2015.03.22.
ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK
TULAJDONJOG MEGSZERZÉSE Dr. Barzó Tímea PhD egyetemi docens, ügyvéd, egészségügyi szakjogász
MISKOLCI EGYETEM Polgári Jogi Tanszék
DOLOGI „rendelkező” ÜGYLET – „TRADITIO” a dologi jogi jogváltozást közvetlenül előidéző tények a) BIRTOKÁTRUHÁZÁS – kétkomponensű ügylet:
1. a birtok átruházására irányuló megállapodás, 2. a dolog feletti tényleges hatalom átengedése – átadásátvétel.
b) BEJEGYZÉS: • ingatlanforgalomban jellemző • összetett folyamat • magánjogi jellegű jelképes átadás.
ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK SZERZÉSI MÓDOK CSOPORTOSÍTÁSA: EREDETI SZERZÉSMÓD: új tulajdonjog áll elő, mert vagy nem állt fenn a dolog felett annak szerzésekor tulajdonjog, pl. gazdátlan javak elsajátítása vagy a tulajdonjog az eredeti tulajdontól függetlenül keletkezik. Pl. elbirtoklás, találás stb.
SZÁRMAZÉKOS SZERZÉSMÓD: a jogszerző a korábbi jogból eredően szerez, abból feltételezetten szerez jogot, • a jogelőd jogai a jogszerzőre szállnak át. Pl. átruházás
MÁS MEGKÖZELÍTÉS: • az adott dologi szerzésmód a jogszerzőre nézve tehermentes tulajdonjogot keletkeztet vagy sem?
ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK DOLOGI JOGSZERZÉS „TITULUSA” – „jogi címe” a dologi „rendelkező” ügyletet megelőző, azt előkésztő jogi aktus – azaz a „tradíció” jogi címe
a) jogügylet - szerződéses ügylet (kötelmi jellegű – „elkötelező” ügylet) tulajdonjog átruházása: adásvételi, ajándékozási szerződés, Idegen dologbeli jog alapítása: haszonélvezet, használat, kézizálog alapítása, nem tulajdonátruházó szerződés: bérleti szerződés
a) jogszabály Pl. haszonélvezet Titulus mögötti „causa” a jogalanyt jogszerzésre indító belső ok
ÁLTALÁNOS SZABÁLYOK „MODUS” - SZERZÉSMÓD: 1. zártkörűség elvéből eredően a jogszabály pontosan felsorolja és körülírja a tulajdonjog és a korlátolt dologi jogok megszerzésének módozatait, jogi formáit, azok zárt körét. Pl. átruházás, elbirtoklás, ráépítés, stb.
2. milyen jogi tény eredményezi – a folyamatban – a dologi jog (a vagyontárgy feletti jogi uralom) megszerzését, dologi jogi normák kifejezetten vagy közvetetten jelzik. Pl. elbirtoklás: sajátként - szakadatlan birtoklás – meghatározott idő eltelte. Beépítés: idegen dolognak a telek alkotórészévé válik.
ÁTRUHÁZÁS a) Kauzális rendszerű • érvényes jogi címen („tituluson”) kell alapuljon b) Tradíciós rendszerű is • a tulajdonszerzés feltétele a dolog birtokának átruházása, illetve • az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
c) Származékos jellegű • az új tulajdonjog az előző tulajdonos tulajdonjogán alapszik – jogutódlási helyzet
1
2015.03.22.
ÁTRUHÁZÁS TULAJDONSZERZÉS FELTÉTELE a) Érvényes szerződés (elkötelező kötelmi ügylet) vagy más jogcím (TITULUS)
b) Rendelkező dologi ügylet Ingók: birtokátruházás Ingatlan: ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
c) Csak a dolog tulajdonosától lehet tulajdont szerezni
ÁTRUHÁZÁS 1. ELKÖTELEZŐ KÖTELMI ÜGYLET Érvényes szerződés v. más jogcím (TITULUS) tulajdon átruházására irányuló SZERZŐDÉS pl. adásvétel, ajándékozás, kölcsön stb. a tulajdon átruházására indító „causa” mint belső ok sokféle lehet (ajándékozás, fennálló tartozás kiegyenlítése, stb.) a jogcím (szerződés) ÉRVÉNYTELENSÉGE a birtokátruházást is érvénytelenné teszi – a tulajdon átszállását kizárja – rei vindicatio
ÁTRUHÁZÁS - SZERZŐDÉS ÉRVÉNYESSÉGE INGATLAN ESETÉN
TARTALOM:
XXV. PED
• eladó és vevő megjelölése • ingatlan pontos adatai • tulajdonátruházási szándék • birtokátruházási szándék • ellenszolgáltatás (ingyenesség) ALAKISÁG: írásbeliség
BEJEGYZÉS KÖVETELMÉNYE: • közokirat, vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirat + minden oldal aláírás + bejegyzési engedély
ÁTRUHÁZÁS 2.RENDELKEZŐ ÜGYLET - TRADÍCIÓ a) Ingók: birtokátruházás b) Jogok és követelések: engedményezés szabályai c) Ingatlan: bejegyzés ingatlan-nyilvántartásba jelbirtok átruházás konstitutív hatályú bejegyzési engedély követelése az elkötelező ügylet alapján – kötelmi igény
ÁTRUHÁZÁS 3.TULJADONOSTÓL SZERZÉS KORLÁTAI: pl. elidegenítési és terhelési tilalom
NEM TULAJDONOSTÓL VALÓ SZERZÉS ESETEI: a) Kereskedelmi forgalomban + ingóságot + ellenérték fejében szerző + jóhiszemű vevő • kereskedelmi forgalom: jogszerűen (engedéllyel) folytatott üzletszerű gazdasági tevékenység • saját nevében megkötött szerződés: eladói pozícióban megbízottként eljáró személytől NEM!!! • eredeti jogszerzés: tehermentes szerzés!! • jóhiszeműség: objektivizált mérce
ÁTRUHÁZÁS 3.TULJADONOSTÓL SZERZÉS BŰNCSELEKMÉNYBŐL SZÁRMAZÓ DOLOG Kereskedelmi forgalmon kívüli szerzés Nincs tulajdonszerzés Még ellenérték fejében sem Eredeti tulajdonos követelheti a dolog kiadását – (rei vindicatio) A kifizetett vételárat – csak az eladótól követelheti
2
2015.03.22.
ÁTRUHÁZÁS 3.TULJADONOSTÓL SZERZÉS KORLÁTAI: pl. elidegenítési és terhelési tilalom
NEM TULAJDONOSTÓL VALÓ SZERZÉS ESETEI:
b) Pénzen és értékpapíron • a szerző akkor is tulajdonos, ha az átruházó nem volt tulajdonos • rendhagyó dologi minőség – kölcsön, rendhagyó letét: esetén nem ugyanazt a pénzt, hanem ugyanabból ugyanannyit kell visszaadni.
HATÓSÁGI HATÁROZAT, ÁRVERÉS
a) Eredeti szerzésmód
TEHERMENTES tulajdonszerzés: jóhiszemű szerző fél esetén. Pl. kisajátítás, bírósági végrehajtás során árverés
b) „Titulus” – elkötelező ügylet hatósági határozat – hatósági árverés
c) „Traditio” – rendelkező ügylet Ingók: birtokátruházás Ingatlan: ingatlan-nyilvántartási bejegyzés
DE! A hatósági határozat eltérően rendelkezhet!! ÁRVERÉS ESETÉN AZONBAN KÓGENS!!
HATÓSÁGI HATÁROZAT AZ ÁLLAM KÁRTALANÍTÁS NÉLKÜLI TULAJDONSZERZÉSE esetén az államot FELELŐSSÉG TERHELI a dolog értékének erejéig (pro viribus) a volt tulajdonosnak a tulajdonszerzéskor fennálló jóhiszemű 3. személlyel szemben fennálló kötelezettségéért
FELTÉTELE: a volt tulajdonos vagyonára vezetett végrehajtás eredménytelen DE! AZ ÁLLAM tulajdonszerzése NEM ÉRINTI jóhiszemű 3. személy javára az INYVT.-ba bejegyzett jogokat pl. jelzálog
JELLEMZŐI:
ELBIRTOKLÁS
a) Eredeti jogszerzés – NEM TEHERMENTES SZERZÉS: Ingók: tehermentes kivéve, ha az elbirtokló a 3. személy jogának fennállása tekintetében rosszhiszemű volt. Ingatlan: az Inyvt.-ba bejegyzett jogosultságok tekintetében az elbirtokló nem lehet jóhiszemű – nincs tehermentes szerzés!
b) Törvény erejénél fogva „ipso iure” nem szükséges külön eljárás vagy nyilatkozat, Inyvt.-ba való bejegyzés sem!! DE! Tulajdonjogát nem érvényesítheti az Inyvt.-ba bejegyzett vagy rangsorban előbb álló jóhiszemű szerzővel szemben. Tulajdonjog igazolása érdekében szükséges: a B. a tulajdonjogot a valamennyi Inyvt. szerinti tulajdonossal szemben indított perben megállapítsa.
JELLEMZŐI:
ELBIRTOKLÁS
c) ELBIRTOKLÁS TÁRGYA – „eszmei hányad” Tulajdonostársak. Kívülálló személy. Csak kivételesen, különösen érvénytelen adásvételi szerződés alapján.
„ingatlan egy része” – ha a feltételek csak a föld egy része tekintetében állnak fenn + a föld megosztható!
d) ELBIRTOKLÁS KIZÁRTSÁGA forgalomképtelen dolgon
DE! NEM AKADÁLY: elidegenítési és terhelési tilalom
FELTÉTELEI:
ELBIRTOKLÁS
a) Elbirtoklási idő Ingók: 10 év Ingatlan: 15 év Telki szolgalom: 15 év Jogcímes elbirtoklás: 5 év
b) „Sajátkénti” birtoklás – nem kell jóhiszeműség! szubjektív elem: alapos okkal gondolja magáénak a dolgot + a birtoklását véglegesnek – ø jogcímen alapul objektív elem: külső külvilág felé irányuló jelzés pl. közterhek viselése, kijelentés
3
2015.03.22.
ELBIRTOKLÁS
FELTÉTELEI: c) Birtoklás korlátja
bűncselekménnyel egyéb erőszakos, alattomos módon jutott a dolog birtokába – ø elbirtoklás
d) Szakadatlan birtoklás ha nem szakítja meg vl. törvényben taxatíve felsorolt ok
ELBIRTOKLÁS MEGSZAKAD – az idő újra kezdődik!! 1. bírósági igényérvényesítés 2. tulajdonosi joggyakorlás 3. kiesik a birtokból és 1 éven belül nem szerzi vissza v. nem érvényesíti igényét a B. előtt
FELDOLGOZÁS, ÁTALAKÍTÁS FOGALOM a) idegen dolog feldolgozásával vagy b) eredeti dolog átalakításával c) a maga számára
d) ÚJ DOLGOT ÁLLÍT ELŐ Pl. más anyagból ruhát varr, márványtömbből szobrot készít stb.
JÓHISZEMŰ ÁTALAKÍTÓ A TULAJDONOS DE! – EREDETI TULAJDONOS VÁLASZTHAT: 1. az új dolog az átalakítóé: de az átalakító térítse meg az átalakított dolog értékét 2. az új dolog az eredeti tulajdonosé: aki köteles megtéríteni az átalakító munkájának (felhasznált dolgoknak) az értékét. FELDOLGOZÓ (ÁTALAKÍTÓ) MUNKÁJÁNAK ÉRTÉKE LÉNYEGESEN MAGASABB: csak az átalakító lehet az új dolog tulajdonosa – a dolog értékének megtérítési kötelezettségével
ELBIRTOKLÁS
FELDOLGOZÁS, ÁTALAKÍTÁS ROSSZHISZEMŰ ÁTALAKÍTÓ
ELBIRTOKLÁS NYUGVÁSA ha a tulajdonos menthető okból nem tudja tulajdonosi jogait gyakorolni akadály megszűnése + 1 év alatt az elbirtoklás akkor sem következik be, ha az elbirtoklási idő eltelt vagy abból 1 évnél kevesebb van hátra.
ELBIRTOKLÁSI idők összeszámítása régi birtokos elbirtoklási ideje + új birtokos elbirtoklási ideje
KIVÉTEL: a jogelőd megszerezte a tulajdonjogot
JOGCÍMES ELBIRTOKLÁS PRIVILÉGIZÁLT TÉNYÁLLÁS 5 ÉV elegendő az elbirtokláshoz, ha a) ha a birtokos az ingatlan birtokát b) a tulajdonostól írásbeli szerződéssel szerezte c) amely alapján a tulajdonjognak Inyvt.-ba bejegyzését követelhetné d) a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, e) és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
A jognyilatkozat pótlására irányuló perhez nyújt alternatív megoldást! • a jognyilatkozat kiadása (bejegyzési engedély) iránti kötelmi igény 5 év alatt elévül
a) nem szerzi meg az új dolog tulajdonjogát b) munkájának megtérítését sem követelheti – csak a gazdagodást
EREDETI SZERZÉSMÓD: 1. HA AZ ÁTALAKÍTÓ LESZ A TULAJDONOS: a feldolgozás előtt a dolgot terhelő, 3. személyeket illető jogok a feldolgozással megszűnő régi dolgon megszűnnek – az új dologra nem szállnak át → az új tulajdonos tehermentes tulajdont szerez. 2. HA AZ EREDETI TULAJDONOS MARAD A TULAJDONOS: a feldolgozás előtt a dolgot terhelő, 3. személyeket illető jogok a feldolgozással megszűnő régi dolgon nem szűnnek meg – az új dologra átszállnak → a tulajdonos nem szerez tehermentes tulajdont.
EGYESÜLÉS - VEGYÜLÉS
a) több személy dolgai úgy b) egyesülnek vagy vegyülnek, hogy azokat c) csak aránytalan károsodás, költekezés árán vagy egyáltalán nem lehet szétválasztani, d) akkor KÖZÖS TULAJDON KELETKEZIK – vegyülés pillanatában fennálló érték arányában VEGYÜLT DOLGOK EGYIKE FŐALKOTÓRÉSZ → ennek tulajdonosa választhat: a) az új dolgot saját tulajdonába veszi – többi kártalanítása b) az új dolog tulajdonát átengedi – saját kártalanítása ellenében KIVÉVE HA ROSSZHISZEMŰ VOLT – tulajdonát elveszíti - csak gazdagodás megtérítését követelheti
4
2015.03.22.
RÁÉPÍTÉS
EGYESÜLÉS - VEGYÜLÉS SZÁRMAZÉKOS TULAJDONSZERZÉS a) közös tulajdon: a korábbi 3. személyeket illető jogok a tulajdoni hányadokat terhelik tovább b) egyik dolgot jog terheli, de az új dolog a (főalkotórész) tulajdonosé lesz – a dolgot terhelő jog megszűnik c) ha az új dolog a joggal terhel dolog tulajdonosáé – teher átszáll az új dolog egészére
FELDOLGOZOTT - VEGYÜLT stb. DOLOG ÉRTÉKESÍTÉSE a) ha az újonnan létrejött dolog tulajdonjogára senki sem tart igényt, b) a vételárat a tulajdoni hányadoknak megfelelően kell felosztani (kivéve: rosszhiszemű – csak gazdagodás)
Fogalom:
3. ELVÁLIK AZ „É” és a „F” tulajdonjoga Ha a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonjogát, Földtulajdonos kérheti a B.-tól B. rendelkezik a földhasználati jogról és annak ellenértékéről
Rosszhiszemű ráépítés – TÚLÉPÍTÉS SZABÁLYA 1. FÖLDTULAJDONOS TULAJDONSZERZÉSE Gazdagodás megtérítése
2. RÁÉPÍTŐ TULAJDONSZERZÉSE Földtulajdonos kérésére + föld megvásárlása 3. LEBONTÁSRA KÖTELEZÉS
RÁÉPÍTÉS
RÁÉPÍTÉS
a) saját anyagával b) más tulajdonában lévő földre épít, c) anélkül, hogy arra jogosult lenne • Földtulajdonos engedély nélkül • Földtulajdonos engedélyével DE! nincs megállapodás közöttük
IDEGEN TELKEN MÁR ÁLL EGY ÉPÜLET + TELEK MEGOSZTHATÓ
Ha van megállapodás – nincs ráépítés ÉPÜLET - Tartós fennmaradásra szánt épület – műszaki
Ráépítő megszerzi a területrész és az épület tulajdonjogát Földrészlet megvásárlása + értékcsökkenés megfizetése
befejezettség – használatba vételi engedély Fennmaradási engedély (kivéve: használatba vételétől 10 év eltelt)
Jóhiszemű ráépítés:
RÁÉPÍTÉS
1. FÖLDTULAJDONOS MEGSZERZI AZ ÉPÜLET TULAJDONJOGÁT csak gazdagodást kell megtérítenie 2. RÁÉPÍTŐ SZERZI MEGA FÖLD (FÖLDRÉSZLET) TULAJDONJOGÁT a) Földtulajdonos kérésére + forgalmi értéken megvásárolja a földet b) „É” értéke jelentősen meghaladja a „F” értékét - ??? jogirodalomban 30%, de gyakorlatban 50% (hogy áttörje „az aedificium solo cedit” elvét) földrészlet: a föld megosztható (jogerős+végleges telekalakítási engedély) + a megfelelő rész forgalmi értékének + értékcsökkenés megfizetése
az új épület a telek másik részére épül, a korábbi ingatlantól elkülöníthető, attól leválasztható Földtulajdonos kérésére
IDEGEN TELKEN MÁR ÁLL EGY ÉPÜLET + TELEK NEM MEGOSZTHATÓ Hozzáépítés szabályai szerint – közös tulajdon
Fogalom:
HOZZÁÉPÍTÉS
a) saját anyagával b) más tulajdonában lévő épülethez hozzáépít és c) ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli
Jóhiszemű hozzáépítés 1. a felek megállapodása (bíróságot köti – megtérítési igény) 2. KÖZÖS TULAJDON KELETKEZIK csak jelentős értéknövekedés esetén (ellenkező esetben gazdagodás megtérítése) tulajdoni hányad mértéke: hozzáépített rész értéke/egész ingatlan értéke hozzáépítés befejezésének időpontjában
5
2015.03.22.
HOZZÁÉPÍTÉS Rosszhiszemű hozzáépítés: a) rosszhiszemű ráépítés szabályait kell alkalmazni – az pedig utal a túlépítés szabályaira b) ø közös tulajdon c) épület tulajdonosa választhat: az eredeti állapot helyreállítását kéri a hozzáépítőtől az egész épület megvásárlását kéri a hozzáépítéssel keletkezett gazdagodását téríti meg a hozzáépítőnek – tulajdonszerzése mellett
BEÉPÍTÉS a)Idegen anyag felhasználásával b)Úgy építkezik a saját telkén, épületén, hogy c) A beépített anyag az ingatlan alkotórészévé válik DOLGOK ÉRTÉKE ANNYIRA ELTÉRŐ – ø közös tulajdon a)Felek megállapodása szerint (itt lehet akár közös tulajdon is) b)A beépített anyag az épület (telek) tulajdonosáé
KÖSZÖNÖM A FIGYELMET!
6
