KIJKDUIN 2020 Suggesties voor de revitalisering van een Haagse familiebadplaats
Colofon ”Kijkduin 2020” is een gezamenlijke uitgave van het Haags Milieucentrum en KB - Landschapsarchitectuur. Alles uit deze uitgave mag worden Vermenigvuldigd en / of openbaar worden gemaakt mits met duidelijke bronvermelding. Den Haag, februari 2009
Tekst, vormgeving en cartografie m.u.v. topografische ondergronden: Tom Pitstra, Haags Milieucentrum Freerk Kiesow - Botyanovska, KB - Landschapsarchitectuur Fotografie: Annelies van Egmond Freerk Kiesow - Botyanovska, KB – Landschapsarchitectuur
Haags Milieucentrum Groot Hertoginnelaan 203 25 17 ES Den Haag Tel.: 070 - 30 50 286
KB - Landschapsarchitectuur de Sillestraat 148 25 93 VB Den Haag Tel: 070 - 38 19 309
[email protected]
[email protected]
2
INHOUDSOPGAVE 1 1.1 1.2
Inleiding Aanleiding voor de verkenningen Centrale onderzoeksvragen
5 5
2 2.1 2.2 2.3
Kansen en beperkingen voor Kijkduin Kijkduin 2009 Kansen en beperkingen Uitgangspunten voor een nieuw toekomstperspectief
7 7 9
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Kijkduin 2020 Nieuwe contouren Kijkduin 2020 De kwaliteitswinst De bereikbaarheid van Kijkduin Openbaar vervoer en langzaam verkeer
11 11 13 13
4 4.1 4.2 4.3 4.4
Van boulevard tot binnenduinrand Algemeen Boulevard en Delflandduin Atlantic en Hagheduyn Hoek van Hollandlaan / Binnenduinrand
15 15 23 29
5 5.1 5.2
Conclusies en aanbevelingen Algemeen Specifieke conclusies
33 33
3
Het onderzoeksgebied
4
1 1.1 Aanleiding voor de verkenningen Met de vaststelling van de “Structuurvisie Den Haag 2020” heeft de gemeente 9 gebieden aangewezen, die voor de toekomstige ontwikkeling van Den Haag van strategisch belang worden geacht. Hiertoe behoort ook Kijkduin. Net als voor de andere projectgebieden wordt ook voor Kijkduin een masterplan uitgewerkt, dat als leidraad voor de toekomstige stedenbouwkundige ontwikkeling zal gaan fungeren. Ter voorbereiding van dit masterplan heeft de gemeente een Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Op basis van deze nota heeft in het najaar van 2008 een samenspraaktraject plaatsgevonden. Daarbij is duidelijk geworden, dat veel betrokken inwoners van Den Haag een hoogstedelijke ontwikkeling voor Kijkduin afwijzen. Zij pleiten vooral voor: • een versterking van de groenkwaliteiten in Kijkduin • een beperking van arbitraire woningbouwambities en • een groene grens, waarmee een verdere verstedelijking van Kijkduin beperkt zou kunnen worden.
1.2 De centrale onderzoeksvragen Met het oog op het vorenstaande heeft het Haags Milieucentrum het initiatief genomen tot een stedenbouwkundig onderzoek naar de ontwikkelingskansen van Kijkduin voor de lange termijn. Uitgangspunt daarbij was de gedacht, dat de groenstructuur in Kijkduin baat zou hebben bij een robuuste verbinding van de duinen met de groengebieden rond Ockenburgh in de vorm van een nieuw te ontwikkelen duinpark.
INLEIDING Omdat met een dergelijke ontwikkeling echter de gemeentelijke ambities voor woningbouw in Kijkduin ondermijnd zouden worden, is van verschillende kanten de vraag opgeworpen of een intensivering van het ruimtegebruik in Kijkduin - Bad bij kan dragen aan een extensiever programma voor Kijkduin – Binnen. Dit zou op zijn beurt weer ten gunste kunnen komen aan een robuuste groenontwikkeling tussen het Natura 2000 gebied Solleveld en het oude landgoed Ockenburgh. Rekening houdend met het vorenstaande hebben in het kader van deze studie de volgende onderzoeksvragen centraal gestaan: • Welke mogelijkheden bestaan er voor een kwaliteitsverbetering door intensivering van het ruimtegebruik in Kijkduin - Bad ? • Bestaan er combinatiemogelijkheden voor een wervende en publiekstrekkende functiemenging (winkels, wonen, horeca) ? • Welke locaties zijn geschikt voor functiemenging en meervoudig grondgebruik ? • Kan een intensiever ruimtegebruik in Kijkduin - Bad bijdragen aan een extensiever programma in Kijkduin - Binnen? • Vanaf welke omvang leidt intensivering van het ruimtegebruik tot arbitraire inrichtingsvoorstellen? • Bestaan er mogelijkheden voor een verruiming van autovrije / autoluwe verblijfsgebieden ? • Welke mogelijkheden biedt een intensivering van het ruimtegebruik voor de verbetering van het openbaar vervoer ? • Welke effecten heeft een intensiever ruimtegebruik in Kijkduin - Bad op de aangrenzende “Natura 2000 -gebieden” of volgroeide groenstructuren ?
5
Scenario A
Scenario B
Scenario C
6
2
KANSEN EN BEDREIGINGEN VOOR KIJKDUIN
2.1 Kijkduin 2009 De badplaats Kijkduin beschikt over een geheel andere aantrekkingskracht dan andere badplaatsen in Nederland als bijvoorbeeld Katwijk, Noordwijk, Bergen of Cadzand. Hoofdreden hiervoor is het verschil in ontwikkelingsgeschiedenis, die in Kijkduin weinig aantrekkelijke omgevingsfactoren en een relatief versnipperde stadsstructuur tot gevolg heeft gehad. Zo mist de badplaats bijvoorbeeld een oude dorpskern of karakteristieke, publiektrekkende elementen zoals een haven of een beschermd stads- en dorpsgezicht. In plaats hiervan wordt het beeld gedomineerd door: • een boulevard, die door zijn beperkte maat (< 200 m) slechts zeer beperkt als publiekstrekker kan fungeren • een beperkt voorzieningenaanbod • een matige inrichting van het Deltaplein met een lage belevingswaarde • een weinig samenhangende bebouwingsstructuur • een brede toevoerweg met een matige beeldkwaliteit en • ruimteverlies door omvangrijke bovengrondse parkeerterreinen. Naast deze minder aantrekkelijke gezichten beschikt Kijkduin echter ook over enkele aantrekkelijke randvoorwaarden zoals: • de prominente ligging aan zee, die door de toekomstige kustversterking enige verandering zal ondergaan • omvangrijke struinnatuur in de aangrenzende Natura 2000-gebieden • een (buiten de hoogbouw) fraaie woonomgeving • rustige woonbuurten • een kleinschalig voorzieningenaanbod en • diverse initiatieven op het gebied van cultuur en kleinkunst.
2.2 Kansen en beperkingen Rekening houdend met deze randvoorwaarden zijn in het kader van dit onderzoek verschillende ontwikkelingsmogelijkheden voor Kijkduin - Bad verkend. Belangrijke aandachtspunten daarbij waren: • de kansen voor een intensivering van het huidige ruimtegebruik • de mogelijkheden voor een aantrekkelijke functiemenging • de kansen voor meervoudig grondgebruik • de effecten van nieuwbouw op de ontsluiting en openbaar vervoer • de effecten van nieuwe infrastructuur op haar omgeving • de kansen tot verruiming van het verblijfsgebied langs de Boulevard • de effecten van een intensivering op de Natura 2000-gebieden en • de inpassingsmogelijkheden van bestaande wooncomplexen. Ter voorbereiding van de toekomstvisie Kijkduin 2020 zijn aan de hand van de hiervoor genoemde aandachtspunten verschillende scenario’s uitgewerkt. Daarbij is onderzocht welke ruimtelijke en programmatische effecten met specifieke inrichtingskeuzes gepaard gaan. Belangrijke accenten hierbij waren: • de handhaving van de huidige hoofdontsluiting en transformatie van de Deltaflats (scenario A) • de aanpassing van de ontsluiting en het gebruik van de locatie van het oude zeehospitium voor vastgoedontwikkeling (scenario B) en • de aanpassing van de hoofdontsluiting en een intensievere verdichting en pleinontwikkeling op resp. rond het Deltaplein (scenario C) Bij een nadere programmatische toetsing en doorrekening van deze scenario’s is gebleken, dat een intensivering conform de scenario’s B en
7
SCENARIO A
•
Goede inpassingmogelijkheden in bestaande
SCENARIO B
•
stedenbouwkundige structuur •
•
“Sterke” punten
op het Deltaplein •
Functiemenging met winkels, horeca, cultuur
en woningen op en rond Deltaplein •
•
Meervoudig grondgebruik op Deltaplein
•
•
Meervoudig grondgebruik op parkeerterrein
Zandvoortselaan (evt. in combinatie met kleine
Zandvoortselaan
veldsport zoals tennis)
•
Nieuwbouw of herbouw op locaties sterflats
•
Intensief gebruik locatie HH Delfland
•
Redelijke circulatiemogelijkheden voor OV
•
Hoge opbrengstkansen
•
Voordelige faseringsmogelijkheden
Vergt beperkte aanpassing van het Natura
•
2000 - gebied •
Beperkt gebruik ontwikkelingskansen
•
Beperkte verlenging Boulevard
•
Beperkt gebruik locatie HH Delfland
•
Geen ruimte voor kleine veldsport
Vergt aanpassing van de contouren van het
•
Fors programma dat noopt tot dubbele
•
Vergt sloop sterflats voor nieuwe
•
Toename hindersituaties voor woningen in
•
8
Beperkte circulatiemogelijkheden voor OV
Meervoudig grondgebruik op parkeerterrein Zandvoortselaan
•
Vergt aanpassing van de contouren van het Natura 2000 - gebied
•
Naar verwachting hoge parkeerdruk ter hoogte van het Deltaplein
•
Vergt sloop sterflats voor nieuwe buurtontsluiting
•
duinvallei aan de Westkapellelaan •
Ontwikkeling besloten pleinen naast hotel Atlantic
buurtontsluiting •
Intensief en meervoudig grondgebruik op Deltaplein
parkeerkelders voor opvang P - druk •
Functiemenging met winkels, horeca, cultuur en woningen op en rond Deltaplein
Natura 2000 - gebied
Deltaplein naast hotel Atlantic
“Zwakke” punten
•
Meervoudig grondgebruik op Deltaplein Meervoudig grondgebruik op parkeerterrein
Verruiming verblijfsgebied in combinatie met nieuwbouw op het Deltaplein
Functiemenging met winkels, horeca, cultuur
en woningen op en rond Deltaplein
•
•
Promenade als in combinatie met nieuwbouw
Verruiming verblijfsgebied in combinatie met nieuwbouw op het Deltaplein
Verruiming verblijfsgebied zowel langs de
SCENARIO C
Toename hindersituaties voor woningen in duinvallei aan de Westkapellelaan
•
Zeer beperkte circulatiemogelijkheden voor OV
•
Geen ruimte voor kleine veldsport
C een forse groei van de parkeerdruk met zich mee zou brengen. Deze zou door de beperkte ruimte rond de Boulevard alleen in volumineuze parkeervoorzieningen opgevangen kunnen worden. Een dergelijke ontwikkeling zou echter afbreuk doen aan de leefbaarheid en uitstraling van de badplaats of zou hoge kosten voor grondverzet met zich meebrengen, hetgeen in andere scenario’s kan worden vermeden. Andere nadelen van dergelijke scenario’s waren: • de nadelige milieueffecten van een nieuwe hoofdontsluiting op woningen aan de voet van de duinrand • de nadelige effecten van deze ontsluiting op de hieraan grenzende hoogbouw • de noodzaak tot sloop van ca. 60 woningen langs de binnenduinrand • aanzienlijke beperkingen voor hoogwaardig openbaar vervoer en • de noodzaak voor een flinke aanpassing van de contouren van Natura 2000-gebieden.
• • • • • • • •
de inpassing van woningen waar dit gewenst en opportuun is een aantrekkelijk woon - winkelgebied aan de boulevard een forse verruiming van een thans relatief klein verblijfsgebied de verlenging van de boulevard meervoudig grondgebruik op thans nog monofunctionele terreinen de verruiming van de bestaande Natura 2000-gebieden de beperkte realisatie van kleine veldsportvoorzieningen en een voordelige fasering in termen van exploitatie en eigendommen.
Gezien deze nadelen ligt het meer voor de hand de toekomstige ontwikkeling van Kijkduin - Bad te richten op een kwaliteitsverbetering binnen de contouren van de thans aanwezige bebouwing en groenstructuur. Bij een dergelijke aanpak hoeft de huidige hoofdontsluiting minder ingrijpend te worden gewijzigd, waardoor een gefaseerde herinrichting mogelijk wordt, die beter rekening houdt met bestaande civieltechnische en eigendomstechnische randvoorwaarden ter plaatse.
2.3 Uitgangspunten voor een nieuw toekomstperspectief Uit de verkenningen voor Kijkduin - Bad is uiteindelijk gebleken, dat de badplaats baat zou hebben bij een intensivering van het ruimtegebruik op het Deltaplein en rond de huidige serviceflat Hagheduyn. Een dergelijke ontwikkeling biedt kansen voor:
9
10
3
TOEKOMSTPERSPECTIEF KIJKDUIN 2020
3.1 Nieuwe contouren Kijkduin 2020 Het behoud en de ontwikkeling van Kijkduin als groene familiebadplaats vraagt om een ontwikkeling, waarin kwaliteitsverbetering prioriteit geniet boven kwantitatieve ambities. Belangrijke doelstellingen hierbij zijn: • een robuust groengebied of duinpark tussen het Natura 2000 gebied in de duinen en het achterland rond buitenplaats Ockenburgh • een compacte, multifunctionele ontwikkeling van Kijkduin - Bad en • beperkte nieuwbouw op goed ontsloten locaties in Kijkduin - Binnen. Van deze drie doelstellingen vormt de herinrichting van Kijkduin - Bad de meest complexe opgave. Uit diverse verkenningen is echter gebleken, dat op en rond het Deltaplein een ontwikkeling in gang gezet kan worden, waarvan zowel de inwoners van Kijkduin en den Haag als bezoekers van de badplaats kunnen profiteren. De belangrijkste bouwstenen hierin zijn: • de verlenging van de Boulevard als verkeersluw wandelgebied • een verruiming van dit verblijfsgebied met pleinen en straatjes deels gekoppeld aan een nieuw woon - winkelgebied • de herontwikkeling van de paviljoens langs de Boulevard tot aantrekkelijk woon- winkelgebied met ruimte voor horeca en cultuur • woningbouw op en rond de locatie van serviceflat Hagheduyn • een transformatie van de huidige Deltaflats aan de binnenduinrand • een herinrichting van het Delfland-duin, dat naast een beheerfunctie ook een woonfunctie of culturele functie zou kunnen herbergen en • een toevoeging van de oude locatie van het Zeehospitium aan het Natura 2000 - gebied Solleveld - Kapittelduinen. Deze ontwikkelingen vragen om een aanpassing van de huidige infrastructuur op en rond het Deltaplein. Zo zullen de parkeerplaatsen en
rijbanen op het Deltaplein wijken voor vastgoedontwikkeling met inpandige parkeervoorzieningen maar ook voor een nieuwe hoofdontsluiting in de vorm van een laan met een brede middenberm. De nieuwe ontwikkelingen bieden naar verwachting ruimte aan ca. 420 460 woningen. Daarnaast zal het horeca-areaal in zijn huidige omvang gehandhaafd kunnen blijven en bestaan er mogelijkheden voor een beperkte verruiming van het winkelaanbod of de realisatie van nieuwe culturele voorzieningen. Een uitbreiding van het voorzieningenaanbod met welness - faciliteiten is eveneens denkbar. Daarbij ligt een combinatie met reeds bestaande hotel- of recreatievoorzieningen het meest voor de hand.
3.2 De kwaliteitswinst Vanuit het oogpunt van duurzaamheid kan worden geconstateerd dat met een intensiever en meervoudig grondgebruik in Kijkduin - Bad en forse kwaliteitswinst geboekt zou kunnen worden. Daarbij hoeft geen beroep te worden gedaan op locaties binnen de Natura 2000 - gebieden aan weerskanten van Kijkduin. De belangrijkste winstpunten zijn: • meervoudig grondgebruik voor circa 1,4 ha die thans alleen als parkeerterrein worden gebruikt • verlenging van de boulevard van ca. 200 m naar 550 - 600 m • verruiming van het verblijfsgebied van ca. 1,2 ha naar min. 2,4 ha • verbetering van de woonomgeving met pleinen en straatjes • verbetering van het wegenstelsel voor langzaam verkeer en • ruimte voor een lokale ecologische verbinding langs de binnenduinrand voor o.a. reptielen en gebiedstypische fauna voor duingebieden.
11
12
3.3 De bereikbaarheid van Kijkduin De uitbreiding van het verkeersluwe verblijfsgebied in Kijkduin - Bad hoeft voor het gemotoriseerde verkeer niet tot principiële problemen te leiden. Belangrijke elementen bij de opvang van de parkeerdruk zijn een parkeerdek onder de nieuwbouw op het Deltaplein en een parkeerdek voor de nieuwbouw op en rond de locatie Hagheduyn. Beide kunnen volgens de beschikbare maaiveldgegevens op het huidige maaiveld worden aangelegd, waarboven vervolgens woningen, winkels en andere functies kunnen worden gebouwd. Langs de locatie Hagheduyn kan deze ingreep worden gecombineerd met de realisatie van een “lokale” ecologische verbindingszone. Daarbij moet worden gedacht aan een voortzetting van de binnenduinrand achter de Deltaflats tot aan de Katwijkselaan met een duintalud en struweelbeplanting zoals duindoorn.
resp. duindak, dat een natuurlijke overgang zou kunnen vinden in het aansluitende duingebied van het Natura 2000 gebied Westduinen en Wapendal. Mocht een dergelijke inrichting om thans nog niet bekende redenen niet haalbaar zijn, dan zou de huidige eindhalte kunnen worden opgeschoven naar de locatie Delflandduin. Want ook hier zou een herinrichting kunnen worden aangegrepen voor een betere integratie van de eindhalte, die minder overlast voor omwonenden veroorzaakt.
3.4 Openbaar vervoer en langzaam verkeer Ter verbetering van het openbaar vervoer is het denkbaar het huidige traject van RandstadRail lijn 3 K door te trekken tot aan het her in te richten Deltaplein. In het brede profiel van de Katwijksestraat kan hiervoor voldoende ruimte worden gereserveerd, zodat een deel van de dienstregeling met name in de zomer via de eindhalte van een nieuwe regionale trekpleister of knooppunt kan worden afgewikkeld.
Een tweede optie is de realisatie van een nieuwe fietsverbinding langs de promenade. Een dergelijke ingreep zou bijvoorbeeld gecombineerd kunnen worden met werkzaamheden in het kader van de zeewaartse kustversterking, die naar verwachting toch al aanleiding geeft tot een lichte herprofilering van de huidige eerste duinenrij.
De haltering van de buslijnen zou bij de toekomstige ontwikkelingen moeten worden herzien. De huidige eindhalte, die veel overlast veroorzaakt voor direct omwonenden, zou in de nieuwe situatie bij voorkeur een eindpunt moeten krijgen op de locatie van het huidige parkeerterrein achter serviceflat Hagheduyn. De locatie leent zich door haar lage maaiveld uitstekend voor een haltevoorziening met een groen-
Ter verbetering van het langzaam verkeer bevat het toekomstperspectief drie voorstellen voor fiets- of wandelroutes. Op de eerste plaats biedt het voorstel de mogelijkheid van een koppeling van de regionale fietsverbindingen ten noorden en zuiden van Kijkduin langs de nieuwe hoofdontsluiting. De beoogde laan beschikt over een zodanig ruim profiel dat hierbinnen ook separate fietsstroken kunnen worden aangelegd.
He padenstelsel voor het langzaam verkeer kan tenslotte nog worden gecompleteerd met een wandelroute langs de binnenduinrand. Voorwaarde hierbij is echter wel, dat de privacy voor aangrenzende woningen voldoende gegarandeerd kan worden en dat negatieve effecten voor de lokale ecologische verbinding kunnen worden voorkomen.
13
De deelgebieden
14
4
VAN BOULEVARD TOT BINNENDUINRAND
4.1 Algemeen Voor een financieel rendabele ontwikkeling van Kijkduin - Bad is het noodzakelijk uit te gaan van een fasering, die een stapsgewijze herinrichting mogelijk maakt, zonder onnodig complicerende onderlinge afhankelijkheden van de afzonderlijke deelgebieden. De toekomstvisie gaat in dit verband uit van de ontwikkeling in 5 deelgebieden, zoals die feitelijk nu al uit de bestaande topografie kunnen worden afgeleid. Meer concreet zijn dit: • de boulevard met paviljoens en achterliggend parkeerterrein • de terreinen van het Hoogheemraadschap Delfland (in deze rapportage herhaaldelijk aangeduid met de naam Delflandduin) • de binnenduinrand met de Deltaflats / sterflats • de gronden rond serviceflat Hagheduyn tot de Zandvoortselaan en • de locatie van hotel Atlantic.
4.2 Boulevard en Delflandduin De meest cruciale bouwsteen voor Kijkduin - Bad is de herinrichting van de boulevard en van de hier gelegen paviljoens en parkeervoorzieningen. Ook al bevinden zich hier enkele publiektrekkers zoals horeca en kleine detailhandel, is er in dit deelgebied thans geen sprake van een wervend stadsbeeld. De herinrichting zal hier worden gericht op de ontwikkeling van een compact woon-winkelgebied met ruimte voor horeca en culturele voorzieningen. Opzet en maat van de nieuwbouw zouden gerelateerd moeten worden aan de intimiteit van een oude dorpskern. Dit krijgt zijn neerslag in de ontwikkeling van nieuwe straatjes, een winkelstraat of binnenpleinen met een vergelijkbare stedenbouwkundige kwaliteit als het stadsvernieuwingsproject Haagse Bluf.
15
16
Vitale maar rustige verblijfsgebieden …..
….. ondanks functiemenging
17
`
Schema bestaande situatie
Schema nieuwe situatie
18
Ter verbetering van de belevingswaarde van het toekomstige woon winkelgebied is het wenselijk de verkeers- en parkeerdruk door gemotoriseerd verkeer op te vangen in een parkeerdek op het huidige maaiveld. Daarboven kan vervolgens vastgoed worden ontwikkeld dat zoals vermeld ook ruimte biedt aan horeca of culturele voorzieningen. De verwachting bestaat dat hier ca. 195 woningen gerealiseerd kunnen worden met een gemiddeld vloeroppervlak van 110 - 120 m2. Hoekaccenten en vergelijkbare afwijkingen daargelaten kan het stedenbouwkundige programma gerealiseerd worden in nieuwbouw met een hoogte van 3 - 4 bouwlagen. Alleen rond het nieuw in te richten Deltaplein is incidenteel ook bebouwing in 5 of 6 bouwlagen denkbaar. Een dergelijke bandbreedte draagt bij aan een levendig en minder monotoon stadsbeeld en hoeft zoals praktijkvoorbeelden laten zien niet ten koste te gaan van de beeldkwaliteit en aantrekkingskracht van Kijkduin. Met een dergelijke ontwikkeling zou tevens tegemoet kunnen worden gekomen aan de wens van veel inwoners van Kijkduin, om in de badplaats niet hoger te bouwen dan de zogenaamde “boomgrens”. Ook biedt het voorstel ruimte voor nieuwe functies zoals kleinkunst of theatervoorzieningen, bijvoorbeeld in het toekomstige vastgoed rond het Deltaplein of op de locatie van het Delflandduin. De definitieve locatie waar dergelijke voorzieningen het beste gerealiseerd kunnen worden zal mede worden bepaald door de resultaten van een milieutoets die voor het hele masterplangebied Kijkduin zal worden verricht. Een expliciete stimulering van wellness - faciliteiten wordt voor dit deelgebied overigens niet wenselijk geacht. Deze kunnen naar verwachting beter worden ingepast bij de herziening van het profiel en het voorzieningenaanbod van hotel Atlantic.
19
“Verscholen” inrit …..
….. naar parkeergarage met horeca
20
Schema bestaande situatie
Schema nieuwe situatie
21
22
4.3 Atlantic en Hagheduyn Uit de verkenningen voor dit onderzoek is gebleken, dat ook de terreinen rond hotel Atlantic en serviceflat Hagheduyn mogelijkheden bieden voor een kwaliteitsverbetering gekoppeld aan een intensiever ruimtegebruik. Voorgesteld wordt de gedateerde bebouwing van Hagheduyn te vervangen door woningbouw in 3 - 5 bouwlagen. De belangrijkste elementen hierin zijn: • een centraal hoofdgebouw in het verlengde van de as van de nieuwe buurtontsluiting van Kijkduin - Bad • nieuwbouw aan weerskanten van dit hoofdgebouw, die tevens bijdraagt aan de pleinvorming van het nieuwe Deltaplein en • binnentuinen, die geleidelijk overgaan in het duinlandschap van Westduinen - Wapendal en • fiets- of wandelroutes voor een goede bereikbaarheid van het Deltaplein en de duinvalleien. De nieuwbouw biedt ruimte aan minimaal 125 woningen bij een gemiddeld vloeroppervlak van 110 - 120 m2. Een belangrijk verschil met de boulevard is de open structuur van de bebouwing richting Westduinen - Wapendal. Hierdoor ontstaat een geleidelijke overgang naar de duinvalleien met een ecologisch interessante gradiënt- of overgangssituatie. Ecologisch relevant zijn verder de aanleg van een lokale ecologische verbindingszone langs de Zandvoortselaan en een nieuwe, landschappelijk ingepaste eindhalte voor HTM-buslijnen op het parkeerterrein achter serviceflat Hagheduyn. Denkbaar is hier een halte met een groen- of duindak, dat naadloos overgaat in de feitelijke duinen van het natuurgebied. Ook biedt een dergelijke voorziening mogelijkheden voor de uitplaatsing of realisatie van kleine veldsportvoorzieningen zoals tennis of faciliteiten voor niet verenigingsgebonden recreatie.
23
Een vitale badplaats …..
….. met kleinkunst, winkels, pleinen en goed bereikbaar
24
Schema bestaande situatie
Schema nieuwe situatie
25
Verbindingen naar de duinen …..
….. en vice versa
26
Schema bestaande situatie
Schema nieuwe situatie
27
28
4.4 Hoek van Hollandlaan / Binnenduinrand Mogelijkheden voor een intensiever ruimtegebruik bestaan ten slotte ook nog voor de gronden van de Delta- of sterflats langs de binnenduinrand. Hier bestaan mogelijkheden voor een verreikende transformatie van de bestaande flats of voor een doelgerichte herbouw op de locaties van de huidige appartementen. In beide gevallen is het mogelijk minimaal 100 woningen te realiseren (inclusief aanpassing of herbouw van de bestaande 60 woningen) met een gemiddeld vloeroppervlak van minimaal 110 m2. De bouwhoogte zal hierbij, met uitzondering van bijvoorbeeld hoekaccenten, maximaal 4 bouwlagen bedragen. Verder zal dit deelgebied net als de andere locaties van een parkeerdek worden voorzien, zodat gemotoriseerd verkeer - m.u.v. bezoekersparkeren - min of meer aan het zicht kan worden ontrokken. Ook deze parkeervoorziening kan naar verwachting op het huidige maaiveld aangelegd worden, zodat duur grondverzet in principe kan worden voorkomen. De transformatie van de bestaande flats biedt behalve meer woningen ook kansen voor een betere situering van de bebouwing. In het verlengde hiervan kan het ecologisch interessante talud van de binnenduinrand van een bredere maat worden voorzien. Hierdoor kan ter plaatse een ecologische verbindingszone ontstaan met een breedte van 12,5 - 25 m. Deze vindt vervolgens haar voortzetting in een nieuw duintalud van 15 breedte langs de Zandvoortselaan. De voorgestelde ingrepen bieden een goede basis voor de verbetering van de lokale ecologische hoofdstructuur enerzijds en het woningaanbod anderzijds. Mocht een transformatie van de Deltaflats om technische redenen niet haalbaar of opportuun zijn, dan biedt deze strook zelfs mogelijkheden voor de realisatie van een beperkt aantal grondgebonden woningen.
29
Transformatie of nieuwbouw
….. langs de binnenduinrand
30
…..
Schema bestaande situatie
31
32
5
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
5.1 Algemeen Samenvattend kan worden geconcludeerd dat Kijkduin over goede randvoorwaarden beschikt voor een kwaliteitsverbetering gekoppeld aan een intensiever ruimtegebruik. Naar verwachting kunnen in Kijkduin - Bad 420 - 460 woningen worden gebouwd met een gemiddeld vloeroppervlak van 110 - 120 m2. Daarnaast bestaat er voldoende ruimte voor de handhaving van het huidige horeca-areaal, een beperkte verruiming van het winkelaanbod en een verbreding van het culturele aanbod in Kijkduin. Gezien dit programma is de nieuwe ontwikkeling van de badplaats niet alleen van betekenis voor de badplaats zelf. De forse kwaliteitsverbetering, het multifunctionele karakter en de aantrekkelijke woonomgeving bieden in de nabije toekomst immers ook aantrekkelijke vestigingsvoorwaarden voor inwoners uit andere delen van de stad. De nieuwe ontwikkelingen kunnen worden ingezet zonder dat hierbij een discutabel beroep moet worden gedaan op de Natura 2000 - gebieden ten noorden en ten zuiden van de badplaats. Alleen ter hoogte van het appartementencomplex Zeehaghe zal het plaatselijke padenstelsel worden aangepast ten gunste van een verlening van de Boulevard tot aan het Delflandduin. Tegenover deze beperkte ingreep staat echter een verdere uitbreiding van het Natura 2000 - gebied met de locatie van het voormalige zeehospitium. Hier zal de plaatselijke opslagfunctie moeten wijken voor een gebiedstypische inrichting met de hierbij behorende flora en fauna. Met de intensivering van het ruimtegebruik zoals hiervoor omschreven is het mogelijk, de toekomstplannen voor Kijkduin - Binnen een wezenlijk groener karakter te geven dan in de gemeentelijke planvorming tot op heden was voorzien. Ook biedt de intensivering een goede
uitgangssituatie voor de realisatie van een robuuste groenzone tussen natuurgebied Solleveld enerzijds en de groengebieden rond Ockenburgh anderzijds. Het spreekt voor zich dat hiermee ook de aantrekkingskracht van Ockenburgh als vestigingsplaats voor nieuwe functies zal toenemen.
5.2 Specifieke conclusies Op grond van de betekenis van Kijkduin - Bad voor de ontwikkeling van Kijkduin als geheel is het wenselijk aan de ontwikkeling van dit deelgebied prioriteit te geven boven de aanpak van Kijkduin - Binnen. Het accent zal daarbij moeten liggen op de versterking van het multifunctionele karakter van Kijkduin - Bad gekoppeld aan een verruiming van de woonfunctie. Duidelijk is echter ook dat een té verreikende intensivering in Kijkduin Bad negatieve effecten met zich mee zou kunnen brengen. Indien de gemeente een hoge parkeerdruk en een verlies aan stedenbouwkundige kwaliteit wil vermijden, verdient het daarom aanbeveling: • de vastgoedontwikkeling te beperken tot ca. 80.000 m2 BVO en • de realisatie van woningen prioriteit te geven boven de intensivering van andere functies. Ten slotte moet er ook nog op worden gewezen dat met de nieuwe voorstellen een bijdrage wordt geleverd aan een bredere basis voor een hoogwaardig openbaar vervoer. Alleen al het woningbouwprogramma in Kijkduin - Bad zorgt voor een flinke verruiming van het reizigerspotentieel (ca. 600 - 1000 nieuwe bewoners). Dit gegeven en de regionale betekenis van de badplaats zou voor de regio Haaglanden en de HTM op zich al reden genoeg moeten zijn om een verlenging van het huidige lijnenstelsel voor RandstadRail tot aan Kijkduin - Bad te heroverwegen.
33
34
