Datum 25 oktober 2013 Kenmerk BBPZ/MCal/RBos/13-260
Tweede Kamer der Staten-Generaal Aan de woordvoerders Wonen
Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag 088 233 37 00
[email protected] www.aedes.nl
Onderwerp
KvK 40478218
AO Huurbeleid
Geachte leden van de commissie Wonen en Rijksdienst, In het AO van 31 oktober aanstaande behandelt u verschillende aspecten van het huurbeleid. Graag brengen wij hier het standpunt van Aedes op enkele onderdelen daarvan onder uw aandacht. Naar aanleiding van de evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhogingen doen wij in deze brief bovendien aanbevelingen voor verbetering van de uitvoering bij de huurverhogingen in 2014. Betaalbaarheid Corporaties maken zich zorgen over de betaalbaarheid van het wonen. Hun kerntaak is immers het bieden van betaalbare huisvesting voor de huishoudens die dit niet op eigen kracht kunnen. De betaalbaarheid voor huurders staat onder druk door de economische crisis, inkomensachteruitgang, stijging van energieprijzen en huurverhogingen. De oorzaken en oplossingen van betaalbaarheidsproblemen liggen dan ook op verschillende terreinen en bij verschillende partijen. Wij vinden het van belang dat er de komende periode een brede discussie wordt gevoerd over het waarborgen van de betaalbaarheid van het wonen voor huurders, nu en in de toekomst, en zullen daar een actieve bijdrage aan leveren. Tegelijkertijd constateren wij dat corporaties zich genoodzaakt zien een deel van de mogelijkheden om de huren te verhogen te benutten. Deels om huren beter aan te laten sluiten bij de waarde van de woning, deels om scheefwonen tegen te gaan, en deels ook genoodzaakt door de verhuurderheffing en de financiële positie. Ondanks de forse kostenreductie die veel corporaties op dit moment doorvoeren, zijn extra inkomsten vaak noodzakelijk om ook te kunnen investeren in nieuwbouw en woningverbetering. Bovendien past het in de langere termijn visie van woningcorporaties om tot huren te komen, waarin de prijs-kwaliteitverhouding beter tot uitdrukking komt. Uiteraard dient ook dan de betaalbaarheid niet uit het oog te worden verloren, bijvoorbeeld via een brede woontoeslag, zoals die in Wonen 4.0 werd geïntroduceerd.
2/6 25 oktober 2013
Huurbeleid De vrees dat corporaties op grote schaal hun woningen zullen liberaliseren, zoals aan de orde kwam tijdens het debat over de herziening van de woningwaardering, is ongegrond. Ook nu al kunnen corporaties meer dan 40 procent van hun bezit liberaliseren. In de praktijk heeft slechts 3 procent van hun bezit op dit moment een geliberaliseerde huur. Dat dit aandeel de komende jaren wat zal stijgen ligt in de lijn der verwachting, bijvoorbeeld om middeninkomensgroepen te kunnen huisvesten die nu buiten de toewijzingsnormen vallen. Daarnaast is het bewust beleid van dit kabinet om met huurverhogingen de doorstroming te bevorderen. De afspraken die corporaties (met name in stedelijke gebieden) met gemeenten hebben over het handhaven van een betaalbare woningvoorraad, zijn een goede waarborg voor de huisvesting van de doelgroepen van het beleid. Huursombenadering Aedes bepleit al langere tijd de invoering van een huursombenadering. Het kabinet heeft toegezegd voor eind 2014 met een voorstel daarvoor te komen, in overleg met de sector, zodat invoering in 2015 kan plaatsvinden. Wij dringen er op aan zo snel mogelijk de voorstellen bekend te maken, zodat het noodzakelijke overleg kan plaatsvinden. Als dit pas eind 2014 gebeurt, ontstaat opnieuw het risico van te grote tijdsdruk bij de huurverhogingen van 2015. Evaluatie inkomensafhankelijke huurverhogingen Belangrijk onderdeel van uw AO op 31 oktober is de evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De minister stuurde uw Kamer hierover een brief op 11 oktober 2013. Naar onze mening onderschat de minister de problemen die de corporaties bij de uitvoering van het huurbeleid in 2013 ondervonden. Graag vullen wij de informatie van de minister aan met de ervaringen van de corporaties met de inkomensafhankelijke huurverhogingen in 2013. U vindt deze in de bijlage bij deze brief. Voorstellen ter verbetering uitvoering Onze doelstelling is vooral voor volgend jaar te komen tot een betere uitvoering met minder administratieve lasten voor alle betrokkenen. Daarom doen wij de volgende aanbevelingen voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen op 1 juli 2014:
Zorg dat wijzigingen van wet- en regelgeving in verband met de jaarlijkse huurverhogingen uiterlijk vóór 1 februari zijn gepubliceerd. Het komende jaar geldt dit bijvoorbeeld voor de wijziging van het woningwaarderingsstelsel.
Stel het belastingportal open vanaf 1 februari 2014.
Zorg dat zo snel mogelijk bekend is welke eisen er precies gesteld worden aan de administratie van zowel de verhuurders als de gemeenten.
Wij hebben begrepen dat gemeenten autonoom zijn in de aanlevering van de WOZ-gegevens aan de belastingdienst. Wij stellen voor dat corporaties begin volgend jaar kunnen testen of de belastingdienst de adressenbestanden van de corporatie herkent. Daarbij hoeven nog geen inkomensgegevens te worden uitgewisseld. In ons overleg met het ministerie werd aangegeven dat een dergelijke test niets oplost, omdat gemeenten vrij zijn in een later stadium weer heel andere bestanden aan te leveren. Wij dringen er ten zeerste op aan dat gemeenten hierover goed worden geïnformeerd en dat er eenduidige instructies komen over de aanlevering van hun bestanden.
3/6 25 oktober 2013
Zorg voor betere en snellere communicatie met de belastingdienst. Geef corporaties de mogelijkheid ook telefonisch contact op te nemen of zorg dat de belastingdienst telefonisch contact opneemt, bijvoorbeeld als na een eerste mailwisseling het probleem van de corporatie niet is opgelost.
Zorg dat modelbrieven en ander voorlichtingsmateriaal van de huurcommissie tijdig beschikbaar zijn.
In verband met de bezwaarprocedure verzoeken wij maximale duidelijkheid te geven over de CIZbeschikkingen (voorbeelden) die corporaties moeten beoordelen.
Voor de bezwaarprocedure in verband met inkomensverlaging in het jaar t-1 (volgend jaar gaat dat dus om inkomensverlagingen in 2013) moet de huurder een uittreksel van het GBA met recente bewoningsgegevens leveren en IB60-verklaringen van alle leden van het huishouden. De inkomensgegevens van het voorafgaande jaar zijn in juni bij de belastingdienst bekend. Het zou voor huurders en corporaties veel eenvoudiger zijn als de corporatie na 1 juli ook de inkomensgegevens van 2013 (t-1) kan opvragen bij de belastingdienst voor huurders die bezwaar hebben gemaakt op grond van het inkomen van het afgelopen kalenderjaar.
We vragen u om deze brief te betrekken bij uw voorbereiding op het AO van 31 oktober aanstaande. Mocht u vragen hebben of nadere informatie willen, neemt u dan gerust contact op met Richard Bos op 06-51926072 of
[email protected]. Met vriendelijke groet, Aedes vereniging van woningcorporaties
ir. M.A.E. Calon voorzitter
Bijlage: Evaluatie inkomensafhankelijke huurverhogingen 2013
4/6 25 oktober 2013
Bijlage: Evaluatie inkomensafhankelijke huurverhogingen 2013 Algemeen In de eerste plaats merken wij op dat wij het op dit moment nog te vroeg vinden om tot een gedegen en volledige evaluatie te komen van de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Zo zijn de bezwaarprocedures bij de Huurcommissie nog in volle gang. Ook is er nog onvoldoende statistisch materiaal. Op dit moment is er nog geen compleet beeld van het verloop van het hele proces van inkomensafhankelijke huurverhogingen. Termijnen Een belangrijk knelpunt bij de inkomensafhankelijke huurverhogingen in 2013 was de korte termijn voor de implementatie tussen inwerkingtreding van het wetsvoorstel en de verzending van de huurvoorstellen. De webtool bij de Belastingdienst werd opengesteld op 18 maart 2013. Op dat moment konden de corporaties pas hun toegangscodes opvragen voor de gegevensuitwisseling. Zelfs als die codes binnen 5 werkdagen werden verstrekt, wat volgens onze informatie vaak langer duurde, hadden corporaties daarna formeel nog slechts vijf weken voor de gegevensuitwisseling met de belastingdienst, het oplossen van (administratieve) problemen en verzending van de huurvoorstellen. Hierbij moet bedacht worden dat corporaties over het algemeen niet tot de laatste week van deze periode konden wachten met de verzending. Voor grote(re) corporaties geldt dat zij uiterlijk half april moeten beginnen met het printen, inpakken en verzenden van de huurvoorstellen. Complicerende factor dit jaar was bovendien dat de inkomensverklaringen met de hand bij de betreffende huurvoorstellen moesten worden gevoegd. Feitelijk was er dan ook vaak niet meer dan drie of vier weken beschikbaar voor het proces van gegevensuitwisseling en verzending. Gegevensuitwisseling Veel corporaties zijn dit jaar overvallen door de grote aantallen zogenoemde ‘code X’-meldingen die zij van de belastingdienst ontvingen. Dit betekent dat adressen niet herkend werden dan wel dat de corporatie niet als eigenaar van de woningen werd herkend. Corporaties hadden in 2012 (toen de inkomensafhankelijke huurverhogingen op het laatste moment niet doorgingen) over het algemeen een vrij probleemloze gegevensuitwisseling met de belastingdienst gehad. In 2012 ontstond (over het algemeen beperkte) uitval van adressen vooral doordat bepaalde huisnummertoevoegingen niet werden herkend. In 2013 echter was er sprake van veel meer uitval, veroorzaakt door het niet herkennen van de eigenaar van de woningen. De aangescherpte procedures in verband met de privacy waren hier debet aan. Dit probleem werd voor het overgrote deel veroorzaakt door onvolkomenheden in de gemeentelijke WOZ-bestanden. Met name het feit dat de RSIN-nummers geen verplicht veld zijn in de WOZ-administratie die gemeenten aan de belastingdienst leveren, zorgde voor veel uitval. Gemeenten zijn vooraf niet of slechts op onduidelijke wijze geïnformeerd over de juiste aanlevering van de WOZadministratie aan de belastingdienst. Ook corporaties zijn vooraf niet geïnformeerd over de maatregelen, voor zover in hun invloedsfeer, die zij kunnen nemen om dergelijke foutmeldingen te voorkomen. De door de minister gesuggereerde handmatige invoer van adressen bleek in het merendeel van de gevallen geen oplossing. Vooral waar grote delen van het woningbestand niet herkend werden (vaak
5/6 25 oktober 2013
vielen de gegevens van een of meer gemeenten volledig weg), was handmatige invoer van (soms duizenden) adressen ondoenlijk. Bovendien bleek ook de handmatige invoer vaak niet te leiden tot het alsnog herkennen van de adressen. Communicatie met de belastingdienst We hebben begrip voor het feit dat ook de belastingdienst in een korte tijd en onder hoge druk heeft moeten werken. Dat neemt echter niet weg dat de communicatie met de belastingdienst door veel corporaties als moeizaam werd ervaren. Voor het grootste deel was alleen per mail contact met de belastingdienst mogelijk. Corporaties meldden dat ze vaak pas na geruime tijd een antwoord kregen dat geen oplossing bood. Ook het veelvuldig verwijzen naar de handleiding werd door veel corporaties niet als een reële oplossing ervaren. Daarnaast werd vaak verwezen naar de gemeente, terwijl gemeenten noch corporaties wisten wat er precies mis was. Pas na verloop van een aantal weken bood de belastingdienst meer concrete oplossingen en de mogelijkheid van telefonisch contact. Voor veel corporaties was dit al te laat om de inkomensafhankelijke huurverhoging nog te kunnen doorvoeren. Uitstel huurverhoging geen oplossing Verhuurders hadden de mogelijkheid de huurverhogingen een of meer maanden uit te stellen. De meeste corporaties hebben hier niet voor gekozen. Dit was geen ‘vrijwillige’ keuze. Zeker in de periode tot 1 mei was nog onvoldoende duidelijk wat de oorzaak was van de problemen met de gegevensuitwisseling. Voor de corporaties bestond geen enkele zekerheid dat op een later moment de problemen wel waren opgelost. Ongeveer 15 procent van de corporaties heeft dan ook besloten geen inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren, terwijl ze dit aanvankelijk wel van plan waren. Bezwaarprocedure In de lijn der verwachting hebben corporaties met name bezwaren ontvangen over de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Zoals ook de minister opmerkt, was bij veel verhuurders – na jaren van inflatievolgend huurbeleid - de kennis over bezwaarprocedures bij de huurcommissie weggezakt. Voor corporaties waren de lastigste onderdelen de bezwaren in verband met inkomensdalingen in 2012 en 2013. Vooral het verzamelen van bewijsmateriaal dan wel het toepassen van een eigen hardheidsbeleid waren arbeidsintensief. De bezwaren die corporaties hebben ontvangen, bedragen een veelvoud van het aantal bezwaren dat is doorgestuurd aan de huurcommissie. De huurcommissie was laat met het aanpassen van de eigen website. Zo waren de voorbeeldbrieven voor de huuraanzegging en aangepaste bezwaarformulieren niet tijdig beschikbaar. Ook meldden corporaties problemen met de beoordeling van CIZ-beschikkingen voor de vaststelling van de groep gehandicapten en chronisch zieken. Ook hier werd informatie over de aanwijzing van de betrokken groep zeer laat bekend gemaakt en later nog aangevuld met blinden en mantelzorgers. Omdat de groep vooraf vaak niet te onderscheiden is, zijn de betrokken huurders aangewezen op de bezwaarprocedure. Dit onderdeel roept vooral de vraag op of het de juiste weg is om deze groepen via de regelgeving van het huurprijzenrecht financieel tegemoet te komen.
6/6 25 oktober 2013
Overleg met de huurdersorganisaties Het (wettelijke verplichte) overleg met de huurdersorganisaties moest onder grote tijdsdruk plaatsvinden. In beginsel heeft de huurdersorganisatie zes weken de tijd om desgewenst een advies uit te brengen over wijzigingen van het beleid. Daarna moet de corporatie schriftelijk reageren en is er een periode van drie wachtdagen. Op veel plaatsen heeft het overleg over de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen onder te grote tijdsdruk plaatsgevonden. Eigenlijk was er alleen een goede procedure te volgen als corporaties in overleg met de huurdersorganisaties besloten om de overlegprocedure te starten voordat de parlementaire besluitvorming rond was. De periode ná publicatie van de wet was te kort om de juiste procedure te kunnen volgen en daarna nog tijdig de huurverhogingen te kunnen versturen. We vinden deze situatie uitermate ongewenst. Aanbevelingen voor de huurverhogingen op 1 juli 2014 Op basis van de ervaringen van corporaties met de inkomensafhankelijke huurverhogingen, komen wij tot de volgende aanbevelingen voor de huurronde per 1 juli 2014.
Zorg dat wijzigingen van wet- en regelgeving in verband met de jaarlijkse huurverhogingen uiterlijk vóór 1 februari zijn gepubliceerd. Het komende jaar geldt dit bijvoorbeeld voor de wijziging van het woningwaarderingsstelsel.
Stel het belastingportal open vanaf 1 februari 2014.
Zorg dat zo snel mogelijk bekend is welke eisen er precies gesteld worden aan de administratie van zowel de verhuurders als de gemeenten.
Wij hebben begrepen dat gemeenten autonoom zijn in de aanlevering van de WOZ-gegevens aan de belastingdienst. Wij stellen voor dat corporaties begin volgend jaar kunnen testen of de belastingdienst de adressenbestanden van de corporatie herkent. Daarbij hoeven nog geen inkomensgegevens te worden uitgewisseld. In ons overleg met het ministerie werd aangegeven dat een dergelijke test niets oplost, omdat gemeenten vrij zijn in een later stadium weer heel andere bestanden aan te leveren. Wij dringen er ten zeerste op aan dat gemeenten hierover goed worden geïnformeerd en dat er eenduidige instructies komen over de aanlevering van hun bestanden.
Zorg voor betere en snellere communicatie met de belastingdienst. Geef corporaties de mogelijkheid ook telefonisch contact op te nemen of zorg dat de belastingdienst telefonisch contact opneemt, bijvoorbeeld als na een eerste mailwisseling het probleem van de corporatie niet is opgelost.
Zorg dat modelbrieven en ander voorlichtingsmateriaal van de huurcommissie tijdig beschikbaar zijn.
In verband met de bezwaarprocedure verzoeken wij maximale duidelijkheid te geven over de CIZbeschikkingen (voorbeelden) die corporaties moeten beoordelen.
Voor de bezwaarprocedure in verband met inkomensverlaging in het jaar t-1 (volgend jaar gaat dat dus om inkomensverlagingen in 2013) moet de huurder een uittreksel van het GBA met recente bewoningsgegevens leveren en IB60-verklaringen van alle leden van het huishouden. De inkomensgegevens van het voorafgaande jaar zijn in juni bij de belastingdienst bekend. Het zou voor huurders en corporaties veel eenvoudiger zijn als de corporatie na 1 juli ook de inkomensgegevens van 2013 (t-1) kan opvragen bij de belastingdienst voor huurders die bezwaar hebben gemaakt op grond van het inkomen van het afgelopen kalenderjaar.
