Toekomst winkelgebieden

Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid

Gemeente Rotterdam Maart 2011

Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid

dossier : BA2052-100-100 registratienummer : GO-AF20110102 versie : concept 3

Gemeente Rotterdam Maart 2011

DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

©

DHV B.V.

INHOUD

1 1.1 1.2 1.3

INLEIDING Bedreigingen en kansen winkelgebieden Rotterdam Zuid Doel en werkwijze Definitie detailhandel, winkelgedrag en type winkelgebieden

BLAD

3 3 3 3

2 HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR EN DYNAMIEK 2.1 Drie deelgemeenten op Zuid 2.1.1 Feijenoord 2.1.2 Charlois 2.1.3 IJsselmonde 2.2 Winkelstructuur Zuid vergeleken met stedelijk winkelstructuur 2.3 Conclusie

7 7 7 8 9 10 11

3 3.1 3.2 3.3 3.4

TRENDS, ONTWIKKELINGEN EN PLANNEN Consument Retailer Vastgoedontwikkelingen Conclusie: het winkellandschap verandert in Rotterdam Zuid

12 12 14 16 17

4 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.6

POSITIE EN PERSPECTIEF VAN WINKELGEBIEDEN Algemeen kader Boodschappencentra Winkelgebieden met plannen Plein 1953 Carnissedriehoek Vuurplaat Overige buurt en wijkcentra Recreatieve centra met een boodschappenfunctie Zuidplein Boulevard Zuid Winkelpromenade Zuidwijk Keizerswaard Conclusie

19 19 19 21 21 21 22 22 23 24 25 26 27 27

Gemeente Rotterdam/ Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid GO-AF20110102

-1-

DHV B.V.


-2-

DHV B.V.

1

INLEIDING

1.1

Bedreigingen en kansen winkelgebieden Rotterdam Zuid

In het licht van de marktontwikkelingen en te verwachten trends heeft OBR en de drie deelgemeenten op Zuid behoefte aan een onderzoek naar kansen en bedreigingen van winkelgebieden in Rotterdam Zuid (Charlois, Feijenoord en IJsselmonde). Om de kansen en bedreigingen in kaart te brengen is inzicht nodig in: 1. Hoe de huidige winkelgebieden functioneren op Zuid 2. Welke trends en ontwikkelingen relevant zijn voor het toekomstig functioneren van de winkelgebieden 3. Hoe het toekomst perspectief van winkelstructuur op Zuid eruit ziet

1.2

Doel en werkwijze

Dit rapport heeft als doel om een basis te leveren voor een gezamenlijke detailhandelsvisie voor de drie deelgemeenten, de woningcorporaties, de vastgoedeigenaren met veel winkelpanden op Zuid en de gemeente Rotterdam. Het is belangrijk dat de bestuurders van deze organisaties de huidige retailtrends en de belangrijkste winkelgebieden van Zuid kennen en daarna tot een afgewogen oordeel kunnen komen. Om te komen tot een visie op de winkelstructuur van Rotterdam Zuid is in grote lijnen de volgende werkwijze gehanteerd. Per type winkelgebied (minimaal wijkverzorgend niveau) is een kwaliteitsprofiel opgesteld. Beoordeeld is in hoeverre de huidige winkelfunctie en profiel van het winkelgebied kansen biedt voor de toekomst, wat belangrijke aandacht- en verbeterpunten zijn en of het gebied economisch kwetsbaar is of onder druk staat. Uitgangspunt bij het opstellen van een kansenen risicoprofiel is de huidige situatie. Voor het toekomstig functioneren heeft DHV ook gekeken naar de invloed van trends en ontwikkelingen. De kansen en risico’s per type winkelgebied vormen de basis voor de visie op de winkelstructuur van Rotterdam Zuid. Deze visie is een advies aan het OBR en de drie deelgemeenten en geeft inzicht in: 1) 2) 3)

1.3

Functioneren van de huidige structuur en dynamiek in de winkelstructuur op Zuid (H2) De invloed van trends en ontwikkelingen (H3) Positie en perspectief van de verschillende typen winkelgebieden (H4)

Definitie detailhandel, winkelgedrag en type winkelgebieden

Tot de detailhandel wordt over het algemeen gerekend: de verkoop van waren, zowel nieuw als tweedehands, aan particulieren. In dit onderzoek onderscheiden we de volgende segmenten: ● Dagelijks aanbod: voedings- en genotmiddelen en enige frequent aangekochte non-food artikelen, zoals persoonlijke verzorging. ● Niet-dagelijks: o Frequent aanbod: aankopen met een hoge frequentie die niet onder het dagelijks aanbod vallen zoals huishoudelijke artikelen (Blokker) en media (tijdschriften). o Doelgericht aanbod: aankopen die met een lage frequentie worden gedaan. De consument gaat doelgericht naar een specifieke winkel. Het gaat bijvoorbeeld om meubels, bruin en witgoed en doe-het-zelf.


-3-

DHV B.V.

o

Recreatief aanbod: hier staat het kijken en vergelijken centraal, waarbij de sfeer van het winkelgebied en de diversiteit in het aanbod belangrijk is. Het gaat bijvoorbeeld om mode, luxe, vrijetijdsartikelen.

DHV onderscheidt op basis van de bovenstaande segmenten en het koopgedrag dat daar mee gepaard gaat de volgende typen centra. (Zie ook bijlage 3. voor een uitgebreide omschrijving en gewenste profilering).

Type Recreatieve koopcentra Binnensteden

Beschrijving Deze centra hebben een zeer uitgebreid niet-dagelijks (recreatief) aanbod. Vermaak en beleving als bezoekmotief staat centraal.

Recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie Planmatige stadsdeelcentra Naast een sterk dagelijks aanbod, waaronder twee à drie (planmatige winkelcentra) supermarkten ook een compleet niet-dagelijks aanbod met een of meer warenhuizen en diverse filiaalbedrijven. Stedelijke winkelstraten/linten

Historische gegroeide winkellinten in steden met een compleet aanbod dagelijks aangevuld met niet-dagelijks winkelaanbod. Grotendeels zelfstandige ondernemers.

Dagelijkse boodschappencentra Wijkwinkelcentra, Sterk dagelijks aanbod, waaronder één (minimaal) supermarkten aangevuld met niet-dagelijks aanbod. Buurtwinkelcentra

Doelgerichte aankoopcentra Woonboulevards

à

twee

Compleet: Supermarkt (vanaf 800/1.000m²) met aanvullend vers in het dagelijkse segment. Incompleet: winkelstrips met een kleine of geen supermarkt en beperkt of geen aanvullend dagelijks segment

Betreft meubelconcentraties die worden gedomineerd door grootschalige meubelzaken en aanverwante branches zoals woningtextiel, keukens, badkamers en woonwarenhuizen.

Retailparken

Gemakscentrum van grootschalige winkels, vrije tijdsfuncties en/of andere consumentenvoorzieningen gevestigd op goed bereikbare locaties aan de rand van de stad bestemd voor doelgericht consumentenbezoek.

Factory Outlet Centers

Een concentratie winkels waar fabrikanten en handelaren partijen goederen (meestal kleding) tegen hoge korting verkopen aan consumenten.

Om het toekomstperspectief van verschillende typen winkelgebieden in Rotterdam Zuid te bepalen, hanteren we de bovenstaande typen winkelgebieden. Hierbij hanteren we een andere indeling dan die voor de winkelkaarten zijn gebruikt. Aanleiding voor deze indeling is dat verschillende trends waaronder


-4-

DHV B.V.

internetwinkelen qua impact op een winkelgebied verschilt door de functie die ze vervullen en het verzorgingsgebied die ze bedienen. Bijvoorbeeld planmatige winkelgebieden als Zuidplein en Alexandrium (regionaal en meer een stadsdeelvoorziening) hebben een hele andere winkelfunctie dan Boulevard Zuid of Nieuwe Binnenweg (lokaal en meer een wijkvoorziening). In onderhavige studie voor Rotterdam Zuid laten we de doelgerichte aankoopcentra buiten beschouwing en gaan we uit van de volgende centra): Recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie Planmatige stadsdeelcentra • Zuidplein • Keizerswaard Stedelijke radialen/linten Dagelijkse boodschappencentra Grote wijkcentra

• Boulevard Zuid • Winkelpromenade Zuidwijk • Plein 1953

Kleine wijkcentra

• • • • • •

Vrij Entrepot Vuurplaat Carnissedriehoek Afrikaanderwijk Beverwaard Spinozaweg

Complete buurtcentra

• • • •

Wolphaertsbocht Putsebocht Groene Zoom Prinsenplein

Incomplete buurtcentra

• • • • • • • • • • • •

Putselaan Noordereiland Bree Dordtselaan Lange Hilleweg Maaskade Gruttostraat Hellevoetstraat Katendrechtse Lagedijk Kerstendijk Kouwenoord Pliniustraat

Behalve de centra die opgenomen zijn in voorgaand overzicht zijn er in Rotterdam Zuid incomplete winkelstrips met minder dan 5 winkels (Zenostraat, Oranjeboomstraat, Kreekplein), niet aan één gesloten winkels en solitaire vestigingen. Deze worden gezien als verspreide bewinkeling en niet als concentratie van winkelgebieden.


-5-

DHV B.V.


-6-

DHV B.V.

2

HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR EN DYNAMIEK

2.1 Drie deelgemeenten op Zuid Dit hoofdstuk geeft een beeld van de huidige winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Aan bod komt een toelichting op de structuur en een vergelijking van het winkelaanbod. We beginnen met een blik op de winkelstructuur voor de verschillende deelgemeenten. Daarna zetten we het winkelaanbod af tegen andere stedelijke gebieden om een beter inzicht te krijgen op de totale winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Zie ook bijlage 2 voor overzicht van kerncijfers van per deelgemeente.

2.1.1 Feijenoord Het totale winkelaanbod in Feijenoord is 73.264 m2 wvo waarvan 32% dagelijks en 54% niet-dagelijks. Dit 2 betekent dat per inwoner 1,04 m wvo aanwezig is in deze deelgemeente. Kaart 1 Winkelaanbod in Feijenoord

Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 549 • dagelijks: 180,23.175 m2 wvo • niet-dagelijks:269,39.409.m2 wvo • Leegstand: 100,10.680m2 wvo


-7-

DHV B.V.

Het leegstandpercentage is met 15% aan de hoge kant in deze deelgemeente. In bijlage 3 staat een uitgebreide tabel waarin het huidige winkelaanbod is weergegeven. De deelgemeente Feijenoord kent 12 min of meer geconcentreerde winkelgebieden, zoals ook het beeld op kaart 1 laat zien. Merendeel van deze gebieden zijn kleine, en vaak incomplete buurtstrips, dat wil zeggen met geen of een te kleine buurt supermarkt (<800 m2) en een onvolledig boodschappenaanbod. Deze strips hebben van ouds her een zeer lokale functie en zijn veelal niet planmatig gerealiseerd. De grootste winkelgebieden met een belangrijke functie voor de deelgemeente Feijenoord zijn Boulevard Zuid(binnenstedelijke winkelstraat), de Vuurplaat (wijkwinkelcentrum groot), Afrikaanderwijk (markt) en Vrij Entrepot (wijkwinkelcentrum klein). Deze winkelgebieden zijn voorzien van grote supermarkten of een weekmarkt als functionele dragers. Daarnaast kent vooral Boulevard Zuid een aanzienlijk aanvullend aanbod van speciaalzaken in het dagelijkse, recreatieve en doelgerichte segment.

2.1.2 Charlois 2

Met een totaal van 92.786 m wvo (23% dagelijks en 64% niet-dagelijks) heeft deze deelgemeente het 2 grootste winkelaanbod in Rotterdam Zuid; 1,46 m wvo per inwoner. Dit is te verklaren door het winkelaanbod in het winkelcentrum Zuidplein dat een functie heeft voor heel Rotterdam Zuid en 2 aangrenzende regio. Zonder Zuidplein zou het winkelaanbod per inwoner op 0,80 m komen. Het leegstandpercentage is met 13% net als in Feijenoord aan de hoge kant. Kaart 2 Winkelaanbod in Charlois Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 492 • dagelijks: 150, 21.015. m2 wvo • niet-dagelijks: 270, 59.352 m2 wvo • Leegstand: 72,12.419 m2 wvo

De deelgemeente Charlois heeft net als de deelgemeente Feijenoord een beperkte hiërarchische winkelstructuur (zie kaart 2). De belangrijkste winkelgebieden in deze deelgemeente zijn de wijkcentra Plein 1953, Winkelpromenade Zuidwijk en Carnissedriehoek. Daarnaast zijn er diverse buurtcentra en – steunpunten. Naast deze lokaal verzorgende winkelgebieden bevindt zich in Charlois het winkelcentrum


-8-

DHV B.V.

Zuidplein dat een verzorgende functie heeft voor heel Rotterdam Zuid met een beperkte regionale uitstraling.

2.1.3 IJsselmonde 2

Het totale winkelaanbod in IJsselmonde beslaat 64.983 m wvo waarvan 23% dagelijks en 75% nietdagelijks. Het aandeel niet-dagelijks is hoger dan in de andere deelgemeenten door winkelgebieden De Veranda en Stadionweg waar grote aanbieders in het doelgerichte segment zijn gevestigd. Dit betekent dat per inwoner 1,12 m2 wvo aanwezig is in de deelgemeente. Het leegstandpercentage is met 2% zeer laag in deze deelgemeente. Kaart 3 Winkelaanbod in IJsselmonde

Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 205 • dagelijks: 69 14.885 m2 wvo • niet-dagelijks: 126,48.793. m2 wvo • Leegstand: 10, 1.305 m2 wvo

De deelgemeente IJsselmonde kent aanzienlijk minder buurtstrips dan Feijenoord en Charlois. Deze deelgemeente heeft zijn detailhandelsbeleid al enige jaren er op gericht om de winkelstructuur af te stemmen op de behoefte van consumenten aan complete winkelcentra. Om dit te bereiken hebben ze een actief saneringsbeleid ten aanzien van incomplete winkelstrips uitgevoerd. De belangrijkste winkelgebieden in de deelgemeente IJsselmonde zijn Keizerswaard (stadsdeelcentrum), Spinozaweg (wijkcentrum), Prinsenplein (buurtwinkelcentrum) (wijkcentrum) en Beverwaard (wijkcentrum). Het winkelcentrum Keizerswaard heeft een belangrijke aankoopfunctie voor dagelijks en recreatief segment voor de gehele deelgemeente. Een functie die met de uitbreiding in de komende jaren wordt gecompleteerd tot die van een groot stadsdeelcentrum.


-9-

DHV B.V.

2.2 Winkelstructuur Zuid vergeleken met stedelijk winkelstructuur Om een beter beeld te krijgen bij de totale winkelstructuur van Rotterdam Zuid hebben we het aanbod per inwoner vergeleken met Rotterdam als geheel, andere stedelijke gebieden en Provincie Zuid-Holland (zie tabel 1). Hieruit blijkt dat het winkelaanbod in Rotterdam Zuid aan de lage kant is. Dit komt vooral door ondervertegenwoordiging van het niet-dagelijkse segment en vooral het recreatieve en doelgerichte (vooral wonen) winkelaanbod. De voornaamste recreatieve (Binnenstad) en doelgerichte winkelgebieden (Alexandrium, Barendrecht) bevinden zich niet in Rotterdam Zuid. De doelgerichte winkelgebieden, zoals Ikea Barendrecht, Reyerwaard Barendrecht, bevinden zich op “steenworpafstand” van Rotterdam-Zuid. Tabel 1 Benchmark m² wvo per inwoner met stedelijke gebieden m² wvo per inwoner Rotterdam Zuid Rotterdam > 175.000 inw Totaal winkelaanbod Dagelijks Niet-dagelijks frequent doelgericht recreatief Leegstand

1,20 0,31 0,08 0,34 0,31 0,13

1,59 0,35 0,09 0,51 0,48 0,16

1,64 0,32 0,08 0,58 0,51 0,15

Provincie Zuid-Holland 1,60 0,32 0,08 0,68 0,40 0,13

Bron: Locatus en CBS bewerkt door DHV

Wanneer we kijken naar het gemiddelde wvo per winkel (Tabel 2 en 3) dan valt op dat met name het dagelijkse aanbod gekenmerkt wordt door kleinschalige winkels. Dit correspondeert ook met de bevindingen uit de vorige paragraaf waarin we constateerden dat de winkelstructuur in Rotterdam Zuid veel kleine en vaak incomplete buurtstrips/centra kent met kleine supermarkten. Als we naar de structuur per deelgemeente kijken valt op dat het wvo per winkel in IJsselmonde hoog is dit in tegenstelling tot de situatie voor Feijenoord en Charlois. Vooral het winkelaanbod in Feijenoord bestaat uit veel kleine winkels. Tabel 2 Benchmark m²wvo per winkel met stedelijke gebieden Rotterdam Zuid Totaal winkelaanbod Dagelijks Niet-dagelijks frequent doelgericht recreatief Leegstand

182 148 247 248 224 134

m² per winkel Rotterdam > 175.000 inw 207 160 211 308 162 128

207 157 169 364 176 161

Provincie Zuid-Holland 234 182 186 416 176 163



- 10 -

DHV B.V.

Tabel 3 Benchmark m² wvo per winkel Rotterdam Zuid Rotterdam Zuid Totaal winkelaanbod Dagelijks Niet-dagelijks frequent doelgericht recreatief Leegstand

182 148 247 248 224 134

m² per winkel Feijenoord Charlois 133 129 364 178 92 107

Ijsselmonde

149 140 180 225 225 172

317 216 221 558 293 131


Bovenstaand beeld komt overeen met het beeld dat in het rapport Winkelkaart Zuid is geschetst. Dit rapport concludeert dat de vloerproductiviteit laag is. Dit geldt vooral voor het dagelijkse segment en is te verklaren door de vele kleinschalige winkels in dit segment. De kwetsbaarheid in functioneren houdt vooral verband met de combinatie van een lage vloerproductiviteit en een gemiddeld kleine omvang van winkels. Gevolg is namelijk een gemiddeld te lage omzet per vestiging voor een gezonde bedrijfsvoering.

2.3

Conclusie

Rotterdam Zuid wordt gekenmerkt door een grote diversiteit in omvang, spreiding en kwaliteitsbeeld van winkelgebieden. Een structuur die een mixture laat zien van complete winkelgebieden (supermarkten aangevuld met dagelijks en niet-dagelijks aanbod) samen met een groot aantal kleine winkelstrips en – clusters met een incompleet winkelaanbod. Vaak is dit de situatie van een supermarkt als trekker aangevuld met diverse dagelijks en frequent benodigde (speciaal)zaken. Kijkend naar de totale winkelstructuur in Rotterdam Zuid en de deelgemeente kunnen we concluderen dat: • • • •

Winkelaanbod per inwoner laag is, vooral het doelgerichte en recreatieve winkelaanbod is laag Veel kleine buurten wijkcentra met kleine of geen supermarkten (< 800m²) Veel kleinschalige winkels in het dagelijkse segment voor heel Rotterdam Zuid Vooral veel kleinschalige winkelunits in vooral de deelgemeente Feijenoord

Vooral de vele kleine incomplete winkelstrips in combinatie met veel kleine winkelunits levert een kwetsbaar beeld van de winkelstructuur in Charlois en Feijenoord op. De vele kleine winkelstrips en verspreide bewinkeling in combinatie met de historische structuur voldoen niet meer aan de vestigingseisen van nieuwe ondernemers die zich willen vestigen in Zuid. Deze winkelstrips hebben vaak onvoldoende trekkracht door het ontbreken van een volwaardige supermarkt, gedateerde uitstraling, te kleine winkelunits en goede bereikbaarheid voor de autogebruiker. IJsselmonde laat een ander beeld zien, namelijk die van een hiërarchische structuur met de nadruk op wijken stadsdeelniveau. De afgelopen jaren is het steeds duidelijker geworden dat de fijnmazige winkelstructuur zoals we die kennen onder druk staat. In het stedelijk gebied is dit al terug te zien in de afname van het winkelaanbod in buurtcentra en de transformatie die vele buurtstrips hebben doorgemaakt in termen van incompleetheid in branchering, toename van verspreide bewinkeling en leegstand. Dit is niet alleen een belangrijke oorzaak voor het zwakke economische functioneren op dit moment, maar draagt ook bij aan kwetsbaarheid van de gehele winkelstructuur tegen de achtergrond van opschaling, demografische ontwikkeling en het veranderende consumentengedrag. In het volgende hoofdstuk gaan we hier verder op in.


- 11 -

DHV B.V.

3

TRENDS, ONTWIKKELINGEN EN PLANNEN

De toekomst laat zich moeilijk voorspellen. Toch zijn een aantal trends en ontwikkelingen in de detailhandel aan te wijzen, waarvan we verwachten dat deze zich in de toekomst doorzetten. In deze paragraaf beschrijven we de meest relevante trends in de markt voor het winkelaanbod in Rotterdam Zuid. Deze trends dienen samen met de beoordeling van de winkelgebieden als input voor de SWOT-analyse.

3.1

Consument

Demografie: toe-afname, vergrijzing en vergroening Het aantal inwoners in Rotterdam Zuid is het afgelopen decennia met 4% gedaald. Dit heeft enerzijds te maken met herstructurering vooral in Charlois. Anderzijds treedt ontgroening en vergrijzing op. Ontgroening = een afname van het aandeel jongeren (leeftijdscategorieën 0 tot 14 jaar) Vergrijzing = een toename van het aandeel ouderen (leeftijdscategorieën 65 jaar en ouder) Vergrijzing en ontgroening spelen vooral in de deelgemeente Feijenoord. In de onderstaande tabellen is de bevolkingsontwikkeling per deelgemeente weergegeven. De prognose en het aantal inwoners zijn gebaseerd op de statistieken van CBS en COS Figuur 1 Bevolkingsontwikkeling Feijenoord; 2000-2010-2025 35

Conclusie deelgemeente Feijenoord • Op 1 januari 2010: 70.422 inwoners • Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 3% afgenomen • Qua samenstelling is bevolking de afgelopen jaren sterk ontgroend en vergrijst • De vergrijzing zet ook in de toekomst door

30

25

20

15

10

5

0 0-14 jr

15-24 jr

25-44 jr 2000

2010

45-64 jr

65 jr en ouder

2025

Figuur 2 Bevolkingsontwikkeling Charlois; 2000-2010-2025 35

Conclusie deelgemeente Charlois • Op 1 januari 2010: 63.606 inwoners • Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 5,5% afgenomen • Herstructurering is de belangrijkste oorzaak van deze afname • Verwachting is dat door herstructurering de komende jaren, vergroening optreedt

30

25

20

15

10

5

0 0-14 jr

15-24 jr

25-44 jr 2000

2010

45-64 jr

65 jr en ouder

2025


- 12 -

DHV B.V.

Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling IJsselmonde; 2000-2010-2025 35

Conclusie deelgemeente Charlois • Op 1 januari 2010: 58.043 inwoners • Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 2% afgenomen • Verwachting is dat het aantal inwoners door diverse nieuwbouw ontwikkelingen toeneemt

30

25

20

15

10

5

0 0-14 jr

15-24 jr

25-44 jr 2000

2010

45-64 jr

65 jr en ouder

2025

Momentconsumentisme: gemak en vermaak Consumenten zijn haast niet meer te voorspellen in hun aankoopgedrag. Individualisering en globalisering zorgen er onder andere voor dat de consument van nu en in de toekomst sterk veranderlijk blijft. Dat wat gisteren een nieuwe trend werd genoemd, kan morgen al weer geschiedenis zijn. Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen (arbeidsparticipatie, vergrijzing, huishoudengrootte en de multiculturele samenleving) is er sprake van een sterke ontwikkeling in termen van ‘momentconsumentisme’. Andere vormen van samenleven, consumeren en beleven hebben duidelijk hun weerslag op het gedrag van de consument. Het ruimtelijke koopgedrag van de consument laat zich op hoofdlijnen goed vertalen in termen van ‘gemak’ en ‘vermaak’. Gemak betekent daarbij alles wat je nodig hebt compleet en dicht bij elkaar, met als kernwoorden efficiëntie en bereikbaarheid (doelgericht aankopen en boodschappen doen). Het gemakswinkelen concentreert zich op goed bereikbare plaatsen zoals stadsdeelcentra (bijvoorbeeld Keizerswaard) en wijkcentra (bijvoorbeeld Vrij Entrepot). Vermaak betekent dat het meer gaat om de sfeer en de beleving (recreatief winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding, jezelf verwennen) waarin je bepaalde aankopen wilt doen die passen bij het recreatieve bezoekmotief en/of de stemming van het moment (impulsaankopen). Consument is en blijft mobiel Uit het Mobiliteitsonderzoek van Rijkswaterstaat (2006), blijkt dat de auto het meest gebuikte vervoermiddel is voor winkelen (47%), gevolgd door de fiets (29%). In 2006 reisde de Nederlander gemiddeld 3 km per dag om te winkelen. Dit wordt bevestigd in het koopstromenonderzoek uit 2004 (Goudappel Coffeng, 2004). Uit cijfers van het Sociaal Cultureel Planbureau blijkt dat in de periode 2000 – 2005 de vrijetijdsmobiliteit is gestegen met gemiddeld een half uur per week. Aangezien de aantallen verplaatsingen minder zijn toegenomen, vermoedt het SCP dat mensen per vrijetijdsverplaatsing langer onderweg zijn en ook langere afstanden afleggen (Sociaal Cultureel Planbureau, 2006). Voorzichtig kan hieruit worden afgeleid dat de consument dus ook bereid (of gedwongen?) is langere afstanden af te leggen om de winkelgebieden van zijn keuze te bereiken. Concreet betekent dit dat winkelgebieden naast een compleet aanbod ook goed bereikbaar moeten zijn. Voor gemakcentra (o.a. boodschappencentra) geldt dat deze over voldoende parkeergelegenheden direct bij de winkels c.q. vóór de entree van de supermarkt moeten beschikken. Bij vermaakcentra speelt behalve een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen, beleving, sfeer en differentiatie van winkelaanbod een belangrijke rol in de keuze en bereidheid om een winkelgebied te bezoeken.


- 13 -

DHV B.V.

Internetwinkelen De omzet van internetwinkels in Nederland is in 2009 met 17 procent gegroeid. In totaal kochten consumenten voor 6,4 miljard euro aan producten en diensten1. De groei is lager dan in voorgaande jaren. Wel doen internetwinkels het veel beter dan de detailhandel als geheel in Nederland. Die zag de omzet afgelopen jaar met bijna 5 procent dalen door de economische recessie. Volgens Thuiswinkel.org maken internetaankopen nu 7 procent van de totale detailhandelsomzet uit. Webwinkels moeten het qua groei steeds meer hebben van shoppers die al op internet actief zijn. Het aantal 'nieuwkomers' neemt af. Vorig jaar deden ongeveer 700.000 mensen voor het eerst een internetaankoop tegen 980.000 in 2008. In totaal zijn er 8,65 miljoen Nederlanders die inmiddels een internetaankoop hebben gedaan2. In de eerste helft van 2010 steeg de omzet van internetwinkels met tien procent tot 3,85 miljard euro in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De verwachting is dat de omzet over heel 2010 uitkomt op 8 miljard euro. In vergelijking met de 'normale' detailhandel (omzet -1 procent) is er nog steeds sprake van een forse groei. Reizen, inclusief vliegtickets, hotels en pakketreizen, vormen wederom het belangrijkste 3 segment op internet (44 procent van de totale omzet). Daarna komen telecom en kleding . De verwachting is dat telewinkelen structureel is en in marktaandeel gestaag zal toenemen. Vooral de segmenten niet-dagelijks en doelgericht krijgen hiermee te maken. Over het tempo waarin deze ontwikkeling doorzet, wordt gespeculeerd en zijn er uiteenlopende prognoses.

3.2

Retailer

Branchevervaging en brancheverbreding In Nederland zien we steeds meer formules die hun omzet vergroten door doorvoering van branchevervaging. Dit geldt enerzijds voor de combinaties van recreatief en doelgericht aanbod (onder andere bouwmarkten, sanitair, woonwinkels). Anderzijds komen we ook combinaties tegen van de dagelijkse en niet dagelijkse sector (supermarkten bieden mobiele telefoons aan). Een trend die nog niet ten einde is. Daarnaast is er ook nog eens sprake van brancheverbreding. Dit betekent verbreding van het assortiment binnen een bepaalde branche, bijvoorbeeld modewinkels waar ook schoenen en accessoires worden verkocht. In plaats van 10 soorten jassen in standaardmaten biedt een modewinkel nu 30 soorten jassen in standaardmaten én extra grote maten aan. Dit leidt net als bij branchevervaging vaak tot grotere vestigingen. Schaalvergroting Deze trend komt voort uit het streven van retailers naar kostenbesparing en marktvergroting. Met schaalvergroting in het kader van marktvergroting probeert de retailer enerzijds in te spelen op de behoefte van de consument aan gemak en vermaak (inspiriënce & experiënce). Anderzijds voorziet deze in de behoefte aan voldoende ruimte om het volledige assortiment goed te presenteren en zodoende goed tot zijn recht te laten komen. In 1968 bedroeg het gemiddelde winkelvloeroppervlak 35 m². Momenteel ligt

1

Bron: Thuiswinkel.org, maart 2010

2

Bron: Thuiswinkel.org, maart 2010

3

Bron: Thuiswinkel.org, september 2010


- 14 -

DHV B.V.

dit gemiddelde op 258 m² per winkel4. De effecten van schaalvergroting als het gaat om door de consument gevraagde kwaliteit en compleetheid zien we in de detailhandelsstructuur door het verdwijnen van kleinschalige winkels en vooral zelfstandigen. De supermarktsector is zowel in schaalvergroting als formuleontwikkeling en klantenbediening (openingstijden) de grote gangmaker. Dit speelt ook op verschillende plaatsen in Rotterdam Zuid (onder andere Vuurplaat, Zuidplein, Keizerswaard, Winkelpromenade Zuidwijk). Bedrijfsopvolging steeds lastiger Ruim de helft van de ondernemers in de detailhandel is tussen de 36 en 55 jaar oud, 22% is ouder dan 55 jaar en 10% is ouder dan 60 jaar. De komende tien jaar bereikt dus bijna een kwart van de ondernemers in de detailhandel de pensioengerechtigde leeftijd.5 Hierdoor zal de komende jaren het aantal bedrijfsoverdrachten in de detailhandel toenemen. De markt voor bedrijfsoverdrachten is in Nederland niet sterk. Veel mkb-bedrijven zijn nauwelijks overdraagbaar. Veel ondernemers hebben zichzelf jarenlang gesubsidieerd doordat zij in een eigen pand zitten, waarvoor ze zichzelf geen huur berekenden. Bij overname van het bedrijf dient de verhuur van het pand vaak als oude dag voorziening. Hierdoor krijgt de opvolger of koper van het bedrijf te maken met een marktconforme huur. Daarom is er voor een opvolger of koper uit zo een onderneming vaak geen rendement meer te behalen. Jaarlijks verdwijnen zo 15 tot 20% van de 15.000 bedrijven waarvan de ondernemers willen stoppen. Toenemende filialisering Filialisering kenmerkt al jaren het winkellandschap van Nederland. De toenemende dominantie van ketenbedrijven heeft zijn voor- en nadelen. Doordat filiaalbedrijven beter in staat zijn hoge(re) huurprijzen te betalen, verdringen zij de kleinere zelfstandige ondernemers uit hun posities. Gevolg: afnemend onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Binnen winkelgebieden ontstaat daardoor een zekere monocultuur, die ook wel wordt aangeduid met 'verblokkering'. De consument ervaart dit als een verschraling van het aanbod, en wijkt daardoor uit naar andere winkelgebieden waar het winkelaanbod afwisselender, uitdagender en attractiever is. Toch vervullen filiaalbedrijven binnen winkelstraten een vertrouwde ankerfunctie en oefenen mede daardoor een grote trekkracht uit, waardoor ook nietketenbedrijven profiteren van de passantenstroom. Het besef groeit inmiddels dat de toegenomen kleurloosheid en vervlakking (door filialisering) van aanbod een bedreiging vormen voor de aantrekkelijkheid van winkelcentra. Het streven is er daarom meer dan voorheen op gericht een situatie te bereiken die meer evenwicht brengt tussen ketenbedrijven en kleine zelfstandige specialistische winkels. Winkels van en voor allochtonen Het aantal ondernemingen van niet-westerse allochtone ondernemers is in ruim tien jaar verdubbeld: van ruim vijf tot ruim tienduizend. In 2005 was 10% van alle ondernemingen in de detailhandel van nietwesterse allochtone ondernemers; in 1993 was dit nog slechts 5%. Ook het aandeel en aantal ondernemingen van westerse allochtone ondernemers groeiden, zij het minder sterk (van 6 naar 8 procent). De samenstelling van het assortiment van allochtone winkels hangt sterk samen met het aantal allochtonen in een bepaalde wijk. Kenmerk van deze winkels is dat zij hun producten van andere toeleveranciers betrekken dan de reguliere detailhandel. Ook bij autochtonen neemt de belangstelling voor deze ‘exotische’ winkels toe. Toch bestaat de klantenkring vaak nog vrijwel geheel uit allochtonen. De overlevingskansen van allochtone detailhandelsbedrijven nemen toe. Dit is vooral te danken aan het feit dat het aandeel van startende ondernemers van de tweede generatie stijgt en ook professionalisering

4

Bron: Locatus 2010

5

Bron: HBD, Leeftijdsopbouw van ondernemers in de detailhandel, 2006


- 15 -

DHV B.V.

in bedrijfsvoering en huisvesting toenemen. Dit blijkt uit de vijfde publicatie van het HBDonderzoeksprogramma ‘Demografie van de detailhandel’.

3.3

Vastgoedontwikkelingen

Naast trends en ontwikkelingen in consumentgedrag en winkelaanbod (retailers) beïnvloeden vastgoedontwikkelingen als woningbouw en winkelplannen hoe de toekomstige winkelstructuur in Rotterdam Zuid er uit komt te zien. Woningbouw In Rotterdam Zuid en vooral de deelgemeente Charlois en Feijenoord vindt al enige jaren herstructurering plaats. Dit heeft onder andere geleid tot een afname van het aantal inwoners. Ook de komende jaren zal het nodige gesloopt en gebouwd worden. In onderstaande tabel staat het woningbouwprogramma weergegeven. Door crisis zijn veel gemeenten hun woningbouwprogramma aan het herzien, dit geldt ook voor de gemeente Rotterdam. Het exacte programma ligt nog niet vast en is mede afhankelijk hoe de economie en de bezuinigingen zich de komende jaren gaan ontwikkelen. Als we het woningbouwprogramma van de verschillende deelgemeenten afzetten tegen de geplande sloop dan zien we dat de netto toevoeging van het aantal woningen in IJsselmonde het grootst is, met name door de ontwikkeling van Groot IJsselmonde. In de deelgemeente Feijenoord gaat gebouwd worden in de wijken Katendrecht, Parkstad en Vreewijk. In Charlois zijn dat de wijken Oud-Charlois en Zuidwijk. Tabel 4 Woningbouwprogramma 2010-20256

Feijenoord Charlois Ijsselmonde

Nieuwbouw (opleveringen) Totaal nieuwbouw 2009 2010-2014 2015-2019 2020-2024 2009-2024 228 1.230 2.829 3.370 7.657 65 1.303 1.931 2.500 5.799 357 2.044 2.409 2.345 7.155

sloop 2009-2025 -5.091 -6.413 -2.303

uitbreiding 2009-2025 2.566 -614 4.852

Bron: COS, 2009 Detailhandelsplannen Voor Zuid zijn er diverse plannen voor uitbreiding en herontwikkeling van bestaande winkelgebieden en toevoeging van nieuwe winkelmeters en –winkelgebieden. In deze rapportage en onderstaande tabel zijn alleen detailhandelsplannen (hard en zacht) meegenomen voor buurt-, wijken stadsdeelcentra. Het planvolume bedraagt eind 2010 maximaal 122.500m² (harde en zachte plannen). Tabel 5 Winkelplannen Rotterdam Zuid Winkelgebieden

Uitbreiding

Harde plannen

Ca. 23.100 – 26.500 m²

Vuurplaat Keizerswaard

Ca.1.900m² vooral dagelijks Ca. 9.000m² waarvan ca. 24% dagelijks en 76% niet-dagelijks7 Ca. 3.000 m²

Boulevard Zuid, locatie Beijerlandselaan Oost, doorbraak Groningsestraat Winkelpromenade Zuidwijk, locatie Asterlo Carnissedriehoek/Pleinweg

6

Bron: COS, Bevolkingsprognose Rotterdam 2010-2025

7

Bron: Concept Kaderplan Centrumplan IJsselmonde fase II


Ca. 1.500-2.000 m² Ca. 4.500 -7.400 m² herontwikkeling en mogelijk uitbreiding van winkelaanbod of 5.000m²

- 16 -

DHV B.V.

Winkelgebieden

Uitbreiding

Zorgboulevard

Max 5.000 m², waarvan max. 1.300 m² 2 dagelijks en de resterende m zorggerelateerd niet-dagelijks,

Zachte plannen

Ca. 89.000-96.000 m²

Zuidplein (na 2020 )

Ca. 19.000m²

Wilhelminapier De Scharnier/Pols Plein 1953

Ca. 36.000 m² Ca. 26.000-33.000 m² Ca. 1.500 m²

Parkstad

Ca. 1.500 m² Bron: Gemeente Rotterdam 2010

3.4

Conclusie: het winkellandschap verandert in Rotterdam Zuid

Compact, comfortabel en compleet Verschillende ontwikkelingen zorgen er voor dat het winkellandschap in Nederland veranderd. De consument is geëmancipeerder, prijsbewuster en goed geïnformeerd. Hierdoor is de klantenbinding vluchtiger geworden. De randvoorwaarden om als winkelgebied een goed economische perspectief te hebben, veranderen. In de vastgoedsector leeft steeds meer de gedachten dat een winkelgebied met een verzorgingsgebied van tenminste 10.000 inwoners voldoende basis biedt voor de langere termijn. Ook retailers gaan steeds vaker uit van een groter verzorgingsgebied. Zo ging een drogisterij 10 jaar geleden nog uit van een verzorgingsgebied van minimaal Compact houdt in dat het winkelend publiek de 3.000 inwoners. In de huidige markt is deze winkels dichtbij elkaar vindt. grens al verschoven naar 7.000 inwoners. Ook supermarkten gaan uit van een groter Comfortabel omdat het centrum een aangename verzorgingsgebied dan 10 jaar geleden. Dit heeft en gezellige sfeer uitstraalt met een goede enerzijds te maken met schaalvergroting en winkelrouting en voldoende goed bereikbare anderzijds toenemende concurrentie van andere parkeervoorzieningen. winkelgebieden als gevolg van de steeds mobieler en kritischer geworden consument. De Compleet heeft betrekking op het totale, brede consument is veeleisender als het gaat om aanbod. winkelen en boodschappen doen. Een winkelgebied moet in ieder geval voldoen aan de drie C’s om consumenten te binden en te boeien, zie ook bijlage 3 kwaliteitsprofielen per winkelgebiedstype. Recreatieve koopcentra met boodschappenfunctie Bij recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie staat de aankoop van recreatief aanbod (kleding, schoenen, sport, speelgoed etc) wel of niet in combinatie met de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogist, bloemen) centraal. De keuze om deze centra te bezoeken maakt men vooral op basis van winkelaanbod in combinatie met sfeer (prettig winkelgebied) en vermaak (voor ieder wat wils). Daarnaast spelen gemak (reistijd, voldoende parkeerplaatsen, comfort, o.a. door ruime openingstijden) en bereikbaarheid een belangrijke rol. De winkelfunctie van stedelijke winkelstraten komt onder druk te staan. Stedelijke radialen zien hun recreatieve functie afnemen door vernieuwing en uitbreiding van comfortabele winkelgebieden als stadsdeelcentra. De dagelijkse winkelfunctie zal behouden blijven, maar zal in sommige gevallen door een


- 17 -

DHV B.V.

toenemende concurrentie van grote supermarkten elders (stadsdeelcentra, grote wijkcentra) onder druk komen te staan. De meeste radialen zullen meer een wijkfunctie voor de dagelijkse boodschappen krijgen. De speciaalzaken binnen deze gebieden zullen zich steeds meer op hun eigen specifieke marktpositie moeten focussen. Daarentegen zijn planmatige stadsdeelcentra beter in staat om in te spelen op trends als schaalvergroting, toenemende automobiliteit, gemak en compleetheid. Planmatige stadsdeelcentra zien hun functie steeds meer versterken. Daar waar het in binnensteden steeds moeilijker wordt om grotere units te creëren, zijn stadsdeelcentra wel in staat om uit te breiden en schaalvergroting te realiseren. De planontwikkeling voor winkelcentrum Keizerswaard is daar een voorbeeld van. Dagelijkse boodschappencentra Bij boodschappen doen staat de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde nonfood centraal. Verkrijgbaarheid van het compleet dagelijks benodigd aanbod (assortiment) van producten en diensten, gemak en bereikbaarheid spelen bij deze boodschappencentra een primaire rol. Dit type winkelgedrag vindt frequent plaats, zoveel mogelijk in de eigen buurt en wijk. De keuze voor een winkelgebied wordt voor een groot deel bepaald door de kwaliteit van de supermarkt. Een kwalitatief goede supermarkt heeft tegenwoordig een omvang van circa 1.000m² wvo. In de toekomst zal deze grens wellicht verschuiven naar 1.500m² wvo Daarnaast stellen consumenten hoge eisen aan de bereikbaarheid en parkeergelegenheid van winkelgebieden voor dagelijkse boodschappen. Vooral direct nabij (de entree van) de supermarkt is een ruim parkeeraanbod noodzakelijk. Autonome ontwikkelingen zoals een verdere schaalvergroting van grotere wijken stadsdeelcentra alsook schaalvergroting in de supermarktbranche zorgen ervoor dat kleine buurten wijkcentra die hier niet op in kunnen spelen in een lastig parket terecht komen. Boodschappencentra die investeren zullen hun eigen positie kunnen waarmaken naast de stadsdeelcentra. De kleine buurten wijkcentra hebben niet allemaal voldoende mogelijkheden om in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Hierdoor komen zij verder onder druk te staan en structureel marktpositie verliezen. Bij buurtcentra zonder supermarkt kan niet meer gesproken over een winkelfunctie met voldoende economisch perspectief. In het volgende hoofdstuk gaan we in op het huidig functioneren van kansrijke winkelgebieden op Zuid en de randvoorwaarden om in te kunnen spelen op de consumentenbehoefte van de toekomst. In het rapport Rotterdam, Synthese winkelkaarten van BRO wordt gesteld dat de lange oude winkellinten toe zijn aan herpositionering. Het inzetten op behoud van de totale linten is onrealistisch. De concurrentie van de perspectiefrijke winkellocaties (planmatige en complete winkelcentra) wordt steeds groter en bovendien is in diverse wijken sprake van een stagnerende bevolkingsontwikkeling. In de huidige structuur van buurt en wijkvoorzieningen zullen vooral de kleine buurtcentra en de winkellinten een beperkt perspectief hebben in combinatie met de versterking van de andere centra. Een verdere sanering (leegstand, functieverandering, -verlies, -verschraling) ligt voor de hand.


- 18 -

DHV B.V.

4

POSITIE EN PERSPECTIEF VAN WINKELGEBIEDEN

Dit hoofdstuk gaat in op de bestaande winkelstructuur van Rotterdam Zuid. Aan bod komen de kwaliteitsprofielen van de kansrijke winkelgebieden, de dynamiek in de afgelopen tien jaar, en een kansenen risicoprofiel in de huidige situatie. Door middel van een SWOT analyse geven we inzicht in het huidig functioneren van verschillende winkelgebieden en het ontwikkelingsperspectief voor de komende jaren (horizon 2015-2020). In dit hoofdstuk maken we een vertaalslag naar de toekomst.

4.1 Algemeen kader De huidige en gewenste kwaliteit van voorzieningen in de wijken in Rotterdam Zuid is belangrijk voor de leefbaarheid van de bewoners. Bij winkelvoorzieningen in wijken gaat het om voorzieningen met een uitlopende signatuur; 1. Voorzieningen met een dagelijkse functie voor inwoners in het omliggende woongebied 2. Voorzieningen die op basis van het aanwezige dagelijkse en niet-dagelijkse aanbod niet alleen een functie voor inwoners in omliggend woongebied hebben maar ook een stedelijke en beperkte regionale functie Vooral het behoud en mogelijk versterken van een attractief voorzieningenaanbod voor inwoners is een taak van gemeente en vastgoedpartijen. Uitgangspunt en ambitie hierbij is: ● Het bieden van een zekere kwaliteit van voorzieningen en leefomgeving waarbij de consument onder meer moet kunnen beschikken over een winkelaanbod dat hem aanspreekt; belangrijk daarbij is gemak (bereikbaarheid, voldoende parkeerplaatsen, ruime openingstijden) en compleetheid van benodigde producten en diensten. ● Stimuleren van een gezond ondernemersklimaat en werkgelegenheid waarbij belangrijk is dat ondernemers de randvoorwaarden worden geboden om te investeren en een levensvatbaar en winstgevend bedrijf te runnen. In dit verband zal het beleid zich meer moeten richten op het versterken van kansrijke winkelgebieden waarin gemeente vastgoedpartijen actief benaderen om met voorstellen en plannen te komen om de totale winkelstructuur in Zuid te verbeteren. Een duurzame verbetering van de levensvatbaarheid van de detailhandel vergt een concentratie van de primaire boodschappenfuncties in levensvatbare winkelconcentraties. Het kiezen voor een gezonde winkelstructuur voor Rotterdam Zuid en aanbod dat de huidige en toekomstige inwoners maximaal bediend, betekent dat perspectieven en randvoorwaarden waaraan het winkelgebied moet voldoen, om een economisch gezond toekomstperspectief te hebben, helder moeten zijn.

4.2 Boodschappencentra De voortgaande schaalvergroting gekoppeld aan de huidige en toekomstige consumentenbehoefte zorgt er voor dat kleinere en incomplete centra steeds vaker in problemen raken. In het stedelijk gebied zien we dat vooral bij winkelstrips waar geen compleet en attractief dagelijks aanbod van speciaalzaken samen met supermarktaanbod aanwezig is. Concreet betekent dit een heroriëntatie op de historisch gegroeide fijnmazige winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Dit vanuit de volgende overwegingen: ● De consument is in toenemende mate gecharmeerd van een compleet en ruimtelijk compact opgezet boodschappencentrum met een comfortabele inrichting (prettig winkelmilieu en goede parkeerfaciliteiten) waar men maximaal gebruik van kan maken (ruime


- 19 -

DHV B.V.

●

openingstijden) voor het complete dagelijkse en frequente pakket aan benodigde producten en diensten. Ondernemers en exploitanten die deze consumenten moeten bedienen en deze kwaliteit moeten bieden (individueel en collectief), over goede vestigingsplaats- en pandcondities moeten beschikken om een renderende bedrijfsvoering en continuïteit te realiseren ( o.a voldoende ruim pand, goed bereikbare locatie met andere winkels, in een prettig ingerichte openbare ruimte met voldoende parkeergelegenheden).

Zoals eerder geconcludeerd doen consumenten niet meer vanzelfsprekend hun aankopen bij het dichtstbijzijnde winkelgebied. Als gevolg van geschetste veranderingen en het afnemen van draagvlak staan buurtcentra en kleinere wijkwinkelcentra onder druk. Dit treft vooral de centra waar een supermarkt van voldoende omvang (minimaal circa 1.000m²) ontbreekt. Het spreekt voor zich dat deze situaties een verhoogd risico wat betreft investeringsmogelijkheden met zich mee brengen. De continuïteit van deze incomplete boodschappencentra op buurten wijkniveau komt onder invloed van structurele veranderingen zoals eerder geschetst, steeds meer onder druk te staan. De volgende kwalitatieve aspecten- zowel functioneel als fysiek- zijn belangrijk voor profilering en niveauversterking/behoud van boodschappencentra: ● Een compleet een attractief aanbod in termen van prijs en kwaliteit van dagelijks benodigde artikelen; een attractief supermarktaanbod alsmede een compleet aanbod aan foodspeciaalzaken. ● Een beperkt niet-dagelijks aanbod, bestaande uit vooral frequent benodigde artikelen, zoals persoonlijke verzorging, huishoudelijke artikelen, bloemen en planten, textiel, tijdschriften. ● Een winkelmilieu, ingericht als boodschappengebied, waar consumenten gemakkelijk en gericht, d.w.z. tijdbesparend, aankopen doen. Dit in de vorm van een compacte structuur waarbij de bereikbaarheid en parkeersituatie belangrijke factoren zijn. ● Een attractief verblijfsklimaat in termen van comfort en compactheid, het geen echter niet ten koste mag gaan van met name een optimale bereikbaarheid. Concreet betekent dit aandacht voor de volgende aspecten: ● Bereikbaarheid: het winkelgebied moet snel en veilig bereikbaar zijn, zowel te voet, op de fiets als per auto. De verschillende verkeerssoorten mogen elkaar in principe niet hinderen. ● Parkeergelegenheid: het aantal parkeerplaatsen en stallingmogelijkheden voor fietsen moet voldoende zijn, met zwaartepunt ter hoogte van de entree van de supermarkt(en). ● Stedenbouwkundige opzet: de winkels zijn bij elkaar gegroepeerd en de supermarkt heeft haar entree centraal in het winkelgebied ● Zichtbaarheid: het winkelgebied moet vanuit zijn omgeving goed zichtbaar zijn. ● Herkenbaarheid: het winkelgebied moet door middel van ruimtelijke (reclame) elementen op adequate wijze opvallen ● Verblijfsmilieu: het moet er aangenaam zijn om te verblijven ofwel schoon, heel en veilig ● Promotie: ondernemers dienen als een eenheid naar buiten te treden bijvoorbeeld door collectieve acties en reclame ● Samenwerking tussen ondernemers, gemeenten en eigenaren m.b.t. openingstijden, kostenbeheersing, openbare ruimte, schoon heel en veilig. ● Ruimtelijke ordening: om kleinere winkelgebieden met een buurt- of wijkfunctie met in principe een voldoende groot verzorgingsgebied te behouden, dient men supermarkten die zich solitair willen vestigen in het verzorgingsgebied te stimuleren om in een bestaand kansrijk winkelgebied te vestigen.


- 20 -

DHV B.V.

4.3 Winkelgebieden met plannen 4.3.1 Plein 1953 Huidig winkelprofiel Plein 1953 heeft een wijkverzorgende functie voor Pendrecht. De structuur van het winkelgebied en de drie supermarkten die hier min of ‘solitair’ gevestigd zijn, zorgen niet voor de vereiste samenhang en compactheid van dit winkelgebied. Door de onsamenhangende ruimtelijk-functionele structuur is er geen sprake meerwaarde vanuit gemak en efficiënte bediening als wijkwinkelcentrum. De gerealiseerde verbetering van openbare ruimte heeft dit belangrijkste euvel niet kunnen compenseren. Echter door de structuur van het winkelgebied, het ontbreken van een compact en sfeervol winkelgebied, vervult het geen aantrekkelijke ontmoetingsfunctie voor de wijk. Ontwikkelingsperspectief De wijk Pendracht telt 11.730 inwoners en heeft de afgelopen jaren een bevolkingsdaling door gemaakt. Dit is het gevolg van het herstructureringsprogramma voor deze wijk. Dit zorgt onder andere ervoor dat de wijk aan het vergroenen is door verandering van huishoudensamenstelling. De ruimtelijk-functionele opgave van dit gebied is complex. Fysieke en inrichtingsmaatregelen zijn in belangrijke mate uitgevoerd maar hebben niet geleid tot meer ruimtelijk-functionele samenhang en zichtbare kwaliteitsverbetering als winkelgebied. Gekeken moet worden naar gefaseerde mogelijkheden om dit aan te pakken op deelgebiedniveau, mogelijk in combinatie met verplaatsing binnen het gebied van een van de drie supermarkten. Of op basis van een compacter centrumgebied met minimaal twee supermarkten als trekkers van een compleet , compact en functioneel comfortabel wijkwinkelcentrum.

4.3.2 Carnissedriehoek Huidig winkelprofiel Het winkelaanbod heeft een verzorgende functie voor Oud Charlois en Carnisse (22.390 inwoners) dit op basis van een compleet dagelijks aanbod. Het niet-dagelijks aanbod is beperkt. Het winkelgebied Carnissedriehoek heeft recent een impuls gekregen door de nieuwbouw van onder andere Aldi. Deze ontwikkeling staat in schil contrast met de passage waar Nettomarkt is gevestigd. Het winkelgebied Carnissedriehoek is nu geconcentreerd rondom de twee supermarkten Nettomarkt en Aldi aan de Pleinweg. In het algemeen is het een compact (stedenbouwkundig, bij elkaar), compleet (boodschappencentrum) en comfortabel (overdekt, functionele inrichting, korte looproutes, openingstijden) winkelgebied. Het ontbreken van voldoende parkeergelegenheden in directe nabijheid kan als belangrijk minpunt worden gezien voor de boodschappenfunctie die dit centrum vervult. Ontwikkelingsperspectief Economisch gezien zijn er voldoende mogelijkheden om het boodschappencentrum Carnissedriehoek naar een hoger niveau (wijkwinkelcentrum) te tillen. Het is dan wel gewenst om de introverte verouderde delen ( Verspassage) te vernieuwen en samenhang en compleetheid te verbeteren. M.a.w. uitvoering van plannen voor uitbreiding en herontwikkeling van de Nettomarktpassage en plint zijn gewenst om nieuw winkelaanbod aan te trekken en zittende ondernemers tegemoet te komen in hun uitbreidingsbehoefte. Voor de Wolphaertsbocht betekent deze keuze dat uitgegaan moet worden van een rol op buurtniveau.


- 21 -

DHV B.V.

4.3.3 Vuurplaat Huidig winkelprofiel Het winkelgebied Vuurplaat heeft een verzorgingspositie voor zowel Kop van Zuid als voor de wijk Feijenoord. Het winkelaanbod bestaat onder meer uit een Albert Heijn en Lidl, diverse dagelijkse speciaalzaken, frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen en enige commerciële dienstverlening. Het accent ligt op prijsvriendelijk aanbod. Bij de Vuurplaat is voldoende parkeergelegenheid (betaald). Tweezijdige bewinkeling wordt beperkt door de brede straat (en parkeervakken), hierdoor zijn er relatief grote afstanden te overbruggen tussen de verspreid liggende voorzieningen. De winkelstraat is matig zichtbaar vanaf de Laan op Zuid. Ontwikkelingsperspectief 8 Eind 2008 zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor winkelcentrum Vuurplaat onderzocht . Op basis van toenemend draagvlak wordt het winkelgebied uitgebreid. Verplaatsing en uitbreiding van de Albert Heijn naar de Laan op Zuid zal voor positieve effecten zorgen voor het gehele winkelcentrum. Deze ontwikkeling versterkt de huidige positie van het winkelgebied Vuurplaat. Daarbij gaat ze ook een winkelfunctie vervullen voor de aanvullende woningbouw rond de Kop van Feijenoord en rond de Rijnhaven. Het winkelgebied Vuurplaat blijft het sterke wijkwinkelcentrum, ondersteund door (duidelijk kleinere) winkelgebieden rond de Rijnhaven, het Entrepot en de Afrikaanderwijk. Naast het versterken van de wijkoverstijgende aantrekkingskracht, is het noodzakelijk om de bereikbaarheid/zichtbaarheid te vergroten.

4.4Overige buurt en wijkcentra Voor de buurten wijkcentra die nog geen concrete plannen hebben, is gekeken naar het huidig profiel op basis van aanbod. Deze hebben we afgezet tegen de randvoorwaarden van een economisch gezond winkelgebied in de toekomst. De gemeente als vastgoedpartijen moeten keuzes maken welke strategie ze kiezen voor de verschillende winkelgebieden in Zuid. In onderstaande tabel staat welke winkelgebieden kansrijk zijn en op welke randvoorwaarden. Daarbij is ook gekeken of het past naast een mogelijke uitbreiding van het dagelijkse segment van Zuidplein op termijn (na 2020), zoals omschreven in het DHV rapport 2007. Voor de winkelgebieden die nu niet als kansrijk worden gezien is strategie om de vastgoedeigenaren actief te benaderen om in samenspraak plannen te maken om deze gebieden leefbaar en aantrekkelijk te maken en behouden. Verder is het raadzaam om bij herziening van het bestemmingsplan te overwegen om een tweede of derde functie op de betreffende winkelpanden te leggen, zodat switchen naar een andere functie eenvoudig kan geschieden. Winkelgebied Feijenoord Bree Afrikaanderwijk

8

kansrijk

V

randvoorwaarden

Compact: clustering van aanbod Compleet: modernisering van aanbod complementair aan de markt en met een buurt/wijkfunctie. Het winkelgebied Afrikaanderwijk heeft kansen indien woningcorporatie, ondernemers en (deel)gemeente het gezamenlijke plan uitvoeren en afstemmen op de identiteit van de Afrikaandermarkt. Belangrijke ruimtelijk-functionele

Deelgemente Feijenoord, Concept gebiedsvisie Noord, 2010 en BRO Ontwikkelingsmogelijkheden Vuurplaat, 2006


- 22 -

DHV B.V.

Winkelgebied

Dordtselaan Groene Zoom

Lange Hilleweg Maaskade Noordereiland Putsebocht Putselaan Vrij Entrepot

IJsselmonde Kerstendijk Kouwenoord Winkelcentrum Beverwaard Pliniusstraat Prinsenplein

Spinozaweg

Charlois Dordtselaan Gruttostraat Hellevoetstraat Katendrechtse Lagedijk Wolphaertsbocht

kansrijk

randvoorwaarden aandachtspunten in dit verband zijn verder een clustering en modernisering van aanbod.

V

Vastgoed eigenaar en supermarktondernemer hebben plannen om de supermarkt uit te breiden van 600 naar 1.200 m2. Gesteld kan worden dat dit de detailhandelsstructuur van Feijenoord niet verstoort, maar gelijktijdig wel een noodzakelijke opschaling is tot een moderne supermarkt.

V

Compleet: toevoeging aanvullend aanbod in het dagelijkse en frequent niet-dagelijks segment dat complementair is aan het winkelaanbod op de Vuurplaat Comfortabel: zichtbaarheid en bereikbaarheid

V

Comfortabel: schoon, heel en veilig

V

Compleet: toevoeging aanvullend aanbod in het dagelijkse segment en schaalvergroting supermarktaanbod Comfortabel: schoon, heel en veilig

V

Compact: clustering van het winkelaanbod

Beperkte toevoeging aanvullend aanbod in het dagelijkse segment, en indien mogelijk clustering van winkelaanbod

4.5 Recreatieve centra met een boodschappenfunctie Winkelgebieden met een groter verzorgingsbereik dan buurt of wijk onttrekken zich in belangrijke mate aan de problematiek van de kleine buurten wijkcentra. Deze hebben een positie die in belangrijke mate gebaseerd is op een groter (stedelijk, beperkt regionaal) verzorgingsbereik. Het dagelijks segment wijkt nauwelijks af van dat in een winkelgebied met een wijkfunctie. Het aanbod bestaat ook uit supermarkten aangevuld met foodspeciaalzaken. De keuze in assortiment is vaak breder. Het onderscheiden aanbodkwaliteit van recreatieve boodschappencentra zit hem vooral in een ruim niet-dagelijks aanbod met een warenhuis (bijvoorbeeld HEMA) en een ruim modisch aanbod. Over de hele linie is het grootwinkel- en filiaalbedrijf hier sterk vertegenwoordigd.


- 23 -

DHV B.V.

Voor de recreatieve centra met een boodschappenfunctie is een uitgebreide analyse gemaakt, gebaseerd op beschikbare onderzoeken en locatiebezoek. De winkelgebieden zijn beoordeeld op bereikbaarheid, zichtbaarheid, routing, uitstraling, segmentatie van het winkelaanbod (kwalitatieve analyse). In combinatie met het locatiebezoek is gekeken naar branchering, gemiddelde grootte van de winkelunits, het aantal meters en winkels per inwoners (kwantitatieve analyse). Deze gegevens zijn vergeleken met andere winkelgebieden in stedelijke gebieden (benchmarkanalyse). In bijlage 4 zijn de uitgebreide swot- en benchmark analyses opgenomen m.u.v Zuidplein.

4.5.1 Zuidplein Winkelcentrum Zuidplein is een van de grote stadsdeelcentra in Rotterdam. Oorspronkelijk ook bedoelt als stadsdeelcentrum met een regionale reikwijdte (Zeeuwse eilanden, West Brabant). Door ontwikkelingen in markt en beleid is hierin verandering gekomen. In 2000/2001 is Zuidplein gerenoveerd, waarbij het metrage detailhandel met 12.000 vierkante meter is uitgebreid (overwegend 90-95% in niet-dagelijks sector). Rond 2000 zijn concurrerende winkelcentra ook uitgebreid (winkelcentrum Hoogvliet, Barendrecht Carnisse Veste, Ridderkerk). Voor de komende jaren liggen andere uitbreidingsplannen nog op de plank. Voor Rotterdam Zuid en Zuidplein is in dat verband vooral de uitbreiding van Keizerswaard relevant. Zuidplein is nog steeds een van de grotere stadsdeelcentra in Nederland met bovendien een verhoudingsgewijs groot aandeel mode en luxe. Qua omvang en branchering te vergelijken met binnensteden van middelgrote steden in Nederland (50.000-70.000 inwoners). Het aandeel vierkante meters in de dagelijkse winkelbranche is vergeleken met andere stadsdeelcentra beduidend lager. Het ontbreekt vooral aan een voldoende omvangrijk en gedifferentieerd supermarktaanbod (DHV advies, augustus 2007). Ontwikkelingsperspectief De positie van Zuidplein is nog steeds prima. Ontwikkelingen bij winkelcentra in de regio hebben ertoe geleid dat dit stadsdeelcentrum wel terrein verloren heeft. Zuidplein heeft de mogelijkheid om zich tot groot stadsdeelcentrum op Zuid te ontwikkelen, heeft ook die ambitie maar een programmering waarbij realisatie van ambities en mogelijkheden na 2020 ligt. De combinatie met Ahoy, Ziekenhuis, stedelijk-regionale onderwijsvoorzieningen e.d. en logistieke mogelijkheden (auto, trein, metro, stads en regiobus) zorgen voor een prima basis voor uitbreiding van substedelijke en regionale wervingskracht. Versterking van positionering en attractiviteit als stadsdeelcentrum zal echter ook eerder gewenst en noodzakelijk zijn. Zo heeft invoering van zondagopenstelling geleid tot een mogelijke impuls in regionale reikwijdte en combinatiebezoek winkelcentrum met andere weekendactiviteiten. In deze context past bijvoorbeeld een uitbreiding van het supermarktaanbod (inlopen achterstand) en gelijktijdig versterking van bediening van regionale en weekenddoelgroep met vestiging van een hypermarkt of XLformule. Dat wil zeggen supermarktformules die zich primair richten op de regionaal en stedelijke consument en die niet op gespannen voet staan met performance van wijksupermarkten en de positie van kleine stadsdeel-, wijken buurtcentra. Versterking en uitbreiding van Zuidplein dient vooral binnen het bestaande winkelcentrum plaats te vinden.


- 24 -

DHV B.V.

4.5.2 Boulevard Zuid Huidig winkelprofiel Centrumbeoordeling Kernprofiel is wijkverzorgend, met als Retailaanbod zwaartepunt supermarkten, speciaalzaken 2 dagelijks en recreatieve filiaalzaken 1 (zwaartepunt winkeleiland). Aangevuld met Bereikbaarheid Leisureaanbod 0 kleine veelal allochtone speciaalzaken in het -1 dagelijkse en niet-dagelijks segment. Het winkelgebied Boulevard Zuid heeft een -2 lokale boodschappenfunctie voor de wijken Hillesluis en Bloemhof door de diversiteit aan Toegangelijkheid Uniciteit dagelijks aanbod. Daarnaast heeft dit winkelgebied door de vele speciaalzaken (vooral allochtone winkels) een Ambiance Boulevrad Zuid stedelijke/bovenwijkse functie. Echter door verschraling van het aanbod (te veel van hetzelfde zowel in prijssegment als branche) in de afgelopen jaren is de bovenwijkse functie langzaam afgenomen en onder druk komen te staan. De positionering van Boulevard Zuid staat nog steeds gekoppeld aan die van een stadsdeelcentrum. Alleen de omvang en kwantitatieve aspecten rechtvaardigen deze kwalificatie. Het ontleent zijn bestaan momenteel vooral aan boodschappenfunctie voor omliggende wijken en trekt van buiten de omliggende wijken alleen klanten voor bepaalde speciaalzaken (bijvoorbeeld bruidsmode).Het zwaartepunt is het winkeleiland met daarin o.a. twee supermarkten.

De Boulevard Zuid is bij uitstek een startersplek/broedplaats voor allochtone ondernemers om een eigen bedrijf/winkel te beginnen. Dit heeft echter de afgelopen jaren geleidt tot een eentonig winkelaanbod, zo zijn er 12 juweliers, 8 bakkers, 14 kappers en maar twee drogisterijen en 1 kindermode zaak. Sfeer/uitstraling is zwak hetgeen deels samenhangt met zwak/kwetsbaar functioneren en semicommercieel/marginaal/startend ondernemerschap (een hoge mutatiegraad en leegstand). Het aanbod is veel van hetzelfde in modisch segment met nadruk op laag en laag/midden segment. Branchering, leegstand en gedateerde uitstraling van winkels als winkelpuien vertoont duidelijke signalen van kwetsbaar functioneren en zwak (semi-commercieel) ondernemerschap. Toch is er een tendens zichtbaar (vooral bij allochtone aanbieders) waarbij nieuwe winkels zich vestigen met een moderne en verzorgde uitstraling. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in de herontwikkeling van bepaalde delen van het winkelgebied zoals Mediamarkt e.o, en Albert Heijn e.o. Ontwikkelingsperspectief Het verzorgingsgebied (Hillesluis en Bloemhof) telt 24.120 inwoners. Het aantal inwoners is de afgelopen jaren gedaald. Het verzorgingsgebied vergrijst sterk. Voor dit winkelgebied wordt uitgegaan van een omvangrijk programma aan stimuleringsmaatregelen en investeringen in schoon, heel en veilig projecten Voor de toekomst moet ingezet worden op een profilering die past, namelijk die van wijkwinkelcentrum, met daaraan aansluitend een bonte verzameling van autochtone aanbieders en ketenbedrijven alsook allochtone zaken. Aanvulling vanuit allochtoon ondernemerschap kan zeker extra charme geven. Dit alleen indien huidige beeld ‘rommelwinkelstraat’ doorbroken wordt en omgebogen in een (exotische) kwaliteitsbeeld. Stimulering in deze richting met focus op Beijerlandselaan vanuit ‘pit’ Winkeleiland. Vraagt


- 25 -

DHV B.V.

om begeleiding functieverandering Groene Hilledijk als aanloopstraat gemengde straat (flexibele bestemming, grotere mix van winkels en andere functies. ) en vooral ook behoud en mogelijk verplaatsen van kwaliteitszaken naar kerngebied Beijerlandselaan. In dit deel is compactheid, compleetheid als boodschappengebied en comfort in de vorm van een prettig goed bereikbaar winkelgebied (waarin ook gebouwde parkeerplekken gewild zijn), noodzakelijk om als attractief wijkwinkelcentrum de vereiste aantallen bezoekers te realiseren.

4.5.3 Winkelpromenade Zuidwijk Huidig winkelprofiel Kernprofiel is wijkverzorgend, met als zwaartepunt een supermarkt aan de Slinge en filiaalbedrijven in het oostelijk deel en de markt in het westelijk deel. Naast het standaard filiaal aanbod zijn er veel speciaalzaken in het winkelgebied aanwezig. Buiten het aangesloten winkelfront aan de Slinge is er sprake van verspreid en versnipperd winkelaanbod, bijvoorbeeld de winkelstrip waar Plus supermarkt zich bevindt.

Centrumbeoordeling Retailaanbod 2 1 Bereikbaarheid

0

Leisureaanbod

-1 -2

Toegangelijkheid

Uniciteit

Ambiance

Het winkelaanbod van Winkelpromenade Zuidwijk Winkelpromenade Zuidwijk heeft een wijk verzorgende functie voor Zuidwijk (dagelijks en recreatief) en in beperkte mate voor Pendrecht (recreatief aanbod). Een verrassend kwaliteitsbeeld wat betreft winkel met ketens en kwaliteitzaken die een wijkverzorgende functie heeft voor Pendrecht en Zuidwijk. Een winkelgebied dat niet in gangbare typologie te kwalificeren is maar wel kwaliteit en naamsbekendheid in dagelijks en niet-dagelijks aanbod combineert. Dit is een extra kwaliteit voor passanten hoewel de diversiteit, branchemix en parkeren voor de deur wijst op een belangrijke mate van gericht bezoekgedrag. De situering en bereikbaarheid per auto (inclusief parkeren voor de deur) dragen ook bij aan een gerichte stedelijke toevloeiing. Het is belangrijk om dit pluspunt goed in ogenschouw te nemen bij toekomstige verkeersingrepen in Zuidwijk. Ontwikkelingsperspectief In Zuidwijk wonen 12.150 inwoners. Ook deze wijk heeft de afgelopen jaren het aantal inwoners zien afnemen. Voor winkelpromenade Zuidwijk staat behoud van positie en samenhang voorop. Concreet is het plan voor verplaatsing en uitbreiding van de Albert Heijnsupermarkt. Het uitbreidingsplan Albert Heijn versterkt positie en functioneren. Gelijktijdig moet gekeken worden naar mogelijkheden om samenhang en compactheid te versterken. Daarbij vervult de huidige locatie van de Albert Heijn een belangrijke rol. Een krachtige herinvulling van deze locatie dient het winkelgebied en de samenhang te versterken en borgen. Er zal uitgekeken moet worden naar een trekker die deze rol kan vervullen, het liefst in het dagelijkse segment zodat het supermarktaanbod compleet wordt. Vestiging van een klein warenhuis als Hema is ook van toegevoegde waarde. Net als bij de Boulevard Zuid geldt dat compactheid, compleetheid en comfort in de vorm van een prettig goed bereikbaar winkelgebied noodzakelijk is om als attractief wijkwinkelcentrum de vereiste aantallen bezoekers te realiseren en blijven binden.


- 26 -

DHV B.V.

4.5.4 Keizerswaard Huidig profiel Het planmatig ontwikkelde winkelcentrum Keizerswaard heeft met haar aanbod in het dagelijks en recreatieve segment een verzorgende functie voor deelgemeente IJsselmonde.

Centrumbeoordeling Retailaanbod 2 1 Bereikbaarheid

0

Leisureaanbod

-1

Ontwikkelingsperspectief -2 In dit verzorgingsgebied wonen 57.950 inwoners. Ook in deelgemeente IJsselmonde is er sprake Toegangelijkheid Uniciteit van een bevolkingsdaling geweest. Echter deze is niet zo groot als in Feijenoord en Charlois en door de nieuwbouwplannen in deze wijk neemt Ambiance Keizerswaard het aantal inwoners de komende jaren toe. Het winkelcentrum Keizerswaard en zijn omgeving verandert de komende jaren op planmatige wijze ingrijpend. Als de plannen allemaal doorgaan wordt het uitgebreid tot groot stadsdeelcentrum met niet alleen een winkelfunctie maar ook een vermaakfunctie. Dit op basis van een retailprogramma en centrumversterkende functies waarin de weekmarkt en andere elementen in een nieuwe stedenbouwkundige opzet passen. Het. zal meer uitstraling krijgen en door de integratie van stedelijke functies zoals winkelen, cultuur, ontspannen en wonen krijgt IJsselmonde een echt centrum. Aan het plein - dat meteen de nieuwe locatie voor de weekmarkt wordt - komen onder meer winkels, terrassen, de nieuwe hoofdentree van het winkelcentrum, nieuwe gebouwen voor onder andere de deelgemeente, een cultureel centrum, een bibliotheek en een Openbaar Vervoerstation (OV-station). Daarnaast vindt een flinke uitbreiding plaats van de parkeermogelijkheden

4.6 Conclusie We zien vooral dat het economisch functioneren van binnenstedelijke winkelgebieden vooral linten, wijkcentra klein, buurtcentra onder druk staan. De levensvatbaarheid van buurtcentra neemt af door diverse veranderingen in de vraag- en aanbodstructuur (zoals veranderend consumentengedrag, mobiliteit en schaalvergroting). Het afnemend draagvlak van de winkelvoorzieningen heeft ingrijpende gevolgen voor de leefbaarheid en het voorzieningenniveau van de betreffende wijken en buurten. Deze ontwikkeling is echter niet te voorkomen. Het vasthouden aan een fijnmazige winkelstructuur met incomplete winkelvoorzieningen in de wijken leidt uiteindelijk tot een verschraling of marginalisering van alle in het betreffende verzorgingsgebied aanwezige winkelondernemingen. In die zin wordt het pappen en nathouden evenwel ontraden. Te verwachten is dat de winkelvastgoedmarkt langzaam transformeert naar een herontwikkelingsmarkt. Het toevoegen van nieuwe meters is niet alleen de oplossing om een winkelstructuur aantrekkelijker te maken voor consumenten. Het uit de markt halen van onrendabele meters en het transformeren van slechte meters speelt daarbij een belangrijke rol of is misschien wel een belangrijke randvoorwaarde om kansrijke winkelgebieden te herontwikkelen. Het kiezen voor sterke locaties, voldoende schaal en krachtige concepten is noodzakelijk om de consumenten aan te spreken en op buurt, wijk en stadsdeel niveau te bedienen. Om dit te realiseren zijn allianties nodig tussen woningcorporaties, vastgoedeigenaren en de gemeente Rotterdam. Dit met als belangrijkste opgave om overtuigend investeren in kansrijke


- 27 -

DHV B.V.

locaties en in kansrijke concepten. Kansrijk in deze zin te definiëren vanuit de optiek van de eindgebruikers: de consument (op maat bedienen in dagelijkse/frequente benodigdheden) en de retailer (voorwaarden bieden voor renderende bedrijfsexploitatie). Dagelijkse boodschappencentra Het beleid voor de winkelvoorzieningen voor de dagelijkse boodschappen zou gericht moeten zijn op het creëren van een compleet en aantrekkelijk pakket dagelijkse voorzieningen in de directe woonomgeving. Om aan de vraag van de verschillende soorten consumenten en koopmomenten te kunnen voldoen is het belangrijk om te streven naar complete centra. Voor een compleet aanbod in een boodschappencentrum is een primair verzorgingsgebied (omliggend woongebied) nodig van 10.000 à 12.000 inwoners. Een incompleet centrum heeft altijd nog een primair verzorgingsgebied nodig dat bestaat uit 5.000 à 10.000 inwoners. De afstand ten opzichte van een sterker winkelgebied (groot wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra) én de aanwezigheid van een sterke supermarktformule zijn daarbij van groot belang. Boodschappencentra die investeren zullen hun eigen positie kunnen waarmaken naast de stadsdeelcentra. De kleine buurten wijkcentra hebben niet allen voldoende mogelijkheden om in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Hierdoor komen zij verder onder druk te staan en zullen structureel verder hun marktpositie verliezen. Dit is op dit moment al zichtbaar op tal van plekken in Rotterdam Zuid. Bij buurtcentra zonder supermarkt kan niet meer gesproken over een winkelfunctie met voldoende economisch perspectief. Dit geldt ook voor buurtcentra waar geen actieve vastgoedeigenaren en ondernemers aanwezig zijn. Recreatieve koopcentra met boodschappenfunctie Het beleid voor recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie moet zich richten op het versterken van planmatige stadsdeelcentra en het moderniseren wel of niet gepaard gaand met functieverandering van stedelijke radialen. Stedelijke radialen zien hun recreatieve functie verder onder druk komen. De dagelijkse winkelfunctie zal behouden blijven, maar zal in sommige gevallen door een toenemende concurrentie van grote supermarkten in stadsdeelcentra en grote wijkcentra iets aan terrein kunnen verliezen. De speciaalzaken binnen deze gebieden zullen zich meer dan voorheen op hun eigen specifieke marktpositie moeten focussen en inspelen op de doorlopende veranderingen in de retailmarkt.


- 28 -

DHV B.V.

Bijlage 1 Literatuurlijst

BRO, Ontwikkelingsmogelijkheden Winkelcentrum Vuurplaat, 2008 BRO, Rotterdam Zuid, Winkelkaart, 2009 BRO, Rotterdam, Synthese winkelkaarten, 2010 COS, Bevolkingsprognose Rotterdam 2025, 2007 Deelgemeente Feijenoord, Concept gebiedsvisie Noord, 2010 Deelgemeente IJsselmonde, Economische Visie IJsselmonde, 2006 DHV, Positie en perspectief Zuidplein, 2007 DTNP, Ontwikkelingsvisie Boulevard Zuid, 2006 Gemeente Rotterdam, Bevolkingsprognose Rotterdam 2010-2025, 2009 Ina Wernsen, Uitvoeringsplan verbetering winkelcentrum Beverwaard, 2008 Locatus, Benchmarkverkenner, 2005 Locatus, Benchmarkverkenner, 2007 Locatus, Benchmarkverkenner, 2010 OBR, Uitvoeringsplan verbetering winkelcentrum Beverwaard, 2008 Team Gebieden, Actieprogramma winkelgebieden Rotterdam, 2007 Van der Looy projectmanagement, Concept Kaderplan Centrumplan IJsselmonde fase II, 2010 DTNP, Ontwikkelingsvisie Boulevard Zuid, 2006


- 29 -

DHV B.V.

Bijlage 2 Kerncijfers winkelgebieden Feijenoord, Charlois en IJsselmonde

Huidige winkelstructuur in Feijenoord Leegstand

Dagelijks

Niet-dagelijks

WINKELGEBIED

Frequent recreatief

Doelgericht

Recreatief

Overig

Totaal m² WVO

Feijenoord Bebouwde kom

19%

18%

33%

19%

4%

7%

14.952

Bedrijfsterrein

0%

30%

0%

70%

0%

0%

4.782

Bree

0%

20%

0%

38%

0%

42%

501

Buiten bebouwde kom

0%

0%

0%

100%

0%

0%

64

Dordtselaan

3%

29%

2%

25%

28%

13%

1.571

Groenezoom

0%

80%

4%

12%

5%

0%

1.153

Lange Hilleweg

14%

71%

0%

0%

15%

0%

1.212

Maaskd

19%

79%

0%

2%

0%

0%

948

0%

52%

0%

20%

16%

12%

890 4.310

Noordereiland

8%

31%

3%

48%

7%

3%

Putsebocht

Afrikaanderwijk

13%

55%

7%

17%

0%

8%

1.617

Putselaan

11%

26%

5%

49%

10%

0%

1.135

Vrij Entrepot

11%

54%

0%

33%

2%

0%

5.807

Vuurplaat

14%

64%

9%

3%

9%

2%

5.502

Boulevard Zuid

19%

22%

6%

23%

25%

6%

28.820

Feijenoord Totaal

15%

32%

10%

25%

13%

5%

73.264

M2 WVO per winkel

0,15

0,33

0,11

0,26

0,13

0,05

1,04

Bron: Locatus 2009, verwerking DHV

Huidige winkelstructuur in Charlois Leegstand

Dagelijks

WINKELGEBIED

Niet-dagelijks Frequent recreatief

Doelgericht

Recreatief

Overig

Totaal m² WVO

12.118

Charlois Bebouwde kom Bedrijfsterrein Buiten bebouwde kom Gruttostraat

17%

19%

3%

49%

5%

6%

0%

0%

0%

29%

0%

71%

410

84%

0%

0%

16%

0%

0%

836

0%

53%

0%

12%

35%

0%

189

Hellevoetstraat

60%

40%

0%

0%

0%

0%

2.625

Katendrechtse Lagedijk

57%

14%

10%

7%

0%

12%

2.060

Wolphaertsbocht

21%

53%

0%

6%

21%

0%

2.334

Winkelpromenade Zuidwijk

3%

35%

2%

19%

11%

3%

11.067

Plein 1953 Rotterdam

7%

50%

7%

17%

17%

2%

8.515

Slinge

6%

39%

0%

34%

18%

3%

2.914

Carnissedriehoek

3%

46%

8%

33%

7%

3%

5.549

Zuidplein

8%

9%

8%

14%

60%

1%

46.092

Charlois Totaal

13%

23%

6%

20%

34%

3%

92.786

M2 WVO per winkel

0,20

0,33

0,09

0,30

0,49

0,05

1,46



- 30 -

DHV B.V.

Huidige winkelstructuur in IJsselmonde Leegstand

Dagelijks

WINKELGEBIED

Niet-dagelijks Frequent recreatief

Doelgericht

Recreatief

Overig

Totaal m² WVO

IJsselmonde Bebouwde kom Bedrijfsterrein Buiten bebouwde kom Keizerswaard

17%

16%

0%

48%

13%

6%

4.897

0%

0%

0%

85%

15%

0%

9.011

21%

79%

0%

0%

0%

0%

189

0%

41%

13%

7%

40%

0%

14.167

Kerstendijk

0%

34%

0%

36%

22%

8%

436

Kouwenoord

0%

33%

4%

4%

9%

50%

2.112

Beverwaard

8%

61%

9%

5%

16%

0%

3.555

Pliniusstraat

8%

92%

0%

0%

0%

0%

1.116

Prinsenplein

0%

86%

8%

0%

6%

0%

1.418

Spinozaweg

0%

47%

7%

20%

26%

0%

4.552

Stadionboulevard / De Veranda

0%

11%

0%

0%

89%

0%

6.895

Stadionweg Rotterdam

0%

0%

0%

87%

13%

0%

16.635

IJsselmonde Totaal

2%

23%

4%

41%

28%

2%

64.983

M2 WVO per winkel

0,02

0,26

0,05

0,46

0,31

0,02

1,12



- 31 -

DHV B.V.

Bijlage 3 Gewenst kwaliteitsprofiel per type winkelgebied Stadsdeelcentrum Omgeving Draagvlak (aantal inwo ners primair secundair marktgebied) K oopkrachtbindin g dagelijks K oopkrachtbindin g niet-dagelijks

Stedelijke radiaal

Wijkcentrum groot

Wijkcentrum klein

en

Concurrentie dagelijks

Concurrentie niet-dageli jks

min. 40.000 70-90% 25-40%

Dag: met wijkcentra en stadsdeelcentra Niet-dag: vooral met binnensta d en stadsdeelcentra

15.000-30.000 60-80% 10-20% Dag: met stadsdeelcentra, stedelijke radialen en kleine wijk en bu urtcentra Niet-dag: met stadsdeelcentra en stedelijke radiaal

10.000 - 40.000 m² wvo 30-70 Supermarkten, recreatief zoals mode, warenhuis, sport 3 Grootschalig (min. 1.500 m² wvo) Full service, midden, d iscount hoog, midden, laag 75%

4.000-12.000 m² wvo 25-75 supermarkten, (vers)speciaalzaken, frequent recreatief 2à 3

6.000-10.000 m² wvo 60-40 supermarkten, verspeciaalzaken, frequent recreati ef 2

3.000-6.000 m² wvo 70-30

800-2.000 m² wvo Full service en discounter hoog, midden, laag 35%

800-2.000 m² wvo Full service en discounter midden, laag 50-60%

800 -1.500 m² wvo Full service en/of discounter midden, laag 50-60%

Lunchroom, ca fe, snackbar, fastfood, koffiecorner, ijssalon Sport- en cultuurvoorzieningen

Lunchroom, cafe, snackbar, fastfood, koffieco rne r, ijssalon

snackbar, cafe, ijssal on

snackbar, cafe, ij ssalon

-

-

-

Zeer uitgebreid (kapsalon, stomerij, kledingreparatie, verhuur, baliefuncties als ba nken en reisbureaus, etc.) Ui tgebreid (fysiotherapeut apotheek, fitness, tandarts, orthodontist, etc.)

Uitgebreid (kapsalon, stomerij, kledingreparatie, verhuur, baliefuncties als banken en reisbureaus, etc.) Uitgebreid (fysiotherapeut apotheek, fitn ess, tandarts, orthodontist, etc.)

auto, ov, fiets, te voet ruime parkeermogelijkheden (niet-betaald / blauwe zone)

Dag: met wijkcentra Niet-dag: met binnenstad

10.000-20.000 60-80% 15-30%

10.000-15.000 60-80% 10-15%

Grotere wijkcentra en stadsdeelcentra Niet-dag: met stad sdeelcentra en stedelijke radiaal

Winkels Totale winkelomvang V erhouding dagelijks/niet-dagelijks*

Trekker A antal supermarkten Omvang supermarkten K waliteit supermarkten K waliteitssegment winkels Filialiseringsgraad*

supe rmarkten 1à2

Overige aanwezi ge voorzieningen

Horeca Lei sure

A mbachte n en commerciële dienstverlening

Zorg en welzijn Mobiliteit B ereikbaarheid

P arkeren

Routing

Aanvullend op winkels Aanvullend op winkels (kapsalon, stomerij, (kapsalon, stomerij , kledingreparatie, kledingreparati e, verhuur, baliefuncties verhuur, baliefuncties als banken, als banken, reisbureaus, etc.) reisbureaus, etc.)

1-3 functie s (bijv. fysiotherapeut apo theek, fitness)

1-3 functies (bijv. fysiotherap eut apotheek, fitness)

auto, ov, fiets, te voet

auto, fiets, te voet

auto, fiets, te voet

parkeren langs de weg (betaald / niet-betaald)

niet-betaald / blauwe zone

niet-betaald / blauwe zone

trekkers op hoekpunten, gesloten winke lcircuit li neaire winkelstructuur

supermarkten o p strategische plekken

supermarkten op strategische plekken

* bron DHV


- 32 -

DHV B.V.

Bijlage 4 SWOT analyse en benchmarkanalyse Boulevard zuid Sterk

Zwak

Commercieel •

afwisselend

Commercieel dagelijks

en

niet-dagelijks

aanbod

allochtoon-autochtoon

• aanwezigheid landelijke trekkers • differentiatie in het niet-dagelijks aanbod vooral in prijssegment (laag en midden) • toename eentonig allochtoon aanbod • leegstand • kleine winkelunits • Sfeer en uitstraling van winkels en winkelpuien

Ruimtelijk

Ruimtelijk

• Goede bereikbaarheid auto en openbaar vervoer

• Zichtbaarheid parkeergarages

• Winkeleiland

• Oversteekgelegenheden voor voetgangers en fietsers

• Horecaplein

• Langgerekte structuur • Kwaliteit panden, gevels en overkappingen • Door verkeer en profielbreedte/ incl middenberm is relatie tussen twee winkelzijden beperkt • Betaald parkeren

Kansen

Bedreigingen

Commercieel

Commercieel

• Brancheringsfonds

• Wegtrekken landelijke ketens (Hema)

• Boodschappenfunctie voor omliggende wijken

• Uitbreiding, herontwikkeling en versterking van andere

• Startersplek voor ondernemers

winkelgebieden zoals Zuidplein en Keizerswaard

• Schaalvergroting supermarkten

• Daling inwoners verzorgingsgebied

Ruimtelijk • Herontwikkeling

Ruimtelijk en

doorsteek

Beijerlandselaan

met

Groningerstraat

• Verbrokkeling

lineaire

structuur

in

combinatie

functionele verschraling/leegstand GroeneHilledijk

• Vergroting winkelunits door samenvoegen van winkelunits Inkrimping van winkelgebied door concentratie rondom foodplein

Bron: Locatus oktober 2005, 2007, 2010, bewerking DHV en locatiebezoek DHV


- 33 -

met

DHV B.V.

Winkelpromenade Zuidwijk Sterk

Zwak

Commercieel • •

Commercieel

afwisselend dagelijks en niet-dagelijks aanbod afwisselend

aanbod

filiaal

• afwezigheid warenhuis als Hema

bedrijven

en

• kleine winkelunits

speciaalzaken

• beperkt supermarktaanbod

•

markt

• Branchevolledigheid:

•

uitstekende presentatie en verlichting van etalages •

Ruimtelijk

beperkt

aan

niet-

Branchedifferentiatie: nadruk midden segment.

Ruimtelijk

• Goede bereikbaarheid auto en openbaar vervoer

• Langgerekte structuur

• Eenzijdige bewinkelingsstructuur in combinatie met

• uitstraling van overkappingen

breed wegprofiel

• Lengte in combinatie met eenzijdige bewinkeling.

• Voldoende parkeergelegenheden

• Doorbroken

• Gratis parkeren Goede

aanbod

dagelijkse subtrekkers en tweede supermarkt

bereikbaarheid

winkelstrippen

door

o.a.

Sporthal,

Bibliotheeklocatie en diverse zijstraten per

auto,

met

langsparkeermogelijkheden Kansen

Bedreigingen

Commercieel

Commercieel

• Uitbreiding Albert Heijn

• Uitbreiding,

• Herstructurering zorgt voor nieuwe consumenten

herontwikkeling

en

versterking

van

Zuidplein voor dagelijks- en niet-dagelijks aanbod • Supermarktaanbod Plein 1953

Ruimtelijk

Ruimtelijk

• Herontwikkeling Sporthal in supermarkt

• Onbalans in samenhang door verplaatsing AH

Leegkomen van AH locatie mogelijke vestiging tweede supermarkt Bron: Locatus oktober 2005, 2007, 2010, bewerking DHV en locatiebezoek DHV


- 34 -

DHV B.V.

Plein 1953 Sterk

Zwak

Commercieel

Commercieel

Commercieel

Commercieel

• Drie elkaar aanvullende supermarkten AH, Plus, Aldi

• Diversiteit uitstraling winkels en winkelpuien

• In gebied als geheel is totale palet dagelijkse

• Geen duidelijke concentratie en clustering van het

speciaalzaken aangevuld met frequent recreatief

aanbod (niet zichtbaar en bij elkaar)

aanwezig Ruimtelijk

Ruimtelijk

• Goed bereikbaar

• Niet samenhangend en onoverzichtelijk winkelgebied

• Inrichting plein en materiaalgebruik bestrating • Voldoende parkeergelegenheden

als gevolg van te ruime opzet •

Beperkte circuitvorming en slechte looproute

• Leeg en groot plein waardoor het geen aantrekkelijk verblijfsklimaat heeft • Het plein heeft geen toegevoegde waarde als bindend element voor de winkelfunctie Ontbreken van duidelijk geconcentreerder bronpunten Kansen

Bedreigingen

Commercieel •

Commercieel

Herstructurering zorgt voor nieuwe consumenten

• Uitbreiding,

herontwikkeling

en

versterking

van

Zuidplein voor dagelijks- en niet-dagelijks aanbod en uitbreiding winkelpromenade Zuid Ruimtelijk •

Inkrimpen van het winkelgebied, niet aanbod Bron: Locatus oktober 2005, 2007, 2010, bewerking DHV en locatiebezoek DHV


- 35 -

DHV B.V.

Keizerswaard Sterk

Zwak

Commercieel

Commercieel

• Compleet dagelijks aanbod: 3 elkaar aanvullende

•

Beperkt horeca en leisure aanbod

•

Trekkers in het modisch segment

supermarkten • Compleet niet-dagelijks aanbod: diverse zelfstandigen aangevuld met grootwinkelbedrijven Ruimtelijk

Ruimtelijk

• Goed bereikbaar

• Routing in het winkelcentrum

• Voldoende parkeergelegenheden

• Gedateerde uitstraling

Kansen

Bedreigingen

Commercieel

Commercieel

• Uitbreiding en herontwikkeling van het winkelcentrum: -

•

aantrekken van trekkers in het niet-dagelijks segment

Uitbreiding, herontwikkeling en versterking van Zuidplein voor dagelijks- en niet-dagelijks aanbod

- voorziet in uitbreidingsmogelijkheden van zittende ondernemers • Woningbouw

zorgt

voor

meer

inwoners

in

het

marktgebied Ruimtelijk • Uitbreiding en herontwikkeling van het winkelcentrum: Compleet maken van de routing en het aanbrengen van een duidelijke winkelrouting • Betere parkeervoorzieningen Bron: Locatus 2005, 2007, 2010 bewerking DHV en locatiebezoek DHV


- 36 -

DHV B.V.

COLOFON

Gemeente Rotterdam/ Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid GO-AF20110102 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : :

Gemeente Rotterdam Toekomst winkelgebieden BA2052-100-100 37 pagina's Jan Pernot & Tessa Bruigom Jan Pernot 7 april 2011


- 37 -

DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E [email protected] www.dhv.nl

DHV B.V.

GO-AF20110102

Gemeente Rotterdam/ Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid

Toekomst winkelgebieden

Recommend Documents