Trendstudie II – 2015: De markt van tussenwoningen in de Metropoolregio Eindhoven De komende maanden zullen een vijftal trendstudies verschijnen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM. Respectievelijk worden de appartementenkoopmarkt, de koopmarkt van tussenwoningen, de markt van twee-onderéén-kapwoningen en van vrijstaande woningen onder de loep genomen worden. In de vijfde studie worden de productgroepen met elkaar vergeleken . Vandaag deel 2: de markt van tussenwoningen.
1. Inleiding Het rijtjeshuis - bestaande uit tussen- en hoekwoningen - is een oer-Hollands fenomeen, zo stellen Hulsman en Kramer in hun gelijknamig boek uit 2013. Ze schetsen de geschiedenis van het rijtjeshuis en laten zien dat deze bouwvorm diep geworteld is in de Nederlandse woongeschiedenis. Bestond het fenomeen al in de vijftiende eeuw, vooral in de 20e eeuw begon het rijtjeshuis aan zijn opmars. Eerst als woningtype in de traditionele tuinwijken, later als moderne doorzonwoning in de wederopbouwwijken en na een korte onderbreking in de periode ‘65-‘75 als dominante bouwvorm in de bloemkoolwijken en latere VINEX-wijken. ‘’In een van de dichtsbevolkte landen ter wereld is het rijtjeshuis een efficiënte, ruimtebesparende manier om tegemoet te komen aan het algemene verlangen naar een huis met een eigen ingang en tuin (blz. 18).” Het rijtjeshuis is een duurzaam product, dat voor vele doelgroepen geschikt en betaalbaar is. Het wordt ook wel vergeleken met een personenauto die al naar gelang de wensen van de klant van allerlei extra’s voorzien kan worden (dakkapel, erker, serre, balkon, etc.). In het economisch verkeer wordt onderscheid gemaakt in tussen- en hoekwoningen. In deze tweede trendstudie staat de tussenwoning centraal.
2. Metropool Regio Eindhoven Aanbod en transacties Figuur 1 en 2. Aanbod tussenwoningen in de regio (links) en aantal transacties van tussenwoningen in de regio (rechts).
1.800
600
1.600
500
1.400 1.200
400
1.000
300
800 600
200
400
100
200 0
0
Bron: NVM, 2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Figuur 1 laat het aanbod aan tussenwoningen in de regio zien. Het aanbod neemt af tot het niveau van 2010, terwijl de het aantal transacties langzaam weer lijkt toe te nemen (figuur 2). In het eerste kwartaal van 2015 staan er 1164 tussenwoningen te koop, terwijl er 305 zijn verkocht in dat kwartaal. Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd. Er is sprake van evenwicht als dit percentage 75% is, als driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht (zie o.a. Dynamis, 2015). Voor de crisis was deze ratio zo’n 60% tot 70%. Tijdens de crisis daalde dit naar 13%: oftewel circa acht keer de vraag stond aan het einde van een kwartaal te koop. Nu stijgt de ratio weer, voor tussenwoningen is deze momenteel 37%. Nog circa drie keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Figuur 3. Woningmarktratio tussenwoningen in de regio .
120,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0%
Bron: NVM, 2015
Vraagprijs en vierkante meterprijs Ondanks het opleven van de markt blijft de vraagprijs ver onder het niveau van voor de crisis. Was deze in 2008 nog gemiddeld €235.000, in 2015 is deze €200.000. Ook de gevraagde vierkante meterprijs was in het eerste kwartaal van 2015 €1797/m², nog steeds zo’n 120 euro lager dan voor de crisis. In het 2de kwartaal van 2008 was deze nog €1913/m². Kortom, de markt van tussenwoningen in de regio trekt aan bij een aanzienlijk lagere vraagprijs dan voor de crisis. De looptijd is momenteel 64 dagen, circa twee maanden.
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Figuur 4 en 5. Mediane vraagprijs tussenwoningen in de regio (links) en gevraagde vierkante meter prijs tussenwoningen in de regio (rechts).
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
2e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
4e kwartaal 2005
1e kwartaal 2005
180.000
4e kwartaal 2008
190.000
1e kwartaal 2008
200.000
2e kwartaal 2007
210.000
3e kwartaal 2006
220.000
4e kwartaal 2005
230.000
1e kwartaal 2005
1.950 1.900 1.850 1.800 1.750 1.700 1.650 1.600 1.550 1.500
240.000
Bron: NVM, 2015
Het aandeel van tussenwoningen is in de gehele regio 16%. In de steden Eindhoven en Helmond zijn er verhoudingsgewijs meer tussenwoningen (respectievelijk 24% en 22%). In de Peel en de Kempen is slechts één op de tien woningen een tussenwoning. Het aantal transacties in de Kempen is te laag om betrouwbare uitspraken te doen. We zullen ons in dit signalement dan ook beperken tot het stedelijk gebied: Eindhoven, Helmond en de Randgemeenten. Figuur 6. Aanbod tussenwoningen per subregio, eerste kwartaal 2015
8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
5.930
1.236 383
853 245
1.506 287
Aanbod tussenwoningen
1.069 131
1.266 118
1.164
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
Aanbod overig
76%
78%
84%
89%
91%
24%
22%
16%
11%
9%
Aanbod tussenwoningen
84%
16%
Aanbod overig
Bron: NVM, 2015 Tabel 1. Aanbod tussenwoningen per subregio, 1ste kwartaal 2015.
aanbod tussenwoningen aanbod overig totaal aanbod Aandeel tussenwoningen in aanbod Aandeel overige typen in aanbod
Eindhoven 383 1.236 1.619 24% 76%
Helmond 245 853 1.098 22% 78%
Randgemeenten 287 1.506 1.793 16% 84%
De Kempen 131 1.069 1.200 11% 89%
De Peel 118 1.266 1.384 9% 91%
Bron: NVM, 2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Metropoolregio Eindhoven 1.164 5.930 7.094 16% 84%
Tabel 2. De markt van tussenwoningen in het 1ste kwartaal van 2014.
1ste kwartaal 2015 Transacties
Aanbod
aantal mediane prijs looptijd prijs per m2 aantal mediane vraagprijs prijs per m2
Eindhoven 143 187.556 41 1.595 383 215.000 1.840
Helmond 42 167.000 102 1.405 245 196.889 1.695
Randgemeenten 66 190.100 84 1.658 287 201.111 1.818
De Kempen 131 215.778 1.870
De Peel 36 175.225 96 1.502 118 186.200 1.688
Metropoolregio Eindhoven 305 181.972 64 1.592 1.164 200.000 1.797
Bron: NVM, 2015
- Het aantal transacties in de Kempen is te laag om hierover betrouwbare cijfers weer te geven –
3. Eindhoven Aanbod en transacties In Eindhoven neemt het aanbod tussenwoningen af, terwijl het aantal transacties groeit. In het eerste kwartaal stonden er 383 tussenwoningen te koop, terwijl er 143 zijn verkocht in dat kwartaal. De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd (zie o.a. Dynamis, 2015). Figuur 7 en 8. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen in Eindhoven (rechts).
250
800 700
200
600 500
150
400 100
300 200
50
100 0
0
Bron: NVM, 2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Woningmarktratio Figuur 9. Woningmarktratiovoor tussenwoningen in Eindhoven
3e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
3e kwartaal 2013
1e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
1e kwartaal 2012
3e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
3e kwartaal 2010
1e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
1e kwartaal 2009
3e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
3e kwartaal 2007
1e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
1e kwartaal 2006
3e kwartaal 2005
1e kwartaal 2005
200,0% 180,0% 160,0% 140,0% 120,0% 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0%
Bron: NVM, 2015
De woningmarktratio is de verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. De woningmarktratio voor tussenwoningen in Eindhoven stijgt weer (naar 52% in het eerste kwartaal van 2015). Welliswaar is het wenselijke niveau van 75% nog niet bereikt, maar de trend is opwaarts en weer op het niveau van 2008.
Vraagprijs en vierkante meterprijs Figuur 10 en 11. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meterprijs tussenwoningen in Eindhoven (rechts).
300.000
2.500
250.000
2.000
200.000
1.500
150.000
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
2e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
4e kwartaal 2005
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
2e kwartaal 2007
0 3e kwartaal 2006
0 4e kwartaal 2005
500
1e kwartaal 2005
50.000
1e kwartaal 2005
1.000
100.000
Bron: NVM, 2015
In het eerste kwartaal van 2015 is de mediane vraagprijs €215.000. Ook deze lijkt weer licht te gaan stijgen, ook al is het niveau van het topjaar 2006 met een vraagprijs van bijna 280.000 euro nog ver buiten het zicht. Kijken we naar de vierkante meterprijs dan blijkt deze ook te stijgen. Deze was in het eerste kwartaal van 2015 €1840/m², nog steeds zo’n 110 euro lager dan voor de crisis. Kortom de markt van tussenwoningen in Eindhoven veert op bij een lagere vraagprijs. De looptijd is momenteel 41 dagen, ongeveer anderhalve maand. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
4. Helmond In Helmond neemt eveneens het aanbod tussenwoningen af en het aantal transacties lijkt langzaam te groeien. In het 1ste kwartaal stonden er 245 tussenwoningen te koop, terwijl er 42 verkocht zijn in dat kwartaal.
Aanbod en transacties Figuur 12 en 13. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen Helmond (rechts).
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
350 300 250 200 150 100 50 0
Bron: NVM, 2015
Woningmarktratio De woningmarktratio was in het 1ste kwartaal van 2015 18,4%. Ruim vijf keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Om een ratio van 60% te bereiken zoals in 2006 en 2007 zal de situatie nog aanzienlijk moeten verbeteren. Figuur 14. Woningmarktratio in Helmond
70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%
Bron: NVM, 2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Vraagprijs en vierkante meterprijs Figuur 15 en 16. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meter prijs tussenwoningen in Helmond (rechts).
230.000
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
2e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
4e kwartaal 2005
1e kwartaal 2005
160.000
3e kwartaal 2009
170.000
4e kwartaal 2008
180.000
1e kwartaal 2008
190.000
2e kwartaal 2007
200.000
3e kwartaal 2006
210.000
4e kwartaal 2005
220.000
1e kwartaal 2005
1.900 1.850 1.800 1.750 1.700 1.650 1.600 1.550 1.500 1.450 1.400
Bron: NVM, 2015
De mediane vraagprijs is iets gestegen naar € 197.000; (de top ligt ruim €20.000 hoger) en ook de vierkante meter prijs laat een lichte stijging zien, maar nog 162 euro onder het hoogste niveau). In Helmond is bij een lagere vraagprijs duidelijk sprake van een vragersmarkt.
5. Randgemeenten Aanbod en transacties In de Randgemeenten neemt het aanbod tussenwoningen eveneens af, terwijl de het aantal transacties fluctueert . Figuur 17 en 18. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen Randgemeenten (rechts).
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
160 140 120 100 80 60 40 20 0
Bron: NVM, 2015
Woningmarktratio De woningmarktratio in de Randgemeenten is voor tussenwoningen lijkt te verbeteren. Deze is in het laatste kwartaal gestegen van 23% naar 48%.
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Bron: NVM, 2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
180.000
3e kwartaal 2009
190.000
4e kwartaal 2008
200.000
1e kwartaal 2008
210.000
2e kwartaal 2007
220.000
3e kwartaal 2006
230.000
4e kwartaal 2005
240.000
1e kwartaal 2005
4e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
2e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
4e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
2e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
4e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
2e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
4e kwartaal 2005
1e kwartaal 2005
3e kwartaal 2014
1e kwartaal 2014
3e kwartaal 2013
1e kwartaal 2013
3e kwartaal 2012
1e kwartaal 2012
3e kwartaal 2011
1e kwartaal 2011
3e kwartaal 2010
1e kwartaal 2010
3e kwartaal 2009
1e kwartaal 2009
3e kwartaal 2008
1e kwartaal 2008
3e kwartaal 2007
1e kwartaal 2007
3e kwartaal 2006
1e kwartaal 2006
3e kwartaal 2005
1e kwartaal 2005
Figuur 19. Woningmarktratio in de Randgemeenten.
140,0%
120,0%
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Bron: NVM, 2015
Vraagprijs en vierkante meterprijs
De vraagprijs van tussenwoningen in de Randgemeenten schommelt rond €200.000 met een vierkante meterprijs van ruim €1.800 (ruim 160 euro lager dan het hoogste niveau). Figuur 20 en 21. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meter prijs tussenwoningen in de Randgemeenten (rechts).
2.050 2.000 1.950 1.900 1.850 1.800 1.750 1.700 1.650 1.600 1.550
6. Slot Alles overziend herstelt de markt van tussenwoningen zich in de regio gestaag. Dit typisch Nederlandse product vindt vooral in Eindhoven en de Randgemeenten weer zijn weg naar de koper. De aanbod/verkoop-verhouding is hier relatief gunstig, ook al is de optimale situatie met een ratio van ca. 75% nog niet bereikt. Ook lijkt het erop dat de vraagprijs nog aan de hoge kant is, gezien het verschil tussen de mediane vraagprijs en transactieprijs. De situatie in Helmond is minder gunstig. De ratio is hier laag, het verschil tussen vraag- en transactieprijs het hoogst en de looptijd het langst. Hier is voorzichtigheid geboden met nieuwe toevoegingen van tussenwoningen. Wellicht alleen in combinatie met sloop (vergelijk de ‘nieuw-voor-oud’-regeling in krimpgebieden). Tabel 3. Vergelijking tussenwoningen in het stedelijk gebied en de Randgemeenten
Tussenwoningen Eindhoven Helmond Randgemeenten Regio
Woningmarktratio 52% 18% 48% 37%
Verschil vraagprijs-transactieprijs/m² 245 290 160 205
Bron: NVM, 2015
J.S. & M.L. 10/06/2015
Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus 513 - 5600 MB Eindhoven - T: 040 247 3325/3320 - E:
[email protected]
Looptijd 41 102 84 64
