Velperboest. een werkmethode voor revitalisering van leegstandsgebieden

Velperboest een werkmethode voor revitalisering van leegstandsgebieden

Velperboest een werkmethode voor revitalisering van leegstandsgebieden opdrachtgever : Hurenkamp Architecten & Adviseurs inTex Architecten BNA Wismans & De Jong Architecten BNA samensteller: SAB adviseurs voor Ruimtelijke Ordening datum: december 2012

Velperboest een werkmethode voor revitalisering van leegstandsgebieden

Velperboest [A]platform

voorwoord Met enthousiasme heb ik het initiatief Velperboest van [A]platform gevolgd. Dit is voor mij de nieuwe manier van plannen maken: particulier initiatief optima forma en vanuit het hart van de Arnhemse samenleving. De wereld is in hoog tempo aan het veranderen. Waar vroeger de overheid leidend was, is nu steeds meer de particulier aan zet. De overheid trekt zich terug, zij wil en kan niet alles meer bepalen in dit land en dat geldt ook voor de ruimtelijke ordening, meer concreet: het maken van plannen voor een gebied. Een terugtrekkende overheid biedt ruimte aan particulier

initiatief. Vaak weten de bewoners en andere belanghebbenden het beter, zij zijn als geen ander op de hoogte van wat er om hun heen gebeurt en zij hebben daar vaak heel goede ideeën over. Het bijzondere van Velperboest is nu dat deze kennis en ideeën van de Arnhemmers, en dan met name van de bewoners en gebruikers van de Velperweg, door middel van een effectieve interactieve manier van werken is gekanaliseerd en als resultaat een begin van gebiedsvisie heeft opgeleverd. Ik kan daar wat mee als wethouder van ruimtelijke ordening. Het idee van een woon-werkzorg- en welzijnszone, die gebruik maakt

van de kansen die er langs de Velperweg liggen, die de bijzondere kwaliteiten van Klarendal, Spijkerkwartier en Steenstraat weet aan te boren, die goed bereikbaar is met hoogwaardig openbaar vervoer en die zich bevindt in het hart van de Arnhemse samenleving, vind ik verrassend. Arnhem mag trots zijn op initiatieven als Velperboest. Door vanuit verschillende invalshoeken te kijken naar het vraagstuk van leegstand van kantoren komen de mooiste en beste ideeën naar boven. De energie die ik zelf heb ervaren tijdens de bijeenkomsten is groot en zet aan tot actie. 

“Dit is de nieuwe manier van werken! Ik krijg er energie van en zal met veel betrokkenheid het vervolg van Velperboest: ‘Velperweg Full of Life’, blijven volgen.”  Margreet van Gastel, wethouder Ruimtelijke Ordening Arnhem

Bron: gemeente Arnhem.


ligging Velperweg

Velp

Velperweg

centrum Arnhem


inhoud Velperboest ▪

voorwoord............................................................................................................................................................................. pag. [04]

▪

inleiding................................................................................................................................................................................. pag. [08] ▪

Velperboest

▪

ontwerppraktijk ten tijde van de vastgoedcrisis, het nieuwe ontwikkelen............................................................................ pag. [14]

▪

de werkmethodiek, revitalisering van leegstandgebieden.................................................................................................... pag. [18] ▪

(1) voorbereidingsfase.................................................................................................................................................... pag. [20]

▪

(2) interactieve fase........................................................................................................................................................ pag. [22]

▪ ▪

Bijlage

annex De Velperweg....................................................................................................................................................... pag. [09]

▪

inventarisatie........................................................................................................................................................... pag. [22]

▪

determinatie............................................................................................................................................................ pag. [26]

▪

de oogst................................................................................................................................................................... pag. [34]

(3) het vervolg................................................................................................................................................................ pag. [38]

evaluatie................................................................................................................................................................................ pag. [40] ▪

de vastgoedmarkt........................................................................................................................................................... pag. [40]

▪

de rol van de gemeente.................................................................................................................................................. pag. [41]

▪

de rol van de bewoners en gebruikers........................................................................................................................... pag. [44]

▪

media.............................................................................................................................................................................. pag. [44]

▪

het vervolg...................................................................................................................................................................... pag. [44]

▪

conclusie................................................................................................................................................................................ pag. [46]

▪

uitwerking transformatievoorstel.......................................................................................................................................... pag. [48]

▪

▪

waarom een gebiedsprofiel?.......................................................................................................................................... pag. [48]

▪

Velperweg Full of Life, profiel voor de Velperweg.......................................................................................................... pag. [49]

▪

annex Spijkerkwartier..................................................................................................................................................... pag. [53]

▪

zorgen om de zorg.......................................................................................................................................................... pag. [56]

▪

annex Klarendal.............................................................................................................................................................. pag. [59]

▪

een hoger niveau............................................................................................................................................................ pag. [60]

▪

annex De Steenstraat..................................................................................................................................................... pag. [61]

▪

is de Velperweg er klaar voor?....................................................................................................................................... pag. [62]

colofon................................................................................................................................................................................... pag. [66]

inleiding [A]platform is een samenwerking van een aantal Arnhemse architectenbureaus. De samenwerking geeft de bureaus de mogelijkheid zich te kwalificeren voor grotere projecten, om capaciteit uit te wisselen tijdens piekmomenten, kennis te delen en activiteiten te ontplooien als onderzoek en ontwikkeling dat doorgaans alleen aan grotere bureaus is voorbehouden. Eens in de twee jaar pakt [A]platform een actueel onderwerp bij de horens waarmee het de samenleving ongevraagd van advies dient. Hiermee worden een aantal doelen bereikt: het verrichten van onderzoek, het aantoonbaar opdoen van ervaring in nieuwe vraagstukken en uiteraard het verkrijgen van naamsbekendheid in de regio. Dit jaar was het onderwerp de problematiek van de snel groeiende leegstand langs de Velperweg in Arnhem.

De Velperweg is een invalsweg die na de oorlog een functie kreeg als kantorenzone. Om allerlei redenen staan de kantoren nu voor een groot deel leeg en het ziet er naar uit dat in de naaste toekomst nog veel meer kantoorruimte langs de Velperweg zal vrijkomen. In de Structuurvisie nodigt de gemeente de betrokken vastgoedeigenaren uit om te komen met initiatieven voor herontwikkeling en transformatie. Het blijkt echter lastig voor deze groep om zelf te komen met ideeën. Er is geen samenwerking, laat staan dat het komt tot een gemeenschappelijke gedragen visie. Vraagstukken van leegstand, transformatie zijn nieuw en waar het publiek aan moet wennen is dat de lokale overheid niet langer het voortouw wil nemen. Zij heeft daar de middelen niet toe. Transformatieprocessen zullen moeten voortkomen uit particulier initiatief. 

Het [A]platform.

De Velperweg; veel leegstand in kantoren.

de velperweg De Velperweg, aangelegd als flaneerboulevard. De stad Arnhem was al ver voor de Franse tijd omringd met een groot aantal landgoederen. Arnhem was populair bij de elite van ons land. Hier kon je wonen in een arcadisch landschap met beboste heuvels, doorsneden met eeuwenoude landwegen en beekdalen. De landgoederen werden vanaf 1750 conform de mode aangelegd in een Engelse, romantische landschapsstijl. Aan de oostzijde van de stad waren dat Molenbeke, Klarenbeek, Angerenstein, Presikhaaf en Rennenenk, namen die nog steeds in de stad voorkomen als stadspark of woonwijk. Tussen deze landgoederen slingerde zich de landweg van Arnhem naar Zutphen die nu bekend staat als Velperweg. In de loop van de achttiende en negentiende eeuw scheidden zich buitenplaatsen af van de grote

landgoederen. Vaak ging het om familie of bevriende relaties die werd ondergebracht in de fraaie buitenhuizen. Bronbeek is daarvan een goed voorbeeld. Tijdens de landbouwcrisis van de negentiende eeuw gaan de landgoederen rond Arnhem een voor een failliet. In eerste aanleg bestrijdt men de dreigende teloorgang door de verkoop van percelen langs de uitvalswegen. De Velperweg in de richting van het centrum is hiervan een voorbeeld. In een betrekkelijke korte periode vanaf 1870 raakt de ‘Steenweg van Arnhem naar Zutphen’ bewoond. Tussen het Velperplein en het viaduct onder de spoorlijn heette de weg sindsdien Steenstraat, ten oosten van het viaduct werd de straatweg Velperweg genoemd. De Velperweg werd direct aangelegd als flaneerboulevard voor de happy few van Arnhem. 


10

 Nu is dat bij kleinere gebieden waar een of meer panden of percelen en een klein aantal belanghebbenden betrokken zijn relatief eenvoudig. Is er sprake van een gebied zo groot als de Velperweg, dan wordt het complex. Vastgoedeigenaren, gebruikers en bewoners kennen elkaar niet, hebben verschillende belangen, zien elkaar wellicht als concurrenten. In zo’n situatie is het niet eenvoudig om te komen tot een uitvoerbare en gedragen gebiedsvisie die het begin kan zijn van een transformatieproces.

is verminderd of uitgespeeld. Met de afronding van Velperboest is het werk aan de Velperweg niet klaar. Het programma Velperboest is voor het publiek begin 2012 begonnen en in september 2012 afgesloten met een eindmanifestatie. In die eindmanifestatie werd het plan onder de naam ‘Velperweg Full of Life’ gepresenteerd. De nazorg is nu overgegeven

inzicht heeft in de kennis van anderen en op allerlei niveaus zijn opmerkingen kwijt kan. De bureaus die samen met [A]platform hebben bijgedragen aan het denkproces zijn Poelmans Reesink, landschapsarchitectuur; Stec groep (marktonderzoek en advies); Een op een ontwerpers (reclame- en webdesign); Gerda Kalsbeek, Co-creatief advies (communicatie); JTP Branding en Marketing

aan een werkgroep die wordt getrokken door belanghebbenden, betrokken bewoners en een delegatie uit [A]platform.

Het [A]platform is deze uitdaging aangegaan met ‘Velperboest’. Dit rapport geeft een beschrijving van het gevolgde proces, de werkmethodiek, de waardering daarvan en een beschrijving van het eindresultaat. Het moet worden gezien als een bijdrage aan de zoektocht naar een nieuwe vorm van ontwikkelen en ontwerpen waarbij de centrale rol van de overheid en de traditionele projectontwikkelaar sterk

Omdat de vraagstelling verder reikte dan de directe kennis van [A]platform, is intensief samenwerking gezocht met een aantal Arnhemse adviesbureaus. Ook dit hoort bij de nieuwe aanpak. Niet het overdragen van een product van de ene adviseur naar de andere met als gevolg lange ontwerptrajecten en een verwaterd idee, maar directe, interdisciplinaire samenwerking, zodat iedere deelnemer

en SAB Adviseurs (stedenbouw, landschap en ruimtelijke ordening). Een deel van de bovengenoemde bureaus zijn gevestigd aan de Velperweg en zijn benaderd vanwege hun dubbele betrokkenheid bij het project. December 2012, Wim Lavooij, stedenbouwkundige en adviseur SAB Arnhem. 

 Een lommerrijke straat waarlangs de diepe voortuinen zich aaneen regen, met de Molenbeek als waterelement. Tegenover Bronbeek werd de Planten- en Vogeltuin aangelegd, een particuliere dierentuin met arboretum met in het midden van de aanleg een groot hotel, feest- en sociëteitsgebouw. De paardentram bracht de bewoners naar de stad. Het eerste Velperpoortstation dat omstreeks 1895 opende, bood de rijke bewoners de mogelijkheid om als forens per trein naar hun bedrijven of betrekkingen in west Nederland te reizen. Vanaf 1900 werden de grote herenhuizen, villa’s en buitenhuizen steeds meer gebruikt voor kantoor of bedrijf. Er kwamen garagebedrijven o.a. van de fa. Moll. In 1913 vestigde zich de Eerste Nederlandse Kunstzijdefabriek Arnhem (ENKA) zich aan de Vosdijk met een proeffabriek. Belangrijkste reden voor vestiging was de aanwezigheid van zuiver grondwater met een constante

temperatuur. Er was echter ook een andere reden voor vestiging: de schier onuitputtelijke bron van goedkope arbeidskrachten, de meisjes uit Klarendal. Na de oorlog dendert de verzakelijking van de Velperweg, van harte gesteund door het stadsbestuur, in sneltreinvaart verder. Een aantal van de oude villa’s werden afgebroken om plaats te maken voor meer efficiënte kantoorverzamelgebouwen. Nu kijken wij met enige verbazing terug dat hiervoor zonder blikken of blozen neoclassicistische villa’s voor werden gesloopt. Bedacht echter moet worden dat in de dadendrang in de wederopbouwtijd de modernisering van de stad voorop stond en men ruim baan maakte voor werkgelegenheid en het verkeer. De klassieke en eclecticistische villa’s en herenhuizen langs Arnhems invalswegen en de singels stonden niet op de monumentenlijst. 

Landgoederen rond de Velperweg: Planten en Vogeltuin en villa Bronkeek. De paardentram ontsloot de Velperweg, er ontstaat forenzenverkeer.

Velperboest [A]platform 11

Nieuw profiel Velperweg met 100 koningslindes. In 1913 vestigt de ENKA zich langs de Velperweg. De negentiende-eeuwse verdichting langs de Velperweg.

12

 Startmoment van de vernieuwing langs de Velperweg was de bouw het gebouw van de Postgiro. Samen met het laboratorium van de AKU (de naamsopvolger van de ENKA) zou het gebouw het beeld van de Velperweg blijvend doen veranderen.

Ook het verkeer ontwikkelde zich. In de wederopbouwtijd werd ruim baan gemaakt voor een betere bereikbaarheid van de stad. Voor de oorlog heette de binnenstad verstikt en slecht bereikbaar. De verwoestingen van de oorlog werden aangegrepen om de fouten van voor de oorlog aan te pakken. Alle radialen waaronder de Velperweg werden verbreed. De Velperweg zou

een weg worden, bestaande uit een doorgaande tweebaansweg geflankeerd door parallelwegen. Een tweede viaduct naast de bestaande Velperpoort zou de Velperweg gaan verbinden met de Van Muijlwijkstraat. Het gedeelte van Klarendal dat na de aanleg van de spoorlijn de Spoorhoek was gedoopt, werd voor het tracé van de Van Muijlwijkstraat gesloopt ondanks dat de oorlogsschade hier beperkt was. Zoveel dadendrang ging de Financiële Commissie voor de Wederopbouw veel te ver. Toen de NS aangaf te overwegen het traject van het centraal station tot aan de splitsing bij Molenbeek vierspoors te maken, werd deze uitspraak direct aangegrepen om het krappe geld ergens anders aan te besteden. Een en ander betekende wel dat het profiel van de Velperweg werd verbreed zonder dat daar in de richting van de singels een vervolg op werd gemaakt. In onze tijd wordt verkeer richting de stad juist ontmoedigd en is het wegprofiel van de Velperweg enige jaren Velperboest [A]platform

terug verzacht met de aanleg van grasbermen en laanbomen aan beide zijden van de weg. Om diverse reden zijn de kantoor verzamelgebouwen als huisvesting van bedrijven niet meer gewild. Veel bedrijven en kantoren hechten aan een eigen huisvesting als uitdrukking van hun bedrijf en zoeken geen verdieping in een anoniem kantoorgebouw. Miniaturisering, outsourcing en automatisering maken dat de ruimtebehoefte van bedrijven aanmerkelijk kleiner is geworden. De besparingen in oppervlak, personeel, opslagruimte en archief zijn spectaculair. Het Nieuwe Werken heeft er in onze tijd bovendien voor gezorgd dat meer thuis kan worden gewerkt en dat nog meer kan worden bespaard op kantooroppervlak omdat werknemers hun werkplek delen. Deze recente ontwikkelingen bij elkaar hebben de vraag naar kantoorhuisvesting zwaar getroffen en ook aan de Velperweg is veel leegstand en dat geldt dan in

het bijzonder voor de wat karakterloze verzamelkantoorgebouwen. Zij kregen ook steeds meer concurrentie van andere locaties in Arnhem. Nieuwe kantoorontwikkelingen als de Gelderse Poort en IJsseloord 2 zijn beter bereikbaar met de auto, bieden meer parkeerplaatsen en hebben een betere ‘exposure’ dan de Velperweg en zelfs op deze locaties heerst nu leegstand. 

IJsseloord 2, goed bereikbaar, meer exposure.

13

ontwerppraktijk Ontwerppraktijk ten tijde van de vastgoedcrisis, het nieuwe ontwikkelen. Als gevolg van de internationale kredieten bankencrisis, de daarop volgende eurocrisis en de vastgoedcrisis, is het vertrouwen in Nederland bij consument en hypotheeknemers tot een minimum gedaald. Resultaat is dat het volume aan opdrachten aan de gehele bouwkolom, van ontwikkelaar tot onderaannemer, tot een historisch dieptepunt is gezakt. Het is de vraag of deze crisis alleen te danken is aan het gebrek aan vertrouwen, waardoor consumenten massaal aan het sparen zijn geslagen in plaats van geld te besteden, de banken zijn gaan werken aan vergroting van hun reserves of dat beleggers hun heil buiten Nederland zijn gaan zoeken? Nee, er is meer aan de hand. Rijdend door Nederland lijkt het er op dat er domweg van alles teveel is: kantoren

14

staan leeg, woningen staan langdurig te koop, op bedrijventerreinen staan kavels onbenut en worden bedrijfshallen en masse te koop of te huur aangeboden. De rol van de klassieke ontwikkelaar, ‘de markt’, lijkt uitgespeeld. Voorinvesteren om positie te verkrijgen heeft grote ontwikkelende partijen en ontwikkelende aannemers aan de rand van faillissement gebracht. Ze hebben hun activiteiten moeten afstoten, hun bezittingen moeten herwaarderen, zijn zonder uitzondering ingekrompen en velen hebben, al of niet gedwongen, moeten stoppen. Dit betekent dat ook ontwerpbureaus (architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten) nog maar weinig opdrachten krijgen. De malaise in vastgoed raakt hen net zo hard en ook hier is nu meer dan de helft van de beroepsgroep werkloos. Het is een zwart scenario en wat steeds duidelijker wordt is, dat het nooit

meer ‘business as usual’ zal zijn. Hieronder puntsgewijs en nog lang niet compleet een aantal ontwikkelingen: ▪ De ontwikkelaar als initiatiefnemer en voorinvesteerder zal grotendeels verdwijnen uit het ontwikkeltraject. De belegger en eindgebruiker worden wellicht de opdrachtgever. Het zal vaak gaan om een al of niet losse gemeenschap van individuele opdrachtgevers. De ontwikkelaars die overblijven zullen in het algemeen hun kennis van vastgoedontwikkeling, de markt en kostenbeheersing gaan inbrengen en als adviseur optreden, niet meer als risicodragende investeerder. ▪ De opdrachten zullen kleiner en complexer worden. Grootschalige uitbreidingen horen tot het verleden. ▪ De SER-ladder dringt aan op zuinig ruimtegebruik, slechts met zeer

zwaarwegende argumenten zal uitbreiding buiten de bebouwde gebied van een gemeente nog worden toegestaan. Het gaat om invullen van open gaten, hergebruik van bestaande gebouwen, transformatie en regeneratie van gebieden. Inbreiden is veel complexer dan uitbreiden en vergt meer kennis en inzet. ▪ Er zal meer dan vroeger moeten worden samengewerkt. Geen doorgeven van de opdracht van planoloog naar stedenbouwkundige, naar architect en tenslotte landschapsontwerper, maar een ontwerpteam dat intensief samenwerkt en regelmatig aanpassingen in het programma soepel in het ontwerp opneemt. ▪ Ontwerpen is geen lineair proces meer, maar een itererende manier van werken waarbij een globaal einddoel -de stip op Velperboest [A]platform

▪

▪

de horizon- functioneert als streefbeeld. Regelmatig zal de visie en daarmee de verbeelding, moeten worden aangepast wanneer inzichten of het programma verandert. Tot op het laatst moet kunnen worden ingespeeld op actuele ontwikkelingen. De rol van het ontwerp als blauwdruk is voorbij. Dat betekent niet dat de rol van ontwerpers voorbij is. Ontwerpers hebben de kunde om met beelden een impressies te geven van het einddoel en de tussenfasen waarmee het doel kan worden bereikt. De rol van de gemeente verandert. Van initiatiefnemer tot ver in de jaren zeventig, via de rol van regisseur en toetser tot ca. 2008, het begin van de crisis, naar facilitator en stimulator in de nabije toekomst. Daarbij zal de gemeente ook de rol moeten gaan vervullen van

functiemakelaar. Immers bij de gemeente komen de initiatieven binnen en daardoor is de gemeente als geen ander in staat de krachten te bundelen en passende initiatieven bij elkaar te brengen. De opdrachtgever van de ontwerper wordt de eindgebruiker. De opkomst van het verschijnsel van ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ is van deze beweging een eerste resultaat. Nu gaat het nog in hoofdzaak om de bouw van woningen, maar in de toekomst zal het ook gaan om andere functies: een zzp-er gemeenschap, een ‘zorg-voor-elkaar-woonconcept’, menging van wonen en werken in mkb-cummunities, hybride winkelformules waar de winkelfunctie wordt gekoppeld aan wonen, dagelijkse zorg, internet en produceren. 

1

 Dat zijn heel andere manieren om over functies na te denken dan gebruikelijk. Hier gaat het om integreren van functies in plaats van scheiden. Het gaat om andere beheersvormen, andere soorten van eigendom in plaats van het ongedeeld eigendom van grond en opstallen. Het gaat om het genereren van ontwerpen voor gemengd gebruik, waar functies met dienstverlening, services, facilities, opleiding, etc., met wonen en werken worden gemengd. “Place is everything”, oftewel de plaats met zijn eigenschappen en kwaliteiten, de ligging in de stad en de bereikbaarheid bepaalt of een ontwikkeling duurzaam kans van slagen heeft en zal functioneren zoals voorzien. Een ontwerper ziet als geen ander de potentie van gebieden. Om zijn visie om te kunnen zetten in werkelijkheid zal hij

1

daarom steeds meer moeten optreden als mede-initiator, regisseur van initiatieven, contactlegger met lokale overheden, makelaar van functies, en tenslotte als verbeelder van dat wat een mogelijke toekomst is. Deze manier van werken wordt ook wel organische stedenbouw, spontane stedenbouw, stedenbouw van onderop of het nieuwe ontwikkelen genoemd en zal steeds meer ingang krijgen omdat het als geen andere manier van denken ruimte biedt aan individuele wensen en mogelijkheden. 

zie bijvoorbeeld: ▪ Urhahn Urban Design; De spontane stad; Amsterdam 2011. ▪ Watertorenberaad; Werkboek 2010; Dordrecht 2010 (internet).

“Place is everything”

Een overschot aan kantoren en bedrijfsruimten.


de werkmethodiek De werkmethodiek, revitalisering van leegstandsgebieden. Sinds enkele jaren worden gemeentes in Nederland geconfronteerd met een almaar groter wordend probleem van leegstaande kantoren. In 2012 is het percentage van leegstand gegroeid naar 15%, zo’n 10 miljoen m2. De invloed van leegstand treft niet alleen het pand en eigenaren zelf, maar heeft ook een negatieve invloed op de omgeving. Er ontstaan straten en gebieden met overmatig veel langdurige leegstand waar het moed vergt om in te investeren of een bedrijf te vestigen. Daarmee is de problematiek van leegstaande kantoren uitgegroeid tot de problematiek van leegstandsgebieden met een slecht imago. Het stoppen van de negatieve spiraal zal de grote uitdaging van de komende jaren zal zijn.

1

Het [A]platform heeft een werkmethodiek ontwikkeld om leegstandsgebieden aan te pakken volgens de principes van ‘organische stedenbouw ’ of ‘het nieuwe ontwikkelen’. De praktijk laat zien dat de geëigende wegen voor gebiedsontwikkeling, het aanpakken van een probleemgebied via een ‘top down’ benadering, op dit moment niet succesvol is. Maar ‘bottom up’ als alternatief ontstaat niet vanzelf. Het grootste probleem is dat er geen initiatiefnemers zijn die een dergelijke proces gaan trekken. Voor ontwikkelaars zijn deze gebieden op dit moment niet interessant en de overheden gaan zich ook niet meer wagen aan dergelijke trajecten. Als de problematiek van een gebied aangepakt dient te worden zal het initiatief hiertoe meer dienen te liggen bij de partijen met directe belangen: investeerders, eigenaren en gebruikers van de gebouwen,

buren die last hebben van de achteruitgang. De vraag is dan: hoe krijg je deze partijen met verschillende achtergronden en belangen bij elkaar om gezamenlijk tot een verbeterplan te komen en hoe krijg je vervolgens de plannen tot uitvoering? Aan de hand van het pilotproject ‘Velperboest’ heeft het [A]platform een werkmethodiek ontwikkeld, waarbij uitgegaan wordt van een gestuurde en intensieve bottom-up benadering. Het [A]platform fungeert in dit proces in eerste aanleg als aanjager. Het doel is een proces te starten waarbij de belanghebbenden bij elkaar worden gebracht en om te onderzoeken welke ideeën er bij de verschillende deelnemers leven. Vervolgens worden deze ideeën in beeld gebracht. Daarna zal het initiatief bij de betrokkenen komen te liggen.

De ontwikkelde werkmethode bestaat uit drie fasen: 1. voorbereidingsfase 2. interactieve fase 3. het vervolg In dit hoofdstuk wordt de werkmethodiek in theorie beschreven met per fase een praktische toelichting aan de hand van het pilotproject Velperboest. 

Velperboest Voor het pilotproject op de Velperweg te Arnhem is gekozen voor de naam ‘Velperboest.’ Deze naam geeft direct aan wat het doel is van het project: de Velperweg een boost geven. De groeiende leegstand in kantoren aan de Velperweg baart tot zorgen.

Het AKZO hoofdkantoor kan worden gezien als een van de eerste transformatieprojecten langs de Velperweg. Van hoofdkantoor naar meer dan zestig appartementen en kantorenbroedplaats.

Middels Velperboest wordt samen met de gebruikers van de Velperweg onderzocht hoe de problematiek rondom de leegstand kan worden overwonnen en hoe de potenties van het wonen en werken kunnen worden versterkt. 


werkmethodiek  1. Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase is het belangrijk om draagkracht voor het project krijgen. Belangrijk is dat de gemeente en betrokkenen van een plangebied het nut inzien dat een dergelijk project wordt opgestart. Daarnaast dient onderzocht te worden welke externe partners er bij het project kunnen worden betrokken. Door middel van een projectplan worden de uitgangspunten van het project geformuleerd, dat vervolgens wordt gebruikt om partijen te overtuigen van de noodzaak van het hebben van een plan. In het projectplan worden de volgende onderdelen verder uitgewerkt: ▪ bedenken van een pakkende naam voor het project; ▪ beschrijven van de doelstelling van het project;

0

▪

▪ ▪ ▪ ▪

opbouw van een database van de betrokken investeerders, eigenaren, bedrijven, bewoners; formeren van een projectteam; maken van een financieringsvoorstel; opzetten van een planning van het project; formuleren van een pr-plan. 

“Website Velperboest; van begin tot heden veel bezocht.”

 In de voorbereidingsfase zijn bestaande contacten bij de gemeente, provincie en partijen aan de Velperweg benaderd. Op deze manier zijn de benodigde basisgegevens verzameld om te starten met het maken van een goede database. Zo heeft de gemeente hun informatie geleverd betreffende eigenaren en investeerders van de grote gebouwen. Via de database van wijnhandel Robbers & van den Hoogen, gevestigd aan de Velperweg, zijn veel gegevens toegevoegd over de gevestigde bedrijven aan de Velperweg. Met diverse partijen is gesproken over de wenselijkheid van een visie op de Velperweg. Vele gaven aan dat het zeer gewenst is om hiermee aan de slag te gaan en dat ze een actieve rol in een dergelijk project zouden willen spelen. Naast de aanwezige kennis bij de architecten van het [A]platform werd versterking

gezocht bij andere partijen. Hierbij werd zoveel mogelijk gekeken naar expertise die op de Velperweg zelf aanwezig is. Zo heeft het bureau Eén op één (communicatie) de website voor het project gemaakt. Buro Poelmans Reesink (landschapontwerpers) was bereid om aan te sluiten en mee te werken aan de planvorming. Daarnaast zijn stedenbouwkundig adviesbureau SAB en

vanuit het [A]platform voorgefinancierd, zodat gestart kon worden met het project. Voor de fondsenverwerving is vervolgens een plan opgesteld. De gelden voor het vervolgproces dienden middels het werven van sponsoren en donateurs te worden opgebracht. Doelstelling was dat het project uiteindelijk zichzelf zou bedruipen.

de stec groep , beiden Arnhemse bedrijven, in een vroeg stadium aangesloten vanuit hun interesse voor de ‘andere aanpak’. Hun deelname was belangrijk vanwege hun kennis over de locatie maar ook om gebruik te maken van hun ervaring en inhoudelijke kennis.

In een globale stappenplanning is het proces in de tijd in beeld gebracht. Deze planning was niet star maar kreeg een dynamisch karakter, zodat hij kon meegroeien met het vooraf lastig in tijd in te schatten proces.

Voor het project is vooraf een begroting gemaakt, zodat direct inzichtelijk zou zijn wat de fondsenwerving diende op te brengen. Voor de financiering is een beperkt deel

Het plan diende direct de benodigde publiciteit te behalen. Er werd daarom zo snel mogelijk een website in de lucht gebracht. De website werd zo opgezet dat er interactie via de site kon plaatsvinden. 


werkmethodiek  . interactieVe fase In de interactieve fase wordt de interactie met alle betrokkenen maximaal opgezocht met als doel de betrokkenen voor het project te interesseren en, nog mooier, actief te laten deelnemen aan het project. Het is immers de bedoeling dat zij aangeven wat ze willen met het gebied. Deze fase is opgeknipt in de volgende drie verschillende deelfasen: ▪ inventarisatie; ▪ determinatie; ▪ de oogst.

inVentarisatie De deelfase inventarisatie heeft als doel zoveel mogelijk kennis, input, aangedragen problemen en mogelijke oplossingen vanuit de gebruikers van het plangebied te verkrijgen. Het is het belangrijk om zoveel mogelijk betrokkenen te laten kennis maken met elkaar en te laten praten over het projectgebied. Dit vindt plaats op een eerste startbijeenkomst waarbij de volgende onderdelen aan bod komen: ▪ uitleg betreffende het project;

▪ ▪

▪

▪ ▪

▪

informatie over het plangebied; enthousiasmeren van de aanwezigen om kennis en ideeën te delen middels brainstormsessies; discussie tussen de verschillende groepen aanwezigen stimuleren via een plenaire presentatie; notuleren en verwerken van de resultaten; stimuleren verdere betrokkenheid aanwezigen, volgende bijeenkomst aankondigen; werven sponsoren en donateurs.  Ontvangst bij Robbers van den Hoogen, waar de geschiedenis van de Velperweg werd toegelicht, vervolgens iedereen aan het werk, in discussie met bewoners en gebruikers van de Velperweg en plenair overleg over de resultaten.

Velperboest In dit eerste contactmoment dienen de belanghebbenden, in dit geval de gebruikers van de Velperweg, hun mening over de huidige Velperweg te geven. Via een flyeractie zijn deze “gebruikers” persoonlijk geïnformeerd over het initiatief Velperboest en gevraagd zich aan te melden voor de brainstorm. De brainstorm, medio februari, moest in een ontspannen sfeer plaatsvinden. Wijnhandel Robbers en Van den Hoogen aan de Velperweg trad op als gastheer en stelde haar zojuist geopende ontvangstruimte ‘Le Jardin’ ter beschikking. De inspanningen

om zoveel mogelijk belanghebbenden en partijen te benaderen had succes; de opkomst was groot. (ca. 70 aanwezigen) Na een inleiding over het waarom en hoe van Velperboest, het doel van deze eerste bijeenkomst en een historisch essay over de Velperweg gepresenteerd door Wim Lavooij (De Velperweg, ouder dan de weg naar Rome), werden de bezoekers verdeeld in gemengde groepjes die aan de hand van thema’s hun visie gaven op de Velperweg. De architecten van [A]platform traden op als gespreksleider. De initiatiefgroep heeft de brainstormavond voorbereid door het vaststellen van de opzet van de avond en een

aantal gespreksthema’s zoals bijv. verkeer, landschap en openbare ruimte, stedenbouw, leegstand en herbestemming. Maar ook meer gevoelsmatige thema’s werden aan de orde gesteld als sociale cohesie, uitstraling en imago. De groepjes waren bescheiden van omvang waardoor de drempel om het woord te nemen laag was. De deelnemers konden met groene en rode stickers aangeven wat ze goed of slecht aan de Velperweg vonden, hun opmerkingen daarbij plaatsen en met elkaar in discussie gaan. Na een lopend buffet werden de resultaten plenair besproken. 


Het voormalige postgirogebouw nu gebruik bij ING en binnenkort overbodig, leegstand van nog eens 50.000 m2 dreigt.

 De resultaten van de bijeenkomst waren puntsgewijs: ▪ Er was unanieme en positieve waardering voor de Velperweg. De menging van werken en wonen aan de Velperweg werd als positief ervaren. Het verschil in dynamiek op de Velperweg zelf en de gebieden achter de gebouwen maakte het een prettige omgeving om te verblijven. ▪ Er werd een verschil gevoeld tussen de Velperweg ten westen, en de Velperweg ten oosten van de Raapopseweg. Ten oosten is er meer sprake van wonen en is de drukte op de weg hinderlijk, voor fietsers is er een gevaarlijke situatie en de breedte van de weg en daarmee de snelheid van het verkeer maakt oversteken lastig.

▪

▪

▪

▪

Het ontbreken van samenhang en een uitgesproken imago of identiteit. Met name in de omgeving van de Velperpoort. De Velperweg werd ook als divers ervaren; de wens voor meer functiemenging en dynamiek was echter nadrukkelijk aanwezig. Horecafuncties als een restaurant, grand café of lunchroom werden gemist. Robbers & van den Hoogen maakte van de geboden gelegenheid gebruik om aan te kondigen dat zij bezig waren met de opstart van een restaurant in de classicistische villa Carolinenburg aan de Velperweg. Het lokte een spontaan applaus uit van de aanwezigen. Er werd volop over mogelijke aanpassingen gesproken: een passende

▪

▪

en openbaar toegankelijke invulling in de plinten van gebouwen zou voor de nodige dynamiek en sociale veiligheid kunnen zorgen en tevens de gevoelde afstand tussen gebouwen met hun functies en voorbijgangers verminderen. Verbreding van de tunnel onder het spoor bij station Velperpoort zou de doorstroming van het verkeer verbeteren,

▪

maar zou vooral moeten zorgen voor aansluiting op de levendige sfeer van de Steenstraat. In navolging van de terugkomst van de Sint Jansbeek door de binnenstad zou ook het herstellen en zichtbaar maken in het in het wegprofiel van de Molenbeek langs de Velperweg zijn historische allure kunnen teruggeven.

De eerste avond werd ook gebruikt voor het werven van sponsoren en donateurs. Hiervoor had de coördinator fondsenwerving een opzet voorbereid, deze werd aan het eind van het programma toegelicht en aanwezigen werd gevraagd of zij zich als sponsor willen opgeven. Dit wordt in diezelfde week opgevolgd door een digitale “herinnering” per e-mail aan de aanwezigen. 

Natuurlijk bleef het op korte termijn leegkomende kantoorgebouw van ING van 50.000 m2 niet onbesproken. Discussies over mooi en lelijk, sloop of transformatie dienden zich snel aan. Het gebouw en zijn plek aan de Velperweg werd tegelijkertijd als probleem maar ook als potentie aangemerkt.


 determinatie In de deelfase determinatie worden de resultaten uit de eerste bijeenkomst verwerkt en worden verschillende thema’s conceptmatig verder uitgewerkt.

feedback en commentaar te krijgen op het gepresenteerde en zo een breed gedragen project te krijgen. Belangrijk is dat een goede representatieve vertegenwoordiging van de diverse belanghebbenden aanwezig is.

▪

Tijdens een tweede bijeenkomst worden de deze geformuleerde thema’s en/of deelprojecten gepresenteerd. Doel van de bijeenkomst is van gedachten te wisselen met de genodigden en belanghebbenden,

De tweede bijeenkomst omvat de volgende onderdelen: ▪ terugkoppeling 1e bijeenkomst middels presentatie resultaten brainstorm; ▪ plenaire flitspresentaties van de diverse ontwikkelde thema’s;

▪

▪ ▪

▪

▪

mogelijkheid tot individuele verdieping middels informatiemarkt; beoordelingen van de gepresenteerde thema’s; plenaire discussie over de gepresenteerde ideeën en de verkregen beoordelingen; notuleren en verwerken van de resultaten; stimuleren verdere betrokkenheid aanwezigen, aankondiging volgende bijeenkomst; werven sponsoren en donateurs. 

Velperboest

Flitspresentaties op de tweede avond over een groene inrichting en de Molenbeek terug in de Velperweg. Er werden voorstellen gedaan voor een zorgboulevard plus, naast de basisvoorzieningen ruimte voor welzijn, aanpalende functies, bijzondere woonvormen en facilities.

De resultaten van de brainstormavond zijn geëvalueerd door de projectgroep en aan de hand van deze resultaten zijn een aantal speerpunten vastgesteld. Hieruit zijn vervolgens een twaalftal onderwerpen gedefinieerd waarop in de tweede sessie verdieping diende plaats te vinden. Gastheer van deze bijeenkomst was Nysingh Advocaten en Notarissen aan de Velperweg. Er waren ca. 50 bewoners en direct belanghebbenden aanwezig. Deze stap, medio april, begon met een terugblik op de resultaten van de eerste bijeenkomst. Om de discussie te voeren werden door leden van [A]platform en genodigden een twaalftal flitspresentaties gegeven. Elke flitspresentatie bestond uit maximaal 10 sheets, gepresenteerd en toegelicht in maximaal 200 seconden. Echt inhoudelijk kunnen deze presentaties niet zijn. De flitspresentaties

hadden ten doel de discussie op gang te brengen over de mogelijke toekomst van de Velperweg. De presentaties gingen over mogelijke toekomstige hoofdfunctie van de Velperweg, duurzaamheid zowel op het kleinschalig niveau (stadslandbouw, groene daken, bijenhotels) als op grootschalig niveau (ondergrondse energieopslag, verbetering isolatie en klimaat door aanbrengen van technische gevels), voorstellen voor vergroening van de Velperweg, het opgraven van de Molenbeek en oplossingen voor het parkeren in de voorgebieden of in parkeergarages. Na de presentaties was er gelegenheid om in een informele setting, een ‘markt’, waarop met de inleiders in discussie kon worden gegaan over de gepresenteerde ideeën, gevolgd door een stemmingsronde. 


Tijdens de tweede sessie ontstonden veel verschillende discussies bij de informatiekraampjes over de mogelijkheden van vergroening van de Velperweg.

 De stemming geschiedde door het plakken van groene of rode stickers op de twaalf panelen die hoorden bij de twaalf inleidingen. De meeste stemmen kregen de plannen om het groene karakter van de Velperweg te vergroten. Hiermee werd de richting bepaald voor de visie die in september aan de gemeente en de eigenaren werd aangeboden. Diverse aanwezigen spraken hun waardering uit over het idee voor een concentratie van zorginstellingen

en hiermee samenhangende dienstverlening zodat de Velperweg een soort zorgboulevard zou kunnen worden. Ook het pleidooi voor tijdelijke bestemmingen, bijvoorbeeld het onderbrengen van een tijdelijk hotel, of zolang er nog niet gebouwd wordt, om terreinen in te richten als tijdelijke parken werd warm onthaald.

het uitbreiden van de database. Binnen de projectgroep kon na de tweede avond de database maximaal uitgebreid worden. Naast de NAW-gegevens van bewoners en bedrijven, kon nu ook informatie worden toegevoegd over de panden zoals de huidige bestemming, dreigende leegstand, adressen van de eigenaren, etc. 

Ook deze avond werd weer gebruikt om aandacht te vragen voor sponsoring en voor

Voorstel om de Molenbeek terug te brengen langs de Velperweg. Huidige situatie.


velperweg 28 Impressie van een groene inrichting van de Velperweg bij Brands Advocaten. Huidige situatie aan de Velperweg.

30

velperweg 45-49 Impressie van een groene inrichting van de Velperweg bij het INGgebouw. Huidige situatie aan de Velperweg.


velperweg 22-24

Impressie van een groene inrichting van de Velperweg bij de Molenbeke Velperweg 22-24. Huidige situatie aan de Velperweg.

32

velperweg 88-92

Impressie van een groene inrichting van de Velperweg 88-92.

Huidige situatie aan de Velperweg. Velperboest [A]platform 33

 de oogst In deze deelfase wordt een transformatieplan uitgewerkt voortkomend uit en voortbordurend op de twee hiervoor besproken bijeenkomsten. Middels een transformatieplan kan op basis van verschillende thema’s, suggesties ter verbetering worden belicht. Op een derde bijeenkomst worden de ideeën gepresenteerd. Het plan is nu rijp om ‘naar

buiten’ te brengen. Op de bijeenkomst worden naast de gebruikers van het projectgebied, andere interessante partijen uitgenodigd die een rol kunnen spelen in de verdere uitwerking van het transitieplan. Door het aantrekken van aansprekende inleiders die betrokken te maken hebben met de problematiek van leegstaande gebieden wordt het aantrekkelijk voor niet direct betrokkenen om deze avond mee te maken.

De derde bijeenkomst bevat de volgende onderdelen: ▪ terugblik op wat tot dan toe heeft plaatsgevonden; ▪ voordracht van een “pakkende” spreker over het thema transitie; ▪ presentatie van het transitieplan; ▪ presentatie van branding en logo; ▪ themadiscussie; ▪ informatie over ‘Het Vervolg’. 

Na de tweede bijeenkomst zijn de resultaten en bevindingen geanalyseerd. In een versterkte werkgroep werd in eerste instantie breed gediscussieerd over de resultaten. Een belangrijke stap was vervolgens het ontwikkelen van een nieuw gebiedsprofiel voor de Velperweg. Inhoudelijk werd gekozen voor een zorgzone plus. Belangrijkste reden daarvoor was dat het gebied gunstig gelegen is ten opzichte van de binnenstad en

goed bereikbaar is met openbaar vervoer. Wellicht nog veel belangrijker is het feit dat de Velperweg gelegen is tussen levendige gebieden en wijken, waardoor het sombere stigma dat rond zorgzones hangt zou kunnen worden vermeden. Gekozen werd voor ‘Velperweg, Full of Life’ als branding, ingebracht door JTP Branding & Marketing. Het begrip ‘Full of Life’ gaf naar de mening van de [A]platform participanten het juiste

gevoel weer: het heeft associaties met leven en gezondheid, met bruisend en actief. Kortom een nieuwe en frisse benadering van ‘werken aan gezondheid’, of het kunnen genieten van een ‘betekenisvolle oude dag’. Vervolgens is het transitieplan verder uitgewerkt. Er werd gekozen om dit te presenteren middels een film, omdat dit in een later stadium een goede vorm is om de wereld in te brengen. 

Velperboest


Ontvangst in een informele sfeer, tijdens de derde sessie. Hier moest men stemmen over de stellingen en werd een presentatie van de visie ‘Velperweg Full of Life’ gegeven, na een paneldiscussie.

 Op 14 september 2012 werd de derde bijeenkomst georganiseerd in het kantoor van AKZO Nobel aan de Velperweg. Namens [A]platform trad Karin Egge (Van Ardenne Architecten) op als gespreksleider. Weer was de opkomst groot, er waren ca. 130 deelnemers. Het programma bestond uit een welkomstwoord van de voorzitter van[A]platform gevolgd door een welkomstwoord van de gastheer Johan Muts (AKZO Nobel) die in zijn inleiding het belang onderstreepte van het initiatief Velperboest. Na de opening volgde het inhoudelijk deel. Gastspreker Saskia Beer vertelde over haar inzet in Amsterdam in het kantorenpark Amstel III, een verlopen bedrijven- en kantorenpark met 32% leegstand. In het bijzonder lijkt het bij haar te gaan om een vorm van milde humor waardoor een

laagdrempelige sfeer ontstaat die uitnodigt om contact te houden. Haar ambitie in Amstel III bestond in eerste aanleg in het vasthouden van de huidige gebruikers, gevolgd door het aantrekken van nieuwe gebruikers, het opbouwen van vertrouwen en betrokkenheid, het gebied stapsgewijs fysiek aantrekkelijker maken en het verbeteren van het imago naar buiten. Ze organiseerde een groot aantal kleine ludieke acties, die zeer tot de verbeelding spraken. Inmiddels is het door haar gelanceerde Glamourmanifest aan het uitgroeien tot gebiedsplatform, dat op de steun van de gemeente en een groeiende club vastgoedeigenaren en lokale bedrijven kan rekenen. Saskia committeert zich aan Amstel III zolang het nodig is en zolang voldoende lokale stakeholders haar blijven steunen en financieren. Het Glamourmanifest heeft zichzelf pas overbodig gemaakt als

vraag en aanbod elkaar vanzelf weten te vinden en er voldoende initiatieven ontstaan in het gebied. Vervolgens presenteerde het A-platform het ‘Transitievoorstel Velperweg 2020’ door middel van het tonen van een korte film en wordt het nieuwe logo ‘Velperweg Full of Life’ geïntroduceerd. In het tweetal eerdere bijeenkomsten werd de basis gelegd voor het formuleren van een gebiedsprofiel. Hierin werd het belang van de programmering van nieuwe functies, met name zorg, naast de al bestaande functies aangegeven. Daarnaast moet de nadruk komen te liggen op het verduurzamen van de gebouwen en omgeving en moet de openbare ruimte meer samenhang krijgen door middel van een aantal simpele ingrepen. Het [A]platform gaf hiermee de richting aan voor de toekomst

van de Velperweg. Wethouder Margreet van Gastel, deelnemer aan de paneldiscussie, moet onverwacht vroeger vertrekken. In het programma wordt enige tijd ingeruimd voor een korte reactie van haar kant. Ze verklaarde dat ze “…erg blij” werd van het initiatief Velperboest. “Zorgvuldig stap voor stap met alle betrokkenen een visie ontwikkelen om de toekomst van de Velperweg zeker te stellen, zonder hierbij zwaar op de gemeente te leunen. Ook het duurzame karakter sprak haar erg aan.” Na de pauze was er een paneldiscussie onder leiding van Louis Banning van het [A]platform. Aan de hand van een negental stellingen werd ingegaan op het transitievoorstel. Naast de discussie van de

panelleden kon het publiek door middel van het opsteken van groene of rode kaarten ook zijn mening kwijt. Vele goede tips werden genoteerd voor het vervolg van het project. De algemene tendens was dat met kleine stapjes en commitment van zoveel mogelijk betrokkenen goede successen zijn te behalen. Meedenken en medewerking door de gemeente hierbij is noodzakelijk maar financiële ondersteuning wordt niet gevraagd. Aan het einde van de bijeenkomst wordt de kerngroep gepresenteerd die het project verder zal brengen. De kerngroep bestaat hoofdzakelijk uit zeer betrokken ondernemers van de Velperweg. Twee personen van het [A]platform nemen deel aan de kerngroep die het proces Velperboest een concreet vervolg gaat geven. 


werkmethodiek  . het VerVolg Na de presentatie van het Transitievoorstel is het belangrijk dat de gebruikers zelf enthousiast zijn om een actieve rol te spelen in de verdere uitwerking van de plannen. Met een kerngroep bestaande uit voornamelijk gebruikers van de Velperweg worden de stappen hiertoe verder uitgewerkt. De gebiedsvisie met het ontwikkelde logo is de kapstok voor de verder uitwerking.

Het vervolg bestaat uit de volgende uit te werken onderdelen: ▪ kerngroep-bijeenkomsten; ▪ pr-plan opstellen; ▪ verdienmodel ontwikkelen; ▪ organiseren van activiteiten die bijdragen aan de sociale binding; ▪ kleine concrete initiatieven starten die te maken hebben met de ideeën uit het transitieplan; ▪ uitwerken grote aanpak voor de lange termijn. 

Velperboest Het project is niet geëindigd bij de 3e bijeenkomst op 14 september. Binnen [A]platform zijn een aantal architecten aangewezen die zorg dragen voor het vervolgtraject. In het laatste overleg heeft een aantal bewoners, ondernemers en eigenaars zich aangemeld om het initiatief verder te brengen. Samen met de selectie uit [A]platform vormen zij nu de kerngroep. De werkzaamheden moeten resulteren in concrete activiteiten gericht op het versterken van de positie van de Velperweg.

al enige concrete initiatieven besproken, zoals het deelnemen aan de nationale boomplantdag. Daarnaast nemen Robbers en Van Den Hoogen samen met Villa Velperweg het initiatief om een event te organiseren voor bewoners en ondernemers aan de Velperweg. De Kerngroep zal regelmatig van zich laten horen middels de verspreiding van een digitale nieuwsbrief en de website van Velperboest zal worden omgebouwd tot een interactief platform voor alle betrokkenen aan de Velperweg.

Op 27 november 2012 vond de eerste bespreking plaats waarbij een aantal acties is besproken. In eerste instantie zal de organisatie vorm moeten krijgen. Daarnaast is het van belang om een goede communicatiestructuur op te zetten zodat de Kerngroep vindbaar en bereikbaar is. Bij deze eerste bespreking zijn direct ook

Tenslotte zijn besprekingen gestart tussen [A]platformleden en organisaties om de groeiende leegstand aan de Velperweg het hoofd te bieden. 


eValuatie Terugkijkend op het proces en de resultaten van Velperboest kunnen wij een aantal conclusies trekken. We doen dat met de verschillende doelgroepen die aan het proces hebben deelgenomen.

de Vastgoedmarkt Velperboest heeft voor de stad Arnhem een waardevolle visie opgeleverd voor de Velperweg. Een deel van de stad waar zij gezien haar eigen structuurvisie zorgen over heeft. De stad nodigt in de structuurvisie ontwikkelende partijen en de vastgoedwereld zelfs uit om te reageren. De beleggers in het kantorenvastgoed doen dat echter niet. Zij hebben in deze tijd maar weinig belang om een visie te geven op hun vastgoed, of dat nu langs de Velperweg staat of waar dan ook. Visies leiden tot herwaarderingen en

0

dat betekent in deze tijd afwaarderingen. De treurigmakende reeks van te koop- en te huurborden langs de Velperweg die er onveranderd al jaren staan, geven aan dat zij zelfs niet willen nadenken over verandering. Leegstand is kennelijk te verkiezen boven aanpassing en afwaardering. Zij bleken ook de moeilijkste partij om te benaderen en te laten participeren in het proces. Er waren vertegenwoordigers van vastgoedeigenaren aanwezig, zij namen echter maar zeer beperkt deel aan de discussie en hadden geen echte inbreng. Zij waren daar om indirect te horen wat de gemeente van de visie zou vinden. Samenwerken met vastgoedeigenaren is absoluut noodzakelijk wil een strategische gebiedsverkleuring tot stand komen. Dat blijkt moeilijk, het blijven concurrenten van elkaar en ze blijven gaan

bijschrift Investeringen in de openbare ruimte blijft een gemeentelijke taak.

voor de snelle klap, ook als dat niet past in een gemeenschappelijk gedragen visie. De eigenaar-gebruikers van het vastgoed waren wel goed aanwezig. Hun betrokkenheid blijkt wel aan de medewerking die zij massaal gaven. Voor alle drie de bijeenkomsten kon het [A]platform gebruik maken van verschillende locaties langs de Velperweg. Zij traden op als gastheer en droegen ook inhoudelijk hun steentje bij. Het wordt een uitdaging om bij vergelijkbare ontwerpprocessen de vastgoedbeleggers actief te betrekken bij het werk en ze te verleiden tot een betekenisvolle inbreng. Een resultaat waarin zij een bijdrage hebben kunnen leveren heeft meer waarde en heeft meer impact. Een groep goedwillende

betrokken burgers is daartoe niet in staat en het is de vraag of de uitkomsten van Velperboest die op zich helder en duidelijk zijn en naar onze mening een reëel toekomstbeeld schetsen, voldoende is om deze groep in beweging te krijgen. De toekomst zal het leren.

de rol Van de gemeente De rol van de gemeente in dit soort processen is lastig en tegelijkertijd cruciaal. De gemeentes in Nederland maken ook wel wat mee. Ooit waren zij de belangrijkste initiatiefnemers bij het maken van stedenbouwkundige plannen. ‘De stedenbouw was van de gemeente’. Eind jaren tachtig van ‘no nonsense’ en ‘de markt weet het beter’ moest de gemeente gedwongen een eerste stap opzij doen.

Particuliere ontwikkelaars betraden het speelveld van de bouw en de rol van de gemeente veranderde van initiator en investeerder naar regisseur en toetser. Heel vaak diende de gemeente alsnog ook nog bij te dragen in de grondexploitatie met name bij projecten in binnenstedelijke ontwikkelingsgebieden. Hier verhoogden de kosten van verwerving, sloop, bodemsanering en bouwrijpmaken de grondkosten dat een reële exploitatie niet meer mogelijk zou worden. Zeker in vergelijking met ‘bouwen in de polder’. Gemeenten waren ook graag bereid om financieel te participeren. De gemeentelijke bijdrage maakte dat er nog enige invloed kon worden uitgeoefend op de resultaten. 


 In deze tijden verandert de rol van de gemeente opnieuw. Van regisseur en toetser naar stimulator en facilitator. ‘Het geld is op’ en daarmee is ook de sturende invloed en visievorming op vraagstukken van gebiedsontwikkeling verdwenen. Grootse en meeslepende plannen zijn gevaarlijk gebleken; zie de ontwikkelingen in Arnhem rond het plan voor de Rijnboog. Dat de gemeente huiverig is zich te binden aan nieuwe avonturen is begrijpelijk. De verleiding is groot om zich helemaal terug te trekken en gebiedsontwikkeling over te laten aan de consument, de bewoner, of de eigenaar. Het risico bestaat dan dat het de verkeerde kant op gaat en dat de schade achteraf veel groter is, dan wanneer op tijd was gestuurd. De rol van de gemeente zou naar onze mening er een moeten zijn van regisseur op hoofdlijnen. Een die duidelijke denkrichtingen aangeeft, zodat hoe globaal ook geformuleerd en uitgetekend, een

helder en breed gedragen eindbeeld tot stand kan komen. De beroemde ‘stip op de horizon’ als oriëntatie en als referentie om grote en kleine initiatieven op hun waarde te kunnen beoordelen blijft nodig. De visie zoals neergelegd in ‘Velperweg Full of Life’ zou kunnen worden gezien als zo’n stip op de horizon en vormt een eerste aanzet voor de

verbinding met de Steenstraat bij elkaar genomen een ontwikkeling van de Velperweg als zorgen gezondheidsvoorzieningenzone in de weg staan. Steenstraat en Velperweg hebben elkaar nodig. Een mooie pleinruimte als verbinding naar de Steenstraat en als voorplein voor een spoorhalte met twee duidelijke gezichten in oostelijke en in

parallelweg te versmallen en voor de beek een mooie, samenhangende inrichting te maken die recht doet aan zijn betekenis.

formulering van een gebiedsvisie.

westelijke richting, zou enorm bijdragen aan de kansen voor de Velperweg als publieke voorziening. Bewoners, gebruikers en vastgoedeigenaren zijn echter geen partij in het overleg met NS vastgoed of NS stations. Die gaan in overleg met gemeente en provincie en niet met particulieren. Een tweede voorbeeld binnen de visie van ‘Velperweg Full of Life’ is het naar boven brengen van de Molenbeek. Het is niet buitengewoon ingewikkeld om een gerioleerde beek weer aan het daglicht te brengen. Wat wel ingewikkeld is om dat gezamenlijk en in één keer te doen, de

is om initiatieven aan elkaar te koppelen. Als enige is zij op de hoogte, of zou op de hoogte moeten zijn, van alle vragen die er leven bij particulieren, initiatiefnemers en investeerders om zich te mogen vestigen in Arnhem en er activiteiten willen ontwikkelen. Een proactieve rolvervulling kan bijdragen om in tijden van recessie en met beperkte middelen, toch sturing te geven aan particulier initiatief en deze te kanaliseren. Een goed gedragen eindbeeld voor de Velperweg, maar ook voor andere gebieden in de stad draagt daaraan bij. Functies kunnen elkaar versterken en wanneer

De tweede rol die de gemeente zou kunnen vervullen is het doen van strategische investeringen, als stimulans en om mede de ontwikkelingsrichting te ondersteunen. Er zijn een aantal investeringen die particulieren niet kunnen doen ook al zouden ze het willen. In het bijzonder gaat het dan om de openbare ruimte. In het plan voor ‘Velperweg Full of Life’ wordt bijvoorbeeld duidelijk dat de weinig aansprekende NS-halte Velperweg, de breedte van de onderdoorgangen en de gebrekkige

Een derde rol van de gemeente is die van makelaar. Niet van gebouwen of kennis, maar van particuliere initiatieven en functies. De gemeente is dé instantie die in staat

gebieden in de gemeente een bepaalde ‘kleur’ krijgen helpt dat in het proces van het bij elkaar brengen van activiteiten. Tenslotte zou de gemeente kunnen optreden als ambassadeur van het gebied en de gebiedsvisie. Wanneer de gemeente volledig en uitgesproken achter een gebiedsvisie gaat staan, ontstaat voor investeerders en vastgoedeigenaren een reden om vertrouwen in de toekomst te hebben en aan de gang te gaan, cofinanciering te vinden en afnemers te zoeken. Steun van de gemeente tenslotte is absoluut noodzakelijk bij het aanvragen van verzoeken voor derde geldstromen zoals Europese subsidies, die kunnen worden ingezet bij de overheadkosten als de inrichting van de openbare ruimte, de verbetering van de spoorweghalte Velperpoort etc.

De rol van de gemeente bij het proces Velperboest en de omarming van het idee ‘Velperweg Full of Life’, is als resultaat hartverwarmend ervaren en steunt [A]platform in haar mening dat ze met deze aanpak van ‘organische stedenbouw’ of ‘het nieuwe ontwikkelen’ op de goede weg zijn. Naar onze mening had gedurende het proces meer formele status kunnen zijn verworven wanneer de inzet van de gemeente steviger en meer omlijnd zou zijn. Wat nu nog ontbreekt in onze ogen is een publieke behandeling van de visie, al of niet verder ontwikkeld door derden met de gemeente. Hoe sterker de morele status van de visie hoe duidelijker het wordt voor particulieren waar ze op intekenen, des te beter het lukt het om nieuwe investeerders aan te trekken. 


de rol Van de bewoners en gebruikers



[A]platform heeft binnen de beperkte middelen die haar ten dienste stond, alles gedaan om zoveel mogelijk bewoners en gebruikers (huurders of eigenaar gebruikers van kantoorpanden) bij het proces te betrekken. Dat is ook goed gelukt. Het was duidelijk dat zij een grote betrokkenheid voelden bij het initiatief en het belang van een visie op de Velperweg het beste voelden. Bewoners en gebruikers waren actief op de avonden, waren druk om buren bij het proces te betrekken en hebben zich ingeschreven om deel te nemen aan de Kerngroep die het vervolgproces moet gaan begeleiden.

media [A]platform heeft veel gedaan om Velperboest onder de aandacht te brengen van een breder publiek. Het initiatief is in De Gelderlander, Omroep Gelderland en

RTV Arnhem meerdere keren behandeld. Er werd een website Velperboest ingericht en een twitteraccount aangemaakt. Deze website heeft gedurende de hele tijd van het proces in de lucht gehouden en regelmatig gevuld. De website is ruim 14500 keer bezocht van het begin van Velperboest in eind 2011 tot eind 2012. Toch bestaat het gevoel dat niet alles er uit is gehaald dat er in zat. Dat blijkt wellicht het meest uit de conversatie op twitter. Vaak doen daar vooral de architecten van [A]platform zelf aan mee, maar is er weinig discussie met het publiek, of de bewoners, laat staan de vastgoedeigenaren van Velperboest. Hoe het beter had gekund is niet eenvoudig te beantwoorden. Misschien had op de man af interviews met de portefeuillehouder, een of meer van de betrokken ambtenaren, een vastgoedeigenaar en bewoners de discussie op de website en op twitter aangezwengeld en verlevendigd. Wellicht hadden vastgoedeigenaren op een besloten

deel van de website vertrouwelijk met elkaar moeten kunnen discussiëren. Feit is dat het erg eenrichtingsverkeer was en dat de wens van een interactief discussieforum niet goed van de grond is gekomen. Het gevoel bestaat eigenlijk dat de traditionele media: krant, radio en t.v. het beter gedaan hebben en een beter bereik hebben gehad bij de doelgroep. Dat kan natuurlijk ook een oorzaak hebben in het karakter van de doelgroep. De gemiddelde leeftijd is ruim boven de veertig en dat is niet het publiek dat heel erg actief is in de social media.

het VerVolg Velperboest is geëindigd bij de slotbijeenkomst op 14 september. Velperboest werd omgedoopt in ‘Velperweg Full of Life’. Uit haar midden nemen een aantal participanten van het [A]platform deel aan de Kerngroep die de visie verder moet brengen.

Met ‘Velperweg Full of Life’ heeft [A]platform een heldere visie neergelegd op de Velperweg die door de gemeente enthousiast is ontvangen en wordt gesteund door de portefeuillehouder. Dat is iets waar [A]platform trots op mag zijn. Maar krijgt het nu een vervolg? Het lijkt nog te vroeg om daar een beeld van te geven. Wat belangrijk zou zijn is dat de gemeente ook in formele zin in de vorm van besluitvorming ‘Velperweg Full of Life’ status verleent. Door de visie te onderschrijven in zijn geheel, in detail, op hoofdlijnen of door er een eigen vervolg aan te geven. Als er maar iets gebeurt in de zin van formalisering, anders blijft het een vrijblijvend en goed bedoeld particulier initiatief waar niemand zich aan gebonden weet. Een aantal bureaus verenigd in [A]platform neemt zitting in een werkgroep die bestaat uit bewoners en belanghebbenden langs de Velperweg, waaronder de Grontmij die bij

de Velperpoort een vestiging heeft en van plan is aan te houden. Er is dus een vervolg, weer van onderop, en er is nazorg. Direct betrokkenen gesteund door professionals gaan verder. Niet te ontkennen valt dat het initiatief ‘Velperboest’/ ‘Velperweg Full of Life’ niet geheel een filantropisch avontuur was. Het ging, behalve om een methode te ontwikkelen en ervaring op te doen in een nieuwe manier van ontwikkelen, er om de naamsbekendheid van [A]platform en de daarin deelnemende bureaus te vergroten. Het ging er ook om een veranderingsbereidheid aan te boren die op de lange termijn voor de architectenbureaus wellicht werk zou kunnen opleveren. Er is immers flink geïnvesteerd in tijd en dat staat bij adviesbureaus gelijk aan geld. In het voorbeeld Velperboest was dat beslist geen klein bier. Het blijkt echter moeilijk, zeg maar onmogelijk, om de inzet in directe zin

te kunnen verzilveren. Dat betekent dat in vergelijkbare situaties het wel eens moeilijk kan zijn om initiatieven als Velperboest opnieuw op te zetten; er moet tenslotte ook brood op de plank komen. .  Aandacht voor Velperboest in de lokale pers.


conclusie Het initiatief van [A]platform diende een groot aantal doelen: de Arnhemse gemeenschap -bewoners, gebruikers en gemeente- een begin van een gebiedsvisie op de Velperweg aanbieden, het verhogen van de naamsbekendheid van het [A]platform, maar vooral het ontwikkelen van een werkmethode en ervaring opdoen met processen van organische stedenbouw. Over dat laatste aspect, ontwikkelen en ervaring opdoen ten aanzien van organische stedenbouw, het volgende. Het was voor de deelnemers van [A]platform een intensief jaar. Voor veel ontwerpers geldt, je doet het goed of je doet het niet; er bestaat niet zoiets als half werk. Deze houding betekent dat meer tijd in het werk is gaan zitten dan vooraf gedacht. Natuurlijk werd de extra inzet ook veroorzaakt doordat de methodiek zelf moest worden ontwikkeld. Er kan worden geconcludeerd dat organische

stedenbouw meer inzet en mankracht vraagt en meer vaardigheden vereist, dan traditionele ontwerpprocessen. Het mooie van Velperboest is dat de bureaus hebben geïnvesteerd om een werkbaar proces te ontwerpen en tegelijkertijd een volledig communicatietraject hebben afgelopen, dat gebruik maakte van traditionele en minder traditionele middelen als social media. Er is zelfs een vorm van crowdfunding opgezet om de kosten van het werk te drukken. Kijkend naar de interactieve fase die samen met publiek en belanghebbenden in een drietal werkconferenties op locaties langs de Velperweg zijn gehouden, dan kan worden gesproken van een succes. Deze fase van het werk was verdeeld in inventarisatie, determinatie en de oogst. Inventarisatie: zijn we het eens over ons beeld van de Velperweg nu? Determinatie: dit zijn opties voor de

toekomst in functionele en ruimtelijke zin; zien jullie dat ook zo en wat kunnen we nog doen om de toekomstvisie te verrijken? Tenslotte De Oogst: dit is wat jullie in onze ogen globaal willen met de Velperweg; zijn jullie het daar mee eens? Het was een logische en voor iedereen begrijpelijke manier van werken. Er werd goed gereageerd en er was een open en informele werksfeer. Dit is met name bereikt omdat [A]platform alles in het werk stelde om met het publiek in kleine, overzichtelijk groepen te kunnen praten en werken: in een aparte ruimte, bij een kraampje, tijdens het diner omlijst met muziek en lekker eten. Veel hangt af van het vermogen om te communiceren: om de aandacht te krijgen en vast te houden van belanghebbenden, de pers en de gemeente, maar ook om de bewoners en belanghebbenden te betrekken

in het proces en om iedereen op de hoogte houden van de voortgang. Het vereist kunde op het gebied van schrijven, publiceren, communiceren, nieuwe media en vraagt om discipline om een website in de lucht te brengen en actueel te houden. Verbetering is altijd mogelijk, maar in het algemeen kan worden gezegd dat communicatie met alle partijen goed en nauwkeurig is gevoerd. Het mag blijken uit de opkomst op de drie avonden en het mag blijken uit het goede bezoek aan de website.

Afwaardering, herfinanciering, investeringen of genoegen nemen met een lagere opbrengst, zijn onaangename consequenties die verbonden zijn met bezit van incourant onroerend goed. Niet iedereen wil dat graag onder ogen zien. Hier is een rol voor de gemeente weggelegd. Is er uitgesproken commitment van de gemeente dan gaat het kennelijk om een serieuze partij waar men wel mee aan tafel zal willen. 

In toekomstige processen van organische stedenbouw zal de grootste uitdaging er in bestaan om de vastgoedeigenaren in het werk te betrekken of nog mooier, samen te laten werken in het proces van verandering. Zij zijn misschien wel de belangrijkste spelers, maar zijn niet geïnteresseerd in de risico’s die verandering met zich mee brengt. Velperboest [A]platform

uitwerking transformatieVoorstel De Velperweg is een van de belangrijke radialen van Arnhem, van oudsher een statige flaneerboulevard. Het visitekaartje van de stad. Na de oorlog werd de Velperweg bestemd voor de bouw van kantoren. Dat is jarenlang goed gegaan. Concurrentie met andere locaties, miniaturisering van het werk, behoefte van bedrijven aan een eigen identiteit en tenslotte Het Nieuwe Werken, maken bij elkaar dat er nu geen vraag meer is naar het klassieke kabinettenkantoor. Er is veel leegstand en de verwachting is dat de leegstand nog zal toenemen.

deze zorgen over de toekomst breed gedeeld worden. Over de vraag waar het naar toe moet met de Velperweg, bestaat een minder vastomlijnd idee. Uit de sessies werd wel duidelijk dat men een levendige en veilige omgeving op prijs stelt en dat functies die te maken hebben met zorg een goede kans zouden maken. Met deze uitgangspunten is een gebiedsprofiel voor de Velperweg ontwikkeld.

Tijdens de gesprekken met bewoners en belanghebbenden is duidelijk geworden dat De Velperweg, aangelegd als flaneerboulevard.

waarom een gebiedsprofiel? Gebiedsontwikkeling, of in het geval van de Velperweg gebiedsherontwikkeling, heeft meer kans van slagen wanneer voor de locatie een helder profiel is ontwikkeld. Waar gaat het naar toe, voor wie heeft de ontwikkeling betekenis, is er voldoende verdiencapaciteit, voorziet het profiel aan een marktvraag en is die niet elders al ingevuld? Een duidelijke keuze voor een profiel helpt deze vragen te beantwoorden. Een helder profiel helpt bij het binden van vastgoedbezitters in het gebied, het vinden van investeerders en het aanboren van

externe geldstromen. Voor de beoogde eindgebruiker is een helder profiel ook belangrijk. Hij kan zich een beeld vormen van de toekomst en voor zich zelf een inschatting maken van de voordelen en kansen, zoals het vormen van kennisnetwerken, oprichten van samenwerkingsverbanden, opzetten van ketenintegratie, tot aan de mogelijkheid van gezamenlijke huisvesting, inhuur van diensten, et cetera. Een gebiedsprofiel helpt daarnaast bij het aantrekken van aanverwante activiteiten die niet direct tot de corebusiness behoren, maar die bij elkaar helpen de formule volledig te maken en bijdragen aan de haalbaarheid van de ontwikkeling in commerciële zin.

Velperweg full of life, profiel Voor de Velperweg Na gesprekken met bewoners en belanghebbenden, hebben we ‘Velperweg Full of Life’ gekozen als denkmodel voor de Velperweg. ‘Full of Life’ gaat over leven, gezondheid, welbevinden, welzijn, groei en ontwikkeling. ‘Velperweg Full of Life’ is geen sneue, zielige zorgzone, maar een levendig en vitaal gebied in Arnhem waar zorg wordt gecombineerd met welzijn, sport, recreatie en ontspanning met gewoon wonen en werken, met opleiding en onderzoek, met een groene en duurzame omgeving, kortom met een aantrekkelijk deel van de stad waar je graag wilt wonen, werken en zijn. De Velperweg is bij uitstek geschikt als vestigingsplaats voor instellingen en bedrijven op het gebied van zorg en welzijn. Het gebied is goed ontsloten met openbaar

vervoer. Station Velperpoort vormt het begin van de Velperweg en de trolleybussen rijden om de vijf minuten in beide richtingen over de Velperweg. De Velperweg is bovendien vanaf de A12 en de Pleyroute goed te bereiken met de auto. ‘Velperweg Full of Life’ zou daarom zonder grote investeringen in infrastructuur voor het noordelijk deel van de Stadsregio een centrale rol kunnen vervullen. Goede bereikbaarheid is belangrijk, een positie in een levendige omgeving is van minstens zo groot belang. Het gaat om mensen die volop in het leven staan en die houden van een omgeving waar wat gebeurt. Tegelijkertijd dient er ook een zekere rust en standing van uit te gaan, zodat de keuze bestaat zich onder te dompelen in een levendige omgeving en afleiding te vinden, dan wel de rust op te zoeken van een park, plantsoen of tuin. De Velperweg is ooit in de negentiende eeuw aangelegd als flaneerboulevard voor de happy few met Velperboest [A]platform

statige villa’s en herenhuizen. Herstel van dit karakter op eigentijdse wijze past in het beoogde beeld. De ligging vlakbij het centrum van Arnhem en dynamische wijken als het Spijkerkwartier en Klarendal, en de directe aanwezigheid van een sfeervol winkelgebied als de Steenstraat vormt voor de doelgroep een extra voordeel dat nergens anders wordt geboden. 

Fitness en welzijn, zijn onderdeel van de visie. Station Velperpoort. De trolleybus als verbinding met de stad.

Visie op de Velperweg; zorg, welzijn en aanleunende functies , vergroening, verbeterde oversteekbaarheid en flaneerboulevard. Programmering functies. Mogelijke inzet kleinschalige locaties voor ondersteunende functies en inzet van grote gebouwen voor zorg en welzijn.

‘Velperweg Full of Life’; beeldmerk.

Voorstel voor transformatie openbare ruimte en de plinten aan de voorzijde van de gebouwen.


‘Velperweg Full of Life’ bouwt voort in een richting die de doelgroep zelf ook al heeft gevonden Gezondheidscentrum Velperweg, met o.a. een huisartsenpraktijk, apotheker, prikpost, fysiotherapie, manuele therapie en thuiszorg, daarnaast moeten andere functies vooral blijven zoals beroepsonderwijs.

 In onze ogen ontstaat er geen concurrentie met Wageningen (City op Life Sciences) of Nijmegen (City of Health), integendeel. De universitaire instellingen in Wageningen en Nijmegen houden zich vooral bezig met ‘cure’ en ontwikkeling, terwijl de instellingen aan de Velperweg zich vooral zullen gaan bezighouden met ‘care’ en toepassing. ‘Velperweg Full of Life’ beweegt zich op lokaal en regionaal niveau. Nijmegen en Wageningen zijn vooral actief op nationaal en internationaal niveau. De mensen van ‘Velperweg Full of Life’ zijn bezig met de

dagelijkse praktijk en staan met beide benen op de grond. In Arnhem zal de formule ‘Velperweg Full of Life’ niet leiden tot verstoring van de eigen ontwikkelingen. Arnhem Centraal, Rijnboog, Schuytgraaf, Centrum Oost zijn alle op andere doelgroepen en activiteiten gericht. ‘Velperweg Full of Life’ bouwt daarbij verder in een richting die de Velperweg al decennia geleden spontaan lijkt te zijn ingeslagen. Immers Insula Deï, Vreedenhof, Regina Pacis, Gezondheidscentrum Velperweg en

een groot aantal individuele zorgaanbieders hebben zich al gevestigd langs de Velperweg. De formule voor ‘Velperweg Full of Life’ gaat evenwel verder dan het huidige aanbod. Het opstellen van een gebiedsprofiel wil niet zeggen dat andere functies per definitie worden uitgesloten. Het is zelfs het laatste dat moet gebeuren. Juist de levendige en afwisselende omgeving maakt dat de Velperweg een unieke positie kan innemen. 

spijkerkwartier Multi Culti Spijkerkwartier. Het Spijkerkwartier is vanaf ongeveer 1850 gebouwd met herenhuizen en villa’s voor de lokale en landelijke elite en oud Indiëgangers. Verval treedt al in omstreeks 1890. De huizen zijn te groot om zonder bedienend personeel te bewonen, maar de inkomsten worden minder en het houden van personeel wordt duurder. Met de komst van de paardentram in 1880 zijn de fraaie dorpen Oosterbeek en Velp binnen bereik gekomen. Deze ontwikkelen zich in korte tijd tot forenzendorpen. In het Spijkerkwartier worden de grote woonhuizen omgezet tot pension, kantoor of bedrijf. De diepe, fraaie binnentuinen raken bebouwd met loodsen en productiebedrijven. Na de Tweede Wereldoorlog is er een groot tekort aan woningen en is het Spijkerkwartier de aangewezen plek voor de tijdelijke Velperboest [A]platform

opvang van de Arnhemse bevolking. In de jaren zestig komen de gastarbeiders en breidt de prostitutie, die van oudsher al gevestigd was rond de Rietgrachtstraat, zich over de hele wijk uit. Stadsvernieuwing in het Spijkerkwartier ging niet zozeer over de vervanging van de oude woningvoorraad, dat gebeurde natuurlijk ook en dan met name in de buurt van de Rietgrachtstraat; het ging veeleer over de beperking van de overlast van de pensions en bordelen. Begin jaren zeventig is er overeenkomst tussen de gemeente en de bordeelhouders. De bordelen worden verplaatst naar de oostzijde van de wijk. Daar hebben ze nog ongeveer dertig jaar gefunctioneerd. De bordelen zijn sinds 2000 definitief uit de wijk verplaatst. De gastarbeiderpensions stopten als gevolg van de gezinshereniging vaak vanzelf. De architectonisch vaak zeer waardevolle herenhuizen en villa’s worden opgeknapt,

opgedeeld in appartementen of bestemd tot atelier of kantoor. Het Spijkerkwartier zoals we dat nu kennen is een echte gemengde wijk, waar wonen en werken elkaar afwisselen en de bewoners met hun vele nationaliteiten hun eigen exotische winkels, cafés en restaurants drijven. Het Spijkerkwartier geldt nu als een van de meest sfeervolle wijken van Arnhem. Een zeer geliefde wijk met een zeer gemengde bevolking: jong en oud, rijk en arm, hoogen laagopgeleid, Nederlanders en medelanders door elkaar. 

Voorname herenhuizen en villa’s in Het Spijkerkwartier.

53

Visie op de Velperweg; zorg, welzijn en aanleunende functies , vergroening, verbeterde oversteekbaarheid en flaneerboulevard. Inrichting openbare ruimte. Verhogen sociale veiligheid door tijdelijk gebruik als verlevendiging, actieve plinten, inrichten voorterreinen.


 Het Wijnmuseum en Tejin moeten blijven, advocaten, notarissen en accountancy ook. Functies als juristen in zorg, rondom welzijn (spa, fitness en sauna) mogen er komen. Juist de menging met andere, commerciële functies maakt dat ‘Velperweg Full of Life’ geen stigmatiserend karakter zal krijgen maar al of niet tijdelijke huisvesting biedt aan mensen die werken aan hun gezondheid en daarbij genieten van het leven en alle voorzieningen die de stad hen te bieden heeft.

Zorgen om de Zorg Een vergrijzende bevolking betekent een toenemende vraag naar zorg. Toekomstscenario’s van het Centraal Planbureau laten zien dat onze zorg bij ongewijzigd beleid onbetaalbaar dreigt te worden. Een goede organisatie van

zorg op lokale en regionale schaal kan bij de beantwoording van de toekomstige vraag van groot belang zijn. Het gaat dan om concentratie van kennis en kunde en het verhogen van de efficiëntie. Door zorg te combineren met welzijn kan ook worden gewerkt aan preventie, denk aan: conditieverbetering, beperking overgewicht, voorlichting, jeugdzorg, bewegingsleer, voedingsleer, et cetera. Tenslotte kan verhoging van de zelfredzaamheid de vraag naar zorg lang uitstellen met bijvoorbeeld ‘zorg-voor-elkaar’ woonconcepten waarbij lotgenoten in elkaars nabijheid wonen, onderling mantelzorg verlenen en zodoende nog lang zelfstandig kunnen blijven. Professionele hulp kan de bewoners op enige afstand in de gaten houden en ingrijpen wanneer mantelen tekort schiet. 

Revalidatie en oogarts.

kernactiviteiten ondersteuning en verblijf producten en diensten tbv zorg en vitaliteit

ambulante zorg huisarts plastische chirurgie tandarts verslavingszorg psychiater revalidatie psycholoog kraamkliniek oogarts gezondheidscentrum orthopeet obesitaskliniek

Ringen van activiteiten rondom zorg en welzijn.

Kinderdagverblijf en opticien.

kernactiviteiten

ondersteuning en verblljf producten en diensten tbv zorg en vitaliteit

begeleid wonen kinderdagverblijf buitenschoolse opvang thuiszorg opvanghuis verpleeg- en verzorghuis hospice zorghotel apotheek


haptonoom acupuncturist fysiotherapeut opticien audicien

kernactiviteiten ondersteuning en verblljf producten en diensten tbv zorg en vitaliteit

sportscholen sauna kapper wellnesscenter pedicure / manicure yoga / zen mondhygiëniste cultuur / kunst zwembad masseur / reiki dansschool voorlichting / NVSH gebedshuis notaris robotica cursussen / opleiding hulpmiddelen nascholing kantoor advocaat robotica verzekeringen

Wellnesscenter en dansschool.



 De formule van ‘Velperweg Full of Life’ Kernactiviteiten zouden kunnen zijn: revalidatie op allerlei gebied zowel intramuraal als extramuraal, een kraamhotel waarbij moeders in een huiselijke omgeving veilig kunnen bevallen in combinatie met bijvoorbeeld een praktijk voor verloskundigen; een zorghotel voor patiënten die te goed zijn voor het ziekenhuis maar nog niet naar huis kunnen omdat herstel langer duurt; huisartsen onder één dak, combinaties van eerstelijnszorg met apotheker, fysiotherapie, gezondheidsvoorlichting, diëtiste, diabetesverpleegkundige, wondzorg, uitgifte hulpmiddelen, thuiszorg, ergotherapie; obesitaskliniek in combinatie met fitness; klinieken voor tandheelkunde in combinatie met mondzorg en vervaardiging protheses; alles rond geestelijke gezondheidszorg, verslavingszorg en opvoeding. Tijdelijk gebruik als verlevendiging (vergroot sociale veiligheid). Bron: Suzanne Mulder.

Rond de kern van medische hulp en zorg kan zich een groot aantal instellingen en bedrijven vestigen die aanvullend dan wel ondersteunend zijn. Het gaat dan om verzekeringen, bemiddeling, vervaardiging protheses en orthopedische hulpmiddelen, oogheelkunde in combinatie met opticiens, audiciens, etc.. En tenslotte, nog verder weg van de kernactiviteiten kan het gaan om bijzondere woonconcepten (zorg voor elkaar), dagopvang, juridische ondersteuning, opleidingen in zorg en huishoudkunde, services zoals facilitymanagement, schoonmaak en catering, supermarkt en stiltecentrum. 

Een kraamhotel als één van de basisvoorzieningen.

klarendal Klarendal, modekwartier. Klarendal staat in Arnhem bekend als een echte volksbuurt. In de periode van stadsvernieuwing is de wijk grootschalig opgeknapt: door sloop gevolgd door nieuwbouw en door renovaties van prachtige volkshuisvestingsprojecten als de Mussenbuurt, de Kapelwijk en de complexen van Openbaar Belang. Het hart van de wijk: de Klarendalseweg met zijn trits van oude woonwinkelpanden, cafés en bedrijfjes

bleef grotendeels onaangetast en bood aan het eind van de vorige eeuw een zorgelijk beeld. Veel van de oude winkeltjes hadden moeten sluiten. De winkelruimtes bleven leeg staan of werden in gebruik genomen als coffeeshop.Het gaf een extra druk op een wijk in achterstand die het toch al niet makkelijk had. In 2006 ontstond het idee bij de Woningstichting Volkshuisvesting om de winkels ter beschikking te stellen aan modeontwerpers. De kunstopleiding ArtEZ geldt wereldwijd als een belangrijke

leverancier van modeontwerpers. Deze groep creatieve afstudeerders wilde men voor de stad behouden. Het zou leven brengen in de oude winkelstraat, de overlast van de drugspanden zou verminderen en de modemensen kregen een prachtige startmogelijkheid. Het idee van Volkshuisvesting sloeg aan. Modekwartier Klarendal was geboren. Inmiddels zijn er niet minder dan zo’n zestig modewinkels vanaf de Hommelseweg tot aan de Hoflaan. De formule is uitgebreid met het

Station Klarendal, een oud monumentaal stationspostkantoor dat van het Stationsplein naar Klarendal werd verplaatst. Het geldt nu als het bruisende hart van het Modekwartier. Langs de Sonsbeeksingel is in 2012 het modehotel Modez met café Caspar neergestreken. Door het succes van het Modekwartier is Klarendal een van de hipste wijken van Arnhem geworden. 


Is er een rol voor ArtEZ en HAN? Bijvoorbeeld een combinatie van onderzoek en opleiding met werken?

0

 een hoger niVeau Wanneer de formule succes heeft betekent ‘Velperweg Full of Life’ een unieke wegbereider voor vergelijkbare gebieden elders in Nederland. Het zou een laboratoriumfunctie kunnen vervullen waarbij nieuwe formules, zorgcombinaties, zorgketens en combinaties met opleidingen worden onderzocht. Voor wat de combinaties met opleidingen betreft bestaan er in Arnhem nu al goede mogelijkheden. Op academisch niveau zou de 3D opleiding van ArtEZ Hogeschool voor de kunsten een positie kunnen verwerven in opleidingen op het gebied van ergonomie rondom verzorging en verpleging, of bij het ontwerp van dagelijkse gebruiksvoorwerpen in het interieur of op straat zoals passend straatmeubilair. De bewoners en gebruikers

fungeren als proefpersonen. De Hogeschool Arnhem-Nijmegen (HAN) zou aansluiting kunnen vinden met de specialistische verpleegkundige opleidingen, en opleiding in huishoudwetenschappen en facilitymanagement. Op middelbaar en lager niveau gaat het om lespraktijkcombinaties op het gebied van verzorging, voorlichting, assistentie en huishoudelijk werk. Duurzaamheid, de zorg om ons milieu vormt een natuurlijke verdieping van de formule van ‘Velperweg Full of Life’. Het kan dan gaan om hergebruik van gebouwen in plaats van afbraak, nulenergieverbruik door toepassing van technische gevels en energie opwekkende installaties zoals warmtekrachtkoppeling, zonneenergie, installaties voor collectieve

ondergrondse warmte en koude opslag, energieleverende afvalsystemen. Allemaal duurzaamheidssystemen die in gezamenlijkheid veel meer kans van slagen en een grotere opbrengst hebben dan individueel. Het kan gaan om het maken van een gezondere leefomgeving door toepassing van groene daken op gebouwen en parkeergarages, de herontdekking van bestaande maar verborgen eigen kwaliteiten zoals de Molenbeek, de typische bodemgesteldheid met ijzerhoudend grondwater die voorwaarden biedt voor een geheel eigen kwaliteit aan groen en een unieke groenervaring langs de Velperweg. Tenslotte kan het gaan om kleinschalige kwaliteitsverbeteringen zoals een supermarkt of catering op basis van duurzaam verbouwd voedsel en regionale producten. 

De steenstraat De Steenstraat, een winkelstraat met van alles wat. De Steenstraat is al voor de Romeinse tijd ontstaan als eenvoudige landweg aan de rand van de Veluwe. Eeuwenlang was de weg een handelsroute tussen de twee Frankische marktplaatsen Arnhem en Zutphen. In de negentiende eeuw verandert de weg van een landweg tot een stadsstraat met links en rechts de eerste grote uitbreidingen van de stad Arnhem: het Spijkerkwartier en Klarendal. Al direct is er sprake van handel en nijverheid langs de Steenstraat. Winkels openden hun deuren en bedrijven werden opgericht. Ze zijn gericht op de bovenlaag van de bevolking die langs de singels en in het Spijkerkwartier woont. De beroemde koetsenbouwer Veth bouwde op de hoek van Steenstraat en Spijkerlaan zijn koetsen voor de hogere burgerij. De arbeidersbuurt

Klarendal leverde het personeel voor de bedrijven, de winkels en voor het werk in de huishouding. De bedrijven aan de Steenstraat zijn in de loop van de vorige eeuw langzaamaan weer vertrokken. De winkels zijn gebleven. De Steenstraat onderscheidt zich nu als een echte specialiteitenstraat. Hier geen ketenwinkels maar diepgang en verrassing. Een biologische supermarkt, een goed gesorteerde toko, Italiaanse kookwinkel met zelfgemaakte pasta’s, een fietsenspeciaalzaak, bordspelenzaak, technisch speelgoed, muziekinstrumenten, designmeubelen, curiosa en brocante, diverse theehuizen, restaurants en een grand café. Kortom voor iedereen wat wils en van alles wat. 


is de Velperweg er klaar Voor?



Er zijn veel voorwaarden die het gevoel geven dat de Velperweg eenvoudigweg kan worden omgebouwd van een kantorenzone in een formule als ‘Velperweg Full of Life’. De goede bereikbaarheid met milieuvriendelijk openbaar vervoer vormt een belangrijke randvoorwaarde. Daarnaast biedt ook de directe omgeving met het Klarendals Modekwartier, het Spijkerkwartier en de Steenstraat met

hun levendigheid volop kansen: voor de doelgroep, maar ook voor de investeerders, de werkers in de diverse instellingen en voor de bezoekers. En tenslotte vormt het gegeven dat veel gebouwen leegstaan of in de toekomst leeg komen te staan een gunstige randvoorwaarde. Er kan daardoor direct voldoende massa worden geboden waardoor de formule er snel `zou kunnen staan´. Het enorme aanbod maakt dat de aanvangshuurprijzen bescheiden zullen zijn, zodat met betrekkelijk weinig beginrisico het experiment zou kunnen worden gestart. Van

belang is wel dat ontwikkelende partijen, vastgoedeigenaren en beleggers het gesprek met elkaar aangaan, zich gaan opstellen als opdrachtgever waardoor gericht gezocht kan worden naar afnemers, de zorgaanbieders, partijen als verzekeringsmaatschappijen en de in de formule passende commerciële functies en opleidingen. Fysiek kan er nog wel het nodige worden verbeterd. In stedenbouwkundige zin gaat het dan om een betere relatie van het gebied met de omliggende wijken en dan met

Vergroening van de Velperweg, groene daken, stadslandbouw, bijen houden. Een stevig groenregiem verandert de Velperweg in een stadsboulevard.

name de Steenstraat. Zowel de Steenstraat als winkelcentrum en uitgaansgebied, als ‘Velperweg Full of Life’, hebben belang bij een mooie, open verbinding met elkaar ter plaatse van de Velperpoort, zodat klant, winkelier en caféhouder elkaar letterlijk kunnen vinden. Het Station Velperpoort gelegen boven een bescheiden poortje onder het spoor is uitsluitend stadgericht. Het zou ook in de richting van de Velperweg een volwaardige entree en veel meer uitstraling moeten krijgen. Daarnaast zou de sociale veiligheid maar ook de beleving

overdag aanzienlijk verbeteren wanneer de voormalige kantoorgebouwen een open, uitnodigende en functionele begane grond zouden krijgen. Ook in de openbare ruimte is nog veel te doen. De 100 koningslindes kunnen niet voorkomen dat het beeld van de Velperweg nog altijd erg versteend aandoet. Daarnaast is er geen samenhang tussen de gebouwen onderling waardoor de aanblik van de Velperweg enigszins verbrokkeld is en niet uitnodigt voor een wandeling. Een stevig

groen schema kan de utilitair aandoende omgeving verzachten en het beeld van een lommerrijke flaneerboulevard op eigentijdse wijze terugbrengen. Tenslotte is het profiel van de Velperweg erg breed waardoor het voor voetgangers, zeker wanneer ze minder goed ter been zijn, een hele toer betekent om over te steken. Een aangepaste inrichting waarbij het verkeer niet wordt bestreden, maar wel wordt getemperd draagt bij aan de verblijfswaarde en biedt meer kansen voor het langzaam verkeer. 


Visie op de Velperweg; zorg, welzijn en aanleunende functies , vergroening, verbeterde oversteekbaarheid en flaneerboulevard. Duurzaamheid gebouwde omgeving.

Diverse vormen van verduurzamen, effectief bij collectieve aanpak: zonne-energie, warmte- en koude opslag, technische gevels, isolatie en vergroenen.

Voorbeeld van groene daken.

Sedum, toepasbaar op daken.


Dit boek is tot stand gekomen op initiatief van Hurenkamp Architecten & Adviseurs te Velp, inTex Architecten BNA en Wismans & De Jong Architecten BNA beide uit Arnhem. Alle drie bureaus participeren in [A]platform. Behalve de drie genoemde bureaus zijn in [A[platform de volgende bureaus actief en hebben hun bijdrage geleverd aan Velperboest: D+B architecten, DNArchitekten, Egbert van Dijk Architecten, Han Hameeteman Architectuur, IDeA Architecten, SBH Architecten + Adviseurs, Van Ardenne Architecten.

colofon

De foto’s die in dit boek zijn gebruikt zijn van fotoatelier Guus Madern (eerste en tweede bijeenkomst) en Rob van Campen (derde bijeenkomst). Tekeningen, foto’s, illustraties en renderingen zijn van de deelnemers [A] platform, Buro Poelmans Reesink of SAB tenzij anders vermeld. Voor een klein deel van de afbeeldingen is gebruik gemaakt van het internet. De samensteller heeft haar uiterste best gedaan om de rechtmatige eigenaar van de beelden te achterhalen en het gebruik van dit materiaal af te stemmen. Mochten de rechtmatige eigenaren moeite hebben met het gebruik van deze afbeeldingen, dan kunnen zij contact opnemen met het [A]platform of SAB.

[A]platform 2012

Velperboest. een werkmethode voor revitalisering van leegstandsgebieden

Recommend Documents