Nieuwe woonmilieus in leegstaande winkelgebieden

Nieuwe woonmilieus inDuurzame leegstaande winkelgebieden kantoren op de juiste locaties Een studie naar praktische toepassingsmogelijkheden van wonen als oplossing voor winkelleegstand

Uitgebracht aan: stadsregio Rotterdam Seinpost Adviesbureau BV en Marco Henssen Architecten BV

Nieuwe woonmilieus In leegstaande winkelgebieden | 2

INHOUDSOPGAVE

1 Wonen als oplossing voor winkelleegstand?

4

2 Oorzaken van leegstand

5

3 Transformatie biedt kansen

6

4 Transformatie, hoe pak je dit nu aan?

7

5 Inzicht transformatiemogelijkheden in vier stappen

10

6 Conclusies en lessen

12

Bijlagen Bijlage 1 Mathenesserweg 83 - 85, Rotterdam

14

Bijlage 2 Reigerstraat 407-414, Maassluis

24

Bijlage 3 Oranjestraat 1-21, Schiedam

35


1 Wonen als oplossing voor winkelleegstand?

Transformatie als kans In opdracht van de stadsregio Rotterdam heeft Seinpost Adviesbureau samen met Marco Henssen Architecten de mogelijkheden onder zocht van transformatie van winkels naar woningen1. Enerzijds als oplossing voor winkel leegstand. Anderzijds als kans om de behoefte aan nieuwe woonmilieus in te vullen. De conclusie van het onderzoek is dat eigenlijk altijd woonruimte in voormalige winkelruimten te creëren zijn. Maar de ene situatie is kans rijker en aantrekkelijker dan de andere. Transformatie van winkels naar woningen is voor steeds meer gebieden een serieuze optie omdat economisch perspectief voor winkels in nood ontbreekt. De mogelijkheden en de kwaliteiten van de locatie zijn doorslaggevend. Bij transformatie gaat het erom om waarde te creëren. Waarde voor de gebruiker, maar ook voor omwonenden, de buurt en de stad. Deze waarde is nodig om het transformatieproces op gang te brengen en te financieren. Zo’n proces komt pas op gang als de nieuwe situatie voor betrokkenen meer oplevert dan de huidige situatie. Een gemeenschappelijke ambitie is in ieder geval het vertrekpunt. En wat deze precies is, is vaak een gemeenschappelijke zoektocht. Transformatie is een iteratief proces waarbij vaak op verschillende borden tegelij kertijd gespeeld wordt. Dit vereist ook de nodige procescreativiteit. 1

Met deze studie beoogt de stadsregio partijen op gang te helpen die te kampen hebben met winkelleegstand en/of die de mogelijkheden willen verkennen om van beschikbare panden woningen te maken. Deze rapportage bevat een handreiking in de vorm van een werkwijze en instrumentarium om met het transformeren van winkels naar woningen aan de slag te gaan.

doelgroepen als ZZP-ers, moderne senioren, stadsgezinnen en starters. De nabijheid tot (stedelijke) voorzieningen vormt daarvoor vaak een grote plus. Hoofdstuk drie schetst de mogelijkheden voor transformatie van winkels naar woningen: de (bouwkundige en ruimtelijke) mogelijkheden in verschillende deelmilieus, de doelgroepen, de effecten et cetera passeren de revue.

Leeswijzer Door de dynamiek in de detailhandel komen we voor nieuwe uitdagingen te staan. Winkelruimten komen beschikbaar en in sommige gevallen is er onvoldoende econo misch perspectief om ze weer te vullen met winkels. Transformatie biedt een nieuwe toekomst aan wegkwijnende winkelgebieden. Hoofdstuk twee gaat in op de achtergronden van winkelleegstand.

Er is geen standaardaanpak voor transformatie. Het is een proces dat er op gericht is de waarde voor het pand, de omgeving en de stad/plaats te verkennen. In hoofdstuk vier wordt een aantal randvoorwaarden toegelicht om het creatieve proces dat hier voor nodig is, op gang te krijgen. In hoofdstuk vijf wordt een prakti sche tool - een quick scan - gepresenteerd om zelf aan de slag te gaan.

Transformatie van winkels naar woningen is niet nieuw. In de loop van de tijd zijn vele winkelpanden van ‘kleur’ veranderd. Wat vandaag de dag wel nieuw is, is dat hele winkelstraten en winkelcomplexen geen economisch perspectief meer hebben en van functie moeten veranderen. Het gebouw en de locatie zijn doorslaggevend voor het woon milieu dat gerealiseerd kan worden. Het zal altijd gaan om bijzondere woonmilieus die inspelen op wensen en behoeften van nieuwe

Met deze quick scan zijn vervolgens de moge lijkheden voor transformatie in een aantal cases in beeld gebracht. De Mathenesserweg in Rotterdam, de Reigerstraat in Maassluis en de Oranjestraat in Schiedam. De uitkomsten presenteren we in de bijlagen. In het afsluitende hoofdstuk zes komen de belangrijkste conclusies en lessen uit de voor gaande hoofdstukken aan de orde.

Voor het opstellen van deze rapportage is ook gebruik gemaakt van de notitie Wonen buiten kantoortijd, handleiding voor

permanente of tijdelijke transformatie van kantoorpanden van SEV, gemeente Amsterdam en het transformatieteam uit 2012. Nieuwe woonmilieus In leegstaande winkelgebieden | 4

2 Oorzaken van leegstand

Leegstand door het ontbreken van economisch perspectief voor winkels Over de aard en omvang van winkelleegstand wordt veel geschreven, het is een actueel vraagstuk. Ook in de stadsregio Rotterdam is er sprake van leegstand. De figuur hiernaast geeft de leegstand van het winkel verkoopvloeroppervlak in Nederland weer. Duidelijk is dat ook in de stadsregio een belangrijk deel van de winkelruimte leeg staat. Het winkellandschap verandert snel en structureel Zo is internet voor steeds meer consumenten een belangrijk aankoopkanaal. Onder invloed van de crisis staat daarnaast het consumenten vertrouwen onder druk. Consumenten geven bovendien minder uit in winkels omdat ze sparen of hun hypotheek aflossen. In een aantal delen van het land is bovendien sprake van een krimpend bevolkingsaantal. Hierdoor neemt de behoefte aan fysieke winkelmeters af, met leegstand als gevolg. Overigens is leegstand vooral een symptoom voor een niet goed (meer) functionerend winkelgebied. Sommige gebieden hebben een beter perspectief dan anderen. Daarom is leeg stand niet overal in dezelfde mate zichtbaar. De grotere binnensteden hebben doorgaans voldoende economisch perspectief. Vooral in middelgrote binnensteden neemt de leegstand

toe. In deze binnensteden zijn de hoofdwinkel straten nog steeds geliefd bij zowel de consu ment als de retailer. De straten daaromheen hebben het lastiger. Vooral straten zonder een duidelijk eigen gezicht, waar winkels, horeca, dienstverlening al worden afgewisseld met woningen, zijn kwetsbaar. Denk aan de aanloopstraten en de aanrijroutes naar het centrum. De dorps- en wijkcentra waar de consument comfortabel en gemakkelijk de boodschappen kan doen, kennen ook minder leegstand dan de kleine, vaak ´kleurloze´ buurten wijkwinkelcentra. Ook kleinere buurtstrips zijn kwetsbaar. Waar vroeger een supermarkt en enkele speciaalzaken prima naast elkaar konden functioneren, trekken supermarkten weg. En ontstaat leegstand.

Figuur 1: Winkelleegstand in Nederland en de stadsregio

Transformatie biedt een nieuw perspectief Ingrepen om kwetsbare winkelgebieden te consolideren of te vernieuwen werken niet meer. Transformatie biedt een nieuwe toekomst aan winkelgebieden die geen economisch perspectief meer hebben. Het is belangrijk dat betrokken partijen dat onderkennen. Alleen dan kan het gesprek worden aangegaan over mogelijk andere perspectieven. Zoals een perspectief met woningen.


3 Transformatie biedt kansen

Oplossing voor nieuwe opgave In veel winkelstraten en -complexen wordt al gewoond. Boven of naast de winkels zijn vaak al woningen aanwezig. In die gebieden zijn woningen dus vanzelfsprekende alternatieven voor leegstaande winkelruimten. Dit in tegen stelling tot solitaire winkelcentra waar de woonfunctie nagenoeg ontbreekt.

kunnen onderscheidende elementen zijn voor die woonconsument die zijn eigen en bijzon dere woonmilieu wil realiseren. Maar op zaken als privacy en eigen buitenruimte scoren winkels vaak minder goed. Gelukkig zijn er volop mogelijkheden om met de nodige creati viteit hier toch een passende woning te maken. Meer daarover hieronder.

Wanneer we terugkijken in de geschiedenis, dan zijn de afgelopen 100 jaar al vele winkel panden getransformeerd naar woningen. Bovendien was de eerste winkel feitelijk een woning waar aan huis werd verkocht. Later werden pakhuizen gebruikt voor opslag en verkoop van de goederen. Dezelfde pakhuizen die nu in trek zijn als woning. In veel historische straten herinneren gevelreclames ons aan het verleden van een woning als winkel. Dit waren vaak individuele winkelpanden op een hoek of naast woonpanden gelegen. Anno 2014 is de vraag hoe ook de modernere winkelpanden kunnen transformeren. De winkelpanden/units zijn vanaf het interbellum tot nu, veelal ontwik keld als onderdeel van een winkelstrip, vaak met woningen er boven. Transformatie van dit soort winkels gaat vaak niet vanzelf.

Huisvesting van nieuwe doelgroepen Bovendien is er ook duidelijk een toenemende interesse voor bijzondere woonmilieus. Zo zijn er nieuwe doelgroepen in opkomst. In centrumgebieden zijn dit ZZP-ers die op een liefst representatieve locatie wonen en werken combineren. Of moderne senioren en mensen met een zorgbehoefte. Een woning met een entree op begane grond is voor hen vaak ideaal. Daarnaast blijft de waardering voor centrumgebieden hoog door de aanwezigheid van stedelijke voorzieningen. Starters en gezin nen die bewust kiezen om in de stad te blijven wonen, ook als er kinderen komen, willen hier graag wonen; zij zijn op zoek naar (grote) woningen met een tuin of een grote buitenruimte.

Mogelijkheid tot het creëren van bijzondere woonmilieus Winkels zijn in vergelijking met standaardwoningen vaak hoger, breder en dieper. Dit

woning zoeken. Of starters die graag in de wijk willen gaan wonen. Behalen van diverse overige voor delen en positieve effecten Het transformeren van een bestaand pand heeft een aantal belangrijke directe voordelen. Allereerst kan er worden bespaard op bouwtijd en kosten. Het casco is immers al aanwezig. Daarnaast zijn omwonenden al bekend met het pand. Zij zullen vaak positief staan tegen het oplossen van de leegstand. Tot slot levert het wonen in een bijzonder pand ook meer waarde op voor de bewoner. Transformatie heeft bovendien ook een aantal positieve effecten. De transformatie komt namelijk ook de omgeving ten goede. Het kan zelfs een aanjager zijn van een gebiedsontwik keling. Het biedt kansen om cultureel erfgoed (begane grond en verdieping) te behouden. Bovendien is het een duurzame aanpak, er is immers minder sloopmateriaal en afval. Tot slot biedt transformatie een kans om woningen te realiseren op plekken waar geen nieuwe bouw locaties beschikbaar zijn.

Buiten de centrumgebieden, in de woonwijken, bestaan doelgroepen vooral uit senioren die op zoek zijn naar een meer passende woning, bijvoorbeeld gezien hun zorgvraag. Maar denk ook aan grotere gezinnen die een wat ruimere


4 Transformatie, hoe pak je dit nu aan?

Houd rekening met een diversiteit aan aspecten Bij iedere transformatieopgave van winkels naar woningen zijn altijd de volgende aandachtspunten van belang: • Markt: Welke behoefte aan woonmilieus is er in de wijk en in de gemeente? Welke gebrui kers zijn mogelijk interessant voor de locatie? • Functioneel: Voor welke functies is het gebouw geschikt, gezien de kenmerken van het gebouw? Wat is de kwaliteit van de buitenruimte? Deze moet bij transformatie immers vaak gecreëerd worden. • Bouwkundig/technisch: Hoe kan de platte grond van de woning worden aangepast aan de mogelijkheden die het gebouw biedt? Hoe kunnen extra verdiepingshoogten verwarmd worden? Hoe moet worden omgegaan met de soms beperkte privacy vanwege de ligging direct aan de openbare ruimte? Is voldoende bezonning en daglichttoetreding mogelijk (vooral bij diepe winkelpanden is dit een opgave)? Wat is de technische kwaliteit van de draagconstructie, de gevel, de fundering, het dak en de aanwezige installaties? • Cultureel: Wat is de emotionele, architec tonische of cultuurhistorische waarde, ofwel de genius loci? • Financieel: Met welke verwervingskosten moet rekening gehouden worden? Wat is de boekwaarde? Welk rendement op de investe ring kunnen we verwachten? Hoe verhouden

de kosten en baten zich ten opzichte van consolideren? • Juridisch: Hoe kan het beste worden omge gaan met de (ogenschijnlijk) complexe weten regelgeving? Welke mogelijkheden volgen uit het bouwbesluit, het bestemmingsplan en overige weten regelgeving? • Organisatorisch: Welke partijen hebben wanneer binnen het proces welke rol?

een doodlopende weg. Een proces komt pas op gang als partijen enthousiast worden over een idee of een gemeenschappelijke ambitie hebben. Dit

vereist een vroegtijdig en reëel inzicht in kansen en mogelijkheden zonder in de valkuil te stappen van een te gedetailleerd onderzoek. De quick scan in hoofdstuk 5 is hiervoor geschikt.

Figuur 2: Samenwerking tussen eigenaren in de Voorstraat in Dordrecht

Uiteraard moet vroegtijdig aandacht zijn voor bovengenoemde aspecten. Het is echter van essentieel belang hier niet in een vroeg stadium te gedetailleerd mee bezig te zijn. Investeer eerst in draagvlak voor de beoogde transfor matie, de vorming van een kopgroep van eige naren, een heldere rolverdeling en een slimme aanpak. Dan pas wordt transformatie van winkels naar woningen kansrijk. Wanneer het proces niet goed is ingericht, vervliegen de potenties Een standaardoplossing voor transformatie bestaat niet. Transformatieprocessen kenmerken zich doorgaans doordat een duidelijke probleemeigenaar of initiatiefnemer ontbreekt. Partijen kijken elkaar aan, en blijven vaak steken in oude gewoonten. In de ogen van de gemeente is vooral de markt aan zet. Eigenaren hebben soms oogkleppen op, zoeken vooral naar mogelijkheden om winkels toch weer gevuld te krijgen en bevinden zich eigenlijk op


Het belang van koplopers Bij een transformatieproces is een breed scala aan partijen betrokken. Allereerst huidige gebruikers en eigenaren, maar ook toekomsti ge, we willen immers vraaggericht ontwikke len. Ook zullen gaande het proces inhoudelijke deskundigen aangehaakt moeten worden om de bouwkundige, financiële en juridische aandachtspunten op te pakken. En niet te vergeten de gemeente en misschien wel de provincie gezien planologische verantwoordelijkheden. Veel eigenaren willen de realiteit van waarde vermindering van hun vastgoed nog niet onder ogen zien en nemen hun ‘verlies’ (nog) niet. Een verdeelde eigendomsstructuur kan ook een belangrijke belemmering vormen om winkels te transformeren naar bijvoorbeeld woningen. Een kopgroep van eigenaren is nodig die beseft dat niets doen geen optie is. Deze eigenaren moeten als ambassadeur optreden voor de vereiste (onderlinge) samen werking om tot de transformatie te komen. De rol van de gemeente Aangezien transformatie door verschillende belangen en visies vaak niet vanzelf op gang komt, kan de gemeente een rol spelen in het initiëren van de samenwerking. Door partijen bij elkaar aan tafel te zetten. Gaandeweg het

transformatieproces zal de rol zich meer gaan richten op het faciliteren van het proces. Door deskundigheid in te brengen, haar visie duide lijk uit te spreken en eventueel planologische medewerking te verlenen. Voorkomen moet worden dat eigenaren, eventueel nog zittende ondernemers en toekomstige gebruikers achterover leunen. Een actieve bijdrage van juist deze partijen (vanuit de hiervoor genoem de kopgroep) is nodig om een transformatie te laten slagen. De gemeente kan dit stimuleren door de regie op het proces op zich te nemen. De overheid kan daarnaast het tot haar beschikking staande instrumentarium (gaan) inzetten. Naast het bestemmingsplan zal de gemeente in de toekomst ook kunnen beschikken over het instrument van stedelijke herverkaveling. Stedelijke herverkaveling kan een belangrijke bijdrage leveren aan transformatie van winkels naar woningen. Voor dit instrument ontbreekt nog een wettelijke basis. Hoofdstuk 11 van het onlangs verschenen wetsvoorstel voor de Omgevingswet is daarvoor gereserveerd. Naar verwachting treedt deze wet in 2018 in werking. Met een motie heeft de Tweede Kamer de regering gevraagd om het instru ment stedelijke herverkaveling eerder wettelijk te verankeren. Daarmee is een belangrijke stap

gezet in het versneld invoeren van het instru ment stedelijke herverkaveling. De komende tijd moet leren hoe deze wettelijke regeling eruit komt te zien.

Stedelijke herverkaveling Stedelijke herverkaveling is slim omgaan met eigendom om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Eigenaren en gebruikers maken hun wensen over het gebied en het eigendom kenbaar. Vervolgens maken ze samen een gebiedsplan met als uitgangspunt dat niemand er slechter van mag worden. De kosten en financiële risico’s die horen bij grondverwerving liggen bij de partijen die voordeel van de ontwikkeling hebben. Het instrument biedt kansen om leeg staand in winkelgebieden aan te pakken door de bouwkundige structuur van panden te wijzi gen (bv. samenvoegen of juist splitsen van panden). De voordelen van stedelijke herverkaveling op een rijtje: • Gemeente (of PPS of ontwikkelaar) hoeft niet actief te verwerven; • Kostenbesparing (minder verwervingskosten en rentelasten); • Gaat speculatie tegen, meerwaarde voor gebied blijft behouden; • Snelheid (geen onteigeningsprocedure); • Mild instrument: aanspraak eigendom blijft; • Leidt eerder tot een betere beheerstructuur; • Beperkte risico’s voor gemeente die vooral als facilitator het proces ondersteunt - uitnodi gingsplanologie ten top!


Figuur 4: Herverkavelingsvoorstel Voorstraat in Dordrecht

Luchtfoto Voorstraat Dordrecht

Nieuwe pui op begane grond koppeling d.m.v. gelijke vormgeving kozijnen op begane grond

Situatie voor herverkaveling

Situatie na herverkaveling


5 Inzicht transformatiemogelijkheden in vier stappen

Het belang van een quick scan Om het transformatieproces op gang te krij gen, is het van belang om zo snel mogelijk vanuit het perspectief van mogelijke toekom stige gebruikers de potenties van zowel het gebouw als de locatie te kennen. Op basis hiervan kunnen betrokken partijen een eerste risicoafweging maken, maar vooral ook ideeën, ambities en dromen ontwikkelen. Dit levert de positieve energie die nodig is om het transfor matieproces op gang te brengen. Starten met een te uitgebreid onderzoek heeft als risico dat het momentum verloren gaat en onnodig veel tijd wordt gestoken in (deel)onderzoeken die pas later van belang blijken te zijn of zelfs over bodig zijn. Het is daarom raadzaam om een quick scan uit te voeren waarbij eerst de kwaliteiten van het gebouw en de locatie in kaart worden gebracht. Pas indien hiertoe aanleiding is worden vervolgens met dit onderzoek de juri disch planologische, programmatische en financiële mogelijkheden op hoofdlijnen verkend. De quick scan bestaat uit vier volgtij delijke stappen: Stap 1: Verkenning kwaliteiten gebouw en locatie Dit richt zich op de volgende drie schaalniveaus: • LARGE: hoe ligt het gebouw in de stad (ten

aanzien van openbaar vervoer, verkeersrou tes, etc.)? • MEDIUM: hoe ligt het gebouw in de buurt (ten aanzien van parkeermogelijkheden, groen, voorzieningen, etc.)? • SMALL: wat zijn de kwaliteiten en potenties van het gebouw (onder andere de karakteris tiek, de historie/identiteit, de flexibiliteit van het vastgoed, de oriëntatie en de buitenruimte)?

horizontaal units samenvoegen. Figuur 5 laat dit zien. Vooral in wat diepere winkelpanden zal bij transformatie daglichttoetreding een aandachtspunt zijn. Figuur 6 laat oplossings richtingen daarvoor zien. Zo kan via een koepel in het bestaande dak daglichttoetreding gerea liseerd worden. Een andere optie is om een patio/tuin te realiseren door het dak te verwijderen. Figuur 5: Ruimtelijke oplossingsrichtingen

Deze globale verkenning geeft vaak al een bruikbaar eerste inzicht of transformatie kansen heeft gezien de kwaliteiten van de locatie of niet. Het gebouw moet bij voorkeur niet te diep zijn en bruikbare gevels hebben. De mogelijkheid om een buitenruimte te realiseren moet aanwezig zijn. Bedenk dat ieder pand zijn eigen bouwkundige karakteristieken heeft die mede bepalen wat voor soort woning gereali seerd kan worden. Anders gezegd: de beuk maat en de gevelinrichting zullen de transfor matiemogelijkheden niet beperken, maar wel richting geven. De hoogte van de winkelruim ten is (bouwkundig) de enige beperkende factor. Tegelijkertijd is de hoogte vaak een belangrijke kwaliteit. Hieruit volgt dat er grofweg drie hoofdrichtin gen zijn bij transformatie: de winkelunit trans formeren naar een woning, verticaal samen voegen met een woning daarboven of

bestaande situatie gevel

winkel vervangen door woning verticaal samenvoegen

horizontaal samenvoegen

Figuur 6: Oplossingsrichtingen

bestaande situatie doorsnede

daklicht

Niet alleen de bouwkundige kwaliteiten zijn van belang. Om te bepalen welk woonmilieu gerealiseerd kan worden en welke doelgroepen mogelijkerwijs interesse kunnen hebben zijn de ligging en de omgeving ook van groot belang. Is het een solitair pand in een wijk of nabij het centrum? Gaat om het om een woonwinkel complex of is het een individueel pand? De

patio

potentie van de locatie bepaalt uiteindelijk welke ingrepen te rechtvaardigen zijn. Denk in dat kader ook weer aan de eerder genoemde pakhuizen. Door de ligging (bijvoorbeeld centrumlocatie) en het karakter (historische uitstraling) zijn ze zo gewild dat forse investe ringen niet geschuwd worden om ze als woning geschikt te maken/houden.


Praktijkvoorbeelden De hiervoor beschreven verkenning is toege past op een aantal cases in de stadsregio. Gebouwen en/of complexen waar de lokale overheid mogelijkheden voor transformatie ziet, te weten: • De Mathenesserweg nummer 83 - 85 in Rotterdam. Dit pand maakt onderdeel uit van een winkelplint aan een drukke stads straat met woningen erboven. In de plint zijn zowel woningen, winkels, horeca als andere bedrijven aanwezig. Het complex is voor de oorlog gebouwd (interbellum) en heeft een karakteristieke uitstraling. In de straat is sprake van versnipperd eigendom, het pand zelf is in eigendom van een particuliere belegger. • Aan de Reigerstraat in Maassluis bevindt zich een complex met winkels in de plint en woningen daarboven. Het complex is in een rustige woonwijk gelegen. Dit naoorlogse wederopbouw complex heeft weinig karak teristiek. Het complex is in handen van verschillende eigenaren. Een van de eigena ren is Lidl die de supermarkt die hier geves tigd was, heeft verplaatst naar een winkel cluster elders in Maassluis. • Aan de Oranjestraat in Schiedam bevindt zich een karakteristiek complex (naoorlogs, wederopbouw architectuur) met winkelruim ten in de plint en daarboven woningen. De straat is een aanrijroute naar het centrum. In

de straat zijn verschillende complexen (met leegstand) aanwezig. De winkelunits en woningen zijn in handen van particulieren. Binnen alle cases zijn er mogelijkheden om de winkels te transformeren naar woningen. In het kader van de studie zijn verschillende scenario’s per casus uitgewerkt. Een uitgebrei dere beschrijving en toelichting op de cases is opgenomen als bijlage. Stap 2: Ruimtelijk planologische verkenning Op het moment dat een transformatie haal baar lijkt, is het verstandig te bekijken of dit ook past (of zou kunnen passen) in de gelden de kaders. Doorgaans zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden. Dit heeft conse quenties voor het proces. Om de bestemming van een pand te veranderen, moet immers een procedure doorlopen worden. Onder kaders verstaan we ook de ambities die een gemeente heeft met betreffende locatie, de omgeving van de locatie en mogelijk de locatie zelf. Deze zijn vaak vastgelegd in het gemeentelijk beleid (economisch beleid, de woonvisie, et cetera) en stedenbouwkundige plannen voor het gebied. Daarnaast zijn er normen voor parkeer ruimte, geluidsbelasting en externe veiligheid die van belang kunnen zijn. En ook landelijke weten regelgeving zoals het bouwbesluit is relevant. Al deze aspecten moeten onderzocht

en meegewogen worden. Welke dat zijn, zal per gebied en initiatief verschillen. Ook kan het gewicht dat aan deze aspecten moet worden toegekend per gebied en initiatief verschillen. Bijvoorbeeld omdat het te transformeren gebouw een katalysator is voor de gewenste gebiedsontwikkeling. Of omdat de transforma tie bijdraagt aan ambities in economisch (terugdringen leegstand), sociaal en maat schappelijk (meer passende huisvesting voor kwetsbare groepen) opzicht. Transformatie in Brielle Ook vestingstad Brielle heeft te maken met de dynamiek in de detailhandel en er zijn panden beschikbaar. Vanwege het karakter van de binnenstad transformeert een deel van de binnenstad al als vanzelf tot woning. De fraaie historische panden zijn daarnaast dusdanig flexibel, dat winkels door bewoners ook rede lijk eenvoudig om te bouwen zijn. Het histori sche karakter van een vestingstad brengt ook beperkingen met zich mee. Bijvoorbeeld voor een supermarkt die eigenlijk te klein is naar moderne maatstaven. Deze supermarkt mag nu verplaatst worden uit de binnenstad. De provincie heeft daarvoor als voorwaarde meegegeven dat actief moet worden ingezet op transformatie van winkels naar wonen. De gemeente biedt daarvoor in haar bestem mingsplan de ruimte voor wonen en spreekt zich beleidsmatig uit voor het clusteren van de

winkels in een ruimtelijk aangeduid concentra tiegebied. Naar verloop van tijd zal met de actualisatie van het bestemmingsplan de planologische ruimte voor winkels buiten dit concentratiegebied worden teruggebracht. Stap 3: Programmatische verkenning Pas wanneer er beleidsmatige ruimte is of kan worden gecreëerd voor transformatie, is het zinvol de mogelijkheden verder te concretise ren. Wie gaan er na de transformatie in het pand wonen? Welke mogelijkheden biedt de lokale/regionale woningmarkt? Welke wensen en eisen hebben de onderscheiden doelgroe pen? Kunnen we toekomstige gebruikers een actieve rol geven in het proces naast de koplopers? Stap 4: Financiële verkenning De laatste fase richt zich op het verkennen van de financiële haalbaarheid. Doorslaggevende factoren in het onderzoek zijn de koopprijs van het gebouw (na afwaardering als winkel), de markt- of huurwaarde van de woningen en natuurlijk ook de omvang van de benodigde investering per woning. Na dit onderzoek is er voldoende duidelijkheid om afgewogen tot een go/no go besluit te komen. Om daarna bij positieve besluitvor ming verder van grof naar fijn de plannen uit te werken.


6 Conclusies en lessen

Standaardoplossingen bestaan niet, wel zijn er verschillende typen transformaties Standaardoplossingen bestaan niet. Wel zijn er een aantal typen transformaties te onderschei den. Individuele panden vragen om een andere benadering dan complexen. Individuele panden vinden we vaak in het centrum en in negentiende of begin twintigste-eeuwse wijken. Transformatie gaat daar vaak ‘als van zelf’, vanwege de karakteristieke panden en ligging. Dit blijkt bijvoorbeeld in Brielle. Bijkomend voordeel is de eigendomssituatie; er is sprake van één eigenaar en dus ook één aanspreekpunt. Wanneer individuele panden aaneengesloten een winkelstraat vormen, is de gehele winkelplint in relatie tot de bovengele gen woningen onderwerp van onderzoek. Bij architectonisch karakteristieke voor- en naoor logse complexen is transformatie vaak kansrij ker dan bij de generieke naoorlogse winkel strips. Denk bijvoorbeeld aan de Oranjestraat in Schiedam versus de Reigerstraat in Maassluis. Dit geldt in zekere mate ook voor de aanloopstraten. Gemengde straten bieden meer mogelijkheden dan monofunctionele straten. Vaak is in gemengde straten ook al een ontwikkeling zichtbaar waarbij de winkelfunc tie langzaam maar zeker opgevolgd wordt door dienstverlening en wonen. Zoals aan de Mathenesserweg in Rotterdam. Bij monofunc tionele solitaire complexen (geen

praktijkcases) is transformatie naar wonen een lastige operatie. Sloop om ruimte te maken voor een nieuwe stedenbouwkundige invulling is daar een serieuze optie wanneer economisch perspectief voor winkels ontbreekt. Voordeel van deze complexen is dat het eigendom vaak in één hand is. Hoewel een succesvolle transformatie steeds weer maatwerk is, kunnen we toch enkele succesfactoren onderscheiden, die we vereen voudigd in onderstaand schema hebben weergeven: Locatie

centrum + buitenwijk -

Winkelstraattype

woon-/winkelstraat + winkel straat -

Type gebouw

individueel pand + complex -

Architectonisch/ historisch

karakteristiek + generiek -

Bouwmethodiek

flexibel + niet-flexibel -

Eigendom

1 eigenaar + meerdere eigenaren -

Maar succesfactoren zeggen niet alles over een succesvolle transformatie, want waar een wil is - en een ondernemersdroom - is een weg. Dus woonruimte maken in leegstaande winkel ruime kan altijd, maar stimulerende en remmende factoren en de kosten-kwaliteits verhouding bepalen het succes.

Overige lessen Uit de studie volgen aanvullend de volgende lessen voor het transformatieproces: • Focus op kansen. Vaak wordt winkelleeg stand gezien als een probleem. Terwijl beschikbare panden juist talloze mogelijkhe den bieden. Het in beeld brengen en benut ten daarvan vereist een positieve houding; denk in kansen. Kansen voor transformatie ontstaan vaak als de focus van het pand wordt verbreed naar de omgeving, het gebied. Via een quick scan worden die in beeld gebracht. De kern van deze quick scan is dat er eerst gekeken wordt naar de poten ties, en pas daarna naar randvoorwaarden (van grof naar fijn). • De traditionele aanpak werkt niet. Het rela tief nieuwe vraagstuk van transformatie van winkelpanden vraagt om nieuwe werkwijzen en instrumenten. Zo kan bijvoorbeeld stede lijke herverkaveling bij verdeeld eigendom een behulpzaam instrument zijn om het beoogde transformatieproces vorm te geven. Of denk aan crowdbuilding waarbij potenti ële eindgebruikers vroegtijdig in de planvor ming worden betrokken om met elkaar hun eigen droomwoning voor een leegstaand gebouw ontwikkelen. • Formeer een kopgroep. Een kopgroep van eigenaren is nodig die beseft dat niets doen geen optie is. Deze eigenaren moeten als ambassadeur optreden voor de vereiste

(onderlinge) samenwerking om tot de trans formatie te komen. • Kijk naar de wensen van opkomende doelgroepen. Woonwensen zijn aan verandering onderhevig. Denk aan de groeiende groep ZZP-ers die wonen en werken vaak in één pand combineren. Of ouderen die op zoek zijn naar toegankelijke woningen met een entree op begane grond, zodat zij in hun eigen huis en wijk kunnen blijven wonen. Er is een nieuwe groep, de stadsgezinnen, die bewust in het centrum wil wonen, ook als er kinderen komen. Centrumgebieden hebben als pre de nabijheid tot stedelijke voorzienin gen. In woonwijken zijn ouderen, grote gezinnen en starters die de wijk willen blijven wonen potentiële gebruikers. • Bouwkundig zijn er nauwelijks beperkingen. Winkels zijn in vergelijking met standaardwo ningen vaak hoger, breder en dieper. Dit biedt volop kansen om een bijzonder woon milieu te realiseren. Met de nodige creativi teit is er bouwkundig het nodige mogelijk om de benodigde privacy en buitenruimte te realiseren. Soms is sloop noodzakelijk om de gewenste buitenruimte en daglichttoetreding te realiseren. • De gemeente regisseert, initieert en faciliteert. Transformatie komt niet als vanzelf tot stand. Vaak zijn er veel partijen, met verschil lende belangen en verschillende beelden over het perspectief van gebieden. Partijen weten


elkaar niet als vanzelf te vinden. De gemeen te kan het transformatieproces op gang brengen. Bijvoorbeeld door partijen bij elkaar te roepen en de heldere kaders te scheppen voor wat wel en niet kan. Of door aan te geven welke functies toekomstperspectief hebben, en te vertalen in planologische kaders (door wonen op begane grond toe te staan). Hiervoor is het nodig om met betrok kenen de potenties en mogelijk toekomstig perspectief te verkennen.


Bijlage 1 Mathenesserweg 83 - 85 Rotterdam

Gebouwtypologie:

individueel pand (winkelplint, wonen erboven)

Locatie:

stadsstraat

Winkelstraattypologie:

woon-winkel gemengd

Bouwperiode:

vooroorlogs (interbellum)

Architectuurhistorische waarde:

karakteristiek

Eigendom:

particuliere eigenaar

Woonmilieu:

levendig stedelijk

Omschrijving Aan de Mathenesserweg in Rotterdam bevindt zich een complex met winkels/woningen op begane grond en daarboven woningen. Het is gebouwd aan het begin van de twintigste eeuw (1900-1930) in Delfshaven. Dit is een voormalige probleemwijk, maar is nu behoor lijk in opkomst als woonwijk. De gemeente heeft in haar beleid aangegeven dat deze straat zal moeten transformeren. Als winkelstraat heeft het onvoldoende economisch perspec tief. Het gebouw is onderdeel van een gesloten bouwblok. Midden in het bouwblok zijn de tuinen van de woningen gelegen. Het gebouw bestaat uit een hoge winkelplint met vier lagen wonen erboven. Het is een karakteristiek gebouw (architect Van der Vlugt) en is noord west georiënteerd. Het heeft een groen binnenterrein, maar de buren (kinderdagver blijf) hebben een uitbouw in de tuin. Voor de deur zijn parkeerplaatsen gelegen. Het gebouw is geschikt om (net als elders in de straat op begane grond) woningen te realiseren. Interessant zijn de mogelijkheden om horizon taal en verticaal verdiepingen samen te voegen.


LARGE het niveau van de stad Ligging binnen Rotterdam

Ligging in Delfshaven


Gewenste winkelstructuur Delfshaven

Perspectief winkelgebied


MEDIUM het niveau van de wijk/buurt


Mathenesserweg

Luchtfoto en straatbeeld Mathenesserweg

Blok Mathenesserweg 83-85


SMALL het niveau van het gebouw Winkelruimten nog in gebruik als winkel

Leegstaande winkelruimten


SMALL het niveau van het gebouw


Bouwkundige aspecten • niet vrij indeelbare begane grond, (wel samen te voegen met buurpand) • verdiepingsvloeren/dak hout • diepte 12.50 m, kavel +/- 25 m • hoge begane grond • kelder onder achtergedeelte • voorgevel glazen pui • smalle beuk 3.50 - 5.25


Mogelijke ingrepen gebouw: • horizontaal samenvoegen 83-85, totaal 125 m2 • verticaal samenvoegen met eerste verdieping totaal 125 m2 Begane grond, dubbele brede woning met patio/tuin


Maisonnette woning


Bijlage 2 Reigerstraat 407-414, Maassluis

Omschrijving Aan de Reigerstraat bevindt zich een buurt winkelcentrum met een voormalige super markt en enkele speciaalzaken. Het complex is gesitueerd in de naoorlogse Vogelbuurt, midden in een rustige woonbuurt en nabij het park aan het Lepelaarplantsoen. Het is gunstig gelegen op loopafstand van openbaar vervoer (bus, trein). Het complex heeft een hoge winkelplint met twee lagen wonen erboven. Het is geen karakteristiek gebouw en zuidoost georiënteerd. Aan de achterzijde bevinden zich garageboxen. Aan de voorzijde en de directe omgeving zijn verschillende parkeerplaatsen gelegen. De plint is ontwikkeld als winkelruim te, de units zijn vrij diep. Een optie is om de garages te verwijderen en de Kievietstraat opnieuw in te richten om een kwaliteitsimpuls te realiseren.

Gebouwtypologie:

complex (winkelplint, wonen erboven)

Locatie:

buitenwijk


woon-winkel gemengd

Bouwperiode:

naoorlogs (wederopbouw)


niet-karakteristiek

Eigendom:

meerdere particuliere eigenaren

Woonmilieu:

compact suburbaan


LARGE1het niveau van de stad


Reigerstr

Koningsh

Centrum


MEDIUM het niveau van de wijk/buurt Voorzijde complex Reigerstraat

Achterzijde complex Reigerstraat


SMALL het niveau van het gebouw Vogelvlucht complex achterzijde

Voorzijde1

Achterzijde


SMALL het niveau van het gebouw Plattegrond winkelruimten

Voorgevel

Doorsnede winkelruimten

Achtergevel

Bouwkundige aspecten • niet vrij indeelbare begane grond, wel samen te voegen • begane grondvloer beton • verdiepingsvloeren/dak hout • diepte 21.50 m, kavel +/- 24 m

• hoge begane grond 3.20 m vrije hoogte • hoge kelder 2.50 m vrije hoogte • voorgevel puivulling, achtergevel baksteeninvulling • smalle beuken 6.00 m


Mogelijke ingrepen gebouw: • uitbouw slopen • horizontaal samenvoegen • patio maken (gat in dak)

Doorsnede sloop t.b.v. patio

Sloop t.b.v patio’s of sloop uitbouw achterzijde voor voldoende lichttoetreding en realiseren tuin

Realiseren patiowoningen


Doorsnede sloop t.b.v. tuinwoning

Realiseren tuinwoningen


Patio appartement (zorgbehoevende, senioren en/of starters) -/+ 115

GBO

Begane grond woning met patio


Groot tuinappartement (zorg / senioren / grootgezin / zzp’er) met grote tuin -/+ 140 m 2 GBO

Klein tuinappartement (zorg / senioren / starter) met tuin -/+ 90 m 2 GBO

Begane grond, dubbele brede woning met patio/tuin


Potentie wonen in voormalige winkelplint

Potentie op een grotere schaal

Reigerstraat na transformatie naar woningen met tuin

Reigerstraat en Kieivietstraat na transformatie

Huidige situatie Reigerstraat

Huidige situatie winkelcomplex


Bijlage 3 Oranjestraat 1-21, Schiedam

Gebouwtypologie:

complex (winkelplint, wonen erboven)

Locatie:

aanrijroute naar het centrum


winkelstraat

Bouwperiode:

naoorlogs (wederopbouw)


karakteristiek

Eigendom:

meerdere particuliere eigenaren

Woonmilieu:

levendig stedelijk

Omschrijving De Oranjestraat is gelegen op loopafstand van het historische centrum van Schiedam. Het gebied maakt onderdeel uit van de (historische) plantage en bevindt zich aan een doorgaande weg Rotterdam - Vlaardingen. Ooit werd hier de allereerste Albert Heijn supermarkt gevestigd. Het is een belangrijke aanvoerroute naar het centrum. Maar deze goede bereikbaarheid is voor winkeliers onvoldoende reden om zich hier te vestigen. Economisch perspectief voor winkels op deze plek ontbreekt. Het gebouw ligt aan het water en om de hoek aan de Lange Nieuwstraat ligt het oudste stadspark van Nederland (Zocher 1767). Via het openbaar vervoer is het gebouw goed bereikbaar. Diverse buslijnen doorkruisen het gebied. Op afstand zijn parkeervoorzieningen aanwezig. Het gebouw is een karakteristiek bakstenen pand, heeft een mooie geleding van bouw massa’s en is zuidoost georiënteerd (achterzijde zon). Het heeft een onduidelijk achterterrein (expeditiecentrum Post) en geen parkeerplaat sen voor de deur. Door dit terrein in de trans formatie te betrekken, kan het perspectief als woongebied sterk verbeterd worden.


LARGE1het niveau van de stad Historisch centrum Schiedam

Oranjestraat nabij centrum

Bereikbaarheid en ligging Schiedam

Leegstaande winkels Oranjestraat


MEDIUM het niveau van de wijk/buurt Huidige Oranjestraat


Historische Plantage buurt

Lange Nieuwstraat

Nieuwe Haven


SMALL het niveau van het gebouw Gevel Lange Nieuwstraat Gevel Oranjestraat

Gevel Nieuwe Haven

Achter terrein post expeditie


SMALL het niveau van het gebouw Doorsnede winkels en woningen Plattegrond winkelruimten

Voorgevel

Bouwkundige aspecten • niet vrij indeelbare begane grond, wel samen te voegen • begane grondvloer beton • verdiepingsvloeren hout • diepte 17.00 m, kavel +/- 19.00 m • hoge begane grond 2.50 m vrije hoogte • hoge kelder 2.50 m vrije hoogte • glazen voorgevel, achtergevel puivulling • brede beuken


Mogelijke ingrepen gebouw: • uitbouw slopen • horizontaal samenvoegen • verticaal samenvoegen Sloop uitbouw achterzijde voor voldoende lichttoetreding en realiseren tuin, units horizon taal samenvoegen

Begane grond ruimte verbinden met 1e verdieping


Klein appartement(zorgbehoevende en/of starter) met tuin -/+ 70 m 2 GBO

Begane grond woning met patio/tuin


Groot appartement (zorg / senioren / stadsgezin / zzp’er) met grote tuin -/+ 140 m2 GBO

Begane grond, dubbele brede woning met patio/tuin


Grote maisonnette (stadsgezin) -/+ 140 m 2 GBO

Maisonnette woning


Potentie wonen in voormalige winkelplint Huidige situatie Oranjestraat

Oranjestraat na transformatie en nieuwe inrichting straat


Potentie op een grotere schaal: Het hele gebouw zorggebouw: • galerijen ophogen • lift bij plaatsen

Blok Oranjestraat na transformatie

Het hele blok ontwikkelen: • Post expeditie slopen • Het hele blok ontwikkelen • koopappartementen aan het water • deels zorgvoorzieningen in de winkelplint • Gebouw Lange Nieuwstraat mee ontwikkelen • Binnenterrein mee ontwikkelen • Parkeren mogelijk onder de grond (binnenterrein)


Uitgave stadsregio Rotterdam Januari 2015


stadsregio Rotterdam

Telefoon 010 - 267 23 89

Meent 106, Minervahuis 1 Fax 010 - 267 16 60 Postbus 21051

Mail [email protected]

3001 AB Rotterdam

Internet www.stadsregio.info


Nieuwe woonmilieus in leegstaande winkelgebieden

Recommend Documents