklimaat in een woonbuurt als de mijne.

•


•




ito/%

v

2

"3. • cx

Notitie Zienswijzen bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" Bij het opstellen van het ontwerp-bestemmingsplan zijn de gehonoreerde reacties uit het (voor)overleg en de provinciale opmerkingen verwerkt. Tevens hebben enkele aanpassingen aan het plan plaatsgevonden. In het kader van de procedure op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerp van het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' vanaf 9 juli 2010 gedurende zes weken voor een ieder ter gemeentesecretarie ter visie heeft gelegen. De tervisielegging alsmede de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze is op 7 juli 2010 in de Nederlandse Staatscourant en in het in deze gemeente verschijnende huis-aan-huisblad d.d. 7 juli 2010 bekendgemaakt; Zienswijzen Gedurende bovengenoemde termijn zijn 22 zienswijzen kenbaar gemaakt, te weten door: d.d. 21 juli

ontvangen 30 juli

29 juli

2 augustus

29 juli

2 augustus

30 juli

3 augustus

31 juli

3 augustus

2 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

3 aug.

4 augustus

4 aug.

5 augustus

4 aug.

5 augustus

5 aug.

6 augustus

Postbus 1910

WOONPLAATS 6247BJ Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6211 DW Maastricht 6247 BK Gronsveld 5900 BX Venlo

6 aug.

9 augustus

Postbus 185

6130 AD Sittard

9 augustus

Stationsstraat 61

6247 BK Gronsveld 6247 BK Gronsveld 6247 BN Gronsveld 6202 MA Maastricht 6247 BK Gronsveld 6247 BL Gronsveld 6247 BK

Ongedateerd 5 aug. 7 aug.

10 augustus

7 aug.

10 augustus

9 aug.

10 augustus

21 juli

11 augustus

7 aug.

11 augustus

14 aug.

17 augustus

1.

NAAM J.M.H. Rousch

ADRES Stationsstraat 35

2.

J.Tegenbosch en Z. Herben

Stationsstraat 22

3.

Fam. Beijers

Stationsstraat 47

4.

J. v.d. Heijden

Stationsstraat 67

5.

Pinckaers

Stationsstraat 12

6.

J.P.M. Eygelshoven

Stationsstraat 43

7.

S. Reintjens

Stationssstraat 69

8.

W. Goessens

Stationsstraat 49

9.

Stationsstraat 45

10.

W. Franssen en L. FranssenHeije G. Saljé

11.

Gemeente Maastricht

Postbus 1992

12.

Lebens-Grispen

Stationsstraat 63

13.


Stationsstraat 32

17.


18.

Provincie Limburg

19.

Stationsstraat 32

20.


21.

Fam. Meijs-Verbraak

Stationsstraat 32

14. 15. 16.

Stationsstraat 55

Oosterbroekweg 10 Postbus 5700

Stationsstraat 42

Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

9 augustus

P.1

22.

F.H. van Heeswijk

Stationsstraat 65

Gronsveld 6247 BK Gronsveld

OngeDateerd

19 augustus

Alle zienswijzen zijn binnen de hiervoor gestelde termijn ingediend en ontvankelijk.

1.

Belangencomité

Stationsstraat

De ingebrachte zienswijzen door J.M.H. Rousch (1.), J.Tegenbosch en Z. Herben (2.), Fam. Beijers (3.), J . v.d. Heijden (4.), Pinckaers (5) J.P.M. Eygelshoven (6.), S. Reintjens (7.), W. Goessens (8.), W. Franssen en L. Franssen-Heije (9.), G. Saljé (10.), Eussen (15.), R. Hermans (17.), R. Meijs en M. Meijs Verbraak (19.), J.M. Consten (20.), fam. Meijs - Verbraak (21.) en F.H. van Heeswijk (22.) zijn inhoudelijk gelijk aan de ingebrachte zienswijze van het belangencomité Stationsstraat, met dien verstande dat de zienswijze van dhr. J.M.H. Rousch een aanvullend onderdeel bevat met betrekking tot het uitzicht van uit zijn woning. Deze zienswijzen zullen als gevolg van hun inhoudelijke gelijkheid gezamenlijk worden behandeld. De zienswijze van de belangencomité Stationsstraat wordt in onderstaande tekst zakelijk samengevat, waarna het standpunt ter zake volgt. Dit betekent niet dat de onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden betrokken. De zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. a.

Het realiseren van het bouwplan zal grote overlast te weeg brengen in de woningen gelegen aan de Stationsstraat / Oosterbroekweg

b.

De hoogte van het hotel is met 28,5 meter hoger dan de eerder door initiatiefnemer (dhr. Meijer van Wyckerveste BV) aangegeven hoogte van 25 meter. Dit is niet acceptabel.

c.

Door de aanleg van twee inritten ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied wordt de verkeersoverlast nabij de Oosterbroekerweg/Stationsstraat onoverzichtelijk.

d.

De gemeente Maastricht heeft aan de Köbbesweg, die zich parallel van de Stationsstraat ten noorden van het plangebied bevindt, een 'Wietboulevard' geprojecteerd. Hier is 'legale' handel in softdrugs voorzien. Dit zal tot gevolg hebben dat de 'illegale' handel in softdrugs zich zal verplaatsen naar parkeerplaatsen (van bijvoorbeeld hotels en winkelcentra) in de buurt van de A2. Mede gelet op de toekomstige amusementshal vormt het plan een geweldige trekpleister. Ook bestaat de mogelijkheid dat het plan groepen jongeren aantrekt, waar in Eijsden al diverse samenscholingsverboden zijn uitgeroepen. Door de initiatiefnemer worden onvoldoende garanties afgegeven voor een adequate beveiliging van het terrein.

e.

Door de toename van het aantal detailhandelbedrijven zal ook het verkeer van en naar het plangebied toenemen, waardoor er een enorme overlast zal ontstaan op de Oosterbroekerweg.

f.

Het plan voorziet in onvoldoende parkeerplaatsen. Uit berekeningen conform de CROW uitgave A S W 2004 blijkt dat minimaal 472,8 en maximaal 766,4 parkeerplaatsen nodig zijn. De parkeertelling welke op 28 januari 2010 op het parkeerterrein van het retailcluster de Wiebachstraat te Kerkrade is uitgevoerd geeft vanwege de zeer lage temperatuur die avond een vertekend en incorrect beeld van de parkeersituatie ter plaatse. De verwachting is dat er meer parkeerplaatsen nodig zijn. Door een te gering aantal parkeerplaatsen ontstaat overlast aan de Stationsstraat en Oosterbroekweg.

g. De benadering van het aantal verkeersbewegingen is incorrect en achterhaald, omdat het plan voorziet in een aantal nieuwe functies, die volgens initiatiefnemer een grotere aantrekkingskracht hebben. Daarnaast is geen rekening gehouden met de bestaande verkeersintensiteit van de Veilingweg, waar tussen 2007 en 2010 diverse nieuwe bedrijven


gevestigd zijn. Dit zal tot gevolg hebben dat de kruising Stationsstraat - Oosterbroekweg, ondanks een aparte invoegstrook aan de Köbbesweg, vermoedelijk overbelast gaat worden. Daarnaast wordt gevreesd voor sluipverkeer in de Stationsstraat. Deze weg is niet geschikt voor een toename van deze verkeersstromen. h. Als gevolg van de explosieve toename van de verkeersdruk zal op de kruising Stationsstraat / Oosterbroekweg, welke een voorrangskruising is waar het vrachtverkeer richting industrieterrein 'Veilingweg' het vrachtverkeer meer moeten stoppen om voorrang te verlenen. Dit zal een enorme toename van wegverkeerslawaai en fijnstof als gevolg van stoppende en optrekkende vrachtwagens tot gevolg hebben. i.

Het natuurwaardenonderzoek is te optimistisch en onvolledig. Met name voor bepaalde vogelsoorten is aanvullend onderzoek vereist, als ook voor bepaalde reptielen, zoogdieren en knaagdieren.

j.

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat er omtrent de financiering onvoldoende gegevens beschikbaar zijn.

k. Aanvullende zienswijze J.M.H. Rousch: Het hotel wordt direct tegenover mijn huis opgericht. Dit heeft een enorme impact op het uitzicht vanuit mijn huis. In plaats van weilanden kijk ik uit op een immens groot gebouw. Ten aanzien van de zienswijze wordt het volgende overwogen: a. Behoudens de Oosterbroekweg zal de hoeveelheid extra verkeer op de wegen rondom het plangebied als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn. In de plantoelichting is reeds uiteengezet dat gelet op het aantal bezoekers dat gemiddeld per etmaal en op piekdagen in het plangebied wordt verwacht, de interlokaal verzorgende functies welke in het plangebied zijn geprojecteerd en gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van de in de omgeving gelegen kernen en toevoerwegen, de toename van het aantal autobewegingen op de erftoegangswegen rondom het plangebied welke door een verblijfsklimaat worden gekenmerkt (zoals bijvoorbeeld de Stationsstraat), als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling tot een minimum beperkt zal blijven. Het plan kent verder geen bezwaarlijke gevolgen voor de luchtkwaliteit of akoestische situatie ter plaatse: de resultaten van het onderzoek luchtkwaliteit, zoals uitgevoerd door Cauberg Huygen Raadgevende ingenieurs (kenmerk 20072618-04 d.d. 15 februari 2008) zijn toegelicht in paragraaf 4.2.5 van de plantoelichting. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat als gevolg van de ontwikkeling de planrealisatie niet leidt tot een situatie waarbij de luchtkwaliteitseisen (grenswaarden) uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer worden overschreden of zelfs maar worden benaderd. De realisatie van enkele nieuwe bedrijven aan de Veiligingweg zal in alle redelijkheid geen zodanige verkeersstromen genereren, dat hierdoor de luchtkwaliteitseisen uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer zullen worden overschreden. Ten aanzien van het aspect akoestiek is in juli 2010 door Cauberg Huygen Raadgevende Ingenieurs een aanvullend akoestisch onderzoek uitgevoerd (kenmerk 20101300-01, d.d. 12 juli 2010). Uit berekeningen volgt dat de maximale geluidsbelasting op de woningen aan de Stationsstraat ten gevolge van het wegverkeer in de autonome situatie ten hoogste 59 dB bedraagt. Als gevolg van de realisatie en ingebruikname van het plan neemt de geluidsbelasting ter plaatse van de woningen aan de Stationstraat zeer beperkt toe: de maximale toename van de geluidsbelasting zal 0,7 dB bedragen. Deze toename is nauwelijks hoorbaar. Voor de volledige rekenresultaten verwijzen wij naar voornoemde onderzoeken.


De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. b. Naar aanleiding van de tijdens de inspraakprocedure ingebrachte reacties is uitvoerig bestudeerd of het ontwerp van het hotel teruggebracht kon worden tot een minder hoog bouwvolume. Dit heeft geresulteerd in een aangepaste stedenbouwkundige en architectonische invulling van het plangebied, welke onder andere wordt gekenmerkt door een fors lagere bouwhoogte van het hotel. Waar de maximale bouwhoogte in het voorontwerp ter plaatse het hotel nog 36 meter bedroeg, bedraagt deze nu nog 25 meter. Slechts over een uiterst beperkt oppervlak, te weten 40 m2, mag een bouwhoogte van 28,5 meter worden gerealiseerd. In de planregels wordt dit uitdrukkelijk geregeld. Daarnaast moet worden opgemerkt dat in het ontwerp het hoogteaccènt is gesitueerd aan de zijde van de A2. Aan de zijde van de Oosterbroekweg / Stationsstraat loopt het hotel juist uit in een lagere bouwhoogte en bestaat het uit twee bouwlagen. Hierdoor oogt het hotel vanaf de Oosterbroekweg en Stationsstraat minder volumineus. In onderstaande afbeelding is het vooraanzicht van het hotel opgenomen.

ast «at mm «sas

i526 ESC

Zijde Stationsstraat / Oosterbroekweg

BSC

•ess

De welstandscommissie van het district Mergelland heeft positief geadviseerd ten aanzien van het bouwplan In het eindverslag van de inspraakprocedure is reeds aangegeven dat grote waarde wordt gehecht aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het plangebied aan de Oosterbroekweg. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. Het huidige plan voorziet in de gewenste hoogwaardige invulling. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. c.

Mede naar aanleiding van de ingebrachte zienswijze is de noodzaak van de tweede, zuidelijk gelegen ontsluiting nader bestudeerd. Geconcludeerd is dat deze tweede ontsluiting ten behoeve van een goede verkeersafwikkeling in het plangebied niet noodzakelijk is. De meest


zuidelijke ontsluiting kan derhalve komen te vervallen. Het bestemmingsplan zal op dit punt worden aangepast. De zienswijze wordt op dit punt gegrond verklaard. De planverbeelding wordt op dit punt aangepast. d.

Momenteel is de gemeente Maastricht nog steeds doende met plannen te ontwikkelen voor het realiseren van een locatie voor een aantal coffeeshops aan de Köbbesweg. De gemeente Eijsden is hier geen voorstander van. De gemeente Maastricht heeft aangegeven dat mochten deze plannen doorgang vinden, dit altijd in combinatie zal zijn met een zogenaamd handhavingarrangement. Als het plangebied braak blijft liggen, of ingericht wordt ten behoeve van bedrijven, is tevens het risico aanwezig dat illegale drugshandel plaats zal vinden. Door met name het gebied in te richten zoals nu is voorgestaan, met een hotel (24 uurs activiteiten) en een amusementshal, is er meer controle op het gebied. Met betrekking tot de beveiliging en afsluiting van het terrein gedurende de nachtelijke uren zullen in de realisatieovereenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer afspraken worden gemaakt. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

e.

In paragraaf 3.3.2 van de plantoelichting van het ontwerp bestemmingsplan is aangegeven dat de 'Notitie verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld" is gebaseerd op de uitgangspunten en het programma zoals deze in 2007 aan het Voorontwerpbestemmingsplan ten grondslag hebben gelegen. Deels naar aanleiding van gewijzigde marktomstandigheden en deels naar aanleiding van tijdens de gemeentelijke inspraakprocedure ingebrachte inspraakreacties is met name het functioneel programma dat ten grondslag ligt aan het ontwerp bestemmingsplan aangepast. Dit betekent dat niet zozeer het aantal bedrijven, als wel het type bedrijvigheid / voorzieningen dat zich in het plangebied zal vestigen is aangepast. De uitbreiding van het totale brutovloeroppervlak als gevolg van de verschillende functies is daarbij bescheiden, te weten zo'n 500 m2 (circa 3%). Daarbij komt dat bij de bepaling van de te verwachten verkeersaantrekkende werking is uitgegaan van een worst case benadering. De te verwachten verkeersbewegingen zijn vermeerderd met 10%, ten einde een onderschatting van de te verwachten verkeersaantrekkende werking van het toenmalige plan te voorkomen. In aanvulling op bovenstaande kan, rekening houdend met het aangepaste programma dat ten grondslag ligt aan het ontwerp bestemmingsplan, de gezamenlijke verkeersaantrekkende werking van de nu in het plangebied geprojecteerde functies als volgt worden benaderd: VERKEERSAANTREKKENDE WERKING PER FUNCTIE

Per functie zal de verkeersaantrekkende werking opnieuw worden bepaald. Hierbij wordt telkens een korte toelichting gegeven op de gehanteerde kengetallen en (ervarings)cijfers. Hotel Het hotel zal een capaciteit van 176 bedden krijgen. De gemiddelde bezettingsgraad van 3 sterren hotels in Limburg betreft 64,9% 1. Dit komt overeen met 114 bezette bedden (aanwezige personen). Deze 114 aanwezige personen zijn onder te verdelen in zakelijke gasten en toeristische gasten. Een gangbare verdeling2 van zakelijke en toeristische gasten is ongeveer 30-70, dit komt overeen met 34 zakelijke gasten en 80 toeristen.

1

2

Horwath HTL (september 2007), HOSTA 2007 rapport. Hilversum diverse bronnen, ondermeer www.cbs.nl

Zienswijzennota ontwens bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

Gezien de perifere ligging van het hotel zal het merendeel van de bezoekers het hotel met de auto bereiken. Uitgegaan wordt van 80% autogebruik^ wat leidt tot 27 zakelijke autogebruikers en 64 toeristische autogebruikers. De gemiddelde autobezetting4 voor het zakelijke motief betreft 1,18. Voor het motief ontspanning geldt een autobezetting van 1,91. Dit leidt tot 23 zakelijke auto's en 33 toeristische auto's. Gemiddeld genomen genereren zakelijk gasten 4 autoritten per dag en toeristische gasten 6 autoritten per dag5. Dit leidt tot (4 * 23 = ) 92 zakelijke verkeersbewegingen en (6 * 33 = ) 198 toeristische verkeersbewegingen. Naast gasten genereert ook het personeel van het hotel verkeersbewegingen. Gemiddeld genomen zullen er 15 personeelsleden aanwezig zijn per dag. Aangezien hotelpersoneel in ploegen werkt is de turn-over (aantal verschillende auto's op een parkeerplaats) gesteld op 36. Het autogebruik per arbeidsplaats is normaal gesproken 0,57, dit leidt tot een autogebruik van (15 * 3)* 0,5 = 22,5. Dit leidt tot 45 verkeersbewegingen per dag (personeel genereert 2 verkeersbewegingen per dag (aankomst / vertrek)). De verkeersaantrekkende werking van het hotel komt hiermee op 92 zakelijke verkeersbewegingen + 198 toeristische verkeersbewegingen + 45 personeels verkeersbewegingen = 335 verkeersbewegingen per dag. Amusementshal De amusementshal zal een oppervlakte krijgen van 975 m2. Een veelgebruikte parkeernorm8 voor de functie 'entertainment' is 1 parkeerplaats per 17 m2 bvo (dit is inclusief parkeerplaatsen voor personeel). Voor 1.000 m2 zijn derhalve een kleine 57 parkeerplaatsen benodigd. De gemiddelde turn-over is gesteld op 39. Dit leidt tot 171 auto's. Deze 171 auto's genereren, rekening houdend met aankomst en vertrek, 342 verkeersbewegingen. De verkeersaantrekkende werking van de amusementshal kan derhalve geraamd worden op 342 verkeersbewegingen per dag. Restaurant Restaurant: op basis van ervaringscijfers gerelateerd aan een vergelijkbaar restaurantconcept gelegen aan de A2 verwacht de initiatiefnemer dat per etmaal circa 40 bezoekers het restaurant zullen bezoeken. De gemiddelde autobezetting voor het motief ontspanning betreft 1,91. Dit leidt tot 21 auto's. Deze 21 auto's genereren, rekening houdend met aankomst en vertrek, 42 verkeersbewegingen. De verkeersaantrekkende werking van het restaurant kan derhalve geraamd worden op 42 verkeersbewegingen per dag. Fitness op basis van ervaringscijfers gerelateerd aan het sportcomplex gesitueerd in het Parkstad Limburg Station te Kerkrade verwacht de initiatiefnemer dat per week circa 1.225 bezoekers het fitnesscentrum zullen bezoeken. Gemiddeld betekent dit dat het fitnesscentrum ca 175 bezoekers per dag zal trekken. De gemiddelde autobezetting voor het motief sport betreft 1,91. Dit leidt tot 92 auto's. Deze 21 auto's genereren, rekening houdend met aankomst en vertrek, 184 verkeersbewegingen. De

Ervaring I expert judgement * CROW (2004). ASW. Ervaring / expert judgement Ervaring / expert judgement Ervaring / expert judgement ' Kengetallen verkeer en vervoer ten gevolge van megacomplexen - achtergrondrapportage Ervaring / expert judgement

3

5 6

7

9


verkeersaantrekkende werking van het fitnesscentrum kan derhalve geraamd worden op 184 verkeersbewegingen per dag. Grootschalige perifere detailhandel Voor grootschalige perifere detailhandel is binnen het plan 12.885 m2 bvo gereserveerd. Op basis van vergelijkbare projecten in Limburg kan worden gesteld dat ruim 9.000 m2 goedlopende GDV leidt tot circa 7.000 bezoekers per week. Extrapolatie van deze gegevens leidt tot de aanname dat de grootschalige perifere detailhandel ca 10.021 bezoekers per week zal trekken. Gezien de perifere ligging van het plangebied en de goede ontsluiting (nabijheid van de snelweg A2) zal het autogebruik van de bezoekers hoog zijn. Het autogebruik is derhalve gesteld op 95%, wat overeenkomt met 9520 bezoekers per week. 10

De gemiddelde autobezetting 11 voor het winkel motief betreft 1,56, dit leidt tot 6103 auto's per week. Het aantal verkeersbewegingen komt hiermee, rekening houdend met aankomst en vertrek, op 12.205 per week en 1.744 per dag. Het aantal werknemers binnen de GDV locatie zal circa 70 per dag bedragen. Het autogebruik per arbeidsplaats is normaal gesproken 0,512, dit leidt tot een autogebruik van 35 en een aantal verkeersbewegingen van 70 per dag. De totale verkeersaantrekkende werking van de GDV komt hiermee op (1744 + 70 = ) 1.814 verkeersbewegingen per dag. Vrachtverkeer Vrachtverkeer als gevolg van leveranciers en ander vrachtverkeer zal een klein deel van de totale verkeersaantrekkende werking inhouden. De functies wellness en fitness zullen geen vrachtverkeer aantrekken en de functies hotel en restaurant zullen een beperkte hoeveelheid vrachtverkeer aantrekken. Alleen de GDV zal regelmatig vrachtverkeer aantrekken. Op basis hiervan wordt geschat dat er gemiddeld'per dag circa 50 vrachtverkeersbewegingen zullen zijn. VERKEERSAANTREKKENDE WERKING TOTAAL PLAN

In de op de volgende pagina opgenomen tabel 2 is het aantal verkeersbewegingen weergegeven, zowel per functie als het totaal. Tevens is er een kolom opgenomen waarbij de berekende aantallen opgehoogd zijn. Deze kolom is toegevoegd omdat bij de berekening van het aantal verkeersbewegingen een aantal aannames zijn gedaan. Door de uitkomsten met 10% op te hogen en vervolgens af te ronden op vijftigtallen wordt de totale verkeersaantrekkende werking enigszins verhoogd met als doel te voorkomen dat met een te laag aantal verkeersbewegingen verder wordt gewerkt.

1 0

Ervaring / expert judgement / project PDV de Brier te Venray

11

CROW(2004), ASW.

" Ervaring / expert judgement


p. 7

Functies BP Hotel Gronsveld

•Aantal verkeersbewegingen

Hotel

335 mvt/etm

400 mvt/etm

Amusementshal

342 mvt/etm

400 mvt/etm

Restaurant / Conferentieruimte / Wellness / Fitness

226 mvt/etm

300 mvt/etm

Restaurant

42 mvt/etm

Fitness

184 mvt/etm

Grootschalige / perifere detailhandel

1814 mvt/etm

Vrachtverkeer

50 mvt/etm

TOTAAL AUTO'S

2729 mvt/etm

Totaal vrachtverkeer Tabel 2: aantal verkeersbewegingen per functie en totaal

50 mvt/etm

Opgehoogd*

2.000 mvt/etm

50 mvt/etm"

3.100 mvt/etm 50 mvt/etm

* het aantal verkeersbewegingen is met 10% vermeerderd en afgerond op 50-tallen; ** het aantal vrachtverkeersbewegingen is niet opgehoogd. In de notitie Verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan Hotel Gronsveld', welke gebaseerd is op het aan het voorontwerp bestemmingsplan ten grondslag liggend programma, is becijferd dat de verkeersaantrekkende werking van het plan uit zou komen op 3.200 mvt/etm. Op basis van de huidige raming van de verkeersaantrekkende werking, welke voor wat betreft de functies Hotel, Amusementscentrum en Grootschalige Perifere detailhandel is gebaseerd op dezelfde aannames als gedaan in de notitie 'Verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan Hotel Gronsveld', en voor wat betreft de functies Restaurant en Fitnesscentrum op ervaringscijfers van initiatiefnemer, zal de totale verkeersaantrekkende werking (na ophoging) uitkomen op 3.100 mvt/etmaal. Dit is vergelijkbaar met de eerder uitgesproken verwachting met betrekking tot de verkeersaantrekkende werking. Hierbij wordt nog opgemerkt dat eventueel gecombineerd bezoek (bijvoorbeeld hotel + restaurant, hotel + fitness of restaurant + detailhandel) niet in de nieuwe raming is verdisconteerd. In deze zin is derhalve nog steeds sprake van een overschatting van de te verwachten verkeersaantrekkende werking. Dit onderschrijft het in de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan omschreven standpunt dat, ondanks de afwijkingen met het aan oorspronkelijke notitie 'Verkeersaantrekkende werking bestemmingsplan Hotel Gronsveld' ten grondslag liggend programma, de notitie toch als relevant uitgangspunt kan dienen voor de toelichting van het (ontwerp) bestemmingsplan en de in het kader van de bestemmingsplanherziening uitgevoerde onderzoeken. In dezelfde paragraaf van de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan is aangegeven dat de door de gemeente Eijsden geraamde etmaalintensiteit van de Oosterbroekweg voor het jaar 2011 4440 mvt/etmaal bedraagt. Dit is inclusief de verkeersbelasting als gevolg van de recente in gebruikname van de de verschillende bedrijfs(verzamel)gebouwen aan de Veilingweg. De verwachte toename op piekdagen bedraagt 5.600 mvt per etmaal. De totale geraamde verkeersbelasting van de Oosterbroekweg komt hiermee op circa 10.000 mvt / Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

etmaal. Volgens de CROW publicatie A S W 2004 is de maximale norm voor dit type wegen 25000 mvt/etm (3200 pae/uur (personenauto-equivalenten/ uur)) Gelet op de huidige inrichting van de Oosterbroekweg (twee rijbanen) is dit qua capaciteit voor motorvoertuigen geen probleem. Op grond van de landelijk geaccepteerde principes voor de inrichting en categorisering van wegen, zoals deze zijn opgenomen in de publicatie A S W 2004, zal de in het plangebied geprojecteerde ontwikkeling geen in bezwaarlijke mate nadelige gevolgen zal hebben voor de verkeerssituatie op de Oosterbroekweg ter hoogte van het plangebied. Daarbij wordt nog opgemerkt dat de hoeveelheid sluipverkeer op de overige wegen rondom het plangebied naar verwachting uiterst laag zal zijn. In de plantoelichting is reeds uiteengezet dat gelet op het aantal bezoekers dat gemiddeld per etmaal en op piekdagen in het plangebied wordt verwacht, de interlokaal verzorgende functies welke in het plangebied zijn geprojecteerd en gelet op de ligging van het plangebied ten opzichte van de in de omgeving gelegen kernen en toevoerwegen, de toename van het aantal autobewegingen op de erftoegangswegen rondom het plangebied welke door een verblijfsklimaat worden gekenmerkt (zoals bijvoorbeeld de Stationsstraat), als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling tot een minimum beperkt zal blijven. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. f.

In het eindverslag van de inspraakprocedure is aangegeven de parkeerbalans is opgesteld aan de hand van landelijke geldende relevante parkeerkencijfers (CROW publicatie 182: 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering'13 en de bouwverordening van de gemeente Eijsden. De in de CROW uitgave opgenomen parkeerkengetallen worden algemeen geaccepteerd bij de beoordeling van parkeervraagstukken. Deze parkeerkencijfers kennen een bepaalde bandbreedte, waarbinnen afgaand op de specifieke situatie per ruimtelijke ontwikkeling de toepassing van deze normen concreet kan worden gemaakt. Bij de berekening van het aantal parkeerplaatsen is uitgegaan van an de parkeernorm zoals deze geldt ten aanzien van reguliere buurtcentra en supermarkten. In de plantoelichting is in paragraaf 5.2.2 gemotiveerd aangegeven waarom in onderhavig geval is afgeweken van de parkeernormen zoals deze in de CROW publicatie worden gehanteerd ten aanzien van grootschalige detailhandelfunctie: op verzoek van de gemeente Eijsden heeft initiatiefnemer heeft een parkeertelling laten uitvoeren bij het retailcenter aan de Wiebachstraat te Kerkrade. Daarnaast heeft initiatiefnemer ook middels een aantal referentieprojecten inzicht verschaft in een reeële parkeervraag welke als gevolg van grootschalige nieuwe voorzieningen/detailhandelclusters kan worden verwacht. Dit betreft het eerder genoemde retailcenter te Kerkrade, alsmede het voetbalstadion van FC Zwolle te Zwolle als het in 2008 geopende Retailpark aan de A73 te Roermond. Op basis van het brutovloeroppervlak van de drie genoemde retailclusters, gerelateerd aan de bij deze clusters aanwezige parkeervoorzieningen, kan worden geconcludeerd dat in het plangebied voldoende parkeerplaatsen zijn voorzien om te kunnen voldoen aan de parkeervraag van de hier geprojecteerde ontwikkelingen. Middels het huidige ontwerp kan op alle dagen, inclusief piekmomenten zoals koopavond en zaterdagen, aan de minimale parkeervraag worden voldaan. de zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

g.

verwezen wordt naar het standpunt zoals verwoord onder 1 e. de zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

h. in het standpunt zoals verwoord onder 1e. is reeds beargumenteerd dat ter plaatse van de kruising Stationstraat / Oosterbroekweg slechts een uiterst beperkt aantal extra 1 3

CROW (september 2008), Publicatie 182: Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering'. Ede


autobewegingen te verwachten is. Dit zal dan ook geen grote invloed hebben voor het vrachtverkeer dat de voorrangskruising Stationsstraat / Oosterbroekweg moet oversteken. de zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. in het plangebied zijn door een daartoe gespecialiseerde deskundige verschillende (verkennende) natuurwaardenonderzoeken uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken zijn correct en betrouwbaar. Ten aanzien van eventueel aanwezige vogelsoorten is opgemerkt dat alle vogels beschermd zijn middels de Flora- en faunawet. Van de meeste in het plangebied aangetroffen broedvogels zijn de nesten slechts beschermd tijdens het broedseizoen. Nesten van holenbroeders, zoals de Groene specht en de Grote bonte specht, zijn echter jaarrond beschermd. Voor deze soorten dient door middel van een schouw voorafgaand aan de kapwerkzaamheden te worden nagegaan of holen in het plangebied aanwezig zijn. Voor de overige soorten zijn mitigerende maatregelen voldoende ter voorkoming van negatieve effecten op de in het plangebied aanwezige broedvogels tijdens de werkzaamheden. In het plangebied zijn geen vaste verblijfplaatsen voor beschermde zoogdiersoorten aangetroffen. Mogelijk wordt het gebied door enkele soorten wel gebruikt als foerageergebied. Aangezien in het omringend gebied voldoende alternatief foerageergebied aanwezig is en in het noordelijk deel van het plangebied de vegetatie voor een groot deel behouden blijft heeft de voorgenomen ontwikkeling geen bezwaarlijke gevolgen voor deze soorten. Ten aanzien van de mogelijke aanwezigheid van reptielen geldt dat door het nagenoeg ontbreken van open water in het plangebied op de aanwezigheid van streng beschermde amfibieën niet hoeft te worden gerekend. Ook beschermde soorten uit andere dan de bovengenoemde soortengroepen zijn in het plangebied niet te verwachten, gezien de geïsoleerde ligging van het plangebied ten opzichte van natuurgebieden. Zoals in de plantoelichting is aangegeven geldt wel te allen tijde de zorgplicht op grond van artikel 2 van de Flora en faunawet. Dit houdt in, dat handelingen die niet noodzakelijk zijn met betrekking tot de voorgenomen ingreep en die nadelig zijn voor de in en om het plangebied voorkomende flora en fauna, achterwege moeten blijven. Hieronder valt onder andere beschadiging van te handhaven beplantingen en opzettelijke verstoring van de (mogelijk) aanwezige flora. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. Het plan wordt uitgevoerd voor rekening van risico van initiatiefnemer. Dit zal worden vastgelegd in een realisatieovereenkomst, welke tussen tussen gemeente en initiatiefnemer, zal worden gesloten, voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. De gemeente Eijsden loopt derhalve geen financieel risico bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. k.

De afstand van de woning aan de Stationsstraat nr. 35 tot het toekomstige hotel bedraagt circa 104 meter. Deze afstand is aanzienlijk te noemen. Als gevolg van de realisatie van het hotel zal er geen licht of luchtinval ter plaatse van de woning verloren gaan, of de privacy in het gedrang komen. De nieuwe bebouwing zal qua massa en bouwvolumes aansluiten op de aard van de omgeving van het plangebied. Ten westen van het plangebied bevinden zich de bedrijfshallen langs de Schutteboendersweg, ten oosten van het plangebied ligt de A2. Van een landelijk gebied met open landschappen is ter plaatse derhalve geen sprake. Daarnaast zal het plangebied worden voorzien van een 'groene' omkleding, waardoor de toekomstige


parkeerplaatsen vanuit de omgeving van het plangebied zoveel mogelijk aan het zicht zullen worden onttrokken. Het feit dat het uitzicht vanuit de woning aan de Stationsstraat nr. 35 zal wijzigen leidt dan ook niet tot een heroverweging van het plan. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard

2. Gemeente Maastricht De zienswijze van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Maastricht wordt in onderstaande tekst zakelijk samengevat, waarna het standpunt ter zake volgt. Dit betekent niet dat de onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden betrokken. De zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. a.

In zijn zienswijze geeft het college van burgemeester en wethouders van Maastricht aan dat de op 18 november 2008 ingediende inspraakreactie onderdeel is van de zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan.

b. De vraag blijft staan of de voorgenomen ontwikkeling wel of niet MER-beoordelingsplichtig is. c.

In het POL2006 is het gebied aangemerkt als bedrijventerrein. De voorziene invulling van het gebied is in strijd met het provinciaal beleid en in strijd met het in Maastricht opgestelde stedelijk beleid aangaande de gewenste functies (Detailhandelsnota, Hotefnota, Nota hoger bouwen, Verordening speelautomatenhallen).

d.

het is niet opportuun om het bestemmingsplan thans formeel in procedure te brengen, aangezien nog geen gezamenlijke gebiedsvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld.

Ten aanzien van de zienswijze wordt het volgende overwogen: a.

verwezen wordt naar de onderdelen 4a. tot en met 4k. van het eindverslag van de inspraakprocedure, waar het standpunt van de gemeente Eijsden ten aanzien van de door de gemeente Maastricht ingebrachte inspraakreactie is verwoord. Dit onderdeel van het eindverslag van de inspraakprocedure is als bijlage aan deze nota gehecht. In aanvulling hierop wordt ten aanzien van de volgende onderdelen van de inspraakreactie: 1. de bouwhoogtes van de toekomstige bouwmassa van respectievelijk 36 en 12 meter zijn, gelet op het beleid van de gemeente Maastricht zoals dit is vastgelegd in de nota Hoger Bouwen, te hoog. Een maximale bouwhoogte van 20 meter zou bespreekbaar zijn. Een reclamemast van 36 meter wordt eveneens onwenselijk geacht; 2. de invloed van de bezoekersaantallen op de verkeersafwikkeling is niet voldoende onderbouwd in de plantoelichting. Daarnaast is de aangegeven parkeernormering niet adequaat; 3. In de plantoelichting dient te worden onderbouwd of de beoogde ontwikkeling al dan niet MER-plichtig dan wel MER-beoordelingsplichtig is; 4. de verschillende toegestane functies worden in de planregels niet voldoende afgebakend, waardoor de toegestane programma's in feite groter zijn dan deze volgens de toelichting bedoeld zijn. Bovendien wordt een monofunctionele ontwikkeling niet uitgesloten; 5. de planregels worden geen regels gesteld ten aanzien van het type detailhandel dat zich in het plangebied mag vestigen. nog het volgende opgemerkt: 1. mede naar aanleiding van dit onderdeel van de inspraakreactie is onderzocht of de bouwhoogte van het hotel kan worden verlaagd. Dit heeft geleid tot een aangepast ontwerp, dat is voorgelegd aan de provinciale kwaliteitscommissie. Daarnaast heeft de provincie Limburg in haar zienswijze d.d. 9 augustus 2010 aangegeven in te kunnen stemmen met de aangepaste bouwhoogte;


2. 3. 4. 5.

mede naar aanleiding van deze inspraakreactie is de plantoelichting reeds op deze punten in de paragrafen 3.3 en 5.2.2 aangepast; verwezen wordt naar het standpunt zoals verwoord onder 2b; mede naar aanleiding van deze inspraakreactie zijn de planregels op dit punt in artikel 3 reeds aangepast; mede naar aanleiding van deze inspraakreactie zijn de planregels op dit punt in artikel 3 j. artikel 1.22 reeds aangepast.

De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard Conform art. 7.2 eerste lid onder a van de Wet milieubeheer (Wm) j. art. 2 van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 (Besluit M.e.r.) en bijlage C onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 500.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 50 hectare of meer, een milieueffectrapportage te worden uitgevoerd. Conform art. 7.2 eerste lid onder b van de Wet milieubeheer (Wm) j. art. 2 van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 en bijlage D onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 250.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 25 hectare of meer, door het bevoegd gezag te worden beoordeeld of deze activiteiten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (MER beoordelingsplicht). Conform jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dienen grootschalige detailhandelfuncties (in casu een factory outletcentre) niet beschouwd te worden als toeristisch recreatieve voorzieningen:

Outlet Center valt niet onder categorie C 10.1 (recreatieve en toeristische voorzieningen). ABRvS, 200506157/1, 5 april 2006, Factory Outlet Center Roosendaal: Appelanten betogen dat op grond van punt 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994 voor het FOC een MER-plicht bestaat. Naar oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het Besluit milieu-effectrapportage 1994 niet verplicht tot het opstellen van een MER voor het Factory Outlet Center. Anders dan appellanten betogen, kan het oprichten van een Factory Outlet Center niet worden aangemerkt als het aanleggen van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen zoals bedoeld in categorie 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage 1994. De overige in het plangebied beoogde functies kunnen aangemerkt worden als toeristisch recreatieve voorzieningen in de zin van het Besluit M.e.r.. Als gevolg van de op het voorontwerp bestemmingsplan ingebrachte inspraakreacties en als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden is het functionele en stedenbouwkundige programma dat ten grondslag ligt aan onderhavig bestemmingsplan gewijzigd ten opzichte van het programma dat ten grondslag lag aan het voorontwerp bestemmingsplan. Ten aanzien van het (ontwerp)bestemmingsplan is met in acht name van het nieuwe functionele programma en (mede) gebaseerd op volgens initiatiefnemer reëel te verwachten bezoekersaantallen opnieuw bezien of de drempel van 250.000 bezoekers van de toeristisch recreatieve voorzieningen naar redelijke verwachting zal worden overschreden. Uit de nieuwe berekening is gebleken dat dit niet het geval is: naar verwachting zullen de toeristisch recreatieve voorzieningen naar verwachting ca. 215.000 bezoekers per jaar genereren. Aanvullend kan hierop worden opgemerkt dat bij de benadering van het aantal bezoekers de onderlinge uitwisseling van de bezoekers van de verschillende toeristisch recreatieve functies niet is verdisconteerd. Dit betekent dat het aantal van 215.000 een overschatting betreft. De beoogde ontwikkeling hiermee niet mer-beoordelingsplichtig. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.


c.

In het PCGP advies d.d. 4 juni 2009 heeft de provincie Limburg aangegeven dat nog onduidelijk is of het plangebied op basis van regionaal overleg kan worden aangemerkt als stedelijk dienstenterrein. In dit kader heeft de provincie in haar advies reeds aangegeven dat inzichtelijk gemaakt dient te worden op welke wijze het plan past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Dit standpunt is door de provincie herhaald in de zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan d.d. 9 augustus 2010. Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het voorbehoud van de provincie zich slechts richt op de regionale afstemming omtrent het aspect detailhandel en niet op de invulling van het plangebied als stedelijk dienstenterrein als zodanig. Naar aanleiding van een formele reactie van de gemeente Eijsden op de notities Werklocaties Limburg 2020 d.d. 13 augustus 2008 is in het programma Werklocaties 2020 de mogelijke functiewijziging/transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld naar een dienstenterrein is opgenomen als aandachtspunt binnen de regiospecifieke ontwikkelingen. Het is in dit kader van belang op te merken dat sprake is van een herstructurering van een bestaand bedrijventerrein naar een dienstenterrein, en dat derhalve geen sprake is van de ontwikkeling van een nieuwe werklocatie. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' dient het plangebied derhalve niet langer te worden aangemerkt als bedrijventerrein. In dit kader is het niet bezwaarlijk dat de geprojecteerde functies (detailhandel en recreatieve voorzieningen) niet overeenkomen met de conform het POL2006 en de hierop gebaseerde beleidsregels toegestane functies op bedrijventerreinen. Ten aanzien van het onderdeel dat het planvoornemen in strijd is met de Detailhandelsnota, Hotelnota en de Verordening speelautomatenhallen van de gemeente Maastricht wordt verwezen naar de onderdelen 4a., 4h., en 4i van het eindverslag van de inspraakprocedure, waar het standpunt van de gemeente Eijsden reeds op deze punten reeds is verwoord. Ten aanzien van het onderdeel dat het planvoornemen in strijd is met de nota Hoger Bouwen wordt opgemerkt dat het plan mede naar aanleiding van de eerder op dit punt ingebrachte inspraakreactie reeds is aangepast. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

d.

Op 15 mei 2007 heeft de gemeenteraad van Eijsden ingestemd met het initiatief van Wyckerveste bv om op het perceel van het voormalig provinciaal lager aan de Oosterbroekweg, een hotel, amusementshal, restaurant enfitnessruimte te realiseren in combinatie met plusminus 8800 m2 aan grootschalige/ perifere detailhandel. Het initiatief van Wyckerveste bv is vervolgens uitgewerkt in een voorontwerp bestemmingsplan ("Hotel Gronsveld Het voorontwerp bestemmingsplan is, nadat alle onderzoeken waren afgerond, met ingang van 9 oktober 2008 tot en met 20 november 2008 ter inzage gelegd. De Provincie heeft naar aanleiding van dit vooroverleg erop aangedrongen dat voor het gebied .waartoe o.a. behoorde Dagstrand Oost-Maarland, de groenzone noordelijk van OostMaarland, het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht alsmede het onderhavige gebied, een gebiedsvisie zou worden opgesteld. Het doel van deze visie zou zijn dat een gemeenschappelijk kader ontstaat waarmee ontwikkelingen in het gebied gestuurd zouden kunnen worden, dan wel waaraan ontwikkelingen getoetst zouden kunnen worden. Definitieve besluitvorming omtrent het bestemmingsplan (lees: vaststelling van het bestemmingsplan) zou pas moeten plaatsvinden nadat de resultaten van de gebiedsvisie bekend zouden zijn.


Naar aanleiding van dit standpunt van de provincie zijn de gesprekken met de gemeente Maastricht en de provincie opgestart om te komen tot een gebiedsvisie voor dit gebied. Aan Wyckerveste is begin 2009 aangegeven dat het opstellen van deze gebiedsvisie plm. een halfjaar in beslag zou nemen en dat om de gebiedsvisie niet te frustreren, nog geen ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht zou worden. De gebiedsvisie heeft echter (nog) niet het gewenste resultaat opgeleverd. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te voeren. Zo liep het visietraject in 2009 parallel met de stedelijke herprogrammering in Maastricht. In het kader van deze stedelijke herprogrammering moesten binnen Maastricht keuzes gemaakt worden ten aanzien van hotels, PDV/GDV terreinen, bedrijventerrein en woningbouw. Met name het PDV/GDV vraagstuk bleek voor Maastricht een complex vraagstuk. Voor wat betreft PDV/GDV heeft dit uiteindelijk geresulteerd in een hernieuwd onderzoek waarbij ook de locatie aan de Oosterbroekweg betrokken is. De plannen van Wyckerveste werden in dit kader niet verder doorgezet en lagen dus ook al een jaar op de plank. Dit is aanleiding geweest om toch te besluiten om het ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens vanaf 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft de provincie schriftelijk haar zienswijze ingediend en beide gemeenten (Maastricht en Eijsden) verzocht om de gebiedsvisie weer op te pakken. Tijdens een overleg met de provincie en de gemeente Maastricht zijn afspraken gemaakt omtrent het verder oppakken van de gebiedsvisie, daarbij is ook aangegeven van de zijde van Maastricht dat in december 2010 de resultaten van het nieuw gestarte onderzoek naar perifere detailhandelslocaties, duidelijk zouden zijn. Maastricht heeft medegedeeld dat de resultaten van het onderzoek naar PDV in concept in november 2010 gereed zouden zijn, maar besluitvorming naar verwachting pas kan plaatsvinden in februari 2011 Omdat nog steeds niet duidelijk is of een gebiedsvisie tot stand gebracht wordt, en ook nog niet zeker is dat begin 2011 eenrichtinggevendeuitspraak inzake PDV/GDV wordt gedaan, is de procedure voortgezet, daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat van een initiatiefnemer niet kan worden verwacht dat zijn plannen, waarvoor hij aangeeft voldoende marktruimte te zien, en hetgeen ook door onderzoeken onderbouwd wordt, blijven liggen, omdat diverse overheidsinstanties niet tot besluitvorming kunnen komen. Om die reden wordt het niet opportuun geacht om nog langer te wachten op het onderzoek / PDV nota van de gemeente Maastricht, maar om op basis van de onderzoeken zoals die er nu liggen, waarbij met name gedoeld wordt op het distributieplanologisch onderzoek van Ecorys, de procedure voort te zetten.. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

3. Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Kamer van Koophandel, Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht. De zienswijze van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, de Kamer van Koophandel en de Federatie Samenwerkende Ondernemersverenigingen Maastricht wordt in onderstaande tekst zakelijk samengevat, waarna het standpunt ter zake volgt. Dit betekent niet dat de onderdelen Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

p. 14

van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden betrokken. De zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. a.

Een lokale of regionale beleidsvisie op het gebied van retail in de vorm van een structuurplan, structuurvisie of Stadsregionaal Uitvoeringsprogramma (conform het POL 2006) ontbreekt. Uit geen enkel door de gemeenteraad vastgesteld beleidsdocument blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling gedragen wordt.

b.

Nadrukkelijk wordt gesteld dat het bestemmingsplan in strijd is met het door de raad van de gemeente Maastricht vastgestelde Detailhandelstructuurvisie, waarin ook het beleid ten aanzien van grootschalige detailhandel (GDV) en perifere detailhandel (PDV).

c.

Een gezamenlijke gebiedsvisie van de gemeenten grensgebied tussen beide gemeenten ontbreekt.

d.

Op een aantal punten is het bestemmingsplan en de hiermee mogelijk te maken ontwikkelingen in strijd met het provinciaal beleid ten aanzien van retail, zoals verwoord in het POL 2006. Hierbij wordt ook ingegaan op het Programma Werklocaties 2020.

e.

Aanvullend hierop worden kanttekeningen geplaatst bij de planregels in relatie tot het POL2006.

f.

Ten aanzien van het toekomstige hotel worden vraagtekens gezet bij de economische uitvoerbaarheid hiervan.

g.

In tegenstelling tot hetgeen hierover in de toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven is de voorgenomen ontwikkeling toch mer-beoordelingsplichtig.

h.

De verwachting is gerechtvaardigd dat er op het gebied van parkeren regelmatig problemen zullen ontstaan, met als gevolg overlast op het aanpalende bedrijventerrein en het woongebied aan de Stationsstraat.

Eijsden en Maastricht voor het


De in de notitie 'Stadspoort Gronsveld aangegeven stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de in het POL2001 aangegeven invulling van het Stadspoort Perspectief. Hierin is beschreven dat in deze gebieden wordt ingezet op een mix van verschillende functies, waarbij kan worden gedacht aan commerciële voorzieningen en maatschappelijke publieksvoorzieningen. De beoogde functionele invulling welke ten grondslag lag aan de notitie Stadspoort Gronsveld wordt nog steeds wenselijk geacht. In het plangebied wordt ingezet op een ontwikkeling welke gepaard gaat met een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische uitstraling. Vanzelfsprekend dient daarbij ook de economische uitvoerbaarheid voldoende te zijn verzekerd, en is hier bij de invulling van het plangebied rekening gehouden. De term 'Big Box Boulevard' duidt in deze echter niet op de uitstraling van de toekomstige bebouwing, maar op de metrages van de hier geprojecteerde winkelvolumes. Het standpunt dat de beschouwingen over representativiteit en hoogwaardige architectuur een sterk theoretisch karakter hebben wordt nadrukkelijk niet onderschreven. Met betrekking tot het standpunt dat de provincie Limburg zich uiterst kritisch opstelt ten aanzien van de grootschalige ontwikkeling aan de zuidrand van Maastricht kan worden verwezen naar de door de provincie op het ontwerp bestemmingsplan ingebrachte zienswijze, waarin in de eerste plaats wordt aangegeven dat de in het ontwerpbestemmingsplan aangepaste hoogtematen acceptabel worden geacht. Ten aanzien van de beoogde retailinvulling van het plangebied wordt een voorbehoud gemaakt: ten


aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan is aangegeven dat door de provincie niet kan worden ingestemd het de voorgenomen ontwikkeling zolang niet is aangegeven hoe de ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Hiertoe heeft de provincie de gemeenten Maastricht en Eijsden opgeroepen een gezamenlijke gebiedsvisie voor het overloopgebied tussen Maastricht en Eijsden vast stellen. Deze noodzakelijk geachte gebiedsvisie is nog niet vastgesteld.

. Op 15 mei 2007 heeft de gemeenteraad van Eijsden ingestemd met het initiatief van Wyckerveste bv om op het perceel van het voormalig provinciaal lager aan de Oosterbroekweg, een hotel, amusementshal, restaurant en fitness ruimte te realiseren in combinatie met plusminus 8800 m2 aan grootschalige/ perifere detailhandel. Het initiatief van Wyckerveste bv is vervolgens uitgewerkt in een voorontwerp bestemmingsplan ( "Hotel Gronsveld Het voorontwerp bestemmingsplan is, nadat alle onderzoeken waren afgerond, met ingang van 9 oktober 2008 tot en met 20 november 2008 ter inzage gelegd. De Provincie heeft naar aanleiding van dit vooroverleg erop aangedrongen dat voor het gebied .waartoe o.a. behoorde Dagstrand Oost-Maarland, de groenzone noordelijk van OostMaarland, het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht alsmede het onderhavige gebied, een gebiedsvisie zou worden opgesteld. Het doel van deze visie zou zijn dat een gemeenschappelijk kader ontstaat waarmee ontwikkelingen in het gebied gestuurd zouden kunnen worden, dan wel waaraan ontwikkelingen getoetst zouden kunnen worden. Definitieve besluitvorming omtrent het bestemmingsplan (lees: vaststelling van het bestemmingsplan) zou pas moeten plaatsvinden nadat de resultaten van de gebiedsvisie bekend zouden zijn. Naar aanleiding van dit standpunt van de provincie zijn de gesprekken met de gemeente Maastricht en de provincie opgestart om te komen tot een gebiedsvisie voor dit gebied. Aan Wyckerveste is begin 2009 aangegeven dat het opstellen van deze gebiedsvisie plm. een halfjaar in beslag zou nemen en dat om de gebiedsvisie niet te frustreren, nog geen ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht zou worden. De gebiedsvisie heeft echter (nog) niet het gewensteresultaatopgeleverd. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te voeren. Zo liep het visietraject in 2009 parallel met de stedelijke herprogrammering in Maastricht. In het kader van deze stedelijke herprogrammering moesten binnen Maastricht keuzes gemaakt worden ten aanzien van hotels, PDV/GDV terreinen, bedrijventerrein en woningbouw. Met name het PDV/GDV vraagstuk bleek voor Maastricht een complex vraagstuk. Voor wat betreft PDV/GDV heeft dit uiteindelijk geresulteerd in een hernieuwd onderzoek waarbij ook de locatie aan de Oosterbroekweg betrokken is. De plannen van Wyckerveste werden in dit kader niet verder doorgezet en lagen dus ook al een jaar op de plank. Dit is aanleiding geweest om toch te besluiten om het ontwerp bestemmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens vanaf 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft de provincie schriftelijk haar zienswijze ingediend en beide gemeenten ( Maastricht en Eijsden) verzocht om de gebiedsvisie weer op te pakken.


Tijdens een overleg met de provincie en de gemeente Maastricht zijn afspraken gemaakt omtrent het verder oppakken van de gebiedsvisie, daarbij is ook aangegeven van de zijde van Maastricht dat in december 2010 de resultaten van het nieuw gestarte onderzoek naar perifere detailhandelslocaties, duidelijk zouden zijn. Maastricht heeft medegedeeld dat de resultaten van het onderzoek naar PDV in concept in november 2010 gereed zouden zijn, maar besluitvorming naar verwachting pas kan plaatsvinden in februari 2011 Omdat nog steeds niet duidelijk is of een gebiedsvisie tot stand gebracht wordt, en ook nog niet zeker is dat begin 2011 eenrichtinggevendeuitspraak inzake PDV/GDV wordt gedaan, is de procedure voortgezet, daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat van een initiatiefnemer niet kan worden verwacht dat zijn plannen, waarvoor hij aangeeft voldoende marktruimte te zien, en hetgeen ook door onderzoeken onderbouwd wordt, blijven liggen, omdat diverse overheidsinstanties niet tot besluitvorming kunnen komen. Om die reden wordt het niet opportuun geacht om nog langer te wachten op het onderzoek / PDV nota van de gemeente Maastricht, maar om op basis van de onderzoeken zoals die er nu liggen, waarbij met name gedoeld wordt op het distributieplanologisch onderzoek van Ecorys, de procedure voort te zetten.. In de plantoelichting wordt verder aangegeven dat de in het plangebied toegestane detailhandelfuncties een andere verzorgingsfunctie hebben dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden omdat de in het plangebied toegestane functies zich zullen richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument. Dit in tegenstelling tot de in de gemeente aanwezige detailhandelvoorzieningen, welke bestaan uit dagelijkse winkelvoorzieningen en welke zich tevens op beperkte schaal richten op kleinschalige (niet)dagefijkse voorzieningen. Daarnaast zijn de effecten van de thans in het retailcluster geprojecteerde winkelformules op winkelgebieden in de omgeving door Ecorys nader onderzocht. Het gaat hier om winkelformules in de braches Wonen, Sport & Spel, Doe-HetZelf, en Plant & Dier, waarbij qua metrages de branches Doe-het-zelf en Wonen het sterkst vertegenwoordigd zijn. Uit de analyse van Ecorys blijkt dat het concurrerend winkelaanbod in de omgeving van het plangebied zeer beperkt aanwezig is. Alleen de branches Wonen en Plant & Dier zijn vertegenwoordigd in de directe omgeving. De negatieve effecten van de nieuwe winkels in het plangebied zullen derhalve zeer beperkt zijn voor de winkelgebieden in de directe omgeving. Voor relatief kleinschalige winkels in kleine kernen geldt in het algemeen wel dat door de huidige trends en ontwikkelingen in de detailhandel en demografie de continuïteit in het gedrang komt. De komst van een nieuw PDV / GDV cluster kan deze autonome ontwikkeling mogelijk versnellen. Gelet op het autonome karakter van deze trend betekent dit echter niet dat indien zou worden afgezien van de in het plangebied voorgenomen retailontwikkeling de continuïteit van deze kleinschalige detailhandel zou worden gewaarborgd. Ten aanzien van de volledige analyse wordt verwezen naar de notitie van Ecorys. De stellingname dat de in het plangebied toegestane detailhandelfuncties een andere verzorgingsfunctie hebben dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden is dan ook niet ongefundeerd Daarbij wordt opgemerkt dat de bij het Centrumplan Eijsden betrokken partijen geen zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan hebben ingediend. Initiatiefnemer (Wykcerveste Adviseurs B.V.) heeft aangegeven dat de invulling van het plangebied in goed overleg met de bij het Centrumplan betrokken partijen zal plaatsvinden. De vastelling van het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' zal derhalve niet leiden tot een duurzame ontwrichting van de bestaande kleinschalige detailhandelstructuur in de gemeente Eijsden en de in de nabijheid gelegen buurtwinkelcentra.


Op de stelling dat de ontwikkeling het realiseren van een duurzame, op concentratie gerichte structuur op het gebied van perifere en grootschalige detailhandel frustreert is uitvoerig ingegaan in het eindverslag van de inspraakprocedure zoals deze gevolgd ten aanzien van het voorontwerp bestemmingsplan. Hierin is reeds opgemerkt dat in opdracht van initiatiefnemer door Ecorys een distributieplanologisch onderzoek is verricht naar de haalbaarheid van een retailcluster (PDV/GDV) in Gronsveld. De eerste fase van de ontwikkeling van dit retailcluster behelst de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' onder andere voorgestane ontwikkeling van het plangebied tussen de Oosterbroekweg en de Rijksweg A2. Doel van het onderzoek was te kunnen komen tot een afgewogen bestuurlijke besluitvorming betreffende de ontwikkeling van een PDV/GDV cluster ten zuiden van Maastricht, in het onderzoek zijn de plannen van de gemeente Maastricht ten aanzien van de realisatie van grootschalige retailclusters (Belvédère (GDV) en noordoost Maastricht (PDV)) meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat in het primaire verzorgingsgebied van de beoogde retailcluster (Maastricht - Eijsden - Meerssen) geen grootschalige concentratie aanwezig is. Meest relevant voor de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld voorgenomen ontwikkeling zijn twee locaties die als ontwikkellocatie zijn aangewezen door de gemeente Maastricht: 14

•

Trega-terrein (Noorderbrug), 30.000 m bvo PDV Belvédèregebied (Sphinx terrein), 20 tot 25.000 m wvo GDV. In de optiek van ECORY en de gemeente Eijsden is het van belang voor het welslagen van grootschalige detailhandelprojecten dat deze zich wezenlijk van elkaar onderscheiden en geen kopie worden van elkaar. In de door ECORYS uitgevoerde studie zijn de zwakke en sterke punten van de potentiële locaties in Maastricht en Eijsden in ogenschouw genomen. Gebleken is dat de verschillen tussen het Trega terrein en het plangebied te Gronsveld aanzienlijk zijn, waardoor automatisch richting kan worden gegeven aan de ontwikkelingsmogelijkheden en potentie. Daarnaast wordt in het distributieplanologisch onderzoek opgemerkt dat het Belvédère terrein (Sphinx terrein) naar het oordeel van Ecorys niet geschikt is voor een typische PDV invulling. Dit vanwege het binnenstedelijk karakter, waar ruimte extensieve retail als een bouwmarkt, tuincentrum of grote woonwinkel niet past. Naar het oordeel van Ecorys leent deze locatie zich wel voor reguliere detailhandel (met de mogelijkheid grootschaligheid te accomoderen). Uit het distributieplanologisch onderzoek blijkt verder dat in alle PDV- en GDV branches, met uitzondering van Huishoudelijke artikelen, sprake is van distributieplanologische marktruimte. Op basis van een concentratie tussen vraag en aanbod heeft ECORYS een visie op een evenwichtige hoofdstructuur in de PDV/GDV detailhandel in Maastricht opgesteld, waarbij de verschillende deellocaties complementair aan elkaar zijn en een situatie van overaanbod wordt voorkomen. De gedachten ten aanzien van onderhavig plangebied gaan uit naar een 'Big Box Boulevard'. Dit betreft een verzameling grootschalige units met een sterk ruimte extensief karakter en een hoge verkeersaantrekkende werking. De snelwegligging is hierbij essentieel. Voor wat betreft de retailinvulling wordt gedacht aan PDV/PDV+ vestigingen. 2

2

Het distributieplanologisch onderzoek is op dit punt aangevuld. In de plannen van initiatiefnemer is de ontwikkeling van het PDV/GDV cluster in Eijsden opgesplitst in minimaal 2 fases. Dat betekent dat met de ontwikkeling van alleen van fase 1, het totale winkelvloeroppervlak vooralsnog kleiner is dan waar in het eerdere onderzoek van ECORYS rekening mee is gehouden. In dit eerdere onderzoek zijn uitspraken gedaan over de minimale schaalgrootte en de aanwezigheid van een aantal echt grootschalige winkels met winkelvloeroppervlak van minimaal 5.000 m wvo. ECORYS verwacht dat de aantrekkingskracht van het PDV/GDV cluster kleiner zal zijn op het moment dat slechts de eerste fase gerealiseerd zal worden en er geen echt grootschalige winkels in het cluster zijn te vinden. Daar staat nog steeds tegenover dat fase 1 van het PDV/GDV cluster op een goede zichtlocatie is gelokaliseerd, goéd bereikbaar is met de auto en zal profiteren van de aanzienlijke verkeersstromen op de A2. Op deze punten onderscheidt het cluster derhalve zich van de beide ontwikkelingslocaties die in de gemeente Maastricht zijn aangewezen. 2

14

ECORYS Nederland BV (oktober 2008) Retail Cluster Eijsden - Een haalbaarheidsstudie. Rotterdam.


Het standpunt dat geen maatschappelijk debat heeft plaatsgevonden wordt niet onderschreven. Voorafgaand aan de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan heeft het college van burgemeester en wethouders inspraak verleend op het voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'. Tijdens de inspraakprocedure heeft een ieder een inspraakreactie op het voorontwerp bestemmingsplan in kunnen dienen. Van deze mogelijkheid is door verschillende personen en belangenorganisaties gebruik gemaakt. De inspraakreacties zijn gewogen door het college en hebben op punten ook geleid tot aanpassing van het voorontwerp bestemmingsplan. Ook is in het voortraject met diverse actoren, waaronder de provincie, de ontwikkelaar van het Eijsdens winkelcentrum, de bewoners van de Stationsstraat en de gemeente Maastricht overleg gevoerd. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. b. in de zienswijze wordt ten onrechte de indruk gewekt dat het GDV/PDV aanbod in de regio door de voorgenomen ontwikkeling verder zal versnipperen. Dit is niet aan de orde. In de eerste plaats wordt opgemerkt dat het door reclamant scherp benoemde onderscheid tussen PDV en GDV aan het vervagen is. Dit is het gevolg van de 5 * nota Ruimtelijke Ordening (de Nota Ruimte), waarin de rijksoverheid een liberaler vestigingsbeleid ten aanzien van de branchering van detailhandelvoorzieningen heeft doorgezet. d

In het verleden heeft het rijk een stringent vestigingsbeleid gevoerd. Voordat het PDV-beleid werd ingevoerd bestond voor auto's, caravans en boten de mogelijkheid om zich perifeer aan te bieden. Het PDV-beleid dat hierop volgde had als uitgangspunt dat de vestiging van winkelvoorzieningen op perifere locaties niet toegestaan was, met uitzondering van branches met volumineuze artikelen, namelijk woninginrichting, bouwmarkten, tuincentra, auto's, boten en caravans. Na enkele jaren werd het beleid uitgebreid met het zogenaamde grootschalige detailhandels vestigingen (GDV) beleid. Dat GDV beleid maakte het voor de 13 stedelijke knooppunten mogelijk om een cluster te ontwikkelen met alle mogelijke branches, behalve mode, supermarkten en warenhuizen. Voorwaarde was wel dat de branches groter dan 1.500 m verkoopvloeroppervlakte waren. Onder druk van de marktpartijen is het PDV/GDV beleid met de komst van de Nota Ruimte losgelaten. PDV/6 GDV cluster Eijsden (Gronsveld) In de afgelopen 10 jaar is het strikte onderscheid tussen PDV en GDV steeds meer vervaagd, getuige de ruimere branchering die is toegestaan op veel 'traditionele' PDV locaties. De mate van vervaging verschilt per provincie, maar voorbeelden als Retail Park Roermond, Woonboulevard Heerlen en Woon XXL in Breda laten zien dat de branchering op PDV locaties in de zuidelijke provincies steeds ruimer is geworden. In deze gevallen wordt ook wel gesproken over een PDV+ locatie. Dit is een Perifere Detailhandels Vestiging met een ruimere branchering dan alleen Wonen, DoeHet-Zelf en Plant & Dier (Tuincentra). Gelet op deze ontwikkeling op het gebied van branchering op perifere detailhandelslocaties, wordt geen strijdigheid gezien tussen de genoemde tendens en de branchering van het PDV/GDV cluster in Eijsden. 2

Daarnaast betreft zoals in het eindverslag van de inspraakprocedure is aangegeven de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' beoogde ontwikkeling de eerste fase van de ontwikkeling van een retailcluster. In deze eerste fase is de realisatie van circa 12.000 m GDV/ PDV voorzien. Daarnaast heeft Wyckerveste Adviseurs BV de mogelijkheid om direct aangrenzend aan deze ontwikkelingslocatie grondposities te verwerven. Daarmee zou een retailcluster ontwikkeld kunnen worden met een omvang van circa 7 ha, waarop circa 50.000 m ontwikkeld zou kunnen worden 2

z

In de huidige situatie is volgens het uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek in het primaire verzorgingsgebied (Eijsden, Maastricht, Meerssen) geen grootschalige concentratie detailhandelvoorzieningen aanwezig. Ondanks het feit dat er geen grootschalige Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld'

detailhandelclusters in de gemeente Maastricht aanwezig zijn, bestaat er wel veel verspreid aanbod. Dit wordt als zodanig ook onderkent in de Detailhandelsnota van de gemeente Maastricht uit 2008. Volgens deze nota moet worden gestreefd naar een concentratie van functies op een beperkt aantal locaties, waarbij het aanbod in de GDV branches bij voorkeur in het Belvédèregebied (Sphinxterrein) zou moeten worden geconcentreerd. De nieuwe GDV locatie wordt geprofileerd als opvanglocatie voor bestaande grootschalige detailhandel, waarbij tevens ruimte wordt gelaten voor nieuwe concepten om bestaande doelgroepen sterker te binden en nieuwe doelgroepen aan te trekken. Ten aanzien van de PDV structuur wordt in de nota beschreven dat er ruimschoots marktruimte voorhanden is om het bestaande PDV aanbod in Maastricht uit te breiden. Ook hierbij wordt ingezet op verplaatsing en concentratie van de bestaande PDV voorzieningen. Hiervoor wordt een zoekgebied aangewezen, te weten Noordoost Maastricht. In het ideaalbeeld gaat het om de keuze voor één volledige PDV locatie. In het door Ecorys uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek is getracht aan te sluiten bij het detail handelbeleid van de gemeente Maastricht, waarbij specifiek is ingegaan op twee door de gemeente Maastricht aangewezen ontwikkellocaties. Dit betreft het onder 3a genoemde Belvédèregebied en Tregaterrein. Middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' wordt dan ook gepoogd tot een invulling van het plangebied te komen welke de ontwikkeling van deze locaties niet frustreert. Door middel van een analyse van het plangebied en haar omgeving en een vergelijking met de genoemde potentiële ontwikkellocaties is de mogelijke complementariteit die bereikt kan worden inzichtelijk gemaakt. Hierbij is terdege rekening gehouden met de distributieplanologische marktruimte in de regio. Ook het distributieplanologisch onderzoek onderstreept echter dat relocatie van de thans in de regio verspreid liggende grootschalige PDV/GDV voorzieningen een onmisbare schakel vormt bij de realisatie van een evenwichtige detailhandelstructuur. Het standpunt dat als gevolg van overlap in de branchering en distributieplanologische tekortkomingen sprake is van concurrerende plannen wordt niet onderschreven. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. c.

Ten aanzien van de stand van zaken met betrekking tot de gezamenlijke gebiedsvisie van de gemeenten Maastricht en Eijsden wordt verwezen naar het standpunt zoals verwoord onder 3a. Ten aanzien van het standpunt dat bestuurlijk overleg minimaal op het niveau van de stadsregio Zuidelijk Maasdal zou moeten plaatsvinden en dat een gebiedsvisie betreffende de grensregio tussen Maastricht en Eijsden een te beperkt kader vormt voor de in het plangebied geprojecteerde ontwikkelingen wordt opgemerkt dat de provincie Limburg in haar zienswijze heeft aangedrongen op een doorstart van het overleg aangaande de gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. Het PDV/GDV beleid zou hier een onderdeel van moeten uitmaken. Aangegeven moet worden hoe de ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Op deze wijze kan de toekomstige gebiedsvisie een afdoende kader vormen voor de in het plangebied geprojecteerde ontwikkelingen. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

d.

Ten aanzien van de zienswijze dat er onvoldoende inzicht is in de economische effecten van het plan en dat er geen maatschappelijk debat ten aanzien van het planvoornemen heeft plaatsgevonden wordt verwezen naar het standpunt zoals verwoord onder 3a. In het PCGP advies d.d. 4 juni 2009 heeft de provincie Limburg aangegeven dat nog onduidelijk is of het plangebied op basis van regionaal overleg kan worden aangemerkt als stedelijk dienstenterrein. In dit kader heeft de provincie in haar advies reeds aangegeven dat inzichtelijk gemaakt dient te worden op welke wijze het plan past binnen de door de regio


gewenste retailstructuur. Dit standpunt is door de provincie herhaald in de zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan d.d. 9 augustus 2010. Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het voorbehoud van de provincie zich slechts richt op de regionale afstemming omtrent het aspect detailhandel en niet op de invulling van het plangebied als stedelijk dienstenterrein als zodanig. Naar aanleiding van een formele reactie van de gemeente Eijsden op de notities Werklocaties Limburg 2020 d.d. 13 augustus 2008 is in het programma Werklocaties 2020 de mogelijke functiewijziging/transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld naar een dienstenterrein is opgenomen als aandachtspunt binnen de regiospecifieke ontwikkelingen. Wel is het in dit kader van belang op te merken dat sprake is van een herstructurering van een bestaand bedrijventerrein naar een dienstenterrein, en dat derhalve geen sprake is van de ontwikkeling van een nieuwe werklocatie. in dit kader dient de ontwikkeling van het plangebied gelegen binnen het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' integraal te worden bezien. Zoals is aangegeven betreft de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' beoogde ontwikkeling de eerste fase van de ontwikkeling van een retailcluster. In deze eerste fase is de realisatie van circa 12.000 m2 GDV/ PDV voorzien. Daarnaast heeft Wyckerveste Adviseurs BV de mogelijkheid om direct aangrenzend aan deze ontwikkelingslocatie grondposities te verwerven. Daarmee zou een retailcluster ontwikkeld kunnen worden met een omvang van circa 7 ha, waarop circa 50.000 m2 ontwikkeld zou kunnen worden. Het distributieplanologisch onderzoek Van Ecorys laat zien dat hiervoor voldoende distributieplanologische marktruimte voorhanden is, mits tegelijkertijd wordt gestreefd naar relocatie van de verschillede verspreid over de regio gelegen grootschalige detailhandelvoorzieningen. Een en ander is, zoals in het eindverslag van de inspraakprocedure reeds is aangegeven, mede afhankelijk van regionale afstemming op dit punt. Onder 3b is reeds aangegeven dat de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' beoogde ontwikkeling bij kan dragen aan de ontwikkeling van een evenwichtige detailhandelstructuur in de regio en niet, zoals wordt aangegeven in de zienswijze, zal leiden tot verdere versnippering van de bestaande structuur. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. e.

In deel 1 van de Handreiking ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Limburg wordt in de Aanvullende regel voorkeursmilieus detailhandelsontwikkeling stadsregio's omschreven dat stedelijke dienstenterreinen uitsluitend ruimte bieden aan detailhandelsfuncties voor minder frequent benodigde, doelgerichte aankopen, die moeilijk inpasbaar zijn in bestaande winkelgebieden vanwege volumineuze aard en dagelijkse bevoorrading. Daarbij wordt gedacht aan aankopen op het gebied van wonen, vervoer en outdoor en is illustratief (niet limitatief) aangegeven welke branches tot deze categorieën gerekend kunnen worden. De branches speelgoed en rijwielen zijn niet in deze opsomming opgenomen, echter dit betekent gezien het niet limitatieve karakter van de opsomming niet dat dit te allen tijde een strijdigheid op zou leveren met de Handreiking ruimtelijke ontwikkeling. Gelet op het karakter van de betreffende branches en producten (minder frequent en doelgerichte aankopen) is de situering op een PDV/GDV locatie, mits deze gepaard gaat met een voldoende groot oppervlak, niet strijdig het provinciaal beleid in deze. Het standpunt dat het in de planregels opgenomen minimum brutovloeroppervlak van 1.000 m voor een grootschalige of perifere detailhandelvestiging niet strookt met de in het POL2006 aangegeven ondergrens van 1.000 m verkoopvloeroppervlak wordt onderschreven. 2

2

Onder 3d is reeds aangegeven dat middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' een transformatie van (een gedeelte van) het Bedrijfsterrein Gronsveld naar een stedelijk dienstenterrein wordt beoogd. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' dient het plangebied derhalve niet langer te worden aangemerkt als bedrijventerrein. In dit kader is het niet bezwaarlijk dat de geprojecteerde functies


(detailhandel en recreatieve voorzieningen) niet overeenkomen met de conform het POL2006 en de hierop gebaseerde beleidsregels toegestane functies op bedrijventerreinen. De zienswijze wordt op het punt dat een minimum brutovloeroppervlak van 1.000 m niet overeenkomt met de conform het POL2006 aangegeven ondergrens van 1.000 m verkoopvloeroppervlak gegrond verklaard. De planregels worden op dit punt aangepast. Voor het overige wordt de zienswijze op dit punt ongegrond verklaard. z

2

f.

Het in het plangebied voorziene hotelconcept is voldoende onderscheidend ten aanzien van de in de regio aanwezige hotels. Zoals aangegeven in de plantoelichting is het 4 sterren segment met een marktaandeel van 80% zeer dominant in de Maastrichtse hotelmarkt. Door in te zetten op hotelconcept dat zich kwalitatief kan meten met dit segment, maar qua prijsstelling vergelijkbaar is met een hotel op driesterrenniveau, wordt aangestuurd op een concept dat gelet op de regionale en landelijke verhoudingen, ondervertegenwoordigd is in de Maastrichtse hotelmarkt. Ten aanzien van het toekomstige hotel kan verder worden opgemerkt dat initiatiefnemer slechts partijen zal contracteren waarvan in de eerste plaats het concept bekend is dan wel welke een goéd onderbouwd bedrijfsplan kunnen overleggen en waarvan in de tweede plaats de financiële gegoedheid is aangetoond. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de middels het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' voorgestane ontwikkeling een totaalconcept behelst. De in het plangebied geprojecteerde functies zijn complementair aan elkaar en beogen elkaar te versterken. De mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zullen een aantrekkingskracht hebben op bezoekers uit een wijdere omgeving. Dit biedt onder andere een kansrijk vestigingsperspectief voor de beoogde hotelfunctie. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.

g.

In hoofdstuk één van de plantoelichting is aangegeven dat het stedenbouwkundig en functioneel programma dat ten grondslag lag van het voorontwerp bestemmingsplan afwijkt van het programma dat ten grondslag ligt aan het onderhavige bestemmingsplan. De redenen hiervan zijn deels gelegen in de ingebrachte inspraakreacties, en deels gelegen in gewijzigde marktomstandigheden. In het aan het onderhavig plan ten grondslag liggend programma zijn het Weinesscentrum en het conferentiecentrum komen te vervallen. Dit komt als zodanig ook tot uiting in de bestemmingsomschrijving en de definities van het (ontwerp) bestemmingsplan. In het programma dat ten grondslag lag aan het voorontwerp bestemmingsplan waren respectievelijk 1.440 m en 700 m voor het conferentiecentrum en de weinessvoorziening gereserveerd. Vanwege deze reden zijn het conferentiecentrum en de weinessvoorziening biet meegenomen bij de beantwoording van de vraag of de voorgenomen ontwikkeling mer-beoordelingsplichtig is. z

2

Ten aanzien van het (ontwerp)bestemmingsplan is met in acht name van het nieuwe functionele programma en (mede) gebaseerd op volgens initiatiefnemer reëel te verwachten bezoekersaantallen van de verschillende functies opnieuw bezien of de drempel van 250.000 bezoekers van de toeristisch recreatieve voorzieningen naar redelijke verwachting zal worden overschreden. Uit de nieuwe berekening is gebleken dat dit niet het geval is: naar verwachting zullen de toeristisch recreatieve voorzieningen ca. 215.000 bezoekers per jaar genereren. De beoogde ontwikkeling is hiermee niet mer-beoordelingsplichtig. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. h.

in dit onderdeel van de zienswijze wordt in de eerste plaats aangegeven dat bij de berekening van de parkeerbehoefte ten onrechte niet alle functies zijn meegewogen. De functies 'restaurant', 'weiness' en 'amusementshal' zouden ontbreken bij de


behoeftebepaling. Zoals bij onderdeel 3g aangegeven is de functie 'Welness' in het aan het (ontwerp) bestemmingsplan ten grondslag liggend programma komen te vervallen. De functies 'restaurant' en 'amusementshal' zijn bij de bepaling van de parkeerbehoefte samengevoegd onder de noemer 'bijeenkomst'. Dit is overeenkomstig het stedenbouwkundig programma, waarin beide functies in unit E zijn geprojecteerd. De exacte omvang van deze functies is thans nog niet bekend. Vandaar dat ten aanzien van deze combinatie een parkeernorm van 6-11 parkeerplaatsen per 100 m brutovloeroppervlak is aangehouden. Dit is voldoende om aan de parkeervraag als gevolg van beide functies te kunnen voldoen. 2

In de plantoelichting is aan de hand van een parkeertelling, ervaringscijfers en referentieprojecten gemotiveerd aangegeven waarom in onderhavig geval is afgeweken van de parkeernormen voor grootschalige detailhandelvoorzieningen. Bij de beoordeling van parkeervraagstukken is het goede praktijk dat de bepaling van de parkeervraag gerelateerd wordt aan het dagdeel waarop deze parkeervraag naar verwachting het hoogst is. Conform tabel 5 van de CROW publicatie 182 is de aanwezigheidsgraad bij detailhandelfuncties tijdens koopavonden en zaterdagen het grootst. De verwachte bezettingsgraad is op deze tijdstippen gelijk. Voor horecavoorzieningen geldt eveneens dat de te verwachten bezettingsraad het hoogst is tijdens de avonduren. Om deze reden is bij de beoordeling van de parkeervraag terecht uitgegaan van een koopavond als beoordeling van de maatgevende situatie. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. 4.

Provincie

Limburg.

De zienswijze van provincie Limburg wordt in onderstaande tekst zakelijk samengevat, waarna het standpunt ter zake volgt. Dit betekent niet dat de onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden bétrokken. De zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. a.

Geconstateerd wordt dat in het ontwerp bestemmingsplan de maximale bouwhoogte is verlaagd in vergelijking met het voorontwerp bestemmingsplan. Ondanks het feit dat de aangepaste hoogtematen acceptabel worden geacht, zou men een verdere reductie van de bouwhoogte toejuichen.

b.

Ten aanzien van de beoogde retailinvulling van het plangebied wordt een voorbehoud gemaakt: in het PCGP advies is reeds aangegeven dat door de provincie niet kan worden ingestemd het de voorgenomen ontwikkeling zolang niet is aangegeven hoe de ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Hiertoe heeft de provincie de gemeente Maastricht en Eijsden opgeroepen een gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden vast stellen. Deze noodzakelijk geachte gebiedsvisie is nog niet vastgesteld. Vanwege het niet voldoen aan de noodzakelijke voorwaarde kan de provincie niet met het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' instemmen.


Naar aanleiding van het PCGP advies en diverse op het voorontwerpbestemmingsplan ingebrachte inspraakreacties is de stedenbouwkundige invulling van het plangebied nader bestudeerd en op punten aangepast. De belangrijkste aanpassing is gelegen in de wijziging en de reductie van het bouwvolume van het toekomstige hotel. Een verdere reductie van de bouwhoogte is in verband met de exploitatie van het hotel echter niet mogelijk. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard.


Op 15 mei 2007 heeft de gemeenteraad van Eijsden ingestemd met het initiatief van Wyckerveste bv om op het perceel van het voormalig provinciaal lager aan de Oosterbroekweg, een hotel, amusementshal, restaurant enfitnessruimte te realiseren in combinatie met plusminus 8800 m2 aan grootschalige/ perifere detailhandel. Het initiatief van Wyckerveste bv is vervolgens uitgewerkt in een voorontwerp bestemmingsplan ("Hotel Gronsveld Het voorontwerp bestemmingsplan is, nadat alle onderzoeken waren afgerond, met ingang van 9 oktober 2008 tot en met 20 november 2008 ter inzage gelegd. De Provincie heeft naar aanleiding van dit vooroverleg erop aangedrongen dat voor het gebied .waartoe o.a. behoorde Dagstrand Oost-Maarland, de groenzone noordelijk van OostMaarland, het bedrijventerrein Eijsden-Maastricht alsmede het onderhavige gebied, een gebiedsvisie zou worden opgesteld. Het doel van deze visie zou zijn dat een gemeenschappelijk kader ontstaat waarmee ontwikkelingen in het gebied gestuurd zouden kunnen worden, dan wel waaraan ontwikkelingen getoetst zouden kunnen worden. Definitieve besluitvorming omtrent het bestemmingsplan (lees: vaststelling van het bestemmingsplan) zou pas moeten plaatsvinden nadat de resultaten van de gebiedsvisie bekend zouden zijn. Naar aanleiding van dit standpunt van de provincie zijn de gesprekken met de gemeente Maastricht en de provincie opgestart om te komen tot een gebiedsvisie voor dit gebied. Aan Wyckerveste is begin 2009 aangegeven dat het opstellen van deze gebiedsvisie plm. een halfjaar in beslag zou nemen en dat om de gebiedsvisie niet tefrustreren,nog geen ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht zou worden. De gebiedsvisie heeft echter (nog) niet het gewenste resultaat opgeleverd. Hiervoor zijn een aantal redenen aan te voeren. Zo liep het visietraject in 2009 parallel met de stedelijke herprogrammering in Maastricht. In het kader van deze stedelijke heiprogrammering moesten binnen Maastricht keuzes gemaakt worden ten aanzien van hotels, PDV/GDV terreinen, bedrijventerrein en woningbouw. Met name het PDV/GDV vraagstuk bleek voor Maastricht een complex vraagstuk. Voor wat betreft PDV/GDV heeft dit uiteindelijk geresulteerd in een hernieuwd onderzoek waarbij ook de locatie aan de Oosterbroekweg betrokken is. De plannen van Wyckerveste werden in dit kader niet verder doorgezet en lagen dus ook al een jaar op de plank. Dit is aanleiding geweest om toch te besluiten om het ontwerp besternmingsplan in procedure te brengen. Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens vanaf 27 november 2009 tot en met 7 januari 2010 ter inzage gelegd. Tijdens deze periode heeft de provincie schriftelijk haar zienswijze ingediend en beide gemeenten (Maastricht en Eijsden) verzocht om de gebiedsvisie weer op te pakken. Tijdens een overleg met de provincie en de gemeente Maastricht zijn afspraken gemaakt omtrent het verder oppakken van de gebiedsvisie, daarbij is ook aangegeven van de zijde van Maastricht dat in december 2010 de resultaten van het nieuw gestarte onderzoek naar perifere detailhandelslocaties, duidelijk zouden zijn.


Maastricht heeft medegedeeld dat de resultaten van het onderzoek naar PDV in concept in november 2010 gereed zouden zijn, maar besluitvorming naar verwachting pas kan plaatsvinden in februari 2011 Omdat nog steeds niet duidelijk is of een gebiedsvisie tot stand gebracht wordt, en ook nog niet zeker is dat begin 2011 eenrichtinggevendeuitspraak inzake PDV/GDV wordt gedaan, is de procedure voortgezet, daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat van een initiatiefnemer niet kan worden verwacht dat zijn plannen, waarvoor hij aangeeft voldoende marktruimte te zien, en hetgeen ook door onderzoeken onderbouwd wordt, blijven liggen, omdat diverse overheidsinstanties niet tot besluitvorming kunnen komen. Om die reden wordt het niet opportuun geacht om nog langer te wachten op het onderzoek / PDV nota van de gemeente Maastricht, maar om op basis van de onderzoeken zoals die er nu liggen, waarbij met name gedoeld wordt op het distributieplanologisch onderzoek van Ecorys, de procedure voort te zetten.. De zienswijze wordt op dit punt ongegrond verklaard. 4. Waterschap Roer en Overmaas. De zienswijze van provincie Limburg wordt in onderstaande tekst zakelijk samengevat, waarna het standpunt ter zake volgt. Dit betekent niet dat de onderdelen van de zienswijze die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden betrokken. De zienswijze is in zijn geheel beoordeeld. a.

In het ontwerp bestemmingsplan is het plangebied vergroot ten opzichte van het voorontwerp bestemmingplan. De viaductweg maakt nu deel uit van het plangebied. De overkluisde watergang Termaardergrub is niet op de verbeelding weergegeven. Deze watergang heeft een beschermingszone van 5 meter aan weerszijden. De overkluisde watergang en de beschermingszone dienen in het vast te stellen bestemmingsplan opgenomen te worden in de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen'.


de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterlopen' zal conform de zienswijze van het Waterschap Roeren Overmaas op de planverbeelding worden opgenomen. De zienswijze wordt op dit punt gegrond verklaard.


Bijlage 1: inspraakreactie gemeente Maastricht op het voorontwerp bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld', voorzien van standpunten van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Eijsden 4.

Gemeente Maastricht Merkt het volgende op: De voorgenomen ontwikkeling betreft een bovenlokaal concept dat vanuit Maastrichts en regionaal oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou zijn welke niet bijdraagt aan of zelfs ontwrichtend werkt op een duurzame regionale voorzieningenstructuur. De gemeente Maastricht geeft verder aan begrip te hebben voor het feit dat een adequate invulling van het plangebied zal moeten plaatsen en dat er bovendien diverse ontwikkelingen spelen in het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Derhalve is van belang dat er in het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden gezamenlijk naar een oplossing van de problematiek wordt gezocht. Op de volgende aspecten wordt in de reactie van de gemeente Maastricht nader ingegaan: a. In het kader van het proces wordt opgemerkt dat de conclusie uit de toelichting van het voorontwerp bestemmingsplan dat de gemeente Maastricht de plannen omtrent G D V / P D V als een autonome ontwikkeling beschouwd niet correct is. De gemeente Maastricht wenst als centrumgemeente voor de regio het voortouw en de verantwoordelijkheid te nemen bij het ontwikkelen van haar detailhandelsbeleid. De ideeën op het gebied van grootschalige detailhandelvestigingen (GDV) / perifere detailhandelvestigingen van de gemeente Eijsden worden daarbij onwenselijk geacht. Afgesproken is dat beide gemeenten in overleg blijven omtrent de problematiek van de G D V / P D V locaties; b. De bouwhoogtes van de toekomstige bouwmassa van respectievelijk 36 en 12 meter zijn, gelet op het beleid van de gemeente Maastricht zoals dit is vastgelegd in de nota Hoger Bouwen, te hoog. Een maximale bouwhoogte van 20 meter zou bespreekbaar zijn. Een reclamemast van 36 meter wordt eveneens onwenselijk geacht; c. De samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Eijsden en Wyckerveste adviseurs is niet als bijlage bij de stukken opgenomen en kan derhalve als economische onderbouwing niet worden beoordeeld; d. In de plantoelichting dient te worden onderbouwd of de beoogde ontwikkeling al dan niet MER-plichtig dan wel MER-beoordelingsplichtig is; e. De invloed van de bezoekersaantallen op de verkeersafwikkeling is niet voldoende onderbouwd in de plantoelichting. Daarnaast is de aangegeven parkeernormering niet adequaat. Tenslotte is geen aandacht geschonken aan de relatie met het A2 project en de tijdelijke bereikbaarheidssituatie daaromtrent; f. De verschillende toegestane functies worden in de planregels niet voldoende afgebakend, waardoor de toegestane programma's in feite groter zijn dan deze volgens de toelichting bedoeld zijn. Bovendien wordt een monofunctionele ontwikkeling niet uitgesloten; g. In de plantoelichting wordt niet ingegaan op de consequenties die het opheffen van de bedrijfsbestemrning heeft op de bedrijventerreinenproblematiek; h. De gemeente Maastricht is van mening dat gelet op de locatie van het beoogde hotel het hotelbeleid van de gemeente Maastricht zoals dit geldt ten aanzien van het buitengebied in acht dient te worden genomen. Het buitengebied wordt gekenmerkt door natuur- en landschapswaarden en kent als beleid dat hotels beperkt mogelijk zijn en in principe kleinschalig. Het beoogde grootschalige driesterrenhotel voor zowel de zakelijke als toeristische markt is hiermee niet in overeenstemming. In de plantoelichting wordt onvoldoende onderbouwd op welke wijze het hotelconcept complementair zal zijn aan het horecavoorzieningenaanbod in Maastricht; i. In de Verordening Speelautomatenhallen en Speelautomaten Maastricht 2001 is vastgelegd dat er in Maastricht maximaal 2 hallen zijn toegestaan. In de gemeente Maastricht is reeds voor 2 hallen vergunning verleend. De ontwikkeling van een amusementshal in de gemeente Eijsden wordt in deze context onwenselijk geacht; j.

De planregels worden geen regels gesteld ten aanzien van het type detailhandel dat zich in het plangebied mag vestigen. In de plantoelichting wordt verder geen relatie gelegd tussen de in het plangebied voorgenomen ontwikkeling en de Detailhandelsnota Maastricht 2008.


k.

a.

Gelet op de omvang van de overige in het plangebied beoogde functies (restaurant, conferentieruimte, wellness, fitness) dienen deze aangemerkt te worden als zelfstandige functies. Het is niet wenselijk dat deze functies in deze omvang op deze locatie gerealiseerd worden. Standpunt college: Per brief van 13 november 2008 heeft de provincie Limburg een beroep op de gemeenten Maastricht en Eijsden gedaan om gezamenlijk initiatief te nemen voor het opstellen van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. In dit gebied is sprake van meerdere plannen en initiatieven met gemeentegrensoverschrijdende effecten. Dit vraagt om een goede afstemming ten einde de samenhang tussen de plannen te bevorderen en concurrentie en/of bedreigingen te voorkomen. De doelstelling van de gebiedsvisie is om een samenhangende ruimtelijk economische ontwikkeling voor het grensgebied aan te geven, waarbij gezocht wordt naar onderlinge afstemming en wederzijdse versterking van functies. De gebiedsvisie zal gelijktijdig aan de gemeenteraden van Maastricht en Eijsden ter vaststelling worden voorgelegd, waarna de gebiedsvisie zal dienen als een gezamenlijk kader dat richting geeft aan het ruimtelijk economisch beleid (waaronder bestemmingsplannen) van beide gemeenten. In dit kader is het van belang aan te geven dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld, dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld. De Detailhandsnota 2008 behelst het detailhandelsbeleid van de gemeente Maastricht. Onderwerp van dit beleid is onder andere de gewenste detailhandelsstructuur (op hoofdlijnen) binnen de gemeente Maastricht. Onderdeel hiervan is het maken van heldere keuzen ten aanzien van de ontwikkelingen in de perifere en de grootschalige detailhandel. Onder perifere detailhandelvestigingen (PDV) wordt verstaan detailhandel welk zich idealiter buiten de grenzen van reguliere winkelcentra bevinden. In de regel gaat het dan om winkels die grote (volumineuze) producten aanbieden, zoals auto's, meubels, of tuinartikelen. De omvang van de producten en de daarmee samenhangende randvoorwaarden zoals een groot winkeloppervlak, een goede autobereikbaarheid en goede laad- en losmogelijkheden, zorgen ervoor dat gekozen wordt voor een perifere ligging. Perifere detailhandel heeft brancnering als criterium. Onder grootschalige detailhandel vestigingen (GDV) worden winkels verstaan die een groot oppervlak innemen (minimaal 1.500 m ) en een omvangrijk assortiment aanbieden. Grootschalig duidt in dit kader op de omvang van de winkel(concentratie). 2

Uitgangspunten ten aanzien van de ontwikkeling van P D V / G D V locaties zijn het beperken van afvloeiing in de P D V / G D V naar locaties buiten Maastricht, het verbeteren van de structuur van P D V / G D V locaties, het streven naar concentratie van P D V / G D V functies op een beperkt aantal locaties en een juiste inpassing van de verschillende locaties binnen het bestaande profiel. De locatie Belvédère (Sphinxterrein) wordt in de nota aangewezen als locatie welke ontwikkeld zal worden als het nieuwe G D V cluster van Maastricht. Ten aanzien van P D V wordt opgemerkt dat er ruimschoots voldoende marktruimte voorhanden is om het P D V aanbod in Maastricht uit te breiden. Ten aanzien van een nieuwe PDV-locatie wordt de voorkeur uitgesproken voor een locatie in noordoost Maastricht. In opdracht van Wyckerveste Adviseurs B V (initiatiefnemer) is door E C O R Y S een distributieplanologisch onderzoek verricht naar de haalbaarheid van een retailcluster (PDV/GDV) in Gronsveld. De eerste fase van de ontwikkeling van dit retailcluster behelst de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" onder andere voorgestane ontwikkeling van het plangebied tussen de Oosterbroekweg en de Rijksweg A2. In deze eerste face is de realisatie van circa 9.000 m G D V / P D V voorzien. Daarnaast heeft Wyckerveste Adviseurs B V de mogelijkheid om direct aangrenzend aan deze ontwikkelingslocatie grondposities te verwerven. Daarmee zou een retailcluster ontwikkeld kunnen worden met een omvang van circa 7 ha, waarop circa 50.000 m ontwikkeld zou kunnen worden Doel van het onderzoek is te kunnen komen tot een afgewogen bestuurlijke besluitvorming betreffende de ontwikkeling van een P D V / G D V cluster ten zuiden van Maastricht. In het onderzoek zijn de plannen 15

2

2

1 5

E C O R Y S Nederland B V (oktober 2008) Retail Cluster Eijsden - Een haalbaarheidsstudie.


Rotterdam.

van de gemeente Maastricht ten aanzien van de realisatie van grootschalige retailclusters (Belvédère (GDV) en noordoost Maastricht (PDV)) meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat in het primaire verzorgingsgebied van de beoogde retailcluster (Maastricht - Eijsden - Meerssen) geen grootschalige concentratie aanwezig is. Meest relevant voor de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkeling zijn twee locaties die als ontwikkellocatie zijn aangewezen door de gemeente Maastricht: Trega-terrein (Noorderbrug), 30.000 m bvo P D V • Belvédère, 20 tot 25.000 m wvo G D V . In de optiek van EGORY en de gemeente Eijsden is het van belang voor het welslagen van grootschalige detailhandelprojecten dat deze zich wezenlijk van elkaar onderscheiden en geen kopie worden van elkaar. In de door E C O R Y S uitgevoerde studie zijn de zwakke en sterke punten van de potentiële locaties in Maastricht en Eijsden in ogenschouw genomen. Gebleken is dat de verschillen tussen het Trega terrein en het plangebied te Gronsveld aanzienlijk zijn, waardoor automatisch richting kan wonden gegeven aan de ontwikkelingsmogelijkheden en potentie. Gelet op het karakter van beide locaties is het heel goed mogelijk complementariteit te bewerkstelligen in de structuur van de grootschalige en perifere detailhandel in Maastricht. Uit het distributieplanologisch onderzoek blijkt dat in alle P D V - en G D V branches, met uitzondering van Huishoudelijke artikelen, sprake is van distributieplanologische marktruimte. Op basis van een concentratie tussen vraag en aanbod heeft E C O R Y S een visie op een evenwichtige hoofdstructuur in de P D V / G D V detailhandel in Maastricht opgesteld, waarbij de verschillende deellocaties complementair aan elkaar zijn en een situatie van overaanbod wordt voorkomen. De gedachten ten aanzien van onderhavig plangebied gaan uit naar een "Big Box Boulevard". Dit betreft een verzameling grootschalige units met een sterk ruimte extensief karakter en een hoge verkeersaantrekkende werking. De snelwegligging is hierbij essentieel. Voor wat betreft de retailinvulling wordt gedacht aan PDV/PDV+ vestigingen. Het distributieplanologisch onderzoek zal bij de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. 2

J

In het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal nadere afstemming plaatsvinden omtrent de concrete retailinvulling van onderhavig plangebied. Het door E C O R Y S uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek en de geformuleerde visie op de P D V / G D V structuur voor (de regio) Maastricht kan hierbij als uitgangspunt dienen. Afhankelijk van de uitkomsten van het bestuurlijke overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de inhoud van de toekomstige gebiedsvisie zullen plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden aangepast ten einde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken, alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Op deze wijze draagt onderhavig bestemmingsplan bij aan het ontwikkelen van een evenwichtige P D V / G D V retailstructuur in (de regio) Maastricht. b.

In het POL2001 is het plangebied aangeduid als stadspoort. In het POL2001 zijn per stadsregio een beperkt aantal stadspoorten aangewezen welke overwegend gepositioneerd zijn bij op -en afritten van autowegen. Het betrof plaatsen binnen het kwaliteitsprofiel Stedelijke dynamiek welke liggen aan en rond de corridors. Zoals in de toelichting van het bestemmingsplan reeds is beschreven worden stadspoorten in het POL2001 beschreven als belangrijke entrees van de stadsregio's met grote potenties, welke vragen om heldere afspraken over de inrichting. Aan de hand van het indertijd geldende provinciale beleid is door de gemeente Eijsden de notitie Stadspoort Gronsveld opgesteld. In deze notitie zijn een aantal stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten omschreven, welke hebben gediend als startpunt bij de middels onderhavig bestemmingsplan voorgenomen ontwikkelingen: de Rijksweg A2 vanaf Maastricht naar Gronsveld ontwikkelt zich als een "groene tunnel" met grootschalige geluidwallen en ruime afwisselende beplantingen aan de oostzijde en gevarieerde beplantingszones, gesloten en half open gedeelten aan de westzijde. Ter hoogte van het plangebied vormt zich door de ligging en beplanting rond de open afritten een groene verwijding in deze "tunnel". Ten einde in deze setting een stadspoort te realiseren dient de nieuwe bebouwing niet alleen goed zichtbaar te zijn vanaf de Rijksweg A2, maar ook vanaf grotere afstand. Om de relatie met de bedrijventerreinen en het Waterrecreatiecentrum (W.R.C.) duidelijk te maken is eveneens waarneembaarheid vanaf de Köbbesweg van belang geacht. In de lijn van het indertijd geldende POL2001 zou de bebouwing zowel in hoogte en architectonische uitstraling een bijzondere kwaliteit dienen te hebben.


Met de invoering van het POL2006 is het perspectief Stadspoort komen te vervallen. Het concept Stadspoort is in het POL2006 vervangen door het perspectief "P7 Corridor". De grote wegen welke onderdeel uitmaken van (internationale infrastructuurnetwerken, met de bijbehorende vrijwaringszones, maken deel uit van dit perspectief. Aan de verschillende regio's zelf wordt de invulling van deze locaties overgelaten. De vele aspecten die hier spelen vragen om gebiedsgericht ontwerp, met goede afwegingen op projecten gemeentelijk niveau. Het POL2001 is na de invoering van het POL2006 als streekplan met langer actueel. De gemeente Eijsden hecht nochtans nog steeds waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het onderhavig plangebied. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. De zienswijzen welke zijn ingediend met betrekking tot het beoogde volume richten zich met name op de hoogte van het ontwerp. Daarbij wordt onder andere verwezen naar de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" waarin het hoogbouwbeleid van de gemeente Maastricht is vastgelegd. Ten aanzien van de zuidelijke rand van Maastricht, welke in de notitie wordt aangemerkt als stadsrandmilieu, geldt dat de hoogte van voorzieningen op markante locaties maximaal 20 meter mag bedragen. Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen wordt onderzocht of de bouwhoogte van het hotel kan worden verlaagd. Daarbij wordt wel opgemerkt dat het terugbrengen van het ontwerp tot een maximale hoogte van 25 meter in verband met de exploitatie van het plan niet mogelijk is, aangezien de minimale ondergrens van 80 kamers dan niet meer is in te passen. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat het huidige ontwerp na veelvuldig overleg met de Welstandscommissie tot stad is gekomen. Ten behoeve van het beoogde hotel zal een aangepast schetsontwerp van het hotel worden ingediend van het hotel, waarbij het aantal bouwlagen met 2 is teruggebracht. Deze schets zal worden voorgelegd aan de provinciale kwaliteitscommissie. Afhankelijk van dit advies zullen de gevolgen voor de planvorming worden bestudeerd, en zal het ontwerp bestemmingsplan op dit punt worden aangepast. c.

Conform de Wet ruimtelijke ordening zal of een grondexploitatieplan of een anterieure overeenkomst worden afgesloten met de ontwikkelaar. De samenwerkingsovereenkomst zal een vervolg krijgen in de vorm van een anterieure overeenkomst, welke in ieder geval gesloten zal moeten zijn voordat het vaststellingsbesluit is genomen.

d.

Conform art. 7.2 eerste lid onder a van de Wet milieubeheer (Wm) j . art. 2 van het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit M.e.r.) en bijlage C onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 500.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 50 hectare of meer, een milieu-effectrapportage te worden uitgevoerd. Conform art. 7.2 eerste lid onder b van de Wet milieubeheer (Wm) j . art. 2 van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 en bijlage D onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 250.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 25 hectare of meer, door het bevoegd gezag te worden beoordeeld of deze activiteiten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (MER beoordelingsplicht). Conform jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dienen grootschalige detailhandelfuncties (in casu een factory outletcentre) niet beschouwd te worden als toeristisch recreatieve voorzieningen:

Outlet Center valt niet onder categorie C 10. J (recreatieve en toeristische voorzieningen). ABRvS, 200506157/1,

5 april 2006, Factory

Outlet Center Roosendaal:


Appelanten betogen dat op grond van

punt 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieu-effectrapportage 1994 voor het F O C een MER-plicht bestaat Naar oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het Besluit milieu-effectrapportage 1994 niet verplicht tot het opstellen van een M E R voor het Factory Outlet Center. Anders dan appellanten betogen, kan het oprichten van een Factory Outlet Center niet worden aangemerkt als het aanleggen van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen zoals bedoeld in categorie 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieu-effectrapportage 1994. De overige in het plangebied beoogde functies dienen, met uitzondering wellicht van de beoogde conferentieruimte, wel aangemerkt te worden als toeristisch recreatieve voorzieningen in de zin van het Besluit M.e.r.. Op basis van de geplande functies en de daarop gebaseerde verkeersprognose kan in alle redelijkheid de verwachting worden uitgesproken dat het aantal bezoekers op jaarbasis waarschijnlijk hoger zal zijn dan 250.000, maar lager dan 500.000. Op basis van de ten behoeve van de ontwikkeling opgestelde verkeersprognose kan het aantal bezoekers per etmaal en op jaarbasis als volgt worden benaderd; Hotel: (80 kamers) = 80 * 2 (bedden) = 160 bedden * 0,69,4 (gemiddelde bezettingsgraad) = 104 personen per etmaal Amusementshal: gerekend is met 176 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 1 7 6 / 2 (aan en afrijden) = 88 unieke personenvoertuigen per etmaal Restaurant: gerekend is met 458 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 458 / 2 (aan en afrijden) = 229 unieke personenvoertuigen per etmaal Conferentieruimte: gerekend is met 190 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 1 9 0 / 2 (aan en afrijden) = 95 unieke personenvoertuigen per etmaal Weiness: gerekend is met 28 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 2 8 / 2 (aan en afrijden) =14 unieke personenvoertuigen per etmaal Fitness: gerekend is met 360 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 360 / 2 (aan en afrijden) =180 unieke personenvoertuigen per etmaal. Ten aanzien van de unieke personenvoertuigen dient te worden opgemerkt dat de gemiddelde autobezetting hoger zal zijn dan 1. Ten aanzien van het referentiejaar 2001 wordt in de CROW publicatie A S W 2004 een gemiddelde autobezetting van 1,53 gehanteerd. Het totale aantal unieke personenvoertuigen (606) dient derhalve met deze factor te worden vermenigvuldigd. Bij benadering zou het aantal bezoekers op jaarbasis met inachtname van bovenstaande cijfers derhalve uitkomen op (104 + 606 * 1,53)) * 365 = 376.380 bezoekers per jaar. Vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure zal onderzocht moeten worden of er sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan er alsnog de verplichting tot het uitvoeren van een milieueffectrapportage bestaat. Ten aanzien van dit aspect zal een deskundigenadvies worden ingewonnen, ten einde de gevolgen ten aanzien van (onder andere) de bestemmingsplanprocedure inzichtelijk te maken. e.

Uit de verkeersprognose welke ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld blijkt dat de ontwikkeling gemiddeld circa 3.200 en op piekdagen circa 5.600 verkeersbewegingen per dag zal genereren. De ligging van het plangebied in de directe nabijheid van de toe- en afritten van de Rijksweg A2 en de hiermee samenhangende ontsluiting maakt dat het plangebied qua bereikbaarheid en afwikkeling van de verkeersstromen geschikt is voor de beoogde verkeersintensieve functies. De snelwegligging is hierbij essentieel. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument. Daarnaast hebben het toekomstige hotel, restaurant, amusementscentrum en conferentiecentrum een sterk interlokaal verzorgende functie. Deze functies zullen derhalve slechts een uiterst beperkt aantal bezoekers uit de gemeente Eijsden trekken. De gemeente Eijsden heeft in totaal circa 11.500 inwoners (bron: CBS). De kernen Gronsveld en Rijckholt hebben respectievelijk circa 2.500 en 700 inwoners. Slechts het verkeer afkomstig uit deze twee kernen zal zich via de Stationsstraat richting het plangebied begeven. Bezoekers uit de kemen Eijsden (circa 7.200 inwoners) en Oost Maarland (circa 900) zullen via de provinciale weg N591 en de


Köbbesweg van en naar het plangebied reizen. Het overgrote deel van de verkeersbewegingen van en naar het plangebied zullen zich echter afwikkelen via de toe- en afritten van de rijksweg A2 en Köbbesweg en Oosterbroekweg. Gelet op het aantal bezoekers dat gemiddeld per etmaal en op piekdagen in het plangebied wordt verwacht, de interlokaal verzorgende functies welke in het plangebied zijn geprojecteerd en het aantal inwoners van de bovengenoemde kemen, zal de toename van het aantal autobewegingen op de erftoegangswegen rondom het plangebied welke door een verblijfsklimaat worden gekenmerkt (zoals bijvoorbeeld de Stationsstraat), als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling tot een minimum beperkt blijven. De plantoelichting zal op dit punt worden aangevuld. Ten aanzien van de zienswijze dat de gehanteerde parkeemormering niet adequaat is wordt opgemerkt dat de parkeerbalans is opgesteld aan de hand van landelijke geldende relevante parkeerkencijfers (CROW publicatie 182: "Parkeerkencijfers - basis voor parkeemormering" en de bouwverordening van de gemeente Eijsden. Op alle dagen, inclusief piekmomenten zoals koopavond en zaterdagen, wordt aan de minimale parkeernorm voldaan. 16

Ten aanzien van het A2 project te Maastricht is in mei 2009 bekend gemaakt dat is gekozen voor het plan "de Groene Loper". In essentie behelst dit plan een groen, recreatief lint voor fietsers en voetgangers dat zich van Vaeshartelt naar Céramique door Maastricht slingert, waarbij veel verkeerscapaciteit onder de grond wordt gerealiseerd: dit betreft een gestapelde tunnel met twee keer twee tunnelbuizen en een lengte van circa 2,3 kilometer. De gemeente Maastricht heeft reeds aangegeven dat een goede bereikbaarheid tijdens de bouw middels een unieke omlegging van de A2 een belangrijk onderdeel van het project vormt In de planvorming is derhalve rekening gehouden met de bereikbaarheid van de zuidkant van Maastricht. Naast de in het plangebied geprojecteerde voorzieningencluster zijn er meerdere locaties in de omgeving van het plangebied aanwezig ten aanzien waarvan een goede autobereikbaarheid essentieel is, zoals bijvoorbeeld de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. De infrastructurele werken zullen in 2016 worden opgeleverd. Tijdens de bouwperiode kan er sprake zijn van een zekere overlast, c.q. verminderde bereikbaarheid. Gelet op de uitgangspunten en planvorming zoals deze gelden ten aanzien van het A2 project zal deze overlast niet van dien aard zijn, dat ze de in het plangebied voorgenomen ontwikkelingen in bezwaarlijke mate belemmerd. f.

Naar aanleiding van deze reactie wordt een aanpassing van de planverbeelding en planregels in overweging genomen. Mogelijk zullen de verschillende in het plangebied voorgeziene functies apart worden bestemd.

g.

Door de provincie is recentelijk het Programma werklocaties Limburg vastgesteld. Het Programma Werklocaties maakt inzichtelijk welke opgaven er liggen op het gebied van bedrijventerreinplanning. Hierbij gaat het om de verbetering van de kwaliteit van bestaande locaties, de optimale benutting ervan en de ontwikkeling van eventuele nieuwe terreinen. In dit programma wordt onder andere per regio beschreven welke restcapaciteit er nog bestaat. Geconcludeerd is dat op basis van de huidige uitgifte er de komende 15 jaar voldoende capaciteit op de bedrijventerrein beschikbaar is voor de Regio Maastricht en Mergelland om de vraag op te vangen. In het Programma Werklocaties Limburg 2020 wordt vermeld dat de in de regio een aantal specifieke ontwikkelingen spelen die relevant kunnen zijn voor het regionaal programma. Een van deze ontwikkelingen betreft de mogelijke functiewijziging / transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld in de gemeente Eijsden naar een dienstenterrein. Hoewel het plangebied is gelegen binnen het momenteel vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerrein Gronsveld" rust op het overgrote deel van het plangebied de bestemming "Agrarisch gebied". Slechts

1 6

C R O W (september 2008), Publicatie

182: Parkeerkencijfers


- basis voor parkeemormering".

Ede

op het thans verharde terreingedeelte (locatie voormalige provinciale lager) ligt de bestemming "bedrijfsdoeleinden". Er wordt derhalve slechts een zeer beperkt oppervlak aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen onttrokken. h.

De stedenbouwkundige inrichting van het plangebied is gebaseerd op het stadspoortconcept zoals dit is opgenomen in het POL2001. In het POL200T wordt een stadspoort omschreven als belangrijke entrees van de stadsregio's met grote potenties, welke vragen om heldere afspraken over de inrichting. Zoals in de plantoelichting is aangegeven is het perspectief Stadspoort uit het POL200T een leidend beginsel geweest bij de voorgenomen planontwikkeling. Een stadspoort wordt daarbij niet per definitie aangemerkt als een intensief stedelijk gebied. De gemeente Eijsden acht het wenselijk dat het plangebied een hoogwaardige en herkenbare stedenbouwkundige en functionele invulling krijgt. Zoals aangegeven in de notitie "Stadspoort Gronsveld" dient de bebouwing een opvallend landmark te vormen langs de A2 en het binnen- en uitrijden van het stedelijk gebied van Maastricht te accentueren, alsmede te verwijzen naar de functie en betekenis van het aangrenzende gebied (bedrijventerreinen Gronsveld en Eijsden-Maastricht en het Watersportrecreatiecentrum). Een hotel sluit in deze context goed aan op de gewenste betekenis en uitstraling van het gebied in relatie tot de A2 corridor. Gelet op de beoogde functies in het plangebied en de aanwezige functies in de omgeving van het plangebied is het beoogde toeristische en zakelijke gebruik van het hotel hiermee in overeenstemming. In opdracht van de gemeente Maastricht heeft Horwath H T L een onafhankelijk hotelmarktonderzoek uitgevoerd, waarin onder andere het hotelaanbod, de vraag en de marktpotentie zijn onderzocht. Op basis van dit onderzoek zijn aanbevelingen gedaan voor een mogelijke invulling van het hotelbeleid in de gemeente Maastricht. 17

In totaal bestaat het huidige hotelaanbod in Maastricht uit circa 2.22S kamers. Daarnaast zijn circa 35 plannen voor in totaal ruim 2.000 kamers bekend bij de gemeente Maastricht. Indien al deze plannen gerealiseerd worden zou het hotelaanbod in Maastricht groeien tot circa 190% van de huidige omvang. Aan een aantal plannen met in totaal ongeveer 945 kamers heeft de gemeente Maastricht principemedewerking toegezegd. Ten aanzien van de markpotentie wordt opgemerkt dat er van 2013 tot 2020 de verwachte groei van de hotelmarkt zich vertaalt in een behoefte van 824 nieuwe hotelkamers. Dit betekent dat er eigenlijk geen economische marktruimte voor nieuwe hotels bestaat. Deze marktruimte kan wel worden vergroot door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. In het bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels en zorgen herstelhotels lijken kans van slagen te hebben om de marktruimte in Maastricht te doen toenemen. Met een marktaandeel van circa 80% is het viersterren segment dominant in het Maastrichtse hotelaanbod. In relatieve zin heeft de hotelmarkt van Maastricht minder driesterren en budgethotels dan de regionale en landelijke hotelmarkt. Bij de planvorming wordt ingezet op een concept met een prijsstelling gebaseerd op een hotel met een driesterrenniveau, maar met de kwalitatieve uitstraling van een viersterrenhotel. Hiermee voorziet de ontwikkeling derhalve in een concept dat zich onderscheid van het bestaande aanbod op de Maastrichtse hotelmarkt, in een segment dat, gelet op de regionale en landelijke verhoudingen, ondervertegenwoordigd is in de Maastrichtse hotelmarkt. Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt verder opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht zal plaatsvinden. i.

Het amusementscentrum maakt onderdeel uit van het in het zuidelijk deel van het plangebied beoogde (hotelgerelateerde) totaalconcept. Een dergelijke recreatieve voorziening is bij uitstek complementair aan de toekomstige hotelfunctie. Het college wenst problemen rond kansspelenproblematiek niet te

Horwath H T L (februari 2009), Marktonderzoek

Hotels gemeente Maastricht.


Hilversum.

bagatelliseren. In de Nederlandse amusementscentra wordt echter sinds een aantal jaren veel gedaan aan de preventie van kansspelproblematiek. Naast de wettelijke bepalingen waaraan deze centra moeten voldoen heeft ook een groot deel van de amusementscentra gezamenlijk besloten tot het nemen van maatregelen. In november 2005 is door de brancheorganisatie voor instellingen in de geestelijke gezondheids- en verslavingszorg G G Z Nederland en de V A N Speelautomaten brancheorganisatie het 'Actieplan kansspelen' opgesteld. Doelstelling van het actieplan zijn onder andere het terugdringen van risicovolle deelname aan kansspelen, en het bevorderen van samenwerking op regionaal / lokaal niveau tussen de aanbieders van kansspelen en de aanbieders van zorg en hun relevante partners. De G G Z Nederland en de speelautomatenbranche worden derhalve veelvuldig aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. G G Z Nederland en de Sectie Amusementscentra van de V A N hebben een convenant gesloten over preventiemaatregelen, voorlichtingsmateriaal en overige opleidingen van personeel in amusementscentra. De beoogde exploitant van het toekomstige amusementscentrum (Fair Play Centers BV) is aangesloten bij de betreffende brancheorganisatie. De gemeente Eijsden verwacht en verlangt dat de betreffende exploitant zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid in deze zal nemen. Op deze wijze zullen naar het oordeel van het college de risico's voor de geestelijke volksgezondheid tot een maatschappelijk verantwoord minimum beperkt kunnen worden. Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt verder opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht zal plaatsvinden. j.

In de planregels van het bestemmingsplan zal de vestiging van reguliere detailhandel worden uitgesloten en de vestiging van detailhandelfuncties worden beperkt tot P D V dan wel G D V functies. Een en ander is afhankelijk van de resultaten van het bestuurlijk overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de uiteindelijke gebiedsvisie welke ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal worden vastgesteld. De planregels en plantoelichting zullen overeenkomstig de uitkomsten van bovenstaande gebiedsvisie op dit punt worden aangepast.

k.

Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming zal plaatsvinden tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht.


'Y'yt 3 Notitie Ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Hotel Gronsveld

1.

2.

3.

4.

Artikel 1.22 onder a. In het ontwerp plan staat vermeld dat bij de branchering tuincentra zijn toegelaten. De bedoeling is om de branche Plant en dier toe te laten, waaronder tuincentra begrepen zijn. Ambtshalve wijziging: In het vast te stellen plan wordt onder artikel 1.22 onder a vermeld: plant en dier. Artikel 1.33 Vermeld staat dat onder verkoopvloeroppervlak wordt verstaan de winkelruimte ten behoeve van detailhandel. Reguliere detailhandel is echter uitgesloten, waardoor in dit artikel tussen "ten behoeve van"... en "detailhandel" wordt toegevoegd "perifere/ grootschalige detailhandel". Ambtshalve wijziging: In artikel 1.33 wordt tussen "ten behoeve van".. en "detailhandel" toegevoegd : "perifere/ grootschalige detailhandel". Artikel 1.33 Waterhuishoudkundige voorzieningen. Artikel 1.33 is dubbel vermeld. Dit wordt als volgt aangepast: Artikel 1.33 verkoopvloeroppervlak, Artikel 133a waterhuishoudkundige voorzieningen. Ambtshalve wijziging: Artikel 1.33 verkoopvloeroppervlak Artikel 1.33a waterhuishoudkundige voorzieningen. Artikel 3.1 onder a. Vermeld staat dat grootschalige/ perifere detailhandel in de branches zoals vermeld in artikel 1 onder 23 sub a tot en met g. Abusievelijk is hier artikel 1 onder 23 vermeld. Dit wordt vervangen door artikel 1 onder 22. Ambtshalve wijziging: In artikel 3.1 onder a wordt "artikel 1 onder 23 sub a tot en met g" vervangen door "artikel 1 onder 22 sub a tot en met g".

Eindverslag van het vooroverleg en de inspraakprocedure met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld". I.

Burgemeester en wethouders van Eijsden hebben in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening exemplaren van het voorontwerp-bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" laten toekomen aan de gebruikelijke overlegpartners.

II. De volgende instanties hebben een schriftelijke reactie ingediend, te weten: 1 Waterschap Roer en Overmaas, Postbus 185, 6130 AD Sittard, bij brief d.d. 8 oktober 2008 (ontvangen d.d. 10 oktober 2008). 2. Waterleiding Maatschappij Limburg, Postbus 1060 6201 BB Maastricht, bij brief d.d. 9 oktober 2008 (ontvangen d.d. 10 oktober 2008). 3. NV Nederlandse Gasunie, Postbus 19 9700 MA Groningen, bij brief d.d. 20 oktober 2008 (ontvangen 21 oktober 2008). 4. Gemeente Maastricht, Postbus 1992, 6201 BZ Maastricht, bij brief d.d. 20 november 2008 5. Provincie Limburg, Postbus 5700, 6202 MA Maastricht, bij brief d.d. 4 juni 2009 (ontvangen d.d. 5 juni 2009. III. Burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden hebben inspraak verleend op het voormelde voorontwerp. De planbescheiden hebben met ingang van 9 oktober 2008 tot en met 20 november 2008, voor een ieder ter inzage gelegen in het gemeentehuis. Gedurende deze termijn kon eenieder schriftelijke reacties indienen bij Burgemeester en Wethouders van Eijsden. De volgende personen en instellingen hebben schriftelijke reacties ingediend: 6. E. Oosterbaan, Breemakkergaard 74, 6227 HN Maastricht, bij brief d.d. 30 oktober 2008 (ontvangen d.d. 7 november 2008). 7. F. Hoevenagel, Sparrenhoven 12, 6225 HC Maastricht, bij brief d.d. 1 november 2008 (ontvangen d.d. 4 november 2008). 8. Koninklijke Horeca Nederland, afd. Maastricht en Heuvelland, namens deze mr. T. Coenegracht, Broekstraat 106, 3620 Lanaken (B), bij brief d.d. 6 november 2008 (ontvangen d.d. 10 november 2008). 9. G. Kater, De Wyert 29, 6247 CZ Gronsveld, bij brief d.d. 16 november 2008 (ontvangen 18 november 2008). 10. B. van Abbeele, Rijksweg 18, 6247 A H Gronsveld, bij brief d.d. 16 november 2008 (ontvangen 18 november 2008). 10. N . Harle, Rijksweg 52, 6247 AJ Gronsveld, bij brief d.d. 17 november 2008 (ontvangen d.d. 21 november 2008). 11. Belangencomité Stationsstraat, namens deze H. Consten, J. Rousch, M. Meijs-Verbraak, G. Yerna,. F. Schijns, Stationsstraat 32 6247 BL Gronsveld, bij brief d.d. 18 november 2008 (ontvangen d.d. 20 november 2008). 12. Plus Vastgoed BV, Utrechtseweg 340, 3731 GD de Bilt en Plus van Thiel BV, Cramignonstraat 1, 6245 cp Eijsden, namens deze mr. J. Hardy, bij brief d.d. 19 november 2008 (ontvangen d.d. 20 november 2008). 13. Hoofdbedrijfschap detailhandel, Federatie samenwerkende ondernemersverenigingen Maastricht, Kamer van Koophandel Limburg, mede namens Ondernemersvereniging stichting Heer Totaal, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Beente, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Leim Heer, Ondernemersvereniging Winkelcentrum de Heeg, de Eijsdense Ondernemersvereniging en de Doe-het-zelf branche Maastricht, namens deze E. Reubsaet, H. van de Port en J. Persoon, Postbus 1910 5900 BX Venlo, bij brief d.d. 20 november 2008 (ontvangen d.d. 21 november 2008). 14. H. Huveneers, Rijksweg 91 6247 AC Gronsveld, bij brief d.d. 21 november (ontvangen 24 november 2008). 15. W. Keijser-Schuurman, Rijksweg 91 6247 AC Gronsveld, bij brief d.d. 21 november 2008 (ontvangen 24 november 2008). IV. Tevens heeft er een inspraakbijeenkomst plaatsgevonden op woensdag 13 november 2008 in de raadszaal van het gemeentehuis aan de Bruesterstraat te Eijsden. Tijdens deze avond was er gelegenheid tot (mondelinge) inspraak op het voorontwerp van het bestemmingsplan. Van deze avond is een verslag gemaakt, dat als bijlage ingevoegd is.

Eindverslag inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld "

p.1

Resultaten van het vooroverleg en het gemeentelijk standpunt Het voormelde vooroverleg (als bedoeld onder I. en II.) heeft de volgende resultaten opgeleverd: 1. Waterschap Roer en Overmaas Merkt het volgende op: De gemaakte opmerkingen uit de eerder afgegeven (pré-) wateradviezen zijn correct in het voorontwerp verwerkt. Derhalve wordt een positief wateradvies afgegeven. Standpunt college: De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 2.

NV Waterleiding Maatschappij Limburg Merkt het volgende op: Het plan raakt de belangen van de Waterleiding Maatschappij Limburg niet en geeft derhalve geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Standpunt college: De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

3. NV Nederlandse Gasunie Merkt het volgende op: Het plan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het plangebied is niet gelegen binnen de 1% letaliteitsgrens van een hogedrukgasleiding Standpunt college: De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 4. Gemeente Maastricht Merkt het volgende op: De voorgenomen ontwikkeling betreft een bovenlokaal concept dat vanuit Maastrichts en regionaal oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou zijn welke niet bijdraagt aan of zelfs ontwrichtend werkt op een duurzame regionale voorzieningenstructuur. De gemeente Maastricht geeft verder aan begrip te hebben voor het feit dat een adequate invulling van het plangebied zal moeten plaatsen en dat er bovendien diverse ontwikkelingen spelen in het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden. Derhalve is van belang dat er in het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie voor het uitloopgebied tussen Maastricht en Eijsden gezamenlijk naar een oplossing van de problematiek wordt gezocht. Op de volgende aspecten wordt in de reactie van de gemeente Maastricht nader ingegaan: a. In het kader van het proces wordt opgemerkt dat de conclusie uit de toelichting van het voorontwerp bestemmingsplan dat de gemeente Maastricht de plannen omtrent GDV/PDV als een autonome ontwikkeling beschouwd niet correct is. De gemeente Maastricht wenst als centrumgemeente voor de regio het voortouw en de verantwoordelijkheid te nemen bij het ontwikkelen van haar detailhandelsbeleid. De ideeën op het gebied van grootschalige detailhandelvestigingen (GDV) / perifere detailhandelvestigingen van de gemeente Eijsden worden daarbij onwenselijk geacht. Afgesproken is dat beide gemeenten in overleg blijven omtrent de problematiek van de GDV/PDV locaties; b. De bouwhoogtes van de toekomstige bouwmassa van respectievelijk 36 en 12 meter zijn, gelet op het beleid van de gemeente Maastricht zoals dit is vastgelegd in de nota Hoger Bouwen, te hoog. Een maximale bouwhoogte van 20 meter zou bespreekbaar zijn. Een reclamemast van 36 meter wordt eveneens onwenselijk geacht; c. De samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Eijsden en Wyckerveste adviseurs is niet als bijlage bij de stukken opgenomen en kan derhalve als economische onderbouwing niet worden beoordeeld; d. In de plantoelichting dient te worden onderbouwd of de beoogde ontwikkeling al dan niet MER-plichtig dan wel MER-beoordelingsplichtig is; e. De invloed van de bezoekersaantallen op de verkeersafwikkeling is niet voldoende onderbouwd in de plantoelichting. Daarnaast is de aangegeven parkeernormering niet adequaat. Tenslotte is geen Eindverslag inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"

f. g. h.

i.

j. k.

aandacht geschonken aan de relatie met het A2 project en de tijdelijke bereikbaarheidssituatie daaromtrent; De verschillende toegestane functies worden in de planregels niet voldoende afgebakend, waardoor de toegestane programma's in feite groter zijn dan deze volgens de toelichting bedoeld zijn. Bovendien wordt een monofünctionele ontwikkeling niet uitgesloten; In de plantoelichting wordt niet ingegaan op de consequenties die het opheffen van de bedrijfsbestemming heeft op de bedrijventerreinenproblematiek; De gemeente Maastricht is van mening dat gelet op de locatie van het beoogde hotel het hotelbeleid van de gemeente Maastricht zoals dit geldt ten aanzien van het buitengebied in acht dient te worden genomen. Het buitengebied wordt gekenmerkt door natuur- en landschapswaarden en kent als beleid dat hotels beperkt mogelijk zijn en in principe kleinschalig. Het beoogde grootschalige driesterrenhotel voor zowel de zakelijke als toeristische markt is hiermee niet in overeenstemming. In de plantoelichting wordt onvoldoende onderbouwd op welke wijze het hotelconcept complementair zal zijn aan het horecavoorzieningenaanbod in Maastricht; In de Verordening Speelautomatenhallen en Speelautomaten Maastricht 2001 is vastgelegd dat er in Maastricht maximaal 2 hallen zijn toegestaan. In de gemeente Maastricht is reeds voor 2 hallen vergunning verleend. De ontwikkeling van een amusementshal in de gemeente Eijsden wordt in deze context onwenselijk geacht; De planregels worden geen regels gesteld ten aanzien van het type detailhandel dat zich in het plangebied mag vestigen. In de plantoelichting wordt verder geen relatie gelegd tussen de in het plangebied voorgenomen ontwikkeling en de Detailhandelsnota Maastricht 2008. Gelet op de omvang van de overige in het plangebied beoogde functies (restaurant, conferentieruimte, wellness, fitness) dienen deze aangemerkt te worden als zelfstandige functies. Het is niet wenselijk dat deze functies in deze omvang op deze locatie gerealiseerd worden.

Standpunt college: a. Per brief van 13 november 2008 heeft de provincie Limburg een beroep op de gemeenten Maastricht en Eijsden gedaan om gezamenlijk initiatief te nemen voor het opstellen van een gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden. In dit gebied is sprake van meerdere plannen en initiatieven met gemeentegrensoverschrijdende effecten. Dit vraagt om een goede afstemming ten einde de samenhang tussen de plannen te bevorderen en concurrentie en/of bedreigingen te voorkomen. De doelstelling van de gebiedsvisie is om een samenhangende ruimtelijk economische ontwikkeling voor het grensgebied aan te geven, waarbij gezocht wordt naar onderlinge afstemming en wederzijdse versterking van functies. De gebiedsvisie zal gelijktijdig aan de gemeenteraden van Maastricht en Eijsden ter vaststelling worden voorgelegd, waarna de gebiedsvisie zal dienen als een gezamenlijk kader dat richting geeft aan het ruimtelijk economisch beleid (waaronder bestemmingsplannen) van beide gemeenten. In dit kader is het van belang aan te geven dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld, dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld. De Detailhandsnota 2008 behelst het detailhandelsbeleid van de gemeente Maastricht. Onderwerp van dit beleid is onder andere de gewenste detailhandelsstructuur (op hoofdlijnen) binnen de gemeente Maastricht. Onderdeel hiervan is het maken van heldere keuzen ten aanzien van de ontwikkelingen in de perifere en de grootschalige detailhandel. Onder perifere detailhandelvestigingen (PDV) wordt verstaan detailhandel welk zich idealiter buiten de grenzen van reguliere winkelcentra bevinden. In de regel gaat het dan om winkels die grote (volumineuze) producten aanbieden, zoals auto's, meubels, of tuinartikelen. De omvang van de producten en de daarmee samenhangende randvoorwaarden zoals een groot winkeloppervlak, een goede autobereikbaarheid en goede laad- en losmogelijkheden, zorgen ervoor dat gekozen wordt voor een perifere ligging. Perifere detailhandel heeft branchering als criterium. Onder grootschalige detailhandelvestigingen (GDV) worden winkels verstaan die een groot oppervlak innemen (minimaal 1.500 m ) en een omvangrijk assortiment aanbieden. Grootschalig duidt in dit kader op de omvang van de winkel(concentratie). 2

Uitgangspunten ten aanzien van de ontwikkeling van PDV/GDV locaties zijn het beperken van afvloeiing in de PDV/GDV naar locaties buiten Maastricht, het verbeteren van de structuur van PDV/GDV locaties, het streven naar concentratie van PDV/GDV functies op een beperkt aantal locaties en een juiste inpassing van de verschillende locaties binnen het bestaande profiel. De locatie Belvédère (Sphinxterrein) wordt in de nota aangewezen als locatie welke ontwikkeld zal worden als het nieuwe Eindverslag inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld "

GDV cluster van Maastricht. Ten aanzien van PDV wordt opgemerkt dat er ruimschoots voldoende marktruimte voorhanden is om het PDV aanbod in Maastricht uit te breiden. Ten aanzien van een nieuwe PDV-locatie wordt de voorkeur uitgesproken voor een locatie in noordoost Maastricht. In opdracht van Wyckerveste Adviseurs BV (initiatiefnemer) is door ECORYS een distributieplanologisch onderzoek verricht naar de haalbaarheid van een retailcluster (PDV/GDV) in Gronsveld. De eerste fase van de ontwikkeling van dit retailcluster behelst de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" onder andere voorgestane ontwikkeling van het plangebied tussen de Oosterbroekweg en de Rijksweg A2. In deze eerste face is de realisatie van circa 9.000 m GDV/ PDV voorzien. Daarnaast heeft Wyckerveste Adviseurs BV de mogelijkheid om direct aangrenzend aan deze ontwikkelingslocatie grondposities te verwerven. Daarmee zou een retailcluster ontwikkeld kunnen worden met een omvang van circa 7 ha, waarop circa 50.000 m ontwikkeld zou kunnen worden Doel van het onderzoek is te kunnen komen tot een afgewogen bestuurlijke besluitvorming betreffende de ontwikkeling van een PDV/GDV cluster ten zuiden van Maastricht. In het onderzoek zijn de plannen van de gemeente Maastricht ten aanzien van de realisatie van grootschalige retailclusters (Belvédère (GDV) en noordoost Maastricht (PDV)) meegenomen. Uit het onderzoek blijkt dat in het primaire verzorgingsgebied van de beoogde retailcluster (Maastricht - Eijsden - Meerssen) geen grootschalige concentratie aanwezig is. Meest relevant voor de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkeling zijn twee locaties die als ontwikkellocatie zijn aangewezen door de gemeente Maastricht: • Trega-terrein (Noorderbrug), 30.000 m bvo PDV • Belvédère, 20 tot 25.000 m wvo GDV. In de optiek van ECORY en de gemeente Eijsden is het van belang voor het welslagen van grootschalige detailhandelprojecten dat deze zich wezenlijk van elkaar onderscheiden en geen kopie worden van elkaar. In de door ECORYS uitgevoerde studie zijn de zwakke en sterke punten van de potentiële locaties in Maastricht en Eijsden in ogenschouw genomen. Gebleken is dat de verschillen tussen het Trega terrein en het plangebied te Gronsveld aanzienlijk zijn, waardoor automatisch richting kan worden gegeven aan de ontwikkelingsmogelijkheden en potentie. Gelet op het karakter van beide locaties is het heel goed mogelijk complementariteit te bewerkstelligen in de structuur van de grootschalige en perifere detailhandel in Maastricht. Uit het distributieplanologisch onderzoek blijkt dat in alle PDV- en GDV branches, met uitzondering van Huishoudelijke artikelen, sprake is van distributieplanologische marktruimte. Op basis van een concentratie tussen vraag en aanbod heeft ECORYS een visie op een evenwichtige hoofdstructuur in de PDV/GDV detailhandel in Maastricht opgesteld, waarbij de verschillende deellocaties complementair aan elkaar zijn en een situatie van overaanbod wordt voorkomen. De gedachten ten aanzien van onderhavig plangebied gaan uit naar een "Big Box Boulevard". Dit betreft een verzameling grootschalige units met een sterk ruimte extensief karakter en een hoge verkeersaantrekkende werking. De snelwegligging is hierbij essentieel. Voor wat betreft de retailinvulling wordt gedacht aan PDV/PDV+ vestigingen. Het distributieplanologisch onderzoek zal bij de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. 1

2

2

2

2

In het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal nadere afstemming plaatsvinden omtrent de concrete retailinvulling van onderhavig plangebied. Het door ECORYS uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek en de geformuleerde visie op de PDV/GDV structuur voor (de regio) Maastricht kan hierbij als uitgangspunt dienen. Afhankelijk van de uitkomsten van het bestuurlijke overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de inhoud van de toekomstige gebiedsvisie zullen plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden aangepast ten einde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken, alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Op deze wijze draagt onderhavig bestemmingsplan bij aan het ontwikkelen van een evenwichtige PDV/GDV retailstructuur in (de regio) Maastricht. b. In het POL2001 is het plangebied aangeduid als stadspoort. In het POL2001 zijn per stadsregio een beperkt aantal stadspoorten aangewezen welke overwegend gepositioneerd zijn bij op -en afritten van autowegen. Het betrof plaatsen binnen het kwaliteitsprofiel Stedelijke dynamiek welke liggen aan en rond de corridors. Zoals in de toelichting van het bestemmingsplan reeds is beschreven worden stadspoorten in het POL2001 beschreven als belangrijke entrees van de stadsregio's met grote potenties, welke vragen om heldere afspraken over de inrichting. Aan de hand van het indertijd geldende provinciale beleid is door de gemeente Eijsden de notitie Stadspoort Gronsveld opgesteld. In deze 1

ECORYS Nederland BV (oktober 2008) Retail Cluster Eijsden - Een haalbaarheidsstudie. Rotterdam.

Eindverslag inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"

notitie zijn een aantal stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten omschreven, welke hebben gediend als startpunt bij de middels onderhavig bestemmingsplan voorgenomen ontwikkelingen: de Rijksweg A2 vanaf Maastricht naar Gronsveld ontwikkelt zich als een "groene tunnel" met grootschalige geluidwallen en ruime afwisselende beplantingen aan de oostzijde en gevarieerde beplantingszones, gesloten en half open gedeelten aan de westzijde. Ter hoogte van het plangebied vormt zich door de ligging en beplanting rond de open afritten een groene verwijding in deze "tunnel". Ten einde in deze setting een stadspoort te realiseren dient de nieuwe bebouwing niet alleen goed zichtbaar te zijn vanaf de Rijksweg A2, maar ook vanaf grotere afstand. Om de relatie met de bedrijventerreinen en het Waterrecreatiecentrum (W.R.C.) duidelijk te maken is eveneens waarneembaarheid vanaf de Köbbesweg van belang geacht. In de lijn van het indertijd geldende POL2001 zou de bebouwing zowel in hoogte en architectonische uitstraling een bijzondere kwaliteit dienen te hebben. Met de invoering van het POL2006 is het perspectief Stadspoort komen te vervallen. Het concept Stadspoort is in het POL2006 vervangen door het perspectief "P7 Corridor". De grote wegen welke onderdeel uitmaken van (internationale infrastructuurnetwerken, met de bijbehorende vrijwaringszones, maken deel uit van dit perspectief. Aan de verschillende regio's zelf wordt de invulling van deze locaties overgelaten. De vele aspecten die hier spelen vragen om gebiedsgericht ontwerp, met goede afwegingen op projecten gemeentelijk niveau. Het POL2001 is na de invoering van het POL2006 als streekplan niet langer actueel. De gemeente Eijsden hecht nochtans nog steeds waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het onderhavig plangebied. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. De zienswijzen welke zijn ingediend met betrekking tot het beoogde volume richten zich met name op de hoogte van het ontwerp. Daarbij wordt onder andere verwezen naar de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" waarin het hoogbouwbeleid van de gemeente Maastricht is vastgelegd. Ten aanzien van de zuidelijke rand van Maastricht, welke in de notitie wordt aangemerkt als stadsrandmilieu, geldt dat de hoogte van voorzieningen op markante locaties maximaal 20 meter mag bedragen. Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen wordt onderzocht of de bouwhoogte van het hotel kan worden verlaagd. Daarbij wordt wel opgemerkt dat het terugbrengen van het ontwerp tot een maximale hoogte van 25 meter in verband met de exploitatie van het plan niet mogelijk is, aangezien de minimale ondergrens van 80 kamers dan niet meer is in te passen. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat het huidige ontwerp na veelvuldig overleg met de Welstandscommissie tot stad is gekomen. Ten behoeve van het beoogde hotel zal een aangepast schetsontwerp van het hotel worden ingediend van het hotel, waarbij het aantal bouwlagen met 2 is teruggebracht. Deze schets zal worden voorgelegd aan de provinciale kwaliteitscommissie. Afhankelijk van dit advies zullen de gevolgen voor de planvorming worden bestudeerd, en zal het ontwerp bestemmingsplan op dit punt worden aangepast. c.

Conform de Wet ruimtelijke ordening zal of een grondexploitatieplan of een anterieure overeenkomst worden afgesloten met de ontwikkelaar. De samenwerkingsovereenkomst zal een vervolg krijgen in de vorm van een anterieure overeenkomst, welke in ieder geval gesloten zal moeten zijn voordat het vaststellingsbesluit is genomen.

d. Conform art. 7.2 eerste lid onder a van de Wet milieubeheer (Wm) j . art. 2 van het Besluit milieueffectrapportage 1994 (Besluit M.e.r.) en bijlage C onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 500.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 50 hectare of meer, een milieu-effectrapportage te worden uitgevoerd. Conform art. 7.2 eerste lid onder b van de Wet milieubeheer (Wm) j . art. 2 van het Besluit milieu-effectrapportage 1994 en bijlage D onder 10.1 dient ten behoeve de aanleg van één of meer toeristisch recreatieve voorzieningen waarin de activiteit betrekking heeft op een voorziening of een combinatie van voorzieningen die 250.000 bezoekers of meer per jaar aantrekt of een oppervlakte beslaat van 25 hectare of meer, door het bevoegd gezag te worden beoordeeld of deze activiteiten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (MER beoordelingsplicht).


Conform jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dienen grootschalige detailhandelfuncties (in casu een factory outletcentre) niet beschouwd te worden als toeristisch recreatieve voorzieningen: Outlet Center valt niet onder categorie C 10.1 (recreatieve en toeristische voorzieningen). ABRvS, 200506157/1, 5 april 2006, Factory Outlet Center Roosendaal: Appelanten betogen dat op grond van punt 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieu-effectrapportage 1994 voor het FOC een MER-plicht bestaat. Naar oordeel van de Afdeling heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat het Besluit milieu-effectrapportage 1994 niet verplicht tot het opstellen van een MER voor het Factory Outlet Center. Anders dan appellanten betogen, kan het oprichten van een Factory Outlet Center niet worden aangemerkt als het aanleggen van één of meer recreatieve of toeristische voorzieningen zoals bedoeld in categorie 10.1 van onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieu-effectrapportage 1994. De overige in het plangebied beoogde functies dienen, met uitzondering wellicht van de beoogde conferentieruimte, wel aangemerkt te worden als toeristisch recreatieve voorzieningen in de zin van het Besluit M.e.r.. Op basis van de geplande functies en de daarop gebaseerde verkeersprognose kan in alle redelijkheid de verwachting worden uitgesproken dat het aantal bezoekers op jaarbasis waarschijnlijk hoger zal zijn dan 250.000, maar lager dan 500.000. Op basis van de ten behoeve van de ontwikkeling opgestelde verkeersprognose kan het aantal bezoekers per etmaal en op jaarbasis als volgt worden benaderd: Hotel: (80 kamers) = 80 * 2 (bedden) = 160 bedden * 0,69,4 (gemiddelde bezettingsgraad) = 104 personen per etmaal Amusementshal: gerekend is met 176 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 176/2 (aan en afrijden) = 88 unieke personenvoertuigen per etmaal Restaurant: gerekend is met 458 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 458 / 2 (aan en afrijden) = 229 unieke personenvoertuigen per etmaal Conferentieruimte: gerekend is met 190 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 190/2 (aan en afrijden) = 95 unieke personenvoertuigen per etmaal Weiness: gerekend is met 28 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 2 8 / 2 (aan en afrijden) = 14 unieke personenvoertuigen per etmaal Fitness: gerekend is met 360 niet hotelgerelateerde verkeersbewegingen per etmaal. 360 / 2 (aan en afrijden) = 180 unieke personenvoertuigen per etmaal. Ten aanzien van de unieke personenvoertuigen dient te worden opgemerkt dat de gemiddelde autobezetting hoger zal zijn dan 1. Ten aanzien van het referentiejaar 2001 wordt in de CROW publicatie ASVV 2004 een gemiddelde autobezetting van 1,53 gehanteerd. Het totale aantal unieke personenvoertuigen (606) dient derhalve met deze factor te worden vermenigvuldigd. Bij benadering zou het aantal bezoekers op jaarbasis met inachtname van bovenstaande cijfers derhalve uitkomen op (104 + 606 * 1,53)) * 365 = 376.380 bezoekers per jaar. Vooruitlopend op de bestemmingsplanprocedure zal onderzocht moeten worden of er sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan er alsnog de verplichting tot het uitvoeren van een milieueffectrapportage bestaat. Ten aanzien van dit aspect zal een deskundigenadvies worden ingewonnen, ten einde de gevolgen ten aanzien van (onder andere) de bestemmingsplanprocedure inzichtelijk te maken. e.

Uit de verkeersprognose welke ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling is opgesteld blijkt dat de ontwikkeling gemiddeld circa 3.200 en op piekdagen circa 5.600 verkeersbewegingen per dag zal genereren. De ligging van het plangebied in de directe nabijheid van de toe- en afritten van de Rijksweg A2 en de hiermee samenhangende ontsluiting maakt dat het plangebied qua bereikbaarheid en afwikkeling van de verkeersstromen geschikt is voor de beoogde verkeersintensieve functies. De snelwegligging is hierbij essentieel. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument. Daarnaast hebben het toekomstige hotel, restaurant, amusementscentrum en conferentiecentrum een sterk interlokaal verzorgende functie. Deze functies zullen derhalve slechts een uiterst beperkt aantal bezoekers uit de gemeente Eijsden trekken.


De gemeente Eijsden heeft in totaal circa 11.500 inwoners (bron: CBS). De kernen Gronsveld en Rijckholt hebben respectievelijk circa 2.500 en 700 inwoners. Slechts het verkeer afkomstig uit deze twee kernen zal zich via de Stationsstraat richting het plangebied begeven. Bezoekers uit de kernen Eijsden (circa 7.200 inwoners) en Oost Maarland (circa 900) zullen via de provinciale wegN591 en de Köbbesweg van en naar het plangebied reizen. Het overgrote deel van de verkeersbewegingen van en naar het plangebied zullen zich echter afwikkelen via de toe- en afritten van de rijksweg A2 en Köbbesweg en Oosterbroekweg. Gelet op het aantal bezoekers dat gemiddeld per etmaal en op piekdagen in het plangebied wordt verwacht, de interlokaal verzorgende functies welke in het plangebied zijn geprojecteerd en het aantal inwoners van de bovengenoemde kernen, zal de toename van het aantal autobewegingen op de erftoegangswegen rondom het plangebied welke door een verblijfsklimaat worden gekenmerkt (zoals bijvoorbeeld de Stationsstraat), als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling tot een minimum beperkt blijven. De plantoelichting zal op dit punt worden aangevuld. Ten aanzien van de zienswijze dat de gehanteerde parkeernormering niet adequaat is wordt opgemerkt dat de parkeerbalans is opgesteld aan de hand van landelijke geldende relevante parkeerkencijfers (CROW publicatie 182: "Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering" en de bouwverordening van de gemeente Eijsden. Op alle dagen, inclusief piekmomenten zoals koopavond en zaterdagen, wordt aan de minimale parkeernorm voldaan. 2

Ten aanzien van het A2 project te Maastricht is in mei 2009 bekend gemaakt dat is gekozen voor het plan "de Groene Loper". In essentie behelst dit plan een groen, recreatief lint voor fietsers en voetgangers dat zich van Vaeshartelt naar Céramique door Maastricht slingert, waarbij veel verkeerscapaciteit onder de grond wordt gerealiseerd: dit betreft een gestapelde tunnel met twee keer twee tunnelbuizen en een lengte van circa 2,3 kilometer. De gemeente Maastricht heeft reeds aangegeven dat een goede bereikbaarheid tijdens de bouw middels een unieke omlegging van de A2 een belangrijk onderdeel van het project vormt. In de planvorming is derhalve rekening gehouden met de bereikbaarheid van de zuidkant van Maastricht. Naast de in het plangebied geprojecteerde voorzieningencluster zijn er meerdere locaties in de omgeving van het plangebied aanwezig ten aanzien waarvan een goede autobereikbaarheid essentieel is, zoals bijvoorbeeld de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. De infrastructurele werken zullen in 2016 worden opgeleverd. Tijdens de bouwperiode kan er sprake zijn van een zekere overlast, c.q. verminderde bereikbaarheid. Gelet op de uitgangspunten en planvorming zoals deze gelden ten aanzien van het A2 project zal deze overlast niet van dien aard zijn, dat ze de in het plangebied voorgenomen ontwikkelingen in bezwaarlijke mate belemmerd. f. Naar aanleiding van deze reactie wordt een aanpassing van de planverbeelding en planregels in overweging genomen. Mogelijk zullen de verschillende in het plangebied voorgeziene functies apart worden bestemd. g. Door de provincie is recentelijk het Programma werklocaties Limburg vastgesteld. Het Programma Werklocaties maakt inzichtelijk welke opgaven er liggen op het gebied van bedrijventerreinplanning. Hierbij gaat het om de verbetering van de kwaliteit van bestaande locaties, de optimale benutting ervan en de ontwikkeling van eventuele nieuwe terreinen. In dit programma wordt onder andere per regio beschreven welke restcapaciteit er nog bestaat. Geconcludeerd is dat op basis van de huidige uitgifte er de komende 15 jaar voldoende capaciteit op de bedrijventerrein beschikbaar is voor de Regio Maastricht en Mergelland om de vraag op te vangen. In het Programma Werklocaties Limburg 2020 wordt vermeld dat de in de regio een aantal specifieke ontwikkelingen spelen die relevant kunnen zijn voor het regionaal programma. Een van deze ontwikkelingen betreft de mogelijke functiewijziging / transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld in de gemeente Eijsden naar een dienstenterrein. Hoewel het plangebied is gelegen binnen het momenteel vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerrein Gronsveld" rust op het overgrote deel van het plangebied de bestemming "Agrarisch gebied". Slechts op het thans verharde terreingedeelte (locatie voormalige provinciale lager) ligt de bestemming 2

CROW (september 2008), Publicatie 182: Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering. Ede


"bedrijfsdoeleinden". Er wordt derhalve slechts een zeer beperkt oppervlak aan de bestaande voorraad bedrijventerreinen onttrokken. h. De stedenbouwkundige inrichting van het plangebied is gebaseerd op het stadspoortconcept zoals dit is opgenomen in het POL2001. In het POL2001 wordt een stadspoort omschreven als belangrijke entrees van de stadsregio's met grote potenties, welke vragen om heldere afspraken over de inrichting. Zoals in de plantoelichting is aangegeven is het perspectief Stadspoort uit het POL2001 een leidend beginsel geweest bij de voorgenomen planontwikkeling. Een stadspoort wordt daarbij niet per definitie aangemerkt als een intensief stedelijk gebied. De gemeente Eijsden acht het wenselijk dat het plangebied een hoogwaardige en herkenbare stedenbouwkundige en functionele invulling krijgt. Zoals aangegeven in de notitie "Stadspoort Gronsveld" dient de bebouwing een opvallend landmark te vormen langs de A2 en het binnen- en uitrijden van het stedelijk gebied van Maastricht te accentueren, alsmede te verwijzen naar de functie en betekenis van het aangrenzende gebied (bedrijventerreinen Gronsveld en Eijsden-Maastricht en het Watersportrecreatiecentrum). Een hotel sluit in deze context goed aan op de gewenste betekenis en uitstraling van het gebied in relatie tot de A2 corridor. Gelet op de beoogde functies in het plangebied en de aanwezige functies in de omgeving van het plangebied is het beoogde toeristische en zakelijke gebruik van het hotel hiermee in overeenstemming. In opdracht van de gemeente Maastricht heeft Horwath HTL een onafhankelijk hotelmarktonderzoek uitgevoerd, waarin onder andere het hotelaanbod, de vraag en de marktpotentie zijn onderzocht. Op basis van dit onderzoek zijn aanbevelingen gedaan voor een mogelijke invulling van het hotelbeleid in de gemeente Maastricht. 3

In totaal bestaat het huidige hotelaanbod in Maastricht uit circa 2.225 kamers. Daarnaast zijn circa 35 plannen voor in totaal ruim 2.000 kamers bekend bij de gemeente Maastricht. Indien al deze plannen gerealiseerd worden zou het hotelaanbod in Maastricht groeien tot circa 190% van de huidige omvang. Aan een aantal plannen met in totaal ongeveer 945 kamers heeft de gemeente Maastricht principemedewerking toegezegd. Ten aanzien van de markpotentie wordt opgemerkt dat er van 2013 tot 2020 de verwachte groei van de hotelmarkt zich vertaalt in een behoefte van 824 nieuwe hotelkamers. Dit betekent dat er eigenlijk geen economische marktruimte voor nieuwe hotels bestaat. Deze marktruimte kan wel worden vergroot door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. In het bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels en zorgen herstelhotels lijken kans van slagen te hebben om de marktruimte in Maastricht te doen toenemen. Met een marktaandeel van circa 80% is het viersterren segment dominant in het Maastrichtse hotelaanbod. In relatieve zin heeft de hotelmarkt van Maastricht minder driesterren en budgethotels dan de regionale en landelijke hotelmarkt. Bij de planvorming wordt ingezet op een concept met een prijsstelling gebaseerd op een hotel met een driesterrenniveau, maar met de kwalitatieve uitstraling van een viersterrenhotel. Hiermee voorziet de ontwikkeling derhalve in een concept dat zich onderscheid van het bestaande aanbod op de Maastrichtse hotelmarkt, in een segment dat, gelet op de regionale en landelijke verhoudingen, ondervertegenwoordigd is in de Maastrichtse hotelmarkt. Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt verder opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht zal plaatsvinden. i.

3

Het amusementscentrum maakt onderdeel uit van het in het zuidelijk deel van het plangebied beoogde (hotelgerelateerde) totaalconcept. Een dergelijke recreatieve voorziening is bij uitstek complementair aan de toekomstige hotelfunctie. Het college wenst problemen rond kansspelenproblematiek niet te bagatelliseren. In de Nederlandse amusementscentra wordt echter sinds een aantal jaren veel gedaan aan de preventie van kansspelproblematiek. Naast de wettelijke bepalingen waaraan deze centra moeten voldoen heeft ook een groot deel van de amusementscentra gezamenlijk besloten tot het nemen van maatregelen. In november 2005 is door de brancheorganisatie voor instellingen in de geestelijke gezondheids- en verslavingszorg GGZ Nederland en de V A N Speelautomaten brancheorganisatie het 'Actieplan kansspelen' opgesteld. Doelstelling van het actieplan zijn onder andere het terugdringen van

Horwath HTL (februari 2009), Marktonderzoek Hotels gemeente Maastricht. Hilversum.


risicovolle deelname aan kansspelen, en het bevorderen van samenwerking op regionaal / lokaal niveau tussen de aanbieders van kansspelen en de aanbieders van zorg en hun relevante partners. De GGZ Nederland en de speelautomatenbranche worden derhalve veelvuldig aangesproken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. GGZ Nederland en de Sectie Amusementscentra van de VAN hebben een convenant gesloten over preventiemaatregelen, voorlichtingsmateriaal en overige opleidingen van personeel in amusementscentra. De beoogde exploitant van het toekomstige amusementscentrum (Fair Play Centers BV) is aangesloten bij de betreffende brancheorganisatie. De gemeente Eijsden verwacht en verlangt dat de betreffende exploitant zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid in deze zal nemen. Op deze wijze zullen naar het oordeel van het college de risico's voor de geestelijke volksgezondheid tot een maatschappelijk verantwoord minimum beperkt kunnen worden. Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt verder opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht zal plaatsvinden. j.

In de planregels van het bestemmingsplan zal de vestiging van reguliere detailhandel worden uitgesloten en de vestiging van detailhandelfuncties worden beperkt tot PDV dan wel GDV functies. Een en ander is afhankelijk van de resultaten van het bestuurlijk overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de uiteindelijke gebiedsvisie welke ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal worden vastgesteld. De planregels en plantoelichting zullen overeenkomstig de uitkomsten van bovenstaande gebiedsvisie op dit punt worden aangepast.

k. Ten aanzien van deze inspraakreactie wordt opgemerkt dat in het kader van de vast te stellen gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden nadere regionale afstemming zal plaatsvinden tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht. 5.

Provincie Limburg Merkt het volgende op: Het plan geeft aanleiding geeft tot het plaatsen van de volgende opmerkingen: a. In het voorontwerp wordt verwezen naar het POL2001 en het daarin opgenomen concept "Stadspoort". Dit concept is middels de invoering van het POL2006 gewijzigd in het perspectief "P7 Corridor". Grootschalige ontwikkelingen aan de stadsranden die tevens dienen als visuele stadspoortelementen worden niet meer per definitie nagestreefd. Gezien de heldere stedenbouwkundige structuur aan de zuidrand van Maastricht is het niet noodzakelijk ter plaatse een visueel element te ontwikkelen om het begin c.q. het einde van de stedelijke bebouwing te benadrukken. De beoogde bebouwing heeft qua massa en hoogte geen relatie met de omgeving en is daardoor in zijn structuur te solitair. De hoogte van de geplande bebouwing doet sterk afbreuk aan de kwaliteit van de omgeving. b. Ten aanzien van de geplande detailhandel in het plangebied wordt een voorbehoud gemaakt. Om versnippering van PDV/GDV locaties te voorkomen is het noodzakelijk dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe de voorgenomen ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Standpunt college: a. Ten aanzien van de reactie dat de beoogde bebouwing in zijn structuur te solitair is en dat de hoogte van de geplande bebouwing afbreuk doet aan de kwaliteit van de omgeving wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. b. Ten aanzien van het voorbehoud dat wordt gemaakt ten aanzien van de geplande detailhandel wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a.


Inspraakreacties met gemeentelijk standpunt

De inspraakreacties (als bedoeld onder III) worden onderstaand zakelijk samengevat, waarna het standpunt van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Eijsden volgt. Dit betekent overigens niet dat de onderdelen van de reacties die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling worden betrokken. De reacties worden in hun geheel beoordeeld. De inspraakreacties met gemeentelijk standpunt: 6.

E. Oosterbaan

Merkt het volgende op: a. Mevrouw Oosterbaan spreekt zich in algemene zin uit tegen de plannen: bij de planontwikkeling wordt geen rekening gehouden met demografische ontwikkelingen in de regio, er is geen sprake van afstemming of samenhang met de regio en er dreigt na realisatie van de plannen een groot risico van overbewinkeling en overcapaciteit in het hotelwezen te ontstaan. b. Ten aanzien van het toekomstige hotel wordt opgemerkt dat er al overcapaciteit in het Maastrichtse hotelaanbod bestaat. Er zijn voldoende vergelijkbare (weg-)hotels in de omgeving van het plangebied aanwezig. Waarom wordt de overcapaciteit verder vergroot? c. De amusementshal brengt risico's met zich mee (gokverslaving). d. Als gevolg van de voorgestane ontwikkeling ontstaat een risico van overbewinkeling en overcapaciteit van de bestaande detailhandelstructuur. Afstemming met de regio is gewenst. Standpunt college: a. In het distributieplanologisch onderzoek zoals dit is uitgevoerd door ECORYS zijn de demografische ontwikkelingen in de regio uitdrukkelijk meegewogen. Rekening houdend met onder andere deze demografische ontwikkelingen blijkt uit het distributieplanologisch onderzoek dat in alle PDV- en GDV branches, met uitzondering van Huishoudelijke artikelen, sprake is van distributieplanologische marktruimte. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument en kennen derhalve een andere verzorgingsfunctie dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden. De in de gemeente aanwezige kleinschalige reguliere detailhandelfuncties bestaan met name uit dagelijkse winkelvoorzieningen en aanvullende (kleinschalige) niet dagelijkse voorzieningen. Ten aanzien van de inspraakreactie dat er een groot risico op overbewinkeling ontstaat wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. Ten aanzien van de inspraakreactie dat er geen sprake is van afstemming of samenhang met de regio wordt verwezen naar het standpunt van het collega zoals dit is verwoord onder 4a. Ten aanzien van de inspraakreactie dat er een grote overcapaciteit in het hotelwezen dreigt te ontstaan wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4h. b. Ten aanzien van de inspraakreactie dat er een grote overcapaciteit in het hotelwezen dreigt te ontstaan en dat er voldoende vergelijkbare hotels in de omgeving aanwezig zijn wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4h. c. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de amusementshal risico's (gokverslaving) met zich mee brengt wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4i. d. Ten aanzien van de inspraakreactie dat er een groot risico op overbewinkeling en overcapaciteit van de bestaande detailhandelstructuur ontstaat wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. 7.

F. Hoevenagel

Merkt het volgende op: a. De architectuur van de toekomstige bouwmassa is gedateerd. b. Gelet op de markante ligging van het plangebied dient de gemeente Eijsden aan te sluiten op het hoogbouwbeleid van de aangrenzende gemeente, i.e. de gemeente Maastricht. In het plan wordt dit nagelaten. Standpunt college: a. In bestemmingsplannen mogen slechts stedenbouwkundige eisen (zoals bouwhoogte en bouwmassa) aan in een plangebied gelegen of geprojecteerde bebouwing worden gesteld. Het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" bevat derhalve geen bepalingen of regels ten aanzien van de architectuur van de beoogde bebouwing. Na het afgeven van de bouwvergunning van de middels voorliggend plan beoogde Eindverslag inspraakprocedure vooronhverp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"

bebouwing kan bezwaar gemaakt worden tegen de middels deze bouwvergunning toegestane architectonische kenmerken van de bebouwing. De welstandscommissie van de gemeente Eijsden heeft inmiddels een positief advies ten aanzien van het ontwerp afgegeven. b.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat gelet op de markante ligging van het plangebied aangesloten dient te worden bij het hoogbouwbeleid van de gemeente Maastricht wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b.

8. Koninklijke Horeca Nederland, afd. Maastricht en Heuvelland Merkt het volgende op: a. Maastricht en Heuvelland heeft reeds enkele jaren een geringere hotelbezetting dan de rest van Nederland, mede veroorzaakt door de ongebreidelde opkomst van het Bed&Breakfast fenomeen. De bezettingsgraad van de kleinschalige toeristische hotellerie in het Heuvelland zal door de beoogde ontwikkeling ernstig onder druk komen te staan. b. Ten aanzien van het toekomstige hotel wordt opgemerkt dat er al overcapaciteit in het Maastrichtse hotelaanbod bestaat. De bezettingsgraad in de Maastrichtse hotels is thans feitelijk te gering. De extra hotelcapaciteit in Gronsveld is op basis van de beschikbare kamercapaciteit in groot Maastricht nauwelijks nodig en zal leiden tot een verdere kaalslag in het hotelaanbod. c. Het in het plangebied beoogde restaurant zal door zijn omvang een bedreiging vormen voor de kleinere horecaondernemers in de streek, met een mogelijke kaalslag in het rijke horeca-aanbod tot gevolg. d. Ten aanzien van Fitness en Weiness voorzieningen geldt dat slechts op zeer enkele locaties in Nederland deze formules geleid hebben tot duurzame vestigingen, aangezien de aantrekkingskracht van deze formules met name gebaseerd is op luxe-impulsen. e. In de regio is geen behoefte aan het beoogde amusementscentrum. Mede gelet op de landelijke omgeving zal het amusementscentrum onvoldoende aantrekkingskracht hebben. f. De beoogde grootschalige detailhandel zal leiden tot een kaalslag in het bedrijfsleven. Grootschalige winkels leiden tot een afname van ambachtelijke bedrijven en het verdwijnen van speciaalzaken. Standpunt college: a. Op 9 september 2008 is door de raad de Toeristisch recreatieve nota Eijsden-Margraten vastgesteld. Een van de uitgangspunten van deze nota is het stimuleren van toerisme en recreatie. De ambitie is uitgesproken om een groei te bewerkstelligen van het aantal toeristische overnachtingen. Deze groei dient te worden gerealiseerd in zowel de kleinschalige logiesaccommodaties als het grootschalige verblijfssegment. Naar het oordeel van het college zal de beoogde ontwikkeling van het hotel in het plangebied aan de Oosterbroekweg derhalve niet ten koste gaan van de kleinschalige verblijfshoreca in de omgeving van Eijsden, maar bijdrage aan de beoogde strategische groei, waarvan de gehele toeristisch-recreatieve sector zal profiteren. Ten aanzien van de "ongebreidelde opkomst van het Bed & Breakfast fenomeen" wordt opgemerkt dat de beleidsnota Bed & Breakfast op 31 maart 2009 is vastgesteld. De beleidsnota Bed & Breakfast dient te worden aangemerkt als een beleidsregel in de zin van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht. Middels deze beleidsregel is een toetsingskader gecreëerd, waardoor een aanvraag voor het realiseren van een Bed & Breakfast ruimtelijk gezien concreet kan worden getoetst en de bijbehorende besluiten aan de hand van dezelfde voorwaarden kunnen worden opgesteld. b. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de extra hotelcapaciteit nauwelijks nodig is en dat de voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot een kaalslag in het hotelaanbod wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4h. c. De in het plangebied beoogde restaurantformule betreft een zogenaamd wokrestaurant. De laatste jaren heeft dit type horecagelegenheid enorm in populariteit gewonnen. In de regio Eijsden is een dergelijk restaurant in dit segment nog niet aanwezig. Naar het oordeel van het college vormt de beoogde invulling van het plangebied derhalve een aanvulling op het bestaande horeca-aanbod. d. Ten aanzien van een duurzame vestiging van fitness- en welnessformules wordt opgemerkt dat initiatiefnemer slechts partijen zal contracteren waarvan in de eerste plaats het concept bekend is dan wel welke een goed onderbouwd bedrijfsplan kunnen overleggen en waarvan in de tweede plaats de financiële gegoedheid is aangetoond. De middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgestane ontwikkeling behelst een totaalconcept. De in het plangebied geprojecteerde functies zijn


p.U

complementair aan elkaar en beogen elkaar te versterken. De mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zullen een aantrekkingskracht hebben op bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving. Dit biedt onder andere een kansrijk vestigingsperspectief voor de beoogde fitness- en weinessfuncties.

9.

e.

Ook hier geldt dat de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgestane ontwikkeling een totaal concept behelst. De in het plangebied geprojecteerde functies zijn complementair aan elkaar en beogen elkaar te versterken. Door de mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zal de beoogde amusementshal voldoende aantrekkingskracht hebben op bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving. Dit biedt onder andere een kansrijk vestigingsperspectief voor het beoogde amusement scentrum.

f.

In het distributieplanologisch onderzoek zoals dit is uitgevoerd door ECORYS zijn de demografische ontwikkelingen in de regio uitdrukkelijk meegewogen. Rekening houdend met onder andere deze demografische ontwikkelingen blijkt uit het distributieplanologisch onderzoek dat in alle PDV- en GDV branches, met uitzondering van Huishoudelijke artikelen, sprake is van distributieplanologische marktruimte. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument en kennen derhalve een andere verzorgingsfunctie dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden. De in de gemeente aanwezige kleinschalige reguliere detailhandelfuncties bestaan met name uit dagelijkse winkelvoorzieningen en aanvullende (kleinschalige) niet dagelijkse voorzieningen. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de beoogde grootschalige detailhandel zal leiden tot een kaalslag in het bedrijfsleven wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a

G. Kater

Merkt het volgende op: a Waarom hecht de gemeente Eijsden belang aan een stadspoort en de oprichting van een landmark aan de A2, welke het in- en uitrijden van het stedelijk gebied van Maastricht accentueert? b. Het groene karakter van de gemeente Eijsden dient zoveel mogelijk te worden benadrukt. Derhalve dient geen hoogbouw te worden geplaatst welke eigenlijk in binnenstedelijk gebied thuishoort. Het hotel zal de verstoorder van het groene landschap worden. c. Het beoogde bouwvolume is niet passend in de omgeving. De gemeente Maastricht hanteert langs haar stadsranden een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het hotel wordt bijna vier keer zo hoog. Met de oprichting van het hotel wordt het risico van een precedentwerking gecreëerd, waardoor Maastricht ook hoogbouw langs de stadsranden kan plaatsen. Het concept stadspoort uit het POL2001 is uit het POL2006 geschrapt. d. Uit de plantoelichting wordt de relatie met de omgeving onvoldoende of niet correct onderbouwd. Met name de relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld wordt onvoldoende onderbouwd. e. Het plan zal een te grote toename van het autoverkeer op de toegangswegen van en naar Gronsveld tot gevolg hebben, alsmede op de wegen in Gronsveld zelf. Het project is derhalve niet passend, buiten proportie en belastend voor een groene plattelandsgemeente. Standpunt college: a De gemeente Eijsden hecht grote waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het plangebied aan de Oosterbroekweg. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. De bebouwing ter plaatse dient daarbij goed zichtbaar te zijn vanaf de A2. Niet alleen vanuit de directe omgeving, maar ook vanaf grotere afstand (komend vanaf Luik of de stadstraverse) is een goede zichtbaarheid gewenst. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. Ten aanzien van de wenselijkheid van het initiatief wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a b. Het hotel is ontworpen als een landmark en zal worden gekenmerkt door een duidelijke en herkenbare vorm. In het ontwerp is gekozen voor een driehoek als basisvorm. De kop van het gebouw loopt uit op bijna niets, zodat het gebouw zich richting de bestaande bebouwing verdund en zo minder massief oogt. Eindverslag inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"

Naar het oordeel van het college zal het hotel door zijn verschijningsvorm geen storend element, maar een waardevol beeldbepalend element in het omgevingsbeeld gaan vormen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tevens een inrichtingsplan opgesteld, dat voorziet in een groene omkleding van de toekomstige bouwmassa. Middels een aanlegvergunningstelsel in de planregels is de groene inrichting van het plangebied voldoende afdwingbaar. c. Ten aanzien van de inspraakreactie dat het beoogde bouwvolume niet passend is in de omgeving wordt in de eerste plaats verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. Ten aanzien van de opmerking dat middels de oprichting van het hotel een precedentwerking wordt gecreëerd het volgende: de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" behelst een leidraad die dient te worden gevolgd bij de beoordeling van bouwplannen en initiatieven die qua bouwhoogte afwijken van ter plaatse geldende bestemmingsplannen. De gemeente Maastricht beschikt derhalve te allen tijden over een autonome bevoegdheid om ten aanzien van de stadsrandmilieus bestemmingsplannen vast te stellen welke een hogere bouwhoogte dan 20 meter toestaan. Het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" doet hier niet aan af en is in deze derhalve naar het oordeel van het college niet relevant. d. De kern Gronsveld, welke met name wordt gekenmerkt door een woonfunctie, is gelegen ten zuidoosten van het plangebied, aan de oostzijde van de Rijksweg A2. Qua ruimtelijke functionaliteit en structuur is het plangebied derhalve georiënteerd op het bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. Het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" behelst een perifere ontwikkeling van een aantal interlokaal verzorgende functies. Door deze mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zal de beoogde ontwikkeling met name bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving trekken. De relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld is derhalve beperkt. Gezien de ligging van het plangebied in de directe nabijheid van de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden, alsmede de ligging in de nabijheid van het watersportrecreatiecentrum, is het ontbreken van een duidelijke relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld naar het oordeel van het college echter niet dermate bezwaarlijk dat dit de voorgenomen planontwikkeling belemmerd. e.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" een te grote toename van het autoverkeer op de toegangswegen van en naar Gronsveld tot gevolg zal hebben wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4e.

10. B. van Abbeele

Merkt het volgende op: a Waarom hecht de gemeente Eijsden belang aan een stadspoort en de oprichting van een landmark aan de A2, welke het in- en uitrijden van het stedelijk gebied van Maastricht accentueert? b. Het groene karakter van de gemeente Eijsden dient zoveel mogelijk te worden benadrukt. Derhalve dient geen hoogbouw te worden geplaatst welke eigenlijk in binnenstedelijk gebied thuishoort. Het hotel zal de verstoorder van het groene landschap worden. c. Het beoogde bouwvolume is niet passend in de omgeving. De gemeente Maastricht hanteert langs haar stadsranden een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het hotel wordt bijna vier keer zo hoog. Met de oprichting van het hotel wordt het risico van een precedentwerking gecreëerd, waardoor Maastricht ook hoogbouw langs de stadsranden kan plaatsen. Het concept stadspoort uit het POL2001 is uit het POL2006 geschrapt. d. Uit de plantoelichting wordt de relatie met de omgeving onvoldoende of niet correct onderbouwd. Met name de relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld wordt onvoldoende onderbouwd. e. Het plan zal een te grote toename van het autoverkeer op de toegangswegen van en naar Gronsveld tot gevolg hebben, alsmede op de wegen in Gronsveld zelf. Het project is derhalve niet passend, buiten proportie en belastend voor een groene plattelandsgemeente. Standpunt college: a De gemeente Eijsden hecht grote waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het plangebied aan de Oosterbroekweg. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. De bebouwing ter plaatse dient daarbij goed zichtbaar te zijn vanaf de A2. Niet alleen vanuit de directe omgeving, maar ook vanaf


grotere afstand (komend vanaf Luik of de stadstraverse) is een goede zichtbaarheid gewenst. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. Ten aanzien van de wenselijkheid van het initiatief wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a. b. Het hotel is ontworpen als een landmark en zal worden gekenmerkt door een duidelijke en herkenbare vorm. In het ontwerp is gekozen voor een driehoek als basisvorm. De kop van het gebouw loopt uit op bijna niets, zodat het gebouw zich richting de bestaande bebouwing verdund en zo minder massief oogt. Naar het oordeel van het college zal het hotel door zijn verschijningsvorm geen storend element, maar een waardevol beeldbepalend element in het omgevingsbeeld gaan vormen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tevens een inrichtingsplan opgesteld, dat voorziet in een groene omkleding van de toekomstige bouwmassa. Middels een aanlegvergunningstelsel in de planregels is de groene inrichting van het plangebied voldoende afdwingbaar. c.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat het beoogde bouwvolume niet passend is in de omgeving wordt in de eerste plaats verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. Ten aanzien van de opmerking dat middels de oprichting van het hotel een precedentwerking wordt gecreëerd het volgende: de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" behelst een leidraad die dient te worden gevolgd bij de beoordeling van bouwplannen en initiatieven die qua bouwhoogte afwijken van ter plaatse geldende bestemmingsplannen. De gemeente Maastricht beschikt derhalve te allen tijden over een autonome bevoegdheid om ten aanzien van de stadsrandmilieus bestemmingsplannen vast te stellen welke een hogere bouwhoogte dan 20 meter toestaan. Het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" doet hier niet aan af en is in deze derhalve naar het oordeel van het college niet relevant.

d. De kern Gronsveld, welke met name wordt gekenmerkt door een woonfunctie, is gelegen ten zuidoosten van het plangebied, aan de oostzijde van de Rijksweg A2. Qua ruimtelijke functionaliteit en structuur is het plangebied derhalve georiënteerd op het bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. Het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" behelst een perifere ontwikkeling van een aantal interlokaal verzorgende functies. Door deze mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zal de beoogde ontwikkeling met name bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving trekken. De relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld is derhalve beperkt. Gezien de ligging van het plangebied in de directe nabijheid van de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden, alsmede de ligging in de nabijheid van het watersportrecreatiecentrum, is het ontbreken van een duidelijke relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld naar het oordeel van het college echter niet dermate bezwaarlijk dat dit de voorgenomen planontwikkeling belemmerd. e.


11. N.Harle Merkt het volgende op: a Middels de voorgestane planontwikkeling worden groeiplaatsen van zeldzame en deels bedreigde wettelijk beschermde plantensoorten bedreigd: in de bermen van de Oosterbroekweg groeien meer beschermde plantensoorten dan in het plantoelichting worden genoemd. De meest bijzondere hiervan is de Knolsteenbreek. Daarnaast groeit in een droge sloot aan de oostkant van de Oosterbroekweg een Tongvaren. b. Kleine elementen in een landschap vormen tezamen vaak de noodzakelijke schakels in het overleven van verschillende bedreigde soorten: het zijn onderdelen van verbindingsroutes van de natuur. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt hier afbreuk aan gedaan. c. het autoverkeer zal als gevolg van de beoogde ontwikkelingen toenemen, met als gevolg een toename van de vervuiling door fijnstof, stikstofoxiden en andere schadelijke stoffen. d. het landelijke karakter van de oostzijde van Gronsveld zal nog verder worden aangetast. De voorgenomen ontwikkeling, en dan met name de bouwmassa van het toekomstige hotel, doet afbreuk aan de groene belevingswaarde van het gebied. Hierdoor neemt ook de toeristisch-recreatieve


e.

belevingswaarde van het gebied af, dit in weerwil van de gemeentelijke en provinciale voornemens om het (groene) toerisme te ondersteunen, de voorgestane ontwikkeling draagt bij aan een grotere milieudruk (bijvoorbeeld klimaatsveranderingen), dit vanwege de verkeersaantrekkende werking van het plan en het aanbod van consumptieve activiteiten. In het kader van het bewustwordingsproces omtrent duurzaamheid is dit ongewenst. Het voorontwerp bestemmingsplan is in strijd met landelijke, provinciale en gemeentelijke voornemens ten aanzien van natuur, milieu en duurzame ontwikkeling.

Standpunt college: a Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn middels een actualiserend verkennend en aanvullend natuurwaardenonderzoek de in het plangebied aanwezige ecologische waarden in beeld gebracht. Uit deze onderzoeken is gebleken dat de Flora en faunawet geen verdere randvoorwaarde ten aanzien van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkelingen vormt. Middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden behoudens de aanleg van een tweede ontsluiting van het plangebied geen ingrepen in de bermen van en sloten naast de Oosterbroekweg beoogd. 4

5

b. Het college onderschrijft in algemene zin de inspraakreactie dat kleine elementen in een landschap belangrijke ecologische verbindingsroutes kunnen vormen. Landschappelijke elementen welke dermate waardevol zijn dat deze planologisch-juridische bescherming verdienen zijn in het POL2006 opgenomen in de perspectieven "PI Ecologische hoofdstructuur" en "P2 Provinciale Ontwikkelingszone Groen". Daarnaast kunnen gebieden een beschermde status genieten op grond van de Habitatrichtlijn, de Vogelrichtlijn of de natuurbeschermingswet. Het plangebied is niet gelegen in één van bovengenoemde perspectieven uit het POL2006, noch in een gebied dat op grond van nationale of Europese regelgeving een bijzondere status geniet. Ten aanzien van het plangebied prevaleren op basis van provinciaal, nationaal en Europees beleid en regelgeving derhalve andere belangen boven de potentiële waarde van het plangebied als ecologische verbindingsroute. De inspraakreactie leidt dan ook niet tot een heroverweging van de voorgenomen ontwikkeling. c.

De invloed van de toename van het autoverkeer als gevolg van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" beoogde ontwikkeling op het aspect luchtkwaliteit is onderzocht door Cauberg Huygen Raadgevende Ingenieurs . Uit dit onderzoek is gebleken dat de beoogde planrealisatie niet leidt tot een situatie waarbij de luchtkwaliteitseisen uit bijlage 2 van de Wet milieubeheer worden overschreden. Evenmin leidt het verkeer op de nabijgelegen wegen (waaronder de Rijksweg A2) tot een overschrijding van deze grenswaarden in het plangebied. Conform het bepaalde in artikel 5.16 van de Wet milieubeheer vormt het aspect luchtkwaliteit geen verdere randvoorwaarde ten aanzien van de voorgenomen planrealisatie. 6

d. Het plangebied is aan de overzijde van de Rijksweg A2 gelegen ten westen van de kern Gronsveld. Aan de overzijde van de Oosterbroekweg bevinden zich enkele opslagloodsen. Ten westen van deze loodsen bevindt zich een wijk welke door de aanwezige woon- en bedrijfsfuncties een sterk gemengd karakter kent. Verder naar het westen ligt het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden, dat nog grotendeels tot ontwikkeling moet worden gebracht. De directe omgeving van het plangebied wordt naar het oordeel van het college derhalve niet gekenmerkt door een landelijk karakter. Door de voorgestane ontwikkeling wordt het karakter van de omgeving van het plangebied niet in bezwaarlijke mate aangetast. Door de hoogwaardige stedenbouwkundige opzet en invulling van het plangebied draagt de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" beoogde ontwikkeling bij aan de kwaliteit van de omgeving. e.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat de milieudruk als gevolg van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" veranderende verkeersintensiteiten wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals verwoord onder 1 lc. Ten aanzien van de inspraakreactie dat het bestemmingsplan in strijd is met landelijke, provinciale en gemeentelijke voornemens ten aanzien van natuur, milieu en duurzame ontwikkeling vanwege de consumptieve aard van de toekomstige activiteiten merkt het college dat de

Heukelom Verbeek (januari 2008), Landmarkhotel Gronsveld - actualisatie verkennend natuurwaardenonderzoek (EI. 127.700). Gulpen Heukelom Verbeek (oktober 2008), Aanvullendftoraonderzoek landmarkhotel Gronsveld (EI-127.701). Gulpen Cauberg Huygen (februari 2008), Luchtkwaliteitsonderzoek bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" gemeente Eijsden. Maastricht. 4

5 6


algemene redenering dat plannen welke enige vorm van consumptieve activiteiten mogelijk maken geen doorgang zou kunnen vinden vanwege landelijke, provinciale en gemeentelijke voornemens ten aanzien van natuur, milieu en duurzame ontwikkeling niet wordt onderschreven door het college. 12. Belangencomité Stationsstraat Merkt het volgende op: a. Tijdens de ten behoeve van het plan gehouden inspraakavond zijn een aantal vragen gesteld ten aanzien van de aspecten verkeersintensiteit en veiligheid, parkeercapaciteit, beveiliging, de extra inrit van het hotel en de reclamemast. Het belangencomité dringt er op aan dat aan deze aspecten de grootst mogelijke aandacht en zorg wordt geschonken. b. Gezien het feit dat de concepten stadspoort en landmark in het provinciale beleid geen prominente rol meer spelen wordt gevraagd of de bouwmassa van het toekomstige hotel kan worden aangepast in een minder hoog, maar breder ontwerp. Standpunt college: a. Ten aanzien van de te verwachten verkeersintensiteit, verkeersveiligheid en de parkeercapaciteit wordt verwezen naar het gemeentelijk standpunt zoals dit is verwoord onder 4e. De extra inrit/ontsluiting van het plangebied wordt noodzakelijk geacht ten einde de verschillende bezoekersstromen van de verschillende in het plangebied geprojecteerde functies te scheiden, mede gelet op het aantal autobewegingen dat hier zal plaatsvinden. De reclamemast is noodzakelijk in verband met de verhuurbaarheid van de locatie. Het is ook naar het oordeel van het college van belang dat mogelijke effecten van lichthinder ten gevolge van de realisatie van het plan voor omwonenden tot een minimum beperkt blijven. In algemene zin kan over verlichting worden gezegd dat verlichting van gebouwen en van open terreinen binnen een inrichting, inclusief de verlichting ten behoeve van reclamedoeleinden, zodanig moet worden uitgevoerd dat directe lichtstraling op lichtdoorlatende openingen van woon- of slaapvertrekken, in gevels of daken van woningen wordt voorkomen. Zoals tijdens de inspraakavond is aangegeven zal de reclamemast zich met name oriënteren op Maastricht en Luik. Er zal daarbij zo min mogelijk lichtuitstraling naar de Stationsstraat plaatsvinden. De reclamemast zal daarnaast zodanig worden verlicht, dat eventueel strooilicht tot een minimum wordt beperkt. Ten aanzien van de beveiliging van het terrein zullen afspraken gemaakt worden tussen initiatiefnemer (Wyckerveste BV) en toekomstige exploitanten. Hoewel dit aspect nadrukkelijk de aandacht verdient kunnen ten aanzien van het aspect beveiliging geen concrete normen worden opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld". Tijdens de ten behoeve van het bestemmingsplan gehouden inspraakavond heeft initiatiefnemer uitdrukkelijk uitgesproken rekening te zullen houden met de belangen van omwonenden. b. Ten aanzien van de inspraakreactie of kan worden bezien of de bouwmassa van het toekomstige hotel kan worden aangepast in een minder hoog, maar breder ontwerp, wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. 13. Plus Vastgoed BV / Plus van Thiel BV Merkt het volgende op: a. Onvoldoende is onderzocht welke gevolgen de planontwikkeling heeft op de bestaande voorzieningenstructuur. Middels een distributieplanologisch onderzoek (dpo) dient te worden onderzocht of de voorgenomen ontwikkelingen niet zullen leiden tot een duurzame ontwrichting van deze voorzieningenstructuur. Een dergelijk onderzoek ligt niet ter inzage zodat niet aan deze onderzoeksverplichting is voldaan. b. De ontwikkeling en de exploitatie van het centrumplan Eijsden wordt door de komst van de grootschalige detailhandelbedrijven in het plangebied bedreigt. De beperking die het voorontwerpbestemmingsplan stelt (geen supermarkten) is volstrekt onvoldoende om te voorkomen dat zich grootschalige branches in het plangebied vestigen die de bestaande winkels in het centrum van Eijsden ondergraven. c. De uitsluiting van de supermarkt in de planregels dient te worden gemotiveerd met planologisch relevante argumenten. Deze motivering ontbreekt in de planstukken.


d. Op grond van het rooilijnenbeleid van Rijkswaterstaat is het absoluut verboden te bouwen op een afstand van minder dan 50 meter tot de Rijksweg A2. Derhalve zal bij de Minister verzocht worden een zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan in te dienen en een aanwijzing te geven als voorzien in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). e. Bouwen binnen 50 meter is ook op grond van het provinciaal beleid als neergelegd in de Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg deel I verboden. Derhalve zal bij de provincie Limburg verzocht worden een zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan in te dienen en een aanwijzing te geven als voorzien in de Wet ruimtelijke ordening. f. De voorgestane ontwikkeling is in strijd met het POL2006: nieuwe grootschalige functies op het gebied van detailhandel en grootschalige recreatieve voorzieningen dienen zorgvuldig te worden afgewogen. In dit kader dient onder verantwoordelijkheid van de gemeente Eijsden een economisch effectenrapportage (EER) uitgevoerd te worden. Als uit de EER blijkt dat er gemeentegrensoverschrijdende effecten zullen optreden is nadere afstemming nodig met betrokken gemeenten. g. Het POL2006 bepaalt dat stedelijke dienstenterreinen een minimale omvang van 50.000 m vloeroppervlak dan wel een terreinomvang van 5 ha dienen te hebben. Voor nieuwe bedrijventerreinen geldt een minimum oppervlak van 10 ha. Aan deze minimale omvang wordt niet voldaan. De locatie sluit verder niet aan op of maakt onderdeel uit van bestaand winkelgebied. Het voorontwerp leidt derhalve tot versnippering van de detailhandelstructuur. h. Het POL2006 stelt dat pas als geen geschikte locaties voorhanden zouden zijn de ontwikkeling van nieuwe locaties in het POL perspectief stedelijke ontwikkelingszone in beeld komt en dat het zoeken naar nieuwe locaties euregionaal perspectief dient te gebeuren. De locatie is volgens kaart 1 van het POL2006 niet gelegen in een stedelijke ontwikkelingszone, noch is er vanuit euregionaal perspectief gezocht. i. Gezien de ligging van het plangebied in de nabijheid van de Rijksweg A2 dient een onderzoek naar het aspect externe veiligheid te worden uitgevoerd. Dit onderzoek wordt node gemist. j . Inzicht dient te worden gegeven in het aantal bezoekers. Aan de hand van deze gegevens dient beoordeeld te worden of het plan MER-plichtig of MER-beoordelingsplichtig is. Ook dienen de gevolgen van het plan voor het aspect luchtkwaliteit inzichtelijk te worden gemaakt. 2

Standpunt college: a. In opdracht van Wyckerveste Adviseurs BV (initiatiefnemer) is door ECORYS een distributieplanologisch onderzoek verricht naar de haalbaarheid van een retailcluster (PDV/GDV) in Gronsveld. Het distributieplanologisch onderzoek zal bij de publicatie van het ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. b. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument. De gedachten gaan daarbij uit naar een "Big Box Boulevard": dit betreft een verzameling grootschalige units met een sterk ruimte extensief karakter en een hoge verkeersaantrekkende werking. De snelwegligging is hierbij essentieel. Voor wat betreft de retailinvulling wordt gedacht aan PDV/PDV+ vestigingen. Deze detailfuncties zullen derhalve een andere verzorgingsfunctie kennen dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden. De in de gemeente aanwezige kleinschalige reguliere detailhandelfuncties bestaan met name uit dagelijkse winkelvoorzieningen en aanvullende (kleinschalige) niet dagelijkse voorzieningen. In het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal nadere afstemming plaatsvinden omtrent de concrete retail-invulling van onderhavig plangebied. Het door ECORYS uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek en de geformuleerde visie op de PDV/GDV structuur voor (de regio) Maastricht kan hierbij als uitgangspunt dienen. Afhankelijk van de uitkomsten van het bestuurlijke overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de inhoud van de toekomstige gebiedsvisie zullen plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden aangepast ten einde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken, alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. Op deze wijze draagt onderhavig bestemmingsplan bij aan het ontwikkelen van een evenwichtige PDV/GDV retailstructuur in (de regio) Maastricht. c. De plantoelichting zal op dit punt worden aangevuld. Daarbij zal onder andere worden verwezen naar het distributieplanologisch onderzoek zoals dit is uitgevoerd ten behoeve van het Centrumplan Eijsden. In een aparte notitie over supermarktontwikkelingen in Eijsden wordt geconcludeerd dat de komst van een megasupermarkt distributief niet verantwoord is en de komst van een megasupermarkt op de locatie Gronsveld een bedreiging vormt voor de realisatie van het Centrumplan in Eijsden.


d. Ten aanzien van de ligging van het plangebied in de vrijwaringszones van de Rijksweg A2 heeft reeds in 2007 overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Eijsden, initiatiefnemer en Rijkswaterstaat. Daarbij heeft Rijkswaterstaat aangegeven onder welke voorwaarden een inbreuk van de rooilijnen bespreekbaar is. Deze voorwaarden zijn benoemd in paragraaf 5.1.2 van de plantoelichting. Middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" wordt concreet invulling gegeven aan deze voorwaarden. Daarnaast is het bestemmingsplan in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening verzonden aan Rijkswaterstaat Directie Limburg. Naar het oordeel van het college worden de belangen van de betreffende wegbeheerder (in casu) rijkswaterstaat in voldoende mate gerespecteerd. e.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat de provincie Limburg zal worden verzocht een zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan in te dienen alsmede een aanwijzing te geven als voorzien in de Wro wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 13d.

f.

De middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgestane ontwikkeling is naar het oordeel van het college zorgvuldig afgewogen. In de eerste plaats is een distributieplanologisch onderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat er sprake is van voldoende distributieplanologische marktruimte. De in het plangebied geprojecteerde detailhandelsvoorzieningen zullen zich richten op grootschalige niet dagelijkse uitgaven van de consument en kennen derhalve een andere verzorgingsfunctie dan de lokaal verzorgende detailhandel in de gemeente Eijsden. De in de gemeente aanwezige kleinschalige reguliere detailhandelfuncties bestaan met name uit dagelijkse winkelvoorzieningen en aanvullende (kleinschalige) niet dagelijkse voorzieningen. Ten aanzien van de voorziene detailhandelfuncties in het plangebied alsmede de regionale afstemming hieromtrent wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a. Ten aanzien van de bestuurlijke afweging omtrent de beoogde hotelfunctie wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4h.

g. De POL2006 uitwerking Programma Werklocaties 2020 behelst een programma waarin per regio de herstructurerings- en planningsopgave met betrekking tot werklocaties (bedrijventerreinen en dienstenterreinen) wordt vastgelegd tot en met 2020. De juridische status van het programma is een beleidsregel. Het vormt een kader voor de beoordeling door Gedeputeerde Staten van initiatieven voor de ontwikkeling van nieuwe terreinen en de herstructurering van bestaande terreinen. Daarbij wordt gestreefd naar een intensivering van het ruimtegebruik door bedrijven. Op het niveau van werklocaties gebeurt dit door: • in de eerste plaats te bezien welke mogelijkheden er zijn op de bestaande terreinen (restcapaciteit en herstructurering); • vervolgens te bekijken welke bestaande terreinen kunnen worden uitgebreid; • tenslotte pas de mogelijkheden voor de aanleg van nieuwe werklocaties te onderzoeken. De gemeente Eijsden heeft op 13 augustus 2008 een formele reactie op de notities Werklocaties Limburg 2020 (algemeen en regiospecifiek deel) gegeven. In deze reactie werd onder andere de vraag gesteld of het omzetten van bedrijventerreinen naar dienstenterreinen als herstructuring kan worden aangemerkt. Een en ander mede in verband met de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkelingen. Afhankelijk van de resultaten van het bestuurlijk overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de gebiedsvisie welke ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden wordt opgesteld, behelst dit bestemmingsplan de planologisch/juridische basis ten behoeve van de realisatie van de (eerste fase van) een retail- en voorzieningcluster ter plaatse van het huidige bedrijventerrein Gronsveld. Per brief van 24 maart 2009 heeft de Provincie Limburg aangegeven dat naar aanleiding bovengenoemde reactie in paragraaf 10.2.4 van het programma Werklocaties 2020 de mogelijke functiewijziging/transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld naar een dienstenterrein is opgenomen als aandachtspunt binnen de regiospecifieke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan voorziet derhalve niet in de aanleg van een nieuwe werklocatie / dienstenterrein. De in het POL2006 gestelde voorwaarde dat ten aanzien van nieuwe dienstenterreinen een vloeroppervlak van 50.000 m dan wel een terreinomvang van 5 ha als absoluut minimum geldt is in deze naar het oordeel van het college dan ook niet relevant. 2


h. Het plangebied is gelegen in perspectief "P7 Corridor" en perspectief "P9 Stedelijke bebouwing". De middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen realisatie van een aantal stedelijke functies is passend binnen deze perspectieven. Het POL2006 stelt niet dat nieuwe ontwikkelingen slechts in het perspectief "P8 Stedelijke ontwikkelingszone" mogen plaatsvinden. De inspraakreactie dat het plangebied niet is gelegen in een stedelijke ontwikkelingszone, en dat er niet vanuit euregionaal perspectief is gezocht, is in deze naar het oordeel van het college dan ook niet relevant. i.

Door Cauberg-Huygen Raadgevende Ingenieurs is ten behoeve van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkeling een onderzoek verricht naar het aspect externe veiligheid. Het onderzoek is gericht op de volgende onderdelen: • transport van gevaarlijke stoffen over de weg en het spoor (waaronder het transport van gevaarlijke stoffen over de Rijksweg A2); • transportleidingen; • bedrijven in de omgeving. Uit het onderzoek is gebleken dat het groepsrisico als gevolg van de voorgestane ontwikkeling slechts marginaal zal toenemen. Het aspect externe veiligheid vormt redelijkerwijs geen verdere randvoorwaarde bij de voorgenomen ontwikkeling.

j.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat beoordeeld dient te worden of de voorgestane ontwikkeling MER-plichtig dan wel MER-beoordelingsplichtig is wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4d. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de gevolgen van de voorgestane ontwikkeling op het aspect luchtkwaliteit inzichtelijk dienen te worden gemaakt wordt verwezen naar het standpunt van het college als verwoord onder 11c.

14. Hoofdbedrijfschap detailhandel

Merkt het volgende op: a. Het voorontwerp bestemmingsplan kan niet bogen op een door de gemeente Eijsden vastgestelde retailstructuurvisie, waarin de voorgenomen plannen worden afgewogen ten opzichte van andere retailontwikkelingen binnen de gemeente. b. Het voorontwerp bestemmingsplan is in strijd met het provinciale detailhandelbeleid, zoals verwoord in het POL2006. Het plangebied kan niet worden aangemerkt als een op basis van regionaal overleg overeengekomen stedelijk dienstenterrein. c. De ruime bestemmingsomschrijving strookt niet met de op basis van het provinciale beleid toegestane retailfuncties op stedelijke dienstenterreinen. Toegestane retailfuncties zijn detailhandelfuncties voor minder frequent benodigde aankopen welke moeilijk inpasbaar zijn in bestaande winkelgebieden. d. De in de planregels gehanteerde minimale omvang van 900 m winkelvloeroppervlak is in strijd met het vigerende provinciale beleid. In het POL2006 wordt aangegeven dat het om winkels van 1.000 m of meer dient te gaan. e. Het POL2006 bepaalt dat stedelijke dienstenterreinen een minimale omvang van 50.000 m vloeroppervlak dienen te hebben. Het plan voldoet hier niet aan. f. Middels het in opdracht van de projectontwikkelaar uitgevoerde marktonderzoek naar de haalbaarheid van het plan wordt niet voldaan aan de eis uit het POL2006 dat aan de beoogde ontwikkelingen een economische effectenrapportage ten grondslag dient te liggen. g. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het in oktober 2008 vastgestelde detailhandelsbeleid van de gemeente Maastricht. Uit ten behoeve van deze nota uitgevoerd onderzoek is gebleken dat ten faveure van een toekomstbestendige retailstructuur het maken van keuzes onontbeerlijk is. In de Detailhandelsnota 2008 van de gemeente Maastricht wordt gekozen voor één PDV locatie (noordoost Maastricht) en één GDV locatie (Sfinxterrein), waarbij beide clusters een bovenlokale functie dienen te vervullen. De voorgestane ontwikkeling strookt niet met het door de gemeente Maastricht vastgestelde beleid. h. De bestemmingsomschrijving van de bestemming Centrumdoeleinden is te ruim. In principe worden hiermee alle detailhandelbranches toegestaan, waarbij de enige drempel is gelegen in de metrage van 900 m verkoopvloeroppervlak. De gekozen bestemmingswijze houdt grote risico's in voor de PDV/GDV structuur in het stedelijk gebied en de huidige detailhandelstructuur in Eijsden, Gronsveld en de nabijgelegen buurt- en winkelcentra in Maastricht. i. De uitsluiting van de supermarkt in de planregels dient te worden gemotiveerd met planologisch relevante argumenten. Deze motivering ontbreekt in de planstukken. 2

2

2

2


Standpunt college: a. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de voorgenomen plannen wegens het ontbreken van een retailstructuurvisie niet zijn afgewogen tegen andere retailontwikkelingen binnen de gemeente wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals is verwoord onder 13b. b. In het Programma Werklocaties 2020 is naar aanleiding van een ingebrachte reactie van de gemeente Eijsden onder regiospecifieke ontwikkelingen de (mogelijke) functiewijziging/transformatie van een gedeelte van het bedrijventerrein Gronsveld naar een dienstenterrein opgenomen. In dit kader zal nadere afstemming met buurgemeenten en de provincie Limburg plaatsvinden. Ten aanzien van de regionale afstemming en de gebiedsvisie welke ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal worden opgesteld wordt verder verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a. c.

In het kader van de op te stellen ruimtelijke gebiedsvisie ten aanzien van het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden zal nadere afstemming plaatsvinden omtrent de concrete retail-invulling van onderhavig plangebied. Het door ECORYS uitgevoerde distributieplanologisch onderzoek en de geformuleerde visie op de PDV/GDV structuur voor (de regio) Maastricht kan hierbij als uitgangspunt dienen. Afhankelijk van de uitkomsten van het bestuurlijke overleg tussen de gemeenten Maastricht en Eijsden en de inhoud van de toekomstige gebiedsvisie zullen plantoelichting en planregels van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" worden aangepast ten einde de gewenste invulling van het plangebied mogelijk te maken, alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen. (Kleinschalige) Reguliere detailhandel zal daarbij in ieder geval middels de planregels worden uitgesloten. Op deze wijze draagt onderhavig bestemmingsplan bij aan het ontwikkelen van een evenwichtige PDV/GDV retailstructuur in (de regio) Maastricht.

d. De planregels zullen op dit punt worden aangepast. e.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat nieuwe stedelijke dienstenterreinen een minimumoppervlak van 50.000 m dienen te beschikken wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 12g. 2

f.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat ten behoeve van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkeling geen volledige zorgvuldige afweging heeft plaatsgevonden omdat geen economische effectenrapportage is uitgevoerd wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 13f.

g. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de beoogde ontwikkeling in strijd is met het detailhandelbeleid van de gemeente Maastricht wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4a. h. Ten aanzien van de inspraakreactie dat de bestemmingsomschrijving van de bestemming Centrumdoeleinden te ruim is en hiermee in principe alle detailhandelbranches worden toegestaan wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4j. i.

Ten aanzien van de inspraakreactie dat de uitsluiting van de supermarkt in de planregels onvoldoende gemotiveerd is met planologisch relevante argumenten wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals verwoord onder 13c.

14. H. Huveneers Merkt het volgende op: a. Waarom hecht de gemeente Eijsden belang aan een stadspoort en de oprichting van een landmark aan de A2, welke het in- en uitrijden van het stedelijk gebied van Maastricht accentueert? b. Het groene karakter van de gemeente Eijsden dient zoveel mogelijk te worden benadrukt. Derhalve dient geen hoogbouw te worden geplaatst welke eigenlijk in binnenstedelijk gebied thuishoort. Het hotel zal de verstoorder van het groene landschap worden. c. Het beoogde bouwvolume is niet passend in de omgeving. De gemeente Maastricht hanteert langs haar stadsranden een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het hotel wordt bijna vier keer zo hoog. Met de oprichting van het hotel wordt het risico van een precedentwerking gecreëerd, waardoor Maastricht ook


hoogbouw langs de stadsranden kan plaatsen. Het concept stadspoort uit het POL2001 is uit het POL2006 geschrapt. d. Uit de plantoelichting wordt de relatie met de omgeving onvoldoende of niet correct onderbouwd. Met name de relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld wordt onvoldoende onderbouwd. e. Het plan zal een te grote toename van het autoverkeer op de toegangswegen van en naar Gronsveld tot gevolg hebben, alsmede op de wegen in Gronsveld zelf. Het project is derhalve niet passend, buiten proportie en belastend voor een groene plattelandsgemeente. Standpunt college: a. De gemeente Eijsden hecht grote waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het plangebied aan de Oosterbroekweg. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. De bebouwing ter plaatse dient daarbij goed zichtbaar te zijn vanaf de A2. Niet alleen vanuit de directe omgeving, maar ook vanaf grotere afstand (komend vanaf Luik of de stadstraverse) is een goede zichtbaarheid gewenst. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. Ten aanzien van de wenselijkheid van het initiatief wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. • b. Het hotel is ontworpen als een landmark en zal worden gekenmerkt door een duidelijke en herkenbare vorm. In het ontwerp is gekozen voor een driehoek als basisvorm. De kop van het gebouw loopt uit op bijna niets, zodat het gebouw zich richting de bestaande bebouwing verdund en zo minder massief oogt. Naar het oordeel van het college zal het hotel door zijn verschijningsvorm geen storend element, maar een waardevol beeldbepalend element in het omgevingsbeeld gaan vormen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tevens een inrichtingsplan opgesteld, dat voorziet in een groene omkleding van de toekomstige bouwmassa. Middels een aanlegvergunningstelsel in de planregels is de groene inrichting van het plangebied voldoende afdwingbaar. c. Ten aanzien van de inspraakreactie dat het beoogde bouwvolume niet passend is in de omgeving wordt in de eerste plaats verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. Ten aanzien van de opmerking dat middels de oprichting van het hotel een precedentwerking wordt gecreëerd het volgende: de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" behelst een leidraad die dient te worden gevolgd bij de beoordeling van bouwplannen en initiatieven die qua bouwhoogte afwijken van ter plaatse geldende bestemmingsplannen. De gemeente Maastricht beschikt derhalve te allen tijden over een autonome bevoegdheid om ten aanzien van de stadsrandmilieus bestemmingsplannen vast te stellen welke een hogere bouwhoogte dan 20 meter toestaan. Het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" doet hier niet aan af en is in deze derhalve naar het oordeel van het college niet relevant. d. De kern Gronsveld, welke met name wordt gekenmerkt door een woonfunctie, is gelegen ten zuidoosten van het plangebied, aan de oostzijde van de Rijksweg A2. Qua ruimtelijke functionaliteit en structuur is het plangebied derhalve georiënteerd op het bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. Het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" behelst een perifere ontwikkeling van een aantal interlokaal verzorgende functies. Door deze mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zal de beoogde ontwikkeling met name bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving trekken. De relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld is derhalve beperkt. Gezien de ligging van het plangebied in de directe nabijheid van de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden, alsmede de ligging in de nabijheid van het watersportrecreatiecentrum, is het ontbreken van een duidelijke relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld naar het oordeel van het college echter niet dermate bezwaarlijk dat dit de voorgenomen planontwikkeling belemmerd. e.



15. W. Keijser - Schuurman Merkt het volgende op: a. Het groene karakter van de gemeente Eijsden dient zoveel mogelijk te worden benadrukt. Derhalve dient geen hoogbouw te worden geplaatst welke eigenlijk in binnenstedelijk gebied thuishoort. Het hotel zal de verstoorder van het groene landschap worden. b. Het beoogde bouwvolume is niet passend in de omgeving. De gemeente Maastricht hanteert langs haar stadsranden een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het hotel wordt bijna vier keer zo hoog. Met de oprichting van het hotel wordt het risico van een precedentwerking gecreëerd, waardoor Maastricht ook hoogbouw langs de stadsranden kan plaatsen. Het concept stadspoort uit het POL2001 is uit het POL2006 geschrapt. c. Uit de plantoelichting wordt de relatie met de omgeving onvoldoende of niet correct onderbouwd. Met name de relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld wordt onvoldoende onderbouwd. d. Uit de plantoelichting wordt de relatie met de omgeving onvoldoende of niet correct onderbouwd. Met name de relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld wordt onvoldoende onderbouwd. e. Het plan zal een te grote toename van het autoverkeer op de toegangswegen van en naar Gronsveld tot gevolg hebben, alsmede op de wegen in Gronsveld zelf. Het project is derhalve niet passend, buiten proportie en belastend voor een groene plattelandsgemeente. Standpunt college: a. De gemeente Eijsden hecht grote waarde aan een architectonisch en stedenbouwkundig hoogwaardige invulling van het plangebied aan de Oosterbroekweg. In de notitie Stadspoort Gronsveld is reeds verantwoord waarom een kwalitatief hoogwaardig en herkenbaar bebouwingselement of -structuur, gekenmerkt door een aanzienlijk bouwvolume ter plaatse gewenst is. De bebouwing ter plaatse dient daarbij goed zichtbaar te zijn vanaf de A2. Niet alleen vanuit de directe omgeving, maar ook vanaf grotere afstand (komend vanaf Luik of de stadstraverse) is een goede zichtbaarheid gewenst. Deze verantwoording is, gelet op de ruimtelijke karakteristiek van (de omgeving van) het plangebied, de beoogde functie van het plangebied en de (beoogde) functies in de omgeving (zoals het W.R.C.) naar het oordeel van het college nog steeds relevant. Ten aanzien van de wenselijkheid van het initiatief wordt voor het overige verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. b. Het hotel is ontworpen als een landmark en zal worden gekenmerkt door een duidelijke en herkenbare vorm. In het ontwerp is gekozen voor een driehoek als basisvorm. De kop van het gebouw loopt uit op bijna niets, zodat het gebouw zich richting de bestaande bebouwing verdund en zo minder massief oogt. Naar het oordeel van het college zal het hotel door zijn verschijningsvorm geen storend element, maar een waardevol beeldbepalend element in het omgevingsbeeld gaan vormen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tevens een inrichtingsplan opgesteld, dat voorziet in een groene omkleding van de toekomstige bouwmassa. Middels een aanlegvergunningstelsel in de planregels is de groene inrichting van het plangebied voldoende afdwingbaar. c. Ten aanzien van de inspraakreactie dat het beoogde bouwvolume niet passend is in de omgeving wordt in de eerste plaats verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4b. Ten aanzien van de opmerking dat middels de oprichting van het hotel een precedentwerking wordt gecreëerd het volgende: de notitie "Hoger bouwen in Maastricht" behelst een leidraad die dient te worden gevolgd bij de beoordeling van bouwplannen en initiatieven die qua bouwhoogte afwijken van ter plaatse geldende bestemmingsplannen. De gemeente Maastricht beschikt derhalve te allen tijden over een autonome bevoegdheid om ten aanzien van de stadsrandmilieus bestemmingsplannen vast te stellen welke een hogere bouwhoogte dan 20 meter toestaan. Het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" doet hier niet aan af en is in deze derhalve naar het oordeel van het college niet relevant. d. De kern Gronsveld, welke met name wordt gekenmerkt door een woonfunctie, is gelegen ten zuidoosten van het plangebied, aan de oostzijde van de Rijksweg A2. Qua ruimtelijke functionaliteit en structuur is het plangebied derhalve georiënteerd op het bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden. Het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" behelst een perifere ontwikkeling van een aantal interlokaal verzorgende functies. Door deze mix van de verschillende interlokaal verzorgende functies in het plangebied, welke geen van allen primair gericht zijn op het direct aangrenzende gebied, zal de beoogde ontwikkeling met name bezoekers uit een wijdere (15 tot 30 autominuten) omgeving trekken. De relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld is derhalve beperkt. Gezien de ligging van het plangebied in


de directe nabijheid van de bedrijventerreinen Gronsveld en Maastricht-Eijsden, alsmede de ligging in de nabijheid van het watersportrecreatiecentrum, is het ontbreken van een duidelijke relatie met de woonfunctie van de kern Gronsveld naar het oordeel van het college echter niet dermate bezwaarlijk dat dit de voorgenomen planontwikkeling belemmerd. e.



Aanvullingen naar aanleiding van vragen zoals deze zijn gesteld tijdens de informatie- en inspraakavond d.d. 13 november. Vragen en opmerkingen welke tijdens de informatie en inspraakavond (als bedoeld onder IV) niet konden worden beantwoord worden onderstaand zakelijk samengevat, waarna het standpunt van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Eijsden volgt. 16. Dhr. Moerkerk (opmerking en reactie zoals beschreven in het inspraakavondverslag onder 18 en 19) Merkt het volgende op: Is de voorgestane ontwikkeling MER-plichtig dan wel MER-beoordelingsplichtig? Standpunt college: Ten aanzien van de vraag of de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" beoogde ontwikkeling MER-plichtig of MER-beoordelingsplichtig is wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 4d. 17. Mevr. Meijs (opmerking en reactie zoals beschreven in het inspraakavondverslag onder 23 en 24) Merkt het volgende op: Bij topdrukte zouden meer dan 700 parkeerplaatsen benodigd zijn. Bij de invulling van de parkeerplaatsen is echter uitgegaan van een gemiddelde van iets meer dan 400 parkeerplaatsen. Standpunt college: Ten aanzien van de vraag of het plan wel voorziet in voldoende parkeerplaatsen wordt opgemerkt dat de parkeerbalans is opgesteld aan de hand van landelijke geldende relevante parkeerkencijfers (CROW publicatie 182: "Parkeerkencijfers - basis voor parkeemormering" en de bouwverordening van de gemeente Eijsden. De in de CROW uitgave opgenomen parkeerkengetallen worden algemeen geaccepteerd bij de beoordeling van parkeervraagstukken. Deze parkeerkencijfers kennen een bepaalde bandbreedte, waarbinnen afgaand op de specifieke situatie per ruimtelijke ontwikkeling de toepassing van deze normen concreet kan worden gemaakt. Naar het oordeel van het college kan middels het huidige ontwerp op alle dagen, inclusief piekmomenten zoals koopavond en zaterdagen, aan de minimale parkeervraag worden voldaan. Door initiatiefnemer (Wyckerveste) is tijdens de inspraakavond tevens aangegeven dat zou worden onderzocht of op en onder de toekomstige retailvoorzieningen parkeervoorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Deze optie is echter financieel niet haalbaar bevonden. 7

18. Dhr. Rousch (opmerking en reactie zoals beschreven in het inspraakavondverslag onder 25 en 26) Merkt het volgende op: Tijdens gesprekken met het bewonerscomité is aangegeven dat nog zou worden onderzocht of met één toerit zou kunnen worden volstaan. Standpunt college: Ten aanzien van de vraag waarom een tweede toerit noodzakelijk is wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit is verwoord onder 12a 19. Dhr. Consten (opmerking en reactie zoals beschreven in het inspraakavondverslag onder 41 en 42) Merkt het volgende op: Indien 5 tot 10% van de voorziene verkeersbewegingen zal plaatsvinden in de Stationsstraat betreft dit al een dusdanige toename, dat de Stationsstraat dit niet aan zal kunnen. Standpunt college: Ten aanzien inspraakreactie dat de Stationsstraat niet overbelast mag raken als gevolg van de verkeersaantrekkende werking van de middels het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" voorgenomen ontwikkelingen wordt verwezen naar het standpunt van het college zoals dit ten aanzien van de verkeersaantrekkende werking en de bereikbaarheid van het plangebied is verwoord onder 4e.

7

CROW (september 2008), Publicatie 182: Parkeerkencijfers - basis voor parkeemormering". Ede


Bijlage 2. Binnengekomen reacties in het kadér van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening


Gemeente Eijsden

33 m

Reg nr.

Het College van Burgemeester e n Wethouders van d e gemeente Eijsden Postbus 3 9 6245 Z G E I J S D E N

10 QKT ISMy

Ingak.

Qri. Afgeh.

r>&0

fil« Arch.

JJ fvyz-

fl<$rj

Sittard, 8 oktober 2008 uw kenmerk : uw brief van : ons kenmerk : 200808565

behandeld door : E.H.H. Verheden doorkiesnummer : 046-4205847 e-mall : [email protected]

gemandateerde bevoegdheid: advies watertoets

onderwerp: wateradvies concept voorontwerp bestemmingsplan Hotel Grqnsveld

Geacht College,

Op 6 oktober 2008 heeft Plangroep Heggen, namens Wyckerveste, een verzoek ingediend bij het Watertoetsloket Roer en Overmaas* voor het geven van een wateradvies over bovengenoemd plan. Het plan omvat de bouw van een hotel en een grootschalige detailhandellocatie. Óp 29 januari e n 2 5 september hebben wij reeds advies uitgebracht over dit plan. De opmerkingen uit d e z e (pré-)wateradviezen zijn correct verwerkt in voorliggend plan. Het plan voldoet a a n de uitgangspunten van duurzaam waterbeheer en aan onze richtlijnen voor het dimensioneren van waterhuishoudkundige voorzieningen. Wij geven u derhalve een positief wateradvies. W e l wijzen wij u erop dat, vanwege een bodemverontreiniging met chloride in een (klein) deel van het plangebied, het niet wenselijk is op die plaats een aquafiow-infiltratiesysteem toe te passen. In paragraaf 4.2.3 "Saneringsplan" is immers aangegeven dat de betreffende locatie verhard dient te worden om verspreiding van de verontreiniging door infiltrerend regenwater te voorkomen. Gezien de omvang van d e verhardingen in verhouding tot d e benodigde waterberging (zie paragraaf 4.3.5 "Gekozen afwateringssysteem") zijn er vol

waterschap: verkiezingen

Postbus 185. 6130 AD Sittard < Parklaan 10. 6131 KG Sittard telefoon 046-42Q570Ü • fax 046-4205701 e-mall [email protected] • website www.overmaas.nl Nederlandse Waterschapsbank N.V. 63.67.52.658 blw-nummer NL 8123.61.155.B01

www.overmaas.nl

NOVEMBER 2008 ISO 9001:2000 GECERTIFICEERD

Waterschap Roer en Overmaas Pagina 2 van 2

doende mogelijkheden om elders te infiltreren en hoeft de verontreiniging derhalve geen belemmering te vormen.

Hoogachtend, Het dagelijks bestuur, krachtens mahdaat, de secretaris/directeur,

drs. F . M . C M . Wesdijk

'Het Watertoelsloket Roer en Overmaas Is een gezamenlijk initiatief in het kader van do watertoets van het Waterschap Roer en Overmaas, hel Waterschapsbedrijf Limburg, de Provincie Limburg en Rijkswaterstaat Limburg. Dit wateradvies is opgesteld door hei Waterschap Roer en Overmaas. De andere waterbeheerders van het loket hébben geen opmerkingen.

200806565

14 3>

Poslbüs 1060 6201 BB Maastricht Limburglaan 25 T 043 880 80 88 F Ó43 880 80 00 vww,wml.nl [email protected] L1 teletekst pagina 488

Gemeente Eijsden Regnr.

College van Burgemeester en Wethouders varrde" gemeente Eijsden T.a.v. mevr. J . Starren Ingek. Postbus 39 6245 Z G Eijsden

Gri.

10 OKT 2QÖB P&O

Br.&V

Afgeh. Uw kenmerk 07.1006.R001.KT Contactpersoon

BMP

1WZ

r$£

Arch.

Boekingsnummer Cal. 1 / Bijlagen

O. Jertnekens Telefoonnummer 043-8808742

Betreft Concept Voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Gronsveld"

Blad 1 van 1 Ons kenmerk 3311 PAD/OJ Datum 09-10-2008

Geacht College,

Met belangstelling hebber! wij kennis genomen van het concept voorontwerp bestemmingsplan "Hotel Grörisveld". Ih het bijzonder zijn wij verheugd over de aandacht voor het water, vooral de paragraaf 4.3 Waterhuishouding. Omdat het plan verder onze belangen in de drinkwaterwinning niet raakt, hebben wij geen opmerkingen.

Wij vertrouwen eróp u hiermede voldoende te hebben geïnformeerd.

rtét vriéndelijke groet,

C . L . C . M . Toussaint Adviseur Zekerstelling Grondstof en Winning

NV Waterleiding Maatschappij Limburg - ING-Bank.MaasIrlcht 67:94.11J04 - Postbank 1049319 - Handelsregister Maastricht 14602038 - BTW NL003045250B01

N.V. Nederlandse Gasunie

Gemeente Eiiséën Rëgnr.

Ingek. Gemeente Eijsderï t.a.v. mèyr". 1 Starrer Postbus 39 Gri. 6245 ZG Eijsden

2 1 OKT 2008/3

V. Nederlandse Gasunie Pbstbus 19

P&O. .Br.ü.V

I3MO

tvvz

Ö*g£ 9j700 MA Groningen 9.54. cüncourslaan 17

Afgeh.

A n ; h

'

l! (0501 521 91 11 F (050) 521 19 99 E communlcatle@gasun|e.nl Handelsregister Groningen 02029700

Datum

Doorklesnummer

20 oktober 2008

0570-696421

Ons kenmerk

Uw kenmerk

TAJO Ö8.B.6128

www.gasunle.nl

07.10O6.R001.KT

Onderwerp

reactie op concept voorontwerp-bestemmingsplan Hotel Gronsveld (Z-500-18)

Geachte mevrouw Starren, Naar aanleiding van uw brief van 16 oktober 2008, waarmee u ons bovengenoemd voorontwerp-bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1. Bro deed toekomen, delen wij u hét volgende mee. Het voornoemde plan is door ons getoetst aan het niéuwe externe veiligheidsbeleid van het ministerie vail VROM, zoals dat naar verwachting in 2009 in werking zal treden middels de AMvB Buisleidingen. De circulaire "Zonering langs höge drgk aardgastransportleidingen uit 1984" zal dan komen te vervallen. Waarschijnlijk zal genoemde circulaire al in 2008 worden opgevolgd door een tijdelijk nieuwe circulaire tot het moment dat voornoemde AMvB in werking is getreden. Op grond van deze toetsing komen wij tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letalitejtgrens van onze leiding valt. Daarmee staat vast dat de leiding geen Invloed heeft op de verdere planontwikkeling. Onder dankzegging voor de toezending, retourneren wij hierbij het voorontwerpbestemmingsplan. Hoogachte

Aart Schilder Medewerker Juridische Zaken

Bijlage: - Concept voorontwerp bestemmingplan Hotel Gronsveld

Blad 1 van 1

Gemeente

n n n

Maastricht

Gemeente Eijsden Burgemeester en wethouders van E i j s d e n Postbus 39 6245 ZG EIJSDEN

Régnr.

21 NOV 20Q8J ^)

Ingek.

Gri.

p&p

Br.& V

öns kenmerk:

b i j lage(n) : 4 Onderwerp

Geacht Met

IWZ

Arch.

Afgeh.

uw b r i e f :

BMO


m. (ï.m

doorkiesnummer 043 350 4788 (t 043 350 4650 (fa:

M a a s t r i c h t , 18: november 2008

: D e t a i l h a n d e l s n o t a en Concept voorontwerp bestemmingsplan H o t e l Gronsveld

VÉffZONDÈS

20OUÜ88

college,

deze b r i e f w i l l e n wij graag reageren op bovengenoemde zaken.

A l l e r e e r s t w i l l e n w i j i n b i j l a g e 1 ingaan op uw b r i e v e n van 1 j u l i en 12 September j l . d i e u ons i n h e t kader van de procedure voor de d e t a i l h a n d e l s n o t a gezonden h e e f t . Daarna w i l l e n Wij i n b i j l a g e 2 ingaan op h e t concept voorontwerpbestemmingsplan "Hotel Gronsveld" (hierna t e noemen: "het concept"). Op 6 oktober 2008 hebben wij van Plangróep Heggen namens u d i t concept ontvangen met het verzoek om onze vragen, opmerkingen en/of adviezen t e r i c h t e n aan de gemeente E i j s d e n . H i e r b i j i s geen tërmijh gegeven, maar w i j w i l l e n hiermee graag binnen een r e d e l i j k e t e r m i j n reageren. Het bedoelde concept i s reeds besproken i n een b e s t u u r l i j k o v e r l e g op het gouvernement waarbij deputé Driessen, uw wethouder Jacqbs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t o v e r l e g i s afgesproken d a t de p r o v i n c i e een b r i e f naar beide gemeenten s t u u r t , waarin z i j aangeeft uw concept pas t e beoordelen aan de hand van een i n t e r g e m e e n t e l i j k e r u i m t e l i j k e structuürvisie vobr het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . D e s a l n i e t t e m i n hechten wij eraan om door middel van deze b r i e f nog eens kort onze b e l a n g r i j k s t e opmerkingen over h e t concept t e b e l i c h t e n . Hoofdconclusie i s i n i e d e r g e v a l dat het h i e r een d u i d e l i j k bovenlokaal concept b e t r e f t , dat n i e t a l l e e n v a n u i t het M a a s t r i c h t s b e l e i d g e z i e n , maar ook u i t r e g i o n a a l oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou z i j n d i e h i e t b i j d r a a g t aan en z e l f s ontwrichtend werkt op een duurzame r e g i o n a l e v o o r z i e n i n g e n s t r u c t u u r . Gezien de aard en omvang van de f u n c t i e s i s h i e r sprake van een o n t w i k k e l i n g waarvan ook de

Mosae Forum 10, Postbus 1992,6201 BZ, Maastricht Telefoon (043)3505050 Fax (043) 350 4141

E-ma|l [email protected] Internet, www.maastrkhtni

blad 2 p r o v i n c i e z e g t d a t d e v o o r t r e k k e r s r o l b i j de c e n t r u m g e m e e n t e l i g t . A a n g e z i e n w i j e r b e g r i p v o o r hebben d a t e r een adequate i n v u l l i n g v o o r d e door u a a n g e d r a g e n l o c a t i e z a l moeten p l a a t s v i n d e n e n e r b o v e n d i e n d i v e r s e o n t w i k k e l i n g e n i n h e t u i t l o o p g e b i e d t u s s e n M a a s t r i c h t en E i j s d e n s p e l e n , i s h e t v a n g r o o t b e l a n g d a t w.e, z o a l s ook a f g e s p r o k e n op h e t h i e r b o v e n genoemd b e s t u u r l i j k ó v e r l e g , g e z a m e n l i j k n a a r een. o p l o s s i n g v a n de p r o b l e m a t i e k z o e k e n jjji h e t k a d e r vaii e e n r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e v o o r h e t u i t l o o p g e b i e d t u s s e n M a a s t r i c h t en E i j s d e n . W i j gaan e r v a n u i t d a t we op b a s i s h i e r v a n kunnen komen t o t e e n goede en a d e q u a t e o p l o s s i n g .

Met v r i e n d e l i j k e

groet*

Afschrift(en): C o l l e g e Van Gedeputeerde S t a t e n v a n de p r o v i n c i e Limburg

blad 3

BIJLAGE Is


A l l e r e e r s t w i l l e n wij ingaan op uw b r i e v e n van 1 j u l i en 12 september j l . de concept-detailhandelsnota voor de gemeente M a a s t r i c h t .

over

Voorafgaand aan de raadsbehandeling hebben wij u reeds een r e a c t i e gegeven op uw b r i e f van 1 j u l i én hebben wij u het r a a d s v o o r s t e l toegezonden. Hierop h e e f t u gereageerd met üw. b r i e f van 12 september, tri deze b r i e f s t a a t dat er begin 2007 (ambtelijk) gesprekken gevoerd z i j n en dat e i n d 2007 t i j d e n s een gesprek aangegeven i s dat ook hét w e s t e l i j k gedeelte p o t e n t i e h e e f t . Wij moeten constateren dat h i e r u i t i n i e d e r geval a l b l i j k t dat de plannen z o a l s i n uw b r i e f van 1 j u l i j l . omschreven, inderdaad medio 2007 nog n i e t bekend waren. Dit. s t a a t overigens nog l o s van het informele k a r a k t e r van de (ambtelijke) gesprekken zoals overigens ook u i t uw b r i e f spreekt. De genoemde plannen z i j r i ^ P zeker n i e t aan een a a n t a l van onze ambtenaren gepresenteerd a l s standpunt van uw c o l l e g e of raad, l a a t staan dat de gesprekken bedoeld waren om bezwaren tegen de plannen te maken ( a l hebben onze ambtenaren wel hun t w i j f e l s g e u i t ) ; s t e r k e r nog, huh i s zélfs embargo verzocht omdat de plannen, d i e bovendien a l l e e n aan de orde zouden z i j n a l s Maastricht h i e r voordelen i n z i e t , nog niét b i j uw raad bekend zouden z i j n . Onze ambtenaren hebben gemeend e r goed aan t e doen om d i t embargo te r e s p e c t e r e n . Wél i s de ongerustheid d i e d i t teweeg bracht, mede a a n l e i d i n g geweest van ons b e s t u u r l i j k o v e r l e g van 29 mei j l . Op 16 september j l . h e e f t de gemeenteraad het e i n d v e r s l a g met de beantwoording van de d i v e r s e i n s p r a a k r e a c t i e s en de D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008 (nagenoeg ongewijzigd t e n o p z i c h t e van de concept-detailhandelsnota) v a s t g e s t e l d . H i e r b i j doen wij u hét r a a d s b e s l u i t en de v a s t g e s t e l d e D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008, d i e s i n d s k o r t Overigens ook óp onze website s t a a t , toekomen. B i j de raadsbehandeling van de v a s t s t e l l i n g van de D e t a i l h a n d e l s n o t a 2008 h e e f t onze raad de wens uitgesproken dat gezien het g r e n s o v e r s t i j g e n d e karakter c.q. de grote ongewenste i n v l o e d van uw plannen op de d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r en de r u i m t e l i j k e ontwikkelingsmogelijkheden van M a a s t r i c h t , beide gemeenten h i e r o v e r i n o v e r l e g b l i j v e n en een v i s i e op de r e g i o n a l e d e t a i l h a n d e l s s t r u c t u u r o p s t e l l e n . Zoals qns c o l l e g e ook a l eerder aan u geschreven h e e f t , wordt er s t e r k aan gehecht om tegen de achtergrond van het haalbaarheidsonderzoek PDVc o n c e n t r a t i e b e s l u i t e n ten aanzien van de door u aangedragen l o c a t i e z o r g v u l d i g te kunnen afwegen. D i t g e l d t u i t e r a a r d ook i n d i e n u i t het haalbaarheidsonderzoek b l i j k t dat een g e s c h i k t e l o c a t i e i n Noordoost-Maastricht te vinden i s . Wij hebben BRO overigens de opdracht v e r s t r e k t om i n het kader van het haalbaarheidsonderzoek contact opnemen met de i n i t i a t i e f n e m e r s voor de l o c a t i e , zodat e r een t o t a a l z i c h t komt öpi dè PDV/GpV-problëmatiek i n en aan de s t a d .

blad 4

BIJLAGE 2 ;

CONCEPT (CONCEPT VOORONTWERP-BESTEMMINGSPLAN HOTEL GRONSVELD)

Heb bedoelde concept i s reeds besproken i n een b e s t u u r l i j k o v e r l e g op het gouvernement waarbij depute Driessen, uw wethouder G. Jacobs en onze wethouder Winants aanwezig waren. Op d i t o v e r l e g i s afgesproken dat de p r o v i n c i e een b r i e f naar beide gemeenten s t u u r t , waarin z i j aangeeft uw concept pas te beoordelen aan de hand van eert i n t e r g e m e e n t e l i j k e r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Desalniettemin hechten w i j eraan om door middel van deze b r i e f nog eens k o r t onze b e l a n g r i j k s t e opmerkingen over het concept t e b e l i c h t e n . Hoofdconclusie i s i n i e d e r geval dat het h i e r een d u i d e l i j k bovenlokaal concept b e t r e f t , dat n i e t a l l e e n vanuit het M a a s t r i c h t s b e l e i d gezien, maar ook u i t r e g i o n a a l oogpunt een ongewenste ontwikkeling zou z i j n d i e n i e t b i j d r a a g t aan en z e l f s ontwrichtend werkt °p een duurzame r e g i o n a l e v o o r z i e n i n g e n s t r u c t u u r . Gezien de aard eri omvang van de f u n c t i e s i s h i e r sprake van een o n t w i k k e l i n g waarvan ook de p r o v i n c i e zegt dat de v o o r t r e k k e r s r o l b i j de centrumgemeente l i g t . Aangezien wij e r b e g r i p voor hébben dat e r een adequate i n v u l l i n g voor de door u aangedragen l o c a t i e z a l moeten p l a a t s v i n d e n en e r bovendien d i v e r s e ontwikkelingen i n het u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n spelen, i s het van groot belang dat we zoals ook afgesproken op het hierboven genoemd b e s t u u r l i j k o v e r l e g , gezamenlijk naar een o p l o s s i n g van de. problematiek zoeken i n het kader van een r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor het u i t l o o p g e b i e d tussen Maastricht en E i j s d e n . Hieronder w i l l e n wij nader ingaan op een a a n t a l aspecten b e t r e f f e n d e het proces en de inhoud van uw concept. Proces In het concept s t a a t de volgende paragraaf 5.1.3: "Afstemming met de regio De gemeente Maastricht heeft aangegeven voorgenomen ontwikkelingen als autonoom te beschouwen. De middels voorliggend plan beoogde (horeca)voorzieningen zullen een aanvulling vormen op, en complementair zijn aan heb (horeca)vóprzieningéhaahbpd yah dé gemeente Maastricht. " D i t komt échter n i e t overeen met de b r i e f d i e w i j u op 8 september j l . gestuurd hebben. Deze b r i e f h e e f t , zoals bekend, b e t r e k k i n g op uw plannen voor het gebied tussen de Köbbesweg en de autosnelweg z o a l s i n uw b r i e f van 1 j u l i j l . omschreven. In onze b r i e f van 8 september j l . s t a a t : "Met bovenstaande willen wij aangeven dat wij op een uiterst zorgvuldige wijze ons detailhandelsbeleid ontwikkelen en daarin keuzes maken. Wij doen dit vanuit het besef dat de stad voor de regio een centrumfunctie vervult. Het ligt om die reden dan ook voor de hand dat de centrumstad op dit terrein het voortouw neemt en haar verantwoordelijkheid neemt. Wij hebben u dat oök laten weten in het overleg van onze colleges op 29 mei jl. waarin dit detailhandelsbeieid aan de orde is geweest. " In h e t r a a d s v o o r s t e l dat a l s b i j l a g e b i j deze b r i e f meegezonden was, stond: "De ideeën pp het gebied van PDV/GDV zoals die thans door de gemeente Eijsden naar voren gebracht wórden, zpuden grote ongewenste invloed hebben op de

blad 5 detailhandelsstructuur en de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden van Maastricht, en de geconstateerde problemen alleen nog maar vergroten.* "Tijdens vervolgoverleg op bestuurlijk niveau met de gemeente Eijsden is de afspraak gemaakt dat beide gemeenten in overleg blijven o.a. omtrent de problematiek van PDV-locaties, ." Overigens; z a l deze materie ook op grond van het POL bovengemeentelijk (c.q. regionaal) bekeken moeten worden. In de d i v e r s e v e r w i j z i n g e n i n het concept naar hét POL kómt d i t n i e t terug. Kortom, dé c o n c l u s i e dat M a a s t r i c h t de plannen omtrent GDV/PDV a l s één autonome ontwikkeling zou beschouwen, i s n i e t c o r r e c t . (Dit g e l d t overigens ook voor de andere ontwikkelingen.) Bovendien wordt i n de afstemmingsparagraaf van het concept n i e t ingegaan op de aangegeven ongewenste i n v l o e d op de problemen van Maastricht. Inhoud De a l eerder op a m b t e l i j k en b e s t u u r l i j k niveau u i t g e s p r o k e n bedenkingen worden door het concept n i e t weggenomen. In de t o e l i c h t i n g van het concept wordt het volgende programma omschreven: h o t e l (3 s t e r r e n met 174 bedden), amusementshal ( l Ö O O m Z ) , restaurant (1360 m2), c o n f e r e n t i e r u i m t e (1440 m2), wellness (700 m2), f i t n e s s (1430 m2) en GDV (9160 m2). De beoogde gebouwen z i j n 12 meter hoog en het h o t e l z e l f s 36 meter hoog. Hieronder w i l l e n wij nogmaals ingaan öp de b e l a n g r i j k s t e bedenkingen. Algemeen: Ruimtelijk; De o o r s p r o n k e l i j k e bouwhoogte van het h o t e l i s weliswaar teruggebracht van 50 naar maximaal 36 meter, maar i s gezien de M a a s t r i c h t s e Nota Hoger Bouwen én bebouwing op aanliggende gronden nog steeds té hoog; op grond h i e r v a n zou een maximale hoogte van 20 meter bespreekbaar z i j n z i j n . Ook de hoogte van 12 meter w i j k t af yan de 10 meter behorende b i j hét s t a d s r a h d m i l i e u . Daarnaast wordt v o o r z i e n i n een. reclamemast van maximaal 36 meter hoog. Het o n d u i d e l i j k wat hiér p r e c i e s mee bedoeld wordt; vooralsnog l i j k t ons een reclamemast mét één d e r g e l i j k e g r o o t t e n i e t w e n s e l i j k öp deze l o c a t i e . Economische onderbouwing Een economische onderbouwing wordt i n f e i t e n i e t gegeven. Het gehele hoofdstuk 7 bestaat u i t de volgende passage: "Économische uitvoerbaarheid. Het plan wordt geheel op kosten van en risico voor de initiatiefnemer uitgevoerd. Op 10 oktober 2007 is de samenwerkingsovereenkomst tussen. Wyckerveste BV en de gemeente Eijsdén, betreffende de ontwi/cJceling van het plangebied, ondertekend." De enige onderbouwing d i e gegeven wordt (samenwerkingsovereenkomst met Wyckerveste) z i t echter n i e t a l s b i j l a g e b i j de stukken en. kan dus n i e t beoordeeld worden.

blad 6 MER In de t o e l i c h t i n g i s vermeld dat a l l e e n a l de GDV 7000 bezoekers pér week genereert- Op j a a r b a s i s z i j n dat 364.000 bezoekers. A l l e e n a l op grond h i e r v a n bestaat er een m e r - b e o o r d e l i n g s p l i c h t . A l s de bezoekersaantallen van a l l e andere voorgenomen f u n c t i e s d a a r b i j worden opgeteld wordt, naar i n s c h a t t i n g op b a s i s van de onderzoeksgegevens t.a.v. verkeersbewegingen en parkeerplaatsen, de grens van 500.000 bezoekers op j a a r b a s i s overschreden, hetgeen een m e r - v e r p l i c h t i n g inhoudt. In het concept wordt noch op de m e r - b e o o r d e l i n g s p l i c h t noch op de m e r - p l i c h t ingegaan. Verkeer en parkeren De i n v l o e d van deze bezoekersaantallen op de verkeersafwikkeling, en zeker op piekdagen, i s nauwelijks of n i e t aangegeven. Daarnaast i s de aangegeven parkeemormering ons i n z i e n s n i e t adequaat. Ook i s geen aandacht geschonken aan de r e l a t i e met het A2-project en de t i j d e l i j k e ( b e r e i k b a a r h e i d s ) s i t u a t i e daaromtrent. Juridische regeling In de t o e l i c h t i n g van het concept worden de programma's van een a a n t a l f u n c t i e s beschreven. In de j u r i d i s c h e r e g e l i n g worden deze echter n i e t goed afgebakend (plankaart en v o o r s c h r i f t e n ) , waardoor de toegestane programma's i n f e i t e f o r s g r o t e r z i j n dan volgens de t o e l i c h t i n g de b e d o e l i n g zou z i j n . Bovendien wordt een monofunctionele ontwikkeling niét uitgeslotén. A l s gevolg h i e r v a n zou b i j v o o r b e e l d een GDV-programma van zo'n 22.000 m2 mogelijk z i j n i n p l a a t s van de 9,160 m2 u i t de t o e l i c h t i n g . Functies In het concept wordt n i e t ingegaan op de consequenties b e d r i j f sbestemming van deze p e r c e l e n h e e f t op de b e d r i j venterreinenproblemat iek.

d i e het opheffen van

In a a n v u l l i n g op deze .algemene punten w i l l e n we hieronder nog ingaan op een a a n t a l f u n c t i e s .

de

specifieker

Hotel: Het h o t e l b e l e i d voor de gemeente M a a s t r i c h t vermeldt dat de b u i t e n s t e r i n g van M a a s t r i c h t stadspoorten en buitengebied kent. In deze gebieden moeten h o t e l v e s t i g i n g e n d u i d e l i j k ondersteunend z i j n aan het d a a r b i j behorende f u n c t i o n e l e gebruik: - stadspoorten z i j n i n t e n s i e v e s t e d e l i j k e , gebieden z o a l s de G e u s s e l t en Randwyck en z i j n mogelijk i n t e r e s s a n t voor g r o o t s c h a l i g e h o t e l s g e r i c h t qp de z a k e l i j k e markt; - het b u i t e n g e b i e d wordt gekenmerkt door natuur- én landschapswaarden en kent a l s b e l e i d dat h o t e l s beperkt mogelijk z i j n en i n p r i n c i p e k l e i n s c h a l i g . Het door u beoogde g r o o t s c h a l i g e 3 - s t e r r e n h o t e l voor zowel z a k e l i j k a l s t o e r i s t i s c h gébruik i s h i e r n i e t mee i n overeenstemming. A l s het a l een stadspoort zou z i j n , dan zou het h o t e l h o o f d z a k e l i j k g e r i c h t moeten z i j n op de -zakelijke markt. U i t het concept b l i j k t echter dat h i e r geen sprake van i s (namelijk 70% t o e r i s t i s c h e markt) •. Evenwel z i j n wij van mening dat h i e r geen sprake i s van een stadspoort en derhalve het b e l e i d t.a.v. het buitengebied zou moeten gelden. Toetsend aan het

blad 7 h o t e l b e l e i d zou d i t een k l e i n s c h a l i g h o t e l betekenen, t e r w i j l het concept j u i s t u i t g a a t van een g r o o t s c h a l i g h o t e l (174 bedden). Overigens g e e f t hét concept aan dat de horecavoorzieningen complementair zouden z i j n aan het hörecavoorzièningenaanbod i n Maastricht- D i t wordt échter n i e t onderbouwd. Derhalve verzoeken w i j U h i e r b i j het marktonderzoek naar Üe hotelmarkt i n Maastricht t e betrekken waarvan de r e s u l t a t e n begin 2009 worden verwacht. Zodoende kan op één z o r g v u l d i g e w i j z e de complementariteit beoordeeld worden.

Amusementshal: In de Verordening Speelautomatenhallen en Speelautomaten M a a s t r i c h t 2001 i s het b e l e i d v a s t g e l e g d omtrent amusementshallen. Mét het oog op onder andere de problematiek omtrent g o k v e r s l a v i n g en openbare orde i s hierin, v a s t g e l e g d dat e r i n M a a s t r i c h t maximaal twee h a l l e n toegestaan z i j n , Aangezien èr reeds voor twee h a l l e n een vergunning verleend i s , hebben w i j consequent vergunningaanvragen voor een derde h a l afgewezen ( z e l f s zeer r e c e n t nog): Ook i n de context van uw concept achten w i j een amusementshal onwenselijk (nog ongeacht de ontwikkelingen op h e t gebied van de l a n d e l i j k e wetgeving).

Detailhandel: In de v o o r s c h r i f t e n wordt geen i n d i c a t i e gegeven over de i n v u l l i n g h i e r v a n ; de enige b e p a l i n g i s dat het verkoopvloeroppervlak van de f u n c t i e detailhandelbedrijvën minimaal 900 m2 groot moet z i j n en dat supermarkten uitgezonderd z i j n . Voor de r e s t i s a l l e s qua d e t a i l h a n d e l pp grond van öe v o o r s c h r i f t e n zonder meer mogelijk. I n dè t o e l i c h t i n g wordt bovendien geen r e l a t i e gelegd met de d e t a i l h a n d e l s n o t a voor de gemeente M a a s t r i c h t ; i n deze nota wordt, z o a l s ook i n hét b e s t u u r l i j k o v e r l e g van mei j l . en i n onze b r i e f w i s s e l i n g s i n d s d i e n i s aangegeven, omschreven welke problematiek er op het gebied van d e t a i l h a n d e l (o.a. de g r o o t s c h a l i g e ëh p e r i f e r e d e t a i l h a n d e l ) s p e e l t . Deze omschrijving komt n i e t t e r u g i n uw concept; een onderbouwing van üw concept i h r e l a t i e t o t deze problematiek evenmin. ;

Overige f u n c t i e s : restaurant, con£erentieruimte, wellness,

fitness

Over deze f u n c t i e s wordt i n de t o e l i c h t i n g aangegeven dat ze hotelgerelateërd z i j n . Gezien de aangegeven omvang moet h i e r echter gesproken worden van aparte f u n c t i e s . Gelet op de marktontwikke1ihgëh, het h u i d i g e aanbod en de liggende plannen (ook op r e g i o n a a l gebied) i s hët n i e t w e n s e l i j k dat deze f u n c t i e s i n deze omvang op deze l o c a t i e g e r e a l i s e e r d worden. Tob slot Zoals hierboven aangegeven i s t i j d e n s het b e s t u u r l i j k o v e r l e g van 24 oktober j l . op hët gouvernement afgesproken dat we gezamenlijk naar een o p l o s s i n g van de problematiek zouden zoeken i n het kader van een r u i m t e l i j k e s t r u c t u u r v i s i e voor hët u i t l o o p g e b i e d tussen M a a s t r i c h t en E i j s d e n . Wij gaan ervan u i t dat we op b a s i s h i e r v a n kunnen komen t o t een goede en adequate o p l o s s i n g .

non

blad 8

provincie limburg Gemeente Eijsden Regnr.

Burgemeester en wethouders van Eijsden Postbus 39

0 5 J U N 20081

Ingek:

6245 Z G EIJSDEN

Bf & V

Ori,

BMO

1

IWZ

Arch.

Afgeh.

VERZONDEN 0 4 JUNI 2009 Afdeling

RO

Behandeld

R.V.M.H Jaspars

Ons kenmerk

2009 9405

Telefoon

(043) 389 7393

Fax Email

[email protected]

Uw kenmerk

Maastricht

4 juni 2009

Bijlage(n)

Verzonden

Onderwerp Advies ex artikel 3.1.1 Bro voorontwerpbestemmingsplan Hotel Gronsveld

Uw verzoek heb ik op 6 oktober 2008 ontvangen en is ingeschreven onder bovenvermeld kenmerk. Het plan is beoordeeld op de adequate doorwerkingen van provinciale belangen. De beoordeling van het plan geeft aanleiding tot het plaatsen van een aantal opmerkingen. Deze opmerkingen treft u hieronder aan en zij kunnen in het verdere verloop van de procedure aanleiding zijn tot het inbrengen van een zienswijze. 1.

Ruimtelijke kwaliteit

In voorliggend plan wordt uitdrukkelijk verwezen naar het POL 2001 waarin het concept van 'stadspoorten' werd geïntroduceerd. Een concept dat om diverse redenen al een aantal jaren geleden is gewijzigd in het perspectief 'corridor' en in het POL 2006 ook als zodanig staat vermeld. Grootschalige ontwikkelingen aan de stadsranden die tevens dienen als visuele 'stadspoort' elementen worden niet meer per definitie nagestreefd. Gezien de heldere stedenbouwkundige structuur aan de zuidrand van Maastricht is het niet noodzakelijk een visueel element te ontwikkelen om het begin c.q. het einde van de stedelijke bebouwing te benadrukken.

Praat mee over Limburg! www.limburg.nl/burgerforum Bezoekadres: Limburglaan 10 NL-6229 GA Maastricht

Postbus 5700 NL-6202 MA Maastricht [email protected]

Tel +31(0)43 389 99 99 Fax +31 (0)43 361 80 99 www.limburg.nl

Bankrekening Rabobank 13.25.75.728

Bereikbaar via: Lijn 1 (richting De Heeg) Lijn 3 (richting Heugem) Lijn 8 (richting Heer) Lijn 57 (richting Guipen)

provincie limburg Qua massa en hoogte heeft het bouwvolume geen enkele relatie met de omgeving en is daardoor in zijn structuur te solitair. Daarnaast doet de hoogte van de geplande bebouwing sterk afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Met name de waarneembaarheid vanaf de plateaus zorgt voor een negatief effect op de basiskwaliteit van de ruimtelijke omgeving.

2.

Werken en Voorzieningen

Ten aanzien van de geplande detailhandel binnen het plangebied wordt een voorbehoud gemaakt. Ondanks het feit dat er op ons verzoek is gestart met de gebiedsvisie Eijsden-Maastricht is er op dit moment nog geen enkele duidelijkheid of het gebied op basis van regionaal overleg aangemerkt kan worden als stedelijk dienstenterrein. Om versnippering van PDV/GDV locaties te voorkomen is het noodzakelijk dat inzichtelijk wordt gemaakt hoe de voorgestane ontwikkeling past binnen de door de regio gewenste retailstructuur. Zolang dit niet is aangetoond kan niet met de voorliggende plannen ten aanzien van het aspect detailhandel worden ingestemd.

3.

Algemeen

Ir/algemene zin wil ik u uitdrukkelijk wijzen op het gegeven dat per 1 januari 2010 alle oeste/nmingsptófnnen elektronisch volgens de wettelijke standaard moeten worden aangeleverd. Ik wil u vragen te bezien of in de loop van de procedure het plan in deze vorm kan worden aangeleverd.

ing. J . Antonides, afdelingshoofd Ruimtelijke Ontwikkeling

DOC200900053724

2

PDV

ONDERZOEK

STADSREGIO

MAASTRICHT

(concept)

1

15 december 2010

Gemeente Maastricht l

INHOUDSOPGAVE 0.

SAMENVATTING EN CONCLUSIE

Pagina

5

0.1 S A M E N V A T T I N G

5

0.2 C O N C L U S I E P D V - O N D E R Z O E K

8

1.

2.

3.

4

5

INLEIDING

11

1.1 Aanleiding

11

1.2 Onderzoeksopzet

12

1.3 Leeswijzer

12

BESCHRIJVING INITIATIEVEN

13

2.1 Keuze van te beschouwen locaties

13

2.2 Belvédère-Bosscherveld

13

2.3 Belvédère-Sphinxlocatie

14

2.4 Trega-Limmel aan de Maas

15

2.5 Maastricht-Eijsden

16

2.6 Eijsden-Gronsveld

16

2.7 Samenvattend overzicht

18

KADERS

19

3.1 Beleidsmatige kaders

19

3.2 Marktonderzoek P D V / G D V Maastricht 2020

22

LOCATIE A S P E C T E N

27

4.1 Bereikbaarheid

27

4.2 Beschikbaarheid

28

4.3 Beleidsmatige en planologisch-juridische status

29

PLAN K E N M E R K E N

31

5.1 Ruimtelijke meerwaarde

31

5.2 Marktmogelijkheden

32

5.3 Financiën

33

5.4 Samenvattende beschouwing per locatie

34

6 AFWEGING

37

6.1 Afwegingskader

37

6.2 Ontwikkelingsrichting P D V / G D V 2020

38

BIJLAGEN Initiatief Bosscherveld Initiatief Trega-Limmel aan de Maas Initiatief Maastricht-Eijsden Initiatief Eijsden-Gronsveld

43 45 47 49

0.

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

0.1

SAMENVATTING

0.1.1 Aanleiding In 2008 heeft de gemeente Maastricht de Detailhandelsnota vastgesteld waarin de toekomstige ontwikkelingsrichting is benoemd van het winkelaanbod binnen de gemeente. Ten aanzien van Perifere Detailhandels Voorzieningen (PDV) en Grootschalige Detailhandels Voorzieningen (GDV) is de voorkeur uitgesproken voor concentratie van P D V in Noordoost Maastricht en voor G D V op de locatie Sphinx. Daarbij heeft de gemeenteraad het college verzocht om te komen tot een nadere duiding van de voorkeurslocatie en deze keuze voor te leggen aan de gemeenteraad. Op 24 november 2009 heeft het College van Burgemeester en Wethouders conform verzoek van de gemeenteraad een locatiebesluit genomen. Hierbij is de voorkeur uitgesproken voor (a) de ontwikkeling van een PDV-concentratie van 50.000 m2 op de locatie Trega-Limmel aan de Maas en (b) de ontwikkeling van een bouwmarkten tuincentrumconcentratie van 40.000 m2 op de locatie Belvédère-Bosscherveld. In een brief van 4 december 2009 is de gemeenteraad geïnformeerd over het besluit vanuit het College. Op 17 januari 2010 is het locatiebesluit besproken in de raadscommissie Economische en Sociale Zaken. Tijdens deze bijeenkomst werd duidelijk dat er bij de Raad onvoldoende draagvlak bestond voor de voorgestane keuze. Belangrijkst kritiekpunt vanuit de commissie was het ontbreken van een integraal afwegingskader, waarin alle PDV- en GDV-initiatieven binnen de stadsregio waren meegenomen. Daarbij werd aandacht gevraagd voor de consequenties van de keuze voor andere actuele vraagstukken zoals stedelijke programmering en besluitvorming rondom het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. De vragen zoals gesteld binnen de commissie resulteerden in een nieuwe opdracht aan het College ten aanzien van een vervolgonderzoek naar alle potentiële locaties voor PDV-ontwikkelingen in de stadsregio. Bij brief van 23 maart 2010 heeft het College de gemeenteraad geïnformeerd over de te volgen onderzoeksopzet. Aangegeven is dat het onderzoek wordt opgezet volgens de lijnen: (a) selectie van locaties, (b) inhoudelijke beoordeling en (c) financiële consequenties voor de gemeente. Daarbij zijn de initiatieven afgezet tegen vigerend beleid en zijn relaties gezocht met het vraagstuk van stedelijke programmering van januari 2010 en besluitvorming rondom verbeteringsmaatregelen Noorderbrugtracé in het kader van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord van november 2010. De rapportage P D V Onderzoek Stadsregio Maastricht geeft invulling aan de toezegging aan de gemeenteraad.

0.1.2 Markruimte voor nieuwe ontwikkelingen Marktruimte nieuwe ontwikkelingen Conform het Detailhandelsbeleid dienen de inspanningen vanuit de gemeente gericht te zijn op het faciliteren van één centrale ontwikkelingslocatie, die in staat is om adequaat PDV-branches te huisvesten. En waarvan verwacht mag worden dat deze winkelconcentratie een optimale bijdrage zal leveren aan de verdere ontwikkeling van de gemeente Maastricht als aantrekkelijke centrumgemeente op toeristisch en recreatief gebied. De eerste onderdelen van de centrale PDV-locatie zouden daarbij binnen enkele jaren gerealiseerd moeten worden. Dit om ruimte mede te bieden aan moderniseringsen uitbreidingswensen van bestaande Maastrichtse ondernemingen. In het kader van dit onderzoek heeft een nadere duiding plaatsgevonden van de marktruimte in de PDV- en GDV-branches. Onderzoek toont aan dat deze marktruimte aanzienlijk is. In de P D V branche bedraagt deze circa 33.000 m2 w.v.o. als gemiddelde van een aantal scenario's. In de GDV-branches bedraagt deze circa 9.000 m2 w.v.o. als gemiddelde van een aantal scenario's. Daarbij zullen nieuwe plannen zich in belangrijke mate richten op verplaatsende ondernemingen binnen Maastricht. Totaal wordt de ontwikkelingsruimte (marktruimte en volume van verplaatsende ondernemingen) geschat op circa 55.000 m2 w.v.o. in de PDV-branches en circa 17.000 m2 w.v.o. in de GDV-branches. Deze ruimte kan ingezet worden voor nieuwe ontwikkelingen.

4

Advies is om te komen tot sterke concentratie van nieuwe P D V - en GDV-ontwikkelingen. Concentratievorming maakt het mogelijk om een samenhangend conceptueel concept te ontwikkelen met een bovenlokale uitstraling. Ruimte dient te worden geboden aan bestaande Maastrichtse ondernemingen, maar ook aan nieuwe formules die het concept versterken en de uitstraling vergroten. Verondersteld is dat een nieuwe centrale PDV-locatie circa 50.000 m2 w.v.o. zou kunnen tellen waarvan circa 15.000 - 20.000 m2 w.v.o. in de branches van doe-het-zelf en plant en dier en circa 30.000 m2 w.v.o. in de woonbranche. Verfijning van het ontwikkelingsmetrage en de branchering zal in het verdere ontwikkelingstraject plaats dienen te vinden, wanneer ook een beter zicht is op daadwerkelijk te verplaatsen ondernemingen. De G D V-concentratie zou circa 15.000 m2 w.v.o. kunnen tellen in de branches bruin- en witgoed, sport en spel en rijwielen- en autoaccessoires. Dit heeft vooral consequenties voor de ontwikkeling van de locatie Sphinx, in die zin dat de in het bestemmingsplan benoemde marktruimte van 30.000 m2 dus voor circa de helft ingevuld kan worden met GDV-branches. Maar ook dat er dan geen ruimte meer bestaat voor G D V binnen andere initiatieven.

0.1.3 Beoordeling PDV-locaties stadsregio Maastricht Onderzochte locaties Vier initiatieven zijn als kansrijk beschouwd om te dienen als centrale PDV-locatie, te weten Bosscherveld, Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld. De winkelontwikkeling op de locatie Trega vormt onderdeel van de grotere gebiedsgerichte opgave Limmel aan de Maas, waarbij P D V / G D V met woningbouw wordt gecombineerd. De plannen van Bosscherveld voorzien in een integrale ontwikkeling, waarbij relaties worden gelegd tussen de binnenstad, GDV-Sphinx / Timmerfabriek en PDV-Bosscherveld. De zuidelijke locaties zijn niet ingebed in een gebiedsgerichte ontwikkelingsvisie van de gemeente Maastricht. Dit met als kanttekening dat de gemeente Maastricht en Eijsden hiertoe in 2010 eerste stappen hebben gezet, die een vervolg kunnen krijgen wanneer tussen beide gemeenten overeenstemming bestaat over de programmatische ontwikkelingsrichting. Met uitzondering van Eijsden-Gronsveld (ontwerp bestemmingsplan) bevindt geen van de andere initiatieven zich in de bestemmingsplanfase: het zijn ideeën, visies van ontwikkelaars, die nog op vele aspecten uitgewerkt en publiekrechterlijk geborgd dienen te worden. Relatie met beleid Mede door de sterk veranderende economische omstandigheden heeft de gemeente Maastricht in januari 2010 nieuwe stedelijke brandpunten benoemd waar nieuwe ontwikkelingen binnen de stadsregio plaats dienen te vinden. De gebiedsontwikkelingen Belvédère en Limmel aan de Maas hebben deze status gekregen. De bijzondere status als prioritaire ontwikkelingslocaties van beiden is bevestigd in het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord van november 2010. Ook in eerdere beleidsdocumenten als het Structuurplan Maastricht, het Masterplan Belvédère, Structuurvisie Noordoost en het bestemmingsplan Sphinx, zijn P D V en G D V als wenselijke ontwikkelingsrichtingen voorde Noorderbruglocaties benoemd. P D V op de locatie Maastricht-Eijsden is niet op beleid van de gemeente Maastricht gefundeerd. De ontwikkeling Eijsden-Gronsveld is een wens van de gemeente Eijsden. De Detailhandelsnota (2008) zet in concentratievorming van grootschalige detailhandel met G D V op Sphinx en. P D V op een nieuwe centrale locatie. Hierbij wordt vanwege de centrale ligging in het verzorgingsgebied en de verkeersproblematiek rondom de Noorderbrug, een voorkeur uitgesproken voor een concentratielocatie voor P D V in noordoost Maastricht. Het daarop volgende collegestandpunt eind 2009 was dat zowel de locaties Bosscherveld en Trega-Limmel aan de Maas beiden tot ontwikkeling gebracht dienen te worden. Locatie kenmerken Vanuit marktmogelijkheden is er ruimte voor één centrale GDV-locatie (omvang circa 15.000 m2 w.v.o.) en één centrale PDV-locatie (omvang circa 50.000 m2 w.v.o.). Sphinx kan de functie als G D V locatie vervullen. Het bestemmingsplan voorziet in 30.000 m2 detailhandelsruimte.

5

Trega-Limmel aan de Maas en Maastricht-Eijsden zijn in staat om een PDV-ontwikkeling van circa 50.000 m2 P D V op eigen gronden te faciliteren. De plannen voor Bosscherveld en Eijsden-Gronsveld kunnen in een eerste fase respectievelijk circa 20.000 m2 en circa 15.000 m2 winkeloppervlak faciliteren. Voor een doorgroei tot het gewenste totaalvolume zijn aanvullende verwervingen noodzakelijk. Wat betreft bereikbaarheid scoren de zuidelijk gelegen locaties Eijsden-Gronsveld en MaastrichtEijsden goed. Om de bereikbaarheid van de noordelijke locaties Bosscherveld en Trega-Limmel aan de Maas te garanderen zijn maatregelen nodig zoals benoemd in het Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord. O m de ontwikkeling van Trega-Limmel aan de Maas en Bosscherveld binnen enkele jaren mogelijk te maken zal de kruising Viaductweg - Willem Alexanderweg ongelijkvloers gemaakt moeten worden. Daarnaast is voor de ontwikkeling van Bosscherveld - tot het moment van de verlegging van de Noorderbrug -, een tijdelijk verkeersmaatregelenpakket noodzakelijk. Plan kenmerken De centrale PDV-concentratie voor de stadsregio Maastricht zou idealiter een schaalgrootte dienen te hebben van circa 50.000 m2 winkeloppervlak, met een menging van de branches wonen, tuincentra en doe-het-zelf. G D V zou geen onderdeel moeten uitmaken van het initiatief. De plannen voor Bosscherveld en Maastricht-Eijsden passen binnen deze definitie. G D V binnen de plannen TregaLimmel aan de Maas (optioneel) en Eijsden-Gronsveld (onderdeel bestemmingsplan) conflicteren hiermee. Trega-Limmel aan de Maas en Maastricht-Eijsden kiezen voor het Roermond-model, waarbij de verschillende branches "onder een dak" worden gehuisvest. Bosscherveld vormt onderdeel van het totaalconcept voor Belvédère, waarbij verschillende vormen van winkelen en leisure vervlochten worden tot een geheel en met een duidelijke ruimtelijk-functionele relatie met de binnenstad. EijsdenGronsveld kiest voor de eerste fase voor het concept van "big-boxes" gecombineerd met een hotel en amusementshal. Financiën Vanuit financiële optiek kan gesteld worden dat PDV-ontwikkelingen in staat moeten zijn te komen tot een sluitende gronden bouwexploitatie, waarbij de gemeente Maastricht vanuit haar publiekrechterlijke rol geen bijdrage hoeft te leveren. Ten aanzien van mogelijke opbrengsten voor de gemeente Maastricht kunnen nog geen conclusies worden getrokken, omdat ieder initiatief op Maastrichts grondgebied zich nog in de visiefase bevindt. Gemeente Eijsden heeft met de ontwikkelaar van Eijsden-Gronsveld bindende financiële afspraken. Wat betreft financiën en risico's voor de gemeente als partner binnen de W O M Belvédère, doet dit PDV-onderzoek geen uitspraken. Winkelontwikkeling binnen het plan Belvédère dienen plaats te vinden volgens afspraken zoals vastgelegd in het Masterplan en binnen de Samenwerkingsovereenkomst W O M . De gemeente Maastricht participeert niet in de planontwikkeling van Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden (deel Pegasus) en Eijsden-Gronsveld. Resumé Uit het onderzoek blijkt dat alle beschouwde locaties op zich in staat zijn om - al dan niet naar planaanpassingen - de functie als centrale PDV-locatie te vervullen. In algemene zin kan wel gesteld worden dat de zuidelijke locaties op het tijdsaspect goed scoren: gronden zijn beschikbaar en de bereikbaarheid is vrijwel gegarandeerd. Daarentegen vormen de noordelijke initiatieven onderdeel van de brandpunten en gebiedsgerichte opgaven, met meerwaarde voor (binnen)stedelijke ontwikkeling. De uitvoering van de meer complexe plannen zal logischerwijs een grotere inspanning vragen van zowel overheid als marktpartijen.

6

0.2 CONCLUSIE PDV-ONDERZOEK 0. 2.1 Voorkeurslocatie PDV Stadsregio Maastricht Vraag ten aanzien van PDV binnen de stadsregio Maastricht is niet zozeer "wat kan": Alle beschouwde locaties zijn namelijk in meer en mindere mate in staat om - al dan niet na planaanpassing - nieuwe PDV-ontwikkelingen te faciliteren. Vraag die de stadsregio zich moet stellen is "wat moet" om initiatieven te ontwikkelen die binnen de huidige economische realiteit een maximale bijdrage leveren aan de voorspoedige economische ontwikkeling van de (binnen)stad Maastricht en de regio op de langere termijn. Vanuit dit standpunt kan niet anders dan geconcludeerd worden dat centrale PDV-locatie wordt toegewezen aan één van de brandpunten, zoals door de gemeente Maastricht gedefinieerd. De keuze valt op Bosscherveld, omdat van deze locatie verwacht mag worden dat het de sterkste bijdrage levert aan de ontwikkeling van de compacte stad en de gewenste versterking van de binnenstad. Dit voorstel wijkt dus af van wat door het college is uitgesproken in haar brief van 4 december 2009. De legitimatie voor dit gewijzigde inzicht kan als volgt worden samengevat: 1. Eind 2009 was er nog geen beeld dat de verlegging van de Noorderbrug daadwerkelijk gerealiseerd zou kunnen worden. In 2010 zijn afspraken gemaakt tussen Rijk, Provincie en gemeente Maastricht ten aanzien van uitvoering en financiering. Het is nu een regionaal infrastructuurproject, waarbij de bijdrage vanuit het Rijk verzekerd is, en met garantiestellingen vanuit de Provincie en gemeente Maastricht. De gehanteerde planning daarbij is realisatie in periode 2016-2020. Deze ontwikkeling maakt het nu mogelijk om een complexe herstructureringsopgave uit te voeren, waarbij nieuwe (zicht)locaties voor P D V op Bosscherveld beschikbaar komen. 2. In het verlengde van punt 1 kan opgemerkt worden dat het bereikbaarheidsaspect voor de locaties Bosscherveld en Trega, na uitvoering van het Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord, gelijk is. Ook dit beeld was er eind 2009 niet. 3. Aanvullend PDV (en GDV) onderzoek laat zien dat er substantiële marktruimte aanwezig is. Maar het onderzoek laat ook zien dat P D V op zowel Bosscherveld als Trega-Limmel aan de Maas niet realistisch is. G D V is uitsluitend voorbehouden aan de ontwikkeling van Sphinx. 4. Eind 2009 lag er wel een "business case" vanuit de ontwikkeling Trega-Limmel aan de Maas, maar niet vanuit Belvédère. In november 2010 is vanuit de W O M - in samenhang met het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord - een visie gepresenteerd dat zicht biedt op een binnen Nederland unieke ontwikkeling, waarbij diverse vormen van winkelen en leisure worden gecombineerd tot een totaalconcept met een duidelijke relatie met de binnenstad. Hierbij kan redelijkerwijs verwacht worden dat dit concept meer waarde creëert voor de ontwikkeling van de stad en regio dan een meer solitaire PDV-ontwikkeling. De ontwikkeling van P D V binnen het sleutelproject Belvédère is zeker niet de gemakkelijkste weg en zal van de gemeente en betrokken marktpartijen de komende jaren nog veel inspanning vragen. En vraagt geduld bij Maastrichtse ondernemingen, omdat zij nog enkele jaren moeten wachten alvorens hun nieuwsvestiging te betrekken. Maar het eindbeeld voor Belvédère overtuigt, en rechtvaardigt daarmee de extra inspanning.

0.2.2

Aanbevelingen vervolg

Ten aanzien van ontwikkeling Belvédère In november 2010 heeft de W O M Belvédère haar visie op de ontwikkeling van Bosscherveld gepresenteerd. Geconstateerd kan worden dat het op hoofdlijnen voldoet aan een goede economische winkelontwikkeling, waarbij een bijdrage wordt geleverd aan een verbeterd functioneren van de stad en de binnenstad. De visie voorziet in de ontwikkeling van een "kralensnoer" van commerciële, recreatieve en winkelvoorzieningen met als belangrijkste elementen de binnenstad GDV-Sphinx / Timmerfabriek - Frontenpark/Evenemententerrein - PDV-woonbranche en P D V bouwmarkten/tuincentra. In de toekomst is de locatie goed ontsloten per auto als met het openbaar vervoer (tramhalte lijn Hasselt - Maastricht).

7

Na het benoemen door de gemeente van Bosscherveld als centrale PDV-locatie, dient de visie voor Bosscherveld geïncorporeerd te worden binnen een herziening van het Masterplan Belvédère. Hierna kan uitwerking plaats vinden in de vorm van een ontwikkelingsplan, bestemmingsplan en bouwplan. Belangrijke aandachtspunten daarbij zijn de bereikbaarheid en zichtbaarheid van de tijdelijke situatie, dat wil zeggen in de periode tot aan de verlegging van de Noorderbrug. Het in november 2010 benoemde tijdelijke maatregelenpakket dient verder uitgediept en getest te worden. Een eerste fase zou volgens de W O M tussen 2012 en 2014 tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Deze eerste fase zou in ieder geval de marktwensen vanuit de branches plant en dier en doe-het-zelf moeten faciliteren. Omvang bedraagt circa 15.000 tot 20.000 m2 w.v.o. Hierbij dient de ontwikkeling zich te richten op Maastrichtse ondernemers op zoek naar expansie en modernisering van het aanbod. Een tweede fase van P D V op Bosscherveld zal vorm kunnen krijgen wanneer de eerste ingrepen rondom het Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord worden uitgevoerd, waarschijnlijk dus rondom 2016. Hierbij zal een sterke nadruk moeten liggen op de woonbranche. Deze fasering biedt Maastrichtse ondernemingen de mogelijkheden om te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen. Ten aanzien van de andere initiatieven De keuze voor Belvédère als P D V en GDV-concentratiegebied, gekoppeld aan de marktruimte binnen de diverse branches, betekent dat geen winkelruimte resteert voor de andere initiatieven. Vanuit dit perspectief kunnen de volgende kanttekeningen worden geplaatst: - Het plan Eijsden-Gronsveld bevindt zich in de fase van het ontwerp-bestemmingsplan. Dit onderzoek laat zien dat de beoogde GDV-invulling direct ten koste gaat van de ontwikkelingsmogelijkheden van Sphinx. En zou vanuit deze optiek ook afgewezen moeten worden. De PDV-ontwikkeling is markttechnisch mogelijk, maar is in strijd met het standpunt dat alle kracht ingezet moet worden om een centrale PDV-locatie binnen de stadsregio te realiseren in directe relatie tot de binnenstad. Ontwikkeling van P D V binnen het plan Eijsden-Gronsveld ontkracht dit principe.

-

Vanuit dit beeld kan de gemeente Maastricht dan ook niet anders dan verder bezwaar maken tegen deze ontwikkeling. Maar ook zouden beide gemeenten gezamenlijk moeten komen tot een definitie van een realistisch alternatief binnen een gebiedsvisie voor het "grensgebied" Maastricht en Eijsden. De ontwikkelaars van Trega en Maastricht-Eijsden zoeken invulling voor hun bedrijfsgronden. Op zich is het binnen de huidige economische context begrijpelijk dat zij zoeken naar alternatieve aanwendingen. Maar ondanks de doordachtheid en kracht van hun initiatieven, kan gezien de uitkomsten van deze studie de wens voor een winkelbestemming niet worden gehonoreerd en moeten zij dus andere bestemmingen dan P D V of G D V zoeken. Trega-Limmel aan de Maas biedt door haar ligging kansen voor bedrijvigheid, commerciële voorzieningen (niet zijnde P D V en GDV) en woningbouw. Maastricht-Eijsden zal zich conform bestaand beleid, en in nauwe relatie met Eijsden-Gronsveld, moeten ontwikkelen tot een modern bedrijfsterrein met hoogwaardige uitstraling dat ruimte kan bieden aan verplaatsende en nieuwe bedrijvigheid.

Regie op ontwikkelingen Het PDV-onderzoek toont aan dat er binnen de stad Maastricht ook op winkelgebied initiatieven spelen die om onderlinge afstemming vragen. Dit omdat de marktruimte op terreinen van winkels maar ook op terreinen van woningen en bedrijven en dergelijke - beperkt is en er daarom strategische keuzen gemaakt moeten worden. Regie op deze afstemmingsvraagstukken ligt bij de overheid. Aanbeveling vanuit dit PDV-onderzoek is om op tempo te komen tot gebiedsontwikkelingsplannen voor enerzijds het Noorderbrugtracé en anderzijds voor het "grensgebied" Maastricht en Eijsden. Vanuit het perspectief van de stedelijke programmering, het Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord en de resultaten van dit onderzoek, dient daarbij een realistisch toekomstbeeld te worden geschetst voor de ontwikkeling van deze belangrijke oost/west-relaties binnen de stadsregio. En kunnen uitspraken worden gedaan over de wijze waarop de verschillende initiatieven zich in onderlinge samenhang verder kunnen ontwikkelen. De gemeenten Eijsden en de initiatiefnemers van Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld dienen vanzelfsprekend nauw bij de verdere planvorming betrokken te worden. Gezien de grote belangen die spelen zouden deze processen in 2011 dienen te starten.

8

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

In 2008 heeft de gemeente Maastricht de Detailhandelsnota vastgesteld waarin de toekomstige ontwikkelingsrichting is benoemd van het winkelaanbod binnen de gemeente. Ten aanzien van Perifere Detailhandels Voorzieningen (PDV) en Grootschalige Detailhandels Voorzieningen (GDV) wordt de voorkeur uitgesproken voor concentratie van P D V in Noordoost Maastricht en voor G D V op de locatie Sphinx binnen het project Belvédère. Daarbij heeft de gemeenteraad het college verzocht om te komen tot een nadere duiding voor de voorkeurslocatie en deze keuze voor te leggen aan de gemeenteraad. Inspelend op het gemeentelijke besluitvormingsproces zijn diverse PDV- en GDV-initiatieven gelanceerd. Drie van deze initiatieven liggen binnen de gemeente Maastricht, één in de gemeente Eijsden. Op 24 november 2009 heeft het College van Burgemeester en Wethouders conform verzoek van de gemeenteraad een locatiebesluit genomen. Hierbij is de voorkeur uitgesproken voor (a) de ontwikkeling van een PDV-concentratie van 50.000 m2 op de locatie Limmel aan de Maas - T r e g a en (b) de ontwikkeling van een bouwmarkten tuincentrumconcentratie van 40.000 m2 op de locatie Belvédère-Bosscherveld. G D V dient conform de Detailhandelsnota ontwikkeld te worden op de locatie Belvédère-Sphinx.

*

m r i f t

4j»

7\

BV at.

A P

Afbeelding 1: Initiatieven PDV/GDV Stadsregio Maastricht

In een brief van 4 december 2009 is de gemeenteraad geïnformeerd over het besluit vanuit het College Op 17 januari 2010 is het locatiebesluit besproken in de raadscommissie Economische en Sociale Zaken. Tijdens deze bijeenkomst werd duidelijk dat er vanuit de Raad onvoldoende draagvlak bestond voor de voorgestane keuze. Belangrijkst kritiekpunt vanuit de commissie was het ontbreken van een integraal afwegingskader waarin alle P D V - en GDV-initiatieven binnen de Stadsregio waren meegenomen. Daarbij werd aandacht gevraagd voor de consequenties van de keuze voor andere actuele vraagstukken zoals stedelijke programmering en besluitvorming rondom verlegging van de Noorderbrug. De vragen zoals gesteld binnen de commissie resulteert in een nieuwe opdracht aan het College ten aanzien van een vervolgonderzoek naar alle potentiële locaties voor PDV-ontwikkelingen in de stadsregio. Bij brief van 23 maart 2010 heeft het College de gemeenteraad geïnformeerd over de te volgen onderzoeksopzet Aangegeven is dat het onderzoek wordt opgezet volgens de lijnen: (a) 1

2

1

Brief Burgemeester en wethouders van Maastricht. Onderwerp: Concentratieplek voor perifere detailhandel 4 december 2009. Referentie: 2009.50875

2

Brief Burgemeester en wethouders van Maastricht. Onderwerp: Onderzoek concentratieplek PDV, 23 maart 2010. Referentie: 2010.10919 9

selectie van locaties, (b) inhoudelijke beoordeling en (c) financiële consequenties voor de gemeente. Deze rapportage P D V Onderzoek Stadsregio Maastricht geeft invulling aan de toezegging aan de gemeenteraad.

1.2

Onderzoeksopzet

De afgelopen jaren zijn in het kader van de Detailhandelsnota en in het proces betreffende de afweging van diverse ontwikkelingslocaties, veel onderzoeken verricht. Deze zijn als basis gebruikt voor dit PDV-Onderzoek. Aanvullend onderzoek is verricht ten aanzien van de marktmogelijkheden voor specifiek P D V en G D V in de verschillende branches en marktsegmenten. Verder zijn gesprekken gevoerd met de gemeente Eijsden, de initiatiefnemers en met sleutelinformanten. Als ambtelijk opdrachtnemer voor het onderzoek is opgetreden de directeur stedelijke ontwikkeling. Het PDV-Onderzoek is uitgevoerd door een ambtelijk functionele werkgroep bestaande uit de afdelingen economie, stedenbouw, grondzaken en mobiliteit en milieu. Procesmanagement heeft plaatsgevonden vanuit Progère B.V. 3

Ten aanzien van specifiek het aanvullend onderzoek van B R O naar marktmogelijkheden P D V / G D V , is een begeleidingsgroep geïnformeerd waarin zitting hadden vertegenwoordigers van de Federatie Ondernemersverenigingen Maastricht (FOM), Kamer van Koophandel en Hoofd Bedrijfsschap Detailhandel (HBD). Gedurende het onderzoek is gesproken met de gemeente Eijsden over opzet en bevindingen vanuit het onderzoek. De opbouw van het onderzoek - en daarmee de afweging van locaties - vindt plaats op basis van de volgende vragen: 1. Past de ontwikkeling binnen het door de gemeente Maastricht voorgestane beleid zoals neergelegd in structuurvisies, masterplan(nen), stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen? 2. Past het voorgestane programma binnen de marktmogelijkheden voor P D V en G D V ? 3. Kan voldaan worden aan locatie-eisen ten aanzien van bereikbaarheid en beschikbaarheid. 4. Is er voldoende draagvlak vanuit de markt voor betreffende ontwikkeling? 5. Wat is de ruimtelijke meerwaarde van de ontwikkeling? Levert ze een bijdrage aan een grotere gebiedsgerichte opgave? 6. Wat zijn de financiële contouren voor de gemeente vanuit haar publiekrechterlijke rol? 7. Zijn er alternatieve aanwendingen wanneer voor de betreffende ontwikkeling niet voor P D V of G D V gekozen wordt? Antwoorden op deze vragen zullen uiteindelijk leiden tot één of meerdere ontwikkelingscenario's ten aanzien van P D V binnen Maastricht.

1.3

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft in het kort de achtergrond van de verschillende initiatieven, de stand van zaken en de belangrijkste kenmerken. Hoofdstuk 3 schetst de beleidsmatige kaders en geeft de uitkomsten van onderzoek naar PDV/GDV-ontwikkelingen in 2020. Hoofdstuk 4 beschouwt de diverse ontwikkeling op de aspecten bereikbaarheid, beschikbaarheid en financiële consequenties. Hoofdstuk 5 schetst op basis van de onderzoeksresultaten het gewenste ontwikkelingsscenario. Samenvatting en conclusies zijn opgenomen als inleiding op deze rapportage.

3

Gemeente Maastricht, Detailhandelsnota 2008, BRO, 29 oktober 2008 10

2.

BESCHRIJVING INITIATIEVEN

2.1

Keuze van te beschouwen locaties

In de Detailhandelsnota 2008 is de voorkeur uitgesproken voor clustering van diverse vormen van P D V op één locatie. Deze zou een omvang moeten hebben van in totaal circa 50.000 m2 winkeloppervlak. Daarbij is door het college in contacten met marktpartijen uitgesproken, dat de P D V ontwikkeling - althans een eerste fase - nog voor 2015 gerealiseerd zou dienen te worden. Vanuit deze aspecten "omvang" en "tempo" zijn alleen de grotere initiatieven, waarbij de gronden (deels) in handen zijn van of de gemeente of de ontwikkelaars, voor dit onderzoek relevant. Dit zijn (a) Belvédère-Bosscherveld, (b) Trega-Limmel aan de Maas, (c) Maastricht-Eijsden en (d) EijsdenGronsveld. Daaraan toegevoegd is de locatie Belvédère-Sphinx. Dit omdat naar verwachting ook het PDV-programma binnen dit plan een plek zou kunnen vinden.

2.2

Belvédère-Bosscherveld

In 2003 is het Masterplan Stedenbouw Belvédère Maastricht gepresenteerd . Hierin wordt de totaalopgave voor dit stedelijke sleutelproject geformuleerd. Binnen de integrale, gebiedsgerichte opgave wordt een aantal deellocaties benoemd, waaronder de locatie Bosscherveld. Deze locatie is specifiek in beeld ten aanzien van PDV-ontwikkelingen. 4

Commercieel is het aantrekkelijk grootschalige en perifere detailhandelsvoorzieningen te combineren. In de specifieke context van Belvédère is dit echter niet goed realiseerbaar.... Daarom is elders in het Masterplan rekening gehouden met reserveringsopties voor 20.000 tot 30.000 m2 PDV, gekoppeld aan de toekomstige infrastructuur van de verlengde Noorderbrug en de Bosscherlaan. Voor de korte termijn (10-15 jaar) worden mogelijkheden gereserveerd in Bosscherveld-oost. Op de langere termijn (omstreeks 2015) is er een beslissing nodig om ofwel PDV te integreren in de kantoor- en woonbebouwing van het Frontenkwartier... ofwel PDV stand alone te situeren langs de Bosscherlaan. Uit: Belvédère Maastricht, Masterplan Stedenbouw, 1 oktober 2003. Pagina 88/89

De afgelopen jaren heeft de Belvédère W O M BV (Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Maastricht) gewerkt aan de uitwerking van de plannen voor Bosscherveld. Dit denken is medio 2010 in een stroomversnelling gekomen door ontwikkelingen rondom het Noorderbrugtracé. Laatste inzichten vanuit de W O M ten aanzien van de ontwikkeling Bosscherveld zoals beoordeeld in het kader van dit P D V onderzoek dateren van november 2010 . Het totaalconcept voor Belvédère voorziet in de ontwikkeling van zes samenhangende onderdelen: (a) binnenstad, (b) GDV-ontwikkeling Sphinx / Timmerfabriek, (c) Frontenpark-Evenemententerrein, (d) PDV-Wonen / Leisure, (e) PDV-tuincentra/bouwmarkten en (f) duurzame ontwikkeling langs de Steilrand. Bij de ontwikkeling van Bosscherveld wordt een sterke relatie gelegd met de ingrepen rondom het Noorderbrugtracé en wordt een integrale oplossing gepresenteerd tussen de infrastructurele ingrepen en de herstructurering van het gebied. Het onderdeel PDV-wonen biedt ruimte aan circa 40.000 m2 b.v.o. Voor PDV-tuincentra/bouwmarkten wordt 20.000 m2 b.v.o. gereserveerd. Parkeren wordt voorzien op maaiveld en in gebouwde parkeervoorzieningen. De ontwikkeling biedt nog de mogelijkheid om uit te breiden. 5

4

Belvédère Maastricht, Masterplan Stedenbouw, 1 oktober 2003.

5

G D V / P D V Belvédère Maastricht, Palmboom Urban Landscapes, 24 november 2001

11

De visie voor Bosscherveld gaat uit van een fysieke scheiding tussen PDV-Woonbranche en P D V bouwmarkten/tuincentra. Daarbij worden ook andere vormen van commercie als mogelijk programma benoemd. Totaal wordt op de langere termijn een ontwikkeling voorzien van 60.000 m2 - 70.000 m2 b.v.o. nieuwe en plaatsvervangende PDV. Dit is opgesplitst in (a) 20.000 m2 bestaande en te verplaatsen PDV-functies vanuit Belvédère, (b) 10.000 - 20.000 m2 verplaatsers elders uit de stad en (c) 15.000 - 30.000 m2 voor nieuwkomers. Wat betreft branchering wordt uitgegaan van een menging van woonwarenhuizen, meubelzaken, woningtextiel, bouwmarkten, keuken/sanitair en overig. G D V maakt geen onderdeel uit van deze ontwikkeling maar is voorbehouden aan het nabijgelegen Sphinx . In visie wordt uitgegaan wordt van een gefaseerde ontwikkeling. 6

Fasering

PDV-tuincentra bouwmarkten PDV- Wonen

Voor verlegging Noorderbrug (20122016 20.000 m2 bvo

Na verlegging Noorderbrug (2016-2018) n.t.b.

Totaal

20.000 m2 bvo

24.000 m2 bvo

16.000 m2 bvo

40.000 m2 bvo

De gronden benodigd voor locatie voor PDV-tuincentra en bouwmarkten zijn in handen van de W O M . De locaties voor PDV-Wonen moeten deels nog verworven worden. Dit brengt voor de ontwikkelaar zowel plannings- als financiële risico's met zich mee. Van belang is op te merken dat de W O M er naar streeft om een groot ontwikkelingsvolume nog voor de verlegging van de Noorderbrug te realiseren. Dit betekent dat de tijdelijke bereikbaarheid van de ontwikkelingslocaties gezekerd moet zijn over het bestaande wegennet. Hiertoe benoemt de W O M een tijdelijk verkeersmaatregelenpakket en zet zij aanvullende ruimtelijke maatregelen in om de zichtbaarheid en commerciële uitstraling van de winkels te garanderen.

2.3

Belvédère-Sphinxlocatie

In het Masterplan Stedenbouw Belvédère Maastricht van 2003 is ruimte gereserveerd voor G D V ontwikkelingen in specifiek de omgeving Bassin en op de Sphinx-locatie. Deze locatie is gekozen vanwege de directe nabijheid van de binnenstad. 7

Grootschalige detailhandelsvoorzieningen (GDV) moeten bij voorkeur zo dicht mogelijk bij het kernwinkelgebied worden gesitueerd, zodat er maximaal wederzijds profijt kan ontstaan (combinatiebezoek). Daarom zijn de mogelijke locaties in de rand van de binnenstad (Binnensingel) en rondom het Bassin het meest in beeld Er wordt rekening gehouden met 20.000 m2 vloeroppervlak op een nader te definiëren plek. Uit: Belvédère Maastricht, Masterplan Stedenbouw, 1 oktober 2003. Pagina 88

De afgelopen jaren heeft de Belvédère W O M BV gewerkt aan de uitwerking van de plannen voor het Sphinx-terrein en omgeving. Voor de ontwikkeling van het gehele Sphinx-terrein is op 22 september 2009 het bestemmingsplan vastgesteld. Hierin is benoemd dat het totale winkelvloeroppervlak voor detailhandel maximaal 30.000 m2 w.v.o. bedraagt, exclusief inpandige ruimte voor laden en lossen. De laatste opvattingen vanuit de W O M dateren van het voorjaar van 2010 De Sphinx-locatie wordt daarbij benoemd als uitbreiding van het Maastrichtse kernwinkelgebied met een omvang van circa 35.000 m2 b.v.o. winkeloppervlak, met een verwijzing naar het benoemde programma in de Detailhandelsnota 2008. De ontwikkeling zal ruimte kunnen bieden aan ondernemers in Maastricht die 8

Ontleend aan gesprekken met WOM Belvédère in kader van PDV Onderzoek 7

Belvédère Maastricht, Masterplan Stedenbouw, 1 oktober 2003

8

Belvédère Maastricht Masterplan Revisie 2010, Ontwikkelingen Retail in Belvédère, voorjaar 2010

12

op zoek zijn naar huisvesting dan wel plaats moeten maken voor nieuwe ontwikkelingen, als voor nieuwkomers. Thematisch wordt de ontwikkeling benoemd als ICT-Boulevard met winkelvestigingen op terreinen van elektronica, computers en multimedia. Uitgegaan wordt van een inpassing van 15.000 m2 b.v.o. in het Eiffelgebouw met een presentatie en hoofdentree aan de Boschstraat. In de directe omgeving van het Eiffel-gebouw zou de resterende ruimte gerealiseerd kunnen worden. Wat betreft fasering wordt uitgegaan van de realisatie van 9.000 m2 detailhandelsoppervlak in de jaren 2013/2014, 10.000 m2 omstreeks 2017/2018 en 16.000 m.2 in 2021/2022. Parkeren zal in eerste instantie op maaiveld worden opgelost. Op de langere termijn wordt voorzien in ondergrondse parkeervoorzieningen voor bewoners, culturele instellingen (onder andere Timmerfabriek) en de nieuwe winkelontwikkelingen. Totaal gaat het daarbij om circa 1.000 parkeerplaatsen.

2.4

Trega-Limmel aan de Maas

Het plan Trega-Limmel aan de Maas omvat de ontwikkeling van het Trega-terrein en het naastgelegen Zinkwit-terrein. Planontwikkeling start in 2002/2003 wanneer duidelijk wordt dat Trega/Sphinx haar productie wenst te verplaatsen, en vanuit het grootstedenbeleid aandacht wordt gevraagd voor de woonwijken Limmel en Nazareth. Na een aanloopperiode wordt in 2006 door de eigenaren het plan Rijnboutt Van der Vossen / Sjoerd Soeters gepresenteerd. In dit plan wordt uitgegaan van de ontwikkeling van 20.000 m2 commerciële functies (noodzakelijk als buffer voor industrie en verkeerslawaai) en de ontwikkeling van 1.000 woningen . Mede als gevolg van gewijzigde economische ontwikkelingen is het woningaantal in 2007 teruggebracht naar 350 woningen. Bij brief heeft het College van Burgemeester en Wethouders in 2007 kenbaar gemaakt dat men de herontwikkeling van de Trega-locatie ondersteunt. Dit om (a) de herhuisvesting van Trega naar het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden mogelijk te maken, (b) te komen tot de ontwikkeling van de saneringslocatie Zinkwit, (c) te komen tot afstemming met ontwikkelingen rondom de Noorderbrug en (d) om te komen tot de programmering van de zuidelijke zone in het licht van de op te stellen Structuurschets Noordoost. 9

In 2008 en 2009 zijn de plannen voor Trega-Limmel aan de Maas door de eigenaren verder uitgewerkt. Hierbij werd ingespeeld op (a) de Detailhandelsnota waarin Noordoost Maastricht als voorkeurslocatie P D V werd benoemd en (b) de Structuurschets Noordoost waarin de Trega-locatie is benoemd als studiegebied PDV. In deze periode is intensief overleg gevoerd met de gemeente Maastricht over ruimtelijk en functionele ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie met als doel om tot een sluitende "business case" te komen. Studie en overleg hebben geresulteerd in het door Sjoerd Soeters opgestelde plan "Limmel aan de Maas" van mei 2009. Dit plan benoemt de ontwikkeling van circa 53.000 m2 P D V / G D V en circa 250 woningen op de locaties Trega en Zinkwit. De locatie van Van Wessem wordt als tweede fase benoemd. Verder is rekening gehouden met de inbreng van gronden van Trega naar de gemeente om (a) reconstructie van de afslag Noorderbrug Viaductweg - Borgharenweg mogelijk te maken, en (b) om te komen tot aanpassing van de verkeersontsluiting van Limmel. Het plan biedt ruimte aan circa 53.000 m2 b.v.o. detailhandelsruimte waarvan circa 11.000 m2 voor bouwmarkten, circa 31.000 m2 voor de woonbranche en circa 11.000 m2 voor G D V ' Dit laatste zou volgens de eigenaren ingegeven zijn vanuit de stedenbouwkundige wens van de gemeente om massa te creëren langs de Noorderbrug. Dit vraagt de ontwikkeling van drie winkellagen. De ontwikkeling van G D V is in de ogen van de eigenaren echter geen hard element . De ontwikkelingsmetrage van circa 53.000 m2 is ontleend aan de Detailhandelsnota. Dit volume is in ogen van de eigenaren waarschijnlijk te groot om in een keer te realiseren. Bij voorkeur zou de ontwikkeling dan ook geknipt worden: 30.000 m2 in een eerste tranche en de rest daarna . Het aantal parkeerplaatsen bedraagt circa 1.100 waarvan 700 op maaiveld en 400 op het dak. Het investeringsvolume zou 73 miljoen euro bedragen. 10

11

Brief Trega Vastgoed, 9 juni 2010 aan Progère B.V. 1 0

Gesprek Trega Vastgoed 15 en 16 juli 2010

1 1

Gesprek Trega Vastgoed 15 en 16 juli 2010

13

De ontwikkelingslocatie Van Wessem wordt door de hoge economische waarde door de initiatiefnemers vooralsnog niet als realistisch beschouwd ' Het handhaven van de bestemming als gronden bouwmaterialenhandel wordt door hen daarbij als niet problematisch gezien voor ontwikkelingen op Trega. 12

De eigenaren van Trega hebben aangegeven dat men zich bij het geen doorgang vinden van de P D V ontwikkeling zal beroepen op de afspraken uit 2007 betreffende de gebiedsontwikkeling Limmel aan de Maas. Concreet denkt men op de locatie Trega dan aan de ontwikkeling van distributiecentra in combinatie met woningbouw op locatie Zinkwit. Eind 2010 is begonnen met de sloop van het complex.

2.5

Maastricht-Eijsden

Maastricht-Eijsden is een bedrijventerrein dat bij start voorzien was als (a) "opvanglocatie" van grootschalige bedrijvigheid binnen Maastricht en (b) als vestigingsplaats voor nieuwe bedrijvigheid binnen de stadsregio. De ontwikkeling van het bedrijventerrein vindt plaats in een samenwerking tussen de gemeente Maastricht en de ontwikkelaar Pegasus. Hierbij is in een zogenaamd bouwclaimmodel tot ruil van gronden gekomen. Iedere partij komt vanuit een eigen verantwoordelijkheid tot uitgifte van haar gronden. Totaal telt de ontwikkeling circa 30 ha waarvan 20 ha uit te geven door de gemeente en 10 ha door Pegasus. In 2009 lanceert Pegasus samen met Bouwbedrijf Jongen een alternatieve bestemming voor haar deel. Men oppert een PDV-ontwikkeling van circa 50.000 m2 b.v.o. waarin onder meer ruimte wordt geboden aan de te herhuisvesten bedrijven Intratuin, Gamma, Karwei en Groter in Wonen/Megroma meubelen. Samen zouden deze verplaatsers circa 30.000 m2 van het oppervlak voor hun rekening nemen: Intratuin 10.000 m2, twee bouwmarkten 15.000 m2 en Groter Wonen 5.000 m2. Overig deel krijgt dan een invulling in de woonbranche. De ontwikkelaar voorziet nog een spin-off naar het overige gemeentelijke bedrijventerrein, waarbij er ruimte zou kunnen worden geboden aan een cluster van auto- en botenshowrooms e.d. Als zodanig voorziet de ontwikkelaar een forse impuls voor het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden en heeft men aangegeven daarin ook te willen participeren. Begin 2010 hebben de initiatiefnemers het schetsontwerp voor het Retailpark Maastricht gelanceerd voor circa 50.000 m2 winkeloppervlak en 2.000 parkeerplaatsen waarvan 1.000 parkeerplaatsen ondergronds. Thema is "een centrum voor alles in en rondom het huis". Men heeft in het ontwerp en in de communicatie veel aandacht besteed aan de inpassing, duurzaamheid en ecologische uitstraling. Men rekent op 1 tot 2 miljoen bezoekers per jaar. Het investeringsniveau bedraagt circa 70 miljoen. Aantal additionele arbeidsplaatsen wordt op 350 geschat. Onderzoek in opdracht van de ontwikkelaar stelt dat de verkeerscapaciteit van de huidige ontsluitingswegen voldoende is. Indien noodzakelijk zouden er bovendien voldoende mogelijkheden zijn tot verdere optimalisatie van de infrastructuur, bijvoorbeeld op de kruispunten . Groot pluspunt is volgens de initiatiefnemers de goede bereikbaarheid (ligt in een relatief rustige hoek van de stad) en de korte termijn waarop de ontwikkeling tot stand kan worden gebracht . Plan biedt mogelijkheden voor koop en huur. 13

14

2.6

Eijsden-Gronsveld

Locatie Eijsden-Gronsveld is gelegen direct langs de aansluiting met de rijksweg A2. De ontwikkeling komt in beeld in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg van 2004. Hierin wordt de locatie benoemd als potentiële ontwikkelingslocatie en als "Stadspoort van Maastricht". In de periode daarna zijn zowel vanuit de overheid als vanuit private partijen diverse ideeën gelanceerd voor deze locatie met functies als koffieshops, verplaatsers Vinkenslag, hotel, restaurant en bustransferium. In 2006 presenteert de ontwikkelaar Wijckerveste een plan voor horeca, winkels en leisure.

1 2

Gesprek Trega Vastgoed 15 en 16 juli 2010 en conclusie Advies haalbaarheid Limmel aan de Maas, Opdrachtgever Trega Vastgoed, gemeente Maastricht, ECORYS Nederland BV, 28 mei 2009

1 3

Op weg naar het Retailpark Maastricht: Verkeerskundige aspecten, Nordinfra, d.d. maart 2009

1 4

Gesprekken Pegasus, bouwbedrijf de Jongen en Intratuin op 21 juli, 22 juli en 25 augustus 2010

14

Het winkelprogramma omvat circa 13.000 m2 op de locatie van het voormalige provinciaal lager, en circa 40.000 m2 op de locatie van de loodsen/opslag. In oktober 2007 tekent de gemeente Eijsden een samenwerkingsovereenkomst waarin men afspraken maakt ten aanzien van grondverkoop en het ontwikkelingsprogramma . Op 9 april 2008 worden de gronden aan de ontwikkelaar Wijckerveste verkocht . In de koopovereenkomst wordt een programma benoemd van circa 4.360 m2 b.v.o. voor hotel, ca. 9.160 m2 voor restaurant/wellness, circa 1.000 m2 b.v.o. voor een amusementshal, parkeerplaatsen en groen. Grootschalige detailhandel wordt in de koopovereenkomst als functie benoemd, echter zonder duiding van m2 b.v.o. Het in zomer 2010 gepresenteerde plan Retailpark A2 Gronsveld beoogt de ontwikkeling van een 4-sterrenhotel, een amusementshal, fitness en circa 15.000 m2 G D V / P D V in de branches sport, dierenbenodigdheden, elektra, huishoudelijke artikelen en een bouwmarkt. 15

16

De haalbaarheid van een ontwikkeling op Gronsveld is in 2008 in beeld gebracht door Ecorys . Hierbij is als aanname genomen dat zowel Trega (30.000 m2 PDV), Belvédère (20.000-25.000 m.2 GDV) als Gronsveld tot ontwikkeling worden gebracht. Zij benoemen daarbij het belang van complementariteit en onderscheidend vermogen. Gronsveld zou zich daarbij moeten ontwikkelen tot een "big-boxboulevard" met in de eindfase circa 47.000 m2 b.v.o. Als kritische succesfactoren worden benoemd (a) kritische massa van 20.000 - 25.000 m2 w.v.o. (b) concentratie van P D V / G D V op een of mogelijk twee locaties binnen de stadsregio, (c) onderscheidend vermogen, (d) trekkers van naam en faam en (e) PDV-plus (=GDV) als duidelijke pré. Geconstateerd kan worden dat nu voorliggende plannen niet aan de criteria (a) en (d) voldoen. En dat de keuze voor meerdere PDV-locaties binnen de stadsregio niet overeenstemt met de het detailhandelsbeleid van de gemeente Maastricht. Regie op de ontwikkeling vindt plaats vanuit de gemeente Eijsden. Gemeente Eijsden heeft het ontwerp-bestemmingsplan bedrijventerrein Gronsveld op 1 juni 2010 in procedure gebracht. Gemeente Maastricht heeft haar bezwaar tegen de ontwikkeling kenbaar gemaakt. Medio december 2010 zal het bestemmingsplan binnen de gemeenteraad van gemeente Eijsden worden besproken. 17

Het gebied maakt deel uit van het stedelijk gebied Maastricht en is in het Provinciaal Omgevingsplan Limburg specifiek aangegeven als zijnde een bedrijventerrein. Een invulling door onder meer een hotel en GDV en PDV functies past normaliter niet op een bedrijventerrein en blijft een dergelijke invulling strijdig met het in Maastricht opgestelde stedelijk beleid aangaande die functies (denk hierbij aan de Detailhandelsnota, Hotelnota, Nota Hoger Bouwen, Verordening Speelautomatenhallen, etc). In de beantwoording die we destijds van u hebben ontvangen erkent u meerdere keren dat het bestemmingsplan "Hotel Gronsveld" door de gemeente Eijsden niet eerder zal worden vastgesteld dan dat de gezamenlijke gebiedsvisie voor het grensgebied tussen Maastricht en Eijsden is vastgesteld. Omdat we als gemeenten nog niet zijn gekomen tot een gezamenlijke gebiedsvisie, is het nu niet opportuun het onderhavige bestemmingsplan formeel in procedure te brengen. Uit: zienswijze gemeente Maastricht ten aanzien van bestemmingsplan Hotel Gronsveld, 4 augustus 2010

De gemeente Maastricht heeft het standpunt ingenomen dat zij een bedrijvenontwikkeling prefereert. Ten aanzien van de detailhandel en vestiging van een hotel zijn tussen Maastricht en Eijsden geen eenduidige afspraken gemaakt om te komen tot afstemming van de ontwikkelingen. Gemeente Eijsden is van mening dat zij onvoldoende gehoord is bij de totstandkoming van de Detailhandelsvisie in 2008 en dat geen besluit genomen had mogen worden over deze nota zonder de gemeente Eijsden daarbij te betrekken.

1 5

Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Eijsden en Wijckerveste Adviseurs, versie 1 oktober 2007. Ondertekend op 10 oktober 2007

1 6

Overeenkomst Gemeente Eijsden en Wijckerveste Adviseurs, versie 1 april 2008. Ondertekend op 9 april 2008.

1 7

Retail Cluster Eijsden. Een haalbaarheidsstudie, Definitief Concept, Opdrachtgever: Wyckerveste Adviseurs BV ECORYS Nederland BV Ir. J.B.Stek i.s.m. drs. T.Hooft (Bureau Stedelijke Planning), Rotterdam, 10 oktober 2008

15

2.7

Samenvattend overzicht PDV/GDV-initiatieven

Belvédère

Belvédère

Trega - Limmel

Maastricht

Eijsden

Sphinx

Bosscherveld

a/d Maas

Eijsden

Gronsveld

60.000 m2

53.000 m2

60.000 m2

42.000 m2

Omvang (circa)

30.000 m2

Reguliere detailhandel

Inclusief

PDV

inclusief

GDV

> 15.000 m2

15.00 m2

50.000 m2

7.500 m2

7.500 m2

11.000 m2 (optioneel)

Omvang 1 deel

15.000 m2

20.000 m2

> 30.000 m2

50.000 m2

15.000

Planning 1 deel conform

2013-2014

2012-2014

2012-2014

2012-2013

2011

1.100 pp

2.000 pp

onbekend

€ 73

€ 70

onbekend

e

B

opgave ontwikkelaars Aantal parkeerplaatsen

1.000 pp

1.300 pp

onbekend

onbekend

(circa) Investeringsvolume in miljoenen conform opgave ontwikkelaars

Het totale ontwikkelingsvolume van alle initiatieven samen bedraagt circa 190.000 m2 winkelruimte. In hoofdstuk vier zal dit in perspectief worden geplaatst tegenover de marktruimte in de P D V en G D V branches.

16

3

KADERS

3.1

Beleidsmatige kaders

3.1.1 Stadsvisie en brandpunten Stadsvisie Noordwest-Entree In ruimtelijk opzicht is de opgave verbindingen tot stand te brengen tussen de binnenstad en het gebied Bosscherveld enerzijds en tussen de Hoge Fronten en de Maas cq. de Zuid-Willemsvaart via de Lage Fronten anderzijds. In dit geheel dient de bestaande Noorderbrug op de westelijke Maasoever te landen, waarbij de binnenstad minder dan nu een barrière vormt tussen de binnenstad en Bosscherveld In het gebied Bosscherveld wordt voor het zuidelijke deel een ontwikkeling voorgestaan op het gebied van wonen en werkgelegenheid eventueel gecombineerd met vormen van grootschalige detailhandel. Extra aandacht dient te worden gegeven aan de relatie van deze functies met de binnenstad, de bereikbaarheid en het parkeren Uit: Structuurplan Maastricht 2005, pagina 64

De lange termijn visie van de ontwikkeling van de gemeente Maastricht is vastgelegd in de Stadsvisie 2030 van 2005 en de herziening van 2008 . Hierin zijn drie prioritenten gesteld: Maastricht-woonstad, Maastricht-kennisstad en Maastricht-cultuurstad. In de fysieke uitwerking van deze prioroteiten is de stedelijke programmering van groot belang. Hierin is de programmatische opgave van de stad herijkt op basis van het huidige economische en demografische perspectief. De gemeenteraad heeft daarbij in januari 2010 een aantal zogenaamde brandpunten aangewezen, die essentieel worden geacht voor de ontwikkeling van de stad. Deze brandpunten zijn in willekeurige volgorde: 1. Belvédère 2. De herstructurering van West en Noord-Oost 3. Randwyck 4. Binnenstad Overig 5. A2 Maastricht 6. Plan Maaskruisend verkeer 7. Gebiedsontwikkeling Maastricht-Valkenburg (incl. Geusselt) 8. Beatrixhaven' 18

De ontwikkeling van deze brandpunten krijgt conform raadsbesluit prioriteit en heeft voorrang als het gaat om het huisvesten van passende stedelijke functies. Het zijn op die manier de sleutelprojecten om de doelen uit de Stadsvisie 2030 te kunnen realiseren met als doelstelling dat Maastricht een sterke en dynamische stad kan blijven in een krimpende regio. In september 2010 is gestart met het opstellen van een nieuwe structuurvisie. De beslissing over de stedelijke programmering en de aangewezen brandpunten vormen belangrijke bouwstenen voor de Structuurvisie.

Stadsvisie 2030, Actualisatie 2008, gemeente Maastricht 23 mei 2008

17

Ruimtelijke kwaliteit Voor Maastricht geldt evenals voor het totale stedelijke gebied: hoge ruimtelijke kwaliteit... ingezet wordt op kwaliteitsverbetering van het bestaand stedelijk gebied. Maastricht blijft zich ontwikkelen en vernieuwen vanuit de concentrische opbouw... Perifere ontwikkelingen die leiden tot een meerkernige opbouw sluiten hier niet bij aan.

Ordening naar schaal Maastricht kiest voor versterking van de compacte stad. Daarbij speelt het onderscheid tussen de oosten westoever een belangrijke rol. De ruimtelijke structuur en de goede bereikbaarheid van de oostoever bieden in de toekomst kansen voor intensieve en meer grootschalige ontwikkelingen A2 zone, Geusselt, Europaplein en gebieden langs het Noorderbrugtracé. Uit: Stadsvisie 2030, actualisatie 2008. Pagina 17

Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord Eind 2009 / begin 2010 heeft binnen de gemeente een discussie plaatsgevonden over de Planstudie Maaskruisend Verkeer. Besloten is dat ten behoeve van de (regionale) bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad het huidige Noorderbrugtracé moeten worden aangepast en verbeterd. Dit in combinatie met een uitgebreid pakket van maatregelen ter versterking van het openbaar vervoer en langzaam verkeer en geflankeerd door een sturend parkeerbeleid. Op 1 maart 2010 zijn daarbij in het kader van het Actieprogramma Regionaal Openbaar Vervoer afspraken gemaakt over de financiering van de tram Vlaanderen-Maastricht. De inzet vanuit de gemeente is om de verbetering van het Noorderbrugtracé door een gezamenlijke financiering van het Rijk en de Regio versneld uit te voeren. De ingrepen zouden dan in de periode tussen 2016 en 2020 vorm dienen te krijgen. Op 3 juni 2010 zijn daarover in het kader van de Bereikbaarheidsimpuls Limburg de eerste afspraken gemaakt tussen het Rijk en de gemeente Maastricht. Begin november 2010 is het Beslisdocument Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord gepresenteerd op basis waarvan in het Bestuurlijk Overleg MIRT van 9 november 2010 besluitvorming heeft plaatsgevonden over aanleg en financiering van de ingrepen. Afgesproken is dat dit regionale project voor 50% gefinancieerd wordt vanuit het rijk met gerantiestellingen van de overige 50% door de provincie en de gemeente Maastricht. Het volgende is besloten: Instemmen met het beslisdocument Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord en daarbij constateren dat er voor het Rijk voldoende informatie is om een projectbesluit te nemen; Het beslisdocument vast te stellen als MIRT-projectbesluit (fase 3) Instemmen met de hoofdlijnen voor de financiering van het Ruimtelijke Mobiliteitspakket Maastricht Noord, waarbij de regio-partijen gezamenlijk garant staan voor de uitvoering in relatie tot de samenhangende gebiedsontwikkeling, inclusief de bijbehorende risico's. Kennis te nemen van de garantie van € 65 miljoen door de regio voor de capaciteitsvergroting voor de Noorderbrug Uit: besluitenlijst BO MIRT

Het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord wordt samen met het project A 2 gezien als sleutelproject voor de ontwikkeling van de stad. Het doet daarbij uitspraken ten aanzien van de ontwikkelingsrichting van de omgeving van het Noorderbrugtracé. Nadrukkelijk wordt daarbij de noodzaak van integraliteit van benadering van gebiedsontwikkelingen en infrastructuur benoemd.

18

3.1.2

Detailhandelsbeleid 2008

Inzet van beleid In de Detailhandelsnota 2008 zijn voor de ontwikkeling van de perifere en grootschalige detailhandel (PDV en GDV) algemene uitgangspunten geformuleerd. Centraal staat het beperken van de afvloeiing van consumentenbestedingen in de perifere en grootschalige detailhandel naar locaties buiten Maastricht door het versterken van de lokaal en regionaal verzorgende functie van genoemde detailhandel. Daartoe wordt het verbeteren van het functioneren van het nu sterk gespreide aanbod van perifere en grootschalige detailhandel noodzakelijk geacht. Dit wordt mogelijk door concentratie van functies op een beperkt aantal locaties, waarbij iedere locatie op een juiste wijze wordt ingepast in de structuur en waarbij elke locatie een helder profiel krijgt. Beleid ten aanzien van G D V Het aanbod in de GDV-branches - zoals sport en spel, bruin- en witgoed - met een lokaal tot en met bovenregionaal verzorgend karakter dient conform de Detailhandelsnota op het Sphinxterrein te worden geconcentreerd. Dit wordt dan hét nieuwe GDV-cluster voor de Stadsregio Maastricht. Hierbij is sprake van een combinatie van de volgende twee mogelijke ontwikkelingsrichtingen: (a) de nieuwe GDV-locatie wordt geprofileerd als opvanglocatie voor nu verspreid gelegen grootschaligere detailhandel in bijvoorbeeld de branches bruin- en witgoed, sport en spel en fietsen) en (b) Invulling met nieuwe concepten om bestaande doelgroepen sterker te binden en nieuwe doelgroepen aan te trekken, ook richting binnenstad. Benoemd is dat het programma voor Sphinx sterk gekoppeld dient te worden aan de zekerheid aan verplaatsers (minimaal de helft) en aan het na te streven concept. Bij een goed en hoogwaardig concept geldt daarbij dat aanbod ook vraag kan creëren. Daarnaast worden er kansen gezien om in en aangrenzend aan het gebied rond de Sphinx de functies detailhandel, horeca en leisure nadrukkelijk met elkaar te verknopen. De ontwikkeling op het Sphinxterrein dient conform de Detailhandelsnota te worden afgestemd met ontwikkelingen zoals Boschpoort en de PDV-ontwikkelingen. Het wordt voor het sturen op de gewenste ontwikkeling voor Sphinx van belang geacht om geen concurrerende GDV-ontwikkelingen op nieuwe locaties in gang te zetten. Beleid ten aanzien van PDV In de Detailhandelsnota is plek ingeruimd voor een nieuwe locatie waar een centrum wordt gerealiseerd binnen het thema 'in en om het huis'. Het themacentrum zal daarbij vooral een lokaal tot bovenlokaal verzorgende functie kunnen vervullen. Er is daarbij voldoende marktruimte om het P D V aanbod in Maastricht uit te breiden. Daarnaast worden kansen gezien voor schaalvergroting en verplaatsing van gevestigde aanbieders binnen het gestelde thema. Ingezet wordt in eerste instantie op een heldere profilering, bestaande uit een optimale opzet in de branches woninginrichting (inclusief keukens en sanitair), doe-het-zelf en plant en dier. Op verbreding naar andere (GDV-) branches wordt, gezien de keuze voor Sphinx als GDV-locatie, niet ingezet. Pas indien voor Belvédère andere keuzen zouden worden gemaakt en gerealiseerd, zou een verbreding van het aanbod in discussie gebracht moeten worden dienen te komen. Als globaal uitgangspunt wordt in de Detailhandelsnota een omvang van ca. 40.000 tot 50.000 m w.v.o, aangegeven, mogelijk te faseren. Het betreft de branches woninginrichting, doe-het-zelf en dier en plant. Benoemd is dat bij verplaatsing van winkels vanuit solitaire en slechte locaties, voorkomen moet worden dat de achterblijvende plekken opnieuw met detailhandel worden ingevuld. 2

Locatiekeuze en afweging In de Detailhandelsnota heeft een locatieafweging ten aanzien van PDV-ontwikkelingen plaatsgevonden. Algemene en belangrijke aspecten bij deze locatieafweging zijn (a) een goede autobereikbaarheid vanuit het beoogde verzorgingsgebied; (b) de beschikbaarheid in de vorm van fysieke mogelijkheden op de korte termijn en voldoende mogelijkheden voor eventuele toekomstige uitbreidingen en (c) de balans binnen de detailhandelsstructuur. De voorkeur wordt uitgesproken voor een nieuwe PDV-locatie op de oostoever in Maastricht. Vooral voor de bereikbaarheid en de verkeersafwikkeling worden voordelen gezien. Daarnaast blijft door realisatie van een themacentrum op de oostoever de gemeentelijke detailhandelsstructuur meer in balans. Potentiële locaties zijn gelegen langs onder meer het Noorderbrugtracé en in de uitloper van de A2-zone. Deze locaties hebben de voorkeur, mits er voldoende ruimtelijke mogelijkheden kunnen worden geboden.

19

De Detailhandelsnota stelt dat de potentiële locaties op de oostoever op haalbaarheid getoetst dienen te worden. Daarnaast is afstemming noodzakelijk met de ontwikkeling van PDV-aanbod in de Brusselse Poort en op de locatie Sphinx. Tevens wordt regionale afstemming gevraagd met Eijsden. 3.1.3

Beleidskaders per locatie

De ontwikkeling Belvédère omvat de locaties "binnen de singels" en Bosscherveld. De locatie "binnen de singels" betreft het voormalige terrein van de Sphinx. Het wordt begrensd door de Boschstraat, Maagdendries en Frontensingel. De locatie Bosscherveld is gelegen buiten de singels. Binnen dit deels verouderde bedrijventerrein zijn locaties beschikbaar die mogelijk geschikt zijn voor de vestiging van vormen van (perifere) detailhandel. Het gaat daarbij in het bijzonder om het gebied rond de Fort Willemweg, Sandersweg en Industrieweg. Besluitvorming over het ruimtelijk plan heeft plaatsgevonden via het Masterplan Belvédère, de M E R Belvédère en het Structuurplan Belvédère. Per deelgebied worden de plannen uitgewerkt en operationeel gemaakt via bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan Sphinx is op 22 december 2009 vastgesteld. Hierin is benoemd dat binnen de bestemming "centrum" tot maximaal 30.000 w.v.o. aan detailhandel gerealiseerd kan worden exclusief laden en lossen . Voor de locatie Bosscherveld moeten de plannen nog worden uitgewerkt en operationeel gemaakt via een bestemmingsplan. De locatie Trega is onderdeel van het plan Limmel aan de Maas, waarover besluitvorming heeft plaatsgevonden in het kader van de Structuurschets Maastricht Noordoost. Het betreft een niet meer in gebruik zijnde bedrijvencomplex, dat deels benut kan worden voor woningbouw. Het zuidelijk deel van het terrein, dat gelegen is tussen de Willem Alexanderweg, Viaductweg en Borgharenweg is vanwege de milieubelasting geschikt voor een niet-woonfunctie als bijvoorbeeld P D V . Voor de locatie Trega moeten de plannen nog worden uitgewerkt en operationeel gemaakt via een bestemmingsplan. De locatie Maastricht-Eijsden is een recent bouwrijp gemaakt bedrijventerrein in de zone tussen de gemeenten Eijsden en Maastricht. Het bedrijventerrein, dat is gelegen op grondgebied van gemeente Maastricht, is vanaf de A2 bereikbaar via de Köbbesweg. Door de economische situatie loopt de uitgifte als bedrijventerrein stroef. Het zuidelijk deel van het bedrijventerrein wordt door de ontwikkelaar Pegasus gezien als mogelijke locatie voor PDV. Gezien de huidige bestemming als bedrijventerrein moet bij vestiging van detailhandel het bestemmingsplan worden aangepast. De locatie Gronsveld is gelegen aan de Rekoutweg op het grondgebied van de gemeente Eijsden. Ook deze locatie is vanaf de A2 bereikbaar via de Köbbesweg. Voor het gebied is een bestemmingsplan in procedure, waarin de beoogde ontwikkeling op het gebied van perifere detailhandel wordt voorzien. Het bestemmingsplan moet nog definitief worden vastgesteld door de gemeenteraad van Eijsden. 19

3.2

Marktonderzoek PDV / G D V Maastricht 2020

In 2008 heeft B R O onderzoek verricht naar de wenselijke detailhandelsstructuur voor de gemeente Maastricht op hoofdlijnen. Deze detailhandelsnota is op 16 september 2008 door de gemeenteraad vastgesteld als basis voor toekomstig beleid. Hierbij is ondermeer vastgelegd dat G D V geconcentreerd dient te worden op de locatie Sphinx en dat bij voorkeur in het noordoosten van Maastricht een concentratie van circa 40.000 - 50.000 m2 P D V gerealiseerd dient te worden. In het kader van dit PDV-onderzoek is in juni 2010 aan B R O opdracht verstrekt om te komen tot een actualisatie van het onderzoek uit 2008 met daarbij een verdiepingsslag in die zin dat B R O gevraagd is om (a) een specificatie te geven van de marktruimte in de verschillende P D V - en GDV-branches en (b) uitspraken te doen over de vestigingseisen die verschillende branches dienaangaande stellen. Navolgend volgt een korte opsomming van de belangrijkste bevindingen . 20

Randvoorwaarden bij gronduitgifte Eiffel, gemeente Maastricht 28 juni 2010 Ontwikkelingsmogelijkheden perifere en grootschalige detailhandel, eindrapport. BRO, 2 december 2010

20

Aanbod en concurrentie B R O constateert dat het aanbod van de PDV-branches (wonen, doe-het-zelf, plant en dier) achter blijft bij andere steden van tussen de 100.000 en 175.000 inwoners. Hetzelfde geldt voor de GDV-branches bruin en witgoed en sport en spel. Daarbij wordt geconstateerd dat het aanbod veelal sterk verouderd is: de dynamiek staat al jaren stil, waarbij gevestigde zaken niet of nauwelijks overgaan tot modernisering en/of schaalvergroting. Nieuwe winkels vinden geen plek. Opvallend is verder het ontbreken van een dominant PDV-cluster. Zeker voor een plaats met meer dan 100.000 inwoners met een sterke regiofunctie. Winkels zijn dus veelal solitair gevestigd, waarbij het totale aanbod maar een beperkte attractiewaarde heeft. De concurrentie in het primaire verzorgingsgebied (op minder dan 15 autominuten van Maastricht) is beperkt. De belangrijkste concurrerende winkelclusters bevinden zich tussen de 15 en 30 autominuten zoals Heerlen, Kerkrade, Sittard Geleen en Luik. Marktruimte In de Detailhandelsnota van 2008 is Ontwikkelingsvolume PDV & GDV Maastricht gekozen voor een offensief scenario 60000 en een hoog ambitieniveau. Streven daarbij is, om de koopkracht die 50000 afvloeit naar andere centra te verminderen. Ambitie is ook om 40000 nieuwe en bijzondere ï 30000 winkelontwikkelingen te realiseren • Verplsatsingsvolume die een bijdrage leveren aan de • Marktruimte in m2 20000 ontwikkeling van Maastricht als w.v.o. toeristisch-recreatieve gemeente. loooo Daarbij dient ingespeeld te worden op de ontwikkeling van consumentenvoorkeuren en PDV GDV ontwikkelingen binnen de detailhandel. Dit betekent onder meer schaalvergroting van bedrijven met concentratievorming op een beperkt aantal locaties. Directe concurrentie met Heerlen is niet het streven. Wel de vestiging van ontbrekende en vernieuwende formules en herhuisvesting en modernisering van bestaande bedrijven. Specifieke locatiekwaliteiten zoals die van Sphinx dienen te worden benut en "slechte" locaties zullen afgebouwd moeten worden. Dit dient te resulteren in een bovenlokaal, maar ook regionaal onderscheidend aanbod voor PDV en G D V ontwikkeling in de stadsregio Maastricht. Op basis van het voorgenoemd hoogwaardig ambitieniveau is door B R O een raming gemaakt van de marktruimte in de verschillende PDV- en GDV-branches. Hierbij zijn twee scenario's uitgewerkt, te weten; een scenario waarbij het inwonertal stabiliseert op circa 118.000 en een scenario waarbij de bevolking krimpt tot circa 115.000 inwoners in 2020. Het eerste scenario is als basis genomen voor het bepalen van de toekomstige marktruimte voor 2020. Uit het onderzoek blijkt dat er volop kwantitatieve mogelijkheden zijn om tot uitbreiding van het P D V en GDV-aanbod over te gaan. In de PDV-branches ligt deze in de orde van grootte van circa 28.000 tot 37.000 m2 w.v.o. (gemiddeld circa 33.000 m2 w.v.o.) In de GDV-branches bedraagt dit circa tussen de 8.000 m2 w.v.o. en 10.000 m2 w.v.o. (gemiddeld circa 9.000 m2 w.v.o.) Naast de kwantitatieve uitbreidingsruimte is er ook nog een grote verplaatsingsbehoefte van bestaande bedrijven. Nieuwvestiging zal gepaard gaan met schaalvergroting. Als het gaat om mindere locaties zullen deze op termijn ook als winkelbestemming komen te vervallen. Het verplaatsingsvolume (met opheffen van bestaande locaties) wordt geschat op circa 20.000 tot 25.000 m2 w.v.o. in de P D V en 8.000 m2 in de GDV-branches. Dit biedt de mogelijkheid tot het ontwikkelen van circa 50.000 - 55.000 m2 in de PDV-branches en tot circa 18.000 m2 in de G D V branches tot 2020.

21

Handreikingen P D V en G D V structuur Door BRO zijn de volgende Branchering per locatie handreikingen en aanbevelingen gedaan ten aanzien van 60000 toekomstige ontwikkelingen. 50000 - Vernieuwing, verplaatsing en concentratie binnen de PDV40000 • Reguliere detailhandel branches staat voorop met een • GDV sterke focus op een nieuwe 30000 • Plant en dier centrale locatie. 20000 • Doe-het-zelf - G D V dient geconcentreerd te • wonen worden op de locatie Sphinx: een 10000 unieke locatie direct in nabijheid van de binnenstad. - De branche Wonen dient sterk Centrale locatie Splitnx gecentraliseerd te worden op de centrale locatie. Hier is ruimte voor verplaatsers en nieuwe functies. Ook binnen de GDV-cluster Sphinx zou bijzonder en hoogwaardig woonaanbod gevestigd kunnen worden. - Binnen de doe-het-zelf-branche dient sprake te zijn van een spreiding van het aanbod over de stad Maastricht. Hierbij zijn meerdere scenario's denkbaar. In alle scenario's zal het aantal bouwmarkten wordt teruggebracht, met aan beide zijden van de Maas een grotere stadsdeelverzorgende bouwmarkt en de clustering van een a twee bouwmarkten op de nieuwe centrumlocatie met een omvang van 10.000 w.v.o. Sanering van bestaande kleinere bouwmarkten kan daarbij niet uitgesloten worden. - Marktruimte in de branche plant & dier / tuincentra dient benut te worden voor uitbreiding van bestaande vestigingen. Deze zou zich bij voorkeur vestigen op de centrale locatie in combinatie met de bouwmarktconcentratie. Een meer solitaire ontwikkeling behoort ook tot de mogelijkheden. - G D V - in alle branches - dient geclusterd te worden op de locatie Sphinx door middel van verplaatsing en toevoegen van nieuwe concepten en formules.

I

Handreikingen concentratiegebieden De centrale locatie zou volgens B R O een omvang kunnen krijgen van circa 50.000 m2 - 55.000 w.v.o. Dit wordt gezien als noodzakelijk kritische massa met ruimte voor nieuwkomers en verplaatsers. De ontwikkeling kan gefaseerd worden ontwikkeld met een eerste fase van tenminste 25.000 m2 w.v.o. Deze fasering speelt in op marktontwikkelingen en biedt kansen voor bestaande ondernemingen om te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen. De ontwikkeling zou zich in het bijzonder moeten richten op de traditionele PDV-branches wonen, doe-het-zelf en plant en dier. De ideale branchering is als volgt: wonen circa 30.000 m2 w.v.o., doe-het-zelf 10.000 - 15.000 m2 w.v.o., plant en dier 10.000 m2 w.v.o. Het geheel moet als een samenhangend concept ontwikkeld worden, zowel ruimtelijkstedenbouwkundig als functioneel. Hierbij gaat het ook om de goede mix van marktsegmenten en ondernemers. Programma dient afgestemd te worden met ontwikkeling van Sphinx, waarbij deze laatste mogelijk deels een hoogwaardige invulling gaat krijgen in de woonbranche. De omvang van de locatie Sphinx is in het bestemmingsplan vastgelegd op circa 30.000 m2 w.v.o. Deze zou idealiter als volgt dienen te worden ingevuld met circa 5.000 m2 wonen, maximaal 10.000 m2 nieuw GDV-aanbod en 8.000 m2 ten behoeve van verplaatsers. Resterend volume zou ingezet moeten worden voor regulier binnenstedelijk aanbod ondersteunend aan het concept. Ook deze zou bij voorkeur gefaseerd dienen plaats te vinden om in te spelen op marktontwikkelingen en wensen van verplaatsers. Conceptueel dient de ontwikkeling in te spelen op de unieke ligging en nieuwe ontwikkelingen in de directe omgeving.

22

4

LOCATIE ASPECTEN

4.1

Bereikbaarheid

Wat betreft bereikbaarheid gaat het feitelijk om twee aspecten: te weten (a) de ligging ten opzichte van het lokale en regionale verzorgingsgebied en (b) de maatregelen die genomen dienen te worden om de bereikbaarheid van de locatie te garanderen en de congestie op het onderliggende wegennet te minimaliseren. Ligging ten opzichte van het verzorgingsgebied In de zomer 2009 zijn de locaties Bosscherveld, Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Gronsveld vanuit de gemeente Maastricht beschouwd op het aspect ruimtelijke bereikbaarheid. Dat wil zeggen de mogelijkheid voor consumenten om een locatie binnen een bepaalde reistijd te bereiken. Hierbij is de spreiding van de bevolking van groot belang. Verdeling van de bevolking van Maastricht is ongeveer 50%/50% over de oosten westoever van de Maas. Van de regiobevolking is ongeveer 80% woonachtig ten noordoosten van Maastricht. Conclusie uit dit onderzoek is dat tot het moment van ondertunneling van de A2, de noordelijke locaties een beter bereikbaarheidsprofiel hebben ten opzichte van de zuidelijke. Na ondertunneling van de A2 in 2016 zijn de locaties vanuit bereikbaarheidsprofiel min of meer gelijkwaardig. In onderling vergelijk scoort de locatie Trega, zowel voor als na de ondertunneling echter het beste wat betreft bereikbaarheidsprofiel. Bereikbaarheid locaties: effect op onderliggend verkeersvsteem en noodzakelijke aanpassingen Door de initiatiefnemers van de verschillende projecten, en door de gemeente Maastricht, is onderzoek verricht naar de verkeersbelasting voor het wegennet en eventueel noodzakelijke ingrepen. Zo stelt gemeentelijk onderzoek uit 2009 dat een PDV-ontwikkeling van 50.000 m2 op zowel Bosscherveld als Trega zonder infrastructurele inpassing op het Noorderbrugtracé niet mogelijk is. Het wegennet zou de hiermee gepaard gaande extra verkeersbewegingen niet kunnen verwerken. Door het realiseren van een ongelijkvloerse kruising Viaductweg - Borgharenweg wordt de Trega-locatie voldoende bereikbaar. Voor de ontwikkeling van Bosscherveld wordt het verleggen van de westelijke aanlanding noodzakelijk geacht. In november 2010 heeft Goudappel Coffeng het effect van de nieuwe visies voor Bosscherveld en Sphinx (zie hoofdstuk 2 voor beschrijving van initiatieven) beschouwd op noodzakelijke ingrepen in het verkeerswegennet voor moment uitvoering van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord in 2016 - 2020. Hierbij is rekening gehouden met de programmatische verschuivingen die zich in verschillende plannen hebben voortgedaan. Geconstateerd is dat om de ontwikkeling van P D V en G D V binnen Belvédère binnen enkele jaren mogelijk te maken, de volgende maatregelen noodzakelijk zijn: a. Circulatiemaatregelen binnen het gebied Bosscherveld (Lage Frontweg, Fort Willemweg). b. Realisatie van een directe verbinding vanuit de noordelijke woonbuurten en België. c. Pakket van (tijdelijke) maatregelen rond de kruispunten Fort Willemweg-Cabergerweg Frontensingel - Statensingel - Cabergerweg. Het is van belang dit maatregelenpakket verder uit te werken.

en

Voor de zuidelijke locaties zijn geen éénduidige verkeersonderzoeken beschikbaar. Onderzoek in opdracht van de ontwikkelaar van Maastricht-Eijsden stelt dat de verkeerscapaciteit van de huidige ontsluitingswegen voldoende is, echter zonder dit te onderbouwen en met een voorbehoud dat er mogelijk toch ruimtelijke maatregelen genomen dienen te worden: "Indien noodzakelijk zouden er bovendien voldoende mogelijkheden zijn tot verdere optimalisatie van de infrastructuur, bijvoorbeeld op de kruispunten . 21

Samenvattend kan worden geconstateerd dat de ontwikkeling van P D V op Bosscherveld uitsluitend mogelijk is door ingrepen in het verkeerssysteem van het Noorderbrugtracé van Willem Alexanderweg tot Fort Willemsweg, zoals benoemd in het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. O m ontwikkeling van een 1 fase voorafgaand aan het verleggen van de westelijke aanlanding mogelijk te maken zullen tijdelijke verkeersmaatregelen dienen plaats te vinden, zoals voorgaand benoemd. e

Op weg naar het Retailpark Maastricht: Verkeerskundige aspecten, Nordinfra, d.d. maart 2009 23

Om te komen tot een ontwikkeling van circa 50.000 m2 commercieel oppervlak en circa 250 woningen in het project Trega-Limmel aan de Maas dient aanpassing kruising Viaductweg - Willem Alexanderweg plaats te vinden. Dit is ook onderdeel van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. Verkennende studie tussen gemeente en de eigenaar uit 2009 laat zien dat optimalisaties denkbaar zijn tussen ingrepen van de infrastructuur rondom het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord en de gebiedsontwikkeling Limmel aan de Maas, waarbij de kosten voor de gemeente tussen (a) uitsluitend ingrepen Noorderbrugtracé en (b) integrale aanpak infrastructuur en gebiedsontwikkeling plan Limmel aan de Maas voor de gemeente budget neutraal zijn. Voor een PDV-ontwikkeling op Maastricht-Eijsden is mogelijk de reconstructie van enkele kruispunten noodzakelijk. Voor wat betreft de ontwikkeling de eerste fase van Eijsden-Gronsveld volstaat waarschijnlijk de bestaande infrastructuur. Bij een uitbouw van deze locatie tot volwaardige P D V concentratie zullen waarschijnlijk grotere infrastructurele maatregelen noodzakelijk zijn.

Conclusie bereikbaarheid Na gereedkomen van de A2-ondertunneling in 2016 en invulling van de plannen van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord tussen 2016 en 2020, is er vanuit bereikbaarheidsoptiek geen onderscheidend vermogen meer tussen de verschillende locaties. Op de korte termijn is die er wel. Zonder infrastructurele maatregelen zijn de noordelijke locaties onvoldoende bereikbaar om grootschalige winkelontwikkelingen te kunnen faciliteren. Voor Trega is aanpassing kruising Viaductweg - Willem Alexanderweg noodzakelijk. Dit vormt onderdeel Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. O m voorafgaand aan gereedkomen van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord ontwikkeling van P D V op Bosscherveld mogelijk te maken dient een fors pakket aan tijdelijke verkeersmaatregelen getroffen te worden.

4.2

Beschikbaarheid

Beschikbaarheid betreft de vraag of de initiatieven zonder een verwervings- en verplaatsingsoperatie in staat zijn om een ontwikkeling van 50.000 m2 P D V te faciliteren. Per initiatief daarbij de volgende bemerkingen: Plan Bosscherveld kan in een eerste fase circa 20.000 m2 op eigen gronden huisvesten. Voor de uitbreiding richting het toekomstige Noorderbrugtracé zijn aanvullende verwervingen noodzakelijk. Deze verwervingen zijn ook noodzakelijk om de aanleg van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord mogelijk te maken, zodat de realiteit van verwerving hoog is: financiële middelen zullen vanuit het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord beschikbaar komen en eventueel kan het planologisch-juridisch instrumentarium worden ingezet. De ontwikkeling Trega - Limmel a/d Maas voorziet in een ontwikkeling van 53.000 m2. Deze is deels in drie winkellagen gedacht. Dit is vanuit P D V niet realistisch. Ontwikkelaar stelt dat er eventueel ook andere oplossingen denkbaar zijn, zoals het "opschuiven" van het woningbouwdeel. De ontwikkeling van de nabijgelegen locatie Van Wessem werd door de eigenaar in 2009 als niet realistisch geacht. De locatie Maastricht-Eijsden is gemakkelijk in staat om 50.000 m2 te faciliteren. Op terreinen van Pegasus, maar ook op terreinen van de gemeente is voldoende (bouwrijpe) grond aanwezig. Plan Eijsden - Gronsveld voorziet in de ontwikkeling van circa 15.000 m2 winkeloppervlak. Naastgelegen gronden zijn in principe denkbaar als ontwikkelingslocatie. Deze gronden zijn echter nog niet in eigendom van de gemeente Eijsden dan wel de ontwikkelaar van de eerste fase.

24

Conclusie beschikbaarheid De locatie Maastricht-Eijsden biedt alle mogelijkheden om fysiek 50.000 m2 P D V te faciliteren. Voor de andere locaties is planwijziging (Trega) dan wel aanvullende verwerving (Bosscherveld en Eijsden-Gronsveld) noodzakelijk.

4.3 Beleidsmatige en planologisch-juridische basis Ten aanzien van de beleidsmatige en planologisch-juridische basis voor de planontwikkeling kan het volgende worden gesteld: Basis voor de ontwikkeling van Belvédère is het door de Raad vastgestelde Masterplan van 2004, de MER Belvédère en het bestemmingsplan Sphinx van 2009. Het nu voorliggende detailhandelsprogramma voor Bosscherveld van circa 60.000 m2 - 70.000 m2 wijkt af van het in 2004 benoemde PDV-programma en het maximale scenario binnen de M E R met 55.000 m2 voor Bosscherveld. Dit vraagt aandacht bij de uitwerking en de te doorlopen procedures. Een herziening van het Masterplan dient door de gemeenteraad geaccordeerd te worden. De door de W O M gepresenteerde visie voor Bosscherveld heeft dus nog geen planologisch-juridische status. De door de eigenaren gepresenteerde visie Limmel aan de Maas is opgesteld in samenspraak met de gemeente Maastricht. De ontwikkeling past binnen de door de gemeenteraad vastgestelde Detailhandelsvisie 2008 en binnen de Structuurvisie Noordoost. De visie moet nog vertaald worden in ontwikkelingsplan en bestemmingsplan. Het heeft dus nog geen planologisch-juridische status. De PDV-ontwikkeling Maastricht-Eijsden past niet binnen het vastgestelde bestemmingsplan voor dit gebied. De visie heeft dus geen beleidsmatige nog planologisch-juridische status. Voor de beoogde P D V / G D V ontwikkeling Eijsden-Gronsveld heeft de gemeente Eijsden een bestemmingsplan in procedure gebracht. De gemeente Eijsden legitimeert de ontwikkeling mede door uitspraken in het P O L van 2001 en haar visie op de Stadspoort.

Conclusie beleidmatige en planologisch-juridische basis Voor de locatie Sphinx is de planologische basis aanwezig om spoedig tot uitvoering over te gaan. Voor de locaties Bosscherveld en Trega dienen nog ontwikkelingsplannen te worden opgesteld en bestemmingsplantrajecten doorlopen te worden. Beleidsmatige legitimatie voor de keuze voor de noordelijke ontwikkelingslocaties kan gevonden worden in ondermeer de Stadsvisie, Structuurvisie Noordoost en het Masterplan Belvédère. P D V op de locatie Maastricht-Eijsden is niet geschraagd op gemeentelijk beleid en is in tegenspraak met het tot nu toe gevoerde beleid bijvoorbeeld ten aanzien van de compacte stad en wat is benoemd in de Detailhandelsnota. Gemeente Eijsden voert zelf de regie op de ontwikkeling van Eijsden-Gronsveld. Een ontwerpbestemmingsplan is in procedure gebracht.

25

5.

PLAN KENMERKEN

5.1 Ruimtelijke meerwaarde Ten aanzien van de ruimtelijke meerwaarde worden in dit PDV-onderzoek dezelfde criteria gebruikt als zijn gehanteerd in het in januari 2010 vastgestelde raadstuk Stedelijke Programmering Woningbouw om de brandpunten vast te stellen. Naast (a) bereikbaarheid gaat het om (b) de bijdrage van de realisatie van de PDV-concentratie aan de ruimtelijke structuur van de stad (compacte stad in een wijds landschap) en aan de ruimtelijke ontwikkeling van de stad als geheel '. Maar ook (c) om de conceptuele kracht van een ontwikkeling die een bijdrage levert aan de ontwikkeling van de directe omgeving, aan grotere gebiedsgerichte opgave, de gemeente Maastricht en de stadsregio als geheel. 22

23

Bereikbaarheid De ontwikkelingen van Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld kunnen getypeerd worden als autoweglocaties, niet of nauwelijks bereikbaar per regionaal openbaar vervoer. De locatie Bosscherveld zal in de toekomst beschikken over een halte van de tramlijn Hasselt Maastricht. Daarbij is aannemelijk dat er vanuit het plan Belvédère ook voetgangersrelaties worden gelegd met de binnenstad van Maastricht. Bijdrage aan gewenst structuurbeeld De ontwikkelingen van Sphinx en Bosscherveld passen binnen de door de gemeente Maastricht na te streven ontwikkeling van een compacte stad en een hoogwaardige ruimtelijke ontwikkeling van de stad met aan aantrekkelijk woonklimaat, werken voorzieningenniveau. Ook de ontwikkeling Trega in samenhang met de woningbouw Limmel aan de Maas - past binnen het door de gemeente gewenste structuurbeeld voor de stad en Noordoost Maastricht. De ontwikkelingen van Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld kunnen niet teruggeleid worden naar gemeentelijk beleid en een gemeentelijke visie van Maastricht. Ten aanzien van Eijsden-Gronsveld is de gemeente Eijsden van mening dat de ontwikkeling past binnen de doelstellingen van het P O L 2001 en de positie als Stadspoort van Maastricht. Verder wil men samen met de gemeente Maastricht blijven werken aan een gebiedsvisie voor dit deel van de stadsregio. Onderscheidend conceptueel model De visie voor Bosscherveld gaat uit van een scheiding tussen PDV-woonbranche en P D V bouwmarkten/tuincentra. Dit maakt het mogelijk om te faseren en in te spelen op vestigingscondities per branche. De visie biedt zowel wat betreft zichtbaarheid direct langs het Noorderbrugtracé, de bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer, als door de functiemenging met leisure-voorzieningen een aantrekkelijk eindbeeld. De ontwikkeling vormt onderdeel van het totaalconcept voor Belvédère, waarbij verschillende vormen van winkelen en leisure vervlochten worden tot één geheel, en met een duidelijke relatie met de binnenstad. Een dergelijke samenhangend concept van P D V en G D V - in de directe nabijheid van de binnenstad en goed ontsloten per auto en O V - is uniek in Nederland en zal een bijdrage kunnen leveren aan de verdere profilering van Maastricht als recreatieve en toeristische gemeente met op PDV-winkelgebied een bovenlokale uitstraling. Het plan voor Trega is door de centrale ligging binnen Maastricht, de goede zichtbaarheid en de goede bereikbaarheid per auto geschikt als PDV-locatie. Daarbij zouden op termijn ook nog relaties worden gelegd met winkel(her)ontwikkelingen langs de Franciscus Romanusweg. Trega kiest voor een opzet conform het Roermond-model. De opzet is met 2 a 3-winkellagen compact. G D V zou in het bijzonder als doel hebben om een 3 winkellaag in te vullen ("massa" langs de Noorderbrug) en om hoogwaardige kwaliteit van bebouwing mogelijk te maken. e

Raadsvoorstel Stedelijke programmering: programma wonen 2010-2018, 25-11-2009 Brief Burgemeester en wethouders van Maastricht. Onderwerp: Onderzoek concentratieplek PDV, 23 maart 2010. Referentie: 2010.10919 27

Ook Maastricht-Eijsden kiest voor een opzet conform het "Roermond-model", maar dan zonder G D V . De opzet is compact. Ten opzichte van de andere PDV-initiatieven is er geen sprake van een directe zichtbaarheid vanaf het rijks- en hoofdwegennet. De ontwikkelaar legt veel nadruk op inpassing en duurzaamheid. De ontwikkeling Eijsden-Gronsveld is een "mixed-use" ontwikkeling met winkels, horeca en leisure. In deze vorm eigenlijk nog onbekend in Nederland, maar met over de grens, zowel in België als Frankrijk, zijn er vele voorbeelden. De eerste fase is beperkt van omvang, waarbij vooralsnog een samenhangend winkelconcept ontbreekt.

Conclusies ruimtelijke meerwaarde Geconstateerd kan worden dat de PDV-initiatieven Bosscherveld, Trega-Limmel aan de Maas en Maastricht-Eijsden op zich voldoen aan de eisen die aan een moderne PDV-concentratie gesteld mogen worden: compact, centraal parkeren en korte looplijnen vanaf het parkeren naar de winkels. Ontwikkeling van 1 fase Eijsden-Gronsveld voldoet noch wat betreft schaalgrootte noch e

wat betreft branchemix aan de eisen voor een centrale PDV-locatie. Sphinx is een GDV-ontwikkeling met een uniek programma op een unieke plek. Kijkend naar de mogelijke spin-off effecten voor omgeving en (binnen)stad kan gesteld worden dat deze vanuit de ontwikkeling Bosscherveld het grootst is: aannemelijk is dat in de toekomst er winkelrelaties zullen ontstaan tussen binnenstad, de G D V op Sphinx en de PDV-ontwikkeling op Bosscherveld. Ook nabijheid en de toekomstige halte van O V zullen een bijdrage leveren aan spin-off tussen binnenstad en de nieuwe P D V - en GDV-ontwikkeling.

5.2 Marktmogelijkheden Uit de Detailhandelsnota 2008, het onderzoek van B R O uit 2010 en gesprekken die in dit kader met marktpartijen zijn gevoerd blijkt het volgende: De berekende ontwikkelingsruimte in de PDV-branches ligt op circa dan 50.000 - 55.000 m2 (inclusief verplaatsingen). Op zich is ieder plan - na aanvullende verwervingen - fysiek in staat om deze marktruimte te faciliteren. Vanuit de bestaande Maastrichtse bouwmarkten en tuincentra is er behoefte tot modernisering en schaalvergroting. Hun voorkeur gaat vanuit praktische overwegingen uit naar of Trega of Maastricht-Eijsden onder het moto van "wie eerst komt, eerst maalt". De locatie Gronsveld wordt als onvoldoende stedelijk beschouwd. Men acht de locatie Bosscherveld niet realistisch, omdat niet voldaan zou kunnen worden aan de aspecten beschikbaarheid van attractieve locaties en bereikbaarheid op de korte termijn dat wil zeggen voor het gereedkomen van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord . Hierbij als kanttekening dat op de W O M haar nieuwe visie nog niet aan de marktpartijen heeft gepresenteerd. Vanuit de (zeer) grootschalige bouwmarkten gaat de voorkeur uit naar de locatie Bosscherveld . Dit vanwege de beschikbare ruimte en de ligging ten aanzien van het Belgische achterland. Of zij de visie van de W O M dragen is niet bekend. De woonbranche heeft zich met uitzondering van Groter in Wonen (wil naar Maastricht-Eijsden) nog niet uitgesproken voor een voorkeurslocatie. Iedere ontwikkelaar schermt wel met een of meerdere kandidaten, zonder dat er sprake lijkt te zijn van exclusiviteit. 24

5

2 4

25

Ontleend aan diverse gesprekken met marktpartijen en informatie van BRO Op basis van informatie zoals verkregen vanuit gesprekken met de Hornbach-organisatie 28

5.3 Financiën Ten aanzien van het aspect financiën dient een onderscheid gemaakt te worden tussen (a) het rendement vanuit de ontwikkeling voor de betrokken private partijen en (b) de investeringen vanuit de gemeente vanuit haar publieke rol, zijnde het voeren van regie op door haar voorgestane ontwikkelingen. Deze scheiding is vooral van belang bij de beschouwing van de projecten Belvédère en MaastrichtEijsden, waarbij de gemeente ook risicodragend participeert in de grondexploitatie van de gronden (Belvédère) of aangrenzende gronden (Maastricht-Eijsden). Publieke investeringen Het betreft hierbij de investeringen die vanuit de gemeente verricht dienen te worden om de ontwikkeling mogelijk te maken en waarvan verwacht mag worden dat deze niet verhaald zullen kunnen worden op de ontwikkelaar op basis van een anterieure overeenkomst dan wel via een exploitatieplan. Er is op basis van een reguliere grondexploitatie van PDV-ontwikkelingen, geen aanleiding om te veronderstellen dat gemeenten de planvormingkosten, eventuele aanpassing van ontsluitende infrastructuur en kosten van de te doorlopen van planologische procedures niet op de betreffende ontwikkeling zou kunnen verhalen. Per locatie kunnen nog de volgende opmerkingen worden geplaatst: Om de ontwikkeling van Bosscherveld mogelijk te maken voor het gereedkomen van Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord, dienen tijdelijke verkeersmaatregelen genomen moeten worden. Deze zullen gedragen dienen te worden vanuit de grondexploitatie. Kosten en risico liggen bij de W O M . De ontwikkeling van Trega betreft een private ontwikkeling. In 2009 is beredeneerd dat de integrale gebiedsontwikkeling van P D V / G D V op Trega in combinatie met woningbouw op locatie Zinkwit een gemeentelijke bijdrage vraagt van circa 6 miljoen euro. Gesteld is dat dit bedrag gelijk is aan de kosten die gemaakt zouden moeten worden in het kader van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord wanneer overgegaan zou moeten worden tot onteigening van delen van Trega en aanleg van infrastructuur uitsluitend ten behoeve van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. Per saldo zou het resultaat voor de gemeente dus nul zijn. De ontwikkelaar heeft daarbij in gesprekken in het kader van dit PDV-onderzoek meermalen aangegeven nog verder te willen onderhandelen over de financiën. De ontwikkeling van Maastricht-Eijsden betreft een private ontwikkeling. Het bestemmingsplan laat geen detailhandel toe zodat realistisch is dat er een extra betaling zal komen aan de gemeente die extra inkomsten voor de gemeente zou kunnen genereren. De ontwikkelaar heeft daarbij in gesprekken in het kader van dit PDV-onderzoek aangegeven te willen onderhandelen over de financiën. De ontwikkeling van Gronsveld betreft een private ontwikkeling. Gemeente Eijsden heeft circa 1 miljoen euro aan grondwaarde ontvangen. Private investeringen Ten aanzien van de financiën zijn voor de grondeigenaar/ontwikkelaar de volgende zaken van belang: (a) de verwachte winstpotentie van de ontwikkeling op basis van de bestemming zoals benoemd in beleidsdocumenten zoals masterplannen, bestemmingsplannen en/of overeenkomsten en (b) de verwachte winstpotentie bij aanwending als PDV/GDV-locatie bij wijziging van de bestemming. De W O M heeft gronden op Sphinx en Bosscherveld verworven met het oog op een detailhandelsbestemming, zoals vastgelegd in het masterplan en de samenwerkingsovereenkomst. Indien de gemeente de bestemming wijzigt zal er sprake zijn van schade die men zal verhalen op de overheid. De ontwikkelaars van Trega-Limmel aan de Maas en Maastricht-Eijsden hebben plannen gepresenteerd, die in afwijking zijn van de huidige bestemming zijnde bedrijven. Bij geen keuze voor P D V / G D V zal er mogelijk sprake zijn van een verminderde winstpotentie. Maar dit mag gezien worden als een normaal ontwikkelaarsrisico voorafgaand aan bestemmingswijziging. Ontwikkelaar van Gronsveld heeft gronden verworven op basis van een overeenkomst met de gemeente Eijsden ten aanzien van de mogelijkheid van het realiseren van P D V / G D V die afwijkt van de huidige bestemming. Het procedurerisico ligt bij de ontwikkelaar.

29

Effect op gemeentelijke financiën Zoals voorgaand gesteld hoeft de gemeente Maastricht vanuit haar publieke rol geen bijdrage te leveren aan een van de ontwikkelingen: vanuit financiële optiek moeten PDV-ontwikkelingen in staat zijn om te komen tot een sluitende gronden bouwexploitatie met normale afdrachten aan de gemeente ten aanzien van planvormingskosten en bijdragen aan ontsluitende infrastructuur. Ten aanzien van mogelijke opbrengsten voor de gemeente Maastricht kunnen nog geen conclusies worden getrokken omdat ieder initiatief op Maastrichts grondgebied zich nog in de visiefase bevindt. Wel kan verondersteld worden dat de ontwikkeling van de locatie Maastricht-Eijsden - die niet belast wordt met verkeerskundige maatregelen - vanuit haar gronden bouwexploitatie in staat moet zijn tot een forse financiële afdracht. Gemeente Eijsden heeft met de ontwikkelaar van Eijsden-Gronsveld bindende financiële afspraken.

Conclusies financiële aspecten gemeente Maastricht Winkelontwikkeling binnen het plan Belvedère verloopt conform gemaakte afspraken zoals vastgelegd binnen de Samenwerkingsovereenkomst W O M . Het herbevestigen van de keuze heeft geen financiële consequenties. Bij geen keuze voor P D V loopt de gemeente als partner binnen de W O M een verhoogd risico omdat men op zoek moet naar ander programma. De gemeente Maastricht participeert niet in de planontwikkeling van Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden (deel Pegasus) en Eijsden-Gronsveld, en loopt daarbij dus geen risico's in grond- dan wel opstalexploitatie.

5.4

Samenvattende beschouwing per locatie

Vanuit de beoordeling op locatieniveau kunnen de volgende positieve en negatieve aspecten worden geschetst Belvédère:

Sphinx en

Bosscherveld

Positief -

-

Samen vormen de "functionele driehoek" Binnenstad - GDV-ontwikkeling Sphinx - P D V op Bosscherveld een unieke combinatie waarbij regulier binnenstedelijk aanbod gecombineerd wordt met bijzonder en grootschalig winkelen. De winkelontwikkeling wordt "verweven" met ontwikkelingen op gebied van leisure zoals Timmerfabriek en evenemententerrein. Door de fysieke ruimte van Bosscherveld biedt de ontwikkeling kansen voor fasering en uitbreiding, ook met aanvullend commercieel aanbod. De ontwikkeling is beleidsmatig goed ingebed en vormt onderdeel van de grotere gebiedsgerichte opgave zoals het Masterplan Belvédère en het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. Het draagt daarmee bij aan de noodzakelijke herstructurering van dit deel van de stad.

Negatief: - Tot het moment dat de verlegging van de Noorderbrug gereed is dient een tijdelijk verkeersmaatregelenpakket op het bestaande wegennet te worden ingezet. - Om te komen tot PDV-Wonen in een eerste fase dienen aanvullende gronden verworven te worden. -

Afwijking van de huidige bestemming bedrijvigheid.

Trega-Limmel

aan de Maas

Positief -

De centrale ligging in het verzorgingsgebied van Maastricht. De zichtbaarheid van de locatie. De vrijwel directe fysieke beschikbaarheid.

30

-

-

Vormt onderdeel van de grotere gebiedsgerichte opgave Limmel een de Maas en kan op langere termijn een bijdrage leveren aan de stedelijke ontwikkeling van de oostoever van de Maas en herontwikkelingen langs de Franciscus Romanusweg. Ontwikkeling past binnen het Detailhandelsbeleid van de gemeente uit 2008, de Structuurvisie Noordoost en het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. Wordt gedragen door meerdere marktpartijen vanuit Maastricht. Uitvoering van het plan Limmel aan de Maas kan worden gekoppeld aan het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord, waardoor voor de gemeente en ontwikkelaar efficiëntie van "mensen en middelen" kan worden bereikt

Negatief - Vraagt om aanpassing van de bestaande infrastructuur. Is in afwijking van de huidige bestemming bedrijvigheid. - Aandeel G D V binnen het plan conflicteert met ontwikkeling Sphinx. - Een PDV-ontwikkeling van 50.000 m2 in maximaal twee winkellagen vraagt waarschijnlijk om aanpassing van het voorliggende plan. - De huidige kwaliteit van de locatie Van Wessem is een dissonant binnen de beoogde hoogwaardige ontwikkeling. Maastricht-Eijsden Positief: Locatie is zo goed als bouwrijp en kan vanuit het fysieke aspect snel tot ontwikkeling worden gebracht. - Helder en doordracht concept met aandacht voor inpassing binnen omgeving en duurzaamheid. - Wordt gedragen door meerdere bestaande marktpartijen binnen Maastricht. - Genereert bij bestemmingswijziging waarschijnlijk extra inkomsten voor de gemeente. - Kan zonder grootschalige infrastructurele maatregelen gerealiseerd worden. Negatief - Geen centrale ligging binnen het verzorgingsgebied. - Geen zichtbaarheid vanaf een van de hoofdverkeersroutes. - Is strijdig met bestemmingsplan. - Vormt geen onderdeel van een grotere gebiedsgerichte opgave en is daarmee in strijd met onder andere de nota stedelijke programmering, waarbij ontwikkelingen buiten de sleutelprojecten en brandpunten worden afgeremd. Gronsveld Positief - Zichtbaarheid vanaf Rijksweg A2. Is goed bereikbaar vanaf de Rijksweg A2. - Genereert inkomsten voor de gemeente Eijsden. Negatief Is vooralsnog niet in staat om te dienen als concentratiegebied P D V met omvang van circa 50.000 m2. GDV-programma is in strijd met GDV-ontwikkeling Sphinx. Is in strijd met onder andere de nota stedelijke programmering van de gemeente Maastricht, waarbij ontwikkelingen buiten de sleutelprojecten en brandpunten worden afgeremd.

31

6.

AFWEGING LOCATIES

6.1

Afwegingskader

Afweging over de toekomstige ontwikkelingsrichting van P D V en G D V binnen de stadsregio dient plaats te vinden door het samenbrengen van de structuur- en beleidsmatige aspecten zoals neergelegd in overheidsbeleid zoals benoemd in hoofdstuk 3, versus locatie- en plankenmerken zoals beschreven in de hoofdstukken 4 en 5. Dit inzicht biedt de mogelijkheid om de P D V ontwikkelingsmogelijkheden voor Maastricht voor 2020 te schetsen. In hoofdstuk 1 zijn daarbij de meest essentiële vragen benoemd waar dit onderzoek een antwoord op dient te geven. Navolgend wordt dit antwoord geformuleerd: 1.

Past de ontwikkeling binnen de het door de gemeente voorgestane beleid zoals neergelegd Structuurvisie, Masterplan(nen), Stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen?

in

Uitsluitend de ontwikkelingen van Sphinx-Bosscherveld en Trega-Limmel aan de Maas kunnen teruggeleid worden naar beleidsmatige kaders zoals Stadsvisie, Structuurvisie, Masterplan, gebiedsvisies en het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord. PDV-ontwikkelingen op de locaties Maastricht-Eijsden en Gronsveld zijn niet benoemd in beleidsdocumenten vanuit de gemeente Maastricht en passen als zodanig dus niet in vigerend beleid van de gemeente Maastricht. 2.

Past het voorgestane

programma

binnen de marktmogelijkheden

voor PDV en GDV?

De plannen voor Bosscherveld, Trega en Maastricht-Eijsden voldoen aan de kwalificatie concentratieplek PDV van circa 50.000 m2 zoals benoemd in de Detailhandelsvisie 2008 en als wensbeeld zoals beschreven in het aanvullend onderzoek van B R O uit 2010. Ontwikkeling Gronsveld voldoet niet aan de eisen die aan een concentratieplek gesteld moeten worden. Ruimtelijk gezien bieden Bosscherveld en Maastricht-Eijsden door hun ligging op een (toekomstig) bedrijventerrein de grootste flexibiliteit ten aanzien van verdere doorgroei van het PDV-programma en/of de clustering met overig commercieel programma. Naast het "laadvermogen" speelt ook de kwaliteit van het plan een grote rol. Door B R O is benoemd dat het streven moet zijn om een regionaal onderscheidend concept te ontwikkelen, waarbij de toeristisch-recreatieve functie van Maastricht wordt versterkt. Vanuit dit beeld scoort Belvédère het beste: verondersteld mag worden dat de keten Binnenstad - GDV-Sphinx - PDV-Bosscherveld een grotere aantrekkingskracht zal hebben op een bredere doelgroep dan de meer "stand-alone" ontwikkelingen voor Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld. 3.

Kan voldaan worden aan locatie-eisen

ten aanzien van bereikbaarheid

en

beschikbaarheid

Op de langere termijn kan na de ingrepen rondom de A2 en het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord de bereikbaarheid voor alle locaties gegarandeerd worden. Op korte termijn is een adequate bereikbaarheid gegarandeerd voor de zuidelijke locaties. Voor de noordelijke locaties zijn ingrepen nodig op het Noorderbrugtracé. De ingrepen voor de locatie Trega zijn relatief beperkt van aard en kunnen binnen enkele jaren worden uitgevoerd. Voor de ontwikkeling Bosscherveld is in de periode tot het gereedkomen van de verlegging Noorderbrug een aanvullend tijdelijk maatregelenpakket noodzakelijk. 4.

Is er voldoende

draagvlak

vanuit de markt voor betreffende

ontwikkeling?

Het ontwikkelingsvolume - dat wil zeggen marktruimte inclusief vraag vanuit verplaatsende ondernemingen - wordt geraamd op circa 55.000 m2 in de P D V branche en circa 17.000 m2 in de GDV-branches. Dus voldoende voor de PDV-ontwikkeling van een centrale PDV-locatie. Ontwikkelingsvolume van Sphinx met G D V zal beduidend minder zijn dan het maximum benoemd in het bestemmingsplan. Plannen voor Maastricht-Eijsden en Trega-Limmel aan de Maas worden door Maastrichtse ondernemingen gedragen. De visie voor Bosscherveld is nog niet gepresenteerd aan marktpartijen. Wel is aannemelijk gemaakt dat op visieniveau de locatie voldoet aan de basiseisen ten aanzien van bereikbaarheid en commerciële attractiviteit.

33

5.

Wat is de ruimtelijke meerwaarde gebiedsgerichte opgave?

van de ontwikkeling?

Levert ze een bijdrage

aan een

grotere

Ontwikkeling van G D V op Sphinx en P D V op Bosscherveld past binnen de grotere gebiedsgerichte opgave van het sleutelproject Belvédère en het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord met een ruimtelijke en functionele samenhang met de binnenstad. Deze relatie zal nog versterkt worden door de nabijheid van een halte regionaal OV. Ontwikkeling Trega-Limmel aan de Maas heeft vooral tot doel om transformatie van verouderd industriecomplex tot woongebied mogelijk te maken en daarbij de buurt Limmel als geheel een oriëntatie op de Maas te geven, waarbij P D V veel eerder middel is dan doel van een grootstedelijke opgave voor dit deel van Maastricht. De locatie voldoet aan de eisen die aan een PDV-locatie gesteld mogen worden en de herontwikkeling van Trega biedt het voordeel dat integraal ook de ingrepen op het Noorderbrugtracé meegenomen kunnen worden en de bereikbaarheid van Limmel wordt verbeterd. Maastricht Eijsden en Gronsveld zijn perifere ontwikkelingen die (nog) niet ingebed zijn in een grotere gebiedsgerichte opgave. Op zich kan aannemelijk worden gemaakt dat ze op termijn een bijdrage kunnen leveren aan de verbeterde uitgifte van het bedrijventerrein Maastricht-Eijsden en transformatie van verouderd vastgoed op Gronsveld. Dit zijn op dit moment echter geen brandpunten van Maastrichts gemeentelijk beleid. 6.

Waf zijn de financiële

contouren

voor de gemeente

vanuit haar publiekrechterlijke

rol?

De financiële inspanningen vanuit de gemeente Maastricht in haar publiekrechterlijke rol zullen bescheiden kunnen zijn. Verwacht mag worden dat planontwikkelingskosten vanuit de gemeente gedragen kunnen worden vanuit de bouwexploitatie van het betreffende project. Er zijn er met uitzondering van Gronsveld nog geen contractuele afspraken op locatieniveau tussen gemeente(n) en private marktpartijen. Vanuit de projecten Trega-Limmel aan de Maas en MaastrichtEijsden kunnen in het onderhandelingstraject - volgend op de keuze als voorkeurlocatie waarschijnlijk nog extra inkomsten gegenereerd worden zoals vast te leggen in een anterieure overeenkomst. Voor Bosscherveld geldt dit waarschijnlijk in mindere mate omdat een surplus vanuit de grondexploitatie ingezet zal moeten worden ter financiering van de tijdelijke infrastructuur en overige maatregelen om de eerste fase commercieel aantrekkelijk te maken. 7.

Zijn er alternatieve aanwendingen GDV gekozen wordt?

wanneer

voor de betreffende

ontwikkeling

niet voor PDV of

Onderzoek toont aan dat de marktruimte in de P D V en GDV-branches gelimiteerd is. Bij de keuze voor G D V op Sphinx, èn de ontwikkeling van één centrale PDV-locatie, resteert geen marktruimte voor de overige locaties. Alternatieve ontwikkelingsprogramma's dienen afgezet te worden tegen het vraagstuk van de stedelijke programmering, brandpunten, uitvoering van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord en de in ontwikkeling zijnde Structuurvisie Maastricht.

6.2

Ontwikkelingsrichting PDV/GDV 2020

Op basis van de onderzoeksresultaten - in beeld brengen van beleid, verfijnen van P D V mogelijkheden en doorlichten van locatiekwaliteiten - laat zich het volgende beeld schetsen ten aanzien van de PDV/GDV-ontwikkelingen in Maastricht tot 2020: Locatiekeuze GDV/PDV-ontwikkeling wordt binnen de gemeente Maastricht gezien als een belangrijke motor voor stedelijke vernieuwing. De gemeente zet daarbij in op een offensieve strategie en wil projecten ontwikkelen met een bovenlokale uitstraling die een bijdrage leveren aan de positie van Maastricht als (internationaal toeristisch-recreatieve stad. Marktruimte is ruim voldoende aanwezig mits voldaan kan worden aan basisvoorwaarden vanuit de markt ten aanzien van zichtbaarheid, beschikbaarheid en bereikbaarheid. En een concept wordt gerealiseerd met een eigen identiteit binnen een regionaal krachtenveld.

34

De locatie Sphinx is de meest wenselijke locatie voor GDV-ontwikkelingen: in een uniek gebouw en binnen een binnenstedelijke dynamiek. De marktruimte voor G D V is met circa 17.000 m2 aanzienlijk minder dan het laadvermogen van 30.000 m2, zoals benoemd in het bestemmingsplan. Het verdient aanbeveling om in te zetten op circa 15.000 m2 GDV-programma en zich daarbij sterk te richten op te verplaatsen ondernemingen zoals nu gevestigd langs de Franciscus Romanusweg. Daarbij zou ook de locatie Sphinx zich lenen voor huisvesting van 5.000 m2 aan woonzaken in het bijzondere en/of meer hoogwaardige segment. Regulier binnenstedelijk winkelaanbod dient een bijdrage te leveren aan het totaalconcept. Inzet in de woonbranche is zondermeer concentratievorming op é é n nieuwe centrale PDV-locatie. Deze zou om over voldoende aantrekkingskracht te beschikken een schaalgrootte moeten hebben van circa 50.000 m.2 en in meerdere fasen te ontwikkelen zijn om maximaal verplaatsende bedrijven te kunnen accommoderen. Inzet in de doe-het-zelf-branche moet schaalvergroting zijn van bestaande vestigingen met een evenredige spreiding over Maastricht. Hierbij worden tenminste een of twee bouwmarkten gekoppeld worden aan de centrale PDV-locatie. Vestiging van een grootschalige bouwmarkt/tuincentrum is mogelijk, maar zal leiden tot verdringingseffecten op bestaande bouwmarkten, waarbij het aantal bouwmarkten zal afnemen. Een grootschalige bouwmarkt/tuincentrum zal - mits goed ingepast - de regionale aantrekkingskracht van de centrale locatie wel vergroten. Op zich is de centrale PDV-locatie tamelijk "footlose" te ontwikkelen. Trega-Limmel aan de Maas, Maastricht-Eijsden en Eijsden-Gronsveld zouden deze status kunnen krijgen. Gezien echter het grote belang van het sleutelproject Belvédère voor de ontwikkeling van de (binnenstad) stad, zal de eerder ingezette lijn om PDV- en G D V functies hier te realiseren, vastgehouden moeten worden. Doelstelling is daarbij dat de economische relaties tussen binnenstad - GDV-Sphinx en PDV-Bosscherveld optimaal worden benut. Hoewel iedere winkelconcentratie een eigen bezoekersprofiel en bezoekersmotief heeft, worden daarmee de kansen op synergie en bezoekersuitwisseling geoptimaliseerd. Hierbij is - zo leren P D V / G D V projecten als Alexandrium Rotterdam, Heerlen en Breda - de som meer dan een der delen. Dit is mogelijk door de projecten fysiek te koppelen, met aantrekkelijke loopverbindingen, "stepping stones", strategisch gelegen bronpunten van parkeren en halten van (verbindende) OV. De visie G D V / P D V Belvédère zoals in november 2010 gepresenteerd is daarbij overtuigend: een cluster van grootschaligheid in directe nabijheid van de binnenstad in een geheel nieuwe stedelijke opzet en met een menging van winkelen en vormen van leisure. Gronden voor een 1 fase zijn beschikbaar en aan de voorwaarde van een goede bereikbaarheid kan door uitvoering van het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord worden voldaan. De ontwikkeling van Bosscherveld zal gefaseerd vorm krijgen in de periode 2012 - 2018. Dit biedt kansen om maximaal in te spelen op de verplaatsingsbehoefte van Maastrichtse ondernemingen en om plannen "gedurende de rit" bij te stellen. e

De plannen voor de Bosscherveld dienen op korte termijn uitgewerkt en verfijnd te worden. Van belang hierbij is dat de bereikbaarheid van Sphinx en Bosscherveld ook voor de verlegging van de Noorderbrug gegarandeerd wordt, de 1 fase van PDV-Bosscherveld commercieel aantrekkelijk is, en dat er op korte termijn principeovereenkomsten zijn met marktpartijen voor de 1 fase. e

e

Consequenties voor andere initiatieven Herbevestiging van keuze voor Belvédère als G D V en PDV-locatie en afgezet tegen de marktruimte betekent dat er voor de andere initiatieven geen mogelijkheden zijn voor P D V en G D V . Van groot belang wordt geacht dat ook Trega een hoogwaardige uitstraling krijgt als "baken" voor de binnenstad met een bijzondere architectuur en commerciële uitstraling gecombineerd met woningbouw Limmel aan de Maas. De ontwikkeling zou idealiter vorm moeten krijgen vanuit een totaalvisie op het Noorderbrugtracé, waarbij de denkbeelden vanuit het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord en de kennis vanuit dit onderzoek worden ingebracht. Conform het Ruimtelijk Mobiliteitspakket Maastricht Noord wordt ook deze locatie gezien als prioritair. Dat wil zeggen dat ontwikkelingen elders worden afgeremd om woningen en bedrijven/voorzieningen hier op tempo te kunnen realiseren.

35

De zuidelijke locaties dienen zich te richten op bedrijvigheid. Hierbij zou er rekening houdend met de inzichten vanuit onder andere het vraagstuk van stedelijke programmering een totaalvisie moeten komen op de ontwikkeling van Maastricht-Eijsden en Gronsveld. Het is in beider belang dat er voor het "grensgebied" tussen beide gemeenten een gezamenlijke gebiedsagenda komt, met afspraken over het programma, de fasering, de ontsluiting en wijze waarop de bedrijfsterreinen zich ook vanaf de A2 presenteren.

36

Bijlagen

37

Initiatief Bosscherveld ItMUlUCKUllt»

HK MUUM» «:«s. iw. M U I . »t*"*ïi»

tut $»«!«« «« «tuurt

ï

RL

t

Uit ï: K<: ïtrrt'n:

«09»!ijl t « t ' « p r e g r a w I5.CCC «• <0.OW«'

Preer«B»:

KW tWï:

«.©»

temt t/s f»« 1:

•ji.ess •* p»rt*
Initiatief Trega-Limmel aan de Maas

Initiatief Maastricht-Eijsden

RETAILPARK MAASTRICHT

en

Initiatief Eijsden-Gronsveld fff»

7 03

) m

O

/

O

o

O

V)

m

m

u

rn

r

WIDDERSHOVEN

ARCHITECTENbv

45

Marktonderzoek Hotels

g e m e e n t e

M a a s t r i c h t 'U CASQUE • "» « • • • • •

\

u i

- - —t 1

Hon/vath H T L Hotel, Tourism and Leisure

februari 2009 Drs E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA

M a r k t o n d e r z o e k Hotels G e m e e n t e Maastricht Februari2009

^

Horwath HTL Hilversum, 27 februari 2 0 0 9 Drs. E . G . H o o g e n d o o r n Drs. R. Lardenoye M B A

A . Horwath HTL Hotel, Tourism and Leisure

Horwath Consulting bv Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 548 90 20 Fax +31 (0)35 548 90 30 www.horwath.nl e-mail: [email protected]

Gemeente Maastricht M w . M . Van Oeveren Mosae Forum 10 6211 D W MAASTRICHT

Hilversum, 27 februari 2 0 0 9

Geachte m e v r o u w Van O e v e r e n ,

Hierbij hebben wij het g e n o e g e n u de rapportage aan te bieden aangaande de analyse van de hotelmarkt in Maastricht. Deze studie is uitgevoerd c o n f o r m onze offerte d . d . 22 oktober 2 0 0 8 , welke d o o r u per email is bevestigd o p 31 oktober 2008. Hoewel de in het rapport o p g e n o m e n schattingen met z o r g zijn opgesteld o p basis van ons onderzoek en de informatie welke o p het m o m e n t van de studie aan ons ter beschikking w e r d gesteld, kunnen wij geen garanties geven v o o r de realisatie ervan. G e e n rekening is g e h o u d e n met de g e v o l g e n van mogelijke verstoringen v o o r t k o m e n d e uit wijzigingen in het politieke of e c o n o m i s c h e beleid in N e d e r l a n d , de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te w o r d e n b e s c h o u w d als geldig v o o r een beperkte tijdsperiode en dienen ze te w o r d e n o n d e r w o r p e n aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan o n z e cliënt en v o o r h e m betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage w o r d t gepubliceerd, o v e r g e n o m e n of geciteerd, noch gedeeltelijk n o c h in zijn geheel, z o n d e r onze voorafgaande g o e d k e u r i n g , welke redelijkerwijs niet zal w o r d e n onthouden. Wij h e b b e n de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder o p prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te g e v e n .

Hoogachtend, H O R W A T H HTL

Drs. E. G . H o o g e n d o o r n

A Horvvath HTL Inhoudsopgave

1

2

SAMENVATTING

3

A C H T E R G R O N D EN M E T H O D E V A N A A N P A K

8

1.1 A C H T E R G R O N D

8

1.2 METHODE VAN AANPAK

9

OMGEVINGSANALYSE

11

2.1 LOCATIE

11

2 . 2 BEREIKBAARHEID

•

2 . 3 BEVOLKING EN WERKGELEGENHEID

14

2.4 ECONOMIE 2.4. 1

3

4

11 16

Bedrijven

en instituten

16

2.4.2

Kantorenmarkt

19

2.4.3

Bedrijventerreinen

19

2.4.4

Congres

en conferentiemarkt

20

2 . 5 TOERISME

22

2 . 6 CEBIEDSPROMOTIE

23

2 . 7 REGIONALE ONTWIKKELINGEN

23

2.7.1

Gebiedsontwikkeling.

24

2.7.2

Kantorenmarkt

25

2.7.3

infrastructuur

2.7.4

Vrijetijdsbesteding.

en bedrijventerreinen

26 27

2.8 CONCLUSIE

27

A N A L Y S E V A N DE AANBODZIJDE

29

3.1 HUIDIG A A N B O D

29

3.7.1 3.1.2

Nederland Provincie Limburg,

3.7.3 3.1.4

Maastricht Maastricht

regio Zuid-Limburg

en vergelijkbare

steden

en Maastricht.

29 29 31 33

3 . 2 HISTORISCH A A N B O D

38

3.3 TOEKOMSTIG AANBOD

39

3.4 CONCLUSIE

40

ANALYSE V A N DE VRAAGZIJDE

41

4 . 1 O N T W I K K E L I N G HOTELPRESTATIES

41

4.1.1 4.1.2 4.7.3

Nederland Limburg Maastricht

41 42 42

4 . 2 SEIZOENS- EN WEEKINVLOEDEN

46

4 . 3 MARKTSEGMENTATIE

47

4 . 4 V E R W A C H T E GROEI PER M A R K T S E G M E N T

48

4.4.1 4.4.2 4.4.3

Individueel zakelijke segment Zakelijke groepssegment Toeristische segmenten

49 49 SO

4 . 5 V E R W A C H T E GROEI

50

4 . 6 CONCLUSIE

51

Analyse hotelmarkt Maastricht

1

A Horwath HTL 5

6

MARKTPOTENTIE

52

5 . 1 KWANTITATIEVE B E N A D E R I N G

52

5 . 2 KWALITATIEVE B E N A D E R I N G

54

5.2.1

Gewenst

niveau

5.2.2

Uitbreiding

marktruimte

door

ketenbinding

54

5.2.3

Uitbreiding

marktruimte

door

unieke

concepten

SS 56

5.3 CONCLUSIE

59

AANBEVELINGEN HOTELBELEID

60

6 . 1 INSTELLEN HOTELBELEID

60

6 . 2 I N V U L L I N G HOTELBELEID

60

6 . 3 C O N S E Q U E N T I E S V A N VRIJE M A R K T W E R K I N G

63

BIJLAGE I: MARKTRUIMTEBEPALING

64


2

Horwath HTL Samenvatting Achtergrond Diverse ondernemers hebben plannen ingediend voor het ontwikkelen van nieuwe hotelkamers, maar volgens hoteliers biedt de hotelmarkt hier geen ruimte voor. De gemeente stelt vast dat de publieke taak erop gericht is de stedelijke ruimte z o d a n i g te verdelen dat de stad de functies kan realiseren die voor het welvarende voortbestaan ervan relevant zijn. Onderdeel hiervan is het opstellen en uitvoeren van hotelbeleid. Bestemmingsplanmatig is het ontwikkelen van nieuwe hotels niet rechtstreeks mogelijk. Beleidsmatig bestaan voor s o m m i g e stedelijke gebieden wel mogelijkheden voor het ontwikkelen van nieuwe hotels. Het wijzigen van het hotelbeleid in 2 0 0 8 heeft geleid tot een stagnatie van de toetsing van hotelaanvragen. Voor de toetsing van hotelaanvragen kan w o r d e n hervat moet nader w o r d e n onderzocht of een programmatische sturing van hotelontwikkelingen wenselijk is. Locatieanalyse Maastricht ligt relatief ver van de Randstad en dichtbij diverse Belgische en Duitse steden. De bereikbaarheid van Maastricht per o p e n b a a r vervoer is vanuit N e d e r l a n d g o e d en vanuit België steeds beter, maar vanuit Duitsland m i n d e r g o e d . Per auto is Maastricht vanuit N e d e r l a n d , België en Duitsland g o e d te bereiken. W e l is sprake van t o e n e m e n d e vertragingen. Via een regionale luchthaven in het nabije Beek is Maastricht vanuit s o m m i g e herkomststeden ook per vliegtuig te bereiken. Maastricht heeft te maken met een structureel veranderende bevolkingssamenstelling, een dalende beroepsbevolking en een relatief h o o g werkloosheidspercentage. Ter reactie heeft de g e m e e n t e een stimulerend beleid met bijbehorende instrumenten ingezet. Het industriële karakter w o r d t vervangen d o o r de ontwikkeling van Maastricht tot cultuurstad, kennisstad en dienstenstad. Deze laatste t w e e aspecten betreffen vooral openbare instituten, die doorgaans w e i n i g behoefte h e b b e n aan hotelkamers. Uitzonderingen hierop in Maastricht zijn het A Z M e n de U M . De zakelijke dienstverlening, die doorgaans relatief veel hotelvraag oplevert, is m i n d e r g o e d v e r t e g e n w o o r d i g d . De creatieve industrie w o r d t gezien als een belangrijke stuwende e c o n o m i s c h e sector. O m d a t deze sector w o r d t g e d o m i n e e r d d o o r kleine bedrijven, w o r d t hieruit geen noemenswaardige groei in hotelvraag verwacht. V a n de gehele bedrijvigheid in Maastricht bestaat meer dan 9 9 , 5 % uit het M K B , terwijl het vaak juist de grote bedrijven zijn die zakelijke hotelvraag opleveren. O o k blijkt het lastig te zijn o m grotere bedrijven van buiten Maastricht aan te trekken. Diverse samenwerkingsverbanden bieden kansen v o o r de zakelijke hotelmarkt, maar deze zijn n o g niet te gelde gemaakt. Maastricht is de tweede meest belangrijke Nederlandse congresstad en heeft een sterke internationale naamsbekendheid. De laatste jaren is echter sprake van een afname in het aantal congressen en congresbezoekers. O n d e r meer v a n w e g e de uitdagingen o p de individuele zakelijke markt, is juist de ontwikkeling v a n de congresmarkt van g r o o t belang v o o r de lokale hotellerie. Mits d o o r alle betrokken partijen o p de juiste manier w o r d t ingespeeld o p geobserveerde kansen, k u n n e n ontwikkelingen in de congresmarkt o p de lange termijn w e e r een stijgende lijn vertonen.


3

^

Horvvath HTL Maastricht heeft ook een sterke nationale n a a m s b e k e n d h e i d , o n d e r meer d o o r de kwantiteit en kwaliteit van het w i n k e l a a n b o d , de historische en gastronomische rijkdom en het o m l i g g e n d e heuvellandschap. Het toeristische dagbezoek is de afgelopen jaren dan ook sterk t o e g e n o m e n .

In Maastricht zijn diverse ontwikkelingen ingezet, welke o p de lange termijn van invloed kunnen zijn o p de hotelmarkt. M e t betrekking tot de zakelijke markt kan gedacht w o r d e n aan het U M convenant, de gezamenlijke inzet o m het congrestoerisme te verbeteren en de ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère, Kwaliteitssprong en Randwyck. De ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère en Kwaliteitssprong w o r d e n verwacht ook een positieve uitwerking te kunnen h e b b e n o p de toeristische markt. Ditzelfde w o r d t verwacht v o o r de aanzienlijke gemeentelijke ambities op het gebied van cultuur. Ten slotte kunnen infrastructurele ontwikkelingen in de stad een positieve aantrekkingskracht o p z o w e l zakelijke als toeristische gasten h e b b e n . Aanbodanalyse D e regio Z u i d - L i m b u r g heeft een rijk a a n b o d aan hotels buiten Maastricht. Het hotelaanbod in Maastricht zelf is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, in v e r h o u d i n g tot het aantal inwoners, de werkgelegenheid én het aantal dagbezoekers. Zelfs in vergelijking met steden als D e n H a a g , Rotterdam en Utrecht heeft Maastricht een opmerkelijk groot h o t e l a a n b o d . Een g e m i d d e l d Maastrichts hotel is aanzienlijk groter d a n een g e m i d d e l d hotel in N e d e r l a n d , Limburg en Z u i d - L i m b u r g . W e l is de afgelopen jaren de o m v a n g van een g e m i d d e l d hotel in Maastricht a f g e n o m e n , terwijl de g e m i d d e l d e o m v a n g van hotels elders in Nederland juist is t o e g e n o m e n . De grootte van een g e m i d d e l d hotel neemt af naarmate de classificatie lager is. H o e w e l het in de Nederlandse hotellerie gebruikelijk is dat het viersterren segment het grootste marktaandeel heeft, kan gesteld w o r d e n dat m e t een aandeel van n a g e n o e g 8 0 % het viersterren segment de hotelmarkt van Maastricht domineert. D e overige 2 0 % bestaat uit driesterren hotels en in mindere mate uit budgethotels. In deze studie is de betekenis van ' h o t e l ' uitgebreid met a c c o m m o d a t i e v o r m e n als hostel, pension, gasthuis en B & B . In totaal bestaat het huidige hotelaanbod in Maastricht uit 2.225 kamers. Dit aantal is de afgelopen jaren sterk g e g r o e i d . Sinds 2 0 0 0 is het aantal hotelkamers in Maastricht per jaar met g e m i d d e l d 2 % g e g r o e i d . Dit is meer dan de groei in de Nederlandse hotelmarkt en zeker meer d a n in L i m b u r g . In de periode 1 9 9 5 - 2 0 0 0 nam het a a n b o d in Maastricht n o g sterker toe. Circa 35 plannen voor in totaal ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers zijn bekend bij de g e m e e n t e Maastricht. Als de hotelkamers van al deze plannen gerealiseerd w o r d e n , z o u het hotelaanbod in Maastricht groeien tot circa 1 9 0 % van de huidige o m v a n g . A a n een aantal plannen met in totaal ongeveer 9 4 5 kamers heeft de g e m e e n t e principemedewerking verleend. Vraaganalyse In de periode 2 0 0 2 - 2 0 0 7 n a m het aantal hotelovernachtingen in Maastricht toe met een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van 3 , 1 % . D e groei w o r d t grotendeels verklaard d o o r een toename in het aantal overnachtingen in niet-geclassificeerde hotels en in mindere mate ook d o o r een t o e n a m e in drie- en viersterren hotels. De overnachtingen in één- en tweesterren hotels n a m e n juist af. Analyse hotelmarkt Maastricht

4

A Horwath HTL N e t als elders in Nederland zijn sinds 2 0 0 0 de resultaten van hotels in Maastricht g e d a a l d , waarna een herstel z i c h in 2 0 0 5 inzette. Dit herstel heeft zich d o o r g e z e t in 2 0 0 6 en in mindere mate ook in 2 0 0 7 . Volgens d e hoteliers w o r d t het steeds moeilijker o m g e z o n d e resultaten te b e h a l e n , o m d a t stagnerende hotelvraag moet w o r d e n verdeeld over een t o e n e m e n d a a n b o d aan hotelkamers b i n n e n én buiten de stad. Hierbij is o p g e m e r k t dat geclassificeerde hotels oneerlijke concurrentie o n d e r g a a n van niet-geclassificeerde hotels. De v o o r l o p i g e resultaten van 2 0 0 8 t o n e n dat de bezettingsgraad w a t zal a f n e m e n . D o o r d a t de g e m i d d e l d e kamerprijs w e l n o g verder groeit, neemt de o p b r e n g s t per beschikbare kamer licht toe. Het lijkt echter waarschijnlijk dat de resultaten van het gehele boekjaar m i n d e r positief zijn. V o o r 2 0 0 9 w o r d t een afname in opbrengsten per beschikbare kamer verwacht. De opbrengsten per beschikbare kamer in Maastricht zijn h o g e r dan in L i m b u r g , maar aanzienlijk lager dan in N e d e r l a n d . De hotelmarkt van Maastricht kan verdeeld w o r d e n in centrumhotels en hotels die buiten het centrum zijn g e l e g e n . M e t uitzondering van een deel overflow, zijn beide soorten hotels grotendeels actief in verschillende d e e l m a r k t e n . D o o r g a a n s realiseren centrumhotels hogere g e m i d d e l d e kamerprijzen en bezettingsgraden. In Maastricht is het aandeel zakelijke hotelvraag kleiner d a n gebruikelijk is in N e d e r l a n d . V a n w e g e spreiding in hotelvraag is het van g r o o t belang d e zakelijke markt in Maastricht te verbeteren en z o d o e n d e een betere v e r h o u d i n g te realiseren tot toeristische vraag. Dit is een aanzienlijke uitdaging en mogelijke verbeteringen betreffen de langere termijn. Er zijn slechts een paar m o m e n t e n in het jaar w a a r o p het moeilijk is een hotelkamer te boeken in Maastricht. In totaal bedragen deze drukbezette d a g e n niet meer d a n één a twee weken van het jaar en lijkt d e drukte niet onoverkomelijk. Het is d e verwachting dat de vraag naar hotelkamers in Maastricht in de periode 2 0 0 8 - 2 0 2 0 jaarlijks g e m i d d e l d met 2 , 8 % zal groeien. Hierbij w o r d t ervan uitgegaan dat proactief en doelgericht w o r d t gewerkt aan het verbeteren van het zakelijke klimaat van Maastricht en de perceptie daarvan, dat alle b e l a n g h e b b e n d e partijen zullen bijdragen aan het aantrekken van congressen en dat o p de lange termijn de meeste initiatieven o m hotelvraag te d o e n t o e n e m e n gericht zullen zijn o p de zakelijke markt. Marktpotentie Het centrumgebied biedt meer potentie dan stedelijke g e b i e d e n buiten het c e n t r u m , maar de gehele hotelmarkt van Maastricht biedt d e k o m e n d e jaren geen ruimte v o o r de ontwikkeling van nieuwe kamers. V a n 2 0 1 3 tot e n m e t 2 0 2 0 vertaalt d e verwachte groei in vraag z i c h naar een behoefte van 8 2 4 nieuwe kamers. O m een g e z o n d e situatie te garanderen, m o e t er o p w o r d e n t o e g e z i e n dat de t o e v o e g i n g van hotelkamers over de hele periode w o r d t verspreid. In totaal zijn ongeveer 35 hotelontwikkelingsplannen o p g e v a t v o o r ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers in Maastricht. Aan een aantal p l a n n e n , m e t betrekking tot in totaal circa 945 kamers, heeft d e g e m e e n t e p r i n c i p e m e d e w e r k i n g verleend. Alleen al de hotelkamers van de plannen waar p r i n c i p e m e d e w e r k i n g aan is verleend betreft een groter aantal d a n waar de markt tot en met 2 0 2 0 ruimte v o o r lijkt te bieden. Als alle hotelkamers m e t p r i n c i p e m e d e w e r k i n g w o r d e n t o e g e v o e g d , daalt de g e m i d d e l d e hotelbezetting in de stad dramatisch. Z o w e l v o o r centrumhotels als Analyse hotelmarkt Maastricht

5

A..Horwath HTL voor

hotels

die

buiten

het

centrum

van

Maastricht

zijn

gelegen

blijft

de

bezettingsgraad dan gedurende de gehele geprojecteerde periode beneden het

wenselijke niveau. Indien exploitanten van de nieuwe hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken, kan de marktruimte groter zijn. Hetzelfde kan w o r d e n gerealiseerd d o o r het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. In het bijzonder m o d e r n e low b u d g e t hotels, resorts, combinatiehotels (bijvoorbeeld met een musicaltheater) en z o r g - en herstelhotels lijken kans van slagen te hebben o m de marktruimte in Maastricht te d o e n toenemen. Aanbevelingen hotelbeleid Geadviseerd w o r d t o m het economische beleid o p dusdanige wijze in te zetten dat een aantrekkelijk zakelijk klimaat en e c o n o m i s c h e groei-impulsen ontstaan. Hierbij is het belangrijk dat o p de lange termijn prioriteit w o r d t gegeven aan een stimulering van zakelijke vraag ten opzichte van toeristische vraag. O m d a t o p de korte termijn de mogelijkheden tot het uitbreiden van het hotelaanbod beperkt zijn, w o r d t geadviseerd o m tevens een sturend en t e r u g h o u d e n d beleid in te stellen. M e t dit beleid dient ervoor g e z o r g d te w o r d e n dat tot 2 0 1 3 geen en na 2 0 1 3 gedoseerd nieuwe hotelkamers aan de markt w o r d e n t o e g e v o e g d . Hierbij z o u geen onderscheid gemaakt moeten w o r d e n tussen verschillende stedelijke g e b i e d e n , maar moet wel rekening g e h o u d e n w o r d e n met een verschillende markt binnen en buiten het c e n t r u m . Als te hanteren instrumenten w o r d t o n d e r meer het verspreiden van marktinformatie en het instellen van een e c o n o m i s c h e toets in de v o r m van financiële haalbaarheidsstudies geadviseerd. Uitgangspunt is dat de e c o n o m i s c h e toets w o r d t gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het product. O o k w o r d t geadviseerd o m periodiek een nieuwe marktruimtebepaling uit te voeren. Hiertoe dient een uitgebreide inventarisatie van alle hotels, hostels, pensions en B & B ' s uitgevoerd te w o r d e n , evenals van alle gasten van die l o g e m e n t e n . Aanvullend w o r d t het verbeteren van de c o m m u n i c a t i e met de hotellerie geadviseerd. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de aanbevelingen.


6

A Horvvath HTL Tabel A

Aanbeve ingen hotelbeleid

*Uitôériria5'anâanbevelif?g^ i ^ S T ^ . Inzetten van het e c o n o m i s c h e beleid

Opstellen van een sturend en terughoudend beleid m e t betrekking tot hoteluitbreidingen (geen nieuwe hotelkamers tot 2013, daarna gedoseerd)

Verbeteren van c o m m u n i c a t i e met hotellerie

W'

Inzetten van het e c o n o m i s c h e beleid ter verbetering van het zakelijke klimaat Inzet van het M E C C o m congrestoerisme te verbeteren O p de lange termijn ontwikkeling van de zakelijke markt meer additionele aandacht geven d a n de toeristische Toepassing voor de gehele stad Verspreiden van marktinformatie o n d e r initiatiefnemers Initiatiefnemers verzoeken een financiële haalbaarheidsstudie aan te leveren -> e c o n o m i s c h e t o e t s , gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het product. Bestaande hoteliers verzoeken aan te t o n e n dat de gewenste uitbreiding exploitatietechnisch n o d i g is e c o n o m i s c h e t o e t s , gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het product. Een monitor van hotelvraag opstellen en marktruimtebepaling periodiek aanpassen Overleg met hoteliers over de stand van zaken Flexibel zijn waar dit kan leiden tot synergie C o n s e q u e n t zijn in regels en toelichten w a a r o m uitzonderingen w o r d e n gemaakt

j

1 I

Bron: Horwath HTL

Een andere manier o m met scheve v e r h o u d i n g e n in h o t e l a a n b o d en hotelvraag o m te gaan is te kiezen v o o r vrije marktwerking. In bepaalde situaties kan vrije marktwerking ertoe leiden dat een toename in de concurrerende druk ervoor zorgt dat de bedrijfsvoering van gevestigde hotels aanscherpt, w a t zich manifesteert in het aanbieden van betere producten tegen lagere prijzen. De gevestigde hotellerie in Maastricht heeft echter geen ruimte o m aan te s c h e r p e n . Het vrijlaten van de Maastrichtse hotelmarkt aan de marktwerking zal d a a r o m naar v e r w a c h t i n g juist tot een vermindering in kwaliteit van het stedelijke hotelproduct leiden. Hiermee w o r d t een negatieve spiraal in werking gezet, waarbij m i n d e r gasten zullen willen overnachten in Maastricht. De mogelijkheid bestaat dat d o o r de daling in kwaliteit van de hotelmarkt van Maastricht z o w e l toeristische als zakelijke gasten gebruik maken van het ruime a a n b o d aan hotels in de regio.


7

A Horwath HTL 1

Achtergrond en Methode van Aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld o m inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond w o r d t beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf w o r d e n de wijze w a a r o p het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is o p g e b o u w d toegelicht.

1.1

Achtergrond De gemeente Maastricht stelt dat de keuze een hotelexploitatie te starten voor een belangrijk deel in de risicosfeer van de ondernemer zelf ligt. Diverse ondernemers hebben contact gezocht met de gemeente over het ontwikkelen van nieuwe hotels of het uitbreiden van bestaande hotels. In totaal betreft dit eind 2008 ongeveer 35 plannen met in totaal ruim 2.000 kamers. Echter, volgens hoteliers is het ook zonder uitbreidingen van het hotelaanbod moeilijk o m hotelkamers in Maastricht naar tevredenheid te vullen en lijkt de hotelmarkt geen ruimte te bieden voor nieuwe ontwikkelingen. Bovendien stelt de gemeente vast dat de publieke taak erop gericht is de schaarse stedelijke ruimte z o d a n i g te verdelen dat de stad de functies kan realiseren die voor het welvarende voortbestaan ervan relevant zijn. Onderdeel van het optimaal verdelen van de schaarse stedelijke ruimte is het opstellen en uitvoeren van hotelbeleid. Bestemmingsplanmatig is het ontwikkelen van nieuwe hotels in Maastricht niet rechtstreeks mogelijk. Beleidsmatig bestaan voor s o m m i g e stedelijke gebieden wel mogelijkheden voor het ontwikkelen van nieuwe hotels. M e t betrekking tot hotelbeleid wordt in Maastricht onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten stedelijke gebieden. Deze stedelijke gebieden zijn kort toegelicht in onderstaande tabel en geïllustreerd in Figuur 1. Tabel 1.

Mogelijkheden voor hotelontwikkelingen

Winkelzone Woongebieden Overig centrumgebied Periferiegebieden (stadspoorten/buitengebied) Horecaconcentratiegebieden

Nieuwe vestigingen van hotels w o r d e n in principe niet toegestaan Hotelontwikkelingen w o r d e n niet toegestaan, tenzij voldaan w o r d t aan bepaalde criteria Hotelontwikkelingen w o r d e n niet toegestaan, tenzij voldaan w o r d t aan bepaalde criteria Hotelontwikkelingen w o r d e n toegestaan, mits ze ondersteunend zijn aan het daarbij behorende functionele gebruik Hotelontwikkelingen w o r d e n toegestaan

Bron: Horecanota 2008

Afwegingsfactoren bij het al dan niet toestaan van hotelontwikkelingen en het wijzigen van het bestemmingsplan zijn gebaseerd o p 'leefbaarheid en ruimtelijke ordening' en betreffen onder meer belangen van derden, de geschiktheid van het g e b o u w , het behoud van natuurlijke en monumentale kwaliteit, de parkeerbalans, het voorkomen van onevenredige verkeeraantrekkende werking, het b e h o u d van het w o o n - en leefmilieu, het b e h o u d van het stedenbouwkundig beeld en het b e h o u d van de ruimtelijke kwaliteit.


8

A

Horwath HTL Figuur 1.

Stedelijke gebieden Maastricht

woongebied

Omno Cenrtm

\

inktlione

Bron: Horecanota 2008 De drie rode cirkels geven de horecaconcentratiegebieden weer

In het overige centrumgebied in Maastricht werden tot 2 0 0 8 hotelontwikkelingen toegestaan. Sinds 22 januari 2 0 0 8 is via de vaststelling van de nieuwe Horecanota sprake van een gewijzigd hotelbeleid. Deze wijziging is ingegeven vanuit de wens van de gemeenteraad o m geen uitbreiding van horeca in het overige centrumgebied toe te staan, tenzij het concept de beleidsdoelen van de gemeente ondersteunt. Deze beleidsdoelen betreffen kwaliteit, innovatie en verlenging van de verblijfsduur. Sinds de wijziging in het hotelbeleid is ingevoerd, moet tevens via een integrale afweging een economische/toeristische toets voor hotelontwikkelingen, die niet rechtstreeks zijn toegestaan, plaatsvinden. Het wijzigen van het hotelbeleid heeft geleid tot een stagnatie van de toetsing van hotelaanvragen. V o o r de toetsing van hotelaanvragen kan w o r d e n hervat moet nader w o r d e n onderzocht of een programmatische sturing van hotelontwikkelingen wenselijk is. De gemeente Maastricht heeft Horwath HTL opdracht gegeven voor het uitvoeren van een ruimtebepaling van de Maastrichtse hotelmarkt en het d o e n van aanbevelingen voor een mogelijk nieuw hotelbeleid.

1.2

Methode van Aanpak De w e r k z a a m h e d e n van de analyse zijn in de v o l g e n d e stappen uitgevoerd: • Omgevingsanalyse • Analyse van de aanbodzijde • Analyse van de vraagzijde • Beoordeling marktruimte •

Aanbevelingen hotelbeleid

De verschillende stappen zijn hieronder nader toegelicht.


9

A Horwath HTL Omgevingsanalyse Een beeld is geschetst van Maastricht. Hierbij is voornamelijk aandacht geschonken aan infrastructurele, demografische, economische en toeristische kenmerken, die relevant zijn voor de hotelmarkt, zowel in de huidige situatie als met betrekking tot de toekomst. Analyse van de aanbodzijde O m de o m v a n g van het hotelaanbod in Maastricht in een breed beeld te kunnen plaatsen is onder meer gekeken naar het huidige hotelaanbod in Nederland, de provincie Limburg, de regio Zuid-Limburg en Maastricht. Hierbij is gekeken naar aantallen van hotels en van hotelkamers. O o k zijn de verhoudingen van hotelaanbod tot achtereenvolgens inwoneraantal, werkgelegenheid en aantal dagbezoekers vergeleken in Maastricht vergeleken met andere Nederlandse steden. Vervolgens is het huidige hotelaanbod in Maastricht in detail omschreven, is aandacht besteed aan de historische ontwikkeling van het hotelaanbod en is een overzicht gegeven van het aantal toekomstige hotelinitiatieven in Maastricht. Analyse van de vraagzijde O m een achtergrond te schetsen, zijn historische resultaten in de Nederlandse en Limburgse hotellerie weergegeven. O o k is aandacht besteed aan de ontwikkeling van aantallen overnachtingen in Maastricht. Hierna zijn de historische resultaten van Maastrichtse hotels geanalyseerd. Eveneens is de verdeling van hotelvraag over de verschillende marktsegmenten in Maastricht bestudeerd en zijn verwachtingen hieromtrent nagegaan. Beoordeling marktpotentie Door de verwachte vraag te vergelijken met het bestaande aantal hotelkamers, is in een tijdschema aangegeven hoeveel extra kamers de hotelmarkt van Maastricht kan dragen tot 2020. Eveneens is aangegeven welke hotelconcepten een aanvullende vraag zouden kunnen genereren, waardoor boven de geprojecteerde marktruimte uitgestegen zou kunnen worden. Aanbevelingen hotelbeleid De geprojecteerde marktruimte is geconfronteerd met het aantal bij de gemeente bekende hotelplannen o m te komen tot een advies aangaande het al dan niet instellen van een programmatisch sturend hotelbeleid. Tevens is aan de hand van de resultaten van het onderzoek een aantal richtlijnen gegeven over de invulling van het geadviseerde hotelbeleid. Het hoofdstuk is afgesloten met een beschrijving van de consequenties van vrije marktwerking.


10

A

Horwath HTL

2

Omgevingsanalyse V o o r hotels geldt dat zij, o n d e r andere o p het g e b i e d v a n infrastructuur, demografie, e c o n o m i e en toerisme, sterk afhankelijk zijn van de kwaliteiten van en ontwikkelingen in een stad. Deze elementen zijn in dit hoofdstuk geanalyseerd.

2.1

Locatie Maastricht is gelegen in het meest zuidelijke deel van de provincie L i m b u r g en biedt N e d e r l a n d t o e g a n g tot z o w e l Duitsland als België. O n d e r s t a a n d e figuur t o o n t de ligging van Maastricht ten opzichte van diverse Nederlandse, Belgische en Duitse steden. Figuur 2.

Ligging Maastricht V

i

iff t

Apeldoorn - * -Utrekht ZoiMrawi

Amertfooit

!

•m

1

*-H«itoa*nboscti

I* A /

VrVC"-

.A

«en

Htnw

Dortmünt

Eindhoven en I

I

i

. ManchenaladtMc

N«u

Mechihn G«taffi"

e

1

9é

v*

#1

«••ad

Brussel

. Bruxetles'/"

in HMriM

V/

i >

en

as Bad

Bronnen: Google Maps, Horwath HTL

2.2

Bereikbaarheid Tabel 2 geeft een overzicht van de afstanden en reistijden van en naar verschillende grote steden in N e d e r l a n d , België en Duitsland per auto en per o p e n b a a r vervoer. O p g e m e r k t kan w o r d e n dat Maastricht relatief afgelegen ligt ten o p z i c h t e van de Randstad, maar dat diverse Belgische en Duitse steden dichtbij l i g g e n . V a n u i t de meeste nabijgelegen Belgische steden is Maastricht per auto g o e d bereikbaar en de bereikbaarheid vanuit België per o p e n b a a r vervoer is t o e g e n o m e n . Terwijl Maastricht ook vanuit de nabijgelegen Duitse steden per auto g o e d bereikbaar is, is de bereikbaarheid per openbaar vervoer vanuit Duitsland b e d u i d e n d m i n d e r g o e d .


n

A

Horwath HTL Tabel 2. Stad'. -

Luik Aken Eindhoven Keulen Antwerpen Düsseldorf Brussel Den Bosch Utrecht Rotterdam Amsterdam Schiphol

Afstanden en reistijden diverse steden - Maastricht Centrum* ;

Afstand in • kilometer '- per auto 30 40 85 105 110 115 120 125 180 200 215 220

Bronnen: Google Maps, NS

Reistijd in minuten -V» v ' p e r auto^ 25 25 50 60 70 70 70 70 105 115 120 120

,* Reistijd in minuten per openbaar' * . vervoer 25 60 60 130 125 125 80 90 120 140 150 170

*afstanden en reistijden weergegeven in eenheden van vijf

Bereikbaarheid per openbaar vervoer Maastricht is per trein te bereiken via stations Maastricht Centraal en Maastricht Randwyck. O p het centraal station w o r d e n diverse verbindingen van regionaal, nationaal en internationaal karakter gerealiseerd. Directe verbindingen hebben betrekking o p onder meer Heerlen, Sittard, R o e r m o n d , Weert, Eindhoven, D e n Bosch, Utrecht, A m s t e r d a m , Luik en Brussel. De directe v e r b i n d i n g met Luik en Brussel is gerealiseerd door middel van de Maastricht Brussel Express. M e t deze verbinding is Maastricht tevens bereikbaar vanuit Londen in ongeveer vier uur en vanuit Parijs in ongeveer twee uur en drie kwartier. Eind 2 0 0 8 is de proeffase van de Maastricht Brussel Express succesvol afgerond. V o o r de periode tot en met 2011 zijn contracten afgesloten met de Nationale Maatschappij der Belgische S p o o r w e g e n , welke het traject zonder subsidies zal exploiteren. (Bronnen: Nederlandse S p o o r w e g e n , Maastricht Brussel Express, g e m e e n t e Maastricht) D o o r station Randwyck zijn onder meer het A c a d e m i s c h Ziekenhuis Maastricht ( A Z M ) en het Maastricht Expositie en C o n g r e s C e n t r u m ( M E C C ) g o e d ontsloten per spoor. Bereikbaarheid per auto Per auto is Maastricht te bereiken via de snelwegen A 2 , E25 en A 7 9 . De A 2 verbindt Maastricht met de Randstad en loopt in het zuiden over in de E25 richting Luik en vandaar naar andere delen van België. De A 7 9 verbindt Maastricht met Heerlen en vervolgens via de E314 met A k e n , vanwaar diverse snelwegen naar andere grote Duitse steden leiden. De reistijden zoals vermeld in Tabel 2 zijn exclusief vertragingen. De verkeersdruk o p de A 2 neemt met de jaren toe. Bovendien rijdt bestemmingsverkeer o p de A 2 in Maastricht over hetzelfde traject als d o o r g a a n d verkeer. Een andere factor die in b e s c h o u w i n g g e n o m e n dient te w o r d e n betreft de splitsing van Maastricht in twee delen d o o r de Maas. O m per auto vanuit het westen en/of het c e n t r u m van Maastricht naar het oosten van de stad en/of de eerder g e n o e m d e snelwegen te geraken moet de Maas via de N o o r d e r b r u g of de K e n n e d y b r u g w o r d e n Analyse hotelmarkt Maastricht

12

Horwath HTL overgestoken. Tijdens s p i t s m o m e n t e n resulteert dit in vertragingen. Maastrichtse hoteliers en bewohers)

(Bronnen:

Als de tweede meest bezochte stad van N e d e r l a n d , o n t v a n g t Maastricht een g r o o t aantal bezoekers. Veel van deze bezoekers, evenals veel van de inwoners en werknemers, hebben behoefte aan parkeergelegenheid. M e d e d o o r d a t Maastricht c o m p a c t is, ondervindt de stad van oudsher een zekere mate van parkeerdruk. T e g e n w o o r d i g beschikt de stad over ruim 7.000 parkeerplaatsen en w o r d t de beschikbare parkeergelegenheid aangegeven d o o r een Parkeer Route Informatie Systeem. De maximale parkeercapaciteit in het centrum lijkt bereikt te zijn. Het is b o v e n d i e n onderdeel van het gemeentelijke beleid o m de hoeveelheid parkeren d o o r bezoekers in het centrum stabiel te h o u d e n . M e d e hierom is het parkeeraanbod in Maastricht de laatste jaren uitgebreid d o o r het realiseren van een viertal Park & Walk ( P & W ) terreinen aan de rand van het c e n t r u m . In totaal beschikken deze PSxW terreinen over 1.455 parkeerplaatsen De P & W terreinen zijn 7 d a g e n per week en 24 uur per d a g g e o p e n d . De parkeerkosten bedragen hier € 1 , 0 0 tot € 1 , 5 0 per uur en ten hoogste € 6 per d a g . M e t de uitbreiding en opwaardering van deze parkeerterreinen w o r d t o n d e r meer b e o o g d de bereikbaarheid van Maastricht te optimaliseren. De loopafstand van de P & W terreinen naar het centrum van Maastricht (Vrijthof) varieert van circa 10 tot circa 2 0 m i n u t e n . O v e r w o g e n w o r d t o m tijdens d a g e n van t o p d r u k t e shuttle bussen in te zetten van de P & W terreinen naar het centrum en t e r u g . ( B r o n n e n : g e m e e n t e Maastricht, Maastricht Bereikbaar, G o o g l e M a p s ) Bereikbaarheid per vliegtuig V o o r het aantrekken van beurzen, congressen en lokale bedrijvigheid is een g o e d e vliegverbinding essentieel. Maastricht is bereikbaar vanuit verschillende Nederlandse, Belgische en Duitse vliegvelden, welke allemaal b i n n e n 60 a u t o m i n u t e n van de stad liggen: • Maastricht A a c h e n Airport (10km) • Liège Airport (40km) • Eindhoven Airport (90km) • Airport Düsseldorf Regional W e e z e (90km) • Düsseldorf International Airport ( 1 0 0 k m ) • Brussel Zaventem Airport (100km) Düsseldorf International Airport en Brussel Z a v e n t e m Airport zijn internationale luchthavens met dagelijks directe vluchten naar circa 1 6 0 b e s t e m m i n g e n in alle continenten. Deze luchthavens zijn in de buurt van achtereenvolgens Düsseldorf en Brussel gelegen, welke beide beschikken over een g e z o n d zakelijk vestigingsklimaat en vele mogelijkheden o p de congresmarkt. Bovendien is de v e r b i n d i n g per openbaar vervoer van deze Duitse en Belgische luchthavens naar Maastricht en terug niet optimaal. Dit alles z o u er toe kunnen leiden dat bezoekers ervoor kiezen in deze steden te verblijven in de plaats van d o o r te reizen naar Maastricht. (Bronnen: Directie Maastricht C o n g r e s b u r e a u , Maastrichtse hoteliers, g e m e e n t e Maastricht Horwath HTL) A a n de A 2 , een paar kilometer verwijderd van Maastricht, ligt de regionale luchthaven Maastricht A a c h e n Airport ( M A A ) . De luchthaven biedt chartervluchten aan naar vakantiebestemmingen zoals Kos, Kreta, Faro, M a l l o r c a , G r a n Canaria, Tenerife en Antalya. Daarnaast zijn er v e r b i n d i n g e n met luchthavens van BarcelonaG i r o n a , Valencia en M i l a a n . N e t als s o m m i g e andere luchthavens, maakt M A A m o m e n t e e l turbulente tijden mee met betrekking tot het aantal passagiers. Zoals Analyse hotelmarkt Maastricht

13

A Horwath HTL onderstaande tabel weergeeft, w e r d e n in de periode 2 0 0 4 - 2 0 0 8 jaren van dalende passagiersaantallen afgewisseld met groei-jaren. Het aantal passagiers in 2 0 0 8 was ongeveer gelijk aan het aantal in 2 0 0 4 , maar de verwachting is dat het aantal passagiers in 2 0 0 9 weer zal dalen. Deze verwachte daling w o r d t o n d e r meer toegeschreven aan de negatieve effecten van de ecotax. O o k heeft Koninklijke Luchtvaartmaatschappij N e d e r l a n d ( K L M ) in oktober 2 0 0 8 v a n w e g e tegenvallende resultaten besloten de lijn Amsterdam-Maastricht te sluiten. Dit heeft v o o r M A A een daling in het aantal passagiers van 5 0 . 0 0 0 als g e v o l g . Er w o r d t gewerkt aan het realiseren van een vergelijkbare verbinding met een andere luchtvaartmaatschappij. (Bronnen: M A A , gemeente Maastricht)

•Tf^ —' _ _ ^ " J i * * JP " ^' i - _ e

a

IflHHHNHH Aantal

a

a

255.000

a

e r

£ M 2 0 0 7 t ' J # j ^ 0 0 8 > ^'04108) wmoas^m^pm 327.000 1 293.000

-

fBron: Groei in %MAA website

2.3

en

+28

1

155.00o]

-10

-47

252.000

I

+63

-3.000 •1

Bevolking en werkgelegenheid O p 1 januari 2 0 0 8 telde Maastricht 1 1 8 . 0 0 4 inwoners. Dit maakt het de negentiende stad van N e d e r l a n d qua inwoneraantal. N e t als o p landelijk niveau, vindt in Maastricht een structurele wijziging in de bevolkingssamenstelling plaats. Een resulterende afname van de bevolking w o r d t versterkt d o o r een conjuncturele ontwikkeling van de migratie. Aanvullend heeft Maastricht te maken met 'vergrijzing' én 'verjonging'. In 2 0 0 7 stond de stad o p de zesde plaats van de 'vergrijzingsindex' van de vijftig grootste Nederlandse g e m e e n t e n . O p de 'verjongingsindex' nam Maastricht de tiende plaats in. Samen resulteren al deze factoren in een afnemende beroepsbevolking. Deze afname is geïllustreerd in onderstaande tabel. De verjonging kan deels verklaard w o r d e n d o o r een t o e n e m e n d aandeel studenten. De a a n w e z i g h e i d van deze studenten biedt mogelijkheden v o o r de toekomstige beroepsbevolking, ware het niet dat veel studenten de stad verlaten na afstuderen. (Bronnen: Atlas v o o r g e m e e n t e n 2 0 0 8 , g e m e e n t e Maastricht) Tabel 4.

Ontwikkeling beroepsbevolking en werkloosheid Maastricht .

2004^-2005

, 2006 ,

2007& *

2008*

Potentiële beroepsbevolking

85.000

84.460

83.450

82.600

81.650

Beroepsbevolking

54.400

53.210

51.739

51.212

50.623

W e r k z a m e beroepsbevolking

48.450

48.142

49.236

48.734

48.174

7.021

7.201

7.066

6.798

5.214

12,9

13,5

13,7

12,1

10,3

6,5

6,5

5,5

4,5

Niet-werkende werkzoekenden Werkloosheid % * * Werkloosheid

%

Nederland

A

4

Bronnen: Centrum voor Werk en Inkomen, Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), internetsite gemeente Maastricht *) gebaseerd op voorlopige gegevens **) niet werkende werkzoekenden / beroepsbevolking


14

A Horwath HTL Zoals Tabel 4 weergeeft, is ook het aantal werklozen in Maastricht in 2 0 0 6 , 2 0 0 7 en 2 0 0 8 g e d a a l d . Desondanks is het werkloosheidspercentage v a n Maastricht n o g steeds aanzienlijk hoger d a n dat het Nederlandse werkloosheidspercentage. In 2 0 0 7 stond Maastricht o p d e 4 5 plaats v a n de sociaaleconomische index v a n de 5 0 grootste gemeenten van N e d e r l a n d . De lage score v a n Maastricht o p deze index w o r d t vooral bepaald d o o r een relatief h o g e mate v a n werkloosheid e n arbeidsongeschiktheid en een lage arbeidsparticipatie v a n v r o u w e n . (Bron: Atlas v o o r g e m e e n t e n 2008) ste

De g e m e e n t e erkent b o v e n g e n o e m d e knelpunten en heeft beleid ingezet ter v o o r k o m i n g van het verlaten v a n d e stad d o o r kansrijke inwoners en het slechts achterblijven v a n kansarmen. Dit laatste z o u mogelijk t o t g e v o l g h e b b e n d a t d e werkloosheid en d e vergrijzing verder t o e n e m e n . D a a r o m is t e n doel gesteld o m het aantal arbeidsplekken in versnelde v o r m m e t 4 . 0 0 0 te d o e n groeien d o o r m i d d e l v a n u i t b o u w v a n bestaande bedrijvigheid e n het opstarten v a n nieuwe bedrijvigheid. Instrumenten die hiervoor w o r d e n ingezet zijn o n d e r meer de algemene doorontwikkeling tot kenniseconomie, het U M c o n v e n a n t , de cultuursprong en de kandidatuur v o o r culturele hoofdstad in 2 0 1 8 . Deze aspecten k o m e n later in dit hoofdstuk in meer detail aan b o d . ( B r o n n e n : Stadsvisie 2 0 3 0 , P r o g r a m m a b e g r o t i n g 2 0 0 9 , Kaderbrief 2 0 0 7 , g e m e e n t e Maastricht) Onderstaande tabel geeft een overzicht v a n d e verdeling van w e r k g e l e g e n h e i d in Maastricht. Vijf verschillende sectoren zijn redelijk g o e d v e r t e g e n w o o r d i g d in de Maastrichtse werkgelegenheid, m e t als belangrijkste sectoren: 1) o p e n b a a r bestuur, onderwijs, gezondheidszorg en welzijnszorg, 2) handel en horeca en 3) financiële en zakelijke dienstverlening. Sinds 2001 h e b b e n d e grootste veranderingen plaatsgevonden in de sectoren ' o p e n b a a r bestuur, onderwijs, g e z o n d h e i d s z o r g en welzijnszorg' en 'industrie'. Tevens verliest Maastricht het v a n o u d s h e r industriële karakter. Sinds 2001 is in d e industriesector het aantal arbeidsplaatsen m e t 1.068 a f g e n o m e n alleen al d o o r ontslagen bij Sphinx, ENCI e n T r e g a . Hiervoor in d e plaats ontstaat een 'kennis- en d i e n s t e n e c o n o m i e ' m e t een duidelijk merkbare t o e n a m e v a n de werkgelegenheid in het onderwijs, d e g e z o n d h e i d s z o r g en d e welzijnszorg. Z o kent C h e m e l o t bijvoorbeeld een banengroei v a n 1.000 arbeidsplaatsen o p d e 'Research & Business' c a m p u s en zijn het A Z M en d e U M de grootste werkgevers in Maastricht. (Bron: Stadsvisie 2 0 3 0 ) Tabel 5.

Arbeidsverdeling Gemeente Maastricht per sector, 2007 Bedrijven

O p e n b a a r bestuur, onderwijs, g e z o n d h e i d s z o r g en welzijnszorg Handel en horeca Financiële instellingen en zakelijke dienstverleninq Industrie Vervoer en c o m m u n i c a t i e Overige Bouwnijverheid L a n d b o u w , visserij e n delfstoffenwinning Energie- en waterleidingbedrijven Totaal

Werknemers

aantal

aantal

' in %

736

26.371

35,5

2.418

15.205

20,5

1.769

13.410

18,0

307 185 676 429

7.936 6.238 2.471 2.023

10,7 8,4 3,3 2,7

81

358

0,5

7 6.608

290 74.302

0,4 100,0 1

Bron: Vestigingenregister Limburg, 2007 Analyse hotelmarkt Maastricht

15

A Horwath HTL 2.4

Economie Onderstaande tabel illustreert het landelijke, provinciale en regionale e c o n o m i s c h e verloop van de afgelopen jaren. De cijfers t o n e n aan dat de e c o n o m i s c h e groei in Limburg en Z u i d - L i m b u r g lager ligt dan het Nederlandse g e m i d d e l d e . O n t w i k k e ing economische groei in %

T a b e l 6. • M l 1 Nederland Limburg

Zuid-Limburg

2001; 1,9

3,5

2,0

1,1

-0,9

2,9

0,2

3,3

2,7

1,9

2,9

2,3

1,4

-2,0

2,9

-0,4

2,7

2,2

1,5

Bron: CBS

2.4.1

Bedrijven

2002 ^ 0 0 3 1 2 0 0 * 2005 $20061 ï 2 0 0 7 3,5 2,2 3,4 0,3 2,0 0,1

f2000 3,9

:

en

Géhv* 2,2

gemiddelde jaarlijkse groei

instituten

Eind 2 0 0 8 staan ongeveer 6.600 o n d e r n e m i n g e n en stichtingen ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van K o o p h a n d e l als zijnde e c o n o m i s c h actief in Maastricht. M e e r d a n 9 9 , 5 % van die o n d e r n e m i n g e n en stichtingen behoort tot het m i d d e n - en kleinbedrijf ( M K B ) . M i n d e r dan 0 , 5 % behoort tot het grootbedrijf. M e t de vestiging van verschillende grote industrieën vanaf ongeveer 1 8 3 0 w e r d Maastricht bekend als industriestad. In de hedendaagse samenleving kan opgemerkt w o r d e n dat bepaalde soorten industrie naar lagelonenlanden vertrekken. Tegelijkertijd leiden technologische ontwikkelingen in bepaalde soorten industrie tot een minder grote behoefte aan werknemers. Beide ontwikkelingen h e b b e n tot gevolg dat de industriële sector in Maastricht is a f g e n o m e n . Hier staat tegenover dat de gemeente en de ondernemers zich gezamenlijk inzetten v o o r het b e h o u d van de maakindustrie onder meer d o o r verbeteren van het vestigingsklimaat o p de bedrijventerreinen. ( B r o n n e n : L i m b u r g O n d e r n e e m t , gemeente Maastricht) O o k w o r d t b e o o g d de afname van de industriële sector o p te v a n g e n d o o r de ontwikkeling van Maastricht tot kennisstad, cultuurstad en dienstenstad, waarbij de creatieve industrie w o r d t gezien als een belangrijke stuwende e c o n o m i s c h e sector. O n d e r meer d o o r de ontwikkeling van de creatieve sector verwacht de g e m e e n t e te z o r g e n voor aanwas van jonge getalenteerde en h o o g opgeleide m e n s e n . Maastricht heeft potentie o m een creatieve stad te w o r d e n , wat v o o r een g r o o t deel afhankelijk is van de aanwezige culturele dynamiek. Deels o m d a t de creatieve sector veelal uit kleinschalige bedrijven en instituten bestaat, w o r d t vanuit deze sector geen grote vraag naar hotelkamers verwacht. ( B r o n n e n : Stadsvisie 2 0 3 0 , P r o g r a m m a b e g r o t i n g 2 0 0 9 , Horwath HTL) O o k genereert de sector 'openbaar bestuur, onderwijs, g e z o n d h e i d s z o r g en welzijnszorg' doorgaans relatief w e i n i g vraag naar hotelkamers. U i t z o n d e r i n g e n hierop zijn het A Z M en de U M , onder meer v a n w e g e de o m v a n g , het belang en het internationale karakter van de instellingen. Het A Z M en de U M organiseren o p jaarbasis meerdere beurzen en congressen, welke m i n d e r conjunctuurgevoelig zijn dan commerciële congressen. Beide instanties o n t v a n g e n gastprofessoren. Als deze gasten uit het buitenland k o m e n , leidt dit vaak tot hotelovernachtingen. O o k Nederlandse gasten van beide instanties h e b b e n vaker behoefte aan een slaapplaats in de stad. Het belang van de U M v o o r de stad w o r d t onderstreept d o o r het convenant dat de gemeente Maastricht en de U M in 2 0 0 8 zijn o v e r e e n g e k o m e n . Dit convenant garandeert gemeentelijke m e d e w e r k i n g o m de Analyse hotelmarkt Maastricht

16

A Horwath HTL doorontwikkeling van de U M o p vele fronten te faciliteren. ( B r o n n e n : H o r w a t h HTL, gemeente Maastricht) V o o r de b e o o g d e groei van het aantal arbeidsplekken in de stad wil de g e m e e n t e inzetten o p het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid. De geschiedenis t o o n t aan dat Maastricht last heeft van concurrenten als het gaat o m het aantrekken en b e h o u d van nieuwe bedrijvigheid en arbeidsplaatsen. W a a r het aantal bedrijfsvestigingen in N e d e r l a n d in de periode 1 9 9 8 - 2 0 0 8 met circa 4 0 % is g e g r o e i d , is het aantal bedrijfsvestigingen in Maastricht met 7 % m i n d e r t o e g e n o m e n . Dit w o r d t gedeeltelijk veroorzaakt d o o r het vertrekken van (delen van) bedrijven uit Maastricht. Recente voorbeelden hiervan zijn V o d a f o n e , Z i g g o , HP Indigo en H a g o . Mogelijk w o r d t een deel van de relatief lage groei ook veroorzaakt d o o r het wegblijven van bedrijfsvestigingen. Z o is de vestiging van grotere buitenlandse bedrijven de afgelopen vijf jaar n a g e n o e g tot stilstand g e k o m e n . Bij dit alles kan o p g e m e r k t w o r d e n dat besluiten over vestiging en vertrek van bedrijven vaak g e n o m e n w o r d e n vanuit een internationaal of nationaal afwegingskader, waar de lokale situatie w e i n i g invloed o p heeft. Z o k o m t circa 9 8 % van de vestigende bedrijvigheid uit de directe o m g e v i n g . W e l z o u d e n krachten van overheden, semioverheden en bedrijfsleven beter kunnen w o r d e n g e b u n d e l d , wat kan leiden tot een t o e n a m e in proactiviteit, c o m m u n i c a t i e en acquisitie. (Bronnen: gemeente Maastricht, C B S , L i m b u r g O n d e r n e e m t ) O p de index van startende ondernemers n e e m t Maastricht de 3 6 van de 5 0 gemeentelijke plaatsen in. O p dezelfde index scoort Maastricht sinds 1 9 9 9 c o n t i n u o n d e r het g e m i d d e l d e van de 5 0 grootste Nederlandse steden. D e g e m e e n t e Maastricht heeft ter reactie de nota 'Startersbeleid' vastgesteld, m e t als doel het realiseren van 5 0 startende bedrijven binnen de d o e l g r o e p kenniscreatieve en ambachtelijke starters. Eén van de oplossingen is het Gazellen Topstartersproject, dat in 2001 in het leven geroepen is. De kwaliteitsslag in het Topstartersproject 2 0 0 7 - 2 0 0 9 moet eind 2 0 0 9 resulteren in minimaal 3 topstarters en 39 andere kennisintensieve hoogstarters. O o k w o r d t in Maastricht gewerkt aan het opzetten van het ' C e n t r u m V o o r N i e u w e O n d e r n e m i n g e n ' , waarbij de achterliggende gedachte het begeleiden van studenten bij de ontwikkeling van nieuwe p r o d u c t e n en het oprichten van een eigen o n d e r n e m i n g is. Tevens is 'Stichting N e w Creatives Maastricht' ontstaan o m kanshebbende starters te identificeren, begeleiden en stimuleren. O o k de regionale Stichting StartersCentrum levert een bijdrage aan het d o e n t o e n e m e n van het aantal startende ondernemers in Maastricht d o o r ze te adviseren en te ondersteunen. (Bronnen: Atlas voor g e m e e n t e n 2 0 0 8 , Stadsvisie 2030, Programmabegroting 2009, jaarverslag SEB 2007, jaarverslag StartersCentrum Limburg 2 0 0 7 , Stichting N e w Creatives, internetsite g e m e e n t e Maastricht) ste

Een andere manier o m het zakenleven in Maastricht te stimuleren is het inspelen o p kansen vanuit de regio d o o r m i d d e l van s a m e n w e r k i n g s v e r b a n d e n . Zoals is geïllustreerd in Figuur 3, maakt Maastricht samen met Heerlen en Sittard-Geleen deel uit van het Stedelijk Netwerk Z u i d - L i m b u r g , dat met bijna 1.000 inwoners per m en in totaal 6 5 0 . 0 0 0 inwoners een verstedelijkte regio v o r m t . Het Stedelijk Netwerk Z u i d - L i m b u r g heeft een gezamenlijke ontwikkelen l o b b y a g e n d a o p diverse fronten, w a a r o n d e r herstructurering, verbetering van bereikbaarheid en b e h o u d en ontwikkeling van c a m p u s s e n . Maastricht n e e m t ook deel aan de Euregio Maas-Rijn en Euregio B e n e l u x - M i d d e n g e b i e d . V a n deze t w e e Euregionale samenwerkingsverbanden w o r d t in Maastricht het meest gesproken over de Euregio Maas-Rijn. De Euregio Maas-Rijn w o r d t bevolkt d o o r 3,7 miljoen inwoners, welke binnen een cirkel van 5 0 kilometer van Maastricht w o n e n . Binnen de regio 2


17

A

Horwath HTL zijn 2 5 0 . 0 0 0 bedrijven gevestigd, als ook 5 universiteiten en 3 academische ziekenhuizen. Aanvullend maakt Maastricht sinds oktober 2 0 0 8 deel uit van een samenwerkingsovereenkomst tussen de provincies L i m b u r g , Vlaams-Brabant en Belgisch-Limburg. Belangrijke spelers bij deze overeenkomst zijn de kennisinstellingen uit de drie provincies: de Katholieke Universiteit van Leuven, de Universiteit van Hasselt, de Universiteit van Maastricht en het Maastricht Universitair M e d i s c h Centrum+. (Bronnen: g e m e e n t e Maastricht, internetsite provincie Limburg) Hoewel de gemeente Maastricht en de provincie L i m b u r g actief ingaan o p de mogelijkheden die de ligging nabij België en Duitsland b i e d e n , h e b b e n de kansen zich n o g niet ten volle weten te manifesteren, m e d e d o o r de verschillende talen in de drie landen. O o k behoeft de arbeidsmobiliteit tussen N e d e r l a n d , Duitsland en België verbetering. (Bronnen: directie M E C C , Maastrichtse hoteliers, g e m e e n t e Maastricht) Figuur 3.

Stedelijk Netwerk Zuid-Limburg in de Maas Rijn Regio • Wem

f

X MöNCHQJGLADfiACH

i,

*

DUSSaDQ

i t

ll

I \

Maaseik frXeloru

•y~-

V

K 0

Ka»s«slt

I f

WX.N • Korpefi

-ti

1

J

A

Sl-Ttflldsti

J{

*

'AAfl«M f

I

1

1

Euskirchitn V ,!

t

1

\

1

ƒ 4

tol ,1 v

J

\.

s f

-

V» UtBoché-oo" ftTdamo

J

i,

;/

Bron: De Afgrond, Horwath HTL


18

A 2.4.2

Horwath HTL Kantorenmarkt D e ligging van Maastricht ten opzichte van België e n Duitsland biedt mogelijkheden voor de internationale kantorenmarkt. Hier staat tegenover dat Maastricht geen gunstige ligging heeft in relatie tot de Nederlandse kantorenmarkt. Bovendien is gebleken dat de bereikbaarheid v a n Maastricht per auto afneemt. M e d e d o o r deze afname kan een t o e n e m e n d vertrek van financiële dienstverleners naar onder meer M A A o p g e m e r k t w o r d e n . Uit ervaring is gebleken dat de zakelijke dienstverlening doorgaans één van de sectoren is die de meeste mogelijkheden biedt voor hotelvraag. In Maastricht lijkt juist het vestigingsklimaat van Maastricht ongunstig te zijn. Desondanks heeft Maastricht een regionale kantoorfunctie, is een verandering ingezet ten behoeve van de kennis- en dienstensector en t o o n t Maastricht de laatste jaren een creatieve manier van gebiedsontwikkeling. (Bronnen: g e m e e n t e Maastricht, Het G r o t e G e m e e n t e n b o e k 2 0 0 8 , Sprekende Cijfers 2 0 0 8 , Nationaal Vestigingsplaatsonderzoek 2 0 0 6 , Maastrichtse hoteliers, Horwath HTL) De totale voorraad aan kantoren in Maastricht b e d r o e g in 2 0 0 8 circa 5 5 0 . 0 0 0 m bruto vloeroppervlak (BVO). Sinds 1995 is dit gestegen van circa 3 7 5 . 0 0 0 m B V O : een g e m i d d e l d e stijging van ruim 3 , 5 % per jaar. Maastricht heeft hiermee de afgelopen tien jaar een inhaalslag gemaakt met de b o u w van kantoorobjecten, maar de afgelopen jaren is geen nieuwe, grootschalige kantoorruimte meer aan de markt t o e g e v o e g d . De laatste commerciële kantoorprojecten die zijn opgeleverd zijn De C o l o n e l en II Fiore. In beide kantoorobjecten is n o g v o l d o e n d e ruimte beschikbaar. O o k kan opgemerkt w o r d e n dat bestaande bedrijven z i c h b i n n e n de stadsgrenzen h e b b e n verplaatst of uitgebreid, maar dat er g e e n grootschalige o p n a m e van bedrijven buiten de stad heeft plaatsgevonden. (Bron: g e m e e n t e Maastricht) 2

2

Eind 2 0 0 7 bedroeg het a a n b o d aan kantoorruimte in Maastricht ongeveer 40.000m B V O . Dit resulteert in een leegstandspercentage van 7 , 2 % . Het werkelijke leegstandspercentage kan iets hoger uitvallen. In vergelijking m e t een g e m i d d e l d leegstandspercentage in N e d e r l a n d in 2 0 0 7 van ruim 1 2 % , is de leegstand in Maastricht bijzonder laag. Gedeeltelijk kan dit w o r d e n verklaard d o o r d a t Maastricht veelal pas start met de realisatie van n i e u w b o u w p l a n n e n als aan een voorverhuureis van 6 0 % w o r d t v o l d a a n . (Bron: g e m e e n t e Maastricht) 2

Er bestaan diverse plannen o m de kantorenvoorraad de k o m e n d e jaren verder uit te breiden. De voornaamste plannen w o r d e n later in dit hoofdstuk besproken.

2.4.3

Bedrijventerreinen Tabel 7 t o o n t een overzicht van de o m v a n g van bedrijventerrein in Maastricht. In totaal beschikte Maastricht eind 2 0 0 8 over 2 3 bedrijventerreinen met 6 1 9 hectare netto vloeroppervlak. De restcapaciteit o p deze bedrijventerreinen bedraagt circa 107 hectare, waarvan 6 hectare terstond uitgeefbaar en 101 hectare niet terstond uitgeefbaar. Het grootste deel van de restcapaciteit betreft bedrijventerreinen Maastricht-Eijsden en Lanakerveld. Deze twee g e p l a n d e bedrijventerreinen w o r d e n later in dit hoofdstuk besproken.


19

A Horvvath HTL Tabel 7.

Aantal en oppervlakte bedrijventerrein, 2008 e ^ ^ ^ t a r l ^ ^ J

ifaÉfiânrtalMH gMe?reïrom|B

WRiefKB^n^y ]

23

1

619

6

101

1

Bron: Rebus Bedrijventerreinmonitor

In 2 0 0 8 heeft de g e m e e n t e Maastricht ten behoeve van parkmanagement een stimuleringssubsidie verleend aan de stichting ' S a m e n w e r k e n d e Industrieterreinen Maastricht'. Doel van deze subsidie was verdere professionalisering, u i t b o u w van de reeds gestarte activiteiten en het oppakken van nieuwe projecten, mede in het kader van revitalisering van de Beatrixhaven. V o o r de periode 2 0 0 5 - 2 0 0 7 ontving de stichting ook een subsidie, met als doel de versterking van het vestigingsklimaat o p de bedrijventerreinen en verbetering van c o m m u n i c a t i e tussen de gevestigde ondernemers en tussen de ondernemers en de overheid. (Bron: internetsite gemeente Maastricht).

2.4.4

Congres en

conferentiemarkt

Volgens de International Congres and C o n v e n t i o n Association (ICCA) heeft Nederland van 1 9 9 3 tot 2 0 0 5 voortdurend in de t o p tien gestaan van de grootste congreslanden van Europa. Binnen N e d e r l a n d was Maastricht steevast de tweede grootste congresstad met de meeste internationale bijeenkomsten. Deze historisch sterke positie is mede gerealiseerd v a n w e g e de vele bijeenkomsten van de Europese Unie (EU), die in Maastricht h e b b e n plaatsgevonden. Bovendien geniet Maastricht sinds het tekenen van het 'Verdrag van Maastricht' een sterke internationale naamsbekendheid. (Bronnen: ICCA, UIA, directie Maastricht Expositie and C o n g r e s C e n t r u m , Maastrichtse hoteliers) De grootste aanbieder van congres- en conferentiefaciliteiten in Maastricht is het Maastricht Expositie and Congres C e n t r u m ( M E C C ) , dat is o n d e r te verdelen in het Exhibition Centre, het Congress Centre en het Euro Centre. V o o r 7 5 % is het M E C C in e i g e n d o m van de commerciële RAI en v o o r 2 5 % van de g e m e e n t e Maastricht. (Bron: directie M E C C ) Het Exhibition Centre beschikt over een N o o r d h a l , een Zuidhal en een Westhal van achtereenvolgens 1 0 . 0 0 0 m , 1 0 . 0 0 0 m en 7 . 0 0 0 m . S a m e n met de Expo Foyer beschikt het M E C C daarmee over circa 3 0 . 0 0 0 m tentoonstellingsoppervlakte. D e bezetting van m tentoonstellingsruimte b e d r o e g de afgelopen jaren ongeveer 3 5 % . In vergelijking met een maximale bezetting van 6 5 % (rekening h o u d e n d met laagseizoen en 'snijafval') is dit niet h o o g . Z o realiseert de RAI te A m s t e r d a m bijvoorbeeld een bezetting van tussen de 5 0 % en 5 5 % . D e bezetting in het M E C C is wel relatief stabiel gebleven, ondanks dat het aantal intern georganiseerde beurzen de laatste jaren is a f g e n o m e n . De directie van het M E C C heeft zich toegelegd o p het uitvoeren van een interne reorganisatie. Daarnaast w e r d en w o r d t het succesvol organiseren van beurzen bemoeilijkt d o o r een beperkte reikwijdte met betrekking tot beursbezoekers. V o o r s o m m i g e beurzen kunnen alleen Nederlandstalige gasten w o r d e n aangetrokken, terwijl het aantal Nederlanders dat binnen afzienbare afstand w o o n t beperkt is d o o r de nabije landsgrenzen. (Bronnen: internetsite M E C C , directie M E C C ) 2

2

2

2

2


20

A Horwath HTL In het Congress Centre bevinden zich 2 auditoria met een capaciteit van 1.058 en 5 9 2 zitplaatsen en 26 vergaderzalen met een capaciteit van 10 tot 3 5 0 personen. Daarnaast bevinden zich n o g vier multifunctionele zalen in het Euro Centre. T o e n het M E C C 2 0 jaar geleden w e r d opgericht was het een v e r n i e u w e n d c o n c e p t v o o r de stad. waarna het in een stroomversnelling terecht k w a m d o o r de bijeenkomsten van topbewindslieden van de E U . Een paar jaar geleden heeft een daling ingezet in het aantal congressen in het M E C C . Bijeenkomsten van de EU v i n d e n alleen n o g in Brussel plaats. De bereikbaarheid van Maastricht per vliegtuig lijkt af te n e m e n . De congresmarkt van Maastricht heeft te maken met een t o e n e m e n d e mate aan internationale concurrentie van steden als Frankfurt, Salzburg en Genève. Bovendien volgt bedrijvigheid in het M E C C de bedrijvigheid in de stad, die de laatste jaren afneemt. O o k kan o p g e m e r k t w o r d e n dat meer aandacht m o e t w o r d e n besteed aan samenwerking en b u n d e l i n g van krachten, o n d e r meer o p het g e b i e d van marketing en acquisitie. (Bronnen: internetsite M E C C , directie M E C C , directie Maastrichts C o n g r e s b u r e a u , Maastrichtse hoteliers, g e m e e n t e Maastricht, Horwath HTL) Tot de doelstellingen van de g e m e e n t e behoort het d o e n t o e n e m e n van het aantal congressen. Daarvoor w o r d t samenwerking g e z o c h t met strategische partners en in s o m m i g e gevallen financiële ondersteuning g e g e v e n . Een congresgerelateerde ontwikkeling die al is ingezet betreft de oprichting van het Montesquieu-instituut, dat z i c h gaat b e z i g h o u d e n met onderwijs, onderzoek, en kennisoverdracht over constitutionele ontwikkelingen van parlementen. Hiervoor zullen diverse internationale symposia en congressen in Maastricht w o r d e n georganiseerd. ( B r o n n e n : P r o g r a m m a b e g r o t i n g 2 0 0 9 , Kaderbrief 2 0 0 7 ) O n d e r meer de volgende aanvullende kansen o m de congresmarkt van Maastricht te stimuleren kunnen w o r d e n geconstateerd: een t o e n e m e n d e internationale bereikbaarheid per openbaar vervoer, het opzetten van een regionale samenwerking tussen belangrijke spelers, uitvoering van het U M c o n v e n a n t en samenwerkingsverbanden met het A Z M en andere medische instellingen. Mits d o o r alle betrokken partijen o p de juiste manier w o r d t ingespeeld o p deze kansen, kan het aantal congressen in de toekomst weer een stijgende lijn vertonen. Dit is echter m e d e afhankelijk van het zakelijke klimaat in Maastricht en zal in ieder geval o p zich laten w a c h t e n v a n w e g e een lead t i m e van meerdere jaren. ( B r o n n e n : directie M E C C , directie Maastrichts C o n g r e s b u r e a u , Maastrichtse hoteliers, gemeente Maastricht,) In 2 0 0 7 en 2 0 0 8 heeft de Maastricht Booking Service ( M B S ) v o o r gasten van het M E C C achtereenvolgens 14.426 en 1 6 . 1 5 4 hotelkamers in Maastricht g e b o e k t . Uitgaande van een hotelcapaciteit van ongeveer 2 . 0 0 0 kamers, w o r d t hiermee ongeveer 2 % van de Maastrichtse hotelcapaciteit g e v u l d met gasten v a n het M E C C . Zelfs als rekening w o r d t g e h o u d e n met de waarschijnlijkheid dat niet alle hotelovernachtingen van gasten in het M E C C d o o r de M B S geboekt w o r d e n , lijkt de directe invloed van het M E C C o p de Maastrichtse hotellerie hiermee beperkt. Hier staat tegenover dat, als het aantal beurzen en congressen in het M E C C w e e r zou t o e n e m e n , het aantal hotelovernachtingen van gasten van het M E C C aanzienlijk z o u kunnen groeien. O o k kan een succesvol M E C C m e t veel beurzen e n congressen de naamsbekendheid van de stad ten g o e d e k o m e n en z o d o e n d e n o g meer overnachtingen genereren. (Bronnen: M B S , H o r w a t h HTL)


21

A

Horwath HTL De tweede grootste aanbieder van congres- en conferentiefaciliteiten in Maastricht is de Maastricht School of M a n a g e m e n t ( M S M ) . De M S M verhuurt 20 verschillende ruimtes met een totale o m v a n g van n a g e n o e g 1 . 7 0 0 m . In aanvulling o p meerdere zalen die verspreid zijn over diverse etablissementen in de stad, beschikt ook de hotellerie over een aanzienlijk conferentieaanbod. In totaal heeft de Maastrichtse hotellerie minimaal 80 multifunctionele zalen met een oppervlakte van meer dan 5 . 9 1 4 m . De zalencapaciteit van hotels in Maastricht w o r d t in detail weergegeven in het volgende hoofdstuk. (Bronnen: M S M , websites hotels) 2

2

2.5

Toerisme M e t o n d e r meer de vele mogelijkheden o p het g e b i e d van buitenrecreatie is de aantrekkingskracht van het toeristische a a n b o d in L i m b u r g de afgelopen jaren gestegen. O p de binnenlandse vakantiemarkt bezet de provincie de tweede plek. Een belangrijke groeimarkt in L i m b u r g betreft de regio Z u i d - L i m b u r g . O m te k o m e n tot toeristische groei w o r d t sinds 2 0 0 7 d o o r de Zuid-Limburgse g e m e e n t e n Maastricht, Valkenburg en Meerssen samengewerkt aan een integrale gebiedsontwikkeling. Deze gebiedsontwikkeling w o r d t verderop in dit hoofdstuk in meer detail omschreven. (Bronnen: Toeristische Trendrapportage Limburg 2 0 0 7 / 0 8 , gemeente Maastricht) Attracties in Maastricht zelf zijn o n d e r meer het uitgebreide en diverse w i n k e l a a n b o d , de historische rijkdom en de Bourgondische sfeer. D o o r o n d e r andere deze factoren geniet de stad een sterke nationale n a a m s b e k e n d h e i d . M e t het uitgebreide en diverse w i n k e l a a n b o d is Maastricht in 2 0 0 4 uitgeroepen tot beste winkelstad van N e d e r l a n d . Sindsdien is het kernwinkelgebied in kwantiteit en kwaliteit t o e g e n o m e n . M e t de realisatie van de Entre Deux in 2 0 0 6 en het Mosae Forum in 2 0 0 7 is het winkelvloeroppervlak van het kernwinkelgebied met een kwart t o e g e n o m e n . Het betreft vooral winkelruimte v o o r middelgrote en grote winkelformules die voorheen geen geschikte ruimte konden v i n d e n . Een deel van de invulling betreft ook verplaatsing van winkels elders in de binnenstad. O f s c h o o n het leegstandspercentage n o g steeds rond het landelijke g e m i d d e l d e ligt, w o r d t het d o o r de gemeente in de gaten g e h o u d e n . M e d e d o o r bovenstaande ontwikkelingen bleek Maastricht in 2 0 0 8 , volgens een onderzoek naar de 27 grootste Nederlandse steden, de tweede meest populaire vrijetijdsstad te zijn. M e t betrekking tot trendy winkelaanbod n a m Maastricht ditmaal de derde plaats in. (Bronnen: gemeente Maastricht, Trendbox) Maastricht heeft veel verschillende tijdperken m e e g e m a a k t . Deze h e b b e n allen hun stempel o p de stad gedrukt, o n d e r meer d o o r het nalaten van m o n u m e n t e n en van artefacten die t e g e n w o o r d i g in lokale musea te zien zijn. Deels v a n w e g e het uitgebreide culinaire a a n b o d en het jaarlijks terugkerende ' P r e u v e n e m i n t ' staat Maastricht ook bekend als culinaire hoofdstad van N e d e r l a n d . Een ander belangrijk evenement in Maastricht is 'The European Fine Art Fair' (TEFAF). Deze internationale kunstbeurs w o r d t b e s c h o u w d als de meest vooraanstaande kunstbeurs van de wereld en trekt al t w i n t i g jaar lang jaarlijks vele internationale bezoekers naar het M E C C . In 2 0 0 8 b e z o c h t e n ruim 7 3 . 0 0 0 bezoekers de TEFAF. (Bronnen: internetsite gemeente Maastricht, TEFAF) Volgens de resultaten van een onderzoek dat is uitgevoerd in o p d r a c h t van de V W is in 2 0 0 8 het totaal aantal dagbezoekers in Maastricht met 1,7% t o e g e n o m e n ten opzichte van 2 0 0 1 . In dezelfde periode is het aantal dagbezoekers vanuit de M C I Analyse hotelmarkt Maastricht

22

A Horwath HTL markt (meetings, conferences, incentives) met n a g e n o e g tien procent a f g e n o m e n . De stijging in het totale bezoek w o r d t veroorzaakt d o o r de toeristische markt. De resultaten van de Toerisme Index Maastricht 2 0 0 7 (TIM 2 0 0 7 ) geven tussen 2 0 0 5 en 2 0 0 7 een stijging weer in het aantal toeristische bezoekers, maar een daling in het zakelijke bezoek. O m d a t is gebleken dat zakelijk bezoek in Maastricht sterk afhankelijk is van activiteiten in het M E C C , w o r d t het eerder geschetste beeld met betrekking tot de congres- en conferentiemarkt hiermee bevestigd. De resultaten van het onderzoek van de V W geven aan dat Maastricht in 2 0 0 8 met een aandeel van 5 9 % n o g altijd veel binnenlandse dagbezoekers trekt. V a n de buitenlandse gasten k o m t het merendeel o p de eerste plaats uit België ( 1 6 % ) en o p de tweede plaats uit Duitsland (11%). T e n opzichte van 1 9 9 7 en 2001 is z o w e l het aandeel binnenlandse bezoekers als het aandeel Belgische bezoekers a f g e n o m e n . Dit w o r d t g e c o m p e n s e e r d d o o r een t o e n a m e in het aantal bezoekers uit Frankrijk en overige herkomstlanden. M e t betrekking tot leeftijd o n t v a n g t Maastricht een gemêleerd gezelschap en met een aandeel van 5 2 % in 2 0 0 8 heeft het merendeel van de bezoekers een hogere beroepsopleiding of een universitaire o p l e i d i n g g e n o t e n . Als gekeken w o r d t naar het inkomensniveau van bezoekers kan gesteld w o r d e n dat in 2 0 0 8 het aandeel van hogere inkomens is a f g e n o m e n en het aandeel van lagere inkomens is gestegen ten opzichte van 2 0 0 1 . O o k het aandeel van overige inkomens is t o e g e n o m e n . (Bronnen: V W , T I M 2 0 0 7 )

2.6

Gebiedspromotie Eind 2 0 0 7 is het bedrijfsplan ' R e g i o b r a n d i n g Z u i d - L i m b u r g ' opgesteld met als doel het onderscheidend profileren van de regio Z u i d - L i m b u r g en ervoor te z o r g e n dat de regio excelleert. Hiermee w o r d t gestreefd naar het aantrekken en v a s t h o u d e n van de juiste bedrijven, bewoners en bezoekers. Maastricht en de regio h e b b e n een wederzijds versterkende w e r k i n g . D a a r o m is gekozen v o o r r e g i o b r a n d i n g . In het bedrijfsplan zijn drie waarden gedefinieerd die het 'merk Z u i d - L i m b u r g ' gevoelswaarde moeten geven. Eén van die drie w a a r d e n betreft 'kwaliteit'. D e regio heeft een sterk toeristisch i m a g o binnen N e d e r l a n d dat niet alleen o p Maastricht berust, maar ook o p het Heuvelland en V a l k e n b u r g . (Bron: Businessplan Regiobranding Zuid-Limburg) Het beeld dat toeristen van de regio h e b b e n berust wel vaak o p eenzijdige Bourgondische clichés. Tevens dreigt de kwaliteit van het toeristische a a n b o d af te n e m e n . In het bedrijfsplan w o r d t d a a r o m geadviseerd een h o o g w a a r d i g a a n b o d te creëren dat de beeldvorming van het Bourgondische cliché vervangt d o o r kwaliteit. (Bron: Businessplan Regiobranding Z u i d - L i m b u r g ) Terwijl de regiobranding d o o r l o o p t , zal in 2 0 0 9 tevens het project ' C i t y M a r k e t i n g Maastricht' dat sinds 2 0 0 6 is o p g e z e t w o r d e n geëvalueerd. (Bron: g e m e e n t e Maastricht)

2.7

Regionale ontwikkelingen In Maastricht w o r d t actief gewerkt aan diverse stedelijke o n t w i k k e l i n g e n . Hieronder w o r d t een aantal ontwikkelingen omschreven die relevant w o r d e n g e a c h t v o o r de ontwikkeling van de hotelmarkt van Maastricht.


23

A Horwath HTL 2.7.7

Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling Maastricht-Valkenburg inclusief Geusseltpark De provincie L i m b u r g heeft een aantal kerngebieden v o o r gebiedsontwikkeling gedefinieerd. Eén van deze kerngebieden is de eerder g e n o e m d e regio MaastrichtValkenburg. In het gebied tussen de Geul en de M a a s vinden tientallen projecten plaats die ondernemers, de provincie L i m b u r g en de g e m e e n t e n Maastricht, Meerssen en Valkenburg samen willen realiseren. Het gebiedsontwikkelingsproject, dat voor Maastricht het meeste van belang is, is het Geusseltpark in het noordoosten van Maastricht. In 1961 w e r d het voetbalstadion van M W in de Geusselt g e b o u w d . Het b o u w p r o g r a m m a r o n d o m het stadion bestaat uit appartementen, een leisurecentrum en kantoorruimte. Het leisurecentrum o m v a t onder meer een nieuw z w e m b a d en een nieuwe sporthal, als ook een uitgebreid park. Het Geusseltpark w o r d t ontwikkeld als een park dat het beeld van de noordelijke stadsentree bepaalt. A a n de inmiddels ontwikkelde kantoorruimte w o r d t volgens planning n o g circa 4 4 . 0 0 0 m t o e g e v o e g d . Naar verwachting is het totale project eind 2 0 1 2 gereed. Het Geusseltpark krijgt een nadrukkelijke verbinding met de ' L a n d g o e d e r e n z o n e ' aan de noordzijde van de stad, een ander projectonderdeel van de gebiedsontwikkeling Maastricht-Valkenburg. (Bronnen: gemeente Maastricht) 2

Project A 2 Maastricht Project A 2 Maastricht is een combinatieproject v o o r infrastructuur en gebiedsontwikkeling en omvat verschillende oplossingen ten behoeve van de doorstroming van de A 2 en minimaal vijf vastgoedlocaties voor w o n e n en w e r k e n . De omvangrijkste infrastructurele ontwikkeling is de o n d e r t u n n e l i n g van de A 2 . Het garanderen van de bereikbaarheid van Maastricht tijdens de gehele duur van de ontwikkeling is d o o r de gemeente als harde v o o r w a a r d e gesteld. Volgens plan zullen in 2 0 1 0 de eerste uitvoeringsactiviteiten van start kunnen gaan, waarna de oplevering van de verkeersinfrastructuur en het laatste vastgoed naar verwachting in 2 0 1 7 en 2 0 2 6 zal geschieden. De lokale hotellerie verwacht over het a l g e m e e n een positieve impuls als resultaat van de realisatie van project A 2 . ( B r o n n e n : gemeente Maastricht, Maastrichtse hoteliers) Kwaliteitssprong In 2 0 0 6 maakte Harrah's Entertainment bekend een entertainmentcomplex in Maastricht te willen vestigen met onder meer een casino. D e Nederlandse regering stond echter niet toe dat het Amerikaanse bedrijf een casino in Maastricht vestigde. O p een bepaald m o m e n t w e r d g e o p p e r d het b e o o g d e e n t e r t a i n m e n t c o m p l e x te c o m b i n e r e n met de b o u w van een Van den Ende musicaltheater. Sindsdien zijn de diverse planonderdelen van beide ontwikkelingen g e g r o e p e e r d in het project 'Kwaliteitssprong'. M e t dit project wil de g e m e e n t e z o r g e n v o o r meer cultuur én congrestoerisme en impulsen creëren v o o r recreatie en w e r k g e l e g e n h e i d . V e r w a c h t w o r d t dat het samengaan van onderlinge functies zal leiden tot wederzijdse versterking. Volgens plan w o r d t de realisatie van het project fasegewijs ingevoerd. Hierbij w o r d t b e o o g d beide zijden van de Maas te benutten o m een wisselwerking met het stadscentrum te realiseren. (Bron: g e m e e n t e Maastricht) Randwyck-Noord B e o o g d w o r d t o m een deel van Randwyck te ontwikkelen tot een Health Science C a m p u s : een multifunctioneel stadsdeel w a a r g e w o o n d w o r d t , maar waar het accent ligt o p werken en kenniseconomie. O n d e r d e e l hiervan is de ontwikkeling van een studentencampus o p het terrein van de U M in R a n d w y c k - N o o r d . Het totale c a m p u s p l a n heeft een i n h o u d van circa 2 2 4 . 0 0 0 m en o m v a t : w o o n r u i m t e , 3


24

A Horwath HTL kantoorunits voor startende ondernemers, commerciële ruimte, horeca, sportvoorzieningen en parkeerplaatsen. (Bronnen: W o n i n g s t i c h t i n g Servatius, g e m e e n t e Maastricht) Belvédère In 2 0 0 4 heeft de gemeente akkoord gegeven voor het Masterplan Belvédère. Het masterplan omvat een g e b i e d aan de noordwestelijke kant van de stad van ongeveer 2 8 0 hectare, verdeeld over 5 sfeergebieden. De ontwikkeling zal in twee fases plaatsvinden. In de 1 fase verrijzen 1.600 nieuwe w o n i n g e n en 4 0 . 0 0 0 m kantoorruimte en w o r d e n verschillende deelprojecten gerealiseerd. In 2 0 1 0 zal men b e g i n n e n met de aanleg van w o n i n g e n en appartementen in sfeergebied Bellevue. Het verplaatsen van de o p - en afritten van de N o o r d e r b r u g in sfeergebied Boschpoort zal w o r d e n gerealiseerd in de tweede fase. O o k de ontwikkeling van het m i d d e n g e b i e d van Belvédère behoort tot de t w e e d e fase van het masterplan en zal o p langere termijn w o r d e n ontwikkeld. V e r w a c h t w o r d t dat de ingrijpende herinrichting van het totale g e b i e d 20 tot 25 jaar in beslag neemt. ( B r o n n e n : Belvédère, gemeente Maastricht) ste

2.7.2

Kantorenmarkt

en

2

bedrijventerreinen

Kantorenmarkt De eerder g e n o e m d e ontwikkelingen omvatten de v o l g e n d e oppervlakten aanvullende kantoorruimte: • Geusselt: 4 4 . 0 0 0 m • Randwyck-Noord: 5 . 0 0 0 m • 'Belvédère': 7 5 . 0 0 0 m - 1 0 O . O O O m • Project A 2 : 3 0 . 0 0 0 m , inclusief andere commerciële functies (Bron: gemeente Maastricht)

aan

2

2

2

2

2

Bovendien zal de herontwikkeling van het v o o r m a l i g e K P N - c o m p l e x tot een uitbreiding van kantoorruimte leiden. De herontwikkeling zal in de periode 2 0 0 8 2 0 1 3 in een aantal fases verlopen en h o u d t concreet in dat er behalve 2 3 0 appartementen en 3 . 7 0 0 m ruimte voor commerciële en dienstverlenende functies 7 . 0 0 0 m kantoorruimte zal ontstaan. (Bron: internetsite g e m e e n t e Maastricht) 2

2

Als al deze ontwikkelingen volgens plan w o r d e n ontwikkeld, betekent dit een t o e v o e g i n g aan de kantorenvoorraad in Maastricht van ongeveer 4 9 . 0 0 0 m tot 2 0 2 0 en een aanvullende 1 0 5 . 0 0 0 m - 1 3 0 . 0 0 0 m tussen 2 0 2 0 en 2 0 3 0 . 2

2

2

Bedrijventerreinen Het Bedrijvenpark Maastricht-Eijsden ligt in het z u i d e n van Maastricht aan de A 2 en heeft een netto oppervlakte van circa 45 hectare. In 2 0 0 6 is gestart met de uitgave de kavels. Deze w o r d e n gefaseerd uitgegeven. ( B r o n n e n : Bedrijvenpark MaastrichtEijsden, gemeente Maastricht) De gemeente Maastricht is bezig met de sanering en herontwikkeling van het voormalige w o o n w a g e n t e r r e i n Vinkenslag. De locatie w o r d t o m g e b o u w d tot bedrijventerrein 'de Karosseer' met ongeveer 9 5 . 0 0 0 m uitgeefbaar terrein v o o r circa 60 autohandelbedrijven. M e d i o 2 0 0 9 w o r d t v e r w a c h t dat de sanering is afgerond. (Bron: internetsite g e m e e n t e Maastricht) 2


25

A Horwath HTL Bedrijventerrein Lanakerveld beslaat ongeveer 4 5 hectare m e t in de eerste fase 2 2 hectare netto vloeroppervlak. Het is de verwachting dat de eerste fase van het terrein m e d i o 2 0 1 0 uitgiftegereed is. De tweede fase van ontwikkeling van het terrein is afhankelijk van de mogelijkheden o m gezamenlijk met België terrein uit te geven. (Bronnen: REBIS, gemeente Maastricht) Maastricht A a c h e n Airport ( M A A ) , net buiten Maastricht in de gemeente Beek, is gestart met de ontwikkeling van een bedrijventerrein van meer dan 100 hectare. V a n het nieuwe bedrijventerrein heeft 18 hectare direct t o e g a n g tot het luchtvaartplatform. Hier zullen nieuwe vracht- en onderhoudfaciliteiten w o r d e n gevestigd. O p de overige delen van het park bestaan mogelijkheden voor bedrijven in logistiek, high-tech en luchtvaart gerelateerde activiteiten. (Bron: M A A ) Als ervan uit gegaan w o r d t dat de g e m i d d e l d e jaarlijkse uitgifte van bedrijventerreinen in de regio Maastricht-Mergelland de k o m e n d e jaren o p hetzelfde niveau blijft als in de laatste tien jaar, dan is met bovenstaande ontwikkelingen de v o l g e n d e vijftien jaar v o l d o e n d e capaciteit o p de bedrijventerreinen in de regio beschikbaar o m d e vraag o p te v a n g e n . O m hier zeker van te zijn stelt de gemeente een marktonderzoek in naar de behoefte van bestaande bedrijven aan bedrijventerreinen en die hier aan gerelateerde marktpotentie. (Bron: gemeente Maastricht)

2.7.3

Infrastructuur Mobiliteitsmanagement Als onderdeel van mobiliteitsmanagement w o r d t de reiziger geprikkeld alternatieven te gebruiken zoals de fiets, het o p e n b a a r vervoer, telewerken en het gebruik van Park & Ride (P&R) faciliteiten. Een eerste stap richting deze laatste oplossing betreft het aanleggen van een P & R terrein v o o r minimaal 5 0 0 auto's o p het industrieterrein Beatrixhaven. Volgens plan w o r d t het terrein aangelegd in de directe nabijheid van een n o g nieuw te b o u w e n lightrail station aan het spoor Maastricht-Heerlen. Z o kan de automobilist de w e g naar het c e n t r u m of naar Randwyck per spoor vervolgen. O n d e r z o c h t w o r d t n o g of een busshuttle naar de binnenstad kan w o r d e n ingezet. Gestreefd w o r d t naar o p e n i n g van het parkeerterrein en de lightrailhalte in 2 0 0 9 . O o k w o r d e n P & R mogelijkheden o p andere locaties in Maastricht onderzocht, w a a r o n d e r een aanpassing van P&R faciliteiten bij het M E C C . (Bron: persbericht g e m e e n t e Maastricht) Maaskruisend Verkeer De studie 'Maaskruisend Verkeer' betreft het optimaliseren van de verkeersoversteek over de Maas en bestaat uit een c o m b i n a t i e van o p e n b a a r vervoer projecten, fietsprojecten en structuurversterkende maatregelen v o o r het autoverkeer. Eén van laatstgenoemde maatregelen o m v a t een capaciteitsvergroting van het tracé van de bestaande N o o r d e r b r u g . Als onderdeel van de eerste fase van het Maaskruisend Verkeer is m e d i o 2 0 0 8 een intentieverklaring o n d e r t e k e n d tot het realiseren van een tramverbinding tussen Maastricht en Vlaanderen te België. Als alles volgens plan verloopt, rijdt vanaf 2 0 1 2 een tram tussen Hasselt en Maastricht. De tram zal ook stoppen in Diepenbeek en Lanaken. V o o r Maastricht w o r d t het gewenste traject onderzocht. O o k w o r d t de mogelijkheid o n d e r z o c h t o m de v e r b i n d i n g d o o r te trekken naar Randwyck. In 2 0 0 9 w o r d t een beslissing verwacht van de gemeenteraad van Maastricht over het aan te leggen tracé. (Bron: g e m e e n t e Maastricht) Analyse hotelmarkt Maastricht

26

A Horwath HTL 2.7.4

Vrijetijdsbesteding Maastricht biedt veel mogelijkheden o m te recreëren en kansen w o r d e n a a n g e g r e p e n o m de culturele o m g e v i n g te versterken d o o r o n d e r meer nieuw cultuurbeleid. Prioriteiten uit het nieuwe beleid zijn: • Versterking van de infrastructuur (onder meer d o o r huisvesting van een aantal professionele instellingen in Belvedère) • Versterken van het productieklimaat (onder meer d o o r d e t o e k e n n i n g van een positie als één van de acht Nederlandse culturele b r a n d p u n t e n ) • Het vergroten van de participatie (onder meer d o o r het oprichten van het f o n d s Cultuurparticipatie) • Het beheer en de presentatie van het erfgoed (onder meer d o o r het opzetten van een digitale culturele biografie) (Bron: Stadsvisie 2030) O o k heeft de raad van de g e m e e n t e Maastricht zich in 2 0 0 8 uitgesproken zich kandidaat te willen stellen v o o r de titel Culturele Hoofdstad v a n Europa in het jaar 2 0 1 8 . O m kans te maken o p deze titel zal het huidige culturele a a n b o d in Maastricht en de o m l i g g e n d e g e m e e n t e n versterkt w o r d e n . D e steden Luik, A k e n , Hasselt, Heerlen en Sittard h e b b e n t o e g e z e g d mee te zullen werken aan de kandidatuur. (Bron: gemeente Maastricht) Tot de doelstellingen van de g e m e e n t e behoort tevens het d o e n t o e n e m e n van het aantal evenementen en bezoekersaantallen van stadspromotionele e v e n e m e n t e n in Maastricht. (Bronnen: P r o g r a m m a b e g r o t i n g 2 0 0 9 , Kaderbrief 2 0 0 7 )

2.8

Conclusie Maastricht ligt relatief ver van de Randstad en dichtbij diverse Belgische en Duitse steden. De bereikbaarheid van Maastricht per o p e n b a a r vervoer is vanuit N e d e r l a n d g o e d en vanuit België steeds beter, maar vanuit Duitsland m i n d e r g o e d . Per auto is Maastricht vanuit N e d e r l a n d , België en Duitsland g o e d te bereiken. W e l is sprake van t o e n e m e n d e vertragingen. Via een regionale luchthaven in het nabije Beek is Maastricht ook per vliegtuig te bereiken. Maastricht heeft te maken met een structureel veranderende bevolkingssamenstelling, een dalende beroepsbevolking en een relatief h o o g werkloosheidspercentage. Ter reactie heeft de g e m e e n t e een stimulerend beleid met bijbehorende instrumenten ingezet. Het van oudsher industriële karakter van de stad w o r d t vervangen d o o r de ontwikkeling van Maastricht tot cultuurstad, kennisstad en dienstenstad. Deze laatste twee aspecten betreffen vooral openbare instituten, die d o o r g a a n s w e i n i g behoefte h e b b e n aan hotelkamers. Uitzonderingen hierop zijn het A Z M en de U M . De zakelijke dienstverlening, die doorgaans relatief veel hotelvraag oplevert, is minder g o e d v e r t e g e n w o o r d i g d . De creatieve industrie w o r d t gezien als een belangrijke stuwende e c o n o m i s c h e sector. O m d a t deze sector w o r d t g e d o m i n e e r d d o o r kleine bedrijven, w o r d t hieruit geen n o e m e n s w a a r d i g e groei in hotelvraag verwacht. Van de gehele bedrijvigheid in Maastricht bestaat meer d a n 9 9 , 5 % uit het M K B , terwijl het vaak juist de grote bedrijven zijn die zakelijke hotelvraag opleveren. O o k blijkt het lastig te zijn o m grotere bedrijven van buiten Maastricht aan te trekken. Diverse samenwerkingsverbanden bieden kansen v o o r de zakelijke hotelmarkt, maar deze zijn n o g niet te gelde gemaakt. Analyse hotelmarkt Maastricht

27

A Horwath HTL Maastricht is de tweede meest belangrijke Nederlandse congresstad en heeft een sterke internationale naamsbekendheid. De laatste jaren is echter sprake van een afname in het aantal congressen en congresbezoekers. O n d e r meer v a n w e g e de uitdagingen o p de individuele zakelijke markt, is juist de ontwikkeling van de congresmarkt van groot belang v o o r de lokale hotellerie. Mits d o o r alle betrokken partijen o p de juiste manier w o r d t ingespeeld o p geobserveerde kansen, kunnen ontwikkelingen in de congresmarkt o p de lange termijn weer een stijgende lijn vertonen. Maastricht heeft ook een sterke nationale n a a m s b e k e n d h e i d , orider meer d o o r de kwantiteit en kwaliteit van het w i n k e l a a n b o d , de historische en gastronomische rijkdom en het o m l i g g e n d e heuvellandschap. Het toeristische dagbezoek is de afgelopen jaren dan ook sterk t o e g e n o m e n . In Maastricht zijn diverse ontwikkelingen ingezet, welke o p de lange termijn van invloed kunnen zijn o p de hotelmarkt. M e t betrekking tot de zakelijke markt kan gedacht w o r d e n aan het U M convenant, de gezamenlijke inzet o m het congrestoerisme te verbeteren en de ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère, Kwaliteitssprong en Randwyck. De ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère en Kwaliteitssprong w o r d e n verwacht ook een positieve uitwerking te kunnen h e b b e n o p de toeristische markt. Ditzelfde w o r d t verwacht v o o r de aanzienlijke gemeentelijke ambities op het g e b i e d van cultuur. Ten slotte kunnen infrastructurele ontwikkelingen in de stad een positieve aantrekkingskracht o p zowel zakelijke als toeristische gasten h e b b e n .


28

A Horwath HTL 3

Analyse van de aanbodzijde O m d e ' o m v a n g van het hotelaanbod in Maastricht in een breder beeld te kunnen plaatsen, is in dit hoofdstuk onder meer gekeken naar het huidige hotelaanbod in Nederland, de provincie Limburg, de regio Zuid-Limburg en Maastricht. Hierbij is gekeken naar aantallen van hotels en van hotelkamers. O o k zijn d e verhoudingen 'hotelkamers : inwoners' en 'hotelkamers : b a n e n ' in Maastricht vergeleken m e t andere Nederlandse steden. Vervolgens is het huidige hotelaanbod in Maastricht in detail omschreven, is aandacht besteed aan d e historische ontwikkeling v a n het hotelaanbod en is een overzicht gegeven van het aantal toekomstige hotelinitiatieven in Maastricht.

3.1 3. 1. 7

Huidig aanbod Nederland Onderstaande tabel t o o n t het huidige a a n b o d v a n hotels e n hotelkamers in N e d e r l a n d . Het overzicht is gebaseerd o p d e Nederlandse Hotel Classificatie ( N H C ) . M e t een marktaandeel v a n 4 8 % is het viersterren s e g m e n t het grootste s e g m e n t in d e Nederlandse hotelmarkt. Het driesterren s e g m e n t volgt. D e vijfsterren en b u d g e t segmenten (één- en tweesterren) zijn in mindere mate v e r t e g e n w o o r d i g d . O v e r d e gehele markt bekeken heeft een g e m i d d e l d N e d e r l a n d s hotel 4 0 kamers. D e grootte van een g e m i d d e l d Nederlands hotel n e e m t af naarmate de classificatie lager is. Tabel 8.

V otelaanboc Nederland, 2008

vijfsterren viersterren

26 459

4.890 42.098

6% 48%

Gemiddeld aantal kamers per. hotel 188 92

driesterren

915

29.990

34%

33

tweesterren

479

7.154

8%

15

302 2.181

3.418 87.550

4% 100%

n 40

Classificatie

" 'vïÂ'r

• Hotels -

KamërsV

Marktaandeel.

.„aft.

éénsterren Totaal

•

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

3.1.2

Provincie Limburg,

regio Zuid-Limburg

en

Maastricht

Tabel 9 t o o n t het huidige hotelaanbod in d e provincie L i m b u r g . O o k in d e hotelmarkt v a n Limburg heeft het viersterren s e g m e n t het grootste aandeel en w o r d t het g e v o l g d d o o r het driesterren segment. In vergelijking m e t het Nederlandse hotelaanbod heeft d e Limburgse hotelmarkt in relatieve zin m i n d e r vijfsterren hotels en meer budgethotels. Een g e m i d d e l d hotel in L i m b u r g is kleiner van o m v a n g d a n een g e m i d d e l d Nederlands hotel.


29

A

Horwath HTL Tabel 9. — •

-*BWW:»

h otelaanbod Limburg, 2008

«m***»^ f*stm

Classificatie^ vijfsterren viersterren driesterren tweesterren éénsterren Totaal

Hotels

Kamers -

1

(

60

Marktaandeel,?, «."Gemidde d aantal '43 kamers per hotel 60 1% 72 47% 24 32%

55 n o

3.970 2.686

87 37

1.072 571

13% 7%

12 15

290

8.359

100%

29


Onderstaande tabel toont het huidige hotelaanbod in Z u i d - L i m b u r g . Zoals het geval is voor de Nederlandse en de Limburgse hotelmarkt, heeft het viersterren segment het grootste aandeel en w o r d t het g e v o l g d d o o r het driesterren segment. Het enige vijfsterren hotel van L i m b u r g is gelegen in Z u i d - L i m b u r g en de hotelmarkt in Z u i d - L i m b u r g heeft relatief bekeken n o g meer budgethotels dan de provinciale hotelmarkt. Een g e m i d d e l d hotel in Z u i d - L i m b u r g heeft ongeveer evenveel kamers als een g e m i d d e l d hotel in L i m b u r g . Tabel 10.

Hotelaanbod Zuid Limburg, 2008

Classificatie Ë H ó t e l s

Kamers

Marktaandeel

Gemiddeld aantal •« kamers per;, hotel 60 87 r

vijfsterren viersterren driesterren

34

60 2.941

84

2.132

1% 45% 32%

tweesterren éénsterren

72

937

14%

27

495 6.565

8% 100%

1 Totaal

1

218

25 13 18 30


Onderstaande tabel toont een overzicht van het huidige a a n b o d van hotels en hotelkamers in Maastricht, zoals a a n g e m e l d bij het Bedrijfschap Horeca en Catering. M e t een marktaandeel van 7 9 % d o m i n e e r t het viersterren s e g m e n t . In relatieve zin heeft de hotelmarkt van Maastricht minder driesterren en budgethotels d a n de eerder omschreven drie hotelmarkten. H o e w e l het bedrijfschap m e l d i n g maakt van één vijfsterren hotel met 6 0 kamers, lijken geen van de bestaande hotels te v o l d o e n aan alle n o r m e n o m aanspraak te kunnen maken o p een vijfsterren classificatie. M e t een g e m i d d e l d e o m v a n g van 6 2 hotelkamers is een g e m i d d e l d Maastrichts hotel groter dan een g e m i d d e l d hotel in N e d e r l a n d , Limburg en Z u i d - L i m b u r g . Tabel 11. Classificatie V vijfsterren

Hotelaanbod Maastricht, 2008 ..Gemiddeld aantal * kamers per hotel 60

Hotels

Kamers

Marktaandeel

1

60

viersterren

12

1.569

3% 79%

driesterren

11

253

13%

23

tweesterren

7

104

1

6

5% 0%

15

éénsterren

100%

62

Totaal

32

1.992

131

6

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL Analyse hotelmarkt Maastricht

30

A

Horwath HTL M e t n a g e n o e g 2 . 0 0 0 hotelkamers is 2 % van het Nederlandse h o t e l a a n b o d gelegen in Maastricht. V a n het Limburgse hotelaanbod is 2 4 % g e l e g e n in de provinciale hoofdstad. Onderstaande tabel toont het aantal hotelkamers in Maastricht ten opzichte van het aantal hotelkamers in Zuid-Limburg. De gegevens tonen aan dat slechts 3 0 % van het gehele regionale h o t e l a a n b o d gelegen is in Maastricht. Dit wil zeggen dat de regio Z u i d - L i m b u r g een rijk a a n b o d heeft aan hotels buiten de stad. Tabel 12. flÜificatiel

H otelaanbod Maastricht t.o.v. Zuid Limburg, 2008 «>HotPlk m^r.in'; ;

a

Vijfsterren* viersterren driesterren tweesterren éénsterren Totaal

60 1.569 253 104 6 1.992

100% 53% 12% 11% 1% 30%

60 2.941 2.132 937 495 6.565

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL * volgens de markt voldoen geen van de bestaande hotels aan alle vijfsterren normen

3.7.3

Maastricht

en vergelijkbare

steden

O m de o m v a n g van de hotelmarkt van Maastricht in een breder beeld te kunnen plaatsen, is gekeken naar het hotelaanbod in diverse steden die q u a inwoneraantal vergelijkbaar zijn met Maastricht: D e n Bosch, Dordrecht, Zoetermeer, Leiden en Z w o l l e . Specifiek is gekeken naar het aantal hotels en hotelkamers per 1 0 . 0 0 0 inwoners. A a n de hand van de gegevens in onderstaande tabel kan geconstateerd w o r d e n dat, in relatie tot het aantal inwoners, Maastricht opvallend meer hotels én hotelkamers heeft dan steden met een vergelijkbaar inwoneraantal. Tabel 13.

Hotelaanbod in vergelijkbare steden - inwoners

Gemeente i< ^ ^ r ^ ^ n e r s -

-.

Holels

•. ' Kamers

Hotels p e r K • • Kamers 10.000* feil 0.000 inwoners -. QSîhwoners* t

WÊÊÊÊÊÊÊ f

§ É i i D e n Bosch Maastricht Dordrecht

135.648 119.038 118.541

6 32 4

393 1.992 84

0,44 2,69 0,34

29 167 7

Zoetermeer Leiden

118.024

3 10 8

281

0,25 0,85 0,70

24 43 27

Zwolle

117.485 114.635

504 315

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2008, Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

O o k is gekeken naar het aantal banen b i n n e n een g e m e e n t e , als indicator van de o m v a n g van de zakelijke markt. Hiervoor zijn gegevens uit 2 0 0 7 gebruikt. Steden die qua aantal banen vergelijkbaar zijn met Maastricht zijn: Amersfoort, Enschede, Leeuwarden, Haarlem en Leiden. Specifiek is gekeken naar het aantal hotels en hotelkamers per 1 0 . 0 0 0 b a n e n . A a n de h a n d van de gegevens in Tabel 14, kan geconstateerd w o r d e n dat, in relatie tot het aantal b a n e n , Maastricht opvallend meer hotels én hotelkamers heeft dan steden met een vergelijkbaar banenaantal.


31

A

Horwath HTL Tabel 14. Gemeente Amersfoort

Hotelaanbod in vergelijk >are steden - banen* Banen -Hotels • Kamers Wmêêêë 73.458

Kamers per . Hotels per. » 10.000 balicn .' 10.000 banen 38 0,68 286 4,59

5

277

32

1.992

7

663

1,02

97

8

318

1,22

49

10

640

1,54

98

504

1,62

82

Maastricht

69.699

Enschede

68.623

Leeuwarden

65.479

Haarlem

65.028

Leiden

61.633

10

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2008, Bedrijfschap Horeca en Catering *Cijfers betreffen 2007

Tenslotte is gekeken naar het aantal dagbezoekers binnen een g e m e e n t e , als indicator van de o m v a n g van de toeristische markt. O o k hiervoor zijn gegevens uit 2 0 0 7 gebruikt. Steden die q u a aantal dagbezoekers het meest vergelijkbaar zijn met Maastricht zijn: A r n h e m , Alkmaar, Amersfoort, Haarlem en Delft. Specifiek is gekeken naar het aantal hotels en hotelkamers per 1 0 . 0 0 0 dagbezoekers. A a n de hand van de gegevens in onderstaande tabel, kan geconstateerd w o r d e n dat, in relatie tot het aantal dagbezoekers, Maastricht opvallend meer hotels én hotelkamers heeft dan steden met een vergelijkbaar bezoekersaantal. Tabel 15. Gemeente

Hotelaanbod in vergelijkbare steden - c agbezoekers * Kamers''

Hotels'per S B . Kamers r 10.000 r p e r i l 0.000 bezoekers *- bezoekers

' Bezoekers

Hotels

Arnhem

4.446

13

662

0,03

1

Alkmaar

4.039

4

234

0,01

1

Maastricht

3.522

37

1.867

0,08

5

Amersfoort

3.117

5

277

0,02

1

Haarlem

2.758

10

640

0,04

2

2.650

13

415

0,05

2

I Delft

t

Bronnen: Continu Vakantie Onderzoek, Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL *Cijfers betreffen 2007

Als hotelstad w o r d t Maastricht soms in één a d e m g e n o e m d met de vier grootste Nederlandse steden (G4): A m s t e r d a m , D e n Haag, Rotterdam en Utrecht. Tabel 16, Tabel 17 en Tabel 18 tonen het hotelaanbod ten opzichte van d e aantallen inwoners, banen en dagbezoekers van de G 4 en Maastricht. Hieruit blijkt dat Maastricht ook een merkbaar groter h o t e l a a n b o d heeft dan drie van d e vier grootste Nederlandse steden. Tabel 16.

Hotelaanbod in G4 - inwoners Inwoners

Hotels

Kamers

Amsterdam

742.884

274

3,69

243

Rotterdam

584.058

45

18.021 2.944

0,77

50

D e n Haag

473.941

57

3.341

1,19

71

Utrecht | Maastricht

Hotels per 10.000 inwoners

. Kamers per.,10.000 ' inwoners

Gemeente

288.401

17

1.222

0,59

42

119.038

32

1.992

2,69

167

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2008, Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL


32

A Horwath HTL Tabel 17.

Hotelaanbod In G 4 - banen* H o t e l s ^ S".^Kamers

"Gemeente j ' p W B a ' n e i ï g

Amsterdam

17.658

5,83

373

Rotterdam

342.919

40

2.727

1,17

80

Den Haag

252.715

54

3.300

2,14

131

Utrecht

210.799

17

1.216

0,81

58

31

1.867

4,59

286

Maastricht

69.699

."^r 276

llF^banen

i f . & .JLs' 473.419

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2008, Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL •Cijfers betreffen 2007

Hotelaanbod in G 4 - dagbezoekers*

Tabel 18.

Gemeente - ' Bezoekers*

Af' Kamers :

S.-

Amsterdam

13.985

276

Hotels oer. ^ ^ K a r n è r s . \ p -$10.000: I p e ^ O . T J O O i bezoekers' ^bezoekers

17.658

0,20

13 4

Rotterdam

10.184

40

2.727

0,07

Den Haag

8.072

54

3.300

0,04

3

0,02

2

0,08

5

Utrecht

7.631

17

1.216

Maastricht

3.522

31

1.867

Bronnen: Continu Vakantie Onderzoek, Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL •Cijfers betreffen 2007

3.1.4

Maastricht Hotels Tabel 19 t o o n t een overzicht van de Maastrichtse hotels, zoals b e k e n d bij de V W . Volgens de V W beschikken 25 hotels over één of meerdere zalen. Tabel 2 0 geeft, voor zover hier informatie over beschikbaar is, voor ieder van de 25 hotels weer hoeveel zalen er zijn, wat de totale o m v a n g is en wat de capaciteit van de grootste zaal is. C r o w n e Plaza, Kasteel Vaeshartelt, V a n der Valk Maastricht en de l'Empereur beschikken over het grootste zalenaanbod. Het N H Hotel Maastricht heeft geen groot zaaloppervlak. Echter, door de ligging naast het M E C C en het aantal hotelkamers, beschikt juist dit hotel over de meeste mogelijkheden tot het a c c o m m o d e r e n van grotere groepen. In totaal beschikt de Maastrichtse hotellerie over minimaal 8 0 multifunctionele zalen met een totaaloppervlak van meer dan 5 . 9 1 4 m . 2


33

A Horwath HTL Tabel 19.

i 2 3 4 5 6 7 8 9 ho 11 12 13

Karakteristieken hotels Maastricht, V W

PI

* kamers!

4 4 4

55 60 150

4 4

144 121

Amrath Hotel Du Casque Mabi Maastricht Bastion Deluxe Hotel Centrum Maastricht Eden Design Hotel

4 4 4

45 55 123

4

73

99 Restaurant, bar, zalen

|

Golden Tulip Apple Park Hotel NH Maastricht Van der Valk Maastricht

4

166


I

4 4

275 190

94 Restaurant, bar, zalen, sauna 89 Restaurant, bar, zalen

Novotel Maastricht

4

94

Designhotel Derion Kruisherenhotel Amrath Grand Hotel De l'Empereur Crowne Plaza Maastricht Hotel Beaumont

'stenen

toiMfiffli

ar

in

365 Restaurant, bar, zalen 315 Restaurant, bar, zalen 155 Restaurant, bar, zalen, sauna, zwembad 145 Restaurant, bar, zalen 145 Restaurant, bar, zalen, beauty salon 132 Zalen 115 Restaurant, bar, zalen 107 Restaurant, bar

|

60 Restaurant, bar, zalen, zwembad

Totaal viersterren (13 hotels) 1.551 14

Au Quartier Petit Bonheur

15 16 17 18 19


3

14

De Pauwenhof

3

15

112

Les Charmes Quartier Bassin

3 3**

19 8

110 Bar, zalen 108 Niet bekend

D'Orangerie

3

22


3

84

100*** Restaurant, bar, zalen

20 21 22

Kasteel Vaeshartelt Hotel & Conferenties Botticelli Dis Zenden

3 3 3

18 7 5

23 24

Bigarré & Housing Hotel Randwijck

3 3

10 49

25 26 27

In den Hoof Hip Hotel St. Martenslane Le Roi

3 3 3

24 13 43

28

StayOkay

3

27

Totaal driesterren (15 hotels) 29 Hotel Iban

4

79 Restaurant, bar 70 Restaurant, bar

2 1

24 6

60 Restaurant, bar, zalen 55 Restaurant, bar

De Poshoorn

35 36

Maison du Chêne Le Guide

38

Totaal overig (2 hotels) Totaal (38 hotels)

112 7

j

Restaurant, bar, zalen

11

Hotel Eetcafé Le Virage

34

j

39 Zalen 40

2

33

Hotel Brasserie City Club Oh La La Mosae Botel low budget

75 Restaurant, bar, zalen 49***

2

2 2 2 2

Totaalbudget (8 hotels)

80 Zalen 78 Zalen (sinds medio 2008 4*)

21 10

De la Bourse La Colombe Hotel Pastis

|

95 Bar 89 89** Bar, zwembad

90 80*** Restaurant, bar 80*** Restaurant, bar 80*** Restaurant, bar

30 31 32

37

358 7 29

Restaurant, bar

| 1

55*** Restaurant, bar

28

42

Bar

35 2.056

Bron: Maastricht Eigenwijs 2008 *) Prijs standaard kamer voor twee personen, exclusief ontbijt **) Volgens booking.com ***) Prijs standaard kamer voor twee personen, inclusief ontbijt


34

A

Horwath HTL T a b e l 20.

Z a l e n a a n b o d in h o t e s M a a s t r i c h t ^

Crowne Plaza Maastricht Kasteel Vaeshartelt Hotel & Conferenties

y*Adnlal.

10 24

* Totcie capaciteit.in 1.136 993

%y*

Capaciteit in personen van .qrootste ruimte** 400 150

8

862

250

Amrath Grand Hotel De I'Empereur Eden Design Hotel

12 2

684 400

300 50

NH Maastricht Hotel Beaumont Novotel Maastricht Designhotel Derlon Golden Tulip Apple Park Hotel

11 3 9 1 3

352 321 309 281 240

240 100 150 50 250

Hotel Randwijck

2

142

40

StayOkay

3

100

100

Kruisherenhotel Le Roi

3 1

50 44

18 40

Van der Valk Maastricht

Amrath Hotel Du Casque Mabi Maastricht Bigarré & Housing Botticelli Les Charmes Dis In den Hoof Hip Hotel St. Martenslane D'Orangerie I Au Quartier Petit Bonheur

2 1 *** Niet bekend 1 Niet bekend Niet bekend 1 Niet bekend 1 2

Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend

60 14 Niet bekend Niet bekend Niet bekend Niet bekend 20 Niet bekend 40 40

Niet bekend Niet bekend Niet bekend I Maison du Chêne >5.914 >80 1 Totaal (25 hotels) Bronnen: Maastricht Eigenwijs 2008, internetsites hotels, Maastricht Congresbureau, Horwath HTL *Aantal losse zalen, inclusief lounge / foyer, exclusief restaurants, tuin of andere openbare ruimten **Aantal personen in theaterstijl, eventueel in gecombineerde ruimte ***Zaal buiten het hotel

Figuur 4 illustreert de locaties van de b o v e n g e n o e m d e hotels. De figuur laat een viertal hotelconcentratiegebieden zien. Buiten het centrum ligt een concentratiegebied in de o m g e v i n g van het M E C C , het A Z M en het Europaplein. In het centrum ligt een drietal hotelconcentratiegebieden: ten westen van het station, r o n d o m de markt en het Vrijthof en in het universiteitsgebied. De V W kent 38 hotels, terwijl er 32 geregistreerd staan bij het Bedrijfschap Horeca en C a t e r i n g . Dit komt d o o r d a t Nederlandse l o g e m e n t e n niet aangesloten hoeven te zijn bij het bedrijfschap. Echter, alleen l o g e m e n t e n die aangesloten zijn m o g e n de term ' h o t e l ' voeren. Hiermee is de betekenis van de term b e s c h e r m d en kan de kwaliteit van hotels gecontroleerd w o r d e n . De Maastrichtse l o g e m e n t e n , die zijn aangesloten bij het bedrijfschap, m o g e n dus officieel de t e r m hotel v o e r e n . De overige logementen z o u d e n zich m o g e n profileren via termen als hostel, p e n s i o n , gasthuis en Bed & Breakfast (B&B). Los van de regelgeving van het bedrijfschap, definieert de g e m e e n t e Maastricht l o g e m e n t e n volgens drie categorieën: • logementen met één of twee kamers, die g e k o p p e l d zijn aan de ter plaatse uitgevoerde woonfunctie (gasthuizen of Bed and Breakfasts) •

logementen met meer dan twee kamers en een accent o p H O R E C A (hotels of pensions)

•

logementen met meer dan twee kamers met een accent o p tijdelijk w o n e n


35

A h o r w a t h HTL Figuur 4.

Locaties h o t e l s M a a s t r i c h t 0

U

1

1 km

'1

11 3D\ .-

Paritmn itllfl

Sch«m-Noof(

7 18 -Ma

22 38 28

A/ A

f

12

25 1 1km

fm wm C

f Bronnen: Google Maps, Maastricht Eigenwijs 2008, Horwath HTL

Bed and Breakfasts (B&B's) B & B ' s in N e d e r l a n d kunnen zich aansluiten bij de Stichting Bed and Breakfast. Volgens deze stichting is een B & B een 'kleinschalige a c c o m m o d a t i e v o r m die voor korte verhuur w o r d t a a n g e b o d e n ; bijna alle B & B ' s in N e d e r l a n d zijn gevestigd in een w o o n h u i s en w o r d e n geleid d o o r de eigenaren van het betreffende huis'. Deze omschrijving komt overeen met de omschrijving van de g e m e e n t e Maastricht van een gasthuis, maar omvat ook logementen met meer d a n twee kamers. Bij de stichting zijn momenteel 51 Maastrichtse B & B ' s aangesloten met in totaal ongeveer 150 kamers. Van de 51 zijn er 3 geclassificeerd als hotel. Als deze 3 logementen met 21 kamers w o r d e n afgetrokken van het totale a a n b o d aan B & B ' s , blijven er 4 8 over met in totaal ongeveer 130 kamers. In aanvulling hierop, kent de V W 13 andere B & B ' s met in totaal 2 9 kamers. Het optellen van deze B & B ' s bij het eerder vastgestelde aantal B & B ' s leidt tot een totaal aantal Maastrichtse B & B ' s van 61 met in totaal circa 160 kamers. De grootste B & B in Maastricht is C h a m b r e s d'Hötes Rekko, die over dertien kamers in het c e n t r u m beschikt. De o p één na grootste B & B in Maastricht is de Hofnar. De Hofnar beschikt over in totaal dertien kamers, verdeeld over twee locaties in het c e n t r u m . B & B La C l o c h e beschikt over acht kamers, die allen gelegen zijn in het c e n t r u m . De vijf kamers van B & B C a u b e r g h zijn buiten het c e n t r u m g e l e g e n . De overige 5 6 B & B ' s beschikken over m i n d e r dan 5 kamers. Het merendeel heeft slechts één of twee kamers. De prijzen v o o r een standaard tweepersoonskamer in een Maastrichtse B & B liggen tussen de € 3 0 en de € 1 5 0 per nacht. Als gekeken w o r d t naar de prijzen zoals gepubliceerd d o o r de V W is de g e m i d d e l d e prijs v o o r een standaard tweepersoonskamer € 5 9 . Analyse hotelmarkt Maastricht

36

A Horwath HTL Extended

stay

logementen

Een trend in de internationale hotellerie betreft een t o e n a m e in e x t e n d e d stay l o g e m e n t e n . Extended stay bestaat uit tijdelijk verblijf dat van langere d u u r is d a n de g e m i d d e l d e verblijfsduur in hotels, maar van kortere d u u r d a n o p de w o o n m a r k t . Deze definitie k o m t overeen met het begrip ' l o g e m e n t e n met een accent o p tijdelijk w o n e n ' van de g e m e e n t e Maastricht. In N e d e r l a n d onderscheiden extended stay logementen zich o n d e r meer in kamergrootte, niveau van inrichting en a a n b o d aan faciliteiten en diensten. S o m m i g e e x t e n d e d stay l o g e m e n t e n zijn gerelateerd aan hotels. Andere e x t e n d e d stay l o g e m e n t e n staan los van hotelexploitaties en bieden soms dus m i n d e r hoteldiensten. Een e x t e n d e d stay l o g e m e n t beschikt doorgaans over meerdere a p p a r t e m e n t e n e n basisdiensten zijn wekelijkse schoonmaak, wasdiensten en een servicedesk v o o r bijvoorbeeld post en fax afhandelingen. Het is moeilijk onderscheid te maken tussen traditionele a p p a r t e m e n t e n die v o o r één of enkele nachten verhuurd w o r d e n en e x t e n d e d stay l o g e m e n t e n die v o o r langere duur verhuurd w o r d e n . Z o ook in Maastricht. De V W kent 13 verhuurders die in totaal over 83 appartementen beschikken. Bijna al deze a p p a r t e m e n t e n kunnen o p dagbasis, maar ook o p weekbasis, w o r d e n g e h u u r d . O v e r de huur van langere periodes dan een week is echter niets b e k e n d . De meeste verhuurders h e b b e n slechts één of enkele appartementen. U i t z o n d e r i n g e n hierop zijn La Bergère Apartments en Bigarré & H o u s i n g . De 4 7 a p p a r t e m e n t e n van La Bergère Apartments liggen verspreid over de stad en h e b b e n geen of beperkte aanvullende v o o r z i e n i n g e n . Bigarré & Housing verhuurt acht studio's en acht a p p a r t e m e n t e n , die verspreid zijn over verschillende locaties. De a p p a r t e m e n t e n van beide laatstgenoemde verhuurders kunnen v o o r langere termijn, maar ook o p dagbasis, w o r d e n g e h u u r d . Twee aanvullende verhuurders van a p p a r t e m e n t e n zijn Hotel Randwyck met 117 en Vesteda m e t 30 a p p a r t e m e n t e n . Huurders van appartementen van Hotel Randwyck huren veelal v o o r meerdere m a a n d e n en m o g e n tijdens deze periode gebruik maken van de hotelfaciliteiten. De e e n v o u d i g e appartementen zijn over het algemeen v o o r meer dan 9 0 % bezet d o o r d o c e n t e n en studenten van de M S M tegen een maandprijs van ongeveer € 5 0 0 . Vesteda verhuurt 30 luxe appartementen voor een periode van 3 m a a n d e n tot maximaal een jaar. Alle appartementen zijn gelegen in één g e b o u w en zijn van alle g e m a k k e n voorzien. De appartementen zijn v o o r ongeveer 6 0 % tot 7 0 % bezet en de m a a n d h u u r varieert van ongeveer € 2 . 5 0 0 tot circa € 3 . 0 0 0 . O o k International Guest House Services heeft meerdere appartementen in het a a n b o d . Deze o n d e r n e m i n g vertegenwoordigt huiseigenaren die h u n w o n i n g tijdelijk verhuren. D e ongeveer vijftig individuele w o n i n g e n zijn dan ook verspreid over de stad en h e b b e n geen aanvullende faciliteiten en/of diensten. Relevant hotelaanbod M e t betrekking tot het a a n b o d van l o g e m e n t e n in Maastricht m o e t geconstateerd w o r d e n dat een zekere mate van onduidelijkheid bestaat. In de profilering en promotie van Maastrichtse hotels k o m e n n o c h de n o r m e n van het bedrijfschap, noch de definiëring van de g e m e e n t e tot uiting. Hierdoor w o r d t beperkt onderscheid gemaakt tussen hotels en andere v o r m e n van l o g e m e n t e n . S o m m i g e l o g e m e n t e n die bekend staan als hotels m o g e n deze t e r m officieel niet d r a g e n , terwijl andere logementen bekend staan als hotel én B & B . O o k is het niet duidelijk of een ieder die zich B & B n o e m t gesitueerd is in een w o o n h u i s . D e verwarring met betrekking tot hotels en B & B ' s w o r d t g e c o m p l e t e e r d d o o r d a t g e e n o n d e r s c h e i d gemaakt kan w o r d e n via het kameraantal: soms zijn l o g e m e n t e n die z i c h hotels n o e m e n kleiner dan l o g e m e n t e n die zich profileren als B & B . Analyse hotelmarkt Maastricht

37

A Horwath HTL V a n w e g e deze onduidelijkheid w o r d t in de rest van de analyse geen onderscheid gemaakt tussen hotels en B & B ' s . Uitgegaan w o r d t d a a r o m van een totaal a a n b o d van circa 2.225 kamers. V o o r het gemak w o r d t v o o r dit totaal gerefereerd aan 'hotelaanbod'. O m d a t appartementen meer geschikt zijn v o o r verblijf v o o r langere tijd d a n hotels, w o r d t de appartementenverhuur b e s c h o u w d als een andere markt dan de hotelmarkt. O m d a t deze markt raakvlakken heeft met de hotellerie én met de woningmarkt, is het een c o m p l e x e deelmarkt. Deze complexiteit neemt toe d o o r het ontstaan van extended stay l o g e m e n t e n . In Maastricht lijken extended stay logementen n o g o n d e r v e r t e g e n w o o r d i g d te zijn. Het is echter niet duidelijk of daadwerkelijk vraag bestaat naar een uitbreiding van het a a n b o d . Het beantwoorden van dit vraagstuk valt buiten het bereik van deze studie.

3.2

Historisch aanbod O m een beeld te schetsen van de ontwikkeling van het hotelaanbod, t o o n t onderstaande tabel gegevens over het aanbod aan hotels en pensions in Nederland, Limburg en Maastricht in de periode 2 0 0 0 - 2 0 0 8 . Tabel 21.

Ontwikkeling hotels en pensions Nederland'"

1 ''

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 1 groei

Hotels 2.935 2.925 2.895 2.886 2.827 2.818 2.758 2.819 2.875

-2

"*

t

Limburg

(

•i Zuid-Limburq "Kamers

;K$foers spUptels 87.562 89.845 90.807 91.727 93.993 95.030 95.620 98.065 99.899

14

isKameÉï 9.709 9.917 9.779 9.686 9.522 9.547 9.224 361 373 9.418 377 9.419

421 424 405 400 377 370

-10

-3

Maastricht*, Hotels

'Kamers'

281 278

7.756 7.983 7.872 7.812 7.672 7.531 7.345 7.407 7.385

36 38 38 38 38 40 43 45 45

1.972 1.987 2.048 2.109 2.064 2.114 2.201

-15

-5

25

16

326 327 313 310 291 285

277

1.898 1.961

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL *Vanwege definiëring wijken de aantallen van 2008 af van eerder genoemde aantallen

Het aantal bedrijven in de hotelsector is o p landelijke schaal a f g e n o m e n , terwijl het aantal kamers sterk is t o e g e n o m e n . Dit wijst o p schaalvergroting: veel kleine hotels zijn gesloten, terwijl grotere hotels aan de markt zijn t o e g e v o e g d . In L i m b u r g en Z u i d - L i m b u r g is z o w e l het aantal hotels als het aantal hotelkamers g e d a a l d . O m d a t het aantal hotels sterker is a f g e n o m e n d a n het aantal kamers, is ook hier sprake van schaalvergroting. In Maastricht is in de periode 2 0 0 0 - 2 0 0 8 z o w e l het aantal hotels als het aantal kamers gestegen. Het aantal hotels is sterker t o e g e n o m e n d a n het aantal kamers. Dit wijst erop dat in Maastricht juist schaalverkleining heeft plaatsgevonden. In de periode 2 0 0 0 - 2 0 0 8 is het a a n b o d aan hotels en pensions in Maastricht met 1 6 % gestegen. Dit komt overeen met een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van twee procent. O o k in de periode vóór 2 0 0 0 is het aantal hotels en pensions in Maastricht sterk g e g r o e i d . In 1 9 9 5 h a d de stad 2 2 hotels en pensions met in totaal 1.091 kamers. Dit betekent een totale groei in het a a n b o d van 1 0 2 % en een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei v a n n a g e n o e g 8 % in 2 0 0 8 ten o p z i c h t e van 1995.


38

A Horwath HTL 33

Toekomstig aanbod O n d e r s t a a n d e tabel geeft e e n overzicht v a n d e hotelinitiatieven d i e e i n d 2 0 0 8 bij de g e m e e n t e Maastricht b e k e n d w a r e n . Sindsdien is dit aantal v e r d e r

toegenomen.

In totaal bestaan circa 35 initiatieven v o o r ruim 2 . 0 0 0 n i e u w e hotelkamers. D i t z o u een v e r d u b b e l i n g v a n het bestaande

hotelaanbod

betekenen.

Echter, in welke

planningsfase d e initiatieven zijn verschilt per initiatief e n niet alle initiatieven zijn even concreet. Tabel 22. !an 1

Hotelinitiatieven Maastricht, 2008 Locatie winkelzone

Kamers 5 5 6

„ Verdere informatie. nieuw hotel in bestaand pand

|2

Totaal winkelzone horecaconcentratiegebied

3

horecaconcentratiegebied

3

nieuw hotel in bestaand pand

U

horecaconcentratiegebied

4


|fotaal horecaconcentratiegebied

13

5

overig centrumgebied

47


6


11

nieuwe B&B in bestaand pand

7


niet bekend

hotelkamers boven restaurant

8


25



9


10


10


circa 45


11


4


12


4


13


circa 10


14


18


15


16


16


47


17


circa 95


18


11

Uitbreiding hotel

Totaal overig centrumgebied

343

19

woongebied

5


20

woongebied

circa 15


21

woongebied

24


22

woongebied

7

uitbreiding hotel met appartementen

23

woongebied

circa 100

nieuw hotel

24

woongebied

circa 200

nieuw hotel

25

woongebied

circa 250

nieuw hotel

26

woongebied

circa 100


27

woongebied

circa 100

nieuw hotel

Totaal woongebied

801

28

periferiegebied

niet bekend

uitbreiding hotel

29

periferiegebied

circa 100

uitbreiding hotel

Totaal periferiegebied

100

30

niet bekend

circa 200

nieuw hotel

31

niet bekend

circa 200

nieuw hotel

32

niet bekend

niet bekend

nieuw hotel

33

niet bekend

circa 200

nieuw hotel

34

niet bekend

circa 100

nieuw hotel

Totaal onbekend gebied

700

Totaal 2008 (34 plannen)

circa 1.960

Totaal 2009 (circa 35 plannen)

Ruim 2.000

Bronnen: gemeente Maastricht, Horwath HTL Analyse hotelmarkt Maastricht

39

A

Horwath HTL Volgens planning vindt het merendeel van alle initiatieven plaats in w o o n - en periferiegebied. V a n alle plannen h e b b e n er drie met in totaal 118 hotelkamers betrekking o p uitbreidingen van bestaande hotels. De overige g e p l a n d e hotelkamers betreffen n i e u w b o u w . De gemeente heeft principemedewerking en/of goedkeuring verleend aan 11 van de hotelontwikkelingsplannen. Deze t o e z e g g i n g betreft een totaal aantal kamers van 9 4 5 . Dit benadert de helft van alle g e p l a n d e hotelkamers.

3.4

Conclusie Van het Nederlandse en het Limburgse hotelaanbod is respectievelijk 2 % en 2 4 % gelegen in Maastricht. D o o r d a t slechts 3 0 % van het gehele Zuid-Limburgse hotelaanbod in Maastricht is gelegen, kan gesteld w o r d e n dat de regio een rijk aanbod heeft aan hotels buiten de stad. Het hotelaanbod in Maastricht zelf is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, in verhouding tot het aantal inwoners, de werkgelegenheid én het aantal dagbezoekers. Zelfs in vergelijking met steden als D e n Haag, Rotterdam en Utrecht heeft Maastricht een opmerkelijk groot h o t e l a a n b o d . Hoewel het in de Nederlandse hotellerie gebruikelijk is dat het viersterren segment het grootste marktaandeel heeft, kan o p g e m e r k t w o r d e n dat met een aandeel van nagenoeg 8 0 % het viersterren segment de hotelmarkt van Maastricht domineert. De overige 2 0 % bestaat uit driesterren hotels en in mindere mate uit budgethotels. Een g e m i d d e l d Maastrichts hotel is aanzienlijk groter d a n een g e m i d d e l d hotel in N e d e r l a n d , Limburg en Z u i d - L i m b u r g . W e l is de afgelopen jaren de o m v a n g van een g e m i d d e l d hotel in Maastricht a f g e n o m e n , terwijl de g e m i d d e l d e o m v a n g van hotels elders in N e d e r l a n d juist is t o e g e n o m e n . De grootte van een g e m i d d e l d hotel neemt af naarmate de classificatie lager is. V a n w e g e een zekere onduidelijkheid over de betekenis van verschillende soorten logementen in Maastricht, is in deze studie de betekenis van ' h o t e l ' uitgebreid met andere accommodatievormen zoals hostel, pension, gasthuis en B&B. A p p a r t e m e n t e n in Maastricht, die v o o r tijdelijk verblijf w o r d e n verhuurd, betreffen een andere markt. In totaal bestaat het totale huidige hotelaanbod in Maastricht uit 2.225 kamers. Het hotelaanbod in Maastricht is de afgelopen jaren sterk t o e g e n o m e n . Sinds 2 0 0 0 is het aantal hotelkamers t o e g e n o m e n met 1 6 % : een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van 2 % . Dit is meer dan het geval is v o o r de Nederlandse hotelmarkt. In de periode 1 9 9 5 - 2 0 0 0 nam het a a n b o d in Maastricht n o g sterker toe. Circa 35 plannen voor in totaal ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers zijn b e k e n d bij de g e m e e n t e Maastricht. Als al deze plannen gerealiseerd w o r d e n , z o u het a a n b o d groeien tot circa 1 9 0 % van de huidige o m v a n g . A a n een aantal plannen met betrekking tot ongeveer 9 4 5 kamers heeft de g e m e e n t e p r i n c i p e m e d e w e r k i n g verleend.


40

A Horwath HTL 4

Analyse van de vraagzijde O m een achtergrond te schetsen zijn in dit hoofdstuk historische resultaten in d e Nederlandse en Limburgse hotellerie weergegeven. Vervolgens is aandacht besteed aan d e ontwikkeling van aantallen overnachtingen in Maastricht en zijn d e historische resultaten van Maastrichtse hotels geanalyseerd. Eveneens is d e verdeling over d e verschillende marktsegmenten in Maastricht bestudeerd en zijn verwachtingen hieromtrent nagegaan.

4.1

Ontwikkeling hotelprestaties

4.7. 7

Nederland Onderstaande tabel geeft d e g e m i d d e l d e resultaten w e e r v a n N e d e r l a n d s e drie-, vier- en vijfsterren hotels van 2 0 0 0 tot en m e t 2 0 0 7 . Tabel 23.

Prestaties Mederlandse c rie, vier- en vi fsterren hote S 2000

2001

- 2002

. 2003

200-4

2005 \-

2006

2007/

Verschil ''00-"Ö7

m 3*

RevPAR € ARR € Bezetting % G.O.P. /kamer €

53 69 77,4 11.474

51 70 73,0 14.257

56 75 74,6 14.135

49 72 68,2 10.710

50 73 68,1 11.417

50 73 68,8 11.680

60 81 74,0 12.410

62 82 76,1 13.505

17,0%1 8,8% -1,7% 17,7%

4*


65 88 73,8 17.431

65 93 70,0 17.690

67 96 68,9 16.882

56 88 63,3 12.395

57 87 64,9 13.691

59 88 67,8 14.235

72 101 70,6 16.425

72 101 71,1 19.710

10,8% 14,8% -3,7% 13,1%

5*


129 159 81,4 30.619

119 160 74,0 27.375

126 174 72,6 26.207

102 151 67,4 21.191

100 145 69,3 22.830

114 154 74,3 25.550

134 174 77,1 32.120

133 178 74,8 28.470

3,1 % n ,9% -8,1% -7,0%

3-5


79 104 76,4 19.969

76 106 71,7 19.763

81 114 70,9 19.108

66 102 65,3 14.600

65 98 66,7 16.060

68 98 69,2 16.425

78 108 72,1 18.615

80 110 72,5 20.440

1,3%5, 8% -5,1% 2,4%

*

Bron: Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs G.O.P. = gross operating profit = bruto bedrijfsresultaat per kamer

De resultaten v a n Nederlandse hotels zijn tussen 2 0 0 0 en 2 0 0 3 sterk g e d a a l d . Dit geldt vooral voor d e overgang van 2 0 0 2 naar 2 0 0 3 . D e daling w a s e e n direct gevolg v a n de neergaande internationale e n nationale e c o n o m i e . D e cijfers v a n 2 0 0 4 e n 2 0 0 5 laten een licht herstel v o o r Nederlandse vier- en vijfsterren hotels zien. D e opbrengsten per beschikbare kamer lagen in 2 0 0 5 echter n o g steeds ver o n d e r het niveau v a n 2 0 0 0 . In 2 0 0 6 is het herstel d o o r g e z e t en in 2 0 0 7 heeft d e groei een vervolg gekregen, hoewel in mindere mate d a n in 2 0 0 6 . Het driesterren segment heeft in d e periode 2 0 0 0 - 2 0 0 7 d e grootste groei d o o r g e m a a k t en w e r d o p d e voet g e v o l g d d o o r het viersterren s e g m e n t . D e resultaten van het vijfsterren segment t o n e n in deze periode een d a l i n g . De verwachting voor de gehele Nederlandse hotellerie in 2 0 0 8 is d a t z o w e l bezettingsgraden als g e m i d d e l d e kamerprijzen zullen stijgen, resulterend in een groei in opbrengsten per beschikbare kamer. Een uitzondering o p deze groeiprognose v o r m t d e g e m i d d e l d e bezettingsgraad v a n het vijfsterren s e g m e n t . De verwachting voor d e resultaten v a n d e Nederlandse hotellerie is m e d i o 2 0 0 8 geïnventariseerd. Sindsdien verkeert de Nederlandse e c o n o m i e o p het randje v a n Analyse hotelmarkt Maastricht

41

A Horwath HTL een volgende recessie. Dit zal naar verwachting als resultaat h e b b e n dat de realiteit minder positief is dan d e verwachtingen.

4.1.2

Limburg Onderstaande figuur geeft de resultaten weer v a n d e Limburgse hotellerie v a n 2 0 0 3 tot en m e t 2 0 0 7 . Aangezien Limburg g e e n vijfsterren hotel heeft, is alleen gekeken naar resultaten van drie- en viersterren hotels. F i g u u r 5.

Prestaties d r i e - e n v i e r s t e r r e n h o t e l s L i m b u r g 70 MC»

85

65

75 01

oc

m

00

65 60

<

3?

cv N

at £

55 •

45

2003

2004

2005

2006

2007

RevPAR

49

49

52

50

56

ARR

85

81

80

78

85

Bezetting

58

60

65

65

66

55

Bron: Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs

M e t een aanzienlijke stijging in bezettingsgraden zette in L i m b u r g in 2 0 0 5 het herstel van de e c o n o m i s c h e malaise i n . In 2 0 0 6 bleef een groei achterwege, maar het herstel zette in 2 0 0 7 door, voornamelijk v a n w e g e een stijging in kamerprijzen. Vergeleken m e t d e Nederlandse hotelmarkt, zijn d e g e m i d d e l d e kamerprijzen in de provincie Limburg lager. Verklaringen hiervoor zijn het feit d a t er in Limburg geen vijfsterren hotels aanwezig zijn en in d e Nederlandse hotelmarkt w e l en d a t de Nederlandse hotelmarkt belangrijke en g o e d presterende hotelsteden als A m s t e r d a m , Utrecht, D e n Haag en Rotterdam omvat. Dit laatste heeft als gevolg dat doorgaans ook d e bezetting v a n hotels in L i m b u r g aanzienlijk lager is d a n in d e Nederlandse hotelmarkt.

4.1.3

Maastricht Tabel 2 4 geeft d e ontwikkeling weer v a n het aantal meerdaagse gasten en overnachtingen in Maastrichtse logementen sinds 2 0 0 0 , zoals w a a r g e n o m e n d o o r het C B S . Vergeleken m e t 2 0 0 0 is het aantal gasten in 2 0 0 7 m e t 5 3 % t o e g e n o m e n . In dezelfde periode is het aantal overnachtingen m e t 3 4 % t o e g e n o m e n , o v e r e e n k o m e n d m e t een g e m i d d e l d e jaarlijkse t o e n a m e v a n 4 , 9 % . Deze groei is b e d u i d e n d meer d a n heeft plaatsgevonden in d e G 4 . Rotterdam, Utrecht, A m s t e r d a m en D e n Haag h e b b e n in d e periode 2 0 0 0 - 2 0 0 7 een groei meegemaakt van achtereenvolgend 3 0 % , 2 2 % , 1 7 % en 1 4 % . D e g e m i d d e l d e verblijfsduur


42

A Horwath HTL s c h o m m e l d e de afgelopen jaren en is in 2 0 0 7 ten o p z i c h t e van 2 0 0 0 a f g e n o m e n . In de periode 2 0 0 0 - 2 0 0 7 b e d r o e g de g e m i d d e l d e verblijfsduur 1,6 d a g e n . Tabel 24. Jaar .•

Meerdaagse gasten en hotelovernachtingen Maastricht - CBS Aantal gasten

*

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 [ Groei

332.700 391.000 331.800 361.000 388.000 394.000 542.000 508.000 53%

Aantal overnachtingen 573.000 649.900 590.600 572.000 649.000 622.000 730.000 766.000 34%

.:

-^Gemiddelde verblijfsduur1,7 1,7 1,8 1,6 1,7 1,6 1,3 1,5 -12%

Bron: CBS

De gegevens in Tabel 24 wijken echter af van de gegevens die v o o r t k o m e n uit de toeristenbelasting die w o r d t geïnd d o o r de g e m e e n t e Maastricht. Onderstaande tabel t o o n t het aantal overnachtingen in Maastrichtse hotels, zoals geregistreerd d o o r de gemeente. Deze aantallen van overnachtingen t o n e n een g e m a t i g d e r groei dan de gegevens van het C B S . In de periode 2 0 0 2 - 2 0 0 7 is, volgens registratie van de gemeente, het aantal hotelovernachtingen in Maastricht t o e g e n o m e n met ruim vijftien procent. Dit k o m t overeen met een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van 3 , 1 % . Een deel van deze groei w o r d t verklaard d o o r een aanzienlijke t o e n a m e in het aantal overnachtingen in niet-geclassificeerde hotels. V o o r deze logementen kan een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van n a g e n o e g vijftien procent w o r d e n w a a r g e n o m e n . De overnachtingen in één- en tweesterren hotels n a m e n g e m i d d e l d per jaar met 1 4 , 4 % en 6 , 2 % af. M e t een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van twee procent is wel meer gebruik gemaakt van driesterren hotels in Maastricht. M e t een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van vier procent geldt hetzelfde v o o r viersterren hotels. Tabel 25. Hjaar

,

Overnachtingen Maastricht - gemeente Aantal overnachtingen

2002 2003 2004 2005 2006 2007 Groei

695.657 648.527 668.466 716.204 755.285 801.848 106.191

, -

Groei in °,b '

-6,8 3,1 7,1 5,5 6,2 15,3

Bron: gemeente Maastricht

Figuur 6 geeft een schatting w e e r van de resultaten van drie- en viersterren hotels in Maastricht in de afgelopen vijf jaar. De resultaten t o n e n een stijgende lijn tot 2 0 0 6 . In 2 0 0 7 stegen de g e m i d d e l d e kamerprijzen wel n o g , maar stabiliseerde de groei van bezettingsgraden. Hierdoor w e r d slechts n o g een groei van € 2 gerealiseerd met betrekking tot opbrengsten per beschikbare kamer.


43

A Horwath HTL Figuur 6.

Prestaties drie- en viersterren hotels Maastricht 75

no 100

70

SI

90

65

80 70

•4

no 60

•ML

tv

$0"

60 55 50 40

2003

2004

2005

2006

2007

• • i RevPAR

49

49

56

60

62

•••ARR

85

81

88

91

95

-•-%

58

60

64

66

66

50

Bron: hoteliers Maastricht. Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs

Volgens Maastrichtse hoteliers w o r d t het steeds moeilijker o m g e z o n d e resultaten te behalen. Een verklaring die hiervoor gegeven w o r d t is dat een stagnerende hotelvraag moet w o r d e n verdeeld over een t o e n e m e n d a a n b o d aan hotelkamers. Dit a a n b o d groeit d o o r een toename van geclassificeerde én niet-geclassificeerde hotels. M e t betrekking tot de niet-geclassificeerde hotels merken s o m m i g e hoteliers o p dat de geclassificeerde hotels oneerlijke concurrentie o n d e r g a a n . Volgens deze hoteliers gelden voor dit type hotels m i n d e r regels en w o r d e n de hotels in o n v o l d o e n d e mate gecontroleerd o p o n d e r meer aantal kamers en veiligheid. O o k verblijven, naar z e g g e n van de lokale hoteliers, Maastrichtse bezoekers in t o e n e m e n d e mate in a c c o m m o d a t i e s buiten de stad. Dit is een bewuste consumentenkeuze, gebaseerd o p bijvoorbeeld de aard en kwaliteit van het hotelproduct o p andere locaties, de rust van de locatie, de natuurlijke kwaliteit van de locaties, ruime parkeermogelijkheden, etc. Verdere uitbreiding van het a a n b o d baart de Maastrichtse hoteliers n o g meer z o r g e n . In de periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 tonen de resultaten altijd n o g een stijgende lijn. De voorlopige resultaten in 2 0 0 8 geven aan dat de bezettingsgraad w a t zal a f n e m e n . D o o r d a t de g e m i d d e l d e kamerprijs wel n o g verder groeit, neemt de opbrengst per beschikbare kamer licht toe. Deze voorlopige resultaten w e r d e n in n o v e m b e r geïnventariseerd. O p internationale en nationale schaal blijkt dat de negatieve g e v o l g e n van de krediet crisis zich met n a m e de laatste twee m a a n d e n van 2 0 0 8 manifesteerden. Het lijkt d a a r o m waarschijnlijk dat de resultaten van het gehele boekjaar minder positief zijn. M e d e v a n w e g e de krediet crisis, w o r d t v o o r 2 0 0 9 een merkbare afname in opbrengsten per beschikbare kamer verwacht. (Bronnen: Maastrichtse hoteliers, Horwath HTL)


44

A Horwath HTL Als d e prestaties v a n Maastrichtse hotels vergeleken w o r d e n m e t prestaties v a n Limburgse hotels blijkt dat g e m i d d e l d e kamerprijzen in d e periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 in Maastricht een paar euro hoger lagen. In dezelfde periode lagen d e g e m i d d e l d e kamerprijzen in Maastricht tussen d e resultaten v a n N e d e r l a n d s e drie- e n viersterren hotels i n . G e m i d d e l d e bezettingsgraden in Maastricht w a r e n in d e periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 ongeveer gelijk aan g e m i d d e l d e bezettingsgraden v a n drie- e n viersterren hotels in L i m b u r g . In vergelijking m e t d e Nederlandse hotellerie w a r e n g e m i d d e l d e bezettingsgraden in L i m b u r g en in Maastricht echter b e d u i d e n d lager. V a n w e g e d e hogere g e m i d d e l d e kamerprijzen, waren d e o p b r e n g s t e n p e r beschikbare kamer in Maastricht in d e periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 h o g e r d a n in L i m b u r g . In dezelfde periode waren ze echter b e d u i d e n d lager d a n in N e d e r l a n d . D e o p b r e n g s t e n per beschikbare kamer van drie- en viersterren hotels in Maastricht zijn ongeveer gelijk aan d e opbrengsten per beschikbare kamer v a n N e d e r l a n d s e driesterren hotels. Aangezien in Maastricht viersterren hotels aanzienlijk ruimer v e r t e g e n w o o r d i g d zijn d a n driesterren hotels, is dit niveau in vergelijking m e t Nederlandse cijfers laag. Als gekeken w o r d t naar de resultaten van d e hotelmarkt in Maastricht, k u n n e n twee deelmarkten w o r d e n w a a r g e n o m e n : centrumhotels e n hotels d i e buiten het c e n t r u m zijn gelegen. Voordelen v a n centrumhotels zijn d e l e v e n d i g h e i d e n d e nabijheid van d e historische binnenstad m e t d e vele m o n u m e n t e n , musea, galerieën, winkels, cafés en restaurants en d e nabijheid v a n het centraal station. Hier k o m t bij dat het Maastrichtse bedrijfsleven veelal in het c e n t r u m gelokaliseerd is. Tijdens topdrukte profiteren hotels die buiten het c e n t r u m g e l e g e n zijn v a n z o g e h e t e n 'overflow' vanuit het c e n t r u m . M e t andere w o o r d e n : tijdens t o p d r u k t e verblijven gasten die geen hotelkamer in het c e n t r u m meer k u n n e n b o e k e n in hotels d i e buiten het centrum gelegen zijn. Het grootste deel v a n gasten, d i e in hotels buiten het c e n t r u m verblijven, kiest hier echter d o e l b e w u s t v o o r . Redenen o m liever buiten het centrum te verblijven zijn ondër meer d e prijs v a n d e hotelkamer, het g e m a k en d e lage kosten v a n parkeren, het v o o r k o m e n v a n d e verkeersdrukte in het c e n t r u m , d e nabijheid v a n kantoren e n d e rust. H i e r d o o r kan gesteld w o r d e n d a t centrumhotels grotendeels in een andere markt actief zijn d a n hotels d i e buiten het centrum v a n Maastricht zijn g e l e g e n . O n d e r s t a a n d e twee figuren tonen d e resultaten v a n Maastrichtse centrumhotels e n hotels die buiten het c e n t r u m zijn gelegen voor de periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 . F i g u u r 7.

Prestaties c e n t r u m h o t e l s M a a s t r i c h t (38x4*)

120

75

110 en <

fa

100

o3

cc <

Q. >

90

65

-

-«

80

70

60

70 55

60 50 2003

2004

2005

2006

2007

mmm RevPAR

53

55

65

70

72

••ARR

87

87

100

102

106

—*—%

61

63

68

70

70

50

Bron: hoteliers Maastricht. Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs Analyse hotelmarkt Maastricht

45

Horwath HTL Figuur 8.

Prestaties hotels buiten het centrum van Maastricht ( 3 & 4 * ) ^ i • V"T

90 80 70

o3

-if-

WJJTJ«-*Y

I

•

-»

75

I

70

S?

65

t>o

60

P. 01 N £

3

60 s

50

01 cc

40

55

1 2003

2004

2005

2006

2007

• • i RevPAR

46

44

45

49

50

—

82

75

74

80

83

56

58

59

62

61

ARR

-•-%

50

Bron: hoteliers Maastricht. Horwath HTL RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs

Over het algemeen realiseren centrumhotels hogere g e m i d d e l d e kamerprijzen én hogere bezettingsgraden dan hotels die buiten het c e n t r u m van Maastricht zijn gelegen. Centrumhotels realiseren hierdoor aanzienlijk hogere opbrengsten per beschikbare kamer d a n hotels buiten het centrum d o e n . In de periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 was de g e m i d d e l d e jaarlijkse o p b r e n g s t per beschikbare kamer, de g e m i d d e l d e jaarlijkse kamerprijs en de g e m i d d e l d e jaarlijkse bezettingsgraad van centrumhotels achtereenvolgens € 6 3 , € 9 7 en 6 6 % . V o o r hotels die buiten het centrum zijn gelegen kunnen v o o r dezelfde periode de volgende g e m i d d e l d e resultaten w o r d e n w a a r g e n o m e n : € 4 7 , € 7 9 en 5 9 % . Bovenstaande projecties betreffen 8 6 % van de gehele Maastrichtse hotelmarkt. De overige 1 4 % van de hotelmarkt bestaat uit kleinschalige geclassificeerde en nietgeclassificeerde budgethotels en B & B ' s . Het is lastig o m een beeld te krijgen van de resultaten van deze kleinschalige hotels, o m d a t het veel hotels betreft met slechts een paar kamers en de administratie niet z o uitgebreid w o r d t bijgehouden als bij grotere hotels.

Seizoens- en weekinvloeden In Nederland kan de vraag naar h o t e l a c c o m m o d a t i e grofweg worden onderverdeeld in zakelijk en toeristisch verblijf. Zakelijk verblijf kan verder w o r d e n onderverdeeld in individueel zakelijk verblijf en in M I C E verblijf (Meetings, Incentives, Conferences, Events). Toeristisch verblijf kan verder worden onderverdeeld in individueel toeristisch verblijf en verblijf als onderdeel van toergroepen. Nederlandse verblijfsaccommodaties zijn o v e r w e g e n d s e i z o e n s g e b o n d e n . Het zakelijk verblijf neemt af in de z o m e r m a a n d e n . Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk in de lente- en z o m e r m a a n d e n plaats, met een duidelijke piek in augustus. In de Nederlandse hotellerie vindt tevens een spreiding plaats o p weekbasis. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats o p m a a n d a g , d i n s d a g , w o e n s d a g en d o n d e r d a g . Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk plaats o p vrijdag, zaterdag en in mindere mate o p z o n d a g . V a n w e g e deze spreiding is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische markt aan te b o r e n . Een gebrek


46

Horwath HTL aan één van beide markten resulteert doorgaans in het ontstaan v a n een plafond met betrekking tot mogelijke bezettingsgraden. Zoals is gebleken uit gesprekken met Maastrichtse hoteliers, zijn vrijdag en zaterdag uitzonderlijk g o e d bezette dagen in de Maastrichtse hotelmarkt. O p deze d a g e n is het mogelijk een bezettingsgraad van tussen de 8 0 % en de 1 0 0 % te realiseren. Dit heeft te maken met de grote aantrekkingskracht die Maastricht heeft o p toeristen. O n d e r meer d o o r scherpe prijsstellingen v o o r zakelijke partners lukt het de meeste hoteliers o m o p m a a n d a g , dinsdag, w o e n s d a g en d o n d e r d a g een bezettingsgraad van tussen de 4 0 % en 6 0 % te behalen. Dergelijke bezettingsgraden zijn echter te laag o m tot een wenselijke bezettingsgraad te k o m e n v o o r de gehele week, zeker aangezien de bezettingsgraad in Maastricht o p z o n d a g vaak n o g lager is. O n d e r geen van beide deelmarkten is deze d a g populair. O n d e r meer d o o r weekspreiding zal het aantrekken van meer toeristische gasten de situatie waarin de hotellerie z i c h bevindt niet kunnen ontlasten. Het motiveren van toeristische gasten o m o p doordeweekse dagen de stad te b e z o e k e n , bijvoorbeeld d o o r m i d d e l van de ontwikkelingen r o n d o m de Kwaliteitsprong, z o u hierop een uitzondering zijn. O p nationale schaal kijkt de hotellerie m e t interesse naar de groeiende bevolkingsgroep van koopkrachtige en actieve gepensioneerde reizigers. In Maastricht lijkt er vooralsnog geen grote verandering plaats te v i n d e n in deze d o e l g r o e p . Zelfs als m e n wel de tijd heeft o m d o o r de week te reizen, lijkt m e n de voorkeur te geven aan de gezelligheid van het B o u r g o n d i s c h e Maastricht in het w e e k e n d . Het blijft d a a r o m van belang de zakelijke hotelmarkt te versterken. O o k dit is een aanzienlijke uitdaging en betreft de langere termijn. N a de grootste bedrijven van Maastricht te h e b b e n geënquêteerd en te h e b b e n gesproken met meerdere Maastrichtse hoteliers, is gebleken dat er slechts een paar m o m e n t e n in het jaar zijn w a a r o p het moeilijk is een hotelkamer te boeken in Maastricht. Dit zijn in het bijzonder m o m e n t e n w a a r o p grote beurzen en congressen in het M E C C w o r d e n georganiseerd, w a a r o n d e r de TEFAF. Eens per jaar treedt André Rieu o p in Maastricht. O o k dan is het moeilijk een hotelkamer te krijgen. In totaal bedragen de drukbezette dagen in Maastricht niet meer dan één a twee w e k e n van het jaar. De drukte tijdens deze d a g e n lijkt niet onoverkomelijk. T e g e n de juiste prijs zijn vaak wel n o g kamers beschikbaar. B o v e n d i e n bestaat een scala aan uitvalsmogelijkheden buiten de stad.

Marktsegmentatie Onderstaande tabel geeft een overzicht van de segmentaties in de hotelmarkt in N e d e r l a n d en in Maastricht. Tabel 26.

Marktsegmentatie in %

^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toergroepen Overig Totaal

2005 43 12 32 8 5 100

Nederland • 2007 2006 39 42 17 14 33 7 4 100

29 9 6 100

2005 36 17 36 5 6 100

Maastricht 2006 2007 35 36 16 16 39 37 5 6 5 5 100 100

Bronnen: Maastrichtse hoteliers, Horwath HTL


47

A Horwath HTL Zoals Tabel 26 weergeeft, geldt v o o r de Nederlandse hotelmarkt dat over het algemeen circa 6 0 % van de vraag naar hotelkamers w o r d t gegeneerd d o o r de zakelijke segmenten en circa 4 0 % d o o r de toeristische s e g m e n t e n , ervan uitgaande dat het segment 'overig' evenredig over de andere vier segmenten w o r d t verdeeld. In de jaren 2 0 0 5 , 2 0 0 6 en 2 0 0 7 bedroeg het zakelijke aandeel van de vraag in Maastricht respectievelijk 5 6 % , 5 4 % en 5 5 % . Het toeristische aandeel b e d r o e g in dezelfde jaren 4 4 % , 4 6 % en 4 5 % . Eerder w e r d al o p g e m e r k t dat de zakelijke bezetting o p w e e k d a g e n gestimuleerd w o r d t d o o r het inzetten van aantrekkelijke kamerprijzen. De minder sterke v e r t e g e n w o o r d i g i n g van de zakelijke markt in Maastricht in vergelijking met andere Nederlandse hotelmarkten wordt voornamelijk veroorzaakt d o o r een o n d e r v e r t e g e n w o o r d i g i n g van het individueel zakelijke segment. O n d e r meer d o o r de aanwezigheid van het M E C C , het A Z M en de U M is het zakelijke groepssegment wel g o e d v e r t e g e n w o o r d i g d .

4.4

Verwachte groei per marktsegment De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk v e r b o n d e n met de economische ontwikkeling, ook wel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. Eind 2 0 0 8 verwachte het Centraal Plan Bureau een e c o n o m i s c h e krimp in N e d e r l a n d van - 0 , 7 5 % in 2 0 0 9 , g e v o l g d d o o r een herstel van +1.0% in 2 0 1 0 . M e d i o februari zijn deze cijfers bijgesteld naar achtereenvolgens - 3 , 5 % en - 0 , 2 5 % . O p langere termijn w o r d t de jaarlijkse groei in de Nederlandse e c o n o m i e d o o r de European Intelligence Unit verwacht toe te n e m e n met een g e m i d d e l d e van 2 , 4 % . Onderzoek heeft aangetoond dat een opwaartse cyclus in de hotelmarkt g e m i d d e l d 6,7 jaar duurt. De lengte van de cyclus kan variëren van drie tot elf jaar. De Nederlandse hotelmarkt liet van 1 9 9 4 tot 2 0 0 0 een groei zien en van 2 0 0 0 tot 2 0 0 3 een daling. In totaal duurde de cyclus negen jaar. De meest recente signalen geven aan dat de meest recente t o p in 2 0 0 7 of uiterlijk in 2 0 0 8 bereikt is. In dit onderzoek w o r d t ervan uitgegaan dat de t o p van de e c o n o m i s c h e cyclus in Maastricht in 2 0 0 7 bereikt is, de vraag in 2 0 0 8 gestabiliseerd zal zijn en in 2 0 0 9 zal afnemen. Vanaf 2 0 1 0 zal de opwaartse cyclus dan langzaam weer inzetten met een v o l g e n d e t o p in 2 0 1 5 . De hierop v o l g e n d e neergang in 2 0 1 6 w o r d t verwacht minder extreem en minder langdurig te zijn d a n die van 2 0 0 9 en 2 0 1 0 . De hotelmarkt van Maastricht heeft te m a k e n met een t o e n e m e n d aantal demografische, infrastructurele en e c o n o m i s c h e uitdagingen. Verschillende ontwikkelingen kunnen o p de lange termijn mogelijkheden bieden v o o r de hotelmarkt, maar de realisatiekansen en de uiteindelijke invulling van veel van de betreffende ontwikkelingen kunnen o p het m o m e n t van schrijven niet w o r d e n geschat, m e d e v a n w e g e de e c o n o m i s c h e v e r w a c h t i n g e n . Daar staat tegenover dat het aantal overnachtingen in de periode 2 0 0 2 - 2 0 0 7 met g e m i d d e l d 3 , 1 % per jaar is t o e g e n o m e n . Volgens het CBS is het aantal overnachtingen in Maastricht de afgelopen jaren in een b o v e n g e m i d d e l d t e m p o t o e g e n o m e n . Hierbij m o e t rekening g e h o u d e n w o r d e n met het feit dat er in deze periode sprake was van een opwaartse economische cyclus. V o o r de gehele hotelmarkt w o r d t d a a r o m uitgegaan van een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei die lager is d a n w e r d geobserveerd v o o r de afgelopen jaren. Hieronder w o r d t ingegaan o p de verwachte ontwikkelingen in de verschillende segmenten van de hotellerie in Maastricht.


48

A Horwath HTL 4.4.7

Individueel

zakelijke

segment

Vooral de verwachtingen v o o r het zakelijke s e g m e n t zijn n a u w v e r b o n d e n m e t e c o n o m i s c h e ontwikkelingen. Het werkloosheidspercentage in Maastricht ligt ver b o v e n dat van N e d e r l a n d . Slechts een klein deel van d e bedrijvigheid in Maastricht b e h o o r t tot het ' g r o o t bedrijf', terwijl het vaak juist de grote bedrijven zijn waar zakelijke hotelvraag van verwacht w o r d t . Van de ingezette ontwikkeling o p het g e b i e d van o p e n b a r e diensten en de b e o o g d e ontwikkeling van d e creatieve sector w o r d t over het a l g e m e e n niet direct een groei in hotelvraag verwacht. Juist de zakelijke dienstverlening, welke sector normaliter de meeste zakelijke hotelvraag genereert, staat in Maastricht onder druk. Daarnaast ondergaat Maastricht concurrentie m e t het aantrekken en b e h o u d e n van bedrijvigheid, waar o p korte termijn g e e n verandering in w o r d t verwacht. W e l w o r d t verwacht dat het aantal startende ondernemers t o e n e e m t . O o k b i e d e n diverse samenwerkingsverbanden kansen v o o r de toekomstige zakelijke markt, mits de bereikbaarheid van de stad gegarandeerd w o r d t . Hiertoe zijn diverse infrastructurele ontwikkelingen opgestart. A a n v u l l e n d w o r d t in Maastricht actief gewerkt aan stedelijke ontwikkelingen, waarvan s o m m i g e invloed kunnen h e b b e n o p de hotelmarkt. Een aantal van deze ontwikkelingen is gericht o p het uitbreiden en verbeteren van kantoorruimte en bedrijventerreinen. Rekening h o u d e n d met alle hiervoor g e n o e m d e factoren, w o r d t een matige groei in hotelvraag verwacht vanuit het individueel zakelijke s e g m e n t . Hierbij w o r d t ervan uitgegaan dat proactief w o r d t gewerkt aan het verbeteren van het zakelijke klimaat van Maastricht en de perceptie daarvan.

4.4.2

Zakelijke

groepssegment

Veel van de factoren, die hotelvraag vanuit het individueel zakelijke s e g m e n t beïnvloeden, h e b b e n tevens een uitwerking o p vraag naar hotelovernachtingen vanuit het zakelijke groepssegment. O m d a t conferenties en congressen de belangrijkste factoren binnen het zakelijke g r o e p s e g m e n t zijn, h e b b e n aanvullende factoren betrekking o p het c o n g r e s a a n b o d in de stad. G e b l e k e n is dat Maastricht een veelvoud aan congresfaciliteiten biedt en dat de stad sinds jaar en d a g de tweede congresstad van N e d e r l a n d is. Echter, de laatste jaren heeft een afname plaatsgevonden van het aantal congressen in het M E C C en is o n z e k e r h e i d ontstaan over het aantal toekomstige congressen. O p g e m e r k t kan w o r d e n dat verschillende b e l a n g h e b b e n d e partijen zijn overgegaan tot het ontwikkelen en uitvoeren van een actieve strategie aangaande het aansterken van d e congresmarkt in Maastricht. Hiervan kunnen mogelijk o p de lange termijn de vruchten w o r d e n geplukt. Rekening h o u d e n d met de hiervoor g e n o e m d e factoren, w o r d t een matige groei in hotelvraag verwacht vanuit het zakelijke groepssegment. Hierbij w o r d t ervan uitgegaan dat proactief w o r d t gewerkt aan het verbeteren van het zakelijke klimaat van Maastricht en de perceptie daarvan en dat alle b e l a n g h e b b e n d e partijen zullen bijdragen aan het aansterken van de lokale congresmarkt.


49

A Horwath HTL 4.4.3

Toeristische

segmenten

De toeristische segmenten zijn minder vatbaar v o o r e c o n o m i s c h e veranderingen. O o k wanneer het slecht gaat m e t de e c o n o m i e willen mensen recreëren in b i n n e n of buitenland. W e l is merkbaar dat, als de e c o n o m i s c h e verwachtingen pessimistisch zijn, toeristische uitgaven zullen a f n e m e n . Gebleken is dat Maastricht van oudsher een b u i t e n g e w o o n sterk toeristisch p r o d u c t heeft en dat recente ontwikkelingen dit alleen maar h e b b e n versterkt. De groei in het aantal gasten van de afgelopen jaren k w a m grotendeels voort uit de toeristische markt. Verwacht w o r d t dat bepaalde ontwikkelingen een verdere positieve uitwerking h e b b e n o p de toeristische markt. V o o r b e e l d e n betreffen infrastructurele ontwikkelingen, regiobranding, stadsmarketing, ontwikkelingen in de ontwikkelingsgebieden Maastricht-Valkenburg en Belvédère en de aanzienlijke ambities o p het gebied van cultuur. De meeste toeristen k o m e n in het w e e k e n d , o p feestdagen en tijdens vakanties naar Maastricht v a n w e g e de aantrekkingskracht van de binnenstad. O m d a t de binnenstad beperkt is in o m v a n g en het aantal toeristen reeds aanzienlijk is, m o e t rekening w o r d e n g e h o u d e n met grote drukte als het aantal toeristische dagbezoekers n o g verder toeneemt. O m meer overnachtingen uit de toeristische segmenten te genereren z o n d e r dat het totaal aantal gasten t o e n e e m t , kan overwogen w o r d t o m dagbezoekers te motiveren ook de nacht in de stad d o o r te brengen. Rekening h o u d e n d met de hiervoor g e n o e m d e factoren, w o r d t een aanzienlijke groei in hotelvraag verwacht vanuit de toeristische s e g m e n t e n . Hierbij lijkt het wenselijk dat o p de lange termijn de meeste initiatieven van alle b e l a n g h e b b e n d e partijen o m hotelvraag te d o e n t o e n e m e n gericht zijn o p de zakelijke markt. Gebaseerd o p actuele e c o n o m i s c h e ontwikkelingen kan het zinvol zijn de e c o n o m i s c h e crisisjaren (2009 en 2 0 1 0 ) te o v e r b r u g g e n d o o r gebruik te maken van de sterke toeristische aantrekkingskracht van de stad.

4.5

V e r w a c h t e groei V a n de beschreven segmenten is in onderstaande tabel de groeiverwachting gegeven voor de periode 2 0 0 8 - 2 0 2 0 . V e r w a c h t w o r d t dat de vraag naar hotelkamers in Maastricht in deze periode jaarlijks g e m i d d e l d met 2 , 8 % zal groeien. V o o r 2 0 0 9 is uitgegaan van een sterke negatieve groei. De projectie is positiever dan de verwachting voor de gehele Nederlandse e c o n o m i e , o m d a t laatstgenoemde projectie negatief w o r d t beïnvloed d o o r de Randstad. Tabel 27.

Verwachte groei hotelvraag Maastricht

Ï09

'10

'11

'12

,',13

14

'15

16

'17

8

'19

'20

Gem.

3,0 3,5

3,0 3,5

3,0 3,5

3,0 3,5

0,0 0,0

» 1,5 3,0

3,0

3,0

1,7

2,0

3,5

3,5 6,5

2,1 4,0

4,7

2,8

IZ

0,0

-2,0

ZG

0,0

0,0 0,0 0,0

1,5 1,5

0,0

-1,5 -1,0

3,5

6,5

6,5

6,5

6,5

0,0

3,5

6,5

3,5 6,5

Totaal

0,0

1,5

0,0

2,5

4,7

4,7

4,7

4,7

0,0

2,5

4,7

4,7

Bron: Horwath HTL

Gem. = gemiddeld

IZ = Individueel zakelijke segment ZG = zakelijke groepssegment T = toeristische segmenten Analyse hotelmarkt Maastricht

50

A Horvvath HTL 4.6

Conclusie Volgens het CBS was de groei in overnachtingen in Maastricht de afgelopen jaren groter dan in de G 4 . In de periode 2 0 0 2 - 2 0 0 7 n a m het aantal o v e r n a c h t i n g e n in Maastricht toe met een g e m i d d e l d e jaarlijkse groei van 3 , 1 % . Deze groei w o r d t grotendeels verklaard d o o r een t o e n a m e in het aantal o v e r n a c h t i n g e n in nietgeclassificeerde hotels en in mindere mate ook d o o r een t o e n a m e in driesterren en viersterren hotels. O v e r n a c h t i n g e n in éénsterren en tweesterren hotels n a m e n juist af. N e t als elders in N e d e r l a n d , zijn sinds 2 0 0 0 de resultaten v a n hotels in Maastricht g e d a a l d . Het herstel zette in 2 0 0 5 in en w e r d d o o r g e z e t in 2 0 0 6 en in mindere mate ook in 2 0 0 7 . Volgens de hoteliers w o r d t het steeds moeilijker o m g e z o n d e resultaten te behalen, o m d a t stagnerende hotelvraag m o e t w o r d e n verdeeld over een t o e n e m e n d a a n b o d aan hotelkamers binnen én buiten de stad. Hierbij is o p g e m e r k t dat geclassificeerde hotels oneerlijke concurrentie o n d e r g a a n van nietgeclassificeerde hotels. De voorlopige resultaten van 2 0 0 8 t o n e n dat de bezettingsgraad w a t zal a f n e m e n . D o o r d a t de g e m i d d e l d e kamerprijs w e l n o g verder groeit, neemt de opbrengst per beschikbare kamer licht toe. Het lijkt echter waarschijnlijk dat de resultaten van het gehele boekjaar m i n d e r positief zijn. V o o r 2 0 0 9 w o r d t een afname in o p b r e n g s t e n per beschikbare kamer verwacht. De g e m i d d e l d e kamerprijzen in Maastricht liggen iets b o v e n het niveau van Limburgse hotels, maar b e d u i d e n d o n d e r het niveau in d e N e d e r l a n d s e hotelmarkt. Bezettingsgraden in Maastricht zijn ongeveer gelijk aan het niveau in L i m b u r g , maar lager dan het niveau van de Nederlandse hotellerie. Hierdoor zijn de o p b r e n g s t e n per beschikbare kamer in Maastricht hoger d a n in L i m b u r g , maar aanzienlijk lager dan in N e d e r l a n d . De hotelmarkt van Maastricht kan verdeeld w o r d e n in centrumhotels en hotels die buiten het centrum zijn g e l e g e n . M e t uitzondering van een deel overflow, zijn beide soorten hotels grotendeels actief in verschillende d e e l m a r k t e n . D o o r g a a n s realiseren centrumhotels z o w e l hogere g e m i d d e l d e kamerprijzen als hogere bezettingsgraden. In Maastricht is het aandeel zakelijke hotelvraag kleiner d a n gebruikelijk is in N e d e r l a n d . V a n w e g e spreiding in hotelvraag is het van g r o o t belang de zakelijke markt in Maastricht te verbeteren en z o d o e n d e een betere v e r h o u d i n g te realiseren tot toeristische vraag. Dit is een aanzienlijke uitdaging en mogelijke verbeteringen betreffen de langere termijn. Er zijn slechts een paar m o m e n t e n in het jaar w a a r o p het moeilijk is een hotelkamer te boeken in Maastricht. In totaal bedragen deze drukbezette d a g e n niet meer d a n één a twee weken van het jaar en lijkt de drukte niet onoverkomelijk. Het is de verwachting dat de vraag naar hotelkamers in Maastricht in de periode 2 0 0 8 - 2 0 2 0 jaarlijks g e m i d d e l d met 2 , 8 % zal groeien. Hierbij w o r d t ervan uitgegaan dat proactief en doelgericht w o r d t gewerkt aan het verbeteren van het zakelijke klimaat van Maastricht en de perceptie daarvan, dat alle b e l a n g h e b b e n d e partijen zullen bijdragen aan het aantrekken van congressen en dat o p de lange termijn de meeste initiatieven o m hotelvraag te d o e n t o e n e m e n gericht zullen zijn o p de zakelijke markt.


51

Horwath HTL Marktpotentie Door de verwachte vraag te vergelijken met het bestaande aantal hotelkamers, is in dit hoofdstuk in een tijdschema aangegeven hoeveel extra kamers de hotelmarkt van Maastricht kan dragen tot en met 2 0 2 0 . Eveneens is aangegeven welke hotelconcepten een aanvullende vraag zouden kunnen genereren, waardoor boven de geprojecteerde marktruimte uitgestegen kan w o r d e n .

Kwantitatieve benadering In onderstaande twee figuren is aangegeven hoeveel extra kamers de hotelmarkt van Maastricht kan dragen tot en met 2 0 2 0 . Het gaat hierbij o m cumulatieve aantallen hotelkamers. V a n w e g e de verschillen in resultaten, is ervoor gekozen een onderscheid te maken tussen centrumhotels en hotels die buiten het centrum zijn gelegen. De in de berekening gehanteerde factoren betreffen o n d e r meer: aantal afgenomen kamernachten in 2 0 0 7 , groeiscenario hotelvraag 2008-2020, wenselijke bezettingsgraden en beschikbare kamernachten in 2 0 0 8 . In bijlage I is de berekening van de marktpotentie in detail uitgelegd. Figuur 9.

Theoretische marktruimte centrum, in kamers «3 VT

1.650

-

' 'SWA

1.4DO 1.150

w 2008 Benodigd

2009

2010

2011

2012

2014

2015

2316

2017

2018

1.212

1.194 1.194

1.224

1.282

1.342

1.405

1.471

1.471

1.508

1.578

1.653

Beschikbaar 1.248

1.248 1.248

1.248

1.248

1.248

1.248

1.248

1.248

1.248

1.248

1.Z48 1.248

1.730

Potentie Bron: Horwath HTL

Figuur 10. 1 4 0 0

Theoretische marktruimte buiten centrum, in kamers i

'

ff

• • •

8Èi

1-150 . -nr f ^ - ^ é f e - - - * T

•100 -

ï v ; - .-

• t «

<-* .

i

r.

- •

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2015

2020

902

888

888

923

959

996

1.035

1.076

1.076

1.108

1.174

1.245

1.319

WÊÊM Beschikbaar 977

977

977

977

977

977

977

977

977

977

977

977

S77

-89

-39

-54

-18

19

58

99

99

131

197

268

342

• • • Berodigd

Potentie

-75

Bron: Horwath HTL Analyse hotelmarkt Maastricht

52

A Horwath HTL Uit bovenstaande twee figuren blijkt d a t het c e n t r u m g e b i e d meer potentie biedt dan stedelijke gebieden buiten het c e n t r u m . Tevens t o n e n d e figuren d a t d e markt van Maastricht d e eerstkomende jaren g e e n ruimte biedt v o o r d e ontwikkeling v a n nieuwe hotelkamers. De verwachting is d a t hier rond 2 0 1 3 verandering in komt. Vanaf 2 0 1 3 tot e n m e t 2 0 2 0 vertaalt d e verwachte groei in hotelvraag zich naar een behoefte v a n 4 8 2 nieuwe hotelkamers in d e binnenstad e n 3 4 2 nieuwe hotelkamers buiten het c e n t r u m . In totaal betreft dit 8 2 4 hotelkamers. O m een g e z o n d e situatie in d e hotelmarkt te garanderen, z o u er o p m o e t e n w o r d e n toegezien d a t de toevoeging v a n deze hotelkamers over d e gehele periode w o r d t verspreid. Hoeveel nieuwe hotelkamers d e gehele markt per jaar kan d r a g e n , ervan uitgaande dat d e volledige marktruimte in het v o o r g a a n d e jaar g e v u l d w o r d t , is in onderstaande tabel geïllustreerd. Tabel 28.

Pi pil

Theoretische marktruimte gehele stad, in kamers

M ^ c é n t r | ^ ^^r'"*cürnulatiëfl

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 2020

-36 -54 -54 -24 34 94 157 223 223 260 330 405 482

Kot^^jgnl ^ïii?SPpté'ntie^

faHrna.iaarliikse I^P^gêfr P ^ u l a t H ^ «rT^'^-invulling -75 -89 -89 -54 -18 19 58 99 99 131 197 268 342

-

-

34

34 97 102 107 0 69 136 146 151

113 215 322 322 391 527 673 824

Bron: Horwath HTL

In totaal zijn ongeveer 35 hotelontwikkelingsplannen o p g e v a t v o o r ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers in Maastricht. A a n e e n aantal p l a n n e n , m e t in totaal 9 4 5 kamers, heeft de gemeente p r i n c i p e m e d e w e r k i n g en/of g o e d k e u r i n g verleend. Dit is meer d a n waar d e markt tot e n m e t 2 0 2 0 ruimte v o o r lijkt te b i e d e n . De principemedewerking betreft circa 6 4 5 nieuwe hotelkamers in het c e n t r u m v a n Maastricht en circa 3 0 0 kamers buiten het c e n t r u m . Figuur 11 geeft d e neergang van de g e m i d d e l d e bezettingsgraad in centrumhotels w e e r als d e o n g e v e e r 6 4 5 hotelkamers waar principemedewerking aan is verleend gefaseerd in 2 0 1 1 , 2 0 1 2 en 2 0 1 3 aan de markt w o r d e n t o e g e v o e g d . Figuur 12 geeft d e neergang v a n d e bezettingsgraad in hotels buiten het c e n t r u m w e e r als d e 3 0 0 hotelkamers w a a r principemedewerking aan is verleend in 2 0 1 1 , 2 0 1 2 en 2 0 1 3 gefaseerd aan d e markt w o r d e n t o e g e v o e g d . Beide figuren t o n e n e e n drastische n e e r g a n g . O o k blijven d e verwachte bezettingsgraden in d e gehele periode o n d e r d e wenselijke bezettingsgraden. V o o r hotels die buiten het c e n t r u m zijn g e l e g e n v o r m t het jaar 2 0 2 0 hier een uitzondering o p .


53

A Horwath HTL Figuur 11.

Bezetting centrumhotels bij 'principe-uitbreiding' 75 70 65

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

70

Bezetting Wenselijke bezetting Bron: Horwath HTL

Figuur 12.

Bezetting hotels buiten centrum bij 'principe-uitbreiding' 75 70 65 60 55

m

50 45

i

mm

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

Bezetting

60

59

59

56

53

51

53

55

55

56

60

63

67

Wenselijke bezetting

65

65

65

65

65

65

65

65

65

65

65

65

65

Bron: Horwath HTL

5.2 5.2.1

Kwalitatieve benadering Gewenst

niveau

Maastricht beschikt over minimaal drie hotels die q u a l i g g i n g , hotelproduct en hoteldiensten niet onder d o e n v o o r een vijfsterren hotel. D e afgelopen jaren heeft n a g e n o e g de helft van deze kamers leeggestaan. Dit d o e t geloven dat de vraag naar vijfsterren hotelkamers in Maastricht niet bijzonder h o o g is. Naar v e r w a c h t i n g zal de grootste groei in vraag naar hotelkamers de k o m e n d e jaren plaatsvinden in het toeristische segment, juist v o o r de toeristische markt k u n n e n vijfsterren hotels te h o o g d r e m p e l i g zijn. Maastricht zal proactief en doelgericht m o e t e n werken aan het d o e n t o e n e m e n van de zakelijke vraag. M a a r zelfs als d e stad hierin slaagt, is het niet waarschijnlijk dat het vraag naar vijfsterren hotelkamers betreft. V a n de zakelijke hotelgasten maken vooral t o p b e w i n d s l i e d e n van grote, internationale bedrijven gebruik van vijfsterren hotels. M o m e n t e e l heeft Maastricht w e i n i g grote, Analyse hotelmarkt Maastricht

54

A Horwath HTL internationale bedrijven en hierin k o m t naar verwachting de k o m e n d e jaren geen verandering. K o r t o m : het is niet d e verwachting dat de vraag naar vijfsterren hotelkamers in Maastricht de k o m e n d e jaren z o d a n i g zal groeien dat het d e realisatie van nieuwe vijfsterren hotels rechtvaardigt. Zelfs als de vraag sterk t o e n e e m t , w o r d t verwacht dat bestaande hotels deze t o e n a m e k u n n e n o p v a n g e n . Uit het feit dat de hotelmarkt van Maastricht w o r d t g e d o m i n e e r d d o o r viersterren hotels, z o u kunnen w o r d e n g e c o n c l u d e e r d dat er niet noodzakelijkerwijs meer viersterren kamers hoeven te w o r d e n t o e g e v o e g d . Echter, uit gesprekken m e t hoteliers en aan d e h a n d van resultaten is gebleken dat d e kamerprijzen van Maastrichtse viersterren hotels veelal een driesterrenniveau b e n a d e r e n . Z o d o e n d e zijn z o w e l viersterren als driesterren hotels ruim v e r t e g e n w o o r d i g d in de Maastrichtse hotelmarkt. In deze twee deelmarkten heeft d e afgelopen vijf jaar een merkbare groei in aantal overnachtingen plaatsgevonden. D e vier- en driesterren s e g m e n t e n zijn tevens de s e g m e n t e n die het meeste aanspreken o p z o w e l d e zakelijke als de toeristische markt. Groei van de hotelvraag in Maastricht w o r d t d a a r o m verwacht grotendeels in deze s e g m e n t e n plaatsvinden. Het b u d g e t s e g m e n t lijkt in Maastricht o n d e r v e r t e g e n w o o r d i g d te zijn. Het is mogelijk dat de vele toeristische bezoekers, die nu de stad alleen overdag en/of in de a v o n d e n bezoeken, z o u d e n kunnen w o r d e n overtuigd o m ook de nacht d o o r te b r e n g e n mits de kosten hiervoor laag g e n o e g zijn. O o k is het mogelijk dat het ontwikkelen van één of meer voordeligere hotels beter z o u aansluiten bij de huidige bevolkingssamenstelling van Maastricht, waar niet iedereen even welvarend is. Veel toeristische bezoekers d o e n Maastricht n o g altijd vooral in het w e e k e n d en tijdens vakanties aan, terwijl de hotel bezetting juist o p deze m o m e n t e n naar tevredenheid is. Het is d a a r o m van b e l a n g bij een mogelijke uitbreiding van het b u d g e t a a n b o d aandacht te besteden aan het h o t e l c o n c e p t o m specifieke d o e l g r o e p e n aan te trekken die de stad w e l o p d o o r d e w e e k s e d a g e n bezoeken. Het hotelproduct en de diensten m o g e n simpel zijn, maar v o o r w a a r d e is dat de kwaliteit in v e r h o u d i n g staat tot de prijs. O o k m o e t rekening w o r d e n g e h o u d e n met de observatie dat het bijzonder moeilijk zal zijn een kwalitatief g o e d p r o d u c t te bieden tegen een prijs die merkbaar b e n e d e n het g e m i d d e l d e niveau van de driesterren markt ligt, in het bijzonder in een stad als Maastricht.

5.2.2

Uitbreiding

marktruimte

door

ketenbinding

Bij het bepalen van de marktruimte kan rekening w o r d e n g e h o u d e n met een aanvullende vraag die internationale reserveringssystemen van hotelketens k u n n e n realiseren. In d e Nederlandse hotellerie is sprake van een t o e n e m e n d e mate van ketenvorming: t e g e n w o o r d i g b e h o o r t 3 0 % van de Nederlandse hotels tot een keten en dit percentage zal naar verwachting verder t o e n e m e n . D e reden v o o r deze t o e n a m e is dat hotels die zijn aangesloten bij een keten doorgaans hogere bezettingsgraden halen. Een internationaal reserveringssysteem kan v o o r de verhuur van 2 0 % tot 3 0 % van de hotelkamers z o r g e n . In Maastricht behoren 9 hotels tot een keten van enig formaat. Dit k o m t neer o p ongeveer 2 6 % van het h o t e l a a n b o d . Er is maar één hotel in Maastricht dat t o e g a n g heeft tot een sterk reserveringssysteem o p w e r e l d w i j d niveau en enkele hotels die t o e g a n g h e b b e n tot een sterk reserveringssysteem o p Europees of nationaal niveau. Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels m e t een dergelijk systeem gaan w e r k e n , kan d e marktruimte in Maastricht groter zijn d a n in Analyse hotelmarkt Maastricht

55

A Horwath HTL deze studie geprojecteerd is. Het is echter ook mogelijk dat het bestaansrecht van nieuwe hotels met een internationaal reserveringssysteem ten koste zal gaan van de exploitatie van huidige hotels. O m dit te v o o r k o m e n z o u d e n huidige hotels kunnen overwegen zich aan te sluiten bij internationale reserveringssystemen.

S. 2.3

Uitbreiding

marktruimte

door unieke

concepten

C o n s u m e n t e n vinden hotelkamers veelal saai en e e n v o r m i g . In d e hedendaagse beleveniseconomie willen hotelgasten het liefst een unieke ervaring o n d e r g a a n waar n o g lang over gepraat w o r d t . Als g e v o l g hiervan lijkt in N e d e r l a n d een grotere groep hotelgasten te kiezen voor eigenzinnige hotels. De geprojecteerde marktruimte in Maastricht kan d a a r o m groter w o r d e n d o o r het ontwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten. Voorwaarde hiervoor is dat de c o n c e p t e n bij het karakter van de stad passen. Onderstaande tabel t o o n t een aantal soorten hotels die ontstaan zijn uit trends in de internationale hotellerie. V o o r s o m m i g e van die hotelsoorten lijkt het waarschijnlijk dat ze de marktruimte in Maastricht vergroten en is s o m m i g e gevallen dat ze bestaande hotelvraag verplaatsen naar nieuwe hotels. V o o r andere hotelsoorten w o r d t verwacht dat ze 'slechts' bestaande vraag d o e n verplaatsen naar nieuwe hotels. Tabel 29.

Uitbreiding marktruimte door unieke concepten

STKendtfr •'•iî^j% V >'•• -Vergrotingïmarktruimte • X M o d e r n low b u d g e t hotel X Combinatiehotel X Resort Z o r g - en herstel hotel X Boutique/design hotel Ecohotel Maatschappelijk j verantwoorde hotels J

Verschuiving vraag x X

I I

X x X x

Bron: Horwath HTL

M o d e m ' l o w b u d g e t ' hotel Een belangrijke trend in de internationale hotellerie is de o p k o m s t van m o d e r n e l o w b u d g e t hotels, die geïnspireerd zijn o p e c o n o m i s c h e inrichting van beperkte ruimte. Voorbeelden van dit soort hotels in N e d e r l a n d zijn Yotel, C i t i z e n M en Q b i c . Yotel heeft in 2 0 0 8 haar deuren achter de d o u a n e van A m s t e r d a m Schiphol Airport g e o p e n d . D e kamers van 1 0 m kunnen per 4 uur w o r d e n g e h u u r d d o o r reizigers die een paar uur willen uitrusten. De kamers h e b b e n een g o e d e kwaliteit b e d , instelbare sfeerverlichting, een bureau, televisie, d o u c h e en bergruimte. 2

O o k C i t i z e n M heeft zich in 2 0 0 8 gevestigd o p Schiphol. M o m e n t e e l w o r d t de tweede Nederlandse C i t i z e n M g e b o u w d naast het W o r l d Trade C e n t e r ( W T C ) te A m s t e r d a m . De kamers zijn 1 4 m en zijn van alle g e m a k k e n v o o r z i e n . Traditionele hotels bieden vaak diensten, waarvoor de kosten indirect in d e kamerprijs w o r d e n d o o r b e r e k e n d . Hierbij kan g e d a c h t w o r d e n aan bijvoorbeeld conciërgeservice en uitgebreide aanvullende faciliteiten. C i t i z e n M draagt er z o r g v o o r dat dit niet gebeurt. 2


56

A Horwath HTL In het W T C in A m s t e r d a m is het Q b i c hotel gevestigd. Het idee achter Q b i c is c o m f o r t z o n d e r service. D o o r elektronische reserveringssystemen, automatische check-in en check-out, automaten met consumentenartikelen en computers m e t internet v o o r informatievoorziening w o r d t contact met personeel g e m i n i m a l i s e e r d . De slaapplaats, werkruimte en badkamer zijn verwerkt in kubussen van slechts 7 m . Deze gestandaardiseerde kubussen zijn geplaatst in kamers, die v o o r h e e n een kantoorfunctie h a d d e n . 2

O p g e m e r k t m o e t w o r d e n dat Maastricht in de huidige situatie beschikt over meerdere kleinschalige hotels in het lagere segment en een scala aan B & B ' s , waar gasten v o o r een bescheiden b u d g e t kunnen o v e r n a c h t e n . M e t m o d e r n e low b u d g e t hotels, zoals hierboven o m s c h r e v e n , w o r d t echter v o o r een soortgelijk b u d g e t een ander en moderner product g e b o d e n . Het lijkt d a a r o m g o e d mogelijk dat de ontwikkeling van een m o d e r n l o w b u d g e t hotel in Maastricht zakelijke én toeristische gasten, die normaliter niet z o u d e n blijven o v e r n a c h t e n , motiveert de nacht in Maastricht d o o r te b r e n g e n . Hierdoor z o u de marktruimte t o e n e m e n . Combinatiehotels Steeds meer hotels h o u d e n zich bezig met het c o m b i n e r e n van verschillende bedrijfstakken binnen de vrijetijdsbesteding. Een v o o r b e e l d hiervan is de o p k o m s t van theaterhotels. Bestaande theaterhotels in N e d e r l a n d zijn G o l d e n Tulip Hotel Figi te Zeist, V a n der Valk Theaterhotel in A l m e l o , G r a n d Hotel e n Theater G o o i l a n d te Hilversum en V a n der Valk Theaterhotel de Oranjerie in R o e r m o n d . Hotel Arena in A m s t e r d a m biedt een combinatie van hotel, restaurant, café, cocktailbar én c l u b . In A l m e l o bestaat het enige Nederlandse driesterren 'all inclusive' hotel. Hier kan v o o r één enkele prijs onder meer gebruik gemaakt w o r d e n van een b i o s c o o p , b o w l i n g , midgetgolf, een tropisch zwemparadijs, diverse speelzalen, restaurants en bars. O o k een a a n b o d aan verschillende bioscoopzalen is v o o r veel hotels wereldwijd een trekpleister. Daarnaast neemt het aantal hotels met speelhallen en/of casino's toe. V a n der Valk draait m o m e n t e e l een proef m e t een speelhal in hét hotel te Gilze-Rijen. Als de proef slaagt, k o m e n er speelhallen in meerdere vestigingen van de hotelketen. Het ontwikkelen van een combinatiehotel z o u v o o r Maastricht een aanvulling kunnen betekenen o p het sterke toeristische product. W a a r Maastricht veel te bieden heeft o p het gebied van cafés, restaurants, filmhuizen en theaters, zijn er w e i n i g hippe en laagdrempelige recreatieve avondfaciliteiten. Als een toekomstig combinatiehotel z o u aansluiten bij dit gebrek, z o u dit kunnen leiden tot aanvullende hotelvraag vanuit de toeristische markt. Bovendien z o u het ontstaan van dergelijke faciliteiten bijdragen aan het recreatieve karakter en i m a g o van de stad en z o d o e n d e ook direct of indirect v o o r aanvullende vraag vanuit de individueel zakelijke markt en de congresmarkt kunnen z o r g e n . M e t het overleg met Harrah's en V a n d e n Ende heeft Maastricht ingezet o p deze kans, maar deze tot o p heden n o g niet weten te concretiseren. Het verdient aanbeveling hier t o c h sterk o p in te zetten. In andere steden zoals D e n Haag en H a m b u r g h e b b e n de theaterontwikkelingen van V a n den Ende een bijzonder positief effect g e h a d o p de bezettingsgraden van hotels in de stad. Een dergelijke ontwikkeling is d a n niet alleen vraaggenerator v o o r het eigen hotel maar ook v o o r de gehele Maastrichtse hotelmarkt. Resort De internationale hotelmarkt is druk bezig met het i m p l e m e n t e r e n van s p a - , wellness-, beauty- en fitnessfaciliteiten in hotels. In landen als Duitsland en Oostenrijk maken wellnessfaciliteiten al jaren deel uit van het hotelproduct. De Analyse hotelmarkt Maastricht

57

A Horwath HTL thema's die veelal v o o r k o m e n zijn Wellness & C o n v e n t i o n en Spa & Wellness. Deze thema's

bieden de drukke zakenreiziger vooral

omgeving

om

in

te

vergaderen. V o o r

de

een rustige

toeristische

en

reiziger

comfortabele ontstaat

de

mogelijkheid o m te onthaasten van het drukke alledaagse leven. Uit onderzoek d o o r Horwath HTL blijkt dat gasten bereid zijn o m meer te betalen v o o r een kamer in een hotel met wellnessfaciliteiten, w a a r d o o r hogere inkomsten realiseerbaar zijn. De hotelmarkt van Maastricht kent n o g geen gespecialiseerd wellnesshotel, ook wel 'resort' g e n a a m d . Het ontwikkelen van een resort buiten het centrum van Maastricht z o u een goede aanvulling kunnen zijn o p het huidige hotelaanbod en zorg kunnen dragen voor het ontstaan van aanvullende hotelvraag vanuit zowel de zakelijke als de toeristische markt. Het kan o v e r w o g e n w o r d e n o m verschillende kamertypes en pakketten te ontwikkelen o m hiermee te kunnen v o l d o e n aan de wensen en mogelijkheden van de diverse d o e l g r o e p e n . V o o r w a a r d e o m kans van slagen te h e b b e n is dat de zakelijke markt proactief en doelgericht w o r d t b e n a d e r d en dat samenwerkingsverbanden w o r d e n aangegaan met o n d e r meer het M E C C , het Maastricht C o n g r e s b u r e a u , diverse congresorganisaties, de U M en het A Z M . Z o r g - en herstelhotels Onderzoek t o o n t aan dat veel mensen met een beperking graag o p vakantie z o u d e n gaan als de accommodaties hiervoor geschikt z o u d e n zijn. Bovendien zijn veel mensen na ontslag uit het ziekenhuis er n o g niet aan toe o m naar huis te gaan. Een gast met een zorgvraag is doorgaans bereid meer geld uit te geven dan de doorsnee toerist, al dan niet d o o r middel van v e r g o e d i n g e n van de zorgverzekeraar. O m zorggasten een tijdelijk verblijf te bieden ontstaan steeds meer z o r g - en herstel hotels, waarbij hotelservice w o r d t g e c o m b i n e e r d met de aanwezigheid van zorgverleners en zorgfaciliteiten. De kamers zijn uitgerust met o n d e r meer v e r h o o g d e toiletten, beugels aan de m u u r van het toilet en aangepaste douches. Tevens h e b b e n de kamers brede, drempelloze d e u r o p e n i n g e n . Het in samenwerking met het A Z M realiseren van een z o r g - en herstelhotel in Maastricht z o u gasten kunnen aantrekken die normaliter niet in de stad z o u d e n overnachten. Hiermee z o u de hotelmarktruimte kunnen w o r d e n uitgebreid. Een andere o v e r w e g i n g is het aangaan van samenwerkingsverbanden tussen één of meerdere bestaande hotels en het A Z M . V o o r w a a r d e hiervoor is het aanpassen van de routing van bestaande hotels o m de z o r g - en herstelgasten van de overige hotelgasten te scheiden en het aanpassen van een gedeelte van het hotelproduct aan de behoeften van de zorggasten. Boutique/design hotels Een trend in de internationale hotellerie betreft het ontstaan van hotels die zich profileren als kleinschalige, onafhankelijke en/of bijzondere hotels. O o k ketens sluiten hierop aan d o o r binnen de eigen keten nieuwe merken te ontwikkelen die gericht zijn o p specifieke d o e l g r o e p e n . Veel van deze hotels w o r d e n geprofileerd als boutique of design hotel. Dit type hotel w o r d t meestal geassocieerd m e t het t o p s e g m e n t , maar ook in de lagere segmenten kunnen hotels zich hierop richten. Maastricht kent meerdere hotels die zich als boutique en/of design hotel profileren. Voorbeelden zijn het Eden Design Hotel, het Kruisheren Hotel en Designhotel Derion. Het ontstaan en de voortzetting van deze hotels in Maastricht bewijst dat dit type hotel g o e d past bij de stad. Echter, het ontwikkelen v a n een n i e u w b o u t i q u e / d e s i g n hotel in Maastricht zal m i n d e r uniek zijn d a n w a n n e e r een n i e u w hotel van dit type ontwikkeld w o r d t in een markt waar het n o g o n b e k e n d is. Bovendien is de betekenis van b o u t i q u e / d e s i g n hotel in de internationale hotellerie Analyse hotelmarkt Maastricht

58

A Horwath HTL niet sterk afgebakend, w a a r d o o r steeds meer hotels aanspraak m a k e n o p de term, o n g e a c h t het daadwerkelijke hotelconcept. Het lijkt d a a r o m onwaarschijnlijk dat de t o e v o e g i n g van n o g meer b o u t i q u e / d e s i g n hotels zal z o r g e n v o o r aanvullende hotelvraag in Maastricht. W e l is het mogelijk dat het ontwikkelen van aanvullende b o u t i q u e / d e s i g n hotels huidige vraag zal d o e n verplaatsen. Ecohotels & maatschappelijke verantwoorde hotels Overige trends in de hotellerie h e b b e n te maken met het groeiende bewustzijn van het belang van en de v e r a n t w o o r d i n g voor de natuur en de maatschappij. V o o r b e e l d e n hiervan zijn het ontstaan van ecohotels en maatschappelijk verantwoorde hotels. Onderzoek heeft a a n g e t o o n d dat gasten in t o e n e m e n d e mate milieubewuste keuzes maken en bereid zijn tot tien procent meer te betalen v o o r een overnachting in een hotel dat rekening h o u d t m e t het milieu. Hierop w o r d e n vanuit de aanbodzijde initiatieven o n t p l o o i d o m bijvoorbeeld de C 0 2 footprint te verminderen of waterbesparende m i d d e l e n toe te passen. De hotelbranche is ook geïnspireerd d o o r maatschappelijk v e r a n t w o o r d o n d e r n e m e n . Z o maakt de Eden Hotel G r o u p gebruik van kleding uit landen waar g e e n kinderarbeid is, w o r d e n biologische p r o d u c t e n in de keuken gebruikt en rijden managers in zuinige auto's. Hoewel dergelijke ontwikkelingen in de bestaande hotelmarkt van Maastricht als onontbeerlijk w o r d e n b e s c h o u w d , lijkt het onwaarschijnlijk dat ze tot het ontstaan van nieuwe hotelvraag zullen leiden. W e l is het mogelijk dat het ontwikkelen van dit type hotels huidige vraag zal d o e n verplaatsen.

5.3

Conclusie Het c e n t r u m g e b i e d biedt meer potentie dan stedelijke g e b i e d e n buiten het c e n t r u m , maar de gehele hotelmarkt van Maastricht biedt de k o m e n d e jaren g e e n ruimte v o o r de ontwikkeling van nieuwe kamers. V a n 2 0 1 3 tot en met 2 0 2 0 vertaalt de verwachte groei in vraag zich naar een behoefte van 8 2 4 nieuwe kamers. O m een g e z o n d e situatie te garanderen, m o e t er o p w o r d e n toegezien dat de t o e v o e g i n g van hotelkamers over de hele periode w o r d t verspreid. In totaal zijn ongeveer 35 hotelontwikkelingsplannen opgevat v o o r ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers in Maastricht. A a n een aantal p l a n n e n , met betrekking tot in totaal circa 9 4 5 kamers, heeft de g e m e e n t e p r i n c i p e m e d e w e r k i n g verleend. Alleen al de hotelkamers van de plannen waar p r i n c i p e m e d e w e r k i n g aan is verleend betreft een groter aantal d a n waar de markt tot en met 2 0 2 0 ruimte v o o r lijkt te bieden. Als alle hotelkamers met p r i n c i p e m e d e w e r k i n g w o r d e n t o e g e v o e g d , daalt de g e m i d d e l d e hotel bezetting in de stad dramatisch. Z o w e l v o o r centrumhotels als v o o r hotels die buiten het centrum van Maastricht zijn g e l e g e n blijft de bezettingsgraad dan g e d u r e n d e de gehele geprojecteerde periode b e n e d e n het wenselijke niveau. Indien exploitanten van de nieuwe hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken, kan d e marktruimte groter zijn. Hetzelfde kan w o r d e n gerealiseerd d o o r het ontwikkelen van hotels met a a n t o o n b a a r unieke h o t e l c o n c e p t e n . In het bijzonder m o d e r n e low b u d g e t hotels, resorts, combinatiehotels en z o r g - en herstelhotels lijken kans van slagen te h e b b e n o m de marktruimte in Maastricht te d o e n t o e n e m e n . Een c o m b i n a t i e m e t een musicaltheater van V a n den Ende is naar v e r w a c h t i n g ook van positieve invloed o p de gehele markt. Analyse hotelmarkt Maastricht

59

A Horwath HTL 6

Aanbevelingen hotelbeleid De geprojecteerde marktruimte is geconfronteerd met het aantal bij de gemeente bekende hotelplannen o m te komen tot een advies aangaande het al dan niet instellen van een programmatisch sturend hotelbeleid. Tevens zijn aan de hand van de resultaten van het onderzoek in dit hoofdstuk richtlijnen gegeven over de invulling van het geadviseerde hotelbeleid. Het hoofdstuk is afgesloten met een beschrijving van de consequenties van vrije marktwerking.

6.1

Instellen hotelbeleid Maastricht blijkt een geprojecteerde marktruimte van 8 2 4 kamers te h e b b e n tot en met 2 0 2 0 , mits deze kamers o p de juiste m o m e n t e n aan de markt w o r d e n t o e g e v o e g d . V o o r de totale groeiverwachting biedt de binnenstad van Maastricht de meeste mogelijkheden. Hier staat tegenover dat ten tijde v a n schrijven plannen bestaan v o o r een totaal aantal van ruim 2 . 0 0 0 nieuwe hotelkamers. V o o r ongeveer 9 4 5 van deze g e p l a n d e hotelkamers is d o o r de g e m e e n t e p r i n c i p e m e d e w e r k i n g verleend. Alleen al de hotelkamers van de plannen waar principemedew erking aan is verleend betreft een groter aantal dan waar de markt tot en met 2 0 2 0 ruimte v o o r lijkt te bieden. Hiermee staat de gemeente v o o r een grote uitdaging en w o r d t de gemeente geadviseerd een sturend en t e r u g h o u d e n d beleid in te v o e r e n .

6.2

Invulling hotelbeleid Onderstaande tabel geeft een overzicht van de aanbevelingen m e t betrekking tot het hotelbeleid in Maastricht, waarna de aanbevelingen w o r d e n toegelicht. Tabel 30.


Inzetten van het economische beleid

• Ü i t v o e r i n ^ " j ^ a j i ^ a ^ b e v è l j n g \ ^ . 4 $ ^ & r - . .^.v Inzetten van het e c o n o m i s c h e beleid ter verbetering van het zakelijke klimaat Inzet van het M E C C o m congrestoerisme te verbeteren

1 1 I 1

O p de lange termijn ontwikkeling van d e zakelijke markt meer additionele aandacht g e v e n dan de toeristische Opstellen van een sturend en terughoudend beleid met betrekking tot hoteluitbreidingen (geen nieuwe hotelkamers tot 201 3, daarna gedoseerd)

Toepassing voor de gehele stad Verspreiden van marktinformatie o n d e r initiatiefnemers Initiatiefnemers verzoeken een financiële haalbaarheidsstudie aan te leveren -> e c o n o m i s c h e toets, gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het p r o d u c t Bestaande hoteliers verzoeken aan te t o n e n dat d e gewenste uitbreiding exploitatietechnisch n o d i g is -> e c o n o m i s c h e toets, gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het p r o d u c t Een monitor van hotelvraag opstellen en marktruimtebepalinq periodiek aanpassen

Verbeteren van c o m m u n i c a t i e met hotellerie

|

1

Overleg met hoteliers over de stand v a n zaken Flexibel zijn waar dit kan leiden tot synergie C o n s e q u e n t zijn in regels en toelichten w a a r o m uitzonderingen w o r d e n g e m a a k t

1 |

Bron: Horwath HTL


60

A Horwath HTL Zet e c o n o m i s c h beleid in o m het zakelijke klimaat te verbeteren D e g e m e e n t e wenst dat verblijf in de stad t o e n e e m t o m een bijdrage te leveren aan de e c o n o m i e . In de realiteit is het echter z o dat de hotelsector v o l g e n d is o p het economische klimaat en beleid. Verbeteringen in het o n d e r n e m e r s - e n vestigingsklimaat en impulsen v o o r e c o n o m i s c h e groei, k u n n e n leiden tot een t o e n e m e n d aantal overnachtingen. Hierbij kan g e d a c h t w o r d e n aan het U M convenant, de gezamenlijke inzet o m het congrestoerisme te verbeteren en de ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère, Kwaliteitssprong en Randwyck. In mindere mate zullen impulsen in het recreatieve a a n b o d van een stad ook k u n n e n resulteren in een t o e n a m e van het aantal o v e r n a c h t i n g e n . In de w e e k e i n d e n zijn de hotels van Maastricht n a g e n o e g naar volle capaciteit bezet. O m een aanzienlijke groei in het aantal toeristische overnachtingen te kunnen a c c o m m o d e r e n z o u het bestaande a a n b o d moeten w o r d e n uitgebreid, tenzij de aanvullende toeristische overnachtingen o p doordeweekse d a g e n plaatsvinden. Een dergelijke uitbreiding vergroot echter ook de capaciteit o p de moeilijk te vullen doordeweekse d a g e n . Dit maakt de situatie voor de gehele hotellerie in Maastricht alleen maar moeilijker. K o r t o m : het inzetten van proactief en doelgericht e c o n o m i s c h beleid in Maastricht m o e t leiden tot een aantrekkelijk en gastvrij zakelijk klimaat en impulsen v o o r e c o n o m i s c h e groei, w a t vervolgens kan leiden tot een groei in het aantal zakelijke overnachtingen. Geadviseerd w o r d t dat o p de lange termijn de meeste initiatieven van alle b e l a n g h e b b e n d e partijen o m hotelvraag te d o e n t o e n e m e n gericht zijn o p de zakelijke markt en in minder mate o p de toeristische markt. G e b a s e e r d o p actuele economische ontwikkelingen kan het zinvol zijn de e c o n o m i s c h e crisisjaren te overbruggen door gebruik te maken van de sterke toeristische aantrekkingskracht van de stad. Stel een sturend en t e r u g h o u d e n d beleid in betreffende hoteluitbreidingen A a n g e z i e n niet verwacht w o r d t dat o p de korte termijn het huidige e c o n o m i s c h e beleid tot een grote groei in de zakelijke hotelvraag leidt, zijn de mogelijkheden tot het uitbreiden van de hotelcapaciteit beperkt. A a n g a a n d e n i e u w e ontwikkelingen w o r d t d a a r o m geadviseerd o m , aanvullend o p de toets ruimtelijke o r d e n i n g , een sturend en t e r u g h o u d e n d hotelbeleid in te stellen. M e t dit beleid dient ervoor g e z o r g d te w o r d e n dat tot 201 3 g e e n en na 2 0 1 3 gedoseerd nieuwe hotelkamers aan de markt w o r d e n t o e g e v o e g d . Het huidige beleid maakt onderscheid tussen vijf verschillende soorten stedelijke g e b i e d e n . In s o m m i g e van die g e b i e d e n w o r d e n hotelontwikkelingen automatisch toegestaan, mits ze aan een aantal v o o r w a a r d e n v o l d o e n . N a a r aanleiding van de resultaten van de kwantitatieve analyse van de hotelmarkt te Maastricht, w o r d t geadviseerd geen onderscheid te maken tussen verschillende soorten g e b i e d e n en v o o r alle gebieden hetzelfde t e r u g h o u d e n d e beleid in te voeren. W e l dient rekening g e h o u d e n te w o r d e n met het bestaan van twee verschillende deelmarkten, bestaande uit centrumhotels enerzijds en hotels die buiten het centrum zijn gelegen anderzijds. A a n g e n o m e n w o r d t dat niet alle initiatiefnemers van hotelontwikkelingen b e k e n d zijn met de beperkte mogelijkheden o p de hotelmarkt van Maastricht, n o c h van de forse o m v a n g van geplande t o e v o e g i n g e n . Een mogelijk onderdeel van het hotelbeleid is d a a r o m dat de g e m e e n t e de juiste informatie over de hotelmarkt verspreid. Dit kan gerealiseerd w o r d e n d o o r het publiceren e n verspreiden van de marktanalyse die in dit d o c u m e n t is gerapporteerd. Uit deze analyse blijkt dat het Analyse hotelmarkt Maastricht

61

A Horwath HTL vestigen van een hotel in Maastricht in de huidige situatie een zekere mate van financieel risico met zich meebrengt. Dit besef kan ervoor z o r g e n dat een aantal initiatiefnemers zich terugtrekt of dat het een aantal initiatiefnemers niet zal lukken een exploitant te contracteren en/of de b e n o d i g d e financiering rond te krijgen. Dit neemt niet w e g dat een aantal initiatiefnemers de plannen t o c h zal willen doorzetten. Redenen hiervoor kunnen zijn dat initiatiefnemers een eigen beeld van de markt h e b b e n , dat verwacht w o r d t vraag bij bestaande hotels w e g te n e m e n , dat verwacht w o r d t eigen vraag te genereren of o m d a t d e initiatiefnemer de eerste wenst te zijn o m de beperkte geprojecteerde marktruimte te vullen. Geadviseerd w o r d t o m initiatiefnemers te vragen een financiële haalbaarheidsstudie te laten uitvoeren v o o r hun specifieke c o n c e p t en projectlocatie. Het realiseren van aanvullende vraaggeneratoren, waardoor de gehele marktruimte z o u kunnen w o r d e n uitgebreid, kan in een dergelijke haalbaarheidsstudie w o r d e n o p g e n o m e n . Hierbij w o r d t g e d a c h t aan een sterk internationaal reserveringssysteem en/of een uniek concept. Tevens w o r d t geadviseerd bestaande hoteliers die willen uitbreiden te vragen aan te tonen dat een uitbreiding van het kameraantal o m exploitatietechnische redenen n o d i g is of dat een dergelijke uitbreiding ten voordele zal zijn van de gehele hotelmarkt. Dit garandeert dat initiatiefnemers beschikken over de juiste informatie en dat initiatiefnemers die in o n v o l d o e n d e mate bekend zijn met de hotellerie van de markt w o r d e n g e w e e r d . Deze maatregel resulteert tevens in een economische toets. U i t g a n g s p u n t is dat de e c o n o m i s c h e toets w o r d t gebaseerd o p een adequate kwaliteit van het product. Bij een negatief advies van een onafhankelijk adviesbureau dient de betreffende ontwikkeling g e e n d o o r g a n g te v i n d e n . Z o blijven slechts g o e d geïnformeerde en doelbewuste initiatiefnemers over. M e t betrekking tot deze initiatiefnemers kan gesteld w o r d e n dat de markt, zoals nu bekend, slechts ruimte biedt voor een beperkt aantal hotelkamers. Tabel 28 uit het vorige hoofdstuk geeft v o o r 2 0 0 8 - 2 0 2 0 per jaar weer hoeveel hotelkamers de markt in Maastricht a u t o n o o m z o u kunnen o p n e m e n . In totaal betreft dit 8 2 4 hotelkamers. De gemeente w o r d t geadviseerd niet toe te staan dat meer hotelkamers dan geprojecteerd w o r d e n gerealiseerd. O p g e m e r k t m o e t w o r d e n dat de kwantitatieve marktruimtebepaling over een periode van meer dan tien jaar gebaseerd is o p een m o m e n t o p n a m e . Hotelvraag in een stad is afhankelijk van veel factoren, terwijl prognoses met betrekking tot deze factoren kunnen afwijken van de realiteit. Het w o r d t d a a r o m geadviseerd o m een monitor van hotelvraag in het leven te roepen en m e t gebruikmaking van de gegevens uit de monitor periodiek een nieuwe marktruimtebepaling uit te voeren. De gemeentelijke administratie die gerelateerd is aan het innen van toeristenbelasting kan w o r d e n gebruikt o m statistieken bij te h o u d e n over aantallen overnachtingen in de stad, die de basis zullen v o r m e n van de monitor. Iedere bezoeker die in een hotel in Maastricht overnacht z o u toeristenbelasting m o e t e n betalen. Hierbij z o u geen onderscheid moeten w o r d e n g e m a a k t in type hotel (hotel, hostel, pension, B & B ) . Redenen hiervoor zijn over de juiste informatie te beschikken bij besluitvorming, de veiligheid van bezoekers te k u n n e n garanderen en het v o o r k o m e n van misgelopen gemeentelijke i n k o m s t e n . O m toe te zien o p correcte administratie is een controle o p het aantal overnachtende gasten en verkochte kamernachten een voorwaarde. O m deze controle uit te kunnen voeren dient in eerste instantie een volledig overzicht te w o r d e n opgesteld over aantal beschikbare kamers, adres, eigenaar en a l g e m e e n directeur van ieder hotel in d e stad, o n g e a c h t d e o m v a n g . Analyse hotelmarkt Maastricht

62

A Horwath HTL Maastricht heeft te maken met een groot hotelaanbod b i n n e n e n buiten de stad en Maastricht maakt onderdeel uit van diverse s a m e n w e r k i n g s v e r b a n d e n . Dit maakt dat in een ideale situatie een regionaal overzicht van h o t e l a a n b o d en hotelvraag in b e s c h o u w i n g z o u w o r d e n g e n o m e n bij het opstellen van het beleid in Maastricht. Hier staat tegenover dat Maastricht een zeer eigen aantrekkingskracht heeft. Bovendien is het creëren van een overzicht van d e regionale hotelmarkt een c o m p l e x en tijdrovend karwei. Geadviseerd w o r d t bij het vaststellen van het hotelbeleid in Maastricht af te gaan op de marktanalyse uit dit rapport. In een later stadium z o u d e n de resultaten van een regionale analyse d a n kunnen bijdragen aan het evaluatieproces. Verbeter c o m m u n i c a t i e met de hotellerie Ten slotte m o e t het belang van overleg met hoteliers w o r d e n benadrukt. Terwijl het volgens de huidige hoteliers steeds moeilijker is g e w o r d e n o m wenselijke resultaten te behalen, h e b b e n bepaalde mediageluiden tot een vertekend positief beeld van de hotelmarkt geleid. Dit beeld z o u kunnen h e b b e n bijgedragen aan het ontstaan van de vele hotelontwikkelingsplannen. De hoteliers w e t e n als g e e n ander w a t de situatie in de markt is en kunnen een z o accuraat mogelijk beeld over de markt aanleveren. Deze marktinformatie uit de eerste h a n d kan w o r d e n ingezet v o o r externe c o m m u n i c a t i e , maar kan tegelijkertijd bijdragen aan gemeentelijke besluitvorming. Het optimaliseren van de lokale situatie b e h o o r t niet alleen tot de v e r a n t w o o r d i n g van de gemeente, maar zeker ook tot de v e r a n t w o o r d i n g van de lokale hoteliers. Het w o r d t d a a r o m geadviseerd de lokale hoteliers, of een delegatie van hen, uit te nodigen o m mee te d e n k e n en bij te d r a g e n aan oplossingen v o o r mogelijke knelpunten. Hierbij is het van belang zo veel mogelijk o p e n kaart te spelen met de hoteliers, de d o o r de hotellerie a a n g e d r a g e n oplossingen serieus in o v e r w e g i n g te n e m e n en daar waar dit tot synergie kan leiden flexibel te zijn in de regelgeving. O m te v o o r k o m e n dat de indruk gewekt w o r d t dat naar willekeur w o r d t afgeweken van het protocol, w o r d t geadviseerd duidelijk te c o m m u n i c e r e n w a a r o m in bepaalde gevallen van de regelgeving w o r d t a f g e w e k e n . K o r t o m : onderdeel van het advies aangaande hotelbeleid is o m wederzijds overleg over de stand van zaken met de hoteliers te voeren, o m flexibel te zijn waar dit kan leiden tot synergie en o m duidelijk te c o m m u n i c e r e n w a a r o m in bepaalde gevallen van de regelgeving w o r d t afgeweken.

6.3

C o n s e q u e n t i e s v a n vrije m a r k t w e r k i n g Het instellen van een sturend en t e r u g h o u d e n d hotelbeleid is niet de enige manier o m met de scheve v e r h o u d i n g in a a n b o d en vraag in de Maastrichtse hotelmarkt o m te g a a n . Een andere mogelijkheid is te kiezen v o o r vrije marktwerking. Dit wil z e g g e n dat, als initiatiefnemers zelf bereid zijn het financiële risico te n e m e n , zij de mogelijkheid g e b o d e n krijgen o m een nieuw hotel te o n t w i k k e l e n . D o o r toetreding van nieuwe hotels neemt in eerste instantie de scheefgroei in de hotelmarkt toe, w a a r d o o r ook de concurrentiedruk toeneemt. In een g e m i d d e l d e markt zal deze t o e n e m e n d e druk ervoor z o r g e n dat het m a n a g e m e n t van vrijwel alle gevestigde hotels zal aanscherpen, w a t zich manifesteert in het a a n b i e d e n van betere p r o d u c t e n tegen lagere prijzen. De hotels die het minst g o e d geleid w o r d e n zullen van de markt verdwijnen, maar de hotelgast profiteert van een verbeterd hotelproduct in de stad. Deze argumentatie gaat alleen o p als de gevestigde hotels over de ruimte beschikken o m aan te s c h e r p e n . De marktanalyse van dit rapport heeft echter a a n g e t o o n d dat de Maastrichtse hotellerie al jaren m i n d e r g o e d e Analyse hotelmarkt Maastricht

63

A

Horwath HTL resultaten behalen dan een g e m i d d e l d Nederlands hotel en dat hier naar verwachting de k o m e n d e jaren geen verandering inkomt. Vastgesteld moet w o r d e n dat de Maastrichtse gevestigde hotellerie g e e n ruimte heeft o m aan te scherpen. Het vrijlaten van de Maastrichtse hotelmarkt aan de marktwerking heeft daarom naar verwachting als consequentie dat de kwaliteit van het gehele stedelijke hotelproduct verminderd. Als de scheefgroei in de hotelmarkt van Maastricht n o g verder toeneemt, lijkt het namelijk waarschijnlijk dat een prijzenoorlog zal ontstaan. Dit wil z e g g e n dat één of meerdere hoteliers start met het drastisch verlagen van de kamerprijzen o m toch n o g z o veel mogelijk kamers te verhuren, waarna andere hoteliers v o l g e n . O p een bepaald punt zal het niet meer lonen o m prijzen n o g verder o m l a a g te drijven. Als hotels o p dat punt beland zijn en de bezettingsgraden n o g verder dalen, zullen ze de deuren moeten sluiten. Zoals g e z e g d , hoeft dit niet negatief te zijn v o o r de markt als geheel. Echter, hotels die dit punt n o g niet bereikt h e b b e n , h e b b e n wel te maken met een daling van marges terwijl de marges al jaren niet bijzonder h o o g zijn geweest. Een automatische reactie o p het afnemen van marges is d a a r o m kostenbesparing, o n d e r meer met betrekking tot personeelskosten, met als g e v o l g een afname van de service van hotels. Als de operationele kosten tot een m i n i m u m zijn gebracht bestaat een v o l g e n d e stap uit het bezuinigen o p vaste lasten. Eén van de vaste lasten w a a r o p bezuinigd kan w o r d e n is de FF&E reserve: een reserve die normaliter w o r d t o p g e b o u w d o m periodiek de inrichting en apparatuur te vervangen. Als deze reserve wegvalt, ontstaat een verdere daling van het kwaliteitsniveau. Als er helemaal geen winst meer w o r d t gemaakt, zullen er ook geen middelen meer zijn o m het p a n d te o n d e r h o u d e n . K o r t o m , bij vrije marktwerking loopt Maastricht het risico dat het kwaliteitsniveau van de gehele hotelmarkt drastisch zal afnemen en s o m m i g e hotels aan verval onderhevig zullen zijn. Hiermee w o r d t een negatieve spiraal in werking gezet, waarbij minder gasten zullen willen overnachten in Maastricht. De mogelijkheid bestaat dat zowel toeristische als zakelijke gasten, die normaliter in Maastricht z o u d e n overnachten, d o o r een daling in kwaliteit van de hotelmarkt van Maastricht liever gebruik maken van het ruime a a n b o d aan hotels in de regio. Bovendien zal het ' p r o d u c t Maastricht' dan niet sterk g e n o e g zijn o m de individueel zakelijke markt en de congresmarkt weer o p de rit te krijgen. Als g e v o l g van een afname in het aantal overnachtende gasten n e m e n de gemeentelijke inkomsten uit toeristenbelasting af, maar ook de bestedingen in o n d e r meer hotels, restaurants, cafés, theaters, winkels en openbaar vervoer zullen a f n e m e n . Daarnaast w o r d t Maastricht nu vaak b e s c h o u w d als een s c h o n e en veilige stad, w a a r d o o r het voor veel bezoekers een aantrekkelijke stad is. Deze perceptie kan afnemen als niet slechts enkele, maar meerdere hotels m o e t e n sluiten. H o t e l g e b o u w e n h e b b e n vaak een specifiek o n t w e r p en constructie. Hierdoor is het lastig een andere invulling te geven aan het g e b o u w als het niet meer in gebruik is als hotel. Dit wil z e g g e n dat de kans bestaat dat o p diverse, soms prominente, plekken in de stad p a n d e n leeg zullen k o m e n te staan.


64

A Horwath HTL Bijlage I: Marktruimtebepaling In deze bijlage w o r d t de berekening van de marktpotentie in Maastricht toegelicht. V a n w e g e d e verschillen in resultaten van Maastrichtse c e n t r u m h o t e l s e n hotels die buiten het c e n t r u m zijn gelegen, is ervoor gekozen twee m a r k t r u i m t e b e p a l i n g e n uit te voeren. De berekening w o r d t geïllustreerd in tabellen I e n II. O m de potentie van de hotelmarkt in een bepaalde periode te k u n n e n berekenen m o e t e n per jaar de volgende factoren tegen elkaar w o r d e n afgezet: •

•

Het b e n o d i g d e aantal kamers o m per deelmarkt een g e w e n s t e g e m i d d e l d e bezettingsgraad te kunnen realiseren, rekening h o u d e n d met het toekomstige aantal overnachtingen Het aantal toekomstige beschikbare kamernachten per deelmarkt

Benodigde

aantal kamers om

tot gewenste bezettingsgraad te komen

O m te k o m e n tot het b e n o d i g d e aantal kamers o m per deelmarkt een gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraad te kunnen realiseren, m o e t e n d e v o l g e n d e factoren b e k e n d zijn: • Huidige aantal overnachtingen in centrumhotels e n in hotels buiten het centrum • Verwachte aantallen toekomstige overnachtingen in centrumhotels en in hotels buiten het centrum • Gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraden in centrumhotels en in hotels buiten het centrum Huidige aantallen overnachtingen Het totale a a n b o d van centrumhotels bedraagt 1.248 kamers. In 2 0 0 7 , het laatste afgesloten boekjaar, h e b b e n deze hotels g e m i d d e l d een bezetting van 6 8 % gerealiseerd. Dit percentage is gedeeltelijk gebaseerd o p een a a n n a m e . V o o r ongeveer 8 5 % van het huidige h o t e l a a n b o d is d e g e m i d d e l d e bezettingsgraad b e k e n d . De overige 1 5 % bestaat uit kleinschalige geclassificeerde en niet-geclassificeerde budgethotels en B & B ' s . Het is lastig o m een beeld te krijgen van de resultaten van deze hotels, o m d a t het veel hotels betreft m e t slechts een paar kamers en de administratie niet zo uitgebreid w o r d t b i j g e h o u d e n als bij grotere hotels. A a n de h a n d van cijfers die w e l bekend zijn, lijken kleinschalige hotels in Maastricht een bezettingsgraad te realiseren van tussen d e 5 0 % en de 6 0 % . In deze analyse w o r d t uitgegaan van een bezettingsgraad v a n 5 5 % in 2 0 0 7 . Dit is lager dan het geval is v o o r veel van de grotere hotels. V o o r veel eigenaren van kleinschalige hotels (zoals de B&B's) betreft het verhuren de kamers niet het h o o f d i n k o m e n en is het niet noodzakelijk en/of gewenst d e kamers z o vaak mogelijk te verhuren. Bovendien h e b b e n kleinschalige hotels d o o r g a a n s m i n d e r h o g e vaste lasten, w a a r d o o r het voor hen mogelijk is kostendekkend te zijn bij een lage bezetting. O p basis van een jaar van 365 d a g e n waren er in 2 0 0 7 dus ( 1 . 2 4 8 * 3 6 5 * 0 , 6 8 ) = 4 5 5 . 5 2 0 kamers bezet. Het totale a a n b o d van hotels buiten het c e n t r u m van Maastricht bedraagt 9 7 7 kamers. In 2 0 0 7 h e b b e n deze hotels g e m i d d e l d een bezetting van 6 0 % gerealiseerd. O p basis van een jaar van 365 d a g e n waren er in 2 0 0 7 dus 2 1 3 . 9 6 3 ( 9 7 7 * 3 6 5 * 0 , 6 0 ) kamers bezet. Analyse hotelmarkt Maastricht

65

A

Horvvath HTL Verwachte aantallen toekomstige overnachtingen De verwachte aantallen toekomstige overnachtingen in centrumhotels en in hotels buiten het centrum van Maastricht kunnen w o r d e n berekend d o o r de huidige aantallen overnachtingen (455.520 voor centrumhotels en 2 1 3 . 9 6 3 v o o r hotels buiten het centrum) te vermenigvuldigen m e t d e verwachte groei v a n de hotelvraag. Deze groei is bepaald in de vraaganalyse en staat weergegeven in kolom A van tabel I en II. D e verwachte aantallen toekomstige overnachtingen in centrumhotels en in hotels buiten het c e n t r u m van Maastricht staan w e e r g e g e v e n in kolom B. Gewenste gemiddelde bezettingsgraden De gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraden in centrumhotels en in hotels buiten het centrum van Maastricht zijn bepaald aan de h a n d van de g e m i d d e l d e bezettingen van beide groepen hotels in de periode 2 0 0 3 - 2 0 0 7 en aan de h a n d van welk niveau van bezettingsgraad wenselijk lijkt o m een g e z o n d e exploitatie te faciliteren. Ervaring leert dat een g e m i d d e l d hotel minimaal een bezetting van 5 5 % dient te hebben o m de kosten en vaste lasten te kunnen dekken. Vanzelfsprekend dient hier een passende kamerprijs tegenover te staan. D e minimale bezetting o m uit de rode cijfers te k o m e n of te blijven is echter afhankelijk van diverse externe en interne factoren. V o o r b e e l d e n van externe factoren zijn: koopkracht van de d o e l g r o e p e n , kosten van v e r g u n n i n g e n , grondkosten, onroerend g o e d kosten, kosten v a n personeel en de noodzaak o m marketingactiviteiten uit te voeren. V o o r b e e l d e n v a n interne factoren zijn de o m v a n g van het hotel, het aantal aanvullende faciliteiten, ketenbinding en m a n a g e m e n t . O n d e r z o e k heeft a a n g e t o o n d dat de koopkracht van bezoekers is a f g e n o m e n . Bovendien neemt o p dit m o m e n t de vraag naar hotelkamers in Maastricht af, waardoor meer moeite en geld m o e t e n w o r d e n geïnvesteerd in marketingcommunicatie en -activiteiten. V a n w e g e de ligging van Maastricht nabij België en Duitsland, moet deze c o m m u n i c a t i e geschieden in drie talen en de activiteiten plaatsvinden in drie landen. Hier komt bij dat Maastricht, mogelijk v a n w e g e de stedelijke c o m p a c t h e i d , een dure stad lijkt te zijn m e t als gevolg h o g e kosten voor v e r g u n n i n g e n , land en o n r o e r e n d g o e d . A a n g e n o m e n w o r d t dat deze kosten in het centrum hoger zijn d a n buiten het c e n t r u m en dat de g e m i d d e l d e bezettingsgraad van hotels in het c e n t r u m h o g e r dient te zijn d a n van hotels buiten het c e n t r u m . V a n w e g e al deze redenen w o r d t a a n g e n o m e n dat centrumhotels een minimale bezetting van 7 0 % m o e t e n realiseren en hotels buiten het centrum een minimale bezetting van 6 5 % o m tot een g e z o n d e bedrijfseconomische exploitatie te kunnen leiden. Benodigde aantallen kamernachten om tot gewenste bezetting te komen De verwachte aantallen toekomstige overnachtingen ( k o l o m B) zijn g e d e e l d d o o r 0,70 o m het aantal kamers in kamernachten in het c e n t r u m , dat n o d i g is o m t o t de gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraad van 7 0 % te k o m e n , te kunnen berekenen. De verwachte aantallen toekomstige overnachtingen ( k o l o m B) zijn g e d e e l d d o o r 0,65 o m het aantal kamers in kamernachten buiten het c e n t r u m , dat n o d i g is o m tot de gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraad v a n 6 5 % te k o m e n , te kunnen berekenen. Deze aantallen zijn weergegeven in kolom C .


66

^

Horvvath HTL Aantal toekomstige beschikbare kamernachten O m d a t o p dit m o m e n t n o g besloten m o e t w o r d e n hoe de g e m e e n t e o m zal gaan met aanvragen voor het b o u w e n van nieuwe hotels en het uitbreiden van bestaande hotels, is gekozen o m de theoretische ruimte o p de hotelmarkt te berekenen aan de h a n d van het aantal hotelkamers dat nu actief is o p de markt. V o o r centrumhotels is het aantal beschikbare kamernachten o p jaarbasis: 1 . 2 4 8 * 365 = 4 5 5 . 5 2 0 . V o o r hotels buiten het centrum jaarbasis: 9 7 7 * 365 = 3 5 6 . 6 0 5

is het aantal

beschikbare kamernachten

op

Deze aantallen zijn weergegeven in kolom D.

Marktpotentie Per deelmarkt het aantal toekomstige beschikbare kamernachten ( k o l o m D) aftrekken van het b e n o d i g d e aantal kamernachten o m tot een gewenste g e m i d d e l d e bezettingsgraad te k o m e n (kolom C ) resulteert in de toe te v o e g e n aantallen kamers in kamernachten. Deze aantallen zijn w e e r g e g e v e n in k o l o m E. De aan de twee deelmarkten toe te v o e g e n aantallen kamers in kamernachten zijn gedeeld d o o r 365 o m te k o m e n tot de cumulatieve aantallen kamers w a a r m e e het hotelaanbod jaarlijks kan w o r d e n uitgebreid. Deze aantallen zijn w e e r g e g e v e n in kolom F. K o l o m G geeft de aantallen toe te v o e g e n kamers per jaar weer, ervan uitgaande dat ieder v o o r g a a n d jaar een aantal nieuwe kamers w o r d t ontwikkeld dat gelijk is aan de geprojecteerde marktpotentie. Tabel 1

Mar ctruimtebepaling centrumhote s A

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

0,0 -1,5 0,0 2,5 4,7 4,7 4,7 4,7 0,0 2,5 4,7 4,7 4,7

B 309.754 305.107 305.107 312.735 327.434 342.823 358.936 375.806 375.806 385.201 403.305 422.260 442.107

C 442.505 435.868 435.868 446.764 467.762 489.747 512.765 536.865 536.865 550.287 576.150 603.229 631.581

E 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520 455.520

-13.015 -19.652 -19.652 -8.756 12.242 34.227 57.245 81.345 81.345 94.767 120.630 147.709 1 76.061

F -36 -54 -54 -24 34 94 157 223 223 260 330 405 482

-

34 60 63 66 0 37 70 75 77

Bron: Horwath HTL A = verwachte groei in hotelvraag B = verwachte vraag naar hotelkamers in kamernachten C = benodigde kamers in kamernachten om aan vraag te voldoen bij een bezetting van 70% D = beschikbare aantal kamers in kamernachten E = marktruimte in kamernachten F = marktruimte in kamers, cumulatief G = marktruimte in kamers, per jaar


67

A Horwath HTL Tabel 1 KSiii 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Mar ktruimtebepaling hotels buiten het centrum A 0,0 -1,5 0,0 2,5 4,7 4,7 4,7 4,7 0,0 2,5 4,7 4,7 4,7

213.963 210.754 210.754 218.973 227.513 236.386 245.605 255.184 255.184 262.839 278.609 295.326 313.046

329.1 74 324.236 324.236 336.881 350.020 363.671 377.854 392.590 392.590 404.368 428.630 454.348 481.608

356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605 356.605

E -27.431 -32.369 -32.369 -19.724 -6.585 7.066 21.249 35.985 35.985 47.763 72.025 97.743 125.003

G -75 -89 -89 -54 -18 19 58 99 99 131 197 268 342

19 39 41 0 32 66 71 74

Bron: Horwath HTL A = verwachte groei in hotelvraag B = verwachte vraag naar hotelkamers in kamernachten C = benodigde kamers in kamernachten om aan vraag te voldoen bij een bezetting van 65% D = beschikbare aantal kamers in kamernachten E = marktruimte in kamernachten F = marktruimte in kamers, cumulatief G = marktruimte in kamers, per jaar


68

Horwath H T L Hotel, Tourism and Leisure

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum Nederland T e l . +31 ( 0 ) 3 5 - 5 4 8 9 0 2 0 Fax. +31 ( 0 ) 3 5 - 5 4 8 9 0 3 0 email [email protected] www.horwath.nl

Bijlage 1. Verslag Inspraakavond Voorontwerp bestemmingsplan Hotel Gronsveld d.d. 13 november 2008 19.00 uur - 21.00 uur Raadszaal gemeentehuis

1.

2. 3.

4.

5.

6. 7. 8.

9. 10. 11.

Dhr. Jacobs opent de inspraakavond en heet de aanwezigen welkom. Hij geeft aan dat de gemeente in 2002 een terrein aan de Oosterbroekweg gekocht heeft van de provincie. Dit terrein werd o.a. gebruikt voor de opslag van wegenzout. In 2004 zijn de eerste plannen ontwikkeld om aan dit terrein en de aanliggende weilanden een andere bestemming te geven. Deze plannen werden mede ingegeven door de kwalificatie die in het Provinciaal Omgevingsplan 2001 aan deze locatie weid gegeven, zijnde Stadspoort. In 2006 is het gemeentebestuur in contact gekomen met Wyckerveste B V . Deze hebben aangegeven deze plannen verder te willen ontwikkelen. De raad heeft het college op 26 juni 2007 opgedragen om deze plannen verder uit te werken tot een voorontwerp bestemmingsplan. Het plan houdt een concept in dat bestaat uit de realisatie van een hotel, een weiness- en fitnesscentrum, een amusementshal alsmede grootschalige/ perifere detailhandel. Dhr. Jacobs geeft aan dat het plan naar de opvatting van het college een haalbaar plan is dat een goede invulling geeft aan de locatie. Hij geeft hierbij aan dat de gemeente Maastricht het hier niet geheel mee eens is. Overleg hierover zal zeer zeker nog plaatsvinden. Dhr. Jacobs geeft aan dat aangezien de procedure van het Voorontwerp bestemmingsplan is ingezet, het college er voor gekozen heeft om toch deze inspraakavond te laten doorgaan. Op deze manier kan ook een indruk gekregen worden van de opvattingen die onder mensen over deze ontwikkeling leven. Dhr. Jacobs geeft het verloop van de avond aan. Een toelichting op het bestemmingsplan zal gegeven worden door de heer Tielen van Plangroep Heggen. Mw. Starren van de gemeente zal aansluitend de procedure toelichten. Vervolgens bestaat de gelegenheid tot het stellen van vragen en het geven van een inspraakreactie. Deze inspraakreactie zal vastgelegd worden in een verslag. Degenen die de lijst tekenen, zoals neergelegd op de tafels, zullen het inspraakverslag toegestuurd krijgen.Tevens zullen zij te zijner tijd het standpunt van het college ten aanzien van de inspraakreacties ontvangen. Dhr. Tielen geeft een toelichting op het voorliggende bestemmingsplan. Mw. Starren geeft een toelichting op de te volgen procedures. Mw. Opheij geeft aan dat zij afgelopen jaar zitting heeft gehad in het project Leefbaar Gronsveld en Rijckholt. In dit project is wel aangegeven dat een hotel en kleine zaken ter plaatse zouden komen. Daarmee heeft zij geen moeite. Zij heeft wel moeite met de komst van een amusementshal. Zij vraagt of er geen andere mogelijkheid is. Dhr. Meijer geeft aan dat een hotel project op zich, economisch gezien een zeer moeilijk project is. Daarom moeten bij een hotel andere functies toegevoegd worden. Er is daarbij steeds gekeken naar welke functie bij dit hotel zou kunnen. Van amusementsbedrijven is bekend dat zij een hoge huur betaalden. Hierin is echter de laatste tijd verandering gekomen. Amusementsbedrijven zijn opgeschrikt door de gewijzigde belastingwetgeving. Daardoor betalen bedrijven minder. Wyckerveste heeft al prijsafspraken gemaakt met de voorgestane uitbater van de amusementshal. Dhr. Meijer geeft aan dat hij bereid is om te kijken naar nieuwe formules, maar het moet dan ook om functies gaan die passen bij een hotel. Voor wat betreft amusementshallen geeft hij aan dat het gecertificeerde bedrijven zijn, die goed functioneren en waar ook streng gecontroleerd word. Mw. Opheij geeft aan dat zij een gokhal niet vindt passen bij een dorp van 3000 inwoners. Zij verneemt nu dat de exploitant al zo ver met contracten is gegaan, dat geen ruimte meer over is voor andere ontwikkelingen. Dhr. Meijer geeft aan dat vanaf het begin een amusementshal onderdeel is geweest van de plannen. Mw. Opheij geeft aan dat er in de omgeving al veel probleemjongeren zijn. De vraag is dan ook waar de gemeente aan gaat beginnen. Dhr. Meijer geeft aan dat zijn kantoor gevestigd is in het Roda stadion. Onder zijn kantoor is een amusementshal gevestigd. Het blijkt dat met name senioren deze amusementshal bezoeken. Zij zien dit als een vorm van tijdsbesteding. Ook is de laatste jaren veel gedaan om het image van dit soort bedrijven te verbeteren. Daarnaast is ook belangrijk dat dit soort bedrijven veel ten behoeve van de veiligheid doen. Dit heeft niet alleen effecten op de bedrijven zelf maar ook op het daarom heen liggende gebied. Overal rondom de amusementshal worden camera's aangebracht. Ongewenste activiteiten worden tijdig gesignaleerd. Mw. Opheij geeft aan dat de gemeente Eijsden niet mee had moeten gaan met ontwikkelingen zoals een amusementshal. Dit past niet bij een kern met de grootte van Gronsveld. Dhr. Meijer geeft aan dat het een perifere ontwikkeling betreft. Het ligt niet in de kern zelf. Mw. Vissers-Martens geeft aan dat niet gegarandeerd kan worden dat personen die de amusementshal bezoeken het dorp intrekken. Voorts vraagt zij of er geen verzadiging op de hotelmarkt optreedt.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18. 19.

20.

Dhr. Tielen geeft aan dat dit inderdaad niet voorkomen kan worden. Gezien echter de directe ontsluitingen met de autosnelweg, is het aannemelijk dat mensen gebruik van de hoofdwegen en niet van de binnnewegen. Dhr. Meijer geeft aan dat het een doelgericht publiek is. Deze mensen zullen in de regel de kortste weg nemen en dat is de autosnelweg. Ten aanzien van de hotelwereld deelt dhr. Meijer mee dat er een opleving is geweest, maar de hotelbranche momenteel ook leidt onder de kredietcrisis. Hij geeft aan dat het daarom ook zo belangrijk is om te komen met een concept dat nog niet in Maastricht is. Het prijskwaliteitsniveau moet goed zijn. Hij verwijst hierbij naar een concept waarbij de prijs is gebaseerd op drie sterren niveau maar de kwaliteit vier stenen niveau inhoudt. Hij geeft aan dat ook door de afdeling economische zaken van Maastricht is aangegeven dat het om een toevoeging op de markt moet gaan. Het moet niet meer van hetzelfde zijn. Dhr. Meijer geeft voorts aan dat aan elke ontwikkeling risico's kleven. Dhr. Persoon geeft aan dat de detailhandelssector zwaar onder druk staat. Ook in de omgeving is de situatie bij centra, zoals Heer, Amby, De Heeg problematisch. Dit geldt ook voor de situatie Mosae Forum/ Entre Deux. Er zou daarom geen detailhandel moeten bijkomen aan de rand van de stad. De definitie met betrekking tot supermarkt in het bestemmingsplan is niet zodanig dat elke vorm van verkoop van levensmiddelen wordt uitgebannen. Voor wat betreft het vestigen van Doe het zelf markten geeft de heer Persoon aan dat de euro maar een keer uitgegeven kan worden. Zij blijven zich dan ook verzetten tegen de nu voorgestane plannen. Voorts geeft hij aan dat de provincie vraagt om een regiovisie. Dhr. Meijer geeft aan dat Mosae Forum niet vergeleken kan worden met perifere detailhandel. Hij geeft aan dat een distributief planologisch onderzoek is opgesteld. Dit is mede opgesteld naar aanleiding van vragen van Maastricht. Dit onderzoek is plm. een maand geleden gereed gekomen. Hierbij blijkt dat er een vraag is naar 72.000m2. Dit houdt dus in dat met een beschikbaarheid van 9000 m2 goede keuzes gemaakt moeten worden. Winkels uit een centrum, zoals bijvoorbeeld ook het Centrumplan Eijsden, zijn niet te vergelijken met perifere winkels. In het voorliggend plan handelt het om een tweetal zaken die ieder plm. 4500 m2 nodig hebben. Voor wat betreft de supermarkt. Deze komt niet in dit plan. Ook is er geen trukendoos die de vestiging van een supermarkt nadien toch mogelijk maakt. Vanaf het begin is de vraag bij de afdeling economische zaken van Maastricht neergelegd waar behoefte aan is en wie eventueel verplaatst zouden kunnen worden. De centra van Eijsden en Maastricht zullen hier dan ook niet onder leiden. In het door Ecorys opgestelde onderzoek is deze behoefte vraag nader in kaart gebracht. De conclusie van dit onderzoek is dat er genoeg vraag is voor het invullen van 3 locaties, waaronder deze locatie. Dhr.Persoon geeft aan dat hij het DPO graag zou willen ontvangen. Wethouder Jacobs zegt toe om het DPO toe te sturen aan de heer Persoon. De heer Persoon geeft hierbij aan dat er gekeken moet worden vanuit de consumentenkant. Er zal zich immers een krimp voordoen in de bevolking. Als er dan bijvoorbeeld een bouwmarkt komt is het nog maar de vraag of de plaatselijke Hubo nog bestaansrecht heeft. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor modezaken. Dhr. Meijer geeft aan dat in het DPO ook rekening is gehouden met de krimp. Toch blijkt hieruit dat nog voor alle perifere/ grootschalige branches markt is.met uitzondering van de zaken in huishoudelijke artikelen ( Blokker-achtige formules). Ook met Servatius is gesproken over de verhouding tot de winkels in het Centrumplan. Zoals het nu voorligt zullen zich een tweetal formules vestigen ter plaatse, ieder met 4500 m2. Het gaat dan om een hifizaak en een sportzaak. Dhr. Meijer geeft aan dat hij vanaf het begin in gesprek is geweest met Maastricht. Sommige partijen vragen al 10 jaar om ruimte in Maastricht. De Trega locatie zal pas tussen nu en 7 a 8 jaar gerealiseerd kunnen worden. Dhr. Moerkerk vraagt naar het versclül tussen de voorgestane artikel 19 procedure en de nieuwe WRO. Voorts vraagt hij of een MER-besluit nodig is. Mw. Starren geeft aan dat in het kader van een artikel 19 procedure het concept besluit 6 weken ter inzage wordt gelegd. Hiertegen kunnen zienswijzen worden ingebracht. Bij een projectbesluit geldt hetzelfde. Ook hier wordt het concept 6 weken ter inzage gelegd en kunnen zienswijzen worden ingebracht. Procedureel verandert er niet zoveel. De gemeente moet bij een projectbesluit wel binnen een jaar na vaststelling hiervan een bestemmingsplan vaststellen. Doet een gemeente dit niet, dan verliest zij het recht op legesheffing voor de betreffende activiteit. Aangezien de aanvraag om bouwvergunning van voor 1 juli 2008 dateert, is de oude wetgeving van toepassing. Ten aanzien van de Mer-plicht geeft mw. Starren aan dat voor recreatieve inrichtingen, waaronder wellicht de amusementshal valt, bij meer dan 250.000 bezoekers op jaarbasis bezien moet worden of de MER-plicht van toepassing is (een zgn. beoordelingsbesluit). In het voortraject is niet gebleken van een MER-pIicht voor de genoemde activiteit. Bij het standpunt ten aanzien van de inspraakreacties zal hier meer uitgebreid op ingegaan worden. Dhr. Moerkerk vraagt waarom de initiatiefnemer ervoor heeft gekozen om voor 1 juli 2008 de

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29. 30.

31. 32.

33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.

41.

bouwaanvraag in te dienen. Dhr. Meijer geeft aan dat toen de plannen gereed waren en zij ervoor gekozen hebben om deze plannen zo snel mogelijk in te dienen. In de eerste planning was hij ervan uitgegaan dat medio 2009 met de bouw gestart zou kunnen worden. Mw. Meijs geeft aan dat zij nog een aantal aanvullende vragen hebben. Als bewonerscomité Stationsstraat hebben zij al eerder met de gemeente en Wyckerveste aan tafel gezeten. Zij hebben echter nog een aantal vragen. Deze zullen door de afzonderlijke leden van het bewonerscomité gesteld worden. Mw. Meijs vraagt hoe het zit met de parkeerplaatsen. Bij topdrukte zouden meer dan 700 parkeerplaatsen benodigd zijn. Bij de invulling van de parkeerplaatsen is echter uitgegaan van een gemiddelde van iets meer dan 400 parkeerplaatsen. Hoe gaat het dan bij topdrukte als mensen wild gaan parkeren. Met name de Stationsstraat zal dan overlast ondervinden. Dhr. Meijer geeft aan dat dit ook een van de vragen is geweest van degenen die zich ter plaatse willen vestigen. Momenteel wordt onderzocht hoe meer parkeerplaatsen op het perceel gecreëerd kunnen worden. Momenteel wordt een plan bekeken waarbij op en onder de huidige retailzaken geparkeerd kan worden. De bedoeling is dan om het gebouw op palen te plaatsen en onder het gebouw parkeren mogelijk te maken. Dit zou leiden tot plm. 300 parkeerplaatsen meer. Alhoewel ook met plm. 400 parkeerplaatsen aan de norm voldaan wordt, is het beschikbaar zijn van voldoende parkeerplaatsen een harde voorwaarde van zaken om zich ter plaatse te vestigen. Dhr. Rousch geeft aan dat destijds aan het bewonerscomité een plan is getoond met twee toeritten. Destijds is aangegeven dat nog bezien zou worden of oók met één toerit volstaan kon worden. In het nu voorliggende bestemmingsplan wordt wederom uitgegaan van twee toeritten. Dhr. Meijer geeft aan dat twee toeritten in het plan zijn gelaten om de bezoekersstromen te kunnen scheiden. Dit is mede ingegeven door de verkeersveiligheid ter plaatse. Er ontstaat dan ook geen functiemenging. Hij zal e.e.a. nogmaals aan verkeerskundigen voorleggen. Mw. Yerna geeft aan dat in de bespreking met de bewoners van de Stationsstraat nooit is aangegeven dat er een lichtmast zou komen. Nu staat in de plannen een lichtmast aangegeven. De afspraak is ook gemaakt dat zo weinig mogelijk lichtuitstraling richting Stationsstraat zou plaatsvinden. Mw. Yerna vraagt hoe hoog deze mast wordt. Dhr. Meijer geeft aan dat de mast maximaal 36 meter hoog wordt. Deze mast zat aanvankelijk niet in de plannen. De retailers hebben gevraagd om hun bedrijf via reclame-uitingen in de picture te plaatsen. Dit heeft geleid tot opname van de reclamemast. Mw. Yerna geeft aan dat ze dit verre van landelijk vindt. Dhr. Meijer geeft aan dat het een driehoek zal worden. Reclame zal zich met name richten naar Maastricht en naar Luik. De bedoeling is dat de mast van bimien uit wordt aangestraald. Dit zal een nevel effect voor de omgeving tot gevolg hebben. Mw. Yerna geeft ook aan dat nu een wegrestaurant wordt genoemd. In het verleden is duidelijk aangegeven dat geen sprake zou zijn van een fast food restaurant. Nu lijkt dit er weer in le sluipen. Dhr. Meijer geeft inderdaad aan dat hij in het verleden steeds heeft aangegeven dat het niet de bedoeling is om een fast-food restaurant ter plaatse te vestigen. Het restaurant dat zich nu ter plaatse wenst te vestigen, betreft een zgn. Wok-formule. Dhr. Meijs vraagt inzicht in de zaken die zich ter plaatse gaan vestigen. Dhr. Meijer geeft aan dat het naast het genoemde hotel, restaurant, fitness en amusementshal, handelt om een tweetal grootschalige detailhandelszaken, te weten een hifi-zaak en een sportzaak. Dhr. Meijs vraagt of het de bedoeling is dat de parkeerplaatsen s'avonds worden afgesloten. Dhr. Meijer geeft aan dat dit voor wat betreft de retailzaken niet de bedoeling is. De parkeerplaatsen ten behoeve van de hotelgasten zullen uiteraard wel afgesloten c.q. beveiligd worden. Mw. Meijs vraagt of toch niet een slagboom geplaatst kan worden, aangezien zich nu in de omgeving een andere vorm van perifere detailhandel ontwikkelt. Dhr. Meijer geeft aan hier geen problemen mee te hebben. Als hij straks met partijen tot de conclusie komt dat een slagboom gewenst is, wordt deze slagboom geplaatst. Dhr. Persoon vraagt hoe gegarandeerd wordt dat de slagboom ook daadwerkelijk geplaatst wordt. Wat gebeurt indien de twee genoemde partijen afhaken. Dhr. Meijer geeft aan dat als dit een Struikelblok zou zijn richting buurt, hij de garantie zal afgeven dat de slagboom ook daadwerkelijk geplaatst wordt. Voorts verwijst hij naar het bouwplan. Dit is qua opzet zodanig, dat het qua ingang en routering maar plaats biedt aan twee grote formules. Zou een andere inlichting worden voorgestaan, moet het plan gewijzigd worden. Met de genoemde zaken verkeren de onderhandelingen in een vergevorderd stadium. Er is echter op dit moment geen 100% garantie dat deze zaken zich ook daadwerkelijk hier gaan vestigen. Dhr. Consten geeft aan dat er een rapport is bijgevoegd met het aantal verkeersbewegingen. Hij vraagt

42.

43.

44. 45. 46. 47.

48.

49. 50. 51. 52. 53.

naar het juiste aantal. Voorts constateert hij dat het plan leidt tot een behoorlijke verkeersintensiteit. Indien 5 a 10 % van deze verkeersintensiteit zich over de Stationsstraat begeeft is dat een dusdanige intensiteit, die de Stationsstraat niet aankan. Hier onstaat dan een overcapaciteit. Hoe kan e.e.a. geregeld worden dat het verkeer zo min mogelijk gebruik maakt van de Stationsstraat. Dhr. Consten vermeldt hierbij ook dat aan de oostzijde van de Stationsstraat een tunnel is met een maximale hoogte van 2.50 meter. Vrachtverkeer kan hiervan geen gebruik maken. Mw. Starren geeft aan dat zij het antwoord op het exacte aantal verkeersbewegingen moet schuldig blijven. In het rapport dat mede ten grondslag heeft gelegen aan het bestemmingsplan is e.e.a. wel aangegeven. Dhr. Jacobs geeft aan dat dit bij het standpunt van het college op de inspraak zal worden meegenomen. Dhr. Moerkerk geeft aan dat hij van de zijde van de gemeente Maastricht heeft vernomen dat er in overleg met Eijsden en Rijkswaterstaat gesproken zou worden over de aanleg van een rotonde bij de Köbbesweg/ Oosterbroekweg. Dhr. Jacobs geeft aan dat hem geen plannen van Maastricht hieromtrent bekend zijn. Mw. Meijs geeft aan dat dit wel een aandachtspunt is. De situatie ter plaatse van de Köbbesweg is nu al heel druk. Wellicht dat een rotonde een goede oplossing is. Dhr. Jacobs geeft aan dat de verkeerssituatie ter plaatse goed bekeken wordt. Dhr. Jacobs vraagt of er nog aparte inspraakreacties zijn of dat de nu gestelde vragen/ gemaakte opmerkingen als zodanig opgevat kunnen worden. Voorzover deze nog niet tijdens deze avond zijn beantwoord, zullen deze alsdan beantwoord worden in het op te stellen standpunt van het college. Dhr. Kater neemt het woord en geeft aan zijn inspraakreactie naar voren te willen brengen. De heer Kater noemt het concept bestemmingsplan Hotel Gronsveld meer een reclamefolder dan een gemeentelijk beleidsuitgangspunt. Hij verwijst hierbij naar de toelichting van het bestemmingsplan, waarin wordt aangegeven dat gekozen wordt voor een mix van functies in een groene setting. Deze voorstelling is ver van de werkelijkheid. Hij vraagt zich af waarom Eijsden een stadspoort moet realiseren. Er is al genoeg overlast van Maastr icht. Eijsden zou juist het groene karakter moeten benadrukken en geen hoogbouw. De groenvoorziening valt in het niet bij een hotel van 37 meter en 9 lagen. Voorts verwijst hij naar Maastricht waarlO meter als maximale hoogte wordt gehanteerd voor dit soort situaties. Door nu vast te houden aan een hoogte van 37 meter kan een precedent ontstaan. Gronsveld wordt op die manier een tuindorp. Daarnaast heeft de provincie het concept Landmark in 2006 geschrapt. Het academisch ziekenhuis is maar half zo hoog. Voorts wordt in de toelichting omschreven dat de bebouwing aansluit bij het stedelijk gebied. Waarom wordt hiernaar verwezen. De aanliggende bebouwing bestaat uit laagbouw met loodsen. Met functies zoals een hotel en amusementshal wordt het een Las Vegas aan de A2. Er is al genoeg criminaliteit, ten gevolge van het voornemen van een wietboulevard. Ook op een toename van het aantal verkeersbewegingen zit Gronsveld niet te wachten. Er zou een gebouw moeten verrijzen in 1 bouwlaag. Bij het plan zoals het nu voorligt is het financieel voordeel voor de gemeente evident. De locatie is echter ook zonder dit plan een locatie met een gouden rand. De gemeente moet dit omzetten in klinkende munt met behoud van een groene locatie. Mw. Meijs vraagt of het bewonerscomité ook een exemplaar vaii het opgestelde DPO kan krijgen. De heer Jacobs zegt dit toe. Mw. Starren geeft aan dat dit DPO zich wel richt op een ruimer gebied dan thans voorgesteld in het bestemmingsplan. M w Meijs vraagt of voor dit ruimer gebied al plannen ontwikkeld zijn. Dhr. Jacobs geeft aan dat dit nog niet het geval zijn. Momenteel zijn gesprekken gaande met de provincie en de gemeente Maastricht inzake een gebiedsvisie. Het betrokken gebied maakt hiervan onderdeel uit. Niets meer aan de orde zijnde sluit de heer Jacobs de inspraakavond en dankt de aanwezigen voor hun komst.

Gemeente Maastricht Domein Stadsontwikkeling, Economie en Beheer

H o t e l n o t a

2 0 0 9 - 2 0 1 3

Datum: juni 2009

1

INHOUDSOPGAVE

1. Aanleiding

5

2. Uitgangspunten van beleid

5

3. Nieuw beleid

5

PLANOLOGISCH REGIME A F W E G I N G S C R I T E R I A V O O R L E E F B A A R H E I D E N RUIMTELIJKE O R D E N I N G B E N O D I G D E INFORMATIE T.B.V. INTEGRALE A F W E G I N G

BIJLAGEN Bijlage 1: Definities (guesthouse, logiesverstrekkende bedrijven)

11

Bijlage 2: Vraag en aanbod (marktonderzoek Horwath HTL)

13

Bijlage 3: Financiële haalbaarheidsstudie

17

3

1. AANLEIDING Maastricht telt circa 2000 hotelkamers, waarvan 80% in het viersterren segment. Daarmee is Maastricht qua aantal hotelkamers in één adem te noemen met de grotere steden zoals Den Haag, Rotterdam en Utrecht en is het verblijfstoerisme, zowel zakelijk als recreatief een sterke economische pijler. Een kwalitatief goede hotelmarkt is dan ook in het grootste belang voor de stad Maastricht. In 2007 en 2008 kwamen er veel aanvragen binnen op het gebied van het starten of uitbreiden van een hotel. Het gaat daarbij in totaal om zo'n 1900 kamers, hetgeen bijna zo groot is als de huidige voorraad. De aanvragen zijn divers van aard: het gaat om nieuwe hotels, uitbreidingen, kleine en grote hotels, gelegen in het stadscentrum c.q. voetgangersgebied maar ook aan de snelweg en in het buitengebied. Tegelijkertijd groeit bij de gemeente in die periode het vermoeden dat er op de hotelmarkt geen goede balans tussen vraag en aanbod aanwezig is. Vandaar dat eind 2008 de gemeente Maastricht opdracht heeft gegeven tot een onderzoek naar de Maastrichtse hotelmarkt. Dit heeft geresulteerd in het rapport "Hotels in Maastricht" met informatie over het huidig hotelaanbod, de vraag van de markt, de marktpotentie en aanbevelingen voor een nadere invulling van het hotelbeleid. Zie bijlage twee met daarin opgenomen de samenvatting van het rapport. Voor het volledig rapport verwijzen we naar www.maastricht.nl. In het rapport is onder meer geconcludeerd dat er de komende jaren . nauwelijks marktruimte is voor nieuwe hotelkamers.

2. UITGANGSPUNTEN VAN BELEID Maastricht heeft in haar stadsvisie naar 2030 gekozen voor een aantal speerpunten: woonstad, cultuurstad en kennisstad. Een aantrekkelijke en gezonde horeca met een goede ontvangst en serviceverlening is daarbij met name belangrijk voor de cultuur- en kennisstad. In de nota economische speerpunten 2015 zijn vrijetijdseconomie (waar hotelbeleid een belangrijk onderdeel vanuit maakt) en kenniseconomie belangrijke speerpunten. Een toename van het toeristisch en zakelijk verblijf met als effect een hogere besteding, toename van investeringen en daaraan gekoppelde werkgelegenheid is één van de beleidsdoelen. In het onderzoek naar de hotelmarkt heeft het adviesbureau Horwath HTL aanbevelingen voor de gemeente Maastricht geformuleerd: "Het bevorderen van het zakelijk klimaat, een sturend en terughoudend beleid voeren met betrekking tot uitbreiding van de hotelmarkt en het verbeteren van de communicatie met de hotellerie".

3. NIEUW BELEID In de stad streven we naar een goede leefbaarheid en duurzame ruimtelijke ordening. Dit is één van de publieke taken van de gemeente en dit komt nadrukkelijk aan de orde indien een initiatief strijdig is met het bestemmingsplan. Dan moet een integrale afweging plaatsvinden op basis van leefbaarheid en (duurzame) ruimtelijke ordening over het al dan niet verlenen van een ontheffing, het nemen van een projectbesluit of het partieel herzien van een bestemmingsplan Belangrijke criteria bij de integrale afweging zijn bijvoorbeeld de parkeerbalans, het niet evenredig schaden van het woonmilieu, de geschiktheid van het gebouw en het behoud van de monumentale kwaliteit. Voor logiesverstrekkende bedrijven, waar sprake is van het vestigen van nieuwe hotelkamers, is daar het criterium "de ruimte in de markt" aan toegevoegd.

5

Via dit criterium wordt een financiële haalbaarheidsstudie verplicht gesteld om zo te voorkomen dat meer van hetzelfde wordt toegevoegd aan de hotelmarkt. Met een haalbaarheidsstudie kan worden aangetoond dat sprake is van een duurzame ontwikkeling die in de bestaande markt overlevings- en groeikansen heeft. In deze studie is het van belang dat de initiatiefnemer aangeeft of door het specifieke hotelconcept gasten worden aangetrokken die normaliter niet zouden overnachten in Maastricht. De gemeente Maastricht geeft daarmee mogelijkheden voor kwalitatieve, vernieuwende concepten waardoor zowel de marktruimte vergroot wordt én de kwaliteit van de omgeving behouden c.q. verbeterd wordt.

PLANOLOGISCH REGIME Met deze beleidsnotitie worden de criteria aangegeven, die gehanteerd worden bij de toetsing van zich aandienende hotelinitiatieven. De vermelde criteria zijn maatgevend voor het verkrijgen van toestemming. Het College van B&W kan dus een ontheffing verlenen van het geldende bestemmingsplan op basis van dit vastgestelde hotelbeleid. Bestaande logiesverstrekkende functies worden in bestemmingsplannen onder de planologische noemer logiesverstrekkende horecadoeleinden gebracht: er wordt dus een specifieke bestemming aan gegeven. In bijlage 1 staan de definities van een logiesverstrekkend bedrijf en guesthouse zoals deze worden toegepast in Maastricht.

AFWEGINGSCRITERIA VOOR LEEFBAARHEID EN RUIMTELIJKE ORDENING Indien er sprake is van een strijdigheid met het bestemmingsplan vindt een integrale afweging plaats aan de hand van de volgende afwegingsfactoren: • • •

• • •

Belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad; Het woon- en leefklimaat in de directe omgeving mag niet onevenredig worden geschaad; (bijv. door het voorkomen van een concentratie van overlast) De parkeerbalans in de directe omgeving mag niet onevenredig nadelig worden beïnvloed en er mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking ontstaan; (bijv. door het oplossen van parkeerbehoefte) Het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit mogen niet verminderen (bijv. letten op het behoud van multifunctionaliteit in omgeving); De ruimte in de markt; (behoefte aantonen met een financiële haalbaarheidsstudie) Het bestaande gebruik van het gebouw: Is de voorziening minder overlastgevend t.o.v. het bestaande gebruik? (bijv. een café wordt vervangen door een hotel, wat mogelijk leidt tot verbetering van woon- en leefklimaat).

Niet alleen de omgevingskwaliteit speelt een rol in de afweging, ook de functionele kwaliteit speelt een rol. Belangrijke afwegingsfactoren daarbij zijn: • De geschiktheid van het gebouw voor de gewenste of een andere functie; • Het behoud van de monumentale kwaliteit van het gebouw.

6

Bij de afwegingscriteria "de belangen van derden niet onevenredig schaden" en "het woon- en leefklimaat in de directe omgeving niet onevenredig schaden" wordt onder meer rekening gehouden met het volgende: De winkelzone in Maastricht is het gebied in de binnenstad dat vooral gericht is op het winkelend publiek. Hier zijn op de begane grond de publieksfuncties het uitgangspunt en op de verdiepingen de woonfunctie. Dit ter behoud van een aantrekkelijke omgeving voor bezoekers en het streven naar leefkwaliteit en levendigheid van het stadscentrum ook 's avonds en in het weekend. In de winkelzone kan op de begane grond een horeca-exploitatie plaatsvinden met daarbij op de verdiepingen alleen mogelijkheden voor ondergeschikte (horeca)-activiteiten zoals een garderobe, toiletten, keuken, opslag of vergaderfaciliteiten (geen hotelfunctie zijnde). In de woonbuurten staat de woonfunctie op de eerste plaats. Hier zal een specifieke ligging ten opzichte van natuurgebieden of het centrumgebied, het behoud van monumentale panden, de aanwezigheid van bijzondere functies die de vestiging rechtvaardigen of het scheppen van voorzieningen die vanuit de woonbuurt wenselijk zijn, mede bepalend zijn bij de afweging voor een hotel. In het buitengebied moeten nieuwe functies de sfeer, het karakter en het gebruik van historische bebouwing versterken en hier de binding met de natuur- en landschapswaarden van de omgeving aangaan. Het uitgangspunt in het buitengebied is dat er geen toename van de bebouwing plaatsvindt.

BENODIGDE INFORMATIE BIJ STRIJD MET HET BESTEMMINGSPLAN Indien sprake is van strijd met het bestemmingsplan vindt er altijd een integrale afweging plaats over het al dan niet verlenen van een ontheffing, het nemen van een projectbesluit of wordt een bestemmingsplan partieel herzien. Deze afweging vindt plaats aan de hand van afwegingscriteria voor leefbaarheid en ruimtelijke ordening: Op basis van het criterium 'ruimte in de markt' moet altijd een "financiële haalbaarheidsstudie" worden ingediend (zie hieronder). Op basis van de overige criteria moet bij het nemen van een projectbesluit of het partieel herzien van een bestemmingsplan een financiële haalbaarheidsstudie én een goede "ruimtelijke onderbouwing" worden ingediend (zie hieronder). Indien sprake is van een ontheffing moet wel een financiële haalbaarheidsstudie worden ingediend maar hoeft men geen "ruimtelijke onderbouwing" in te dienen. Er is sprake van een ontheffing als het een wijziging van het gebruik van een bouwwerk betreft, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits de gebruikswijziging plaatsvindt in de bebouwde kom, betrekking heeft op een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 1500 m2 en het aantal woningen gelijk blijft (art. 4.1.1 Besluit ruimtelijke ordening).

Financiële haalbaarheidsstudie De inhoud van een financiële haalbaarheidsstudie betreft doorgaans twee onderdelen: 1. De marktwaarde berekend aan de hand van factoren zoals locatie, marktverhouding, concept etc. 2. De begrote investeringskosten van het project op basis van aankoopkosten, bouwkosten, inrichtingskosten etc. Als de marktwaarde groter is dan de investeringskosten lijkt het project te worden ondersteund door de markt en financieel haalbaar te zijn. Bij het bepalen van de geprojecteerde marktwaarde van een toekomstig hotel wordt onder meer gekeken naar het te realiseren aandeel van de bestaande lokale hotelvraag en de groei hierin. Om te voorkomen dat meer van hetzelfde wordt toegevoegd aan de hotelmarkt moet ook worden gekeken naar de mogelijkheden om met het nieuwe hotelconcept een eigen doelgroep c.q. nieuwe gasten naar de stad te trekken. In de bijlage is nader aangegeven welke onderdelen belangrijk zijn bij de toetsing van een haalbaarheidsstudie.

7

Ruimtelijke Onderbouwing: Een ruimtelijke onderbouwing is een document waarin alle relevante aspecten met betrekking tot een project beschreven en afgewogen worden. De ruimtelijke onderbouwing dient minimaal te bevatten: 1. Beschrijving van het project. 2. De geldende planologische situatie. 3. De visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied. 4. De ruimtelijke effecten van het project op de omgeving. 5. Rapportage van een gehouden inspraak. 6. Verantwoording van de economische uitvoerbaarheid. 7. Toets aan rijks-, regionaal- en provinciaal beleid; 8. Toets aan de milieuwetgeving. 9. Afweging van betrokken cultuurhistorische belangen. Wat in de ruimtelijke onderbouwing moet worden opgenomen, is afhankelijk van het betreffende project. Bijvoorbeeld bij een functiewijziging van een pand, waarbij de bodem niet geroerd wordt, zal het aspect archeologie waarschijnlijk niet relevant zijn.

8

Bijlagen:

Bijlage 1: Definities (guesthouse, logiesverstrekkende bedrijven)

Bijlage 2: Vraag en aanbod (marktonderzoek Horwath HTL)

Bijlage 3: Financiële haalbaarheidsstudie

Bijlage 1 Definities: G u e s t h o u s e e n l o g i e s v e r s t r e k k e n d e activiteiten

Guesthouse: Een kleinschalig logiesverstrekkend bedrijf, gericht op het bieden van een toeristisch en kortdurend verblijf waarbij het aanbod zich beperkt tot maximaal twee kamers. Deze overnachtingaccommodatie is gevestigd in een woning, wordt gerund door de eigenaren, tevens hoofdbewoner(s) van de betreffende woning. Een guesthouse is rechtstreeks toegestaan binnen de woonbestemming zoals vastgelegd in het bestemmingsplan. De logiesfunctie moet in belangrijke mate ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie wonen en de logiesfunctie zelf mag niet functioneren als een zelfstandige woning (dus moet in de woning bijvoorbeeld sprake zijn van één gemeenschappelijke kookgelegen-heid). In dat geval doet de logiesfunctie geen afbreuk aan de woonfunctie ter plekke en is er in planologisch opzicht sprake van het handhaven van de woonfunctie. Hier gelden de eisen die in het Bouwbesluit en Gebruiksbesluit zijn gesteld voor woningen en woongebouwen.

Logiesverstrekkende activiteiten: Een logiesverstrekkend bedrijf (hotel, pension, Bed & Breakfast), niet zijnde een guesthouse, valt onder de planologische noemer "Horeca hotel/pension". Hier is sprake van het beroepsmatig exploiteren van een nachtverblijf voor korte tijd, eventueel in combinatie met het verstrekken van maaltijden en drank voor gebruik ter plaatse. Dit is in Maastricht in principe niet rechtstreeks toegestaan in de bestemmingsplannen. Een aanvraag moet worden ingediend en het volgen van een vrijstelling c.q. ontheffingsprocedure moet plaatsvinden aan de hand van afwegingscriteria voor leefbaarheid en (duurzame) ruimtelijke ordening. Voor deze logiesfuncties geldt het Hotelbeleid en gelden de eisen die in het Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit zijn gesteld voor logiesgebouwen.

Controle en inning van toeristenbelasting Deze vindt voor alle logiesverstrekkende activiteiten plaats via de Verordening toeristenbelasting Maastricht. Hierin wordt zowel voor een Guesthouse (een "niet-beroepsmatige verhuurde ruimte") als voor overige logiesverstrekkende bedrijven het belastingtarief en de aanmeldingsplicht vermeld.

11

Bijlage 2 Samenvatting Rapport "Hotels gemeente Maastricht" Achtergrond Diverse ondernemers hebben plannen ingediend voor het ontwikkelen van nieuwe hotelkamers, maar volgens hoteliers biedt de hotelmarkt hier geen ruimte voor. De gemeente stelt vast dat de publieke taak erop gericht is de stedelijke ruimte zodanig te verdelen dat de stad de functies kan realiseren die voor het welvarende voortbestaan ervan relevant zijn. Onderdeel hiervan is het opstellen en uitvoeren van hotelbeleid. Bestemmingsplanmatig is het ontwikkelen van nieuwe hotels in principe niet rechtstreeks mogelijk. Beleidsmatig bestaan voor sommige stedelijke gebieden wel mogelijkheden voor het ontwikkelen van nieuwe hotels. Het wijzigen van het hotelbeleid in 2008 heeft geleid tot een stagnatie van de toetsing van hotelaanvragen. Voor de toetsing van hotelaanvragen kan worden hervat moet nader worden onderzocht of een programmatische sturing van hotelontwikkelingen wenselijk is. Locatieanalvse Maastricht ligt relatief ver van de Randstad en dichtbij diverse Belgische en Duitse steden. De bereikbaarheid van Maastricht per openbaar vervoer is vanuit Nederland goed en vanuit België steeds beter, maar vanuit Duitsland minder goed. Per auto is Maastricht vanuit Nederland, België en Duitsland goed te bereiken. Wel is sprake van toenemende vertragingen. Via een regionale luchthaven in het nabije Beek is Maastricht vanuit sommige herkomststeden ook per vliegtuig te bereiken. Maastricht heeft te maken met een structureel veranderende bevolkingssamenstelling, een dalende beroepsbevolking en een relatief hoog werkloosheidspercentage. Ter reactie heeft de gemeente een stimulerend beleid met bijbehorende instrumenten ingezet. Het industriële karakter wordt vervangen door de ontwikkeling van Maastricht tot cultuurstad, kennisstad en dienstenstad. Deze laatste twee aspecten betreffen vooral openbare instituten, die doorgaans weinig behoefte hebben aan hotelkamers. Uitzonderingen hierop in Maastricht zijn het A Z M en de U M . De zakelijke dienstverlening, die doorgaans relatief veel hotelvraag oplevert, is minder goed vertegenwoordigd. De creatieve industrie wordt gezien als een belangrijke stuwende economische sector. Omdat deze sector wordt gedomineerd door kleine bedrijven, wordt hieruit geen noemenswaardige groei in hotelvraag verwacht. Van de gehele bedrijvigheid in Maastricht bestaat meer dan 99,5% uit het MKB, terwijl het vaak juist de grote bedrijven zijn die zakelijke hotelvraag opleveren. Ook blijkt het lastig te zijn om grotere bedrijven van buiten Maastricht aan te trekken. Diverse samenwerkingsverbanden bieden kansen voor de zakelijke hotelmarkt, maar deze zijn nog niet te gelde gemaakt. Maastricht is de tweede meest belangrijke Nederlandse congresstad en heeft een sterke internationale naamsbekendheid. De laatste jaren is echter sprake van een afname in het aantal congressen en congresbezoekers. Onder meer vanwege de uitdagingen op de individuele zakelijke markt, is juist de ontwikkeling van de congresmarkt van groot belang voor de lokale hotellerie. Mits door alle betrokken partijen op de juiste manier wordt ingespeeld op geobserveerde kansen, kunnen ontwikkelingen in de congresmarkt op de lange termijn weer een stijgende lijn vertonen. Maastricht heeft ook een sterke nationale naamsbekendheid, onder meer door de kwantiteit en kwaliteit van het winkelaanbod, de historische en gastronomische rijkdom en het omliggende heuvellandschap. Het toeristische dagbezoek is de afgelopen jaren dan ook sterk toegenomen. In Maastricht zijn diverse ontwikkelingen ingezet, welke op de lange termijn van invloed kunnen zijn op de hotelmarkt. Met betrekking tot de zakelijke markt kan gedacht worden aan het U M convenant, de gezamenlijke inzet om het congrestoerisme te verbeteren en de ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère, Kwaliteitssprong en Randwyck. De ontwikkelingen in het Geusseltpark, Belvédère en Kwaliteitssprong worden verwacht ook een positieve uitwerking te kunnen hebben op de toeristische markt. Ditzelfde wordt verwacht voor de aanzienlijke gemeentelijke ambities op het gebied van cultuur. Ten slotte kunnen infrastructurele ontwikkelingen in de stad een positieve aantrekkingskracht op zowel zakelijke als toeristische gasten hebben.

13

Aanbodanalvse De regio Zuid-Limburg heeft een rijk aanbod aan hotels buiten Maastricht. Het hotelaanbod in Maastricht zelf is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, in verhouding tot het aantal inwoners, de werkgelegenheid én het aantal dagbezoekers. Zelfs in vergelijking met steden als Den Haag, Rotterdam en Utrecht heeft Maastricht een opmerkelijk groot hotelaanbod. Een gemiddeld Maastrichts hotel is aanzienlijk groter dan een gemiddeld hotel in Nederland, Limburg en Zuid-Limburg. Wel is de afgelopen jaren de omvang van een gemiddeld hotel in Maastricht afgenomen, terwijl de gemiddelde omvang van hotels elders in Nederland juist is toegenomen. De grootte van een gemiddeld hotel neemt af naarmate de classificatie lager is. Hoewel het in de Nederlandse hotellerie gebruikelijk is dat het viersterren segment het grootste marktaandeel heeft, kan gesteld worden dat met een aandeel van nagenoeg 80% het viersterren segment de hotelmarkt van Maastricht domineert. De overige 20% bestaat uit driesterren hotels en in mindere mate uit budgethotels. In deze studie is de betekenis van 'hotel' uitgebreid met accommodatievormen als hostel, pension, gasthuis en B&B. In totaal bestaat het huidige hotelaanbod in Maastricht uit 2.225 kamers. Dit aantal is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Sinds 2000 is het aantal hotelkamers in Maastricht per jaar met gemiddeld 2 % gegroeid. Dit is meer dan de groei in de Nederlandse hotelmarkt en zeker meer dan in Limburg. In de periode 1995-2000 nam het aanbod in Maastricht nog sterker toe. Circa 35 plannen voor in totaal ruim 2.000 nieuwe hotelkamers zijn bekend bij de gemeente Maastricht. Als de hotelkamers van al deze plannen gerealiseerd worden, zou het hotelaanbod in Maastricht groeien tot circa 190% van de huidige omvang. Aan een aantal plannen met in totaal ongeveer 945 kamers heeft de gemeente principemedewerking verleend. Vraaqanalvse In de periode 2002-2007 nam het aantal hotelovernachtingen in Maastricht toe met een gemiddelde jaarlijkse groei van 3,1%. De groei wordt grotendeels verklaard door een toename in het aantal overnachtingen in niet-geclassificeerde hotels en in mindere mate ook door een toename in drie- en viersterren hotels. De overnachtingen in één- en tweesterren hotels namen juist af. Net als elders in Nederland zijn sinds 2000 de resultaten van hotels in Maastricht gedaald, waarna een herstel zich in 2005 inzette. Dit herstel heeft zich doorgezet in 2006 en in mindere mate ook in 2007. Volgens de hoteliers wordt het steeds moeilijker om gezonde resultaten te behalen, omdat stagnerende hotelvraag moet worden verdeeld over een toenemend aanbod aan hotelkamers binnen én buiten de stad. Hierbij is opgemerkt dat geclassificeerde hotels oneerlijke concurrentie ondergaan van niet-geclassificeerde hotels. De voorlopige resultaten van 2008 tonen dat de bezettingsgraad wat zal afnemen. Doordat de gemiddelde kamerprijs wel nog verder groeit, neemt de opbrengst per beschikbare kamer licht toe. Het lijkt echter waarschijnlijk dat de resultaten van het gehele boekjaar minder positief zijn. Voor 2009 wordt een afname in opbrengsten per beschikbare kamer verwacht. De opbrengsten per beschikbare kamer in Maastricht zijn hoger dan in Limburg, maar aanzienlijk lager dan in Nederland. De hotelmarkt van Maastricht kan verdeeld worden in centrumhotels en hotels die buiten het centrum zijn gelegen. Met uitzondering van een deel overflow, zijn beide soorten hotels grotendeels actief in verschillende deelmarkten. Doorgaans realiseren centrumhotels hogere gemiddelde kamerprijzen en bezettingsgraden. In Maastricht is het aandeel zakelijke hotelvraag kleiner dan gebruikelijk is in Nederland. Vanwege spreiding in hotelvraag is het van groot belang de zakelijke markt in Maastricht te verbeteren en zodoende een betere verhouding te realiseren tot toeristische vraag. Dit is een aanzienlijke uitdaging en mogelijke verbeteringen betreffen de langere termijn. Er zijn slechts een paar momenten in het jaar waarop het moeilijk is een hotelkamer te boeken in Maastricht. In totaal bedragen deze drukbezette dagen niet meer dan één a twee weken van het jaar en lijkt de drukte niet onoverkomelijk. Het is de verwachting dat de vraag naar hotelkamers in Maastricht in de periode 2008-2020 jaarlijks gemiddeld met 2,8% zal groeien. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat proactief en doelgericht wordt gewerkt aan het verbeteren van het zakelijke klimaat van Maastricht en de perceptie daarvan, dat alle belanghebbende partijen zullen bijdragen aan het aantrekken van congressen en dat op de lange termijn de meeste initiatieven om hotelvraag te doen toenemen gericht zullen zijn op de zakelijke markt.

14

Marktpotentie Het centrumgebied biedt meer potentie dan stedelijke gebieden buiten het centrum, maar de gehele hotelmarkt van Maastricht biedt de komende jaren geen ruimte voor de ontwikkeling van nieuwe kamers. Van 2013 tot en met 2020 vertaalt de verwachte groei in vraag zich naar een behoefte van 824 nieuwe kamers. Om een gezonde situatie te garanderen, moet er op worden toegezien dat de toevoeging van hotelkamers over de hele periode wordt verspreid. In totaal zijn ongeveer 35 hotelontwikkelingsplannen opgevat voor ruim 2.000 nieuwe hotelkamers in Maastricht. Aan een aantal plannen, met betrekking tot in totaal circa 945 kamers, heeft de gemeente principemedewerking verleend. Alleen al de hotelkamers van de plannen waar principemedewerking aan is verleend betreft een groter aantal dan waar de markt tot en met 2020 ruimte voor lijkt te bieden. Als alle hotelkamers met principemedewerking worden toegevoegd, daalt de gemiddelde hotelbezetting in de stad dramatisch. Zowel voor centrumhotels als voor hotels die buiten het centrum van Maastricht zijn gelegen blijft de bezettingsgraad dan gedurende de gehele geprojecteerde periode beneden het wenselijke niveau. Indien exploitanten van de nieuwe hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken, kan de marktruimte groter zijn. Hetzelfde kan worden gerealiseerd door het ontwikkelen van hotels met aantoonbaar unieke hotelconcepten. In het bijzonder moderne low budget hotels, resorts, combinatiehotels (bijvoorbeeld met een musicaltheater) en zorgen herstelhotels lijken kans van slagen te hebben om de marktruimte in Maastricht te doen toenemen. Aanbevelingen hotelbeleid Geadviseerd wordt om het economische beleid op dusdanige wijze in te zetten dat een aantrekkelijk zakelijk klimaat en economische groeiimpulsen ontstaan. Hierbij is het belangrijk dat op de lange termijn prioriteit wordt gegeven aan een stimulering van zakelijke vraag ten opzichte van toeristische vraag. Omdat op de korte termijn de mogelijkheden tot het uitbreiden van het hotelaanbod beperkt zijn, wordt geadviseerd om tevens een sturend en terughoudend beleid in te stellen. Met dit beleid dient ervoor gezorgd te worden dat tot 2013 geen en na 2013 gedoseerd nieuwe hotelkamers aan de markt worden toegevoegd. Hierbij zou geen onderscheid gemaakt moeten worden tussen verschillende stedelijke gebieden, maar moet wel rekening gehouden worden met een verschillende markt binnen en buiten het centrum. Als te hanteren instrumenten wordt onder meer het verspreiden van marktinformatie en het instellen van een economische toets in de vorm van financiële haalbaarheidsstudies geadviseerd. Uitgangspunt is dat de economische toets wordt gebaseerd op een adequate kwaliteit van het product. Ook wordt geadviseerd om periodiek een nieuwe marktruimtebepaling uit te voeren. Hiertoe dient een uitgebreide inventarisatie van alle hotels, hostels, pensions en B&B's uitgevoerd te worden, evenals van alle gasten van die logementen. Aanvullend wordt het verbeteren van de communicatie met de hotellerie geadviseerd. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de aanbevelingen.

15

Tabel A


Inzetten van het economische beleid

Opstellen van een sturend en terughoudend beleid met betrekking tot hoteluitbreidingen (geen nieuwe hotelkamers tot 2013, daarna gedoseerd)

Verbeteren communicatie hotellerie

van met

Inzetten van het economische beleid ter verbetering van het zakelijke klimaat Inzet van het M E C C om congrestoerisme te verbeteren Op de lange termijn ontwikkeling van de zakelijke markt meer additionele aandacht geven dan de toeristische Toepassing voor de gehele stad Verspreiden van marktinformatie onder initiatiefnemers Initiatiefnemers verzoeken een financiële haalbaarheidsstudie aan te leveren -> economische toets , gebaseerd op een adequate kwaliteit van het product. Bestaande hoteliers verzoeken aan te tonen dat de gewenste uitbreiding exploitatietechnisch nodig is -> economische toets , gebaseerd op een adequate kwaliteit van het product. Een monitor van hotelvraag opstellen en marktruimte bepaling periodiek aanpassen Overleg met hoteliers over de stand van zaken Flexibel zijn waar dit kan leiden tot synergie Consequent zijn in regels en toelichten waarom uitzonderingen worden gemaakt

Een andere manier om met scheve verhoudingen in hotelaanbod en hotelvraag om te gaan is te kiezen voor vrije marktwerking. In bepaalde situaties kan vrije marktwerking ertoe leiden dat een toename in de concurrerende druk ervoor zorgt dat de bedrijfsvoering van gevestigde hotels aanscherpt, wat zich manifesteert in het aanbieden van betere producten tegen lagere prijzen. De gevestigde hotellerie in Maastricht heeft echter geen ruimte om aan te scherpen. Het vrijlaten van de Maastrichtse hotelmarkt aan de marktwerking zal daarom naar verwachting juist tot een vermindering in kwaliteit van het stedelijke hotelproduct leiden. Hiermee wordt een negatieve spiraal in werking gezet, waarbij minder gasten zullen willen overnachten in Maastricht. De mogelijkheid bestaat dat door de daling in kwaliteit van de hotelmarkt van Maastricht zowel toeristische als zakelijke gasten gebruik maken van het ruime aanbod aan hotels in de regio. Het volledige rapport van adviesbureau Horwath HTL is te vinden op www.maastricht.nl

16

BIJLAGE 3 De (financiële) haalbaarheidsstudie De inhoud van een financiële haalbaarheidsstudie betreft doorgaans twee onderdelen: 1. De marktwaarde berekend aan de hand van factoren zoals locatie, marktverhouding, concept etc. 2. De begrote investeringskosten van het project op basis van aankoopkosten, bouwkosten, inrichtingskosten etc. Als de marktwaarde groter is dan de investeringskosten lijkt het project te worden ondersteund door de markt en financieel haalbaar te zijn. Bij het bepalen van de geprojecteerde marktwaarde van een toekomstig hotel wordt onder meer gekeken naar het te realiseren aandeel van de bestaande lokale hotelvraag en de groei hierin. Om te voorkomen dat meer van hetzelfde wordt toegevoegd aan de hotelmarkt moet ook worden gekeken naar de mogelijkheden om met het nieuwe hotelconcept een eigen doelgroep c.q. nieuwe gasten naar de stad te trekken.

Bij het toetsen van de studie wordt vooral gekeken of alle benodigde en juiste aspecten voldoende in de studie verwerkt zijn. De gemeente hanteert hiervoor een checklist. In de studie moet naast het beantwoorden van algemene vraagstukken uitgebreid informatie worden verstrekt over marktwaarde en investeringsvraagstukken. Denk aan wat onderzocht is, op welke wijze gerekend is, welke factoren toegepast zijn en wat de relatie is met het specifieke hotelconcept. Bij de algemene vraagstukken moet bijvoorbeeld duidelijk zijn: locatie, aantal kamers, nieuwbouw of uitbreiding, initiatiefnemer, ontwikkelaar, investeerder maar ook de uitvoerder van de studie en diens ervaring(en) in de hotelbranche. Tevens moeten de investeringskosten vermeld worden en antwoord gegeven worden op de vraag wat de marktwaarde van het geplande bedrijf is of wat het verschil is in marktwaarde van het bestaande bedrijf na en voor de uitbreiding. De marktwaarde vraagstukken zijn te verdelen in de elementen locatie en omgeving, marktverhouding, het hotelconcept en financiële projecties. Voor nadere vragen hierover kunt u contact opnemen met de bouwinspecteur. De haalbaarheidsstudie zal niet verder worden gecontroleerd indien bijvoorbeeld blijkt dat: de marktwaarde niet groter is dan de begrote investeringskosten; per onderdeel niet voldoende aspecten verwerkt zijn; getwijfeld wordt aan de kwalificaties van de uitvoerder van de studie; de mogelijkheid tot het aantrekken van gasten die normaliter niet in Maastricht zouden overnachten, c.q. de werking van aanvullende vraaggeneratoren, niet voldoende onderbouwd is (incl. het resultaat in kamernachten); geen fair share analyse voor de komende vijf jaren in combinatie met een mogelijke aanvullende vraag is aangegeven; geen reële factoren worden toegepast bij de financiële projecties

Ter informatie zijn hieronder enkele tabellen opgenomen met voorbeelden van adviesbureaus en bronvermeldingen.

17

T a b e l 1.

Voorbeelden adviesbureaus met hotelspecialisme

Tabel 2.

Voorbeelden adviesbureaus met hotelervaring tantsi

ronsen*&TRarmefst

Tabel 3.

Voorbeelden bronnen locatie- en omgevingsanalyse

Kamë aastnc

es.Burëa monitor •iRebusiBe" Toerisme Indexwlaastricht

Tabel 4.

Voorbeelden bronnen marktverhouding edrijfscHajp';Horeca èn£.atering =' - iContihüiVakantie'o'nclerzoékï t

de

fStichting'Bed.and Hieakfast-Nederiand'

T a b e l 5.

Voorbeelden bronnen concept e Hoieca_Nedèrland Nederlandse Hotel Classificatie

Bron tabellen: Horwath HTL

18

es

Tr-

cu

a

9 0>

<3 CO

«•1

01

5»?

m

95*

1

«

Ol

S £ <*

1J

1

91

us

E

CU

CO

I

I «9

•0 8

4

bfj CD

CO

I

r

5" 2 IP*-

J

co O

C\J

O

i1

4?

4ÖJ

ll

•

Will ^^^^^^^^^ÔT

IBtili

IHP

n

... v\

EL. «5

'5.

UJ

- ~ * * I

Ö to

E

CO CO

CO

J

CU

oi c3 CU >/.•• •*

a

M

£ >

CD

Tabel 1, productie 8; Hotels Maastricht Hotels

1 2 3 4 5

6 7 8 9 10 11 12 13

Designhotel Derion Km is heren hotel Amrath Grand Hotel De l'Empereur Crown ePlaza Maastricht Hotel Beaumont

Class. In sterren 4 4 4

P.-t.illi

Aantal Prl|s kamtMs vanaf C

36S> Restaurant, bar, zalen 315 Restaurant, bar, zalen 15S Restaurant, bar, zalen, sauna, zwembad 145 Restaurant, bar, zalen 14S Restaurant, bar, zalen, beauty salon 132 Zalen 115 Restaurant, bar, zalen 107 Restaurant, bar

55 60 ISO

4 4

144 121

Amrath Hotel Du Casque Mabi Maastricht Bastion Deluxe Hotel Centrum Maastricht Eden Design Hotel

4 4 4

4S 55 123

4

73

99


Colden Tulip Apple Park Hotel N H Maastricht Van der Valk Maastricht

4

166

95


4 4

275 190

94 89

Restaurant, bar, zalen, sauna Restaurant, bar, zalen

Novotel Maastricht

4

94

60

Restaurant, bar, zalen, zwembad

Totaal vierstenen (13 hotels)

7.551

14

Au Quartier Petit Bonheur

3

14

120


IS

De Pauwenhof

3

15

112

Restaurant, bar

16 17

Les Charmes Quartier Bassin

3

2*±

19 8

110 Bar, zalen 108 Niet bekend

18

D'Orangerie

3

22

102

19

3

84

20 21 22

Kasteel Vaeshartelt Hotel & Conferenties Botticelli Dis Zenden

3 3 3

18 7 5

23 24

Bigarré & Housing Hotel Randwijck

3 3

10 49

80 Zalen 78 Zalen (sinds medio 2008 4*)

25 26 27

In den Hoof Hip Hotel St. Martenslane LeRoi

3 3 3

24 13 43

75

28

Stay Okay

3

27

40

Totaal driesterren (15 hotels) 29 30 31 32

Hotel Iban De la Bourse La Colombe Hotel Pastis

2 2 2 2

33

Hotel Eetcafé Le Virage

34

De Poshoorn

35 36

Maison du Chêne Le Cuide

To taai budget (8 hotels) 37 38

Hotel Brasserie City Club Oh La La Mosae Botel l o w b u d g e t

To taal overig (2 ho tets) Totaal (38 hotels)


'1 00*** Restaurant, bar, zalen 95 Bar 89 89** Bar, zwembad


39 Zalen

358 7


29 21 10

90 80*** 80*** 80***

Restaurant, bar Restaurant, bar Restaurant, bar

2

4

79

Restaurant, bar

2

11

70

Restaurant, bar

2 1

24 6

60 55

Restaurant, bar, zalen Restaurant, bar

112 7

Restaurant, bar

28

42

35 2.056

2

Bar

O

a
4-»

43

4-J

• co s

i

O Ö

43

4) +->

4-1

4)

Cö

i—1

fc ft O 43 (U ft ft a ft 03 O O

O

O

> >

O > rO

o >

"E 4) ft ft O

r Q

r-H

(U

uo

4)

fl

Ö O 4)J rH

fl 4) 13

43

cö ü
cö ü
Sn

O

u

rfl

O

.03

43

u

co

ö

•rH 4->

XI O

• rH rH

fl

4-J

•rH

rfl O

rH

3

+->

Cp

4-1

43

r f l

03

(H

S-i

• rH

4->

"Ö

CÖ -ö

4)

i—i

Ö

rH rH

4)

> fl

1

fl

O

1—(

O O O

„

men

Gee

ö

of

j=

43

r ^

Ö

43

r * • rH r f l

ü

03 43 rH

43

I

3

T)

4)

4-J

a •3

8. & A

43 43

Ü

ft

4-J

A

0

O

fl

4) 43 O

CÖ ü

2

^ >

0)

*-*

c oi c V

Ö

"

Tl C

10

ra oi

T i +^ (O - Q

°-5

II

"O

oi 01

43 43 r ^

C^

Q

PH

S

l i J2 £S 01 §1 "° s c 4H ai o

c

2

01

S .=: ooi g"

0

0

CR

l i

C T>01

a|

c

oi y 01 O c c ra ra !P c 01 01

* E « ü E o ^ •oi Si -ai > _ o g 0 oi-c 1 - c ™-a ^ «- oi *' *- > !raoi raQ . Jl > o Ti ^ C c

c

rH

CÖ

CO

O

i- a> ai ai 01 J = _D _ E g

E

a

o

c

•s

O ft

.9-4;

a

(0 u

'ft

43 U O

43 03

c oi

£

»—I

-01 ™

tö

ö 4)

F È

ft M

43 03

4) ü

:=> a> c
o

43

Ö

fl

•ö

Q.

+J ai

N

fl 43 O

rH

•o-o

P T U ra <ü

•
sÜTt

S e i s m

OW

ro

<3

ua 01

0)

„

Ü E E (O

Oi o

c — . ra .ra~o ra

4_i O

£

5| $ra 1

•n. craoi

- oi > oira ra Q ,

ra g - S « § 9 ra £

O O O

.

01 ttl . ^ > ai E

O

"O C j j ID 11

2

£ r- S '~ 01 C Tl

I

13

43

fl 43

03

ü fl

i £

43

o c c 01 c ra

<ü

c

ö O

4)

lx,

a 43

01

5 3 i ï

-

•

a O co

CO

>

N

a O O q

a O

>—i

i

fl 43 rH

S

.43

4-1

Ö

ft u

fl 43 03

ü

$

fl

a

<

ft

ü

i

4-1

c43

03 03 43

43 4-1

laa

VH

4-1

ess

rH

OH

ö

•rH

êlln

O

H CÖ

onf

u 3o

rH

O

est;

Cü

a

ote

H rH

overeei

CÖ

i 03

4-1

03

DV

+J • rH

u

H

Ü

i—i

o

r f l

O

43 43

fl

r *

PH

an

03

a O

r Q

> o

roe

Lenwe

i

r Q

>

r Q

O

O

zhni sch

> r> O

rH

O

sen

O

onform

O

en-

1 »—i

onform

1

03 •M

i lE

0 1

O D . ra

Ü

fl

g-a

o oi +s c

rH

4->

„

g

O

Ni.

Q.

Nr. 10910

STAATSCOURANT _

22 juni 2011

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 18H.

Bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' gewijzigd vastgesteld ter inzage 27 juni 2011 tot en met 7 augustus 2011

W^meente

m

eijsd eijsden-margraten

Burgemeester en wethouders van de gemeente Eijsden- Margraten maken op grond van het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bekend dat de gemeenteraad van de voormalige gemeente Eijsden in zijn vergadering van 14 december 2010 het bestemmingsplan 'Hotel Gronsveld' gewijzigd heeft vastgesteld. Er is geen exploitatieplan vastgesteld, daar er op grond van artikel 6.24 Wro een realisatieovereenkomst is afgesloten. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied dat aan westelijke zijde wordt begrensd door de Oosterbroekweg, aan noordelijke zijde door de grens met de gemeente Maastricht, aan de zuidkant door de Stationsstraat en aan de oostzijde door de autosnelweg A2. De voormalige gemeente Eijsden heeft in 2002 gronden gelegen aan de Oosterbroekweg te Gronsveld verworven van de provincie Limburg. Deze gronden waren voorheen (gedeeltelijk) in gebruik als provinciale lager (opslagterrein) en werden als zodanig gebruikt voor de opslag van onder andere wegenzout. De bedoeling is om deze gronden, tezamen met het zuidelijk van dit voormalige lager gelegen weiland, te ontwikkelen tot een totaalconcept, dat onder andere bestaat uit de realisatie van een hotel, welness-/fitnesscentrum, amusementshal alsmede grootschalige/perifere detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het realiseren van deze ontwikkeling niet mogelijk. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening wordt daarom een nieuw bestemmingsplan gemaakt dat voldoet aan de huidige regelgeving en inzichten. Het gewijzigd vastgesteld plan ligt tezamen met het raadsbesluit, de 'Notitie zienswijzen betreffende het ontwerpbestemmingsplan 'Hotel Gronsveld', de 'Notitie ambtswijzigingen betreffende het ontwerpbestemmingsplan 'Hotel Gronsveld ' alsmede de uit beide notities voortvloeiende wijzigingen, vanaf 27 juni 2011 tot en met 7 augustus 2011 tijdens openingsuren ter inzage in het gemeentehuis in Margraten, Amerikaplein 1 te Magraten. Wenst u het plan op een ander tijdstip dan tijdens de openingsuren in te zien dan kunt u contact opnemen met mevr. J . Starren via het telefoonnummer 043-4588474. Het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan met bijbehorende documenten is digitaal te raadplegen via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Belanghebbenden die tijdig hun zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar hebben gemaakt alsmede belanghebbenden aan wie redelijkerwijze niet kan worden verweten dat zij niet overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening juncto afdeling 3:4 Algemene wet bestuursrecht hun zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar hebben gemaakt, kunnen binnen de hierboven vermelde termijn tegen dit besluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019 te 2500 EA 's-Gravenhage. Belanghebbenden, die bezwaar hebben tegen de wijzigingen, die bij de vaststelling van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpplan zijn aangebracht, kunnen gedurende bovengenoemde periode eveneens beroep indienen. Het indienen van een beroep schorst de werking van het besluit niet. Daartoe kan gedurende genoemde termijn eveneens een verzoek om schorsing en/of voorlopige voorziening worden ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voor het indienen van een beroepsschrift en een verzoek zoals hiervoor genoemd is griffierecht verschuldigd. Het besluit treedt in werking daags na afloop van de beroepstermijn, tenzij binnen deze termijn naast een beroepsschrift tevens een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend. In deze situatie wordt de werking van het besluit opgeschort totdat op dit verzoek is beslist. Eijsden-Margraten,

22 juni

Staatscourant 2011 nr. 10910

2011

22 juni 2011

pagina 1 van 2

Kadastraal bericht object

Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: Uw referentie: Toestandsdatum:

GRONSVELD A 3326 Rijksweg GRONSVELD 212x00957 4-8-2011

5-8-2011 9:25:47

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Grootte: Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: Locatie:

GRONSVELD A 3326 1 ha 36 a 30 ca 178508-313782 STEUNPUNT MET OPSTALLEN Rijksweg GRONSVELD Koopsom: € 660.450 Jaar: 2008 (Met meer onroerend goed verkregen) Ontstaan op: 9-12-1997 Ontstaan uit:

GRONSVELD A 3300 gedeeltelijk

Publiekrechtelijke b e p e r k i n g e n Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

Gerechtigde 1/2

EIGENDOM De heer Roland Wilhelm Maria Gertruda Marx Op de Rijsecamp 4 6301 KN VALKENBURG LB Geboren op: 17-03-1967 Geboren te: VALKENBURG-HOUTHEM (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:

HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008 GRONSVELD A 3326

A a n t e k e n i n g recht BURGERLIJKE STAAT ONGEHUWD Ontleend aan: HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008

pagina 2 van 2


Kadaster Betreft: Uw referentie: Toestandsdatum:

Gerechtigde 1/2


5-8-2011 9:25:47

EIGENDOM De heer Hessel Peter Meijer Neerharenweg 36 3620 LANAKEN België Geboren op: Geboren te: Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:

12-10-1958 KERKRADE HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008 GRONSVELD A 3326

A a n t e k e n i n g recht BURGERLIJKE STAAT ONGEHUWD HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008 Ontleend aan:

Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

pagina 1 van 1




5-8-2011 9:27:26

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Grootte: Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: Locatie: Ontstaan op:

GRONSVELD A 3336 98 a 55 ca 178449-313777 WEGEN Rijksweg GRONSVELD 2-12-1998

Ontstaan uit:

GRONSVELD A 3325


Gerechtigde EIGENDOM Gemeente Eijsden-Mararaten Amerikaplein 1 6269 DA MARGRATEN Postadres:

Postbus: 10 6269 ZG MARGRATEN Zetel: MARGRATEN (Gerechtigde is betrokken als gerechtigde bij andere objecten) Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument: Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:

HYP4 ROERMOND 9712/35 d.d. 11-1-1996 GRONSVELD A 3300 gedeeltelijk HYP4 58968/170 d.d. 11-1-2011 GRONSVELD A 3336

Einde overzicht

De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

pagina 1 van 2




5-8-2011 9:26:10


GRONSVELD A 3347 3 a 2 ca 178578-313700 ERF - TUIN Rijksweg GRONSVELD 3-11-2009

Ontstaan uit:

GRONSVELD A 3334 gedeeltelijk


Gerechtigde 1/2

EIGENDOM De heer Roland Wilhelm Maria Gertruda Marx Op de Rijsecamp 4 6301 KN VALKENBURG LB Geboren op: 17-03-1967 Geboren te: VALKENBURG-HOUTHEM (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:

HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008 GRONSVELD A 3334 gedeeltelijk



pagina 2 van 2

Kadaster Betreft: Uw referentie: Toestandsdatum:

Gerechtigde 1/2


5-8-2011 9:26:10

EIGENDOM De heer Hessel Peter Meijer Neerharenweg 36 3620 LANAKEN België Geboren op: Geboren te: Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:

12-10-1958 KERKRADE HYP4 56013/155 d.d. 23-12-2008 GRONSVELD A 3334 gedeeltelijk



pagina 1 van 1



GRONSVELD B 3102 Schutteboendersweg GRONSVELD 212x00957 4-8-2011

5-8-2011 9:27:46


GRONSVELD B 3102 10 a 80 ca 178539-313557 WEGEN Schutteboendersweg GRONSVELD 5-1-1988


Gerechtigde EIGENDOM Gemeente Eijsden-Margraten Amerikaplein 1 6269 DA MARGRATEN Postadres:


HYP4 ROERMOND 4785/61 GRONSVELD B 3102

d.d. 29-12-1981

HYP4 58968/170 d.d. 11-1-2011 GRONSVELD B 3102


pagina 1 van 1



GRONSVELD B 3103 Schutteboendersweg GRONSVELD 212x00957 4-8-2011

5-8-2011 9:26:34

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: Grootte: Coördinaten: Omschrijving kadastraal object: Locatie:

GRONSVELD B 3103 1 ha 53 a 50 ca 178598-313577 TERREIN (TEELT - KWEEK) Schutteboendersweg GRONSVELD Koopsom: € 1.514.750 Jaar: 2008 (Met meer onroerend goed verkregen) Ontstaan op: 5-1-1988


Gerechtigde EIGENDOM Wijckerveste Adviseurs B.V. MAASTRICHT Postadres:

Roda J.C. Ring 81 6466 NH KERKRADE Zetel: MAASTRICHT (Gerechtigde is betrokken als gerechtigde bij andere objecten) Recht ontleend aan: Eerst genoemde object in brondocument:



pagina 1 van 1



5-8-2011 9:27:04

GRONSVELD B 3550 RYKSWG EYSDEN 212x00957 4-8-2011


GRONSVELD B 3550 70 a 178563-313552 WEGEN RYKSWG EYSDEN 5-1-1988


Gerechtigde EIGENDOM Gemeente Eijsden-Margraten Amerikaplein 1 6269 DA MARGRATEN Postadres:


HYP4 ROERMOND 9712/35 GRONSVELD B 3550

d.d. 11-1-1996



Uw kenmerk. Behandelend ambtenaar. J.P. van het Hul

Recommend Documents