toevoeging van functies bij Boerderij Het Lansingerland. Hoeksekade 146 te Bergschenhoek

Definitieve ruimtelijke onderbouwing voor wijziging / toevoeging van functies bij “Boerderij Het Lansingerland” Hoeksekade 146 te Bergschenhoek Gemeente Lansingerland

Versiedatum IDN Projectnummer Opdrachtgever Opgesteld Gecontroleerd

: 6 maart 2014 : BP0072P02 : jc/R200890/02/1301e : Dhr. P. Gille : Dhr. J.S.H. Coomans MSc : Dhr. mr. J. Wildschut

Definitieve ruimtelijke onderbouwing Boerderij “Het Lansingerland”

R200890

Procedureoverzicht 1e Concept: 2e Concept: Ontwerp: Vastgesteld:

30 juli 2013 27 september 2013 3 oktober 2013 28 mei 2014

Contactpersonen bij de gemeente: Gerry Schoonen mr. Steven Wolhoff

Adromi B.V.

Pagina 2 van 17


R200890

Inhoudsopgave 1. Inleiding..............................................................................................................................................4 2. Gebiedsbeschrijving ..........................................................................................................................4 2.1. Algemeen ......................................................................................................................................4 2.2. Directe omgeving ..........................................................................................................................4 3. Ruimtelijke effecten ...........................................................................................................................5 3.1. Planologische ontwikkeling: Bebouwing......................................................................................5 3.2. Planologische ontwikkeling: Gebruik ...........................................................................................5 3.3. Planologische ontwikkeling: Inrichting ........................................................................................5 4. Ruimtelijk beleidskader .....................................................................................................................6 4.1. Algemeen ......................................................................................................................................6 4.3. Provinciaal beleid: Visie op Zuid-Holland ...................................................................................6 4.3.1. Algemeen ...............................................................................................................................6 4.3.2. Structuurvisie – Algemene uitgangspunten ...........................................................................7 4.3.3. Projectgebied in structuurvisie ..............................................................................................7 4.3.4. Provinciale Beeldkwaliteitskaart ..........................................................................................8 4.4. Gemeentelijk beleid ......................................................................................................................9 4.4.1 Bestemmingsplan Hoekse Park ..............................................................................................9 4.4.2 Structuurvisie Lansingerland ..................................................................................................9 4.5. Conclusie.....................................................................................................................................10 5. Archeologie en cultuurhistorische aspecten ...................................................................................10 5.1. Algemeen ....................................................................................................................................10 5.2. Archeologie .................................................................................................................................10 5.3. Cultuurhistorie ............................................................................................................................10 6. Verkeerskundige aspecten ...............................................................................................................10 6.1. Parkeren ......................................................................................................................................10 6.2. Verkeer ........................................................................................................................................11 6.3. Conclusie.....................................................................................................................................11 7. Natuuraspecten .................................................................................................................................12 8. Water .................................................................................................................................................12 9.Milieu ..................................................................................................................................................13 9.1. Bodemkwaliteit ...........................................................................................................................13 9.2. Geluidhinder ...............................................................................................................................13 9.3. Geurhinder ..................................................................................................................................13 9.4. Luchtkwaliteit .............................................................................................................................13 9.5. Veiligheid en risico’s ..................................................................................................................14 9.5.1. Algemeen .............................................................................................................................14 9.5.2. Risicobronnen ......................................................................................................................14 9.5.3. Kabels en leidingen ............................................................................................................14 9.6. Algehele conclusie milieu ...........................................................................................................15 10. Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid .....................................................................15 10.1. Algemeen ..................................................................................................................................15 10.2. Planschade.................................................................................................................................15 10.3. Zienswijzen ...............................................................................................................................16 10.4. Overleg met instanties ...............................................................................................................16 11. Conclusie ........................................................................................................................................16

Adromi B.V.

Pagina 3 van 17


1.

R200890

Inleiding

Onderhavige onderbouwing heeft betrekking op een gebruikswijziging van bestaande bebouwing aan de Hoeksekade 146 te Bergschenhoek. Op deze locatie is thans reeds enige tijd de stadsboerderij “Het Lansingerland” gevestigd. Eigenaar de heer Gille combineert hier het traditionele boerenbedrijf (een melkveehouderij) met andere functies die gelieerd zijn aan het agrarische bedrijf en/of dienen als ondersteuning voor de dagrecreatieve functie van het omliggende landschap. Onder meer is thans sprake van een kinderdagverblijf (kinderboerderij functie), een boerderijwinkel (verkoop eigen producten, streekproducten) en een restaurant (gerechten met eigen producten en streekgerechten). De heer Gille heeft zijn bedrijf kunnen realiseren dankzij het beleid op het vlak van de verbrede landbouw en vernieuwend ondernemen in het buitengebied. Het onderhavige plan voorziet in een gedeeld gebruik van de aanwezige boerderijwinkel als ruimte voor kookworkshops. Bovendien zullen vanuit de winkel in combinatie met de naastgelegen (ongeasfalteerde) terrasfunctie onder andere ijs, broodjes, koffie en licht alcoholische dranken worden verkocht aan fietsers/wandelaars. De eerste etage boven de winkelruimte zal worden aangewend als horecaruimte voor bijeenkomsten, vergaderingen, workshops en als restaurant. Het bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan, aangezien in het geldende bestemmingsplan uitsluitend de bestaande, niet wederrechtelijke bedrijfssituatie is vastgelegd. Er heeft vooroverleg plaatsgevonden tussen de opdrachtgever en de gemeente Lansingerland en daarbij is aangegeven dat het gemeentebestuur in principe medewerking wil verlenen om middels een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Dit zal in juridische zin worden vormgegeven middels de verlening van een vergunning als bedoeld in artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen van omgevingsrecht (Wabo). Ten behoeve van een dergelijke planologische afwijkingsprocedure is het onder meer noodzakelijk dat een ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld. Op 24 juni 2013 heeft de heer Gille Adromi B.V. opdracht gegeven om een ruimtelijke onderbouwing op te stellen ten behoeve van de aanvraag voor omgevingsvergunning. Voor het opstellen van deze onderbouwing is gebruik gemaakt van de door de opdrachtgever verstrekte informatie. De in het onderhavige rapport vernoemde tekeningen, onderzoeksrapporten en overige documenten zijn als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd en kunnen als integraal onderdeel daarvan worden beschouwd.

2.

Gebiedsbeschrijving

2.1. Algemeen Lansingerland is een gemeente welke op 1 januari 2007 is ontstaan door samenvoeging van de gemeenten Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs en Bleiswijk. De gemeente is gelegen ten noorden van Rotterdam. De agrarische bedrijven in het buitengebied van de gemeente betreffen in hoofdzaak glastuinbouwbedrijven. In beperkte mate is sprake van grondgebonden agrarische bedrijven. Het buitengebied van de gemeente vervult daarnaast een belangrijke recreatiefunctie. Dit betreft vooral het gebied langs de Rotte en de Rottemeren. 2.2. Directe omgeving De locatie waar de omgevingsvergunning betrekking op heeft, is kadastraal bekend als gemeente Bergschenhoek, sectie B, nummer 7831 (gedeeltelijk). De projectlocatie is gelegen in landelijk gebied, buiten de bebouwde kom ten oosten van de kern van Bergschenhoek. De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door een watergang en fietspad. Ten

Adromi B.V.

Pagina 4 van 17


R200890

noorden van de locatie, aan de overzijde van de Hoeksekade, zijn glastuinbouwbedrijven gevestigd. Ten zuiden, aan de achterzijde van het perceel, is recreatiegebied gelegen (Lage Bergse Bos). Ten westen bevindt zich agrarisch land en op verdere afstand de reeds bestaande sportvelden.

3.

Ruimtelijke effecten

3.1. Planologische ontwikkeling: Bebouwing De onderhavige onderbouwing heeft betrekking op een gebruiksverruiming voor de reeds bestaande landwinkel bij “Boerderij Het Lansingerland”. Het onderhavige plan heeft geen invloed op de bestaande bebouwing. Aangrenzend aan de landwinkel zal een terras voor de nieuwe horecafunctie worden gerealiseerd. 3.2. Planologische ontwikkeling: Gebruik Onderhavige onderbouwing heeft onder andere betrekking op een gebruiksverruiming voor de landwinkel bij “Boerderij Het Lansingerland”. Het gaat daarbij zoals gezegd om uitbreiding met de volgende activiteiten: - Horeca op de 1e verdieping van de winkel/bijeenkomstruimte voor maximaal 100 personen. Deze ruimte zal bijvoorbeeld gebruikt worden voor bijeenkomsten, vergaderingen en cursussen alsook als restaurant. - Kookworkschops op de begane grond achterin het bestaande winkelgedeelte. Deze activiteit en ruimte biedt plaats aan maximaal 20 personen. - Terrasfunctie naast de winkel. Op het terras zullen boordjes, koffie, lichte alcohol en dergelijke worden aangeboden. - Verkoop van ijs en dergelijke aan wandelend en fietsend publiek. Verkoop zal plaatsvinden vanuit de winkel en vanaf het terras. In onderstaande figuur is het terrein waarop onderhavige onderbouwing van toepassing is afgebeeld. In deze afbeelding is de landwinkel en het terras rood omlijnd.

Figuur: situatieschets (Bron: Royaal Advies)

3.3. Planologische ontwikkeling: Inrichting Onderhavige onderbouwing heeft hoofdzakelijk betrekking op een gebruiksverruiming ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. In het plan dient voor wat betreft de inrichting van het perceel wel rekening te worden gehouden met de aanleg van een terras aangrenzend aan de landwinkel.

Adromi B.V.

Pagina 5 van 17


4.

R200890

Ruimtelijk beleidskader

4.1. Algemeen In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Het rijksbeleid uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de Algemene Maatregel van Bestuur ruimte (AMvB Ruimte) wordt in de eerste alinea beschreven. Voor het provinciaal beleid wordt gebruik gemaakt van de provinciale structuurvisie. In het kader van het gemeentelijk beleid wordt ten slotte ingegaan op het vigerende bestemmingsplan Hoekse Park zoals vastgesteld op 1 juli 2010. 4.1 Rijksbeleid In het algemeen wordt het landelijk ruimtelijk beleidskader vertegenwoordigd door: - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna: SVIR of structuurvisie); - Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft: a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland; b. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (ook wel AMvB Ruimte of Barro). Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. Het Barro is op 22 augustus 2011 vastgesteld. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van: a. Rijksvaarwegen; b. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; c. Kustfundament; d. Grote rivieren; e. Waddenzee en waddengebied; f. Defensie; g. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; h. Elektriciteitsvoorziening; i. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; j. Ecologische hoofdstructuur; k. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; l. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); m. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Van de in het Barro geregelde onderwerpen is voor het voorliggende plan niet van toepassing. 4.3. Provinciaal beleid: Visie op Zuid-Holland 4.3.1. Algemeen Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben op 2 juli 2010 de structuurvisie Visie op Zuid-Holland vastgesteld. Het provinciebestuur presenteert in deze structuurvisie haar visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Zuid-Holland en de manier waarop ze deze willen realiseren.

Adromi B.V.

Pagina 6 van 17


R200890

De structuurvisie wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van verzoeken van gemeenten en regio’s en in verband met maatschappelijke en beleidsmatige ontwikkelingen. Op 23 februari 2011, 7 februari 2012 en 30 januari 2013 heeft herziening plaatsgevonden en thans is de herziening 2013 in voorbereiding. Bedoelde wijzigingen betreffen aspectwijzigingen (bijvoorbeeld: kantorenbeleid, glastuinbouwlocaties, aanscherping beleid veenweidegebieden, contouraanpassingen etc.). De hoofdlijnen, hoofdopgaven en provinciale belangen van het ruimtelijk beleid blijven evenwel ongewijzigd. 4.3.2. Structuurvisie – Algemene uitgangspunten In de structuurvisie presenteert de provincie de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Zuid- Holland. De structuurvisie is een integrale ruimtelijke visie op 2020, met een doorkijk naar 2040. Zuid-Holland moet in 2040 een aantrekkelijke, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie zijn, bestand tegen klimaatverandering en gekenmerkt door ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik. De provincie werkt daarvoor aan een krachtig stedelijk netwerk in een aantrekkelijke groenstructuur die aansluit op de grote landschappen van kust, delta en Groene Hart. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus en een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. Het gaat in Zuid-Holland om ‘ontwikkelen met schaarse ruimte’; met andere woorden er is weinig ruimte en de opgaven zijn daardoor gecompliceerd. De provincie noemt in de structuurvisie vijf integrale en ruimtelijk relevante hoofdopgaven en geeft voorrang aan programma’s of projecten die een bijdrage leveren aan deze opgaven. Die opgaven zijn: - Aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel. - Duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie. - Divers en samenhangend stedelijk netwerk. - Vitaal, divers en aantrekkelijk landschap. - Stad en land verbonden. Omdat ruimte een schaars goed is, is het volgens de provincie daarom zaak de beschikbare ruimte binnen de bebouwingscontouren beter te benutten en om meer dan voorheen te letten op ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied. De structuurvisie richt zich daarbij in beginsel op de middellange termijn, maar het biedt ook uitsluitsel voor de ontwikkeling op korte termijn. De structuurvisie voorziet verder niet in een statisch eindbeeld, maar geeft vooral de voorwaarden aan om de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling in de gewenste richting te kunnen leiden. Dit betekent dat de structuurvisie voldoende hardheid moet hebben om die voorgestane ontwikkeling gestalte te kunnen geven, maar tegelijkertijd voldoende flexibel moet zijn om in te kunnen spelen op de actualiteit. 4.3.3. Projectgebied in structuurvisie Het onderhavige perceel is gelegen in een gebied dat nader is aangeduid als ‘Agrarisch landschap – inspelen op bodemdaling’. Het is een zone met landschappelijke, cultuurhistorische waarden en een overwegend agrarische functie die inspeelt op bodemdaling. Aandacht voor de heersende water- en bodemproblematiek in dit gebied is noodzakelijk. Het gaat niet alleen om bodemdaling, maar ook om versnippering van het watersysteem, slechte waterkwaliteit en wateroverlast. Om bodemdaling af te remmen geldt als vertrekpunt: ‘Substantieel afremmen van de bodemdaling binnen een robuust en klimaatbestendig watersysteem, zodanig dat het op lange termijn goed betaalbaar en beheersbaar is en dat rekening wordt gehouden met behoud en ontwikkeling van de landschappelijke kernkwaliteiten’.

Adromi B.V.

Pagina 7 van 17


R200890

Figuur: uitsnede structuurvisie (Bron: Provincie Zuid-Holland)

Het realiseren van een robuust en klimaatbestendig watersysteem is voor dit gebied een belangrijk uitgangspunt involgen de provinciale structuurvisie. In het onderhavige plan, zoals weergegeven in hoofdstuk 3, zijn geen ontwikkelingen voorzien welke van invloed zijn op de provinciale belangen. Het verlenen van een omgevingsvergunning levert geen belemmeringen op ten aanzien van de ruimtelijke relevante hoofdopgaven. 4.3.4. Provinciale Beeldkwaliteitskaart In de provinciale Kwaliteitskaart 2020 is het onderhavige plangebied aangeduid als een gevarieerd en verbindend vrijetijdslandschap. Het gebied is meer specifiek aangewezen voor recreatie (bestaand en gepland). Het streven is gericht op het versterken van de landschappelijke kwaliteit en extensieve recreatie in het gebied.

Figuur: uitsneden kwaliteitskaart provincie Zuid-Holland (Bron: Provincie Zuid-Holland)

Het landelijke karakter en de nabijheid van de grote steden geven het gebied een grote potentie. Zowel vanuit de regio, alsmede uit de steden, is behoefte aan een goed recreatief netwerk. De provincie ZuidHolland heeft o.a. de versterking van dit netwerk uitgesproken als ambitie. Daarbij zijn fiets, vaar en wandelroutes van groot belang. Het onderhavige plan brengt geen belemmeringen met zich mee ten opzichte van het provinciale beleid. Door toepassing van de onderhavige ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de recreatieve diversiteit en het voorzieningenniveau in de omgeving. Er zal bovendien geen verandering van de ruimtelijke structuren optreden als gevolg van het plan. Het is derhalve niet strijdig met de bepalingen uit het provinciaal beleid betreffende de ruimtelijke ontwikkeling in dit gebied. Overigens

Adromi B.V.

Pagina 8 van 17


R200890

zal in deze ruimtelijke onderbouwing onder andere nog afzonderlijk worden ingegaan op relevante aspecten als water en cultuurhistorie. 4.4. Gemeentelijk beleid 4.4.1 Bestemmingsplan Hoekse Park Het meeste recente gemeentelijke beleid voor de onderhavige locatie is vastgelegd in het bestemmingsplan Hoekse Park. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 1 juli 2010. In de volgende afbeelding is een uitsnede van het bestemmingsplan opgenomen. Het onderhavige plangebied is indicatief rood omlijnd. Het plangebied heeft is bestemd als Agrarisch –Stadsboerderij. Binnen deze bestemming is een melkveehouderij met ondergeschikte detailhandel en in combinatie met sociaal/culturele en/of educatieve dienstverlening toegestaan. Bovendien is openluchtrecreatie toegestaan. De bestaande winkelruimte is in het huidige plan aangeduid met de functieaanduiding Specifieke vorm van detailhandel – landwinkel. De verkoopvloer oppervlakte voor detailhandel mag niet meer dan 256 m² bedragen. Op het gehele plangebied rust een Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – radar (i.v.m. Rotterdam Airport). Als gevolg van deze aanduiding is de maximale bouwhoogte, onverminderd hetgeen elders in het plan bepaald, 10 meter boven N.A.P. Een deel van het plangebied, dat deel waar in de huidige situatie de landwinkel is gerealiseerd, heeft de Gebiedsaanduiding vrijwaringszone – invliegfunnel (i.v.m. Rotterdam Airport). Deze aanduiding ziet er op toe dat binnen deze zone, onverminderd hetgeen elders in het plan bepaald, een maximale bouwhoogte van 40,60 meter boven N.A.P. dient te worden aangehouden.

Figuur: uitsnede bestemmingsplan Hoekse Park (Bron: Ruimtelijke Plannen)

Geconcludeerd kan worden dat het plan niet past binnen het geldende bestemmingsplan en derhalve in strijd is met het gemeentelijk beleid. Onderhavige ruimtelijke onderbouwing en de daarmee te doorlopen ruimtelijke procedure moeten de voorziene ontwikkeling alsnog mogelijk maken. 4.4.2 Structuurvisie Lansingerland Op 18 februari 2010 heeft de raad van de gemeente Lansingerland de Structuurvisie Lansingerland vastgesteld. In de structuurvisie is aan de recreatieve ontwikkeling van de gemeente veel aandacht besteed. Hierbij wordt voor het nabijgelegen Lage Bergse Bos, als onderdeel van het recreatiegebied Rottemeren, een diversifiëring van recreatieve doelgroepen nagestreefd. Onderhavig plan past in dit streven van de structuurvisie.

Adromi B.V.

Pagina 9 van 17


R200890

4.5. Conclusie Het onderhavige plan is niet in strijd met het geldende landelijke en provinciale beleid. Ondanks strijdigheid met het bestemmingsplan is de gemeente bereid gevonden medewerking te verlenen aan het plan. Door middel van een omgevingsvergunning zal realisatie van de horecafunctie, het terras en het gebruik van de ruimte voor workshops en bijeenkomsten alsnog mogelijk worden gemaakt.

5.

Archeologie en cultuurhistorische aspecten

5.1. Algemeen Bij een ruimtelijke onderbouwing dient gekeken te worden naar archeologische en cultuurhistorische aspecten welke eventueel aanwezig zijn op de betreffende percelen. 5.2. Archeologie De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ontwikkeling is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valletta (Malta, 1992). Nederland heeft dit Verdrag ondertekend en goedgekeurd. Bij ruimtelijke onderbouwingen, dient vanuit dit perspectief aandacht te worden besteed aan archeologische aspecten. Na onderzoek door de gemeente is gebleken dat niet te verwachten valt dat er zich waardevolle archeologische objecten in de bodem bevinden. In bestemmingsplan Hoekse Park is voor de onderhavige locatie dan ook geen archeologische bescherming opgenomen. Eventuele werkzaamheden als gevolg van de verruimde gebruiksmogelijkheden van de gronden hebben geen gevolgen voor de bodemgesteldheid ter plaatse. Er zal dan ook geen onevenredige verstoring van de bodem optreden. Dit geldt ook voor de realisatie van het betrokken terras. Het aspect archeologie vormt geen belemmering in het kader van onderhavig plan. 5.3. Cultuurhistorie Op de cultuurhistorische hoofdstructuurkaart van de provincie Zuid-Holland is af te lezen dat onderhavig perceel niet in de directe nabijheid van locatie waar sprake is van te beschermen cultuurhistorische waarden. Het plan voorziet in een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de bestaande landwinkel en het gebruik van een aangrenzend terras. Er kan worden geconcludeerd dat het onderhavige plan geen verstoring van de cultureel-historische aspecten veroorzaakt.

6.

Verkeerskundige aspecten

6.1. Parkeren Voorafgaand aan de oprichting van Boerderij Het Lansingerland is het aspect parkeren uitgebreid beschouwd. In totaal zijn bij de stadsboerderij 84 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit alles conform de parkeerberekening uit 2009. In bijlage 1 is de parkeerbalans voor de nieuwe situatie weergegeven. Als toelichting bij deze balans moge het volgende dienen. Zoals aangegeven zal de toe te voegen horeca een terras betreffen. De dranken e.d. zullen worden geserveerd vanuit de landwinkel. Deze horeca is vooral gericht op passanten (fietsers, wandelaars). Alhoewel op het eerste gezicht zou kunnen worden geconcludeerd dat de parkeerbehoefte voor passantenhoreca gering of nihil zal zijn, kan ook niet worden uitgesloten dat recreanten de bij de stadsboerderij aanwezige parkeerruimte als uitvalsbasis zullen gebruiken voor een wandeling o.i.d.. Om die reden is het terrasoppervlak -vanuit een worst case benadering- als

Adromi B.V.

Pagina 10 van 17


R200890

vloeroppervlak voor horeca opgenomen in de parkeerbalans. Er wordt hier rekening gehouden met circa 2 parkeerplaatsen per 100 vierkante meter. De zalen op de verdieping boven de landwinkel zullen afwisselend gebruikt kunnen worden voor als restaurant of voor bedrijfsbijeenkomsten en partijen. In de tabel is qua bezettingspercentage een uitwisseling gemaakt tussen deze functies gedurende verschillende dagdelen. Zo zullen bedrijfsbijeenkomsten en dergelijke uitsluitend overdag plaatsvinden terwijl de restaurantfunctie voornamelijk in het weekend en gedurende de avonden relevant is. In de situatie dat sprake is van bijeenkomsten en partijen zullen bezoekers zich voornamelijk gezamenlijk richting onderhavige locatie begeven en zal sprake zijn van een relatief hoge bezettingsgraad per auto. Om die reden is het aantal benodigde parkeerplaatsen per 100 m² voor deze functie lager begroot dan is aangehouden voor de overige horecafunctie. De bestaande landwinkel telt in de huidige situatie een oppervlakte van circa 256 m2. In het achterste deel van de landwinkel zullen de kookworkshops worden gegeven. De kookworkshops vinden in principe ‘s avonds plaats na sluiting van de winkel. In het weekend zal ook gedurende de dag periode gebruik worden gemaakt van de ruimte achterin de landwinkel. Uit ervaring is gebleken dat het restaurant gedurende de dag slechts in zeer beperkte mate wordt bezocht door bezoekers die op dat moment niet op de camping of in de groepsaccommodatie verblijven (en dus al zijn meegerekend in de parkeerbalans). Om die reden wordt in de parkeerbalans rekening gehouden met een parkeervraag van 10% voor de horeca overdag op werkdagen. In de nieuwe situatie zijn op het westelijke terreindeel circa 76 parkeerplaatsen beschikbaar. De parkeerbalans zoals bijgevoegd in bijlage 1 laat zien dat dit aantal toereikend is voor onderhavige wijziging. Er is op diverse plaatsen op het terrein voorzien in voldoende parkeerruimte voor fietsen en bromfietsen. 6.2. Verkeer Het onderhavige plan voorziet onder andere in de uitbreiding van het terras. Dit terras zal voornamelijk passanten bedienen waardoor deze functie nauwelijks verkeersaantrekkende werking heeft. Zoals gezegd kan niet worden uitgesloten dat de aanwezige parkeerplaatsen gaan dienen als uitvalsbasis voor wandelaars die ook gebruik maken van de passantenhoreca. Echter ook in die situatie zal geen sprake zijn van zeer grote verkeersaantrekkende werking. Tevens is voorzien in een tweetal ruimten voor bijeenkomsten. Bezoekers zullen voornamelijk met meerdere personen per auto aankomen, een bijeenkomst of feest bijwonen en vervolgens vertrekken. Er is in dit geval slechts sprake van een tweetal verkeersbewegingen per auto. Een avond of middagbijeenkomst zal enkele tientallen verkeersbewegingen met zich meebrengen. Dit zelfde geldt voor de ruimte waar kookworkshops zullen worden gehouden. Deze ruimte biedt plaats voor circa 20 personen. In praktijk blijkt dat men doorgaans met meerdere personen een autorit zal delen waardoor deze functie slechts enkele verkeersbewegingen met zich meebrengt. De extra verkeersbewegingen als uitvloeisel van ravitaillering van de nieuw toe te voegen functies zullen eveneens beperkt zijn. Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van overige bebouwing en de reeds aanwezige verkeersintensiteit op de doorgaande weg zal het onderhavige plan geen nadelige invloed hebben op de verkeersintensiteit van de omliggende wegenstructuur.

Adromi B.V.

Pagina 11 van 17


R200890

6.3. Conclusie In de huidige situatie is reeds in de bestaande situatie voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Bovendien zal het onderhavige plan geen onevenredige invloed uitoefenen op de omliggende wegenstructuur. De aspecten verkeer en parkeren vormen dan ook geen belemmering voor het onderhavige plan.

7. Natuuraspecten De betrokken locatie is gelegen op enige afstand van de bebouwde kom van Bergschenhoek. Aan de overzijde van de weg zijn twee glastuinbouwbedrijven gevestigd. In de directe omgeving liggen overigens geen EHS en natura 2000 gebieden. Op de Provinciale Ecologische Hoofdstructuurkaart van de provincie Zuid-Holland valt af te lezen dat het perceel onderdeel uitmaakt van een zone die is bestempeld als concreet begrensd ‘Recreatie om de Stad’ gebied.

Figuur: Ecologische hoofdstructuur (Bron: provincie Zuid-Holland)

Recreatie om de Stad (RodS) ziet op strategisch groen en recreatieve verbindingen. Het betreft vooral het verwerven en inrichten van gebieden en routes. Het strategisch groen omvat vooral dagrecreatie voorzieningen. De provincie streeft daarbij naar een capaciteit van minimaal 20 personen per hectare per dag. Er wordt onderscheid gemaakt in concreet begrensde RodS en zoekgebieden. In dit geval betreft het dus een concreet begrensd gebied. Onderhavige ontwikkeling maakt deel uit van het plan Boerderij Lansingerland dat in een eerder stadium reeds positief beoordeeld is op het aspect ecologie. Bovendien omvat de ontwikkeling enkel een gewijzigde ingebruikname van bepaalde bedrijfsruimten en de aanleg van een terras. Dit in relatie tot de typering van het gebied past uitbreiding van de recreatieve functie, onder andere met mogelijkheden voor fietsers en wandelaars, uitstekend binnen deze visie. Gelet op een en ander is het plan vanuit ecologisch oogpunt aanvaardbaar te noemen.

8. Water De locatie ligt niet in grondwaterbeschermingsgebied of in de beschermingszone van een waterkering. De Hoeksekade zelf is, ondanks wat de naam en hoge ligging doen vermoeden, geen waterkering of peilscheiding. Zoals aangegeven zal met onderhavig plan geen bebouwing worden toegevoegd. De oppervlakte van het te realiseren terras met daarbij de verschillende toegangsroutes bedraagt circa 500 m2. Het terras

Adromi B.V.

Pagina 12 van 17


R200890

zal niet worden geasfalteerd. Hemelwater afkomstig van het terras zal gedeeltelijk tussen de verharding door infiltreren in de bodem. Bij overvloedige regenval zal het schone hemelwater worden afgevoerd op de naastgelegen sloot. Aangezien de toename van verharding minder dan 1.000 m2 in het buitengebied bedraagt is compensatie van het waterbergend vermogen overeenkomstig het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard op dit punt niet aan de orde. Voor het lozen van de hemelwaterstromen via terrasverharding op oppervlaktewater is in principe geen vergunning in de zin van de Waterwet vereist. Overige ontwikkelingen welke onderdeel uitmaken van onderhavige plan hebben eveneens geen invloed op het waterbergend vermogen van het plangebied om slechts een functiewijziging van bestaande bebouwing betreft. Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat er wat betreft de wateraspecten geen belemmeringen bestaan die realisering van het plan in de weg staan.

9. Milieu In dit hoofdstuk komen nog enkele milieuaspecten aan de orde, welke tevens aandacht behoeven in een ruimtelijke onderbouwing. 9.1. Bodemkwaliteit Ten aanzien van de milieugesteldheid van de bodem kan het volgende worden opgemerkt. Gelet op het huidige en het historische gebruik is er geen aanleiding om te vrezen voor een verontreiniging van de bodem welke de onderhavige ontwikkeling niet zonder meer toelaatbaar zou maken. Bovendien betreft het plan enkel een gebruiksverruiming van reeds bestaande bebouwing en betreft het de aanleg van een buitenterras. Tijdens eerdere planvorming voor deze locatie is een bodemonderzoek uitgevoerd waaruit is gebleken dat de milieukundige toestand ontwikkeling van het terrein niet in de weg staat. Gezien de aard van de activiteiten is het uitvoeren van een bodemonderzoek dan ook niet aan de orde. Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor onderhavig plan. 9.2. Geluidhinder Het aspect wegverkeerslawaai is niet relevant voor onderhavig plan. Ruimten in gebruik voor dagrecreatie en horeca zijn geen geluidgevoelige objecten in de zin van de Wet geluidhinder. Ditzelfde geldt voor het aspect industrie lawaai. Andere geluidsaspecten, zoals rail- en luchtverkeerslawaai, zijn eveneens niet aan de orde. Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor onderhavig plan. Op het terras zal geen muziek ten gehore worden gebracht. In het restaurant zal geen live muziek ten gehore worden gebracht. In die zin zal de toevoeging van functies in vergelijking met de geluidbelasting vanwege de huidige functies niet leiden tot een significante toename van de te verwachten geluidbelasting. Tevens van belang in deze context is, dat in de directe omgeving van de landwinkel er geen andere bewoners zijn. Op dit punt zal de stadsboerderij blijven voldoen aan de eisen en randvoorwaarden op grond van het Activiteitenbesluit. 9.3. Geurhinder In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing dient niet alleen onderzocht te worden of de ontwikkeling invloed heeft op de omgeving maar ook of de omgeving invloed kan hebben op de ontwikkeling. In de ruime omgeving zijn geen bedrijven gevestigd ten aanzien waarvan rekening dient te worden gehouden met het ontstaan van geurhinder. Op grote afstand van de projectlocatie is een manege gesitueerd. Deze is niet van invloed op onderhavig plan.

Adromi B.V.

Pagina 13 van 17


R200890

De aanwezigheid van de stal, welke tot het bedrijf behoort, kan tot enige geurhinder leiden voor bezoekers. Het plan zelf heeft geen betrekking op activiteiten welke geurhinder kunnen veroorzaken ten opzichte van de omgeving. Gelet op dit alles vormt zowel geuremissie als geurimmissie geen belemmering voor uitvoering van onderhavig plan. 9.4. Luchtkwaliteit Buiten emissies vanwege het wegverkeer zijn in de directe omgeving van het project geen functies aanwezig welke de kwaliteit van de buitenlucht als beschreven in titel 5.1 van de Wet milieubeheer significant kunnen beïnvloeden. Uitvoering van het plan zal enkel leiden tot een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Dit is uitgedetailleerd in hoofdstuk 6. Gelet hierop zal onderhavige ontwikkeling niet in significante mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. 9.5. Veiligheid en risico’s 9.5.1. Algemeen Doel van het externe veiligheidsbeleid is om de kans op overlijden van mensen in de omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen vrijkomen, binnen aanvaardbare grenzen te houden. Deze risicobenadering kent een tweetal begrippen om het risiconiveau weer te geven, het plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is een maat voor het overlijdensrisico op een bepaalde plaats. Bij het plaatsgebonden risico gaat het om de kans per jaar dat een gemiddelde persoon op een bepaalde geografische plaats in de omgeving van een transportroute of industriële risicobron overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen op deze transportroute, er van uitgaande dat die persoon onbeschermd en permanent op die plaats aanwezig is. Anders gezegd, het plaatsgebonden risico is een rekenkundig begrip. Het plaatsgebonden risico kan worden weergegeven door een lijn op een kaart die de punten met een gelijk risico met elkaar verbindt (zogeheten risicocontour). Dergelijke contouren zijn van belang bij de beoordeling of een risicovolle activiteit of een risicovolle bestemming op een bepaalde plaats kan worden toegelaten. Voor het plaatsgebonden risico is door de rijksoverheid voor nieuwe situaties een grenswaarde vastgesteld van 10-6 per jaar. Het groepsrisico drukt de kans uit per jaar dat een groep mensen van minimale omvang overlijdt als direct gevolg van één ongeval op de transportroute waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Het groepsrisico is te beschouwen als een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een incident. Dit risico laat zich niet in de vorm van een risicocontour op een kaart weergeven, maar kan wel worden vertaald in een dichtheid van personen per hectare. Hoe meer personen per hectare in het schadegebied van een hier bedoeld ongeval aanwezig zijn, hoe groter het aantal (potentiële) slachtoffers is. Het groepsrisico is in tegenstelling tot het plaatsgebonden risico een oriënterende waarde. 9.5.2. Risicobronnen Uit raadpleging van de risicokaart (zie volgende afbeelding) is gebleken dat zich in de nabijheid van de planlocatie geen risicobronnen bevinden. Het gebied is enkel aangeduid als overstromingsgebied. Dit is overigens van toepassing op de gehele regio. 9.5.3. Kabels en leidingen Op de risicokaart van de provincie Zuid-Holland is te zien dat in de buurt van de locatie geen sprake is van risicovolle leidingen. In het betrokken perceel en in de directe omgeving van dit perceel zijn geen hoge druk gasleidingen gelegen.

Adromi B.V.

Pagina 14 van 17


R200890

Figuur: risicokaart omgeving Boerderij Het Lansingerland (Bron: Website Risicokaart)

9.6. Algehele conclusie milieu Ten aanzien van milieu, onderverdeel in de aspecten zoals in dit hoofdstuk behandeld, zijn geen factoren die onderhavig plan belemmeren.

10. Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid 10.1. Algemeen Het onderhavige plan betreft een gebruiksverruiming van bestaande bebouwing en het gebruik van bepaalde gronden als terras. Voor de betrokken ontwikkeling wordt een exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) gesloten met de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van dit plan en de uitvoering daarvan komt dan ook niet ten laste van de publieke middelen. Vanuit dit oogpunt bezien wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht. 10.2. Planschade Een ander aspect dat in het kader van de economische uitvoerbaarheid dient te worden beoordeeld, is de vraag of er aanleiding bestaat voor omwonenden om vergoeding te vragen van schade die volgens artikel 6.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) niet voor hun rekening dient te blijven. Bij de beoordeling van verzoeken om schadevergoeding ex artikel 6.1 Wro is het van belang om te bezien of er sprake is van een wijziging van een planologisch regime, waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Plannen die zullen worden gerealiseerd door toepassing te geven aan artikel 3.10 van de Wet ruimtelijke ordening moeten worden vergeleken met het thans geldende planologische regime. Niet de feitelijke situatie is daarbij van belang, maar wat op grond van het geldende bestemmingsplan maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden of dat verwezenlijking voor de hand heeft gelegen, bijvoorbeeld gezien privaatrechtelijke verhoudingen. Zo er sprake is van nadelige planologische mutatie, dan kan de daaruit mogelijk voortvloeiende schade per peildatum, in casu het moment van het in werking treden van de vergunning, worden vastgesteld. Aansluitend moet worden beoordeeld of de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van eventuele aanvragers om planschadevergoeding behoort te blijven.

Adromi B.V.

Pagina 15 van 17


R200890

Eventuele planschade voortvloeiend uit de realisering van onderhavig plan komt ten laste van de initiatiefnemer van het plan overeenkomstig de planschadeverhaaldovereenkomst welke is opgenomen in genoemde anterieure overeenkomst. 10.3. Zienswijzen De omgevingsvergunning heeft samen met de ruimtelijke onderbouwing als ontwerp ter inzage gelegen van 23 januari tot en met 5 maart 2014. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 10.4. Overleg met instanties Op grond van artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) dient overleg plaats te vinden met organisaties en instanties die mogelijk een belang hebben in of bij het plangebied. Het plan is voor vooroverleg c.q. ter beoordeling toegezonden aan Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en er is rekening gehouden met de opmerkingen die zijdens het hoogheemraadschap zijn gemaakt.

11. Conclusie Het plan wordt economisch en maatschappelijk uitvoerbaar geacht. Gesteld kan worden dat het plan ruimtelijk goed inpasbaar is, een impuls geeft aan de recreatieve waarden van het gebied en op de beoordeelde aspecten voldoet aan de beleidsmatige en wettelijke kaders. Er zijn dan ook geen aspecten die zich verzetten tegen uitvoering van het onderhavige plan.

Adromi B.V.

Pagina 16 van 17


R200890

Bijlagen Bijlage 1 – parkeerbalans nieuwe situatie Bijlage 2 – overzichtstekening parkeerplaatsen

Adromi B.V.

Pagina 17 van 17

toevoeging van functies bij Boerderij Het Lansingerland. Hoeksekade 146 te Bergschenhoek

Recommend Documents