2.5 REVITALISERING VAN WINKELGEBIEDEN
• • • •
Arno Ruigrok, adjunct-directeur Multi Vastgoed Rob de Jong, directeur Leyten Pim van der Ven, directeur / ontwerper Juli ontwerp en advies Douwe Prinsse, wethouder Gemeente Hardenberg
Gespreksleider: Paul Trip, directeur AM Real Estate Development
P ROGRAMMA
VA N VA N DA A G
• Opening • 3 parallelsessies: • Case Winkelcentrum Hardenberg • Case Centrumplan Dedemsvaart • Ervaringen Gemeente Hardenberg
• Plenaire afsluiting / Lessons Learned
T EAM
VA N VA N DA A G
• Paul Trip AM Real Estate Development • Douwe Prinsse Wethouder gemeente Hardenberg • Arno Ruigrok Multi Development • Rob de Jong Leyten • Pim van der Ven Juli Ontwerp en Advies • Nadia van Zoest Leyten
C A S E C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T
• Rob de Jong Leyten
• Pim van der Ven Juli Ontwerp en Advies
LEYTEN
I N H E T KO R T
D E D E M S VA A R T
I N H E T KO R T
• Onafhankelijke ontwikkelaar én belegger • 2 Vestigingen: • Rotterdam • Drachten
(sinds 1979) (sinds 2006)
• Klassiek gefinancierd • Specialisatie: Centrumplannen • Werkmethode Co-design • Extra aandacht: Duurzaamheid
• Inwoners gemeente Hardenberg: ca. 60.000 • Verzorgingsgebied Dedemsvaart: ca. 20.000 • Inwoners Dedemsvaart: ca. 12.500
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - O P G AV E Behoud en verbeter functie (boven)lokaal boodschappencentrum: • Concentratie van functies met synergie • Vergroten supermarkten • Comfortabele en strategisch gelegen parkeervoorzieningen • Verbreden brancheprofiel • Invulling achterblijvende locaties Julianastraat • Toevoegen woningen
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - U I T D A G I N G E N
• Integraal plan met: • Concentratie rondom de Markt • Oplossing achterblijvende locatie Julianastraat • Gemeente ‘bijhouden’
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T - C O N C E P T Programma: Totale project
4.840 m2
Winkels
2.000 m2 1.200 m2 650 m2
Jumbo Aldi HEMA
Appartementen Grondgebonden woningen in de Julianastraat
31 34
dagelijkse boodschappen frequent benodigde artikelen winkelen (mode) aanloopgebied horeca
= Kernwinkelgebied
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – C O - D E S I G N
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – C O - D E S I G N
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – B E L A N G R I J K S T E •
Woningmarkt: • Marktconsultatie: • Selectiefase: • Co-Design fase: • Momenteel:
HOBBELS
200 woningen 39 woningen 36 woningen 31 woningen
•
Verslechterde winkelmarkt
•
Overname C1000 door Jumbo en vervolgens door Albert Heijn
•
Afhaken woningcorporaties
HOBBELS TE NEMEN…
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – P R O C E S Adviesgroep/ klankbordgroep Masterplan
Selectie
Markt consultatie
februari 2009
Ontwerp sessie 1
december 2009 28 april
Gemeente
Ontwerp Sessie 2
23 juni 2010
2010
Voorlopig ontwerp Hearing Eerste resultaten worden aan een breed publiek gepresenteerd en gedeeld.
Presentatie B&W
30 november 2010 1 december 2010
Grondexploitatie Opstalexploitatie
Start bouw
juni 2013
13 december 2010
Open interactie Leyten
Definitief ontwerp
21 februari 2012
december 2013
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – S E L E C T I E S C H E T S E N
Markt noord: concentratie dagelijkse boodschappen Schaal en maat Dedemsvaart overnemen in grote blokken gecombineerd met veel en gratis parkeren Markt zuid: verblijfsgebied met culturele voorzieningen en horeca Multifunctioneel centrum verplaatsen naar Markt zuid
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – C O - D E S I G N
DAG
1
SCHETSEN
Schets groep “kernwinkelgebied”: het “8”tje
Eindschets groep codesign dag 1 -blokken supermarkten aangepast aan expeditie -meer parkeren bij entree supermarkten -twee opties voor MFC
Schets groep “parkeren”: dicht bij de voordeur
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – C O - D E S I G N
SESSIE
Start tekening dag 2
Eindschets dag 2
-supers aangepast -woningen tussen centrum en MFC weg -markt zuid nog niet verder uitgewerkt
-supers opnieuw aangepast -positie entrees en afzoom winkels ingepast -middelen shared space en parcelering inzetten om markt noord en zuid te verbinden
2
SCHETSEN
Voorbeeld shared space: Julianastraat
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – V O O R LO P I G
ONTWERP
Begin 2012
Begin 2013
Codesign sessies verwerkt maar -markt zuid niet meer onderdeel van plan want MFC in nieuwbouw op bestaande locatie
Als gevolg van fusie Jumbo en veranderende markt -minder m2 supermarkt -minder winkels -geen bebouwd parkeren meer
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T –
BEELDEN CENTRUMPLAN EN MFC
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T –
LESSEN CO- DESIGN
Lessen -laat je “oplossingen” thuis, durf dienend te ontwerpen -respecteer de praktische input en gebruik die om breed gedragen kernwaarden te benoemen -combineer de kennis van de professionals en bestuurders met deze praktische input: to down en bottum up tegelijkertijd, constant inter- acterend. -zorg dat je ontwerpen kunnen mee veranderen met veranderende inzichten Effecten -versnelling door parallelle processen in plaats van lineaire: scrum plannen -een plan dat beter presteert doordat het is gebaseerd op gebruiksfeiten, niet op vorm ideeën -breed draagvlak bij wijzigingen in de loop van de tijd door de kernwaarden te behouden
C E N T R U M P L A N D E D E M S V A A R T - E I N D R E S U LTA AT
CASE
WINKELCENTRUM
HARDENBERG
• Arno Ruigrok Multi Development
M U LT I D E V E L O P M E N T
I N H E T KO R T
focus op binnensteden aansluiting bestaande centra herontwikkeling van bestaand intensief en multifunctioneel places to be / places to return to ruim 30 jaar - 14 Europese landen, incl. Turkije Multi Development (VG):
185 winkelcentra gerealiseerd
Multi Mall Management:
50 centra in beheer, 300 mln. bezoekers/jr.
Design & Development - T+T Design
D E M A R K T - O P G AV E
Tekortkomingen centrum opheffen: winkelaanbod (omvang/samenstelling) ruimtelijke hoofdstructuur (routing) specifieke deelgebieden (locaties / plein)
Ambitie gestalte geven: invullen / uitbouwen regionale functie van Koopstad naar Winkelstad winkelen en verblijven
D E M A R K T - O P G AV E Retail in Centrum Hardenberg (Locatus, okt. 2004)
D E M A R K T - O P G AV E
D E M ARKT - U ITDAGINGEN
De stad en het centrum boven zichzelf uit laten stijgen
1. meer dan alleen de projectlocatie: Masterplan Centrum Hardenberg vele deelprojecten, in totaal ca. 300 mln. uiteenlopende locaties / belangen / deelopgaves
2. meer dan alleen winkels of gebouwen: Centrumplan ‘De Markt’ structuurverandering winkelapparaat functie-/sfeerverandering centrumgebied
DE M ARKT - CONCEPT
Nieuw gebied / nieuwe winkelrouting (boodschappen doen en winkelen)
Centraal plein nieuw toevoegen aan het centrum (verblijfskwaliteit)
Geconcentreerde parkeervoorziening (integratie bronpunt)
Multifunctioneel: inclusief wonen, horeca, openbaar gebied
DE M ARKT - CONCEPT
D E M ARKT – B ELANGRIJKSTE
HOBBELS
Hardenberg op het netvlies bij retailers (en belegger): relatienetwerk retailers / investeerders Multi
Draagvlak bij bewoners en ondernemers: communicatie van de grote ingreep
Omvangrijk woningbouwvolume: regionale partner + segmentatie in produkt
Overeenstemming over functies / ontwerpitems
DE MARKT – UITWERKING
Masterplan gemeente (Chris Zwiers, stadsbouwmeester)
Uitwerking concept onderdeel ‘De Markt’ (T+T Design en stadsbouwmeester) commercieel volume (concentreren) plein (maat en omzoming)
parkeren (meerdere plekken) achterkanten (keuzes en alternatieven)
Uitwerking architectuur (OPL en MEI en stadsbouwmeester) verticale parcelering detailering inrichting maaiveld
DE MARKT – UITWERKING P
P P
P
D E M ARKT – P ROCES
Geen Plan-selectie maar Partner-selectie op basis van een voorafgaand adviestraject Masterplan Centrum Hardenberg: gezamenlijke opgave en richtsnoer Traditionele rolverdeling Publiek – Privaat in project ‘De Markt’ Samenwerking: cliché-matig voorbeeld van hoe het moet / hoe je het wilt! gezond wantrouwen op basis van rotsvast geloof in elkaars competentie pragmatisme, respect, resultaat gedreven Rol en samenwerking ontwerpers: Chris Zwiers, T+T Design, OPL, Mei
D E M A R K T – E I N D R E S U LTA AT
D E M A R K T – E I N D R E S U LTA AT
D E M A R K T – E I N D R E S U LTA AT
D E M A R K T – E I N D R E S U LTA AT
D E M A R K T – E I N D R E S U LTA AT
E R VA R I N G E N
GEMEENTE
HARDENBERG
• Douwe Prinsse Wethouder gemeente Hardenberg
Centrumontwikkelingen in Hardenberg en Dedemsvaart
Douwe Prinsse coördinerend wethouder
D OELSTELLINGEN
CENTRUMPLANNEN
Centrum Hardenberg: - Behoud en versterking streekfunctie door detailhandel, woningen en voorzieningen - Bereikbaarheid - Parkeren
Centrum Dedemsvaart: - Compleet, compact, comfortabel en duurzaam - Bereikbaarheid - Parkeren
Rol gemeente Hardenberg bij centrumplannen: -
-
-
Regie hebben en houden: - Grondposities - Kwaliteitsteam Eerst zelf investeringen doen: - Hardenberg: LOC Hardenberg, herinrichting openbare ruimte - Dedemsvaart: herinrichting openbare ruimte Communicatie met omgeving Snel en goed faciliteren van o.a. ruimtelijke procedures
Samenwerking met ontwikkelaars
Centrum Hardenberg: - Multi geselecteerd als adviseur - Benutten kennis & kunde van de markt - Multi op basis van wederzijds vertrouwen van adviseur naar ontwikkelaar
Centrum Dedemsvaart: - Leyten geselecteerd als coördinerend ontwikkelaar - Passend bij de schaal van Dedemsvaart - Potentiële belegger - Co-design
intentieovereenkomst samenwerkingsovereenkomst realisatieovereenkomst
Waar liepen we tegenaan en hoe hebben we dat opgelost? -
Weerstand inwoners en zittende ondernemers communicatie, klankbord- en adviesgroep
-
Afstemming bestaand en nieuw winkelaanbod BAC
-
Weekmarkt tijdelijke locatie
-
Parkeren tijdelijke parkeerterreinen
-
Bereikbaarheid fasering werkzaamheden
-
Toeristenseizoen afstemming planning
R E S U LTAT E N
Centrum Hardenberg: - 400/500 woningen
Centrum Dedemsvaart: - 4.840 m2 winkelruimte
-
6.000 m2 winkelruimte
-
70 woningen
-
Behoud/versterking voorzieningen (theater, onderwijs, bioscoop)
-
Vernieuwde openbare ruimte
-
Shared Space
-
MFC
-
Verbeterde verkeersstructuur
-
Gratis parkeren
-
Vernieuwde openbare ruimte Bronpunten voor parkeren Centrumroute
Wat zouden we anders hebben gedaan of hebben we aangepast?
Centrum Hardenberg:
Centrum Dedemsvaart:
-
Kleiner/intiemer marktplein
-
Aantal woningen teruggebracht
-
Langere fasering
-
Inspelen op veranderingen in de markt (van 3 naar 2 supermarkten)
-
Meer regie op kleinere bouwprojecten
-
Minder woningen als gevolg economische crisis
L ESSONS L EARNED
• Paul Trip AM Real Estate Development
C E N T R U M P L A N D E D E M S VA A R T – L E S S O N S L E A R N E D •
Complex project met deels tegengestelde belangen middels open
Topdown
Co-Design proces Bottum up Leidt tot een goed concept en tot gezamenlijke oplossingen bij wijzigende omstandigheden •
Pro-actieve ondernemende gemeente zorgt voor positieve druk op het proces
•
Open ‘interactieve’ grex en opex nodig om waardevermindering achterblijvende locaties op te lossen
•
Shared space inspiratie voor andere projecten
W INKELCENTRUM H ARDENBERG – L ESSONS L EARNED •
Kies niet een plan maar kies een partner (die past bij de aard van de opgave)
•
Kwaliteit van samenwerking zit vooral in attitude (van bedrijf en van mensen)
•
Een plan/oplossing moet passen bij de specifieke lokale context
•
Maar die lokale context kan veel meer vragen dan we aanvankelijk denken
GEMEENTE HARDENBERG – L ESSONS L EARNED
Centrum Hardenberg:
Centrum Dedemsvaart:
-
Kleiner/intiemer marktplein
-
Aantal woningen teruggebracht
-
Langere fasering
-
Inspelen op veranderingen in de markt (van 3 naar 2 supermarkten)
-
Meer regie op kleinere bouwprojecten
-
Minder woningen als gevolg economische crisis
