Detailhandelsmonitor Den Haag 2013: de kracht van de Haagse winkelgebieden

Detailhandelsmonitor Den Haag 2013: de kracht van de Haagse winkelgebieden Hoofdrapport

31 januari 2014

Eindrapport (definitief)

Status: Eindrapport (definitief) Datum: 31 januari 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Gijs Foeken Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Toine Hooft, [email protected]

In opdracht van:

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2012.A.590 Referentie: 2012.A.590 Den Haag, Detailhandelsmonitor 2013

pagina 2

Inhoudsopgave

Pagina

1

Inleiding en samenvatting

4

Kenschets Haagse winkelstructuur

8

1.1 Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur 1.2 Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel 1.3 Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen 1.4 Perspectief Haagse detailhandel gunstig 1.5 Trends, ontwikkelingen en planvoorraad 2

Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013

20

2.1 Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk 2.2 Methodiek Detailhandelsmonitor 2.3 De ranglijst 2013 3

De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt

33

3.1 Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur 3.2 De nieuwe Hoofdwinkelstructuur van Den Haag 4

Conclusies en (beleids)aanbevelingen

42

4.1 Gerichte versterking Hoofdwinkelstructuur 4.2 Samen investeren loont! Bijlage 1 Geïnterviewde personen en leden projectteam

pagina 3

48

Inleiding en samenvatting Detailhandelsmonitor Den Haag 2013: de kracht van de Haagse winkelgebieden Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland zijn. Om deze ambitie kracht bij te zetten voert de gemeente sinds 2005 een proactief detailhandelsbeleid. In 2006 is voor het eerst de detailhandelsmonitor uitgevoerd. Hierin zijn alle Haagse winkelgebieden onderling vergeleken op 40 aspecten op het gebied van a) basiskwaliteit en b) economisch functioneren. De monitor wordt periodiek herhaald; in 2009 en nu in 2013. Hierdoor is het mogelijk de winkelgebieden niet alleen onderling, maar ook in de tijd te vergelijken. In de continue cyclus van het Haagse detailhandelsbeleid, waaronder ook de detailhandelsnota en het ‘Actieprogramma Den Haag Winkelstad’ vallen, is de detailhandelsmonitor een onmisbaar ijkmoment en sturingsinstrument. Door ontwikkelingen tijdig te signaleren en te duiden, kan de gemeente waar nodig bijsturen en anders prioriteren.

De tijden zijn veranderd De landelijke detailhandelssector is aan belangrijke ontwikkelingen onderhevig. Daarbij zijn drie dominante trends te onderscheiden, welke grotendeels hun intrede hebben gedaan na de laatste Detailhandelsmonitor in 2009. Sinds 2009 heeft de economische crisis zich in alle hevigheid geopenbaard. De detailhandel verkeert in zwaar weer: de bestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Na enkele zeer moeilijke jaren gloort er voorzichtig hoop aan de horizon; het dalende consumentenvertrouwen lijkt een halt te zijn toegeroepen en toont eind 2013 de eerste tekenen van een voorzichtig herstel. De Rabobank voorziet echter tot 2020 geen stijging van de particuliere consumptie als gevolg van aanhoudende bezuinigingen, de onzekere economische situatie en pensioenen, en te hoge particuliere schulden (thema-update detailhandel, december 2013). Er is meer aan de hand dan een lange periode van laagconjunctuur. Er is namelijk een revolutie in de detailhandelswereld gaande. Internetwinkelen, in 2009 nog een betrekkelijk beperkt fenomeen, neemt inmiddels 10% van de non-food bestedingen in. Experts verwachten een verdere groei naar 20 à 30%. Daarnaast staat Nederland aan de vooravond van een demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), verkleuring, vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze bevolkingsgroepen is lager dan die van een traditioneel huishouden. Ook Den Haag ziet zich in meer of mindere mate geconfronteerd met bovenstaande ontwikkelingen. De nieuwe realiteit noopt de gemeente, als regisseur van de winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes en een strakke ruimtelijke regie.

pagina 4

Uitkomsten ‘in een notendop’ 











Samengevat komen we op basis van de laatste meting tot de volgende conclusies: Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel, verdeeld over circa 3.300 winkels. Opmerkelijk feit: het winkelareaal is ten opzichte van 2009 licht gedaald, tegen de landelijke trend in. Van een trendbreuk is echter nog geen sprake. New Babylon is in december 2013, na de meting, officieel geopend. Er staan in de binnenstad nog vier majeure projecten op stapel, met een totale toevoeging van circa 25.000 m² winkelvloeroppervlak. Den Haag kent (gerelateerd aan het aantal inwoners) een grote binnenstad, veel wijkwinkelcentra en veel stedelijke winkelstraten. Buurtwinkelcentra en stadsdeelcentra zijn ondervertegenwoordigd. De detailhandel is goed voor ruim 21.000 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds 2000 met 9% gestegen. De detailhandel ontpopt zich ondanks de economische crisis steeds meer van een verzorgende naar een stuwende sector van de Haagse economie. Het draagvlak voor winkels is groot en groeiende. Den Haag passeerde in 2012 de magische grens van 500.000 inwoners. Net als in de andere grote steden is de bevolking in Den Haag nog relatief jong, weinig vergrijsd, internationaal (bijna de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst) en vaak een eenpersoonshuishouden (ook bijna de helft). Naast de half miljoen inwoners is er aanzienlijk extra bestedingspotentieel van expats (inmiddels zo’n 40.000), regioconsumenten, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen. De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. In de afgelopen vier jaar is de basiskwaliteit wat gezakt van 102 naar 101. Vooral het functioneren staat onder druk. De index daalde van 100 naar 93. In de achterliggende periode 20092013 zijn de winkelhuren in Den Haag met 4,3% gedaald. De leegstand in de winkelgebieden binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur nam toe van 9,5% (6,5%) 1 naar 13,1% (9,1%) . Tegen de landelijke trend in nam de leegstand in 2013 overigens af. De leegstand in Den Haag manifesteert zich hoofdzakelijk in de Megastores, waar momenteel circa een derde van het totale oppervlakte leeg staat. Een aanstaande herontwikkeling en herbestemming van het winkelcentrum leidt tot een daling van de leegstand daar. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan landelijk, maar nog altijd hoger dan bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht. Het bestrijden of, nog beter, voorkomen van leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur blijft daarom een belangrijk aandachtspunt. Prioriteit heeft het de winkelfunctie in de Hoofdwinkelstrcutuur te waarborgen. Buiten de Hoofdwinkelstructuur is transformatie naar niet-detailhandelsfuncties gewenst. In vergelijking met de rest van het land staat Den Haag er (nog) relatief goed voor. Het draagvlak en de werkgelegenheid groeit. De vloerproductiviteit is bovengemiddeld. In tegenstelling tot de rest van de provincie Zuid-Holland zijn er in Den Haag (en regio) nog ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel. De Haagse binnenstad heeft zich tegen de stroom in positief ontwikkeld. Alle inspanningen van ondernemers, eigenaren, winkeliersverenigingen en gemeente van de voorbije jaren werpen hun vruchten af. Een erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar Beste Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013). De dynamiek concentreert zich rondom de Grote Markstraat. Hier zijn vier grootschalige projecten in aanbouw. Gelijktijdig ondergaat het gebied een gedaanteverandering. 1

De percentages tussen haakjes betreft gecorrigeerde leegstand; buiten de haakjes is ongecorrigeerd. Zie voor een nadere toelichting het kader op pagina 20.

pagina 5



Hoogstraat/Noordeinde is in 2013 doorgestoten tot de eerste plaats op de ranglijst, voor het eerst in drie metingen. De Savornin Lohmanplein (in 2009 nog op de eerste plaats) en Leyenburg (in 2009 eveneens derde) volgen. Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013

De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009

Bron: Bureau Stedelijke Planning





Er zijn grote verschillen tussen succesvolle en zwakkere winkelgebieden. Er tekent zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013) hoog eindigen op de ranglijsten. Van de top 15 van dit jaar behaalden er 14 de voorgaande twee edities ook een top 20 notering. Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden, worden de verschillen groter. De afstand in huurniveaus, leegstand en kwaliteit tussen sterke en zwakke delen neemt jaar in jaar uit toe. Ter illustratie: vijf winkelgebieden in de binnenstad van Den Haag staan in de top 10, zeven bivakkeren in de lagere regionen. Bij de toppers blijven huren op peil, beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand en is de interesse van (inter)nationale retailers groot. In de lagere regionen is het precies omgekeerd.

Beleidsaanbevelingen ‘in een notendop’ 



De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. Bestemmingsverruiming is een geijkt instrument. Daarmee treedt geleidelijke verkleuring op naar andere functies als dienstverlening, andere bedrijvigheid en wonen. Naast de restrictieve lijn ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de winkelgebieden is ook de Hoofdwinkelstructuur zelf nog eens kritisch tegen het licht gehouden. De (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur van Den Haag telt 68 winkelgebieden. Ten opzichte van 2009 zijn er acht winkelgebieden afgevallen. Zes zijn er bijgekomen, te weten: New Babylon, Dr. Lelykade, Valkenboslaan, Neherkade/Laakweg en de treinstations Centraal Station en Hollands Spoor. Zes winkelgebieden zijn opgedeeld in een kerngebied en een rek- en krimpflank (niet behorende tot de Hoofdwinkelstructuur). Door minder gebieden aan te merken tot de Hoofdwinkelstructuur ontstaat een nog meer robuuste structuur.

pagina 6







Den Haag heeft weinig invloed op zaken die landelijk spelen als de laagconjunctuur of internetwinkelen. De gemeente kan echter wel sturen met haar detailhandelsbeleid, als ook maatwerkoplossingen initiëren, stimuleren en faciliteren. De beschikbare middelen en mankracht kunnen het best worden ingezet voor: ‐ Overkoepelende maatregelen waar de gehele Haagse winkelstructuur van profiteert. Denk hierbij aan initiatieven als het Haags Retailpunt, Smart Shopping en actieve acquisitie van (inter)nationale winkelketens en local heroes. Ook parkeren en bereikbaarheid is een thema. ‐ Gerichte ondersteuning van individuele winkelgebieden, zijnde a) de zogenaamde ‘parels’ die bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad, b) de stedelijke winkelstraten die een steun in de rug goed kunnen gebruiken en c) de wijkverzorgende winkelcentra die er niet al te florissant voor staan, maar wel van belang zijn voor de lokale verzorgingsstructuur. Het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen vergt een vereende krachtsinspanning van ondernemers(verenigingen), eigenaren en gemeente. Het primaat ligt bij de (ondernemers)verenigingen. BedrijvenInvesteringsZones (BIZ) vormen een goed vehikel. Den Haag is landelijk koploper op het gebied van de inzet van BIZ voor winkelgebieden. De gemeente telt 19 BIZ winkelgebieden. De rol van de gemeente is voorwaardenscheppend, faciliterend en toetsend, daar waar mogelijk en gewenst initiërend en stimulerend. Een initiatief als het Haags Retailpunt, een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse winkeliersverenigingen, valt te prijzen. Samen investeren loont!

Leeswijzer







 

Dit hoofdrapport bevat de belangrijkste uitkomsten van de monitor en kent de volgende opbouw: Een kenschets van de Haagse winkelstructuur (hoofdstuk 1). Hoe ziet de detailhandel in Den Haag er momenteel uit en hoe valt deze te typeren in vergelijking met andere grote steden en de rest van het land? De uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 (hoofdstuk 2). Wat zijn de belangrijkste en meest opmerkelijke uitkomsten? Wat zijn de toppers en achterblijvers, stijgers en dalers in 2013? De conclusies en (beleids)aanbevelingen (hoofdstuk 3). Naast dit hoofdrapport zijn separaat beschikbaar: Factsheets met de uitkomsten van alle winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur en de acht stadsdelen; Een (aangepast) draaiboek.

pagina 7

1

Kenschets Haagse winkelstructuur In dit eerste hoofdstuk is een kenschets van de Haagse winkelstructuur gegeven. Den Haag is vergeleken met andere grote steden en landelijke kengetallen. Aan bod komen de ontwikkeling en samenstelling van het Haagse winkelareaal en ontwikkelingen buiten de Hoofdwinkelstructuur (paragraaf 1.1), de economische en maatschappelijke betekenis (1.2), het draagvlak (1.3), het perspectief (1.4) en de trends en planvoorraad (1.5).

1.1

Ontwikkeling en samenstelling van de Haagse winkelstructuur Ontwikkeling winkelareaal Den Haag beschikt anno 2013 over ongeveer 613.000 m² winkelvloeroppervlak (wvo) aan detailhandel in gebruik, verdeeld over een kleine 3.300 winkels. Het winkelareaal is ten opzichte van 2009 licht gedaald, toen telde Den Haag nog 637.000 m² wvo aan detailhandel. Hierin wijkt Den Haag opmerkelijk genoeg af van zowel het landelijke beeld als het beeld in de andere drie grote steden. Hier is het aantal in gebruik zijnde winkelmeters toegenomen. De afgelopen vier jaar zijn er geen nieuwe winkelconcentraties toegevoegd en de leegstand is opgelopen (zie ook paragraaf 2.1). Van een trendbreuk lijkt echter nog geen sprake: er staan majeure projecten op de stapel in Den Haag (zie hiervoor kopje ontwikkelingen en plannen). Het aantal winkelunits nam aanzienlijk af ten opzichte van de ruim 3.500 vestigingen in 2009. De landelijke trend van schaalvergroting in de detailhandel is eveneens zichtbaar in Den Haag: het aantal winkels daalt harder dan het aantal winkelmeters. In lijn met deze ontwikkeling is ook de winkeldichtheid in Den Haag sinds 2009 afgenomen van 1,3 naar 1,2 m² wvo aan detailhandel per inwoner. De bevolking groeide in dezelfde periode immers van circa 482.000 naar 506.000. Binnen de andere drie grote steden daalde alleen in Rotterdam de winkeldichtheid als gevolg van een groeiende bevolking. In Amsterdam, Utrecht en Nederland als geheel groeide het aantal winkelmeters mee met de bevolking. De winkeldichtheid in Den Haag is beduidend lager dan landelijk (1,7), en ook lager dan in de andere grote steden (hier ligt de winkeldichtheid tussen de 1,3 en 1,4). De lage winkeldichtheid heeft te maken met diverse factoren. Den Haag heeft door de ligging aan zee als het ware een ‘half achterland’, waardoor te toevloeiing per definitie beperkt(er) is dan in meer centraal gelegen steden. Daarnaast liggen net buiten de gemeentegrenzen enkele, vrij 2 krachtige regionale centra die het potentieel afromen , zoals In de Bogaard (53.500 m² wvo), Leidsenhage (43.000 m² wvo) en Zoetermeer Stadshart (42.500 m² wvo). Tot slot zijn de fysieke mogelijkheden in het grootstedelijk gebied beperkt(er) dan in meer suburbane of landelijke gemeenten. De lage winkeldichtheid is op zich gunstig. De detailhandel in Den Haag en Haaglanden functioneert gemiddeld genomen iets beter

2

Deze centra beperken de toevloeiing vanuit de regio naar Haagse winkelgebieden. Daarnaast vormen ze voor sommige Haagse consumenten, zeker voor de consumenten die aan de oostelijke grens van Den Haag wonen, een aantrekkelijk alternatief.

pagina 8

dan landelijk. In tegenstelling tot de rest van de provincie zijn er nog 3 ontwikkelingsmogelijkheden in plaats en regio .

Samenstelling winkelareaal Net als in 2009 is de Haagse binnenstad, gerekend naar het aantal winkels, de tweede binnenstad van Nederland en naar winkelvloeroppervlak de derde. Gerelateerd aan het aantal inwoners beschikt Den Haag over relatief veel wijkcentra. Ook het aantal binnenstedelijke winkelstraten is hoog. Daartegenover beschikt Den Haag over relatief weinig buurtwinkelcentra en stadsdeelcentra. De verklaring voor het geringe aandeel buurtwinkelcentra ligt in het feit dat de gemeente actief inzet op het saneren van noodlijdende winkelstrips en het versterken van de meest kansrijke centra. Het geringe aandeel van de stadsdeelcentra heeft te maken met de positie van Rijswijk-In de Bogaard en Leidschendam-Leidsenhage. Beide stadsdeelcentra liggen net buiten de gemeentegrenzen en trekken de nodige koopkracht naar zich toe, zowel vanuit Haag als van regioconsumenten. Uit onderstaande tabel blijkt dat in vergelijking met de andere drie grote steden Den Haag net als Amsterdam gemiddeld genomen over kleine winkelunits beschikt. Tabel 1 Gemiddelde winkelgrootte naar winkelgebiedstype, G4 Winkelgebied

Amsterdam

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Gemiddeld

Binnenstad

126

255

198

196

172

Binnenst. winkelstr.

118

126

117

119

120

Buurtcentrum

109

190

196

187

165

Stadsdeelcentrum

225

320

175

240

240

Wijkcentrum groot

120

150

132

193

138

Wijkcentrum klein

151

162

168

184

163

Totaal winkelgeb.

131

178

154

186

154

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013

Verspreide bewinkeling Niet alle winkels zijn onderdeel van een Hoofdwinkelstructuur. Winkels die daarbuiten vallen noemen we verspreide bewinkeling. De gemeente Den Haag tracht het aantal verspreide winkels en winkelmeters terug te dringen, om zodoende de winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur aan kracht te laten winnen. In de huidige situatie (2013) is circa 31% van de Haagse winkelmeters buiten de Hoofdwinkelstructuur gelegen. Bijna twee derde van deze meters (64%) betreft de groep In/om het Huis, zijnde perifere detailhandel zoals bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels. Dit zijn winkels die qua omvang en functie niet (goed) passen in reguliere winkelgebieden. In de periode 2009-2013 groeide het aantal verspreide winkelmeters in de Dagelijkse sector en in Overige Detailhandel. In de sectoren Mode & Luxe, Vrije Tijd en In/om het Huis nam het aantal verspreide winkelmeters juist af. Per saldo is sinds 2009 sprake van een zeer lichte stijging van het aantal verspreide 2 winkelmeters: circa 650 m wvo. Het aantal verspreide verkooppunten daalde in diezelfde periode echter aanzienlijk, van 1.028 naar 955 (-/- 73; -/- 8,1%). Dit betekent 3

Zie hiervoor ook paragraaf 1.4 en het rapport Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Zuid-Holland (Bureau Stedelijke Planning, september 2012).

pagina 9

dat Den Haag over steeds minder, maar grotere verspreide winkels beschikt. Vooral de groep In/om het Huis is onderhevig aan schaalvergroting. Binnen de Hoofdwinkelstructuur nam het aantal winkels eveneens af, maar relatief minder sterk dan in de verspreide bewinkeling: van 2.494 naar 2.323 (-7%). De diverse ontwikkelingen die momenteel in uitvoering zijn, (zie paragraaf 1.5) zullen dit percentage naar beneden bijstellen. Figuur 1 Aantal winkels binnen en buiten de Hoofdwinkelstructuur (2009-2013)

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Om een vergelijking te kunnen trekken met verspreide bewinkeling in andere steden in Nederland kunnen we geen gebruik maken van de Hoofdwinkelstructuur. Andere steden beschikken immers niet, zoals Den Haag, over eigen indeling van het 4 winkelapparaat. Uitgaande van de winkelgebiedsindeling van Locatus ligt het huidige aandeel verspreide bewinkeling, als percentage van het totale aantal winkelmeters in Den Haag, op 23%. Dit is lager dan landelijk, maar hoger dan gemiddeld in andere grote steden (17%). In Amsterdam ligt het percentage verspreide bewinkeling het laagst; in Tilburg het hoogst. De oorzaak van het hoge percentage verspreide bewinkeling in Den Haag ligt hoofdzakelijk in het feit dat Locatus alleen de Megastores als grootschalige concentratie beschouwd; dit betreft 8% van de winkelmeters in Den Haag. De andere steden kennen alle twee of meer grootschalige concentraties (oplopend tot acht in Amsterdam), welke gemiddeld 19% van het totale winkelareaal innemen. Indien we de groep In/om het Huis buiten beschouwing laten, ligt het aandeel verspreide bewinkeling in Den Haag op 10%. Dit is in lijn met de andere grote steden. In de reguliere winkelbranches Dagelijks en Mode & Luxe ligt dit aandeel aanzienlijk lager, op respectievelijk 8% en 1%. Dit is lager dan gemiddeld en vergelijkbaar met Amsterdam, Rotterdam en Utrecht.

Concluderend Het aandeel verspreide bewinkeling (23%) lijkt op het eerste gezicht hoog in Den Haag. Het beeld is echter vertekend. In Den Haag worden weinig winkels tot grootschalige concentraties gerekend en daarmee automatisch veel tot verspreide bewinkeling. De verspreide bewinkeling betreft hoofdzakelijk (bijna tweederde) de sector In/om het Huis, veelal winkels die niet (goed) passen in reguliere winkelgebieden. De reguliere winkelbranches (de groepen Dagelijks en Mode & Luxe) zijn juist weinig terug te vinden in verspreide bewinkeling.

4

Opname maart 2013.

pagina 10

5

Figuur 2 Ontwikkeling verspreide bewinkeling 2008-2013 (in%) 40% Amsterdam Breda Eindhoven Groningen Rotterdam S-Gravenhage Tilburg Utrecht Gemiddeld

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2008

2011

2013

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Solitaire supermarkten De gemeente Den Haag heeft in de vigerende detailhandelsnota vastgesteld dat het nieuw vestigen of uitbreiden van supermarkten zoveel mogelijk plaats moet vinden binnen de Hoofdwinkelstructuur. Solitaire supermarkten worden als ongewenst beschouwd. Volgens Locatus zijn slechts 4% van de Haagse supermarktmeters (3.847 2 6 m wvo) en 10% van de winkels (11 supermarkten) buiten een winkelgebied gevestigd. Dit betreft zowel het filiaalbedrijf als de kleinschalige zelfstandige supermarkten. Ter vergelijking: in andere grote steden ligt dit percentage structureel hoger, variërend van Amsterdam (5% van de supermarktmeters) tot Breda en Groningen (beide 14%). Het beleid werpt dus zijn vruchten af. Figuur 3 Aandeel solitaire supermarkten (aantal en winkelmeters) van totale supermarktaanbod (gesorteerd naar gemiddelde van beide percentages) 25% Verkooppunten totaal 20%

Winkelmeters

15%

10%

5%

0%

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning

5 6

In deze figuur betreft verspreide bewinkeling alle winkelmeters die volgens Locatus niet tot een winkelgebied behoren. Het betreft hier winkelgebieden volgens de indeling van Locatus. Zo is een vergelijking met andere steden mogelijk.

pagina 11

1.2

Economische en maatschappelijk betekenis Haagse detailhandel De detailhandel is goed voor 21.567 banen (2012). De werkgelegenheid is sinds 2000 met 9% gestegen. Ook in crisistijd neemt de werkgelegenheid in de detailhandel nog iets toe, in tegenstelling tot de algemene krimp van de werkgelegenheid. 7 Supermarkten zijn de motor achter werkgelegenheidsgroei . De detailhandel ontpopt zich ondanks de economische crisis steeds meer van een verzorgende naar een 8 stuwende sector van de Haagse economie . De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. De detailhandel is bij uitstek een branche om werkzoekenden eerder uit een werkloosheidssituatie te helpen, met alle maatschappelijke baten van dien. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect is daarom aan de gemeente zelf toe te schrijven. Een deel van de werkgelegenheid betreft groei van banen aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Dit bevordert de doorstroming van werkenden op de arbeidsmarkt-ladder. De doorstromers genieten de resterende tijd van hun werkzame leven een hoger inkomen. 9

Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 blijkt dat Den Haag meer dan € 380 miljoen detailhandelsomzet op jaarbasis van buiten de eigen gemeentegrenzen toucheert. Ruim de helft is op het conto te schrijven van de Haagse binnenstad. Met een totale omzet van ruim € 600 miljoen (dagelijkse en niet-dagelijkse bestedingen) genereert de binnenstad van Den Haag meer omzet dan de binnensteden van Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Tevens is de Haagse binnenstad een van de weinige winkelgebieden die de omzet in de periode 2004-2011 zag groeien. De omzetplus was geheel op het conto te schrijven van een hogere toevloeiing, zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector. Den Haag timmert nadrukkelijk aan de weg als gemeente voor een kort meerdaags verblijf. Met de Haagse binnenstad en de badplaats Scheveningen heeft Den Haag hiervoor goede troeven. Detailhandel speelt een cruciale rol. De erkenning hiervoor is dat Den Haag zich de komende twee jaar 10 Beste Binnenstad van Nederland mag noemen (verkiezing 21 november 2013) . Den Haag is in de finale voor grote binnensteden verkozen boven Amsterdam. De jury prijst Den Haag om haar langetermijnvisie en de publiek private samenwerking die de afgelopen jaren gezorgd heeft voor vele nieuwe ontwikkelingen, ook in economisch mindere tijden. Een aantrekkelijk voorzieningenaanbod zorgt niet alleen voor meer bezoekers, bestedingen en werkgelegenheid, maar draagt ook bij aan de versterking van het vestigingsklimaat. Bewoners én bedrijven laten de keuze van hun vestigingsplaats namelijk mede afhangen van het voorzieningenaanbod.

7

werkgelegenheidsregister per 1/1/2012 Een verzorgende sector produceert vooral voor de inwoners uit de gemeente zelf, een stuwende sector ook voor regioconsumenten, bezoekers, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen. 9 Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (I&O Research, 2011); Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012) 10 De Verkiezing Beste Binnenstad wordt tweejaarlijks georganiseerd door het Platform Binnenstadmanagement in samenwerking met de partners Nederlandse Raad van Winkelcentra, Vastned, Rodevco, Shopping Centre News, BRO, Stenden Hogeschool. 8

pagina 12

1.3









Groot en nog steeds groeiend draagvlak voor winkelvoorzieningen Den Haag passeerde in 2012 de magische grens van 500.000 inwoners. Het is in bevolkingsomvang de derde stad van Nederland. In de periode 2006-2013 nam het inwoneraantal met bijna 31.000 (+ 6,5%) toe tot 503.500 (1 januari 2013). De groei concentreert zich in het jongste stadsdeel Leidschenveen-Ypenburg. Het CBS voorziet een doorgroei naar 543.000 inwoners in 2025: een plus van 39.500 (+7,8%) ten opzichte van 2013. De verwachte groei is zowel in absolute als relatieve zin groter dan Rotterdam, doch (beduidend) kleiner dan Utrecht en Amsterdam. Enkele opmerkelijke zaken over de samenstelling van de bevolking; Net als in de andere steden is de bevolking nog relatief jong en weinig vergrijsd. Den Haag kent wat meer 65-plussers dan Amsterdam en Utrecht en minder jongeren (12%, gelijk aan het landelijk gemiddelde) en hoogopgeleiden (5%). Dit komt omdat Den Haag, ondanks de Faculteit Campus Den Haag van de Universiteit Leiden (nog) geen universiteitstad is. De binnenstad van Den Haag is populair onder hoger opgeleiden. 11 Uit onderzoek is gebleken dat hoger opgeleide consumenten (HBO en Universiteit) over het algemeen meer georiënteerd zijn op de Haagse binnenstad dan lager opgeleiden. Dit geldt voor alle stadsdelen. Het aantal 65-plussers stijgt van de huidige 13% naar 17% in 2030. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan 65-minners. Schattingen lopen uiteen van 20 tot 40%. De nieuwe generatie 65-plussers is steeds fitter, voelt zich jonger, werkt langer en heeft ook meer te besteden (door goede pensioenen en gerealiseerde overwaarde op de eigen woning). Het is de vraag of ze ook meer uitgeven aan detailhandel. Detailhandel wedijvert met andere bestedingscategorieën als mobiliteit, vrije tijd en zorg. Nu al is in Den Haag bijna de helft – 48%– van de huishoudens een eenpersoonshuishouden. In Utrecht en Amsterdam is dat aandeel al de 50% gepasseerd. 12 Bijna de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst . Daarvan is 15% van 13 westerse afkomst. Vooral internationale instellingen en ambassades zorgen voor toestroom van westerse allochtonen. Deze expats zijn over het algemeen bovengemiddeld kapitaalkrachtig en vormen daarmee interessante doelgroep voor het Haagse winkelaanbod. De andere 34% is van niet-westerse afkomst. Dit aandeel neemt gestaag toe. In 2030 is dit naar schatting 54%. Suriname is het belangrijkste land van herkomst (9%). Niet-westerse allochtonen hebben in de regel wat minder te besteden. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier ligt het percentage inwoners van buitenlandse afkomst boven de 90%. Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt in Den Haag 2% hoger dan landelijk (index 14 102) . Dit is lager dan Amsterdam en Utrecht, maar beduidend hoger dan Rotterdam (index 93). Binnen de gemeente Den Haag zijn er grote lokale verschillen: het zand en het veen. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier bedraagt de index 55 en 57; in Benoordenhout en het Geuzen- en Statenkwartier respectievelijk 184 en 145. Naast de half miljoen inwoners is er aanzienlijk extra bestedingspotentieel van 15 regioconsumenten, forenzen , (zakelijke) toeristen en dagjesmensen. 11

Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012) Persoon van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren. 13 Dit aandeel wordt in de grote steden alleen nipt door Amsterdam overtroffen (16%). 14 Bron: CBS. Meest recente inkomensgegevens zijn uit 2010. 15 De meeste werkgelegenheid in de stad wordt geboden door de overheid (gemeente, provincie en rijk) en internationale organisaties. 12

pagina 13

De consument en zijn belevingswereld: de BSR® methode “DE” consument bestaat niet meer. Steeds vaker zien we dat socio-demografische achtergronden zoals leeftijd, opleiding, inkomen of welstand onvoldoende verklarend zijn voor het (winkel)gedrag van consumenten. Consumentengedrag wordt momenteel veel meer bepaald door lifestyle, emoties, wensen, motieven, waarden en normen. Ook de retailvoorzieningen zijn de laatste jaren in deze trend meegegaan. Met reclame en promotiecampagnes proberen retailers, maar steeds vaker ook winkelcentra, of retailboulevards de consument voor zich te winnen. Niet alleen de branding van deze centra, of het toevoegen van “experience stores”, “flagship stores” of “brandstores” is van belang om deze centra tot een succes te maken. Van belang is dat ook winkelgebieden een uitstraling of beleving creëren die past bij de consumenten (de doelgroep) in het verzorgingsgebied. The SmartAgent Company heeft specifiek hiervoor een analysemodel ontwikkeld, bestaande uit vier belevingswerelden (rood, geel, groen, blauw), waarbij de consument is onderverdeeld in zeven verschillende leefstijlen (zie onderstaand model). Elke groep heeft zijn eigen wensen, motieven, waarden en normen, en daarmee ook zijn behoeftes en voorkeuren ten aanzien van winkelgedrag. In het kader van de Detailhandelsmonitor is voor (bijna) alle winkelgebieden in de Haagse Hoofdwinkelstructuur het klantenprofiel inzichtelijk gemaakt. In de factsheets is in één oogopslag te zien welke consumenten (leefstijlen) voor een winkelgebied van belang zijn, of juist niet. Tevens zijn de zeven leefstijlen in de factsheets toegelicht.

pagina 14

1.4





Perspectief Haagse detailhandel gunstig In 2012 heeft Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de provincie Zuid-Holland 16 de ontwikkelingspotentie van de detailhandel in kaart gebracht voor de vijf REO’s en de 20 grootste gemeenten (die de meeste detailhandelsomzet in de niet-dagelijkse sector van buiten de gemeentegrenzen aantrekken). De belangrijkste conclusies: Hoewel de gemiddeld lage winkeldichtheid en de koopkrachttoevloeiing (vanuit toerisme en forenzen) anders doet vermoeden, functioneert het winkelaanbod in de provincie gemiddeld genomen niet beter dan landelijk, met uitzondering van Haaglanden. In de provincie Zuid-Holland is per saldo geen ruimte voor toevoeging van winkelmeters tot 2020 en daarna. Regionaal en lokaal zijn er echter sterke verschillen binnen de provincie. De regio Haaglanden en de gemeenten Den Haag, Delft, Rijswijk, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Westland presteren beduidend beter en kennen in tegenstelling tot de rest van de provincie nog wel ontwikkelingsmogelijkheden. Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in Haaglanden en Den Haag

Bron: Provincie Zuid-Holland. Ontwikkelingsmogelijkheden Detailhandel (Bureau Stedelijke Planning, 2012)

1.5

Trends, ontwikkelingen en planvoorraad De generieke omstandigheden zijn na de laatste monitor in 2009 drastisch gewijzigd. De economische crisis heeft zich in alle hevigheid geopenbaard. De bestedingen in nonfood dalen al vijf jaar op rij. Binnen de foodsector onttrekt alleen de supermarktbranche zich aan de malaise, al lijkt ook daar sinds medio 2013 de motor te zijn gestokt. Het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch laag niveau, hoewel deze in oktober 2013 met zes punten verbeterde tot -27, het hoogste punt in twee jaar (bron: Centraal Bureau voor de Statistiek). Herstel lijkt aanstaande, al is het herstel vermoedelijk broos. Nederland heeft omvangrijke publieke en private schulden opgebouwd. Deze hoge schulden vormen momenteel een belangrijk risico bij het herstel van de economie. Het afbouwen van de hoge (overheids)schulden wordt bovendien bemoeilijkt door de vergrijzing. De vergrijzing drukt namelijk zwaar op de collectieve lasten (ter dekking van oplopende AOW-uitgaven en zorgkosten). Ook hebben aanhoudende en nieuwe overheidsbezuinigingen lastenverzwaring tot gevolg. De Rabobank voorziet een gemiddelde daling van de particuliere consumptie van 1% per jaar tot 2020 (thema-update detailhandel, december 2013). Behalve daling van de 16

REO is het Regionaal Economisch Overleg, een overlegstructuur waarin de regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland, de Kamer van Koophandel deelnemen.

pagina 15

particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel. Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk aan zorg, mobiliteit (reizen) en vrije tijd.





Er is meer aan de hand dan een economische periode van laagconjunctuur. De winkel(vastgoed)sector staat namelijk midden in enkele fundamentele veranderingen, te weten: Demografische veranderingen, zoals de toename van het aantal kleine huishoudens, de verdere ontwikkeling van de multiculturele samenleving, ontgroening en vergrijzing en een slinkende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze bevolkingsgroepen is lager dan een traditioneel huishouden. Nu al is in Den Haag bijna de helft van de inwoners van buitenlandse afkomst en bijna de helft van huishoudens een eenpersoonshuishouden. In Den Haag zal rond 2030 17% van de inwoners ouder zijn dan 65 jaar. Ook het ondernemersbestand vergrijst; de opvolgers van winkeliers staan niet (meer) in de rij. Onder jongeren is het starten van een webwinkel populairder dan het openen van een fysieke winkel. Den Haag laat overigens nog een aanzienlijke bevolkingstoename zien, wat zorgt voor een groei van het draagvlak van winkelvoorzieningen en een dempend effect op deze demografische verschuivingen. Sectorspecifieke ontwikkelingen, zoals de opkomst van (mobiel) internet als alternatief verkoopkanaal. Het aandeel van internet in de totale non-food detailhandelsbestedingen bedraagt al meer dan 10% (Thuiswinkel.org, cijfer 2012). Het belang van online winkelen neemt hand over hand toe, ook in sectoren die tot voor kort relatief ongevoelig waren voor deze ontwikkeling zoals mode, woninginrichting en voedingsmiddelen. Overigens raken fysieke detailhandel en online retail steeds meer met elkaar vervlochten, waardoor de groei van online retail niet één op één gespiegeld wordt door een verlies van de fysieke detailhandel. Wel verandert het karakter van het fysieke winkelen, met een toenemend belang van aspecten als sfeer en beleving. Met het project Smart Shopping oriënteert Den Haag zich op de mogelijkheden die nieuwe technologie en media bieden voor de Haagse winkelgebieden. Nieuw in de Detailhandelsmonitor: internet en social media De consument gebruikt steeds vaker internet en social media voor oriëntatie en aankoop. Winkeliers en winkelgebiedmanagers zijn het er dan ook over eens dat internet en nieuwe klantcontactkanalen onmisbaar zijn in de marketing van een winkelgebied. Uit eerder onderzoek van Weltevreden en Boels (2012) onder 217 winkelgebieden (alle winkelcentra uit het Koopstromenonderzoek Randstad) blijkt dat veel winkelcentra nog onvoldoende gebruik maken van de nieuwe mogelijkheden. Slechts 61% heeft een eigen website. De informatie is veelal statisch, verouderd en onvolledig. Bij 29% van de winkelgebieden kunnen consumenten zich abonneren op een e-mailnieuwsbrief; op 26% van de websites staat een link naar één of meerdere social media-accounts. In de 2013-versie van de Detailhandelsmonitor Den Haag het gebruik van internet en social media als nieuwe indicator opgenomen. Het merendeel van de winkelgebieden in Den Haag heeft (nog) geen eigen internetsite. Van de 30 winkelgebieden die een internetsite hebben is ruim de helft te bestempelen als dynamisch. Naast statische informatie zoals een winkeloverzicht, routebeschrijving en openingstijden, is er op een dynamische website ook een up-to-date evenementen- en nieuwskader en/of een social media link te vinden. Er zijn 18 winkelgebieden actief op social media als Facebook. Opmerkelijk is dat er vijf winkelgebieden

pagina 16

zijn die wel een Facebook-pagina hebben maar geen website. Andere nieuwe klantcontactkanalen als een digitale nieuwsbrief zijn nog nauwelijks ingeburgerd. Kortom, er lijkt nog een wereld te winnen voor de Haagse winkelgebieden met een slimme inzet van internet en nieuwe klantcontactkanalen! 35 30 25 20 15 10 5 0

Bron: Bureau Stedelijke Planning, Weltevreden & Boels (2012)

De economische situatie, de opkomst van internetwinkelen en demografische veranderingen maken dat groei niet meer vanzelfsprekend is. Het is survival of the fittest geworden. De meest krachtige winkelgebieden, die uitblinken in beleving of functionaliteit, zijn de winnaars. Denk aan de grote (historische) binnensteden als Den Haag, (top)regionale winkelcentra als Leidsenhage en goed geoutilleerde wijkwinkelcentra als de Savornin Lohmanplein (met een enkele eigenaar).

Ontwikkelingen en plannen17









De dynamiek in Den Haag Winkelstad concentreert zich in belangrijke mate in en rondom de Grote Markstraat. Maar liefst vier grootschalige projecten zijn momenteel in aanbouw: De Nieuwe Haagse Passage, dit voormalige Marks & Spencer-gebouw sluit aan op de bestaande Haagse Passage. De passage krijgt een glazen kap van 15 meter hoog. In de Nieuwe Haagse Passage komen winkels, horeca en een Suite Hotel van Novotel. Amadeus. Op de hoek van het Spui en de Kalvermarkt verrijst een groot warenhuis met 76 appartementen. De succesvolle Ierse modeketen Primark is de grootste huurder en heeft drie etages gehuurd in het nieuwe pand. De Markies. In het voormalige Reclasseringsgebouw in de Grote Marktstraat en de Wagenstraat keren het Engelse warenhuis Marks & Spencer en de modeketens Zara en H&M terug. Op de bovenste verdieping komen appartementen Sijthoff City. Dit markante hoekpand ligt tegenover de Bijenkorf op de hoek van de Wagenstraat en de Grote Marktstraat. Na renovatie heeft het gebouw twee winkellagen van totaal 4.750 m², met daarboven zes kantoorlagen.

17

Zie voor een volledig overzicht van ontwikkelingen en plannen “Den Haag Winkelstad, voortgangsbericht 2013.

pagina 17

Projecten rondom de Grote Markstraat

In totaliteit betekent dit een netto toevoeging van circa 25.000 m² wvo aan detailhandel. Den Haag appelleert hiermee aan de vraag van nieuwe internationale retailers die grote units in toonaangevende binnensteden willen betrekken voor hun ’flagship stores’. Het feit dat de Grote Marktstraat deze schaalvergroting kan accommoderen in A1-winkelgebied geeft Den Haag een aanzienlijk concurrentievoordeel ten opzichte van andere steden. Gelijktijdig met deze ontwikkelingen krijgt de Grote Marktstraat een compleet nieuwe uitstraling. Het wordt de 'balzaal' van de Haagse binnenstad met bijzondere verlichting, bestrating en straatmeubilair. De vernieuwde Grote Markstraat is in 2015 gereed. De ontwikkelingen in de Grote Marktstraat zorgen voor een werkgelegenheidsgroei van naar verwachting ruim 600 fte.







Buiten de Grote Markstraat vinden ook diverse nieuwe ontwikkelingen plaats. Het zijn meer kleinschalige ontwikkelingen, veelal passend binnen de contouren van het bestaande winkelgebied en bestemmingsplan, gepaard gaande met een renovatie van het geheel. Een greep uit de projecten, zonder hierbij volledig te zijn: Het winkelcentrum van New Babylon naast Den Haag CS, is 12 december 2013 officieel geopend met veel nieuwe horeca- en winkelgelegenheden. Vanwege de zeer recente opening is New Babylon nog niet meegenomen in deze detailhandelsmonitor. De Megastores heeft in 2012 de eerste fase van een succesvolle herontwikkeling afgerond, waardoor nu alle woonwinkels na jaren van hardnekkige leegstand zijn verhuurd. Aan de tweede fase (het wijkwinkelcentrum) wordt nu hard gewerkt. In verband met de reshuffeling van meters staan hier nu nog wel veel winkelmeters leeg, dit zal de komende periode moeten worden ingevuld. De opgave ligt vooral in de dagelijkse boodschappenwinkels en de grootschalige winkels. Eén van de best functionerende wijkwinkelcentra, het Savornin Lohmanplein zal worden herontwikkeld. Binnen de eigen kavelgrenzen wordt het aantal m² detailhandel vergroot, wordt een XL-supermarkt ingepast en de looproutes en het parkeren verbeterd.

pagina 18

  



Bij de stationslocaties Holland Spoor en Centraal Station komen nieuwe winkels gericht op reizigers en passanten. In Kijkduin ontwikkelt de huidige eigenaar plannen voor een vernieuwd winkel- en horecagebied. Voor Scheveningen Haven wordt door en met de betrokken ontwikkelaars een samenhangend retail-, horeca- en leisureprogramma uitgewerkt, specifiek voor het gebied rond de derde haven en bij het Noordelijk Havenhoofd. Dit als uitwerking van het Masterplan Haven. Daarnaast is/wordt in een aantal buurt- en wijkcentra zoals Ambachtsgaarde, Kraayenstein, Badhuisstraat/Prins Willemstraat en Mariahoeve geïnvesteerd, veelal met de uitbreiding van de supermarkt als motor. In de regio Haaglanden zijn er verschillende detailhandelsplannen voor uitbreiding van het winkelareaal. Voor Den Haag en de Haagse binnenstad zijn vooral relevant de plannen van eigenaar Unibail-Rodamco om het winkelcentrum Leidsehage ingrijpend te vernieuwen. Er zijn plannen om circa 30.000 m² aan commerciële voorzieningen (grotendeels detailhandel) toe te voegen. In Zoetermeer-Stadshart (komst Primark, realisatie project Cadenza), de binnenstad van Delft en In den Hoven spelen diverse meer kleinschalige ontwikkelingen. De komst van Factory Outlet Center (FOC) Bleizo is van de baan. De Haagse Passage

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 19

2

Uitkomsten Detailhandelsmonitor Den Haag 2013 In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 gepresenteerd. Welk ontwikkelingen hebben zich de afgelopen jaren voorgedaan binnen de Hoofdwinkelstructuur? Hoe ziet de huidige ranglijst met Haagse winkelgebieden eruit? Wat zijn de toppers en achterblijvers, en stijgers en dalers in 2013 ten opzichte van 2009?

2.1

Kwaliteit geconsolideerd, functioneren onder druk De Haagse winkelstructuur staat er in 2013 kwalitatief een fractie minder goed voor dan in 2009. De score voor basiskwaliteit is gedaald van 102 in 2009 tot 101 in 2013 (2006 = 100). Het functioneren van de winkelgebieden staat sterker onder druk. De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. De leegstand is opgelopen en huurniveaus zijn teruggelopen. Per saldo is de index gedaald van 100 in 2009 naar 93 in 2013. Grote verschuivingen in de ranglijst van Haagse winkelgebieden (zie de bijlage) zijn dan ook vooral het gevolg van veranderingen in het economische functioneren.

Leegstand nader verklaard Alle data in de Detailhandelsmonitor die betrekking hebben op de omvang van een winkelgebied (aantal winkels en andere voorzieningen, aantal winkelmeters en leegstand) zijn afkomstig uit de Locatus Verkooppunt Verkenner. Locatus inventariseert ieder jaar de volledige winkelvoorraad in Den Haag (en de rest van Nederland). Bij die inventarisatie wordt voor iedere winkel en elk leegstaand pand met een publieksfunctie (dus geen kantoor of bedrijf) de omvang van het pand gemeten. Voor andere voorzieningen, zoals diensten, vrije tijd, ambachten en cultuur, wordt dat niet gedaan. Zodoende beschikken we voor ieder winkelgebied in Den Haag over twee metrages: het aantal winkelmeters en het aantal leegstaande meters. In deze rapportage is de leegstand veelal uitgedrukt in een percentage. Om vergelijkingen te kunnen trekken met de Detailhandelsmonitor 2009 geven we enerzijds de ongecorrigeerde leegstand weer: de totale leegstand gedeeld door het totale metrage (winkels + leegstand). In de praktijk weten we dat niet alle leegstand als winkelleegstand kan worden gezien. Om die reden wordt een e

correctiefactor gehanteerd: 2/3 van de totale leegstand beschouwt Locatus als e

winkelleegstand. De andere 1/3 betreft een leeggekomen verkooppunt in de dienstenambachten- of vrijetijdssector. Om een indicatie te geven van de winkelleegstand in Den Haag noemen we na de ongecorrigeerde leegstand telkens tussen haakjes de gecorrigeerde leegstand, of de winkelleegstand.

pagina 20

Leegstand in grotere ondersteunende winkelgebieden; binnenstad scoort positief Ten opzichte van de nulmeting in 2006 is de (winkel)leegstand flink gestegen; waar in 2005 de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur nog 10,1% (7,1%) bedroeg, ligt dit in 2013 op 13,1% (9,1%). Deze leegstand manifesteert zich grotendeels in de grootschalige concentratie Megastores, waar momenteel circa een derde van de totale oppervlakte leeg staat. Een aanstaande herontwikkeling en herbestemming van het winkelcentrum zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een daling van de leegstand. Ook stadsdeelcentrum Leyweg kampt met bovengemiddelde leegstand van 17% (12%), evenals de stedelijke winkelcentra, grote wijkcentra en buurtcentra, namelijk allemaal rond de 10% (7%). Het bestrijden of nog beter voorkomen van leegstand binnen de Hoofdwinkelstructuur is een belangrijk aandachtspunt. Leegstand is een doorn in het oog en ondermijnt de vitaliteit van een winkelgebied. Het is bovendien besmettelijk: leegstand trekt leegstand aan. Figuur 4 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in %)

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning *De omvangrijke leegstand in grootschalige concentraties betreft winkelcentrum Megastores. Hier is sprake van een tijdelijke situatie; een deel van de Megastores zal worden herontwikkeld en beschikbaar gemaakt voor reguliere (grootschalige) detailhandel.

Figuur 5 toont de ontwikkeling van het absolute aantal leegstaande meters per winkelgebiedstype in de Hoofdwinkelstructuur. Ook hier valt de Megastores op (grootschalige concentratie). Tevens zien we dat in de Stedelijke Winkelstraten en de Binnenstad relatief veel leegstaande meters geconcentreerd zijn. Dit zijn ook de winkelgebiedstypen die verreweg de meeste winkelmeters claimen. Opvallend is dat de leegstand in beide gebiedstypen sterk fluctueert, maar in 2013 nagenoeg op hetzelfde niveau ligt als in 2005. Grote wijkcentra en buurtcentra laten een andere trend zien. Ook al betreft het aanzienlijk minder absolute meters, hier is de leegstand sinds 2005 ongeveer verdubbeld. In kleine wijkcentra, die hier qua omvang tussenin zitten, ligt de leegstand, ondanks hevige fluctuaties, in 2012 en 2013 juist lager dan in 2005. De grote schommeling in speciale winkelgebieden is te wijten aan de zeer kleine omvang van deze categorie (het betreft alleen The Globe en Deltaplein), waardoor één leegstaand pand een grote invloed kan hebben op het leegstandspercentage. Hetzelfde geldt voor buurtcentra.

pagina 21

De leegstand in verspreide bewinkeling laat een grote daling zien tussen 2007 en 2010, om daarna weer te stijgen. Momenteel bedraagt de leegstand in verspreide 2 18 bewinkeling ruim 27.000 m wvo . Figuur 5 Ontwikkeling totale leegstand naar type winkelgebied (in absolute meters)

Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning *Zie voetnoot figuur 4

Ook in de buurtwinkelcentra is de leegstand relatief gestegen, maar in de praktijk betreft dit slechts een klein aantal absolute winkelmeters. De leegstand in de binnenstad steekt positief af bij de andere type winkelgebieden. Hier is sprake van een enigszins schommelende, maar over de periode 2009-2013 gemiddeld constant gebleven leegstand. In de binnenstad concentreert de leegstand zich voornamelijk in de aanloopstraten. In het A1-winkelgebied beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand. De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de retailmarkt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd door verkoop-punten die tijdelijk leegstaan als gevolg van een verhuizing, verkoop of verbouwing. Een leegstand van 1,5 tot 2% wordt gezien als gezonde (frictie)leegstand. Binnen de Hoofdwinkelstructuur beschouwt Locatus 31% van de leegstand als aanvangs- of frictieleegstand. Buiten de Hoofdwinkelstructuur ligt dit iets lager: 28%.

Leegstand(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013 Van het totale winkelareaal in Den Haag staat momenteel 13,1% (9,1%) leeg. Dit is hoger dan in de andere grote steden en het landelijk gemiddelde. Daarbij zij aangetekend dat in de periode 2009-2013 gemiddeld 28% toe te rekenen is aan de Megastores. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,1% (6,3%). Dit is een fractie lager dan de landelijke leegstand van 10,3% (6,9%) ultimo 2013, maar beduidend hoger dan Amsterdam en Utrecht. Net als in de andere steden en rest van het land is de leegstand in de periode 2010-2012 snel opgelopen. Opmerkelijk genoeg is de leegstand in het afgelopen jaar in Den Haag iets teruggedrongen, waar deze in Rotterdam en Utrecht sterk bleef toenemen.

18

Zoals in het kader op pagina 20 reeds is aangegeven, betreffen leegstaande meters niet per definitie winkelmeters. Het voert dan ook te ver om te veronderstellen dat er 27.000 m 2 wvo aan winkelruimte leegstaat binnen de verspreide bewinkeling. Volgens de stelregel in het kader kunnen we 18.000 m 2 wvo als winkelleegstand beschouwen. Uiteraard geldt dit ook voor de winkelgebieden in figuur 5.

pagina 22

Figuur 6 Ontwikkeling totale leegstand in de G4

Bron: Locatus Verkooppunten Verkenner, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Huurniveaus dalen in alle typen winkelgebieden, behalve in de binnenstad Net als de voorgaande keren heeft Frisia Makelaars de huurprijzen van de 70 Haagse winkelgebieden in beeld gebracht. Uit deze analyse blijkt dat in de achterliggende 19 periode 2009-2013 de winkelhuren in Den Haag met 4,3% zijn gedaald. Alle geïnterviewde personen beschouwen deze huurdaling als een gezonde marktcorrectie en verwachten een verdere neerwaartse correctie. De hoogste winkelhuren van Den Haag worden – net als in 2009 – vanzelfsprekend gerealiseerd in de binnenstad. In de Wagenstraat/Venestraat, de Spuistraat/Vlamingstraat, de Hoogstraat/Noordeinde liggen de huren op het hoogste niveau (minimaal € 1.000,- per m² wvo). Buiten de binnenstad liggen de huren het hoogste in de Frederik Hendriklaan (€ 400,-) en het De Savornin Lohmanplein (€ 325,-). De tophuren in de A1-winkelstraten in de Haagse binnenstad zijn op peil gebleven (Spuistraat/Vlamingstraat, Grote Marktstraat), soms licht gestegen (Hoogstraat/ Noordeinde). Op de B- en C-locaties is echter sprake van huurdaling oplopend tot 25% (Haagse Bluf). Buiten de binnenstad zijn er welgeteld nog twee winkelgebieden waar de huren iets zijn gestegen: Aert van der Goesstraat (meeliftend op het succes van de Frederik Hendriklaan) en De Savornin Lohmanplein (al jaren succesvol en met een wachtlijst voor kandidaten). In alle andere winkelgebieden is sprake van een nullijn of daling van winkelhuren. Meest opvallend is de ontwikkeling op de Leyweg. Vanaf 2005 zijn hier de tophuren meer dan gehalveerd: van € 500 naar € 225 per m² per jaar. Dit heeft zowel positieve als negatieve kanten. Enerzijds bevordert het de dynamiek, schept het kansen voor (nieuwe) winkeliers om zich in het gebied te vestigen en wordt leegstand terug gedrongen. Anderzijds daalt het (potentiële) verhuurrendement en de onderliggende vastgoedwaarde. Er tekent zich een steeds groter verschil in winkelhuren af, niet alleen tussen succesvolle en zwakke winkelgebieden, maar juist ook binnen winkelgebieden.

19

Ongewogen gemiddelde over alle 70 winkelgebieden in Den Haag.

pagina 23

Tabel 2 Ontwikkeling huurniveaus per type winkelgebied 2006-2013 2006

2009

2013

Binnenstad

€ 522

€ 585

€ 588

Stadsdeelcentrum

€ 500

€ 250

€ 225

Wijkwinkelcentrum groot

€ 190

€ 184

€ 173

Wijkwinkelcentrum klein

€ 186

€ 176

€ 171

Buurtcentrum

€ 130

€ 125

€ 111

Grootschalige concentratie

€ 120

€ 120

€ 120

Speciaal winkelgebied

€ 300

€ 300

€ 300

Stedelijke winkelstraat

€ 207

€ 216

€ 207

Bron: Frisia Makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Huur(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2009-2013 Jones Lang LaSalle rapporteerde over 2012 een verdere daling van de huurprijzen op 20 A1-winkellocaties; alweer voor het derde jaar op rij . In kleine en middelgrote steden (< 100.000 inwoners) staan de winkelhuren sterk onder druk. In grote steden blijft de huur stabiel, doch houdt het de inflatie niet bij. Alleen tophuurprijzen van solitaire winkelruimten in de grootste winkelsteden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Haarlem) tonen nog een lichte groei.

Detailhandelsaanbod functioneert gemiddeld in vergelijking met G4 Het winkelaanbod in Den Haag functioneert gemiddeld genomen net zo goed als de 21 andere grote steden. De gerealiseerde vloerproductiviteit ligt in lijn met Amsterdam en Rotterdam, en iets onder die in Utrecht. 22





23

De koopkrachtbinding en –toevloeiing zijn in Den Haag lager dan in de andere steden. Dit heeft te maken met de volgende aspecten: In Den Haag ligt enigszins excentrisch in het land en een deel van het natuurlijk achterland ontbreekt. De Noordzee bakent de westkant van Den Haag af. Hierdoor is de koopkrachttoevloeiing (in €) per definitie beperkter dan in meer centraal gelegen steden. In buurgemeenten als Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer en Westland liggen van oudsher krachtige centra die enerzijds de toevloeiing naar Den Haag beperken, maar ook voor meer afvloeiing (lees: lagere binding) zorgen. Zo is uit 24 onderzoek gebleken dat respectievelijk € 59 miljoen en € 35 miljoen aan nietdagelijkse bestedingen door Haagse consumenten afvloeit naar de winkelcentra In de Bogaard en Leidsenhage. Andersom drukken deze concurrerende winkelgebieden de koopkrachttoevloeiing in Den Haag naar beneden; ze bieden regioconsumenten een aantrekkelijk alternatief voor niet-dagelijkse (en dagelijkse) aankopen.

20

Jones Lang LaSalle registreert jaarlijks de huurprijsontwikkeling van bijna 200 winkelstraten in 80 steden. de omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak De koopkrachtbinding geeft aan in hoeverre inwoners zijn georiënteerd op het winkelaanbod in de eigen gemeente. Zo betekent een koopkrachtbinding in de niet-dagelijkse sector van 76% (zie tabel 3) bijvoorbeeld dat van elke € 1,- die inwoners van de gemeente Den Haag aan niet-dagelijkse goederen besteden, € 0,76 terecht komt in het Haagse winkelapparaat. De overige € 0,24 vloeit af naar andere gemeenten en internet. 23 De koopkrachttoevloeiing geeft aan welk percentage van de totale winkelomzet in een specifieke gemeente afkomstig is van inwoners uit andere gemeenten. Zo betekent een koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector van 18% (zie tabel 3) dat van elke € 1,- die alle Haagse niet-dagelijkse winkelmeters genereren, € 0,18 afkomstig is van inwoners buiten Den Haag. 24 Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012) 21 22

pagina 24

Tabel 3 Kerngegevens functioneren niet-dagelijkse detailhandel G4 Gemeente

Omzet

Vloerprod.

Koopkracht-

Koopkracht-

* € mln

(€ / m² wvo)

binding

toevloeiing

Amsterdam

3.368

3.305

80%

17%

Rotterdam

2.798

3.303

79%

24%

Den Haag

2.091

3.331

76%

18%

Utrecht

1.727

3.518

84%

30%

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011, bewerking Bureau Stedelijke Planning

2.2

Methodiek Detailhandelsmonitor De monitor geeft de huidige positie weer van 70 Haagse winkelgebieden, evenals de ontwikkeling sinds 2006 en 2009. In de monitor is elke winkelgebied op 40 criteria beoordeeld en is een onderscheid gemaakt naar twee indices: basiskwaliteit en economische functioneren. Beide indices zijn ook in 2009 opgenomen, zodat een vergelijking mogelijk is.

Basiskwaliteit Om een goede vergelijking te kunnen maken tussen de resultaten van 2006 en 2009 is in deze monitor grotendeels dezelfde methode gehanteerd als tijdens de nulmeting en de éénmeting. Net als in 2009 is de methode op verschillende punten iets aangescherpt. In tegenstelling tot toen zijn geen nieuwe beoordelingscriteria toegevoegd, maar zijn binnen de bestaande beoordelingscriteria wel enkele nieuwe variabelen opgenomen. De monitor beoordeelt de basiskwaliteit van de winkelgebieden op een zo objectief mogelijke manier aan de hand van vijf aspecten: vraagfactoren, aanbodfactoren, locationele kwaliteit, fysieke kwaliteit en commerciële kwaliteit. Per aspect zijn aan alle winkelgebieden op diverse variabelen scores gegeven. Nieuwe variabelen, die nog geen deel uitmaakten van de monitor van 2009, zijn onder andere de bevolkingsgroei in het verzorgingsgebied, het aanbod van winkelondersteunende horeca, het gevoerde parkeerregime en de parkeerdruk, het Keurmerk Veilig Ondernemen, een beoordeling van de website en de toegankelijkheid via digitale klantcontactkanalen zoals Facebook.

Economisch functioneren Een winkelgebied waar de basiskwaliteit op orde is, hoeft niet per definitie ook goed te functioneren. Dit kan het gevolg zijn van externe factoren zoals concurrentie en/of een klein verzorgingsgebied en uit zich in tegenvallende omzetten voor ondernemers, oplopende leegstand en druk op de huurniveaus. De leegstand en huurniveaus zijn verkregen van Locatus, marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux en Frisia Makelaars, het grootste makelaarskantoor in de regio Groot Haaglanden. Daarnaast zijn ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 in de monitor meegewogen; de vloerproductiviteit evenals de koopkrachttoevloeiing op buurtniveau in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector is aan de winkelgebieden gekoppeld. Andere variabelen die aan de beoordeling van het economisch functioneren zijn toegevoegd, zijn de ontwikkeling van het in gebruik zijnde winkeloppervlak, het functioneren van het supermarktaanbod (indien aanwezig), het

pagina 25

dienstenaanbod en de mate waarin leegstaande panden opnieuw met winkels zijn gevuld.

Totaalscore

  



De scores voor basiskwaliteit en economisch functioneren zijn omgerekend naar indexcijfers, waarbij 2013 is gesteld op 100. Zodoende is het mogelijk om: De resultaten op het aspect basiskwaliteit te vergelijken met 2006 en 2009. De resultaten op het aspect economisch functioneren te vergelijken met 2009. Een eindscore voor 2013 te bepalen door de indexcijfers op basiskwaliteit en economisch functioneren met elkaar te combineren. Het resultaat is een ranglijst van de 70 winkelgebieden. Door de scores op basiskwaliteit en economisch functioneren in een assenstelsel weer te geven, ontstaat een schematische weergave van de onderlinge krachtverhoudingen tussen winkelgebieden. Figuur 3 toont een voorbeelddiagram van de 13 winkelgebieden die samen de binnenstad van Den Haag vormen. Figuur 7 Voorbeeld bollendiagram Binnenstad

2.3

De ranglijst 2013 In deze paragraaf staat de huidige ranglijst centraal. Welke winkelgebieden prijken boven aan de lijst en welke onderaan? Wat zijn de belangrijkste stijgers en dalers in vergelijking met 2009? In onderstaande tabel zijn de 10 sterkste en de 10 minst sterke winkelgebieden van de Hoofdwinkelstructuur in Den Haag getoond. De Hoogstraat/Noordeinde prijkt in 2013 op de eerste plaats, voor het eerst in drie metingen. In 2009 was dit winkelgebied met een negende plaats overigens ook al hoog op de ranglijst terug te vinden. De tweede en derde plaats worden nu ingenomen door De Savornin Lohmanplein en Leyenburg, in 2009 respectievelijk op de eerste en (eveneens) derde plaats. De meest opmerkelijk nieuwkomer in de top 10 is de Hildo Kroplaan. In winkelgebieden aan de bovenkant van de ranglijst is sprake van zowel een hoogwaardige basiskwaliteit als een goed economisch functioneren.

pagina 26

Onder aan de ranglijst staan onder andere de Jan Luykenlaan, de Arabislaan en de Koningstraat. Geen van deze winkelgebieden in de onderste regionen stond in 2009 in de top 30 van de ranglijst. Het betreffen gebieden die destijds al als achterblijver of, in het meest gunstige geval, middenmoter waren gerangschikt. In winkelgebieden aan de onderkant van de ranglijst staan zowel de basiskwaliteit als het economische functioneren onder druk. Tabel 4 Ranglijst 2013: de 10 toppers en achterblijvers (inclusief nieuwe indicatoren) Toppers

Achterblijvers*

1

Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde

70 Jan Luykenlaan

2

De Savornin Lohmanplein

69 Arabislaan

3

Leyenburg

68 Koningstraat

4

Hildo Kroplaan

67 Badhuisstraat

5

Binnenstad De Passage

66 Bazar

6

Binnenstad Grote Marktstraat

65 Goeverneurplein

7

Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat

64 Binnenstad Torenstraat/J. H. straat

8

Frederik Hendriklaan

63 Hoefkade

9

Waldeck

62 Appelstraat/Vlierboomstraat

10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat

61 Kempstraat

*Cursief gedrukte winkelgebieden worden na herijking niet meer tot de Hoofdwinkelstructuur gerekend. Zie hoofdstuk 3 ‘De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt’.

Wanneer de nieuwe indicatoren buiten beschouwing blijven, levert dit geen wezenlijke verschuivingen op. In het vervolg van deze rapportage is de ranglijst inclusief de nieuwe indicatoren als uitgangspunt genomen. Hoogstraat/Noordeinde, lijstaanvoerder 2013

De Savornin Lohmanplein, aanvoerder 2009

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Opmerkelijke zaken 

In de binnenstad van Den Haag valt een duidelijke driedeling waar te nemen. Vijf 25 winkelgebieden staan in de top 10. Vervolgens vinden we de Turfmarkt, Pleinkwartier, Schoolstraat en Stationsweg in de middenmoot terug op de plaatsen 26 25, 27, 29 en 37. De resterende zes bivakkeren in de onderste regionen op de 25 26

Hoogstraat/Noordeinde, De Passage, Grote Marktstraat, Spuistraat/Vlamingstraat en Wagenstraat/Venestraat. Van hoog naar laag:Frederikstaat/Denneweg, Haagse Bluf, Hofkwartier, Chinatown, Boekhorststraat en Torenstraat

pagina 27





ranglijst (vanaf plaats 45). Dit grote verschil tussen winkelgebieden in de binnenstad is vooral te wijten aan wisselend functioneren. In de gehele binnenstad is de (ruimtelijke) basiskwaliteit (ruim) op orde. Het economisch functioneren blijft in sommige delen echter behoorlijk achter (tot index 66, Den Haag is 100). In 9 van de 14 winkelgebieden in de binnenstad blijft het functioneren achter bij het gemeentelijke gemiddelde. De meeste winkelgebieden van Scheveningen scoren niet erg hoog. De Palacepromenade/Palaceplein eindigt weliswaar in de middenmoot (plaats 33); de Keizerstraat (plaats 53) en de Badhuisstraat (plaats 67) doen het veel minder goed. De meeste langgerekte binnenstedelijke winkelstraten eindigen in de middenmoot of achterhoede. Uitzondering vormt de Frederik Hendriklaan op plaats 8. Ieder winkelcentrum beschikt over goed functionerende delen en minder goed, of zelfs slecht functionerende delen. Dit is, gezien hun ruimtelijke opbouw, met name het geval in langgerekte winkelstraten. Veelal kan onderscheid worden gemaakt tussen een goed functionerend kerngebied en een minder goed functionerende rand/uiteinden. Dit speelt een rol bij de herijking van de Hoofdwinkelstructuur (zie hoofdstuk 3). Binnenstad Grote Marktstraat

Binnenstad De Passage

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Stijgers en dalers Onderstaande tabel toont de 10 sterkste stijgers en dalers in de ranglijst. Zo is de Hildo Kroplaan 59 plaatsen gestegen, van plaats 63 naar plaats 4. Dit is samen met de Weissenbruchstraat de sterkste stijger ten opzichte van 2009. De sterkste dalers zijn Arabislaan, Appelstraat/Vlierboomstraat, Hoefkade en Bouwlustlaan, zij daalden respectievelijk van plaats 31, 30, 32 en 25. De meeste sterke stijgers hebben hun opmars sinds 2009 te danken aan een verbetering van de economische functioneren. Daarnaast is in een enkel winkelgebied een verbetering van de basiskwaliteit verantwoordelijk voor de stijging op de ranglijst. Een sterke daling is in alle gevallen het gevolg van een afname in het economische functioneren.

pagina 28

Tabel 5 De 10 sterkste stijgers en dalers 2009-2013 (aantal plaatsen gestegen of gedaald) Rang

Stijgers

Rang

Dalers

4

Hildo Kroplaan (59)

35

Deltaplein (-30)*

16

Goudsbloemlaan (20)

39

Kraayenstein (-27)*

22

Reinkenstraat (14)

41

Stuyvesantplein (-21)

24

Weissenbruchstraat (42)

47

Betje Wolffstraat. (-21)

26

Goudenregenplein (30)

54

Tesselseplein (-30)

28

The Globe (16)

56

Bouwlustlaan (-31)

30

Fahrenheistr./Thomsonl. (32)

59

Vaillantlaan (-26)

31

Ambachtsgaarde (24)

62

Appelstraat/Vlierboomstr (-32)

33

Palacepromenade/Palacepl. (19)

63

Hoefkade (-31)

34

Dierenselaan/Apeldoornsel. (16)

69

Arabislaan (-38)

*Mede veroorzaakt door (bewuste) leegstand als gevolg van aanstaande herontwikkeling.

Ondanks enkele grote stijgers en dalers zijn de fluctuaties in de rangorde, ten opzichte van de Detailhandelsmonitor 2009, gemiddeld kleiner geworden. Dit blijkt uit een lagere standaarddeviatie: 17,5 (2013) versus 20,7 (2009). Hildo Kroplaan

Appelstraat/Vlierboomstraat

Bron: Bureau Stedelijke Planning





Met name de grote stijgers en dalers roepen de vraag op welke factoren hier nu verantwoordelijk voor zijn geweest. Winkelgebied Hildo Kroplaan in stadsdeel Loosduinen heeft de sterke stijging voornamelijk te danken aan een aanzienlijke daling van de leegstand, de komst van nieuwe trekkers en het feit dat de huurprijzen op hetzelfde niveau zijn gebleven sinds 2009. Daarmee steekt de Hildo Kroplaan positief af bij de andere winkelgebieden. Daarnaast heeft het toevoegen van een aantal nieuwe indicatoren een positieve bijdrage geleverd aan de totaalscore voor Hildo Kroplaan, zoals het aanbod aan winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de mate waarin leegstaande panden weer met winkelmeters zijn gevuld en het functioneren van de in het winkelcentrum gevestigde supermarkten. Hetzelfde geldt voor de Weissenbruchstraat in stadsdeel Haagse Hout, waar de relatief lage leegstand voor een forse stijging in de ranking heeft gezorgd. Ook op het Goudenregenplein is de lage leegstand in vergelijking met de éénmeting in 2009 verantwoordelijk voor een relatief forse stijging.

pagina 29









In het winkelgebied Palacepromenade/Palaceplein is de stijging onder andere te danken aan een lichte stijging van de huurprijzen, waarmee de (lichte) daling die tussen 2006 en 2009 optrad een halt is toegeroepen. Ook is HEMA toegetreden. Daarnaast scoort het winkelgebied – los van bestaande problematiek met leegstand – ook op andere, nieuwe indicatoren waarmee uitspraken kunnen worden gedaan over het functioneren, relatief goed. Zo beschikt Palacepromenade/Palaceplein bijvoorbeeld 27 over een gunstige balans wat betreft koopstromen; uit onderzoek is gebleken dat in zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector winkelgebied Palacepromenade/Palaceplein tot de 20 winkelgebieden met de hoogste omzet (in €) in Den Haag behoort. Aan de andere kant zijn er ook sterke dalers. Zo stond winkelgebied Deltaplein in 2006 en 2009 in de top 10, maar zakte het in de huidige ranglijst naar plaats 35 als gevolg van een combinatie van leegstand, de ontwikkeling van het in gebruik zijnde winkelaanbod, de beperkte schaalgrootte van de winkelunits en het ontbreken van een website of andere digitale toepassingen. Bij de daling van de Hoefkade spelen onder andere het omvangrijke dienstenaanbod, de leegstand(ontwikkeling), het relatief matige functioneren op basis van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 en de veiligheid een rol. Vanwege de kleine omvang van de Arabislaan is een beperkte toename van leegstand (1 pand) voldoende voor een grote negatieve impact op de ranking. Daarnaast geldt voor de Arabislaan, evenals veel andere kleine winkelgebieden, dat enkele nieuwe indicatoren – zoals de heropvulling van leegstand met winkels, het aanbod aan winkelondersteunende horeca, dienstverlening, de website en andere digitale klantcontactkanalen – de ranking een negatieve impuls geven.

Toppers en achterblijvers Met deze derde opname van de Detailhandelsmonitor Den Haag komen tevens winkelcentra in beeld die structureel goed of slecht scoren in de ranking. Er tekent zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009 en 2013) hoog eindigen op de ranglijsten. Leyenburg

Koningstraat

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Een veertiental winkelgebieden behaalt in alle edities een top-20 notering. Van de top 15 van dit jaar behaalden er 14 de voorgaande twee edities ook een top-20 notering. De Savornin Lohmanplein – met een tweede plaats in 2006, een eerste plaats in 2009 en 27

Detailhandel in Den Haag (Ecorys en I&O Research, 2012)

pagina 30

een vierde plaats in 2013 – is in deze periode overall gezien het constant best presterende winkelgebied binnen de Hoofdwinkelstructuur van Den Haag. 16 winkelgebieden eindigden in de Detailhandelsmonitor van 2006, 2009 en 2013 telkens bij de laatste 30 winkelgebieden van de ranglijst. Tabel 6 Toppers en achterblijvers (gemiddelde ranking monitor 2006, 2009 en 2013) Top-20 notering 2006, 2009, 2013

Laagste 30 notering 2006, 2009, 2013

1

De Savornin Lohmanplein

70 Jan Luykenlaan

2

Leyenburg

69 Koningstraat

3

Binnenstad Hoogstraat/Noordeinde

68 Goeverneurplein

4

Frederik Hendriklaan

67 Kempstraat

5

Parijsplein

66 Binnenstad Torenstraat/Jan Hendrikstr.

6

Binnenstad Spuistraat/Vlamingstraat

65 Bazar

7

Waldeck

64 Badhuisstraat

8

’t Hoge Veen

9

Binnenstad Grote Marktstraat

29

28

63 Lorentzplein 30

62 Binnenstad Boekhorststraat 31

10 Binnenstad Wagenstraat/Venestraat

61 Paul Krugerlaan

11 Binnenstad De Passage

60 Keizerstraat

12 Bankastraat

59 Hobbemastraat

13 Willem Royaardsplein

58 Binnenstad Chinatown

13

14 Hoge Veld

57 Binnenstad Hofkwartier 56 Weimarstraat 55 Hoflandplein/Haagse Markt

In de binnenstad is een duidelijk onderscheid zichtbaar tussen toppers en achterblijvers. Vijf winkelgebieden ontpoppen zich als topper; vier winkelgebieden blijven duidelijk achter.

Afsluitend Den Haag wil de beste winkelstad van Nederland worden. Dat heeft het college van B&W uitgesproken in de detailhandelsnota uit 2005. Dat streven staat nog steeds fier overeind. De detailhandelsmonitor van 2009 liet zien dat de Haagse winkelgebieden over de gehele linie beter scoorden dan in 2006, ten tijde van de eerste monitor. De generieke omstandigheden zijn na 2009 echter drastisch gewijzigd. De economische crisis, de opkomst van internetwinkelen en veranderende bevolkingssamenstelling zetten het functioneren van de Haagse detailhandelsstructuur onder druk. De basiskwaliteit is redelijk op peil gebleven.

28

De Badhuisstraat eindigde in 2006 als 36ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten nadien (plaats 66 en 74) kwalificeren we de Badhuisstraat wel als achterblijver. 29 Geen notering in 2006; het winkelcentrum was toen nog niet geopend. 30 De Grote Marktstraat viel in 2006 net buiten de top 20 (plaats 24). Dit hield mede verband met de bouwput waarin de Grote Marktstraat destijds verkeerde. Vanwege dit verzachtende feit en de hoge noteringen nadien (plaats 4 en 6) hebben we de Grote Marktstraat wel als topper meegenomen. 31 De Paul Krugerlaan eindigde in 2009 als 39ste, strikt genomen niet tot de laagste 30. Vanwege de magere resultaten daarvoor en daarna (plaats 63 en 57) kwalificeren we de Paul Krugerlaan wel als achterblijver.

pagina 31

De nieuwe realiteit noopt de gemeente Den Haag, als regisseur van de winkelplanning, tot het blijven maken van scherpe keuzes over de hoeveelheid en omvang van winkels en winkelgebieden. De gemeente voert al jaren een restrictief beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. De gemeente heeft Bureau Stedelijke Planning verzocht de Hoofdwinkelstructuur zelf nog eens kritisch tegen het licht te houden. In het volgende hoofdstuk staat deze herijking centraal. Frederik Hendriklaan

Boekhorststraat

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 32

3

De Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt In dit hoofdstuk is de Haagse Hoofdwinkelstructuur herijkt. Bij deze herijking vormt de Detailhandelsmonitor een belangrijk instrument. De Monitor maakt ontwikkelingen en verschuivingen in de Hoofdwinkelstructuur inzichtelijk. Dat helpt 32 ons om, met het oog op de toekomst, strategische keuzes te maken .

3.1

Kritische beschouwing bestaande Hoofdwinkelstructuur Kwantitatieve en kwalitatieve toets Op basis van de uitkomsten van de Detailhandelsmonitor 2013 is de oorspronkelijke set van winkelgebieden – 70 in 2009 – aan een nadere kwantitatieve en kwalitatieve toets te onderwerpen:

Kwantitatief Tot de Hoofdwinkelstructuur behoren alleen duidelijk herkenbare concentraties van winkels, waarbij het winkelgebied in kwestie of minimaal een buurtverzorgende functie heeft of een herkenbaar thema heeft (zoals The Globe). Hieruit volgt de volgende definitie van een winkelgebied in de Hoofdwinkelstructuur: Een

winkelgebied is een kerngebied met minimaal 5 aaneengesloten verkooppunten of 3 geclusterde winkels, waarvan 1 trekker van minimaal 200 m2 wvo. Deze definitie werd ook in 2009 gehanteerd. Anno 2013 blijken twee winkelcentra niet meer aan deze eis te voldoen: Arabislaan en Ursulaland (zie ook tabel 7). Alle winkelgebieden die onder deze definitie vallen, maken deel uit van de Hoofdwinkelstructuur, welke kan worden gedefinieerd als ‘een ruimtelijk netwerk

van winkelconcentraties in Den Haag dat voor de consument (bewoners, werknemers en bezoekers/toeristen) zo fijnmazig als mogelijk is, maar voor ondernemingen grofmazig genoeg is om rendabel te kunnen functioneren’. Kwalitatief Bovenstaande definitie van de Hoofdwinkelstructuur bevat een kwalitatieve eis ten aanzien van de winkelgebieden: de ruimtelijke spreiding. In dit kader wordt aansluiting gezocht bij het vigerende detailhandelsbeleid van de gemeente: “De gemeente streeft zoveel mogelijk naar een stedelijke dekking van winkellocaties, waarbij iedere inwoner van Den Haag binnen een straal van 1.000 meter afstand tot zijn woning voldoende basisvoorzieningen heeft, minimaal een buurtsteunpunt of 33 supermarkt ”. Indien voor winkelgebied A een aantrekkelijker alternatief bestaat (winkelgebied B) komt winkelgebied A daarom in aanmerking om buiten de Hoofdwinkelstructuur te vallen. De detailhandelsnota stelt: “Voor een deel van de Haagse bevolking is een verslechtering onontkoombaar: de loopafstanden naar de supermarkt, bakker, slager en groentezaak nemen toe. De kwaliteit van de overgebleven winkellocaties en de levensvatbaarheid daarvan neemt echter toe”.

32

De Detailhandelsmonitor kan echter niet gebruikt worden om tot ideale samenstelling van de Hoofdwinkelstructuur en begrenzing van winkelgebieden te komen. Het is een toetsend instrument. 33 Detailhandelsnota Den Haag. Maak het nieuwe mogelijk, behoud het goede (2005)

pagina 33

De ruimtelijke spreiding van winkelgebieden biedt tevens aanknopingspunten voor het functioneren en het toekomstperspectief van winkelgebieden. Immers, het bestaansrecht voor een kleinschalig winkelcluster zonder trekker wordt bedreigd indien op korte afstand een winkelgebied met een sterke dagelijkse boodschappenfunctie is gelegen.

Inkrimping Hoofdwinkelstructuur Het doel van de Detailhandelsmonitor en de gemeente Den Haag is het inzetten op kansrijke winkelgebieden. Op basis van de kwalitatieve toets kan een aantal winkelgebieden dat wel aan de kwantitatieve definitie voldoet worden uitgesloten van de Hoofdwinkelstructuur, omdat deze gebieden over onvoldoende bestaansrecht beschikken in relatie tot andere winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur. Dit leidt tot een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur. Vaillantlaan

Goudenregenplein

Bron: Bureau Stedelijke Planning

We stellen voor om de volgende winkelgebieden geen deel meer uit te laten maken van de Hoofdwinkelstructuur: Tabel 7 Winkelgebieden die wegvallen uit de Hoofdwinkelstructuur Winkelgebied

Stadsdeel

Opmerking

Arabislaan

Loosduinen

Voldoet met het recente vertrek van de supermarkt niet meer aan de kwantitatieve toets.

Jan Luykenlaan

Escamp



Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijn twee winkelgebieden van hogere orde gelegen: Betje Wolffstraat en Heeswijkplein.

Ursulaland

Haagse Hout

voldoet niet (meer) aan de kwantitatieve toets. Naast de supermarkt is tegenwoordig nog slechts één andere winkel in dit gebied gevestigd.

Stuyvesantplein

Haagse Hout

Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand is een winkelgebied van hogere orde gelegen: Theresiastraat.

Goudenregenplein

Segbroek

Beperkte winkelfunctie (ondanks stijging in de ranking). Op korte afstand is een winkelgebied van hogere orde gelegen, namelijk Goudsbloemlaan.

Vaillantlaan

Centrum

Beperkte winkelfunctie. Op korte afstand zijn winkelgebieden van hogere orde gelegen: Hoefkade, Hoflandplein, Hobbemastraat.

pagina 34

Winkelgebied

Stadsdeel

Opmerking

Bazar

Centrum

Beperkte winkelfunctie, alternatieven van hogere orde in nabijheid. Wordt in de nabije toekomst geherstructureerd.

Binnenstad

Centrum

Torenstraat/J.H.str.

De Torenstraat wordt aan het naastgelegen winkelgebied Hofkwartier toegevoegd. De Jan Hendrikstraat maakte deel uit van winkelgebied Torenstraat, maar verdwijnt uit de Hoofdwinkelstructuur.

Zes winkelgebieden maken hun entree in de Hoofdwinkelstructuur: Tabel 8 Winkelgebieden die worden toegevoegd aan de Hoofdwinkelstructuur Winkelgebied

Stadsdeel

Opmerking

New Babylon

Centrum

Heropend winkelcentrum naast Den Haag CS.

Station Den Haag CS

Centrum

Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.

Station Den Haag HS

Centrum

Belangrijke trafficfunctie, hoge passantenintensiteit.

Dr. Lelykade

Scheveningen Nieuw cluster rond de Jumbo aan de Van Bergenstraat.

Valkenboslaan

Segbroek

Maakte voorheen deel uit van winkelgebied Weimarstraat.

Neherkade/Laakweg

Laak

New-Babylon

Nieuw cluster met Jumbo, Aldi en Action.

Valkenboslaan

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Met het wegvallen van acht winkelgebieden en het toevoegen van zes nieuwe winkelgebieden wordt de Hoofdwinkelstructuur per saldo gereduceerd van 70 naar 68 winkelgebieden. Naast deze reductie vindt er tevens binnen enkele winkelgebieden een inkrimping van de Hoofdwinkelstructuur plaats, de zogenaamde Kern- en Krimpgebieden.

Kern- en Rek-/krimpgebied Ieder winkelcentrum beschikt over goed functionerende delen en minder goed, of zelfs slecht functionerende delen. Dit is, gezien hun ruimtelijke opbouw, vooral het geval in langgerekte winkelstraten. De meeste langgerekte binnenstedelijke winkelstraten eindigen in de middenmoot of achterhoede. Uitzondering vormt de

pagina 35

Frederik Hendriklaan op plaats 7. Veelal kan onderscheid worden gemaakt tussen een goed functionerend kerngebied en een minder goed functionerende rand daar omheen/uiteinden, het zogenaamde Rek-/krimpgebied. Opsplitsen langgerekte winkelstraat: De Paul Krugerlaan In de Detailhandelsmonitor is de afgelopen jaren telkens het winkelgebied als geheel geanalyseerd. Het is echter ook mogelijk om onderscheid te maken tussen verschillende deelgebieden binnen een winkelgebied, met een goed functionerend kerngebied en minder sterk Rek-/krimpgebied. Om het verschil tussen beide delen inzichtelijk te maken is aan de hand van een pilot – de Paul Krugerlaan in stadsdeel Centrum – geanalyseerd hoe het goed functionerende kerngebied en het minder sterke krimpgebied zich tot elkaar verhouden. Hierbij is uitgegaan van een goed functionerend kerngebied, tussen de Herman Costerstraat en de Kockstraat, en een minder goed functionerend krimpgebied, tussen de Kockstraat en de Loosduinse Kade. Voor beide deelgebieden is vervolgens, ter illustratie, een aparte analyse gemaakt van de leegstand (in aantal m² wvo) over de jaren 2009-2013. Gemiddeld genomen kent het hele winkelgebied een leegstand van ruim 10%. Tussen het Kerngebied en het Krimpgebied bestaat echter een groot verschil, respectievelijk 4,4% en 22,0%. Hierdoor krijgen beide gebieden een andere score voor zowel het niveau van de huidige leegstand als de ontwikkeling van leegstand over de jaren. Winkelgebied Paul Krugerlaan eindigt in de overall ranking op plaats 59 (in 2009: 39). Als we de leegstandanalyse doorrekenen en onderscheid maken tussen het Kerngebied en het Krimpgebied scoort het Kerngebied circa 10 plaatsen hoger en het Krimpgebied circa 5 plaatsen lager dan de 57e plaats. Deze fluctuatie is volledig gebaseerd op verschillen in leegstand tussen Kerngebied en Krimpgebied. Als andere factoren eveneens in ogenschouw worden genomen – denk bijvoorbeeld aan verschillen in huurniveau en de ontwikkeling van het in gebruik zijnde aantal winkelmeters – verwachten we dat Kerngebied en Krimpgebied qua ranking nog verder uit elkaar zullen liggen. Kern- en krimpgebied Paul Krugerlaan

pagina 36

Een zestal winkelgebieden is uiteindelijk opgedeeld in een kerngebied (wel behorend tot de Hoofdwinkelstructuur) en een Rek-/krimpgebied (niet meer behorend tot de Hoofdwinkelstructuur). Dit zijn: Tabel 9 Winkelgebieden met een splitsing tussen Kern- en rek-/krimpgebied Winkelgebied

Stadsdeel

Opmerking

Paul Krugerlaan

Centrum

Verkooppunten tussen de Loosduinse Kade en de Kockstraat

Weimarstraat

Segbroek

maken geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur. Verkooppunten tussen de Noorderbeekdwarsstraat en de Marconistraat maken geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur. Verkooppunten ter hoogte van de Valkenboslaan vormen een nieuw winkelgebied binnen de Hoofdwinkelstructuur. Leyweg

Escamp

Verkooppunten ten noorden van de Hengelolaan en ten zuiden van de Melis Stokelaan maken geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.

Keizerstraat

Scheveningen Verkooppunten tussen de Jacob Pronkstraat en de Jan Kistenstraat maken geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur. Hier domineert de horecafunctie.

Palacepromenade Scheveningen Het Palaceplein maakt geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur. Hofkwartier

Centrum

De Jan Hendrikstraat, voorheen onderdeel van winkelgebied Torenstraat, maakt geen deel meer uit van de Hoofdwinkelstructuur.

Paul Krugerlaan

Weimarstraat

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Gewijzigde begrenzing Tot slot is in acht winkelgebieden de begrenzing gewijzigd. Veelal ligt hier (met name in de binnenstad) een logischer indeling aan ten grondslag. De wijzigingen zijn in overleg met de gemeente Den Haag tot stand gekomen en betreffen de volgende winkelgebieden:

pagina 37

Tabel 10 Winkelgebieden met een gewijzigde begrenzing Winkelgebied

Stadsdeel

Opmerking

Hofkwartier

Centrum

Torenstraat toegevoegd aan winkelgebied Hofkwartier, vanwege verdwijnen winkelgebied Torenstraat als zelfstandig winkelgebied.

Grote Marktstraat

Centrum

Gedempte Gracht toegevoegd aan Chinatown Enkele panden overgeheveld van Wagenstraat/Vlamingstraat en Spuistraat.

Chinatown

Centrum

Gedempte Gracht in zijn geheel toegevoegd. Bewinkeling aan het Spui uit winkelgebied.

Wagenstraat/Venestraat Centrum

Enkele panden naar Grote Marktstraat.

Spuistraat/Vlamingstraat Centrum

Een pand naar Grote Marktstraat.

Pleinkwartier

Centrum

Korte Houtstraat toegevoegd.

Stationsweg

Centrum

Stationsweg tussen Huijgenspark en Hoefkade toegevoegd.

Deltaplein

Loosduinen Boulevard (horeca) en winkels bij Atlanta Hotel uit Hoofdwinkelstructuur.

Gedempte Gracht  Chinatown

Torenstraat  Hofkwartier

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Gevolgen herijking Hoofdwinkelstructuur Met het inkrimpen van de Hoofdwinkelstructuur zal de verspreide bewinkeling in Den Haag een fractie toenemen. Onder verspreide bewinkeling worden winkels verstaan die eventueel wel geclusterd zijn, maar geen deel uitmaken van de Hoofdwinkelstructuur. Het streven is geleidelijk de detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. Dit kan door uitbreiding van detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur niet te honoreren en bestemmingsverruiming mogelijk te maken. Daarmee treedt geleidelijk verkleuring op, zonder dat het de dynamiek aantast. Met dit beleid wint de Hoofdwinkelstructuur als geheel aan kracht. Daarnaast kent de stad Den Haag kent relatief weinig solitaire supermarkten. Vrijwel alle (volwaardige) supermarkten maken deel uit van een winkelgebied dat tot de Hoofdwinkelstructuur behoort. Met het wegvallen van winkelgebieden Ursulaland, Stuyvesantplein en Jan Luykenlaan zal een drietal (kleinschalige) supermarkten buiten de Hoofdwinkelstructuur vallen. Dit is grotendeels een autonome ontwikkeling. We zien het winkelaanbod in Ursulaland bijvoorbeeld structureel

pagina 38

teruglopen, waardoor het winkelgebied feitelijk al een solitaire supermarkt is geworden en daardoor niet meer door de kwantitatieve toets komt. Per geval zal beoordeeld moeten worden of er nog voldoende draagvlak is voor de supermarkt (en andere winkels), dan wel volledige transformatie meer voor de hand ligt. In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe om te gaan met deze ongewenste ontwikkelingen.

3.2

De nieuwe Hoofdwinkelstructuur van Den Haag De (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur telt 68 winkelgebieden. Ten opzichte van 2009 zijn er acht winkelgebieden afgevallen en zes toegevoegd: New Babylon, Dr. Lelykade, Valkenboslaan, Neherkade/Laakweg en de treinstations Centraal Station (CS) en Hollands Spoor (HS). Een zestal winkelgebieden is opgedeeld in een Kerngebied (wel behorend tot de Hoofdwinkelstructuur) en een Rek-/Krimpgebied dat niet meer tot de Hoofdwinkelstructuur wordt gerekend. Van acht winkelgebieden zijn de grenzen gewijzigd. Deze lijst van de nieuwe Hoofdwinkelstructuur fungeert als basis voor de volgende meting. Binnen de Hoofdwinkelstructuur is verdere structuur- en kwaliteitsversterking aan de orde (zie ook volgende hoofdstuk). Buiten de Hoofdwinkelstructuur past terughoudendheid. In onderstaande tabel is cursief aangegeven welke winkelgebieden nieuw zijn toegevoegd of waar een wijziging van de begrenzing heeft plaatsgevonden. Tabel 11 De 68 winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur Den Haag 2013 (incl. leegstand*) Winkelgebied

Stadsdeel

VKP

2

M WVO

Dag.

Niet-

Leegst.

Dag. 1.2 De Savornin Lohmanpl.

Loosduinen

27

6.269

67%

26%

7%

1.3 Deltaplein

Loosduinen

30

2.597

10%

77%

13%

1.4 Hildo Kroplaan

Loosduinen

11

3.148

85%

15%

0%

1.5 Kraayenstein

Loosduinen

6

1.303

91%

0%

9%

1.6 Loosduinse Hoofdstraat

Loosduinen

64

9.134

36%

56%

8%

1.7 Waldeck

Loosduinen

25

5.593

55%

45%

0%

2.1 Almeloplein

Escamp

18

2.093

41%

39%

20%

2.2 Ambachtsgaarde

Escamp

12

1.660

96%

1%

3%

2.3 Betje Wolffstraat

Escamp

31

3.380

57%

30%

13%

2.4 Bouwlustlaan

Escamp

8

499

54%

33%

13%

2.5 De Stede

Escamp

24

6.965

76%

20%

4%

2.6 Dierenselaan/Apeldoornsel.

Escamp

58

6.524

40%

53%

7%

2.7 Heeswijkplein

Escamp

9

990

92%

8%

0%

2.9 Leyenburg

Escamp

17

3.630

81%

19%

0%

2.10 Leyweg

Escamp

110

26.873

28%

62%

10%

2.11 Parijsplein

Escamp

11

3.236

80%

20%

0%

2.12 t Hoge Veld

Escamp

16

3.479

72%

19%

9%

3.1 Appelstraat/Vlierboomstr.

Segbroek

37

3.785

21%

70%

9%

3.2 Fahrenheitstraat/Thomsonl.

Segbroek

96

11.549

27%

61%

13%

pagina 39

Winkelgebied

Stadsdeel

VKP

2

M WVO

Dag.

Niet-

Leegst.

Dag. 3.4 Goudsbloemlaan

Segbroek

16

3.162

87%

11%

2%

3.5 Weimarstraat 3.6 Valkenboslaan

Segbroek

73

10.135

34%

57%

9%

Segbroek

13

1.783

64%

27%

8%

4.1 Aert v/d Goesstraat

Scheveningen

12

845

59%

41%

0%

4.2 Badhuisstraat

Scheveningen

36

3.220

8%

63%

29%

4.3 Gentsestraat/Stevinstraat

Scheveningen

43

4.089

34%

47%

19%

4.4 Keizerstraat 4.5 Palacepromenade

Scheveningen

49

6.017

42%

38%

20%

Scheveningen

34

4.795

28%

59%

12%

4.6 Reinkenstraat

Scheveningen

29

2.268

54%

43%

3%

4.7 Tesselseplein

Scheveningen

8

1.228

82%

6%

12%

4.8 Frederik Hendriklaan

Scheveningen

124

14.624

26%

72%

2%

4.9 Dr. Lelykade

Scheveningen

8

3.895

56%

35%

8%

5.1 Bankastraat

Centrum

20

2.116

80%

20%

0%

5.3 Hobbemastraat

Centrum

45

6.027

36%

56%

9%

5.4 Hoefkade

Centrum

21

2.423

49%

31%

20%

5.5 Hoflandplein

Centrum

14

1.954

81%

19%

0%

5.6 Kempstraat

Centrum

29

2.669

54%

46%

0%

5.7 Paul Krugerlaan

Centrum

60

5.638

39%

56%

6%

5.8 The Globe

Centrum

4

4.076

0%

100%

0%

5.10 Zeeheldenkwartier

Centrum

92

11.354

47%

42%

11%

5.11 Koningstraat

Centrum

11

1.249

66%

26%

8%

5.12 Boekhorststraat

Centrum

55

5.837

8%

72%

19%

5.13 De Passage

Centrum

24

3.931

4%

48%

48%

5.14 Frederikstraat/Denneweg

Centrum

121

10.307

7%

80%

13%

5.15 Grote Marktstraat

Centrum

38

54.021

8%

89%

3%

5.16 Haagsche Bluf

Centrum

17

2.184

6%

63%

31%

5.17 Pleinkwartier 5.18 Hofkwartier

Centrum

55

6.119

16%

72%

13%

Centrum

109

11.811

15%

64%

21%

5.19 Hoogstraat/Noordeinde

Centrum

137

20.668

3%

92%

5%

5.20 Schoolstraat

Centrum

24

2.874

0%

88%

12%

5.21 Spuistraat/Vlamingstraat 5.22 Stationsweg 5.24 Wagenstraat/Venestraat 5.25 Chinatown

Centrum

87

18.146

8%

89%

3%

Centrum

29

2.884

42%

46%

13%

Centrum

46

11.498

9%

87%

4%

Centrum

56

6.325

34%

53%

13%

5.26 Turfmarkt

Centrum

16

5.424

24%

71%

5%

5.27 New-Babylon** 5.28 Den Haag CS 5.29 Den Haag HS

Centrum

23

8.416

10%

81%

9%

Centrum

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

6.1 Goeverneurplein

Laak

26

3.612

65%

26%

8%

6.2 Lorentzplein

Laak

30

3.585

69%

23%

9%

6.3 Megastores

Laak

70

75.468

5%

61%

34%

6.4 Neherkade/Laakweg

Laak

4

3.705

71%

29%

0%

7.1 Mariahoeve

Haagse Hout

28

5.680

70%

21%

9%

7.3 Theresiastraat

Haagse Hout

76

11.197

31%

64%

5%

7.4 Van Hoytemastraat

Haagse Hout

47

3.578

28%

62%

10%

7.5 Weissenbruchstraat

Haagse Hout

17

1.180

47%

53%

0%

7.6 Willem Royaardsplein

Haagse Hout

9

2.098

91%

9%

0%

Centrum

pagina 40

Winkelgebied

Stadsdeel

VKP

2

M WVO

Dag.

Niet-

Leegst.

Dag. 8.1 t Hoge Veen

Leidschenv-Yp.

21

5.928

69%

31%

0%

8.2 Ypenburg

Leidschenv-Yp.

27

6.127

59%

33%

8%

Totaal Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, opname maart 2013, bewerking Bureau Stedelijke Planning *Betreft ongecorrigeerde leegstand. Zie kader op pagina 20.

**Opname september 2013

Afsluitend Door minder gebieden aan te merken tot de Hoofdwinkelstructuur ontstaat een meer robuuste structuur. Alle winkelgebieden binnen de (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur zijn van vitaal belang voor de lokale verzorgingsstructuur en/of dragen bij aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad. Deze (nieuwe) Hoofdwinkelstructuur fungeert als vertrekpunt voor de volgende monitor. Grote Marktstraat

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 41

4

Conclusies en (beleids)aanbevelingen In dit afsluitende hoofdstuk zijn conclusies getrokken en beleidsaanbevelingen geformuleerd.

4.1

Gerichte versterking Hoofdwinkelstructuur De Haagse winkelstructuur is niet immuun gebleken voor de crisis. In de afgelopen vier jaar stond het functioneren onder druk. Toch staat de gemeente er over de gehele linie relatief goed voor. De vloerproductiviteit is hoger dan gemiddeld in Nederland. In tegenstelling tot de rest van de provincie Zuid-Holland zijn er in Den Haag (en regio) nog ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel. De Haagse binnenstad heeft zich tegen de stroom in positief ontwikkeld. Geholpen door een gemeentelijk detailhandelsbeleid waarin scherpe keuzes zijn gemaakt: het primaat bij de binnenstad en versterking van de buurt- en wijkstructuur. En ook geholpen door een relatief jonge, internationale en ondernemende bevolking die voor de nodige impulsen zorgt, zowel op het terrein van de bestedingen als qua ondernemerschap.

1.

2.

Door minder gebieden aan te merken tot de Hoofdwinkelstructuur ontstaat een meer robuuste structuur. De gemeente stimuleert en faciliteert in beginsel (detailhandels)initiatieven binnen de Hoofdwinkelstructuur. De gemeente heeft echter geen onbeperkt budget en middelen ter beschikking. In onze optiek kunnen de beschikbare middelen en mankracht het meest doeltreffend worden ingezet voor: Overkoepelende maatregelen waar de gehele Haagse winkelstructuur van profiteert. Hierin passen lopende initiatieven als het Haags Retailpunt, Smart Shopping en actieve acquisitie van (inter)nationale winkelketens en local heroes. Bereikbaarheid en parkeren is ook een onderwerp dat aparte aandacht verdient, daar alle winkelgebieden hier mee te maken hebben (en de consument het belangrijk vindt). Gerichte ondersteuning van individuele winkelgebieden , zijnde: a. Winkelgebieden die (in potentie) lokaal of nationaal onderscheidend zijn en daarmee in belangrijke mate bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad, de zogenaamde ‘parels’. Een winkelgebied krijgt het predicaat ‘parel’ als het (in potentie) bezoekers vanuit heel Den Haag en zo mogelijk ook van daarbuiten weet te trekken. Soms worden deze bijzondere gebieden als zodanig al herkend, in andere gevallen moeten ze nog ontdekt worden. Zie voor een volledig overzicht de tabel op de volgende pagina. b. De niet-planmatig ontwikkelde, langgerekte, stedelijke winkelstraten met hun eigen identiteit. Ze worstelen met hun functie, want blinken niet uit in functionaliteit (parkeren is vaak een knelpunt!) of beleving (zoals de binnenstad). Er is sprake van versnipperd eigendom, wat een integrale aanpak bemoeilijkt. De meeste langgerekte stedelijke winkelstraten kunnen een steun in de rug goed gebruiken. Daarmee kan meteen een passend vervolg worden gegeven aan de keuze van een commercieel hart en een rek- en krimpgebied met brede bestemming. c. De wijkverzorgende winkelcentra, waar achteruitgang of uitval dreigt, wat met een gerichte impuls kan worden voorkomen. Deze winkelgebieden maken onlosmakelijk deel uit van de lokale verzorgingsstructuur en fungeren als hart of huiskamer van de wijk.

pagina 42

Tabel 12 (Potentiële) parels Den Haag Beste Winkelstad Parels (huidig)

Parels (toekomstig)

Binnenstad Frederikstraat/Denneweg

Chinatown

Hoogstraat/Noordeinde De Passage Grote Marktstraat Haagsche Bluf Hofkwartier

Centrum overig Zeeheldenkwartier

Hobbemastraat

Paul Krugerlaan

Scheveningen Frederik Hendriklaan

Palacepromenade Reinkenstraat

Overig Den Haag Van Hoytemastraat

Deltaplein (Kijkduin)

Appelstraat/Vlierboomstraat

Megastores

Bankastraat Theresiastraat

Bron: Detailhandelsmonitor Den Haag, 2009

Reguliere detailhandel buiten Hoofdwinkelstructuur (verder) afbouwen Buiten de Hoofdwinkelstructuur adviseren wij de uitbreiding van reguliere detailhandel niet te honoreren en waar mogelijk de bestaande detailhandel af te bouwen. Dit om versnippering te voorkomen en clustering te stimuleren. Daar waar al detailhandel is gevestigd, is bestemmingsverruiming een optie. Naast detailhandel worden andere functies als dienstverlening, bedrijvigheid en wonen mogelijk gemaakt. Daarmee treedt geleidelijk verkleuring op, zonder dat het de dynamiek aantast.

4.2

Samen investeren loont! Omdat er minder, maar krachtiger winkelgebieden zijn, krijgen deze de kans om beter te gaan functioneren. Verdere structuur- en kwaliteitsversterking van de Hoofdwinkelstructuur is leidend. (Netto) Toevoeging van winkelmeters is (alleen) verantwoord indien ze bijdraagt aan structuur- en kwaliteitverbetering. Een combinatie van maatregelen sorteert het grootste effect (1+1=3).

pagina 43

34

Uiteraard dienen de basisvoorwaarden op orde te zijn: goede bereikbaarheid, voldoende parkeren en schoon, heel en veilig. Voor dit laatste is het Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) een probaat middel. Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO) Bij het Keurmerk Veilig Ondernemen werken ondernemers, gemeente, politie en brandweer structureel samen aan een schoon, heel en veilig winkelgebied. Hiervoor maken zij gezamenlijk afspraken over te nemen maatregelen. De praktijk heeft inmiddels bewezen dat het keurmerk succesvol is. Ondernemers in winkelgebieden met een Keurmerk Veilig Ondernemen hebben in hun winkelgebied een verbetering van het veiligheidsgevoel gezien van 27%, het aantal inbraken daalde met 43%, het aantal overvallen met 38% en het aantal meldingen van vernieling daalt ook met 33%, zo blijkt uit cijfers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Een belangrijke bijvangst is dat ondernemers en eigenaren zich verenigen en de communicatie met gemeente, politie en brandweer verbetert. De voedingsbodem voor (andere) verbeteringsmaatregelen is gecreëerd. De afgelopen drie jaar hebben 28 Haagse winkelgebieden het KVO-traject succesvol doorlopen; 15 met hulp van het gemeentelijk KVO ondersteuningspunt. De inzet is om KVO trajecten in 2013 en 2014 zoveel mogelijk zelfstandig te continueren, waarbij de opgebouwde kennis en ervaring van het gemeentelijk KVO ondersteuningspunt behouden en toegankelijk blijft voor ondernemers. Bron: Bureau Stedelijke Planning in samenspraak met gemeente Den Haag 35

 





Daarnaast is het van belang de attractiviteit te vergroten. Denk hierbij aan: Investeringen in een hoogwaardige, op verblijf gerichte openbare ruimte; Effectieve marketing (collectief en voor de individuele parels), optimaal gebruik makend van nieuwe media en technieken, ook wel Smart Shopping genoemd (zie ook kader “Internet en nieuwe klantcontactkanalen”); Een uitgekiende positionering en branchering, met een aantrekkelijke mix van (inter)nationale toonaangevende retailers, must have-retailers en innovatieve local heroes als ook passende horeca en andere winkelversterkende voorzieningen; Acquisitie van onderscheidende (inter)nationale ketens en zelfstandigen. Winkelgebieden die vooral bijdragen aan de lokale verzorgingsstructuur vragen een wat andere benadering. De supermarkt(en) zijn hier de drager/bouwsteen, in de grotere centra aangevuld door een trekker in de frequent benodigde artikelen (zoals HEMA of Action). Speciaalzaken en zelfstandige ondernemers zowel in de detailhandel als in de verwante sector (horeca, ambacht) vormen het cement. Andere wijkvoorzieningen completeren het geheel: medische voorzieningen, onderwijs en

34

Ook wel ‘dissatisfiers’of demotivatoren of hygiënefactoren genoemd. Als deze factoren niet goed geregeld zijn, zullen consumenten wegblijven. 35 Ook wel ‘satisfiers’ of motivatoren genoemd. Door de aanwezigheid van satisfiers zullen meer consumenten aangetrokken worden.

pagina 44

andere maatschappelijke functies. De ondersteunende centra (buurt- en wijkcentra) zijn er vooral voor de Hagenaars. In de actieprogramma’s moet een gezamenlijk gedragen visie op de toekomst annex ambitie van het winkelgebied het vertrekpunt zijn. ”Welke richting gaan we op?”, wat is nodig om het winkelgebied (verder) waar te versterken, waar kan dit landen en hoe wordt het opgepakt? Daarbij is van belang in te spelen op actuele thema’s als Smart Shopping, positionering en branchering, Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO), flexibele(re) huurcontracten, parkeren en bereikbaarheid, het voorkomen (of oplossen) van leegstand en samenwerking (zie volgende passage).







In alle gevallen geldt dat, mede gelet op de economische tegenwind en fundamentele veranderingen, verbetering van (het functioneren van) winkelgebieden een vruchtbare samenwerking vereist. Samenwerking tussen ondernemers onderling en tussen ondernemers, eigenaren en gemeente. De opgave voor elk van de drie stakeholders in deze driehoek (vastgoedpartijen, ondernemers en gemeente) is stevig en duldt geen vrijblijvendheid, gegeven de nieuwe realiteit. In steekwoorden gelden voor deze partijen de volgende opgaven: Ondernemers(verenigingen): georganiseerd (sterk ondernemerscollectief), initiërend en leidend, actieve betrokkenheid in uitvoering, voorbij het eigen belang kunnen denken. Vastgoedpartijen/eigenaren: investeringsbereidheid, flexibiliteit in huurcontracten (kortere looptijden, kortere opzegtermijnen, ingroeihuur, (mede)financiering van inventaris en dergelijke), afwaarderen (gezonde huurcorrectie) en actieve werving. Gemeente: voorwaardenscheppend, faciliterend en toetsend, daar waar mogelijk en gewenst initiërend en stimulerend. Dit werkt in optima forma (multipliereffect) als de driehoek – ondernemers, eigenaren en gemeenten – samen de handen ineen slaan. BedrijvenInvesteringsZones (BIZ) vormen een goed vehikel. Den Haag is landelijk koploper op het gebied van de inzet van BIZ voor winkelgebieden. De gemeente telt 19 BIZ winkelgebieden, waarvan 9 per 1 januari 2012 actief zijn, 7 per 1 januari 2011 en 3 per 1 januari 2010. In 2009, ten tijde van de vorige editie van de Detailhandelsmonitor, was de BIZ nog geen onderdeel van de Haagse Hoofdwinkelstructuur. Een analyse wijst uit dat, ondanks de relatief korte looptijd, de meeste BIZ winkelgebieden een hogere positie op de ranglijst van de Hoofdwinkelstructuur bekleden dan in 2009. Daarnaast heeft een aantal BIZ winkelgebieden zijn positie weten te handhaven. Ook andere collectieven als winkelstraatmanagement of het gezamenlijk opstellen van een plan van aanpak zijn denkbaar. Het Haags Retailpunt, een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse winkeliersverenigingen, kan hierbij ondersteunen.

pagina 45

Het Haags Retailpunt In maart 2013 is het Haags Retailpunt van start gegaan. Het Haags Retailpunt is een nieuwe serviceorganisatie voor alle Haagse winkeliersverenigingen. Het reikt een helpende hand in het toch al drukke bestaan van ondernemers die actief zijn in een winkeliersvereniging. Het Haags Retailpunt biedt een (digitale) menukaart met een breed aanbod van (al dan niet kosteloze) producten & diensten die beschikbaar zijn voor winkeliersverenigingen. In 2013 organiseerde het Haags Retailpunt een aantal netwerk- en themabijeenkomsten om kennis en ideeën en de samenwerking tussen de Haagse winkeliersverenigingen te bevorderen. Het uiteindelijk doel van het Haags Retailpunt is om in alle winkelgebieden in Den Haag een (verdere) professionaliseringsslag te maken. De Detailhandelsmonitor Den Haag 2013 komt eveneens beschikbaar via de site van het Haags Retailpunt. Ondernemers en winkeliersverenigingen kunnen hier alle relevante informatie van hun winkelgebied ophalen en benchmarken en hier hun voordeel mee doen. Bron: www.haagsretailpunt.nl, bewerking Bureau Stedelijke Planning

 







De kans op een succesvolle versterking, optimalisatie of revitalisatie van een winkelgebied is het grootst als: De organisatie (met een bestuur van voornamelijk ondernemers) en financiering over langere periode is gegarandeerd. De visie wordt gedragen door de belangrijkste stakeholders, in ieder geval ondernemers, eigenaren en gemeente (ambtelijk en bestuurlijk). Idealiter zijn alle partijen nauw betrokken bij de visievorming. Naast een termijnvisie ook ‘quick wins’ zijn geformuleerd. ‘Quick wins’ zijn maatregelen die binnen twee jaar aanzienlijke resultaten opleveren in het waarmaken van de ambitie. Het beste resultaat ontstaat met een verspreide uitvoering over de komende twee jaar en door successen te communiceren naar (potentiële) bezoekers, ondernemers en bewoners. De visie en de ‘quick wins’ gelijktijdig op drie fronten worden ingezet: op de functie/branchemix, communicatie & marketing en de fysieke ruimte. Deze drie elementen zijn nauw met elkaar verbonden en versterken elkaar. Een voorbeeld: als een nieuwe aansprekende huurder een (leegstand) pand inneemt, genereert dit positieve publiciteit en draagt het eveneens bij een beter verblijfsklimaat. Een vast aanspreekpunt, bijvoorbeeld een centrummanager of winkelstraatmanager, zorg draagt voor de voortgang, coördinatie, communicatie en de belangrijkste schakel vormt tussen stakeholders. De winkelstraatmanager wordt inhoudelijk aangestuurd vanuit het bestuur.

pagina 46

Haagse Retailprijs Om innovatie in winkelgebieden te bevorderen, is bij de lancering een prijsvraag uitgeschreven onder winkeliersverenigingen voor het beste idee om hun winkelgebied beter op de kaart te zetten. De Theresiastraat en het Zeeheldenkwartier wonnen in juli 2013 deze eerste Haagse Retailprijs. In de Theresiastraat wordt in de winkels duurzame led-verlichting aangebracht. De winkeliers in het Zeeheldenkwartier gaan een speciale kortingskaart voor klanten invoeren. “Wethouder Henk Kool (Economie) heeft de winkeliersverenigingen dinsdagavond elk een cheque van € 7.500 euro overhandigd. 'Er zijn veel goede ideeën voor deze prijsvraag bij het Haags Retailpunt binnengekomen. Daarmee laten Haagse ondernemers zien dat zij beschikken over een gezonde dosis creativiteit en ondernemerslust. En daar mogen we trots op zijn,' aldus Kool. De aanmoedigingsprijs van € 5.000 ging naar de Binnenstad Ondernemers Federatie (BOF) voor het idee om winkel-weekends voor mensen met kleine- en grote maten te organiseren. Dat biedt mensen met uitzonderlijke kledingmaten extra service, maar het zorgt ook voor promotie voor Den Haag als bijzondere winkelstad. De gewonnen geldbedragen worden gebruikt om de ideeën ten uitvoer te brengen”. De Haagse Retailprijs is één van vele voorbeelden waarmee het Haagse Retailpunt (en de gemeente Den Haag) actief tracht om het Haagse winkelaanbod en de winkelgebieden naar een hoger niveau te tillen. Bron: www.haagsretailpunt.nl

pagina 47

Bijlage 1 Geïnterviewde personen en leden projectteam

Naam

Organisatie

Geïnterviewde personen De heer Rob Muetstege

HEMA

De heer John Vos

Blokker Vastgoed

De heer Reinier Wijnands

Blokker Vastgoed

De heer Remco Klomp

Urban Interest

De heer Rudmer Tettero

Jansen Nadorp Weatherall (JNW)

De heer Steven de Neeff

Jansen Nadorp Weatherall (JNW)

De heer Onno Reibestein

Reibestein & Partners

De heer Henry Zuiderwijk

Frisia Makelaars

Mevrouw Mendy van Veen

Stadsdeeldirecteur gemeente Den Haag

De heer Wim Hamming

Bureau Binnenstad Den Haag

De heer Twan Compen

gemeente Den Haag

Projectteam De heer Stefan Los

gemeente Den Haag

De heer Rick Zijderveld

gemeente Den Haag

De heer Martijn van Dam

gemeente Den Haag

De heer Fons Nota

gemeente Den Haag

De heer Henry Zuiderwijk

Frisia Makelaars

De heer Aart Jan van Duren

Bureau Stedelijke Planning

De heer Toine Hooft

Bureau Stedelijke Planning

De heer Gijs Foeken

Bureau Stedelijke Planning

Met medewerking van De heer André Doffer

SmartAgent

De heer Thijs Lenderink

I&O Research

De supermarktorganisaties

Albert Heijn, C1000, Jumbo, Hoogvliet, Plus

pagina 48